2015...Ausgabe 02-2015 Vom 30.11.2015 bis 01.12.2015 heißt es in Berlin zum 13. Mal „Frei denken...

FINANZEN

Vorfälligkeitsentschädigung:Ablösen oder nicht?VERSICHERUNG

Haftungsrisiko durchMindestlohngesetz

022015 September

Horizonte20xx

ÜBERREGIONALE ZEITUNG UND TAGUNG FÜR DIE WOHNUNGSWIRTSCHAFT

30.11. – 01.12.2015

Infos ab S. 26

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Horizonte20xx-Tagung

FLüchtLings- Unterkünfte!

HERAUSFORDERUNGFLÜCHTLINGSZUWANDERUNG

Finanzierung & Versicherung

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Horizonte20xx Ausgabe 02-2015

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INHALT

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Zinskommentar04 Kapitalmarkt: Nach Schnitzelschock und Dax-Einbruch

Finanzen06 Mehr Wohnungen durch Niedrigstzinsen: Potenziale und Gefahren08 Vorfälligkeitsentschädigung: Ablösen oder nicht?

Sonderthema Flüchtlingskrise11 Schaffung von Wohnraum für Flüchtlinge und Asylbewerber14 Versicherungsschutz für Flüchtlingsunterkünfte und Asylbewerberheime

Quartiersentwicklung16 Von einer No-Go-Area zum begehrten Wohnquartier18 Komplexe Entwicklungsflächen meistern: Die Vorteile für die Wohnungswirtschaft nutzen

Versicherung20 Haftungsrisiko Mindestlohngesetz: Zahlt allein der Auftraggeber die „Zeche“?

Social Media22 Dr. Klein Videolexikon: Das Finanzwissen der Privatkunden stärken

Dr. Klein Kurzmeldungen24 Personalien: Dr. Klein verstärkt sein Team

Veranstaltungen25 Veranstaltungsüberblick – Dr. Klein vor Ort26 Horizonte2015 vom 30. Nov. – 1. Dez.: Die Workshops im Überblick

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30.11. – 01.12.2015

Infos ab Seite 26


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Ausgabe 02-2015

VORWORT

Ich bin Jahrgang 1963!

Wenn man – so wie ich – in den Baby-Boomer-Jahren geboren ist, stellt man sich aufgrund des fortschrei-tenden Alters immer häufiger Fragen, für die es nicht

wirklich schlüssige Antworten gibt: Wer zahlt meine Rente? Wer pflegt mich im Alter? Wer macht eigentlich grundsätzlich die Arbeit? Was muss ich noch leisten, um im Alter sorgenfrei leben zu können? Doch auf einmal bekommt unsere überalterte Ge-sellschaft eine Chance, diese Herausforderungen lösen zu können. Zu Hunderttausenden drängen Menschen in unser Land, die zum Teil gut ausgebildet, vor allem aber gierig nach einer zweiten Chance in ihrem Leben sind.

Man kann jetzt lange darüber lamentieren, was wir in der Ver-gangenheit alles versäumt haben oder was wir zurzeit alles (noch) falsch machen. Oder auch als Exminister markige Sprü-che reißen: „…beispiellose politische Fehlleistung“ (Wie war noch mal gleich Ihre Einschätzung der NSA, Herr Friedrich?). Oder man kann einfach handeln. Ich lerne gerade verschiede-ne Beispiele aus der Wohnungswirtschaft kennen, wo zum Teil seit Jahren schon gehandelt wird. Diese Beispiele sammeln wir gerade für die Horizonte2015-Tagung, um sie Ihnen dort vor-zustellen. Auf den Seiten 26/27 können Sie lesen, was Sie sonst noch bei unserer diesjährigen Horizonte-Tagung erwartet. Der Titelseite konnten Sie entnehmen, dass wir uns in dieser Aus-gabe auch mit der Finanzierung und Versicherung von Flücht-lingsunterkünften auseinander setzen (S. 11/15).

Neben diesem aktuellen Thema stellen wir Ihnen aber auch zu einem Dauerbrenner, der Quartiersentwicklung, ein beeindru-ckendes Beispiel aus London vor (S. 16/17).

„Isoliert betrachtet, rechnet sich dieses Vorhaben nicht. Aber nicht nur für dieses Quartier und deren Menschen, sondern auch für unser Unternehmen ist es ein riesiger Gewinn.“, sagte sinngemäß Mike Ward, Vorstandsmitglied von Circle Housing, bei der Besichtigung zu mir. Und so lernen wir, dass die sozial-orientierte und nicht die gewinn-maximierende Denkweise unserer Wohnungswirtschaft anscheinend auch keine Länder-grenzen kennt.

Keine Grenzen kennen auch die Einflussfaktoren, die unsere Zinsen beeinflussen. Achim Dübel stellt diese Einflussfakto-ren dar und zeigt auf, wie sensibel die Märkte zurzeit reagie-ren können. Mit einem wichtigen Faktor, der EZB-Geldpolitik, setzt sich Prof. Knüfermann auseinander. Und schließlich möchten wir Sie zu einer ganz praxisorientierten Hausaufgabe animieren. Denken Sie doch einmal darüber nach, ob es sich nicht lohnen kann, Darlehen vorfristig abzulösen, um sich das Zinsniveau langfristig zu sichern und damit einhergehend Li-quiditäts- und Planungssicherheit zu erlangen. Diese drei Ar-tikel rund um das Thema Zinsen finden Sie auf den nächsten sechs Seiten.

Viel Spaß beim Lesen wünscht Ihnen

Ihr Hans Peter Trampe

IMPRESSUM Herausgeber und Verlag: Dr. Klein & Co. AG, Klosterstraße 71, 10179 Berlin / Tel.: 030 420 86 -12 00 / Fax: -12 98 / www.drklein.de / [email protected]

V.i.S.d.P.: Hans Peter Trampe / Redaktion und Konzept: Nadine Winkelmann

Layout / Art Direction: Boris Krause / Druck: Druckteam Berlin / Auflage: 2.500 Exemplare / Erscheinungsweise: 2 Exemplare im Jahr

Bildnachweise: Thomas Koch, Shutterstock.com: Titel, S. 2, 11 / Shutterstock.com: Titel, S. 6, 13, 14, 15, 18, 19, 20, U4 / Fotolia.de: S. 4, 20 / Enke Cäcilie Jansson: S. 3, U4 /

Dr. Klein: S. 8, 9 / Circle Housing: S. 16, 17 / Haufe Lexware: S. 25 / Tim Deussen: S. 27 / Deutsches Technikmuseum Berlin: S. 27


04 ZINSKOMMENTAR

Auslöser waren Attacken amerikanischer Investoren: der Star-Investor Bill Gross hatte im März große Mengen von Verkaufsoptionen auf Bundesanleihen emittiert und

aggressiv vermarktet. Der niedrige Ansatz der Ausübungspreise rettete Gross vor Verlusten, zeigte aber, wie sehr die US-Inve-storen mit stark steigenden deutschen Zinsen rechneten.

Unfreiwillig verstärkte die EZB die Volatilität durch konstante monatliche Käufe bei stark schwankender Nettoemission des Bundes nach Tilgungen. Diese war im März und April niedrig und im Mai hoch, begünstigten also den Zinsanstieg. Die EZB wird als Konsequenz in Zukunft die Kaufvolumina variieren. Die Schwankungen könnten auch durch einen Verkäuferstreik nahe der Nullzinslinie verursacht worden sein. So musste die Bundesbank für das Kaufprogramm in Asien nach Verkäufern suchen.

Schnitzelschock von 2015 vs. Japan-Schock von 2003

KAPITALMARKT

Nach Schnitzelschock und Dax-Einbruch – war’s das schon mit der Bundkorrektur?Spekulative Attacken auf Bundesanleihen trotz EZB-Ankaufprogramms

zeitweilig erfolgreich.

Quelle: Bundesbank, japanisches Finanzministerium, Finpolconsult. Anmerkung: August 2015 Monatsdurchschnitt bis 25.8.

Der Autor hatte in den vorherigen Kommentaren vor einem Zinsschock im Bund nach Vorbild Japans 2003 gewarnt, zuletzt im März des Jahres. Binnen drei Monaten hatten sich damals die Zinsen für japanische Staats-bonds mehr als verdoppelt, binnen eines Jahres verdreifacht. Ein noch drastischerer Schock bei 10-Jahres-Bun-desanleihen trat prompt in den 6 Wochen zwischen Ende April und Anfang Juni 2015 ein: Die Veränderung von 0,07 Prozent bis auf 1,01 Prozent.

Von Hans-Joachim Dübel

Ausgabe 02-2015

05ZINSKOMMENTAR

Hausgemachte Finanzkrisen könnten die Korrektur ausbremsen

Wie wahrscheinlich ist eine Rückkehr zu 10-Jahres-Zinsen von wenigstens ein bis zwei Prozent? Eine Normalisierung wird u.a. von der Bundesbank unter Hinweis auf Hauspreisinflation und geringe Arbeitslosigkeit in Deutschland gefordert. Erheblich sind auch die Risikofaktoren wie Schuldenstände der öffentli-chen Hand und vielfältige stille Haushaltslasten.

Im Spätsommer 2015 liegt bei wieder fallenden Inflationserwar-tungen und sich verschlechternden Konjunkturdaten eine Neu-auflage des globalen Währungskrieges in der Luft. Dieser war 2014 durch eine koordinierte Aktion der USA und Europas zum Heraufschleusen des US-Dollar-Wechselkurses, zugunsten vor allem der unter dem starken Euro leidenden Peripherie, unter-brochen worden. Dazu hatte die US-Notenbank für 2015 Zins-erhöhungen angekündigt.

