Öffentliche Informationsveranstaltung

Projekt Montana-Areal «Zentrum Montana»

29. September 2017, 20:00 UhrArena Klosters

1. Begrüssung / Vorstellung Moderator und Referenten und Zielsetzung (Gemeindepräsident Kurt

Steck und Moderation)

2. Ausgangslage und Historie bisherige Entwicklung Montana-Areal (Gemeindepräsident Kurt Steck)

3. Vorstellung 5 Stern-Hotelprojekt Montana mit Spa und weiteren Nebennutzungen sowie einer unterirdischen Parkeinstellhalle (Prof. Dietrich

Schwarz)

4. Beweggründe und Überlegungen der Projektentwickler (Rolf Grass und RA Dr. iur. Martin

Schmid)

Ablauf / Inhalt

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5. Vorstellung erforderliche Teilrevision Ortsplanung „Montana“ (projektbezogene Nutzungsplanung) (Benjamin Aebli, STW AG für Raumplanung, Ortsplaner)

6. Gegenstand der für den 26. November 2017 geplanten Urnengemeindeabstimmung (Gemeindepräsident Kurt Steck und Vorstand Stefan Darnuzer)

7. Volkswirtschaftliche und touristische Würdigung der Vorlage aus Gemeindesicht (Regionalentwickler

Stefan Steiner, Gemeindepräsident Kurt Steck)

8. Weiteres Vorgehen (Zeitplan) (Gemeindepräsident

Kurt Steck)

Ablauf / Inhalt

29.09.2017 3

9. Fragen und Diskussion (alle – Moderation Christine

Kocher)

10. Apéro und Ausklang (Referenten stehen für Fragen zur

Verfügung)

Ablauf / Inhalt

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Begrüssung / Vorstellung Moderator und Referenten

und Zielsetzung

(Gemeindepräsident Kurt Steck und Christine Kocher)

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• Referenten:– Gemeindepräsident Kurt Steck– Gemeindevorstandsmitglied Stefan Darnuzer– Rolf Grass, Immoville AG, Projektentwickler– Dietrich Schwarz, dipl. Architekt ETH/SIA– Rechtsanwalt Dr. iur. Martin Schmid– Benjamin Aebli, Raumplaner, STW AG für

Raumplanung– Stefan Steiner, Leiter Regionalentwicklung

• Moderation Christine Kocher• Für die Beantwortung weiterer Fragen anwesend:

– Gemeindejurist Rechtsanwalt Dr. Duri Pally– Markus Casanova, Projektleiter Gemeinde

Begrüssung / Vorstellung

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• Projektvorstellung Projekt Entwicklung «Zentrum Montana» und Urnengemeinde-Vorlagez. Hd. der Öffentlichkeit

• Vorstellung Projektbeteiligte und Projekt-entwickler => Wer steht hinter dem Projekt? => öffentliche Interessenz

• Wie geht’s weiter?

• Stimmbürger und Bevölkerung für Vorlage / Projekt gewinnen

• Beantwortung von Fragen / Diskussion

Zielsetzung Veranstaltung

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Ausgangslage und Historie bisherige Entwicklung

Montana-Areal

(Gemeindepräsident Kurt Steck)

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Ausgangslage und Historie bisherige Entwicklung Montana-Areal

• Bestrebungen zur Errichtung unterirdischer Parkhalle (1986 – 1992)

• Erwerb Parz. Nr. 299 und 552 von Erben Hans Guler-Bichsel (Urnengemeinde 26.9.1999)

• Projektentwicklungsüberlegungen «Montana Alpin Klosters» (2005)

• Motion «Parkhaus Montana-Areal» (2007)

• Erstmalige Kontaktnahme Rolf Grass mit Gemeinde betreffend exklusiver Projektentwicklung (2008)

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Ausgangslage und Historie bisherige Entwicklung Montana-Areal

• Projektentwicklungswettbewerb Gemeinde (2012 – 2014) – Abbruch

• Letter of Intend (LOI) Rolf Grass, Eigentümer Parz. 309 Postgebäude, Zusammenarbeit mit Gemeinde (2012)

