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Märkte verstehen | Risiken bewerten | Chancen erkennen Die Auswirkungen auf Wirtschaftsstruktur, Städtebau und Raumordnung durch das in der Stadt Rietberg (LK Gütersloh) geplante City Outlet Center Präsentation der Ergebnisse der ecostra-Auswirkungsanalyse vom 25.04.2016 sowie der ergänzenden fachgutachterlichen Stellungnahme vom 10.05.2017 im Rahmen des Erörterungstermins für TöB am Dienstag, den 13. Juni 2017 in Rietberg Altstadt-Bereiche „Rathausstraße“ und „Nord- bzw. Südtor“

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Märkte verstehen | Risiken bewerten | Chancen erkennen

Die Auswirkungen auf Wirtschaftsstruktur, Städtebau und Raumordnung durch das in der Stadt Rietberg (LK Gütersloh) geplante

City Outlet Center

Präsentation der Ergebnisse der ecostra-Auswirkungsanalyse vom 25.04.2016 sowie der ergänzenden fachgutachterlichen Stellungnahme vom 10.05.2017 im Rahmen des Erörterungstermins für TöB am Dienstag, den 13. Juni 2017 in Rietberg

Altstadt-Bereiche „Rathausstraße“ und „Nord- bzw. Südtor“

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Inhalt

1. City Outlet Center als Vertriebskonzept mit spezifischen Anforderungen

2. Neue Projektparameter und Auswirkungen des in Rietberg geplanten City Outlet Centers auf Wirtschaftsstruktur, Städtebau und Raumordnung

3. Fazit

ecostra GmbH Analysen und Strategien

für Märkte und Standorte in Europa

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1. COC als Vertriebskonzept mit spezifischen Anforderungen 2. Neue Projektparameter und Auswirkungen auf Wirtschaftsstruktur,

Städtebau & Raumordnung 3. Fazit

1. City Outlet Center als Vertriebskonzept mit spezifischen

Anforderungen

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Die Situation in Deutschland (inklusive angrenzendes Ausland)

1. COC als Vertriebskonzept mit spezifischen Anforderungen 2. Neue Projektparameter und Auswirkungen auf Wirtschaftsstruktur,

Städtebau & Raumordnung 3. Fazit

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Vertriebsformen für Fabrikverkaufswaren

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Städtebau & Raumordnung 3. Fazit

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Vertriebsformen für Fabrikverkaufswaren

1. COC als Vertriebskonzept mit spezifischen Anforderungen 2. Neue Projektparameter und Auswirkungen auf Wirtschaftsstruktur,

Städtebau & Raumordnung 3. Fazit

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City Outlet Center: Varianten und Konzepte

• Der (nicht multiplikationsfähige) Sonderfall der „Outletcity Metzingen“

• Historie:

• 1923 Gründung der Schneiderei HUGO BOSS

• 1972 HUGO BOSS führt den ersten Fabrikverkauf in Metzingen ein

• 1995 Die Outletcity Metzingen formiert sich

• 1997 / 1998 Eröffnung der Outlet Stores von Joop, Bally und Escada

• 1999 Grundsatzentscheidung für Fabrikverkauf in der Innenstadt von Metzingen

• 2001 HUGO BOSS erweitert den Fabrikverkauf in der Kanalstraße

• 2002 Eröffnung weiterer Outlets von Polo Ralph Lauren, Tommy Hilfiger, Nike…

• 2006 Zahl der Outlet Stores wächst auf 40

• 2008 2½ Mio. Besucher pro Jahr

• 2011 Ausbau des Luxus- und Premiumareals

• 2017 Erweiterung der Gesamtverkaufs- fläche von 30.000 auf 40.000 m²

Quelle: outletcity.com

Quelle: ecostra

1. COC als Vertriebskonzept mit spezifischen Anforderungen 2. Neue Projektparameter und Auswirkungen auf Wirtschaftsstruktur,

Städtebau & Raumordnung 3. Fazit

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Quelle: Wilhelmshavener Zeitung

Quelle: kaiser-wilhelm-objektgesellschaft.de

City Outlet Center: Varianten und Konzepte

• Relaunch und Neupositionierung eines innerstädtischen Warenhauses am Beispiel des

„Wilhelms Outlet“ Wilhelmshaven

• Identische Vorhaben gibt es auch

in Gelnhausen (ehem. „Kaufhaus

Joh“) und Solingen (ehem.

