Baurechtsverträge und ihre Tücken

lic. iur. G. Bürgi-SchneiderBürgi Nägeli RechtsanwälteGrossmünsterplatz 98001 ZürichTel. 044 268 40 50Fax 044 268 40 55gbuergi@bnlawyers.chwww.bnlawyers.ch

anlässlich des 4. Swiss Public Real Estate Forum

Immobilientag der öffentlichen Hand3. November 2008

Schwerpunkte

• Komplexität • Beschrieb Baurechtsbaute• Übertragbarkeit• Definition Baurechtszins, Sicherung

Baurechtszins• Abgeltungsarten• Verjährung• Heimfall• Vorkaufsrecht • Baurechtsgrundstück im Konkurs

Komplexität

• lange Dauer eines Baurechts

• ändernde Umweltbedingungen

• ändernde persönliche Verhältnisse der betroffenen Parteien

• gegensätzliche wirtschaftliche Interessen zwischen Grundeigentümer und Bau-rechtsnehmer

• Mitbestimmung

Gegenstand des Baurechts

• Jedes Bauwerk mit baulicher und funktioneller Eigenständigkeit

• Nicht: bauliche Umgestaltung des Bodens (wie z. B. Parkplatz, Tennisplatz)

• Baurechtsfläche: – Ganzes oder Teil eines Grundstücks– Überbauung mehrerer Grundstücke

(Gesamtbaurecht)

Arten von Baurechten

Selbständig und dauernd

Selbständig = übertragbar

Dauernd =

min.30 J. / max.100 J.

als Grundstück ausgestaltbar;

mit dinglichen Rechten belastbar

unselbständig

Übertragung:

Zustimmung zur Übertragung notwendig

Dauer

unbefristet möglich

Befristung frei wählbar

BestimmungenDinglich Obligatorisch

• Inhalt und Umfang des Baurechts(Lage, Gestalt, Aus-dehnung, Zweck)

• Dauer

Real-obligatorisch

• Heimfallsentschädigung (sofern im Grundbuch vorgemerkt)

• Leistung eines Baurechtszinses

• Bauwerkserstellung innert bestimmter Frist

• Mietzinshöhe für im Baurecht erstellte Mietwohnungen

• Überbindungspflicht

Übertragbarkeit

• Möglichkeit von obligatorischen Beschränkungen

(z. B. Genehmigungsvorbehalt durch Grundeigentümer)

• Voraussetzung: Bewahrung der Handel-barkeit

Beendigung des Baurechts

• Direkte Untergangswirkung durch Zeitablauf (Befristung, gesetzlich vorgeschriebene Maximaldauer)

• Aufhebungsvereinbarung

• Richterliches Löschungsurteil• Verzicht des Dienstbarkeitsberechtigten• Grobe Pflichtverletzung (vorzeitiger Heimfall,

jedoch Weiterbestand Baurecht, zwingende Bestimmung)

Heimfall

Sicherung Baurechtszins

Ursprüngliche Eintragung: • Pfandrecht in Höhe von 3 Jahresleistungen• Maximalhypothek

• Fälligkeit nicht Voraussetzung

Möglichkeit der nachträglichen Eintragung• Rang nach dem Eintragungsdatum

Alternativen• Bankgarantie, Bürgschaft

HeimfallÜbernahme der Baute • Keine zwingende Bestimmung• Leistung einer angemessenen Entschädigung

(Verkehrswert der heimfallenden Baute)• Entschädigung Pfandsurrogat für Pfandgläu-

bigerWiederherstellung des ursprünglichen Zustandes/

RückbauVormerkung von Bestimmungen betr. Vorgehen im

Moment des Heimfalls (Wiederherstellung ur-sprünglicher Zustand, Festlegung der Modalitä-ten zur Entschädigungsberechnung)

Vorkaufsrecht - Vorkaufsfall

• Baurechtsnehmer am Grundstück

• Grundeigentümer am Baurecht

• Auch bei wirtschaftlichen Handänderun-gen, ohne sachenrechtlichen Eigentums-übergang

Verjährung

• Periodische Leistung: Ablauf von 5 Jahren (OR 128)

• Einmal-Leistung: Ablauf von 10 Jahren

(OR 127)

BaurechtszinsMethoden der Festlegung und Anpassung – massgebende Faktoren

• Landpreis Indexierung

• Hypothekarzins Indexierung

• Partiarische Ausgestaltung (Basler Modell)

• Kombination 1 – 3

• Baurechtszinsbarwert (Zürcher Modell)

