BAUHAUS KAMMERFORSTSTRAßE, BRUCHSAL · Bauhaus Kammerforststraße, Bruchsal (14. August 2015) 3 0...

BAUHAUS

KAMMERFORSTSTRAßE,

BRUCHSAL

Auswirkungsanalyse

Kunde: Bauhaus AG, Mannheim

Datum: 14. August 2015

Bauhaus Kammerforststraße, Bruchsal (14. August 2015) 2

Inhalt

0 Auftrag, Aufgabenstellung, Methodische Vorgehensweise.................................................. 3

1 Makro-Standort Bruchsal ......................................................................................................... 6

2 Mikro-Standort Kammerforststraße......................................................................................... 7

3 Relevante Einzelhandelssituation in Bruchsal und Umgebung ........................................... 8 3.1 Innenstadt Bruchsal 8 3.2 Übriges Stadtgebiet von Bruchsal 10 3.3 Relevante Einzelhandelssituation der Gemeinden des Mittelbereiches Bruchsal 12 3.3.1 Waghäusel 12 3.3.2 Kronau 14 3.3.3 Bad Schönborn 15 3.3.4 Phillippsburg 17 3.3.5 Östringen 18 3.4 Weitere Anbieter außerhalb des Mittelbereiches / regionale Angebotssituation 20 3.5 Planungen 20

4 Einzugsgebiet und Nachfragevolumen ................................................................................. 21

5 Wirkungsanalyse ..................................................................................................................... 23 5.1 Kurzskizze zum Projekt und prospektiver Bruttoumsatz 23 5.2 Kaufkraftabschöpfung 24 5.3 Umverteilungseffekte nach Varianten 27 5.4 Mögliche anzunehmende Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche 29

6 Prüfung des Vorhabens gemäß Einzelhandelserlass und Landesentwicklungsplan Baden-Württemberg ................................................................................................................ 30

7 Fazit / Schlussfolgerungen ..................................................................................................... 33

Disclaimer Es wird darauf hingewiesen, dass die GfK GeoMarketing GmbH für die Angaben in diesem Gutachten nur der Bauhaus AG, Mannheim, gegenüber im Rahmen der vereinbarten Bedingungen haftet. Das Gutachten enthält gutachterliche Einschätzungen und wissenschaftlich fundierte Prognosen. Für jede Prognose gilt naturgemäß, dass deren Eintreten nicht garantiert werden kann. Dritten gegenüber wird die Haftung für die Vollständigkeit und Richtigkeit der in dem Gutachten enthaltenen Informationen (u.a. Datenerhebung und Auswertung) ausdrücklich ausgeschlossen.


0 Auftrag, Aufgabenstellung, Methodische Vorgehensweise

Die Bauhaus AG, Mannheim, befasst sich zz. mit der Verlagerung des bestehenden Bauhaus Baumarktes innerhalb des Gewerbegebietes Wendelrot in Bruchsal.

Der bestehende Baumarkt hat eine Verkaufsfläche von rund 7.700 m² und entspricht nicht mehr den heutigen, für einen nachhaltig trag-fähigen Betrieb notwendigen Verkaufsflächenanforderungen. Da eine Verkaufsflächenerweiterung am Alt-Standort aufgrund fehlender Flächen- bzw. Immobilienverfügbarkeit nicht in Betracht kommt, erwägt die Bauhaus AG ihren Standort zu verlagern.

Beim Vorhabenstandort handelt es sich um ein Grundstück im westlich der Kernstadt gelegenen Gewerbegebietes Wendelrot, das südlich der Kammerforststraße in unmittelbarer Nähe zum Alt-Stand-ort liegt. Erste Planungen sehen die Errichtung eines gut 15.940 m² Verkaufsfläche großen Baumarktes (mit Drive-In-Bereich und Stadt-garten) vor. Davon würden rund 680 m² Verkaufsfläche auf innen-stadtrelevante Sortimente1) entfallen. Zudem sollen 369 Pkw-Stell-plätze (zzgl. Stellplätze im Drive-In-Bereich) eingerichtet werden.

Im Rahmen der weiteren Projektentwicklung fordert der Regional-verband der Region Mittlerer Oberrhein im Hinblick auf das Genehmigungsverfahren eine gutachterliche Überprüfung der Einhaltung der Regularien und Ziele des Regionalplans 2015 sowie des Landesentwicklungsplans Baden-Württemberg. Neben der Analyse der ggf. möglichen ökonomischen und städtebaulichen Auswirkungen der für einen Baumarkt angebotsseitig notwendigen zentrenrelevanten Verkaufsflächen von 680 m² auf benachbarte zentrale Versorgungsbereiche in Bruchsal bzw. im Mittelbereich der Stadt stehen hierbei auch die Einhaltung des Kongruenzgebotes sowie des Beeinträchtigungsverbotes im Fokus der Untersuchung.

Insofern wünscht die Stadt Bruchsal eine gutachterliche Analyse der ggf. möglichen ökonomischen und städtebaulichen Auswirkungen bzw. eine Überprüfung, ob die Regularien und Ziele des Regional-plans 2015 sowie des Landesentwicklungsplans Baden-Württemberg eingehalten werden.

1) Hierbei handelt es sich um die beiden zentrenrelevanten Sortimente Heimtextilien, Gardinen und Zubehör, Bettwaren (Bauhaus-Sortiment Bad-Ausstattung, Gardinen / Zubehör) sowie Hausrat, Glas/Porzellan/Keramik, Kunstgewerbe, Geschenkartikel, Antiquitäten (Bauhaus-

Sortiment Galerie / Bilderleisten und Haushalt).


Vor diesem Hintergrund beauftragte die Bauhaus AG, Mannheim, die GfK GeoMarketing GmbH, Hamburg, im Juni 2015 mit der Erarbeitung eines entsprechenden Gutachtens.

Die Analyse umfasst das nebenstehende Untersuchungsprogramm. Unter Zusammenführung dieser Leistungsbausteine wird abschlie-ßend eine gutachterliche Aussage zur ökonomischen und städtebau-lichen Verträglichkeit des geplanten Vorhabens sowie zu dessen Vereinbarung mit den Vorgaben der Raumordnung getroffen.

Maßgebliche Voraussetzung zur Ermittlung der Leistungskraft des relevanten Einzelhandels für die Auswirkungsanalyse ist die Erfas-sung des projektrelevanten Einzelhandelsbesatzes in den relevanten zentralen Versorgungsbereichen der Stadt Bruchsal und den Gemeinden des Mittelbereiches.

Erfasst wurden hierbei im Rahmen der Vor-Ort-Erhebungen in der 28. und 29. KW 2015 die betriebstypischen Merkmale Lage, Branchenzu-gehörigkeit und Verkaufsflächen. Insgesamt wurden bei den relevanten Anbietern in der Innenstadt von Bruchsal sowie bei allen relevanten Anbietern mit einer Verkaufs-fläche von mehr als 200 m² außerhalb der Bruchsaler Innenstadt die untersuchungsrelevanten Sortimente erhoben. In den dem Mittel-bereich von Bruchsal zugeordneten Mittel- und Unterzentren Waghäusel, Kronau, Bad Schönborn, Phillippsburg und Östringen wurde ebenfalls eine projektrelevante Bestandserfassung in den jeweiligen Ortszentren durchgeführt. Zusätzlich erfolgte eine qualitative Begehung relevanter großflächiger Anbieter außerhalb des Erhebungsgebietes im Umland von Bruchsal (u.a. Globus Baumarkt in Waghäusel).

Auf dieser Daten- und Informationsbasis erfolgt für die in der Wir-kungsanalyse zu betrachtenden Standortlagen eine Schätzung der Einzelhandelsumsätze mittels branchen- und marktüblicher Flächen-leistungen sowie unter Berücksichtigung der jeweiligen spezifischen Rahmenbedingungen und augenscheinlichen Gegebenheiten. Diese bildet eine wesentliche Grundlage für die Modellrechnungen.

Neben den eigenen Erhebungen und Recherchen werden auch die vom Auftraggeber zur Verfügung gestellten Projektunterlagen und Dokumentationen bei der Untersuchung berücksichtigt.

Weitere Details zur methodischen Vorgehensweise der GfK bei der Berechnung und Bewertung von Umsatz-Umverteilungen sind im nachfolgenden Schaubild (Übersicht 1) dargestellt.

Untersuchungsprogramm

• Makro-Standort Bruchsal

• Mikro-Standort des Vorhabens und

Projektskizze

• Relevante Einzelhandelssituation in

Bruchsal, im Mittelbereich und

Umland (Hauptzentrum Innenstadt,

übriges Stadtgebiet, Gemeinden im

Mittelbereich und sonstige Standorte)

• Projektspezifisches Einzugsgebiet

sowie Berechnung des einzelhan-

delsrelevanten Nachfragevolumens

• Perspektivischer (Brutto-)Zielum-

satz und Umsatzrekrutierung aus

dem Einzugsgebiet

• Analyse der Umsatzumlenkungen

• Zusammenfassende Beurteilung der

Vereinbarung des Vorhabens mit

den Vorgaben der Raumordnung

(Prüfung des Kongruenzgebotes

sowie des Beeinträchtigungs-

verbotes)


Übersicht 1: Methodische Vorgehensweise der GfK bei Verträglichkeitsanalyse

Wettbewerbssituation

quantitativ erfasste Faktoren

- aktiv betriebene Verkaufsfläche nach Betreiber und Branche

- aggregierte Ergebnisse der auf einzelbetrieblicher Ebene durchgeführten Umsatzermittlung

qualitativ einfließende Faktoren

- Lageeinschätzung

- Einschätzung zur Stabilität und Attraktivität der Betriebe/des Standortbereichs gemessen am Erscheinungsbild

- Leerstandssituation

Eingangsgrößen

Projektdaten

- Umsatzerwartung nach Warengruppen

- geplante Betreiber/Betriebstypen

- ggf. im Zuge der Realisierung geplante Standortverlagerungen

Abgeleitete Faktoren

- Angebotsüberschneidungen (Sortiment, Besatz, Betriebstyp)

- Distanzen (Zeit/Wege)

- Einkaufsbeziehungen (ggfs. Befra-gungen) und faktische Versor-gungsfunktion der Wettbewerbs-standorte

- planerisch zugewiesene zentral-örtliche Einstufung

- sonstige funktionale Verflechtun-gen, z.B. Berufspendelbeziehungen

- bestehende und mögliche Synergien/Standortverbundeffekte

Angebotsseite

Modellrechnungen zu

- den Einkaufsbeziehungen/Kauf-kraftströmen aus dem Unter-suchungsraum zu den Wettbe-werbsstandorten vor Realisierungdes Vorhabens

(Wohnort � Einkaufsort)

- den Einkaufsbeziehungen/Kauf-kraftströmen aus dem Unter-suchungsraum zu den Wettbe-werbsstandorten nach Realisierungdes Vorhabens

(Wohnort � Einkaufsort)

- Stromumlenkungen durch das Projekt

(Einkaufsort � Projektstandort)

Basis:

Gravitationstheoretischer Ansatz:mehrdimensionales, iteratives Prognosemodell (Basis: Huff);Gewichtung anhand der genanntenEingangsgrößen, Neben- und Kontroll-rechnungen

Modell

Nachfrageseite

Modellrechnung zur Kaufkraft-abschöpfung bzw. Rekrutierung des erwarteten Umsatzes aus den Zonen des Einzugsgebietes(Wohnort � Projektstandort)

Umsatz-Umverteilungen

- nicht nur für einzelne Standortbereiche, sondern für den gesamten Untersuchungsraum

- warengruppenspezifisch

- absolut in Mio. Euro

- relativ in % des Bestandsumsatzes

Resultat

- Standortspezifische Einordnung der erwarteten Umverteilungsvolumina und -quoten: viel/wenig?

