BAUBERATUNG BEAT VON LERBER & BERNHARD isELi,

ARCH. HTL

BETREIBUNGSAMTLICHE LIEGENSCHAFTSBEWERTUNG

WOHNHAUS NR.17 GARAGE NR. 17A

GBBL. 488 / 326 M2

FABRIKSTRASSE, 3250 LYSS

LIEGENSCHAFTSBEWERTUNGEN • GRUNDSTÜCKEXPERTISEN MIETVVERTBERECHNUNGEN • VERKAUF • VERMITTLUNG

2542 PIETERLEN • BASSBELTWEG 21 • TEL. 032 377 27 78 • NATEL 076 531 81 96 E-MAIL:bernhardiseli@hotmail.com

3270 AARBERG • KAPPELENSTRASSE 13A • TEL. 032 384 28 21 • NATEL 079 432 05 70 E-MAIL:beatvonlerber@bluewin.ch

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AUFTRAG

AUFTRAGGEBER

EIGENTÜMER

EXPERTEN

Betreibungsamt Seeland Dienststelle Seeland Stadtplatz 33 3270 Aarberg

Einfache Gesellschaft - Huber Amr - Huber Ozlem

Bernhard !sell & Beat von Lerber Büro für Bauberatung Liegenschaftsbewertungen, Grundstückexpertisen Vermittlung und Verkauf Büro 2542 Pieterlen, Bassbeltweg 21, Postfach 252 T: 032 377 27 78, N: 076 531 81 96 E-Mail: bemhardiseli@bauberaterch Büro 3270 Aarberg, Kappelenstrasse 13a T: 032 384 28 21, N: 079 432 05 70

OBJEKTE Wohnhaus Nr. 17 Garage Nr. 17e

BEWERTUNGSGRUND Betreibungsamtliche Liegenschaftsbewertung

STICHTAG Augenschein am 25. September 2019

GÜLTIGKEIT ca. 12 Monate Jede Liegenschaftsbewertung ist eine Momentaufnahme am Stich-tag. Grundsätzlich gilt eine Liegenschaftsbewertung nur für den jeweiligen Bewertungszweck und für die vorgenommene Beurteilung. Sie kann so lange gelten, bis marktwirtschaftliche Tendenzen mit indexgebundenen Elementen eine Abweichung von weniger als 10% ergeben oder bis am Grundstück wesentliche Veränderungen stattfinden. Der errechnete Wert kann durch Inkraftsetzung neuer Gesetze, durch Änderungen der Konjunktur- und Wirtschaftslage, durch bauliche Veränderungen am Objekt, durch Beschädigungen und Naturkatastrophen usw. in kurzer Zeit beachtliche Änderungen erfahren.

UNTERLAGEN - Grundbuchauszug vom 18. 8. 2019 - Situationsplan 1:500 - Grundrisspläne - Amtlicher Wert - Gebäudeversicherung - Fotos - Feststellungen beim Augenschein - Informationen von Herr Amr Huber

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OBJEKTDATEN

GRUNDBUCH

Gemeinde 3250 Lyss Parzellen Nr. 488 Plan Nr. 1491 Parzellen flache 326 m2 Anmerkungen Keine Dienstbarkeiten Keine Grundlasten Keine Vormerkungen Pfandverwertung

OBJEKTTEILE / BAUJAHR

Wohnhaus Nr. 17

Baujahr Veränderungen

1900 2008 Wärmeerzeugung ersetzt 2014 Umfassender Umbau: Fenster ersetzt,

Küche neu, Nassräume neu, neue Elektro-installation, Einbau Sauna, Innenausbau grösstenteils neu, Dachausbau

Garage Nr. 17a

seither normale Unterhaltsarbeiten

Alte, einfache Garage aus Eternit

GEBÄUDEVERSICHERUNG

Wohnhaus Nr. 17 Index 194 635'000

AMTLICHER WERT

Wohnhaus Nr. 17 404'800 Garage/Gartenhalle Nr. 14a 9200 Platz / Umschwung 326 m2 0

