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TEIL C

Stadt Fürstenwalde/Spree

Bebauungsplan Nr. 92 „Erweiterung Deutschlandzentrale NCC Am Nordstern“

Begründung (Entwurf)

zur Planzeichnung (Entwurf vom 13.05.2015)

für die Beteiligung der Nachbargemeinden, der Öffentlichkeit sowie der Behörden und

sonstigen Träger öffentlicher Belange im Sinne der §§ 2 Abs. 2, 3 Abs. 2 sowie 4 Abs.

2 Baugesetzbuch (BauGB)

05.06.2015

P lan und Prax is GbR Ingenieurbüro für Stadt- und Regionalplanung

Manteuffelstraße 111 10997 Berlin

Tel: +49 (0)30 616534824 Fax: +49 (0)30 616534899

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Inhalt Seite

I. GEGENSTAND DER PLANUNG 4

1. Veranlassung und Erforderlichkeit..........................................................................4

2. Geltungsbereich ...................................................................................................6

3. Beschreibung des Plangebietes und seines Umfeldes...............................................8

3.1 Plangebiet........................................................................................................8

3.2 Umfeld des Plangebietes ...................................................................................9

3.3 Verkehrliche Erschließung ............................................................................... 10

4. Übergeordnete Planungen .................................................................................. 11

4.1 Landesplanung............................................................................................... 11

4.2 Regionalplan .................................................................................................. 12

4.3 Flächennutzungsplan (FNP) ............................................................................. 13

4.4 Einzelhandels- und Zentrenkonzept (EHZK)....................................................... 13

II. PLANINHALT 15

1. Planungserfordernis ........................................................................................... 15

2. Entwicklung der Planinhalte ................................................................................ 15

3. Wesentlicher Planinhalt....................................................................................... 16

3.1 Art der baulichen Nutzung............................................................................... 16

3.1.1 Eingeschränkte Gewerbegebiete................................................................. 16 3.1.2 Geräuschemissionen.................................................................................. 17 3.1.3 Einzelhandel ............................................................................................. 19

3.2 Maß der baulichen Nutzung ............................................................................. 21

3.3 Überbaubare Grundstücksfläche ...................................................................... 21

3.4 Örtliche Bauvorschriften.................................................................................. 22

3.4.1 Dachaufbauten ......................................................................................... 22 3.4.2 Werbeanlagen .......................................................................................... 22

3.5 sonstige Festsetzung (Straßenverkehrsfläche)................................................... 23

3.6 nachrichtliche Übernahme (Bergwerksfeld) ....................................................... 23

3.7 Hinweise........................................................................................................ 23

3.7.1 Kampfmittelverdachtsfläche ....................................................................... 23 3.7.2 Höhe baulicher Anlagen............................................................................. 23 3.7.3 Verkaufsflächen ........................................................................................ 24 3.7.4 Fürstenwalder Liste ................................................................................... 24

III. AUSWIRKUNGEN DES BEBAUUNGSPLANS UND BERÜCKSICHTIGUNG BERÜHRTER

BELANGE 28

1. Haushaltsmäßige Auswirkungen .......................................................................... 28

2. Auswirkungen auf Stadtstruktur und -entwicklung................................................. 28

3. Auswirkungen auf die Umwelt ............................................................................. 28

3.1 Eingriffe in Natur und Landschaft..................................................................... 28

3.2 Belange des Artenschutzes .............................................................................. 29

Bebauungsplan Nr. 92 „Erweiterung Deutschlandzentrale NCC Am Nordstern"

Begründung – Entwurf vom 05.06.2015 Seite 3 von 38

3.3 Berücksichtigung der Belange des Immissionsschutzes ...................................... 29

3.4 Niederschlagsentwässerung............................................................................. 29

4. Soziale Auswirkungen......................................................................................... 30

5. Wirtschaftliche Auswirkungen.............................................................................. 30

6. Planungsschadensrechtliche Auswirkungen........................................................... 30

7. Berücksichtigung der Belange des Verkehrs.......................................................... 30

8. Berücksichtigung von evtl. Bodenbelastungen....................................................... 31

9. Berücksichtigung der Belange des Brandschutzes / der Löschwasserversorgung ...... 31

10. Berücksichtigung der Belange der Rohstoffwirtschaft............................................. 31

11. Berücksichtigung der Belange der Wehrbereichsverwaltung Ost ............................. 32

12. Berücksichtigung berührter Belange von Nachbarn................................................ 32

IV. VERFAHREN 33

1. Aufstellungsbeschluss......................................................................................... 33

2. Planungsanzeige und Anfrage nach den Zielen der Raumordnung .......................... 33

3. Überprüfung der Anwendbarkeit des beschleunigen Verfahrens nach § 13a BauGB.. 33

3.1 Lage des Geltungsbereiches ............................................................................ 33

3.2 Zulässige Grundfläche..................................................................................... 33

3.3 Prüfung einer evtl. Pflicht zur „Vorprüfung des Einzelfalls“ nach BauGB ............... 34

3.4 „Allgemeine Vorprüfung des Einzelfalls“ nach UVP-Gesetz .................................. 34

3.5 Prüfung einer evtl. Beeinträchtigung der Erhaltungsziele und des Schutzzweckes von Natura-2000-Gebieten .............................................................................. 35

3.6 Abschließende Gesamteinschätzung ................................................................. 35

4. Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit ............................................................. 35

5. Frühzeitige Beteiligung der Behörden................................................................... 36

V. RECHTSGRUNDLAGEN 37

VI. ANLAGE 38



I. Gegenstand der Planung

1. Veranlassung und Erforderlichkeit

Die Stadtverordnetenversammlung hat in ihrer Sitzung am 12.03.2015 die Aufstellung des

Bebauungsplanes Nr. 92 „Erweiterung Deutschlandzentrale NCC Am Nordstern“ für den Be-

reich zwischen Am Nordstern/Ernst-Thälmann-Straße, Ehrenfried-Jopp-Straße und Wriezener

Straße in Fürstenwalde Nord beschlossen.

Anlass für die Aufstellung sind Erweiterungsplanungen

für den Firmensitz der NCC Deutschland GmbH, die

Hauptmieterin in einem städtischen Gebäude ist. Die

NCC Deutschland GmbH ist ein Tochterunternehmen des

skandinavischen Bau- und Immobilienkonzerns NCC AB

in Solna bei Stockholm. Die NCC Deutschland GmbH ist

der größte Projektentwickler im Wohnsegment in

Deutschland, mit Firmensitz der Deutschlandzentrale in

der Stadt Fürstenwalde/Spree. Für das Unternehmen besteht das aktuelle Erfordernis für ei-

ne dreigeschossige Erweiterung ihres Bürogebäudes am bisherigen Standort Am Nordstern 1.

Der Hauptsitz Am Nordstern (vgl. Foto links oben) soll in mehreren Bauabschnitten durch

Erweiterungsbauten vergrößert werden, durch die im Rahmen mehrerer Ausbaustufen 160

bis 220 Arbeitsplätze neue Arbeitsplätze geschaffen werden sollen.

In einem ersten Schritt soll in Richtung Am Nordstern der jetzt schon bestehende Restau-

rantbereich des Liebstöckels vergrößert werden.

In einem zweiten Schritt wird parallel zur Ehrenfried-Jopp-Str. in Richtung der Wriezener

Straße durch die Stadt ein Erweiterungsbau für die vorhandenen Büronutzungen realisiert,

der in seiner ersten Ausbaustufe dreigeschossig ausgeführt werden soll. Da eine spätere Auf-

stockung um zwei weitere Geschosse in einer zweiten Ausbaustufe (vgl. Abb. unten) ermög-

licht werden soll, wird diese schon jetzt sowohl planungsrechtlich wie auch baulich-statisch

mit in den Blick genommen.



Mit den Erweiterungsplanungen (1. wie auch 2. Ausbaustufe) ist ein zusätzlicher Bedarf an

Stellplätzen für die Mitarbeiter verbunden. Zum einen fallen durch den Erweiterungsbau

selbst vorhandene Stellplätze weg, zum anderen sind für die 160 bis 220 neuen Arbeitsplätze

zusätzliche Stellplätze erforderlich. Im Rahmen von Machbarkeitsuntersuchungen werden

zurzeit verschiedene Optionen untersucht. Die Bandbreite reicht dabei von der Realisierung

eines Parkhauses und/oder einer Tiefgarage auf dem Grundstück selber bis zur Bereitstellung

von zusätzlichen Stellflächen in der unmittelbaren Nachbarschaft.

Das Plangebiet ist städtebaulich durch eine heterogene Nachbarschaft geprägt. Im Süden

und Westen bestimmt die Bahnlinie Berlin-Frankfurt (Oder) sowie angrenzende gewerbliche

Nutzungen die planerische Ausgangslage. Die von diesen Nutzungen ausgehenden Vorbelas-

tungen bestimmen ebenso wie die östlich angrenzende Wohnbebauung und die nördlich vor-

handene gemischt genutzte Struktur die Anforderungen an die Festsetzung der Art der bauli-

chen Nutzung und die Anforderungen an den vorsorgenden Immissionsschutz.

Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Nachbargemeinden, der Öffentlichkeit sowie der

Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange im Sinne der §§ 2 Abs. 2, 3 Abs. 1 so-

wie 4 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) in der Zeit vom 25.03. – 24.04.2015, beziehungsweise

mit Anschreiben vom 20.03.2015, auf der Grundlage einer Vorentwurfsfassung für den Be-

bauungsplan Nr. 92 „Erweiterung Deutschlandzentrale NCC Am Nordstern“ wurde über die

bestehenden Erweiterungsabsichten der Stadt für die NCC Deutschland GmbH an ihrem

Hauptsitz Am Nordstern in Fürstenwalde/Spree informiert, um allen Beteiligten und Betroffe-

nen schon zu diesem frühen Zeitpunkt die Gelegenheit zu geben, Stellungnahmen ab-

zugeben und Hinweise zu geben.

Auf der Grundlage der Ergebnisse dieser frühzeitigen Beteiligung wie auch der inzwischen

vorliegenden Ergebnisse des schallschutztechnischen Gutachtens bzgl. „Ermittlung der zuläs-

sigen Geräuschemissionen für gewerbliche Nutzungen im Bereich des Bebauungsplanes Nr.

92“ (vgl. Anlage) wurde die hiermit vorgelegte Entwurfsfassung für den Bebauungsplanes Nr.

92 „Erweiterung Deutschlandzentrale NCC Am Nordstern“ erarbeitet. In der weiteren Beteili-

gung gemäß §§ 2 Abs. 2, 3 Abs. 2 sowie 4 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) wird nunmehr den



Nachbargemeinden, der Öffentlichkeit sowie den Behörden und sonstigen Trägern öffentli-

cher Belange Gelegenheit gegeben, zum Entwurf der Satzung abschließend Stellungnahmen

abzugeben und Hinweise zu geben. Die Ergebnisse der frühzeitigen Beteiligungen und die

Ergebnisse der „formellen“ Beteiligungsphase werden unter Abwägung durch die Abgeordne-

ten der Stadtversammlung beschlossen, bevor der Bebauungsplan als Satzung beschlossen

wird.

2. Geltungsbereich

Das ca. 1,2 ha große Plangebiet liegt zwischen der Ehrenfried-Jopp-Straße im Süden, der

Straße Am Nordstern bzw. der Ernst-Thälmann-Straße im Westen und der Wriezener Straße

im Osten. Nördlich schließt sich bis zur Karl-Cheret-Straße eine Mischnutzung an. Der Gel-

tungsbereich umfasst dabei die Flurstücke 42 (teilweise), 467 und 470 der Flur 95 der Ge-

markung Fürstenwalde/Spree.

Der drei- bis fünfgeschossige Erweiterungsbau für ein Bürogebäude soll östlich an das beste-

hende Gebäude anschließen und möglichst nah an die Wriezener Straße heran reichen. Zur

Unterbringung von erforderlichen PKW-Stellplätzen soll entweder ein weiteres Grundstück

nördlich oder südöstlich des Grundstückes hinzugenommen werden oder – als letzte Mög-

lichkeit – ein Parkhaus im Norden des ca. ein Hektar großen Grundstücks errichtet bzw. eine

Tiefgarage integriert werden.



Abbildung: Abgrenzung des Geltungsbereichs des Bebauungsplans



3. Beschreibung des Plangebietes und seines Umfeldes

3.1 Plangebiet

Das Plangebiet liegt nördlich der gründerzeitlichen Erweiterung der Altstadt von Fürstenwal-

de/Spree, durch diese durch die Eisenbahntrasse der Strecke Berlin–Frankfurt (Oder) ge-

trennt. Der Bahnhof der Stadt befindet sich in unmittelbarer Nähe westlich des Grundstücks.

Nordwestlich schließt sich ein Einzelhandelsbereich sowie dahinter ein Gewerbegebiet mit

Güterbahnhof an. Das nördliche sowie die südöstlich angrenzenden Gebiete entsprechen ei-

nem Mischgebiet nach Baunutzungsverordnung (BauNVO). Die östlichen und nordöstlichen

Bereiche werden überwiegend zum Wohnen genutzt.

Das Plangebiet verfügt aufgrund seiner Lage (unmittelbare Nachbarschaft zum Bahnhof und

Anbindung an Am Nordstern/Ernst-Thälmann-Straße, an die Ehrenfried-Jopp-Straße und an

die Wriezener Straße) über hervorragende Standortqualitäten für eine gewerbliche Nutzung.

Das Plangebiet ist schon jetzt durch eine gewerbliche Nutzung – dreigeschossiges Büroge-

bäude mit der NCC-Deutschlandzentrale als Hauptnutzer und einer gastronomischen Einrich-

tung als untergeordnete Nebennutzung sowie Stellflächen für die Mitarbeiter (PKW und Fahr-

rad) - gekennzeichnet (vgl. Luftbild oben und Fotos unten). Nach der im Plangebiet vorhan-

denen, genehmigten und ausgeübten Nutzungen entspricht das Gebiet bei typisierender Be-

trachtung der Realnutzungen einem (eingeschränktem) Gewerbegebiet nach § 8 BauNVO.

Ehrenfried-Jopp/Wriezener Ehrenfried-Jopp nach Westen NCC-Stellplatzanlage nördlich angrenzende Be- bauung



3.2 Umfeld des Plangebietes

Das Umfeld des Plangebietes ist, wie schon angedeutet, gekennzeichnet durch eine gemischt

genutzte Struktur im nördlich angrenzendem Blockbereich und eine Wohnnutzung auf der

anderen Straßenseite der östlich verlaufenden Wriezener Straße, die Bahnanlagen im Süden

und im Westen sowie den nordwestlich angrenzenden Standort von Einzelhandelsnutzungen.

Diese Nutzungszuordnung wird durch die geplanten Festsetzungen nicht verändert. Vielmehr

sichert und entwickelt der B-Plan weitgehend den Bestand innerhalb einer durch Verkehrs-

und baugebietstypische Emissionen vorbelasteten Situation.

Der unmittelbar nördlich angrenzende Blockbereich (vgl. Fotos unten) ist durch eine hetero-

gene Bebauungs- und Nutzungsstruktur gekennzeichnet. Die ein- bis fünfgeschossige Block-

randbebauung ist in der Regel durch gewerbliche Nutzungen im Erdgeschoss und Wohnnut-

zungen in den Obergeschossen gekennzeichnet, wobei ein Teil der Räumlichkeiten leer ste-

hen. Der Blockinnenbereich ist im Wesentlichen durch gewerbliche Nutzungen – einschließ-

lich Garagen - geprägt, so dass dieser gesamte nördlich angrenzende Blockhälfte als ein ty-

pisches Mischgebiet anzusehen ist.

Auch die ein- bis dreigeschossige Bebauung entlang der Wriezener Straße – direkt gegen-

über dem Plangebiet – ist durch eine heterogene Bebauungs- und Nutzungsstruktur gekenn-

zeichnet (vgl. Fotos unten).

Die südlich des Plangebietes verlaufende Ehrenfried-Jopp-Straße ist aufgrund ihrer unmittel-

baren Nachbarschaft zur Bahnstrecke durch teilweise gewerblich und teilweise nicht genutzte

Grundstücksflächen gekennzeichnet (vgl. Fotos unten).

Im Süden, Südwesten und im Westen schließen sich Flächen der Deutschen Bahn (Bahnstre-

cke, Bahnhof sowie Abstell- und Verladegleise) sowie eine P + R–Anlage der Stadt Fürsten-

walde/Spree mit Busbahnhof Nordseite Bahnhof an. Die eigentliche Bahnanlage dient insbe-



sondere dem Regionalverkehr zwischen Berlin–Frankfurt/Oder, aber auch Richtung Eisenhüt-

tenstadt, Cottbus und Osteuropa.

In der vorstehenden Übersichtsabbildung auf der Grundlage eines älteren Luftbilds (noch

ohne Bebauung des Geltungsbereiches mit dem "NCC-Bürogebäude") ist abschließend die

Lage des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes Nr. 92 „Erweiterung Deutschlandzentrale

NCC Am Nordstern“ (rot umrandet) in unmittelbarer Nachbarschaft zu den Bebauungsplänen

Nr. 13 „Gewerbe- und Industriegebiet – ehemalig Pintsch“, Nr. 61 „Verbrauchermarkt Trebu-

ser Straße“ und Nr. 84 „Nahversorgung an der Ernst-Thälmann-Straße“ dargestellt.

3.3 Verkehrliche Erschließung

Straßenverkehrsnetz

Das Plangebiet ist über Am Nordstern / Ernst-Thälmann-Straße, die Ehrenfried-Jopp-Straße

und die Wriezener Straße an das Straßenverkehrsnetz angebunden. Bei Konkretisierung der

weiteren Planungen – insbesondere hinsichtlich der Unterbringung der zusätzlichen Stell-

platzanlagen einschließlich der Zufahrten – ist die Tragfähigkeit des Verkehrsnetzes ein-

schließlich seiner Knoten zu beachten.

Ruhender Verkehr

Im Zuge der weiteren Planungen wird die genaue Form der Unterbringung der zusätzlichen

PKW-Stellplatzanlagen hinsichtlich der Art (ebenerdig, Tiefgarage und/oder Parkhaus) und



des Standortes (auf dem Grundstück oder in unmittelbarer Nachbarschaft) konkretisiert und

– soweit erforderlich – im Rahmen der Bauleitplanung berücksichtigt.

Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV)

Aufgrund der unmittelbaren Nachbarschaft zum Bahnhof einschließlich seiner Bushaltestellen

ist eine hervorragende Erschließung durch den Öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) ge-

geben.

4. Übergeordnete Planungen

4.1 Landesplanung

Der Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B) vom 31. März 2009 ist am 15.

Mai 2009 in Berlin und Brandenburg jeweils als Rechtsverordnung der Landesregierung in

Kraft getreten. Das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg hat aber mit Urteil vom 16.

Juni 2014 die Brandenburger Verordnung über den Landesentwicklungsplan Berlin-

Brandenburg (LEP B-B) vom 31. März 2009 für unwirksam erklärt. Der LEP B-B ist damit für

den Bereich des Landes Brandenburg unwirksam und kann derzeit keine Anwendung mehr

finden. Im Gegenzug leben die Vorgängerplanungen wieder auf und bilden im Land Bran-

denburg die Grundlage für die Beurteilung von Planungen und Maßnahmen gemäß § 4

Raumordnungsgesetz, insbesondere zur Anpassung der Bauleitplanung gemäß § 1 Abs. 4

BauGB.

Nach Rechtskraft des OVG-Urteils vom 16.06.2014 zum LEP B-B ergeben sich für Planungen

und Maßnahmen der Stadt Fürstenwalde die Ziele, Grundsätze und sonstigen Erfordernisse

der Raumordnung aus folgenden Rechtsgrundlagen:

- Landesentwicklungsprogramm 2007 (LEPro 2007) vom 18.12.2007 (GVBI. 1 S. 235)

- Landesentwicklungsplan 1 Brandenburg - zentralörtliche Gliederung (LEP 1) vom

04.07.1995 (GVBI. II S. 474)

- Verordnung für den gemeinsamen Landesentwicklungsplan Brandenburg-Berlin (LEP eV)

vom 02.03.1998 (GVBI. II S. 186)

- Regionalplan Oderland-Spree, Teilplan „Zentralörtliche Gliederung der Nahbereichsstufe,

Selbstversorgerorte, Ländliche Versorgungsorte" (RegPl-Z) vom 16.10.1997 (Amtlicher

Anzeiger zum ABI. S. 1166)

Der LEP 1 weist Fürstenwalde die Funktion eines Mittelzentrums zu. Nach der Hauptkarte des

LEP eV liegt das Plangebiet innerhalb des „Siedlungsbereiches" und des „potenziellen Sied-

lungsbereiches" der Stadt Fürstenwalde. Weiterhin gelten die Grundsätze gemäß § 5 Abs. 1

LEPro 2007 (Ausrichtung der Siedlungsentwicklung auf Zentrale Orte) und des § 5 Abs. 2

LEPro 2007 (Vorrang Innen- vor Außenentwicklung; Erhaltung und Umgestaltung des bauli-

chen Bestandes in vorhandenen Siedlungsbereichen und Reaktivierung von Siedlungsbrach-

flächen bei der Siedlungsentwicklung).



In der Stellungnahme der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung vom 04. Mai 2015 im

Rahmen der frühzeitigen Beteiligung wird bzgl. der Übereinstimmung des Bebauungsplanes

mit diesen Zielen, Grundsätzen und sonstigen Erfordernissen der Raumordnung ausgeführt:

„Ziele der Raumordnung aus dem LEP eV sowie aus dem LEP 1 stehen der beabsichtigten

Planung, die keine Siedlungserweiterung beinhaltet, nicht entgegen. Die genannten Grund-

sätze der Raumordnung aus dem LEPro 2007 finden durch die Lage der Planungsabsicht in

einem Zentralen Ort und die Nutzung einer innerörtlichen, bebauten Fläche angemessen Be-

rücksichtigung.“

Da die Landesregierung Brandenburg am 28.04.2015 die Verordnung über die rückwirkende

Wiederinkraftsetzung des LEP B-B auf der Grundlage des Raumordnungsgesetzes beschlos-

sen hat, deren Verkündung innerhalb weniger Wochen – also voraussichtlich noch während

des Planaufstellungsverfahrens - erfolgen soll1, ist ergänzend auch die Übereinstimmung des

Bebauungsplanes mit den Zielen, Grundsätzen und sonstigen Erfordernissen des LEP B-B mit

in den Blick zu nehmen, da von diesem Zeitpunkt an der LEP B-B wieder zu beachten sein

wird.

Die Festlegungskarte 1 des LEP B-B enthält im Bereich des Plangebietes keine flächenbezo-

genen Festlegungen. Fürstenwalde ist als Mittelzentrum im Zentrale-Orte-System des Landes

Brandenburg eingestuft (Ziel 2.9 LEP B-B). Darüber hinaus sind die Grundsätze 2.10 des LEP

B-B (Konzentration von gehobenen Funktionen der Daseinsvorsorge, u.a. von Wirtschafts-

und Siedlungsfunktionen, für den jeweiligen Mittelbereich in Mittelzentren) und 4. 1 des LEP

B-B (Vorrangige Nutzung nicht ausgeschöpfter Entwicklungspotenziale, Inanspruchnahme

vorhandener Infrastruktur, räumliche Zuordnung der Funktionen Wohnen, Arbeiten, Versor-

gung und Erholung) zu beachten. Mittelzentren bilden innerhalb der Mittelbereiche regionale

Bevölkerungsschwerpunkte. Als eine Funktion der Daseinsvorsorge soll die Wirtschaftsent-

wicklung (hier: Erweiterung der Deutschlandzentrale der Firma NCC) auf Mittelzentren kon-

zentriert werden.

Damit wäre für den Bebauungsplan zum derzeitigen Planungsstand auch nach Wiederinkraft-

setzung des LEP B-B kein Widerspruch zu den Zielen der Raumordnung erkennbar. Der ge-

nannte Grundsatz 4.1 LEP B-B findet durch die Nutzung einer innerörtlichen, bebauten Flä-

che und die Zuordnung zu Wohn- und Mischgebieten in Fürstenwalde angemessen Berück-

sichtigung.

4.2 Regionalplan

Neben dem Regionalplan Oderland-Spree, Teilplan „Zentralörtliche Gliederung der Nahbe-

reichsstufe, Selbstversorgerorte, Ländliche Versorgungsorte" (RegPl-Z) vom 16.10.1997

(Amtlicher Anzeiger zum ABI. S. 1166), welcher bei Wiederinkraftsetzung des LEP B-B keine

weitere Gültigkeit hätte, existiert für die Regionale Planungsgemeinschaft Oderland-Spree

1 vgl. die dies bzgl. Ausführungen der „GL – Gemeinsame Landesplanungsabteilung der Länder Berlin und Bran-

denburg“ unter: http://gl.berlin-brandenburg.de/index.html, Zugriff: 11.05.2015



zurzeit nur der sachliche Teilplan Windenergienutzung, der bei Wiederinkraftsetzung des LEP

B-B Bestand hätte. Die Aufstellung eines Integrierten Regionalplans ist beabsichtigt.

4.3 Flächennutzungsplan (FNP)

Der FNP (vgl. Ausschnitt links) sieht im

Planbereich sowie nördlich, südöstlich und

nordwestlich eine gemischte Nutzung vor.

Die angrenzenden Bereiche im Osten sind

als Wohnbaufläche, die westlichen als

Misch-, Gewerbe- oder Bahnflächen dar-

gestellt. Da der Bebauungsplan Nr. 92 als

Bebauungsplan der Innenentwicklung ge-

mäß § 13a Baugesetzbuch aufgestellt

wird, soll der Flächennutzungsplan nach

Abschluss des Verfahrens auf dem Wege

der Berichtigung angepasst werden. Der

Bereich erhält dann eine Darstellung als

gewerbliche Baufläche.

4.4 Einzelhandels- und Zentrenkonzept (EHZK)

Die Stadt Fürstenwalde/Spree hat am 3. September 2009 mit dem Einzelhandels- und Zent-

renkonzept (EHZK) die konzeptionelle Grundlage zur Steuerung des Einzelhandels beschlos-

sen. Auf der Grundlage einer umfassenden Markt- und Standortanalyse wurden Leitlinien für

die künftige Einzelhandelsentwicklung, ein Umsetzungs- und Steuerungskonzept (bestehend

aus einem Zentren- und Standortkonzept, Empfehlungen zur Nahversorgung, Empfehlungen

für ergänzende Standorte, eine Sortimentsliste für Fürstenwalde/Spree - die Fürstenwalder

Liste – und Ansiedlungsansätze) sowie Empfehlungen zur Umsetzung und Verstetigung erar-

beitet.

Nach diesem Einzelhandels- und Zentrenkon-

zept stellte das Plangebiet ursprünglich eine

Potentialfläche für die funktionale Erweite-

rung des zu sichernden und zu entwickelnden

zentralen Versorgungsbereiches „Nahversor-

gungszentrum Nord“ dar. Aufgrund der Be-

bauung mit einem Verwaltungsgebäude

(Hauptnutzer: NCC) erfolgte am 15. März

2012 durch Beschluss der Stadtverordneten-

versammlung die 1. Änderung des Einzelhan-

dels- und Zentrenkonzeptes für den Bereich

des Nahversorgungszentrums Fürstenwalde

Nord, in dessen Folge zum einen eine neue



Potentialfläche für die funktionale Erweiterung des zu sichernden und zu entwickelnden zent-

ralen Versorgungsbereiches „Nahversorgungszentrum Nord“ (inzwischen Standort des neuen

REWE) beschlossen wurde und zum anderen die bisherige Potentialfläche als Bestandteil des

zentralen Versorgungsbereiches „Nahversorgungszentrum Nord“ beibehalten wurde. In dem

dieser 1. Änderung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes für den Bereich des Nahversor-

gungszentrums Fürstenwalde Nord zu Grunde liegenden Gutachten (vgl. dazu auch die Abb.

oben) von Stadt + Handel vom 06. Juni 2011 wird dazu ausgeführt: „Da durch den Bau eines neuen Verwaltungsgebäudes weitere Kundenströme in das Nahversorgungszentrum Fürs-tenwalde Nord generiert werden können oder zumindest keine schädigende Wirkung von diesem neuen Verwaltungskomplex ausgeht, besteht keine Notwendigkeit, die ehemalige Erweiterungsfläche aus der Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches auszuschlie-ßen.“ 2

Diese Erweiterungsfläche im Norden des Zentralen Versorgungsbereichs wird als Ersatz für

den wegfallenden potenziellen „zentrumsrelevanten“ sowie „zentrums- und nahversorgungs-

relevanten“ Einzelhandel im Plangebiet dienen. Im Plangebiet kann daher „zentrumsrelevan-

ter“ als auch „zentrums- und nahversorgungsrelevanter“ Einzelhandel ausgeschlossen wer-

den.

2 vgl. „Kurzstellungnahme zur Anpassung der Abgrenzung des Nahversorgungszentrums Fürstenwalde Nord“,

Stadt + Handel, 06. Juni 2011, S. 6



II. Planinhalt

1. Planungserfordernis

Der geplante Erweiterungsbau zur Anmietung durch die Firma NCC, der sich östlich an den

bestehenden Bau anschließen soll, sowie das ggf. zu errichtende Parkhaus im Norden der

Fläche befinden sich in einem unbeplanten Innenbereich. Bei dem Vorhaben handelt es sich

um eine Maßnahme der Innenentwicklung zur Nachverdichtung eines innerstädtischen

Grundstücks, das einem dringenden Bedarf an Investitionen zur Sicherung und Schaffung

von Arbeitsplätzen i. S. d. § 13 a Abs. 2 Nr. 3 BauGB dient. Gleichzeitig ist davon auszuge-

hen, dass der geplante Erweiterungsbau in seiner perspektivisch geplanten fünfstöckigen

Ausbaustufe wie auch die damit verbundenen zusätzlichen Stellplätze ohne eine verbindliche

Bauleitplanung planungsrechtlich nicht zu bewältigen sind. Gleichwohl wird die Errichtung ei-

nes dreigeschossigen Erweiterungsbaus, der ohne die Errichtung eines Parkhauses aus-

kommt, als gemäß § 34 BauGB genehmigungsfähig eingestuft.

2. Entwicklung der Planinhalte

Ausgangspunkt für die Entwicklung

der Planinhalte bildeten die Bestands-

bebauung und Bestandsnutzung (NCC

genutztes Bürogebäude) sowie der

geplante Erweiterungsbau einschließ-

lich der Unterbringung des ruhenden

Verkehrs (ggf. in einem Parkhaus, vgl.

Abb. links). Der geplante Erweite-

rungsbau schließt sich östlich an den

bestehenden Korpus an und grenzt im

Osten an Wriezener Straße, sodass

nach Süden hin eine geschlossene

Front entsteht. Eine weitere Aufsto-

ckung um bis zu zwei Geschosse wird

baulich/statisch vorgesehen. Im Nor-

den des Grundstücks soll die Möglich-

keit bestehen, ggf. ein ebenfalls drei-

geschossiges Parkhaus zu errichten.

Die Erschließung des Grundstücks und

insbesondere der Parkflächen soll aus

immissionsschutzrechtlichen Gründen

vorrausichtlich ausschließlich über die Ernst-Thälmann-Straße erfolgen.



Durch eine an der Bestandssituation und den Erweiterungsplanungen orientierten Festset-

zung und Gliederung eines Gewerbegebietes sollen im Sinne einer Angebotsplanung die pla-

nungsrechtlichen Voraussetzungen für eine flexible gewerbliche Nutzung geschaffen werden.

Das Projekt befindet sich im Spannungsfeld von Bereichen unterschiedlicher Nutzungen, die

das Grundstück umgeben: während im Westen und Nordwesten Einzelhandel und Gewerbe

vorherrschen, befindet sich im Westen und Süden eine Bahnlinie mit Bahnhof. Im Norden

und Südosten herrscht eine Mischnutzung vor, während der Osten durch Wohnbebauung

geprägt ist.

Die Höhe der umgebenden Bebauung liegt in der Regel bei zwei- bis dreigeschossigen Ge-

bäuden. In Einzelfällen sind die bestehenden Gebäude auch vier- bis fünfgeschossig hoch.

Hinter dem Bahnhof befindet sich ein Bürohochhaus in Sichtbeziehung zu dem Grundstück.

Das bestehende Gebäude mit dem Sitz der NCC ist dreigeschossig, wirkt aber durch die tech-

nischen Dachaufbauten und die Bauweise wie ein viergeschossiges Gebäude. Aus diesem

Grund fügt sich eine Lösung eines bis zu fünfgeschossigen Bürogebäudes ohne technische

Dachaufbauten an dieser Stelle städtebaulich in den Kontext ein.

Die komplexe städtebauliche Situation erfordert aber bei einem 5-geschossigen Baukörper

eine planungsrechtliche Sicherung durch den Bebauungsplan.

3. Wesentlicher Planinhalt

3.1 Art der baulichen Nutzung

3.1.1 Eingeschränkte Gewerbegebiete

Textliche Festsetzung Nr. 1:

In den eingeschränkten Gewerbegebieten GEe 1, GEe 2 und GEe 3 sind nur solche Betriebe und Anlagen zulässig, die nach ihrem Störgrad im Mischgebiet zulässig sind. Lagerhäuser, Lagerplätze, Gartenbaubetriebe, Tankstellen und Vergnügungsstätten sind unzulässig.

(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 8 Abs. 1 und § 1 Abs. 5 BauNVO)

Begründung:

Aufgrund einer im Wesentlichen durch Mischnutzungen geprägten Nachbarschaft wird aus

Gründen des Immissionsschutzes die Zulässigkeit auf Betriebe und Anlagen beschränkt, die

nach ihrem Störgrad im Mischgebiet zulässig wären.

Durch den Ausschluss der Nutzungsarten „Lagerhäuser“, „Lagerplätze“, „Gartenbaubetriebe“,

„Tankstellen“ und „Vergnügungsstätten“ soll gewährleistet werden, dass in dem einge-

schränkten Gewerbegebiet keine Nutzungen realisiert werden, die die Zentrumsfunktion,

städtebauliche Qualität und Attraktivität des „Nahversorgungszentrums Nord“ beeinträchti-

gen könnten. Lagerhäuser, Lagerplätze und Gartenbaubetriebe sind aufgrund ihrer Standort-

anforderungen, Flächenbedarfe und induzierten Verkehre eher typisch für ein „klassisches“



Gewerbegebiet und können keinen eigenständigen Beitrag zur Funktionsstärkung des „Nah-

versorgungszentrum Nord“ leisten und sind an anderen Standorten in der Stadt Fürstenwal-

de/Spree standortgerechter untergebracht und zulässig. Tankstellen und Vergnügungsstätten

dienen weniger der Nahversorgung und könnten darüber hinaus aufgrund von Trading-

Down-Effekten die Qualität des „Nahversorgungszentrums Nord“ negativ beeinflussen. Auch

diese Nutzungen sind in anderen Gewerbegebieten der Stadt Fürstenwalde/Spree schon zu-

lässig.

3.1.2 Geräuschemissionen


„Im Plangebiet sind auf den Teilflächen nur Betriebe und Anlagen zulässig, deren Lärmemis-sionen so weit begrenzt sind, dass die in der folgenden Tabelle angegebenen Emissionskon-tingente LEK nach DIN 45691: 2006-12 weder tags (6:00-22:00 Uhr) noch nachts (22:00-6:00 Uhr) überschritten werden:

Teilfläche LEK,tags in dB(A)/m2 LEK,nachts in dB(A)/m2

GEe 1 64 44

GEe 2 56 36

GEe 3 57 36

Die Prüfung der Einhaltung erfolgt nach DIN 45691: 2006-12, Abschnitt 5.

Für die im Plan dargestellten Richtungssektoren A bis G erhöhen sich die Emissionskontin-gente LEK um folgende Zusatzkontingente:

von … bis … [in o] Zusatzkontingent Richtungssektor

Anfang Ende Tag Nacht

A 59 79 0 3

B 79 110 0 0

C 110 151 1 2

D 151 296 12 16

E 296 319 3 4

F 319 12 8 10

G 12 59 0 4

Der Bezugspunkt besitzt die Koordinaten X = 436142 und Y = 5802285 (ETRS89 UTM Zone 33). Die Gradzahlen der Richtungssektoren steigen im Uhrzeigersinn an. Null Grad entspricht dem geografischen Norden.

Die Prüfung der planungsrechtlichen Zulässigkeit des Vorhabens erfolgt nach DIN 45691:2006-12, Abschnitt 5, wobei in den Gleichungen (6) und (7) für die Immissionsorte j LEK,i durch LEK,i + LEK,zus j zu ersetzen ist.

(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. §§ 8 Abs. 1 und 1 Abs. 4 Nr. 2 BauNVO)



Begründung:

Der Bebauungsplan muss grundsätzlich - ggf. unter Einsatz aller konfliktmindernder Festset-

zungsmöglichkeiten nach § 9 Abs. 1 BauGB und den Gliederungsmöglichkeiten des § 1

BauNVO - in der durch Verkehrs- und Baugebietslärm vorbelasteten Situation alle Immissi-

onskonflikte lösen, der er sich aussetzt und die er selbst erzeugt. Aufgrund der Festsetzung

eines – wenn auch eingeschränkten - Gewerbegebietes in unmittelbarer Nachbarschaft zu

schutzwürdigen Räumen (Immissionsorten) ist auszuschließen, dass sich durch den - mit der

Festsetzung eines Gewerbegebietes ermöglichten - zusätzlichen Gewerbelärm für diese

schutzwürdigen Räume (Immissionsorte) in der Nachbarschaft des Plangebietes eine unzu-

mutbare Gewerbelärm(gesamt)belästigung ergibt.

Aus diesem Grunde wurde ein Schallschutzgutachten beauftragt, in dessen Rahmen die

(noch) zulässigen zusätzlichen Geräuschimmissionen in den umliegenden Baugebieten auf-

grund gewerblicher Nutzungen im Plangebiet ermittelt und in Form von entsprechenden

Emissionskontingenten einzelnen Teilflächen des Plangebietes zugeordnet wurden (vgl. An-

lage). Mit dieser flächenbezogenen Zuordnung ist zum einen eine Konkretisierung der zuläs-

sigen Geräuschemissionen des Plangebietes, die auf die Nachbarschaft einwirken, verbun-

den. Zum anderen wird durch die Zuordnung dieser zulässigen Geräuschemissionen zu ein-

zelnen Teilflächen des Plangebietes verhindert, dass ein einzelner Gewerbebetrieb nach dem

„Windhundprinzip“ einen für sich noch zulässigen Gewerbelärm für die Nachbarschaft er-

zeugt, damit aber die Ansiedlung weiterer Gewerbebetriebe unnötig erschwert.

Im Rahmen dieser schalltechnischen Untersuchung wurden unter Anwendung der DIN 45691

„Geräuschkontingentierung“ (Ausgabe Dezember 2006) in einem ersten Schritt für jede die-

ser schutzwürdigen Räume (Immissionsorte) die genaue räumliche Lage, die zu beachtende

Vorbelastung (aufgrund des schon vorhandenen Gewerbelärms im Umfeld), das Schutzni-

veau (aufgrund des jeweiligen Gebietscharakters und unter Berücksichtigung der zu beach-

tenden Richt- und Orientierungswerte der TA Lärm und DIN 18005) sowie das noch „aus-

nutzbare“ – also immissionsortbezogene - Kontingent an noch zumutbaren zusätzlichen Im-

missionen aufgrund von Gewerbelärm (der sogenannte – vom gesamten Plangebiet einzuhal-

tende – „Planwert“) ermittelt.

In einem zweiten Schritt wurden das Baugebiet (Gewerbegebiet) in vier Teilflächen3 aufge-

teilt (gegliedert) und diesen vier Teilflächen jeweils „immissionswirksame flächenbezogene

Schallleistungspegel“ (Emissionskontingente) zugeordnet, sodass bei Gewerbeansiedlungen,

die diese Emissionskontingente voll ausschöpfen, noch von einer nachbarschaftsverträglichen

3 Aufgrund des Zuschnittes (annähernd rechteckig) und der Lage (in allen vier angrenzenden Nachbarschaften

wurden unterschiedliche Belastungs- und Schutzsituationen festgestellt) des Plangebietes wurde eine Auftei-lung in vier etwa gleichgroße „Quadranten“ vorgenommen, wobei sich die konkrete Grenzziehung aus dem Be-standsgebäude im Plangebiet ergab. Bei der Berechnung der Geräuschkontingente erhielt die Teilfläche mit diesem Bestandsgebäude einen zugeordneten Wert, der dem Gebäude und der Nutzung entsprach. Dann wur-de der Teilfläche für den Erweiterungsbau der gleiche Wert zugeordnet. Der nördliche Bereich – in dem ggf. der ruhende Verkehr unterzubringen ist, mit dem vergleichsweise höhere Geräuschemissionen verbunden sind - wurde in einen westlichen und östlichen Teil geteilt. Hier wurde dann das Maximum errechnet, das noch ver-träglich ist. Ursprünglich sollte der nordwestliche Teil aufgrund der größeren Ferne zum nächsten Wohnen ei-nen höheren Wert erhalten. Bei den Rechenläufen stellte sich dann aber heraus, dass sich dort gleich hohe Werte ergaben.



Nutzung ausgegangen werden kann (da die im Rahmen der gutachterlichen Untersuchung

ermittelten Emissionskontingente für die Teilfläche 1 und 2 identisch sind, wurden diese bei-

den Teilflächen im Bebauungsplan zu einer Teilfläche – dem eingeschränkten Gewerbegebiet

1 – zusammengefasst).

Da dabei - außer bei einem besonders „kritischen“ Immissionsort - aufgrund der begrenzen-

den Wirkung von benachbarten Immissionsorten die „Planwerte“ nicht voll ausgeschöpft

werden konnten, wurden in einem dritten und abschließenden Schritt für diese Immissions-

orte Zusatzkontingente berechnet und in Form von sogenannten „Richtungssektoren“ im

Plangebiet verortet. Im späteren Genehmigungsverfahren für ein konkreten Gewerbebetrieb

können diese Zusatzkontingente auf die ermittelten sogenannten „Immissionskontingente“

(diese ebenfalls immissionsortbezogene Werte sind im Gegensatz zu den „Planwerten“ nicht

vom gesamten Plangebiet sondern von der jeweilige Teilfläche einzuhalten) für die jeweils in

den Richtungssektoren liegenden schutzwürdigen Räume (Immissionsorte) aufaddiert wer-

den.

3.1.3 Einzelhandel

Textliche Festsetzung Nr. 3.1:

In den eingeschränkten Gewerbegebieten GEe 1, GEe 2 und GEe 3 sind Einzelhandelsbetrie-be mit „zentrenrelevanten“ sowie „zentren- und nahversorgungsrelevanten“ Sortimenten gemäß der „Fürstenwalder Liste“ nicht zulässig. Im Sinne untergeordneter Randsortimente sind bei Einzelhandelsbetrieben mit „nicht zentrenrelevanten“ Sortimenten auf max. 10 % der Verkaufsfläche „zentrenrelevante“ sowie „zentren- und nahversorgungsrelevante“ Sorti-mente gemäß der „Fürstenwalder Liste“ zulässig.

(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 8 Abs. 1 sowie § 1 Abs. 5 und 9 BauN-VO)

Begründung:

Entsprechend der Zweckbestimmung dient der zentrale Versorgungsbereich „Nahversor-

gungszentrum Nord“ vorrangig der Unterbringung von Einzelhandels- und Dienstleistungsbe-

trieben für die Nahversorgung. Durch die 1. Änderung des Einzelhandels- und Zentrenkon-

zeptes wurde zwar beschlossen, den jetzigen Standort der NCC-Hauptverwaltung als „Teil

des zentralen Versorgungsbereiches ohne weitere Entwicklungsperspektive für den Einzel-

handel“ (vgl. Kap. I.4.4 auf S. 13) zu belassen, gleichzeitig soll aber nicht ausgeschlossen

werden, dass sich im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 92 Einzelhandelsbetriebe mit

„nicht zentrenrelevanten“ Sortimenten ansiedeln, die durchaus zu einer Funktionsstärkung

des zentralen Versorgungsbereiches „Nahversorgungszentrum Nord“ führen würden.

Üblicherweise bieten aber auch Einzelhandelsbetriebe mit „nicht zentrenrelevanten“ Sorti-

menten auch „zentrumsrelevante“ sowie „zentrums- und nahversorgungsrelevante“ Sorti-

mente an. Als Kompromiss zwischen diesen Wünschen und Anforderungen von Seiten poten-

tieller Betreibern von Einzelhandelsbetrieben einerseits und der Zweckbestimmung des Ge-

werbegebietes andererseits werden „zentrenrelevante“ sowie „zentren- und nahversorgungs-



relevante“ Randsortimente gemäß der Fürstenwalder Liste auf max. 10 % der Verkaufsflä-

che4 zugelassen. Für Einzelhandelsbetriebe mit rein "zentrenrelevanten" Sortimenten dient

nun die Erweiterung nach Norden, auf der Grundlage der 1. Änderung des Einzelhandels-

und Zentrenkonzeptes, als Ersatzstandort.


In den eingeschränkten Gewerbegebieten GEe 1, GE 2 und GE 3 sind an den Endverbraucher gerichtete Verkaufsstätten von Handwerksbetrieben, die gegenüber der Betriebsfläche von untergeordneter Bedeutung sind, ausnahmsweise zulässig.


Begründung:

Handwerksbetriebe können einen Beitrag zur Funktionsstärkung des zentralen Versorgungs-

bereiches „Nahversorgungszentrum Nord“ leisten und sind gemäß der Zweckbestimmung des

festgesetzten eingeschränkten Gewerbegebietes – soweit sie mischgebietsverträglich sind

und die festgesetzten flächenbezogenen Schallleistungspegel eingehalten werden – als „Ge-

werbebetriebe aller Art“ allgemein zulässig. Mit der textlichen Festsetzung Nr. 3.4 soll diesen

Handwerksbetrieben darüber hinaus ermöglicht werden, ihre Produkte auch direkt am Ort

der Leistung zu verkaufen, auch wenn diese als „zentrenrelevant“ einzustufen sind. Die aus-

nahmsweise Zulässigkeit dieser Verkaufsstätten ist dabei an die Bedingung des räumlichen

und funktionalen Zusammenhangs sowie an die Unterordnung der Verkaufsfläche geknüpft.


In den eingeschränkten Gewerbegebieten GEe 1, und GEe 2 und GEe 3 sind Verkaufsstätten, die dem Werksverkauf dienen und gegenüber der Betriebsfläche von untergeordneter Bedeu-tung sind, ausnahmsweise zulässig.


Begründung:

Betriebe des produzierenden Gewerbes könnten im Einzelfall einen Beitrag zur Funktions-

stärkung des zentralen Versorgungsbereiches „Nahversorgungszentrum Nord“ leisten und

sind gemäß der Zweckbestimmung des festgesetzten eingeschränkten Gewerbegebietes –

soweit sie mischgebietsverträglich sind und die festgesetzten flächenbezogenen Schallleis-

tungspegel eingehalten werden – als „Gewerbebetriebe aller Art“ allgemein zulässig. Mit der

textlichen Festsetzung Nr. 3.5 soll diesen Betrieben des produzierenden Gewerbes darüber

hinaus ermöglicht werden, ihre Produkte auch direkt am Ort der Leistung zu verkaufen, auch

wenn diese als „zentrenrelevant“ einzustufen sind. Die ausnahmsweise Zulässigkeit dieser

4 vgl. Einzelhandel- und Zentrenkonzept für die Stadt Fürstenwalde/Spree, August 2009, S. 135: „Leitsatz I: zent-

renrelevanter Einzelhandel als Hauptsortiment soll zukünftig primär im Innenstadtzentrum, nachgeordnet auch im Nebenzentrum Fürstenwalde Süd zulässig sein.“



Verkaufsstätten ist dabei an die Bedingung des räumlichen und funktionalen Zusammen-

hangs sowie an die Unterordnung der Verkaufsfläche geknüpft.

3.2 Maß der baulichen Nutzung

Für die eingeschränkten Gewerbegebiete wird eine GRZ von 0,8 festgesetzt. Weiterhin wird

für die eingeschränkten Gewerbegebiete GEe 1 und GEe 3 eine max. Geschossigkeit von III

und für das eingeschränkte Gewerbegebiet GEe 2 eine max. Geschossigkeit von V festge-

setzt.

(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 16 BauNVO)

Begründung:

Die festgesetzten Maße der baulichen Nutzung ermöglichen eine der zentrums- und bahn-

hofsnahen Lage wie auch der Funktion als „gewerbliche Ergänzungsnutzungen“ für das

„Nahversorgungszentrums Nord“ entsprechende städtebaulich sinnvolle bauliche Ausnut-

zung. Die Festsetzung von max. drei Geschossen für den Großteil des Baugebietes orientiert

sich dabei an der derzeitigen Bebauung im Planbereich wie auch in der Nachbarschaft.

Die über die Vor-Ort-Situation hinausgehende Ermöglichung einer fünfgeschossigen Bebau-

ung im südöstlichen Planbereich – dem eingeschränkten Gewerbegebiet GEe 2 - dient der

städtebaulichen Akzentuierung des südöstlichen Abschlusses des zentralen Versorgungsbe-

reiches „Nahversorgungzentrum Nord“. Die exponierte Lage an der Einmündung der Wrieze-

ner Straße in die Ehrenfried-Jopp-Straße verträgt, auch im Zusammenhang mit den großzü-

gigen Straßenräumen, eine Überhöhung der Ecksituation. Bei einer Realisierung gewerblich

genutzter Räume – wie z.B. bei Büroräumen – ist in der Regel von einer Geschosshöhe von

ca. 3,50 m auszugehen, so dass z.B. bei einer Realisierung eines fünfgeschossigen Büroge-

bäudes von einer Gebäudehöhe von ca. 17,50 bis 18,00 m auszugehen ist (zum Ausschluss

von Dachaufbauten, von denen Wirkungen wie bei einem Geschoss ausgehen, vgl. Kap.

3.4.1. auf S. 22). Negative Auswirkungen auf die Nachbarschaft – wie z.B. Verschattung –

sind aufgrund der räumlichen Lage dieses Bereiches wie auch aufgrund der weiterhin einzu-

haltenden Abstandsflächenregelungen nach Bauordnungsrecht bei einer solchen Gebäudehö-

he nicht ersichtlich.

3.3 Überbaubare Grundstücksfläche

In den eingeschränkten Gewerbegebieten wird die überbaubare Grundstücksfläche durch

Baugrenzen festgesetzt.

(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i. V. m. § 23 BauNVO)

Begründung:

Durch die Festsetzung der gesamten Gewerbegebiete als überbaubare Grundstücksfläche

wird bzgl. einer zukünftigen Nutzung eine max. Flexibilität ermöglicht. Jedoch wird diese

nicht nach Norden gezogen. Somit sind in der Zukunft Erweiterungen und neue bauliche An-



lagen auch über die Plangebietsgrenze nach Norden hin in die vorhandenen gewerblichen

Strukturen möglich.

3.4 Örtliche Bauvorschriften

3.4.1 Dachaufbauten


Im eingeschränkten Gewerbegebiet GEe 2 sind bei Realisierung einer fünfgeschossigen Be-bauung zusätzliche Dachaufbauten, von denen Wirkungen wie bei einem Geschoss ausge-hen, unzulässig.

(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 4 BauGB i. V. m. § 81 BbgBO)

Begründung:

Dachaufbauten, von denen Wirkungen wie bei einem Geschoss ausgehen (wie z.B. Räume

für die Haustechnik) fallen nicht unter dem Vollgeschossbegriff des Bauordnungsrechtes und

damit auch nicht unter der festgesetzten max. zulässigen Geschossigkeit (vgl. Kap. 3.2 auf S.

21). Mit der Festsetzung soll verhindert werden, dass auf dem Dach eines realisierten fünften

Geschosses ein weiteres „Technikgeschoss“ gebaut wird, welches aufgrund der damit ver-

bundenen Höhe und architektonischen Exponiertheit eine nicht intendierte städtebauliche

Wirkung entfalten würde.

3.4.2 Werbeanlagen


Werbeanlagen sind nur an der Stätte der Leistung zulässig, sowie an Straßenabzweigungen als Sammelaufsteller für im Plangebiet befindliche Betriebe.


Begründung:

Diese Festsetzung dient dazu, den Ziel und Quellverkehr optimal und damit emissionsarm

und ressourcenschonend zu lenken. Andererseits wird durch dieses Festsetzung eine städte-

baulich störende Häufung von individuell aufgestellten 'Hinweis'-Werbetafeln verhindert.


Großwerbetafeln sind unzulässig.


Begründung:

In Anlehnung an § 55 (8) Nr. 1 BbgBO, welcher die Genehmigungsfreiheit von Werbeanlagen

an der Stätte der Leistung mit einer Ansichtsfläche von nicht mehr als 2,5 qm regelt, werden

unter „Großwerbetafeln“ Werbeanlagen mit einer Ansichtsfläche von mehr als 2,5 qm ver-

standen. Werbetafeln an der Stätte der Leistung in einem Gewerbegebiet dienen vorrangig

der Orientierung für den aufsuchenden gewerblichen Verkehr. Um eine solche Orientierung



zu ermöglichen und zu unterstützen, werden „Kleinwerbetafeln“ mit einer Ansichtsfläche von

nicht mehr als 2,5 qm als ausreichend angesehen.

3.5 sonstige Festsetzung (Straßenverkehrsfläche)


Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche ist nicht Gegenstand der Festsetzungen des Bebau-ungsplans.

(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB)

Begründung:

Das Plangebiet ist über die Straße Am Nordstern/Ernst-Thälmann-Straße, die Ehrenfried-

Jopp-Straße und die Wriezener Straße erschlossen. Zur Sicherung der Erschließung werden

die im Geltungsbereich befindliche Teilfläche der Wriezener Straße sowie die geplanter Ver-

breiterung der Ehrenfried-Jopp-Straße um einen Geh- und Radweg als Straßenverkehrsfläche

festgesetzt, ohne dass die Einteilung der Straßenverkehrsfläche Gegenstand der Festsetzun-

gen des Bebauungsplanes wird.

3.6 nachrichtliche Übernahme (Bergwerksfeld)

Das Plangebiet liegt vollständig innerhalb des gemäß §§ 149 und 151 BBergG bestätigten Bergwerksfeldes 'Struktur Fürstenwalde' (31-0024).

(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 6 BauGB)

Erläuterung:

Das überörtlich große Bergwerkfeld 'Struktur' dient zur Aufsuchung und Förderung von gas-

förmigen und flüssigen Kohlenwasserstoffen. Von einer Errichtung von Förderanlagen im

Plangebiet mitten im Siedlungsgebiet der Stadt Fürstenwalde/Spree ist nicht auszugehen.

3.7 Hinweise

3.7.1 Kampfmittelverdachtsfläche

Entsprechend der aktuellen Karte des Kampfmittelbeseitigungsdienstes beim Zentraldienst der Polizei (Stand 02/2014) befinden sich im gesamten Planbereich Kampfmittelverdachtsflä-chen.

3.7.2 Höhe baulicher Anlagen

Die Wehrbereichsverwaltung Ost ist in nachfolgenden Genehmigungsverfahren als Träger von Behördenbelangen zu beteiligen, sofern die Errichtung von Bauwerken mit Bauhöhen von mehr als 30 m über Grund vorgesehen ist.

Erläuterung:



Es besteht im Raum Fürstenwalde/Spree ein Tiefflugkorridor der Bundeswehr. Dieser be-

gründet eine Abstimmung mit der Bundeswehr.

3.7.3 Verkaufsflächen

Verkaufsflächen im Sinne der Festsetzungen sind Flächen, die dem Verkauf dienen, ein-

schließlich von nicht nur kurzfristig genutzten Flächen außerhalb von Gebäuden, sowie ein-

schließlich der Standflächen für Verkaufsregale und Einrichtungsgegenstände, der Kassenzo-

nen und Vorkassenbereiche, sowie von Flächen für Auslagen und Ausstellungen und von

Verkehrs- und Lagerflächen, soweit sie den Kunden zugänglich sind.

3.7.4 Fürstenwalder Liste

Die Fürstenwalder Liste wurde im Rahmen des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes aus

dem Bestand abgeleitet.

Kurzbezeichnung

Sortiment

Nr. nach

WZ 20085

Bezeichnung nach WZ 2008

Zentrenrelevante Sortimente

Augenoptik 47.78.1 Augenoptiker

Bekleidung (ohne Sportbe-kleidung)

47.71

Einzelhandel mit Bekleidung

Bettwaren aus 47.51 Einzelhandel mit Textilien (daraus NUR: Einzelhandel mit Matratzen, Steppdecken u. a. Bettdecken, Kopfkissen u. a. Bettwaren)

Bücher 47.61;

47.79.2

Einzelhandel mit Büchern;

Antiquariate

Computer (PC-Hardware und Software)

47.41 Einzelhandel mit Datenverarbeitungsgeräten, peripheren Geräten und Software

Elektrokleingeräte aus 47.54 Einzelhandel mit elektrischen Haushaltsgeräten (NUR: Einzelhandel mit Elektrokleingeräten einschließlich Näh- und Strickmaschinen)

Foto- und optische Erzeug-nisse und Zubehör

47.78.2 Einzelhandel mit Foto- und optischen Erzeugnissen (oh-ne Augenoptiker)

Glas/ Porzellan/ Keramik 47.59.2 Einzelhandel mit keramischen Erzeugnissen und Glaswa-ren

Haus-/ Bett-/ Tischwäsche aus 47.51 Einzelhandel mit Textilien (darunter NUR: Einzelhandel mit Haus- und Tischwäsche, z. B. Hand-, Bade- und Ge-schirrtücher, Tischdecken, Stoffservietten, Bettwäsche)

Hausrat aus 47.59.9 Einzelhandel mit Haushaltsgegenständen a. n. g. (NUR: Einzelhandel mit Hausrat aus Holz, Metall und Kunst-stoff, z. B. Besteck und Tafelgeräte, Koch- und Bratge-schirr, nicht elektrische Haushaltsgeräte, sowie Einzel-

5 WZ 2008 = Klassifikation der Wirtschaftszweige des Statistischen Bundesamtes, Ausgabe 2008



handel mit Haushaltsartikeln und Einrichtungsgegens-tänden a. n. g.)

Heimtextilien/ Gardinen aus 47.53;

aus 47.51

Einzelhandel mit Vorhängen, Teppichen, Fußbelägen und Tapeten (NUR: Einzelhandel mit Vorhängen und Gardinen);

Einzelhandel mit Textilien (daraus NUR: Einzelhandel mit Dekorations- und Möbelstoffen, dekorativen Decken und Kissen, Stuhl- und Sesselauflagen u. Ä.)

Kinderwagen aus 47.59.96

Einzelhandel mit Haushaltsgegenständen a. n. g. (NUR: Einzelhandel mit Holz-, Kork-, Korb- und Flechtwaren)

Kurzwaren/ Schneidereibe-darf/ Handarbeiten sowie Meterware für Bekleidung und Wäsche

aus 47.51 Einzelhandel mit Textilien (NUR: Einzelhandel mit Kurz-waren, z. B. Nähnadeln, handelsfertig aufgemachte Näh-, Stopf- und Handarbeitsgarn, Knöpfe, Reißverschlüsse sowie Einzelhandel mit Ausgangsmaterial für Handarbei-ten zur Herstellung von Teppichen und Stickereien)

Medizinische und orthopä-dische Geräte

47.74 Einzelhandel mit medizinischen und orthopädischen Arti-keln

Musikinstrumente und Mu-sikalien

47.59.3 Einzelhandel mit Musikinstrumenten und Musikalien

Papier/ Büroartikel/ Schreibwaren sowie Künst-ler- und Bastelbedarf

47.62.2

Einzelhandel mit Schreib- und Papierwaren, Schul- und Büroartikeln

Schuhe, Lederwaren 47.72 Einzelhandel mit Schuhen und Lederwaren

Spielwaren 47.65 Einzelhandel mit Spielwaren

Sport- und Campingartikel (ohne Campingmöbel und Angelbedarf)

aus 47.64.2 Einzelhandel mit Sport- und Campingartikeln (ohne Campingmöbel, Anglerbedarf und Boote)

Telekommunikationsartikel 47.42 Einzelhandel mit Telekommunikationsgeräten

Uhren/ Schmuck 47.77 Einzelhandel mit Uhren und Schmuck

Unterhaltungselektronik 47.43;

47.63

Einzelhandel mit Geräten der Unterhaltungselektronik;

Einzelhandel mit bespielten Ton- und Bildträgern

Waffen/ Jagdbedarf/ An-geln

aus 47.78.9;

aus 47.64.2

Sonstiger Einzelhandel a. n. g. (daraus NUR: Einzelhan-del mit Waffen und Munition);

Einzelhandel mit Sport- und Campingartikeln (NUR: Ang-lerbedarf)

Wohneinrichtungsbedarf (ohne Möbel), Bilder/ Pos-ter/ Bilderrahmen/ Kunst-gegenstände

47.78.3;

aus 47.59.9

Einzelhandel mit Kunstgegenständen, Bildern, kunstge-werblichen Erzeugnissen, Briefmarken, Münzen und Ge-schenkartikeln;

Einzelhandel mit Haushaltsgegenständen a. n. g. (dar-aus NUR: Einzelhandel mit Holz-, Kork-, Korb- und Flechtwaren

Zoologischer Bedarf und 47.76.2 Einzelhandel mit zoologischem Bedarf und lebenden Tie-

6 Sortiment nach WZ 2003 = Klassifikation der Wirtschaftszweige des Statistischen Bundesamtes, Ausgabe 2003



lebende Tiere ren

Kurzbezeichnung

Sortiment

Nr. nach

WZ 20087


Zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente

Blumen aus 47.76.1 Einzelhandel mit Blumen, Pflanzen, Sämereien und Dün-gemitteln (NUR: Blumen)

Drogerie, Kosmetik/ Parfü-merie

47.75 Einzelhandel mit kosmetischen Erzeugnissen und Kör-perpflegemitteln

Nahrungs- und Genussmit-tel

47.2 Einzelhandel mit Nahrungs- und Genussmitteln, Geträn-ken und Tabakwaren (in Verkaufsräumen)

Pharmazeutische Artikel (Apotheke)

47.73 Apotheken

Zeitungen/ Zeitschriften 47.62.1 Einzelhandel mit Zeitschriften und Zeitungen

Kurzbezeichnung

Sortiment

Nr. nach

WZ 20088


Nicht zentrenrelevante Sortimente

Baumarkt-Sortiment im en-geren Sinne

47.52;

aus 47.53;

aus 47.59.9;

aus 47.78.9

Einzelhandel mit Metallwaren, Anstrichmitteln, Bau- und Heimwerkerbedarf (daraus NICHT: Einzelhandel mit Ra-senmähern);

Einzelhandel mit Vorhängen, Teppichen, Fußbodenbelä-gen und Tapeten (NUR: Einzelhandel mit Tapeten und Fußbodenbelägen);

Einzelhandel mit Haushaltsgegenständen (daraus NUR: Einzelhandel mit Sicherheitssystemen wie Verriegelungs-einrichtungen und Tresore);

Sonstiger Einzelhandel a. n. g. (NUR: Einzelhandel mit Heizöl, Flaschengas, Kohle und Holz)

Elektrogroßgeräte aus 47.54 Einzelhandel mit elektrischen Haushaltsgeräten (daraus NUR: Einzelhandel mit Elektrogroßgeräten wie Wasch-, Bügel- und Geschirrspülmaschinen, Kühl- und Gefrier-schränken und –truhen)

Fahrräder und Zubehör 47.64.1 Einzelhandel mit Fahrrädern, Fahrradteilen und –zubehör

Gartenartikel (ohne Gar-tenmöbel)

aus 47.59.99;

aus 47.52.110s

Einzelhandel mit Haushaltsgegenständen a. n. g. (daraus NUR: Koch- und Bratgeschirr für den Garten);

Einzelhandel mit Metall- und Kunststoffwaren a. n. g. (daraus nur: Rasenmäher, Eisenwaren und Spielgeräte für den Garten)







Kfz-Zubehör 45.32

45.40

Einzelhandel mit Kraftwagenteilen und –zubehör;

Handel mit Krafträdern, Kraftradteilen und –zubehör (da-raus NUR: Einzelhandel mit Teilen und Zubehör für Kraft-räder)

Leuchten/ Lampen aus 47.59.9 Einzelhandel mit Haushaltsgegenständen a. n. g. (daraus NUR: Einzelhandel mit Lampen und Leuchten)

Möbel 47.59.1

47.79.1

Einzelhandel mit Wohnmöbeln;

Einzelhandel mit Antiquitäten und antiken Teppichen

Pflanzen/ Samen 47.76.1 Einzelhandel mit Blumen, Pflanzen, Sämereien und Dün-gemitteln (daraus NICHT: Einzelhandel mit Blumen)

Teppiche (ohne Teppichbö-den)

47.53 Einzelhandel mit Vorhängen, Teppichen, Fußbodenbelä-gen und Tapeten (daraus NUR: Einzelhandel mit Teppi-chen, Brücken und Läufern)



III. Auswirkungen des Bebauungsplans und Berück-

sichtigung berührter Belange

1. Haushaltsmäßige Auswirkungen

Die Kosten für den Bebauungsplan Nr. 92 "Erweiterung Deutschlandzentrale NCC Am Nord-

stern" sowie für erforderliche Gutachten in Höhe von ca. 22.000 € werden von der Stadt

Fürstenwalde/Spree getragen.

2. Auswirkungen auf Stadtstruktur und -entwicklung

Durch den Bebauungsplan wird der etablierte und gut erschlossene Büro- und Verwaltungs-

standort gesichert und gestärkt, der aufgrund der vergleichsweise hohen Anzahl von Arbeits-

plätzen wie auch der städtebaulichen Formensprache (fünfgeschossige „Eckbebauung“ bei

ansonsten dreigeschossigen „Sockelbebauung“) eine funktionale Stärkung und städtebauli-

chen Abrundung des zentralen Versorgungsbereiches „Nahversorgungszentrum Nord“ er-

möglicht. Die Standortsicherung und –entwicklung eines der größeren Arbeitgeber Fürsten-

waldes, in Verbindung mit der Schaffung neuer Arbeitsplätze in der Stadt, ist ein großer Bau-

stein in der wirtschaftlichen Entwicklung der Stadt.

3. Auswirkungen auf die Umwelt

3.1 Eingriffe in Natur und Landschaft

Aufgrund des Abwägungsgebotes sind auch bei einem Bebauungsplan der Innenentwicklung,

obwohl hier Eingriffe in Natur und Landschaft nicht dem Ausgleichserfordernis unterliegen,

alle abwägungsrelevanten Eingriffe in Natur und Landschaft zu erfassen und zu bewerten.

Durch den Bebauungsplan wird ein Bestandsgebiet überplant, welches in einem hohem Maße

durch eine anthropogene Überformung gekennzeichnet und zu ca. 80 % versiegelt ist. Die

vorhandene Bebauung wie auch die nur geringfügig vorhandene Bepflanzung verfügt über

keinen stadtökologische Wert. Abwägungsrelevante Eingriffe in Natur und Landschaft auf-

grund der wesentlich an dem Bestand orientierten Festsetzungen sind aus diesem Grunde

nicht zu erwarten.

Damit kann festgestellt werden, dass keine abwägungsrelevanten Eingriffe in Natur und

Landschaft zu befürchten sind, die voraussichtlich zu erheblichen Beeinträchtigungen des

Landschaftsbildes sowie der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushaltes in sei-

nem in § 1 (6) Nr. 7 Buchstabe a BauGB bezeichneten Bestandteilen (Tiere, Pflanzen, Boden,

Wasser, Luft, Klima und das Wirkungsgefüge zwischen ihnen sowie die Landschaft und die

biologische Vielfalt) führen. Eine Berücksichtigung von Vermeidung und Ausgleich im Rah-

men einer Abwägung ist nach § 1a (3) BauGB somit nicht erforderlich



3.2 Belange des Artenschutzes

Es liegen gegenwärtig auch keine Anhaltspunkte für das Vorliegen artenschutzrechtlicher Be-

lange vor, die eine vertiefende artenschutzrechtliche Begutachtung erforderlich machen. Die-

se wird erst erforderlich, sobald konkrete Baumaßnahmen umgesetzt werden sollen.

3.3 Berücksichtigung der Belange des Immissionsschutzes

Der Bebauungsplan muss grundsätzlich - ggf. unter Einsatz aller konfliktmindernder Festset-

zungsmöglichkeiten nach § 9 Abs. 1 BauGB und den Gliederungsmöglichkeiten des § 1

BauNVO - in der durch Verkehrs- und Baugebietslärm vorbelasteten Situation alle Immissi-

onskonflikte lösen, der er sich aussetzt und die er selbst erzeugt. Hierbei sind die modifizier-

ten Planungsgrundsätze für Gemengelagen (insbesondere die Berücksichtigung der Vorbelas-

tung in der Abwägung, das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme sowie die Bestimmung

des Schutzniveaus bzgl. Lärm nach der Mittelwertrechtsprechung des BVerwG) beachtlich.

Mit der Festsetzung eingeschränkter Gewerbegebiete (vgl. Kap. II.3.1.1 „Eingeschränkte

Gewerbegebiete“ auf S. 16 und Kap. II.3.1.2 „Geräuschemissionen“ auf S. 17) wird dem ex-

ternen Planungsgrundsatz des § 50 BImSchG durch die Nutzungszuordnung innerhalb des

Plangebietes und zu Nachbargebieten grundsätzlich entsprochen. Planbedingte Immissions-

konflikte innerhalb des Plangebietes sind nicht erkennbar, bestehenden emittierenden Nut-

zungen werden keine unverträglichen Nutzungen neu zugeordnet.

Aufgrund der genehmigten und ausgenutzten Büronutzung im Plangebiet (in Vorbereitung

der Realisierung des - auf der Grundlage des § 34 BauGB genehmigten - NCC-

Bestandsgebäudes wurde durch ein Schallschutzgutachten die erforderlichen Schalldämm-

maße ermittelt) wird davon ausgegangen, dass auch zukünftig beantragte Büronutzungen –

wie z.B. im Kontext der geplanten NCC-Erweiterung - trotz der vorhandenen Vorbelastung

aus dem Bahnverkehr im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens genehmigungsfähig sein

werden (z.B. durch den Nachweis oder / und die Beauflagung von Schalldämmmaßen), ohne

dass es dazu zu einer Festsetzung im Bebauungsplan bedürfte.

Da sich die geplanten Festsetzungen weitestgehend an dem vorhandenen Bestand orientie-

ren und nach bisherigem Kenntnisstand keine Hinweise auf Beeinträchtigungen von Wohn-

und Arbeitsverhältnissen vorliegen (z.B. in Form von Beschwerden), wird grundsätzlich davon

ausgegangen, dass mit den an diesem Bestand orientierten Festsetzungen die Anforderun-

gen bzgl. gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse weiterhin gewahrt bleiben.

3.4 Niederschlagsentwässerung

Das im Plangebiet auf vorhandenen Versiegelungsflächen einschließlich der Dachflächen an-

fallende Niederschlagswasser wird teilweise in das angrenzende Kanalsystem abgeleitet und

teilweise vor Ort versickert. Es wird davon ausgegangen, dass in vergleichbarer Größenord-

nung ein Teil des im Plangebiet zukünftig anfallenden Niederschlagswassers weiterhin dem

Kanalsystem zugeführt und der andere Teil vor Ort versickert wird.



Durch die Festsetzung einer Grundflächenzahl in Höhe von 0,8 ist auch in Zukunft von einer

max. Versiegelung auszugehen, die dem derzeitigen Versiegelungsgrad in Höhe von ca. 80

% entspricht.

Sollten aufgrund der Festsetzungen des Bebauungsplanes Neuversiegelungen zulässig wer-

den, sind diese wasserrechtlich als zusätzliche abflusswirksame Fläche anzusehen. Für das

auf dieser zusätzlichen abflusswirksamen Fläche anfallende Niederschlagswasser erhöht sich

mit Realisierung die wasserrechtliche Abwasserbeseitigungspflicht. Nach Aussagen des

Zweckverbandes Wasserversorgung und Abwasserentsorgung Fürstenwalde und Umland ist

es aufgrund erreichter Kapazitätsgrenzen aber nicht möglich, dieses zusätzlich anfallende

Niederschlagswasser in das angrenzende Kanalsystem abzuführen. Für diesen Fall ist vorzu-

sehen, nach Abstimmung zwischen Eigentümer, Gemeinde, Zweckverband Wasserversor-

gung und Abwasserentsorgung Fürstenwalde und Umland sowie unterer Wasserbehörde für

das nicht in das Kanalsystem ableitbare Niederschlagswasser vor Ort eine Lösung zu realisie-

ren (zu sammeln, zurückzuhalten sowie ggf. zu versickern oder/und verzögert in das Kanal-

system einzuleiten). Aufgrund der geologischen Situation vor Ort (es wird von Böden ohne

Grund- und Stauwassereinfluss ausgegangen ) ist nicht erkennbar, dass einer solcher Vor-

Ort-Lösung nicht überwindbare Hindernisse entgegenstehen. Für diese Vor-Ort-Lösung ist

darüber hinaus eine rechtliche Regelung im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens mög-

lich und ausreichend, ohne dass dazu Festsetzungen im Bebauungsplan erforderlich sind.

4. Soziale Auswirkungen

Es sind keine Auswirkungen auf das Plangebiet zu erwarten. Soziale Infrastruktureinrichtun-

gen und Bildungseinrichtungen werden möglicherweise in der gesamten Stadt nach Wohn-

sitznahme der zuziehenden Arbeitnehmer höher ausgelastet.

5. Wirtschaftliche Auswirkungen

Durch den Bebauungsplan werden bestehende Betriebe planungsrechtlich gesichert sowie

bauliche Erweiterungen oder / und Neuansiedlungen einschließlich der damit verbundenen

neuen Arbeitsplätze ermöglicht. Die seitens des derzeitigen Hauptnutzer NCC geplante Be-

triebserweiterung ist mit ca. 160 bis 220 neuen Arbeitsplätzen verbunden.

6. Planungsschadensrechtliche Auswirkungen

Durch die Berücksichtigung von Bestandsnutzungen einschließlich bauordnungsrechtlich be-

standsgeschützter Baugenehmigungen sind keine planungsschadensrechtlichen Auswirkun-

gen ersichtlich.

7. Berücksichtigung der Belange des Verkehrs

Auch wenn aufgrund der Angebotsbebauungsplanung keine Aussagen über die konkreten

verkehrlichen Auswirkungen einzelner zulässiger Nutzungen gemacht werden können wird

die Leistungsfähigkeit der vorhandenen Anbindung des Plangebietes an das Straßenverkehrs-



, Bahn- und Busnetz aufgrund der Erschließung über drei Straßen wie auch der unmittelba-

ren Nähe zum Bahnhof als grundsätzlich gegeben eingeschätzt. Soweit im Zusammenhang

mit einer konkreten Ansiedlungsplanung – wie z.B. im Zusammenhang mit der geplanten Er-

weiterung des Bürostandorts für die NCC – spezifische Auswirkungen des Verkehrs (z.B. hin-

sichtlich Unterbringung des ruhenden Verkehrs sowie Sicherung der Zulässigkeit, Zumutbar-

keit und Leistungsfähigkeit von Zufahrten) verbunden sind, wird davon ausgegangen, dass

diese im Rahmen der vorhabenbezogenen Planung und Genehmigung bewältigt werden kön-

nen, ohne dass es dazu Festsetzungen in dem Bebauungsplan bedürfte.

8. Berücksichtigung von evtl. Bodenbelastungen

Gemäß Stellungnahme der unteren Abfallwirtschafts- und Bodenschutzbehörde ist das Plan-

gebiet als früherer Standort einer Ofenkachelfabrik und späterer Nutzung als Kfz.-

Fachhandelsunternehmen altlastverdächtig und wird unter der Registriernummer

0224671084 im Altlastenkataster geführt. Untersuchungsergebnisse zum Boden der Fläche

werden zur Zeit untersucht. Infolge der mehrfachen Überformung des Areals ist jedoch nicht

mehr damit zu rechnen, dass Schadstoffbelastungen in das Planungsziel behindernder Grö-

ßenordnung im Oberboden gegeben sind.

9. Berücksichtigung der Belange des Brandschutzes / der

Löschwasserversorgung

Gemäß Stellungnahme des „ZWA - Zweckverbandes Wasserversorgung und Abwasserentsor-

gung Fürstenwalde und Umland“ vom 16.04.2015 und unter Verweis auf eine Löschwasser-

berechnung vom März 2011 erlaubt die Leistungsfähigkeit des Trinkwassernetzes im Gel-

tungsbereich des Bebauungsplans die Entnahme von 96 m3/h für einen Zeitraum von 2

Stunden. Nach Nr. 37.2 der Verwaltungsvorschrift zur Brandenburgischen Bauordnung

(VVBbgBO vom 18. Februar 2009) ist die Wassermenge zur Brandbekämpfung ausreichend,

wenn die Anforderungen des § 3 Brandenburgisches Brandschutz- und Katastrophenschutz-

gesetz (BbgBKG) erfüllt sind. Nach Nr. 3 der Verwaltungsvorschrift zum Brandenburgischen

Brandschutz- und Katastrophenschutzgesetz vom 30. November 2005 ist eine angemessene

Löschwasserversorgung gewährleistet, wenn die Anforderungen des Arbeitsblattes W 405 er-

füllt sind. Entsprechend der Anforderungen des Arbeitsblattes W 405 (vgl. DVGW-Arbeitsblatt

W 405 – Februar 2008: „Bereitstellung von Löschwasser durch die öffentliche Trinkwasser-

versorgung“) ist die Bereitstellung einer Wassermenge in Höhe von 96 m3/h für einen Zeit-

raum von 2 Stunden zur Brandbekämpfung in einem Gewerbegebiet als ausreichend einzu-

schätzen.

10. Berücksichtigung der Belange der Rohstoffwirtschaft

Durch die nachrichtliche Übernahme, dass das Plangebiet vollständig innerhalb des gemäß

§§ 149 und 151 BBergG bestätigten Bergwerksfeldes 'Struktur Fürstenwalde' (31-0024) liegt,

sind die Belange der Rohstoffwirtschaft gewahrt.



11. Berücksichtigung der Belange der Wehrbereichsverwal-

tung Ost

Durch den Hinweis, dass die Wehrbereichsverwaltung Ost in nachfolgenden Genehmigungs-

verfahren als Träger von Behördenbelangen zu beteiligen ist, sofern die Errichtung von Bau-

werken mit Bauhöhen von mehr als 30 m über Grund vorgesehen ist, sind die Belange der

Wehrbereichsverwaltung Ost gewahrt.

12. Berücksichtigung berührter Belange von Nachbarn

Die Festsetzungen orientieren sich weitestgehend an den Bestandsnutzungen und ermögli-

chen weitestgehend nur Nutzungen, die auch aufgrund von § 34 BauGB zulässig wären. So-

weit die Zulassung einer fünfgeschossigen Bebauung im eingeschränkten Gewerbegebiet

GEe 1 Belange von Nachbarn berühren sollte, ist davon auszugehen, dass negative Auswir-

kungen auf die Nachbarschaft – wie z.B. Verschattung –aufgrund der räumlichen Lage dieses

Bereiches wie auch aufgrund der weiterhin einzuhaltenden Abstandsflächenregelungen nach

Bauordnungsrecht bei einer solchen Bebauung nicht ersichtlich sind (vgl. Kap. II.3.2 „Maß

der baulichen Nutzung“ auf S. 21).



IV. Verfahren

1. Aufstellungsbeschluss

Die Stadtverordnetenversammlung hat in ihrer Sitzung am 12.03.2015 die Aufstellung des

Bebauungsplanes Nr. 92 „Erweiterung Deutschlandzentrale NCC Am Nordstern“ beschlossen.

2. Planungsanzeige und Anfrage nach den Zielen der Raum-

ordnung

Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung erfolgte mit Schreiben vom 20.03.2015 bei der Ge-

meinsamen Landesplanungsabteilung die Planungsanzeige und die Anfrage nach den Zielen

der Raumordnung. Die Antwort der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung ging mit dem

Schreiben vom 04. Mai 2015 am 06. Mai 2015 bei der Stadt Fürstenwalde/Spree ein. Die In-

halte des Antwortschreibens wurden bei der Erstellung der „Prüftabelle“ (vgl. Kap. IV.5

„Frühzeitige Beteiligung der Behörden“ auf S. 36) wie auch bei der Erstellung der Entwurfs-

fassung der Begründung (vgl. Kap. I.4.1 „Landesplanung“ auf S. 11) berücksichtigt.

3. Überprüfung der Anwendbarkeit des beschleunigen Ver-

fahrens nach § 13a BauGB

Ein Bebauungsplan kann als „Bebauungsplan der Innenentwicklung“ i. S. d. § 13a BauGB im

beschleunigten Verfahren aufgestellt werden, wenn

• aufgrund der Lage des Geltungsbereiches der Bebauungsplan der Innenentwicklung dient

(vgl. dazu 3.1),

• aufgrund der festgesetzten zulässigen Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO oder

Größe der Grundfläche der Bebauungsplan unter den Regelungsbereich des § 13a BauGB

fällt (vgl. dazu 3.2) sowie

• keine Ausschlussgründe i. S. d. § 13a Abs. 1 Satz 4 BauGB (vgl. dazu 3.4) oder des

§ 13a Abs. 1 Satz 5 BauGB (vgl. dazu 3.5) BauGB bestehen.

3.1 Lage des Geltungsbereiches

Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes liegt innerhalb eines im Zusammenhang bebauten

Ortsteils und dient der Sicherung und Arrondierung vorhandener baulicher Nutzungen. Damit

sind die Voraussetzungen für einen Bebauungsplan der Innenentwicklung im Sinne des

§ 13a Abs. 1 Satz 1 BauGB erfüllt.

3.2 Zulässige Grundfläche

Der Bebauungsplan, dessen Geltungsbereich ca. 1,2 ha umfasst, setzt eine zulässige Grund-

fläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO oder eine Größe der Grundfläche von insgesamt



weniger als 20.000 qm fest. Damit ist dieser Bebauungsplan dem Regelungsbereich des

§ 13a Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BauGB zuzuordnen.

3.3 Prüfung einer evtl. Pflicht zur „Vorprüfung des Einzelfalls“ nach

BauGB

Aufgrund der Zuordnung des Bebauungsplanes zu dem Regelungsbereich des § 13a Abs.

2 Satz 2 Nr. 1 BauGB ist eine auf den Bebauungsplan bezogene „Vorprüfung des Einzelfalls“

i. S. d. § 13a Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 BauGB (überschlägige Prüfung möglicher erheblicher Um-

weltauswirkungen des Bebauungsplanes unter Berücksichtigung der in Anlage 2 zum

BauGB genannten Kriterien) nicht erforderlich.

3.4 „Allgemeine Vorprüfung des Einzelfalls“ nach UVP-Gesetz

Nach § 13a Abs. 1 Satz 4 BauGB ist das beschleunigte Verfahren aber ausgeschlossen, wenn

durch den Bebauungsplan die Zulässigkeit von (einem oder mehreren) Vorhaben (erstmalig)

ermöglicht wird, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach

dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) oder nach Landesrecht unterlie-

gen.

Dabei sind nach § 17 UVPG i. V. m. § 2 Abs. 3 Nr. 3 UVPG allein „bestimmte“ (also konkrete)

Vorhaben, deren Zulässigkeit durch den Bebauungsplan begründet wird, auf eine evtl. Pflicht

zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung zu überprüfen.

Durch den Bebauungsplan soll die Erweiterung eines bestehenden gewerblich genutzten Bü-

rogebäudes planungsrechtlich ermöglicht werden. Inwieweit durch Änderungen oder Erwei-

terungen bei bestehenden Vorhaben ein erstmalige Pflicht zur Durchführungen einer „Allge-

meinen Vorprüfung des Einzelfalls“ entsteht (also ein „Hineinwachsen“ in die Überprüfungs-

pflicht vorliegt) richtet sich grundsätzlich nach § 3c Satz 5 UVPG i. V. m. § 3b Abs. 3 UVPG.

Nach § 3b Abs. 3 Satz 4 UVPG wiederum ist ein solches Hineinwachsen in eine erstmalige

Überprüfungspflicht bei bestehenden Vorhaben im Innenbereich i. S. d. § 34 BauGB ausge-

schlossen. Auch eine evtl. Pflicht zur Durchführung einer „Allgemeinen Vorprüfung des Ein-

zelfalls“ nach § 3e Abs. 1 Nr. 2 UVPG (also aufgrund Erweiterung oder Änderung eines vor-

handenen, selber schon UVP-pflichtigen Vorhabens) liegt nicht vor, da eine solche Überprü-

fungspflicht nach § 3e Abs. 2 UVPG erst ausgelöst wird, wenn durch die Änderung oder Er-

weiterung selber der einschlägige Prüfwert nach Anlage 1 zum UVPG erreicht oder über-

schritten wird11 – dies liegt hier nicht vor.

Zusammenfassend kann festgestellt werden, dass durch den Bebauungsplan nicht die Zu-

lässigkeit von (einem oder mehreren) Vorhaben begründet wird, die einer Pflicht zur Durch-

führung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglich-

keitsprüfung (UVPG) oder nach Landesrecht unterliegen.



3.5 Prüfung einer evtl. Beeinträchtigung der Erhaltungsziele und

des Schutzzweckes von Natura-2000-Gebieten

Nach § 13a Abs. 1 Satz 5 BauGB ist das beschleunigte Verfahren auch ausgeschlossen, wenn

Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der Erhaltungsziele und des Schutzzweckes von Na-

tura-2000-Gebieten im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes bestehen. Im Unterschied zu

einer hier nicht erforderlichen (vgl. 3.4) „Allgemeinen Vorprüfung des Einzelfalls“, die sich al-

lein auf ein einzelnes Vorhaben beziehen würde, ist hier der gesamte Bebauungsplan in den

Blick zu nehmen. Darüber hinaus reichen – im Gegensatz zu den im Rahmen einer „Allge-

meinen Vorprüfung des Einzelfalls“ in den Blick zu nehmenden „erheblichen nachteiligen

Umweltauswirkungen“ – hier schon „Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung“ aus.

Aufgrund der räumlichen Lage des Geltungsgebietes (zentrale Lage im Siedlungsgebiet der

Stadt Fürstenwalde/Spree und fehlende räumliche Nähe zu Natura-2000-Gebieten) bestehen

keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der Erhaltungsziele und des Schutzzweckes

von Natura-2000-Gebieten im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes.

3.6 Abschließende Gesamteinschätzung

Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes liegt innerhalb eines im Zusammenhang bebauten

Ortsteils und dient der Sicherung und Arrondierung vorhandener baulicher Nutzungen. Auf-

grund der Zuordnung des Bebauungsplanes zu dem Regelungsbereich des § 13a Abs. 2 Satz

2 Nr. 1 BauGB ist eine auf den Bebauungsplan bezogene „Vorprüfung des Einzelfalls“ i. S. d.

§ 13a Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 BauGB nicht erforderlich. Des Weiteren wird mit dem Bebauungs-

plan Nr. 92 weder die Zulässigkeit eines Vorhabens nach Anlage 1 zum Umweltverträglich-

keitsgesetz (UVPG) oder nach Landesrecht UVP-pflichtigen Vorhabens vorbereitet oder be-

gründet. Schließlich bestehen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der Erhaltungs-

ziele und des Schutzzweckes von Natura 2000-Gebieten im Sinne des Bundesnaturschutzge-

setzes.

Damit sind die Voraussetzungen zur Anwendung des beschleunigten Verfahrens gegeben.

4. Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit

Mit Veröffentlichung im Amtsblatt für die Stadt Fürstenwalde/Spree wurde am 17.03.2015

ortsüblich bekanntgemacht, dass der Vorentwurf zum Bebauungsplan einschließlich Begrün-

dung im Wege einer Offenlage vom 25.03.2015 bis einschließlich 24.04.2015 zur Einsicht-

nahme, Erörterung und Stellungnahme ausliegt. Es kamen keine Bürger, um sich den Plan

erläutern zu lassen. Es sind keine Stellungnahmen eingegangen.

11 vgl. dazu u.a. „Einführungserlass zur Umweltverträglichkeitsprüfung in der Bebauungsplanung“, Runderlass Nr. 23/1/2002 des Ministeriums für Stadtentwicklung, Wohnen und Verkehr des Landes Brandenburg vom 01. März 2002, Pkt. 2.2.2 Abs. 3



5. Frühzeitige Beteiligung der Behörden

Mit Schreiben vom 20.03.2015 wurden die berührten Behörden und sonstigen Träger öffent-

licher Belange im Rahmen einer frühzeitigen Behörden- und Trägerbeteiligung beteiligt. Die

beteiligten Behörden und die eingegangenen Stellungnahmen wurden in einer „Prüftabelle“

aufgenommen und auf die Berücksichtigung im weiteren Planungsverfahren geprüft. Es wa-

ren aufgrund dieser Stellungnahmen keine wesentlichen Änderungen an der Planzeichnung

oder an der Begründung erforderlich.



V. Rechtsgrundlagen Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004

(BGBl. I S. 2414), das zuletzt durch Artikel 1 des Gesetzes vom 20. November 2014 (BGBl. I

S. 1748) geändert worden ist.

Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung

- BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 133), zuletzt geändert durch

Art. 2 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBl. I S. 1548)

Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Darstellung des Plan-

inhalts (Planzeichenverordnung - PlanZV) vom 18. Dezember 1990 (BGBl. 1991 I S.

58), geändert durch Artikel des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I S. 1509)

Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) vom 24. Februar 2010 (BGBl.

I S. 94), zuletzt geändert durch Artikel 6 des Gesetzes vom 8. April 2013 (BGBl. I S. 734)



VI. Anlage „Ermittlung der zulässigen Geräuschemissionen für gewerbliche Nutzungen im Bereich des

Bebauungsplanes Nr. 92“ ‚Erweiterung Deutschlandzentrale NCC‘ in Fürstenwalde/Spree“,

KSZ Ingenieurbüro GmbH Berlin, 07. Mai 2015

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