3. Wohnbau GmbH Prenzlau - Brandenburg...Die Wohnbau GmbH wurde mit notariell beurkundetem...

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3. Wohnbau GmbH Prenzlau 3.1 Allgemeine Angaben zum Unternehmen Datum der Gründung: Die Wohnbau GmbH wurde mit notariell beurkundetem Gesellschaftsvertrag vom 4. 03.1991 gegründet und in das Handelsregister des Amtsgerichtes Neuruppin (HRB 1007) eingetragen. Sitz: Mühlmannstraße 7, 17291 Prenzlau Gesellschaftszweck: Gegenstand der Gesellschaft ist die Verwaltung, Errichtung und Bewirtschaftung von Wohnungen und gewerblichen Räumlichkeiten in allen Rechts- und Nutzungsformen. Die Gesellschaft kann zur Ergänzung der wohnlichen Versorgung ihrer Mieter Gemeinschaftsanlagen und Folgeeinrichtungen, Läden und Räume für Gewerbebetriebe, soziale, wirtschaftliche und kulturelle Einrichtungen bereitstellen. Des Weiteren kann sie die Errichtung von Wohnungsbauten sowie die in Satz 1 genannten Bauten betreuen und fremde Wohnungen und Gewerberäumlichkeiten bewirtschaften. 3.2 Beteiligungsstruktur Beteiligungsverhältnisse: Die Stammeinlage beträgt 25.600,00 € und wird zu 100 % von der Stadt Prenzlau gehalten. 3.3 Organe und ihre Mitglieder Gesellschafterversammlung: Vertreter in der Gesellschafterversammlung war Herr Hendrik Sommer, Bürgermeister der Stadt Prenzlau. Aufsichtsrat: Der Aufsichtsrat setzte sich im Geschäftsjahr 2010 wie folgt zusammen: Herr Matthias Genschow Vorsitzender des Aufsichtsrates Herr Michael Steffen stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrates Herr Rudolf Boderke Herr Ulrich Cymanek Herr Hendrik Dittmann Herr Hans-Jörg Haferkorn bis 31.07.2010 Herr Herbert Hirsch Herr Dr. Andreas Heinrich ab 01.05.2010 Herr Dr. Helaman Krause bis 30.04.2010 Herr Ludger Melters Herr Klaus Scheffel

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3. Wohnbau GmbH Prenzlau 3.1 Allgemeine Angaben zum Unternehmen Datum der Gründung: Die Wohnbau GmbH wurde mit notariell beurkundetem Gesellschaftsvertrag vom 4. 03.1991 gegründet und in das Handelsregister des Amtsgerichtes Neuruppin (HRB 1007) eingetragen. Sitz: Mühlmannstraße 7, 17291 Prenzlau Gesellschaftszweck: Gegenstand der Gesellschaft ist die Verwaltung, Errichtung und Bewirtschaftung von Wohnungen und gewerblichen Räumlichkeiten in allen Rechts- und Nutzungsformen. Die Gesellschaft kann zur Ergänzung der wohnlichen Versorgung ihrer Mieter Gemeinschaftsanlagen und Folgeeinrichtungen, Läden und Räume für Gewerbebetriebe, soziale, wirtschaftliche und kulturelle Einrichtungen bereitstellen. Des Weiteren kann sie die Errichtung von Wohnungsbauten sowie die in Satz 1 genannten Bauten betreuen und fremde Wohnungen und Gewerberäumlichkeiten bewirtschaften. 3.2 Beteiligungsstruktur Beteiligungsverhältnisse: Die Stammeinlage beträgt 25.600,00 € und wird zu 100 % von der Stadt Prenzlau gehalten. 3.3 Organe und ihre Mitglieder Gesellschafterversammlung: Vertreter in der Gesellschafterversammlung war Herr Hendrik Sommer, Bürgermeister der Stadt Prenzlau. Aufsichtsrat: Der Aufsichtsrat setzte sich im Geschäftsjahr 2010 wie folgt zusammen: Herr Matthias Genschow Vorsitzender des Aufsichtsrates Herr Michael Steffen stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrates Herr Rudolf Boderke Herr Ulrich Cymanek Herr Hendrik Dittmann Herr Hans-Jörg Haferkorn bis 31.07.2010 Herr Herbert Hirsch Herr Dr. Andreas Heinrich ab 01.05.2010 Herr Dr. Helaman Krause bis 30.04.2010 Herr Ludger Melters Herr Klaus Scheffel

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Herr Uwe Schmidt ab 01.04.2010 Herr René Stüpmann bis 30.03.2010 Frau Claudia Stabe ab 01.09.2010 Herr Jürgen Theil Geschäftsführer: Herr Jörg Schumacher (eingetragen im Handelsregister bis 31.05.2010) Herr René Stüpmann (eingetragen im Handelsregister ab 31.05.2010)

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3.4 Lagebericht der Wohnbau GmbH Prenzlau zum Jahresabschluss 2010 in Kopie

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Lagebericht

der Wohnbau GmbH Prenzlau für das Geschäftsjahr 2010

1. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Deutschland: Kräftlger Aufschwung nach tiefer Krise

Die deutsche Wirtschaft ist im Jahr 2010 wieder kräftig gewachsen. Mit einem Plus von 3,6%stieg das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) so stark wie seit der Wiedervereinigungnicht mehr. Im Vorjahr hatte Deutschland mit einem Negativwachstum von 4,7% noch diestärkste Rezession der Nachkriegszeit erlebt.

