Baurechtsmodelle Vor- und Nachteile Felix Leuppi Leiter Immobilien Christoph Merian Stiftung, Basel.
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BaurechtsmodelleVor- und Nachteile
Felix LeuppiLeiter Immobilien
Christoph Merian Stiftung, Basel
«Es gibt keinen Grund, warum irgend jemand einen Computer in seinem Haus wollen würde.»
Ken Olson Präsident
Digital Equipment Corp. 1977
Ben Bernanke,US-Notenbankchef
28. Februar 2008
"Einige kleinere US-Banken werden die aktuelle Finanzkrise nicht überleben. Bei den großen, international agierenden Instituten wird es aber wohl keine ernsthaften Probleme geben."
BaurechteGebäude-Eigentümerin(Baurechtsnehmerin)
Grund-Eigentümerin(Baurechtsgeberin)
Baurechte
• sind auf lange Frist ausgelegt
• überleben in den meisten Fällen die ursprünglichen Vertragspartner
Wirtshaftlich relevante Elemente
• Dauer
• Heimfall
• Zins
• Grundpfandrecht
Fall ARestlaufzeit des Baurechts 20 Jahre
Wert des Gebäudes CHF 10 Mio.
Heimfallentschädigung CHF 0
Das Gebäude muss in 20 Jahren auf CHF 0 abgeschrieben werden
Entsprechend ist das Fremdkapital auf diese Zeit zu amortisieren.
Fall BRestlaufzeit des Baurechts 20 Jahre
Wert des Gebäudes CHF 10 Mio.
Heimfallentschädigung Verkehrswert
Das Gebäude muss auf die zu erwartende Restlebensdauer abgeschrieben werden
Entsprechend kann die Amortisation des Fremdkapitals auf die zu erwartende Lebensdauer ausgerichtet werden.
Entwicklung des Baurechszinses
Verzinsung des jeweiligen Bodenwerts
Koppelung des Baurechtszinses an die Teuerung
Entwicklung des Baurechtszinses im Verhältnis des Ertragspotentials der Liegenschaft
Dreispitz
Grundstück: 500'000m2Bauberechtigte: 105Heimfall: 2053
Gebäude BGF:Ist: 425'000m2
2040: 800'000m2
Wert der Gebäude
Total Bauten BGF 800'000 m2
Durchschnittlicher Wert CHF 2'500/m2
Total Wert aller Bauten CHF 2'000'000'000
Anpassung des Bauechtszinses
Anpassung an die Veränderung des Bodenwerts
Anpassung an Teuerung
Anpassung an das Ertragspotential der Liegenschaft
Verzinsung Bodenwert
Bodenwert Verzinsung
periodische Anpassung laufend entsprechend den Veränderungen der Hypothekarzinse
periodische Anpassung periodisch abgestützt auf den jeweiligen Stand des Hypothekarzinssatzes
Index
National Regional
Boden
Mieten
Konsumentenpreise
Partnerschaftsmodell
Der Grundbesitzer soll in der Rolle des Baurechtsgebers für seinen Boden denselben Ertrag erwirtschaften, wie er ihn auch als gleichzeitiger Bauherr auf der Komponente Boden erzielen würde.
Der Bauherr soll für seine Baute denselben Ertrag erwirtschaften, wie er ihn auch als gleichzeitiger Besitzer des Bodens erzielen würde.
Partnerschaftsmodell
BodenwertCHF 2 Mio.
Substanzwert der BauteCHF 8 Mio.
BruttoertragCHF 700‘000
KostenCHF 200‘000
NettoertragCHF 500‘000
An Grundeigentümer20% = CHF 100‘000
Berechnungsformel
ABWBRZ = NE x
ABW + GKB
BRZ = BaurechtszinsNE = jährlicher NettoertragABW = absoluter BodenwertGKB = Gestehungskosten der Baute
Partnerschaftsmodell funktioniert
optimale Ausnutzung des Grundstücks
Mietobjekt
Standardprodukt
Berechnung des BaurechtszinsesAnnahme 1: Parzellengrösse 1'000 m2
Absoluter Bodenwert CHF 1'000/m2
Total CHF 1'000'000
Gestehungskosten der Baute Total CHF 4'000'000
Mietzinseinnahmen CHF 300'000
Liegenschaftsbetriebskosten CHF 75'000
Baurechtszins CHF 45'000
Der Baurechtszins entspricht 15% der MietzinseinnahmenDas Grundstück wird mit 4,5% verzinst
Annahme 2: Parzellengrösse 2'000 m2
Absoluter Bodenwert CHF 2'000'000
Baurechtszins CHF 75'000
Der Baurechtszins entspricht 25% der MietzinseinnahmenDas Grundstück wird mit 3,75% verzinst
"Wer Baurechte vergibt, darf sich nicht wundern, wenn auf seinem Grundstück gebaut wird."
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit