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Der Berliner WohnungsmarktEntwicklung und Strukturen 1991 – 2000

Der Berliner WohnungsmarktEntwicklung und Strukturen 1991 – 2000

Herausgeber

Senatsverwaltung für StadtentwicklungInvestitionsbank Berlin

Berlin im März 2002

Im Laufe der vergangenen zehn Jahre sind rund 150.000 Wohnungen in Berlin neu gebaut wor-den. Über 100.000 zusätzlich noch im Umland. Diese Neubautätigkeit blieb nicht ohne Aus-wirkungen auf den Berliner Wohnungsmarkt. Allein im Zeitraum 1995 – 2000 sind fast 178.000Menschen aus Berlin ins Umland gezogen.Heute steht Berlin erstmals vor der Situation, dass – zumindest bei globaler, undifferenzierterBetrachtung quantitativ und gesamtstädtisch – kein Wohnungsmangel mehr herrscht. EineFolge: Die Mieten im Bereich der Erstvermietungen, zum Teil aber auch bei den Wiedervermie-tungen sind seit einigen Jahren rückläufig bzw. stagnieren. Die wohnungswirtschaftliche Diskus-sion ist ganz aktuell durch die Leerstandsproblematik in den neuen Ländern aber auch in Berlingeprägt, wobei Berlin mit durchschnittlich etwa 6 % Leerstand weitaus weniger betroffen ist alsdie neuen Länder mit insgesamt 13 %.Schaut man sich die Berliner Zahlen jedoch genauer an, dann lässt sich feststellen, dass insbe-sondere unsanierte Altbauten sowie die ›Plattenbauten‹ vor allem in Hellersdorf, Marzahn, Lich-tenberg und Hohenschönhausen vom Leerstand betroffen sind. Gerade in diesen Bezirken ist inden letzten Jahren der Fortzug von Familien zu beobachten.Die dramatischen Veränderungen auf dem Berliner Wohnungsmarkt machen eine Neu-bestimmung der Wohnungspolitik notwendig: inhaltlich und stadträumlich.Worauf es jetzt ankommt, ist die qualitative Sicherung des Wohnens in der Innenstadt. Mit demPlanwerk Innenstadt haben wir zuerst 1996 bewusst ein deutliches Zeichen gesetzt, auch alsZukunftssicherungsinstrument für die Wohnstadt Berlin. Hinzu kommt die Einführung einesBaulücken- und Bauflächenmanagements, mit dem dem Markt ein umfangreiches Potenzialkleinteiliger und untergenutzter Grundstücke in der Innenstadt offen gelegt werden soll. Da-neben wurde ein Konzept zur Entwicklung der Berliner Wasserlagen erarbeitet, das zusätzlichestädtische wasserbezogene Standorte lokalisiert, die sich wegen ihrer besonderen Qualität auchfür Wohnnutzung anbieten.Im Rahmen des neuen Bund-Länderprogramms ›Stadtumbau Ost‹ sondieren wir derzeit dieMöglichkeit, die Fördermittel auch für den Rückbau von dauerhaft nicht mehr benötigtenGemeinbedarfseinrichtungen wie Kitas und Schulen einzusetzen.Auch werden wir im Rahmen der sozialen Stadt an den bewährten Instrumenten der Sanierungund Modernisierung, des Quartiersmanagements und den Maßnahmenprogrammen in denGroßsiedlungsgebieten sowie an der Förderung des Erwerbs von Bestandswohnungen und derGenossenschaftsförderung weiterhin festhalten.Der hier vorgelegte Bericht umfasst die Wohnungsmarktentwicklung des letzten Jahrzehnts undsoll anhand der zusammengestellten Daten Zusammenhänge vermitteln und Tendenzen aufzei-gen. Gerade in Zeiten starker Veränderungen auf dem Wohnungsmarkt ist eine genaue und kon-tinuierliche Wohnungsmarktbeobachtung notwendig. Zukünftig wird das Augenmerk verstärktauf die Entwicklungen in den einzelnen Teilmärkten zu richten sein, da letztlich diese Teilmärkteüber die tatsächliche Wohnungsversorgung der Zielgruppen entscheiden.Da sich der Berichtszeitraum i.d.R. auf die Jahre 1991 – 2000 bezieht und die Vergleichbarkeit mitAngaben anderer Städte und Bundesländer, aber auch mit der amtlichen Statistik gewährtbleiben soll, wurde bewusst auf die Umrechnung der DM-Beträge in Euro-Beträge verzichtet.

Peter StriederSenator für Stadtentwicklung

Als im Jahr 1989 die Mauer gefallen war und Berlin im Jahr 1990 Hauptstadt und Regierungssitzwurde, da war die Angst groß, dass der Wohnungsmarkt zum Nadelöhr für die hauptstädtischeEntwicklung werden könnte. Prognosen, die von einem erheblichen Bevölkerungswachstumausgingen und ein hoher Ausländerzuzug untermauerten die Erwartung, dass der BerlinerWohnungsmarkt weder qualitativ noch quantitativ den Herausforderungen der Hauptstadtgewachsen sein würde. Die Berlinerinnen und Berliner befürchteten durch den Zuzug vontausenden Abgeordneten und Lobbyisten einen massiven Verdrängungswettbewerb, der das Gut›Wohnen‹ nachhaltig verteuern würde.Es musste also gehandelt werden, und die neunziger Jahre brachten die intensivste Phase desBauens und Förderns seit in den sechziger und frühen siebziger Jahren die Satellitenstädte Mär-kisches Viertel oder Gropiusstadt errichtet worden waren. Bedarf gab es in allen Bereichen. Eswurde instand gesetzt, modernisiert und neu gebaut. Wir als Investitionsbank legten einSubstanzerhaltungsprogramm auf, das dem fortschreitenden Verfall der Bausubstanz in den›Ostbezirken‹ Einhalt gebieten sollte. Es gab Förderangebote für Mieter zum Einbau einbruchs-sicherer Wohnungstüren und es gab die ›Vereinbarte Förderung‹ als Förderangebot des Landes,die es ermöglichen sollte, Mieten zwischen dem Sozialen Wohnungsbau (1. Förderweg) und demfreien Markt zu garantieren.Auf diese Weise konnte in der Dekade zwischen 1991 und 2000 der Neubau von mehr als 90.000Wohnungen öffentlich gefördert werden. Dies trug zu einer außerordentlich hohen Zahl vonüber 150.000 fertig gestellten Wohnungen im gleichen Zeitraum bei, die überwiegend in denBerliner Ostbezirken entstanden.Als Ergebnis dieser Anstrengungen hat sich die Wohnungsversorgung in Berlin vor dem Hinter-grund einer stagnierenden Bevölkerungsentwicklung im Verlauf der neunziger Jahre deutlichverbessert. So stieg die Wohnfläche je Einwohner im Berichtszeitraum um rund 10 % von 35,5 auf39,1 m2, wobei sich die rege Bautätigkeit in den Ostbezirken mit einer Steigerung um fast 20 %auf 36,6 m2 je Einwohner besonders deutlich hervorhebt.Wo liegen die Schwerpunkte in den nächsten Jahren?Die hier vorgelegten Daten lassen erkennen, dass sich der Bedarf an Wohnungsneubau in dennächsten Jahren hauptsächlich hinsichtlich städtebaulicher Einzelprojekte und in speziellenMarktsegmenten ergeben dürfte. Gut kalkulierte Projekte in guten Stadtlagen werden aber nachwie vor ihren Markt finden.Eine größere Bedeutung als dem Neubau wird in den nächsten Jahren der Stadterneuerungzukommen. Über Modernisierungsmaßnahmen in und an den Gebäuden und über Infrastruktur-und Umfeldmaßnahmen bewirkt sie die nachhaltige Verbesserung des Wohnwertes und damitder langfristigen Vermietbarkeit ganzer Quartiere. Während die Fördermaßnahmen des Landessich hier an städtebaulichen Zielsetzungen orientieren (Erhalt und Ausbau historischer Stadt-quartiere, Ausbau und Stabilisierung von Bezirks- und Stadtteilzentren, Entwicklung städtebauli-cher Problembereiche), bietet die IBB ein hauseigenes Modernisierungs- und Instandsetzungs-programm an, das stadtweit eingesetzt werden kann. Auf diese Weise ergänzt die IBB das öffent-liche Förderangebot, um in der ganzen Stadt qualitative Verbesserungen im Wohnungsbestandzu ermöglichen.

Bernd-Peter MorgenrothMitglied des Vorstandes der Landesbank Berlin

Vorwort 4/5

1. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen 91.1 Berliner Wirtschaft im Wandel 91.2 Auf dem Weg zur Dienstleistungsmetropole 91.3 Bauwirtschaft auf Talfahrt 101.4 Immobilien- und Grundstücksmarkt 111.5 Regierungsumzug als Impulsgeber 14

2. Wohnungsnachfrage 152.1 Bevölkerungsentwicklung 152.1.1 Natürliche Bevölkerungsentwicklung 162.1.2 Wanderungen (Binnen-/Außenwanderungen) 162.2 Entwicklung der Privathaushalte 202.3 Einkommensentwicklung 212.4 Nachfragepotenziale für Eigentümer- und Mietwohnungen 23

3. Wohnungsangebot 273.1 Wohnungsbestand 273.2 Wohnungsneubau 283.2.1 Baugenehmigungen 283.2.2 Fertigstellungen 303.2.3 Bauüberhang 323.2.4 Entwicklungs- und Vertragsgebiete 333.2.5 Baulückenmanagement 343.3 Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen 363.4 Wohnungsprivatisierung städtischer Wohnungsbaugesellschaften 373.5 Wohnungsleerstand 393.6 Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum 41

4. Öffentliche Wohnungsbauförderung 434.1 Mietwohnungsbau 434.2 Anschlussförderung 474.3 Eigentumsinitiative 484.3.1 Neubauförderung 504.3.2 Bestandserwerb 514.3.3 Genossenschaftsförderung 514.4 Modernisierung und Instandsetzung 51

5. Soziale Stadt/Soziale Stadterneuerung 575.1 Soziale Stadterneuerung 575.2 Quartiersmanagement in Gebieten mit besonderem Entwicklungsbedarf 615.3 Weiterentwicklung der Großsiedlungen 625.3.1 Maßnahmenprogramm Großsiedlungen und verdichtete Gebiete

des sozialen Wohnungsbaus 625.3.2 Großsiedlungen des komplexen Wohnungsbaus 645.4 Gebiete mit Erhaltungsverordnungen 65

6. Wohnungswesen 676.1 Entwicklung des belegungsgebundenen Wohnungsbestandes 676.2 Wohnberechtigungsscheine 686.3 Kooperationsverträge 706.4 Fehlbelegungsabgabe 70

Inhalt

Inhalt 6/7

7. Wohnungsmieten 737.1 Mietenindex 737.2 Entwicklung der Wieder- und Erstvermietungsmieten nach RDM-Preisspiegel 737.3 Entwicklung der Eckwerte aus den Berliner Mietspiegeln 767.4 Entwicklung der Mieten im sozialen Wohnungsbau 787.5 Mietobergrenzen in Sanierungs- und Milieuschutzgebieten 807.6 Mietbelastung 80

8. Wohngeld 82

Quellen- und Literaturangabe 86

Anhang:Rechtliche und wohnungspolitische Handlungsbereiche Berlins

Impressum

1.1 Berliner Wirtschaft im Wandel

Die Berliner Wirtschaft hat in den Jahren 1991bis 2000 einen beispiellosen Strukturwandelerlebt. In rasantem Tempo entwickelte sichdie Hauptstadt weg von einer klassischenIndustriestadt hin zu einer modernen Dienst-leistungsmetropole. Dieser Prozess ist keines-wegs abgeschlossen. Vielmehr dürfte derBedeutungsverlust traditioneller Produktions-bereiche in den kommenden Jahren anhalten.Dagegen werden innovative Wachstums-branchen ihre Position national und inter-national weiter ausbauen. Dabei hat sich inden vergangenen Jahren zunehmend heraus-kristallisiert, dass Berlins Kompetenzen vorallem in den Bereichen Biotechnologie, Infor-mations- und Kommunikationstechnik, Ver-kehrstechnik sowie Produktionstechnik undTouristik liegen.

Die massiven Veränderungen in der BerlinerWirtschaft sind klar abzulesen an den Wachs-

tumszahlen. So konnte die Wirtschaft in derHauptstadt zwischen 1991 und 2000 real nurum 2,3 % zulegen. Seit Mitte der 90-er Jahrebildet Berlin das Schlusslicht aller Bundes-länder. Im Jahr 2000 betrug der Zuwachs desBruttoinlandsproduktes (BIP) 0,9 %.

Auch in den Erwerbstätigenzahlen spiegeltsich der Strukturwandel in Berlin wider.Nach neuen Berechnungen des StatistischenLandesamtes sind seit 1991 allein in der Indus-trie rund 148.000 Arbeitsplätze verlorengegangen. Nur noch rund 14 % der sozialver-sicherungspflichtig Beschäftigten arbeitenderzeit in der Industrie. Im Bundesdurch-schnitt sind es dagegen noch knapp 29 %. DerIndustriebesatz in Berlin hat sich in denzurückliegenden Jahren stetig nach unten ent-wickelt und ist inzwischen mit Abstand dergeringste in allen westdeutschen Ballungsre-gionen.

1.2 Auf dem Weg zur Dienstleistungs-metropole

Diese Entwicklung der 90-er Jahre hat dazugeführt, dass wesentliche Erfolge in der Ber-liner Wirtschaft oftmals übersehen werden.So wird etwa die Vielzahl von Innovations-aktivitäten in der Hauptstadt vielfach unter-schätzt. Während die klassischen BerlinerIndustriebranchen immer mehr an Bedeutungverloren haben, konnten sich vor allem höher-wertige, wissensintensive Dienstleistungenals neue wirtschaftliche Impulsgeber etablie-ren. Hier finden seit Jahren auch die meistenUnternehmensgründungen statt. Als einwichtiger Indikator für die positive Entwick-lung erweisen sich die Beschäftigtenzahlen.So entstanden zwischen 1991 und 2000 alleinim Bereich der unternehmensnahen Dienst-leistungen 97.400 neue Arbeitsplätze. DemAufwärtstrend bei den Dienstleistungen ist esauch zu verdanken, dass die Erwerbstätigkeitinsgesamt in Berlin im Jahr 2000 erstmals

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen 8/9

1. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

0

5

10

15

20

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35

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10.000

20.000

30.000

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50.000

60.000

70.000

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000

in Mrd.DM Personen

Quelle: Statistisches Landesamt Berlin

Arbeitslose BauarbeiterBeschäftigte im Bauhaupt-gewerbe von Unternehmenmit Sitz in Berlin(ab 20 Beschäftigte)

Umsatz im Bauhauptgewerbein Mrd.DM von Unternehmenmit Sitz in Berlin(ab 20 Beschäftigte)

darunter: Bauvolumen imöffentlichen Hoch- und Tief-bau in Mrd. DM (einschließl.Bundesfernstraßenbau)

Bauvolumen insgesamtin Mrd. DM

Abbildung 1: Bauvolumen, Umsatz, Beschäftigte und Arbeitslose im Baugewerbe in Berlin 1991 – 2000

wieder einen leichten Zuwachs erreicht hat.Insgesamt betrug der Beschäftigungsanstieg0,5 % oder 8.100 Personen.

Der Strukturwandel Berlins mit dem Bedeu-tungszuwachs des tertiären Sektors ist nichtnur anhand der Arbeitsplatz-Statistik abzu-lesen. Entsprechend haben sich auch die Wert-schöpfungsanteile verändert. Noch 1991 be-trug der Anteil des Verarbeitenden Gewerbesin der ehemaligen Industriestadt Berlin 16,7 %der gesamten Bruttowertschöpfung. Inzwi-schen liegt diese Quote bei 11,5 %. Im Gegen-zug haben die Dienstleistungen, vor allemdie privaten Dienstleistungsunternehmen, inden Jahren seit der Wiedervereinigung stetigzugelegt und zwar von 29,4 % im Jahr 1991auf 36,9 % in 2000.

1.3 Bauwirtschaft auf Talfahrt

Zu einem der größten Sorgenkinder der Berli-ner Wirtschaft entwickelte sich in der zweitenHälfte der 90-er Jahre die Bauwirtschaft. Dieseit Jahren anhaltende Talfahrt am Bau verliefauch im Jahr 2000 ungebremst. Die Zahl der

Beschäftigten im Bauhauptgewerbe sank von60.400 im Jahr 1991 auf 33.127 im Jahr 2000.

Dabei hatte Berlin im zurückliegenden Jahr-zehnt einen vereinigungs- und hauptstadt-bedingten Bauboom mit intensivster Bau-tätigkeit, insbesondere von 1994 bis 1996erlebt. Ausgehend von rund 16,0 Mrd. DM imJahr 1991 erhöhte sich das gesamte Bau-volumen in der Stadt auf jeweils 31,0 Mrd. DMin den Jahren 1995 und 1996. Die Aufschwung-phase war gekennzeichnet von jährlichenZuwachsraten bis maximal 15,4 %. WichtigeImpulse hierzu erhielt die Stadt durch dengeplanten Umzug der Bundesregierung unddes Parlaments in die Hauptstadt.

Während das gesamte Bauvolumen in derStadt im Jahre 2000 das Ergebnis des Basis-jahres 1991 nominell um 50 % übertraf,schwächte sich im gleichen Zeitraum derUmsatz des Berliner Bauhauptgewerbes um8,8 % ab. Die von der Branche insgesamt ge-leisteten Arbeitsstunden wurden durch Abbauinsbesondere der gewerblichen Arbeitskräfteum 51,0 % reduziert. Analog hierzu nahm derJahresdurchschnitt der insgesamt Beschäftig-

ten um 45,6 % ab, bei verstärktem Rückgangder Beschäftigung von Facharbeitern. Gleich-zeitig erhöhte sich die Anzahl der insgesamtarbeitslos gemeldeten Bauarbeiter in derStadt um 155,7 %.

Trotz der gewaltigen baulichen Aktivitäten inder Zeit nach der Wiedervereinigung und demAusbau der Stadt zum Sitz von Parlament undRegierung, konnten die Berliner Firmen derBauwirtschaft nur wenig davon profitieren.Insbesondere die im Wohnungsbau tätigenBerliner Unternehmen des Bauhauptgewerbesmussten die stärksten Umsatzeinbußen hin-nehmen. Wurden innerhalb dieses Markt-segments im Jahr 1996 noch die höchstenUmsätze der Dekade erzielt, so verringertesich demgegenüber die Nachfrage nachWohnungsbauleistungen bei Berliner Unter-nehmen im Jahr 2000 um 54 %. Das lagzumeist daran, dass auswärtige Bieter unterden Bedingungen günstigerer Kostenstruk-turen einen Marktanteil in Berlin akquirierthaben und die aus Berlin abgewandertenUnternehmen ihre eingegangenen Geschäfts-beziehungen vom Umland aus bedienen.Ein positiver Effekt, der sich durch den bau-

1.500

1.700

1.900

2.100

2.300

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in DM

90

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125Index

Preisindex für den Neubauvon Wohngebäuden in Berlin1991 = 100

Kosten pro mC Wohnflächeim Bundesdurchschnitt in DM(1991–1993 nur alte Bundesländer)

Kosten pro mC Wohnflächein Berlin in DM


1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000

Abbildung 2: Kosten pro m2 Wohnfläche in Berlin und im Bundesdurchschnitt – Preisindex für den Neubau von Wohngebäuden in Berlin –

konjunkturellen Rückgang ergeben hat, ist dieAnpassung der in Berlin im Jahr 2000 veran-schlagten Baukosten in Höhe von 2.467 DM/m2

Wohnfläche an den bundesdeutschen Durch-schnitt. Im Jahr 1993 lag das Berliner Kosten-niveau noch um 39,8 % über dem Bundes-durchschnitt.

Da die Baumittel im Berliner Haushalt beistark sinkender Tendenz nur einen Anteil von10 bis 15 % am gesamten Baugeschehen in derStadt haben, ist die Gesamtentwicklung nichtumkehrbar und sind Einflüsse auf die Kon-junktur und den Arbeitsmarkt nur in diesemUmfang durch das Land Berlin steuerbar. AuchImpulse für den Arbeitsmarkt können dahernur marginal sein, zumal ein Teil der vom LandBerlin an Unternehmen mit Sitz in Berlinvergebenen Bauaufträge von diesen an aus-wärtige Nachunternehmen weitervergebenwerden.

1.4 Immobilien- und Grundstücksmarkt

Der Berliner Grundstücksmarkt war seit 1990insgesamt durch steigende Umsätze auf allenTeilmärkten gekennzeichnet. Seit 1999 sinddie Umsätze jedoch rückläufig. Während beiden unbebauten Grundstücken und demWohnungs- und Teileigentum jährliche Um-satzrückgänge von durchschnittlich 20 % fest-gestellt wurden, stellt sich der Umsatzrück-gang bei den bebauten Grundstücken mitdurchschnittlich 5 % moderater dar. Die im

Jahr 2000 auf dem Teilmarkt für Baulandgestiegenen Umsätze in der Fläche und beimGeld deuten nur darauf hin, dass vor allemhochwertige Objekte verkauft wurden.

Betrachtet man die seit 1990 festgestellteVerteilung der Kauffälle für Bauland auf dieeinzelnen Teilmärkte, so kann man feststellen,dass der Hauptanteil der Umsätze auf dem

Wohnbaulandmarkt getätigt wird. Das Wohn-bauland für die individuelle Bauweise hattedabei mit durchschnittlich 80 % den größerenAnteil am Gesamtumsatz. Dem gegenüberhaben die anderen Teilmärkte, Geschoss-wohnungsbau, Kerngebietstypische Nutzun-gen und Gewerbebauland, nur Anteile amGesamtumsatz von unter 10 %.Das Jahr 2000 war im wesentlichen gekenn-


Jahr Urkunden Geldumsatz FlächenumsatzAnzahl Mio. DM ha

1990 12.246 7.312 398

1991 14.380 11.866 1.032

1992 14.545 14.902 912

1993 20.006 20.133 1.178

1994 18.700 17.900 1.129

1995 19.300 14.400 1.045

1996 23.966 21.153 1.220

1997 18.266 12.040 1.051

1998 30.567 19.475 1.290

1999 22.861 14.951 1.310

2000 18.444 13.725 1.050

Quelle: Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstücks-werte in Berlin, Grundstücksmarktbericht 2000 Senatsverwaltung fürStadtentwicklung – III E –

Tabelle 1: Entwicklung der Jahresumsätze auf dem Berliner Immobilienmarkt seit 1990

Quelle: Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin,Grundstücksmarktbericht 2000 Senatsverwaltung für Stadtentwicklung – III E –

Anzahl

35.000

30.000

25.000

20.000

15.000

10.000

5.000

0

unbebaute Grundstücke

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 20001990

Wohnungs- und Teileigentumbebaute Grundstücke

Abbildung 3: Umsatzentwicklung der Teilmärkte seit 1990 nach der Anzahl der Urkunden


%

100

80

60

40

20

0

unbebaute Grundstücke

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 20001990

Wohnungs- und Teileigentumbebaute Grundstücke

Abbildung 4: Entwicklung der Marktanteile seit 1990 nach der Anzahl der Urkunden

zeichnet von einem Umsatzrückgang auf denTeilmärkten. Die zum Teil erheblichen Umsatz-einbußen sind bei langjähriger Betrachtungjedoch zu relativieren.

Während 1990 noch ein Geldumsatz in Höhevon mehr als 7 Mrd. DM zu verzeichnen war,wurde 1991 durch einen beispiellosen Zuwachsvon 60 % binnen Jahresfrist eine Summe vonfast 12 Mrd. DM erreicht. Bis zum Jahr 1996stieg der Geldumsatz bis auf 21,2 Mrd. DM underreichte damit in der Nachkriegsentwicklungeinen neuen Rekordstand. In den Folgejahrensank nach einem Zwischenhoch im Jahr 1998der Geldumsatz wieder und erreichte im Jahr2000 nur noch 13,7 Mrd. DM.

Die langjährige Umsatzentwicklung der ein-zelnen Märkte für den Zeitraum seit 1990 istin Abbildung 3 dargestellt. Abbildung 4 ver-deutlicht darüber hinaus die Entwicklung derprozentualen Anteile der Teilmärkte amGesamtumsatz.

Betrachtet man den Umsatz bei den Wohn-immobilien (ohne Wohnungseigentum) seit1991 so zeigt sich, dass sich der Markt fürMietwohnhäuser in den Ostteil verlagert hat,während der Markt für Einfamilienhäuserseinen Umsatzschwerpunkt im Westteil hat.Weiterhin ist immer noch ein erheblichesPreisgefälle zwischen den östlichen und denwestlichen Bezirken zu verzeichnen. Die Ab-bildungen 5 bis 8 verdeutlichen diese Entwick-lung. Aus der Darstellung der Kaufpreise istjedoch keine Preisentwicklung abzuleiten. DieWerte stellen durchschnittliche Kaufpreise fürein Mehrfamilien- oder Einfamilienhaus dar,ohne dass hier hinsichtlich Baualter, Grund-stücksgröße, Wohnlage und bei Einfamilien-häusern dem nach Bautyp (Freistehendes Ein-familienhaus, Doppelhaushälfte, Reihenhaus)unterschieden wurde.

Die Abbildungen 9 bis 12 geben die Ent-


Anzahl

2.000

1.500

1.000

500

02000199919981997199619951994199319921991

Westen Osten

Abbildung 5: Anzahl der Verkäufe von Mietwohnhäusern


Anzahl

2.000

1.500

1.000

500

02000199919981997199619951994199319921991

Westen Osten

Abbildung 6: Anzahl der Verkäufe von Einfamilienhäusern


DM

5.000.000

4.000.000

3.000.000

2.000.000

1.000.000

02000199919981997199619951994199319921991

Kaufpreise Westen Kaufpreise Osten

Abbildung 7: Durchschnittliche Kaufpreise für Mietwohnhäuser

wicklung der Baulandpreise ausgewählterTeilmärkte und Lagen wieder.

Hinsichtlich der Kauffälle für bebaute undunbebaute Grundstücke ist für das Jahr 2001insgesamt mit einem Rückgang von etwa 5 %zu rechnen. Ausführliche Informationen überden Immobilienmarkt in Berlin können imInternet unter der Adresse http://www.gutachterausschuss-berlin.deabgerufen werden.



DM

800.000

600.000

400.000

200.000

02000199919981997199619951994199319921991

Kaufpreise Westen Kaufpreise Osten

Abbildung 8: Durchschnittliche Kaufpreise für Einfamilienhäuser

DM/m2

1.000

800

600

400

200

001. 01.2001

01. 01.2000

01. 01.1999

31. 12.1997

31. 12.1996

31. 12.1995

31. 12.1994

31. 12.1993

31. 12.1992

31. 12.1991

einfache Wohnlage GFZ bis 0,6 Westteil einfache Wohnlage GFZ bis 0,6 Ostteil

31. 12.1990


Abbildung 9: Preisniveau für Baugrundstücke in einfachen Wohnlagen bei einer GFZ bis 0,6

DM/m2

1.000

800

600

400

200

001. 01.2001

01. 01.2000

01. 01.1999

31. 12.1997

31. 12.1996

31. 12.1995

31. 12.1994

31. 12.1993

31. 12.1992

31. 12.1991

gute/mittlere Wohnlage GFZ bis 0,6 Westteil gute/mittlere Wohnlage GFZ bis 0,6 Ostteil

31. 12.1990


Abbildung 10: Preisniveau für Baugrundstücke in mittleren Wohnlagen bei einer GFZ bis 0,6

1.5 Regierungsumzug als Impulsgeber

Mittlerweile scheint die Berliner Wirtschaftauch von der Vollendung des Regierungs-umzuges und der damit verbundenen neuenZuversicht in der Hauptstadt zu profitieren.Mit einem Plus von real 0,9 Prozent erhöhtesich das BIP erstmals seit Mitte der 90-erJahre wieder. Eine Entspannung auf demMarkt für Wohnimmobilien durch die Zuwan-derung von Regierungsumzüglern ist bisherjedoch kaum erkennbar. Deren Nachfragekonzentriert sich in erster Linie auf den BezirkMitte und die guten und sehr guten Wohn-gegenden in den westlichen Bezirken Berlins.Gesucht werden vor allem große sanierte Alt-bauwohnungen. Vor diesem Hintergrund ent-stehen bereits Engpässe bei großen Komfort-wohnungen im Innenstadtbereich, wo bereitsPreisanstiege zu verzeichnen sind. Seit 1991wurden in der Hauptstadt mehr als 18.000Einfamilienhäuser fertig gestellt. Im Umlandwaren es seit 1992 mehr als 53.000 Ein- undZweifamilienhäuser, wobei die Zahlen seit1998 jedoch rückläufig sind. Dennoch istder Anteil von Eigenheimen am Wohnungs-bestand in keinem deutschen Ballungsraumso gering wie in Berlin.

Durch die Zurückgewinnung des Umlandessteht Berlin im unmittelbaren Wettbewerb zuseiner brandenburgischen Umgebung. Dieshatte in den zurückliegenden Jahren einestarke Abwanderungsbewegung von BerlinerBürgern zur Folge, was wiederum zu einer ent-sprechenden Reduzierung der Steuerein-nahmen Berlins führte.

DM/m2

2.500

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1.500

1.000

500

001. 01.2001

01. 01.2000

01. 01.1999

31. 12.1997

31. 12.1996

31. 12.1995

31. 12.1994

31. 12.1993

31. 12.1992

31. 12.1991

sehr gute Wohnlage GFZ bis 0,6 Westteil sehr gute Wohnlage GFZ bis 0,6 Ostteil

31. 12.1990


Abbildung 11: Preisniveau für Baugrundstücke in guten bis sehr guten Wohnlagen bei einer GFZ bis 0,6

DM/m2

3.500

3.000

2.500

2.000

1.500

1.000

500

001. 01.2001

01. 01.2000

01. 01.1999

31. 12.1997

31. 12.1996

31. 12.1995

31. 12.1994

31. 12.1993

31. 12.1992

31. 12.1991

einfache Wohnlage West GFZ 2,5 einfache Wohnlage Ost GFZ 2,5

31. 12.1990


gute Wohnlage West GFZ 2,5

Abbildung 12: Preisniveau für Baugrundstücke in ausgewählten Wohnlagen bei einer GFZ von 2,5

2.1 Bevölkerungsentwicklung

Am 31. Dezember 2000 hatte Berlin knapp3,4 Mio. Einwohner. Davon lebten rund 1,3 Mio.Personen oder 37,5 % im Ostteil der Stadt und2,1 Mio. Personen oder 62,5 % im Westteil derStadt. Der weibliche Bevölkerungsanteil lagbei 51,4 %, der männliche Anteil bei 48,6 %.Im Vergleich zu 1991 reduzierte sich die Ein-wohnerzahl um rund 64.000 bzw. - 1,85 %.Der Anteil der ausländischen Bevölkerung lagEnde 2000 bei 12,8 %. Gegenüber 1991 stiegdie Zahl der ausländischen Bevölkerung um27,7 % oder etwas mehr als 94.200 Personen.

Wohnungsnachfrage 14/15

2. Wohnungsnachfrage

Jahr Bevölkerung in Berlin

insgesamt deutsch in % nichtdeutsch in % männlich in % weiblich in %

1990 3.433.695 3.118.117 90,8 315.578 9,2 1.630.566 47,5 1.803.129 52,5

1991 3.446.031 3.105.985 90,1 340.046 9,9 1.640.247 47,6 1.805.784 52,4

1992 3.465.748 3.094.171 89,3 371.577 10,7 1.656.471 47,8 1.809.277 52,2

1993 3.475.392 3.082.348 88,7 393.044 11,3 1.664.981 47,9 1.810.411 52,1

1994 3.472.009 3.065.304 88,3 406.705 11,7 1.668.648 48,1 1.803.361 51,9

1995 3.471.418 3.046.289 87,8 425.129 12,2 1.674.278 48,2 1.797.140 51,8

1996 3.458.763 3.023.669 87,4 435.094 12,6 1.673.055 48,4 1.785.708 51,6

1997 3.425.759 2.992.769 87,4 432.990 12,6 1.659.470 48,4 1.766.289 51,6

1998 3.398.822 2.967.168 87,3 431.654 12,7 1.648.518 48,5 1.750.304 51,5

1999 3.386.667 2.953.105 87,2 433.562 12,8 1.644.575 48,6 1.742.092 51,4

2000 3.382.169 2.947.901 87,2 434.268 12,8 1.643.534 48,6 1.738.635 51,4

Quelle: Statistische Landesamt Berlin

Tabelle 2: Bevölkerungsentwicklung in Berlin 1990 – 2000 ( jeweils am Jahresende)

Veränderungzu 1990

Bezirk 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 in %

Mitte 79.890 80.277 82.227 82.004 80.918 80.581 78.288 76.721 74.652 73.258 73.352 - 8,18

Tiergarten 95.014 94.635 94.694 93.922 92.861 92.095 92.052 89.880 88.791 88.739 88.491 - 6,87

Wedding 164.900 167.304 169.554 170.320 168.890 168.309 167.102 163.362 160.869 159.080 158.380 - 3,95

Prenzlauer Berg 143.312 144.693 146.847 148.210 146.905 144.586 141.874 137.541 135.010 134.690 136.004 - 5,10

Friedrichshain 107.844 106.630 107.167 107.757 107.119 106.363 105.801 103.743 100.968 100.345 102.810 - 4,67

Kreuzberg 153.915 156.004 156.173 156.842 156.745 155.811 153.680 151.062 149.150 148.246 147.384 - 4,24

Charlottenburg 185.027 185.030 184.420 183.725 181.472 181.306 179.921 177.695 177.916 176.883 176.113 - 4,82

Spandau 222.527 223.256 223.852 223.120 223.198 224.423 224.874 224.812 223.775 222.982 223.898 0,62

Wilmersdorf 147.019 146.348 145.770 145.921 144.952 143.486 142.392 141.681 141.153 140.678 140.090 - 4,71

Zehlendorf 98.535 97.467 97.522 98.152 98.521 99.446 99.787 99.201 98.046 97.155 97.040 - 1,52

Schöneberg 156.293 156.764 156.925 156.743 155.782 153.912 152.647 149.687 148.659 148.349 148.195 - 5,18

Steglitz 190.109 190.852 191.489 192.270 192.230 192.078 192.247 191.110 191.042 191.188 191.215 0,58

Tempelhof 187.771 188.451 189.421 190.609 190.749 191.458 191.555 191.107 189.835 189.779 189.948 1,16

Neukölln 307.217 309.410 312.027 313.552 314.297 314.916 312.918 309.637 308.047 307.113 306.117 - 0,36

Treptow 102.295 104.132 105.401 106.597 107.089 107.590 109.466 111.368 112.208 113.140 114.598 12,03

Köpenick 109.370 108.112 108.087 108.748 108.855 108.844 110.115 112.238 114.674 116.264 116.404 6,43

Lichtenberg 167.362 168.091 167.593 167.261 168.135 168.280 166.438 163.153 159.133 155.893 153.351 - 8,37

Weißensee 51.700 51.590 51.697 52.847 54.292 55.579 60.553 65.883 70.467 74.084 75.582 46,19

Pankow 107.315 107.059 107.240 107.344 109.068 111.967 114.140 118.212 120.817 123.026 125.345 16,80

Reinickendorf 249.642 249.383 249.920 251.298 251.301 253.071 252.923 250.494 247.597 247.184 245.644 - 1,60

Marzahn 167.371 165.391 164.790 163.525 161.878 159.699 155.843 148.569 143.407 140.166 136.895 - 18,21

Hohenschönhausen 118.355 118.870 119.620 119.500 120.284 120.399 118.122 115.459 112.854 110.609 108.495 - 8,33

Hellersdorf 120.912 126.282 133.312 135.125 136.468 137.219 136.025 133.144 129.752 127.816 126.818 4,88

Berlin 3.433.695 3.446.031 3.465.748 3.475.392 3.472.009 3.471.418 3.458.763 3.425.759 3.398.822 3.386.667 3.382.169 - 1,50

Berlin-West 2.157.969 2.164.904 2.171.767 2.176.474 2.170.998 2.170.311 2.162.098 2.139.728 2.124.880 2.117.376 2.112.515 - 2,11

Berlin-Ost 1.275.726 1.281.127 1.293.981 1.298.918 1.301.011 1.301.107 1.296.665 1.286.031 1.273.942 1.269.291 1.269.654 - 0,90


Tabelle 3: Fortgeschriebene Bevölkerung am Jahresende in Berlin nach Bezirken 1990 – 2000

Aus Darstellungs- und Vergleichsgründender unterschiedlichen Entwicklungen in denbeiden Stadthälften wurde generell die bisEnde 2000 gültige Gebietsstruktur verwendet.

Wie aus Tabelle 3 ersichtlich ist, hat sich dieEinwohnerzahl in den einzelnen Bezirken imZeitraum 1990 bis 2000 recht unterschiedlichentwickelt. Insbesondere sind hier die BezirkeMitte, Lichtenberg, Weißensee, Pankow, Mar-zahn zu nennen.

Die Bevölkerungsverluste im Bezirk Mitte mit- 6.538 oder - 8,2 % und im Bezirk Lichtenbergmit - 14.011 oder - 8,4 % gegenüber Anfang 1991haben verschiedene Gründe. Diese liegen zumeinen in der schlechten Bausubstanz und demWohnumfeld, zum anderen aber auch in demdurch Sanierungstätigkeiten hervorgerufenenVerdrängungseffekt. Hinzu kommt eine Be-lastung der Wohnqualität durch gesteigertesVerkehrsaufkommen. Mit - 30.476 Einwohnernoder - 18,2 % weist der Bezirk Marzahn im Ver-gleich zu Anfang 1991 die höchsten Bevölke-rungsverluste in Berlin auf. Die Ursachen dafürliegen in den Umzügen ins Umland und inandere innerstädtische Bezirke. Der starke Be-völkerungszuwachs in den Bezirken Weißen-see (+23.882 Einwohner oder +46,2 %) undPankow (+18.030 Einwohner oder +16,8 %) istinsbesondere im Zusammenhang mit den

Neubauten in den dortigen StädtebaulichenVertragsgebieten zu sehen.

Die Gesamtberliner Betrachtung zeigt, dassvor allem die Innenstadtbezirke erheblicheBevölkerungsverluste aufweisen. Dagegenkönnen die Außenbezirke in der Mehrzahlleichte Bevölkerungszuwächse verzeichnen.

Die Bevölkerungsstruktur nach Altersgruppenzeigt, dass Berlin, wie auch andere Ballungs-räume, von einer Zunahme der Anteile ältererBevölkerungsgruppen betroffen ist. So stiegder Anteil der 45 – 65-jährigen von 25,1 % imJahr 1991 auf 27,1 % im Jahr 2000 (+48.656 Per-sonen). Der Anteil der 65-jährigen und älterenerhöhte sich von 14,0 % auf 14,6 % (+ 11.748Personen). Im gleichen Zeitraum sank derAnteil der unter 6-jährigen von 6,5 % auf 5,0 %(- 55.070 Personen) und der der 6 – 12jährigenvon 6,4 % auf 5,2 % (-44.495 Personen).

2.1.1 Natürliche Bevölkerungsbewegung

Im Zeitraum 1991 bis 1995 gingen die Geburten-zahlen in der Stadt zurück. Ein wesentlicherGrund dafür war der Geburtenknick im Ostteilder Stadt in der Nachwendezeit. In den Jahren1996 und 1997 kam es dann wieder zu einerleicht steigenden Tendenz. Seit 1998 stagnie-

ren die Geburtenzahlen bei rund 29.500. DieZahl der Todesfälle ist dagegen seit 1991 kon-tinuierlich rückläufig. Der negative Saldo ausGeburten und Sterbefällen hat sich somit von- 13.092 Personen im Jahr 1991 um 9.452 auf - 3.640 Personen im Jahr 2000 verringert. BeiFortsetzung dieses Trends ist in absehbarerZeit eine ausgeglichene natürliche Bevölke-rungsentwicklung in Berlin zu erwarten.

