Baugenossenschaft Glattal Zürich€¦ · Lektorat Dagmar Pereira Texte René Fuhrimann Isabel...

Lebensqualität für Generationen

Geschäftsbericht 2019Baugenossenschaft Glattal Zürich

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Im September und Oktober 2019 konnten die Häuser der Bauetappe Am Katzenbach V bezogen werden.


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Inhalt

Editorial 4

Rückblick Aus dem Vorstand 8

Aus den Fachkommissionen 10

Personal 13

Organigramm 16

Vermietung und Verwaltung 18

Bau und Unterhalt 20

Zusammenleben 22

In memoriam 24

Lagebericht 26

Weitblick 28

Verzeichnis der Liegenschaften 30

Abschluss nach OR 33

Abschluss nach Swiss GAAP FER 53

Impressum 76


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Ein erfolgreiches und intensives JahrAn das Berichtsjahr 2019 darf man sich mit gutem Gewissen erinnern - es war wiederum ein intensives und erfolgreiches BGZ-Jahr. Mit dem Bezug der Siedlung Am Katzenbach V wurden die Erneuerungsarbeiten in diesem Teil von Seebach erfolgreich abgeschlossen. Sehr inten-siv hat sich der Vorstand mit der Entwicklung unserer Geschäftsstelle befasst. Anstehende Generationenwechsel respektive Pensionie-rungen von langjährigen Mitarbeitenden und Geschäftsleitungsmitgliedern müssen voraus-schauend vorbereitet werden. Auch auf private Veränderungen wie Familienzuwachs und Weiterbildungswünsche müssen wir angemes-sen reagieren. Die Einhaltung unserer Werte und die Wertschätzung gegenüber den Ge-

nossenschafterinnen und Genossenschaftern, den Mitarbeitenden und auch allen externen Partnern steht für den Vorstand dabei stets im Vordergrund.

Der Generationenwandel und die Werte für LebensqualitätMit unserem Leitspruch «Lebensqualität für Ge-nerationen» drücken wir nicht nur aus, dass wir für drei bis vier Generationen ein Dach mit vier Wänden erstellen und erhalten wollen. Allein damit schaffen wir noch keine Lebensqualität im Generationenwandel.

In der Arbeitswelt und bei den Marketingstra-tegen kursieren seit Mitte der 1990er Jahre die Begriffe «Generation Silent», «(Baby-)Boomer», «Generation X», «Generation Y oder Millennials» und die «Generation Z». Neben den einfachen Jahrgangsunterschieden las-sen sich durchaus auch Werteverschiebungen ausmachen, die durch gemeinsame historische, technologische und kulturelle Prägungen her-vorgerufen werden. Wo für die Generation Silent (geboren in den 1920er bis 1945) und die Boomer (Jahrgänge 1946 bis 1964) der persönliche Austausch sehr wichtig ist, setzen die Menschen ab Generation X (1965 bis 1980) vermehrt auf elektronische Hilfsmittel, auch in der Kommunikation. Für die neuen, jungen Mieterinnen und Mieter der Ge-nerationen Y (ab 1981) und Z (ab 1997) erfolgt die Kommunikation, zum Teil ohne Rücksicht auf die eigene Privatsphäre, über die sozialen Netzwerke.

Sehr geehrte GenossenschafterinnenSehr geehrte Genossenschafter

Editorial

Geschäftsbericht Editorial

Die Einhaltung unserer Werte steht für den Vorstand stets im Vordergrund


5Geschäftsbericht Editorial

Auch die Einstellung zu Karriere und dem Pri-vatleben hat sich im Laufe der Zeit verändert. Frühere persönliche Ziele, wie ein Haus oder ein sicherer Arbeitsplatz, sind dem Streben nach mehr Freizeit und Flexibilität gewichen. Vermutlich liegt hier auch der Grund, dass die Freiwilligenarbeit in Vereinen und bei gemein-nützigen Veranstaltungen leider etwas in den Hintergrund getreten ist.

So muss es dem über 100-jährigen Modell der Wohnbaugenossenschaft gelingen, auch in die-sem Werte- und Generationenwandel zu beste-hen. Während in trendigen und urbanen Quar-tieren die Generationsunterschiede (noch) nicht so stark ins Gewicht fallen, stellt sich die BGZ aktiv der Herausforderung alle Generationen, auch in bestehenden Siedlungen, zu vereinen. Dafür brauchen wir das Verständnis für diesen Wandel (vorwärts- und rückwärtsgerichtet), den aktiven Austausch aller Genossenschafte-rinnen, Genossenschafter und Werteträger, aus möglichst vielen Generationen, in Vorstand und

Verwaltung. So kann unser Leitspruch «Lebens-qualität für Generationen» gelebt werden und mit dem Generationenwandel auch einver-nehmlich erfolgen.

Herzlichen DankIm Namen des Vorstandes darf ich mich für das entgegengebrachte Vertrauen herzlich bedan-ken. Mein persönlicher Dank geht an dieser Stel-le auch an alle Kolleginnen und Kollegen des Vorstands, die Mitglieder der Geschäftsleitung, alle Mitarbeitenden sowie alle engagierten Frei-willigen für ihren generationenübergreifenden Einsatz im Dienste der BGZ.

Thomas LohmannPräsident

Das über 100-jährige Modell der Wohnbaugenossenschaft im Wandel


6Geschäftsbericht

Der Zugang zu den Wohnun-gen der Bauetappe Am Kat-zenbach V erfolgt über eine grosszügige Eingangshalle.Durch hängende LED-Röhren werden die innenliegenden Treppenhäuser beleuchtet.


7Geschäftsbericht


8Geschäftsbericht Rückblick

Aus dem Vorstand

Im Berichtsjahr 2019 führte der Gesamtvorstand, nebst diversen Fachkommissions- und Projekt-gruppensitzungen, einen ganztägigen Strategie-workshop und 16 ordentliche Vorstandssitzun-gen durch.

Ergänzend zu den Alltagsgeschäften beschäftig-te sich der Vorstand speziell mit:

der Stellenausschreibung und Einstellung des neuen Geschäftsführers sowie der Re-organisation der Geschäftsleitungsbereiche und -aufgaben

der Vorbereitung und Teilnahme an den Mieterinformationsanlässen Riedacker und Schwamendinger Dreieck (Etappe 3)

der Vorbereitung und Durchführung der Pro-jektwettbewerbe Buchwiesen und Baufeld B (Schwamendinger Dreieck)

dem Spatenstich und Baubeginn auf dem Glasi-Areal in Bülach, sowie Einleiten eines Vermietungs- und Vermarktungskonzepts für die dortige Erdgeschossnutzung

der Überarbeitung und Abnahme des BGZ Leitbildes

der Wahl der ersten Genossenschaftsmit-glieder für die neue Mitwirkungskommission

dem Bezug der Siedlungen Am Katzenbach V und Im Schuppis I und der neuen Büro-

räumlichkeiten der erweiterten Geschäfts-stelle im Schuppis I

Ein ganztägiger Strategie-Workshop zur Zusam-menarbeit zwischen dem Vorstand und der neu organisierten Geschäftsleitung fand im Dezem-ber statt. Dabei wurden das Organisationsregle-ment und das Organigramm überarbeitet und

die Aufgaben und Kompetenzen entsprechend neu geregelt. Ebenfalls wurden die Aufgaben der Fachkommissionen und Projektgruppen ange-passt und auf die Vorstands- und Geschäftslei-tungsmitglieder verteilt.

Der Präsident besuchte das Präsidententreffen der Wohnbaugenossenschaften Zürich und nahm an zahlreichen Veranstaltungen der IG pro Zürich 12 und des Quartiervereins Schwamen-dingen teil.



Um das Zusammenleben in der neuen Sied-lung Pfaffenlebern in Rümlang zu fördern,

wurden verschiedene Arbeitsgruppen gebil-det. Im Oktober 2019 legte die Gartengrup-

pe die ersten Beete für den zukünftigen Gemeinschaftsgarten an.



Aus den Fachkommissionen

StrategieVorsitz: Thomas LohmannMitglieder René Nötzli Marion Schrade Petra Roth Isabel Gebhard

Die Fachkommission Strategie hat sich im vergan-genen Jahr zu einer Sitzung getroffen und sich folgenden Themen gewidmet:

Vorbereitung des ganztägigen Strate-gie-Workshops mit Festlegen des Tages-ablaufes sowie Auswahl der Themen und Inhalte

Einleiten des Reorganisationsprozesses der Geschäftsstelle aufgrund der neu geschaffe-nen Funktion des Geschäftsführers

Änderungen der strategischen und operati-ven Führungsebenen ermitteln und für den Workshop vorbereiten

Die dabei zusammengetragenen Ergebnisse und Vorschläge konnten in den Gesamtvorstand ein-gebracht werden.

BauwesenVorsitz Kurt WillinerMitglieder Thomas Lohmann Arnold Meier Marion Schrade Hans Peter Sommer

Im Berichtsjahr führte die Fachkommission Bau-wesen eine Sitzung durch und legte dabei den Schwerpunkt auf folgende Themen:

Überprüfung der Umsetzung des Bauleitbil-des und des Standes der einzelnen Baupro-jekte

Vorschlag für Wohnungsmix bei künftigen Bauprojekten aufgrund der sich ändernden Haushaltsstrukturen

Beurteilung und Dokumentation der Risiken im Bauwesen im Rahmen des internen Kont-rollsystems

Die laufenden Bauprojekte und Planungen wer-den durch die jeweiligen Projektgruppen geführt. Für die Projekte Im Schuppis I + II, Am Katzenbach V, Birch-/Hertenstein, Glasi-Quartier in Bülach, Ersatzneubauten Buchwiesen, Ersatzneubauten Riedacker, Ersatzneubauten Baufeld B sowie die Erneuerung Saatlen II fanden total 27 Sitzungen statt.

Finanzen und PersonalVorsitz Walter KönigMitglieder Isabel Gebhard Thomas Lohmann Arnold Meier Ximena Schaeidt

Die Mitglieder der Kommission Finanzen und Per-sonal trafen sich im Jahr 2019 zu drei Sitzungen. Ihre Aufgaben:

Prüfung des Jahresabschlusses und Bespre-chung mit der Revisionsstelle

Überwachen der Einhaltung des Budgets Verabschieden der Risiko-Analyse Erstellen der Rahmenbedingungen für die Im-mobilienfinanzierung und deren Einhaltung

Jährliche Kontrolle der Versicherungspolicen und vornehmen allenfalls notwendig erschei-nender Korrekturen

Gestaltung der Lohnpolitik der BGZ im Auf-trag des Vorstandes

Überwachen der Einhaltung der verschiede-nen für die Mitarbeitenden geltenden Regle-mente und Weisungen



KommunikationVorsitz Arnold MeierMitglieder Thomas Lohmann Hans Peter Sommer Muriel Hörler Walter König

Die Fachkommission Kommunikation traf sich 2019 zweimal. Dabei wurden nebst den Standard-themen folgende Schwerpunkte behandelt:

Überarbeitung der Kommunikationsgrund-sätze. Wichtigste Änderung: die verkürzte Reaktionszeit auf externe Anfragen innert neu 3 Arbeitstagen anstatt 2 Arbeitswochen. Bei Anliegen mit mehr Abklärungszeit erfolgt eine Eingangsbestätigung mit Fristangabe zur definitiven Antwort

Sanfte Aktualisierung des Leitbildes mit prägnanterer Darstellung des neuen Logos mit den markanten Farben und Versand des Leitbildes an alle Genossenschaftsmitglieder

Erstellen und Versand eines Informations-schreibens mit Organigramm aufgrund der organisatorischen und personellen Verände-rungen in der Geschäftsstelle

Am Strategie-Workshop des Vorstandes im Dezember hat der Vorstand beschlossen, dass die Fachkommission Kommunikation zukünftig durch den neuen Geschäftsführer, Michael Gross, geleitet wird, da die Leitung und Lenkung der Kommunika-tion ein wichtiger Teil seiner Funktion ist.

MietwesenVorsitz Muriel HörlerMitglieder René Nötzli Petra Roth Ximena Schaeidt

Nach dem intensiven Jahr 2018 für die Fachkom-

mission Mietwesen traf sie sich im 2019 lediglich einmal. Einerseits gab es nur wenige dringliche Themen, andererseits hatte die Vorsitzende Muriel Hörler mit ihrem Weggang (sie wurde Mami) viel mit der Nachfolgeregelung und Abschluss- respek-tive Übergabearbeiten zu tun.

Folgende Themen wurden bearbeitet:

Problematik des Fussballspielens in den Sied-lungen

Gästewohnung im Schuppis Vorgehen im Nachbarschaftsstreit

Nach dem Weggang von Muriel Wyss (Hörler) übernimmt ab 01.01.2020 Michael Pfenninger den Vorsitz. Die FK Mietwesen wird gleichzeitig in FK Bewirtschaftung umgetauft. Darin enthalten ist neben der Vermietung neu auch der Unterhalt.

Fachkommission ZusammenlebenVorsitz Laura Heidelberger / René Fuhrimann (ab Herbst 2019)Mitglieder Isabel Gebhard René Nötzli Ximena Schaeidt Hans Peter Sommer

Die neu gegründete Fachkommission Zusam-menleben hat sich im Jahr 2019 zu drei Sitzun-gen getroffen. Folgende Themen wurden dabei behandelt:

Erarbeitung neuer Kommunikationsmittel Setzen von Jahreszielen und Verabschiedung der Jahresplanung

Abnahme von verschiedenen Grundlagenpa-pieren

Begleitung des Projekts Mitwirkung


12Geschäftsbericht

Beim Nachfolgetreffen am 13. April 2019 gründeten die Mieterinnen und Mieter der neuen Siedlung Pfaf-fenlebern in Rümlang verschiedene Arbeitsgruppen und gaben den Anstoss für weiterreichende gemein-schaftliche Projekte.


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Abteilung Mitarbeitende Lernende Total Stellenprozente

Geschäftsstelle 15 1 16 1410

Hauswarte 11 1 12 1200

Gärtner 9 1 10 1000

Maler 7 1 8 800

Total 42 4 46 4410

Geschäftsbericht Rückblick

Per 31. Dezember 2019 präsentiert sich der Personalbestand wie folgt:

Personal

Im Kalenderjahr 2019 verzeichnete die BGZ zahlreiche Personalwechsel, die sich auf sämtli-che vier Betriebsbereiche verteilen – die meisten davon betrafen die Geschäftsstelle.

Dort trat am 1. Februar Isabelle Friedrich ein, welche die temporär angestellte Chantal Bayard als Immobilienbewirtschafterin ablöste. Am 1. Juni nahm René Fuhrimann seine Arbeit im Fachbereich Zusammenleben auf. Er leitet zusammen mit Katja Schubiger diesen Bereich; sie wiederum überbrückte die Absenz von Laura Heidelberger während deren Mutterschaftsur-laub. Am 1. September erfolgte der Eintritt von Dagmar Pereira, welche die Ende August nach 37 Dienstjahren pensionierte Iva Grosek ersetz-te. Einen Monat später nahm Michael Gross als erster Geschäftsführer in der Geschichte der BGZ seine Arbeit auf. Am gleichen Tag erfolgte auch der Eintritt von Aysun Coskun. Sie leitet das Vermietungs- und Vermarktungsteam als Nach-folgerin von Muriel Wyss-Hörler, die sich nach ihrem Mutterschaftsurlaub im Frühjahr 2020 beruflich neu orientieren wird.

