Credit Suisse Real Estate Fund Global...Ausgabe Fondsanteile – – 2 310 000 Rücknahme...

Credit Suisse Funds AG

Credit Suisse Real Estate Fund GlobalAnlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» – mit Immobilienanlagen ausschliesslich im Ausland

Geprüfter Jahresbericht per 31. Dezember 2014

Credit Suisse Real Estate Fund Global • Geprüfter Jahresbericht per 31. Dezember 2014

2

Inhalt

Wichtiges in Kürze 3Verwaltung und Organe 4Informationen über Dritte 5Tätigkeitsbericht 6Geografische Verteilung der Fondsliegenschaften / Regionale Aufteilung nach Verkehrswerten / Entwicklung Nettoinventarwert und Ausschüttung 10Strukturelle Aufteilung nach IST-Nettomietertrag / Liegenschafts-/Immobilienstruktur 11Vermögensrechnung 12Erfolgsrechnung 13Inventar der Liegenschaften in Schweizer Franken / Allgemeine Objektangaben / Objekt-Finanzzahlen / Objektstruktur Wohnungen / Objektstruktur Gewerbe / Objekt-Finanzzahlen in Landeswährung 14Käufe und Verkäufe von Grundstücken / Geschäfte mit Nahestehenden / Mietzinseinnahmen pro Mieter grösser als 5% / Immobiliengesellschaften des Fonds / Übersicht Käufe und Verkäufe von Anteilen 18Hypotheken / Kredite / Geschäfte zwischen Fonds 19Kapitalgewinne und -verluste aus Währungen 20Weitere Angaben zu den Ausserbilanzgeschäften 21Erläuterungen zum geprüften Jahresbericht 22Bewertungsbericht 23Bericht der Prüfgesellschaft 24


3

Wichtiges in Kürze

Eckdaten 31.12.2014 31.12.2013 31.12.2012 1)

Valorennummer 13 985 167Ausgabe Fondsanteile – – 2 310 000Rücknahme Fondsanteile – – – Anzahl Anteile im Umlauf 2 310 000 2 310 000 2 310 000Inventarwert pro Anteil (inkl. Ausschüttung) CHF 100.83 98.95 98.61Ausgabepreis pro Anteil CHF 110.00 107.00 107.00

Rücknahmepreis pro Anteil CHF 93.00 91.00 91.00Schlusskurs CHF 97.70 92.45 103.90Höchster Kurs (Berichtsperiode) CHF 99.95 105.80 106.00Tiefster Kurs (Berichtsperiode) CHF 87.90 88.35 96.00Börsenkapitalisierung CHF 225,7 Mio. 213,6 Mio. 240,0 Mio.Agio / Disagio –3,10% –6,57% 5,36%

Vermögensrechnung 31.12.2014 31.12.2013 31.12.2012 1)

Verkehrswert der Liegenschaften CHF 323,6 Mio. 309,1 Mio. 296,8 Mio.Gestehungskosten der Liegenschaften CHF 315,4 Mio. 307,6 Mio. 294,7 Mio.Gesamtfondsvermögen CHF 354,9 Mio. 349,3 Mio. 316,1 Mio.Fremdfinanzierungsquote: 2)

– in % der Anlagekosten 34,83% 34,76% 27,27%– in % der Verkehrswerte 33,94% 34,59% 27,08%Fremdkapitalquote 34,37% 34,55% 27,94%Nettofondsvermögen CHF 232,9 Mio. 228,6 Mio. 227,8 Mio.

Rendite- und Performanceangaben 31.12.2014 31.12.2013 31.12.2012 1)

Ausschüttung CHF 3.80 3.60 1.80Ausschüttungsrendite 3,89% 3,89% 1,73%Ausschüttungsquote 85,87% 79,00% 83,44%Eigenkapitalrendite (ROE) 5,74% 2,85% 1,66% 3) 4)

Rendite des investierten Kapitals (ROIC) 4,90% 2,93% 1,83% 3) 4)

Anlagerendite 5,71% 2,19% 1,57% 3) 4)

Performance 10,00% –9,49% 3,90% 3)

Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) 76,52% 75,92% 69,05% 3) 4)

Fondsbetriebsaufwandquote GAV (TERREF GAV) 6) 1,12% 1,17% 0,92% 5)

Fondsbetriebsaufwandquote NAV (TERREF NAV) 6) 1,67% 1,75% 1,03% 5)

Kurs-/Gewinnverhältnis (P/E Ratio) 16,89 32,74 63,40 3) 4)

Kurs-/Cashflowverhältnis 17,96 10,21 30,55 3) 4)

Erfolgsrechnung 31.12.2014 31.12.2013 31.12.2012 1)

Nettoertrag CHF 8,8 Mio. 10,5 Mio. 5,0 Mio.Realisierte Kapitalgewinne/-verluste CHF 2,3 Mio. 10,4 Mio. 2,9 Mio.Mietzinseinnahmen CHF 19,1 Mio. 19,7 Mio. 9,0 Mio.Mietzinsausfallquote 10,41% 2,14% 0,32%Unterhaltsaufwand CHF 0,8 Mio. 0,8 Mio. 0,4 Mio.

1) Der Fonds wurde per 29.11.2011 lanciert. Das erste Geschäftsjahr umfasst die Zeitspanne vom 29.11.2011 bis 31.12.2012 (verlängertes Geschäftsjahr).2) Zulässige Belastung: 50% der Verkehrswerte (Art. 65 Abs. 2 aKAG / Art. 96 Abs. 1 aKKV)3) Berechnung für verlängertes Geschäftsjahr (29.11.2011 bis 31.12.2012)4) Kennzahl aufgrund Neulancierung des Fonds nicht aussagekräftig5) Kennzahl annualisiert6) Die für die Berechnung der Fondsbetriebsaufwandquote GAV relevanten Betriebskosten fallen auf dem Gesamtfondsvermögen an. Die Fondsbetriebsaufwandquote NAV setzt diese Kosten

ins Verhältnis zum Nettofondsvermögen (Gesamtfondsvermögen abzüglich Fremdkapital). Das Nettofondsvermögen per 31.12.2014 ist um 34,37% tiefer als das Gesamtfondsvermögen.


4

Verwaltung

und Organe

Verwaltung und Organe

FondsleitungCredit Suisse Funds AG, Zürich

Verwaltungsrat– Dr. Thomas Schmuckli, Präsident– Luca Diener, Vizepräsident, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich– Markus Graf, Mitglied, CEO, Swiss Prime Site AG, Olten– Lars Kalbreier, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich– Maurizio Pedrini, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich– Jürg Roth, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich– Christian Schärer, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich

Geschäftsleitung– Thomas Schärer, CEO– Patrick Tschumper (seit 1. Dezember 2014), stellvertretender CEO, davor Mitglied, COO– Michael Bünzli, Mitglied, Legal Counsel– Thomas Federer, Mitglied, Performance & Risk Management– Tim Gutzmer (seit 1. Dezember 2014), Mitglied, Fund Services– Hans Christoph Nickl (seit 1. Dezember 2014), Mitglied, COO– Thomas Vonaesch, Mitglied, Real Estate Fund Management– Gabriele Wyss, Mitglied, Compliance

– Petra Reinhard Keller (bis 30. November 2014), stellvertretende CEO– Dr. Daniel Siepmann (bis 30. November 2014), Mitglied, Fund Operations

DepotbankCredit Suisse AG, Zürich

PrüfgesellschaftKPMG AG, Zürich


5

Informationen über Dritte

Akkreditierte Schätzungsexperten– Christoph Zaborowski (bis 31. Dezember 2014), Dr. oec. publ., Volkswirt, Wüest & Partner AG, Zürich– Pascal Roth, lic. oec. publ., André Roth AG, Baden

Delegation weiterer TeilaufgabenDie Fondsleitung hat die Credit Suisse AG in Zürich beauftragt, sie als Anlageberaterin bei der Investition der Fondsaktiven zu unterstützen.Die Fondsleitung hat verschiedene Teilaufgaben der Fondsadministration an nachfolgende Gruppengesell-schaften der Credit Suisse Group AG delegiert: – Credit Suisse AG, Schweiz: Teilaufgaben in den Bereichen Rechts- und Steuerberatung, Finanz wesen der

Fondsleitung, Fonds- und Liegenschaftsbuchhaltung, Real Estate Portfolio Management und Administra-tion, Facility Management, Personalwesen, Management Information System MIS, Projekt- und Benutzer-support für das Funds Accounting, Risk Management und Investment Guideline Monitoring.

– Credit Suisse Fund Services (Luxembourg) S.A., Luxembourg: Teilaufgaben im Bereich der Fondsbuch-haltung.

– Credit Suisse (Poland) Sp.z.o.o., Polen: Teilaufgaben in den Bereichen Produkt-Masterdaten, Preis-Pub-likationen, Factsheet-Produktion, KIID-Produktion, dem Erstellen von Reportings sowie weitere Support-aufgaben im Bereich des Riskmanagements.

Die genaue Ausführung des Auftrages regelt ein zwischen der Fondsleitung und den genannten Gruppen-gesellschaften abgeschlossener Vertrag. Es besteht die Möglichkeit, den genannten Gruppengesellschaften weitere Teilaufgaben zu delegieren.

Die Liegenschaftenverwaltung und der technische Unterhalt sind an die folgenden Firmen delegiert:Australien CBRE (C) Pty Ltd Chile CBRE Chile S.A.Deutschland BNP Paribas Real Estate Property Management GmbH Grossbritannien BNP Paribas Real Estate Advisory & Property Management UK Ltd.Japan Savills Asset Advisory Co., Ltd.Niederlande Jones Lang LaSalle B.V.USA CBRE Inc.

Für Buchführungs-, Steuerberatungs- und Administrationstätigkeiten der Tochtergesellschaften werden die folgenden Dienstleister beigezogen:Alter Domus, Avendaño Merino, CBRE Inc., Citco, Ernst & Young, Morrison & Foerster, PricewaterhouseCoopers, Savills Asset Advisory Co., Ltd. und TMF Group.

Die Ausführung der Aufträge ist in separaten Verträgen geregelt.

Informationen

über Dritte


6

Tätigkeitsbericht vom 1. Januar bis 31. Dezember 2014

Der Credit Suisse Real Estate Fund Global ist der erste börsenkotierte Immobilienfonds schweizerischen Rechts, der ausschliesslich in internationale Immobilienanlagen investiert. Der Fonds verschafft privaten und institutionellen Investoren den Zugang zu einem international diversifizierten Portfolio qualitativ hochwertiger kommerziell genutzter Liegenschaften. Das Anlageziel des Fonds besteht darin, durch ein geografisch inter-national diversifiziertes Immobilienportfolio sowohl ein kontinuierliches Kapitalwachstum zu erreichen als auch eine regelmässige, angemessene Ertragsausschüttung sicherzustellen. Der Fonds ist seit seiner Lancierung per 29. November 2011 an der Schweizer Börse SIX Swiss Exchange kotiert.