2.1.2 Wanderungen (Binnen-/Außenwanderungen)

Die Entwicklung der Außenwanderung verliefim vergangenen Jahrzehnt recht unterschied-lich. So erzielte Berlin im Jahr 1992 mit 32.054Personen den höchsten Wanderungsgewinn.Vier Jahre später wurde dagegen ein Wande-rungsverlust von -26.926 Personen registriert.Bis Ende 2000 hat sich der Wanderungsverlustmit - 858 Personen allerdings wieder erheblichreduziert.

Geprägt wurde die Außenwanderungdurch die Entwicklungen der Auslands- undUmlandwanderungen.

Der nach der Wiedervereinigung langsam ein-setzende Trend der Fortzüge ins Umland ver-stärkte sich sprunghaft. Während 1991 nochein Wanderungsgewinn von 158 Personen zuverzeichnen war, drängte es in den Folge-jahren immer mehr Berliner ins Umland.Seinen Höhepunkt erreichte der Wanderungs-verlust im Jahr 1998 mit -29.874 Personen.Ein Jahr später flachte die Abwanderungs-dynamik zum ersten Mal in diesem Jahrzehntab und setzte sich im Jahr 2000 fort. DieAbwanderung in das Umland reduzierte sichauf - 18.857 Personen.

Eine andere Entwicklung zeigt der Wande-rungssaldo mit dem Ausland. Während in den

0,0

5,0

10,0

15,0

20,0

25,0

30,0

35,0

40,0in %

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000

Quelle: Statistisches Landesamt Berlin65 u.m.45–65

25–4512–25

6 – 12unter 6

Abbildung 13: Bevölkerungsstruktur nach Altersgruppen 1991 – 2000

Jahr Geborene Gestorbene Saldo

1991 30.562 43.654 - 13.092

1992 29.667 42.004 - 12.337

1993 28.724 41.273 - 12.549

1994 28.503 40.738 - 12.235

1995 28.648 39.245 - 10.597

1996 29.905 38.099 - 8.194

1997 30.369 36.447 - 6.078

1998 29.612 35.224 - 5.612

1999 29.856 34.996 - 5.140

2000 29.695 33.335 - 3.640


Tabelle 4: Natürliche Bevölkerungsentwicklung1991 – 2000

Jahren 1991 bis 1996 in Berlin mehr Ausländerzu- als fortzogen, kam es in den Jahren 1997und 1998 zu geringen Wanderungsverlusten.1999 kehrte sich dieser Trend mit einem Zu-zugsüberschuss von 6.210 Personen wiederum und setzte sich im Jahr 2000 mit leichtrückläufiger Tendenz (+4.962 Personen) fort.Ursachen für diese Schwankungen waren ins-besondere die Aufnahme und Rückführung derBürgerkriegsflüchtlinge aus Ex-Jugoslawien.

Insbesondere bedingt durch den Regierungs-umzug nach Berlin weisen die Wanderungsge-winne im Jahr 2000 mit 7.184 Personengegenüber den alten Bundesländen und 5.853

Personen gegenüber den neuen Bundes-ländern eine seit 1998 weiter leicht steigendeTendenz auf.

Seit Mitte der 90-er Jahre nahm die Neubau-tätigkeit in Berlin und seinem Umland starkzu. Insgesamt wurden im Zeitraum 1995 bis2000 rund 211.000 Wohnungen fertig gestellt.Dies hatte neben den zunehmenden Abwan-derungen ins Umland auch Auswirkungen aufdie innerstädtische Mobilität. So lag das Ver-hältnis der Zahl der Umzüge bezogen auf dieGesamtbevölkerung im Jahr 1994 bei 5,5 %und erhöhte sich bis 1997 auf 7,1 %. Bis 1999stagnierte die Umzugsquote auf hohem

Niveau bei leicht rückläufiger Tendenz. DieseAbwärtstendenz verstärkte sich bis Ende 2000und erreichte eine Quote von 6,2 %.

Die Umzugsquote stellt auch einen Indikatorfür die Situation auf dem Wohnungsmarktdar. Deutlich wird dies, wenn man die Jahre1991 und 1998 miteinander vergleicht. Im Jahr1991 war der Wohnungsmarkt äußerst an-gespannt. Die Gründe lagen in dem damalsvorhandenen Wohnungsbedarf und bestehen-der Nachfrage in allen Teilmarktsegmenten.Die Umzugsquote betrug 4,4 %. Im Jahr 1998zeigte sich der Wohnungsmarkt dagegen inweiten Teilen entspannt bis hin zu erheblichenWohnungsleerständen. Die Umzugsquote lagbei 7,0 %.

Von besonderem Interesse ist, ob es bezüglichder Gesamtmobilität (Außen- und Binnen-wanderung) stadtstrukturelle Unterschiedegibt. Zur Beantwortung dieser Frage wurdeim Stadtgebiet nach fünf definierten Wohn-gebietstypen (Altbau, Zwischenkriegsbau,Neubau, Großsiedlungen, Eigenheime)unterschieden. Für einen Vergleich der Wohn-gebietstypen untereinander wie auch einemWest-Ost-Vergleich wird die Mobilitätsrate(Fort- und Zuzüge bezogen auf die Einwohner-zahl) herangezogen.



- 40.000

- 30.000

- 20.000

- 10.000

0

10.000

20.000

30.000

40.000

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000

Anzahl Personen

Umlandalte BL

neue BLAusland

Insgesamt

Abbildung 14: Außenwanderungssaldo Berlins 1991 – 2000


in %

8

7

6

5

4

3

2

1

02000

6,26,

8

1999

7,0

1998

7,1

1997

6,5

1996

6,1

1995

5,5

1994

5,1

1993

4,6

1992

4,4

1991

Abbildung 15: Relation der Binnenwanderung zur Gesamtbevölkerung in Berlin 1991 – 2000

Im Jahr 2000 wiesen die Altbaugebiete im Ost-wie im Westteil der Stadt sowohl bei den Fort-zügen mit 22,5 % bzw. 19,4 % als auch bei denZuzügen mit 24,5 % bzw. 18,7 % die höchsteMobilität aller Wohngebietstypen auf. Damithat sich der Trend der Jahre 1994, 1996 und1998 unverändert fortgesetzt.

Insgesamt weisen die Mobilitätsraten in dendefinierten Gebieten im Jahr 2000 gegenüberden Vorjahren sinkende Werte auf. Ausnahmebilden lediglich die Zuzüge in die Altbau-gebiete-Ost sowie in die Großsiedlungs-gebiete-Ost.

Obwohl die Mobilität in den Großsiedlungenim Vergleich der Jahre 1994, 1996 und 1998 imWest- wie im Ostteil weiter angestiegen ist,

ist in den östlichen Bezirken die Mobilität inden Gebieten mit Zwischenkriegsbau höherals in den Großsiedlungen-Ost. In den west-lichen Bezirken weisen die Neubaugebieteeine nur unwesentlich geringere Mobilitätals die Großsiedlungen auf. Dies gilt trotzinsgesamt gesunkener Mobilität auch fürdas Jahr 2000.

Auffällig sind noch die hohen Zuzugsquotenin den Eigenheimgebieten im Ostteil in denJahren 1994, 1996 und 1998. Darin spiegeltsich die seit 1994 weiter zunehmende Bau-tätigkeit im Einfamilienhausbereich wider.Bei der Betrachtung der Zahlen zeigt sichdeutlich, dass Bauland für Einfamilienhäuserüberwiegend in den östlichen Bezirken vor-handen ist. Im Jahr 2000 hat hier allerdings

die Zuzugsentwicklung einen erheblichen Ein-bruch erlitten.

Gemessen an der Gesamtmobilität in Berlinspielen die Umlandwanderungen eine nuruntergeordnete Rolle. Ein Blick auf den Wan-derungssaldo zeigt, dass sie dennoch eineUrsache sind für den in den letzten Jahren zubeobachtenden Bevölkerungsverlust Berlins.

Aufgrund der exponierten Stellung der Um-landwanderungen, insbesondere der Fortzüge,hinsichtlich der Berliner Außenwanderung inden letzten Jahren, ist eine Untersuchungnach regionalen Unterschieden hilfreich.

In der Abbildung 17 ist die Hauptrichtung derFortziehenden aus den einzelnen Bezirken ins

Fortzüge in Berlin-West/Berlin-Ostnach Wohngebietstypen 1994, 1996, 1998 und 2000

Zuzüge in Berlin-West/Berlin-Ostnach Wohngebietstypen 1994, 1996, 1998 und 2000

0 5 10 15 20 25 30

Großsiedlungen-West

Altbau-West

Zwischenkriegs-bau-West

Neubau-West

Großsiedlungen-Ost

Altbau-Ost

Zwischenkriegs-bau-Ost

Neubau-Ost

Eigenheim-gebiete-Ost

in % der Einwohner

Eigenheim-gebiete-West

11,413,3

14,013,4

11,5

12,1

15,817,3

15,5

16,618,8

15,711,8

22,525,0

20,115,0

9,813,7

17,516,1

12,811,9

11,1

14,2

13,712,0

15,6

10,5

12,612,9

11,9

19,420,9

18,516,1

14,615,8

13,811,7

1994 1996 1998 2000

0 5 10 15 20 25 30

Großsiedlungen-West

Altbau-West

Zwischenkriegs-bau-West

Neubau-West

Großsiedlungen-Ost

Altbau-Ost

Zwischenkriegs-bau-Ost

Neubau-Ost

Eigenheim-gebiete-Ost

in % der Einwohner

Eigenheim-gebiete-West

11,8

1994 1996 1998 2000

19,8

14,222,7

23,3

13,7

17,9

15,7

20,9

17,9

16,6

16,6

11,9

24,522,8

18,615,0

13,913,6

11,89,3

12,613,4

12,911,7

14,315,7

14,112,6

10,7

12,512,8

12,0

18,719,5

17,215,4

14,514,9

14,011,9

Quelle: Statistisches Landesamt Berlin, eigene Berechnungen

Abbildung 16: Mobilität in Berlin nach Wohngebietstypen 1994, 1996, 1998 und 2000

Umland dargestellt. Sehr deutlich werdendabei die jeweiligen Präferenzen. So ziehenBerliner aus den westlichen Bezirken bevor-zugt in das westliche Umland, umgekehrt ausden östlichen Bezirken in das östliche Umland.Noch konkreter wird es, wenn die jeweiligenAußenbezirke betrachtet werden. Hier ist dieHauptfortzugsrichtung der jeweils benachbar-te Umlandkreis.

Eine weitere Information, die sich aus dieserUntersuchung ergibt, ist die in den einzelnenBezirken auftretende Größenordnung derFortzüge (gemessen an der EinwohnerzahlStand Ende 1990) ins Umland.

Im Bezirksvergleich zeigen sich zum einenUnterschiede zwischen den westlichen und

östlichen Stadtbezirken. Zum anderen werdenauch Unterschiede zwischen Innenstadt- undAußenbezirken deutlich. So hat neben densogenannten Plattenbaubezirken Marzahn,Hellersdorf und Hohenschönhausen derBezirk Pankow die höchsten Fortzugsquotenins Umland zu verzeichnen. Deutlich unter-scheiden sich auch die westlichen Innenstadt-bezirke von den westlichen Außenbezirken.Sie sind im Bezirksvergleich am geringstenvon Abwanderung ins Umland betroffen.

Aufgrund weiter zurückgehender Neubau-tätigkeit in den nächsten Jahren wird sich dieMobilität in Berlin wieder reduzieren. Erste Ten-denzen sind bereits seit Ende 1999 erkennbar.Analog werden sich auch die Abwanderungenins Umland auf ein Normalmaß einpendeln.



Reinicken-dorf

Spandau

Tempel-hof

Neukölln

Charlottenburg

Wilmersdorf

Pankow

Weißen-see

Wedding

MitteTier-garten

TreptowKöpenick

Hohenschön-hausen

Marzahn

Hellersdorf

Lichtenberg

Prenz-lauer Berg

Havelland

Oberhavel

Barnim

Märkisch-Oderland

Oder-Spree

Dahme-SpreewaldTeltow-FlämingPotsdam-Mittelmark

PM

59 %

58 %

Kreuz-berg

61 %67 %63 %

62 %

55 %71 %

60 %

62 %

68%

68 %

59 %

53 %75 %

62 % 60 %57 %

62 %

62 %

58 %

60 %

62 %

Potsdam

Friedrichs- hain

Schöne-berg

Zehlendorf

Steglitz

Hauptrichtung der Fortziehenden (in %)bis 5,0 % der Einwohner5,0 % bis 8,5 % der Einwohnerüber 8,5 % der Einwohner

Abbildung 17: Abwanderung ins Umland im Zeitraum 1991 – 1999

2. 2 Entwicklung der Privathaushalte

Die für den Wohnungsmarkt relevante Nach-fragegröße ist die Zahl der Privathaushalte.Daher ist die Beobachtung deren Entwicklungvon besonderem Interesse, da sie aufgrunddes fortschreitenden Singularisierungspro-zesses zur Bevölkerungsentwicklung gegen-läufig sein kann. Dies zeigt z. B. die Entwick-lung der Jahre 1991 bis 1994 recht deutlich.

Parallel mit der in den Jahren 1991 bis 1993wachsenden Bevölkerung stieg die Anzahl derPrivathaushalte in Berlin kontinuierlich an.Selbst im Jahr 1994, als erstmals seit Mitte der

80-er Jahre wieder ein Bevölkerungsrückgangzu beobachten war, nahm die Haushaltszahlweiter zu. Dies lag insbesondere an der Zunah-me der Zahl der Einpersonenhaushalte, die imJahr 1994 um rund 33.000 höher lag als imJahr 1993. Von 1994 bis 1998 reduzierte sich dieZahl der Haushalte dann wieder um rund47.000 auf 1.795.200. Seit 1999 sind schließlichtrotz sinkender Bevölkerungszahl erneut leich-te Wachstumstendenzen bei der Zahl derHaushalte zu erkennen.

Die Veränderungen in der Entwicklung derHaushaltszahlen waren geprägt durch die Ent-wicklungen im Westteil der Stadt. Hier nahm

die Zahl der Haushalte von 1994 bis 1998 um43.000 Haushalte ab. In den östlichen Bezirkenverringerte sich die Zahl lediglich um 3.000.Während die Zunahme der Haushaltezahlen inden Folgejahren im Westteil nur eine geringeAusprägung hatte, war sie in den östlichenBezirken mit +26.000 Haushalten erheblich.

Der Anteil der Einpersonenhaushalte in Berlinlegte von 44,9 % im Jahr 1991 auf 47,5 % im Jahr2000 zu. Während sich im Westteil der Anteilnur geringfügig verändert hat (1991: 49,5 %;2000: 48,8 %), war im Ostteil der Stadt mit35,8 % im Jahr 1991 und 45,3 % im Jahr 2000eine erhebliche Dynamik erkennbar.

0

Anzahl der Haushalte

Quelle: Statistisches Landesamt Berlin, Mikrozensus 1991 –2000

200.000

400.000

600.000

800.000

1.000.000

1.200.000

1.400.000

1.600.000

1.800.000

2.000.0001.754.600 1.788.900 1.804.400 1.842.000 1.831.700 1.831.900 1.804.100 1.795.200 1.811.400 1.822.800

1991 1992 1993

630.8

00

1994

656.

800

1995

649.

900

1996

648.5

00

1997

646.

300

1998

653.5

00

1999

666.

200

2000

679.

400

Berlin-Ost59

2.700

617.5

00

1.161

.900

1.171

.400

1.173

.600

1.185

.200

1.181

.800

1.183

.400

1.157

.800

1.141

.700

1.145

.200

1.143

.400

Berlin-West

Abbildung 18: Privathaushalte in Berlin 1991 – 2000

Haushaltsgröße Jahr

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000

Berlin-West 1.161.800 1.171.300 1.173.500 1.185.300 1.181.900 1.183.400 1.157.800 1.141.700 1.145.100 1.143.400

Einpersonenhaushalte 574.700 582.700 584.200 588.300 581.300 577.600 559.400 556.200 563.100 557.700

Mehrpersonenhaushalte 587.200 588.700 589.400 596.900 600.500 605.800 598.400 585.500 582.100 585.600

Berlin-Ost 592.700 617.500 630.800 656.800 650.000 648.500 646.300 653.500 666.200 679.400



Berlin-Gesamt 1.754.600 1.788.800 1.804.300 1.842.100 1.831.900 1.831.800 1.804.200 1.795.200 1.811.300 1.822.800



Quelle: Statistisches Landesamt Berlin, Mikrozensus 1991 – 2000

Tabelle 5: Haushalte und Haushaltsgröße in Berlin 1991 – 2000

2.3 Einkommensentwicklung

Die Entwicklung der monatlichen Haushalts-nettoeinkommen in Berlin zeigt ein gespalte-nes Bild. In den Jahren 1991 bis 1993 erhöhtensich die Haushaltsnettoeinkommen im West-teil der Stadt moderat. Nach einer Stagnationin den Folgejahren legten sie dann erst wieder1999 leicht zu. In den östlichen Bezirken

stiegen die Haushaltsnettoeinkommendagegen kräftig an.

So lagen im Jahr 1991 die Haushaltsnetto-einkommen im Ostteil bei 60 % der Haus-haltsnettoeinkommen im Westen. Im Jahr2000 näherte sich die Quote mit 93 % denEinkommensverhältnissen im Westteilweiter an.

Über den gesamten Berichtszeitraum habensich die Haushaltsnettoeinkommen in denwestlichen Bezirken um 12,4 % auf 3.700 DMim Jahr 2000 erhöht, im Ostteil um 73,3 % auf3.443 DM. Allerdings war die jährliche Ver-änderungsrate im Jahr 2000 gegenüber demVorjahr im Ostteil der Stadt zum ersten Malseit 1991 niedriger als im Westteil. Tendenziellscheint sich der weitere Anpassungsprozesszu verlangsamen.

Unterschiede gibt es jedoch bei den Haus-haltsnettoeinkommen nach der Haushalts-größe. So betrug im Jahr 2000 das Verhältniszwischen dem Haushaltsnettoeinkommenim Ost- und im Westteil bei den Einpersonen-haushalten 82,9 %, bei den Vier-und-mehr-Personenhaushalten 110,8 % der Haushalts-nettoeinkommen im Westteil. Mit zunehmen-der Haushaltsgröße wirkt sich im OstteilBerlins die höhere Anzahl der Mitverdienerpositiv auf das Einkommen aus.

Bei den verwendeten Daten des Mikrozensushandelt es sich um eine einprozentige Stich-probe, in der die Einkommen für einen Monaterfragt werden. Daher bleiben Einkommenaus Vermietung und Verpachtung wie auchVermögenseinkünfte untererfasst. Die darausentstehende Einkommenslücke lässt sich imVergleich mit den Ergebnissen der Einkom-mens- und Verbrauchsstichprobe (EVS) für das1. Halbjahr 1998, wo der Erhebungszeitraumdrei Monate umfasst, und damit das Einkom-men genauer erfasst auf etwa 15 % beziffern.

Für die östlichen Bezirke wurde im Rahmender EVS ’98 (1.Halbjahr) ein durchschnittlichesmonatliches Haushaltsnettoeinkommen inHöhe von 3.842 DM, für die westlichen Bezirkeeines von 4.131 DM ermittelt. Verglichen mitden durchschnittlichen Einkommen in denneuen Bundesländern (durchschnittlich 3.956DM), lag der Ostteil Berlins mit 114 DM Diffe-renz nur geringfügig darunter. Anders imWestteil. Hier lagen die Nettoeinkommen um1.123 DM oder rund 22 % unter dem westdeut-schen Niveau (durchschnittlich 5.254 DM).

Den Haushalten im Ostteil standen somitrund 93 % der Nettoeinkommen der Haushal-te im Westen der Stadt zur Verfügung. DieHaushalte in den neuen Bundesländern


01991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000

DM

Quelle: Statistisches Landesamt Berlin, Mikrozensus 1991 –2000, eigene Berechnungen

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

4.000Berlin-GesamtBerlin-WestBerlin-Ost

Abbildung 19: Durchschnittliches Haushaltsnettoeinkommen in Berlin 1991 – 2000

100,06.000

5.00095,0

4.00090,0

3.000

85,02.000

80,01.000

in %

Haushaltsnettoeinkommen

in DM

Quelle: Statistisches Landesamt Berlin, Mikrozensus 1991 –2000, eigene Berechnungen

Berlin-GesamtBerlin-West Berlin-Ost

75,0

110,8

93,5

88,2

82,9

01 PH 2 PH 3 PH 4 PH und mehr

Haushaltsgröße

5.547

4.49

2 5.033 5.3

56

2.001

3.960

4.704

5.914

4.288

4.917

2.2662.4

13

Quote Ost/West

Abbildung 20: Haushaltsnettoeinkommen nach Haushaltsgröße im Jahr 2000

erreichten dagegen nur rund 75 % des durch-schnittlichen Nettoeinkommens der Haushal-te im früheren Bundesgebiet. Der Anpas-sungsprozess bei den Haushaltsnettoeinkom-men ist in Berlin also weiter vorangeschrittenals auf Bundesebene.

Eine weitere Vergleichsmöglichkeit bietet dasaus der volkswirtschaftlichen Gesamtrech-nung für Berlin ermittelte verfügbare jährlichePro-Kopf-Einkommen der privaten Haushalte.Hier liegen Daten für die Jahre 1991 bis 1999vor. Danach erhöhte sich das Pro-Kopf-Ein-kommen in Berlin von 23.300 DM im Jahr 1991um 19,1 % auf 27.757 DM im Jahr 1999. DieseEntwicklung entsprach auch etwa der des Pro-Kopf-Einkommens in den alten Bundesländernohne Berlin (20,4 %), so dass keine Annähe-rung des niedrigeren Einkommensniveausder Berliner gegenüber den Einwohnern deralten Bundesländer stattfand. Dennochkonnte im Jahr 1999 ein Berliner rund 4.500DM mehr ausgeben oder sparen als im Jahr1991. Im gesamtdeutschen Durchschnittwaren es aber immerhin rund 6.300 DM. ImJahr 1999 wies z.B. Hamburg ein um 16 %höheres Pro-Kopf-Einkommen auf als Berlin.

Wesentlich für die Einkommenssituationin Berlin ist die sich in einem strukturellen

Anpassungsprozess befindliche gesamtwirt-schaftliche Situation. Dies drückt sich u.a. auchin der Zahl der Sozialhilfeempfänger undArbeitslosen in Berlin aus.

So ist die Zahl der Sozialhilfeempfänger seit1991 auf einem konstant hohen Niveau und lag

Ende 2000 bei 268.664 Personen. Das waren2 % mehr als im Jahr 1991. Bezogen auf dieBevölkerungszahl ergibt sich eine Quote von7,9 %. Im Jahr 1991 lag sie bei 7,6 %. Die höchsteQuote wurde mit 8,3 % im Jahr 1998 registriert.Von den Sozialhilfeempfängern lebten Ende2000 etwa 74 % im Westteil der Stadt und

7,88,3 8,1

7,98,48,2

7,6

0

500.000

1.000.000

1.500.000

2.000.000

2.500.000

3.000.000

3.500.000

4.000.000

1991 1992 1993 1995 1996 1997 1998 1999 2000

Personen

0,0

1,0

2,0

3,0

4,0

5,0

6,0

7,0

8,0

9,0Quote in %

Bevölkerung Soz.-Empfänger Quote

6,7

5,0

Quelle: Statistisches Landesamt Berlin – Für 1994 liegen aufgrund einer Datenerhebungsumstellung keine Daten vor.Für 1995 liegt wegen umfangreicher Umstellungen der Einzelfallbearbeitung in den Leistungsämtern eine Untererfassung vor.

262.8

18

284.7

07

173.3

41

231.1

85

268.5

62

281.8

51

275.5

57

268.6

64

293.4

06

3.382

.169

3.386

.667

3.425

.759

3.458

.763

3.471

.418

3.475

.392

3.465

.748

3.446

.031

3.398

.822

Abbildung 21: Bevölkerung und Sozialhilfeempfänger in Berlin 1991 – 2000

3.500

3.000

2.500

2.000

1.500

1.000

500


01 Person 2 Personen 3 Personen 4 Personen > 4 Personen alle

Haushalte

in DM Sozialhilfe

453

805

1.111

1.434

1.863

772

832

777

1.085

920

972

657

1.110

1.637

2.031

2.948

2.406

1.550

Einkommen

Abbildung 22: Einkommen und Sozialhilfebeträge nach Haushaltsgröße im Jahr 2000

26 % im Ostteil. Der jeweilige Anteil an der Be-völkerung betrug für den Westteil 9,4 % undfür den Ostteil 5,5 %. Insgesamt setzte sichdamit der Trend leicht zurückgehender Zahlender Sozialhilfeempfänger seit 1999 fort.

Die 268.664 Sozialhilfeempfänger lebten in148.561 Haushalten. Die stärkste Gruppe derSozialhilfebezieher waren mit 55,3 % die Ein-personenhaushalte. Eine weitere stark vonder Einkommensarmut betroffene Gruppewaren mit rund 20 % die Alleinerziehendenmit Kindern unter 18 Jahren.

Die Haushalte bezogen Ende 2000 durch-schnittlich seit 33 Monaten Sozialhilfe. DerAnteil der Haushalte, der länger als drei JahreSozialhilfe erhielt, hat sich von 1995 mit 18,9 %auf 30,9 % im Jahr 1999 erhöht und legte bisEnde 2000 nochmals um 4,3 Prozentpunkteauf 35,2 % zu.

Der durch das Sozialhilferecht bestimmteMindestbetrag für die Sicherung des Lebens-unterhaltes betrug im Jahr 2000 in Berlin füreinen durchschnittlichen Haushalt 1.550 DM.Davon zahlten die Sozial- und Jugendämter777 DM als laufende Hilfe zum Lebensunter-halt, während das anrechenbare Einkommender Haushalte im Durchschnitt bei 772 DM lag.Somit machte die Sozialhilfe rund 50 %, beiEinpersonenhaushalten sogar rund 60 % dessogenannten Bruttobedarfs aus.

Auch wenn sich ein direkter Vergleich zu denHaushaltsnettoeinkommen aufgrund unter-schiedlicher Ausgangsgrößen verbietet, wirddoch ersichtlich, dass ein erheblicher Einkom-mensabstand vorhanden ist.

Im Jahr 2000 betrugen die Sozialhilfeausgabenin Berlin rund 3,6 Mrd. DM und sind gegenüberdem Jahr 1999 nahezu unverändert geblieben.

2.4 Nachfragepotenziale für Eigentümer- und Mietwohnungen1

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklunghat Topos Stadtforschung beauftragt, ihreUntersuchung zu den Potenzialen der Nach-frage nach verschiedenen Segmenten desWohnungsmarktes2 zu aktualisieren. Die

Untersuchung ordnet die Berliner Haushalteauf Grund ihres Einkommens den verschiede-nen Segmenten des Wohnungsmarktes zu.Im Wesentlichen werden dabei Sozialer Woh-nungsbau, Miet- und Eigentümerwohnungenunterschieden. Datenbasis sind die Mikro-zensen des Landes 1996 und 2000. Nebendem Einkommen werden die Daten nachHaushaltstyp und Alter differenziert betrach-tet. Alter und Haushaltstyp haben nicht nurAuswirkungen auf den Finanzbedarf derHaushalte, sondern beide Merkmale bestim-men sehr stark die Wohnvorstellungen desjeweiligen Haushalts mit.

Modellrechnung

Im Rahmen einer Modellrechnung wurdezunächst geklärt, welche Handlungsmöglich-keiten die verschiedenen Haushaltstypen aufdem Wohnungsmarkt haben. Für die genann-ten Segmente wurde differenziert, bis zuwelcher Einkommenshöhe die Haushalte An-spruch auf eine geförderte Wohnung haben,bis zu welcher Grenze sie Mieter bleiben(müssen) und ab wann sie Eigentum bildenkönnen.3 In der Untersuchung 1998 lag dasAugenmerk auf neu errichtetem Wohnraum,weshalb sich die Einkommensgrenzen andiesen Kosten orientierten. Um die Ergebnissezwischen den beiden Studien vergleichen zukönnen, wurde zunächst das bisherige Kon-zept übernommen. Die Nachfragepotenzialefür den Verkauf aus dem Bestand werden inder gegenwärtigen Studie, die im 1. Quartal2002 vorliegen wird, noch näher untersucht.Abschließende Ergebnisse lagen aber zuRedaktionsschluss noch nicht vor.

Die Untersuchung 1998 unterschied vier Ein-kommensklassen:1. Die ›Sozialmieter‹, die auf Grund ihres

Einkommens unterhalb der Grenzen des § 25 Zweites Wohnungsbaugesetz (II. WohnBauG) für eine geförderteWohnung zugangsberechtigt sind,

2. ›übrige Mieter‹, deren Einkommen darüberliegt, aber nicht für die Eigentumsbildungausreicht,

3. ›Fördereigentümer‹, die durch eine Förde-rung in die Lage versetzt werden, Eigentumzu bilden, sowie

4. ›freie Eigentümer‹, die sich frei auf demWohnungsmarkt bewegen und auch ohneFörderung Wohnungen zu Marktpreisenerwerben können.

Die Grenzen für die Einkommensklassenwurden neu berechnet, weil sich eine Reihevon Parametern seit 1997/98 deutlich ver-ändert haben. Die Kaufpreise für Eigentums-wohnungen und Eigenheime sind zwar imWesentlichen gleich geblieben, aber dieZinsen sind gesunken, die direkte Eigenheim-Förderung (Landesförderung) wurde einge-stellt und das Wohnraumförderungsgesetz(WoFG) hat das II. WohnBauG abgelöst.

Eine genauere Darstellung der Vorgehens-weise kann der Studie 1998 und dem im1.Quartal 2002 erscheinenden Gutachten ent-nommen werden.

Nachfragepotenziale 2000 und Entwicklungenseit 1996

Veränderungen der Rahmenbedingungen

Trotz des Rückgangs der Bevölkerung Berlinshat die Zahl der Haushalte seit 1996 nurgeringfügig abgenommen. Strukturell gab esgegenüber 1996 zwei gravierende Verände-rungen. Haushalte mit einer Bezugspersonunter 35 Jahre haben sich um 70.000 bzw. 13 %auf 446.700 Haushalte reduziert. Die mittlere


1 Sigmar Gude und Michael Häfelinger (Topos Stadt-forschung), erste Ergebnisse der aktuellen Studie (2002)zu Nachfragepotenzialen für Eigentümer- und Miet-wohnungen in Berlin.

2 Topos/Prof. Schmoll (1998): ›Nachfragepotentiale fürEigentümer- und Mietwohnungen in Berlin‹. Gutachtenim Auftrag der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung,Umweltschutz und Technologie.

3 Die Berechnung übernahm wie 1998 Prof. Fritz Schmoll.Im Modell wurde mit einer konservativen Finanzie-rungsstruktur von 60 % Hypothekarkredit, 20 %Bauspardarlehen und 20 % Eigenmitteln gerechnet.Bei der Berechnung von Kosten für den Eigentums-erwerb wurde von den aktuellen Preisen für Neubau-objekte ausgegangen. Allerdings liegen die Preise fürEigentumswohnungen im Bestand inzwischen deutlichunter den Neubauten. Zur Abschätzung, wie sich dasPotenzial der freien Eigentümer in Bezug auf denErwerb einer Bestandwohnung erhöhen würde, wurdeeine überschlägige Kalkulation vorgenommen.

Altersgruppe hat leicht, die ältere deutlichzugenommen. Gleichzeitig ist die Zahl derHaushalte mit Kindern unter 18 Jahren um13 % gesunken. Damit ist der Anteil der klassi-schen Eigentumsbildner deutlich zurückge-gangen. Das Einkommensniveau ist seit 1996um ca.5 % angestiegen. Dabei war die Zu-nahme im Ostteil insgesamt etwas stärker alsim Westteil Berlins.5

Die Veränderung der Nachfragepotenziale in Berlin

Der größte Teil der Haushalte in Berlin(ca. 40%) hat eine Einkommenssituation, dieihnen unter gegenwärtigen Bedingungenkeine Alternative zum Mieterstatus bietet. DieGruppe der ›Fördereigentümer‹ stellt gut 30%,die der ›freien Eigentümer‹ knapp 30 %.Werden die bereits vorhandenen Eigentümer-haushalte ausgeklammert, so verschiebt sichdie Relation weiter hin zu den Haushalten, diekein Eigentum bilden können. Die verbleiben-den Haushalte – die jetzigen Mieterhaushalte– verteilen sich auf die drei Gruppen im Ver-hältnis 45 % Mieterhaushalte – 30 % Förder-eigentümer – 25 % freie Eigentümer.6

■ Die Nachfrage nach dem unteren Preis-segment bleibt stabil

Insgesamt 753.000 Haushalte haben ein Ein-kommen unterhalb der Zuzugsberechtigungzum Sozialen Wohnungsbau. Dieser Anteil hatsich gegenüber 1996 leicht reduziert. Aller-dings wird das Angebot in diesem Markt-

segment dadurch verknappt, dass die Zahl derSozialwohnungen kontinuierlich sinkt, gleich-zeitig aber mehr Nachfrager nach gebundenenWohnungen vorhanden sind, weil eine Über-schreitung der Einkommensgrenzen um 40 %zulässig ist. Insgesamt wird also die Nach-frage im unteren Preissegment auch in Zu-kunft stabil bleiben. Die potenziellen Sozial-mieter werden wie 1996 vor allem durch diekleinen kinderlosen Haushalte gebildet, die mit561.000 drei Viertel dieser Haushalte stellen.

Die günstigeren Konditionen bei der Eigen-tumsbildung erhöhen trotz Wegfall der direk-ten Eigenheimförderung (Landesförderung)die Zahl der Haushalte, die zur Eigentums-bildung theoretisch in der Lage sind. Dennochwird der Anteil der Mieterhaushalte hochbleiben.

In den Klassen oberhalb des § 9 WoFG hat esdeutliche Verschiebungen gegenüber 1996gegeben. Hier sind aber zwei Ursachen gleich-zeitig beteiligt: der allgemeine Anstieg derHaushaltseinkommen und die verändertenBedingungen für die Eigentumsbildung. DieGruppe der ›Fördereigentümer‹ ist gewach-sen, obwohl die öffentliche Förderung zurBildung von Wohneigentum weggefallen ist.Die Haushalte in dieser Klasse erfüllen das vonden Banken zur Bereitstellung von Kreditengeforderte Bonitätskriterium.7 Sie könntensich gerade eine kleine neu errichtete Eigen-tumswohnung oder ein kleines Eigenheim lei-sten. Da der finanzierbare Wohnraum klein,das verbleibende Einkommen gering und dasRisiko hoch ist, werden diese Haushalte nurin Ausnahmefällen Eigentum bilden.8 Durcheine Förderung – zu der auch der (verbilligte)Verkauf von Wohnungen aus dem Bestandgehört – könnten jedoch diese Haushalteaktiviert werden, Wohneigentum zu bilden.Insgesamt gehören dieser Gruppe der ›Förder-eigentümer‹ 551.400 Haushalte an.

■ Die Zunahme der Haushalte, die finanziellohne Einschränkungen zur Eigentums-bildung in der Lage sind, betrifft nur ingeringem Umfang die ›klassischen‹ Eigen-tumsbildner, Haushalte mit Kindern inmittlerem Alter. Es ist daher nicht mit einerwesentlichen Verstärkung der Eigentums-bildung zu rechnen.

Untersuchung 2002 Untersuchung 1998

Sozialmieter 779

Mieter* 753 übrige Mieter 193

Fördereigentümer 551 Fördereigentümer 497

freie Eigentümer 518 freie Eigentümer 356

Gesamt 1823 Gesamt 1826

* Auf Grund der gesunkenen Zinssätze liegen die Einkommensgrenzen,ab denen theoretisch Eigentum gebildet werden kann, im Bereichder Einkommensgrenzen des § 9 WoFG. Deshalb erübrigt sich die 1998vorgenommene Differenzierung zwischen ›Sozialmietern‹ und ›übrigen Mietern‹.

Quelle: Topos Stadtforschung

Tabelle 6: Nachfragepotenziale (Haushalte in 1000)der Untersuchungen im Vergleich

freie Eigentümer Fördereigentümer Mieter

Ein-personen-haushalte

Zwei-personen-haushalte

Allein-erziehende

Paaremit Kind

Paare mitmehrerenKindern

SonstigeHaus-halte

Quelle: Topos

155

262

449

253

154

113

63

41 54 3445

32

3331

41311717

Abbildung 23: Haushalte nach Einkommensklassen und Haushaltstyp

Auf Grund ihres monatlichen Nettoeinkom-mens sind unter aktuellen Bedingungen prin-zipiell 518.300 Haushalte statt vorher 356.400in der Lage, Wohneigentum frei zu finanzie-ren.9 Auffallend ist, dass die innere Strukturder ›freien Eigentümer‹ nach Haushaltstypeneine deutliche Veränderung aufweist. DiePaare mit einem Kind stellen statt 10 % imJahre 1996 nur noch 6 % dieser Gruppe. Dasverweist darauf, dass Paare mit einem Kind,die zu den ›freien Eigentümern‹ zählten, inden letzten Jahren in besonders hohemUmfang aus Berlin – vermutlich in RichtungUmland – abgewandert sind.

Stärker sind die Verschiebungen in der Haus-haltsstruktur nach dem Alter. Der Anteil dermittleren Altersgruppe zwischen 35 und 55Jahren ist von über 50 % auf 43 % gesunken.Vor allem die Altersgruppe ab 55 Jahre istabsolut und prozentual stark gewachsen.Damit sind es noch stärker als in der Unter-suchung 1998 die Älteren, die in der Lagewären, Eigentum zu bilden.

Fazit

Die Finanzierungsbedingungen für Wohn-eigentum haben sich verbessert. Ein deutlichhöherer Anteil der Berliner Haushalte wäredemnach prinzipiell in der Lage, Wohneigen-tum zu bilden.

Hoffnungen auf eine stark zunehmende Nach-frage nach Eigentumswohnungen oder Eigen-heimen werden sich jedoch nicht erfüllen.Vor allem die kinderlosen Haushalte – undhier nochmals verstärkt die Älteren – könntenEigentum erwerben. Die klassischen Eigen-tumsbildner – Familien mit Kindern in mittle-rem Alter – wachsen zum einen deutlichweniger nach, zum anderen sind gerade diebesser Verdienenden bereits abgewandert.

Die Nachfrage nach neu errichtetem Woh-nungseigentum wird in den nächsten Jahrendas in der Studie von 1998 berechnete Niveauvon 5.000 – 7.000 Einheiten pro Jahr nurschwerlich erreichen. Damit wird auch dieNachfrage aus Berlin nach Wohneigentumin Brandenburg abnehmen und dadurchwiederum die Abwanderung aus Berlin. Ent-

sprechend wird sich der weit überwiegendeTeil der Haushalte weiterhin auf dem Miet-wohnungsmarkt mit Wohnraum versorgen.

Die Einkommenssituation der Berliner Haus-halte ist bezüglich der Möglichkeit zur Eigen-tumsbildung nach wie vor als schwach einzu-stufen. Dies schlägt sich auch in einem hohenAnteil an Haushalten nieder, die nach den ge-setzlichen Regelungen Anspruch auf Zugangzu einer geförderten Wohnung haben bzw. aufpreiswerten Wohnraum angewiesen sind.Der geringfügige Rückgang in dieser Nach-fragergruppe ist in erster Linie darauf zurück-zuführen, dass die nachwachsenden Jahr-gänge zahlenmäßig schwach sind und mitdem Rückgang des Anteils junger Haushalteauch der Anteil der Haushalte mit geringenEinkommen abnimmt. Es bleibt ein erheb-licher Teil kleinerer und älterer Haushalte,die auf eine entsprechende Versorgung mitgünstigem Wohnraum angewiesen sind.