Unter dem Eindruck der anziehenden Konjunktur, vor allem aber auch wieder steigenderEnergie- und Rohstoffpreise, hat sich die Teuerungsrate wieder beschleunigt. ImJahresdurchschnitt sind die Verbraucherpreise 2010 gegenüber 2009 um 1,1% gestiegen. ImVo~ahr hatte die Inflationsrate noch nur bei 0,4% gelegen.

Die gute konjunkturelle Lage spiegelte sich auch am Arbeitsmarkt wider. Erwerbstätigkeitund sozialversicherungspflichtige Beschäftigung haben sich im Jahresdurchschnitt 2010erhöht, während die Arbeitslosigkeit sank.

Im Jahresdurchschnitt 2010 waren in Deutschland 3.244.000 Menschen arbeitslos gemeldet,179.000 weniger als vor einem Jahr. Die jahresdurchschnittliehe Arbeitslosenquote beliefsich auf 7,7% (West: 6,6%; Ost: 12,0%). Im Vergleich zum'Vorjahr nahm sie um 0,5%-Punkte ab.

Im Durchschnitt waren in 2010 rund 40,37 Millionen Personen erwerbstätig. Das entsprichteiner Zunahme um 197.000 Personen oder 0,5%. Damit erreichte die Zahl derErwerbstätigen einen neuen Höchststand. Dabei handelt es sich bei dieser positivenEntwicklung nicht nur um eine Folge der konjunkturellen Erholung.

Teilweise spiegeln sich hier bereits die Folgen der .demografischen Wende" am Arbeitsmarktwider. Vor allem am Ausbildungsmarkt wird die Lage aus Untemehmensslcht allmählichangespannter, und insbesondere in ländlichen Gebieten können nicht mehr alleAusbildungsplätze besetzt werden.

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Anlage 11Seite 2

Erholung setzt sich fort

Die konjunkturelle Belebung dürfte sich 2011 fortsetzen. Allerdings wird sich dasWachstumstempo verringern.

Die Zuwachsrate des BIP dürfte sich um einen Wert von 2% bewegen. Entsprechend wirdmit einem weiteren Aufbau von Beschäftigung und einem weiteren Rückgang bei derArbeitslosigkeit gerechnet.

Bei den Preisen wird sich der verstärkte Aufwärtstrend 2011 fortsetzen. Haupttreiber ist hierdie Energie, die sich infolge internationaler Krisen, vor allem aber auch weiter steigenderfiskalischer Abgabenlasten, verteuert.

Nachdem die Wohnungswirtschaft von der Wirtschafts- und Finanzkrise des Jahres 2009 inihrem operativen Geschäft kaum betroffen war, kann sie nun in besonderer Weise vomAufschwung profitieren. Vor allem in den großen Städten und ihren umliegenden Regionen,steigen die Haushaltszahlen und sinkt der Wohnungsleerstand. Beldes spricht für einevermieterfreundliche Marktentwicklung.

Etwas anders stellt sich die Lage in ländlichen Räumen dar. Hier führen vielfach weiterabnehmende Bevölkerungszahlen zu einer Verringerung der Nachfrage nach Wohnungenund zu einem entsprechenden Angebotsüberhang. Besonders gravierend ist die Entwicklungin weiten Teilen der neuen Länder. Dennoch wird in beiden Szenarien über verstärktenNeubau nachgedacht: In den Metropolen vor allem zur Deckung des zusätzlichenWohnungsbedarfs, in den metropolferneren Gebieten zur Befriedigung der Bedürfnisse vonspeziellen Nachfragergruppen, wie beispielsweise Senioren.

Brandenburg: Kraftvolles Wachstum

Das Land Brandenburg verzeichnete 2010 eine kräftige konjunkturelle Belebung. Nachdemdas Bruttoinlandsprodukt 2009 noch um 2,1% abgenommen hatte, wuchs es im erstenHalbjahr 2010 um rund 2,8% und damit annähernd im deutschen Mittel. Damit bewegt sichdie brandenburgische Wirtschaft im allgemeinen konjunkturellen Takt.

Mit 1,0% hat sich die Teuerungsrate auch im Land Brandenburg 2010 im Vorjahresvergleichwieder leicht beschleunigt. 2009 hatte die Preissteigerungsrate noch bei 0,7% gelegen.Damit lag die Inflation im Land Brandenburg knapp unterhalb des Bundesdurchschnitts.Teurer wurden vor allem Energie und teilweise auch Lebensmittel. Entsprechend derallgemein positiven wirtschaftlichen Entwicklung nahm auch die Arbeitslosigkeit im LandBrandenburg 2010 weiter ab. Im Dezember lag die Quote mit 10,6% um O,7%-Punkte unterdem Vorjahreswert (11,3%).

