Research Berlin

Büromarktbericht BerlinGesamtjahr 2013

Office Market Report BerlinTotal Year 2013

Nachfrage übersteigt Angebot: Berliner Büromarkt fehlen Flächen in den Top-LagenDie Angebotssituation auf dem Berliner Büromarkt bleibt unver-

ändert brisant. Dies gilt insbesondere für stark nachgefragte Bü-

roflächen in guter Lage, die nicht mehr im ausreichenden Maß zur

Verfügung stehen. Der Mangel von insbesondere großen zusam-

menhängenden Flächen wird auch durch die geringe Anzahl von

Abschlüssen über 5.000 m² belegt. Insgesamt resultiert hieraus eine

im Zehn-Jahres-Vergleich unterdurchschnittliche Vermietungsleis-

tung für das Gesamtjahr 2013 von ca. 464.000 m². Verglichen mit

2012 bedeutet das Ergebnis einen Umsatzrückgang von 15 %. Trotz

der anhaltenden Flächenverknappung ist die Bereitschaft auf die

dezentralen Standorte auszuweichen seitens vieler Unternehmen

gering. An diesem Status quo wird sich auch auf absehbarer Zeit

nichts ändern, da eine optimale öffentliche Verkehrsanbindung und

Infrastruktur nach wie vor die entscheidenden Kriterien bei der Bü-

rosuche in der Hauptstadt sind. Entsprechend ist auch für 2014 nicht

mit einem signifikanten Anstieg der Vermietungsleistung gegenüber

dem abgelaufenen Kalenderjahr zu rechnen. Der Flächenumsatz wird

sich voraussichtlich im Bereich zwischen 400.000 und 500.000 m²

bewegen.

Demand exceeds supply: Berlin office market short of premises in top locationsThe supply situation in the Berlin office market remains difficult. This

applies in particular to much sought-after office premises in good

locations, which are no longer available to a sufficient extent. The

lack of particularly large interconnected premises is also confir-

med by the small number of deals concerning premises with >5,000

sqm. This resulted in particular in a letting performance for 2013 as

a whole which was below the ten year average, at approx. 464,000

sqm. Compared to 2012, this result shows a 15% reduction in ta-

ke-up. Despite the continued shortage of space, many businesses

are still unwilling to move out to the peripheral locations. This situ-

ation will not change in the foreseeable future, as optimum public

transport connections and infrastructure continue to be key criteria

in the search for office space in the capital. Similarly, a significant in-

crease in lettings compared to the past calendar year should not be

anticipated for 2014. Take-up of space will probably range between

400,000 and 500,000 sqm.

Vermietungsleistung, Take-up10-Jahres-Durchschnitt, 10 year average

Vermietungsleistung in 1.000 m²Take-up in 1.000 sqm

Spitzenmiete, Top-rentDurchschnittsmiete, Average rent

Mietzinsentwicklung in €/m²Rent development in sqm

Leerstandsquote in %, Vacancy rate in %Leerstand in 1.000 m², Vacancy in 1.000 sqm

Leerstand in BerlinVacancy in Berlin

1.570

1.350

1.1001.000 980

8,7

7,3

5,85,1 4,9

0

200

400

600

800

1.000

1.200

1.400

1.600

1.800

2009 2010 2011 2012 2013

20,00 21,00 21,50 21,50 22,00

11,00 12,00 12,80 13,00 13,60

0,00

5,00

10,00

15,00

20,00

25,00

2009 2010 2011 2012 2013

0

100

200

300

400

500

600

2009 2010 2011 2012 2013

410

515548 547

464

Attraktiver Standort für StartupsNach München ist Berlin der attraktivste Standort für Startup-Unter-

nehmen in Deutschland. Besonders groß ist die Nachfrage seitens der

Unternehmensgründer nach Büroflächen in Berlin-Mitte, Kreuzberg und

Friedrichshain. Zwar sind hier durchaus einige Neuprojektierungen in den

Schubladen der Investoren vorhanden, doch sollte zuvor eingehend ge-

prüft werden, inwieweit die tatsächlichen Bedürfnisse mit den Plänen

übereinstimmen. So besteht ein zunehmendes Interesse an renovierten

Gewerbehöfen aus dem vergangenen Jahrhundert, die mit ihrer denkmal-

geschützten Außenfassade und den großen lichtdurchfluteten Räumen

gerade für Kreative eine perfekte Kombination darstellen. Im Standort-Ran-

king bleibt Berlin-Mitte die beliebteste Bürolage. Allerdings hinterließ

die zunehmende Verknappung deutliche Spuren beim Vermietungser-

gebnis, das mit ca 142.000 m² einen Rückgang von 27 % verzeichnet.

