Bebauungsplan „Einzelhandelszentrum …...Gemeinde Petershagen / Eggersdorf Einzelhandelszentrum...

Gemeinde Petershagen / Eggersdorf

Bebauungsplan „Einzelhandelszentrum Lessingstraße“

Änderung des Flächennutzungsplans

Bürgerinformationsversammlung

11.Januar 2018


Einzelhandelszentrum Lessingstraße

städtebauliche Vorstudien

Bauleitplanverfahren (B-Plan, FNP-Änderung)

Umweltbericht zum Bebauungsplan

Untersuchungen zum Artenschutz

Verkehrsgutachten

Schalltechnisches Gutachten

Betreiber / Eigentümer:

EDEKA Minden

Netto Marken Discount

KIK

TLG

am Verfahren beteiligte Fachplaner:

Objektplanung Gebäude, Freianlagen, Verkehrsanlagen

Entwässerungskonzept



Inhalt

• Bisheriges Verfahren

• Leitbild 2020

• Städtebauliches Konzept

• Entwässerungskonzept

• Verkehrs- und Schalluntersuchung

• FNP-Änderung und Bebauungsplan

• Umweltrechtliche Belange



Bisheriges Verfahren



Bisheriger Verfahrensablauf

• Absichtserklärung über die Aufstellung eines Bebauungsplanes sowie der Änderung des

Flächennutzungsplanes sowie zur Durchführung der frühzeitigen Beteiligungen: Dezember 2015

• Bürgerinformationsveranstaltung am 19.01.2016

• Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit: 18.01.2016 bis 29.01.2016

• Frühzeitige Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange: 14.11.2015 bis 29.01.2016

• Aufstellungsbeschluss 16.06.2016

• Vorstellung des überarbeiteten städtebaulichen Konzeptes im Bau- und Umweltausschuss

am 29.06.2017

• Vorstellung des überarbeiteten Bebauungsplan-Vorentwurfs sowie der FNP-Änderung inkl. der

wesentlichen fachgutachterlichen Inhalte, Empfehlung zur Durchführung der Behörden- und

Trägerbeteiligung gemäß § 4 Abs. 2 BauGB am 23.11.2017



Leitbild 2020



Siedlungsstruktur, Ortsentwicklung, Städtebauliche Entwicklung:

• Bauliche Verdichtung bzw. Weiterentwicklung /Realisierung städtebaulicher Vorhaben in

zentralen Ortslagen und im Umfeld des S-Bahnhofs Petershagen Nord

• Entwicklung von Versorgungs- und Dienstleistungseinrichtungen analog zum

Bevölkerungszuwachs flächendeckend in den Ortsteilen

funktionale Stärkung des Reichelt-Marktes (Edeka) durch Umsiedlung von der

Hermannstraße in die Lessingstraße

Stärkung des Zentrums durch Schaffung eines einheitlichen Erscheinungsbildes

(gemeinsame Zufahrt und einheitlich gestaltete Stellplatzfläche)

Wirtschaft:

• Schaffung günstiger Rahmenbedingungen/ Erhalt und Stärkung von Gewerbeansiedlungen

als typisches Merkmal der Ortsstruktur durch

zentrale Lage und sehr gute Erreichbarkeit des Standortes als integriertes

Nahversorgungszentrum mit differenziertem Angebot

Natur und Landschaftsschutz, Klima und Energie:

• Dauerhafter Erhalt von Freiräumen zwischen den Siedlungsbereichen

Sicherung der östlich gelegenen Flächen als private Grünfläche bzw. Flächen für

Ausgleichsmaßnahmen auf bauleitplanerischer Ebene (Festsetzung als Grünfläche)

Berücksichtigung des Leitbildes 2020



Städtebauliches Konzept



Städtebauliche Grundidee - Lageplan

Kik/ Lotto-Laden

990m² BGF

je max.799m² VK

Netto

1.800m² BGF

max. 1.200m² VK

Anlieferung

357 m²

Frisör

100m²

BGF

Shop

75m²

BGF

Sparkasse

325m²

BGF

Fläche für

externe KompensationFläche für Regen-

entwässerung etwa

4.000 m² Edeka

3.620m² BGF

max. 2.500m² VK



Städtebauliches Konzept – Visualisierung



Entwässerungskonzept



Abflussflächen



Verkehrs- und Schalluntersuchung

PLANFALL VERKEHRS- UND SCHALLUNTERSUCHUNG | NAHVERSORGUNGSZENTRUM

Zusätzliches Verkehrsaufkommen

Kunden

Lieferverkehr

Mitarbeiter

Summe

EDEKAErweiterung

Netto

Erweiterung

KiK

2.364 Kfz-Fahrten am Tag

302

0

0

302

142

6

0

1361.886

1.920

24

10

1 %

1 %

98 %

BESTAND VERKEHRS- UND SCHALLUNTERSUCHUNG | NAHVERSORGUNGSZENTRUM

Tagesganglinie | Einzelhandel (Beispiel)

