CSA Real Estate - Credit Suisse

Data Report per 30. Juni 2019

CSA Real Estate

Asset Management

Switzerland | Switzerland Commercial | Switzerland Residential | Germany

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Organe

Geschäftsführung der CSA

Alexandrine KiechlerGeschäftsführerin

André Baumann(bis 31.01.2019), stv. Geschäftsführer

Ernst Kessler (ab 22.05.2019), stv. Geschäftsführer

Stiftungsrat

PräsidentBeat ZellerLeiter Pension Funds & Corporate Investors, Credit Suisse (Schweiz) AG, Zürich

Vertreter der AnlegerHeinz EigenmannGeschäftsführer der ProPublic Vorsorge Genossenschaft, Flawil

Urs GfellerLeiter Group Investment Management der Novartis International AG, Basel

Urs Hunziker(bis 30.09.2018), Leiter Überbetriebliche Vorsorge der AXA Winterthur, Präsident des Stiftungsrats der Rendita Stiftungen

Rolf Lüscher(bis 07.08.2018), Geschäftsführer der FUTURA Vorsorge, Brugg

Heinz RisiPräsident des Stiftungsrats der Schindler Pensionskasse

Thomas ScherrM-GTM Division CFO & VP EMEA Renewals der SAP (Schweiz) AG und Stiftungsratspräsident der SAP Pension, Regensdorf

Stefan Schedle (ab 26.11.2018), Leiter Firmeneigene Stiftungen der AXA, Winterthur

Emmanuel Vauclair (ab 26.11.2018), Geschäftsführer der Pensionskasse SRG SSR, Bern

Gion Pagnoncini (ab 26.11.2018), Geschäftsführung der Pro Medico Stiftung, Verbandsvorsorge der 2. Säule, Zürich und Partner und Mitinhaber Mark & Michel, Vorsorge- und Versicherungsberatung, Zürich

René Wieser (ab 26.11.2018), Stiftungsratspräsident der SWISS Vorsorgestiftung für das Bodenpersonal, Basel

Vertreter der StifterinCredit Suisse (Schweiz) AGJürg RothRelationship Management Institutional Clients, Credit Suisse (Schweiz) AG, Zürich

Gebhard Giselbrecht Leiter Client Coverage Asset Management CH/EMEA, Credit Suisse Asset Management (Schweiz) AG, Zürich

Anlagekomitee Immobilien Schweiz

Vertreter der AnlegerClaudio CampestrinVizepräsident der Pensionskassen Novartis 1 und 2, Basel

Nicola FusoLeiter Immobilien der CSS Versicherung, Luzern

Andreas Kappeler (bis 30.09.2018), CFO Privatklinikgruppe Hirslanden, Zürich

Werner Buchmann (ab 20.09.2018), Mitglied der Geschäftsleitung der Pensionskasse Graubünden, Chur

Claude Streit (ab 20.09.2018 bis 31.12.2018), VR der Pensionskasse Hirslanden und Mitglied des Investmentkomitees

Vertreter der StifterinCredit Suisse (Schweiz) AGStefan MeiliLeiter Multinationals Pension Funds & Corporate Investors, Credit Suisse (Schweiz) AG, Zürich

Andreas RothPortfolio Manager Real Estate Switzerland, Credit Suisse Asset Management (Schweiz) AG, Zürich

Raymond Rüttimann Head Real Estate Switzerland, Credit Suisse Asset Management (Schweiz) AG, Zürich

Revisionsstelle

PricewaterhouseCoopers AG, Zürich

Revisionsstelle der Tochtergesell-schaften der CSA Real Estate Germany

Balmer-Etienne AG, Zürich

Verwaltungsrat der Tochtergesell-schaften der CSA Real Estate Germany

PräsidentJürg Kränzlin Global Real Estate, Credit Suisse Asset Management (Schweiz) AG, Zürich

Mitglied des VerwaltungsratesFrancisca Fariña Fischer Global Real Estate, Credit Suisse Asset Management (Schweiz) AG, Zürich

CSA Real Estate 3

Inhaltsverzeichnis

Organe 2Inhaltsverzeichnis 3Vorwort 4

CSA Real Estate Switzerland 5Kennzahlen 6Vermögensrechnung/Erfolgsrechnung 7Geografische Verteilung/Zahlen und Fakten 11Käufe/Verkäufe im Geschäftsjahr 2018/2019 13Produkt Report 14Nachhaltigkeitsbericht 18Bewertungsbericht 20

CSA Real Estate Switzerland Commercial 21Kennzahlen 22Vermögensrechnung/Erfolgsrechnung 23Geografische Verteilung/Zahlen und Fakten 25Käufe/Verkäufe im Geschäftsjahr 2018/2019 27Produkt Report 28Nachhaltigkeitsbericht 30Bewertungsbericht 32

CSA Real Estate Switzerland Residential 33Kennzahlen 34Vermögensrechnung/Erfolgsrechnung 35Geografische Verteilung/Zahlen und Fakten 37Käufe/Verkäufe im Geschäftsjahr 2018/2019 39Produkt Report 40Nachhaltigkeitsbericht 42Bewertungsbericht 44

CSA Real Estate Germany 45Kennzahlen 46Vermögensrechnung/Erfolgsrechnung 47Geografische Verteilung/Zahlen und Fakten 49Käufe/Verkäufe im Geschäftsjahr 2018/2019 51Produkt Report 52Nachhaltigkeitsbericht 56Bewertungsbericht 58

4

Vorwort

Verkehrswert der Immobilien Anlagegrup-pen der Credit Suisse Anlagestiftung übersteigt CHF 10 Mrd.

Mit dem aktuellen Jahresabschluss per 30. Juni 2019 übersteigt der Verkehrswert der vier Immobilien-Anlagegruppen erstmals die 10 Milliarden-Grenze. In Zahlen ausgedrückt, heisst das:

ȷ Das Portfolio der vier Anlagegruppen umfasst insgesamt 424 Liegenschaften, was einem durchschnittlichen Verkehrswert von rund CHF 25 Mio. pro Liegenschaft entspricht

ȷ In den Immobilienportfolios werden rund 13 500 Wohnungen verwaltet. Dies entspricht in etwa dem Wohnungsbestand der Stadt Zug

ȷ Die jährlichen Mieteinnahmen der Anlage-gruppen belaufen sich auf rund CHF 450 Mio. – oder rund CHF 1.2 Mio. an jedem Tag des Jahres.

Die Credit Suisse Anlagestiftung verfügt damit über das grösste Immobilienportfolio aller Anlagestiftungen der Schweiz. Das Wachstum basiert auf dem Vertrauen, dass Sie der Credit Suisse Anlagestiftung entgegenbringen und wir möchten uns für dieses Vertrauen bedanken!

Als Investor sind wir unserer Verantwortung bewusst und berücksichtigen beim Erwerb, Unterhalt und bei Sanierungen Nachhaltigkeits-aspekte. Der schonende Umgang mit den Ressourcen ist entscheidend im Lebenszyklus einer Immobilie, wenn man einen Beitrag zur Nachhaltigkeit leisten will. Bereits bei der Planung werden wichtige Weichen hinsichtlich Energieträger und Energieverbrauch der Liegen-schaft gestellt. Während es beim Energieträger noch relativ einfach ist, sich für nicht fossile

Wärmeerzeugung zu entscheiden, erhöht sich die Komplexität beim Thema Energieverbrauch-massiv. Bereits die Geometrie und die Ausgestal-tung des Gebäudes haben entscheidenden Einfluss auf den Energieverbrauch. Eine kom-pakte Bauweise ist energieeffizienter als ein verästelter Bau, grosse Fensteröffnungen lassen mehr Wärme aus dem Gebäude entweichen als kleinere und unterstützende Massnahmen, wie Solaranlagen auf dem Dach oder an der Fassade ermöglichen Energie zu erzeugen. Ist das Haus fertig gestellt und in Betrieb genommen, gilt es den Verbrauch des Gebäudes laufend zu optimieren. Hierzu ist es unerlässlich, dass akkurat gemessen werden kann, wieviel Energie, CO2-Emissionen, Wasser und Abfall konsumiert, respektive produziert werden.

Bereits seit 2010 wird für die Immobilien-Anla-gegruppen der Credit Suisse Anlagestiftung in allen Liegenschaften ein Energie- und CO2-Controlling durchgeführt. Die Messungen in den Gebäuden werden in Zusammenarbeit mit Siemens regelmässig durchgeführt und ausge-wertet. Bei unbefriedigenden Resultaten erfolgen Optimierungen oder Anpassungen der techni-schen Anlagen. Weiter sind die Immobilien Anlagegruppen seit 2013 Mitglieder beim Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB). Dies ermöglicht, die Nachhaltigkeitserfolge an Vergleichsportfolios mit über 1 000 Bench-markteilnehmern zu messen.

In diesem Data Report haben wir zum ersten Mal für jede der vier Immobilien Anlagegruppen eine summarische Auswertung der GRESB Resultate sowie des Energie- und Betriebscontrollings erstellt, welche in gut lesbarer Weise Auskunft über die Nachhaltigkeit der Portfolios geben.

Ich wünsche Ihnen eine spannende Lektüre.

Alexandrine Kiechler,Geschäftsführerin der Credit Suisse Anlagestiftungen, Zürich

CSA Real Estate Switzerland


Das Objektinventar ist auf www.credit-suisse.com unter Fund Gateway abrufbar.