Im Jahr 2014 lag das Weltwirtschaftswachstum bei 3,0% und zeigte somit eine ähnliche Dynamik wie in den Vorjahren. Die stärkste regionale Entwicklung verzeichneten erneut die asiatischen Länder ohne Japan. Das reale Wachstum in dieser Region betrug 6,0%. Trotz der Verlangsamung der Dynamik wies das chinesische BIP mit einer Wachstumsrate von 7,4% weiterhin das höchste Wachstum auf. Die japanische Volkswirtschaft wuchs dagegen 2014 nur noch um 0,2%. Die ausserordentlichen Massnahmen der japanischen Zentral-bank, insbesondere die Schwäche des Japanischen Yens, vermochten jedoch die Inflationsrate in Japan über 2% anzuheben. Das Wachstum der australischen Wirtschaftsleistung blieb robust und betrug 2,8%.

Die wirtschaftliche Situation verbesserte sich im 2014 für die meisten Länder Europas. Das Wirtschafts-wachstum in Grossbritannien beschleunigte sich auf 2,6% angetrieben durch steigende private Konsumaus-gaben und eine rege Investitionstätigkeit der Unternehmungen. Die reale Wirtschaftsleistung in der Eurozone wuchs um 0,8%, nachdem sie noch im Jahr 2013 um 0,4% gefallen war. Die grössten Fortschritte erzielten Irland und Spanien, deren Wirtschaftsleistung nach sehr schwierigen Jahren im 2014 mit 4,8% respektive 1,6% anstieg. Das reale BIP wuchs in den Niederlanden um 0,7%, nachdem es sich im Vorjahr noch um den gleichen Prozentsatz zurückgebildet hatte. Die deutsche Volkswirtschaft verzeichnete mit 1,3% weiterhin ein ansprechendes Wachstum und blieb weiterhin der Anker der Stabilität der Eurozone. Sorgenkinder waren Italien und Frankreich, die aufgrund struktureller Probleme und Reformunwilligkeit der Entwicklung der übri-gen Länder Europas nachhinken. Ein weiterer Risikofaktor war die rückläufige Inflation, die für die Eurozone im Dezember 2014 sogar in den negativen Bereich fiel. Diese Entwicklung veranlasste die Europäische Zentralbank (EZB), den Expansionsgrad ihrer Geldpolitik weiter zu lockern.

Die grossen amerikanischen Volkswirtschaften Kanada sowie die Vereinigten Staaten von Amerika wuchsen beide 2014 um 2,3%. In den USA ging die Arbeitslosigkeit weiter deutlich zurück, so dass die US Noten-bank ihr Ankaufsprogramm von Staatsanleihen auslaufen liess und Anzeichen gab, die Geldpolitik 2015 zu straffen.

Solide Fundamentaldaten in den Büro- und Verkaufsflächenmärkten sowie das anhaltende Tiefzinsniveau in den meisten bedeutenden Ländern führten zu einer soliden Nachfrage nach Immobilienanlagen. Die Inves-titionsvolumen auf den Immobilienmärkten stiegen gegenüber dem Vorjahr um rund 9% und verzeichneten gesamthaft einen Transaktionswert von USD 770 Mrd. (Quelle: Real Capital Analytics). Kapitalwerte setzten ihre Erholung fort und Kapitalisierungssätze fielen in den Märkten weltweit. In einigen Märkten sind sie auf dem tiefsten Stand seit der Finanzkrise; Immobilienanlagen weisen aber weiterhin hohe Risikoprämien ge-genüber Renditen auf Staatsanleihen auf. Die Nettoflächenabsorption blieb ebenfalls robust bei weiterhin verhaltener Bau- und Entwicklungstätigkeit. Die Leerstandsquote von Büroflächen sank global von 13,2% auf 12,9% (Quelle: JLL), was sich auch in steigenden Mietpreisen in den meisten Regionen bemerkbar machte.

«Core»-Immobilien erfreuten sich weiterhin einer hohen Nachfrage. Solche Objekte zeichnen sich durch eine gute Lage, neue oder renovierte Bausubstanz sowie langfristige Mietverträge mit bonitätsstarken Mietern aus. Im aktuellen Tiefzinsumfeld bieten sie allerdings immer noch einen Renditeaufschlag gegenüber vielen festverzinslichen Anleihen. Der Appetit nach weniger zentralen Lagen oder «Value Added»-Liegenschaften ist angesichts der Wirtschaftsentwicklung in Europa und den USA weiter gestiegen.

Preise von kommerziellen Immobilien in den USA, Grossbritannien und Japan zeigten von den liquiden trans-parenten Märkten die stärkste Aufwärtsentwicklung. Immobilien in Irland und Spanien waren allerdings stark nachgefragt. In Asien verstärkte sich der Appetit der Investoren nach Immobilien in Japan und Australien, während die Entwicklung in China mit Vorsicht betrachtet wird.

Makroökonomische RahmenbedingungenDer Ausblick für die globale Konjunktur bleibt weiterhin vorsichtig optimistisch und das Wachstum des globa-len Bruttoinlandproduktes wird für 2015 gesamthaft auf 3,4% prognostiziert. Für die USA und Kanada wird mit Wachstumsraten von 3,5% respektive 2,3% und für Chile mit 3,6% gerechnet. Es wird erwartet, dass das FED im 2015 die Normalisierung der Leitzinsen in Angriff nimmt. Renditen auf längerfristigen Anleihen dürften aufgrund der Inflationsentwicklung jedoch weiterhin tief bleiben.

Anlegerkreis,

Besonderheiten

Makroökonomi-

sche Rahmen-

bedingungen

Geschäftsflächen-

und Investoren-

markt

Ausblick


7

Das Wirtschaftswachstum dürfte sich in den Euro-Ländern auf 1,0% etwas kräftigen und sich in Gross-britannien auf 3,0% beschleunigen. Deutschland sollte mit einem erwarteten Wirtschaftswachstum von 1,5% weiterhin eine solide Entwicklung aufweisen, während sich das Wachstum in der europäischen Peri-pherie weiter erholen dürfte. Die Ankündigung der EZB, monatlich Staatsanleihen und andere Wertpapiere im Umfang von EUR 60 Mrd. zu kaufen, dürfte die Zinsen in Europa auf sehr tiefen Niveaus halten.

In Asien ohne Japan erwarten die Ökonomen der Credit Suisse AG ein Wirtschaftswachstum von 6,0%, in Australien ein solches von 2,6%. Für Japan wird mit einem Wirtschaftswachstum von 0,9% gerechnet.

Geschäftsflächen- und InvestorenmarktDie erwartete wirtschaftliche Erholung dürfte 2015 mit einem soliden Beschäftigungswachstum und robus-ter Flächennachfrage einhergehen. Das Angebot an neuen Flächen, das 2015 auf den Markt kommt, ist in den meisten Märkten weiterhin verhalten. Dementsprechend erwarten wir, dass sich die Leerstände in der Grosszahl der Märkte weiter zurückbilden. Mietpreise für zentral gelegene Flächen sollten im Durchschnitt in allen drei Regionen zulegen, wobei der Anstieg in den USA und in Asien/Pazifik ausgeprägter sein dürfte als in Europa.

Das Interesse der Investoren nach Immobilienanlagen dürfte angesichts ihres Anlagedrucks weiterhin hoch bleiben. Der Zugang zu Fremdkapital für Immobilieninvestoren hat sich in einigen Regionen markant verbes-sert, so dass der Fremdkapitaleinsatz tendenziell wieder ansteigen dürfte. Dies deutet darauf hin, dass die Transaktionsvolumen weiterhin hoch bleiben dürften.

Die grössten Risiken für die Entwicklung der Immobilienmärkte sehen wir in Europa in den geo- und übrigen politischen Risiken. In Asien herrscht eine etwas höhere Unsicherheit aufgrund der Situation des chinesi-schen Wohnimmobilienmarktes. In Nordamerika, wo der Zyklus auf den kommerziellen Immobilienmärkten schon weiter fortgeschritten ist als in Europa, dürften die Zinsrisiken etwas höher liegen. Wir erwarten jedoch, dass der Anstieg der Zinsen für die Immobilienmärkte verkraftbar bleibt.

Aufbau, Struktur und DiversifikationIm Berichtsjahr 2014 zeigt sich das Immobilienportfolio unverändert. Das Portfolio per 31. Dezember 2014 besteht aus zehn Liegenschaften in Houston (US), Leeds (GB), München (DE), Stuttgart (DE), Rotterdam (NL), Perth (AU), Tokio (JP) und Santiago de Chile (CL). Die Hauptnutzungen sind Büro und Verkauf. Der Anteil an Büroflächen beträgt 75,15% (78,10%), jener an Verkaufsflächen 14,30% (12,80%). Die übrigen 10,55% (9,10%) der Flächen verteilen sich primär auf Parking und Lagerräume.

In Perth hat ein Mieter seinen auslaufenden Vertrag nicht verlängert. Für den Grossteil (51,53%) dieser Mietflächen konnte auf den 01.09.2014 bereits ein neuer Mietvertrag abgeschlossen werden.

Regional sind die Liegenschaftsinvestitionen Ende 2014 folgendermassen verteilt: 17,55% (15,65%) in Nord-/Mittel- und Südamerika, 51,95% (52,20%) in Europa und 30,50% (32,15%) in Asien/Pazifik.

Bewertung der Liegenschaften2014 erfuhr die Bewertung des Portfolios eine Aufwertung. Ohne Berücksichtigung der Währungseinflüsse wurde das Portfolio im Vergleich zum Vorjahr durchschnittlich 2,96% höher bewertet. Die Mietzinseinnah-men reduzierten sich im Jahr 2014 von CHF 19,67 Mio. auf CHF 19,07 Mio. (–3,10%). Die Ausschüttung beträgt neu CHF 3.80 (3.60) pro Fondsanteil. Dies ergibt eine Ausschüttungsrendite von 3,89% (3,89%).

Das Geschäftsjahr des Credit Suisse Real Estate Fund Global dauert jeweils vom 1. Januar bis zum 31. De-zember.

Die Währungen in der Vermögensrechnung wurden grösstenteils mittels Devisentermingeschäften abgesi-chert, um die Währungsschwankungsrisiken abzuschwächen. Per saldo resultiert ein Währungsverlust von CHF 2,07 Mio. (Verlust CHF 4,28 Mio.). Die Währungsschwankungen in der Erfolgsrechnung werden nicht abgesichert.

Die Aufhebung des EUR-Mindestkurses durch die Schweizerische Nationalbank (SNB) vom 15.01.2015 wird im Geschäftsjahr 2015 Auswirkungen auf den CHF-Gegenwert des nicht abgesicherten Fremdwäh-rungsexposures (per 31.12.2014 rund CHF 33 Mio.) haben. Diese Auswirkungen werden je nach Entwick-lung des CHF gegenüber den Investitionswährungen des Fonds bis zum 31.12.2015 grösser oder kleiner ausfallen. Dank der hohen Absicherungsquote des Fonds wird die Auswirkung auf den Nettoinventarwert jedoch begrenzt sein.

