Das Konzept als Grundlage für ein erfolgreiches Hotel · 4**** Hotel Cupido (Iberostar Hotel &...

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Das Konzept als Grundlage für ein erfolgreiches Hotel

Matthias Niemeyer

STIWA Hotel Valuation & Consulting GmbH

13. Februar 2012 Intergastra Stuttgart

© Hospitality Real Estate Akademie 2012

Beruflicher Werdegang

STIWA Hotel Valuation & Consulting GmbH [seit 2006]Geschäftsführender Gesellschafter

Dr. Ebertz & Partner, Köln [2000 - 2006]Geschäftsführer und Fondsmanager

Fundus Gruppe Köln [1995 - 1999]Geschäftsführer Fundus Hotelentwicklungsges. mbH

Advantana Management AG, München [1993 - 1995]Abteilungsleiter, zuständig für sämtliche Hotelaktivitäten der Gesellschaft

Pierre 1er Baumanagement GmbH, Frankfurt [1991 - 19 93] Kfm. Projektleitung, Verwaltung von Gewerbeobjekten

Steigenberger AG, Frankfurt a. M. [1989 - 1991] Assistent des Vorstandes und Projektleiter im Konzernbereich Entwicklung

Hilton International, Mainz / London [1987-1989]Banquet Manager Hilton, MainzAccounts Trainee Hilton, London-Gatwick (England)

Akademische Ausbildung

Master of Science Real Estate Management & Construction Project ManagementBergische Universität Wuppertal / University of Reading

Diplom - Betriebswirt (FH)Hotelmanagement / TourismusFachhochschule München

Auszeichnungen / Engagement

� Mitglied der Royal Institution of Chartered Surveyors MRICS

� Vorsitzender der Jury „Hotelimmobilie des Jahres“

� Initiator des Studiengangs „Hospitality Real Estate“ an der Internationalen Hochschule Bad Honnef / Bonn

� Herausgeber des Kompendiums der Hotelimmobilie

Curriculum Vitae

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Organisation STIWA

Asset Management

TextHotelberatung

Bewertung

Technische Beratung

Property Management

© STIWA 2012

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Investitionsberatung

► Betreibersuche und -auswahl

► Verhandlung von Betreiberverträgen

► Due Diligence und Transaktionsberatung

Hotelprojektentwicklung

► Hotelkonzeption

► Kostenkalkulation

► Hotelprojektmanagement

► Revitalisierung

Leistungspektrum

Leistungsspektrum

Studien

► Markt- und Standortanalysen

► Potentialanalysen

► Machbarkeitsstudien

► Betriebsanalysen

Bewertung

► Verkehrswertgutachten

► Beleihungswertermittlung (HypZert)

► Portfoliobewertung

► Bewertung von Businessplänen

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Initiator & Organisator der Europäischen Branchenkonferenz für Hotelentwickler

Zur Expo Real im Hotel Bayerischer Hof in München

� Networking auf internationaler Ebene

� Präsentation aktueller Hotel & Resortprojekte

� Auszeichnung der Hotelimmobilie des Jahres

� Verleihung des Hospitality Innovation Awards

� Verleihung des Blue Award für Nachhaltige Hotelkonzepte

hotelforum

Netzwerk

Projekte

Realisierte Hotelprojekte

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Projekte

Sofitel Bayerpost München

�Konzeption

�Bauherrenvertreter

� Fondsmanager

398 Zimmer 5-Sterne plus Konferenzhotel

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Sofitel Bayerpost München

Projekte

© STIWA 2012

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� Hotellerie in Deutschland ist seit langem in der Krise und lohnt sich für Investoren nicht

� Hotels werden erst nach der dritten Pleite rentabel

� Hotels müssen jeden Tag neu vermietet werden und sind als Spezialimmobilien besonders risikoreiche Anlageobjekte

� Das Produkt Hotel war mit der „Erfindung“ der zum Zimmer gehörenden Nasszelle fertig und bietet keine Innovationen mehr

4 Vorurteile zum Hotelmarkt Deutschland

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Segmentierung der Hotels

Budgethotel

Grandhotel

Airporthotel

Frauenhotel

Klinikhotel

Boarding House

Pflegehotel

Kettenhotel

Resort

Arthotel Designhotel

Bahnhofshotel

Apartmenthotel

Homosexuellen-Hotel

Landhotel

Motel

Seminarhotel

Kinderhotel

Clubhotel

Seniorenhotel

Familienhotel

All-Suite-Hotel

Economyhotel

Businesshotel

Sporthotel

Luxushotel

Boutiquehotel

Quelle: PKF hotelexperts

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Spezialisierung oder Standardisierung ?

