Berliner Mietspiegel 2019 · 2019-05-07 · tig leistbare Mieten zu tun. Der Mietspiegel hat als...

Information

Berliner Mietspiegel 2019mit Berliner Betriebskostenbersicht im Anhang

Inhalt

Vorwort 2Fragen und Antworten zum neuen Mietspiegel 3

Der Berliner Mietspiegel 2019 1. Anerkennung Berliner Mietspiegel 2019 als qualifizierter Mietspiegel 72. Vorbemerkungen zum Mietspiegel 73. Geltungsbereich dieses Mietspiegels 84. Qualifizierter Mietspiegel 95. Der Mietenbegriff im Mietspiegel: Netto-Kaltmiete 96. Die Gliederung dieses Mietspiegels 106.1 Art 106.2Gre 106.3 Ausstattung 106.4 Beschaffenheit 116.5Wohnlage 117. Gebiete mit von diesem Mietspiegel betroffenem Wohnraum 127.1WohnlagenkarteBerlinerMietspiegel2019 148. Anwendung der Mietspiegeltabelle 159. Berliner Mietspiegeltabelle 2019 16

10. Zum Umgang mit den ausgewiesenen Preisspannen 1710.1MerkmalederOrientierungshilfe 1710.2 EnergetischerZustandderWohngebude 1710.3 AnleitungzurErmittlungderortsblichenVergleichsmieteundzurSpanneneinordnung 1810.4 Beispiele 18 11. Orientierungshilfe fr die Spanneneinordnung 19 12. Verkehrslrmbelastung 22

AnhangBerliner Betriebskostenbersicht 2019 24Verordnung ber die Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskostenverordnung BetrKV) 27Kontakte in den Bezirksmtern 30Anschriften wichtiger Beratungs- und Auskunftsstellen 31Impressum 32

BerlinerMietspiegel2019|www.berlin.de/mietspiegel

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Liebe Berlinerinnen, liebe Berliner,

WohnenisteinGrundbedrfnis,einMenschenrechtunddiesozialeFrageunsererZeit.DasZiel,leistbareMietenzuge-whrleisten, gilt frBerlinmit ber 85ProzentMietwoh-nungenimBesonderen.DieBevlkerungszunahmeundderInvestitionsdruckinunsererdynamischwachsendenStadtfhrenjedochzusteigendenMieten,dievieleBerlinerinnenund Berliner nichtmehr schultern knnen. Frmich sinddahereineaktiveWohnungs-undMietenpolitik sowieeinstarkes Engagement im gemeinwohlorientierten Woh-nungsneubaugleichermaenwichtig.

Der aktuelle Mietspiegel bildet die Situation steigenderMietpreise und damit Mehrbelastungen fr viele Berline-rinnenundBerlinerab.DerAnstieghatsichabgeschwchtauf2,5Prozentjhrlich,dasistdergeringsteWertseitzehnJahren.UmtatschlicheineTrendumkehrzuerreichen,giltes, die aktive Mietenpolitik des Senats fortzusetzen undinsbesondereaufBundesebenedeutlichmehrfrlangfris-tigleistbareMietenzutun.

Der Mietspiegel hat als etabliertes wohnungspolitischesInstrumenteinewichtigeFunktion.Ergibtfrrd.1,4Millio-nen mietspiegelrelevante Wohnungen das Mietniveau imSeptember2018mitverlsslichenAngabenwieder,schafftTransparenz und setzt damit Grenzen fr die knftigeMietentwicklung.

DenVermieterinnenundVermieterngibtereinebersichtberdieortsblichenMieten.MieterinnenundMieterkn-nen sichmit ihm vorMieterhhungen schtzen, die berdasortsblicheMafrvergleichbareWohnungenhinaus-gehen.DerqualifizierteBerlinerMietspiegelleistetsoeinenwichtigenBeitragzumRechtsfriedeninunsererStadt.

Es ist erfreulich, dass der aktuelle Mietspiegel in diesemJahrwiedervonalleninderArbeitsgruppeMietspiegelver-tretenenMieter-undVermieterverbndenalsqualifizierterMietspiegelanerkanntwurde.DamitwirdvondenBeteilig-tendiehoheQualittderDatenerhebungund-auswertungsowieinsgesamtdievomGesetzgeforderteErstellungnachanerkanntenwissenschaftlichenGrundstzenbescheinigt.MitderNeubewertungderWohnlagendurcheinestatisti-scheAnalysewerdenzudemneueMastbefrdieObjek-tivittdesVerfahrensgesetzt.Ichbedankemichausdrck-lich bei den Verbnden und gehe davon aus, dass dieAkzeptanzdesMietspiegelsdadurchgestrktwird.

DarberhinausmchteichnocheinmaldieMitwirkungdervielenbeteiligtenBrgerinnenundBrgerhervorheben.SiehabendurchdieBereitstellungderMiet-undAusstattungs-angabenIhrerWohnungendenMietspiegel2019erstmg-lichgemachtvielenherzlichenDankauchIhnen!

KatrinLompscherSenatorinfrStadtentwicklungundWohnen

ThomasHedrich


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FragenundAntwortenzumneuenMietspiegel

Was ist ein Mietspiegel und wozu dient er?

Wie wird die ortsbliche Vergleichsmiete ermittelt?

Wie ist der Mietspiegel entstanden und gibt es Alternativen?


Der Mietspiegel bietet eine bersicht ber die ortsbliche Vergleichsmiete. So ist es im Brgerlichen Gesetzbuch (BGB 558c Abs. 1) festgeschrieben. Grundlage fr den Mietspiegel ist eine Aufstellung der ortsblichen Vergleichsmiete, also eine Mietenbersicht. Er wird gemeinsam in Berlin von Vertretern des Landes sowie Interessenvertretern der Vermieterinnen und Vermieter und der Mieterin-nen und Mieter erstellt. Er soll alle zwei Jahre aktualisiert werden.

DiegrundlegendenRahmenbedingungenfrdenMietspiegelsetztdasbundes-einheitlicheMietrecht.SieknnenalsonichtdurchdasLandBerlin,sondernal-leindurchdenBundesgesetzgeberverndertwerden.

AusdemMietspiegellsstsichdiemaximalzulssigeNetto-KaltmietebeiMiet-erhhung freinekonkreteWohnungablesenunderhatauchBedeutungbeiNeuvermietung.ErdientdamitMieterinnenundMieternsowieVermieterinnenund Vermietern gleichermaen. Mieterinnen und Mieter erfahren daraus, abwelcherHheeineverlangteMieteberhhtistundbiswohinsiehinzunehmenist.VermieterinnenundVermieternbietetereinebersicht,biszuwelchemBe-trag sie eineMiete erhhen knnen und er ist auchMastab beimAbschlussvielerneuerMietvertrge.

Der Mietspiegel erfasst die abzubildende Marktsituation durch Erhebung von Mieten. Dazu werden Mietnderungen und Neuvermietungen bisher jeweils rckblickend fr einen Zeitraum von vier Jahren betrachtet.

Dieser Betrachtungszeitraum ist gesetzlich auf Bundesebene geregelt (BGB558Abs.2).NichtbercksichtigtwerdenMietenfrgefrderteWohnungenmitMietpreisbindung(z.B.Sozialwohnungen),ebensowienach2017fertiggestellteNeubauwohnungensowieWohnungeninEin-undZwei-Familienhusern.Dieer-hobenenMietenwerden imMietspiegelnachdengesetzlichenMerkmalenArt,Lage,Gre,BaujahrsowieAusstattungvergleichbargemacht.

Der Mietspiegel als Datenquelle wurde im Jahr 1974 als ein Begrndungsmittel fr Mieterhhungen etabliert. Das 1971 eingefhrte Vergleichsmietensystem fhrt dazu, dass Vermieterinnen und Vermieter nicht mehr zum Zweck der Mieterhhung einen bestehenden Mietvertrag kndigen drfen.

AlsAusgleich frdieseRegelungwurdengesetzlichbeschrnkteMieterhhun-genbis zurortsblichenVergleichsmietezugelassen.VermieterinnenundVer-mieter sind zudem verpflichtet, Mieterhhungen zu begrnden. Damit stelltesichdieFrage,wiehochdieseortsblicheVergleichsmietenunist.SowurdederMietspiegeleingefhrt.

DerursprnglicheeinfacheMietspiegelwurdeimJahr2001umdieAlternati-veeinessogenanntenqualifiziertenMietspiegelsergnztunddasInstrumentdamitgestrkt.Nach558dAbs.1und2BGBmusseinqualifizierterMietspiegel

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Warum setzt das Land Berlin auf einen qualifizierten Mietspiegel?

Was ist neu am aktuellen Mietspiegel?


nachanerkanntenwissenschaftlichenGrundstzenerstelltundmindestensvonderGemeindeodervonInteressenvertreternderVermieterundderMieteraner-kanntwerden.ZudemisterimAbstandvonzweiJahren(zumBeispieldurcheinevereinfachteErhebung)zuaktualisierenundallevierJahreneuzuerstellen.DerBerlinerMietspiegelistindiesemSinnequalifiziert.

Seit der Einfhrung derMietpreisbremse im Jahr 2015 hat derMietspiegel inBerlinauchAuswirkungbeiNeuvermietungen.DieBestimmungenzurMiethhesindin556dBGBgeregelt.AbgesehenvoneinigenAusnahmendarfdieMietebeiNeuvermietungennurmax.10ProzentoberhalbderortsblichenVergleichs-mieteliegen.

GrundstzlichknnenVermieterinnenundVermieterauchandereBegrndungs-mittel frMieterhhungenalseinenMietspiegelheranziehen,sichz.B.aufdieMietenvonmindestensdreivergleichbarenWohnungenoderaufeinMietengut-achtensttzen.DasbedeutetjedocheinerseitsMehraufwandfrdieVermiete-rinnenundVermieterunderschwertesandererseitsdenMieterinnenundMie-tern, die Richtigkeit und Zulssigkeit der Forderung zu prfen. Gibt es einenqualifiziertenMietspiegel,mssenVermieterinnenundVermieteraberinjedemFallaufihnhinweisen,damitsichdieMieterinnenundMieterinformierenkn-nen.

In Berlin gibt es Mietspiegel seit 1987 und seit 2003 auf dem hheren Qualitts-niveau als qualifizierte Mietspiegel. Der qualifizierte Berliner Mietspiegel wird mit groer Sorgfalt und entsprechend den gesetzlichen Anforderungen erstellt.

ErbietetRechtssicherheitfralleBeteiligten,istverlsslichundhilftwesentlich,Rechtsstreitigkeitenzuvermeiden.NurbeieinemBruchteilderMieterhhungs-verlangenkommteswegenderkonkretenWohnungsmietezurKlagedurchVer-mieterinnenundVermieteraufZustimmungzurMieterhhungundzugerichtli-chenAuseinandersetzungen.UndinfastallenbekanntenFllenwurdedabeiaufdieAngabendesMietspiegelszurckgegriffen.

Eine grundlegende Neuerung gegenber bisherigen Mietspiegeln betrifft das Verfahren zur Wohnlageeinordnung.

ObeineWohnlagealseinfach,mitteloderguteingestuftwird,wurdenacheinerersten kriteriengesttzten Einordnung nach der Wiedervereinigung der Stadtvonder ArbeitsgruppeMietspiegel entschieden. Fr einenderungwar bisherjeweilseinAntragderVermieterinnenundVermieteroderMieterinnenundMie-ter notwendig. Um eine objektive Lageermittlung zu ermglichen, wurdenWohnlagen jetzt fr ganz Berlinmittels eines statistischen Verfahrens einge-stuft. Dieses ermittelt in mehreren Rechenstufen anhand aussagekrftigerDaten die Wohnlage. Der gesamte Prozess der Wohnlageeinstufung wurdevonderArbeitsgruppeMietspiegelgemeinsamerarbeitetundbegleitet.

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Wie viele Mietwohnungen gibt es in Berlin?

Quelle: Wohnungsmarktbericht 2018 und Berliner Mietspiegel 2019 Frcho GmbH

Wohnungengesamt inBerlin

Wohnungenzur Miete Wohnungen,

auf die der BerlinerMietspiegel 2019anwendbar ist

1.906.400

1.395.800

1.638.800

VonallenWohnungen inBerlin sind rd.85ProzentMietwohnungen.Berlin istdamitimUnterschiedzuvielenanderenMetropoleneineechteMieterstadt.DerMietspiegel findet so auch in groer Breite Anwendung und Geltung. Er trifftAussagenberMiethhenfrknapp1,4MillionenWohnungen.DerAnteilvonNeuvertragsmietenimaktuellenMietspiegelbetrgt35Prozentundistseit2013(41Prozent)deutlichzurckgegangen.

Wie hat sich der prozentuale Anstieg der durchschnittlichen Mietspiegelmiete seit 2000 jhrlich gegenber den Vormietspiegeln verndert?

2000 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019Quelle: Institute GEWOS, A&K und F+B aus Berliner Mietspiegel 2000 bis 2019, eigene Berechnungen SenStadtWohn Frcho GmbH

+ 2,4 %jhrlich

4,24 Euro

+ 2,2 %jhrlich

4,49 Euro

+ 2,9 %jhrlich

4,75 Euro

+ 0,8 %jhrlich

4,83 Euro

+ 4,0 %jhrlich

5,21 Euro

+ 3,1 %jhrlich

5,54 Euro

+ 2,7 %jhrlich

+ 2,8 %jhrlich

5,84 Euro

+ 4,6 %jhrlich

6,39 Euro

+ 2,5 %jhrlich

6,72 Euro

Der prozentuale Anstieg der durchschnittlichenMietspiegelmiete 2019 istmit2,5ProzentjhrlichdergeringsteWertseitzehnJahren.