• Vorstandsentscheid Zusammenarbeit mit R. Grass, Immoville AG (Zusammenarbeits-vertrag und Kaufvertrag vorbehältlich Zustimmung Gemeindeorgane) (2015/2016)

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Vorstellung 5 Stern-Hotelprojekt Montana mit Spa und weiteren Nebennutzungen sowie einer

unterirdischen Parkeinstellhalle

(Prof. Dietrich Schwarz, dipl. Architekt ETH/SIA)

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Zentrum Montana ‒ Identität für das Dorf

Dietrich Schwarz, Prof. dipl. Architekt ETH/SIA

Vergleich Neubau Schulhaus und Zentrum Montana

Volumetrie Neubau Schulhaus Klosters

Volumetrie Zentrum Montana

RAUMPROGRAMM

Schnitt

Lobby / Gourmet Restaurant

Zimmer

Spa

Retail

Kongress

2. UG

2. UG

1. UG

Erdgeschoss

1. OG

2. OG

3. OG

4. OG

5. OG

6. OG

7. OG

8. OG

9. OG

Dachaufsicht

GÄSTEZIMMER

Deluxe, 35 m2

Junior Suite, 48 m2

Deluxe Suite, 56 m2

Grandluxe Suite, 74 m2

Beweggründe und Überlegungen der Projektentwickler

(Rolf Grass und RA Dr. iur. Martin Schmid)

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Vorstellung erforderliche Teilrevision Ortsplanung

„Montana“ (projektbezogene Nutzungsplanung)

(Benjamin Aebli, STW AG für Raumplanung, Ortsplaner)

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Teilrevision BaugesetzArt.19ter Spezialzone Montana

1 Die Spezialzone Montana (SZM) ist bestimmt:

a) für die Hotel-, Event- und Kongressnutzung, die dazugehörigen Bauten und Anlagen wie Gaststätten, Wellnessanlagen,

Sportanlagen, Freizeitanlagen und dergleichen;

b) im Umfang von minimal 10% und maximal 20% der in der Spezialzone Montana tatsächlich realisierten Nutzfläche (ohne

Parkierungsfläche gemäss Abs. 2 lit c) für Dienstleistungs- und Gewerbeflächen.

2 Ergänzend zulässig sind folgende Nutzungen:

a) Zweitwohnungsflächen im Umfang der bei Inkrafttreten dieser Regelung vorbestandenen Hauptnutzflächen altrechtlicher

Wohnungen (Art. 11 Abs. 1 und 2 Zweitwohnungsgesetz, ZWG);

b) touristisch bewirtschaftete Wohnungen gemäss Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG, sofern die einzelnen Wohnungen nicht verkauft werden

bzw. zusammen mit dem Hotelbetrieb gemäss Absatz 1 lit. a dauernd in der Hand desselben Eigentümers verbleiben (keine

"Aparthotellerie"); diese Einschränkung ist im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens als öffentlichrechtliche

Eigentumsbeschränkung im Grundbuch anzumerken;

c) vorwiegend unterirdische Parkierungsanlagen, welche der Hauptnutzung (Absatz 1), Dritten oder der Öffentlichkeit dienen.

Teilrevision Baugesetz

3 Ausgeschlossen ist die Realisierung von Zweitwohnungen gestützt auf Art. 8 ZWG sowie von touristisch bewirtschafteten

Wohnungen gemäss Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG, welche die Voraussetzungen von Art. 19ter Abs. 2 lit. b nicht erfüllen.

4 Einzelheiten betreffend Baustandorte, Gestaltung und Erschliessung regeln der Generelle Gestaltungsplan "Montana", die

Generellen Erschliessungspläne "Montana" sowie die dazugehörigen Sonderbauvorschriften.

5 Die in den Plänen und Sonderbauvorschriften gemäss Absatz 4 definierte Nutzungsordnung in der Spezialzone Montana sowie im

angrenzenden Bereich, namentlich

- die im Generellen Erschliessungsplan Montana vorgesehene Verkehrserschliessung ("Zufahrt Tiefgarage"), sowie

- die Verkehrserschliessung nordwestlich der Spezialzone Montana bis Kirchgasse,

werden im Rahmen einer (Erschliessungs-)Quartierplanung mit Landumlegung umgesetzt.

