Bundesrat Drucksache 520/19

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ISSN 0720-2946

Gesetzentwurf der Bundesregierung

Entwurf eines Gesetzes über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser

A. Problem und Ziel

Viele Menschen, gerade solche mit geringem und mittlerem Einkommen, haben

heute erhebliche Schwierigkeiten, für sich und ihre Familien ausreichenden und

bezahlbaren Wohnraum zu finden. Die Bildung von Wohneigentum wird auch

durch hohe Erwerbsnebenkosten erschwert, die zumeist aus Eigenkapital geleistet

werden müssen. Auf den Kostenfaktor der Maklerprovision haben Kaufinteressen-

ten dabei häufig keinerlei Einfluss.

Aufteilung und Höhe der Maklerprovision unterscheiden sich von Land zu Land. In

fünf Ländern (Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen) sowie einigen Re-

gionen Niedersachsens trägt der Käufer die gesamte Maklerprovision, im übrigen

Bundesgebiet teilen sich Käufer und Verkäufer für gewöhnlich die Provision etwa

zu gleichen Teilen. Maßgeblich sind allerdings letztlich nicht allein die ortsüblichen

Gepflogenheiten, sondern die jeweilige individuelle Vereinbarung zwischen Makler

und Verkäufer. In den Gegenden, in denen an sich eine Teilung der Maklerprovisi-

on üblich ist, erhält der Verkäufer häufig deutliche Zugeständnisse oder muss gar

keine Maklerprovision zahlen. Dem Käufer bleibt dann nichts anderes übrig, als die

volle Provision von bis zu 7,14 Prozent des Kaufpreises alleine zu tragen. Weigert

sich ein Kaufinteressent darauf einzugehen, scheidet er faktisch aus dem Bewerber-

kreis aus.

Hierdurch wird eine Preisfindung nach Marktgrundsätzen erheblich erschwert. Das

Interesse des Verkäufers, mit dem Makler über die Höhe der Maklerprovision zu

verhandeln, ist umso geringer, je höher der Anteil des Käufers an der Provision aus-

Fristablauf: 29.11.19

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fällt. Unabhängig vom jeweiligen Leistungsumfang können Makler daher in der

Regel die in der Region übliche Provision verlangen, ohne sich einem Preis- oder

Leistungswettbewerb ausgesetzt zu sehen. Sofern von den hergebrachten Sätzen

abgewichen wird, erfolgt dies zumeist einseitig zugunsten des Verkäufers.

Die Änderungen im Maklerrecht zielen darauf ab, durch bundesweit einheitliche,

verbindliche Regelungen die Transparenz und Rechtssicherheit bei der Vermittlung

von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser zu erhöhen und die

Käufer vor der Ausnutzung einer faktischen Zwangslage zu schützen. Es soll ver-

hindert werden, dass Maklerkosten, die vom Verkäufer verursacht wurden und vor

allem in seinem Interesse angefallen sind, im Kaufvertrag vollständig oder zu einem

überwiegenden Anteil dem Käufer aufgebürdet werden. Die Weitergabe von Mak-

lerkosten soll vor dem Hintergrund, dass in der Regel auch der Käufer von der Tä-

tigkeit eines Maklers profitiert, zwar nicht gänzlich ausgeschlossen werden; jedoch

soll diese nur noch bis zu einer maximalen Obergrenze von 50 Prozent des insge-

samt zu zahlenden Maklerlohns möglich sein. Außerdem soll der Käufer zur Zah-

lung erst verpflichtet sein, wenn der Verkäufer nachweist, dass er seinen Anteil an

der Maklerprovision gezahlt hat. Ist der Käufer wie zum Beispiel bei einem Such-

auftrag alleiniger Vertragspartner des Maklers, gelten diese Grundsätze mit Blick

auf die Verursachung der Maklerkosten entsprechend, das heißt auch in solchen

Fällen bleibt es bei dem Grundsatz, dass primär der Auftraggeber zahlungspflichtig

ist und höchstens eine 50:50-Kostenteilung erwirken kann. Für den Fall, dass beide

Parteien den Makler beauftragen, wird eine solche faire Teilung der Maklerprovisi-

on verbindlich festgelegt.

Bei dieser Gelegenheit sollen die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs

(BGB) über den Mäklervertrag sprachlich überarbeitet werden. Denn der dort ver-

wandte althergebrachte Begriff des „Mäklers“ ist sowohl in der Alltagssprache als

auch in der Rechtssprache gänzlich ungebräuchlich geworden.