5 Vgl. zur Analyse der Einkommensentwicklung Berlins:Topos Stadtforschung (2001): Einkommens- undArmutsbericht Berlin 2000.

6 Dies ist das Ergebnis einer ersten überschlägigenRechnung, die in der Studie 2002 präzisiert wird.Auf Grund der gesunkenen Zinssätze liegen dieEinkommensgrenzen, ab denen theoretisch Eigentumgebildet werden kann, im Bereich der Einkommens-grenzen des § 39 WoFG. Deshalb erübrigt sich die 1998vorgenommene Differenzierung zwischen ›Sozial-mietern‹ und ›übrigen Mietern‹.

7 Für das Bonitätskriterium ist die Liquidität des Haus-halts entscheidend. Nach der Wohnkostenbelastungmuss das verbleibende Einkommen für den Lebens-unterhalt ausreichen. Für die erste Person wird dabeivon 900 DM, für jede weitere Person von 400 DMausgegangen.

8 Das Einkommensniveau der Haushalte, die tatsächlichEigentum bilden, liegt deutlich über dem städtischenEinkommensdurchschnitt (vgl. Topos Stadtforschung(2001): Einkommens- und Armutsbericht Berlin 2000,S. 14). Das durchschnittliche Einkommen liegt über derGrenze zu den ›freien Eigentümern‹.

9 Bei Berücksichtigung der niedrigeren Preise für Eigen-tumswohnungen aus dem Bestand läge das Potenzialder ›freien Eigentümer‹ um ca. 50.000 Haushalte höher.

Wohnlage am Wasserturm, Prenzlauer Berg(S.T.E.R.N./Michael Schroedter)

3.1 Wohnungsbestand

Berlin verfügte Ende 2000 über rund 1,86 Mio.Wohnungen, davon lagen 62 % in den west-lichen und 38 % in den östlichen Stadtbezirken.Gegenüber dem Jahr 1991 erhöhte sich derWohnungsbestand um 8,5 %. Der über-wiegende Anteil des Wohnungsbestandes(91 %) befand sich in Gebäuden mit drei undmehr Wohnungen (MFH), lediglich 9 % in Ein-und Zweifamilienhäusern (EFH/ZFH).

Der Berliner Wohnungsbestand besteht imwesentlichen aus folgenden Segmenten:■ Der Wohnungsbestand der bis 1948 fertig

gestellten Altbaubestände beträgtrund 800.000 Wohnungen (43%). Davonwurden rund 520.000 Wohnungen (65 %)vor 1918 errichtet.

■ Die Bestände des komplexen Wohnungs-baues der ehemaligen DDR machen mitca.300.000 Wohnungen knapp 16 % desGesamtbestandes aus. Davon liegenrund 233.000 Wohnungen in 17 Großsied-lungen der Bezirke Marzahn, Hellersdorf,Lichtenberg und Hohenschönhausen.Die übrigen Wohnungen befinden sich inStreulagen im Ostteil der Stadt.

■ Rund 249.000 Wohnungen des nochgebundenen Sozialen Mietwohnungsbaues(14 % vom Gesamtbestand), die im wesentli-chen im Westteil der Stadt errichtetwurden, verteilen sich jeweils zur Hälfte aufGroßsiedlungen in Stadtrandlagen(z. B. Märkisches Viertel, Gropiusstadt) bzw.auf Streulagen.

■ Die rund 175.000 Wohnungen in Ein- undZweifamilienhäusern befinden sich in denBerliner Außenbezirken.

Dass Berlin eine ausgesprochene Mieterstadtist, kommt auch darin zum Ausdruck, dass89,6 % des Wohnungsbestandes Mietwoh-nungen sind und nur 10,4 % der Wohnungenvom Eigentümer selbst genutzt werden.

Für den Westteil Berlins liegen keine aktuellenDaten zum Ausstattungsstandard der Woh-nungen vor. Nach Schätzungen verfügen auchheute noch rund 50.000 Wohnungen im West-teil der Stadt über keinen zeitgemäßen Aus-stattungs-›Vollstandard‹.

Für den Ostteil Berlins liegen aus der Gebäude-und Wohnungszählung der neuen Bundes-länder (9/95) Daten vor. Danach waren über207.000 Wohnungen (32 %) nicht mit einerSammelheizung, 35.000 Wohnungen (5 %)ohne Bad und 16.400 Wohnungen (2,5 %)nicht mit Innen-WC ausgestattet. Geht manvon einer jährlichen Modernisierungsratevon 20.000 Wohnungen seit 1995 aus, gibt esheute noch rund 160.000 WE im Ostteil ohnezeitgemäßen Vollstandard.

Ende 2000 befanden sich rund 24 % der Miet-wohnungen im Besitz der städtischen Woh-nungsbaugesellschaften und rund 11 % imBesitz von Genossenschaften. Weitere 11 %befanden sich bei Gesellschaften und anderenUnternehmen des Verbandes Berlin-Branden-burgischer Wohnungsunternehmen (BBU).Der Bestand der freien Wohnungsunterneh-men und Einzelprivateigentümer lag bei rund54 % des Gesamtmietwohnungsbestandes.

Von den 397.000 Wohnungen der städtischenWohnungsbaugesellschaften waren 202.600Wohnungen (51 %) als Sozial- oder als Bele-gungsbindungswohnung gebunden unddamit aufgrund Gesetz grundsätzlich nur demPersonenkreis mit einem Wohnberechtigungs-schein zugänglich. Bezogen auf den gesamtenMietwohnungsbestand waren dies 12,1 %. Dergenossenschaftliche Bestand verfügte übereinen Anteil von rund 24 % an gebundenenWohnungen (2,7 % des Gesamtmietwohnungs-bestandes) und die sonstigen Eigentümer

Wohnungsangebot 26/27

3. Wohnungsangebot

897.000 Wohnungenbei sonstigenEigentümern54 %

190.000 Wohnungenvon Gesellschaftenund anderen Unter-nehmen im BBU11 %

Quelle: eigene Erhebungen, eigene Berechnungen

397.000städtische WE24 %

186.000Genossen-schafts-WE11 %

Abbildung 24: Struktur der Berliner Mietwohnungennach Eigentümergruppen am 31.12.2000

Quelle: eigene Erhebungen, eigene Berechnungen

104.2006,2 %

194.40011,6 %

952.20057,0 %

98.4005,9 %

6.6000,4 %

16.4001,0 %

Städtische SozialwohnungenStädtische Belegungsbindung-WE (BelBindG)Städtische Mietwohnungen (ohne Bindungen)Genossenschaftliche SozialwohnungenGenossenschaftliche Belegungsbindungs-WE(BelBindG)Genossenschaftliche Miet-WE(ohne Bindungen)Private SozialwohnungenPrivate Belegungsbindungs-WE (BelBindG)Private Mietwohnungen (ohne Bindungen)

128.3007,7 %

140.6008,4 %

28.8001,7 %

Abbildung 25: Struktur der Berliner Mietwohnungennach Eigentümergruppen und Art der Wohnungs-bindung am 31. 12. 2000

Jahr EFH ZFH übrige MFH Gesamt

1991 116.916 36.716 1.562.639 1.716.271

1992 117.367 36.922 1.573.642 1.727.931

1993 117.679 37.144 1.582.076 1.736.899

1994 118.912 37.476 1.597.021 1.753.409

1995 121.227 38.382 1.610.737 1.770.346

1996 123.184 38.920 1.630.339 1.792.443

1997 125.755 39.734 1.659.285 1.824.774

1998 128.079 40.484 1.673.474 1.842.037

1999 131.141 41.068 1.682.045 1.854.254

2000 133.595 41.152 1.688.019 1.862.766


Tabelle 7: Entwicklung des Wohnungsbestandes nach Gebäudestruktur 1991 – 2000

über rund 12 % gebundener Wohnungen oder8,1 % des Gesamtmietwohnungsbestandes.

Die Entwicklung der Wohnflächenversorgungpro Kopf ist im West- und Ostteil der Stadtunterschiedlich verlaufen. Während im Jahr1991 im Westteil der Stadt jedem Einwohnerim Durchschnitt 35,5 m2 Wohnfläche zur Ver-fügung standen, waren es im Ostteil der Stadtnur 30,8 m2. Bis Ende 2000 erhöhte sich diedurchschnittliche Wohnfläche pro Kopf imWestteil um 10,1 % auf 39,1 m2 und im Ostteilder Stadt um 18,8 % auf 36,6 m2. Insgesamterhöhte sich die Wohnfläche in Berlin von33,8 m2 im Jahr 1991 um 13 % auf 38,2 m2 imJahr 2000.

Zu berücksichtigen ist hierbei allerdings, dassneben dem Wohnungsneubau und der Woh-nungszusammenlegung auch ein Rückgangder Bevölkerung, der fortschreitende Singu-larisierungsprozess sowie die Einbeziehungdes Gesamtbestandes, d.h. einschließlich desLeerstandes, Einfluss auf die zur Verfügungstehende Wohnfläche pro Kopf hat.

3.2 Wohnungsneubau

3.2.1 Baugenehmigungen

Die Zahl der zum Bau genehmigten Wohnun-gen fiel im Jahr 2000 mit 7.719 Wohnungen

auf den tiefsten Stand des gesamten Berichts-zeitraumes. Der zwischenzeitliche Boom derJahre 1994 bis 1997 war geprägt durch die vomLand Berlin aufgelegten Wohnungsbauförder-programme sowie durch das Fördergebiets-gesetz, das nur im Ostteil der Stadt zur Gel-tung kam. Allein innerhalb dieser vier Jahrewurden in Berlin 102.974 Wohnungen zumBau genehmigt, davon 70.132 Wohnungen imOstteil der Stadt. Nach Auslaufen des Förder-

gebietsgesetzes, dem Zurückfahren der Woh-nungsbauförderung sowie einer grundsätzlichveränderten Marktsituation (geringere Nach-frage, sinkende Mieten) ist seit dem Jahr 1998ein rasches Absinken der Genehmigungs-zahlen zu beobachten.

Von den 11.208 genehmigten Wohnungendes Jahres 1991 entfielen lediglich 737 aufWohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern(EFH/ZFH). Dies entspricht einem Anteil von6,6 % aller genehmigten Wohnungen. Inneuen Mehrfamilienhäusern (MFH) sollten6.203 Wohnungen errichtet werden. In denFolgejahren erhöhte sich die Zahl der geneh-migten Wohnungen in neuen Mehrfamilien-häusern sprunghaft. Der Höchststand lag 1995bei 23.767 Wohnungen. Mit zunächst mode-raten Rückgängen in den Jahren 1996 und1997 brach das Genehmigungsergebnis mitdem Auslaufen des Fördergebietsgesetzes imJahr 1998 schließlich ein und reduzierte sichbis Ende 2000 auf 3.368 Wohnungen unddamit gegenüber dem Jahr 1995 um fast 90 %.Dagegen war im Bereich der Ein- und Zwei-familienhäuser bis Ende 1998 eine kontinuier-liche Zunahme der Genehmigungszahlen zuverzeichnen. Erst seit 1999 sind in diesemSegment ebenfalls Rückgänge zu beobachten,wobei sich das Genehmigungsergebnis mit

30,0

31,0

32,0

33,0

34,0

35,0

36,0

37,0

38,0

39,0

40,0

Wohnfläche je Einwohner in qm

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000

35,7

38,2

37,4

39,1

30,6

32,7

36,6

33,8

35,5

30,8

Berlin gesamt Berlin West Berlin Ost


Abbildung 26: Entwicklung der Wohnfläche je Einwohner 1991 – 2000

0

Anzahl genehmigter Wohnungen Berlin-West Berlin-Ost

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

35.000

6.162

12.4

70

20.4

98

18.4

50

18.71

4

8.953

5.926

4.958

9.59

6

8.828

8.959

7.995

7.060

4.270

4.923

2.76110

.879

8.901

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000


11.20

8

10.9

76

15.75

8

21.29

8

29.4

57

26.4

45

25.77

4

13.22

3

10.84

9

7.719

329

2.075

Abbildung 27: Entwicklung der zum Bau genehmigten Wohnungen in Berlin 1991 – 2000

3.743 Wohnungen im Jahr 2000 für BerlinerVerhältnisse weiter auf hohem Niveau hält. DerAnteil der genehmigten Wohnungen in Ein-und Zweifamilienhäusern wuchs somit Ende2000 auf 48,5 %. Über den gesamten Berichts-zeitraum gesehen lag auch in diesem Segmentder Schwerpunkt der Genehmigungen im Ost-teil der Stadt. Im Jahr 2000 lag der Anteil beirund 60 %, im Jahr 1999 sogar bei rund 74 %.

Die Zahl der Genehmigungen für Baumaß-nahmen an bestehenden Gebäuden ist inBerlin von 4.268 Wohnungen im Jahr 1991kontinuierlich auf 608 Wohnungen im Jahr2000 zurückgegangen.

Berlin und Umland

Von 1991 bis zum Jahr 2000 wurden in BerlinGenehmigungen für den Bau von 172.707Wohnungen erteilt; im Berliner Umland für144.804 Wohnungen. Damit wurden in derRegion Berlin innerhalb eines Jahrzehnts dieplanerischen Voraussetzungen für den Bauvon insgesamt 317.511 Wohnungen geschaffen.Dies entsprach der Größenordnung einerbundesdeutschen Großstadt wie Frankfurt/M.

In beiden Teilregionen verlief die Entwicklungder zum Bau genehmigten Wohnungen nahe-zu parallel. Nach erheblichen jährlichen Zu-wächsen in den Jahren 1992 bis zum Höchst-stand im Jahr 1995 mit 54.523 genehmigtenWohnungen sanken die Genehmigungs-ergebnisse in den Jahren 1996 und 1997 zu-

nächst nur allmählich, seit 1998 aber verstärktab und erreichten im Jahr 2000 nur noch eineGenehmigungszahl von 17.133 Wohnungen.

Während in den Jahren 1991 bis 1997 derSchwerpunkt der Genehmigungen in Berlinlag, verschob er sich in den Folgejahren in dasBerliner Umland.

Über den gesamten Betrachtungszeitraumgesehen, lag in Berlin der Schwerpunkt der Ge-nehmigungen im Segment der Mehrfamilien-häuser mit 113.747 genehmigten Wohnungen

gegenüber 26.985 genehmigten Wohnungenin Ein- und Zweifamilienhäusern. Dagegenhielt sich im Umland die Anzahl der zum Baugenehmigten Wohnungen in Ein- und Zwei-familienhäusern mit 68.120 Wohnungen undin Mehrfamilienhäusern mit 69.677 Wohnun-gen in etwa die Waage. Während sich in Berlindie Genehmigungszahlen für Ein- und Zwei-familienhäuser und Mehrfamilienhäuser inden letzten drei Jahren schrittweise annäher-ten, divergieren sie im Umland erheblich. Hierwurden im Segment der Mehrfamilienhäuserim Jahr 2000 lediglich Genehmigungen für


Jahr Berlin-Ost Berlin-West Berlin

EFH/ZFH MFH Baumaß- Gesamt EFH/ZFH MFH Baumaß- Gesamt EFH/ZFH MFH Baumaß- Gesamtnahme nahme nahme

1991 107 166 56 329 630 6.037 4.212 10.879 737 6.203 4.268 11.208

1992 756 1.395 -76 2.075 551 5.367 2.983 8.901 1.307 6.762 2.907 10.976

1993 1.459 4.560 143 6.162 483 6.204 2.909 9.596 1.942 10.764 3.052 15.758

1994 2.241 9.719 510 12.470 540 6.144 2.144 8.828 2.781 15.863 2.654 21.298

1995 2.296 17.165 1.037 20.498 628 6.602 1.729 8.959 2.924 23.767 2.766 29.457

1996 2.459 14.883 1.108 18.450 695 6.159 1.141 7.995 3.154 21.042 2.249 26.445

1997 2.786 14.567 1.361 18.714 758 5.335 967 7.060 3.544 19.902 2.328 25.774

1998 3.133 4.598 1.222 8.953 931 2.537 802 4.270 4.064 7.135 2.024 13.223

1999 2.598 2.224 1.104 5.926 928 3.396 599 4.923 3.526 5.620 1.703 10.849

2000 2.241 1.976 741 4.958 1.502 916 343 2.761 3.743 3.368 608 7.719


Tabelle 8: Struktur der zum Bau genehmigten Wohnungen in Berlin 1991 – 2000

0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000

Anzahl genehmigter Wohnungen UmlandBerlin

11.20

8

10.9

763.4

76

15.75

812

.645

21.29

817.

839

29.4

57

26.4

45

25.77

4

25.0

66

24.6

55

22.0

68

13.22

315.

609

10.84

914

.032

7.719

9.41

4

Quelle: Statistisches Landesamt Berlin, Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik in Brandenburg

54.52

3

51.10

0

47.84

2

28.83

2

24.88

1

17.13

3

14.4

52

28.4

03

39.13

7

11.20

8

Abbildung 28: Entwicklung der zum Bau genehmigten Wohnungen in Berlin und dem Umland

den Bau von 1.445 Wohnungen erteilt. Damitwurde das Niveau von 1992 nur knapp über-boten.

3.2.2 Fertigstellungen

Der Entwicklungsverlauf der Fertigstellungenist mit einer etwa zweijährigen zeitlichen Ver-zögerung dem der genehmigten Wohnungenähnlich.

Nachdem die Fertigstellungszahlen in denJahren 1991 bis 1994 bei rund 11.000 WE stag-nierten, stieg die Zahl der fertig gestelltenWohnungen ab 1995 zunächst allmählich,dann erheblich stärker an und erreichte imJahr 1997 mit 32.965 fertig gestellten Woh-nungen ein Spitzenergebnis – auch im Ver-gleich mit der Vergangenheit.

Im Zeitraum 1995 bis 1998 wurden in Berlin89.290 Wohnungen fertig gestellt, wobei seit1995 die Auswirkungen des Fördergebiets-gesetzes erkennbar sind. Das Baugeschehenverlagerte sich vom Westteil in den Ostteil derStadt. So wurden in den Jahren 1995 bis 1998in den östlichen Bezirken 59.945 Wohnungenfertig gestellt. Das entspricht einem Anteilvon rund 67 % am Gesamtfertigstellungser-gebnis in diesem Zeitraum. Seit 1998 sind dieFertigstellungen im West- wie im Ostteil aller-dings wieder stark rückläufig und erreichtenim Jahr 2000 nur noch rund 9.000 Wohnun-gen. Über den gesamten Berichtszeitraumwurden in Berlin 153.358 Wohnungen fertiggestellt.

Ähnlich wie bei den Baugenehmigungenverlief die Entwicklung der Fertigstellungenvon Wohnungen in Ein- und Zweifamilien-häusern (EFH/ZFH). Das Ausgangsniveau im

Jahr 1991 war relativ niedrig. Die in diesemJahr fertig gestellten 714 Wohnungen be-deuteten einen Anteil von 6,7 % an derGesamtfertigstellung. Danach erhöhten sichdie Fertigstellungen in diesem Segment stetigund erreichten 1999 mit 3.734 fertig gestelltenWohnungen ihren bisherigen Höchststand.Rd. 79 % davon wurden im Ostteil der Stadterrichtet. Der Anteil am Gesamtfertigstel-lungsergebnis erhöhte sich damit auf 29,7 %.

Jahr Berlin Umland

EFH/ZFH MFH Baumaß- Gesamt EFH/ZFH MFH Baumaß- Gesamtnahme nahme

1991 737 6.203 4.268 11.208

1992 1.307 6.762 2.907 10.976 2.053 1.209 214 3.476

1993 1.942 10.764 3.052 15.758 4.639 7.562 444 12.645

1994 2.781 15.863 2.654 21.298 5.735 11.612 492 17.839

1995 2.924 23.767 2.766 29.457 7.945 16.606 515 25.066

1996 3.154 21.042 2.249 26.445 9.302 14.569 784 24.655

1997 3.544 19.902 2.328 25.774 11.208 9.758 1.102 22.068

1998 4.064 7.135 2.024 13.223 9.517 4.765 1.327 15.609

1999 3.526 5.620 1.703 10.849 10.425 2.151 1.456 14.032

2000 3.743 3.368 608 7.719 7.296 1.445 673 9.414

Quelle: Statistisches Landesamt Berlin; Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik in Brandenburg · Daten liegen für das Umland erst ab 1992 vor.

Tabelle 9: Struktur der zum Bau genehmigten Wohnungen in Berlin/Umland 1991 – 2000

7.71910.849

12.589

1999 2000


11.208

26.445 25.774

11.377

22.744

32.965

17.729

29.457

13.223

21.298

10.717

15.852

9.415

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

35.000

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998

Anzahl Wohnungen Fertigstellungen

10.976

10.906

15.758

9.064

Genehmigungen

Abbildung 29: Baugenehmigungen und Fertigstellungen in Berlin 1991-2000

Anzahl Wohnungen Berlin-Ost


0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

35.000

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000

5.160

5.557

8.708

8.344

4.737

6.64

0

7.622

8.230

15.14

37.6

01

23.80

89.1

57

13.37

24.3

57

6.94

85.6

41

5.209

3.855

11.37

7

9.06

410.71

7

10.9

06

9.41

5

15.85

2

22.74

4

32.9

65

17.72

9

12.58

9

Berlin-West

2.198 1.0

71

Abbildung 30: Entwicklung der fertig gestellten Wohnungen in Berlin 1991 – 2000

Mit 2.900 fertig gestellten Wohnungen imJahr 2000 konnte das Niveau der letzten dreiJahre nicht gehalten werden. Der Anteil amGesamtfertigstellungsergebnis stieg aller-dings auf 32 %.

Die Entwicklung im Segment der Mehrfami-lienhäuser (MFH) war eindeutig geprägt durchdie Auswirkungen des Fördergebietsgesetzes.Zwischen 1995 und 2000 ergaben sich dadurchim Ostteil erhebliche Schwankungen mit derSpitze von 20.158 fertig gestellten Wohnungenim Jahr 1997 und einem rapiden Absinken auf2.266 Wohnungen im Jahr 2000. Dagegenblieb in den westlichen Bezirken das Fertig-stellungsvolumen zwischen 1992 und 1997relativ konstant. Seit 1998 ist aber auch hierein, wenn auch weniger stark ausgeprägter,

Einbruch bei den Fertigstellungen zu beobach-ten. Dieser erreichte mit 2.407 fertig gestell-ten Wohnungen im Jahr 2000 den tiefstenStand der letzten zehn Jahre.

Fertigstellungen nach Teilmarktsegmenten inBerlin von 1991 – 2000

Von den im Zeitraum 1991 und 2000 in Berlinfertig gestellten 153.358 Wohnungen waren94.493 geförderte Wohnungen. Allein 77.089davon waren Mietwohnungen. 17.404 Woh-nungen wurden als Eigentumswohnungenoder als Wohnungen in Ein- und Zweifamilien-häusern errichtet. Allein im Ostteil der Stadtentstanden mit 39.626 Mietwohnungen mehrals die Hälfte aller geförderten Mietwohnun-

gen, bei den Ein- und Zweifamilienhäusernund den Eigentumswohnungen waren es mit12.604 Wohnungen rund 72 %.

Weitere 52.096 Wohnungen wurden im frei-finanzierten Wohnungsbau errichtet, davon26.872 als Mietwohnungen und 25.224 alsEigentumswohnungen bzw. Wohnungen inEin- und Zweifamilienhäusern. Der Schwer-punkt im freifinanzierten Mietwohnungsbaulag mit rund 64 % bzw. 17.311 fertig gestelltenWohnungen im Westen. Im Ostteil wurdendagegen mit 16.708 Eigentumswohnungenund Wohnungen in Ein- und Zweifamilien-häusern 66 % dieses Segments fertig gestellt.


Jahr Berlin-Ost Berlin-West Berlin

EFH/ZFH MFH Baumaß- Gesamt EFH/ZFH MFH Baumaß- Gesamt EFH/ZFH MFH Baumaß- Gesamtnahme nahme nahme

1991 97 4.792 271 5.160 617 2.886 2.054 5.557 714 7.678 2.325 10.717

1992 182 2.379 - 363 2.198 622 5.394 2.692 8.708 804 7.773 2.329 10.906

1993 650 367 54 1.071 394 5.288 2.662 8.344 1.044 5.655 2.716 9.415

1994 1.313 3.431 - 7 4.737 465 4.197 1.978 6.640 1.778 7.628 1.971 11.377

1995 1.814 5.654 154 7.622 485 5.861 1.884 8.230 2.299 11.515 2.038 15.852

1996 2.188 12.345 610 15.143 525 5.446 1.630 7.601 2.713 17.791 2.240 22.744

1997 2.828 20.158 822 23.808 649 7.213 1.295 9.157 3.477 27.371 2.117 32.965

1998 2.414 9.977 981 13.372 684 2.982 691 4.357 3.098 12.959 1.672 17.729

1999 2.939 2.806 1.203 6.948 795 4.173 673 5.641 3.734 6.979 1.876 12.589

2000 2.211 2.266 732 5.209 689 2.407 759 3.855 2.900 4.673 1.491 9.064


Tabelle 10: Struktur der fertig gestellten Wohnungen in Berlin 1991 – 2000

Teilmarktsegment Jahr Summe

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 1991-2000

geförderter Wohnungsbau

Sozialer Wohnungsbau 1.500 3.655 3.086 2.360 3.041 6.113 6.998 2.983 1.735 1.112 32.583

Vereinbarte Förderung 0 122 1.195 2.723 6.060 9.192 12.729 5.485 2.239 802 40.547

EFH/ZFH 471 536 693 1.265 1.607 2.012 1.922 1.957 2.150 1.763 14.376

Eigentumswohnungen 53 141 128 114 146 370 871 631 318 256 3.028

Dachgeschosse 1.125 1.232 706 396 500 0 0 0 0 0 3.959

Gesamt 3.149 5.686 5.808 6.858 11.354 17.687 22.520 11.056 6.442 3.933 94.493

freifinanzierter Wohnungsbau

MFH 2.325 2.701 2.929 3.350 2.038 2.239 3.626 2.444 2.670 2.550 26.872

EFH/ZFH 243 268 351 513 692 701 1.555 1.141 1.584 1.137 8.185

Eigentumswohnungen 208 274 327 656 1.768 2.117 5.264 3.088 1.893 1.444 17.039

Gesamt 2.776 3.243 3.607 4.519 4.498 5.057 10.445 6.673 6.147 5.131 52.096

Komplex. Wohnungsbau 4.792 1.977 0 0 0 0 0 0 0 0 6.769

Insgesamt 10.717 10.906 9.415 11.377 15.852 22.744 32.965 17.729 12.589 9.064 153.358

Quelle: Investitionsbank Berlin, Statistisches Landesamt Berlin, eigene Berechnungen

Tabelle 11: Fertig gestellte Wohnungen nach Teilmarktsegmenten 1991 – 2000

Berlin und Umland

Von 1991 bis zum Jahr 2000 wurden in derRegion Berlin 265.047 Wohnungen fertiggestellt, davon 153.358 Wohnungen (56 %) inBerlin und 111.689 Wohnungen (44 %) imBerliner Umland.

Bis 1997 stiegen die Fertigstellungszahlensowohl in Berlin als auch im Umland erheblichan. Dabei ging der Anstieg in Berlin zunächstallmählich, im Umland, ausgehend von einemsehr niedrigen Niveau, erheblich rasantervonstatten. Im Jahr 1997 wurde schließlichmit 55.061 fertig gestellten Wohnungen derHöchststand erreicht. Wie bei den Baugeneh-migungen, hat sich seit 1998 der Schwerpunktdes Baugeschehens in das Umland verlagert,da hier der Rückgang des Fertigstellungs-volumens weniger stark ausgefallen ist als inBerlin. Im Jahr 2000 wurden in der Regionnoch 21.809 Wohnungen fertig gestellt,davon in Berlin 9.064 (42 %) und im Umland12.745 (58 %).

Während in Berlin von 1992 bis 2000 nur21.847 Wohnungen in Ein- und Zweifamilien-häusern errichtet wurden, befanden sich102.164 fertig gestellte Wohnungen in Mehr-familienhäusern. Im Umland war das Verhält-nis mit 53.078 fertig gestellten Wohnungen inEin- und Zweifamilienhäusern und 51.045 inMehrfamilienhäusern ausgewogener. Seit1998 ist jedoch der Schwerpunkt der Fertig-stellungen im Umland eindeutig im Segmentder Ein- und Zweifamilienhäuser zu finden.

3.2.3 Bauüberhang

Der Bauüberhang, der alle genehmigten abernoch nicht fertig gestellten Wohnungen be-inhaltet, stellt eine Saldogröße dar, die sich ausdem Zugang der genehmigten Wohnungenund dem Abgang der fertig gestellten Woh-nungen innerhalb eines Jahres ergibt. Da derBauüberhang nach dem Baufortschritt diffe-renziert wird, lässt er sich gut als Indikator für

Quelle: Statistisches Landesamt Berlin, Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik in Brandenburg

Anzahl der fertig gestellten Wohnungen Umland

0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000

10.71

7

10.9

06

9.41

5

11.37

7 15.85

2

22.74

4

32.9

65

17.72

9

12.58

9

9.06

4

8.383

11.63

6

20.22

5

22.0

96

18.51

1

15.14

6

12.74

5

Berlin

10.71

7

11.17

9

12.0

89

19.76

0

27.4

88

42.9

69

55.0

61

36.24

0

27.73

5

21.80

9

273

2.674

Abbildung 31: Entwicklung der fertig gestellten Wohnungen in Berlin und dem Umland 1991 – 2000

Jahr Berlin Umland

EFH/ZFH MFH Baumaß- Gesamt EFH/ZFH MFH Baumaß- Gesamtnahme nahme

1991 714 7.678 2.325 10.717

1992 804 7.773 2.329 10.906 234 18 21 273

1993 1.044 5.655 2.716 9.415 1.638 752 284 2.674

1994 1.778 7.628 1.971 11.377 3.577 4.011 795 8.383

1995 2.299 11.515 2.038 15.852 4.199 6.614 823 11.636

1996 2.713 17.791 2.240 22.744 7.042 12.122 1.061 20.225

1997 3.477 27.371 2.117 32.965 8.548 12.456 1.092 22.096

1998 3.098 12.959 1.672 17.729 9.759 7.611 1.141 18.511

1999 3.734 6.979 1.876 12.589 9.435 4.335 1.376 15.146

2000 2.900 4.673 1.491 9.064 8.646 3.126 973 12.745

Quelle: Statistisches Landesamt Berlin; Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik in Brandenburg · Daten liegen für das Umland erst ab 1992 vor.

Tabelle 12: Struktur der fertig gestellten Wohnungen in Berlin/Umland 1991 – 2000

Quelle: Statistisches Landesamt Berlin, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung – VI A –

Anzahl der Wohnungen Berlin-Ost

0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000

2.250

7.299

14.9

96

273

16.89

9

16.22

4

16.0

40

18.52

0

27.6

1018

.803

30.15

318

.637

23.9

1715.

375

14.33

618

.389

12.35

514

.762

12.24

49.

98516

.224

24.19

8

39.29

2

18.29

0

33.51

6

46.4

13

48.79

0

32.72

5

27.11

7

22.22

9

Berlin-West

Abbildung 32: Entwicklung des Bauüberhangs in Berlin 1991 – 2000

Foto Seite 33:Freifinanzierter Wohnungsbau im EntwicklungsgebietRummelsburger Bucht (Petra Nickel)

die Einschätzung der im Folgejahr zu erwar-tenden Fertigstellungen heranziehen.

Die Entwicklung zeigt für den Zeitraum derJahre 1991 mit 16.224 Wohnungen bis Ende1996 mit 48.790 Wohnungen (davon 30.153Wohnungen oder rund 62 % im Ostteil derStadt) eine Verdreifachung der im Bauüber-hang befindlichen Wohnungen auf. Aufgrundrückläufiger Genehmigungszahlen und gleich-zeitig hoher Fertigstellungszahlen der Jahre1996 bis 1998 hat sich der Bauüberhang bisEnde 2000 mit 22.229 Wohnungen gegenüberdem Jahr 1996 wieder mehr als halbiert.

Die Entwicklung verlief jedoch im West- undOstteil der Stadt recht unterschiedlich.Während sich in den westlichen Bezirken derBauüberhang sukzessive auf- und wieder ab-gebaut hat, verlief die Entwicklung im Ostenaufgrund von Sondereinflüssen erheblichrasanter. Der Abbau des Bauüberhangs wirdsich im Ost- und Westteil fortsetzen, dabei imOsten voraussichtlich schneller als im Westen.

Anhand der Differenzierung des Bauüber-hangs nach dem Baufortschritt und dem Ver-gleich mit den Vorjahren lässt sich damit fürdas Jahr 2001 eine Fertigstellungszahl vonknapp 9.000 Wohnungen prognostizieren.

3.2.4 Entwicklungs- und Vertragsgebiete

Vor dem Hintergrund der spezifischen Situa-tion Berlins zu Anfang der 90-er Jahre wurde1992 vom Senat ein umfangreiches Maß-nahmenpaket – die ›Wohnungsbaustrategien1995‹ – beschlossen. Dieses Aktionsprogrammsah u.a. auf 27 Flächen die kurzfristige Rea-lisierung von ca. 25.000 Wohnungen ein-schließlich der Wohnfolgeeinrichtungen vor.Zur Bewältigung dieser enormen Aufgabenwurden frühzeitig vom Berliner Senat diedamals neuen Instrumente ›städtebaulicherVertrag‹ und ›städtebauliche Entwicklungs-maßnahme‹ eingesetzt.

Der Einsatz von Wohnungsbaufördermittelnwurde Anfang bis Mitte der 90-er Jahre aufdiese Bereiche konzentriert.

Städtebauliche Entwicklungsbereiche

In den Jahren 1992 – 94 legte Berlin nachumfangreichen Voruntersuchungen fünfgrößere Bereiche mit hohem Umnutzungs-druck als städtebauliche Entwicklungs-maßnahmen (§ 165 ff BauGB) fest:

■ Wasserstadt Berlin-Oberhavel,■ Rummelsburger Bucht,■ Biesdorf Süd,■ Alter Schlachthof/Eldenaer Straße und■ Johannisthal/Adlershof.

In den fünf Gebieten wurde mit Hilfe des Ent-wicklungsrechts auf brachgefallenen, fehl-genutzten Flächen aktiv Bauland für den Woh-nungsbau, zur Schaffung von Arbeitsplätzenund Gemeinbedarfseinrichtungen mobilisiert.


Städtebaulicher Entwicklungsbereich Geplante Wohneinheiten davon

fertig gestellt im Bau

Wasserstadt Berlin-Oberhavel 13.000 3.081 828

Alter Schlachthof/Eldenaer Straße 1.920 0 191

Biesdorf- Süd 4.410 164 122

Rummelsburger Bucht 5.700 1.585 45

Johannisthal/Adlershof 4.200 35 0

Summe 29.230 4.865 1.186

Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung – IV D –

Tabelle 13: Wohnungsbau in den Entwicklungsbereichen (in Wohnungen) Stand 8/2000

Ziel dabei ist es, die entwicklungsbedingtenBodenwertsteigerungen zur Mitfinanzierungder Maßnahmen einzusetzen.

Bis 2010 sollen über 29.000 Wohnungen,Wohnfolgeeinrichtungen und rund 60.000Arbeitsplätze realisiert werden. Bis zum Jahr2000 sind in den Entwicklungsbereichenca. 5.000 Wohnungen fertig gestellt. DieSchwerpunkte liegen in den WasserstädtenBerlin-Oberhavel und Rummelsburger Bucht.Insgesamt leben in den neuen Quartieren derEntwicklungsbereiche zur Zeit ca. 11.000 Ein-wohner, und es gibt über 15.000 Dauerarbeits-plätze/Beschäftigte. Einen Schwerpunkt stellthier Johannisthal/Adlershof dar.

Die Entwicklungsbereiche sind parlamenta-risch bestätigt und rechtlich normierte Schwer-punkte für öffentliche und private Investitio-nen. Bis 2010 werden Investitionen von insge-samt rund 21 Mrd. DM erwartet, davon 3 Mrd.DM von der öffentlichen Hand. Bislang wurdenPrivatinvestitionen in einer Größenordnungvon rund 4 Mrd. DM gebunden.

Zur Verfahrenssteuerung wurden treuhände-rische Entwicklungsträger eingesetzt, diedurch die Bildung eines insbesondere in derAnfangsphase kreditfinanzierten Treuhandver-mögens flexibler agieren können.

Vor dem Hintergrund der allgemein rückläufi-gen Nachfrage nach zusätzlichem Wohnraumund eines stadtweit ausreichenden Bau-flächenangebotes tritt die Konzentration aufdie Vermarktung der bereits mit öffentlichenInvestitionen entwickelten Bauflächen in denVordergrund. Im Rahmen einer marktorientier-ten Durchführungsstrategie sollen die Akti-vitäten der öffentlichen Hand/Entwicklungs-träger grundsätzlich auf einnahmerelevanteVorhaben konzentriert werden.

Die Entwicklungsbereiche haben nach wie vorhohe stadtentwicklungs- und wirtschafts-politische Bedeutung. Als Maßnahmen derInnenentwicklung leisten sie neben anderenstadtpolitisch vorrangigen Neubauprojekten(Standorte in Wasserlage, sonstige Brach-flächenentwicklungen in Innenstadtlagen)einen Beitrag zur nachhaltigen Stadtentwick-lung und zur Eindämmung der Abwanderun-gen in das Umland.

Städtebauliche Vertragsgebiete

In den zurückliegenden Jahren hat Berlin dasInstrument des ›städtebaulichen Vertrages‹intensiv und erfolgreich zur Realisierung vonWohnungen, Wohnfolgeeinrichtungen undergänzenden Nutzungen eingesetzt. Städte-bauliche Verträge kommen für Flächen inFrage, bei denen ein oder mehrere kooperati-onsbereite und investitionswillige Eigentümervorhanden sind. So können im Zusammen-wirken der öffentlichen Hand und privaterInvestoren die Probleme der Erschließung,Bodenordnung und der zeitgerechten Infra-strukturbereitstellung geregelt werden. Deröffentlichen Hand obliegt dabei die Planungs-hoheit.

Seit 1992 wurden von der Senatsverwaltungfür Stadtentwicklung 48 städtebaulicheVerträge abgeschlossen, 33 davon mit über-wiegenden Wohnungsbauanteilen.

Ca. 63 % (17.000 WE) der in diesen 33 Gebietengeplanten ca. 27.000 Wohnungen sind bislangfertig gestellt.

Von den Bezirken wurden darüber hinaus inden letzten Jahren mehr als 100 städtebau-liche Verträge zur Realisierung von Wohnungs-bau, gewerblichen Nutzungen sowie zur Her-

stellung von Infrastruktureinrichtungengeschlossen.

Mit dem Abschluss der Verträge konnte Berlinin beträchtlichem Umfang Investorenbeiträgezur Mitfinanzierung und Herstellung dererforderlichen öffentlichen Infrastrukturvereinbaren. Allein bei den zur Realisierungvon Wohnungsneubau geschlossenen Ver-trägen der Hauptverwaltung werden von denInvestoren zur Erstellung der erforderlichenInfrastruktur vertraglich fixierte Leistungenim Umfang von rund 900 Mio. DM erbracht.Zu den von den Investoren erbrachten Leistun-gen gehören die Herstellung bzw. Finanzie-rung von technischer, sozialer und ›grüner‹Infrastruktur, die kostenfreie Übertragung vonGrundstücken für öffentliche Nutzungen, dasErbringen von Planungsleistungen, die Über-nahme von Bürgschafts- und Notarkosten.

