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Haus- und Grund · Bahnhofstr. 12 1/2 · 86150 AugsburgPVSt. · Deutsche Post AG · Entgelt bezahlt · VKZ B 60549

nach vorherigerTerminvereinbarung

Telefon-Sprechstunde0821 / 3 45 27 - 0

Dienstag und Donnerstag14.00 - 16.00 Uhr

Freitag 8.00 - 11.00 Uhr

Nachmittagssprechstundensowie Sprechstunden fürSteuer-, Versicherungs- oder Architektenfragen

nur mit Terminvereinba-rung

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Gesetzliche Verzugszinsengemäß § 288 Absatz 1 BGB

6,62% (Stand 1.1.2010)Vorherige Zinsstände erfahren Sie gerne auf

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Basiszinssatz derDeutschen Bundesbank

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HAUS & GRUND®

Erscheinungsweisevierteljährlich

Herausgeber und EigentümerHaus- und Grundbesitzerverein Augsburg und Umgebung e.V. Tel. (0821) 3 45 27 0Fax (0821) 3 45 27 27 info@haus-und-grund-augsburg.dewww.haus-und-grund-augsburg.de

Vorstand und VerantwortlichkeitRA Peter Schicker (1. Vorsitzender)RA Jürgen Neißl (2. Vorsitzender)

GeschäftsführerinRA Gabriele Seidenspinner

Redaktion und AnzeigenverwaltungHaus & Grund AugsburgBahnhofstraße 12 1/2

86150 Augsburg

Grafisches Konzeptwww.cv-creativ.de

ProduktionPröll Druck u. Verlag GmbH & Co KGDerchinger Str. 120 · 86165 Augsburg

Haus- und Grundbesitzerverein Augsburg und Umgebung e.V.

Die Zeitung für Haus- und Grundbesitzer in Augsburg März 2010 / Nr. 1

HAUS &GRUNDHaus- und Grundbesitzerverein Augsburg und Umgebung e.V.www.haus-und-grund-augsburg.de

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Mietrecht aktuellKfW aktuellHausbesitzerversicherungSteuer aktuellAugsburger Stadtgeschichten

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Rechtsanwältin Gabriele Seidenspinner

So geht RechtsstaatDie frühere Bundesjustizministerin Zypries rea-gierte lustlos. Da Mietnomaden ein Randphä-nomen seien, könne sie den Gesetzesvorschlä-gen von Haus & Grund zur Abwehr der Mietbe-trüger nicht folgen. Die Interessenvertretungder Mietnomaden Deutschlands - wann organi-sieren die sich wohl? - hätte es nicht schönerformulieren können.Wer nach zwei Jahren Widerstand gegen einenzahlungsunwilligen Mieter statt einer Woh-nung eine Bruchbude zurückerhält und einenSchaden von 30.000 Euro verkraften muss,sieht das natürlich anders. Die Erfahrungenbetroffener Vermieter mit dem Rechtsstaat las-sen sich wie folgt skizzieren: Nach der Kündi-gungsfrist erhält der Betrüger eine Ziehfrist, derzunächst eine Schonfrist und schließlich dieRäumfrist folgen. Wer neben diesem Fristen-Festival noch Taktiken der Prozessverschlep-pung kennenlernen möchte, ist in diesem Kun-denkreis an der richtigen Adresse. Gelingt dieZustellung des Urteils, klingelt Monate späterein Gerichtsvollzieher. Dem präsentiert sich ander Tür ein angeblicher Untermieter, der imRäumungstitel nicht genannt ist. Na dann, aufWiedersehen.Die neue Bundesregierung will den Forderun-gen von Haus & Grund folgen und den Mietno-maden nun endlich das Handwerk legen. Manmuss dazu weder den Rechtsstaat abmontierennoch neues Justizpersonal einstellen. Wer nichtnur dem Vermieter die Mietzahlung, sondernauch die Hinterlegung der geschuldeten Sum-me beim Amtsgericht verweigert, sollte imbeschleunigten Verfahren des einstweiligenRechtsschutzes Justizerfahrungen sammeln.Auf diese Weise wäre nach wenigen Monatender Spuk beendet und die Wohnung neu ver-mietet. So geht Rechtsstaat, Frau Zypries.

EINLADUNG

INFORMATIONSVERANSTALTUNG

Montag, 15. März 2010, 19 Uhrim Haus St. Ulrich, Am Kappelberg 1, 86150 Augsburg

Thema:„Immobilien sicher und

wirtschaftlich vermieten“

Referenten:Jörn Hagenguth, Immobilienscout24

Peter SchickerJürgen Neißl

Gabriele Seidenspinner

Haus- und Grundbesitzerverein Augsburg und Umgebung e.V.

ReiseserviceAktuellWEG aktuellPreisindex

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Inhalt

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AKTUELL

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Banken können vom Kunden bei der Kredit-vergabe für die Immobilienfinanzierung kei-ne pauschalen Gebühren für die Wertermitt-lung von Immobilien verlangen. Das Ober-landesgericht (OLG) Düsseldorf hat in einerEntscheidung (Urteil vom 5. November 2009,Az. 6 U 17/09) eine entsprechende Vertrags-klausel einer Volksbank für unwirksamerklärt. Entsprechende Schätz- oder Besichti-gungsgebühren dienten allein dem Interessedes darlehensgebenden Kreditinstitutes undnicht des Darlehensnehmers. Die Revisionwurde nicht zugelassen. Im zu entscheidenden Fall hatte eine Volks-bank mit ihren Kreditkunden Immobilien-Darlehensverträge geschlossen, in denen die-

se zur Zahlung einer pauschalen Wertermitt-lungs- oder Bearbeitungsgebühr bzw. Schätz-gebühr/Besichtigungsgebühr verpflichtetwurden. Dem beklagten Institut wurde durchdas Urteil untersagt, derartige – in den Allge-meinen Geschäftsbedingungen (AGB) derBank enthaltene – Gebühren zu verlangen.Die Bedingungen hielten einer AGB-Kontrol-le nicht stand und benachteiligten die Kredit-kunden unangemessen, so das OLG. Es entschied, dass durch die Vereinbarungeiner pauschalen Gebühr für die Immobilien-bewertung die Bank allein ihre eigenen Ver-mögensinteressen absichern wolle und klä-ren möchte, ob die ihr als Kreditsicherheitangebotene Immobilie im Falle der Nichtbe-

dienung des Kredits ausreichend werthaltigsei. Zu einer Offenlegung des Ergebnisses derImmobilienwertermittlung sei die Bankgegenüber ihrem Kunden gar nicht verpflich-tet. Damit stehe fest, dass eine Bank, die ver-suche, die Kosten für derartige, nur in ihremeigenen Interesse liegende Maßnahmen -wie einer Wertermittlung durch Besichtigungeines Grundstücks oder sonstige Tätigkeitzur Wertschätzung ihnen angebotener Kre-ditsicherheiten - im Wege AllgemeinerGeschäftsbedingungen auf ihre Kundenabzuwälzen, von dem allgemeinen Rechts-satz abweiche, dass sie nur für die Kundenerbrachte Dienstleistungen diesen auch inRechnung stellen dürfe.

Rechtsanwalt Peter Schicker, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

rungsniederschläge besonderen Ausmaßes(z. B. Starkregen). Am Eigenheim kann dasWasser dann beispielsweise das Mauerwerkschädigen. Wer meint, diese Schäden seien durch eineGebäudeversicherung abgedeckt, der irrt.Dieses Risiko muss über eine spezielle Ele-mentarschadenversicherung zusätzlichabgesichert werden. Viele Versicherungs-unternehmen bieten die Elementarschaden-versicherung als Ergänzung zur Wohnge-bäudeversicherung an. Diese erweiterte Ver-sicherung deckt dann neben Überschwem-mung auch die Schäden ab, die zum Beispieldurch Erdbeben, Erdsenkung, Erdrutsch,

Schneedruck oder Lawinen entstehen. Daswohl häufigste Problem bei Hochwasser undÜberschwemmungen stellen überfluteteKeller und Wohnungen dar. Die normaleWohngebäudeversicherung deckt aus-schließlich Schäden, die durch Leitungswas-ser entstanden sind.Ein Beispiel: Schmilzt eine hohe Schnee-schicht im Garten und kann das Schmelz-wasser vom Erdreich nicht mehr aufgenom-men werden, können Gebäudeschädendurch eingedrungenes Wasser beispiels-weise in Kellerräumen entstehen. Die Ele-mentarschadenversicherung käme in einemsolchen Fall für derartige Schäden auf.

Überschwemmung- Gefahr für Ihr Haus

Geschäftsbedingungen der Banken – Gebühren für Immobilienschätzung unwirksam

Noch freuen wir uns über die weiße Win-terpracht. Steigen allerdings die Temperatu-ren wieder und der Schnee fängt an zu tau-en, steigen die Wasserpegel in Bächen, Flüs-sen und Seen. Dann kann die Freude schnellins Gegenteil umschwenken, besonderswenn es zu Überschwemmungen kommtund dadurch hohe Schäden entstehen.Immerhin sind Überschwemmungen welt-weit die am häufigsten auftretenden Ele-mentarschadenereignisse. Eine Überschwemmung ist eine Überflutungdes Grund und Bodens durch Ausuferungvon oberirdischen (stehenden oder fließen-den) Binnengewässern oder durch Witte-

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WEG

-LEX

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WEG-LEXIKON WEG - AKTUELL

zeitig Modernisierungen vorgenom-men, nennt man die „modernisierendeInstandsetzungen“. Auch diese zählenzu den Instandsetzungen. Sonstige bau-liche Veränderungen sind hingegen alleMaßnahmen, die zu keiner der vorheri-gen Kategorien passen.Auch mit dieser Kenntnis ist die Einord-nung einer Maßnahme jedoch nichtimmer ganz einfach: So kann eine Fas-sadensanierung eine Instandsetzungs-maßnahme sein, wenn die Fassade bau-fällig geworden ist und lediglich die vor-handenen Schäden beseitigt werden. Sollte eine baufällige Fassade jedoch sosaniert werden, dass gleichzeitig einezusätzliche Dämmung angebrachtwird, dann handelt es sich um einemodernisierende Instandsetzung. Nurwenn die Fassade nicht baufällig seinsollte, jedoch trotzdem eine zusätzlicheDämmung angebracht wird, handelt essich um eine Modernisierung.Falls eine Modernisierung vorliegen soll-te, kann diese gemäß § 22 Abs. 2 WEGnur mit einer Mehrheit von drei Viertelnaller stimmberechtigten Wohnungsei-gentümer und mehr als der Hälfte allerMiteigentumsanteile beschlossen wer-den. Dies nennt man eine „doppeltqualifizierte Mehrheit“. Sollte dieseMehrheit nicht zustande kommen,dann kann ein gleichwohl gefassterBeschluss angefochten werden. Ohneeinen gültigen Beschluss kann keinEigentümer die Durchführung einerModernisierung verlangen.Die Kosten für Modernisierungen wer-den in der Regel nach dem Verhältnisder Miteigentumsanteile verteilt. Aller-dings ist es auch möglich, für den Ein-zelfall eine abweichende Kostenvertei-lung zu beschließen, wenn der abwei-chende Maßstab dem Gebrauch oderder Möglichkeit zum Gebrauch derModernisierung durch die Wohnungs-eigentümer Rechnung trägt. Auch fürdiesen Beschluss wird jedoch eine dop-pelt qualifizierte Mehrheit benötigt.

Auch die gepflegteste Wohnungsei-gentumsanlage sollte immer mal wie-der modernisiert oder an den Stand derTechnik angepasst werden. In Zeitendes Klimawandels werden zudem kli-ma- und umweltfreundliche Moderni-sierungen immer wichtiger. Allerdingsist gerade in Wohnungseigentumsanla-gen eine Modernisierung nicht immerleicht durchzuführen. Die verschiede-nen Interessen der Eigentümer müssenhierbei in Einklang gebracht werden. So wird unter anderem ein Beschlussder Eigentümerversammlung über dieModernisierungsmaßnahmen undgegebenenfalls auch über die Vertei-lung der Kosten benötigt. Sollten eineoder mehrere Eigentumswohnungenvermietet sein, kommen auch nochmietrechtliche Probleme hinzu: Mietermüssen nämlich nicht jede baulicheMaßnahme des Vermieters dulden.Entscheidend ist zunächst, ob es sichbei der Maßnahme auch tatsächlich umeine Modernisierung oder eine Anpas-sung an den Stand der Technik im Sin-ne des Wohnungseigentumsgesetzes(WEG) handelt. Zur Bestimmung desBegriffes „Modernisierung“ verweistdas WEG auf das Mietrecht. Dort wird in § 559 Abs. 1 BGB dieModernisierung als Maßnahme defi-niert, die den Gebrauchswert der Miet-sache nachhaltig erhöht, die allgemei-nen Wohnverhältnisse auf Dauer ver-bessert oder nachhaltig Einsparungenvon Energie oder Wasser bewirkt.„Stand der Technik“ hingegenbeschreibt das Niveau einer anerkann-ten und in der Praxis bewährten, fort-schrittlichen technischen Entwicklung. Hiervon sind Instandhaltungen bzw. -setzungen und sonstige bauliche Verän-derungen zu unterscheiden. Instandhal-tungen bzw. -setzungen sind Maßnah-men, die dazu dienen gebrauchsbe-dingte Abnutzungen oder größereSchäden und Mängel zu beseitigen.Werden bei einer Instandsetzung gleich-

ModernisierungHausverbot in einer

Wohnungseigentümer-gemeinschaft

Schadensersatzanspruch

Eine Wohnungseigentümerin ist schizoph-ren, das heißt in hohem Maße verhaltens-auffällig. Zuweilen weint, schreit und tobtsie, ruft nach Hilfe und dgl. Ihre einzigeKontaktperson ist ihr Lebensgefährte, dersie regelmäßig besucht. Dumm ist nur,dass es bei diesen Besuchen zu noch mas-siveren Ruhestörungen kommt. Die Woh-nungseigentümer sehen keine andereMöglichkeit, als dem LebensgefährtenHausverbot zu erteilen. In den ersten beiden Instanzen bekommendie Wohnungseigentümer recht. Es seiihnen nicht zuzumuten, derartige Störun-gen auf Dauer hinzunehmen. Dann aber greift das Bundesverfassungs-gericht (Beschluss vom 06.10.2009, NJW2010, S. 220) ein. Das Hausverbot verletzedas der Wohnungseigentümerin zuste-hende Grundrecht gemäß § 14 GG. Eshätte abgewogen werden müssen, ob mil-dere Mittel als das Hausverbot ausgereichthätten. Erst hätte der Lebensgefährte auf-gefordert werden müssen, die nächtlichenRuhezeiten einzuhalten. Dann hättegeprüft werden müssen, ob ein Besuchs-verbot auf die Nachtzeit ausgereicht hätte.Ein umfassendes Hausverbot sei nur alsallerletztes Mittel möglich. Fazit: Hausverbote funktionieren nicht.

Das Dach einer Wohnungseigentumsanla-ge musste umfangreich saniert werden. Inder Eigentümerversammlung hat die Mehr-heit beschlossen, dass diese (sachlich gebo-tene) umfangreiche Sanierung zurückge-stellt wird und nur die allernotwendigstenMaßnahmen durchgeführt werden sollten.Zwei Jahre nach diesem Beschluss trat einWasserschaden auf. Einer der Miteigentü-mer erlitt deswegen einen Mietausfall inHöhe von ca. 50.000,00 €. Er machte dieGemeinschaft dafür verantwortlich. DieWohnungseigentümer hätten ihre Pflichtzur Mitwirkung an einer ordnungsgemä-ßen Verwaltung verletzt. Dadurch habe erden Mietausfallschaden erlitten. Das OLG München (NZM 2009, S. 130)gab dem Miteigentümer Recht. Die Wei-gerung, die erforderlichen Sanierungs-maßnahmen durchzuführen, sei ein Ver-stoß gegen ordnungsgemäße Verwaltung.Dies führe zu einer Schadensersatzpflicht.Gemäß § 21 WEG müssen die Wohnungs-eigentümer bei der Verwaltung desgemeinschaftlichen Eigentums zusam-menwirken. Dies umfasst auch die ord-nungsgemäße Instandhaltung undInstandsetzung des gemeinschaftlichenEigentums

Preisindex der Lebenshaltungaller privaten Haushalte Basis 2005 = 100

Jahr Jan Feb März April Mai Juni Juli Aug Sept Okt Nov Dez

2008 105,3 105,8 106,3 106,1 106,7 107,0 107,6 107,3 107,2 107,0 106,5 106,8 2009 106,3 106,9 106,8 106,8 106,7 107,1 107,1 107,3 106,9 107,0 106,9 107,82010 107,1

Die prozentuale Steigerung der Miete = (Neuer Indexstand : AlterIndexstand) x 100 - 100

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WEG - AKTUELLRechtsanwalt Peter Schicker, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Betracht kommt. Wird eine Änderungnach Wohneinheiten beschlossen undführt dies zu einer Mehrbelastungeines Miteigentümers um rund 35 %,entspricht diese Änderung nicht ord-nungsgemäßer Verwaltung.

• Aufzugskosten:• Eine Eigentumswohnanlage besteht

aus einem Haus mit 2 Stockwerkenund einem Haus mit 10 Stockwerken.Im einem ist ein Lift, im anderen istkein Lift. In der Teilungserklärung istkeine Regelung enthalten. Die Liftko-sten werden also auf alle Wohnungsei-gentümer, auch die des Zweifamilien-hauses, umgelegt. Diese Wohnungsei-gentümer zahlen also für einen Lift, dersich gar nicht in ihrem Haus befindet. Nunmehr wird ein Beschluss gefasst,dass nur die Mehrhausanlage mit demLift die Kosten des laufenden Betriebs,der laufenden Pflege und der Wartungdes Liftes als Betriebskosten tragenmuss. Ein derartiger Beschluss würdeordnungsgemäßer Verwaltung ent-sprechen.

Umlage der Betriebskosten

Das neue Gesetz zur Regelung des Woh-nungseigentums trat am 01.07.2007 inKraft. Als wichtige Änderung geistertedurch die Köpfe, dass die Wohnungsei-gentümer nunmehr berechtigt seien,durch Mehrheitsbeschluss den Umle-gungsschlüssel der Betriebskosten zuändern. Vorher war ein in der Teilungser-klärung vereinbarter Verteilungsschlüsselzwingend und konnte durch Mehrheits-beschluss nicht abgeändert werden. § 16Abs. 3 WEG neue Fassung bestimmt,dass der Umlageschlüssel für dieBetriebskosten durch Stimmenmehrheitabgeändert werden kann. Aber: der neubeschlossene Maßstab muss ordnungs-gemäßer Verwaltung entsprechen. Ein-zelne Miteigentümer dürfen nicht unbil-lig benachteiligt werden. Die Auslegungist oft schwierig, zum Beispiel: • Reinigungskosten:• Soweit sie sich auf gemeinschaftliche

Gebäudeteile beziehen, sind sie in allerRegel nach Miteigentumsanteilen zuverteilen, da eine verbrauchs- oder nut-zungsabhängige Erfassung nicht in

Parabolantennen in Wohnungseigentümergemeinschaften

Die Verpflichtung der Wohnungseigentü-mer, die Anbringung einer Parabolanten-ne an das gemeinschaftliche Haus zu dul-den, ist nicht von der Staatsbürgerschaftdes Miteigentümers abhängig, der dieAntenne angebracht hat (BGH vom13.11.2009, Az V ZR 10/09). Eine Para-bolantenne dürfe jedoch nur mit Zustim-mung der Wohnungseigentümergemein-schaft angebracht werden. Der Gemein-schaft stehe das Recht zu, den Ort derAnbringung zu bestimmten. Eine deutsche Staatsbürgerin polnischerHerkunft brachte an dem Geländer voreinem Fenster ihrer Eigentumswohnungeine Parabolantenne an, um die regiona-len Programme aus ihrer polnischen Hei-matregion empfangen zu können. DieEigentümergemeinschaft forderte dieMiteigentümerin vergeblich auf, dieAntenne zu entfernen. Daraufhinbeschloss die Gemeinschaft, den Verwal-ter zu ermächtigen, nach Ablauf einererneuten Frist zur Beseitigung einenRechtsanwalt mit der Erhebung einer ent-sprechenden Klage zu beauftragen. Nacherfolglosem Ablauf der Frist wurde dieKlage erhoben. Der BGH entschied nun, dass die übrigenEigentümer die Beseitigung der Parabol-antenne nach § 1004 Abs. 1 BGB, §§ 14

• Grundstückskosten:• Es handelt sich hier u. a. um Kosten für

die Straßenreinigung, die Gartenpfle-ge, die Haftpflichtversicherung und dieGebäudeversicherung. Naturgemäßtreffen diese Kosten das Grundstückals solches. Der Anteil der Eigentümeram Grundstück bemisst sich nach Mit-eigentumsanteilen. Also ist die Umle-gung nach Miteigentumsanteilen derrichtige Umlegungsmaßstab. EinBeschluss, wonach diese Kosten aufWohneinheiten verteilt werden, ent-spräche demgemäß nicht ordnungsge-mäßer Verwaltung und wäre unwirk-sam.