B. Lösung

In das BGB werden durch die §§ 656a bis 656d des Bürgerlichen Gesetzbuchs in

der Entwurfsfassung (BGB-E) folgende Regelungen eingeführt:

– Maklerverträge betreffend Wohnungen und Einfamilienhäuser bedürfen zu ihrer

Wirksamkeit der Textform (zum Beispiel E-Mail).

– Wird der Makler aufgrund zweier Maklerverträge als Interessenvertreter für

sowohl Käufer als auch Verkäufer tätig, kann er Courtage nur von beiden Par-

teien zu gleichen Teilen verlangen.

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– Hat dagegen nur eine Partei die Entscheidung zur Einschaltung eines Maklers

getroffen, ist sie verpflichtet, die Maklervergütung zu zahlen. Vereinbarungen

mit dem Ziel, die Kosten an die andere Partei weiterzureichen, sind nur wirk-

sam, wenn die weitergereichten Kosten maximal 50 Prozent der insgesamt zu

zahlenden Courtage ausmachen.

Außerdem wird in den Vorschriften des BGB über den Mäklervertrag das Wort

„Mäkler“ durch die bereits in der Praxis und der Rechtswissenschaft überwiegend

gebräuchliche Bezeichnung „Makler“ ersetzt.

C. Alternativen

Keine.

D. Haushaltsausgaben ohne Erfüllungsaufwand

Keine.

E. Erfüllungsaufwand

E.1 Erfüllungsaufwand für Bürgerinnen und Bürger

Für die Bürgerinnen und Bürger entsteht, soweit sie als private Verkäufer einer

Wohnimmobilie auftreten, aufgrund der Begrenzung des Provisionsanteils der Käu-

fer an der Maklerprovision ein geschätzter jährlicher Erfüllungsaufwand von bis zu

417 Millionen Euro.

Für die die Bürgerinnen und Bürger als Käufer von Wohnimmobilien ergeben sich

Einsparungen in Höhe von 629 Millionen Euro.

E.2 Erfüllungsaufwand für die Wirtschaft

Für die Wirtschaft ergibt sich aufgrund der Begrenzung des Provisionsanteils der

Käufer ein geschätzter Erfüllungsaufwand von bis zu 212 Millionen Euro. Zudem

folgt aus einer neu eingeführten Nachweispflicht ein weiterer geschätzter jährlicher

Erfüllungsaufwand von bis zu 424 560 Euro.

Der laufende zusätzliche Erfüllungsaufwand für die Wirtschaft unterliegt der „One

in, one out“-Regel der Bundesregierung. Der jährliche Erfüllungsaufwand für die

Wirtschaft wird im Rahmen künftiger Regelungsvorhaben kompensiert.

Davon Bürokratiekosten aus Informationspflichten

Die neu eingeführte Nachweispflicht ist zugleich eine Informationspflicht, so dass

hier der oben genannte Betrag in Höhe von bis zu 424 560 Euro anzusetzen ist.

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E.3 Erfüllungsaufwand der Verwaltung

Keiner.

F. Weitere Kosten

Die voraussichtliche Änderung des Verhaltens von Verkäufern durch die Neurege-

lungen im Maklerrecht wird vermutlich bei den Maklern zu Umsatzrückgängen füh-

ren. Diese werden auf jährlich etwa 75 Millionen Euro geschätzt.

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Gesetzentwurf der Bundesregierung

Entwurf eines Gesetzes über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser

Bundesrepublik Deutschland Die Bundeskanzlerin

An den Präsidenten des Bundesrates Herrn Ministerpräsidenten Daniel Günther

Sehr geehrter Herr Präsident,

Berlin, 18. Oktober 2019

hiermit übersende ich gemäß Artikel 76 Absatz 2 des Grundgesetzes den von der

Bundesregierung beschlossenen

Entwurf eines Gesetzes über die Verteilung der Maklerkosten bei der

Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser

mit Begründung und Vorblatt.

Federführend ist das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz.