- warengruppenspezifische Betrachtung der Einzelhandelsstandorte/-lagen

- Beurteilung, ob es aufgrund der möglichen Umsatzverlagerung durch das Projekt zu Betriebsaufgaben kommen kann

- Beurteilung, ob etwaige Leerstände kurz- bis mittelfristig wieder zu besetzen sind, ohne dass städtebauliche Missstände entstehen

- Beurteilung, ob die bisherige oder zugewiesene

Versorgungsfunktion weiterhin erfüllt werden kann

- Beurteilung, ob ggf. die Entwicklungsfähigkeit des jeweiligen Standortbereichs beeinträchtigt ist

- Aber: keine einzelbetrieblichen Prognosen

Bewertung

Ableitung von Handlungsempfehlungen


1 Makro-Standort Bruchsal

Übersicht 2: Sozioökonomische Daten im Vergleich

1) Gemäß Statistischen Berichten der jeweiligen Statistischen Landesämter sowie gemäß Auskunft des Statistischen Bundesamtes in Wiesbaden.

Für 2008 werden durch GfK GeoMarketing unter Berücksichtigung der Ergebnisse des Zensus 2011 revidierte Bevölkerungszahlen verwendet.

Die Angaben zur künftigen Entwicklung der Bevölkerung beziehen sich auf den jeweiligen Kreis/kreisfreie Stadt und wurden den Prognosen der jeweiligen Statistischen Landesämter entnommen; auf dieser Grundlage wurden die dargestellten Veränderungsraten berechnet.

2) GfK GeoMarketing 2013/2014.

3) Gemäß Auskunft der Bundesagentur für Arbeit in Nürnberg (alle zivilen Erwerbspersonen insgesamt). Für kreisangehörige Städte/ Gemeinden werden keine Arbeitslosenquoten veröffentlicht; ersatzweise werden die Arbeits¬losenquoten des Kreises herangezogen.

4) Sozialversicherungspflichtig beschäftigte Arbeit¬nehmer (Arbeitsorterfassung) gemäß Angaben der Bundesagentur für Arbeit.

5) Stellenwert der Gebietseinheit auf dem Erwerbs¬sektor; Beschäftigte je Einwohner am Arbeitsort, dividiert durch Beschäftigte je Einwohner im Bundesgebiet, multipliziert mit 100.

Gutachterliche Kommentierung

Die Große Kreisstadt Bruchsal ist rund 20 km nördlich vom Oberzen-trum Karlsruhe im Kraichgau gelegen. Als Mittelzentrum mit über 42.000 Einwohnern übernimmt die Stadt auch Versorgungsfunktionen für die umliegenden Gemeinden. Neben der BAB 5 stellen diversere Bundes-, Landes- und Kreisstraßen die Anbin-dung des Umlandes an Bruchsal sicher. Über zahlreiche S- und Regionalbahnverbindungen sowie Buslinien ist Bruchsal gut in das regionale öffentliche Verkehrsnetz eingebunden. Die das Stadtgebiet in Nord-Süd-Richtung durchquerende Bahntrasse stellt eine Barriere dar, die den ver-kehrlichen Austausch beider Stadt-hälften einschränkt.

Insgesamt positiv sind die sozioöko-nomischen Rahmenbedingungen zu sehen. So weist Bruchsal eine stabile Bevölkerungsentwicklung und eine hohe Beschäftigtenzentralität auf. Die Arbeitslosenquote rangiert auf einem sehr niedrigen Level, das Kaufkraft-niveau ist überdurchschnittlich. In der Summe stellen sich die über-geordneten Rahmenbedingungen für den Einzelhandel als sehr günstig dar.

Strukturdaten

Einwohner 1)

1.1.2013 42.427 427.106 10.569.111 80.523.746

1.1.2008 42.068 423.110 10.478.804 80.707.369

Veränderung ggü. 2008 in % + 0,9 + 0,9 + 0,9 - 0,2

456 394 296 225

unter 15 Jahre 14,1 13,8 14,0 13,2

15 bis unter 30 Jahre 17,4 16,5 18,1 17,0

30 bis unter 50 Jahre 28,8 28,1 28,0 27,8

50 bis unter 65 Jahre 20,9 21,9 20,4 21,2

ab 65 Jahre 18,8 19,8 19,5 20,7

19.339 193.512 4.916.857 39.408.068

2,2 2,2 2,1 2,0

3,2 3,2 4,1 6,9

23.632 135.798 4.173.813 29.610.658

69,8 61,0 62,8 69,6

151,5 86,5 107,4 100,0

5.812 5.952 5.906 5.657

102,7 105,2 104,4 100,0

Rundungsdifferenzen sind möglich.

LK KarlsruheBaden-

Württemberg

GfK Einzelhandelskaufkraft2014 (in €/Kopf)

GfK Einzelhandelskaufkraft

2014 (Index) 2)

Beschäftigtenzentralität 5)

davon im Dienstleistungssektor in %

Sozialversicherungspflichtig

Beschäftigte 4)

1.7.2013

Einwohnerdichte 1) (Ew./km²)

Altersstruktur 1) in %

Arbeitslosenquote in %

(Jahresdurchschnitt 2013) 3)

Durchschnittliche Haushaltsgröße

Anzahl der Haushalte 2)

Bruchsal Deutschland


2 Mikro-Standort Kammerforststraße

Übersicht 3: Mikro-Standort und Umfeldstrukturen

Übersicht 4: Kurzprofil des Mikro-Standortes

Legende:

Mikro-Standort

Wettbewerbssituation

1. Möbel AS

2. Bauhaus

3. Kull Schmiede & Design, Zookauf

4. Steinbach Baustoffzentrum

Sonstige Gegebenheiten 1. Kaiserpalast, Subway

2. Billard-Sportpark, Würth , Ries Verkehrstechnik

3. Mc Donald's

Bushaltestelle Am Mantel

S-Bahnhaltestelle Am Mantel


Das Gewerbegebiet Wendelrot wie auch der Mikro-Standort profitieren von der guten Erreichbarkeit mit dem Pkw und dem zu Teilen durch Wohn-gebiete geprägten Umfeld. Mit den benachbarten Einzelhandels-nutzungen und angesichts der Historie als eingefahrener Fachmarkt- bzw. Nahversorgungsstandort verfügt der Agglomerationsbereich über eine einzelhändlerische Vorprägung. Mit der geplanten Baumarkt-Immobilie (derzeit noch am Altstandort Am Mantel 9 aktiv) wird an diese Bedeu-tung angeknüpft.

Lage im Stadtgebiet

Grundstücks-situation

Umfeld- und Nutzungs-strukturen

Verkehrliche Erreichbarkeit und Erschließung

Der Mikro-Standort des geplanten Bauhaus-Baumarktes mit Stadtgarten und Drive-In Arena liegt im nördlichen Stadtgebiet von Bruchsal innerhalb des Gewerbegebietes Wendelrot, südlich der Kammerforststraße. Der Standort bildet eine städtebauliche Randlage. Fußläufige Verflech-tungen bestehen jedoch mit den Wohngebieten der westlich der Autobahn gelegenen Nachbar-gemeinde Karlsdorf.

Das Grundstück ist nicht bebaut und somit nicht einzelhändlerisch vorgeprägt. Der Saalbach-kanal schneidet die Kammerforststraße und begrenzt das Grundstück an seiner östlichen Grenze. Die Einsehbarkeit von der Kammerforststraße dürfte sich perspektivisch mit Hilfe entsprechend auffällig postierter Werbeträger als sehr gut darstellen.

Als Umfeldnutzungen sind entlang der Kammerforststraße Einzelhandelsstandorte, Gastronomie-betriebe und gewerbliche Nutzungen zu nennen. Als Einzelhandelsbetriebe sind auf der gegen-überliegenden Straßenseite Kull Schmiede & Design und Zookauf Bruchsaler Heimtierwelt angesiedelt. Daneben sind gegenüber noch der Billard-Sportpark, eine Niederlassung von Würth und Ries Verkehrstechnik lokalisiert. Im weiteren östlichen Teil der Kammerforststraße finden sich u.a. die Gastronomien Kaiserpalast, Subway, Mc Donald's und Burger King sowie das Baustoffzentrum Steinbach, Pflanzen Mauk und Media Markt. Vor einigen Jahren wurde angrenzend an die B 35 ein Fachmarktzentrum entlang der Kammerforststraße errichtet. Nördlich der Kammerforststraße sind überwiegend gewerbliche Nutzungen angesiedelt. Hier befindet sich neben dem jetzigen Standort von Bauhaus auch der Möbelanbieter AS Möbel.

Der Mikro-Standort liegt zwischen der B 35 und der A 5 entlang der Kammerforststraße. Die Autobahnauffahrt ist in wenigen Fahrminuten u.a. über die B 35 zu erreichen, die wiederum an die Kammerforststraße angebunden ist. Die Kammerforststraße selbst geht im östlichen Verlauf über in die L 618 und führt direkt ins Kernstadtgebiet von Bruchsal. Ein Anschluss des Mikro-Standorts an den öffentlichen Personennahverkehr besteht über die Bus- bzw. S-Bahnhaltestelle Am Mantel. Eine fußläufige Erreichbarkeit wird aufgrund der Entfernung zu bebauten Siedlungsbereichen nur bedingt zu realisieren sein. Dies fällt jedoch in Anbetracht des ohnehin auf Auto-Kunden orientierten Vorhabens kaum negativ 'ins Gewicht'.


3 Relevante Einzelhandelssituation in Bruchsal und Umgebung

3.1 Innenstadt Bruchsal

Distanz zum Projekt rd. 4,5 km

Einzugsgebietszone I

Abgrenzung Der innerstädtische Einkaufsbereich umfasst das

Gebiet innerhalb des Innenstadtrings (Kaiser-

straße, Bahnhofsplatz, Hildastraße, Stadtgraben-

straße, Durlacher Straße, Pfeilerstraße) und den

Bereich nördlich der Kaiserstraße zwischen Fried-

richstraße und Schloßstraße; die Fußgängerzone

erstreckt sich dabei von der Kaiserstraße bis zum

Kübelmarkt sowie auf Teile der Friedrichstraße

bzw. Hoheneggerstraße

Kurzcharakteristik Während sich die untere Kaiserstraße durch einen

dichten Einzelhandelsbesatz mit Magnetbetrieben

wie H&M auszeichnet, nehmen die Qualität der

Besatzstrukturen und die Frequenzen in der

oberen Kaiserstraße ab; ein dichter Einzelhandels-

besatz ist auch in der Friedrichstraße bzw. Hohen-

eggerstraße zu finden

Relevante Anbieter u.a. Möbel Fuchs, Bärle, Das Depot, Betten

Mangei, Tedi, Matratzen Concord


Wie aus der Übersicht 5 auf der folgenden Seite zu entnehmen ist, sind die untersuchungsrelevanten Sortimente in der Innenstadt von Bruchsal flächenseitig in einer üblichen Größenordnung vertreten. Sie nehmen mit rund 7.000 m² insgesamt rund 20% der gesamten Verkaufsfläche in der Innenstadt von Bruchsal ein.