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

2000

6:0

0 -

07

:00

07:0

0 -

08

:00

08:0

0 -

09:0

0

09:0

0 -

10

:00

10:0

0 -

11

:00

11:0

0 -

12

:00

12:0

0 -

13

:00

13:0

0 -

14

:00

14:0

0 -

15

:00

15:0

0 -

16

:00

16:0

0 -

17

:00

17:0

0 -

18

:00

18:0

0 -

19

:00

19:0

0 -

20

:00

Ver

kehr

sauf

kom

men

[Kfz

/h]

Gesamt

12 %


Zusätzliches Verkehrsaufkommen in der Spitzenstunde (Kundenverkehr)

zus. Verkehr am Tag

[Kfz-Fahrten/24 h]

Anteil

Spitzenstunde

zus. Verkehr in der

Spitzenstunde

[Kfz/h]

X 12 % ≈ 2802.324


Qualität des Verkehrsablaufs in der Spitzenstunde

A

A- BA - B


zus. Stellplatzbedarf

Spitzenstunde 12 % 1401.162

zus. Quellverkehr

[Kfz-Fahrten/24 h]

Anteil

SpitzenstundeStellplatzbedarf

X ≈

SCHALL VERKEHRS- UND SCHALLUNTERSUCHUNG | NAHVERSORGUNGSZENTRUM

Beurteilung | Anlagengeräusche - Tagzeit (06 – 22 Uhr)

SCHALL VERKEHRS- UND SCHALLUNTERSUCHUNG | NAHVERSORGUNGSZENTRUM

Beurteilung | Anlagengeräusche - Nachtzeit (22 – 06 Uhr)

FAZIT VERKEHRS- UND SCHALLUNTERSUCHUNG | NAHVERSORGUNGSZENTRUM

Verkehrstechnische Auswirkung

Ausreichend Kapazitätsreserven im Straßenraum vorhanden

Nachtanlieferungen sind auszuschließen

Schalltechnische Auswirkung

Leistungsfähige Erschließung des Plangebiets gewährleistet

Verkehrsorganisation im Umfeld optimieren

Empfohlene Betriebs- Öffnungszeiten: 07:00 – 21:30 Uhr

Einkaufswagenbox einhausen

FAZIT VERKEHRS- UND SCHALLUNTERSUCHUNG | NAHVERSORGUNGSZENTRUM

Hinweis zur Stellplatzbedarf

Berücksichtigung des „Verbundeffekts“ (Einkäufe verbinden)

Berücksichtigung aktueller Anforderungen im Einzelhandel

Berücksichtigung des Kundenverhaltens

Pauschalansatz nach Stellplatzsatzung nicht anwendbar



Änderung des Flächennutzungsplans und Bebauungsplan



Bisheriges Planungsrecht: Flächennutzungsplan (FNP)

Darstellung FNP:

• Gemischte Baufläche (Netto

MD)

• Sonderbaufläche

(Sparkasse/ KiK)

• Fläche für Landwirtschaft

(geplanter Standort EDEKA)

Erweiterung Netto MD und

Umsiedlung Edeka sind derzeit

nicht zulässig.

Zur Umsetzung der Planung

sind ein

Bebauungsplanverfahren und

ein FNP-Änderungsverfahren

erforderlich

Bekanntmachung des

Aufstellungsstellungsbeschlus

ses im Amtsblatt Nr. 7 / 2016

Änderungsbereich Flächennutzungsplan



Bisheriges Planungsrecht: Flächennutzungsplan

Darstellung FNP:

• Gemischte Baufläche (Netto

MD)

• Sonderbaufläche

(Sparkasse/ KiK)

• Fläche für Landwirtschaft

(geplanter Standort EDEKA)

Erweiterung Netto MD und

Umsiedlung Edeka sind derzeit

nicht zulässig.