Die Stellungnahme des Nationalen Normenkontrollrates gemäß § 6 Absatz 1 NKRG

ist als Anlage beigefügt.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Angela Merkel

Fristablauf: 29.11.19

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Drucksache 520/19 - 4 -

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Drucksache 520/19- 5 -

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Drucksache 520/19 - 6 -

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Drucksache 520/19- 7 -

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8W\S `SUW]\OZS 5SU`S\hc\U RS` FSUSZc\US\ OcT RWS ;SPWSbS$ W\ RS\S\ PWaZO\U SW\S 4PekZ%hc\U RS` AOYZS`^`]dWaW]\ W\ d]ZZS` <mVS OcT SW\S RS` DO`bSWS\ RSa ?OcTdS`b`OUSa S`T]ZUb$ ek`S SPS\TOZZa \WQVb USSWU\Sb$ RS\ PSOPaWQVbWUbS\ =\bS`SaaS\OcaUZSWQV VS`hcabSZZS\& Lc%\kQVab Wab RWS AOYZS`^`]dWaW]\ PSW[ ?OcT d]\ K]V\W[[]PWZWS\ PWaZO\U eSRS` VW\aWQVbZWQV RS` U`c\RakbhZWQVS\ 4cTbSWZc\U heWaQVS\ RS\ DO`bSWS\ RSa ?OcTdS`b`OUSa \]QV RS` <mVS \OQV USaSbhZWQV US`SUSZb& 4cQV W\ RS\ ;SPWSbS\$ W\ RS\S\ SW\S VkZTbWUS HSWZc\U RS` AOYZS`%Y]abS\ PS`SWba nPZWQV Wab$ YO\\ aWQV ROVS` Yc`hT`WabWU SW\S OPeSWQVS\RS jPc\U VS`OcaPWZRS\$ RWS hc SW\S` 5S\OQVbSWZWUc\U d]\ ?kcTS`\ d]\ K]V\W[[]PWZWS\ TnV`b& 7O`nPS` VW\Oca Wab RWS D`OfWa OPS` OcQV W\ RWSaS\ ;SPWSbS\ \WQVb W[[S` SW\VSWbZWQV& ;S`ORS W\ FSUW]\S\ [Wb V]VS` BOQVT`OUS \OQV K]V\W[[]PWZWS\ eS`PS\ AOYZS` b`]bh RS` nPZWQVS`eSWaS dS`SW\PO`bS\ ?]a%bS\bSWZc\U RO[Wb$ ROaa Tn` JS`YkcTS` YSW\S ]RS` US`W\US`S ?]abS\ OZa Tn` RS\ ?kcTS` O\TOZ%ZS\& 7O[Wb Wab RWS 4PU`S\hc\U RS` W\ RS\ ;SZbc\UaPS`SWQV RS` FSUSZc\US\ SW\hcPShWSVS\%RS\ FSUW]\S\ aQV]\ bObakQVZWQV \WQVb [mUZWQV$ hc[OZ aWQV OcQV W\a]eSWb Yc`hT`WabWUS i\RS%`c\US\ S`USPS\ Ym\\S\&

7B% 5IUIVZKIFWQKUNRPSIVIQZ

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B% BITIMQFETNIMV PMV HIQ ;E`KEFIQ HIU 5TWQHKIUIVZIU

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I\O\US[SaaS\ Wab XSR]QV RWS jPS`Pn`Rc\U RS` d]ZZabk\RWUS\ AOYZS`^`]dWaW]\ ]RS` SW\Sa [SV` OZa VkZTbWUS\ 4\bSWZa OcT RWS DO`bSW$ RWS RS\ AOYZS` c`a^`n\UZWQV \WQVb PSOcTb`OUb VOb& 7WSa eW`R RS` bObakQVZWQVS\ =\bS`SaaS\ZOUS \WQVb US`SQVb c\R eWRS`a^`WQVb RS[ OZZUS[SW\S\ ;`c\RaObh$ e]\OQV RS`XS\WUS RWS ?]abS\ SW\S` @SWabc\U b`kUb$ OcT RSaaS\ JS`O\ZOaac\U aWS S`P`OQVb eW`R& 4cQV c\bS` 5S`nQYaWQVbWUc\U RSa =\bS`SaaSa RS` O\RS`S\ DO`bSW O[ LcabO\%RSY][[S\ RSa ?OcTdS`b`OUa eW`R RS` AOYZS` [W\RSabS\a W[ UZSWQVS\ I[TO\U eSWbS`VW\ Tn` aSW\S\ c`a^`n\UZWQVS\ 4cTb`OUUSPS` bkbWU$ RS` aWQV SWUS\S 5S[nVc\US\ c[ RS\ JS`b`OUa%aQVZcaa S`a^O`b& <W\hc Y][[b$ ROaa RWS jPS`\OV[S RS` d]ZZabk\RWUS\ AOYZS`Y]abS\ VkcTWU