Im Hauswartteam erfolgten am 1. März zwei Ein-tritte: Steven Demont und Mario Moramarco

ersetzten den Ende Januar ausgetretenen Christian Hartmann respektive den Ende Februar pensionierten Guido Bär, womit dieser Betriebszweig wieder seinen vollen Bestand aufwies.

Die Gärtnerabteilung wurde als Folge des grösse-ren Immobilienbestandes um eine Person aufge-stockt. Am 1. Juni erfolgte der Eintritt von Joao Garcia und im August nahm Kassim Fischer seine dreijährige Ausbildung zum Gärtner EFZ, Fachrichtung Landschaftsgärtner, in Angriff. Er ist der Nachfolger von Zarko Donjesic, der seine Lehre erfolgreich abschloss und anschliessend die Zweitausbildung zum Fachmann Betriebsun-terhalt in unserer Hauswartequipe startete.

Im Malerteam beendete Larissa von Büren ihre Lehre im Sommer ebenfalls mit Erfolg. Sie arbei-tet seither mit einem befristeten Arbeitsvertrag bei uns weiter und überbrückt die Abwesenheit von Patricia Gasser, welche nach ihrem Mutter-schaftsurlaub im März 2020 in unseren Betrieb zurückkehren wird. Mit Ella George konnte zu-dem eine neue Lernende verpflichtet werden; sie trat nach den Sommerferien in unseren Betrieb ein.

Im Vergleich zu anderen Genossenschaften und den verwalteten Wohnungen ist unsere Verwaltung nach wie vor schmal aufgestellt.


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Vorstand und Mitarbeitende

VorstandPräsident Thomas Lohmann, Saatlenstrasse 277, 8050 ZürichVizepräsident René Nötzli, Kirchgass 8, 8627 GrüningenAktuar Arnold Meier, Saatlenstrasse 273, 8050 ZürichFinanzdelegierte Isabel Gebhard, Im Wagenbrach 6, 8157 DielsdorfMitglieder Petra Roth, Boulevard Lilienthal 63, 8152 Glattpark Ximena Schaeidt, Katzenbachstrasse 71, 8052 Zürich Marion Schrade Pasteur, Saatlenstrasse 277, 8050 Zürich Hans Peter Sommer, Kirchenfeld 56, 8052 ZürichStädtischer Vertreter Heinz Rohner, Rindermarkt 16, 8001 Zürich (bis Juli 2019)

Ehrenpräsident Albert Deubelbeiss

Revisionsstelle BDO AG, Schiffbaustrasse 2, 8031 Zürich

Geschäftsstelle Geschäftsführer Michael Gross (seit Oktober 2019)Leiterin Verwaltung Muriel Wyss-HörlerLeiter Bau und Unterhalt Kurt WillinerLeiter Finanzen Walter KönigProjektleiterin Bau und Unterhalt Maria De GruttolaLeiter Liegenschaftenunterhalt Michael PfenningerTL Vermietung/Vermarktung Aysun Coskun (seit Oktober 2019)Immobilienbewirtschafterinnen Chantal Bayard (bis Januar 2019) Susanne Egli Isabelle Friedrich (seit Februar 2019)Leiterin Sekretariat Iva Grosek (bis August 2019)Assistentin Geschäftsführer Dagmar Pereira (seit September 2019)Assistentin Buchhaltung/EDV Ruth ZwickAssistentin Bau und Unterhalt Nicoletta BretscherFachbereich Zusammenleben Laura Heidelberger René Fuhrimann (seit Juni 2019) Katja SchubigerKV-Lernende Melanie Dupont



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BetriebspersonalHauswarte Thomas Hagen (Teamleiter) Guido Bär (bis Februar 2019) Raphael Böni Steven Demont (seit März 2019) Werner Diener Christian Hartmann (bis Januar 2019) David Meier Mario Moramarco (seit März 2019) Markus Seewer Fabian Scherrer Milan Tomic René Winter Philipp Zgraggen Zarko Donjesic (Lernender, seit August 2019) Maler Daniel Buck (Teamleiter) Erwin Bertschinger Patricia Gasser Janine Hurni Marco Andrea Oberholzer Sovan Seng Larissa von Büren (seit September 2019; zuvor Lernende) Ella George (Lernende, seit August 2019)

Gärtner André Loosli (Teamleiter) Tonino Corleto Joaquim Antonio Da Costa Andreas Erni Joao Mario Garcia André (seit Juni 2019) Pascal Graf Ernst Kern Peter Kläy Moritz Vogel Zarko Donjesic (Lernender, bis August 2019) Kassim Fischer (Lernender, seit August 2019)



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Organigramm

Geschäftsbericht Organigramm

Michael Gross* a.i.Leiter

Bewirtschaftung

RevisionsstelleBDO AG

* Mitglied der GeschäftsleitungSiBe: SicherheitsbeauftragterKoPAs: Kontaktperson Arbeitssicherheit

Aysun CoskunTeamleiterin Vermie-tung / Vermarktung

Vorstand

General-versammlung

Michael Gross*Geschäftsführer

Walter König*Leiter Finanzen

Reinigungs-personal

Greencleaner

Susanne EgliImmobilien-

bewirtschafterin

Betreuung Gästezimmer-/

Wohnung Seebach

Isabelle FriedrichImmobilien-

bewirtschafterin

Betreuung Gästewohnung

Glattpark

Betreuung Gemeinschaftsräume

Schwamendingen

René FuhrimannFachbereich

Zusammenleben


Seebach


Rümlang / Stadel

Katja SchubigerFachbereich

ZusammenlebenRuth Zwick

Sachbearbeiterin

Melanie Dupont(KV-Lernende)


17Geschäftsbericht Organigramm

Daniel BuckTeamleiter

Maler

Thomas HagenTeamleiter

Hauswarte / KoPAs

André LoosliTeamleiter

Gärtner / SiBe

Fabian Scherrer(Stv. Teamleiter)

Raphael BöniWerner Diener

David MeierMario Moramarco

Markus SeewerMilan TomicRené Winter

Philipp ZgraggenZarko Donjesic

(Lernender)

Andreas Erni(Stv. Teamleiter)Tonino Corleto

Joaquim Da CostaJoao GarciaPascal GrafErnst KernPeter Kläy

Moritz VogelKassim Fischer

(Lernender)

Erwin Bertschinger(Stv. Teamleiter)Patricia Gasser

(KoPas)Janine Hurni

Marco OberholzerSovan Seng

Larissa von BürenElla George(Lernende)

Kurt Williner*Leiter Bau und

Unterhalt

Fachkommissionen

Dagmar PereiraEmpfang / Assistentin

Geschäftsführer

Michael PfenningerLeiter Liegen-

schaftenunterhalt

Maria De GruttolaProjektleiterin

Nicoletta BretscherAssistentin



Vermietung und Verwaltung

Mit über 250 Wohnungswechseln und zwei Erstvermietungen (Am Katzenbach V mit 81 Wohneinheiten und Schuppis I mit 124 Wohneinheiten) liegt ein ausserordentlich arbeitsreiches Jahr hinter uns. Besonders er-freulich war das grosse Interesse an den beiden jüngsten Siedlungen unserer Genossenschaft, sodass innert kürzester Zeit die Vollvermietung vermeldet werden konnte.

Gleichzeitig liefen verschiedene Umsiedlungs-programme aufgrund anstehender Ersatz-neubauprojekte. So z.B. an der Birchstrasse in Zürich-Seebach und seit dem 3. Quartal 2019 auch im Riedacker in Zürich-Schwamendingen, wobei die Umsiedlung beim ersten Projekt in diesem Jahr bereits erfolgreich abgeschlossen werden konnte.

Für das Glasi-Quartier in Bülach wurden nach dem diesjährigen Spatenstich seitens der Ver-mietung weitere Massnahmen definiert. Damit können die 170 Wohnungen und die zusätzlich umfassenden Gewerbeflächen frühzeitig ange-boten werden. Der Bezug beginnt gestaffelt ab dem Frühling 2022.

In Schwamendingen fanden im Jahr 2019 insge-samt zwei Informationsveranstaltungen für die betroffenen Genossenschaftsmitglieder bezüg-lich der Zwischensanierung der 3. Etappe des Schwamendinger-Dreiecks statt. Die Erneue-rung der knapp 80 Wohnungen und Reihenein-familienhäuser wird im Jahr 2020 schrittweise im bewohnten Zustand durchgeführt, was für alle Betroffenen eine grosse Herausforderung ist.

Der Neuzuzüger-Workshop für die letzte Phase ‘Am Katzenbach V’ vom Juni 2019 verlief sehr erfolgreich. Die Bewohnerinnen und Bewohner nutzten diese Plattform rege zwecks Kennen-lernens und Informationsaustausches unterei-nander.

Nebenbei fanden weitere Veranstaltungen statt, wie beispielsweise ein Grillfest in Stadel, das alljährliche Saatlenfest oder ein Siedlungsfest in der neuen Überbauung in Rümlang.

Wir danken allen Genossenschafterinnen und Genossenschaftern für die wiederum gute Zu-sammenarbeit und die vielen positiven Rück-meldungen.

Sämtliche Wohnungen unserer jüngs-ten Siedlungen Am Katzenbach V und Im Schuppis I wurden in kürzester Zeit vermietet.


19

Einige Innen-Impressionen der Überbauung Katzenbach V – Küche und…

Geschäftsbericht

... Loggia

Schuppis I - Wohnen



Bau und Unterhalt

BauwesenDas Jahr 2019 war besonders geprägt durch die Fertigstellung der beiden grossen Ersatzneubau-ten Am Katzenbach V und Im Schuppis I. Auch bei mehreren anderen Projekten waren diverse Planungstätigkeiten erforderlich.Nachfolgend sind die wesentlichen Ereignisse kurz aufgelistet:

Ersatzneubauten Am Katzenbach VMit dem Bezug der fünften Etappe gelangt die Gesamterneuerung dieses Gebietes zum Ab-schluss. Im Jahr 2001 entschied sich der Vorstand nach detaillierten Untersuchungen zum vollstän-digen Ersatz der bestehenden Substanz. In einem kurzen Leitbild wurden das Ablaufszenario und die Etappierungen festgelegt. Als erste Baumassnah-me wurden im Jahr 2003 die damals bestehenden Häuser im Bereich der fünften Ersatzetappe einer Zwischensanierung unterzogen. Nach nun 19-jäh-riger Planungs- und Bauzeit konnten im Septem-ber respektive Oktober die 81 Wohnungen in den Neubauten der fünften Etappe bezogen werden.Im gesamten Gebiet „Am Katzenbach“ wurden 255 bestehende Wohnobjekte durch 408 Woh-nungen mit 2 bis 6 ½ Zimmern ersetzt. Das gesamte Angebot wird durch Separatzimmer, Gästezimmer, Gemeinschaftsräume, Kindergarten und Kinderhort sowie Werkstatträume der BGZ abgerundet.Nach den abgeschlossenen Wohn-Neubauprojek-ten wird die Stadt im Jahr 2022/23 die Neugestal-tung der Katzenbachstrasse als Begegnungszone realisieren.

Ersatzneubauten Im Schuppis I + IINach zirka zweijähriger Bauzeit wurde mit Im Schuppis I die erste Ersatzneubautappe im Be-reich des Schwamendinger-Dreiecks fertiggestellt. Etappenweise konnten per Oktober, November und Dezember 2019 die 124 Wohnungen

bezogen werden.Die Gebäude wurden im Gebäudestandard Miner-gie-P erstellt und weisen dank der Hybridbauweise (Tragstruktur in Massivbau, Gebäudehülle aus Hol-zelementen) auch einen reduzierten Aufwand an grauer Energie auf. Für einen möglichst umwelt-freundlichen Betrieb sorgen nebst der Fernwärme auch die in den Dächern integrierten Photovol-taik-Anlagen. Mit einer erwarteten Jahresproduk-tion von ca. 300‘000 kWh kann ein markanter Teil des benötigten Stroms vor Ort erzeugt werden.

Die Projektierungsarbeiten für die Etappe Im Schuppis II (Baubeginn Anfang 2021) wurden ebenfalls aufgenommen.

Erneuerung Etappe 3, Schwamendinger-DreieckHierbei handelt es sich um eine Erneuerung in bewohntem Zustand. Die Planungsarbeiten sind weitgehend abgeschlossen und die betroffenen Genossenschaftsmitglieder wurden an zwei Ver-anstaltungen eingehend informiert. Die Bauarbei-ten werden im Laufe des Jahres 2020 vorgenom-men.

Ersatzneubauten BirchstrasseDas Baugesuch wurde im Juni 2019 eingereicht. Nach erfolgter Bewilligung und dem Abschluss der Ausführungsplanung ist der Baubeginn im Mai 2020 vorgesehen. Es entstehen 34 Wohnungen mit mehrheitlich 4 ½ Zimmern.

Glasi-Quartier in BülachAm 28. Juni 2019 konnten die Bauarbeiten mit ei-nem symbolischen Akt gestartet werden; ein mar-kanter Schritt auf dem langen Weg zur Realisie-rung dieses neuen Stadtquartiers. Bis Ende 2019 wurde die Aushubsohle schon in weiten Teilen des Areals erreicht und so beginnt ab Anfang 2020 der eigentliche Hochbau. Bauende ist voraussichtlich im Spätherbst 2022.



Ersatzneubauten RiedackerAn der Generalversammlung vom 7. Juni fand das Projekt mit über 86 Prozent Ja-Stimmen eine überwältigende Zustimmung. Mit dem Ziel das Baugesuch Anfang 2020 einzureichen wurden die Pläne für die 83 Wohnungen weiter ausgearbeitet. Die Realisierung des Bauvorhabens ist ab April 2021 vorgesehen.

Ersatzneubauten Baufeld B – Schwamendin-ger-DreieckDas Amt für Hochbauten hat im Auftrag der Bau-genossenschaft Glattal Zürich einen Projektwett-bewerb im selektiven Verfahren für diese beiden kommenden Erneuerungsetappen durchgeführt. Eingeladen waren 10 Teams bestehend aus Fachleuten der Bereiche Architektur und Land-schaftsarchitektur. Bei der Jurierung im Mai 2019 ging das Projekt „DRÜEGG“ des Zürcher Teams Graber Pulver Architekten AG und Hager Partner AG als Sieger aus dem Architekturwettbewerb hervor. Die Realisierung ist in zwei Etappen ab 2023 vorgesehen.

Ersatzneubauten BuchwiesenZur Erlangung von Projektvorschlägen wurde ein Projektwettbewerb im selektiven Verfahren durchgeführt. Das Preisgericht hat das erstran-gierte Projekt „Faire la Cour“ zur Weiterbearbei-tung empfohlen. Verfasser sind BS + EMI Archi-tektenpartner AG, Zürich und Hoffmann & Müller Landschaftsarchitektur, Zürich.Das Siegerprojekt wird nun überarbeitet. Die Ab-stimmung über die Genehmigung des Baukredits ist an der Generalversammlung 2021 vorgesehen. Die Realisierung ist in zwei Etappen ab Spätsom-mer 2022 geplant.

