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RechtsgrundlagenDieser Plan enthält Festsetzungen nach§ 9 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Art. 6 des Asylverfahrens-beschleunigungsgesetzes vom 24. Oktober 2015 (BGBI. I S. 1722),der Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 11.Juni 2013 (BGBl I S. 1548),der Bayer. Bauordnung (BayBO) vom 14.08.2007, zuletzt geändert durch Entschei-dung des BayVerfGH vom 09. Mai 2016 (GVBI. S. 296) undder Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Darstellung des Plan-inhalts (Planzeichenverordnung - PlanzV) vom 18. Dezember 1990 (BGBl. 1991 I S.58), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I S. 1509).
A. Planungsrechtliche Festsetzungen(§ 9 BauGB und BauNVO)
1. Art der baulichen Nutzung(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 1 Abs. 4 - 6 BauNVO)
WA 1-10 Allgemeines Wohngebiet WA 1-10 (§ 4 BauNVO)
2. Maß der baulichen Nutzung(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 16 Abs. 2 Nr. 1 - 3 BauNVO)
GRZ Grundflächenzahl (§ 16 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO i. V. m. § 19 Abs. 4 BauNVO)
Die Grundflächenzahl wird mit 0,4 festgesetzt.
GFZ Geschossflächenzahl(§ 16 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO i. V. m. § 20 BauNVO)
Die Geschossflächenzahl wird mit 1,0 festgesetzt.
Höhe baulicher Anlagen(§ 16 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO i. V. m. § 18 Abs. 1 BauNVO)
WH Die Wandhöhe wird im WA 1 und 2 mit maximal 7,00m, im WA 3, 4, 5, 7 und 8 mit maximal 8,00m, im WA 6 mit maximal 6,00m im WA 9 und 10 mit maximal 4,00m festgesetzt.
BezugspunktDer Bezugspunkt für die festgesetzten Wandhöhen ist im WA 1, 2, 3, 4, 5, 6, 9 und 10Oberkante Straße.Der Bezugspunkt für die festgesetzten Wandhöhen ist im WA 7 und 8 das bestehendeGelände.Er ist anzusetzen vor der Mittelachse des Gebäudes.
Zahl der Vollgeschosse (§ 4 BauNVO)Die Zahl der Vollgeschosse wird:
II im WA 1, 3, 6, 7, 10 mit höchstens 2 Vollgeschossen als 1 Vollgeschoss (VG) und ein ausgebautes Dachgeschoss als VG, ggf. mit
Untergeschoss als Nichtvollgeschoss oder 2 Vollgeschosse und ein Dachgeschoss als Nichtvollgeschoss;
II im WA 2 und 4 mit zwingend 2 Vollgeschossen und Dachgeschoss als Nichtvollgeschoss;
III im WA 5, 8 und 9 mit höchstens 3 Vollgeschossen als ein talseitiges Untergeschoss als Vollgeschoss (VG), ein VG und ein ausgebautes
Dachgeschoss als VG festgesetzt.
Als Vollgeschosse gelten Geschosse, die nach BayBO Vollgeschosse sind.
3. Bauweise(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i. V. m. § 22 Abs. 1 und 3 BauNVO)
o offene Bauweise
Zwingende Grenzbebauung Hauptgebäude beidseitigZwingende Grenzbebauung Garagen
Baugrenze (§ 23 BauNVO)
Hausformen (§ 22 BauNVO)
Im gesamten Plangebiet sind nur Einzel- oder Doppelhäuser zulässig.Ausgenommen sind die im Plan mit H gekennzeichneten Flächen, hier sind nurHausgruppen zulässig.
4. Beschränkung der Zahl der Wohnungen(§ 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB)
Es sind maximal zwei Wohneinheiten pro Wohngebäude zulässig.
5. Verkehrsflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB)
Straßenbegrenzungslinie auch gegenüber Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung
Öffentliche Straßenverkehrsflächen
Wirtschaftsweg
Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung
Öffentlicher Parkplatz
Öffentlicher Fußweg
6. Flächen für VersorgungsanlagenFlächen für VersorgungsanlagenZweckbestimmung
Elektrizität (Trafostation)
7. Private und öffentliche Grünflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB)
Öffentliche Grünflächen
ZweckbestimmungParkanlage
Spielplatz
Öffentliche Grünanlage für die Regelung des Wasserabflusses
Private Grün- und Pflanzfläche
Anpflanzen von Laubbäumen als Pflanzgebot
7.1 Die nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind gärtnerisch anzulegen. Bis 400m² Grundstücksfläche ist mindestens ein, bis 800m² Grundstücksfläche sind
mindestens zwei hochstämmige Laubbäume mit Stammumfang 18-20cm (gemessenin 1 m Höhe) zu pflanzen. Vorhandene Bäume sind bei der Verwirklichung von Bauvor-haben möglichst zu erhalten.
8. Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen zumSchutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft(§ 9 Abs. 1 Nr. 16, 20, 25 und Abs. 1a und Abs. 6 BauGB)
An den Baugebietsrändern, d.h. am Übergang zu freien Landschaft, sind dieGrundstücksflächen überdurchschnittlich gut zu bepflanzen und einzugrünen.
8.1 Flächen zum AnpflanzenRandeingrünung im Südwesten des Baugebiets
Innerhalb der Fläche zum Anpflanzen sind folgende Pflanzmaßnahmen vorzunehmen:Im 6,0m breiten Teil ist eine vierreihige, im 4,5m breiten Teil eine dreireihige Bepflan-zung nach folgendem Pflanzschema sowie den Pflanzlisten (siehe E.3) zu pflanzenund dauerhaft zu unterhalten.Der Pflanzabstand für Sträucher beträgt 1,50m in Breite und Tiefe, der Pflanzabstandfür Bäume beträgt 6,00m, siehe Pflanzschema:
Pflanzschema dreireihig:
Pflanzschema vierreihig:
Auf der verbleibenden Fläche ist pro Grundstück ein einheimischer Apfelbaum(Hochstamm) zu pflanzen, auf dem Grundstück Fl.Nr. 2900/10 sind 2 Bäume zupflanzen und dauerhaft zu erhalten.
Pflanzlisten siehe E.
Naturschutzrechtliche Ausgleichs- und Ersatzfläche gem. §15 Absatz 2 BNatSchG fürdie Grün- und Pflanzfläche mit Anpflanzgebot
Alternativ zur Umsetzung des Pflanzgebots auf dem eigenen Grundstück ist durchUmsetzung der Bepflanzung nach Pflanzgebot (Baumpflanzung und Flächen zumAnpflanzen in einer Tiefe von 6,0 bzw. 4,5m) auf der südlich angrenzenden Ersatz-fläche in den gleichen Abmessungen, wie auf dem Grundstück dargestellt (Tiefe 14m,13m bzw. 11m je nach Planeintrag), die Befreiung vom Pflanzgebot auf dem eigenenGrundstück möglich (siehe auch Hinweise C.4).
Bei Nichtverwendung der Fläche ist eine landwirtschaftliche Nutzung zulässig.
Auf der gesamten Fläche sind Einfriedungen, Abgrabungen und Auffüllungen sowie dieAnlage von geschotterten Flächen nicht zulässig.
8.2 zu schützende und zu erhaltende Fläche gem. Biotopkartierung (Art. 6d BayNatSchG)
8.3. Artenschutz vor/beim Freimachen des Baugebiets (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB i.V.m. § 44 BNatSchG)
Rodungen von Gehölzen sind nur in der Zeit vom 01. Oktober bis 28. Februar zulässig(§ 39 Abs. 5 Nr. 2 BNatSchG).
9. Wasserflächen und Flächen für die Regelung des Wasserabflusses (§5 Abs. 2 Nr. 7 BauGB)
Fläche für die Oberflächenwasserbeseitigung
Zweckbestimmung:RRB Regenwasserbehandlungs- und Regenwasserrückhalteanlage
10. Sonstige PlanzeichenGeländeveränderungenDie Geländegestaltung ist der vorgegebenen Topographie anzugleichen.Zur Terrassierung des Geländes sind Abgrabungen und Auffüllungen zulässig.Stützmauern an der seitlichen Grundstücksgrenze sind nur bis zu einer Höhe von 1,00m und zur rückwärtigen Grundstücksgrenze bis maximal 1,50 m zulässig (siehe auchB.4.)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen undGemeinschaftsanlagen
Zweckbestimmung:GGa GemeinschaftsgaragenSt Stellplätze
Abgrenzung unterschiedlicher Nutzung
Grenze des Geltungsbereiches (§ 9 Abs. 7 BauGB)
Breite in m
B. Bauordnungsrechtliche Festsetzungen(§ 9 Abs. 4 BauGB in Verbindung mit § 81 BayBO)
1. Dachgestaltung (§ 81 Abs. 1 Nr. 1 BayBO)
FirstrichtungIst im Plan eine Firstrichtung angegeben, gilt diese für den Hauptfirst. QuergestellteFirste sind für Zwerchhäuser und quergestellte Giebel zulässig.
