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Quartiersentwicklung Spielbudenplatz und Baubeschreibung Baufeld 5 Seite 1 von 20

Anlage 11:

Quartiersentwicklung Paloma-Viertel und Baubeschreibung Baufeld 5

Inhaltsverzeichnis:

Einleitung

1. Historie der Esso Häuser

2. Frühzeitiger Beteiligungsprozess

3. Architektenwettbewerbe

4. Projektstand April 2018

5. Beschreibung des Baufeldes 5

6. Bauwerksbeschreibung

7. Bauablauf und Zeitplan


Einleitung

Damit alle Bewerber sich einen Überblick über die gesamte Quartiersentwicklung mit deren Historie und

dem derzeitigen Planungsstand verschaffen können und in der Lage sind, ein Angebot und

Konzeptbewerbung abzugeben, wird sowohl das gesamte Projekt als auch das Projekt der Baugemeinschaft

ausführlich beschrieben.

1. Historie der Esso Häuser

1958 erwirbt Ernst Schütze das Erbbaurecht für das 6.187 m² große Areal am Hamburger Spielbudenplatz

und gibt den Bau von zwei achtgeschossigen Wohnblöcken mit 109 Wohnungen in Auftrag, die 1961

fertiggestellt werden. Es handelte sich um zwei achtgeschossige Wohngebäude, einen zum Spielbudenplatz

ausgerichteten zweigeschossigen Gewerberiegel sowie eine zweigeschossige Tiefgarage. Im westlichen

Bereich an der Taubenstraße war die Namensgebende Tankstelle inkl. Waschanlage angesiedelt. Die Esso-

Tankstelle wurde fortan zentraler Treffpunkt und diente den Nachtschwärmern als Ausgangs- und

Endstation ihrer Tour auf St. Pauli. Zum Gewerberiegel zum Spielbudenplatz gehörten zuletzt das Auto-

Hotel am Hafen, der Sex-Shop Devil & Heaven, der Westernstore Hundertmark sowie die Clubs Herz von St.

Pauli, Hörsaal, Molotow und Planet Pauli.

Im Mai 2009 erwirbt die Bayerische Hausbau das Esso-Häuser-Areal von der Eigentümerfamilie Schütze.

Im Jahr 2013 wurden wegen der Einsturzgefährdung mehrere Bauteile wie die Balkone und später die

Tiefgarage für die Nutzung gesperrt und gestützt. Weiter wurden Erdmassen zur Lastminderung vom Dach

der Waschstraße entfernt. Die Bebauung wies nach mehreren Gutachten die sowohl vom Bauherrn als auch

von der Stadt Hamburg beauftragt wurden einen sehr hohen Sanierungsbedarf und teilweise baufälligen

Zustand auf. Daher wurde eine Abbruchgenehmigung erteilt. Ende 2013 mussten die Bewohnerinnen und

Bewohner evakuiert werden und die Gebäude wurden im Frühjahr 2014 abgebrochen. Seit 2010 hatten

sich Initiativen aus dem Stadtteil für den Erhalt und die Sanierung der Gebäude vehement eingesetzt,

unterstützt von zahlreichen Protesten aus dem Stadtteil. Daher wurde eine breite Einbindung der

Öffentlichkeit beschlossen, noch bevor die wesentlichen Eckpfeiler des Projektes feststanden.

2. Frühzeitige Bürgerbeteiligung

2.1 Ausgangslage

St. Pauli war bis Mitte der 1990 Jahre einer der ärmsten Stadtteile in Deutschland. Viele Menschen in

diesem Stadtteil verfügen nur über ein geringes Einkommen. Seit der Jahrtausendwende wird St. Pauli

zunehmend zu einem attraktiven Standort für Grundstücks- und Projektentwicklungen für Wohn- und

Büroflächen, bei denen jedoch selten die Bedürfnisse aus dem Stadtteil berücksichtigt wurden. Die spezielle

Kultur St. Paulis setzt sich an diesen neuen Orten nicht fort. Viele Bewohner sehen diese Entwicklung

negativ und befürchten aus ihrem gewohnten Umfeld verdrängt zu werden. Die Neuplanung des ESSO-

Häuser-Geländes wurde beispielhaft für die Gentrifizierung St. Paulis. Es entzündete sich ein intensiver

öffentlich ausgetragenen Konflikt mit breiter medialer Berichterstattung.

Auf Anregung der Stadtteilinitiativen beschlossen die Ausloberinnen daher bereits im Vorfeld eine

umfassende Bürgerbeteiligung durchzuführen, deren Ergebnisse die Grundlage des weiteren Entwicklungs-

und Planungsprozesses bilden.


2.2 Der Prozess

Im Auftrag des Bezirksamtes Hamburg Mitte wurde die Planbude GbR Mitte 2014 beauftragt den

Bürgerbeteiligungsprozess durchzuführen. Dabei wurde vereinbart, dass über einen Zeitraum von ca. 6

Monaten die Anwohnerinnen und Anwohner sowie Interessierte Ihre Wünsche und Anregungen äußern

können.

Unter dem Motto "Knack den St. Pauli Code" wurde hierfür direkt neben dem Grundstück zum

Spielbudenplatz hin zwei Container mit Dachterrasse aufgestellt – die Planbude. Um eine möglichst breite

Meinung zu erhalten, um viele zu erreichen und dem lokalen Wissen die Chance zu geben, in die Tiefe zu

gehen und komplexe Vorschläge zu entwickeln, wurden verschiedene Tools entwickelt und zum Einsatz

gebracht:

- Taktische Möbel machten bei gutem Wetter die Bürgersteige zu öffentlichen Planungsbüros - Mehrsprachige Fragebögen für Erwachsene, Jugendliche und Kinder gingen an alle Haushalte

- Haustürgespräche bezogen die direkte Nachbarschaft besonders intensiv ein

- Knetmodelle im Maßstab 1:500 für den Umgang mit des Bauvolumens

- Spezielle Arbeitsbögen („St. Pauli bei Nacht 2020“, „Die 100 Millionen $ Frage“, „An der Tanke

du und ich“, etc.)

- Umfrage zur Club- und Musiklandschaft St. Paulis

- Legomodell im Maßstab 1:150

- Inspirationslesungen

- Vertiefende Workshops, thematische Planungsevents und Planungstour in Stammkneipen

- begleitende Urbanismuskurse mit der St. Pauli Schule

Dieser frühzeitige Beteiligungsprozess hatte eine große Resonanz. Ende Februar 2015 wurde die Phase der

Wunschproduktion beendet und vom Team der PlanBude unabhängig ausgewertet. In zwei

Stadtteilkonferenzen im März und April wurden die Ergebnisse aus den in über 2300 Beiträgen formulierten

Wünsche und Ideen den Nachbarinnen und Nachbarn vorgestellt. Anschließend wurden thematische

Stränge herausgearbeitet und Schwerpunkte definiert. Diese zugespitzten und übersetzten Ergebnisse

wurden anschließend bis Anfang Mai in vier Workshops mit der Bayerischen Hausbau, dem Bezirk

Hamburg-Mitte und der PlanBude als Grundlage für die weitere Planung verhandelt. Die Ergebnisse des

PlanBuden-Prozesses wurden zunächst in vier Kategorieren gefiltert: a) Auslobungsrevelant, b)

Prozessbegleitend, c.) St. Pauli Charta, d.) übergeordnete Entscheidungsebene.

Die Auslobungsrelevanten Inhalte wurden geclustert und Anforderungen an Städtebau und Architektur, die

räumlich funktionale Verteilung und das Nutzungsprogramm formuliert. Das Ergebnis wurde in einem

Eckpunktepapier festgehalten und die Inhalte in die Aufgabenstellung in die Wettbewerbe transportiert.