Eine weitere Folge des SNB Entscheides könnten nachhaltig tiefere Umrechnungskurse für die Erfolgsrech-nung sein, was wiederum einen Einfluss auf den Gesamterfolg in CHF zeigen könnte.

Immobilien portfolio

Erläuterung zur

Jahresrechnung

Fremdwährungs-

einflüsse


8

Im Geschäftsjahr 2014 hat der Credit Suisse Real Estate Fund Global keine Liegenschaften erworben oder veräussert. Zum Stichtag des Abschlusses befand sich kein Projekt im Bau.

Im Auftrag der Fondsleitung und in Übereinstimmung mit dem Kollektivanlagengesetz (KAG) wurden die Liegenschaften per 31. Dezember 2014 von unabhängigen, von der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht (FINMA) akkreditierten Bewertungsexperten einzeln bewertet. Dabei wurden ebenfalls Hilfspersonen im Ausland beigezogen. Grundlage dieser Schätzungen bilden die «International Valuation Standards». Die Be-wertungen der Bestandesliegenschaften erfolgen nach der Discounted-Cashflow-Methode (DCF-Methode). Der daraus resultierende totale Verkehrswert beträgt CHF 323,62 Mio. (309,12 Mio.). Der gewichtete Diskontierungssatz beträgt 5,50% (5,64%) der Nettoerträge nach Abzug der langfristigen Instandsetzungs-massnahmen.

Die flüssigen Mittel über CHF 26,39 Mio. (28,71 Mio.) wurden in Bankguthaben, kurzfristige Treuhand-anlagen und sonstigen Anlagen angelegt. Das Geschäftsvermögen war in folgende Währungen investiert: Euro, britisches Pfund, Yen, chilenischer Peso, amerikanischer und australischer Dollar. Die Währungen wurden grösstenteils mittels Devisentermingeschäften abgesichert, um die Währungsschwankungsrisiken abzuschwächen. Per Jahresende resultiert eine Verbindlichkeit von CHF 0,44 Mio. aus unrealisierten Verlus-ten aus offenen Devisentermingeschäften.

Die Fremdfinanzierung beträgt CHF 109,83 Mio. (106,93 Mio.) oder 33,94% (34,59%) des Verkehrswer-tes der Liegenschaften. Die geschätzten Liquidationssteuern betragen CHF 3,97 Mio. (1,85 Mio.).

Das Nettofondsvermögen nach Abzug der geschätzten Liquidationssteuern beträgt CHF 232 908 932 (228 579 298). Die Anlagerendite pro Anteil beträgt 5,71% (2,19%) bei einem Inventarwert von CHF 100.83 (95.35 ex Coupon).

Der Gesamtertrag beträgt CHF 19,17 Mio. (19,77 Mio.) und hat damit um 3,04% gegenüber dem Vorjahr abgenommen. Darin enthalten sind Mietzinseinnahmen von CHF 19,07 Mio. (19,67 Mio.), was 99,44% (99,50%) des Gesamtertrages entspricht. Die Erträge aus sonstigen Anlagen betragen CHF 0,03 Mio. (0,02 Mio.) und die Erträge aus Post- und Bankguthaben belaufen sich auf CHF 0,08 Mio. (0,07 Mio.).

Die Mietzinsausfallquote infolge von Leerständen und Inkassoverlusten beläuft sich auf 10,41% (2,14%) der Sollmietzinseinnahmen. Der Anstieg der Mietzinsausfallquote ist auf den ausgelaufenen Mietvertrag eines Hauptmieters in Perth, Australien, zurückzuführen. Mehr als die Hälfte der verfügbaren Fläche konnte bereits wieder vermietet werden.

Der gesamte Aufwand beträgt CHF 10,35 Mio. (9,25 Mio.). Die Fremdfinanzierungskosten betragen CHF 3,35 Mio. (3,49 Mio.). Dabei beträgt der durchschnittliche gewichtete Zinssatz 3,12% (2,91%) bei einer durchschnittlichen Restlaufzeit von 3,43 Jahren (4,43 Jahren). Für Unterhalt und Reparaturen wur-den CHF 0,78 Mio. (0,85 Mio.) beansprucht, was 4,09% (4,30%) der Mietzinseinnahmen entspricht. Für zukünftige Sonderinvestitionen wie etwa Umbauten von leerstehenden Flächen wurden CHF 1,40 Mio. den Rückstellungen für künftige Reparaturen zugewiesen. Die Gewinn- und Kapitalsteuern weisen einen Auf-wand von CHF 1,01 Mio. (0,92 Mio.) aus. Der Schätzungs- und Prüfaufwand beträgt CHF 0,47 Mio. (0,45 Mio.).

Für die Leitung des Anlagefonds wurden dem Fonds CHF 2,44 Mio. (2,21 Mio.) in Rechnung gestellt. Die Kommission von 0,70% wird auf dem Gesamtfondsvermögen zu Beginn des Geschäftsjahres berechnet.

Die reglementarischen Vergütungen an die Immobilienverwaltungen betragen CHF 0,13 Mio. (0,04 Mio.). Die sonstigen Aufwendungen betragen CHF 0,64 Mio. (1,16 Mio.) und betreffen in erster Linie liegen-schaftsbezogene Betriebskosten, Steuer- und Rechtsberatungen sowie Buchhaltungs- und weitere Bera-tungshonorare. Die Fondsbetriebsaufwandquote GAV (TERREF GAV) als wichtiger Indikator für die Belastung durch den Betriebsaufwand beträgt 1,12% (1,17%). Diese Kennzahl erlaubt dem Anleger den direkten Vergleich mit anderen Immobilienfonds.

Der Nettoertrag des Fonds beträgt CHF 8,82 Mio. (10,53 Mio.) oder CHF 3.82 (4.56) pro Anteil. Die Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) beläuft sich auf 76,52% (75,92%). Die Währungen des Fonds wer-den mehrheitlich abgesichert. Je nach Entwicklung der Währungen und Zinsdifferenzen ergeben sich aus den Absicherungen aus den Devisentermingeschäften realisierte und nicht realisierte Kapitalgewinne oder -verluste. Die aus der Währungsabsicherung realisierten Kapitalgewinne betragen CHF 2,34 Mio. (Gewinn 10,40 Mio.), die aus Kursveränderungen erfolgten nicht realisierten Kapitalverluste betragen CHF 4,41 Mio. (Verlust 14,67 Mio.). Darin ebenfalls enthalten sind die unrealisierten Umrechnungsdifferenzen aus der Kon-solidierung der Abschlüsse der einzelnen Haltergesellschaften in Fremdwährung. Per saldo resultiert ein Währungsverlust von CHF 2,07 Mio. (Verlust 4,28 Mio.). Im Jahr 2014 wurde keine Immobilie verkauft. Die nicht realisierten Kapitalgewinne aus Anlagen betragen CHF 6,61 Mio. (Gewinn 0,27 Mio.). Unter Ein-schluss der Kosten der Währungsabsicherung sowie dem Saldo aus realisierten und nicht realisierten Kapi-talveränderungen aus Anlagen resultiert ein Gesamterfolg von CHF 13,36 Mio. (6,52 Mio.) oder CHF 5.79 (2.82) pro Anteil.

Vermögens-

rechnung

Erfolgsrechnung


9

Für das Geschäftsjahr 2014 werden CHF 8,78 Mio. (8,32 Mio.) oder CHF 3.80 (3.60) pro Anteil ausbezahlt. Der Coupon Nr. 3 ist ab dem 31. März 2015 spesenfrei zahlbar bei der Credit Suisse AG, Zürich, und deren Geschäftsstellen in der Schweiz (Ex-Datum 26. März 2015). Die Anleger können die in Abzug gebrachte Verrechnungssteuer zurückfordern.

Der Nettoinventarwert pro Anteil stieg im Geschäftsjahr 2014 von CHF 95.35 (ex Coupon) auf CHF 100.83. Die Anlagerendite beträgt somit 5,71% (2,19%).

Geschäftsjahr 2014 2013Coupon Nr. 3 2Brutto CHF 3.80 CHF 3.60Abzüglich 35% eidg. Verrechnungssteuer CHF 1.33 CHF 1.26Total Ausschüttung CHF 2.47 CHF 2.34

Es hat keine Emission stattgefunden.

Die Anteile des Credit Suisse Real Estate Fund Global werden seit Lancierung am 29. November 2011 an der Schweizer Börse SIX Swiss Exchange gehandelt. Der Schlusskurs lag am Ende des Geschäftsjahres bei CHF 97.70, was einem Gewinn von CHF 5.25 resp. 5,68% entspricht.

Die Performance beträgt 10,00% und liegt um 4,99 Prozentpunkte unter dem Benchmark. Als Benchmark wird der SXI Real Estate Funds (TR) zugrunde gelegt, der in der gleichen Zeitspanne (1. Januar bis 31. De-zember 2014) eine Performance von 14,99% aufwies. Das Disagio, das sich aus der Differenz zwischen Schlusskurs und Nettoinventarwert ergibt, lag am Ende der Berichtsperiode bei 3,10% (Disagio 6,57%).

Per 31. Dezember 2014 wurden keine Anteile gekündigt.

Stand am 1. Januar 2014 2 310 000 AnteileRücknahmen 0 AnteileAusgaben 0 AnteileStand am 31. Dezember 2014 2 310 000 Anteile

Ausschüttung,

Rendite

Emission

Kursentwicklung

in CHF

(1.1.–31.12.2014)

Rücknahmen

Anteile im Umlauf

105

100

95

90

85

SXI Real Estate Funds (TR) Credit Suisse Real Estate Fund Global Swiss Market Index (SMI)

Jan. Feb. März April Mai Juni Juli Aug. Sept. Okt. Nov. Dez. 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014


10

Geografische Verteilung der Fondsliegenschaften / Regionale Aufteilung nach Verkehrswerten

Regionale

Aufteilung nach

Verkehrswerten

51,95% Region Europa

30,50% Region Asien/Pazifik

17,55% Region Nord-/Mittel-/Südamerika

CHF 10 Mio.

Houston

Tokio

Perth

LeedsRotterdam

MünchenStuttgart

Santiago de Chile

Entwicklung

Nettoinventarwert

und Ausschüttung

Entwicklung Nettoinventarwert und Ausschüttung

Abschluss per31.12.

Anteile im Umlauf

Inventarwert ex Coupon

CHF

Ausschüttung aus ord. Ertrag

CHF

Kapital -gewinn

CHF

Gesamt-ausschüttung

CHF

Nettovermögen zu Verkehrswerten in

Mio. CHF

2012* 2 310 000 96.81 1.80 0.00 1.80 227,792013 2 310 000 95.35 3.60 0.00 3.60 228,582014 2 310 000 97.03 3.80 0.00 3.80 232,91

* Der Fonds wurde per 29. November 2011 lanciert (Ausgabepreis CHF 100.00). Das erste Geschäftsjahr umfasst somit die Zeitspanne vom 29.11.2011 bis 31.12.2012 (verlängerte Berichtsperiode).