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Das ist die Gegenwart in Deutschland

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© STIWA 2010 13

Warum ist das die Normalität ?

Es gibt in Deutschland ca. 36.500 Beherbergungsbetriebe (Hotels, Hotels garni, Pensionen, Gasthöfe)

• 57 % der Beherbergungsbetriebe haben weniger als 15 Zimmer

• 70 % aller Betriebe (ca. 26.000) generieren einen Umsatz von < 250.000 €

� Entspricht 15 % des Gesamtumsatzes der Hotellerie

• 7 % der Hotels (ca. 2.600) erwirtschaften einen Umsatz von > 1.000.000 €

� Entspricht 61 % des Gesamtumsatzes der Hotellerie

Markenhotels haben einen Anteil von ca. 10 % (128 Marken / 3.559 Hotels)*

Überdurchschnittlich hohe Umsätze / Zimmer: ca. 50 % des Gesamtumsatzes der Hotellerie*

3 % Markenhotels im Budget Segment

Quelle: Statistisches Bundesamt, *Hotelverband Deutschland 2009

Auch das ist die Gegenwart

Side Hotel Hamburg

East Hotel Hamburg 25hours Hotel Frankfurt

Motel One

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Und das ist das Hotel von morgen?

15© STIWA 2011 regulated by RICS

Oder diese ??

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Trends Nachfrage

� Zunehmender Nachfragewandel

� Kurzfristiges Buchungsverhalten

� erlebnisorientierte Freizeitgestaltung erfordert integrierte Angebote

� Verstärkte Segmentierung in billig oder luxuriös

� Hybride Verbraucher (Billig Fliegen - First Class Schlafen)

� bei Stadthotels: Effizienz und Funktionalität wird ergänzt durch Freizeitangebote

� bei Ferienhotels: erschließen neuer Bedürfnisse und damit Zielgruppen (Selfness)

� Nachhaltigkeit spielt noch keine Rolle, ist jedoch nicht aufzuhalten

� Arbeits- und Privatheit verschmelzen – Hotels müssen reagieren

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Trends Angebot

� neue Betriebstypen (Holstels, Luxuspensionen, Carehotels, Boardinghotels)

� Preis oder Service oder Baukastensystem

� Aufbrechen der klassischen Sterne-Klassifizierung (Cross-over Konzepte)

� spezialisierte Wellnessangebote

� Investition in USPs statt Gießkannenprinzip

� Verschmelzung von Business und Leisure

� Zunehmende technische Innovationen (Pre-Check-In, automatisierte Hotels)

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Markttrends Luxushotels

Ritz Carlton Berlin

Kempinski Grand Hotel Heiligendamm

Le Royal Méridien Hamburg

(Quellen: jeweilige Homepages)

� Wirtschaftlichkeit nur noch in echten Metropolen erzielbar (3%-5% Nettorendite)

� Das traditionelle Grand Hotel wird durch moderne Luxury Lifestyle Konzepte abgelöst

� Neue Standorte aus Mangel an bezahlbaren innerstädtischen Standorten

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5***** W Barcelona

W Hotels Worldwide (Starwood Hotels & Resorts)

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5***** W Barcelona

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Am Eingang des neuen Hafens, direkt am Meer, Strandzugang

Segelförmiger 26-geschossiger Hotelkomplex; Glasfront

Direkter Strandzugang, Blick aufs Meer aus allen Zimmern

modernes, schlichtes Design mit ausgewählten DesignelementenVerwendung von Low-E glass, etc.