Wohnungsmarkt: Entwicklungen klaffen auseinander

Bei den Nettokaltmieten ermijtelte das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg für das LandBrandenburg für das Jahr 2010 eine Zunahme um 1,2%. Damit lagen sie im allgemeinenTrend der Preisentwicklung. Das traf auch für die BBU-Mitgliedsuntemehmen zu. Bei derEinwohnerzahl ist die Entwicklung im Land Brandenburg deutlich zweigeteilt. Während dieberlinnahen Regionen weiter vom Zuzug aus der Hauptstadt promieren und auch mittelfristigleicht steigende Bevölkerungs- und Haushaltszahlen erwarten können, stellt sich die Lage inden Berlin-ferneren Teilen grundlegend anders dar. Für diese Landesteile sagt das Amt fürStatistik Berlin-Brandenburg bis 2030 eine weitere Bevölkerungsabnahme um fast ein Drittelvoraus.

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Auch wenn durch das Stadtumbau-Ost-Programm die Zahl leerstehender Wohnungen undentsprechend die Leerstandsquote in diesem äußeren Entwicklungsraum des Landeskontinuierlich auf zuletzt (Dezember 2009) 11,4% abgebaut werden konnte, bleibt derHandlungsbedarf vor dem Hintergrund weiterhin rasch schwindender Bevölkerungszahlenund einer fortschreitenden Überalterung der Bevölkerung sehr groß. Nach wie vor gibt es invielen brandenburgischen Städten Leerstandsquoten von 15% und mehr.

Der engere Verflechtungsraum mit Berlin hingegen profitiert von der Umlandwanderung:Leerstand und Mietenentwicklung bewegten sich hier im Takt mit der Hauptstadt.

Weiterhin Licht und Schatten

Aufgrund der demografischen Entwicklung wird der Wohnungsmarkt in denbrandenburgischen Städten auch in den nächsten Jahren noch sehr schwierig bleiben. Umsomehr gilt dies im Hinblick auf die dramatische Verschlechterung bei wichtigenstädtebaulichen Zukunftsfragen: Den harten Einschnitten bei der Städtebauförderung undder anhaltend großen Unsicherheit bei der Fortführung der Altschuldenhilfe.

Bei all dem sind die BBU-Mitgliedsunternehmen als moderne und solide geführteUnternehmen aber noch vergleichsweise gut aufgestellt. Dank einer vorausschauenden undnachhaltigen Bestandsbewirtschaftung haben sie sich gut am Markt positioniert. Dazu gehörtvor allem auch, dass sie sich zunehmend auf die Anforderungen des demografischenWandels einstellen und auf diese Weise eine stark zunehmende Nachfragergruppe mitattraktiven Angeboten bedienen können.

Prenzlau: Bevölkerungsentwicklung

Die Einwohnerzahl reduzierte sich in Prenzlau zum 31.12.2010 gegenüber dem Vorjahr um0,5%. In der Kemstadt Prenzlau, in der 99% des Bestandes der Wohnbau GmbH liegen,reduzierte sich die Einwohnerzahl um 0,2% gegenüber dem Vorjahr.

Die Einwohnerentwicklung wird weiterhin rückläufig sein. Gemäß aktuellen Prognose'n wirdsich die Einwohnerzahl der Stadt Prenzlau bis 2030 auf ca. 16.000 Einwohner reduzieren.Aktuell liegt die Einwohnerzahl (Stand Juni 2011) bei 19.699 (Vorjahr zum 31.12.200920.787).

Hervorzuheben ist die unmittelbare Grenzlage zu osteuropäischen und skandinavischenStaaten, Prenzlau liegt zentral zwischen Berlin und Szczecin (Stettin), hat bewährteWirtschaftsstrukturen und verfügt über gute überregionale Verkehrsanbindungen.

Unter dem Motto _Die grüne Wonne- hat sich Prenzlau um die Ausrichtung derLandesgartenschau 2013 beworben und den Zuschlag erhalten. Die Stadt wird von derAusrichtung der Landesgartenschau in seiner Entwicklung in den kommenden Jahrenprofitieren, da durch die umfangreichen Investitionen eine deutliche Verbesserung derInfrastruktur erfolgen wird.

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2. Wirtschaftliche Situation

Die Wohnbau GmbH Prenzlau wurde am 04.03.1991 als 100%;ge Tochter der StadtPrenzlau gegründet.

Das Unternehmen verwaltet den eigenen Bestand und Objekte für Dritte.

Folgende Bestandsentwicklung stellt sich dar:

31.12.2010 31.12.2009

Wohneinheiten 3.672 3.676qm- Flächen 214.176 214.836

Geschäftseinheiten 60 63qm-Flächen 6.492 6.693

Stellplätzel Sonstiges 685 650

Die Reduzierung der Wohneinheiten resultiert aus dem Verkauf der Bergstr. 10a (4 WE).

Im Geschäftsjahr 2010 wurden nachfolgende Objekte verkauft:

Brüssower Sir. 7

Brüssower Str. 9

Fr.-Wienholz-Str. 2/2a

Brüssower Str. 14

An der Schnelle 65

12WE Nutzen-/Lastenwechsel 01.01.11

7 WE Nutzen-/Lastenwechsel 01.01.11

14 WE Nutzen-/Lastenwechsel 01.01.11

10 WE Nutzen-/Lastenwechsel 01.01.11

3 WE Nutzen-/Lastenwechsel 01.04.11

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Des Weiteren wurde das ehemalige Postgebäude in der Friedrichstr. 41 im Geschäftsjahr2010 erworben. Der Übergang von Nutzen und Lasten erfolgte am 01.04.2011. Das Objektsoll als zukünftiger Untemehmenssitz in der Innenstadt entwickelt werden.

