„Lohbergenweg/ Tostedter Weg“...„Lohbergenweg/Tostedter Weg“ im Ortsteil Holm-Seppensen...

Bebauungsplan

„Lohbergenweg/Tostedter Weg“

Ortschaft Holm-SeppensenStadt Buchholz in der Nordheide

(Landkreis Harburg)

Begründung

28. 05. 2001

PLANERWERKSTATT 1Stephanusstr. 2330449 Hannover

Gliederung:

1. Ziele und Zwecke des Bebauungsplanes 1

2. Lage, Entwicklung und derzeitiger Zustand des Plangebietes 4

3. Darstellungen des Flächennutzungsplanes und planungsrecht-liche Situation 9

4. Städtebauliches Konzept 11

5. Art der baulichen Nutzung 125.1 Reine Wohngebiete 125.2 Allgemeines Wohngebiet 13

6. Maß der baulichen Nutzung, Bauweise, überbaubare Grund-stücksflächen und höchstzulässige Anzahl der Wohnungen 146.1 Zur Bebauungsstruktur des Plangebietes 146.2 Grundflächenzahl und Mindestgrundstücksgröße 166.3 Überbaubare Grundstücksflächen 186.4 Zulässige Anzahl der Vollgeschosse 206.5 Höchstzulässige Anzahl der Wohnungen in Wohngebäuden 216.6 Bauweise 226.7 Ausnahmen von den Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung, der

Bauweise und zu den überbaubaren Flächen 23

7. Verkehr 247.1 Erschließungskonzept 247.2 Straßenverkehrsflächen 257.3 Verkehrsflächen der besonderen Zweckbestimmung „Verkehrsberuhigte

Bereiche“ 257.4 Öffentliche Fußwege 277.5 Private Verkehrsflächen und Flächen, die mit Geh-, Fahr- und Leitungs-

rechten zu belasten sind 28

8. Grünflächen und Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB 298.1 Öffentliche Grünflächen „Spielplätze“ 298.2 Öffentliche Grünfläche „Fläche für Spielanlagen“ 318.3 Öffentliche Grünflächen „Regenwasserrückhaltung“ 318.4 Sonstige öffentliche Grünflächen 328.5 Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB 32

8.5.1 Grundstücksbezogene Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 25BauGB 33

8.5.2 Flächenfestsetzungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB 348.5.3 Zulässige Arten für die nach § 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB vorgeschrie-

benen Neuanpflanzungen 38

9. Flächen für Gemeinbedarf 39

10. Wald 4010.1 Waldflächen nach § 9 Abs. 1 Nr. 18 BauGB 4010.2 Gebäude innerhalb der Waldflächen 4110.3 Flächen mit waldrechtlichen Bindungen innerhalb der Baugebiete 41

10.3.1 Behandlung der Waldbelange innerhalb der festgesetztenBaugebiete 42

10.3.2 Ergänzende Berücksichtigung der Flächen mit waldrechtlichenBindungen innerhalb der festgesetzten Baugebiete 43

11. Ver- und Entsorgung 4511.1 Oberflächenentwässerung 4511.2 Sonstige Ver- und Entsorgung 47

12. Umwelt 4812.1 Natur und Landschaft 48

12.1.1 Ausgleich der Eingriffe in Natur und Landschaft 4812.1.2 Ausgleich der Eingriffe in Flächen mit waldrechtlichen Bindungen 4912.1.3 Ausgleichsmaßnahmen und -flächen 50

12.2 Altlasten 5112.3 Immissionen 51

13. Gestaltungsvorschriften 53

14. Städtebauliche Werte/Flächenbilanz 53

Verfahren 54

Anhang: Textliche Festsetzungen nach 54

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1. Ziele und Zwecke des Bebauungs-planes

Am 09. 05. 1996 hat die Stadt Buchholz die Aufstellung des Bebauungsplanes„Lohbergenweg/Tostedter Weg“ im Ortsteil Holm-Seppensen beschlossen. DasPlangebiet ist rd. 108 ha groß und umfaßt eine sog. „Waldsiedlung“.

Die Waldsiedlungen sind eine siedlungsstrukturelle Besonderheit in der Nord-heide und insbesondere des Buchholzer Raumes. Sie haben sich meist ausunzusammenhängend in Waldgebieten liegenden Wochenendhäusern oderauch aus ehemaligen Wochenendhaus-„Siedlungen“ entwickelt, die bereits zuBeginn des 20. Jahrhunderts im Einzugsbereich der Großstadt Hamburg ent-standen waren. Während und nach dem Zweiten Weltkrieg häufig als provisori-sche Wohnsiedlungen genutzt, sind aus den Provisorien und Wochenend-häusern nach und nach dauerhaft genutzte Wohngebäude geworden. Durch dieim Laufe der Zeit zunehmende Bautätigkeit haben sich zahlreiche dieser Sied-lungen heute zu Wohngebieten eines spezifischen Typs entwickelt, der sicheiner unmittelbaren Einordnung in bauplanungsrechtliche Kategorien weitge-hend entzieht.

Diese Waldsiedlungen stellen derzeit im Stadtgebiet von Buchholz die zumin-dest in der Fläche herausragende städtebauliche Struktur dar: Selbst im Kern-stadtbereich von Buchholz wird rund ein Drittel der gesamten Siedlungsflächevon Waldsiedlungen eingenommen, der Ortsteil Holm-Seppensen bestehtüberwiegend aus diesem Siedlungstyp.

Die Bewertung der Waldsiedlungen als Wohngebiete ist daher ambivalent:Einerseits sind sie ein charakteristisches Merkmal des Raumes mit hohemWohnwert für ihre Bewohner, andererseits weist diese Siedlungsform einen ex-tremen Landverbrauch auf und stellt eine besonders auffällige Form der Zersie-delung dar. Gemeinsam ist allen Waldsiedlungen in Buchholz die sehr lockereBebauungsstruktur: Grundstücke zwischen 2.000 und 3.000 qm mit einer Über-bauung von höchstens 5 % sind keine Seltenheit, eine Mindestgrundstücks-größe von 1.500 qm und eine maximale Überbauung von 10 % eher die Regel.Da die großen Grundstücke überwiegend baumbestanden sind, entsteht auchnicht der Eindruck geschlossener Siedlungen, sondern die zusammenhängen-den Gehölzbestände vermitteln einen Waldcharakter, der selbst auf „kleineren“Grundstücken noch vorherrschend ist.

Gleichzeitig geht die bauliche Entwicklung und damit die Problematik der Wald-siedlungen weiter:

• In Randbereichen durchdringen sich häufig „Waldsiedlung“ und „Wald“. Beidieser Siedlungsstruktur bereitet auch die eindeutige Abgrenzung zwischen„Außenbereich“ und „Splittersiedlung“ und der in Zusammenhang bebautenOrtslage erhebliche Schwierigkeiten. Dies führt in einigen Fällen auch heutenoch zu einer flächenmäßigen Vergrößerung der Waldsiedlungen.

• Daneben steht die Problematik im Inneren der Waldsiedlungen: Neben be-bauten Grundstücken in unterschiedlicher Größe, bei denen die Parzellen-größe teilweise die gebietstypische Grundstücksgröße schon deutlich unter-

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schreitet, finden sich auch unparzellierte, unbebaute Areale bzw. „Groß-grundstücke“, die Grenzfälle darstellen zwischen baumbestandenem Bau-land und Waldflächen, die aufgrund ihrer Größe geeignet sind, den zusam-menhängenden Innenbereich zu unterbrechen.

• Schließlich stellt sich für viele große und schon bebaute Grundstücke dieFrage der „Nachverdichtung“ durch weitere Grundstücksteilungen und nach-folgende Bebauung.

Das Plangebiet „Lohbergenweg/Tostedter Weg“ in Holm-Seppensen, das eineder größten zusammenhängenden Waldsiedlungen im gesamten Stadtgebietvon Buchholz umfaßt, weist alle diese typischen Merkmale und Probleme derWaldsiedlungen auf:

• Gegenseitige Durchdringung von Waldflächen und Bebauung,• unzureichende Abgrenzung zwischen Innenbereich und Außenbereich und

damit zusammenhängend• Abgrenzungsschwierigkeiten zwischen Wald, Baugebieten, Einzelbebauung

und Siedlungssplittern im Außenbereich mit der dieser Konstellation inne-wohnenden Tendenz, den Siedlungszusammenhang weiter auszudehnen,

• überwiegend zwar noch Bebauung auf großen, waldartigen Grundstücken,aber gleichzeitig Ansätze baulicher Verdichtung, bei denen der Waldsied-lungscharakter aufgelöst wird, mit

• „zufälliger“ und teilweise unzureichender Erschließung.

Die am Einfügungsgebot und an der gesicherten Erschließung zu messendeZulassungsfähigkeit weiterer Bebauung auf der Grundlage des § 34 BauGB istdauerhaft nicht in der Lage, den Erhalt der „herkömmlichen“ städtebaulichenOrdnung der Waldsiedlungen zu gewährleisten.

Bei der Besonderheit dieser Siedlungsstruktur stellt sich für das Plangebiet zu-nächst ohnehin die Frage, ob die vorhandene Bebauung „Ausdruck einer orga-nischen Siedlungsstruktur“ ist und insofern einen „in Zusammenhang bebautenOrtsteil“ i. S. d. § 34 BauGB begründen kann, oder ob es sich insgesamt nichtvielmehr um Einzelnutzungen oder bestenfalls um eine oder mehrere Splitter-siedlungen im Außenbereich handelt. Da jedoch unter „organischer Siedlungs-struktur“ nach herrschender Meinung auch sog. „herkömmliche Siedlungsfor-men“ verstanden werden können und die Siedlungsstruktur des Plangebieteskein Einzelfall im Buchholzer Raum ist, kann dem größten Teil des Plangebie-tes die Eigenschaft eines „in Zusammenhang bebauten Ortsteiles“ grundsätz-lich nicht abgesprochen werden.

Die Eigenart dieses Gebietes und damit seine maßstabsbildende städtebauli-che Ordnung ergibt sich jedoch nicht nur durch Art und Maß seiner baulichenNutzung, sondern ebenso sehr durch• das Vorhandensein zusammenhängender waldartiger Gehölzbestände im

Gebiet,• umfangreichen, waldartigen Baumbestand auf den bebauten Grundstücken

und• ein deutliches Überwiegen der Gehölzbestände gegenüber sonstigen Nut-

zungen auf den nicht überbauten Gründstücksflächen.

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Zwar verlangt eine Zulässigkeit nach § 34 BauGB auch, daß das Ortsbild nichtbeeinträchtigt wird, was bei der vollständigen Wegnahme der Gehölzbeständeauf den Baugrundstücken regelmäßig der Fall sein dürfte, jedoch kann damitdie (noch) vorhandene städtebauliche Ordnung nicht gesichert oder weiterent-wickelt werden.

Auf der Grundlage der Zulässigkeitskriterien des § 34 BauGB ergibt sich aberauch keine „andere“ städtebauliche Ordnung, sondern lediglich ein stetiger,aber ungeordneter Strukturwandel.

An einigen Stellen im Plangebiet, an denen eine solche Entwicklung bereitsstärker eingetreten ist, muß festgestellt werden, daß allein durch zu kleine Bau-grundstücke und dadurch bedingten schonungslosem Umgang mit den vorhan-denen Gehölzbeständen zumindest kleinräumig der Charakter der Waldsied-lung verloren gegangen ist: Der Baumbestand tritt deutlich hinter der Wirkungder Gebäude zurück bzw. der Waldsiedlungscharakter ergibt sich - wenn über-haupt - nur mehr durch die Kulissenwirkung der (noch) vorhandenen Gehölzbe-stände auf den Nachbargrundstücken.

Mit dem Verlust der das Gesamtgebiet, aber auch jedes Grundstück prägendenGehölzbestände, würden die Waldsiedlungen ihr wesent liches städtebaulichesOrdnungsmerkmal und damit das, was ihnen im Sinne einer „herkömmlichenSiedlungsform“ die Eigenschaft einer „organischen Siedlungsstruktur“ verleiht,verlieren.

So wie die Waldsiedlungen heute eine zwar nicht unproblematische Siedlungs-struktur, aber immerhin charakteristische Besonderheit dieses Siedlungsraumessind, haben sie siedlungsstrukturell eine Existenzberechtigung. Durch eine Ver-dichtung der Waldsiedlungen, die eine umfängliche Reduzierung der Gehölzbe-stände nach sich sieht, werden sich diese Waldsiedlungen nicht zu „normalen“Einfamilienhausgebieten entwickeln, sondern es besteht die Gefahr, daß sie alsvon ihrer siedlungsstrukturellen Eigenart entkleidete, städtebaulich völlig unge-ordnete Einfamilienhaus-“Halden“ den Buchholzer Raum in gänzlich neuerWeise prägen würden.

Um dieser drohenden Entwicklung zu begegnen, hat sich die Stadt Buchholzentschlossen, den Erhalt und die Weiterentwicklung dieser Waldsiedlung durcheinen Bebauungsplan zu sichern, dessen Festsetzungen sich an den vorhan-denen Merkmalen orientieren und der eine differenzierte, dem Gebiet und sei-nen Bedürfnissen angemessene städtebauliche Ordnung gewährleistet.

Oberziele der Planung sind dabei• Ordnung bestehender Baurechte zur Weiterentwicklung der Siedlung mit

Behebung der vorhandenen Mängel und• Sicherung und Weiterentwicklung der Gehölzstrukturen zum Erhalt des

Siedlungscharakters als Waldsiedlung.

Nach den Erörterungen der Stadt Buchholz zum Aufstellungsbeschluß für die-sen Bebauungsplan sollen folgende Planungsziele im Einzelnen verwirklichtwerden:

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• Angemessene Weiterentwicklung der Bebauungsstrukturen in Teilbereichendes Plangebietes unter Berücksichtigung der nach § 34 BauGB bestehendenBaurechte.

• Ordnung der nach § 34 BauGB bestehenden Baurechte und Regelungen zurzulässigen Bebauungsdichte.

• Erhalt der Bebauungsstrukturen mit geringer Dichte (ggf. Festsetzung vonMindestgrundstücksgrößen).

• Bei allen Regelungen zur Ordnung und Entwicklung der Bebaubarkeit soll dievorhandene Waldstruktur durch Sicherung der vorhandenen Waldbeständeerhalten bleiben (Waldwohngebiete).

• Diese Grundsätze gelten auch für die Entwicklung des Straßen- und Wege-systems: Es soll für den nicht motorisierten Verkehr durchlässiger gestaltetwerden, der Kfz-Verkehr soll soweit möglich auf Straßen und (Wohn-)Wegengebündelt werden, die auch für den ÖPNV geeignet sind.

• Als ergänzende Nutzungen sollen öffentliche Grünflächen und ggf. Standortefür zentrale Einrichtungen berücksichtigt werden.

• Im gesamten Plangebiet sind entsprechend des Gebietscharakters ökologi-sche Maßnahmen vorzusehen (u. a. auch für die Erschließung mit techni-scher Infrastruktur).

2. Lage, Entwicklung und derzeitigerZustand des Plangebietes

Holm-Seppensen ist mit rd. 5.000 Einwohnern die größte Ortslage außerhalbdes Kernstadtbereiches von Buchholz, von der sie ca. 4,5 km entfernt liegt.

Die Besiedelung begann hier erst um die Jahrhundertwende mit dem Bau derHeidebahn (zwischen Buchholz und Soltau) bzw. der Anlage des Bahnhofes auffreier Strecke zwischen dem Dorf Seppensen und dem Gut Holm. Sie vollzogsich zunächst überwiegend in Form von Wochenendhäusern in dem für die Be-völkerung aus dem Hamburger Ballungsraum attraktiven und gut erreichbarenAusflugsgebiet. Erst während des Zweiten Weltkrieges erfolgte in größeremUmfang die Umwandlung der Wochenendhausgebiete in Dauerwohngebieteund eine intensivere bauliche Nutzung.

Von dieser Siedlungsentwicklung ist die Ortslage Holm-Seppensen auch heutenoch überwiegend geprägt: Zwar ist um den Bahnhof eine deutliche innerörtli-che Zentrumsbildung mit Konzentration der öffentlichen und privaten Versor-gungseinrichtungen und ansatzweise verdichteter Bebauung feststellbar, demsteht jedoch die sehr flächenextensive Siedlungsstruktur außerhalb des enge-ren Zentrums entgegen, die überwiegend aus reinen Waldsiedlungen besteht.Die Ränder der Ortslage liegen daher im Westen und Norden um 1.200 m bis1.600 m von der Ortsmitte entfernt.

Die Bahnlinie und die Buchholzer Straße (Kreisstraße 28) trennen das Sied-lungsgebiet der heutigen Ortslage Holm-Seppensen in einen kleineren Ost- undeinen größeren Westteil, wobei der Westen durch den geradlinig in Ost-West-

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Richtung verlaufenden Lohbergenweg (Kreisstraße 72) in einen kleineren Süd-westteil und einen größeren Nordwestteil unterteilt wird.

Das Plangebiet des Bebauungsplanes „Lohbergenweg/Tostedter Weg“ umfaßtdie Siedlungsflächen dieses Nordwestteiles der Ortschaft Holm-Seppensenwestlich der Bahnlinie und nördlich des Lohbergenweges (Kreisstraße 72). Esgrenzt damit im Südosten - allerdings getrennt durch die Bahnlinie - unmittelbaran das engere Ortszentrum an, während es im Norden und Westen in dieWaldflächen der Lohberge und des Brunsberges übergeht.

Die Fläche des ca. 108 ha großen Plangebietes hat eine maximale Ausdehnungvon knapp 1.400 m in Ost-West- und von etwa 950 m in Nord-Süd-Richtung.

Das Plangebiet fällt insgesamt zwar nach Osten und Süden ab, weist aber einsehr unterschiedliches Höhenprofil auf:• teilweise nahezu eben (< 5 % Neigung, überwiegend < 3 %)• aber auch auffällige Hangneigungen mit über 10 %, teilweise bis über 20 %

Gefälle.

Durch diese Geländeformation wird das Plangebiet mehr oder weniger deutlichgegliedert in zwei „Plateaus“, die die Mitte und den Nordwesten des Plange-bietes umfassen und durch eine ausgeprägte Hanglage voneinander getrenntsind, und eine Tal- bzw. Muldenlage im Südwesten (um die Straße „Am Ge-hölz“), die im Bereich des Lohbergenweges am südlichen Rand des Plange-bietes nach Osten verläuft.

Hiernach grenzt sich auch ganz grob die heutige Besiedelung ab:• Das von der Mitte zum Osten des Plangebietes abfallende Plateau stellt zu-

sammen mit der Tal- bzw. Muldenlage den Besiedlungs“kern“ dar,• jenseits dieser Formationen - also auf dem nordwestlichen Plateau, insbe-

sondere westlich des „Luisenweges“ - findet sich Bebauung nur noch verein-zelt und in Streulage.

Die bauliche Entwicklung hat sich bis Ende der 60er Jahre überwiegend nurpunktuell und ohne räumlichen Zusammenhang vollzogen, so daß die fort-schreitende Besiedelung sich bis dahin als ein sich von Jahr zu Jahr verdich-tendes Mosaik der Bebauung im Wald darstellte, wobei auf großflächige „Ro-dungen“ verzichtet wurde. In diesem Zeitraum ist keine räumliche Konzentrationder Bebauung feststellbar, es gibt weder abgrenzbare Jahres“ringe“ der Bebau-ung, noch eine sichtbar fortschreitende Siedlungsentwicklung etwa entlang derhistorischen Waldwege. Solche waren mit Ausnahme des Tostedter Weges imNorden und des Lohbergenweges im Süden ohnehin nur bruchstückhaft undunzusammenhängend vorhanden.

Erst nach den 70er Jahren ist ein Umschwung in der Siedlungsentwicklung er-kennbar: Erstmalig ist eine flächige Besiedelung feststellbar, die nicht mehr nurdurch einzelne, verstreut liegende Gebäude bestimmt wird, sondern es werdenauch zusammenhängende Flächen in zeitlichem Zusammenhang besiedelt,wodurch mehr oder weniger große „Baugebiete“ entstehen.

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Bemerkenswert ist, daß sich auch diese neuere Entwicklung, die kleinräumigteilweise zur völligen Auflösung der Waldsiedlungsstruktur geführt hat, an ver-schiedenen Standorten und räumlich unzusammenhängend vollzogen hat. We-der haben die Lage im Plangebiet - wie etwa die Nähe zum Ortszentrum -, nochdas vorhandene Wegenetz irgend eine strukturierende Bedeutung für dieseEntwicklung. Selbst die beiden Hauptwege am Rande des Gebietes - Lohber-genweg und Tostedter Weg - haben keine Bedeutung für die Strukturierung derSiedlungsentwicklung gehabt. Im Gegenteil ist feststellbar, daß auch der Loh-bergenweg am südlichen Rand des Plangebietes als Kreisstraße bis heutekeine wesentliche Funktion für die Erschließung des Plangebietes hat.

Das Plangebiet ist daher insgesamt nur unzureichend an Hauptverkehrsstraßenangeschlossen:• Die Kreisstraße 72 (Lohbergenweg) verläuft zwar unmittelbar am südlichen

Rand des Gebietes, es bestehen jedoch nur zwei Anschlüsse (Eidigweg undAm Gehölz), die zudem innergebietlich nicht miteinander verbunden sind.

• Die die Ortslage Holm-Seppensen in Nord-Süd-Richtung durchquerende undnach Norden zur Kernstadt führende Kreisstraße 28 (Buchholzer Landstraße)dient nur mittelbar der äußeren Erschließung, da sie außerhalb des Plange-bietes liegt und nur durch den Tostedter Weg mit dem Plangebiet verbundenist.

Auch das Binnenerschließungssystem ist nur unzureichend entwickelt: lediglichder Falkenweg und der Vesperweg verlaufen im Innern des Gebietes parallelzum Lohbergenweg und zum Tostedter Weg und sind durch drei Verbindungs-wege miteinander verknüpft. Während dieses Binnenwege„system“ nach Nor-den an den Tostedter Weg wenigstens durch vier Querwege (Luisenweg, Eri-kaweg, Rehweg und Eidigweg) angebunden ist, steht nach Süden zum Lohber-genweg lediglich der Eidigweg am Ostrand des Plangebietes zur Verfügung.

Durch dieses sehr grobmaschige Wegenetz betragen die Erschließungstiefenüberwiegend mindestens 250 m, mit der Folge, daß das Netz durch zahlreicheStichwege mit nachgeordneter Erschließungsfunktion ergänzt werden mußte.

Die Erschließungsflächen sind überwiegend unbefestigt und befinden sich häu-fig in Privatbesitz, teilweise auch unterparzelliert mit unterschiedlichen Eigen-tümern, darunter auch öffentliche städtische Flächen.

Mangels Widmung als öffentliche Verkehrsflächen, sind mehrere Erschlie-ßungswege nur den Anliegern zugänglich, darunter auch die für den öffentli-chen Verkehr gesperrte Bergstraße, die neben dem am Rande gelegenen Ei-digweg die einzige Verbindung zwischen dem Lohbergenweg und dem Falken-weg darstellen würde.

Die großen Erschließungstiefen und die auffallend geringe Vermaschung desVerkehrsnetzes bewirkten

• für den Kfz-Verkehr eine erschwerte Erreichbarkeit der Hauptverkehrs-straßen, so daß z. B. der Lohbergenweg als Kreisstraße ohne nennenswerteErschließungsfunktion am Gebiet entlang führt,

• aber vor allem auch erhebliche Behinderungen für den nicht motorisiertenVerkehr. Das Gebiet ist teilweise nicht oder nur unter Inkaufnahme erhebli-

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cher Umwege durchquerbar, selbst die Zugänglichkeit der angrenzendenWaldflächen ist beeinträchtigt und die Erreichbarkeit der ohnehin nur rudi-mentären ÖPNV-Versorgung (Bushaltestellen am Lohbergenweg, BahnhofHolm-Seppensen) ist eingeschränkt.