Weitere Informationen zum Wohnungsmarkt bietet der Wohnungsmarktbericht: www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnungsmarktbericht


Berliner Mietspiegel 2019mit Berliner Betriebskostenbersicht im Anhang


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1. Anerkennung Berliner Mietspiegel 2019 als qualifizierter Mietspiegel

Der Berliner Mietspiegel 2019 wurde nach anerkanntenwissenschaftlichen Grundstzen als qualifizierter Miet-spiegelgem558dBGBfortgeschriebenundvomLandBerlin(vertretendurchdieSenatsverwaltung fr Stadtent-wicklung und Wohnen)unddennachfolgendgenanntenIn-teressenverbnden anerkannt:

BerlinerMietervereine.V.,LandesverbandBerlinimDeutschenMieterbundBerlinerMieterGemeinschafte.V.MieterschutzbundBerline.V.BBUVerbandBerlin-BrandenburgischerWohnungsunternehmene.V.BFWLandesverbandBerlin/Brandenburge.V.BundderBerlinerHaus-undGrundbesitzervereinee.V.

AnderMietspiegelerstellunghabenberatend mitgewirkt:ffentlichbestellterundvereidigterSachverstndigerfrMietenfrGrundstckeundGebudeAmtfrStatistikBerlin-BrandenburgGeschftsstelledesGutachterausschussesfrGrundstckswerteinBerlinBerlinerBeauftragterfrDatenschutzundInformationsfreiheit

Die dem Mietspiegel zugrundeliegenden Daten sind vonF+BForschungundBeratungfrWohnen,ImmobilienundUmweltGmbHHamburgnachanerkanntenwissenschaftli-chenGrundstzenaufderGrundlageeinerempirischenpri-mrstatistischen Reprsentativerhebung (Fortschreibung)ermitteltworden.

DieWohnlagezuordnungenwurden im EinvernehmenmitdenanderMietspiegelerstellungBeteiligtenberprftundaktualisiert.

2. Vorbemerkungen zum Mietspiegel

DieserMietspiegelisteinebersichtberdieinBerlinam1.September2018blicherweisegezahltenMietenfrver-schiedeneWohnungstypenjeweilsvergleichbarerArt,Gr-e, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschlielichder energetischen Ausstattung und Beschaffenheit. DieseMieten werden kurz ortsbliche Vergleichsmieten ge-nannt,diesichausdenindenletztenvierJahrenneuver-einbartenodergendertenMietenbilden.DerMietspiegelhatseineGrundlageinden558Abs.2,558c,558dBGB.

Die Mieten fr die frheren stlichen Bezirke und West-Staaken1 sowie fr die frherenwestlichenBezirke (ohneWest-Staaken) werden in einer einheitlichen Tabelle ge-meinsamausgewiesen,dadieWohnungsbestndebaulichundmietpreislichmiteinandervergleichbarsind.

AufgrunddernochunterschiedlichenWohnungs-undMiet-preisstrukturenfrWohnungsbestnde,diezwischen1973und1990(einschlielichWendewohnungen2)bezugsfer-tiggewordensind,werdendiesegetrenntinderMietspie-

geltabelle fr die frheren stlichen Bezirke3 und West-Staaken (siehe Nr. 9, Spalte 6) sowie fr die frherenwestlichenBezirke3ohneWest-Staaken(sieheNr.9,Spalte5)ausgewiesen.

Der Mietspiegel stellt eine der gesetzlich vorgesehenenMglichkeiten fr die Ermittlung der ortsblichen Ver-gleichsmiete dar. Auf seiner Grundlage knnen sich dieMietvertragsparteien bei bestehenden Mietverhltnisseneinigen, ohne selbst Vergleichsobjekte ermitteln oder er-heblicheKostenfreinGutachtenaufwendenzumssen.

Dieser Mietspiegel ist ein qualifizierter Mietspiegelgem 558d BGB. Fr seinen Anwendungsbereich alsqualifizierterMietspiegel(sieheNr.4)giltgem558dAbs.3BGBdiegesetzlicheVermutung,dassdieimqualifi-ziertenMietspiegelangegebenenEntgeltedieortsblicheVergleichsmietewiedergeben.

Bitte beachten Sie die nachfolgenden Erluterungen. NurdannknnenSiedenMietspiegelrichtiganwenden.

1 Die Zuordnung West-Staakens basiert auf dem Gebietsstand 02.10.1990.2 Die sogenannten Wendewohnungen im Sinne dieses Mietspiegels sind die

Wohnungen, die mit DDR-Mitteln anfinanziert wurden und deren Baubeginn vor dem 03.10.1990 lag, die aber erst danach fertiggestellt wurden; fr diese Wohnungen galten z.B. auch die Regelungen aus dem Mietenberleitungsgesetz.

3 Die Zuordnung der Bezirke basiert auf dem Gebietsstand 31.12.2000 vor der Gebietsreform.

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3. Geltungsbereich dieses Mietspiegels


DieserMietspiegel gilt unmittelbar nur fr nicht preisge-bundeneWohnungeninMehrfamilienhuserninBerlin,diebiszum31.Dezember2017bezugsfertiggewordensind.

Der Mietspiegel gilt nicht fr: SelbstgenutztesWohneigentum, WohnungeninEin-undZweifamilienhusernsowieinReihenhusern, Neubauwohnungen,dieabdem1.Januar2018bezugsfertiggewordensind, preisgebundene,ffentlichgefrderteWohnungen, WohnungenmitWCauerhalbderWohnung.

DieMieten(ortsblichenVergleichsmieten)werdenineinerMietspiegeltabelle(sieheNr.9)ausgewiesen.

FrWohnungsbestnde,diezwischen1973und1990(ein-schlielich Wendewohnungen) bezugsfertig gewordensind,werdendieMietennochweiterhingetrenntausgewie-sen:FrdieimehemaligenOstteilBerlinsliegendenBezirke(nachfolgend genannt: stliche Bezirke und West-Staa-ken4)istSpalte6derMietspiegeltabelle(bezugsfertigvon1973 bis 1990 einschlielich Wendewohnungen) ma-geblich. Fr die im ehemaligenWestteil Berlins liegendenBezirke (nachfolgend genannt: westliche Bezirke ohneWest-Staaken4) ist die Spalte 5 (bezugsfertig 1973 bis1990)mageblich.

DieseZuordnung5istauchnachBildungderneuenBezirkeab1.Januar2001noch mageblich fr den Geltungsbereich der entsprechenden Baualtersklassen/Bezugsfertigkeit von 1973 bis 1990 (Spalten 5 und 6 der Mietspiegeltabelle);dasheit,z.B.fr

4 Die Zuordnung West-Staakens basiert auf dem Gebietsstand 02.10.1990.5 Die Zuordnung der Bezirke basiert auf dem Gebietsstand 31.12.2000

vor der Gebietsreform.

Bezirk Mittegelten imGebietdesimOstteilBerlinsliegendenehemaligenBezirksMittedieSpalte6(bezugsfertigvon1973bis1990undWendewohnungen)derMietspiegeltabelle,

imGebietderimWestteilBerlinsliegendenehemaligenBezirkeTiergartenundWeddingdieSpalte5(bezugsfertig1973bis1990)derMietspiegeltabelle;

Bezirk Friedrichshain-Kreuzberggelten imGebietdesimOstteilBerlinsliegendenehemaligenBezirksFriedrichshaindieSpalte6(bezugsfertigvon1973bis1990undWendewohnungen)derMietspiegeltabelle,

imGebietdesimWestteilBerlinsliegendenehemaligenBezirksKreuzbergdieSpalte5(bezugsfertig1973bis1990)derMietspiegeltabelle.

Zu den ehemaligen stlichen Bezirken von Berlin gehren: Friedrichshain, Hellersdorf, Hohenschnhausen, Kpenick,Lichtenberg, Marzahn, Mitte, Pankow, Prenzlauer Berg,TreptowundWeiensee.

Wohnungen in West-Staaken gehren zum Geltungsbe-reichderMietspiegeltabelle frdie frherenstlichenBe-zirke.

Zu den ehemaligen westlichen Bezirken von Berlin gehren:Charlottenburg,Kreuzberg,Neuklln,Reinickendorf,Sch-neberg, Spandau (ohne West-Staaken), Steglitz, Tempel-hof,Tiergarten,Wedding,WilmersdorfundZehlendorf.

DiegenaueZuordnungeinerAdressezumGeltungsbereichderentsprechendenSpaltenderMietspiegeltabelleistdemStraenverzeichnis(Amtsblattvom13.05.2019)zuentneh-men.

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4. Qualifizierter Mietspiegel

Der Berliner Mietspiegel 2019 ist ein fortgeschriebenerqualifizierterMietspiegel gem 558d BGB, soweit sichaus folgenden Abstzen nichts anderes ergibt. Er wurdenachanerkanntenwissenschaftlichenGrundstzenaufderGrundlage einer empirischen primrstatistischen Repr-sentativerhebung (Fortschreibung des Berliner Mietspie-gels2017)erstellt.

DieArbeitsschritteund-ergebnissesowiedieMethodewer-den ausfhrlich im Endbericht Grundlagendaten fr denempirischen Mietspiegel und Aktualisierung des Wohnla-genverzeichnisses zumBerlinerMietspiegel 2019 darge-stellt, der auf der Internetseite der Senatsverwaltung frStadtentwicklungundWohneneingestelltwird.

Soweit derMietspiegel in seinem Anwendungsbereich alsqualifizierterMietspiegelAussagenenthlt,wirdgesetzlichvermutet,dassdieinihmbezeichnetenEntgeltedieortsb-licheVergleichsmietewiedergeben(558dAbs.3BGB).So-weit der qualifizierte Berliner Mietspiegel 2019 AngabenfreineWohnungenthlt,frdiederVermietereineMiet-erhhungbiszurortsblichenVergleichsmiete(558BGB)verlangt, hat der Vermieter in seinemMieterhhungsver-langendieAngabendesqualifiziertenBerlinerMietspiegels2019auchdannmitzuteilen,wennerdieMieterhhungaufeinanderesBegrndungsmittelsttzt(558aAbs.3BGB).

Die beiMietern undVermietern erhobenenWohnungsda-ten wurden nach Erhebung in einer einheitlichen Daten-bank aufbereitet und ausgewertet. Das Verfahren zur Er-mittlungderortsblichenVergleichsmiete istebenfalls imEndberichtzumBerlinerMietspiegel2019beschrieben.

Es ist zu beachten, dass nach der Datenerhebung durcheine Ausreierbereinigung und die Anwendung einer75-Prozent-Spanne eine Kappung derMieten erfolgte, sodassdie inderMietspiegeltabelleausgewiesenenunterenundoberenSpannenwertederortsblichenVergleichsmie-tennichtdieGesamtheitdererhobenenMietendarstellen.Diese sind aus dem Endbericht zumMietspiegel 2019 er-

sichtlich. Mieten auerhalb der in der Mietspiegeltabelleausgewiesenen 75-Prozent-Spanne knnen im Einzelfallaus dem Anwendungsbereich des Mietspiegels heraus-fallen,wennvermutetwerdenkann,dassdieentsprechen-den Wohnungen entweder berdurchschnittlich gut oderberdurchschnittlich schlecht ausgestattet sind oder einebesondereGre(abca.175m)aufweisen. ImEinzelfallkann es daher bei derartigenWohnungenangezeigt sein,die ortsbliche Einzelvergleichsmiete unter Heranziehungz.B.einesSachverstndigengutachtenszuermitteln.

FrdieErmittlungderzulssigenMietezuBeginndesMiet-verhltnissesvonWohnraumimderzeitgeltendengesetzli-chen Rahmen kann jederWert der Spanne innerhalb desmageblichenMietspiegelfeldesdieortsblicheVergleichs-mietesein.AuchindiesemZusammenhangkanndieorts-bliche Einzelvergleichsmiete im Einzelfall fr berdurch-schnittlich gut als auch berdurchschnittlich schlechtausgestattete Wohnungen unter Heranziehung z.B. einesSachverstndigengutachtensermitteltwerden.

DieFelderderMietspiegeltabelle,derenMittelwertewegengeringer Zahl erhobener Entgelte nur bedingte Aussage-krafthaben(dortmit*oder**gekennzeichnet),kn-nenwegenderinsoweitnureingeschrnktenDatengrund-lage nicht dem Anwendungsbereich des qualifiziertenMietspiegels zugeordnetwerden. Gleiches gilt fr die Ab-schlge fr Wohnungen mit vermieterseitig niedrigemStandard(sieheNr.9,mit***gekennzeichnet).BeiderOrientierungshilfefrdieSpanneneinordnung(sie-heNr. 10und11)handelt es sichumAussagen, die vomumfassenden Sachverstand der an der Mietspiegelerstel-lungbeteiligtenExpertengetragenwerden.DieAussageninderOrientierungshilfebesttigendieentsprechendenAus-sagenindenbisherigenBerlinerMietspiegelnbzw.wurdenfortentwickelt. Die Orientierungshilfe gehrt nicht zumqualifiziertenTeildesMietspiegels, kannaberalsSchtz-grundlage zur Orientierung in der Spanne angewendetwerden(sieheBGH,Urteilvom20.04.2005VIIIZR110/04).

5. Der Mietenbegriff im Mietspiegel: Netto-Kaltmiete

Bei den imMietspiegel ausgewiesenen Betrgen handelt essichumdiemonatlicheMiete jeQuadratmeterWohnflche.DieBetrgestellendieNetto-Kaltmietedar.DasistdieMie-teohnealleBetriebskosten(556Abs.1BGB),alsodieMiete ohneKostenfrSammelheizungund

Warmwasserversorgung, ohnediesogenanntenkaltenBetriebskosten, ohneetwaigeMblierungs-undUntermietzuschlge, ohneetwaigeZuschlgewegenderNutzungvonWohnraumzuanderenalsWohnzwecken.

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Ist imMietvertrageineBrutto-KaltmieteoderTeilinklusiv-mietevereinbart,alsoeineMieteeinschlielichnichtnherausgewiesener Anteile fr Betriebskosten, muss die Ver-gleichbarkeitmitderimMietspiegelausgewiesenenNetto-KaltmietedurchUmrechnunghergestelltwerden.

DieortsblicheVergleichsmietekannauchinGestalteinerBrutto-KaltmieteoderTeilinklusivmietegebildetwerden.In

diesem Fall muss zunchst anhand des Mietspiegels dieortsbliche Netto-Kaltmiete ermittelt werden. In einemzweiten Schritt knnen dann die (kalten) Betriebskostender ortsblichen Netto-Kaltmiete hinzugerechnet werden,diekonkretaufdiefraglicheWohnungentfallen.DabeisindnurBetriebskostengem556Abs.1BGBansatzfhig,soweit diese Betriebskosten den Grundstzen der Wirt-schaftlichkeitentsprechen.

6. Die Gliederung dieses Mietspiegels

Der Mietspiegel weist ortsbliche Vergleichsmieten frWohnungenjeweilsvergleichbarerArt,Gre,Ausstattung,Beschaffenheit und Lage einschlielich der energetischenAusstattungundBeschaffenheitaus.DerMietspiegelwr-digtdieGegebenheitenaufdemmietspiegelrelevantenBer-linerWohnungsmarktinderArt,dassalsortsblicheVer-

gleichsmieteeine3/4-SpannederfrjedesMietspiegelfelderhobenenMietenausgewiesenwird.Damitwerdenindie-sem Mietspiegel nicht alle tatschlich erhobenen Mietenabgebildet.

DieGliederungdiesesMietspiegelserfolgteunterfolgendenAspektenzudenVergleichsmerkmalen:

6.1 Art

DasVergleichsmerkmalArt bezieht sichaufdieGebude-art.DieserMietspiegelgiltfrnichtpreisgebundeneMiet-wohnungen (auch Genossenschaftswohnungen und ver-mietete Eigentumswohnungen) in Mehrfamilienhusern

(Gebudemitmindestens3Wohnungen).Ergiltnicht frWohnungeninEin-undZweifamilienhusernsowieinRei-henhusern.

6.2 Gre

ZurBestimmungderGreistdieFlcheinQuadratmeternals verlsslicherMastabgewhltworden.Bei der Erstel-lungdesMietspiegelswurdedavonausgegangen,dassdieWohnflche bis zum 31.12.2003 entsprechend den Vor-

schriften der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV)ermittelt worden ist. Fr Berechnungen nach diesemZeitpunktkanndieWohnflchenverordnung(WoFlV)ange-wendetwerden.

6.3 Ausstattung

DieAusstattungeinerWohnungistfr ihrenWertvoner-heblicher Bedeutung. Mageblich ist die Ausstattung derWohnung,dievom Vermietergestelltwird.HateinMietereinzelne Ausstattungsmerkmale selbst geschaffen ohnedassdieKostenhierfrvomVermietererstattetwurden,sobleibendieseAusstattungsmerkmaleunbercksichtigt.

DerMietspiegelgehtinderMietspiegeltabellevonderAus-stattungsklasseWohnungenmitSammelheizung,mitBadundWC inderWohnung (mitSH,Badund IWC)aus.BeiMinderausstattung (Wohnungen ohne Sammelheizung,ohne Bad,mit IWC oderWohnungenmit Sammelheizungodermit Bad,mit IWC) sindAbschlge vorgesehen (sieheNr.9Mietspiegeltabelle).

Bei denAusstattungsmerkmalen ist Folgendes zu berck-sichtigen:

UntereinemBadisteingesonderterRauminnerhalbderWohnungzuverstehen,dermiteinerBadewanneoderDuscheundeinemBadeofenoderDurchlauferhitzerodereinemausreichendgroenWarmwasserspeicherausgestattetist.DieVersorgungmitWarmwasserkannauchdurcheinezentraleAnlage(auchFernwarmwasser)geschehen.

UntereinerSammelheizungsindalleHeizungsartenzuverstehen,beidenendieWrme-undEnergieerzeugungvoneinerzentralenStelleausgeschieht.EineEtagenheizungoderWohnungsheizung(Gas-,l-,

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Elektroheizung),diesmtlicheWohnrumeangemessenerwrmt,isteinerSammelheizunggleichzusetzen.

WeitergehendebesondereMerkmalewieauchdieQualittderAusstattungsmerkmalemssenunterBercksichtigungderPreisspannengewrdigtwerden.

6.4 Beschaffenheit

Die Beschaffenheit einer Wohnung wird im Mietspiegeldurch dasAlter (Bezugsfertigkeit/Baualter) erlutert,weildiegrundstzlicheBeschaffenheit verschiedenerWohnun-genwesentlichdurchdiewhrendbestimmterZeitperiodenbliche Bauweise charakterisiert wird. Die Wohnung istgrundstzlich in das Baualter und/oder das Jahr der Be-zugsfertigkeit einzuordnen, in der das Gebude erstelltwurde.ModernisierteWohnungenwerdengrundstzlichindasursprngliche JahrderBezugsfertigkeitdesGebudeseingeordnet.

EinedavonabweichendeBezugsfertigkeitderWohnunger-gibtsichbei:

Wiederaufbau(z.B.nachvollstndigerZerstrung) Wiederherstellungz.B.einesnichtmehrzuWohnzweckengeeignetenHausesodererstmaligeUmwandlungvonGewerberumeninWohnrume AusbauundErweiterungvonbestehendenGebuden(z.B.Dachgeschossausbau,Anbau)

neubaugleicherModernisierungwesentlicherBereichederWohnung,durchdieunterwesentlichemBauauf-wandWohnraumgeschaffenodergendertwurde.

ZurWrdigungderunterschiedlichenBauweisenwhrendverschiedener Zeitperioden und unter Bercksichtigungnoch bestehender Unterschiede in der MietpreisstrukturbeiNeubauwohnungenvon1973bis1990indenstlichenBezirkenundWest-StaakensowiedenwestlichenBezirken(ohneWest-Staaken) wurde folgende Unterscheidung derBezugsfertigkeitvorgenommen:

Altbauwohnungen:bis1918und1919-1949; Neubauwohnungen:1950-1964,1965-1972,1991-2002,2003-2017; Neubauwohnungen(nurwestlicheBezirkeohneWest-Staaken):1973-1990; Neubauwohnungen(nurstlicheBezirkeundWest-Staaken):1973-1990undsogenannteWendewohnungen.

6.5 Wohnlage

Die Lageeinteilung erfolgt in drei Kategorien: einfache,mittlereundguteWohnlage.

DieWohnlageeinstufungeinerAdressespiegeltdieWertig-keit der Lagegegebenheiten des weiteren Wohnumfeldesim Vergleich zu anderen Adressen im gesamten BerlinerStadtgebietwider. Die Stadtgestalt ist sehr vielfltig. Dasheutige Berlin entstand aus der Vereinigung von siebenStdtenund59Landgemeinden.SogibtesinBerlin,andersals in vielen anderen Stdten, nicht nur ein Zentrum,sondern viele Bezirks- und Ortsteilzentren, was in derBewertungderLagequalitten imRahmenderKategorienZentren der Stadt bzw. Dezentrale Stadtbereichebercksichtigtwird.

DieursprnglicheWohnlageeinteilungBerlinserfolgteaufwissenschaftlicher Basis in zwei Schritten. Zunchst be-nannte einGremiumausWohnungsmarktexperten Stadt-bereiche in Berlin, die nach allgemeiner Auffassung der

Marktteilnehmer als typische einfache,mittlere und guteWohnlagenzuwertensind.AusgangsbasisderBewertungist diemittlere Lage, die das SpektrumdurchschnittlicherLagequalitteninBerlinumfasst.

In einem zweiten Schritt wurden mit Hilfe rechnerischerVerfahrenstatistischeDatenundihreAusprgungidentifi-ziert,dieaufdasVorhandenseinder jeweiligenWohnlageimStadtgebiethinweisen.MitHilfedieserIndikatorenwur-dedieWohnlagefralleBerlinerWohnadressenbestimmt.

DieEinstufungwirdfrjedenneuenMietspiegelvonderAr-beitsgruppe Mietspiegel aktualisiert. Bis zum Mietspiegel2017umfasstedieAktualisierungAdressen,frdiesichAn-haltspunkte zur Vernderung der Lagequalitten ergebenhaben,sowieneuentstandeneAdressen.DieEntscheidungzur nderung oder Beibehaltung einer Wohnlageeinstu-fungwurde von der ArbeitsgruppeMietspiegel als Exper-tengremium getroffen. Zur Entscheidungsfindung sttzte

12


sichdasGremiumaufdieExpertiseeinesexternenwissen-schaftlichen Instituts, das umfangreiche statistische Indi-katorenaufbereitetundVorschlgeunterbreitet.

ImMietspiegel 2019wurdedieWohnlageflchendeckendfrdiegesamteStadtBerlinaktualisiert.DieWohnlageein-stufungberuhtedabeiaufeinemnachwissenschaftlichenGrundstzenerstelltenWohnlageermittlungsmodell.DabeiwurdenumfangreichestatistischeIndikatorenaufbereitet,in einemDatenmodell verarbeitet, geprft und plausibili-siert.AufdieserGrundlageerfolgtedanndieWohnlageein-stufung, die auf wissenschaftlicher Basis erstellt undBe-standteil dieses qualifizierten Mietspiegelsist.

DieWohnlagenkartefrBerlingibteinenberblickberdieVerteilung der Wohnlagen im gesamten Stadtgebiet. Zu-gunsten einer bersichtlichen graphischen Darstellungwerden in der Wohnlagenkarte Gebiete mit berwiegendeinfacher,mittlereroderguterWohnlageabgebildet.Indie-sen Gebieten knnen Adressen verschiedener Wohnlagenvorhandensein.

Die eindeutigeWohnlagezuordnung ergibt sich allein ausdemStraenverzeichniszumBerlinerMietspiegel2019.DienachStraennameninalphabetischerReihenfolgege-ordnete bersicht ist im Amtsblatt fr Berlin vom13.05.2019verffentlicht.

IhrBezirksamtunddieSenatsverwaltungfrStadtentwick-lung und Wohnen (www.stadtentwicklung.berlin.de) kn-nenAuskunftberdiegenaueZuordnunggeben.Anschrif-tenundTelefonnummernfindenSieaufdenSeiten30/31.

FolgendeWohnlagebeschreibungen(sieheNr.7)sollenzumVerstndnis derWohnlageeinstufungenbeitragen. Sie be-schreibenAnhaltspunktezurEinordnungdereigenenLage-qualitten anhand hufig/typischerweise vorkommenderLageausprgungeninBerlin.

7. Gebiete mit von diesem Mietspiegel betroffenem Wohnraum

GrundstzlichgiltfralleWohnlagen:DieWohnlagebewertungsollgebietsprgendsein.SiebeziehtsichaufdasweitereWohnumfeld.EskanndabeizuAbweichungenbeiEinzelbewertungenvonGebuden/WohnanlagenoderbeiderBewertungvonGebietsgrenzenkommen.

Einfache Wohnlage

Inden Zentren der StadtsindeinfacheLagequalittenvonWohnungsbestnden insbesondere durch eine berwie-gendgeschlosseneBauweise, stark verdichteteundmeisthomogeneBebauunggekennzeichnet,dieggf.mitGewerbeund Industrie durchmischt sind oder an diese angrenzen.AuerdemweiseneinfacheWohnlagenmeisteinegeringeDurchgrnungund ein unterdurchschnittliches Image (ei-nenniedrigenodersehrniedrigenStatusindeximMonito-ringSozialeStadt) Linkauf.DieeinfacheWohnlagekannauchbeieinerbesserenAnbindungandenffentlichenPer-sonennahverkehrundeinemumfangreichenVersorgungs-angebotfrdentglichenBedarfvorliegen.

IndenDezentralen StadtbereichensindeinfacheLagequali-tten geprgt vonWohnungsbestnden in geschlossener,aber auch in offener Bauweise mit entsprechend unter-schiedlicherVerdichtung,ggf.auchhomogenerBebauung.DarberhinausistdieseWohnlagemeistmitGewerbeoderIndustriedurchmischtodergrenztandieseNutzungenan.SieweisteinefrdiedezentraleLageehergeringeDurch-grnung und ein unterdurchschnittliches Image im Sinnedes StatusindexdesMonitoringSoziale Stadt Linkauf.UngnstigeVerkehrsverbindungendesffentlichenPerso-nennahverkehrsundwenigeVersorgungsangebotefrdentglichenBedarfknnenimZusammenhangmitdenobengenanntenMerkmalenebenfallsIndikatorenfrdieeinfa-cheWohnlagesein.