Das Untemehmen verwaltet aus der Privatisierung Objekte für Dritte. Die verwaltetenBestände und Flächen entwickelten sich nachfolgend:

Fremdverwaltung

WEG

31.12.2010

138 WE und 3 GE

68 WE und 3 GE

31.12.2009

139 WE und 4 GE

68WE und 3 GE

Der Leerstand in unseren Objekten entwickelte sich folgendermaßen:

Leerstand 31.12.2010 31.12.2009

WE 185WE 281 WEqm-Fläche 12.816 qm 18.956 qm

GE 2GE 7GEqm-Fläche 75qm 535qm

Die Zahl der vermieteten Wohnungen erhöhte sich von 3.397 WE auf 3.497 WE.

Der Leerstand reduzierte sich auf 5,0% (Vo~ahr. 7,6%) zum Bilanzstichtag.

Die Leerstandsquote auf die vermietbaren Wohnungen reduzierte sich zum Bilanzstichtag auf0,8%.

Im Jahr 2010 wurden 437 Einzüge (Vorjahr 363) und 366 Auszüge (Vorjahr 335) in unserenWohnungen bearbeite!. Die Fluktuationsquote betrug 10,0% (Vorjahr 9,11%).

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3. Organisation/Personal

Die Wohnbau GmbH wurde beginnend im August 2010 einer OrganisationsenIwicklung miteiner neuen Strategie unterzogen. Der Prozess wird gemäß aktueller Planung bis 2013 imWesentlichen abgeschlossen sein. Ziel ist die Entwicklung zu einem kundenorientiertenDienstleistungsuntemehmen. Aufgrund der verbesserten Organisation und Wirtschaftlichkeitsoll die Wohnbau zukünftig in der Lage sein, kontinuierlich positive Ergebnisse zu erreichenund den Bestand nachhaltig optimal zu bewirtschaften.

Im ersten Schrill wurde die gesamte Arbeitsorganisation neu gestaltet. Die wesentlichenKernprozesse in einem Wohnungsunternehmen wurden in Aussdiagrammen beschrieben.Es wurden Stellenbeschreibungen erarbeitet sowie Kompetenzen und Verantwortlichkeitengeregelt.

Durch effizienteren Einsatz der EDV sollen in den kommenden Jahren deutlicheProduktivitätssteigerungen erreicht werden, um bei altersbedingtem Ausscheiden Stellenentfallen zu lassen.

Im Bereich EDV wurde durch die Einführung eines Verrnietungsprogramms (immosolve) einedeutliche Verbesserung des Arbeitsprozesses erreicht.

Das Berichtswesen wurde durch die Einführung des von der GdW zertifiziertenControllingprogramms avestrategy neu aufgebaut.

Die langfristige Untemehmensplanung und die monatlichen Planllst-Vergleiche erfolgen mitdieser Software.

Des Weiteren wurde in 2010 eine Weiterbildungsoffensive gestartet. Um die EDV-Kenntnisseder Mitarbeiterlinnen zu erhöhen und damit einen effektiven Einsatz der in der Wohnbauvorhandenen Softwareprodukte zu erreichen, wurden Schulungen in allen Microsoft-Office-Programmen (Excel, Word, Outlook, PowerPoint) sowie des ERP-Systems WowilCsdurchgeführt. Durch den besseren Einsatz des ERP-Systems konnten zwischenzeitlichdeutliche Verbesserungen in den Arbeitsprozessen erreicht werden.

Im vergangenen Jahr beendeten ein Mitarbeiter die zweijährige Ausbildung zumImmobilienfachwirt und eine Mitarbeiterin die Ausbildung zur Bilanzbuchhalterin erfolgreich.Ein weiterer Mitarbeiter qualifizierte sich zum Immobilienkaufmann. Zwei Auszubildendebeendeten ihre Ausbildung zur Immobilienkauffrau erfolgreich und wurden übernommen.

Drei Mitarbeiterinnen begannen mit der Ausbildung zum Immobilienfachwirt und einMitarbeiter zum Immobilienökonom.

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Die weitere Qualifizierung der Mitarbeiter(innen) wird auch in den kommenden Jahren einSchwerpunkt darstellen.

Es wurden aufgrund der Altersstruktur (70% der MA über 50 Jahre zum letztenBilanzstichtag) insgesamt vier neue Mitarbeiterinnen eingestellt. Durch diePersonaleinsteIlungen von ausgebildeten Immobilienkaufleuten konnte die neuekundenorientierle Organisationsstruktur umgesetzt werden.

Die Wohnbau bereitet sich durch eine aktive Ausbildung und Personalentwicklung auf den imUntemehmen anstehenden Generationenumbruch und zu erwarlenden Fachkräftemangelvor. Die Mitgliedschaft im Arbeitergeberverband der lmmobilienwirlschaft wurde zum31.12.2010 gekündigt. Zum 01.07.2010 ist die Wohnbau dem KommunalenArbeitgeberverband (KAV) beigetreten.

Die Anzahl der Mitarbeiter(innen) betrug zum Bilanzstichtag 31.12.2010 31Mitarbeiter{innen). davon eine Auszubildende.