Drucksache 520/19 - 8 -

OcT SW\S` TOYbWaQVS\ LeO\UaZOUS PS`cVb& =\aPSa]\RS`S ?OcTW\bS`SaaS\bS\ aSVS\ aWQV VkcTWU RS` GWbcObW]\ OcaUSaSbhb$ ROaa aWS aQV]\ YSW\S \kVS`S\ =\T]`[ObW]\S\ hc RS[ [mUZWQVS\ ?OcT]PXSYb S`VOZbS\$ eS\\ aWS aWQV \WQVb T`nVhSWbWU hc` jPS`\OV[S RS` AOYZS`^`]dWaW]\ PS%`SWb S`YZk`S\& 7S[ Ym\\S\ aWQV ?kcTS` OcTU`c\R RS` AO`YbaWbcObW]\ W\ RS` FSUSZ \WQVb eWRS`%aSbhS\$ hc[OZ OcQV RS` LcUO\U hc O\RS`S\ W\ 5Sb`OQVb Y][[S\RS\ CPXSYbS\ aSV` eOV`%aQVSW\ZWQV \c` nPS` SW\S\ d][ JS`YkcTS` SW\USaQVOZbSbS\ AOYZS` [mUZWQV aSW\ eW`R&

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B7% BITIMQFETNIMV PMV HIP >IGLV HIT 3WTRS\MUGLIQ AQMRQ WQH X]ONITTIGLVOMGLIQ BITVT\KIQ

7S` 8\bec`T Wab [Wb RS[ FSQVb RS` 8c`]^kWaQVS\ I\W]\ c\R dmZYS``SQVbZWQVS\ JS`b`kUS\$ RWS RWS 5c\RSa`S^cPZWY 7ScbaQVZO\R OPUSaQVZ]aaS\ VOb$ dS`SW\PO`& GSW\S FSUSZc\US\ abS%VS\ W\aPSa]\RS`S W[ 8W\YZO\U [Wb RS` FWQVbZW\WS *((.')*+'8; RSa 8c`]^kWaQVS\ DO`ZO%[S\ba c\R RSa FObSa d][ )*& 7ShS[PS` *((. nPS` 7WS\abZSWabc\US\ W[ 5W\\S\[O`Yb "7WS\abZSWabc\Ua`WQVbZW\WS# c\R RS\ ;`c\RT`SWVSWbS\ RSa JS`b`OUa nPS` RWS 4`PSWbaeSWaS RS` 8c`]^kWaQVS\ I\W]\ "48IJ#&

7WS HkbWUYSWb RSa =[[]PWZWS\[OYZS`a Wab SW\S 7WS\abZSWabc\U W[ GW\\S d]\ 4`bWYSZ * 4PaObh ) W\ JS`PW\Rc\U [Wb 4`bWYSZ , Bc[[S` ) RS` 7WS\abZSWabc\Ua`WQVbZW\WS c\R RS` 7WS\abZSWabc\Ua%T`SWVSWb \OQV 4`bWYSZ -. 48IJ& BOQVeSWa c\R JS`[WbbZc\U d]\ K]V\`Oc[ aW\R SW\S d]\ 4`%bWYSZ -/ 48IJ S`TOaabS aSZPabk\RWUS HkbWUYSWb$ RWS W\ RS` FSUSZ USUS\ 8\bUSZb S`P`OQVb eW`R& 7c`QV RWS BSc`SUSZc\US\ ZWSUb SW\S 4\T]`RS`c\U W[ GW\\S d]\ 4`bWYSZ , Bc[[S` / RS` 7WS\abZSWabc\Ua`WQVbZW\WS d]`& 7S\\ o .-.Q 5;5%8 PSSW\b`kQVbWUb RWS D`SWaUSabOZbc\UaT`SWVSWb RSa AOYZS`a$ RS` \OQV RWSaS` FSUSZc\U W[ FOV[S\ RS` JS`[WbbZc\U SW\S` =[[]PWZWS [Wb RS\ DO`bSWS\ RSa <Oc^bdS`b`OUSa YSW\S c\bS`aQVWSRZWQVS\ JS`SW\PO`c\US\ hc` D`]dWaW]\aVmVS b`STTS\ YO\\& 7WS 4\T]`RS`c\U Wab OPS` \WQVb%RWaY`W[W\WS`S\R$ S`T]`RS`ZWQV c\R dS`VkZb\Wa[k%pWU2 GWS UWZb `SQVbZWQV c\R bObakQVZWQV c\bS`aQVWSRaZ]a Tn` 7WS\abZSWabS` a]e]VZ Oca RS[ =\%ZO\R OZa OcQV Oca RS[ 8I%4caZO\R c\R Wab T`SW d]\ ]TTS\S\ c\R dS`abSQYbS\ 7WaY`W[W\WS`c\%US\& GWS Wab TS`\S`$ eWS ]PS\ RO`USZSUb$ Rc`QV heW\US\RS ;`n\RS RSa 4ZZUS[SW\W\bS`SaaSa W[ GW\\S d]\ 4`bWYSZ , Bc[[S` 0 RS` 7WS\abZSWabc\Ua`WQVbZW\WS US`SQVbTS`bWUb$ \k[ZWQV RWS mTTS\bZWQVS C`R\c\U$ RS\ JS`P`OcQVS`aQVcbh$ RS\ GQVcbh d]\ 7WS\abZSWabc\UaS[^Tk\US`\ a]eWS a]hWOZ^]ZWbWaQVS\ LWSZaSbhc\US\&