DN Die Dachneigung (DN) wird mit 38° - 45° festgesetzt.
SD Dachform: Satteldach
Doppel- bzw. Reihenhäuser müssen die gleiche Dachneigung aufweisen. Die Wand-höhe der aneinandergrenzenden Gebäude darf sich um max. 30cm unterscheiden.
Die Vorgaben des Erstbauenden (Bauantrag) sind verbindlich einzuhalten.
2. DachaufbautenInsgesamt darf die Breite der Gauben 1/3 der jeweiligen Dachlänge, höchstens jedoch5 m, nicht überschreiten.
Der Abstand der Gauben zur Außenkante der Giebelwand muss mindestens 2,00 mbetragen.
Flachdach- und Giebelgauben sind ab 38° und Schleppgauben bei 45° zulässig.
3. Garagen und GemeinschaftsanlagenJe Wohnung sind mind. 2 Garagen, Stellplätze oder Carports nachzuweisen.Garagen-Stauraumtiefe im Regelfall mind. 5,00 m, gemessen zwischen Straßenbe-grenzungslinie und Einfahrtsmitte. Der Stauraum ist immer offen zu halten.
Bei beengten Verhältnissen sind ausnahmsweise kleinere Stauraumtiefen bis 3,00 mmöglich.Garagengruppen an gemeinsamer Grundstücksgrenze sind mit gleicher Dachform undTraufhöhe auszuführen.
4. Einfriedungen/ GeländegestaltungEinfriedungen dürfen zur Straße maximal 1,2 m und zur seitlichen und rückwärtigenGrundstücksgrenze maximal 2,0 m hoch errichtet werden.
Aufschüttungen/ Abgrabungen/ Stützmauern (siehe auch A.11)Sofern Stützmauern errichtet werden, reduziert sich die zulässige Höhe der Einfrie-dung bis zu der maximal zulässigen Gesamthöhe von 2,0 m. Es gilt das Maß zwischendem Fuß der Stützmauer bis Oberkante Einfriedung.Auffüllungen im Abstand bis zu 1,0m von der Grundstücksgrenze sind auf den höher-liegenden Grundstücken unzulässig.
Im WA 3, 7 und 8 sind nur im Einvernehmen mit dem Nachbarn auch höhere Abgra-bungen/ Aufschüttungen bzw. Stützmauern zulässig.
Die Ausführung von Stützmauern sowie die Geländegestaltung an den Grundstücks-grenzen ist im Freiflächenplan (C.3) im Lageplan sowie im Schnitt darzustellen.
5. Abstandsflächen(Art. 81 Abs. 1 Nr. 6 BayBO)
Wenn in der Planzeichnung durch Maßangabe eine geringere Abstandsfläche gemäßArt. 6 Abs. 5 Satz 3 BayBO dargestellt ist, so gilt diese.
Die Länge grenzständiger Garagen, Carports und Nebenanlagen richtet sich nach Art.6 Abs. 9 BayBO.
C. Hinweise1. Keller
Werden Doppelhäuser oder Kettenhäuser ohne Keller gebaut, ist durch geeignetebauliche Vorkehrungen die Standsicherheit des eigenen Gebäudes auch für den Fallzu gewährleisten, dass der spätere Nachbar auf seinem Grundstück ein Gebäude mitKeller errichtet.
2. Nutzung des OberflächenwassersDas Niederschlagswasser von Dach-, Terrassen- und Hofflächen ist in Regenwasser-anlagen (Zisternen) aufzufangen.
3. FreiflächenplanDem Bauantrag ist ein Freiflächengestaltungsplan für das gesamte Grundstück mitDarstellung der Baumstandorte, Pflanz- und Rasenflächen, befestigten Flächen, PKW-Stellplätzen, Standort Abfalltonnen und ggf. Kleinkinderspielfläche sowie der Aus-führung von Stützmauern und Geländegestaltung an den Grundstücksgrenzenbeizufügen.