414'000

UMBAUTER RAUM

Wohnhaus Nr. 17 m3 704 Garage Nr. 17a m3 45

ZONE

Mischzone 3-geschossig M3

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ALTER

Wohnhaus Baujal 1900 gemitteltes wirtschaftliches Alter Rohbau 1 80 Jahre x 1 = Rohbau 2 40 Jahre x 2 = Ausbau 5 Jahre x 3 = Installationen 6 Jahre x 4 =

Gesamtlebensdauer Altersabzug

80 80 15 24

199 : 10 = 20 Jahre 100 Jahre 20

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LIEGENSCHAFTSBEWERTUNG

NEUBAUWERT

BKP NBW

1 Vorbereitungsarbeiten 1.0 % 6'500

2 Gebäudekosten 83.0 % 537'900 Wohnhaus Nr. 17 704 m3 750.00 /m3 528'000 Garage Nr 17a 45 m3 220.00 /m3 9'900

3 Einrichtungen 0

4 Umgebung 8.0 % 51'800

5 Baunebenkosten 8.0 % 51'800

Neubauwert Fr. 648'000

ALTERSABZUG (AA)

BKP NBW AA

1 Vorbereitungsarbeiten 6'500 20 % -1'300

2 Gebäudekosten Wohnhaus Nr 17 528'000 20 % -105'600 Garage Nr. 17a 9'900 50 % -5'000

3 Einrichtungen 0

4 Umgebung 51'800 20 % -10'400

5 Baunebenkosten 51'800 20 % -10'400

Altersabzug Fr. -132'700

ZEITBAUWERT

Neubauwert 648'000 Altersabzüge -132'700

Zeitbauwert Fr. 515'300

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LANDWERT

A Standortqualität 6.0 B Nutzungsqualität 4.0 C Lagequalität 5.0 D Infrastruktur 6.0 E Marktverhältnisse 6.0

27.0: 5= 5.4 Reduktion / Zuschlag 0.0 Lageklasse = 5.4

Landwertanteil am Realwert (100%) 5.4 x 6.25 % = 34 % Landwert/Neubauwert = 34 / 66

Neubauwert 66 % 648'000

relativer Landwert 326 m2 34 % 330'100

Preis pro Quadratmeter 1'013

REALWERT

Zeitbauwert 515'300 Landwert 330'100

Realwert Fr. 845'400

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MIETWERT

c .

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UG Sauna, Fitness 23 6 Fr/m2 138 1'656 UG übrige Räume ertrag/os EG Nettowohnfläche 57 18 Fr./m2 1'026 12'312 1. OG Nettowohnfläche 57 14 Fr/m2 798 9'576 DG Nettowohnfläche 56 10 Fr./m2 560 6'720 EG Garage Nr. 17a 1 PW 120 /PW 120 1'440

Mietwert p.a. Fr. 31'704

KAPITALISIERUNGSSATZ

Basiszinssatz 3.75 % Versicherungen, Abgaben, Objektsteuern 0.30 % Unterhaltskosten 0.40 % Mietzinsrisiko 0.10 % Verwaltungskosten 0.40 % Rückstellungen 0.30 %

Kapitalisierungssatz 5.25

ERTRAGSWERT

Mietwert 31'704

Kapitalisierungssatz 5.25 %

Ertragswert Fr. 603'900

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LIEGENSCHAFTSWERT

Bei einem Wohnhaus (Einfamilienhaus) ist der Realwert und Substanzwert zugleich auch der Liegenschaftswert. Der Ertragswert wurde nur zu Kontrollzwecken ermittelt.

Realwert = Liegenschaftswert 845'400

Rundung -400

Liegenschaftswert gerundet 845'000

BETREIBUNGSAMTLICHER LIEGENSCHAFTSWERT

GERUNDET Fr. 845'000.--

ORT / DATUM Pieter!en, 26. September 2019

DER EXPERTE 44< Bernhard Iseli

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KOMMENTAR

LAGE

Lyss verfügt über eine eigene Homepage (www.lyss.ch), der alle wichtigen Informationen über die Belange der Gemeinde entnommen werden können. Lyss als innovative Seeländer Metropole, hat ca. 15'400 Einwohner und bietet in allen Belangen kleinstädtische Verhältnisse. Lyss verfügt über alle wohn-, lebens-, ausbildungs-, arbeits-,freizeit- und kulturnotwendigen Institutionen. Die lokalen Marktgegebenheiten sind intakt. Es herrscht nach wie vor eine rege Bautätigkeit. Lyss als regionales Zentrum im Seeland, verfügt über gute Einkaufsmöglichkeiten und eine sehr gut ausgebaute Infrastruktur. Bern und Biel ist mit den SBB mit je 4 Zugsverbindun gen pro Stunde zu erreichen. Lyss hat einen Autobahnanschluss Lyss-Nord und Lyss-Süd.