11

Strukturelle Aufteilung nach IST-Nettomietertrag

2,00% Lager

0,65% Übrige

14,30% Verkauf

75,15% Büro

7,65% Parking

Liegenschafts-

strukturGestehungskosten Verkehrswerte Versicherungswerte

CHF CHF CHFWohnbauten 817 523 1 082 261 2 681 305 Kommerziell genutzte Liegenschaften 314 547 218 322 541 077 235 278 633 Gemischte Bauten – – –

Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten

– – –

Total 315 364 741 323 623 338 237 959 938

Gestehungskosten Verkehrswerte

Wohnbauten 0,25% 0,35%Kommerziell genutzte Liegenschaften 99,75% 99,65%Gemischte Bauten 0,00% 0,00%

Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten

0,00% 0,00%

Total 100,00% 100,00%

Liegenschafts-/Immobilienstruktur per 31. Dezember 2014

0,25% Wohnungen


12

Vermögensrechnung per 31. Dezember 2014

31.12.2014 31.12.2013

Verkehrswert Verkehrswert CHF CHFAktivenKassa, Post- und Bankguthaben auf Sicht, einschliesslich Treuhandanlagen bei Drittbanken 17 112 243 19 708 943Bankguthaben auf Zeit, einschliesslich Treuhandanlagen bei Drittbanken 279 120 0Sonstige Anlagen 9 000 000 9 000 000

Grundstücke – Wohnbauten 1 082 261 1 048 274– Kommerziell genutzte Liegenschaften 322 541 077 308 073 525

davon im Baurecht 21 799 131 23 382 120Total Grundstücke 323 623 338 309 121 799

Derivative Finanzinstrumente –442 895 6 379 768Sonstige Vermögenswerte 5 321 483 5 056 333Gesamtfondsvermögen 354 893 289 349 266 843

PassivenHypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten 108 155 250 106 931 351Darlehen und Kredite 1 677 497 0Sonstige Verbindlichkeiten 8 182 675 11 905 919Total Verbindlichkeiten 118 015 422 118 837 270

Nettofondsvermögen vor geschätzten Liquidationssteuern 236 877 867 230 429 573Geschätzte Liquidationssteuern 3 968 935 1 850 275Nettofondsvermögen 232 908 932 228 579 298

Anzahl Anteile im Umlauf 2 310 000 2 310 000Inventarwert eines Anteils 100.83 98.95Abzüglich Ausschüttung Geschäftsjahr 2014 (Coupon Nr. 3) 3.80 3.60Inventarwert eines Anteils nach Ausschüttung 97.03 95.35

Informationen zur Bilanz und zu den gekündigten AnteilenHöhe des Abschreibungskontos der Grundstücke 0 0Höhe des Rückstellungskontos für künftige Reparaturen 1 400 000 0Höhe des Kontos der zur Wiederanlage zurückbehaltenen Erträge 0 0Anzahl der auf Ende des nächsten Rechnungsjahres gekündigten Anteile keine keine

Gesamtversicherungswert des Vermögens 237 959 938 224 560 152

Veränderung des NettofondsvermögensNettofondsvermögen zu Beginn des Rechnungsjahres 228 579 298 227 794 039Ausschüttungen –8 316 000 –4 158 000Saldo aus dem Anteilverkehr exkl. des Einkaufs in die laufenden Erträge bei der Ausgabe und der Ausrichtung laufender Erträge bei der Rücknahme von Anteilen 0 0Gesamterfolg 13 364 294 6 523 769Saldo Einlage/Entnahme Rückstellungen für Reparaturen 1 400 000 0Veränderung der Liquidationssteuern –2 118 660 –1 580 510Nettofondsvermögen am Ende des Rechnungsjahres 232 908 932 228 579 298

Umrechnungskurse per 31.12.2014 per 31.12.2013EUR/CHF 1.202379 1.225478GBP/CHF 1.549338 1.472957100 JPY/CHF 0.828767 0.846148AUD/CHF 0.813092 0.795504USD/CHF 0.993650 0.889350100 CLP/CHF 0.163722 0.169197100 CLP/USD 0.164768 0.190248UF/CHF 40.319981 39.439076

* Der Fonds wurde per 29.11. 2011 lanciert. Das erste Geschäftsjahr umfasst die Zeitspanne vom 29.11.2011 bis 31.12. 2012 (verlängertes Geschäftsjahr).

Angaben früherer JahreNettofondsvermögen Inventarwert pro Anteil

2014 232 908 932 100.832013 228 579 298 98.952012* 227 794 039 98.61


13

Erfolgsrechnung 2014 (abgeschlossen per 31. Dezember 2014)

1.1.2014 1.1.2014 1.1.2013 1.1.2013 bis 31.12.2014 bis 31.12.2014 bis 31.12.2013 bis 31.12.2013

CHF CHF CHF CHFErträgeErträge der Post- und Bankguthaben 77 249 73 635Mietzinseinnahmen 19 065 263 19 674 348Erträge aus sonstigen Anlagen 30 361 23 818Sonstige Erträge 94 1 350Einkauf in laufende Nettoerträge bei der Ausgabe von Anteilen 0 0Total Erträge 19 172 967 19 773 151

AufwendungenHypothekarzinsen und Zinsen aus hypothekarisch gesicherten Verbindlichkeiten 3 351 547 3 492 346Unterhalt und Reparaturen 780 067 845 828Steuern und Abgaben– Gewinn- und Kapitalsteuern 1 013 698 917 122Schätzungs- und Prüfaufwand 467 006 454 386Reglementarische Vergütungen an – die Fondsleitung 2 444 868 2 212 927– die Depotbank 68 574 68 338– die Immobilienverwaltungen 130 535 42 912Kosten für Rechenschaftsbericht 50 662 49 250Aufsichtsabgaben 4 710 2 625Sonstige Aufwendungen 638 404 1 161 058Rückstellung für künftige Reparaturen– Zuweisung 1 400 000 0– Entnahme 0 0Ausrichtung laufender Nettoerträge bei der Rücknahme von Anteilen 0 0 Total Aufwand 10 350 071 10 350 071 9 246 792 9 246 792

Nettoertrag 8 822 896 10 526 359Realisierte Kapitalgewinne und -verluste aus Anlagen 0 0Realisierte Kapitalgewinne und -verluste aus Währungen 2 342 295 10 395 313Realisierter Erfolg 11 165 191 20 921 672

Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste aus Anlagen 6 608 218 274 640Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste aus Währungen –4 409 115 –14 672 543Gesamterfolg 13 364 294 6 523 769

Verwendung des ErfolgesNettoertrag des Rechnungsjahres 8 822 896 10 526 359Vortrag des Vorjahres 3 035 847 825 488Zur Verteilung verfügbarer Erfolg 11 858 743 11 351 847Zur Ausschüttung an die Anleger vorgesehener Erfolg –8 778 000 –8 316 000Vortrag auf neue Rechnung 3 080 743 3 035 847

Durchschnittliche Umrechnungskurse vom 1.1.–31.12.2014 vom 1.1.–31.12.2013EUR/CHF 1.212460 1.229554GBP/CHF 1.511893 1.448881100 JPY/CHF 0.863389 0.944716AUD/CHF 0.825102 0.889268USD/CHF 0.919271 0.925296100 CLP/CHF 0.160115 0.186154100 CLP/USD 0.174176 0.201183UF/CHF 38.444259 42.809792


14

Inventar der Liegenschaften in Schweizer Franken (CHF) Allgemeine Objekt-angaben / Objekt-Finanzzahlen / Objektstruktur Wohnungen / Objektstruktur Gewerbe

Inventar der Liegenschaften in Landeswährung Objekt-Finanzzahlen

Wohnungen Gewerbe Ort, Adresse

Anzahl

Land Gebäude

Total Miet-

objekte

Total Miet-

fläche (m2)

Grundstücks-

fläche (m2)

Erstellungs-

jahr

Erwerbs-

datum

Eigentums-

verhältnis

Gestehungs-

kosten

Verkehrs-

wert

Soll-

Mietertrag 1)

Mietzinsausfälle 1)

in CHF in %Bruttoerträge

(Nettomietertrag) 1)

Zimmer

1–1,5 2–2,5 3–3,5 4–4,5 5+

Total Wohnungen

Anz. m2 %

Parking

Anz.

Läden

m2

Büros, Praxis- räume usw.

Anz. m2

Kinos / Hotels / Restaurants

Anz. m2

Lagerräume

Anz. m2

Übrige kommer-zielle Räume

Anz. m2

Total Gewerbeobjekte ohne GA/EP/PP

Anz. m2 %

WohnbautenStuttgart, Reinsburgstrasse 17 Deutschland 1 10 693 474 1957 01.11.2013 Alleineigentum 817 523 1 082 261 54 766 – – 54 766 – 4 4 – – 8 488 70,42 – – – – – – – 2 205 – – 2 205 29,58 Total I 1 10 693 474 817 523 1 082 261 54 766 – – 54 766 – 4 4 – – 8 488 70,42 – – – – – – – 2 205 – – 2 205 29,58

Kommerziell genutzte Liegenschaften Houston, 777 Post Oak Boulevard USA 1 630 16 423 4 047 1973 24.10.2012 Alleineigentum 40 144 063 44 734 123 3 053 428 20 107 0,66 3 033 321 – – – – – – – – 593 – – 33 16 423 – – – – 4 – 37 16 423 100,00 Leeds, «Princes Exchange», Princes Square Grossbritannien 1 182 10 087 6 810 1999 14.05.2012 Alleineigentum 60 580 510 65 273 610 4 075 826 – – 4 075 826 – – – – – – – – 171 – – 8 9 625 – – 2 462 1 – 11 10 087 100,00 München, «Karlshöfe», Karlstrasse 35 Deutschland 1 80 11 531 2 942 2005 31.12.2011 Alleineigentum 57 916 804 58 688 119 3 045 765 5 496 0,18 3 040 269 – – – – – – – – 42 – – 16 10 600 – – 21 931 1 – 38 11 531 100,00 Perth, 45 St Georges Terrace Australien 1 55 10 772 1 826 1972/1995 31.08.2012 Alleineigentum 51 333 858 43 923 230 4 609 528 2 150 897 46,66 2 458 631 – – – – – – – – 32 1 20 15 10 013 – – 3 739 4 – 23 10 772 100,00 Rotterdam, «Port City III», Waalhaven Z.z. 11 Niederlande 1 201 6 918 745 2011 30.11.2011 Alleineigentum im Baurecht 23 363 997 21 799 131 1 636 288 – – 1 636 288 – – – – – – – – 194 – – 7 6 918 – – – – – – 7 6 918 100,00 Santiago de Chile, «Ombú», Avenida Andrés Bello 2115, Providencia Chile 1 121 3 848 1 069 2012 01.02.2013 Alleineigentum 11 573 616 11 995 195 1 006 510 39 646 3,94 966 864 – – – – – – – – 103 3 478 9 3 256 – – 6 114 – – 18 3 848 100,00 Stuttgart, Marienstrassen 50 Deutschland 1 27 3 567 1 289 1999 01.11.2013 Alleineigentum 11 538 765 11 917 981 729 018 – – 729 018 – – – – – – – – 25 – – 1 3 531 – – 1 36 – – 2 3 567 100,00 Stuttgart, Silberburgstrasse 175, 175a, 177 Deutschland 1 96 3 443 2 295 1969/1995 01.11.2013 Alleineigentum 9 173 953 9 435 068 635 523 – – 635 523 – – – – – – – – 94 – – 1 2 861 – – 1 582 – – 2 3 443 100,00 Tokio, «J4», 5-4, 5-5, 5-7, 5-14, 5-15, 5-17, 5-18, 4-chome, Jingumae, Shibuya-ku Japan 1 10 2 724 1 080 2012 03.08.2012 Alleineigentum 48 921 652 54 774 620 2 434 757 – – 2 434 757 – – – – – – – – 6 4 2 724 – – – – – – – – 4 2 724 100,00 Total II 9 1 402 69 313 22 103 314 547 218 322 541 077 21 226 643 2 216 146 10,44 19 010 497 – – – – – – – – 1 260 8 3 222 90 63 227 – – 34 2 864 10 – 142 69 313 100,00