Berlin appeals to start-up businessesAfter Munich, Berlin is the most attractive location for start-up businesses

in Germany. Demand from start-up businesses is particularly strong for

office premises in Berlin-Mitte, Kreuzberg and Friedrichshain. It is true that

there are a number of new development projects in investors’ desk drawers,

but a careful check must first be made of the extent to which the plans

match actual requirements. Thus there is increasing interest in renova-

ted commercial courtyards from the last century, which present a perfect

combination for creative businesses with their monument listed façades

and large light-flooded rooms. In the ranking of locations, Berlin-Mitte re-

mains the most popular office location; however, the increasing shortage

of space has had a clear impact on its lettings performance. Compared to

2012, take-up of space of approx. 142,000 sqm represents a fall of 27%.

Flächenumsatz nach Stadtteilen in m² Take-up according to locations in sqmGesamtjahr 2013, Total Year 2013

Höhere Mietpreisansätze im inner-städtischen Bereich Die Spitzenmiete zeigte sich im Ostteil der City stabil

und blieb mit 22,00 €/m² auf dem Wert des Vorquar-

tals. Im Westteil der City konnte hingegen ein leichter

Anstieg von 21,00 €/m² auf 21,50 €/m² verzeichnet

werden. Die Durchschnittsmiete stieg in der City Ost

von 13,50 €/m² auf 13,60 €/m². In der City West blieb

der Wert konstant bei 13,50 €/m². Insbesondere im in-

nerstädtischen Bereich müssen Büronutzer sich zuneh-

mend auf höhere Mietpreisansätze seitens der Eigen-

tümer einstellen. Der Leerstand erhöhte sich gegenüber

dem dritten Quartal 2013 von ca. 940.000 m² auf ca.

980.000 m². Bei einem Gesamtflächenbestand von ca.

19.900.000 m² entspricht dies einer Leerstandsquote

von 4,9 %. Da viele der verfügbaren Büroflächen nicht

mehr dem Anforderungsprofil entsprechen, verzichten

weiterhin viele Mieter auf einen Umzug und verlängern

stattdessen ihr bisheriges Mietverhältnis.

Higher rents in the city centre area The prime rent appeared stable in the eastern part of

the City and, at €22.00/sqm, remained at the level of

the preceding quarter. A slight increase, from €21.00/

sqm to €21.50/sqm, was recorded in the western part

of the City. In City-Ost, the average rent increased from

€13.50/sqm to €13.60/sqm. In City-West, the figure re-

mained unchanged, at €13.50/sqm. In the city centre

area in particular, office tenants will have to increa-

singly accept higher rents asked by owners. Vacancy

increased compared to the third quarter of 2013, from

approx. 940,000 sqm to approx. 980,000 sqm. Against a

total stock of approx. 19,900,000 sqm, this corresponds

to a vacancy rate of 4.9%. As much of the available of-

fice space no longer meets their requirements, many

tenants continue to abandon any relocation plans and

are instead opting to extend their existing leases.

142.200

53.400

49.600

42.800

28.200

21.300

18.600

Mitte

Charlottenburg

Kreuzberg

Friedrichshain

Wilmersdorf

Schöneberg

Tempelhof

MietpreiskarteAngaben in ca. €/m² Nettokaltmiete zzgl. Nebenkosten undMehrwertsteuer

Overview Rentsinformations in ca. €/sqm net cold rent plus service costs and tax

Büromarktbericht Berlin Gesamtjahr 2013 Office Market Report Berlin Total Year 2013

City OstMitte1. Pariser Platz / Unter den Linden

2. Potsdamer Platz / Leipziger Platz 1

3. Französische Straße / Gendarmenmarkt

4. Hackescher Markt / Oranienburger Straße

5. S-Bhf. Friedrichstraße

6. Luisenstraße / Reinhardtstraße

7. Alexanderplatz

8. Friedrichstraße / Checkpoint Charlie

9. Wallstraße / Kleines Regierungsviertel

10. Jannowitzbrücke

11. Torstraße / Schönhauser Allee

City WestTiergarten, Charlottenburg, Wilmersdorf12. Lützowplatz / Klingelhöfer Dreieck