Das innenstadtuntypische Kern-sortiment von Bauhaus, das Bau-marktsortiment, ist dabei mit rund 400 m² Verkaufsfläche vertreten auf der ein Umsatz von 0,8 Mio. Euro erwirtschaftet wird.

Von den zentrenrelvanten Rand-sortimenten nimmt der relevante Einrichtungsbedarf mit rund 4.200 m² und einem Umsatz von rund 6,3 Mio. Euro den größten Part ein, während auf die relevanten Haushaltswaren 2.400 m² Verkaufsfläche bzw. 4,9 Mio Euro Umsatz entfällt.


Übersicht 5: Projektrelevante Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen der Innenstadt Bruchsal

1) Gemäß Angaben der GfK GeoMarketing 2014, eigene Berechnungen auf der Basis der Vor-Ort-Recherchen der Gutachter (Stichtagserhebung). Exkl. Kfz, Brennstoffe; inkl. Tankstellenshops, Apothekenumsätze (anteilig) und Ausgaben beim Lebensmittelhandwerk.

2) Stand Juli 2015, eigene Erhebungen (Stichtagserhebung). Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches (Innenstadt) gemäß Einzelhandelskonzept für das Mittelzentrum Bruchsal (GMA, 2006).

3) Das sind u.a. die Sortimente Hausrat, Glas/Porzellan/Keramik, Kunstgewerbe und Geschenk-artikel.

4) Laut Bruchsaler Liste nicht zentrenrelevante Sortimente.

5) Das sind u.a. die Sortimente Heimtextilien, Gardinen und Zubehör.

Darstellung Versorgungsbereich

Warengruppen in Mio. € in % in m² in %

• relevante Haushaltswaren 3) 4,9 40,8 2.400 34,3

• Baumarktsortimente 4) 0,8 6,7 400 5,7

• relevanter Einrichtungsbedarf 5) 6,3 52,5 4.200 60,0

12,0 100,0 7.000 100,0

1.700 . . .

Rundungsdifferenzen möglich

Gesamt

Flächenproduktivitätca. in € pro m² Verkaufsfläche

Einzelhandelsumsatz 2014 1)

und Verkaufsfläche 2015 2)

Untersuchungsrelevante Einzelhandelsstruktur der Innenstadt Bruchsal


3.2 Übriges Stadtgebiet von Bruchsal

Distanz zum Projekt o.A.

Einzugsgebietszone I

Kurzcharakteristik Gewerbegebiete:

Wendelrot - nordwestliches Stadtgebiet mit starker

einzelhändlerischer Prägung und überwiegend

großflächigen, fachmarktorientierten Anbietern

Stegwiesen - nördliches Stadtgebiet, in dem

gewerbliche Nutzungen überwiegen, einzelhänd-

lerisch durch Nahversorgungsstandorte und

Betriebe des langfristigen Bedarf geprägt

West - nordwestlich der Bahnlinie, überschaubare

Besatzstrukturen in West I (nördlich), dagegen

ausgeprägter Einzelhandelsbesatz in West II

(südlich)

Stadtteile:

Heidelsheim - südöstlich der Kernstadt, Einzel-

handelsbesatz überwiegend in der Stadtteilmitte

und im Gewerbegebiet Stuttgarter Straße

angesiedelt; hier steht die ehemalige Praktiker-

fläche im Gewerbegebiet Süd noch leer

Helmsheim - südlich von Heidelsheim, wenig

ausgeprägter Einzelhandelsbesatz, Gewerbegebiet

Mergelgrube übernimmt überwiegend Nahver-

sorgungsfunktion

Obergrombach - südlich der Kernstadt, nur

nahversorgungsrelevanter Besatz

Untergrombach - südwestlich der Kernstadt,

überwiegend kleinteilige Strukturen, im Gewerbe-

gebiet Schollengarten sind einige großflächige

Anbieter lokalisiert

Büchenau - südwestlich der Kernstadt, Nahver-

sorgungsfunktion

Relevante Anbieter u.a. real,- , Baumarkt Foos, Media Markt, AS

Möbel, Dänisches Bettenlager


Die für die Wirkungsanalyse zu be-trachtende Verkaufsflächenausstat-tung beträgt im übrigen Stadtgebiet Bruchsals rund 23.600 m², wobei hier insbesondere das Baumarktsortiment zum Tragen kommt. In diesem Sorti-ment ist auch der jetzige Bauhaus-Standort flächen- und umsatzseitig berücksichtigt worden, da für die Wirkungsanalyse von einer typen-gleichen Wiederbelegung des Alt-Standortes ausgegangen wird ('Worst-Case-Szenario').

Zu unterscheiden sind Anbieter, die die untersuchungsrelevanten Sorti-mente als Kernsortiment und An-bieter, die diese lediglich als ergän-zendes Sortiment führen. Zu den Hauptanbietern mit relevanten Kern-sortiment zählen das Dänische Bettenlager, Möbel AS, Baumarkt Foos sowie Bauhaus selbst bzw. im Sinne des 'Worst-Case-Szenarios' ein typengleicher Betreiber, der den Alt-Standort übernimmt.

Anbieter wie beispielsweise Media Markt, real,-, oder die Preisprofi Aktionshalle haben ein anderes Kern-sortiment, so dass die untersuchungs-relevanten Sortimente bei diesen Anbietern mehr oder weniger nur eine untergeordnete Rolle spielen, in der Analyse jedoch zu berücksichtigen sind.


Übersicht 6: Projektrelevante Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen im übrigen Stadtgebiet von Bruchsal


2) Stand Juli 2015, eigene Erhebungen (Stichtagserhebung).





Im übrigen Stadtgebiet von Bruchsal nimmt von den zentrenrelevanten Randsortimenten ebenfalls der relevante Einrichtungsbedarf mit rund 4.500 m² und einem Umsatz von rund 6,3 Mio. Euro den größten Part ein. Auf die relevanten Haushaltswaren entfallen rund 1.400 m² Verkaufs-flächen und ein Umsatz von 2,2 Mio. Euro.

Das nicht-zentrenrelevante Baumarkt-sortiment ist mit rund 17.000 m² Ver-kaufsfläche (inkl. aktuellem Bauhaus-Standort) vertreten, auf der ein Um-satz von 30,9 Mio. Euro erwirtschaftet wird.


• relevante Haushaltswaren 3) 2,2 5,6 1.400 6,1

• Baumarktsortimente 4) 30,9 78,4 17.000 74,2

• relevanter Einrichtungsbedarf 5) 6,3 16,0 4.500 19,7

39,4 100,0 22.900 100,0

1.700 . . .


Untersuchungsrelevante Einzelhandelsstruktur des übrigen Stadtgebietes

Einzelhandelsumsatz 2014 1)

und Verkaufsfläche 2015 2)

Gesamt



3.3 Relevante Einzelhandelssituation der Gemeinden des Mittelbereiches Bruchsal

3.3.1 Waghäusel


Einzugsgebietszone III

Kurzcharakteristik Die Stadt Waghäusel ist stadtstrukturell in drei

Ortsteile gegliedert (Waghäusel, Kirrlach und

Wiesental), von denen Kirrlach und Wiesental die

mit jeweils etwa knapp 10.000 Einwohnern (OT

Waghäusel: rund 1.200 Eeinwohner) die bevölke-

rungsstärksten Einwohnerteile stellen. Insofern

verfügen diese jeweils über einen als zentral

einzustufenden Versorgungsbereich. Im Ortsteil

Kirrlach erstreckt sich dieser entlang der

Waghäuseler Straße über eine Distanz von etwa

einem Kilometer. Angebotsseitig ist zwar ein

weitgehend zusammenhängender Besatz von

Einzelhandelsbetrieben und Dienstleistern zu

konstatieren, allerdings verfügt der Einkaufsbereich

unter strukturellen Aspekten lediglich über einen

durch klein- und bestenfalls mittelgroße Einzel-

handelsbetriebe dominierende Anbieterstruktur, die

primär auf die örtlichen Einkaufsbelange reflektiert.

Die Einzelhandelssituation im südlich gelegenen

Ortsteil Wiesental, dessen Citybereich innerhalb

des Straßendreiecks Mannheimer Straße,

Philippsburger Straße und Behringstraße lokalisiert

ist, stellt sich vergleichbar mit dem Besatz des

Ortsteils Kirrlach dar.

Relevante Anbieter Sand Textiles Wohnen (OT Kirrlach), WMF

Schmidt (OT Wiesental)


Aufgrund der skizzierten Angebots-strukur sowie der sehr geringen Anzahl von lediglich zwei Betrieben, die über eine Sotimentsüber-schneidung mit dem Vorhaben in Bruchsal verfügen, ist sowohl die Wettbewerbsrelevanz als auch -an-fälligkeit der beiden zentralen Ver-sorgungsbereiche als sehr 'über-schaubar' einzustufen.

Gleichwohl ist darauf hinzuweisen, dass das Waghäuseler Einkaufsge-schehen eindeutig durch das mit diversen Fachmärkten besetzte Ge-werbegebiet "Hambrücker Land-straße" dominiert wird. Mit Anbietern wie u.a. Globus-Baumarkt und Globus SB-Warenhaus sowie Roller Möbel-discounter verfügt der Fachmarktbe-reich über eine regional nicht uner-hebliche Ausstrahlung. Zudem sind auch nennenswerte Sortimentsüber-schneidungen mit dem geplanten Bauhaus in Bruchsal zu konstatieren.


Übersicht 7: Projektrelevante Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen in Waghäusel (gesamt)






Aus Datenschutzgründen sind der Einzelhandelsumsatz und Verkaufsflächenbesatz für das Ortszentrum nicht ausweisbar, da einzelbetriebliche Daten nicht dargestellt werden. Die Angaben beziehen sich somit auf das gesamte Gemeindegebiet.

Darstellung Versorgungsbereiche


Im gesamten Gemeindegebiet von Waghäusel ist die Verkaufsflächen-ausstattung in den zentrenrelevanten Sortimenten gering: Auf die rele-vanten Haushaltswaren entfallen rund 450 m², auf der ein Umsatz von rund 0,4 Mio. Euro erwirtschaftet wird. Der relevante Einrichtgungsbedarf nimmt rund 150 m² bzw. einen Umsatz von rund 0,2 Mio. Euro ein.

Auf das nicht-zentrenrelevante Bau-marktsortiment entfällt ein Umsatz von rund 17,6 Mio. Euro bzw. eine Ver-kaufsfläche von rund 9.950 m².

Warengruppen in Mio. € in m²

• relevante Haushaltswaren 3) 0,4 350

• Baumarktsortimente 4) 17,6 9.950

• relevanter Einrichtungsbedarf 6) 0,2 150

18,2 10.450

1.700 .


Gesamt


Untersuchungsrelevante Einzelhandelsstruktur in Waghäusel

Einzelhandelsumsatz in 2014 1)

Verkaufsflächen in 2015 2)


3.3.2 Kronau



Kurzcharakteristik In der Gemeinde Kronau ist - nicht zuletzt aufgrund

der geringen Einwohnerzahl (rund 5.500 Ein-

wohner) - kein gewachsener zentraler Einkaufs-

bereich zu konstatieren.

Allenfalls ist am "Straßen-L" Kirrlacher Straße/-

Hauptstraße, also im Umfeld der Gemeindever-

waltung, eine gewisse einzelhändlerische 'Ver-

dichtung' festzustellen, wobei in diesem Bereich

nur eine Handvoll kleinerer nahversorgungs-

orientierter Anbieter anzutreffen ist.

Relevante Anbieter keine



Der Gemeinde Kronau ist anbieter-seitig keine Wettbewerbsrelevanz zu attestieren. Somit sind auch orts-strukurelle Auswirkungen durch das Vorhaben Bauhaus in Bruchsal nicht zu erwarten.


3.3.3 Bad Schönborn



Kurzcharakteristik Die Gemeinde Bad Schönborn setzt sich aus den

beiden Ortsteilen Bad Mingolsheim und Bad

Langenbrücken zusammen, die beide über einen

eigenständigen Ortskern verfügen.

In Bad Mingolsheim ist ein räumlich recht aus-

gedehnter Ortskern auszumachen, der sich entlang

der Bruchsaler Straße, Hammerstadt, Friedrich-

straße und Rochusstraße erstreckt. Aufgrund der

vergleichsweise weiträumigen Ausdehnung ist der

Besatz allerdings eher als dispers strukturiert zu

bewerten, so dass eine zusammenhängende Kon-

zentration von Ladenlokalen nicht gewährleistet ist.

Insofern stellen sich Ausstrahlungskraft und

Einkaufs- / Bummelqualität als ausgesprochen

begrenzt dar. Als flächengrößter Anbieter ist der in

zentraler Lage integrierte Haas Baumarkt hervor-

zuheben. Darüber hinaus sind neben einigen nah-

versorgungsorientierten Anbietern noch Geschäfte

verortet, die auf die Einkaufsbelange des Kur-

Publikums reflektieren.

Im Ortsteil Bad Langenbrücken erstreckt sich der

Ortkern entlang der Hauptstraße und weist lediglich

Nahversorgungcharakter auf, in dessen Kontext ein

Rewe Supermarkt am südlichen Endbereich her-

vorzuheben ist.

Relevante Anbieter Haas Baumarkt (OT Bad Mingolsheim)


Wettbewerbsseitig ist auf den im Orts-kern Bad Mingolsheim lokalisierten Haas Baumarkt hinzuweisen. Darüber hinaus befinden sich noch drei weitere, jedoch kleinflächig struk-turierte Anbieter im Ortskern Bad Mingolsheim, denen relevante Sorti-mentsüberschneidungen mit dem geplanten Bauhaus in Bruchsal zu attestieren sind.


Übersicht 8: Projektrelevante Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen in Bad Schönborn






Darstellung Versorgungsbereiche


In Bad Schönborn nehmen die zentrenrelevanten Sortimente sowohl verkaufsflächen-, als auch umsatz-seitig mit 100 m² bzw. 0,1 Mio. Euro (jeweils 6,7 % bzw. 5,9 %) gleiche Teile ein.

Auf das nicht-zentrenrelevante Bau-marktsortiment entfallen 1.300 m² Verkaufsfläche bzw. 1,5 Mio. Euro Umsatz.


• relevante Haushaltswaren 3) 0,1 5,9 100 6,7

• Baumarktsortimente 4) 1,5 88,2 1.300 86,7

• relevanter Einrichtungsbedarf 5) 0,1 5,9 100 6,7

1,7 100,0 1.500 100,0

1.100 . . .


Gesamt


Untersuchungsrelevante Einzelhandelsstruktur in Bad Schönborn




3.3.4 Phillippsburg



Kurzcharakteristik Das Ortszentrum von Philippsburg umfasst im

Wesentlichen den Altstadtbereich um den Markt-

platz und stellt sich als vergleichsweise kompakt

dar. Geprägt wird die 'überschaubare' Einzel-

handelsszene durch kleinteilge Ladengeschäfte;

flächengrößter Anbieter ist NKD am Marktplatz.

Ergänzt wird das Stadtbild des Ortskerns von

einigen gastronomischen Angeboten.

Relevante Anbieter Rheidt Haushaltswaren, Foto Rosita, Leselust und

Gaumenfreuden

Übersicht 9: Projektrelevante Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen in Phillippsburg








Eine nennenswerte Wettbewerbsrolle kann dem Ortskern der Stadt Philipps-burg aufgrund der sehr begrenzten und der sortimentsseitig kaum / nicht überschneidenden Angebotsszene nicht attestiert werden.

Insgesamt entfällt auf das zentrenrele-vante Sortiment Haushaltswaren eine Verkaufsflächenausstattung von rund 150 m², auf der ein Umsatz von rund 0,2 Mio. Euro erzielt wird.



0,2 100,0 150 100,0

1.300 . . .




Untersuchungsrelevante Einzelhandelsstruktur in Phillippsburg

Gesamt



3.3.5 Östringen


Einzugsgebietszone II + III

Kurzcharakteristik Der zentrale Ortskern der Stadt Östringen befindet

sich im gleichnamigen Kernort und erstreckt sich

entlang der Hauptstraße (Bundesstraße B 292) die

als Hauptdurchfahrtsachse des Ortes fungiert.

Insofern wird der zentrale Einkaufsbereich durch

die verkehrlich recht stark belastete Verkehrsader

hinsichtlich seiner Aufenthalts- und Verweilqualität

spürbar beeinträchtigt.

Der etwa 700 m lange Ortskern wird im Westen

durch die Hebbelstraße und im Osten durch die

Adlerstraße begrenzt. Der in diesem Straßenab-

schnitt lokalisierte Einzelhandelsbesatz reflektiert

primär auf die lokalen Einkaufsbelange und ist

weitgehend durch kleinteilige bis allenfalls

mittelgroße Ladeneinheiten besetzt.

Relevante Anbieter Hammer Haushaltswaren, Haushaltswaren und

Elektro Bruckert, Raumausstattung Förderer


Wettbewerbsseitig dürfte der zentrale Einkaufsbereich der Stadt Östringen eine allenfalls untergeordnete Rolle spielen. Gleichwohl ist auf immerhin drei Betriebe hinzuweisen, die -zu-mindest in Teilen- über ein wettbe-werbsrelevantes Sortiment verfügen.

Darüber hinaus ist auf den im west-lichen Stadt-Entré gelegenen Fach-marktbereich "Thomas-Howie-Straße" hinzuweisen, der den flächenseitig mit Abstand größten Einkaufsbereich von Östringen darstellt. Neben Kaufland SB-Warenhaus agieren an diesem Standort u.a. Fressnapf, Tedi, Lidl, Penny und dm Drogerie, so dass einerseits durchaus eine Magnet-wirkung für das Einkaufspublikum aus dem näheren und etwas erweiterten Umland erzielt wird, andererseits auch gewisse Sortimentsüberschneidungen mit einem Bauhaus Baumarkt zu konstatieren sind.


Übersicht 10: Projektrelevante Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen in Östringen (gesamt)


2) Stand Juli 2015, eigene Erhebungen (Stichtagserhebung). In Östringen




Aus Datenschutzgründen sind der Einzelhandelsumsatz und Verkaufsflächenbesatz für das Ortszentrum nicht ausweisbar, da einzelbetriebliche Daten nicht dargestellt werden. Die Angaben beziehen sich somit auf das gesamte Gemeindegebiet.



Von den zentrenrelevanten Randsorti-menten nehmen in Östringen die Haushaltswaren mit 400 m² Verkaufs-fläche bzw. 0,6 Mio. Euro den größten Part ein, während auf den relevanten Einrichtungsbedarf 50 m² Verkaufs-fläche bzw. 0,1 Mio Euro Umsatz entfallen.



• relevanter Einrichtungsbedarf 5) 0,1 14,3 50 11,1

0,7 100,0 450 100,0

1.600 . . .


Gesamt


Untersuchungsrelevante Einzelhandelsstruktur in Östringen




3.4 Weitere Anbieter außerhalb des Mittelbereiches / regionale Angebotssituation

Übersicht 11: Relevante Baumärkte außerhalb des Mittel- bereiches

In der Karte auf der nächsten Seite werden die Baumärkte zum besseren Überblick im räumlichen Kontext abgebildet.

1) Fahrzeit-Distanz zwischen Mikro-Standort und Wettbewerber; GfK RegioGraph-Analyse.


Aufgrund ähnlicher Lagequalitäten und Angebotsstrukturen sind auch weitere Fachmarktstandorte außer-halb des Mittelbereiches wettbewerbs-relevant, so dass weitere maßgeb-liche Wettbewerbsstandorte (Bau- und Gartenmärkte), die außerhalb des Mittelbereiches von Bruchsal im Um-land liegen, unter qualitativen Ge-sichtspunkten betrachtet wurden.

Besonders auffällig sind die ver-gleichsweise großen Zeit-Weg-Distanzen zu den vergleichbaren Anbietern.

Hier sind in erster Linie die Baumarkt-Standorte zu nennen, die Teil größerer Fachmarktagglomeration sind, wie beispielsweise Toom in Bretten, Hela Profi Zentrum in Germersheim und Hornbach in Sinsheim. Diese Standortverbunde dürften aufgrund ihrer Angebots-strukturen über weiträumige Einzugs-gebiete verfügen, die zum Teil auch in den Mittelbereich von Bruchsal reichen.

3.5 Planungen

Laut Auskunft der Stadtverwaltungen in Bruchsal und den weiteren Ge-meinden des Mittelbereiches sind derzeit keine projektrelevanten Planungen bekannt.