Gemischte Bauten Total III – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –

Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene BautenTotal IV – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –

BaurechtsgrundstückeTotal V – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –

Gesamttotal 10 1 412 70 006 22 577 315 364 741 323 623 338 21 281 409 2 216 146 10,41 19 065 263 – 4 4 – – 8 488 0,70 1 260 8 3 222 90 63 227 – – 36 3 069 10 – 144 69 518 99,30

Ort, Adresse

Land

Gestehungskosten

Landeswährung

Verkehrswert

Landeswährung

Soll-Mietertrag 1)

Landeswährung


in Landeswährung in %

Bruttoerträge (Nettomietertrag) Landeswährung 1)

Japanischer Yen (JPY)Tokio, «J4», 5-4, 5-5, 5-7, 5-14, 5-15, 5-17, 5-18, 4-chome, Jingumae, Shibuya-ku Japan 5 902 944 038 6 609 170 000 282 000 000 – – 282 000 000 Total JPY 5 902 944 038 6 609 170 000 282 000 000 – – 282 000 000

Euro (EUR)München, «Karlshöfe», Karlstrasse 35 Deutschland 48 168 509 48 810 000 2 512 054 4 533 0,18 2 507 521 Rotterdam, «Port City III», Waalhaven Z. z. 11 Niederlande 19 431 475 18 130 000 1 349 560 – – 1 349 560 Stuttgart, Marienstrassen 50 Deutschland 9 596 612 9 912 000 601 272 – – 601 272 Stuttgart, Reinsburgstrasse 17 Deutschland 679 921 900 100 45 169 – – 45 169 Stuttgart, Silberburgstrasse 175, 175a, 177 Deutschland 7 629 835 7 847 000 524 160 – – 524 160 Total EUR 85 506 352 85 599 100 5 032 215 4 533 0,09 5 027 682

Britisches Pfund (GBP)Leeds, «Princes Exchange», Princes Square Grossbritannien 39 100 900 42 130 000 2 695 843 – – 2 695 843 Total GBP 39 100 900 42 130 000 2 695 843 – – 2 695 843

Australischer Dollar (AUD)Perth, 45 St Georges Terrace Australien 63 134 132 54 020 000 5 586 616 2 606 826 46,66 2 979 790 Total AUD 63 134 132 54 020 000 5 586 616 2 606 826 46,66 2 979 790

US-Dollar (USD)Houston, 777 Post Oak Boulevard USA 40 400 607 45 020 000 3 321 576 21 873 0,66 3 299 703 Total USD 40 400 607 45 020 000 3 321 576 21 873 0,66 3 299 703

Chilenische Pesos (CLP)Santiago de Chile, «Ombú», Avenida Andrés Bello 2115, Providencia Chile 7 069 066 000 7 326 563 000 628 617 000 24 761 000 3,94 603 856 000 Total CLP 7 069 066 000 7 326 563 000 628 617 000 24 761 000 3,94 603 856 000

1) Nicht annualisiert


Anzahl

Land Gebäude

Total Miet-

objekte

Total Miet-

fläche (m2)

Grundstücks-

fläche (m2)

Erstellungs-

jahr

Erwerbs-

datum

Eigentums-

verhältnis

Gestehungs-

kosten

Verkehrs-

wert

Soll-

Mietertrag 1)




Zimmer

1–1,5 2–2,5 3–3,5 4–4,5 5+

Total Wohnungen

Anz. m2 %

Parking

Anz.

Läden

m2


Anz. m2


Anz. m2

Lagerräume

Anz. m2


Anz. m2


Anz. m2 %






Gesamttotal 10 1 412 70 006 22 577 315 364 741 323 623 338 21 281 409 2 216 146 10,41 19 065 263 – 4 4 – – 8 488 0,70 1 260 8 3 222 90 63 227 – – 36 3 069 10 – 144 69 518 99,30

Ort, Adresse

Land

Gestehungskosten

Landeswährung

Verkehrswert

Landeswährung

Soll-Mietertrag 1)

Landeswährung


in Landeswährung in %

Bruttoerträge (Nettomietertrag) Landeswährung 1)

Japanischer Yen (JPY)Tokio, «J4», 5-4, 5-5, 5-7, 5-14, 5-15, 5-17, 5-18, 4-chome, Jingumae, Shibuya-ku Japan 5 902 944 038 6 609 170 000 282 000 000 – – 282 000 000 Total JPY 5 902 944 038 6 609 170 000 282 000 000 – – 282 000 000

Euro (EUR)München, «Karlshöfe», Karlstrasse 35 Deutschland 48 168 509 48 810 000 2 512 054 4 533 0,18 2 507 521 Rotterdam, «Port City III», Waalhaven Z. z. 11 Niederlande 19 431 475 18 130 000 1 349 560 – – 1 349 560 Stuttgart, Marienstrassen 50 Deutschland 9 596 612 9 912 000 601 272 – – 601 272 Stuttgart, Reinsburgstrasse 17 Deutschland 679 921 900 100 45 169 – – 45 169 Stuttgart, Silberburgstrasse 175, 175a, 177 Deutschland 7 629 835 7 847 000 524 160 – – 524 160 Total EUR 85 506 352 85 599 100 5 032 215 4 533 0,09 5 027 682

Britisches Pfund (GBP)Leeds, «Princes Exchange», Princes Square Grossbritannien 39 100 900 42 130 000 2 695 843 – – 2 695 843 Total GBP 39 100 900 42 130 000 2 695 843 – – 2 695 843

Australischer Dollar (AUD)Perth, 45 St Georges Terrace Australien 63 134 132 54 020 000 5 586 616 2 606 826 46,66 2 979 790 Total AUD 63 134 132 54 020 000 5 586 616 2 606 826 46,66 2 979 790

US-Dollar (USD)Houston, 777 Post Oak Boulevard USA 40 400 607 45 020 000 3 321 576 21 873 0,66 3 299 703 Total USD 40 400 607 45 020 000 3 321 576 21 873 0,66 3 299 703

Chilenische Pesos (CLP)Santiago de Chile, «Ombú», Avenida Andrés Bello 2115, Providencia Chile 7 069 066 000 7 326 563 000 628 617 000 24 761 000 3,94 603 856 000 Total CLP 7 069 066 000 7 326 563 000 628 617 000 24 761 000 3,94 603 856 000

16


Anzahl

Land Gebäude

Total Miet-

objekte

Total Miet-

fläche (m2)

Grundstücks-

fläche (m2)

Erstellungs-

jahr

Erwerbs-

datum

Eigentums-

verhältnis

Gestehungs-

kosten

Verkehrs-

wert

Soll-

Mietertrag 1)




Zimmer

1–1,5 2–2,5 3–3,5 4–4,5 5+

Total Wohnungen

Anz. m2 %

Parking

Anz.

Läden

m2


Anz. m2


Anz. m2

Lagerräume

Anz. m2


Anz. m2


Anz. m2 %






Gesamttotal 10 1 412 70 006 22 577 315 364 741 323 623 338 21 281 409 2 216 146 10,41 19 065 263 – 4 4 – – 8 488 0,70 1 260 8 3 222 90 63 227 – – 36 3 069 10 – 144 69 518 99,30


18

Käufe und Verkäufe von GrundstückenAufstellung der Käufe und Verkäufe von Grundstücken im Geschäftsjahr 2014Käufe Land Gebäudeart Grundstücksfläche m2

Keine

Verkäufe Land Gebäudeart Grundstücksfläche m2

Keine

Geschäfte mit NahestehendenDie Fondsleitung bestätigt, dass keine Übertragung von Immobilienwerten auf/von Nahestehende(n) stattgefunden hat und dass übrige Geschäfte mit Nahestehenden zu marktkonformen Bedingungen abgeschlossen wurden (Ziff. 18 der Richtlinie für Immo-bilienfonds der Swiss Funds & Asset Management Association SFAMA vom 2. April 2008).

Mietzinseinnahmen pro Mieter grösser als 5%Mieter Ort der Liegenschaft Anteil in % der MietzinseinnahmenK.K. ESCRIT Tokio 14,58%DLA Piper Leeds 13,36%Argos Groep B.V. Rotterdam 8,78%Regus Group Leeds, München 7,79%Allianz Stuttgart 7,29%Bayern-Invest Kapitalanlagegesellschaft München 5,76%

Immobiliengesellschaften des Fondsn REF Global Holding AG, Zugn REF Global Chile Fund Holding AG, Zug

Die beiden Holding-Gesellschaften in Zug sowie deren Ländergesellschaften gehören zu 100% dem Credit Suisse Real Estate Fund Global.

Übersicht Käufe und Verkäufe von AnteilenGem. Fondsvertrag § 8 Ziff. 2 Bst. c) in Verbindung mit § 15 Ziff. 4 Bst. d)

Während des Geschäftsjahres 2014 wurden keine Käufe oder Verkäufe von Anteilen an anderen Immobilienfonds oder Immobi-lieninvestmentgesellschaften getätigt.