Diese Taktik stellt sich nun als Fehler heraus. Der starke Dollar und die Zinsdiskussion haben in den heute für die Weltwirtschaft zentralen aufstrebenden Ländern die finanziellen Spannungen

stark erhöht. Dort sind die Kapitalmärkte nicht entwickelt und viele Unternehmen und Staaten hoch in Dollar verschuldet. Mit steigendem Dollar fallen die Rohstoffpreise und es steigt das Überschuldungsrisiko. China ist zusätzlich durch Verluste seines Finanzsystems stark geschwächt. Sollte die chinesische Währung ähnlich stark abwerten, wie bisher die brasilianische oder russische, dann wäre das deutsche Exportmodell in aku-ter Gefahr. Entsprechend rabiat korrigierte der DAX in diesen Tagen nach einer kleinen Anpassung des chinesischen Yuan. Bei erhöhten globalen Risiken schichten Investoren wieder verstärkt in Bundesanleihen um.

ACHIM DÜBEL ist Gründer und Leiter von Finpolconsult. Als Berater für Finanzsektorentwicklung und -regulierung hat er in den vergangenen Jahren mehrere Arbeitspapiere zur Banken-krise erstellt. Zuvor war er von 1998 bis 2000 Finanz-Analyst bei der Weltbank.

LAUFZEITEN:

10 Jahre 5 Jahre 1 Jahr

HOCH:

5,10% (23.07.08)5,17% (02.07.08)5,40% (09.06.08)

TIEF:

0,47% (19.03.2015) 0,13% (12.03.2015)-0,16% (04.09.2015)

DURCHSCHNITT:

3,25%2,67%2,01%

ZINSENTWICKLUNG 10 JAHRE (DGZF-BANKENEINSTAND)

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06 FINANZEN

Die weltweite Geldpolitik besitzt nachhaltigen Einfluss auf die Finanzierungsmärkte. Der Verfall des Preises für zeitlich befristetes Finanzkapital, sprich des Zinses, setzt

sich durch bis in die kleinste Volksbank Deutschlands. Für die deutsche Wohnungswirtschaft mit ihrem kapitalintensiven Ge-schäftsmodell und ihrem branchenspezifisch ausgeprägten Fest-

halten am Hausbankenprinzip erscheint es wie ein Geschenk. Die Deutsche Bundesbank berichtet dazu regelmäßig über durch-schnittliche Effektivzinssätze im Neugeschäft mit Wohnungsbau-krediten mit anfänglichen Zinsbindungen über 5 bis 10 Jahre: Dieser Zinssatz lag im Mai 2015 auf dem historischen Tiefstand von 1,61 % p.a.; Anfang 2013 lag er noch bei 5,39 % p. a.

MEHR WOHNUNGEN DURCH NIEDRIGSTZINSEN

Potenziale und Gefahren der aktuellen EZB-Geldpolitik

Von Prof. Dr. Markus Knüfermann

Die weltweite Zinslandschaft ist durch ein Niedrigstzinsniveau geprägt. Grund dafür sind die übereinstimmend massivst expansiven Geldpolitiken der Zentralbanken aller großen und aufstrebenden Industrienationen. Ziel der Zentralbanken ist es, indirekt positive konjunkturelle Einflüsse wirksam werden zu lassen sowie die Staatsfinanzierungen zu erleichtern.

Abbildung:

Kredite an Wohnungsunternehmen, Ende 2002 bis Ende 2014a

a) Werte jeweils Ende IV. Quartal b) DJWR = Durchschnittlich jährliche Wachstumsrate

Finanzierungsseitige Auswirkungen

Kreditvergabe an Wohnungsunternehmen in Mrd. Euro

Ausgabe 02-2015

07FINANZEN

3. Begehrlichkeiten Bei Unternehmen, die nicht zusätzliche Wohnungen bauen, mehr modernisieren oder sanieren, sinken die gesamtbe-trieblichen Kapitalkosten mit jedem Neu- und Anschluss-kredit erheblich. Entsprechend steigen c.p. die Jahresüber-schüsse. Gerade bei kommunalen Unternehmen kann dies zu Ausschüttungsbegehrlichkeiten der Eigentümer führen. Sind diese erstmal realisiert, dürfte es schwer fallen, sie unter nor-malen Zinsbedingungen wieder zurückzuführen.

4. Investitionsattraktivitäten Alle geleisteten Mehrinvestitionen, die sich aus den gestie-genen Kreditvolumina ableiten lassen, unterliegen bei dyna-mischer Investitionsrechnung einer Überattraktivität. Eine Anpassung des Diskontierungszinsfußes unter normalen Zinsbedingungen kann im Nachhinein bei wiederholter In-vestitionsrechnung getätigte Investitionen als unrentabel einstufen lassen. Unternehmen müssen also in ihren Investi-tionsrechnungen hohe Risikopuffer für den unnatürlich nied-rigen Fremdkapitalzins einplanen. Ob sie es tun, kann aus externer Sicht nicht geprüft werden.

Alles in allem zeichnet sich die aktuelle Niedrigstzinspolitik der Zentralbanken durch Kapitalkostenvorteile der Wohnungs-unternehmen aus. Sie nutzen ihn sichtlich durch erhöhte Kre-ditaufnahme und damit erhöhter Investitionstätigkeit. Neue Wohnungen und/oder qualitativ höherwertigere Wohnungen können das positive Ergebnis der aktuellen Geldpolitik sein. Allerdings birgt sie auch Gefahren, schließlich basiert dieser konjunkturelle Impuls allein auf monetären Interventionen und ist damit künstlicher Natur. Wohnungsunternehmen sind gut beraten, die Geld- und Kapitalmarktentwicklungen zu beobach-ten und frühzeitig auf mögliche Änderungen der Rahmenbe-dingungen zu reagieren.

PROF. DR. MARKUS KNÜFERMANN ist Professor für Volkswirtschafts-lehre, insbesondere Mikro- und Makroökonomie und internationale Wirtschaftsbeziehung an der EBZ Business School – University of Applied Sciences in Bochum, E-Mail: [email protected]

Datenquelle:

Bundesbank (2015): Zeitreihen. URL:„http://www.bundesbank.de/…“

(Datenabruf am 27. August 2015).

Ähnlich der gewöhnlich negativen Preiselastizität der Konsum-nachfrage lässt sich auch im Wohnungsbaukreditgeschäft eine steigende Kreditnachfrage der Wohnungsunternehmen verneh-men (siehe Abbildung).

Die Abbildung visualisiert das gesamte Kreditvolumen in Deutschland, das Kreditinstitute an Wohnungsunternehmen von 2002 bis 2014 vergeben haben. Den Großteil der Kredite stellt dabei besicherter Wohnungsbaukredit dar. Auffällig sind die Durchschnittsniveaus zweier Zeitfenster: (1) Von 2002 bis 2008 betrug das durchschnittliche Kreditvolumen pro Jahr Euro 164,1 Mrd. (2) In den Jahren der Finanzmarkt-, Banken- und Staatsschuldenkrise bzw. der geldpolitisch determinierten Nied-rigstzinsphase von 2009 bis 2014 betrug das Durchschnittsvolu-men pro Jahr 184,0 Mrd. Euro. Es lag also 12,1 % höher.

Gefahren für Wohnungsunternehmen

Im Unterschied zur Konsumnachfrage hängt die Kreditnach-frage stärker von der Anbieterseite ab. Die Abbildung zu den Kreditvolumina informiert nämlich nicht, ob Wohnungsunter-nehmen im Zeitfenster ab 2009 unbedingt mehr Kredite nach-fragen wollten, oder ob sie ab 2009 endlich Kreditzuteilungen in dem Maße erhielten, das sie sich schon bis 2008 gewünscht hatten. In jedem Fall sind die Kreditvolumina stark angestiegen und haben dazu sukzessive die Kapitalkosten der Wohnungsun-ternehmen mit jedem Neukredit ab 2009 reduziert.

Dieser Sachverhalt wirkt im ersten Augenblick ausschließ-lich positiv – birgt aber auch vier nachfolgend zur Diskussion gestellte Gefahren:

1. Zinsänderungsrisiken Alle Vorteile der Niedrigstzinsphase sind nur künstlich durch den politischen Willen erzwungen und damit temporär. Die erkennbar gestiegene Verschuldung der Wohnungsunterneh-men kann bei Prolongationen im ökonomisch freieren Zins-markt zu Finanzierungsproblemen führen.

2. Tilgungspläne Prolongationen werden häufiger, wenn bei Annuitätendarle-hen der Zinssatz sinkt, die Tilgungsrate aber konstant bleibt. Nicht alle Unternehmen erhöhen im aktuellen Zinsumfeld die Tilgungssätze. Denn sie wollen die Kapitaldienstvorteile niedriger Zinsen nicht eliminieren. Damit steigt das oben angeführte Zinsänderungsrisiko nochmals.


08 FINANZEN

Für grundpfandrechtlich besicherte Darlehen besteht kein grundsätzliches Kündigungsrecht, außer bei berechtigtem Interesse, wie bei einem notwendigen Verkauf des belie-

henen Objektes (§ 490 Abs. 2 BGB). Ist dies nicht der Fall, ist der Kunde auf die Zustimmung der Bank angewiesen. Davon ausge-nommen sind Darlehen mit Sonderkündigungsrechten wie aus-gewählte Programme der KfW oder Darlehen mit einem geför-derten Zinssatz. Bei diesen Darlehen besteht kein Anspruch der Bank auf eine Entschädigung des Refinanzierungsschadens. Die-

ser entfällt auch für Darlehen mit Zinsbindungen über zehn Jah-ren nach Ablauf von zehn Jahren. Diese können unter Berück-sichtigung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten ohne Zu-stimmung des Darlehensgebers zurückgezahlt werden.