3.2.5 Baulückenmanagement

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklungführt zur Zeit ein Baulückenmanagement ein.Dies geschieht zur Verbesserung der Planungund Umsetzung und zur Fokussierung derWohn- und Gewerbeflächenentwicklung aufden Bereich Innenstadt. Es ist ein Beispiel fürdas neue Verständnis der Berliner Stadt-entwicklungsplanung: Hoheitliche Planungs-informationen verbinden sich mit marktwirt-schaftlichen Kenntnissen zu einem schlag-kräftigen Instrument der Stadtentwicklung.

Das Baulückenmanagement soll die räumlichePlanung unterstützen und den Baulandmarkttransparenter machen. Zudem soll es eine dergeplanten städtebaulichen Entwicklungentsprechende Bebauung fördern. Es wird imInternet präsentiert, um jedermann Infor-mationen über das Berliner Bauland zugäng-lich zu machen.

Folgende Stadtplanungsdaten werden imInternet bereitgestellt:

■ Darstellungen des Flächennutzungsplans,■ Festsetzungen eines

Bebauungsplans/eines vorhabenbezoge-nen Bebauungsplans (Vorhaben- undErschließungsplans),

Geförderter und freifinanzierter Wohnungsbau im Entwicklungsgebiet Rummelsburger Bucht (Petra Nickel)

■ Darstellungen der Bereichsentwicklungs-planung,

■ der Geltungsbereich eines Sanierungs-gebiets, Erhaltungsgebiets oder einesstädtebaulichen Entwicklungsbereichs,

■ die Eintragung in der Denkmalliste,■ der Bodenrichtwert,■ Luftbilder und Umgebungsfotos der

Baulücken.

In einer ersten Phase wurden im Rahmeneines Pilotprojekts, das sich auf den BezirkFriedrichshain-Kreuzberg (nach bis Ende 2000gültiger Gebietsstruktur: Bezirke Friedrichs-hain und Kreuzberg) beschränkt, die sofortbzw. in absehbarer Zeit bebaubaren Flächendes Landes Berlin, des Bundes, der Entwick-

lungsträger und der Wohnungsbaugesell-schaften ins Internet gestellt. Dabei handeltes sich um 50 Baulücken und Flächenpoten-ziale mit einer Gesamtgröße von ca.15 ha.

Für das Jahr 2002 ist geplant, das Projekt umdie Baugrundstücke privater Eigentümer zuerweitern und auf die im inneren S-Bahnringgelegenen Bereiche der Bezirke Mitte (Mitte,Wedding, Tiergarten), Pankow (Pankow,Weißensee, Prenzlauer Berg), Charlottenburg-Wilmersdorf (Charlottenburg, Wilmersdorf),Neukölln und Tempelhof-Schöneberg (Tempel-hof, Schöneberg) auszuweiten.

Damit wird ein großer Teil der Innenstadt fürdas neue Instrument erschlossen und demVorrang der städtebaulichen Innenentwick-lung Rechnung getragen. Baumaßnahmen imurbanen Umfeld sind für Investoren undSelbstnutzer von besonderem Interesse, weilsich in den bestehenden Quartieren derInnenstadt die Chance bietet, bei der Umset-zung freifinanzierter Projekte des Gewerbe-und Wohnungsbaus bereits vorhandene Infra-struktureinrichtungen nutzen zu können.

Das Baulückenmanagement ist im Internetabrufbar unter der Adresse http://www.stadtentwicklung.berlin.de.


lfd.Nr. Projektbezeichnung Bezirk (Bezirksgliederung ab 01. 01. 2001) Gebiets- Vertrags- geplante WEgröße abschluß gesamt fertig

1 Karow-Nord Weißensee (Pankow) 97,0 ha 03. 11. 1992 5.108 4.505

2 Buchholz-West, südl. Teilbereich Pankow (Pankow) 44,0 ha 12. 12. 1994 2.938 2.895

3 Buchholz-West, nördl. Teilbereich, 1.BA Pankow (Pankow) 3,7 ha 29. 05. 1997 273 254

4 Eisenacher Str. Marzahn (Marzahn - Hellersdorf) 47,2 ha 14. 07. 1995 1.613 1.416

5 Staakener Felder, Gärtnereiring; VIII-400 c Spandau 2,3 ha 10. 01. 1996 184 184

6 Staakener Felder, Cosmarweg; VIII-400 a Spandau 7,8 ha 14. 12. 1994 727 684

7 Staakener Felder, Bergstr.; VIII-406 a Spandau 4,4 ha 27. 04. 1995 291 291

8 Staakener Felder, Heerstr. Spandau 2,6 ha 16. 05. 1997 250 250

9 Altglienicke, Buchstabenflächen - DEGEWO Treptow (Treptow - Köpenick) 10,8 ha 23. 09. 1994 530 530

10 Altglienicke, Buchstabenflächen - Dr. Kupfer Treptow (Treptow - Köpenick) 2,4 ha 09. 02. 1995 148 148

11 Altglienicke, WG 1.2/ 1.3 Treptow (Treptow - Köpenick) 41,0 ha 20. 11. 1995 1.518 1.518

12 Stadtteilzentrum Hellersdorf (B-Plan XXIII - 7) Hellersdorf (Marzahn - Hellersdorf) 31,0 ha 15. 10. 1992 943 800

13 ›Weiße Taube‹ Hohenschönhausen (Lichtenberg) 15,3 ha 02. 12. 1994 1.162 1.162

14 Büchnerweg Treptow (Treptow - Köpenick) 2,5 ha 24. 06. 1994 304 236

15 Wieland-/Leibnitzstr. Charlottenburg (Charlottenburg - Wilmersdorf) 1,0 ha 25. 01. 1996 127 127

16 Tauernallee Tempelhof (Tempelhof - Schöneberg) 5,1 ha 27. 08. 1997 309 100

17 Rudow-Süd, Trapez Neukölln 45,3 ha 11. 12. 1995 1.709 1.329

18 Elisabeth-Aue ** Pankow (Pankow) 70,1 ha 06. 07. 1998 1.850 0

19 Klingelhöfer Dreieck Süd Tiergarten (Mitte) 2,7 ha 20. 05. 1998 160 160


21 ehemaliger Flugplatz Gatow; VIII-422‹ Spandau 153,8 ha 31. 08. 1998 1.150 150


23 ehemalige McNair Kaserne (Wohnungsbau f. Bundesbedienstete) Steglitz (Steglitz - Zehlendorf) 15,0 ha 28. 04. 1999 600 110

24 Sanierungsgebiet Pankow - Wollankstraße, ehem. Mälzerei Pankow (Pankow) 3,1 ha 19. 07. 2000 150 0

25 Alexanderplatz/ Karl-Liebknecht-Str. (Blöcke D1-D3) Mitte (Mitte) 2,0 ha 16. 06. 1996 288 0

26 Alexanderplatz/ Otto-Braun-Str. (Block D4) Mitte (Mitte) 0,5 ha 16. 06. 1996 24 0

27 Alexanderplatz/ Otto-Braun-Str. (Block A12) Mitte (Mitte) 0,8 ha 16. 06. 1996 150 0

28 Alexanderplatz/ Keibelstr. (Block A6) Mitte (Mitte) 0,7 ha 16. 06. 1996 80 0

29 Alexanderplatz Kaufhof (Block D 7) Mitte (Mitte) 1,0 ha 16. 06. 1999 80 0

30 Alexanderplatz/Banane (B1. E1) Mitte (Mitte) 2,8 ha 16. 06. 1999 270 0

31 ›Landsberger Straße‹ Berlin Hellersdorf B-Plangebiet XXIII-15b Hellersdorf (Marzahn - Hellersdorf) 27,0 ha 18. 12. 1999 927 0

32 Buch V* Pankow (Pankow) 95,0 ha 14. 12. 1999 2.250 0

33 Karower Damm Weißensee (Pankow) 20,3 ha 07. 09. 2000 210 0

Summe 777,6 ha 27.009 16.969

* derzeit Moratorium** Entwicklungsabsicht zwischenzeitlich aufgeben Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung – IV D –

Tabelle 14: Städtebauliche Verträge – Hauptverwaltung –

3.3 Umwandlung von Miet- in Eigentums-wohnungen

Die Begründung und damit der Verkauf vonWohnungseigentum ist in Deutschland seitInkrafttreten des Wohnungseigentums-gesetzes (WEG) vom 15. März 1951 möglich.Wohnungseigentum ist das Sondereigentuman den zu einer Wohnung gehörendenRäumen in Verbindung mit dem Miteigen-tumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentumeiner Wohnanlage. Es kann sowohl im Rahmender Errichtung von Gebäuden als auch durchdie rechtliche Umwandlung von Mietwohnun-gen gebildet werden.

Während es Ende 1989 im Westteil Berlinsbereits etwa 76.500 im Grundbuch verzeich-nete Eigentumswohnungen und Teileigen-tumseinheiten gab, war die Begründungdieser Art von Immobilieneigentum im Ost-teil erst seit der Vereinigung Deutschlandsam 3.Oktober 1990 möglich.

In den vergangenen Jahrzehnten hatte sichdas Wohnungseigentum bei der individuellenEigentumsbildung durch den Erwerb vonImmobilien in Berlin wegen des nur im West-teil der Stadt begrenzten Marktes, der hohenGrundstückskosten und der fehlenden Aus-weichmöglichkeiten in das Umland zu einerechten Alternative gegenüber dem Einfami-lienhaus entwickelt. So war es ab etwa 1980zu einer verstärkten Umwandlungstätigkeitund zu einer erheblichen Ausweitung desUmsatzes an Eigentumswohnungen, insbe-sondere durch die verstärkte Umwandlungehemaliger Mietwohnungen, gekommen.

Nach dem 3. Oktober 1990 verlagerte sich dasGewicht der Umwandlungsaktivitäten zuneh-mend in die östlichen Bezirke (Privatisierungs-verpflichtung laut Altschuldenhilfe-Gesetz).Gegen Ende des Jahrzehnts zeigten sich dieFallzahlen zwischen der westlichen und öst-lichen Stadthälfte etwa ausgeglichen. DieUmwandlungsquote, die Zahl der eingeleite-

ten oder bereits abgeschlossenen Wohnungs-umwandlungen in Bezug zum Gesamtwoh-nungsbestand, lag dort in jedem Jahr deutlichüber der im Westteil der Stadt.

Im Jahr 2000 (1999) wurde in Berlin für 16.318(26.537) Wohnungen in 771 (910) Wohnanlageneine Abgeschlossenheitsbescheinigung erteiltund damit die Umwandlung der Miet- inEigentumswohnungen eingeleitet. Auf denOstteil der Stadt entfiel ein Anteil von 51 %(45 %) bei den Wohnungen und 52 % (53 %)bei den Wohnanlagen.

Bis Ende 2000 war in Berlin für nahezu314.000 Wohnungen (16,9 % des Gesamt-wohnungsbestandes) in über 14.800 Wohn-anlagen das Verfahren zur Umwandlung inWohneigentum zumindest angelaufen. Davonentfielen über 84.500 Wohnungen (12,0 % desWohnungsbestandes) in etwa 3.600 Wohn-anlagen auf die östliche Stadthälfte.

Quelle: Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin, Bau- und Wohnungsaufsichtsämter der Bezirke, Umwandlungsbericht 2000 Senatsverwaltung für Stadtentwicklung – III E –

Wohnungen Ostteil Berlins

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

Westteil Berlins

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000

Abbildung 33: Anzahl umgewandelter Wohnungen nach Abgeschlossenheitsbescheinigungen

Quelle: Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin, Bau- und Wohnungsaufsichtsämter der Bezirke, Umwandlungsbericht 2000 Senatsverwaltung für Stadtentwicklung – III E –

Wohnungen Ostteil BerlinsWestteil Berlins

14.000

12.000

10.000

8.000

6.000

4.000

2.000

0199919981997199619951994199319921991

Abbildung 34: Anzahl der umgewandelten Wohnungen nach Grundbuchumschreibung

Durch Grundbuchumschreibungen konnte imJahr 2000 (1999) die Umwandlung für 21.354(16.824) Wohnungen in 659 (615) Wohnanlagenabgeschlossen werden. Der Anteil der öst-lichen Stadthälfte betrug 39,8 % nach 41,6 %im Jahr 1999 und bei den Wohnanlagen 48,9%(1999: 49,4 %). Insgesamt wurde somit bisEnde 2000 für rund 185.400 (Ostteil Berlins35.300) umgewandelte ehemalige Mietwoh-nungen die Bildung von Wohneigentum durchUmschreibung im Grundbuch vollzogen. Dassind 10,0 % des Gesamtwohnungsbestandes.

Nach deutlichen Preissteigerungen in denersten Nachwendejahren waren die Preise fürEigentumswohnungen seit Ende 1994 all-gemein rückläufig. Im Berichtsjahr zeigte sichdieser Teilmarkt überwiegend preisstabil bisleicht nachgebend. In den oberen Preisstufenund bei den bezugsfreien Objekten in densehr guten Wohnlagen im Westteil der Stadtwaren vereinzelt Preisanpassungen bis zuminus 10 % festzustellen.

Für umgewandelte Wohnungen lagen dieKaufpreise je nach Alter der Gebäude, nachArt und Lage der Grundstücke und der Woh-nungen im Jahr 2000 (1999) etwa zwischen1.200 DM (1.100 DM) und 6.000 DM(6.200 DM) je Quadratmeter Wohnfläche.

Das durchschnittliche Preisniveau je Quadrat-meter Wohnfläche bezugsfreier Wohnungenin Objekten mittlerer Wohnlage errechnetesich 2000 (1999) wie folgt:■ Altbauwohnungen 2.800 DM (3.100 DM),■ Wohnungen des sozialen Wohnungsbaus

2.600 DM (2.800 DM),■ freifinanzierte bzw. steuerbegünstigte

Wohnungen 2.900 DM (3.200 DM).

Hinsichtlich der Anzahl der Kauffälle ist fürdas Jahr 2001 beim Wohnungs- und Teileigen-tum mit einem Rückgang von etwa 10 % zurechnen. Wie in den vorangegangenen Jahrengab das Preisniveau in dieser Zeit weiterhinleicht nach. Eine Trendwende zu insgesamtstagnierenden oder gar ansteigenden Preisenwar nicht erkennbar. Eine Ausnahme bildeteneinzelne spezielle Objektarten, z. B. die um-gewandelten ehemaligen Mietwohnungenin Altbauten, die ein stabiles Preisverhaltenaufwiesen.

3.4 Wohnungsprivatisierung städtischerWohnungsbaugesellschaften

Durch Senatsbeschluss vom 10. Juli 1994 sowieim Ostteil nach Altschuldenhilfe-Gesetz sollendie städtischen Wohnungsbaugesellschaften

für die Wohnungsprivatisierung ein Angebotvon 15 % ihres Bestandes bereit stellen. DiesesAngebot soll nach Lage, Ausstattung und vor-aussichtlichem Kaufpreis von vorn herein einmöglichst hohes Interesse am Erwerb derWohnungen erwarten lassen. Erwerberkönnen etwa eine Genossenschaft bzw. dieMieter (Einzelerwerb) sein.

Westteil Berlins (Senatsbeschluss vom 10. Juli 1994)

Ausgehend von einem den städtischen Woh-nungsbaugesellschaften zuzurechnendenWohnungsbestand von ca. 197.200 Wohnun-gen im Westteil Berlins, entspricht die 15-pro-zentige Privatisierungsquote ca. 29.600 Woh-nungen.

Bis 31. Dezember 2000 wurden den Mieternbereits 30.800 Wohnungen zum Kauf ange-boten. Das sind 104 % des Privatisierungssolls.Per 31.Dezember 2000 wurden 10.642 Woh-nungen (36 % des Solls) veräußert. Im gesam-ten Jahr 2000 wurden 1.493 Wohnungen ver-kauft.


Quelle: Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte, Bericht über den Berliner Grundstücksmarkt 2000/Umwandlungsbericht 2000 Senatsverwaltung für Stadtentwicklung – III E –

7.000

6.000

5.000

4.000

3.000

2.000

1.000

01989 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 20001990 1991

Preise in DM/m2

Umgewandelte Wohnungen des steuerbegünstigten bzw.freifinanzierten WohnungsbausUmgewandelte Altbauwohnungen bezugsfreiUmgewandelte Wohnungen in Betonplattenbauten des komplexenWohnungsbaus

Erstverkäufe von Wohnungen in neu erstellten Mehrfamilienhäusern(Westteil Berlins)Weiterverkäufe von Wohnungen in Mehrfamilienhäusernder Baujahre 1980 – 1989Umgewandelte Wohnungen des sozialen Wohnungsbaus

Abbildung 35: Durchschnittliche Preisentwicklung beim Wohneigentum seit 1989

Insgesamt wurden bisher 75 % der Wohnungenan Mieter, Genossenschaften, Mietergemein-schaften sowie an nach Kauf selbstnutzendeDritterwerber veräußert. Die restlichen 25 %gingen an Investoren und Zwischenerwerber.Ca.30 % der insgesamt verkauften Wohnungenkonnten an Mieter veräußert werden. Damitist der beabsichtigte vorrangige Verkauf anMieter noch nicht in dem gewollten Maßegelungen.

Die Privatisierung weist sechseinhalb Jahrenach dem entsprechenden Senatsbeschlusseinen Erfüllungsstand von 5,4 % des Ausgangs-bestandes (36 % des Privatisierungssolls) auf.Man kann davon ausgehen, dass aufgrund derVielschichtigkeit der mit der Privatisierungverbundenen Probleme, das Erreichen desPrivatisierungsziels im Westteil noch einigeJahre dauern wird.

Die für die Privatisierung notwendigen Vor-arbeiten haben zunächst einen erheblichenZeitraum beansprucht und erst nach langerVorlaufzeit zu Privatisierungen in nennenswer-tem Umfang geführt. Ca.60 % der bisher ver-kauften Wohnungen wurden ab 1998 verkauft.

Es wird weiterhin eingeschätzt, dass auchdurch die Einführung der Bestandserwerbs-richtlinien im Sommer 1999 bereits nennens-werte Verkäufe realisiert werden konntenbzw. dadurch noch weitere Verkäufe in 2001möglich sind.

75 % der erzielten Kaufpreise für wohnendeMieter (2.302 Wohnungen) liegen – je nachLage und Ausstattung der Wohnung – zwi-schen 1.700 und 2.500 DM/m2 Wohnfläche. Mitinsgesamt 529 Wohnungen wurden im Preis-segment von 1.900 – 2.000 DM/m2 Wfl. diemeisten Wohnungen verkauft. Der niedrigsteKaufpreis betrug 535 DM/m2 Wfl.; der höchsteerzielte Preis lag bei 4.900 DM/m2 Wfl.

Die Preise für Verkäufe an Genossenschaftenund Mietergenossenschaften liegen zwischen630 und 1.400 DM/m2 Wfl.

Verkäufe an Investoren erfolgen in der Regel zuPreisen zwischen 1.300 und 3.600 DM/m2 Wfl.Vereinzelt wurden aber auch Preise von weni-ger als 600 DM/m2 Wfl. erzielt.

Für durchschnittlich 1.100 DM/m2 Wfl. sindWohnungen mit der Verpflichtung zur Durch-führung der Privatisierung an Zwischen-erwerber verkauft worden.

Ostteil Berlins (Altschuldenhilfe-Gesetz)

Ausgangsgröße für die Privatisierung nachdem Altschuldenhilfe-Gesetz im Ostteil Berlinssind ca.242.000 Wohnungen. Die Zahl derzu privatisierenden Wohnungen beträgtca.36.000 Wohnungen.

Bisher wurden insgesamt 35.792 Wohnungenveräußert. Dies entspricht 99 % des Solls. Vondiesen Wohnungen wurden 20 % an Mieter,Selbstnutzer sowie Genossenschaften undMietergemeinschaften verkauft. Die restlichen80 % gingen an Zwischenerwerber und Inves-toren.

Von den zehn Wohnungsbaugesellschaftenhaben sechs ihre Privatisierungsverpflichtungvon 15 % erreicht.

40.000

35.000

30.000

25.000

20.000

15.000

10.000

5.000

0

Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung – IV A 3 –

Anzahl Wohnungen

1.137

noch zu privatisierende WEInvestoren, DritteZwischenerwerbernach Erwerb selbstnutzende DritteMietergemeinschaften Genossensch.u.Mietergenossensch. Mieter

36.20

04.6

9318

.767

9.69

7

3.085 1.9

6662

123

18

18.9

45

5412.1

1129

.587

IstSoll

IstSo

llIst

647

851

Westteil Ostteil

408

Abbildung 36: Privatisierungsstand in Berlin am 31.12.2000

Anzahl Wohnungen Berlin-WestBerlin-Ost

Abbildung 37: Verteilung der verkauften Wohnungen für wohnende Mieter nach Kaufpreisklassen

Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung – IV A 3 –

1.600

1.400

1.200

1.000

800

600

400

200

01.300 – 1.600

11.63

6

1.700 – 2.000 2.100 – 2.500 2.600 – 3.000 3.100 – 3.500 3.600 – 4.000 4.100 – 4.500

115

220

202

896

676

1.406

135

436

8

78

1 38 11

Wie im Westteil liegen auch im Osten 77 %(878 Wohnungen) der erzielten Kaufpreise fürwohnende Mieter zwischen 1.700 und 2.500DM/m2 Wfl. Der durchschnittliche Kaufpreisbetrug in diesem Segment 2.240 DM/m2 Wfl.und liegt damit etwas über dem Wert fürden Westteil (2.187 DM/m2 Wfl.). Mit 203Wohnungen wurden im Preissegment von2.100 – 2.200 DM/m2 Wfl. die meisten Woh-nungen verkauft.

Die Preise für Verkäufe an Genossenschaftenund Mietergemeinschaften liegen zwischen410 und 1.400 DM/m2 Wfl.

Bei den Zwischenerwerbern wurden maximal900 DM/m2 Wfl. erreicht. Die geringsten Kauf-preise liegen bei 400 DM/m2 Wfl.

Bei Verkäufen an Investoren liegen die Preisezwischen 600 und 2.900 DM/m2 Wfl., wobeidie hohen Werte nur vereinzelt erreicht wer-den.

3.5 Wohnungsleerstand

Wohnungsleerstand ist in gewissem Umfangfür das Funktionieren des Wohnungsmarkteserforderlich, da für wohnungssuchende Haus-halte (Haushaltsneugründer, Zuziehende,Umzugsinteressierte) ein aktuell verfügbaresAngebot leerer Wohnungen vorhanden seinmuss. Zum anderen können umfangreichereModernisierungs- und Instandsetzungsmaß-nahmen zumeist nur in leeren Wohnungendurchgeführt werden.

Die dafür notwendige Fluktuationsreservewird in der wohnungswirtschaftlichen Fach-literatur für ›normale‹ Wohnungsmarktver-hältnisse mit ca.3 % angegeben. Für Berlinwäre somit ein möglichst gleichmäßig verteil-ter Leerstand von gegenwärtig (Ende 2000)rund 56.000 Wohnungen als normal anzuse-hen, um auf allen Wohnungsteilmärkten dieWohnungsmarktfunktion zu gewährleisten.

Ist diese Reserve nicht vorhanden, so istgegebenenfalls auf den entsprechendenWohnungsteilmärkten mit

■ schnellem knappheitsbedingtem Miet-preisanstieg,

■ Verdrängung einkommensschwächererdurch -stärkere Haushalte,

■ städtebaulich und wohnungswirtschaftlichproblematischem Unterlassen vonModernisierungs- und Instandhaltungs-investitionen,

■ Umwandlungsspekulationen zu rechnen. Diese Situation ist aber derzeit inBerlin nicht gegeben.

Die bisher vom Statistischen Landesamt alsErgebnisse unterschiedlicher Erhebungenveröffentlichten Angaben zu sogenannten›unbewohnten Wohnungen‹ ermöglichenkeinerlei Aussagen über deren rechtlichenStatus (mit/ohne Mietvertrag) und somitüber die Dauer und die Gründe des Leer-standes bei tatsächlich unvermieteten Woh-nungen. Sie bieten lediglich Anhaltspunktefür das Ausmaß, die Verteilung und Struktursogenannter unbewohnter Wohnungen aneinem bestimmten Stichtag und wurden indiesem Sinne im weiteren berücksichtigt.

Aufgrund der zunehmenden Leerstands-problematik führte die Senatsverwaltung fürStadtentwicklung erstmals für das Jahr 1999eine eigene Analyse unter Verwendung allerzugänglichen Datenquellen durch. Basis derEinschätzung war eine näherungsweise Be-rechnung unter Hinzuziehung der Ergebnisseund Bestandsgliederung des Mikrozensus1998. Im Ergebnis wurde für Ende 1999 (unterdem Vorbehalt der mit Hochrechnungen ver-bundenen Problematik und fehlender präziserDatengrundlagen für den Bereich freifinan-zierter Wohnungen) der Wohnungsleerstandfür Berlin neu ermittelt:

Bei Berücksichtigung der Tatsache, dass derbegründete längerfristige Leerstand (37.000Wohnungen) dem Markt nicht zur Verfügungstand, konnte lediglich der vermietungsfähigeLeerstand (96.000 Wohnungen) nach Abzugder notwendigen Fluktuationsreserve (55.000Wohnungen = 3 %) als tatsächlich ›kritischer‹Leerstand (41.000 Wohnungen) ermitteltwerden, der sich in unterschiedlicher Weiseauf den verschiedenen Wohnungsteilmärktenauswirkt.


Tabelle 15: Wohnungsleerstand in Berlin 1999

Berliner Wohnungsbestand gesamt:1.854.000 Wohnungen

darunter: leer stehende Wohnungen 1999 1

ca. 133.000 Wohnungen = 7,2 %

kurzfristiger Leerstand (< 3 Monate) 2

ca. 43.000 Wohnungen = 2,3 %längerfristiger Leerstand (> 3 Monate)

ca. 90.000 Wohnungen = 4,9 %

abzüglich begründeter Leerstand 5

ca. 37.000 Wohnungen = 2,0 %vermietungsfähiger Leerstand

ca. 96.000 Wohnungen3 = 5,2 %

abzüglich benötigte Fluktuationsreserve4

ca. 56.000 Wohnungen = 3,0 %

verbleibt somittatsächlich kritischer Leerstandca. 40.000 Wohnungen = 2,2 %

1 d.h. Stichtagsleerstand: Anzahl leerer Wohnungen ohneBerücksichtigung von Dauer und Gründen

2 Schwerpunkt: laufender Mieterwechsel (Fluktuations-leerstand)

3 die in der Öffentlichkeit bekannten ›100.000 Wohnungen‹4 für einen funktionsfähigen Wohnungsmarkt erforderliche

Fluktuationsreserve von ca. 3 %5 wegen Instandsetzung, Modernisierung, Restitution,

Privatisierungsabsicht u. ä., d. h. diese Wohnungen stehendem Markt nicht zur Verfügung

6 Mieterwechsel > 3 Monate sowie tatsächlicheVermietungsprobleme

verbleibt somit vermietungs-fähiger längerfristiger Leerstand6

ca. 53.000 Wohnungen = 2,9 %

Differenziert nach Wohnungsteilmärktenwurden die in Tabelle 16 verzeichneten Leer-standsquoten ermittelt. Aktuelle Erkenntnissezum Leerstand liegen nur für einzelneWohnungsteilmärkte vor.

Die jährlich vom Verband Berlin-Branden-burgischer Wohnungsunternehmen (BBU) für41 % des Berliner Gesamtbestandes ermittel-ten Stichtagsleerstände stiegen insbesonderevon 1995 bis 1999 stark an und haben sich imJahr 2000 im Vergleich zu 1999, bedingt durchden stagnierenden Leerstand bei Unter-nehmen im Ostteil der Stadt, deutlich ver-langsamt.

Der BBU verweist auf die hohe Mobilität derMieterhaushalte als eine wichtige Leerstands-ursache. Die Fluktuationsrate in den Mit-gliedsbeständen lag 1997 bis 1999 zwischen8 % und 10 %. Erst im Jahr 2000 ist sie auf 7 %zurückgegangen.

Im Rahmen ihres WohnungswirtschaftlichenFachcontrollings ermittelten die städtischenUnternehmen für Ende 2000 einen Leerstand

Teilmarktbereich Wohnungsbestand Leerstand

am Stichtag Ant. in % > 3 Monate Ant. in %

Ein- und Zweifamilienhäuser 172.200 10.000 5,8 5.800 3,4

Altbaubestand bis 1918 493.400 53.300 10,8 39.500 8,0

Altbaubestand, 1919 – 1948 227.200 15.400 6,8 10.200 4,5

Mauerwerksbau 50er Jahre 56.200 1.700 3,0 900 1,6

Sozialmietwohnungen 253.800 12.000 4,7 5.800 2,3

Vereinbarte/Pauschalförderung 39.200 2.500 6,4 1.900 4,8

Plattenbauwohnungen 273.000 20.600 7,5 14.300 5,2

sonstiger freifinanzierter Neubau 339.300 17.000 5,0 11.900 3,5

Bestand gesamt 1.854.300 132.500 7,1 90.300 4,9

Tabelle 16: Wohnungsleerstand nach Teilmärkten 1999

Hinweise:1. 1- und 2-FH beziehen sich auf alle Baualtersgruppen und wurden somit bei den anderen Teilmärkten herausgerechnet2. Die Basisbestände im Altbau (bis 1918; 1919 –1948) wurden auf der Grundlage eigener Wohungsfortschreibungen ermittelt und entsprechen nicht den

Ergebnissen des Mikrozensus 98, da hier aufgrund der Haushaltsbefragung offensichtlich keine eindeutige Zuordnung der Baualtersklassen (vor1919/ab 1919) möglich war

Quelle: Eigene Berechnungen, abgeleitet aus dem Mikrozensus 98 sowie verfügbaren Teilmarktdaten

Stichtagsleerstand BBU- Anteil am Anzahl der davon Anteil am WE-BestandMitglieder zum Jahresende WE-Bestand Wohnungen Berlin Ost Berlin Ost Berlin West

1995 1,9 15.970 13.300 2,9 0,7

1996 2,1 17.970 13.135 3,1 1,0

1997 3,3 26.575 22.675 5,6 1,0

1998 4,4 35.582 29.000 6,8 1,8

1999 5,6 42.974 34.630 8,6 2,3

2000 5,9 45.750 34.500 8,7 3,0

Tabelle 17: Entwicklung des Leerstandes der Mitgliedsunternehmen BBU

Quelle: Jahresanalysen des BBU

Quelle: Erhebung bei den städtischen Wohnungsunternehmen

Wohnungsanzahl leerstehende Wohnungen

35.000

30.000

25.000

20.000

15.000

10.000

5.000

0 3.119 6.

530

10.21

6

4.754

79

7.330 8.6

86

5.215

16.84

4

17.45

5

26.0

78

19.25

7

vermietete Wohnungen

344

3.463

483

7.013 34

310.55

9

1654.9

19

180

484

7.814 44

1

9.127

1525.3

67

1.37418

.218

18.85

9

30.0

743.9

96

22.6

403.3

83

1.404

3,4 6,2 4,8 2,8Leerstandsquoten in % :

9,9 6,9 3,2 7,5 7,4 13,3 14,91,3

WBMI WBM WBF WIP GSW GeSoBau KÖWOGE Stadt u. Land HOWOGE HOWOGE WBG Marzahn WoGeHe

Mitte Mitte PankowWeißensee

Köpenick Treptow Lichtenberg Marzahn Hellers-dorf

Bezirk(alt):

Stadt-lage:

Quote ges.: 5,1 % 6,0 % 12,3 %

Hohen-schönhausen

PrenzlauerBerg

Friedrichshain PrenzlauerBerg

Innenstadtbereich Mittel-/Stadtrandlage Großsiedlungen am Stadtrand

Abbildung 38: Leerstand des Plattenbaubestandes bei städtischen Wohnungsunternehmen

von durchschnittlich 7 %. Zwischen den Unter-nehmen bestand eine Bandbreite von 2,9 %(GEWOBAG, WIR) bis 13,7 % (WBG Marzahn)und 14,9 % (WOGEHE).

Als Leerstandsgründe wurden genannt:■ Vermarktungsprobleme 38 %,■ geplante/laufende Modernisierung 29 %,■ Mieterwechsel 17 %,■ geplante Verkäufe 16 %.

Eine Befragung der städtischen und genossen-schaftlichen Wohnungsunternehmen zuunvermieteten Wohnungen innerhalb ihresPlattenbaubestandes ergab Ende 2000 einenStichtagsleerstand von 7,7 %, darunter einenlängerfristigen Leerstand (mehr als 3 Monate)von 6,4 % (städt. Gesellschaften: 9,1 %/7,5 %,Genossenschaften: 5,7 %/4,9 %).

Von insgesamt rund 18.000 unvermietetenWohnungen standen 4.400 wegen Moderni-

sierung, Instandsetzung und baulichen Män-geln sowie 2.100 wegen geplanter Verkäufeder Vermietung nicht unmittelbar zur Verfü-gung. Bei einem Ansatz von 3 % Fluktuations-reserve (rund 6.990 Wohnungen) verbleibenrund 4.510 Wohnungen mit Vermarktungspro-blemen (1,9 %).

Nach dem Stand der Sanierung ergaben sichfolgende Leerstandsquoten: vollsaniert 4,2 %;teilsaniert: 10,0 %; unsaniert: 14,7 %.

Bei der regionalen Verteilung des Leerstandesim städtischen Plattenbaubestand wird derEinfluss der Wohnungslage besonders deut-lich. Besonders die Wohnungsunternehmen inden Großsiedlungen am Stadtrand haben mitgroßen Vermietungsproblemen zu kämpfen.

Im Sozialen Wohnungsbestand (zumeist imWestteil Berlins) betrug der Anteil unvermie-teter Wohnungen Ende 2000 4,6 %. Länger-

fristig (> 3 Monate) standen 2,4 % der Woh-nungen leer. Die höchsten Quoten wiesendie Baualtersklassen ab 1973 mit bis zu 6 %(längerfristig: 3,2 %) auf. Die Gründe lagenzumeist bei der hohen Miethöhe für Berech-tigte, der Erhebung einer Fehlbelegungs-abgabe bzw. der Bevölkerungsstruktur allge-mein begründet.

Im Bestand der Vereinbarten Förderung warenvon rund 39.000 Wohnungen Ende 2000 rd.6 % nicht vermietet.

Weitergehende, vertiefende Untersuchungenzur Analyse des differenzierten Leerstandesund seiner verschiedenen Ursachen sind vor-gesehen.

3.6 Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum

In Berlin ist die Zweckentfremdung von Wohn-raum grundsätzlich genehmigungspflichtig.Eine Genehmigung kann grundsätzlich nurdann erteilt werden, wenn ein vorrangigesöffentliches Interesse oder ein überwiegendesberechtigtes Eigeninteresse des Antrags-berechtigten besteht. Ein Rechtsanspruchauf Erteilung einer Genehmigung zur zweck-fremden Nutzung von Wohnraum ist danngegeben, wenn der Wohnraumverlust durchSchaffung von Ersatzwohnraum ausgeglichenwird.

Mit Herstellung der Einheit Deutschlands galtdurch das Gesetz über die Vereinheitlichungdes Berliner Landesrechts auch die ›Zweck-entfremdungsverbot-Verordnung‹ in den öst-lichen Bezirken der Stadt. Wegen der Sicher-stellung der ärztlichen Versorgung undfehlender Infrastruktur war es erforderlich,hier in größerem Umfang Anträgen aufzweckfremde Nutzung von Wohnraum zuentsprechen.

Nachdem im Jahr 1992 mit 1.421 erteiltenZweckentfremdungsgenehmigungen derHöchststand in diesem Jahrzehnt erreichtwurde, nahm in den Folgejahren die Zahl dererteilten Zweckentfremdungsgenehmigungenkontinuierlich ab. Erst seit 1998 ist wieder einesteigende Tendenz erkennbar (1998: 1.125;


Karl-Marx-Allee: denkmalgeschützte Wohngebäudeder frühen fünfziger Jahre im ehemaligen Ost-Berlin(Partner für Berlin)

1999: 1.145). Im Jahr 2000 war die Erteilungmit insgesamt 821 Zweckentfremdungsgeneh-migungen gegenüber den Vorjahren wiederrückläufig. Zwar ist in den westlichen Bezirkengegenüber dem Vorjahr ein Anstieg bei derAnzahl der Genehmigungen zu verzeichnen.Demgegenüber haben sich jedoch die imJahre 2000 erteilten Genehmigungen in denöstlichen Bezirken um rund 50 % reduziert.Dies dürfte unter Umständen auch damitzusammenhängen, dass in den östlichenBezirken eine erhebliche Anzahl neuerGewerberäume geschaffen worden ist.

Mit der durch den Senat am 6.November 2001beschlossenen Änderungsverordnung zur2.Zweckentfremdungsverbot-Verordnungwerden mit deren Inkrafttreten am 01.12.2001jedoch erhebliche Lockerungen gegenüber derbisherigen Verordnung – zunächst befristetetbis Ende 2004 – erfolgen. Insbesondere ist Zieldieser Maßnahme, passgenau auf die aktuel-len Entwicklungen des Berliner Wohnungs-marktes zu reagieren.

Um einer Häufung des Leerstandes inbestimmten Wohnbereichen zu begegnen,bedarf es des restriktiven Instruments einesZweckentfremdungsverbotes mangelsWohnungsfehlbestandes nicht in dem bishervorgesehenen Maße.

Die Lockerungen des Zweckentfremdungs-rechts dienen zugleich wichtigen stadt- undsozialpolitischen Belangen. Stadtpolitischnotwendig ist daher eine grundsätzliche Frei-stellung der Zweckentfremdung von Erd-geschosswohnungen – die über keine behin-dertengerechte Ausstattung verfügen – inbestimmten Gebieten, an deren Entwicklungein besonderes öffentliches Interesse besteht.Dabei handelt es sich um die durch Rechts-verordnung förmlich festgelegten Sanierungs-gebiete, um Quartiersmanagementgebieteund um Großsiedlungen im Ostteil der Stadt,für die ausdrücklich Wohnumfeld

verbessernde Maßnahmen vorgesehen sind,und für die dementsprechend eine Festlegungerfolgt ist.

Darüber hinaus dürfen auch außerhalb dieserGebiete Erdgeschosswohnungen (ohne behin-dertengerechte Ausstattung) künftig ohneGenehmigung zweckfremd genutzt werden,es sei denn, sie liegen in einem reinen oderallgemeinen Wohngebiet bzw. in solchenBaugebieten, die den vorgenannten Gebietenentsprechen.

Als weiteres Lockerungsinstrument ist dieSchaffung ausdrücklicher Genehmigungs-ansprüche geregelt. So wird gegenüber der

Quelle: Bezirkliche Wohnungsämter

Wohnungen Berlin-OstBerlin-West

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000

1.600

1.400

1.200

1.000

800

600

400

200

0

1.058

1.421

1.259

1.033

925

936

745

1.125 1.145

821

330

728

404

1.017

441

818

261

772

368

557

434

502

203

542

322

803

277

868

380

441

Abbildung 39: Erteilte Zweckentfremdungsgenehmigungen

bisherigen Praxis die Schaffung von zusätz-lichen sozialversicherungspflichtigen Arbeits-plätzen in den Gebieten, an deren Entwick-lung ein besonderes öffentliches Interessebesteht, im Antragsverfahren als vorrangigesöffentliches Interesse gewürdigt, so dass hier-für Genehmigungen zur zweckfremden Nut-zung von Wohnraum erteilt werden können.Für bestimmte Fallgestaltungen wird fürkünftige Genehmigungsfälle eine Reduzie-rung der Ausgleichszahlung gegenüber denbisherigen Beträgen eintreten bzw. wird sogarin größerem Umfang als bisher ein Verzichtauf die Erhebung von Ausgleichszahlungenmöglich.