Fazit: Trotz der Neuregelung in § 16 Abs.3 WEG haben die Wohnungseigentümerkeinen Freibrief. Sie sollten bei Änderungen des Umle-gungsmaßstabes Zurückhaltung an den Taglegen. Die Gefahr, dass ein derartiger (Än-derungs-)Beschluss ungültig ist, ist groß.

Nr. 1, 15 Abs. 3 WEG verlangen können.Dies gelte auch dann, wenn der Bestanddes Gebäudes nicht berührt werde. Zwarbrauche die beklagte Miteigentümerinsich nicht auf den möglichen Empfangzweier in das Breitbandkabel eingespei-ster polnischer Sender verweisen lassen.Durch die Aufgabe der polnischen Staats-angehörigkeit sei der Schutz ihres Infor-mationsinteresses aus Art. 5 Abs. 1 GGinsoweit nicht eingeschränkt. Das Interesse, aus polnischen Fernsehsen-dern über die Ereignisse aus ihrer frühe-ren Heimat unterrichtet zu werden, seioffensichtlich. Daher müssen die übrigenWohnungseigentümer ihr den Empfangder per Satellit ausgestrahlten polnischenProgramme ermöglichen. Allerdings kön-ne die beklagte Miteigentümerin keines-falls selber bestimmen, wo sie eine Para-bolantenne anbringe. Bei der Standortwahl müsse das ästheti-sche Interesse der übrigen Wohnungsei-gentümer gegen das Informationsinteres-se der einzelnen Eigentümerin abgewo-gen werden. Als Ergebnis dieser Abwä-gung müssen die übrigen Wohnungsei-gentümer zwar der Anbringung der Para-bolantenne zustimmen, dürfen jedochden konkreten Ort der Anbringungbestimmen.

In seinem Urteil vom 20. Januar 2010(Az. VIII ZR 329/08) hat der BGH ent-schieden, dass bei einem Vertrag mit derGemeinschaft der Wohnungseigentümereine gesamtschuldnerische Haftung dereinzelnen Wohnungseigentümer grund-sätzlich ausscheide. Eine solche vertragli-che Haftung komme nur in Betracht,wenn die Wohnungseigentümer sich klarund eindeutig auch persönlich verpflich-tet haben.

Ein örtliches Wasserver- und -entsor-gungsunternehmen richtete sein Ver-tragsangebot explizit an die Gemein-schaft der Wohnungseigentümer undnicht an die einzelnen Wohnungseigen-tümer. Mit Annahme des Angeboteskam somit ein Vertrag nur mit derGemeinschaft zustande. Hinsichtlich dervollständigen Zahlung rückständigenEntgeltes nahm der Versorger nunjedoch einige Eigentümer einzeln in dieHaftung.

Da neben der Haftung der Gemeinschaftkeine klare und eindeutige Verpflichtungder einzelnen Eigentümer vertraglich vor-gesehen war, entschied der BGH, dasskeine gesamt-schuldnerische Haftungvorliege. Aus § 10 Abs. 8 WEG ergebesich daher lediglich eine anteilige Haf-tung der einzelnen Wohnungseigentü-mer.

BGH zur Haftung derWohnungseigentümer

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MIETRECHT - AKTUELL

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Für den Bereich der Abrechnung vonKosten für Wasser, Abwasser undNiederschlagswasser gibt es keine derBestimmung des § 5 Abs. 2 HeizkostenVentsprechende Vorschriften zur Vorerfas-sung von Nutzergruppen. Darüber hin-aus ist eine generelle Verbrauchserfas-sung für Wasserkosten nicht vorgesehen.Mit dem Vorwegabzug für gewerblicheMieter trägt ein Vermieter dem unter-schiedlichen Verbrauch in einer Gewer-beeinheit einerseits und den Wohnein-heiten andererseits Rechnung. Eine Ver-

Abrechnung von Wasserkosten verschiedener Nutzergruppen Ein Vermieter ist bei der Abrechnung vonWasserkosten nicht verpflichtet, ver-schiedene Nutzergruppen durch jeweilsgesonderte Zähler zu erfassen (BGHUrteil vom 25. 11.2009, Az. V ZR 69/09).Etwas anderes könne nur dann gelten,wenn dies vereinbart sei. Im Übrigenkönne der Verbrauch von Wohneinhei-ten in der Weise ermittelt werden, dassder mittels Zwischenzähler gemesseneVerbrauch eines gewerblichen Mietersvon dem Gesamtverbrauch laut Haupt-wasserzähler abgezogen werde.

pflichtung des Vermieters, den Gesamt-verbrauch der Wohneinheiten mit einemweiteren Zwischenzähler gesondert zuerfassen, besteht nicht. Darüber hinaus ist es zulässig, den Gesamt-verbrauch der Wohnungen nach demMaßstab der Wohnfläche auf die einzelnenWohnungen umzulegen. § 556a Abs. 1Satz 2 BGB verpflichte nicht zu einerAbrechnung nach Verbrauch. Vielmehr seieine Umlage nach erfasstem Verbrauch nurdann einschlägig, wenn die Betriebskostenvon einem erfassten Verbrauch abhängt.

Schadensersatz wegen Diskriminierung bei Wohnungssuche

Mit seinem Urteil vom 19. Januar 2010(Az. 24 U 51/09) hat das Oberlandesge-richt Köln einen Aachener Immobilien-verwalter dazu verurteilt, über 2.500Euro Schadensersatz an ein Mietinteres-sentenpaar schwarzafrikanischer Her-kunft zu zahlen. Das Urteil stützt sich nicht auf das Allge-meine Gleichbehandlungsgesetz (AGG),sondern spricht den Klägern einen Scha-densersatzanspruch gemäß § 831 BGB

wegen Verletzung des allgemeinen Per-sönlichkeitsrechts zu. Die Verletzung desallgemeinen Persönlichkeitsrechts liegesowohl in der Verweigerung der Woh-nung als auch in der Bezeichnung„Neger“, die nach gefestigtem Sprach-gebrauch eindeutig diskriminierend sei.Die den Besichtigungstermin durchfüh-rende Hausmeisterin sei als Verrichtungs-gehilfin des Verwalters tätig geworden,der daher hafte.

Ob nur der Vermieter oder auch der vondiesem beauftragte Verwalter schadens-ersatzpflichtig sein kann, entschied dasOLG Köln nicht. Das LG Aachen hatteeine Haftung des Verwalters damit abge-lehnt, dass eine Diskriminierung nur vondemjenigen vorgenommen werden kön-ne, der den fraglichen Vertragsgegen-stand auch tatsächlich anbiete. Dies kön-ne bei einer zu vermietenden Wohnungnur der Vermieter sein.

Parkettversieglung keine Schönheitsreparatur Schönheitsreparaturen

Mit seinem Urteil vom 13. Januar 2010(Az. VIII ZR 48/09) hat der Bundesge-richtshof festgestellt, dass der Außenan-strich von Türen und Fenstern sowie dasAbziehen und Wiederherstellen einerParkettversiegelung keine Schönheitsre-paraturmaßnahmen i. S. v. § 28 Abs. 4Satz 3 II. BV sind. Des Weiteren bestätig-te der Bundesgerichtshof seine Recht-sprechung, nach der die Verpflichtungdes Mieters zur Vornahme von Schön-heitsreparaturen eine einheitliche Rechts-pflicht darstelle, so dass im Falle derUnwirksamkeit der Klausel im Hinblickauf einzelne Bestandteile grundsätzlichdie Klausel insgesamt unwirksam sei. Dem Bundesgerichtshof lag folgendeSchönheitsreparaturklausel zur Entschei-dung vor: „Die Schönheitsreparaturensind fachgerecht und wie folgt auszufüh-ren: Tapezieren, Anstreichen der Wändeund Decken, das Streichen der Fußbö-den, Reinigen und Abziehen undWiederherstellung der Versiegelung vonParkett, Reinigung von Teppichböden,das Streichen der Heizkörper einschließ-lich der Heizrohre sowie der Türen undFenster. Hat der Mieter die Schönheitsre-paraturen übernommen, so hat er alle jenach dem Grad der Abnutzung oderBeschädigung erforderlichen Arbeitenunverzüglich auszuführen. Im Allgemei-nen werden Schönheitsreparaturen in

den Mieträumen in folgenden Zeitab-ständen erforderlich: – in Küchen, Bädern und Duschen alle

3 Jahre, – in Wohn- und Schlafräumen, Fluren,

Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, – in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre.“Der Bundesgerichtshof erachtete dieKlausel für unwirksam, weil ein über dasStreichen der Fußböden hinausgehendesAbziehen und Wiederherstellen von Par-kettversiegelungen nicht Gegenstand derSchönheitsreparaturmaßnahmen i. S. v.§ 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV sei. Darüber hin-aus lasse sich der Klausel nicht entneh-men, dass das Streichen der Wohnungs-eingangstüren und Fenster von außenausgeklammert sei. Auch insoweit gehedie Klausel über § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BVhinaus. Stelle sich eine Schönheitsreparaturver-pflichtung aufgrund einer unzulässigenAusgestaltung im Hinblick auf die zeit-lichen Modalitäten, die Ausführungsartoder des gegenständlichen Umfanges inihrer Gesamtheit als übermäßig dar,habe dies die Unwirksamkeit der Klauselinsgesamt zur Folge. Dies gelte unabhän-gig davon, ob die Verpflichtung als sol-che und ihre unzulässige inhaltliche Aus-gestaltung in einer oder in zwei sprach-lich voneinander unabhängigen Klauselnenthalten sei.