CSA Real Estate Switzerland 5

http://www.credit-suisse.com/

A-Klasse

Mietausfallquote 5,33 %

Fremdfinanzierungsquote 20,48 %

Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) 77,52 %

Betriebsaufwandquote TERISA (GAV) 0,55 %

Betriebsaufwandquote TERISA (NAV) 0,73 %

Eigenkapitalrendite «Return on Equity» (ROE) 4,69 %

Ausschüttungsrendite 3,55 %

Ausschüttungsquote (Payout ratio) 99,89 %

Anlagerendite 4,17 %

Fremdkapitalquote 25,82 %

Gesamtkapitalrendite (ROIC) 3,66 %

Durchschnittlicher Diskontierungssatz real 3,45 % / nominal 3,97 %

Bandbreite Diskontierungssatz (real) 2,30 %–5,00 %

Bandbreite Diskontierungssatz (nominal) 2,81 %–5,53 %

Kennzahlen

Produktteam

Product Manager Andreas Roth

Portfolio Manager RomandieConradin Stiffler

Product Lead Asset ManagementThomas Brandenberger

Finance ManagerPascal Steiner

ConstructionTorsten Gottsmann

Product AssistantLynn Anja Heer

Abweichende Kennzahlen M-Klasse





Rückstellung für Liquidationssteuern per 30. Juni 2019

30.06.2019 30.06.2018

in CHF in %1 in CHF in %1

Liquidationssteuern 173 976 000 2,33 % 148 573 000 2,04 %

1 der Verkehrswerte

Abschreibungen In der Anlagegruppe CSA Real Estate Switzerland werden keine Abschreibungen getätigt.

6 CSA Real Estate Switzerland

Vermögensrechnung/Erfolgsrechnung Vermögensrechnung per 30. Juni 2019

30.06.2019 CHF

30.06.2018 CHF

Vermögenswerte

Bankguthaben (einschliesslich Treuhandanlagen), aufgeteilt in

– Sichtguthaben 34 248.32 89 223.00

Effekten (inkl. ausgeliehene Effekten), aufgeteilt in

– Aktien und sonstige Beteiligungswertpapiere und -rechte 80 000 000.00 0.00

Kurzfristige Forderungen 69 136 194.66 68 738 509.42

Aktive Rechnungsabgrenzungen 4 253 290.12 46 889 280.47

Grundstücke

– Angefangene Bauten (inkl. Land) 437 180 000.00 616 650 000.00

– Fertige Bauten (inkl. Land) 6 819 102 000.00 6 439 680 000.00

Miteigentumsanteile 210 880 000.00 213 763 000.00

Gesamtvermögen abzüglich: 7 620 585 733.10 7 385 810 012.89

Kurzfristige Verbindlichkeiten 148 396 886.63 121 378 279.54

Passive Rechnungsabgrenzungen 115 739 818.58 98 605 003.76

Latente Steuern 173 976 000.00 148 573 000.00

Hypothekarschulden (inkl. andere verzinsliche Darlehen) 1 529 400 000.00 1 544 100 000.00

Nettovermögen 5 653 073 027.89 5 473 153 729.59

Veränderung des Nettovermögens

Nettovermögen zu Beginn der Berichtsperiode 5 473 153 729.59 5 266 800 539.50

Ausgaben von Ansprüchen 11 045 997.65 1 176 293 397.70

Rücknahmen von Ansprüchen –65 432 352.65 –1 224 516 825.59

Sonstiges aus Verkehr mit Ansprüchen –19 541 921.46 32 072 827.85

Gesamterfolg 253 847 574.76 222 503 790.13

Nettovermögen am Ende der Berichtsperiode (konsolidiert) 5 653 073 027.89 5 473 153 729.59

Aufsplittung Nettovermögen (A-Klasse) 4 400 566 939.81 4 277 242 515.27

Aufsplittung Nettovermögen (M-Klasse) 1 252 506 088.08 1 195 911 214.32

Entwicklung der Ansprüche im Umlauf (konsolidiert) Stück Stück

Bestand zu Beginn der Berichtsperiode 3 051 142 3 078 830

Ausgegebene Ansprüche 6 022 669 853

Zurückgenommene Ansprüche –35 579 –697 541

Anzahl Ansprüche im Umlauf 3 021 585 3 051 142

Entwicklung der Ansprüche im Umlauf (A-Klasse) Stück Stück

Bestand zu Beginn der Berichtsperiode 2 385 558 3 078 830



Anzahl Ansprüche im Umlauf 2 356 001 2 385 558

Entwicklung der Ansprüche im Umlauf (M-Klasse) Stück Stück

Bestand zu Beginn der Berichtsperiode 665 584 0

Ausgegebene Ansprüche 0 665 584

Zurückgenommene Ansprüche 0 0

Anzahl Ansprüche im Umlauf 665 584 665 584


Zur Wiederanlage zurückbehaltener Erfolg pro Anspruch A-Klasse 0.00 57.16

Zur Wiederanlage zurückbehaltener Erfolg pro Anspruch M-Klasse 0.00 28.63

A-Klasse

NAV 4 400 566 939.81 4 277 242 515.27

Kapitalwert nach Transaktionen 1 784.09 1 711.14

Kapitalerfolg 16.78 20.91

Kapitalwert je Anspruch 1 800.86 1 732.05

Nettoertrag des Rechnungsjahres je Anspruch 66.95 60.93

Inventarwert je Anspruch vor Ausschüttung 1 867.81 1 792.97

Ausschüttung –66.11 0.00

Inventarwert je Anspruch nach Ausschüttung 1 801.70 1 792.97

M-Klasse

NAV 1 252 506 088.08 1 195 911 214.32

Kapitalwert nach Transaktionen 1 796.78 1 755.80

Kapitalerfolg 16.90 21.46

Kapitalwert je Anspruch 1 813.68 1 777.26

Nettoertrag des Rechnungsjahres je Anspruch 68.13 19.52

Inventarwert je Anspruch vor Ausschüttung 1 881.82 1 796.78

Ausschüttung –67.15 0.00

Inventarwert je Anspruch nach Ausschüttung 1 814.67 1 796.78


Erfolgsrechnung per 30. Juni 2019

01.07.2018–30.06.2019CHF

01.07.2017–30.06.2018CHF

Soll-Mietertrag 321 694 786.63 316 901 011.16

Minderertrag Leerstand –17 142 153.22 –19 224 992.81

Inkassoverluste auf Mietzinsen –529 966.90 444 533.71

Mietertrag Netto 304 022 666.51 298 120 552.06

Erträge aus Miteigentumsanteilen 9 595 724.93 9 690 128.23

Instandhaltung –22 529 211.15 –21 454 957.80

Instandsetzung –16 151 653.37 –18 942 628.44

Unterhalt Immobilien –38 680 864.52 –40 397 586.24

Ver- und Entsorgungskosten, Gebühren –6 690 422.16 –6 274 507.69

Nicht verrechenbare Heiz- und Betriebskosten –5 365 111.97 –5 813 200.30

Versicherungen –2 847 399.24 –3 022 758.41

Verwaltungshonorare –11 808 965.68 –11 629 740.93

Vermietungs- und Insertionskosten –2 397 623.12 –2 208 734.09

Steuern und Abgaben –3 612 910.01 –3 916 798.17

Übriger Betriebsaufwand –602 794.10 –1 280 250.98

Betriebsaufwand –33 325 226.28 –34 145 990.57

Operatives Ergebnis (Bruttogewinn) 241 612 300.64 233 267 103.48

Aktivzinsen 3 638.10 6 431.80

Baurechtszinserträge 208 512.44 256 466.76

Übrige Erträge 2 185 775.88 855 392.19

Sonstige Erträge 2 397 926.42 1 118 290.75

Hypothekarzinsen –17 389 356.58 –18 379 279.83

Sonstige Passivzinsen –61 129.81 –103 034.62

Baurechtszinsen –1 512 412.55 –1 426 903.40

Finanzierungsaufwand –18 962 898.94 –19 909 217.85

Verwaltungskosten –22 615 226.79 –25 625 719.39

Übriger Verwaltungsaufwand –354 134.09 –260 230.53

Verwaltungsaufwand –22 969 360.88 –25 885 949.92

Einkauf in laufende Erträge bei der Ausgabe von Ansprüchen 248 202.57 185 985.59

Ausrichtung laufender Erträge bei der Rücknahme von Ansprüchen –1 635 810.74 –33 153 710.96

Ertrag/Aufwand aus Mutationen Ansprüche –1 387 608.17 –32 967 725.37

Nettoertrag 200 690 359.07 155 622 501.09

Realisierte Kapitalgewinne und -verluste 28 850 293.42 8 869 367.91

Realisierter Erfolg 229 540 652.49 164 491 869.00

Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste 49 709 922.27 55 429 921.13

Veränderung latente Steuern –25 403 000.00 2 582 000.00

Gesamterfolg 253 847 574.76 222 503 790.13


Verwendung des Erfolgs konsolidiert

Nettoertrag des Rechnungsjahres 200 690 359.07 155 622 501.09

Zur Wiederanlage zurückbehaltener Erfolg 0.00 –155 422 599.55

Nicht zur Ausschüttung vorgesehene Erträge (Ausgabe-/Rücknahmespread) –217 710.70 –199 901.54

Zur Verteilung verfügbarer Erfolg 200 472 648.37 0.00

Zur Ausschüttung vorgesehener Erfolg –200 449 191.71 0.00

Vortrag auf neue Rechnung 23 456.66 0.00

Verwendung des Erfolgs A-Klasse




Zur Verteilung verfügbarer Erfolg 155 777 621.29 0.00


Vortrag auf neue Rechnung 22 395.18 0.00

Verwendung des Erfolgs M-Klasse




Zur Verteilung verfügbarer Erfolg 44 695 027.08 –0.00


Vortrag auf neue Rechnung 1 061.48 –0.00


�

Verkehrswerte pro Gemeinde Bis 10 Mio. CHF 10–25 Mio. CHF 25–100 Mio. CHF Über 100 Mio. CHF

Anzahl Liegenschaften pro Gemeinde

1

2

3

über 3

Portfolio Kennzahlen

Anzahl Liegenschaften 265

Total Mietobjekte 31 857

Total Wohnungen 10 950

Verkehrswerte CHF 7 467 162 000

Gestehungskosten CHF 6 952 042 800

Mietzinseinnahmen (Nettomietertrag) CHF 313 826 903

Mietzinsausfälle CHF 17 672 120

Geografische Verteilung/Zahlen und Fakten


Regionale Aufteilung nach Verkehrswerten

Region Zürich 35,90 %Region Ostschweiz 5,15 %Region Zentralschweiz 5,55 %Region Nordwestschweiz 19,45 %Region Bern 9,90 %Region Südschweiz 5,65 %Region Genfersee 15,50 %Region Westschweiz 2,90 %