19

HypothekenLaufende Hypotheken Kreditart von

Laufzeitbis

Währung

Betrag in Fremdwährung

Wechselkurs per 31.12.2014

Betrag in CHF Zinssatz

Festhypothek 1 03.08.2012 03.08.2019 JPY 1 999 200 000 0.828767 16 568 710 1,793%Festhypothek 1 03.08.2012 03.08.2019 JPY 980 000 000 0.828767 8 121 917 1,793%Festhypothek 2 15.11.2012 01.12.2017 USD 21 000 000 0.993650 20 866 650 3,350%Festhypothek 3 17.12.2012 16.12.2015 EUR 24 000 000 1.202379 28 857 096 1,758%Festhypothek 4 29.01.2013 30.12.2016 GBP 15 675 000 1.549338 24 285 873 4,775%Rolloverhypothek 4 29.01.2013 30.12.2016 GBP 1 000 000 1.549338 1 549 338 4,308%Festhypothek 5 01.02.2013 01.02.2023 CLP 4 828 713 069 0.163722 7 905 666 5,040%Total laufende Hypotheken 108 155 250

¹) Die beiden Hypotheken über total JPY 3 040 000 000 wurden am 3.8.2012 mit dem Kauf der Liegenschaft in Tokio abgeschlossen. Bis zum Bilanzstichtag wurden JPY 60 800 000 amortisiert, davon JPY 30 400 000 im laufenden Geschäftsjahr.

2) Die Hypothek über USD 21 000 000 wurde am 15.11.2012 mit der Belastung der Liegenschaft in Houston abgeschlossen. Erstmals ab 1.1.2016 sind monatliche Amortisationen über USD 33 925 zu leisten.

3) Die Hypothek über EUR 24 000 000 wurde am 17.12.2012 mit der Belastung der Liegenschaft in München abgeschlossen.4) Die Hypotheken wurden am 29.01.2013 mit der Belastung der Liegenschaft in Leeds über total GBP 17 675 000 abgeschlossen.

Bis zum Bilanzstichtag wurden GBP 1 000 000 amortisiert, davon GBP 625 000 im laufenden Geschäftsjahr.5) Die Hypothek wurde mit der Belastung der Liegenschaft in Santiago de Chile abgeschlossen.

Die Hypothek ist in der Rechnungswährung Unidad de Fomento (UF) abgeschlossen und beträgt UF 200 200. Bis zum Bilanzstichtag wurden UF 4 127 amortisiert, davon UF 4 127 im laufenden Geschäftsjahr. Die Umrechnung der Nettoschuld in CLP erfolgt zum Stichtagskurs.

Die Zinssätze bei den Festhypotheken sind jeweils während der ganzen Laufzeit fix. Der Zinssatz der Rolloverhypothek wird basie-rend auf dem Drei-Monats-LIBOR (London Interbank Offered Rate) angepasst.

KrediteLaufende Kredite Kreditart von

Laufzeitbis

Währung


Wechselkurs per 31.12.2014


Kredit 30.11.2014 28.02.2015 CLP 1 024 601 234 0.163722 1 677 497 5,280%

Abgelaufene Kredite Kreditart von

Laufzeitbis

Währung

Betrag in Fremdwährung Zinssatz

Kredit 31.07.2014 30.11.2014 CLP 1 024 601 234 5,520%Kredit 30.05.2014 31.07.2014 CLP 1 024 601 234 5,640%Kredit 29.03.2014 30.05.2014 CLP 1 024 601 234 5,760%

Laufende sonstige Anlagen Kreditart von

Laufzeitbis


Kredit 10.12.2014 10.01.2015 9 000 000 0,375%Total laufende sonstige Anlagen 9 000 000

Abgelaufene sonstige Anlagen Kreditart von

Laufzeitbis


Kredit 10.11.2014 10.12.2014 7 000 000 0,375%Kredit 10.10.2014 10.11.2014 7 000 000 0,375%Kredit 22.09.2014 10.10.2014 7 000 000 0,375%Kredit 10.09.2014 22.09.2014 7 000 000 0,375%Kredit 29.08.2014 10.09.2014 7 000 000 0,375%Kredit 08.08.2014 29.08.2014 7 000 000 0,375%Kredit 18.07.2014 08.08.2014 7 000 000 0,375%Kredit 10.07.2014 18.07.2014 8 000 000 0,375%Kredit 30.06.2014 10.07.2014 8 000 000 0,375%Kredit 10.06.2014 30.06.2014 8 000 000 0,375%Kredit 30.05.2014 10.06.2014 8 000 000 0,310%Kredit 16.05.2014 30.05.2014 8 000 000 0,310%Kredit 30.04.2014 16.05.2014 10 000 000 0,310%Kredit 10.04.2014 30.04.2014 10 000 000 0,310%Kredit 21.03.2014 10.04.2014 10 000 000 0,310%Kredit 14.03.2014 21.03.2014 10 000 000 0,310%Kredit 28.02.2014 14.03.2014 14 000 000 0,310%Kredit 10.02.2014 28.02.2014 14 000 000 0,310%Kredit 31.01.2014 10.02.2014 14 000 000 0,310%Kredit 22.01.2014 31.01.2014 14 000 000 0,310%Kredit 24.12.2013 22.01.2014 9 000 000 0,310%

Bei den dabei angewandten Zinssätzen handelt es sich um durchschnittliche, marktkonforme Zinssätze zwischen Festvorschüssen und Festgeldern bzw. vergleichbaren Anlagen. Die Zinssätze sind jeweils während der ganzen Laufzeit fix.

Während des Geschäftsjahres 2014 hat der Credit Suisse Real Estate Fund Global keine Kredite von anderen Immobilienfonds der Credit Suisse AG erhalten.

Geschäfte zwischen FondsWährend des Geschäftsjahres 2014 hat der Credit Suisse Real Estate Fund Global folgende Anlagen (gem. Art. 86 Ziff. 3a KKV) bei dem Immobilienfonds Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality getätigt:


20

Kapitalgewinne und -verluste aus WährungenRealisierte Kapitalgewinne und -verluste aus WährungenRealisierte Kapitalgewinne und -verluste aus abgeschlossenen Devisentermingeschäften (1.1.–31.12.2014)

Währung Datum Handel

Datum Valuta

Anzahl Verträge


Kaufpreis Anzahl Verträge

Liquidationserlös Währungsgewinn/-verlust

EUR 14.11.2013 21.01.2014 1 EUR 50 398 000 CHF 62 140 734 EUR 15.01.2014 21.01.2014 Total EUR 50 398 000 CHF 62 140 734 1 CHF 62 296 968 CHF –156 234

EUR 15.01.2014 20.03.2014 1 EUR 50 398 000 CHF 62 261 689 EUR 17.03.2014 20.03.2014 Total EUR 50 398 000 CHF 62 261 689 1 CHF 61 248 689 CHF 1 013 000

EUR 17.03.2014 20.05.2014 1 EUR 51 070 000 CHF 62 031 665 EUR 14.05.2014 20.05.2014 Total EUR 51 070 000 CHF 62 031 665 1 CHF 62 310 507 CHF –278 842

EUR 14.05.2014 22.07.2014 1 EUR 51 070 000 CHF 62 269 651 EUR 17.07.2014 22.07.2014 Total EUR 51 070 000 CHF 62 269 651 1 CHF 62 029 622 CHF 240 029

EUR 17.07.2014 22.09.2014 1 EUR 51 070 000 CHF 62 010 471 EUR 05.08.2014 22.09.2014 1 EUR 780 000 CHF 949 314 EUR 15.09.2014 22.09.2014 Total EUR 51 850 000 CHF 62 959 785 2 CHF 62 754 055 CHF 205 730

EUR 15.09.2014 20.11.2014 1 EUR 51 850 000 CHF 62 747 574 EUR 17.11.2014 20.11.2014 Total EUR 51 850 000 CHF 62 747 574 1 CHF 62 292 590 CHF 454 984

GBP 14.11.2013 21.01.2014 1 GBP 18 444 000 CHF 27 156 023 GBP 15.01.2014 21.01.2014 Total GBP 18 444 000 CHF 27 156 023 1 CHF 27 429 917 CHF –273 894

GBP 15.01.2014 20.03.2014 1 GBP 18 444 000 CHF 27 404 833 GBP 17.03.2014 20.03.2014 Total GBP 18 444 000 CHF 27 404 833 1 CHF 26 797 288 CHF 607 545



GBP 17.07.2014 22.09.2014 1 GBP 18 587 000 CHF 28 531 788 GBP 05.08.2014 22.09.2014 1 GBP 1 109 000 CHF 1 699 218 GBP 15.09.2014 22.09.2014 Total GBP 19 696 000 CHF 30 231 006 2 CHF 29 975 342 CHF 255 664

GBP 15.09.2014 20.11.2014 1 GBP 19 696 000 CHF 29 941 859 GBP 17.11.2014 20.11.2014 Total GBP 19 696 000 CHF 29 941 859 1 CHF 29 699 598 CHF 242 261

AUD 14.11.2013 21.01.2014 1 AUD 58 430 000 CHF 49 564 708 AUD 15.01.2014 21.01.2014 Total AUD 58 430 000 CHF 49 564 708 1 CHF 47 427 631 CHF 2 137 077

AUD 15.01.2014 20.03.2014 1 AUD 58 430 000 CHF 47 221 957 AUD 17.03.2014 20.03.2014 Total AUD 58 430 000 CHF 47 221 957 1 CHF 46 305 775 CHF 916 182

AUD 17.03.2014 20.05.2014 1 AUD 56 455 000 CHF 44 533 962 AUD 14.05.2014 20.05.2014 Total AUD 56 455 000 CHF 44 533 962 1 CHF 47 235 899 CHF –2 701 937

AUD 14.05.2014 22.07.2014 1 AUD 53 500 000 CHF 44 542 763 AUD 17.07.2014 22.07.2014 Total AUD 53 500 000 CHF 44 542 763 1 CHF 44 998 850 CHF –456 087

AUD 17.07.2014 22.09.2014 1 AUD 53 500 000 CHF 44 778 965 AUD 05.08.2014 22.09.2014 1 AUD 450 000 CHF 379 647 AUD 21.08.2014 22.09.2014 1 AUD –5 000 000 CHF –4 232 050 AUD 15.09.2014 22.09.2014 Total AUD 48 950 000 CHF 40 926 562 3 CHF 41 387 225 CHF –460 663

AUD 15.09.2014 20.11.2014 1 AUD 48 950 000 CHF 41 186 530 AUD 17.11.2014 20.11.2014 Total AUD 48 950 000 CHF 41 186 530 1 CHF 41 073 945 CHF 112 585

JPY 14.11.2013 21.01.2014 1 JPY 3 235 133 000 CHF 29 671 022 JPY 15.01.2014 21.01.2014 Total JPY 3 235 133 000 CHF 29 671 022 1 CHF 28 165 068 CHF 1 505 954

JPY 15.01.2014 20.03.2014 1 JPY 3 235 133 000 CHF 28 159 406 JPY 17.03.2014 20.03.2014 Total JPY 3 235 133 000 CHF 28 159 406 1 CHF 27 747 736 CHF 411 670

JPY 17.03.2014 20.05.2014 1 JPY 3 216 620 000 CHF 27 584 446 JPY 09.04.2014 20.05.2014 1 JPY 357 403 000 CHF 3 090 821 JPY 14.05.2014 20.05.2014 Total JPY 3 574 023 000 CHF 30 675 267 2 CHF 31 219 091 CHF –543 824

