DAVE - Delta Bau

ERFOLG VERBINDET.BUNDESWEIT.

DAVE

MARKTREPORT 2018/201920 STÄDTE – 1 MARKTREPORT

B

IHRE IMMOBILIENBERATER FÜRANLAGEIMMOBILIEN IN DEUTSCHLAND

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WILLKOMMEN IM DAVE NETZWERKEIN VERBUND IN 25 STÄDTEN

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DAVE MARKTREPORT 2018/2019 | 03

VORWORT

Ein sinkendes Angebot und steigende Kaufpreise, ver-bunden mit einer schwächeren Rendite für Core-Objekte,lassen Investoren auf alternative Standorte ausweichen.Dies kann eine lohnende Entscheidung sein.

Die Angebotssituation ist für beliebte Objektarten wieWohn- und Bürogebäude in nahezu allen Ballungsregio-nen angespannt. Besonders betroffen sind die wichtigs-ten Investmentstandorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurta.M., Hamburg, Köln, München und Stuttgart. In derFolge haben sich die Preise und Mieten erhöht; die Ren-diten sind teils weiter gesunken.

Neben diesen Core-Städten, die auch bei vielen inter-nationalen Investoren beliebt sind, geraten zusehendsB-Standorte ins Visier. Dies gilt vor allem für Städtemit Bevölkerungswachstum und einer positiven wirt-schaftlichen Perspektive. Viele dieser Kommunen wer-den seit Jahren von den Mitgliedern des DAVE-Netzwer-kes analysiert.

Renditeträchtiger als Büro- und Wohnobjekte könnenaußerdem alternative Nutzungsarten sein, wie etwaIndustrie- und Logistikimmobilien, Fachmarktzentren,Pflege- oder Hotelimmobilien: Diese zeigen andere Risi-koprofile, bieten aber meist höhere Renditen.

Die Assetklassen im Einzelnen

In den zurückliegenden Jahren wurde in vielen Ballungs-regionen der Fokus auf Wohnungsneubau gesetzt, weni-ger auf Büros. Dies rächt sich: vielerorts ist die Büro-leerstandrate auf teils unter 3 Prozent gesunken. Aus derNot heraus bauen immer mehr Firmen Büroflächen zurSelbstnutzung. Die gute Nachricht: Für Eigentümer be-tagter Büros ist eine gute Zeit, in Modernisierungen zuinvestieren. Die Büromieten sind vielerorts gestiegen, dieNachfrage ist ungebrochen hoch.

Der Wohnungsneubau hinkt dem Bedarf hinterher. DieMieten in Premiumlagen sind zuweilen ausgereizt, weillange Zeit vor allem in diesem Bereich gebaut wurde.Im mittleren und unteren Mietsegment sind in denmeisten Städten noch steigende Mieten erzielbar. Esdarf nicht übersehen werden, dass viele gesetzlicheVeränderungen in der Pipeline sind, die Mieterhöhungenbegrenzen sollen. So wird eine Verschärfung der Miet-preisbremse geplant sowie eingeschränkte Mieter-höhungsmöglichkeiten nach Sanierungen. Gleichzeitigverabschieden immer mehr Städte Erhaltungssatzungen,die es Vermietern untersagen, wohnwertverbesserndeMaßnahmen durchzuführen.

Für Retailflächen in den Fußgängerzonen vieler Groß-städte scheint ein Ende des Mietanstiegs in Sicht. DieMieten klettern kaum noch; in einigen Toplagen gaben sieleicht nach. Viele Händler konsolidieren sich: Mietflächenwerden verkleinert und Verträge mit kürzeren Laufzeitengeschlossen. Hier muss man die Chancen für lohnendeInvestments genau prüfen.

Vom Onlinehandel sowie den wirtschaftlich guten Para-metern profitiert der Logistikmarkt. Hallenflächen sindvielerorts knapp. Der globalisierte Markt wird künftigeher mehr als weniger Hallen benötigen. Konzepte wieSame-Day-Delivery führen dazu, dass kleine, zentraleLogistikflächen nachgefragt werden.

Wir hoffen, Ihnen mit diesem Marktbericht einen Erstein-druck für Investmentchancen in Deutschland geben zukönnen. Wünschen Sie weitergehende Informationen hel-fen Ihnen die Partner des DAVE-Netzwerkes gerne weiter.

Ihr Peter SchürrerDAVE-Geschäftsführer

GUTE CHANCEN IN ENGEN MÄRKTENDie professionellen Immobilienberater des DAVE-Netzwerkeskennen sich nicht nur mit Core-Objekten, sondern auch mit alternativen Immobilienstandorten und Nutzungsarten aus.

INHALT03 VORWORT

05 KONZENTRIERT AUF DASWESENTLICHE: IHREN VORTEIL

06 KONZENTRIERT AUF DASWESENTLICHE: IHREN ERFOLG

07 STÄDTE / REGIONENPARTNER

08 BERLIN

10 BONN

12 BREMEN

14 BREMERHAVEN

16 CHEMNITZ

18 DRESDEN

20 DÜSSELDORF

22 DUISBURG

24 FRANKFURT

26 HAMBURG

28 HANNOVER

30 KARLSRUHE

32 KIEL

34 KÖLN

36 LEIPZIG

38 MANNHEIM

40 MÜNCHEN

42 MÜNSTER

44 NÜRNBERG

46 STUTTGART

48 ARCADIS. IMPROVING QUALITY OF LIFE

50 WOHNUNGSMARKT / RESIDENTIAL MARKET

54 KAUFPREISFAKTOREN / MULTIPLIER

55 BÜROMARKT / OFFICE MARKET

56 DAVE IN DER PRESSE / IMPRESSUM


KONZENTRIERT AUF DAS WESENTLICHE:

IHREN VORTEIL

Jede Immobilie ist ein Unikat. Bei jeder unterscheidensich Lage, Zustand, Nachfrage, Grundriss und Ausstat-tung. Dies führt im Umkehrschluss dazu, dass der Wertund die damit verbundenen Miet- und Wertsteigerungs-potenziale differenzieren.

Die zurückliegenden sieben Jahre sind von einembeispiellosen Nachfrageboom geprägt, ausgelöst durchweltwirtschaftliche Krisen, Niedrigzinsen und dem Runauf solide Investments. Deutschland als stabiler undrisikoarmer Investmentstandort gewann dabei zuneh-mend nicht nur für deutsche, sondern auch für auslän-dische Anleger an Profil. Während es durch die hoheNachfrage und den damit verbundenen Preissteigerun-gen an wichtigen Immobilienstandorten immer schwererwird, lukrative Vermögensanlagen zu finden, lohnt sichzusehends der Blick auf B- und C-Standorte. Diese wei-sen oft eine unbeachtete Performance auf. Gleichzeitigdrängen neue Assetklassen auf den Markt, so etwa Fach-marktzentren, Spezialimmobilien für studentisches Woh-nen, Mikroapartments und Logistikimmobilien.

In diesem komplexen Markt dient das Immobilien-berater-Netzwerk DAVE als Navigator. Es ist ein Zusam-menschluss von elf erfolgreichen, überwiegend inhaber-geführten Unternehmen, die in Deutschland an 25

Immobilienstandorten tätig sind und rund 400 Mitarbeiterbeschäftigen. Einige unterhalten darüber hinaus in ihrenRegionen Niederlassungen. Jedes Unternehmen ist seitvielen Jahren im Bereich der Immobilienberatung und-vermittlung aktiv. Zu den DAVE-Kunden zählen institu-tionelle Anleger, Unternehmen, Stiftungen, Family Of-fices, Erbengemeinschaften und Privatpersonen.

DAVE-Partner kennen ihren lokalen Markt, analysierenihn kontinuierlich, bewerten Objekte, führen Due-Dili-gence-Prüfungen durch und optimieren die Portfolienihrer Kunden. Dabei greifen sie bei Bedarf auf ein Ge-flecht externer Berater zurück, wie Steuerberater, Wirt-schaftsprüfer, Fachanwälte und Notare.

Mit der Verwaltung ihrer Liegenschaften können Kundendas Verwaltungsunternehmen DAVE Property Manage-ment (DPM) betrauen. DPM betreut bundesweit vieletausend Wohnungen und viele tausend QuadratmeterGewerbeflächen. Manche Liegenschaft wird seit Jahr-zehnten von den DPM-Verwaltungsexperten gemanagt.

06 | DAVE MARKTREPORT 2018/2019

KONZENTRIERT AUF DAS WESENTLICHE:

IHREN ERFOLG

Standort- und Risikoanalyse. Während der Phase derObjektsuche ist eine Analyse von Standort, Entwicklungs-potenzialen und Risiken unerlässlich. Die DAVE-Expertenbegleiten ihre Kunden in dieser Phase, recherchierenMarktdaten, Nutzerpotenziale und erstellen Ertragsbe-rechnungen. Außerdem loten sie Wertsteigerungspoten-ziale aus: Vielleicht lässt sich eine Gewerbeimmobiliedurch Umbau und Nutzungsänderung zu einer optimier-ten Wertschöpfung und Mietertragsstärke entwickeln?Oder ein barrierefreier Umbau der Wohnungen lässt hö-here Mieteinnahmen realistisch erscheinen? In dieseBerechnungen finden zudem aktuelle BegebenheitenEingang (Baurecht, Bebauungspläne, Mietpreisbremseetc.). Auf diese Weise erhalten Investoren eine profunde,nachvollziehbare Entscheidungsgrundlage.

Lebenszyklusbetrachtung und Instandhaltungsplanung.Es liegt im Interesse jedes Bestandshalters, den Lebens-zyklus seiner Liegenschaften maximal auszuschöpfen.Nur so findet sein Objekt langfristig Wohnungs- undGewerbemieter. Das DAVE-Netzwerk unterstützt Eigen-tümer mittels detaillierter Instandhaltungsplanung. Esbefasst sich mit kurz-, mittel- und langfristigen Investi-tionen und berücksichtigt die wirtschaftlichen Möglich-keiten des Eigentümers sowie das wirtschaftliche Umfeld(Amortisationszeitpunkt der Instandhaltungsinvestitio-nen). Beim Themenfeld Lebenszyklusplanung kooperiert

DAVE mit der Firma Arcadis. Das Unternehmen ist einführender Anbieter von Beratungs-, Projektmanage-ment- und Ingenieurleistungen in den Bereichen Infra-struktur, Umwelt und Immobilien (siehe Seite 48-49).

Professionelle Immobilienvermittlung. Alle DAVE-Part-ner sind durch ihre langjährige, lokale Expertise alsImmobilienexperten in der Lage, Eigentümern und Inves-toren einen marktbasierten Verkaufswert der Immobiliezu ermitteln. Davon ausgehend wird ein individuellesund optimales Vermarktungskonzept erstellt. Die DAVE-Partner verfügen über umfangreiche Kundendateien undeine umfassende Transaktionserfahrung. Auf dieser Ba-sis wird durch exakte Selektion der Interessenten und diediskrete Ansprache eine professionelle Begleitung vonTransaktionen gewährleistet. DAVE-Mitglieder habenaußerdem Erfahrung mit alternativen Vermarktungsme-thoden, wie beispielsweise Bieterverfahren. Die fundierteVorbereitung, effiziente Gesprächsführung und laufendeDokumentation der Verhandlungen bringt eine Win-WinSituation für alle Beteiligten.

Für komplexe Transaktionen können etablierte Spezialis-ten für Rechts-, Steuer- und Technikfragen organisiertwerden. Die DAVE-Partner begleiten sämtliche Phasendes Investitionsprozesses bis zur Beurkundung und aufWunsch auch darüber hinaus.


STÄDTE / REGIONEN

PARTNER

Assoziierter Partner:

Technische Due Diligence

� BERLIN ROHRER IMMOBILIEN GMBH – Geschäftsleitung: Corvin TolleInvestment: Wohnen, Gewerbe, Privatimmobilien, Bewertung, Hausverwaltung

� BONN R. DIETER LIMBACH IMMOBILIEN KG – Geschäftsleitung: Wieland MünchInvestment: Wohnen, Gewerbe – Verkauf, Vermietung, Beratung

� BREMEN ROBERT C. SPIES GEWERBE UND INVESTMENT GMBH & CO. KG – Geschäftsleitung:Jens Lütjen – Investment: Wohnen, Gewerbe-Retail, Office, Logistik, Pre-Development

� BREMERHAVEN ROBERT C. SPIES GEWERBE UND INVESTMENT GMBH & CO. KG – Geschäftsleitung:Jan Schneider – Investment: Wohnen, Gewerbe-Retail, Office, Logistik, Pre-Development

� CHEMNITZ DER IMMO TIP VERMITTLUNG VON IMMOBILIEN GMBHNiederlassungsleiter: Michael Hoffmann – Investment: Gewerbe, Wohnen

� DRESDEN DER IMMO TIP VERMITTLUNG VON IMMOBILIEN GMBHGeschäftsleitung: Uwe Schatz – Investment: Gewerbe, Wohnen

� DÜSSELDORF SCHNORRENBERGER IMMOBILIEN GMBH & CO. KG – Geschäftsleitung: Jörg SchnorrenbergerInvestment: Wohnen, Gewerbe, Privatimmobilien, Bewertung, Hausverwaltung

� DUISBURG ARMIN QUESTER IMMOBILIEN GMBH – Geschäftsleitung: Axel QuesterInvestment, Büro, Gewerbe, Wohnen

� FRANKFURT ROHRER REAL ESTATE MANAGEMENT GMBH – Geschäftsleitung: Lutz-Philipp LangeInvestment: Wohnen & Gewerbe – Management von Gewerbeimmobilien

� HAMBURG ROBERT C. SPIES GEWERBE UND INVESTMENT GMBH & CO. KG – Geschäftsleitung: Marc Antonio Unverzagt – Investment: Wohnen, Gewerbe-Retail, Office, Logistik, Pre-Development

� HANNOVER DELTA DOMIZIL GMBH – Geschäftsleitung: Dirk Streicher, Arne Morick Makler- und Investmentgeschäft, Projektentwicklung, Management, Wohnen und Gewerbe

� KARLSRUHE SCHÜRRER & FLEISCHER IMMOBILIEN GMBH & CO. KGAnsprechpartner: Gerhard Alles – Investment: Wohnen, Gewerbe, Finanzierung

� KIEL HANS SCHÜTT IMMOBILIEN GMBH Geschäftsleitung: Klaus Schütt – Assessor – Management – Bewertung – Verkauf

� KÖLN KSK-IMMOBILIEN GMBH – DER IMMOBILIENMAKLER DER KREISSPARKASSE KÖLN –Ansprechpartner: Roland Havenith - Investment, Großinvestment, Gewerbe, Wohnen, Mikrowohnen

� LEIPZIG DER IMMO TIP VERMITTLUNG VON IMMOBILIEN GMBHGeschäftsleitung: Uwe Schatz – Investment: Gewerbe, Wohnen

� MANNHEIM SCHÜRRER & FLEISCHER IMMOBILIEN GMBH & CO. KGAnsprechpartner: Gerhard Alles – Investment: Wohnen, Gewerbe, Finanzierung

� MÜNCHEN ROHRER IMMOBILIEN GMBH – Geschäftsleitung: Sven Keussen – Makler- und Investment- geschäft, Wohn- und Gewerbeimmobilien, Projektentwicklungen, Hausverwaltung

� MÜNSTER HOMANN IMMOBILIEN MÜNSTER GMBHGeschäftsleitung: Bernard Homann – Investment: Wohnen, Gewerbe, Projektentwicklung

� NÜRNBERG ROHRER IMMOBILIEN GMBH – Geschäftsleitung: Sven KeussenMakler- und Investmentgeschäft, Wohn- und Gewerbeimmobilien, Projektentwicklungen

� STUTTGART SCHÜRRER & FLEISCHER IMMOBILIEN GMBH & CO. KG sowie DAVE-Geschäftsleitung: Peter Schürrer – Investment: Wohnen, Gewerbe


BERLIN

Allgemeine Marktsituation

Der Boom am Berliner Immobilienmarkt hält an. Vor al-lem Wohn- und Büroflächen sind knapp. Pro Jahr ziehenetwa 40.000 Neubürger in die Metropole. Bis 2030 geht dieStadt von zusätzlich weiteren 250.000 Einwohnern aus.Der Wohnungsneubau hinkt dieser Entwicklung hinterher.Preise und Mieten dürften bis zum Jahr 2020 und mögli-cherweise darüber hinaus ungebremst ansteigen.

Ähnliches gilt für Büroflächen: Seit 2009 stieg die Zahl derBeschäftigten um 30 Prozent. Diesen Wert erreicht keineandere deutsche Stadt. Gleichzeitig ging die Zahl der Ar-beitslosen auf 8,4 Prozent zurück. Dieser geringe Wertwurde zuletzt 1984 erzielt.

Investmentform Wohnimmobilien

Die Wohnungskaltmieten bei Neuvermietungen belaufensich in Berlin im Schnitt auf 10,20 Euro und haben damiterstmals die 10-Euro-Marke überschritten. Vor einemJahr lag der Wert noch 1 Euro darunter.

Für Neubauprojekte im Erstbezug werden durchschnitt-lich 14 Euro aufgerufen. Für Gebrauchtwohnungen inguten Lagen wie in Mitte/Prenzlauer Berg, Charlotten-burg und Wilmersdorf liegen die Kaufpreise zwischen

3.600 und 6.800 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. FürNeubauwohnungen werden in diesen Lagen bis zu 9.000Euro gezahlt.

Die Hauptstadt hat eine extrem niedrige Eigentümer-quote von 15,6 Prozent. In anderen Ballungsräumen liegtsie bei über 20 Prozent, deutschlandweit bei rund 46 Pro-zent. In Verbindung mit den stark gestiegenen Mieten istdamit zu rechnen, dass mehr Berliner künftig in Wohn-eigentum investieren.

Der Kaufpreisvervielfältiger für Wohnraum in guten La-gen liegt zwischen 25 und 36. Zum Vergleich: 2015 be-wegte er sich noch zwischen 21,5 und 29.

Investmentform Büroimmobilien

Im Jahr 2017 wechselten in Berlin so viele Büroimmobi-lien den Eigentümer wie in keinem Jahr zuvor: das Re-kordergebnis belief sich auf 4,75 Mrd. Euro und lag damitdoppelt so hoch wie im Vorjahr (2,22 Mrd.). Hierzu trugenneben kleineren Transaktionen die beiden GroßdealsSony-Center und der Verkauf von Axel-Springer-Neubauund -Passage bei. Was die Zahl der vermittelten Büroflä-chen angeht, so konnte Berlin 2017 mit über 932.000Quadratmetern ebenfalls einen Spitzenwert erreichen,

MIETEN UND KAUFPREISESCHLIESSEN ZU ANDEREN A-STÄDTEN AUF

Kontakt:


EINZELHANDELMieten „High-Street“

Größe: Preisspanne:50 – 400 m2 150 – 240 Euro/m2

WOHNENAlle Preise in Euro/m2

KAUFPREISFAKTOREN

Wohngebäude Faktorspannex-fache der Jahresnettomiete

Gewerbeanteil <30% 29 bis 37Gewerbeanteil >30% 24 bis 28Büro- und Geschäftshäuser 17 bis 24

BÜROMARKTFlächenumsatz 2017 in m2 Flächenbestand in m2

932.000 18.600.000

Flächenleerstand in m2 Leerstandsquote in %390.600 2,1

Ø Miete in Euro/m2 Spitzenmiete in Euro/m2

19,30 31,50

Mietpreise

Bestand

8,00* – 20,00***

*Einfacher Wohnwert/Lage**Mittlerer Wohnwert/Lage

***Guter Wohnwert/Lage

�

Trend:

Neubau Trend:

Kaufpreise 3.500* – 6.000*** �

Mietpreise 15,00* – 25,00*** �

Kaufpreise 4.500* – 8.000*** �

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der vier Prozent über dem Vorjahr lag. Die Leerstands-quote reduzierte sich auf 2,1 Prozent. Unternehmen, diegrößere Flächen mit mehr als tausend Quadratmetersuchen, stoßen somit auf Engpässe und müssen entwe-der eine längere Suchzeit einplanen oder auf Projektent-wicklungen ausweichen.

Die Durchschnittsmieten für Büroflächen sind moderatauf 19,30 Euro gestiegen; die Spitzenmieten belaufen sichauf 31,50 Euro. Dies entspricht einer Steigerung umknapp zehn Prozent. Sie werden für moderne Flächen insehr guten Lagen wie am Alexanderplatz oder PotsdamerPlatz erzielt.