4. Umsetzung der Pflanzmaßnahmen auf den Grundstücken südlich der KurmainzerStraßeAuf den betroffenen Grundstücken ist eine Grunddienstbarkeit zur Umsetzung derBepflanzung eingetragen.Wenn die geforderten Pflanzungen auf der Ersatzfläche nach A. 8.1 umgesetztwurden, ist auf dieser Fläche eine Grunddienstbarkeit zu Gunsten des FreistaatesBayern (untere Naturschutzbehörde) einzutragen. Die Grunddienstbarkeit auf demBaugrundstück kann daraufhin gelöscht werden.
5. GeländeschnitteDen Bauanträgen sind nivellierte Geländeschnitte beizufügen (mit vorhandenem undgeplantem Gelände). Die Gebäudestellung ist den topographischen Gegebenheitengut anzupassen.
6. StützwändeFür Stützwände über 1,0 Meter wird eine Statik oder eine Systemstatik für das Bauproduktbenötigt.
7. SchichtwasserGegen eventuell stellen- und zeitweise zu erwartende Schichtwasser sind bei denbetreffenden Bauvorhaben entsprechende Vorkehrungen zu treffen.
8. Schalltechnische Orientierungswerte nach DIN 18005 Teil 1, Beiblatt 1:Allgemeine Wohngebiete: tags 55 dB(A) nachts 45 bzw. 40 dB(A)Bei zwei angegebenen Nachtwerten gilt der niedrigere für Industrie-, Gewerbe- undFreizeitlärm sowie für Geräusche von vergleichbaren öffentlichen Betrieben.
9. Sportzentrum Auf die Untersuchung "Prognose und Beurteilung der vom Sportzentrum ausgehen-den
Schallimmissionen der Umgebung" der Wölfel Beratende Ingenieure GmbH + Co.,Höchberg, vom April 1992 zum Nachbarbebauungsplan "Ebets Sportzentrum" wirdhingewiesen.Aus der Untersuchung geht hervor, dass die ermittelten Pegel an den ungünstigstenImmissionsorten bei maximal 59 dB(A) liegen.Auf die Einwirkung von Schallimmissionen vom Sportzentrum auf die den Wohngebäudenzugeordneten Freibereiche wird hingewiesen. Folgende Bereiche im Plangebiet sind be-troffen: Höhenstraße 26-62 (gerade Hausnummern), 63-61 und 71-73 (ungerade H.-Nrn.),Fuggerstraße 73-87 (ungerade H.-Nrn.) sowie Rodwiesenweg 1 und 3.
10. Fahrzeugverkehr auf der BAB 3 Beleuchtungsanlagen sind so zu errichten, dass Verkehrsteilnehmer auf der BAB 3 nicht
geblendet werden können. Es dürfen keine Werbeanlagen errichtet werden, die die Sicherheit und die Leichtigkeit des
Verkehrs auf der BAB 3 beeinträchtigen können. Auf § 33 StVO wird verwiesen. Es dürfen keine Emissionen vom Plangebiet ausgehen, die die Sicherheit und Leichtigkeit
des Verkehrs auf der BAB A3 beeinträchtigen können. Aufgrund der Höhenlage des Baugebietes ist von einer Verkehrslärmbelastung durch die
BAB3 auszugehen. Gegenüber dem Straßenbaulastträger können keine Ansprüche aus Lärm oder sonstigen
Emissionen geltend gemacht werden.
11. Dieser Bebauungsplanänderung liegt die digitale Flurkarte des VermessungsamtesAschaffenburg vom __.__.201_ zugrunde.
12. (Teil-) Aufhebung geltender Bebauungspläne(§ 1 Abs. 8 BauGB i. V. m. § 2 Abs. 1 BauGB)
Mit Inkrafttreten der 4. Änderung des Bebauungsplans verliert die bisher geltende 3.Änderung des Bebauungsplans „Ebets-Rodwiese“ seine Wirksamkeit.
