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Christina Nitz
Junker + Kruse
Folgerungen Perspektiven Handlungsansätze
I
Situation
II III IV
ExWoSt-Forschungsprogramm
„Innovationen für Innenstädte - Nachnutzung leerstehender Großstrukturen“
ZUKUNFT DES BAUENS – Bauen im Bestand
Forschungsinitiative Zukunft Bau des BMUB und DETAIL research
Christina Nitz
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“ZUKUNFT DES BAUENS” Forschungsinitiative Zukunft Bau des BMUB und DETAIL research
2 Folgerungen Perspektiven Handlungsansätze
I
Situation
II III IV
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INNOVATIONEN FÜR INNENSTÄDTE Nachnutzung leerstehender Großstrukturen
22. Oktober 2015
Das Forschungsvorhaben
Weißbuch Innenstadt
Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung
Diskussion zu den Perspektiven der Innenstadt
ExWoSt-Forschungsfeld „Innovationen für Innenstädte“
Nachnutzung leerstehender Großstrukturen“
Ziel: Handlungsempfehlungen im Umgang mit leerstehenden
Großstrukturen abzuleiten und zu formulieren
(aus Erfolgen, Hemmnissen, Schwierigkeiten zu lernen)
Kommunale Weißbücher
Händler machen Stadt
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3 Folgerungen Perspektiven Handlungsansätze
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INNOVATIONEN FÜR INNENSTÄDTE Nachnutzung leerstehender Großstrukturen
22. Oktober 2015
Aufgabenstellung
Entwicklung innovativer Umnutzungskonzepte !
1. Zielformulierung durch kommunale Weißbücher
2. Umsetzung von Beteiligungsformaten zur Entwicklung von
Nachnutzungsideen
3. Umsetzung Impulsprojekten, Zwischennutzungen um auf die
Problematik aufmerksam zu machen
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4 Folgerungen Perspektiven Handlungsansätze
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Ausgangslage/Herausforderungen
Problematik der Großleerstände ist nicht neu, sondern in vielen Städten und
Innenstädten präsent
unterschiedliche regionale Wirtschaftssituation
Ergebnis von verändertem Nachfrageverhalten und rasante Veränderungen
der Vertriebsformen
Einbezogen worden sind Warenhäuser, Gewerbeflächen, Brauereien,
Bürogebäude
Gebäude sind oft stadtbildprägend (ehemals Magneten/Anziehungspunkte
in einer Stadt und befinden sich in zentraler Innenstadtlage Baustruktur)
die Größe ist nutzungsbezogen (z. T. besondere technische
Voraussetzungen)
oft lange Leerstandszeiten, dadurch sichtbare Auswirkungen auf das
Umfeld (Frequenzverluste und Attraktivitätsverluste) und zurückhaltende
Investitionstätigkeit im Umfeld
Unterschiedliche Eigentümerkonstellation
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5 Folgerungen Perspektiven Handlungsansätze
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Handlungsebenen im Prozess
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6 Folgerungen Perspektiven Handlungsansätze
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MÜLHEIM
DESSAU
BOCHOLT
PEINE
OFFENBACH
ILLINGEN
NÜRNBERG
ELMSHORN
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7 Folgerungen Perspektiven Handlungsansätze
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Fallbeispiel Bocholt Mittelzentrum und drittgrößte Stadt im Münsterland (NRW)
Wer investiert schon gerne in Langeweile? Inspirierende Quartiersstories gegen
Großleerstand 74.000 Einwohner I Prognose bis 2030: - 3,6 % I Zentralitätskennziffer: 125 I Kaufkraftkennziffer: 99
- Hertie-Warenhaus; Eigentümer: Dawnay Day
- Leerstand seit: 2009
- (Nutzbare) Gebäudefläche : rund 17 000 m²
- Verkaufsfläche: rund 6 000 m²
Maßnahmen/Rahmenbedingungen
- Erarbeitung eines Masterplans für die Innenstadt
- Gesprächskultur zwischen den Partnern aufgebaut
- Regelmäßige Einleitung von Ordnungsmaßnahmen
- Potenzielle Investoren vorhanden; hohe Kaufpreisvorstellungen
- Durchführung einer „Vorbereitenden Untersuchung“
zur Sicherung der städtischen Zielvorstellungen
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8 Folgerungen Perspektiven Handlungsansätze
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Fallbeispiel Bocholt Wer investiert schon gerne in Langeweile? Inspirierende Quartiersstories gegen
Großleerstand
- Voruntersuchungen zur Einleitung eines Sanierungsverfahrens