Bei der im Plangebiet vorhandenen baulichen Nutzung handelt es sich über-wiegend um Wohn- und zugehörige Nebengebäude, teilweise sind auch nochWochenendhäuser vorhanden.

Soweit es sich nicht um eine Einzelbebauung handelt, sondern sich die Bebau-ung einem Gebietstyp der Baunutzungsverordnung (BauNVO) zuordnen läßt,handelt es sich um „Reine Wohngebiete“ (WR-Gebiete) i. S. § 3 BauNVO. Dieim Gebiet anzutreffenden Nutzungen, die von der reinen Wohnnutzung abwei-chen, entsprechen weniger den nach § 3 Abs. 3 BauNVO auch in WR-Gebietenausnahmsweise zulässigen Nutzungen, sondern eher den gem. § 13 BauNVOin WR-Gebieten in Zusammenhang mit der Wohnnutzung allgemein zulässigenGewerbenutzungen (freiberuflich Tätige und Gewerbetreibende ähnlicher Art).

Die wenigen Wochenendhäuser bilden keinen eigenständigen Gebietstyp mehr.Als zusammenhängende Nutzung sind Wochenendhäuser - wenn überhaupt -nur noch kleinräumig vorhanden, d. h. ein großes Grundstück umfassend. Daaber auch diese Flächen in anders strukturierte Flächen eingelagert sind, ist dieEigenständigkeit eines solchen Gebietstyps nicht mehr gegeben.

Die vorhandenen Wohngebäude sind überwiegend I-geschossige Einzelhäuser,ggf. mit ausgebautem Dachgeschoß, im Regelfall jedoch unterhalb der Vollge-schoßgrenze. In Einzelfällen sind auch Doppelhäuser anzutreffen, ohne jedochdie vorherrschende Bauweise zu bestimmen.

Eine in der jüngeren Entwicklung zunehmende „Sonderform“ der Bebauungsind mehrere zusammenhängende oder auch einzeln stehende Gebäude aufeinem ungeteilten Grundstück. Entsprechend ihrer Entstehungszeit lassen sichbei dieser Art der Bebauung zwei Erscheinungsformen unterscheiden:• In der Vergangenheit überwiegend sukzessive Ergänzung und Erweiterung

der Bebauung auf großen Grundstücken, die wahrscheinlich sich erweitern-den Familienzusammenhängen folgten. Bei diesen älteren Erweiterungen derBebauung auf ungeteilten Grundstücken sind die Gehölzbestände und damitder Waldsiedlungscharakter überwiegend erhalten geblieben.

• Die neuere Entwicklung ist eher geprägt durch planmäßigen Neubau mit er-höhter Ausnutzung der Grundstücke, bei dem der Gehölzbestand und damitder Waldsiedlungscharakter weitgehend verloren geht.

Die durchschnittliche Grundstücksgröße innerhalb der zwar locker, aber unterBerücksichtigung der spezifischen Siedlungsform als zusammenhängend be-baut einzustufenden Bereiche im Plangebiet beträgt rund 2.000 qm. Die Band-breite der Grundstücksgrößen ist allerdings erheblich: die Untergrenze liegt beietwa 600 qm, die Obergrenze bei etwas über 7.000 qm. Dies sind zwar die„Spitzenwerte“ in der einen und der anderen Richtung, aber keine völlig isolier-ten Extremwerte: Bei insgesamt etwa 350 Grundstücken sind etwa 20 bis 25bebaute Grundstücke kleiner als 1.000 qm, etwa 40 bis 45 Grundstücke größerals 3.000 qm.

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Dazu kommen noch zahlreiche unbebaute Grundstücke oder Grundstücke mituntergeordneter Bebauung, auf denen die Gehölzbestände weitgehend unbe-einträchtigt erhalten geblieben sind. In einigen Fällen sind diese Gehölzbe-stände nicht nur als waldartig einzustufen, sondern es handelt sich um Wald imSinne des Landeswaldgesetzes (LWaldG).

Die Überbauung der Grundstücke (Grundflächen der Hauptgebäude) schwanktzwischen ca. 50 qm und 300 bis 400 qm wobei der rechnerische Mittelwert ca.160 qm beträgt.

Die sich aus der durchschnittlichen Grundstücksgröße (ca. 2.000 qm) und derdurchschnittlichen Überbauung (ca. 160 qm) ergebende durchschnittlicheGrundflächenzahl (GRZ) beträgt etwa 0,08. Allerdings ist auch hier die Schwan-kungsbreite der tatsächlich vorhandenen GRZ sehr hoch: die geringste GRZbeträgt nur etwa 0,01, eine GRZ von 0,20 wird allerdings auch auf den amstärksten verdichteten Grundstücken in den „Neubaugebieten“ nicht überschrit-ten.

In der räumlichen Verteilung der unterschiedlichen Grundstücksausnutzungzeigt sich weder eine auffallende räumliche Konzentration des einen oder ande-ren Typs, noch eine deutlich ausgeprägte Abgrenzung unterschiedlicher Dichte-typen. Es ist zwar eine gewisse Häufung von „Kleingrundstücken“ oder höherverdichteten Grundstücken in den „Neubaugebieten“ feststellbar, jedoch findensich auch dort Grundstücke, die nach Grundstücksgröße und Überbauung diegebietstypischen Durchschnittswerte nicht unter- bzw. überschreiten. Gemein-sames Merkmal dieser „Neubaugebiete“ ist eher der weitgehende Verlust derwaldartigen Gehölzbestände.

Auf der anderen Seite gibt es ebenfalls unabhängig von Standort und Lage eineDurchdringung des gesamten Plangebietes mit teilweise zusammenhängenden„Großgrundstücken“, auf denen sich größere Waldzusammenhänge befinden.Solche Großgrundstücke sind nicht nur im Westen (wo die Bebauung abnimmt),sondern auch im Zentrum des Plangebietes und im Osten (in der Nähe desOrtszentrums) anzutreffen.

Solche Teilgebiete mit großen, teilweise unbebauten Grundstücken, in denennoch umfangreiche Gehölzbestände vorhanden sind und die in ihrer relativenGeschlossenheit für das heutige Erscheinungsbild und den Charakter des Ge-bietes von prägender Bedeutung sind, sind:• Im Westen des Plangebietes die Bereiche im Übergang zu den Waldflächen

der Lohberge und des Brunsberges entlang des Luisenweges und zwischenVesperweg und Am Gehölz;

• In der Mitte des Plangebietes die „Innenbereiche“ zwischen Erikaweg undRehweg und zwischen Vesperweg und Falkenweg sowie westlich des vor-handenen Fußweges zwischen Falkenweg und Lohbergenweg;

• Im Osten östlich des Einmündungsbereichs des Rehweges in den Vesper-weg sowie Bereiche beidseits des östlichen Falkenweges.

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Diese, mehrere Grundstücke umfassenden Waldzusammenhänge, sind häufigauch Bestandteil ununterbochener Gehölzbestände, die das Plangebiet insge-samt durchziehen:• In Ost-West-Richtung auf der Nordseite des Vesperweges;• ebenfalls in Ost-West-Richtung im rückwärtigen Bereich nördlich parallel zum

Vesperweg mit Fortsetzung im Osten am Keilerweg;• in Nord-Süd-Richtung im Innenbereich zwischen Erikaweg und Rehweg mit

Fortsetzung über den Vesperweg zum Falkenweg und weiter im Bereich desFußweges zwischen Falkenweg und Lohbergenweg;

• ebenfalls in Nord-Süd-Richtung vom Keilerweg mit Fortsetzung über denVesperweg zum Falkenweg zum Lohbergenweg.

Soweit nicht in der Vergangenheit im Zuge der Grundstücksteilungen Waldum-wandlungsgenehmigungen gem. § 13 Abs. 1 LWaldG erteilt worden sind, sindin diesen Bereichen auch noch Waldflächen im Sinne des Waldrechtes anzu-treffen. Die Überlagerung von Baurechten nach § 34 BauGB und Wald gem.LWaldG ist ebenfalls ein besonderes Merkmal von Waldsiedlungen, das wegender anzutreffenden Grundstücksgrößen und der besonderen Gebietsstrukturüberwiegend nur in solchen Gebietsstrukturen anzutreffen ist.

Der waldrechtliche Genehmigungsvorbehalt ist jedoch ebenso wenig wie dieZulässigkeitskriterien des § 34 BauGB geeignet, die besondere städtebaulicheStruktur des Gebietes nachhaltig zu sichern, da die mit den Waldumwand-lungsgenehmigungen erteilten Auflagen für Ersatzaufforstungen nicht auf denErhalt der durch die Gehölzbestände geprägten Gebietsstruktur, sondern aufdie Erhaltung des Waldbestandes insgesamt (mit Ersatz für umgewandelteWaldflächen an anderen Standorten) gerichtet sind.

3. Darstellungen des Flächennut-zungsplanes und planungsrecht-liche Situation

Das Plangebiet „Lohbergenweg/Tostedter Weg“ war im „Flächennutzungsplan78“ der Stadt Buchholz überwiegend als „Wohnbaufläche“, in den westlichenRandbereichen auch als „Wald“ dargestellt worden. Daneben waren im Ostenund Westen des Plangebietes zwei schmale „Grünflächen“ dargestellt: Die öst-liche Grünfläche verläuft am östlichen Rand des Plangebietes parallel zurBahnlinie, die westliche Grünfläche umschließt die topographisch etwas abge-setzten Wohnbauflächen um die Straße „Am Gehölz“ und grenzt diese von denanschließenden Wohnbauflächen bzw. Waldflächen ab.

Während die östliche Grünfläche eine überwiegend baumbestandene Flächeohne Bebauung geblieben ist, wurde die westliche Grünfläche in ihrem Südteilinzwischen teilweise überbaut; der Nordteil ist noch unbebaute Waldfläche.

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Bei den dargestellten Waldflächen handelt es sich um vollständig baumbestan-dene Flächen mit vereinzelt eingelagerten Gebäuden ohne Bebauungszusam-menhang.

Der derzeitige Zustand der im „Flächennutzungsplan 78“ dargestellten Wohn-bauflächen ist unterschiedlich:

Bei den Flächen westlich des Luisenweges handelt es sich mit Ausnahme einesteilweise inselartigen Bebauungszusammenhanges um Waldflächen im Außen-bereich. Die außerhalb der „Bebauungsinseln“ gelegenen Gebäude sind Einzel-nutzungen im Außenbereich und begründen keinen Siedlungszusammenhang.

Östlich des Luisenweges schließt sich ein breiter Übergangsbereich an mit un-bebauten und teilweise sehr locker, in einigen Abschnitten aber auch dichterbebauten Grundstücken an, der aufgrund der Besonderheiten dieses Sied-lungsgebietes nur schwer eine eindeutige Abgrenzung zwischen Innenbereichund Außenbereich erlaubt.

Im Zuge der Neuaufstellung des sich derzeit noch im Verfahren befindlichen„Flächennutzungsplanes 2020“ sind diese Darstellungen korrigiert worden:• Der inzwischen bebaute westliche Grünzug wird nicht mehr dargestellt und• die Bauflächendarstellung wird an die tatsächliche Abgrenzung des Innenbe-

reiches nach § 34 BauGB angepaßt, da eine flächenmäßige Erweiterung derWaldsiedlungen, wie sie durch die Ausdehnung der Bauflächendarstellung inden derzeitigen Außenbereich zum Ausdruck kommt, nicht nur nicht mehrbeabsichtigt ist, sondern - wie es auch in den Planungszielen für diesen Be-bauungsplan zu Ausdruck kommt - unterbunden werden soll.

Im Rahmen dieses Bebauungsplanes und der Neuaufstellung des „Flächennut-zungsplanes 2020“ ist die zutreffende Abgrenzung zwischen Innen- undAußenbereich örtlich überprüft worden. Sowohl die Baugebietsfestsetzung desBebauungsplanes als auch die Bauflächendarstellung im Flächennutzungsplannehmen nunmehr diese überprüfte Abgrenzung auf.

Die Flächen östlich des Luisenweges werden bis zum Eidigweg auch im „Flä-chennutzungsplan 2020“ als Wohnbauflächen dargestellt; ebenso wird dieGrünfläche zwischen dem Eidigweg und der Bahnlinie aus dem „Flächennut-zungsplan 78“ übernommen.

Trotz dieser unveränderten Darstellung als Wohnbaufläche ist auch die östlichan den Luisenweg anschließende Bebauungsstruktur noch so heterogen, daßinnerhalb dieses „Innenbereiches“ Teilbereiche vorhanden sind, die als Grenz-fälle „innenliegender Außenbereiche“ einer Überprüfung bedurften. Hierbei han-delt es sich um Bereiche mit Grundstücken, die auch unter Berücksichtigungder vorhandenen, „herkömmlichen Siedlungsstruktur“ atypisch und möglicher-weise geeignet sind, den Siedlungszusammenhang zu unterbrechen, weil hierselbst angesichts der besonderen Charakteristik des Gebietes ungewöhnlichgroße bebaute Grundstücke, größere unbebaute Grundstücke und Grund-stücke, die im Verhältnis zur Grundstücksgröße nur eine untergeordnete Be-bauung aufweisen, in räumlichem Zusammenhang auftreten.

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Diese Bereiche sind überwiegend identisch mit den Bereichen mit weitgehendununterbrochenen, zusammenhängenden Gehölzbeständen, die teilweise auchals Wald i. S. d. LWaldG einzustufen sind (vgl. Ziffer 2 „Lage, Entwicklung undderzeitiger Zustand des Plangebietes“).

Auch für diese Gebiete mit ihren ungewöhnlich großen „Baulücken“ ist nachörtlicher Überprüfung ein ununterbrochener Bebauungszusammenhang i. S. d.§ 34 BauGB erkannt worden, so daß sich dieser Bereich insgesamt als in Zu-sammenhang bebauter Ortsteil darstellt.

Angesichts solcher Ausgangsvoraussetzungen ist das Erfordernis einer ord-nenden Bauleitplanung unabweisbar, da die Merkmale des „sich Einfügens“aufgrund der Gegebenheiten nur noch außerordentlich schwer zu bestimmensind und bei der Bebauung solcher Gebiete die sich aus Eigenart des Gebietesabzuleitende städtebauliche Ordnung absehbar nicht mehr gewährleistet wer-den kann.

4. Städtebauliches KonzeptEntsprechend der Planungsziele für diesen Bebauungsplan besteht das städte-bauliche Konzept für das Plangebiet aus der weitgehenden Sicherung der fürdieses Gebiet prägenden Waldsiedlungsstrukturen und der Behebung der vor-handenen bzw. inzwischen eingetretenen Beeinträchtigungen.

Zur Sicherung der Waldsiedlungsstruktur gehört auch der Verzicht auf die Aus-weisung neuer, zusätzlicher Bebauungsmöglichkeiten in den wenig beeinträch-tigten Waldflächen im angrenzenden Außenbereich. Daher werden die an denInnenbereich angrenzenden Waldflächen des Außenbereiches im Westen desGebietes in das Plangebiet einbezogen und als Wald festgesetzt werden. Damitwird auch innerhalb des Plangebietes eine eindeutige Abgrenzung zwischenWald und Waldsiedlung festgeschrieben.

Wesentlicher Bestandteil der Sicherung der Waldsiedlungsstruktur ist die Ord-nung bestehender, aber noch nicht ausgeübter Baurechte im bisherigen Innen-bereich in einer sowohl dem Gesamtgebiet angemessenen, als auch die klein-räumigen Bedingungen des jeweiligen Standortes berücksichtigenden Art undWeise. Hierzu wird der bisherige Innenbereich zwar vollständig als Baugebietfestgesetzt, die Festsetzungen orientieren sich aber• zum zulässigen Maß der baulichen Nutzung an dem aus der Waldsiedlungs-

struktur abzuleitenden städtebaulichen Maßstab und• an dem Erfordernis, gesamtgebietlich und kleinräumig prägende vorhandene

Gehölzbestände zu sichern, sowie• eine der besonderen Eigenart des Gebiets entsprechende Grundstücksbe-

pflanzung zu gewährleisten.

Grundstücksbezogene und grundstücksübergreifende Festsetzungen zur Siche-rung der der besonderen Eigenart des Gebietes entsprechenden Gehölz--

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strukturen können daher nicht ausschließlich bestandsorientiert getroffenwerden.

Zur Behebung der vorhandenen bzw. inzwischen eingetretenen Mängel desGebietes gehören neben der Ergänzung und Wiederherstellung des Waldsied-lungscharakters in den Teilbereichen, in denen er in einer der Eigenart des Ge-bietes widersprechender Art und Weise beeinträchtigt ist, auch• die Ergänzung des innergebietlichen Erschließungssystems und• die Schaffung öffentlicher Räume und Flächen mit Begegnungsmöglichkeiten

für Kinder und Erwachsene.

Das innergebietlichen Erschließungssystem für den Kfz-Verkehr soll auf derGrundlage des vorhandenen Erschließungssystems ausgestaltet werden miteiner weitmaschigen öffentlichen Haupterschließung und ergänzender privaterUntererschließung. D. h. es werden für den Kfz-Verkehr nur dort öffentlicheVerkehrsflächen vorgesehen, wo Fahrwege bereits vorhanden sind; die Ergän-zung besteht aus einer qualitativen Verbesserung, in dem diese Fahrwege ent-sprechend der Verkehrsbedürfnisse (u. a. auch entsprechend der Anforderun-gen des Öffentlichen Personennahverkehrs [Bus]) ausgebaut werden sollen.

Für den Fußgängerverkehr wird insgesamt eine leichtere Durchwegung desGebietes angestrebt, um eine verbesserte und umwegfreie Erreichbarkeit inner-und außergebietlicher Ziele (Ortszentrum im Osten und die naherholungsgeeig-neten Flächen der Lohberge und des Brunsberges im Westen und Norden) zugewährleisten. Die Ergänzung des innergebietlichen Erschließungssystemsumfaßt daher auch die Anlage zusätzlicher öffentlicher Fußwege.

Die Schaffung öffentlicher Räume und Flächen mit Begegnungsmöglichkeitenfür Kinder und Erwachsene beinhaltet die angemessene Ausstattung des Ge-bietes mit öffentlichen Grün- und Spielflächen sowie die Sicherung von Stand-orten für öffentliche Einrichtungen in der Nähe des Ortszentrums.

Damit soll insgesamt eine angemessene bauliche und sonstige Entwicklung derSiedlung unter Erhalt und Wiederherstellung kleinräumig und gesamtgebietlichprägender Gehölzbestände erreicht werden, um dem Gebiet auch langfristigseine besondere Eigenart als „Waldsiedlung“ zu sichern.

5. Art der baulichen Nutzung5.1 Reine Wohngebiete

Bei den im Plangebiet vorhandenen baulichen Nutzungen handelt es sich umNutzungen, die dem Nutzungskatalog nach § 3 BauNVO i. V. m. § 13 BauNVOentsprechen (vgl. Ziffer 2 „Lage, Entwicklung und derzeitiger Zustand des Plan-gebietes“).

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Entsprechend der Planungsziele nach Erhalt der vorhandenen Strukturen, wer-den die Baugebiete im Plangebiet daher überwiegend als „Reine Wohngebiete“gem. § 3 BauNVO festgesetzt.

Für die Ausweitung des Nutzungskataloges allgemein zulässiger Nutzungenwie etwa in „Allgemeinen Wohngebieten“ (WA-Gebiet) besteht überwiegendkeine Veranlassung. Bis auf Schank- und Speisewirtschaften sind alle in WA-Gebieten allgemein zulässigen Nutzungen (Läden, nicht störende Handwerks-betriebe, kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes) im WR-Gebiet aus-nahmsweise ebenfalls zulässig, soweit sie der Versorgung der Bewohner die-nen.

Es entspricht dem Charakter des Gebietes, daß solche Nutzungen im Einzelfallunter Würdigung der jeweiligen Umstände im Gebiet ausnahmsweise zugelas-sen werden können, nicht jedoch allgemein und uneingeschränkt überall imPlangebiet.

Die im Gebiet derzeit vorhandenen gewerblichen Nutzungen entsprechenüberwiegend der gem. § 13 BauNVO auch in WR-Gebieten in Zusammenhangmit der Wohnnutzung allgemein zulässigen Gewerbenutzung (freiberuflich Tä-tige und Gewerbetreibende ähnlicher Art). Die Zulässigkeit der Ausübung ge-werblicher Nutzungen, soweit diese in Zusammenhang mit der Wohnnutzungausgeübt wird, entspricht dem Gebietscharakter und wird durch die Festsetzun-gen des Bebauungsplanes auch weiterhin nicht eingeschränkt.

5.2 Allgemeines WohngebietAbweichend von den unter Ziffer 5.1 formulierten Grundsätzen wird entlang desOstabschnittes des Lohbergenweges in unmittelbarem Anschluß an das Orts-zentrum bzw. die dort festgesetzten Gemeinbedarfsflächen (vgl. Ziffer 9 „Flä-chen für Gemeinbedarf“) ein etwa 0,6 ha Fläche umfassender Streifen desBaugebietes als „Allgemeines Wohngebiet“ (WA-Gebiet) gem. § 4 BauNVOfestgesetzt.

Obwohl sich dieses Teilgebiet vom übrigen Plangebiet nach der derzeit dortvorhandenen Bau- und Nutzungsstruktur nicht unterscheidet, ist es wegen sei-ner Lage zum Ortszentrum von Holm-Seppensen anders zu betrachten.

Die Nähe zum Ortszentrum hat auf der Südseite des Lohbergenweges durcheine entsprechende Nutzungsstruktur bereits ihren Niederschlag gefunden: DasBaugebiet an diesem - außerhalb des Plangebietes „Lohbergenweg/TostedterWeg“ gelegenen - Abschnitt des Lohbergenweges ist heute schon als WA-Ge-biet einzustufen.

Mit der Festsetzung des gegenüberliegenden Bereiches auf der Nordseite desLohbergenweges als WA-Gebiet, soll hier in Zusammenhang mit den festge-setzten Gemeinbedarfsflächen (vgl. Ziffer 9 „Flächen für Gemeinbedarf“) dieMöglichkeit einer gewissen räumlichen Ausdehnung der Bau- und Nutzungs-strukturen des Ortszentrums unter Berücksichtigung der Anforderungen dersonstigen Umgebung eingeräumt werden.

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Durch die Festsetzung als WA-Gebiet sind nach § 4 Abs. 2 BauNVO auch Nut-zungen wieder Versorgung des Gebietes dienende Läden,- Schank- und Speisewirtschaften,- nicht störende Handwerksbetriebe und- Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche

Zwecke,allgemein zulässig, die im WR-Gebiet nicht oder nur ausnahmsweise zulässigsind.

Von den in WA-Gebieten nach § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigenNutzungen werden die Nrn. 4 (Gartenbaubetriebe) und 5 (Tankstellen) für dasPlangebiet ausgeschlossen, da sie auch im Einzelfall weder mit der Eigenartdes Gebietes, noch mit den Funktionen einer erweiterten Ortsmitte vereinbarsind (siehe textliche Festsetzungen § 1).

6. Maß der baulichen Nutzung, Bau-weise, überbaubare Grundstücks-flächen und höchstzulässige Anzahlder Wohnungen

6.1 Zur Bebauungsstruktur des PlangebietesWie bereits in den Ausführungen zur planungsrechtlichen Situation (siehe Ziffer3) und zum städtebaulichen Konzept (siehe Ziffer 4) angesprochen, lassen sichim bisherigen Innenbereich und nunmehr als WR-Gebiet festgesetzten Teil desPlangebietes unterscheiden• Teilbereiche, die zwar sehr unterschiedliche, aber im weitesten Sinne ermit-

telbare baulich-räumliche Strukturmerkmale aufweisen, und• Teilbereiche, die solche nicht aufweisen.