Ent-

fernung 1) BeschreibungWett-

bewerbs-relevanz

2Hagebaumarkt Friedrichstal,Stutensee

9,5 kmBaumarkt-Standort, der hauptsächlich auf die kleineren Gemeinden im Umland von Bruchsal reflektiert

o

5Toom,Bretten

17,0 km Teil der größten Fachmarktagglo-meration in Bretten mit starken Fre-quenzen

++

6Hagebaumarkt Elskamp,Bretten

18,5 kmGegenüber des Kraichgau-Centers gelegen, jedoch von Bahnlinie getrennt

o

7Hela Profi Zentrum,Germersheim

20,0 kmZusammen mit real,- SB-Warenhaus und einem Fachmarktzentrum Teil einer größeren Fachmarktagglomeration

+

8Toom,Wiesloch

23,0 kmGut angenommener Stand-alone Baumarkt

+

9Florapark Wagner,Wiesloch

23,5 kmGut angenommenes Stand-alone Gartencenter

+

10Obi,Hockenheim

26,0 kmGut angenommener Stand-alone Baumarkt

+

11Hornbach,Sinsheim

30,0 km Teil einer Fachmarktagglomeration +

Wettbewerbsumfeld

Wettbewerb Bestand


4 Einzugsgebiet und Nachfragevolumen

Übersicht 12: Einzugsgebiet

Legende:

Mikro-Standort

Zone I

Zone II

Zone III

Mittelbereich Bruchsal

Wettbewerbssituation (Auswahl)

1. Profi Foos, Bruchsal

2. Hagebaumarkt Friedrichstal, Stutensee

3. Globus Baumarkt, Waghäusel

4. Haas-Baumarkt, Bad Schönborn

5. Toom, Bretten

6. Hagebaumarkt Elskamp, Bretten

7. Hela Profi Zentrum, Germersheim

8. Toom, Wiesloch

9. Florapark Wagner, Wiesloch

10. Obi, Hockenheim

11. Hornbach, Sinsheim


Das projektspezifische Einzugsgebiet des prospektiven Bauhaus Bau-marktes in der Bruchsaler Kammer-forststraße wurde auf Basis der ört-lichen Gegebenheiten des Objekt-standortes (Topographie, Stadt- und Siedlungsstruktur, Verkehrsinfra-strukturausstattung) sowie der er-mittelten bestehenden und geplanten Wettbewerbssituation für das Objekt abgegrenzt. Ferner wurde eine Kundenbefragung zum Wohnort, die am Alt-Standort durchgeführt wurde, vom Auftraggeber zur Verfügung gestellt und in die Abgrenzung mit einbezogen.

Das Gesamteinzugsgebiet haben die Gutachter in drei Zonen gegliedert, in denen u. a. aufgrund der Wettbe-werbsintensität bzw. der räumlichen Entfernung zum Mikro-Standort jeweils unterschiedlich ausgeprägte Kundenloyalitäten und damit unter-schiedlich starke Kaufkraftab-schöpfungsintensitäten unterstellt werden müssen. Grundsätzlich ist darauf hinzuweisen, dass das pro-jektspezifische Einzugsgebiet nicht dem im Einzelhandelskonzept dar-gestellten Marktgebiet der Gemeinde Bruchsal entspricht.

Das Einzugsgebiet des heutigen Bauhaus Baumarktes dürfte im Süden nicht über die Grenze des Mittelbe-reiches hinausgehen. Durch die Verlagerung wird Bauhaus deutlich an Attraktivität hinzugewinnen, so dass wir von einer Einzugsgebietser-weiterung Richtung Süden ausgehen.


Übersicht 13: Einzelhandelsrelevante Nachfrage im Einzugs-gebiet

Übersicht 14: Einzelhandelsrelevante Nachfrage im Mittelbereich

1) Gemäß statistischen Berichten des Statistischen Landesamtes.

2) Der einzelhandelsrelevante durchschnittliche Pro-Kopf-Ausgabebetrag in Deutschland beträgt 2014 5.657 Euro, exkl. Kfz, Tankstellen, Brennstoffe; inkl. Apothekenumsätze (anteilig), Versand-/ Onlinehandel und Ausgaben beim Lebensmittelhandwerk. Eigene Berechnungen auf der Grundlage von Veröffentlichungen des Statistischen Bundesamtes in Wiesbaden.


Das Einzugsgebiet und seine drei-zonale Gliederung stellen sich wie folgt dar: Das Kerneinzugsgebiet (Zone I) umfasst die Kernstadt von Bruchsal inkl. der Stadtteile Büchenau, Heidels-heim, Helmsheim, Obergrombach sowie Untergrombach und verfügt über ein Bevölkerungspotenzial von rund 47.640 Einwohnern, was einer Nachfrageplattform von rund 278,2 Mio. € p.a. entspricht. Das Naheinzugsgebiet (Zone II) um-fasst neben dem überwiegend un-bewohnten Gemeindegebiet von Bruchsal, das westlich der A 5 liegt, die angrenzenden Gemeinden Kraichtal, Ubstadt-Weiher, Forst, Karlsdorf-Neuthard und Hambrücken. Die Zone II beinhaltet ein Bevölke-rungspotenzial von rund 59.000 Ein-wohnern, die über ein Nachfrage-volumen von insgesamt 344,3 Mio. € p.a. verfügen. Insgesamt entfällt auf die Zone I und II über 50 % der Bevölkerungsplatt-form bzw. des Nachfragevolumens. Im Ferneinzugsgebiet (Zone III) leben insgesamt gut 83.030 Einwohner, die ein einzelhandelsrelevantes Nach-fragevolumen von 478,6 Mio. € p.a. repräsentieren. Die Zone III beinhaltet Teile von Philippsburg, Waghäusel, Bad Schön-born, Kronau, Östringen, Zaisen-hausen, Oberderdingen, Bretten, Gondelsheim, Weingarten, Stutensee, Graben-Neudorf und Dettenheim. Wird nur das einzelhandelsrelevante Nachfragevolumen des in das Ein-zugsgebiet entfallenden Mittelbereich-es betrachtet (Zone I, II und III A), leben hier 141.227 Einwohner mit einem Nachfragevolumen von 817,6 Mio. Euro (Übersicht 14).

absolut in % Index in €/Kopf in Mio. € in %

47.642 25,1 103,2 5.839 278,2 23,0

59.004 31,1 103,2 5.835 344,3 28,4

83.032 43,8 101,9 5.764 478,6 39,5

189.678 100,0 102,6 5.805 1.101,1 90,9

. . . . 110,1 9,1

. . . . 1.211,2 100,0


Zone I

Zone II

Zone III

Gesamt

Einzugsgebiet gesamt

10 %-ige Potenzialreserve

Einwohner 1) Einzelhandelskaufkraft 2)

Strukturdaten des Einzugsgebietes 2014

absolut in % Index in €/Kopf in Mio. € in %

47.642 33,7 103,2 5.839 278,2 30,9

59.004 41,8 103,2 5.835 344,3 38,3

34.581 24,5 99,8 5.644 195,2 21,7

141.227 100,0 102,3 5.789 817,6 90,9

. . . . 81,8 9,1

. . . . 899,4 100,0



Einwohner 1) Einzelhandelskaufkraft 2)

Strukturdaten des Mittelbereiches 2014

Zone I

Zone II

Zone III A

Gesamt

Einzugsgebiet gesamt


5 Wirkungsanalyse

5.1 Kurzskizze zum Projekt und prospektiver Bruttoumsatz

Die Firma Bauhaus betreibt einen Bau- und Gartenmarkt im Gewerbe-gebiet Wendelrot im Nordwesten der Stadt Bruchsal, dessen Ver-kaufsfläche von rund 7.700 m² jedoch nicht mehr den heutigen, für einen nachhaltig tragfähigen Betrieb notwendigen Verkaufsflächendi-mensionen entspricht. Eine Verkaufsflächenerweiterung am Alt-Stand-ort kommt aufgrund fehlender Flächen- bzw. Immobilienverfügbarkeit nicht in Betracht. Vor diesem Hintergrund erwägt die Firma Bauhaus ihren Standort innerhalb des Gewerbegebietes Wendelrot auf ein der-zeit unbebautes Grundstück an der Kammerforststraße zu verlagern. Den Angaben der Firma Bauhaus zufolge soll die Gesamtverkaufs-fläche im Zuge der Verlagerung auf insgesamt rund 15.940 m² erweitert werden (inkl. eines Baustoff-Drive-Ins und Stadtgartens). Davon würden rund 680 m² Verkaufsfläche auf innenstadtrelevante Randsortimente entfallen. Der Bau- und Gartenmarkt soll dabei im südlichen Grundstücksbereich errichtet werden. Im Mittelteil des Gebäudes soll die beheizbare Baumarktfläche, im westlichen Gebäudeteil der Stadtgarten mit Freifläche und östlich davon der Drive-In untergebracht werden. Rund 369 Stellflächen sind entlang der Erschließungsstraße im nördlichen Bereich des Grundstücks vorgesehen.

Übersicht 15: Umsatzerwartung des geplanten Bauhaus-Bau-marktes in Bruchsal

1) Gemäß Angaben GfK GeoMarketing, inklusive Mehrwertsteuer.

2) Das sind u.a. die Sortimente Hausrat, Glas/Porzellan/Keramik, Kunstgewerbe und Geschenkartikel.




Zur Berechnung der möglichen Um-satzverlagerungen infolge der pro-jektierten Einzelhandelsflächen des Bauhaus Baumarktes mit Stadtgarten und Drive-In in Bruchsal, wurde zur Simulation eines 'Worst-Case-Szenarios' Raumleistungsober-grenzen angesetzt. Wie bereits in der

Ausgangslage dargestellt, ist das Vor-haben als Neuansiedlung zu be-trachten. Für die frei gewordene Fläche am Altstandort wird zusätzlich zur Simulation eines 'Worst-Case-Szenarios' eine betriebstypengleiche Nachbesetzung unterstellt und ent-

sprechend umsatzseitig berücksichtigt.

Unter diesen Voraussetzungen sollte der Baumarkt nach der Anlaufphase ein Umsatzvolumen von rund 23,0 Mio. Euro p.a. generieren. Auf die vorwiegend nicht innenstadtrelevanten bau- und gartenmarktspezifischen Sortimente wird ein jährlicher Umsatz von etwa 21,9 Mio. Euro (rund 15.260 m² VKF) entfallen, während die innenstadtrelevanten Sortimente einen Umsatz von rund 1,09 Mio. Euro (rund 680 m² VKF) generieren werden (siehe Tabelle 15).

Somit entfallen rund 95 % des Um-satzes bzw. 96 % der Verkaufsfläche auf das nicht-innenstadtrelevante bau- und gartenmarktspezifische Sortiment.

Verkaufsfläche

Brutto-Umsatz-

erwartung 1)ca.

Raumleistung

Warengruppen/Sortimente in m² in Mio. € in €/m²

• Haushaltswaren 2) 51 0,11 2.100

• 15.260 21,91 1.400

• 629 0,98 1.600

15.940 23,00 1.400


Baumarktsortimente 3)

Einrichtungsbedarf 4)

Gesamt

Brutto-Umsatzerwartung des Projektes


5.2 Kaufkraftabschöpfung

Übersicht 16: Kaufkraftabschöpfung im Einzugsgebiet




Kauf-kraft

Kauf-kraft

Kauf-kraft

Kauf-kraft

Kauf-kraft

in Mio. € in Mio. € in % in Mio. € in Mio. € in % in Mio. € in Mio. € in % in Mio. € in Mio. € in % in Mio. € in Mio. € in %

• 3,8 0,07 1,8 4,7 0,02 0,4 6,5 0,01 0,2 1,5 0,01 0,7 16,6 0,11 0,7

• 30,4 9,00 29,6 40,0 7,21 18,0 54,5 4,00 7,3 12,5 1,70 13,6 137,5 21,91 15,9

• 23,2 0,50 2,2 28,0 0,32 1,1 39,1 0,06 0,2 9,0 0,10 1,1 99,3 0,98 1,0

Gesamt 57,4 9,57 16,7 72,8 7,55 10,4 100,1 4,07 4,1 23,0 1,81 7,9 253,3 23,00 9,1


Kaufkraftstrom-Modellrechnung / Marktanteile

Einzelhandelskaufkraft 2014 im Einzugsgebiet p.a.

