Ausgabe März 2015 Real Estate Tax Trends - ey. · PDF fileEY Real Estate Tax Trends...

Inhalt

02 Gedanken zur MIPIM

04 Luxemburg: Quellensteuer bei Dividende an Immobilien- Sondervermögen

06 Die BEPS-Initiative – Auswirkungen auf Immobilieninvestitionen und Immobilienfonds

08 Reporting bei Immobilien- fonds: AStG im Fokus

10 Neu-Entwurf der AnIV

13 Ausbuchung wertloser Verbindlichkeit – in Deutschland nicht steuerbar

15 Grunderwerbsteuer: Zurechnung von Grundstücken bei Anteilsgeschäften

17 Investments chinesischer Versicherungsunternehmen und Pensionsfonds in deutsche Immobilien

19 Spanien: Das SOCIMI-REIT- Regime

21 Update – Steuerrechts- änderungen für Outbound- Immobilieninvestitionen

24 US-Unternehmenssteuern:Ein Dschungel fürImmobilieninvestoren

25 Veranstaltungen

EY Real Estate Tax Trends

Sehr geehrte Damen und Herren,

ausländische Investoren spielen eine große Rolle auf den deutschenImmobilienmärkten. Umgekehrt schauen sich deutsche Immobilien-investoren auch immer häufiger im Ausland um: Cross-Border-Aktivitäten sind auf den globalisierten Immobilienmärkten längstNormalität. Wo ließe sich das besser ablesen als auf der MIPIM? EY RealEstate wird dort mit vielen internationalen Kollegen vertreten sein, undwir freuen uns auf die Gespräche mit Ihnen.

Nun gilt aber auch: So reizvoll die Chancen von Cross-Border-Trans-aktionen sind, so groß sind teilweise noch immer die Hürden. Es gehtnicht immer gleich um die kulturellen Unterschiede, die oft als Heraus-forderung genannt werden. Es geht schlicht und ergreifend darum,seine Hausaufgaben zu machen. Dazu gehört, die sich änderndensteuerlichen Rahmenbedingungen im Blick zu haben. Auf den nach-folgenden Seiten möchten wir Ihnen das Leben hier ein wenig er-leichtern und - neben dem Fokus auf Änderungen im deutschenSteuerrecht - einige der aktuellen steuerlichen Entwicklungen inverschiedenen Ländern anreißen.

Wir halten uns in den entsprechenden Beiträgen kurz, stehen aber fürweiterführende Fragen natürlich gerne zur Verfügung. Wir freuen unsauf anregende Gespräche!

Ihr Prof. Dr. Karl Hamberger

Ausgabe März 2015

Real EstateTax Trends

EY Real Estate Tax Trends März 2015 | 2

Gedanken zur MIPIM

Für Investoren sind die deutschen Immobilienmärkte derzeit top.Bemerkenswert ist, dass nicht nur das Interesse aus dem Inland großbleibt, sondern dass daneben auch das Interesse ausländischer Käuferanhält und sogar weiter steigt. Immobilien in Deutschland boomen, undlängst haben sich ehemalige Nischen etabliert: Rekorde werdenvermeldet, wenn es um das Transaktionsvolumen von Logistik- oderauch Hotelimmobilien geht. Auch hier spielen ausländische Investoreneine wichtige Rolle. Je nach Segment geht die Herkunft der Gelder zu50 Prozent und mehr auf andere Länder zurück, bei Hotels waren es2014 sogar rund drei Viertel. Weltweit wollen rund 50 Prozent derinstitutionellen Investoren in diesem Jahr ihre Immobilieninvestmentsausbauen, hieß es kürzlich von Seiten der INREV. Die Stimmung ist alsohervorragend, und die MIPIM wird gut gelaunte Teilnehmer sehen.Allerdings ist es – und das unterscheidet die gegenwärtige Situationvom letzten großen Boom, auf den bekanntlich eine globale Finanzkrisefolgte – eine besonnene Freude, die die Marktteilnehmer mitbringen.

Optimismus mit Augenmaß

Auf Stichpunkte reduziert, lautet meine Prognose für die Einstellungvieler Akteure auf der MIPIM:

· Portfoliodeals – ja, aber nur ausreichend vorbereitet mit Blickauf die langfristige Exit-Fähigkeit

· „Neue“ Segmente wie Hotel, Logistik etc. – ja, aber nur mit dementsprechenden Spezial-Know-how (oder über entsprechendeexterne Partner)

· Teilleerstand – ja, sofern eine Immobilie ein ausgewogenesRendite-Risiko-Profil ausweist (und zum Beispiel einen breitenMietermix im Sinne einer Risikominimierung begünstigt)

· B- und C-Lagen – ja, aber nur ausgesuchte Standorte· Fremdkapitalhebel – ja, die Zinsen sind historisch günstig, aber

wir bringen auch ausreichend Eigenkapital mit· Lokale Überhitzung – ja, es gibt sie vereinzelt und wir

diskutieren sie nicht weg, sondern gehen damit professionellum

· Optimistisch in die Zukunft – ja, wir rechnen mit einemanhaltenden Aufwärtstrend, aber wir denken auch in Alternativ-Szenarien bis hin zu „expect the unexpected“

Tax-Due Diligence

Deutsche Immobilieninvestoren werden zunehmend Chancen imAusland suchen. Der „neue“, im Boom besonnene Investor bezieht hierauch mehr denn je steuerliche Belange mit ein. Hierbei empfiehlt essich, den Blick nicht nur auf heute und morgen zu lenken, sondern mitWeitblick zu planen und potentielle Änderungen des Steuerrechts alsFolge der OECD-BEPS und Luxleaks-Diskussion zumindest per Fall-Back-Szenario einzuplanen. Für professionelle Investoren gehört einesteuerliche Due Diligence neben der kaufmännischen und technischen

Prof. Dr. Karl HambergerGlobal Sector LeaderTax Real Estate, Hospitality &ConstructionTelefon +49 89 14331 [email protected]

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Fortsetzung: Gedanken zur MIPIM

Due Diligence zu den Grundvoraussetzungen jeder Immobilien-investition. Das ist löblich. Es geht dabei nicht nur darum, böseÜberraschungen bei der Nachsteuerrendite oder bei der Betriebs-prüfung zu vermeiden – sondern im Gegenteil, Chancen zu nutzen, diein den unterschiedlichen steuerlichen Gegebenheiten liegen. EinigeAspekte, die es insbesondere zu betrachten gilt:

· Zukunft von Holding- und Finanzierungsstrukturen (diebranchenüblichen Fonds- und Investitionsstrukturen unterVerwendung von Gesellschaften in internationalen„steuereffizienten“ Holdingstandorten sind unter Druck) undnatürlich

· Steuerprivilegierung auch im Ausland (bestimmte Anleger wiePensionskassen sind in Deutschland steuerbefreit, andere wiezum Beispiel Lebens- und Krankenversicherungen sindsteuerprivilegiert; die Vorteile müssen bei Auslandsinvestmentsnicht zwangsläufig verloren gehen; auch ausländischeSteuerbehörden erkennen eine in Deutschland bestehendeSteuerbefreiung oder –privilegierung möglicher Weise an)

· Regionalität der Regelwerke (nicht immer sindimmobilienbezogene Steuern landesweit einheitlich;Deutschland ist hier ein Beispiel mit der Grunderwerbsteuer,aber auch die USA sind ein Beispiel für die Vielfaltunterschiedlicher Steuern bis hin zu Regelwerken, die sogarinnerhalb einer Stadt variieren – von einer Straße zur nächsten!)

· Veränderungen der übergreifenden internationalen, aber ebenauch nationalen und regionalen Regelwerke (ohne eindauerhaftes Monitoring der jeweiligen Veränderungen kanneine einmal gewählte Strategie suboptimal werden)

· Dialog mit den Steuerbehörden (oft ist es unumgänglich, demausländischen Fiskus das jeweilige Fondskonstrukt, dieInvestitionsstruktur oder den Anlegertypus im Detail zuerläutern).

Fazit

Die MIPIM wird das widerspiegeln, was wir seit Monaten sehen: DieImmobilie ist im aktuellen Niedrigzinsumfeld eine Asset Klasse, die mitBlick auf ihr Rendite-Risiko-Profil mehr oder weniger konkurrenzlos ist.Optimismus mit Augenmaß, Mut bei gleichzeitiger Absicherung – dasdürfte Tenor sein. Dafür spricht auch, dass steuerliche Belange imaktuellen Umfeld noch stärkere Berücksichtigung finden als in denvergangenen Jahren. Die steuerlichen Attribute einer Immobilie, einerImmobiliengesellschaft oder einer Holdinggesellschaft haben ganzwesentlichen Einfluss auf die Rendite und den Cash Flow einerImmobilieninvestition. Entsprechend müssen eine adäquate steuerlicheDue Diligence vor dem Ankauf und eine zukunftsorientierte sowienachhaltige steuerlich-rechtliche Strukturierung „conditio sine quanon“ jeder Immobilieninvestition sein. Gerade bei Cross-Border-Investments, die wir wohl auch auf der MIPIM sehen werden (oder diedort zumindest angestoßen werden), ist das Thema nicht zuunterschätzen.


Luxemburg: Quellensteuer bei Dividende anImmobilien-Sondervermögen

Immobilien-Sondervermögen sind – im Gegensatz zu in Luxemburgaufgesetzten Immobilienfondsvehikeln wie FCP, SICAV oder SCS – nurunter bestimmten Konstellationen über eine luxemburgische Kapital-gesellschaft direkt oder indirekt in ausländische Immobilien investiert.Hintergrund: Das KAGB schränkt den Einsatz von Holdinggesell-schaften aufgrund der in der Regel fehlenden Möglichkeit der Vergabevon Gesellschafterdarlehen an eine Holdinggesellschaft ein.Luxemburg ist zudem aufgrund der bisherigen unklaren Praxis derQuellensteuererhebung auf Dividendenausschüttungen bei Immobilien-Sondervermögen eher nicht im Fokus. Der Quellensteuersatz aufDividendenausschüttungen wurde bisher von Fall zu Fall von einzelnenSteuerbehörden unterschiedlich gehandhabt. Ein Rundschreiben derluxemburgischen Finanzverwaltung vom 9. Februar 2015 bringtnunmehr Klarheit in Form einer einheitlichen Handhabung.

Empfänger: Drei Alternativen

Bei der Frage, wer im Hinblick auf eine Quellensteuerreduktion beiDividendenausschüttungen an ein Immobilien-Sondervermögen alsEmpfänger gilt, gibt es grundsätzlich drei Alternativen. Alternative 1:die Kapitalverwaltungsgesellschaft als rechtlicher Eigentümer derGesellschaftsanteile. Alternative 2: das Sondervermögen alswirtschaftlicher Eigentümer der Gesellschaftsanteile. Oder Variante 3:die Anleger des Sondervermögens, denen letztendlich die Dividendenzufließen. In Luxemburg wurden bisher in der Praxis alle dreiAlternativen gehandhabt. Bei Alternative 1 war eine Reduktion derQuellensteuer auf 0% möglich, bei Alternative 2 und Betrachtung desSondervermögens dagegen – nach dem neuen Doppelbesteuerungs-abkommen zwischen Deutschland und Luxemburg – lediglich auf 5%.Das Rundschreiben vom 9. Februar 2015 stellt nunmehr klar: Für dieFrage der Quellensteuerreduktion ist auf den einzelnen Anlegerabzustellen ist (Alternative 3). Das Sondervermögen habe fürRechnung des einzelnen Anlegers die Quellensteuerreduktion zubeantragen.

Welche Folgen hat diese Klarstellung für Immobilien-Sondervermögen, die über Luxemburg direkt oder indirekt inausländische Immobilien investiert sind?

Für Spezialfonds ist Folgendes zu beachten: Hält der Anleger – überdas Immobilien-Sondervermögen – mindestens 10% der Anteile an derluxemburgischen Kapitalgesellschaft, so ist eine Reduktion derQuellensteuer auf 5% möglich. Qualifiziert der Anleger zudem für dasluxemburgische Schachtelprivileg, so kann die Quellensteuer sogar auf0% reduziert werden. In allen anderen Fällen liegt die Quellensteuer bei15%. Für das luxemburgische Schachtelprivileg qualifizierentypischerweise steuerpflichtige oder partiell steuerpflichtigeKapitalgesellschaften, regelmäßig jedoch nicht steuerbefreitePensionskassen oder Versorgungseinrichtungen.

Jürgen BaudererPartnerReal Estate TaxTelefon +49 89 14331 [email protected]

Dietmar KlosPartner EY LuxemburgHead of Financial Services TaxTelefon +352 42 124 [email protected]




Fortsetzung: Luxemburg: Quellensteuer bei Dividende an Immobilien-Sondervermögen

Anders dagegen die Situation bei Publikumsfonds: Hier beträgt derQuellensteuersatz immer 15%. Die Quellensteuer kann zwargrundsätzlich als anrechenbare oder abziehbare ausländische Steuerdie Abgeltungsteuer des deutschen Privatanlegers reduzieren.Allerdings hat sie negative Auswirkungen auf die Fondsperformance.

Investition über luxemburgische SPV

Stellt sich bei einem Immobilien-Sondervermögen die Frage einerInvestition über eine luxemburgische SPV - wie beispielsweise bei einerImmobilieninvestition in UK, die den Einsatz einer lokalen Immobilien-gesellschaft wegen der höheren Ertragssteuerbelastung regelmäßignicht vorsieht - so sollte wie folgt vorgegangen werden: Zunächst istdie Anlegerstruktur des Immobilien-Sondervermögens auf die Höhe derindirekten Beteiligung an der luxemburgischen Kapitalgesellschaftsowie die Erfüllung der Voraussetzungen des luxemburgischenSchachtelprivilegs zu prüfen. Sollte eine Quellensteuerreduktion derAnleger auf lediglich 5% möglich sein oder sogar nur die üblichen 15%gelten, ist zu überlegen, ob der Liquiditätstransfer über Zinsen aufGesellschafterdarlehen maximiert werden kann, um die Höhe derDividendenausschüttungen zu reduzieren. Sofern aufsichtsrechtlichmöglich, kann über den Einsatz eines alternativen luxemburgischenFinanzierungsinstruments nachgedacht werden. Im Hinblick auf denExit sollte der Verkauf des Assets vermieden und dagegen der ShareDeal forciert werden, in UK zudem vor dem Hintergrund der StampDuty, damit der Transfer des Veräußerungserlöses nicht überDividendenausschüttungen an die Anleger erfolgen muss.

Fazit

Mit dem Rundschreiben vom 9. Februar 2015 bringt LuxemburgKlarheit in die Behandlung der Quellensteuerreduktion aufDividendenausschüttungen einer luxemburgischen Kapitalgesellschaftan ein deutsches Sondervermögen. Es ist nunmehr auf den einzelnenAnleger abzustellen. Immobilien-Sondervermögen sollten daherabhängig von ihrer Anlegerstruktur sowie der Alternativen desLiquiditätstransfers entscheiden, ob sie über Luxemburg direkt oderindirekt in ausländische Immobilien investieren. Immobilien-Sondervermögen, die bereits über Luxemburg investiert sind, solltenim Hinblick auf zukünftige Dividendenausschüttungen dieVoraussetzungen der Quellensteuerreduktion neu prüfen. Andernfallskann es – sofern in der Vergangenheit nicht bereits auf den einzelnenAnleger abgestellt worden ist – zu einer unliebsamenSteuermehrbelastung in Luxemburg kommen.


BEPS-Initiative: Auswirkungen aufImmobilieninvestitionen und Immobilienfonds

Der (gescheiterte) Versuch des Bundesrates, bereits im Rahmen desJahressteuergesetzes 2015 („ZollkodexAnpG“) Regelungen zurVerhinderung hybrider Gestaltungen und somit bereits Teile des BEPS-Aktionsplanes („Base Erosion and Profit Shifting“) der OECD innationales Recht zu überführen, zeigt: Die BEPS-Initiative ist keinreiner „Papier-Tiger“ und wird auch im diesen Jahr für weiterenDiskussionsstoff sorgen. Im Rahmen dieses Beitrages werden möglicheAuswirkungen der BEPS-Initiative für Immobilieninvestitionen undinternationale Fondsstrukturen kurz skizziert:

Hybride Finanzierungsstrukturen

Im Fokus des Aktionspunkts 2 stehen hybride Finanzierungsstrukturen,welche zur uneinheitlichen steuerlichen Qualifizierung von Finanz-instrumenten als Fremd- und Eigenkapital beim Zahlenden undEmpfänger führen. Folge solcher Instrumente kann die Erzielung von„weißen Einkünften“ oder ein doppelter Betriebsausgabenabzug (sog.„double dip“) sein. Entsprechende Steuergestaltungen solleninsbesondere durch Korrespondenzregelungen verhindert werden.Sofern Immobilieninvestitionen oder Fondsstrukturen unter Einsatzvon hybriden Finanzierungsinstrumenten strukturiert wurden(beispielhaft sei hier die Gewinnrepatriierung bei typischenluxemburgischen Fondsstrukturen genannt), sind mögliche gesetzlicheÄnderungen zu beachten und ggf. Gestaltungsalternativen zuerarbeiten. Die Bundesregierung will entsprechende Maßnahmen imRahmen der Umsetzung des BEPS-Projekts in die Beratungeinbeziehen. Andere Länder (z.B. Spanien) haben flankierendeRegelungen teilweise bereits in nationales Recht umgesetzt.

Begrenzung eines „übermäßigen“ Zinsabzugs

Aktionspunkt 4 beschäftigt sich insbesondere mit möglichenZinsabzugsbeschränkungen bei der Darlehensvergabe zwischenverbundenen Unternehmen. In ihrem Diskussionsentwurf schlägt dieOECD alternativ die Beschränkung des Zinsabzuges auf Basis einerkonzernweiten Betrachtung („Group-Wide Test“; Netto-Zinsabzugbeschränkt auf Bankdarlehen der Gruppe) oder eines festgelegtenVerhältnisses („Fixed-Ratio Test“; z.B. Zinsabzug beschränkt aufEBITDA-Prozentsatz entsprechend der deutschen Zinsschranke) vor.Dies kann erheblichen Einfluss auf die Rendite bei Immobilien-investitionen haben, bei denen Gesellschafterdarlehen zur Optimierungder Steuerbelastung im Ausland genutzt werden. Vor dem Hintergrundder BEPS-Initiative sind aktuell Änderungen der Zinsabzugs-beschränkungen in mehreren Ländern (z.B. Schweden) in derDiskussion.