Teilrevision Baugesetz

6 Die der Spezialzone Montana zugewiesene Fläche fällt ohne erneuten Beschluss der Urnengemeinde entschädigungslos in die

bisherige Kernzone und Zone für öffentliche Bauten und Anlagen zurück und alle speziellen Festlegungen (im Baugesetz, im

Generellen Gestaltungsplan, in den Generellen Erschliessungsplänen, Sonderbauvorschriften) gelten als aufgehoben, sobald

eine der nachfolgenden Vorausetzungen nicht erfüllt wird:

- Innert zwei Jahren seit rechtskräftiger Genehmigung der Teilrevision Montana ist das Quartierplanverfahren mit

Landumlegung gemäss Absatz 5 einzuleiten oder ein Baugesuch einzureichen.

- Innert zwei Jahren seit rechtskräftigem Abschluss des Quartierplanverfahrens gemäss Absatz 5 ist ein Baugesuch

einzureichen.

- Nach rechtskräftiger Erteilung der Baubewilligung hat der Baubeginn innerhalb der (maximal um zwei Jahre verlängerten)

Frist von Art. 91 KRG zu erfolgen.

- Der Baubeginn muss spätestens innert 10 Jahren seit rechtskräftiger Genehmigung der Teilrevision Montana erfolgen.

Teilrevision Baugesetz

Sonderbauvorschriften zum Generellen Gestaltungsplan Montana und zum Generellen Erschliessungsplan Montana

Gegenstand der für den26. November 2017 geplanten Urnengemeindeabstimmung

(Gemeindepräsident Kurt Steck und Vorstand Stefan Darnuzer)

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Bestandteile Urnenabstimmung Montana 26. November 2017

• Teilrevision Ortsplanung Spezialzone Montana (Anpassung Zonenplan, Ergänzung Baugesetz, Anpassung Generelle Erschliessungspläne, Genereller Gestaltungsplan)

• Verkauf Parz. Nr. 645 (Montana) an ImmovilleAG, Klosters (CHF 4’350’000.--)

• Erwerb von 230 öffentlichen Parkplätzen durch die Gemeinde (CHF 11’270’000.--)

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Bestandteile der Urnenabstimmung

• Erwerb der Liegenschaft Montana durch die Gemeinde

– 1963 Kauf von Parzelle 645 mit total 2’956 m2 für Fr. 542’000.-

– 1999 Kauf der Parzellen 299 und 552 mit total 3’547 m2 für Fr.

6’000’000.-

– Durchschnittlicher Kaufpreis pro m2; Fr. 1’006.-

Ziel des Landerwerbs war die Verhinderung von spekulativen

Zweitwohnungsbauten sowie die Sicherung einer zentralen

Liegenschaft für den Bau eines Parkhauses.

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Bestandteile der Urnenabstimmung

• Verkauf des Montana Areals

– Verkauf von Parzelle 645 mit total 6’326 m2 für Fr. 4’350’000.-

– Durchschnittlicher Verkaufspreis pro m2: Fr. 687.64

Die Gründe für den tieferen Verkaufspreis lauten:

- Zweitwohnungsinitiative

- Verzicht auf mögliche Zweitwohnungsflächen

- Nutzungseinschränkungen

- Tourismusförderung

- Fehlender Markt

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Bestandteile der Urnenabstimmung

• Verkauf des Montana Areals

Ähnliche Projekte in anderen Gemeinden:

- Brigels (10’000 m2; Fr. 1.-)

- Romanshorn (3’900 m2; Fr. 525.-/m2)

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• Verkauf der Liegenschaft an Immoville AG / Erläuterung des Kaufvertrages

Kaufpreis der Liegenschaft (4.35 Mio. CHF)

Rückkaufsrecht (Dauer 4 Jahre, Rückkaufsmöglichkeit nach Erteilung Baubewilligung, falls Baustart nicht innert Jahresfrist)

Erstellung Parkhaus / 230 von ca. 300 grossen Einstellplätzen für die Gemeinde Klosters-Serneus

Überbauungspflicht (nebst Parkierungsanlage) für Hotelanlage etc.