JPY 14.05.2014 22.07.2014 1 JPY 3 574 023 000 CHF 31 213 730 JPY 17.07.2014 22.07.2014 Total JPY 3 574 023 000 CHF 31 213 730 1 CHF 31 619 381 CHF –405 651

JPY 17.07.2014 22.09.2014 1 JPY 3 574 023 000 CHF 31 615 450 JPY 05.08.2014 22.09.2014 1 JPY –31 000 000 CHF –274 472 JPY 15.09.2014 22.09.2014 Total JPY 3 543 023 000 CHF 31 340 978 2 CHF 30 958 935 CHF 382 043

JPY 15.09.2014 20.11.2014 1 JPY 3 543 023 000 CHF 30 954 683 JPY 17.11.2014 20.11.2014 Total JPY 3 543 023 000 CHF 30 954 683 1 CHF 29 339 773 CHF 1 614 910

USD 14.11.2013 21.01.2014 1 USD 20 742 000 CHF 19 011 910 USD 15.01.2014 21.01.2014 Total USD 20 742 000 CHF 19 011 910 1 CHF 18 856 552 CHF 155 358


21


Datum Valuta

Anzahl Verträge



Liquidationserlös Währungsgewinn/-verlust

USD 15.01.2014 20.03.2014 1 USD 20 650 000 CHF 18 764 139 USD 17.03.2014 20.03.2014 Total USD 20 650 000 CHF 18 764 139 1 CHF 18 006 800 CHF 757 339

USD 17.03.2014 20.05.2014 1 USD 21 370 000 CHF 18 625 558 USD 19.03.2014 20.05.2014 1 USD –250 000 CHF –218 376 USD 14.05.2014 20.05.2014 Total USD 21 120 000 CHF 18 407 182 2 CHF 18 792 576 CHF –385 394

USD 14.05.2014 22.07.2014 1 USD 21 250 000 CHF 18 897 625 USD 17.07.2014 22.07.2014 Total USD 21 250 000 CHF 18 897 625 1 CHF 19 078 250 CHF –180 625

USD 17.07.2014 22.09.2014 1 USD 21 220 000 CHF 19 041 873 USD 05.08.2014 22.09.2014 1 USD 1 170 000 CHF 1 063 662 USD 15.09.2014 22.09.2014 Total USD 22 390 000 CHF 20 105 535 2 CHF 20 983 908 CHF –878 373

USD 15.09.2014 20.11.2014 1 USD 22 390 000 CHF 20 971 370 USD 17.11.2014 20.11.2014 Total USD 22 390 000 CHF 20 971 370 1 CHF 21 595 155 CHF –623 785

CLP 14.11.2013 21.01.2014 1 CLP 2 130 264 000 USD 4 044 549 CLP 15.01.2014 21.01.2014 Total CLP 2 130 264 000 USD 4 044 549 1 USD 4 023 921 CHF 18 484


CLP 17.03.2014 20.05.2014 1 CLP 1 944 656 000 USD 3 384 954 CLP 14.05.2014 20.05.2014 Total CLP 1 944 656 000 USD 3 384 954 1 USD 3 539 600 CHF –137 898


CLP 17.07.2014 22.09.2014 1 CLP 1 944 656 000 USD 3 436 395 CLP 05.08.2014 22.09.2014 1 CLP 135 200 000 USD 233 103 CLP 15.09.2014 22.09.2014 Total CLP 2 079 856 000 USD 3 669 498 2 USD 3 504 391 CHF 154 094

CLP 15.09.2014 20.11.2014 1 CLP 2 079 856 000 USD 3 479 475 CLP 17.11.2014 20.11.2014 Total CLP 2 079 856 000 USD 3 479 475 1 USD 3 498 908 CHF –18 925

Realisierter Kapitalgewinn aus abgeschlossenen Devisentermingeschäften CHF 2 340 163

Realisierter Kapitalgewinn aus übrigen Fremdwährungstransaktionen CHF 2 132

TOTAL REALISIERTE KAPITALGEWINNE UND -VERLUSTE AUS WÄHRUNGEN CHF 2 342 295

Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste aus WährungenNicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste aus offenen Devisentermingeschäften per 31.12.2014


DatumValuta

Anzahl Verträge



Basiswert-äquivalent

Währungsgewinn/-verlust

EUR 17.11.2014 20.01.2015 1 EUR 51 850 000 CHF 62 267 858 1 CHF 62 341 163 CHF –73 305

GBP 17.11.2014 20.01.2015 1 GBP 19 696 000 CHF 29 661 940 1 CHF 30 506 817 CHF –844 877

AUD 17.11.2014 20.01.2015 1 AUD 48 950 000 CHF 40 853 670 1 CHF 39 751 877 CHF 1 101 793

JPY 17.11.2014 20.01.2015 1 JPY 3 543 023 000 CHF 29 340 659 1 CHF 29 361 072 CHF –20 413

USD 17.11.2014 20.01.2015 1 USD 22 180 000 CHF 21 375 531 1 CHF 22 035 085 CHF –659 554

CLP 17.11.2014 20.01.2015 1 CLP 2 079 856 000 USD 3 475 521 1 USD 3 421 708 CHF 53 461

Nicht realisierte Kapitalverluste aus offenen Devisentermingeschäften CHF –442 895

Nicht realisierter Kapitalverlust aus der Umrechnung der Vermögens- und Erfolgsrechnungspositionen CHF –3 966 220

TOTAL NICHT REALISIERTE KAPITALGEWINNE UND -VERLUSTE AUS WÄHRUNGEN CHF –4 409 115

Weitere Angaben zu den Ausserbilanzgeschäften

Basiswertäquivalent in CHF31.12.2014

in % des NFV Basiswertäquivalent in CHF31.12.2013

in % des NFVEngagementerhöhende Derivatpositionen:– Währungsrisiko 3 453 451 1,48 3 597 020 1,57 Total engagementerhöhende Positionen 3 453 451 1,48 3 597 020 1,57

Engagementreduzierende Derivatpositonen:– Währungsrisiko 187 395 994 80,46 184 761 649 80,83 Total engagementreduzierende Positionen 187 395 994 80,46 184 761 649 80,83


22

Erläuterungen zum geprüften Jahresbericht per 31. Dezember 2014

Anteile dieses Immobilienfonds dürfen innerhalb der USA und ihren Territorien weder angeboten, verkauft noch ausgeliefert werden. Anteile dieses Immobilienfonds dürfen Bürgern der USA oder Personen mit Wohnsitz oder Sitz in den USA und/oder anderen natürlichen oder juristischen Personen, deren Einkommen und/oder Erträge, ungeachtet der Herkunft, der US-Einkommenssteuer unterliegen, sowie Personen, die gemäss Regulation S des US Securities Act von 1933 und/oder dem US Commodity Exchange Act in der jeweils gültigen Fassung als US-Personen gelten, weder angeboten, verkauft noch ausgeliefert werden.

a) Vergütungen an die Fondsleitung– Für die Leitung des Anlagefonds und der Immobiliengesellschaften wurde auf dem Gesamtfondsvermögen

zu Beginn des Geschäftsjahres eine Verwaltungskommission von 0,7% erhoben.– Für die Mühewaltungen bei der Erstellung von Bauten, bei umfassenden Renovationen und Umbauten

belastete die Fondsleitung dem Fonds eine Kommission von 2,0% der Baukosten.– Für die Bemühungen beim Kauf sowie Verkauf von Grundstücken und Liegenschaften belastete die

Fondsleitung dem Fonds im Geschäftsjahr 2014 keine Entschädigung.– Als Entschädigung für die Verwaltung der einzelnen Liegenschaften belastete die Fondsleitung dem

Anlagefonds während der Berichtsperiode die nicht auf die Mieter überwälzbaren Kosten von 0,7% der Mietzinseinnahmen.

b) Vergütungen an die Depotbank– Für die Verwahrung der Effekten und die Besorgung des Zahlungsverkehrs stellte die Depotbank zulasten

des Anlagefonds keine Entschädigung in Rechnung.– Für die Überwachung der Fondsleitung belastete die Depotbank dem Anlagefonds eine Vergütung von

0,03% des Nettofondsvermögens zu Beginn des Geschäftsjahres.– Für die Auszahlung des Jahresertrages an die Anleger belastete die Depotbank dem Anlagefonds keine

Vergütung.

Im Auftrag der Fondsleitung und in Übereinstimmung mit dem Kollektivanlagengesetz wurden die Verkehrs-werte per 31. Dezember 2014 nach der Discounted-Cashflow-Methode (DCF-Methode) nach Wüest & Partner AG neu ermittelt.Gemäss Art. 88 Abs. 2 KAG, Art. 92 und 93 KKV sowie den SFAMA-Richtlinien für die Immobilienfonds werden die Immobilien des Fonds regelmässig von unabhängigen, bei der Aufsichtsbehörde akkreditierten Schätzungsexperten anhand einer dynamischen Ertragswertmethode geschätzt. Die Bewertung erfolgt zum Preis, der bei einem sorgfältigen Verkauf im Zeitpunkt der Schätzung wahrscheinlich erzielt würde. Bei Er-werb oder Veräusserung von Grundstücken im Fondsvermögen sowie auf den Abschluss jedes Rechnungs-jahres muss der Verkehrswert der Grundstücke im Fondsvermögen durch die Schätzungsexperten überprüft werden. Der Verkehrswert der einzelnen Immobilien stellt einen bei gewöhnlichem Geschäftsverkehr und unter Annahme eines sorgfältigen Kauf- und Verkaufsverhaltens mutmasslich erzielbaren Preis dar. Im Ein-zelfall werden, insbesondere beim Kauf und Verkauf von Fondsliegenschaften, eventuelle Opportunitäten im Interesse des Fonds bestmöglich genutzt. Dies kann zu Abweichungen zu den Bewertungen führen. Im Zusammenhang mit der steuerlichen Behandlung des Immobilienfonds in Deutschland ist anzumerken, dass die in § 5 Abs. 1 Nummern 1 und 2 des deutschen Investmentsteuergesetzes (InvStG) genann-ten Angaben im deutschen elektronischen Bundesanzeiger veröffentlicht werden und auch eine Beschei-nigung i.S.v. § 5 Abs. 1 Nummer 3 InvStG einer deutschen Wirtschaftsprüfungsgesellschaft erstellt wird. Da die Angaben nach den Regeln des deutschen Steuerrechts ermittelt werden, gilt der Immobilienfonds in Deutschland aus steuerlicher Sicht als «transparent». Den Anlegern wird empfohlen, bezüglich der persönli-chen Steuerfolgen den Steuerberater zu kontaktieren.