Christian MundelManagerReal Estate TaxTelefon +49 89 14331 [email protected]

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Fortsetzung: BEPS-Initiative: Auswirkungen auf Immobilieninvestitionen und Immobilienfonds

Verhinderung von Abkommensmissbrauch

Um die Gewährung von Abkommensvorteilen in unangemessen Fällen(„treaty shopping“) zu vermeiden, schlägt der finale Bericht zumAktionspunkt 6 u.a. eine der US-Abkommenspraxis entlehnten„limitation on benefits“-Klausel sowie eine allgemeine Missbrauchs-regelung („principle purpose test“) zur Übernahme in das OECD-Musterabkommen vor. Damit soll u.a. die quellensteuerfreie (oder -reduzierte) Durchleitung von Einkünften bei mehrstöckigen (Holding-)Strukturen an gewisse Kriterien geknüpft werden, z.B. Substanz oderwirtschaftliche Aktivität. Für Immobilienfonds (Alternative InvestmentFunds z.B. in Form eines deutschen Sondervermögens) bleibtabzuwarten, ob dies eine Einschränkung der Abkommensberechtigungdes Fondsvehikels und damit ggf. höhere Quellensteuerbelastungen beiAuslandsinvestitionen zur Folge haben kann.

Betriebsstättenbegriff und Verrechnungspreise

Weitere für die Immobilien(fonds)branche relevante Aktionspunktekönnen insbesondere die vorgeschlagene Ausweitung desBetriebsstättenbegriffs (Aktionspunkt 7) sowie die Anpassung vonVerrechnungspreisgrundsätzen (Aktionspunkte 8 bis 10) sein. Einemögliche Ausweitung des Betriebsstättenbegriffs könnte insbesonderedie Strukturierung von Immobilieninvestitionen im Inland überausländische immobilienhaltende Gesellschaften betreffen. Sindbereits jetzt Betriebsstättenaspekte vermehrt Gegenstand vonBetriebsprüfungen, kann eine weitere Auslegung des Betriebsstätten-begriffs zukünftig ggf. Auswirkungen auf die Gestaltung von Verträgenmit lokalen Property- und Asset-Managern und die Verwaltung vonImmobilien vor Ort haben. Mit den Aktionspunkten 8 bis 10 wird dieThematik der Beurteilung interner grenzüberschreitenderLeistungsbeziehungen – für Immobilieninvestitionen vor allem relevantfür die Beurteilung von (Gesellschafter-)Darlehenskonditionen undgruppeninternen Gebühren (z.B. Management-/Service Fees) –weiterhin an Relevanz gewinnen.

Fazit/Ausblick

Nach Verlautbarungen der Bundesregierung soll Anfang diesen Jahreseine Bund-Länder-Arbeitsgruppe einberufen werden, welche dieUmsetzung der im Laufe des Jahres vorliegenden (finalen) Ergebnisseder BEPS-Initiative erörtern soll. Auf den Ergebnissen dieserArbeitsgruppe basierend will die Bundesregierung zeitnah einenGesetzesentwurf vorlegen. Da zwischen Bundestag und Bundesrat inSachen BEPS-Umsetzung grundsätzlich Einigkeit besteht, ist mit einerzeitnahen nationalen (gesetzlichen) Umsetzung eines BEPS-Maß-nahmenkatalogs zu rechnen, wahrscheinlich zum Jahr 2016/2017.Immobilieninvestoren und Fondsinitiatoren sollten bereits im Vorfeldder Umsetzung mögliche Auswirkungen auf bestehende und auf dieStrukturierung anstehender Investitionen im Blick haben.


Reporting bei Immobilienfonds: AStG im Fokus

Das AIFM-Steuer-Anpassungsgesetz (AIFM-StAnpG) hat denAnwendungsbereich des InvStG verändert – eine Folge ist, dassReportingverpflichtungen nach dem AStG bei Immobilienfonds stärkerin den Fokus rücken.

Hinzurechnungsbesteuerung bei Immobilienfonds

Durch das AIFM-StAnpG wurden die Voraussetzungen, wann dasprivilegierte Besteuerungsregime des InvStG anzuwenden ist, neudefiniert und verschärft. Erfüllen Fonds diese strengeren Voraus-setzungen nicht, fallen sie in die Kategorie der so genannten Inves-titionsgesellschaften. Hierbei werden alle Vehikel, die aus deutscherSicht nicht als Personengesellschaft ausgestaltet sind, als Kapital-Investitionsgesellschaft (z.B. luxemburgischer FCP) eingestuft.

Das Konkurrenzverhältnis zwischen InvStG und AStG löst § 7 Abs. 7AStG zunächst dahingehend, dass die Vorschriften des InvStGvorrangig vor den Vorschriften der Hinzurechnungsbesteuerung zurAnwendung kommen sollen. Dieser Vorrang des InvStG gilt allerdingsnicht für Kapital-Investitionsgesellschaften. Bei diesen Gesellschaftenregelt § 19 Abs. 4 InvStG, dass abweichend von § 7 Abs. 7 AStG dieRegelungen über die Hinzurechnungsbesteuerung anwendbar bleiben.Unter der Prämisse, dass (ausländische) Immobilienfonds aufgrund derhöheren Anforderungen, die das InvStG an einen privilegiertenInvestmentfonds stellt, zukünftig vermehrt als Kapital-Investitions-gesellschaften qualifizieren werden, wird der Anwendungsbereich derHinzurechnungsbesteuerung häufiger eröffnet sein und sich dasErfordernis eines AStG-Reportings erhöhen.

Aber auch für Immobilienfonds, die die Anforderungen an einenprivilegierten Investmentfonds erfüllen, können Hinzurechnungs-beträge bei der Ermittlung der Besteuerungsgrundlagen nach InvStGzu berücksichtigen sein, wenn ein solcher Fonds an niedrig besteuertenZwischengesellschaften beteiligt ist. Die Finanzverwaltung stellt inihrem Schreiben zu Auslegungsfragen zum Investmentsteuergesetzvom 23. Oktober 2014 klar, dass für das Vorliegen der Beteiligungs-voraussetzungen nach dem AStG auf die Ebene des Investmentfondsselbst abzustellen ist und nicht auf die Ebene der Anleger. Die Hinzu-rechnungsbeträge sind somit gegenüber dem Investmentfondsgesondert festzustellen und anschließend im Rahmen derBesteuerungsgrundlagen nach InvStG zu berücksichtigen.

Frederik WolfSenior ManagerReal Estate TaxTelefon +49 89 14331 [email protected]



Fortsetzung: Reporting bei Immobilienfonds: AStG im Fokus

Fazit/Ausblick

Das AStG-Reporting wird insbesondere bei ausländischen Immobilien-fonds, die als Kapital-Investitionsgesellschaften qualifizieren, künftigan Bedeutung gewinnen. Anleger und Fondsanbieter sollten daherbestehende oder zukünftige Fondsstrukturen unter diesem Gesichts-punkt analysieren und geeignete Prozesse implementieren, um dasReporting sicherzustellen. Zudem ist zu beachten, dass sich auch beiprivilegierten Investmentfonds Reportingverpflichtungen nach demAStG ergeben können, die zusätzlich zum „regulären“ § 5 InvStG-Reporting erfüllt werden müssen.


Neu-Entwurf der AnlV:Neuer versicherungsaufsichtsrechtlicher Rahmen fürzukünftige Immobilieninvestitionen institutionellerInvestoren

Hintergrund

Zum 22. Juli 2013 hat das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) dasInvestmentgesetz i.d.F. vom 21. Juli 2013 (InvG) abgelöst. Diebisherige Verordnung über die Anlage des gebundenen Vermögens vonVersicherungsunternehmen (AnlV) vom 20. Dezember 2001 (BGBl. I S.3913), die zuletzt durch Artikel 21 des Gesetzes vom 21. Juli 2014(BGBl. I S. 1066) geändert worden ist, verwies noch auf das InvG. DasBundesfinanzministerium (BMF) hat am 23. Mai 2014 den Entwurfeiner aktualisierten Verordnung über die Anlage des gebundenenVermögens veröffentlicht. Dieser Entwurf wurde dem Vernehmen nachüberarbeitet und am 25. Februar 2015 vom Bundeskabinettbeschlossen. Die endgültige Fassung liegt im Zeitpunkt der Erstellungdieses Beitrags noch nicht vor, so dass nachfolgend weiterhin auf denInhalt der Entwurfsfassung abgestellt wird. Die geänderte AnlV wirdvoraussichtlich spätestens Ende März 2015 in Kraft treten. Die AnlV-Eenthält umfangreiche Änderungen bezüglich Anlagen vonVersicherungen aus Beständen des Sicherungsvermögens, die auchInvestitionen in Immobilien betreffen.

Immobilieninvestitionen im Rahmen der Immobilienquote (§ 2 Abs. 1Nr. 14 i.V.m. § 3 Abs. 5 AnlV-E)

Ziel einer Immobilieninvestition aus versicherungsaufsichtsrechtlicherSicht ist es häufig, das Investment der Anlageform nach § 2 Abs. 1Satz 1 Nr. 14 AnlV-E zuzuordnen. Diese Anlageform ermöglicht eineBerücksichtigung innerhalb der sog. Immobilienquote nach § 3 Abs. 5AnlV-E, die bis zu 25% des Sicherungsvermögens und des sonstigengebundenen Vermögens ausmachen darf.

Während die Anforderungen bei Direktanlagen in Immobilien gemäß §2 Abs. 1 Nr. 14a) AnlV-E sowie Anlagen in REITs nach § 2 Abs. 1 Nr.14b) AnlV-E unverändert geblieben sind, qualifizieren nach derNeufassung des § 2 Abs. 1 Nr. 14c) AnlV-E solche Investitionen inoffene und geschlossene inländische Spezial-AIF oder in inländischegeschlossene Publikums-AIF bzw. in vergleichbare EU-Investment-vermögen i.S.d. § 1 Abs. 8 KAGB, sofern diese von einer Verwaltungs-gesellschaft mit Sitz in einem Staat des EWR verwaltet werden, alszulässige Anlagen, wenn über diese direkt oder indirekt in tauglicheVermögensgegenstände nach § 231 Abs. 1 Nr. 1 bis 6 sowie § 235Abs. 1 KAGB investiert wird. Hierbei handelt es sich unverändertnamentlich um Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte sowieBeteiligungen an Grundstücksgesellschaften. Offene Publikums-investmentvermögen in Form von Immobilien-Sondervermögen sindauch weiterhin nicht für das gebundene Vermögen von Versicherungs-unternehmen und diesen gleichgestellten Unternehmen erwerbbar.