Zur Umsetzung der Planung

sind ein

Bebauungsplanverfahren und

ein FNP-Änderungsverfahren

erforderlich

Bekanntmachung des

Aufstellungsstellungsbeschlus

ses im Amtsblatt Nr. 7 / 2016


Geltungsbereich Bebauungsplan



Geplante Darstellung im Flächennutzungsplan

Darstellung FNP:

Sonderbaufläche für die

angestrebten

Einzelhandelseinrichtungen

Grünfläche im östlichen Bereich




Bebauungsplan: Überlagerung städtebauliches Konzept mit Festsetzungen

• Festsetzung von

baukörperbezogenen

Baugrenzen für den Edeka-Markt

und den Kik/ Lotto-Baukörper

• Zulassung einer Überschreitung

der Baugrenzen durch Vordächer

und Windfänge im innen

liegenden Bereich der Baukörper

Edeka und Kik

• Festsetzung der Eingrünung

(Baumpflanzungen,

Pflanzmaßnahmen entlang der

Lessingstraße) als Pflanzflächen

• Festsetzung der Wegeverbindung

als Gehrecht am südlichen

Plangebiets-Rand

• Weiterführung des Weges bis zur Wilhelm-Busch-Straße (Sicherung über den städtebaulichen Vertrag)



Bebauungsplan: Festsetzungen

Art der baulichen Nutzung

• Sondergebiete für Einzelhandel,

zulässige Nutzungen sind

Einzelhandels- und

Dienstleistungsbetriebe (ZF + TF)

• Festsetzung von

Sortimentenlisten für

großflächigen Einzelhandel (TF)

• Private Grünfläche (ZF)

• Ausschluss von Garagen (TF)

ZF = zeichnerische Festsetzung, TF = textliche Festsetzung




Maß der Nutzung

• Maximale Grundfläche „GR“ je

Baufenster (ZF)


der festgesetzten GR durch

Nebenanlagen (TF)

• Begrenzung der Verkaufsfläche

für großflächigen Einzelhandel

(ZF und TF)

• Gebäudeoberkanten (ZF)


der Höhen durch technische

Anlagen um max. 2 m auf max.

10 % der zulässigen GR (TF) und

• Einhaltung eines

Mindestabstandes zur Dachkante

(TF)ZF = zeichnerische Festsetzung, TF = textliche Festsetzung




Schallschutz

Einhausung der Anlieferungen (TF)

Sonstige Festsetzungen

• Festsetzung eines Gehrechtes

zugunsten der Allgemeinheit

• Werbeanlagen nur innerhalb der

Baugrenzen, der Stellplatzflächen

und innerhalb der Fläche

EFGH...E, nicht über Dach,

Höhenbegrenzung auf 7,5 m

(TF), Regelung zur Beleuchtung

der Werbung

• Regelungen zur Beleuchtung

(TF)

• Versickerung des

Niederschlagswassers auf dem

GrundstückZF = zeichnerische Festsetzung, TF = textliche Festsetzung



Umweltrechtliche Belange



Bebauungsplanverfahren – umweltrechtliche Belange

• Im Bebauungsplanverfahren ist für die Belange des Umweltschutzes

eine Umweltprüfung durchzuführen, in der die voraussichtlich

erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt werden.

• Es sind die Auswirkungen des Planvorhabens auf die Schutzgüter

Boden, Wasser, Klima/Luft, Pflanzen/Tiere, Landschaft, Kultur- und

sonstige Sachgüter, Menschen (Landnutzungen, menschliche

Gesundheit) sowie die Wechselwirkungen abzuschätzen.

• Die Vorschriften des § 44 BNatSchG erfordern eine Prüfung, inwieweit

besonders bzw. streng geschützte Tier- und Pflanzenarten beeinträchtigt

werden.

• Als Grundlage der Bewertung wurden u.a. eine Biotopkartierung,

Baumbewertung und eine Kartierung von artenschutzrechtlich

relevanten Arten (Brutvögel, Amphibien, Reptilien) durchgeführt.

• Auf der Grundlage der Eingriffsbilanz kann der Verlust /die Zerstörung

an Lebensräumen und der Einfluss der Planung auf den Menschen

beurteilt werden.

• Darüber hinaus erfolgte eine Ermittlung des erforderlichen Ausgleichs

(z.B. durch Neupflanzungen, Umwandlung von Acker in Grünland).

Abb. Biotoptypenplan

Abb. Brutvogelkartierung

Abb. Östliche Ackerfläche für Kompensation

Maßnahmenfläche



Bestandsaufnahme / Biotopkartierung

Lakgraben

Gärtnerisch gestaltete Freiflächen (Rasen,

Hecken mit Formschnitt)

Parkplatz ohne Baumbestand Übergang zwischen Parkplatz und

Ackerfläche: Zier- und Parkrasen, Hecke

(Formschnitt)

Ackerbrache auf Sandböden (2016),

inzwischen wieder ackerbaulich genutzt

Gebietsprägend sind große

Parkplatzflächen mit einem

geringen Anteil an Rasen,

Schnitthecken, Bodendeckern

und Einzelbäumen sowie eine

Ackerfläche mit Saumstreifen.



Grünordnerische Festsetzungen

1. Flächen zum Anpflanzen

a) Pflanzung Obstbaumreihe (22 Stück)

b) Pflanzflächen entlang Lessingstraße

2. Weitere 16 % Vegetationsfläche

a) Stellplatzgliederung:

Baumscheiben mit Stauden

und mindestens 41 Laubbäumen

b) Naturnahe Wiesen/Krautsäume

(u.a. Versickerungsmulden)

3. Begrünung Fassaden / Sichtschutz

mit Kletterpflanzen:

a) SO1: Nordseite EDEKA / KIK,

Südseite Anlieferung EDEKA

b) Sichtschutzwand zw. KIK u. NETTO

c) Zaun entlang südlicher Grenze

4. Extensive Dachbegrünung

Einhausung Anlieferung EDEKA

Pflanzbindungen in Sondergebieten

Eingrünung der Gebäude und des Grundstückes durch:

1a

1b

1b

1b

1b

2a

2b

2b 3a

3b

3c

4

3a




Pflanzbindungen innerhalb der privaten Grünfläche

5. Fläche zum Anpflanzen

a) 1 Reihe Großsträucher

b) Obstwiese (mind. 13 Hochstämme)

6. Weitere Vegetationsfläche

in gestuftem Aufbau

93 % naturnahe Wiesen/Krautsäume

7 % Initialpflanzungen mit Arten

feuchter/wechselfeuchter Standorte

7. Pflanzung Laubbaumreihe

mind. 6 Bäume, wegbegleitend

Hinweise:

1. Verwendung der Arten gemäß Pflanzlisten als Empfehlung, z.T. als Festsetzung

2. Hinweise zum Artenschutz: Berücksichtigung artenschutzrechtlicher Zugriffsverbote

3. Hinweise zum Artenschutz: Minderung nachteiliger Wirkungen auf Tierarten bezüglich Beleuchtung

5a

5b 6

7




Befestigung Wege / Stellplätze

A Fuß- und Radweg: in wasser- und luftdurchlässigem Aufbau

B Stellplätze, Markteingänge: Pflasterung aus gestalterischen Gründen

Sonstige Festsetzungen

C Versickerung von Niederschlägen

Versickerung Niederschlags wasser in

zu begrünenden Mulden-Rigolen

innerhalb des Geltungsbereichs

in Verbindung mit weiteren Festsetzungen

Örtliche Bauvorschriften

Werbeanlagen

• innerhalb überbaubarer Flächen

und Stellplatzflächen

• nicht über Dach

• Auflagen für beleuchtete

Werbeanlagen und sonstige

Beleuchtung (u.a. indirekte

Ausführung)

A

B

B

B

B

C

C

C



Prognose des Umweltzustandes bei Durchführung der Planung

Schutzgutbezogener Vergleich der Ausgangssituation mit der Planungssituation:

• Schutzgut Boden Auswirkungen auf die natürlichen Bodenfunktionen durch Boden-

versiegelung, Bodenauf- und Bodenabtrag, Verdichtung

• Schutzgut Wasser Auswirkungen auf die Grundwasserneubildung und –beschaffenheit

sowie die Oberflächengewässer (Lakgraben)

• Schutzgüter Klima / Luft Auswirkungen auf Kaltluftentstehungsgebiete, die Kaltlufteinwirkung

in erwärmte Siedlungsgebiete

• Schutzgut Pflanzen / Tiere Verluste / Änderungen der Lebensräume (Biotope) und Lebensstätten

der Tiere (Berücksichtigung Baumschutzsatzung, Prüfung artenschutz-

rechtlicher Belange)