Ansonsten leitet sich mit der einseitig vom Darlehensnehmer gewünschten Rückzahlung ein Anspruch des Darlehensgebers auf die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung ab. Damit soll der Verlust der Bank ausgeglichen werden, der ihr hin-sichtlich Refinanzierung und Margenausfall entsteht. Einfluss-faktoren für die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung sind: der verbleibende Zeitraum zum Zinsbindungsende, das aktu-elle Zinsniveau im Verhältnis zum Zinsniveau bei Vertragsab-

VORFÄLLIGKEITSENTSCHÄDIGUNG

Ablösen oder nicht? Das ist hier die Frage!

In Zeiten historisch niedriger Zinsen fragen sich viele Wohnungsunternehmen, ob es sich lohnt, deutlich höher verzinste Darlehen unter Inkaufnahme einer Vorfälligkeitsentschädigung vorzeitig zurückzuzahlen – sofern der Darlehensgeber zustimmt. Um Vorteile wie eine Senkung der Zinskosten oder der Liquiditätsbelastung zu erzielen, ist es wichtig, bei der anschließenden Finanzierung die Parameter richtig zu setzen. Gleichzeitig müssen bei der Entscheidung die bilanziellen Auswirkungen und die vorliegende Besicherungsstruktur berücksichtigt werden. Eine weitere Frage ist, ob die erhofften Vorteile auch mit alternativen Finanzierungsvarianten erreichbar sind.

Von Alexandra Keich und Stefanie Kubisch

Ausgabe 02-2015

09FINANZEN

schluss, die Restvaluta und die Bankenmarge. Da in die Berech-nung teilweise unbekannte Faktoren einfließen und die von der Bank verwendete Methode variieren kann (siehe Infokasten), lässt sich im Vorfeld der Betrag nur annähernd ermitteln. Ein zusätzliches Zinsänderungsrisiko ergibt sich aus der Tatsache, dass eine dreimonatige Kündigungsfrist besteht. Die geschul-dete Vorfälligkeitsentschädigung wird anhand der Kapital-marktzinsen zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Kündi-gung berechnet, somit erst drei Monate nach der Einreichung der verbindlichen Kündigung.

Kann ich Zinskosten sparen und meine Liquidität erhöhen?Ob und in welcher Höhe Zinsen durch eine vorzeitige Rück-zahlung gespart werden können, hängt von den Parametern der Anschlussfinanzierung ab. Neben den neu vereinbarten (nied-rigeren) Zinskonditionen sind die Zinsbindung, Tilgungsstruk-tur und die daraus resultierende Restschuld entscheidend. Diese wiederum müssen im Einklang mit den Unternehmensinteres-sen in Bezug auf die Liquidität stehen. Ausschlaggebend hierbei ist, ob die zukünftige Annuität gleichbleibend ist, erhöht oder gesenkt werden soll. Im Zusammenhang mit den Zinskosten sollte ebenfalls die Vergleichsrechnung mit alternativen Finan-zierungsvarianten in Kombination mit Forwards oder Bauspar-darlehen aufgemacht werden.

In der Grafik ist das Ergebnis einer Vergleichsrechnung dar-gestellt. Deutlich wird, dass nach einer Laufzeit von 12 Jahren mit der Variante „Vorzeitige Kündigung und Neuabschluss des Darlehens“ die summierten Zinskosten niedriger sind als bei der Variante „ohne vorzeitige Kündigung und mit Forward-abschluss“.

Zinskosten im Vergleich

In der Grafik ist das Ergebnis einer Vergleichsrechnung dargestellt. Verglichen werden die Zinskosten von drei Handlungsalternativen:

Blau: Das Darlehen wird mit dem vertraglich vereinbarten Zinssatz bis zum Zinsbindungsende fortgeführt. Die Vereinbarung der Anschlussfinanzierung

erfolgt zum Zeitpunkt des Zinsbindungsauslaufes.

Orange: Das Darlehen wird heute gekündigt unter Inkaufnahme einer Vorfälligkeitsentschädigung.

Lila: Das Darlehen wird heute gekündigt und die Vorfälligkeitsentschädigung in der Anschlussfinanzierung mitfinanziert.

Über den Betrachtungszeitraum von 15 Jahren ist die letzte Variante am kostengünstigsten. Die Zinskosten sind am höchsten, wenn das ursprüngliche

Darlehen wie vertraglich vereinbart zu Ende geführt wird.

Berechnungsmethoden Vorfälligkeitsentschädigung

Bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung wird zwischen zwei Herangehensweisen unterschie-den: der Aktiv-Aktiv-Methode und der Aktiv-Passiv-Methode. In der Aktiv-Aktiv-Methode wird von der Wiedervergabe der vorzeitig zurückgezahlten Darle-hensvaluta ausgegangen. Berechnet werden die Verluste, die der Bank für die Restvaluta durch Vergabe zu schlechteren Konditionen entstehen.

Die Aktiv-Passiv-Methode beruht auf der Annahme, dass die vorzeitig zurückgeflossene Restvaluta in Hypothekenpfandbriefen mit der gleichen Laufzeit angelegt wird. Die Aktiv-Aktiv-Methode ist in der Regel für den Kreditnehmer günstiger und wird daher auch seltener angewendet.

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FINANZEN

Bilanzielle Aspekte nicht unterschätzenNeben Zinskosten und der zukünftigen Liquidität, sind auch die bilanziellen Auswirkungen bedeutend. Eine Vorfälligkeitsent-schädigung muss als einmaliger Aufwand in der GuV verbucht werden. Dabei wird das Jahresergebnis und der Cash-Flow im Betrachtungszeitraum gesenkt. Bei einem entsprechend hohen Betrag, werden Auswirkungen auf die Kennzahlen und somit die Bonität spürbar. Das Wohnungsunternehmen sollte in die-sem Fall darauf vorbereitet sein, seinen Investoren, Fremdkapi-talgebern oder Gesellschaftern die Ursache und die Strategie bei der getroffenen Entscheidung transparent zu machen.

Sofortige Nutzung von BeleihungsfreiräumenEin wesentlicher Vorteil einer vorzeitigen Rückzahlung liegt in der Aussicht, die Sicherheiten- und Gläubigerstruktur neu zu ordnen und dabei Beleihungsfreiräume frühzeitig zu heben. Besonders interessant wird dies, wenn die jeweiligen Belei-hungsobjekte zum Betrachtungszeitpunkt nur sehr niedrig aus-gelastet sind oder der Beleihungswert – und somit das darauf abstellbare Darlehensvolumen – durch ein geplantes Moderni-sierungsvorhaben beträchtlich gesteigert werden kann.

Im Zuge der Prüfung einer vorzeitigen Kündigung sollten im Darlehensvertrag bzw. in der Zweckerklärung des betreffenden Darlehens die beliehenen Objekte und der Sicherungszweck (eng oder weit) ermittelt werden. Nur bei einem engen Sicherungs-zweck hat der Darlehensnehmer ein vertraglich zugesichertes Recht, das im Darlehensvertrag benannte Grundpfandrecht frei zu bekommen (vgl. Artikel: „Die Freiheit nehme ich mir jetzt: Enger Sicherungszweck, Horizonte20xx-Zeitung 2015/01, Seite 8). Ist dies nicht der Fall, sollte das Wohnungsunternehmen auf die Bank zugehen und „Sicherheit schaffen“.

Durch Portfolioanalyse Kosten einsparenEin Schritt weiter geht die Betrachtung auf Darlehensgeber-ebene. Das heißt, dass vor der Entscheidung hinsichtlich einer vorzeitigen Rückzahlung nicht nur das einzelne Darlehen geprüft wird, sondern es im Zusammenhang mit dem gesamten Darlehensgeberportfolio betrachtet wird.

Eine in diesem Zusammenhang häufig auftretende Fragestel-lung bei Consultingprojekten ist, ob ein Darlehen, welches auf einem zu sanierenden Beleihungsobjekt besichert ist, vorzeitig abgelöst werden soll, um dieses Objekt frei zu bekommen. Um für das jeweilige Wohnungsunternehmen die vorteilhafteste Lösung zu finden, wird das Gesamtportfolio des betroffenen Darlehensgebers überprüft. Oftmals ist die Situation, dass durch die über Jahre geleisteten Tilgungen eine deutliche Überbesi-cherung im Portfolio entstanden ist. In diesem Fall besteht die Chance, das betreffende Objekt von der Bank frei zu bekommen – alleine mit dem Hinweis auf die vorliegende Überbesicherung und ohne dafür Darlehen kündigen zu müssen.

Zusammengefasst kann die vorzeitige Rückzahlung von Darle-hen – sofern sie von der Bank akzeptiert wird – durchaus Vor-teile mit sich bringen. Entscheidend ist dabei, die Parameter der Anschlussfinanzierung richtig zu setzen. Eine generelle Aussage hinsichtlich der Vorteilhaftigkeit lässt sich aber nicht treffen. Vielmehr muss jeweils die Gesamtsituation mit allen Einfluss-faktoren wie der kalkulierten Vorfälligkeitsentschädigung, der bilanziellen Aspekte, der Sicherheitenbedingungen, den Para-metern der Anschlussfinanzierung und der zukünftigen Port-foliostrategie mit der abzulösenden Bank betrachtet werden.