„Clemens Galerien“)

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• Nachnutzung leerstehender Geschäftsflächen in historischen Innenstädten am Beispiel des „City Outlet Bad Münstereifel“

• Historie:

• Aufgrund u.a. der Gesundheitsreform und der Krise des Kurwesens bekamen auch Handel, Gastronomie und Dienstleistungen der Stadt Bad Münstereifel wirtschaftliche Schwierigkeiten.

• 2011 Massive Ladenleerstandsproblematik in der historischen Innenstadt (ca. 40 %).

• 2012 Während einer Wanderung u.a. durch die Stadt hatten 3 regional verwurzelte Unternehmer die Idee, die Leerstände in Outlet Stores umzunutzen.

• 2012 – 2014 Aufkauf von Gebäuden und Läden in der Innenstadt.

• August 2014 Eröffnung von Europas 1. City Outlet Center.

• 2016 Planungen zur Erweiterung. Quelle: cityoutletbadmuenstereifel.com

Quelle: ecostra

City Outlet Center: Varianten und Konzepte

1. COC als Vertriebskonzept mit spezifischen Anforderungen 2. Neue Projektparameter und Auswirkungen auf Wirtschaftsstruktur,

Städtebau & Raumordnung 3. Fazit

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Augsburger Allgemeine, 16.01.2016

Frankfurter Allgemeine Zeitung, 27.07.2016

Outlet Stores als Rettung „notleidender“ historischer Innenstädte

Hessische/Niedersächsische Allgemeine, 28.09.2016

Westdeutscher Rundfunk, 09.08.2016

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Immobilienzeitung, 08.06.2017

Outlet Stores als Rettung „notleidender“ historischer Innenstädte

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Städtebau & Raumordnung 3. Fazit

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Was sind City Outlet Center?

Die wesentlichen Merkmale eines City Outlet Centers sind:

• Nachnutzung vorhandener (meist leerstehender) Ladeneinheiten in zentralen Innenstadtlagen

• Es handelt sich nicht um einen einheitlich geplanten, räumlich zusammenhängenden Gebäudekomplex. Dieses Merkmale kann auf Teilbereiche, aber nicht auf das gesamte Objekt zutreffen. Erkennbar ist dies v.a. bei Unterschieden in der Architektur und fehlenden gemeinsamen Funktionsflächen wie z.B. Heizung, Lager, Entsorgung.

• Andere Nutzungen – z.B. Dienstleister, Händler, Gastronomiebetriebe, Wohnungen – befinden sich z.T. zwischen den Outlet Stores und stehen nicht notwendigerweise im gemeinsamen Eigentum oder werden durch einen gemeinsamen Betreiber vermietet.

• Öffentliche Straßen und Wege verlaufen durch das Areal, auf dem Outlets lokalisiert sind.

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Wo funktionieren City Outlet Center?

Die wesentlichen Standortfaktoren für City Outlet Center sind:

• Kritische Masse (abhängig von spezifischen Faktoren vor Ort; zw. ca. 8.000 – 9.000 m² VK)

• Räumliche Dichte an Outlet Stores (Konsument muss den Charakter der Lage erfassen können)

• Einzugsgebiet mit ausreichend Kundenpotential

• Touristische Positionierung (!!) muss bereits im Vorfeld gegeben sein

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* = Umsatz nur aus Zone I; lt. Gutachter ist das Planobjekt aufgrund der Wettbewerbssituation nicht in der Lage, nennenswerte Marktanteile und Umsätze in den Zonen II & III zu erreichen.

** = Umsatzprognose für das 5. Geschäftsjahr

Standort (Jahr der Untersuchung)

Institut / Gutachter

Flächen-größe

City Outlet

Einzugsgebiet des

Vorhabens lt. Gutachter

Einwohner-potenziale im Einzugsgebiet

Umsatzerwartung (Flächen-

produktivität)

Status

Oettingen in Bayern (08 / 2015)

BBE Handels-beratung

11.400 m² VK Bis zu 90 PKW-Fahrminuten

5,3 Mio., davon • 0,3 Mio. Zone I • 1,2 Mio. Zone II • 3,8 Mio. Zone III

ca. 2,2 – 2,4 Mio. €* (ca. 190 – 210 € / m² VK)

Lt. Gutachter kein ausreichendes Potenzial Planungen aufgegeben

Zwiesel (06 / 2015)

BBE Handels-beratung

10.000 m² VK Bis zu 90 PKW-Fahrminuten

3,2 Mio., davon • 0,2 Mio. Zone I • 0,8 Mio. Zone II • 2,2 Mio. Zone III

ca. 20,0 – 35,0 Mio. €** (ca. 2.000 – 3.500 € / m² VK)

