Post on 12-Apr-2017
Vorlesung: Planungs- und Bauökonomie
Immobilienwirtschaft
- Projektentwicklung -
- Marktmodell des Immobilienmarktes -
© Prof. Dr. Kristin Wellner / SS 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft
Projektentwicklung...
"Durch Projektentwicklung sind die Faktoren
— Standort,
— Projektidee und
— Kapital
so miteinander zu kombinieren, dass einzelwirtschaftlich wettbewerbsfähige ... sowie
gesamtwirtschaftlich sozial- und umweltverträgliche Immobilienprojekte geschaffen und
dauerhaft rentabel genutzt werden können."
Diederichs
Seite 36
© Prof. Dr. Kristin Wellner / SS 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft
Projektentwicklung im Immobilienlebenszyklus
Grundstück
Projekt-entwicklung(Neubau)
Nutzung
Leerstand
Projekt-
entwicklung
(Redevelopment)
Nutzung
Abriss
Seite 37
© Prof. Dr. Kristin Wellner / SS 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft
PE: Beteiligte Personen und Unternehmen
Grundstücks-eigentümer
Immobilien-dienstleister
Nutzer Financiers
ArchitektenPlaner
Investoren
Bauunter-nehmen
Projektent-wicklung
Seite 38
Projektent-wickler
…ÖffentlicheHand
© Prof. Dr. Kristin Wellner / SS 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft
Phasen der Projektentwicklung
Pro
jektv
erm
ark
tung
Projektkonzeption
Projektinitiierung
Projektkonkretisierung
Projektdurchführung
Phasenmodell des Projektentwicklungsprozesses -
Übersicht
Verkauf
Investment
Vermietung
Quelle: Schulte/Bone-Wnkel, Handbuch Immobilien-Projektentwicklung, 2002, S.40.
Seite 39
© Prof. Dr. Kristin Wellner / SS 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft
Phasen der Projektentwicklung
Projektinitiierung
Standort
Idee
Kapital
Grobe Beschreibung der Grundzüge des Projektes
Einfache Projektentwicklungsrechnung
Pro
jektv
erm
ark
tung
Pro
jekt-
/ Gru
ndstü
ckssic
heru
ng
Seite 40
© Prof. Dr. Kristin Wellner / SS 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft
Projektkonzeption
Markt-
analyse
Machbarkeitsstudie
Standort-
analyse
Wirtschaftlichkeits- und Renditeanalyse
Pro
jektv
erm
ark
tung
Pro
jekt-
/ Gru
ndstü
ckssic
heru
ng
Analyse
des
Nutzungs-
konzepts
Wett-
bewerbs-
analyse
Risiko-
analyse
Seite 41
© Prof. Dr. Kristin Wellner / SS 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft
Immobilien-Markt-System: Immobilien-Research
Quellle: in Anlehnung an Miller / Geltner, Commercial Real Estate Analysis and Investments, 2001, S. 25.
Neue
Flächen
Miet-/Flächenmarkt
Immobilien-
Projektentwicklungs-Markt
Immobilien-Investmentmarkt
Angebot
(Eigentümer)
Herstellungskosten
(incl. Bodenpreis)
Angebot
(Eigentümer /
Verkäufer)
Nachfrage
(Investoren)
Nachfrage
(Mieter)
Mietpreise & Leerstand
Wirtschaftliche Ent-
wicklung (national
und regional)
Kapitalmarkt
Immobilien-Research
Immobilien-Research
Immobilien-
preise (Wert)
Cashflow
Profitabilität der
Projektentwicklung
Immobilien-Research
Immobilien-Research
Geforderte
Mindest-
verzinsung
des Investors
(Cap Rate)
Seite 42
© Prof. Dr. Kristin Wellner / SS 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft
Immobilienrendite
Renditedefinitionen nach gif e.V.:
Brutto-Anfangsrendite: Vertragsmiete
(BAR) Netto-Kaufpreis
Netto-Anfangsrendite: Netto-Mieteinnahmen
(NAR) Brutto-Kaufpreis
Mängel:
— Unterstellung, dass es während der Laufzeit weder zu Mieterhöhungen noch zu
Wertveränderungen kommt
— Keine Berücksichtigung der Zahlungszeitpunkte
ist bei langfristigen Investitionen, wie Immobilien, unzulänglich
— Aber in der Praxis noch weit verbreitet, hohe Praktikabilität, überschlagstauglich
Seite 43
© Prof. Dr. Kristin Wellner / SS 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft
Einflussfaktoren auf dem Grundstücksmarkt
Seite 44
© Prof. Dr. Kristin Wellner / SS 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft
Beziehungen am Immobilienmarkt: Überblick
Daten
Kauf/Verkauf
(Preis)
Finanzierung
Mieten
Immobilie
(Grundstück und Gebäude mit
Instandhaltung/ Modernisierung
über gesamten Lebenszyklus)
Verkäufer
Käufer Eigenkapital (Renditeanforderung)
Makler
(Eur. Zentralbank) (Staat)
• Lage (Externe Effekte)
• Ausstattung/Gebäudeart
• Angebot/Nachfrage (Mieter- oder Vermietermarkt)
Mieter:+ Miete
- Bewirtschaftungskosten
- Kapitaldienst
= Cashflow vor Steuer
(Netzwerk)(Informationen)
Bank Fremdkapital
(Zinskonditionen, Deckung)
Verwaltung
Seite 45