Viele unserer Mitglieder sind verunsi-chert: Immer wieder behaupten Mieter,dass es ein neues Gesetz gäbe, wonachSchönheitsreparaturen grundsätzlichnicht mehr vom ausziehenden Mieterdurchgeführt werden müssen. DieseBehauptung ist falsch! Es gibt kein neu-es Gesetz. Wenn vertraglich vereinbartwurde, dass der Mieter die Schönheits-reparaturen übernimmt, muss er sie beiAuszug auch ausführen. Voraussetzungist, dass die Ausführung der Schönheits-reparaturen erforderlich ist bzw. die Fri-stenpläne - 5 bis 7 Jahre - eingehaltensind.

Weitere Voraussetzung ist, dass imMietvertrag die Schönheitsreparaturenwirksam dem Mieter auferlegt wordensind. Hier hat es in den letzten Jahrendurch zahlreiche Entscheidungen desBundesgerichtshofs Verwirrungen gege-ben. Viele in den Mietverträgen vorge-sehene Klauseln wurden für unwirksamerklärt. Dann, aber nur dann, ist es rich-tig, dass der Mieter keine Schönheitsre-paraturen ausführen muss.

In jedem Einzelfall muss also der Miet-vertrag dahingehend überprüft wer-den, ob die Klausel bezüglich derSchönheitsreparaturen wirksam ist odernicht.

Rechtsanwalt Jürgen Neißl, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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MIETRECHT - AKTUELL

Dritten. Auch dieser bot das Grundstückdem Rechtsnachfolger der Mieterinzunächst für einen höheren Mietzins erfolg-los an und kündigte seinerseits das Mietver-hältnis. Im Anschluss wurde das Grundstückgeräumt. Der Dritte verlangte nun für denZeitraum zwischen der Kündigung durch dieErbengemeinschaft und der Räumung desGrundstücks eine Nutzungsentschädigung. Zurecht entschied der BGH mit Urteil vom11.11.09 (Az. XII ZR 210/05). Erben kön-nen ein Mietverhältnis über eine zum Nach-lass gehörende Sache wirksam mit Stim-menmehrheit kündigen, wenn sich dieKündigung als Maßnahme ordnungsgemä-ßer Nachlassverwaltung darstelle. § 2038i.V.m. § 745 Abs. 1 BGB erlaube es denErben, aufgrund eines Mehrheitsbeschlus-ses wirksam Verpflichtungsgeschäfte zum

Kündigung des Mietverhältnisses mit Stimmenmehrheit der Erben Der Erblasser vermietet noch zu Zeiten derDDR ein 4.900 m2 großes, bebautes Gewer-begrundstück für knapp 400 Mark der DDRan eine staatliche Kunstsammlung. DerMietzins wurde zwischenzeitlich in DM und€ umgerechnet, aber nicht erhöht. Nachdem Tode des Erblassers verhandelten ledig-lich zwei der drei Miterben mit dem Rechts-nachfolger der Mieterin erfolglos über eineErhöhung des Mietzinses. Der dritte Miterbehatte an einer Mieterhöhung kein Interesse.Anschließend ließen diese zwei Miterbendas Mietverhältnis im Namen der Erbenge-meinschaft kündigen und widerspracheneiner Fortsetzung des Mietverhältnisses zuden bisherigen Konditionen. Ungeachtetdessen wurde das Grundstück nichtgeräumt. Hieraufhin verkauften die Erbengemeinschaftlich das Grundstück an einen

Zwecke der ordnungsgemäßen Verwaltungabzuschließen. Die gleiche Befugnis müssedann auch für die Aufhebung von Rechts-verhältnissen gelten, selbst wenn diesebereits durch den Erblasser begründet wor-den seien. Es muss sich allerdings um eine Maßnahmeder ordnungsgemäßen Verwaltung hande-le. Diese liege nicht vor, wenn die Kündi-gung zu einer Entwertung des Nachlassesführe. Da im vorliegenden Fall die Vermie-tung unter den bestehenden Bedingungenfür die Erbengemeinschaft offenkundigunwirtschaftlich war, stelle sich die Kündi-gung des Mietverhältnisses jedoch objektivals wirtschaftlich vernünftig dar. Sie ermög-liche den Abschluss eines neuen Mietver-hältnisses zu besseren, den Wert des Nach-lasses steigernden Konditionen.

Bei den von den Mietern vorgeschlagenenUntermietern handelte es sich um die Elterneiner der Mieterinnen, die nicht beabsichtig-ten, in die Wohnung einzuziehen. Über dasVerwandtschaftsverhältnis wurden die Ver-mieter nicht informiert. Die Vermieter verwei-gerten die Zustimmung zur Untervermietungaus unbeachtlichen Gründen. Die Verweige-rung nutzen die Mieter für eine Kündigungnach § 540 BGB.

Rechtsmissbräuchliche Kündigung nach Verweigerung der Untervermietung

Mit seinem Urteil vom 11.11.09 (Az.: VIII ZR294/08) hat der BGH entschieden, dass dieAusübung eines – sich aus einer unberech-tigten Verweigerung der Erlaubnis zurUntervermietung ergebenden – außeror-dentlichen Kündigungsrechts rechtsmiss-bräuchlich ist, wenn dem kündigendenHauptmieter bekannt ist, dass ein Mietinte-resse der benannten Untermieter nichtbesteht.

Das Kündigungsrecht des § 540 Abs. 1Satz 2 BGB soll den Hauptmieter, dem die Erlaubnis zur Untervermietung ver-weigert wird, aus der Zwangslagebefreien, die sich aus dem weiteren Festhalten an dem Hauptmietvertrag er-geben würde. Diese Zwangslage bestehenicht, wenn es an einem Nutzungsinte-resse der benannten Untermieters fehle.

Verwaltungskosten als Betriebskostenfür Geschäftsraummiete bestätigt

Die Umlage der „Kosten der kauf-männischen und technischenHausverwaltung“ in AllgemeinenGeschäftsbedingungen einesMietvertrages über Geschäftsräu-me ist weder überraschend nochverstößt sie gegen das Transpa-renzgebot (BGH Urteil vom9.12.09 Az. XII ZR 109/08). Maßgeblich für den überraschen-den Inhalt der Klausel sei nicht,dass die Höhe der Kosten nur imEinzelfall deutlich werde. DerSchutz des Mieters vor überhöh-ten Kosten sei durch das Wirt-schaftlichkeitsgebot gewahrt. DieBeklagte als gewerbliche Mieterinmusste auch ohne zusätzlicheAufklärung und Bezifferung derKosten damit rechnen, dass dieKosten in einer bestimmten Grö-ßenordnung (hier: 5,5 % derBruttomiete) anfallen würden.Auch eine eventuelle Diskrepanzder Verwaltungskosten zu denmonatlichen Vorauszahlungenauf die Betriebskosten lasse eineKlausel nicht als überraschenderscheinen. Ein Mieter dürfe nichtohne weiteres darauf vertrauen,dass die Kosten im Rahmen der Vorauszahlungen blieben.Schließlich ergebe sich ein Überra-

schungseffekt auch nicht aus derStellung der Klausel unter Nr. 17als Position „Betriebskostenart“. Zwar seien nach der Betriebsko-stenverordnung Verwaltungsko-sten ausdrücklich keine Betriebs-kosten, allerdings handele es sichhierbei um eine Vorschrift betref-fend die Wohnraummiete. ImRahmen der Gewerberaummietesei die Umlage der Verwaltungs-kosten als Betriebskostenartüblich und zulässig. Die Klausel sei insgesamt auchnicht wegen eines Verstoßesgegen das Transparenzgebotunwirksam. Davon könne nurausgegangen werden, wenn dieBestimmung nicht klar und ver-ständlich sei. Der Begriff „Kostender kaufmännischen und techni-schen Hausverwaltung“ sei hinrei-chend bestimmt. Insoweit könneüberdies auf den Begriff der Ver-waltungskosten i. S. v. § 1 Abs. 2Nr. 1 Betriebskostenverordnungzurückgegriffen werden. Etwasanderes könne allerdings danngelten, wenn eine Vereinbarungin sich unklar sei, weil verschiede-ne Kostenarten unter verschiede-nen Positionen zu subsumierenseien.

Rechtsanwalt Jürgen Neißl, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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ENER

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MIETRECHT - AKTUELL

umfasst Maklerkosten, Umzugskosten,Mietdifferenzkosten, Einrichtungsko-sten, Abänderungskosten, etc.

Legen Sie bei Festlegung der Wohnungs-größe größte Sorgfalt an. Bei Mansarden-wohnungen, Galerien, Treppen in derWohnung und dgl. bietet sich an, eineGrundfläche anzugeben und diese genau-er zu beschreiben.

Folgendes abstruse Urteil, belegt dies: Ineinem Altbau, insbesondere einem Fach-werkhaus, ist es nicht selten, dass einer-seits die Räume niedriger sind, als normalund Deckenbalken durch die Zimmer lau-fen. Dies ist letztlich aus Dekorations-zwecken oft sogar gewünscht. Die Zim-merhöhe beträgt 2,15 m. Die durchlau-fenden Balken haben eine Höhe von 20cm. Die lichte Weiter unter den Balkenbeträgt also (2,15 m - 20 cm =) 1,95 m.

In der Berechnungsverordnung ist vorge-sehen, dass Wohnflächen zwischen 1 m

Wohnflächenangaben im MietvertragImmer wieder gibt es Probleme mit derWohnungsgröße. Im Mietvertrag desHaus & Grund Augsburg ist vorgesehen,dass die Wohnungsgröße angegeben ist.Sie sind nicht verpflichtet, eine Woh-nungsgröße anzugeben. Bei einer Woh-nungsmiete ermittelt sich der Mietpreis inaller Regel nicht (nur) über die Größe.

Viele andere Faktoren, wie Lage,Zuschnitt, Charme der Wohnung u. a.,sind mit entscheidend. Wird von Ihnen imMietvertrag eine Größe angegeben, darfeines nicht passieren: die Angabe darfnicht um mehr als 10 % von der tatsäch-lichen Wohnungsgröße abweichen, sonst:• Ist der Mieter berechtigt, ab sofort die

Miete um die Abweichung zu kürzen.• Zusätzlich könnte er die Überzahlung

für die nicht verjährte Zeit verlangen. • Zusätzlich könnte der Mieter das Miet-

verhältnis fristlos kündigen. • Zusätzlich kann der Mieter auch Scha-

densersatz fordern. Der Schadensersatz

und 2 m zur Decke nur mit 50 % anzuset-zen sind. Das heißt, die Fläche unter denBalken ist nur mit 50 % anzusetzen. Dieskann bei einer knapp kalkulierten Grö-ßenangabe dazu führen, dass die Abwei-chung mehr als 10 % beträgt.