Vorbehalt Zustimmung Gemeinderat und Urnengemeinde

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Bestandteile der Urnenabstimmung

Bestandteile der Urnenabstimmung

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Kosten und Finanzierung 230 öffentliche Parkplätze Gemeinde

Kosten pro Parkplatz: Fr. 49’000.—

Totalkosten 230 Parkplätze Fr. 11’270’000.—

./. Erlös Verkauf Parz. 645 Fr. 4’350’000.—

./. Entnahme PP-Ersatzbeiträge Fr. 6’000’000.—

Restfinanzierung (liquide Mittel

o. Fremdfinanzierung) Fr. 920’000.—

Angemessener Preis pro Einstellplatz –Vergleich mit anderen Projekten

Einstellplatz Montana Fr. 49’000.—

Einstellplatz Samedan Bellevue Fr. 54’500.—

Einstellplatz St. Moritz Serletta Fr. 62’000.—

Einstellplatz Projekt Sinergia, Chur Fr. 50’000.—

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Bestandteile der Urnenabstimmung

Volkswirtschaftliche und touristische Würdigung der Vorlage aus Gemeindesicht

(Regionalentwickler Stefan Steiner, Gemeindepräsident Kurt Steck)

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Beurteilung Projekt Montana aus Sicht Regionalentwicklung

Stefan Steiner, Leiter Regionalentwicklung Prättigau/Davos, 29.09.2017

Ausgangslage

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Klosters hat massiv an Logiernächten eingebüsst. Seit 2008 musste die Hotellerie einen Rückgang von über 50% Logiernächte hinnehmen. Verglichen mit anderen Feriendestinationen sind die Einbussen überproportional hoch.

Ausgangslage

29.09.2017 61

Im Jahr 2025 ist Klosters-Serneus ein Tourismusort mit neuen attraktiven und modernen Hotelbetrieben für Familien im mittleren sowie gehobenen Segment.

Vision aus der Agenda 2025

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Das Projekt entspricht zu 100% der Zieldimension unserer Agenda und nimmt die Marketingstrategie von Davos

Klosters auf (wörtlich) …Klosters als eine Art feine Boutique für Ferien-Connaisseurs….

Inhalte Agenda 2025

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1) Die Bereitschaft einer Projektträgerschaft oder eines Investors, ein Hotel in dieser Grössenordnung zu errichten, ist alles andere als selbstverständlich und ein Glücksfall!

2) Klosters bietet sich die einmalige Chance, mit dem Montana-Projekt im 5-Sterne-Hotelsegment wieder Fuss zu fassen.

3) Klosters verfügt traditionell über ein Gästesegment im gehobenen Bereich. Neue Gäste – insbesondere aus dem angelsächsischen Herkunftsgebiet – werden für Klosters gewonnen.

Warum Leuchtturm?

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1) Klosters und die Destination Davos Klosters gewinnen mit dem Hotel an Attraktivität (neues Produkt innerhalb der Destination). Das Angebot wird ausgebaut.

2) Das Hotel ist richtig positioniert. Klosters steht für Diskreter Luxus mit Understatement (Geschichte / «Royals» / Zweitwohnungsbesitzer)

3) Die Projektentwicklerin geht von Tausenden zusätzlichen Übernachtungen im Hotel „La Montana“ pro Jahr aus.

4) Eine Logiernacht im Hotel bringt im Vergleich zu einer Übernachtung in einer Ferienwohnung ein Vielfaches an direkter und indirekter touristischer Wertschöpfung.

Die Gewinne für Klosters (direkt)

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1) Es werden nur für das Hotel rund 120 neue Arbeitsplätze geschaffen (Faustregel bei 5-Stern-Hotels: 110 Zimmer x 1.1 Personen = 121 Personen).

2) Die Dorfbevölkerung wächst, leerstehende Wohnungen werden wieder genutzt.