vorhandene Flurstücksgrenze
vorhandene Gebäude
D. Nachrichtliche Übernahmen20kV Erdkabel der Bayernwerk AG mit 3m Schutzstreifen beiderseits der Leitungsachse
E. PflanzlistenBei der Bepflanzung sind heimische, standortgerechte Arten zu verwenden.Nadelholzanteil: max. 20%
1) BäumePflanzqualität: Hochstämme 3x verpflanztObstbaum/ Spitz-, Berg- oder Feldahorn/ Sandbirke/ Rot- oder Hainbuche/Vogelkirsche/ Trauben- oder Stieleiche/ Sommer- oder Winterlinde/ Berg- oderFeldulme/ Wildapfel oder -birne/ Eberesche
Hinweis:Alleeartige Baumpflanzungen innerhalb eines Straßenzuges sind einheitlich in der Art (z.B.Sommer- / Winterlinde / Spitzahorn) und in der Größe (z. B. Hochstamm /3 x verpflanzt /Stammumfang 18 - 20 cm) auszuführen.Entsprechende Baumscheiben und Schutzeinrichtungen sind anzuordnen.
2) Sträucher:Pflanzqualität: 2x verpflanzt, 1 St/m²Hasel/ Hartriegel/ Liguster/ Holunder/ Salweide/ Kreuz- oder Schlehdorn/ Heckenkir-sche/ Faulbaum/ Hunds- oder Kriechrose/ wolliger Schneeball/ Him- oder Brombeere
VerfahrensvermerkeDer Gemeinderat hat in seiner Sitzung am __.__.201_ die 4. Änderung des Be-bauungsplans „Ebets-Rodwiese“ im vereinfachten Verfahren nach § 13 BauGBbeschlossen. Der Aufstellungsbeschluss wurde am __.__.201_ gemäß § 2 Abs.1 BauGB ortsüblich bekannt gemacht.
Der Bebauungsplan einschließlich der Begründung in der Fassung vom27.04.2017 wurde im vereinfachten Verfahren nach § 3 Abs. 2 BauGB in Ver-bindung mit § 13 BauGB in der Zeit vom 15.05.2017 bis einschließlich19.06.2017 öffentlich ausgelegt. Die von der Planung berührten Behörden undsonstigen Träger öffentlicher Belange wurden nach § 4 Abs. 2 BauGB i. V. m. §13 BauGB im gleichen Zeitraum am Verfahren beteiligt.
Die Gemeinde Waldaschaff hat mit Beschluss des Gemeinderates vom __.__.201_ die 4. Änderung des Bebauungsplans gem. § 10 Abs. 1 BauGB alsSatzung beschlossen.
Marcus GrimmGemeinde Waldaschaff, __.__.201_ Erster Bürgermeister
Ausgefertigt:
Es wird hiermit bestätigt, dass der zeichnerische und textliche Teil diesesBebauungsplans in der Fassung vom __.__.201_ mit dem Satzungsbeschlussdes Gemeinderates vom __.__.201_ identisch ist.
Marcus GrimmGemeinde Waldaschaff, __.__.201_ Erster Bürgermeister
Der Satzungsbeschluss wurde im Amtsblatt vom __.__.201_ gemäß § 10 Abs.3 BauGB ortsüblich bekanntgemacht. Die Bebauungsplanänderung ist damit inKraft getreten.
Marcus GrimmGemeinde Waldaschaff, __.__.201_ Erster Bürgermeister
4. Änderung des Bebauungsplans"Ebets-Rodwiese" M 1:1.000 20.06.2017
Mühlstraße 43Tel.: 06021/41 11 98Mail: a.burg@htww.de
F r e i e A r c h i t e k t e n u n dS t ä d t e b a u a r c h i t e k t e n
63741 AschaffenburgFax: 06021/45 09 98
Internet: www.htww.de
G E M E I N D E W A L D A S C H A F FLANDKREIS ASCHAFFENBURG
0 10 20 5030 40M 1:1.000
3,0
3) Bäume und Sträucher im Bereich der RandeingrünungBäume: Spitz-, Berg- oder Feldahorn, Sandbirke, Hainbuche, Vogelkirsche,
Trauben- oder Stieleiche, Sommer- oder Winterlinde, Berg- oderFeldulme)
Sträucher: Hasel, Hartriegel, Liguster, Holunder, Salweide, Schlehdorn,Heckenkirsche, Faulbaum, Hunds- oder Kriechrose, wolliger Schneeball)
Die Verwendung von Weißdornarten (Crataegus) wird wegen Zwischenwirteigenschaftder nicht bekämpfbaren Feuerbrandkrankheit an apfelfrüchtigen Rosengewächsenausgeschlossen.