Patrick FallerSenior ManagerReal Estate TaxTelefon +49 89 14331 [email protected]

Dr. André KruschkeSenior AssociateLawTelefon +49 6196 996 [email protected]




Fortsetzung: Neu-Entwurf der AnlV: Neuer versicherungsaufsichtsrechtlicher Rahmen fürzukünftige Immobilieninvestitionen institutioneller Investoren

Eine weitere Voraussetzung für die Zuordnung von Immobilien-investitionen in die Anlageklasse nach § 2 Abs. 1 Nr. 14c) AnlV-E ist,dass die Kapitalverwaltungsgesellschaft des Investmentvermögensüber eine Erlaubnis nach § 20 KAGB verfügt bzw. im Falle von EU-Verwaltungsgesellschaften über eine Erlaubnis, die der nach § 20KAGB vergleichbar ist. Eine bloße Registrierung nach § 44 KAGBaufgrund der Inanspruchnahme der sog. De-minimis-Regelungen bzw.der korrespondierenden EU-ausländischen Vorschrift reicht demnachnicht aus, damit die Anteile i.S.d. § 2 Abs. 1 Nr. 14c) AnlV-Equalifizieren.

Immobilieninvestitionen im Rahmen der Beteiligungsquote (§ 2 Abs.1Nr. 13 i.V.m. § 3 Abs. 3 AnlV-E)

Denkbar ist auch, dass Immobilieninvestitionen als Vermögensanlagei.S.d. § 2 Abs. 1 Nr. 13 AnlV qualifizieren können, die durch dieAktualisierung der AnlV nunmehr in zwei Untergruppen unterteiltwerden sollen. Die bisherige Nr. 13 wird zu § 2 Abs. 1 Nr. 13a) AnlV-E.In § 2 Abs. 1 Nr. 13b) AnlV-E sollen hingegen die bisherigen Anlagen insog. Private-Equity-Fonds erfasst werden, die seit dem Inkrafttretendes KAGB der investmentrechtlichen Regulierung unterworfen sind.

Die Zuordnung einer Immobilienanlage unter die Beteiligungsquote, indie bis zu 15% des Sicherungsvermögens und des sonstigengebundenen Vermögens investiert werden darf, kann insbesonderedann in Betracht kommen, wenn eine Zuordnung zur Immobilienquoteaufgrund der Anforderungen des § 2 Abs. 1 Nr. 14 AnlV-E nichtmöglich ist und es sich um eine Beteiligung an einem Unternehmenhandelt. Um als Unternehmensbeteiligung i.S.d. § 2 Abs. 1 Nr. 13a)AnlV-E zu qualifizieren, muss das Unternehmen in Anlehnung an dasderzeit gültige BaFin-Schreiben 4/2011 vom 15. April 2011 über einGeschäftsmodell verfügen und unternehmerische Risiken eingehen.

Die AnlV-E erfordert auch für Investitionen nach § 2 Abs. 1 Nr. 13b)AnlV-E eine Volllizenz der Verwaltungsgesellschaft. Dem Vernehmennach soll insbesondere dieser Punkt im Rahmen des Kabinetts-beschlusses modifiziert worden sein, sodass in Abgrenzung zu § 2 Abs.1 Nr. 14c) AnlV-E nach einer Änderung von § 2 Abs. 1 Nr. 13b) AnlV-Eauch solche Investitionen zulässig sein könnten, bei denen dieVerwaltungsgesellschaft lediglich über eine Registrierung i.S.d. § 44KAGB bzw. über eine korrespondierende EU-ausländische Vorschriftverfügt.

Immobilieninvestitionen im Rahmen der AIF-Quote (§ 2 Abs. 1 Nr. 17i.V.m. § 3 Abs. 2 Nr. 2 AnlV-E)

Durch die Neufassung des § 2 Abs. 1 Nr. 17 AnlV-E werdenAnlagemöglichkeiten von Versicherungsunternehmen bzw. diesengleichgestellten Unternehmen dahingehend erweitert, dass allealternativen Investmentfonds (AIF), sofern sie nicht unter Nr. 13b


Fortsetzung: Neu-Entwurf der AnlV: Neuer versicherungsaufsichtsrechtlicher Rahmen fürzukünftige Immobilieninvestitionen institutioneller Investoren

(Private-Equity-Fonds), Nr. 14c (Immobilien-Fonds), Nr. 15 (OGAW-Fonds) oder Nr. 16 (OGAW-gleiche Fonds) erfasst werden, für dasgebundene Vermögen geeignet sind. Die Anlageklasse des § 2 Abs. 1Nr. 17 AnlV-E könnte insofern als ein Auffangtatbestand gesehenwerden, wobei offene Publikumsinvestmentvermögen in Form vonImmobilien-Sondervermögen auch weiterhin nicht für das gebundeneVermögen erwerbbar sind.

Damit können der Anlageklasse des § 2 Abs. 1 Nr. 17 AnlV-E sonstigeAnlagen des gebundenen Vermögens zugeordnet werden, sofern siekeiner der dort genannten vorrangigen Anlagearten zuzuordnen sind,was den sachlichen Anwendungsbereich dieser Anlageklasse insofernstark erweitert. Allerdings sind unter der sog. AIF-Quote des § 3 Abs. 2Nr. 2 AnlV Vermögensanlagen i.S.d. § 2 Abs. 1 Nr. 17 AnlV-E lediglichbis zu 7,5% des Sicherungsvermögens und des sonstigen gebundenenVermögens zulässig.

Immobilieninvestitionen über Fremdkapitalinstrumente

Neben einer möglichen Anlage im Rahmen der Immobilien-,Beteiligungs- bzw. AIF-Quote sollte auch die Anlage in Immobilien überFremdkapitalinstrumente wie Schuldverschreibungen o.ä. weiterhinmöglich sein. In Frage kommen hierbei insbesondere dieQualifikationen als „sonstige“ Schuldverschreibung i.S.d § 2 Abs. 1 Nr.8 AnlV-E, nachrangige Forderungen bzw. Genussrechte i.S.d. § 2 Abs.1 Nr. 9 AnlV-E sowie Credit Linked Notes/Asset Backed Securitiesi.S.d. § 2 Abs. 1 Nr. 10 AnlV-E, die ihrerseits bestimmten quantitativenBeschränkungen unterliegen.

Fazit

Typische Herausforderungen einer Investition in die Anlageklasse„Immobilien“ sind die Einhaltung der insgesamt stark auf inländischeStrukturen ausgerichteten Produktvorschriften für Immobilien-Sondervermögen nach dem KAGB, die mittels Verweises in der AnlV-E(im Falle von EU-Investmentvermögen jedenfalls vergleichbar) auchversicherungsaufsichtsrechtlich zumindest teilweise zu berücksichtigensind. Es bleibt zu hoffen, dass sich nach der Verabschiedung der AnlV-E innerhalb der BaFin zeitnah eine abgestimmte Verwaltungs-auffassung zu diesem Thema etablieren wird. Umso wichtiger erscheintvor dem Hintergrund der zahlreichen Neuerungen und der noch nichtgefestigten Verwaltungspraxis eine passgenaue Strukturierung derAnlage, um die Zulässigkeit des Investments zu ermöglichen und einemöglichst passende Qualifikation zu erreichen. Durch die Zulässigkeitder Anlage in in- und ausländische Spezial-AIF sowie geschlossenePublikums-AIF, die direkt oder indirekt in Vermögensgegenstände nach§ 231 Abs. 1 Nr. 1 bis 6 sowie § 235 Abs. 1 KAGB investieren, kannsich gegenüber der alten Rechtslage ein erweiterter Anwendungs-bereich bei der Immobilienquote ergeben, auch für ausländischeInvestmentanteile.


Ausbuchung wertloser Verbindlichkeit – inDeutschland nicht steuerbar

Der Forderungsverzicht zugunsten einer luxemburgischen S.à r.l,deren einziger Zweck im Halten einer Immobilie in Deutschlandbestand, führt nicht dazu, dass die zur Finanzierung der Immobilieaufgenommene, aber nicht mehr werthaltige Verbindlichkeit der S.à r.l.für deutsche Steuerzwecke gewinnerhöhend auszubuchen ist. DieseAuffassung vertritt das Finanzgericht (FG) Berlin-Brandenburg ineinem Urteil vom 12. November 2014 (Az. 12 K 12320/12). Nachseiner Auffassung unterliegt der durch die Ausbuchung derVerbindlichkeit entstehende steuerliche Ertrag der S.à r.l. bereitsdeshalb nicht der inländischen Besteuerung, weil es an einemBesteuerungstatbestand für beschränkt Steuerpflichtige nach § 49EStG fehlt. Das beklagte Finanzamt hat gegen das Urteil Revisioneingelegt, die beim BFH unter dem Az. I R 76/14 geführt wird.