Das Gesamtergebnis wurde den Bürgerinnen und Bürgern St. Paulis am 19. Mai öffentlich vorgestellt und

am 02. Juni im Hauptausschuss des Bezirksamtes Hamburg-Mitte von den politischen Fraktionen

beschieden. Die Ergebnisse aus dem Beteiligungsprozess der PlanBude waren als Anlage B4 der Auslobung

beigefügt und standen so unmittelbar den Bearbeitern der Wettbewerbe zur Verfügung.


2.3 St. Pauli Code

Wie lässt sich in einem Neubau das fortsetzen, was St. Pauli speziell macht?

1. UNTERSCHIEDLICHKEIT STATT HOMOGENITÄT

St. Pauli ist ein Quartier, das sich durch unterschiedliche Lebensentwürfe, kulturelle Hintergründe, Gender-

Orientierungen oder erotische Vorlieben, die vom Mainstream abweichen, auszeichnet. Dies tritt häufig

auch sehr deutlich, symbolhaft und drastisch hervor, bestimmt Straßenzüge, Lokale und Fassaden – ganz

anders als in der sonst diskret auftretenden Hansestadt.

2. KLEINTEILIGKEIT

Kleinteiligkeit ermöglicht, dass solche unterschiedlichen Läden, Lokale und Begegnungsräume entstehen

und trotz Widersprüchlichkeit dicht nebeneinander liegen, sich stapeln und miteinander kommunizieren.

3. GÜNSTIG STATT TEUER

Bis vor kurzem war St. Pauli der ärmste Stadtteil im Westen der Bundesrepublik. St. Pauli ist immer noch

einer der ganz wenigen Stadtteile Hamburgs, wo sich unterschiedlichste Klassen begegnen – weil auch die

Leute mit weniger Geld hier ausgehen – und wohnen. Auch die kulturelle Vielfalt konnte hier aufgrund

günstiger Mieten für Läden und Wohnungen entstehen, durch die rasant steigenden Mieten ist dieses

Gleichgewicht gefährdet. Das Viertel hat dadurch nicht nur Bewohner_innen verloren, sondern auch an

Originalität.

4. ORIGINALITÄT UND TOLERANZ

Persönlich geprägte Läden, hier Gewachsenes, Originales soll in die neuen Gebäude zurückkehren. Das

gleiche gilt für die ehemaligen Mieter_innen der Wohnungen, wie auch für Leute, die aus St. Pauli

verdrängt werden. Genau das, was die Reeperbahn und den Kiez einst auszeichnete, verschwindet heute

zusehends. Die Abweichung wird trivialisiert aufgeführt, aber seltener gelebt als früher.

5. ANEIGNUNG UND LEBENDIGKEIT

Gefragt sind schmuddeliger Glamour und Lebendigkeit: Angeeignete, plakatierte oder getaggte Wände, ein

durch die Praxis der Bewohner_innen und Ladenbesitzer_innen geprägter Außenauftritt – statt designter

Hochglanzfassaden. Die bisherige Investorenarchitektur der letzten 10 – 20 Jahre hat es nicht geschafft,

dass “St. Pauli” sich in diesen Gebäuden fortsetzt. Gefragt ist deswegen kein Retortendesign – sondern

lebendiger Ausdruck.

6. EXPERIMENT UND SUBKULTUR

Die Reeperbahn kriegt schlechte Noten von den St. Paulianer_innen – zu vorformatiert, überraschungslos

und eingeschränkt ist das Vergnügen. Direkt an der Reeperbahn fehlen Orte, an denen Kultur nicht nur

aufgeführt – sondern neu erfunden wird. Experimente, Subkultur und Kulturproduktion statt einer

vorgefertigten Trivialkultur sind gewünscht.


7. FREIRAUM OHNE KONSUMZWANG

Neben diesen Experimenten werden auch öffentliche Orte gefordert, die zu Orten des Gemeinsamen, der

Begegnung, des Austauschs und der Interaktion werden können ohne dass diese durch Konsumzwang

eingeschränkt werden. Orte, an denen nichts “geboten” wird außer hohe Aufenthaltsqualität und eine

anregende Umgebung sowohl für die Nachbarschaft wie auch die Besucher_innen.

3. Architektenwettbewerbe

3.1 Städtebaulicher Wettbewerb 2015

Im Mai 2015 wurde gemeinsam mit dem Bezirksamt HH Mitte das zweistufige Wettbewerbsverfahren, das

zunächst mit einem städtebaulichen Gutachterverfahren initiiert wurde, auf Basis der Ergebnisse des

Bürgerbeteiligungsprozesseses der PlanBude begonnen. An dem Verfahren haben 9 nationale und

internationale Architekturbüros teilgenommen. Besonderheit dieses Verfahrens war die öffentliche

Planungswerkstatt als Bürgerbeteiligungsveranstaltung während des Verfahrens.

Aufgabenstellung des Wettbewerbs war die vollständige Planung eines zukunftweisenden Quartiers mit

einer Nutzungsdurchmischung bestehend aus verschiedenen Wohnformen, Gewerbe, Einzelhandels-

flächen, Gastronomien, Hotel und einem sog. Innovations- und Subkulturcluster. Das Projekt bietet die große Chance der städtebaulichen Weiterentwicklung für St. Pauli verbunden mit der Herausforderung an

die Anknüpfungsfähigkeit an die umgebende Bebauung. Grundlage ist der St. Pauli Code.

Das Nutzungskonzept zur Wettbewerbsvorgabe wurde in einem Eckdatenpapier mit dem Bezirk und

Planbude gemeinsam erarbeitet und sah aufgrund der Wohnungsmarktsituation eine annähernd 50 %ige

Teilung des zukünftigen Baurechts in Gewerbe und Wohnen vor.

Darin enthalten ist eine Aufteilung der folgenden und vorgesehenen Nutzungen:

• Hotelgebäude

• St. Pauli affines Gewerbe mit Einzelhandel, Gastronomien und Clubs

• Frei finanziertes Wohnen

• Gefördertes Wohnen

• Förderfähige Baugemeinschaft

• Soziales Gewerbe (Innovations- und Subkulturcluster, Soziale Versorgung (Nachbarschaftscluster)

Die Anordnung der Nutzungen ist geprägt durch die unterschiedlichen Lagequalitäten innerhalb des

Grundstücks: die touristisch geprägten Konzepte Hotel, Gastronomien, St. Pauli affiner Einzelhandel und

Clubs werden zur stärker frequentierten Lärmquelle Reeperbahn hin als Schallschutz für die dahinter

liegende Wohnbebauung angeordnet. Entlang der neuen Quartiersgasse entstehen zahlreiche

Adressbildungen für Einrichtungen des Subkultur- und Innovationsclusters, sowie kleinteilige Gastronomie-

und Handelskonzepte. Entlang der Quartiersgasse werden ab den Obergeschossen die geförderten Wohnungen sowie die Wohnungsbauflächen für eine Baugemeinschaft angeordnet sein.

Zur Taubenstraße und Kastanienallee hin werden im überhöhten Erdgeschoss überwiegend Nutzungen zur

Quartiersversorgung angeordnet. Ab dem 1. OG werden hier ausschließlich Wohnnutzungen entstehen.

Grundsätzlich werden im Erdgeschoss keine Wohnwirtschaftlichen Nutzungen angeordnet.