Erneuerung Saatlen IIDie erste Gesamterneuerung dieser Siedlung ist im Jahr 2021 vorgesehen. Die Erneuerung erfolgt

im bewohnten Zustand. Wohnungszusammen-legungen sind nicht vorgesehen. Im Berichtsjahr wurde mit der Analyse der Bausubstanz und dem Studium von Lösungsmöglichkeiten begonnen, so dass die Projektierungsarbeiten ab Januar 2020 erfolgen können.

Liegenschaftenunterhalt Der regelmässige und fachgerechte Unterhalt des gesamten Immobilienbestandes erfordert einen beträchtlichen Aufwand. Ein wesentlicher Teil dieser Instandhaltungsarbeiten erfolgt durch unsere betriebseigenen Fachleute (Gärtner, Hauswarte und Maler). Diese Arbeiten sind wich-tig, damit die Gebrauchstauglichkeit erhalten bleibt.

Im Berichtsjahr mussten keine grösseren Erneu-erungsarbeiten vorgenommen werden. Bei den üblichen Wartungs- und Instandsetzungsar-beiten gibt es eine nennenswerte Häufung von Wasserschäden in den Gebäuden. Auch wenn die Ursachen sehr vielfältig waren, ist die Belastung für die betroffenen Genossenschaftsmitglieder jeweils sehr gross und die Instandstellungsarbeit erstrecken sich aufgrund der erforderlichen Aus-trocknungszeit immer über einen längeren Zeit-raum. Wir sind zuversichtlich, dass diese Häufung ein statistischer Ausreisser war. Die frühzeitige Meldung von feuchten Stellen durch die Mieter-schaft hilft uns die Folgeschäden zu begrenzen.



In den Siedlungen der BGZ gibt es viele Möglich-keiten sich zu begegnen und sich kennenzulernen. Es sind diese kleinen und grossen Anlässe, welche viel zu einem guten Zusammenleben beitragen. Viele dieser Veranstaltungen haben sich über die Jahre etabliert und sind aus dem Siedlungsleben nicht mehr wegzudenken.

Als Dankeschön wurden die vielen Aktiven am 1. Februar 2019 zu einem gemeinsamen Essen eingeladen. Dieser Anlass wurde genützt, um ein neu erarbeitetes Grundlagenpapier für die aktiven Gruppen gemeinsam zu besprechen und zu ver-abschieden. Dieses Dokument finden Sie auf der BGZ-Homepage unter Zusammenleben/Aktive Gruppen.

Um den Austausch von Informationen zwischen den Nachbarn zu unterstützen wurden im Früh-ling 2019 zudem in allen Hauseingängen Magnet-wände «Nachbarn zu Nachbarn» installiert.

Partizipationsprozess in der Siedlung Pfaffenle-bern in RümlangUm das Zusammenleben in der neuen Siedlung Pfaffenlebern in Rümlang zu fördern, gründeten die Bewohner und Bewohnerinnen der Siedlung im Frühling verschiedene Arbeitsgruppen. Mit der Unterstützung durch den Fachbereich Zusam-menleben wurde so der Gemeinschaftsraum mit Tischen und Stühlen ausgestattet, ein Konzept für den Bau eines Spielplatzes erarbeitet und Beete für einen zukünftigen Gemeinschaftsgarten ange-legt. Ein tolles Sommerfest bildete den bisherigen Höhepunkt. Vor Ort im Einsatz auch das BZG-li, der Barwagen der BGZ und verschiedene Vor-standsmitglieder hinter der Theke im Einsatz.

Bezug der Häuser der 5. Bauetappe an der Kat-zenbachstrasseIn der zweiten Jahreshälfte stand der Einzug der Bewohner und Bewohnerinnen in die Häuser der 5. Bauetappe im Katzenbach im Fokus des Fachbereichs Zusammenleben. Schon vor dem Einzug wurden die zukünftigen Mieter und Mie-terinnen von der BGZ in den Pavillon eingeladen, um einander kennenzulernen. Ende August war es dann so weit und die Bewohner und Bewohnerin-nen konnten in ihre Häuser einziehen. Als Neuheit wurde die Katzenbachstrasse 20 als Ü-60-Haus konzipiert. Neben der altersgerechten Architektur gibt es einen Salon und eine Werkstatt, welche gemeinschaftlich genutzt werden können. Unter Begleitung des Fachbereichs soll hier nun eine Hausgemeinschaft entstehen. Weiter befinden sich im Haus Katzenbachstrasse 20 ein neuer Gemeinschaftsraum und eine Gästewohnung, von welchen die ganze Siedlung profitieren kann.

MitwirkenIm Frühling erhielten alle Genossenschaftsmit-glieder ein Schreiben. Darin wurden sie auf die neue Möglichkeit aufmerksam gemacht ihre Anliegen und Ideen betreffend des Zusammen-lebens bei der BGZ einzubringen. Bis Ende Jahr sind aus verschiedenen Siedlungen acht Gesuche eingegangen. Geprüft wurden diese durch eine neu gegründete Mitwirkungskommission. Diese setzt sich aus zwei Mitgliedern des Vorstands und drei Vertretern und Vertreterinnen aus verschie-denen Siedlungen zusammen. Alle Informationen dazu finden Sie auf der BGZ-Homepage unter Mitwirken.

Rechts: Hier das Beispiel eines von der Mitwirkungs-kommission bewilligten Gesuches:

Zusammenleben


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bgz_blog


In der kleinen BGZ-Siedlung Stadel gibt es seit kur-zem einen grossen Feuerschalengrill für alle. Die Initiative kam von Bewohnern und Bewohnerinnen, die von der neuen Eingabemöglichkeit für Anliegen und Ideen gelesen hatten – und erfreut sind ob der unkomplizierten Abwicklung.

«Das war eine Idee der Männer», sagt Susanne Hür-limann und schaut zufrieden zu, wie von dem Holz, das in der off enen Feuerschale liegt, Flammen empor züngeln. Kinder und Erwachsene stehen darum her-um, ihre Gesichter leuchten, bestrahlt vom Licht des Feuers –und von ihrer eigenen Freude. Die Bewohner und Bewohnerinnen der Wohnsiedlung Stadel im Zürcher Unterland stehen in dieser kalten Dezember-nacht erstmals an diesem gemeinsamen Feuerscha-lengrill. Es braucht noch etwas Zeit und also Geduld, bis Würste auf den breiten Rand der Schale gelegt werden können, der extra dafür bestimmt ist. Susanne Hürlimann und Claude Thoutberger beschliessen, uns in der Zwischenzeit den Platz zu zeigen, an dem der Grill dereinst stehen soll.

An zwei Häusern der Siedlung vorbei gelangt man auf einen dazugehörigen Rasen, der direkt an eine Pfer-dekoppel grenzt. Bevor die Feuerschale hier platziert werden kann, braucht es noch Bodenplatten, damit sie auf dem unebenen Grund stabil wird stehen können; die Gärtner der BGZ haben diese schon gebracht und Bewohner und Bewohnerinnen werden sie nun selber legen. Aufgabe der Initianten war es auch, zunächst einmal in der Siedlung abzuklären, ob alle die Idee unterstützen. Diese Anforderung stellt die BGZ – denn schliesslich sollen die Projekte, die auch mit Anschaf-fungen verbunden sind, dem Zusammenleben dienen, das Miteinander innerhalb der Siedlung fördern.

Zurück bei der Feuerschale, die für diesen Abend pro-visorisch im Zentrum der Siedlung aufgestellt wurde, ist die Glut nun perfekt – Zeit, die Würste auf den breiten Rand des Feuerschalengrills zu legen. Dass es bei dessen Einweihung tiefster Winter ist, passt ganz gut: In der dunklen Jahreszeit leben die Menschen zu-rückgezogener – für ein gemeinsames Beisammensein draussen in der Nacht ist so ein wärmendes Feuer ide-al. Und im Sommer werden es die langen und warmen Abendstunden sein, die sie in Stadel dann gemeinsam mit Nachbarn grillierend draussen geniessen können.

2019 schaff ten wir von der BGZ eine niederschwel-lige Möglichkeit für Bewohner und Bewohnerinnen, Anliegen und Ideen zur fi nanziellen Unterstützung einzubringen – die Feuerschale in Stadel ist eines von mehreren Beispielen, welche die neu ins Leben gerufene Mitwirkungskommission bereits bewilligen konnten. Von den Bewohnerinnen und Bewohnern er-warten wir, dass sie bei der Umsetzung arbeitsmässig ihren Teil leisten. Der Anspruch, den wir von der BGZ an uns selber haben, ist, dass jedes Projekt schnell und unkompliziert über die Bühne geht. Susanne Hürli-mann nickt fest, als sie das hört: «Das ging wirklich mega schnell!» Nachbar und Initiant Claude Thoutber-ger beisst in seine Wurst und meint: «Wir hätten da bereits eine neue Idee …»

Feuer, Flamme und eine Grillzange für die Siedlung


24Geschäftsbericht In memoriam

In memoriam

Im Jahr 2019 sind folgende Mieterinnen und Mieter verstorben:

Bänziger Hansjörg Kronwiesenstrasse 48

Bochsler Susanne Saatlenzelg 24

Bortoluzzi Romano Altwiesenstrasse 182

Brügger Hedy Saatlenstrasse 269

Christen Heidy Luchswiesenstrasse 33

Eichholzer Josephine Kirchenfeld 92

Ferri Rosa Luegislandstrasse 69

Gansner Erwin Kirchenfeld 92

Honegger Arnold Kronwiesenstrasse 29

Karaiskos Nikolaos Roswiesenstrasse 15

Keller Mario Rümlangstrasse 31

Kistner Walter Roswiesenstrasse 17

Klaus-Troller Hans Kirchenfeld 6

Langhans Jürgen Roswiesenstrasse 64

Lienhard Brigitte Kirchenfeld 87

Meier Heidi Grosswiesenstrasse 80

Meier Nelly Unterfeldstrasse 47

Meiller Sylvia Winterthurerstrasse 636

Merki Rosine Roswiesenstrasse 14

Meyer Helga Saatlenstrasse 273

Nüssli Jean Unterfeldstrasse 53

Paovic Ana Grünhaldenstrasse 62

Salzmann Erika Winterthurerstrasse 624

Schneider Ernst Saatlenstrasse 269

Sydler-Hegnauer Ruth Kirchenfeld 86

Vetsch Otto Kronwiesenstrasse 51

Vitera Eduard Kronwiesenstrasse 46

Wismer Elsbeth Roswiesenstrasse 42

Witte Christian Katzenbachstrasse 197

Zimmerli Ines Winterthurerstrasse 646

Den Angehörigen sprechen wir nochmals

unser herzliches Beileid aus.


25Geschäftsbericht In memoriam


26

Lagebericht

AllgemeinDie anhaltend grossen Bautätigkeiten beeinflus-sen unser Jahresergebnis weiterhin massgeblich. Nachdem der Kredit für den Ersatzneubau Rieda-cker an der GV 2019 mit grossem Mehr ange-nommen wurde, konnten die Projektierungsarbei-ten fortgesetzt werden. Fertiggestellt wurden die Überbauungen Am Katzenbach V und Im Schup-pis I, wodurch die Erstvermietung erfolgen und die neuen Wohnungen bezogen werden konnten. An den Ersatzneubau-Projekten Neuwiesen, Gla-si, Birchstrasse, Buchwiesen, Riedacker, Saatlen II und Im Schuppis II wird weiterhin fleissig geplant und gebaut. Damit all diese Projekte finanziert und die laufenden Rechnungen beglichen wer-den können, wird dem Liquiditätsmanagement unverändert hohe Beachtung geschenkt.

Allgemeiner GeschäftsverlaufDie im Berichtsjahr getätigten Investitionen von 48,9 Mio. Franken erfolgten in erster Linie durch die Aufnahme von Fremdkapital. Der Bestand der Hypotheken beläuft sich dadurch auf neu 333,7 Mio. Franken. Dank dem höheren Total der Mietzinseinnahmen aufgrund der Erstbezüge Paffenlebern, Am Katzenbach V und Im Schuppis I sowie der weiterhin sehr tiefen durchschnittli-chen Hypothekarzinssätze wurde wiederum ein sehr gutes Ergebnis erzielt. Dieses erlaubte es uns erneut, die steuerlich maximal zulässigen Einlagen in die Amortisationskonti und in den Erneuerungsfonds zu tätigen. Zudem konnten in den Akquisitionsfonds weitere 0,8 Mio. Franken eingelegt werden. Die Staats- und Bundessteuern sind bis und mit 2017 gemäss den eingereichten Steuererklärungen definitiv veranlagt worden.

Durchführung einer RisikobeurteilungDie wesentlichen Risiken werden durch die Fach-kommission Finanzen und Personal periodisch überprüft und notwendige Massnahmen getrof-fen. Die Risikobeurteilung wurde in Protokollen dokumentiert und durch den Gesamtvorstand überwacht. Dabei konnte festgestellt werden, dass aktuell keine grösseren Risiken bestehen.

Durchführung eines internen Kontrollsys-tems (IKS)Die im Kontrollplan des IKS festgelegten Pro-zesse wurden detailliert überprüft. Aufgrund der durchgeführten Kontrollen kann bestätigt

Rege Bautätigkeit und grosse Projekte bestimmen das Jahresergebnis.

Geschäftsbericht Lagebericht


27Geschäftsbericht Lagebericht

werden, dass die Prozesse gut dokumentiert und nachvollziehbar sind. Es wurden keine wesent-lichen Schwachstellen im Hinblick auf eine ord-nungsgemässe Rechnungslegung identifiziert.

VermietungssituationIm Jahr 2019 kamen 82 Wohnungen aus dem Erstbezug Am Katzenbach V sowie 124 Woh-nungen aus dem Erstbezug Im Schuppis I hinzu. Bei den bestehenden Wohnungen waren kaum Leerstände zu verzeichnen. Der Leerwohnungs-bestand in der Region Zürich bleibt unvermindert tief.

Neubauten, Ersatzneubauten und SanierungenDie kontinuierliche Umsetzung unseres Bau-leitbildes, welches im Jahr 2015 vollumfänglich überarbeitet und neu publiziert wurde, garantiert, dass wir auch in den nächsten Jahren und Jahr-zehnten bestens unterhaltenen und attraktiven Wohnraum anbieten können.

Aussergewöhnliche Ereignisse nach dem BilanzstichtagZum aktuellen Zeitpunkt sind keine ausser-gewöhnlichen Ereignisse bekannt, welche die Jahresrechnung positiv oder negativ beeinflussen würden.

ZukunftsaussichtenSeit Juni 2017 hat sich der hypothekarische Referenzzinssatz nicht mehr verändert. Auch die Fremdkapitalzinsen bewegen sich auf einem anhaltend tiefen Niveau. Dennoch ist der Finan-zierung eine hohe Aufmerksamkeit zu widmen, da diese einen wesentlichen Einfluss auf das Jah-resergebnis hat. Der Kapitalbedarf ist dank freien

Kreditlimiten und unbelasteten Schuldbriefen gesichert und es ist davon auszugehen, dass die Nachfrage nach günstigem Wohnraum unverän-dert hoch bleiben wird. Der Eigenfinanzierungs-grad der BGZ hat gegenüber dem Vorjahr leicht abgenommen. Dieser startet bei Neubauten auf-grund des hohen Fremdkapitalanteils immer tief und erhöht sich mit den ordentlichen Abschrei-bungen Jahr für Jahr. Er liegt mit 4,2 Prozent aber noch immer auf angemessenem Niveau.

Kapitalbedarf ist gesichert.