3) Lokales Gewerbe und Dienstleistungsbetriebe profitieren stark vom Hotel.- Aufträge für das Bau- und Baunebengewerbe- Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten- lokale Lieferanten (zahlreiche Produkte des täglichen Bedarfs werden aus der Region bezogen)

- Sport- und Detailhandelsgeschäfte aber auch Restaurationsbetriebe steigern die Umsätze

- höhere Auslastung der touristischen Infrastruktur (allen voran der Bergbahnen)

Die Gewinne für Klosters (indirekt)

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Aus Sicht Regionalentwicklung wird das Hotelprojekt Montana unterstützt und gefördert.

Es bietet für Klosters eine einmalige Gelegenheit, sich touristisch weiterzuentwickeln und der Abwärtsspirale proaktiv entgegenzutreten selber handeln und nicht warten!

Fazit

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Geprüfte Kritikpunkte

• Grundstück-Verkaufspreis zu tief

• Klosters braucht kein 5*-Hotel

• Gebäudehöhen überdimensioniert

• Viele neue Parkplätze generieren Mehrverkehr

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Warum verdient diese Vorlage Ihre Unterstützung?

• Zusätzliche Wertschöpfung für Bau- und weiteres Gewerbe (Bauprojekt, Reparaturen, Dienst-leistungen für neue Gäste, zusätzlicher Konsum)

• Schaffung neuer Arbeitsplätze (Hotel allein 120)

• Schaffung zusätzliche, wertschöpfungsintensive Hotelbetten

• Einstieg Klosters in neues Gästesegment mit hohem Nachfragepotential

• Positive Impulse für gesamte Klosterser Hotellerie

• zusätzliche Einkaufsmöglichkeiten (neuer Retailer)

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Warum verdient diese Vorlage Ihre Unterstützung?

• Stabilisierung Wohnbevölkerung bzw. Verhinderung weitere Abwanderung

• Zusätzliches Steuersubstrat

• Aufbruchstimmung und positive Ausstrahlung nach aussen («in Klosters läuft etwas»)

• Seit Jahrzehnten geplantes unterirdisches Parkhaus kann erstellt werden (Verbesserung Parkplatzsituation im Allg.)

• Belebung und Attraktivitätssteigerung KlosterserZentrum

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Konsequenzen einer Ablehnung des Projekts

• Erwartete volkswirtschaftliche Impulse (Logiernächte-Erhöhung, Schaffung Arbeitsplätze, generelle Impulse für Klosterser Wirtschaft) bleiben aus.

• Investitions- und Investorenfreundlichkeit Klosters wird in Frage gestellt. Nachfolge- bzw. Alternativprojekt wenig realistisch

• Ausbleiben erhoffte und benötigte Entwicklung und Impulse Zentrum / Montana-Areal

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Konsequenzen einer Ablehnung des Projekts

• Fehlende Lösung für Parkplatzproblem bzw. eigene Erstellung Parkhaus mit höheren Kosten

• Gefahr der Abnahme der touristischen Wettbewerbsfähigkeit von Klosters

• Schwächere Auslastung der touristischen Infrastrukturen

• Weiterhin fehlendes Angebot im wertschöpfungsintensiven 5-Stern-Hotelsegment

• Gefahr weiterer Arbeitsplatzverluste und Abwanderung der produktiven Bevölkerung

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Weiteres Vorgehen / Zeitplan

(Gemeindepräsident Kurt Steck)

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Weitere Schritte im Projektfahrplan

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Aktivität

Zeitpunkt/-raum

Verabschiedung Vorlage im Gemeinderat z. Hd.

der Urnengemeinde (2. Lesung)

4. Oktober 2017

Urnengemeinde-Abstimmung 26. November 2017

Beschwerdeauflage ab Publikation des

Urnenabstimmungsresultats i. Z. mit Teilrevision

Ortsplanung

30 Tage

Genehmigungsentscheid durch Bündner Regierung Mitte März 2018 * * sofern keine Beschwerden erhoben werden

Diskussion / Fragen

(Christine Kocher, Moderation)

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Apéro und Ausklang

(Referenten stehen für Fragen zur Verfügung)

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