Das Grundstück liegt im Dorfzentrum, ca.5 Gehminuten vom Bahnhof und allen Einkaufsmöglichkeiten entfernt. Das Grundstück liegt inmitten einer relativ dichten Überbauung. Die Aussicht reicht gerade in nachbarliche Gärten und Wohnhäuser. Die Besonnung und die Zufahrtsmöglichkeit ist gut. Es ist durch eine Wohnstrasse erschlossen und es herrscht nur Anwohnerverkehr.

BAUART/ZUSTAND/AUSBAUSTANDARD/RAUMANGEBOT

Das Gebäude ist massiv gebaut. Das Dach ist mit Tonziegeln gedeckt und weist ein Unterdach auf. Die Spenglerarbeiten sind aus Kupfer. Die Kunststoff-Fenster sind mit Isolierglas versehen. Beheizt wird das Gebäude mit einer Öl-Zentralheizung. Die Wärmeverteilung erfolgt mittels Radiatoren. Der bauliche Zustand ist gut In jüngster Zeit war ein Wasserschaden verursacht durch die Dusche im Obergeschoss. Der Schaden war sogar an der Decke der Küche sichtbar. Dieser Schaden ist in der Zwischenzeit fachmännisch behoben. Im Dachgeschoss war das Dach undicht. Auch dieser Mangel ist behoben. Allerdings sollten einzelne Parkettriemen ersetzt werden, die in Mitleidenschaft gezogen wurden. Der Ausbaustandard vom gesamten Wohnhaus ist in allen Belangen zeitgemäss. Auf die Aufzählung und detaillierte Beschreibung der einzelnen Räume wird verzichtet die beigelegten Pläne stimmen mit den angetroffenen Verhältnissen überein.

VERMIETBARKEIT / VERKÄUFLICHKEIT

Der Mietwert eines Einfamilienhauses ergibt in der Regel keinen befriedigenden Ertrag. Ein Einfamilienhaus ist kein Renditeobjekt. Ein Verkauf zum geschätzten Preis ist mittelfristig (3 bis 6 Monate) realistisch.

ALTLASTEN

Altlasten konnten beim Augenschein keine festgestellt werden und sind dem Experten nicht bekannt.

UMGEBUNG

Die Umgebung ist einfach und pflegeleicht hergerichtet. Im Umfeld befinden sich lauter Wohnhäuser.

LIEGENSCHAFTSBEWERTUNG - GBBL. 488- WOHNHAUS - FABRIKSTRASSE 17- 3250 LYSS

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Garage Nr. 17a

Druckdatum: 18.09.2019 Zeit: 11.11

Name Vorname: Probst Pamela

Auszug Grundstück-Informationen Das ist ein GRUDIS-Auszug; er hat nicht die Wirkungen eines beglaubigten Grundbuchauszuges

Lyss 1 (Lyss) / 488

Grundstückbeschreibung Gemeinde 306.1 Lyss 1 (Lyss) Grundstück-Nr 488 Grundstückart Liegenschaft E-GRID CH 87353 43646 84 Fläche 326 m2, AV93 Plan-Nr. 1491 Lagebezeichnung Lyss Bodenbedeckung Gebäude, 90 m2

Gartenanlage, 236 m2 Gebäude / Bauten Wohnhaus, 73 m2

Geometrisch auf 1 LIG / 0 SDR Garage, 17m2 Geometrisch auf 1 LIG / 0 SDR

Anmerkungen amtl. Vermessung Bemerkungen

Fabrikstrasse 17, 3250 Lyss

Fabrikstrasse 17a, 3250 Lyss

Dominierte Grundstücke Keine

Amtliche Bewertung Amtlicher Wert CHF

Ertragswert gemäss BGBB CHF Gültig ab Steuerjahr 414000

2014

Eigentum Gesamteigentum

Einfache Gesellschaft, Huber Amr, 15.07.1966, Huber Ozlem, 26.04.1977,

06.11.2013 032-2013/7032/0 Kauf 06.11.2013 032-2013/7032/0 Kauf

Anmerkungen Keine

Dienstbarkeiten Keine

Grundlasten Keine

Vormerkungen 28.03.2019 032-2019/2434/0 Pfandverwertung ID.032-2019/000535 28.03.2019 032-2019/2435/0 Pfandverwertung ID.032-2019/000537