Finanzierungsdarlehen: Frage nach Forderungsverzicht

Gemäß § 49 Abs. 1 Nr. 2 lit. f S. 1 und 2 EStG zählen zu deninländischen gewerblichen Einkünften im Sinne der beschränktenEinkommensteuerpflicht solche Einkünfte, die von einer beschränktsteuerpflichtigen Körperschaft durch Vermietung und Verpachtung(S. 1 Unterbuchstabe aa) oder Veräußerung (S. 1 Unterbuchstabe bb)von inländischem unbeweglichem Vermögen erzielt werden. Dieluxemburgische Gesellschaft war somit mit ihren Vermietungs-einkünften aus der Immobilie sowie dem Veräußerungsgewinn inDeutschland steuerpflichtig. Die Frage, ob auch ein Forderungsverzichtauf eine wertlose Darlehensforderung gegenüber der S.à r.l. für diesezu steuerpflichtigen inländischen Einkünften führt, stellte sich vor demHintergrund, dass die Gesellschaft das Darlehen zur Finanzierung derImmobilie aufgenommen hatte. Obwohl Verlustvorträge in Höhe derdurch einen vollständigen Verzicht auf die wertlose Forderungentstehenden Erträge bestanden, hätte ein derartiger Forderungs-verzicht aufgrund der Mindestbesteuerung (Gewinne über 1 Mio. EURkönnen lediglich zu 60% mit Verlustvorträgen verrechnet werden) eineBesteuerung in Deutschland ausgelöst. Mit dem Verzicht auf einengeringen Teil der verbleibenden Verbindlichkeit sollte die grundsätz-liche Frage der Steuerpflicht in Deutschland ohne steuerliches Risikogerichtlich geklärt werden.

Nach Auffassung des beklagten Finanzamtes führt die seit 2009geltende Regelung des § 49 Abs. 1 Nr. 2 lit. f S. 1, aa EStG inVerbindung mit der durch Satz 2 angeordneten Qualifizierung derVermietungseinkünfte als Einkünfte aus Gewerbebetrieb dazu, dassneben der Immobilie auch die der Finanzierung dienenden Darlehen inDeutschland steuerverstrickt sind. Das FG entschied demgegenüber:Der Forderungsverzicht war bereits in Deutschland nicht steuerbar,weil die Regelung des § 49 Abs. 1 Nr. 2 lit. f S. 1, aa und S. 2 EStGlediglich bezwecke, dass durch die Umqualifizierung von Vermietungs-einkünften einer nach deutschem Rechtsverständnis vermögens-verwaltend tätigen, beschränkt steuerpflichtigen Körperschaft ingewerbliche Vermietungseinkünfte die Einkünfte nicht

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Fortsetzung: Ausbuchung wertloser Verbindlichkeit – in Deutschland nicht steuerbar

mehr durch Ermittlung des Überschusses der Einnahmen über dieWerbungskosten zu ermitteln seien, sondern wie bereits die Einkünfteaus der Veräußerung als Gewinneinkünfte gemäß §§ 4 ff. EStG. DieRegelung bezwecke nicht, den beschränkt Steuerpflichtigen so zubehandeln, als hätte er eine Betriebsstätte in Deutschland. MangelsSteuerbarkeit konnte das Gericht zwar dahingestellt sein lassen, obDeutschland überhaupt ein Besteuerungsrecht an den Erträgen ausdem Forderungsverzicht zustehen kann. Denn das BesteuerungsrechtDeutschlands erstreckt sich bei einer abkommensrechtlich inLuxemburg ansässigen Objektgesellschaft nach Art. 4 Abs. 1 bzw. 2DBA Luxemburg a.F. lediglich auf die Vermietungs- und Verpachtungs-einkünfte sowie auf die durch eine andere Art der Nutzung der inDeutschland gelegenen Immobilie erzielten Einkünfte und Einkünfteaus dessen Veräußerung (vgl. Art. 4 Abs. 1 und 2 DBA Luxemburga.F.). Der Aussage, dass der deutsche Gesetzgeber keine Situation dermangels Betriebsstätte nicht abgedeckten doppelten Verstrickung derVerbindlichkeit habe herbeiführen wollen, ist jedoch zu entnehmen,dass das FG auch ein Besteuerungsrecht Deutschlands abgelehnthätte.

Fazit/Ausblick

Sofern einer beschränkt steuerpflichtigen Objektgesellschaft beigewinnerhöhender Ausbuchung einer Verbindlichkeit negativesteuerliche Folgen in Deutschland – insbesondere wegen derMindestbesteuerung – drohen, empfiehlt es sich, den Ausgang desRevisionsverfahrens abzuwarten oder Alternativgestaltungen zurVermeidung möglicher steuerlicher Nachteile in Betracht zu ziehen.


Grunderwerbsteuer: Zurechnung von Grundstückenbei Anteilsgeschäften

BFH konkretisiert und bestätigt seine bisherige Rechtsprechung

Anteilsgeschäfte unterliegen der Grunderwerbsteuer, wenn und soweitGrundstücke zum Vermögen der Gesellschaft gehören. Die Ermittlungdes Grundstücksbestands auf den Zeitpunkt der Verwirklichung desAnteilsgeschäftes ist daher von großer Bedeutung. Mit Urteil vom 11.Dezember 2014 hat der BFH klargestellt, dass ein Grundstück, das eineGesellschaft unter einer aufschiebenden Bedingung gekauft hat, fürZwecke des § 1 Abs. 3 GrEStG erst ab Eintritt der Bedingung zumVermögen der Gesellschaft gehört, und zwar auch dann, wenn bereitszuvor die Auflassung erklärt wird.

Bei Vereinbarung einer aufschiebenden Bedingung erfordert dieZurechnung von Grundstücken den Eintritt der Bedingung

Der BFH hat in seinem Urteil seine bisherige Rechtsprechung bestätigt,dass die Frage, ob ein Grundstück für Zwecke der Besteuerung einerÜbertragung von Anteilen an einer grundbesitzenden Gesellschaft (§§1 Abs. 2a, Abs. 3 oder Abs. 3a GrEStG) zum Vermögen der Gesell-schaft "gehört", ihr also für Grunderwerbsteuerzwecke zuzurechnenist, allein nach grunderwerbsteuerlichen Grundsätzen zu beurteilen ist.

Hiernach ist es für die Zurechnung erforderlich, dass in Bezug auf dasGrundstück bereits einer in § 1 Abs. 1, 2, 3 oder 3a GrEStG geregeltenTatbestände i.S. des § 38 AO verwirklicht worden sei. Gemäß § 38 AOist ein Tatbestand allerdings erst dann verwirklicht, wenn der Anspruchaus dem Steuerschuldverhältnis entstanden ist. Solange dieGrunderwerbsteuer aus dem Erwerbsvorgang noch nicht entstandenist, gehört das Grundstück daher für Zwecke des § 1 Abs. 3 GrEStG(noch) nicht der erwerbenden Gesellschaft.

Wird also – wie in dem Urteilsfall – ein Kaufvertrag über ein Grundstückunter einer aufschiebenden Bedingung (§ 158 Abs. 1 BGB)geschlossen, ist der Tatbestand i.S.d. § 38 AO vor Eintritt derBedingung noch nicht erfüllt, da die Grunderwerbsteuer erst mit demEintritt der Bedingung entsteht.

Das soll selbst dann gelten, wenn bei einem aufschiebend bedingtenGrundstückskaufvertrag die Auflassung bereits vor dem Eintritt deraufschiebenden Bedingung erklärt wird. Denn die Auflassung unterliegtnach Meinung des BFH bei vorausgehendem Rechtsgeschäft nicht derGrunderwerbsteuer gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG.

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Fortsetzung: Grunderwerbsteuer: Zurechnung von Grundstücken bei Anteilsgeschäften

Fazit

Bei Anteilsgeschäften gilt es genau zu prüfen, ob die Gesellschaft,deren Anteile übertragen werden sollen, zuvor einen Vertrag über denErwerb oder den Verkauf eines Grundstücks abgeschlossen hat und obdieser gegebenenfalls unter einer aufschiebenden Bedingung steht.Liegt ein derartiger Ankaufsvertrag vor, gehört das Grundstückgrunderwerbsteuerlich solange nicht zum Vermögen der Gesellschaft,bis die aufschiebende Bedingung eingetreten ist. Bei einem Verkaufeines Grundstücks unter aufschiebender Bedingung ist das Grundstückbei dem betreffenden Anteilsgeschäft hingegen noch bis zum Eintrittder Bedingung aus dem Grundstückskaufvertrag zu berücksichtigen.Dies gilt jeweils unabhängig davon, ob zivilrechtlich bereits dieAuflassung über das Grundstück erklärt wurde.


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Investments chinesischer Versicherungsunternehmenund Pensionsfonds in deutsche Immobilien

In der jüngsten Vergangenheit haben chinesische Investorenbegonnen, ihre Immobilieninvestitionen in den internationalen Märktenvoranzutreiben. Zu diesem Trend trägt eine Vielzahl von Faktoren bei,z. B. die gelockerte Regelung für Offshore-Investitionen, die Änderungder Regierungsstrategie, begrenzte inländische Investitions- bzw.Finanzierungsmöglichkeiten, die reichlich vorhandene Liquidität unddie Aufwertung der lokalen Währung (RMB). Insbesondere chinesischeVersicherungsunternehmen und Pensionsfonds, die über ausreichen-des langfristig investierbares Kapital verfügen, sind bereits als neuegroße Käufer von Premiumgebäuden in sog. „Gateway-Städten“ wieLondon oder New York aktiv. Es ist zu erwarten, dass ihre Zahl weitersteigt. Aufgrund der Marktgröße sowie der wirtschaftlichen Stabilitätist auch Deutschland als ein vielversprechendes Investitionslandanzusehen. Chinesischen Investoren stehen dabei mehrere Strukturenbei Immobilieninvestitionen in Deutschland zur Verfügung – vor allemunter Berücksichtigung steuerlicher Aspekte. Doch welche Aspektesind für diese Investorengruppe bei der steuerlichen Strukturierungvon besonderer Bedeutung?