Lt. Gutachter ausreichendes Potenzial, aber schwache Mieternachfrage Planungen zurückgestellt

Dinkelsbühl (12 / 2015)

Stadt + Handel

10.000 m² VK Bis zu 60 PKW-Fahrminuten

2,3 Mio., davon • <0,1 Mio. Zone I

• 0,5 Mio. Zone II • 1,7 Mio. Zone III

ca. 34,9 Mio. €, davon ca. 65 % Streuumsätze (ca. 3.490 € / m² VK)

Lt. Gutachter v.a. aufgrund der touristischen Potenziale möglich Planungen in fortgeschrittenem Stadium

Echternach (10 / 2016)

ecostra 8.500 m² VK Bis zu 60 PKW-Fahrminuten

1,2 Mio., davon • 0,1 Mio. Zone I • 0,6 Mio. Zone II • 0,5 Mio. Zone III

ca. 34,4 Mio. €, davon ca. 23 % Streuumsätze (ca. 4.050 € / m² VK)

Lt. Gutachter möglich (u.a. ganzjährige Sonntagsöffnung) Projektgesellschaft in Gründung

Feuchtwangen (10 / 2015)

ecostra 10.000 m² VK Bis zu 60 PKW-Fahrminuten

2,5 Mio., davon • <0,1 Mio. Zone I • 0,5 Mio. Zone II • 1,9 Mio. Zone III

ca. 29,7 Mio. €, davon ca. 18 % Streuumsätze (ca. 2.970 € / m² VK)

Lt. Gutachter möglich, allerdings zu geringe Verkaufsflächen-potenziale Planungen aufgegeben

Reutte in Tirol (03 / 2016)

ecostra 8.500 m² VK Bis zu 60 PKW-Fahrminuten

0,9 Mio., davon • <0,1 Mio. Zone I • 0,2 Mio. Zone II • 0,7 Mio. Zone III

ca. 22,0 Mio. €, davon ca. 27 % Streuumsätze (ca. 2.590 € / m² VK)

Lt. Gutachter zu wenige Verkaufsflächenpotenziale verfügbar Planungen aufgegeben

Rietberg (07 / 2015)

ecostra 9.000 m² VK Bis zu 60 PKW-Fahrminuten

5,3 Mio., davon • 0,4 Mio. Zone I • 1,4 Mio. Zone II • 3,5 Mio. Zone III

ca. 37,8 Mio. €, davon ca. 25 % Streuumsätze (ca. 4.200 € / m² VK)

Lt. Gutachter gute Standorteignung Planungen in fortgeschrittenem Stadium

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Vergleich: Ergebnisse von Auswirkungsanalysen für City Outlet Center

Es gibt keine Vergleichsergebnisse!

Außer in Rietberg wurde bislang noch nirgends eine Auswirkungsanalyse für ein City Outlet Center erstellt!

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2. Auswirkungen des in Rietberg geplanten City Outlet Centers auf Wirtschaftsstruktur, Städtebau und Raumordnung

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Darstellung des Rechtsrahmens für die Standortentwicklung im Einzelhandel

Beschreibung und Bewertung des Makro- und Mikrostandortes

Darstellung der Projektparameter (Gesamt-VK, Sortimente etc.)

Abgrenzung und Zonierung des potenziellen Einzugsgebietes

Ermittlung der Einwohnerzahlen

Berechnung der relevanten Kaufkraftvolumina

Darstellung der Angebots- und Wettbewerbssituation

•EH-Bestand aller Mittel- & Oberzentren in ca. 30 PKW-Fahrminuten

•Qualitative Bewertung der Grundzentren

•Bewertung sonstiger relevanter EH-Lagen

Darstellung der Angebots- und Wettbewerbssituation (Fortsetzung)

* Auswertung vorliegender Studien & Einzelhandelskonzepte

Ermittlung der Umsatzerwartung

•Kaufkraftabschöpfung nach Zonen des Einzugsgebietes; ggf. touristische Umsätze

•Räumliche Umsatzherkunft , Umsatzzusammensetzung nach Warengruppen

Analyse der Kaufkraftbewegungen

•Wo war die Kaufkraft vorher als Umsatz gebunden?

•Welche Konsequenzen hat der Umsatzabzug?