7WS FSUSZc\US\ W\ RS\ oo .-.O PWa .-.R 5;5%8 eS`RS\ W[ eSWbS`S\ JS`ZOcT RSa ;SaSbh%USPc\UadS`TOV`S\a OcQV \OQV 4`bWYSZ )- 4PaObh / RS` 7WS\abZSWabc\Ua`WQVbZW\WS RS` 8c`]^k%WaQVS\ ?][[WaaW]\ [WbhcbSWZS\ aSW\&

B77% 5IUIVZIUJROKIQ

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Drucksache 520/19- 9 -

G]eSWb JS`YkcTS` W\ FSUW]\S\$ W\ RS\S\ nPZWQVS`eSWaS RS` ?kcTS` RWS d]ZZS AOYZS`^`]dWaW]\ ]RS` SW\S\ VmVS`S\ 4\bSWZ OZa RS` JS`YkcTS` hOVZb$ eSWbS`VW\ SW\S\ AOYZS` SW\aQVOZbS\$ eW`R Sa SW\S\ abk`YS`S\ D`SWa% c\R EcOZWbkbaeSbbPSeS`P heWaQVS\ RS\ AOYZS`c\bS`\SV[S\ US%PS\$ eSWZ \c` \]QV [OfW[OZ RWS <kZTbS RS` ;SaO[b^`]dWaW]\ O\ RS\ ?kcTS` eSWbS`USUSPS\ eS`RS\ YO\\ c\R RWSa hc` 9]ZUS VOPS\ eW`R$ ROaa RS` JS`YkcTS` RS\ AOYZS` OcQV c\bS` D`SWa% c\R @SWabc\UaOa^SYbS\ OcaekVZb&

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t 5SU`S\hc\U RSa OcT RWS ?kcTS` S\bTOZZS\RS\ D`]dWaW]\aO\bSWZa