Teilbereiche mit baulich-räumlichen Strukturmerkmalen sind Gebiete, in de-nen• die Grundstücke überwiegend bebaut sind,• diese eine ähnliche Größe, Überbauung und Überbauungsgrad (GRZ) auf-

weisen und• die überwiegende Anzahl der bebauten Grundstücke sich an einem Er-

schließungszusammenhang orientieren.

Solche Teilbereiche sind in der Regel in sich zwar auch nicht völlig homogen,aber es läßt sich aus dem Bestand ein typischer und damit repräsentativer Wertin Bezug auf die Grundstücksgröße, die Überbauung und den Überbauungs-grad (GRZ) ermitteln, dem die überwiegende Mehrheit der Grundstücke desjeweiligen Teilgebietes entspricht bzw. diesen nicht überschreitet.

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Nach einer solchen kleinräumigen Betrachtung konnten im Plangebiet Teilge-biete abgegrenzt werden, die eine GRZ zwischen 0,08 und 0,13 und eineGrundstücksgröße zwischen 1.500 und 2.000 qm aufweisen. Eine schon deut-lich geringere Anzahl von Teilgebieten weist eine repräsentative GRZ unter0,08 oder über 0,13 auf oder repräsentative Grundstücksgrößen von unter1.500 qm oder über 2.000 qm.

An diesen aus dem Bestand abgeleiteten städtebaulichen Werten orientierensich unter Berücksichtigung der teilgebietsspezifischen Entwicklungsmöglich-keiten die Festsetzungen des Bebauungsplanes zur zulässigen GRZ und zuden Mindestgrundstücksgrößen.

Daneben finden sich im Plangebiet aber auch Teilbereiche ohne baulich-räumliche Strukturmerkmale, die sich auszeichnen durch• eine Häufung von Großgrundstücken mit untergeordnetem oder fehlendem

Gebäudebestand und größeren zusammenhängenden Gehölzbeständen(waldartige Großgrundstücke, teilweise auch noch Wald i. S. d. LWaldG),und

• eine sehr heterogene Bebauung auf unterschiedlichen Grundstücksgrößenmit ungeordneter Erschließung, wobei beide Merkmalsgruppen häufig auchzusammenfallen.

Da diese Teilbereiche mit ihren großflächigen und zusammenhängenden Ge-hölzbeständen, die teilweise auch heute noch als Wald i. S. d. LWaldG einzu-stufen sind, für den zu sichernden Gebietscharakter eine besondere Bedeutunghaben, wäre zur Einlösung des Planungszieles „Sicherung der Waldsiedlungs-struktur“ der dort vorhandene waldartige Gehölzbestand vollständig zu sichernund eine Bebauung in diesen Teilbereichen auf den ggf. vorhandenen Bestandzu beschränken. Da aber für diese unbebauten oder derzeit nur untergeordnetbebauten Grundstücke eine Teilhabe an dem in Zusammenhang bebautenOrtsteil zu konstatieren ist (siehe Ziffer 3 „Darstellungen des Flächennutzungs-planes und planungsrechtliche Situation“), müssen entsprechend des Pla-nungszieles „Ordnung der nach § 34 BauGB bestehenden Baurechte“ dieseberücksichtigt und in geordneter Weise in den Festsetzungen des Bebauungs-planes ihren Ausdruck finden.

Der Zielkonflikt, der sich aus den beiden Planungszielen ergibt, wird grundsätz-lich dahingehend aufgelöst, daß diese Teilgebiete zwar als Baugebiete festge-setzt werden, ihnen aber wegen ihrer besonderen Eigenart und der fehlendenbaulich-räumlichen Merkmale eine niedrigere GRZ zuerkannt und sie aufgrundihrer Teilhabe an gesamtgebietlich bedeutsamen zusammenhängenden Ge-hölzstrukturen im Einzelfall auch in größerem Umfang mit festgesetzten Flä-chen nach § 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB belastet werden.

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6.2 Grundflächenzahl und Mindestgrundstücks-größe

Wie bereits dargelegt, beträgt die nach dem vorhandenen Bestand im Plange-biet ermittelte durchschnittliche GRZ etwa 0,08, die durchschnittliche Grund-stücksgröße etwa 2.000 qm (vgl. Ziffer 2 „Lage, Entwicklung und derzeitigerZustand des Plangebietes“), wobei die in den einzelnen Teilgebieten mit bau-lich-räumlichen Strukturmerkmalen ermittelten repräsentativen Werte überwie-gend eine Bandbreite bis zu einer GRZ von 0,13 und Mindestgrundstücks-größen von 1.500 qm aufweisen.

Für den größten Teil des im Plangebiet festgesetzten WR-Gebietes werden da-her GRZ 0,13 und eine Mindestgrundstücksgröße von 1.500 qm festgesetzt.Unter Annahme der Mindestgrundstücksgröße und Ausnutzung der vollen GRZergibt sich durch diese Festsetzungen eine zulässige Überbauung durch Haupt-gebäude von knapp 200 qm. Für die überwiegende Anzahl der in diesen Ge-bieten vorhandenen Grundstücke liegen diese Werte über der derzeitigen GRZbzw. unter den derzeitigen Grundstücksgrößen und berücksichtigen damit auchweitere bauliche Entwicklungsmöglichkeiten.

Die Gebiete, für die GRZ 0,13 und eine Mindestgrundstücksgröße von 1.500qm festgesetzt wird, repräsentieren daher gewissermaßen den Durch-schnittstyp der Teilbereiche mit baulich-räumlichen Strukturmerkmalen. Sieumfassen knapp 60 % der im Plangebiet festgesetzten WR-Gebiete.

Deutlich abweichend von diesem „Durchschnittstyp“ stellen drei Teilgebiete hin-sichtlich ihrer erhöhten Dichte eine Besonderheit im Plangebiet dar:- Die Bebauung im Kern des „Neubaugebietes“ südlich des Vesperweges,- das Gebiet auf der Ostseite des Fußweges zwischen Falkenweg und Loh-

bergenweg unddas Gebiet zwischen dem Knick des Falkenweges und der Straße Am Ge-

hölz.Da in diesen sehr kleinen und abgrenzbaren Teilgebieten die tatsächlichenGrundstücksgrößen teilweise weit unter den gebietstypischen liegen, wurde aufdie Festsetzung einer Mindestgrundstücksgröße verzichtet und die GRZ mit0,15 etwas höher festgesetzt.

Daneben gibt es noch ein größeres Teilgebiet zwischen Vesper- und Falken-weg und zwei kleinere Teilgebiete auf beiden Seiten des Nordabschnittes desRehweges, die hinsichtlich der Dichte (GRZ) annähernd am Durchschnittswertliegen, in denen aber die gebietstypischen Grundstücksgrößen in nennenswer-tem Umfang unterschritten werden. Da die Grundstücksgrößen aber in der Re-gel immer noch über 1.200 qm liegen, wird hier in Verbindung mit einer GRZvon 0,15 eine Mindestgrundstücksgröße von 1.200 qm festgesetzt.

Unter der Annahme der festgesetzten Mindestgrundstücksgröße und Ausnut-zung der vollen GRZ ergibt sich hier eine zulässige Überbauung durch Haupt-gebäude von 180 qm. Grundstücke, die deutlich größer sind, und die aufgrundder erhöhten GRZ nennenswert größere Gebäude zulassen, sind nicht vorhan-den.

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Neben dem „Durchschnittstyp“ und den Teilgebieten mit höherer Verdichtung,für die sich aus den vorhandenen Bebauungsstrukturen die festzusetzendenstädtebaulichen Werte ableiten lassen, liegen innerhalb des WR-Gebietes auchTeilgebiete ohne oder mit weniger ausgeprägter Bebauungsstruktur, wo vor-handene Baurechte noch nicht oder nur rudimentär ausgeübt worden sind undwo eher die zusammenhängenden Gehölzflächen dominieren. Unter Berück-sichtigung der Planungsziele wird für deren weitere oder erstmalige baulicheEntwicklung eine GRZ von 0,11 festgesetzt, die etwas niedriger als die für denvorgenannten „Durchschnittstyp“ ist. Mit der gegenüber dem „Durchschnittstyp“um etwa 15 % verringerten GRZ werden in diesen Teilbereichen größere unbe-baute Grundstücksanteile zur Sicherung der besonderen Eigenart insbesonderehinsichtlich der sehr umfänglich vorhandenen Gehölzbestände gewährleistet.

Diese Festsetzung betrifft die eingelagerten „Waldinseln“ im Zentrum des Ge-bietes und überwiegend den Westen des Plangebietes im Übergangsbereich zuden angrenzenden Waldflächen und umfaßt etwa ein Drittel der festgesetztenWR-Gebiete.

Außerhalb dieser waldartigen Bereiche gibt es noch einige wenige Teilgebieteam Luisenweg und an der Kiefernhöhe, in denen trotz weitgehend vollzogenerBebauung in räumlichem Zusammenhang deutlich größere Grundstücksgrößenanzutreffen sind. Diese ebenfalls im Westen des Plangebietes im Übergangsbe-reich zu den angrenzenden Waldflächen gelegene Flächen sind in die Gebietemit festgesetzter GRZ 0,11 einbezogen worden.

Die Festsetzung einer größeren Mindestgrundstücksgröße als in dem überwie-genden Teil des Plangebietes (1.500 qm) ist hingegen nicht erforderlich, da dieBesonderheiten dieser Baugebiete durch die geringere GRZ und ergänzendeVorschriften (vgl. Ziffer 6.5 „Höchstzulässige Anzahl der Wohnungen in Wohn-gebäuden“) ausreichend berücksichtigt sind. Die hier nach der GRZ von 0,11wegen der teilweise noch sehr großen Grundstücke sich ergebende Zulässig-keit atypischer Großbauten (z. B. mit Grundflächen von 400 und mehr qm beiGrundstücksgröße von 3.500 qm aufwärts) wird durch die festgesetzte Bau-weise eingeschränkt (vgl. Ziffer 6.6 „Bauweise“).

Aufgrund der vom sonstigen Plangebiet abweichenden Entwicklungsabsichten(vgl. Ziffer 5.2 „Allgemeines Wohngebiet“), wird innerhalb des festgesetztenWA-Gebietes entlang des östlichen Lohbergenweges auf die Festsetzung einerMindestgrundstücksgröße verzichtet und die GRZ mit 0,2 festgesetzt. Mit dieserGRZ, die deutlich höher als in den WR-Gebieten, aber ebenso deutlich unterden Höchstwerten der BauNVO liegt, werden sowohl die Entwicklungsmöglich-keiten dieses Gebietes als auch die Anforderungen an ein Einfügen in die an-grenzend vorhandenen und zu erhaltenden Strukturen berücksichtigt.

Aus den gleichen städtebaulichen Erwägungen wird eine GRZ 0,2 auch für dieöstlich an das WA-Gebiet anschließenden „Flächen für Gemeinbedarf“ festge-setzt (vgl. Ziffer 9 „Flächen für Gemeinbedarf“).

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6.3 Überbaubare GrundstücksflächenDie zulässige Überbauung der Grundstücke richtet sich nach der GRZ; durchdie durch Baugrenzen festgelegten überbaubaren Grundstücksflächen wird le-diglich der Standort der zulässigen Überbauung näher bestimmt.

Die festgesetzten Baugrenzen bestimmen den Standort von Hauptgebäudennur dort näher, wo die überbaubaren Flächen nicht bereits durch festgesetzteFlächen zum Erhalt und zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern auf denGrundstücken abschließend bestimmt sind. In diesen Fällen kommt der Bau-grenze praktisch kein eigenständiger Regelungsgehalt zu. Ihre Festsetzungdient nur der Klarheit des Planbildes (geschlossene „Baufenster“).

Die Festsetzung der Flächen zum Erhalt und zum Anpflanzen von Bäumen undSträuchern beschränkt sich aber auf die standortbezogene Sicherung einergrundstücksübergreifenden Netzstruktur von Gehölzen, die gesamtgebietlichprägen oder Teilbaugebiete gliedern (vgl. Ziffer 8.5.2 „Flächenfestsetzungennach § 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB“).

Die Sicherung solcher Netzstrukturen ist zwar unverzichtbar, sie sind jedochnicht allein gebietsprägend, d. h. sie vermögen für sich genommen nicht dasschutzwürdige, durch umfangreichen Gehölzbestand geprägte Erscheinungs-bild zu sichern. Das Erscheinungsbild des Plangebietes insgesamt wird nebendiesen durch flächige Festsetzungen gesicherten Netzstrukturen wesentlichdurch die derzeit noch vorhandenen Aufweitungen dieses „Netzes“ und zahlrei-che, standörtlich nicht in dieser Weise abgrenzbare Gehölzbestände auf denGrundstücken bestimmt (siehe hierzu auch die Ausführungen unter Ziffer 8.5.2„Flächenfestsetzungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB“).

Solche Gehölzbestände sind im Bebauungsplan meist nicht durch festgesetzteFlächen zum Erhalt und zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern gesi-chert. Dennoch soll auch dort, wo solche Festsetzung nicht getroffen werdenkonnten, sich die zulässige Grundstücksbebauung in das Leitbild des „bewal-deten“ Grundstückes mit allseitig von Gehölzen umgebenen Gebäuden einfü-gen.

Daher dient die Baugrenzenfestsetzung neben• der Sicherung der sich in einigen - aber wenigen - Fällen durch den Bestand

deutlich abzeichnenden baulich-räumlichen Struktur vor allem• der Vermeidung einer Standortwahl der zulässigen Bebauung auf den

Grundstücken, die diesem Leitbild entgegenläuft.

Der aus diesem Leitbild abzuleitende und auf zahlreichen Grundstücken nochablesbare Grundsatz, wonach die Hauptgebäude von Bepflanzungen mit einerMindestbreite von 10 m umgeben sein sollten, kann für das Einzelgrundstückals Regelmaß aber nicht vorgeschrieben werden, weil dies selbst bei „gut ge-schnittenen“ Grundstücken Grundstücksgrößen von etwa 2.000 qm erfordernwürde. Solche Grundstücksgrößen sind im Plangebiet derzeit zwar noch reich-lich vorhanden, um die Entwicklungsmöglichkeiten auf den Grundstücken abernicht zu sehr zu beeinträchtigen wurde auf die Festsetzung solch großerGrundstücke verzichtet.

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Stattdessen wird dieser Grundsatz auf die Außenränder von Grundstücksgrup-pen, die kleinere Teilbaugebiete bilden, übertragen, wo sich die Festsetzungder Baugrenzen an einem Abstand von 10 m zu den äußeren Gebiets- bzw.Grundstücksgrenzen orientiert. Hierdurch soll auch unabhängig von festgesetz-ten Flächen zum Erhalt und zur Ergänzung des Gehölzbestandes eine äußereEingrünung von Grundstücksgruppen bzw. kleineren Teilbaugebiete in der ge-bietstypischen Weise ermöglicht werden, indem nicht überbaubare Flächenvorgehalten werden, auf denen die nach den grundstücksbezogenen Festset-zungen erforderliche Bepflanzung grundstücksübergreifend zusammenhän-gend erhalten bzw. wieder hergestellt werden kann.

Mit diesem Festsetzungsgrundsatz wird eine äußere Eingrünung ermöglichtbzw. eine diesem Ziel widersprechende Standortwahl der Gebäude unterbun-den, aus ihr ergibt sich aber auch, daß - je nach Abgrenzung und Größe derTeilbaugebiete - innerhalb dieser Teilbaugebiete auch Grundstücke vorhandensein können, die weder von standortbezogenen flächigen Festsetzung zum Er-halt und zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstiger Bepflanzung,noch von nennenswerten Einschränkungen der überbaubaren Flächen betrof-fen sind.

Als für die Festsetzung der Baugrenzen maßgebliche „Außengrenzen“ vonGrundstücksgruppen bzw. Teilbaugebieten gelten neben den• standortbezogen festgesetzten Flächen zum Anpflanzen und zum Erhalt von

Bäumen und Sträuchern (siehe Ziffer 8.5.2 „Flächenfestsetzungen nach § 9Abs. 1 Nr. 25 BauGB“) auch

• die öffentlichen und die privaten Verkehrsflächen und• die Grenzen unterschiedlicher Festsetzungen zum Maß der baulichen Nut-

zung.

Entsprechend dieser Vorgaben ergibt sich folgende Festsetzungs-“Systematik“:• Soweit innerhalb der (Teil-)Baugebiete unterschiedliche Erschließungszu-

sammenhänge identifiziert werden können, wird nicht eine grundstücksüber-greifende überbaubare Fläche, sondern es werden unterschiedliche, am je-weiligen Erschließungszusammenhang orientierte überbaubare Flächendurch Baugrenzen abgegrenzt.

• Für die nicht überbaubaren Flächen wird eine Tiefe von 10 m angestrebt. DieAbgrenzung der einzelnen Baufenstern nach „außen“ (soweit sie nicht anFlächen zum Erhalt und zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und son-stiger Bepflanzung angrenzen) und zu benachbarten Baufenstern erfolgt da-her durch Baugrenzen im „Regelabstand“ von 10 m zueinander.

• Dieser „Regelabstand“ kann aber nicht in jedem Falle eingehalten werden,sondern wird unterschritten bei erforderlicher Berücksichtigung bestehenderHauptgebäude und einer Mindestbautiefe.

• Die durch die Baugrenzenfestsetzung zu gewährleistende Mindestbautiefebeträgt von 18 m bzw. bei schmalen Grundstücken eine Mindestbautiefe un-ter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestabstände von 3 mzu den Grundstücksgrenzen.

Abweichungen von dem „Regelabstand“ und den „Regelausnahmen“ ergebensich nur, wenn

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- sich in Anwendung dieser „Regeln“ sehr kleine Baufenster ergeben würdenund diese deswegen zu einem Baufenster zusammengezogen werden und

- nach Berücksichtigung bestehender Gebäude die Baugrenze anschließendnicht auf den Regelabstand „zurückspringt“, sondern vorhandene „Bau-fluchten“ berücksichtigt, die sich dann ergeben, wenn in nicht allzu großerEntfernung eine erneute Unterschreitung der Regeltiefe in gleichem oderähnlichem Umfang zu berücksichtigen ist.

Auch wenn im Rahmen dieser Festsetzungs-“Systematik“ auch Erweiterungs-möglichkeiten bestehender Gebäude berücksichtigt worden sind, ergibt es sich,daß Baugrenzen in zahlreichen Fällen direkt an bestehenden Gebäuden fest-gesetzt sind. Dies kann bei der Erweiterung vorhandener Gebäude zu Konflik-ten führen, die durch die Bestimmungen des § 23 Abs. 3 Satz 2 BauNVO (ge-ringfügige Überschreitung durch Gebäudeteile) nicht mehr lösbar sind.

Da Erweiterungen bestehender Gebäude in beschränktem Umfang in der Regelnicht ausgeschlossen werden sollen, regelt der Bebauungsplan eine zulässigeÜberschreitung der Baugrenzen nach- Umfang (maximal 3 m),- Art (beschränkt auf Erweiterungen bestehender Gebäude) und- städtebaulicher Verträglichkeit (soweit sonstige Festsetzungen des Bebau-

ungsplanes nicht entgegenstehen).(siehe textliche Festsetzungen § 4)

Als entgegenstehende Festsetzungen des Bebauungsplanes sind insbesonderebeachtlich die Festsetzungen für Flächen zum Anpflanzen und zum Erhalt derBepflanzung. Innerhalb dieser Flächen sind nur die gesondert bestimmten An-lagen zulässig (vgl. Ziffer 8.5.2 „Flächenfestsetzungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 25BauGB“).

Innerhalb des kleinen WA-Gebietes berücksichtigen die festgesetzten Baugren-zen nur die bauordnungsrechtlichen Mindestabstände sowie die städtebaulicherforderlichen Abstände zum Lohbergenweg.

6.4 Zulässige Anzahl der VollgeschosseIm Gegensatz zu den überbauten Flächen und den Grundstücksgrößen, die imBestand eine gewisse Variationsbreite aufweisen und daher differenzierte Fest-setzungen erfordern, stellt sich die Bebauung im Plangebiet hinsichtlich der An-zahl der Vollgeschosse sehr einheitlich dar: Bis auf ganz wenige Ausnahmen,die den Gebietscharakter jedoch nicht prägen, besteht die Bebauung aus I-ge-schossigen Einzelgebäuden.

Daher wird für alle Baugebiete im Plangebiet als zulässige Anzahl der Vollge-schosse ein Vollgeschoß festgesetzt.

Ebenfalls ein zulässiges Vollgeschoß wird für den westlich des Eidigweges ge-legenen Teil der „Flächen für Gemeinbedarf“ festgesetzt. Für den östlich des Ei-digweges gelegenen Teil werden zwei Vollgeschosse zugelassen. Dies ergibtsich aus der Lage dieser Fläche im Übergangsbereich zum Ortszentrum von

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Holm-Seppensen. Für das dort - jenseits der Bahnlinie - anschließende Misch-gebiet ist eine GFZ 1,2 mit GRZ 0,45 und drei zulässigen Vollgeschossen fest-gesetzt.

Die Festsetzung von zwei zulässigen Vollgeschossen in Verbindung mit einerGRZ 0,2 (vgl. Ziffer 6.2 „Grundflächenzahl und Mindestgrundstücksgröße“) er-laubt einen angemessenen Übergang vom höher verdichteten Bereich des en-geren Ortszentrums zur angrenzenden Waldsiedlung.

6.5 Höchstzulässige Anzahl der Wohnungen inWohngebäuden

Wenn die Struktur dieses Gebietes in seiner Besonderheit als Waldsiedlunggesichert und weiterentwickelt werden soll, wie es das ausdrückliche Planungs-ziel ist, ist neben der Sicherung der vorhandenen Bebauungsstruktur auch eineBeschränkung der Anzahl der Wohnungen erforderlich.

In Baugesuchen der Vergangenheit hat sich gezeigt, daß in Wohngebäudenatypisch viele (Klein-)Wohnungen eingerichtet werden können, die u. a. zu einerunverträglich hohen Anzahl von Stellplätzen auf den Grundstücken führen. Ne-ben solchen kleinräumlichen und grundstücksbezogenen Fehlentwicklungen istin diesem Gebiet aber eine Beschränkung der Anzahl der Wohnungen auchdeshalb unvermeidbar, weil• das Verkehrserschließungssystem von einer Beibehaltung der sehr lockeren

Siedlungsstruktur ausgeht (vgl. Ziffer 7.1 „Erschließungskonzept“) und nichtfür eine deutliche Erhöhungen der Anzahl der Wohnungen ausgelegt ist und

• das Plangebiet gemäß dem beschlossenen Abwasserbeseitigungskonzeptder Stadt Buchholz nicht an die zentrale Abwasserbeseitigung angeschlos-sen werden soll und stattdessen langfristig dezentral - d. h. durch Kleinklär-anlagen - entsorgt werden wird (vgl. Ziffer 11.2 „Sonstige Ver- und Entsor-gung“).

Diese Zielstellungen und Voraussetzungen sind besondere städtebaulicheGründe, die es erfordern, neben den sonstigen Bestimmungen im Bebauungs-plan zum Maß der baulichen Nutzung im WR-Gebiet gem. § 9 Abs. 1 Nr. 6BauGB auch die Anzahl der Wohnungen in Wohngebäuden zu beschränken(siehe textliche Festsetzungen § 2).

Entsprechend der vorhandenen Bebauungssituation wird eine Wohnung je 750qm Grundstücksfläche zugelassen. Für zwei Wohnungen sind demnach 1.500qm Grundstücksfläche erforderlich, was auch der festgesetzten Mindestgrund-stücksgröße im größten Teil des Plangebietes entspricht.