Wohnungsmix

1–1,5 Zimmer 11,00 %2–2,5 Zimmer 21,15 % 3–3,5 Zimmer 34,10 %4–4,5 Zimmer 28,85 %5+ Zimmer 4,90 %

Strukturelle Aufteilung nach IST-Nettomietertrag (Juni x12)

Büro 15,05 % Verkauf 11,00 % Kino/Hotel/Restaurant 2,40 % Lager 2,50 % Wohnungen 54,50 % Produktion 0 % Freizeit Sport 3,70 % Logistik 1,20 % Übrige 3,20 % Parking 6,45 %


Käufe im Geschäftsjahr 2018/2019

Ort, Adresse ErwerbsdatumVerkehrswert in CHF

per 30.06.2019

Wohnbauten

Keine

Kommerziell genutzte Liegenschaften

Keine

Gemischte Bauten

Keine

Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten

Chavannes, En Dorigny 04.02.2019 90 000 000

Zürich, Ingres 07.08.2018 23 510 000

Zürich, Pergamin I 29.03.2018 12 570 000

Miteigentum

Morbio Inferiore, EKZ Serfontana (4 %) Arrondierung 01.07.2018 2 440 000

Baurechtsgrundstücke

Keine

Total Neukäufe im Geschäftsjahr 2018/2019 128 520 000

Kauf- / Verkaufsverpflichtungen im Geschäftsjahr 2018/2019

Ort, Adresse Kauf- / Verkaufsdatum Kauf-/Verkaufspreis in CHF

Geschäfte zwischen Anlagegruppen

Keine

Indirekte Immobilienanlagen

1 600 000 Aktien, Central Real Estate Holding AG 80 000 000

Verkäufe im Geschäftsjahr 2018/2019

Ort, Adresse VerkaufsdatumVerkehrswert in CHF

per 30.06.2018

Verkauf Stowe-Einheiten

Flims, Stenna Center diverse 60 000 000

Mellingen, Neugrün diverse 11 020 000

Windisch, Fehlmannmatte diverse 1 070 000


per 30.06.2018

Glattbrugg, Ringstrasse 1–3 01.07.2018 7 816 000

Savosa, Via Rovello 32 01.09.2018 24 420 000

Kirchberg , Rosenbergstrasse 3–5 01.10.2018 10 210 000

Flawil, Mühlebachstrasse 3–5 01.10.2018 7 030 000

Wohlen, Alte Bahnhofstrasse 1 01.10.2018 8 867 000

Islikon, Alte Landstrasse 17–19 01.11.2018 6 253 000

Bern, Spitalgasse 27 01.11.2018 18 150 000

Fahrwangen, Hintergasse 10–12 01.06.2019 9 290 000

Rothrist, Bachweg 7–19 01.06.2019 17 110 000

Lugano, Via Giuseppe Motta 34 01.06.2019 26 200 000

Trimbach, Brückenstrasse 37–49 01.06.2019 18 920 000

Au – Heerbrugg, Marktstrasse 4 / Bahnhofstrasse 9 01.06.2019 28 150 000

Total Verkäufe im Geschäftsjahr 2018/2019 182 416 000

Käufe/Verkäufe im Geschäftsjahr 2018/2019


Zukünftiges Wachstum durch selektive Projektzukäufe Im Geschäftsjahr konnten wir mit gezielten Projektzukäufen ein solides Wachstum für die Zukunft sichern. Die Projekte werden in den nächsten Jahre in verschiedenen Regionen der Schweiz entstehen und sind nachfolgend kurz beschrieben:

Zürich, GreencityIm aufstrebenden Entwicklungsareal Greencity in Zürich Süd haben wir das Wohnprojekt Tuchma-cherhof mit 63 Wohnungen und das Bürogebäu-de Pergamin II erworben. Neu konnten wir nun auch die Projekte Pergamin I und Ingres dazukaufen. Im Ingres sind 2/3 des Gebäudes mit einer Hotelnutzung belegt und der Rest mit diversen kommerziellen Nutzungen. Der Vermie-tungsstand ist bereits bei 95 Prozent. Beim Pergamin sind vor allem Büroflächen vorgese-hen. Der aktuelle Vermietungsstand im Perga-min II ist 50 Prozent. Das Gesamtinvestment im Greencity beträgt rund CHF 270 Mio.

Chavannes, En DorignyMehrere Jahre waren wir in Verhandlungen, um drei von insgesamt vier Baufeldern in Chavan-nes erwerben zu können.Es ist ein Entwicklungsprojekt auf grüner Wiese mit einem bewilligten Gestaltungsplan. Das vierte Baufeld will die Verkäuferschaft selbst realisieren. Das Gesamtinvestment der drei Baufelder beträgt rund CHF 370 Mio.. Der Baustart ist für 2021 vorgesehen.

Beteiligung an der Central Real Estate Holding AGDas Areal Klybeck in Basel wurde durch die Stadt in enger Zusammenarbeit mit den zwei Grundeigentümerinnen Novartis und BASF mit dem Ziel einer Umzonung entwickelt. Das Verfahren bis zu einer Umzonung ist in mehrere Phasen gegliedert, wobei die erste Phase der Testplanung bereits abgeschlossen ist und die Anpassung der Inhalte im kantonalen Richtplan vor dem Abschluss steht. Das Areal Klybeck ist heute ein geschlossenes und autarkes Industrie-areal, das Schritt für Schritt geöffnet und zu einem neu durchmischten Stadtteil transformiert wird.

Die CSA RE Switzerland hat sich aufgrund des hervorragenden Potenzials, das die Entwicklung dieses Areals mit sich bringt, mit CHF 80 Mio. an der Central Real Estate Holding AG beteiligt, die über ihre Tochtergesellschaft Central Real Estate Basel AG am 22. Mai 2019 die Arealteile von Novartis erworben hat.

PortfoliobereinigungenIn diesem Geschäftsjahr haben wir aus strategi-schen Überlegungen zwölf Immobilien mit einem Verkehrswert von CHF 184 Mio. erfolgreich verkauft. Im Projekt Flims haben wir uns entschieden, die beiden Punkthäuser mit total 81 Wohnungen im Stockwerkeigentum zu verkaufen. Per 30. Juni 2019 konnten wir bis auf drei alle Wohnungen erfolgreich verkaufen. Hinzu kommt der Verkauf weiterer Reihenein-

Produkt Report


Chiasso, Via degli Albrici 1-1A-1B, 3-3A

familienhäuser in Mellingen. In Aarau konnten wir den ganzen Mieterausbau an die Mieterin Swissgrid verkaufen.

Projekte im BauAuch in diesem Jahr sind mehrere Projekte in der Umsetzung und vier Projekte wurden fertig erstellt. Nachfolgende Beispiele geben Auskunft über den Stand der Arbeiten und die Vermie-tungserfolge: Flims, Stenna Center Erfolgreicher Verkauf von 78 Wohnungen im Stockwerkeigentum und ein Vermietungsstand der übrigen Flächen von über 75 Prozent. Die Eröffnung war im Dezember 2018.

Zürich-Altstetten, Vulcano Das Hotel, das über 320 Zimmer verfügt, ist vollständig an die deutsche Hotelkette «a-ja Resort» mit Sitz in Hamburg vermietet. Die Eröffnung des Hotels war im Dezember 2018. Die Vermietung der 300 Wohnungen und der restlichen kommerziellen Flächen war erfolgreich. Wir haben nun Vollvermietung erreicht.

Chiasso, Vita Domo In Chiasso haben wir ein Projekt per Juni 2019 mit 50 Wohnungen und einer Altersresidenz von Tertianum fertig erstellt. Die Vermietung der Wohnungen läuft immer noch. Der Markt ist in Chiasso zurzeit jedoch eher schwierig.

Kriens, Matteo An diesem Standort werden Büro- und Einzel-handelsflächen sowie 146 Wohnungen erstellt. Hauptmieter sind Migros und Bächli Bergsport. Auch hier ist die Fertigstellung per Ende 2019 geplant.

Rivera, Green Park, und Bellinzona, Via PratocarassoIm Tessin entstehen bis Ende 2019 über 100 Wohnungen.

Investitionen in die bestehende Bausubstanz Jährlich investieren wir ca. CHF 80 bis 100 Mio. in die Bestandsliegenschaften. Diese Investitio-nen umfassen kleine Unterhaltsarbeiten, grössere Eingriffe wie die Sanierung einzelner Gebäudeteile oder auch Gesamtsanierungen. In selteneren Fällen ist es auch sinnvoll, die Bestandsimmobilien abzubrechen und neu zu bauen, wenn zum Beispiel eine Liegenschaft durch eine Aufzonung der Gemeinde eine höhere Ausnützung erhält.

Die derzeit wichtigsten Projekte mit Eingriffen in die bestehende Substanz sind:

ȷ Münchenstein, Spenglerpark, Sanierung des Trakts A sowie Neubau eines Wohnhochhauses von 100 m Höhe

ȷ Genf, Centre Confédération, Revitalisierung der Verkaufsflächen und Erneuerung der Mall


Flims, Stenna Center

ȷ Zürich, Wydäckerring, Abbruch der bestehenden Gebäude und Ersatzneubau

ȷ Basel, Horburg, Abbruch eines Teils der bestehenden Gebäude und Ersatzneubau

ȷ Birsfelden, Birseckstrasse, Abbruch der bestehenden Gebäude und Ersatzneubau durch ein Wohnhochhaus

Vermietungserfolge Die erfolgreiche Vermietung der Flächen ist einer der wichtigsten Schlüssel zu einem erfolgreichen Portfolio. Auch in diesem Jahr sind wieder mehrere Flächen neu oder wiedervermietet worden. Die folgenden Beispiele behandeln nur die grössten Flächen:

Zürich, Vulkanstrasse 108Mit der a-ja Resort Zürich GmbH konnte der Mietvertrag über 14 210 m² Hotelfläche für 20 Jahre abgeschlossen werden.

Lausanne, «Centre Caroline»Mit Coop konnte ein neuer Single-Tenant-Miet-vertrag für ein Coop-City-Konzept und diverse

weitere Shop-Konzepte für 15 Jahre abge-schlossen werden.