• Partnerschaftlicher Baurechtszins

Baurechtszins: Methoden der Festlegung und Anpassung

1.Multiplikation des Verkehrswertes des Landes mit dem Zinsfuss der Kantonalbanken für 1. HypothekenAnpassung des Baurechtszinses in Zeitintervallen von 5 – 10 Jahren gemäss neu bewertetem Verkehrswert des Landes= Berücksichtigung der Wertsteigerung des Landes

keine Berücksichtigung des erzielbaren Ertrages, d.h. nur Berücksichtigung der Interessen des Grundeigentümers

2.Anpassung des Baurechtszinses in Zeitintervallen von 5 – 10 Jahren an den Hypothekarzinsfusszum Ausgleich der Teuerung: Anpassung des Baurechtszinses an die Entwicklung des Landesindexes für Konsumentenpreise oder Baukostenindex

Mitabdeckung des Inflationsrisikos auf abzudeckenden Forderungsbetrag müsste erreicht werden; zu wählender Zinssatz müsste tiefer als Hypothekarzinssatz sein

3.Partiarische Ausgestaltung: Berechnung in Relation zum Betriebsumsatz des Baurechtsnehmers

Einheit von Gebäude und Land, über Umsatzabhängigkeit wirtschaftlich starke Verknüpfung; Partizipierung des Grundeigentümers - ohne eigene Leistung – am vom Baurechtsnehmer erarbeiteten Gewinn(sogen. Basler Methode)

4.

Kombination der Methoden 1 – 3

5.

Ausgangswert: Baurechtszinsbarwert (Zürcher Modell)Abdiskontierung der einzelnen Werte, Einmalzahlung oder fixer BauredhtszinsAbschreibung der Baute und der Einmalzahlung über die Baurechtsdauer

6..

Partnerschaftlicher Baurechtszins: Gleichwertige Partnerschaft zwischen Baurechtsnehmer und Grundeigentümer, da wirtschaftliche Einheit

Gundeigentümer soll für seinen Boden denselben Ertrag erwirtschaften wie er ihn auch als Bauherr auf der Komponente Boden erzielen würde

Baurechtsnehmer soll für die Komponente Bauwerk denselben Ertrag erwirtschaften, wie er auch als gleichzeitiger Eigentümer des Bodens erzielen würde

Ausgangspunkt: Nettoertrag (erzielbarer Bruttoertrag abzüglich Liegenschaftskosten einschliesslich angemessener Abschreibungen)

gleiche Rendite für beide Parteien entsprechend ihrem Kapitaleinsatz (Gesamtkapitaleinsatz der Parteien,unabhängig von Eigen- oder Fremdfinanzierung)

Festsetzung und Anpassung: Nettoertrag multipliziert mit Faktor (Verhältnis aus absolutem Bodenwert zur Summe aus absolutem Bodenwert und Substanzwert der Baute (im Beurteilungszeitpunkt einzusetzende Werte)

Anpassung alle 10 Jahre: Massgebend Ertragspotential der Liegenschaft

Vorteile: Anwendbarkeit auf alte und neue Baurechtsverhältnisse

Teilung des Ertrages nach Massgabe des KapitaleinsatzesEinbezug langfristiger Rechnung

Abgeltungsarten für die Einräumung des Baurechtes

Baurechtszins:

Periodische LeistungAbgeltung Nutzungsbe-rechtigung

Bei Übernahme bestehender Baute:i.d.R. Abgeltung der Baute/Finanzie-rung zulasten Baurechtsgrundstück

Einmalige Pauschalsumme

Baurechtsgrundstück im Konkurs

Bei Eintritt des Konkursverwalters im Sinne von SchKG 211 in die obligatorischen Bestimmun-gen des Baurechtsvertrages wird Baurechts-zinszahlungspflicht (Baurechtszinsen vor und nach Konkurseröffnung) zur Massaschuld.

Ansonsten: Anmeldung verfallene Baurechtszin-sen als Konkursforderung im Kollokationsplan(eingetragene Pfandstelle oder nächste freie Pfandstelle – kein Privileg)

Keine Überbindung von Baurechts-zinsen anlässlich einer konkurs-amtlichen Versteigerung

• Anspruch auf Errichtung eines Baurechts-zinsenpfandrechtes, nicht jedoch Anspruch auf Baurechtszins

• Verbleib der Zinsschuld bei rechtsgeschäft-licher Übertragung des Baurechts beim Bau-rechtsberechtigten (Konkursit), sofern keine Übertragung erfolgt