Der „Regelfall“ von zwei Wohnungen in Wohngebäuden entspricht zwar nichtder vorherrschenden Gebäudeausnutzung im Plangebiet, es wird jedoch dieauch im Einfamilienhausbau nicht unübliche Einrichtung einer zweiten Woh-nung berücksichtigt.

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Diese Beschränkung auf zwei Wohnungen auf den „Regelgrundstücken“ mitmindestens 1.500 qm Grundstücksgröße entspricht den bis 1990 auch nach derBauNVO festsetzbaren Obergrenzen (vgl. § 3 Abs. 4 BauNVO 1962, 1968 und1977).

6.6 BauweiseAufgrund der vorhandenen und zu sichernden Bebauungsstruktur sollen in denWR-Gebieten nur Einzelhäuser im Sinne von Einzelgebäuden zuzulassen. D. h.die vorherrschende und gebietstypische Struktur der Einfamilienhäuser soll bei-behalten und weiterentwickelt werden.

Der bis dahin gestalterisch und planungsrechtlich einheitlich verstandene Be-griff des „Einzelhauses“ gem. § 22 Abs. 2 BauNVO ist durch das Urteil desOVG Lüneburg vom 08. 12. 1995 abweichend von der bisherigen Kommentie-rung und seiner eigenen Rechtsprechung aufgelöst worden und das Einzelhausplanungsrechtlich als „Baukörper mit seitlichem Grenzabstand, der aber ausmehreren selbständig nutzbaren baulichen Anlagen bestehen kann“, neu defi-niert worden. Damit sind im Rahmen der Einzelhaus-Festsetzung nunmehrauch Reihenhäuser, Doppelhäuser und Hausgruppen bis zu 50 m Länge zuläs-sig, solange sie auf einem Grundstück errichtet werden.

Um einerseits eine solche - zulässige, aber atypische - Bebauung zu verhin-dern, andererseits aber auch um „klassische“ Einzelhäuser mit atypischen Ge-bäudelängen von 30, 40 oder 50 m, die wegen der teilweise sehr großenGrundstücke möglich und zulässig wären, nicht entstehen zu lassen, wird imWR-Gebiet gem. § 22 Abs. 4 BauNVO eine „abweichende Bauweise“ festge-setzt (siehe textliche Festsetzungen § 3 Abs. 1).

Die „abweichende“ Bauweise wird definiert als (offene) Bauweise, in der nurEinzelhäuser bis zu einer Länge von 18 m zulässig sind. Der Begriff „Einzelhäu-ser“ nimmt zwar die Regelung der BauNVO auf, kann aber alleine nicht verhin-dern, daß - wie oben dargelegt - auch die Gebäudeform des Doppel- und Rei-henhauses gewählt werden kann. Da es nicht der Zielstellung des Bebauungs-planes entspricht, solche derzeit für das Plangebiet atypischen Bauformen zu-zulassen, bedarf die Festsetzung „Einzelhaus“ noch der Konkretisierung durcheine - von der Regelung der BauNVO - „abweichende“ maximale Gebäude-länge von 18 m. Damit können atypische Reihenhäuser, die auf ungeteiltenGrundstücken im Rahmen der „Einzelhausbebauung“ zulässig sind, zwar nichtgänzlich verhindert, aber beschränkt werden. Zudem ist diese „abweichende“Bauweise aufgrund der getroffenen Regelungen zur zulässigen Anzahl derWohnungen (vgl. Ziffer 6.5 „Höchstzulässige Anzahl der Wohnungen in Wohn-gebäuden“) voraussichtlich nur für größere Grundstücke von Bedeutung.

Die Beschränkung auf 18 m Gebäudelänge erlaubt bei einer für größere Ge-bäude üblichen rechteckigen Grundfläche mit z. B. 12 m x 18 m oder 13 x 18 meine Grundfläche von 216 bzw. 234 qm. Bei einer quadratischen Grundflächeist eine Gesamtgrundfläche pro Gebäude sogar von 324 qm möglich. Eine der-artige Beschränkung entspricht den derzeit im Plangebiet vorhandenen Gege-benheiten, da einschließlich aller Grundstücke mit mehr als einem Gebäude auf

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dem Grundstück derzeit lediglich etwa 25 Grundstücke im Plangebiet eineÜberbauung mit mehr als 250 qm Grundfläche aufweisen.

Von den maximalen Gebäudelängen sollen Anbauten an bestehende Gebäu-de, die an die zulässige Gebäudelänge heranreichen oder diese bereits aus-schöpfen, in gewissem Umfang ausgenommen werden. Daher wird ähnlich derÜberschreitungsregelung für Baugrenzen auch für die nach der festgesetztenBauweise maximalen Gebäudelänge eine nach- Umfang (maximal 3 m),- Art (beschränkt auf Erweiterungen bestehender Gebäude) und- städtebaulicher Verträglichkeit (soweit sonstige Festsetzungen des Bebau-

ungsplanes nicht entgegen stehen)bestimmte Überschreitungsmöglichkeit zugelassen.

Aufgrund der vom sonstigen Plangebiet abweichenden Entwicklungsabsichtenfür das WA-Gebiet entlang des östlichen Lohbergenweges (vgl. Ziffer 5.2 „All-gemeines Wohngebiet“) wird für das WA-Gebiet auf die Festsetzung dieser„abweichenden Bauweise“ verzichtet und stattdessen „offene Bauweise“ i. S. d.§ 22 Abs. 2 BauNVO festgesetzt (siehe textliche Festsetzungen § 3 Abs. 2).Damit wird die Lage dieses Gebietes im Übergangsbereich zwischen den an-grenzend vorhandenen und zu erhaltenden Waldsiedlungstrukturen und demöstlich anschließenden Ortszentrum von Holm-Seppensen berücksichtigt.

6.7 Ausnahmen von den Festsetzungen zum Maßder Nutzung, der Bauweise und zu den über-baubaren Flächen

Durch differenzierte Regelungen zur GRZ, Mindestgrundstücksgrößen undüberbaubaren Flächen wird zwar versucht, den unterschiedlichen Bestandssi-tuationen auch in den Festsetzungen dieses Bebauungsplanes gerecht zu wer-den, dennoch überschreitet die Vielgestaltigkeit der Bebauung im Plangebiet inEinzelfällen die rahmengebenden Festsetzungen des Bebauungsplanes.

Die Berücksichtigung des Bestandes durch die Festsetzungen des Bebauungs-planes findet dort seine Grenze, wo die gebiets- und teilgebietsspezifischenGrundzüge der Planung durch die Berücksichtigung von „Ausreißern“ hinsicht-lich ihrer Eindeutigkeit und Nachvollziehbarkeit infrage gestellt würden.

Da andererseits der von den Grundzügen dieses Bebauungsplanes abwei-chende Bestand innerhalb der Baugebiete nicht überplant und auf den reinenBestandsschutz reduziert werden soll, wird dieser als „Ausnahme“ i. S. d. § 31Abs. 1 BauGB in den Bebauungsplan aufgenommen. Dadurch bilden diese„Ausreißer“ nicht den Maßstab für die Festsetzungen dieses Bebauungsplanes,können aber durch eine Ausnahmeregelung, die als textliche Festsetzung Be-standteil des Bebauungsplanes ist, von einzelnen (oder mehreren) Festsetzun-gen des Bebauungsplanes ausgenommen werden. Der zulässige Umfang die-ser Ausnahme bestimmt sich dann nach der zum Zeitpunkt des Inkrafttretensdieses Bebauungsplanes bestandskräftigen Baugenehmigung (siehe textlicheFestsetzungen § 5 Abs. 1).

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Einen „Sonderfall“ des Ausnahmetatbestandes stellen unbebaute Grundstückedar, für die in der Vergangenheit Teilungsgenehmigungen zum Zwecke der Be-bauung i. S. d. § 19 Abs. 1 Nr. 2 der bis zum 31. 12. 1997 gültigen Fassung desBauGB erteilt worden sind. Diese sind einerseits• gleichzusetzen mit einem Bauvorbescheid über die grundsätzliche Bebau-

barkeit des betreffenden Grundstückes und begründen damit ein Baurecht,das entsprechend der Oberziele dieses Bebauungsplanes zu berücksichtigenund zu ordnen, nicht jedoch aufzuheben ist,

• andererseits sind durch solche Teilungen Grundstücksgrößen und -zu-schnitte entstanden, deren Vermeidung ein weiteres Oberziel dieses Bebau-ungsplanes ist.

Die Bebaubarkeit dieser „Ausnahmegrundstücke“ ist bei den meisten Festset-zung den Bebauungsplanes zwar berücksichtigt worden, ihre meist unter denfestgesetzten Mindestgrößen liegenden Grundstücksgrößen können jedoch nurdurch eine entsprechende Ausnahmeregelung mit den sonstigen Festsetzun-gen des Bebauungsplanes in Übereinstimmung gebracht werden.

Daher wird für diese Grundstücke festgesetzt, daß sie abweichend von denFestsetzungen zu Mindestgrundstücksgrößen bebaut werden dürfen, wenn dieübrigen Festsetzungen dieses Bebauungsplanes eingehalten werden (siehetextliche Festsetzungen § 5 Abs. 2).

7. Verkehr7.1 ErschließungskonzeptDas durch die vorhandenen, öffentlich zugänglichen, aber teilweise privatenWegeparzellen vorgegebene grobmaschige innere Haupterschließungssystemmit Ergänzung durch private Stichwege soll im Grundsatz erhalten werden, dader Bebauungsplan keine vom derzeitigen Zustand wesentlich abweichendeBebauungsstruktur zuläßt. Das vorhandene Erschließungssystem bedarf aberunter verschiedenen Aspekten der Weiterentwicklung.

Die wesentlichen Ziele des im Bebauungsplan planungsrechtlich zu sicherndenErschließungssystems sind eine qualitativ verbesserte äußere Anbindung desGebietes für den Kfz-Verkehr (unter anderem auch um die Durchfahrung desPlangebietes für Busse zu ermöglichen) und die Verbesserung der Durchläs-sigkeit des Plangebietes für Fußgänger bzw. Fahrradfahrer.

Wegen der nur im äußersten Osten des Plangebietes durch den Südabschnittdes Eidigweges gegebenen äußeren Anbindung an die Kreisstraße 72 (Loh-bergenweg) war zunächst befürchtet worden, daß sich aufgrund der Trichter-wirkung in den dortigen Straßenabschnitten unverträglich hohe Abschnittsbe-lastungen ergeben. Aus einer Sonderuntersuchung der Ing. Gem. Schnüll &Haller, Hannover, die zur Verkehrsentwicklung und -verteilung im Plangebiet

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durchgeführt worden ist, hat sich jedoch ergeben, daß eine Ergänzung desStraßennetzes für den Kfz-Verkehr nicht zwingend erforderlich ist.

Nach einer Umlegung der auf der Grundlage der noch nicht ausgeübten Bau-rechte prognostizierten Verkehrsbelastung auf das vorhandene Straßennetz imPlangebiet (ohne Berücksichtigung der für den öffentlichen Verkehr gesperrtenprivaten Bergstraße) ergibt sich, daß der für eine Verkehrsverträglichkeit fürWohnstraßen anzusetzende Schwellenwert von 200 bis 250 Kfz in der Spitzen-stunde nur im Südabschnitt des Eidigweges (zwischen Falkenweg und Lohber-genweg) erreicht wird, nicht aber - wie zunächst befürchtet - im gesamten an-grenzenden Wohnstraßennetz des südöstlichen Plangebietes.

Da sich demnach diese Belastung auf diesen kurzen und überdies nur einseitigbebauten Straßenabschnitt beschränken wird, ist in Abwägung gegen den Auf-wand eines zusätzlichen Straßenneubaues zwischen Falkenweg und Lohber-genweg der Beibehaltung und qualitativen Verbesserung des vorhandenenStraßennetzes der Vorzug zu geben.

7.2 StraßenverkehrsflächenDie am südlichen Rande des Plangebietes entlang führende Kreisstraße 72(Lohbergenweg) wird entsprechend ihres derzeitigen Straßenquerschnittes -soweit innerhalb des Plangebietes gelegen - nachrichtlich übernommen und als„Straßenverkehrsfläche“ festgesetzt.

7.3 Verkehrsflächen der besonderen Zweckbestim-mung „Verkehrsberuhigte Bereiche“

Für das übrige vorhandene Straßennetz innerhalb des Plangebietes sind imRahmen der vorgenannten Sonderuntersuchung der Ing. Gem. Schnüll & Hallerauch Vorschläge zur Ausgestaltung der verkehrstechnisch erforderlichen Ver-kehrsflächen erarbeitet worden.

Unter Berücksichtigung des Planungszieles für dieses Gebiet, das Straßen- undWegesystem so zu entwickeln, daß das Gebiet an das örtliche Busliniennetzangeschlossen werden kann, sind zwei Straßenquerschnittstypen entwickeltworden:• Für die „normalen“ innergebietlichen Erschließungsstraßen• und für die „Busroute“, deren Straßenabfolge gleichzeitig die Funktion einer

Hauptgebietszu- und -abfahrt übernehmen kann.

Für die „normalen“ innergebietlichen Erschließungsstraßen werden grundsätz-lich Regelquerschnitte vorgesehen, die sich zusammensetzen aus einer 3,5 bis4 m breiten befestigten Fahrgasse (Asphalt, Pflaster) und einem 1,5 m breitenbefahrbaren, aber minder befestigten Randstreifen (z. B. Schotterrasen) alsAusweichfläche für Kfz und Fußgänger (sog. „weiches“ Trennungsprinzip inner-halb einer im Grundsatz gemischten Verkehrsfläche).

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Im Zuge der vorgenannten Sonderuntersuchung der Ing. Gem. Schnüll & Hallerwurde eine „Idealbusroute“ durch das Gebiet entwickelt, die von der BuchholzerLandstraße über Tostedter Weg, Erikaweg, Vesperweg und Eidigweg durch dasGebiet und über den Lohbergenweg zum Bahnhof Holm-Seppensen verläuft.Diese Straßen entsprechen gleichzeitig den Hauptgebietszu- und -abfahrten.

Für diese „Busroute“ bzw. Hauptgebietszu- und -abfahrt sind mit 4,75 m befe-stigter Fahrgasse (Asphalt, Pflaster) und ebenfalls 1,5 m breiten befahrbaren,aber minder befestigten Randstreifen (z. B. Schotterrasen) zwar geringfügiggrößere Straßenbreiten bzw. größere befestigte Flächen angenommen worden,als für den „Regelquerschnitt“ der sonstigen Erschließungsstraßen, das Prinzipeiner gemischten Verkehrsfläche bleibt aber auch hier erhalten.

Die Flächen des innergebietlichen Erschließungsstraßennetzes werden ent-sprechend des dargestellten Prinzips gemischter Verkehrsflächen als Verkehrs-flächen mit der besonderen Zweckbestimmung „Verkehrsberuhigte Bereiche“festgesetzt

Bei der Bemessung der im Bebauungsplan planungsrechtlich zu sicherndenFlächenansprüche dieses innergebietlichen Erschließungsstraßennetzes sollengenerell auch Sickermulden zur möglichst weitgehend örtlichen Versickerungdes im Straßenraum anfallenden Niederschlagswassers vorgesehen werden(vgl. Ziffer 11.1 „Oberflächenentwässerung“).

Die nach dem Entwässerungskonzept erforderlichen Muldenbreiten von 3,00bis 4,00 m in den unterschiedlichen Straßenabschnitten führen in Addition mitden vorgenannten straßentechnisch vorgeschlagenen Querschnitten zu erfor-derlichen Gesamtquerschnitten- zwischen 7,5 und 8,5 m bei den „normalen“ innergebietlichen Erschließungs-

straßen und- zwischen 9,25 und 10,25 bei der „Busroute“ (gleichzeitig Hauptgebietszu-

und -abfahrt).

Das führt in einigen Staßenabschnitten zu einem Flächenbedarf, der derzeitdurch den „vorhandenen Straßenraum“ nicht gedeckt ist.

Die Stadt Buchholz beabsichtigt zwar, den vorhandenen Straßenraum, der sichnoch teilweise in Privatbesitz befindet, vollständig zu erwerben, jedoch keines-falls Flächen, die darüber hinaus gehen. Dies ergibt sich schon daraus, daßEingriffe in tatsächlich privat genutzte Wohngrundstücke zur Anlage öffentlicherStraßen grundsätzlich vermieden werden sollen.

Dies hat zur Folge, daß- im Vesperweg,- im Falkenweg und- im Keilerwegeabschnittsweise auf die rechnerische Berücksichtigung der Sickermulden ver-zichtet wird bzw. diese entsprechend der zur Verfügung stehenden Fläche re-duziert in Ansatz gebracht werden (vgl. hierzu auch Ziffer 11.1 „Oberflä-chenentwässerung“).

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In allen übrigen Straßenabschnitten wird der jeweils vorhandene Straßenraumunter Berücksichtigung der verkehrstechnischen Anforderungen in Kurvenbe-reichen vollständig als Verkehrsfläche mit der besonderen Zweckbestimmung„Verkehrsberuhigter Bereich“ festgesetzt.

Dadurch steht einerseits• ausreichend Fläche für die Anlage von Versickerungsmulden im öffentlichen

Straßenraum zur Verfügung, andererseits• ergeben sich in den Fällen, in denen der vorhandene und als Verkehrsfläche

festgesetzte Straßenraum größer ist, als der straßen- und entwässerungs-technisch erforderliche Querschnitt, Flächen, die für zusätzliche Stellplätze,erweiterte Versickerungsflächen oder sonstige Straßenraumgestaltung zurVerfügung stehen.

7.4 Öffentliche FußwegeDas Rasternetz der Kfz-Erschließung ist aufgrund der geringen Besiedlungs-dichte, des demzufolge vergleichsweise niedrigen Kfz-Verkehrsaufkommensund der teilweise geplanten, teilweise vorhandenen Beschaffenheit der Ver-kehrsflächen, im Grundsatz auch uneingeschränkt als Wegenetz für den nichtmotorisierten Verkehr (Fußgänger, Fahrradfahrer) geeignet. Für die Auswei-sung von Fahrwegen getrennter Fuß- und Fahrradwegeverbindungen im Gebietergäbe sich daher unter diesem Aspekt kein Erfordernis. Allerdings ist das vor-handene Netz für die Bedürfnisse des Fahrrad- und vor allem für den sehr um-wegempfindlichen Fußgängerverkehr noch zu grobmaschig:

• Innerhalb der langen, unvernetzten Abschnitte des Falkenweges und desVesperweges (über 600 m) ist neben dem nach Norden führenden Abschnittdes Falkenweges im Westen und dem Bussardweg im Osten eine zusätzlicheVerbindung erforderlich.

• Gleiches gilt für die Verbindung zwischen Falkenweg und Lohbergenweg.Hier besteht zwar ein öffentlicher Fußweg, der erhalten bleibt und als solcherfestgesetzt wird, östlich anschließend fehlt bis zum Eidigweg jedoch jedeweitere Verbindung (ebenfalls über 600 m).

• Zwischen den Baugebieten an der Straße Am Gehölz und den westlich gele-genen Baugebieten fehlt jegliche Verbindung. Die Zugänglichkeit der unmit-telbar westlich an das Plangebiet angrenzenden Waldflächen ist weder vonder Straße Am Gehölz, noch vom Falkenweg, vom Vesperweg oder vom Lui-senweg möglich.

Aus diesem Grunde sind innerhalb des Plangebietes zusätzliche Wegeverbin-dungen festgesetzt worden. Die Fußwege sind generell mit einem Querschnittvon 2 m festgesetzt, soweit sie nicht durch Wald- bzw. Grünflächen verlaufenoder gleichzeitig Leitungstrassen der Oberflächenentwässerung aufnehmen(siehe Ziffer 11.1 „Oberflächenentwässerung“).

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Im Falle, daß Fußwege durch Wald- oder Grünflächen verlaufen, sind sie ledig-lich als erforderliche Wegeverbindungen gekennzeichnet, die in Zusammen-hang mit und unter Berücksichtigung der festgesetzten Nutzung (Waldflächebzw. Grünfläche) anzulegen sind.

Soweit in den Trassen der Fußwege auch Leitungstrassen der Oberflächen-wasserabführung zu berücksichtigen sind, werden diese entsprechend des Flä-chenanspruchens dieser Leitungstrassen mit einem Querschnitt von 4 m fest-gesetzt.

Teilweise können im Plangebiet auch notwendige Wegeverbindungen gesichertwerden, in dem vorhandene private Erschließungsstiche miteinander verbundenwerden. In solchen Fällen wird nicht nur die Verbindung zwischen den vorhan-denen Stichwegen, sondern der gesamte Wegeverlauf mit einer Breite von 2 mals öffentlicher Fußweg festgesetzt.

7.5 Private Verkehrsflächen und Flächen, die mitGeh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belastensind

Das grobmaschige Erschließungsstraßennetz wird ergänzt durch private Stich-wege, die Grundstücksgruppen im „Innenbereich“ des durch die Erschließungs-straßen gebildeten Rasternetzes, erschließen.

Soweit diese Flächen nicht gleichzeitig Träger durchgehender Fußwegeverbin-dungen sind (siehe Ziffer 7.4 „Öffentliche Fußwege“), werden diese Flächennicht als öffentliche Verkehrsflächen, sondern als Flächen, die mit „Geh-, Fahr-und Leitungsrechten“ zu belasten sind, festgesetzt. Der hierbei festgesetzteMindestquerschnitt von 4 m erlaubt neben der geordneten Verkehrserschlie-ßung auch die Verlegung aller zur Versorgung der Grundstücke innerhalb desbetreffenden Teilgebietes erforderlichen Leitungen. Wenn solche privaten Er-schließungsstiche durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes Teil öffentli-cher Wegeverbindungen werden, sind die 2 m breit festgesetzten Fußwege umeinen mindestens 2 m breiten Streifen, der mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechtenzu belasten ist, ergänzt. Für die Anlieger werden auf den Fußwegen Fahrrechteund für die Versorgungsträger Leitungsrechte eingeräumt.

Soweit größere als 4 m breite Querschnitte im Plan festgesetzt sind, ergebensich diese ausschließlich durch Übernahme örtlich vorhandener Erschließungs-flächen.

Die Festsetzung solcher privaten Stichwege als Flächen, die mit „Geh-, Fahr-und Leitungsrechten“ zu belasten sind, beschränkt sich auf solche Bereiche, indenen durch diese Stichwege nicht nur ein untergeordneter Erschließungsbe-darf befriedigt wird, sondern solche Wege eine geordnete Erschließung dernicht unmittelbar an den öffentlichen Erschließungsstraßen gelegenen Bau-grundstücke sichern und den Erschließungsverkehr bündeln.

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Daneben gibt es noch zahlreiche Bereiche, in denen zwar „innenliegende“Grundstücke vorhanden sind, wo sich aber aufgrund des Umfanges und derAnzahl dieser Grundstücke absehbar nur ein geringer Erschließungsbedarf er-gibt. Da hier davon auszugehen ist, daß die Erschließung auch weiterhin indivi-duell gesichert werden kann, sei es durch entsprechende Grundstückszu-schnitte („Pfeifenstielgrundstücke“) oder durch privatrechtliche Vereinbarungvon Überfahrrechten u. dgl., ergibt sich kein Erfordernis ergänzender baupla-nungsrechtlicher Regelungen.

Ein ähnliches System individueller Regelungen gilt auch für die Ausgestaltungder Wendeanlagen am Ende der privaten Stichstraßen. Diese sind zwar überallvorhanden, aber unterschiedlich ausgeformt und rechtlich unterschiedlich ge-faßt (z. B. als getrennte Wegeflächen parzelliert, als Gemeinschaftsgrund-stücke, als Überfahrrechte etc.). Daher ist im Bebauungsplan generell auf dieÜbernahme bzw. Ausgestaltung dieser Wendeanlagen in die festgesetzten Flä-chen, die mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belasten sind, verzichtet wor-den.