28Geschäftsbericht Weitblick

Weitblick

Ist die Klimadebatte auch bei der BGZ angekommen?Bei der Wohnungsbesichtigung «Im Schuppis I» für Genossenschafter und Interessierte stellte ein Teilnehmer die Frage: «Kann ich die Woh-nung auch selber bis auf 25 Grad heizen? Wissen Sie, mir ist immer so kalt.»

In dieser Frage und in den vielen möglichen Antworten befinden sich einige sehr wichtige Aspekte der aktuellen Klimadebatte.

Die Baunormen SIA 380/1 empfehlen nach wie vor eine Planungsgrösse von 20 Grad Celsius in den Wohnräumen. Die BGZ legt die Raum-lufttemperatur der Wohnungen rechnerisch auf 21 Grad Celsius aus. Das heisst, unsere moder-nen Heizsysteme werden nach der Installation so feinjustiert, dass die Wohnräume diesen Wert im Heizbetrieb «Standard» erreichen.

Dreht ein Mieter in seiner Wohnung am «Heiz-rad» und gibt man ihm damit die Möglichkeit auf 25 Grad zu heizen, verbrauchen wir rund ein Viertel mehr Energie (ca. 6 % pro Grad Celsius). Das ist heutzutage sozusagen «unpassend».

Früher waren wir uns gewohnt, auch zu Hause mal einen Pullover anzuziehen. Zudem war es bei voll geöffneten Heizkörpern gar nicht möglich, die Wohnung auf 25 Grad aufzuheizen. Heute ist es nicht unüblich, dass wir uns daheim, auch während den Wintermonaten, nur mit T-Shirt und kurzen Hosen bekleidet, wohlfühlen wollen und auch können. Auch die moderne, isolierte Bauweise mit grossen besonnten Fensterflächen macht dies möglich.

Aber bei der Klimadebatte am Bau müssen noch weit mehr Aspekte als nur die Heizenergie berücksichtigt werden:

Die Baumaterialienauswahl, die technischen Baudetails, die Bauart, der Standort, die Ener-gieversorgungssysteme (Wasser, Strom, Wärme) und nicht zuletzt auch der Umgang der zukünfti-gen Bewohner mit der Energie sind ein wichtiger Bestandteil.

Sollen wir den Mietern zukünftig das Energie-management weitgehend überlassen oder gezielt steuern – so, dass es beispielsweise nicht mehr möglich ist, selber auf 25 Grad zu heizen? Oder sollen wir gar die Warmwasserzufuhr pro Person und Wohnung beschränken – ist dann Baden nicht mehr möglich? Eigentlich möchten wir doch keine solchen beschneidenden Mass-nahmen treffen müssen! Aber wenn wir unseren kleinen Teil zum Stopp der weiteren Klimaerwär-mung beitragen wollen, können wir uns diesen heiklen Fragen nicht entziehen. Schlimmstenfalls wird uns dies dann der Gesetzgeber vorschrei-ben.

Nun – was macht eigentlich die BGZ für die Um-welt? Ist die Klimadebatte auch bei uns ange-kommen?

Ja – das ist sie! Schon lange vor Greta und ihren Umweltaktivisten. Beispielsweise verwenden wir einen Teil Recyclingbeton für unsere Neubauten. Dieser ist bezüglich grauer Energie CO2-neutral. Weiter legen wir, wie bereits oben erwähnt, unse-re Heizsysteme in den neuen Wohnungen auf 21 Grad aus. Dann verbauen wir nach Möglichkeit Solaranlagen (Photovoltaikanlagen) auf unseren Dächern, um direkt vor Ort einen Teil des elektri-schen Stromes zu erzeugen.

Zudem gibt es viele neue Entwicklungen, die wir interessiert beobachten. Aktuelle Trends in der Solartechnik sind Solarfassaden, die mit Sujets nicht mehr als Solaranlagen erkennbar sind und


29Geschäftsbericht Weitblick

Die Gebäude der Ersatzneubauten Im Schuppis I weisen dank der Hybrid-bauweise (Tragstruktur in Massivbau, Gebäudehülle aus Holzelementen) einen reduzierten Aufwand an grauer Energie auf. Für einen möglichst umweltfreundlichen Betrieb sorgen nebst Fernwärme auch die in den Dächern integrierten Photovoltaik-Anlagen.

den Architekten viele neue Gestaltungsmög-lichkeiten geben. Der energetische Vorteil von kombinierten Dach- und Fassadensolaranlagen ist derjenige, dass eine gleichmässigere Energie-produktion dem Energiebedarf gerechter wird. Insbesondere über alle Jahreszeiten verteilt.

Trotzdem gibt es noch viel zu tun – gemeinsam nehmen wir auch diese Herausforderungen an!

Die BGZ bleibt also am Ball, auch wenn’s um das Klima geht – in der Energie und auch rund um das Wohnen.


30Geschäftsbericht Verzeichnis der Liegenschaften

Verzeichnis der Liegenschaften

Von den vorstehenden Wohneinheiten handelt es sich per 31. Dezember 2019 um:111 subventionierte Wohneinheiten in den Kolonien Am Katzenbach I (26), Am Katzenbach III (18), Am Katzenbach V (27) und Im Schuppis I (40)10 behindertengerechte Wohnungen in den Kolonien Hertenstein (6) und Neuwiesen III (4)

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Kol

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FH

1-Zi

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1 1/

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2-Zi

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2 1/

2-Zi

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3 1/

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4 1/

2-Zi

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5-Zi

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er

5 1/

2-Zi

mm

er

3. Buchwiesen 1946/47 1976/784. Roswiesen 1947/48 1987 23 12 1 114 35. Altwiesen 1948/49 1988 12 63

6. Neuwiesen I 1949 1981 11 4 45 9 47. Birch-/Hertensteinstrasse 1950 1979/80 4 6 188. Kronwiesen I 1951 1991 13 5 79 119. Winterthurer-/Dübendorfstrasse 1952 1987/88 4 6 2

10. Kronwiesen II 1951/52 1992 4 4 9 1111. Kronwiesen III 1953/54 1994 23 6 17 9 84 16 17 6

12. Riedacker 1955 1980/90 8 6 12 10 10 613. Kronwiesen IV 1955/56 1995 10 17 34 1714. Neuwiesen II 1956/57 1996 5 8 24 415. Luchswiesen I 1959 1998 8 22 26 4 9 916. Luchswiesen II 1959 1997 8 8 4 36 4 1817. Grünhalden 1966 2002 1 4 9 218. Ahorn 1973 2009/10 4 12 12 1219. Saatlen I 1974/75 2010/11 10 12 13 63 48 720. Rümlangstrasse 1 1975 2014 1 10 10 221. Hertenstein 1979 2013 3 3 24 3 422. Neuwiesen III 1985 4 12 7 7 123. Saatlen II 1986 4 18 18 1824. Alte Post 195226. Am Katzenbach I 2007 12 14 36 39 16

27. Am Katzenbach II 2010 13 13 42 40 20

28. Am Katzenbach III 2013 6 3 9 22 1429. Am Katzenbach IV 2015 5 3 30 12 12

30. Stadel I 2012 1 5 3 631. Stadel II 2013/14 8 2 6 25 8 1 732. Wrighthouse 2014 2 36 39 633. Pfa enlebern Rümlang 2018 7 32 21 28

34. Dübendorfstrasse 25 1917 1 335. Am Katzenbach V 2019 4 12 31 29 10

36. Im Schuppis I 2019 12 11 13 20 36 12 12 4 16

231 6 25 147 274 555 459 110 273 12 78Total


31Geschäftsbericht Verzeichnis der Liegenschaften

6 1/

2-Zi

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sich

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ert

90 20 110 110 7’885’913 33’390’000 130 130 5 Gewerberäume 8’800’000 28’015’000

63 48 48 111 1 Kindergarten 11’000’000 29’870’000 1 Therapiepraxis

62 62 4’368’300 11’916’500 24 24 2’126’000 5’628’000 95 11 11 106 1 Gewerberaum 9’800’000 25’126’000

8 8 1 Betagtenheim 1’600’000 6’587’000 1 Hort

24 24 2’500’000 5’753’000 155 10 10 165 Geschäftsstelle BGZ 16’859’000 39’775’000

1 Hort44 44 3’388’000 11’000’000 68 68 6’425’000 14’202’000 36 36 3’300’000 7’268’000 70 70 1 Gemeinschaftsraum BGZ 7’000’000 17’990’000 70 70 6’640’000 14’627’000 15 15 3’738’700 3’680’000 36 36 8’100’000 9’466’000

143 143 1 Lagerraum 42’500’000 43’873’000 22 22 6’400’000 8’650’000 34 34 8’400’000 11’520’000 27 27 5’129’800 9’097’500 54 54 1 Gemeinschaftsraum BGZ 9’188’000 14’600’000

Gewerbeliegenschaft 1’100’000 2’685’000 105 105 1 Gross-WG 40’950’000 44’139’700

9 Separatzimmer1 Gewerberaum

2 117 117 1 Gross-WG 49’000’000 51’587’000 4 Separatzimmer

1 Gemeinschaftsraum BGZ48 48 2 Werkstätten BGZ 17’370’000 16’440’000 57 57 1 Kindergarten 24’550’000 24’110’000

1 Hort14 14 6’200’000 4’046’000 49 49 1 Gewerberaum 25’575’000 19’518’200 81 81 5 Gewerberäume 48’900’000 29’377’000 81 81 1 Gemeinschaftsraum BGZ 43’750’000 27’974’000

3 Separatzimmer3 3 950’000 713’000

82 82 1 Gemeinschaftsraum BGZ 26’400’000 27’710’000 1 Aufenthaltsraum Ü60 Haus

1 Werkraum Ü60 Haus1 Gewerberaum

10 Separatzimmer124 124 1 Bürogebäude BGZ 48’900’000 49’260’000

1 Werkstatt BGZ1 Gemeinschaftsraum BGZ

3 Gewerberäume12 Separatzimmer

2 1941 159 20 179 2120 508’793’713 649’593’900

Bei den Anlagewerten der Kolonien 35, Am Katzenbach V, und 36, Im Schuppis I, handelt es sich noch nicht um die definitiven Werte.


32Geschäftsbericht

Als Neuheit wurde die Katzenbachstrasse 20 als Ü-60-Haus konzipiert. Neben der altersgerechten Bauweise gibt es einen Salon mit Cheminée, Gemein-schaftsküche und Werkstatt, welche gemeinschaftlich genutzt werden können. Nun soll hier eine Hausge-meinschaft entstehen, mit Unterstützung des Fachbe-reichs Zusammenleben


33

Abschluss nach OR

Geschäftsbericht Abschluss nach OR


34Geschäftsbericht Abschluss nach OR

Nettoerlöse aus Lieferungen und Leistungen

Mietzinserträge

Nebenkosten

Mieterzahlungen

Übriger Ertrag

Liegenschaftenaufwand

Unterhalt / Reparaturen

Baurechts- und Pachtzinsen

Versicherungen

Abgaben / Gebühren

Einlage Erneuerungsfonds

Bruttoergebnis

Personalaufwand

Betrieb

Geschäftsstelle

Übriger betrieblicher Aufwand

Büro- und Verwaltungsaufwand

Organkosten

Betriebliches Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen

2019 2018CHF CHF

Erfolgsrechnung 2019

25’146’317

629’955

227’288

507’153

-3’563’182

-47’250

-190’560

-1’413’023

-4’114’354

17’182’344

-3’176’739

-1’496’505

-772’984

-190’122

11’545’994

23’327’638

597’381

195’429

400’146

-3’140’400

-47’250

-174’732

-1’406’905

-3’865’215

15’886’092

-3’013’513

-1’225’616

-649’706

-188’440

10’808’817


35

Übertrag

Abschreibungen auf Anlagevermögen

Abschreibungen mobile Sachanlagen

Abschreibungen immaterielle Werte

Einlage Amortisationskonto

Einlage Heimfallfonds

Betriebliches Ergebnis vor Zinsen und Steuern

Finanzaufwand

Zinsaufwand Hypotheken

Zinsaufwand Darlehenskasse

Finanzertrag

Betriebliches Ergebnis vor Steuern

Ausserordentlicher, einmaliger oder periodenfremder Ertrag

Ausserordentlicher, einmaliger oder periodenfremder Aufwand

Jahresergebnis vor Steuern

Direkte Steuern

Jahresgewinn


2019 2018CHF CHF

11’545’994

-73’878

0

-6’912’812

-59’194

4’500’110

-2’996’869

-446’340

201’619

1’258’520

0

-800’000

458’520

-301’226

157’294

10’808’817

-75’765

-13’300

-5’673’897

-59’194

4’986’661

-2’666’273

-442’406

126’575

2’004’557

0

-1’000’000

1’004’557

-453’228

551’329


36

Umlaufsvermögen

Flüssige Mittel

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

./. Delkredere

Übrige kurzfristige Forderungen

Aktive Rechnungsabgrenzungen

Heiz- und Nebenkosten

Übrige Aktive Rechnungsabgrenzungen

Total Umlaufsvermögen

Anlagevermögen

Finanzanlagen

Sachanlagen

Gebäude auf eigenem Land

./. Amortisationskonto

Gebäude auf Land im Baurecht

./. Heimfallfonds

Unbebautes Land

Baukonti

übrige Sachanlagen

Total Sachanlagen

Nicht einbezahltes Genossenschaftskapital

Total Anlagevermögen

Total Aktiven


2019 2018CHF CHF

Bilanz per 31.12.2019

AKTIVEN

1’332’583

625’460

-28’000

78’981

734’811

35’518

2’779’353

8’128’750

496’955’013

-77’244’471

11’838’700

-2’329’570

608’300

29’165’382

269’600

459’262’954

169’400

467’561’104

470’340’457

1’801’606

37’105

-28’000

77’633

732’932

229’465

2’850’741

8’128’750

417’462’513

-70’510’039

11’838’700

-2’270’376

11’073’997

49’681’271

260’250

417’536’316

114’300

425’779’366

428’630’107


37

Kurzfristiges Fremdkapital Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

Kurzfristige verzinsliche Verbindlichkeiten

Innerhalb eines Jahres fällige Hypothekarraten

Total Kurzfristige verzinsliche Verbindlichkeiten

Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten

Passive Rechungsabgrenzungen

Vorausbezahlte Mietzinse

Akontozahlungen Heiz- und Nebenkosten

Akontozahlungen Wasserkosten

Steuerabgrenzung

Diverse Rechnungsabgrenzungen

Total Passive Rechungsabgrenzungen

Kurzfristige Rückstellungen

Total kurzfristiges Fremdkapital

Langfristiges Fremdkapital Langfristige verzinsliche Verbindlichkeiten

Hypotheken

Darlehenskasse

Total langfristige verzinsliche Verbindlichkeiten

Übrige langfristige Verbindlichkeiten

Darlehen

Rückstellungen

Erneuerungsfonds

Übrige Fonds

Diverse Rückstellungen

Total Rückstellungen

Total langfristiges Fremdkapital

Eigenkapital Genossenschaftskapital

Gesetzliche Gewinnreserve

Bilanzgewinn

Gewinnvortrag

Jahresgewinn

Total Eigenkapital

Total Passiven


2019 2018CHF CHFPASSIVEN

2’656’163

164’350

164’350

603’852

891’380

1’505’617

233’968

212’543

879’052

3’722’560

0

7’146’925

322’393’675

36’179’452

358’573’127

10’993’000

66’285’135

6’424’936

877’103

73’587’174

443’153’301

18’408’100

1’024’000

450’837

157’294

20’040’231

470’340’457

807’881

164’350

164’350

341’292

853’613

1’449’120

148’709

371’260

767’968

3’590’670

33’244

4’937’437

290’058’025

35’367’743

325’425’768

11’092’660

62’284’101

5’628’096

877’103

68’789’300

405’307’728

16’749’100

996’000

88’513

551’329

18’384’942

428’630’107


38Geschäftsbericht

Am 28. Juni 2019 wurden die Bauarbeiten zum Glasi-Quartier in Bülach mit einem symbolischen Akt gestartet. An der Bülimäss vom 25. bis 27. Oktober 2019 konnten sich die sehr zahlreichen Interessenten anhand eines grossen Modells und verschiedener Broschüren ein konkretes Bild des neuen Quartiers machen.