13. Kurfürstendamm / Joachimstaler Straße

14. Ernst-Reuter-Platz

15. Olivaer Platz

16. Straße des 17. Juni

17. Kurfürstendamm / S-Bahnhof Halensee

18. Bismarckstraße

19. Hohenzollerndamm

20. Alt-Moabit

21. Kaiserin-Augusta-Allee / Pascalstraße

Berlin SüdKreuzberg, Tempelhof, Schöneberg, Neukölln22. Tempelhofer Ufer

23. Sachsendamm

24. Tempelhofer Damm

25. Hermannstraße

26. Paul-Lincke-Ufer

27. Tempelhofer Weg

28. Oranienplatz

29. Sonnenallee

Berlin NordWedding, Reinickendorf, Tegel30. Chausseestraße

31. Holländerstraße

32. Borsigturm (nicht mehr auf der Karte)

33. Kurt-Schumacher-Platz

34. Gesundbrunnen

Berlin OstPrenzlauer Berg, Treptow, Marzahn, Friedrichshain35. Stralauer Platz

36. Elsenstraße / Puschkinallee

37. Frankfurter Allee

38. Prenzlauer Allee

39. Greifswalder Straße

40. DGZ Gustav-Adolf-Straße

41. Landsberger Allee

12,00

13,50

12,00

9,00

10,00

9,00

8,00

7,50

8,50

8,00

16,00

20,00

16,00

12,00

13,00

13,00

12,00

10,00

11,50

11,00

8,00

7,00

7,50

7,00

8,00

7,00

9,00

6,00

11,00

10,50

11,00

9,50

12,50

8,50

11,00

8,50

9,50

7,00

8,50

14,00

9,50

11,00

7,00

8,00

14,00

9,00

9,50

13,00

14,00

8,50

9,00

10,00

7,00

7,50

9,00

10,00

6,50

6,50

20,00

19,50

18,50

17,00

16,50

14,00

10,00

9,00

12,00

12,00

8,00

-

-

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-

-

32,00

23,50

24,00

21,00

21,00

20,00

18,00

14,00

16,00

14,00

13,00

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Stuttgart

Calwer Turm/Calwer Straße 1170173 StuttgartTel. +49 (0)711-49 09 58-0Fax +49 (0)711-49 09 58-99

Hannover

An der Börse 230159 HannoverTel. +49 (0)511-93 61 92-0Fax +49 (0)511-93 61 92-22

Zahlen auf einem Blick - Market facts at a glance

Öffentliche Hand war 2013 BranchenprimusEinmal mehr unterstrich die öffentliche Hand ihre Bedeutung als Büromieter in der Hauptstadt und zeigte sich 2013 als umsatzstärkste

Branche. Die größten Anmietungen wurden innerhalb des Sektors vom Deutschen Bundestag, der Deutschen Rentenversicherung und der

Staatsanwaltschaft Berlin getätigt. Ebenfalls einen hohen Büroflächenumsatz verzeichnete die IT-Branche. Die meisten Mietverträge wurden

im Gesamtjahr 2013 im Flächensegment zwischen 200 und 500 m² getätigt. Im Bereich zwischen 1.000 und 5.000 m² waren Berlins Büro-

mieter ebenfalls sehr aktiv. Hinsichtlich der Neuprojektierungen ist seitens der Investoren künftig mehr Mut gefordert, nicht nur Bauvorha-

ben mit einem hohen Vorvermietungsstand zu realisieren, sondern auch spekulativ zu bauen.

Public sector was top sector in 2013Once again, the public sector demonstrated its importance as an office tenant in the capital and was the strongest sector in terms of take-up

in 2013. Within the sector, the largest lettings were agreed by the German federal parliament, the German pensions office and the Berlin sta-

te prosecutor’s office. The IT sector also recorded high take-up. Overall in 2013, most leases concerned premises with 200 - 500 sqm. Berlin’s

office tenants were also very active in the 1,000 - 5,000 sqm space category. With regard to new development projects, investors will have to

be bolder in future, building speculatively instead of just realising projects with a high level of pre-lets.

KalenderjahrYear

Büroflächenbestand in m²Existing space in sqm

Flächenumsatz in m2 (inkl. Eigennutzer)Take-up of space in sqm (incl. owner-occupiers)

Leerstand Berlin in m2

Vacancy Berlin in sqm

Leerstandsrate Berlin in %Vacancy rate Berlin in %

Durchschnittsmiete City-Ost in €/m2 netto kalt*Average rent City-East in €/sqm, net cold*

Durchschnittsmiete City-West in €/m2 netto kalt*Average rent City-West in €/sqm net cold*

max. Miete 1A-City-Ost in €/m2 netto kalt*Top-rent 1A-City-East in €/sqm net cold*

max. Miete 1A-City-West in €/m2 netto kalt*Top-rent 1A-City-West in €/sqm net cold*

2013Gesamtjahr / Total Year2011

18,9 Mio.

548.000

1,10 Mio.

5,8

12,80

12,20

21,50

18,50

2012

19,5 Mio.

547.000

1,00 Mio.

5,1

13,00

12,80

21,50

21,00

19,9 Mio.

464.000

980.000

4,9

13,60

13,50

22,00

21,50