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5Sb`STTS\R RWS FSUW]\S\$ W\ RS\S\ PWaZO\U RWS LOVZc\U RS` d]ZZabk\RWUS\ AOYZS`Y]abS\ Rc`QV RWS ?kcTS` nPZWQV Wab$ eW`R \OQV SW\S` GQVkbhc\U RSa GbObWabWaQVS\ 5c\RSaO[bSa d]\ *)( ((( K]V\W[[]PWZWS\b`O\aOYbW]\S\ ^`] >OV` OcaUSUO\US\$ d]\ RS\S\ ,+ D`]hS\b$ W\ RS\ GbORbabOObS\ .( PWa /( D`]hS\b$ c\bS` 5SbSWZWUc\U SW\Sa AOYZS`a abObbTW\RS\ "W\aUSaO[b QO& )(( (((#& 5S`nQYaWQVbWUb ec`RS\ ROPSW W\ RS\ 9ZkQVS\Zk\RS`\ c\bS`aQVWSRZWQVS AOYZS`%_c]bS\ c\R =[[]PWZWS\^`SWaS W\ Zk\RZWQVS\ c\R "U`]p%#abkRbWaQVS\ FSUW]\S\& =\ 4PhcU hc P`W\US\ aW\R eSWbS` a]e]VZ RWS 9kZZS$ W\ RS\S\ OZZSW\ RS` ?kcTS` RS\ AOYZS` PSOcTb`OUb$ OZa OcQV a]ZQVS$ W\ RS\S\ S\bUSUS\ RS` ]`banPZWQVS\ D`OfWa aQV]\ PWaZO\U SW\S ^O`WbkbWaQVS JS`bSWZc\U RS` AOYZS`^`]dWaW]\ abObbUSTc\RS\ VOb "aQVkbhc\UaeSWaS W\aUSaO[b - D`]hS\b#& KSWbS` Wab SW\ USaQVkbhbS` FnQYUO\U RS` AOYZS`OcTb`kUS c[ )( D`]hS\b hc SW\hcPShWSVS\$

Drucksache 520/19 - 10 -

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t 4PaQVZcaa SW\Sa AOYZS`dS`b`OUa W\ HSfbT]`[$ o .-.O 5;5%8

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Drucksache 520/19- 11 -

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Drucksache 520/19 - 12 -

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Drucksache 520/19- 13 -

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Drucksache 520/19 - 14 -

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Drucksache 520/19- 15 -

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Drucksache 520/19 - 16 -

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Drucksache 520/19- 17 -

Drucksache 520/19

Anlage

Stellungnahme des Nationalen Normenkontrollrates gem. § 6 Absatz 1 NKRG

Entwurf eines Gesetzes über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung

von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser (NKR-Nr. 4970 [BMJV])

Der Nationale Normenkontrollrat hat den Entwurf des oben genannten Regelungsvorha-

bens geprüft.

I. Zusammenfassung

Bürgerinnen und Bürger

Verkäufer – Belastung Maklerkosten rund 417 Mio. Euro

Käufer – Entlastung Maklerkosten rund 629 Mio. Euro

Wirtschaft

Verkäufer - Jährlicher Erfüllungsaufwand: rund 213 Mio. Euro

davon aus Informationspflichten: rund 425.000 Euro

Makler - Weitere Kosten: rund 75 Mio. Euro

Verwaltung keine Auswirkungen

Weitere Kosten Mindereinnahmen der Makler von rund

75 Mio. Euro durch Auftragsrückgang und

Provisionsabschläge

‘One in one out’-Regel Im Sinne der ‚One in one out‘-Regel der

Bundesregierung stellt der jährliche Erfül-

lungsaufwand der Wirtschaft in diesem

Regelungsvorhaben ein „In“ von rund

213 Mio. Euro dar, das im Rahmen künfti-

ger Regelungsvorhaben des BMJV kom-

pensiert wird.

Drucksache 520/19 -2-

Evaluierung Die Neuregelung soll nach spätestens fünf

Jahren evaluiert werden.

Ziele: Feststellung,

• ob und in welcher Höhe auf Käufer

von Wohnimmobilien weiterhin Mak-

lerkosten, die vorrangig im Interesse

des Verkäufers entstanden sind, ab-

gewälzt werden,

• wie sich die Neuregelung auf die Hö-

he der ortsüblichen Maklerprovision

sowie auf die Preisbildung auswirkt

Kriterien/Indikatoren: Marktentwicklung für Wohnimmobilien und

Maklergewerbe

Datengrundlage: Marktrohdaten und Befragung relevanter

Marktteilnehmer auf Verkäufer-, Käufer-

und Maklerseite

Das Ressort hat den Erfüllungsaufwand nachvollziehbar dargestellt. Der Nationale Nor-

menkontrollrat (NKR) erhebt im Rahmen seines gesetzlichen Auftrags keine Einwände

gegen die Darstellung der Gesetzesfolgen in dem vorliegenden Regelungsentwurf.

Ausdrücklich zu bedauern ist jedoch, dass die Fachkreise und Verbände der mit ihrer

Beteiligung durch das BMJV verbundenen Bitte um substantiierte Anga-

ben/Einschätzungen zu den voraussichtlichen wirtschaftlichen Folgen der vorgeschlage-

nen Regelungen für Verkäufer, Makler und Käufer nicht nachgekommen sind. Hierbei

handelt es sich um eine inzwischen typische Erfahrung, die sich aus Sicht des NKR mit

dem ständigen Verlangen der Verbände nach qualifizierter Konsultation nicht vereinbaren

lässt.