Zone I Zone II Zone III10 %-ige

PotenzialreserveGesamt

Abschöpfung Abschöpfung Abschöpfung Abschöpfung Abschöpfung

Baumarkt-

sortimente 2)

Einrichtungs-

bedarf 3)

Warengruppen

Haushaltswaren 1)

Methodische Vorbemerkung

Die Kaufkraftstrom-Modellrechnung gibt einen Überblick über die räumliche Herkunft des Einzelhandelsum-satzes, differenziert nach den Zonen des Einzugsgebietes und untersuchten Waren- bzw. Sortimentsgruppen. Naturgemäß nimmt die Kaufkraftbindung eines Einzelhandelsstandortes in seinem Marktgebiet mit zunehmender Entfernung und Relevanz des Wettbewerbs ab. Darüber hinaus haben auch tradierte Einkaufsorientierungen großen Einfluss auf die gegebenen Kaufkraftströme.

In der folgenden Modellrechnung werden die absehbaren Kaufkraftströme für die angenommene Umsatzleistung der angesetzten 680 m² untersuchungsrelevante Verkaufsfläche der aperiodischen Randsortimente des pro-jektierten Bauhaus Baumarktes sowie des nicht innenstadtrelevanten Bau- und Gartenmarktsortimenten zu-nächst in der Differenzierung nach drei Warengruppen und den drei Zonen des Einzugsgebietes (nebst Poten-zialreserve zur Berücksichtigung von Streuumsätzen) dargestellt (vgl. Übersicht 16). Ferner werden die Kauf-kraftströme für den prospektiven Baumarkt in Bezug auf das im Mittelbereich lokalisierte einzelhandelsrelevante Nachfragevolumen abgebildet (vgl. Übersicht 20).


Die zur Umsatzrekrutierung notwendige Gesamtabschöpfung in den projektrelevanten Warengruppen beträgt im 'Worst-Case'-Ansatz rund 9,1 %. Warengruppenspezifisch ist die höchste Abschöpfung erwartungsgemäß im Baumarktsegment festzustellen (15,9 % bzw. absolut rund 21,9 Mio. Euro p.a.). In den übrigen relevanten Warengruppen liegen die Abschöpfungen im unteren einstelligen prozentualen Bereich. Auch mit Blick auf die einzelnen Zonen des Einzugsgebietes sind keine auffällig hohen Abschöpfungen festzustellen, sodass die notwendigen Abschöpfungsleistungen insgesamt als absatzwirtschaftlich tragfähig zu bewerten sind.


In den nachfolgenden Modellrechnungen werden die möglichen ökonomischen Auswirkungen der prospektiven zusätzlichen Bauhaus-Baumarktfläche auf die Einzelhandelsstrukturen in den sechs unter-suchten zentralen Versorgungsbereichen aufgezeigt und dazu gutachterlich kurz Stellung genommen.

Als Basis für die nachfolgenden Berechnungen dienen folgende drei Annahmen:

• Die in Kapitel 3 analysierte Einzelhandels- und Umsatz-situation in den relevanten Einzelhandelsstandorten;

• Die in Kapitel 5 dargestellte perspektivische (Brutto-)Umsatz-erwartung der neuen Baumarktfläche ('Worst Case'-Ansatz);

• Die in Kapitel 6 erarbeitete Kaufkraftstrom-Modellrechnung zur räumlichen Umsatzrekrutierung des auswirkungs-relevanten Umsatzes.

Methodisch ist darauf hinzuweisen, dass aus datenschutzrechtlichen Gründen für Standorte ein Umsatzwert erst ab drei Betreibern pro be-trachteter Warengruppe ausgewiesen werden darf, da sonst Rück-schlüsse auf die Umsatzleistung einzelner Betreiber möglich wären. Ferner sei angemerkt, dass sich für einige Standorte - etwa aufgrund eines derzeit sehr niedrigen Umsatzes in der jeweiligen Warengruppe - absolut betrachtet sehr niedrige Umsatzumverteilungseffekte ergeben können. Diese Werte können durch unvorhergesehene oder individuell bedingte Gründe - etwa durch eine einzige Ladener-öffnung/-schließung, Konzept-/Sortimentsumstellungen, besondere Ereignisse, etc.- sehr stark beeinflusst werden. Daher weist GfK GeoMarketing Umsatzumverteilungswerte erst ab einer absoluten Größenordnung von 0,1 Mio. Euro aus, wobei in der Summe jedoch selbstverständlich alle Ergebnisse berücksichtigt werden. Vor diesem Hintergrund werden die Umsatzumverteilungsquoten für die ver-schiedenen Standortkategorien ggf. auch in aggregierter Form dar-gestellt, um eine Aussage zu ermöglichen. Bei der vorliegenden Prognose bezüglich der zu erwartenden Umsatzverlagerungen ist darauf hinzuweisen, dass die sortimentsspezifischen Brutto-Umsatz-größen im Sinne einer 'Worst-Case'-Betrachtung ambitioniert ange-setzt sind. Somit stellen die errechneten Umsatzverlagerungen Höchstwerte dar, um die maximal zu erwartenden ökonomischen und ggfs. städtebaulichen Auswirkungen durch die Verlagerung und Erweiterung des Bauhaus Baumarktes in Bruchsal beurteilen zu können.


Bei der Prüfung, ob wesentliche ökonomische und, daraus abgeleitet, städtebauliche und raumordnerische Auswirkungen auf bestehende zentrale Versorgungsbereiche/Zentren zu erwarten sind, stützen sich die Gutachter u.a. auf das Kriterium der Umsatz-Umverteilung zu-lasten des bestehenden Einzelhandels, das nach gängiger Recht-sprechung ein geeignetes Kriterium zur Beurteilung etwaiger schäd-licher Auswirkungen ist. Dabei kommt es nicht auf bloße wirtschaft-liche Auswirkungen an, sondern auf Auswirkungen auf die städte-bauliche Ordnung und Entwicklung.

Die Berechnung der ggf. möglichen ökonomischen Auswirkungen erfolgt dabei jeweils für den Einzelhandel in Bruchsal, differenziert nach Innenstadt und übrigen Stadtgebiet, sowie für die zentralen Versorgungsbereiche der Mittel- und Unterzentren im Mittelbereich von Bruchsal nach zwei Varianten:

Variante I:

Verlagerung mit typengleicher Nachbesetzung der Altfläche (vgl. Übersicht 17)

Variante II:

Verlagerung ohne typengleiche Nachbesetzung der Altfläche. Hierbei wird lediglich die zusätzliche Fläche des prospektiven Baumarktes im Vergleich zum Status Quo in Ansatz gebracht (vgl. Übersicht 18)

Die Umsatzerwartungen und gemäß Modellrechnung zu erwartende Umsatzumverteilungen sind den beiden folgenden Übersichten zu entnehmen.


5.3 Umverteilungseffekte nach Varianten

Übersicht 17: Umsatzumverteilungen der Sortimente Haushalts-waren, Baumarktsortimente und Einrichtungsbedarf (mit typengleicher Nachbesetzung)




4) Ohne Bestand Bauhaus.


Die Analyse der Auswirkungen zeigt, dass im 'Worst-Case'-Ansatz bzw. im Fall einer betriebstypengleichen Nachbelegung des bestehenenden Bauhaus Baumarktes insgeamt rund 5,2 Mio. Euro p.a. vom Bestandsein-zelhandel umverteilt werden dürften.

Warengruppenspezifisch ist mit Blick auf die innenstadtrelevanten Sorti-mente lediglich in der Innenstadt von Bruchsal eine nachweisbare Umsatz-umverteilung von 0,1 Mio. Euro p.a. zu konstatieren, was einer absolut verträglichen Quote von 1,6 % entspricht. In den übrigen untersuch-ungsrelevanten zentralen Versor-gungsbereichen sind keine nachweis-baren Umsatzumverteilungen bei den innenstadtrelevanten Sortimenten festzustellen.

Hinsichtlich des baumarktspezifischen Sortimentes (als nicht-zentrenrelevant eingestuft) liegen die Umsatzumver-teilungsquoten im übrigen Stadtgebiet von Bruchsal bei rund 16,8 % (absolut rund 2,7 Mio. Euro p.a.) bzw. in Wag-häusel bei 11,6 % (absolut rund 2,0 Mio. Euro p.a.). Die Hauptlast der Umverteilungen dürften hierbei die Anbieter Globus (Waghäusel) sowie die typengleiche Nachbesetzung (Bruchsal) schultern. Aus Gutachter-sicht sind diese Umsatzumvertei-lungen als normale Wettbewerbs-effekte zu bewerten, da die betrof-fenen Anbieter außerhalb schützen-werter Versorgunsgbereiche agieren.

Das Szenario zeigt, dass die zu erwartenden Umsatzumverteilungen mit keinen schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche einhergehen.

Umsatz Umsatz Umsatz Umsatz

Städte/Gemeinden in Mio. € in Mio. € in % in Mio. € in Mio. € in % in Mio. € in Mio. € in % in Mio. € in Mio. € in %

Innenstadt Bruchsal 4,9 - - 0,8 - - 6,3 0,1 1,6 12,0 0,2 1,9

übriges Stadtgebiet Bruchsal 4) 2,1 - - 16,1 2,7 16,8 6,1 - - 24,3 2,8 11,6

Mittelbereich (ohne Bruchsal), darunter:

1,3 - - 19,1 2,1 11,2 0,41 - - 20,8 2,1 10,3

Waghäusel (gesamt) 0,4 - - 17,6 2,0 11,6 0,2 - - 18,2 2,0 11,3

Östringen (gesamt) 0,6 - - 0,0 - - 0,1 - - 0,7 - -

Philippsburg (Ortszentrum) 0,2 - - 0,0 - - 0,0 - - 0,2 - -

Bad Schönborn (Ortszentrum) 0,1 - - 1,5 - - 0,1 - - 1,7 - -

übriges Einzugsgebiet und Rückgewinnung abfließender Kaufkraft

. 0,0 . . 17,0 . . 0,8 . . 17,8 .

Brutto-Umsatzerwartung des Planvorhabens

. 0,1 . . 21,9 . . 1,0 . . 23,0 .

-Rundungsdifferenzen möglich-

"-" nicht nachweisbar

Umsatz-umverteilung

Umsatz-umverteilung

Umsatz-umverteilung

Umsatz-umverteilung

Haushaltswaren 1) Baumarktsortimente 2) Einrichtungsbedarf 3) Gesamt


Übersicht 18: Umsatzerwartung der Randsortimente des ge-planten Bauhaus Baumarktes in Bruchsal (Variante II)

1) Gemäß Angaben GfK GeoMarketing, inklusive Mehrwertsteuer.