Foto Seite 43:Wohnen und Arbeiten in der Friedrichstadt(Partner für Berlin)

Auch zu Beginn des 21. Jahrhunderts gilt Berlinnoch als Mieterhauptstadt Deutschlands.Die Gründe dafür sind tief in der Geschichteder Stadt verwurzelt. Mit der industriellenEntwicklung im 19.Jahrhundert setzte inBerlin der gründerzeitliche Bauboom ein. Fürdie zunehmende Bevölkerung musste in derrasch wachsenden Hauptstadt des damaligenDeutschen Reiches schnell und preiswertWohnraum bereitgestellt werden. In dieserZeit entstanden die großen Mietwohnungs-blöcke – auch ›Mietkasernen‹ genannt – mitihrer Vielzahl von Hinterhöfen.

Durch die Teilung der Stadt nach dem ZweitenWeltkrieg wurden diese Strukturen weiterzementiert: In dem zerstörten Westteil Berlinsdominierte der öffentlich geförderte Miet-wohnungsbau. Die Investitionsbank Berlinförderte über ihr Vorgängerinstitut, dieWohnungsbau-Kreditanstalt Berlin (WBK),seit den frühen fünfziger Jahren dort über540.000 Mietwohnungen. In den östlichenStadtbezirken vollzog sich eine paralleleEntwicklung. Viele Bezirke sind dort durchdie Architektur der Plattenbauten geprägt.Rund 290.000 Wohnungen wurden in denvergangenen Jahrzehnten im Ostteil inindustrieller Bauweise errichtet.

4.1 Mietwohnungsbau

Die Ausgangssituation in den beiden Stadt-teilen war vor der Wiedervereinigung am3. Oktober 1990 sehr unterschiedlich. Bedingtdurch die ›Insellage‹ des Westteils und grund-sätzlich stagnierende Bevölkerungszahlenkonzentrierte sich hier der Wohnungsbau aufbehutsame Stadterneuerung und Verdichtungdes Bestandes. Dies geschah durch dieSchließung von Baulücken sowie Ergänzungs-bebauungen und Dachaufstockungen.

Anders verlief die Entwicklung im Ostteil derStadt, der ehemaligen Hauptstadt der DDR.Hier nahm die Bevölkerungszahl in den Jahr-zehnten vor der Wende stetig zu. Das Augen-merk der Politik im Ostteil lag in erster Linieauf der zügigen Schaffung von Wohnraumin Siedlungsgebieten mit jedoch extremerMonofunktionalität.

In den 90-er Jahren sah die Berliner Politikihre wesentliche Aufgabe darin, die beidenunterschiedlich entwickelten Stadthälftenso rasch wie möglich zu integrieren. Diesgeschah in zwei Phasen:

■ Die Überführung der östlichen Bezirkein die Marktwirtschaft. Vor der Wieder-vereinigung hatte es in der DDR keinenBezug zwischen der Miethöhe und denBau- sowie Bewirtschaftungskosten ge-geben. Marktorientierte Mieterhöhungenwaren in der DDR unbekannt.

■ Angleichung der Lebensverhältnisse undNormalisierung. Im Ostteil dominiertedas Bemühen um die Angleichung an den›Weststandard‹. Im Westteil gab es dieÜberlegung, ob man den alten ›West-Berliner‹ Standard beibehalten oder denwestdeutschen Standard einführen sollte.

Bedingt durch das Anfang der 90-er Jahregegebene und für die Zukunft weiterhinerwartete Wohnungsdefizit sah das ersteGesamtberliner WohnungsbauprogrammAnfang der 90-er Jahre die Errichtung von biszu 80.000 mit öffentlichen Geldern subven-tionierten Wohnungen vor. Dabei galt esallerdings, die Problematik des ›subventions-verwöhnten‹ Westteils der Vorwendezeit fürdie weitere Entwicklung in ganz Berlin aus-

zuschließen. Von daher war eine Reform desWohnungsbaus unabdingbar. Die wichtigstenAnsatzpunkte für diese Reform waren:■ Aufweichung des klassischen Sozialen

Wohnungsbaus (1. Förderweg) durchEinführung der vertraglich VereinbartenFörderung (Berliner 2. Förderweg).

■ Verstärkung des freifinanziertenWohnungsbaus und des Eigentumsanteilsauch im Geschosswohnungsbau

■ Wechsel des städtebaulichen Leitbilds:Abkehr vom Siedlungsbau, hin zurgemischt genutzten dichten Vorstadt.

Die Politik in der ersten Hälfte der 90-er Jahrehatte vor allem die rasche Angleichung derbeiden Stadthälften auch durch die Neuschaf-fung bezahlbaren Wohnraums zum Ziel. Inden innerstädtischen Bezirken erfolgte diesdurch Lückenschließungen und Randbebau-ungen. In Bezirken außerhalb des innerstädti-schen Bereichs und in Stadtrandlagen kam esverstärkt zu Geschosswohnungsbau, zum Teilauch durch Schaffung neuer Entwicklungs-gebiete. Zwischen 1990 und 1995 wurden Sub-ventionsmittel für die Neuschaffung von rund60.000 Mietwohnungen bewilligt.

Berlin wurde durch den 1993 beschlossenenSolidarpakt in das gesamtdeutsche Steuer-und Finanzsystem einbezogen. Dies bedeutete

Öffentliche Wohnungsbauförderung 42/43

4. Öffentliche Wohnungsbauförderung

das Ende der subventionierten Sonderrolle derStadt und damit eine massive Einschränkungder finanziellen Spielräume. Als eine Kon-sequenz daraus wurde die Anzahl der zufördernden Wohnungen sowie deren Sub-ventionshöhe reduziert. Wie den Grafiken undTabellen zu entnehmen ist, wurden ab 1996die Wohnungsbauprogramme drastischzurückgefahren. Zum einen bedingt durch dieLandeshaushaltssituation des Landes Berlin,zum anderen durch eine ausgeglichenereSituation zwischen Wohnungsnachfrage und -angebot. Hierzu hat auch beigetragen, dass

in den 90-er Jahren durch verstärkten Einsatzvon Subventionsmitteln im Bereich derModernisierung/Instandsetzung von Wohn-raum, insbesondere auch von ›Plattenwoh-nungen‹, das Angebot an adäquatem Wohn-raum erweitert werden konnte.

Um der stark subventionsgeprägten Inves-torenhaltung in Berlin entgegen zu wirken,wurde die Förderungspraxis in der Verein-barten Förderung ab 1994 verändert. Zuvorwar es in den vergangenen Jahrzehnten imWestteil der Stadt üblich gewesen, die Sub-

ventionen nach dem Kostenmietprinzip(Kostenmiete/lfd. Aufwendungen/̇. Mieter-miete = Subventionshöhe) zu berechnen.Außerdem war es durch die Insellage der Stadtnur schwer möglich, die Baukosten mangelsWettbewerbssituation der Baufirmen zusenken. Die Euphorie der ersten Jahre nachder Wiedervereinigung bedeutete einendrastischen Anstieg der Grundstückspreise,die 1991 bis 1994 zu subventionsfähigenGesamtkosten von rund 6.000 DM/m2 Wohn-fläche (Wfl.) führten. Durch die Einführungeiner pauschalierten Förderung im Jahr 1994,der pauschalierte Grundstückskosten undBaukostenansätze bzw. -schätzungen zuGrunde lagen, erreichte man die gewünschteWettbewerbssituation. Damit war letztlicheine drastische Reduzierung der Gesamt-kosten auf rund 3.700 DM/m2 Wfl. im Jahr1999 verbunden.

Die Erfahrungen dieser Jahre veranlasstendas Land Berlin, sich von dem kostenmiet-orientierten, öffentlich geförderten sozialenWohnungsbau zu trennen. Die Neuausrich-tung der Wohnungsbauförderung sah eineZusammenfassung des 1.und 2.Förderwegsin die Integrierte/EinkommensorientierteFörderung vor.

Quelle: Investitionsbank Berlin

in DM/m2

7.000

6.000

5.000

4.000

3.000

2.000

1.000

01991 1992 1993 1994 1995* 1996* 1997* 1998* 1999* 2000*

WP-Jahr

* ab 1995 im 2. Weg Pauschalförderung; Kosten beruhen auf freiwilligen Angaben der Bauherrn, in 2000 fast ausschließlich Sonderwohnformen, Entwicklungsgebiete mit höheren Flächen/Kosten

2. Weg Gesamtkosten/m22. Weg Baukosten/m2

1. Weg Gesamtkosten/m21. Weg Baukosten/m2

Abbildung 40: Bau- und Gesamtkosten in DM/m2 Wohnfläche (ohne Dachgeschosse)


Geförderte Neubauwohnungen in Weißensee(Investitionsbank Berlin)

Auf der Basis einer Pauschalförderung wirdhier erstmals neben einer reinen Objektförde-rung auch eine Individualförderung ange-boten, die sich am Einkommen des Mietersorientiert. Hierdurch wird eine sozialverträg-liche Mietbelastung sowie eine ausgewogene

Sozialstruktur der Mieter in dem gefördertenObjekt erreicht.

Durch diese Maßnahmen konnte der Sub-ventionseinsatz des Landes im Sozialen Woh-nungsbau von rund 6.200 DM/m2 Wfl. in

1991 auf rund 4.900 DM/m2 Wfl. im Jahr 1997gesenkt werden. Im 2.Förderweg, der Verein-barten Förderung bzw. Integrierten Förderung,reduzierte sich der Fördermitteleinsatz vonrund 5.000 DM/m2 Wfl. in 1991 auf 2.250DM/m2 Wfl.im Jahr 2000.


in DM/WE

1991 1992 1993 1994 1995* 1996* 1997’* 1998* 1999* 2000*

500.000

450.000

400.000

350.000

300.000

250.000

200.000

150.000

100.000

50.000

0

90,00

80,00

70,00

60,00

50,00

40,00

30,00

20,00

10,00

0

2. Weg Gesamtkosten/WE1. Weg Gesamtkosten/WE

WP-Jahr

* ab 1995 im 2. Weg Pauschalförderung; Kosten beruhen auf freiwilligen Angaben der Bauherrn,in 2000 fast ausschließlich Sonderwohnformen, Entwicklungsgebiete mit höheren Flächen/Kosten

Wohnfläche in m2

2. Weg durchschn. m2/WE1. Weg durchschn. m2/WE


Abbildung 41: Wohnfläche und Gesamtkosten je Wohnung


in DM/WE

500.000

450.000

400.000

350.000

300.000

250.000

200.000

150.000

100.000

50.000

0

7.000

6.000

5.000

4.000

3.000

2.000

1.000

0

2. Weg Gesamtkosten/WE1. Weg Gesamtkosten/WE

WP-Jahr

in DM/m2

2. Weg Fördermittel/m21. Weg Fördermittel/m2

20001999199819971996199519941991 1992 1993

Abbildung 42: Fördermitteleinsatz je Wohnung und Wohnfläche


in Mio. DM Fördermittel 2. Weg

5.000

4.500

4.000

3.500

3.000

2.500

2.000

1.500

1.000

500

0

Fördermittel 1. Weg

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000WP-Jahr

Abbildung 43: Fördermitteleinsatz nach Förderwegen

Bezirk Anzahl der Wohnungen

1. Weg* 2. Weg gesamt

Charlottenburg 766 342 1.108

Friedrichshain 889 2.305 3.194

Hellersdorf 789 1.160 1.949

Hohenschönhausen 1.494 2.100 3.594

Köpenick 1.285 2.813 4.098

Kreuzberg 501 277 778

Lichtenberg 1.347 1.972 3.319

Marzahn 645 2.118 2.763

Mitte 175 998 1.173

Neukölln 2.298 3.015 5.313

Pankow 2.960 4.698 7.658

Prenzlauer Berg 605 944 1.549

Reinickendorf 1.678 2.030 3.708

Schöneberg 358 293 651

Spandau 1.831 5.276 7.107

Steglitz 705 1.697 2.402

Tempelhof 1.346 2.445 3.791

Tiergarten 561 318 879

Treptow 2.584 3.430 6.014

Wedding 1.072 604 1.676

Weißensee 3.394 5.226 8.620

Wilmersdorf 388 349 737

Zehlendorf 178 188 366

Berlin-Ost 16.167 27.764 43.931

Berlin-West 11.682 16.834 28.516

Berlin 27.849 44.598 72.447

* bis einschl 1997, ab 1998 ausschl. EOF


Tabelle 18: Geförderte Wohnungen 1991 – 2000nach Bezirken

Foto unten:Stadtvilla(Investitionsbank Berlin)

In den ersten 10 Jahren nach der Wiederver-einigung wurden rund 72.500 Wohnungen miteinem Fördermitteleinsatz von etwa 22,41 Mrd.DM im Mietwohnungsneubau bewilligt undauf den Weg gebracht. Dies entspricht einemdurchschnittlichen Fördereinsatz von rund309.000 DM pro Wohnung.

Entwicklungs- und Vertragsgebiete

Insgesamt wurden im Berichtszeitraum im Be-reich der Entwicklungs- und Vertragsgebieterund 18.900 Wohnungen im 1.und 2.Förder-weg errichtet. Hierbei wurden Fördermittelvon rund 7,63 Mrd. DM, davon 1,5 Mrd.DM inden Entwicklungsbereichen, eingesetzt.

Der Wohnanteil in den Gebieten unterteiltesich in grob 20 Prozent Wohneigentum zumBeispiel in Form von Reihenhäusern. Die üb-

rigen 80 Prozent entfielen auf den Geschoss-wohnungsbau, der zu einem Drittel über denSozialen Wohnungsbau, einem Drittel über dievereinbarte Förderung und zu einem Drittelüber freifinanzierte Wohnungen realisiertwerden sollte.

4.2 Anschlussförderung

Im Verlauf der Jahre zeigte sich, dass die Ein-kommensentwicklung der Mieterschaft nichtmit der Entwicklung der Mieten Schritt hielt.So beschloss der Senat ab dem Wohnungs-bau-Programm 1972 eine Anschlussförderungdurch Aufwandssubventionen für weitere15 Jahre bereitzustellen. Dies geschah, umeinerseits weiter breiten Schichten der Bevöl-kerung preiswerten Wohnraum zur Verfügungstellen zu können, andererseits die Wirtschaft-lichkeit der Mietobjekte sicherzustellen. Diese

Systematik wurde sowohl im öffentlich geför-derten Mietwohnungsbau als auch bei Eigen-tumsmaßnahmen eingeführt.

Rechtsgrundlagen bilden die Richtlinien überdie Anschlussförderung von Sozialwohnungen

■ der Wohnungsbau-Programme 1972 bis 1976 (RL von 1988),

■ der Wohnungsbau-Programme 1977 bis 1981 (RL von 1993),

■ der Wohnungsbau-Programme 1982 bis 1986 (RL von 1996).

Gegenwärtig befinden sich Richtlinien fürweitere Wohnungsbau-Programme in Vor-bereitung.

Zwischen 1991 und 2000 wurden im Miet-wohnungsbau für knapp 2.000 Mietshäuserbzw. 60.085 Wohneinheiten rund 10 Mrd.DM


Förderung Jahr

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 Summe

1. Weg Berlin-Ost 1.672 2.066 3.613 3.726 2.534 1.723 833 0 0 0 16.167

1. Weg Berlin-West 4.347 2.905 1.466 1.545 945 301 173 0 0 0 11.682

2. Weg Berlin-Ost 585 768 5.616 6.146 7.859 3.801 1.598 1.036 255 100 27.764

2. Weg Berlin-West 834 3.706 3.585 3.594 2.620 781 1.405 264 45 0 16.834

Berlin 7.438 9.445 14.280 15.011 13.958 6.606 4.009 1.300 300 100 72.447

Tabelle 19: Anzahl der geförderten Wohnungen nach WP-Jahr


Gebiet 1. Weg 2. Weg Insgesamt

Anzahl Fördermittel Anzahl Fördermittel Anzahl FördermittelWohnungen in Mio. DM Wohnungen in Mio. DM Wohnungen in Mio. DM

Rudower Felder 266 91.245,79 947 453.520,44 1.213 544,77

Stadtteil Hellersdorf 453 129.642,39 328 116.419,05 781 246,06

Rummelsburger Bucht * 833 310.587,04 833 310,59

›Weiße Taube‹ 1.166 526.521,69 1.166 526,52

Aalemannufer 479 119.973,91 479 119,97

Staakener Felder 99 24.194,00 569 204.238,96 668 228,43

Karow-Nord 1.949 709.097,50 2.362 699.131,62 4.311 1.408,23

Treptow-Altglienicke 1.268 503.692,76 1.338 923.356,68 2.606 1.427,05

Französisch Buchholz 1.156 370.838,71 1.551 752.215,71 2.707 1.123,05

Wasserstadt Spandau * 605 292.466,70 2.278 928.529,06 2.883 1.221,00

Landsberger Tor 313 125.984,00 938 349.147,41 1.251 475,13

Summe 6.109 2.247.161,85 12.789 5.383.641,57 18.898 7.630,80

* Entwicklungsbereiche


Tabelle 20: Entwicklungs- und Vertragsgebiete – geförderte Wohnungen und Fördermittel

Fördermittel für die Dauer eines Auszahlungs-zeitraumes von 15 Jahren bewilligt. Im gleichenZeitraum wurden im Bereich der Eigentums-maßnahmen rund 950 berechtigten Eigen-tümern etwa 100 Mio.DM Fördermittel bereit-gestellt. Dies bedeutete durchschnittlich5 Mio.DM Anschlussförderung je Mietshausund bei den Eigentumsmaßnahmen105.000 DM je Eigentümer.

4.3. Eigentumsinitiative

Die Eigenheimförderung in Berlin hattegegenüber dem Mietwohnungsbau jahr-zehntelang nur eine untergeordnete Rollegespielt. Erst in den 90er Jahren, nach derWiedervereinigung der Stadt, kam es hier zueiner Neuorientierung.

Im August 1997 fällte das Land Berlin mitder ›Eigentumsinitiative Berlin 2000‹ einewichtige strukturpolitische Entscheidung.Im Mittelpunkt stand das Ziel, die Wohn-eigentumsquote in Berlin von 8 % auf 16 % zuerhöhen. Zugleich sollte die Abwanderungeigentumsorientierter Haushalte in dasbrandenburgische Umland verringert werden.Im wesentlichen beinhaltete die Eigentums-strategie folgende Maßnahmen:

■ Aktivierung von Flächenpotenzialen fürden Bau von gartenbezogenen Wohn-formen (Einfamilien-, Doppel- und Reihen-häuser) und innerstädtischen Eigentums-formen auf neuen Bauflächen,

■ Nachverdichtung des Bestandes inGebieten offener Bauweise,

■ Maßnahmen des Bestandserwerbs.

Im Rahmen der ›Eigentumsstrategie Berlin2000‹ hat das Land Berlin ein ganzes Bündelvon Maßnahmen eingeleitet. Durch die Errich-tung preiswerter Eigenheime mit angestreb-ten Gesamtkosten von etwa 300.000 DM

können breite Schichten der Bevölkerung dieeigenen vier Wände mit zinsverbilligten Dar-lehen der Investitionsbank Berlin finanzieren.

Zusätzlich unterstützt wurde die ›Wohneigen-tumsförderung im Neubau‹ 1999 durch zweineue Programme. Mit Mitteln aus demProgramm ›Förderung zum Erwerb vonEigentumswohnungen aus dem BerlinerWohnungsbestand‹ wird der Bestandserwerbim Land Berlin unterstützt. Zudem traten die›Richtlinien zur Förderung eigentumsorien-tierter Genossenschaften in Berlin‹ in Kraft.Mit diesem Programm wird seit 1999 die Aus-und Neugründung eigentumsorientierterWohnungsgenossenschaften gefördert.

Die Neubauförderung und Förderung desBestandserwerbs bestehen aus zinsverbillig-

Stadtvillen(Investitionsbank Berlin)

ten Darlehen der Investitionsbank Berlin (IBB).Bei eigentumsorientierten Genossenschaftenwird der Erwerb von Anteilen mit zinslosenDarlehen gefördert. Außerdem wird die Aus-und Neugründung von Wohnungsgenossen-schaften durch Zuschüsse unterstützt.

Ein wesentliches Kennzeichen der Wohneigen-tumsförderung ist die großzügige Festlegungder Einkommensgrenzen für die Förderungs-fähigkeit. Auf diese Weise kann ein Personen-kreis gefördert werden, der auch vor dem Hin-tergrund der relativ hohen Berliner Bau- undGrundstückspreise über die Voraussetzungenfür einen gesicherten Eigentumserwerbverfügt.


1

Förderprogramm JahrOst/West

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000

Gesamt 910 1.120 1.370 2.294 2.926 2.252 2.516 1.810 1.776 2.297

A-Programm 570 650 642 828 1.048 745 792 668 534 374

in Prozent von Gesamt 62,60 58,00 46,90 36,00 35,80 33,08 31,48 36,91 30,07 16,28

B-Programm 340 470 728 1.466 1.878 1.507 1.724 1.110 876 568


C-Programm - - - - - - - 32 8 -

in Prozent von Gesamt - - - - - - - 1,76 0,45 -

Einzelerwerb - - - - - - - - 358 619

in Prozent von Gesamt - - - - - - - - 20,16 26,95

Genossenschaftserwerb - - - - - - - - - 645

in Prozent von Gesamt - - - - - - - - - 28,08

Genossenschaften - - - - - - - - - 91

in Prozent von Gesamt - - - - - - - - - 3,96

westliche Stadtbezirke 809 373 280 360 437 321 514 472 725 1.476


östliche Stadtbezirke 101 747 1.090 1.934 2.489 1.931 2.002 1.338 1.051 821


Wohnungsgrößen in qm

Geförderte Wohnfläche - - - - 79,19 84,07 87,33 86,67 81,27 73,15

A-Programm - - - - - 87,42 - 89,88 88,02 91,11

B-Programm - - - - - 81,88 - 84,78 83,34 85,45

C-Programm - - - - - - - 85,61 88,61 -

Einzelerwerb - - - - - - - - 65,98 70,73

Genossenschaftserwerb - - - - - - - - - 64,54

Errichtete Wohnfläche - - - - 102,09 101,16 103,87 104,54 98,31 83,15

A-Programm 103,40 103,30 99,70 101,80 100,90 100,73 106,60 106,32 106,32 112,92

B-Programm 104,00 107,40 112,70 105,80 102,80 101,32 104,10 103,09 105,88 108,55

C-Programm - - - - - - - 119,12 104,67 -

Einzelerwerb - - - - - - - - 78,71 82,41

Genossenschaftserwerb - - - - - - - - - 64,54

Tabelle 21: Bewilligte Wohnungen im Eigentumsprogramm 1991 – 2000


›Die Bundesschlange‹ – Wohnanlage im Moabiter Werder (Henrik Pohl)

4.3.1 Neubauförderung

Im Vergleich zu den 80-er Jahren konnte durchdie Eigentumsinitiative das Förderergebnisim Eigentumsbereich in den 90-er Jahren mit17.826 Wohnungen gegenüber 10.765 Woh-nungen deutlich gesteigert werden. Dabeiwaren die Objekte aufgrund der günstigerenBaulandpreise und des Nachholbedarfs aufden Ostteil der Stadt konzentriert.

Die im Rahmen der ›Eigentumsinitiative Berlin2000‹ gesetzten Schwerpunkte zur Neuschaf-fung von selbstgenutztem Wohneigentumtraten jedoch mehr und mehr in den Hinter-grund. Auf den sich ändernden Wohnungs-markt hat die Wohnungspolitik dahingehendreagiert, dass sich der neue Senat Ende 1999auf einen Paradigmenwechsel in der Woh-nungspolitik verständigt hat. Die Förderungder Eigentumsbildung durch das Land Berlinhat eine grundsätzlich neue Ausrichtung er-

fahren. Sie konzentriert sich darauf, Menschenin ihren Wohngebieten zu binden und durchden Eigentumsgedanken ein höheres Maßan Eigenverantwortung zu fördern. Für diein den Entwicklungs- und Vertragsgebietengeplanten Neubaumaßnahmen erfolgt einschrittweiser Rückzug aus der Wohnungs-bauförderung.

Durch die umfangreiche Neuschaffung vonWohnraum in den vergangenen Jahren konntedie Wohnungsknappheit in Berlin beseitigtwerden. Viele Mietwohnungen stehen in-zwischen leer. In Anbetracht dieser Situationund der derzeitigen schwierigen Haushalts-lage ist die weitere Förderung des Neubausvon Wohneigentum nicht mehr gerechtfertigt.

Baukosten JahrGesamtkosten

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000

Baukosten/qm - - - - - - - 3.381 2.084 2.731

A-Programm 3.649 3.732 3.859 4.029 4.147 3.990 3.828 3.342 3.179 3.005

B-Programm 3.757 3.835 3.638 4.092 4.166 4.018 3.571 3.410 3.281 3.173

C-Programm - - - - - - - 3.373 2.119 -

Einzelerwerb - - - - - - - - 2.119 2.402

Gesamtkosten/qm - - - - - - - 1.573

A-Programm 5.506 5.404 5.831 6.010 6.041 5.833 5.336 5.081 4.874 4.785

B-Programm 5.714 5.592 5.543 6.014 6.049 5.814 5.144 5.062 4.936 4.891

C-Programm - - - - - - - 6.125 5.324 -

Einzelerwerb - - - - - - - - 2.323 2.588

Genossenschaftserwerb - - - - - - - - - 2.108

Baukosten je WE

A-Programm 377.128 391.549 384.593 410.297 418.291 401.866 395.080 364.938 341.700 226.946

B-Programm 390.638 411.999 409.707 432.756 428.343 406.992 371.827 359.674 347.747 233.873

C-Programm - - - - - - - 410.739 339.841 -

Einzelerwerb - - - - - - - - 166.834 197.953

Gesamtkosten je WE

A-Programm 569.097 562.884 581.253 611.935 609.259 587.659 550.933 554.950 523.871 361.506

B-Programm 594.172 600.705 624.540 635.973 621.827 588.975 535.450 533.591 523.266 360.442

C-Programm - - - - - - - 745.913 535.219 -

Einzelerwerb - - - - - - - - 182.904 213.199

Tabelle 22: Bau- und Gesamtkosten für die Eigentumsförderung 1991 – 2000


Fotos:Seite 50: Neu-Karow (F. H. Schäfer)Seite 51 oben: Dachaufbau Heerstraße(Investitionsbank Berlin)Seite 51 unten: Neu-Karow (Groth + Graalfs)

In 2000 wurden deshalb nur noch 942 Wohn-eigentumsmaßnahmen im Neubau und in2001 nur 54 nach sozialer Dringlichkeit derAntragsteller ausgewählte Objekte gefördert.Ab 2002 wird es absehbar keine Förderung derbisher praktizierten Neubauförderung geben.

Um dem nach wie vor großen Wunsch nacheinem Eigenheim in Berlin zu realisierenund den Erwerb auch Familien mit geringemEinkommen freifinanziert zu ermöglichen,müssen verstärkt interessante Lösungen fürKosten- und flächensparenden Wohnungs-neubau sowie geeignete Finanzierungsformenangeboten werden.

4.3.2 Bestandserwerb

Mit dem Ende 1999 vorgenommenen Para-digmenwechsel sollte nun die Erhöhung derWohneigentumsquote primär über die Be-standserwerbsförderung angestrebt werden,um daneben auch die Belebung insbesondereder Innenstadt sowie sonstiger Stadtquartieremit städtebaulichem Entwicklungsbedarf undsomit eine durchgreifende Stabilisierung vonWohnsiedlungen im Geschosswohnungsbauzu erreichen. Die veränderte Förderpolitik mussauch vor dem speziellen Hintergrund desBerliner Immobilienmarktes gesehen werden.Während Bauland knapp und somit relativteuer ist, gibt es in der Stadt ein differen-ziertes Angebot im Bestandsbereich zu mode-raten Preisen. Für breite Schichten der Be-völkerung ist die Bildung von Wohneigentumin Verbindung mit der IBB-Förderung damitwesentlich preiswerter – entweder über denEinzelerwerb oder über den Zwischenschritt

des genossenschaftlichen Wohnens. Darüberhinaus beabsichtigt die IBB ein eigenesFörderprogramm für den Bestandserwerb auf-zulegen, das zinsgünstige IBB-Darlehen mitMitteln der Kreditanstalt für Wiederaufbau(KfW) unter Vorfinanzierung der Eigenheim-zulageförderung kombiniert und dabei auchHaushalte mit höheren Einkommen berück-sichtigt.

4.3.3 Genossenschaftsförderung

›Millenium 2000 – das Zeitalter der Genossen-schaften‹. Diesem Motto folgend, wurdenEnde 2000 die Richtlinien zur Förderung eigen-tumsorientierter Wohnungsgenossenschaftenin Berlin – ›Genossenschafts RL 2000‹ – ver-abschiedet. Gefördert wird die Neu- bzw.Ausgründung eigentumsorientierter Woh-

nungsgenossenschaften durch Zuschüsse, derErwerb von Geschäftsanteilen durch zinsloseDarlehen sowie der Erwerb von Wohnungs-beständen durch zinsverbilligte Darlehen.

Engagierten Mieterinnen und Mietern wirdsomit die Möglichkeit eröffnet, gemeinschaft-liches Wohneigentum zu bilden und die Ge-schicke und Entwicklung der Genossenschaftselbst mitzubestimmen und mitzugestalten.

4.4 Modernisierung und Instandsetzung

Zur Deckung des prognostizierten Wohnraum-bedarfs nach der Wiedervereinigung stelltedie Sicherung und Verbesserung des Woh-nungsbestandes ein wichtiges Instrument dar.Insbesondere in den östlichen Stadtbezirkenwar und ist eine Sanierung des Altbaus, aber


auch des Neubaubestandes – der Platten-bauten – zwingend erforderlich.

Im Ostteil lag das Hauptaugenmerk der frühe-ren DDR-Regierung in der Neuschaffung vonWohnraum in den Außenbezirken der Stadt.Dagegen wurden die Altbauten der Innenstadtbis zur Wende 1989 dramatisch vernachlässigt.Die Ausstattungsmerkmale entsprachen zumgroßen Teil den Altbauten vor dem ErstenWeltkrieg. Schäden aus dem Zweiten Welt-krieg und verwahrloste Häuser prägten dasBild der Innenstadtbezirke.

Durch die rückläufige Neubautätigkeit nahmdie Sanierung des Altbestandes einen großenStellenwert ein. Ein entscheidender Schrittwar 1993 die Ausweisung von 20 neuen Sanie-rungsgebieten. Durch diese zusätzlichen Aus-weisungen gibt es in Berlin zur Zeit 30 Sanie-rungsgebiete mit rund 104.000 Wohnungen.Für 30.000 Wohnungen besteht hier nochimmer ein dringender Sanierungsbedarf.Weiterhin sind 55 Erhaltungsgebiete benanntworden, in denen die Bestandserhaltung undder Milieuschutz als oberstes Ziel stehen.

Der weitaus größte Teil der Gebiete in denöstlichen Stadtbezirken umfasst die Bausubs-tanz aus der Gründerzeit.

Im Rahmen der ›Aufschwung-Ost-Förderung‹wurden von 1991 bis 1993 durch den Einsatz vonrund 625 Mio. DM Fördermitteln im Leer-standsbeseitigungsprogramm 8.000 Woh-nungen bewohnbar gemacht und durch

Modernisierung an zeitgemäße Wohnqualitätangepasst und dem Wohnungsmarkt wiederzugeführt. Insgesamt lag die Konzentrationder Investitionen auf der Altbausanierung inden Sanierungs- und Erhaltungsgebieten. DieFörderung erstreckt sich vorrangig in den Pro-grammen:

■ Soziale Stadterneuerung: umfassendeModernisierung und Instandsetzungvon Mehrfamilienhäusern, die vor 1918bezugsfertig waren, in Sanierungs- undErhaltungsgebieten,

■ Städtebaulicher Denkmalschutz: umfang-reiche bauliche Maßnahmen zum Erreichender Ziele des Denkmalschutzes,

■ Stadtweite Maßnahmen: Modernisierungs-maßnahmen aus einem Maßnahmen-katalog wie z.B. Heizungsumstellung, öko-logische Maßnahmen (Wärmedämmung,Nutzung regenerativer Energiequellen, Aus-tausch bleihaltiger Trinkwasserleitungen).

Weitere Förderprogramme sind die wohnungs-politische Selbsthilfe, Wohnumfeldmaß-nahmen, Mietermodernisierung und andere

Fotosrechts: Wohnen in Neu-Karow (Groth + Graalfs)unten: Altbausanierung (Investitionsbank Berlin)Seite 53: Rekonstruierter Altbau in Friedrichshain(Senatsverwaltung für Stadtentwicklung)

kleinteilige Programme. Im Zeitraum 1991bis 2000 wurden in allen Modernisierungs-programmen Fördermittel von rund 7,75 Mrd.DM vergeben.

Mit diesem Fördervolumen wurden rund399.000 Wohnungen modernisiert bzw.instandgesetzt. Darin enthalten sind auch dieFörderprogramme Plattensanierung undMietermodernisierung.


WP-Jahr Soziale Stadtweite Wohnungs- Städte- Leer- Heizungs- Platten- Wohn- Mieter- sonstige GesamtStadt- Einzelmaßn. poltische baulicher stands- umstell. bau- umfeld- moderni- Progr.erneuerung (incl. Regen. Projekte Denkmal- beseit. Ost sanierung maß- sierung (u.a. Quab,

Energien) schutz Ost nahmen Fassadens.)

1991 252,20 70,30 28,30 81,70 224,00 203,20 70,70 5,80 936,20

1992 168,00 126,30 31,90 14,00 323,70 97,70 55,00 70,40 3,60 890,60

1993 276,80 178,50 21,30 45,00 77,30 38,70 119,60 96,60 55,00 4,30 913,10

1994 393,60 174,70 37,80 48,50 27,50 287,60 58,60 42,50 7,70 1.078,50

1995 346,00 126,30 31,00 44,40 335,40 82,00 28,10 3,40 996,60

1996 269,25 172,54 28,32 32,39 284,78 16,70 25,27 4,40 833,65

1997 262,07 64,51 37,70 38,72 149,60 16,69 16,30 4,08 589,67

1998 241,98 107,73 28,65 41,44 104,30 20,78 14,08 9,53 568,49

1999 197,52 50,71 55,31 34,17 107,84 50,28 6,53 27,97 530,33

2000 155,25 22,39 41,95 43,63 68,63 51,03 4,69 29,22 416,79

Summe 2.562,67 1.093,98 342,23 423,95 625,00 367,10 1.457,75 447,68 333,57 100,00 7.753,93

Tabelle 23: Fördermitteleinsatz Mod/Inst (Angaben in Mio. DM)


Bezirk Anzahl der WECharlottenburg 5.595

Friedrichshain 32.106

Hellersdorf 52.473

Hohenschönhausen 10.762

Köpenick 40.658

Kreuzberg 7.889

Lichtenberg 34.951

Marzahn 38.488

Mitte 21.856

Neukölln 10.423

Pankow 25.721

Prenzlauer Berg 35.082

Reinickendorf 5.360

Schöneberg 6.001

Spandau 2.921

Steglitz 4.372

Tempelhof 3.234

Tiergarten 3.451

Treptow 34.219

Wedding 6.786

Weißensee 13.153

Wilmersdorf 1.977

Zehlendorf 1.534

Summe gesamt 399.012

davon Berlin-Ost 339.469

davon Berlin-West 59.543

Tabelle 24: Anzahl der im Programm Mod/Instgeförderten Wohnungen


Durch diese Fördermaßnahmen wurde einInvestitionsvolumen von rund 24,5 Mrd. DMausgelöst.

Um eine Verdrängung der dort ansässigenBevölkerung zu vermeiden, wurde neben demEinsatz von Fördermitteln auch Mietober-grenzen eingeführt.

Daraus hat sich ergeben, dass im saniertenBestand kaum Leerstände zu verzeichnen sind.

Aus diesem Grund ist im überwiegenden Teilder Sanierungsgebiete ein weiter sinkenderLeerstand und die Aufwertung der Wohnlagezu erwarten.

Mietermodernisierung

Seit nunmehr 20 Jahren bietet Berlin als ein-ziges Bundesland Mietern die Möglichkeit,im Einvernehmen mit dem Eigentümer ihre

Wohnung mit staatlicher Förderung zumodernisieren. Darüber hinaus hat der Ver-mieter die Möglichkeit, im Zusammenhangmit der Mietermodernisierung Modernisie-rungs- und Instandsetzungsmaßnahmen amGebäude mit staatlicher Unterstützungdurchzuführen. Seit 1990 werden für Mieterpauschalierte Baukostenzuschüsse, die 30 bis50 Prozent der Baukosten abdecken, gewährt.

Voraussetzung für eine Förderung ist aller-dings die Zustimmung des Eigentümers zurDurchführung der beantragten Maßnahmen.Außerdem muss der Eigentümer bestätigen,dass in einem Zeitraum von mindestens zehnJahren die geförderten Maßnahmen nichtdurch eigene Maßnahmen ersetzt werden.Eine Förderung gibt es nicht, wenn die Zustim-mung des Eigentümers Einschränkungen zurBestandsdauer (z.B. Rückbau) enthält. Mieterund Vermieter müssen für die Durchführung

WP-Jahr Soziale Stadtweite Wohnungs- Städte- Leer- Heizungs- Platten- WUM Mieter- sonstige GesamtStadt- Einzelmaßn. poltische baulicher stands- umstell. bau- moderni- Progr.erneuerung (incl. Regen. Projekte Denkmal- beseit. Ost sanierung sierung (u.a. Quab,

Energien) schutz Ost Fassadens.)

1991 318,80 241,40 30,20 109,00 219,60 234,80 123,60 5,80 1.283,20

1992 229,50 363,10 35,10 20,40 325,60 143,10 140,30 10,60 1.267,70

1993 405,70 454,50 23,50 56,00 84,50 111,50 171,00 113,60 21,00 1.441,30

1994 572,20 255,50 44,60 63,10 82,10 599,70 90,90 10,20 1.718,30

1995 429,50 237,40 34,60 72,70 357,90 60,50 7,30 1.199,90

1996 399,90 584,06 38,27 50,66 493,85 53,14 10,69 1.630,57

1997 445,19 198,88 44,28 60,62 425,62 33,91 34,22 10,19 1.252,91

1998 458,88 356,08 37,37 71,98 239,52 49,07 30,38 30,02 1.273,30

1999 487,78 223,02 68,51 72,25 339,92 95,89 14,47 63,82 1.365,66

2000 385,38 65,79 52,49 89,73 213,87 73,73 10,66 64,78 956,43

Summe 4.132,83 2.979,73 408,92 666,44 629,70 571,50 2.841,38 252,60 671,77 234,40 13.389,27

Tabelle 25: Baukosten, die der Förderung zugrunde lagen (Angaben in Mio. DM)


der Maßnahmen eine Mietermodernisie-rungs-Vereinbarung abschließen.

Im Zusammenhang mit der Wiedervereini-gung der beiden Stadthälften Berlins ver-vielfachte sich die Nachfrage von Mieternund Eigentümern. Seit Mitte der 90-er Jahreflachte der Antragseingang dann deutlich abund bewegt sich gegenwärtig auf dem Niveauder 80-er Jahre. Während zu Beginn desvorigen Jahrzehnts ca.85 Prozent der Förder-mittel in den Ostteil Berlins flossen, ist dasVerhältnis inzwischen ausgewogen. Die wich-tigste Einzelmaßnahme war der Einbau einermodernen Heizung, meist in Verbindung miteiner Warmwasserversorgung.

