Der Berliner Mietspiegel 2013 - grundeigentum-verlag.de · Achtung: Die Karte soll lediglich eine...

1Nr. 10/2013 – Sonderbeilage Mietspiegel 2013

Der Berliner Mietspiegel 2013

mit Berliner Betriebskostenübersicht und

Kommentierung der Mietrechtsreform

Sonderbeilage 25. Mai 2013

WohnlagenkarteBerliner Mietspiegel 2011

überwiegend einfache Wohnlage

überwiegend mittlere Wohnlage

überwiegend gute Wohnlage

Gebiete ohne betroffenen Wohnraum

Achtung: Die Karte soll lediglich eine erste Orientie-rung über die mögliche Wohnlagezuordnung geben. Die genaue Wohnlagezuordnung ergibt sich aus dem Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel 2011, veröffentlicht im Amtsblatt für Berlin. Über die genaue Einordnung Ihres Wohnhauses in die zutreffende Wohnlage gibt Ihnen auch Ihr Bezirksamt oder die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Auskunft.

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Kartengrundlage: Übersichtskarte von Berlin 1 : 50 000 (ÜK 50), 6. Auflage, Stand 2010Herausgegeben von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung III

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Berliner Mietspiegel 2013Vom 24. Mai 2013 (ABl. Berlin Nr. 21 vom 23. Mai 2013)

1. Anerkennung Berliner Mietspiegel 2013 als „qualifizierter Mietspiegel“Der Berliner Mietspiegel 2013 wurde nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsät-zen als „qualifizierter Mietspiegel“ gemäß § 558 d BGB erstellt und vom Land Berlin (vertreten durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt) und den nachfolgend genannten Interessen-verbänden anerkannt:● Berliner Mieterverein e. V., Landesver-

band Berlin im Deutschen Mieterbund● Berliner MieterGemeinschaft e. V.● Mieterschutzbund Berlin e. V.● Bund der Berliner Haus- und Grund-

besitzervereine e. V.● BFW Landesverband Berlin/Branden-

burg e. V.● Verband Berlin-Brandenburgischer

Wohnungsunternehmen e. V.An der Mietspiegelerstellung haben be-ratend mitgewirkt:● Geschäftsstelle des Gutachterausschus-

ses für Grundstückswerte in Berlin● Öffentlich bestellter und vereidigter

Sachverständiger für Mieten für Grund-stücke und Gebäude

● Berliner Beauftragter für Datenschutz und Informationsfreiheit

● Amt für Statistik Berlin-BrandenburgDie dem Mietspiegel zugrundeliegenden Daten sind von F+B Forschung und Be-ratung für Wohnen, Immobilien und Um-welt GmbH Hamburg nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen auf der Grundlage einer empirischen Repräsenta-tiverhebung ermittelt worden.Die Wohnlagezuordnungen wurden im Einvernehmen mit den an der Mietspie-gelerstellung Beteiligten überprüft und aktualisiert.

2. Vorbemerkungen zum MietspiegelDieser Mietspiegel ist eine Übersicht über die in Berlin am 1. September 2012 üblicher-weise gezahlten Mieten für verschiedene Wohnungstypen jeweils vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage1). Diese Mietpreise werden kurz „ortsübliche Vergleichsmieten“ genannt. Der Mietspiegel hat seine Grundlage in den §§ 558 Abs. 2, 558 c, 558 d BGB.Die Mietwerte für die früheren östlichen Bezirke und West-Staaken2) sowie für die früheren westlichen Bezirke (ohne West-Staaken) werden in einer einheitlichen Tabelle gemeinsam ausgewiesen, da die

Wohnungsbestände baulich und mietpreis-lich miteinander vergleichbar sind.Aufgrund der noch unterschiedlichen Wohnungs- und Mietpreisstrukturen für Wohnungsbestände, die zwischen 1973 und 1990 (einschließlich „Wendewohnun-gen“3)) bezugsfertig geworden sind, werden diese getrennt in der Mietspiegeltabelle für die früheren östlichen Bezirke4) und West-Staaken (siehe Nr. 9, Spalte 6) sowie für die früheren westlichen Bezirke4) ohne West-Staaken (siehe Nr. 9, Spalte 5) ausgewiesen.Der Mietspiegel stellt eine der gesetzlich vorgesehenen Möglichkeiten für die Er-mittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete dar. Auf seiner Grundlage können sich die Mietvertragsparteien bei bestehenden Mietverhältnissen einigen, ohne selbst Vergleichsobjekte ermitteln oder erheb-liche Kosten für ein Gutachten aufwenden zu müssen.Dieser Mietspiegel ist ein „qualifizierter Mietspiegel“ gemäß § 558 d BGB. Für sei-nen Anwendungsbereich als „qualifizierter Mietspiegel“ (siehe Nr. 4) gilt gemäß § 558 d Abs. 3 BGB die gesetzliche Vermutung, dass die im „qualifizierten Mietspiegel“ angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.Bitte beachten Sie die nachfolgenden Erläuterungen. Nur dann können Sie den Mietspiegel richtig anwenden.

3. Geltungsbereich dieses MietspiegelsDieser Mietspiegel gilt unmittelbar nur für nicht preisgebundene Wohnungen in Mehrfamilienhäusern in Berlin, die bis zum 31. Dezember 2011 bezugsfertig ge-worden sind.

1) Mit dem Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln (Mietrechtsände-rungsgesetz – MietRÄndG) vom 11. März 2013, BGBl. I Seite 434, wurde der § 558 Abs. 2 Satz 1 ergänzt. Nach dem Wort „Lage“ werden die Wörter „einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit“ eingefügt. Das Gesetz tritt zu diesem Paragraphen zum 1.5.2013 in Kraft. Der Stichtag für die Datenerhebung zum Berliner Mietspiegel 2013 lag vor diesem Datum.2) Die Zuordnung West-Staakens basiert auf dem Ge-bietsstand 2.10.1990.3) Die sogenannten „Wendewohnungen“ im Sinne dieses Mietspiegels sind die Wohnungen, die mit „DDR-Mitteln“ anfinanziert wurden und deren Baubeginn vor dem 3. Oktober 1990 lag, die aber erst danach fertig-gestellt wurden; für diese Wohnungen galten z. B. auch die Regelungen aus dem Mietenüberleitungsgesetz.4) Die Zuordnung der Bezirke basiert auf dem Gebiets-stand 31.12.2000 vor der Gebietsreform.

Mietspiegel 2013


Der Mietspiegel gilt nicht für:● Wohnungen in Ein- und Zweifamilien-

häusern sowie in Reihenhäusern,● Neubauwohnungen, die ab dem 1. Ja-

nuar 2012 bezugsfertig geworden sind,● preisgebundene, öffentlich geförderte

Wohnungen,● Wohnungen mit WC außerhalb der

Wohnung.Die Mietwerte (ortsübliche Vergleichsmie-ten) werden in einer Mietspiegeltabelle (siehe Nr. 9) ausgewiesen.Für Wohnungsbestände, die zwischen 1973 und 1990 (einschließlich „Wende-wohnungen“) bezugsfertig geworden sind, werden die Mietwerte noch weiterhin getrennt ausgewiesen: Für die im ehe-maligen Ostteil Berlins liegenden Bezirke (nachfolgend genannt: „östliche Bezirke und West-Staaken5)“) ist Spalte 6 der Miet-spiegeltabelle (bezugsfertig von 1973 bis 1990 einschließlich „Wendewohnungen“) maßgeblich. Für die im ehemaligen West-teil Berlins liegenden Bezirke (nachfolgend genannt: „westliche Bezirke ohne West-Staaken“4)) ist die Spalte 5 (bezugsfertig 1973 bis 1990) maßgeblich.Diese Zuordnung6) ist auch nach Bildung der neuen Bezirke ab 1. Januar 2001 noch maßgeblich für den Geltungsbereich der entsprechenden Baualtersklassen/Bezugsfertigkeit von 1973 bis 1990 (Spalten 5 und 6 der Mietspiegeltabelle); das heißt, zum Beispiel für● Bezirk Mitte gelten – im Gebiet des im Ostteil Berlins lie-

genden ehemaligen Bezirks Mitte die Spalte 6 (bezugsfertig von 1973 bis 1990 und „Wendewohnungen“) der Mietspiegeltabelle,

– im Gebiet der im Westteil Berlins liegenden ehemaligen Bezirke Tier-garten und Wedding die Spalte 5

(bezugsfertig 1973 bis 1990) der Mietspiegeltabelle;

● Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg gelten

– im Gebiet des im Ostteil Berlins liegenden ehemaligen Bezirks Friedrichshain die Spalte 6 (be-zugsfertig von 1973 bis 1990 und „Wendewohnungen“) der Miet-spiegeltabelle,

– im Gebiet des im Westteil Berlins lie genden ehemaligen Bezirks Kreuz berg die Spalte 5 (bezugs-fertig 1973 bis 1990) der Mietspie-geltabelle.

Zu den ehemaligen östlichen Bezirken von Berlin gehören:Friedrichshain, Hellersdorf, Hohenschön-hausen, Köpenick, Lichtenberg, Marzahn, Mitte, Pankow, Prenzlauer Berg, Treptow und Weißensee.Wohnungen in West-Staaken gehören zum Geltungsbereich der Mietspiegeltabelle für die früheren östlichen Bezirke.

Zu den ehemaligen westlichen Bezirken von Berlin gehören:Charlottenburg, Kreuzberg, Neukölln, Reinickendorf, Schöneberg, Spandau (ohne West-Staaken), Steglitz, Tempelhof, Tiergar-ten, Wedding, Wilmersdorf und Zehlendorf.Die genaue Zuordnung einer Adresse zum Geltungsbereich der entsprechenden Spalten der Mietspiegeltabelle ist dem Straßenverzeichnis (Amtsblatt von Berlin [siehe Nr. 12]) zu entnehmen.

4. Qualifizierter MietspiegelDer Berliner Mietspiegel 2013 ist ein quali-fizierter Mietspiegel gemäß § 558 d BGB, soweit sich aus folgenden Absätzen nichts anderes ergibt. Er wurde nach anerkannten

wissenschaftlichen Grundsätzen auf der Grundlage einer empirischen Repräsenta-tiverhebung erstellt. Die Arbeitsschritte und -ergebnisse sowie die Methode werden ausführlich in den je-weiligen Endberichten („Grundlagendaten für den empirischen Mietspiegel“ und „Ak-tualisierung des Wohnlageverzeichnisses“) dargestellt, die auf der Internetseite der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt eingestellt werden.Soweit der Mietspiegel in seinem Anwen-dungsbereich als qualifizierter Mietspiegel Aussagen enthält, wird gesetzlich vermutet, dass die in ihm bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben (§ 558 d Abs. 3 BGB). Soweit der qualifizierte Berliner Mietspiegel 2013 Angaben für eine Wohnung enthält, für die der Vermieter eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) verlangt, hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungs-verlangen die Angaben des qualifizierten Berliner Mietspiegels 2013 auch dann mit-zuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel stützt (§ 558 a Abs. 3 BGB).Die bei Mietern und Vermietern erhobenen Wohnungsdaten wurden nach Erhebung in einer einheitlichen Datenbank aufbereitet und ausgewertet. Das Verfahren zur Er-mittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist ebenfalls im Endbericht zum Berliner Mietspiegel 2013 beschrieben. Es ist zu beachten, dass durch eine Extremwert-bereinigung und die Ausweisung eines unteren und oberen Spannenwertes eine Kappung der Mietwerte erfolgt. Erhobene Mietwerte außerhalb der ausgewiesenen Spannenwerte sind daher zwar in die Miet-spiegel-Ermittlung eingeflossen, werden jedoch innerhalb der Mietspiegeltabelle nicht dargestellt. Dies kann sowohl über-durchschnittlich gut als auch schlecht ausgestattete Wohnungen oder besonders große Wohnungen (ab ca. 175 m²) betreffen. Im Einzelfall kann es bei derartigen Woh-nungen angezeigt sein, die ortsübliche Einzelvergleichsmiete unter Heranziehung eines Sachverständigengutachtens zu er-mitteln. Die Felder der Mietspiegeltabelle, deren Mittelwerte wegen geringer Zahl erhobe-ner Entgelte nur bedingte Aussagekraft haben (dort mit „*“ oder „**“ gekennzeich-net), können wegen der insoweit nur ein-geschränkten Datengrundlage nicht dem

5) Die Zuordnung West-Staakens basiert auf dem Ge-bietsstand 2.10.1990.6) Die Zuordnung der Bezirke basiert auf dem Gebiets-stand 31.12.2000 vor der Gebietsreform.

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Anwendungsbereich des qualifizierten Mietspiegels zugeordnet werden.Bei der Orientierungshilfe für die Spannen-einordnung (siehe Nr. 11) handelt es sich um Aussagen, die vom umfassenden Sach-verstand der an der Mietspiegelerstellung beteiligten Experten getragen werden. Die Aussagen in der Orientierungshilfe bestätigen die entsprechenden Aussagen in den bisherigen Berliner Mietspiegeln bzw. wurden fortentwickelt. Die Orientie-rungshilfe gehört nicht zum qualifizierten Teil des Mietspiegels, kann aber als Schätz-grundlage zur Orientierung in der Spanne angewendet werden (siehe BGH, Urteil vom 20.4.2005 - VIII ZR 110/04 = GE 2005, 663).

5. Der Mietenbegriff im Mietspiegel: „Netto-Kaltmiete“Bei den im Mietspiegel ausgewiesenen Beträgen handelt es sich um die monatliche Miete je Quadratmeter Wohnfläche. Die Beträge stellen die „Netto-Kaltmiete“ dar. Das ist die Miete ohne alle Betriebskosten (§ 556 Abs. 1 BGB), also die Miete● ohne Kosten für Sammelheizung und

Warmwasserversorgung,● ohne die sogenannten „kalten“ Be-

triebskosten,● ohne etwaige Möblierungs- und Unter-

mietzuschläge,● ohne etwaige Zuschläge wegen der

Nutzung von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken.

Ist im Mietvertrag eine Brutto-Kaltmiete (Teilinklusivmiete) vereinbart, also eine Miete einschließlich nicht näher ausge-wiesener Anteile für Betriebskosten, muss

Mietspiegel 2013

die Vergleichbarkeit mit der im Mietspiegel ausgewiesenen Netto-Kaltmiete durch Um-rechnung hergestellt werden.Die ortsübliche Vergleichsmiete kann auch in Gestalt einer Brutto-Kaltmiete gebildet werden. In diesem Fall muss zunächst anhand des Mietspiegels die ortsübliche Netto-Kaltmiete ermittelt werden. In einem zweiten Schritt können dann die (kalten) Betriebskosten der ortsüblichen Netto-Kalt-miete hinzugerechnet werden, die konkret auf die fragliche Wohnung entfallen. Dabei sind nur Betriebskosten gemäß § 556 Abs. 1 BGB ansatzfähig, soweit diese Betriebskos-ten den Grundsätzen der Wirtschaftlichkeit entsprechen.

6. Die Gliederung dieses MietspiegelsDer Mietspiegel weist ortsübliche Ver-gleichsmieten für Wohnungen jeweils vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage7) aus.Der Mietspiegel würdigt die unterschied-lichen Mietenstrukturen auf den durch die einzelnen Mietspiegelfelder beschriebenen Berliner Teilmärkten in der Art, dass als „orts-übliche Entgelte“ feldbezogene Spannen ausgewiesen werden. Die unterschiedliche Breite dieser Spannen berücksichtigt die Verteilung (Streuung) der Mietwerte in den einzelnen Tabellenfeldern und reicht von 2/3 bis 3/4 der für jedes Mietspiegelfeld erhobenen Mietwerte.Damit werden in diesem Mietspiegel nicht alle in Berlin tatsächlich erhobenen Mieten erfasst. Die in der Mietspiegeltabelle aus-gewiesenen Werte stellen die üblichen Mietwerte in Berlin dar, wobei nur noch

bei der Baualtersklasse/Bezugsfertigkeit von 1973 bis 1990 (siehe Nr. 9, Spalten 5 und 6) in der Mietspiegeltabelle nach ehe-maligen östlichen bzw. westlichen Bezirken unterschieden wird.Die Gliederung dieses Mietspiegels erfolgte unter folgenden Aspekten zu den Ver-gleichsmerkmalen:

6.1 ArtDas Vergleichsmerkmal Art bezieht sich auf die Gebäudeart. Dieser Mietspiegel gilt nur für alle Mietwohnungen (auch Genossen-schaftswohnungen und vermietete Eigen-tumswohnungen) in Mehrfamilienhäusern (Gebäude mit mindestens 3 Wohnungen). Er gilt dagegen nicht für Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie in Reihenhäusern.

6.2 GrößeZur Bestimmung der Größe ist die Fläche in Quadratmetern als verlässlicher Maßstab gewählt worden. Bei der Erstellung des Mietspiegels wurde davon ausgegangen, dass die Wohnfläche bis zum 31.12.2003 entsprechend den Vorschriften der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) ermittelt worden ist. Für Berechnungen nach diesem

7) Mit dem Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln (Mietrechtsände-rungsgesetz – MietRÄndG) vom 11. März 2013, BGBl. I Seite 434, wurde der § 558 Abs. 2 Satz 1 ergänzt. Nach dem Wort „Lage“ werden die Wörter „einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit“ eingefügt. Das Gesetz tritt zu diesem Paragraphen zum 1.5.2013 in Kraft. Der Stichtag für die Datenerhebung zum Berliner Mietspiegel 2013 lag vor diesem Datum.

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Zeitpunkt kann die Wohnflächenverord-nung (WoFlV) angewendet werden.

6.3 AusstattungDie Ausstattung einer Wohnung ist für ihren Wert von erheblicher Bedeutung. Maßgeblich ist die Ausstattung der Woh-nung, die vom Vermieter gestellt wird. Hat ein Mieter einzelne Ausstattungsmerkmale selbst geschaffen – ohne dass die Kosten hierfür vom Vermieter erstattet wurden –, so bleiben diese Ausstattungsmerkmale unberücksichtigt.Der Mietspiegel geht in der Mietspiegelta-belle von der Ausstattungsklasse „Wohnun-gen mit Sammelheizung, mit Bad und WC in der Wohnung (mit SH, Bad und IWC)“ aus.Bei Minderausstattung (Wohnungen ohne Sammelheizung, ohne Bad, mit IWC oder Wohnungen mit Sammelheizung oder mit Bad, mit IWC) sind Abschläge vorgesehen (siehe Nr. 9 Mietspiegeltabelle).Bei den Ausstattungsmerkmalen ist Folgen-des zu berücksichtigen:● Unter einem Bad ist ein gesonderter

Raum innerhalb der Wohnung zu ver-stehen, der mit einer Badewanne oder Dusche und einem Badeofen oder Durchlauferhitzer oder einem ausrei-chend großen Warmwasserspeicher ausgestattet ist. Die Versorgung mit Warmwasser kann auch durch eine zentrale Anlage (auch Fernwarmwas-ser) geschehen.

● Unter einer Sammelheizung sind alle Heizungsarten zu verstehen, bei denen die Wärme- und Energieerzeugung von einer zentralen Stelle aus geschieht. Eine Etagenheizung oder Wohnungs-heizung (Gas-, Öl-, Elektroheizung), die sämtliche Wohnräume angemessen erwärmt, ist einer Sammelheizung gleichzusetzen.

Weitergehende besondere Merkmale wie auch die Qualität der Ausstattungsmerk-male müssen unter Berücksichtigung der Preisspannen gewürdigt werden.

6.4 BeschaffenheitDie Beschaffenheit einer Wohnung wird im Mietspiegel durch das Alter (Bezugs-fertigkeit/Baualter) erläutert, weil die grundsätzliche Beschaffenheit verschie-dener Wohnungen wesentlich durch die während bestimmter Zeitperioden übliche Bauweise charakterisiert wird. Maßgebend ist das Baualter/die Bezugsfertigkeit der Wohnung. Dies gilt auch bei Wiederauf-bau, Wiederherstellung, Ausbau und Er-weiterung von bestehenden Gebäuden, durch die unter wesentlichem Bauaufwand entsprechend § 16 Abs. 1 des Wohnraum-förderungsgesetzes Wohnraum geschaffen oder geändert wurde. Für später errichtete Wohnungen in bestehenden Gebäuden (zum Beispiel bei Dachgeschossausbau) ist die Bezugsfertigkeit der Wohnung maßgebend. Modernisierte Wohnungen werden grundsätzlich in die ursprüngliche Baualtersklasse des Gebäudes eingeordnet.Zur Würdigung der unterschiedlichen Bauweisen während verschiedener Zeit-perioden und unter Berücksichtigung noch bestehender Unterschiede in der Mietpreisstruktur bei Neubauwohnungen von 1973 bis 1990 in den östlichen Bezirken und West-Staaken sowie den westlichen Be-zirken (ohne West-Staaken) wurde folgende Unterscheidung der Bezugsfertigkeit vor-genommen:● Altbauwohnungen: bis 1918 und 1919

bis 1949;● Neubauwohnungen: 1950 bis 1964,

1965 bis 1972, 1991 bis 2002;● Neubauwohnungen (nur westliche Be-

zirke ohne West-Staaken): 1973 bis 1990;

● Neubauwohnungen (nur östliche Be-zirke und West-Staaken): 1973 bis 1990 und sogenannte „Wendewohnungen“.

Für neugebaute Wohnungen mit Bezugs-fertigkeit ab 1.1.2003 bis 31.12.2011 sind Zuschläge vorgesehen (siehe Nr. 9 Miet-spiegeltabelle).

6.5 WohnlageDie Wohnlage spiegelt die Lagequalität des weiteren Wohnumfeldes wider. Bei der Wohnlagezuordnung wird nach drei Qualitätsstufen unterschieden: einfache, mittlere und gute Wohnlage.Die vorliegende Wohnlagezuordnung stellt das Resultat von wissenschaftlichen Unter-suchungen, Begehungen und Abstimmun-gen dar. Die Wohnlagezuordnung ist fester Bestandteil dieses qualifizierten Mietspiegels.Die Wohnlagenkarte für Berlin gibt einen Überblick über die Verteilung der Wohn-lagen im gesamten Stadtgebiet. Zugunsten einer übersichtlichen graphi-schen Darstellung werden in der Wohn-lagenkarte Gebiete mit überwiegend einfacher, mittlerer oder guter Wohnlage abgebildet. In diesen Gebieten können Adressen verschiedener Wohnlagen vor-handen sein.Die eindeutige Wohnlagezuordnung ergibt sich allein aus dem „Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel 2013“. Die nach Straßennamen in alphabetischer Reihenfol-ge geordnete Übersicht ist im Amtsblatt für Berlin (siehe Nr. 12) abgedruckt. Die dortige Kennzeichnung „O“ für die ehemaligen östlichen Bezirke und West-Staaken sowie „W“ für die ehemaligen westlichen Bezirke (ohne West-Staaken) ermöglicht für die 1973 bis 1990 bezugsfertigen Wohnungen die Zuordnung der Adresse zur entspre-chend anzuwendenden Spalte (5 oder 6) der Mietspiegeltabelle.

7. Gebiete mit von diesem Mietspiegel betroffenem Wohnraum

Einfache WohnlageIn Gebieten des inneren Stadtbereichs mit überwiegend geschlossener, stark verdichteter Bebauung mit sehr wenigen Grün- und Freiflächen, mit überwiegend ungepflegtem Straßenbild und/oder schlechtem Gebäudezustand (z. B. Fassa-denschäden, unsanierte Wohngebiete). Bei starker Beeinträchtigung von Industrie und Gewerbe.In Stadtrandlagen in Gebieten mit erheb-lich verdichteter Bauweise.In Stadtrandlagen in Gebieten mit über-wiegend offener Bauweise, oft schlechtem Gebäudezustand (z. B. Fassadenschäden,

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unsanierte Wohngebiete), mit ungepfleg-tem Straßenbild (z. B. unbefestigten Stra-ßen), ungünstigen Verkehrsverbindungen und wenigen Einkaufsmöglichkeiten.Die Wohnlagebewertung muss gebietsprä-gend sein. Sie bezieht sich auf das weitere Wohnumfeld.

Mittlere WohnlageIn Gebieten des inneren Stadtbereichs mit überwiegend geschlossener, stark verdichteter Bebauung mit normalem Straßenbild (nicht von Gebäudeschäden geprägt), gutem Gebäudezustand (z. B. sanierte Wohngebiete, Neubaugebiete), mit wenigen Grün- und Freiflächen.In Gebieten mit überwiegend offener Bauweise, durchschnittlichen Einkaufs-möglichkeiten und normalem Verkehrs-anschluss, ohne Beeinträchtigung von Industrie und Gewerbe.Die Wohnlagebewertung muss gebietsprä-

gend sein. Sie bezieht sich auf das weitere Wohnumfeld.

Gute WohnlageIn Gebieten des inneren Stadtbereichs mit überwiegend geschlossener, stark verdichteter Bebauung mit Grün- und Freiflächen, gepflegtem Straßenbild (guter Gebäudezustand), mit sehr gutem Verkehrsanschluss, guten bis sehr guten Einkaufsmöglichkeiten und gutem Image.In Gebieten mit überwiegend offener Bau-weise, starker Durchgrünung, gepflegtem Wohnumfeld mit gutem Gebäudezustand, gutem Image und normaler Verkehrsan-bindung.Die Wohnlagebewertung muss gebietsprä-gend sein. Sie bezieht sich auf das weitere Wohnumfeld.

Gebiete ohne betroffenen Wohnraum

7.1 Wohnlagenkarte für Berlin (hier nicht abgedruckt)

8. Anwendung der MietspiegeltabelleAufgrund der weitestgehend angegliche-nen Wohnungs- und Mietpreisstrukturen in den bisherigen östlichen und westlichen Bezirken werden die Mietwerte in einer gemeinsamen Mietspiegeltabelle ausge-wiesen – mit Ausnahme der von 1973 bis 1990 bezugsfertigen Wohnungen.Die eindeutige Zuordnung einer Wohnung (Adresse) zur anzuwendenden Spalte der Mietspiegeltabelle (entsprechend dem je-weiligen Geltungsbereich) für Wohnungen „bezugsfertig von 1973 bis 1990“ ergibt sich allein aus dem „Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel 2013“ (Amtsblatt für Berlin [siehe Nr. 12]). Die dortige Kenn-zeichnung „O“ für die östlichen Bezirke und West-Staaken sowie „W“ für die westlichen Bezirke (ohne West-Staaken) ermöglicht

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die eindeutige Zuordnung Ihrer Adresse zu den zugehörigen Spalten 5 oder 6 der Mietspiegeltabelle. Für die Zuordnung zu „östlichen“ und „westlichen“ Bezirken ist der Gebietsstand vor der Gebietsreform (31.12.2000) maßgeblich8).Um nun die ortsübliche Vergleichsmiete (Netto-Kaltmiete) für Ihre Wohnung in der Mietspiegeltabelle zu ermitteln, sollten Sie wie folgt vorgehen:Das für die Wohnung in Betracht kommen-de Tabellenfeld der Mietspiegeltabelle finden Sie, indem Sie die vorhandenen Merkmale der Wohnung mit denen aus der Mietspiegeltabelle vergleichen. Größe, Ausstattung und auch Bezugsfertigkeit der Wohnung werden Sie kennen oder feststellen können.Sodann müssen Sie die Wohnlage für Ihre Wohnung bestimmen. Hier liefert die Karte eine erste Orientierung. Die genaue Wohnlagezuordnung kann jedoch nur dem o. g. „Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel 2013“ entnommen werden. Aus diesen vier Merkmalen ergibt sich in der Mietspiegeltabelle das Feld, aus dem Sie die in Frage kommenden Werte ab-lesen können.Der Mietspiegel weist für jeden Wohnungs-typ in den verschiedenen Tabellenfeldern jeweils die Mietpreisspanne und den Mit-telwert aus. Der Mietpreis einer normalen Wohnung mit Standardausstattung in üb-licher Qualität entsprechend ihrem Baualter wird vorwiegend um den ausgewiesenen Mittelwert liegen. Eine schlechter ausge-stattete Wohnung wird im unteren, eine besser ausgestattete im oberen Bereich der Spanne einzuordnen sein.Der Mietspiegel weist die ortsübliche Ver-gleichsmiete (Netto-Kaltmiete) in Euro/m2 monatlich aus.

Mietspiegel 2013

8) Vgl. Ausführungen zum Gebietsstand unter Nr. 3.

Für Neubauwohnungen (bezugsfertig 2003 bis 31.12.2011) mit Sammelheizung, Bad und WC in der Wohnung (IWC) liegt die ortsübliche Vergleichsmiete je Quadratmeter Wohnfläche monatlich 1,47 Euro über den Beträgen der ausgewiesenen Spalte 7.

Für Neubauwohnungen (bezugsfertig 1950 bis 1964) mit Sammelheizung oder mit Bad, mit WC in der Wohnung (IWC) liegt die ortsübliche Vergleichsmiete je Quadratmeter Wohnfläche monatlich 0,40 Euro unter den Beträgen der ausgewiesenen Spalte 3.

Für Altbauwohnungen (bezugsfertig 1919 bis 1949) mit Sammelheizung oder mit Bad, mit WC in der Wohnung (IWC) liegt die ortsübliche Vergleichsmiete je Quadratmeter Wohnfläche monatlich 0,93 Euro unter den Beträgen der ausgewiesenen Spalte 2.

Für Altbauwohnungen (bezugsfertig 1919 bis 1949) ohne Sammelheizung, ohne Bad, mit WC in der Wohnung (IWC) liegt die ortsübliche Vergleichsmiete je Quadratmeter Wohnfläche monatlich 1,48 Euro unter den Beträgen der ausgewiesenen Spalte 2.

Für Altbauwohnungen (bezugsfertig bis 1918) mit Sammelheizung oder mit Bad, mit WC in der Wohnung (IWC) liegt die ortsübliche Ver-gleichsmiete je Quadratmeter Wohnfläche monatlich 1,28 Euro unter den Beträgen der ausgewiesenen Spalte 1.

Für Altbauwohnungen (bezugsfertig bis 1918) ohne Sammelheizung, ohne Bad, mit WC in der Wohnung (IWC) liegt die ortsübliche Vergleichs-miete je Quadratmeter Wohnfläche monatlich 2,23 Euro unter den Beträgen der ausgewiesenen Spalte 1.

Berliner Mietspiegeltabelle 2013Ortsübliche Vergleichsmieten (Stichtag 1.9.2012) · Netto-Kaltmiete in Euro je Quadratmeter monatlich

Altbau Neubau

bezugsfertig bis 1918 1919 - 1949 1950 - 1964 1965 - 1972 1973 - 1990Westa

1973 - 1990Osta

mit Wende-wohnungen

1991 - 2002

ohne Wende-wohnungen

Woh

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Wohnlage

mit Sammel-heizung (SH),

Bad und WC in der Wohnung

(IWC)

mit SH, Bad und IWC

mit SH, Bad und IWC

mit SH, Bad und IWC

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mit SH, Bad

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1 2 3 4 5 6 7

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4,30-5,946,33**5,25-7,32

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mittel E 5,824,30-7,45

5,514,87-6,20

5,284,73-5,85

5,284,70-6,00

6,46*5,53-7,00

5,355,00-5,78

7,106,30-7,86

gut F 6,175,46-7,64

6,075,29-7,45

5,534,69-7,10

6,034,98-7,41

7,41*6,52-8,18

6,64**5,38-7,03

7,93*6,83-9,00

60 b

is u

nter

90

m2 einfach G 5,19

4,11-6,755,22

4,70-5,864,73

4,22-5,334,50

4,19-5,065,88**5,10-6,00

4,624,16-5,22

6,585,43-7,72

mittel H 5,674,56-7,00

5,284,57-6,10

5,234,75-5,88

5,014,30-5,50

6,105,54-6,60

4,754,28-5,14

6,876,04-7,59

gut I 6,034,97-7,51

6,085,25-7,10

5,584,75-6,71

6,074,64-7,50

7,746,91-8,44

5,344,76-6,66

7,776,40-9,01

90 m

2 und

meh

r einfach J 5,174,00-6,62

5,484,29-6,93

4,283,70-5,04

5,63**5,30-6,20

4,563,92-5,09

6,70**6,01-7,42

mittel K 5,304,25-7,00

5,334,79-6,30

5,45*4,64-5,96

4,884,25-5,26

6,645,64-7,50

4,643,95-5,09

6,935,75-8,28

gut L 5,774,36-7,67

5,564,73-6,75

6,554,68-7,94

7,185,30-8,50

7,926,88-9,45

5,38*4,78-6,14

8,576,97-10,55

Bei Leerfeldern lag für eine verlässliche Aussage keine genügende Zahl von Mietwerten vor (unter 10 Mietwerte). Die mit * und ** versehenen Daten haben wegen geringer Zahl erhobener Mietwerte nur bedingte Aussagekraft (* = 15 - 29 Mietwerte, ** = 10 - 14 Mietwerte).

a) Die Zuordnung West-Staakens basiert auf dem Ge-bietsstand 2.10.1990. Die Zuordnung der Bezirke basiert auf dem Gebietsstand 31.12.2000 vor der Gebietsreform.

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Mietspiegel 2013

10. Zum Umgang mit den ausgewiesenen PreisspannenDie im Mietspiegel ausgewiesenen Span-nen sind erforderlich, weil Wohnungen über die in der Tabelle ausgewiesenen Merkmale Alter, Größe, Lage und Ausstattung hinaus weitere Unterschiede aufweisen können. In der weit überwiegenden Zahl der Fälle können die besonderen Nachteile und Vorteile einer Wohnung im Rahmen der Spannen des Mietspiegels durch zusätz-liche Merkmale (siehe Nr. 11.5 „Orientie-rungshilfe für die Spanneneinordnung“) berücksichtigt werden. Mängel bei der Standardausstattung können durch zu-sätzliche Ausstattungen ausgeglichen werden. Die Miethöhe kann zudem von weiteren Merkmalen abhängig sein, die in der Tabelle nicht ausgewiesen sind (siehe auch Erläuterungen zu Nr. 11.1).

10.1 Auswirkungen SondermerkmaleDie vorgenommenen wissenschaftlichen Untersuchungen des Mietengefüges haben ergeben, dass beim Vorliegen bestimmter Sondermerkmale eine eigene Wohnungs-qualität gegeben ist und die Höhe der orts-üblichen Vergleichsmiete in wesentlichem Umfang von der für sonst vergleichbaren Wohnraum abweicht. Verschiedene dieser Sondermerkmale deuten darauf hin, dass zugleich weitere, die Wohnungsqualität beeinflussende Detailmerkmale vorliegen.Bei der Untersuchung des Mietengefüges wurde ermittelt, dass folgende baualters-spezifische Sondermerkmale erhebliche Auswirkungen auf die Höhe der ortsüb-lichen Vergleichsmiete haben. Gegenüber einer Standardwohnung weicht die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete von den nach der Mietspiegeltabelle ermittelten Mietwerten um folgende Beträge ab:

Baualtersspezifische Sondermerkmale

Zu-/Abschläge in Euro/m2 monatlich

bis 1918

1919 bis

1949

1950 bis

1964

1965 bis

1972

1973 bis

1990 (West)

a

1973 bis

1990 (Ost)a

1991 bis

2002

Hochwertiges Parkett, Natur-/Kunststein, Fliesen oder gleich-wertiger Boden/-belag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume

+ 0,25 + 0,43 + 0,69 + 0,64 – + 0,58 + 0,43

Moderne Küchenaus-stattung (Kü chen-schränke, Ein bauspüle, Dunstabzugshaube, Herd mit Ceran-Koch-feld, Backofen, Wand-fliesen im Arbeitsbe-reich, Kühlschrank)

+ 0,86 – + 0,52 + 0,37 – + 0,26 –

Von der Badewanne getrennte Dusche in der Wohnung

+ 0,56 – – – – – –

Kleines Bad(kleiner als 4 m2) – – – – – - 0,07 –

Modernes Bad (Wände ausreichend im Spritz-wasserbereich von Waschbecken, Bade-wanne und/oder Du-sche gefliest, Boden-fliesen, Einbauwanne und/oder -dusche, Einhebelmischbatte-rie, Strukturheizkörper als Handtuchwärmer

+ 0,28 + 0,25 + 0,23 + 0,26 – – –

Lage im Souterrain – - 1,00 – – – – –a) Die Zuordnung West-Staakens basiert auf dem Gebietsstand 2.10.1990. Die Zuordnung der Bezirke basiert auf dem Gebietsstand 31.12.2000 vor der Gebietsreform (siehe Erläuterung unter Nr. 3).

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11. Orientierungshilfe für die SpanneneinordnungNeben den vorgenannten Zu- und Ab-schlägen für Sondermerkmale können andere Qualitätsmerkmale Einfluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete haben. Es wird zur Berücksichtigung dieser zusätz-lichen Merkmale bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete deshalb die nachfolgende „Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung“ als Schätzgrundlage empfohlen; sie gehört allerdings nicht zum qualifizierten Teil dieses Mietspiegels (siehe auch BGH, Urteil vom 20.4.2005 - VIII ZR 110/04 - GE 2005, 663).Diese Orientierungshilfe berücksichtigt dabei bisherige Erkenntnisse, die sowohl von der Praxis für die Einigung der Ver-tragsparteien als auch von vielen Berliner Gerichten für ihre Entscheidungen zugrun-de gelegt worden sind, aber auch neuere Entwicklungen.

11.1 Zusätzliche MerkmaleDas nachfolgende Annäherungsschema nennt in den fünf Merkmalgruppen „Bad/

WC“, „Küche“, „Wohnung“, „Gebäude“ und „Wohnumfeld“ wohnwerterhöhende bzw. wohnwertmindernde zusätzliche Merk-male. Je nach Häufung dieser zusätzlichen Merkmale liegt die ortsübliche Vergleichs-miete unter oder über dem Mittelwert. Die Aufzählung in der Orientierungshilfe berücksichtigt nach den Erfahrungen der

Mitglieder der Arbeitsgruppe Mietspiegel die wesentlichen Merkmale. Es können aber in Einzelfällen weitere ebenfalls gewichtige Merkmale im Rahmen der Merkmalgruppen zum Tragen kommen.

11.2 Energetischer Zustand der WohngebäudeDie Umgestaltung des Wohngebäude-bestandes unter energetischen Gesichts-punkten wird in den nächsten Jahren und Jahrzehnten immer wichtiger. Zudem gewinnen die Kosten von Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen bei der Bewertung von Wohnraum für die Mieter zunehmend an Bedeutung.Der Berliner Mietspiegel 2013 trägt der Entwicklung der Energiekosten durch die Einbeziehung eines abgestuften Energie-kennwertes verstärkt Rechnung. Die Einbeziehung des energetischen Zu-stands in das Wertungssystem der Orien-tierungshilfe berücksichtigt sowohl die unterschiedlichen Energiekennwerte, die sich für ein Wohngebäude aus dezentraler oder zentraler Warmwasserversorgung er-

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geben, als auch Umsetzungshindernisse für energetische Sanierungsmaßnahmen, die sich aus denkmalschutzrechtlichen Vorgaben ableiten.Das gestufte Wertungssystem (je geringer der Energieverbrauch ist, umso stärker soll sich dies wohnwerterhöhend auswirken – je mehr Energieverbrauch, umso stärker soll sich dies wohnwertmindernd auswirken) bietet ein transparentes, leicht nachvoll-ziehbares Instrument auf der Basis von objektiven Energiekennwerten.

11.3 Anleitung zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete und zur SpanneneinordnungFür die nähere Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete sind neben der Mietspie-geltabelle die ausgewiesenen Sonder-merkmale (siehe auch Erläuterungen zu Nr. 10.1) und die zusätzlichen Merkmale aus der Orientierungshilfe für die Spannen-einordnung zu berücksichtigen.

Folgende Ermittlung wird empfohlen:

Schritt 1: Berücksichtigung der Sonder-merkmaleLiegen Sondermerkmale (siehe Nr. 10.1) vor, sind die daraus resultierenden Beträge dem Mittelwert des jeweiligen Tabellenfeldes hinzuzufügen oder abzuziehen. Dadurch kann sich auch ein Überschreiten oder Unterschreiten der Spannenendwerte er-geben. Sollten sich durch Berücksichtigung der Sondermerkmale Werte innerhalb der ausgewiesenen Mietenspannen ergeben, können die verbleibenden Spielräume bis zu den Spannenendwerten durch Anwen-

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dung der Orientierungshilfe ausgeschöpft werden.

Schritt 2: Spanneneinordnung mittels zusätzlicher Merkmale der Orientie-rungshilfeDie wohnwerterhöhenden oder wohnwert-mindernden Merkmale sind in der Mietspie-geltabelle nicht gesondert ausgewiesen. Sie können aber die ortsübliche Vergleichs-miete innerhalb der Spanne – ausgehend vom Mittelwert positiv oder negativ – mit jeweils 20 % für folgende Merkmalgruppen beeinflussen:1. Die Ausstattung des Bades/WC 20 %2. Die Ausstattung der Küche 20 %3. Die Ausstattung der Wohnung 20 %4. Die Ausstattung des Gebäudes 20 %5. Das Wohnumfeld 20 % 100 %

Überwiegen in einer Merkmalgruppe die wohnwerterhöhenden Merkmale, ist ein Zuschlag von 20 % des Unterschiedsbe-trages zwischen Mittelwert und Spannen-oberwert gerechtfertigt. Überwiegen die

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wohnwertmindernden Merkmale in einer Merkmalgruppe, ist ein Abzug von 20 % des Unterschiedsbetrages zwischen Mittelwert und Spannenunterwert angemessen. In gleicher Weise ist mit jeder anderen Merk-malgruppe zu verfahren. Das Überwiegen der Merkmale innerhalb einer Merkmal-gruppe ergibt sich durch einfache Überzahl.Die fünf Merkmalgruppen werden gegeneinander aufgerechnet!Auf dieser Basis ist zunächst die Differenz zwischen dem ausgewiesenen Mittelwert und dem errechneten Spannenwert nach der Orientierungshilfe zu berechnen.Überwiegen in allen fünf Merkmalgruppen die wohnwerterhöhenden Merkmale, liegt die ortsübliche Vergleichsmiete am oberen Spannenwert. Überwiegen in allen fünf Kategorien die wohnwertmindernden Merkmale, liegt die ortsübliche Vergleichs-miete am unteren Spannenwert.

Schritt 3: Ermittlung der ortsüblichen VergleichsmieteWird durch die Berücksichtigung der Sondermerkmale zum Mittelwert der Spannenendwert noch nicht erreicht, kann zusätzlich der Wert aus Schritt 2 (die Differenz zwischen Mittelwert und errech-netem Spannenwert) hinzugerechnet oder abgezogen werden. Liegt dieses Ergebnis außerhalb der im betreffenden Mietspie-gelfeld ausgewiesenen Spanne, so ist es auf den Spannenendwert zu begrenzen.Wurde in Schritt 1 allein durch die Be-rücksichtigung der Sondermerkmale zum Mittelwert der Spannenendwert bereits überschritten, gilt das ermittelte Ergebnis. Eine weitere Berücksichtigung von Werten aus Schritt 2 ist unzulässig.

11.4 Beispiele:A) Umgang mit den Merkmalen zur Berücksichtigung des energetischen Zustandes von Gebäuden in der Merk-malgruppe „Gebäude“Bei den wohnwertmindernden Merkmalen ist es nur möglich, entweder das Merkmal „Unzureichende Wärmedämmung oder Heizanlage mit ungünstigem Wirkungs-grad (Einbau/Installation vor 1984)“ oder ein bzw. mehrere Merkmale zum „Ener-gieverbrauchskennwert“ anzukreuzen. Analog gilt dies auch bei den wohnwert-erhöhenden Merkmalen: entweder das Merkmal „Wärmedämmung zusätzlich zur vorhandenen Bausubstanz oder Einbau/Installation einer modernen Heizanlage nach dem 1.7.1994 (wenn Baujahr vor diesem Zeitpunkt)“ wird ausgewählt oder ein bzw. mehrere Merkmale zum „Energie-verbrauchskennwert“.

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Wenn der „Energieverbrauchskennwert“ ausgewählt wird, dann ist es möglich, ein, zwei oder drei Merkmale anzukreuzen – je nach der Höhe des vorliegenden Energie-kennwertes. Liegt der „Energieverbrauchs-kennwert“ z. B. bei 270 kWh/(m2a), können alle drei Kästchen als wohnwertminderndes Merkmal angekreuzt werden. Liegt er z. B. bei 90 kWh/(m2a), können die zwei oberen Kästchen als wohnwerterhöhendes Merk-mal angekreuzt werden.

B) Anwendung der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung (siehe Nr. 11.5) – ohne Berücksichtigung von Sondermerkmalen

Merkmalgruppe es überwiegen daher +/-

1. Bad/WC wohnwerterhöhende Merkmale + 20 %

2. Küche wohnwerterhöhende Merkmale + 20 %

3. Wohnung wohnwerterhöhende Merkmale + 20 %

4. Gebäude wohnwertmindernde Merkmale - 20 %

5. Wohnumfeld wohnwertmindernde Merkmale - 20 %

Ergebnis + 20 %

Handelt es sich z. B. bei der vorstehend bewerteten Wohnung um eine zwischen 1919 und 1949 bezugsfertig gewordene Wohnung mit Sammelheizung, Bad und WC in der Wohnung, 55 m2 groß, in mitt-lerer Wohnlage (siehe Nr. 9. Mietspiegel-tabelle, Mietspiegelfeld E2), dann ergeben sich folgende Werte:

C) Anwendung bei Vorhandensein von Sondermerkmalen (siehe Nr. 10.1) – ohne Berücksichtigung der Orientierungshilfe für die SpanneneinordnungHandelt es sich z. B. bei der zu bewertenden Wohnung um eine zwischen 1965 und 1972 bezugsfertig gewordene Wohnung mit Sammelheizung, Bad und WC in der Wohnung, 65 m² groß, in mittlerer Wohn-lage (siehe Nr. 9. Mietspiegeltabelle, Miet-spiegelfeld H4) und treffen zusätzlich die zwei Sondermerkmale „Moderne Küchen-ausstattung“ und „Modernes Bad“ für diese Baualtersklasse zu (siehe Tabelle unter Nr. 10.1), dann ergeben sich folgende Werte:

Unterwert: 4,87 Euro Mittelwert: 5,51 Euro Oberwert: 6,20 Euro <Spanne 0,64 Euro> <Spanne 0,69 Euro>

Das Ergebnis von 20 %, bezogen auf die obere Spanne von 0,69 Euro, sind (kauf-männisch gerundet) 0,14 Euro. Die An-wendung der empfohlenen Orientierungs-hilfe ergäbe für diese Wohnung dann eine ortsübliche Vergleichsmiete von 5,65 Euro/m2 monatlich (= 5,51 Euro/m2 monatlich + 0,14 Euro/m2 monatlich).

Mittelwert: 5,01 EuroOberwert: 5,50 EuroSondermerkmal „Moderne Küchenausstattung“: + 0,37 EuroSondermerkmal „Modernes Bad“: + 0,26 EuroDie Addition der beiden Sondermerkmale auf den Mittelwert von 5,01 Euro ergibt für

diese Wohnung dann eine ortsübliche Ver-gleichsmiete von 5,64 Euro/m² monatlich.Wie bereits unter Nr. 11.3, Schritt 1, aus-geführt, kann der Oberwert von 5,50 Euro durch Sondermerkmale überschritten werden.

D) Anwendung bei Vorhandensein von Sondermerkmalen bei gleichzeitiger Anwendung der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung (siehe Nr. 10.1 und Nr. 11.5) Handelt es sich z. B. bei der zu bewertenden Wohnung um eine zwischen 1919 und 1949 bezugsfertig gewordene Wohnung mit Sammelheizung, Bad und WC in der Woh-nung, 85 m² groß, in guter Wohnlage (siehe Nr. 9. Mietspiegeltabelle, Mietspiegelfeld I2), treffen die zwei positiven Sonder-merkmale „Hochwertiges Parkett, Natur-/Kunststein, Fliesen oder gleichwertiger Bo-den/-belag in der überwiegenden Zahl der

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Wohnräume“ und „Modernes Bad“ für diese Baualtersklasse (siehe Tabelle unter Nr. 10.1) zu und überwiegen zudem wohnwerterhö-hende Merkmale aus der Orientierungshilfe (siehe Nr. 11.5 und Beispiel unter B)), dann ergeben sich folgende Werte:

Mittelwert: 6,08 Euro Oberwert: 7,10 EuroSondermerkmal „Hochwertiges Parkett, Na-tur-/Kunststein, Fliesen oder gleichwertiger Boden/-belag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume“: + 0,43 EuroSondermerkmal „Modernes Bad“: + 0,25 Euro

Orientierungshilfe:

Merkmalgruppe es überwiegen daher +/-

1. Bad/WC wohnwerterhöhende Merkmale + 20 %

2. Küche wohnwerterhöhende Merkmale + 20 %

3. Wohnung wohnwerterhöhende Merkmale + 20 %

4. Gebäude wohnwerterhöhende Merkmale + 20 %

5. Wohnumfeld ––– 0 %

Ergebnis + 80 %

Das Ergebnis von 80 %, bezogen auf die obere Spanne von 1,02 Euro, sind (kauf-männisch gerundet) 0,82 Euro.

Die Anwendung der Sondermerkmale und der empfohlenen Orientierungshilfe ergäbe für diese Wohnung dann eine ortsübliche

Vergleichsmiete von 7,10 Euro/m² monat-lich berechnet auf den Mittelwert: 6,08 Euro/m² monatlich + 0,68 Euro/m² monatlich aus den Son-

dermerk malen (0 ,43 + 0,25 Euro/m²monatlich)

+ 0,34 Euro/m² monatlich aus der Orien-tierungshilfe wegen Be-grenzung auf den Ober-wert (daher nicht der volle Betrag von 0,82 Euro/m² monatlich).

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11.5 Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung

Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung

Zusätzliche Merkmale

Wohnwertmindernde Merkmale (-) Wohnwerterhöhende Merkmale (+)

Merkmalgruppe 1: Bad/WC

Kein Handwaschbecken in Bad oder WC oder im Bad nur ein kleines Handwaschbecken (Außenmaß 50 x 25 cm oder kleiner)

Sehr großes Waschbecken (Außenmaß mindestens 80 cm breit) oder Doppelhandwaschbecken oder zwei getrennte Wasch-becken

WC ohne Lüftungsmöglichkeit oder Entlüftung Besondere und hochwertige Ausstattung (z. B. hochwertige Sanitärausstattung, hochwertige Badmöbel, Eckwanne, Rund-wanne)

Dielenfußboden im Bad Wandhängendes WC mit in der Wand eingelasse-nem Spülkasten

Nur wennSondermerkmal „Modernes Bad“

nicht zutrifft

Badezimmer oder WC nicht beheizbar oder Holz-/Kohleheizung oder Elek tro heizstrahler

Strukturheizkörper als Handtuchwärmer

Keine ausreichende Warmwasserversorgung (keine zentrale Warmwasserversorgung, kein Durchlauferhitzer, kein Boiler > 60 Liter)

Einhebelmischbatterie

Bad ohne separate Dusche mit frei stehender Wanne mit oder ohne Verblendung in nicht modernisiertem Bad

Von der Badewanne getrennte Dusche Nur wennSondermerkmal „Von der Bade-wanne getrenn-

te Dusche“ nicht zutrifft

Wände nicht überwiegend gefliest Innen liegendes Badezimmer mit moderner, gesteuerter Ent-lüftung (z. B. mittels Feuchtigkeitssensors)

Bad mit WC ohne Fenster Zweites WC in der Wohnung/Bad und WC getrennt

Kleines Bad (kleiner als 4 m2) Nur wennSondermerkmal

„kleines Bad (klei-ner als 4 m2)“ nicht

zutrifft

Mindestens ein Bad größer als 8 m2

Keine Duschmöglichkeit Fußbodenheizung

Hochwertige Boden- oder Wandfliesen

Mietspiegel 2013


Mietspiegel 2013




Merkmalgruppe 2: Küche

Küche ohne Fenster und ohne ausreichende Entlüftung Als Bodenbelag hochwertige Fliesen, hochwertiges Linoleum, hochwertiges Feuchtraumlaminat, Parkett oder Terrazzo in gutem Zustand

Keine Kochmöglichkeit oder Gas-/Elektroherd ohne Backofen Wohnküche (separater Raum mit mind. 14 m2 Grundfläche)

Keine Spüle Einbauküche mit Ober- und Unterschränken sowie Herd und Spüle

Nur wennSondermerkmal

„Moderne Küchenaus-

stattung“ nicht zutrifft

Keine ausreichende Warmwasserversorgung (keine zentrale Warmwasserversorgung, kein Durchlauferhitzer, kein Boiler an der Spüle)

Ceran-Kochfeld oder Induktions-Kochfeld

Nicht beheizbar oder Holz-/Kohleheizung Dunstabzugshaube

Geschirrspüler in der Küche nicht stellbar oder anschließbar Kühlschrank

Merkmalgruppe 3: Wohnung

Überwiegend Einfachverglasung Überwiegend Isolierverglasung (Einbau ab 1987) oder Schall-schutzfenster

Unzureichende Elektroinstallation: kein gleichzeitiger Betrieb von mindestens zwei haushaltsüblichen größeren Elektro-geräten (z. B. Waschmaschine und Staubsauger) möglich oder weniger als zwei Steckdosen in Wohnräumen

Einbauschrank oder Abstellraum mit Sichtschutz innerhalb der Wohnung

Elektroinstallation überwiegend sichtbar auf Putz Großer, geräumiger Balkon, (Dach-) Terrasse, Loggia oder Win-tergarten (ab 4 m2)

Be- und Entwässerungsinstallation überwiegend auf Putz Überwiegend Fußbodenheizung

Waschmaschine weder in Bad noch Küche stellbar oder nicht anschließbar

Aufwendige Deckenverkleidung (z. B. Stuck) oder getäfelte Wandverkleidung in gutem Zustand in der überwiegenden An-zahl der Wohnräume

Schlechter Schnitt (z. B. mehr als ein gefangenes Zimmer) Heizungsrohre überwiegend unter Putz

Kein Balkon (das Merkmal gilt nicht, wenn der Balkon aus bau-lichen und/oder rechtlichen Gründen nicht möglich oder nicht zulässig ist)

Rückkanalfähiger Breitbandkabelan schluss (Nutzung ohne zu-sätzliche ver tragliche Bindung des Mieters mit Dritten)

Weder Breitbandkabelanschluss noch Gemeinschaftssatelliten-/Antennenanlage

Rollläden

Wohnungsbezogener Kaltwasserzähler, wenn der Mieter nicht die Kosten für Miete oder Leasing im Rahmen der Betriebskos-ten trägt

Ein Wohnraum größer als 40 m2

Hochwertiges Parkett, Natur-/Kunststein, Fliesen oder gleichwertiger Boden/-belag in der überwie-genden Zahl der Wohnräume

Nur wennSondermerkmal „Hochwertiges Parkett, Natur-/

Kunststein, Fliesen oder

gleichwertiger Boden/-belag in

der überwie-genden Zahl der

Wohnräume“ nicht zutrifft

Barrierearme Wohnungsgestaltung (Schwellenfreiheit in der Wohnung, schwellenarmer Übergang zu Balkon/Terrasse, ausrei-chende Bewegungsfreiheit in der Wohnung und/oder barriere-arme Badgestaltung)


Mietspiegel 2013




Merkmalgruppe 4: Gebäude

Treppenhaus/Eingangsbereich überwiegend in schlechtem Zustand

Abschließbarer Fahrradabstellraum innerhalb oder außerhalb des Gebäudes

Kein nur dem Mieter zugänglicher, bestimmungsgemäß nutzbarer Abstellraum im Gebäude außerhalb der Wohnung vorhanden

Zusätzliche und in angemessenem Umfang nutzbare Räume außerhalb der Wohnung in fußläufiger Entfernung (z. B. Party-raum, Gästewohnung)

Hauseingangstür nicht abschließbar Personenaufzug bei weniger als fünf Obergeschossen

Schlechter Instandhaltungszustand (z. B. dauernde Durch-feuchtung des Mauerwerks – auch Keller –, große Putzschäden, erhebliche Schäden an der Dacheindeckung)

Zur Wohnung gehörige(r) Garage/Stellplatz (ohne zusätzliches Entgelt)

Lage im Seitenflügel oder Quergebäude bei verdichteter Be-bauung

Repräsentativer/s oder hochwertig sanierter/s Eingangsbereich/Treppenhaus (z. B. Spiegel, Marmor, exklusive Beleuchtung, hochwertiger Anstrich/Wandbelag, Läufer im gesamten Flur- und Treppenbereich)

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Mietspiegel 2013




Keine Gegensprechanlage mit elektrischem Türöffner Überdurchschnittlicher Instandhal tungs zustand des Gebäu-de(-teil-)s, in dem sich die Wohnung befindet (z. B. erneuerte Fassade, Dach)

Keine Fahrradabstellmöglichkeit Gegensprechanlage mit Videokontakt und Türöffner

Unzureichende Wärmedämmung oder Heizanlage mit ungüns-tigem Wirkungsgrad (Einbau/Installation vor 1984)

Wärmedämmung zusätzlich zur vorhandenen Bausubstanz oder Einbau/Installation einer modernen Heizanlage nach dem 1.7.1994 (wenn Baujahr vor diesem Zeitpunkt)

oder

Energieverbrauchskennwert größer als 170 kWh/(m2a) Energieverbrauchskennwert kleiner als 120 kWh/(m2a)



Die Energieverbrauchskennwerte beziehen sich auf Energie für Heizung und Warmwasser.Für die Einordnung eines Endenergiebedarfskennwertes sind die oben angegebenen Verbrauchsenergiekennwert-Grenzen um 20 % zu erhöhen.Für dezentrale Warmwasserversorgung sind vor der Eingruppierung 18 kWh/(m2a) auf den ausgewiesenen Energiekennwert auf-zuschlagen.

Bei Wohnungen, die in denkmalgeschützten Gebäuden gelegen sind, werden die wohnwertmindernden Merkmale zur energe-tischen Beschaffenheit dann nicht berücksichtigt, wenn die Umsetzung von energetischen Sanierungen gegen denkmalschutz-rechtliche Belange verstoßen würde oder deren Umsetzung durch denkmalschutzrechtliche Auflagen unverhältnismäßig (teuer) wäre.

Beispiele zum Umgang mit den Merkmalen: siehe unter Nr. 11.4

Merkmalgruppe 5: Wohnumfeld

Lage in stark vernachlässigter Umgebung in einfacher Wohn-lage

Bevorzugte Citylage (nahe repräsenta ti ven, überregional aus-strahlenden Einkaufs-, Dienstleistungs- und Wohnstandorten)

Lage der Wohnung an einer Straße oder Schienenstrecke mit hoher Verkehrslärmbelastung oder Belastung durch Flugver-kehr nach Maßgabe der Erläuterungen zur Verkehrslärmbelas-tung unter Nr. 12.3 dieses Mietspiegels

Lage an einer besonders ruhigen Straße oder besonders ruhige Innenlage

Erhebliche, regelmäßige Beeinträchtigung durch Geräusche oder Gerüche (Gewerbe), z. B. durch Liefer- und Kundenverkehr

Aufwendig gestaltetes Wohnumfeld auf dem Grundstück (z. B. Sitzbänke oder Ruhezonen, neu angelegte Wegebefestigung mit Grünflächen)

Ungepflegte und offene Müllstandfläche Gepflegte Müllstandfläche mit sichtbegrenzender Gestaltung; nur den Mietern zugänglich

Villenartige Mehrfamilienhäuser

Garten zur alleinigen Nutzung/Mietergarten ohne Entgelt oder zur Wohnung gehörender Garten mit direktem Zugang

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Schlussfassung_130502

12. Straßenverzeichnis Wohnlage zum Berliner Mietspiegel 2013Die Angaben zum Straßenverzeichnis ba-sieren auf dem Regionalen Bezugssystem (Stand 31.12.2012).

12.1 Erläuterungen zum StraßenverzeichnisDas Straßenverzeichnis enthält die Wohn-lagezuordnung zum Berliner Mietspiegel 2013. In dem Verzeichnis befinden sich sämtliche Berliner Straßen, die über eine Wohnlageeinstufung verfügen.

12.2 Bedeutung der Abkürzungen(hier nicht abgedruckt)

12.3 VerkehrslärmbelastungDas Straßenverzeichnis zum Mietspiegel benennt die Wohnlageneinstufung aller bekannten Wohnadressen in Berlin. Zu-sätzlich gibt es Hinweise auf bestehende Verkehrslärmbelastung einzelner Adressen. Die Lärmkennzeichnung wird auf Basis einer von der Senatsverwaltung für Stadt-entwicklung und Umwelt bereitgestellten Datengrundlage vorgenommen.Die verkehrslärmbelasteten Adressen sind mit einem Sternsymbol gekennzeichnet. Dabei ist zu beachten, dass unter Umstän-den nicht alle Wohnungen an den gekenn-zeichneten Adressen lärmbelastet sind. So kann es zum Beispiel sein, dass einige Wohnungen einer Adresse zur Straße hin gelegen und verkehrslärmbelastet sind, während andere, rückwärtig gelegene Wohnungen nicht von Verkehrslärm be-troffen sind. Weitere Wohnungen können trotz fehlender Kennzeichnung ebenfalls hoch lärmbelastet sein (siehe Orientie-rungshilfe zur Spanneneinordnung unter Nr. 11.5 – Wohnumfeld –).Genauere Auskünfte zur Verkehrslärm-belastung von einzelnen Wohngebäuden können bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, IX C 33 (Tel. 030/9025-2261) eingeholt werden.Für den Mietspiegel 2013 wurden auf der Grundlage der EU-Umgebungslärm-richtlinie9) für Berlin erhobene Daten als Bewertungsgrundlage herangezogen. Die Ausweisung der Verkehrslärmbelastung berücksichtigt die Lärmquellen Straßen-verkehr, schienengebundener Verkehr und Fluglärm. Die Berechnungen der Verkehrs-

9) Vierunddreißigste Verordnung zur Durchführung des Bundes-Immissionsschutzgesetzes (Verordnung über die Lärmkartierung – 34. BImSchutzV)

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lärmdaten erfolgten auf der Grundlage von Verkehrsstärken aus den Jahren 2009 (Kfz), 2010 (Flughafen Schönefeld), 2011 (Flughafen Tegel) und 2012 (Straßenbahn- und U-Bahnverkehr). Da für den S- und Fernbahnverkehr noch keine aktualisierte Karte vorliegt, wurden die Daten aus der Lärmkartierung 2007 übernommen.Da es sich bei den Verkehrslärmdaten in der Regel um die aktuell verfügbaren und vollständigen Daten zur Verkehrslärmbelas-tung in Berlin handelt, wurden diese auch zur Lärmkennzeichnung im Mietspiegel herangezogen. Die Lärmkarten werden entsprechend den gesetzlichen Vorgaben (§ 47 c Bundes-Im-missionsschutzgesetz10)) im Abstand von 5 Jahren aktualisiert. Die Ausweisung von Straßen-, Schienen- und Fluglärm ist bei der Anwendung auf eine Wohnung nicht Bestandteil des qualifizierten Mietspiegels.Die mit einem „*“ gekennzeichneten Adres-sen weisen eine hohe Verkehrslärmbelas-tung auf. Darunter ist ein Gesamtlärmindex LDEN

11) von über 65 dB(A) in 24 Stunden und/oder ein Gesamtlärmindex LN

11) über 55 dB(A) in der Nacht (22.00 bis 6.00 Uhr) an mindestens einem Teilstück der Fassade eines zur Adresse gehörenden Gebäude-teiles zu verstehen.Der Gesamtlärmindex berücksichtigt fol-gende Lärmquellen:● Straßenverkehr: Insgesamt 1.416 km

des Berliner Straßennetzes (damit ist bis auf geringe Ausnahmen das gesamte Hauptverkehrsstraßennetz erfasst).

● Straßenbahnnetz: Gesamtes Netz (195 km) und – soweit oberirdisch ver-laufend – U-Bahn (27 km)

● S- und Fernbahnnetz: Gesamtes Netz (1.066 km)

● Fluglärm: Flughafen Tegel und Schöne-feld

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10) Gesetz zum Schutz vor schädlichen Umweltein-wirkungen durch Luftverunreinigung, Geräusche, Erschütterungen und ähnliche Vorgänge (Bundes-Im-missionsschutzgesetz – BImSchG)11) LDEN: Tag-Abend-Nacht-Lärmindex; LN: Nachtlärm-index

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Die Lärmindizes LDEN und LN wurden im Zusammenhang mit der von der EU-Umgebungslärmrichtlinie geforderten Lärmkartierung und entsprechend der 34. BImSchV nach den derzeit für die ein-zelnen Lärmarten geltenden vorläufigen Berechnungsmethoden ermittelt.Beim Straßen- und Schienenverkehrslärm wurden die Immissionen nicht nur für die den Lärmquellen nächstgelegenen, sondern für alle davon betroffenen Wohn-gebäude berechnet. Daher kann es z. B. vorkommen, dass ein Wohngebäude in einer Nebenstraße, zu der gar keine Ver-kehrszähldaten vorhanden sind, wegen der Immissionen von einer nahegelegenen Hauptverkehrsstraße oder Schienenstrecke als verkehrslärmbelastet ausgewiesen wird.Zum Zeitpunkt der Berechnung der Ver-kehrslärmdaten stand der Eröffnungster-min des Flughafens Berlin Brandenburg „Willy Brandt“ noch nicht endgültig fest. Daher wurden Daten der auch weiterhin frequentierten Flughäfen Tegel und Schö-nefeld einbezogen.Wenn auf ein Gebäude Immissionen von mehreren Verkehrslärmarten (Straßen-, Schienen-, Flugverkehr) einwirken, wurde durch ein spezielles Berechnungsmodell (energetische Addition) ein Gesamtlärm-index LDEN und LN gebildet. Damit wird den besonderen Beeinträchtigungen beim gleichzeitigen Einwirken mehrerer Lärm-quellen Rechnung getragen.Bei der Anwendung des Straßenverzeich-nisses ist darauf zu achten, dass bei der Erstellung der Lärmkarten der Straßenver-kehrslärm nicht komplett erfasst werden konnte; so wurde die Lärmbelastung durch den Straßenverkehr für Hauptver-kehrsstraßen und im Innenstadtbereich für alle Straßen mit einer zulässigen Höchst-geschwindigkeit von 50 km/h erfasst. Die Lärmbelastung für das übrige Straßennetz (vorwiegend Tempo-30-Zonen) blieb unberücksichtigt, was aber nicht immer bedeutet, dass die Straßenverkehrslärm-belastung an diesen Straßenabschnitten höchstens 65 dB(A) am Tag und 55 dB(A) in der Nacht beträgt.Die Strategischen Lärmkarten zu den einzelnen Verkehrslärmarten sowie die Gesamtlärmindizes LDEN und LN sind im Umweltatlas der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt mit einer gebäudescharfen Darstellung veröffent-licht. Diese Karten werden gegebenenfalls (bei Eröffnung des Flughafens Berlin Bran-denburg „Willy Brandt“ oder mit Vorliegen neuer Daten zum S- und Fernbahnverkehr zeitnah aktualisiert.

Mietspiegel 2013

Berliner Betriebskostenübersicht 2013Grundlage: Betriebskostenabrechnungen 2011(Diese Betriebskostenübersicht ist nicht Teil des Berliner Mietspiegels 2013)

Mit dieser Berliner Betriebskostenübersicht soll mehr Transparenz im Bereich der Be-triebskosten geschaffen werden. Es wurden für alle einzelnen Betriebskostenarten Durchschnittswerte und Spannenwerte mit den üblicherweise gezahlten Kosten ermittelt. Die Höhe der einzelnen Betriebs-kostenarten hängt aber von einer Vielzahl von Einzelfaktoren ab. Die vorliegende Tabelle kann daher nur als Orientierung dienen, welche Beträge bei den einzelnen Betriebskostenarten üblicherweise in Berlin im nicht preisgebundenen Wohnungsbe-stand abgerechnet wurden. Diese Übersicht ist nicht rechtsverbindlich. Bei den Erhebungen zum Berliner Miet-spiegel 2013 wurden im Rahmen einer Stichprobe Angaben zur Höhe der einzel-nen Betriebskostenarten bei Mietern und Vermietern erfragt. Insgesamt lagen Anga-

ben von über 2.200 Wohngebäuden bzw. Wirtschaftseinheiten vor. Das beauftragte Institut F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH hat die Betriebskostenabrechnungen für das Jahr 2011 ausgewertet. In der nach-folgenden Tabelle wurden für alle Be-triebskostenarten der Mittelwert sowie der Unter- und Oberwert einer Spanne abgebil-det, die vier Fünftel der erhobenen Werte berücksichtigt. 10 Prozent der erhobenen Werte liegen unter dem ausgewiesenen unteren Wert der 4/5-Spanne. 10 Prozent der erhobenen Werte liegen über dem aus-gewiesenen oberen Wert der 4/5-Spanne. Unplausible Werte wurden vorher bereinigt.

Die nachfolgende Tabelle zeigt die in Berlin für das Jahr 2011 abgerechneten Beträge der einzelnen Betriebskostenarten.

Abrechnungsjahr 2011 Angaben in €/m² monatlich Betriebskostenart Unterer

Spannen-wert

(4/5-Spanne)

Mittel-wert

Oberer Spannen-

wert (4/5-Spanne)

Grundsteuer 0,13 0,25 0,41

Wasserversorgung 0,15 0,25 0,44

Entwässerung 0,13 0,23 0,31

Niederschlagswasser 0,03 0,06 0,08

Aufzug 0,07 0,18 0,32

Straßenreinigung 0,01 0,04 0,06

Müllbeseitigung 0,09 0,14 0,20

Hauswart/Hausmeister 0,03 0,19 0,39

Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung 0,03 0,13 0,23

Schneebeseitigung 0,02 0,04 0,06

Gartenpflege 0,02 0,09 0,18

Beleuchtung (Allgemeinstrom) 0,01 0,04 0,08

Schornsteinreinigung 0,02 0,07 0,10

Sach- und Haftpflichtversicherung 0,03 0,11 0,19

Betrieb der Gemeinschafts-Antennen-anlage/des Breitbandkabelanschlusses 0,05 0,11 0,17

Sonstige „kalte“ Betriebskosten 0,01 0,05 0,09

Heizung 0,39 0,82 1,33

Warmwasser 0,12 0,31 0,58

Sonstige „warme“ Betriebskosten (z. B. Wartung Heizungsanlage) 0,01 0,08 0,15


Mietspiegel 2013

Liegt eine Betriebskostenabrechnung für einen anderen Zeitraum als das Kalender-jahr 2011 vor, muss bei einer Bewertung die zwischenzeitliche (Preis-) Entwicklung mit bedacht werden. Für das Abrechnungsjahr 2011 wurden durchschnittliche „kalte“ Betriebskosten in Höhe von 1,43 €/m² monatlich und Kosten für Heizung und Warmwasser („warme“ Betriebskosten) in Höhe von 1,09 €/m² monatlich abgerechnet. Die durchschnitt-lichen Betriebskosten ergeben sich nicht aus der Summierung der Einzelpositionen in der unten abgebildeten Tabelle, weil nicht immer alle Betriebskostenarten anfallen.

Ermittlung der Vergleichswerte aus der eigenen BetriebskostenabrechnungUm einen Vergleich der abgebildeten Werte mit der Höhe der einzelnen Betriebskosten-arten für die eigene Wohnung zu ermög-lichen, ist die letzte Betriebskostenabrech-nung notwendig. Die darin enthaltenen Beträge für die einzelnen Betriebskosten-arten für die konkrete Wohnung beziehen sich grundsätzlich auf das Abrechnungsjahr und die gesamte Wohnung. Sie müssen daher umgerechnet werden. Um für Ihre konkrete Wohnung einen ver-gleichbaren monatlichen Betriebskosten-betrag pro Quadratmeter zu berechnen, muss der jährliche Betriebskostenbetrag durch 12 Monate und die Wohnfläche in Quadratmeter geteilt werden.

Beispiel: Laut der letzten Betriebskosten-abrechnung wurden 81,00 € für die Garten-pflege für das Abrechnungsjahr berechnet. Die Wohnung hat eine Wohnfläche von 75 m². Daraus ergibt sich: 81,00 € : 12 Monate : 75 m² = 0,09 €/m² monatlichAchtung: Bei den Heizkosten kann auch die beheizte Wohnfläche zugrunde gelegt worden sein.

Erläuterungen zu den Ergebnissen der Analyse der BetriebskostenartenWas alles unter den Begriff Betriebskosten fällt, ist aus der Betriebskostenverordnung (BetrKV) ersichtlich. Ein vorgeschriebenes Schema für die Be-triebskostenabrechnung gibt es aber nicht. Der Aufbau der konkreten Betriebskosten-abrechnung kann von der in der Tabelle abgebildeten Gliederung abweichen. Zum Beispiel können die Kosten für die Schnee-beseitigung auch in Hauswartskosten enthalten sein, wenn dieser und nicht eine gesonderte Firma die Schneebeseitigung vornimmt. Der Umfang der Leistungen erklärt zum Teil auch die unterschiedliche

1) Eine detaillierte Übersicht bietet hier die „Geislinger Konvention“, die von der Wohnungswirtschaft und der Fachhochschule Nürtingen entwickelt wurde (siehe auch im Internet unter www.geislinger-konvention.de).

Höhe einzelner Betriebskosten.1) Bei der Anwendung der Tabelle als Orientierung ist dies entsprechend zu berücksichtigen. Grundsteuer: Die Grundsteuer wird von den Berliner Finanzämtern erhoben. Die Analyse der erhobenen Werte zeigt, dass sich bei Altbauten bis 1949 die Höhe der Grundsteuer durchschnittlich im unteren Spannenbereich bewegt. Bei allen neu-eren Wohngebäuden ab 1950 wurden meist Werte oberhalb des ausgewiesenen Mittelwertes festgestellt. Bei Neubauwoh-nungen mit guter Ausstattung oder auch bei Eigentumswohnungen liegt die Grund-steuer oft auch über dem ausgewiesenen Spannenoberwert. Wasserversorgung und Entwässerung: Die Höhe der Kosten für die Wasserver-sorgung und Entwässerung ist neben den festgelegten Tarifen vor allem vom Verbrauchsverhalten abhängig. Auch ein gegebenenfalls vorhandener zusätzlicher Wasserverbrauch für die Gartenpflege kann eine Rolle spielen. Nach dem Jahr 2011 stattgefundene Tarif-änderungen für die Wasserversorgung, Entwässerung und das Niederschlagswas-ser konnten nicht berücksichtigt werden. Tariferhöhungen fanden im Jahr 2012 nicht statt.Aufzug: Die Höhe der Kosten für den Auf-zug steht in Abhängigkeit von der Anzahl der Aufzüge im Gebäude und der Anzahl der Geschosse (Wohnungen). Tendenziell konnte ein Zusammenhang von der Ge-schosszahl und der durchschnittlichen Höhe der Aufzugskosten ermittelt werden; eher niedrigere Kosten bei neun und mehr Geschossen und höhere Aufzugskosten bei Häusern mit bis zu fünf Geschossen. Straßenreinigung: Die Straßenreini-gungskosten wiesen eine sehr geringe Schwankungsbreite auf. Diese Position hat aufgrund ihrer Höhe einen eher geringen Einfluss auf die Ge-samthöhe der Betriebskosten. Nach dem Jahr 2011 stattgefundene Änderungen bei der Höhe der Kosten für die Straßenreini-gung konnten nicht berücksichtigt werden. Im Jahr 2012 fand keine Tarifänderung statt. Zum 1. Januar 2013 stiegen die Straßenrei-nigungsgebühren der BSR durchschnittlich um 3,7 Prozent. Auf Betriebskostenabrech-nungen für das Jahr 2012 wird sich diese Erhöhung noch nicht auswirken.Müllbeseitigung: Ein Zusammenhang zwischen der Höhe der ermittelten Kosten für die Müllbeseitigung und dem Baualter der Wohngebäude konnte nicht festgestellt werden. Nach dem Jahr 2011 stattgefun-dene Änderungen bei den Tarifen der Müllbeseitigung konnten nicht berück-

sichtigt werden. Im Jahr 2012 fand keine Tarifänderung statt. Zum 1. Januar 2013 stiegen die Tarife der Müllabfuhr der BSR durchschnittlich um 3,8 %. Auf Betriebs-kostenabrechnungen für das Jahr 2012 wird sich diese Erhöhung noch nicht auswirken.Hauswart/Hausmeister: Die Hauswartkos-ten wiesen eine relativ hohe Schwankungs-breite auf, die sich vor allem aus dem unter-schiedlichen Umfang der Tätigkeiten des Hauswartes erklärt. Tendenziell wurden bei Wohngebäuden mit bis zu fünf Geschossen und nicht umfassend sanierten Gebäuden höhere Kosten für den Hauswart/Haus-meister ermittelt. Gebäudereinigung und Ungezieferbe-kämpfung : Überdurchschnittliche Kosten wurden im Altbau bis 1918 und bei neueren Wohngebäuden ab 1984 ermittelt. Schneebeseitigung: Die mit dem Straßen-reinigungsgesetz im November 2010 fest-gelegten höheren Anforderungen an den Winterdienst führten zu höheren Kosten für die Schneebeseitigung im Abrechnungs-jahr 2011. Gartenpflege: Die Schwankungsbreite bei den Kosten für die Gartenpflege ist groß. Die konkrete Höhe hängt wesentlich von den zum Haus bzw. zur Wirtschaftseinheit zugehörigen Grünflächen, Spielplätzen, Freiflächen ab sowie deren Gestaltung und Pflege. Beleuchtung (Allgemeinstrom): Die Kos-ten der Beleuchtung wiesen eine hohe Schwankungsbreite auf. Höhere Kosten über dem Mittelwert waren vor allem bei neueren Wohngebäuden mit einer Bezugs-fertigkeit ab 1965 zu beobachten. Schornsteinreinigung: Im oberen Span-nenbereich liegende Kosten wurden vor allem bei älteren Wohngebäuden mit einer Bezugsfertigkeit bis 1949 und 1956 bis 1964 sowie in Gebäuden bis 5 Geschosse und unsanierten Gebäuden ermittelt. Sach- und Haftpflichtversicherung: Die Höhe dieser Kosten hängt vom konkreten Umfang der abgeschlossenen Versicherun-gen ab. Überdurchschnittliche Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherungen wur-den bei Altbauten bis 1918 abgerechnet. Betrieb der Gemeinschafts-Antennen-anlage/des Breitbandkabelanschlusses: Es war kein eindeutiger Zusammenhang zwischen der Struktur der Wohngebäude (Bezugsfertigkeit, Geschosszahl und Sanie-rungsstand) und der Höhe dieser Betriebs-kostenpositionen feststellbar.


Mietspiegel 2013

Sonstige „kalte“ Betriebskosten: Ein Zusammenhang zwischen der Höhe der abgerechneten sonstigen Betriebskosten von der Struktur der Wohngebäude war nicht feststellbar. Heizung: Heizkosten werden grundsätzlich durch die Eigenschaften des Gebäudes und durch das individuelle Verbrauchsverhalten bestimmt. Nach der Heizkostenverordnung müssen diese Kosten mindestens zu 50 % nach Verbrauch abgerechnet werden, wenn keine Ausnahmetatbestände vorliegen. Gasetagenheizungen oder sonstige Einzel-ofenheizungen, bei denen der Mieterhaus-halt die Energiekosten direkt und nicht über den Vermieter trägt, sind nicht erfasst. Nach umfassender Sanierung der Wohnge-bäude wurden durchschnittlich geringere Heizkosten unterhalb des ausgewiesenen Mittelwertes ermittelt. Beim Wärmecon-tracting (die Wärmeversorgung übernimmt ein externer Dienstleister) sind durch-schnittlich wesentlich höhere Heizkosten abgerechnet worden. Nach dem Jahr 2011 stattgefundene Än-derungen bei der Höhe der Heizkosten konnten nicht berücksichtigt werden. Die Preise für Heizöl, Gas und Fernwärme haben sich im Jahr 2012 gegenüber dem Vorjahr erhöht. Diese Erhöhung wird sich bei der Heizkostenabrechnung für das Abrech-nungsjahr 2012 niederschlagen. Warmwasser: Auch die Warmwasserkosten sind zumindest zu 50 % nach Verbrauch abzurechnen, so wie es die Heizkosten-verordnung vorschreibt. Entscheidend für die konkrete Höhe der Warmwasserkosten ist vor allem das eigene Verbrauchsver-halten. Die ermittelten Durchschnittswerte schwankten zwischen den verschiedenen Bezugsfertigkeitsklassen. Sonstige „warme“ Betriebskosten: Hier-unter wurden vor allem die Wartungskosten für die Heizungsanlage erfasst. Höhere sonstige „warme“ Betriebskosten wurden bei Heizungen mit dem Energieträger Gas ermittelt.

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Anmerkungen zum neuen Berliner Mietspiegel 2013

Zusammenlegung von Baualtersklassen und erstmals jahrgangsbezogene SondermerkmaleDer am 23. Mai der Öffentlichkeit vorgestellte Berliner Mietspiegel enthält Altbekanntes, aber auch ein paar Neuerungen, auf die hier kurz eingegangen werden soll. Wir werden uns in einer späteren Ausgabe ausführlich damit beschäftigen.Stichtag für die Erhebung der Mietspiegel-daten war der 1. September 2012. Durch das am 1. Mai 2013 in Kraft getretene Mietrechtsänderungsgesetz kam zu den bisher die ortsübliche Miete definieren-den Kriterien – Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage – ein neues hinzu – die „energetische Ausstattung und Beschaffenheit“ –, das bei der Aufstellung des Mietspiegels 2013 wegen des weit davor liegenden Erhebungsstichtages nicht eigens berücksichtigt werden konnte. Welche Auswirkungen dieser Umstand auf die Anwendung des Mietspiegels und die Rechtsprechung haben wird, ist offen.Der Mietspiegel 2013 bezeichnet sich selbst als „qualifizierter Mietspiegel“ nach § 558 d BGB. Nach der jüngsten BGH-Rechtspre-chung muss, wenn einigermaßen substan-tiiert die Qualifiziertheit des Mietspiegels bestritten wird, von den Gerichten Beweis über die Frage erhoben werden. Wie eine erste Entscheidung des LG Berlin zeigt, kann aber auch ohne Sachverständigengut-achten die ortsübliche Miete anhand eines einfachen Mietspiegels ermittelt werden. Für die Praxis dürfte diese Frage deshalb wenig Relevanz haben. Das neu hinzugekommene Kriterium der „energetischen Ausstattung und Beschaf-fenheit“ ist zwar im qualifizierten Teil des Mietspiegels nicht berücksichtigt, wohl aber in der Orientierungshilfe, die wiede-rum nicht Teil des qualifizierten Mietspie-gels ist, aber – nach BGH – zur Ermittlung der ortsüblichen Miete uneingeschränkt herangezogen werden darf. Mithin dürfte die Ergänzung durch das Mietrechtsände-rungsgesetz keine Auswirkungen auf die Anwendung des Mietspiegels haben.Unverändert geblieben im Mietspiegel 2013 sind die Ausstattungsmerkmale. Aller-dings werden bei den Baualtersklassen bis 1918 und 1919 - 1949 die Wohnungen „mit Sammelheizung oder Bad und Innen-WC“ nicht mehr als eigene Spalte, sondern durch Abschläge von der Spalte „mit Sammel-heizung, Bad und Innen-WC“ ausgewiesen. Unverändert sind auch die Wohnungsgrö-ßenklassen. Allerdings berücksichtigt der Mietspiegel jetzt, dass es bei besonders schlecht oder besonders gut ausgestatte-ten oder besonders großen Wohnungen (ab ca. 175 m2) im Einzelfall angezeigt sein

kann, die ortsübliche Miete durch Sach-verständigengutachten zu ermitteln (vgl. Mietspiegel Ziff. 4).Unverändert ist die Lageeinteilung, aber bei den Baualtersklassen hat es Änderungen gegeben. Statt neun Baualtersklassen gibt es nur noch sieben. Die Baualtersklassen 1950-1955 und 1956-1964 sind zu einer Baualtersklasse zusammengelegt worden, ebenso die Baualtersklassen 1973-1983 und 1984-1990 (West). Die Baualtersklasse 1991-2009 wurde in eine Baualtersklasse 1991-2002 umgewandelt, die nicht gesondert als Spalte ausgewiesenen Wohnungen ab 2003 werden in Form eines Zuschlags zur Baualtersklasse 1991-2002 ausgewiesen.Eine gravierende Änderung gab es bei den Sondermerkmalen, die als Zu- oder Abschläge bisher auf alle Wohnungen anzu-wenden waren. Erstmals werden baualters-spezifische Sondermerkmale ausgewiesen, die der Tabelle unter Ziff. 10 (vgl. Abdruck Seite 9) entnommen werden können. Je nach Baualtersklasse ließen sich die Aus-wirkungen in einer bestimmten Höhe – zum Teil aber auch gar nicht – nachweisen; einen Abschlag (1 €) im Bereich der Sondermerk-male gibt es nur für „Lage im Souterrain“ in der Baualtersklasse 1919-1949, ansonsten nur Zuschläge.Eine spürbare Änderung gab es auch bei der Anwendung der Orientierungshilfe, sofern Sondermerkmale (die Bestandteil des qualifizierten Mietspiegels sind) und Wohnwertmerkmale (die kein Bestandteil des qualifizierten Mietspiegels sind) kom-biniert werden. Bislang wurde zunächst mit der Orientierungshilfe die ortsübliche Miete innerhalb der ausgewiesenen Spanne ermittelt und auf diesen Wert die Werte der Sondermerkmale addiert. Das konnte zu Werten oberhalb des Spannenober-werts führen, die nicht durch die erfassten Mieten gedeckt waren. Künftig können Überschreitungen des Oberwerts mit Hilfe des Mietspiegels nur belegt werden, wenn allein die Addition der Sondermerkmale auf den Mittelwert zu einer Überschreitung des Oberwerts führt. Werden Sondermerkmale und wohnwerterhöhende Merkmale kom-biniert, führt das nicht mehr zu einer Über-schreitung des Oberwerts, sondern es wird beim Oberwert gekappt (vgl. Mietspiegel Ziff. 11.4 D, abgedruckt Seite 13 f.).


Mietspiegel 2013

In einigen Fällen zwingend – in anderen eine bedenkenswerte Alternative

Das Sachverständigengutachten zur Begründung einer Mieterhöhung auf die ortsübliche MieteVon Dr. MANFRED OTTO STELTER, öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Mieten für Grundstücke und Gebäude

VorbemerkungenFür die Begründung einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete bietet das Gesetz in § 558 a BGB exemplarisch (nicht abschließend) vier Begründungs-mittel an. Das ist die Bezugnahme auf– einen einfachen oder qualifizierten

Mietspiegel (§§ 558 c, 558 d)– die Auskunft aus einer Mietdatenbank

(§ 558 e)– ein mit Gründen versehenes Gutachten

eines öffentlich bestellten und vereidig-ten Sachverständigen

– entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Woh-nungen („Vergleichswohnungen“).

Der Vermieter ist in der Wahl des Begrün-dungsmittels frei, muss jedoch, sofern ein qualifizierter Mietspiegel mit Angaben für die Wohnung, deren Miete erhöht werden soll, vorliegt, diese Informationen mitteilen, selbst wenn er sein Mieterhöhungsbegeh-ren auf ein anderes Begründungsmittel stützt1).Häufig wird argumentiert, dass die Be-nennung von mindestens drei Vergleichs-wohnungen/Vergleichsmieten auch aus dem Bestand des Vermieters als Begrün-dungsmittel ausreichend und – verglichen mit einem Sachverständigengutachten – merklich preiswerter sei. Aus meiner langjährigen Kenntnis als Gerichtssachver-ständiger ist das Begründungsmittel mit Vergleichsmieten ein in Mietstreitigkeiten oft bestrittenes, vom Gericht nicht ver-wertetes2) und insofern – zumal wenn das Ganze, wie nicht selten, auf einen Vergleich hinausläuft – gar nicht mehr so preiswert; möglicherweise wäre ein begründetes Sachverständigengutachten wirtschaft-licher gewesen.Ein Sachverständigengutachten steht nach der für mich erkennbaren Gerichtspraxis regelmäßig im Erkenntniswert hinter den mit der Mietrechtsreform von 2001 ein-geführten qualifizierten Mietspiegeln zurück; auch sog. einfachen Mietspiegeln wird hinsichtlich der Beweiserhebung zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete von Gerichten mitunter ein höherer Stellenwert als einem Sachverständigengutachten eingeräumt. Dies mag mit der (scheinbar?) einfacheren Handhabung von Mietspiegel-

bezügen in der Entscheidungsbegründung zusammenhängen – Stichwort: Mietspiegel als generell überlegenes Erkenntnismittel. Diese Auffassung hat nach der neueren Rechtsprechung des BGH Risse bekommen. Allerdings sollte nicht vergessen werden, dass es bereits mit Aufkommen des quali-fizierten Mietspiegels Stimmen gab, die dessen Eigenqualifizierung – Aufstellung nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen – problematisierten3) oder späterhin auf Basis mathematischer Statistik Zweifel am Konzept der Repräsentativität geltend machten4). Damit keine Zweifel aufkommen: Ich schätze als Mietensachverständiger jede Möglichkeit, über Mietspiegel, örtliche Marktanalysen und erkennbare örtliche Ver-kehrssitten, Erkenntnisse zur Beurteilung des Wohnmietenmarktes zu gewinnen. Als Mitglied der Arbeitsgruppe Mietspiegel in Berlin habe ich von Anfang an gefordert, auch die Empirie-Berichte zu Mietspiegel-datensammlungen und -aufbereitungen zugänglich zu machen, wie das inzwischen in höchst transparenter Weise für die Ber-liner Mietspiegel geschieht5). Bei der Miet-spiegelanwendung aber alle willkürlichen Schwachstellen – Stichwort: Potsdam hat nach Mietspiegel keine differenzierbaren Wohnlagen – zu übersehen und deren aus der Systematik der Wohnungsmarktgliede-rung im Tabellenmietspiegel zwangsläufig resultierende mangelhafte Abbildung des realen Marktkontinuums6) zu ignorieren, führt eher zu einer Abwertung dieses Orientierungsmittels in den Augen der betroffenen Öffentlichkeit. Und auch Folgendes sollte bei aller Hervor-hebung des Erkenntnismittels Mietspiegel nicht vergessen werden:■ In der Regel fließen bei aller statistisch-methodischen Begründetheit der Daten-aufarbeitung normative Setzungen in alle Entstehungsstufen eines Mietspiegels ein, was sich insbesondere auch auf Fest-legungen wie die Bandbreite der üblichen Entgelte, also die Spanne auswirkt, die aus den umfangreicher erhobenen Mietpreisen im Mietspiegel letztlich reduziert wieder-gegeben wird.■ Betrachtet man in diesem Kontext eine solche fundierte Mietenübersicht wie den qualifizierten Berliner Mietspiegel, so muss

1) BGB § 558 a (3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558 d Abs. 1), bei dem die Vorschrift des § 558 d Abs. 2 eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt. § 558 a (4) Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Miet-spiegel vorhanden, bei dem § 558 c Abs. 3 oder § 558 d Abs. 2 eingehalten ist, so kann auch ein anderer, insbe-sondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.2) Auf häufig auftretende Fehler und Unzulänglich-keiten, die mit Anwendung dieses Begründungsmittels immer wieder auftreten – Stichwort Nichtbeachtung der Bildungsvorschriften der ortsüblichen Vergleichs-miete –, soll hier nicht weiter eingegangen werden.3) Vgl. M. Artz, in: Münchener Kommentar zum BGB, Bd. 3, 4. Aufl. 2004, § 558 d BGB Rn. 2 m. w. N.4) von-der-lippe.org/dokumente/Repraesentativitaet.pdf – Abruf 30.3.2013.5) So aktuell: http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel/de/download/berliner_miet-spiegel_2011.6) Siehe dazu z. B. schon Frisch, E., Verwendbarkeit und prinzipielle Mängel des Berliner Mietspiegels, GE 1988 [8], 382 ff. und die spätere Diskussion, die v. a. in Wohnungswirtschaft und Mietrecht insonderheit in den 1990er Jahren geführt wurde. 7) Für den Statistik-Interessierten u. a.: www.uni-due.de/imperia/md/content/.../13_lineare_regression3.pdf - 3 - Abruf 1.3.2013. 8) So bei Dröge, F., Handbuch der Mietpreisbewertung für Wohn- und Gewerberaum, 3. Auflage 2005, S. 250 ff.9) www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/.../de/downloads.shtml - Abruf 30.3.2013.10) Siehe dazu LG Berlin, Urteil v. 15.5.2012 - 63 S 84/07, GE 2012, 1043.

relativierend vermerkt werden, dass die er-klärte Varianz7) der Quadratmetermiete der einzelnen Wohnwertfaktoren, die durch die Mietspiegeltabelle und durch die Sonder-merkmale definiert wird und als Maß der Güte des Modells gilt, auch hier Größen-ordnungen von rd. 70 % nicht übersteigt, d. h. rd. 30 % der Mietpreisschwankungen muss auf Ursachen zurückgeführt werden, die sich nicht isolieren lassen.Es geht also nachfolgend nicht um eine weitere Kontroverse pro und contra Miet-spiegel/Sachverständigengutachten, wozu im fachlichen Schrifttum bereits ausführlich Stellung genommen wurde8). Aus der Betrachtung der Mietenverteilun-gen – namentlich im Altbau des Berliner Mietspiegels9) – wird deutlich, dass in den ausgewiesenen Spannen umfangreiche Erhebungsdaten unberücksichtigt bleiben, die auf ebenfalls abweichende Mietniveaus vor allem für besonders nachgefragte, be-sonders ausgestattete, besonders große Wohnungen zurückzuführen sind.Sternchenfelder im Mietspiegel lassen ein Sachverständigengutachten als notwendig erscheinen.10)

Wohnlagebereiche werden im Berliner


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Mietspiegel großflächig erfasst, beinhalten aber für jedermann ersichtlich kleinteilig sog. Kiezlagen oder beste Lagen11), für die signifikant von der Allgemeinlage ab-weichende Mietniveaus anzutreffen sind.Auch die Erleichterung, welche die einschlä-gige BGH-Rechtsprechung für Mietanpas-sungen von Wohnungen in Ein- und Zwei-familienhäusern durch die Bezugnahme auch auf Mietspiegel einräumt12), die diesen Wohnraum aus ihrem Geltungsbereich aus-schließen, hilft zwar, eine Mieterhöhung zu begründen, aber nicht, sie im Einzelfall durch Darlegung der Einzelvergleichsmiete auch durchzusetzen.Die nachfolgenden Hinweise sollen die Not-wendigkeit, die Möglichkeiten und Grenzen sachverständiger Mietpreisbewertung verdeutlichen.

Das Sachverständigengutachten als Be-gründungsmittel aus juristischer Sicht13)

Begründet ein Vermieter sein Mieterhö-hungsverlangen mit einem Sachverständi-gengutachten, handelt es sich um ein sog. Parteigutachten. Der Jurist sieht hierin bereits wesentliche Unterschiede zum gerichtlichen Sach-verständigengutachten, an das andere Maßstäbe angelegt werden müssten: Das vorprozessuale Gutachten soll dem Mieter – wie der Verweis auf den Mietspiegel oder die Benennung von Vergleichswohnungen – nur die Informationen liefern, die er zur Überprüfung der Berechtigung des Miet-erhöhungsanspruchs benötigt.

Mindestvoraussetzungen für die Person des SachverständigenEs muss sich um das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen handeln. Dieser muss einschlägig tätig sein. Sein Bestellungstenor muss die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, am günstigsten die Bewertung von Mieten für Grundstücke und Gebäude beinhalten. Die Bestellung durch eine bestimmte Industrie- und Handelskammer erstreckt sich auf den Geltungsbereich des Grundgesetzes der Bundesrepublik Deutschland.

Mindestvoraussetzungen für das Gutachten■ Der Sachverständige muss vom richtigen Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgehen. Dabei geht es sowohl um die Bildungsvorschriften für dieses Entgelt wie um dessen Höhe als Nettokaltmiete, Bruttokaltmiete, Teilinklusivmiete u. a. und ggf. daraus resultierende Umrechnungser-

fordernisse. Existiert für die Gemeinde ein Mietspiegel, muss sich der Sachverständige in seinem Gutachten mit dessen Daten beschäftigen und ihre Anwendbarkeit auf den Bewertungsfall prüfen und kritisieren.■ Das BGB verlangt, dass das Gutachten mit Gründen versehen sein muss. Begrün-dung „bedeutet (aus Sicht des Mietrichters – M. St.) sowohl vom Wortlaut als auch von Sinn und Zweck der Vorschrift, dass der Sachverständige in zumindest für den Mieter nachvollziehbarer Weise mitteilen muss, wie er zu seinen Wertfeststellungen gelangt ist. Das heißt nicht, dass er sämt-liche Einzelfeststellungen aufführen muss. Nachvollziehbar ist das Gutachten für den Mieter dann, wenn ihm durch die Ausfüh-rungen des Sachverständigen der Eindruck vermittelt wird, die Schlussfolgerungen des Gutachters auf das vergleichbare Mietgefü-ge seien verständlich und naheliegend. Das Gutachten hat den Zweck, dem Vermieter zu helfen, seine Begründungspflicht nach § 558 a (1) BGB zu erfüllen. Dazu muss der Vermieter dem Mieter die Information liefern, die er benötigt, um festzustellen, ob eine Zustimmungspflicht in Betracht kommt oder nicht. Dieser Verpflichtung ist der Vermieter nachgekommen, wenn er in verständlicher Weise dargelegt hat, warum die nunmehr begehrte Miete seiner Auffassung nach die ortsübliche Miete nicht übersteigt. Strengere Anforderungen dürfen auch an das vorprozessuale Sachver-

ständigengutachten nicht gestellt werden. Der Vermieter hat im vorprozessualen Stadium den erhobenen Anspruch weder zu beweisen noch glaubhaft zu machen, sondern dem Mieter lediglich Hinweise zu geben, die es diesem ermöglichen, sich darüber schlüssig zu werden, ob er der Er-höhung zustimmen will oder nicht. Danach ist es erforderlich, aber auch ausreichend, dass der Vermieter sich auf ein Gutachten bezieht, in dem der Sachverständige dar-legt, dass er in dem maßgeblichen örtlichen Bereich die Mieten vergleichbarer Woh-nungen erforscht hat oder aufgrund seiner sachverständigen Tätigkeit bereits kannte, sich zu der diese Wohnungen betreffenden Preisspanne äußert und klarstellt, dass er nur vergleichbare Wohnungen zur Bewer-tung herangezogen hat14). ■ Für die Wirksamkeit des Mieterhöhungs-verlangens ist es nicht erforderlich, dass der

11) So weist hinsichtlich der Wohnlagen für die Boden-richtwerte der Gutachterausschuss für Grundstückswer-te in Berlin seit Jahren neben der Bezugnahme auf die Wohnlagen des Berliner Mietspiegels stets Lagen aus, die sich von der guten Wohnlage „regelmäßig abheben“; zusätzliche sehr gute Wohnlagen werden definiert.12) BGH, Urteil vom 17.9.2008, VIII ZR 58/08, GE 2008, 162213) Vgl. dazu im Einzelnen z. B. U. Börstinghaus, Der Sachverständige im Mieterhöhungsverfahren gem. §§ 558 ff. BGB aus richterlicher Sicht. Teil II und III in: Der Sachverständige, 10 und 11/2008.14) U. Börstinghaus, unter Heranziehung der ein-schlägigen Rechtsprechung in: Der Sachverständige, 10/2008, S. 288.


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Sachverständige in seinem Gutachten, in dem er sich auf ihm bekannte Vergleichs-wohnungen bezieht, einzelne vergleich-bare Wohnungen konkret benennt. Der Mieter hat aufgrund des Gutachtens selbst Gelegenheit, andere Erkenntnisquellen, wie z. B. den Mietspiegel oder Auskünfte einer qualifizierten Stelle, heranzuziehen.■ Das Gutachten muss von den richtigen Tatsachen ausgehen. Dazu gehört u. a., dass das Gutachten auf der sachrichtigen, also der vermieterseits gebrauchsüber-lassenen Ausstattung und Beschaffenheit fußt. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist ohne Berücksichtigung von möglichen Minderungen aus behebbaren Mängeln zu ermitteln.■ Das Gutachten muss sich grundsätzlich auf die konkrete Vertragswohnung bezie-hen. Bei der Beauftragung sog. Typgutach-ten15) genügt es, eine konkret besichtigte Wohnung so genau zu beschreiben, dass die in die Mieterhöhung einbezogenen Mieter weiterer Wohnungen ohne Schwierigkei-ten erkennen können, ob die besichtigte Wohnung ihrer eigenen wirklich entspricht.■ Der Vermieter hat gegenüber dem Mie-ter einen durchsetzbaren Anspruch auf Duldung der Besichtigung der Wohnung durch den Sachverständigen oder eines durch diesen Beauftragten. Verweigert der Mieter die Besichtigung, so macht er sich nach §§ 280 (1), 241 (1) BGB schadens-ersatzpflichtig.Das Gutachten zur Begründung eines Miet-erhöhungsbegehrens muss aktuell sein. Die Frage, wie alt ein solches Gutachten sein darf, ist nicht einheitlich geklärt. Das Landgericht Berlin hat die Frage, ob ein ein bis zwei Jahre altes Gutachten in jedem Fall ein taugliches darstellt, offen gelassen, ein über zwei Jahre altes Gutachten aber nicht anerkannt16).

Das Sachverständigengutachten als Begründungsmittel aus Sachverstän-digensichtVoraussetzung dafür, dass ein mit Gründen versehenes Sachverständigengutachten für die Begründung einer Mietanpassung taugt, ist auf jeden Fall die Einhaltung be-stimmter Qualitätsanforderungen, die – das sei an dieser Stelle ausdrücklich und für die Branche selbstkritisch vermerkt – nicht immer erfüllt werden. Dass sich Sachver-ständige mitunter damit rühmen, ihre Gutachten seien noch immer bei Gericht durchgegangen, ist als Qualitätsnachweis unzureichend17).Meines Erachtens sind die aus juristischer Sicht geäußerten Maßstabsunterschiede

zwischen vorprozessualen, also eine Miet-erhöhung begründenden Mietgutachten und prozessualen Beweis-Mietgutachten im Zustimmungsprozess hinsichtlich der Qualitätsanforderungen nur graduell zu-treffend. Wenn es hierbei – s. o. – auf die Anforderung an den Vermieter ankommt, dem Mieter die Information zu liefern, die er benötigt, um festzustellen, ob eine Zu-stimmungspflicht in Betracht kommt oder nicht, so impliziert dies nicht, dass das mit Gründen versehene Begründungs-Gutach-ten eine schlichte Drei-Vergleichsobjekte-Begründung plus Betonung der sachver-ständigen Marktkenntnis darstellt. Auch für das Begründungs-Gutachten trifft zu, dass die alleinige Berufung auf ein vorhandenes Erfahrungswissen des Sachverständigen und eventuelle nicht weiter untersetzte „sachverständige“ Anpassungen und Ab-leitungen nicht ausreichen, um ein mit Gründen versehenes Sachverständigen vorzulegen. Die nachfolgend skizzierten Qualitätsanfor-derungen an Sachverständigengutachten zur Mietpreisbewertung gelten insofern ganzheitlich für alle Bewertungsanlässe. Die Unterschiedlichkeit von Begründungs-Gut-achten und Beweis-Gutachten kann also nur in der jeweiligen Tiefe der Ausarbeitung des Vergleichswertverfahrens zu sehen sein.

Qualitätsanforderungen an Sachver-ständigengutachten zur Mietpreisbe-wertung der ortsüblichen Vergleichs-mieteLeitgedanke der Darstellung der ortsüb-lichen Vergleichsmiete ist ein gegliederter Wohnungsmarkt mit „normalem Preis-gefüge“, Letzteres zu verstehen als Grund-annahme, dass höhere Wohnqualität zu einem höheren Mietpreis führt18).Die Ableitung einer ortsüblichen Markt-miete erfolgt regelmäßig über die An-wendung des Vergleichswert-, genauer des Vergleichspreisverfahrens in Anlehnung an § 15 ImmoWertV und unter Beachtung der Entwicklung des unbestimmten Rechts-begriffs der ortsüblichen Vergleichsmiete nach jeweiliger Gesetzeslage und Recht-sprechung.Somit ergibt sich für die Ermittlung des Vergleichsmietpreises:■ Dieser muss aus einem Querschnitt von vergleichsgeeigneten Mietdaten (be-grifflich definiert im Rechtsentscheid des BayObLG vom 19. März 198119) als reprä-sentativer Querschnitt) abgeleitet werden; gefordert wird eine ausreichende Anzahl von Vergleichspreisen.■ Die Mietdaten müssen für Vergleichs-

wohnungen gelten, die mit dem Bewer-tungsobjekt hinreichend übereinstimmen-de Wohnwertmerkmale aufweisen. ■ Abweichungen einzelner Wohnwert-merkmale sind i. d. R. auf der Grundlage von Indexreihen oder Umrechnungs-koeffizienten zu berücksichtigen. Die für die Grundstücksbewertung geforderte Berücksichtigung von Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse im Ver-gleichswertverfahren bildet sich bei der Bewertung der ortsüblichen Vergleichs-miete dadurch ab, dass nach dem Gesetz nur die in den letzten vier Jahren veränder-ten oder neu abgeschlossenen Entgelte berücksichtigt werden dürfen; insofern erfolgt keine Indexierung von Mieten auf den Wertermittlungsstichtag, wie in der Grundstückswertermittlung üblich. ■ Die Vergleichsobjekte müssen aus einem bestimmten, durch die Fragestellung genau abgegrenzten Gebiet stammen. Finden sich in dem Gebiet, in dem die Bewertungs-wohnung gelegen ist, nicht genügend Vergleichswohnungen, können auch solche aus anderen vergleichbaren Gebieten her-angezogen werden. Nach der ImmoWertV § 15 Abs. 1 Satz 3 können für den Fall, dass im Gebiet des Bewertungsobjekts keine ausreichende Zahl von Vergleichspreisen aufzufinden ist, Vergleichsgrundstücke aus vergleichbaren Gebieten herange-zogen werden. Dies entspricht den seit über 40 Jahren in der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen (vgl. z. B. KG, Urteil v. 1. November 1969 - U 1449/68 = EzGuG 20.46). Für die sachverständige Mietpreisbewertung ergibt sich auf jeden Fall die Notwendigkeit der Erläuterung der Vergleichsgeeignetheit der im inter-regionalen Preisvergleich herangezogenen Lagen unter Beachtung entsprechender Rechtsprechung20). ■ Die Vergleichsmieten müssen unter ge-wöhnlichen Umständen tatsächlich und üblicherweise gezahlt werden oder worden

15) BGH, Urteil v. 19.5.2010, VIII ZR 122/09, IMR 2010, 504 (Zeitschrift IMR Immobilien- und Mietrecht).16) Siehe dazu auch AG Schöneberg, Urteil v. 23.3.2006 - 2 C 293/05, GE 2006, 725.17) So geht die Rechtsprechungstendenz denn auch dahin, dass Gerichte es bei Heranziehung von Sach-verständigengutachten nicht bei einer schlichten Stützung auf dasselbe belassen, sondern auf die eigene prüfende Auseinandersetzung mit dem Gutachten verweisen müssen.18) So z. B. zu finden bei St. Kofner, Vortrag auf dem 1. Leipziger Mietrechtstag am 16.7.1998 - http://www.hogareal.de/Mietspiegel_Leipzig_Vortrag_1998.pdf - Abruf 1.4.2013.19) BayObLG, Allg. Reg. 7/81, MietWoE § 2 MHG, Nr. 7 = NJW 1981, 1219 = WM 19981, 100 = ZMR 1982, 213.20) Hierzu insbesondere auch LG Potsdam, Urteil vom 30. September 2004 - 11 S 27/04, GE 2004, 1593.


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sein. Damit ist gesagt, dass z. B. ImmoScout-Angebote nur für das Vergleichspreisverfah-ren herangezogen werden können, wenn sie nachgewiesenermaßen in einen Vertrag gemündet haben. Zu einigen wichtigen Ermittlungsprob-lemen sei nachfolgend knapp Stellung genommen21): Für die Durchführung des Vergleichs-preisverfahrens sind offensichtlich zwei miteinander verbundene Analyseschritte erforderlich: die qualitativ zutreffende Auswahl der Vergleichsfälle und deren quantitative Aufbereitung nach mathe-matisch-statistischen Methoden.

Qualitativ zutreffende AuswahlDie qualitative Auswahl hat sich■ an den Wohnwertmerkmalen der orts-üblichen Vergleichsmiete vor dem Hinter-grund der örtlichen Verkehrssitte auszurich-ten (Letzteres setzt die Kenntnisnahme von und Auseinandersetzung mit örtlichen resp. vergleichsgeeigneten Mietspiegeln voraus)■ an den Bildungsvorschriften der orts-üblichen Vergleichsmiete zu orientieren, d. h. die vorgenannten Merkmale der ein-beziehbaren Entgelte müssen nach Ort (aus der Gemeinde oder aus vergleichbaren Gemeinden) und Zeit (in den letzten vier Jahren bezogen auf den Wertermittlungs-stichtag im Bestand verändert oder neu abgeschlossen; diese in einer marktgerech-ten Proportion) erfasst und dokumentiert werden.Da in vielen Bewertungsfällen wegen der Marktgegebenheiten (Beispiele: vom Mietspiegel nicht erfasste Wohnungen, vermietete Wohnungen im eigentlich durch die Eigennutzung geprägten Ein- und Zwei-familienhausbereich) nur eine beschränkte Zahl von Vergleichsobjekten zur Verfügung steht, ist eine sachverständige Mietpreisbe-wertung unter der Prämisse eines geringen Datenbestandes22) durchzuführen. Dazu muss aber die jeweilige Erweiterung der Datenauswahl über den Rahmen der orts-üblichen Vergleichsmiete angegeben und begründet werden. Die qualitative Auswahl ist des Weiteren mit bestimmten Normierungen verbunden, die überhaupt erst die Anwendung des Ver-gleichspreisverfahrens möglich machen.Basis der Gewinnung der qualitativ zu-treffenden Vergleichspreisauswahl ist der ständig gepflegte Datenpool an tatsächlich gezahlten Entgelten des einschlägig tätigen Sachverständigen. Für das Begründungs-Gutachten mag es ausreichen, daraus ein sich auf eine anzugebende Anzahl stützendes durchschnittliches Vergleichs-

objekt anzugeben. Dieses ist in seinen mietpreisbestimmenden Parametern so zu beschreiben, dass ein wertender Vergleich zum Bewertungsobjekt möglich ist. Auf jeden Fall sollte der so arbeitende Mietsach-verständige gewappnet sein, im Bedarfs-fall den Datenhintergrund des designten Durchschnittsobjekts weiter offenzulegen.Das Erfordernis hinreichend übereinstim-mender Wohnwertmerkmale zwischen Vergleichs- und Bewertungsobjekt wird gewöhnlich über Vergleichspreisanpassungen zu erfüllen versucht23). Dabei gilt auch für die sachverständige Mietpreis-bewertung: Je größer die Anpassungen sind, die aufgrund von Unterschieden in den bewertungsrelevanten Wohnwert-merkmalen zwischen Vergleichsobjekten und Bewertungsobjekt zur Herstellung der Vergleichbarkeit erforderlich werden, desto geringer ist die Zuverlässigkeit des Ver-gleichspreisverfahrens. Hinzu kommt, dass viele Anpassungsversuche nicht empirisch begründet sind, sondern auf Werturteilen beruhen, die die entsprechende Präferenz am jeweiligen Wohnungsteilmarkt nachzu-bilden vorgeben. Das erfordert vom Mietensachverständigen zum einen eine hohe Zurückhaltung. Er muss der Versuchung widerstehen, den Markt nicht nur widerspiegeln, sondern dem eigenen Empfinden nach setzen zu wollen. Beispiele dafür liefern unter anderen immer wieder die z. T. massiven Bewertungsabschläge wegen lauter Lage, bei denen stets gefragt werden muss:■ Sind die nicht bereits z. B. durch die für einfache Wohnlage anzunehmenden Be-einträchtigungen berücksichtigt?■ Ist die konkrete Lage der Bewertungswoh-nung im Gebäude ausreichend berücksich-tigt? Bezieht sich die Lärmindexierung der Adresse nur auf die Straßenseite, während die Bewertungswohnung im lärmgeschütz-ten Innenbereich liegt?■ Inwieweit kann solche „sachverständige Einschätzung“ z. B. eines diesbezüglichen 10 %igen Bewertungsabschlages der Feststellung im Empirischen Endbericht zum Berliner Mietspiegel 2011 begründet entgegengehalten werden, wonach „bei der besonderen Überprüfung des Wohn-umfeldmerkmals „Verkehrslärmbelastung“ … im Rahmen der Regressionsanalyse – wie auch bereits in den vorangegangenen Berliner Mietspiegeln – kein signifikanter Einfluss auf die Miethöhe ermittelt werden (konnte)“24)? Zum anderen wird in der Fachliteratur zu Recht darauf hingewiesen, dass sich der „vorgegebene Grenzwert der Vergleich-

barkeit (dieser wird i. d. R. auf rd. 30 % des Ausgangswertes25) beziffert – M. St.) … auf die Summe der im Einzelfall anzubringen-den Zu- und Abschläge (bezieht) … (er) bestimmt sich also nach der Summe der Absolutbeträge der … Zu- und Abschläge …26)“Ein verbreitetes Instrument der Vergleichs-preisanpassungen ist die Nutzwertanalyse, umgesetzt im Zielbaumverfahren, mitunter auch als Multifaktorenanalyse bezeichnet. Auch hierbei sollte der Sachverständige dem Gutachtenleser verdeutlichen, in-wieweit die örtliche Verkehrsauffassung in den Zielbaumkonstruktionen und den entsprechenden Gewichtssetzungen be-rücksichtigt wurde. Auf typische Fehler bei der Arbeit mit Zielbäumen – begonnen damit, dass sich die Gewichtungen nicht zu 1 bzw. zu 100 addieren bis hin zu der nicht sachgerechten Auswertung, bei der das „schlechteste“ Vergleichsobjekt mit dem Nutzwert 0 und das „beste“ Vergleichsob-jekt mit dem Nutzwert 100 angehalten wird und das Bewertungsobjekt dann mit mehr oder weniger gegriffenen x % dazwischen eingeordnet wird – soll hier nicht weiter eingegangen werden. Aus meiner Erfahrung gerade auch der Er-läuterung von Mietpreisbewertungen vor Gericht bleibt festzuhalten, dass ausgehend von einer gut begründeten qualitativen Auswahl der Vergleichsobjekte die Ver-gleichspreisanpassunga) so gering wie möglich zu halten ist undb) diese möglichst empirisch belegt, wenigstens aber bei Ersatzlösungen aus-reichend begründet werden muss.

Quantitative Aufbereitung nach mathematisch-statistischen MethodenVoraussetzung für das Vergleichspreis-verfahren ist zunächst eine ausreichende Zahl geeigneter Vergleichsmietdaten. Aus-reichend ist dabei nicht einfach numerisch

21) Siehe dazu auch aus der Sicht der ImmoWertV: B. Bischoff, Das neue Wertermittlungsrecht in Deutsch-land, München 2009, S. 104 ff., und W. Kleiber, Markt-wertermittlung nach ImmoWertV, 7. Auflage, Köln 2013, S. 924 ff.22) Siehe dazu auch F. Dröge, a. a. O., S. 250 ff.23) Bischoff mit der Perspektive der Immobilienbewer-tung hierzu: „Nach der ImmoWertV ist es nur erforderlich, dass die wertbestimmenden Grundstücksmerkmale übereinstimmen, während andere, nicht wertrelevante Merkmale, unbeachtlich sind.“ – a. a. O. S. 106.24) http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel/de/download/berliner_mietspiegel_2011_endbericht.pdf - Abruf 2.4.2013. 25) 10 %ige Abweichungen werden in der Rechtspre-chung als üblich angesehen, z. T. werden Abweichungen bis 40 % zugestanden.26) So W. Kleiber, a. a. O., S. 925 f.


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zu definieren, sondern richtet sich nach den Verhältnissen des Einzelfalls, oder anders ausgedrückt: „Die „ausreichende“ Zahl „geeigneter“ Vergleichspreise hängt damit davon ab, was unter der Eignung der zur Verfügung stehenden Vergleichspreise verstanden wird und letztlich von dem ab, „was der Markt hergibt“27).Oft steht also dem Sachverständigen nur eine vergleichsweise geringe Zahl von Vergleichsdaten zur Verfügung. Gleich-zeitig ist aber darauf hinzuweisen, dass eine Üblichkeit nicht zwanghaft eine Vielzahl von Fällen erforderlich macht. Auch beim Vorhandensein einer geringen Grundgesamtheit kann durchaus noch die Üblichkeit abgeleitet werden. Der RDM-In-formationsdienst für Sachverständige hat seinerzeit (1995) dieses Problem ebenfalls angesprochen und dazu ausgeführt: „In der Literatur werden … mindestens acht bis zehn und in ungünstigen Fällen auch noch mehr Vergleichswerte für eine siche-re Mietwertermittlung gefordert. Es soll nicht verschwiegen werden, dass es eine Verkennung der in der Praxis bestehenden Möglichkeiten darstellen würde, wenn man alleine mit den strengen Anforderungen der Statistik die Mietwertermittlung zu beherrschen trachtet. Die Praxis der Miet-wertermittlung muss ebenso wie der Woh-nungs-/Gewerberaummietmarkt damit leben, dass nur selten ein im statistischen Sinne ausreichendes Mietpreismaterial zur Verfügung steht und der Mietwert oft nur aus wenigen Vergleichsmieten abgeleitet werden kann28).“Und im „Leitfaden für die Erstellung von Gutachten zur Ermittlung von Wohnraum-mieten“ wurde im selben Zusammenhang ausgeführt: „Statistisch gesehen können bei einer qualitätsähnlichen Zufallsstich-probe29) sechs bis zehn unabhängige Ver-gleichsobjekte ausreichen, wenn man den Einfluss der bekannten systematischen Ab-hängigkeiten der Mietwerte ausschließen, bzw. berücksichtigen kann30)“. Aus meiner bewertungspraktischen Erfahrung kann gesagt werden, dass sachverständige Miet-preisbewertungen – von Sonderfällen ab-gesehen – durchaus auf der Basis von zehn bis 30 vergleichsgeeigneten Datensätzen durchgeführt werden können, und inso-fern hierbei die Anwendung bestimmter Methoden zumindest der beschreibenden Statistik möglich und auch geboten ist. Im Regelfall sind also in der sachverständi-gen Mietpreisbewertung zur Ableitung der Einzelvergleichsmiete für die Bewertungs-wohnung■ Abhängigkeiten zwischen den betrach-

teten Einflussgrößen mathematisch-sta-tistisch zu prüfen, darzulegen und ggf. im Verfahren zu berücksichtigen,■ Ausreißermieten zu identifizieren und zu eliminieren,■ mathematisch-statistische Methoden der Mittelwertbildung begründet anzu-wenden,■ Genauigkeitsmaße der Vergleichspreis-analyse anzugeben und soweit möglich für den Bewertungslaien zu interpretieren.Insgesamt hat der Mietensachverständige im Ergebnis seiner Preisbewertung – zuletzt wiederum und weiter klarstellend durch das BGH-Urteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/1031) festgestellt – das Vergleichsmie-ten-Spektrum auf ein „breites Mittelfeld“ der „üblichen Entgelte“ und schließlich anhand qualitativer Einzelkriterien auf eine Band-breite der konkreten Einzelvergleichsmiete (oder einen Punktwert) einzugrenzen32). Dies trifft sowohl auf ein Begründungs-Gutachten als auch und insbesondere auf ein Beweis-Gutachten zu, wobei den unter-schiedlichen Anforderungsniveaus gemäß Umfang und Tiefe der Einzelvergleichsmie-ten-Ableitung differenziert ausfallen kann.Zur Qualitätsbeurteilung sachverständiger Mietpreisbewertungen kann die nachfol-gende Checkliste wichtige Anhaltspunkte liefern.

Checkliste zur Qualitätsprüfung von sachverständigen Mietpreisbewertun-genDiese Checkliste wurde von mir in Anleh-nung an ein entsprechendes Dokument für Wertermittlungsgutachten33) des Bundesverbandes öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sach-verständiger e.V. b.v.s, Bundesfachbereich Immobilienbewertung erarbeitet. Werden bei einem Mietgutachtencheck eine große Zahl von Fragen mit Nein beantwortet, so müssen hieraus erhebliche Bedenken an der Qualität desselben folgen. Dies gilt ins-besondere in Bezug auf die Listenpunkte 1., 2. und 3.; kann eine Mietpreisbewertung im angewendeten Verfahren nicht nachvollzo-gen werden, sollte auch die Einholung einer zweiten Fachmeinung erwogen werden.

1. Zur Person des Sachverständigen■ Ist der Sachverständige öffentlich bestellt und vereidigt34) für das Fachgebiet der Im-mobilienbewertung, oder ist er zertifiziert nach der DIN 45013 oder DIN EN ISO/IEC 17044, und ist die Zertifizierung von einer in Deutschland akkreditierten Zertifizierungs-stelle ausgesprochen worden?■ Hat der Sachverständige das Bewer-

tungsobjekt – hier die Wohnung, das Gebäude und das Wohnumfeld (soweit für die Mietpreisbewertung erforderlich) – persönlich besichtigt? Praxishinweis: Die öffentliche Bestellung und Vereidigung umfasst in Berlin und Brandenburg auch den Tenor für Mieten für Grundstücke und Gebäude. Von diesen Sachverständigen kann angenommen werden, dass sie über besondere Expertise für Mietpreisbewertungen verfügen. Da die Mietpreisbewertung ein zuvörderst lokales Geschäft ist, empfiehlt es sich, insbeson-dere auf von den örtlichen IHK gelisteten Mietensachverständigen zuzugreifen. Es ist auf jeden Fall erforderlich, dass der Sachverständige, dessen Gutachten dem Erhöhungsbegehren beigefügt wird, in dem Bereich, für den er öffentlich bestellt und vereidigt ist, mit der Mietpreisbewertung befasst ist.Die persönliche Ortsbesichtigung der Be-wertungswohnung bzw. einer Referenz-wohnung bei Typgutachten sollte durch den Sachverständigen, der das Gutachten erstellt, unterschreibt und siegelt, erfolgen. Werden bei der Gutachtenerstellung Arbei-ten von Mitarbeitern geleistet, so muss dies im Gutachten ausdrücklich dokumentiert werden.

2. Zur Form des GutachtensDas Gutachten muss ■ schriftlich vorliegen und unterschrieben sowie bei Erstellung durch einen öffentlich

27) Ebenda, S. 928.28) RDM-Informationsdienst für Sachverständige, 1/1995, S. 6.29) Siehe hierzu kritisch hinsichtlich der Annahme von Grundgesamtheit und v. a. von Zufallsstichprobe auch M. Stelter/R. Swat, Zur Mietpreisbewertung von ortsüblichen Vergleichsmieten – die Ableitung der Einzelvergleichsmiete über einen Mietvergleichsfaktor, in Grundstücksmarkt und Grundstückswert 03/2012.30) Isermann/Roth/Walterscheidt, Leitfaden für die Er-stellung von Gutachten zur Ermittlung von Wohnraum-mieten, 1. Auflage 2000, Hrsg. IfS Köln, S. 54.31) http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtspre-chung?Gericht=BGH&Datum=29.02.2012&Akten-zeichen=VIII%20ZR%20346/10 - Abruf 4.4.2013. Dazu weiter U. Börstinghaus, „Der Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete und wie deren Höhe richtig zu ermitteln ist“, WuM 2012, Heft 5, 244 - 252. 32) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs handelt es sich bei der ortsüblichen Vergleichsmiete regelmäßig nicht um einen punktgenauen Wert, son-dern darum, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb einer gewissen Spanne bewegt – siehe dazu mit weiteren Nachweisen http://www.rechtslupe.de/zivilrecht/ermittlung-der-ortsueblichen-vergleichs-miete-340047#footnote_0_40047 – Abruf 4.4.2013.33) http://www.bvs-ev.de/fileadmin/user_upload/downloads/Checkliste_fuer_Gutachten.pdf - Abruf 30.3.2013. 34) Dabei ist es unerheblich, von welcher Industrie- und Handelskammer der Sachverständige bestellt oder vereidigt ist.


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bestellten und vereidigten Sachverständi-gen mit dem Rundstempel gestempelt sein,■ in Anlehnung an die Schriftformanforde-rungen bei Mietverträgen die so genannte Einheitlichkeit der Urkunde wahren. Besteht das Gutachten aus mehreren Seiten und/oder Anlagen (die wesentliche Regelungen enthalten), so ist eine körperlich feste Ver-bindung, etwa durch Klammern, Heften oder Leimen, zu empfehlen. Nach der jün-geren Rechtsprechung des BGH genügen auch eine fortlaufende Paginierung der Seiten, eine durchlaufende Nummerierung des Textes oder ähnliche Merkmale.Praxishinweis: Da das Gutachten stets voll-ständig dem Mieterhöhungsbegehren beigefügt werden muss, empfiehlt es sich, den Gutachtenauftrag über eine entspre-chende Anzahl von Ausfertigungen zu erteilen. In meiner langjährigen Praxis als Gerichtsgutachter liefere ich z. B. die bei Be-weiserhebungen vom Gericht geforderten Gutachtenexemplare mit durchlaufender Nummerierung und Angabe der Gutach-tennummer in der Fußzeile verbunden mit Heftstreifen, da so eine sehr einfache Ein-fügung des Stücks in die Akten möglich ist.

3. Grundsätzliches zum Gutachten■ Ist die richtige Mietsache bewertet worden? ■ Wurde der oder die Auftraggeber korrekt angegeben?■ Wurde der Wertermittlungsstichtag bzw. der Qualitätsstichtag35) angegeben und wurden diese so beauftragt?Praxishinweis: In der Regel wird sich ein Sachverständigengutachten auf ein genau bezeichnetes Bewertungsobjekt beziehen, welches durch die maßgebliche Mietsache umfasst ist. Dazu sind der Mietvertrag und die weiteren mietvertraglichen Unterlagen, in denen die vermietete Wohnung bezeich-net ist, heranzuziehen. Für die sachverstän-dige Mietpreisbewertung ist dabei der der vermieterseitigen Gebrauchsüberlassung zuzurechnende Zustand zum Wertermitt-lungsstichtag bewertungserheblich. Soll-ten sich nach dem Wertermittlungsstichtag Veränderungen der Zustandsmerkmale ergeben, sind diese nicht bei der Mietpreis-bewertung zu berücksichtigen.

4. Beschreibung des Bewertungsobjekts im Gutachten■ Sind die mit dem § 558 (2) BGB vorge-gebenen Mietpreisparameter der ortsüb-lichen Vergleichsmiete – Art, Größe, Aus-stattung, Beschaffenheit und Lage sowie mit der Mietrechtsreform 2013 gesetzlich klargestellt, die energetische Ausstattung

und Beschaffenheit, richtig, d. h. mit der Örtlichkeit übereinstimmend beschrieben worden?■ Wurden eventuell weitere mietvertrag-liche Vereinbarungen – so Vereinbarungen zur Kostentragung bezüglich Schönheitsre-paraturen, Kleinreparaturen – beschrieben? ■ Wurden zur Beschreibung des Bewer-tungsobjekts im Gutachten durch den Sachverständigen Unterlagen benutzt und/oder beschafft, und wurden die Quellen hierzu nachvollziehbar angegeben (bei Internetrecherchen mit Angabe der Seite und des Datums der Recherche)?Praxishinweis: Kennzeichen mancher namentlich durch Bewertungssachver-ständige erstellten Mietpreisbewertun-gen sind vielseitige Baubeschreibungen zum Bewertungsobjekt, die zwar für die Marktwertermittlung erforderlich, für die sachverständige Mietpreisbewertung je-doch oftmals entbehrlich sind – Stichwort Grundbuch und Liegenschaftskataster, Planungs- und Baurecht, Rechte und Be-lastungen am Grundstück, Beschreibung von Bauschäden und -mängeln u. a. m. 36) Um den Qualitätsanforderungen an Miet-gutachten bei der Beschreibung gerecht zu werden, ist auf jeden Fall notwendig, dass■ die Beschreibung der mietpreisbestim-menden Parameter so erfolgt, dass darauf das Vergleichspreisverfahren aufbauen kann und■ die Gutachtenteile nicht durch ausufern-de nicht notwendige Beschreibungsteile außer Proportion geraten37).

5. Mietpreisbewertung im Gutachten■ Wurden die Grundlagen der Mietpreisbe-wertung erläutert (Erklärung der benutzten Begriffe, der Rechtsgrundlagen, Darstellung der Bewertungsverfahren)?■ Wurde das benutzte Verfahren mit aus-führlicher Begründung dargestellt?■ Liegt eine nachvollziehbare Beschrei-bung der benutzten Methoden vor?■ Wurden alle für die Mietpreisbewertung benutzten Daten nach Inhalt, Ort und Zeit und hinsichtlich ihrer Geeignetheit für die nachgefragte Bewertung erläutert? Liegen nachprüfbare Quellenangaben und ggf. Ableitungen der genutzten Daten und Parameter vor?■ Erfolgte eine Erklärung aller Berechnun-gen, so dass die wesentlichen Angaben mit wissenschaftlichen Taschenrechnern bzw. mit allgemein zugänglichen Excel-Tools nachvollzogen werden können? Sind die Berechnungen rechnerisch richtig?■ Wurde das Verfahrensergebnis erläutert bzw. werden ggf. Ergebnisse mehrerer Ver-

fahren gegenüber gestellt und erläutert? Wurden das Ergebnis/die Ergebnisse auf seine/ihre Marktfähigkeit geprüft und ggf. angepasst?■ Erfolgte die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete als Einzelvergleichsmiete mit eingehender verständlicher und nach-vollziehbarer Begründung?Praxishinweis: In der Regel wird die Mietpreisbewertung zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach Grundsätzen des sog. Vergleichswertverfahrens nach § 15 ImmoWertV vorgenommen werden. Dazu muss aus dem Sachverständigengutachten ersichtlich sein, dass■ die Mietspiegelsituation in Bezug auf das Bewertungsobjekt diskutiert und ggf. bei der Mietpreisbewertung berücksichtigt wurde,■ die qualitative und quantitative Auswahl der Vergleichsobjekte generiert wurde und wie, d. h. mit welcher Begründung deren Zustandsmerkmale auf die des Bewertungs-objekts angepasst wurden,■ die Ergebnisableitung über Mittelwert-bildungen mathematisch-statistisch ge-prüft wurde und■ das Ergebnis in einer nach wissenschaft-lichen Grundsätzen gebildeten Bandbreite und als Mittelwert ausgeworfen wurde.

6. Informationen und AnlagenSind alle erforderlichen Informationen – z. B. Karten, Lagepläne, ggf. Grundrisse, ggf. eigene Berechnungen des Sachverständi-gen, Fotos – im Gutachten enthalten? Praxishinweis: Diese Informationen können in einem Anhang zum Gutachten zu-sammengefasst sein. Dies ist jedoch nicht zwingend, wenn beispielsweise Karten, Pläne, Fotos in den entsprechenden Gliede-rungspunkten des Gutachtens positioniert werden, um eine flüssige Kenntnisnahme des Ganzen zu ermöglichen. Für die In-formation und Anlagen gilt, dass diese so umfangreich sein sollen, wie es für die Fragen der Mietpreisbewertung relevant ist.

35) Nach ImmoWertV, § 4: Bei jeder Mietpreisbewertung ist ein Wertermittlungsstichtag anzugeben. Gleiches gilt für den Qualitätsstichtag. Bei Mietpreisbewertungen zur Mieterhöhungsbegründung haben beide Stichtage i. d. R. das gleiche Datum.36) Gleiches gilt für die mitunter anzutreffenden Lite-raturverzeichnisse, die schlimmstenfalls alles Mögliche bis hin zur Baumschutzverordnung, nur nicht die Haupt-fundstellen für die Mietpreisbewertung enthalten.37) Dies ist nicht nur ein darstellungstechnisches Problem, sondern kann durch nicht vorzunehmende Feststellungen zu Baumängeln/Bauschäden oder durch ein gar nicht gefordertes Aufmaß zur nicht strittigen Wohnfläche zur Streitprovokation und möglicherweise zu Schadensersatzforderungen an den Sachverstän-digen führen.


Mietspiegel 2013

Von „A“ wie Ankündigung bis „Z“ wie Zahlung

Die wichtigsten Änderungen der MietrechtsreformZum 1. Mai 2013 ist das sog. Mietrechtsänderungsgesetz in seinen wesentlichen Teilen in Kraft getreten. Nachstehend ein Überblick über die wichtigsten praktischen Änderungen und Auswirkungen. Ab Seite 35 finden Sie die neuen und die geänderten Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs und der Zivilprozessordnung im Wortlaut. Seite 32 ff. finden Sie einen gesonderten Beitrag, der sich mit den neuen Vorschriften und Modalitäten zur Räumung von Wohnraum beschäftigt. Räumungsprozesse sind künftig schneller als andere Zivilprozesse durchzuführen: Sie sind vorrangig zu terminieren; die Fristen zur Stellungnahme für die Parteien sind auf das unbedingt Notwendige zu reduzieren.

Keine Minderung für drei Monate während der ModernisierungHeftig umstritten war im Gesetzgebungs-verfahren, dass Mieter künftig für einen Zeit-raum von drei Monaten keinen Anspruch auf Mietminderung haben sollen, sofern der Vermieter eine energetische Modernisie-rung (nach dem neuen § 555 b Nummer 1 BGB) durchführt (§ 536 Abs. 1 a BGB).Das Ziel: Der Anreiz für den Vermieter zur energetischen Modernisierung soll dadurch ver stärkt werden, dass er eine – auch mit hohem zusätzlichen Verwaltungsaufwand ver bundene – Minderung nicht mehr fürch-ten (und in die Rentabilität einkalkulieren) muss.Die Anwendung der Vorschrift setzt voraus, dass die Gebrauchstauglichkeit durch die energetische Modernisierung nur gemin-dert, nicht aber völlig aufgehoben sein darf. Ist die Wohnung während der ener-getischen Modernisierung gänzlich unbe-wohnbar und der Umzug des Mieters in eine Umsetzwohnung erforderlich, greift die Vorschrift nicht mit der Folge, dass der Mie-ter von der Mietzahlung für die Ursprungs-wohnung befreit ist. Fraglich könnte sein, ob der Ausschluss der Mietminderung auch gilt, wenn parallel zu der energetischen Modernisierung Instandsetzungsarbei-ten stattfinden. Das wird beispielsweise immer bei der Anbringung von Wärme-dämmung an der Fassade und Erneuerung von schadhaftem Außenputz der Fall sein. Hier könnte man auf die Vorstellung ver-fallen, nach der Überwiegenstheorie zu verfahren und zur Abgrenzung auf das vorrangige Ziel einer baulich einheitlichen Maßnahme oder auf das Überwiegen von Kostenanteilen abzustellen. Eine solche Interpretation würde aber dem schon skizzierten gesetzgeberischen Ziel zuwider-laufen. Das verbietet sich allerdings auch im Hinblick auf neuere Tendenzen in der Recht-sprechung des Bundesverfassungsgerichts, das erkennbaren Motiven des Gesetzgebers einen höheren Rang einräumt als dem reinen Wortlaut. Nach unserer Auffassung greift deshalb § 536 Abs. 1 a BGB auch in

allen Fällen gemischter Baumaßnahmen, sofern wenigsten ein Anteil energetischer Modernisierungsmaßnahmen dabei ist. Anders wird es sein, wenn Instandhaltungs-arbeiten nicht mit der energetischen Maß-nahme verbunden sind, aber gleichzeitig stattfinden, und jede Maßnahme für sich Beeinträchtigungen der Mietsache nach sich zieht. Beispiel: Zeitgleich mit der Anbringung von Wärmedämmung an der Fassade wird auch ein Aufzug an- oder eingebaut. Hier wird beim Minderungsausschluss wohl darauf abgestellt werden müssen, welche Beeinträchtigungen anteilig auf die jewei-lige Maßnahme entfallen. Auch das wird zu Abgrenzungsschwierigkeiten führen.Wann beginnt der Drei-Monats-Zeitraum?Mit Beginn des Zeitraums, der eine Min-derung rechtfertigen würde, also ab dem Zeitpunkt, an dem die Tauglichkeit der Mietsache nicht nur unerheblich gemin-dert ist. Dieser Zeitpunkt muss keineswegs identisch sein mit dem von den Gerichten immer wieder herangezogenen Zeitpunkt des „ersten Hammerschlages“; der markiert nur den Zeitpunkt des Beginns der Maßnah-men und ist insofern Anknüpfungspunkt für die rechtzeitige Modernisierungsan-kündigung, nicht aber für den Beginn der Drei-Monats-Frist für die Minderung, der auch später liegen kann. Vermieter sind hier gut beraten, die jeweiligen Umstände von Baumaßnahmen gut zu dokumentieren.Fraglich ist auch, wie der genannte Drei-Monats-Zeitraum zu betrachten ist, wenn Arbeiten unterbrochen werden. Proble-matisch kann schon sein, ab wann eine Unterbrechung der Arbeiten vorliegt. Vom Wortlaut her ist auch eine Auslegung ge-rechtfertigt, wonach bei Unterbrechung von Arbeiten der Zeitablauf gehemmt ist, sofern nach Unterbrechung keine einge-schränkte Gebrauchstauglichkeit vorliegt. Zwingend ist diese Auslegung nicht, so dass nur geraten werden kann, entsprechende Baumaßnahmen so zu planen und durch-zuführen, dass sie innerhalb von drei Mo-naten auch beendet werden können. Vom

Minderungsausschluss unberührt bleiben Aufwendungsersatz- und Schadensersatz-ansprüche des Mieters aus §§ 554 Abs. 3, 280 ff. BGB.

Neuer Kündigungsgrund: Mieterverzug mit der Kaution§ 551 BGB regelt die Mietsicherheit (Miet-kaution). Er begrenzt die Kaution auf das Dreifache der monatlichen Nettomiete und berechtigt den Mieter, die Kaution in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu leisten, wobei die erste Teilzahlung zu Beginn des Mietverhältnisses fällig ist. Künftig ist zusätzlich bestimmt, dass die weiteren Teilzahlungen zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig werden. Ergänzend dazu bestimmt jetzt § 569 Abs. 2 a BGB, dass ein wichtiger Kündi-gungsgrund im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB auch vorliegt, wenn der Mieter mit der Mietkaution in Höhe eines Betrages im Ver-zug ist, der der zweifachen Monats(netto)miete entspricht. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung bedarf die Kündigung nicht, denn die Fälligkeit der einzelnen Teilleistungen ist jetzt kalendermäßig be-stimmt: Die erste Rate wird mit Beginn des Mietverhältnisses fällig, die zwei weiteren im Abstand von jeweils einem Monat.Beispiel: Die Nettomiete beträgt 700 €. Demgemäß ist eine Kaution von maximal 2.100 €, zahlbar in drei Teilbeträgen, zu-lässig. Die ersten 700 € sind zu Beginn des Mietverhältnisses bei Überlassung der Räume am 1. Juni zu zahlen. Die weiteren Raten von je 700 € werden – zusammen mit der Miete – am dritten Juli- bzw. August-werktag fällig. Am vierten Augustwerktag (Zugang) kann der Vermieter ohne Abhilfefrist/Abmah-nung kündigen, wenn die beiden letzten Raten nicht gezahlt wurden. Ist schon die erste Rate offen und wird die zweite auch nicht gezahlt, liegt bereits am vierten Werktag des Juli ein Kündigungsgrund vor.Der Mieter hat wie bei anderem Zahlungs-verzug die Möglichkeit, in der Schonfrist (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB = vollständige Leistung bis zum Ablauf von zwei Monaten nach der Erhebung einer Räumungsklage) zu leisten und damit die Kündigung unwirk-sam zu machen.Die Neuregelung hat Vor- und Nachteile. Zwar ist erstmals gesetzlich geregelt, dass auch die Nichtzahlung der Mietkaution zur Kündigung berechtigt – aber viele Gerichte haben das auch bisher schon so gesehen. Der Nachteil: Da die Kaution bei Wohnraum auf drei Monatskaltmieten begrenzt ist,


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Alf ZedlerFachanwalt für Miet- und WohnungseigentumsrechtGrundstücksrecht, Arbeitsrecht

Monika ParkerRechtsanwältin Familienrecht, Verkehrsrecht, Nachbarrecht

BÜRO BERLINGüntzelstraße 5410717 Berlin(0 30) 36 4680 [email protected]

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bedeutet dies, dass die fristlose Kündigung künftig schon dann nicht mehr möglich ist, wenn der Mieter lediglich einen Betrag in Höhe von einer Monatsmiete plus einem Cent als Kaution entrichtet. In solchen Fällen war bisher eine Kündigung möglich. Künftig wird der Vermieter ausstehende Kautions-beträge einklagen müssen.

Neuregelung der ModernisierungDie Mietrechtsreform verfolgt vorrangig das Ziel, die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum zu erleich-tern. Dazu wurden die mietrechtlichen Vorschriften über Erhaltungs- und Mo-dernisierungsmaßnahmen insgesamt in den §§ 555 a ff. BGB völlig neu geregelt. Erhaltungsmaßnahmen (§ 555 a BGB) sind alle erforderlichen Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen zur Erhal-tung/Versetzung der Mietsache in einen vertragsgemäßen Zustand; sie hat der Mieter einschränkungslos zu dulden. Die Durchführung einer Erhaltungsmaßnahme muss vom Vermieter rechtzeitig angekün-digt werden. Fristen und Formen sind nicht genannt; sicher fährt, wer die Vorschriften über die Modernisierungsankündigung analog anwendet. Auch eine mündliche Ankündigung ist möglich, aber wegen auftretender Beweisschwierigkeiten nicht ratsam. Keine Pflicht zur Ankündigung besteht bei Notmaßnahmen und solchen mit nur unerheblichen Einwirkungen auf die Mietsache. Wie schon nach altem Recht steht dem Mieter ein Aufwendungs-ersatzanspruch zu – beispielsweise für Reinigungsarbeiten zur Beseitigung von Spuren der Handwerkerarbeiten.§ 555 b BGB enthält jetzt, aufgegliedert in sieben Ziffern, den Begriff der Modernisie-rungsmaßnahmen. Die Ziffern 3 bis 7 ent-halten die schon bekannten Definitionen. Neu sind die Definitionen in § 555 b Nr. 1 und Nr. 2 BGB. Wesentlich für die Praxis ist § 555 b Nr. 1 BGB, der die „energetische Mo-dernisierung“ regelt. Eine solche liegt vor, wenn in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird. Unter Endener-gie wird die Menge an Energie verstanden, die der Anlagentechnik eines Gebäudes zur Verfügung stehen muss, um die für die Be-wohner erforderliche Nutzerenergie sowie die Verluste der Anlagentechnik zu decken. Gemeint ist die gesamte Energiemenge, die für Heizung und Warmwasser.Eine Einsparung von Energie liegt vor, wenn nach der Modernisierung weniger Ener-gie benötigt wird als vorher. Durch diese wei te Definition fallen unter den Begriff der energetischen Modernisierung eine

Viel zahl von Maßnahmen, beispielsweise Wärmedämmung an der Fassade, Fenster-austausch, Installation von Lüftungsanla-gen mit Wär merückgewinnung, mit Ein sparung von Nutzenergie verbundene Er neuerung des Heizkessels, Verringerung von Wärmeverlusten durch hydraulischen Abgleich, Dämmung freiliegender Rohr-leitungen, Warmwassererzeugung durch Sonnenkollektoren.§ 555 b Nr. 2 BGB nennt als Modernisierung bauliche Maßnahmen, durch die nicht er-neuerbare Primärenergie eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird. Bei-spiele dafür sind die Umstellung von Öl-/Gasheizung auf Holzpellets oder der Einsatz von Photovoltaik zur Stromerzeugung für Dritte. Die Besonderheit dabei ist: Solche Maßnahmen muss der Mieter zwar dulden, eine Mieterhöhung (11 %) kann der Ver-mieter aber nicht verlangen. Die Vorschriften zur Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen (§ 555 c BGB) sind im Kern wenig verändert. Es bleibt die Ankündigung in Textform, ebenso die Drei-Monats-Frist. Inhaltlich sind die An-forderungen an die Ankündigung präzisiert und ein wenig erleichtert worden: Art und voraussichtlicher Umfang einer Maßnahme sind nur noch „in wesentlichen Zügen“ anzukündigen. Ansonsten bleibt es bei der Ankündigung von voraussichtlichem Beginn und voraussichtlicher Dauer der Maßnahme, zu erwartender Mieterhöhung und voraussichtlichen künftigen Betriebs-kosten. Bei energetischer Modernisierung (§ 555 b Nrn. 1 und 2 BGB ) verlangt der Gesetzgeber zusätzlich die Darlegung der Energieeinsparung; dabei darf der Vermieter auf allgemein anerkannte Pau-schalwerte Bezug nehmen. In der Moder-nisierungsankündigung „soll“ der Vermieter den Mieter auf Form und Frist des neuen

Härteeinwandes (§ 555 d Abs. 3 Satz 1 BGB) hinweisen.Nach § 555 d Abs. 1 BGB hat der Mieter eine Modernisierungsmaßnahme zu dul-den – außer in Härtefällen. Die liegen vor, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen An-gehörigen seines Haushaltes eine Härte bedeuten würde, die sich nicht rechtferti-gen lässt, selbst wenn ihr die berechtigten Interessen des Vermieters, der übrigen Mieter im Gebäude sowie der Belange der Energieeinsparung und des Klimaschutzes entgegengehalten werden. Neu ist eine entscheidende Systemände-rung: Die zu erwartende Mieterhöhung – bisher der wichtigste Härteeinwand des Mieters – findet keine Berücksichtigung mehr bei der Beurteilung der Duldungs-pflicht. Der Vermieter kann künftig Mo-dernisierungsmaßnahmen für das Gesamt-objekt planen und durchführen, auch wenn ein einzelner Mieter von der Mieterhöhung wirtschaftlich überfordert wäre. Nachteil: Der finanzielle Härteeinwand wird bei der Modernisierungsmieterhöhung be-rücksichtigt. Im Klartext: Der Mieter muss dulden, ggf. aber nicht zahlen. Ausnahmen von diesem Grundsatz: Die Modernisie-rungsmaßnahme versetzt die Mietsache nur in einen allgemeinen üblichen Zustand (1) oder stellt eine sog. „unvertretbare Maßnahme dar (2), oder der Mieter hat die finanziellen Härtegründe trotz rechtzeitiger und formwirksamer Ankündigung nicht bis zum Ablauf des Monats, der auf die Mit-teilung folgt, dem Vermieter in Textform mitgeteilt (3).Wir werden in den kommenden Ausgaben Einzelaspekte in ausführlichen Beiträgen erläutern. Hingewiesen sei auch auf die Broschüre Beuermann, Das neue Mietrecht, 1. Aufl. 2013. 35 €, Grundeigentum-Verlag.


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Zügigere Freimachung von Räumen nach Kündigungen

Neuregelungen zur Räumung in der ZPOVon RAin Dr. CAThARiNA KuNzE*) und RA ALExANDER KROLL*)

Verfahrensbeschleunigung bei Räu-mungssachen, § 272 Abs. 4 ZPO(vgl. Wortlaut der Vorschrift Seite 37)Schon in § 272 Abs. 1 und 3 ZPO ist geregelt, dass der Rechtsstreit in der Regel in einem umfassend vorbereiteten (!) Termin zur mündlichen Verhandlung zu erledigen ist und Güteverhandlung und mündliche Ver-handlung so früh wie möglich stattfinden sollen. Diesen Gesetzesbefehlen kommt die Berliner Justiz in unterschiedlichem Aus-maß nach. Der Gesetzgeber meinte nun, die Interessen des Vermieters an einer zügigen Entscheidung über seinen Räumungs-anspruch seien nicht genügend gewahrt; um das wirtschaftliche Risiko zu begrenzen, sind jetzt Räumungsprozesse vorrangig zu terminieren und Fristen zur Stellung-nahme auf das unbedingt Notwendige zu reduzieren. Ob und in welchem Umfang das gelingen wird, bleibt abzuwarten. Ein Problem in diesem Zusammenhang ist die zweimonatige Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB. Einige Amtsrichter hand-haben Räumungsrechtsstreite so, dass sie nicht vor zwei Monaten nach Klagezustel-lung terminieren, um abzuwarten, ob die Mietrückstände gezahlt werden oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung ver-pflichtet. Diese Praxis spricht die Neurege-lung nicht an. Da nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, GE 2005, 429) die Schonfristregelung nicht für die ordentliche Kündigung gilt, verliert dieser Gesichtspunkt an Bedeutung.

Einstweilige Verfügung auf Räumung gegen Dritte, § 940 a Abs. 2 ZPO (vgl. Wortlaut der Vorschrift Seite 38)Bisher durfte die Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung nur dann richterlich angeordnet werden, wenn ver-botene Eigenmacht (etwa Hausbesetzung) oder eine konkrete Gefahr für Leib oder Leben vorlag.Nach der Rechtsprechung des BGH (Be-schluss vom 18. Juli 2003 - IXa ZB 116/03, GE 2003, 1207) ist es so, dass sich ein Räumungstitel gegen alle Besitzer der Wohnung richten muss, damit der Gerichts-vollzieher bei der Räumungsvollstreckung auch alle dort vorgefundenen Personen räumen kann. Findet er beim Versuch, die Wohnung zu räumen, weitere Personen als Besitzer vor, die nicht im Räumungsurteil benannt sind, blieb dem Vermieter bisher

nichts anderes übrig, als erneut gegen diese Besitzer Räumungsklage zu erheben. Damit kann die Vollstreckung aus einem Räumungsurteil in die Länge gezogen wer-den. Das will die Neuregelung verhindern. Sie erlaubt – übrigens nur für Wohnraum-mietverhältnisse! – den Erlass einer einst-weiligen Verfügung, wenn der Vermieter erst nach Schluss der (letzten) mündlichen Verhandlung (also dem Zeitpunkt, wo er die Klage noch gegen ihm bekannte Dritte er-weitern kann) erfährt, dass ein Dritter (Mit-) Besitz an der Mietwohnung erlangt hat. Im Regelfall wird er das beim Räumungs-versuch des Gerichtsvollziehers erfahren, von dessen Geschick es dann abhängt, die Personalien des Dritten in Erfahrung zu bringen. Ob der Gerichtsvollzieher die Räumung einfach fortsetzen darf, wenn der Dritte sich weigert, seinen Namen anzugeben, ist sehr streitig. Ob dann ein Antrag des Vermieters gegen den Mieter auf Benennung seiner Hausgenossen zulässig und erfolgversprechend wäre, ist offen. In dieser Situation soll dadurch Abhilfe ge-schaffen werden, dass der Vermieter eine einstweilige Verfügung gegen den vom Ge-richtsvollzieher angetroffenen konkreten Dritten (also nicht gegen alle potentiellen Besitzer!) beantragen kann.Das Gericht hat nach Abs. 4 der Neurege-lung den Gegner (also den Dritten) vor Erlass der Räumungsverfügung anzuhören. Der Vermieter muss darlegen und glaubhaft machen, dass ihm der Besitzerwerb durch den Dritten tatsächlich unbekannt war. Welche Anforderungen die gerichtliche Praxis an eine derartige eidesstattliche Ver-sicherung stellen wird, bleibt abzuwarten. Welche Rechtsbeziehungen zwischen Mie-ter und Drittem bestehen (etwa ein Unter-mietverhältnis), ist gleichgültig, ebenso, ob der Vermieter dessen Aufnahme hätte zustimmen müssen (etwa Anspruch des Mieters auf Untervermietungserlaubnis). Das ist folgerichtig, denn die Vorschrift setzt ja voraus, dass ein Räumungsurteil gegen den (Haupt-) Mieter ergangen ist, das (Haupt-) Mietverhältnis also rechtswirksam beendet ist.

Einstweilige Verfügung auf Räumung bei Verstoß gegen Sicherungsanordnung, §§ 940 a Abs. 3, 283 a ZPO (vgl. Wortlaut der Vorschrift Seite 38, 37)Zum Verständnis muss man sich zunächst

mit § 283 a ZPO beschäftigen. Diese Neu-regelung, die für Wohn- und Geschäfts-raummiete gilt, ist ein weiterer Baustein der Bekämpfung des sog. Mietnomadentums. Sie soll den Anspruch des Vermieters auf die Mietzahlungen wirtschaftlich sichern und ihn vor einer Insolvenz des Mieters schützen, so die Begründung des Gesetzes-entwurfs. Tatsächlich soll sie wohl eher eine schnellere Räumung von Mietwohnraum ermöglichen.Voraussetzungen sind:■ Es sind eine kombinierte Räumungsklage und Zahlungsklage rechtshängig.■ Nach Rechtshängigkeit werden weitere Mieten fällig, die der Mieter nicht zahlt.■ Die Klage (-erweiterung) auf diese weite-ren Mieten hat hohe Erfolgsaussicht. ■ Eine Sicherungsanordnung, dass näm-lich der Mieter für diese fällig gewordenen Mieten Sicherheit zu leisten hat, ist nach Interessenabwägung gerechtfertigt.Will der Vermieter diese prozessuale Mög-lichkeit nutzen, ist also neben der Räu-mungsklage (auf die man sich in der Regel bei illiquiden Mietern aus Kostengründen beschränkt) auf Zahlung der Rückstände, auf die sich die Kündigung stützt, zu kla-gen. Zusätzlich muss dann entweder auf künftige Zahlung gemäß § 259 ZPO geklagt oder die schon anhängige Klage wegen im Verfahrensverlauf weiter fällig gewordener Mieten erweitert werden. Das treibt die Kosten in die Höhe.Wie das Gericht die hohe Erfolgsaussicht der Klage – also dass der Zahlungsanspruch höchstwahrscheinlich gegeben ist – fest-stellen soll, ist in der Fachliteratur lebhaft umstritten und unklar. In der Regel geht es in der Praxis um den Einwand eines Mietminderungsrechts durch den Mieter, was zu einer Verzögerung des Rechts-streits führt, denn dann ist üblicherweise eine Beweisaufnahme erforderlich und die Erfolgsaussicht deswegen gerade offen. Andererseits müssen hohe Anforderungen gestellt werden, weil die Konsequenz bei Nichteinhaltung der Sicherungsanordnung die Räumung durch einstweilige Verfügung sein kann.Die dann folgende Interessenabwägung soll die beiderseitigen Interessen berücksichti-gen und bewerten, und die Sicherungsan-ordnung soll zur Abwendung besonderer Nachteile für den Vermieter gerechtfertigt sein. Ob die jeweiligen Interessen glaubhaft zu machen sind, ist zweifelhaft; welche Anforderungen die Gerichte hier stellen

*) Fachanwälte für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in der Kanzlei AKD Dittert, Südhoff & Partner


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werden, bleibt abzuwarten. Grundsätzlich stehen sich gegenüber das Interesse des Vermieters am wirtschaftlichen Erhalt der vertraglich geschuldeten Miete (Schutz vor Zahlungsausfall) einerseits, das Interesse des Mieters, für eine ggf. mangelhafte Woh-nung ein angemessenes Entgelt zu zahlen (berechtigte Minderung), andererseits, und in diesem Regelungszusammenhang hat das Gesetz dem Vermieterinteresse den Vorrang eingeräumt. Sind diese Hürden überwunden, ordnet das Gericht die Sicherheitsleistung an und setzt eine Zahlungsfrist. Es kann Bar-zahlung, Beibringung einer Bürgschaft oder Hinterlegung anordnen. Es soll auch möglich sein, eine Sicherungsanordnung wegen einer Teilforderung zu erlassen (Bei-spiel: Dem Mieter steht voraussichtlich eine Minderung von 20 % zu; die Anordnung lautet dann auf Hinterlegung von 80 % der Mieten.).Öffentliche Stellen zahlen bekanntlich nicht innerhalb von zwei Wochen; es ist auch unklar, ob die JobCenter nach § 72 SGB II überhaupt Verpflichtungserklärungen zur Zahlung künftiger Mieten abgeben dürfen. Gegen die Anordnung der Sicherheitsleis-tung ist die sofortige Beschwerde gegeben.Im Einzelnen wirft die Neuregelung der-art viele prozessuale Schwierigkeiten auf, dass sehr die Frage ist, ob sich das Instrument in der Praxis bewähren wird. Verfassungsrechtliche Bedenken gegen die Neuregelung sind ebenfalls bereits geäußert worden. Leistet der Mieter dann die Sicherheit nicht, kann das Gericht (der Gesetzestext sagt „darf“) in Wohnraumsachen eine einst-weilige Verfügung auf Räumung erlassen, § 940 Abs. 3 ZPO. Auch hier ist der Mieter vor deren Erlass anzuhören.

Herausgabe-/Räumungsvollstreckung, §§ 885, 885 a ZPO (vgl. Wortlaut der Vor-schrift Seite 38 ) Die Herausgabe- bzw. Räumungsvollstre-ckung unbeweglicher Sachen war bislang grundsächlich in § 885 ZPO geregelt. Durch das Mietrechtsänderungsgesetz ist § 885 ZPO – mit Ausnahme von Abs. 1, der unverändert geblieben ist – grundlegend umgestaltet und sowohl sprachlich als auch inhaltlich modifiziert worden. Die Absätze 2 bis 4 wurden neu gefasst, Abs. 5 hinzugefügt. Kernstück jeder Herausgabevollstreckung unbeweglicher Sachen ist und bleibt die Entsetzung des Schuldners (Mieters) aus dem Besitz der Immobilie (Wohnung) und die Einweisung des Gläubigers (Vermieters)

in deren Besitz, § 885 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Daran ändert sich auch künftig nichts.Selbstverständlich kann der Vermieter nach wie vor eine Kompletträumung des Miet-objektes verlangen und beauftragen (sog. Preußische Räumung). In diesem Fall sind die neuen Regelungen des § 885 Abs. 2 bis 5 ZPO zu beachten. Zuständig für den Umgang mit den Inventar- und sonstigen Gegenständen, die der Mieter in den Miet-räumen zurücklässt, ist – wie schon bisher – der Gerichtsvollzieher.Nach § 885 Abs. 2 ZPO n. F. ist der „erwach-sene ständige Mitbewohner“ in den Kreis der Personen aufgenommen worden, an die bei Abwesenheit des Schuldners die in der Wohnung vom Gerichtsvollzieher vorgefundenen Sachen übergeben werden können. Der Gesetzgeber möchte damit die geänderte gesellschaftliche Entwicklung nachzeichnen, nach der Wohnraum heut-zutage vermehrt auch von Wohngemein-schaften genutzt wird, deren Mitglieder zwar nicht familiär miteinander verbunden sind, aber dennoch aufgrund ihres Zu-sammenwohnens als vertrauensvoll und zuverlässig untereinander gelten können. Bemerkenswert ist, dass die als weiterer Übernehmer von Räumungsgut angeführte „in der Familie beschäftigte Person“ anders als der „erwachsene Familienangehörige“ und der „erwachsene ständige Mitbewoh-ner“ nach dem Wortlaut nicht unbedingt volljährig zu sein braucht. Da in der Vorgän-gerbestimmung allerdings noch von der „in dieser Familie dienenden erwachsenen Person“ die Rede war, könnte es sich auch um ein Redaktionsversehen handeln.§ 885 Abs. 3 Satz 1 ZPO n. F. enthält die Klarstellung, dass die bloße physische Anwesenheit des Schuldners oder von sonstigen zur Übernahme berechtigten Personen bei der Räumung nicht ausreicht, damit der Gerichtsvollzieher die Sachen an sie übergeben kann. Vielmehr müssen diese Personen auch zur Entgegennahme bereit sein. Nach § 885 Abs. 3 Satz 2 ZPO n. F. sollen bewegliche Sachen, an deren Aufbewahrung offensichtlich kein Interesse besteht, unverzüglich vernichtet werden. Diese Bestimmung ist problematisch, weil unklar ist, was „offensichtlich“ bedeutet: Kommt es auf den konkreten Zustand der Sachen an? Oder darauf, wie sich der Mieter insoweit verhält? Berechtigte Kritik ist deshalb bereits im Vorfeld von den In-teressenverbänden der Gerichtsvollzieher erhoben worden. Denn hier besteht ein hohes Haftungsrisiko für die Gerichtsvoll-zieher bzw. den Staat. Als gesichert kann aber gelten, dass Müll und Unrat, sofern es

sich um überschaubare Mengen handelt, darunter fallen.Hervorzuheben sind die Regelungen in § 885 Abs. 4 Sätze 1 bis 3 ZPO n. F.: Zum einen wird die Frist, binnen derer der Mieter die verwahrten Sachen vom Gerichtsvollzieher abzufordern hat, von zwei Monaten auf einen Monat nach der Räumung reduziert. Erhalten bleibt indes die Möglichkeit des Mieters, die Kosten innerhalb von zwei Monaten zu zahlen. Zum anderen wird der Meinungsstreit in Rechtsprechung und Li-teratur, nach welchen Vorschriften – Selbst-hilfeverkauf, öffentliche Versteigerung oder freihändige Veräußerung – die Verwertung der beweglichen Sachen durch den Ge-richtsvollzieher zu erfolgen hat, nunmehr gesetzlich geklärt: Einschlägig sind die Vorschriften über die Pfandverwertung, §§ 806, 814 und 817 ZPO in analoger An-wendung. Insbesondere ist danach auch eine öffentliche Versteigerung im Internet zulässig (§ 814 Abs. 2 Nr. 2, Abs. 3 ZPO). § 885 Abs. 5 ZPO n. F. übernimmt den Wortlaut des § 885 Abs. 3 Satz 2 ZPO a. F. und ergänzt ihn dahin, dass der Mieter die Herausgabe unpfändbarer Sachen und sol-cher Sachen, die keinen Verwertungserlös erwarten lassen, „jederzeit“ ohne Weiteres verlangen kann. Durch diese Formulierung soll ausgedrückt werden, dass der Mieter noch bis zum endgültigen Abschluss der Veräußerung oder Vernichtung der verwahrten Gegenstände berechtigt ist, diese vom Gerichtsvollzieher – zu dessen üblichen Geschäftszeiten! – heraus zu verlangen. Darüber hinaus wurde ein neuer § 885 a ZPO geschaffen, durch den die von der Rechtspraxis entwickelte und vom BGH mehr oder weniger „richterrechtlich“ ab-gesegnete sog. Berliner Räumung auf eine gesetzliche Grundlage gestellt werden soll. Dabei wird die Räumung nach dem „Berliner Modell“ allerdings nicht 1 : 1 legislatorisch umgesetzt, sondern – unabhängig von der Ausübung des Vermieterpfandrechtes – als Beschränkung des Vollstreckungsauftrages ausgestaltet.Da die Erfüllung des titulierten Rückgabe-anspruches des Vermieters aus § 546 Abs. 1 BGB neben der bloßen Besitzverschaffung auch die Wiedererlangung der Mietsache in geräumtem Zustand beinhaltet, fragt sich, was mit den in den Mieträumen ver-bliebenen Sachen geschehen soll, die nicht Gegenstand der Zwangsvollstreckung sind. Deren Schicksal und rechtliche Handha-bung war bisher in § 885 Abs. 2 bis 4 ZPO a. F. geregelt. Danach war es ausschließlich Aufgabe des Gerichtsvollziehers, dafür zu


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sorgen, dass diese Sachen entweder so-gleich dem Schuldner übergeben oder – bei dessen Abwesenheit – kostenpflichtig für diesen verwahrt und ggf. verkauft werden. Bei Beauftragung der Räumungsvollstre-ckung bestand für den Vermieter insoweit die missliche Lage, dass er zunächst für die Kosten der Räumung und des Abtransports sowie der Einlagerung der nicht gepfände-ten bzw. unpfändbaren Sachen des Mieters einen entsprechenden Kostenvorschuss an den Gerichtsvollzieher zahlen musste (§ 180 Abs. 5 Satz 3 GVGA i. V. m. § 4 GvKostG), der je nach Größe des Mietobjektes leicht mehrere tausend Euro ausmachen konnte.Um diesem Kostendilemma zu entgehen, wandten viele Vermieter den landläufigen „Trick“ an, sich auf ihr bestehendes Ver-mieterpfandrecht an (angeblich) allen im Mietobjekt befindlichen Gegenständen zu berufen und den Vollstreckungsauftrag auf die Wiederverschaffung des Besitzes an den Mieträumen zu beschränken (sog. Berliner Räumung). Dies entsprach zwar nicht der materiellen Rechtslage, weil unpfändbare Sachen i. S. des § 811 ZPO – wie etwa Kleidungsstücke des Mieters, die praktisch in jeder Wohnung aufbe-wahrt werden – ausdrücklich vom Ver-mieterpfandrecht ausgenommen sind (vgl. § 562 Abs. 1 Satz 2 BGB). Mangels eigener Prüfungs- und Entscheidungskompetenz war der Gerichtsvollzieher jedoch an die Behauptung des Vermieters, ihm stehe ein umfassendes Vermieterpfandrecht zu, gebunden. Dem Gerichtsvollzieher blieb danach nichts anderes übrig, als das komplette Inventar in den Mieträumen zu belassen und den Vermieter in den Besitz der Räume einzuweisen. Damit war der Räumungsauftrag für ihn erledigt und der Räumungstitel verbraucht. Spätestens seit-dem diese Variante der Räumungsvollstre-ckung höchstrichterlich für gangbar erklärt wurde (erstmals durch BGH, Beschluss vom 17. November 2005 - I ZB 45/05, GE 2006, 110 f.), stellt sie in der Praxis die Regel dar und hat sogar ausdrücklich Eingang in die Geschäftsanweisung für Gerichtsvollzieher gefunden (siehe § 180 Abs. 4 Sätze 2 bis 4 GVGA in der seit 1. August 2012 geltenden Fassung, die – soweit ersichtlich – im Hin-blick auf das Mietrechtsänderungsgesetz noch keine Anpassung erfahren hat). Diese Vorgehensweise ist jetzt nicht mehr erforderlich. Vielmehr bietet die neue Vor-schrift des § 885 a ZPO dem Vermieter die Möglichkeit, ohne Geltendmachung des Vermieterpfandrechtes eine „Räumung ohne Räumung“ zu erreichen. Dazu muss der Vermieter den Vollstreckungsauftrag

schlicht auf die Besitzverschaffung an den Mieträumen beschränken (§§ 885 a Abs. 1, 885 Abs. 1 ZPO). Gleichwohl bleibt es dem Vermieter unbenommen, auch künftig sein Vermieterpfandrecht auszuüben, um dann nach den Vorschriften über das Pfandrecht an beweglichen Sachen vorzugehen (§ 562 i. V. m. §§ 1204 ff., 1257 BGB). Entscheidet sich der Vermieter jedoch für die Be-schränkung des Vollstreckungsauftrages nach § 885 a Abs. 1 ZPO, so regelt sich das weitere Prozedere nach den Absätzen 2 bis 7 dieser Vorschrift.Die Tätigkeit des Gerichtsvollziehers be-steht dann lediglich darin, dem Vermieter den Besitz an der Mietsache zu verschaffen (§ 885 Abs. 1 ZPO) und in dem – ohnehin von ihm nach § 762 ZPO anzufertigenden – Protokoll die „frei ersichtlichen beweglichen Sachen“ zu dokumentieren, die er bei der Vollstreckungshandlung in den Mieträu-men vorfindet (§ 885 a Abs. 2 Satz 1 ZPO). Zum Zwecke der Dokumentation kann er Bildaufnahmen herstellen, d. h. Fotografien in analoger oder digitaler Form anfertigen (§ 885 a Abs. 2 Satz 2 ZPO). Diesbezüglich haben die Parteien Anspruch auf eine Protokollabschrift und einen – kosten-pflichtigen – Ausdruck der Fotos (§ 760 Satz 2 ZPO wurde insoweit durch einen neuen Halbsatz 2 ergänzt). Dadurch soll im Streitfall die Beweisführung über den Bestand und den Zustand der vom Mieter in die Mieträume eingebrachten beweglichen Sachen erleichtert werden. Das beinhaltet freilich keine vollständige Inventarisierung durch den Gerichtsvollzieher, sondern nur eine Erfassung des wesentlichen Bestandes und Zustandes dieser Gegenstände. Was al-lerdings unter „frei ersichtlich“ zu verstehen ist, birgt Auslegungsspielraum. Gehört z. B. auch der Inhalt von Schränken, Schubladen oder Schachteln dazu, auf den sich die freie Sicht erst nach Öffnen derselben erstreckt? Hier wäre eine präzisere Umschreibung der Reichweite der Dokumentationspflicht durchaus wünschenswert gewesen. Wie mit den Sachen des Mieters im Wei-teren zu verfahren ist, obliegt sodann ausschließlich dem Vermieter als Vollstre-ckungsgläubiger. Nach § 885 a Abs. 3 ZPO kann der Vermieter bewegliche Sachen, die nicht Gegenstand der Zwangsvollstreckung sind, jederzeit – also etwa sofort, um die Wohnung alsbald weiter zu vermieten, oder erst später – weg-schaffen; in jedem Fall hat er die Sachen zu verwahren (Satz 1), was auch durch deren Belassen in der Wohnung geschehen kann. Solche Sachen, an deren Aufbewahrung offensichtlich kein Interesse besteht, kann

der Vermieter – wenn und wann er will – vernichten (Satz 2). In diesem Zusammen-hang stellt sich wiederum die bereits oben zu § 885 Abs. 3 Satz 2 ZPO n. F. diskutierte Frage, nach welchen Kriterien sich die Offensichtlichkeit des fehlenden Aufbe-wahrungsinteresses bemessen soll. Anders als dort dem Gerichtsvollzieher kommt hier aber dem Vermieter eine erhebliche Haftungsprivilegierung zugute. Denn hin-sichtlich der Verwahrung und Vernichtung der Sachen des Mieters hat der Vermieter nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten (Satz 3). Diese Wohltat für den Ver-mieter hält der Gesetzgeber in Anlehnung an die beim Gläubigerannahmeverzug geltende Vorschrift des § 300 Abs. 1 BGB für sachgerecht.§ 885 a Abs. 4 ZPO regelt die Verwertung der Sachen durch den Vermieter. Auch hier gilt für die Abforderung des Mieters eine Frist von einem Monat nach Besitz-einweisung des Vermieters. Danach kann der Vermieter die Sachen verwerten, wobei nunmehr gesetzlich fixiert ist, dass die Ver-wertung in entsprechender Anwendung der Vorschriften über die Hinterlegung, Versteigerung und den Verkauf nach den §§ 372 ff. BGB zu erfolgen hat. Der dahin gehende Meinungsstreit hat sich somit ebenfalls erledigt. Praktisch im Vordergrund steht die Verwertung im Wege der öffent-lichen Versteigerung nach § 383 BGB, die aber – abweichend von § 384 BGB – nicht extra angedroht werden muss.§ 885 a Abs. 5 ZPO ist mit § 885 Abs. 5 ZPO n. F. identisch, weswegen auf die obigen Erläuterungen verwiesen werden kann. Er-gänzend ist darauf hinzuweisen, dass „ohne Weiteres“ bedeutet, dass der Vermieter dem Herausgabeverlangen des Mieters auch kein Zurückbehaltungsrecht wegen etwaiger Forderungen entgegenzuhalten vermag.§ 885 a Abs. 6 ZPO verpflichtet den Ge-richtsvollzieher dazu, die Mietparteien zusammen mit der Mitteilung des Räu-mungstermins auf die Bestimmungen der Absätze 2 bis 5 hinzuweisen. Welche Rechtsfolgen sich an die Missachtung der Hinweispflicht knüpfen, ob insbesondere Regressansprüche gegen den Gerichts-vollzieher in Betracht kommen, ist offen.§ 885 a Abs. 7 ZPO regelt schließlich, dass die im Rahmen der Absätze 3 und 4 entste-henden Kosten als Zwangsvollstreckungs-kosten gelten. Sie können daher vom Ver-mieter mit dem zur Zwangsvollstreckung stehenden Hauptanspruch beigetrieben werden, ohne dass es eines gesonderten Vollstreckungstitels bedarf.


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§ 536 BGB Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglich-keit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrich-tung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.(1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555 b Nummer 1 dient.(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Ge-brauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.

§ 551 BGB Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten(1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfül-lung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebs-kosten betragen. (2) Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereit-zustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhält-nisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.(3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinsti-tut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere An-lageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 555 a BGB Erhaltungsmaßnahmen(1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur

Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind (Erhaltungsmaßnahmen).(2) Erhaltungsmaßnahmen sind dem Mieter rechtzeitig anzukündigen, es sei denn, sie sind nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden oder ihre sofortige Durchführung ist zwingend erforderlich.(3) Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Erhaltungsmaßnahme machen muss, hat der Vermieter in angemessenem Umfang zu ersetzen. Auf Verlangen hat er Vorschuss zu leisten.(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 2 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 555 b BGB ModernisierungsmaßnahmenModernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,1. durch die in Bezug auf die Mietsache End ener

gie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),

2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,

3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,

4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,

5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,

6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555 a sind, oder

7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

§ 555 c BGB Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen(1) Der Vermieter hat dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen (Modernisierungsankündigung). Die Modernisierungsankündigung muss Angaben enthalten über:1. die Art und den voraussichtlichen Umfang der

Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen,

2. den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme,

3. den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.

(2) Der Vermieter soll den Mieter in der Modernisierungsankündigung auf die Form und die Frist des Härteeinwands nach § 555 d Abs. 3 Satz 1 hinweisen.(3) In der Modernisierungsankündigung für eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555 b Nummer 1 und 2 kann der Vermieter insbesondere hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen

auf anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen.(4) Die Absätze 1 bis 3 gelten nicht für Modernisierungsmaßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen.(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 555 d BGB Duldung von Modernisierungsmaßnahmen(1) Der Mieter hat eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden.(2) Eine Duldungspflicht nach Absatz 1 besteht nicht, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist. Die zu erwartende Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten bleiben bei der Abwägung im Rahmen der Duldungspflicht außer Betracht; sie sind nur nach § 559 Abs. 4 und 5 bei einer Mieterhöhung zu berücksichtigen.(3) Der Mieter hat dem Vermieter Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitzuteilen. Der Lauf der Frist beginnt nur, wenn die Modernisierungsankündigung den Vorschriften des § 555 c entspricht.(4) Nach Ablauf dieser Frist sind Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, noch zu berücksichtigen, wenn der Mieter ohne Verschulden an der Einhaltung der Frist gehindert war und er dem Vermieter die Umstände sowie die Gründe der Verzögerung unverzüglich in Textform mitteilt. Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Mieterhöhung begründen, sind nur zu berücksichtigen, wenn sie spätestens bis zum Beginn der Modernisierungsmaßnahme mitgeteilt werden.(5) Hat der Vermieter in der Modernisierungsankündigung nicht auf die Form und die Frist des Härteeinwands hingewiesen (§ 555 c Absatz 2), so bedarf die Mitteilung des Mieters nach Absatz 3 Satz 1 nicht der dort bestimmten Form und Frist. Absatz 4 Satz 2 gilt entsprechend.(6) § 555 a Abs. 3 gilt entsprechend.(7) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 555 e BGB Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen(1) Nach Zugang der Modernisierungsankündigung kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Kündigung muss bis zum Ablauf

■ Die neuen Regelungen des Mietrechtsänderungsgesetzes (neu: in kursiver Schrift)


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des Monats erfolgen, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt.(2) § 555 c Abs. 4 gilt entsprechend.(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 555 f BGB Vereinbarung über Erhaltungs- oder ModernisierungsmaßnahmenDie Vertragsparteien können nach Abschluss des Mietvertrags aus Anlass von Erhaltungs oder Modernisierungsmaßnahmen Vereinbarungen treffen, insbesondere über die1. zeitliche und technische Durchführung der

Maßnahmen,2. Gewährleistungsrechte und Aufwendungs

ersatzansprüche des Mieters,3. künftige Höhe der Miete.

§ 556 c BGB Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten, Verordnungsermächtigung(1) Hat der Mieter die Betriebskosten für Wärme oder Warmwasser zu tragen und stellt der Vermieter die Versorgung von der Eigenversorgung auf die eigenständig gewerbliche Lieferung durch einen Wärmelieferanten (Wärmelieferung) um, so hat der Mieter die Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten zu tragen, wenn1. die Wärme mit verbesserter Effizienz ent

weder aus einer vom Wärmelieferanten errichteten neuen Anlage oder aus einem Wärmenetz geliefert wird und

2. die Kosten der Wärmelieferung die Betriebskosten für die bisherige Eigenversorgung mit Wärme oder Warmwasser nicht übersteigen.

Beträgt der Jahresnutzungsgrad der bestehenden Anlage vor der Umstellung mindestens 80 Prozent, kann sich der Wärmelieferant anstelle der Maßnahmen nach Nummer 1 auf die Verbesserung der Betriebsführung der Anlage beschränken.(2) Der Vermieter hat die Umstellung spätestens drei Monate zuvor in Textform anzukündigen (Umstellungsankündigung).(3) Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften für Wärmelieferverträge, die bei einer Umstellung nach Absatz 1 geschlossen werden, sowie für die Anforderungen nach den Absätzen 1 und 2 zu erlassen. Hierbei sind die Belange von Vermietern, Mietern und Wärmelieferanten angemessen zu berücksichtigen.(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 558 BGB Mieterhöhung bis zur orts üblichen Vergleichsmiete(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintre-ten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559

bis 560 werden nicht berücksichtigt. (2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausge-nommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 ab-gesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,1. wenn eine Verpflichtung des Mieters zur

Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und

2. soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.

Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichs-zahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559 a abzuziehen, im Falle des § 559 a Abs. 1 mit 11 vom Hundert des Zuschusses.(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 559 BGB Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen(1) Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555 b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.(2) Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören nicht zu

den aufgewendeten Kosten nach Abs. 1; sie sind, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln.(3) Werden Modernisierungsmaßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.(4) Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine Abwägung nach Satz 1 findet nicht statt, wenn1. die Mietsache lediglich in einen Zustand

versetzt wurde, der allgemein üblich ist, oder2. die Modernisierungsmaßnahme auf Grund

von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte.

(5) Umstände, die eine Härte nach Absatz 4 Satz 1 begründen, sind nur zu berücksichtigen, wenn sie nach § 555 d Absatz 3 bis 5 rechtzeitig mitgeteilt worden sind. Die Bestimmungen über die Ausschlussfrist nach Satz 1 sind nicht anzuwenden, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt.(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 559 a BGB Anrechnung von Drittmitteln(1) Kosten, die vom Mieter oder für diesen von einem Dritten übernommen oder die mit Zu-schüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckt werden, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten im Sinne des § 559. (2) Werden die Kosten für die Modernisierungsmaßnahmen ganz oder teilweise durch zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten gedeckt, so verringert sich der Erhöhungsbetrag nach § 559 um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung. Dieser wird errechnet aus dem Unterschied zwischen dem ermäßigten Zinssatz und dem marktüblichen Zinssatz für den Ursprungsbetrag des Darle-hens. Maßgebend ist der marktübliche Zinssatz für erstrangige Hypotheken zum Zeitpunkt der Beendigung der Modernisierungsmaßnahmen. Werden Zuschüsse oder Darlehen zur Deckung von laufenden Aufwendungen gewährt, so verringert sich der Erhöhungsbetrag um den Jahresbetrag des Zuschusses oder Darlehens.(3) Ein Mieterdarlehen, eine Mietvorauszahlung oder eine von einem Dritten für den Mieter erbrachte Leistung für die Modernisierungsmaßnahmen stehen einem Darlehen aus öffentlichen Haushalten gleich. Mittel der Finanzierungsinstitute des Bundes oder eines Landes gelten als Mittel aus öffentlichen Haushalten.(4) Kann nicht festgestellt werden, in welcher Höhe Zuschüsse oder Darlehen für die einzel-nen Wohnungen gewährt worden sind, so sind sie nach dem Verhältnis der für die einzelnen Wohnungen aufgewendeten Kosten aufzu-teilen.


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(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 559 b BGB Geltendmachung der Erhöhung, Wirkung der Erhöhungserklärung(1) Die Mieterhöhung nach § 559 ist dem Mieter in Textform zu erklären. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und ent-sprechend den Voraussetzungen der §§ 559 und 559 a erläutert wird. § 555 c Absatz 3 gilt entsprechend.(2) Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung. Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn1. der Vermieter dem Mieter die Moderni

sierungsmaßnahme nicht nach den Vorschriften des § 555 c Absatz 1 und 3 bis 5 angekündigt hat oder

2. die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 569 BGB Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund(1) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Ge-fährdung der Gesundheit verbunden ist. Dies gilt auch, wenn der Mieter die gefahrbringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen.(2) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sons-tigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.(2a) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Absatz 3 Satz 1 bedarf es nicht. Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 sowie § 543 Absatz 2 Satz 2 sind entsprechend anzuwenden.

§ 569 BGB Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:

1. Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buch-stabe a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat über-steigt. Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch ver-mietet ist.

2. Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsan-spruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546 a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffent-liche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kün-digung vorausgegangen ist.

3. Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zah-lungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.

(4) Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben.(5) Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mie-ters von den Absätzen 1 bis 3 dieser Vorschrift oder von § 543 abweicht, ist unwirksam. Ferner ist eine Vereinbarung unwirksam, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, aus anderen als den im Gesetz zugelassenen Gründen außer-ordentlich fristlos zu kündigen.

§ 577 a BGB Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung(1) Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigen-tum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen.(1a) Die Kündigungsbeschränkung nach Absatz 1 gilt entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter1. an eine Personengesellschaft oder an meh

rere Erwerber veräußert worden ist oder2. zu Gunsten einer Personengesellschaft oder

mehrerer Erwerber mit einem Recht belastet worden ist, durch dessen Ausübung dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird.

Satz 1 ist nicht anzuwenden, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören oder vor Überlassung des Wohnraums an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist.(2) Die Frist nach Absatz 1 oder nach Ab

satz 1a beträgt bis zu zehn Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Be-dingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 2 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete und die Frist nach Satz 1 durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens zehn Jahren zu bestimmen.(2a) Wird nach einer Veräußerung oder Belastung im Sinne des Absatzes 1a Wohnungseigentum begründet, so beginnt die Frist, innerhalb der eine Kündigung nach § 573 Absatz 2 Nummer 2 oder 3 ausgeschlossen ist, bereits mit der Veräußerung oder Belastung nach Absatz 1a.(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 578 BGB Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume(1) Auf Mietverhältnisse über Grundstücke sind die Vorschriften der §§ 550, 562 bis 562 d, 566 bis 567 b sowie 570 entsprechend anzuwenden.(2) Auf Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind, sind die in Absatz 1 genann-ten Vorschriften sowie § 552 Abs. 1, § 555 a Abs. 1 bis 3, § 555 b, § 555 c Absatz 1 bis 4, § 555 d Abs. 1 bis 6, § 555 e Abs. 1 und 2, § 555 f, und § 569 Abs. 2 entsprechend anzuwenden. § 556 c Absatz 1 und 2 sowie die auf Grund des § 556 c Absatz 3 erlassene Rechtsverordnung sind entsprechend anzuwenden, abweichende Vereinbarungen sind zulässig. Sind die Räume zum dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt, so gilt außerdem § 569 Abs. 1 entsprechend.

§ 272 ZPO Bestimmung der Verfahrensweise(1) Der Rechtsstreit ist in der Regel in einem umfassend vorbereiteten Termin zur mündli-chen Verhandlung (Haupttermin) zu erledigen.(2) Der Vorsitzende bestimmt entweder einen frühen ersten Termin zur mündlichen Verhand-lung (§ 275) oder veranlasst ein schriftliches Verfahren (§ 276).(3) Die Güteverhandlung und die mündliche Verhandlung sollen so früh wie möglich statt-finden.(4) Räumungssachen sind vorrangig und beschleunigt durchzuführen.

§ 283 a ZPO Sicherungsanordnung(1) Wird eine Räumungsklage mit einer Zahlungsklage aus demselben Rechtsverhältnis verbunden, ordnet das Prozessgericht auf Antrag des Klägers an, dass der Beklagte wegen der Geldforderungen, die nach Rechtshängigkeit der Klage fällig geworden sind, Sicherheit zu leisten hat, soweit1. die Klage auf diese Forderungen hohe Aus

sicht auf Erfolg hat und2. die Anordnung nach Abwägung der beider

seitigen Interessen zur Abwendung besonderer Nachteile für den Kläger gerechtfertigt ist.


Mietspiegel 2013

Hinsichtlich der abzuwägenden Interessen genügt deren Glaubhaftmachung.

Streiten die Parteien um das Recht des Klägers, die Geldforderung zu erhöhen, erfasst die Sicherungsanordnung den Erhöhungsbetrag nicht. Gegen die Entscheidung über die Sicherungsanordnung findet die sofortige Beschwerde statt.(2) Der Beklagte hat die Sicherheitsleistung binnen einer vom Gericht zu bestimmenden Frist nachzuweisen.(3) Soweit der Kläger obsiegt, ist in einem Endurteil oder einer anderweitigen den Rechtsstreit beendenden Regelung auszusprechen, dass er berechtigt ist, sich aus der Sicherheit zu befriedigen.(4) Soweit dem Kläger nach dem Endurteil oder nach der anderweitigen Regelung ein Anspruch in Höhe der Sicherheitsleistung nicht zusteht, hat er den Schaden zu ersetzen, der dem Beklagten durch die Sicherheitsleistung entstanden ist. § 717 Absatz 2 Satz 2 gilt entsprechend.

§ 760 ZPO Akteneinsicht; AktenabschriftJeder Person, die bei dem Vollstreckungsver-fahren beteiligt ist, muss auf Begehren Einsicht der Akten des Gerichtsvollziehers gestattet und Abschrift einzelner Aktenstücke erteilt werden. Werden die Akten des Gerichtsvollziehers elek-tronisch geführt, erfolgt die Gewährung von Akteneinsicht durch Erteilung von Ausdrucken, durch Übermittlung von elektronischen Do-kumenten oder durch Wiedergabe auf einem Bildschirm; dies gilt auch für die nach § 885 a Absatz 2 Satz 2 elektronisch gespeicherten Dateien.

§ 940 a ZPO Räumung von Wohnraum(1) Die Räumung von Wohnraum darf durch einstweilige Verfügung nur wegen verbotener Eigenmacht oder bei einer konkreten Gefahr für Leib oder Leben angeordnet werden.(2) Die Räumung von Wohnraum darf durch einstweilige Verfügung auch gegen einen Dritten angeordnet werden, der im Besitz der Mietsache ist, wenn gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und der Vermieter vom Besitzerwerb des Dritten erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt hat.(3) Ist Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs erhoben, darf die Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung auch angeordnet werden, wenn der Beklagte einer Sicherungsanordnung (§ 283 a) im Hauptsacheverfahren nicht Folge leistet.(4) In den Fällen der Absätze 2 und 3 hat das Gericht den Gegner vor Erlass einer Räumungsverfügung anzuhören.

§ 885 ZPO Herausgabe von Grundstücken oder Schiffen(1) Hat der Schuldner eine unbewegliche Sache oder ein eingetragenes Schiff oder Schiffsbauwerk herauszugeben, zu überlassen oder zu räumen, so hat der Gerichtsvollzieher den Schuldner aus dem Besitz zu setzen und den Gläubiger in den Besitz einzuweisen.

Der Gerichtsvollzieher hat den Schuldner aufzufordern, eine Anschrift zum Zweck von Zustellungen oder einen Zustellungsbevoll-mächtigten zu benennen.(2) Bewegliche Sachen, die nicht Gegenstand der Zwangsvollstreckung sind, werden von dem Gerichtsvollzieher weggeschafft und dem Schuldner oder, wenn dieser abwesend ist, einem Bevollmächtigten des Schuldners, einem erwachsenen Familienangehörigen, einer in der Familie beschäftigten Person oder einem erwachsenen ständigen Mitbewohner übergeben oder zur Verfügung gestellt.(3) Ist weder der Schuldner noch eine der bezeichneten Personen anwesend oder wird die Entgegennahme verweigert, hat der Gerichtsvollzieher die in Absatz 2 bezeichneten Sachen auf Kosten des Schuldners in die Pfandkammer zu schaffen oder anderweitig in Verwahrung zu bringen. Bewegliche Sachen, an deren Aufbewahrung offensichtlich kein Interesse besteht, sollen unverzüglich vernichtet werden.(4) Fordert der Schuldner die Sachen nicht binnen einer Frist von einem Monat nach der Räumung ab, veräußert der Gerichtsvollzieher die Sachen und hinterlegt den Erlös. Der Gerichtsvollzieher veräußert die Sachen und hinterlegt den Erlös auch dann, wenn der Schuldner die Sachen binnen einer Frist von einem Monat abfordert, ohne binnen einer Frist von zwei Monaten nach der Räumung die Kosten zu zahlen. Die §§ 806, 814 und 817 sind entsprechend anzuwenden. Sachen, die nicht verwertet werden können, sollen vernichtet werden.(5) Unpfändbare Sachen und solche Sachen, bei denen ein Verwertungserlös nicht zu erwarten ist, sind auf Verlangen des Schuldners jederzeit ohne weiteres herauszugeben.

§ 885 a ZPO Beschränkter Vollstreckungsauftrag(1) Der Vollstreckungsauftrag kann auf die Maßnahmen nach § 885 Absatz 1 beschränkt werden.(2) Der Gerichtsvollzieher hat in dem Protokoll (§ 762) die frei ersichtlichen beweglichen Sachen zu dokumentieren, die er bei der Vornahme der Vollstreckungshandlung vorfindet. Er kann bei der Dokumentation Bildaufnahmen in elektronischer Form herstellen.(3) Der Gläubiger kann bewegliche Sachen, die nicht Gegenstand der Zwangsvollstreckung sind, jederzeit wegschaffen und hat sie zu verwahren. Bewegliche Sachen, an deren Aufbewahrung offensichtlich kein Interesse besteht, kann er jederzeit vernichten. Der Gläubiger hat hinsichtlich der Maßnahmen nach den Sätzen 1 und 2 nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten.(4) Fordert der Schuldner die Sachen beim Gläubiger nicht binnen einer Frist von einem Monat nach der Einweisung des Gläubigers in den Besitz ab, kann der Gläubiger die Sachen verwerten. Die §§ 372 bis 380, 382, 383 und 385 des Bürgerlichen Gesetzbuchs sind entsprechend anzuwenden. Eine Androhung der Versteigerung findet nicht

statt. Sachen, die nicht verwertet werden können, können vernichtet werden.(5) Unpfändbare Sachen und solche Sachen, bei denen ein Verwertungserlös nicht zu erwarten ist, sind auf Verlangen des Schuldners jederzeit ohne weiteres herauszugeben.(6) Mit der Mitteilung des Räumungstermins weist der Gerichtsvollzieher den Gläubiger und den Schuldner auf die Bestimmungen der Absätze 2 bis 5 hin.(7) Die Kosten nach den Absätzen 3 und 4 gelten als Kosten der Zwangsvollstreckung.

Art. 229 EGBGBDem Artikel 229 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. September 1994 (BGBl. I Seite 2494; 1997 I Seite 1061), das zuletzt durch Artikel … geändert worden ist, wird folgender § … [einsetzen: die zum Ver-kündungszeitpunkt auf die letzte folgende Zählbezeichnung] angefügt: §… [einsetzen: die zum Verkündungszeitpunkt auf die letzte folgende Zählbezeichnung] Über-gangsvorschriften zum Mietrechtsänderungs-gesetz vom [einsetzen: Datum der Ausfertigung des Gesetzes](1) Auf ein bis zum … [einsetzen: Datum des Inkrafttretens nach Art. 9 dieses Gesetzes] entstandenes Mietverhältnis sind die §§ 536, 554, 559 bis 559 b, 578 des Bürgerlichen Ge-setzbuchs in der bis zum [einsetzen: Datum des Inkrafttretens nach Art. 9 dieses Gesetzes] geltenden Fassung weiter anzuwenden, wenn1. bei Modernisierungsmaßnahmen die Mit-

teilung nach § 554 Abs. 3 Satz 1 des Bürger-lichen Gesetzbuchs dem Mieter vor dem … [einsetzen: Datum des Inkrafttretens nach Art. 9 dieses Gesetzes] zugegangen ist, oder

2. bei Modernisierungsmaßnahmen, auf die § 554 Abs. 3 Satz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs in der bis zum … [einsetzen: Datum des Inkrafttretens nach Art. 9 dieses Gesetzes] geltenden Fassung anzuwenden ist, der Vermieter mit der Ausführung der Maßnahme vor dem … [einsetzen: Datum des Inkrafttretens nach Art. 9 dieses Geset-zes] begonnen hat.

(2) § 569 Abs. 2 a des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist auf ein vor dem … [einsetzen: Datum des Inkrafttretens nach Art. 9 dieses Gesetzes] ent-standenes Mietverhältnis nicht anzuwenden.

Artikel 9(1) Soweit in Absatz 2 nichts anderes bestimmt ist, tritt dieses Gesetz am … [einsetzen: Datum des ersten Tages des zweiten auf die Verkün-dung folgenden Kalendermonats] in Kraft.(2) In Artikel 1 Nummer 6 tritt § 556 c Abs. 3 am Tag nach der Verkündung in Kraft. Im Übrigen tritt Artikel 1 Nummer 6 am … [einsetzen: Datum des ersten Tages des vierten auf die Ver-kündung folgenden Kalendermonats] in Kraft.


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Das Gebäudeensemble am Sterndamm 7 in Berlin Johannisthal hat die STADT UND LAND aufwändig instandgesetzt und modernisiert. Die Mieten bleiben auch nach der Sanierung bezahlbar. Mit der Wiederherstellung der his-torischen Fassadenansicht von 1914 wurde

ein Stück Standortgeschichte wiederbelebt. Das Projekt steht beispielhaft für die STADT UND LAND als wirtschaftlich erfolgreiches, umweltbewusstes und sozial engagiertes Unternehmen.

Traditionen bewahrenSubstanz erhalten

Der Berliner Mietspiegel 2013 - grundeigentum-verlag.de · Achtung: Die Karte soll lediglich eine...

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