Übersicht 19: Umsatzumverteilungen der Sortimente Haushalts-waren, Baumarktsortimente und Einrichtungsbedarf (ohne typengleicher Nachbesetzung)





Die Variante II zeigt die zu erwarten-den Umsatzumverteilungen für die Verlagerung des Bauhaus Bau-marktes ohne typengleiche Nachbe-legung. Auswirkungsrelevant sind hierbei nur die neu zu generierenden Umsätze (rund 10,0 Mio. Euro p.a.) inkl. einer Umsatzsteigerung gegen-über dem Bestand.

Insgesamt dürften in diesem Szenario rund 1,6 Mio. Euro p.a. vom Be-standseinzelhandel umverteilt werden.

Nachweisbare Umsatzumverteilungen im zentrenrelevanten Sortiment sind nicht festzustellen.

Im nicht-zentrenrelevanten Segment der Baumarktsortimente liegen die Umsatzumverteilungsquoten bei 5,1 % bzw. 3,5 % in Waghäusel respek-tive übriges Stadtgebiet Bruchsal. Diese Quoten sind aus Gutachtersicht als absolut verträglich einzustufen.

Insofern ist auch diesem Ansatz eine Zentrenverträglichkeit zu attestieren.

In beiden Varianten ist gesondert auf die Kaufkraftrückholung von derzeit aus dem Einzugsgebiet abfließender Kaufkraft hinzuweisen. So wird in der Variante I Kaufkraft in Höhe von rund 17,8 Mio. Euro p.a. zurückgeholt, die aktuell zu anderen Standorten in der Region abfließt. In der Variante II beträgt dieser Betrag rund 8,4 Mio. Euro p.a.

Verkaufsfläche

Brutto-Umsatz-

erwartung 1)ca.

Raumleistung

Warengruppen/Sortimente in m² in Mio. € in €/m²

• Haushaltswaren 2) -19 0,0 0

• 7.737 9,8 1.300

• 22 0,18 8.200

7.740 10,0 1.300


Brutto-Umsatzerwartung des Projektes (Veränderung Neubau ggü. Bestand)

Baumarktsortimente 3)

Einrichtungsbedarf 4)

Gesamt

Umsatz Umsatz Umsatz Umsatz

Städte/Gemeinden in Mio. € in Mio. € in % in Mio. € in Mio. € in % in Mio. € in Mio. € in % in Mio. € in Mio. € in %

Innenstadt Bruchsal 4,9 - - 0,8 - - 6,3 - - 12,0 - -

übriges Stadtgebiet Bruchsal 2,1 - - 16,1 0,57 3,5 6,1 - - 24,3 0,6 2,4

Mittelbereich (ohne Bruchsal), darunter:

1,2 - - 19,2 0,96 5,0 0,37 - - 20,8 1,0 4,6

Waghäusel (gesamt) 0,4 - - 17,7 0,91 5,1 0,1 - - 18,3 0,9 5,0

Östringen (gesamt) 0,6 - - 0,0 - - 0,1 - - 0,7 - -

Philippsburg (Ortszentrum) 0,2 - - 0,0 - - 0,0 - - 0,2 - -

Bad Schönborn (Ortszentrum)

0,1 - - 1,5 - - 0,1 - - 1,7 - -

übriges Einzugsgebiet und Rückgewinnung abfließender Kaufkraft

. . . 8,24 . . 0,1 . . 8,4 .

Brutto-Umsatzerwartung des Planvorhabens

. . . 9,82 . . 0,2 . . 10,0 .

-Rundungsdifferenzen möglich-

"-" nicht nachweisbar

Umsatz-umverteilung

Umsatz-umverteilung

Umsatz-umverteilung

Umsatz-umverteilung

Haushaltswaren 1) Baumarktsortimente 2) Einrichtungsbedarf 3) Gesamt


5.4 Mögliche anzunehmende Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche

Die vorstehend dargestellten Umsatzumverteilungen, die mit der Verlagerung des Bauhaus Baumarktes in Bruchsal in einer Worst-Case-Betrachtung gemäß der durchgeführten Modellrechnungen zu erwarten sind, stellen sich in beiden Varianten als unbedenklich dar.

Die sortimentspezifischen Umsatzumverteilungsquoten des 'Worst-Case'-Ansatzes in den zentrenrelevanten Warengruppen Haushalts-waren und Einrichtungsbedarf liegen im Gros der betrachteten Zentren auf einem nicht nachweisbaren, marginalen Niveau. Einzig in der Innenstadt von Bruchsal ist eine geringfügige Umsatzumverteilung zu konstatieren. Diese verteilt sich jedoch auf eine Vielzahl von Anbieten, sodass diese Umsatzumverteilungen als verträglich einzustufen ist.

In der Variante II, ohne typengleiche Nachbesetzung, liegen alle Umsatzumverteilungen auf einem nicht nachweisbaren Niveau im zentrenrelevanten Sortimentsbereich.

Beim nicht-zentrenrelevanten Baumarktsortiment sind im übrigen Stadtgebiet von Bruchsal und in Waghäusel Umsatzumverteilungen festzustellen. Diese dürften, wie bereits dargestellt, auf die typen-gleiche Nachbesetzung in Bruchsal (Altstandort Bauhaus) sowie auf den Globus Baumarkt in Waghäusel entfallen. Die festgestellten Quoten im 'Worst-Case'-Ansatz sind als normale Wettbewerbseffekte zu etikettieren, was nicht zuletzt auf Lage der Anbieter außerhalb schützenswerter, zentraler Versorgunsgbereiche zurückzuführen ist.

Auch die Variante II lässt auf Umsatzumverteilungen im Baumarkt-sortiment schließen. Diese fallen jedoch deutlich geringer als in der Variante I aus und liegen im mittleren einstelligen Bereich. Somit sind auch diese Quoten als verträglich einzustufen.

Insgesamt ist festustellen, dass die zu erwartenden ökonomsichen Auswirkungen in beiden Varianten mit keinen Beeinträchtigugen der Funktions- und Entwicklungsfähigkeit zentraler Versorgungsbereich in Bruchsal und der Region einhergehen. Insofern ist das Vorhaben aus Gutachtersicht als absolut verträglich einstufen.

Nur marginale Auswirkungen im zentrenrelevanten Sortiment

In Variante II keine nachweisbaren Auswirkungen bei zentrenrele-vanten Sortimenten

Umsatzumverteilungen Variante I im Baumarktsortiment nur außer-halb zentraler Versorgungs-bereiche

Beim Baumarktsortiment in der Variante II geringe Umsatzum-verteilungen außerhalb zentraler Versorgungsbereiche

Mit schädlichen ökonomischen und städtebaulichen Auswirkungen ist nicht zu rechnen


6 Prüfung des Vorhabens gemäß Einzelhandelserlass und Landesentwicklungsplan Baden-Württemberg

Gemäß dem sog. Einzelhandelserlass vom 21.02.2001 des Landes Baden-Württemberg und dessen Änderungen sowie dem Regionalplan Mittlerer Oberrhein vom 13.03.2002 und dessen Änderungen bestehen für Einzelhandelsgroßprojekte folgende raumordnerische Mindestanforderungen:

� "Das Vorhaben muss sich in das zentralörtliche Versorgungssystem einfügen (Kongruenzgebot)

und

� darf die im Plansatz 3.3.7 LEP 2002 genannten weiteren Belange nicht beeinträchtigen (Beeinträchtigungsverbot)"

Kongruenzgebot

"Das Kongruenzgebot bedeutet zunächst, dass Einzelhandelsgroß-projekte in der Regel nur in Ober-, Mittel- und Unterzentren ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden dürfen".

Durch die LEP-Ausweisung Bruchsals als Mittelzentrum ist eine Ansiedlung hier insofern möglich. Gleichzeit muss sichergestellt sein, dass der angestrebte Einzugsbereich des Vorhabens den zentralört-lichen Verflechtungsbereich der Standortgemeinde nicht wesentlich überschreitet, wobei eine Überschreitung in der Regel gegeben ist, wenn mehr als 30 % des Umsatzes aus Räumen von außerhalb des Verflechtungsbereichs erzielt werden sollen.

Unter räumlichen Aspekten ist zunächst einmal festzustellen, dass das abgegrenzte, projektspezifische Einzugsgebiet den Mittelbereich nicht vollumfänglich umfasst. So liegen Gemeindeteile der nordwest-lich gelegenen Kommunen Waghäusel und Philippsburg sowie in Gänze die Gemeinde Oberhausen-Rheinhausen nicht im Einzugsbe-reich des prospektiven Baumarktes. Um den Verflechtungen mit angrenzenden Gemeinden sowie der prospektiven Ausstrahlungs-wirkung des Baumarktes gerecht zu werden, wurden Teile der außerhalb des Mittelbereichs von Bruchsal situierten Kommunen Graben-Neudorf, Stutensee, Dettenheim, Bretten, Weingarten Oberderdingen, Linkenheim-Hochstetten Walzbachtal und Zaisenhausen berücksichtigt.


Mit Blick auf die räumliche Umsatzrekrutierung sowie die Einhaltung des Kongruenzgebotes ist gemäß Einzelhandelserlasses Baden-Württemberg nachstehendes zu beachten:

"Eine Verletzung des Kongruenzgebots liegt vor, wenn der betriebswirtschaftlich angestrebte Einzugsbereich des Vorhabens den zentralörtlichen Verflechtungsbereich der Standortgemeinde wesentlich überschreitet. Eine wesentliche Überschreitung ist in der Regel gegeben, wenn mehr als 30 % des Umsatzes aus Räumen außerhalb des Verflechtungsbereichs erzielt werden soll."

Übersicht 20: Kaufkraftabschöpfung Kongruenzgebot




Mit Blick auf die drei Einzugsgebietszonen bzw. den Mittelbereich ergibt sich folgendes Bild:

Insgesamt werden rund 83 % des Gesamtumsatzes des Planvorhabens aus dem Mittelbereich Bruchsal (entspricht den Zonen I, II, III A des Einzugsgebietes) rekrutiert.

Aus der Zone III B (Ferneinzugsgebiet inkl. 10 %-iger Potenzialreserve, die nicht dem Mittelbereich Bruchsal zuzuordnen ist), in der erfahrungsgemäß die niedrigste Marktdurchdringung erreicht wird, würden nach der Modellrechnung weitere rund 3,88 Mio. Euro p.a. (bzw. 17 % des Gesamtumsatzes) zufließen und damit ca. 2,7 % des dort vorhandenen projektrelevanten Nachfragevolumens abgeschöpft werden.

Dem Kongruenzgebot wird somit entsprochen, zumal der betriebswirtschaftlich angestrebte Einzugsbereich des

Vorhabens im Wesentlichen dem zentralörtlichen Verflechtungsbereich der Standortgemeinde Bruchsal ent-spricht und keine wesentlichen Überschreitungen bestehen bzw. Obergrenze von maximal 30% nicht einmal ansatzweise tangiert wird.