Regenerative Energien

Im Interesse einer zukunftsfähigen, nachhal-tigen Energieversorgung und angesichts dernur begrenzten Verfügbarkeit fossiler Brenn-stoffe sowie aus Gründen des Umwelt- undKlimaschutzes ist es erforderlich, den Ausbaudes Anteils erneuerbarer Energien im Energie-markt zu erhöhen.

In Berlin hat es in den letzten zehn Jahren viel-fältigste Aktivitäten zur Nutzung der solarenEnergie gegeben. Bereits seit Anfang der 80-er

Jahre hat die Förderung der solaren Anlageninnerhalb des Landesprogramms Mod/Instvon Wohngebäuden hierbei den größten Bei-trag geleistet.

Gegenstand der Förderung waren und sind dieInstallation von Sonnenkollektoren zur Warm-wasseraufbereitung und Heizungsunterstüt-zung sowie die Errichtung von Photovoltaik-anlagen zur Stromerzeugung. Durch dieseFörderanreize fühlten sich vorrangig die Eigen-tümer von Ein- und Zweifamilienhäusernangesprochen, die bisher rund 3.000 Solar-anlagen aufgestellt haben.

Der Anteil der bisher nur vereinzelt geförder-ten Anlagen auf Mehrfamilienhäusern mussfür die Zukunft noch deutlich erhöht werden.Als Instrument hierfür wird gemeinsam mitden Klimaschutz-Partnern (Vereinbarung desLandes Berlin mit der Berliner Wirtschaft zurCO-2-Minderung) ein Förderprogramm ›Solar-Invest‹ geprüft.

Plattenbebauung

Die stetige Bevölkerungszunahme im Ostteilder Stadt veranlasste die ehemalige DDR-Regierung insbesondere in der Zeit nach 1971in den nord- bzw. südöstlichen RandbezirkenBerlins in neuen Großsiedlungen industriellgefertigten Wohnraum zu errichten. Unbe-baute Flächen wurden urbanisiert und nacheinem weitgehend einheitlichen städtebau-lichen Schema geplant und realisiert. So ent-

standen in den östlichen Bezirken bis zurWiedervereinigung rund 270.000 Wohnun-gen. Die bauliche und soziale Struktur dieserGroßsiedlungen nahm Berlin nach der Vereini-gung zum Anlass, umfangreiche Maßnahmenzur Änderung der Defizite durchzuführen.

In den Jahren von 1991 bis 1994 wurden in denersten Programmen der Nachwendezeit zurUmstellung der Heizung Fördermittel vonrund 368 Mio.DM, im Wohnumfeldprogrammrund 200 Mio.DM, bewilligt. Das Ziel war, dieHeizkosten zu senken, zugleich die Schad-stoffbelastung der Luft zu verringern und dasWohnumfeld zu verbessern.

Durch die Lösung der Altschuldenproblematikim Rahmen des Altschuldenhilfegesetzes von1993 war es möglich, ein groß angelegtesPlattensanierungsprogramm zu starten. Ins-gesamt wurden rund 63.000 Wohnungen miteinem Förderaufwand von 1.458 Mio.DMsaniert. Dies bewirkte ein Investitionsvolumen

von rund 5,6 Mrd.DM. Durch die Privatisie-rungspflicht der Wohnungsbaugesellschaftenwurden viele Wohnungen an private Investo-ren veräußert, die Sanierungsarbeiten häufigauch ohne Einsatz von Subventionsmittelndurchgeführt haben. Seit 1999 nutzten vieledieser Investoren die Möglichkeit, auf ein wei-teres Förderinstrumentarium des II. Woh-nungsbaugesetzes – die Übernahme von Lan-desbürgschaften – zurückzugreifen. Somitwurden 1999/2000 für die Modernisierung



Elektro-installation6 %

Austauschvon Trink-wasser-bleileitungen1 %

Diebstahl-sicherung5 %

Sonstiges3 %

Behinder-ten- bzw.senioren-gerechtesWohnen4 %

Sanitäreinbau26 %

Warmwasser24 %

Heizung25 %

Fenster6 %

Abbildung 44: Mietermodernisierung in Prozentder geförderten Wohnungen

Foto Seite 55: Förderprogramm Solaranlagen (Investitionsbank Berlin)

Fotos Seite 54: Erneuerung denkmalgeschützter Siedlungen: Kissingenviertel, Pankow (S.T.E.R.N./Willy Engel)

und Instandsetzung von rund 18.000 Platten-wohnungen Landesbürgschaften in Höhe vonetwa 540 Mio.DM übernommen.

Durch die Maßnahmen der Wohnumfeld-verbesserung sind die Plattenbausiedlungenerheblich aufgewertet worden. Für Maß-nahmen wie Spiel- und Freizeitlandschaften,Sport- und Bolzplätze, altersdifferenzierteAktivitätszonen, parkähnliche Begrünungenwurden bis Ende 2000 rund 350 Mio.DM Lan-deszuschüsse bewilligt. Daraus folgt, dass miteinem Investitionsvolumen von rund 530 Mio.DM etwa 4.300 ha Freiflächen gestaltetwerden konnten.Rund 67 % aller Plattenwohnungen im Ostteilsind bereits saniert und lassen sich weitest-gehend gut vermieten. Die Mieten betragenzwischen 7,50 und 10,00 DM/m2 Wohnflächemonatlich. Die warmen Betriebskosten indiesen Wohnungen sind vergleichsweise zuanderen Wohnungsbauten mit 3,50 bis 4,00DM/m2 Wfl. monatlich gering.

Foto oben: Modernisierter Plattenbau in HellersdorfFoto unten: Erneuerte Gebäude als Teil der östlichen City(S.T.E.R.N./Suzanna Lauterbach)

Foto Seite 57:Immanuelkirchstraße, Prenzlauer Berg(Michael Schroedter)

Spätestens seit Mitte der 90-er Jahre werdenauch in Berlin deutliche sozialräumliche Ver-änderungen und Segregationserscheinungensichtbar. Die Gründe dafür sind vielfältig.Sie liegen in den seit der Wiedervereinigungstattfindenden tiefgreifenden Veränderungenin der demografischen und ökonomischenEntwicklung der Stadt in Verbindung mit einerzunehmenden Mobilität der Bevölkerung.

Besonders in den innerstädtischen GebietenBerlins, in denen eine hohe Fluktuation imWohnungsbestand auftrat, hat sich durchAbwanderung breiter, besonders mittlererEinkommensschichten und den Zuzug ein-kommensschwächerer Bevölkerungsgruppensukzessive eine Veränderung des Sozial-gefüges der Bewohnerschaft eingestellt – mitallen bekannten negativen Folgeerscheinun-gen für diese Quartiere.

Aber auch die Großsiedlungen des sozialenund komplexen Wohnungsbaus am StadtrandBerlins waren hiervon betroffen.

Um in diesen stadtentwicklungspolitischwichtigen Handlungsfeldern gezielt und nach-haltig Stabilisierungs- und Aufwertungs-prozesse in Gang zu setzen, wurden in denJahren 1997 bis 1999 vier Gebietskulissen alsBausteine einer räumlichen Gesamtstrategie›Soziale Stadt‹ zu einer Aktionskulisse zusam-mengeführt. Dabei wurde sowohl auf beste-hende Gebietskulissen und bereits erfolgreichebzw. bewährte Programme zurückgegriffenals auch neue Gebietskulissen und weitereintegrierte Handlungsansätze einbezogen.

Die ›Aktionskulisse Soziale Stadt/SozialeStadterneuerung‹ umfasst im Einzelnenfolgende Gebietskulissen (siehe auch die demWohnungsmarktbericht beiliegende Karte›Aktionskulisse Soziale Stadt‹):

■ Förmlich festgelegte Sanierungs-gebiete/Soziale Stadterneuerung –30 Gebiete

■ Quartiersmanagement in Gebieten mitbesonderem Entwicklungsbedarf – 15 Gebiete (ab Mitte 2001: 17 Gebiete)

■ Großsiedlungen des Sozialen Wohnungs-baus Berlin-West – 32 Gebiete (ab Mitte2001: 35 Gebiete)

■ Großsiedlungen des komplexenWohnungsbaus Berlin-Ost – 17 Gebiete

Mit dieser Aktionskulisse werden in den vierGebietskulissen insgesamt 94 Stadtquartieremit ca.1.056.000 Einwohnern (rund 31 Prozentder Einwohner Berlins) erfasst.

5.1 Soziale Stadterneuerung

Das Stadterneuerungsprogramm Berlins hatim Jahr 2000 einen Umfang von 30 förmlichfestgelegten Sanierungsgebieten mit einerFläche von 970 ha, 6.881 Grundstücken und103.590 Wohnungen. Schwerpunkt des Stadt-erneuerungsengagements Berlins sind die1993 – 1995 förmlich festgelegten 22 Sanie-

Soziale Stadt/Soziale Stadterneuerung 56/57

5. Soziale Stadt/Soziale Stadterneuerung

rungsgebiete (9. – 11. Rechtsverordnung)des Gesamt-Berliner Stadterneuerungs-programms mit einer Größe von 810,5 ha,5.723 Grundstücken und 81.450 Wohnungenfür ca.154.000 Einwohner.

Nachdem in den ersten Jahren nach der Ver-einigung die Beseitigung akuter Missständeund Mängel im Vordergrund stand, stellen sichmit fortschreitendem Sanierungsprozess dieErneuerungsaufgaben je nach Bebauungsform,stadträumlicher Lage und Funktion der einzel-nen Gebiete zunehmend differenziert dar:

Erhalt und Ausbau historischer Stadtquartiere

Das Bund-Länder-Programm StädtebaulicherDenkmalschutz hat mit seinen Fördermitteln– bis Ende 2000 über 426 Mio.DM – wesentlichdazu beigetragen, dass z.B. in der SpandauerVorstadt in Mitte, in der Köpenicker Altstadtund im Bereich der Bölschestraße in Friedrichs-hagen (Köpenick) die noch vorhandenen vor-gründerzeitlichen Stadtstrukturen erhaltenund baulich aufgewertet werden konnten.Die entstandene Mischung aus historisch ge-wachsener Stadtraumstruktur mit an die heu-tigen Wohnverhältnisse angepasster baulicherSubstanz und modernen Nutzungen im Frei-zeit- und Gewerbebereich macht die hoheQualität und Attraktivität dieser Quartiereaus. Die sieben Förderbereiche des städtebau-lichen Denkmalschutzes Südliche Brunnen-straße (Mitte), Spandauer Vorstadt (Mitte),›Victoriastadt‹ (Mitte), Oberschöneweide(Köpenick), Altstadt Köpenick, Kietz-Vorstadt(Köpenick), Friedrichshagen (Köpenick) reihensich gleich einer Perlenkette vom historischenZentrum Berlins bis zum Müggelsee.

Aufwertung der innerstädtischenGründerzeitquartiere im Umfeld der Haupt-stadteinrichtungen

Das vorrangige Ziel der Wohnungserneuerungprägt den bisherigen Erfolg der Stadterneue-rung in den Sanierungsgebieten in PrenzlauerBerg und Friedrichshain. Das hohe Niveau derErneuerung von z.B. 49 % der Wohnungen am

ha AnzahlBez. Nr. der gesamt WE Ein- Grund-Nr. Sanierungsgebiet RVO förml. gesamt wohner stücke

1.- 8. RVO ( 1972 bis 1985 ) Festl. Dez 94 Dez 00 Dez 00

01 Wedd - Exerzierstr. 7. 3,5 468 856 25

01 Wedd - Koloniestr. 7. 2,9 533 858 28

01 Wedd - Biesentaler Str. 7. 4,8 647 1.160 52

01 Wedd - Stettiner Str. 7. 5,7 859 1.755 57

01 Wedd - Schulstr. 7. 8,0 1.736 3.393 77

02 Krzbg - Kottbusser Tor 1. 104,9 12.078 25.905 611

02 Krzbg - Chamissoplatz 4. 22,9 4.535 6.080 233

07 Schbg - Kolonnenstr. 6. 7,7 1.283 2.534 75

Summe (8 Gebiete) 160,4 22.139 42.541 1.158

9. RVO ( 9. 10. 93 in Kraft ) Okt 93 Okt 93 Dez 00 Dez 00

01 Mit - Spandauer Vorstadt 9. 67,6 5.809 7.468 564

02 Frh - Samariterviertel 9. 33,8 5.302 6.026 260

03 PrzlBg - Helmholtzplatz 9. 81,9 13.338 17.172 563

03 PrzlBg - Kollwitzplatz 9. 60,6 6.519 9.914 414

09 Köp -Altstadt./Kietz Vorst. 9. 28,9 1.105 1.700 212

Summe (5 Gebiete) 272,8 32.073 42.280 2.013

10. RVO ( 4. 12. 94 in Kraft ) Dez 94 Dez 94 Dez 00 Dez 00

01 Mit -Rosenthaler Vorstadt 10. 37,5 4.809 5.677 379

01 Wedd - Beusselstraße 10. 10,6 2.314 3.172 93

02 Frh - Traveplatz -Ostkreuz 10. 35,1 4.380 5.091 205

02 Frh - Warschauer Str. 10. 38,0 5.110 6.291 226

03 PrzlBg -Teutoburger Platz 10. 49,7 4.423 6.214 315

03 PrzlBg - Winsstr. 10. 34,7 4.850 7.399 225

03 Wsee -Komponistenviertel 10. 49,6 3.443 6.001 476

03 Pkow - Wollankstr. 10. 68,3 3.386 6.124 342

09 Trep -Niederschöneweide 10. 37,4 799 1.123 102

11 Libg - Kaskelstr. 10. 22,3 1.655 2.832 249

11 Libg - Weitlingstr. 10. 50,1 4.214 4.858 333

Summe ( 11 Gebiete) 433,3 39.383 54.782 2.945

11. RVO (10. 11. 95 in Kraft) Dez 94 Dez 94 Dez 00 Dez 00

01 Tierg - Stephankiez 11. 6,0 1.288 1.802 54

01 Wedd - Soldiner Str. 11. 1,7 447 661 11

03 PrzlBg - Bötzowstr. 11. 29,0 3.072 4.682 191

08 Nkn - Kottbusser D. Ost 11. 2,5 380 505 21

08 Nkn - Wederstr. 11. 23,9 1.341 1.977 232

09 Köp - Oberschöneweide 11. 41,3 3.465 4.310 256

Summe (6 Gebiete) 104,4 9.993 13.937 765

Summe 9. – 11. RVO 810,5 81.449 110.999 5.723

Gesamt (30 SanGebiete) 970,9 103.588 153.540 6.881

Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung – IV C –

Tabelle 26: Bestand förmlich festgelegter Sanierungsgebiete

Ausbau und Stabilisierung der Bezirks- und Ortsteilzentren, da Berlin aufgrund seinerhistorischen Entwicklung polyzentrischstrukturiert ist (z.B. Pankow-Wollankstraße,Weißensee-Komponistenviertel, Lichtenberg-Weitlingstraße, Köpenick-Oberschöneweide).

Der Erneuerungsprozess des Wohnungs-bestandes verläuft differenziert, aber ins-gesamt zügig. Der Ausbau der Funktions-fähigkeit der Ortszentren bedarf aber weitererheblicher Anstrengungen.

Umstrukturierung bzw. Revitalisierung vonGewerbebrachen und großräumige Änderungvon Nutzungen

Die Umnutzung z.B. des ehemaligen BMHW-Geländes (Berliner Metall- und Hüttenwerke)in Niederschöneweide (Treptow) konnte auf-grund fehlenden Investoreninteresses bishernicht erreicht werden. Der Bau des Stadtauto-bahntunnels in Neukölln-Wederstraße istabgeschlossen. Der als Ausgleichsmaßnahmeerrichtete Carl-Weder-Park gibt dem Gebieteine neue Wohnqualität.

Integrierte Strategien und Verfahren zurstädtebaulichen Weiterentwicklung undsozialen Stabilisierung von Gebieten mitbesonderem Entwicklungsbedarf

Zur Verminderung einer weiteren sozial-strukturellen Entmischung der Wohnbevölke-rung und Stabilisierung der Gebietsentwick-lung wurden die Sanierungsgebiete Beussel-straße und Stephankiez in Tiergarten; SoldinerStraße in Wedding, Helmholzplatz in Prenz-lauer Berg sowie Oberschöneweide inKöpenick 1999 in das Bund-Länder-Programm›Soziale Stadt‹ aufgenommen.

Strategien und Leitsätze für das Gesamt-Berliner Stadterneuerungsprogramm habenweiterhin Gültigkeit. Die stadtentwicklungs-strategischen Ziele konnten konkretisiert undvielfach qualifiziert umgesetzt werden:Die 81.450 Wohnungen wiesen nahezu sämt-lich erheblichen Erneuerungsbedarf auf. Erhaltund zeitgemäße Modernisierung sind vor-rangige wohnungspolitische Zielsetzungen,


Wohnumfeldverbesserung in Hellersdorf(Investitionsbank Berlin)

Kollwitzplatz (Prenzlauer Berg) oder 46 % derWohngebäude im Samariterviertel (Frie-drichshain) ist dem hohen Anteil an freifinan-zierter Modernisierung und öffentlicher För-derung zu verdanken. Die Erneuerung von

Grün- und Freiflächen konnte im Berichtszeit-raum deutliche Fortschritte machen. Defiziteverbleiben insbesondere in der Erneuerungder sozialen Infrastruktur.

um eine Abwanderung und bei vielfach freifi-nanzierter Modernisierung eine Verdrängungder Wohnbevölkerung aus der Innenstadt zuverhindern. Bis Ende 2000 wurden 40.030Wohnungen erneuert bzw. mit den Baumaß-nahmen begonnen, davon 13.584 Wohnungen(34 %) freifinanziert.

Insgesamt ist festzuhalten, dass sowohl dieindirekte staatliche Förderung (Fördergebiets-gesetz) und die öffentliche Förderung Berlinsden Erneuerungsprozess im Altwohnungs-bestand wesentlich vorangebracht haben.Angesichts von ca.21.525 Wohnungen alleinmit umfassendem Erneuerungsbedarf kannmittelfristig auf eine öffentliche Förderungnicht verzichtet werden.

Zum Schutz der Wohnbevölkerung vor einerVerdrängung haben nahezu alle östlichenBezirke im Berichtszeitrum längerfristig miet-begrenzende Auflagen für Modernisierungs-

vorhaben in Sanierungsgebieten beschlossen.Bezüglich der Ausgestaltung und der ver-waltungsrechtlichen Durchsetzbarkeit derAuflagen besteht noch Klärungsbedarf.In den Sanierungsgebieten befindet sich einstadtentwicklungspolitisch wichtiges inner-städtisches Wohnungsneubaupotenzial vonca.12.400 Wohnungen, von denen bis Ende1999 ca.2.360 Wohnungen bewilligt bzw. fer-tig gestellt wurden, davon 31 % freifinanziert.

Wesentliches Sanierungsziel ist die Erneue-rung und der Neubau der in den Sanierungs-gebieten erforderlichen Gemeinbedarfs- undFolgeeinrichtungen, der Freiflächen und derverkehrlichen sowie technischen Infrastruktur.Die Stabilisierung der Gebiete wird neben derErneuerung des Wohnungsbestandes wesent-lich davon bestimmt werden, dass das Umfeld›stimmt‹ (u.a. Schulen, Kindertagesstätten,Freiflächen, Straßenraum usw.). Ausschlag-gebend für den Umzug der Bewohner sind in

der überwiegenden Zahl der Fälle wohnungs-bezogene und/oder haushaltsinterne Gründe.Das Wohnen in den bisher unzureichenderneuerten Gebieten und das Fehlen einerqualifizierten sozialen Infrastruktur wird – ins-besondere von den Haushalten mit Kindern –zunehmend kritisch beurteilt.

Von den ursprünglich 38 Sanierungsgebietendes Ersten und Zweiten Stadterneuerungs-programms (Berlin-West) sind mit der Auf-hebung des Sanierungsgebietes Bülowstraßein Schöneberg im Jahr 1999 inzwischen30 Gebiete mit 319 ha, 1.534 Grundstückenund 34.100 Wohnungen aus dem Sanierungs-recht entlassen worden. Mit der Aufhebungder noch verbliebenen acht Gebiete in denBezirken Wedding, Kreuzberg und Schönebergist bis Ende 2003 zu rechnen, für das größteGebiet Kottbusser Tor in Kreuzberg mit rund105 ha noch für 2001.

Interkultureller Dialog(Senatsverwaltung für Stadtentwicklung)

5.2 Quartiersmanagement in Gebieten mitbesonderem Entwicklungsbedarf

Auf der Basis verschiedener soziodemographi-scher und sozioökonomischer Indikatorensowie zusätzlicher qualitativer Erhebungenwurde 1998 im Rahmen des Stadtmonitoringsneben den bereits vorhandenen Gebietskulis-sen (Sanierung, Großsiedlungen Berlin – Westund Ost) eine weitere Gebietskulisse mitbesonders starken Entmischungstendenzenund sozialstrukturellen Verschiebungen fest-gestellt. Zur nachhaltigen Verbesserungdieser in ihrer sozialen Stabilität gefährdetenGebiete wurde mit Senatsbeschluß von März1999 für die folgenden 15 Gebiete dieserGebietskulisse die Einrichtung von integriertenStadtteilverfahren – Quartiersmanagement –in Gebieten mit besonderem Entwicklungs-bedarf – zunächst als Pilotverfahren für dieDauer von drei Jahren beschlossen.

Mit den integrierten Stadtteilverfahren –Quartiersmanagement – sollen durch Bünde-lung und effizienten Einsatz der verschiede-nen Programme und Projekte im investivenund konsumtiven Bereich sowie durch weitereergänzende Projekte zusätzliche Potenziale,Ressourcen und Synergien freigesetzt werden.

Die Durchführung der integrierten Stadtteil-verfahren – Quartiersmanagement – liegt in

allen 15 Gebieten mit besonderem Entwick-lungsbedarf in der Hand von Quartiersbeauf-tragten bzw. Quartiersmanagern. Diese wur-den von der Senatsverwaltung für Stadtent-wicklung in enger Abstimmung mit demjeweiligen Bezirksamt beauftragt und sindalle mit einem ›Vorort–Büro‹ im Gebietpräsent.

Zu den konkreten Aufgaben des Quartiersma-nagements in diesen Gebieten gehören u.a. :

■ StadtteilkoordinationVernetzen der unterschiedlichen Interes-sengruppen und lokalen Akteure; Anregenund Aufbau von Kooperationen zwischenInstitutionen, Initiativen, Unternehmen,Wohnungsbaugesellschaften u.a.,

■ BewohneraktivierungAktivierung der Bewohnerschaft zurBeteiligung und Mitwirkung am Entwick-lungsprozess des Gebietes,

■ ProjektinitiierungHilfestellung bei Entwicklung vonbeschäftigungswirksamen Projekten zursozialen, ökonomischen, kulturellen undbaulichen Stabilisierung des Quartiers,

■ Berichterstattungkontinuierliche Berichterstattung über denFortgang der Arbeiten sowie die Quartiers-entwicklung.

Wesentlich für eine nachhaltige Stabilisierungbenachteiligter Gebiete ist aber auch, dassin einer weitgehend sektoral organisiertenVerwaltung ressortübergreifende, integrierteStrukturen entwickelt werden, um Ressourcenfür diese Gebiete nutzbar zu machen. Diewesentlichen, zur Anwendung auf lokalerEbene zu bündelnden sektoralen Handlungs-felder sind:

■ Berufsqualifizierung und Beschäftigung,■ Wirtschaftsförderung und Stadtteil-

ökonomie,■ Wohnen, Wohnumfeld und öffentlicher

Raum,■ Soziale und kulturelle Infrastruktur,■ Soziale und ethnische Integration/

Zusammenleben in Nachbarschaft,■ Schule, Bildung, Sprache,■ besondere soziale Lebenslagen, Gesund-

heitsförderung.

Hinsichtlich der Verzahnung bzw. Vernetzungdieser Handlungsfelder sind sowohl diesektoral organisierten Landesbehörden, aberauch gleichermaßen die lokale Verantwortungtragenden Verwaltungen auf kommunalerEbene (in Berlin die Bezirksverwaltungen) ge-fordert. Erste Schritte in diese Richtung stelltendie Einrichtung einer ressortübergreifendenLenkungsrunde auf Staatssekretärsebene,die Einrichtung von gebietsbezogenen Steue-


Tabelle 27: Quartiersmanagement – Datenüberblick –

Nr. QM - Gebiet Bezirk (neu) Einwohner Deutsche % Ausländer %

1 Beusselstraße Tiergarten (Mitte) 12.760 8.207 64,3 4.553 35,7

2 Magdeburger Platz Tiergarten Mitte) 8.605 5.530 64,3 3.075 35,7

3 Soldiner-/Wollankstraße Wedding (Mitte) 13.606 8.808 64,7 4.798 35,3

4 Sparrplatz Wedding (Mitte) 14.336 8.907 62,1 5.429 37,9

5 Falkplatz Prenzlauer Berg (Pankow) 7.691 6.986 90,8 705 9,2

6 Helmholtzplatz Prenzlauer Berg (Pankow) 17.940 16.102 89,8 1.838 10,2

7 Boxhagener Platz Friedrichshain (Friedrichshain-Kreuzberg) 17.629 16.237 92,1 1.392 7,9

8 Zentrum Kreuzberg/Wassertorplatz Kreuzberg (Friedrichshain-Kreuzberg) 4.443 1.959 44,1 2.584 55,9

9 Wrangelkiez Kreuzberg (Friedrichshain-Kreuzberg) 12.757 7.292 57,2 5.465 42,8

10 Bülowstraße WaK Schöneberg (Tempelhof-Schöneberg) 17.431 9.951 57,1 7.480 42,9

11 Rollbergsiedlung Neukölln 5.255 3.474 66,1 1.781 33,9

12 Schillerpromenade Neukölln 20.273 13.359 65,9 6.914 34,1

13 Sonnenallee High-Deck Neukölln 5.643 4.308 76,3 1.335 23,7

14 Oberschöneweide Köpenick (Treptow-Köpenick) 6.142 5.709 93 433 7

15 Marzahn Nord Marzahn (Marzahn-Hellersdorf) 28.424 27.368 96,3 1.056 3,7

QM-Gebiete Gesamt 192.935 144.197 74,7 48.838 25,3

Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung – IV B –

rungs- und Lenkungsgremien auf Bezirks-ebene sowie die Benennung von Quartiers-management-Koordinatoren in den jeweiligenBezirksämtern dar.

Aufwertungs- und Stabilisierungsmaßnahmenin besonders benachteiligten Stadtgebietenbedürfen neben den Bündelungs- und Ver-netzungsstrategien vorhandener Maßnahmenund Programme aufgrund der sozialstruktu-rellen Situation auch immer ergänzenderFörder- und Unterstützungsmaßnahmen.So konnten in den 15 Quartiersmanagement-gebieten im Jahr 1999 mit insgesamt 35 Mio.DM, sowie im Jahr 2000 mit ca.36 Mio.DMProjekte realisiert bzw. angeschoben werden,die nachhaltig zur Aufwertung des Stadt-raumes und des Wohnumfeldes beitragen.Aber nicht nur das. Sie tragen zusätzlich zursozialen und ethnischen Integration bei undfördern die nachbarschaftliche Kommunika-tion und Kooperation. Zudem fördern sieBeschäftigungs- und Qualifizierungsprojekte.

Zusätzlich sind in diese Gebiete für Moder-nisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmenan Wohngebäuden im Jahr 1999 Fördermittelin Höhe von 119 Mio.DM und im Jahr 2000 inHöhe von ca. 45 Mio.DM geflossen. Darüberhinaus stehen im Förderzeitraum 2000 bis2006 noch weitere Mittel aus dem europäi-schen Strukturfonds (EFRE-Mittel ) in Höhevon rund 77 Mio.DM zur Verfügung.

Berlin setzt den Handlungsansatz ›Quartiers-management in Gebieten mit besonderemEntwicklungsbedarf‹ konsequent seit Anfang1999 um. Damit ist der erste Schritt von dersektoralen, ressortorientierten Fachplanunghin zur integrierten, ressortübergreifendenStadtteilentwicklung eingeleitet.

5.3 Weiterentwicklung der Großsiedlungen

5.3.1 Maßnahmenprogramm Großsiedlungenund verdichtete Wohngebiete des sozialen Wohnungsbaus

Auch in den Großsiedlungen des sozialenWohnungsbaus zeichnete sich ab Mitteder 90-er Jahre fluktuationsbedingt einezunehmende Entmischung mit steigendenSegregationstendenzen ab.Zur Gegensteuerung dieser Veränderungen imSozialgefüge der Großsiedlungen und ver-dichteter Wohngebiete wurde im Herbst 1998mit Senatsbeschluss ein umfangreiches Maß-nahmenprogramm zur Sicherung und Verbes-serung des Sozialgefüges im Sozialwohnungs-bestand der Großsiedlungen für 32 Großsied-lungsgebiete (ab Mitte 2001 35 Gebiete) undhochverdichtete Wohnkomplexe verabschie-det. Damit sollten einerseits Bleibeanreize fürdie bisherigen Bewohner, andererseits Zuzugs-anreize auch für Neumieter geschaffen

Aktive Bürgerbeteiligung(Senatsverwaltung für Stadtentwicklung)


Bezirk Gebietsname Sozial WE Maßnahmen in den Kategorienbei Programm-

einführung

Kategorie I (problematische Gebiete)

Schöneberg Bülowstraße 2.587

Kreuzberg Neues Kreuzberger Zentrum 345

Neukölln Rollbergsiedlung 2.038

Tiergarten Heinrich-Zille-Siedlung 857

Wedding Wollankstraße 1.838

Wilmersdorf Schlangenbader Straße 1.329

Wedding Brunnenstraße 4.345

Kreuzberg Wassertorplatz 3.743

Kreuzberg Mariannenplatz 1.006

Schöneberg WaK ”Sozialpalast” 514

Kreuzberg Mehringplatz 1.026

Neukölln Dammweg-Siedlung 1.687

Steglitz Thermometersiedlung * 1.385

Neukölln Sonnenallee 2.157

Neukölln Britz-Süd 2.225

Schöneberg Terrassen Schöneberg 563

Kat. I insgesamt: 27.645

Kategorie II (Prophylaxegebiete)

Neukölln Rungiusstraße 599

Charlottenburg Paul-Hertz-Siedlung 3.447

Neukölln Buckower Damm 2.534

Spandau Hakenfelde * 1.456

Neukölln Gropiusstadt 16.826

Wedding Schillerhöhe 2.338

Tempelhof Tirschenreuther Ring 6.411

Neukölln Buckow 2.366

Reinickendorf Zabel-Krüger-Damm 2.106

Reinickendorf Märkisches Viertel 16.262

Tempelhof John-Locke-Siedlung 2.381

Wedding ** Ackerstraße 2.638

Neukölln ** Teilgebiet Ortolanweg 1.406

Kreuzberg ** Werner-Düttmann-Platz 742

Kat. II insgesamt: 61.512

Kategorie III (Gebiete mit ausgewogener Struktur)

Steglitz Kamenzer Damm 1.944

Reinickendorf Auguste-Victoria-Allee 3.803

Spandau Falkenhagener Feld 9.127

Spandau Heerstraße 6.676

Spandau Louise-Schröder-Siedlung 3.108

Kat. III insgesamt: 24.658

Großsiedlungen (West) – gesamt: 113.815

* die zum Zeitpunkt Sept.1997 vorliegende Großsiedlungskulisse von 2000 WE verringerte sich durch zwischenzeitliche Gebietskorrekturen sowie durch Ende der Förderung (EdF) einzelner Wohngebäude.** ab 2001

Für Gebiete der Kategorie II gelten:

■ Aufhebung der Belegungsbindung

■ Aussetzen der Wahrnehmung von Besetzungsrechten

■ Förderung von Wohnumfeldmaßnahmen

■ Aufhebung der Fehlbelegungsabgabe ab Juli 2001

■ Aussetzen förderungsbedingter Mieterhöhungen in 2002

Für Gebiete der Kategorie III gelten:

■ Aufhebung der Belegungsbindung bei Einkommens-

grenzüberschreitungen bis 40%

■ Freistellung von der Belegungsbindung von Wohnungen

mit übergroßer Fläche

Für Gebiete der Kategorie I gelten:

■ Aufhebung der Fehlbelegungsabgabe

■ Aufhebung der Belegungebindung

■ Aussetzen der Wahrnehmung von Besetzungsrechten

■ Aussetzen förderungsbedingter Mieterhöhungen

1999 bis 2002

■ Förderung von Wohnumfeldmaßnahmen

Tabelle 28: Großsiedlungen und verdichtete Wohngebiete Sozialer Wohnungsbau Berlin-West


werden, deren Einkommen über den beste-henden Einkommensgrenzen des sozialenWohnungsbaus lagen.

Die Gebietskulisse wurde in drei Kategorienunterteilt, für die jeweils ein differenziertes,abgestuftes Maßnahmenprogramm mitunterschiedlichen Effekten für Bleibe- undZuzugsanreize entwickelt wurde. Je nachermittelter Problemlage der einzelnen Groß-siedlungen wurden diese dann den drei unter-schiedlichen Gebietskategorien zugeordnet(Tabelle 28).

Das oben genannte Maßnahmeprogrammwurde im Jahr 2001 verlängert und bis zum31. März 2006 befristet, um auf der Grundlageder gewonnenen Erfahrungen und Erkennt-nisse dann zeitnah weitere Entscheidungentreffen zu können.

Auch wenn stadtstrukturelle Entwicklungs-prozesse nur mittel- bis langfristig ihrenNiederschlag finden, so zeigten sich bereitsnach kurzer Zeit erste positive Anzeichen fürstabilisierende Effekte in einzelnen Gebieten.So ist in den Großsiedlungen der Kategorie Iund II die Fluktuationsrate leicht gesunken.Hinweise der Wohnungsbaugesellschaftenbesagen darüber hinaus, dass sich bei der Ver-

gabe von Wohnraum an breitere bzw. mittlereEinkommensgruppen in den Großsiedlungs-gebieten der Kategorie I und II ebenfalls Er-folge zeigen. Aufgrund der bisherigen Erfah-rungen ist davon auszugehen, dass im Rahmender Laufzeit des Maßnahmenprogramms inden Großsiedlungen weitere spürbare Stabili-sierungseffekte eintreten werden.

5.3.2 Großsiedlungen des komplexen Woh-nungsbaus

Neben den fluktuationsbedingten Segrega-tionserscheinungen der letzten Jahre lagenin den Großsiedlungen des komplexenWohnungsbaus zunächst flächendeckendgravierende bautechnische, städtebaulicheund wohnumfeldbezogene Mängel vor. Daherwurde diese Gebietskulisse bereits im Juni1995 mit Senatsbeschluss als Großsiedlungs-kulisse mit besonderem Handlungsbedarfhinsichtlich Gebäudesanierung, Wohn-umfeldverbesserung und städtebaulicherAufwertung festgelegt. Sie umfasst insgesamt17 Gebiete mit rund 235.000 Wohnungen undca.530.000 Einwohnern.

Insbesondere mit folgenden Programmensollte der Aufwertungs- und Stabilisierungs-

prozess der Großsiedlungen im Ostteil Berlinsunterstützt werden:

■ mit dem Programm für Wohnumfeldverbessernde Maßnahmen gemäß Wohn-umfeld-Richtlinien 1998,

■ mit dem Instandsetzungs- und Modernisie-rungsprogramm für industriell gefertigteWohngebäude (InstModRL 1994 – indus-trielle Bauweise – von 1993)

■ sowie mit punktueller städtebaulicher Auf-wertung durch ergänzenden Wohnungs-neubau.

Aber auch mit der Entwicklung umfassenderstädtebaulicher Rahmenpläne wurden von1992 bis 1996 für 17 Großsiedlungen im Ostteilder Stadt kontinuierlich die Grundlagen fürintegriertes Handeln aller Akteure (Bezirk,Wohnungsbaugesellschaften, gesellschaft-liche Gruppen und Verbände, Unternehmerund Bewohner) geschaffen.

Diese Rahmenpläne hatten das wesentlicheZiel, das Wohnen in den Großsiedlungenattraktiver zu gestalten. Ihre Inhalte sind:

■ kurzfristige Sofortmaßnahmen zur Eröff-nung einer Perspektive für lebenswerteQuartiere mit einem stabilen Wohnumfeld

■ Leitbild und langfristige strategische Ziele■ Kurz-, mittel- und langfristige

Maßnahmenkonzepte■ Einbindung in den gleichzeitig laufenden

Umsetzungsprozess■ Erste Beschäftigungs- und Qualifizierungs-

maßnahmen.

Auch wenn Berlin nicht in dem Maße wieandere ostdeutsche Städte von Abwanderungund Wohnungsleerstand ganzer Stadtquar-tiere betroffen ist, verschärft sich dennoch dieKonkurrenz zwischen den unterschiedlichenWohnungsbeständen innerhalb Berlins. Diesbetrifft – wenn auch in unterschiedlicherAusprägung – auch die Großsiedlungen deskomplexen Wohnungsbaus im Ostteil Berlins.Von daher werden für die Akzeptanz der Sied-lungen u.a. die Lage, Wohnungsausstattung,Wohnungsgrundriss, Gebäudezustand, Wohn-umfeld, Nahversorgung, Verkehrsanbindungund das Image des Gebietes mitentscheidendeKriterien für Verbleib oder Zuzug von Mietern.

Nr. Bezirk Großsiedlung Wohnungen Einwohner

1 Mitte Heinrich-Heine-Viertel 3.729 7.085

2 Mitte Karl-Marx-Allee West 4.695 8.920

3 Friedrichshain Karl-Marx-Allee 11.562 19.655

4 Prenzlauer Berg Greifswalder Straße 5.363 9.117

5 Weißensee Weißensee-Ost 2.100 4.200

6 Lichtenberg Fennpfuhl 15.500 31.000

7 Lichtenberg Frankfurter-Allee Süd 4.900 9.800

8 Lichtenberg Friedrichsfelde 22.600 45.200

9 Pankow Neumannstraße 2.615 5.230

10 Pankow Buch 6.200 12.400

11 Hohenschönhausen Hohenschönhausen Süd 6.141 13.510

12 Hohenschönhausen Hohenschönhausen 1 – 6 34.023 74.851

13 Marzahn Marzahn 59.816 143.558

14 Hellersdorf Hellersdorf 43.582 122.030

15 Köpenick Allende I + II 6.600 13.860

16 Köpenick Köllnische Vorstadt 2.716 5.704

17 Treptow Altglienicke 3.710 7.420

Großsiedlungen (Ost) – gesamt – 235.852 533.540


Tabelle 29: Großsiedlungen in Plattenbauweise Berlin-Ost (Stand: 30. 06. 2000)

Da sich die Entmischungs- und Segregations-prozesse insbesondere in den Großsiedlungenam östlichen Stadtrand von Berlin – vor allemin den Bezirken Marzahn und Hellersdorf –deutlich dokumentierten, wurde als ersteKonsequenz das GroßsiedlungsgebietMarzahn-Nord mit ca.28.000 Einwohnernim März 1999 in das Programm ›IntegrierteStadtteilverfahren – Quartiersmanagement‹aufgenommen.

Nach der ersten grundlegenden Phase umfas-sender öffentlicher Wohnungs-, Sanierungs-und Wohnumfeldförderung für alle Großsied-lungen sind nun unter den verschärften Wett-bewerbsbedingungen neue Stabilisierungs-strategien zu entwickeln. Der weiterhinerforderliche Mitteleinsatz bedarf zukünftigeiner noch konsequenteren entwicklungs-strategischen Ausrichtung auf gezielte Ver-besserungsmaßnahmen für räumlich exaktdefinierte Teilgebiete.