Anhang zur Jahresrechnung 2019 der Baugenossenschaft Glattal Zürich

Bewertungsgrundsätze Die für die vorliegende Jahresrechnung angewendeten Grundsätze der Rechnungslegungerfüllen die Anforderungen des schweizerischen Rechnungslegungsrechts. Die wesentlichenAbschlusspositionen sind wie nachstehend bilanziert:

Forderungen aus Lieferungen und LeistungenDie Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie die übrigen kurzfristigen Forderungenwerden zu Nominalwerten ausgewiesen. Gefährdete Forderungen werden wertberichtigt.

FinanzanlagenDie Finanzanlagen sind zu Nominalwerten bilanziert.

LiegenschaftenDie Bewertung der Liegenschaften erfolgt als Gruppe auf Stufe Kolonie, da die einzelnen Gebäudeeiner Kolonie aufgrund ihrer Gleichartigkeit als Bewertungseinheit zusammengefasst werden.

AnlagevermögenDas Anlagevermögen wird wie folgt abgeschrieben:

Gebäude auf eigenem Land: 1.5 % bzw. 2.0 % degressivGebäude auf Land im Baurecht: 0.5 % linear gemäss BaurechtsverträgenMobiliar und Einrichtungen: 10 % linearFahrzeuge: 15 % linearMaschinen: 20 % linearEDV-Anlagen: 33 % linearImmaterielle Werte: 20 bis 33% linear

ErneuerungsfondsZur Finanzierung von Grossrenovationen wird ein Erneuerungsfonds gemäss den Bestimmungender Stadt Zürich geäufnet.


40


Gegenüber Dritten

Gegenüber Genossenschaftern (ausstehende Mieten)

Total Forderungen aus Lieferungen und Leistungen


Verrechnungssteuer

Guthaben Sozialversicherungen

Reka Rail Checks

Total übrige Forderungen

Finanzanlagen Logis Suisse SA

Baugenossenschaft mehr als wohnen

Total Finanzanlagen

Unbebautes Land Im Jahr 2019 handelt es sich um eine unüberbaute Parzelle an der Rümlangstrasse in Zürich Seebach;

im Vorjahr um einen Miteigentumsanteil von 1/4 an 41‘785 m2 Land in Bülach.


2019 2018CHF CHFErläuterungen zur Jahresrechnung

609’818

15’642

625’460

70’567

8’414

0

78’981

8’008’750

120’000

8’128’750

19’029

18’076

37’105

44’301

26’402

6’930

77’633

8’008’750

120’000

8’128’750


41

Baukonti Ersatzneubauten Am Katzenbach V (2019 Teilkonsolidierung erfolgt)

Neubauten Glasi Bülach

Pfaffenlebern Rümlang (2018 Teilkonsolidierung erfolgt)

Ersatzneubauten Im Schuppis I (2019 Teilkonsolidierung erfolgt)

Ersatzneubauten Im Schuppis II

Ersatzneubauten Birchstrasse

Planungsarbeiten Ersatzneubauten Schwamendinger Dreieck,

Baufeld B

Planungsarbeiten Ersatzneubauten Buchwiesen

Planungsarbeiten Ersatzneubauten Riedacker

Planungsarbeiten Erneuerung Schwamendinger Dreieck,

3. Etappe

Planungsarbeiten Erneuerung Saatlen II

Total Baukonti

Übrige Sachanlagen Anzahlungen für Liegenschaften

Büro- und Betriebsmobiliar

Büro- und Betriebsmaschinen

EDV / IT-Anlagen

Fahrzeuge

Total übrige Sachanlagen

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

Fernwärme Zürich

Diverse Lieferanten und Unternehmer

Total Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten Eidg. Steuerverwaltung (Verrechnungssteuer Darlehenskasse)

Innerhalb eines Jahres fällige Darlehensamortisationen

Depots

gekündigtes Anteilscheinkapital

übrige kurzfristige Verpflichtungen

Total übrige kurzfristige Verbindlichkeiten


2019 2018CHF CHF

175’599

22’131’513

0

93’323

2’819’490

1’292’005

524’924

442’523

1’385’205

143’242

157’558

29’165’382

25’000

109’350

4’750

25’000

105’500

269’600

16’114’385

7’340’473

69’302

22’636’873

2’469’293

449’738

117’802

114’317

332’892

36’196

0

49’681’271

25’000

40’700

9’500

50’000

135’050

260’250

535’000

2’121’163

2’656’163

154’163

99’660

3’140

74’100

272’789

603’852

550’000

257’881

807’881

152’449

99’660

3’720

65’900

19’563

341’292


42

Diverse Passive Rechnungsabgrenzungen Hypothekarzinsen (pro rata)

Ausstehende Wasserrechnungen

Ausstehende Stromrechnungen

Ausstehende Rechnung Revisionsstelle

Geschuldete Mehrwertsteuer

Geschuldete Grundstückgewinnsteuer aus Landabtausch

Rückwirkende Mietzinsrückerstattungen

Total Diverse Passive Rechnungsabgrenzungen Kurzfristige Rückstellungen Die Rückstellungen für nachlaufende Kosten bzw. ausstehende Rechnungen an der Überbauung Wrighthouse konnten 2019 nach Erhalt und Bezahlung der entsprechenden Rechnungen aufgelöst werden. Die Rückstellungen betrugen im Vorjahr CHF 33‘244.

Übrige Fonds Spezialfonds (versteuert)

Akquisitionsfonds (versteuert)

Total übrige Fonds

DarlehenskasseDie Einlagen der Darlehenskasse werden unter dem Aspekt einer wirtschaftlichen Betrachtungsweiseunter den langfristigen verzinslichen Verbindlichkeiten bilanziert, da die Gelder faktisch mittel- bislangfristig zur Verfügung stehen. Für den Rückzug gelten betraglich und zeitlich abgestufte reglementarische Kündigungsfristen,wobei die Minimaleinlagefrist in jedem Fall sechs Monate beträgt.

Diverse RückstellungenVersteuerte Rückstellungen für wärmetechnische Gebäudesanierungen (CHF 727‘103, unverändert gegenüber Vorjahr) sowie nicht versteuerte Rückstellungen für den Rückbau der Häuser Luegisland-strasse 45a/b/c (CHF 150‘000, wie 2018).

Ausserordentlicher, einmaliger oder periodenfremder AufwandDabei handelt es ich um eine Einlage von CHF 800‘000 (Vorjahr CHF 1‘000‘000) in den Akquisitions-fonds.

Rückzahlung der GenossenschaftsanteileAusscheidene Mitglieder bzw. deren Erben haben keinen Anspruch auf Genossenschaftsvermögenmit Ausnahme des Anspruchs auf Rückzahlung der von ihnen einbezahlten Genossenschaftsanteile.Die Rückzahlung erfolgt innert drei Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses zum Bilanzwert im Zeitpunkt des Ausscheidens unter Ausschluss der Reserven und Fondseinlagen, höchstens aber zum Nennwert.


2019 2018CHF CHF

42’594

600’000

70’000

16’155

0

20’303

130’000

879’052

474’936

5’950’000

6’424’936

61’968

600’000

70’000

16’000

20’000

0

0

767’968

478’096

5’150’000

5’628’096


43

Vorstand- und BauentschädigungenIm Jahr 2019 wurden Vorstandsentschädigungen von CHF 111‘940 (Vorjahr: CHF 108‘410) und Bau-entschädigungen zu Lasten der verschiedenen Baukonti in der Höhe von CHF 175‘000 (VorjahrCHF 180‘000) ausbezahlt.

Sonstige AngabenZur Sicherstellung der Hypotheken und Darlehen von CHF 333‘650‘685 (Vorjahr: CHF 301‘414‘695) dienen Liegenschaften mit einem Anlagewert von CHF 509‘402‘013 (Vorjahr: CHF 440‘375‘210)bzw. einem Buchwert von CHF 429‘827‘973 (Vorjahr: CHF 367‘594‘795) sowie einemGebäudeversicherungswert von CHF 649‘593‘900 (Vorjahr: CHF 569‘222‘700).

BaurechtsverträgeFür die Kolonie Grünhalden besteht ein Baurechtsvertrag mit einer Laufzeit bis 31. Dezember 2062; der aktuelle jährliche Baurechtzins beträgt CHF 14‘619. Für die Kolonie Ahorn besteht ein Baurechts-vertrag mit einer Laufzeit bis 22. Dezember 2033; der aktuelle jährliche Baurechtzins beträgt CHF 32‘289.

Derivate FinanzinstrumenteZur Absicherung von Zinssatzrisiken auf Libor-Hypotheken werden Zinssatz-Swaps eingesetzt.Diese dienen der Absicherung künftiger Cashflows und werden daher nicht bilanziert, sondernim Anhang offengelegt.

Kontraktwert 5‘000‘000 5‘000‘000

Wiederbeschaffungswert -734‘644 - 744‘919

Erklärung zur Anzahl Vollzeitstellen Die Anzahl Vollzeitstellen inkl. Lernende betrug per 31.12.2019 44.1 (31.12.2018: 38.4).

Antrag des Vorstandes über die Verwendung des BilanzgewinnesDer Vorstand empfiehlt den verfügbaren Gewinn wie folgt zu verwenden:

Gewinnvortrag per 1.1.2019 450’837 FrankenJahresgewinn 157’294 Frankenverfügbarer Gewinn 608’131 FrankenVerzinsung Anteilkapital zu 1.0 % -173’042 FrankenEinlage in gesetzliche Reserve -30’000 FrankenVortrag auf neue Rechnung 405’089 Franken


2019 2018CHF CHF



Als Revisionsstelle haben wir die beiliegende Jah-resrechnung der Baugenossenschaft Glattal Zü-rich bestehend aus Bilanz, Erfolgsrechnung und Anhang (Seiten 34-43) füAnhang (Seiten 34-43) für das am 31. Dezember 2019 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft.

Verantwortung der VerwaltungDie Verwaltung ist für die Aufstellung der Jahres-rechnung in Übereinstimmung mit den gesetz-lichen Vorschriften und den Statuten verant-wortlich. Diese Verantwortung beinhaltet die Ausgestaltung, Implementierung und Aufrecht-erhaltung eines internen Kontrollsystems mit Bezug auf die Aufstellung einer Jahresrechnung, die frei von wesentlichen falschen Angaben als Folge von Verstössen oder Irrtümern ist. Darüber hinaus ist die Verwaltung für die Auswahl und die Anwendung sachgemässer Rechnungslegungs-methoden sowie die Vornahme angemessener Schätzungen verantwortlich.

Verantwortung der RevisionsstelleUnsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungsurteil über die Jahresrech-nung abzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Prüfungsstandards vorgenommen. Nach diesen Standards haben wir die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass wir hinreichende Sicherheit gewinnen, ob die Jahresrechnung frei von wesentlichen falschen Angaben ist.

Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prü-fungsnachweisen für die in der Jahresrechnung enthaltenen Wertansätze und sonstigen Anga-ben. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesst eine Beurteilung der Risiken wesentli-cher falscher Angaben in der Jahresrechnung als Folge von Verstössen oder Irrtümern ein. Bei der Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Prü-fer das interne Kontrollsystem, soweit es für die Aufstellung der Jahresrechnung von Bedeutung ist, um die den Umständen entsprechenden Prü-fungshandlungen festzulegen, nicht aber um ein Prüfungsurteil über die Wirksamkeit des internen Kontrollsystems abzugeben. Die Prüfung umfasst zudem die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden, der Plausibilität der vorgenommenen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtdarstellung der Jahresrechnung. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise eine ausreichende und angemessene Grundlage für unser Prüfungsurteil bilden.

PrüfungsurteilNach unserer Beurteilung entspricht die Jahres-rechnung für das am 31. Dezember 2019 abge-schlossene Geschäftsjahr dem schweizerischen Gesetz und den Statuten.

Bericht der Revisionsstelle

An die Generalversammlung der Baugenossenschaft Glattal Zürich



Berichterstattung aufgrund weiterer gesetzli-cher VorschriftenWir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anfor-derungen an die Zulassung gemäss Revisionsauf-sichtsgesetz (RAG) und die Unabhängigkeit (Art. 728 OR) erfüllen und keine mit unserer Unabhän-gigkeit nicht vereinbaren Sachverhalte vorliegen. In Übereinstimmung mit Art. 728a Abs. 1 Ziff. 3 OR und dem Schweizer Prüfungsstandard 890 bestätigen wir, dass ein gemäss den Vorgaben der Verwaltung ausgestaltetes internes Kontroll-system für die Aufstellung der Jahresrechnung existiert.

Ferner bestätigen wir, dass der Antrag über die Verwendung des Bilanzgewinnes dem schweize-rischen Gesetz und den Statuten entspricht, und empfehlen, die vorliegende Jahresrechnung zu genehmigen.

Andreas Blattmann

Leitender RevisorZugelassener Revisionsexperte

ppa. Remo Inderbitzin

Zugelassener Revisionsexperte

Zürich, 30. Januar 2020BDO AG


46

Bis im Dezember 2019 konnten alle 124 Wohneinheiten in den Ersatzneubauten im

Schuppis I bezogen werden.