•Bewertung der möglichen ökonomischen, städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen

Fazit

•Abschließende gutachterliche Gesamtbewertung

Methodik und Vorgehensweise bei der Auswirkungsanalyse

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Grundlagen der vorliegenden Auswirkungsanalyse vom April 2016

• Ergebnisse der Standort- & Potenzialanalyse City Outlet Center Rietberg vom Juli 2015

• Ergebnisse des Erörterungstermins zum City Outlet Center Rietberg mit Vertretern der umliegenden Kommunen, des Landkreises, der IHK und des Einzelhandelsverbandes am 29.09.2015 im alten Progymnasium von Rietberg

• Information über die Projektparameter und sonstige Rahmendaten

• Vorstellung des Arbeitsprogrammes für die Auswirkungsanalyse

• Berücksichtigung von Ergänzungswünschen und Hinweisen aus dem Plenum

• Keine aktuellen Erhebungen des jeweiligen örtlichen Einzelhandels, sondern Auswertung von Daten und Angaben in den kommunalen Einzelhandelskonzepten und anderen vorliegenden Untersuchungen

• Qualitative Begehung der jeweiligen Innenstädte und Ortszentren

• Plausibilisierung und Systematisierung der Daten (u.a. aufgrund unterschiedlicher Abgrenzungen der Gutachter)

• Übertragung in ein Kaufkraftstrommodell & Analyse der Auswirkungen

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Quelle: CityOutlet Rietberg GmbH

• Konzentration des Handels an Polen im Norden und Süden der Rathausstraße, sog. „Knochenmodell“

• Erweiterung der Fläche auf ca. 9.965 m² VK

• ca. 440 altstadtnahe Parkplätze

Neue, weiterentwickelte Projektparameter mit Stand Mai 2017

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Gegenüberstellung der Anordnung der Geschäfte in Rietberg (geplant) Bad Münstereifel (bestehend)

Quelle: www.cityoutletbadmuenstereifel.com/besuch-planen/centerplan

Quelle: CityOutlet Rietberg GmbH

Bad Münstereifel

(bestehend)

Neue, weiterentwickelte Projektparameter mit Stand Mai 2017

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Quelle: CityOutlet Rietberg GmbH

Nordtor • Magnet nun auch im Norden • Scharnierlage des mittleren

trapezförmigen Neubaus (Verbindung zur Rathausstrasse)

Südtor • Positive Weiterentwicklung des

L-förmigen Konzepts (Erschließung, Ladenzuschnitte, Funktionalität etc.)

Neue, weiterentwickelte Projektparameter mit Stand Mai 2017

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Quelle: CityOutlet Rietberg GmbH

• Ankerfunktion der Neubauten an Nord- und Südtor mit Stärkung der Verbindungsachse Rathausstraße

• Aus absatzwirtschaftlicher Sicht sind die Veränderungen sehr positiv zu bewerten (Tragfähigkeit, Marktpositionierung etc.)

• Ca. 11 % mehr VK, aber 15 – 20 % mehr Gesamtumsatz (Erhöhung des Gesamtumsatzes um ca. 6 – 8 Mio. €)

• Umsatzherkunft verschiebt sich dabei nach Außen, durch Verbesserung der räumlichen Ausstrahlung

• Sog. „kritische Masse“ ist gegeben

• Insgesamt erfolgt eine Optimierung des Konzepts

Neue, weiterentwickelte Projektparameter mit Stand Mai 2017

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Die Auswirkungen des COC am Beispiel des Oberzentrums Bielefeld lt. ecostra-Auswirkungsanalyse vom April 2016

• Qualitative Beschreibung des Einzelhandelsstandortes (Geschäftslagen, Magnetbetriebe, Ladenleerstandsituation etc.)

• Prüfung und Auswertung der Daten und Angaben aus dem Einzelhandelskonzept (hier: Junker & Kruse)

Quelle: JUNKER & KRUSE: Integration von Investorenprojekten in die Innenstadt von Bielefeld. Untersuchung im Auftrag der Stadt Bielefeld. Dortmund, 07 / 2014. S. 40.