Luzern, Libellenrain 15Mit dem Kanton Luzern Dienststelle Immobilien konnte der Mietvertrag über 3 286 m² Büroflä-che für 5 Jahre verlängert werden.

Kirchberg BE, Solothurnstrasse 17Mit der Migros konnte der Mietvertrag über 1 800 m² Ladenfläche für 5 Jahre verlängert werden.

Lausanne, Rue Saint-Martin 3Mit King Jouet konnte der Mietvertrag über 1 145 m² Ladenfläche für 10 Jahre verlängert werden.

Zürich, Baslerstrasse 60, «Baslerpark»Mit der Lease Plan (Schweiz) AG konnte der Mietvertrag über 2 085 m² Bürofläche für 5 Jahre abgeschlossen werden.

Zürich, Schärenmoosstrasse 77, «Conex»Mit der Aldi Suisse AG konnte der Mietvertrag über 1 293 m² Ladenfläche für 5 Jahre verlän-gert werden.


Bellinzona, Via Pratocarasso / Parco Geretta 2

Ausblick auf die Aktivitäten im Geschäfts-jahr 2019/2020

Produkt ȷ Aufhebung der Thesaurierung

Wir wollen die Thesaurierung nach 10 Jahren wieder aufheben. Im Herbst 2019 planen wir nach 10 Jahren zum ersten Mal wieder eine Ausschüttung mit Wiederanlagemöglichkeit zum NAV. Der vorgesehene Ausschüttungs-betrag liegt bei rund CHF 200 Mio.

ȷ Reduktion des Fremdkapitals in den nächsten Jahren In den nächsten Jahren verfolgen wir die Strategie, das Fremdkapital von 25 auf 15 Prozent zu reduzieren.

Budget 2019/2020 ȷ Für das Geschäftsjahr 2019/2020 ist die

Anlagerendite für die A-Klasse mit 4,2 Prozent budgetiert.

Aktives Leerstandsmanagement ȷ Abbau Leerstände

ȷ Frühzeitige Verlängerung auslaufender Verträge

ȷ Gezielte Investitionen für nachhaltige Vermietungssicherung

Verkäufe von Immobilien Verkäufe von Immobilien im Wert von CHF 100 bis 150 Mio. Per 1. Juli konnten wir bereits die erste Gewerbeimmobilie in Allschwil mit einem Verkehrswert von CHF 13,7 Mio. veräussern.

Kaufabsichten ȷ Die Objekte Baslerpark I und Baslerpark II in

Zürich-Altstetten sind im Baurecht. Im Baslerpark I sind die Baurechtsgeber verhandlungsbereit das Grundstück zu dem offerierten Preis an uns zu verkaufen.


Nachhaltigkeitsbericht GRESB-Gesamt-Score

GRESB-Stars

GRESB- ESG-Verteilung

GRESB Fund ScorePeer GroupGRESB Durchschnitt

73 74 72

GRESB Fund Score

Fund ScorePeer GroupGRESB average

57

98 92

66

9684

6579

95

E S G

GRESB ist ein Nachhaltigkeits-Benchmark für die Beurteilung der ESG-Performance (Umsetzung von Umwelt-, Sozial- und Gover-nance-Kriterien) von Immobilien. GRESB bietet eine systematische Bewertung, objektives Scoring und Peer-Benchmarking von Immobilienanlagen. 2019 bewertete GRESB 1,000 Immobilien-fonds und Immobilienunternehmen und mehr als 130,000 Liegen-schaften mit einem Gesamtwert von mehr als CHF 3,8 Billionen.

Die CSA RE Switzerland erreicht als GRESB-Gesamtscore 73/100 Punkten.

Der ESG-Breakdown gibt Einblick in die Bewertung der einzelnen ESG-Kategorien und weisst jeweils einen Kennwert von maximal 100 erreichbaren Punkten aus.

Die CSA RE Switzerland erreicht in der ESG-Verteilung für die Kategorien Umwelt (E), Soziales (S) und Governance (G) neben-stehende Punktverteilung im Vergleich zu seiner spezifischen Vergleichsgruppe (peer group) und dem GRESB-Durchschnitt.

Die CSA RE Switzerland erreicht 3/5 GRESB-Sternen als Gesamtergebnis.


Energie-Kennzahlen

Energie-Performance (kWh/m²) CO²-Performance (kg CO²/m²)

Energieträger-Mix (kWh/m²)

2010

111109 110

113

109107

103 103101

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

–8 %

2010

24.8

23.9 23.6 23.923.2

22.3

21.2 21.220.9

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

–16 %

2010–2018

2010 2018

Strom:–11 %

Wärme:–8 %

Energie:–8 %

CO²-Emission:–16 %

Heizöl 31 %Erdgas 38 %Fernwärme 11 %Biomasse, Biogas 5 %Elektrizität 15 %



Bewertungsbericht

1 AuftragGemäss Art. 41 Abs. 3 Verordnung über die Anlagestiftungen (ASV) haben die Anlagestiftun-gen den Verkehrswert von Grundstücken einmal jährlich von einem unabhängigen Schätzungs-experten bewerten zu lassen. Die Liegenschaf-ten der CSA RES wurden per 30. Juni 2019 von Wüest Partner als unabhängigen Bewertungs-experten einzeln bewertet, wobei für die Liegen-schaften jeweils nach drei Jahren seit der Erstbewertung eine Besichtigung erfolgte. Die Credit Suisse ist verantwortlich für die Beschaf-fung der aktuellen Unterlagen der zu bewerten-den Liegenschaften.

2 BewertungsstandardsWüest Partner bestätigt, dass die Bewertungen nach den gesetzlichen Vorschriften und Stan-dards erfolgten. Die Bewertungen wurden einheitlich nach der DCFMethode von Wüest Partner bewertet. Der Marktwert wurde im Sinne des «fair market value» definiert, d. h. des unter normalen Verhältnissen im aktuellen Marktumfeld wahrscheinlichen Verkaufspreises, wie er in der Schweiz auch unter dem Begriff «Verkehrswert» verstanden wird. Liegenschaften, welche sich aktuell im Bau befinden, werden als «Projekte» bewertet.

3 BewertungsmethodeDie Bewertungen erfolgen nach der Discounted-Cashflow-Methode (DCF). Dabei wird der Marktwert einer Immobilie durch die Summe aller in Zukunft zu erwartenden, auf den Stichtag diskontierten Nettoerträge bestimmt. Die Diskontierung erfolgt pro Liegenschaft marktge-recht und risikoadjustiert, d. h. unter Berücksich-tigung ihrer individuellen Chancen und Risiken.

Im Rahmen der Bewertung erfolgt eine detaillier-te Analyse und Beurteilung der einzelnen Ertrags- und Kostenpositionen. Wüest Partner stehen als Grundlagen die Abrechnungswerte pro Liegenschaft sowie aktuelle Marktinformatio-nen zur Verfügung.

4 Unabhängigkeit und VertraulichkeitWüest Partner bestätigt ihre Unabhängigkeit und garantiert die vertrauliche Behandlung von Informationen im Zusammenhang mit dieser Bewertung.

Zürich, 18. Juli 2019Wüest Partner AG

Gino Fiorentin André Kägi


CSA Real Estate Switzerland Commercial



CSA Real Estate Switzerland Commercial 21


Kennzahlen







Ausschüttungsrendite n/a

Ausschüttungsquote (Payout ratio) n/a




Durchschnittlicher Diskontierungssatz real 3,58 %/ nominal 4,10 %




30.06.2019 30.06.2018



3 der Verkehrswerte

Abschreibungen In der Anlagegruppe CSA Real Estate Switzerland Commercial werden keine Abschreibungen getätigt.

Produktteam

Product Manager Murat Saydam

Product Lead Asset ManagementArbana Aziri




22 CSA Real Estate Switzerland Commercial

Vermögensrechnung per 30. Juni 201930.06.2019

CHF30.06.2018

CHF

Vermögenswerte


– Sichtguthaben 9 707.16 28 309.70


Aktive Rechnungsabgrenzungen 1 247 464.79 1 800 567.87

Grundstücke


– Fertige Bauten (inkl. Land) 1 525 050 000.00 1 398 000 000.00

Gesamtvermögen abzüglich: 1 671 733 029.82 1 529 975 006.54



Latente Steuern 6 054 000.00 5 839 000.00

Hypothekarschulden (inkl. andere verzinsliche Darlehen) 351 300 000.00 188 600 000.00

Nettovermögen 1 281 588 735.88 1 291 053 676.02

Inventarwert pro Anspruch 1 497.89 1 439.87


Nettovermögen zu Beginn der Berichtsperiode 1 291 053 676.02 1 028 018 810.70

Ausgaben von Ansprüchen 459 374.56 228 859 570.78

Rücknahmen von Ansprüchen –61 043 536.40 –10 982 895.27

Sonstiges aus Verkehr mit Ansprüchen 4 169 478.33 –15 338 375.91

Gesamterfolg 46 949 743.37 60 496 565.72

Nettovermögen am Ende der Berichtsperiode 1 281 588 735.88 1 291 053 676.02

Entwicklung der Ansprüche im Umlauf Stück Stück

Bestand zu Beginn der Berichtsperiode 896 646 744 030

Ausgegebene Ansprüche 317 160 492



Zur Wiederanlage zurückbehaltener Erfolg pro Anspruch 49.87 59.61

Vermögensrechnung/Erfolgsrechnung



01.07.2018–30.06.2019 CHF

01.07.2017–30.06.2018 CHF

Soll-Mietertrag 70 631 746.53 70 339 781.12


Inkassoverluste auf Mietzinsen –263 000.00 –458 137.04

Mietertrag netto 64 572 335.41 65 630 217.09

Instandhaltung –2 071 338.73 –2 713 136.90

Instandsetzung –3 175 534.56 –1 613 979.46


Ver- und Entsorgungskosten, Gebühren –837 489.84 –883 286.68

Nicht verrechenbare Heiz- und Betriebskosten –1 241 671.73 –960 247.33

Versicherungen –655 865.68 –616 414.78


Vermietungs- und Insertionskosten –562 564.55 –581 888.83

Steuern und Abgaben –796 079.09 –759 552.32

Übriger Betriebsaufwand –116 106.72 534 253.39



Aktivzinsen 58.85 3 840.80

Baurechtszinserträge 87 618.90 87 154.20

Übrige Erträge 1 166 074.55 1 433 571.57

Sonstige Erträge 1 253 752.30 1 524 566.57



Baurechtszinsen –84 300.00 –84 300.00





Einkauf in laufende Erträge bei der Ausgabe von Ansprüchen 2 935.78 7 109 952.39

Ausrichtung laufender Erträge bei der Rücknahme von Ansprüchen –1 480 475.85 –93 931.93