Regelmäßiger Liquiditätstransfer

Chinesische Investoren strukturieren ihre Immobilieninvestitionen imAusland häufig aufgrund immer noch bestehender regulatorischerBeschränkungen in China über asiatische Holdingstandorte. Dabeispielen vor allem Hong Kong und Singapur eine zentrale Rolle, nichtzuletzt aufgrund der dort vorhandenen umfassenden Netzwerke vonDoppelbesteuerungsabkommen. In Europa gelten dann typischerweiseLuxemburg oder auch die Niederlande als präferierte Holding-standorte, um die europäischen Immobilieninvestments zu bündeln.Sofern also ein Asset Deal in Betracht gezogen wird, bietet sich u.a. dieInvestition über eine luxemburgische Kapitalgesellschaft (S.à r.l.) an,vor allem um einen regelmäßigen Liquiditätstransfer sicherzustellen,der für chinesische Versicherungsunternehmen und Pensionsfondsbesonders wichtig ist. Denn über Luxemburg können sowohl zusätz-liche Quellensteuern als auch Cash-Trap-Situationen vermiedenwerden. Darüber hinaus können sich auch bei einer entsprechendenStrukturierung Vorteile bei der laufenden Besteuerung ergeben, wiebeispielsweise im Bereich der Gewerbesteuer.

Vermeidung von mehr als drei Investitionsebenen

Häufig wird aber auch ein Share Deal angestrebt. Hintergrund hier istoft, dass man ein Joint Venture mit einem lokalen Asset Managerfavorisiert – auch zur Sicherstellung eines lokalen Managements, oderweil man aufgrund des großen Investitionsvolumens die Belastungenwie z.B. Grunderwerbsteuer reduzieren möchte. Sollte ein Verkäuferdaher Anteile an einer deutschen Objektgesellschaft anbieten, sowerden – auch unter Berücksichtigung des Liquiditätstransfers –Anteile an einer deutschen KG von Erwerbern oft bevorzugt. Sofern einPortfolio-Deal angeboten wird, ist folgendes zu beachten:





Fortsetzung: Investments chinesischer Versicherungsunternehmen und Pensionsfonds indeutsche Immobilien

Erträge aus ausländischen Investitionen sind für chinesischeInvestoren als steuerpflichtig zu qualifizieren. Die ausländischenSteuern – auch auf Ebene von intransparenten Gesellschaften – könnenzur Vermeidung oder zumindest Reduzierung einer Doppelbesteuerungauf die chinesischen Ertragsteuern angerechnet werden. Dies istgenerell allerdings nur dann möglich, wenn nicht mehr als dreiInvestitionsebenen vorliegen. Sollten daher Anteile an einer Holding-gesellschaft mit nachgeschalteten Immobiliengesellschaften angebotenwerden, ist sicherzustellen, dass durch den Erwerb nicht mehr als dreiInvestitionsebenen begründet werden.

Investition über einen deutschen regulierten Spezialfonds

Für chinesische Versicherungsunternehmen ist es nicht notwendig,dass das Investment im Ausland dort einer Regulierung unterliegt.Allerdings kann ein reguliertes deutsches Immobilien-Sondervermögenunter bestimmten Voraussetzungen für chinesische Investoreninteressant sein, insbesondere wenn Anteile an einem bestehendenImmobilien-Sondervermögen mit einem deutschen Immobilien-Portfolioerworben werden können. Zum einen fällt bei Erwerb der Fondsanteilekeine Grunderwerbsteuer an, da die Kapitalverwaltungsgesellschaftrechtlicher Eigentümer der Immobilien ist. Zum anderen bietet dasSondervermögen im Hinblick auf die Zinsschranke Vorteile, da auf-grund der Steuerbefreiung des Sondervermögens die Zinsschranke aufFondsebene nicht anwendbar ist und somit ein voller Abzug der Zinsenauf Bankdarlehen ermöglicht wird. Auch mit Blick auf die bereitsangesprochenen Themen wie Gewerbesteuer und Liquiditätstransferbietet das deutsche Fondsvehikel geeignete Lösungen. Allerdings ist zuberücksichtigen, dass chinesische Investoren mit dem deutschenKonstrukt Sondervermögen keine umfassenden Erfahrungen haben,zumal es kein vergleichbares Vehikel in China oder Asien gibt.Insbesondere die Tatsache, dass die Kapitalverwaltungsgesellschaftrechtlicher Eigentümer der Immobilien bleibt, kann chinesischeInvestoren von der Verwendung oder dem Erwerb eines Immobilien-Sondervermögens abhalten.

Fazit

Chinesische Versicherungsunternehmen und Pensionsfonds können15% ihres gesamten Anlagevolumens im Ausland investieren. Nacheiner aktuellen Studie haben bereits 20 chinesische Versicherungs-unternehmen Investitionen im Ausland getätigt. Es ist daher davonauszugehen, dass chinesische Investoren auch ihre Immobilien-investitionen im Ausland verstärkt vorantreiben werden. Gerade derdeutsche Immobilienmarkt sollte aufgrund einer – auch im euro-päischen Vergleich – attraktiven Rendite kombiniert mit einem stabilenund transparenten Marktumfeld verstärkt in den Fokus dieserInvestorengruppe rücken. Die typischen Investitionsstrukturenausländischer Investoren in deutsche Immobilien sind auch für diechinesischen Versicherungsunternehmen und Pensionsfonds geeignet,wobei es einige Besonderheiten zu beachten gibt.


Spanien: Das SOCIMI-REIT-Regime

Der spanische Immobilienmarkt hat nach den Markerschütterungen derFinanzkrise wieder zunehmend an Attraktivität gewonnen. Fürinternationale Investoren ist dabei der spanische REIT SociedadCotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario (kurz „SOCIMI“) eininteressantes Anlagevehikel.

Geschäftsgegenstand des SOCIMI

Der Geschäftsgegenstand des SOCIMI muss grundsätzlich eines derfolgenden Tätigkeiten umfassen:

· Erwerb und Vermietung von städtischen Immobilien,· Beteiligung an anderen SOCIMIs oder ausländischen

vergleichbaren REITs oder· Beteiligung an einer spanischen oder ausländischen

Gesellschaft, die ähnliche Charakteristika (Gewinnverteilung/Anlagebeschränkungen) wie ein SOCIMI aufweist.

Regulatorischer und rechtlicher Rahmen

Zur Erlangung des REIT-Statuts muss der SOCIMI u.a. die folgendenVorrausetzungen erfüllen:

· Mindeststammkapital: 5 Mio. Euro (Sacheinlagen ggf. möglich)· Zulässige Vermögensgegenstände: Mindestens 80% des

Anlagevermögens müssen in vermietbare (urbane) Immobilien(Residential, Commercial, Hotel oder Grundstücke) oder inSOCIMIs oder vergleichbare Vehikel investiert sein. Ein einzigesMietobjekt ist grds. ausreichend

· Erträge: Mindestens 80% der Erträge des SOCIMI müssen ausden zulässigen Vermögensgegenständen generiert werden

· Haltedauer: Immobilien oder Anteile an anderenSOCIMIs/vergleichbaren Gesellschaften müssen für mindestens3 Jahre gehalten werden

· Mindestausschüttungen: Der SOCIMI ist verpflichtet (i) 80% derlaufenden Mieteinkünfte, (ii) 50% der Gewinne aus derVeräußerung von zulässigen Vermögensgegenständen und (iii)100% der Beteiligungseinkünfte (empfangene Dividenden) andie Gesellschafter auszuschütten

· Gesetzliche Rücklagen: Die gesetzlichen Rücklagen dürfen 20%des Gesellschaftskapitals nicht übersteigen

· Handelbarkeit der Anteile: Die Anteile an dem SOCIMI(Namenspapiere) müssen an der Börse oder an einemalternativen Investitionsmarkt (z.B. dem spanischen MercadoAlternativo Bursátil) eines EU- oder EWR-Staates gehandeltwerden

· Finanzierungsbeschränkungen: Es bestehen keineFinanzierungsbeschränkungen auf Ebene des SOCIMI.

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Fortsetzung: Spanien: Das SOCIMI-REIT-Regime

Steuerliche Aspekte

Sofern der SOCIMI die regulatorischen und rechtlichen Anforderungenerfüllt, ist dieser vollständig von der Körperschaftsteuer befreit. DieNichterfüllung (z.B. Nichteinhaltung der Mindesthaltedauer) führtgrundsätzlich zur vollen Besteuerung der Einkünfte mit dem regulärenKörperschaftsteuersatz von derzeit 28% bzw. 25% ab dem Jahr 2016.Auf Dividendenausschüttungen an die Investoren fällt jedoch eine sog.Sondersteuer in Höhe von 19% auf Ebene des SOCIMI an, sofernInvestoren mehr als 5% am Stammkapital des SOCIMI halten und dieDividenden auf Ebene des Empfängers freigestellt oder mit einemSteuersatz von weniger als 10% (nominal) besteuert werden. DieRegelungen gelten auch vorbehaltlich eines ggf. ermäßigten Steuer-satzes eines anwendbaren Doppelbesteuerungsabkommens und derMutter-Tochter-Richtlinie.

Gewinne aus Anteilsveräußerungen am SOCIMI unterliegenvorbehaltlich entsprechender Regelungen in den jeweiligenDoppelbesteuerungsabkommen der Besteuerung in Spanien.

Eine weitere Besonderheit: Beim Erwerb von Wohnimmobilien kannunter gewissen Vorraussetzungen die Transfersteuerbelastung um95% reduziert werden.

Und: In Spanien gelten Regelungen zur Beschränkung des Zinsabzugs,die konzeptionell ähnlich wie die der deutschen Zinsschranke ausge-staltet sind. Sie finden auf Ebene des SOCIMI jedoch keine Anwendung.

Fazit

Der SOCIMI ist für Investitionen in spanischen Grundbesitz attraktiv –nicht nur aufgrund seiner Steuerbefreiung, sondern auch aufgrund derAusnahme von der Beschränkung des Zinsabzugs. Mit Blick auf dieoben genannte Sondersteuer auf Ausschüttungen wird es regelmäßigvorteilhaft sein, Investitionen in einen SOCIMI so zu strukturieren, dassAusschüttungen auf Ebene des Dividendenempfängers voll steuer-pflichtig sind. Die effektive Steuerbelastung auf Empfängerebene kanndann ggf. durch entsprechende Finanzierungsstrukturen optimiertwerden. Angesicht der mit der Regulierung des SOCIMI verbundenenKosten bietet sich dieser vor allem als alternatives Investitionsvehikelfür Portfoliotransaktionen oder die Bündelung von spanischenImmobilieninvestitionen an. Sollen spanische Immobilieninvestitionendeutscher Immobilien-Sondervermögen über einen SOCIMI strukturiertwerden, ist auf eine Ausgestaltung des SOCIMI als zulässigerVermögensgegenstand im Sinne des § 1 Abs. 1b S. 2 Nr. 5 InvStG (z.B.Ausgestaltung als Immobilien-Gesellschaft) zu achten.


Update – Steuerrechtsänderungen für Outbound-Immobilieninvestitionen

Japan: Steuerreform 2015

Ende letzten Jahres wurden die Rahmendaten für die japanischeSteuerreform 2015 veröffentlicht. Insbesondere durch einensinkenden Körperschaftsteuersatz soll Wachstum stimuliert werden:

· Der Körperschaftsteuersatz (für höher kapitalisierteUnternehmen) soll für Wirtschaftsjahre, die ab 1. April 2015beginnen, von 25,5% auf 23,9% gesenkt werden.

· Gleichzeitig sollen Gewerbesteuersätze angepasst werden. Inder Folge sinkt der effektive Steuersatz für höher kapitalisierteUnternehmen im Raum Tokyo von derzeit 35,64% auf 32,11%(Wirtschaftsjahre ab 1. April 2015) bzw. 31,33%(Wirtschaftsjahre ab 1. April 2016).

· Im Gegenzug soll die Verlustnutzung dergestalt eingeschränktwerden, dass Gesellschaften max. 65% (Wirtschaftsjahre ab 1.April 2015) bzw. 50% (Wirtschaftsjahre ab 1. April 2017) ihresEinkommens mit steuerlichen Verlustvorträgen ausgleichenkönnen (Mindestbesteuerung).

· Die bereits angekündigte Erhöhung der Umsatzsteuer(Consumption Tax) von 8% auf 10% wurde verschoben und istnun für den 1. April 2017 vorgesehen.

Immobilieninvestitionen werden in Japan regelmäßig unter Ver-wendung einer sog. TMK (Tokutei Mokuteki Kaisha) strukturiert. Eineder Voraussetzungen für die Gewährung eines steuerprivilegiertenStatus für die TMK ist seit der Steuerreform 2010 u.a., dass mehr als50% der Anteile „onshore“ gehalten werden, d.h. über eine japanischeGesellschaft oder Niederlassung. Dies gilt für alle Kapitalbestandteile(Specified Equity und Preferred Equity). Unter der Steuerreform 2015soll diese Anforderung im Hinblick auf das Specified Equity auch fürTMKs gelten, die vor dem 1. April 2010 aufgesetzt wurden, sofernnicht bis zum 1. April 2015 eine Fortführung der Geschäftsaktivitätenangemeldet wird. Insoweit kann sich für bestehende TMK-StrukturenHandlungsbedarf ergeben. Reduzierte Transfersteuersätze für denErwerb von Immobilien durch TMKs werden dagegen um weitere zweiJahre bis 31. März 2017 verlängert.

Finnland: Aktuelle Rechtsprechung und mögliche Steuerbefreiungdeutscher Immobilien-Sondervermögen

Investitionen in finnische Immobilien erfolgen typischerweise über sog.Mutual Real Estate Companies (MRECs). Merkmal dieser Gesell-schaftsform ist, dass der Gesellschafter direkte Einkünfte aus derVermietung der von der MREC gehaltenen Immobilie erzielt. Bereits2013 erging erstinstanzliche Rechtsprechung, wonach ein deutschesImmobilien-Sondervermögen mit einem finnischen (steuerbefreiten)Investmentfonds vergleichbar und folgerichtig ebenfalls steuerbefreitzu behandeln ist. Dagegen ist die Finanzverwaltung vorgegangen.

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Fortsetzung: Update – Steuerrechtsänderungen für Outbound-Immobilieninvestitionen

Aktuell hat das oberste Verwaltungsgericht in Finnland ebenfalls dieSteuerbefreiung eines ausländischen Fondskonstrukts aufgrundVergleichbarkeit bejaht. Es ist daher zu hoffen, dass das Urteil desobersten Verwaltungsgerichts zur Steuerbefreiung deutscherImmobilien-Sondervermögen ebenfalls positiv ausfallen wird. Die Folgewäre eine Steuerbefreiung im Hinblick auf die in Finnland erzieltenMieteinkünfte in MREC-Strukturen. Mit einer Entscheidung wird derzeitbis zum Ende des Jahres gerechnet.

Chile: Umfassende Steuerrechtsänderungen

In Chile sind umfassende Steuerrechtsänderungen beschlossenworden, die auch bei Outbound-Investitionen in chilenische Immobilienzu beachten sind. Insbesondere werden ab 1. Januar 2017 zweiBesteuerungssysteme mit Wahlrecht des Steuerpflichtigen(Wahlrechtsausübung grds. bis zum letzten Quartal 2016) eingeführt:

· Unternehmensgewinne unterliegen im „regulären“Besteuerungssystem grundsätzlich im Jahr derGewinnentstehung (unabhängig von einer tatsächlichenAusschüttung) der Besteuerung. Der bisherige Steuersatz aufGesellschaftsebene von 22,5% (2015) wird bis 2017 auf 25%erhöht. Auf Ebene eines ausländischen Anteilseignersunterliegen diese Einkünfte (unabhängig von einerAusschüttung) zudem der Besteuerung in Höhe von 35% unterAnrechnung der auf Gesellschaftsebene gezahlten Steuer(effektiver Steuersatz: 35%). Entsprechend unterliegentatsächliche Ausschüttungen aus bereits versteuertenGewinnen keiner weiteren Besteuerung in Chile.

· Im alternativen System der Zuflussbesteuerung (dies entsprichtim Wesentlichen der bisherigen Besteuerungssystematik)beträgt der Steuersatz auf Gesellschaftsebene 25,5% (2017)bzw. 27% (ab 2018). Tatsächliche Gewinnausschüttungenunterliegen beim Gesellschafter der Besteuerung mit 35% unterAnrechnung der auf Gesellschaftsebene gezahlten Steuer.Ausländische Gesellschafter aus Nicht-DBA-Staaten (derzeitauch Deutschland) haben jedoch grundsätzlich 35% der aufGesellschaftsebene gezahlten Steuer an den chilenischen Fiskuszu erstatten. Dies hat eine effektive Steuerbelastung von44,45% (35% + (27% x 35%)) zur Folge.

Portugal: Neues Steuerregime für portugiesischeInvestmentvermögen

Am 1. Juli 2015 tritt ein neues Steuerregime für regulierteportugiesische (Immobilien-)Investmentfonds (sog. UCIs) in Kraft.Wesentliche Neuerung ist, dass Investmentfonds zwar weiterhin derKörperschaftsteuer unterliegen (derzeitiger Steuersatz 21%), jedochbestimmte Einkünfte – darunter insbesondere Mieten, Immobilien-veräußerungsgewinne und Zinsen – auf Fondsebene effektivsteuerbefreit vereinnahmt werden können.


Fortsetzung: Update – Steuerrechtsänderungen für Outbound-Immobilieninvestitionen

Sie unterliegen lediglich einer Stamp Duty i.H.v. 0,0125% auf denNettowert des Anlagevermögens. Ausschüttungen und Anteils-rückgaben aus einem (Immobilien-)Investmentfonds unterliegen beiausländischen Anteilsinhabern grundsätzlich einer 10%-igenQuellensteuer.

Inwiefern auf Ausschüttungen eines Fonds in Gesellschaftsform (sog.REIC) dennoch die Mutter-Tochter-Richtlinie angewandt und somit eineReduzierung der Quellensteuer von 10% auf 0% erreicht werden kann,ist noch nicht abschließend geklärt. Mit den vorgenommen Änderungender Investmentfondsbesteuerung kann der portugiesischeInvestmentfonds zukünftig ein steuereffizientes Investitionsvehikel fürlokale Immobilieninvestition sein. Hierbei sind jedoch regulatorischeAnforderungen z.B. an einen entsprechenden Fondsverwalter zuberücksichtigen.


US-Unternehmenssteuern: Ein Dschungel fürImmobilieninvestoren

Das US-amerikanische Steuersystem ist kompliziert, gilt es doch,steuerliche Regelungen auf Federal-, State-, und Local-Ebene zubeachten. Gerade Immobilieninvestoren sollten hierfür sensibilisiertsein, um böse Überraschungen zu vermeiden.

Das Steuersystem der USA – (noch) komplexer als in DeutschlandDer Nobelpreisträger Albert Einstein soll einmal gesagt haben: „Thehardest thing in the world to understand is the US income tax“. DerInternal Revenue Service, die Steuerbehörde der Vereinigten Staaten,hat dieses Zitat sogar auf ihrer Website veröffentlicht. Was Einsteinnicht dazu sagte: Einkommen- und Körperschaftsteuern gibt es in denUSA – anders als in Deutschland – nicht nur auf Bundesebene (FederalTax). Zusätzlich erheben auch noch 46 US-Bundesstaaten undWashington DC eine eigene Steuer. Dabei gibt es teilweise erheblicheUnterschiede schon bei der Frage, welche Aktivität überhaupt eineBesteuerung auslöst (Stichwort „Nexus“) und wie dann die steuerlicheBemessungsgrundlage ermittelt wird. Und mehr noch: Auch vieleGemeinden erheben zusätzlich eigene Steuern.

Komplikationen beim Erwerb von US-Immobilien

Besondere Ausmaße kann der Steuerdschungel bei Investitionen in US-Immobilien nehmen, die in mehreren Bundesstaaten liegen. Nehmenwir an, ein Investor erwirbt ein solches Portfolio. Bereits die Ermittlungder Grunderwerbsteuer kann sich dann als komplex erweisen: Diejeweils anwendbaren Regelungen unterscheiden sich nicht nur nachBundesstaat, sondern teilweise sogar innerhalb einer Stadt von einerStraße zur nächsten. Nicht weniger unübersichtlich liegen die Dingedann auch bei der Besteuerung der jeweils erzielten Einkünfte – vonden Mieten bis hin zu etwaigen Veräußerungsgewinnen. Die in den USAinsgesamt erzielten Einkünfte werden nämlich anhand von – je nachBundesstaat unterschiedlichen – Verteilungsschlüsseln gewichtet unddort jeweils der Besteuerung unterworfen. Daran ändert sich inmanchen Staaten sogar dann nichts, wenn das Unternehmen mitunterschiedlichen Tochtergesellschaften auftritt. Für Staatensteuer-Zwecke werden dann vielmehr die Einkünfte aller in den USA tätigenTochtergesellschaften zusammengerechnet. Im Ergebnis kann sichdaraus eine erhebliche Mehrbelastung für den Investor ergeben. Unddaran ändert auch das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen denUSA und Deutschland nichts: Es gilt nämlich nicht für die Steuern derBundesstaaten und Gemeinden.

Fazit

Gerade für Immobilieninvestoren, die Portfolios in den USA erwerbenwollen, heißt das: Die steuerliche Situation in allen Bundesstaatensollte gründlich analysiert werden und in die Kaufentscheidungeinbezogen werden. Ansonsten drohen unliebsame Überraschungenbei der Nachsteuerrendite.

Hubert EisenackPartnerReal Estate TaxUS Real EstateTelefon +49 89 14331 [email protected]

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Veranstaltungen

Mipim 2015

Cannes, Frankreich, 10. März bis 13. März 2015Halle Riviera 7, Standnummer R7.D18

Besuchen Sie uns auf unserem Stand. Wir sind mit Kolleginnen undKollegen unseres internationalen Real Estate-Netzwerkes aus insgesamt16 Ländern vertreten.

EY Real Estate Funds Breakfast

Thema: Steuern/Aufsichtsrecht/KAGB

► Die neue Anlagenverordnung: Auswirkungen aufImmobilienfondsstrukturen

► Luxemburgische und deutsche Immobilienfondsvehikel: Aktuellesteuerliche Brennpunkte aus Sicht eines deutschenprofessionellen Anlegers

► Bewertung von Immobiliengesellschaften nach KAGB - AktuellerDiskussionsstand

► Die BEPS-Initiative - Handlungsbedarf für internationalinvestierende Immobilien-Sondervermögen

Termine:

► München, Mittwoch, 18. März 2015EY Office, Arnulfstraße 59, von 8.00 bis ca. 10.30 Uhr

► Eschborn/Frankfurt, Dienstag, 24. März 2015EY Office, Mergenthalerallee 3-5 von 8.00 bis ca. 10.30 Uhr

► Hamburg, Freitag, 10. April 2015EY Office, Rothenbaumchaussee 78, von 8.00 bis ca. 10.30 Uhr

Anmeldung unter: [email protected](Die Teilnahme an den Veranstaltungen ist kostenfrei)



Veranstaltungen

aHead of Tax Real Estate Workshop

Treffen Sie herausragende Experten aus unserem internationalen RealEstate Tax Netzwerk im Rahmen eines interaktiven Workshops für RealEstate Funds und Asset Manager. Der Workshop wird in englischerSprache stattfinden und Sie werden Gelegenheit haben, höchst aktuelleThemen und Entwicklungen der Real Estate Branche mit EY Partnern ausAmerika, Asien und Europa unmittelbar zu diskutieren. Das breitgefächerte Themenspektrum beinhaltet u.a. Präsentationen undDiskussionen zu folgenden Inhalten:

► Investments into US REITs► BEPS impact on Real Estate Funds,► Tax Department Efficiency► Financing Real Estate► Investment Fund audit and tax reporting► Regional and country tax updates

Auf Anfrage stehen Ihnen unsere Kollegen aus Asien, Amerika und Europasehr gerne für vertrauliche Einzelgespräche zur Verfügung (frühzeitigeTerminvereinbarung erforderlich; vorbehaltlich Verfügbarkeit).

Termin:

► Zürich, Mittwoch, 6. Mai 2015, von 9.45 bis 16.30 Uhr

Anmeldung unter: [email protected](Die Teilnahme an der Veranstaltung ist kostenfrei)

13. Wealth & Asset Management Tagung

Thema: Aktuelle Themen im Wealth & Asset Management

► „Immobilien“ und Wertpapiere“ sowie die neuesten Trends derBranche stehen im Blickpunkt der EY Wealth & Asset ManagementTagung.

Termin:

► Eschborn/Frankfurt, Mittwoch, 20. Mai 2015EY Office, Mergenthalerallee 3-5, von 9.30 bis ca. 17.00 Uhr

Anmeldung unter: [email protected](Die Teilnahme an der Veranstaltung ist kostenfrei)



Veranstaltungen

US-Roadshow EY Real Estate Tax

Thema: Aktuelle Entwicklungen bei Immobilien-Investitionen in den USAfür institutionelle Investoren

► US-steuerliche und deutsche steuerliche Themenstellungen undmögliche Lösungsansätze im Überblick

► Regulatorische Herausforderungen aus deutscher Sicht► Trends und Entwicklungen im US-Immobilienmarkt aus

Investorensicht

Termine:

► München, Mittwoch, 17. Juni 2015EY Office, Arnulfstraße 59

► Hamburg, Donnerstag, 18. Juni 2015EY Office, Rothenbaumchaussee 78

Anmeldung unter: [email protected](Die Teilnahme an den Veranstaltungen ist kostenfrei)


Real Estate Tax

BerlinMarkus BöhlTelefon +49 30 25471 [email protected]

Dennis KlöppelTelefon +49 30 25471 [email protected]

Daniel Telg genannt KortmannTelefon +49 30 25471 [email protected]

DüsseldorfMark GebauerTelefon +49 211 9352 [email protected]

Frankfurt/EschbornClaudia DedioTelefon +49 6196 996 [email protected]

Ralf EberhardtTelefon +49 6196 996 [email protected]

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HamburgDr. Heinrich FleischerTelefon +49 40 36132 [email protected]

HeilbronnRoland HäussermannTelefon +49 7131 9391 [email protected]

MünchenJürgen BaudererTelefon +49 89 14331 [email protected]

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Die globale EY-Organisation im ÜberblickDie globale EY-Organisation ist einer der Markt-führer in der Wirtschaftsprüfung, Steuerberatung,Transaktionsberatung und Managementberatung.Mit unserer Erfahrung, unserem Wissen undunseren Leistungen stärken wir weltweit dasVertrauen in die Wirtschaft und die Finanzmärkte.Dafür sind wir bestens gerüstet: mit hervor-ragend ausgebildeten Mitarbeitern, starkenTeams, exzellenten Leistungen und einemsprichwörtlichen Kundenservice. Unser Ziel istes, Dinge voranzubringen und entscheidendbesser zu machen – für unsere Mitarbeiter,unsere Mandanten und die Gesellschaft, in derwir leben. Dafür steht unser weltweiterAnspruch „Building a better working world“.

Die globale EY-Organisation besteht aus denMitgliedsunternehmen von Ernst & YoungGlobal Limited (EYG). Jedes EYG-Mitglieds-unternehmen ist rechtlich selbstständig undunabhängig und haftet nicht für das Handelnund Unterlassen der jeweils anderen Mitglieds-unternehmen. Ernst & Young Global Limitedist eine Gesellschaft mit beschränkter Haftungnach englischem Recht und erbringt keineLeistungen für Mandanten. Weitere Informa-tionen finden Sie unter www.ey.com.

In Deutschland ist EY an 22 Standorten präsent.„EY“ und „wir“ beziehen sich in dieser Publi-kation auf alle deutschen Mitgliedsunternehmenvon Ernst & Young Global Limited.

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März 2015ED None

Diese Publikation ist lediglich als allgemeine, unverbindlicheInformation gedacht und kann daher nicht als Ersatz für einedetaillierte Recherche oder eine fachkundige Beratung oderAuskunft dienen. Obwohl sie mit größtmöglicher Sorgfalterstellt wurde, besteht kein Anspruch auf sachliche Richtigkeit,Vollständigkeit und/oder Aktualität; insbesondere kann diesePublikation nicht den besonderen Umständen des EinzelfallsRechnung tragen. Eine Verwendung liegt damit in der eigenenVerantwortung des Lesers. Jegliche Haftung seitens der Ernst& Young GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft und/oderanderer Mitgliedsunternehmen der globalen EY-Organisationwird ausgeschlossen. Bei jedem spezifischen Anliegen sollteein geeigneter Berater zurate gezogen werden.

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