- 2013 Erwerb durch die Stadtsparkasse Bocholt
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9 Folgerungen Perspektiven Handlungsansätze
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Fallbeispiel Bocholt Wer investiert schon gerne in Langeweile? Inspirierende Quartiersstories gegen
Großleerstand
- Nutzungskonzept liegt vor: Hauptverwaltung der Sparkasse, Wohnen, Einzelhandel im EG
- Keine Nachnutzung – Abriss und Neubau
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10 Folgerungen Perspektiven Handlungsansätze
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- Kaufhof-Warenhaus; Privater Eigentümer
- Leerstand seit: Mitte 2010
- (Nutzbare) Gebäudefläche: rund 25 000 m²
- Verkaufsfläche: rund 12 000 m²
Maßnahmen/Rahmenbedingungen
- Umsetzung des Innenstadtkonzeptes seit Mai 2013
- Interessensbekundungen von potenziellen Investoren
- Hohe Kaufpreisvorstellungen
- Beteiligung und Information der Öffentlichkeit durch
Charette-Verfahren und Workshops
- Entwicklung einer Zukunftscollage „Netzstadt“
Fallbeispiel Mülheim an der Ruhr Mittelzentrum und kreisfreie Stadt im Ruhrgebiet (NRW)
Quartier „Untere Schloßstraße“
168.000 Einwohner I Prognose bis 2030: - 6,0 % I Zentralitätskennziffer: 104 I Kaufkraftkennziffer: 110
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11 Folgerungen Perspektiven Handlungsansätze
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Fallbeispiel Mülheim an der Ruhr Quartier „Untere Schloßstraße“
- Erarbeitung Städtebaulicher Szenarien für den Standort Kaufhof/Untere Schloßstraße
(Umbau, Teilabriss und Abriss mit anschließendem Neubau, planungsrechtliche Umsetzung)
Quelle: Stadt Mülheim an der Ruhr
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12 Folgerungen Perspektiven Handlungsansätze
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Fallbeispiel Mülheim an der Ruhr Quartier „Untere Schloßstraße“
- Planung von Investoren liegt vor: Handel, Wohnen, Hotel, Gastronomie, Büros und Fitness
- Umgestaltung des Baukomplexes in mehrere Baukörper (Abriss ab Decke über dem Erdgeschoss,
Passage als Verbindung von Schloßstraße und Ruhr, Erhalt des Parkhauses)
- Aktuell wird der Abriss des Gesamtkomplexes diskutiert
Foto: AIP
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16 Folgerungen Perspektiven Handlungsansätze
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- Hertie-Warenhaus
- Eigentümer: HIDD Peine B.V./ Niederlande
- Leerstand seit: 2009
- (Nutzbare) Gebäudefläche: rund 24 000 m²
- Verkaufsfläche: rund 5.000 m²
Maßnahmen/Rahmenbedingungen
- Politischer Beschluss eines „Innenstadtkonzepts
Peine“
- Intensive Gespräche der Stadtspitze und der
Wirtschaftsförderung mit den Eigentümern
- Androhung baulicher Maßnahmen zur Abkopplung
des Standortes von der Fußgängerzone
Fallbeispiel Peine Mittelzentrum und Kreisstadt (Niedersachsen)
„City-Center“ – Handeln für städtische Vielfalt
49.000 Einwohner I Prognose bis 2030: - 3,5 % I Zentralitätskennziffer: 121 I Kaufkraftkennziffer: 99
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17 Folgerungen Perspektiven Handlungsansätze
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Fallbeispiel Peine „City-Center“ – Handeln für städtische Vielfalt
- Anfang 2013: Erwerb von rund 98% der Eigentumsanteile des City-Centers sowie des ehemaligen
Hertie-Warenhauses durch die Stadt Peine
- Durchführung einer „Vorbereitenden Untersuchung“ und Beschluss zur Einrichtung eines
Sanierungsgebietes „Lindenquartier“
Quelle: Stadt Peine
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18 Folgerungen Perspektiven Handlungsansätze
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22. Oktober 2015
Fallbeispiel Peine „City-Center“ – Handeln für städtische Vielfalt
- Durchführung eines Investorenwettbewerbs zur Standortentwicklung „Lindenquartier“
- Auswahlverfahren abgeschlossen - Investor konkretisiert Entwürfe
- Umsetzung erfolgt 2016
http://www.peine.de/
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19 Folgerungen Perspektiven Handlungsansätze
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- Bürogebäude
- Eigentümer: Eduard Geisheimer KG
- Leerstand seit: 2007
- Grundstücksfläche: rund 770 m²
- (Nutzbare) Gebäudefläche: rund 2.500 m²
Maßnahmen/Rahmenbedingungen