Ertrag/Aufwand aus Mutationen Ansprüche –1 477 540.07 7 016 020.46

Nettoertrag 42 913 743.37 54 404 765.72

Realisierte Kapitalgewinne und -verluste 0.00 0.00



Veränderung latente Steuern –215 000.00 4 572 000.00

Gesamterfolg 46 949 743.37 60 496 565.72

Verwendung des Erfolgs



Zur Verteilung verfügbarer Erfolg 42 671 498.03 53 452 818.98

Zur Wiederanlage zurückbehaltener Erfolg 42 671 498.03 53 452 818.98




1

2

3

über 3

�

Verkehrswerte pro Gemeinde Bis 25 Mio. CHF 25–50 Mio. CHF 50–100 Mio. CHF Über 100 Mio. CHF




Verkehrswerte CHF 1 654 830 000

Gestehungskosten CHF 1 646 324 000






Wohnungsmix



Büro 42,30 % Verkauf 30,90 % Kino/Hotel/Restaurant 1,80 % Lager 5,65 % Wohnungen 0,75 % Produktion 1,50 % Freizeit Sport 0,95 % Logistik 2,45 % Übrige 6,30 % Parking 7,40 %


Käufe/Verkäufe im Geschäftsjahr 2018/2019Käufe im Geschäftsjahr 2018/2019


per 30.06.2019

Wohnbauten

Keine


Keine

Gemischte Bauten

Zürich, Blaufahnenstr. 3, 6, 6A, Münstergasse 2, 4, Zwingliplatz 3 01.11.2018 116 090 000.00

Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten

Keine

Miteigentum

Keine

Baurechtsgrundstücke

Keine

Total Käufe im Geschäftsjahr 2018/2019 116 090 000.00

Kauf-/ Verkaufsverpflichtungen im Geschäftsjahr 2018/2019


per 30.06.2019


Keine



per 30.06.2019

Keine

Total Verkäufe im Geschäftsjahr 2018/2019


Zürich, Blaufahnenstrasse 3, 6, 6A, Münstergasse 2, 4, Zwingliplatz 3

Produkt ReportKäufe im Geschäftsjahr Im Geschäftsjahr konnte eine Liegenschaft an der Blaufahnenstrasse 3/6/6A, Münstergasse 2/4 und Zwingliplatz 3, in der Altstadt von Zürich erworben werden. Es handelt sich um ein denkmalgeschütztes Gebäude, das zum Teil leer steht und gegenwärtig saniert wird. Nach Abschluss der Sanierungsarbeiten Mitte 2020 werden ca. 4 500 m² Büroflächen zur Wiederver-mietung zur Verfügung stehen. Verhandlungen mit diversen Mietinteressenten sind bereits im Gang.

Verkäufe im GeschäftsjahrEs wurden keine Verkäufe getätigt.

Projekte im BauIn der Berichtsperiode war ein etappiertes Bauprojekt noch in Ausführung. Es handelt sich um das Areal Richtistrasse 2, 4 und 6 in Walli-sellen, das aus einem Hotel (bereits im Januar 2019 fertiggestellt und in Betrieb), einem Autohaus (Fertigstellung ca. September 2019) und einem Büro-Hochhaus mit 19 Stockwerken (Fertigstellung im April 2020) besteht.

Projekte in den Bestand übergegangenIn der Berichtsperiode sind keine Projekte in den Bestand übergegangen.

Investitionen in bestehende Bausubstanz Jährlich investieren wir ca. CHF 20 bis 30 Mio. in die Bestandsliegenschaften. Diese Investitio-nen umfassen kleine Unterhaltsarbeiten, grössere Eingriffe wie die Sanierung von einzelnen Gebäudeteilen, Gesamtsanierungen oder Repositionierungen von Liegenschaften. Mit diesen Investitionen können Potenziale ausge-schöpft, die Vermietbarkeit erhöht und die Portfolioqualität gesteigert werden. Die derzeit grössten und wichtigsten Investitionen in die bestehende Substanz erfolgen in den nachfol-genden Liegenschaften:

Basel, Aeschenvorstadt 72Gesamtsanierung mit Aufstockung um ein weiteres Geschoss.

Spreitenbach, Industriestrasse 171Teilrepositionierung der Liegenschaft nach Auszug des Büromieters.


Basel, Aeschenvorstadt 72

Zürich, Blaufahnenstrasse 3/6/6A, Münstergasse 2/4 und Zwingliplatz 3Rückbau mit anschliessendem Vollausbau sämtlicher leer stehender Büroflächen.

Vermietungserfolge Die erfolgreiche Vermietung der Flächen ist einer der wichtigsten Schlüssel zu einem erfolgreichen Portfolio. Auch in diesem Jahr wurden wieder mehrere Flächen neu oder wiedervermietet. Die nachfolgenden Beispiele geben eine Übersicht über die grössten Vermietungserfolge:

Basel, Aeschenvorstadt 56Mit der Immobilien Basel-Stadt konnte ein Mietvertrag über 1 934 m² Bürofläche zzgl. Parkplätze und Lager für 15 Jahre abgeschlos-sen werden.

Basel, Aeschenvorstadt 72Mit der Kellerhals Carrard Basel KIG konnte ein Mietvertrag über 2 393 m² Bürofläche zzgl. 225 m² Lager und Parkplätze für 10 Jahre inkl. zweier weiterer Verlängerungsoptionen abge-schlossen werden.

La Chaux-de-Fonds, Bonne-Fontaine 41Mit dem Kanton Neuchâtel konnte ein Mietver-trag über 2 161 m² Bürofläche zzgl. Parkplätze für 5 Jahre abgeschlossen werden.

Ostermundigen, Milchstr. 2,4,6,8Mit der Post Immobilien konnte ein Mietvertrag über 3 329 m² Logistikfläche, 700 m² Gewerbe-fläche und 317 m² Bürofläche für 5 Jahre inkl. einer Verlängerungsoption abgeschlossen werden.

Spreitenbach, EKZ TivoliMit Dosenbach-Ochsner konnte der Mietvertrag über 1 315 m² Ladenfläche um weitere 5 Jahre verlängert werden.

Spreitenbach, EKZ TivoliMit Zara konnte der Mietvertrag über 2 927 m² um weitere 5 Jahre verlängert werden.

Zürich, Dörflistrasse 120Mit der Rahn AG konnte der Mietvertrag über 1 656 m² Bürofläche, 167 m² Lagerfläche für 10 Jahre mit einer weiteren Option verlängert werden.



GRESB-Stars



71 74 72

GRESB Fund Score


53

98 92

66

9684

6579

95

E S G


Die CSA RE Commercial erreicht als GRESB-Gesamtscore 71/100 Punkten.


Die CSA RE Commercial erreicht in der ESG-Verteilung für die Kategorien Umwelt (E), Soziales (S) und Governance (G) neben-stehende Punktverteilung im Vergleich zu seiner spezifischen Vergleichsgruppe (peer group) und dem GRESB-Durchschnitt.

Die CSA RE Commercial erreicht 3/5 GRESB-Sternen als Gesamtergebnis.


2011

15.713.8

14.715.4

18.717.5 17.6

13.2

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

–16 %

Energie-Kennzahlen



2011

75 76 7984

9791 92

69

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

–8 %

2011–2018

2011 2018

Strom:+23 %

Wärme:–17 %

Energie:–8 %





Bewertungsbericht

1 AuftragGemäss Art. 41 Abs. 3 Verordnung über die Anlagestiftungen (ASV) haben die Anlagestiftun-gen den Verkehrswert von Grundstücken einmal jährlich von einem unabhängigen Schätzungs-experten bewerten zu lassen. Die Liegenschaf-ten der CSA RES Commercial wurden per 30. Juni 2019 von Wüest Partner als unabhängigen Bewertungsexperten einzeln bewertet, wobei für die Liegenschaften jeweils nach drei Jahren seit der Erstbewertung eine Besichtigung erfolgte. Die Credit Suisse ist verantwortlich für die Beschaffung der aktuellen Unterlagen der zu bewertenden Liegenschaften.


3 BewertungsmethodeDie Bewertungen erfolgen nach der Discounted-Cashflow-Methode (DCF). Dabei wird der Marktwert einer Immobilie durch die Summe aller in Zukunft zu erwartenden, auf den Stichtag diskontierten Nettoerträge bestimmt. Die Diskontierung erfolgt pro Liegenschaft marktge-recht und risikoadjustiert, d. h. unter Berücksich-tigung ihrer individuellen Chancen und Risiken.

Im Rahmen der Bewertung erfolgt eine detaillier-te Analyse und Beurteilung der einzelnen Ertrags- und Kostenpositionen. Wüest Partner stehen als Grundlagen die Abrechnungswerte pro Liegenschaft sowie aktuelle Marktinformatio-nen zur Verfügung.



Gino Fiorentin André Kägi


CSA Real Estate Switzerland Residential



CSA Real Estate Switzerland Residential 33


Kennzahlen
















30.06.2019 30.06.2018



4 der Verkehrswerte

Abschreibungen In der Anlagegruppe CSA Real Estate Switzerland Residen-tial werden keine Abschreibungen getätigt.

Produktteam

Product Manager Murat Saydam

Product Lead Asset ManagementArbana Aziri




34 CSA Real Estate Switzerland Residential


CHF30.06.2018

CHF

Vermögenswerte


– Sichtguthaben 85 549.37 618 786.47


Aktive Rechnungsabgrenzungen 72 129.55 96 427.15

Grundstücke


– Fertige Bauten (inkl. Land) 904 455 000.00 881 917 700.00

Miteigentumsanteile 16 067 700.00 15 858 600.00

Gesamtvermögen abzüglich: 976 119 973.20 924 272 262.28



Latente Steuern 17 753 000.00 15 955 000.00

Hypothekarschulden (inkl. andere verzinsliche Darlehen) 207 700 000.00 193 800 000.00

Nettovermögen 711 541 849.76 690 370 239.24



Nettovermögen zu Beginn der Berichtsperiode 690 370 239.24 606 499 720.96

Ausgaben von Ansprüchen 0.00 92 626 292.60

Rücknahmen von Ansprüchen –7 855 231.17 –38 101 551.11

Sonstiges aus Verkehr mit Ansprüchen –6 251 619.05 2 144 084.00

Gesamterfolg 35 278 460.74 27 201 692.79

Nettovermögen am Ende der Berichtsperiode 711 541 849.76 690 370 239.24



Ausgegebene Ansprüche 0.00 54 854



Zur Wiederanlage zurückbehaltener Ertrag pro Anspruch 49.67 53.93




01.07.2018–30.06.2019CHF

01.07.2017–30.06.2018CHF

Soll-Mietertrag 41 805 907.36 39 561 849.36


Inkassoverluste auf Mietzinsen –31 827.45 –5 975.17

Mietertrag netto 36 968 874.35 35 760 165.48

Erträge aus Miteigentumsanteilen 473 700.74 615 900.97

Instandhaltung –3 561 657.87 –3 002 665.73

Instandsetzung –3 889 989.08 –3 987 345.98


Ver- und Entsorgungskosten, Gebühren –452 183.33 –410 150.39

Nicht verrechenbare Heiz- und Betriebskosten –1 071 540.86 –669 754.92

Versicherungen –387 932.45 –333 173.10


Vermietungs- und Insertionskosten –241 243.89 –180 579.02

Steuern und Abgaben –361 989.02 –344 424.31

Übriger Betriebsaufwand –588 209.85 –468 114.21



Aktivzinsen 293.30 191.10

Übrige Erträge 147 966.47 164 098.01

Sonstige Erträge 148 259.77 164 289.11







Einkauf in laufende Erträge bei der Ausgabe von Ansprüchen 0.00 1 961 407.21

Ausrichtung laufender Erträge bei der Rücknahme von Ansprüchen –227 164.44 –605 741.57

Ertrag/Aufwand aus Mutationen Ansprüche –227 164.44 1 355 665.64

Nettoertrag 19 638 463.57 21 678 434.79

Realisierte Kapitalgewinne und -verluste 5 398 605.44 1 001 958.00



Veränderung latente Steuern –1 798 000.00 –3 124 000.00

Gesamterfolg 35 278 460.74 27 201 692.79




Zur Wiederanlage zurückbehaltener Erfolg 19 607 039.50 21 526 264.18




1

2

3

über 3

�

Verkehrswerte pro Gemeinde Bis 2.5 Mio. CHF 2.5–5 Mio. CHF 5–10 Mio. CHF Über 10 Mio. CHF




Total Wohnungen 2 447

Verkehrswerte CHF 967 632 700

Gestehungskosten CHF 909 529 400






Wohnungsmix



Büro 3,45 % Verkauf 2,25 % Kino/Hotel/Restaurant 0,80 % Lager 1,40 % Wohnungen 84,60 % Übrige 1,45 % Parking 6,05 %




per 30.06.2019

Wohnbauten

Keine


Keine

Gemischte Liegenschaften

Keine

Bauland (inkl. Abbruchobjekte und angefangene Bauten)

Olten, Gösgerstrasse (Baufeld 1) 21.12.2018 18 310 000

Miteigentum

Keine

Total Neukäufe im Geschäftsjahr 2018/2019 18 310 000

Kauf-/Verkaufsverpflichtungen im Geschäftsjahr 2018/2019

Ort, Adresse Kauf- / Verkaufsdatum Kauf-/Verkaufspreis in CHF

Buchs SG, Bahnhofstrasse 17–27 35 030 000


Keine



per 30.06.2018

Balsthal, Tiergartenweg 8 01.07.2018 509 700

Bürglen, Hörnlistrasse 1 01.08.2018 2 811 000

Bürglen, Oberfeldstrasse 8 01.08.2018 1 458 000

Bern, Thunstrasse 43 01.09.2018 2 754 000

Bern, Dählhölzliweg 3 01.09.2018 7 148 000

Rorschacherberg, Sulzbachstrasse 2, Wiesentalstrasse 7, Eichenstrasse 8 16.11.2018 12 830 000

Niedergösgen, Schachenrain 1–5 01.05.2019 7 203 000

Total Verkäufe im Geschäftsjahr 2018/2019 34 713 700


Niederwangen, Freiburgstrasse 559, 561 Schwendistutz 2, 4

Käufe im Geschäftsjahr Im Berichtsjahr konnte ein Grundstück unmittel-bar beim Bahnhof Olten erworben werden. Basierend auf dem bewilligten Gestaltungsplan ist ein Wohnhaus mit 13 Geschossen geplant. Vom EG bis zum 2. OG sind kommerzielle Flächen und ab dem 3. OG Wohnungen vorge-sehen. Die Baueingabe wird Ende 2019/Anfang 2020 erfolgen.

PortfoliobereinigungenIn diesem Geschäftsjahr haben wir aus strategi-schen Überlegungen sieben Liegenschaften zu einem Verkaufspreis von Total rund CHF 44,0 Mio. verkauft. Hinzu kommt der Verkauf von weiteren Stockwerkeigentumswohnungen in Suhr im Wert von CHF 7,85 Mio.

Projekte im BauIn der Berichtsperiode war ein Neubauprojekt noch in Ausführung. Es handelt sich um eine Wohnüberbauung an der Pestalozzistrasse in Rorschach. Im Herbst 2019 werden hier 54 hochwertige Wohnungen fertiggestellt.

Projekte in den Bestand übergegangenBern, Viktoriastrasse 49Per Abschluss der Sanierungsarbeiten und der Dachaufstockung konnte die Liegenschaft vollvermietet und per 1. Juli 2018 in den Bestand überführt werden.

Niederwangen, Freiburgstrasse/SchwendistutzDie Totalsanierung mit zum Teil bestehenden Mietern konnte erfolgreich abgeschlossen werden. Die Liegenschaft ist inzwischen vollver-mietet.

Produkt Report


Wetzikon, Preyenstrasse, Tösstalstrasse, Mönchbergstrasse

Wetzikon, VogelsangNach über zweijähriger Bauzeit wurde die letzte Etappe der Überbauung Vogelsang in Wetzikon per 1. Mai 2019 fertiggestellt. Nach erfolgrei-cher Sanierung inkl. Verdichtung konnten total 146 Wohnungen in den Bestand übernommen werden.

Investitionen in die bestehende Bau- substanz Jährlich investieren wir ca. CHF 25 bis 40 Mio. in die Bestandsliegenschaften. Diese Investitio-nen umfassen kleine Unterhaltsarbeiten, grössere Eingriffe wie die Sanierung von einzelnen Gebäudeteilen oder Gesamtsanierun-gen. Die derzeit wichtigsten Projekte mit Eingriffen in die bestehende Substanz sind:

Basel, Klybeckstr. 58 / Haltingerstrasse 5 & 7Totalsanierung der Wohnungen und Dachausbau

Fribourg, Avenue Jean-Marie-Musy 4, 4a, 4bTotalsanierung

Roggwil, Oberer Freiburgweg 25/27, Nussbaumweg 1/3 und Platanenweg 7/9Einzelne Gebäude werden abgebrochen und durch Neubauten ersetzt. Deren Fertigstellung ist für Oktober 2019 vorgesehen. Die übrigen Gebäude werden saniert und ab August 2019 wieder vermietet.

Vermietungserfolge Die erfolgreiche Vermietung ist einer der wichtigsten Schlüssel zu einem erfolgreichen Portfolio. Auch in diesem Jahr wurden wieder mehrere Objekte neu oder wiedervermietet. Da das Portfolio hauptsächlich aus Wohnliegen-schaften besteht und sich bei den Gewerbeflä-chen keine grossen Veränderungen ergeben haben, lag der Fokus bei der Vermietung der Neubau- und Sanierungsprojekte. Hier ist das steigende Angebot in den meisten Regionen deutlich spürbar, weshalb mit einer längeren Vermarktungsdauer gerechnet werden muss. Das Marktumfeld bleibt anspruchsvoll. Innovati-ve, nachhaltige Objektgestaltungen und dazu passende Vermarktungsmethoden sind erforder-licher denn je.



GRESB-Stars



71 74 72

GRESB Fund Score

Fund ScorePeer GroupGRESB average

55

98 92

65

83 8465

7989

E S G


Die CSA RE Residential erreicht als GRESB-Gesamtscore 71/100 Punkten.


Die CSA RE Residential erreicht in der ESG-Verteilung für die Kategorien Umwelt (E), Soziales (S) und Governance (G) neben-stehende Punktverteilung im Vergleich zu seiner spezifischen Vergleichsgruppe (peer group) und dem GRESB-Durchschnitt.

Die CSA RE Residential erreicht 3/5 GRESB-Sternen als Gesamtergebnis.


32.429.5 29.0 28.7 28.4 27.6 26.9 27.1

–16 %

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Energie-Kennzahlen



2010

123

115 115

119

116114

111113

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

–8 %

2011–2018

2011 2018

Strom:+15 %

Wärme:–11 %

Energie:–8 %





Bewertungsbericht

1 AuftragGemäss Art. 41 Abs. 3 Verordnung über die Anlagestiftungen (ASV) haben die Anlagestiftun-gen den Verkehrswert von Grundstücken einmal jährlich von einem unabhängigen Schätzungsex-perten bewerten zu lassen. Die Liegenschaften der CSA RES Residential wurden per 30. Juni 2019 von Wüest Partner als unabhängigen Bewertungsexperten einzeln bewertet, wobei für die Liegenschaften jeweils nach drei Jahren seit der Erstbewertung eine Besichtigung erfolgte. Die Credit Suisse ist verantwortlich für die Beschaffung der aktuellen Unterlagen der zu bewertenden Liegenschaften.


3 BewertungsmethodeDie Bewertungen erfolgen nach der Discounted-Cashflow-Methode (DCF). Dabei wird der Marktwert einer Immobilie durch die Summe aller in Zukunft zu erwartenden, auf den Stichtag diskontierten Nettoerträge bestimmt. Die Diskontierung erfolgt pro Liegenschaft marktge-recht und risikoadjustiert, d. h. unter Berücksich-tigung ihrer individuellen Chancen und Risiken. Im Rahmen der Bewertung erfolgt eine detaillier-te Analyse und Beurteilung der einzelnen Ertrags- und Kostenpositionen. Wüest Partner stehen als Grundlagen die Abrechnungswerte pro Liegenschaft sowie aktuelle Marktinformatio-nen zur Verfügung.



Gino Fiorentin Reto Stiefel


CSA Real Estate Germany



CSA Real Estate Germany 45


Produktteam

Product Manager Rafael Metternich

Asset ManagerBernd Erik Wesendahl

Finance ManagerHanspeter Streule

ConstructionSven Walter

Acquisiton ManagerPeer Petersen

Product AssistantManuela Ullram-Schmed

Kennzahlen
















30.06.2019 30.06.2018



6 der Verkehrswerte

Abschreibungen In der Anlagegruppe CSA Real Estate Germany werden keine Abschreibungen getätigt.

46 CSA Real Estate Germany


CHF30.06.2018

CHF

Vermögenswerte


– Sichtguthaben 52 143 889 38 740 547

Kurzfristige Forderungen 3 338 974 58 614 963

Aktive Rechnungsabgrenzungen 374 808 211 659

Grundstücke

– Fertige Bauten (inkl. Land) 593 382 561 508 463 401

Gesamtvermögen 649 240 232 606 030 570

abzüglich:

Kurzfristige Verbindlichkeiten 2 529 511 2 872 065

Passive Rechnungsabgrenzungen 5 678 122 3 159 958

Latente Steuern 11 143 629 7 378 210

Hypothekarschulden (inkl. andere verzinsliche Darlehen) 153 669 672 135 524 392

Nettovermögen 476 219 298 457 095 945



Nettovermögen zu Beginn der Berichtsperiode 457 095 945 357 897 966

Ausgaben von Ansprüchen 21 845 522 61 836 273

Rücknahmen von Ansprüchen –8 955 916 –417 543

Sonstiges aus Verkehr mit Ansprüchen 0 0

Gesamterfolg 6 233 746 37 779 249

Nettovermögen am Ende der Berichtsperiode 476 219 297 457 095 945

Zur Wiederanlage zurückbehaltener Ertrag pro Anspruch 49.07 40.09




Zurückgenommene Ansprüche –7 447 –369





01.07.2018–30.06.2019 CHF

01.07.2017–30.06.2018 CHF

Soll-Mietertrag 29 502 115 21 133 203

Minderertrag Leerstand –1 609 767 –1 014 691

Inkassoverluste auf Mietzinsen –37 131 20 132

Mietertrag Netto 27 855 217 20 138 644

Instandhaltung –1 867 494 –1 762 929

Instandsetzung –425 424 –305 745

Unterhalt Immobilien –2 292 918 –2 068 674

Ver- und Entsorgungskosten, Gebühren –9 697 –8 436

Verwaltungshonorare –579 596 –450 588

Vermietungs- und Insertionskosten –3 570 –13 464

Steuern und Abgaben –292 428 –275 411

Übriger Betriebsaufwand –706 379 –627 745

Betriebsaufwand –1 611 052 –1 375 644

Operatives Ergebnis (Bruttogewinn) 23 951 247 16 694 326

Aktivzinsen 0 0

Übrige Erträge 410 515 752 263

Sonstige Erträge 410 515 752 263

Hypothekarzinsen –1 218 261 –849 460

Sonstige Passivzinsen –707 628 –322 764

Finanzierungsaufwand –1 925 889 –1 172 224

Geschäftsführungshonorar –3 727 800 –2 860 651

Schätzungs- und Revisionsaufwand –209 764 –167 476

Verwaltungsaufwand –3 937 564 –3 028 127

Einkauf in laufende Erträge bei der Ausgabe von Ansprüchen 233 747 1 488 602

Ausrichtung laufender Erträge bei der Rücknahme von Ansprüchen –239 681 –45 681

Ertrag/Aufwand aus Mutationen Ansprüche –5 934 1 442 921

Nettoertrag 18 492 375 14 689 159

Realisierte Kapitalgewinne und -verluste 0 0

Realisierte Währungsgewinne und -verluste 6 133 –20 223

Realisierter Erfolg 18 498 508 14 668 936

Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste 11 984 956 2 841 905

Nicht realisierte Währungsgewinne und -verluste –20 484 299 22 550 255

Veränderung latente Steuern –3 765 419 –2 281 847

Gesamterfolg 6 233 746 37 779 249


Nettoertrag des Rechnungsjahres 18 492 375 14 689 159

Zur Wiederanlage zurückbehaltener Erfolg 18 492 375 14 689 159



Verkehrswerte pro Objekt Bis 10 Mio. CHF 10–20 Mio. CHF 20–50 Mio. CHF Über 50 Mio. CHF

Ankauf

�



Anzahl Objekte 33

Mietfläche 239 802 m2


Verkehrswerte CHF 593 382 561

Gestehungskosten CHF 554 937 845

Soll-Mietertrag (per 30.06. annualisiert) CHF 29 734 284




Nordrhein-Westfalen 44,34 % Baden-Württemberg 24,49 %Berlin 12,62 %Bayern 8,09 %Hessen 6,63 %Hamburg 2,27 %Sachsen 1,56 %

Strukturelle Aufteilung nach IST-Nettomietertrag

Büroraum 57,29 % Logistik 17,60 %Verkauf 11,68 %Parking 5,52 %Übrige 7,91 %

Restlaufzeit der Mietverträge nach IST-Nettomietertrag

0 %

5 %

10 %

15 %

20 %

< 1Jahr

1–2Jahre

2–3Jahre

3–4Jahre

4–5Jahre

5–6Jahre

6–7Jahre

7–8Jahre

8–9Jahre

9–10Jahre

> 10Jahre




per 30.06.2019

Ötigheim, Industriestrasse 1 01.07.2018 57 737 160

Bocholt, Schlavenhorst 81 01.08.2018 31 000 414

Total Käufe im Geschäftsjahr 2018/2019 88 737 574



per 30.06.2018

Keine


Friedrichstrasse, Berlin (Visualisierung nach Sanierung)

Produkt ReportPortfolioausbau um Logistikobjekte an wirtschaftsstarken Standorten

Die Anlagegruppe CSA Real Estate Germany (CSA RE Germany) konnte das Portfolio um zwei langfristig vermietete Logistikobjekte an etablierten Logistikstandorten in Deutsch-land erweitern. Durch den Ausbau der Nutzungsart Logistik konnte das Portfolio weiter diversifiziert werden. Der Immobilien-markt in Deutschland verfügt nach wie vor über solide Fundamentaldaten: Anhaltendes Beschäftigungswachstum, geringe Neubau-tätigkeit, stetiges Mietzinswachstum und hohes Investoreninteresse bieten ideale Rahmenbedingungen für Wertsteigerung.

Per Abschlussdatum 30. Juni 2019 umfasst das Portfolio der CSA RE Germany 19 Liegen-schaften mit einem Gesamtwert von CHF 593,38 Mio. (Vorjahr 508,46 Mio.). Das Portfo-lio ist inhaltlich und geographisch breit diversifi-ziert. 44 % des Verkehrswertes entfallen auf das Bundesland Nordrhein-Westfalen, 24 % auf Baden-Württemberg, 13 % auf Berlin, 8 % auf Bayern, 7 % auf Hessen, 2 % auf Hamburg und 2 % auf Sachsen. Der grösste Anteil der Mieterträ-ge, über 57 %, stammt aus Büronutzungen. Weitere 18 % der Erträge resultieren aus der


Vermietung von Logistikflächen, 12 % aus der Vermietung von Handelsflächen und knapp 6 % entfallen auf Parkplätze. Die übrigen 7 % der Mieterträge verteilen sich auf Arztpraxen, Gastronomieflächen und Lager.

Seit dem 1. Juli 2018 ist die CSA RE Germany quartalsweise für Zeichnungen oder Rücknah-men geöffnet. Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden netto 10 455 Ansprüche neu ausgeben. Die Anzahl Ansprüche im Umlauf ist in der Berichtsperiode auf 376 820 angewachsen. Gemeinsam mit den zur Wiederanlage zurück-behaltenen Erträgen werden die Mittelzuflüsse für den weiteren Ausbau des Immobilienportfo-lios sowie für Investitionen in die Bestandes-liegenschaften verwendet. Im Investitionsfokus stehen weiterhin kommerzielle Liegenschaften in innerstädtischen Lagen von deutschen Gross- und Mittelzentren. Darüber hinaus wird aktuell die Totalsanierung der Bestandsliegen-schaft Berlin, Friedrichstrasse geprüft. Durch die geplante Repositionierung der Immobilie in Bestlage in Berlin Mitte könnten Mieterträge sowie Marktwert deutlich gesteigert werden.

Der Diskontierungssatz auf Portfolioebene beträgt durchschnittlich 3,87 % (3,97 %) der Nettoerträge nach Abzug der langfristigen Instandsetzungsmassnahmen. Die Fremdfinanzierung liegt bei CHF 153,67

Mio. (CHF 135,52 Mio.) oder 25,90 % (26,65 %) des Verkehrswerts. Nach Abzug der latenten Steuern von CHF 11,14 Mio. (CHF 7,38 Mio.) beträgt das Nettovermögen CHF 476,22 Mio. (CHF 457,10 Mio.).

Der Nettomietertrag wurde von CHF 20,14 Mio. um 38,32 % auf CHF 27,86 Mio. gestei-gert, wobei die Mietausfallquote bei 5,58 % (4,71 %) liegt. Der Leerstand resultiert im Wesentlichen aus der Liegenschaft Düsseldorf, Georg-Glock-Strasse. Im vergangenen Ge-schäftsjahr wurde das Objekt einer Sanierung des Eingangs- sowie des Aussenbereichs unterzogen. In diesem Zuge konnte mit dem Hauptmieter eine frühzeitige Verlängerung des Mietverhältnisses sowie eine Flächenexpansion vereinbart werden. Diese Massnahmen haben sich bereits positiv auf die Leerstandsquote und Ertragsentwicklung im aktuellen Geschäftsjahr ausgewirkt. Nach Abzug der Instandhaltungs- und Instandsetzungsmassnahmen von CHF 2,29 Mio. (CHF 2,07 Mio.) sowie den weiteren operativen Kosten beträgt das operative Ergebnis CHF 23,95 Mio. (CHF 16,69 Mio.).

Die übrigen Erträge von CHF 0,41 Mio. (0,75 Mio.) resultieren mehrheitlich aus der Ausgabe bzw. Rücknahme von Ansprüchen. Die Fremdfi-nanzierungskosten haben sich von CHF 1,17 Mio. auf CHF 1,93 Mio. erhöht. Das Honorar

Georg-Glock-Strasse, Düsseldorf


Industriestrasse, Ötigheim

an die Geschäftsführung belief sich auf CHF 3,73 Mio. (CHF 2,86 Mio.) oder 0,55 % (0,60 % bis 31. Dezember 2018) des durch-schnittlichen Gesamtvermögens. Zum 1. Januar 2019 wurde die Vergütung für die Geschäfts-führung um fünf Basispunkte gesenkt. Die im Zusammenhang mit der Öffnung zugeflossenen Einnahmen aus dem Einkauf in laufende Erträge bei der Ausgabe von Ansprüchen betragen CHF 0,23 Mio. (CHF 1,49 Mio.).

Der Nettoertrag konnte um 25,89 % auf CHF 18,49 Mio. (CHF 14,69 Mio.) gesteigert werden. Der zur Wiederanlage zurückbehaltene Ertrag pro Anspruch liegt bei CHF 49,07 (CHF 40,09).

Unter Berücksichtigung der nicht realisierten Kapitalgewinne aus Verkehrswertanpassungen von CHF 11,98 Mio. (CHF 2,84 Mio.) und den nicht realisierten Währungsverlusten von CHF 20,48 Mio. (Währungsgewinn von CHF 22,55 Mio.) sowie der Veränderung der latenten Steuern von CHF 3,77 Mio. (CHF 2,28 Mio.) resultiert ein Gesamterfolg von CHF 6,23 Mio. (CHF 37,78 Mio.). Die Anlagerendite liegt damit bei 1,29 % (10,26 %).

Update Immobilienmarkt Deutschland Die deutsche Wirtschaft befindet sich, nach einer anhaltenden Phase robusten Wirtschaftswachs-tums, zurzeit in einer Phase der Abschwächung. Insbesondere das verarbeitende Gewerbe und die Exportindustrie schwächeln aufgrund des Handelsstreits der USA mit seinen Handelspart-nern sowie der Konjunkturabkühlung in Asien. Die Konsumaktivität der privaten Haushalte,

historisch eine Stütze der deutschen Wirtschaft, blieb dagegen weiter robust. Der Arbeitsmarkt entwickelte sich dynamisch mit weiter soliden Zuwachsraten der Beschäftigung.

Das Zinsumfeld war in den vergangenen 12 Monaten grossen Veränderungen unterworfen. Die Renditen auf deutschen Staatsanleihen sanken nochmals deutlich, entgegen der allgemeinen Erwartung aus dem letzten Jahr. Damals wurde eine Normalisierung des Zins-niveaus für 2019 und 2020 prognostiziert. Die Rendite von zehnjährigen Staatsanleihen sank jedoch zwischen Mitte 2018 und Mitte 2019 von +31 auf -49 Basispunkte. Die EZB führte zusätzliche expansive Massnahmen durch, da die Inflation weiter deutlich unter dem Zielwert der EZB verharrt.

Die deutsche Konjunktur dürfte gesamthaft in 2019 zur Schwäche neigen und wir erwarten in Deutschland lediglich ein reales Wirtschafts-wachstum von 0.6 %. Auch die Ökonomen der Credit Suisse prognostizieren eine kurzfristige Wachstumsdelle. Für 2020 rechnen sie wieder mit einem leicht stärkeren Wachstum. Die EZB dürfte aber in diesem Umfeld vorsichtig bleiben. Die Finanzmärkte erwarten von ihr Zinssenkun-gen und zusätzliche Massnahmen für den Herbst 2019. Dies dürfte zu einem anhaltenden Negativzinsumfeld führen. Der deutsche Immobilienmietmarkt entwickelte sich hingegen weiterhin sehr positiv. Auf den Mietmärkten für Büroimmobilien herrscht ein deutlicher Nachfrageüberhang. Die verlangsamte konjunkturelle Entwicklung war bislang kaum spürbar, da auch der Trend zugunsten von


Hohenstaufenring, Köln

flexiblen Arbeitslösungen ein bedeutender struktureller Nachfragefaktor ist. Da der Arbeits-markt der Konjunktur nachhinkt, werden auch weiterhin neue Arbeitsplätze geschaffen. Leerstände sind stark rückläufig und in verschie-denen Märkten wie Stuttgart, München oder Berlin auf einem sehr tiefen Niveau. Ende Q2 2019 wuchsen die Mietpreise von erstklassigen Immobilien um 6,4 % gegenüber dem Vorjahr. Mieten von Logistikimmobilien sind ebenfalls im Anstieg, während bei Handelsimmobilien die strukturellen Probleme zugenommen haben.

Der Immobilienkapitalmarkt ist durch eine hohe Nachfrage von inländischen Anlegern sowie neuen Anlegergruppen, z.B. koreanischen institutionellen Investoren, charakterisiert. Die durchschnittliche Nettoanfangsrendite für erstklassige Büroimmobilien in den Top-7 Städten stand Ende Q2 2019 bei 3,0 % und

ging im Jahresvergleich um rund 20 Basispunkte zurück. Relativ zu den zehnjährigen Staatsanlei-hen, deren Verzinsung in den letzten zwölf Monaten um ca. 80 Basispunkte gesunken ist, sind die Renditedifferenzen auf 350 Basispunk-ten angestiegen. Dementsprechend bleibt die Anlage in deutsche Immobilien weiterhin im Fokus der Investoren.

Wir erwarten, dass trotz der temporären Kon-junkturschwäche die Situation auf dem Vermie-tungsmarkt weiter solide bleibt. Das Angebot an neuen Flächen bleibt perspektivisch sehr gering, sodass sich selbst im Falle von rückläufiger Flächennachfrage die Marktmieten auf dem aktuellen Niveau stabilisieren dürften. Das verstärkte Negativzinsumfeld sollte zudem in einer anhaltend hohen Nachfrage nach Immobili-enanlagen resultieren.



GRESB-Stars



74 74 72

GRESB Fund Score


59

98 94

64

83 87

6579 84

E S G


Die CSA RE Germany erreicht als GRESB-Gesamtscore 74/100 Punkten.


Die CSA RE Germany erreicht in der ESG-Verteilung für die Kategorien Umwelt (E), Soziales (S) und Governance (G) neben-stehende Punktverteilung im Vergleich zu seiner spezifischen Vergleichsgruppe (peer group) und dem GRESB-Durchschnitt.

Die CSA RE Germany erreicht 3/5 GRESB-Sternen als Gesamt-ergebnis.


Energie-Kennzahlen



–1 %

0 0

96 95

2015 2016 2017 2018

–3 %

0 0

15.3 14.8

2015 2016 2017 2018

2017–2018

2017 2018

Strom:+3 %

Wärme:–3 %

Energie:–1 %





Bewertungsbericht

1 AuftragGemäss Art. 41 Abs. 3 Verordnung über die Anlagestiftungen (ASV) haben die Anlagestiftun-gen den Verkehrswert von Grundstücken einmal jährlich von einem unabhängigen Schätzungs-experten bewerten zu lassen. Die Liegenschaften der CSA Real Estate Germany wurden per 30. Juni 2019 von Wüest Partner als unabhängigen Bewertungsexperten einzeln bewertet, wobei für die Liegenschaften jeweils nach drei Jahren seit der Erstbewertung eine Besichtigung erfolgte.Die Credit Suisse ist verantwortlich für die Beschaffung der aktuellen Unterlagen der zu bewertenden Liegenschaften.

2 BewertungsstandardsWüest Partner bestätigt, dass die Bewertungen nach den gesetzlichen Vorschriften und Stan-dards erfolgten. Die Bewertungen wurden einheitlich nach der DCF-Methode von Wüest Partner bewertet. Der Marktwert wurde im Sinne des «Fair Market Value» definiert, d.h. des unter normalen Verhältnissen im aktuellen Marktumfeld wahrscheinlichen Verkaufspreises, wie er in der Schweiz auch unter dem Begriff «Verkehrswert» verstanden wird. Liegenschaften im Bau werden ebenfalls zum «Fair Market Value» bewertet.

3 BewertungsmethodeDie Bewertungen erfolgen nach der Discounted-Cashflow-Methode (DCF). Dabei wird der Marktwert einer Immobilie durch die Summe aller in Zukunft zu erwartenden, auf den Stichtag diskontierten Nettoerträge bestimmt. Die Diskon-tierung erfolgt pro Liegenschaft marktgerecht und risikoadjustiert, d. h. unter Berücksichtigung ihrer individuellen Chancen und Risiken.Im Rahmen der Bewertung erfolgt eine detail-lierte Analyse und Beurteilung der einzelnen Ertrags- und Kostenpositionen. Wüest Partner stehen als Grundlagen die Abrechnungswerte pro Liegenschaft sowie aktuelle Marktinformatio-nen zur Verfügung.

4 Unabhängigkeit und VertraulichkeitWüest Partner bestätigt ihre Unabhängigkeit und garantiert die vertrauliche Be-handlung von Informationen im Zusammenhang mit dieser Bewertung.

Zürich, 30. Juni 2019Wüest Partner AG

Pascal Marazzi-de Lima MRICS/Partner

Gino FiorentinPartner


CREDIT SUISSE ANLAGESTIFTUNGPostfach 800CH-8070 ZürichTelefon 044 333 44 67Telefax 044 332 10 [email protected]

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