Link:www.stadtentwicklung.berlin.de/planen/basisdaten_stadtentwicklung/monitoring/index.shtml

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Mittlere Wohnlage

IndenZentren der StadtsindmittlereLagequalittenvonWohnungsbestnden insbesondere durch eine berwie-gendgeschlosseneBauweise,meistauchstarkverdichteteund z.T. verbreitet homogene Bebauung gekennzeichnet.EskanneinemittlereDurchgrnungundeinmeistmittle-resImageimSinnedesStatusindexdesMonitoringSozialeStadt Link vorliegen.DanebenknnendieWohnungsbe-stnde dermittlerenWohnlage in den Zentren der Stadtauchdurcheinunter-oderberdurchschnittlichesVersor-gungsangebotfrdentglichenBedarfgeprgtundunter-oder berdurchschnittlich an den ffentlichen Personen-nahverkehrangebundensein.

In den Dezentralen Stadtbereichen liegen Wohnungsbe-stnde mit mittleren Lagequalitten in Gebieten mit ge-schlossener,aberauchoffenerBauweisemitentsprechendunterschiedlicher Verdichtung vor. Die Gebiete knnendurcheingreresAngebotanGrn-undFreiflchenundein meist mittleres Image im Sinne des MonitoringSozialeStadt Link geprgtsein.Esknnendarberhin-aus auch ein unter- oder berdurchschnittliches Versor-gungsangebotfrdentglichenBedarfbzw.eineentspre-chendeAnbindungandenffentlichenPersonennahverkehrvorliegen.

Gute Wohnlage

IndenZentren der Stadt weisenguteWohnlageninsbeson-dereeineberwiegendgeschlosseneBauweise,hufigaucheinestarkverdichteteBebauungauf.DiegutenLagenbe-findensichmeistinderNhezudenZentrumskernenunddendamitverbundenentypischenBeeinflussungen.Dar-ber hinaus ist die Lagemeist durch fr die zentrale Lageeher hohe Durchgrnung und ein gutes bis sehr gutesImage im Sinne des Statusindex des Monitoring SozialeStadt Link gekennzeichnet.DieguteLagekannauchbeiehermigemVersorgungsangebot frden tglichenBe-darfundeinerschlechterenAnbindungandenffentlichenPersonennahverkehrgegebensein.

In Dezentralen Stadtbereichen liegen WohnungsbestndemitgutenLagequalitteninGebietenberwiegendoffenerBauweise vor. Es liegt meist eine homogene Nutzungs-struktur,einumfangreichesAngebotanGrn-undFreifl-chen und ein gutes bis sehr gutes Image im Sinne desStatusindex desMonitoring Soziale Stadt Link vor. Diegute Lage kann aber auch bei schlechteren Versorgungs-mglichkeitenfrdentglichenBedarfundeinerschlech-terenAnbindungandenffentlichenPersonennahverkehrgegebensein.

Gebiete ohne betroffenen Wohnraum

Link:www.stadtentwicklung.berlin.de/planen/basisdaten_stadtentwicklung/monitoring/index.shtml

7.1 WohnlagenkarteBerliner Mietspiegel 2019

berwiegendeinfacheWohnlage

berwiegendmittlereWohnlage

berwiegendguteWohnlage

GebieteohnebetroffenenWohnraum

Achtung: Die Karte soll lediglicheine erste Orientierung ber diemgliche Wohnlagezuordnung ge-ben. ber die genaue EinordnungIhresWohnhauses indiezutreffen-de Wohnlage gibt Ihnen auch IhrBezirksamt oder die Senatsverwal-tung fr Stadtentwicklung undWohnenAuskunft. AnschriftenundTelefonnummernfindenSieaufdenSeiten30/31.

Kartengrundlage:bersichtskartevonBerlin1:50000(K50),Stand6/2016Herausgegeben von der Senatsverwaltung fr Stadtent-wicklungundWohnenIII

14


15


8. Anwendung der Mietspiegeltabelle

Aufgrund der weitestgehend angeglichenen Wohnungs-und Mietpreisstrukturen in den bisherigen stlichen undwestlichenBezirkenwerdendieMietenineinergemeinsa-menMietspiegeltabelle ausgewiesen mit Ausnahmedervon1973bis1990bezugsfertigenWohnungen.

DieeindeutigeZuordnungeinerWohnung(Adresse)zuran-zuwendendenSpaltederMietspiegeltabelle (entsprechenddemjeweiligenGeltungsbereich)frWohnungenbezugs-fertigvon1973bis1990ergibtsichalleinausdemStra-enverzeichnis zum Berliner Mietspiegel 2019(Amtsblattvom13.05.2019). Die dortige Kennzeichnung O fr diestlichen Bezirke und West-Staaken sowie W fr diewestlichenBezirke(ohneWest-Staaken)ermglichtdieein-deutigeZuordnungIhrerAdressezudenzugehrigenSpal-ten5oder6derMietspiegeltabelle.FrdieZuordnungzustlichen und westlichen Bezirken ist der Gebiets-standvorderGebietsreform(31.12.2000)mageblich.6

UmnundieortsblicheVergleichsmiete (Netto-Kaltmiete)fr Ihre Wohnung in der Mietspiegeltabelle zu ermitteln,solltenSiewiefolgtvorgehen:

DasfrdieWohnunginBetrachtkommendeTabellenfeldderMietspiegeltabellefindenSie,indemSiedievorhandenenMerkmalederWohnungmitdenenausderMietspiegeltabellevergleichen.Gre, AusstattungundauchBezugsfertigkeit der WohnungwerdenSiekennenoderfeststellenknnen.

AnschlieendmssenSiedieWohnlagefrIhreWohnungbestimmen.HierliefertdiebeigefgteKarteeineersteOrientierung.DiegenaueWohnlagezuordnungkannjedochnurdemvorgenanntenStraenverzeichniszumBerlinerMietspiegel2019entnommenwerden.

AusdiesenvierMerkmalenergibtsichinderMietspiegeltabelledasFeld,ausdemSiedieinFragekommendenWerteablesenknnen.

DerMietspiegelweistfrjedenWohnungstypindenverschiedenenTabellenfeldernjeweilsdieMietpreisspanneunddenMittelwertaus.DieMieteeinernormalenWohnungmitStandardausstattunginblicherQualittentsprechendihremJahrderBezugsfertigkeitwirdvorwiegendumdenausgewiesenenMittelwertliegen.EineschlechterausgestatteteWohnungwirdimunteren,einebesserausgestatteteimoberenBereichderSpanneeinzuordnensein.

DerMietspiegelweistdieortsblicheVergleichsmiete(Netto-Kaltmiete)inEuro/mmonatlichaus.

6 Vgl. Ausfhrungen zum Gebietsstand unter Nr. 3.

BerlinerMietspiegel2015|w

ww

.stadtentwicklung.berlin.de/w

ohnen/mietspiegel

OrtsblicheVergleichsmieten(Stichtag01.09.2018)Netto-KaltmieteinEurojeQuadratmetermonatlich

SpalteZeile

Fr Altbauwohnungen (bezugsfertig bis 1918 und 1919 bis 1949) ohne Sammelheizung, ohne Bad, mit WC in der Wohnung (IWC) liegtdie ortsbliche Vergleichsmiete je Quadrat-meterWohnflchemonatlich2,20 Euro unter den Betrgen der ausgewiesenen Spalte 1 fr Bezugsfertigkeit bis 1918*** bzw. der ausgewiesenen Spalte 2 fr Bezugsfertigkeit 1919 bis 1949***.

Fr Altbauwohnungen (bezugsfertig bis 1918) mit Sammelheizung oder mit Bad, mit WC in der Wohnung (IWC) liegt die ortsblicheVergleichsmietejeQuadratmeterWohnflchemonatlich1,41 Euro unter den Betrgen der ausgewiesenen Spalte 1***.

Fr Altbauwohnungen (bezugsfertig 1919 bis 1949) mit Sammelheizung oder mit Bad, mit WC in der Wohnung (IWC)liegtdieortsblicheVergleichsmietejeQuadratmeterWohnflchemonatlich0,43 Euro unter den Betrgen der ausgewiesenen Spalte 2***.

Fr Neubauwohnungen (bezugsfertig 1950 bis 1964) mit Sammelheizung oder mit Bad, mit WC in der Wohnung (IWC)liegtdieortsblicheVergleichsmietejeQuadratmeterWohnflchemonatlich1,45 Euro unter den Betrgen der ausgewiesenen Spalte 3***.

aDieZuordnungWest-StaakensbasiertaufdemGebietsstand02.10.1990.DieZuordnungderBezirkebasiertaufdemGebietsstand31.12.2000vorderGebietsreform(sieheErluterungunterNr.3).

Bei LeerfeldernlagfreineverlsslicheAussagekeinegengendeZahlvonMietwertenvor(unter10Mietwerte).Diemit*und**versehenenDatenhabenwegengeringerZahlerhobenerMietwertenurbedingteAussagekraft(*=15-29Mietwerte,**=10-14Mietwerte).

Diemit***versehenenAngabenhabenwegengeringerZahlerhobenerMietwertenurbedingteAussagekraft.DieseAbschlgeknnendahernichtdemAnwendungsbereichdesqualifiziertenMietspiegelszuge-ordnetwerden.

IndenTabellenfeldernwerdenderjeweiligeMittelwert(Median)sowiedie3/4-Spannedargestellt.

9. Berliner Mietspiegeltabelle 2019 www.berlin.de/mietspiegel

Altbau NeubauBezugsfertig bis 1918 1919 - 1949 1950 - 1964 1965 - 1972 1973 - 1990

West a1973 - 1990

Ost amit

Wendewohnungen

1991 - 2002

ohneWendewohnungen

2003 - 2017

Wohnflche Ausstattung

Wohnlage

mit Sammelheizung (SH), Bad und WC in der Wohnung (IWC)

mit SH, Bad

und IWC

mit SH, Bad

und IWC

mit SH, Bad

und IWC

mit SH, Bad

und IWC

mit SH, Bad

und IWC

mit SH, Bad

und IWC

mit SH, Bad

und IWC

1 2 3 4 5 6 7 8

bis unter40 m2

einfach A 7,905,50 - 12,97 7,80 *

6,00 - 8,68 6,43

5,54 - 9,03 6,80

5,99 - 8,83 7,57 *

7,43 - 8,85 7,14

6,85 - 7,97

mittel B 8,436,72 - 12,24 7,66 *

6,44 - 8,55 6,85

5,65 - 9,05 6,57

5,89 - 8,24 7,73 **5,33 - 8,16

6,936,45 - 7,23

gut C 11,44 *6,54 - 14,23 7,50 **6,44 - 9,48

7,476,36 - 9,31

8,908,15 - 9,75

8,31 **7,47 - 10,09

7,136,70 - 8,73

40 m2bis unter

60 m2

einfach D 6,755,26 - 9,94 6,40

5,42 - 8,19 6,00

5,38 - 8,00 5,88

5,05 - 7,01 7,46

6,20 - 8,65 6,01

5,72 - 6,55 8,36

7,71 - 10,20 11,61 *

9,70 - 15,11

mittel E 7,435,41 - 10,25 6,74

5,63 - 7,76 6,11

5,39 - 7,64 5,98

5,43 - 6,94 7,73

6,36 - 8,77 5,95

5,40 - 6,70 8,18

7,43 - 9,17 9,85

7,28 - 12,50

gut F 8,045,99 - 10,97 6,90

6,01 - 9,14 6,52

5,65 - 7,85 7,13

5,29 - 10,00 8,42 *

7,38 - 9,22 6,01

5,83 - 6,96 9,75

8,14 - 11,12 9,88

7,75 - 11,98

60 m2bis unter

90 m2

einfach G 6,334,83 - 10,00 5,87

5,06 - 7,27 5,58

4,83 - 6,81 5,45

4,89 - 6,08 7,27

6,08 - 9,00 5,27

4,99 - 5,73 7,72

6,23 - 8,59 12,89

8,49 - 14,83

mittel H 6,774,84 - 10,00 6,24

5,09 - 7,32 6,00

5,28 - 7,08 5,71

5,08 - 6,40 8,00

5,70 - 9,11 5,27

4,60 - 5,76 7,90

6,73 - 9,03 10,09

8,91 - 12,20

gut I 7,495,62 - 10,92 7,10

5,91 - 9,15 6,54

5,50 - 8,37 6,65

5,20 - 8,31 8,32

6,61 - 9,84 5,57

5,11 - 6,29 9,09

7,45 - 11,02 10,22

8,84 - 12,75

90 m2und mehr

einfach J 6,234,79 - 9,14 6,13 *

5,14 - 7,16 5,47

4,89 - 6,05 7,19

5,83 - 8,28 5,23

4,78 - 5,48 7,96

6,64 - 9,32 11,95

8,52 - 13,77

mittel K 6,774,88 - 9,80 6,01

5,10 - 8,51 6,77 **

5,62 - 11,41 5,40

5,06 - 6,14 7,64

5,97 - 8,66 5,25

4,61 - 5,56 8,19

7,21 - 9,54 10,08

8,80 - 12,73

gut L 7,335,48 - 10,48 6,69

5,69 - 8,93 8,23

6,69 - 9,30 8,30

7,54 - 8,89 9,00

7,06 - 11,94 5,32

5,08 - 5,93 9,80

8,17 - 11,70 11,50

9,34 - 13,69 16

17


10. Zum Umgang mit den ausgewiesenen Preisspannen

Die imMietspiegelausgewiesenenSpannensinderforder-lich,weilWohnungenberdie inderTabelleausgewiese-nenMerkmaleAlter,Gre,LageundAusstattunghinausweitereUnterschiedeaufweisenknnen. Inderweitber-wiegendenZahlderFlleknnendiebesonderenNachteileundVorteileeinerWohnung imRahmenderSpannendesMietspiegels durch Merkmale der Orientierungshilfe frdieSpanneneinordnung(sieheNr.11)bercksichtigtwer-den. Mngel bei der Standardausstattung knnen durchandereAusstattungenausgeglichenwerden.DieMiethhekannzudemvonweiterenMerkmalenabhngigsein,dieinderTabellenichtausgewiesensind(sieheauchErluterun-genzuNr.10.1).

Eswird zurBercksichtigungdieserMerkmalebeiderEr-mittlung der ortsblichen Vergleichsmiete deshalb dienachfolgende Orientierungshilfe fr die Spanneneinord-nung als Schtzgrundlage empfohlen; sie gehrt aller-dingsnichtzumqualifiziertenTeildiesesMietspiegels(sie-heauchBGH,Urteilvom20.04.2005VIIIZR110/04).DieseOrientierungshilfe bercksichtigt dabei bisherige Erkennt-nisse,diesowohlvonderPraxis frdieEinigungderVer-tragsparteien als auch von vielen Berliner Gerichten frihre Entscheidungen zugrunde gelegt worden sind, aberauchneuereEntwicklungen.

10.1 Merkmale der Orientierungshilfe

DasAnnherungsschema(sieheNr.11)nennt inden fnfMerkmalgruppenBad/WC,Kche,Wohnung,Ge-bude und Wohnumfeld wohnwerterhhende bzw.wohnwertmindernde Merkmale. Je nach Hufung dieserMerkmale liegtdieortsblicheVergleichsmieteunteroderberdemMittelwert.

Die Aufzhlung in der Orientierungshilfe bercksichtigtnach den Erfahrungen der Mitglieder der ArbeitsgruppeMietspiegeldiewesentlichenMerkmale.EsknnenaberinEinzelfllen weitere ebenfalls gewichtige Merkmale imRahmenderMerkmalgruppenzumTragenkommen.

10.2 Energetischer Zustand der Wohngebude

Fr A

ltbau

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1919

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DieUmgestaltungdesWohngebudebestandesunterener-getischen Gesichtspunkten wird in den nchsten Jahrenund Jahrzehnten immer wichtiger. Zudem gewinnen dieKosten von Heizungs- und Warmwasserversorgungsanla-genbei derBewertung vonWohnraum frdieMieter zu-nehmendanBedeutung.

Der Berliner Mietspiegel 2019 trgt der Entwicklung derEnergiekosten durch die Einbeziehung eines abgestuftenEnergiekennwertesRechnung.DieEinbeziehungdesener-getischen Zustands in das Wertungssystem der Orientie-rungshilfe bercksichtigt sowohl die unterschiedlichen

Energiekennwerte, die sich fr einWohngebude aus de-zentraler oder zentralerWarmwasserversorgungergeben,als auch Umsetzungshindernisse fr energetische Sanie-rungsmanahmen,diesichausdenkmalschutzrechtlichenVorgabenableiten.

DasgestufteWertungssystem(jegeringerderEnergiever-brauchist,umsostrkersollsichdieswohnwerterhhendauswirken jemehr Energieverbrauch, umso strker sollsichdieswohnwertminderndauswirken)bieteteintranspa-rentes, leicht nachvollziehbares Instrument auf der BasisvonobjektivenEnergiekennwerten.

18


10.3 Anleitung zur Ermittlung der ortsblichen Vergleichsmiete und zur Spanneneinordnung

FolgendeSpanneneinordungmittelsderOrientierungshilfewirdempfohlen:

Die wohnwerterhhenden oder wohnwertminderndenMerkmale sind in der Mietspiegeltabelle nicht gesondertausgewiesen. Sie knnen aber die ortsbliche Vergleichs-miete innerhalb der Spanne ausgehend vomMittelwertpositivodernegativmit jeweils20Prozent fr folgendeMerkmalgruppenbeeinflussen:

DieAusstattungdesBades/WC 20%DieAusstattungderKche 20%DieAusstattungderWohnung 20%DieAusstattungdesGebudes 20%DasWohnumfeld 20% 100 %

berwiegen in einer Merkmalgruppe die wohnwerterh-hendenMerkmale,isteinZuschlagvon20ProzentdesUn-terschiedsbetrageszwischenMittelwertundSpannenober-

wertgerechtfertigt.berwiegendiewohnwertminderndenMerkmale in einer Merkmalgruppe, ist ein Abzug von 20ProzentdesUnterschiedsbetrageszwischenMittelwertundSpannenunterwert angemessen. In gleicher Weise ist mitjederanderenMerkmalgruppezuverfahren.Dasberwie-gen derMerkmale innerhalb einerMerkmalgruppe ergibtsichdurcheinfacheberzahl.

Die fnf Merkmalgruppen werden gegeneinander aufge-rechnet!

Auf dieser Basis ist zunchst die Differenz zwischen demausgewiesenenMittelwertunddemerrechnetenSpannen-wertnachderOrientierungshilfezuberechnen.

berwiegeninallenfnfMerkmalgruppendiewohnwerter-hhendenMerkmale, liegtdieortsblicheVergleichsmieteamoberenSpannenwert.berwiegeninallenfnfKatego-riendiewohnwertminderndenMerkmale,liegtdieortsbli-cheVergleichsmieteamunterenSpannenwert.

10.4 Beispiele

A) Umgang mit den Merkmalen zur Bercksichtigung des energetischen Zustandes von Gebuden in der Merkmalgruppe GebudeBeidenwohnwertminderndenMerkmalen istesnurmglich,entwederdasMerkmalUnzureichendeWrmedmmungoderHeizanlagemitungnstigemWirkungsgrad (Einbau/Installationvor1988)odereinbzw.mehrereMerkmalezumEnergieverbrauchskennwert anzukreuzen. Analog gilt dies auch bei denwohnwerterhhendenMerkmalen: EntwederdasMerkmalWrmedmmungzustzlichzurvorhandenenBausubstanzoderEinbau/InstallationeinermodernenHeiz-anlageab01.01.2003(wennBezugsfertigkeitdesGebudes/derWohnungvordiesemZeitpunkt)wirdausgewhltoderein bzw. mehrere Merkmale zum Energieverbrauchskennwert. Wenn der Energieverbrauchskennwert ausgewhltwird,dannistesmglich,ein,zweioderdreiMerkmaleanzukreuzenjenachderHhedesvorliegendenEnergiekennwer-tes.LiegtderEnergieverbrauchskennwertz.B.bei240kWh/(ma)knnenalledreiKstchenalswohnwertminderndesMerkmalangekreuztwerden.Liegterz.B.bei90kWh/(ma)knnendiezweioberenKstchenalswohnwerterhhendesMerkmalangekreuztwerden.

B) Anwendung der Orientierungshilfe fr die Spanneneinordnung (siehe Nr. 11)Merkmalgruppe es berwiegen daher +/-1.Bad/WC wohnwerterhhendeMerkmale +20%2.Kche wohnwerterhhendeMerkmale +20%3.Wohnung wohnwerterhhendeMerkmale +20%4.Gebude wohnwertminderndeMerkmale -20%5.Wohnumfeld wohnwertminderndeMerkmale -20%

Ergebnis + 20 %

Handeltessichz.B.beidervorstehendbewertetenWohnungumeinezwischen 1919 und 1949 bezugsfertiggewordeneWoh-nungmitSammelheizung, Bad und WCinderWohnung,50 mgro,ineinfacher Wohnlage(sieheNr.9.Mietspiegeltabelle,MietspiegelfeldD2),dannergebensichfolgendeWerte:

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Unterwert: 5,42 Euro Mittelwert: 6,40 Euro Oberwert: 8,19 Euro< Spanne 0,98 Euro > < Spanne 1,79 Euro >

DasErgebnisvon20Prozent,bezogenaufdieobereSpannevon1,79 Euro,sind(kaufmnnischgerundet)0,36 Euro.DieAnwendungderempfohlenenOrientierungshilfeergbefrdieseWohnungdanneineortsblicheVergleichsmietevon6,76 Euro/mmonatlich (= 6,40 Euro/m monatlich + 0,36 Euro/m monatlich).

11. Orientierungshilfe fr die Spanneneinordnung

Merkmale der Orientierungshilfe

Wohnwertmindernde Merkmale (-)

Merkmalgruppe 1: Bad/WC KeinHandwaschbeckeninBadoderWCoderimBadnureinkleinesHandwaschbecken(Auenma50x25cmoderkleiner) WCohneLftungsmglichkeitundEntlftung DielenfubodenimBad(wennnichtfeuchtraumgeeignet) BadoderWCnichtbeheizbaroderHolz-/KohleheizungoderElektroheizstrahler KeineausreichendeWarmwasserversorgung(z.B.keinezentraleWarmwasserversorgung,keinDurchlauferhitzer,keinBoiler>60Liter) BadohneseparateDuschemitfreistehenderBadewannemitoderohneVerblendunginnichtmodernisiertemBad WndenichtausreichendimSpritzwasserbereichvonWaschbecken,Badewanneund/oderDuschegefliest BadmitWCohneFenster KeineDuschmglichkeit KleinesBad(kleinerals4m);giltnichtinderBaualtersklasse1973bis1990Ost

Wohnwerterhhende Merkmale (+)

Merkmalgruppe 1: Bad/WC SehrgroesWaschbecken(Auenmamindestens80cmbreit)oderDoppelhandwaschbeckenoderzweigetrennteWaschbecken BesondereundhochwertigeAusstattung(z.B.hochwertigeSanitrausstattung,hochwertigeBadmbel,Eckwanne,Rundwanne) InnenliegendesBadmitmoderner,gesteuerterEntlftung(z.B.mittelsFeuchtigkeitssensor) ZweitesWCinderWohnungoderBadundWCgetrennt MindestenseinBadgrerals8m Fubodenheizung WandbekleidungundBodenbelaghochwertig WandhngendesWCmitinderWandeingelassenemSplkasten;giltnichtinderBaualtersklasseab2003 StrukturheizkrperalsHandtuchwrmer VonderBadewannegetrenntezustzlicheDuschtasseoder-kabine

Wohnwertmindernde Merkmale (-) Wohnwerterhhende Merkmale (+)

Merkmalgruppe 2: Kche KcheohneFensterundohneausreichendeEntlftung KeineKochmglichkeitoderGas-/ElektroherdohneBackofen KeineSple KeineausreichendeWarmwasserversorgung(z.B.keinezentraleWarmwasserversorgung,keinDurchlauferhitzer,keinBoiler) KchenichtbeheizbaroderHolz-/Kohleheizung GeschirrsplerinderKchenichtstellbaroderanschliebar

Merkmalgruppe 2: Kche HochwertigeFliesen,hochwertigesLinoleum,hochwertigesFeuchtraumlaminat,Parkett,TerrazzoalsBodenbelagjeweilsingutemZustand separateKchemitmind.14mGrundflche EinbaukchemitOber-undUnterschrnkensowieHerdundSple Ceran-KochfeldoderInduktions-Kochfeld Dunstabzug Khlschrank

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Orientierungshilfe fr die Spanneneinordnung (Fortsetzung)


Merkmalgruppe 3: Wohnung berwiegendEinfachverglasung UnzureichendeElektroinstallation,z.B.keineausreichendeElektrosteigleitungund/oderVDE-gerechteElektroinstallation(z.B.keinFI-Schalter,Potentialausgleich) ElektroinstallationberwiegendsichtbaraufPutz Be-undEntwsserungsinstallationberwiegendaufPutz WaschmaschinewederinBadnochKchestellbarodernichtanschliebar SchlechterSchnitt(z.B.gefangenesZimmerund/oderDurchgangszimmer) KeinBalkon,(Dach-)Terrasse,LoggiaundWinter-/Dachgarten(giltnicht,wenndasMerkmalausbaulichenund/oderrechtlichenGrndennichtmglichodernichtzulssigist)

Merkmalgruppe 3: Wohnung EinbauschrankoderAbstellrauminnerhalbderWohnung Groer,gerumigerBalkon,(Dach-)Terrasse,LoggiaoderWinter-/Dachgarten(ab4m) berwiegendFubodenheizung AufwndigeDecken-und/oderWandverkleidung(z.B.Stuck,Tfelung)ingutemZustandinderberwiegendenAnzahlderWohnrume Heizungsrohreberwiegendnichtsichtbar Rolllden WohnungsbezogenerKaltwasserzhlerinvor1991bezugsfertigenGebuden/Wohnungen,wennderMieternichtdieKostenfrMieteoderLeasingimRahmenderBetriebskostentrgt EinWohnraumgrerals40m BarrierearmeWohnungsgestaltung(SchwellenfreiheitinderWohnung,schwellenarmerbergangzuBalkon/Terrasse,ausreichendeBewegungsfreiheitinderWohnungund/oderbarrierearmeBadgestaltung) HochwertigesParkett,Natur-/Kunststein,FliesenodergleichwertigerBoden/-belaginderberwiegendenZahlderWohnrume Wohngebude/Wohnungen,dievor2002bezugsfertiggewordensind:berwiegendWrmeschutzverglasung(Einbauab2002)oderSchallschutzfenster ZustzlicheEinbruchsicherungfrdieWohnungstr(z.B.hochwertigeSperrbgelund/oderTrschlssermitMehrfachverriegelung)beiverstrktenTren


Merkmalgruppe 4: Gebude Treppenhaus/EingangsbereichberwiegendinschlechtemZustand KeinMieterkelleroderKellerersatzraumzuralleinigenNutzungdesMietersvorhanden Hauseingangstrnichtabschliebar SchlechterInstandhaltungszustand(z.B.dauerndeDurchfeuchtungdesMauerwerksauchKeller,groePutzschden,erheblicheSchdenanderDacheindeckung) LageimSeitenflgeloderQuergebudebeiverdichteterBebauung WohnungabfnftemObergeschossohnePersonenaufzug


Merkmalgruppe 4: Gebude AbschliebarerleichtzugnglicherFahrradabstellrauminnerhalbdesGebudesoderFahrradabstellpltzemitAnschliemglichkeitauerhalbdesGebudesaufdemGrundstck(ausreichenddimensioniert) ZustzlicheundinangemessenemUmfangnutzbareRumeauerhalbderWohnunginfulufigerEntfernung(z.B.Gemeinschaftsraum) Reprsentativer/soderhochwertigsanierter/sEingangsbereich/Treppenhaus(z.B.Spiegel,Marmor,exklusiveBeleuchtung,hochwertigerAnstrich/Wandbelag,LuferimgesamtenFlur-undTreppenbereich)

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Orientierungshilfe fr die Spanneneinordnung (Fortsetzung)


Merkmalgruppe 4: Gebude (Fortsetzung) KeineGegen-/WechselsprechanlagemitelektrischemTrffner

UnzureichendeWrmedmmungoderHeizanlagemitungnstigemWirkungsgrad(Einbau/Installationvor1988)

Energieverbrauchskennwertgrerals155kWh/(ma) Energieverbrauchskennwertgrerals195kWh/(ma) Energieverbrauchskennwertgrerals235kWh/(ma)

Merkmalgruppe 4: Gebude (Fortsetzung) berdurchschnittlichguterInstandhaltungszustanddesGebude(-teil-)s,indemsichdieWohnungbefindet(z.B.erneuerteFassade,Dach) Gegen-/WechselsprechanlagemitVideokontaktundelektrischemTrffner PersonenaufzugbeiwenigeralsfnfObergeschossen

WrmedmmungzustzlichzurvorhandenenBausubstanzoderEinbau/InstallationeinermodernenHeizanlageab01.01.2003(wennBezugsfertigkeitdesGebudes/derWohnungvordiesemZeitpunkt)

Energieverbrauchskennwertkleinerals120kWh/(ma) Energieverbrauchskennwertkleinerals100kWh/(ma) Energieverbrauchskennwertkleinerals80kWh/(ma)

oder

DieEnergieverbrauchskennwertebeziehensichaufEnergiefrHeizungundWarmwasser.FrdieEinordnungeinesEnd-energiebedarfskennwertessinddieobenangegebenenVerbrauchsenergiekennwert-Grenzenum20Prozentzuerhhen.FrdezentraleWarmwasserversorgungsindvorderEingruppierung20kWh/(ma)aufdenausgewiesenenEnergiekenn-wertaufzuschlagen.

BeiWohnungen, die in denkmalgeschtzten Gebuden gelegen sind, werden die wohnwertminderndenMerkmale zurenergetischen Beschaffenheit dann nicht bercksichtigt, wenn die Umsetzung von energetischen Sanierungen gegendenkmalschutzrechtliche Belange verstoen wrde oder deren Umsetzung durch denkmalschutzrechtliche Auflagenunverhltnismig(teuer)wre.

Beispiele zum Umgang mit den Merkmalen: siehe unter Nr. 10.4


Merkmalgruppe 5: Wohnumfeld LageinstarkvernachlssigterUmgebung BesonderslrmbelasteteLage(einIndizhierfrkanndieAusweisungeinerhohenVerkehrslrmbelastunggemErluterungenunterNr.12diesesMietspiegelssein) BesondersgeruchsbelasteteLage KeineFahrradabstellmglichkeitaufdemGrundstck


Merkmalgruppe 5: Wohnumfeld BevorzugteCitylage(nahereprsentativen,berregionalausstrahlendenEinkaufs-,Dienstleistungs-undWohnstandorten) BesondersruhigeLage AufwndiggestaltetesWohnumfeldaufdemGrundstck(z.B.KinderspielplatzbeiBezugsfertigkeitdesGebudesvor2003,SitzbnkeoderRuhezonen,guteGehwegbefestigungmitGrnflchenundBeleuchtung) VomVermieterzurVerfgunggestelltesPKW-Parkplatz-angebotinderNhe(ausreichenddimensioniert) GartenzuralleinigenNutzung/MietergartenohneEntgeltoderzurWohnunggehrenderGartenmitdirektemZugang

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12. Verkehrslrmbelastung

Das Straenverzeichnis zum Mietspiegel benennt dieWohnlageneinstufung aller bekannten Wohnadressen inBerlin. Zustzlich gibt es Hinweise auf bestehende Ver-kehrslrmbelastung einzelner Adressen. Die Lrmkenn-zeichnungwirdaufBasiseinervonderSenatsverwaltungfrUmwelt,VerkehrundKlimaschutzbereitgestelltenDa-tengrundlagevorgenommen.

DieverkehrslrmbelastetenAdressensindmiteinemStern-symbol * gekennzeichnet. Dabei ist zu beachten, dassunter Umstnden nicht alle Wohnungen an den gekenn-zeichneten Adressen lrmbelastet sind. So kann es z.B.sein,dasseinigeWohnungeneinerAdressezurStraehingelegen und verkehrslrmbelastet sind, whrend andere,rckwrtig gelegene Wohnungen nicht von Verkehrslrmbetroffensind.WeitereWohnungenknnentrotzfehlenderKennzeichnung ebenfalls hoch lrmbelastet sein (sieheOrientierungshilfe zur Spanneneinordnung unter Nr. 11,Wohnumfeld).

Genauere Ausknfte zur Verkehrslrmbelastung von ein-zelnen Wohngebuden knnen bei der Senatsverwaltungfr Umwelt, Verkehr und Klimaschutz, I C 32 (Tel. 030/9025-2354)eingeholtwerden.

Fr den Mietspiegel 2019 wurden auf der Grundlage derEU-Umgebungslrmrichtlinie7 fr Berlin erhobene Datenals Bewertungsgrundlage herangezogen. Die AusweisungderVerkehrslrmbelastungbercksichtigtdieLrmquellenStraenverkehr, schienengebundener Verkehr und Flug-lrm. Die Berechnungen der Verkehrslrmdaten erfolgtenauf der Grundlage von Verkehrsstrken aus den Jahren2014 (Kfz), 2010 (FlughafenSchnefeld), 2015 (FlughafenTegel), 2016 (Straenbahn- und U-Bahn-Verkehr) sowie2016(S-undFernbahn-Verkehr).

DaessichbeidenVerkehrslrmdateninderRegelumdieaktuell verfgbaren und vollstndigen Daten zur Ver-kehrslrmbelastung in Berlin handelt, wurden diese auchzurLrmkennzeichnungimMietspiegelherangezogen.

Die Lrmkarten werden entsprechend den gesetzlichenVorgaben ( 47c Bundes-Immissionsschutzgesetz8) imAbstand von 5 Jahren aktualisiert. Eine vollstndig neue

Datenbasis steht daher frhestens mit der nchstenLrmkartierungEnde2022zurVerfgung.

Die Ausweisung von Straen-, Schienen- und Fluglrm ist bei der Anwendung auf eine Wohnung nicht Bestandteil des qualifizierten Mietspiegels.

Die mit einem * gekennzeichneten Adressen weisen eine hohe Verkehrslrmbelastung auf. Darunter ist ein Gesamt-lrmindex LDEN9 von ber 65 dB(A) in 24 Stunden und/oder ein Gesamtlrmindex LN9 ber 55 dB(A) in der Nacht (22.00 bis 6.00 Uhr) an mindestens einem Teilstck der Fassade ei-nes zur Adresse gehrenden Gebudeteiles zu verstehen.

DerGesamtlrmindexbercksichtigtfolgendeLrmquellen: Straenverkehr:Insgesamt1.562kmdesBerlinerStraennetzes(damitistbisaufgeringeAusnahmendasgesamteHauptverkehrsstraennetzerfasst) Straenbahnnetz:GesamtesNetz(201km)undsoweitoberirdischverlaufendU-Bahn(27km) S-undFernbahn-Netz:GesamtesNetz(1.108km) Fluglrm:FlughfenTegelundSchnefeld

DieLrmindizesLDENundLNwurdenimZusammenhangmitder von der EU-Umgebungslrmrichtlinie gefordertenLrmkartierung und entsprechend der 34. BImSchVnachdenderzeitfrdieeinzelnenLrmartengeltendenvorlufi-genBerechnungsmethodenermittelt.

BeimStraen-und Schienenverkehrslrmwurdendie Im-missionennichtnurfrdiedenLrmquellennchstgelege-nen, sondern fr alle davon betroffenen Wohngebudeberechnet.Daherkannesz.B.vorkommen,dasseinWohn-gebudeineinerNebenstrae,zudergarkeineVerkehrs-zhldaten vorhanden sind, wegen der Immissionen voneinernahegelegenenHauptverkehrsstraeoderSchienen-streckealsverkehrslrmbelastetausgewiesenwird.

ZumZeitpunktderBerechnungenzumFluglrmstandderErffnungstermin des Flughafens Berlin BrandenburgWilly Brandt noch nicht endgltig fest. Daher wurdenDaten der auchweiterhin frequentierten Flughfen TegelundSchnefeldeinbezogen.

7 Vierunddreiigste Verordnung zur Durchfhrung des Bundes-Immissionsschutz-gesetzes (Verordnung ber die Lrmkartierung 34. BImSchV)

8 Gesetz zum Schutz vor schdlichen Umwelteinwirkungen durch Luftverunreini-gung, Gerusche, Erschtterungen und hnliche Vorgnge (Bundes-Immissions-schutzgesetz BImSchG)

9 LDEN: Tag-Abend-Nacht-Lrmindex; LN: Nachtlrmindex

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Verkehrslrmbelastung (Fortsetzung)

Wenn auf ein Gebude Immissionen von mehreren Ver-kehrslrmarten (Straen-, Schienen-, Flugverkehr) einwir-ken, wurde durch ein spezielles Berechnungsverfahren(energetische Addition) ein Gesamtlrmindex LDEN und LNgebildet. Damit wird den besonderen BeeintrchtigungenbeimgleichzeitigenEinwirkenmehrererLrmquellenRech-nunggetragen.

BeiderAnwendungdesStraenverzeichnissesistdaraufzuachten, dass bei der Erstellung der Lrmkarten der Stra-enverkehrslrmnichtkompletterfasstwerdenkonnte;sowurde die Lrmbelastung durch den Straenverkehr frHauptverkehrsstraen und im Innenstadtbereich fr alleStraen mit einer zulssigen Hchstgeschwindigkeit von50km/herfasst.

DieLrmbelastungfrdasbrigeStraennetz(vorwiegendTempo-30-Zonen) blieb unbercksichtigt, was aber nichtimmer bedeutet, dass die StraenverkehrslrmbelastungandiesenStraenabschnittenhchstens65dB(A)amTagund55dB(A)inderNachtbetrgt.

Die Strategischen Lrmkarten zu den einzelnen Ver-kehrslrmarten sowie die Gesamtlrmindizes LDEN und LNsind im Umweltatlas der Senatsverwaltung fr Umwelt,VerkehrundKlimaschutzmit einergebudescharfenDar-stellungverffentlicht.

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AnhangBerliner Betriebskostenbersicht 2019

Grundlage:Betriebskostenabrechnungen2017(DieseBetriebskostenbersichtistnichtTeildesBerlinerMietspiegels2019.)

BerlinerBetriebskostenbersicht2019|www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/betriebskosten/

MitdieserBerlinerBetriebskostenbersichtsollmehrTrans-parenz im Bereich der Betriebskosten geschaffen werden.Es wurden fr alle einzelnen BetriebskostenpositionenDurchschnittswerteundSpannenwertemitdenblicherwei-se gezahlten Kosten ermittelt. Die Hhe der einzelnen Be-triebskostenpositionen hngt aber von einer Vielzahl vonEinzelfaktoren ab. Die vorliegende Tabelle kann daher nurals Orientierung dienen,welche Betrge bei den einzelnenBetriebskostenpositionen blicherweise in Berlin im nichtpreisgebundenen Wohnungsbestand abgerechnet wurden.Diesebersichtistnichtrechtsverbindlich.

BeidenErhebungenzumBerlinerMietspiegel2019wurdenimRahmeneinerStichprobeAngabenzurHhedereinzel-nen Betriebskostenpositionen bei Mietern und Vermieternerfragt.InsgesamtlagenAngabenvonrund3.000Wohnge-budenbzw.Wirtschaftseinheitenvor.DasbeauftragteInsti-tut F+B Forschung und Beratung fr Wohnen, Immobilien

undUmweltGmbHHamburghatdieBetriebskostenabrech-nungenfrdasJahr2017ausgewertet.IndernachfolgendenTabellewurdenfralleBetriebskostenpositionenderMittel-wertsowiederUnter-undOberwerteinerSpanneabgebildet,dievierFnfteldererhobenenWertebercksichtigt.10Pro-zentdererhobenenWerteliegenunterdemausgewiesenenunteren Wert der 4/5-Spanne. 10 Prozent der erhobenenWerte liegen ber dem ausgewiesenen oberen Wert der4/5-Spanne.UnplausibleWertewurdenvorherbereinigt.

DienachfolgendeTabellezeigtdieinBerlinfrdasJahr2017abgerechnetenBetrgedereinzelnenBetriebskostenpositio-nen.

LiegteineBetriebskostenabrechnungfreinenanderenZeit-raumalsdasKalenderjahr2017vor,mussbeieinerBewer-tung die zwischenzeitliche (Preis-)Entwicklungmit bedachtwerden.

Abrechnungsjahr 2017 Angaben in Euro/m2 monatlich

Betriebskostenposition Unterer Wert der 4/5-Spanne MittelwertOberer Wert

der 4/5-SpanneGrundsteuer 0,14 0,27 0,46Wasserversorgung 0,13 0,25 0,44Entwsserung 0,13 0,23 0,31Niederschlagswasser 0,02 0,05 0,07Aufzug 0,07 0,18 0,33Straenreinigung 0,01 0,04 0,07Mllbeseitigung 0,11 0,16 0,23Hauswart/Hausmeister 0,05 0,18 0,38Gebudereinigung und Ungezieferbekmpfung 0,06 0,15 0,26Schneebeseitigung 0,02 0,05 0,08Gartenpflege 0,02 0,10 0,20Beleuchtung (Allgemeinstrom) 0,02 0,05 0,10Schornsteinreinigung 0,01 0,07 0,12Sach- und Haftpflichtversicherung 0,06 0,16 0,24Betrieb der Gemeinschafts-Antennenanlage/des Breitbandnetzanschlusses 0,06 0,12 0,19Sonstige kalte Betriebskosten 0,01 0,07 0,15Heizung 0,36 0,72 1,11Warmwasser 0,11 0,26 0,47Sonstige warme Betriebskosten (z.B. Wartung Heizungsanlage) 0,10 0,19 0,27

FrdasAbrechnungsjahr2017wurdendurchschnittlichekalteBetriebskosteninHhevon1,66Euro/mmonatlichundKosten fr Heizung undWarmwasser (warme Betriebskosten) in Hhe von 0,90 Euro/mmonatlich abgerechnet. DiedurchschnittlichenBetriebskostenergebensichnichtausderSummierungderEinzelpositioneninderobenabgebildetenTa-belle,weilnichtimmeralleBetriebskostenpositionenanfallen.

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BeispielLaut der letzten Betriebskostenabrechnung wurden81,00 Euro fr die Gartenpflege fr das Abrechnungsjahrberechnet.DieWohnunghateineWohnflchevon75m.Darausergibtsich:

81,00Euro:12Monate:75m=0,09Euro/mmonatlich

Achtung:BeidenHeizkostenkannauchdiebeheizteWohn-flchezuGrundegelegtwordensein.

Ermittlung der Vergleichswerte aus der eigenen Betriebskostenabrechnung:

UmeinenVergleichderabgebildetenWertemitderHheder einzelnen Betriebskostenpositionen fr die eigeneWohnungzuermglichen, istdie letzteBetriebskostenab-rechnungnotwendig.DiedarinenthaltenenBetrgefrdieeinzelnenBetriebskostenpositionenfrdiekonkreteWoh-nungbeziehensichgrundstzlichaufdasAbrechnungsjahrunddiegesamteWohnung.Siemssendaherumgerechnetwerden.UmfrIhrekonkreteWohnungeinenvergleichba-ren monatlichen Betriebskostenbetrag pro Quadratmeterzu berechnen, muss der jhrliche Betriebskostenbetragdurch12MonateunddieWohnflcheinQuadratmeterge-teiltwerden.

WasallesunterdenBegriffBetriebskostenfllt,istausderBetriebskostenverordnung(BetrKV)ersichtlich(Seite27).

Ein vorgeschriebenes Schema fr die Betriebskostenabrech-nunggibtesabernicht.DerAufbauderkonkretenBetriebs-kostenabrechnungkannvonderinobigerTabelleabgebilde-tenGliederungabweichen.BeispielsweiseknnendieKostenfrdieSchneebeseitigungauch indenHauswartkostenent-haltensein,wenndieSchneebeseitigungnichtdurcheinege-sonderteFirma, sondernvomHauswart selbstdurchgefhrtwird.DerUmfangderLeistungenerklrtzumTeilauchdieun-terschiedliche Hhe einzelner Betriebskosten10. Bei der An-wendungderTabellealsOrientierungistdiesentsprechendzubercksichtigen.

Erluterungen zu den Ergebnissen der Analyse der Betriebskostenpositionen


GrundsteuerDieGrundsteuerwirdvondenBerlinerFinanzmternerhoben.DieAnalysedererhobenenWertezeigt,dasssichbeiAltbau-tenbis1949dieHhederGrundsteuerdurchschnittlichimun-terenSpannenbereichbewegt.BeiallenneuerenWohngebu-denab1950wurdenmeistWerteoberhalbdesausgewiesenenMittelwertesfestgestellt.

Wasserversorgung und EntwsserungDieHhederKostenfrdieWasserversorgungundEntwsse-rung istnebenden festgelegtenTarifenvorallemvomVer-

10 Eine detaillierte bersicht bietet hier die Geislinger Konvention, die von der Wohnungswirtschaft und der Hochschule fr Wirtschaft und Umwelt Nrtingen-Geislingen entwickelt wurde (siehe auch im Internet unter www.geislinger-kon-vention.de).

brauchsverhaltenabhngig.Aucheingegebenenfallsvorhan-dener zustzlicher Wasserverbrauch fr die GartenpflegekanneineRollespielen.NachdemJahr2017stattgefundenePreisnderungen konnten nicht bercksichtigtwerden. Zum1.Januar2018sankderPreisfrSchmutzwasser(Entwsse-rung) fr die Tarifperiode 2018/2019 um 4,0 Prozent. DerPreis frdasNiederschlagswasserstiegzum1. Januar2018um2,0Prozent.DerGrundpreisundderTariffrTrinkwasser(Wasserversorgung)bliebenzum1.Januar2018unverndert.

AufzugDieHhederKostenfrdenAufzugstehtinAbhngigkeitvonder Anzahl der Aufzge und der Anzahl der Geschosse desWohngebudes.TendenziellkonnteeinZusammenhangvonderGeschosszahl und der durchschnittlichenHhe der Auf-zugskostenermitteltwerden;eherniedrigereKostenbeineunundmehrGeschossenundhhereAufzugskostenbeiHusernmitbiszufnfGeschossen.

StraenreinigungDie Straenreinigungskosten wiesen eine sehr geringeSchwankungsbreite auf. Diese Position hat aufgrund ihrerHhe einen eher geringen Einfluss auf die Gesamthhe derBetriebskosten.NachdemJahr2017stattgefundenePreisn-derungenkonntennichtbercksichtigtwerden.ImJahr2018fandkeineTarifnderungstatt.Zum1. Januar2019stiegendieStraenreinigungsgebhrenderBSR frdieTarifperiode2019/2020durchschnittlichum3,7Prozent.

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Erluterungen zu den Ergebnissen der Analyse der Betriebskostenpositionen (Fortsetzung)

MllbeseitigungEineindeutigerZusammenhangzwischenderHhederermit-teltenKostenfrdieMllbeseitigungundderBezugsfertigkeitderWohngebudekonntenichtfestgestelltwerden.NachdemJahr2017stattgefundenePreisnderungenkonntennichtbe-rcksichtigtwerden. Im Jahr2018 fandkeineTarifnderungstatt.Zum1. Januar2019stiegendieBSR-TarifederAbfall-wirtschaftfrdieTarifperiode2019/2020durchschnittlichum3,8Prozent.

Hauswart/HausmeisterDieHauswartkostenwieseneinerelativhoheSchwankungs-breiteauf,diesichvorallemausdemunterschiedlichenUm-fangderTtigkeitendesHauswarteserklrt.Tendenziellwur-denbeiWohngebudenmitbiszufnfGeschossenundnichtumfassendsaniertenGebudenhhereKostenfrdenHaus-wart/Hausmeisterermittelt.

Gebudereinigung und Ungezieferbekmpfung berdurchschnittlicheKostenwurdenbeiWohngebudenderBezugsfertigkeitsjahre1973bis1990derwestlichenBezirkeundneuerenWohngebudenab1991ermittelt.

SchneebeseitigungDieimVergleichzumJahr2016hnlichmildenTemperaturenindenWintermonatenknntenzudennahezuunverndertenKostenbeiderSchneebeseitigunggefhrthaben.

GartenpflegeDieSchwankungsbreitebeidenKostenfrdieGartenpflegeistgro.DiekonkreteHhehngtwesentlichvondenzumHausbzw. zurWirtschaftseinheit zugehrigenGrnflchen, Spiel-pltzen, Freiflchen ab sowie deren Gestaltung und Pflege.TendenziellunterdurchschnittlicheKostenfrdieGartenpfle-gewurdenimAltbaubis1918undinWohngebuden1973bis1990indenstlichenBezirkenermittelt.

Beleuchtung (Allgemeinstrom)DieKostenderBeleuchtungwieseneinehoheSchwankungs-breiteauf.HhereKostenberdemMittelwertwarenvoral-lembeineuerenWohngebudenmiteinerBezugsfertigkeitab1965zubeobachten.

SchornsteinreinigungImoberenSpannenbereichliegendeKostenwurdenvorallembeilterenWohngebudenmiteinerBezugsfertigkeitbis1964undunsaniertenGebudenermittelt.

Sach- und HaftpflichtversicherungDieHhedieserKostenhngtvomkonkretenUmfangderab-geschlossenen Versicherungen ab. Tendenziell im unterenSpannenbereich liegende Kosten wurden bei Gebuden mitsechsundmehrGeschossenfestgestellt.

Betrieb der Gemeinschafts-Antennenanlage/des BreitbandnetzanschlussesEswarkeineindeutigerZusammenhangzwischenderStruk-turderWohngebude(Bezugsfertigkeit,GeschosszahlundSa-nierungsstand)undderHhedieserBetriebskostenpositionenfeststellbar.

Sonstige kalte BetriebskostenEin Zusammenhang zwischen der Hhe der abgerechnetensonstigenBetriebskostenvonderStrukturderWohngebudewarnichtfeststellbar.

HeizungHeizkostenwerdengrundstzlichdurchdieEigenschaftendesGebudesunddurchdasindividuelleVerbrauchsverhaltenbe-stimmt.NachderHeizkostenverordnungmssendieseKostenmindestenszu50ProzentnachVerbrauchabgerechnetwer-den,wennkeineAusnahmetatbestndevorliegen.Gasetagen-heizungenodersonstigeEinzelofenheizungen,beidenenderMieterhaushaltdie EnergiekostendirektundnichtberdenVermietertrgt,sindnichterfasst.NachumfassenderSanie-rung der Wohngebude wurden durchschnittlich geringereHeizkostenunterhalbdesausgewiesenenMittelwertesermit-telt. Beim Wrmecontracting (die Wrmeversorgung ber-nimmteinexternerDienstleister)sinddurchschnittlichhhereHeizkostenabgerechnetworden.NachdemJahr2017stattge-fundene nderungen bei der Hhe der Heizkosten konntennichtbercksichtigtwerden.ImJahr2018sinddiePreisefrGasundFernewrmenurleichtgestiegen,whrendderHeiz-lpreisdeutlichangestiegenist.DieswirdsichjedocherstaufdieHeizkostenabrechnungfrdasJahr2018auswirken.

WarmwasserAuch dieWarmwasserkosten sind zumindest zu 50 ProzentnachVerbrauchabzurechnen,sowieesdieHeizkostenverord-nung vorschreibt. Entscheidend fr die konkrete Hhe derWarmwasserkosten ist vor allemdas eigeneVerbrauchsver-halten. Die ermitteltenDurchschnittswerte schwankten zwi-schendenverschiedenenBezugsfertigkeitsklassen.

Sonstige warme BetriebskostenHierunterwurdenvorallemdieWartungskostenfrdieHei-zungsanlage erfasst. Hier sind zwischen den verschiedenenEnergietrgernkeinesignifikantenUnterschiedefestzustellen.


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Verordnung ber die Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskostenverordnung BetrKV) vom25.November2003(BGBl.IS.2346,2347),diedurchArtikel4desGesetzesvom3.Mai2012(BGBl.IS.958)gendertwordenist


1 Betriebskosten (1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentmer

oderErbbauberechtigtendurchdasEigentumoderErb-baurechtamGrundstckoderdurchdenbestimmungs-migen Gebrauch des Gebudes, der Nebengebude,Anlagen, Einrichtungen und des Grundstcks laufendentstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigent-mers oder Erbbauberechtigten drfenmit demBetragangesetzt werden, der fr eine gleichwertige LeistungeinesDritten,insbesondereeinesUnternehmers,ange-setztwerdenknnte;dieUmsatzsteuerdesDrittendarfnichtangesetztwerden.

(2)ZudenBetriebskostengehrennicht:1. dieKostenderzurVerwaltungdesGebudeserforder-

lichenArbeitskrfteundEinrichtungen, dieKostenderAufsicht,derWertdervomVermieterpersnlichgeleis-tetenVerwaltungsarbeit,dieKostenfrdiegesetzlichenoder freiwilligenPrfungendes Jahresabschlussesunddie Kosten fr die Geschftsfhrung (Verwaltungs-kosten),

2. dieKosten,diewhrendderNutzungsdauerzurErhal-tung des bestimmungsmigen Gebrauchs aufgewen-detwerdenmssen,umdiedurchAbnutzung,Alterungund Witterungseinwirkung entstehenden baulichenoder sonstigen Mngel ordnungsgem zu beseitigen(Instandhaltungs-undInstandsetzungskosten).

2 Aufstellung der Betriebskosten BetriebskostenimSinnevon1sind:

1. dielaufendenffentlichenLastendesGrundstcks, hierzugehrtnamentlichdieGrundsteuer;

2. dieKostenderWasserversorgung, hierzu gehren die Kosten des Wasserverbrauchs, die

Grundgebhren,dieKostenderAnmietungoderande-rerArtenderGebrauchsberlassungvonWasserzhlernsowie die Kosten ihrer Verwendung einschlielich derKosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnungund Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wasser-mengenreglern,dieKostendesBetriebseinerhauseige-nenWasserversorgungsanlageundeinerWasseraufbe-reitungsanlageeinschlielichderAufbereitungsstoffe;

3. dieKostenderEntwsserung, hierzugehrendieGebhrenfrdieHaus-undGrund-

stcksentwsserung,dieKostendesBetriebseinerent-sprechenden nicht ffentlichen Anlage und die KostendesBetriebseinerEntwsserungspumpe;

4. dieKostena)des Betriebs der zentralenHeizungsanlage einschlie-

lichderAbgasanlage, hierzugehrendieKostenderverbrauchtenBrennstof-

fe und ihrer Lieferung, die Kosten desBetriebsstroms,dieKostenderBedienung,berwachungundPflegederAnlage,derregelmigenPrfungihrerBetriebsbereit-schaftundBetriebssicherheiteinschlielichderEinstel-lung durch eine Fachkraft, der Reinigung der AnlageunddesBetriebsraums,dieKostenderMessungennachdem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten derAnmietung oder anderer Arten der Gebrauchsberlas-sungeinerAusstattungzurVerbrauchserfassungsowiedieKostenderVerwendungeinerAusstattungzurVer-brauchserfassungeinschlielichderKostenderEichungsowiederKostenderBerechnungundAufteilung

oderb) desBetriebsderzentralenBrennstoffversorgungsanla-

ge, hierzugehrendieKostenderverbrauchtenBrennstof-

fe und ihrer Lieferung, die Kosten des BetriebsstromsunddieKostenderberwachungsowiedieKostenderReinigungderAnlageunddesBetriebsraums

oderc) der eigenstndig gewerblichen Lieferung von Wrme,

auchausAnlagenimSinnedesBuchstabensa, hierzugehrendasEntgeltfrdieWrmelieferungund

die Kosten des Betriebs der zugehrigenHausanlagenentsprechendBuchstabea

oderd) derReinigungundWartungvonEtagenheizungenund

Gaseinzelfeuersttten, hierzugehrendieKostenderBeseitigungvonWasser-

ablagerungen und Verbrennungsrckstnden in derAnlage, die Kosten der regelmigen Prfung der Be-triebsbereitschaftundBetriebssicherheitundderdamitzusammenhngendenEinstellungdurcheineFachkraftsowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz;

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5. dieKostena) des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungs-

anlage, hierzu gehren die Kosten derWasserversorgung ent-

sprechendNummer2,soweitsienichtdortbereitsbe-rcksichtigtsind,unddieKostenderWassererwrmungentsprechendNummer4Buchstabea

oderb) der eigenstndig gewerblichen Lieferung von Warm-

wasser,auchausAnlagenimSinnedesBuchstabensa, hierzugehrendasEntgeltfrdieLieferungdesWarm-

wassers und die Kosten des Betriebs der zugehrigenHausanlagenentsprechendNummer4Buchstabea

oderc) derReinigungundWartungvonWarmwassergerten, hierzugehrendieKostenderBeseitigungvonWasser-

ablagerungenundVerbrennungsrckstndenimInnernderGertesowiedieKostenderregelmigenPrfungderBetriebsbereitschaftundBetriebssicherheitundderdamit zusammenhngenden Einstellung durch eineFachkraft;

6. die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasser-versorgungsanlagen

a) bei zentralenHeizungsanlagen entsprechendNummer4BuchstabeaundentsprechendNummer2,soweitsienichtdortbereitsbercksichtigtsind,

oderb) beidereigenstndiggewerblichenLieferungvonWrme

entsprechendNummer4BuchstabecundentsprechendNummer2,soweitsienichtdortbereitsbercksichtigtsind,

oderc) bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasser-

versorgungsanlagen entsprechendNummer4Buchstabedundentsprechend

Nummer2,soweitsienichtdortbereitsbercksichtigtsind;

7. dieKostendesBetriebsdesPersonen-oderLastenauf-zugs,

hierzugehrendieKostendesBetriebsstroms,dieKos-tenderBeaufsichtigung,derBedienung,berwachungundPflegederAnlage,derregelmigenPrfungihrerBetriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschlie-lichderEinstellungdurcheineFachkraftsowiedieKos-tenderReinigungderAnlage;

Betriebskostenverordnung BetrKV (Fortsetzung)


8. dieKostenderStraenreinigungundMllbeseitigung, zudenKostenderStraenreinigunggehrendiefrdie

ffentliche Straenreinigung zu entrichtenden Gebh-ren und die Kosten entsprechender nicht ffentlicherManahmen;zudenKostenderMllbeseitigunggeh-rennamentlichdiefrdieMllabfuhrzuentrichtendenGebhren,dieKostenentsprechendernichtffentlicherManahmen,dieKostendesBetriebsvonMllkompres-soren, Mllschluckern, Mllabsauganlagen sowie desBetriebsvonMllmengenerfassungsanlageneinschlie-lichderKostenderBerechnungundAufteilung;

9. die Kosten der Gebudereinigung und Ungezieferbe-kmpfung,

zu den Kosten der Gebudereinigung gehren dieKosten frdie Suberungder vondenBewohnernge-meinsamgenutztenGebudeteile,wieZugnge, Flure,Treppen, Keller, Bodenrume, Waschkchen, FahrkorbdesAufzugs;

10.dieKostenderGartenpflege, hierzugehrendieKostenderPflegegrtnerischange-

legterFlcheneinschlielichderErneuerungvonPflan-zen und Gehlzen, der Pflege von Spielpltzen ein-schlielichderErneuerungvonSandundderPflegevonPltzen,ZugngenundZufahrten,diedemnichtffent-lichenVerkehrdienen;

11.dieKostenderBeleuchtung, hierzugehrendieKostendesStromsfrdieAuenbe-

leuchtungunddieBeleuchtungdervondenBewohnerngemeinsamgenutztenGebudeteile,wieZugnge,Flu-re,Treppen,Keller,Bodenrume,Waschkchen;

12.dieKostenderSchornsteinreinigung, hierzugehrendieKehrgebhrennachdermageben-

denGebhrenordnung,soweitsienichtbereitsalsKos-tennachNummer4Buchstabeabercksichtigtsind;

13.dieKostenderSach-undHaftpflichtversicherung, hierzugehrennamentlichdieKostenderVersicherung

des Gebudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowiesonstige Elementarschden, der Glasversicherung, derHaftpflichtversicherung fr das Gebude, den ltankunddenAufzug;

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Betriebskostenverordnung BetrKV (Fortsetzung)


14.dieKostenfrdenHauswart, hierzu gehren die Vergtung, die Sozialbeitrge und

alle geldwerten Leistungen, die der Eigentmer oderErbbauberechtigte dem Hauswart fr seine Arbeit ge-whrt, soweit diesenicht die Instandhaltung, Instand-setzung, Erneuerung, Schnheitsreparaturen oder dieHausverwaltungbetrifft;soweitArbeitenvomHauswartausgefhrtwerden,drfenKostenfrArbeitsleistungennach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetztwerden;

15.dieKostena) desBetriebsderGemeinschafts-Antennenanlage, hierzugehrendieKostendesBetriebsstromsunddie

Kostender regelmigenPrfung ihrerBetriebsbereit-schaft einschlielich der Einstellung durch eine Fach-kraft oder dasNutzungsentgelt fr eine nicht zu demGebudegehrendeAntennenanlagesowiedieGebh-ren, die nach demUrheberrechtsgesetz fr die Kabel-weitersendungentstehen,

oderb) desBetriebsdermiteinemBreitbandnetzverbundenen

privatenVerteilanlage; hierzu gehren die Kosten entsprechend Buchstabe a,

ferner die laufenden monatlichen Grundgebhren frBreitbandanschlsse;

16.die Kosten des Betriebs der Einrichtungen fr dieW-schepflege,

hierzugehrendieKostendesBetriebsstroms,dieKos-tenderberwachung,PflegeundReinigungderEinrich-tungen,derregelmigenPrfungihrerBetriebsbereit-schaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten derWasserversorgungentsprechendNummer2,soweitsienichtdortbereitsbercksichtigtsind;

17.sonstigeBetriebskosten, hierzugehrenBetriebskostenimSinnedes1,dievon

denNummern1bis16nichterfasstsind.

Hinweis auf Fundstelle: Verordnung ber die verbrauchsabhngige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (Verordnung ber Heizkostenabrechnung HeizkostenV) in der Fassung der Bekanntmachung vom 5. Oktober 2009 (BGBl. I S. 3250)

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Kontakte in den Bezirksmtern


Charlottenburg-WilmersdorfRathausCharlottenburgOtto-Suhr-Allee10010585BerlinTelefon 030/9029-13022

Friedrichshain-KreuzbergAmtfrBrgerdiensteTelefon 030/90298-0AlleAnliegenzuWohngeldundWohnbescheinigungensindberdieBrgermterdesBezirkeszugnglich.

LichtenbergAmtfrBrgerdiensteWohnungsamtEgon-Erwin-Kisch-Strae10613059BerlinTelefon 030/115

Marzahn-HellersdorfAmtfrBrgerdiensteFachbereichWohnenPremnitzerStrae1312681BerlinTelefon 030/90293-0 030/115

MitteAbt.Jugend,FamilieundBrgerdiensteFB1-BrgeramtMllerstrae14613353BerlinTelefon 030/115

NeukllnBlaschkoallee32Haus512040BerlinTelefon 030/90239-0

PankowAbt.StadtentwicklungundBrgerdiensteWohnungsamtTelefon 030/90295-2601

ReinickendorfAbt.BrgerdiensteundOrdnungsangelegenheitenFachbereichWohnenTeichstrae65/Haus113407BerlinTelefon 030/90294-5551

Spandau Carl-Schurz-Strae2-613597BerlinTelefon 030/115

Steglitz-Zehlendorf AmtfrBrgerdiensteTelefon 030/90299-0

Tempelhof-SchnebergBrgerdienste-WohnungswesenTempelhoferDamm165(Rathaus)12099BerlinTelefon 030/90277-6581

Treptow-KpenickAbt.Brgerdienste,Personal,Finanzen,ImmobilienundWirtschaftAmtfrBrgerdienste,FachbereichWohnenHans-Schmidt-Strae1012489BerlinTelefon 030/902975205

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Anschriften wichtiger Beratungs- und Auskunftsstellen


Berliner Mieterverein e. V.Landesverband Berlin imDeutschen Mieterbund e. V.Spichernstrae110777BerlinTelefon030/22626-0www.berliner-mieterverein.de

Berliner MieterGemeinschaft e. V.Mckernstrae9210963BerlinTelefon030/2168001www.bmgev.de

Mieterschutzbund Berlin e. V.KonstanzerStrae6110707BerlinTelefon030/9210230-0www.mieterschutzbund-berlin.de

Bund der Berliner Haus- undGrundbesitzervereine e. V.PotsdamerStrae14310783BerlinTelefon030/2163436www.haus-und-grund-berlin.de

BFW Landesverband Berlin/Brandenburg e. V.FranzsischeStrae5510117BerlinTelefon030/230958-0www.bfwberlin.de

BBU Verband Berlin-BrandenburgischerWohnungsunternehmen e. V.Lentzeallee10714195BerlinTelefon030/89781-0www.bbu.de

Verbraucherzentrale Berlin e. V.Hardenbergplatz210623BerlinPrfungvonHeizkostenabrechnungen,BeratungzurSenkungdesStrom-undHeizkostenverbrauchsAnmeldung:0800-809802400 kostenlosausdemdeutschenFestnetzMo.Do. 8.00Uhr18.00UhrFr. 8.00Uhr16.00Uhrwww.verbraucherzentrale-berlin.de

Senatsverwaltung fr Stadtentwicklung und WohnenWrttembergischeStrae610707BerlinTelefon030/90139-3000ServicetelefonMiete030/90139-4777www.stadtentwicklung.berlin.de

Genauere Ausknfte zur Lrmbelastung erteilt:SenatsverwaltungfrUmwelt,VerkehrundKlimaschutzBrckenstrae610179BerlinIC32Telefon030/9025-2354www.berlin.de/sen/uvk

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