DER BÜROMARKT MÜNCHEN 2011/2012

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VORWORT.

Der Vermietungsmarkt für Büroimmobilien verabschiedet das Jahr 2011 mit einem fulminanten Ergebnis.

Der von Ellwanger & Geiger ermittelte Flächenumsatz hat sich im direkten Vergleich zum Vorjahr um etwa 45% auf ca. 853.000 m² (inkl. Eigennutzer) gesteigert. Dies bedeutet den höchsten Flächenumsatz der vergangenen 10 Jahre in der Landeshauptstadt, welcher ca. 28% über dem 10-Jahres-Durchschnitt liegt. Allein das IV. Quartal hat es mit Hilfe einiger Großabschlüsse auf ca. 256.000 m² vermieteter Bürofläche geschafft und dabei das bereits sehr gute III. Quartal zahlenmäßig noch übertrumpft.

Die gewichtete Durchschnittsmiete blieb im Vergleich zum Vorjahr weitgehend stabil und betrug nominal € 14,25/m². Die gewichtete Spitzenmiete dagegen stieg aufgrund des geringen Flächenangebotes in der Innenstadt erwartungsgemäß auf nun € 30,50/m².

Ca. 38 % des Gesamtergebnisses, also mehr als 300.000 m² Flächenumsatz, wurden durch Großanmietun-gen (> 5.000 m²) erreicht. Rege Abschlusstätigkeit konnte man aber auch durch alle anderen Größenord-nungen feststellen, wodurch die Basis für dieses Rekordjahr gelegt wurde.

Branchenmäßig sticht die ansässige Industrie mit einem Anteil von ca. 23,5% am Gesamtflächenumsatz besonders hervor, gefolgt von den sonstigen Dienstleistern (ca. 12,3%), der Computer-, IT-, und Telekom-munikationsbranche (ca. 11,9 %), sowie den Banken/Finanzdienstleistern/Versicherungen (ca. 9,9%).

Dieses Vermietungsergebnis in Verbindung mit rückläufigen Fertigstellungen im Neubaubereich, tragen dazu bei, dass sich der Leerstand auf ca. 1.748.000 m² Bürofläche reduziert. Dies bedeutet eine Verringe-rung der Leerstandsrate um ca. 6 Prozentpunkte auf ca. 7,7% (2010: 8,3%).

Deutschland meldet bekanntermaßen nach wie vor überwiegend positive Signale vom Arbeitsmarkt und der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung, im Gegensatz zu einigen unserer europäischen Nachbarn. Geht man für 2012 davon aus, dass der in 2011 überdurchschnittlich starke großflächige Vermietungsbereich auf ein „normales“ Niveau der Vorjahre zurückkehrt und die Größenordnungen bis 5.000 m² auf Ihrem gesun-den und stabilem Niveau verharren, so sollte dies einen Flächenumsatz um die 650.000 m² in 2012 ermög-lichen. KENNZAHLEN.

Quelle: Research Bankhaus Ellwanger & Geiger KG ©, Stand 31.12.2011 Quelle: LHSt. München, Referat für Arbeit und Wirtschaft

WIRTSCHAFTSDATEN

Fläche 310,4 km² Einwohner ca. 1.410.000 Kaufkraft/Einwohner 24.900 € BIP/Einwohner 54.171 € Arbeitslosenquote 4,7 % Gewerbesteuerhebesatz 490 %

BÜROMARKTDATEN 2011

Flächenumsatz ca. 853.000 m² Spitzenmiete 30,50 €/m² Durchschnittsmiete 14,25 €/m² Spitzenrendite 4,6 % Flächenbestand ca. 22.5 Mio. m²Leerstandsrate 7,7 %

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BÜROMARKTENTWICKLUNG.

BÜROFLÄCHENUMSATZ UND LEERSTAND

-

200.000

400.000

600.000

800.000

1.000.000

1.200.000

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 20110,0%

2,0%

4,0%

6,0%

8,0%

10,0%

12,0%

Flächenumsatz (m²) Leerstandsrate

SPITZEN- UND DURCHSCHNITTSMIETEN in €/m²

-

5,00

10,00

15,00

20,00

25,00

30,00

35,00

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Durchschnittsmiete (€/m²) Spitzenmiete (€/m²)

RUNNING DEALS

OSRAM AG ca. 28.000 m²

Mü.-Parkstadt-Schwabing _________

BMW AG

ca. 21.000 m² München-Moosach

_________

MAN SE ca. 20.600 m²

Mü.-Parkstadt-Schwabing _________

OSRAM AG ca. 19.000 m²

Garching _________

BMW AG

ca. 11.500 m² München Moosach

_________

CapGemini ca. 11.000 m²

München-Riem _________

Marsh & McLennon

ca. 8.900 m² München-Zentrum

_________

P+P Pöllath + Partner ca. 6.000 m²

München-Zentrum

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NACHFRAGEVERTEILUNG.

FLÄCHENUMSATZ NACH MIETPREISNIVEAU

0,00%

10,00%

20,00%

30,00%

40,00%

50,00%

60,00%

< 10 €/m² 10-15€/m²

15-20€/m²

20-25€/m²

>25 €/m²

FLÄCHENUMSATZ NACH FLÄCHENGRÖSSEN

0

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

300.000

350.000

< 500 m² 500 - 999m²

1.000 -1.999 m²

2.000 -4.999 m²

> 5.000m²

BRANCHENVERTEILUNG IN %

4% 10%

6%

10%

12%

5%

5%

23%

6%

7%

12%

Pharma/Gesundheitswesen

Banken, Versicherungen, Finanzdienstl.

Bau- u. Immobilien

Berater, RAe, WP, StB

Computer, IT, Telekommunikation

Freizeit, Bildung

Handel, Vertrieb

Industrie

Medien, Verlage

Öffentliche Verwaltung

Sonstige Dienstleister

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BÜROTEILMÄRKTE IM VERGLEICH.

TEILMARKTKENNZAHLEN

LAGE FLÄCHENUMSATZ (m²) MIETPREISSPANNE (€/m²) LEERSTANDSRATE

Zentrum 52.000 15,0 - 38,0 3,0%

Zentrum Nord 16.000 12,0 - 26,0 4,0%

Zentrum Ost 69.000 9,5 - 27,0 9,2%

Zentrum Süd 51.000 8,0 - 16,0 8,9%

Zentrum West 122.000 11,0 - 25,0 6,6%

Stadt Nord 181.000 8,0 - 25,0 6,1%

Stadt Ost 69.000 8,0 - 16,0 7,8%

Stadt Süd 32.000 7,5 - 14,0 22,7%

Stadt West 53.000 8,0 - 16,0 8,5%

Umland 208.000 7,5 - 14,0 10,2%

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ANSPRECHPARTNER. BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG Herzog-Rudolf-Str. 1 80539 München Telefon 089/179598-0, Telefax 089-179598-55 www.privatbank.de

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Thomas BlessingBerater Einzelhandel und BürovermietungTel. 089-179594-23 thomas.blessing@privatbank.de

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Markus LaermannSenior Berater Investment Tel. 089-179594-10 markus.laermann@privatbank.de

Alexander ZiganLeiter Bürovermietung und Einzelhandel München Tel. 089-179594-20 alexander.zigan@privatbank.de

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HAFTUNGSHINWEIS: Die Erstellung dieser Studie wurde mit größter Sorgfalt durchgeführt. Für die Richtigkeit der angegebenen Ein-schätzungen können die ELLWANGER & GEIGER Privatbankiers aber keinerlei Haftung übernehmen. Hierfür bitten wir um Verständnis.