Kauf-kraft

Kauf-kraft

Kauf-kraft

Kauf-kraft

Kauf-kraft

Kauf-kraft

in Mio. € in Mio. € in % in Mio. € in Mio. € in % in Mio. € in Mio. € in % in Mio. € in Mio. € in % in Mio. € in Mio. € in % in Mio. € in Mio. € in %

• 3,8 0,07 1,8 4,7 0,02 0,4 2,6 0,01 0,4 3,9 0,00 0,0 1,5 0,01 0,7 16,6 0,1 0,7

• 30,4 9,00 29,6 40,0 7,21 18,0 22,5 2,00 8,9 32,0 2,00 6,3 12,5 1,70 13,6 137,5 21,9 15,9

• 23,2 0,50 2,2 28,0 0,32 1,1 15,8 0,03 0,2 23,3 0,03 0,1 9,0 0,10 1,1 99,3 1,0 1,0

Gesamt 57,4 9,6 16,7 72,8 7,6 10,4 40,9 2,0 5,0 59,2 2,0 3,4 23,0 1,8 7,9 253,3 23,0 9,1


Einrichtungs-

bedarf 6)

Warengruppen

Zone III A

Abschöpfung


Gesamt

Abschöpfung Abschöpfung

Zone III B

Abschöpfung

Baumarkt-

sortimente 5)

Persönlicher

Bedarf 4)

AbschöpfungAbschöpfung

Zone IIZone I

Kaufkraftstrom-Modellrechnung / Marktanteile

Einzelhandelskaufkraft 2014 im Einzugsgebiet p.a.


Beeinträchtigungsverbot

Gemäß den Regularien des Einzelhandelserlasses Baden-Württem-berg sind mit Blick auf die Einhaltung des Beeinträchtigungsverbotes nachstehende Vorgaben einzuhalten:

� Demnach darf das Vorhaben "das städtebauliche Gefüge und die Funktionsfähigkeit des zentralörtlichen Versorgungskerns (Stadt- und Ortskerne)

sowie

� die verbrauchernahe Versorgung im Einzugsbereich des Vorhabens nicht beeinträchtigen".

Bei Standorten außerhalb der zentralörtlichen Versorgungskerne darf deren Funktionsfähigkeit nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Als Anhaltspunkt hierfür gilt gemäß LEP bei zentren- und nahversor-gungsrelevanten Sortimenten ein Umsatzverlust von unter 10 % und bei nicht-zentrenrelevanten Sortimenten von unter 20 % im vorhabenspezifischen Sortiment.

Mit Blick auf das Vorhaben ist im 'Worst-Case-Szenario' (Variante I) festzustellen, dass nach der durchgeführten Analyse der Umsatz-umverteilungen (siehe hierzu Kapitel 5.) keine schädlichen Aus-wirkungen auf die Zentrenstruktur der Stadt Bruchsal selbst als auch auf die umliegenden, untersuchungsrelevanten Ortzentren zu erwarten sind. Die resultierenden Umsatzumverteilungen liegen ausnahmslos sowohl prozentual als auch absolut auf einem im LEP bzw. gemäß Einzelhandelserlass als verträglich einzustufenden Niveau, sprich unterhalb von 10% im zentrenrelevanten bzw. 20 % im nicht-zentrenrelevanten Sortiment.

Zusammenfassend ist bei einer Etablierung der aufgezeigten Sorti-mentsstruktur von keinen Beeinträchtigungen der Funktionsfähigkeit der zentralörtlichen Versorgungskerne in Bruchsal auszugehen. Darüber hinaus dürfte die verbrauchernahe Versorgung, auch infolge der aufgezeigten Sortimentsstruktur des propektiven Baumarktes, im Einzugsgebiet durch das Vorhaben nicht eingeschränkt werden.

In der Summe sind wesentliche Beeinträchtigungen sowohl in Bruchsal selbst als auch in den angrenzenden Gemeinden sowie den Gemeinden im Einzugsgebiet durch das Vorhaben auszuschließen.


7 Fazit / Schlussfolgerungen

Die Firma Bauhaus AG betreibt einen Bau- und Gartenmarkt im Bruchsaler Gewerbegebiet Wendelrot, dessen Verkaufsfläche von rund 7.700 m² nicht mehr den heutigen, für einen nachhaltig trag-fähigen Betrieb notwendigen Verkaufsflächendimensionen entspricht. Aufgrund fehlender Erweiterungsmöglichkeiten am derzeitigen Standort erwägt die Bauhaus AG ihren Bau- und Gartenmarkt inner-halb des Gewerbegebietes an die Kammerforststraße zu verlagern. Den Angaben der Bauhaus AG zufolge soll die Gesamtverkaufsfläche im Zuge der Verlagerung auf insgesamt rund 15.940 m² erweitert werden (inkl. eines Baustoff-Drive-Ins und Stadtgartens). Damit einher geht eine Brutto-Zielumsatz-Erwartung von rund 23,0 Mio. Euro p.a. (rund 5 % des Umsatzes soll durch den Verkauf innenstadtrelevanter Sortimente erwirtschaftet werden). Davon würden rund 680 m² Ver-kaufsfläche (rund 4 %) auf innenstadtrelevante Randsortimente entfallen. Hierbei handelt es sich um die zentrenrelevanten Sortimente Heimtextilien, Gardinen und Zubehör, Bettwaren (Bauhaus-Sortiment Bad-Ausstattung, Gardinen / Zubehör) sowie Hausrat, Glas/-Porzellan/Keramik, Kunstgewerbe, Geschenkartikel, Antiquitäten (Bauhaus-Sortiment Galerie / Bilderleisten und Haushalt).

Aufgrund der raumordnerisch relevanten Größenordnung des Vorha-bens wird seitens des Regionalverbandes Mittlerer Oberrhein eine gutachterliche Überprüfung der Einhaltung des Kongruenzgebotes und Beeinträchtigungsverbotes gefordert. Wesentlicher Verfahrens-bestandteil ist dabei die vorliegende Wirkungsanalyse, in der unter Berücksichtigung des Regionalplans Mittlerer Oberrhein zu möglichen raumordnerisch relevanten Auswirkungen auf die relevanten Ver-sorgungsstrukturen innerhalb des Mittelbereiches der Stadt Bruchsal gutachterlich Stellung genommen wurde.

Sowohl der Makro-Standort Bruchsal als auch der Mikro-Standort im Gewerbegebiet Wendelrot verfügen über günstige Voraussetzungen für die Verlagerung und Erweiterung des Bauhaus Baumarktes. Typähnliche Wettbewerber sind sowohl in Bruchsal selbst, als auch in den zum Mittelbereich von Bruchsal gehörigen Gemeinden sowie außerhalb des Mittelbereiches angesiedelt, so dass die Wettbewerbs-landschaft insgesamt als vielfältig, jedoch beherrschbar zu bewerten ist. Im Einzugsgebiet leben rund 189.680 Einwohner, die inkl. einer 10 %-igen Potenzialreserve über ein Nachfragevolumen von insge-samt 1.211,2 Mio. Euro verfügen. In den Teilen des Mittelbereiches, die im Einzugsgebiet liegen, leben rund 141.230 Einwohner (75 % der Einwohnerplattform im Einzugsgebiet) mit einem Nachfragevolumen von 817,6 Mio. Euro (68 % des gesamten Nachfragevolumens, inkl. Potenzialreserve).


Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass sich das Vor-haben in das zentralörtliche Versorgungssystem einfügt und damit dem Kongruenzgebot entsprochen wird. So werden lt. gutachter-licher Berechnung lediglich rund 17,0 % des perspektivischen Brutto-Zielumsatzes außerhalb des Mittelbereichs Bruchsal (entspricht Einzugsgebietszonen I, II und III A) gewonnen, was deutlich unterhalb des Schwellenwertes von max. 30 % liegt. Dies ist in erster Linie darauf zurückzuführen, dass durch das Planvorhaben derzeit aus der Stadt Bruchsal und ihrem Mittelbereich abfließende Kaufkraft im Bau- und Gartenmarkt-Bereich in bedeutendem Umfang wieder 'zurückge-holt' werden kann.

Ebenso wurde von den Gutachtern ausgeführt, dass durch das Vorhaben eine Beeinträchtigung der städtebaulichen Gefüge und

der Funktionsfähigkeit der zentralörtlichen Versorgungskerne der betrachteten Orte im Mittelbereich von Bruchsal nicht zu erwarten ist. Mit Blick auf die relevanten Angebotsstrukturen im Bereich der nicht-innenstadtrelevanten Sortimente sind in den betrachteten zentralen Orten innerhalb und außerhalb des Einzugsgebietes Auswirkungen nicht auszuschließen. Hierbei ist jedoch darauf hinzuweisen, dass die betroffenen Anbieter außerhalb schützenswerter, zentraler Versor-gungsbereiche agieren. Insofern sind diese Auswirkungen als normale Wettbewerbseffekte zu bewerten.

Eine Beeinträchtigung der Versorgungsfunktion in den betrachteten angrenzenden Mittel- und Grundzentren mit Blick auf den Bau- und Gartenmarkt-Bereich ist aufgrund dort ansässiger leistungsfähiger Anbieter jedoch auszuschließen.

Somit kann abschließend festgehalten werden, dass infolge eines erweiterten und verlagerten Bauhaus Bau- und Gartenmarktes keine negativen städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen

im Mittelbereich Bruchsal zu erwarten sind. Vielmehr leistet das Vorhaben einen wichtigen Beitrag dazu, dass die Stadt Bruchsal ihren landesplanerischen Versorgungsauftrag für den ihr zugeordneten Mittelbereich mit Blick auf bau- und gartenmarktspezifische Sortimente zukünftig deutlich qualifizierter wahrnehmen kann.


Dieser Bericht wurde für Sie erstellt von:

GfK GeoMarketing GmbH www.gfk-geomarketing.com

Standort Hamburg Herrengraben 3-5 D-20459 Hamburg

Kristina Herwig T + 49 40 5701 325 80 F + 49 40 5701 325 99 [email protected]

Timm Jehne T + 49 40 5701 325 85 F + 49 40 5701 325 99 [email protected]

Dieser Bericht ist registriert unter der Projekt-Nummer 1203 5997 (2015).

Urheberrechtshinweis: Die im Rahmen der Untersuchung erstellten Gutachten, Berichte und sonstigen Unterlagen sind urheberrechtlich geschützt. Weitergabe, Vervielfältigung und Vertrieb (auch auszugsweise) nur mit ausdrücklicher und schriftlicher Genehmigung des Verfassers. Die Ausfertigungen dieses Gutachtens bleiben bis zur vollständigen Bezahlung des vereinbarten Honorars Eigentum der GfK GeoMarketing GmbH.

BAUHAUS KAMMERFORSTSTRAßE, BRUCHSAL · Bauhaus Kammerforststraße, Bruchsal (14. August 2015) 3 0...

Documents

Transcript of BAUHAUS KAMMERFORSTSTRAßE, BRUCHSAL · Bauhaus Kammerforststraße, Bruchsal (14. August 2015) 3 0...