8. Grünflächen und Festsetzungennach § 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB

Da die Gestaltung und Entwicklung der Grün- und Freiflächen zentraler Gegen-stand des Grünordnungsplanes ist, der von der Gruppe Freiraumplanung, Han-nover, zu diesem Bebauungsplan erarbeitet wurde, werden im folgenden nurdie bodenrechtlich relevanten Festsetzungen zu den Grün- und Freiflächen be-gründet und im übrigen auf die weitergehenden Ausführungen des Grünord-nungsplanes verwiesen.

8.1 Öffentliche Grünflächen „Spielplätze“Im Plangebiet sind derzeit keine Spielplätze vorhanden. Auch die außerhalbdes Plangebietes in den östlich und südlich angrenzenden Baugebieten gele-genen Spielplätze sind für die Versorgung des Gebietes ohne Bedeutung, dabei einer Ausdehnung des Plangebietes von ca. 950 m in Nord-Süd-Richtungund ca. 1.400 m in Ost-West-Richtung nur kleine Randbereiche dadurch ver-sorgt werden könnten. Zudem stellen der Lohbergenweg (Kreisstraße 72) imSüden und die Bahnlinie im Osten für Kinder der Altersgruppe zwischen 6 und12 Jahren gefahrlos nicht überschreitbare Barrieren dar, so daß der maßgebli-che Spielplatzbereich auf das Plangebiet beschränkt bleibt.

Nach § 3 Abs. 2 des Niedersächsischen Gesetzes über Spielplätze (NSpG)sind in Wohngebieten 2 % der zulässigen Geschoßfläche, mindestens jedoch300 qm Nettospielfläche für Kinderspielplätze nachzuweisen.

Aus den im Plangebiet zulässigen Geschoßflächen (vgl. Ziffer 14 „Städtebauli-che Werte/Flächenbilanz“) ergibt sich rechnerisch folgender Bedarf:

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30,6 ha x GFZ 0,11 = 33.220 qm GF x 0,02 = 673 qm47,6 ha x GFZ 0,13 = 61.880 qm GF x 0,02 = 1.238 qm6,3 ha x GFZ 0,15 = 9.450 qm GF x 0,02 = 189 qm0,6 ha x GFZ 0,20 = 1.200 qm GF x 0,02 = 24 qm∑ Spielplatzfläche (netto) = 2.124 qm

Aufgrund der Größe des Plangebietes und der Erreichbarkeitserfordernissenach § 2 Abs. 2 NSpG sind drei Spielplätze erforderlich (im Westen, in der Mitteund im Osten).

In der Nettospielplatzfläche nicht enthalten sind die nicht bespielbaren Flächen(Zugänge, Wege, Pflanzungen etc.). Darüberhinaus sind die besonderen Be-dingungen für die Spielplätze in diesem Plangebiet zu beachten:• Der Grundsatz des Erhalts des Waldsieldungscharakters gilt auch für Spiel-

plätze, so daß auch innerhalb der Spielplätze zu erhaltende Gehölzbeständezu berücksichtigen sind.

• Darüber hinaus werden die Spielplätze in zwar sehr lockere, aber doch be-stehende Siedlungsstrukturen eingefügt, so daß in unmittelbarer Grenzlagezu Wohngrundstücken Abstandsflächen innerhalb der Spielplätze zu berück-sichtigen sind.

Aus diesem Grunde sind die im Plan festgesetzten Spielplatzflächen mit jeweilsca. 1.000 qm immer etwas größer bemessen als sich aufgrund des rechneri-schen Nettospielplatzbedarfs pro Spielplatz ergibt.

Die Spielplätze sind entsprechend der Anforderungen der DIN 18.034 in Teil-räume zu gliedern, die unterschiedliche Spiel- und Bewegungsnutzungen er-lauben und soziale Kontakte unterschiedlicher Altersbereiche fördern. Als Teil-bereiche sind anzustreben neben Bereichen für Geräte- und für freies Spielauch Aufenthaltsbereiche mit Treffpunktcharakter.

In diesem Zusammenhang ist bei der Einrichtung von Kinderspielplätzen imPlangebiet auch zu beachten, daß es sich hierbei nicht nur um Einrichtungenhandelt, die dem Bewegungsbedarf der 6- bis 12-jährigen Rechnung tragensollen, sondern ebenso sehr den sozialen Bedürfnissen dieser Bevölkerungs-gruppe nach Kommunikation und Begegnung.

Ziel des Bebauungsplanes ist es u. a. Stätten der Begegnung in öffentlichenRäumen zu schaffen, an denen in diesem Plangebiet ein eklatanter Mangelbesteht. Dem dienen neben Flächen für Spielanlagen (vgl. hierzu Ziffer 8.2„Öffentliche Grünfläche ‚Fläche für Spielanlagen‘“) und Gemeinbedarfseinrich-tungen (vgl. hierzu Ziffer 9. „Flächen für Gemeinbedarf“) auch die festgesetztenSpielplätze, durch die neben den gesetzlichen Anforderungen des NSpG auchder Bedarf von „Gemeinschaftseinrichtungen“ und „Begegnungsstätten“ für dieBevölkerungsgruppe der 6- bis 12-jährigen berücksichtigt wird.

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8.2 Öffentliche Grünfläche „Fläche für Spielan-lagen“

Angesichts des Mangels an öffentlichen Räumen für Begegnungen - insbeson-dere für Jugendliche - wird auf dem der Stadt Buchholz gehörenden Wald-grundstück am Lohbergenweg eine ca. 2.000 qm große „Fläche für Spielanla-gen“ für Jugendliche festgesetzt.

In ihr sollen Ballspielmöglichkeit geboten werden oder ggf. eine Skateranlage o.ä. aufgebaut werden können. Die konkrete Ausgestaltung dieser Fläche istnoch offen und wird durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes auch nichtnäher bestimmt. Es werden jedoch bei der Positionierung dieser Fläche die voneiner solchen Nutzung zu erwartenden bzw. nicht auszuschließenden Schall-immissionen im Hinblick auf die angrenzende Wohnbebauung insoweit berück-sichtigt, als die Fläche so abgegrenzt wird, daß mindestens die erforderlichenAbstände für Bolzplätze (als relativ schallintensive Spielnutzung) zu den an-grenzenden Wohngebieten an der Straße „Am Gehölz“ und am Lohbergenwegeingehalten werden. Darüberhinaus ist bei der Abgrenzung der Fläche eine ggf.unverträgliche räumliche Nähe von (vorhandener) Recycling-Station (vgl. Ziffer11.2 „Sonstige Ver- und Entsorgung“) und Spieleinrichtungen für Jugendlicheberücksichtigt.

Bei der konkreten Ausgestaltung der Fläche und Anlage der Spieleinrichtungenund -angebote innerhalb der Fläche sind jedoch die Immissionsanforderungender Sportanlagenlärmschutzverordnung (18. BImSchV) zu beachten und derenEinhaltung nachzuweisen.

Aufgrund ihrer standörtlichen Gegebenheiten (vorhandene Abstandsflächen)und ihrer Einbindung in die angrenzend festgesetzten Grün- und Waldflächenstellt diese „Fläche für Spielanlagen“ trotz ihrer Randlage zum Siedlungsgebieteine günstige Möglichkeit dar, das örtlich vorhandene Defizit an solchen Ein-richtungen auszugleichen oder zumindest zu mindern.

8.3 Öffentliche Grünflächen „Regenwasserrück-haltung“

Die im Plangebiet nach Maßgabe des Entwässerungskonzeptes erforderlichenRegenwasserrückhaltebecken sind in den im Plangebiet festgesetzten „öffentli-chen Grünflächen“ mit der Zweckbestimmung „Regenwasserrückhaltung“ land-schaftsgerecht anzulegen (vgl. Ziffer 11.1 „Oberflächentwässerung“).

Die Abgrenzung der im Plan festgesetzten Grünflächen mit der Zweckbestim-mung „Regenwasserrückhaltung“ ergibt sich aus dem Flächenbedarf des ent-wässerungstechnisch erforderlichen Stauvolumens in landschaftsgerechterAusformung (d. h. mit flachen Böschungen und geringer Tiefe) sowie einem Re-servestreifen von ca. 4 m allseitig um die Anlage.

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Aufgrund des Umstandes, daß der Eidigweg in voller Länge von einer Grünflä-che begleitet wird, ist die straßenbegleitende Versickerungsmulde entlang desEidigweges, in die diese Straße entwässert, ausnahmsweise nicht als Teil derVerkehrsfläche berücksichtigt worden (vgl. Ziffer 7.3 „Verkehrsflächen der be-sonderen Zweckbestimmung ‚Verkehrsberuhigte Bereiche‘“), sondern als Grün-flächen mit der Zweckbestimmung „Regenwasserrückhaltung“ festgesetzt.

8.4 Sonstige öffentliche GrünflächenDie am Ostrand des Plangebietes parallel zur Bahnlinie vorhandene Grünflächewird entsprechend der Darstellungen des Flächennutzungsplanes übernommenund als öffentliche Grünfläche festgesetzt.

Bis auf die Einrichtung eines Spielplatzes und einer Regenwasserrückhaltean-lage, die beide im Plan gesondert festgesetzt sind, sind für diese Fläche keineMaßnahmen vorgesehen, sondern ausschließlich ihr Erhalt. Mit der Festset-zung als „öffentliche Grünfläche“ ohne nähere Zweckbestimmung wird diesenicht nur für das Plangebiet, sondern auch gesamtörtlich bedeutsame, dieSiedlungsflächen der Ortslage Holm-Seppensen gliedernde Fläche in ihremBestand gesichert.

Eine weitere öffentliche Grünfläche wird im Westen des Plangebietes um dieneu festgesetzte „Öffentliche Grünfläche ‚Fläche für Spielanlagen‘“ vorgesehen.Da diese Fläche die Aufgabe der Einbindung und der Abschirmung der „nut-zungsintensiven Zone“ des Spielgeländes hat, sollen in ihr keine Angebote fürSpielaktivitäten gemacht werden. Daher wird auch diese Fläche als „öffentlicheGrünfläche“ ohne nähere Zweckbestimmung festgesetzt, um sie als bedeut-same gehölzbestandene Fläche in ihrem Bestand planungsrechtlich zu sichern.

Die im Westen des Plangebietes im „Flächennutzungsplan 1978“ noch darge-stellte Grünfläche ist heute teilweise überbaut und daher in die Darstellungendes neuen „Flächennutzungsplanes 2020“ nicht übernommen worden (vgl. Zif-fer 3 „Darstellungen des Flächennutzungsplanes und planungsrechtliche Situa-tion“). Diese Fläche hatte ursprünglich auch die Funktion, eine Grünverbindungmit Wegeführung vom Lohbergenweg durch die Wohnbauflächen hindurch zuden westlichen Waldflächen zu sichern. Dieses Planungsziel wird durch dieFestsetzung von Wegeverbindungen zwischen der Straße Am Gehölz und demVesperweg bzw. den westlichen Waldflächen gesichert werden (vgl. Ziffer 7.3„Öffentliche Fußwege“).

8.5 Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGBWie einleitend bereits dargelegt (vgl. Ziffer 1 und 2) ist für den Charakter unddas Erscheinungsbild dieses Plangebietes als „Waldsiedlung“ - also für dieKonstituierung seiner besonderen Eigenart - Umfang und Zusammenhang desGehölzbestand von besonderer Bedeutung. Dessen Sicherung und teilweiseauch Wiederherstellung in den Teilen des Plangebietes, in denen eine der

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Eigenart des Gebietes widersprechende Beeinträchtigung bereits vorhanden ist,ist eine wesentliche Aufgabe dieses Bebauungsplanes.

Daher trifft der Bebauungsplan• grundstücksbezogene Festsetzungen zum Erhalt bzw. zur Wiederherstellung

eines Mindestanteils an gehölzbestandenen Grundstücksflächen,• grundstücksübergreifende Festsetzungen zum Erhalt und zur Wiederher-

stellung zusammenhängender Gehölzflächen und• Festsetzungen zur Gewährleistung einer waldtypischen Baum- und Strauch-

vegetation für die vorgeschriebenen Neupflanzungen.

8.5.1 Grundstücksbezogene Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 25BauGB

In den aufgezeigten Zusammenhang kommt den grundstücksbezogenen Fest-setzungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB zum Erhalt und zur Ergänzung derBepflanzung eine besondere Bedeutung im Rahmen dieses Bebauungsplaneszu, da diese in gewisser Weise die Grundlagen der planungsrechtlichen Siche-rung des Waldsiedlungscharakters darstellen.

Entsprechend des zu schützenden Charakters des Gebietes wird festgesetzt,daß vorhandene Gehölzbestände auf den Baugrundstücken grundsätzlich zuerhalten sind und nur insoweit entfernt werden dürfen, als dies zur Gewährlei-stung der im Bebauungsplan festgesetzten Höchstmaße zur baulichen Nutzungerforderlich ist (siehe textliche Festsetzungen § 6 Abs. 1).

Da es sich hierbei um ein reine Erhaltungsregelung handelt, die sich nur aufvorhandenen Bäume und Sträucher bezieht, besteht kein differenzierter flächi-ger Quantifizierungsbedarf. Die Regelung gilt für alle Baugrundstücke im WR-Gebiet. Allerdings ist die Modifizierung des Erhaltungsgebotes erforderlich, weildieses nicht uneingeschränkt gilt, sondern nur soweit, als dadurch die Aus-schöpfung der festgesetzten Höchstmaße zur baulichen Nutzung nicht einge-schränkt wird. D. h. in dem Umfange, in dem eine Entfernung vorhandenenBaum- und Strauchbestandes zur Gewährleistung der durch die GRZ be-stimmten Überbaubarkeit zuzüglich der nach § 19 Abs. 4 BauNVO zusätzlichenVersiegelung erfolgt, ist diese zulässig.

Ergänzend zu dieser ausschließlich auf den Erhalt der bestehenden Baum- undStrauchvegetation gerichteten Regelung, wird bestimmt, daß eine vollflächigeBaum- und Strauchvegetation auf mindestens 50 % der Grundstücksflächenachzuweisen ist. Soweit dies nicht durch eine reine Bestandssicherung nach-gewiesen werden kann, sind entsprechende Neupflanzungen vorzunehmen, bissich eine Mindestbepflanzung auf 50 % der Grundstücksfläche ergibt (siehetextliche Festsetzungen § 6 Abs. 2).

Auch diese Regelung gilt für alle Baugrundstücke im WR-Gebiet. Von der Ver-pflichtung zum Erhalt bzw. zum Anpflanzen sollen daher nicht nur die Grund-stückseigentümer vorrangig betroffen sein, auf deren Grundstücken sich nochein überwiegend waldartiger Gehölzbestand befindet, sondern es soll eine ge-nerelle Verpflichtung zur Wiederherstellung ggf. stark beeinträchtigter Gehölz-

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bestände und damit zu einer der Eigenart des Gebietes angemessenen Be-pflanzung auf allen Baugrundstücken festgelegt werden.

Der Erhalt der vorhandenen Bäume und Sträucher bzw. die Neupflanzung vonBäumen und Sträuchern auf 50 % der Grundstücksfläche soll vollflächig erfol-gen. Zur Definition des unbestimmten Begriffes „vollflächig“ wird entsprechendder Vorgaben des Grünordnungsplanes bestimmt, durch welche Anzahl vonBäumen und Sträuchern je Bezugsfläche eine Vollflächigkeit erreicht wird(siehe textliche Festsetzungen § 6 Abs. 3). Der Umfang der vorgeschriebenenBepflanzung orientiert sich dabei an den im Plangebiet vorhandenen Bereiche,auf denen die zu sichernde waldtypische Baum- und Strauchvegetation nochvorhanden ist.

Bei Festsetzung einer GRZ zwischen 0,11 und 0,15 und der Vorschrift einer 50% der Grundstücksfläche umfassenden vollflächigen Baum- und Strauchbe-pflanzung ergibt sich, daß unter Berücksichtigung der Bestimmungen des § 19Abs. 4 BauNVO zwischen 16,5 und 22,5 % der Grundstücksfläche überbaubarund versiegelbar sind und 50 % den Erhaltungs- und Anpflanzvorschriften desBebauungsplanes unterliegen. Der bei voller Ausnutzung der zulässigen Be-bauung und Versiegelung verbleibende „Rest“ von 27,5 % bis 33,5 % derGrundstücksfläche steht nach diesen Regelungen zur uneingeschränkten gärt-nerischen Gestaltung zur Verfügung.

Soweit im Bebauungsplan keine standörtlichen Bestimmungen über die Flächenzum Erhalt und zur Ergänzung der Bepflanzung getroffen worden sind (vgl. Zif-fer 8.5.2 „Flächenfestsetzungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB“), ist die Vertei-lung der Erhaltungs- bzw. Anpflanzflächen und die sonstigen Freiflächen aufdem Grundstück freigestellt.

8.5.2 Flächenfestsetzungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB

Der Umfang der erforderlichen Grundstücksbepflanzung wird zunächst durchdie vorstehend erläuterte Festsetzung bestimmt, wonach 50 % der Grund-stücksfläche bepflanzt sein müssen. Diese Regelung wird ergänzt durch die imBebauungsplan festgesetzten Flächen zum Erhalt und zur Ergänzung der Be-pflanzung.

In den nach § 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB festgesetzten Flächen zum Erhalt undzum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern ist zunächst der vorhandeneBaum- und Strauchbestand vollständig und dauerhaft zu erhalten (siehe textli-che Festsetzungen § 7 Abs. 1).

Soweit sich innerhalb der festgesetzten Flächen „Lücken“ ohne vollflächigenBewuchs im Sinne der Vorschriften dieses Bebauungsplanes befinden, sinddiese entsprechend der Vorschriften für die grundstücksbezogene Bepflanzung(siehe Ziffer 8.5.1 „Grundstücksbezogene Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 Nr.25 BauGB“) durch Neupflanzung aufzufüllen (siehe textliche Festsetzungen § 7Abs. 2).

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Durch die Festsetzung von Flächen zum Erhalt und zum Anpflanzen von Bäu-men und Sträuchern sollen- die noch vorhandenen und weitgehend ununterbrochen das Plangebiet

durchziehenden Gehölzbestände,- die sonstigen gebietsprägender Gehölzbestände und- zwischen einzelnen Teilbaugebieten gelegene und diese gliedernde Gehölz-

beständein räumlichem Zusammenhang grundstücksübergreifend gesichert werden.Wegen der notwendigerweise zu berücksichtigenden, aber noch nicht ausge-übten Baurechte und der ebenfalls zu berücksichtigenden sonstigen baulichenEntwicklungsmöglichkeiten auf den Grundstücken kann eine flächige Festset-zung dieser Gehölzbestände nicht nach dem Grundsatz des Erhalts in größt-möglichen Umfang erfolgen, sondern muß sich auf die Sicherung zusammen-hängender Netzstrukturen beschränken.

Das Planungsziel nach Sicherung der vorhandenen und weitgehend ununter-brochen das Plangebiet durchziehenden Gehölzbestände ist überwiegend be-standsorientiert („Erhalt“). Der Aspekt „Anpflanzen“ kommt nur dort zum Tragen,wo vorhandene Lücken innerhalb des noch erkennbaren Gesamtzusammen-hanges zu schließen sind.

Das Planungsziel der Sicherung sonstiger gebietsprägender Gehölzbeständeist ausschließlich bestandsorientiert. Es handelt sich hierbei um kleinere, aberfür die städtebauliche Prägewirkung bedeutsame Gehölzflächen, die meistaußerhalb der vorgenannten, das Gesamtgebiet durchziehenden Gehölzflächenliegen.

Das Planungsziel Sicherung der Gehölzbestände, die Teilbaugebiete gliedern,ist die „unterste Ebene“, auf der Gehölzstrukturen räumlich zu sichern sind.Zwischen und entlang der überwiegend weit auseinander liegenden Er-schließungsstraßen bilden sich kleinere Teilbaugebiete ab, die sich mehr oderweniger stark ausgeprägt an- Erschließungszusammenhängen (überwiegend private Stichwege),- früheren Großparzellen oder- besonderen Geländeformationen (z. B. Hanglagen) u. ä.orientieren. An den Rändern dieser Teilbaugebiete sind oftmals auch in denFällen Gehölzbestände erhalten geblieben, in denen diese innerhalb dieserTeilgebiete mehr oder weniger vollständig entfernt worden sind. Aufgrund derbisher recht ungeordnet verlaufenden baulichen Entwicklung sind diese „Rest-strukturen“ aber auch häufig unterbrochen. Daher ist dieses Planungsziel nichtnur bestandsorientiert, sondern hat auch „Reparaturcharakter“. Nur zur Siche-rung solcher gliedernder Gehölzbestände sind daher Festsetzungen getroffenworden, die fehlende Gliederungselemente neu aufbauen (und nicht nur klei-nere „Lücken“ schließen). Wegen der Beschränkung der Flächenfestsetzunginsgesamt auf die Sicherung zusammenhängender Netzstrukturen kommt die-sen die Teilgebiete im Sinne einer solchen Netzstruktur gliedernden Gehölzflä-chen in Ergänzung zu den anderen Gehölzbeständen eine besondere gebiets-prägende Bedeutung zu.

Das Abweichen vom Grundsatz der Flächensicherung in größtmöglichem Um-fang und die Beschränkung auf zu sichernde Netzstrukturen ergibt sich konkret

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aus den bei der Flächenfestsetzung angewandten Grundsätzen zur Ausfor-mung der festgesetzten Flächen nach § 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB:

• Die festzusetzenden Flächen sollen sich auf maximal 20 m je Grund-stücksseite beschränken: Unabhängig vom Umfang des örtlich vorhande-nen und für die Gebietsstruktur als schutzwürdig eingestuften Bestandes undunabhängig von den jeweiligen Grundstücksgrößen, soll keine einzelneGrundstücksseite mit einer Pflanzfläche von mehr als 20 m Tiefe belastetwerden. D. h. alles was darüber hinaus an Gehölzbeständen vorhanden ist,wird nicht flächig, sondern nur noch im Rahmen der grundstücksbezogenenFestsetzungen geschützt, d. h. durch den festgesetzten Mindestgehölzbe-stand auf 50 % der Grundstücksfläche. Die Gehölzbestände können daheran den nicht flächig geschützten Standorten entfernt werden, soweit dies zurGewährleistung der nach dem Bebauungsplan zulässigen Höchstmaße derbaulichen Nutzung erforderlich ist. Eine Wiederherstellung an anderer Stelledes Grundstückes ist erforderlich, wenn der 50-%-ige Mindestgehölzbestandunterschritten wird.

• Die festgesetzten Flächen sollen in der Regel eine Gesamttiefe von 20 mnicht unterschreiten, da eine solche Tiefe für die Gewährleistung einer Be-pflanzung in der „Strukturqualität waldtypischer Baum- und Strauchvegeta-tion“ erforderlich ist.

Dies entspricht auch dem „Leitbild“ des bebauten und bewaldeten Baugrund-stückes in einer Waldsiedlung, dessen Bebauung allseitig von mindestens 10m tiefen Gehölzflächen umgeben sein sollte (vgl. auch Ziffer 6.3 „Überbau-bare Grundstücksflächen“). In Addition solcher Grundstücke ist wieder einemindestens 20 m tiefe Gehölzfläche gewährleistet.