Geschäftsbericht


47

Amortisationskonti Stand am 1. Januar 2019

+ Reglementarische Einlagen

- Auflösung Amortisationskonto Rümlangstrasse 31

+ Sondereinlage für Ersatzneubauten Im Schuppis II

+ Sondereinlage für Ersatzneubauten Birch-/Hertenstein

+ Sondereinlage für Ersatzneubauten Riedacker

Stand am 31. Dezember 2019 Heimfallkonti Stand am 1. Januar 2019

+ reglementarische Einlagen

Stand am 31. Dezember 2019 Erneuerungsfonds Stand am 1. Januar 2019

+ Zuweisungen (1% vom Gebäudeversicherungswert)

- Auflösung Erneuerungsfonds Rümlangstrasse 31

Stand am 31. Dezember 2019

Gesetzliche Reserve Stand am 1. Januar 2019

+ Zuweisung laut GV-Beschluss 2019

Stand am 31. Dezember 2019 Fonds für Landerwerb und Liegenschaftskäufe

Stand am 1. Januar 2019

+ Zuweisung 2019


Spezialfonds Stand am 1. Januar 2019

+ Eintrittsgebühren und diverse Einlagen

- Entnahme (Unterhaltsbeitrag an Häuptli-Heim)


Rückstellungen Stand am 1. Januar 2019

- Auflösungen (Nachlaufende Kosten Wrighthouse)



Ausweis der Fonds und Reserven per 31. Dezember 2019

70’510’039

6’478’565

-178’380

129’092

153’638

151’517

77’244’471

2’270’376

59’194

2’329’570

62’284’101

4’114’354

-113’320

66’285’135

996’000

28’000

1’024’000

5’150’000

800’000

5’950’000

478’096

16’840

-20’000

474’936

910’347

-33’244

877’103



Hypotheken und Darlehen

Kolonie Gläubiger Stand Rück- Auf- Stand Zinssatz am zahlungen nahmen am am 01.01.19 2019 2019 31.12.2019 31.12.19 CHF CHF CHF CHF

Roswiesen ZKB 7’500’000 7’500’000 0.56% ZKB 1’000’000 1’000’000 1.56%Altwiesen ZKB 6’245’000 6’245’000 1.59% ZKB 6’255’000 6’255’000 2.07%Neuwiesen I Bank Cler 2’150’000 2’150’000 1.40%Kronwiesen I / II ZKB 5’000’000 5’000’000 3.26% ZKB 2’000’000 2’000’000 1.93% ZKB 4’000’000 4’000’000 1.27% St. Galler KB 8’500’000 8’500’000 1.90% St. Galler KB 1’000’000 1’000’000 1.72%Winterthur-/Dübendorfstrasse ZKB 1’115’000 1’115’000 1.48%Kronwiesen III ZKB 2’000’000 2’000’000 1.56% ZKB 8’000’000 8’000’000 0.94% ZKB 5’700’000 5’700’000 1.02% Raiffeisenbank 2’250’000 2’250’000 1.61%Riedacker ZKB 7’000’000 7’000’000 1.98%Kronwiesen IV ZKB 5’730’000 5’730’000 0.55%Luchswiesen I / II ZKB 5’000’000 5’000’000 1.30% ZKB 5’000’000 5’000’000 0.60% ZKB 6’500’000 6’500’000 0.77% ZKB 3’000’000 3’000’000 1.44%Grünhalden ZKB 2’530’000 2’530’000 1.41%Ahorn Schaffhauser KB 4’000’000 4’000’000 1.33%Saatlen I / II St. Galler KB 6’000’000 6’000’000 0.95% Raiffeisenbank 5’000’000 5’000’000 1.08% WBG 2’547’375 164’350 2’383’025 1.00% ZKB 4’000’000 4’000’000 1.07% ZKB 3’500’000 3’500’000 2.31% ZKB 6’000’000 6’000’000 1.41% ZKB 15’000’000 15’000’000 0.55%

Rümlangstrasse 1 ZKB 3’000’000 2’600’000 5’600’000 0.95%

ZKB 4’400’000 4’400’000 0.82%

ZKB 0 5’000’000 5’000’000 1.00%

Hertenstein Bank Cler 6’400’000 6’400’000 0

Raiffeisenbank 0 6’400’000 6’400’000 0.66%

Raiffeisenbank 0 6’000’000 6’000’000 0.76%

Alte Post St. Galler KB 1’000’000 1’000’000 1.00%

Zwischentotal 158‘322‘375 6‘564‘350 20‘000‘000 171‘758‘025


49

Übertrag 158‘322‘375 6‘564‘350 20‘000‘000 171‘758‘025

Am Katzenbach I ZKB 5’000’000 5’000’000 0.87%

ZKB 5’000’000 5’000’000 0.69%

ZKB 10’000’000 10’000’000 1.70%

ZKB 4’000’000 4’000’000 0.69%

ZKB 6’000’000 6’000’000 1.90%

ZKB 3’900’000 3’900’000 1.35%

Stadt Zürich 1’993’200 1’993’200 0.00%

Kanton Zürich 1’494’900 99’660 1’395’240 0.00%

Am Katzenbach II St. Galler KB 3’500’000 3’500’000 1.00%

ZKB 10’000’000 10’000’000 1.20%

ZKB 10’000’000 10’000’000 1.30%

ZKB 5’000’000 5’000’000 1.28%

ZKB 5’000’000 5’000’000 1.25%

ZKB 10’000’000 10’000’000 0.55%

Am Katzenbach III ZKB 7’000’000 7’000’000 0.57%

ZKB 0 5’900’000 5’900’000 0.60%

Stadt Zürich 1’627’110 1’627’110 0.00%

Kanton Zürich 1’627’110 1’627’110 0.00%

Am Katzenbach IV Raiffeisenbank 10’000’000 10’000’000 1.94%

Raiffeisenbank 0 5’000’000 5’000’000 1.45%

Raiffeisenbank 0 5’000’000 5’000’000 1.20%

Stadel I EGW 4’000’000 4’000’000 1.75%

Stadel II St. Galler KB 5’000’000 5’000’000 1.65%

St. Galler KB 5’000’000 5’000’000 1.95%

Schaffhauser KB 6’000’000 6’000’000 1.00%

Wrighthouse ZKB 3’000’000 3’000’000 1.40%

ZKB 3’500’000 3’500’000 1.56%

ZKB 2’000’000 2’000’000 0.55%

ZKB 4’000’000 3’000’000 7’000’000 0.87%

ZKB 5’000’000 5’000’000 0.38%

Am Katzenbach V Stadt Zürich 1’660’000 1’660’000 0.00%

Im Schuppis I Stadt Zürich 2’790’000 2’790’000 0.00%

Total Hypotheken und Darlehen 301‘414‘695 6‘664‘010 38‘900‘000 333‘650‘685


Kolonie Gläubiger Stand Rück- Auf- Stand Zinssatz am zahlungen nahmen am am 01.01.19 2019 2019 31.12.2019 31.12.19 CHF CHF CHF CHF


50

Stand am 1. Januar

Einzahlungen

Rückzüge

Bruttozinsen

./. Verrechnungssteuer

Gutschrift Nettozinsen

Stand am 31. Dezember

Zinssatz seit 1. August 2017: 1.25 % p.a.

Per Ende 2019 lagen die Einlagen der Darlehenskasse rund CHF 0.8 Mio. über dem Stand des Vorjahres, was nicht zuletzt auf die weiterhin rückläufigenZinssätze verschiedener Banken bis hin zur Einführung von Negativzinsen bei den Geldinstituten zurückzuführen ist.

Leicht rückläufig war hingegen die Anzahl geführter Konti, nahm doch derenAnzahl von 317 auf 315 minim ab. So standen den 13 Neueröffnungen 15Auflösungen gegenüber.

Die tiefere Anzahl Konti und die höhere Gesamt-Einlagensumme hatten zurFolge, dass das durchschnittliche Guthaben pro Konto abermals zugenommenhat und am Jahresende bei CHF 114‘855 lag.


Darlehenskasse 2019 2018CHF CHF

35’367’743

3’237’039

38’604’782

- 2’717’507

35’887’275

446’340

- 154’163

292’177

36’179’452

35’058’484

3’479’417

38’537’901

- 3’460’115

35’077’786

442’406

- 152’449

289’957

35’367’743


51

Genossenschaftsanteile Mieter

Genossenschaftsanteile externe Mitglieder

Total gezeichnete Genossenschaftsanteile

./. ausstehende Anteile

+ noch nicht zurückbezahlte Anteile

+ vorausbezahlte Anteile

Einbezahlte Genossenschaftsanteile

Genossenschafterbestand per 31. Dezember

Genossenschafter 2450 2238

wovon Solidarmieter (Zweitgenossenschafter) 545 430

wovon Genossenschafter ohne Wohnung 42 46

Die markante Zunahme der Anzahl Genossenschafter (plus 9.5 Prozent gegenüber dem Stand per31. Dezember 2018) beziehungsweise des einbezahlten Kapitals (plus 9.6 %) ist auf den Bezug der beiden Ersatzneubau-Kolonien Am Katzenbach V und Im Schuppis I mit insgesamt 206 Wohnungen zurückzuführen.

Das einbezahlte Genossenschaftskapital beträgt per Bilanzstichtag wie im Vorjahr 3.9 % derBilanzsumme.


Genossenschaftsanteile per 31. Dezember 31.12.2019 31.12.2018CHF CHF

31.12.2019 31.12.2018

18’287’000

102’300

18’389’300

- 169’400

74’100

18’800

18’312’800

16’585’700

114’700

16’700’400

- 114’300

65’900

48’700

16’700’700


52Geschäftsbericht

Am 1. September feierten die Genossenschafterinnen und Genossenschafter der Siedlung Pfaffenlebern in

Rümlang ein tolles, farbenfrohes Sommerfest. Der bis-herige Höhepunkt im Partizipationsprozess in dieser

neuen Siedlung.


53Geschäftsbericht Abschluss nach Swiss GAAP FER

Swiss GAAP FER-Abschluss

Aufgrund der Tatsache, dass die Baugenossenschaft Glattal Zürich (BGZ) mehr als 2000 Genossen-schafterinnen und Genossenschafter zählt (per 31. Dezember 2019 waren es 2450), ist sie verpflich-tet, zusätzlich zum herkömmlichen Rechnungsabschluss nach OR seit Geschäftsjahr 2015 einen Abschluss nach einem anerkannten Rechnungslegungsstandard zu erstellen.

Die Verantwortlichen der BGZ haben sich entschlossen, dies nach Swiss GAAP FER zu machen. Der vorliegende Abschluss nach Swiss GAAP FER wurde von der Revisionsgesellschaft geprüft. Er hat lediglich informativen Charakter und ist von den Genossenschafterinnen und Genossenschaftern nicht abzunehmen.



Nettoerlöse aus Lieferungen und Leistungen Mietzinseinnahmen

Nebenkosten

Mieterzahlungen

Übriger Ertrag

Total Nettoerlöse aus Lieferungen und Leistungen

Liegenschaftenaufwand Unterhalt / Reparaturen

Baurechtszins

Versicherungen

Abgaben / Gebühren

Einlage Erneuerungsfonds

Total Liegenschaftenaufwand

Bruttoergebnis Personalaufwand

Betrieb

Geschäftsstelle

Total Personalaufwand

Übriger betrieblicher Aufwand Büro- und Verwaltungsaufwand

Organkosten

Kapitalsteuern

Total übriger betrieblicher Aufwand

2019 2018CHF CHFErfolgsrechnung

25’147’405

629’955

227’288

503’993

26’508’641

-3’563’182

-47’250

-190’560

-1’413’023

-4’114’354

-9’328’369

17’180’272

-3’176’739

-1’496’505

-4’673’244

-772’984

-190’122

-46’100

-1’009’206

23’327’214

597’381

195’429

394’615

24’514’639

-3’140’400

-47’250

-174’732

-1’406’905

-3’865’215

-8’634’502

15’880’137

-3’013’513

-1’225’616

-4’239’129

-649’706

-188’440

-42’000

-880’146



2019 2018CHF CHF

Abschreibungen auf Sachanlagen

Einlage Amortisationskonto

Einlage Heimfallfonds

Abschreibungen übrige Sachanlagen

Total Abschreibungen auf Sachanlagen

Abschreibungen auf immateriellen Anlagen

Betriebsergebnis

Finanzergebnis Zinsaufwand Hypotheken

Zinsaufwand Darlehenskasse

Finanzertrag

Total Finanzergebnis

Ordentliches Ergebnis

Ausserdordentlicher Aufwand

Gewinn vor Ertragssteuern

Ertragssteuern

Jahresgewinn

-3’871’376

-59’194

-73’878

-4’004’448

0

7’493’374

-2’996’869

-446’340

201’619

-3’241’590

4’251’784

-123’338

4’128’446

-439’790

3’688’656

-3’072’697

-59’194

-75’765

-3’207’656

-13’300

7’539’906

-2’666’273

-442’406

126’575

-2’982’104

4’557’802

0

4’557’802

-962’535

3’595’267


56

Umlaufsvermögen

Flüssige Mittel



Aktive Rechnungsabgrenzungen

Total Umlaufvermögen

Anlagevermögen Sachanlagen

Gebäude auf eigenem Land

./. Amortisationskonto

Gebäude auf Land im Baurecht

./. Heimfallfonds

Unbebaute Grundstücke

Sachanlagen in Bau

Übrige Sachanlagen

Total Sachanlagen Finanzanlagen

Aktiven aus Arbeitgeberbeitragsreserven

Wertschriften

Total Finanzanlagen

Immaterielle Anlagen

Total Anlagevermögen

Total Aktiven

Geschäftsbericht Abschluss nach Swiss GAAP FER

2019 2018CHF CHF

Bilanz per 31.12.2019

AKTIVEN

1’332’583

623’741

78’981

770’329

2’805’634

502’822’740

-54’536’022

11’838’700

-2’329’570

608’300

29’165’382

269’600

487’839’130

1’243’191

8’128’750

9’371’9410

497’211’071

500’016’705

1’801’606

34’298

77’633

962’397

2’875’934

417’462’513

-50’719’688

11’838’700

-2’270’376

11’073’997

55’548’998

260’250

443’194’394

1’243’191

8’128’750

9’371’9410

452’566’335

455’442’269


57

Kurzfristiges Fremdkapital Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten

Innerhalb eines Jahres fällige Hypothekarraten

Total kurzfristige Finanzverbindlichkeiten


Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten

Passive Rechungsabgrenzungen

Vorausbezahlte Mietzinse



Steuerabgrenzung

Diverse Passive Rechnungsabgrenzungen

Total Passive Rechnungsabgrenzungen

Total kurzfristiges Fremdkapital

Langfristiges Fremdkapital Langfristige Finanzverbindlichkeiten

Hypotheken

Darlehen

Darlehenskasse

Total langfristige Finanzverbindlichkeiten

Rückstellungen

Erneuerungsfonds

Latente Ertragssteuern

Diverse Rückstellungen

Total Rückstellungen

Total langfristiges Fremdkapital

Eigenkapital Genossenschaftskapital

Nicht einbezahltes Genossenschaftskapital

Gewinnreserve

Jahresgewinn

Total Eigenkapital

Total Passiven


2019 2018CHF CHFPASSIVEN

264’350

264’350

2’656’163

503’852

891’380

1’505’617

233’968

212’543

879’052

3’722’560

7’146’925

322’393’675

10’993’000

36’179’452

369’566’127

66’285’135

5’892’480

150’000

72’327’615

441’893’742

18’408’100

-169’400

29’048’682

3’688’656

50’976’038

500’016’705

164’350

164’350

807’881

341’292

853’613

1’449’120

148’709

371’260

801’212

3’623’914

4’937’437

290’058’025

11’092’660

35’367’743

336’518’428

62’284’101

5’707’816

150’000

68’141’917

404’660’345

16’749’100

-114’300

25’614’420

3’595’267

45’844’487

455’442’269


58

Nach einer 19-jährigen Planungs- und Bauzeit konn-ten im Herbst 2019 die Wohnungen der fünften Etap-pe bezogen und die Gesamterneuerung des Gebietes Am Katzenbach beendet werden.