Pfandrechte 04.06.2019 032-2019/4218/0 Grundpfandverschreibung, Fr. 414.00, 0. Pfandstelle,

Max. 8%, Gesetzliches Grundpfandrecht zur Sicherung der Liegenschaftssteuer, Einzelpfandrecht

Grundpfandgläubiger Einwohnergemeinde Lyss Bemerkung: Die Rangregelung innerhalb der in Pfandstelle Null

eingetragenen gesetzlichen Grundpfandrechte ergibt sich aus Art. 109e EG ZGB

06.11.2013 032-2013/7033/0 Register-Schuldbrief, Fr. 250000.00, 1. Pfandstelle, Max. 10%, Einzelpfandrecht

Grundpfandgläubiger Valiant Bank AG, Bern (UID: CHE-105.944.759)

Bemerkung: Zins-, Abzahlungs- und Kündigungsbestimmungen sowie weitere Nebenbestimmungen zur Schuldbriefforderung siehe Beleg 032-2013/7033/0 (06.11.2013)

06.11.2013 032-2013/7033/0 Register-Schuldbrief, Fr. 250000.00,2. Pfandstelle,

04.06.2019 032-2019/4218/0

06.11.2013 032-2013/7033/0

Seite 1 von 2

GVB Wir versichern Ihr Gebäude.

Zuständig

Telefon Telefax E-Mail Anfrage Datum

Team Datenauskünfte Support

0800 666 999 031 925 14 35 fiateriausktinftägvh 500009 lttigen, 23. September 2019

Büro f. Bauberatung Iseli Bernh. + v. Lerber B. Bassbeltweg 21 2542 Pieterlen

Datenauskunft

Sehr geehrter Kunde

Wir beziehen uns auf Ihre Anfrage und können Ihnen wie folgt Auskunft erteilen:

Ihre Referenz

Hauptobjekt und Mitversicherte

Grundbuchblatt Nr.

Eigentümer

Korrespondenzadresse

Policennummer Versicherungssumme Index Zusätzlich Bauversicherung Bauversicherungssumme Versicherungsart Erstellungsjahr Kubatur Datum der letzten Schätzung Objektbemerkungen

Iseli Bernhard

LYSS , FABRIKSTRASSE 17

306.1.488

Amr Huber Fabrikstrasse 17 3250 Lyss

Amr Huber Fabrikstrasse 17 3250 Lyss

121358 635,000 194 Nein

Neuwert 1900 704 M3 GVB-Norm 24.03.2014

Auskunftsprodukt

Datenauskunft Express (24 h) Rechnungsadresse Büro f. Bauberatung Iseli Bernh. + v. Lerber B.

Bassbeltweg 21 2542 Pieterlen

Die Datenauskunft (ohne Gewähr) entspricht dem Verarbeitungsstand des Briefdatums. Die Rechnungsstellung erfolgt mit separater Post.

Gebäudeversicherung Bern (GVB) (Formular ohne Unterschrift)

Papiennühlestrasse 130, 3063 Ittigen Telefon 031 925 11 11, Fax 031 925 12 22, info@gvb.ch, www.gvh.ch

Steuerverwaltung des Kantons Bern

Abteilung Amtliche Bewertung

Intendance des impôts du canton de Berne

Section Evaluation officielle

EINGANG

18. Sep. 2019

Betreibungsamt Seeland Dienststelle Aarberg

111Mal

Grundstück-Nr.: N° immeuble:

Eigentum Propriété

Gemeinde-Nr.: N° commune:

Lyss (Lyss) (306.1) ZPV-Nr. 11531860 Amr Ahmad Huber Fabrikstrasse 17 3250 Lyss

N° plan: 1491

Total Fläche: Superficie totale: 326 m2

Gültig ab Steuerjahr: Valable dés l'année fiscale:

: Egem

CHF 414'000

ZPV-Nr. 18133363 Ozlem Huber-Ulas Bürenstrasse 17 3250 Lyss

Amtlicher Wert: Valeur officielle:

Eröffnungsdatum: Date de la notification:

Gesamteigentum Propriété commune

Grundstückprotokoll - Grunddaten Procès-verbal d'immeuble - Données générales

Mutationsgrund: Adressänderung mit Mietwertausscheidung Motif de modification: Changement d'adresse avec dissociation de la valeur locative

Grundstückbeschreibung Description de l'immeuble

*s▪ 7) ▪ o

oz

001 3100

002 3500

003 0100 y

Fabrikstrasse _ . Wohnhaus

Garage

Platz Umschwung

17

17a

0

0

326

404800

9200

0

GPROGD Verarbeitungsdatum / Date de traitement 10.09.2018

Steuerverwaltung Intendance des impôts des Kantons Bern du canton de Berne

Abteilung Section Amtliche Bewertung Evaluation officielle

Grundstück-Nr.: N° immeuble: '488

Gesamteigentum Propriété commune

Gemeinde-Nr.: N° commune: Lyss (Lyss) (306.1)

Grundstückprotokoll - Eigentum Procès-verbal d'immeuble - Propriété

* *

ZPV-Nr. 11531860 Amr Ahmad Huber Fabrikstrasse 17 3250 Lyss

ZPV-Nr. 18133363 Ozlem Huber-Ulas Bürenstrasse 17 3250 Lyss

p. Adresse fi itirift

Monsieur et Madame Amr Huber Ozlem Huber-Ulas Fabrikstrasse 17 3250 Lyss

— . Anschrift

Adresse Code 73 ZPV-Nr. 11531860 Amr Ahmad Huber Fabrikstrasse 17 3250 Lyss

Monsieur et Madame Amr Huber Ozlem Huber-Ulas Fabrikstrasse 17 3250 Lyss

GPROEIG Verarbeitungsdatum / Date de traitement 10.09.2018

&'*

N° immeuble: Gemeinde-Nr.: N° commune:

488

Lyss (Lyss) (306.1)

Grundstück-Nr : • -

Steuerverwaltung des Kantons Bern

Intendance des impôts du canton de Berne

Abteilung Amtliche Bewertung

Section Evaluation officielle

1) ce If =0

0 _C C.) 'a) NO CD "-.= n c

n ,a) 0

. Garage Wohnhaus Garage

abrikstrasse 17 Wohnhaus 17a

CHF CHF 19933 19933

89% 76%

CHF 17'740 CHF 15'140

Mietwert für: Valeur locative pour:

ZPV-Nr. 11531860 Ari-ir Ahmad Huber Fabrikstrasse 17 3250 Lyss

Monsieur et Madame Amr Huber Ozlem Huber-Ulas Fabrikstrasse 17 3250 Lyss

Mietwertblatt - Mitteilung Eigenmietwert Feuillet de la valeur locative - Communication valeur locative

Einsprachemöglichkeit gegen den Eigenmietwert besteht erst im Rahmen der Schlussveranlagung der Einkommenssteuern. La valeur locative ne peut être contestée qu'au moment de la taxation définitive du revenu.

Mutationsgrund: Adressänderung mit Mietwertausscheidung Motif de modification: Changement d'adresse avec dissociation de la valeur locative

Beschreibung und Berechnung Description et calcul

Kantons- und Gemeindesteuern * Direkte Bundessteuer

Impôts cantonal et communal * Impôt fédéral direct Massgebender Mietwert gemäss Protokoll der amtlichen Bewertung (Protokollmietwert) pro Jahr Valeur locative déterminante selon procès-verbal de l'éval. officielle (val. loc, procès-verbal) par année Mietwertfaktor Facteur valeur locative

Nlijtilwerf(Eigenmietwert) pro Jahr Valeur locative par année

* Bei Zweitwohnungen gilt dieser Wert auch für Kantons- und Gemeindesteuern Pour les résidences secondaires, cette valeur est également valable pour les impôts cantonal et communal

Verarbettungsdatum / Date de traitement 10.09.2018_2015 MWB

Lageklassentabelle Wohnen

Hauptkriterien LK 1 LK 2 LK 3 LK4 LK 5 LK 6 LK7 LK8 LK 9 LK 10

A Standortqualität Weiler, Gehöft Abgelegen In Dofnähe In Stadtnähe Dorf abgelegen Dorfrand Dorfkern Dorf in wichtiger Region Dorfrand Dorfkern Grosser Ort, Kleinstadt Peripherie Hauptstrassen Ortszentrum Mittelgrosse Stadt Vororte Stadtrand Aussenquartier Stadtquartier CH-Grossstadt Vororte Stadtrand Aussenquartier Stadtquartier Innenstadt Geschäftszentr. Ferienort Kleinere Ferienorte Mittlere Ferienorte Erstklassige Ferienorte B Nutzungsqualität Nutzungszone Ausserhalb von

ordentlichen Bauzonen Wohnnutzung in I/G-Zonen wertvermindernde Mischzonen wertsteigernde Mischzonen

Einfache Wohnzone Gehobene Wohnzone Kernzone Realisierbarer Ausnützungsgrad

Schlechte Ausnützung

Tiefe Ausn. (AZ 0,2-0,39)

Geringe Ausn. (AZ 0,4-0,59)

Mittlere Ausn. (AZ 0,6-0,79)

Hohe Ausn. (AZ 0,8-0,99)

Sehr hohe Ausnützung (AZ 1,0 und höher)

C Lagequalität Attraktivität Ungeeignet Schlechte

Wohnlage Unattraktiv Mittlere

Wohnlage Gute Wohnlage Sehr gute

Wohnlage Vornehme Villenviertel

Exklusive Wohnlagen Fernsicht und Besonnung

Immissionen Starke Immissionen Mittlere Immissionen Schwache Immissionen Keine Immissionen D Infrastruktur Öffentlicher Verkehr Keine

erbindungen Schlechte

Frequenzen Schwache Freq.

weite Entfern. Mitt!. Freq.

in mittl. Entf. Mehrere öffenttl. Verkehrsmittel

gute Freq., kurze Entfernung Knotenpunkt öffentl. Verkehr unmittelbar erreichbar

Beste Verkehrs- und Passantenlage in Städten

Öffentliche Dienste, Einkauf, Kultur, etc.

Schulen und Einkauf weit entfernt oder nicht vorh.

Schulen und Einkauf in mittl. Entfernung

Schulen, Einkauf, Kultur in kurzer Entfernung

Schulen, Einkauf, Kultur, Behörden in unmittelbarer Nähe

E Marktverhältnisse Angebot und Nachfrage für das betreff. Objekt

Keine Nachfr. Geringe Nachfrage grosses Angebot

Ausgeglichene Marktverhältnisse

Grosse Nachfrage kleines Angebot

Sehr grosse Nachfrage

• 77-L. 1- 1---

•eit:-.7'.L Z3

12202

1213700

5 10 15 20 25m

J ,Seeland.ch

Unbeglaubigte Plankopiel Darf nicht fur Baubewilligungen verwendet werdenl

Die unter mwv.geoseeland.ch aufgeschalteten Daten haben nur informativen Charakter. Sie stellen Daten verschiedener Datenherren dar, welche sämtliche Urheberrechte an Plan und Daten behalten. Rechtsverbindliche Auskünfte geben ausschliesslich die zuständigen Behörden. Keine Garantie für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Daten. Je nach verwendetem Drucker und Browser können Abweichungen vom ausgewählten Massstab auftreten.

Massstab: 1:500 Erstellt am: 21.09.2019

"i Waschküche / Heizung

I IEJ ' H7-1-1

NORDFASSADE WESTFASSADE

A

Vorplatz , h.

127.

;47e.r..r Keller

Sciun4 zoo°

Tankraum

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es.S

TV-1%11fit

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Eingang

3)1

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2 7-E

Terrasse

Balkon

.Ch.-1--(5.e sc_ os 5

,9e447e.f-ga, .5' 5-

1213800 1213800

e\ 1344 /

1213750

1213700

0 5 10 15 20 25m

Unbeglaubiele Plankopiel Dad nicht für Erstellt am: 21.09.2019 Baubewilligungen verwendet werden!

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Massstab: 1:500