Diese anzustrebende Tiefe der Gehölzstreifen kann aber nicht in jedem Falleim Bebauungsplan festgesetzt werden, weil- bestehende Gebäude und- grundstücksbezogene Mindestbautiefen von 18 m bzw. bei schmalen

Grundstücken eine Mindestbautiefe unter Berücksichtigung der bauord-nungsrechtlichen Mindestabstände von 3 m zu den Grundstücksgrenzen(vgl. Ziffer 6.3 „Überbaubare Grundstücksflächen“)

aufgrund des Oberzieles zur Ordnung bestehender Baurechte in den Festset-zungen des Bebauungsplanes ebenfalls zu berücksichtigen sind.

• Kann das „Regelmaß“ von 20 m daher nicht einhalten werden, gelten 10 mals Mindesttiefe für die Festsetzung von Flächen zum Erhalt und zum An-pflanzen von Bäumen und Sträuchern. Flächenfestsetzungen, die diese Min-desttiefe unterschreiten, erfolgen nur in Ausnahmefällen (siehe unten).

Bei Pflanzstreifen in der Mindesttiefe werden zwar die Anforderungen nachBepflanzung in der „Strukturqualität waldtypischer Baum- und Strauchvege-tation“ nicht mehr vollständig erfüllt, soweit die Mindesttiefe jedoch auf einemGrundstück festgesetzt wird, werden die aus dem „Leitbild“ eines bebautenund bewaldeten Baugrundstückes in einer Waldsiedlung ableiteten Mindest-tiefen für Gehölzflächen jedoch noch eingehalten.

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Insofern kommt dieser Mindesttiefe vor allem dort eine besondere Bedeutungzu,- wo die Festsetzung aufgrund der örtlichen Gegebenheiten nicht grund-

stücksübergreifend erfolgen kann, sondern sich auf ein Grundstück be-schränken muß,

- die Zusammenhänge ansonsten breiter festzusetzender Gehölzstreifengewahrt werden sollen oder

- es sich um neu aufzubauende Gliederungselemente handelt in Bereichen,in denen überwiegend keine gebietsprägenden Gehölzbestände mehrvorhanden sind.

• Eine Unterschreitung der Mindesttiefe erfolgt nur dort, wo aufgrund der vor-genannten zu berücksichtigende Gebäude und Mindestbautiefen auch eineFlächenfestsetzung in einer Mindesttiefe von 10 m nicht möglich ist, und eineFestsetzung zur Sicherung eines ansonsten ununterbrochenen Flächen-zusammenhanges (Netzstrukturen) erforderlich ist.

Die Funktion einer solche Festsetzungen liegt dann weniger der Sicherungdes eigenständigen Wertes einer solchen „verschmalten“ Pflanzfläche, son-dern der Vernetzung von Gehölzflächen.

In der Regel formt die Festsetzung bestimmter Flächen zum Anpflanzen undzum Erhalt von Bäumen und Sträuchern nach § 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB diefestgesetzte 50 %ige Mindestbepflanzung nur örtlich konkreter aus. Zur Siche-rung gesamtgebietlich bedeutsamer Gehölzstrukturen können einzelne Grund-stücke aber durch festgesetzte Flächen zum Anpflanzen und zum Erhalt vonBäumen und Sträuchern in einem Umfang betroffen sein, der 50 % der Grund-stücksfläche überschreitet, auch wenn sich die Flächenfestsetzung nur auf dieSicherung zusammenhängender Netzstrukturen beschränkt. Dies ergibt sich inder Regel dort, wo Grundstücke an mehreren zusammenhängenden Gehölz-strukturen Anteil haben oder streifenartig geformte Grundstücke anzutreffensind. Solche Grundstückszuschnitte haben sich aufgrund der in der Vergangen-heit ohne ausreichende Berücksichtigung vorhandener Gehölzbestände erteil-ten Teilungsgenehmigungen zum Zwecke der Bebauung oder aus überkomme-nen Waldparzellen ergeben, die jedoch wegen ihrer heutigen Lage innerhalbeines in Zusammenhang bebauten Ortsteiles als eigenständige Baugrund-stücke einzustufen sind.

Um eine die allgemein im WR-Gebiet gültigen 50 %ige Mindestbepflanzungüberschreitende Belastung solcher Grundstücke durch festgesetzte Flächenzum Erhalt und zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern einzuschränken,wird die Flächenfestsetzungen in der Regel auch in solchen Extremfällen aufmax. 60 % der Grundstücksfläche beschränkt.

Da die Flächenfestsetzungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB in erster Linie diegesamtgebietlich bedeutsame Verteilung des in den grundstücksbezogenenFestsetzungen festgelegten Umfanges der zu erhaltenden und zu ergänzendenBepflanzung bestimmen, können die sich aufgrund festgesetzter Flächen nach§ 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB ergeben Erhaltungs- und Anpflanzverpflichtungen aufdie festgesetzten grundstücksbezogenen Erhaltungs- und Anpflanzverpflichtun-gen angerechnet werden (siehe textliche Festsetzungen § 7 Abs. 3).

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D. h., daß auf Grundstücken, auf denen z. B. 40 % der Grundstücksflächedurch Flächen zum Erhalt und zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchernbelegt sind, lediglich weitere 10 % der Grundstücksfläche zur Erfüllung der Min-destgrundstücksbepflanzung von 50 % bepflanzt sein müssen. Bei Grundstüc-ken, auf denen die festgesetzten Flächen zum Erhalt und zum Anpflanzen vonBäumen und Sträuchern mindestens 50 % der Grundstücksfläche ausmachen,sind keine weiteren Bepflanzungen erforderlich. Allerdings gelten die Flächen-festsetzungen vorrangig und können - falls mehr als 50 % der Grundstücksflä-che festgesetzt sind - nicht mit Bezug auf die festgesetzte Mindestgrundstücks-bepflanzung von 50 % auf dieses Maß „zurückgestuft“ werden.

In diesen nach § 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB festgesetzten Flächen sind baulicheAnlagen nicht zulässig. Ausgenommen sind Grundstückszufahrten, Einfriedun-gen und Kläranlagen. Da in einigen Fällen aufgrund der erforderlichen Berück-sichtigung vorhandenen Gebäudebestandes die Grenzen der nach § 9 Abs. 1Nr. 25 BauGB festgesetzten Flächen und die vorhandenen Gebäudegrenzenzusammenfallen, werden innerhalb der Flächen zum Anpflanzen und zum Er-halt der Bepflanzung auch Terrassen, Balkone und mit den Hauptgebäudenverbundene Nebenanlagen in eingeschränktem Umfang zugelassen. Ebenfallszulässig bleiben offene Stellplätze, soweit sie bereits zum Zeitpunkt des Inkraft-tretens dieses Bebauungsplanes zulässig waren. Hierdurch soll für solche Alt-anlagen, deren Verlegung teilweise erhebliche Eingriffe in die Gehölzbeständenach sich ziehen würde, ein erweiterter Bestandsschutz gewährleistet werden(siehe textliche Festsetzungen § 7 Abs. 4).

Damit solche Stellplätze durch eine entsprechende Begrünung (Berankung)noch besser in die Pflanzflächen integriert werden können, kann ausnahms-weise deren Überbauung durch Carports zugelassen werden (siehe textlicheFestsetzungen § 7 Abs. 5).

8.5.3 Zulässige Arten für die nach § 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB vorge-schriebenen Neuanpflanzungen

Nach Maßgabe des Grünordnungsplanes wird im Bebauungsplan auch eineArtenliste zur Sicherung einer waldartigen Baum- und Strauchvegetation fest-gesetzt. In ihr sind die Baum- und Straucharten aufgelistet, die in der natürli-chen, standortheimischen Waldgesellschaft vorkommen (siehe textliche Fest-setzungen § 8).

Die Bestimmungen dieser Artenliste, d. h. die Verpflichtung, nur Bäume undSträucher zu verwenden, die in dieser Liste enthalten sind, beziehen sich aus-schließlich auf die in den Festsetzungen dieses Bebauungsplanes geregelteVerpflichtung zur Neuanpflanzung in den Fällen, in denen

• der Gehölzbestand weniger als 50 % der Grundstücksfläche ausmacht, oderin denen

• ein „Lückenschluß“ oder der Ersatz für ganz fehlende Bepflanzung in denfestgesetzten Flächen zum Erhalt und zum Anpflanzen von Bäumen undSträuchern erforderlich ist.

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Durch diese Neuanpflanzungsverpflichtung soll die Wiederherstellung der be-einträchtigten „waldtypischen Baum- und Strauchvegetation“ gewährleistet wer-den und hierfür werden nur Arten, die in der natürlichen, standortheimischenWaldgesellschaft vorkommen benannt und keine Arten, die allein aufgrundgärtnerischer Pflege in dem Gebiet wachsen.

Für andere Pflanzmaßnahmen jenseits dieser Vorschriften enthält der Bebau-ungsplan keine Vorschriften zur Artenwahl. Ebenso beziehen sich die Vor-schriften der Artenliste nicht auf den Erhalt vorhandener Baum- und Strauch-bestände, d. h. der Nachweis eines vollflächigen Bestandes kann auch mit an-deren, nicht in der Artenliste enthaltenen Bäumen und Sträuchern geführt wer-den.

9. Flächen für GemeinbedarfZu den Planungszielen, für deren Verwirklichung dieser Bebauungsplan dieplanungsrechtlichen Voraussetzungen schaffen soll, gehört auch die Berück-sichtigung „ergänzender Nutzungen“ und „zentraler Einrichtungen“, insbeson-dere von Jugendeinrichtungen und Jugendtreffs, aber auch Begegnungsstättenund Einrichtungen für ältere Mitbürger.

Für dieses Nutzungsspektrum ist neben der „Fläche für Spielanlagen“ (vgl. Zif-fer 8.2 „Öffentliche Grünfläche ‚Fläche für Spielanlagen‘“) ist eine Gemeinbe-darfsfläche gem. § 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB vorgesehen.

Da solche Einrichtungen neben der Versorgungsfunktion für die nähere Umge-bung vor allem gesamtörtliche Bedeutung, d. h. für den gesamten Ortsteil Holm-Seppensen, haben, ergibt sich sowohl das Erfordernis für solche Einrichtungenals auch die Standortwahl nicht bzw. nur nachrangig aus den Gesichtspunktendes Plangebietes „Lohbergenweg/Tostedter Weg“.

Aufgrund der Lage des Plangebietes, das im Südosten unmittelbar an das Orts-zentrum angrenzt, ist für die Festsetzung als Gemeinbedarfsfläche nur ein Be-reich mit Anschluß an das Ortszentrum denkbar.

Da es sich bei den beabsichtigten Einrichtungen um Einrichtungen für unter-schiedliche Zielgruppen, jedoch mit gleicher Zielsetzung handelt, über die imEinzelnen seitens der Stadt noch keine Entscheidung getroffen worden ist, wer-den diese Gemeinbedarfsflächen summarisch als Gemeinbedarfsflächen für„Bürgergemeinschaftseinrichtungen“ näher bestimmt.

Unabhängig von der noch ausstehenden Konkretisierung der Einrichtungen imEinzelnen ist im Zuge dieses Bebauungsplanverfahrens eine Flächensicherungfür solche Einrichtungen erforderlich.

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10. Wald10.1 Waldflächen nach § 9 Abs. 1 Nr. 18 BauGBNach den Planungszielen dieses Bebauungsplanes sollen im Plangebiet keineneuen Baugebiete erschlossen bzw. durch Festsetzungen des Bebauungspla-nes zur Bebauung vorbereitet werden. Daher werden die im Westen innerhalbdes Plangebietes gelegenen Flächen, die• vor der Beplanung dem Außenbereich gem. § 35 BauGB zuzuordnen und• entsprechend ihrer tatsächlichen Beschaffenheit als Waldflächen einzustufen

sind,als Wald gem. § 9 Abs. 1 Nr. 18 BauGB festgesetzt.

Mit der Festsetzung dieser Waldflächen innerhalb des Geltungsbereiches desBebauungsplanes soll auch eine verbindliche und eindeutige Abgrenzung zwi-schen „Wald“ und „Waldsiedlung“ planungsrechtlich festgeschrieben werden(vgl. hierzu auch Ziffer 4 „Städtebauliches Konzept“).

Zusammenhängende Gehölzflächen, die innerhalb der Baugebiete liegen bzw.am Rande der Baugebiete in diese hinein ragen, werden nicht in diese Festset-zung miteinbezogen, sondern sind Teil der Baugebiete und werden innerhalbder Baugebiete - soweit es die Berücksichtigung der vorhandenen Baurechteerlaubt - als Flächen zum Erhalt der Bepflanzung im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr.25 BauGB festgesetzt (siehe Ziffer 8.5.2 „Flächenfestsetzungen nach § 9 Abs. 1Nr. 25 BauGB“).

Durch die Festsetzung von Flächen zum Erhalt und zum Anpflanzen von Bäu-men und Sträuchern in den Übergangsbereichen der Baugrundstücke in dieWaldflächen werden auch Abstände zwischen den Waldflächen und den über-baubaren Flächen innerhalb der Baugebiete festgeschrieben, die in der Regelmindestens 20 m betragen.

Durch diese Abstände werden sowohl die Grenzabstände des Nachbarrechtesfür Waldungen (§ 58 NachbarRG) eingehalten als auch Sicherheitsabstände fürden Brandschutz und gegen Windwurfgefahren berücksichtigt. EventuelleBrandherde am Waldrand, die die Baugebiete bedrohen könnten, sind von derFeuerwehr durch das in den Baugebieten vorhandene Straßen- und Wegenetzgut erreichbar. Darüber hinaus bleibt die Anlage zusätzlicher Schneisen inner-halb der im Plan festgesetzten Waldflächen von den Festsetzungen des Be-bauungsplanes unberührt und ist daher zur Vermeidung des Übergreifens vonBrandherden im Wald auf die Baugebiete jederzeit möglich.

Bei der Diskussion dieser „Abstandsflächen“ ist auch zu beachten, daß es sichin allen Fällen, in denen im Plangebiet Waldflächen und Baugebiete aneinan-dergrenzen, um eine Übernahme von Bestandsgegebenheiten in die Festset-zungen des Bebauungsplanes handelt und keine „Heranplanung“ von WR-Ge-bieten an bestehende Waldflächen erfolgt.

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10.2 Gebäude innerhalb der WaldflächenDie festgesetzten Waldflächen sind zwar überwiegend unbebaut, innerhalb die-ser Flächen liegen jedoch einige Einzelgebäude.

Diese vorhandene Bebauung wird in den Festsetzungen des Bebauungsplanesnur insoweit berücksichtigt, als ihr bisheriger Rechtszustand (Beurteilung derZulässigkeit nach § 35 BauGB) durch die „Überplanung“ als Wald gem. § 9 Abs.1 Nr. 18 BauGB nicht verändert werden soll.

Sie sollen daher nicht nur Bestandsschutz innerhalb einer festgesetzten Wald-fläche genießen, sondern Änderungen dieser baulichen Anlagen sollen in demUmfang zulässig bleiben, in dem sie es vor Inkrafttreten dieses Bebauungspla-nes in Anwendung des § 35 BauGB gewesen wären. Durch textliche Festset-zungen des Bebauungsplanes wird daher bestimmt, daß - abweichend von densonstigen Festsetzungen des Bebauungsplanes - für die Beuteilung baulicherVeränderungen innerhalb der im Bebauungsplan als Wald festgesetzten Flä-chen weiterhin die Bestimmungen des § 35 BauGB gelten (siehe textliche Fest-setzungen § 9).

Da es sich bei diesen Gebäude- baurechtlich um eine vorhandene Bebauung im Außenbereich nach § 35

BauGB handelt, und- diese Außenbereichsbebauung sich innerhalb von Flächen, die unzweifelhaft

Wald i. S. d. LWaldG sind, befindet,stellen die Regelungen des Bebauungsplanes durch Festsetzung der Boden-nutzung als Wald gem. § 9 Abs. 1 Nr. 18 BauGB und ergänzender Einführungder Zulässigkeitskriterien des § 35 BauGB durch textliche Festsetzung die un-veränderte Übernahme des vor der Beplanung bestehenden (Rechts-)Zustan-des dar.

Da sich die ergänzende Einführung der Zulässigkeitskriterien des § 35 BauGBdurch textliche Festsetzungen nur auf eine Bebauung bezieht, die vor Inkraft-treten des Bebauungsplanes rechtmäßig vorhanden war, werden auch in die-sen Fällen durch den Bebauungsplan keine Baurechte neu eingeräumt. Inso-fern liegen in Anwendung des § 35 BauGB auch Art und Umfang der zulässigenErweiterungen hinreichend fest und bedürfen keiner näheren Bestimmungendurch weitergehende Festsetzungen dieses Bebauungsplanes.

10.3 Flächen mit waldrechtlichen Bindungen inner-halb der Baugebiete

Im Rahmen der Beteiligungsverfahren zum Bebauungsplan hatten die Forstbe-hörden und die Untere Waldbehörde darauf hingewiesen, daß• innerhalb der festgesetzten Baugebiete sich Waldflächen i. S. d. LWaldG

befänden und• für diese gemäß § 13 Abs. 1 LWaldG eine Waldumwandlung nur mit Ge-

nehmigung der Waldbehörde bei Erteilung entsprechender Auflagen zulässigsei.

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Da diese Waldumwandlungsgenehmigungen durch Festsetzungen des Bebau-ungsplanes ersetzt würden, seien eigenständige Kompensationsmaßnahmennach dem LWaldG erforderlich und im Bebauungsplan entsprechend festzuset-zen.

10.3.1 Behandlung der Waldbelange innerhalb der festgesetztenBaugebiete

In § 13 Abs. 1 LWaldG ist zwar ein Genehmigungsvorbehalt für Waldumwand-lungen und eine aus den hiernach möglichen Genehmigungsauflagen abzulei-tende Kompensationspflicht verankert. Dies gilt jedoch nicht uneingeschränkt.In § 13 Abs. 2 LWaldG wird bestimmt, daß „eine Genehmigung nach Absatz 1nicht erforderlich (ist), wenn für das Grundstück in einem Bebauungsplan ...eine Verwendung vorgesehen ist, die eine Waldumwandlung erforderlich macht...“

Da der Genehmigungsvorbehalt für Waldumwandlungen nach § 13 Abs. 2LWaldG für „Grundstücke in einem Bebauungsplan“ ausdrücklich ausgeschlos-sen ist, ist das LWaldG im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes nicht an-wendbar. Bei Bebauungsplänen sind nur das Bauplanungsrecht und dessenKompensationsgebote gem. § 1 a Abs. 2 Nr. 2 BauGB anzuwenden.

Da es sich bei den im Bebauungsplan „Lohbergenweg/Tostedter Weg“ festzu-setzenden Baugebieten vor der Beplanung ausschließlich um Grundstücke„innerhalb der in Zusammenhang bebauten Ortsteile“ im Sinne des § 34 BauGBhandelt, ist gem. § 1 a Abs. 3 Satz 4 BauGB die Eingriffsregelung i. S. d. § 1 aAbs. 2 Nr. 2 BauGB jedoch ebenfalls nicht anzuwenden.

Insofern erscheinen die Regelungsbereiche von BauGB und LWaldG zunächstklar abgegrenzt und bieten angesichts der durch § 13 Abs. 2 LWaldG und § 1 aAbs. 3 Satz 4 BauGB gezogenen rechtlichen Schranken keine Grundlagen für„eigenständige Kompensationsmaßnahmen nach dem LWaldG“.

Infolgedessen waren auch keine gesonderten Kompensationsmaßnahmen fürdie Inanspruchnahme von Gehölzbeständen, die als Wald i. S. d. LWaldG ein-zustufen sind, vorgesehen, sondern die Berücksichtigung der Waldbelange imBebauungsplan richtete sich ausschließlich nach § 1 Abs. 5 Nr. 8 BauGB i. V.m. § 1 Abs. 5 Satz 3 BauGB, d. h. die Behandlung der Belange der Land- undForstwirtschaft unter Berücksichtigung der Umwidmungssperrklausel.

Hiernach wurden diese Belange unter Würdigung der konkret örtlichen Situationin einer sog. Waldsiedlung berücksichtigt, zumal diese regional spezifischeSiedlungsform mit ihrer Überlagerung von Baurechten nach § 34 BauGB undWald gem. LWaldG weder im Bauplanungsrecht, noch im Waldrecht ihrensituationsgerechten Niederschlag findet: Um das formulierte Oberziel der Pla-nung nach Ordnung der bestehenden Baurechte unter Erhalt und Wiederher-stellung des zur Waldsiedlung gehörenden Gehölzbestandes zu gewährleistenwerden im Bebauungsplan Festsetzungen getroffen wie z. B.

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- genereller Erhalt der vorhandenen Vegetationsbestände auf den Grundstüc-ken, eingeschränkt nur durch die im Bebauungsplan nach Art und Maß ab-schließend bestimmten Baurechte (§ 6 Abs. 1 der textlichen Festsetzungen),

- Neuanpflanzungsverpflichtungen mit waldtypischer Baum- und Strauchve-getation, soweit der vorhandene Gehölzbestand 50 % der Grundstücksflä-chen unterschreitet (§ 6 Abs. 2 der textlichen Festsetzungen),

- standörtliche Festlegung zusammenhängender, grundstücksübergreifenderGehölzbestände zum Erhalt und zur Wiederherstellung des Waldsiedlung-scharakters (durch Flächenfestsetzungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB).

10.3.2 Ergänzende Berücksichtigung der Flächen mit waldrechtli-chen Bindungen innerhalb der festgesetzten Baugebiete

Es wird jedoch nicht verkannt, daß infolge einer solchen Abwägung und Be-handlung der Waldbelange die vor der Beplanung - im unbeplanten Zustand -bestehenden konkret individuellen Kompensationspflichten der Eigentümer vonWaldgrundstücken, wie sie aus dem Auflagenvorbehalt des § 13 Abs. 1LWaldG abgeleitet werden können, im Zuge dieses Bebauungsplanes in dengrundstücksbezogenen Festsetzungen aufgehen, die zwar waldtypische Baum-und Strauchvegetation, aber keinen Wald im Rechtssinne gewährleisten.

Angesichts der vorgebrachten Einwände der zuständigen Behörden werden da-her die Waldbelange nicht nur entsprechend § 1 Abs. 5 Nr. 8 BauGB i. V. m.der Umwidmungssperrklausel in § 1 Abs. 5 Satz 3 BauGB behandelt, sondernder Bebauungsplan auch für die besonderen, konkreten Anforderungen desLWaldG geöffnet.

Einer der vorliegenden BauGB-Kommentare vertritt die Auffassung, nach der„Baubeschränkungen ..., (die) auf der Grundlage des Waldrechtes (gelten), ...im Rahmen der Eingriffsregelungen berücksichtigt werden (müssen), wenn fürdiese Fläche ein Bauleitplan aufgestellt wird, der im übrigen bestehende Rechteübernimmt. Insofern sind die bestehenden Baurechte mit diesen ... waldrechtli-chen Verpflichtungen belastet.“ (Dr. H. Schroedter, BauGB-Kommentar, 1998, §1 a, RdNr. 87). In Anlehnung an diese Rechtsauffassung läßt sich eine aus den„waldrechtlichen Verpflichtungen“ abzuleitende teilweise Außerkraftsetzung derNichtanwendungsklausel für die Eingriffsregelung in § 1 a Abs. 3 Satz 4 BauGBbegründen, die darauf gerichtet ist, die sich ausschließlich aus den waldrechtli-chen Bindungen und nicht aus der sonstigen naturschutzrechtlichen Eingriffsre-gelung ergebenden Auflagen im Bebauungsplan festzusetzen.

Daher sind im Grünordnungsplan unter Berücksichtigung- der Mindestflächenanforderungen für die Einstufung von Gehölzflächen in-

nerhalb des Plangebietes als Wald i. S. d. LWaldG (Gesamtfläche einerWaldinsel > 2.000 qm und Mindesttiefe der Waldfläche > 20 m),

- der für die Baugrundrundstücke im Plangebiet vorliegenden Waldumwand-lungsgenehmigungen,

- der erteilten Bau- und Teilungsgenehmigungen, für die im Genehmigungs-verfahren festgestellt wurde, daß eine Waldumwandlungsgenehmigung nichterforderlich war, und

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- vorhandener Bebauung einschließlich eines entsprechend zwischen demBauordnungsamt der Stadt Buchholz und der Unteren Waldbehörde verein-barten, der Bebauung zuzuordnenden Korridores von 15 m allseitig um dieBebauung bei Baugenehmigungen vor Inkrafttreten des Genehmigungsvor-behaltes zur Waldumwandlungen

die vor der Beplanung vorhandenen Waldflächen i. S. d. LWaldG bestimmt undabgegrenzt und eine Bewertung der durch die Bebauung verlorengehendenWaldfunktionen vorgenommen worden. Darüber hinaus wurden Vorschläge fürgeeignete Kompensationsmaßnahmen für die verloren gehenden Waldfunktio-nen erarbeitet.

Hiernach sind im Bebauungsplan Flächen festgesetzt, die mit waldrechtlichenBindungen belastet sind, soweit diese innerhalb der im Bebauungsplan festge-setzten Baugebiete oder sonstiger vor der Beplanung dem Innenbereich gem. §34 BauGB zuzurechnender Flächen liegen (Öffentliche Grünfläche der Zweck-bestimmung „Spielplatz“ am Vesperweg, Gemeinbedarfsfläche).

Da für die Eingriffe auf den Flächen mit waldrechtlichen Bindungen im Bebau-ungsplan Kompensationsmaßnahmen festgesetzt werden (siehe Ziffer 12.1.2„Ausgleich der Eingriffe in Flächen mit waldrechtlichen Bindungen“) sind bei derFestsetzung dieser Flächen folgende Grundsätze zu beachten:

• Nicht berücksichtigt sind Waldflächen, die die vorgenannten Mindestflächen-anforderungen nicht auf einem Grundstück, sondern nur in räumlichem Zu-sammenhang mit Waldbeständen auf benachbarten Grundstücken entspre-chen.

Diese Flächen können zwar als Wald eingestuft werden, für sie können nachderzeitiger Rechtslage aber weder Waldumwandlungsgenehmigungen nochAuflagen (Kompensationsmaßnahmen) verlangt werden, da sich ihreWaldeigenschaft bzw. deren Veränderung durch die Gegebenheiten auf demNachbargrundstück oder den Nachbargrundstücken ergibt, auf die der be-troffene Grundstückseigentümer keinen Einfluß hat. Infolgedessen ist eineAbgrenzung als kompensationspflichtige Flächen im Bebauungsplan nurmöglich, wenn grundstücksbezogen die Mindestflächenanforderungen er-füllt sind.

• Ebenfalls nicht berücksichtigt sind Waldflächen auf Grundstücken, wenndiese vollständig innerhalb von Flächen liegen, die im Bebauungsplan alsFlächen zum Erhalt und zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern fest-gesetzt sind, da hier keine wesentliche Beeinträchtigung der bisher vorhan-denen und durch das LWaldG geschützte Wertigkeit durch die Festsetzun-gen des Bebauungsplanes vorbereitet wird.

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11. Ver- und Entsorgung

11.1 OberflächenentwässerungDie Oberflächenwasserabführung auf den Grundstücken im Plangebiet erfolgtebislang durch vollständige Rückhaltung und Versickerung auf den Grundstüc-ken. Dies ist bis zum Zeitpunkt des Inkrafttretens dieses Bebauungsplanesauch Bestandteil der Genehmigungen nach § 34 BauGB gewesen (in denBauanträgen waren die entsprechenden Nachweise zu erbringen).

Durch den Bebauungsplan wird diese Regelung durch textliche Festsetzungfestgeschrieben. Aufgrund der Größe der Grundstücke, für die der Bebauungs-plan überwiegend Mindestgrößen festsetzt, kann davon ausgegangen werden,daß auf allen Grundstücken geeignete Vorkehrungen zur Rückhaltung und Ver-sickerung des anfallenden Regenwassers möglich sind (siehe textliche Festset-zungen § 10 Abs. 1).

Für die Verkehrsflächen im Plangebiet besteht derzeit ein rudimentäres Ent-wässerungssystem, das teilweise aus offenen Gräben, (ungeordneten) Versic-kerungsflächen und Rigolen besteht. Lediglich im Lohbergenweg (Kreisstraße72) verläuft ein Regenwasserkanal.

Im Zuge der Planverwirklichung soll das Entwässerungssystem neu geordnetwerden.

Hierzu wurde von der Ing. Ges. Stüvel & Peter, Buchholz, ein Entwässerungs-konzept erarbeitet, in der die Gesamtproblematik der Oberflächenwasserver-hältnisse und Abflußverhältnisse im Plangebiet und in seiner näheren Umge-bung und darauf aufbauend die erforderlichen Maßnahmen im Zuge der Plan-verwirklichung dargestellt werden.

Das Entwässerungskonzept für das Plangebiet besteht im wesentlichen ausden Bestandteilen• straßenbegleitende Versickerungsmulden,• ergänzendes Regenwasserkanal- bzw. Grabensystem und• dezentrale Regenwasserrückhalteanlagen.

Wie bereits dargelegt (vgl. Ziffer 7.3 „Verkehrsflächen der besonderen Zweck-bestimmung ‚Verkehrsberuhigte Bereiche‘“) sollen die öffentlichen Verkehrsflä-chen grundsätzlich mit straßenbegleitenden Versickerungsmulden versehenwerden. Die Ermittlungen des Entwässerungskonzeptes beruhen hierbei aufden im Plangebiet gegebenen Abflußverhältnissen sowie unter Annahme derder Bemessung der Verkehrsflächen zugrundeliegenen Querschnittstypen derIng. Gem. Schnüll & Haller, Hannover.

Auf dieser Grundlage ist die Breite der erforderlichen straßenbegleitenden Ver-sickerungsmulden differenziert ermittelt worden (3, 3,5 und 4 m Breite) und imBebauungsplan festgesetzt, daß in den Verkehrsflächen Flächen zur Regen-wasserversickerung vorzusehen sind (siehe textliche Festsetzungen § 10 Abs.2).

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Dort wo die rechnerisch ermittelte Muldenbreite in dem zur Verfügung stehen-den Straßenraum nicht vollständig nachgewiesen werden kann (abschnitts-weise im Falkenweg, Vesperweg und im Keilerweg) ist im Entwässerungskon-zept mit reduzierten Muldenquerschnitten bzw. ergänzenden Regenwasserka-nälen gerechnet worden, wobei das rechnerisch in Ansatz gebrachte Kanalsy-stem vor allem auch die Aufgabe hat, die Muldenflächen zur Sicherung einesNotüberlaufs miteinander zu verbinden.

Zur Sicherung der geordneten Abflußverhältnisse sind im Plangebiet keineDurchleitungen außerhalb der festgesetzten öffentlichen Verkehrsflächen erfor-derlich. Soweit hierfür festgesetzte öffentliche Fußwege in Anspruch genommenwerden (zwischen den Straßen Am Gehölz und Falkenweg sowie zwischendem neu anzulegenen Regenwasserrückhaltebecken im Wald nördlich desBaugebietes „Am Gehölz“ und der Straße Am Gehölz), die funktional nur eineBreite von 2 m aufweisen müßten, sind diese unter Berücksichtigung des zu-sätzlichen Flächenbedarfs mit einem Querschnitt von 4 m festgesetzt worden.Die funktional erforderliche Fußwegbreite von nur 2 m ist dann beim Ausbaudieser Verkehrsfläche zu berücksichtigen.

Das Entwässerungssystem wird ergänzt um drei dezentral im Plangebiet ver-teilte Regenwasserrückhaltebecken sowie zwei kleinere Aufweitungen der ent-lang des Eidigweges festgesetzten Versickerungsmulde. Für sämtliche Regen-wasserrückhalteanlagen trifft der Bebauungsplan durch die Festsetzung öffent-licher Grünflächen der Zweckbestimmung „Regenwasserrückhaltung“ die erfor-derliche Flächensicherung.

Entsprechend der Abflußverhältnisse im Plangebiet sind diese Anlagen am öst-lichen bzw. südlichen Rand des Plangebietes (entlang des Eidigweges und derStraße „Am Gehölz“) vorgesehen. Das Regenwasserrückhaltebecken im Waldnördlich des Baugebietes „Am Gehölz“ dient dem erforderlichen Schutz derUnterlieger vor ungeordneten Abflüssen aus dem Waldgebiet.

Regenwasserrückhaltebecken sind zwar im Grundsatz technische Bauwerkezur Sicherung des geordneten Oberflächenwasserabflusses, jedoch ist auch beiihrer Anlage der Schutz der vorhandenen Gebietsstruktur zu berücksichtigen.Da die vorgesehenen Regenwasserrückhalteanlagen überwiegend innerhalbfestgesetzter Grünflächen positioniert sind, wird neben ihrer Flächenfestsetzungals „Öffentliche Grünflächen“ der Zweckbestimmung „Regenwasserrückhaltung“durch textliche Festsetzung im Bebauungsplan bestimmt, daß sie landschafts-gerecht anzulegen sind (siehe textliche Festsetzungen § 9 Abs. 3).

Diese Anforderungen sind bei der Bemessung der Regenwasserrückhalte-becken und der danach im Bebauungsplan festgesetzten Flächen bereits inso-fern berücksichtigt, als zur Aufnahme des erforderlichen SpeichervolumensBecken mit geringer Tiefe und flachen Böschungen in Ansatz gebracht wordensind.

Mit diesen Festsetzungen werden im Bebauungsplan die planungsrechtlichenVoraussetzungen für eine umfassende örtliche Versickerung und Rückhaltungdes anfallenden Niederschlagswassers geschaffen. Die konkrete Ausgestaltungder Anlagen (Versickerungsmulden, Regenwasserrückhaltebecken) ist unter

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Berücksichtigung der Festsetzungen dieses Bebauungsplanes und der tatsäch-lichen Versiegelung innerhalb der Verkehrsflächen im Zuge der Realisierungdieses Bebauungsplanes näher zu bestimmen.

Im Rahmen der entwässerungstechnischen Untersuchungen zu diesem Bebau-ungsplan ist auch die sog. Notüberlauf-Situation im Plangebiet untersucht wor-den, d. h. die Abflußsituation wenn aufgrund besonderer Regenereignisse dieLeistungsfähigkeit der im Plangebiet vorgesehenen Anlagen überschritten wird.

Östlich der Ortslage Holm-Seppensen verläuft der Seppenser Bach, südlich derOrtslage der Pulverbach, der in den Seppenser Bach mündet. Das in der Orts-lage vorhandene bzw. das im Zuge der Neuaufstellung des „Flächennutzungs-planes 2020" geplante Entwässerungssystem (Regenwasserkanäle) schließt andiese natürlichen Fließgewässer an. Der Notüberlauf des Plangebietes ist daherim Zuge der Realisierung der Maßnahmen im Plangebiet unter Berücksichti-gung der erforderlichen Kapazitäten an die örtlich vorhandenen bzw. geplantenEntwässerungsanlagen anzuschließen.

11.2 Sonstige Ver- und Entsorgung

Nach dem auf der Grundlage des „Abwasserbeseitigungskonzeptes und Ge-samtentwässerungsplan für die Stadt Buchholz i. d. Nordheide“ der F & N Um-welt-Consult GmbH (Hannover, Dezember 1996) am 04. 11. 1997 beschlosse-nen Abwasserbeseitigungskonzeptes der Stadt Buchholz gehört das Plangebietzu den Siedlungsbereichen, für die auch langfristig eine dezentrale Schmutz-wasserentsorgung durch Kleinkläranlagen vorgesehen ist. Das entspricht so-wohl dem derzeitigen Zustand im Plangebiet, als auch den Planungszielen,nach denen keine wesentliche Veränderung der Bebauungsstruktur zugelassenwerden soll.

Umgekehrt werden mit den Festsetzungen dieses Bebauungsplanes hinsicht-lich des Umfanges der zulässigen Bebauung planungsrechtlich die Annahmenbestätigt, die Voraussetzungen für eine langfristig dezentrale Schmutzwasser-entsorgung durch Kleinkläranlagen sind.

Im übrigen ist das Plangebiet vollständig mit Strom, Gas und Trinkwasser ver-sorgt. Die Versorgungsleitungen verlaufen in dem innergebietlichen Straßen-und Wegenetz. Soweit einzelne Grundstücke noch nicht vollständig an das Ver-sorgungsnetz angeschlossen sind, können die erforderlichen Leitungen in die-sem Straßen- und Wegenetz, das im Bebauungsplan als öffentliche Verkehrs-flächen und als Flächen mit Geh-, Fahr und Leitungsrechten festgesetzt ist,verlegt werden.

Die beiden im Plangebiet vorhandenen Stellplätze für Recyclingbehälter (Zen-tralsammelstelle) am Lohbergenweg (in der Nähe der Einmündung der Straße„Am Gehölz“) und am Eidigweg werden an ihren bisherigen Standorten als„Abfallentsorgungsanlagen“ festgesetzt und damit planungsrechtlich gesichert.Aufgrund ihrer geringen Größe (derzeitiger Flächenanspruch ca. 5 x 12 m = 60qm) erfolgt die Festsetzung nur als Symbol ohne Flächenbezug.

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Zur Vorbereitung einer gesicherten Abfallentsorgung sind für Grundstücke ohnedirekten Anschluß an öffentliche Verkehrsflächen (sog. „Hinterliegergrund-stücke“) gemeinschaftliche Müllsammel- bzw. -standplätze vorgesehen.

In Abgrenzung zu den sog. Pfeifenstiel-Grundstücken, die in Gestalt diesesPfeifenstieles über einen direkten Anschluß an öffentliche Verkehrsflächenverfügen, sind echte Hinterlieger-Grundstücke solche, die durch gemeinsameprivate Zufahrten an die öffentlichen Verkehrsflächen angeschlossen sind. So-weit solche privaten Zufahrten eine nennenswerte Erschließungsfunktion haben(d. h. in der Regel mehr als zwei oder drei Grundstücke erschließen), sind dieseErschließungsflächen im Bebauungsplan bereits als Flächen festgesetzt, die mitGeh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belasten sind. Im Bebauungsplan sinddaher dort (gemeinschaftliche) Müllsammel- bzw. -standplätze als Symboleohne Flächenbezug festgesetzt, wo die im Bebauungsplan festgesetzten, mitGeh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belastende Flächen in die öffentlichenVerkehrsflächen einmünden. Die konkrete Ausgestaltung dieser Anlagen kanndann von den beteiligten Grundstückseigentümern im Einvernehmen mit demLandkreis Harburg oder beauftragten Dritten erfolgen.

12. UmweltDieser Bebauungsplan und die nach seinen Festsetzungen zulässigenVorhaben unterliegen nicht der UVP-Pflicht (Pflicht zur Umweltverträglichkeits-prüfung) nach UVPG bzw. UVP-Änderungs-Richtlinie 97/11/EG. Die im übrigenbeachtlichen Umweltaspekte sind in den folgenden Abschnitten behandelt.

12.1 Natur und LandschaftZur vertieften Auseinandersetzung mit den Belangen von Natur und Landschaftist der bereits angesprochene Grünordnungsplan erarbeitet worden (siehe Ziffer8 „Grünflächen und Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 25“). In ihm wird derZustand von Natur und Landschaft im Plangebiet und die im Bebauungsplan zuseiner Sicherung und Weiterentwicklung getroffenen Festsetzungen dargestelltund erläutert. Desgleichen werden die durch die Realisierung des Bebauungs-planes zu erwartenden Beeinträchtigungen der Leistungsfähigkeit des Natur-haushaltes und des Landschaftsbildes aus naturschutzfachlicher Sicht erläutertund die zu ihrer Minderung, Ausgleich und Ersatz erforderlichen Maßnahmenbenannt.

12.1.1 Ausgleich der Eingriffe in Natur und Landschaft

Da eine Ausdehnung der Siedlungsflächen bzw. der Bebauung über die bishe-rige Zulässigkeit nach § 34 BauGB durch die Festsetzungen dieses Bebau-ungsplanes nicht ermöglicht wird, ergeben sich weder in den Baugebieten,noch durch die festgesetzten Verkehrsflächen kompensationsbedürftige Ein-griffe in Natur und Landschaft.

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Ausgleichsbedürftige Eingriffe i. S. d. § 1 a Abs. 2 Nr. 2 BauGB ergeben sichlediglich durch die Inanspruchnahme bislang im Außenbereich gelegener Flä-chen als öffentliche Grünflächen, soweit deren besondere ZweckbestimmungEingriffe in Natur und Landschaft erfordert. Dies betrifft die öffentlichen Grünflä-chen der Zweckbestimmung „Spielplätze“, „Fläche für Spielanlagen“ und „Re-genwasserrückhaltung“ mit Ausnahme des im bisherigen Innenbereich festge-setzten Spielplatzes am Vesperweg.

Hierfür sind im Bebauungsplan 0,5 ha für Grünflächen der Zweckbestimmung„Regenwasserrückhaltung“, 0,2 ha für Grünflächen der Zweckbestimmung „Flä-che für Spielanlagen“ und 0,2 ha Grünflächen der Zweckbestimmung „Spiel-plätze“, d. h. insgesamt 0,9 ha Fläche festgesetzt (vgl. Ziffer 14 „StädtebaulicheWerte/Flächenbilanz“).

Nach den Ermittlungen und Bewertungen des Grünordnungsplan ist für die ins-gesamt in einem Umfang von 0,9 ha betroffenen Waldbiotope ein Ausgleichdurch eine zusätzliche Waldentwicklung möglich, die auf 1,8 ha beziffert wird,weil zur Berücksichtigung der Wertigkeit des Altbestandes auf den Eingriffsflä-chen ein 100-%-iger Flächenzuschlag angesetzt worden ist (siehe textlicheFestsetzungen § 11 Abs. 1 und 2).

12.1.2 Ausgleich der Eingriffe in Flächen mit waldrechtlichen Bin-dungen

Im Bebauungsplan sind die Flächen als „Flächen mit waldrechtlichen Bindun-gen“ festgesetzt, die sowohl Wald i. S. d. LWaldG aufweisen als auch vor derBeplanung dem Innenbereich gem. § 34 BauGB zuzurechnen waren. Aufgrundder sich aus diesen waldrechtlichen Bindungen ergebenden teilweisen Außer-kraftsetzung der Nichtanwendungsklausel der Eingriffsregelung in § 1 a Abs. 3Satz 4 BauGB, werden diese Flächen einer eingeschränkten naturschutzrechtli-chen Eingriffsregelung unterworfen, die darauf gerichtet ist, ausschließlich diesich aus den waldrechtlichen Bindungen ergebenden Eingriffe auszugleichen(siehe hierzu die Ausführungen in Ziffer 10.3.2 „Ergänzende Berücksichtigungder Flächen mit waldrechtlichen Bindungen innerhalb der festgesetzten Bauge-biete“).

Ausgleichsbedürftige Eingriffe im Sinne dieser modifizierten Eingriffsregelungergeben demnach durch die Inanspruchnahme der mit waldrechtlichen Bindun-gen belasteten Flächen- innerhalb der Baugebiete,- innerhalb der Flächen für Gemeinbedarf sowie- den am Vesperweg festgesetzten Spielplatz,die im Bebauungsplan mit einem Gesamtumfang von 8,6 ha festgesetzt sind.

Nach den Ermittlungen und Bewertungen des Grünordnungsplan ist für die Ein-griffe in diese Waldflächen ein Ausgleich durch eine zusätzliche Waldentwick-lung im Verhältnis 1:1 zu den Eingriffsflächen möglich.

Da das LWaldG zwar eine Differenzierung nach Waldfunktionen unterschiedli-cher Wertigkeit, aber keine flächenbezogene „Teilbeeinträchtigung“ kennt, ist

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bei einem Eingriff in diese Flächen immer ein Totalverlust der Waldeigenschafti. S. d. LWaldG anzunehmen.

Diese Regelung wird im Rahmen der im Bebauungsplan nach § 1 a Abs. 2 Nr. 2BauGB festgesetzten Vorschriften für den Eingriffsausgleich jedoch insofernmodifiziert, als als Eingriffsflächen nur die Flächen innerhalb der festgesetztenFlächen mit waldrechtlichen Bindungen definiert werden, die nicht gleichzeitigals Flächen zum Erhalt und zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern fest-gesetzt sind (siehe textliche Festsetzungen § 11 Abs. 1 und 3).

Dies ergibt sich daraus, daß die innerhalb der festgesetzten Flächen zum Erhaltund zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern gesicherten und Eingriffenweitgehend entzogenen Gehölze zwar kein Wald im Rechtssinne mehr sind, siejedoch wesentliche ökologische Funktionen (z. B. für den Klimaschutz oder denBodenschutz) sowie Funktionen zur Vermeidung der Beeinträchtigung desLandschaftsbildes behalten, die ebenfalls Gegenstand des Waldrechtes sind(Schutzfunktion des Waldes gem. § 1 LWaldG). Da diese Flächen ohnehin mitentsprechenden Festsetzungen des Bebauungsplanes belastet und der freienVerfügungsgewalt der Grundstückseigentümer entzogen sind, erscheint es alsÜbermaß, wenn diese Flächen in die Vorschriften für den Eingriffsausgleicheinbezogen würden.

Von den insgesamt 8,6 ha festgesetzten Flächen mit waldrechtlichen Bindun-gen sind 4,6 ha innerhalb der Baugebiete als Flächen zum Erhalt und zum An-pflanzen von Bäumen und Sträuchern festgesetzt (innerhalb der Flächen fürGemeinbedarf sowie für den am Vesperweg festgesetzten Spielplatz sind sol-che Festsetzungen nicht getroffen worden). Demnach ist ein Ausgleich für dieauf diesen 4,0 ha zulässigen Eingriffe durch eine zusätzliche Waldentwicklungauf 4,0 ha möglich.

12.1.3 Ausgleichsmaßnahmen und -flächen

Der Ausgleich der nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes zulässigenEingriffe erfolgt durch eine zusätzliche Waldentwicklung nach Maßgabe desGrünordnungsplanes auf insgesamt 5,8 ha Fläche (siehe textliche Festsetzun-gen § 11 Abs. 4).

Die im Rahmen dieses Bebauungsplanes festgesetzten Ausgleichsmaßnahmenbzw. vereinbarten Ausgleichsflächen sind den durch die Festsetzungen des Be-bauungsplanes definierten Eingriffsflächen insgesamt zugeordnet (siehe text-liche Festsetzungen § 11 Abs. 5).

Grundsätzlich sollten Beeinträchtigungen möglichst eingriffsnah ausgeglichenwerden. Da aber weder innerhalb des Plangebietes noch in seiner näherenUmgebung Flächen vorhanden sind, die für die Anlage neuer Waldflächen ge-eignet sind, müssen diese an anderer Stelle nachgewiesen werden. Als geeig-nete Flächen zur Anlage neuer Waldflächen im Stadtgebiet von Buchholzwerden im Zuge dieses Bebauungsplanes ca. 5,8 ha auf dem- Flurstück 1/1 in der Flur 7 der Gemarkung Buchholz (ca. 3,1 ha) und dem- Flurstück 15/19 in der Flur 1 der Gemarkung Steinbeck (ca. 4,4 ha)festgelegt.

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Da das insgesamt ca. 3,1 ha große Flurstück 1/1 in der Flur 7 der GemarkungBuchholz in einem Umfang von etwa 1,6 ha bereits als Ausgleichsfläche füreinen anderen Bebauungsplan vorgesehen ist (Bebauungsplan „Wilhelm-Raabe-Weg“), verbleiben ca. 1,5 ha für Ausgleichsmaßnahmen aus dem vorlie-genden Bebauungsplan. Das insgesamt ca. 4,4 ha große Flurstück 15/19 in derFlur 1 der Gemarkung Buchholz steht in vollem Umfang für Ausgleichsmaß-nahmen aus dem vorliegenden Bebauungsplan zur Verfügung.