II. Im Einzelnen

Nach dem gesetzlichen Leitbild des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) wird ein Makler von

seinem Auftraggeber bezahlt (Bestellerprinzip). Auf dem (Wohn-)Immobilienmarkt weicht

die Geschäftspraxis vom diesem gesetzlichen Leitbild entscheidend ab. Insbesondere in

Ballungsgebieten ist es inzwischen regelmäßig so, dass der Käufer die Maklerprovision

auch dann teilweise, häufig sogar vollständig trägt, wenn der Verkäufer den Makler beauf-

tragt hat.

Diese Praxis beruht auf unterschiedlichen Geschäftsmodellen, denen die Überwälzung

des Provisionsanspruchs auf den Käufer sowie die Tatsache gemeinsam ist, dass sich

-3- Drucksache 520/19

Verkäufer und Makler hierüber zu einem Zeitpunkt verständigen, zu dem Vertragsver-

handlungen mit Kaufinteressenten noch gar nicht begonnen haben. Entscheidend für die

Durchsetzbarkeit der Überwälzung ist die angespannte Lage auf dem Immobilienmarkt.

Der Käufer hat hier kaum Gelegenheit, auf provisionsfreie Angebote auszuweichen, so-

dass er sich auf das verkäuferseitig gewählte Geschäftsmodell einlassen muss.

Die deshalb regelmäßig überwälzte Maklerprovision beläuft sich mit steigender Tendenz

auf Sätze zwischen 4,76 Prozent und 7,14 Prozent, wobei 7,14 Prozent der überwiegend

verlangte Satz ist.

Mit dem Regelungsvorhaben will das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucher-

schutz (BMJV) die Abweichungen vom gesetzlichen Leitbild einschränken. Hierzu sollen

folgende Regelungen in das BGB eingefügt werden:

Halbteilungsprinzip

Hat z.B. der Verkäufer den Maklerauftrag allein erteilt, dann bleibt er auch dem Makler zur

Provisionszahlung allein verpflichtet. Zwar kann er sich eine Teilerstattung durch die Käu-

ferseite ausbedingen, jedoch nur bis zur Höhe von maximal 50 Prozent der Provision.

Dabei wird der Erstattungsanspruch erst dann fällig, wenn der Verkäufer dem Käufer sei-

ne Eigenleistung an den Makler nachweist (Halbteilungsprinzip).

Bei Auftragserteilung durch beide Seiten soll das Halbteilungsprinzip dadurch verwirklicht

werden, dass sich der Makler von jeder Seite nur die Hälfte der gesamten Provision ver-

sprechen lassen darf. Abweichende Vereinbarungen sollen unwirksam sein.

Textform

Maklerverträge können künftig wirksam nur in Textform abgeschlossen werden.

Verbraucherschutz

Die als Verbraucherschutz verstandene Neuregelung ist auf die Fälle beschränkt, in de-

nen der Makler als Unternehmer tätig wird und der Käufer eine natürliche Person ist.

II.1. Erfüllungsaufwand

Erfüllungsaufwand entsteht für Bürgerinnen und Bürger sowie für die Wirtschaft. Das

BMJV hat den Erfüllungsaufwand mit Hilfe des Statistischen Bundesamtes gut nachvoll-

ziehbar abgeschätzt, wobei der Schätzung folgende Annahmen zu Grunde liegen:

Von rund 210.000 Immobiliengeschäften pro Jahr werden 43 Prozent – in den Stadtstaa-

ten 60 bis 70 Prozent – durch Makler vermittelt. Von demnach jährlich rund 100.000 Ver-

käufen sind geschätzt 14.000 Fälle abzuziehen, in denen entweder der Käufer von sich

aus den Makler beauftragt oder schon bisher eine paritätische Verteilung der Maklerkos-

ten stattfindet (strukturschwache Regionen) oder gar kein Makler mehr eingeschaltet wird.

Drucksache 520/19 -4-

Per Saldo geht das Ressort mit Unterstützung des Statistischen Bundesamtes davon aus,

dass die Neuregelung rund 86.000 Verkaufsfälle pro Jahr erfasst.