Geschäftsbericht


59

Betriebstätigkeit Jahresergebnis

+ Verlust aus Abgang Liegenschaft

+ Abschreibungen auf Sachanlagen

+ Abschreibungen auf immateriellen Anlagen

+ Einlagen Erneuerungsfonds

+ Verzinsung Darlehenskasse

+ Zunahme Rückstellung latente Steuern

Cash flow vor Veränderung Nettoumlaufvermögen

+/- Veränderungen Forderungen Lieferungen/Leistungen

+/- Veränderungen übrige kurzfristige Forderungen

+/- Veränderung Aktive Rechnungsabgrenzungen

+/- Veränderung Verbindlichkeiten Lieferungen/Leistungen

+/- Veränderung übrige kurzfristige Verbindlichkeiten

+/- Veränderung Passive Rechnungsabgrenzungen

Geldfluss aus Betriebstätigkeit

Investitionstätigkeit

- Investitionen in Sachanlagen

- Investitionen in Finanzanlagen

Geldfluss aus Investitionstätigkeit

Finanzierungstätigkeit

+/- Veränderung langfristige Finanzverbindlichkeiten

+/- Veränderung Genossenschaftskapital

- Verzinsung Genossenschaftskapital

Geldfluss aus Finanzierungstätigkeit

Veränderung Flüssige Mittel

Nachweis

Bestand Flüssige Mittel per 1.1.

Bestand Flüssige Mittel per 31.12.

Veränderung Flüssige Mittel


2019 2018TCHF TCHFGeldflussrechnung

3’689

123

4’004

0

4’114

446

184

12’560

-590

-1

192

1’848

263

99

14’371

-48’885

0

-48’885

32’602

1’604

-161

34’045

-469

1’802

1’333

-469

3’595

0

3’208

13

3’865

442

551

11’674

0

36

-209

-830

14

-31

10’654

-45’123

-3’002

-48’125

36’653

790

-158

37’285

-186

1’988

1’802

-186


60

Vor dem Einzug in die Häuser der 5. Bauetappe Am Katzenbach organisierte der Fachbereich Zusammenleben am 22. Juni 2019 ein Kennenlerntreffen für die zukünftigen Nachbarn im Pavillon in Seebach.

Geschäftsbericht



Eigenkapitalnachweis (in TCHF) Genossen- Nicht einbez. Gewinn- schafts- Genossen- Reserven kapital schaftskapital Total

Eigenkapital per 01.01.2018 nach Swiss GAAP FER 15’862 -17 25’772 41’617

Veränderung Genossenschaftskapital 887 -97 790

Jahresgewinn 3 ’595 3’595

Zins auf Genossenschaftskapital -158 -158


Veränderung Genossenschaftskapital 1’659 -55 1’604

Jahresgewinn 3’689 3’689

Zins auf Genossenschaftskapital -161 -161




Anhang zur Jahresrechnung 2019

Rechnungslegungs- und Bewertungsgrundsätze

RechnungslegungsgrundsätzeDie Jahresrechnung 2019 der Baugenossen-schaft Glattal Zürich wurde in Übereinstim-mung mit den Fachempfehlungen zur Rech-nungslegung Swiss GAAP FER erstellt und vermittelt ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage. BewertungsgrundsätzeFür die Jahresrechnung gilt grundsätzlich das Anschaffungs- bzw. Herstellungskostenprin-zip. Dies richtet sich nach dem Grundsatz der Einzelbewertung von Aktiven und Passiven. Die wichtigsten Bilanzierungs- und Bewertungs-grundsätze sind nachstehend aufgeführt. Flüssige MittelDie flüssigen Mittel umfassen Kassen-, Post- und Bankguthaben. Sie werden zu Nominalwer-ten bewertet.

ForderungenForderungen sind zu Nominalwerten abzüglich betriebswirtschaftlich notwendiger Wertberich-tigungen bilanziert.

Sachanlagen / Immaterielle AnlagenDie Bewertung der Sachanlagen und immate-riellen Anlagen erfolgt zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich der betriebs-wirtschaftlich notwendigen Abschreibungen und dauerhaften Wertverminderungen. Die Abschreibungen erfolgen linear über die wirt-schaftliche Nutzungsdauer.

Anlagekategorie NutzungsdauerGrundstücke keine AbschreibungenBauten 100 JahreSachanlagen in Bau keine AbschreibungenÜbrige Sachanlagen 3 bis 10 JahreImmaterielle Anlagen 3 bis 5 Jahre

LiegenschaftenDie Bewertung der Liegenschaften erfolgt als Gruppe auf Stufe Kolonie, da die einzelnen Ge-bäude einer Kolonie aufgrund ihrer Gleichartig-keit als Bewertungseinheit zusammengefasst werden. Sachanlagen in BauGebäude, welche sich am Bilanzstichtag noch in Bau befinden, werden zu aufgelaufenen Baukosten unter Berücksichtigung verlustfreier Bewertung bilanziert. Unter dieser Position wer-den zudem Planungskosten für Bau- und Um-bauprojekte sowie die aufgelaufenen Kosten für noch nicht abgeschlossene werterhaltende bzw. wertvermehrende Grossrenovationen bilan-ziert.



Aktivierte Eigenleistungen / Aktivierte ZinsaufwendungenEigenleistungen werden nur aktiviert, wenn sie klar identifizierbar und die Kosten zuverlässig bestimmbar sind und dadurch der Nutzwert nachhaltig erhöht wird. Im Jahr 2019 wurden CHF 250‘000 (Vorjahr: CHF 210‘000) Eigenleis-tungen auf Bauprojekte umgelegt. Zinsaufwen-dungen während der Bauphase werden maxi-mal auf dem durchschnittlichen Anlagewert zum durchschnittlichen Satz der verzinsbaren Verbindlichkeiten aktiviert. Der Gesamtbetrag der aktivierten Zinsaufwendungen beträgt im Geschäftsjahr 2019 CHF 900‘000 (Vorjahr: CHF 938‘000).

FinanzanlagenDie Finanzanlagen enthalten Wertschriften so-wie Guthaben aus Arbeitgeberbeitragsreserven. Die Bilanzierung erfolgt zum Nominalwert bzw. zum tieferen inneren Wert.

Verbindlichkeiten (kurz- und langfristiges Fremdkapital)Die Verbindlichkeiten werden zum Nominalwert bilanziert.

FinanzverbindlichkeitenDie innerhalb von zwölf Monaten fälligen Amor-tisationsraten von Hypotheken und Darlehen werden als kurzfristige Finanzverbindlichkeiten ausgewiesen. Im Folgejahr auslaufende Hypo-theken werden weiterhin als langfristig bilan-ziert, soweit ihre Verlängerung beabsichtigt und wahrscheinlich ist.

DarlehenskasseDie Darlehenskasse wird unter den langfris-tigen Finanzverbindlichkeiten bilanziert, da die Gelder faktisch mittel- bis langfristig zur Verfügung stehen. Für den Rückzug der Gel-der gelten betraglich und zeitlich abgestufte reglementarische Kündigungsfristen, wobei die Minimaleinlagefrist in jedem Fall sechs Monate beträgt. RückstellungenRückstellungen werden bilanziert, wenn eine rechtliche oder faktische Verpflichtung besteht, welche auf einem Ereignis in der Vergangen-heit begründet ist. Die Rückstellungen werden nach objektiven sowie betriebswirtschaftlichen Grundsätzen gebildet und bewertet; den Risiken wurde ausreichend Rechnung getragen.

Latente ErtragssteuernDie Abgrenzung der latenten Ertragssteuern basiert auf einer bilanzorientierten Sichtweise und berücksichtigt grundsätzlich alle zukünf-tigen ertragssteuerlichen Auswirkungen auf den Differenzen zwischen FER-Werten und den handelsrechtlich bzw. steuerrechtlich massge-benden Buchwerten. Die Berechnung erfolgt mit dem für die Genossenschaft massgebenden Steuersatz von 19.7 % vor Steuern (Vorjahr 21.2%).



ErneuerungsfondsGemäss Art. 14 des Reglements über das Rechnungswesen der von der Stadt Zürich unterstützten Wohnbauträger ist jährlich zulas-ten der Erfolgsrechnung mindestens 1 % des Gebäudeversicherungswertes in einen Erneue-rungsfonds einzulegen. Soweit der Bestand des Erneuerungsfonds über dem steuerbefreiten Betrag (15 % des Gebäudeversicherungs-wertes) liegt, kann auf die Einlage verzichtet werden. Dem Erneuerungsfonds dürfen nur die Kosten für werterhaltende Erneuerungen belas-tet werden, welche in längeren Zeitabschnitten anfallen.

GenossenschaftskapitalDas Genossenschaftskapital besteht aus An-teilscheinen mit einem Nennwert von CHF 100. Ausscheidende Mitglieder bzw. deren Erben ha-ben keinen Anspruch auf das Genossenschafts-vermögen, mit Ausnahme des Anspruchs auf die Rückzahlung der von ihnen einbezahlten Anteile. Die Rückzahlung erfolgt gemäss Art. 18, Abs. 3 der Statuten zum Bilanzwert im Zeit-punkt des Ausscheidens unter Ausschluss der Reserven, höchstens aber zum Nennwert.

Nettoerlös / ErtragsrealisationDer Nettoerlös beinhaltet Erträge aus der Ver-mietung der Liegenschaften sowie den Mietern weiterverrechnete Kosten. Die Mietzinserträ-ge werden mittels monatlicher Sollstellung periodengerecht erfasst. Übrige Erträge werden in der Periode erfasst, in welcher die Leistung erbracht wurde.

Derivate FinanzinstrumenteZur Absicherung von Zinssatzrisiken auf Li-bor-Hypotheken werden Zinssatz-Swaps einge-setzt. Diese dienen der Absicherung künftiger Cashflows und werden daher nicht bilanziert, sondern im Anhang offengelegt. Transaktionen mit nahestehenden Personen und Gesellschaften Als Nahestehende gelten Organisationen, an denen die Baugenossenschaft Glattal Zürich massgeblich beteiligt ist, die Mitglieder des Vorstandes und der Geschäftsleitung sowie deren nahestehende Angehörige und von den vorgenannten Personen kontrollierte Organisa-tionen. PersonalvorsorgeDie berufliche Vorsorge erfolgt durch die Sam-melstiftung BVG der Swiss Life Lebensversiche-rungs-Gesellschaft. Im Geschäftsjahr betrugen die Arbeitge-berbeiträge an die berufliche Vorsorge CHF 319‘807.15 (Vorjahr CHF 315‘377.45). Die frei verfügbare Arbeitgeberbeitragsreserve ist als Aktivum in den Finanzanlagen bilan-ziert.


65

Flüssige Mittel Kasse

Post

Bank

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Dritte

Genossenschafter

Nahestehende

Delkredere

Übrige kurzfristige Forderungen Verrechnungssteuer

Sozialversicherungen

Diverse

Aktive Rechnungsabgrenzungen Heizkostenaufwand

Steuerforderung


Erläuterungen zur Bilanz31.12.2019 31.12.2018TCHF TCHF

3

1’315

14

1’332

610

16

0

-2

624

71

8

0

79

735

35

770

33

1’715

54

1’802

19

18

0

-3

34

44

27

7

78

733

229

962


66Geschäftsbericht

Noch zwei Jahre – dann beginnt der Einzug der Genossenschafter in unseren Häusern der «Glasi» in Bülach. Einen Eindruck, wie es aussehen wird, vermitteln die gelungenen Aussen-Visualisierun-gen. Aktuell befinden wir uns noch in der soge-nannten Rohbauphase. Es wird eingemessen, geschalt, die Eisenarmierungen verlegt, betoniert, ausgeschalt… und wieder von neuem eingemes-sen. Dieser Ablauf wird sich noch eine Zeit lang hinziehen. Danach folgen nach und nach Fenster, Fassade, Innenausbau und Technik – ja, bis eben in 2 Jahren der Einzug beginnt.

Der Vermietungsbeginn unserer Wohnungen erfolgt gestaffelt ab Frühling 2021. Es entste-hen insgesamt 170 kostengünstige Genossen-schaftswohnungen:1/1 ½-Zi.: 10 Stück; 2 ½ - Zi.: 35 Stück; 3 ½-Zi.: 60 Stück; 4/4 ½ Zi.: 52 Stück; 5 ½ Zi.: 13 StückDa ist sicher für jeden Interessenten etwas Pas-sendes dabei!

Übrigens liegt der Bahnhof Bülach gleich «um die Ecke» - ein Auto ist also nicht zwingend notwen-dig.

Mehr erfahren Sie unter glasi-bülach.ch oder auf unserer Website www.bg-glattal.ch

Henri-Cornaz-Platzrechte Seite Ostfassade Haus Igor

Visualisierungen: Match Communications GmbH, Zürich

Stand der Bausstelle Bülach, 12.03.2020Aktuelle Bilder Webcam Glasihttps://glasi.redics.ch/cam/Glasi.jpg

Ahornhofrechts im Vordergrund Westfassade Haus Guido


67

Nettobuchwerte 31.12.2017 11’074 337’327 9’628 43’134 116 401’279

Anschaffungskosten Stand 1.1.2018

Zugänge

Abgänge

Umgliederungen

Stand 31.12.2018

Kum. Wertberichtigungen Stand 1.1.2018

Planmässige Abschreibungen

Abgänge

Stand 31.12.2018

Nettobuchwerte 31.12.2018

Anschaffungskosten Stand 1.1.2019

Zugänge

Abgänge

Umgliederungen

Stand 31.12.2019

Kum. Wertberichtigungen Stand 1.1.2019

Planmässige Abschreibungen

Abgänge

Stand 31.12.2019

Nettobuchwerte 31.12.2019

Sachanlagenspiegel(in TCHF)

UnbebauteGrund-stücke

Gebäudea/Land imBaurecht

Sachan-lagen im Bau

Grund-stücke undBauten

ÜbrigeSachan-lagen Total

Finanzanlagen (in TCHF) 31.12.2019 31.12.2018

Aktiven aus Arbeitgeberbeitragsreserven 1‘243 1‘243

Aktien Logis Suisse SA 8‘009 8‘009

Genossenschaftsanteile BG mehr als wohnen 120 120

Finanzanlagen 9‘372 9‘372


384’974

38’558

0

-6’069

417’463

47’647

3’073

0

50’720

366’743

417’463

0

-392

85’752

502’823

50’720

3’871

-55

54’536

448’287

11’839

0

0

0

11’839

2’211

59

0

2’270

9’569

11’839

0

0

0

11’839

2’270

59

0

2’329

9’510

43’134

6’346

0

6’069

55’549

0

0

0

0

55’549

55’549

48’902

0

-75’286

29’165

0

0

0

0

29’165

451’240

45’124

0

0

496’364

49’961

3’208

0

53’169

443’195

496’364

48’985

-392

0

544’957

53’169

4’004

-55

57’118

487’839

11’074

0

0

11’074

0

0

0

0

11’074

11’074

0

0

-10’466

608

0

0

0

0

608

219

220

0

0

439

103

76

0

179

260

439

83

0

0

522

179

74

0

253

269


68


Dritte

Genossenschafter

Nahestehende

Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten Verrechnungssteuer Darlehenskasse

Noch nicht zurückbez. Genossenschaftsanteile

Diverse

Passive Rechnungsabgrenzungen Vorausbezahlte Mietzinse



Steuerabgrenzung

Hypothekarzinsen

Ausstehende Wasserrechnungen

Rückwirkende Mietzinsrückerstattungen

Diverse

Langfristige Finanzverbindlichkeiten Hypotheken

Darlehen Stadt Zürich

Darlehen Kanton Zürich

Darlehenskasse


31.12.2019 31.12.2018TCHF TCHF

2’656

0

0

2’656

154

74

276

504

891

1’506

234

213

43

600

130

106

3’723

322’394

8’070

2’923

36’179

369’566

808

0

0

808

152

66

23

341

854

1’449

149

371

62

0

600

139

3’624

290’058

8’070

3’022

35’368

336’518


69

Buchwert 1.1.2018 Bildung

Verwendung

Auflösung

Rückbuchung

Buchwert 31.12.2018 Bildung

Verwendung

Auflösung

Rückbuchung

Buchwert 31.12.2019


Langfristige Rückstellungen (in TCHF)

LatenteErtrags-steuern

DiverseRück-stellungen

Erneue-rungs-fonds Total

5’156552

5’708184

5’892

58’4193’865

62’2844’114

-113

66’285

150

150

150

63’7254’417

0

0

0

68’1424’298

0

-113

0

72’327


70

31.12.2019 31.12.2018TCHF TCHF

Pflicht-Genossenschaftskapital per 1.1.