Die Lage der beiden Ausgleichsflächen ergibt sich aus der beiliegenden Ab-bildung. Die Bestimmung der Ausgleichsflächen erfolgt entsprechend des Ziel-konzeptes des Landschaftsplanes der Stadt Buchholz, die Art der Ausgleichs-maßnahmen aus den Vorgaben des Grünordnungsplanes.

Beide Flächen befinden sich im Eigentum der Stadt Buchholz. Der für die zuerwartenden Eingriffe erforderliche Ausgleich erfolgt demnach durch „sonstigegeeignete Maßnahmen“ i. S. d. § 1 a Abs. 3 Satz 3 BauGB auf von der Stadtbereitgestellten Flächen außerhalb des Plangebietes.

12.2 Altlasten

Bodenverunreinigungen durch erheblich umweltgefährdende Stoffe, die eineKennzeichnung gem. § 9 Abs. 5 Nr. 3 BauGB erfordern würden, sind für dasPlangebiet nicht bekannt. Im Beteiligungsverfahren hat das Dezernat fürKampfmittelbeseitigung der Bezirksregierung Hannover sich zur Gefahrenlageaufgrund von Kriegseinwirkungen dahingehend geäußert, daß zwar keineBombardierung erfolgt sei, eine abschließende Aussage wegen der damaligenvollständigen Bewaldung jedoch nicht möglich sei. Sonstige Hinweise aufAltlasten bzw. -verdachtsflächen sind während des bisherigen Planverfahrensnicht bekannt geworden.

12.3 ImmissionenDie Baugebiete des Plangebietes sind in den südlichen und östlichen Rand-streifen von Immissionen der angrenzenden Verkehrswege (Lohbergenweg[Kreisstraße 72] und Bahnlinie Buchholz-Soltau) betroffen.

Für die Kreisstraße 72 wird gemäß der vorliegenden Verkehrsuntersuchungen(Verkehrsentwicklungsplan Buchholz, Ing. Gem. Dr. Schnüll - Dr. Haller, Han-nover 1995, mit Aktualisierung der Verkehrszählergebnisse aus dem Jahre1997) eine durchschnittliche tägliche Verkehrsstärke von rund 4.500 Kfz/24 hmit einem Lkw-Anteil von 2,9 % berücksichtigt. Die Strecke verläuft innerhalbder Ortsdurchfahrt mit einer Geschwindigkeitsbeschränkung auf 50 km/h.

Die Streckenbelastung der Bahnlinie beträgt 46 Personenzüge der Triebwagen-Baureihe VT 928/628 (davon 9 nachts) mit jeweils 53 m Länge und einer Ge-schwindigkeit von 80 km/h und zwei Überführungsgüterzüge (beide tags) mitjeweils 200 m Länge und einer Geschwindigkeit von 60 km/h.

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Nach den hieraus ermittelten schalltechnischen Berechnungen (Schalltechni-sche Berechnungen zum B-Plan Lohbergenweg/Tostedter Weg in Buchholz,Ortsteil Holm-Seppensen, Bonk-Maire-Hoppmann, Garbsen/Hannover 1998)ergeben sich folgende Belastungen:

Im Osten des Plangebietes, wo zwischen den Baugebieten und der Bahnlinie,die östlich an das Plangebiet angrenzt, eine öffentliche Grünfläche und die Er-schließungsstraße Eidigweg liegen, betragen die von der Bahnlinie einwirken-den Schallimmissionen an dem nächstgelegenen Gebäude (35 m von derBahnlinie entfernt) etwa 45 dB(A) tags und 40 dB(A) nachts. Hierbei handelt essich um bestehende Gebäude, die durch die im Bebauungsplan festgesetztenBaugrenzen berücksichtigt wurden. Soweit sich durch den zu berücksichtigen-den Bestand nichts anderes ergibt, sind innerhalb der Baugebiete (WR-Ge-biete) die überbaubaren Flächen durch Baugrenzen in einem Abstand von min-destens 48 m von der Bahnlinie festgesetzt. Hierfür ergeben sich Schallimmis-sionen von etwa 43 dB(A) tags und 38 dB(A) nachts.

Im Süden grenzen die Baugebiete unmittelbar an die Kreisstraße 72 (Lohber-genweg) an. Die von der Straße einwirkenden Schallimmissionen betragen amnächstgelegenen Gebäude (ca. 5 m von der Straße entfernt) etwa 62 dB(A)tags und 52 dB(A) nachts. Dies betrifft jedoch nur ein einzelnes bestehendesGebäude im festgesetzten WR-Gebiet. Zwei weitere bestehende Gebäudehalten einen Abstand von 10 bzw. 12 m ein. Soweit sich durch den zu berück-sichtigenden Bestand nichts anderes ergibt, sind innerhalb des WR-Gebietesdie überbaubaren Flächen durch Baugrenzen in einem Abstand von minde-stens 20 m von der Straße festgesetzt. Hierfür ergeben sich Schallimmissionenvon etwa 57 dB(A) tags und 47 dB(A) nachts.

Im WA-Gebiet (im Ostabschnitt des Lohbergenweges) sind die Baugrenzenentsprechend der vorhandenen Bebauung durchgehend in einem Abstand von8 m festgesetzt. Herfür ergeben sich Schallimmissionen von etwa 61 dB(A)tags und 51 dB(A) nachts.

Durch diese Schallimmissionen werden die schalltechnischen Orientierungs-werte der DIN 18 005 „Schallschutz im Städtebau“ zwar sowohl für „ReineWohngebiete (50 dB[A] tags und 40 dB[A] nachts für Verkehrsgeräusche) alsauch für „Allgemeine Wohngebiete“ (55 dB[A] tags und 45 dB[A] nachts für Ver-kehrsgeräusche) überschritten, da es sich aber bei dem Plangebiet um einweitgehend bebautes Gebiet handelt, ist die durch diese Überschreitung derschalltechnischen Orientierungswerte beschriebene Konfliktsituation be-standsbedingt.

Durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes wird gewährleistet, daß einebauliche Entwicklung näher an die beiden Schallquellen ausgeschlossen ist.Insofern kann die bestandsbedingte Schallbelastung zwar weder an den Ge-bäuden, noch auf den gebäudezugehörigen Freiflächen gemindert werden, eswerden durch den Bebauungsplan jedoch keine neuen Konflikte aufgeworfen,die durch den Bebauungsplan gelöst werden müßten.

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13. GestaltungsvorschriftenAufgrund der besonderen Charakteristik des Gebietes ergeben sich die we-sentlichen und prägenden Gestaltungsmerkmale in erster Linie durch den Ge-hölzbestand und die sonstige Begrünung auf den Grundstücken und wenigerdurch die Bebauung und deren gestalterische Ausformung.

Für den Erlaß besonderer Gestaltungsvorschriften nach § 9 Abs. 4 BauGB i. V.m. §§ 56 und 98 NBauO zur näheren Regelung der Ausgestaltung der Ge-bäude (z. B. hinsichtlich Dachformen, Gliederung von Baukörpern und Farb-spektrum für Dächer und Außenwände) besteht daher grundsätzlich keine Ver-anlassung. Die maßgebliche Gestaltung der nichtbebauten Grundstücksflächenergibt sich durch die Festsetzungen zur Bepflanzung.

Um die visuelle Wirkung der Gehölzbestände nicht durch vorgelagerte massiveEinfriedungen zu mindern, werden jedoch Festsetzungen zur Gestaltung derGrundstückseinfriedungen getroffen. Danach werden Einfriedungen ausge-schlossen, die nach Art und Höhe geeignet sind, die Wirkung der Gehölzbe-stände insbesondere zu den öffentlich zugänglichen Flächen zu beeinträchtigen(siehe textliche Festsetzungen § 12).

14. Städtebauliche Werte / Flächen-bilanz

Baugebiete WR ca. 84,5 ha ( 78,5 %)davon GRZ/GFZ 0,11 ca. 30,6 ha

GRZ/GFZ 0,13 ca. 47,6 haGRZ/GFZ 0,15 ca. 6,3 ha

Baugebiete WA GRZ/GFZ 0,20 ca. 0,6 ha ( 0,7 %)Gemeinbedarfsflächen ca. 0,8 ha ( 0,7 %)Verkehrsflächen ca. 6,6 ha ( 6,1 %)davon Straßenverkehrsflächen ca. 0,8 ha

Verkehrsberuhigte Bereiche ca. 5,6 haFußwege ca. 0,2 ha

Öffentliche Grünflächen ca. 3,8 ha ( 3,5 %)davon Spielplätze ca. 0,3 ha

Fläche für Spielanlagen ca. 0,2 haRegenwasserrückhaltung ca. 0,5 haSonstige Grünflächen ca. 2,8 ha

Wald ca. 11,4 ha ( 10,6 %)

Gesamtgröße des Plangebietes ca. 107,7 ha (100,0 %)

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VerfahrenDer Verwaltungsausschuß der Stadt Buchholz i. d. N. hat in seiner Sitzung am28. 11. 1995 die Aufstellung des Bebauungsplanes „Lohbergenweg/TostedterWeg“ beschlossen. Der Aufstellungsbeschluß ist gemäß § 2 (1) BauGB am 17.01. 1996 ortsüblich bekannt gemacht worden.

Die frühzeitige Bürgerbeteiligung gemäß § 3 (1) BauGB erfolgt in der Zeit vom20. 10. bis 24. 11. 1997 gemäß amtlicher Bekanntmachtung vom 11. 10. 1997.

Der Verwaltungsausschuss der Stadt Buchholz i. d. N. hat in seiner Sitzung am18. 11. 1999 dem Entwurf des Bebauungsplanes mit örtlicher Bauvorschrift undder Begründung einschließlich Grünordnungsplan zugestimmt und dieöffentliche Auslegung gemäß § 3 (2) BauGB beschlossen. Ort und Dauer deröffentlichen Auslegung wurden am 08. 12. 1999 ortsüblich bekannt gemacht.Der Entwurf des Bebauungsplanes und die Begründung einschließlichGrünordnungsplan haben vom 15. 12. 1999 bis 31. 01. 2000 öffentlichausgelegen.

Im Zuge der 1. öffentlichen Auslegung sind Anregungen aus der Bürgerschafteingegangen, die zu Änderungen des Bebauungsplanes führten.

Diesem geänderten Bebauungsplan hat der Verwaltungsausschuß der StadtBuchholz i. d. N. in seiner Sitzung am 22. 03. 2001 zugestimmt und die erneuteöffentliche Auslegung gemäß § 3 (3) BauGB beschlossen. Ort und Dauer dererneuten öffentlichen Auslegung wurden am 27. 03. 2001 ortsüblich bekanntgemacht. Der Entwurf des Bebauungsplanes mit örtlicher Bauvorschrift und dieBegründung einschließlich Grünordnungsplan haben vom 03. 04. 2001 bis 07.05. 2001 öffentlich ausgelegen.

Der Rat der Stadt Buchholz i. d. N. hat den Bebauungsplan mit örtlicherBauvorschrift nach Prüfung der eingegangenen Anregungen aus beidenöffentlichen Auslegungen in seiner Sitzung am 28. 08. 2001 gemäß § 10BauGB zur Satzung sowie die Begründung einschließlich Grünordnungsplanbeschlossen.

Siegel

(Schleif) (Bendt)Bürgermeister Stadtdirektor

Stadt Buchholz, den 28. 08. 2001

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Anhang:

Textlichen Festsetzungen zum Bebauungsplan „Loh-bergenweg/Tostedter Weg“

§ 1 Nutzungsbeschränkung WA-Gebiet

Für die im Plangebiet festgesetzten „Allgemeinen Wohngebiete“ gilt nur § 4Abs. 1 und 2 BauNVO sowie § 4 Abs. 3 Nr. 1 bis 3 BauNVO. Gartenbaubetriebe(§ 4 Abs. 3 Nr. 4 BauNVO) und Tankstellen (§ 4 Abs. 3 Nr. 5 BauNVO) sindnicht zulässig.

§ 2 Höchstzulässige Zahl der Wohnungen im WR-Gebiet

In den im Plangebiet festgesetzten „Reinen Wohngebieten“ ist je 750 qmGrundstücksfläche eine Wohnung zulässig.

§ 3 Offene und abweichende Bauweise

(1) In den festgesetzten „Reinen Wohngebieten“ gilt als abweichende Bauweisei. S. d. § 22 Abs. 4 BauNVO die offene Bauweise, in der nur Einzelhäuser bis zueiner Gesamtlänge von 18 m zulässig sind. Soweit die sonstigen Festsetzungendes Bebauungsplanes nicht entgegenstehen, ist für Erweiterungen von Ge-bäuden, die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Bebauungsplanes bestehen,eine Überschreitung der zulässigen Gesamtlänge um maximal 3 m zulässig.

(2) In den festgesetzten „Allgemeinen Wohngebieten“ gilt die offene Bauweisegem. § 22 Abs. 2 BauNVO.

§ 4 Zulässige Überschreitung der Baugrenzen

Soweit die sonstigen Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht entgegenste-hen, ist für Erweiterungen von Gebäuden, die zum Zeitpunkt des Inkrafttretensdes Bebauungsplanes bestehen, eine Überschreitung der Baugrenzen um ma-ximal 3 m zulässig.

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§ 5 Ausnahmen von den Festsetzungen zum Maß der Nutzung, zurBauweise und zu den überbaubaren Flächen

(1) Bauliche Anlagen, für die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens dieses Bebau-ungsplanes eine bestandskräftige Baugenehmigung vorliegt, können von denFestsetzungen dieses Bebauungsplanes hinsichtlich der zulässigen- Grundflächenzahl,- Anzahl der Vollgeschosse,- Mindestgrundstücksgröße,- Bauweise und- überbaubaren Grundstücksflächenausgenommen werden. Als Höchstmaße gelten dann die Bestimmungen derbestandskräftigen Baugenehmigungen.

(2) Grundstücke, für die eine bestandskräftige Teilungsgenehmigung zumZwecke der Bebauung i. S. d. § 19 Abs. 1 Nr. 2 der bis zum 31. 12. 1997 gülti-gen Fassung des BauGB vorliegt, dürfen abweichend von den Festsetzungendieses Bebauungsplanes hinsichtlich der zulässigenMindestgrundstücksgrößenbebaut werden, soweit die übrigen Festsetzungen dieses Bebauungsplanesnicht entgegenstehen.

§ 6 Grundstücksbezogene Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 25BauGB

(1) In den festgesetzten „Reinen Wohngebieten“ ist die vorhandene Baum- undStrauchvegetation dauerhaft zu erhalten. Sie darf nur insoweit entfernt werden,als dies zur Gewährleistung der im Bebauungsplan festgesetzten Höchstmaßeder baulichen Nutzung erforderlich ist.

(2) Soweit die vorhandene vollflächige Baum- und Strauchvegetation 50 % derGrundstücksfläche unterschreitet, sind Neuanpflanzungen mit waldtypischerBaum- und Strauchvegetation i. S. d. § 8 dieser textlichen Festsetzungen vorzu-nehmen, bis sich ein vollflächiger Bewuchs auf 50 % der Grundstücksflächeergibt.

(3) Ein vollflächiger Bewuchs i. S. d. Vorschrift ergibt sich durch die Anpflan-zung- eines Baumes mit mindestens 16 - 18 cm Stammumfang in 1 m Höhe je 100

qm zu bepflanzender Fläche und- eines Strauches als Heister, 80 bis 100 cm, je 4 qm zu bepflanzender Fläche.

§ 7 Flächen mit Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB

(1) In den festgesetzten Flächen zum Erhalt und zum Anpflanzen von Bäumenund Sträuchern ist die vorhandene Baum- und Strauchvegetation dauerhaft zuerhalten.

(2) Soweit die festgesetzten Flächen zum Erhalt und zum Anpflanzen vonBäumen und Sträuchern keinen vollflächigen Bewuchs i. S. d. § 6 Abs. 3 diesertextlichen Festsetzungen aufweisen, sind Neuanpflanzungen mit waldtypischer

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Baum- und Strauchvegetation i. S. d. § 8 dieser textlichen Festsetzungen vor-zunehmen, bis sich ein vollflächiger Bewuchs ergibt.

(3) Die nach Abs. 1 und 2 vorgeschriebene Erhaltung und Neuanpflanzung in-nerhalb der festgesetzten Flächen zum Erhalt und zum Anpflanzen von Bäu-men und Sträuchern darf auf die grundstücksbezogenen Erhaltungs- undNeuanpflanzungspflichten nach § 6 dieser textlichen Festsetzungen angerech-net werden.

(4) Innerhalb der festgesetzten Flächen zum Erhalt und zum Anpflanzen vonBäumen und Sträuchern sind bauliche Anlagen nicht zulässig, ausgenommen- eine Zufahrt pro Grundstück in den bauordnungsrechtlichen Mindestmaßen,- Einfriedungen,- unterirdische Kläranlagen, soweit diese eine Bepflanzung entsprechend des

Abs. 2 zulassen,- Terrassen und Balkone, soweit sie um nicht mehr als 3 m in die festgesetzten

Flächen hineinragen- sonstige mit dem jeweiligen Hauptgebäude verbundene Nebenanlagen, so-

weit sie um nicht mehr als 3 m in die festgesetzten Flächen hineinragen, und- Stellplätze, die vor Inkrafttreten des Bebauungsplanes genehmigt worden

sind.Soweit Grundstückszufahrten die minimalste Inanspruchnahme der festgesetz-ten Erhaltungs- und Anpflanzflächen überschreiten, sind die hierdurch beding-ten Flächenverluste der Erhaltungs- und Anpflanzflächen an anderer Stelle hin-zuzufügen.

(5) Für die nach Absatz 4 zulässigen Stellplätze kann ausnahmsweise eineÜberbauung durch Carports zugelassen werden.

§ 8 Artenliste „Waldtypische Baum- und Strauchvegetation“

(1) Baumarten: Stiel-Eiche (Quercus robur), Sand-(Hänge-)Birke (Betula pen-dula), Wald-Kiefer (Pinus sylvestris), Zitterpappel (Populus tremula), Trauben-Eiche (Quercus petraea), Rotbuche (Fagus syvatica), Eberesche (Sorbusaucuparia)

(2) Straucharten (heimischer Herkunft): Faulbaum (Frangula alnus), Stech-palme (Ilex aquifolium), Waldgeißblatt (Lonicera periclymenum), Himbeere,Brombeere (Robus spec.)

§ 9 Zulässigkeit baulicher Anlagen in den als Wald festgesetztenFlächen

Die Änderung oder Neuerrichtung bestehender baulicher Anlagen innerhalb derim Bebauungsplan als Wald nach § 9 Abs. 1 Nr. 18 BauGB festgesetzten Flä-chen ist unter Berücksichtigung der Vorschriften nach § 35 BauGB weiterhinzulässig, wenn die zu ändernde oder neu zu errichtende Bebauung bis zumZeitpunkt des Inkrafttretens des Bebauungsplanes nach § 35 BauGB zulässigwar.

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§ 10 Oberflächenentwässerung

(1) Das auf den Grundstücken anfallende Niederschlagswasser ist durch ge-eignete Vorkehrungen gem. § 9 Abs. 1 Nr. 14 BauGB vollständig auf denGrundstücken zurückzuhalten und zur Versickerung zu bringen.

(2) In den festgesetzten Verkehrsflächen der Zweckbestimmung „Verkehrsbe-ruhigte Bereiche“ sind Flächen zur Regenwasserversickerung vorzusehen, so-weit es die festgesetzten Flächengrößen zulassen.

(3) Die Anlage von Regenwasserrückhaltebecken in den als Grünflächen fürRegenrückhaltung festgesetzten Flächen ist landschaftsgerecht vorzunehmen.Technische Erfordernisse bei der Materialverwendung sind soweit möglich zubeschränken. Zur Initialpflanzung sind in den Randbereichen der Becken Schilfund Gräser zu verwenden, die den wechselfeuchten Verhältnissen angepaßtsind. Die verbleibenden Flächen sind als Wiesen anzulegen und ohne Dün-gung, Mulchen und Anwendung chemischer Pflanzenbehandlungsmittel exten-siv zu pflegen.

§ 11 Ausgleichsmaßnahmen und -flächen

(1) Ausgleichspflichtige Eingriffsflächen i. S. d. Vorschriften dieses Bebau-ungsplanes sind die in Absatz 2 und 3 bestimmten Flächen.

(2) Eingriffsflächen, für die der Ausgleich durch eine zusätzliche Waldentwick-lung gemäß Absatz 4 im Verhältnis 2:1 zur Eingriffsfläche erfolgt, sind die imBebauungsplan festgesetzten Grünflächen der Zweckbestimmung „Spielplät-ze“, „Fläche für Spielanlagen“ und „Regenwasserrückhaltung“ mit Ausnahmedes im bisherigen Innenbereich festgesetzten Spielplatzes am Vesperweg.

(3) Eingriffsflächen, für die der Ausgleich durch eine zusätzliche Waldentwick-lung gemäß Absatz 4 im Verhältnis 1:1 zur Eingriffsfläche erfolgt, sind die imBebauungsplan festgesetzten Flächen mit waldrechtlichen Bindungen, soweitdiese nicht als Flächen zum Erhalt und zum Anpflanzen von Bäumen undSträuchern festgesetzt sind.

(4) Der Ausgleich der nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes zulässi-gen Eingriffe erfolgt durch truppweises Anpflanzen- waldtypischer Baumarten i. S. d. § 8 Abs. 1 dieser textlichen Festsetzungen

mit 20 Exemplaren je 100 qm Fläche als Jungpflanzen, 2-jährig, verpflanzt,und

- waldtypischer Straucharten i. S. d. § 8 Abs. 2 dieser textlichen Festsetzun-gen mit 5 Exemplaren je 100 qm Fläche sowie

- Anpflanzen von 3 Exemplaren Schwarzerle (Alnus glutinosa) je 100 qm Flä-che.

Die Ränder der nach Satz 1 ein zu bepflanzenden Waldfläche sind an Wegenund zur offenen Feldflur 6-reihig mit waldtypischen Straucharten i. S. d. § 8Abs. 2 dieser textlichen Festsetzungen und ergänzt um Hasel (Corylusavellana), Schlehe (Prunus spinosa), Weißdorn (Crateagus monogyna) undWildapfel (Malus spec.) im Verband mit 50 Exemplaren je 100 qm Fläche zubepflanzen.

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(5) Die im Rahmen dieses Bebauungsplanes festgesetzten Ausgleichsmaß-nahmen und vereinbarten Ausgleichsflächen sind den nach Absatz 2 und 3bestimmten Eingriffsflächen insgesamt zugeordnet.

§ 12 Gestaltungsvorschriften gem. § 9 Abs. 4 BauGB i. V. m. §§ 56und 98 NBauO

(1) Im „Reinen Wohngebiet“ sind Einfriedungen an öffentlichen Verkehrsflächennur bis zu einer Höhe vom 1,2 m zulässig, ausgenommen Hecken und transpa-rente Drahtzäune in Verbindung mit Hecken. Hecken i. S. d. Satz 1 dürfen nichtaus Nadelgehölzen bestehen; im übrigen sind sie von den Vorschriften des § 8dieser textlichen Festsetzungen ausgenommen.

(2) Ausgenommen von den Festsetzungen des Abs. 1 sind Grundstückszufahr-ten und Eingangspforten bis zu einer Breite von 6,0 m.

„Lohbergenweg/ Tostedter Weg“...„Lohbergenweg/Tostedter Weg“ im Ortsteil Holm-Seppensen...

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