Erläuterung 1:

Verkaufs-

restriktionen USA

Erläuterung 2:

Kommissionen

Erläuterung 3:

Bewertungs-

methode

Erläuterung 4:

Steuerliche

Behandlung

in Deutschland


23

Bewertungsbericht

Die Liegenschaften von Schweizer Immobilienfonds sind gemäss Bundesgesetz über die kollektiven Kapitalan-lagen (KAG) jeweils per Abschluss des Geschäftsjahres durch unabhängige Schätzungsexperten zu bewerten.Die Bewertungsexperten waren dabei von der Fondsleitung des Credit Suisse Real Estate Fund Global mit der Bewertung unter Beizug von Hilfspersonen im Ausland beauftragt. Dazu gehört die Koordination des gesamten Bewertungsprozesses mit Datenaufbereitung, Bereitstellung einer Bewertungssoftware sowie Zusammenstellung und Controlling der einzelnen Hilfspersonen im Ausland. Die von der Fondsleitung beauftragten und bei der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht (FINMA) akkreditierten Bewertungsexperten sind für die eigentliche Bewertung der jeweiligen Liegenschaften verantwortlich. Die Credit Suisse Funds AG ist verantwortlich für die Beschaffung der Unterlagen.Die Bewertung erfolgte für sämtliche vom Credit Suisse Real Estate Fund Global gehaltenen Liegenschaften zum Zweck der Rechnungslegung per 31. Dezember des Geschäftsjahres 2014.Das Portfolio umfasst per Stichtag 10 Bestandesliegenschaften (inkl. Neuzugänge und erstmals bewertete Lie-genschaften). Es befindet sich keine Liegenschaft in der Bauphase. Die für die Bewertungen relevanten Unterlagen wurden durch die Fondsleitung sowie die zuständigen Verwal-tungsgesellschaften aufbereitet. Die Schätzungen basieren einerseits auf der Beurteilung und Analyse dieser Unterlagen, turnusgemässer Besichtigungen vor Ort sowie der Einschätzung der allgemeinen und spezifischen Marktsituation je Liegenschaft. Die bei der FINMA akkreditierten Schätzungsexperten haben das gesamte Man-dat in Abstimmung mit der Fondsleitung von der Definition der Bewertungsparameter und der Eingabe der Daten in die Bewertungssoftware über die eigentlichen Bewertungsarbeiten bis zum Controlling und zur Abgabe der Ergebnisse neutral und nur dem Auftrag der unabhängigen Bewertung verpflichtet durchgeführt.

Die Bewertungsexperten bestätigen, dass die Bewertungen den gesetzlichen Vorschriften des Kollektivanlagen-gesetz (KAG) und der Kollektivanlagenverordnung (KKV) sowie den Richtlinien der Swiss Funds & Asset Manage-ment Association (SFAMA) entsprechen und ferner im Einklang stehen mit den branchenüblichen Bewertungs-standards. Der je Liegenschaft ausgewiesene Marktwert versteht sich als «Fair Value», d. h. dem unter normalen Verhältnissen im aktuellen Marktumfeld wahrscheinlich erzielbaren Verkaufspreis ohne Berücksichtigung allfälliger Transaktionskosten.Angefangene Bauten werden zu Anschaffungskosten («at cost») bilanziert, soweit der tatsächliche Marktwert per Stichtag damit nicht übertroffen wird (Impairment).Die Bewertungsexperten folgen bei der Immobilienbewertung den international anerkannten «International Valu-ation Standards» (IVSC).

Die Bewertungen wurden einheitlich mittels der Discounted-Cashflow-Methode (DCF-Methode) durchgeführt. Ausgenommen davon wären allfällige unbebaute Grundstücke, welche mit der Vergleichswert- und Residualwert-methode bewertet würden. Für angefangene Bauten wird eine DCF-Bewertung per Fertigstellung vorgenommen. Bei der DCF-Methode wird der Marktwert einer Immobilie durch die Summe aller in Zukunft zu erwartenden, auf den Stichtag diskontierten Nettoerträge bestimmt. Die Diskontierung erfolgt je Liegenschaft marktgerecht und risikoadjustiert, d. h. unter Berücksichtigung ihrer individuellen Chancen und Risiken.Im Rahmen der Bewertung erfolgt eine detaillierte Analyse und Beurteilung der einzelnen Ertrags- und Kosten-positionen. Dem Bewertungsexperten stehen als Grundlagen die Abrechnungswerte je Liegenschaft der vergan-genen Jahre, die aktuelle Vermietungssituation sowie umfassende Marktinformationen zur Verfügung. Auf dieser Basis schätzt er die zu erwartenden künftigen Cashflows und legt den Diskontierungssatz fest. Die Bewertungen werden dabei im Sinne der Fortführung der heutigen Nutzung erstellt, d. h. dass allenfalls mögliche tiefgreifende Umnutzungen, Aufstockungen oder Verdichtungen nicht in die Beurteilung einfliessen.

Die akkreditierten Bewertungsexperten bestätigen ihre Unabhängigkeit und garantieren die vertrauliche Behand-lung von Informationen im Zusammenhang mit dem Bewertungsmandat.

Per 31. Dezember 2014 wird der Marktwert des Gesamtportfolios durch die Experten auf CHF 323,62 Mio. geschätzt (Umrechnung der Lokalwährung in Schweizer Franken zum Stichtagskurs per 31. Dezember 2014). Gegenüber dem 31. Dezember 2013 verändert sich der Wert des Gesamtportfolios um CHF 14,50 Mio. respek-tive 4,69% (inkl. Wechselkursänderungen).Die geplanten Sanierungsarbeiten für die nächsten zehn Jahre wurden überprüft. In der Folge wurde sowohl die Terminierung als auch der Investitionsumfang bei einzelnen Liegenschaften neu eingeschätzt und wenn nötig angepasst.Die in den Bewertungen verwendeten Diskontierungssätze beruhen auf einer laufenden Beobachtung der Im-mobilienmärkte, insbesondere der in Freihandtransaktionen bezahlten Renditen. Der durchschnittliche Diskontie-rungssatz per 31. Dezember 2014 wird mit 5,50% ausgewiesen.

Zürich, 31. Dezember 2014

Dr. Christoph Zaborowski Pascal Roth

Auftrag

Bewertungs-

standards

Bewertungs-

methode

Unabhängigkeit

und Vertraulichkeit

Ergebnis


24

Bericht der Prüfgesellschaft

Als kollektivanlagengesetzliche Prüfgesellschaft haben wir die beiliegende Jahresrechnung des Anlagefonds Credit Suisse Real Estate Fund Global, bestehend aus der Vermögensrechnung und der Erfolgsrech-nung, den Angaben über die Verwendung des Erfolges und die Offenlegung der Kosten sowie den weiteren Angaben gemäss Art. 89 Abs. 1 Bst. b–h und Art. 90 des schweizerischen Kollektivanlagengesetzes (KAG)* für das am 31. Dezember 2014 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft.

Verantwortung des Verwaltungsrates der FondsleitungDer Verwaltungsrat der Fondsleitung ist für die Aufstellung der Jahresrechnung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Kollektivanlagengesetz, den dazugehörenden Verordnungen sowie dem Verkaufspros-pekt mit integriertem Fondsvertrag verantwortlich. Diese Verantwortung beinhaltet die Ausgestaltung, Implementierung und Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems, mit Bezug auf die Aufstellung der Jahresrechnung, die frei von wesentlichen falschen Angaben als Folge von Verstössen oder Irrtümern ist. Darüber hinaus ist der Verwaltungsrat der Fondsleitung für die Auswahl und die Anwendung sachgemässer Rechnungslegungs methoden sowie die Vornahme angemessener Schätzungen verantwortlich.

Verantwortung der kollektivanlagengesetzlichen PrüfgesellschaftUnsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungsurteil über die Jahresrechnung abzu-geben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Prüfungsstandards vorgenommen. Nach diesen Standards haben wir die Prüfung so zu planen und durch-zuführen, dass wir hinreichende Sicherheit gewinnen, ob die Jahresrechnung frei von wesentlichen falschen Angaben ist.

Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen für die in der Jahresrechnung enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben. Die Auswahl der Prüfungs-handlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesst eine Beurteilung der Risiken wesentlicher falscher Angaben in der Jahresrechnung als Folge von Verstössen oder Irrtümern ein. Bei der Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Prüfer das interne Kontrollsystem, soweit es für die Aufstellung der Jahresrechnung von Bedeutung ist, um die den Umständen entsprechenden Prüfungshandlungen fest-zulegen, nicht aber um ein Prüfungsurteil über die Existenz und Wirksamkeit des internen Kontrollsystems abzugeben. Die Prüfung umfasst zudem die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Rechnungs-legungsmethoden, der Plausibilität der vorgenommenen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamt-darstellung der Jahresrechnung. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise eine ausreichende und angemessene Grundlage für unser Prüfungsurteil bilden.

PrüfungsurteilNach unserer Beurteilung entspricht die Jahresrechnung für das am 31. Dezember 2014 abgeschlossene Geschäftsjahr dem schweizerischen Kollektivanlagengesetz, den dazugehörigen Verordnungen sowie dem Verkaufsprospekt mit integriertem Fondsvertrag. Berichterstattung aufgrund weiterer gesetzlicher VorschriftenWir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen an die Zulassung gemäss Revisionsaufsichtsgesetz (RAG) und Art. 127 KAG sowie an die Unabhängigkeit (Art. 11 RAG) erfüllen und keine mit unserer Unab-hängigkeit nicht vereinbare Sachverhalte vorliegen.

KPMG AG

Dominik Rüttimann Markus SchunkZugelassener Revisionsexperte Zugelassener RevisionsexperteLeitender Prüfer

Zürich, 31. März 2015

Die deutsche Version des Jahresberichts war Bestandteil der Prüfung durch die Prüfgesellschaft. Daher bezieht sich auch der Bericht der Prüfgesellschaft nur auf die deutsche Version.

* Angaben zu den Besonderheiten, den makroökonomischen Rahmenbedingungen, dem Geschäftsflächen- und Investorenmarkt, dem Immobilienportfolio, dem Ausblick, der Kursentwicklung, der geografischen und regionalen Verteilung der Anlagen, der strukturellen Aufteilung nach IST-Nettomietertrag sowie dem Bewertungsbericht sind nicht Teil der weiteren Angaben und unterliegen Prüfungshandlungen im Sinne von PS 720.

Kurzbericht der

kollektivanlagen-

gesetzlichen Prüf-

gesellschaft an den

Verwaltungsrat

der Fondsleitung

zur Jahresrechnung

04.1

5 Er

sche

int i

n D

euts

ch, F

ranz

ösis

ch u

nd E

nglis

ch

Credit Suisse Funds AGUetlibergstrasse 231 / SDRS 6CH-8045 Zürich

Tel. 044 332 58 08Fax 044 337 20 82

www.credit-suisse.com/realestatefunds

Credit Suisse Real Estate Fund Global...Ausgabe Fondsanteile – – 2 310 000 Rücknahme...

Documents

Transcript of Credit Suisse Real Estate Fund Global...Ausgabe Fondsanteile – – 2 310 000 Rücknahme...