Auch bei einem vermieteten Einfami-lienhaus mit Garten stellt eine Wohn-flächenabweichung einen zur Minde-rung berechtigenden Mangel dar, wenndie tatsächliche Wohnfläche von dervereinbarten Wohnfläche um mehr als10 Prozent zu Lasten des Mietersabweicht (BGH vom 28.10.2009, Az VIII ZR 164/08).

Eine Anhebung dieses Grenzwertes alleinwegen der mitvermieteten Gartenflächekomme nicht in Betracht, selbst wenn es –wie in diesem Fall – durch die Anrech-nungsschwierigkeiten bei einer Terrassen-fläche zu erheblichen Flächenabweichun-gen kommen könne.

Der Mieter hat deshalb gewisse Unzu-länglichkeiten einer Altbauwohnung,die allgemein verbreitet sind, z.B.Zuglufterscheinungen hinzunehmen.Der Mieter hat auch keinen Anspruchdarauf, dass das Wärmeschutzniveauder Wohnung den heutigen Anforde-rungen entspricht. Er hat auch keinenAnspruch auf Nachbesserung der Tritt-schalldämmung, soweit diese den Nor-men zum Zeitpunkt der Errichtung desAnwesens entspricht.

Der Vermieter ist nicht zur Modernisierung verpflichtet Verjährung des Erbbauzinsanspruches

Der Mieter hat keinen Anspruch darauf,dass der Vermieter bei einer von ihmangemieteten Altbauwohnung Moderni-sierungsmaßnahmen durchführt, umeinen Standard zu erreichen, der bei Neu-bauten üblich ist (BGH vom 17.06.2009,VIII ZR 131/08). Er kann nur erwarten,dass die von ihm angemieteten Räumeden Standard aufweisen, der der üblichenAusstattung vergleichbarer Wohnungenentspricht, wobei auch das Alter desGebäudes zu berücksichtigen ist.

BetriebskostenBetriebskosten sind regelmäßig wieder-kehrende Belastungen der Wohnung.Der Begriff „regelmäßig wiederkeh-rend“ ist zentrales Charakteristikum fürBetriebskosten. Kosten für die Reini-gung eines Öltanks einer Heizungsanla-ge fallen zwar durchaus regelmäßig an,aber in einem großen zeitlich Abstand,nämlich in aller Regel nach etwa 4 Jah-ren. In Rechtsprechung und Literaturwar es jahrelang umstritten, ob daherKosten für die Öltankreinigung zu denumlagefähigen Betriebskosten gehö-ren. Die Frage ist entschieden. Der BGH hatmit Urteil vom 11.11.2009 (NJW 2010,S. 226) entschieden, dass Kosten für dieReinigung des Öltanks umlagefähigeBetriebskosten sind.

Es stellt sich nun die andere Frage, inwelchem Jahr diese Betriebskostenumgelegt werden können. Im Jahr 2010 fallen Reinigungskostenfür den Öltank in Höhe von 800,00 €an. Muss diese Position auf 4 Jahre auf-geteilt werden, kann also in den Jahren2010, 2011, 2012 und 2013 in dieBetriebskostenabrechnung jeweils einBetrag von 200,00 € Öltankreinigungs-kosten eingestellt werden? Der BGHhat dies verneint. Er steht auf demStandpunkt, dass die Betriebskostengrundsätzlich in dem Abrechnungszeit-raum umgelegt werden können, indem sie entstehen. In unserem Beispielkann also der volle Betrag von 800,00 €in die Betriebskostenabrechnung 2010eingestellt werden.

Die regelmäßige Verjährungsfristbeträgt 3 Jahre. Sie läuft ab Ende desJahres, in dem der Anspruch entsteht.Beispiel: Die Verjährung von Mietforde-rungen für die Monate Januar, Februarund März 2007 beginnt mit Ablauf desJahres 2007, also am 01.01.2008. DieVerjährung tritt nach Ablauf einer Fristvon 3 Jahren ein, also mit Ablauf des31.12.2010.

Wie ist es mit Erbbauzinsansprüchen?In welcher Frist verjähren diese An-sprüche?

Es gibt die Vorschrift des § 196 BGB,wonach Ansprüche, die ein Recht aneinem Grundstück betreffen, erst in 10Jahren verjähren. Fallen darunter Erb-bauzinsansprüche?

Der BGH hatte diese Frage zu entschei-den. Verjährt also ein Erbbauzins, der imJahr 2006 entstanden ist - Verjährungs-beginn 01.01.2007 - nach 3 Jahren,also mit Ablauf des 31.12.2009, oderverjährt er erst in 10 Jahren, also mitAblauf des 31.12.2016?

Der BGH (NJW 2010, S. 224) hat sichfür die 3-jährige Verjährungsfrist ent-schieden. Ein Erbbauzinsanspruch ver-jährt also mit Ablauf einer Frist von 3 Jahren.

Rechtsanwalt Peter Schicker, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Bauen, Sanieren und Modernisieren mit der KfWWie der Staat Haus- und Wohnungseigentümer unterstützt

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direkt profitiert“, erläutert Andreas Stücke,Generalsekretär von Haus & GrundDeutschland. Für private Vermieter reichedie KfW-Förderung allerdings nicht.

Hier führten nur entsprechende Änderun-gen des Miet- und Steuerrechts zu dengewünschten klima- und umweltfreund-lichen Modernisierungen. Ansonsten rech-neten sich die Maßnahmen für den Inve-stor nicht.Die KfW hatte zum 1. April 2009 umfang-reiche Möglichkeiten geschaffen, Förde-rungen auch als Zuschuss zu erhalten. Die-

Klimaschutz: Hohe Beteiligung privater Hauseigentümer

Selbstnutzende Hauseigentümer sind Vor-reiter beim Klimaschutz. Darauf weist dieEigentümerschutz-Gemeinschaft Haus &Grund Deutschland hin. Aus der Fördersta-tistik der Kreditanstalt für Wiederaufbau(KfW) gehe hervor, dass die im Programm„Energieeffizient sanieren“ ausgezahltenZuschüsse per 30.09.2009 um 195 Prozentüber dem Vorjahresniveau lägen. DieAnzahl der geförderten Maßnahmen seisogar um über 700 Prozent gestiegen. „Die Förderzuschüsse richten sich in ersterLinie an Selbstnutzer. Dort wirken sie, weilder Eigentümer von den Investitionen

se Zuschüsse seien in den letzten Monatengerade bei kleineren Maßnahmen inAnspruch genommen worden, für die eineKreditfinanzierung nicht in Frage komme.Stücke: „Die Wirkung solcher Maßnahmenbei der Reduzierung des CO2-Ausstoßesdarf nicht unterschätzt werden.“

Förderfähigkeit vonDichtheitsprüfungen der Abwasserkanäle

Auf die Anfrage des Zentralver-bandes nach einer möglichenFörderung von Dichtheitsprü-fungen teilte die Kreditanstaltfür Wiederaufbau (KfW) mit,dass der Bau und die Instand-setzung von erforderlichenAnschlussleitungen auf demGrundstück förderfähig seien.Die Förderung geschehe imRahmen des Programms 141,Wohnraum modernisierenStandard. Nicht förderfähigseien hingegen die anfallendenAnschlussgebühren an das Ver-sorgungsunternehmen. Nach Gesprächen mit der KfW-Fachabteilung wurde uns darü-ber hinaus auch die der Sanie-rung vorangehende Dichtheits-prüfung von häuslichenAbwasseranlagen als förderfä-hig im Sinne des Programms141 bestätigt.

Haus- und Wohnungseigentümer, die ihre Immobilie energe-tisch sanieren oder barrierereduziert umbauen möchten, soll-ten prüfen, ob eine Finanzierung mit Unterstützung der Kredit-anstalt für Wiederaufbau (KfW) sinnvoll ist. Die Fördermittelwerden von der KfW entweder als Zuschuss oder als Darlehenzur Verfügung gestellt.

Welche Förderprogramme für welche Baumaßnahmen zur Verfügung stehen, darüber informiert dasHaus & Grund-Infoblatt „Die wohnungswirtschaftlichenFörderprogramme der KfW“

Rechtsanwalt Jürgen Neißl, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Mit hohem Luftdruck werden die Leitungen von innen heißgetrocknet undsandgestrahlt. Keine Wände müssen aufgeschlagen werden, lediglich dieArmaturen werden demontiert. Nach der vollständigen Reinigung durchden Sandstrahlprozeß werden die Rohre mit einer Innenbeschichtung aushochwertigem, lebensmitteltauglichem Epoxydharz versehen. Entscheiden Sie sich für eine Sanierung mit dem weltweit bewährten LSE-SYSTEM™. Sie ersparen sich damit eine aufwendige Gesamterneuerung mit Aufspitzen, Mauern und Verputzen.

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„Das Verhältnis zu unseren Mieternwar bisher einwandfrei. Seit überdrei Jahren haben wir unsere Woh-nung nun schon an sie vermietet. Niekam es zu irgendwelchen Schwierig-keiten. Bis vor einiger Zeit die Mieteplötzlich unregelmäßig bei uns ein-ging und schließlich ganz ausblieb.Als wir die Mieter darauf angespro-chen haben, murmelten sie zunächstnur etwas von finanziellen Proble-men.

Wir haben uns aber dann dochzusammengesetzt und einen Zah-lungsplan vereinbart, obwohl wirselbst wegen der Finanzierung derWohnung auf regelmäßige Mietein-nahmen angewiesen sind.

Zunächst lief auch alles wie vorgese-hen - aber dann hielten sich die Mie-ter nicht mehr an die Abmachung.Jetzt bleibt uns wohl nichts anderesmehr übrig, als unsere Ansprüchevor Gericht geltend zu machen.

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Steueränderungen zum Jahreswechsel 2009/2010Wachstumsbeschleunigungsgesetz – Bundesrat stimmt Steuererleichterungen zu

Nachdem der Eingangssteuersatz bereitsim Frühjahr des vergangenen Jahres rück-wirkend von 15 auf 14 Prozent abgesenktworden war, steigt ab dem 1. Januar 2010zusätzlich der Grundfreibetrag an. Dieserwurde zum Jahreswechsel von 7.834 auf8.004 Euro erhöht. Zusätzlich wurde derlinear-progressive Steuertarif leicht „geglät-tet“, d. h. gesenkt, um die sogenannte kal-te Progression abzumildern. Der Spitzen-steuersatz von 42 Prozent kommt ab 2010bei einem Einkommen von 52.882 Euro zurAnwendung, die sogenannte „Reichen-steuer“ von 45 Prozent ab einem Einkom-men von 250.730 Euro. Anhebung des steuerpflichtigen RentenanteilsDie seit dem 1.1.2005 geänderte Besteue-rung von Alterseinkünften führt 2010dazu, dass ein höherer Anteil der Rente zuversteuern ist. Rentner, die in diesem Jahrerstmals eine Rente beziehen, müssen 60Prozent des Betrages versteuern. Für Ruhe-

ständler, die bereits im vergangenen Jahreine Rente bezogen haben, verbleibt dersteuerpflichtige Rentenanteil bei 58 Pro-zent (56 Prozent bei Rentenbeginn im Jahr2008, 54 Prozent bei Rentenbeginn im Jahr2007, 52 Prozent bei Rentenbeginn im Jahr2006 und 50 Prozent bei Rentenbeginn imJahr 2005). Gleichzeitig können höhereAltersvorsorgebeiträge steuerlich geltendgemacht werden. Verbesserter steuerlicher Abzug fürKranken- und Pflegeversicherungs-beiträge Die steuerliche Berücksichtigung von Bei-trägen zur gesetzlichen bzw. privaten Kran-kenversicherung wurde spürbar verbessert(vgl. hierzu Telegramm 58/2009). Seit dem1. Januar 2010 können die Beiträge zueinem großen Teil als Sonderausgabenabgezogen werden. Anhebung des Kindergeldes und derKinderfreibeträgeZum 1.1.2010 steigen sowohl die Kin-

Einkommensteueränderungen – Änderungen beim Einkommensteuertarif

STEUER AKTUELL

• Bei der erst zum Jahreswechsel vollkom-men reformierten Erbschaft- und Schen-kungsteuer werden die Steuersätze inder Steuerklasse II mit Wirkung vom 1.Januar 2010 an abgesenkt (vgl. Tabelle).Außerdem kommt es zu Nachbesserun-gen bei den Regelungen zur Unterneh-mensnachfolge, die teilweise rückwir-kend zum 1. Januar 2009 in Kraft tre-ten.

• Familien werden durch eine Anhebungdes Kinderfreibetrages von 6.024 auf7.008 Euro entlastet. Außerdem wirddas Kindergeld je Kind um 20 Euromonatlich erhöht.

• Unternehmensbezogene Änderungenbetreffen beispielsweise die Vorschriften

derfreibeträge auf jährlich insgesamt7.008 Euro als auch das Kindergeld ummonatlich 20 Euro an. Für das erste unddas zweite Kind beträgt es ab 2010somit 184 Euro, für das dritte Kind 190Euro und für jedes weitere Kind 215 Europro Monat. Gleichzeitig wird auch dersogenannte Grenzbetrag für eigene Ein-künfte und Bezüge volljähriger Kinderangehoben. Dieser beträgt seit Jahresbe-ginn 8.004 Euro jährlich. Erst wenn dieEinnahmen diesen Betrag übersteigen,entfällt für Eltern der Kindergeldan-spruch. Anhebung der Grenze für die Sofort-abschreibung geringwertiger Wirt-schaftsgüterDie Sofortabschreibung für sogenanntegeringwertige Wirtschaftsgüter ist seit demJahreswechsel wieder für solche Wirt-schaftsgüter möglich, die nicht mehr als410 Euro kosten. Seit 2008 betrug derGrenzwert lediglich 150 Euro.

Die Verfassungsmäßigkeit der Grunder-werbsteuer vor dem Hintergrund dersteigenden Steuersätze und der 2006erfolgten Abschaffung der Eigenheimzu-lage ist in Frage gestellt. Beim BFH ist eindiesbezügliches Verfahren anhängig, aufdas sich Betroffene bei noch offenenSteuerfestsetzungen berufen und Ein-spruch gegen entsprechende Bescheideeinlegen können (Az. II R 4/09). Im Rahmen von Umwandlungen inner-halb von Konzernen wird seit dem Jah-reswechsel keine Grunderwerbsteuer

mehr erhoben, soweit es sich umUmwandlungsvorgänge i.S.d. § 1 Abs. 1Nr. 1 bis 3 des Umwandlungsgesetzes(Verschmelzung, Spaltung, Vermögens-übertragungen) handelt. Voraussetzungist allerdings, dass die Konzernspitze anden beteiligten Gesellschaften minde-stens zu 95 Prozent beteiligt ist und dassImmobilien mindestens fünf Jahre vorund nach der Umwandlung im Konzernverblieben sind bzw. verbleiben.

Beherbergungsleistungen unterliegen ab

Grunderwerbsteuerer-höhung/Befreiung für

bestimmte Umwandlungen

dem 1. Januar 2010 nur noch dem ermä-ßigten Mehrwertsteuersatz von 7 Pro-zent. Diese Steuerermäßigung gilt aller-dings nur für alle unmittelbar der Ver-mietung von Wohnräumen dienendenLeistungen. Er gilt nicht, wenn zusätzlichzu der Vermietung noch andere,gesondert abgerechnete Dienstleistun-gen angeboten werden, wie z. B. Früh-stück, Telefon, Internet, Pay-TV, Well-nessangebote. Die Umsatzsteuerermäßi-gung umfasst nicht nur die Umsätze desHotelgewerbes, sondern auch kurzfristi-ge Beherbergungen in Pensionen, Frem-denzimmern und vergleichbaren Einrich-tungen. Sie gilt auch für die kurzfristigeVermietung von Campingflächen.

Wert des steuerpflichtigen Erwerbs ($ 10) bis einschließlich .... Euro

Prozentsatz in der SteuerklasseI

7111519232730

75 000300 000600 000

6 000 00013 000 00026 000 000

über 26 000 000

II

15202530354045

III

30303030505050

Quelle: Wachstumsbeschleunigungsgesetz

Steuertarif bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer ab dem 1. Januar 2010:

zur so genannten Zinsschranke, zurgewerbesteuerlichen Hinzurechnung

von Mietzahlungen sowie zur Verlust-verrechnung.

Absenkung des Umsatz-steuersatzes für Beherber-

gungsleistungen

13

STEU

ER A

KTU

ELL

drohte der Absturz eines Teils der Dachkon-struktion des Nebengebäudes. Die für dieReparatur des Daches angefallenen Kostenmachte das Ehepaar in seiner Einkommen-steuererklärung als außergewöhnlicheBelastung gemäß § 33 EStG geltend. DasFinanzamt lehnte die Anerkennung derKosten ab. Die Münchener Richter mach-ten deutlich, dass Baumängel keineswegsals unüblich anzusehen seien und damitauch nicht mit ungewöhnlichen Ereignis-

STEUER AKTUELL

Aktuelle Rechtsprechung Baumängel – Sanierungskosten sind keine außergewöhnlichen Belastungen

Aufwendungen zur Behebung von Bau-mängeln an selbstgenutzten Immobilienkönnen grundsätzlich nicht als außerge-wöhnliche Belastung bei der Einkommen-steuererklärung geltend gemacht werden.Dies hat der Bundesfinanzhof (BFH) mitBeschluss vom 11.2.09 (Az. VI B 140/08)klargestellt. Ein Ehepaar hatte ein 1957 errichtetesGebäude nebst Anbau erworben, welchessie selbst nutzten. Infolge von Baumängeln

Einkunftserzielungsabsicht bei Gebäudeleerstand – Vermieter muss notfalls umbauen

Bemüht sich ein Vermieter jahrelang vergeb-lich darum, seine Immobilien zu vermieten,muss er, um seine ernsthaften Vermietungs-absichten auch für die Zukunft zu belegen,zielgerichtet auf die bessere Vermietbarkeitseiner Objekte hinwirken. Unter Umständensind dabei auch bauliche Umgestaltungenvorzunehmen. Sonst kann das Finanzamt dieAnerkennung der durch den Leestand verur-sachten Verluste verweigern (BFH, Urteil vom25.6.09, Az. IX R 54/08).Der Kläger hat sich, als Vorbehaltsnießbrau-cher einer Wohn- und Geschäftsimmobilie,seit dem Jahr 1976 vergeblich um die Ver-mietung mehrerer Wohnungen bemüht. ImJahr 1988 wurde ein Teil der leeren Woh-

Außergewöhnliche Belastungen – BFH erleichtert Steuerabzug für Umbauten

Aufwendungen für den behindertenge-rechten Umbau selbstgenutzter Immobilienkönnen in Zukunft einfacher als außerge-wöhnliche Belastung steuerlich geltendgemacht werden. Umbaukosten sind auchdann steuerlich anzuerkennen sind, wennder Steuerpflichtige durch seine Aufwen-dungen einen Gegenwert erhält. Voraus-setzung ist allein, dass durch eine Behinde-rung eine Zwangslage entsteht, die dieUmbaumaßnahmen unausweichlichmachen. Außerdem sind die Kosten vonUmbaumaßnahmen an Gebäuden nicht imWege einer Abschreibung geltend zumachen, sondern mindern sofort das steu-erpflichtige Einkommen. Sollte dieses imJahr der Umbauten für den vollen Aufwen-dungsabzug zu gering sein, stehe demSteuerpflichtigen sogar ein Wahlrecht zurVerteilung der Kosten über mehrere Jahrezu (BFH, Urteil vom 22.10.09, Az. VI R7/09). Im zu entscheidenden Fall hatte der inzwi-schen verstorbene verheiratete Steuer-

pflichtige im Jahr 1999 einen schwerenSchlaganfall erlitten. Dieser führte unteranderem zum Ausweis eines Grades anBehinderung von 100. Um einen Pflege-heimaufenthalt zu vermeiden und um einLeben in der gewohnten Umgebung zuermöglichen, ließen die Eheleute ihr Einfa-milienhaus für etwa 70.000 Euro umbau-en. Unter anderem wurde eine Rollstuhlram-pe angebaut, in einem Teil der bisherigenKüche ein behindertengerechtes Badgeschaffen, eine neue Küche eingerichtetund das Arbeitszimmer in ein Schlafzimmerumgewandelt. Die Umbaukosten machtendie Eheleute in der Steuererklärung alsaußergewöhnliche Belastung gelten. DasFinanzamt lehnte die Anerkennung der Auf-wendungen ab und gewährte nur denBehinderten- sowie den Pflegepauschbetragin Höhe von etwa 4.500 Euro. Der BFHerkannte die Aufwendungen dem Grundenach als außergewöhnliche Belastungen an. Die Münchner Richter betonten, dass durchden für die Eheleute nicht vorhersehbaren

sen, wie etwa Hochwasserschäden, ver-gleichbar seien. Auch Aufwendungen zurBehebung gesundheitsgefährdender Bau-mängel erlaubten keine Einkommensteuer-ermäßigung nach § 33 EStG. Der BFHunterscheide in seiner Rechtsprechung kei-neswegs zwischen gewöhnlichen undungewöhnlichen Baumängeln, sondern las-se Aufwendungen für Baumängel grund-sätzlich nicht zum Abzug als außerge-wöhnliche Belastungen zu.