Die Anpassung der sozialen Infrastruktur andie Bevölkerungsentwicklung, die Heraus-bildung zukunftsfähiger Nutzungsprofile desWohnens, Arbeitens und der Freizeit sindzentrale neue Aufgaben. Von daher wird überintegrierte Entwicklungs- und Handlungs-konzepte – auch im Rahmen des neuen Stadt-umbauprogramms Ost – der Weg bereitet,diese für Berlin nach wie vor wichtigen Sied-lungen als lebenswerte Wohnviertel zu erhal-ten und zu stabilisieren.

5.4 Gebiete mit Erhaltungsverordnungen

In Berlin gab es mit Stand 31.Dezember 2000:

■ 38 Erhaltungsverordnungen zum Schutzder städtebaulichen Gestalt (nach § 172Abs.1 Nr.1 BauGB). Davon waren 3 Gebieteim Rahmen von Bebauungsplänen fest-gesetzt,

■ 11 Erhaltungsverordnungen zum Schutzder Wohnbevölkerung (Milieuschutz) (nach § 172 Abs.1 Nr.2 BauGB) und

■ 6 Erhaltungsverordnungen zum Schutzder städtebauliche Gestalt und zum Milieu-schutz.


Bezirk Gebiet Nr. GVBl. Jg./Nr. Veröffentlichung

Mitte Karl-Marx-Allee II.BA 1 56/20 21. 06. 2000

Dorotheenstadt, Friedrichstadt 1 53/16 10. 04. 1997

Friedrich-Wilhelm-Stadt 1 52/42 31. 08. 1996

Südliche BrunnenstraßeTeil der Rosenthaler Vorstadt 1 51/71 09. 12. 1995

Spandauer Vorstadt 1 49/33 25. 06. 1993

Tiergarten Huttenkiez 1+2 49/66 10. 12. 1993

Stephankiez 1+2 47/46 07. 11. 1991

Poststadion 1 44/73 30. 12. 1988

Prenzlauer Berg Humannplatz 2 56/36 04. 11. 2000

Arnimplatz 2 55/12 03. 04. 1999

Bötzowstraße 2 53/55 18. 12. 1997

Falkplatz 2 53/55 18. 12. 1997

Helmholtzplatz - Ost 2 53/55 18. 12. 1997

Kollwitzplatz - Nord 2 53/55 18. 12. 1997

Teutoburger Platz - Nord 2 53/55 18. 12. 1997

Teutoburger Platz - Süd 2 53/55 18. 12. 1997

Winsstraße - Nord 2 53/55 18. 12. 1997

Friedrichshain Boxhagener Platz 2 55/14 15. 04. 1999

Kreuzberg Graefestraße 1+2 51/42 26. 07. 1995

Luisenstadt 1+2 51/42 26. 07. 1995

Charlottenburg Kurfürstendamm 1 56/19 10. 06. 2000

56/44 23. 12. 2000

Westend 1 56/44 23. 12. 2000

Klausenerplatz 1+2 52/38 31. 07. 1996

Alt-Charlottenburg 1 46/41 05. 07. 1990

Spandau Westfälisches Viertel 1 46/28 16. 05. 1990

Wilmersdorf B-Pläne IX-B-153, IX-B-10, IX-B-11, IX-B-12 1 56/35 28. 10. 2000

Schmargendorf 1 45/61 28. 10. 1989

Zehlendorf Bebauungsplan X-6-1 1 50/25 16. 06. 1994

Schöneberg Friedenau 1 44/58 06. 10. 1988

Steglitz Lichterfelde Ost 1 52/36 20. 07. 1996

Lichterfelde West 1 47/49 19. 11. 1991

Fichtenberg 1 47/49 19. 11. 1991

Tempelhof ›Abendrotsiedlung‹, Ortsteil Lichtenrade 1 52/50 13. 11. 1996

Lichtenrade 1 51/39 15. 07. 1995

Neu-Tempelhof 1 47/39 11. 09. 1991

Neukölln Schillerpromenade 1+2 52/34 09. 07. 1996

Rixdorf 1 45/33 15. 06. 1989

Köpenick Hirschgarten 1 55/30 27. 07. 1999

Altstadt Köpenick 1 49/12 12. 03. 1993

Friedrichshagen 1 49/12 12. 03. 1993

Kietz-Vorstadt 1 49/12 12. 03. 1993

Oberschöneweide 1 49/12 12. 03. 1993

Lichtenberg Seen-/Prinzenviertel 1 55/11 26. 03. 1999

Kaskelstraße/Victoriastadt 1 53/46 04. 11. 1997

Weißensee Stadtrandsiedlung Karow/Am Kappgraben 1 54/26 29. 07. 1998

Stadtrandsiedlung Malchow 1 54/26 29. 07. 1998

Weißenseer Spitze 1 52/51 16. 11. 1996

Weißensee Süd 1 52/51 16. 11. 1996

Pankow Pankow Zentrum 2 56/08 16. 03. 2000

Blankenfelde 1 54/05 25. 02. 1998

Reinickendorf Fohnau 1 53/22 17. 05. 1997

Borsigsiedlung (nach § 39h BBauG) 1 40/48 05. 06. 1984

Hohenschönhausen Malchow 1 49/60 09. 11. 1993

Wartenberg 1 49/60 09. 11. 1993

Falkenberg 1 49/60 09. 11. 1993

Tabelle 30: Gebiete mit Erhaltungsverordnungen (Stand: 12/00)


In den sogenannten Milieuschutzgebietenhaben die Bezirke Mietobergrenzen mit unter-schiedlich langen Bindungsfristen festgelegt,die in Form von mietbegrenzenden Auflagenfür Modernisierungsvorhaben umgesetztwerden. Diese sollen einer Verdrängung derangestammten Bevölkerung vor extremenMietsteigerungen durch Luxusmodernisie-rungen entgegenwirken. Bezüglich der Aus-gestaltung und rechtlichen Durchsetzbarkeitder Auflagen besteht noch Klärungsbedarf.

Neben den genannten Erhaltungsverord-nungen gibt es in Berlin noch verschiedeneGebiete, für die Aufstellungsbeschlüsse be-stehen. Dort kann die Zurückstellung von Bau-gesuchen angewendet werden. Diese Gebietesind in der Karte StadterneuerungsgebieteBerlin, 5. Ausgabe 2000, dargestellt. Sie könnenauch in den jeweiligen Bezirksämtern erfragtwerden.

Mit Inkrafttreten des neuen §30 des Aus-führungsgesetzes zum Baugesetzbuch(AGBauGB) im November 1999 (Bekannt-machung der Neufassung: GVBl. S. 578) liegt

die Zuständigkeit für den Erlass von Erhal-tungsverordnungen ausschließlich bei denBezirken. Einer Zustimmung der zuständigenSenatsverwaltung bedarf es nicht mehr. Esbesteht allerdings weiterhin eine Anzeige-pflicht, die der Hauptverwaltung die Durch-setzung der Gesamtinteressen Berlins sowiedie Ausübung der Bezirksaufsicht (bezüglichder Einhaltung von Rechts- und Verwaltungs-vorschriften ermöglichen soll.

Kummerower Hof, Hellersdorf(S.T.E.R.N./Holger Schnaars)

6.1 Entwicklung des belegungsgebundenenWohnungsbestandes

Der belegungsgebundene Wohnungsbestandzur Versorgung Wohnberechtigter (Inhabervon Wohnberechtigungsscheinen) setzt sichin Berlin aus dem Bestand des Sozialen Woh-nungsbaues (WoBindG) und den Belegungs-bindungs-Wohnungen (BelBindG) zusammen,wobei sich die überwiegende Anzahl derSozialwohnungen im ehemaligen Westteil, dieBelegungsbindungs-Wohnungen ausschließ-lich im Ostteil Berlins befinden.

Im Zeitraum 1991 bis 1995 stand im Ostteil derStadt neben den Genossenschaftswohnungenvor allem der damals ›Kommunale Wohnungs-bestand‹ auf der Grundlage des Belegungs-rechtsgesetzes (BelReG) für die VersorgungWohnungssuchender zur Verfügung. DieserBestand verringerte sich in der Zeit von1991 bisEnde 1995 aufgrund von Rückübertragungenvon ursprünglich ca. 460.000 auf rund 410.000Wohnungen. Diese Wohnungen waren sehrbreiten Bevölkerungsschichten zugänglich, dain den östlichen Bezirken bis 1995 Wohn-berechtigungsscheine unabhängig vom Ein-kommen erteilt wurden. Aufgrund dieser nichtvergleichbaren Bedingungen wurde auf dieDarstellung der ehemaligen ›Belegungsrechts‹-Wohnungen in Abbildung 45 verzichtet.

Von diesem Wohnungsbestand wurden ab1996 auf der Grundlage des Altschuldenhilfe-gesetzes im Rahmen des Berliner Gesetzeszur Sicherung von Belegungsbindungen-Bele-gungsbindungsgesetz (BelBindG) – rund161.000 Wohnungen weiterhin zubelegungsgebundenen Wohnungen erklärt, zudenen nunmehr Wohnberechtigte miteinkommensabhängigem WBS vorrangigZugang hatten. Diese Wohnungen unterliegenjedoch keiner Mietpreisbindung sondern als›freifinanzierte‹ Wohnungen lediglich denMietspiegelbegrenzungen und stehen auf-grund der Befristung des BelBindG eigentlichnur bis zum Jahr 2013 zur Wohnungsversor-gung zur Verfügung. Aufgrund der gegenwär-tig günstigeren Wohnungsmarktsituationwurden auf der Basis verschiedener kooperati-onsvertraglicher Vereinbarungen zwischendem Land Berlin und städtischen sowie genos-senschaftlichen Wohnungsunternehmen auch

hier Bindungen zeitweilig ausgesetzt, umdiese später bzw. über das Jahr 2013 hinauswirksam werden zu lassen.

Seit 1996 verringerte sich der Bestand dieserBelBindG-Wohnungen durch Rückübertragun-gen um durchschnittlich 7.000 Wohnungenpro Jahr. Da der Prozess der Rückübertragungaus dem ehemals kommunalen Bestandbis auf ca.12.000 Wohnungen nahezu abge-schlossen ist, wird dieser Wohnungsbestand

in den nächsten Jahren bei ca.128.000 Woh-nungen stagnieren, unter der Voraussetzung,dass auch bei notwendigen Wohnungs-verkäufen die Bindungen erhalten bleiben.

Seit 1991 bis 2000 sind in Berlin Ost insgesamtrund 17.600 Sozialwohnungen neu entstan-den, davon rund 15.200 Mietwohnungen.

Der Bestand des Sozialen Wohnungsbauesverringerte sich seit 1991 durch auslaufende

Wohnungswesen 66/67

6. Wohnungswesen

ausgesetzte Bindungen (WoBindG)

Quelle: Berliner Wohnungskataster

Anzahl der Wohnungen

600.000

500.000

400.000

300.000

200.000

100.000

02000199919981997199619951994199319921991

370.8

61

364.1

29

370.3

63

364.9

67

357.2

28

351.3

63

327.5

69

206.

651

192.3

74

188.5

16

161.6

00

155.8

00

149.

647

142.5

20

133.7

6379

.525

80.6

05

84.37

1

Sozialwohnungen (WoBindG)Belegungsbindungs-WE (BelBindG)

Abbildung 45: Entwicklung des belegungsgebundenen Wohnungsbestandes 1991-2000

ausgesetzte Bindungen (WoBindG)

Quelle: Investitionsbank Berlin und Berliner Wohnungskataster

Anzahl der Wohnungen

500.000

400.000

300.000

200.000

100.000

02010200820072006200520042003200220012000

Sozialwohnungen (WoBindG)Belegungsbindungs-WE (BelBindG)

2009

214.5

33

203.9

26

200.5

44

128.0

00

128.0

00

128.0

00

128.0

00

208.6

58

130.9

8789

.157

128.0

00

139.

032

89.15

712

8.000

145.9

9589

.157

128.0

00

151.5

3989

.157

128.

400

166.1

1089

.157

129.

300

174.81

789

.157

131.5

00

188.5

1679

.525

133.7

63

Abbildung 46: Entwicklung des belegungsgebundenen Wohnungsbestandes bis 2010

Bindungen von rund 371.000 um 103.000Wohnungen (- 28 %). Ende 2000 umfasste ernoch rund 268.000 Wohnungen und ent-sprach damit 14 % des Berliner Gesamtwoh-nungsbestandes. 1991 betrug dieser Anteilnoch 22 %.

Rund 20.000 Sozialwohnungen sind jedochEigentümerwohnungen (in geförderten Eigen-heimen), die der Versorgung von Wohnungs-suchenden in der Regel nicht zur Verfügungstehen.

Von den Ende 2000 verbliebenen rund268.000 Sozialwohnungen werden plan-mäßig bis zum Jahr 2010 weitere 67.500 Woh-nungen ihre Bindung verlieren. Der Anteil die-ser Wohnungen am voraussichtlichen BerlinerGesamtbestand wird dann nur noch ca.11 %betragen.

Im Rahmen des ›Maßnahmenprogrammeszur Sicherung und Verbesserung des Sozial-gefüges im Sozialwohnungsbestand der Groß-siedlungen‹ wurde seit 1998 – zunächst be-fristet bis 2006 – für bis zu ca.89.000 Woh-nungen die Belegungsbindung ausgesetzt.Darüber hinaus haben die Bezirksverwaltun-gen eigenständig, in Abhängigkeit von derjeweils regionalen Vermietungssituation, Ein-zelfreistellungen von der Belegungsbindungerteilt. Davon sind gegenwärtig nochmalsrund 20.000 Wohnungen betroffen.

Zusätzlich bestehen derzeit für rund 33.000Wohnungen Belegungsbindungen, die imRahmen der Sozialen Stadterneuerung öffent-lich gefördert wurden. Diese Wohnungenstehen jedoch vorrangig Haushalten in denBerliner Sanierungsgebieten zur Verfügung,die im Zuge von umfassenden Modernisie-rungsmaßnahmen mit Wohnraum versorgtwerden müssen.

Insgesamt standen Ende 2000 – ohne Bin-dungen im Bereich der Sozialen Stadterneue-rung – rund 302.000 Wohnungen und somit16 % des Berliner Wohnungsbestandes alsbelegungsgebundener Bestand für die Versor-gung Wohnungssuchender zur Verfügung.

Das Land Berlin hat im Rahmen eines Koope-rationsvertrages mit den städtischen Woh-nungsunternehmen jedoch die Möglichkeitgeschaffen, Wohnberechtigte auch in ihrenungebundenen Beständen mit Wohnraumzu versorgen (siehe Kapitel 6.3 Kooperations-verträge).

6.2 Wohnberechtigungsscheine

Bis 1995 gab es in Berlin außer den Wohn-berechtigungsscheinen (WBS) nach demGesetz zur Sicherung der Zweckbestimmungvon Sozialwohnungen (Wohnungsbindungs-gesetz – WoBindG –) auch WBS nach denBestimmungen des Belegungsrechtsgesetzes(BelReG). Letztere waren im Gegensatz zu denWoBindG-WBS nicht einkommensabhängig


Anzahl

120.000

100.000

80.000

60.000

40.000

20.000

02000199919981997199619951994199319921991

Erteilte WBS insgesamt – davon ohne Berechtigungsgruppe– davon mit Berechtigungsgruppe

Abbildung 47: Erteilte Wohnberechtigungsscheine in Berlin 1991 – 2000


Anzahl

90.000

80.000

70.000

60.000

50.000

40.000

30.000

20.000

10.000

02000199919981997199619951994199319921991

insgesamt – davon ohne Berechtigungsgruppe– davon mit Berechtigungsgruppe

Abbildung 48: WBS-Bewerberbestand in Berlin 1991 – 2000

und fließen deshalb in die Betrachtung nichtmit ein. Die Bürger hatten auf Antrag dieMöglichkeit, beide WBS zu erhalten, soferndie entsprechenden Voraussetzungen erfülltwurden.

1996 wurde das BelReG durch das Gesetz zurSicherung von Belegungsbindungen (Bele-gungsbindungsgesetz – BelBindG –) abgelöst.In Berlin wurde von diesem Zeitpunkt an nurein einkommensabhängiger WBS, der sowohlzum Bezug einer Sozialwohnung als aucheiner belegungsgebundenen Wohnungberechtigt, ausgegeben. Daraus resultiertauch der sprunghafte Anstieg der WBS imJahr 1996, der sich in den Folgejahren ständigzurückentwickelte.

Während 1996 in Berlin insgesamt 109.399WBS erteilt wurden, reduzierte sich die Zahlder erteilten Wohnberechtigungsscheine inden folgenden Jahren deutlich und betrugEnde 2000 nur noch 60.749. Bei den erteiltenWBS mit Berechtigungsgruppe (mit Dringlich-keit) ist der Anstieg 1996 nicht so ausgeprägt,jedoch hat sich die Zahl im Jahr 2000 mit10.739 gegenüber 1996 mit 23.277 mehr alshalbiert. Die Reduzierung der Anzahl dererteilten WBS lässt sich darauf zurückführen,dass für einen nicht unerheblichen Teil derSozialwohnungen mittlerweile aufgrund der

Lockerung der Wohnungsbindungen in denGroßsiedlungen und verdichteten Wohnge-bieten des sozialen Wohnungsbaus kein WBSmehr erforderlich ist. Auch die Bindungslocke-rung aufgrund der Kooperationsverträge mitden städtischen Wohnungsbaugesellschaftenhaben mit Sicherheit Auswirkungen auf dieZahl der erteilten WBS gehabt.

Einen ähnlichen Verlauf hat auch der zumjeweiligen Jahresende aktuelle, noch nichtversorgte Bewerberbestand genommen. DieZahl der noch nicht versorgten Wohnungs-suchenden hat sich von 84.254 Ende 1996 auf50.233 Ende 2000 reduziert.

Neben der Nachfrage nach Wohnberechti-gungsscheinen (erteilte WBS) ist die Versor-gung der WBS-Inhaber mit Sozialwohnungen

Wohnungswesen 68/69


Anzahl

50.000

45.000

40.000

35.000

30.000

25.000

20.000

15.000

10.000

5.000

02000199919981997199619951994199319921991

Löschungen insgesamt – davon ohne Berechtigungsgruppe– davon mit Berechtigungsgruppe

Abbildung 49: Durch Überlassung von Wohnraum gelöschte WBS in Berlin 1991 – 2000

Quelle: Bezirkliche Wohnungsämter, eigene Berechnungen

Anzahl

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000

120.000

100.000

80.000

60.000

40.000

20.000

0

60,0

50,0

40,0

30,0

20,0

10,0

0

Versorgungs-quote in %

versorgte WBS-Inhaber insgesamtVersorgungsrelevanter Bewerberbestand Versorgungsrelevanter Bewerberbestand mit Dringlichkeit

versorgte WBS-Inhaber mit Dringlichkeit Versorgungsquote insgesamtVersorgungsquote Dringlichkeit

Abbildung 50: Versorgung der WBS-Inhaber

von Bedeutung, die durch die Zahl der durchÜberlassung gelöschten WBS abgebildet wird.

Die Versorgung der WBS-Inhaber ohneBerechtigungsgruppe mit Sozialwohnungenwird erst seit Mitte 1992 erfasst. Ab 1996 warsowohl für die Überlassung einer Sozial- alsauch einer belegungsbebundenen Wohnungein WBS erforderlich, so dass die Zahl derVersorgung insgesamt auf 42.088 Bewerberanstieg. 1997 erhöhte sich die Zahl der ver-sorgten Bewerber noch einmal auf 43.999 undging dann bis Ende 2000 auf 21.383 versorgteBewerber zurück. Auch hier bewirkten dieLockerungen der Wohnungsbindungen inGroßsiedlungen und verdichteten Wohn-gebieten des sozialen Wohnungsbaus eineAbnahme der gelöschten WBS.

Aus der Gegenüberstellung der noch nichtversorgten Inhaber von Wohnberechtigungs-scheinen und den durch Überlassung gelösch-ten Wohnberechtigungsscheinen lässt sicheine Versorgungsquote ermitteln.

Nachdem die Versorgungsquote aller WBS-Inhaber im gebundenen Bestand von 9,2 % imJahr 1991 sprunghaft auf 44,4 % im Jahr 1997stieg, nahm sie in den Folgejahren wiederkontinuierlich ab. 1999 betrug sie nur noch35,4 %. Im Jahr 2000 ist mit 32,7 % im Vergleichzum Vorjahr eine Abflachung der Abnahme zubeobachten. Einen nahezu parallelen Verlaufnahm die Entwicklung der Versorgung derDringlichkeitsfälle im gebundenen Bestand.Für das Jahr 1997 wurde eine Versorgungs-quote von 50,6 % erreicht, die sich bis auf35,5 % im Jahr 2000 verringerte. Damit konnteim Jahr 2000 jeder dritte Dringlichkeitsfall miteiner Sozialwohnung versorgt werden.

Ursächlich für den Entwicklungsverlauf derVersorgung von WBS-Inhabern waren die Ein-führung eines einheitlichen Wohnberechti-gungsscheines im Ost- und Westteil der Stadtim Jahr 1996 sowie die Fertigstellung von mehrals 12.000 Sozialwohnungen in den Jahren1996 und 1997. Darüber hinaus befriedigenWBS-Inhaber ihren Wohnbedarf auch durchAnmietung ungebundener Wohnungen.

6.3 Kooperationsverträge

Seit 1989 bestehen in Berlin kooperationsver-tragliche Vereinbarungen zwischen dem Senatund den städtischen Wohnungsunternehmen.Mit den Verträgen soll die Versorgung woh-nungssuchender Haushalte mit angemesse-nem Wohnraum erleichtert werden. Dies giltbesonders zugunsten von Wohnungssuchen-den mit beschränktem Einkommen und mitanerkannt dringendem Wohnbedarf sowiezugunsten anderer Haushalte mit Problemenbei der Wohnungsanmietung.

Im Zuge der sich ändernden Wohnungsmarkt-lage trat aufgrund verschiedener Entwicklun-gen die Notwendigkeit in den Vordergrund,durch auflockernde kooperationsvertraglicheVereinbarungen die ausgewogene sozialeDurchmischung der Bevölkerung in den Wohn-gebieten zu fördern. Im Zuge des Zusammen-wachsens der Wohnungsteilmärkte im Ost-und Westteil der Stadt musste zudem dieHerstellung eines einheitlichen BerlinerWohnungsmarktes und vergleichbarer Wohn-verhältnisse in Berlin durch verstärkte Koope-ration aller städtischen Wohnungsunter-nehmen gefördert werden.

In Anwendung der Kooperationsverträge konn-ten im Zeitraum 1991 bis 1999 jährlich 7.000 bis9.000 WBS-Inhaber mit Dringlichkeit versorgtwerden. Der Anteil der Versorgung der Dring-lichkeitsfälle lag zwischen 30 % und über 40 %.

Seit 1999 gibt es auch einen Kooperationsver-trag mit den Wohnungsbaugenossenschaftenin den östlichen Bezirken, der im Jahre 2001

verlängert wurde. Vereinbart wurde, dass diegesetzliche Verpflichtung der Vermietung anWohnungssuchende mit Wohnberechtigungs-schein bis Juli 2003 ausgesetzt wird und sichdie Genossenschaften verpflichten, nach Aus-laufen des Belegungsbindungsgesetzes am31.12.2013 entsprechende Bindungen für weite-re vier Jahre einzuhalten.

1993 wurde das ›Geschützte Marktsegment‹eingeführt. Dabei handelt es sich um einKontingent von Wohnungen, das jährlich vonden städtischen Wohnungsbaugesellschaftenzur Vermietung an Wohnungslose oder vonWohnungslosigkeit bedrohte Haushalte zurVerfügung gestellt wird.

Die Neufassung dieses Kooperationsvertragesmit Rückwirkung zum 1. Januar 2000 verpflich-tet die städtischen Wohnungsunternehmen,ein jährliches Kontingent von 1.350 Wohnun-gen für die Vermietung an Wohnungsloseoder von Wohnungslosigkeit unmittelbarbedrohte Menschen zur Verfügung zu stellen.Dabei sind die vorhandenen Wohnungsbe-stände in allen Bezirken einzubeziehen. Vondiesem Kontingent sollen 1.100 Wohnungenfür Einzelpersonenhaushalte und 250 Woh-nungen für Zwei- und Mehrpersonenhaus-halte bereitgestellt werden.

Die Zahl der offiziell registrierten Wohnungs-losen in Berlin insgesamt wies bis 1995 einestagnierende und für die Jahre ab 1997 eineerstmals sinkende Tendenz auf.

Gründe hierfür sind neben den Entspannungs-tendenzen in Teilsegmenten des BerlinerWohnungsmarktes insbesondere Präventions-maßnahmen der Bezirksämter sowie dieWohnungsversorgung im Rahmen der bezirk-lichen Wohnungskontingente und des›Geschützten Marktsegments‹.

Jahr Wohnungslose( jeweils insgesamt Berlin- Berlin-zum 31.12.) West Ost

1994 10.558 9.787 771

1995 10.497 7.746 2.751

1996 9.872 7.068 2.804

1997 8.950 6.460 2.490

1998 7.273 4.715 2.558

1999 6.653 4.323 2.330

2000 6.513 4.026 2.487

Tabelle 31: Entwicklung der Wohnungslosenzahlen im Land Berlin 1994 – 2000

Quelle: Auf der Basis der Meldungen der Bezirksämter

6.4 Fehlbelegungsabgabe

In Berlin wird für Sozialwohnungen eineFehlbelegungsabgabe aufgrund Bundes-und Landesrecht erhoben. Nach der letztenÄnderung des Gesetzes über den Abbau derFehlsubventionierung im Berliner Wohnungs-wesen (AFWoG Bln.) ist sie erst dann zuentrichten, wenn das Einkommen die Ein-kommensgrenze nach §25 des Zweiten Woh-nungsbaugesetzes (II. WoBauG) um mehr als50 % überschreitet.

Die Zahlbeträge liegen zwischen 1,00 DM und5,00 DM/m2 Wohnfläche monatlich unterBerücksichtigung von sogenannten Kappungs-grenzen des Mietspiegels, die die Ausgleichs-zahlung auf das Niveau der Mietpreise ver-gleichbarer Wohnungen im nicht preisgebun-denen Wohnungsbestand beschränken. FürFamilien mit Kindern und für Alleinerziehendegibt es Freibeträge.

Unter anderem aufgrund gesetzlicherÄnderungen, durch Verringerung des Sozial-wohnungsbestandes sowie des Verzichtes aufdie Erhebung der Fehlbelegungsabgabe hatsich die Anzahl der zahlenden Haushalte seit1993 kontinuierlich verringert. Waren 1993noch 111.321 Haushalte zur Zahlung verpflich-tet, so verringerte sich diese Zahl bis 1999 auf

22.884 Haushalte. Bis Ende 2000 stieg siewieder leicht auf 25.623 Haushalte an. Ent-sprechend war die Entwicklung der Einnahmenaus der Fehlbelegung. Ende 1993 beliefen sichdie Einnahmen noch auf rund 148,8 Mio.DM.Ende 1994 erhöhten sie sich nochmals aufrund 166,1 Mio.DM. In den Folgejahren redu-zierten sie sich dann erheblich und betrugenEnde 2000 nur noch rund 27,5 Mio.DM.

Ende 2000 zahlten die zahlungspflichtigenHaushalte im Durchschnitt 1,45 DM/m2

Wfl./monatlich. und damit rund 30 % wenigerals noch 1998 mit 2,13 DM/m2 Wfl./monatlich.

Wohnungswesen 70/71

Wohnungen/Haushalte Einnahmen in TDM


400.000

350.000

300.000

250.000

200.000

150.000

100.000

50.000

0

180.000

160.000

140.000

120.000

100.000

80.000

60.000

40.000

20.000

020001999199819971996199519941993

Zahlende HHSozial-WE Einnahmen

Abbildung 51: Entwicklung der Einnahmen aus der Fehlbelegung, der zahlenden Haushalte und der Anzahl der Sozialwohnungen

7.1 Mietenindex

Die Entwicklung der Bestandsmieten lässtsich am ehesten durch die Entwicklungdes amtlichen Mietenindexes abbilden.Aufgrund der Umbasierung und damit einerAktualisierung der Wägungsanteile auf dieBasis 1995 = 100 sowie der Verwendung einerneuen Klassifizierung der Ausgaben Anfang1999, liegen hier Vergleichsdaten für den Zeit-raum 1995 bis 2000 vor.

Während die Lebenshaltungskosten im Zeit-raum 1995 bis 2000 um 4,3 % stiegen, legte dieEntwicklung der Nettokaltmieten um 6,7 %zu. Einen extremeren Entwicklungsverlaufnahmen die Wohnungsnebenkosten (kalteund warme Betriebskosten). Sie stiegen biseinschließlich 1998 um 18,6 %, sanken dannaber im Verlauf der Jahre 1999 und 2000wieder um 5,0 Prozentpunkte und waren Ende2000 um 12,6 % höher als im Basisjahr 1995.Die Gesamtmiete stieg damit im Betrach-

tungszeitraum um 7,7 %. Die Haushaltsnet-toeinkommen haben in den Jahren 1995 bis1998 nicht mit der Entwicklung der Lebenshal-tung und der Mieten mithalten können. Erstseit 1999 sind nennenswerte Einkommens-steigerungen zu beobachten, so dass die Stei-gerung um 6,9 % im Zeitraum 1995 bis 2000die der Nettokaltmieten entspricht.

Die in den letzten Jahren häufig genanntenrückläufigen oder stagnierenden Mieten be-ziehen sich ausschließlich auf die laut Makler-verbänden erzielbaren Mieten bei Wieder- undErstvermietung. Diese Angaben sind daherhinsichtlich des Mietwohnungsbestandesnicht aussagekräftig. Sie stellen jedoch einenIndikator dar, anhand dessen Marktentspan-nung- und Marktanspannungstendenzenschon frühzeitig erkennbar werden.

7.2 Entwicklung der Wieder- undErstvermietungsmieten nach dem RDM-Preisspiegel

Der Ring Deutscher Makler (RDM), Bundes-verband e.V., erstellt im jährlichen Abstand( jeweils 1.Quartal) den RDM-Immobilienpreis-spiegel. Dieser enthält u.a. Aussagen zu denaktuellen Nettokaltmieten bei Wiederver-mietung und Erstvermietung. Für den OstteilBerlins liegen Angaben ab dem Jahr 1995 vor.Die dargestellten Werte beziehen sich auf einein großer Zahl vorhandene typische 3-Zimmer-Mietwohnung mit ca.70 m2 und mittleremWohnwert. Ausgewiesen im RDM-Immobi-lienpreisspiegel wird die Nettokaltmiete. DieDarstellung von Angaben für das Jahr 2001(1. Quartal) erfolgte, um die Entwicklungim Jahr 2000 zu verdeutlichen. Schließlichspiegelt der Wertevergleich 1.Quartal 2001zu 1.Quartal 2000 vor allem die Mietpreis-entwicklung im Kalenderjahr 2000 wider.

Wiedervermietungsmieten im Altbau bis 1948

Die Wiedervermietungsmieten für Altbau-wohnungen im Westteil sind bis zum Jahr1996 stetig gestiegen. In den Folgejahren biszum Jahr 2000 zeigt sich ein Rückgang aufdurchschnittlich 8,00 DM/m2 monatlich.

Wohnungsmieten 72/73

7. Wohnungsmieten

Quelle: Statistisches Landesamt Berlin, eigene Berechnungen

Index 1995 = 100

120

115

110

105

100

95

90200019991998199719961995

GesamtmieteLebenshaltungskostenNettokaltmieten Wohnungsnebenkosten

Nettoeinkommen

Abbildung 52: Lebenshaltungskosten, Mieten und Nettoeinkommen in Berlin 1995 – 2000

Quelle: Statistisches Landesamt Berlin, RDM, eigene Berechnungen

Anzahl

180

160

140

120

100

80

60

40

20

02000199919981997199619951994199319921991

RDM WiedervermietungsmietenRDM ErstvermietungsmietenBestand

Abbildung 53: Mietenindex, Erst- und Wiedervermietungsmieten (RDM) – Nettokaltmieten –

Quelle: RDM-Preisspiegel

DM/m2 mtl. Ostteil (ohne Mod.-Zuschläge)

20,00

18,00

16,00

14,00

12,00

10,00

8,00

6,00

4,00

2,00

0,00

Westteil

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001

17,00 18

,00

15,00

14,0

0

12,50

11,50

9,50

6,00 6,

70

11,00

6,00

9,50

6,70

9,50

6,70

9,50

6,70

Abbildung 55: Wiedervermietungsmieten Neubau ab 1949 in Berlin


DM/m2 mtl. Ostteil (ohne Mod.-Zuschläge)

10,00

9,00

8,00

7,00

6,00

5,00

4,00

3,00

2,00

1,00

0,00

Westteil

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001

7,40

8,15

8,20 8,3

5 8,60 9,

20

8,20

8,00 8,5

0

6,00

6,70

9,20

6,00

6,70

6,70

8,00

6,70

Abbildung 54: Wiedervermietungsmieten Altbau bis 1948 in Berlin

Im Jahr 2001 ist ein leichter Anstieg auf8,50 DM/m2 monatlich zu beobachten.

Insgesamt sind die erzielbaren Nettokalt-mieten bei Wiedervermietung von Altbau-wohnungen in den westlichen Bezirken von1991 bis 2001 um absolut 1,10 DM/m2 monat-lich gestiegen. Dies entspricht einer Steige-rung von 14,9 % im Zeitraum von zehn Jahren.Die durchschnittliche jährliche Steigerungliegt damit bei rund 1,4 %.

Für den Ostteil Berlins ist eine Erhöhung derWiedervermietungsmieten im Altbau seit 1996um 0,70 DM/m2 monatlich oder 11,7 % zu be-obachten. Im Zeitraum 1998 bis 2001 weist derRDM-Immobilienpreisspiegel jedoch ein kon-stantes Niveau von 6,70 DM/m2 monatlich aus.

Im Verhältnis zwischen dem West- und demOstteil Berlins zeigt sich in den Jahren 1996und 1997 ein absoluter Unterschied in derHöhe der Wiedervermietungsmieten für eineAltbauwohnung von 3,20 DM/m2 monatlich.

Vor allem aufgrund des Sinkens der Wieder-vermietungsmieten im Altbau West hat sichdie West-Ost-Differenz im Zeitverlauf bis zumJahr 2000 verringert. Im Jahr 2001 beträgtder Preisvorteil im Ostteil noch 1,80 DM/m2

monatlich.

Wiedervermietungsmieten im Neubau ab 1949

Für den Bereich der Wiedervermietungs-mieten im Neubau ab 1949 stellt sich dieEntwicklung im Betrachtungszeitraum 1991bis 2001 wie in Abbildung 55 gezeigt dar.

Die erzielbaren Nettokaltmieten bei Wieder-vermietung einer Neubauwohnung sindim Westteil im Zeitraum 1991 zu 1992 um1,00 DM/m2 monatlich gestiegen. In den sechsJahren zwischen 1992 und 1998 erfolgte eineSenkung der erzielbaren Wiedervermietungs-mieten bei Neubauwohnungen im WestteilBerlins um 8,50 DM/m2 monatlich. Seit demJahr 1998 stagnieren im Westen die Wieder-vermietungsmieten im Neubau bei 9,50DM/m2 monatlich. Für den gesamten Zeit-raum 1991 bis 2001 ergibt sich eine absoluteAbnahme der Wiedervermietungsmieten fürNeubauwohnungen im Westteil von7,50 DM/m2 monatlich. Dies entspricht einerrelativen Abnahme um 44,1 %. Die durch-

schnittliche jährliche Abnahme der Wieder-vermietungsmieten im Neubau West beträgtsomit 5,7 %.

Im Ostteil haben sich die Wiedervermietungs-mieten für Neubauwohnungen ab 1949 ana-log den Wiedervermietungsmieten im Altbauentwickelt. Die Wiedervermietungsmieten imNeubau liegen im Ostteil im Jahr 2001 nochdurchschnittlich 2,80 DM/m2 monatlich oder29,5 % unter den Wiedervermietungsmietenim Neubau West. Aufgrund der niedrigen

durchschnittlichen Wiedervermietungsmietenim Ostteil Berlins ist davon auszugehen, dassnur zu DDR-Zeiten errichtete Wohnungenberücksichtigt wurden.

Erstvermietungsmieten

Im Unterschied zu den Wiedervermietungs-mieten zeigt sich in Berlin bei den Erstver-mietungsmieten von Mietwohnungen einekomplette Angleichung zwischen dem West-und dem Ostteil.

Die Mieten bei Erstvermietung im jeweiligenFertigungsstellungsjahr haben sich in Berlinwie in Abbildung 56 gezeigt entwickelt.

In den westlichen Bezirken zeigt sich nach derHochpreisphase in den Jahren 1992 und 1993ein stetiger Rückgang bei den Miethöhen beiErstvermietung bis zum Jahr 1999. Im Zeitraum1993 bis 1999 haben die Erstvermietungs-mieten im Westteil Berlins um die Hälfte oder

10,00 DM/m2 monatlich nachgegeben. Im Jahr2000 ergibt sich gegenüber dem Vorjahr einAnstieg um 1,00 DM/m2 monatlich. Im ge-samten Betrachtungszeitraum 1991 bis 2001ist ein Rückgang um 7,00 DM/m2 monatlichoder um 38,9 % zu beobachten. Dies ent-spricht einer durchschnittlichen jährlichenAbnahme um 4,8 %.

Im Ostteil sind die Erstvermietungsmietenim Zeitraum 1996 bis 2001 um 1,00 DM/m2

monatlich oder 8,3 % gesunken.



DM/m2 Ostteil

25,00

20,00

15,00

10,00

5,00

0,00

Westteil

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001

18,0

0 20,0

0

16,0

0

12,0

0

10,0

0

20,0

0

18,0

0

14,0

0

13,0

0

12,0

0

12,0

0

12,0

0

10,0

0 11,00

11,00

11,00

11,00

Abbildung 56: Erstvermietungsmieten in Berlin

Seit dem Jahr 1998 wird im RDM-Immobilien-preisspiegel für den West- und Ostteil Berlinsjeweils die gleiche Höhe der Erstvermietungs-mieten ausgewiesen.

Vergleich der Wieder- und Erstvermietungs-mieten mit anderen Großstädten

Die Nettokaltmieten bei Wiedervermietungbzw. Erstvermietung sind im Westteil Berlinsgegenüber anderen Großstädten in den altenBundesländern sehr niedrig.

Die Wiedervermietungsmieten im Altbausind in München um 123, 5 %, in Hamburg um50,6 % und in Köln um 41,2 % höher als imWestteil Berlins. Bei den Wiedervermietungs-mieten im Neubau zeigt sich ein ähnlichesBild. Hier liegen diese Mieten in München um100,0 %, in Hamburg um 36,8 % und in Kölnum 47,4 % über dem Niveau im WestteilBerlins. Auch die Mieten bei Erstbezug einerMietwohnung liegen in München um 100,0 %sowie in Hamburg und Köln um 54,5 % überden Erstbezugsmieten im Westteil Berlins.

Die Wiedervermietungsmieten im Altbausind in Leipzig um 49,3 % und in Dresden um11,9 % höher als im Ostteil Berlins. Bei den

Wiedervermietungsmieten im Neubau zeigtsich ein ähnliches Bild. Hier liegen dieseMieten in Leipzig um 64,2 % und in Dresdenum 26,9 % über dem Niveau im Ostteil Berlins.Auch die Mieten bei Erstbezug einer Miet-wohnung liegen in Leipzig um 22,7 % über denErstbezugsmieten im Ostteil Berlins. InDresden liegen jedoch die Erstbezugsmieten

mit 4,5 % geringfügig unter dem Mietniveauim Ostteil Berlins.