3.2 Hochbauwettbewerb 2016

Aus der ersten Wettbewerbsstufe wurden als Teilnehmer für die zweite Stufe des Hochbaurealisierungs-wettbewerbs neben den 3 Siegerbüros NL Architects, Amsterdam mit BeL, Köln, Feld 72 aus Wien und

Coido aus Hamburg, die Büros Lacaton & Vasall aus Paris und Ifau + Jesko Feser aus Berlin für eine

Weiterbearbeitung des Projektes auf Basis des Masterplans von NL/Bel Architekten von der Jury

ausgewählt.

Entsprechend der 5 Baufelder bearbeiteten jeweils 3 bis 4 Büros ein Baufeld in der Bearbeitungstiefe des

Vorentwurfs, wodurch innerhalb von einem Baufeld eine maximale Kombinationsmöglichkeit von

Einzelgebäuden entstand und somit dem Entwurfsgedanken des Masterplans nach einer möglichst

authentischen Stadtergänzung Rechnung getragen wird.

Das Verfahren wurde im Frühjahr 2016 gestartet und im September 2016 abgeschlossen. In Anlehnung an

die erste Wettbewerbsstufe fand eine Bürgerwerkstatt, in der Zwischenergebnisse präsentiert wurden, mit

der Möglichkeit zur Stellungnahme und Beteiligung im Juli 2016 statt. Als Wettbewerbsgewinner für das

Baufeld 5 ging das Büro Feld 72 aus Wien – Österreich hervor.

4. Derzeitiger Projektstand (April 2018)

Nach dem Preisgericht und Überarbeitungsempfehlungen der Jury und dem Bauherrn fand eine

Überarbeitung des Wettbewerbsergebnisses bis Mai 2017 statt.

Die Planung hat die sog. Leistungsphase 2 der HOAI – Vorentwurf - abgeschlossen und es wurde mit der

nächsten Leistungsphase 3 begonnen – mit dem Entwurf. Der Entwurf wird voraussichtlich bis ca.

Jahresende 2018 andauern. Die Vorbereitungen für die Bauanträge beginnen dann ab ca. Oktober /

November 2018. Parallel zu dem Entwurf erfolgt die Planung und Ausschreibung für den Restabbruch und Erstellung der Baugrube bis ca. Oktober 2018.

Für das 1. Quartal 2019 ist geplant mit dem Restabbruch zu beginnen. Der Beginn der Bauarbeiten für den

Neubau ist für ca. April / Mai 2019 vorgesehen. Die Gesamtfertigstellung kann dann bis ca. Mitte 2022

erfolgen.


5. Beschreibung des Baufeldes 5

(Axonometrie des Baufeldes 5)

5.1 Beschreibung des Baufeldes 5 - Baugemeinschaft

Für das Baufeld 5 ist im Kontrast zu den Baufelder 1 bis 4 eine horizontal ausgerichtete Riegelbebauung im

östlichen Bereich des Plangebiets begleitend zur Quartiersgasse vorgesehen. Das Gebäude wird mit 7

Geschossen ausgebildet.

Die Nutzungen im Baufeld 5 setzen sich aus Flächen für innovative, subkulturelle und soziale Nutzungen

(Nachbarschaftscluster= im Erdgeschoss mit Flächen einer gesamten BGFa von ca. 672 m² sowie der

Wohnnutzung für Baugemeinschaften ab dem 1. OG mit ca. 2.832 m² BGFa (inkl. aller Erschließungsflächen)

zusammen.

Das Baufeld wird vollständig mit einer Tiefgarage sowie Flächen für Technik und Nebenräume für die

Wohnnutzung wie Abstellräume, Haustechnik, Kinderwagen- und Fahrradabstellraum unterbaut.

Entlang der östlichen Grundstücksgrenze wird die Tiefgaragenerschließung durch eine eingehauste Rampe

ins 1. Untergeschoss führen. Das Dach der Tiefgarageneinhausung ist in der bisherigen Planung als

gemeinschaftliche Terrassenfläche für die Baugemeinschaft vorgesehen.

5.1.1 Höhenentwicklung

Um die bauordnungsrechtlichen Belange einzuhalten (Abstandsflächen, Rettungswege) ist die maximale

Höhe des max. 7-geschossigen Gebäudes auf 21,95 m (unterhalb der Hochhausgrenze von 22,00 m)

festgelegt. Die maximale Höhe bezieht sich auch hier auf die Oberkante Fertigfußboden des obersten

genutzten Geschosses.


Bei der Ausbildung des obersten Geschosses werden die Abstandsflächen nach der Hamburger Bau

Ordnung (HBauO) zum öffentlichen Straßenraum und zum östlichen Nachbargrundstück eingehalten. Zur

Gasse hin ist eine Überschreitung der Abstandsflächen bei städtebaulicher Verträglichkeit im

Zusammenhang mit Augenmerk auf die Qualität der Wohnungen möglich. Darüber hinaus gehende

Überschreitungen sind nicht zulässig und sind nicht vorhanden.

Die Höhenentwicklung des Baufeldes 5 ergibt sich schlüssig aus dem Höhenreferenzpunkt an der

Kastanienallee im Bereich der Tiefgaragenabfahrt von +20,59 ü.N.N. und dem Bedarf einer lichten

Mindesthöhe zur Durchfahrt der PKW unter der überdachten Rampe. Somit wird die Höhenkote für OKFF

im 2. Obergeschoss auf 26,90 m ü.N.N. fixiert.

Die lichte Raumhöhe soll bei den Wohnnutzungen mindestens 2,60 m und kann maximal 2,70 m betragen.

Daher wurde bei der Planung die Geschosshöhe für den Wohnungsbau mit 3,00 m angesetzt.

Die Flachdächer sollen intensiv genutzt werden, entsprechende Absturzsicherungen werden daher bei der

Integration in die Fassadenebene abstandsflächenrelevant.

5.1.2 Gebäudehülle/Fassadengestaltung

Die Fassaden des Riegels sollen auf den zum Teil schmalen Querschnitt der Gasse (ca. 12,00 m im Erdgeschoss) räumlich und gestalterisch reagieren und zugleich in ihrer Architektur aneignungsfähig sein

(z.B. plastisch vor- oder/und rückspringend, diagonale Blickachsen etc.). Die im städtebaulichen Entwurf

entwickelte „Schublade“ in der Erdgeschosszone, das heißt das Zurückspringen des Gebäudes ab dem 1.

Obergeschoss wird im Entwurfskonzept übernommen. Aufgrund der noch nicht feststehenden

Grundrissstruktur für die Baugemeinschaften wurden für die Fassade robuste differenzierte Vorschläge

entwickelt.

Des Weiteren wird auf die „Kommunikation“ der Häuser mit der Gasse Wert gelegt, was die Organisation

des Gebäudes selbst, aber auch den Außenauftritt und die Aneignungsfähigkeit des Gebäudes

beispielsweise die baulichen Schnittstellen wie Balkone, Terrassen oder Laubengänge betrifft.

Die Architektur der Erdgeschosszonen muss Möglichkeiten bieten, Flächen an Fassaden, Innenräumen

sowie Vorzonen selbst zu gestalten, d.h. eigene Signaturen und Ausdrucksweisen sollten sich abbilden,

Markisen, Schilder und selbstgemachte Straßenmöblierung sich anbringen, Lichterketten sich aufspannen

lassen. Fensterbänke auf Sitzhöhe, ein innovativer Umgang mit Alltagsstraßenmobiliar (Stromkästen,

Straßenpoller, etc.), die zu Verweilzonen werden können, prägen die Gasse.

Besonders beim Außenauftritt des FabLabs und der Stadtteilkantine sind Räume vorgesehen, die

öffentliche Verweil- und Aufenthaltsflächen bieten. Erdgeschoss- und Gassenbereich sollen funktionale

Überlagerungen ermöglichen, die stetig neu verhandelt und den Innen- in den Außenraum erweitern können.