• Schutzgut Landschaft Auswirkungen auf das Landschafts- und Ortsbild

(Dimensionen der Bebauung, gestalterische Einbindung)

• Schutzgüter Kultur- / sonstige Sachgüter Auswirkungen auf Denkmäler (hier: keine)

• Schutzgut Menschen Auswirkungen auf die Landnutzungen (Siedlung, Verkehr, Landwirtschaft,

Erholung), die menschliche Gesundheit (v.a. Lärmwirkungen)

• Wechselwirkungen entscheidungsrelevante Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern

Dabei Anwendung der

• Eingriffsregelung in der Bauleitplanung Eingriffs-Ausgleichs-Bilanz gemäß Leitfaden HVE im Land Brandenburg



Eingriffs- / Ausgleichsbewertung - Methodik

Anwendung der Eingriffsregelung in der Bauleitplanung

U.a. Prüfung, ob ein Eingriff in Natur und Landschaft im Sinne des

BNatSchG durch den Bauleitplan vorbereitet wird bzw. ob und wie dieser

vermieden und ausgeglichen werden kann (§ 2 Abs. 4 Satz 1

i. V. m. § 1a Abs. 3 BauGB).

Die Beurteilung und Bilanzierung des Eingriffs in Natur und Landschaft

erfolgt auf der Basis der „Hinweise zum Vollzug der Eingriffsregelung

(HVE)“ im Land Brandenburg.

Prüfschritte zur Eingriffsbewertung:

1. Vermeidung:

Können Beeinträchtigungen vermieden

werden und welche Vorkehrungen zur

Vermeidung sind erforderlich?

2. Minderung:

Wie sind unvermeidbare

Beeinträchtigungen zu mindern?

3. Ausgleichsmaßnahmen:

Festlegung von Ausgleichsmaßnahmen

im, sofern notwendig auch außerhalb

des Plangebietes.

Das Bewertungsverfahren erfolgt

getrennt für die einzelnen Schutzgüter

des Naturhaushaltes, für den Biotop- /

Artenschutz und das Landschaftsbild.

Fläche für externe

Ausgleichsmaßnahmen:

ca. 13.100 m² Ackerfläche

ohne Saumstreifen



Prognose des Umweltzustandes bei Durchführung der Planung

Zusammenfassung und Fazit

• Die grünordnerischen Festsetzungen für den Bebauungsplan dienen der Minderung und des Ausgleichs von

Eingriffen in den Naturhaushalt und das Landschaftsbild innerhalb des Geltungsbereichs.

• Der Bebauungsplan bereitet insbesondere Eingriffe in das Schutzgut Boden (Überbauung, Versiegelung,

Bodenabtrag, -auftrag) in Wechselwirkung mit den Schutzgütern Wasser (Versickerung von Niederschlägen auf dem

Grundstück) und Biotope vor (Biotopverluste und eingeschränkte Kompensationsmöglichkeiten innerhalb des

Geltungsbereichs).

• Eingriffe in die Schutzgüter Boden, Biotope und auch in das Landschaftsbild können nicht vollständig innerhalb des

Geltungsbereichs ausgeglichen werden.

Die östlich angrenzende Ackerfläche wird als externe Maßnahmenfläche benötigt:

Die Ackerfläche wird in Extensivgrünland umgewandelt und eine Obstbaumwiese angelegt.

Der Lakgraben erhält eine begleitende Laubbaumreihe.

>> Damit wird ein vollständiger Ausgleich der Eingriffe im räumlichen Zusammenhang möglich.

Die Umsetzung der Kompensationsmaßnahmen werden über einen städtebaulichen Vertrag

zwischen der Gemeinde und dem Vorhabenträger gesichert. Die Kosten für die Umsetzung und

die Pflege übernimmt der Vorhabenträger.

• Die Eingriff-Ausgleichs-Bilanz und die Maßnahmen wurden mit der Unteren Naturschutzbehörde abgestimmt.

Sofern eine vollständige Maßnahmenumsetzung erfolgt, ist eine umweltverträgliche städtebauliche Entwicklung

des Einzelhandels an dem vorgesehenen Standort möglich.



Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!

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