nungen zur gewerblichen Nutzung umge-baut. Trotz Vermietungsbemühungen undder Beauftragung eines Maklers konntenallerdings für einen Teil der Räumlichkeitenkeine Mieter gefunden werden. Interessen-ten aus den Jahren 1989 und 1993 warenwieder abgesprungen, da das Gebäudenicht über einen Aufzug verfügte. Der Klä-ger machte die Verluste aus der Vermietunggeltend. Das Finanzamt erkannte die auf dieleerstehenden Räumlichkeiten entfallendenAufwendungen ab dem Jahr 2003 mangelsernsthafter Vermietungsbemühungen nichtmehr an. Der Kläger hätte das mangelndeInteresse von potenziellen Mietern zumAnlass nehmen müssen, das Vermietungs-

objekt an die Markterfordernisse anzupas-sen. Die Anerkennung von Aufwendungenfür leerstehende Immobilien setzte eineendgültige Einkunftserzielungsabsicht vor-aus. Diese müsse sich anhand ernsthafterund nachhaltiger Vermietungsbemühungenbelegen lassen. Zeige sich aufgrund vergeb-licher Vermietungsbemühungen, dass fürein Objekt, so wie es baulich gestaltet ist,kein Markt besteht und dass die Immobiliedeshalb nicht vermietet werden kann, müs-se der Steuerpflichtige zielgerichtet auf dieVermietbarkeit hinwirken. Unter Umstän-den müssten hierzu sogar bauliche Verän-derungen der Immobilie vorgenommenwerden.

Schlaganfall und die daraus folgende star-ke Behinderung eine Zwangslage entstan-den sei, die die behindertengerechtenUmbaumaßnahmen unausweichlich mach-ten. Fernliegend sei die Annahme das Ehe-paar hätte sich eine behindertengerechteMietwohnung suchen können. Die durchdie eingetretene Behinderung veranlasstenUmbauten stünden so stark unter demGebot der sich aus der Situation ergeben-den Zwangsläufigkeit, dass eine nicht aus-schließlich auf der Behinderung beruhendeMotivation für die Umbauten ohne weite-res auszuschließen sei. Dem vollen Abzugder zwangsläufigen Aufwendungen steheauch nicht entgegen, dass durch dieUmbauten möglicherweise ein Gegenwertgeschaffen worden sei. Ein Gegenwert, derallein auf der möglichen Nutzung derUmbauten durch nichtbehinderte Angehö-rige beruhen soll, stelle keinen realenGegenwert dar und sei deshalb ungeeig-net, ein steuerliches Abzugsverbot zubegründen.

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NAUGSBURGER STADTGESCHICHTEN

te, der erst 1843 in das benachbarteOttmarshausen gegeben wurde – undseither verschollen ist.Als der einer wohlhabenden Kauf-mannsfamilie entstammende Wolf-gang Paler d.Ä. 1550 das Anwesenübernimmt, besteht das Gut aus einembescheidenen Herrenhaus, einem Mai-erhof und einem Jägerhaus. Unter Ein-beziehung der alten Kapelle lässt Wolf-gang Paler ein im Kern bis heute erhal-tenes kleines Schloss an Stelle des Her-renhauses errichten „und das allesumgab er mit starken Mauern, undkleinen Türmen an den Ecken undeinem großen in der Mitte, und bautealso ein Schloss, nicht wie die Schlösser,die sonsten auf den Bergen stunden,sondern alles zu Lust und Vergnügen“,wie Paul von Stetten 1762 schreibt.1639 übernimmt der Kaufmann undPatrizier Leonhard Sulzer das Anwesenund veräußert es 1687 an RaimundEgger. Gut und Schloss waren im 30-jährigen Krieg arg in Mitleidenschaftgezogen worden und so lässt Egger dieAnlage mit Umfassungsmauern undTorturm wieder aufbauen und fügtdem bisherigen Schlossbau westlicheinen Flügel an. Übrigens entstehenerst zu dieser Zeit einige Taglöhner-Häuser an der Straße nach Aystetten,die damit den Grundstock für das DorfHammel bilden. Mit der Heirat von Rai-mund Eggers Tochter Anna Maria Bar-bara, genannt „die schöne Eggerin“ ,und Paul III. von Stetten kommt das

Anwesen 1717 größtenteils, -späterganz in den Besitz der Familie von Stet-ten, die somit bald 300 Jahre hierbeheimatet ist.Gegen Ende der 1850er Jahrebekommt einer der kleinen Wehrtür-me einen malerischen, pavillonartigenAufbau, der bis heute den Blick aufdas Hammeler Schloss prägt und nachder Schlacht vom 8. September 1855den Namen „Malakowturm“bekommt. Die heute prägenden Zin-nen der Giebelseite erhält das Schlosserst 1891 im Zuge von Renovierungs-und Umbauarbeiten, die Jean Kellerdurchführt. Einer Familienanekdotenach bestand die neue SchlossherrinAuguste Monika von Plessen nachihrer Einheirat in die Stetten`scheFamilie darauf, dass besagter Giebelzinnenbekrönt werde und dass unteranderem in ihrem zukünftigen Schlaf-zimmer ein Wandbild mit ihrem elter-lichen Schloss zu malen sei. Erst dannwürde sie ins Hammeler Schloss ein-ziehen!Erfreulicherweise hat sich bei denNachkommen nichts von diesem prä-tentiösen Zug durchsetzen können…Der Kreis von der frühen Besiedlungdes Hammelberges über den Bau desSchlosses zu seinen Füßen schließt sich1895, als wiederum auf der Bergkup-pe ein kleiner, malerischer und bisheute benutzter Friedhof für die Mit-glieder der Familie von Stetten ange-legt wird.

Orkan „Wiebke“ war letztlich daranschuld, dass die Jahrtausende alteGeschichte des Hammelberges 1991unvermutet zu Tage trat. Der Sturmhatte auf dem Bergsporn fünf alteBuchen entwurzelt, wodurch etlicheTonscherben aus dem Erdreich an dieOberfläche kamen, die sofort die Auf-merksamkeit der Archäologen hervor-riefen. Bis dato war man nur davonausgegangen, dass sich hier im 12.Jahrhundert eine Burg der Ritter „deHamel“ befand, die um 1160 in einAugustinerkloster umgewandelt wur-de, das allerdings nur sieben Jahre spä-ter nach Heilig Kreuz in Augsburg ver-legt wurde. Über die Geschichte diesesBaues ist allerdings ebenso wenigüberliefert, wie über dessen Ende. AlsZeugen hatten nur einige wenige Resteder Befestigung und die Plateaus derVor- und Hauptburg die Zeiten über-dauert. Doch die archäologischen Grabungennach Orkan „Wiebke“ brachten einebis in die Steinzeit reichende Besied-lungsgeschichte des Hammelbergeszum Vorschein, die mit dem Fund einerkleinen, etwa 4000 Jahre alten Stein-klinge beginnt. Vor allem ergaben abereine große Menge gefundener Ton-scherben von der frühen Bronzezeit abetwa 1800 vor unserer Zeitrechnungbis ins 14. Jahrhundert ein völlig neuesBild. Heute nimmt man an, dass sichbereits vor etwa 2500 Jahren ein befe-stigter Herrensitz auf dem Hammel-berg befand, dessen Blütezeit wohl aufdas 6. vorchristliche Jahrhundert zudatieren ist. Für einige Zeit fehlen dannentsprechende Keramikfunde. Erst dieRömer haben hier wieder ihre Spurenhinterlassen…Zu dem um 1160 eingerichteten Klo-ster auf dem Berg gehörten natürlichauch Ländereien und es lässt sich ver-muten, dass auf dem heutigen Schloss-areal bereits damals ein Hof bestand,der die Mönche auf dem Berg versorg-te. Vermutlich wurde hier auch die bisheute im Kern bestehende Kapelleerrichtet.1225 geht der Hammeler Besitz an dasAugsburger Hochstift, das in den fol-genden Jahrhunderten verschiedeneAugsburger Bürger mit dem Gutbelehnte.1516 sind Nikolaus und Barbara Voltzals Lehensnehmer nachweisbar, die fürdie aus dem 12. Jahrhundert stammen-de Kapelle 1519 einen Flügelaltar stifte-

DAS STETTEN`SCHE SCHLOSS IN HAMMEL

Jörg Stuttmann

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UNSER FORMULAR-SERVICESie erhalten in unserer Geschäftsstelle nützliche Formulare rund ums Mieteigentum.

Hier einige Beispiele der aktuellen Haus- und Grund Formulare:

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Augsburg

Haus- und Grundbesitzerverein Augsburg und Umgebung e.V.

BETRIEBSKOSTENABRECHNUNG

vom bis 20

VermieterIn

MieterIn

Wohnfläche gesamt m2 Wohnfläche Mieter m2

Personenzahl gesamt Personenzahl Mieter

Grundsteuer

Kaltwasser

Abwasser

Heizung / Warmwasser

Aufzug

Straßenreinigung

Müllgebühren

Hausreinigung

Ungezieferbekämpfung

Gartenpflege

Allgemeinstrom

Kaminkehrer

Gebäudeversicherung

Haftpflichtversicherung

Brandversicherung

Hausmeister

Antenne / Kabel

Insgesamt

Abzgl. Vorauszahlungen Monate x € = ./.

Nachzahlung / Guthaben Mieter

Neue Vorauszahlung monatlich ab

Gesamtkosten imAbrechnungszeitraum

Umlageschlüssel(Verbrauch, m2, Personen)

Auf den Mieterentfallende Kosten

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HAUS & GRUND®

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Augsburg

Haus- und Grundbesitzerverein Augsburg und Umgebung e.V. MIETVERTRAG vom

ZUSATZVEREINBARUNG (EFH)zum

zwischen

Vermieter

und

Mieter

1. Der Bezug des Brennstoffes, insbesondere die rechtzeitige Bestellung, das Risiko der Belieferung und Bezahlungist Sache der Mietpartei.Im Übrigen verbleibt es bei den sonstigen getroffenen Vereinbarungen des Mietvertrages.

2. Auf Wunsch des Vermieters verpflichtet sich die Mietpartei, die übernommenen Betriebskosten direkt an diesonstigen Stellen zu bezahlen.

3. Die Reinigung des Gehweges und sonstiger Zufahrtswege sowie deren Räumen und Streuen ist Sache der Miet-partei. Die Beschaffung der hierfür erforderlichen Geräte und Maschinen ist Sache der Mietpartei.Sie übernimmt die Versicherungspflichten.

4. Soweit ein Garten vorhanden ist und dessen Benutzung der Mietpartei zusteht, verpflichtet sie sich, diesen ord-nungsgemäß zu pflegen und in einwandfreiem Zustand zu erhalten.

Im Konkreten verpflichtet sich die Mietpartei zu folgendem:

Für die Beseitigung der Pflanzen sowie für größere Anpflanzungen ist, soweit dies nicht im Rahmen einer ord-nungsgemäßen Bewirtschaftung geschieht, die Zustimmung des Vermieters erforderlich.

Die Beschaffung der erforderlichen Geräte und Materialien ist Sache der Mietpartei.

Sollte der Vermieter feststellen, dass der/die Mieter die unter Ziff. 1-4 eingegangenen Verpflichtungen nicht einge-halten hat, so ist der Vermieter berechtigt, nach erneuter Aufforderung und Fristsetzung die Durchführung derArbeiten einer Fachfirma auf Kosten der Mieter zu übergeben.

Ort, Datum

Vermieter Mieter

MUSTERHAUS & GRUND®

VERG

LEIC

HSM

IETE

Bahnhofstraße 12 1/286150 Augsburg

Tel. (0821) 3 45 27 0Fax (0821) 3 45 27 27

Augsburg

Haus- und Grundbesitzerverein Augsburg und Umgebung e.V.

info@haus-und-grund-augsburg.dewww.haus-und-grund-augsburg.de

Mitglied Mitglieds-Nr.

bitte übersenden Sie mir Vergleichsmieten

ich stelle die Vergleichsmiete für andere Mitglieder von HAUS & GRUND zur Verfügung

an Mitglied geschickt am

in Datei erfasst am

Straße PLZ/Ort

Zimmerzahl

Stockwerk/Lage links mitte rechts

Größe m2

Nettomiete €

Baujahr

Totalrenoviert

Teilrenoviert

Mietvertrag vom

Staffelmiete oder

Indexmiete

Letzte Erhöhung

Küche Kochnische

Komplette Einbauküche

Bad + WC

WC

Dusche

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Isolierglas

Balkon

Terrasse

Loggia

Garten

Parkett Linoleum Fliesen

Teppich sonstige Belagarten

Beschreibung Ausstattung Heizung

Zentralheizung (+ Gastherme)

Zentrale Ölversorgung

Einzelöfen (Gas oder Öl)

Kohleöfen

andere alternative Heizformen

Garage €

Tiefgarage €

Stellplatz €

Sonstiges

Nebenkostenanteil

MUSTER

HAUS & GRUND®

SELB

STA

USK

UN

FT

Bitte Fotokopie von Personalausweis oder Reisepass beifügen (Vorder- und Rückseite)

Augsburg

Haus- und Grundbesitzerverein Augsburg und Umgebung e.V. SELBSTAUSKUNFT

Bewerbung für eine Mietwohnung

Name BewerberIn

Tel. privat Tel. tagsüber

Staatsangehörigkeit geb. am

Anschrift

Beruf monatl. Netto-Einkommen

Arbeitgeber mit Anschrift seit

Ist das Arbeitsverhältnis gekündigt? ja nein

Ziehen noch andere Personen ein? ja nein

Name geb. am

Name geb. am

Halten Sie Haustiere? ja nein Wenn ja, welche?

Musizieren Sie? ja nein Wenn ja, in welchem Umfang?

Sind Sie zu Unterhaltszahlungen verpflichtet - oder haben Sie Kreditverpflichtungen - oder existieren Lohnabtretungen bzw. Lohnpfändungen?

ja nein Wenn ja, in welcher Höhe monatlich?

Haben Sie oder einer der oben genannten Mietinteressenten eine eidesstattliche Versicherung abgelegt?

ja nein

Wurde gegen Sie bereits eine Räumung durchgeführt? ja nein

Ich/Wir versichern ausdrücklich, dass die obigen Angaben vollständig sind und der Wahrheit entsprechen. Unwahre Angaben berechtigen den Vermieter zur Lösung des Mietverhältnisses.Mit meiner/unserer Unterschrift gebe(n) ich/wir hierzu mein/unser Einverständnis.

Ich/Wir nehme(n) zur Kenntnis und erkenne(n) an, dass alle Angebote des Hauseigentümers bzw. der Hausverwaltungbis zur rechtskräftigen Unterzeichnung des Mietvertrages freibleibend und unverbindlich sind.

Ort, Datum

1 BewerberIn weitere BewerberInnen

MUSTER

HAUS & GRUND®

MIETVERTRAGAugsburg

Haus- und Grundbesitzerverein Augsburg und Umgebung e.V.

MIE

TVER

TRA

G

Zwischen

in als Vermieter

und Herrn geb.

und Frau geb.

derzeit wohnhaft in als Mieter

wird folgender Mietvertrag abgeschlossen.

§ 1 MIETOBJEKT

1. Vermietet werden zu Wohnzwecken in Straße Nr.

das Anwesen/die Wohnung im Stock - gesamt - rechts - links - mitte - Wohnungsnr.

bestehend aus:

Zimmer Bad mit WC Dusche Kelleranteil Nr. TG Stellplatz Nr.

Küche Bad ohne WC Abstellraum Speicheranteil Nr. Stellplatz Nr.

Diele WC Balkon Garten Garage Nr.

Die Wohnungsgröße beträgt circa m2.

2. Der Mieter ist berechtigt, soweit vorhanden, gemeinschaftliche Einrichtungen (z.B. Waschküche, Trockenplatz usw.)im Rahmen der Hausgemeinschaftsordnung mitzubenützen.

3. Dem Mieter wurden folgende Schlüssel übergeben:

Zentralschlüssel Nr.

Hausschlüssel Zimmerschlüssel Briefkastenschlüssel Garagenschlüssel

Wohnungsschlüssel Kellerschlüssel Speicherschlüssel Garagenfunk

4. Der Vermieter haftet nicht für die rechtzeitige Fertigstellung der Mieträume bzw. deren rechtzeitiges Freiwerdendurch den bisherigen Mieter, sofern ihn, seinen gesetzlichen Vertreter oder seinen Erfüllungsgehilfen keine grobeFahrlässigkeit oder Vorsatz trifft. Die Rücktritts- und Kündigungsrechte des Mieters bleiben unberührt.

5. Eine Schadensersatzpflicht des Vermieters für anfängliche Mängel ist ausgeschlossen. Dies gilt nicht für Mängel, die dem Vermieter bei Abschluss des Mietverhältnisses bekannt waren und dem Mieter nicht mitgeteilt wurden.U

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MUSTER

HAUS & GRUND®

AKT

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INFO

RMIE

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MIETERHÖHUNG

MIT VERGLEICHSMIETEN

1. Es darf sich nicht um preisgebundenen Wohnraum handeln.

2. Eine Mieterhöhung darf vertraglich nicht ausgeschlossen sein.

3. Es darf keine Index- oder Staffelmiete vereinbart sein.

4. Bei befristeten Mietverträgen ist eine Mieterhöhung nur zulässig, wenn dies ausdrücklich im

Mietvertrag vereinbart wurde.

Ansonsten gilt die Miete für die befristete Mietdauer als fest vereinbart.

5. Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung grundsätzlich nur bis zur ortsüblichen

Vergleichsmiete verlangen.

6. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist vom Vermieter entweder mit einem Mietspiegel

(liegt in Augsburg nicht vor) oder mit mindestens 3 Vergleichsmieten

(in der Geschäftsstelle zu erfragen) zu belegen.

7. Dem Erhöhungsverlangen sollten grundsätzlich mehr als 3 Vergleichsmieten beigefügt werden.

8. Nachdem die Angaben der Vergleichsmieten von uns nicht überprüft werden können,

sollten Sie sich unbedingt von deren Richtigkeit überzeugen.

9. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens 12 Monate nach der letzten Mieterhöhung

geltend gemacht werden. Die Mieterhöhung tritt dann mit Beginn des dritten auf den Zugang

des Mieterhöhungsverlangens folgenden Monats ein.

10. Die Miete darf sich innerhalb von 3 Jahren nicht um mehr als 20% erhöhen (Kappungsgrenze).

Ausnahme: Auslauf der Kostenmiete

11. Das Mieterhöhungsverlangen muss von allen Vermietern gegenüber allen Mietern

(vgl. Mietvertrag) erklärt werden.

12. Stimmt der Mieter nicht bis zum Ablauf des dem auf das Erhöhungsverlangen folgenden

zweiten Kalendermonats zu, beachten Sie bitte unbedingt unser Merkblatt

“Mieterhöhung und Mieterzustimmung“.

Unser Formular zur Mieterhöhung ist vor allem im Hinblick auf die Angaben

zu den Vergleichswohnungen unbedingt genau und vollständig auszufüllen.

Bahnhofstraße 12 1/2

86150 Augsburg

Tel. (0821) 3 45 27 0

Fax (0821) 3 45 27 27

Augsburg

Haus- und Grundbesitzerverein

Augsburg und Umgebung e.V.

info@haus-und-grund-augsburg.de

www.haus-und-grund-augsburg.de

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Augsburg und Umgebung e.V.

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