Lassen Sie sich auf unserer Horizonte20xx-Veranstaltung vom 30.11. bis 01.12.2015 zu diesem Thema inspirieren und disku-tieren Sie mit uns!

ALEXANDRA KEICH, Dr. Klein & Co. AG Leiterin Consulting

STEFANIE KUBISCH, Dr. Klein & Co. AG Senior Consultant

„ „Vorzeitige Kündigung? Auf die Parameter der Anschlussfinanzierung kommt es an!“

Ausgabe 02-2015

SONDERTHEMA FLÜCHTLINGSKRISE

Stresstest für die Wohnungswirtschaft: Schaffung von Wohnraum für Flüchtlinge und Asylbewerber

Derzeit dominieren die unglaublichen und täglich steigenden Flüchtlingszahlen die Medien. Ein gravierendes Problem stellt die Unterbringung der Menschen dar. Das Deutsche Institut für Menschenrechte fordert Bund, Länder und Kommunen auf, Flüchtlingen einen leichteren Zugang zum Wohnungsmarkt zu ermöglichen. Da-durch verspricht man sich eine Minderung des Leerstands und der Kosten. Passende und preisgünstige Quartie-re werden insbesondere von der Wohnungswirtschaft gefordert, die indes konkrete Forderungen formulieren, um ihrer sozialen Verantwortung gerecht werden zu können.

FLÜCHTLINGSKRISE

In vielen Regionen Deutschlands, insbesondere in den Bal-lungsgebieten, steigt infolge der hohen Zuwandererzahlen die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum gewaltig an.

Gerade aber Ballungsgebiete leiden bereits ohne Berücksichti-gung der Flüchtlingsströme unter einem enorm angespannten Wohnungsmarkt. Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenver-bandes der Wohnungswirtschaft GdW, fordert für die Wohnungs-

wirtschaft ein Sonderinvestitionsprogramm und verlässliche Lö-sungen zur Unterbringung von Flüchtlingen, denn es geht nicht allein um die Erstunterbringung, sondern auch um die längerfri-stige Integration, so Gedaschko. Aktuell hat der GdW zu den konkret notwendigen Maßnahmen eine Resolution veröffentlicht. Darin wird u. a. gefordert, dass der Bund unmittelbar für die Wohnraumförderung zuständig sein solle und die rechtlichen

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Voraussetzungen für die Wohnraumver-sorgung an die aktuelle Ausnahmesituati-on angepasst werden, um somit bezahl-baren Wohnraum in Deutschland zu schaf-fen. Gedaschko betont: „Es muss jetzt gebaut werden, denn rund die Hälfte der zu uns kommenden Flüchtlinge wird dau-erhaft in Deutschland bleiben.“ Als unent-behrlich wird daher vom GdW gesehen, dass Bund und Länder die Baustandards befristet absenken müsse, insbesondere die Energieeinsparverordnung sollte bis zum Jahr 2020 auf das Niveau der EnEV 2009 zurück genommen werden. Die Verfahren für den Bau von Unterkünften müsse zu-dem drastisch beschleunigt werden.

Finanzierung von Flüchtlings- unterkünftenBei der Verwirklichung von kosten-günstigem Wohnraum gelten neben den Baukosten in Verbindung mit den Baustandards die Finanzierungskos-ten als wesentliche Stellschraube. Wer aber finanziert derartige Unterkünfte, und was ist bei dieser „Spezialfinanzie-rung“ zu beachten? Welche Förderpro-gramme kann die Wohnungswirtschaft in ihre Projektfinanzierung einbinden? Die „Wohnform“ spielt eine wesentliche Rolle, und generell ist zu unterscheiden, ob es sich um „normale“ Wohnbauten wie beispielsweise Mehrfamilienhäuser mit den üblichen Wohnungsbau-Stan-dards, oder um Gruppen- oder Sammel-Unterkünfte handelt. Mitentscheidend ist auch, ob beispielsweise Modulgebäude in Leichtbauweise oder sogar nur Container

errichtet werden. Die Objektqualität, die gewöhnliche (Rest-)Nutzungsdauer der Immobilie und die sogenannte „Dritt-verwendungsfähigkeit“ (d. h. die Mög-lichkeiten der Vermietbarkeit und der Verwertbarkeit) sind – neben der Bonität eines Kreditnehmers – entscheidend für die Höhe und die sonstigen Bedingungen einer möglichen Fremdfinanzierung.

Für die Finanzierung von Flüchtlings-unterkünften etc. kommen neben den „herkömmlichen“ Kreditgebern auch spezielle Banken wie beispielsweise die Bank für Sozialwirtschaft AG in Frage, die neben der Besicherung am Objekt vor allem auch die Mietvertragsverhält-nisse berücksichtigen. Diese werden übli-cherweise zwischen dem Wohnungsun-ternehmen als Vermieter und entweder einer Stadt, einer Kommune oder einem

Förderinstitut KfW(Kreditanstalt für Wiederaufbau)

ISB RP(Investitions- und Strukturbank Rheinland-Pfalz)

NRW.Bank

Förderzweck Investitionen in den Neu- und Umbau, die Modernisierung sowie den Erwerb von Flüchtlingsunterkünften

Herrichtung von Gebäuden, für die Unterbringung von Flüchtlingen oder Asylbegehrende

Neubau & Ausbau und Modernisie-rung von Mietwohnraum für Flüchtlin-ge und Asylbewerber

Förderregion Deutschlandweit Rheinland-Pfalz Nordrhein-Westfalen

Förderart Darlehen Darlehen i. d. R. nachrangig durch Grundpfandrecht gesichert

Zinsgünstige Darlehen

Kondition & Bedingungen

- 0,00% für 10 Jahre

- Laufzeiten von 10, 20 oder 30 Jahren

- Darlehen über 650,00 Euro je m² förderfähiger Wohnfläche

- Das Darlehen ist begrenzt auf die Höhe der voraussichtlichen Investitionskosten.

- geförderte Wohnraum ist 10 Jahre zweckgebunden

- Maßnahme darf bei Antragstellung noch nicht begonnen worden sein

- Bedarf ist nachzuweisen

Höhe des Darlehens und Konditionen abhängig vom Umfang und Art der Maßnahme sowie Standortfaktoren

- Förderfähige bauliche Maßnahmen sind der Neubau von Wohnraum, die Neuschaffung von Wohnraum im Bestand

- Zusatzdarlehen für begleitende Maßnahmen möglich

Weitere Informationen im Detail

Für die Unterstützung integrativer Maßnahmen hat die SAB in Sachsen ein zweiteiliges Sonder-programm aufgelegt, das Personen mit Migrationshintergrund die Integrierung in die Gesellschaft

erleichtern soll und zum Abbau von Vorurteilen und Fremdenfeindlichkeit beiträgt.

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Ausgabe 02-2015

SONDERTHEMA FLÜCHTLINGSKRISESONDERTHEMA FLÜCHTLINGSKRISE

kommunalen Träger, oder aber auch einer sozialen, kirchlichen oder karitati-ven Einrichtung (wie ASB, Caritas, Rotes Kreuz, Johanniter, Malteser) als Mieter vereinbart. Abgestellt auf langfristige Mietverträge von 10, 15, 20 oder sogar 25 Jahren mit zuverlässigen Mietern sind dann auch langfristige Finanzierungen dieser „Spezialimmobilien“ zu marktüb-lichen Bedingungen möglich. Auch einfachere Objekte (wie z. B. „Modul-gebäude“), die in recht kurzer Bauzeit erstellt werden können, sind finanzier-bar. Stehen dem Wohnungsunternehmen zudem entsprechende Grundstücke zur Verfügung, kann kurzfristig der benö-tigte Wohnraum geschaffen werden.

FördermöglichkeitenDie landeseigenen Förderinstitute wie auch die KfW stellen den Städten, Kom-munen und kommunalen Einrichtun-gen direkt spezielle Fördermittel für die Finanzierung von Flüchtlingsunterkünf-ten zur Verfügung.

Neben den üblichen Krediten kann jeder Kreditgeber – im Rahmen des sogenann-ten „Hausbankverfahrens“ – Kreditmit-tel vor allem aus dem KfW-Programm Nr. 148 „IKU - Kommunale und Soziale Unternehmen“ einsetzen (sofern der Kre-ditnehmer mehrheitlich „in kommunaler Hand“ ist), die bestenfalls eine Vollfinan-zierung der Investition ermöglichen.

Vor dem Hintergrund der anhaltenden Flüchtlingsströme hat die KfW Anfang September 2015 eine Sonderförderung mit einem Volumen von 300 Mio. Euro aufgelegt. Ab sofort stehen Städten und Gemeinden zinslose KfW-Darlehen für Investitionen in den Neu- und Umbau, die Modernisierung sowie den Erwerb von Flüchtlingsunterkünften zur Verfü-gung. Für diese Sonderförderung nutzt die KfW ihr bestehendes Programm Investitionskredit Kommunen (IKK – 208). Die Kommunen können zwischen Laufzeiten von 10, 20 oder 30 Jahren wäh-len. Der Zinssatz beträgt einheitlich 0,0 % und ist für 10 Jahre festgelegt. Die Kredite werden in der Reihenfolge der Antrags-eingänge zugesagt. Je nach Antragsauf-kommen wird die KfW über eine Aufsto-ckung des Programms entscheiden.

In der Anfang September veröffentlichten Resolution des GdW fordert der GdW die Sicherstellung, dass Fördermittel für den geplanten Abriss von Wohnungen, die aufgrund der erhöhten Nachfrage vorübergehend zur Unterbringung von Flüchtlingen genutzt und erst zu einem späteren Zeitpunkt abgerissen werden, auch danach noch zur Verfügung stehen. Redaktion

Diskutieren Sie mit uns und tauschen sich mit Ihren Kolleg(inn)en der Wohnungswirtschaft im Rahmen der Horizonte20xx-Tagung vom 30.11.-1.12.2015 zum Sonderthema Flüchtlingszuwanderung – Herausforderung und Chance aus.Es erwarten Sie zu diesem Thema Best-Practice-Workshops - gehalten von Referenten, die aus der Wohnungswirtschaft kommen - sowie eine Podiumsdiskussion mit dem Präsidenten des GdW, Axel Gedaschko, und Vertretern aus Wohnungs-wirtschaft und Politik. Ulrike Silberberg, Chefredakteurin der DW Die Wohnungswirtschaft, wird als Moderatorin für eine spannende und kontroverse Gesprächsrunde sorgen sowie die Essenz gekonnt zusammenfassen.

Gerne senden wir Ihnen die am 07.09.2015 vom GdW veröffentlichte Resolution zu. Bitte schreiben sie eine E-Mail an: [email protected]

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Asylbewerberheime, Flüchtlingsunter-künfte, Übergangsheime oder Wohn- heime, die Begrifflichkeiten werden von Versicherern unterschiedlich in den Rah-menverträgen aufgeführt. In vielen Fällen erfolgt auch gar keine Unterscheidung, es wird nur der Oberbegriff “Heime“ ver-wendet. Allerdings stehen diese Begriffe fast einheitlich unter der Rubrik „nicht versicherte Gebäude“. Mit solchen grund-legenden Ausschlüssen machen es sich die Versicherer sehr einfach. Hier ist es wichtig, dass zum richtigen Zeitpunkt für die richtige Belegungsart ein Austausch mit dem Versicherer erfolgt.

Versicherungsschutz von AsylbewerberheimenAsylbewerber müssen in Deutschland anfänglich in Erstaufnahmeeinrichtun-gen Heimen untergebracht werden. Eine dezentrale Unterbringung im Gebäude-bestand eines Wohnungsunternehmens ist zunächst nicht möglich. Bei Objekten, deren vormalige Mietwohnungen kom-plett zur Belegung von Asylbewerbern genutzt werden, besteht Handlungsbe-darf. Wichtig ist in diesem Fall die Prü-fung, zu wann die Nutzungsänderung des Gebäudes anzeigepflichtig ist und zu wann der in den meisten Fällen verein-

barte Ausschlusstatbestand greift. Dies kann unverzüglich sein, oder auch mit Wirkung zum nächsten Versicherungs-jahr. Es empfiehlt sich jedoch sofort Kon-takt zum Versicherer aufzunehmen und die Situation mit allen relevanten Infor-mationen darzulegen. Welche Informationen sollte der Versicherer erhalten?Ergänzend zu der Tatsache, dass ein Gebäude zukünftig als Asylbewerber-heim genutzt wird, sollte die voraussicht-liche Anzahl der Personen, die Größe des Gebäudes, die Lage des Gebäudes, die Ausstattung, das Umfeld und das Men-genverhältnis der vorhandenen Heime zum Gesamtbestand aufgeführt werden.

Dies alles sind Informationen, mit denen der Versicherer das Risiko einschätzen kann. Im besten Fall stimmt der Ver-sicherer dem weiteren Versicherungs-schutz zu. Teilweise kann das auch zu veränderten Konditionen stattfinden. Hier ist entsprechendes Verhandlungsge-schick gefragt.

Worin sieht der Versicherer das erhöhte Risiko?Das Zusammenleben von vielen Men-schen, eine hohe Fluktuation, die grund-sätzlich neue Umgebung und nicht zuletzt die unsichere Zukunft der Menschen, kann durchaus zu sozialen Spannungen führen. Dies ist aber nicht der eigent-liche Grund für die kritische Betrach-tungsweise durch die Versicherer. Leider besteht auch ein statistisch belegbares erhöhtes Anschlagrisiko durch politische Beweggründe.

VERSICHERUNG

Versicherungsschutz für Flüchtlingsunterkünfte und Asylbewerberheime

Von Guido Raasch

Bei dem starken Anstieg der Asylbewerber- und Flüchtlingszahlen wird aufgrund der Vielzahl der organi-satorischen Themen die Auswirkung auf die Gebäudeversicherung oft nicht berücksichtigt. Hier gibt es jedoch feine Unterschiede, die beachtet werden sollten. Denn der Versicherungsschutz kann durch die Neubelegung von Gebäuden schnell verloren gehen. Dies gilt es zu verhindern.

„ Im Gegensatz zu Asylbewerbern können Flüchtlinge auch dezentral untergebracht werden.“

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Flüchtlingsunterkünfte sind nicht automatisch ein Ausschluss-tatbestandIm Gegensatz zu den Asylbewerbern können Flüchtlinge auch dezentral untergebracht werden. Hier handelt es sich dann in den meisten Fällen um eine Belegung innerhalb der üblichen Miet-wohnungen. So werden die Flüchtlinge durch die direkte Nachbarschaft zu lang-jährigen Mietern sozial integriert. Eine veränderte Risikosituation ist bei dieser Belegung nicht gegeben. In solchen Fäl-len entfällt eine Anzeigepflicht beim Ver-sicherer und der Versicherungsschutz wird nicht beeinflusst. Anders gestaltet sich der Fall, wenn expli-zit Flüchtlingsheime eingerichtet werden. Hier sollte dann eine Mitteilung an den Versicherer mit den Informationen ana-log der oben beschriebenen Meldung für Asylbewerberheime abgegeben werden. Erkennt der Versicherer, dass eine offen-sichtliche und relevante Risikoerhöhung nicht gegeben ist, wird er auch weiteren Versicherungsschutz bieten.

Was passiert, wenn keine Meldung an den Versicherer erfolgt?Da in fast allen wohnungswirtschaftli-chen Gebäudeversicherungskonzepten ein entsprechender Ausschluss enthalten ist, wird im Fall der Nichtmeldung der Versicherungsschutz aufgrund Obliegen-heitsverletzung im Schadenfall versagt werden.

Welches ist der einfachste Weg, um Klarheit zu diesem brisanten Thema zu erlangen? Sprechen Sie Ihren Versicherungsmak-ler an. Er berät Sie umfassend und ver-anlasst alles Weitere. Fordern Sie weitere Informationen unter [email protected] oder bei Ihrem Dr. Klein Ansprechpartner an.

GUIDO RAASCH ist Autor des einzi-gen Fachbuches für Versicherungen in der Wohnungswirtschaft. Zu bestellen ist sein Praxishandbuch mit dem Titel „Versicherungen in der Wohnungswirt-schaft“ u. a. bei Haufe und Amazon. Guido Raasch ist Leiter Versicherun-gen für institutionelle Kunden bei der Dr. Klein & Co. AG.

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QUARTIERSENTWICKLUNG


Von einer No-Go-Area zum begehrten Wohnquartier Ein Praxisbeispiel aus London

Orchard Village, ein Vorzeigeprojekt von Circle Housing (einem der führenden Anbieter für bezahlbaren Wohnraum in Großbritannien), befindet sich in der südlichen Hornchurch Area in London, England. Das früher Mardyke Estate genannte Wohngebiet wurde in den 1960er Jahren für Mitarbeiter der Ford-Werke errichtet. Nachdem Arbeitsplätze abgebaut wurden, entwickelte sich die Gegend zusehends zu einer No-Go-Area, mit einer der höchsten Kriminalitätsraten in ganz London. 2007 waren die Lebensbedingungen so schlecht, dass die Wohnungen nicht vermietet werden konnten – ungeachtet von 4.000 Personen auf der Warteliste für bezahlbaren Wohnraum.

Das Schicksal des Wohngebietes änderte sich 2008, als überwältigende 87 Prozent der Bewohner der Übertra-gung der Bestände in die Hände der örtlichen Woh-

nungsgesellschaft Circle Housing von Ford zustimmten. Die Ein-beziehung der Bewohner war und blieb einer der Kernpunkte für die erfolgreiche Neukonzeption des Wohngebietes. Neben der Umbenennung von Straßen über Mitsprache bei Planung und Entwicklung bis hin zur Entscheidung, dem Wohnpark einen neuen Namen zu geben (Orchard Village), wurde ein neu gegrün-deter Beirat aus Bewohnern bei jedem Schritt involviert.

Die Bau- und Entwicklungszeit startete im Jahr 2009 und wird voraussichtlich 2016 abgeschlossen sein. Circle Housing wird in dieser Zeit rd. 80 Mio. GBP (rd. 110 Mio. €) in dieses Projektin-vestieren. Die sechs 13geschossigen, 38 m hohen Hochhäuser wurden abgerissen, um Platz für 516 neue Häuser und Woh-nungen zu schaffen. Das Konzept, sowohl Häuser als auch Woh-nungen unterschiedlicher Größe anzubieten, sorgt für eine gute Durchmischung der Mieterschaft und wird zukünftig sowohl den vorherigen Bewohnern als auch neuen Familien und älteren Menschen ein Zuhause bieten.

Nachhaltigkeit war eines der Hauptanliegen der Bewohner, nachdem die Energiekosten in den letzten Jahren in die Höhe geschossen sind. Durch den Bau eines Energiezentrums, wel-ches nun das komplette Wohngebiet mit Wärme und heißem Wasser versorgt, konnten die Energiekosten um 30 Prozent gesenkt werden.

vorher

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Die Arbeit des Wohnungsunternehmens geht jedoch noch einen entscheidenden Schritt weiter: Durch die Kooperation mit einer Einrichtung für Erwachsenenbildung können IT-Weiterbildun-gen besucht und handwerkliche Fähigkeiten erlernt werden. So war es auch möglich, vielen Bewohnern Lehrstellen als Maurer, Tischler oder Installateur während der Bauphase anzubieten. Darüber hinaus gibt es ein Beratungsbüro, das Bewohner, die sich in finanziellen Schwierigkeiten befinden, unterstützt. Akti-vitäten für Kinder und Jugendliche wie Tanz- und Schauspiel-kurse runden das Angebot ab.

Seit 2011 befindet sich eine permanente medizinische Einrich-tung auf dem Gelände und unterstützt nicht nur bei psychischen Erkrankungen, sondern auch bei Alkohol- und Betäubungsmit-telmissbrauch. Das Entwicklungsprojekt ist derzeit noch nicht in allen Teilen abgeschlossen. Aber bereits jetzt kann von einem Erfolg der Imagesanierung gesprochen werden, wenn man sich den Wandel von einer No-Go-Area zu einem attraktiven und nachgefragten Wohnpark mit einem nunmehr positiv besetzten Namen – Orchard Village – vor Augen führt. Redaktion

Weitere Projektinformationen finden Sie auch Online unter: http://www.orchard-village.co.uk

nachher

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KONVERSIONSFLÄCHEN

Komplexe Entwicklungsflächen meistern:Die Vorteile für die Wohnungswirtschaft nutzen

Von Frank Nuspel

Große Entwicklungsflächen im urbanen Umfeld bieten Chancen für die Stadtentwicklung und den Woh-nungsbau. Während wir bereits die besonderen Aspekte der Kaufverträge mit dem Bund (BIMA Bundesan-stalt für Immobilienaufgaben) in der Ausgabe 02/2014 beleuchtet haben, befasst sich dieser Teil mit den vielfältigen Anforderungen für die Wohnungsunternehmen bei der Umnutzung großer Flächen.

Eine hohe Themendichte erzwingt sehr oft unvorhergese-hene Zeitverzögerungen bei Grundstücksentwicklungen, insbesondere bei der Umnutzung einer ehemals militä-

rischen oder bisher individuell genutzten Liegenschaft. Dennoch scheint, nicht zuletzt dank eines kommunalen Erstzugriffsrechts bei Konversionen und eines möglichen Preiszugeständnisses des Verkäufers, dieser Weg ein interessanter Ansatz zu sein, Bestän-de zu erwerben oder neu zu entwickeln. Aber worauf müssen sich Wohnungsunternehmen dabei einstellen?

Nutzungsidee und RahmenbedingungenZu Beginn der Maßnahme steht die Beantwortung der Frage, was genau entstehen soll und ob sich der Aufwand hierzu rech-net. Sollen nur Vermietungs- oder auch Eigentumsobjekte ent-stehen oder auch Infrastruktur für Einzelhandel geschaffen wer-den? Dabei wird möglicherweise wichtig, ob die Gesellschaft schon als Bauträger oder Generalunternehmen für Dritte tätig ist oder war. Werden Flächen für andere zur Bebauung abge-geben, gilt es, sich über die bautechnischen Abläufe sowie den

zu erwartenden Wettbewerb in der Vermietung und Vermark-tung Gedanken zu machen. Kaufen institutionelle Anleger Flä-chen oder Projekte, machen sich diese möglicherweise später in der Verwaltung ungewollt oder bewusst Konkurrenz. Dies kann den Wert des eigenen Bestandes beeinflussen und löst die Frage aus, ob das Wohnungsunternehmen daher – nicht nur aus Erlösgründen – sinnvollerweise die kaufmännische und technische Objektbewirtschaftung für möglichst alle Flä-chen anstreben sollte. Entstehen Eigentumsmaßnahmen im Geschosswohnungsbau, können Wohnungsvermieter auch in vereinzelten Wettbewerb treten. Ein Projektplan mit Kosten, Zeiten und Vermarktungserlösen bildet die Grundlage für die Finanzierungsstrukturierung.

Finanzierungs- und Investitionsplanung Stehen Zeiten und Kosten, Erlöse und zukünftiger Eigenbe-stand fest, lässt sich der eigene langfristige Fremdkapitalbedarf bestimmen. Im Rahmen der aktuell traumhaften Konditionen liegt eine rechtzeitige Sicherstellung der Fremdmittel nahe. Es besteht eine Notwendigkeit, Aufwand, Refinanzierung und zeit-liche Verläufe sorgfältig zu planen und zu dokumentieren. Die formale eigene Bonität kann dabei durch Projektverkäufe vom Plan (Forward-Deals für Immobilien durch Verkauf) entlastet werden, da die Bonität des Investors hilft, die entsprechende

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Vorfinanzierung bei Banken zu erwerben. Möglichweise kann das Wohnungsunternehmen diese geplante Langfristfinanzie-rung während der Bauphase einsetzen und später als Schuld-übernahme strukturieren. Spezialisierte Berater mit Kontakten zu Versicherungen, Versorgungswerken und Stiftungen können helfen, entsprechende Käufer für Blockverkäufe im Immobilien-markt zu identifizieren.

In vielen Fällen hat sich die Bildung einer Entwicklungsgesell-schaft bewährt. Erlaubt sie doch den Verkauf von Grundstü-cken und die Abspaltung von Immobiliengesellschaften, ohne erneut Grundsteuer zahlen zu müssen. Darüber hinaus können die Mithaftung der Muttergesellschaft beschränkt oder weitere Projektbeteiligte schon in der Entwicklungsphase gewonnen werden.

Stolperstein BaurechtHäufig wird beim Thema Baurecht die meiste Energie benötigt und die größte Verzögerung beklagt, da alle Träger öffentlicher Belange zu hören sind und oft die Bevölkerung früh einzubin-den ist.

Daneben können Überraschungen auftreten: Für die bisherige Nutzung liegt möglicherweise kein öffentliches Baurecht vor, so dass bspw. die Zwischennutzung als Lagerhalle nicht mög-lich ist und Einnahmen ausbleiben. Bautechnische Details wie Brandschutz und Parkflächen können ebenfalls Themen sein. Wenn Baurecht neu entsteht, wird oft ein Bebauungsplan nötig. Dies kostet Zeit und seine Bestandskraft wird der frühestmög-liche Zeitpunkt sein, andere Investoren vertraglich mit in das Projekt einzubinden bzw. Kaufverträge zu schließen und sich so erste Erlöse zu sichern. Weitere Aspekte sind bspw. fehlende Verbrauchmesseinrichtungen in Bestandsgebäuden, mögliche Schadstoffbelastungen, die Anbindung an Ver- und Entsor-gungsmedien, ggf. Schaffung von Parkplätzen und die Positio-nierung der Immobilienflächen in eine Vermarktungsstrategie für das Unternehmen oder die Partner bei der Bebauung.

Kommen noch umfangreiche Erschließungsarbeiten (Straßen, Medien etc.) hinzu, kann der Planungs- und Vorfinanzierungs-vorlauf erheblich sein. Zeit, Geld (Zinssicherung) und Immo-

bilienmarktentwicklung im Auge zu behalten und die eigenen personellen Kapazitäten aufzubauen und zu managen, sind eine anspruchsvolle Führungstätigkeit der Entwicklungsgesellschaft und kann schnell zu der Überlegung führen, eine solche – meist jahrelange Projektarbeit – vom Tagesgeschäft bewusst zu sepa-rieren. Denn dies könnte ein Wohnungsunternehmen, das in den letzten Jahren wenig oder gar nicht neu gebaut hat, schnell vor extreme Herausforderungen stellen.

Wenn nicht von Beginn an ein externer Partner einbezogen werden soll, kann die Partnerschaft mit einem Berater bei der Strukturierung der Investitions- und Finanzierungspläne in Erwägung gezogen werden, um den prüfenden zweiten Blick zu gewährleisten. Trotz der hohen Komplexität, bergen gerade gute innerstädtische Flächen aus unserer Sicht eine gute Chance, den vielerorts benötigten Wohnraum zu schaffen und zu gestalten. Dies kann nicht nur das Wachsen des Unternehmens stützen, sondern auch Erlöse und Projekterfahrung bringen.

FRANK NUSPEL ist Regionalleiter bei Dr. Klein und für die Bundesländer Hessen, Rheinland-Pfalz und Saarland verantwortlich.

Checkliste „Themenfelder bei Entwicklungsflächen“

� Nutzungskonzept � Zwischennutzung � Erschließung � Ver- und Entsorgung � Zukünftige Eigentumssituation � Zeit-, Kosten- und Erlösplanung � Baurecht � Finanzierung (auch langfristig) � Eigenanteil am Bestand � Schadstoffe/Altlasten � Parkraumbewirtschaftung � Verbrauchsmessung in Bestandsgebäuden

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VERSICHERUNG

Horizonte20xx

MINDESTLOHN

Besonderes Haftungsrisiko aufgrund des Mindestlohngesetzes – zahlt allein der Auftraggeber die „Zeche“?

Von Guido Raasch

Seit dem 01.01.2015 ist das Mindestlohngesetz (MiLoG) in Kraft getreten. Somit wurde erstmalig ein flächendeckender Mindestlohn von 8,50 Euro/Stunde eingeführt. Auch für Unternehmen in Branchen, für die bereits in der Vergangenheit ein entsprechendes oder sogar höheres Lohnniveau gegolten hat, sind seitdem tiefgreifende Änderungen in der Form von neuen Haftungsrisiken eingetreten.

Der Zoll führt seit Jahresbeginn verstärkt im Baugewerbe besondere Kontrollen durch. Hierfür sollen rund 1.500 neue Mitarbeiter die Kontrolltrupps verstärken. Bei Ver-

stößen gegen das neue Gesetz drohen Ordnungswidrigkeits- und Strafverfahren. Die daraus entstehenden Geldbußen und vor allem die Lohnnachforderungen werden die Unternehmen schmerzlich treffen.

Haftung trifft Auftraggeber direktDie Haftung trifft dabei nicht ausschließlich den jeweiligen Arbeitgeber. Nach dem Gesetz haftet der Auftraggeber gegen-über den Arbeitnehmern aller von ihm beauftragten Auftrag-nehmer und sogar deren Subunternehmer. Zahlt also einer der Subunternehmer seinem Mitarbeiter nicht den Mindestlohn, kann der Arbeitnehmer den Nettodifferenzlohn vom „Erst-Auf-traggeber“ geltend machen.

Begründet ist diese Haftung in § 13 MiLoG in Verbindung mit § 14 Arbeitnehmer-Entsendegesetz (AEntG). Dort heißt es wörtlich:

„Ein Unternehmer, der einen anderen Unternehmer mit der Erbringung von Werk- oder Dienstleistungen beauftragt, haftet für die Verpflichtungen dieses Unternehmers, eines Nachunter-nehmers oder eines von dem Unternehmer oder einem Nach-unternehmer beauftragten Verleihers zur Zahlung des Mindes-tentgelts an Arbeitnehmer oder Arbeitnehmerinnen oder zur Zahlung von Beiträgen an eine gemeinsame Einrichtung der

Tarifvertragsparteien nach § 8 wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Das Mindestentgelt im Sinne des Satzes 1 umfasst nur den Betrag, der nach Abzug der Steuern und der Beiträge zur Sozialversicherung und zur Arbeitsförde-rung oder entsprechender Aufwendungen zur sozialen Siche-rung an Arbeitnehmer oder Arbeitnehmerinnen auszuzahlen ist (Nettoentgelt).“

Da die Verjährungsfrist dieser Forderung mindestens 3 Jahre beträgt, ist das Haftungsrisiko bei intensiveren Bautätigkeiten immens.

Lösungsansatz durch die Haftpflichtversicherung?Eine Haftpflichtversicherung bietet Versicherungsschutz für den Fall, dass der Versicherungsnehmer aufgrund gesetzlicher Haftpflichtbestimmungen privatrechtlichen Inhalts von einem Dritten auf Schadenersatz in Anspruch genommen wird. Im

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VERSICHERUNG

beschriebenen Fall handelt es sich jedoch nicht um einen sol-chen Schadenersatzanspruch. Das vorstehend zitierte Gesetz nach § 14 AEntG bringt klar zum Ausdruck, dass es sich um einen Fall einer gesetzlich angeordneten, selbstschuldnerischen Bürgenhaftung handelt. Hintergrund ist, dass die Durchset-zung des Anspruches auf den gesetzlichen Mindestlohn für den Arbeitnehmer erleichtert werden soll. Im Ergebnis kann eine Haftpflichtversicherung eine solche Forderung nicht begleichen.

Besonderes Deckungskonzept liegt bei Dr. Klein bereitAuch wenn die Versicherungswirtschaft bei neuen Risiken erfahrungsgemäß sehr verhalten in die Produktentwicklung startet, bietet Dr. Klein bereits ein entsprechendes Deckungs-konzept an. Hier wird im Rahmen einer Kautionsversicherung nicht nur das Risiko der Differenzlohnforderung des jeweiligen Mitarbeiters des Auftragnehmers abgesichert, sondern sogar etwaige Forderungen der Sozialkassen.

GUIDO RAASCH ist Autor des einzigen Fachbuches für Versiche-rungen in der Wohnungswirtschaft. Zu bestellen ist sein Praxis-handbuch mit dem Titel „Versicherungen in der Wohnungswirt-schaft“ unter anderem bei Haufe und Amazon. Guido Raasch ist Leiter Versicherungen für institutionelle Kunden bei der Dr. Klein & Co. AG.

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SOCIAL MEDIA

Beispielsweise gewinnt das Internet für die Befragten als Informationsquelle immer mehr an Bedeutung. Knapp die Hälfte der Studienteilnehmer wollte ihr Finanzwissen

mithilfe des Internets verbessern. Dazu passt, dass sich ein immer größerer Prozentsatz der Deutschen vorab im Web informiert, bevor er sich zum Thema Baufinanzierungen beraten lässt. Dieses Verhalten entspricht dem sogenannten ROPO-Effekt: „Research online, purchase offline“ oder auf Deutsch „Online recherchieren, offline erwerben“.

Bei ihren Recherchen stolpern Finanzierungsneulinge immer wieder über Begrifflichkeiten, die sie nicht einordnen können und die sie online per Suchmaschine „nachschlagen“. Sie ori-entieren sich dabei an hochwertigen, aufklärenden Texten zum Thema, z. B. auch auf der Dr. Klein Webseite zu finden. In den letzten Jahren informieren sich aber auch vermehrt Menschen mit Hilfe von Erklärvideos. Diese Bewegtbildinhalte sind bei Finanzierungsinteressenten beliebt, weil komplexe Sachver-halte besonders schnell und leicht zu erfassen sind. Bestenfalls sogar eingebettet in eine ansprechenden Rahmenhandlung (Storytelling). Diesen Trend nutzt Dr. Klein mit seinem neuen „Dr. Klein-Videolexikon“.

WISSEN

Dr. Klein Videolexikon: Das Finanzwissen der Privatkunden stärken

Von Caroline Scherr

Den Bundesbürgern mangelt es an Finanzwissen – diese Aussage wird regelmäßig von offiziellen Studien bestätigt. Auch die jüngste Untersuchung von TNS Infratest und AXA IM kam zum gleichen Ergebnis. Darüber hinaus wurde festgestellt, dass den Deutschen ihre vorhandenen Wissenslücken durchaus bewusst sind und die Befragten diese gerne schließen möchten.

Bisher sind folgende Videos entstanden, die unter nachfolgendem Link bzw. QR-Code angeschaut werden können:

http://bit.ly/

annuitaetendarlehen

http://bit.ly/

tilgung_sondertilgung

Hier finden Sie außerdem den Dr. Klein-Youtube-Kanal:

https://www.youtube.com/drklein

Den Dr. Klein-Kanal abonnieren

Sie mithilfe dieses Links:

http://bit.ly/DRK_Abo

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SOCIAL MEDIA

Alle Videos der Reihe enthalten kurze und verständliche Erklärungen für grundlegende Finanzierungsbegriffe. Die hochwertigen Erklärvideos sind auf die Anforderungen der Google-Suche abgestimmt und tauchen auf den vorderen Plätzen der Google-Suchergebnisse sowie der Youtube-Suche auf, so dass sie schnell gefunden werden können. Falls die Videonutzer ausführlichere Informationen erhalten möchten, werden sie jeweils am Ende der Videos auf Privatkundenbera-ter hingewiesen.

Ziel der Videos ist es, das Finanzwissen der Immobilienerwer-ber zu stärken. Im Beratungsgespräch können diese Kunden meist gezielter offen gebliebene Fragen ansprechen. Dies hilft den Kunden, die vielleicht wichtigste finanzielle Entscheidung ihres Lebens fundiert zu treffen. Aber auch die Kundenberater profitieren, denn ein Kunde, welcher mit einem Grundwissen ausgestattet ist, zweifelt weniger an seiner Entscheidungsfä-higkeit und kann Seriosität und Qualität der Gesprächsinhalte besser beurteilen.

„ Dr. Klein hilft interessierten Verbrauchern durch den Begriffsdschungel.“

CAROLINE SCHERR, Communication Manager, Hypoport AG

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DR. KLEIN – KURZMELDUNGEN

Marcus Schmidt verstärkt als Regionalleiter das Vertriebs-Team in Nordrhein Westfalen

Ab dem 1. Oktober 2015 wird Marcus Schmidt seinen Aufgabenbereich für die Dr. Klein & Co. AG verändern und im Geschäftsbereich Institutionelle Kunden als direk-ter Ansprechpartner für die Zusammenarbeit mit Wohnungsunternehmen agieren. Marcus Schmidt leitete die letzten vier Jahre die Privatkundenniederlassung Köln der Dr. Klein & Co. AG und wird nun als weiterer Regionalleiter für die Intensivierung der Zusammenarbeit mit der Wohnungswirtschaft in Nordrhein Westfalen zuständig sein.

Karsten Vaelske, Vertriebsleiter der Dr. Klein & Co. AG, begrüßt die Verstärkung sei-nes Teams: „Marcus Schmidt hat die Niederlassung Köln hervorragend geleitet und sehr erfolgreich gemacht. Er ist ein ausgemachter Finanzierungs- und Vertriebsexperte und ich freue mich, dass wir ihn für seine neue Aufgabe in der Wohnungswirtschaft gewinnen konnten.

Anna Berlin verstärkt als Leiterin Immobilien-Investment die Führungsebene

Anna Berlin wird zum 01. Oktober 2015 die Leitung des Geschäftsfeldes Immobilien-Investment übernehmen. Damit übernimmt sie die Nachfolge von Karsten Vaelske, der sich seit April 2015 als Leiter des Vertriebs seinen neuen Aufgaben widmet. Anna Berlin hat zuvor als Leiterin für Wohnimmobilieninvestments bei einer Kapitalver-waltungsgesellschaft gearbeitet.