7.3 Entwicklung der Eckwerte aus den Berliner Mietspiegeln

Der Berliner Mietspiegel weist die üblicher-weise gezahlten Mieten für verschiedeneWohnungstypen jeweils vergleichbarer Art,Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lageaus. Diese Mietpreise werden ›ortsüblicheVergleichsmieten‹ genannt.

Die dem Mietspiegel zugrunde liegendenDaten sind auf der Grundlage repräsentativerErhebungen ermittelt worden. Dabei wurdennicht preisgebundene Mietwohnungen inMehrfamilienhäusern (Gebäude mit minde-stens drei Wohnungen) berücksichtigt.

Unberücksichtigt bleiben vor allem Ein- undZweifamilienhäuser und preisgebundene,öffentlich geförderte Wohnungen. Seit 1997wird generell die Nettokaltmiete im Miet-spiegel ausgewiesen. Werte aus Mietspiegelnvor 1997, die noch die Bruttokaltmieteenthalten, wurden unter Abzug der durch-schnittlichen kalten Betriebskosten auf dieNettokaltmiete umgerechnet. Die Angabenbasieren auf den Berliner Mietspiegeln 1992,

Stadt Nettokaltmieten in DM/m2 monatlich, bezogen auf eine Mietwohnung mit 3 Zimmern, ca. 70 m2, mittlerer Wohnwert

Altbau bis 1948 Neubau ab 1949 Neubau/Erstbezug(Wiedervermietung) (Wiedervermietung)

Westteil Berlins 08,50 09,50 11,00

Hamburg 12,80 13,00 17,00

München 19,00 19,00 22,00

Köln 12,00 14,00 17,00

Quelle: RDM-Preisspiegel 2001

Tabelle 32: Städtevergleich ›West‹ der Nettokaltmiete nach RDM-Preispiegel

Stadt Nettokaltmieten in DM/m2 monatlich, bezogen auf eine Mietwohnung mit 3 Zimmern, ca. 70 m2, mittlerer Wohnwert

Altbau bis 1948 Neubau ab 1949 Neubau/Erstbezug(Wiedervermietung) (Wiedervermietung)

Ostteil Berlins 06,70 06,70 11,00

Dresden 07,50 08,50 10,50

Leipzig 10,00 11,00 13,50

Quelle: RDM-Preisspiegel 2001

Tabelle 33: Städtevergleich ›Ost‹ der Nettokaltmiete nach RDM-Preispiegel

Quelle: GEWOS-Institut, Mietspiegel 1992, 1994, 1996, 1998 und 2000, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung – IV A –

Nettokaltmieten in DM/m2 mtl. Neubau ab 1950

12,00

10,00

8,00

6,00

4,00

2,00

0,00

Altbau bis 1949

5,39

01. 10. 1991

9,66

6,21

01. 10. 1993

10,10

6,43

01. 10. 1995

10,38

7,51

01. 10. 1997

9,62

7,77

01. 10. 1999

9,33

6,09

6,957,34

8,11

8,36

alle Wohnungen

Erhebungsstichtag Mietspiegel

Abbildung 57: Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Westteil Berlins

1994, 1996, 1997, 1998, 1999 und 2000. Eswerden jeweils die ermittelten durchschnitt-lichen ortsüblichen Vergleichsmieten fürAltbau bis 1949, Neubau ab 1950 und für alleWohnungen dargestellt.

Ortsübliche Vergleichsmieten für den WestteilBerlins (ohne West-Staaken)

Im Westteil Berlins sind die ortsüblichenVergleichsmieten im Zeitraum Oktober 1991bis Oktober 1999 im Altbau um 2,38 DM/m2

monatlich oder 44,2 % gestiegen und imNeubau um 0,33 DM/m2 monatlich oder 3,4 %gesunken.

Im Altbau entspricht das einem durchschnitt-lichen jährlichen Anstieg der Nettokaltmietenvon 4,7 %.

Im Neubau ist bis zum Jahr 1995 eine konti-nuierliche Steigerung der ortsüblichen Ver-gleichsmiete zu beobachten und seither einAbsinken unter das Ausgangsniveau desJahres 1991.

Für alle vom Mietspiegel erfassten Wohnun-gen in den westlichen Bezirken ergibt sich einAnstieg im Zeitraum Oktober 1991 bis 1999 von2,27 DM/m2 monatlich oder 37,3 %. Die durch-schnittliche jährliche Steigerung der orts-üblichen Vergleichsmiete liegt im Westteil bei4,0%.

Ortsübliche Vergleichsmieten für den Ostteil Berlins und West-Staaken

Im Ostteil Berlins und West-Staaken galten abJanuar 1998 keine Sonderregelungen für dieFortentwicklung der Mieten im Bestand dernicht preisgebundenen Wohnungen mehr. InVorbereitung dessen wurde im Jahr 1997 dererste Berliner Mietspiegel für die östlichenBezirke und West-Staaken erstellt.

Im Ostteil Berlins und West-Staaken sind dieortsüblichen Vergleichsmieten für Altbau-wohnungen im betrachteten Zeitraum Februar1997 bis August 1998 um 0,82 DM/m2 monat-lich gestiegen und bis zum Oktober 1999 dannleicht um 0,13 DM/m2 monatlich gesunken.

Von Februar 1997 bis Oktober 1999 ist im Alt-bau ein Anstieg um 0,69 DM/m2 monatlichoder 11,0 % und im Neubau um 0,83 DM/m2

monatlich oder 12,3 % zu beobachten. Das ent-spricht einem durchschnittlichen jährlichenAnstieg der Nettokaltmieten von 4,0 % imAltbau und 4,4 % im Neubau.

Über alle vom Mietspiegel erfassten Wohnun-gen ergibt sich ein Anstieg im Zeitraum Februar1997 bis Oktober 1999 von 0,77 DM/m2 monat-lich oder 11,8 %. Dabei ist zu berücksichtigten,dass sich über alle Wohnungen im Ostteilbetrachtet die ortsübliche Vergleichsmietezwischen August 1998 und Oktober 1999 kaumverändert hat. Der Anstieg bei den Neubau-wohnungen zwischen August 1998 und Okto-ber 1999 wurde durch das Absinken derortsüblichen Vergleichsmiete im Altbau voll-kommen ausgeglichen. Die durchschnittlichejährliche Steigerung der ortsüblichen Ver-gleichsmiete für den Zeitraum Februar 1997 bisOktober 1999 liegt im Ostteil und West-Staa-ken bei 4,3 %.

Vergleich der ortsüblichen Vergleichsmietenzwischen dem West- und dem Ostteil Berlins

Im Vergleich zwischen dem West- und demOstteil Berlins ergibt sich bezüglich der Höhe

der ortsüblichen Vergleichsmiete mit Stand1.Oktober 1999 das in Abb. 59 dargestellteBild.

Über alle nicht preisgebundenen Mietwoh-nungen betrachtet, ist die ortsübliche Ver-gleichsmiete auf der Basis der Nettokaltmieteim Ostteil Berlins im Oktober 1999 im Durch-schnitt noch 1,06 DM/m2 monatlich oder 12,7 %niedriger als im Westteil Berlins.

Im Altbau liegt der durchschnittliche Preisvor-teil im Ostteil Berlins bei 0,83 DM/m2 monat-lich oder 10,7 %. Dabei ist zu beachten, dassdieser Preisvorteil vor allem aus der unter-schiedlichen Bestandsstruktur bezüglich derAusstattung mit Sammelheizung, Bad undWC herrührt. Vergleichbare Wohnungstypenweisen oftmals auch ein gleichartiges Miet-niveau im Ost- und Westteil Berlins auf.

Beim Neubau sind die Wohnungen im OstteilBerlins sogar um 1,75 DM/m2 monatlich oderum 18,8 % preiswerter als im Westteil Berlins.Dabei ist zu beachten, dass im Ostteil Berlinsdie meisten Neubauten ab 1950 so genanntePlattenbauten sind, die sich von der Beschaf-fenheit her von freifinanzierten Wohnungenim Westteil Berlins oftmals unterscheiden.


Quelle: GEWOS-Institut, Mietspiegel 1997, 1998 und 2000,Senatsverwaltung für Stadtentwicklung – IV A –

Nettokaltmietein DM/m2 mtl.

8,00

7,00

6,00

5,00

4,00

3,00

2,00

1,00

0,00

Altbau bis 1949alle Wohnungen

01. 02. 1997 01. 08. 1998 01. 10. 1999

Erhebungsstichtag Mietspiegel

6,94

7,58

7,30

Neubau ab 1950

7,07 7,5

0

7,31

6,25

6,53

6,75

Abbildung 58: Entwicklung der ortsüblichenVergleichsmieten im Ostteil Berlins und West-Staaken

10,00

9,00

8,00

7,00

6,00

5,00

4,00

3,00

2,00

1,00

0,00

Quelle: GEWOS-Institut, Mietspiegel 2000,Senatsverwaltung für Stadtentwicklung – IV A –

Nettokaltmietein DM/m2

westliche Bezirke

Altbaubis 1949

östliche Bezirke

Neubauab 1950

alleWohnungen

7,77

6,94

9,33

7,58 8,3

6

7,30

Abbildung 59: Vergleich der ortüblichenVergleichsmiete zwischen West- und Ostteil Berlins

Höhe der ›kalten‹ Betriebskosten in Berlin

Im Rahmen der Erstellung des Berliner Miet-spiegels 2000 wurden die in der nachfolgen-den Tabelle dargestellten ›kalten‹ Betriebs-kosten (ohne Kosten für Heizung und Warm-wasser) für nicht preisgebundene Wohnungenin Berlin ermittelt. Dabei ist jedoch zu berück-sichtigen, dass eine erhebliche Spannbreitebei der Betriebskostenhöhe existiert, die imRahmen dieser Durchschnittbetrachtung nichtmit abgebildet wurde.

Über dem Gesamtbestand der nicht preisge-bundenen Wohnungen lag die durchschnitt-liche Höhe der ›kalten‹ Betriebskosten perErhebungsstichtag zum Berliner Mietspiegel2000 am 1.Oktober 1999 im Westteil Berlinsbei 2,74 DM/m2 mtl. und im Ostteil Berlinsbei 3,13 DM/m2 mtl. Damit liegen im OstteilBerlins die durchschnittlich ›kalten‹ Betriebs-kosten 0,39 DM/m2 mtl. über dem Vergleichs-wert im Westteil Berlins.

ab 1950 sind die durchschnittlichen ›kalten‹Betriebskosten im Ostteil um 0,43 DM/m2 mtl.höher als im Westteil.

7.4 Entwicklung der Mieten im sozialenWohnungsbau (1. Förderweg)

Die Mieten im sozialen Wohnungsbau (1. Förderweg) haben sich im Zeitraum 1991bis 2000 wie in Abbildung 61 dargestelltentwickelt.

Im sozialen Wohnungsbau (1. Förderweg) sindim Berichtszeitraum die Nettokaltmieten umdurchschnittlich 42,2 %, die Bruttokaltmietenum 40,4 % und die Bruttowarmmieten um33,1 % angestiegen. Der Anstieg der Nettokalt-miete lag für den Betrachtungszeitraum 5,6Prozentpunkte über dem Anstieg der kaltenBetriebskosten. Die Heiz- und Warmwasser-kosten sind im Betrachtungszeitraum um8,2 % gesunken.

Die durchschnittlichen jährlichen Steigerun-gen liegen für den Betrachtungszeitraum 1991bis 2000 bezogen auf die Nettokaltmiete bei4,0 %, auf die Bruttokaltmiete bei 3,8 % undauf die Bruttowarmmiete bei 3,2 %. Die durch-schnittliche jährliche Steigerung bei denkalten Betriebskosten betrug 3,5 %. Die Heiz-und Warmwasserkosten sind im Betrachtungs-zeitraum um durchschnittlich 0,9 % gesunken.

Westteil Berlins – ohne West-Staaken

1991 – bezugsfertig bis 1918 1919 – 1949 1950 – 1955 1956 – 1964 1965 – 1972 1973 – 1983 1984 – 1990 30. 09. 1999

Ausstattung mit Sammel- mit SH, mit SH mit SH, mit SH, mit SH, mit SH, mit SH, mit SH, mit SH,heizung (SH) Bad der Bad, Bad Bad Bad Bad Bad Bad Badoder Bad, und IWC mit IWC und IWC und IWC und IWC und IWC und IWC und IWC und IWCmit WC inder Wohnung(IWC)

Ø Betriebskosten 2,32 2,26 2,86 3,00 2,94 3,15 3,37 3,39 3,55 2,88

Ostteil Berlins und West-Staaken 1973 – freifinanz.02. 10. 1990 Wohnungenund ›Wende- 03. 10. 1990 –

bezugsfertig bis 1918 1919 – 1949 1950 – 1972 wohnungen‹ 30. 09. 1999

Ausstattung ohne SH, mit SH mit SH ohne SH, mit SH mit SH, mit SH mit SH, mit SH, mit SH,ohne Bad, oder Bad, Bad ohne Bad, oder Bad, Bad oder Bad, Bad Bad Badmit IWC mit IWC und IWC mit IWC mit IWC und IWC mit IWC und IWC und IWC und IWC

Ø Betriebskosten 2,41 2,44 2,46 2,83 3,00 2,67 3,34 4,12 3,45 2,88

Quelle: Endbericht Berliner Mietspiegel 2000

Tabelle 34: Höhe der ›kalten‹ Betriebskosten

Nach Alt- und Neubau getrennt ergibt sichfolgendes Bild bei den ›kalten‹ Betriebskosten:

Die durchschnittlichen ›kalten‹ Betriebskostenliegen im Alt- und Neubau im Ostteil Berlinsgleichermaßen über dem Niveau des WestteilsBerlins. Im Altbau bis 1949 ist das Niveau der›kalten‹ Betriebskosten im Durchschnitt umlediglich 0,07 DM/m2 mtl. höher, im Neubau

Quelle: GEWOS-Institut, Mietspiegel 2000,Senatsverwaltung für Stadtentwicklung – IV A –

Angabenin DM/m2 mtl.

westliche Bezirkeöstliche Bezirke

4

3,5

3

2,5

2

1,5

1

0,5

0Altbau

bis 1949

2,49 2,5

6

Neubauab 1950

3,14

3,57

alleWohnungen

2,74

3,13

Abbildung 60: Durchschnittliche Betriebskosten in Berlin

Mietenkonzepte 1999 bis 2002 für den sozialenWohnungsbau (1. Förderweg)

Die Mieten im sozialen Wohnungsbau sindin den letzten 10 Jahren aufgrund flächen-deckender Förderungskürzungen erheblichgestiegen. Aufgrund der Förderungssyste-matik haben sich sehr unterschiedliche Miet-höhen herausgebildet, die nicht mit unter-schiedlichen Wohnqualitäten einhergehenund zum Teil die ortsüblichen Mieten fürvergleichbaren freifinanzierten Wohnraumübersteigen. Daher hatte der Hauptausschuss1998 den Senat aufgefordert, ein Konzept zumAbbau dieser ›Mietungerechtigkeiten‹ vorzu-legen. Die vom Senat beschlossenen Mieten-konzepte 1999 bis 2002 verzichten im sozialenWohnungsbau auf allgemeine flächendecken-de planmäßige Mieterhöhungen.

Mit den Mietenkonzepten bis 2001 wurden fürden Bereich des sozialen Wohnungsbaus fol-gende wesentliche Maßnahmen beschlossen:

■ Keine Zinserhöhungen bzw. Förderungs-kürzungen ab dem Jahr 2000 bei Sozial-wohnungen bis Wohnungsbauprogramm-jahr 1971

■ Kappungsgrenzen für förderungsbedingteMieterhöhungen für Sozialwohnungenab Wohnungsbauprogrammjahr 1972 undkeine förderungsbedingten Mieterhöhun-gen bei Sozialwohnungen in definiertenGroßsiedlungen und Wohnkomplexen mitschwieriger Sozialstruktur

Die Gesamtkosten für die Maßnahmen desMietenkonzepts 1999 belaufen sich für dengesamten Wirkungszeitraum auf rund 121 Mil-lionen DM, für das Mietenkonzept 2000 aufinsgesamt rund 130 Millionen DM und fürdas Mietenkonzept 2001 auf voraussichtlich132 Millionen DM.

Das neue Mietenkonzept 2002 für densozialen Wohnungsbau wurde am 18. Sep-tember 2001 vom Senat beschlossen und am26. September 2001 im Hauptausschuss desAbgeordnetenhauses zustimmend zur Kennt-nis genommen.

Mit dem Mietenkonzept 2002 soll auchim kommenden Jahr die sozial vertretbareMietenentwicklung im Sozialwohnungs-bestand gesichert werden. Ziel ist es, denBestand der Sozialwohnungen für breite

Schichten der Bevölkerung als Wohnstandortzu erhalten.

Die wichtigsten mietenpolitischen Maß-nahmen des Mietenkonzepts 2002 sehen wiefolgt aus:Bei den rund 116.000 Sozialwohnungen bisWohnungsbauprogrammjahr (WP-Jahr)1971 verzichtet Berlin auf eine weitere Zins-erhöhung bzw. Förderungskürzung und damitauf förderbedingte Mieterhöhungen.

Bei den Sozialwohnungen ab WP-Jahr 1972wird auf den planmäßigen Förderabbau von0,25 DM/m2 monatlich im Jahr 2002 ver-zichtet, wenn die festgelegten Kappungs-grenzen bereits erreicht sind oder erreichtwerden. Die Kappungsgrenzen betragen – wiebereits für das Jahr 2001 – in der einfachenWohnlage 8,60 DM/m2 mtl. und in der mitt-leren und guten Wohnlage 9,00 DM/m2 mtl.

Daneben wird in allen 35 definiertenGroßsiedlungen und hochverdichtetenWohnkomplexen des sozialen Wohnungs-baus ganz auf die planmäßige Mieterhöhungvon 0,25 DM/m2 mtl. verzichtet.

Die Beibehaltung der Kappungsgrenzen undder gebietsspezifischen Aussetzung vonförderbedingten Mieterhöhungen wirkt sichim Jahr 2002 voraussichtlich wie folgt aus:Von ca.136.300 Wohnungen ab Wohnungs-bauprogrammjahr 1972 erhalten im Jahr 2002

ca.72.700 Wohnungen keine förderbedingteMieterhöhung (davon 32.900 Wohnungen,weil sie die Kappungsgrenzen erreichthaben und ca.39.800 Wohnungen, weil siein den definierten Großsiedlungen undWohnkomplexen liegen).ca.20.400 Wohnungen eine förderbedingteMieterhöhung unter 0,25 DM/m2 mtl.undca.43.200 Wohnungen eine förderbedingteMieterhöhung von 0,25 DM/m2 mtl.

Bei Einsetzen der Bedienungsphase der ein-gesetzten Annuitätsdarlehen der WP-Jahre1969 bis 1971 und der Aufwendungsdarlehender WP-Jahre ab 1972 sowie bei Erbbauzins-anpassungen sind im Jahr 2002 ebenfalls diezuvor genannten Kappungsgrenzen und das


Quelle: Wohnungsbau-Rechenzentrum Berlin GmbH, Investitionsbank Berlin

DM/m2

16,00

14,00

12,00

10,00

8,00

6,00

4,00

2,00

0,001991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000

5,64

9,84

2,73

1,47

6,79

6,86 7,1

8

10,9

72,7

61,4

2

3,02

11,36

1,48

3,25

11,90

1,47

7,36

3,49

12,16

1,31

7,93 8,12

8,19

7,96

3,65

12,88

1,30

3,85

13,26

1,29

3,68

13,11

1,24

3,77

13,0

21,2

9

8,02

13,10

1,35

3,73

Heiz- und WarmwasserkostenNettokaltmiete Kalte Betriebskosten

Abbildung 61: Entwicklung der Mieten im sozialen Wohnungsbau (1. Förderweg)

gebietsspezifische Aussetzen von Mieter-höhungen zu beachten.

Für einen Teil der Anfang der 80er Jahregeförderten Sozialwohnungen werden für dieJahre 2002 und 2003 Aufwendungszuschüssezur Vermeidung zinsanpassungsbedingterMieterhöhungen weitergewährt.

Ausdrücklich darauf hinzuweisen ist, dassdie Maßnahmen des Mietenkonzepts 2002grundsätzlich keine eintretenden Mieter-höhungen aus der zum 1. Januar 2002 statt-findenden Anhebung der Verwaltungs- undInstandhaltungskostenpauschalen aus-gleichen. Allerdings werden die erhöhtenMieten bei der Anwendung der Kappungs-grenzen im Rahmen des Mietenkonzepts2002 berücksichtigt.

Die voraussichtlichen Gesamtkosten füralle Maßnahmen des Mietenkonzepts 2002belaufen sich für den gesamten Wirkungs-zeitraum auf rund 136,5 Millionen DM.

7.5 Mietobergrenzen in Sanierungs- undMilieuschutzgebieten

Mietobergrenzen (MOG) werden grundsätz-lich als zulässiges und geeignetes Mittel zumSchutz der in Sanierungs- und Milieuschutz-gebieten angestammten Wohnbevölkerungangesehen.

Einige östliche Bezirke haben für 13 Sanie-rungsgebiete mehrjährige MOG (zwischenfünf bis acht Jahre) beschlossen. Eine gericht-liche Entscheidung zu MOG in Sanierungs-gebieten liegt derzeit nicht vor. Aufgrund derim einstweiligen Rechtsschutz gefassten Be-schlüsse zeichnet sich jedoch die Tendenz ab,dass langfristige MOG rechtlich schwer be-gründbar sind. Je kürzer der Bindungszeitraumist, desto sicherer ist auch die rechtlicheSituation. Mietobergrenzen als Neben-bestimmungen in sanierungsrechtlichenBescheiden sind nur zulässig, wenn sie hin-reichend bestimmt und verhältnismäßig sind.

Auch in den Milieuschutzgebieten (sieheKapitel 5.4 Gebiete mit Erhaltungsverordnun-gen), deren Festsetzung in der Zuständigkeitder Bezirke liegt, wurden mietbegrenzendeAuflagen für Modernisierungsvorhaben mit

Bindungsfristen festgelegt, die in Form vonMOG umgesetzt werden. Hiermit soll einerVerdrängung der angestammten Bewohnerinfolge extremer Mietsteigerungen durchLuxusmodernisierung entgegengewirktwerden. Auskünfte zu den jeweiligen MOGje Gebiet erteilen die Bezirksämter.

Da in Berlin Mietobergrenzen in Sanierungs-und Milieuschutzgebieten erst seit einigenJahren angewandt werden, besteht zur Zeitnoch immer Klärungsbedarf bezüglich ihrerAusgestaltung und rechtlichen Durchsetz-barkeit.

7.6 Mietbelastung

Im Berichtszeitraum wurde durch das Statisti-sche Landesamt für 1993 nach den Ergebnis-sen der damaligen Gebäude- und Wohnungs-stichprobe sowie für 1998, aus der mit demMikrozensus durchgeführten Zusatzerhebungzur Wohnsituation, die Mietbelastungsquoteder Berliner Mieterhaushalte ermittelt.

1993 gaben die Mieterhaushalte noch durch-schnittlich 17 % ihres Nettoeinkommens fürdie Miete – Bruttokaltmiete (einschl. der

Bezirk Sanierungsgebiet Wohnungsgrößen Beschlussdatum

< 40m2 40 – 60m2 60 – 90m2 >90m2

Mitte Spandauer Vorstadt 8,30 8,27 8,13 7,77 30. 06. 1998

Rosenthaler Vorstadt 7,74 7,71 7,58 7,24 30. 06. 1998

Prenzlauer Berg Helmholtzplatz 8,55 8,68 8,04 7,34 23. 02. 1999

Kollwitzplatz 8,55 8,68 8,04 7,34 23. 02. 1999

Teutoburger Platz 8,55 8,68 8,04 7,34 23. 02 1999

Winsstraße 8,55 8,68 8,04 7,34 23. 02. 1999

Bötzowstraße 8,55 8,68 8,04 7,34 23. 02. 1999

Friedrichshain Samariterviertel 7,85 7,82 7,69 7,35 13. 01. 98 und 11. 04. 00

Traveplatz 7,85 7,82 7,69 7,35 13. 01. 98 und 11. 04. 00

Warschauer Straße 8,10 8,07 7,94 7,58 13. 01. 98 und 11. 04. 00

Köpenick Altstadt/Kietz-Vorstadt 10,21 9,03 8,05 7,07 15. 12. 1997

Oberschöneweide 8,46 8,13 7,93 7,29 15. 12. 1997

Lichtenberg Kaskelstraße 8,44 8,40 8,20 7,40 11. 08. 1998

Weitlingstraße 8,44 8,40 8,20 7,40 11. 08. 1998

Pankow Wollankstraße 9,27 8,26 7,89 7,17 14. 09. 1999

Tabelle 35: Mietobergrenzen in Sanierungsgebieten der östlichen Bezirke (Netto-Kaltmiete in DM/m2/Vollstandard)

Quelle: 22. Stadterneuerungsbericht, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung – IV C –



Anteil in %am Nettoeinkommen

35

30

25

20

15

10

5

01993 Berlin gesamt

22

15

17

1993 Berlin West

23

16

17

19

1993 Berlin Ost

19

13

12

14

1998 Berlin gesamt

31

22

23

27

1998 Berlin West

28

1998 Berlin Ost

30

20 20

25

15

31

24

25

2 Personen1 Person 3 und mehr Personen insgesamt

Abbildung 62: Mietbelastung Berliner Haushalte 1993 und 1998 – Bruttokaltmiete –

kalten Betriebskosten) – aus. Die durchschnitt-liche Mietbelastung hatte sich bis 1998sowohl im westlichen Teil Berlins (von 19 auf28 %) als auch im Ostteil (von 14 auf 25 %)stark erhöht.

Die Einpersonenhaushalte waren durch dieMietkosten durchschnittlich mit 31 % (1998) amstärksten belastet. Das hat für Berlin insofernBedeutung, weil der Anteil von Einpersonen-haushalten an der Gesamtzahl aller Privat-haushalte hier mit 47 % außerordentlichhoch ist.

Je ein Drittel aller Mieterhaushalte gabjeweils unter 20 %, 20 bis unter 30 % oder 30% und mehr ihres Haushaltsnettoeinkom-mens für die Miete aus.

Bei der Darstellung der Mietbelastungsquoteist allerdings zu berücksichtigen, dass demHaushaltsnettoeinkommen die Bruttokalt-miete (einschl. der kalten Betriebskosten)gegenübergestellt wurde. Daher ist die Er-höhung der Mietbelastung im Vergleich 1993zu 1998 insbesondere eine Folge der in denJahren 1995 bis 1998 erheblich gestiegenenBetriebskosten.

Die soziale Aufgabe des Wohngeldes bestehtin der wirtschaftlichen Sicherung angemes-senen und familiengerechten Wohnens. DasWohngeld wird als Zuschuss zu den Auf-wendungen für den Wohnraum gewährt. DieAusgaben für Wohngeld werden je zur Hälftevon Bund und Land getragen. Dieser Zuschussermittelt sich durch Gegenüberstellung vonMiethöhe bzw. Belastung, Einkommenshöheund der zum Haushalt gehörenden Personen-zahl.

Einen Anspruch auf diesen Zuschuss habenauf Antrag Mieter von Wohnraum als Miet-zuschuss und Eigentümer als Lastenzuschussvon selbstgenutzten Wohnungen und Eigen-heimen. Neben den auf Antrag zu gewähren-den allgemeinen Wohngeld (bis 2000 Tabel-lenwohngeld) erhalten Empfänger von Sozial-hilfe Wohngeld als besonderen Mietzuschuss(bis 2000 pauschaliertes Wohngeld)grundsätzlich ohne Antrag.

Aufgrund der unterschiedlichen gesetzlichenGrundlagen für den Ost- und Westteil derStadt bis zum 31. Dezember 2000 ist eineVergleichbarkeit nur bedingt möglich. Auchdie in den letzten zehn Jahren mehrmaligeÄnderung der gesetzlichen Grundlagen für

den Ostteil machen einen Vergleich im Zeit-ablauf schwierig.

Nach Rückgängen im Jahr 2000 ist wegender Wohngeldnovelle für das Jahr 2001 unddie nachfolgenden Jahre wieder mit höherenWohngeldleistungen und einem Ausgaben-zuwachs zu rechnen. Dies betrifft beide Stadt-hälften gleichermaßen.

Die Zahl der wohngeldempfangenden Haus-halte in den östlichen Bezirken betrug 1992 fast160.000. Davon erhielten 148.501 Haushalte(93 %) Tabellenwohngeld mit einen durch-schnittlichen Wohngeldbetrag von 139 DM.Der Anteil der Haushalte, die pauschaliertesWohngeld (Sozialhilfeempfänger) erhielten,betrug lediglich 7 %. Im Durchschnitt bekamendiese Haushalte ein pauschaliertes Wohngeldin Höhe von 115 DM.

Im Vergleich dazu waren es im Jahr 2000 mit71.219 Haushalten, die Wohngeld erhielten, we-niger als die Hälfte. Der Anteil der Haushalte,die Tabellenwohngeld erhielten, reduzierte sichauf 61 % (43.587), dagegen stieg der Anteil derHaushalte mit pauschaliertem Wohngeld auf39 % (27.632). Der durchschnittliche Wohngeld-betrag erhöhte sich beim Tabellenwohngeld

um rund 25 % auf 173 DM und beim pauscha-lierten Wohngeld um rund 135 % auf 270 DM.

Trotz höherer durchschnittlicher Wohngeld-beträge im Jahre 2000 hat sich aufgrund dergeringeren Zahl der Wohngeldempfänger dasjährliche Wohngeldvolumen von 305,1 Mio.DM auf 176,6 Mio.DM verringert

Anders als im Ostteil Berlins erhöhte sich inden westlichen Bezirken die Anzahl der wohn-geldempfangenden Haushalte von 91.627 imJahr 1992 auf 121.440 im Jahr 2000. Während1992 die Hälfte aller EmpfängerhaushalteTabellenwohngeld erhielt, reduzierte sichdieser Anteil im Jahr 2000 auf ein Drittel.

Kontinuierlich stieg der durchschnittlicheWohngeldbetrag sowohl beim Tabellenwohn-geld von 98 DM im Jahr 1992 auf 126 DM imJahr 2000 als auch beim pauschaliertenWohngeld von 190 DM auf 286 DM.

Aufgrund der gestiegenen Zahl der wohngeld-empfangenden Haushalte und gleichzeitiggestiegenen durchschnittlichen Wohngeld-beträgen erhöhte sich das jährliche Wohn-geldvolumen erheblich von 162,8 Mio.DM auf324,4 Mio.DM.

Wohngeld 82/83

8. Wohngeld


Berlin-West

Pausch.-WG

180.000

160.000

140.000

120.000

100.000

80.000

60.000

40.000

20.000

0

Tabellenwohngeld

1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000

Anzahl

Berlin-Ost

11.39

3

47.9

38

46.24

5

44.0

83

44.11

4

45.22

9

45.0

45

40.9

08

39.9

62

37.15

6

43.6

89

60.88

4 74.4

85 81.34

8 98.34

4

76.4

81

95.54

6

80.83

4

84.28

4

148.5

01

93.6

57

61.75

0

44.14

4

40.9

20 49.79

5

49.6

54

48.24

6

43.58

7

14.86

0

18.4

00

19.4

60

25.9

73 25.56

4 35.76

5

26.87

4

27.6

32Abbildung 63: Anzahl der Wohngeldempfänger in Berlin 1992-2000

Ein Kriterium für die Wohngeldgewährung istdie Einkommenshöhe. So bezogen 1992 imOstteil der Stadt ca.51 % aller Tabellenwohn-geldempfänger ein Einkommen zwischen750 DM und 1.500 DM. Ein weit geringeresEinkommen, von bis zu 750 DM, bezogen 26 %.Nur 9 % der Haushalte wiesen ein Einkommenvon mehr als 2.000 DM aus. Im Westteil der

Stadt betrug der Anteil der Wohngeldbezieher,die zwischen 750 DM und 1.500 DM Ein-kommen auswiesen, sogar 67 %. Lediglich 15 %bezogen weniger als 750DM Einkommen.Auch hier betrug der Anteil mit einem Ein-kommen von mehr als 2.000 DM 9 %.

Im Zeitraum bis Ende 2000 hat sich die Ver-teilung der Einkommen im Ostteil Berlins derdes Westteils weiter angenähert. So hattenauch in den östlichen Bezirken 66 % derWohngeldempfänger Einkommen zwischen750 DM und 1.500 DM. Rd.20 % bezogenEinkommen unter 750 DM und 5 % von mehrals 2.000 DM. Der Anteil der Haushalte, die inden westlichen Bezirken über ein Einkommenzwischen 750 DM und 1.500 DM verfügten,betrug nun 65 %, nur 7 % bezogen wenigerals 750 DM Einkommen, aber 13 % mehr als2.000 DM.

Seit 1997 ist im Osten die Verteilung auf dieeinzelnen Einkommensklassen annäherndgleich geblieben. Für den Westen trifft dieseAussage über den gesamten Zeitraum zu.

Ein weiteres Kriterium für die Wohngeld-gewährung ist die Miethöhe. In beiden Stadt-hälften erfolgte bei Wohngeldempfängerneine stetige Steigerung der Mietpreise. ImJahre 2000 stiegen die Preise pro Quadrat-meter Wohnfläche weit über zehn DM. Diesist das Ergebnis einer rasanten Entwicklungim Ostteil der Stadt und einer moderaten aberkontinuierlichen Steigerung der Mietpreise imWestteil.


Pausch.-WGTabellenwohngeldDM/Monat

Berlin-West

350

300

250

200

150

100

50

0

Berlin-Ost1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000

139

98 103

199

108

210

11022

5

11523

7

120

273

122

278

125

283

126

286

190

115

148 15

8

142

187

156

218

169

228

165

248

171

253

17426

4

173

270

Abbildung 64: Durchschnittliche Wohngeldbeträge in Berlin 1992 – 2000


Mietpreise in DM/m2

12

10

8

6

4

2

0200019991998199719961995199419931992

Ost

10,19

11,26

10,239,799,28

8,167,446,53

6,03

4,15

11,2010,9110,549,83

9,358,868,27

7,60

West

Abbildung 65: Durchschnittliche Miete (bruttokalt) je qm Wohnfläche 1992 – 2000

Im Osten der Stadt betrug der Mietpreis fürEmpfänger von Wohngeld 10,06 DM/m2; fürEmpfänger eines besonderen Mietzuschusseslag er sogar bei 10,39 DM/m2. Das ist eineSteigerung um 140 % bzw. 192 %, gegenüberdem Jahr 1992. Im Westen betrug der Miet-preis für Wohngeldempfänger 10,84 DM/m2

(+ 55%) und für Empfänger eines besonderenMietzuschusses 11,45 DM (+ 37 %).

Durch die Gewährung von Wohngeld wurdeim Jahr 2000 die Wohnkostenbelastung imOstteil der Stadt von durchschnittlich 34,5 %auf 24,1 % und im Westteil von 33,8 % auf27,3 % gesenkt.

Insbesondere Ein-Personen-Haushalte hattenvor der Gewährung von Wohngeld sowohl imOstteil der Stadt mit 39,8 % als auch im West-teil mit 41,2 % ihres bereinigten Bruttoein-kommens eine hohe Wohnkostenbelastung;nach Wohngeldgewährung waren es noch28,9 % bzw. 34,7 %.

Mit zunehmender Haushaltsgröße sinktdie Wohnkostenbelastung. So benötigtenHaushalte mit sechs und mehr Personen imOstteil nur 23,4 % und im Westteil 24,4 %ihrer Einkommen für die Wohnkosten, nach

Wohngeldgewährung waren es noch 12,8 % bzw. 16,7 %.

Die Erhöhung der Ausgaben von 2000 nach2001 ist auf die Einstufung Berlins in dieMietenstufe 3 (statt bisher 2) und die zum01.01.2001 in Kraft getretenen Leistungs-verbesserungen zurückzuführen.

Für 2002 wird wegen der Einstufung Berlinsin die Mietenstufe 4 mit höheren Wohngeld-leistungen und weiteren Ausgabesteigerun-gen gerechnet.

Wohngeld 84/85


nach Wohngeldvor WohngeldWohnkostenbelastung (%)

Berlin-West

45,0

40,0

35,0

30,0

25,0

20,0

15,0

10,0

5,0

0,0

Berlin-Ost1 Pers.

41,2

34,7

2 Pers.

36,4

30,0

3 Pers.

32,4

26,5

4 Pers.

28,9

22,4

5 Pers.

26,3

19,6

6 und <

24,4

16,7

1 Pers.

39,8

28,9

2 Pers.

35,2

24,1

3 Pers.

30,4

20,5

4 Pers.

26,1

17,0

5 Pers.

24,5

15,5

6 und <

23,4

12,8

Abbildung 66: Wohnkostenbelastung vor und nach Wohngeldgewährung im Jahr 2000

Jahr gesamt davon

West Ost

1992 467,9 162,8 305,1

1993 475,7 187,0 288,7

1994 400,5 204,0 196,5

1995 399,1 240,1 159,0

1996 423,2 261,7 161,5

1997 461,2 295,8 165,4

1998 503,9 323,9 180,0

1999 513,0 329,5 183,5

2000 501,0 324,4 176,6

2001 550,1

Quelle: Senatsverwaltung für Finanzen

Tabelle 36: Ausgaben für Wohngeld in Berlin (in TDM)

Wohnungsbau-Kreditanstalt Berlin (WBK):Geschäftsberichte 1991 – 1992.

Investitionsbank Berlin (IBB):Tätigkeitsberichte 1993 – 2000.

Bankgesellschaft Berlin:RegionalReport – Die Wirtschaftsregion Berlin-Brandenburg zwei Jahre nach dem Regierungs-umzug.Berlin, August 2001.

Geschäftsstelle des Gutachterausschussesfür Grundstückswerte in Berlin:Grundstücksmarktbericht 2000, Juni 2001,Senatsverwaltung für Stadtentwicklung – III E –

Geschäftsstelle des Gutachterausschussesfür Grundstückswerte in Berlin, Bau- undWohnungsaufsichtsämter der Bezirke:Umwandlungsbericht 2000, Senatsverwaltungfür Stadtentwicklung – III E –

Gewos-Institut:Mietspiegelerstellung 1992, 1994, 1996, 1997,1998, 1999 und 2000 ( jeweils Mietspiegel Ost)im Auftrag der Senatsverwaltung für Stadt-entwicklung – IVA –

Senatsverwaltung für Stadtentwicklung– IVC –:22. Stadterneuerungsbericht

Statistisches Landesamt Berlin:Statistische Berichte 1991 – 2000

Senatsverwaltung für Stadtentwicklung– Abt. I -:Bevölkerungsprognose 1998 – 2015

Topos:Nachfragepotenziale Miet- und Eigentümer-wohnungen 1996/2000, im Auftrag derSenatsverwaltung für Stadtentwicklung

Quellen- und Literaturangabe

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Fotos Umschlag:vorn: Wohngebiet Marienburger Straße, Prenzlauer Berg (Michael Schroedter)hinten: Mehrower Allee, Marzahn (S.T.E.R.N. /Suzanna Lauterbach)

Der Bericht ist urheberrechtlich geschützt. Vervielfältigung undWiedergabe sind nur auszugsweise mit Quellenangabe beiÜbersendung eines Belegexemplars an die Senatsverwaltungfür Stadtentwicklung gestattet.

Auflage: 2.000/1.000Berlin im März 2002

Die Deutsche Bibliothek - CIP-Einheitsaufnahme

Der Berliner Wohnungsmarkt. Entwicklung und Strukturen 1991-2000 / (Hrsg : Senatsverwaltung für Stadtentwicklung,Investitionsbank Berlin)Berlin. : Regioverl. 2002

ISBN 3 - 929273 - 41 - 1

Der Berliner Wohnungsmarkt Entwicklung und Strukturen 1991 ... · sion ist ganz aktuell durch die...

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