4. Ertragslage

Die Wohnbau GmbH PrenzJau konnte aufgrund der strategischen Neuausrichtung einedeutliche Verbesserung der Wirlschaftlichkeit erreichen. Trotz der Sonderbelastungen imRahmen der Umstrukturierungen konnte ein positives Jahresergebnis in Höhe von 2.450 TEURerreicht werden.

Maßgeblichen Anteil hatte die Auflösung der Drohverlustrückstellungen in Höhe von 833 TEUR.

Weiterhin wurden durch Immobilienbewerlungen Zuschreibungen in Höhe von 2.254 TEUR undTeilwerlabschreibungen in Höhe von 608 TEUR auf das Anlagevermögen vorgenommen.

Durch die positive Vermietungsentwicklung und die deutliche Reduzierung des Zinsaufwandeswird sich das Ergebnis aus der Hausbewirlschaftung in den kommenden Jahren deutlichverbessern und damit ist der Grund für die Drohverlustrückstellung entfallen.

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Anlage"Seite 8

Nach betriebswirlschaftlichen Gesichtspunkten zusammengefasst, zeigt die Ertragslage

nachfolgendes Bild:

2010 2009 Veränderungen

Tsd.€ % Tsd.€ % Tsd.€

Umsalzerlöse aus derHausbewlrt5chaftung 16.169.4 78,9 15.638,1 93,5 531.3

Andere Umsalzerlöseund Erträge 4.028,1 19,7 1.082,2 6,5 2.945.9

Bestandsveränderungen 296,2 1.4 9,2 0.0 287.0

20.493,7 100,0 16.729,5 100,0 3.764,2---- ------- ----

Betriebskosten undGrundsteuer -4.854,3 -23,6 -4.667,6 -27,9 -186,7

Instandhaltungsaufwand -2.551,6 -12,5 -1.937,3 -11,6 -614,3

Personalaufwendungen -1.415,9 -6.9 -1.635,0 -9,8 219.1

Abschreibungen -3.155,8 -15,4 -3.483,6 -20,8 327.8

Zinsaufwand -5.222,1 -25.5 -3.969,5 -23,7 -1.252,6

Übrige Aufwendungen -878,3 -4,3 -951,4 -5,7 73.1

-18.078,0 -88,2 -16.644,4 -99,5 -1.433,6------

Geschäftsergebnis 2.415,7 11,8 85,1 0,5 2.330,6

ZInsergebnis 43,5 57,4 -13,9

Außerordentliches Ergebnis -9,7 0,0 -9,7

Ertragsteuern 0,0 7,9 -7.9

Jahresergebnis 2.449,5 150,4 2.299,1

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5. Finanzlage

Im Rahmen des Finanzmanagements wird vorrangig darauf geachtet, sämtlichenZahlungsverpflichtungen aus dem laufenden Geschäftsjahr sowie gegenüber denfinanzierenden Banken termingerecht nachkommen zu können.

Die Zahlungsströme werden so gestaltet, dass jederzeit eine angemesseneLiqiuditätsausstattung gewährleistet ist. Wir sind bestrebt, eine Liquidität in Höhe vonmindestens zwei Monatsnettomieten nicht zu unterschreiten.

Die Wohnbau hat keine Kontokorrentkredite.

Unsere Verbindlichkeiten bestehen ausschließlich in Euro-Währung, so dassWährungsrisiken ausgeschlossen werden. Das Darlehensportfolio ist überwiegend mitlangfristigen Zinsbindungen gesichert.Damit sollen Zinsänderungsrisiken vermieden werden und eine langfristigePlanungssicherheit in der größten Kostenposition der Zinsaufwendungen erreicht werden.

Die Zinssätze der Darlehen belaufen sich von 0,0% im geförderten bis maximal 5,45% im freifinanzierten Bereich. Die durchschnittliche Zinsbelastung des Fremdkapitals betrug imGeschäftsjahr 4,4%. Der gewichtete Durchschnittssatz konnte im abgelaufenenGeschäftsjahr durch neue Zinsvereinbarungen für ein Gesamtvolumen in Höhe von ca.60 Mio. EUR zum Bilanzstichtag auf 3,8% reduziert werden.

Durch die im vergangenen Jahr vorgenommenen Umstrukturierungen im Kreditportfolioerhöhten sich die planmäßigen Tilgungen von 2,0 Mio. EUR auf 2,5 Mio. EUR.

Die Kapitalflussrechnung zeigt, dass die Wohnbau GmbH zum Jahresende über liquideMittel in Höhe von 3.684,3 TEUR verfügte. Das entspricht ca. 3,5 Monatskaltmieten und wirdals angemessen bewertet.

Die Wohnbau konnte nicht zuletzt aufgrund der positiven Verrnietungsentwicklung denhöchsten Bestand an liquiden Mittel zum Bilanzstichtag seit 2001 verzeichnen.

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Die nachfoJgende Kapitalflussrechnung macht Herkunft und Verwendung der geflossenen Finanzmittel transparent An~age I1Seite 10

2010 2001

lIuf!ndt Gflchlt'tltlllgktl'

AbldYtllbungen LIndZullChrelbungen auf Gegenstande desAnlagevermögen.