5.1.3 Gebäudeerschließung/Hauseingänge

Die Erschließung der Wohngebäude erfolgt hausweise über die Quartiersgasse. Für die Wohnbebauung im

Baufeld 5 sind zwei Eingänge vorgesehen.

Die Nutzungen des Nachbarschaftsclusters im Erdgeschoss werden zur Quartiersgasse mit jeweils direkten

Zugängen zu den Nutzungseinheiten auf Ebene der Gasse erschlossen.


Der fußläufigen Erschließung des Clusters sowie der Baugemeinschaften liegt die städtebauliche Idee der

vielen Eingänge zu Grunde. Diese sind alle zur Gasse hin ausgerichtet. Die Erschließungsflächen sollen über

die reine Erschließung hinaus gleichzeitig die Funktion von Begegnung, Kommunikation sowie des

Verweilens übernehmen und sind entsprechend räumlich zu qualifizieren und in den Umgang mit den

Gemeinschaftsflächen konzeptuell einzubinden.

Die Erschließung der aufsteigenden Wohnbebauung durch Hauseingänge wird übersichtlich, hindernis- und

barrierefrei sowie flächeneffizient gestaltet. Die Anordnung der Zugänge/Treppenhäuser wird unter

sinnvoller Berücksichtigung der Gewerbe-/Clustereinheiten in den Erdgeschosszonen geplant. Die einzelnen

Hauseingänge werden gut auffindbar verortet und als überdachter und geschützter Bereich gestaltet. Die

Briefkastenanlagen sollen ausschließlich innen angeordnet werden. Im Untergeschoss sind Stellflächen für

Kinderwagen etc. ohne Beeinträchtigung der Verkehrswege vorgesehen (Anzahl und Größe abhängig vom

Wohnungsschlüssel; min. 2 m² pro Hauseingang). Aufgrund der Brandlast dürfen die Stellflächen i.d.R. nicht

offen in Fluchtwegen vorgesehen werden. Nach Möglichkeit sollte dafür ein mind. abschließbarer Raum

eingeplant werden.

Im Baufeld 5 verläuft östlich des Baukörpers die Rampe in die Tiefgarage mit einer gebündelten Zu- und

Ausfahrt in/aus der Tiefgarage von der Kastanienallee. Die Rampe wird eingehaust/überdeckelt hergestellt

und ist in ihrer Position fixiert.

Die Einhausung der Rampe wird mit dem unterirdischen Rohbau erstellt und bildet keine Grenzbebauung

zum Nachbargrundstück (Operettenhaus). Sie hat eine Höhe von ca. 5,00 m (zzgl. Absturzsicherung) von

OK Gelände. Das Dach der Einhausung dient der Baugemeinschaft als gemeinschaftliche Terrasse.

5.1.4 Dachflächen und Freiraum

Die ca. 12,0 m breite Gasse entlang des Gebäuderiegels weitet sich durch einen Gebäuderücksprung zu

einer kleinen Platzsituation auf. Gasse und Platzaufweitung sind als öffentlicher Freiraum mit einer hohen

und mehrfunktionalen Aufenthaltsqualität angedacht. Der Gebäuderiegel hält zum Nachbargrundstück des

Operettenhauses die erforderliche Abstandsfläche ein. Der dadurch entstehende Freiraum kann vom

Cluster im Erdgeschoss genutzt werden. Ab dem 1. Obergeschoss stuft sich der Riegel nach oben staffelartig

zurück. Die dadurch entstehenden Freiraumbereiche sollen konzeptionell und gestalterisch eingebunden

werden.

5.1.5 Balkone/private Außenbereiche

Jede Wohnung erhält einen Balkon bzw. eine Loggia oder Terrasse mit direktem Zugang vom Wohnraum.

Die Größe richtet sich nach den Vorgaben für Wohnungsgrundrisse nach der IFB Förderrichtlinien. Es ist zu

berücksichtigen, dass das Baufeld 5 außer den Dachflächen, privaten Außenbereichen wie Balkonen und

Terrassen und über keine weiteren Freiflächen verfügt. Entsprechend qualitätsvoll sollten die privaten

Freiräume konzipiert werden.

Bei der Ausgestaltung der Fassade zur Gasse in Bezug auf Balkone, Loggien und Erker sind die

Sozialabstände nach Westen berücksichtigt und das Ausmaß, in Anlehnung an die zum öffentlichen


Straßenraum geltenden Regularien der HBauO, eingehalten. Aufgrund der intensiven Nutzung der Gasse

durch die gewerbliche Sockelzone wird auf eine Privatsphäre der Freibereiche geachtet. Die Dachfläche soll

als gemeinschaftliche Dachterrasse mit Grünausstattung genutzt werden.

5.1.6 Interne Erschließung

Für die Wohngebäude ist eine effiziente Erschließung in Verbindung mit angemessenen Gebäudetiefen

geplant. Außerhalb und innerhalb der Wohnungen ist eine platzsparende Erschließung vorgesehen, die

keine übermäßig langen Flure vorsieht.

Die vertikale Erschließung aller Gebäude hält die Mindestanforderung der HBauO ein. Jedes Treppenhaus

verfügt über einen behindertengerechten Personenaufzug. Alle Aufzüge und Erschließungskerne werden

komplett über sämtliche Geschosse (inkl. Untergeschoss) geführt.

Der Zugang zu den Wohnungen sowie zu den Kellerabteilen und Nebenräumen im Untergeschoss ist

ebenfalls barrierefrei gem. HBauO geplant und erfolg über die zwei Aufzüge.

5.1.7 Rettungswege und Fluchtwegkonzeption

Aus Brandschutzgründen sollen möglichst durchgesteckte Wohnungen oder zur Gasse hin orientierte

Wohnungen geplant werden. Eine Anleiterbarkeit entlang der östlichen Grundstücksgrenze ist nicht

möglich. Die Treppenhäuser für die Wohnnutzung werden gemäß HBauO geplant.

5.1.8 Kellerflächen

Unterhalb des Gebäudes werden Technikräume, Müllräume und Kellerflächen für die Wohnungen und das

Nachbarschaftscluster hergestellt. Die Erschließung erfolgt aus den geplanten Erschließungskernen bzw.

Treppenhäuser mit direkten Zugängen in die Flächen.

5.1.9 Abstandsflächen

Die Bebauung löst im Bereich der Gasse Abstandsflächen aus. Die Abstandsflächen werden im Rahmen des

Bebauungsplanes festgesetzt und in einer noch zu schließenden Nachbarschaftsvereinbarung geregelt. Etwaige Zahlungen oder weitere Verpflichtungen hieraus sind nicht fällig bzw. gegeben.

5.1.10 Geh- und Fahrrechte

Die Gasse wird mit einer Dienstbarkeit für das öffentliche Gehrecht belegt. Die Tiefgaragenrampe und

Fahrbereiche der Tiefgarage werden den anderen Realteilen im Quartier mit Geh- und Fahrrechte für die

anderen Baufelder bzw. Realteile eingeräumt. Gleichzeitig wird dem Baufeld 5 und Realteil Geh- und

Fahrrechte wie oben beschrieben eingeräumt. Die entsprechenden Nutzungsrechte der Erschließung und

Kellerbereiche sind im Zuge einer etwaigen WEG-Bildung zu regeln. Diese werden ebenfalls im Rahmen

einer Nachbarschaftsvereinbarung geregelt. Gegebenenfalls sind weitere Geh- und Fahrrechte,

Nachbarschaftsrechte sowie Leitungsrechte im Zuge der weiteren Planung und Ausführung notwendig.


5.1.11 Nutzungsrecht des Baufeldes 02

Im 2. UG im nördlichen Bereich direkt angrenzend und mit entsprechender Verbindung zum Baufeld 02

befinden sich Technikflächen des Baufeldes 02. Diese Flächen werden per Baulast zu Lasten des Baufeldes

05 und zu Gunsten des Baufeldes 02 gesichert. Betriebs- und Instandhaltungskosten werden vom

Grundstückseigentümer des Baufeldes 02 getragen.

5.1.12 Nachbarschaftsvereinbarung

Wie oben beschrieben ist es vorgesehen, dass eine Nachbarschaftsvereinbarung für alle notwendigen und

gegenseitigen Grundstücks- und Bauverpflichtungen innerhalb des PALOMA-VIERTELS erstellt wird. Diese

wird von der Bayerischen Hausbau erstellt und mit dem zum Zeitpunkt der Erstellung bereits vorhandenen

Käufer abgestimmt.

5.1.13 Brandschutz

Aus brandschutzrechtlichen Gründen ist es erforderlich in einigen Bereichen eine Sprinkleranlage zu

errichten und zu unterhalten. Aus Gründen der Flächeneffizienz wurden die Räume zentral unter dem

Realteil des Baufeldes 5 platziert. Die Anlage dient den anderen Baufeldern und wird per Dienstbarkeit

entsprechend zugeordnet. Die Errichtungskosten und spätere Betriebs-, Instandhaltungs- und

Instandsetzungsaufwendungen werden von den anderen Baufeldern übernommen. Entsprechende Mieteinnahmen stehen somit den Eigentümern der anderen Baufelder zu.

5.1.14 Instandhaltung

Der Erwerber ist eigenverantwortlich für die eigene Verwaltung und Instandhaltung des eigenen Realteils

bzw. Hauses und / oder gemeinschaftlich innerhalb der WEG und deren Belange zuständig. Mit dem Erwerb

beauftragt oder installiert die Baugemeinschaft die notwendige Verwaltung für den Realteil oder der zu

dem Zeitpunkt gebildeten WEG und nennt dem Verkäufer für etwaige notwendige Absprachen einen mit

entsprechenden Kompetenzen ausgestatteten Ansprechpartner vertretend für den Käufer der

Baugemeinschaft / des Nachbarschaftsclusters.

5.2 Beschreibung Baufeld 5 - Nachbarschaftscluster: Innovation, Subkultur und soziale

Versorgung

5.2.1 Lage

Das Subkulturcluster erstreckt sich im Baufeld 5 über das gesamte Erdgeschoss sowie in Teilbereichen der

Untergeschosse. Das Erdgeschoss ist überhöht, so dass der Ausbau eines Galeriegeschosses möglich ist. Die

erforderlichen Zugänge in den Treppenhäusern sind in der Planung und Ausführung vorgesehen.

5.2.2 Die Konzeption und Vergabe

Das Subkulturcluster wird von der PlanBude entwickelt. Der Mietpreis für das Subkulturcluster wurde mit

einer Preisspanne von 10,- bis 15,- €/m² Mietfläche vereinbart, wobei ein Durchschnitt von 12,50 €/m²

erzielt werden soll.


Die Nutzer stehen zum Zeitpunkt der Ausschreibung noch nicht fest. Die Nutzungsbereiche sind daher

gemäß Ausarbeitung der PlanBude unten beschrieben.

5.2.3 Allgemeine Erläuterung

Städte zeichnen sich vor allem durch Orte des Gemeinsamen, Begegnungsmöglichkeiten mit dem Anderen

und Plattformen des Austausches aus – diese bilden auch eine Bedingung für kreative Neuerungen. Dieser

Wunsch wurde in der Bürgerbeteiligung sehr deutlich formuliert und daraus die Anforderungen an das

Nachbarschaftscluster erarbeitet. Ziel ist es, quartiersnahe und gemeinschaftliche Einrichtungen als

Quartiersanker zu etablieren, sowie Raum und Nischen für niedrigschwellige alternative Konzepte zu

schaffen.

Im Cluster Subkultur, Innovation und soziale Infrastruktur sollen unterschiedliche kreative, technische,

produzierende, musikalische und soziale Funktionen miteinander verbunden werden. Neben erprobten

Institutionen, Aufführungs- und Ausstellungsorten, die im Plangebiet ihren neuen oder ursprünglichen Ort

wieder finden sollen, sollen mit dem Cluster auch neue Innovations- und Produktionsorte entstehen. Diese

sollen als „Plattform des Austausches“ zwischen unterschiedlichen Menschen und Formen des Wissens

funktionieren. Programmatische Herzstücke sind die „Stadtteilkantine“ und das „FabLab St. Pauli“, ergänzt

durch die Bausteine Musikproduktion und soziale Infrastruktur. Darum gruppieren sich weitere Nutzungen

wie produzierende Werkstätten und Bildungsorte innerhalb der Co-Working-Flächen sowie die

Wechselnutzung. Weitere Angaben zum Konzept befinden sich in der Anlage 08 „Nord-Süd-

Passage“(Arbeitstitel).

Die drei Cluster Subkultur, Innovation und soziale Infrastruktur bilden jeweils eigenständige

Schwerpunktbereiche aus, die durch ihre räumliche Überlagerung jedoch erst ihre volle Wirkungskraft

erzielen. Die genannten Nutzungen werden an der neu entstehenden Passage angesiedelt, die eine

Querverbindung vom Spielbudenplatz zur Kastanienallee herstellt. Zu dem zum Spielbudenplatz

ausgerichteten, alteingesessenen Musikclub MOLOTOW sowie der, an der Quartiergasse gelegenen

Nachbarschafts-Kneipe („Kogge“) mit angeschlossenem Rock-N-Roll-Hotel sollen ebenfalls Bezüge

entstehen.

Der Raum sollte im roughen „Rohbau-Charakter“ auftreten, über modular teilbare Bereiche verfügen sowie

flexible und rückbaufähige Nutzungen ermöglichen. Zudem sollte eine effiziente Raumausnutzung

berücksichtigt werden. Der Ausbau der Flächen erfolgt durch die Betreiber; diese Raumzone soll im

sogenannten „veredelten Rohbau“ im einfachen Standard errichtet werden.

Das Nachbarschaftscluster im Sockel der 7-geschossigen Bebauung soll als ein multiflexibler Raum nach den

Richtlinien einer Gewerbe- und Büronutzung und oder Kleingewerbe konzipiert werden, wobei

Maximalwerte für Nutzungseinheiten gemäß den Vorgaben des Brandschutzes einzuhalten sind. Eine

Sprinklerung ist für diese Bereiche nicht vorgesehen. Den Nutzern bzw. Mietern steht es dabei frei im

Eigenbau und nach den behördlichen Vorgaben eine Galerieebene in den Mietflächen einzubauen.


5.2.4 Infrastruktur

Sanitär- oder sonstige Infrastrukturanlagen des Clusters sollen gemeinschaftlich zur Verfügung stehen und

genutzt werden können. Auch Lager- und Abstellflächen sollen aus Gründen der Flächeneffizienz gebündelt

und an Orten, die keine natürliche Belichtung zulassen verortet werden.

6. Bauwerksbeschreibung

Die im Folgenden beschriebene Konstruktion ist eine Beschreibung sowohl für die vom Verkäufer zu

erstellenden Untergeschosse als auch für die vom Erwerber oder der Erwerber zu erstellenden

Obergeschosse. Dabei gilt es zu beachten, dass der vorliegende Städtebau eingehalten wird und

insbesondere Fassade und Fenster den Ergebnissen der Wettbewerbe und dem Gestaltungsbeirat

unterliegen. Das Tragwerkskonzept wurde berechnet und es gilt die statischen Vorgaben bei der weiteren

Planung und Ausführung einzuhalten. Die Beschreibung der Konstruktion und des Ausbaus dient als Hinweis und Hilfe für die eigene Kalkulation interessierter Baugemeinschaften. Innere und nicht tragende

Wände, Türen oder technische Installationen, die nicht den behördlichen, brandschutzrechtlichen oder

technische Vorgaben unterliegen sowie Oberflächen können von der Baugemeinschaft auch anders geplant

und ausgeführt werden.

6.1 Baukonstruktion / Rohbau

Die einzelnen Gebäude bzw. Häuser und die Tiefgarage werden in Massivbauweise als

Stahlbetonkonstruktion errichtet.

Die Gründung erfolgt auf einer durchgehenden Bodenplatte aus Stahlbeton im 2.Untergeschoss.

Alle tragenden Bauteile werden nach den statischen Berechnungen und Baugrundgutachten ausgeführt.

Zwischen den Baufeldern werden die Außenwände/bzw. Brandwände zweischalig mit Bewegungsfuge

ausgeführt. Innerhalb eines Baufeldes werden die Wände einschalig zwischen den Häusern (mind. 25 cm)

geplant.

Aus Schallschutzgründen sollten Wohnungstrennwände in Abstimmung mit dem Bauphysiker bemessen

werden. Als Richtwert für Wohnungstrennwände werden mind. 22 cm und für Aufzugschachtwände an

Wohn- und Aufenthaltsräumen mind. 25 cm vorgegeben. Die Außenwandkonstruktionen sind in ihrem

Gesamtaufbau nach technischen und wirtschaftlichen Möglichkeiten maximal zu reduzieren. Der Richtwert

für tragende Außenwände beträgt 18-22 cm (Abhängig von der Höhenentwicklung).

Zur maximalen Grundrissflexibilität werden innerhalb der Wohnungen tragende Wände auf ein statisches

Minimum reduziert.

Tragende Innenwände und/oder Außenwände werden als Stahlbetonwände oder als Mauerwerkswände

geplant.


Kellerwände, die an das Erdreich angrenzen, werden in Stahlbeton bzw. Fertigteil ausgeführt. Die

Kellergeschosse werden aus wasserundurchlässigem Beton als „weiße Wanne“ ausgebildet.

Decken sollen als Stahlbetonmassivdecken oder Filigrandecken mit Deckenstärken nach Vorgabe des

Tragwerksplaners ausgebildet. Die lichte Raumhöhe in den Wohnungen ist aktuell geplant mit ca. 2,60m –

2,70m, abgewichen wird hiervon nur in Bereichen mit einer Abhängung. Hierzu sind die Baupläne zu

beachten.

Die Treppenläufe der Treppenhäuser werden aus Stahlbeton-Fertigteilen hergestellt und schallentkoppelt

versetzt.

6.2 Dachkonstruktion

Die Flachdächer und Dachterrassen werden als Flach- und Warmdach auf einer wasserundurchlässigen

Stahlbetondecke – in Teilen mit extensiver Begrünung - geplant. Dabei sind ausreichende Aufbauhöhen für

das Erdreich im Innenhof zu berücksichtigen. Jede Flachdachfläche wird mit einer ausreichend

dimensionierten Notentwässerung geplant.

6.3 Klempnerarbeiten

Regenrinnen und Fallrohre werden aus Zinkblech, Brüstungs- und Attikaabdeckungen werden aus Alumini-

um oder Zinkblech gem. Gestaltungskonzept geplant.

6.4 Fassaden, Fenster und Hauseingänge

Im Rahmen des Hochbauwettbewerbes waren die beteiligten Architekturbüros gefragt neben den

Grundrisstypologien auch die Fassaden weiter zu entwickeln. Für das gesamte Quartier ist eine St. Pauli

typische Architektur nach dem Prinzip „Häuser bauen“ als Vorschlag aus der Bürgerbeteiligung entstanden

und als Anreiz in der Architektursprache aufgenommen worden. Daher wird nach diesem Prinzip geplant

und realisiert.

Für das Baufeld 5 ist geplant im Erdgeschoss einen keramischen Belag auf Wärmedämmverbundsystem im

hellen Farbton mit großzügigen Fensteröffnungen zur bestmöglichen Belichtung auszuführen, die sich

farblich im dunkleren Ton absetzen. Die Fenster werden vorzugsweise auf der Seite der Gasse im EG Sockel

in einbrennlackiertem Alu- / Metall ausgeführt. Die Farbgebung dieser Fenster erfolgt gem.

Gestaltungskonzept. Diese Art von Fassade ist aneignungsfähig und lässt sich auch gut reinigen.

Im Bereich der Wohnungen ist ein keramischer Belag auf Wärmedämmverbundsystem im hellen Farbton

vorgesehen (Farbgebung gem. Gestaltungskonzept). Auch hier gilt, dass diese Art von Fassade für St. Pauli

typisch und Pflegeleicht ist. Die übrigen Fenster- und Fenstertüren sind als Kunststoffkonstruktion

großzügig und in der Regel bodentief ausgeführt z.B. im Bereich zu den Balkonen. Die Fenster werden ggf.

farbig nach Gestaltungskonzept sowie mit Isolierverglasung entsprechend der erforderlichen

Schallschutzklasse gem. Schallschutznachweis und Wärmeschutzberechnung geplant. Die äußeren

Fensterbänke bestehen aus Aluminium, die inneren aus Werkstein. In jedem Aufenthaltsraum (Wohnraum

/ Schlafraum / Küche) werden mindestens ein Fenster mit Öffnungsflügel und Drehkippbeschlag versehen.


Die Fenster der Wohnungen erhalten Beschläge in eloxiertem Leichtmetall oder in weiß. Die

Treppenhausfenster werden als Kunststofffenster mit Isolierverglasung ausgeführt (Farbgebung gem.

Gestaltungskonzept).

Die Fenster der Wohnungen werden, soweit erforderlich, entsprechend der Wärmeschutzberechnung mit

Sonnenschutzverglasung ausgerüstet. Damit eine einheitliche Färbung der Verglasung erreicht werden

kann, ist ggf. zur Einhaltung des sommerlichen Wärmeschutzes ein innenseitiges Plissee erforderlich.

Die Hauseingangsanlagen werden aus pulverbeschichteter Alu-/Metallkonstruktion ausgeführt. Sie werden

jeweils mit Türschließer und elektrischem Türöffner versehen. Die Briefkastenanlage soll im

Treppenvorraum platziert werden. Zudem ist eine Gegensprech- und Klingelanlage vorgesehen.

Die Balkone werden als Stahlbetonkonstruktion (ggf. als Betonfertigteil) hergestellt werden. Die

Farbgestaltung erfolgt nach Gestaltungskonzept.

6.5 Estrich

Die Fußböden der Wohnungen erhalten einen für Fußbodenheizung geeigneten schwimmenden Estrich auf

Wärme- und Trittschalldämmung. Die der Wohnung zugeteilten Kellerabteile erhalten eine geglättete

Stahlbetonplatte. Die Treppenpodeste erhalten ebenfalls einen Estrich.

6.6 Nichttragende Innenwände

Nichttragende Wände werden in Ständerbauweise mit Gipskartonplatten, beidseitig doppelt beplankt und

innenliegend gedämmt, erstellt. Innerhalb der Wohnungen ist eine Wandstärke von 10cm geplant. Bei

Trockenbauwänden in Bädern werden die zwei raumseitigen Lagen als hydrophobierte, grüne Platte

ausgeführt.