Die ausgebildete Kauffrau der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft und Wertgut-achterin der Deutschen Immobilien Akademie DIA in Freiburg wird sowohl die Lei-tung von Immobilientransaktionen übernehmen als auch den Ankauf von Immobilien für die Kapitalverwaltungsgesellschaft, Hypoport Invest, prüfen. Den derzeitigen Her-ausforderungen, die Schaffung und Umnutzung von Wohnraum, wollen wir anneh-men. In diesem Thema ist unglaublich viel Musik drin. Mit einer erfahrenen Leiterin, die wir in Anna Berlin gefunden haben, schauen wir auf viele spannende Projekte.

PERSONALIEN

Dr. Klein verstärkt sein Team

„ Auf meine neue spannende Aufgabe und insbesondere auf die Vielzahl komplexer Anforderungen in der Wohnungswirtschaft freue ich mich schon sehr. Ich bin mir sicher, meine langjährigen Erfahrungen in der Finanzwirtschaft hier genauso erfolgreich einsetzen zu können wie meine rheinische Frohnatur.“

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DR. KLEIN – KURZMELDUNGEN VERANSTALTUNGEN

Datum Veranstaltung Ort

Oktober

04.10.2015 B&O-Cup beim Haufe-Golfturnier Bad Aibling

05. – 07.10.2015 Expo Real München

29.10.2015 Genossenschaftskongress Berlin

November

04. – 05.11.2015 BBU-Verbandstag Berlin

11.11.2015 GdW Tag der Wohnungswirtschaft Berlin

25.11. – 26.11.2015 Aareon Forum Hamburg

30.11. – 01.12.2015 Horizonte20xx-Tagung Berlin

Expo Real 2015

Besuchen Sie uns vom 05. – 07.10.2015 in Halle B2/220.30.11. bis 01.12.2015

Save the Date


Veranstaltungsüberblick – Dr. Klein vor Ort

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Alljährlich bieten die Horizonte20xx-Tagungen einen überregionalen Treffpunkt für die Führungsebene der deutschen Wohnungswirtschaft, bei denen neben fachspezifischen, wohnwirtschaftlichen Fragestellungen auch übergreifende Themen von zahlreichen Experten unterschiedlichster Fachrichtungen präsentiert werden. Am 30. November und 01. Dezember 2015 bieten wir Ihnen einen breiten Überblick über aktuelle Praxisansätze ver-schiedener Themenbereiche und treten mit Experten aus Wirtschaft und Wissenschaft in Austausch. Hier werden Trends entdeckt und gesetzt, Fachwissen und Erfahrungen vermittelt, hitzig diskutiert und wichtige Kontakte geknüpft. Nutzen Sie die Gelegenheit und melden sich ab Ende September im Internet unter www.horizonte20xx.de oder per Faxantwort, die mit den Einladungen ab Ende September versendet wird, an.

Intelligent verschwenden – über die neue Kultur Energie zu gebrauchenProf. Dipl.-Ing. Timo Leukefeld baut mit seinen Konzepten von vernetzten energieautarken Gebäuden auf den kosten-freien und krisensicheren „Rohstoff Sonne“. Er beantwortet Zukunftsfragen im Gebäudebereich und zeigt neue Wege im Umgang mit Ressourcen und Energie auf.

Kennen wir schon – oder vielleicht doch nicht?Vier Mitarbeiter von Dr. Klein stellen in Impulsvorträgen vermeintlich Bekann-tes vor und zeigen neue Möglichkeiten für Wohnungsunternehmen auf.

Perspektiven Wohnungsmarkt – wie sicher ist der Nachfrageboom?Viele Städte Deutschlands erleben heute einen neuen und vielfach unerwarteten Nachfrageboom. Bettina Harms gibt Antworten auf die Fragen: Woher kommt diese zusätzliche Nachfrage, wer sind die Nachfrager und welche Wohnungen suchen sie und wie lange wird die Nachfrage auf diesem Niveau anhalten?

Erfolg beginnt im Kopf – Chancen erkennen, Potenziale nutzenIn seinem Workshop konzentriert sich Thomas Baschab vor allem darauf, wie das Unterbewusstsein zur Ausschöpfung der tatsächlichen Potenziale genutzt werden kann und dem „Mentalen Training“. Eine mentale Herausforderung für alle Teilnehmer von einem herausragenden Mentalcoach!

Nicht genutzte Stärken sind Sonnenuhren im SchattenDie effektivsten Führungskräfte investieren immer in Stärken und in die ihrer Mitarbeitenden. Was können Sie besser als andere Menschen? Finden Sie es in diesem praxisbezogenen Workshop mit Ute Engelmann heraus. Mithilfe eines Frage-bogens nach der Gallup-Methode, der jedem Horizonte2015-Teilnehmer nach der Anmeldung zur Verfügung gestellt wird, können Sie ganz individuell Ihre eigenen Stärken testen.

Emotionale Kommunikation – Manipulation und der Wert von BewertungenFlorian Falkenberg zeigt bei einem Streifzug durch Psychologie und Rhetorik auf, welche Werkzeuge bei der „Emotionalen Kommunikation“ existieren, wie sich diese von manipulativen Techniken der Gesprächsführung unterscheiden oder wo die Grenzen so eng sind, dass sie einfach verschwimmen.

Die Workshops 2015 im Überblick

HORIZONTE20xx – der exklusive Branchentreff geht in eine neue Runde

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Vom 30.11.2015 bis 01.12.2015 heißt es in Berlin zum 13. Mal „Frei denken und den Horizont erweitern“.

SIE HABEN FRAGEN ZU DIESER TAGUNG ODER WOLLEN SICH ANMELDEN? Tel.: 030-420 86 1203 oder per Mail: [email protected] Informationen finden Sie ab Ende September unter www.horizonte20xx.de

Lebenswelten 2022 – wie leben wir in der ZukunftWie sieht unsere gesellschaftliche Zukunft aus? Wie ticken unsere Kunden? Welche Trends sind jetzt schon absehbar? Dr. Jörg Wallner fasst in seinem Vortrag alle relevanten Studien der Zukunftsforscher zu den Kundenwelten der Zukunft zusammen und präsentiert Ihnen in einer mitreißenden Zukunftsvision schon heute, wie Sie und Ihre Kunden in den kommenden Jahren leben werden.

Generation Y – moderne Ansprüche an die ArbeitsweltDr. Steffi Burkhart, inhaltlicher Kopf der GEDANKENtanken Akademie und Expertin zum Thema Generation Y, zeigt Ihnen auf, wie die junge Generation tickt und welche Forderungen sie an Arbeitgeber stellt. Sie erhalten in diesem Work-shop einen Einblick in die Gedankenwelt der Generation Y und frische Impulse für Ihre Unternehmensgestaltung.

SHAKE YOUR LIFE – Balance statt BurnoutLife Balance bedeutet heute, überall top zu sein: im Job, im Sport, in der Familie. Und trotz aller Beschleunigungs- und Selbstoptimierungsbemühungen stellen wir irgendwann fest: Das Leben wird nicht besser, wenn wir ständig nur das Tempo erhöhen. Mit viel Sprachwitz und ohne ein Blatt vor den Mund zu nehmen öffnet Ralph Goldschmidt Ihnen die Augen.

Ganzheitlich fit im BerufDie moderne Arbeitswelt ist fordernd und die Regenerationszeit wird immer kürzer. Dabei helfen schon wenige bewusst genutzte Minuten am Schreibtisch oder in der Pause, um die eigenen Ressourcen zu stärken. Die drei Damen von „Pausenkicker“ bieten mit ihrer einmaligen Kombination aus Office-Yoga, Stimm- und Gedächtnistraining das perfekte Rüstzeug, um auch in stressigen Situationen ganzheitlich fit zu bleiben.

Sonderthema: Flüchtlingszuwanderung – Herausforderung und ChanceBest Practice der Wohnungswirtschaft und Podiumsdiskussion mit dem Präsidenten des GdW, Axel Gedaschko, und Vertretern aus Wohnungswirtschaft und Politik, beides moderiert von Ulrike Silberberg, Chefredakteurin der DW Die Wohnungswirtschaft.

Mit dem Rosinenbomber auf Tuchfühlung: Der Galaabend bringt uns in luftige Höhen. Neben Rosinenbomber & Co. im

Deutschen Technikmuseum, erwarten uns jede Menge raffinierte kulinarische

Genüsse und auch der künstlerische Aspekt kommt nicht zu kurz.

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Unsere Werbekampagne „Die Köpfe der Wohnungswirtschaft“

Wir machen vieles anders und bieten mehr als einige Kunden wissen. In unserer aktuellen Anzeigenkampagne lassen wir

daher unsere Kunden über ihre Erfahrung bei gemeinsamen Projekten berichten. Um unsere Vielseitigkeit hervorzuheben,

haben wir uns für hochwertige Ölmalerei entschieden. Die so entstandenen Portraits sind sehr auffällig und wie unsere Leis-

tungen individuell, hochwertig und nicht „von der Stange“.

Lesen Sie in den kommenden DW-Ausgaben auf den Seiten 5 und 7, was Sie noch von uns erwarten können!

„MIT SICHERHEIT(EN) KLEINKARIERT.“

„DIE MACHEN‘S ANDERS – UND DAS SEHR GUT.“

„GLASKLAR STATT KUNTERBUNT.“

„EIN BLICK DURCH DIE RISIKOBRILLE.“

„MAKELN – NICHTS FÜR BUNTE PARADIESVÖGEL.“

„ALTERSSORGEN – NICHT BEI UNS.“

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