Abnahme/Zunahme

Pflicht-Genossenschaftskapital per 31.12.

Freiwilliges Genossenschaftskapital per 1.1.

Abnahme/Zunahme

Freiwilliges Genossenschaftskapital per 31.12.

Einbezahltes Genossenschaftskapital per 1.1.

Abnahme/Zunahme

Einbezahltes Genossenschaftskapital per 31.12.

Ausstehendes/gekündigtes Kapital

Total Genossenschaftskapital per 31.12.

Anzahl Genossenschafter Anzahl Mitglieder per 1.1.

Abnahme/Zunahme

Anzahl Mitglieder per 31.12.


Genossenschaftskapital

31.12.2019 31.12.2018

16’586

1’701

18’287

115

-13

102

16’701

1’612

18’313

95

18’408

15’778

808

16’586

119

-4

115

15’897

804

16’701

48

16’749

2‘238 2‘165

212 73

2‘450 2’238



Erläuterungen zur Erfolgsrechnung31.12.2019 31.12.2018TCHF TCHF

Ausserordentlicher Aufwand Im 2019 entstand im Zusammenhang mit ei-nem Landabtausch an der Rümlangstrasse ein Buchverlust von TCHF 123.

Personalaufwand Löhne und Gehälter

Sozialleistungen

Übriger Personalaufwand

Total Personalaufwand

Steuern

Laufende Ertragssteuern

Veränderung latente Steuern

Total Ertragssteuern

Kapitalsteuern

Total Steuern Durchschnittlicher Steuersatz

3’807

794

72

4’673

256

184

440

46

486

19.7%

3’440

728

71

4’239

411

551

962

42

1’00421.2%


72

Gesamtbetrag der verpfändeten Aktiven

Liegenschaften (Anschaffungswerte)

Bestehende Schuldbriefe (nominal)

davon belastet mit Hypotheken/Darlehen

Brandversicherungswerte der Sachanlagen

Liegenschaften

Derivate Zinsinstrumente

Kontraktwert

Wiederbeschaffungswert (Aufwand)

Baurechtsverträge Kolonie Grünhalden, Laufzeit bis 31.12.2062,

jährlicher Baurechtszins TCHF 15

Kolonie Ahorn, Laufzeit bis 22.12.2033,

jährlicher Baurechtszins TCHF 32


Ergänzende Erläuterungen und Angaben 31.12.2019 31.12.2018TCHF TCHF

Ergebnisse nach dem Bilanzstichtag Nach dem Bilanzstichtag bis zur Verabschie-dung der Jahresrechnung durch den Vorstand am 30. Januar 2020 sind keine wesentlichen Ereignisse eingetreten, welche die Aussagefä-higkeit der Jahresrechnung 2019 beieinträchti-gen könnten bzw. an dieser Stelle offengelegt werden müssten.

515’270

434’203

333’651

649’594

5’000

735

645

448

440’375

386’286

301’415

569’223

5’000

745

660

480



Jahresbericht

AllgemeinDie anhaltend grossen Bautätigkeiten beeinflus-sen unser Jahresergebnis weiterhin massgeblich. Nachdem der Kredit für den Ersatzneubau Rieda-cker an der GV 2019 mit grossem Mehr ange-nommen wurde, konnten die Projektierungsarbei-ten fortgesetzt werden. Fertiggestellt wurden die Überbauungen Am Katzenbach V und Im Schup-pis I, wodurch die Erstvermietung erfolgen und die neuen Wohnungen bezogen werden konnten. An den Ersatzneubau-Projekten Neuwiesen, Gla-si, Birchstrasse, Buchwiesen, Riedacker, Saatlen II und Im Schuppis II wird weiterhin fleissig geplant und gebaut. Damit all diese Projekte finanziert und die laufenden Rechnungen beglichen wer-den können, wird dem Liquiditätsmanagement unverändert hohe Beachtung geschenkt.

Allgemeiner GeschäftsverlaufDie im Berichtsjahr getätigten Investitionen von 48,9 Mio. Franken erfolgten in erster Linie durch die Aufnahme von Fremdkapital. Der Bestand der Hypotheken beläuft sich dadurch auf neu 333,7 Mio. Franken. Dank dem höheren Total der Mietzinseinnahmen aufgrund der Erstbezüge Paffenlebern, Am Katzenbach V und Im Schuppis I sowie der weiterhin sehr tiefen durchschnittli-chen Hypothekarzinssätze wurde wiederum ein sehr gutes Ergebnis erzielt. Dieses erlaubte es uns erneut, die steuerlich maximal zulässigen Einlagen in die Amortisationskonti und in den Erneuerungsfonds zu tätigen. Zudem konnten in den Akquisitionsfonds weitere 0,8 Mio. Franken eingelegt werden. Die Staats- und Bundessteuern sind bis und mit 2017 gemäss den eingereichten Steuererklärungen definitiv veranlagt worden.

Durchführung einer RisikobeurteilungDie wesentlichen Risiken werden durch die Fach-kommission Finanzen und Personal periodisch überprüft und notwendige Massnahmen getrof-fen. Die Risikobeurteilung wurde in Protokollen dokumentiert und durch den Gesamtvorstand überwacht. Dabei konnte festgestellt werden, dass aktuell keine grösseren Risiken bestehen.

Rege Bautätigkeit und grosse Projekte bestimmen das Jahresergebnis.



Durchführung eines internen Kontrollsystems (IKS)Die im Kontrollplan des IKS festgelegten Pro-zesse wurden detailliert überprüft. Aufgrund der durchgeführten Kontrollen kann bestätigt werden, dass die Prozesse gut dokumentiert und nachvollziehbar sind. Es wurden keine we-sentlichen Schwachstellen im Hinblick auf eine ordnungsgemässe Rechnungslegung identifi-ziert.

VermietungssituationIm Jahr 2019 kamen 82 Wohnungen aus dem Erstbezug Am Katzenbach V sowie 124 Woh-nungen aus dem Erstbezug Im Schuppis I hinzu. Bei den bestehenden Wohnungen waren kaum Leerstände zu verzeichnen. Der Leerwohnungs-bestand in der Region Zürich bleibt unvermin-dert tief.

Neubauten, Ersatzneubauten und SanierungenDie kontinuierliche Umsetzung unseres Bau-leitbildes, welches im Jahr 2015 vollumfänglich überarbeitet und neu publiziert wurde, garan-tiert, dass wir auch in den nächsten Jahren und Jahrzehnten bestens unterhaltenen und attrak-tiven Wohnraum anbieten können.

Aussergewöhnliche Ereignisse nach dem BilanzstichtagZum aktuellen Zeitpunkt sind keine ausser-gewöhnlichen Ereignisse bekannt, welche die Jahresrechnung positiv oder negativ beeinflus-sen würden.

ZukunftsaussichtenSeit Juni 2017 hat sich der hypothekarische Referenzzinssatz nicht mehr verändert. Auch die Fremdkapitalzinsen bewegen sich auf einem anhaltend tiefen Niveau. Dennoch ist der Finanzierung eine hohe Aufmerksamkeit zu widmen, da diese einen wesentlichen Einfluss auf das Jahresergebnis hat. Der Kapitalbedarf ist dank freien Kreditlimiten und unbelasteten Schuldbriefen gesichert und es ist davon aus-zugehen, dass die Nachfrage nach günstigem Wohnraum unverändert hoch bleiben wird. Der Eigenfinanzierungsgrad der BGZ hat gegenüber dem Vorjahr leicht abgenommen. Dieser startet bei Neubauten aufgrund des hohen Fremd-kapitalanteils immer tief und erhöht sich mit den ordentlichen Abschreibungen Jahr für Jahr. Er liegt mit 4,2 Prozent aber noch immer auf angemessenem Niveau

Kapitalbedarf ist gesichert.


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Mietzinseinnahmen (ohne Einnahmen Nebenkosten; in TCHF) Anzahl Wohnungen (durchschnittlicher Wohnungsbestand) 1) CHF pro Wohnung 2) Bruttorendite Mietzinseinnahmen in % der Liegenschaften Unterhalt und Reparaturen (in TCHF) CHF pro Wohnung 2) in % der Mietzinseinnahmen Verwaltungs- und übr. Betriebsaufwand (in TCHF) CHF pro Wohnung 2) in % der Mietzinseinnahmen Abgaben und Gebühren (in TCHF) CHF pro Wohnung 2) in % der Mietzinseinnahmen Finanzaufwand (in TCHF) CHF pro Wohnung 2) in % der Mietzinseinnahmen Cash Flow (in TCHF) CHF pro Wohnung 2) in % der Mietzinseinnahmen Verschuldungsgrad I (Hypotheken und Darlehen) in % der Liegenschaften inkl. Baukonti in % der Gebäudeversicherungswerte Verschuldungsgrad II (Hypotheken, Darlehen und Darlehenskasse) in % der Liegenschaften inkl. Baukonti in % der Gebäudeversicherungswerte Eigenfinanzierungsgrad (Eigenkapital in % der Bilanzsumme) Bilanzkennzahlen (in CHF) Anlagewert pro Wohnung 3) Gebäudeversicherungswert pro Wohnung 3) Erneuerungsfonds pro Wohnung 3)


Kennzahlen 2019 2018

1) Wohnungbestand per 31. Dezember: 2019: 2120 / 2018: 1916 / 2017: 18352) Die Beträge pro Wohnung basieren auf den durchschnittlichen Wohnungsbeständen 3) Bilanzkennzahlen: Diese basieren auf den Wohnungsbeständen per 31. Dezember

25’147 2’018

12’462

5.6%

6’740 3’340 26.8%

2’506 1’242 10.0%

1’413 700

5.6%

3’443 1’706 13.7%

12’560 6’224 49.9%

61.2%51.3%

67.9%56.9%

10.2%

242’765 306’412

31’267

23’327 1’876

12’438

5.9%

6’154 3’281 26.4%

2’106 1’123

9.0%

1’407 750

6.0%

3’109 1’658 13.3%

11’232 5’989 48.1%

60.7%52.9%

67.9%59.1%

10.1%

224’061 297’089

32’507



Als Revisionsstelle haben wir die beiliegende Jah-resrechnung der Baugenossenschaft Glattal Zü-resrechnung der Baugenossenschaft Glattal Zü-rich bestehend aus Bilanz, Erfolgsrechnung und rich bestehend aus Bilanz, Erfolgsrechnung und Anhang (Seiten 54-72) für das am 31. Dezember Anhang (Seiten 54-72) für das am 31. Dezember 2019 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft. 2019 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft.

Verantwortung der VerwaltungDie Verwaltung ist für die Aufstellung der Jahres-rechnung in Übereinstimmung mit den gesetz-lichen Vorschriften und den Statuten verant-wortlich. Diese Verantwortung beinhaltet die Ausgestaltung, Implementierung und Aufrecht-erhaltung eines internen Kontrollsystems mit Bezug auf die Aufstellung einer Jahresrechnung, die frei von wesentlichen falschen Angaben als Folge von Verstössen oder Irrtümern ist. Darüber hinaus ist die Verwaltung für die Auswahl und die Anwendung sachgemässer Rechnungslegungs-methoden sowie die Vornahme angemessener Schätzungen verantwortlich.

Verantwortung der RevisionsstelleUnsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungsurteil über die Jahresrech-nung abzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Prüfungsstandards vorgenommen. Nach diesen Standards haben wir die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass wir hinreichende Sicherheit gewinnen, ob die Jahresrechnung frei von wesentlichen falschen Angaben ist.

Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prü-fungsnachweisen für die in der Jahresrechnung enthaltenen Wertansätze und sonstigen Anga-ben. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesst eine Beurteilung der Risiken wesentli-cher falscher Angaben in der Jahresrechnung als Folge von Verstössen oder Irrtümern ein. Bei der Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Prü-fer das interne Kontrollsystem, soweit es für die Aufstellung der Jahresrechnung von Bedeutung ist, um die den Umständen entsprechenden Prü-fungshandlungen festzulegen, nicht aber um ein Prüfungsurteil über die Wirksamkeit des internen Kontrollsystems abzugeben. Die Prüfung umfasst zudem die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden, der Plausibilität der vorgenommenen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtdarstellung der Jahresrechnung. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise eine ausreichende und angemessene Grundlage für unser Prüfungsurteil bilden.

PrüfungsurteilNach unserer Beurteilung entspricht die Jahres-rechnung für das am 31. Dezember 2019 abge-schlossene Geschäftsjahr dem schweizerischen Gesetz und den Statuten.

Bericht der Revisionsstelle

An die Generalversammlung der Baugenossenschaft Glattal Zürich



Berichterstattung aufgrund weiterer gesetzli-cher VorschriftenWir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anfor-derungen an die Zulassung gemäss Revisionsauf-sichtsgesetz (RAG) und die Unabhängigkeit (Art. 728 OR) erfüllen und keine mit unserer Unabhän-gigkeit nicht vereinbaren Sachverhalte vorliegen. In Übereinstimmung mit Art. 728a Abs. 1 Ziff. 3 OR und dem Schweizer Prüfungsstandard 890 bestätigen wir, dass ein gemäss den Vorgaben der Verwaltung ausgestaltetes internes Kontroll-system für die Aufstellung der Jahresrechnung existiert.

Ferner bestätigen wir, dass der Antrag über die Verwendung des Bilanzgewinnes dem schweize-rischen Gesetz und den Statuten entspricht, und empfehlen, die vorliegende Jahresrechnung zu genehmigen.

Andreas Blattmann

Leitender RevisorZugelassener Revisionsexperte

ppa. Remo Inderbitzin

Zugelassener Revisionsexperte

Zürich, 30. Januar 2020BDO AG


78Geschäftsbericht

Impressum

Auflage 2300 Exemplare

Verteilung An alle Genossenschaftsmitglieder

Redaktion Michael Gross

Lektorat Dagmar Pereira

Texte René Fuhrimann Isabel Gebhard Michael Gross Walter König Thomas Lohmann Arnold Meier Dagmar Pereira Michael Pfenninger Kurt Williner Esther Banz, Bericht Seite 23 Fotos Baugenossenschaft Glattal Zürich Regula Fritz, Luzern

Gestaltung/Satz R hoch 2 AG, Reto Rahm, Wädenswil

Druck Sprüngli Druck AG, Villmergen

Copyright Wiedergabe von Texten und Bildern mit Quellenangabe erlaubt. Zustellung von Belegsexemplaren an die Baugenossenschaft Glattal Zürich erbeten.


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Baugenossenschaft Glattal ZürichKronwiesenstrasse 95 · 8051 ZürichT 043 299 44 44 · F 043 299 44 45www.bg-glattal.ch · [email protected]


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