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Münsteraner Verwalterkonferenz 2012

Beschlüsse fassen -

richtiges Vorgehen bei

Abstimmung, Auszählung und Verkündung

Prof. Dr. Florian Jacoby

Münster, 21. Januar 2012

Beschlüsse fassenMünster, 21. Januar 2012

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Teil 1:

Abstimmung


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Beispiel 1

• In der TE heißt es: „Die Versammlung kann einen Wohnungseigentümer, der mit Zahlungen von Beiträgen länger als einen Monat in Verzug ist, von der Teilnahme an der Eigentümerversammlung und der Abstimmung ausschließen. Der Betroffene hat hierbei kein Stimmrecht. Mit vollständiger Zahlung der Rückstände entfällt die Wirkung obigen Beschlusses.“

• Entsprechend beschließen die Eigentümer, dass der säumige X ausgeschlossen wird.

• Muss der Verwalter als Versammlungsleiter den X künftig zur Abstimmung zulassen?


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BGH v. 10.12.2010 - V ZR 60/10

Ein Wohnungseigentümer, der mit der Zahlung von Beiträgen in Verzug ist, kann deswegen nicht von der Wohnungseigentümerversammlung ausgeschlossen werden; ihm kann auch nicht das Stimmrecht entzogen werden.


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Lösung zu Beispiel 1

• Die Klausel aus der TE ist nichtig.

• Auch der darauf beruhende Beschluss ist nichtig.

• Der X ist an der Abstimmung zu beteiligen.


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Beispiel 2

• Die Fassade der Anlage ist verunreinigt.

• Es wird beantragt, die Eigentümer A, B und C in einem einheitlich eingeleiteten Rechtsstreit auf Beseitigung in Anspruch zu nehmen.

• Wie ist abzustimmen, sind A, B und C vom Stimmrecht ausgeschlossen?


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§§§§ 25 Abs. 5 WEG

Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn

• die Beschlußfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder

• die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümer gegen ihn betrifft oder

• wenn er nach § 18 rechtskräftig verurteilt ist.


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LG München I v. 6.12.2010 - 1 S 11024/10

• Nach § 25 Abs. 5 WEG ist ein Wohnungseigentümer nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Einleitung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümer gegen ihn betrifft.

• Soll ein Rechtsstreit gleichzeitig gegen mehrere Wohnungseigentümer eingeleitet werden, sind sämtliche Streitgenossen vom Stimmverbot bei der Beschlussfassung betroffen.

• Auf die Frage, ob die zu Verklagenden als Gesamtschuldner gegenüber den Eigentümern haften, kommt es nicht an.

• Die Vorschrift des § 25 Abs. 5 WEG soll verhindern, dass ein Eigentümer, der als Streitgenosse neben anderen Eigentümern verklagt werden soll, letztlich mittelbar auch über das Vorgehen gegen sich selbst entscheidet


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Lösung Beispiel 2

• A, B und C sind nach § 25 Abs. 5 WEG vom Stimmrecht ausgeschlossen.

• Es ist ohne sie abzustimmen.


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Beispiel 3

• TE bestimmt: „Ein Miteigentümer kann sich durch den Verwalter, durch seinen Ehegatten, durch einen anderen Miteigentümer oder einen Dritten vertreten lassen. Die Vollmacht bedarf der Schriftform. Wird ein Miteigentümer durch seinen Ehegatten vertreten, so muss dieser seine Vertretungsbefugnis nicht durch eine schriftliche Vollmacht nachweisen, solange kein Zweifel an seiner Vertretungsmacht besteht.“

• Die Verwalterin will mehrere Eigentümer vertreten, kann auf Aufforderung eine Vollmachtsurkunde aber nicht vorlegen.

• Darf sie von der Vollmacht Gebrauch machen?


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OLG München v. 11.12.2007- 34 Wx 91/07

Bestimmt die Gemeinschaftsordnung, dass die Vertretung durch einen schriftlich Bevollmächtigten

zulässig ist und wird auf Verlangen eines Versammlungsteilnehmers das Original der Vollmachtsurkunde nicht vorgelegt, so ist vom Nichtbestand der Vollmacht auszugehen.


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Lösung Beispiel 3

• Die Verwalterin kann ihre Vollmacht nicht nachweisen.

• Sie darf daher nicht mitstimmen, was zur Beschlussunfähigkeit der Versammlung führen kann.

Hinweis:

Ordnet die Teilungserklärung ein Schriftformerfordernis an, folgt daraus die Pflicht des Verwalters, die Einhaltung der Form zu kontrollieren.


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Beispiel 4

• In der Eigentümerversammlung sind regelmäßig weniger als die Hälfte der Eigentümer vertreten.

• Für diese Konstellation sieht die Teilungserklärung keine Regelung vor.

• Darf der Verwalter mit der Ladung zugleich zu einer Eventualversammlung einberufen, die im Falle der Beschlussunfähigkeit 30 Minuten nach der ersten Versammlung stattfinden soll?


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§§§§ 25 WEG

(3) Die Versammlung ist nur beschlußfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile, berechnet nach der im Grundbuch eingetragenen Größe dieser Anteile, vertreten.

(4) Ist eine Versammlung nicht gemäß Absatz 3 beschlußfähig, so beruft der Verwalter eine neue Versammlung mit dem gleichen Gegenstand ein. Diese Versammlung ist ohne Rücksicht auf die Höhe der vertretenen Anteile beschlußfähig; hierauf ist bei der Einberufung hinzuweisen.


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Lösung Beispiel 4

• Nein, eine Eventualeinberufung ist vom WEG nicht vorgesehen.

• § 25 Abs. 4 WEG schließt wegen der zeitlichen Reihenfolge (Beschlussunfähigkeit, Ladung unter Einhaltung der Ladungsfrist) eine Eventualeinberufung aus.

• Wird eine Eventualversammlung dennoch abgehalten:- Beschlüsse sind wegen Ladungsmangel anfechtbar

- Kostenrisiko des Verwalters, § 49 Abs. 2 WEG


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Teil 2:

Auszählung


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Beispiel 5a

• A gehören zwei Wohneinheiten, eine weitere gehört ihm gemeinsam mit B, schließlich noch eine mit C.

• Wie viele Stimmen können A, B und C gemeinsam insgesamt ausüben?


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Stimmkraftprinzip

• Kopfprinzip ist gesetzliche Regel nach § 25 Abs. 2 WEG.

• Objektprinzip(Anzahl der Wohnungseigentumseinheiten)kann vereinbart werden.

• Wertprinzip(MEA)kann vereinbart werden.


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Lösung Beispiel 5a

• Beim Kopfstimmrecht stellt eine Personenmehrheit grds. einen eigenen Kopf dar.

• Daher haben hier- A eine Stimme,

- A/B eine Stimme,

- A/C eine Stimme.


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Beispiel 5b

• A gehören zwei Wohneinheiten, eine weitere gehört ihm gemeinsam mit B.

• Es erscheint nur A

• Wie viele Stimmen kann A ausüben, wenn A und B bekanntlich gerade einen „Rosenkrieg“ ausfechten und A keine Vollmacht der B vorlegen kann.


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OLG Düsseldorf v. 9.7.2003 - I-3 Wx 119/03

Steht ein Wohnungseigentum mehreren Bruchteilseigentümern gemeinschaftlich zu und gibt nur einer der Mitberechtigten in der Wohnungseigentümerversammlung seine Stimme ab, so ist diese Stimmabgabe ungültig, wenn an der Ermächtigung durch den/die übrigen Mitberechtigten Zweifel bestehen und eine Vollmacht nicht vorgelegt wird.


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Lösung Beispiel 5b

• Der A kann die ihm nur gemeinschaftlich mit B zustehende Stimme nicht allein ausüben.

• Der Kopf „A/B“ ist nicht wirksam vertreten.

• A steht nur eine Stimme zu.


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Beispiel 5c

• A gehören zwei Wohneinheiten, eine weitere gehört ihm gemeinsam mit B, schließlich noch eine mit C.

• Wie viele Stimmen kann A ausüben, wenn die Mitberechtigung jeweils so ausgestaltet ist, dass A über einen Bruchteil von 85 % verfügt?


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LG Hamburg v. 16.5.2008 – 318 T 54/07

• Der Grundsatz, dass bei unterschiedlichen Beteiligungen der Wohnungseigentümer beim Kopfstimmrecht jeweils eine gesonderte Stimme besteht für die einzelne Rechts- oder Miteigentümergemeinschaft, erfährt dann eine Einschränkung, wenn ein Wohnungseigentümer an mehreren unterschiedlichen Rechtsgemeinschaften mehrheitlich beteiligt ist, da er seinen Willen jeweils in sämtlichen Rechtsgemeinschaften durchsetzen kann.

• Andernfalls würden ihm somit - entgegen dem Kopfprinzip - mehrere Stimmen zukommen.


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Lösung Beispiel 5c

• Hier zählen die Personenmehrheiten wegen der maßgeblichen Beteiligung des A nicht als selbstständiger Kopf, sondern als Kopf des A

• A hat daher insgesamt nur eine Stimme.


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Beispiel 6

• TE sieht vor: „Jeder Eigentümer einer der 45 Wohnungen hat für jede in seinem Eigentum stehende Wohnung eine Stimme.“

• E gehören 27 der 45 Wohnungen.

• Es steht die Beschlussfassung über die Verwalterwahl an.

• Wie viele Stimmen hat E?


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§§§§ 26 Abs. 1 WEG

• Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit.

• Die Bestellung darf auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden, im Falle der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum aber auf höchstens drei Jahre.

• Die Abberufung des Verwalters kann auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden.

• Ein wichtiger Grund liegt regelmäßig vor, wenn der Verwalter die Beschluss-Sammlung nicht ordnungsmäßig führt.

• Andere Beschränkungen der Bestellung oder Abberufung

des Verwalters sind nicht zulässig.


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BGH v. 28.10.2011 – V ZR 253/10

Auch nach dem Wohnungseigentumsgesetz in der ab dem 1. Juli 2007 geltenden Fassung stellt es keine unzulässige Beschränkung der Bestellung oder Abberufung des Verwalters dar, wenn das Kopfprinzip durch Vereinbarung zugunsten des Objekt- oder des Wertprinzips abbedungen worden ist.

[Es wird hier nicht vom durch § 26 Abs. 1 WEG geschützten Mehrheitsprinzip abgewichen, sondern vom dispositiven Stimmkraftsprinzip des § 25 Abs. 2 WEG.]


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Lösung Beispiel 6

• Es wurde durch Vereinbarung (TE) wirksam das Objektprinzip bestimmt.

• Dieses Stimmkraftprinzip wird auch für die Verwalterbestellung nicht von § 26 Abs. 1 WEG verboten.

• Folglich verfügt E über 27 Stimmen.


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Beispiel 7

• Verwalter V liest folgende Leitsätze desBGH v. 11.11.2011 - V ZR 65/11:

1. Stimmt ein Wohnungseigentümer einer baulichen Maßnahme gemäß § 22 I WEG nicht zu, ist er gemäß § 16 VI 1 HS 2 von den damit verbundenen Kosten befreit; es kommt nicht darauf an, ob seine Zustimmung gemäß § 22 I i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG erforderlich war oder nicht.

2. Er kann die Kostenfreistellung auch nach Bestandskraft des Beschlusses über die Durchführung der baulichen Maßnahme verlangen, sofern der Beschluss die Kostenverteilung nicht abschließend regelt.

• V fragt sich, wie er das lange zurückliegende Abstimmverhalten bei der Kostverteilung berücksichtigen kann.


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Lösung Beispiel 7

• Wurden die Namen der Abstimmenden in das Protokoll aufgenommen, muss V auf dieser Grundlage die Kostenverteilung vornehmen.

• Anderenfalls muss V den Eigentümern sein Dilemma schildern, bei Nichterweislichkeit des Abstimmverhaltens kann V jedoch nur § 16 Abs. 2 WEG heranziehen.


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Beispiel 7a

Ist die Bedeutung des Abstimmverhaltens auf Beschlüsse nach § 22 Abs. 1 WEG beschränkt?


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OLG München v. 28.11.2008 - 34 Wx 24/07

• Verletzen Wohnungseigentümer ihre Pflicht zur Mitwirkung an einer ordnungsmäßigen Verwaltung, können sie dem einzelnen Wohnungseigentümer, der durch die Pflichtverletzung einen Schaden erlitten hat, zum Schadensersatz verpflichtet sein.

• Die Pflichtverletzung kann darin bestehen, dass eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung abgelehnt wurde.


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Lösung Beispiel 7a

• Nein, stets können bedeutende Rechtsfolgen vom Stimmverhalten eines Wohnungseigentümers abhängen.

• Dem Verwalter ist zu raten- namentliche Stimmkarten zu verwenden,

- das Stimmverhalten ins Protokoll aufzunehmen.


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Teil 3:

Verkündung


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Beispiel 8

• Es gibt Abstimmung samt Auszählung, Beschlussfeststellung, Versammlungsniederschrift und Beschluss-Sammlung.

• Was ist maßgeblich, welchen Inhalt hat der Beschluss also, wenn sich etwa Abstimmung, Verkündung und Beschluss-Sammlung nicht entsprechen?


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BGH v. 23.08.2001 - V ZB 10/01

Der Feststellung und Bekanntgabe des

Beschlussergebnisses durch den Vorsitzenden der Wohnungseigentümerversammlung kommt grundsätzlich konstitutive Bedeutung zu. Es handelt sich im Regelfall um eine Voraussetzung für das rechtswirksame Zustandekommen eines Eigentümerbeschlusses.


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Lösung Beispiel 8

• Maßgeblich ist die Beschlussfeststellung durch den Versammlungsleiter.

• Beruht diese Feststellung auf einem Zählfehler, führt dies nur zur Anfechtbarkeit des festgestellten Beschlusses.

• Eine falsche Angabe in der Beschluss-Sammlung ändert den Beschluss nicht, beeinflusst aber die „Beweissituation“.


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Beispiel 9

• TE sieht vor: „§ 23 WEG wird dahingehend ergänzt, dass zur Gültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung außer den in § 23 WEG genannten Bedingungen die Eintragung des Beschlusses im Beschlussbuch erforderlich ist.“

• Wohnungseigentümer E hält vor diesem Hintergrund das bloße Abheften von Niederschriften der Wohnungseigentümerbeschlüsse in einen Ordner für ungenügend. Es fehle an Beschluss-Sammlung und Beschlussbuch.

• Die gefassten Beschlüsse seien daher nicht wirksam geworden.


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LG Saarbrücken v. 27.10.2010 - 5 S 7/10

Die Missachtung einer Regelung der Gemeinschaftsordnung, wonach zur Gültigkeit eines Wohnungseigentümerbeschlusses die Eintragung des Beschlusses in ein Beschlussbuch erforderlich ist, führt grundsätzlich nicht zur Nichtigkeit, sondern lediglich zur Anfechtbarkeit des nicht in das Beschlussbuch eingetragenen Wohnungseigentümerbeschlusses.


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Lösung Beispiel 9

• Der Beschluss kommt auch bei entsprechenden Voraussetzungen der TE mit Verkündung zustande.

• Dokumentationspflichten berühren seinen Bestand grds. nicht.

• Daher ist der Beschluss wirksam und bindet E.


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Beispiel 10

• In einer Eigentümerversammlung stimmt die Mehrheit für den Beschlussantrag, die Betriebskosten für den Fahrstuhl ab nächstem Wirtschaftsjahr nach einem besonderen Schlüssel zu verteilen.

• Dieser Schlüssel begünstigt einige Eigentümer unangemessen, ohne an die Nutzungsmöglichkeit anzuknüpfen. Er entspricht daher nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.

• Soll der Verwalter als Versammlungsleiter den Beschluss verkünden?


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§§§§ 16 Abs. 3 WEG

Die Wohnungseigentümer können abweichend von Absatz 2 durch Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des § 556 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, und die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder nach einem anderen

Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.


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Lösung Beispiel 10

• Ja, denn der Beschluss ist wirksam.

• Zwar ist der Beschluss nicht ordnungsmäßig,

wird er nicht binnen Monatsfrist angefochten, erlangt er aber Bestandskraft.


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Beispiel 11

• In einer Eigentümerversammlung stimmt die Mehrheit für den Beschlussantrag: „Die Kosten für Maßnahmen der Instandsetzung und Instandhaltung an Fenstern werden abweichend von § 16 Abs. 2 WEG künftig so verteilt, dass die Kosten von demjenigen zu tragen sind, an dessen Sondereigentumseinheit die Fenster grenzen.“

• Soll der Verwalter als Versammlungsleiter den Beschluss verkünden?


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§§§§ 16 Abs. 4 WEG

Die Wohnungseigentümer können im Einzelfall zur Instandhaltung oder Instandsetzung im Sinne des § 21 Abs. 5 Nr. 2 oder zu baulichen Veränderungen oder Aufwendungen im Sinne des § 22 Abs. 1 und 2 durch

Beschluss die Kostenverteilung abweichend von Absatz 2 regeln, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt. Der Beschluss zur Regelung der Kostenverteilung nach Satz 1 bedarf einer Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile.


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BGH v. 20.9.2000 - V ZB 58/99

• Durch Beschlussfassung können solche Angelegenheiten geordnet werden, über die nach dem WEG oder nach einer Vereinbarung die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden dürfen, anderenfalls bedarf es einer Vereinbarung.

• Ein trotz absoluter Beschlussunzuständigkeit (= ohne

Beschlusskompetenz) gefasster Beschluss ist nichtig.


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Lösung Beispiel 11

• § 16 Abs. 4 WEG legitimiert nur die Verteilung der Kosten baulicher Maßnahmen im Einzelfall.

• Mangels Beschlusskompetenz kann kein wirksamer Beschluss verkündet werden.

• Eine Verkündung würde nur den Schein eines Beschlusses erzeugen

• Daher darf der Verwalter den Beschluss nicht verkünden.


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Gesetzliche Beschlusskompetenzen

• § 12 Abs. 4 Satz 1: Aufhebung einer Veräußerungsbeschränkung• §§§§ 15 Abs. 2: Gebrauchsregelung

• §§§§ 16 Abs. 3: Erfassung und Verteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten

• § 16 Abs. 4: Kostentragung von baulichen Maßnahmen im Einzelfall • § 18 Abs. 3: Entziehung des Wohnungseigentums• §§§§ 21 Abs. 3: Ordnungsmäßige Verwaltung

• § 21 Abs. 7: Besondere finanzielle Angelegenheiten• §§§§ 22 Abs. 1: Bauliche Veränderungen

• § 22 Abs. 2: Modernisierungsmaßnahmen• § 22 Abs. 3: Modernisierende Instandsetzung• §§§§ 26 Abs. 1: Bestellung und Abberufung des Verwalters

• § 27 Abs. 2 Nr. 3: Ermächtigung des Verwalters zur Anspruchsdurchsetzung im Namen der Eigentümer

• §§§§ 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7: Ermächtigung des Verwalters zur Vornahme sonstiger Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

• § 27 Abs. 3 Satz 3: Ermächtigung von Eigentümern zur Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

• § 27 Abs. 5 Satz 2: Abhängigkeit der Vermögensverfügung durch den Verwalter von der Zustimmung eines Wohnungseigentümers oder eines Dritten

• §§§§ 28 Abs. 5: Wirtschaftsplan, Abrechnung und Rechnungslegung

• § 29 Abs. 1 Satz 1: Bestellung eines Verwaltungsbeirats• § 45 Abs. 2 Satz 1: Ersatzzustellungsvertreter und Vertreter


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Beispiele fehlender Beschlusskompetenz

• Änderung der Kostenverteilung für bauliche Maßnahmen(BGH v. 1.4.2011 - V ZR 162/10)

• Instandsetzung der (im Sondereigentum stehenden) Heizkörper in den einzelnen Einheiten(BGH v. 8.7.2011 - V ZR 176/10)

• Begründung einer Haftung des Rechtsnachfolgers durch die Jahresabrechnung für noch offene Beiträge aus dem Vorjahreswirtschaftsplan(LG München v. 28.2.2011 - 1 S 4319/10)

• Begründung von Leistungspflichten außerhalb des Bereichs der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten(BGH v. 18.2.2011 - V ZR 82/10)


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Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!

Prof. Dr. Florian Jacoby

Direktor der Forschungsstelle für Immobilienrecht,

Universität BielefeldUniversitätsstr. 25, 33615 Bielefeld

[email protected]/fir/

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