Bürgerinnen und Bürger

Bürgerinnen und Bürger sind von der Neuregelung je nachdem unterschiedlich betroffen,

ob sie als (nicht gewerbliche) Verkäufer oder als Käufer eine Wohnimmobilie auftreten.

Verkäufer

Unter der Annahme, dass in 57.000 der 86.000 Fälle Privatpersonen die Verkäufer sind,

entsteht für diese Gruppe der Bürgerinnen und Bürger eine Belastung von 417 Millionen

Euro, weil sie die Hälfte der Maklerprovision künftig selber tragen muss. Den zusätzlichen

Erfüllungsaufwand dieser Normadressatengruppe hat das BMJV nachvollziehbar wie folgt

dargestellt:

Anzahl der Fälle 57 000

Durchschnittlicher Provisionsanteil (geschätzt) 7 310 Euro

Summe 417 Millionen Euro

Käufer

Auf der Käuferseite ergibt sich eine Entlastung der Bürgerinnen und Bürger in derselben

Höhe, sofern der Kaufvertragspartner ein Privater ist.

Für die verbleibenden 29.000 gewerblichen Verkaufsfälle entsteht eine weitere Entlas-

tung von 212 Millionen Euro:

Anzahl der Fälle 29 000

Durchschnittlicher Provisionsanteil (geschätzt) 7 310 Euro

Summe 212 Millionen Euro

Insgesamt werden die Bürgerinnen und Bürger auf der Käuferseite durch die Neuregelung

also um rund 629 Millionen Euro entlastet.

Wirtschaft

Der Entlastung der Käuferseite steht eine Belastung der gewerblichen Verkäufer mit

Maklerprovision von jährlich 212 Millionen Euro gegenüber.

Darüber hinaus wird die Wirtschaft durch die neue Nachweispflicht für die Eigenleistung

an den Makler (Verkäuferanteil) mit noch rund 425.000 Euro pro Jahr belastet.

-5- Drucksache 520/19

Verwaltung (Bund, Länder/Kommunen)

Für die Verwaltung entsteht kein Erfüllungsaufwand.

II.2. Weitere Kosten

Das BMJV geht davon aus, dass die Neuregelung zu Mindereinnahmen der Makler von

jährlich rund 75 Millionen Euro führen wird. Dieser Schätzung mit Hilfe des Statistischen

Bundesamtes liegt die Annahme zu Grunde, dass Makler künftig seltener bestellt werden,

weil die Verkäufer zur Übernahme der hälftigen Provision nicht bereit sind; ferner, dass

künftig Provisionsverhandlungen geführt werden, bei denen sich die Makler in ungünstiger

Position befinden und deshalb Abschläge von durchschnittlich zehn Prozent akzeptieren

müssen.

II.3. ‚One in one out‘-Regel

Im Sinne der ‚One in one out‘-Regel der Bundesregierung stellt der jährliche Erfüllungs-

aufwand der Wirtschaft in diesem Regelungsvorhaben ein „In“ von rund 213 Millionen

Euro dar.

II.4. Evaluierung

Die Neuregelung soll nach spätestens fünf Jahren evaluiert werden. Dabei soll anhand

der tatsächlichen Entwicklung des Marktes für Wohnungen und Einfamilienhäuser festge-

stellt werden, ob und in welcher Höhe auf Käufer dieser Immobilien weiterhin Maklerkos-

ten, die vorrangig im Interesse des Verkäufers entstanden sind, abgewälzt werden. In

diesem Zusammenhang soll anhand der Marktentwicklung im Bereich der Makler auch

festgestellt werden, wie sich die Vorschriften über die Verteilung der Maklerprovision auf

die Höhe der üblichen Vergütung und die Nachvollziehbarkeit der Preisbildung ausgewirkt

haben. Die Evaluierung soll auf der Grundlage von Wohnungsmarktrohdaten sowie einer

Befragung der relevanten Marktteilnehmer (Käufer, Verkäufer und Makler) erfolgen.

III. Ergebnis

Das Ressort hat den Erfüllungsaufwand nachvollziehbar dargestellt. Der Nationale Nor-

menkontrollrat erhebt im Rahmen seines gesetzlichen Auftrags keine Einwände gegen die

Darstellung der Gesetzesfolgen in dem vorliegenden Regelungsentwurf.

Dr. Ludewig Dr. Holtschneider

Vorsitzender Berichterstatter