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Die Auswirkungen des COC am Beispiel des Oberzentrums Bielefeld lt. ecostra-Auswirkungsanalyse vom April 2016

Gesamtstadt Innenstadt

Umsatzrück- gang

Umsatzumver-teilungsquote

Umsatzrückgang Umsatzumverteilungs-quote

Bekleidung (inkl. Sportbekleidung)

ca. 5,5 - 5,6 Mio. € ca. 1,4 % ca. 4,1 - 4,2 Mio. € ca. 1,6 %

Schuhe und Lederwaren

ca. 1,1 - 1,2 Mio. € ca. 1,8 % ca. 0,7 - 0,8 Mio. € ca. 1,9 %

Sonstige relevante Sortimentsbereiche

ca. 1,5 - 1,6 Mio. € ca. 0,7 % ca. 0,5 - 0,6 Mio. € ca. 0,8 %

Gesamt ca. 8,2 - 8,3 Mio. € ca. 1,2 %

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Die Auswirkungen des COC am Beispiel des Mittelzentrums Gütersloh lt. ecostra-Auswirkungsanalyse vom April 2016

Gesamtstadt Innenstadt

Umsatzrück- gang

Umsatzumver-teilungsquote

Umsatzrückgang Umsatzumverteilungs-quote

Bekleidung (inkl. Sportbekleidung)

ca. 0,9 - 1,0 Mio. € ca. 0,8 % ca. 0,7 - 0,8 Mio. € ca. 0,9 %

Schuhe und Lederwaren

ca. 0,1 - 0,2 Mio. € ca. 0,9 % ca. 0,1 - 0,2 Mio. € ca. 1,2 %

Sonstige relevante Sortimentsbereiche

ca. 0,2 - 0,3 Mio. € ca. 0,3 % ca. 0,1 - 0,2 Mio. € ca. 0,4 %

Gesamt ca. 1,2 - 1,3 Mio. € ca. 0,6 %

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Die Auswirkungen des COC in den Zentralen Orten im Unter-suchungsraum lt. ecostra-Auswirkungsanalyse vom April 2016

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Die Auswirkungen des COC in den Zentralen Orten im Unter-suchungsraum lt. ecostra-Stellungnahme vom Mai 2017

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Städtebau & Raumordnung 3. Fazit

In der ecostra-Auswirkungsanalyse vom April 2016 wurde gezeigt, dass in allen Städten kaum spürbare Umsatzumverteilungen zu erwarten sind. Zwar werden durch die neuen Projektparameter die Umsatzumverteilungen erhöht, allerdings liegen diese Umverteilung weiterhin deutlich entfernt von kritischen Bereichen.

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3. Fazit

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• Die ermittelten Umsatzumverteilungsquoten bewegen sich in allen Segmenten - Bekleidung, Schuhe & Lederwaren und bei den sonstigen COC-relevanten Sortimenten - auf einem sehr niedrigen Niveau. Bei den meisten untersuchten zentralen Orten sogar unterhalb einer rechnerischen Nachweisschwelle.

• Die im Rahmen dieser Untersuchung ermittelten Umsatzumverteilungseffekte gegenüber den Städten und Innenstädten im Untersuchungsraum liegen deutlich unter einem städtebaulich oder raumordnerisch relevanten Schwellenwert der Umsatzumverteilung, so dass keine wesentlich negativen Auswirkungen zu erwarten sind.

Auswirkungen des COC und abschließende Bewertung

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Vorgabenprüfung im Rahmen des sachlichen Teilplans zum LEP NRW

Auswirkungen des COC und Bewertung

• Ziel 1: Standorte nur im Allgemeinen Siedlungsbereich

• Die Verortung des Planstandorts im allg. Siedlungsbereich ist (weiterhin) gegeben.

• Ziel 2: Zentrenrelevante Kernsortimente: Standorte nur in zentralen

Versorgungsbereichen

• Planstandort liegt (weiterhin) innerhalb des ZVB, so wie er im EH-Konzept der Stadt Rietberg festgelegt ist.

• Ziel 3: Beeinträchtiungsverbot

• EH-Lagen in den ZVB der umliegenden Städte sind durch das Projekt (weiterhin) nicht wesentlich beeinträchtigt.

Insgesamt ist daher auch bei Zugrundelegung der neuen Projektparameter bei keinem der untersuchten zentralen Orte im regionalen Umfeld von städtebaulichen Funktionsstörungen bei einer Realisierung des Planvorhabens auszugehen.

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Aus gutachterlicher Sicht ist die vorgesehene Realisierung eines City Outlet Centers in Rietberg wirtschaftsstrukturell, städtebaulich und raumordnerisch eindeutig als verträglich einzustufen.

Die Weiterentwicklung des Gestaltungskonzepts in ein sog. „Knochenmodell“ mit zwei funktionalen Polen sowie die Flächenerweiterung auf ca. 9.965 m² VK ist aus gutachterlicher Sicht als Optimierung des bislang vorgesehenen Konzepts zu sehen.

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