- Zwischennutzung des Gebäudes
(Nachfragenanalyse)
- Kooperationsvereinbarung mit Stadt zur
Durchführung von Zwischennutzung
- Laufzeit 1 Jahr
Fallbeispiel Offenbach Oberzentrum und kreisfreie Stadt (Hessen)
Probewohnen und Arbeiten
120.000 Einwohner I Prognose bis 2030: - 0,1 % I Zentralitätskennziffer: 105 I Kaufkraftkennziffer: 99
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Fallbeispiel Offenbach Probewohnen und Arbeiten
- Erarbeitung eines Nutzungskonzeptes (Ansprüche Nutzer und Wirtschaftlichkeit)
- Erstellung von Miet- bzw. Nutzungsverträgen (Hausordnungen, Versicherung, Haftung)
- Behördliche Genehmigungen (Brandschutzkonzept, Nutzungsänderung, Stellplatznachweis)
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Fallbeispiel Offenbach Probewohnen und Arbeiten
- WohnBüro Offenbach – Projektgruppe
- keine Verlängerung des Projektes
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- Gewerbebau (Brauerei)
- Eigentümer: Bayerische Hausbau GmbH & Co. KG
- Leerstand seit: 1991
- Grundstücksfläche: rund 7.000 m²
- (Nutzbare) Gebäudefläche: rund 6.200 m²
Maßnahmen/Rahmenbedingungen
- Entwicklungskonzept für die Lange Gasse mit dem
Herzstück Schadebrauerei
Fallbeispiel Dessau Roßlau Oberzentrum und drittgrößte Stadt (Sachsen-Anhalt)
Quartier Lange Gasse 83.400 Einwohner I Prognose bis 2030: - 22,0 % I Zentralitätskennziffer: 122 I Kaufkraftkennziffer: 85
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Fallbeispiel Dessau Roßlau Quartier Lange Gasse
- Handlungsschwerpunkte: Aufwertung der Eingangsbereiche; Baulückenschließung; Sanierung der
Wohnbebauung; Neubau Volksbank
- Bautechnische Untersuchung der Brauerei
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Fallbeispiel Dessau Roßlau Quartier Lange Gasse
- Nutzungskonzept in zwei Varianten/Teilabriss – Refinanzierung durch Verkauf
Sanierung Teilobjekt und Erweiterungsbau
Nachnutzung: Stadt und öffentliche Einrichtung
nördliches Teilgrundstück
- Vermarktung und Erschließung für
Gesundheitseinrichtungen
- Tiefgarage/Stellplätze
- Qualifizierung öffentlicher Raum
Investorenwettbewerb/Projektentwicklung
in Teilabschnitten
Quartiersstrategie als Grundlage
Nutzungen: Verwaltung/technisches Rathaus
innenstadtrelevante Nutzungen
Stellplätze/Tiefgarage
Qualifizierung öffentlicher Raum
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- Gewerbebau (Fleischfabrik)
- Eigentümer: Saarland Bau und Boden
Projektgesellschaft mbH (SBB)
- Leerstand seit: 2001
- Grundstückfläche: rund 18.500 m²
- (Nutzbare) Gebäudefläche: rund 1.100 m²
Maßnahmen/Rahmenbedingungen
- Entwicklung eines Nutzungskonzeptes mit
Beteiligung der Öffentlichkeit
Fallbeispiel Illingen Gemeinde (Saarland)
Von der Fabrik in der Stadt zu mehr Innenstadt 17.400 Einwohner I Prognose bis 2030: - 11,7 % I Zentralitätskennziffer: 46 I Kaufkraftkennziffer: 99
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Fallbeispiel Illingen Von der Fabrik in der Stadt zu mehr Innenstadt
- Mischnutzung aus Eigentumswohnungen, Geschäften, Gastronomie, Markt und Begegnungszentrum
sowie soziales Wohnen (Verbindung zwischen Hauptstraße und Bahnhof)
- Erhalt des alten Brauturmes
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Resümee
Insgesamt lässt sich festhalten, dass die Nachnutzung von
Großstrukturen ein langer und komplexer Entwicklungsprozess ist,
der oft nicht oder nur wenig von Außen zu steuern ist.
Wichtige Faktoren
- Eigentumsverhältnisse
- Kaufpreisvorstellungen
- Zustand der Gebäude
- Nachfrage in Stadt und Region
- fehlende Perspektiven für die Innenstadt, Standort, Objekt
Genau deshalb erscheint es notwendig Entwicklungstendenzen
frühzeitig zu erkennen und durch kooperative Prozesse zu begleiten.
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Empfehlungen an die Kommunen
Haltung einnehmen zur Innenstadt, zum
Quartier und Objekt
Innenstadtfunktionen stärken
Marktgeschehen einordnen und am Markt
aktiv werden
Kooperation und Kommunikation suchen
Planungsinstrumente einsetzen
Entwicklungsspielräume nutzen
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31 Folgerungen Perspektiven Handlungsansätze
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Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit !