Der Fondsbrief Nr. 183

INHALTSVERZEICHNIS

Fonds-Check: Commerz Real produziert Strom auf Ex-Weltraumbahnhof

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Fonds-Check: Jamestown hat sich Anlegervertrauen für Blind-Pools verdient

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Auf ein Wort: Anselm Gehling von Dr. Peters zum Verbot, Ausschüttungen wieder zurückzufordern

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Steuern: Aktuelles Urteil: Policenfonds sind vermögensverwaltend

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ZIA-Forderung: Fonds-begriff nicht auf weitere Ge-schäftsmodelle ausweiten

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Immobilienmärkte: Investoren akzeptieren schwächere Lagen

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Fondsrating-Tag: Keine Angst vorm 34f

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Personalia 22

Recht einfach: Pauschale Hinweise genügen nicht zur Risikoaufklärung

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Impressum 23

DCM AG: Auflösungserscheinungen

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NR. 183 I 12. KW I 22.03.2013 I ISSN 1860-6369 I KOSTENLOS PER E-MAIL

Anbieter von Schiffsfonds dürfen gezahlte Ausschüttungen nicht ohne weiteres zurückfor-dern. Das hat der Bundesgerichtshof BGH in Karlsruhe Mitte März entschieden und mit die-sem Spruch frühere Urteile von Landes– und Oberlandesgerichten kassiert. Anlass waren zwei Fonds aus dem Hause Dr. Peters. Der BGH sah in den vertraglichen Regelungen der Gesellschaften keine ausreichende Grundlage, Ausschüttungen zurückzufordern.

Die Entscheidung hat allerdings keinen Einfluss auf eventuelle Forderungen der Gläubiger. Stichwort Außenhaftung: Eine Bank als Darlehensgeber kann ebenso wie ein Insolvenzver-walter durchaus weiterhin verlangen, dass Anleger ihre erhaltenen Ausschüttungen wieder in die Gesellschaft einzahlen, wenn es sich dabei nicht um ausgezahlte Gewinne handelt.

Aktuell haben Schiffsfonds bei Zeichnern geschlossener Beteiligungsmodelle sowieso keine Chance. Der selbsternannte „Beteiligungsspezialist“ dima24, ein Telefon-Vertrieb, weiß, was die Anleger wollen. Und das sind mitnichten Immobilienfonds, wie wir alle glaubten. Sondern Kurzläufer mit niedrigen Mindestbeteiligungssummen und Renditen von sieben bis zwölf Pro-zent. Gerne Rohstoff-Fonds, die in Bohr-Rechte, Förderanlagen und Raffinerien investieren. Komisch, der Verband Geschlossene Fonds VGF hat für dieses Segment in seinen Bran-chenzahlen noch nicht mal eine eigene Kategorie. So groß kann die Nachfrage daher gar nicht sein. Das Ergebnis begründet sich wohl vielmehr darin, dass dima24 Fonds mit Öl, Gold, Gas, Holz und Diamanten auf seiner Homepage als Top-Seller führt. dima24 hat kürz-lich übrigens bei einer Online-Umfrage unter seinen Kunden herausgefunden, dass Fonds-zeichner gar keinen Anlegerschutz wollen. Mit Ausrufezeichen!

Wird schon schief gehen! Ja, wenn das so ist. Dann müssten diese Investoren mit der ge-planten Umsetzung der AIFM-Richtlinien voll und ganz zufrieden sein. Denn so mancher Experte meint, dass der Anlegerschutz bei der Regulierung auf der Strecke bleibt. Dabei entstehe den Bundesbürgern durch schlechte Beratung und mangelndem Anlegerschutz doch ein jährlicher Schaden von mindestens 50 Milliarden Euro, zitierte Prof. Dr. Julius Rei-ter vor wenigen Tagen in einer öffentlichen Anhörung des Finanzausschusses zum Thema alternative Investmentfonds aus einer Untersuchung des Bamberger Finanzwissenschaftlers Prof. Andreas Oehler, die von der Grünen-Fraktion in Auftrag gegeben wurde. Der Großteil, rund 30 Milliarden Euro, gehe dabei auf das Konto von Produkten des grauen Kapitalmark-tes, etwa Beteiligungen an geschlossenen und offenen Immobilienfonds.

Großteil? Im vergangenen Jahr legten private Investoren nach VGF-Zahlen rund 3,1 Milliar-den Euro in geschlossene Fonds an. Ein Zehntel des angeblich Jahr für Jahr daraus entste-henden Schadens.

Meiner Meinung nach...

Viel Spaß beim Lesen!

Ihr direkter Weg zu uns!

ZBI

Zügiger Verkauf

Die Zentral Boden Immobi-lien Gruppe ZBI hat aus ihrem erst kürzlich geschlos-senen Fonds „Professional 7“ erste Objekte schon wieder verkauft. Das Verkaufsvolu-men der knapp 200 Wohnun-gen in Berlin summiert sich auf 13,5 Millionen Euro. Die ZBI-Fonds halten konzepti-onsgemäß einen Teil ihrer Immobilien langfristig und verkaufen einen anderen Teil des Portfolios nach kurzer Zeit bereits wieder. Aktuell vertreibt der Initiator den Nachfolgefonds „Professional 8“.

Habona

Rewe und Edeka

Im Volumen von 17,5 Milli-onen Euro hat Habona In-vest ein Portfolio aus fünf Supermärkten und Discoun-tern für den Fonds „Deutsche Einzelhandelsimmobilien Fonds 03“ gekauft. Die Ge-samtmietfläche liegt bei 9.000 Quadratmetern. Die Märkte wurden kürzlich er-richtet oder befinden sich noch im Bau. Die Hauptmie-ter stammen aus dem Ede-ka– und Rewe-Konzern und haben Mietverträge mit einer Laufzeit von 15 Jahren abgeschlossen.

Rewe und Edeka sind Hauptmieter im Habona-Portfolio.

NR. 183 I 12. KW I 22.03.2013 I ISSN 1860-6369 I SEITE 2

In Fukushima fliegt nach einem Tsunami ein Kernkraftwerk in die Luft, und in Deutschland verkündet Kanzlerin Merkel das Ende des Atomstroms. Das ist jetzt zwei Jahre her, aber gere-gelt ist noch gar nichts. Sauberer Strom – saubere Sache, aber wer soll die Kosten tragen? Darüber streiten Mer-kel, Energieminister Peter Altmeier und Wirtschaftsminister Philipp Rös-ler. Zeichner des CFB-Fonds 180 „Solar-Deutschlandportfolio V“ der Commerzbank-Tochter Commerz Re-al kann es egal sein, wie sich die Politi-ker einigen. Die Anleger bekommen 20 Jahre lang eine feste Vergütung von 15,95 Cent pro Kilowattstunde. Selbst wenn die Altmeier-Gebühr von 1,5 Pro-zent der Vergütung aus dem Jahr 2014 umgesetzt würde, hätte der Fonds le-diglich Mindereinnahmen von 300.000 Euro – bei einem Sicherheitspuffer von 1,4 Millionen Euro.

Objekt: Anleger beteiligen sich an ins-gesamt acht Photovoltaikkraftwerken mit einer Nennleistung von 13,2 bis 18,2 MWp, die sich aber alle an einem Standort befinden. Im vergangenen Jahr ist im brandenburgischen Templin eine der größten Solaranlagen Deutschlands entstanden. Dazu gehö-ren außerdem zwei Umspannwerke und ein Netzanschluss. Die Gesamt-leistung liegt bei 128,4 MWp; das reicht aus, um eine Kleinstadt mit 34.000 Vier-Personen-Haushalten ein Jahr lang mit Strom zu versorgen. Investitionsvolumen: Der Fonds kommt auf eine Gesamtinvestition von knapp 205 Millionen Euro. Private An-leger sind mit insgesamt 49,4 Millionen Euro plus fünf Prozent Agio dabei. Knapp 153 Millionen Euro nimmt der Fonds als Darlehen bei der Kreditan-stalt für Wideraufbau (KfW) aus dem Programm Erneuerbare Energien auf. Die Zinsen sind zehn Jahre lang fix und

Fonds-Check

Sonnenstrom statt Space-Shuttle Commerz-Real finanziert eine der größten Solaranlagen in Deutschland

liegen bei 2,65 Prozent inklusive Marge. Über Swaps will sich der Initiator anschließend Zinsen von 4,45 Prozent inklusive Marge sichern. Geht die Kalkulati-on auf, wird der Fonds die Fremdfinanzierung inner-halb von 18 Jahren komplett tilgen. Partner: Verantwortlich für die Planung, den schlüs-selfertigen Bau und die Betriebsführung ist die Be-lectric Solarkraftwerke GmbH. Belectric bezeichnet sich selbst als Weltmarktführer beim Bau von Freiflä-chenanlagen und auf Dächern. Das Unternehmen beschäftigt 2.000 Mitarbeiter und hat 100 Patente angemeldet. Commerz Real hat mit Belectric bereits bei den Vorgängerfonds zusammengearbeitet. Die Panels stammen von First Solar, dem weltweit größten Hersteller von Dünnschichtsolarmodulen. Kalkulation: Bei einem Vergütungssatz von knapp 16 Cent will der Fonds gemäß Prognose im ersten Jahr knapp 19 Millionen Euro einnehmen. In den Folgejahren sinken die Einnahmen, wobei Commerz Real eine Degradation von jährlich 0,6 Prozent an-nimmt. Damit ist der technische Verlust auf Grund von Abnutzungserscheinungen gemeint.

Gutachten: Da niemand weiß, wie die Sonne in den kommenden Jahren scheint, geben Anbieter von Solarfonds Gutachten in Auftrag, um auf deren Grundlage die künftige Stromproduktion vorherzusa-gen. CFB hat zwei Experten beauftragt, das Fraun-hofer Institut und das Ingenieurbüro Dr. Berg-mann. Beide Ergebnisse liegen mit rund 0,5 Promille

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Weichkosten

Immofonds teurer

Immobilienfonds sind teurer geworden. Die weichen Kos-ten lagen 2012 für Deutsch-landfonds bei 18,8 Prozent (2011: 17,9 Prozent) und für Auslandsfonds bei 17,4 Pro-zent (2011: 15,9 Prozent). Das hat das Analysehaus Scope ermittelt. Günstiger geworden sind Energiefonds. Hier sanken die fondstypi-schen Kosten um 3,6 Pro-zentpunkte auf durchschnitt-lich 18,5 Prozent. Scope er-wartet zunehmend neue Ge-bührenmodelle mit niedrigen Anfangskosten, aber höheren laufenden Gebühren.

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nur minimal auseinander. Der Initiator rechnet mit dem Mittelwert und somit mit 932,5 kwh/kwp. Gewinn: In den ersten Jahren bekom-men Anleger Ausschüttungen von 7,5 Prozent. Ab 2017 steigen sie auf acht Prozent. Im Prospekt rechnet Commerz Real damit, den gesamten Solarpark nach zehn Jahren zu verkaufen. Aus dem Erlös steht den Fondszeichnern nach Abzug von Gewerbesteuer auf den Veräußerungsgewinn ein Anteil von 91,5 Prozent ihres Einsatzes zu. Das ergibt in Summe den Betrag von 165,8 Prozent, nach Abzug des einge-setzten Kapitals also ein Plus von knapp 61 Prozent. Exit: In seinem Szenario geht der An-bieter davon aus, dass ein Käufer nach zehn Jahren knapp 115 Millionen Euro für den Solarpark zahlt. Das ist der ab-

gezinste Barwert auf Grundlage von 15 weiteren Jahren Stromproduktion mit einem Faktor von 10,25 Prozent. Bei den Erträgen nach Ablauf der regulier-ten Vergütung rechnet Commerz Real zurückhaltend mit sechs Cent pro Kilo-wattstunde. Schon jetzt wird Energie an der Strombörse Leipzig mit fünf bis sechs Cent gehandelt. Der Initiator be-kommt zwei Prozent des Verkaufserlö-ses. Das wären beim kalkulierten Preis rund 2,3 Millionen Euro. Alternativ-Szenario: Wird die Solaran-lage nicht verkauft, bekommen Anleger über den Zeitraum von 20 Jahren 198 Prozent ihrer Nominaleinlage zurück. Möglich ist auch eine Nutzung über 20 Jahre hinaus, wobei der Strom dann zu Marktpreisen gehandelt wird. Hier rech-net Commerz Real mit dem aktuellen Preis von sechs Cent – ebenfalls eine sehr konservative Schätzung.

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Standort: Wo heute Solarpanels auf einer Fläche von rund 210 Hektar die Sonnenstrahlen reflektieren, hatten die Sowjets Großes vor. Auf dem Fernbom-berplatz im Brandenburgischen Templin waren seit den 50-er Jahren Jagdflieger der Nationalen Volksar-mee stationiert. Noch kurz vor der Wende sollte hier in Notfällen die sowjetische Raumfähre „Buran“ lan-den. Doch dazu ist es nie gekommen. Aus finanziel-len Gründen kam die Konkurrenz zum Space-Shuttle der NASA nur zu einem einzigen, dazu noch unbe-mannten Einsatz. Kosten: Die fondstypischen Kosten wie Provisionen, Vergütungen und Gebühren machen rund 14 Pro-zent des Eigenkapitals inklusive Agio aus. Dagegen ist nichts zu sagen. Steuern: Abgaben ans Finanzamt fallen erst beim geplanten Verkauf an. Das macht beim Höchststeu-ersatz rund 20 Prozent aus, wobei der Anleger die Gewerbesteuer mit seiner Einkommensteuer ver-rechnen kann. In den Jahren zuvor verrechnen sich die Steuern mit den Abschreibungen.