Sonatlge zahJungsunwirbameAufwendungen

Gewinne IIUSdem Abgang von Gegm-etAnd&n des AnJagevermOgens

nlgungapolJlnzllll

Tad. • l.d.« T•••••

2.449,5 150.4

901,0 3.483.6

49,5 19,0

-475,7 -39,'

2.924,3 2.924,3 3.613,5

Im Umlaufvetrnögen lHnllChließIld1Rechnungsabgl1lnzungsposten

kurzlrlstiger Pesslve

c••hfIow••.•• E.ufend.r GeechiftaUtlgke"

Flnenzlenmgsütigkelt

Planmaßige TilgU"g IangfrlstlgerVerbindlIChkeiten

C.ahtlow nach planmlll!lgen Tngungen

Aufnahme langfriltlger Verbindlichkeiten

Cashftow aus FlnanzJerungsuagkeit

Investltjgrntt1l!lgkett

Investitionen In Jnvnatanelle VermOgengegenstAnd8 undSachanlaoen

ElnzahllJl'lgefl8U5 dem Abgang vonSachanlagen

C"llflow aus Inv•• aöonatltlgkeit

ymodenmo dU FlnaOllDjttelbel',odel

EntwkklU!J9 de, FloaormiUo!bnstandes

Stand ,. Januar

Vefinderung des LiquldItAtssakIos

Stand 31. Dezember

-530,9

•••• ,6

1.69Q,8

-2.522,5

1.740,8

••• .2

-679,9

-896,3

671,4

-224,9

595,0

3,089,3

595,0

3.&84,3

-2.522,5

401,6

"',0

3.074,7

-2.036.4

491.0

-1.746,4

-1.042,6

'30.2

-904,4

423,9

2.665,

423,9

3.089,3

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Anlage 11 .. vermogena ... ge Seite 11 In der nachstehenden Übersicht werden der Vermögensaufbau und die Kaplta/struktur der Gaselschaft In

zusammengefasster Form dargestellt 31. Dezember V"'nderungen

2 010 2009

Tod. E % Tsd. E % Tsd. €

Aktiva

I.w!gfritUoer Bereich

Immaterielle V~tänd. 44,2 0.0 6,2 0,0 38,0

Sachanlagen 92.476,2 95,2 89.860,8 96,1 2.615,4

92.520,4 95,2 89.e&7,O 96,1 2,153,4

u.w. 11M lw,zfllsIkiU

l!mSII

Zt.m Verkauf bestimmte Grundstück. 38,5 0,0 38,S 0,0 0,0

Forderungen, sonstige Verm~tändo

und Rechnungsabgrenzungsposten 1.018,2 1,0 531,3 0,8 484,9

Flüssige ~itlel 3.684,3 3,8 3.089,3 3,3 595,0

4 .739.0 4,8 3.859,1 3,9 1.079.9

--- = liii0 .... _ 17.259,4 100,0 93.528,1 100,0 3.733,3

P ••• Iv.

L:lnu',.ua.[ I!!!Is:b

Elgoni<apital 18.074,7 18 ,6 9.490,8 10,1 8.583,9

Fromdkapi1aI 78.572,0 18,7 n .452,O 82,9 -880,0

94.646,7 97,3 86.942,8 93,0 7.703,9

----- --- -1IIJttM- IIDd ~lM'2fn.lkIl[

l!mSII

Rückstelungen 1.024.0 1,1 5 .101,6 5,5 ..... On.6

VertMndlichkeiten und Rechnungsabgenzungsposten 1.588,7 1,. 1.481,7 1,5 107,0

2.61 2.7 2,7 6.583,3 7,0 -3.970,8

--- ---BlIanzvoIurnen 97.259,4 100,0 93.526,1 100,0 3,733,3

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Anlage 11Seite 12

Bei der Darstellung der Vermögenslagewurden folgendeVerrechnungenvorgenommen:

31. Dezember

2010

Tsd.€

2009

Tsd.€

BIlanzsumme

Umlagenvorlagenmit Vorschüssender Mieter

Bilanzvolumen laut VermOgenslage

101.482,9

-4.223,5

97.259,4

97.453,3

-3.927,2

93.526,1

Die Eigenkapitalquote erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr von 10,1% auf 18,6%.

Im Rahmen der Umfinanzierungen wurde darauf geachtet, eine' fristenkongruenteFinanzierung des Sachanlagevermögens zu erreichen.

Die Vermögenslage der Gesellschaft ist zum 31. Dezember 2010 geordnet.

7. Nachtragsbericht

Die Geschäftsentwicklung in 2011 schließt sich bisher nahtlos an das Vorjahr an. WeitereVorgänge von besonderer Bedeutung, die sich wesentlich auf die Vermögens-, Finanz undErlragslage der Gesellschaft, haben sich bis zum Zeitpunkt der Lageberichterstattung nichtergeben.

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Anlage I1Seite 13

8. Risikobericht

Das Risikomanagement basiert vorrangig auf dem Controlling und der unterjährigenBerichtserstaltung. Es erfolgen detaillierte monatliche Auswertungen, um die Entwicklungdes Unternehmens, insbesondere der Einnahmen und Ausgaben, zu überwachen.

Des Weiteren werden Berichte aus der Entwicklung des Wohnungsmarktes und desKapitalmarktes herangezogen. Ziel ist es, Veränderungen rechtzeitig zu erkennen, um durchgeeignete Maßnahmen negative Einflüsse von unserer Unternehmensentwicklungabzuwenden.

Im Geschäftsjahr 2010 konnten Darlehen mit einem Gesamlvolumen in Höhe von ca. 60 Mio.EUR zu neuen Zinskonditionen vereinbart werden. Durch langfristige Zinsbindungsfristen (10und 15 Jahre) konnten im größten Kostenblock deutliche Reduzierungen im Zinsaufwandsowie langfristige Planungssicherheit erreicht werden. Durch den Abbau der bestehendenZinsänderungsrisiken und durch die Umstrukturierungen im Kreditportfolio konnte einwesentliches Risiko deutlich reduziert werden.

Die Rückführung des Kreditengagements (durch Umschuldung) in Höhe von ca. 26,5 Mio.EUR gegenüber der HSH Nordbank, die nicht bereit war, auslaufende Krediltranchen zuverlängern, wird als existenzieller Schrilt für die Wohnbau bewertet. .

Die Konzentration der Verbindlichkeiten mit einem Anteil von 76% bei der DKB AG, wird alsbegrenzt angesehen, da ca. 98% der Verbindlichkeiten mit 10- und 15jährigenZinsbindungen vereinbart sind.

Durch die im Geschäftsjahr umgesetzten Maßnahmen wird sich das Unternehmen in denkommenden Jahren wirtschaftlich positiventwickeln.

Des Weiteren sehen wir die in den vergangenen Jahren geringen Instandhaltungsausgabenals Risiko. Hier sind wir bestrebt, zukünftig auch angemessene Ausgaben zu tätigen, umunseren Leerstand nicht aufgrund der unzureichenden Wohnungsqualität zu erhöhen.

Im Jahr 2011 erfolgt eine Prüfung und Quanlifizierung des Instandhaltungsstaus.

Die demographische Entwicklung sehen wir als weiteres Zukunftsrisiko an. Diedemographischen Prognosen für die Stadt Prenzlau gehen von einer Abnahme derEinwohnerzahl auf ca. 16.000 Einwohner bis 2030 aus. Aktuell liegt die Einwohnerzahl(Stand Juni 2011) bei 19.699.

Obwohl die Wohnbau durch die strategische Neuausrichtung den Leerstand deutlich unterdem Landesschnitl im Land Brandenburg reduzieren konnte, erwarten wir in einemschrumpfenden Markt auch einen kontinuierlichen Leerstandanstieg.

Die langfristige Untemehmensplanung geht weiterhin von positiven Jahresergebnissen aus.

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Anlage 11Seite 14

Prognosebericht

Aus den wirtschaftlichen Daten lässt sich ableiten, dass unser Immobilienbestand auf Grundder Lage und der umfangreichen Modernisierung auch künftig umfassend nachgefragt wird.Wir sehen die Chance, aufgrund der umfangreichen Neuausrichtung auch zukünftig positiveJahresergebnisse zu erwirtschaften.

Für den prognostizierten EinwohneITÜckgang auf ca. 16.000 Bewohner im Jahr 2030, ist dieStadt Prenzlau mit dem ISEK und der Stadtumbaustrategie gut aufgestellt. Die drei größtenWohnungsanbieter planen in der Maximalvariante bis 2020 701 WE vom Markt zu nehmen.Davon entfallen 342 WE auf die Wohnbau GmbH.

Die Wohnbau plant durch die Bestandserfassung und -segmentierung aller Gebäude sowieeiner Portfolioanalyse des Gesamtbestandes die Erarbeitung einer neuen Informationsbasis,um den Bestand langfristig unter den demographischen Prognosen zu bewirtschaften.

Die Entwicklung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wird solide fortgesetzt.

Prenzlau, den 17.06.2011

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3.5 Analysedaten Bilanz:

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Anlage ISeite 1-14

Bilanz zum 31.Dezember 201 0

Aktiyseite31.12.2010 31.12.2009

A. Anlagevermögen EUR EUR EUR EUR

I. ImmaterielleYermögensgegenRände 44.228,51 6.195,46

11. Sachanlagen1. Grundstücke und grundstücks-

gleiche Rechte mit Wohnbauten 89.002.142,45 87.101.885,622. Grundstücke und

grundstücksgleiche Rechte mitGeschäfts-und anderen Baulen 461.454,31 455.931,92

3. Grundstücke und grundstücks-gleiche Rechte ohne Baulen 1.801.112,28 1.815.560,85

4. Grundstücke mit ErbbaurechtenDritter 3.520,24 3.520,24

5. Andere Anlagen, Betrieb- undGeschäftsauslattung 63.294,98 57.025,53

6. Anlagen im Bau 927.637,15 426.830,957. BauYOrbereilungskosten 216.987,08 0,00

92.476.148,49 89.860.755,1192.520.377,00 89.866.950,57

B. UmlaufvennögenI. Vorräte

1. Grundstücke mit fertigen Bauten 38.516,19 38.516,192. Unfertige Leistungen 4.223.473,22 3.927.240,44

4.261.989,41 3.965.756,6311. Forderungen und sonstige

Yermögensgegenslände1. Forderungen aus Vermietung 142.300,24 127.939,762. Forderungen aus