6.7 Bodenbelag

In den Wohnungen erhalten die Aufenthaltsräume, offene Küchen, Flure und Abstellbereiche einen

Holzdekorkunststoffbelag oder alternativ Eiche Fertigparkett mit Holz-Sockelleisten (30mm). Bäder/

Duschbäder/WC´s erhalten Keramikfliesen. Im sichtbaren Bereich und dort wo keine Wandfliesen

verwendet werden, wird ein Fliesensockel angebracht. In den Bädern/Duschbädern/WC´s wird auf dem

Boden eine Streichisolierung, einschließlich systemzugehörigem Abdichtungsband, aufgebracht. Die

Treppenhäuser werden mit einem Kunst-/Feinsteinzeugbelag ausgeführt. Auf den begehbaren

Dachterrassen und werden Betonplatten verlegt. Die Stahlbetonfertigteil-Balkone erhalten auf der

Oberseite einen geeigneten Anstrich.

6.8 Wandfliesen

In Bädern/Duschbädern/WC´s wird hinter den Sanitärobjekten (im Spritzbereich) bis zu einer Höhe von ca.

1,20m bzw. hinter Duschen und Wannen bis ca. 2,20m gefliest. Spritzwasserbelastete Bereiche werden

mittels Streichabdichtung abgedichtet.


6.9 Innenputz, Spachtelarbeiten

Die Massivwände sowie die Betonflächen der Wohngeschosse werden gespachtelt oder verputzt.

6.10 Anstrich

Alle Decken in den Kellerräumen und Räumen der Wohngeschosse erhalten einen weißen

Dispersionsanstrich. Alle Innenwände der Wohnungen und Treppenhäuser erhalten eine Vliestapete mit

weißem Dispersionsanstrich. Es werden grundsätzlich Emissions- und lösungsmittelfreie Dispersionsfarben

verwandt.

6.11 Türen

Die Wohnungseingangstüren werden als Vollspantürblätter mit Türspion, Profilzylinder Obentürschließer

und Türdrückergarnitur in Leichtmetall in Stahlzargen ohne Schwelle zum Hausflur/Treppenhaus

ausgeführt. Farbe der Türoberflächen gem. Farbkonzept des Architekten.

Die Innentüren werden als weiß beschichtete Röhrenspan-Türen in Holzzargen ausgeführt. Es kommt eine

Türdrückergarnitur aus Leichtmetall mit einer runden Schlossrosette zur Ausführung. Ferner erhalten die

Innentüren Einsteckschlösser mit Buntbart. Sofern für Be- und Entlüftungszwecke erforderlich werden die

Zimmertüren unterseitig gekürzt.

6.12 Schlosserarbeiten

Balkon- und Dachterrassengeländer werden als verzinkte Stabstahlkonstruktion geplant (gem

Gesaltungskonzept). Die Treppengeländer werden als Stahlgeländer farblich beschichtet ausgeführt. Die

Handläufe der Treppengeländer werden aus beschichtetem Stahl gefertigt.

6.13 Stahltüren

Die Kellergeschoss- und Tiefgaragentüren werden als Stahltüren mit Anstrich ausgeführt. Sämtliche Türen

erhalten eine Türdrückergarnitur. Die Tiefgaragenein- und Ausfahrt erhält eine Kipp- oder

Sektionaltoranlage mit entsprechender Steuerung. Die Bedienung erfolgt über Schlüsselschalter,

Handfunksender und ggf. Deckenzugschalter.

6.14 Kellerabteile

Im Untergeschoss werden für die Wohnungen abschließbare Kellerabteile aus System-Kellertrennwänden

(Holz od. Metall) hergestellt. Die Schließung ist passend zur Wohnungseingangstür.

6.15 Aufzug

Es wird je Hauseingang (Zugang zu den Wohnungen) ein Personenaufzug mit automatischen Schiebetüren,

Laibungen aus Edelstahl und einem Spiegel eingebaut. Der Boden wird mit dem gleichen Belag

ausgestattet, wie im Treppenhaus verlegt.


6.16 Müllentsorgung

Im Untergeschoss wird für das Baufeld 5 ein gesonderter Müllraum geplant.

6.17 Sanitärausstattung

Die Armaturen sind als Einhebelmischer verchromt mit der Qualität Schallschutzklasse 1 vorgesehen. Die

Duschen werden niveaugleich mit einer Größe von ca. 100 x 80cm und einem Gefälle von 2 % gefliest.

Alternativ kann eine Duschwanne in flacher Bauweise zur Ausführung kommen. Die Dusche erhält eine

Aufputzeinhebel-Brausearmatur sowie eine Brausegarnitur. Die WC´s erhalten ein wandhängendes

Tiefspül-WC Becken mit Unterputzspülkasten und Betätigungsplatte mit Wasser-Stopp-Einrichtung.

6.18 Lüftungsinstallation

Die Bäder, Duschbäder, WC´s und ggf. Küchen werden über Sammelschächte mit Einzelraumlüfter über

Dach entlüftet. In den Bädern und Duschbädern wird die Lüftung über Lichtschalter eingeschaltet und bei

Ausschalten des Lichtes ein Nachlaufrelais für die Lüftung aktiviert. In fensterlosen Räumen, für die

planmäßig Waschmaschinen/Trockner vorgesehen sind, werden diese Einzelraumlüfter zusätzlich mit

Feuchtefühler ausgestattet.

6.19 Elektroinstallation

Im Untergeschoss befinden sich die Anschlussräume mit der notwendigen Hauptverteilung und den

Zählereinrichtungen. Unterverteilungen einschließlich der erforderlichen Sicherungsautomaten mit FI-

Schalter befinden sich in allen Wohnungen als Unterputz-oder Aufputzmontage installiert. Der

Stromverbrauch der jeweiligen Wohneinheiten wird direkt durch den Nutzer mit den jeweiligen Versorgern

abgerechnet.

Die Installation der Leitungen in den Wohnungen erfolgt in den Wänden und in den Decken oder im

Fußbodenaufbau, im Keller auf den Wänden und unter der Decke. Die Ausführung der Schalter und

Steckdosen erfolgt in weiß matt oder glänzend.

Die Mindestausstattung einzelner Räume der jeweiligen Wohnungen ist der Elektroplanung zu entnehmen.

Für jede Wohnung ist mindestens eine Telefon- und eine Antennensteckdose installiert.

6.20 Wasserversorgung

Die Trinkwasserversorgung des Gebäudes erfolgt aus dem öffentlichen Trinkwassernetz der Hansestadt

Hamburg. Die Installation erfolgt nach der DIN 1988, den zurzeit gültigen Normen und nach den

Vorschriften der örtlichen Behörden. Im Untergeschoss werden der Hauptzähler und die Hautabsperrung

installiert. Die Verrohrung erfolgt in Versorgungs- und Steigestränge. Die Unterputzwasserzähler und

-absperrventile werden sichtbar in den Bädern, Duschbädern oder WCs sichtbar angeordnet. Die

Warmwasserversorgung der Wohnungen erfolgt über eine zentrale Warmwasserbereitung im

Untergeschoss. Das Warmwasser wird mit einer Zirkulation ausgestattet.


6.21 TGA-Konzept

Die einzelnen Baufelder werden versorgungstechnisch getrennt konzipiert und mit entsprechenden

Haustechnikzentralen in den Untergeschossen in den eigenen Realteilen versehen. Alle Gebäude bzw.

Realteile werden heizungstechnisch über Fernwärme versorgt, die Beheizung in den Wohnungen erfolgt

über Fußbodenheizung.