Investmentform Retail

Die Hauptstadt ist mit 3,52 Mio. Einwohnern die größteStadt Deutschlands. Der Kaufkraftindex liegt mit 96,7geringfügig unterhalb des Bundesschnitts von 100. Die-ser Umstand wird allerdings durch die jährlich über 30Mio. Touristen und Tagungsgäste wettgemacht.

Die Ladenmieten sind in den Toplagen der Hauptstadtleicht unter Druck geraten. Dies liegt zum einen an derFlächenausweitung, so etwa im Bereich City-Ost in derFriedrichstraße durch die Eröffnung weiterer Malls. Aberauch in der City-West sanken die Retailmieten leicht, weilim Bereich des Kurfürstendamms/Tauentzienstraße dasAngebot stieg, unter anderem durch das Projekt „Bikini-Berlin“. Mit 320 Euro pro Quadratmeter werden diehöchsten Mieten in der Tauentzienstraße erzielt. Am an-grenzenden Kurfürstendamm liegen sie zwischen 180und 240 Euro pro Quadratmeter Verkaufsfläche. Im öst-lichen Teil der Stadt werden am Alexanderplatz etwa185 Euro Ladenmiete erzielt, in der Friedrichstraße 120Euro. In den Kreativlagen (Rosenthaler Platz, Münz-straße) beläuft sich die durchschnittliche Ladenmiete aufetwa 95 bis 120 Euro. Der Kaufpreis-Vervielfältiger fürzeitgemäße Geschäftshäuser liegt in Berlin zwischen24 und 37.

Ausblick

Der Berliner Investmentmarkt befindet sich in den As-setklassen Büro und Wohnen auf einem Höhenflug. Inbeiden Feldern ist die Nachfrage höher als das Angebot,die Mieten steigen seit einigen Jahren. Lediglich der Re-tailmarkt ist teilweise in den Toplagen leicht unter Druckgeraten, weil durch ein Überangebot an Verkaufsflächendie Mieten moderat sanken. Dies hat sich bislang nochnicht auf die Kaufpreise ausgewirkt. Dennoch sollten In-vestoren möglicherweise gute, aufstrebende B-Lagenverstärkt ins Visier nehmen.

Bei den Wohnungspreisen könnte die Stadt in den nächs-ten Jahren zu den teuersten deutschen Metropolen wieMünchen und Frankfurt am Main aufschließen. In den zu-rückliegenden vier Jahren stiegen die Wohnkosten inBerlin um 36 Prozent, in anderen Ballungsregionen umlediglich 30 Prozent.

Rohrer Immobilien GmbHCorvin Tolle

Kurfürstendamm 42 • 10719 BerlinTelefon: 030 / 89 66 99-17

E-Mail: [email protected]


BONN


Wie bereits in den Vorjahren berichtet, bleibt die Markt-situation weiterhin angespannt. Trotz rückläufiger Ver-tragsabschlüsse (minus 3 Prozent zum Vorjahr), dieeinem geringeren Angebot geschuldet sind, lag 2017 derGeldumsatz mit 1,3 Mrd. Euro über dem des Vorjahres.Zugleich war er über dem Jahresdurchschnitt. Verant-wortlich hierfür sind die anhaltenden Preissteigerungensowohl bei Bestandsbauten wie auch die immer geringerwerdenden Baugrundstücke. Aufgrund dieses Mangelsund der gegenüberstehenden großen Nachfrage wirdBauland sehr teuer verkauft. Insbesondere auch die nachwie vor fehlenden Alternativen für Anleger sowie die nochimmer historisch niedrigen Zinsen lassen Immobilientrotz sinkender Renditen für viele Anleger weiterhin at-traktiv erscheinen, was sich durch eine rund zehnprozen-tige Preissteigerung bei Anlageimmobilien mit hohemWohnanteil in guten Lagen alleine in den letzten sechsMonaten abgezeichnet hat.


Der beständige Nachfrageüberhang prägt weiterhin denMarkt und lässt die Preise stetig ansteigen, was sichinsbesondere bei Mehrfamiliengrundstücken mit einer

durchschnittlichen Preissteigerung von 15 Prozent aus-gewirkt hat. Für Neubau-Eigentumswohnungen sinddiese mit circa 10 Prozent und die der mittleren undälteren Eigentumswohnungen mit 6 bzw. 7 Prozent etwasgeringer ausgefallen als im vergangenen Jahr. Im Gegen-satz hierzu kletterten die Kosten für Einfamilienhaus-grundstücke um circa 5 Prozent. Sie liegen damit gering-fügig über der Erhöhung des vergangenen Jahres. Miteiner Entspannung des Marktes oder einem Rückgangder Preise ist nicht zu rechnen. Was bei den aktuellenNeubauprojekten wie z.B. das Projekt Pandion-Ville, dasfür Bonner Verhältnisse mit rund 520 Wohnungen aneinem Standort recht groß ist, gut zu sehen ist, da diesevom Markt schnell absorbiert werden. Für weitere Neu-bauprojekte wie im Stadtteil Buschdorf existieren bereitsvor der Erteilung der Baugenehmigung Wartelisten.


Die Nachfrage nach Büros im Bundesviertel ist ungebro-chen groß und mit den vorhandenen Potenzialflächenoder den in nur geringem Umfang freiwerdenden Flächennicht ausreichend zu decken. Die Stadt Bonn möchtedaher eine Rahmenplanung erarbeiten, die unter ande-rem neben den bestehenden Hochhäusern wie dem Post

BONN GLÄNZT MIT REKORDEN UND WILLDIE SKYLINE WACHSEN LASSEN

Grafik: General-Anzeiger Bonn; Foto: Benjamin Westhoff


Tower (Titelbild links) mit rund 162 Metern Höhe, dem„Langen Eugen“ (der heutige UN-Sitz, Titelbild Mitte) mit114 Metern und dem WCCB-Hotel Marriot (Titelbildrechts) mit 68 Höhenmetern künftige Standorte für wei-tere Hochhäuser ausweist (wie im Titelbild schemenhaftdargestellt).

Erfreulich ist in diesem Zusammenhang die Entschei-dung der Firma Art-Invest, die mit dem Wiederaufbaudes ehemaligen „Bonn-Centers“, den künftigen „NeuenKanzlerplatz“, der bereits vor dem ersten Spatenstichmit rund 40.000 Quadratmeter Nutzfläche zu zwei Drit-teln an die Postbank vermietet ist, mit etwa 101 Meterndie maximale Höhe ausschöpfen wird. Insbesonderediese, für Bonner Verhältnisse ungewöhnliche, Großver-mietung an die Postbank hat im ersten Halbjahr 2018zu einem absoluten Rekordergebnis von rund 85.700Quadratmetern vermieteten Büroflächen geführt. Somitwurde bereits zur Halbzeit die durchschnittliche Jahres-vermietungsleistung der letzten 10 Jahre knapp erreicht,was auch die offizielle Leerstandsquote nunmehr unterdie absolut kritische Marke von 2 Prozent drückte. ImHinblick auf den sehr kritischen Leerstand und dassensationelle Halbjahresergebnis ist in diesem Jahr vo-raussichtlich mit einer Vermietungsleistung von rund120.000 Quadratmetern, ähnlich wie im Jahre 2016(126.189 Quadratmeter), zu rechnen.

Ausblick

Die nunmehr avisierte Erarbeitung des Rahmenplanesfür das Bonner Bundesviertel und die u.a. damit verbun-dene Änderung der Bebauungspläne, die in Bonn teil-weise bereits seit Jahrzehnten überaltert sind, ist einwichtiger Schritt, der eine Bebauung auch über diebisherigen Gebäudehöchstgrenzen zulassen würde. Umjedoch neben der Schaffung von dringend notwendigenBüroflächen auch den derzeitigen und künftigen Wohn-bedarf decken zu können, ist eine weitere Verdichtung derWohnbebauung, unter Beachtung der besonderen klima-tischen Verhältnisse in Bonn, zwingend notwendig. EineEntspannung des Marktes und damit verbundene Preis-stagnationen oder etwaige Preisrückgänge sind daherweder bei Wohn- und Anlageimmobilien noch bei Büro-flächen vorerst in Sicht.

Mit einer weiteren moderaten Preissteigerung bei Wohn-und Anlageimmobilien ist somit zu rechnen. Die Durch-schnitts- und Spitzenmiete bei Büroflächen wird eben-falls einen Aufwärtstrend verfolgen und sich auf einemguten Niveau festigen, so dass sich Bonn weiterhin alsüberaus attraktiver Standort behaupten wird.


Größe: Preisspanne:<100 m2 80 – 130 Euro/m2

>200 m2 70 – 110 Euro/m2


KAUFPREISFAKTOREN




108.210 3.855.620



12,50 19,50

Mietpreise

Bestand

7,00–8,00* 9,00–11,00** 10,50–14,00***



�

Trend:

Neubau Trend:

Kaufpreise 1.600–2.000* 2.100–2.900** 2.800–3.950*** �

Mietpreise 8,50–9,50* 9,80–11,80** 10,50–14,50*** �

Kaufpreise 2.550–2.950* 3.050–3.950** 3.750–5.700*** �

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Kontakt:

R. Dieter Limbach Immobilien KGWieland Münch

Bertha-von-Suttner-Platz 2-453111 Bonn • Telefon: 0228 / 981 60 64 E-Mail: [email protected]

www.limbach-online.com


BREMEN


Bedeutende Wirtschaftsmetropole, fünftgrößter Indus-triestandort und elftgrößte Stadt in Deutschland – daskennzeichnet die Hansestadt an der Weser mit einerlangjährigen Handelstradition. Unternehmen wie Merce-des-Benz und die Brauerei Beck & Co. sowie zahlreicheFirmen aus der Schiffsbau- und Stahlindustrie ziehenFachkräfte an. Eine Exzellenz-Universität sowie renom-mierte Hochschulen sorgen zudem für einen konstantenZuzug von Studenten und Akademikern. Die positivenRahmenbedingungen spiegeln sich auch auf dem Immo-bilienmarkt wider – eine starke Nachfrage, die in vielenSegmenten auf ein begrenztes Angebot trifft.

Wohnimmobilienmarkt

Mangelnde Anlagealternativen sowie das Niedrigzins-niveau sorgen für eine hohe Nachfrage nach Wohn-eigentum. Das gestiegene Preisniveau in den innerstäd-tischen Bestlagen führt dazu, dass private Käufer aberauch Kapitalanleger auf dem Kapitalmarkt vermehrt inPotenziallagen wie Walle, Hastedt oder die Neustadtausweichen. 2017 zeigt sich im Neubaubereich einestabile und für Bestandsimmobilien eine leicht steigendeKaufpreisentwicklung. Für hochwertige Neubauten in

den Toplagen werden bis zu 6.000 Euro pro Quadratmetererzielt, für Bestandsimmobilien bewegt sich die Quadrat-meterpreisspanne in den guten Lagen zwischen 2.100und 4.200 Euro. Die Bestandsmieten liegen in der Spitzeaktuell bei 11,50 Euro pro Quadratmeter für ausgewählteNeubauten.

Investmentmarkt

Auf dem Investmentmarkt wurden 2017 Immobilienkäufefür mehr als 400 Mio. Euro getätigt. Nahezu die Hälftedes Umsatzvolumens entfiel auf Transaktionen von Bü-roinvestments. In diesem Segment ist die Nachfragenach Topobjekten in den Citylagen weiterhin hoch. FürObjekte mit langfristigen Mietverträgen werden hier Fak-toren bis zum 22-fachen der Jahresnettokaltmiete er-reicht. Ferner ist das Interesse an Logistikimmobiliennochmals spürbar gestiegen – in dieser Assetklassehaben in jüngster Vergangenheit die Kaufpreise im Be-stand signifikant angezogen: Je nach Immobilienart wer-den zwischen dem 12- bis 16-fachen der Jahres-nettokaltmiete, in Einzelfällen und bei idealen Rahmen-parametern wird mitunter sogar ein 20-facher Kaufpreis-faktor erreicht.

DAS ANGEBOTKÖNNTE GRÖSSER SEIN

UNESCO Weltkulturerbe: Das Bremer Rathaus mit Marktplatz


Markt für Büroflächen

Mit einem Flächenumsatz von knapp 100.000 Quadrat-metern erreichte der Markt für Büroflächenvermietun-gen 2017 ein durchschnittliches Ergebnis. Der größteAnteil entfiel mit rund 27.500 Quadratmetern wieder aufdie City, dicht gefolgt von der Überseestadt mit rund25.500 Quadratmetern. Oftmals können Gesuche in derInnenstadt aufgrund des Flächenmangels nicht bedientwerden, sodass Unternehmen auf andere Bürolagen aus-weichen. Besonders stark zeigt sich diese Entwicklungam Standort Technologiepark/Universität: Hier hat dieNachfrage deutlich angezogen. Die Anzahl der Unterneh-men, die sich hier ansiedeln wollen, steigt seit einigenJahren kontinuierlich.

Markt für Einzelhandelsflächen

Neben einem großzügigen Gastronomieangebot sorgenrund 700 Einzelhandelsbetriebe für eine Einkaufs- undErlebnisvielfalt in der Bremer City. Aktuell befindet sichdie Innenstadt in einem spürbaren Aufbruch. ZahlreicheInitiativen zur Attraktivitätssteigerung, z.B. die Aufwer-tung des Domshof, das City-Gate in der Bahnhofsvorstadtoder die Neuentwicklung Parkhaus-Mitte, sorgen fürpositive Impulse auf dem Einzelhandelsflächenmarkt.Besonders durch die Entwicklung des Balge-Quartiersbekommt Bremen neue Flächen in Marktplatznähe. Zueiner hoch frequentierten Konsumlage zählt die 1-a-LageSögestraße, die sich durch kleine und mittlere Miet-flächengrößen auszeichnet. Die durch Filialisten ge-prägte Obernstraße verfügt über größere Mietflächen.

Markt für Logistik- und Industrieflächen

Die positive Stimmung auf dem bundesweiten Logistik-und Industrieimmobilienmarkt ist auch in Norddeutsch-land deutlich spürbar. 2017 wurde in Bremen und demUmland ein Flächenumsatz von rund 150.000 Quadrat-metern (Verkauf und Vermietung) bei einer Leerstands-quote von unter einem Prozent erzielt. Erste Anzeichen,dass die Anzahl der spekulativen Neubauten künftigsteigt, sind zu erkennen. Ein Schwerpunkt bildet die ge-stiegene Nachfrage nach zentrumsnahen City-Logistik-flächen im Rahmen des E-Commerce.

Ausblick

Für 2018/2019 prognostiziert das 80-köpfige Spezialis-tenteam von Robert C. Spies einen dynamischen undgleichzeitig stabilen Bremer Immobilienmarkt mit na-hezu planbaren Renditen und weiterhin attraktiven In-vestmentchancen in allen Segmenten. Dazu tragen diegroßen Investitionen im City-Bereich aber auch Entwick-lungen in der Überseestadt wie das ehemalige Kellogg-Areal bei. Alle Anleger zeigen eine stärkere Investitions-freudigkeit in die Assetklasse Logistik, als noch vor eini-gen Jahren – das mangelnde Produkt führt parallel dazu,dass Investoren flexibler werden. So werden sowohl neueStandorte als auch Objekttypen opportuner.



>200 m2 65 – 90 Euro/m2


KAUFPREISFAKTOREN


Gewerbeanteil <30% 15 bis 23Gewerbeanteil >30% 13,5 bis 21,5Büro- und Geschäftshäuser 14 bis 21


97.000 3.600.000



9,00 14,00

Mietpreise

Bestand

5,00–7,00* 6,50–8,30** 9,50–11,50***



�

Trend:

Neubau Trend:

Kaufpreise 1.000–1.700* 1.700–2.100** 2.100–4.200*** �

Mietpreise 8,50–9,00* 10,00–11,50** 11,50–14,00*** �

Kaufpreise 2.500–2.650* 2.650–3.300** 3.500–6.000*** �

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Kontakt:

Robert C. SpiesGewerbe und Investment GmbH & Co. KG

Jens Lütjen • Domshof 2128195 Bremen • Telefon: 0421 / 173 93-11



BREMERHAVEN


Bedeutender Produktions- und Logistikstandort, Wissen-schaftsstandort und ein beliebtes Ziel bei Touristen – daskennzeichnet die größte deutsche Stadt an der Nordsee-küste. Bremerhaven hat durch die dynamische Weiter-entwicklung des Hafens wirtschaftlich stetig an Stabilitätgewonnen. Der Hafen ist gegenwärtig der größte Um-schlagsplatz von Neuwagen in Europa und ein wichtigesExportzentrum. Eine weitere Kernkompetenz liegt in derVerteilung zeitkritischer und temperaturgeführter Waren.

Bremerhaven wächst. Die positive Entwicklung der See-stadt spiegelt sich auch im Bevölkerungswachstum wider– in den vergangenen fünf Jahren ist die Einwohnerzahlum ca. 5.700 auf knapp 120.000 gestiegen. Zahlreiche In-dustriebetriebe ziehen Fachkräfte an – ferner baut dieHochschule ihre Studiengänge aus. Auch die Tourismus-branche verzeichnete in den letzten Jahren durch Attrak-tionen wie das Klimahaus, den Zoo am Meer und dasAuswandererhaus steigende Besucherzahlen.

Investmentform Wohnimmobilienmarkt

Der lokale Immobilienmarkt ist geprägt durch eine stei-gende Nachfrage nach Wohnraum mit zunehmenderAngebotsknappheit in vielen Mikrolagen. Besonders im

mittleren Preissegment ist das Angebot oftmals limitiert.Gefragt sind zentrale Standorte wie Mitte, der Bürgerparkoder Geestemünde. Aber auch Speckenbüttel und Wuls-dorf zählen zu den begehrten Stadtteilen – hier suchenKäufer vorwiegend Einfamilienhäuser und Reihen- oderDoppelhäuser. Kapitalanleger bevorzugen stadtnaheWohnungen im unteren Preissegment, die auch gut anStudenten vermietet werden können. Vor allem Lagen wieMitte-Nord, Lehe und Geestemünde, die großes Poten-zial aufweisen, rücken zunehmend in den Fokus nichtnur bei lokalen Anlegern, sondern auch bei überregio-nalen Investoren.

Im Vergleich zum Vorjahr haben sowohl Kaufpreise alsauch Mieten leicht angezogen und bewegen sich in vielenWohnlagen auf hohem Niveau. Für Bestandsimmobilienin den Toplagen zahlen Käufer aktuell in der Spitze biszu 2.700 Euro pro Quadratmeter. In den mittleren Lagenbewegt sich die Spanne zwischen 875 und 1.400 Euro proQuadratmeter mit steigender Tendenz. Die Kaltmieten inden begehrten Lagen erreichen für Bestandsimmobilienin der Spitze 6,60 Euro. Im Neubaubereich werden inden Bestlagen am Wasser wie dem Neuen Hafen biszu 12 Euro pro Quadratmeter erzielt. Die Spanne fürNeubauten in den mittleren Lagen liegt bei 7 bis 9,20 Europro Quadratmeter.

IMMOBILIENMARKTIM AUFSCHWUNG


Im Segment für Mehrfamilienhäuser sowie Wohn- undGeschäftshäuser wechseln Top-Objekte in den innerstäd-tischen Bestlagen zum 12-fachen der Jahresnettokalt-miete den Besitzer. In den mittleren Lagen werden Fak-toren zwischen dem 7- und 9,5-fachen erreicht.


Der Bremerhavener Büromarkt konnte im letzten Jahrleichte Mietpreissteigerungen verzeichnen. Aktuell liegtdie Spitzenmiete bei 11 Euro, die Durchschnittsmiete beietwa 5 Euro pro Quadratmeter. In den Bürolagen der In-nenstadt und am Neuen Hafen hat die Nachfrage ange-zogen – die Anzahl der Unternehmen, die sich hier an-siedeln möchten, steigt seit einigen Jahren konstant.


Die positive Stimmung auf dem bundesweiten Logistik-und Industrieimmobilienmarkt ist auch in Norddeutsch-land deutlich spürbar. 2017 wurde in Bremen, Bremer-haven und dem Umland ein Flächenumsatz von rund150.000 Quadratmetern (Verkauf und Vermietung) beieiner Leerstandquote von unter einem Prozent erzielt.Ein Schwerpunkt bilden zentrumsnahe City-Logistikflä-chen im Rahmen des E-Commerce. Aufgrund der zuneh-menden Angebotsverengung hat die Kompromissbe-reitschaft der Nutzer auch in Bremerhaven zugenommen.

Vor diesem Hintergrund sowie der vergleichsweise hohenRenditen für diese Investmentform bieten sich für Pro-jektentwickler interessante Perspektiven. Die Kaufpreisevon Bestandsimmobilien sind in jüngster Vergangenheitsignifikant gestiegen: Je nach Immobilienart werden inBremerhaven zwischen dem 10-fachen bei Lagerimmo-bilien und bis zum 18-fachen der Jahresnettokaltmietebei guten Core-Produkten erzielt. Modernste Umschlag-anlagen, ideale Übersee- und Hinterlandverbindungen,logistisches Know-how, ein Netzwerk hochspezialisierterLogistik- und Hafendienstleister sowie exzellente Ausbil-dungs- und Weiterbildungsmöglichkeiten bieten hervor-ragende Standortbedingungen.

Ausblick

Für 2018/2019 prognostiziert das 80-köpfige Spezialis-tenteam von Robert C. Spies einen lebhaften Bremerha-vener Wohn- und Gewerbeimmobilienmarkt. Die Kauf-preise für Wohnraum werden überwiegend stabil bleiben,allerdings in guten und sehr gefragten Lagen weiter stei-gen. Für regionale Privatkäufer sowie überregionaleInvestoren bietet Bremerhaven zukünftig äußerst interes-sante Anlageperspektiven in allen Assetklassen.


Größe: Preisspanne:80 – 120 m2 30 Euro/m2


KAUFPREISFAKTOREN


Gewerbeanteil <30% 5 bis 12Gewerbeanteil >30% 9 bis 12Büro- und Geschäftshäuser k. A.


k. A. k. A.

Flächenleerstand in m2 Leerstandsquote in %k. A. k. A.


5,00 11,00

Mietpreise

Bestand

3,50–5,50* 5,00–5,80** 5,60–6,60***



�

Trend:

Neubau Trend:

Kaufpreise 500 –900* 875–1.400** 1.450–2.700*** �

Mietpreise 5,50–7,20* 7,00–9,20** 9,00–12,00*** �

Kaufpreise 2.100 –2.500* 2.900–3.200** 3.500–3.750*** �

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Kontakt:

Robert C. SpiesImmobilien im Bremer Norden GmbH

Jan Schneider • Reeder-Beischoff-Straße 5228757 Bremen • Telefon: 0421 / 636 97 80



CHEMNITZ


Das Potenzial ist erkannt – Chemnitz ist die Schwarm-stadt Nr. 1 in Deutschland. Die Aufholjagd läuft und derAbstand zu Leipzig und Dresden wird kleiner.

Mit rund 246.807 Einwohnern Ende 20171 (246.353 Ein-wohner im Jahr 20162) wächst Chemnitz vor allem bei derjungen Bevölkerung am stärksten. Bis April 2018 ist dieEinwohnerzahl sogar auf 247.287 angewachsen. Das Ein-zugsgebiet von Chemnitz zählt rund 780.000 Einwohner,der Regierungsbezirk Chemnitz knapp 2 Mio. Einwohner.

Wirtschaftlich überzeugt die Stadt durch die Ansied-lungen von Thyssen-Krupp, Siemens, Volkswagen, IBM,Union Werkzeugmaschinen, KOMSA, NILES sowie vieleweitere Unternehmen. Die Region profitiert stark vonVolkswagen, Continental sowie der Zulieferindustrie fürVolkswagen, Porsche und BMW. Chemnitz ist seit Jahreneine Einpendlerstadt. Zudem ist die Stadt ein wichtigerForschungs- und Entwicklungsstandort, vorrangig imBereich der Mikrosystemtechnik. Die Chemnitzer Univer-sität ist einer von drei Exzellenzstandorten Deutschlandsim Bereich der Nanotechnologie. Die Arbeitslosenquotesank im März 2018 auf ca. 7,5 Prozent.


Mit der Neugestaltung der Innenstadt geht die Entwick-lung und Aufwertung der angrenzenden Quartiere einherund die B- und C- Lagen werden attraktiver. Nachgefragtwerden großzügige Eigentumswohnungen und Eigen-heime ab 100 Quadratmeter Wohnfläche. Sowohl dieKaufpreise als auch die Kaltmieten entwickeln sich seitJahren langsam aber stetig nach oben. In der Spitzeliegen die Kaufpreise bei rund 2.800 Euro und die Woh-nungsmieten bei bis zu 12 Euro pro Quadratmeter.

Wohnungen in mittleren Lagen sind bereits ab 5 Euro proQuadratmeter verfügbar. Im beliebten Stadtteil Kaßbergentstehen aufgrund hoher Nachfrage hochwertige Woh-nungen. Im Stadtzentrum sind trotz eines noch hohenverfügbaren Angebotes an Mietwohnungen in der Stadtfür 2019 große Neubauprojekte mit bis zu 50.000 Qua-dratmeter Wohn- und Nutzfläche geplant. Die Nachfragenach attraktiven Anlageobjekten übersteigt derzeit dasverfügbare Angebot.

1 Vgl. Chemnitz Stadt der Moderne: www.chemnitz.de2 Vgl. Sachsen.de – www.statistik.sachsen.de

DAS POTENZIAL IST ERKANNT,SCHWARMSTADT NR. 1 IN DEUTSCHLAND


Kontakt:

Investmentform Büromarkt

Der Büroflächenmarkt konnte im letzten Jahr eine starkeMietpreissteigerung verzeichnen. Die Spitzenmieten fürBüros in guten Lagen kletterten auf bis zu 10 Euro proQuadratmeter. Durchschnittlich liegen die Büromietenbei 6 Euro. Für die kommenden zwei Jahre ist hier aufGrund des geringen Angebotes in der Innenstadt einemerkliche Erhöhung auf bis zu 12 Euro zu erwarten.Erstmals seit vielen Jahren sind wieder größere Investi-tionen auf dem Büromarkt geplant, die jedoch erst in denkommenden Jahren in die Vermarktung kommen unddann eine Entlastung bringen dürften. Am Anlagemarktkönnen Faktoren zwischen dem 12- bis 18-fachen derJahresnettomiete realisiert werden.

Investmentform Einzelhandel

Der Markt für Einzelhandelsflächen stagniert aktuell.Bei Flächen in 1-a-Lagen mit Verkaufsflächen von unter120 Quadratmetern liegen die Mietpreise bei rund 50 bis70 Euro pro Quadratmeter und bei größeren Ladenflä-chen bei ca. 25 bis 40 Euro. Die höchsten Handelsmietenwerden in der 1-a-Lage Straße der Nationen erzielt. DieStraße profitiert von der hohen Passantenfrequenz,die von der Galerie Roter Turm sowie Galeria Kaufhofunterstützt wird. Ferner zählen die Rathausstraße sowieder Neumarkt zu den Top-Einkaufslagen. Immobilien-investitionen in Einzelhandelsflächen gelten hier alssichere Anlage und können besonders in den bevor-zugten Lagen Renditen zwischen 6 bis 7 Prozent erzielen.

Investmentform Hotelimmobilien

Die Stadt Chemnitz ist weder eine Touristenhochburgnoch ein bekannter Messe- und Konferenzstandort. Des-halb verzeichnet dieser Hotelstandort meist nur geringeBelegungszahlen, das Bettenangebot ist im Vergleich zurNachfrage seit Jahren zu hoch. Daher sind Hotelinvesti-tionen in einem schwierigen Marktumfeld gut zu prüfen.

Investmentform Logistikimmobilien

Chemnitz ist als Produktionsstandort interessant und hatnur geringe Leerstände bei Logistikimmobilien. Hier sindgute Renditen zu erzielen.

Ausblick

Der Anlagemarkt im Bereich Wohnen und Gewerbe ent-wickelt sich aktuell sprunghaft nach oben. Die Nachfrageist deutlich größer als das verfügbare Angebot. Neubau-vorhaben führen zu einem besseren und modernerenFlächenangebot und können das Wachstum am Chem-nitzer Immobilienmarkt weiter beflügeln.

DER IMMO TIP – Vermittlung von Immobilien GmbHUwe Schatz

Jakobikirchplatz 2 • 09111 ChemnitzTelefon: 0371 / 238 71 06 00




>100 m2 25 – 40 Euro/m2


KAUFPREISFAKTOREN




10.000 1.300.000

Flächenleerstand in m2 Leerstandsquote in %120.000 9


6,00 10,00

Mietpreise

Bestand

4,80–5,50* 5,80–6,60** 8,00–10,50***



�

Trend:

Neubau Trend:

Kaufpreise 750–850* 900–1.800** 2.200–2.800*** �

Mietpreise 8,00–9,00* 9,50–10,00** 11,00–12,50*** �

Kaufpreise 1.800–2.050* 2.000–2.400** 2.600–2.900*** �

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DRESDEN


Die Landeshauptstadt Dresden hat sich in den letztenJahren als einer der Top-10-Investitionsstandorte inDeutschland etabliert. Die seit vielen Jahren positiveBevölkerungsentwicklung hat sich zwar verlangsamt,aber die Investitionen in Infrastruktur und in die Wirt-schaft haben an Dynamik zugenommen.

Namhafte Ansiedlungen von Weltkonzernen wie Boschmit bis zu 700 Mitarbeitern und 1 Milliarde Investitions-volumen und Philipp Moris mit bis zu 500 Mitarbeiternund 290 Millionen in den letzten zwölf Monaten belegendie außerordentliche Attraktivität Dresdens.


Nach mehreren Jahren der stetig steigenden Wohnungs-mieten, von einem sehr tiefen Niveau kommend, hat derMarkt in Teilbereichen aktuell wohl erstmal seinen Hö-hepunkt erreicht. In den letzten Jahren konnten hierPreissteigerungen – vor allem in den mittleren Lagen –um bis zu 30 Prozent verzeichnet werden. Im unterenPreissegment finden bei Neuvermietungen noch immerKorrekturen nach oben statt, im mittleren und oberenBereich sind aber bereits erste Preisrückgänge undlängere Vermarkungszeiten zu verzeichnen.

Die größeren Wohnungsbauunternehmen vermeldenLeerstandquoten von ca. 1 Prozent, auf dem freien Marktsind derzeit ca. 4 Prozent zur verzeichnen. Die noch voreinigen Jahren erkennbare Unterversorgung bei be-stimmten Wohnungsgrößen ist nicht mehr vorhanden.

Aufgrund einer überdurchschnittlichen Neubautätigkeit,die vermutlich weit über der aktuellen Nachfrage liegendürfte, werden Leerstandszahlen zunehmen. Vor allemim Bereich von Mikroapartments wird man sich auflängere Vermarktungszeiten und Preiskorrekturen ein-stellen müssen. Die Kaltmieten im Spitzenbereich liegenzwischen 14 und 15 Euro pro Quadratmeter, im mittlerenSegment wird für ca. 8 bis 9 Euro vermietet.


Der Büromarkt konnte weiter steigende Mieten verzeich-nen. Im Jahr 2017 wurden ca. 105.000 Quadratmeter ver-mietet. Der Leerstand nimmt seit Jahren kontinuierlichab und hat mittlerweile eine kritische Größe an verfüg-baren Flächen erreicht, vor allem in Innenstadtbereich.Unternehmen, die größere, moderne Flächen nachfra-gen, sind oft gezwungen, am vorhandenen Standort zuhöheren Konditionen zu verlängern, da keine Alternativ-möglichkeiten zur Verfügung stehen.

NACHHALTIGES WIRTSCHAFTSWACHSTUM, HOHE LEBENSQUALITÄT


Kontakt:

Größere Neubauprojekte, die Entspannung bringen könn-ten, werden erst in den kommenden Jahren realisiert. DieLeerstandsquote liegt bei ca. 7 Prozent. Die Spitzenmie-ten liegen bei ca. 14,50 Euro pro Quadratmeter. Das mitt-lere Segment liegt bei ca. 7,75 Euro.


Dresden verfügt seit Jahren über einen sehr hohenBestand an attraktiven und modernen Einzelhandels-flächen, sowohl im Innenstadtbereich, aber auch in denmeisten Stadtteilzentren. Durch die aktuellen Neubautä-tigkeiten wird der Flächenbestand weiter zunehmen, wasdie Mieten weiter unter Druck setzen wird. Die Spitzen-mieten im 1-a-Bereich (Neumarkt, Prager Straße) bewe-gen sich derzeit bei ca. 80 bis 100 Euro pro Quadrat-meter Verkaufsfläche. In Stadtteillagen liegen die Mietenbei ca. 10 bis 30 Euro. In den B-Lagen wie WilsdrufferStraße oder in der Inneren Neustadt liegen sie bei ca. 20bis 40 Euro.

Investmentform Hotel

Durch die weiterhin hohe Nachfrage nach Übernach-tungen durch Touristen und Kongresse wurden in denletzten Jahren diverse Hotels eröffnet (Bülow Residenz,zwei Motel Ones, Star Inn am Altmarkt, Maritim), bzw.sind im Bau (Hotel Indigo am Wettiner Platz) oder in derPlanung. Bestehende Hotels wie das Gewandhaushotelwurden aufwändig renoviert. Im ersten Quartal 2018konnten für Dresden 730.300 Übernachtungen registriertwerden, 14,8 Prozent mehr als 2017.

Investmentform Logistik

Dresden war bisher kein wichtiger Logistikstandort, hatin diesem Segment jedoch in den letzten Jahren zugelegt.Diverse Neubauobjekte großer Logistikunternehmen inund um Dresden und eine hohe Nachfrage nach Grund-stücken für weitere Neubauprojekte, die nicht befriedigtwerden können, belegen diese Entwicklung. Durch denwachsenden Onlinehandel und Dresdens Lage zu Osteu-ropa werden zukünftig weiter Dienstleistungs- und Lo-gistikstandorte entstehen. Das aktuelle Mietniveau be-läuft sich auf ca. 4 bis 4,50 Euro pro Quadratmeter fürmoderne Flächen. Einfache Lagerhallen sind meist zuKaltmieten von 3 Euro pro Quadratmeter zu finden.

Ausblick

Dresden gehörte bereits in den letzten Jahren zu dendynamischsten Immobilienstandorten in Deutschland.Dieser Trend wird sich 2018 fortsetzen. Im Bereich derWohnungsmieten wird es zu einer Stagnation bzw. teil-weise einem Sinken im oberen Segment kommen. DerBüro- und Logistikmarkt wird aufgrund des sehr be-grenzten Angebotes mit weiter leicht steigenden Mietenrechnen können. Im Einzelhandelsbereich wird bedingtdurch Onlinehandel und die Zunahme des Flächenange-botes eine Seitwärtsbewegung zu verzeichnen sein.


Semperstraße 1 • 01069 DresdenTelefon: 0351 / 433 13 0




>100 m2 90 – 50 Euro/m2


KAUFPREISFAKTOREN




105.000 2.600.000



7,75 15,00

Mietpreise

Bestand

5,50–6,50* 6,50–7,50** 8,00–11,00***



�

Trend:

Neubau Trend:

Kaufpreise 1.400–1.600* 1.750–2.300** 2.600–3.500*** �

Mietpreise 8,60–9,50* 10,00–11,00** 12,00–16,00*** �

Kaufpreise 2.500–2.800* 2.900–3.500** 3.600–5.500*** �

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DÜSSELDORF


Die Landeshauptstadt Düsseldorf wirbt aktuell mit demSlogan „Nähe trifft Freiheit“. Übersetzen können wir diesaus Immobiliensicht wie folgt: Mit einer Bevölkerungs-zahl und einer Fläche, die geringer ist als in den anderenTop-5-Immobilien-Standorten in Deutschland, glänztDüsseldorf Jahr für Jahr mit vortrefflichen Werten undStrukturdaten. Düsseldorf bietet neben einem hervorra-genden wirtschaftlichen Umfeld ein vielfältiges Kultur-,Bildungs- und Freizeitangebot bei hoher Zentralität.Gleichzeitig strahlt die Stadt in vielen Bereichen aufdas Umfeld ab, wodurch die Attraktivität in zahlreichenBereichen weiter gesteigert wird.


Die Transaktionszahl ist mit 331 Wohn- und Geschäfts-häusern 2017 nahezu auf dem Vorjahresniveau von 329Immobilien geblieben. Das Transaktionsvolumen lag mit675,99 Mio. Euro ebenfalls dicht am Vorjahreswert von683,59 Mio. Euro.

Der Gutachterausschuss der Stadt Düsseldorf erfassthierbei 221 Mietwohnhäuser mit einem Gewerbeanteilvon weniger als 20 Prozent. Diese erzielen ein Transakti-onsvolumen von 297,83 Mio. Euro. Der durchschnittliche

Objektkaufpreis beträgt somit ca. 1,35 Mio. Euro. Mit 110Mietwohnhäusern mit einem Gewerbeanteil von mehr als20 Prozent konnte ein Transaktionsvolumen von 378,16Mio. Euro erzielt werden. Dies entspricht einem durch-schnittlichen Objektkaufpreis von ca. 3, 44 Mio. Euro.

Unsere Prognose für das Jahr 2018 geht von einemGesamtergebnis aus, das sowohl im Bereich der Trans-aktionsanzahl wie auch der -höhe auf einem ähnlichenNiveau bleiben wird, da weder Verkaufsmotive, nochdie Nachfrage der Investoren derzeit Anzeichen einerVeränderung aufzeigen.

Der Markt für Eigentumswohnungen stellt sich in Düs-seldorf im Jahr 2017 ebenfalls stabil dar. Die Anzahl derVerkäufe belief sich auf insgesamt 3.065 und ist somit3 Prozent niedriger als 2016. Das Transaktionsvolumenin Höhe von rund 1.068,01 Mio. Euro ist gleichzeitig um8 Prozent gestiegen. Den größten Anteil erreichten hier-bei Eigentumswohnungen im Bestand aus den Baujahren1947 bis 2007 mit 1.858 Kauffällen.

Investmentform Büro- und Geschäftshäuser

Trotz einer deutlichen Verringerung der Transaktionszahlauf 62 verkaufte Büro- und Geschäftshäuser, stieg dasdamit erzielte Transaktionsvolumen im Jahr 2017 noch-

KLEIN,FEIN, MEIN!


mals auf einen Wert von knapp über 1,2 Mrd. Euro. Somitist das durchschnittliche Kaufpreisvolumen auf ca. 19,37Mio. Euro gestiegen. Wie bereits im Vorjahr dominierenBüroimmobilien das Marktgeschehen, bei dem auf derKäuferseite internationale Investoren mit einem Anteilvon über 60 Prozent vertreten sind. Auf der Verkäufer-seite dominierten hingegen Investoren aus Deutschland.Der deutliche Nachfrageüberhang hat aufgrund des ge-ringen Objektangebots zu einem erneuten Rückgang derRendite auf aktuell 3,5 Prozent geführt.

Der Büroflächenmarkt ist trotz leichter Rückgänge desFlächenumsatzes auf ca. 340.000 Quadratmeter als stabilund positiv zu bewerten. So stieg beispielsweise nebender Spitzenmiete, die nun bei 27 Euro pro Quadratmeter(Netto-Kaltmiete) liegt, auch die durchschnittliche Büro-miete auf 15 Euro an.

Die Leerstandsquote ist im Jahr 2017 auf 7,5 Prozent ge-sunken. Für das Jahr 2018 erwarten wir ein vergleichba-res Gesamtergebnis, bei dem Büroimmobilien nach wievor den wesentlichen Anteil einnehmen. Die Daten fürdas 1. Quartal 2018 unterstreichen dies. Das Investment-Transaktionsvolumen betrug 600.000 Millionen Euround lag somit über dem Vergleichszeitraum von 2017.Das Bürovermietungsergebnis von 70.000 Quadratme-tern lag im Vergleich unterhalb des Vorjahresergebnis-ses, weist allerdings noch keine Abschlüsse oberhalb von5.000 Quadratmetern auf.

Bei der Renditeentwicklung sehen wir wettbewerbsbe-dingt einen weiteren Rückgang für 2018 voraus. Die Bü-rospitzenmiete bietet in unseren Augen im Jahresverlaufein leichtes Steigerungspotenzial.

Investmentform Einzelhandel und Logistik

Geschäftshäuser in etablierten Einkaufslagen und Logis-tikimmobilien erfreuen sich nach wie vor einer hohenNachfrage bei geringem Objektangebot. Daher sind dieRenditen bei Einzelhandelsimmobilien auf 3,2 Prozent ge-sunken, bei Logistikimmobilien auf 4,6. Da auf der Objekt-angebotsseite keine wesentliche Steigerung zu erwartenist, wird diese Entwicklung auch 2018 bestehen bleiben.

Ausblick

Die hohe Attraktivität des Düsseldorfer Immobilien-marktes mit einem ausgewiesenen Investmentumsatzvon 3,1 Mrd. Euro im Vorjahr führt in allen Assetklassendurch die anhaltend hohe Investorennachfrage bei hoherLiquidität zu stabilen bis leicht steigenden Kaufpreisen.Höhere Renditeerwartungen führen Käufer seit Jahrenins Umfeld der Metropole Düsseldorf und haben auch andiesen Standorten bereits zu signifikanten Preisanstie-gen geführt.

Düsseldorfs hohe Ausstrahlung, Wertstabilität und Dy-namik machen für viele Investoren im regionalen undnationalen Vergleich allerdings häufig den feinen Unter-schied aus.

Schnorrenberger ImmobiliengruppeJörg Schnorrenberger

Kaiserstraße 25 • 40479 DüsseldorfTelefon: 0211 / 580 50 50




>200 m2 120 – 240 Euro/m2


KAUFPREISFAKTOREN


Gewerbeanteil <30% 17,5 bis 24Gewerbeanteil >30% 16,5 bis 22Büro- und Geschäftshäuser 18 bis 24


340.000 7.500.000



15,00 27,00

Mietpreise

Bestand

8,50* 11,00** 12,50***



�

Trend:

Neubau Trend:

Kaufpreise 1.700* 2.200** 3.200*** �

Mietpreise 11,00* 12,50** 14,00*** �

Kaufpreise 3.000* 3.700** 4.500*** �

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Kontakt:


DUISBURG


Wirtschaftliches Wachstum kombiniert mit anhaltendniedrigen Finanzierungszinsen haben in den letzten Jah-ren auf den bundesdeutschen Märkten in fast allenAssetklassen für einen deutlichen Nachfrageüberhangnach Immobilien zur Kapitalanlage geführt. An einigenA-Standorten lässt sich eine Rendite kaum noch rechnen.Das Ruhrgebiet ist für Investoren ein noch intaktes An-lagefeld mit guten Potenzialen. Für Duisburg war 2017mit einem Gesamtumsatz an Immobilien im Werte von1 Mrd. Euro ein Rekordjahr. Beflügelt wird der Markt vorallen Dingen durch den Verkauf von Büro-und Geschäfts-häusern und Mehrfamilienhauspaketen. Der in der Ver-gangenheit überwiegend regional geprägte Nachfrage-markt ist in den letzten Jahren überregional, national undinternational geworden. Auch im kleinteiligeren Immobi-lien-Investmentgeschäft nimmt der Anteil überregionalerErwerber aus dem weiteren Umfeld zu.

Auf der Nutzerseite sind seit einiger Zeit Flächen knapp.Die gute wirtschaftliche Entwicklung hat dazu geführt,dass die Gewerbegebiete gut vermietet sind und Produk-tions- und Logistikflächen, sowohl zur Miete als auchzum Kauf, ein knappes Gut sind. Gleiches gilt für denBereich Büroflächen.

Großflächige Anfragen über 4.000 Quadratmeter könnenmittelfristig nicht befriedigt werden. Hier rächt sich, dassviele Investoren trotz des niedrigen Leerstandes undhoher Nachfrage den Vorratsbau scheuen.


Wie im gesamten restlichen Ruhrgebiet sind die Wohn-lagequalitäten und Zukunftsaussichten einzelner Duis-burger Quartiere innerhalb des Stadtgebietes weit ge-fächert. Die Lagequalität reicht von Problemvierteln mithohem spekulativen Charakter und Einstiegsfaktoren vonrund dem 8,5-fachen der Nettomieten bis hin zu arrivier-ten und hochgepriesenen Lagen, zum Beispiel auch imSog der angrenzenden Landeshauptstadt Düsseldorf mitVervielfältigern bis zum 18-fachen der Jahresnettomie-ten. Allen Lagen gemein ist, dass die Leerstandsraten vonden einfachen Lagen bis hin zu den sehr guten Lagen inden letzten Jahren deutlich zurückgegangen sind.

Wohnungsneubau findet in Form von Eigentumswohnun-gen mit Startpreisen ab 2.800 Euro bis hin zu Höchstprei-sen von rund 4.500 Euro pro Quadratmeter sowie in Formvon öffentlich gefördertem Wohnungsbau statt.

DIE LETZTENRENDITEOASEN

Foto: Ralf Grossek


Kontakt:



>200 m2 55 – 80 Euro/m2


KAUFPREISFAKTOREN


Gewerbeanteil <30% 10,5 bis 18Gewerbeanteil >30% 9 bis 12,5Büro- und Geschäftshäuser 9 bis 15,5


55.000 2.210.000



9,10 14,50

Mietpreise

Bestand

4,40* 5,90** 7,60***



�

Trend:

Neubau Trend:

Kaufpreise 950* 1.300** 2.100*** �

Mietpreise k.A.* 8,20** 11,00*** �

Kaufpreise k.A.* 2.800** 4.100*** �

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Der frei finanzierte Wohnungsbau spielt noch eine eheruntergeordnete Rolle mit Einstiegsmieten von rund 9Euro pro Quadratmeter. Mieten im Wohnungsbestandsind in Duisburg mit 4,50 Euro pro Quadratmeter für un-sanierten Altbau vergleichsweise günstig.


Der Duisburger Büromarkt 2017 ist geprägt von einemNachfrageüberhang und auch aufgrund der niedrigenFlächenverfügbarkeit nicht genutzten Potenzialen. Mit55.000 Quadratmeter Flächenumsatz ist die Stadt 2017unter dem 10-Jahresdurchschnitt geblieben. Wir rechnenmittelfristig mit einem Vermietungspotenzial von rund70.000 Quadratmetern bei entsprechender Flächenver-fügbarkeit. Neubauflächen sind in Aussicht, zum Beispieldas Central Office und das Mercator One am Hauptbahn-hof. Dennoch reichen die geplanten Projekte nicht aus,um die Lücke zwischen Nachfrage und Angebot zuschließen. Dieser Umstand ist insbesondere für Wirt-schaftsförderer frustrierend, die manch vielverspre-chende Anfrage an eine Nachbarstadt verlieren.

Mit durchschnittlich 9,10 Euro und Spitzenmieten von14,50 Euro pro Quadratmeter sind die Mieten leicht ange-zogen. Es wird sich in naher Zukunft zeigen, ob mit ent-sprechenden Qualitäten höhere Spitzenmieten, zum Bei-spiel im Mercator One, vom Markt angenommen werden.

Investmentform Produktion und Logistik

Die Diskussion um einen neuen Flächennutzungsplan inDuisburg hat gezeigt, dass die Nutzung und die Neunut-zung in den nächsten Jahrzehnten zu manch kontro-verser Debatte führen dürften. Dabei ist nicht nur derInteressenausgleich zwischen Stadt und Natur, Wohnenund Gewerbe maßgeblich, sondern auch innerhalb dergewerblichen Nutzung der Ausgleich zwischen logistischgeprägten Großflächen, Industrie und kleinteiligen Ge-werbegebieten. Der Bedarf, insbesondere bei letztererKategorie, ist groß. Produktionsflächen für Mittelständlerund Handwerker sind im gesamten Stadtgebiet knapp,insbesondere rechtsrheinisch und südlich der Ruhr.

Bei der Frage Mieten oder Kaufen ist die Mehrzahl derAnfragen nach wie vor nach Mietflächen, aber in den letz-ten Jahren hat die Bereitschaft von Mittelständlern, eineneigenen Firmensitz zu kaufen, zugenommen.

Ausblick

Die gute Stimmung an den Immobilienanlagemärktenhält an. Der Duisburger Markt bietet insbesonderefür Investoren, die nicht von starren Anlagerichtlinieneingeengt werden, die Möglichkeit, gute Renditen zuerwirtschaften. Es ist daher nicht erstaunlich, dass dieNachfrage am Duisburger Markt weniger von großeninstitutionellen Anlegern bestimmt wird, als vielmehrvon flexibel agierenden Family-Offices und internatio-nalen Unternehmen.

Armin Quester Immobilien GmbHAxel Quester

Friedrich-Wilhelm-Straße 747051 Duisburg • Telefon: 0203 / 28 28 70


I m m o b i l i e n G m b HArmin uester


FRANKFURT


Mit circa 735.000 Einwohnern zählt Frankfurt am Mainzu den zehn größten deutschen Städten. Die Arbeitslo-senquote liegt bei geringen 6,3 Prozent. Zieht man inBetracht, dass in der Stadt zugleich 551.000 sozialver-sicherungspflichtige Beschäftigte tätig sind, wird klar,dass „Mainhattan“ zugleich Deutschlands größte Ein-pendlerstadt ist. Dem will die Kommune seit einigenJahren entgegenwirken, indem sie einen Schwerpunktauf den Wohnungsneubau legt (siehe unten).


Die Nachfrage nach Wohninvestments ist in Frankfurtseit Jahren höher als das Angebot. Wegen des anhalten-den Zuzugs fehlen der Stadt circa 50.000 Wohnungen undmöglicherweise könnte sich die Wohnungsknappheitweiter erhöhen, wenn nach der Brexit-Entscheidung zu-sätzliche Jobs von der Themse an den Main verlagertwerden. Die Wohnungskaltmieten belaufen sich in gutenFrankfurter Innenstadtlagen auf 11 bis 14 Euro, in Erst-bezugswohnungen liegen sie bei 15 bis 16,50 Euro. Inaußergewöhnlichen Toplagen werden bis zu 27 Euro auf-gerufen. Der Ankauffaktor für gepflegte Mehrfamilien-häuser in guten Lagen liegt zwischen 25 und 29.

Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen liegen in Be-standsimmobilien bei 4.900 Euro, bei Neubauwohnungenim Schnitt bei 5.850 Euro. Seit 2008 haben sich die Preisein Frankfurt pro Jahr um etwa sechs Prozent erhöht.Bei der aktuellen Nachfrageentwicklung ist kein Endedieser Entwicklung abzusehen.


Frankfurt hat sich in den zurückliegenden Monaten wei-ter von der Finanzkrise erholt: der Flächenumsatz lagim vergangenen Jahr mit 711.600 Quadratmetern außer-gewöhnlich hoch. Dies stellt nach dem Ergebnis von725.000 vermittelten Quadratmetern im Jahr 2000 dashöchste jemals gemessene Transaktionsvolumen dar.Es ist festzustellen, dass immer mehr Dienstleister wieKanzleien und Berater als Mieter auftreten, so dass derBankensektor seine dominierende Stellung verliert. Diesist eine gesunde Entwicklung, weil sie zur Diversifizie-rung beiträgt. 2017 entfielen demnach auf die Banken-branche ca. 24 Prozent der Vermietungen. Steuerbe-rater, Anwälte, Wirtschaftsprüfer etc. machten 33 Prozentaus. Gleichzeitig zogen die Spitzenmieten von 39,30 Euroauf 40,50 Euro an; die Durchschnittsmiete erhöhte sichebenfalls leicht von 19,40 auf 20,50 Euro.

STIMMUNGSHOCH DANK HOHERNACHFRAGE UND BREXIT-OPTIMISMUS


Kontakt:


Größe: Preisspanne:50 – 400 m2 145 – 290 Euro/m2


KAUFPREISFAKTOREN


Gewerbeanteil <30% 19 bis 30,5Gewerbeanteil >30% 17 bis 28Büro- und Geschäftshäuser 19,5 bis 24


711.600 11.400.000



20,50 40,50

Mietpreise

Bestand

9,50–11,00* 12,00–14,00** 15,00–17,00***



�

Trend:

Neubau Trend:

Kaufpreise 2.400–3.900* 4.000–5.800** 5.900–7.000*** �

Mietpreise 15,00–17,50* 18,00–20,00** 20,50–27,00*** �

Kaufpreise 5.300–6.000* 6.100–7.900** 8.000–11.000*** �

� � � � ��

Die höchsten Büromieten werden im Bankenviertel, imWestend sowie in der Innenstadt erzielt. Die Rendite liegtbei etwa drei Prozent.

Die Leerstandsquote ging auf 8,6 Prozent zurück. Damitstehen in der Bankenmetropole im Vergleich zu anderenStandorten immer noch die meisten Flächen leer. Ziehtman aber in Betracht, dass die Leerstandsquote überviele Jahre hinweg im zweistelligen Bereich lag, ist dieseine beachtliche Verbesserung.


Die Einwohner der Region Frankfurt/Rhein-Main zählenmit einem Kaufkraftindex von rund 114 zu den vermö-gendsten Konsumenten. Dank des internationalen Flug-hafens und der zentralen Lage verbucht die Stadt vielewohlhabende Touristen, insbesondere aus dem asiati-schen und arabischen Raum. Mit der Goethestraßeverfügt Frankfurt als eine der wenigen Städte über eineEinkaufsstraße für Luxusprodukte. Die erzielbarenHöchstmieten liegen hier bei 270 Euro pro QuadratmeterVerkaufsfläche. Etwas höher liegen sie auf der nicht weitentfernten Zeil: hier werden bis zu 290 Euro gezahlt;gleichzeitig sind hier mit über 10.000 Passanten proStunde die meisten Menschen unterwegs.

Die Mieten der Zeil sind leicht gesunken, was vor allemdaran liegt, dass das Flächenangebot stieg und großeFilialisten ihre Mietbelastung reduzieren, indem sie ihreUmsätze in ihre Mietzahlungen einbeziehen. Gleichzeitigsind die Mieten in angrenzenden Lagen wie der Kaiser-straße leicht auf 120 Euro gestiegen. Der Kaufpreis-Vervielfältiger für zeitgemäße Geschäftshäuser liegt zwi-schen 22 und 29.

Ausblick

Der Frankfurter Investmentmarkt zeigt sich in allen As-setklassen zukunftssicher. Die Bevölkerung und Attrakti-vität der Stadt steigt. Die Kommune, die über vieleJahrzehnte den Fokus darauf setzte, eher Büros alsWohnungen zu bauen, hat ihre Strategie geändert. Diemeisten Hochhausprojekte sind mittlerweile Wohntürmebeziehungsweise gemischt genutzte Gebäude. Das Büro-quartier Niederrad wurde um Wohnungen ergänzt. ImFrankfurter Nordwesten soll ein Stadtteil für 30.000Menschen entstehen. Im Stadtteil Eschersheim sollenüber 500 Wohnungen errichtet werden. Auf dem ehema-ligen Firmengelände der Telenorma am Güterplatz wer-den neben einem Hotel, Büros und einer Kita knapp 530Wohnungen errichtet werden, um nur einige größere Pro-jekte zu nennen.

Der Wiederaufbau der Altstadt am Römer ist abgeschlos-sen, auf der Zeil entstehen durch Neubau und Revitalisie-rungen neue Shopping-Flächen. Dank der allgemeinenguten wirtschaftlichen Prognosen sollte der geplanteArbeitsplatzabbau der Deutschen Bank keine tiefen Spu-ren hinterlassen.

Rohrer Real Estate Management GmbH Lutz-Philipp Lange

Eschersheimer Landstraße 25-2760322 Frankfurt am Main Telefon: 069 / 78 98 7799-0E-Mail: [email protected]

www.rohrer-rem.de


HAMBURG


Die prosperierende Hansestadt bietet auch weiterhin op-timale wirtschaftliche Bedingungen und erfreut sich gro-ßer Beliebtheit bei Unternehmen, Investoren, Touristenund den über 1,8 Millionen Einwohnern. Hamburgs Wirt-schaft ist gekennzeichnet durch einen hohen Diversifizie-rungsgrad. Ein immer noch defizitäres Angebot in vielenImmobilien-Assetklassen bei weiterhin dynamischerNachfrage führt zu Wachstumschancen, die sich auch inder Planung neuer Stadtteile und Nachverdichtungs-initiativen zeigen. Nationale und internationale Anlegerschätzen den wertstabilen Immobilienmarkt als attrak-tiven Investitionsstandort. Hamburg zählt insbesondereim Büro- und Einzelhandelssegment zu den drei bedeu-tendsten Investitionsmärkten Deutschlands.

Wohnimmobilienmarkt

In allen Segmenten auf dem Wohnimmobilienmarkt istein Aufwärtstrend zu verzeichnen. Preisanstiege inner-halb Hamburgs sind jedoch moderater als im Umland.Aufgrund der begrenzten Entwicklungsmöglichkeiten imStadtgebiet weichen Mieter sowie Käufer häufiger auf dieRandgemeinden aus. Neue Stadtteile mit demografischdurchmischten Wohnquartieren sollen dem steigenden

Bedarf an Wohnraum zusätzlich begegnen. Bis diese Ent-wicklungen auf den Markt kommen, steigen die Miet-preise weiter an: In mittleren Lagen liegen sie zwischen11,00 und 14,40 Euro pro Quadratmeter, bei Neubautenzwischen 14,80 und 17,20 Euro. Die Kaufpreise von Wohn-immobilien in guten Wohnlagen liegen bei 6.400 bis10.600 Euro pro Quadratmeter für Bestandsbauten. ImNeubaubereich werden in Toplagen Preise bis zu 12.600Euro erzielt.

Markt für Büroflächen

Im Jahr 2017 wurde auf dem Büromarkt insgesamt einFlächenumsatz von ca. 638.000 Quadratmetern erzielt.Von 13,7 Millionen Quadratmetern Bürofläche standeninsgesamt ca. 643.000 Quadratmeter leer und damit 0,7Prozent weniger als im Vorjahr. Vorvermietungen imNeubauerstbezug vor Fertigstellung sind vermehrt zubeobachten. Das gilt zum Beispiel für die rund 17.000Quadratmeter Büroflächen am Alten Wall, wo nur nochgeringe Flächenanteile verfügbar sind, Bezug wird 2019sein. Ergänzend entstehen hier Einzelhandels- und Gas-tronomieflächen sowie neue Räume für das BuceriusKunst Forum.

STARK UND BESTÄNDIG –HAMBURG


Kontakt:

Robert C. SpiesGewerbe und Investment GmbH & Co. KG

Marc Antonio Unverzagt Caffamacherreihe 8 (Turm, 12. OG)

20355 Hamburg • Telefon: 040 / 32 50 919-90E-Mail: [email protected]

www.robertcspies.de



>200 m2 170 – 245 Euro/m2


KAUFPREISFAKTOREN




638.000 13.700.000



15,20 26,50

Mietpreise

Bestand

8,50–11,10* 11,00–14,40** 14,40–18,00***



�

Trend:

Neubau Trend:

Kaufpreise 2.400–4.300* 4.300–6.400** 6.400–10.600*** �

Mietpreise 10,10–14,80* 14,80–17,20** 17,20–22,10*** �

Kaufpreise 3.600–4.300* 4.300–7.200** 7.200–12.600*** �

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Eine sich ebenfalls im Wandel befindliche innerstädtischeBüroflächenlage ist auch das Springer Quartier, das imJahr 2017 verkauft wurde und bei Fertigstellung ein mo-dernes Angebot an Büroflächen, Wohnungen, Einzelhan-del und Gastronomie bieten wird. Die Durchschnittsmietefür Geschäftsräume in Hamburg liegt derzeit bei 15,20Euro pro Quadratmeter, bei Spitzenmieten von bis zu26,50 Euro pro Quadratmeter.

Markt für Einzelhandelsflächen

Der für den Einzelhandel so bedeutende Tourismus inHamburg boomt. Elbphilharmonie und Kreuzschifffahrtbieten attraktive Anlässe für einen Besuch der Hanse-stadt. 2017 wurden daher rekordverdächtige 13,8 Millio-nen Übernachtungen gezählt. Die sinkende Arbeits-losigkeit in der Region trägt außerdem zum gutenKonsumklima in der Stadt bei. Der Flächenumsatz ist indiesem Bereich jedoch leicht zurückgegangen und auchdie Mieten im Einzelhandel sind leicht gesunken: Beikleineren Ladengeschäften von bis zu 100 Quadratmeternwerden 295 Euro Spitzenmiete pro Quadratmeter erreicht.Größere Flächen bewegen sich in einer Preisspanne von170 bis 245 Euro pro Quadratmeter. Dennoch wird Ham-burg nach wie vor von Einzelhändlern für ihren Marktein-tritt in Deutschland sehr geschätzt.


Die Marktsituation für Logistik- und Industrieflächen inHamburg hat sich leicht verändert. Im Jahr 2017 wurdeein Rückgang des Containerumschlags im HamburgerHafen verzeichnet, der jedoch nach wie vor wichtigsterDreh- und Angelpunkt für Logistik und Industrie in dergesamten Metropolregion bleibt. Mit der geplanten Fahr-rinnenanpassung können hier Wachstumspotenziale ge-hoben werden, die auch für die zahlreichen vom Hafenabhängigen Unternehmen dieser Branchen eine positiveEntwicklung bedeuten kann. Deshalb ist auch weiterhinvon einer steigenden Nachfrage auszugehen, die zum Teildurch neue Flächen im Hafen selbst bedient werden kann.Das Flächen- und Grundstücksangebot im Stadtgebietgeht jedoch in der Tendenz weiter zurück. Die Mietpreisebewegen sich nur leicht verändert bei durchschnittlich4,65 Euro pro Quadratmeter und 5,70 Euro pro Quadrat-meter in der Spitze.

Ausblick

Elbvertiefung, Nachverdichtung und die Entwicklungneuer Stadtteile im Süden Hamburgs sorgen für ein gutesInvestitionsklima. Diese sind notwendig um der stetigwachsenden Nachfrage zu entsprechen, die auch künftigfür weiter anziehende Mietpreise auf dem Wohn- undBüromarkt sorgen wird. Das 80-köpfige Spezialistenteamvon Robert C. Spies prognostiziert für 2018 / 2019 einendynamischen Immobilienmarkt – die Kaufpreise fürWohnimmobilien zeigen in vielen Mikrolagen weiterhineinen Aufwärtstrend.


HANNOVER


Die niedersächsische Landeshauptstadt Hannover ist mitrund 532.000 Einwohnern die größte Stadt und zugleichder wichtigste Wirtschaftsstandort Niedersachsens.Als eine der großen deutschen Messestädte verfügtHannover über eine hervorragende Infrastruktur undist durch seine zentrale Lage einer der bedeutenden Ver-kehrsknotenpunkte innerhalb Deutschlands und Euro-pas. Hannover ist als deutscher Top-B-Standort beinationalen und internationalen Immobilieninvestoren inallen Segmenten gefragt.


Spekulativer Büroneubau ist in Hannover die Ausnahme.Projektentwicklungen mit hohen Vorvermietungsquotenund Entwicklungen für die Eigennutzung sind die Regel.Gleichzeitig führen konstant steigende Bürobeschäftig-tenzahlen dazu, dass sich der Büromarkt durch einen ge-ringen Leerstand von unter 4 Prozent, leicht steigendePreise und stabile Renditen auszeichnen.

Der Büroflächenumsatz der letzten Jahre lag im Schnittbei jeweils 130.000 Quadratmetern. 2017 ist er allerdingsum rund 11,5 Prozent auf etwa 145.000 Quadratmetergestiegen. Nachdem in den letzten Jahren mehr Flächen

an Ausfallstraßen vermarktet wurden, fanden die neues-ten Büroflächenumsätze wieder vorrangig in der Citystatt. Die Spitzenmieten stiegen leicht auf 15,50 Euro. Anden Ausfallstraßen konnten Mietsteigerungen auf biszu 13,50 Euro verzeichnet werden. Beispiele aktuellergrößerer Entwicklungen sind der Neubau des Automobil-zulieferers Wabco im Lindener Hafen, die neue Zentraleder Deutschen Bahn in der City, der Neubau der Sie-mens-Niederlassung in Laatzen sowie der StandortHannover von Vodafone im City Gate Nord an der Vahren-walder Straße.


Mit überdurchschnittlicher Kaufkraft und hoher Einzel-handelszentralität hat Hannover einen festen Platz unterden nationalen Top-Einzelhandelsstandorten. Die Ein-kaufsstraßen gehören zu den frequenz- und umsatz-stärksten in Deutschland. Die City verfügt über eineVerkaufsfläche von rund 290.000 Quadratmetern, wovonallein auf die Toplagen Bahnhofstraße, Georgstraße,Karmarschstraße und Große Packhofstraße rund 60Prozent entfallen. Spitzenmieten von circa 210 Euro proQuadratmeter sind hier zu erzielen. Die hannoverscheInnenstadt konnte ihre Bedeutung durch erfolgreicheProjektentwicklungen und die Ansiedlung internationaler

STARKER STANDORT –STARKE NACHFRAGE


Kontakt:



>200 m2 100 – 180 Euro/m2


KAUFPREISFAKTOREN




145.000 (MF/G) 4.950.000 (MF/G)

Flächenleerstand in m2 Leerstandsquote in %180.000 (MF/G) 3,6


10,60 (City) 15,50

Mietpreise

Bestand

6,00* 9,00** 12,00***



�

Trend:

Neubau Trend:

Kaufpreise 1.800* 2.700** 3.700*** �

Mietpreise 9,50* 12,00** 15,50*** �

Kaufpreise 3.500* 4.000** 5.600*** �

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Handelsketten weiter ausbauen. Gleichzeitig ist z.B. imNorden der City am Steintor Potenzial für weitere Pro-jektentwicklungen vorhanden.


Seit 2011 ist die Bevölkerungszahl in der Region Hanno-ver um 23.000 Einwohner gewachsen. Bis 2025 wird miteinem anhaltenden Wachstum gerechnet. Diese Entwick-lung, zusammen mit der gleichzeitig geringen Bautätig-keit, hat zu steigenden Preisen und Engpässen insbe-sondere im Geschosswohnungsbau geführt. Die für denWohnungsmarkt erforderliche Fluktuationsreserve istnicht mehr ausreichend. Vor diesem Hintergrund wurdegemeinsam von der Stadt Hannover und Vertretern derWohnungswirtschaft die Hannoversche Wohnungsbau-offensive gegründet, deren Ziel es ist, schneller, günsti-ger und mehr zu bauen. In diesem Rahmen wird die Be-bauung des Gebiets Kronsberg-Süd eines der erstenProjekte sein. Der lokale Gutachterausschuss für Grund-stückswerte berichtete im Grundstücksmarktbericht2018 von einem weiteren Anstieg der Preise. So erhöhtensich die Preise für Eigentumswohnungen und Häuserim Bestand um rund 15 Prozent gegenüber dem Vorjahr,in der Region Hannover um 9 Prozent. Da eine nennens-werte Reduzierung des Nachfrageüberhangs nicht er-reicht werden kann, ist weiterhin mit Preiserhöhungenzu rechnen.

Investmentform Hotelimmobilien

Als Messestadt verfügt Hannover schon seit Jahrzehntenüber einen konstanten Besucherzustrom durch Ge-schäftsreisende. Auch im Städte- und Kulturtourismuskonnte durch ein verstärktes Stadt-Marketing sowie zahl-reiche attraktive Veranstaltungen über die Jahre hinwegein kontinuierlicher Anstieg verzeichnet werden. Heuteregistrieren die Hotels rund 2,2 Mio. Übernachtungen proJahr mit steigender Tendenz. Das Interesse der Hotelket-ten hält weiter an. Beispiele neuester Planungen befin-den sich an der Georgstraße (Motel One), an derVahrenwalder Straße (B&B), am Klagesmarkt (NH-Hotel)sowie am Andreas-Hermes-Platz (Intercity-Hotel).

Investmentform Logistikflächen

Die Logistik ist die zweitwichtigste Branche in Hannoverund aufgrund der zentralen geografischen Lage der Stadtvon internationaler Bedeutung. Die Stadt liegt an der A2und der A7, verfügt über einen internationalen Flughafen,einen ICE-Bahnhof und ist an den Mittellandkanal ange-bunden. Größtes Logistikprojekt des vergangenen Jahresist das Logistikzentrum an der A7 mit den UnternehmenFiege und Rossmann als Nutzer. Bis Ende 2018 solldas Zentrum für Amazon in Garbsen fertiggestellt wer-den. Der Logistikflächenumsatz ist insgesamt auf rund260.000 Quadratmeter gestiegen und liegt damit rund 25Prozent über dem Schnitt der Vorjahre. Die Spitzenmietestieg leicht auf ca. 4,70 Euro pro Quadratmeter.

(Quellen: Delta Domizil GmbH, Region Hannover/ bulwiengesa AG; IVD Nord)

Delta Domizil GmbHDirk Streicher

Hohenzollernstraße 2730161 Hannover • Telefon: 0511 / 2 80 06-44



KARLSRUHE


Karlsruhe ist nach Stuttgart mit rund 312.000 Einwoh-nern die zweitgrößte Stadt Baden-Württembergs. Dasaktuelle Einwohnerwachstum soll laut verschiedenerPrognosen anhalten, bis 2035 soll die Stadt zusätzlichca. 30.000 Menschen zählen. Die Stadt ist aufgrundihrer Ausrichtung als Wissenschafts-, Verwaltungs- undDienstleistungsstandort ein Magnet für viele junge Men-schen. Wesentlich hierfür sind auch die neun Hochschu-len mit rund 50.000 Studierenden und weltbekanntenForschungseinrichtungen wie das Karlsruher Institut fürTechnologie (KIT), die Karlsruhe zu einem Innovations-standort machen.

Die verkehrsgünstige Lage mit Anschluss an die Auto-bahnen A5, A6, A65 sowie Flughafen, Bahnanschlüsseund Wasserwege bieten vielen Wirtschaftsunternehmengute Bedingungen. Die Arbeitslosenquote ist mit 4,1Prozent weiter gesunken, die Kaufkraft (104) überdurch-schnittlich hoch und das Angebot kultureller Einrichtun-gen sowie das Freizeitangebot der Region attraktiv. Alldiese Aspekte führen dazu, dass die Stadt regelmäßigin vielen Disziplinen bundesweiter Rankings auf den vor-deren Plätzen landet.

Investment allgemein

Die Situation am Karlsruher Markt für Investmentimmo-bilien bleibt attraktiv, die Angebotslage ist allerdingsstark angespannt. 2017 hat sich die absolute Anzahl derTransaktionen erneut verringert, gleichzeitig stieg derWertumsatz. Dies scheint ein Trend zu sein.

Das führt zu Kaufpreisfaktoren bei den Angeboten vonWohn- und Geschäftshäusern, die nicht selten Werte biszum 30-fachen der Jahresnettomiete zeigen. Die Attrak-tivität des Standortes, das geringe Angebot und dieniedrige Leerstandsquote sind starke Hinweise auf wei-tere Preissteigerungstendenzen.

Mehrfamilien-, Wohn- und Geschäftshäuser

Durch den regelmäßig hohen Zuzug und das Wachstumder Stadtbevölkerung entsteht ein deutlicher Nachfrage-überhang, was einen Anstieg des Mietpreisniveaus zurFolge hat.

Durchschnittspreise für Wohnungen im Bestand belaufensich auf ca. 10 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (Kalt-miete). Neubauwohnungen liegen im Wesentlichen zwi-schen 10 und 14,50 Euro. In den letzten Jahren konntenbeachtliche Preissteigerungen für Immobilien registriert

HIER HAT INNOVATION TRADITION –STARKE FORSCHUNG UND WIRTSCHAFT




>200 m2 30 – 80 Euro/m2


KAUFPREISFAKTOREN




75.000 2.450.000



9,00 14,50

Mietpreise

Bestand

7,30–9,00* 9,00–13,00** 10,50–14,50***



�

Trend:

Neubau Trend:

Kaufpreise 2.000–2.900* 2.800–3.500** 3.700–5.500*** �

Mietpreise 9,50–10,40* 9,90–12,70** 10,30–15,70*** �

Kaufpreise 3.500–3.900* 3.720–4.400** 4.000–7.000*** �

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werden. Gute Lagen in Karlsruhe sind zum Beispiel:West- und Südweststadt, Musikerviertel sowie die Hang-lagen Durlach, die Oststadt und Waldstadt. Die ausgewie-senen neueren Baugebiete Südstadt/City-Park, Neureutund Knielingen konnten die Nachfrage bislang nur zumTeil auffangen. Der Preistrend zeigt nach oben.

Büro- und Geschäftshäuser

Karlsruhe hat einen vergleichsweise hohen Büroflächen-bestand von ca. 2,5 Mio. Quadratmetern. Die Leerstands-quote liegt bei unter 3 Prozent. Dies ist durch ein starkesWachstum der Bürobeschäftigten in den vergangenenJahren bedingt. Die Nachfrage nach Büroflächen ist durchviele, eher kleinere Flächengesuche charakterisiert. ImUmfeld der Wissenschafts- und Forschungseinrichtungensiedeln sich viele kleinflächige Ingenieurs- und Dienst-leistungsbüros an. Die Mieten in diesem Bereich betragenin der Spitze ca. 14,50 Euro pro Quadratmeter (Netto-Kalt-miete), in Nebenlagen um die 7 Euro.

Das Angebot insgesamt an adäquatem Büroraum istknapp. Größere Neubaumaßnahmen sind in Planung.Dazu zählt unter anderem das südliche Bahnhofsareal.Es wird weiterhin mit steigender Nachfrage gerechnet,das Angebot an neu entstehenden Flächen wird wohl vomMarkt aufgenommen werden.


Karlsruhe zählt zu den besten B-Standorten im Einzel-handel. Dies ist im Wesentlichen auf die dauerhaft starkenwirtschaftlichen Rahmendaten, auch des Einzugs- gebie-tes, zurückzuführen. Die vergleichsweise moderaten Spit-zenmieten sind seit Jahren in einem Bereich zwischen 100bis 120 Euro pro Quadratmeter Verkaufsfläche angesie-delt. Die massiven Beeinträchtigungen durch die Groß-baustellen in der Innenstadt führen zu Kaufkraftabflüssenin das Umland und setzten die Mietpreise unter Druck. Essind spürbare Rückgänge zu verzeichnen, dieser Trendkönnte sich noch fortsetzen. Nach Abschluss der Arbeitenkann die Innenstadt allerdings von einer Attraktivitätsstei-gerung profitieren. Mit einem spürbaren Anstieg der Miet-und Kaufpreise ist dann zu rechnen.

Ausblick

Weiterhin gilt, dass einerseits die positiven wirtschaftli-chen Rahmenbedingungen in Karlsruhe und der Region,gepaart mit einer stabilen, wachsenden Nachfragesitua-tion ein Garant für einen attraktiven Investitionsstandortbilden. Investitionen in Wohnimmobilien aufgrund desstetigen Zuzugs oder in Gewerbeimmobilien wegen desgeringen Leerstands bieten stabile Perspektiven. Infolgeder knappen Angebotsverhältnisse im Neubaubereich, istdie Investition in Bestandsobjekte mit dem Ziel der Um-nutzung oder Ertüchtigung eine wichtige Alternative, dieEigentümer unbedingt prüfen sollten.

Kontakt:

Schürrer & Fleischer Immobilien GmbH & Co. KG Gerhard Alles

Reinhold-Frank-Straße 6676133 Karlsruhe • Telefon: 0721 / 47 66 09 0

[email protected]


KIEL


Der Kieler Immobilienmarkt profitiert weiterhin von derpositiven gesamtwirtschaftlichen Entwicklung und liegtzusehends im Fokus überregionaler Investoren. Gemäßeiner aktuellen Prognose soll die Zahl der Einwohner bis2030 um mehr als 10 Prozent auf rund 268.000 Einwoh-ner steigen. Das unmittelbar angrenzende EinzugsgebietKiels umfasst rund 650.000 Einwohner. Das Jahr 2018ist geprägt durch eine sehr gute Nachfrage nach Zins-häusern und Anlageobjekten.


Nach wie vor ist das Angebot zum Verkauf stehender,gepflegter Mehrfamilienhäuser in Kiel knapp. Besondersnachgefragt sind Objekte aus der Kaiserzeit mit Stuck-fassaden in zentralen Innenstadtlagen bzw. in der Näheder Universität. Gleiches gilt für gepflegte, gut erhalteneRotsteingebäude aus der Wiederaufbauphase nach demZweiten Weltkrieg. Der typische Nachfrager stammt ausder Region sowie der Metropolregion Hamburg. Beson-ders beliebt sind bei Kapitalanlegern kleinere und mit-telgroße Mehrfamilienhäuser in städtischen Wohnlagenzwischen der Universität und dem Stadtzentrum aufdem Westufer der Förde. Großinvestoren fragen auchverstärkt Wohnanlagen im gesamten Raum Schleswig-

Holstein nach. Die Kaufpreiserlöse für Mehrfamilienhäu-ser auf dem Kieler Ostufer liegen zwischen der 13- und18-fachen Jahresnettokaltmiete. Auf dem Westufer werdenim Schnitt zwischen der 17- und 19-fachen, in sehr gutenLagen bis zur 23-fachen Jahresnettokaltmiete gezahlt.


Kiels Büromarkt weist einen Leerstand von 5 Prozent desGesamtbestandes auf mit leicht abnehmender Tendenz.Rückläufig ist die Nachfrage nach Büroräumen in einfa-chen bis mittleren Lagen.

Schlicht ausgestattete Objekte finden auch für 4 bis 5Euro Kaltmiete pro Quadratmeter selten neue Nutzer.Der Mietwert für normal ausgestattete Büroflächen liegtauch im Innenstadtbereich bei etwa 6 bis 7,50 Euro proQuadratmeter. Gute Flächen finden bis 8,50 Euro neueNutzer. In sehr guten Lagen direkt an der Kieler Fördesind Preise zwischen 10 und 12 Euro realisierbar; inPrestigelagen bis 14 Euro. Die Spitzenmieten liegen zwi-schen 12 und 14 Euro.


Die Mietpreise für Einzelhandelsflächen sind auf Grunddes Wettbewerbs durch den Onlinehandel deutlich unter

JUNGE UND ATTRAKTIVE UNIVERSITÄTS-STADT MIT HOHEM FREIZEITWERT


Kontakt:

Hans Schütt Immobilien GmbHKlaus H. Schütt & Bernd Hollstein

Kleiner Kuhberg 2-624103 Kiel • Telefon: 0431 / 90 69-60




>200 m2 15 – 30 Euro/m2


KAUFPREISFAKTOREN




30.000 1.500.000



8,00 14,00

Mietpreise

Bestand

6,00–6,30* 7,20–8,00** 8,00–14,00***



�

Trend:

Neubau Trend:

Kaufpreise 1.200–1.500* 1.800–2.100** 2.500–2.800*** �

Mietpreise 9,50–10,00* 10,00–11,00** 11,00–14,00*** �

Kaufpreise k.A.* 3.400–3.600** 3.800–4.800*** �

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Druck geraten. Selbst in 1-a-Lagen, wie z.B. in der Hol-stenstraße sind eine Vielzahl von Leerständen vorhandenund es ist mit deutlichen Mietpreisrückgängen zu rech-nen. Infrastrukturmaßnahmen, wie z.B. die Schaffung desneuen Kiel-Kanals mit Wasser- und Verweilflächen inder City sollen diesem Trend ein Ende bereiten. Attraktivealternative Nutzungen, wie z.B. Ansiedlung von Dienst-leistern, wie Steuerberatern, Anwälten und Versicherernsowie die Schaffung von Wohnraum in der City müssenins Auge gefasst werden.

Mietwohnungsmarkt

Der Mietwohnungsmarkt wird von den Wohnstandortenöstlich und westlich der Förde geteilt. Auf dem KielerOstufer hat sich die Nachfrage auch durch den Zuzug vonMigranten belebt. Die Kaltmieten liegen dort im Mittel bei6 Euro pro Quadratmeter. Auf dem Kieler Westufer ist dieNachfrage spürbar lebhafter, das Angebot unvermindertknapp. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt dort, je nachAusstattung, zwischen 7 und 8 Euro pro Quadratmeter.Besonders gesucht sind in allen Stadtteilen Ein- bzw.Vier-Zimmer-Wohnungen. Zwei- bis Drei-Zimmer-Woh-nungen sind in ausreichender Zahl im Angebot. Gut aus-gestattete Wohneinheiten in der Nähe der Universitäterzielen Mieten von bis zu 9,50 Euro. In Prestigelagen sindim Neubauerstbezug zwischen 10 und 12 Euro pro Qua-dratmeter Wohnfläche realisierbar. Erkennbar ist einAngebotsüberhang bei luxuriösen Neubauwohnungen mitmehr als 100 Quadratmeter Wohnfläche. Hier zeigt sicheine gewisse Marktberuhigung.

Ausblick

Investmentempfehlungen können für die StadtquartiereKiel-Nord, Universitätsnähe, Ravensberg, Blücherplatz,Kiel-City, Schrevenpark sowie an der Hörn gegenüberdem Hauptbahnhof gegeben werden. Wohnungsneubau-ten entstehen in großer Zahl rund um die Hörn im KielerStadtzentrum. Neubaumaßnahmen wie Hotels, Einzel-handelsflächen, Büros und Wohnraum werden zudemzwischen dem Hauptbahnhof und der Altstadt in Verbin-dung mit einer Aufwertung des Bereichs um den BerlinerPlatz durch den neuen „Kiel-Kanal“ realisiert, z.B. ent-stehen auf dem Gelände der ehemaligen „Kieler Nach-richten“ in der City 14.000 Quadratmeter Bürofläche fürStart-ups. Allein in diesem Gebiet beläuft sich das geneh-migte Bauvolumen auf über 400 Mio. Euro.

Nach einer Studie der französischen Wirtschaftsuniver-sität Insead belegt die Landeshauptstadt Kiel im weltwei-ten Wettbewerb um Talente Platz 28. Deutschlandweitsind nur Berlin (Platz 13) und Hannover (Platz 23) davor.Die Nähe zu den starken skandinavischen Märkten –letztlich dank der Schiffsverbindungen – verschafft Kielweitere Vorteile.


KÖLN


Als wachsende Schwarmstadt und prosperierender Wirt-schaftsstandort an der Rheinschiene besitzt Köln besteRahmenbedingungen für immobilienwirtschaftliche In-vestments. Allerdings ist das Angebot in allen Assetklas-sen begrenzt, so dass die vielen Nachfrager in demangespannten Markt mit kontinuierlich steigenden Prei-sen konfrontiert werden. Am Wohnungsmarkt sind dieKosten für Eigentumswohnungen beispielsweise zuletztim Durchschnitt um 9,4 Prozent pro Jahr gestiegen.


Köln wächst – bis 2030 rechnet die Stadt mit einem wei-teren Anstieg der Einwohnerzahl um 14,5 Prozent. Beieinem zunehmenden Ungleichgewicht am Markt istauch in den nächsten Jahren mit steigenden Miet- undKaufpreisen zu rechnen. Die beliebtesten Lagen sind dasStadtzentrum sowie die westlich und südlich angrenzen-den Stadtteile. Neubau-Kaltmieten von rund 14 Europro Quadratmeter und darüber sind in den StadtteilenLindenthal, Sülz oder Ehrenfeld üblich. Im Zentrumstoßen kleine Apartments auch bei Mieten von über 20Euro pro Quadratmeter auf hohe Nachfrage. Auf derrechtsrheinischen „Schäl Sick“ ist die Durchsetzbarkeithoher Mieten demgegenüber eingeschränkt.

Bestandswohnungen können hier bereits für ca. 9 Europro Quadratmeter angemietet werden. Eine Ausnahmebildet der aufstrebende Stadtteil Mülheim, wo im Mitteletwa 11 Euro pro Quadratmeter erzielbar sind. Währendin den einfachen Lagen Mehrfamilienhäuser bereits zum20-fachen des Jahresrohertrages erworben werden kön-nen, liegen die Preise in den Toplagen nicht selten beidem 28-fachen.


Die positive konjunkturelle Entwicklung der letzten Jahrehat in Köln zu einem starken Anstieg der Beschäftigungs-zahlen und damit einhergehend zu einer Zunahme desBüroflächenbedarfs geführt. Gefragt sind in erster Liniemoderne, gut ausgestattete Flächen im Stadtzentrumund den zentrumsnahen Lagen. Allerdings sind in diesemSegment nahezu keine Flächen mehr verfügbar. DieLeerstandsquote ist auf unter 4 Prozent gesunken, spe-kulativer Neubau findet nur selten statt. Am angespann-ten Markt stellen daher B-Lagen wie das Technologie-zentrum Braunsfeld, das Gewerbegebiet Ossendorf oderdas Deutzer Feld Alternativen dar. Dort können in hoch-wertigen Neubauten etwa 14 bis 15 Euro Netto-Kaltmietepro Quadratmeter Nutzfläche erzielt werden. Im direktenVergleich dazu ist in den besten Lagen in der Spitze eine

PROSPERIERENDE MILLIONENSTADT MITZUNEHMENDEM NACHFRAGEÜBERHANG


Kontakt:

KSK-Immobilien GmbHDer Immobilienmakler der Kreissparkasse Köln

Roland HavenithRichmodstraße 2

50667 Köln • Telefon: 0221 / 17 94 94-77E-Mail: [email protected]

www.ksk-immobilien.de



>200 m2 80 – 130 Euro/m2


KAUFPREISFAKTOREN




305.000 7.750.000



13,25 22,00

Mietpreise

Bestand

9,00* 10,00** 12,45***



�

Trend:

Neubau Trend:

Kaufpreise 2.300* 2.750** 3.950*** �

Mietpreise 10,90* 11,25** 14,00*** �

Kaufpreise 3.450* 3.800** 5.600*** �

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Miete von 22 Euro pro Quadratmeter möglich. Als Büro-lage ist der Stadtteil Deutz hervorzuheben, der immermehr in den Fokus von Büronutzern rückt. Aktuell befin-det sich der Neubau der Unternehmenszentrale derZurich-Versicherung in der Messe-City im Bau, die Ent-wicklung des Deutzer Hafens wird den Standort zukünftigweiter aufwerten – nach Medienberichten wird hier dieneue Hauptverwaltung von Rewe entstehen. Aufstrebendist auch der Stadtteil Mülheim, wo auf einer Brachflächean der Schanzenstraße in den nächsten Jahren ein hoch-wertiges Büroquartier unmittelbar neben dem Carlswerkentsteht. Das Carlswerk, ein bevorzugter Standort derMedienbranche, ist nahezu vollvermietet bei Büromietenvon 12,50 bis 20 Euro pro Quadratmeter.


Die Schildergasse und die Hohe Straße sind die Hauptein-kaufsstraßen im Kölner Zentrum mit einer hohen Anzie-hungskraft weit über die Grenzen der Domstadt hinaus.Im Rahmen verschiedener bundesweiter Passantenfre-quenzmessungen erreicht die Schildergasse regelmäßigPlatzierungen in den Top 5. Trotz des zuneh- mendenDrucks des Onlinehandels auf den stationären Einzelhan-del sind die Mieten im Zentrum stabil. In der Spitze kön-nen für kleine Ladenflächen 280 Euro pro QuadratmeterVerkaufsfläche erzielt werden. Im Kreuzungsbereich vonSchildergasse und Hohe Straße könnten sich die Passan-tenströme verändern. Im Mai 2018 hat Saturn im ehe-maligen Modehaus Jacobi auf etwa 6.000 QuadratmeternFläche neu eröffnet. In einem gegenüber- liegenden Neu-bau wird im Herbst 2018 das japanische Modelabel UniqloVerkaufsflächen auf fünf Etagen beziehen. Beliebte B-Lagen mit kleineren, individuellen Läden und Flagship-Stores sind die Mittel- und die Ehrenstraße, wo die Mietenin der Spitze bei 110 Euro pro Quadrat-meter liegen.

Investmentform Logistikimmobilien

Aufgrund der mangelnden Flächenverfügbarkeit in Kölnhat die Ansiedlung neuer Logistikunternehmen in denletzten Jahren vorwiegend in umliegenden Städten wieBergheim oder Kerpen stattgefunden. In verkehrlich sehrgut angebundenen Gewerbegebieten an der A3, A4 oderA61 liegen die Mieten in einer Spanne von 3,50 bis 5,50Euro pro Quadratmeter mit leicht steigender Tendenz.

Ausblick

Es ist damit zu rechnen, dass sich der Trend der letztenJahre mit stabil hoher Nachfrage und steigenden Preisenin allen Assetklassen kurz- bis mittelfristig weiter fort-setzt. Die soziodemografischen und ökonomischen Rah-menbedingungen sind in der viertgrößten Stadt Deutsch-lands hervorragend und eine deutliche Angebotsauswei-tung ist in den nächsten Jahren nicht zu erwarten.


LEIPZIG


Leipzig hat in den letzten Jahren in Deutschland eineeinzigartige Entwicklung hingelegt. Nach der wirtschaft-lichen Talfahrt und dem Absturz der Immobilienpreise1997 geht die Entwicklung seit einigen Jahren steilnach oben. Mittlerweile zählt die Stadt zu den Top 10 derlebenswertesten Städte Deutschlands. Das Einwohner-wachstum ist eines der stärksten in Deutschland. Ende2017 zählte Leipzig 595.952 Einwohner (ca. 7.300 mehrals 2016).


Leipzig war viele Jahre von niedrigen Bestandsmieten inallen Bereichen geprägt. Die Mieten stagnierten bzw.stiegen kaum. Dies hat sich seit etwa vier Jahren grund-legend gewandelt. Es konnte ein teils deutlicher Mietan-stieg sowie eine Abnahme des Leerstandes verzeichnetwerden. Preissteigerungen in fast allen Lagen um 20 bis30 Prozent waren keine Seltenheit. Im unteren Segmentstehen aber noch immer Wohnungen ab 5 Euro Kaltmietepro Quadratmeter zur Vermietung. Im oberen Bereichsind 12 bis 13 Euro in den Top-Wohnlagen wie Zentrum,Musik-, Bachviertel und Gohlis-Süd keine Seltenheit. DieDurchschnittsmieten für eine Stadt mit mehr als 500.000Einwohnern ist mit 7,40 Euro noch immer günstig.

Die Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern und Wohnan-lagen übersteigt noch deutlich das verfügbare Angebot.Neubauprojekte werden aktuell zu Faktoren zwischendem 21,5- bis 24-fachen der Jahresnettomiete gehandelt.

Die Zahl an Neubau- und Sanierungsaktivitäten liegt wieim Vorjahr auf hohem Niveau. Dabei werden nahezu aus-schließlich Angebote an Wohneigentum geschaffen, diesich zu einem beachtlichen Teil auf gehobene bis luxu-riöse Ausstattungen konzentrieren und Spitzenwerte von3.900 Euro pro Quadratmeter, in Ausnahmefällen bis zu5.100 Euro, erreichen. Während Sanierungsprojekte, auf-grund der steuerlichen Vorteile durch Denkmal-AfA,insbesondere durch überregionale Investoren nachge-fragt werden, liegt die Zielgruppe der Neubauaktivitätenzu durchschnittlich 80 Prozent bei den Eigennutzern.


Der sich seit Jahren im Aufwind befindliche Büromarktkonnte in allen Segmenten steigende Mieten verzeichnen.Der Leerstand an hochwertigen Büroflächen hat abge-nommen und liegt derzeit bei ca. 8,8 Prozent. Im Jahr2017 wurde die Rekordzahl von ca. 163.000 QuadratmeterBürofläche vermietet. Die am stärksten nachgefragtenStandorte sind die Innenstadt, das Graphische Viertelund das Musikviertel. Bekannte Neubauprojekte werden

JUNG, HIP UND DYNAMISCH


Kontakt:

überwiegend nutzerbezogen und kaum spekulativ ge-baut. Die Spitzenmieten liegen bei 13,50 Euro pro Qua-dratmeter Nutzfläche. Im mittleren Segment liegen siebei ca. 8 bis 9,50 Euro.


Die Einzelhandelsmieten haben nach Jahren der Steige-rung eine Verschnaufpause eingelegt. In den 1-a-Lagenliegt die Spitzenmiete bei bis zu 120 Euro pro Quadratme-ter Verkaufsfläche. Die Top-Einkaufslagen sind nach wievor die Petersstraße und die Grimmaische Straße. Durchdie Zunahme an modernen Neubauflächen in direkter In-nenstadtlage sowie das prognostizierte weitere Wachstumdes Onlinehandels wird sich der Preisanstieg verlangsa-men. In einigen Lagen sowie bei Flächen über 300 Qua-dratmeter ist mit einem Sinken der Mieten zu rechnen.

Investmentform Hotel

Leipzig ist ein interessanter Standort für den Investment-bereich Hotels. In den letzten Jahren wurden zahlreicheHäuser neu gebaut (Innside by Melia, Ring Messehaus,Ramada am Hauptbahnhof, H2 Hotel) bzw. befindensich noch diverse Objekte im Bau oder in der Planung,wie z.B. NH Hotel am Leipziger Burgplatz. Im Jahr 2017konnten 1.708.913 Übernachtungen registriert werden,über 136.000 mehr als im Vorjahr.

Investmentform Logistik

Leipzig ist seit vielen Jahren ein attraktiver Standortfür den Logistikbereich. Die zentrale Lage in Mittel-deutschland bietet ideale Voraussetzungen. Der Fracht-Flughafen mit Nachtfluggenehmigung ist dabei einStandortvorteil. Bereits in den letzten Jahren hatte derLeerstand an verfügbaren Flächen deutlich abgenommen.Die Mieten liegen ausstattungsbezogen zwischen 3,50 und6 Euro pro Quadratmeter.

Ausblick

Die Messestadt Leipzig wird, wie bereits in den letztenJahren, auch weiterhin zu den dynamischsten Immobi-lienstandorten in Deutschland gehören. Das hohe Poten-zial, das teils in noch immer sehr moderaten Mieteneiniger Objekte steckt, wird für eine weiterhin überdurch-schnittliche Nachfrage sorgen. Dieser Trend wird sich2018/19 fortsetzen. Im Bereich der Wohnungsmieten wirdes zu einer Stagnation bzw. teilweise einem Sinken imoberen Segment kommen. Investoren, die sich auf bishe-rige Problemregionen in den Stadtteilen wie Lindenauoder rund um die Eisenbahnstraße konzentrieren, habendurch die mittel- bis langfristige Wende zum Trendviertelbzw. durch Klientelveränderungen gute Renditechancen.


Dohnanyistraße 28 • 04103 LeipzigTelefon: 0341 / 60 05 39 90




>100 m2 50 – 90 Euro/m2


KAUFPREISFAKTOREN




163.000 3.300.000



7,80 13,50

Mietpreise

Bestand

5,25–6,50* 6,00–7,75** 8,00–10,00***



�

Trend:

Neubau Trend:

Kaufpreise 900–1.200* 1.200–1.800** 2.000–3.500*** �

Mietpreise 8,50–10,00* 10,00–12,00** 12,00–15,00*** �

Kaufpreise 2.500–2.800* 2.900–3.400** 3.500–5.000*** �

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MANNHEIM


Mannheim zählt ca. 306.000 Einwohner. Ebenso wie diemeisten anderen deutschen Großstädte wird sich die Be-wohnerzahl weiter erhöhen: Laut einer Prognose derStadt soll sie bis 2036 um weitere 8 Prozent steigen. DieZahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten istmit 185.000 gemessen an der Einwohnerzahl vergleichs-weise hoch, die Arbeitslosenquote mit 5,4 Prozent gering.Die drittgrößte Stadt Baden-Württembergs ist Teil derMetropolregion Rhein-Neckar mit 2,4 Mio. Einwohnern.In der Stadt beziehungsweise Region befinden sichZentralen bzw. Niederlassungen vieler großer Firmenwie ABB, BASF, Heidelberg Cement, John Deere, RocheDiagnostics und SAP.


Die Nachfrage am Wohnimmobilienmarkt ist hoch. Wäh-rend die Mieten in den zurückliegenden Jahren eher mo-derat stiegen, erhöhten sich die Preise für Eigentums-wohnungen stark. Die Kosten für Wohnungen im Bestandkletterten zwischen 2013 und 2018 um ca. 50 Prozent.Aktuell liegen die Kosten für gebrauchte Eigentumswoh-nungen in guten Lagen bei 3.300 bis 4.000 Euro pro Qua-dratmeter Wohnfläche, in sehr guten Lagen bei bis zu

5.800 Euro. Für Neubau-Wohnungen müssen in gutenLagen 3.900 bis 4.200 Euro, an sehr guten Standorten4.300 bis 6.200 Euro kalkuliert werden.

Die Kaltmieten haben sich moderat erhöht. So klettertensie zwischen Anfang 2017 und Anfang 2018 – je nach Lageund Ausstattung – um 3 bis 6 Prozent. In guten Lagenmüssen für Bestandswohnungen 9 bis 11 Euro einkalku-liert werden, im Neubau 10 bis 12 Euro. Wegen der hohenGrundstücks- und Baukosten werden vor allem die Kauf-preise und Mieten von Neubauten weiter klettern, die fürBestandsobjekte eher gleich bleiben bzw. moderat steigen.

Investmentform Büroflächen

Am Mannheimer Büromarkt wurden 2017 insgesamt79.000 Quadratmeter vermittelt. Damit lag das Ergebnisunterhalb des Ausnahmejahres 2016 (über 90.000Quadratmeter), aber noch immer oberhalb des Durch-schnitts der zurückliegenden Jahre, der bei ca. 72.000Quadratmeter liegt. 2017 bauten überdurchschnittlichviele Eigennutzer neu. Der größte Akteur ist dabei die SVSparkassenversicherung mit dem Projekt „Quartier hoch4“ an der Glückstein-Allee. Die Versicherung wird dieentstehenden rund 17.000 Quadratmeter Bürofläche

PREISE IN BEWEGUNG: KAUFPREISESTARK, MIETEN MODERAT STEIGEND



Größe: Preisspanne:<120 m2 160 Euro/m2

>120 m2 100 – 160 Euro/m2


KAUFPREISFAKTOREN




79.000 2.000.000



12,00 17,00

Mietpreise

Bestand

6,50–8,50* 9,00–11,00** 11,00–13,50***

*Mittlerer Wohnwert/Lage**Guter Wohnwert/Lage

***Sehr guter Wohnwert/Lage

�

Trend:

Neubau Trend:

Kaufpreise 1.500–3.000* 3.300–4.000** 4.200–5.800*** �

Mietpreise 8,50–9,50* 10,00–12,00** 12,00–15,00*** �

Kaufpreise 3.300–3.800* 3.900–4.200** 4.300–6.200*** �

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selbst nutzen. Durch einige Büroneubauten erhöhte sichdie Leerstandsrate in Mannheim leicht von 4,5 auf 5,1Prozent. Dies entspricht ca. 100.000 Quadratmeter Büro-fläche. Viele dieser Räumlichkeiten sind nicht zeitgemäßund für die meisten Suchenden zu klein. Für Nutzer, diemoderne Flächen mit mehr als 800 Quadratmeter su-chen, bleibt der Markt eng. Daher werden vermutlich dieBüroprojekte am Hauptbahnhof, die aktuell errichtetwerden, problemlos vom Markt angenommen.

Die Durchschnittsmieten für Büros liegen stabil bei 12Euro. Die Spitzenmiete hat sich leicht von 16,60 auf 17Euro erhöht, was den Abschlüssen in Büroneubauten ge-schuldet ist.


Mannheim profitiert mit einer Zentralitätskennziffer von1,54 überdurchschnittlich stark von den Bewohnern desUmlands, die zum Einkaufen in das Oberzentrum fahren.Die durchschnittlichen Mieten sowie die Spitzenmietensind stabil. In der Toplage Planken werden für Läden miteiner Verkaufsfläche bis 120 Quadratmeter etwa 160 Europro Quadratmeter gezahlt. Der Filialisierungsgrad liegthier bei rund 80 Prozent. In der davon abgehenden Kur-pfalzstraße („Breite Straße“) liegen die Mieten für Shopsvergleichbarer Größe bei 85 bis 95 Euro; der Filialisie-rungsgrad bei knapp über 50 Prozent. Die Umbaumaß-nahmen des „K1-Karrées“ haben begonnen. Erste Miet-verträge sind in trockenen Tüchern. Nach der Fertigstel-lung Anfang 2019 sollte dann die Passantenfrequenzin der Toplage steigen.

Die Kaufpreisfaktoren für Geschäftshäuser liegen zwi-schen dem 20- bis 30-fachen der Jahresnettomiete.

Ausblick

In allen Anlageklassen ist das Angebot knapp, die Nach-frage hoch. Die Stadt Mannheim versucht, dem durchneue Projekte Herr zu werden. Dies gilt vor allem für denWohnungssektor. Die ambitionierteste Maßnahme ist dieUmwidmung einer ehemaligen Wohnsiedlung von US-Soldaten. Unter dem Projektnamen „Franklin“ soll bis2025 ein Stadtteil für 9.000 Menschen entstehen. NebenWohnraum werden Einzelhandels-, Gewerbeflächen, eineSchule und mehrere Kitas geschaffen. Da die Flächen peuà peu auf den Markt kommen, werden sie rasch absor-biert und vermutlich keine größeren Leerstände bei Be-standsimmobilien nach sich ziehen.

Im Bürosektor sollten sich Eigentümer von Büroimmobi-lien überlegen, betagte Flächen zu sanieren, um sie wie-der marktgängig zu machen. Die zahlreichen Neubautengeben hier neue Standards vor. Außerdem ist die Situationgünstig: Die Nachfrage nach zeitgemäßen Büroflächen isthoch und wird es vermutlich weiterhin bleiben. Gleichesgilt für die erzielbaren Mieten. Dies würde auch dazu bei-tragen, die Leerstandsquote zu minimieren.

Kontakt:

Schürrer & Fleischer Immobilien GmbH & Co. KG Gerhard Alles

Erzbergerstraße 1768165 Mannheim • Telefon: 0621 / 40 07 07 10



MÜNCHEN


Nachdem das Jahr 2016 München einen historischen Re-kordumsatz bei den Immobilientransaktionen von fast13 Mio. Euro bescherte, sank der Geldumsatz aller Tran-saktionen 2017 leicht auf 12 Mio. Euro. Der Grund: eswurden weniger größere Bürokomplexe veräußert als imVorjahr. Dennoch ist dies immer noch ein hervorragenderWert und ein Indikator für die ungebrochene Beliebtheitdes Münchner Immobilienmarktes.

Vor zehn Jahren kam es zur Pleite der Bank Lehman-Brothers, die u.a. die Finanzkrise auslöste. Extreme Zins-senkungen und der Vertrauensverlust in spekulativeGeldanlagen führten seither zu nie da gewesenen Wert-entwicklungen aller Immobilienarten. Auch 2017 war die-ser Effekt weiter zu spüren. Es gab Preissteigerungenzwischen 5 Prozent (Häuser-Segment) und 35 Prozent(Grundstücke für Geschosswohnungsbau).

Investment: Wohnimmobilien

Ungebrochen begehrt sind klassische Mehrfamilien-bzw. Wohn- und Geschäftshäuser. Wurden 2016 noch 145Mietshäuser veräußert, so waren es 2017 lediglich 125.Vor Ausbruch der Finanzkrise wurden jährlich etwa200 veräußert.

Dies und der seit Jahren herrschende Mangel an Ange-boten bewirken, dass die meisten Interessenten nicht nurbevorzugte Stadtviertel, sondern das gesamte Stadtge-biet und auch das Umland, sofern es mit der S-Bahn gutangebunden ist, nachfragen. Ein weiterer Grund für denAngebotsmangel stellt die stetig zunehmende Zahl inner-städtischer Erhaltungssatzungsgebiete dar, deren Vorga-ben eine zeitnahe Privatisierung und einen höherenSanierungsstandard untersagen.

Die Renditen bewegen sich inzwischen bei unter 3 Pro-zent, in Einzelfällen sogar bei oder unter 2 Prozent. Ganzentscheidend bleibt daher die Betrachtung der Wertpo-tenziale und der Quadratmeterpreise. Noch höher liegtdie Nachfrage nach Grundstücken für Geschosswoh-nungsbau und Büronutzung. Vorratskäufe sind weiterhingang und gäbe, da die Preisentwicklungen auch unent-wickelt satte Gewinne versprechen. Die Finanzierung istim Vergleich zur Wertsteigerung fast vernachlässigbar.

Investment: Büroimmobilien

2016 wurden 112 Büro- und Geschäftshäuser veräußert.2017 erfolgten in diesem Segment nur noch 69 Beurkun-dungen. Die Bürobeschäftigtenzahl stieg in den letztenJahren in keiner Großstadt so stark wie in München und

MÜNCHEN MACHT’S MÖGLICH: GESTERN,HEUTE UND MORGEN AUF PLATZ 1


Berlin. Daraus resultiert ein Trend: absehbar frei wer-dende Büroimmobilien werden nicht wie früher „automa-tisch“ in Wohnimmobilien umgenutzt. Die stetig sinkendeBüro-Leerstandsquote, kombiniert mit dem stetig stei-genden Bedarf, führen vielmehr dazu, dass sich Büro-flächen gerade bei Projektentwicklern und Anlegernimmer größerer Beliebtheit erfreuen.

Ausblick

Bereits früher gab es Niedrigzinsphasen. Als sich dannerste Erhöhungen abzeichneten, stieg die Immobilien-nachfrage zunächst sogar an. Wenn man den Fachleutenglauben darf, so ist frühestens Mitte bis Ende 2019 mitersten Zinssteigerungen zu rechnen und auch dann ledig-lich in kleinsten Schritten. Die Spezialisten von RohrerImmobilien glauben, dass die Entwicklungen der zurück-liegenden Jahre mit abflachender Tendenz bis mindes-tens zum Jahresende 2018 und sogar 2019 anhalten. An-schließend könnte eine Seitwärtsbewegung eintreten wasWohnimmobilienpreise und Wohnungsmieten betrifft.

Denn verschiedene Faktoren sprechen dafür, dass dieMietsteigerungen bald moderater ausfallen könnten.Erstens würde eine Verschärfung der Mietpreisbremsediese Entwicklung unterstützen. Gleiche Folgen könntedie geplante Reduzierung der Kappungsgrenze und dieModernisierungsumlage haben. Sicherlich wird sich diesauf bestimmte Käufer und auch so manche Preise aus-wirken. Einbrüche und Preisverfälle, wie manche prog-nostizieren, sind jedoch für München und das Umlandkeineswegs zu erkennen. Der andauernde Zuzug in dieStadt und das Umland, das Bekenntnis globaler Konzernemit ihren hiesigen Unternehmenszentralen, eine geringeArbeitslosenquote von lediglich ca. 4 Prozent – all dieseStandortfaktoren werden den Immobilienmarkt weiterhinpositiv beeinflussen.

Ein Problem, das mit den steigenden Einwohnerzahlenund der wachsenden wirtschaftlichen Verflechtung ein-hergeht, ist das stark erhöhte Verkehrsaufkommen. Hierversucht die Stadt gegenzusteuern. Vor einigen Monatenbegannen die Bauarbeiten für die zweite S-Bahn-Stammstecke in der Innenstadt. Zusätzlich sollen U-Bah-nen und Trambahnen ausgebaut werden.

Auch wenn beim Wohnraum ein ausgeglichenes Nach-frage-Angebotsverhältnis auf Jahre nicht möglich er-scheint, so wurden doch viele Neubauflächen ausge-wiesen (so entstehen zum Beispiel im neuen StadtteilFreiham im Westen der Stadt über 10.000 Wohneinheiten).Nachverdichtungen und Überbauungen von Parkplätzenwerden praktiziert, auch der Bau von Hochhäusern isttrotz eines negativen Bürgerentscheids vor einigen Jahrenwieder auf die Agenda gerückt.

Die Stadt und ihr Umland sind gut gerüstet und werdenauch in absehbarer Zukunft zu den beliebtesten Stand-orten Deutschlands, sogar Europas, gehören.

Kontakt:

Rohrer Immobilien GmbH Sven KeussenLessingstraße 9

80336 München • Telefon: 089 / 54 30 40E-Mail: [email protected]

www.rohrer-immobilien.de



>200 m2 180 – 320 Euro/m2


KAUFPREISFAKTOREN




500.000 14.300.000



17,00 37,00

Mietpreise

Bestand

13,00* – 19,00***

*Mittlerer Wohnwert/Lage**Guter Wohnwert/Lage

***Sehr guter Wohnwert/Lage

�

Trend:

Neubau Trend:

Kaufpreise 5.000* – 11.000*** �

Mietpreise 16,00* – 22,00*** �

Kaufpreise 6.500* – 22.000*** �

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MÜNSTER


Die Stadt Münster in NRW verzeichnet seit Jahren einenkontinuierlichen Bevölkerungszuwachs. Um die Jahrtau-sendwende lag die Bevölkerungszahl noch bei ca. 265.000Einwohnern, im Jahre 2014 überstieg sie erstmals dieMarke von 300.000 Einwohnern. Zum Stichtag 30. Juni2017 hatte Münster 311.298 Einwohner. Laut Prognosendes Landes NRW wird die Stadt im Jahr 2030 ca. 340.000Einwohner zählen. Die Westfalenmetropole zählt zuden zehn größten Universitätsstädten Deutschlands. Diesist auch einer der Gründe für den regen Bevölkerungs-zuwachs.

Die Immobilienpreise sind in den vergangenen Jahrendeutlich gestiegen, was sich auch in den Grundstücks-preisen bzw. den jährlich angepassten Bodenrichtwertenzeigt. Ohnehin ist Bauland in Münster sehr rar, so dassbesonders im Bereich Neubau bzw. dem Wohnimmobi-lienmarkt auch 2018 Preissteigerungen zu verzeichnensind. In der Universitätsstadt sind die Wohnungsmietenerwartungsgemäß am höchsten im Vergleich zu anderenStädten in Westfalen. Die Kaltmieten liegen mit durch-schnittlich 10,50 Euro pro Quadratmeter deutlich überdem Bundesdurchschnitt. Dies belegt, dass die Stadt einVermietermarkt ist.


Auch der Bereich der Wohnimmobilien zum Kauf konnteim Jahr 2018 erneut Steigerungsraten erzielen. Diesewaren in Münsters Premiumlagen, Sentruper Höhe,Kreuz- und Mauritzviertel, besonders stark zu beobach-ten. Aber auch andere Wohnlagen konnten von den ins-gesamt steigenden Immobilienpreisen profitieren. DieNachfrage nach Wohnimmobilien in der Nähe des Stadt-zentrums überstieg das Angebot. Die Kaufpreise fürEigentumswohnungen im Bestand liegen im Durch-schnitt bei ca. 3.000 bis 4.000 Euro pro Quadratmeter. Beibesserer Wohnlage und gehobener Ausstattung werdenbis zu 5.000 Euro pro Quadratmeter erzielt. Für Neubau-Wohnungen liegen die Kaufpreise durchschnittlich bei4.500 bis 6.000 Euro und können ja nach Lage und Aus-stattung auf bis zu 7.000 Euro steigen. Die Durchschnitts-kaufpreise für eigengenutzte Wohnhäuser liegen bei ca.540.000 Euro, wobei Luxusimmobilien bis zu 3 Mio. Euround darüber hinaus kosten.

Wohn- und Geschäftshäuser sowie Mehrfamilienhäusersind sehr gefragt. Hier ist ein deutlicher Nachfrageüber-hang in allen Assetklassen feststellbar. Das Angebotam Markt ist begrenzt; daher werden nur wenige Immo-

HOHE WOHNUNGSMIETEN UNDSTEIGENDE IMMOBILIENPREISE


Kontakt:



>200 m2 80 – 110 Euro/m2


KAUFPREISFAKTOREN




87.800 2.250.000



10,30 14,00

Mietpreise

Bestand

7,00-9,00* 8,00-10,00** 10,00-12,00***



�

Trend:

Neubau Trend:

Kaufpreise 1.300-2.000* 3.000-4.000** 4.000-5.000*** �

Mietpreise 10,00–12,00* 11,00-13,00** 13,00-15,00*** �

Kaufpreise 3.000-4.500* 4.500-6.000** 6.000-7.000*** �

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bilien in diesem Segment verkauft. Derzeit werdenMehrfamilien- sowie Wohn- und Geschäftshäuser zuRohertragsfaktoren vom 26- bis 30-fachen gehandelt.Die Rohertragsfaktoren und damit die Kaufpreise fürWohn- und Geschäftshäuser mit größerem Gewerbean-teil sind etwas geringer.

Investmentform Gewerbeimmobilien

Die Nachfrage nach Büroflächen ist ungebrochen groß.Der Leerstand ist das achte Jahr in Folge rückläufig,aktuell liegt er bei 35.500 Quadratmetern. Im Vergleichzum Vorjahr ging er um 0,4 Prozent zurück und liegtsomit bei 1,6 Prozent. Er befindet sich damit auf demniedrigsten Niveau seit Beginn der Marktbeobachtung1999. 2017 konnten mehrere Bürobauvorhaben abge-schlossen werden. Gleichzeitig gab es nur wenige Um-nutzungen oder Abgänge. Diese Faktoren reichten jedochnicht aus, den gestiegenen Bedarf zu kompensieren.

Zum Jahreswechsel 2017/18 befanden sich 58.700 Qua-dratmeter Bürofläche im Bau. Dies entspricht einemRückgang von 18 Prozent gegenüber dem Vorjahr. DerBüroflächenumsatz von 87.800 Quadratmetern ist gegen-über dem Vorjahr um 18 Prozent gestiegen und liegtdamit 8 Prozent über dem zehnjährigen Durchschnitts-wert von 81.300 Quadratmetern. Ursache dieser Entwick-lung war der Anstieg großflächiger Vermietungen mitmehr als 1.000 Quadratmetern. Im Durchschnitt liegt diein Münster erzielte Büromiete bei ca. 10,30 Euro pro Qua-dratmeter und ist damit gegenüber dem Vorjahr gering-fügig um 0,10 Euro gestiegen. Die höchsten Büromietenvon bis zu 14 Euro werden in Münsters BüromarktzonenHafen und City erzielt.

Im Bereich Einzelhandelsimmobilien zeigt sich derMünsteraner Immobilienmarkt weiterhin stabil und ver-zeichnet geringfügige Steigerungen in den 1-a-Lagen.Die Spitzenmieten im Innenstadtbereich für kleinereShops mit 50 bis 100 Quadratmeter Verkaufsfläche, lie-gen zwischen 120 und 180 Euro pro Quadratmeter.

Ausblick

Die Immobilienpreise steigen weiter – vor allem imWohnimmobiliensektor. Insbesondere in bevorzugtenWohnlagen ist mit Erhöhungen zu rechnen. Münster istein zukunftssicherer Standort und die Entwicklung in denletzten Jahren hat gezeigt, dass der Markt sich ebensopositiv entwickelt wie die wachsenden Bevölkerungszah-len es vermuten lassen. Kapitalanleger sehen sich mitdem geringen Angebot konfrontiert. Zudem entdeckenauch ausländische Investoren und Fondsgesellschaftenneben den regionalen Akteuren den Markt zunehmendfür sich, so dass sich der positive Trend fortsetzen wird.

HOMANN IMMOBILIEN Münster GmbHBernard Homann

Servatiiplatz 7 • 48143 MünsterTelefon: 0251 / 41 84 80



NÜRNBERG


Die Metropolregion Nürnberg zählt 3,5 Millionen Einwoh-ner, auf die Stadt Nürnberg selbst entfallen rund 512.000Bewohner. Im Großraum sind außerdem über 25.000Unternehmen angesiedelt. Mit einem Bruttoinlandspro-dukt (BIP) von 123,8 Mrd. Euro zählt die Region zu denzehn stärksten Zentren Deutschlands. Dies drückt sichauch in weiteren Kennziffern aus: Die Kaufkraft ist mit104 überdurchschnittlich hoch, die Arbeitslosenquote mit5,8 Prozent (Stand: Ende 2017) außergewöhnlich niedrig.

Wie bei anderen Boomregionen auch, ist der Zuzug groß:Er wird ausgelöst durch die steigenden Studierendenzah-len und Arbeitnehmer, die aufgrund attraktiver Jobaus-sichten in das Städtedreieck Nürnberg-Fürth-Erlangenziehen. Im Wohnsegment lag der Geldumsatz im Jahr2017 bei 703 Mio. Euro, wie aus den Zahlen des Gutach-terausschusses hervorgeht. Im Jahr davor lag er nochbei 671 Mio. Euro. Das entspricht einer Steigerung von4,8 Prozent.


Nürnberg und die Umlandgemeinden verzeichnen einBevölkerungswachstum. Bis 2020 soll sich die Einwoh-nerzahl der Stadt auf über 530.000 erhöhen.

Feststellbar ist allerdings auch ein zunehmendes Aus-weichen vieler Bewohner in den Speckgürtel, die sichdie Mieten und Kaufpreise der Frankenmetropole nichtmehr leisten können oder denen die Immobiliensuchezu aufwändig ist.

Die durchschnittlichen Erstbezugsmieten sind zwischen2015 und 2018 von 10 Euro auf 11,90 Euro gestiegen. FürPremiumwohnungen werden aktuell 15,50 Euro aufgeru-fen. Die Mieten in Bestandswohnungen liegen in gutenWohnlagen bei 7 Euro bis 11,50 Euro. Die Quadratmeter-preise für Neubauwohnungen sind bei etwa 3.900 Euroangesiedelt; in Bestandsobjekten müssen etwa 2.150Euro einkalkuliert werden.

Zu den attraktiven Wohnlagen zählen unter anderem dieQuartiere St. Johannis, St. Peter sowie die Altstadt umdie Kirche St. Sebald und Erlenstegen.

Der Vervielfältiger liegt beim 12- bis 18,5-fachen. Für be-sonders nachgefragte Objekte bewegt er sich teils beim22-fachen der Jahresnettomiete. Entsprechend habensich auch die Renditen in den zurückliegenden Monatenreduziert. Sie belaufen sich auf etwa 4,3 Prozent.

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Kontakt:

Rohrer Immobilien GmbH Sven Keussen

Bucher Straße 10290408 Nürnberg • Telefon: 0911 / 23 0 77 66



Auf dem Nürnberger Büroflächenmarkt wurden 2017rund 138.000 Quadratmeter Bürofläche vermittelt. Damitwurde nur knapp das Ergebnis des Rekordjahres 2016verfehlt. Die Leerstandsquote ging um 35 Prozent zurückund liegt aktuell bei knapp drei Prozent. In den zurück-liegenden fünf Jahren hat sie sich somit halbiert und istauf einem extrem niedrigen Niveau: Unternehmen, dieexpandieren oder sich neu ansiedeln möchten und Flä-chen mit mindestens 2.000 Quadratmeter Nutzflächesuchen, finden kaum entsprechende Angebote.

Immerhin befinden sich aktuell circa 62.000 Quadrat-meter im Bau, was bei einem Gesamtflächenbestand voncirca 4 Mio. Quadratmetern eine gute Quote ist. GeringesAngebot bei hoher Nachfrage ließen in den zurückliegen-den Monaten die Büromieten leicht steigen, im Schnittum 0,20 bis 0,50 Euro pro Quadratmeter – je nach Zu-stand und Lage. In der City liegen die Durchschnittsmietenzwischen 8,50 und 15,20 Euro, im Bereich des Innenstadt-gürtels bei 7,45 bis 14,80 Euro und in peripheren Lagen bei6,80 bis 12,80 Euro. Die erzielbaren Renditen sind leichtgesunken und bei etwa fünf Prozent angesiedelt (ohneKaufneben- und Bewirtschaftungskosten).


Nürnberg hat eine hohe Kaufkraft. Auch die Zentralitäts-kennziffer von 1,3 kann sich sehen lassen, weist sie dochdarauf hin, dass die zweitgrößte Stadt Bayerns als Ein-kaufsstadt eine beträchtliche Bedeutung hat. WichtigsteEinkaufsstraße mit einer Passantenfrequenz von rund7.500 Personen pro Stunde ist die Karolinenstraße. Damitliegt die Meile auf Platz elf der stärksten deutschen High-Streets. Die Spitzenmiete liegt bei circa 155 Euro proQuadratmeter für Shops mit etwa 100 QuadratmeterVerkaufsfläche. Etwas geringer sind die Mieten mit etwa135 Euro in der angrenzenden Breiten Gasse und amLudwigs- und Hefnersplatz. Die Ladenmieten bewegensich seit etwa fünf Jahren auf diesem Niveau und solltenauch künftig in diesem Bereich bleiben. Die Nettoan-fangsrenditen solcher zentral gelegener Geschäftshäu-ser liegen bei ungefähr 4,2 Prozent. Für gepflegte, lang-fristig vermietete Objekte muss mit einem 21-fachenVervielfältiger gerechnet werden.

Ausblick

Auch in Nürnberg kletterten in den zurückliegendenJahren in allen Assetklassen die Preise. Und ebenso wiebei vielen anderen guten B-Standorten kann auch hiernicht mehr von einem Geheimtipp gesprochen werden.Dennoch sind in allen Segmenten (noch) Renditen vonmindestens vier Prozent realisierbar. Dies gilt insbeson-dere für Objekte in Randlagen der City sowie für Spezia-limmobilien wie Fachmärkte und Fachmarktzentren. ImVergleich zur bayerischen Landeshauptstadt München, wodie erzielbaren Renditen teils bei zwei Prozent liegen, sinddies durchaus akzeptable Ergebnisse.


Größe: Preisspanne:50–400 m2 100 – 155 Euro/m2


KAUFPREISFAKTOREN


Gewerbeanteil <30% 15 bis 19,5Gewerbeanteil >30% 14 bis 18,5Büro- und Geschäftshäuser 13 bis 18


138.000 3.600.000



12,20 15,00

Mietpreise

Bestand

6,50–7,50* 7,80–9,50** 9,00–11,00***



�

Trend:

Neubau Trend:

Kaufpreise 1.400–1.600* 1.650–2.200** 2.300–2.700*** �

Mietpreise 8,80–10,00* 10,50–11,90** 12,00–13,00*** �

Kaufpreise 1.800–2.350* 2.400–2.900** 2.950–3.900*** �

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STUTTGART


Stuttgart zieht Unternehmen und damit Menschen an.Die Stadt bietet ihren Einwohnern eine hohe Lebens-qualität und ist einer der gefragtesten Unternehmens-und Investmentstandorte Deutschlands. Viele Firmen, diein ihren Bereichen zur Weltspitze gehören, haben hierihren Sitz oder einen wichtigen Standort. Die StuttgarterBevölkerung ist in den letzten Jahren stark gewachsen,seit 2010 um ca. 50.000 Einwohner, der größte Teil davonsind junge Menschen. Ob Studierende oder Berufsein-steiger, viele wollen hier arbeiten und wohnen. Das be-deutet, es wird teurer und enger. Die Bevölkerungs-prognose zeigt weiterhin nach oben, bis 2030 soll dieEinwohnerzahl um ca. 2,6 Prozent steigen. Die Möglich-keiten der Stadt sind durch die topographische Tallagebestimmt. Von dieser Begrenzung scheinen die angren-zenden Kommunen zu profitieren.

Investment allgemein

Weiterhin besteht eine hohe Nachfrage, die angebotsbe-dingt nicht zu erfüllen ist. 2017 lag das Transaktionsvo-lumen fast ein Drittel niedriger als im Vorjahr. DieSituation bewegt sich seit Jahren jedoch stabil auf ver-gleichsweise hohem Niveau. Das Volumen verteilt sich

mit ca. 85 Prozent auf gewerbliche Investments sowie zuetwa 15 Prozent auf Wohninvestments. Aufgrund derstarken Preissteigerungen sind oft Gewinnmitnahmen zubeobachten. Die Renditen sind weiter unter Druck. Eszeigen sich historische Tiefststände. Der Trend könntesich fortsetzen. Eine Besonderheit des Stuttgarter Mark-tes ist, dass überdurchschnittlich viele Bestandsimmobi-lien veräußert wurden. Die Neubauaktivitäten sind imVergleich zu anderen Metropolen wesentlich geringer.

Die Spitzenrenditen liegen bei ca. 3,5 Prozent für Bürohäu-ser und bei ca. 3,1 Prozent für Geschäftshäuser in derInnenstadt. In Randlagen sind für gut vermietete Büro-objekte Renditen zwischen 4 und 4,5 Prozent erreichbar.

Mehrfamilien-, Wohn- und Geschäftshäuser

Die Kaufpreise stiegen kräftig weiter – teils im zweistel-ligen Bereich. Die Erhöhungen finden sich vor allem immittleren Preissegment. Die Mietpreise von Wohnimmo-bilien verzeichneten einen weiteren Anstieg, jedoch inschwächerem Ausmaß als die Kaufpreise. Die Durch-schnittsmieten in zentralen Lagen bewegen sich zwi-schen 14 und 15 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche(Netto-Kaltmiete). Weitere Steigerungen sind nicht aus-geschlossen. Weiterhin gehören zu den gefragtesten

KRAFTVOLL, KNAPP, KURSSTABIL


EINZELHANDELMIETEN „HIGH-STREET“


>200 m2 180 – 280 Euro/m2


KAUFPREISFAKTOREN




270.000 7.800.000



13,50 24,00

Mietpreise

Bestand

7,50–11,50* 9,00–14,00** 12,50–18,00***



�

Trend:

Neubau Trend:

Kaufpreise 2.000–3.000* 2.500–4.800** 4.000–8.500*** �

Mietpreise 10,00–13,50* 12,00–17,00** 15,50–21,00*** �

Kaufpreise 4.500–5.000* 5.300–7.000** 5.500–15.000*** �

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Wohnlagen die Halbhöhenlagen, Heusteig-, Lehnviertel,der Westen Stuttgarts und Degerloch sowie Killesberg.Die Innenstadt erfährt eine „Reurbanisierung“, d.h. Ab-riss und Umnutzung vorhandener Bestände aber auchdurch die Entwicklung neuer Flächen zum Beispiel umden Hauptbahnhof (Europaviertel, Rosenstein-Quartier).Nach heutigen Einschätzungen dürften diese Kapazitätenvom Markt trotz hoher Preise absorbiert werden. Auf deranderen Seite reagieren Projektentwickler auf die stei-genden Wohnkosten: sie bauen kleinere Wohneinheitenmit flexibleren Nutzungsmöglichkeiten.

Außerdem profitieren Kommunen im Umland zusehendsvon Stuttgartern, die in ihre Gemeinden ausweichen, weilsie in der Landeshauptstadt keinen adäquaten Wohn-raum finden. In der Folge steigen auch im Speckgürteldie Kaufpreise und Kaltmieten.

Für innerstädtische Mehrfamilien-, Wohn- und Geschäfts-häuser mit geringerem Anlagerisiko (sehr gute Lage,Zustand, Mieterstruktur) werden Kaufpreise bis zum 31-fachen der Jahresmiete gezahlt.

Büro- und Geschäftshäuser

Der vitale Büromarkt weist eine weiter gesunkene Leer-standsquote von ca. 2 Prozent auf, dieser Trend scheintsich fortzusetzen. Sofern freie Flächen verfügbar sind,werden diese sofort aufgenommen. Aufgrund des Man-gels an Angeboten droht eine Abwanderung von Unter-nehmen nicht nur ins nähere Umland der Landeshaupt-stadt, sondern auch in weiter entfernte Städte.

Die Nachfrage und die Leerstandsquote deuten auf wei-tere Mietpreiserhöhungen hin. Die vergleichsweise nied-rigen Spitzenmieten (ca. 24 Euro pro Quadratmeter Nutz-fläche) für zentrale Büroflächen sind weiter gestiegen.Diese Entwicklung wird sich wohl in den kommendenMonaten fortsetzen. Für die Durchschnittsmieten insge-samt bleibt die Wirkung der im Stuttgarter Umland ent-stehenden Flächen abzuwarten. Aktuell liegen die Durch-schnittsmieten bei 13,50 Euro.

Ausblick

Stuttgart bleibt mit seinen Immobilienwerten auf stabilemKurs und kann ein sicherer Hafen für zukunftsorientierteImmobilieninvestments sein. Das Angebot ist knapp undhinkt der Nachfrage hinterher. Neue Anforderungen derortsansässigen Wirtschaft werden Marktteilnehmer mo-tivieren, auf Dauer zu investieren beziehungsweise zuverkaufen. Für Investoren, die zu Umnutzungen und Er-tüchtigungen von Bestandsimmobilien bereit sind, könnensich Chancen bieten. Für neue Projekte lohnt der Blickauf Stuttgarts Speckgürtel. Viele Menschen werden wei-ter nach Stuttgart strömen, der Markt für wirtschaftlichleistbare und zeitgemäß kompakte Wohnformen hatPerspektive. In der Tendenz werden die Preise für alleObjektarten vermutlich weiterhin steigen.

Kontakt:

Schürrer & Fleischer Immobilien GmbH & Co. KG Peter Schürrer

Theodor-Heuss-Straße 2170174 Stuttgart • Telefon: 0711 / 50 87 03-605E-Mail: [email protected]

www.schuerrer-fleischer.de


Arcadis ist das führende globale Planungs- und Bera-tungsunternehmen für Immobilien, Umwelt, Infrastruk-tur und Wasser. In Zusammenarbeit mit unseren Kundenerzielen wir durch die Anwendung unserer profundenMarktkenntnisse sowie kollektiver Planungs-, Bera-tungs-, Ingenieur-, Projekt- und Managementleistungenherausragende und nachhaltige Ergebnisse während desgesamten Lebenszyklus natürlicher Schutzgüter undbaulicher Vermögenswerte unserer Kunden.

Mit unseren 27.000 Mitarbeitern in mehr als 70 Ländernerwirtschaften wir einen Umsatz von 3,3 Milliarden Euro.Wir unterstützen UN-Habitat, das Zentrum der VereintenNationen für menschliche Siedlungen, mit Wissen undKnow-how, um die Lebensqualität in schnell wachsendenStädten auf der ganzen Welt zu verbessern.

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IMPROVING QUALITY OF LIFE


Projektbeispiel: Technische Due Diligencefür drei Wohn-Portfolios

Arcadis wurde von der Capital Bay GmbH mit einertechnischen und umwelttechnischen Due Diligence Be-wertung im Vorfeld des Ankaufs der drei Portfolios„Himmelreich”, „Morgenrot” und „Abendrot” beauftragt.

In den Portfolios enthalten waren Wohn- und Gewerbe-objekte, welche sich auf die Standorte Dresden, Erfurt,Nürnberg, Fürth, Bayreuth und Hof verteilen und eineGesamtmietfläche von ca. 37.800 m² umfassen.

Wir nahmen mehrere Ortsbesichtigungen vor und sichte-ten die vorhandenen Unterlagen. Dabei standen u.a. dieGebäude- und Grundstücksqualität, die haustechnischenAspekte, die genehmigungsrechtliche Situation, die Qua-lität der bau-, haus- und brandschutztechnischen Be-lange etc. im Vordergrund.

Die Herausforderung

Erkennen und Einschätzen etwaiger, mit dem Erwerbverbundener technischer Chancen und Risiken in einemsehr kurzen, limitierten Zeitraum.

Unser Ansatz / unsere Vorgehensweise

Detaillierte Unterweisung der Projektbeteiligten, frühzei-tige Abstimmung der Ziele sowie strukturierte und ziel-gerichtete Bearbeitung des vereinbarten Leistungsbildes.

Das Ergebnis

Ein ganzheitlicher Bericht unter Berücksichtigung derVorgaben des Auftraggebers. Inhalt war eine umfassendeBewertung des Objektes als Entscheidungshilfe für denKunden bei der geplanten Transaktion.

Arcadis. Improving quality of lifeSie finden uns im Internet unter: www.arcadis.com

Außenansicht einer Wohn- und Gewerbeimmobilie in ErfurtFoto: Arcadis


WOHNUNGSMARKTRESIDENTIAL MARKET

Stadt Einfacher Wohnwert Mittlerer Wohnwert Guter Wohnwert Trend

Berlin 8,00 20,00 fi

Bonn 7,00–8,00 9,00–11,00 10,50–14,00 fi

Bremen 5,00–7,00 6,50–8,30 9,50–11,00 ⁄

Chemnitz 4,80–5,50 5,80–6,60 8,00–10,50 fi

Dresden 5,50–6,50 6,50–7,50 8,00–11,00 fi

Düsseldorf 8,50 11,00 12,50 fi

Duisburg 4,40 5,90 7,60 ⁄

Frankfurt 9,50–11,00 12,00–14,00 15,00–17,00 fi

Hamburg 8,50–11,10 11,00–14,40 14,40–18,00 fi

Hannover 6,00 9,00 12,00 fi

Karlsruhe 7,30–9,00 9,00–13,00 10,50–14,50 fi

Kiel 6,00–6,30 7,20–8,00 8,00–14,00 fi

Köln 9,00 10,00 12,45 fi

Leipzig 5,25–6,50 6,00–7,75 8,00–10,00 fi

München 13,00 14,00 19,00 fi

Münster 7,00–9,00 8,00–10,00 10,00–12,00 ⁄

Bremerhaven 3,50–5,50 5,00–5,80 5,60–6,60 fi

Nürnberg 6,50–7,50 7,80–9,50 9,00–11,00 fi

Stuttgart 7,50–11,50 9,00–14,00 12,50-18,00 fi

Mannheim 6,50–8,50 9,00–11,00 11,00-13,50 fi

City Basic Location Average Location Good and prime Location Trend

MIETEN BESTAND / RENTAL PRICE STOCKAlle Preise in Euro pro m2 / all prices in Euro per sqm




Berlin 15,00 25,00 fi

Bonn 8,50–9,50 9,80–11,80 10,50–14,50 fi

Bremen 8,50–9,00 10,00–11,50 11,50–14,00 ⁄

Chemnitz 8,00–9,00 9,50–10,00 11,00–12,50 fi

Dresden 8,60–9,50 10,00–11,00 12,00–16,00 fi

Düsseldorf 11,00 12,50 14,00 ⁄

Duisburg k. A. 8,20 11,00 ⁄

Frankfurt 15,00–17,50 18,00–20,00 20,50–27,00 fi

Hamburg 10,10–14,80 14,80–17,20 17,20–22,10 fi

Hannover 9,50 12,00 15,50 fi

Karlsruhe 9,50–10,40 9,90–12,70 10,30–15,70 fi

Kiel 9,50–10,00 10,00–11,00 11,00–14,00 fi

Köln 10,90 11,25 14,00 fi

Leipzig 8,50–10,00 10,00–12,00 12,00–15,00 fi

München 16,00 22,00 fi

Münster 10,00–12,00 11,00–13,00 13,00-15,00 ⁄

Bremerhaven 5,50–7,20 7,00–9,20 9,00–12,00 fi

Nürnberg 8,80–10,00 10,50–11,90 12,00–13,00 fi

Stuttgart 10,00–13,50 12,00–17,00 15,50–21,00 ⁄

Mannheim 8,50–9,50 10,00–12,00 12,00-15,00 fi


MIETEN NEUBAU / RENTAL PRICE NEW BUILDINGAlle Preise in Euro pro m2 / all prices in Euro per sqm




Berlin 3.500,00 6.000,00 fi

Bonn 1.600–2.000 2.100–2.900 2.800–3.950 fi

Bremen 1.000–1.700 1.700–2.100 2.100–4.200 ⁄

Chemnitz 750–850 900–1.800 2.200–2.800 fi

Dresden 1.400–1.600 1.750–2.300 2.600–3.500 fi

Düsseldorf 1.700 2.200 3.200 fi

Duisburg 950 1.300 2.100 fi

Frankfurt 2.400–3.900 4.000–5.800 5.900–7.000 fi

Hamburg 2.400–4.300 4.300–6.400 6.400–10.600 fi

Hannover 1.800 2.700 3.700 fi

Karlsruhe 2.000–2.900 2.800–3.500 3.700–5.500 fi

Kiel 1.200–1.500 1.800–2.100 2.500–2.800 fi

Köln 2.300 2.750 3.950 fi

Leipzig 900–1.200 1.200–1.800 2.000–3.500 fi

München 5.000 11.000 fi

Münster 1.300–2.000 3.000–4.000 4.000–5.000 fi

Bremerhaven 500–900 875–1.400 1.450–2.700 fi

Nürnberg 1.400–1.600 1.650–2.200 2.300–2.700 fi

Stuttgart 2.000–3.000 2.500–4.800 4.000–8.500 fi

Mannheim 1.500–3.000 3.300–4.000 4.200–5.800 fi


KAUFPREISE BESTAND / PURCHASE PRICE STOCKAlle Preise in Euro pro m2 / all prices in Euro per sqm




Berlin 4.500 8.000 fi

Bonn 2.550–2.950 3.050–3.950 3.750–5.700 fi

Bremen 2.500–2.650 2.650–3.300 3.500–6.000 ⁄

Chemnitz 1.800–2.050 2.000–2.400 2.600–2.900 fi

Dresden 2.500–2.800 2.900–3.500 3.600–5.500 fi

Düsseldorf 3.000 3.700 4.500 ⁄

Duisburg k. A. 2.800 4.100 fi

Frankfurt 5.300–6.000 6.100–7.900 8.000–11.000 fi

Hamburg 3.600–4.300 4.300–7.200 7.200–12.600 fi

Hannover 3.500 4.000 5.600 fi

Karlsruhe 3.500–3.900 3.720–4.400 4.000–7.000 fi

Kiel k. A. 2.850–3.000 3.800–4.800 fi

Köln 3.450 3.800 5.600 fi

Leipzig 2.500–2.800 2.900–3.400 3.500–5.000 fi

München 6.500 22.000 fi

Münster 3.000–4.500 4.500–6.000 6.000–7.000 fi

Bremerhaven k. A. k. A. k. A.

Nürnberg 1.800–2.350 2.400–2.900 2.950–3.900 fi

Stuttgart 4.500–5.000 5.300–7.000 5.500–15.000 fi

Mannheim 3.300–3.800 3.900–4.200 4.300–6.200 fi


KAUFPREISE NEUBAU / PURCHASE PRICE NEW BUILDINGAlle Preise in Euro pro m2 / all prices in Euro per sqm


KAUFPREISFAKTORENMULTIPLIER

Stadt Wohngebäude mit Wohngebäude mit Büro- undGewerbeanteil < 30% Gewerbeanteil > 30% Geschäftshäuser

Berlin 29 – 37 24 – 28 17 – 24

Bonn 17 – 23 15 – 20 15 – 19

Bremen 15 – 23 13,5 – 21,5 14 – 21

Chemnitz 13 – 18 12 – 15 12 – 15

Dresden 19 – 22 15 – 17 14 - 18

Düsseldorf 17,5 – 24 16,5 – 22 18 – 24

Duisburg 10,5 – 18 9 – 12,5 9 – 15,5

Frankfurt 19 – 30,5 17 – 28 19,5 – 24

Hamburg 24 – 34 21 – 28 19 – 33

Hannover 16 – 22 14 – 20 18 – 22

Karlsruhe 20 – 30 19 – 28 15 – 28

Kiel 13 – 23 12 – 18 12 – 16

Köln 20 – 28 18 – 25 16 – 24

Leipzig 17 – 23 15 – 20 14 - 20

München 31 – 52 35 – 45 22 – 40

Münster 26 – 30 22 – 25 14 – 16

Bremerhaven 5 – 12 9 – 12 k. A.

Nürnberg 15 – 19,5 14 – 18,5 13 – 18

Stuttgart 23 – 30 23 – 30 25 – 31

Mannheim 20 – 30 20 – 30 20 – 30

City Tenant Building with less Tenant Building with more Office- andthan 30% commercial use than 30% commercial use Commercial Building


BÜROMARKTOFFICE MARKET

Stadt Flächenumsatz Flächenbestand Flächenleer- Leerstandsquote Ø Miete Spitzenmiete2017 in m2 in m2 stand in m2 in % in EURO/m2 in EURO/m2

Berlin 932.000 18.600.000 390.600 2,1 19,30 31,50

Bonn 108.210 3.855.620 100.989 2,62 12,50 19,50

Bremen 97.000 3.600.000 110.300 3,1 9,00 14,00

Chemnitz 10.000 1.300.000 120.000 9 6,00 10,00

Dresden 105.000 2.600.000 180.000 7 7,75 15,00

Düsseldorf 340.000 7.500.000 562.500 7,5 15,00 27,00

Duisburg 55.000 2.210.000 45.000 2,1 9,10 14,50

Frankfurt 711.600 11.400.000 980.000 8,6 20,50 40,50

Hamburg 638.000 13.700.000 643.000 4,7 15,20 26,50

Hannover 145.000 (MF/G) 4.950.000 (MF/G) 180.000 (MF/G) 3,6 10,60 15,50

Karlsruhe 75.000 2.450.000 ca. 70.000 2,85 9,00 14,50

Kiel 30.000 1.500.000 70.000 5 8,00 14,00

Köln 305.000 7.750.000 300.000 3,9 13,25 22,00

Leipzig 163.000 3.300.000 270.000 8,8 7,80 13,50

München 500.000 20.000.000 400.000 2,5–3 17,00 37,00

Münster 87.800 2.250.000 35.500 1,6 10,30 14,00

Bremerhaven k. A. k. A. k. A. k. A. 5,00 11,00

Nürnberg 138.000 3.600.000 104.400 2,9 12,20 15,00

Stuttgart 270.000 7.800.000 165.000 2 13,50 24,00

Mannheim 79.000 2.000.000 100.000 5,1 12,00 17,00

City Take-Up Office Stock Vacancy Vacancy Rate Ø Average Rents Prime Rents2017 in m2 in m2 in m2 in % in EURO/sqm in EURO/sqm


DAVE IN DER PRESSE (AUSZUG):

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ImmoCompact, Februar 2018

F.A.Z. vom 21.07.2018, Michael Psotta, © Alle Rechte vorbehalten.

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Frankfurter Allgemeine Archiv

Thomas Daily, 13.12.2017

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