Grundstücksverkäufen 534.995,90 57.769,893. Forderungen aus

BelTeuungslätigkeit 0,00 1.075,574. Sonstige Vermögens-

gegenstände 330.495,59 344.012,46

1.007.791,73 530.797,68111. Kassenbesland.Guthaben bel

Kreditinstituten 3.884.335,07 3.089.280,330,00

C. Rechnungsabgrenzungsposten 8.421,43 540.02

Bilanzsumme : 101.482.914,64 97.453.325,23

BilanzvermerkTreuhandguthaben 1.386.718,24 1.203.078,59

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Anlage ISeile 2

Passivseite

31.12.2010 31.12.2009EUR EUR EUR EUR

A. EigenkapüalI. Gezeichnetes Kapüal 25.600,00 25.600,0011. KapItalnicklage 785.221,62 785.221,62111. Gewinnnicklage

1. SondeITÜeklagen gemäß ~ 27Abs.2DMBilG 7.017.078,35 7.017.078,35

2. Andere GewinnTÜcklagen 6.674.099,34 539.650,7013.691.177,69 7.556.729,05

IV. Gewinnvortrag 1.123.232,57 972.790,74V. Jahresüberschuss 2.449.496,89 150.441,83

18.074.728,77 9.490.783,24

B. Rückstellungen1. Rückstellungen für

Bauinstandhaltung 0,00 2.934.000,002. Sonstige Rückstellungen 1.023.986,40 2.167.646,70

1.023.986,40 5.101.646,70

C. Verblndllchkeüen1. Verbindlichkeiten

gegenüber Kredilinstitulen 76.572.024,96 74.881.042,962. Erhaltene Anzahlungen 4.922.954,85 4.412.019,843. Verbindlichkeilen aus Vermietung 235.603,54 214.295,094. Verbindlichkeiten aus

Ueferungen und Leistungen 629.318,92 685.110,265. Verbindlichkeiten gegenüber dem

Gesellschafter 0,00 2.646.323,396. sonstige Verbindlichkeiten 24.297,20 21.320,69

-{javon aus SteuemEUR 14.460,33(iVj.EUR 11.344,10)-{javon im Rahmen der sozialenSicherheit EUR 9.836,87Q.Vj.EUR 8.716,59)

82.384.199,47 82.860.112,23D. Rechnungsabgrenzungsposten 0,00 783,06

Bilanzsumme : 101.482.914,64 97.453.325,23

BilanzvermerkTreuhandverbindlichkeifen 1.386.718,24 1.203.078,59

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Gewinn- und Verlustrechnung:

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Anlage ISeile 3

Wohnbau GmbH PrenzJau. Prenzlau

Gewinn und Verlustrechnung für die Zeit vom 01.01. - 31.12.2010

1. Umsatzerlösea.) Umsatzerföse aus der

Hausbe'Mrtschaftungb.) UmsatzerlÖ5e aus der

Betreuungstätigkeitc.) Umsatzer1öse aus der

aus anderen lieferungenlKldLeistungen

2010€

16.169.389,97

93.765.29

16.261.62

2009€

15.638.0n.79

94.284.84

25.251.76

16.279.436,88 15.757.614,39

2. Effiöhung desBestandes an unfertigen Leistungen

3. Sonstige betriebliche Erträge

4. Aufwendungen für bezogeneUeferungen und Leislungena) Aufwendungen fürHausbe'Mrtschaftung

5. Personalaulwanda) löhne und Gehälterb) Soziale Abgaben und

Aufwendungen fürAltersvorsorgedavon für AltersversorgungEUR 17.470.79O.VJ. EUR 28.733,13)

296.232,78 9.261.59

3.918.001.68 962.662,24

-7.169.334,66 -6.454.959,36

-1.142.413,74 -1.362.736.84

-273.505,47 -272.292.15

2.815.722,37 497.737,91

-9.711,00 0.00

0,00 -7.864,04-356.514,48 -355.160,12

2.449.496,89 160.441,83

6. Abschreibungen auf immaterielleVermägensgegenstände desdes AnlagevermöQens und Sachanlagen

7. Sonstige bebiebliche Aufwendungen8. Zinsen lKldähnliche Erträge9. Zinsen md ähnliche Aufwendungen

davon aus AbzlnsungEUR 13.173.00(LVJ.EUR 0.00)

10. Ergebnis der gewöhnlichenGeschäftstJltigkelt

11. Außerordentliche Aufwendungen

12. Steuern vom Einkommen und vomErtrag

13. Sonstige Steuern

14. JahresOberschuss

-1.415.919,21

-3.155.793.08

-758.310,6756.692.70

-5.235.283,65

-1.635.028,99

-3.463.611,16

-746.062.6957.380,06

-3.969.518,17

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Anzahl der Beschäftigten Im Geschäftsjahr 2010 waren durchschnittlich 29 Arbeitnehmer (2009: 26) beschäftigt. Außerdem wurde 1 Auszubildende in der kaufmännischen Abteilung beschäftigt. 3.6 Wirtschaftsprüfung Die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts für das Geschäftsjahr 2010 durch die DOMUS AG hat zu keinen Einwendungen geführt. Es wurde ein uneingeschränkter Bestätigungsvermerk erteilt.