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5***** W Barcelona

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Betreiber Kameha Grand Bonn Betriebsgesellschaft mbH

5***** Kameha Grand Bonn

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weiche Gebäudeform, soll der Rheinwelle ähnelnoffenes Atrium; eingeschnittene Dachterrassen

neobarocke und detailverliebter Innen-Architektur, ein Ort, der "sexy und cool ist Themen-Suiten wie "Hero-Suite", "Fair Play", "Diva-Suite" oder "Beethoven-Suite„

27 Meter hohe Eventhalle Kameha Dome für 1.500 pax, Events für bis zu 2.500 pax,

Geothermieanlage deckt rund 70 % des eigenen Wärme- & Kältebedarfs ab, CO² Ausstoß dadurch um 400 Tonnen reduziert;

Kühlung und Heizung über Betonkernaktivierung

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Markttrends Boutiquehotels

Kempinski Grand Hotel Heiligendamm

(Quellen: jeweilige Homepages)

� Keine Kategorisierung (3* bis 5* Sterne)

� Wirtschaftlichkeit durch Konzentration auf Kernfunktionen

� Design ist ein wesentliches Element

� Revival der familiär geführten Hotels

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casa camper berlin

Inca. Med. GmbH

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casa camper berlin

Tags wirkt die Fassade nüchtern, rotes Logo einziger Farbakzent, nachts wirken die Zimmer wie kleine Theaterbühnen - ein Schirm zur Außenwelt

Zimmer in rot gehalten, passend zur Marke

Zimmernummern auf Badezimmer-vorhängen aufgedruckt und von außen sichtbarBadezimmer zeigen auf die Straße mit Blick auf die Stadt

Abweichung vom typischen Hotelzimmergrundriss

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casa camper berlin

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Leonardo Boutique Hotel Munich

Leonardo Hotels

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Umbau eines aus den 60 Jahren stammenden 2-Sterne Garnihotel in ein modernes Lifestyle-Design-Konzept

Neukonzeption im Retro Look der Sixties, LED-Lichtvouten an Decken

Hotel wird zum Club, Sound- und Musikkonzept

Umbaukosten 2 Mio. € bei 74 Zimmern

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4**** Aspira Hotel

Aspira Berlin GmbH

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4**** Aspira Hotel

urbanes Wellness-Resort, angegliedert an AspiraFitness Club

modernes Stadthotel mit sportlichem Ambiente

Umbau eines Bestandsgebäudes im Hinterhof mit 42 Zimmern

Hotel 2.000 m² / Club & Spa 14.000 m²

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4**** Aspira Hotel

Betreiber Lindner Hotels & Resorts

4**** Lindner Park-Hotel Hagenbeck

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Tierpark-Themenhotel der WeltKolonial und asiatisch orientierte Fassade bzw. Architektur

Designelemente mit afrikanischen, asiatischen und arktischen Akzenten

Ethnische Kunst

Darstellung der Kontinente Afrika, Asien, Arktis auf den verschiedenen Etagen


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Markttrends Boardinghäuser

Nach der Budget-Welle kommt die Serviced Apartment Welle

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Alle großen Gesellschaften stehen mit Konzepten in den Startlöchern

Marktvolumen bis 15% des Gesamtmarktes

Hotel und Serviced Apartments unter einem Dach

Servicegrad entscheidend

Outsourcing von Dienstleistungen

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VASANO Suites

Parkhotel Leipzig Theo Gerlach OHG

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VASANO Suites

Apartments in den obersten 3 Etagen einer gemischt genutzten Immobilie (Büro- und Geschäftsgebäude)

stimmiges Farbkonzept in Violett, Gold und Türkis, ausgewählte Designer Möbel, hochwertige Ausstattung

neues Übernachtungskonzept, zentrale Stadtlage, Standard eines 5-Sterne Hotels mit entsprechend zu buchbarem Service

Vapiano im Haus

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VASANO Suites

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� Trend zum Urlaub in Deutschland, aber keine adäquaten Hotels

� Nachhaltigkeit wird im Urlaub ein wichtiges Kriterium

� Beginnende Industrialisierung (Markenbildung)

� Business- und Ferienhotels verschmelzen

� Freizeitstandorte werden Ferienstandorte z.B. Europapark Rust mit 5 ->Themenhotels

� Wirtschaftlichkeit oft nur im Gesamtkonzept zu erzielen (Ferienwohnungen)

� Finanzierung schwierig bis unmöglich

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Markttrends Freizeithotels & Resorts

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4**** Hotel Cupido (Iberostar Hotel & Resort)

Iberostar Hotel & Resort

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umfassendes und nachhaltiges Modernisierungskonzept

Erhaltung der bestehende Gebäudestruktur mit Änderung des äußeren und inneren Erscheinungsbildes

Ziel: 30 % Reduzierung des CO² Ausstoßes durch Energieeinsparung bei Kühlung und Lüftung, Strom, Wasser, Fenster isolierverglast

Wiederverwendbarkeit der verwandten Baustoffe und Materialien

Einsatz einer Solarthermie-Anlage

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� Spa‘s werden immer aufwendiger (Wirtschaftlichkeit fraglich)

� Flächenwachstum bei Hotel-Spas inzwischen beendet

� Hohe Fehlerquote in Konzeption und Umsetzung

� Trend geht klar zu Medical Wellness Konzepten

� Zunehmende Privatisierung des Gesundheitswesens

�Spezialisierung von Kliniken und Ärzten

�Verstärkte Nachfrage aus Russland und Arabischen Golfstaaten

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Markttrends Wellness & Gesundheit

Sekundärer Gesundheitsmarkt

• Wachstum: 6 % / Jahr

• Ausgaben: 900 € / Erwachsener

• 25 % der Erwachsenen sind bereit mehr für Gesundheit

auszugeben wenn passende Produkte/ Dienstleistungen

angeboten werden würden

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Healing Hotels of the World

Gründung: 2006

• Sitz Köln

• Mitglieder 62 weltweit, davon 34x Europa

Einziger weltweit agierendes Marketingverbund für „Gesundheitshotels“

Schwerpunkt sind bislang Wellness-Hotels

Größe: 22 - 131 Zimmer, Standard: 4 - 5 Sterne

Lage in natürlicher Umgebung

Therapie-Schwerpunkte

• Entschlackung

• Detox

• Aging

• Green Living

Wenige Healing Hotels haben eine echte „klinische“ Prägung

(z.B. Allergien, Rücken- oder Augenbehandlungen

Kriterien

• Atmosphäre und Wohlbefinden

• Service und Freundlichkeit der Mitarbeiter

• Ganzeinheitliches Gesundheitsprogramm

• Spa

• Angebote (Yoga, Meditation,

Ernährungsberatung, Fitness Check-Ups)

• Hochqualitative und gesunde Küche

• Verwendung Ökologische Materialien

• Integration der lokalen Kultur

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Referenzobjekt: Lanser Hof

• 4*Sterne Hotel und Klinik in der Nähe von Innsbruck

erreicht nach unseren Informationen Vollauslastung

• 62 Zimmer (20 - 70 m²)

• Einrichtungen

• 2 Sonnenterrassen

• 1 Seminarraum

• Schwimmbad, Sauna, Sanarium, Solarium

• Speisesaal, Teebar,

• Bewegungsraum

• Bibliothek, Kaminzimmer

• Gesundheitszentrum

Team bestehend aus 5 Ärzten und 28 Therapeuten

Quelle: www.lanserhof.at

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© STIWA 2011

Referenzobjekt: Lanser Hof

• Preise / Person / Nacht

• Einzelzimmer 195 €

• Doppelzimmer 170 € p.P.

• Aufpreis für Apartments 55 - 150 € (ab 32 m²)

• Anwendungen

• Preis pro Woche (1.281 - 2.262 €)

• USP: Detox, Vital Aging, Bewegung, Fettabbau

• „Promi-Klinik“

• Zusätzlich Diagnostikanwendungen (Stoffwechsel,

Magen-Darm, etc.)

• Institut für Regenerationsforschung

• Fokus: Dialog zwischen Naturheilkunde und universitärer

Medizin

• Partner der Healing Hotels of the World

• European Health & Spa Award

Quelle: www.lanserhof.at

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Referenzobjekt: Therme Längenfeld

• 4-Sterne Superior Hotel im Ötztal

• 140 Zimmer (35 m² - 90 m²)

• Restaurant, Bistro, Bar, Vinothek

• 8 Tagungsräume (max. 270 Personen)

• Fitnesscenter, Saunawelt, Beautyfarm

• ärztliches Kompetenzzentrum

• USP: Therme (50.000 m²)

• Tirols größter Wellness & SPA Bereich

• Ärztliche Untersuchungen

• Facharztuntersuchungen

• Vorsorgeuntersuchungen

• Cardio-Check

MarkttrendsBudget Hotels

� Produkt trifft den Zeitgeist

� Budget ist massentauglich geworden

� Budget ≠≠≠≠ Billig

� Budget besetzt innerstädtische Standorte

� beginnender Trend zu Budget-Großhotels

� Aufgrund hoher Standardisierung und hoher Wirtschaftlichkeit = Investor‘s Liebling

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2** Motel One Hamburg-Alster

Motel One Betriebs GmbH

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Szeneviertel St. Georg, Hochhaus mit 20 Stockwerken

typisches Motel One Design

464 Zimmer auf 12. 740 m² = 27m² BGF/Zimmer

€ 69 DZ exkl. Frühstück, € 84 EZ exkl. Frühstück

umfangreiche Ausstattung (W-LAN, Klimaanlage, Flachbildfernseher, etc.)

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2**s B&B Hotel Hamburg-Altona

B & B Hotels GmbH

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modernes Fassaden-Designgeometrisch angeordnete Fensterbänder

Neubau, ehemalige IndustriebracheInvestitionskosten gesamt 9,0 Mio. €

182 Zimmern auf 4.400 m² (24,2 m²)

Service-orientiert: Parkplatz, Pay-TV und Klimatisierung im Zimmerpreis inbegriffen

"all you can eat" Frühstücksbuffet,

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MarkttrendsHostels

� Geiz ist geil Mentalität im Trend

� Kaum Innovationen bei Jugendhotelsin der Vergangenheit

� Zielen nicht mehr nur auf junge Gäste

� Gemeinschaftserlebnis auch für andereZielgruppen interessant

� Ideal für Revitalisierungen

� Hohe Wirtschaftlichkeit über Bettenauslastung

� Nur in touristischen Märkten interessant ?

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Michelberger Hotel

Michelberger Hotel

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Michelberger Hotel

lokal produzieren, alte Gegenstände neu verwenden, handgemacht auf Flohmarkt

Geld geht direkt zu Handwerkern, führt zu fairen Zimmerpreisen,

119 Zimmer gebaut für österreichische Almdudler, schwedische Models, engl. Rockstars, jap. Geschäftsmänner, dt. Rennfahrer und amerik. Dudes

Hotel am Puls der Zeit - angepasst an das rebellische und unverbrauchte Berlin

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Michelberger Hotel

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� Verdrängungswettbewerb zu Lasten der mittelständischen Hotellerie nimmt zu

• Weiter steigende Energiekosten und Energieeffizienzanforderungen

• Zunehmende Technisierung erfordert verstärkte Investitionen

(W-LAN, Elektronische Schließsysteme, Klimatisierung auch für Budgethotels)

� Traditionelle Werte und Nachhaltigkeit werden vom Gast gefordert

� Architektur wird wichtiger

� Boom im Budget- und Economy-Sektor der Hotellerie geht weiter

• Neue starke Betreiber und Marken drängen in dieses Marktsegment

• Wachstum zukünftig auch in B-Standorten

� Wachstum weiterhin in folgenden Segmenten

� Boardinghäuser

� Boutiquehotels in jedem Segment

� Themenhotels

� Budgethotels

Zukunftsprognose Hotels und Resorts

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Welche Kriterien erfüllen erfolgreich konzipierte Ho tels?

� Konzept folgt Zielgruppen und Nachfragegeneratoren

� Standortauswahl mit der Brille des Betreibers

� De-Emotionalisierung der Projektentwicklung

� sorgfältige und psychologisch geschickte Betreiberauswahl (mindestens drei zur Auswahl)

� Maximierung der Zimmeranzahl

� Architektur achtet auf Funktionalität und Reduzierung derBetriebskosten

� Less is more: Reduzierung von Flächen

� Konzentration auf das Wesentliche

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