Aus brandschutzrechtlichen Gründen ist eine Sprinklerung der Tiefgarage und Teile der Gewerbeflächen

übergreifend notwendig. Es ist geplant, unterhalb der Tiefgaragenrampe im untersten Geschoss den

Sprinklertank zu platzieren.

Die Flächen im Gewerbebereich (EG und 1.OG) werden nach dem Prinzip „veredelter Rohbau“ hergestellt.

Die Flächen des Subkulturclusters sind aus Kostengründen im „veredelten Rohbau“ im einfachen Standard

herzustellen. Für die notwendigen Ver- und Entsorgungen und insbesondere Be- und Entlüftungsanlagen

der einzelnen Mieteinheiten im Gewerbebereich 1. Untergeschoss bis zum 1. Obergeschoss werden die

gesamten TGA-Rohinstallationen, Lüftungszentralen und Kanalführung bis zur Mietungseinheit/

Übergabepunkt geplant und hergestellt. Den weiteren Ausbau übernimmt die Baugemeinschaft.

Technikaufbauten auf den Dächern befinden sich hauptsächlich auf den Hochhaustürmen der Baufelder

1.1, 3.1 und 4.2. Weitere Bereiche können auf den anderen Dächern notwendig werden. Daher wird bei der

Planung der einzelnen Nutzungen auf den Dächern eine entsprechende Fläche hierfür vorgesehen wie z.B.

Ausgangsbauwerke, Aufzugsüberfahrten, Abluft für Entwässerung etc. Die Gebäudetechnik wird vor dem

Hintergrund der Einsehbarkeit aus dem Straßenraum und aus höher gelegenen Gebäuden räumlich

zusammengefasst und ggf. eingehaust.

Abgehängte Decken (Abkofferungen) für Leitungsverzüge können ggf. erforderlich werden.

Grundsätzlich werden ausreichende Schächte für die gesamte Installation in der Planung berücksichtigt.

Weiter werden für die Tiefgarage Schächte für Garagenfortluft, Frischluft, Entrauchung und Abgasrohre für

den Notstromdiesel – verteilt auf die Häuser – vorgesehen.

Es ist bisher nicht vorgesehen, diesen Bereich zu sprinklern. Auf Grundlage des geplanten und eher

kleinteiligen Gewerbes ist daher auf die entsprechenden Brandabschnitte im TGA-Bereich zu achten.

6.22 Schallschutz

Der Schallschutz ist grundsätzlich gemäß DIN 4109 einzuhalten. Schallschutz der Aufzüge gemäß VDI 2566.

Fußböden der Wohnungen auf schwimmendem Estrich. Die Treppenläufe werden schallentkoppelt

versetzt. Aufzugswände werden gemäß VDI 2566 ausgeführt.

In Raumzonen für Gastronomien und Gaststätten mit Hintergrundmusik kann mit einer Vorsatzkonstruktion

aus Metall und Trockenbauweise geplant werden.

Für das Musikcluster im Untergeschoss wird eine Schallschutzschale nach den Vorgaben des Bauakustikers

geplant und im Zuge des Rohbaus mit erstellt zum Schutz von Lärmübertragung im Gebäudekörper.


Die baulichen Ausführungen erfolgen auf Basis eines Schallschutzgutachtens.

6.23 Brandschutz

Für das Gebäude des Baufeldes 5 wurde von einem Sachverständigen für Brandschutz ein Brandschutz-

konzept erstellt, auf dessen Grundlage die Ausführung erfolgen wird.

Die Wohnungen werden gem. HBauO mit Rauchwarnmeldern sowie selbstschließenden Wohnungs-

eingangstüren ausgerüstet.

6.24 Barrierefreiheit

Der Zugang von der Straße zu den Wohnungen in den Geschossen 1.OG bis Dachgeschoss erfolgt für alle Wohnungen

über die Aufzüge stufenfrei. Darüber hinaus sind alle Bewegungsflächen innerhalb der Wohnungen stufenfrei.

Ausgewählte Wohnungen werden barrierefrei nach den Anforderungen der HBauO konzipiert. Auch der Zugang von

den Untergeschossen in die Wohnungen erfolgt barrierefrei über die Aufzugsanlagen.

7. Bauablauf und Zeitplan

7.1 Gesamtprojekt

Für die Baurechtschaffung wird bis zur Vorweggenehmigungsreife gem. § 33 BGB ab März 2019 noch ca. ein

halbes Jahr benötigt so, dass diese etwa zum 4.Quartal 2019 erreicht sein kann. Danach können die

Bauanträge der einzelnen Baufelder genehmigt werden.

Der Beginn des restlichen Abbruchs und Vorbereitungen in der Tiefgarage werden voraussichtlich im

1. Quartal 2019 sein und die Erstellung der oberirdischen Bauwerke können dann mit Erteilung der

Baugenehmigungen ab ca. Mitte 2019 beginnen. Die Gesamtfertigstellung ist dann zu Mitte 2022 geplant.

7.2 Die Baugemeinschaft mit dem Subkulturcluster

Es ist per Stand heute geplant, dass mit dem Baufeld 1 und 2 begonnen wird und dann im Weiteren

schrittweise mit den weiteren Baufeldern in der numerischen Reihenfolge die Erstellung weiter fortgeführt

wird.

Der Baubeginn für das Baufeld 5 ab dem Erdgeschoss bzw. ab dem 1. Obergeschoss kann nach

Fertigstellung der Tiefgarage und Rampe erfolgen. Der voraussichtliche Termin kann ca. Ende des 1.

Quartals 2020 erfolgen. Eine frühestmögliche Übergabe wäre dann zu Ende des 1. Quartals im Jahr 2020 für

die eigene Erstellung

7.3 Baustellenlogistik

Für die Baustelle wird ein Gesamtkonzept für die gesamte Bauzeit entwickelt, beantragt und behördlich

genehmigt. Hierfür werden ggf. öffentliche Bereiche Baustellencontainer, Materiallagerung etc.

angemietet. Die Gasse dient nach Fertigstellung der Tiefgarage zeitweise als Anlieferung und ggf. als

Zwischenlagerung. Das Gesamtkonzept berücksichtigt die Abläufe des Baufelds 5 und schließt diese mit ein.

Bei Baubesprechungen des Baufeldes 05 betreffend wird mindestens ein/e bevollmächtigte/r und

weisungsbefugte/r Vertreter/-in teilnehmen.


7.4 Bauverpflichtung

Die Baugemeinschaft verpflichtet sich mit der Abgabe des Angebotes nach Übergabe des Baufeldes vom Verkäufer das Bauwerk eigenständig und vollständig betriebsbereit für die Nutzer der Baugemeinschaft und

Subkulturcluster zu errichten und zu übergeben. Dabei sind jegliche notwendigen Vorschriften zu beachten

und alle dafür notwendigen Genehmigungen auf eigene Kosten eigenständig einzuholen. Bei einer

Nichteinhaltung droht eine Vertragsstrafe und Rückabwicklung des Kaufvertrages. Die Meilensteine des

Rahmenterminplans (Anlage 6) dienen zur Orientierung für die Baugemeinschaft. Die konkreten Termine

werden mit Anhandgabe des Grundstücks vereinbart.

7.5 Terminverpflichtung

Mit Erteilung des Zuschlags verpflichtet sich die Baugemeinschaft die Planung fristgerecht gem. noch zu

erstellenden Detailterminplan zu beauftragen und frei zu geben. Sollte die Baugemeinschaft die Termine

selbst verschuldet nicht einhalten können, ist mit entsprechenden Ersatzmaßnahmen vom Verkäufer und

Vertragsstrafen zu rechnen.

Anlage 11: Quartiersentwicklung Paloma-Viertel und ... · Quartiersentwicklung Spielbudenplatz und...

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