Anbieter: Commerz Real zählt seit Jahrzehnten zu den führenden Fondsanbietern Deutschlands. Rund 75.000 Anleger haben sich mit 5,5 Milliarden Euro an insgesamt 180 geschlossenen Fonds beteiligt. Das Investitionsvolumen inklusive Bankdarlehen sum-miert sich auf 13,5 Milliarden Euro. Die vier bislang vertriebenen Solarfonds sind konservativ kalkuliert. Sie schütten besser aus als prospektiert. Meiner Meinung nach... Es muss nicht immer Süd-europa sein. Das fünfte Solarfonds-Portfolio der Commerz Real investiert zwar nur an einem Stand-ort, dafür in einen der größten Photovoltaikparks Deutschlands. Anbieter und Partner haben ihre Expertise bewiesen, Vorgängerfonds schütten besser aus als kalkuliert. Weil der Fonds bereits im September 2012 technisch dazu in der Lage war, Strom zu produzieren, bekommen Anleger 20 Jahre lang die damals geltende, höhere Vergütung von knapp 16 Cent pro Kilowattstunde. Wer auf den Energiewandel setzt, kann sich näher mit dem Ange-bot beschäftigen.

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Entscheidend ist die Expertise vor Ort

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Private Placement

Das Münchner Emissions-haus BVT arbeitet an einem US-Fonds, der in Kürze ver-mögenden Kapitalanlegern als Private Placement ange-boten wird. Zeichner beteili-gen sich an der Entwicklung einer Wohnanlage in Boston. Anleger des Publikumsfonds „BVT Residential USA Fund 4“ profitieren von einem zusätzlichen Cash-Flow in Höhe von einer Million Dol-lar. Der Initiator hat bei der Refinanzierung der Apart-mentanlage „Addison“ in Dallas bessere Konditionen ausgehandelt als zuvor.

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Back to the roots: Wie schon beim Vorgänger aus dem Jahr 2011 ist Jamestown nach einer Serie von Real-Estate-Private-Equity-Fonds zum klassischen Vermie-tungsfonds in Form eines Blind Pools zurückgekehrt. Ohne Druck zur Platzierung um jeden Preis soll der Jamestown 28 bis längs-tens Ende kommenden Jahres 250 bis maximal 500 Millionen Dollar einsam-meln, die Mindestzeichnungssumme von 30.000 Dollar plus fünf Prozent Agio setzt ein deutliches Zeichen ge-gen Klein- und Gelegenheitsanleger. Wer schon eine US-Steuernummer hat, ist ab 20.000 Dollar dabei. Der Fonds

läuft längstens bis Ende 2031, die Prognose reicht bis 2022, eine ordentli-che Kündigung ist ausgeschlossen. Zielmarkt und Anlagestrategie: Der Immobilienmarkt USA zeigt sich, unge-achtet der desaströsen Staatsfinanzen am Rande der Fiskalklippe, weiterhin auf dem Erholungsweg. Die Hausprei-se steigen, die Büroleerstandsraten sinken langsam. Jamestown legt den Fokus auf Metropolen mit attraktiven Innenstädten, restriktiven Bebauungs-vorschriften und hohen Grundstücks- und Baukosten, wo Bestandsimmobi-lien durch diese Markteintrittsbarrieren gestärkt werden. Grundsätzlich strebt Jamestown einen 100-prozentigen Er-

Fonds-Check

Anlegervertrauen verdient Jamestown startet US-Blind-Pool mit Immobilie in New York

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1) Details sind dem alleinverbindlichen Verkaufsprospekt zu entnehmen. Ausschüttungen / Entnahmen enthalten auch Kapitalrückzahlungen.

werb von Büro-, Einzelhandels- und Wohnobjekten an, schließt jedoch auch Joint Ventures, beispiels-weise mit den bisherigen Alteigentümern der Objekte oder anderen Jamestown-Fonds, nicht aus. Bei denkbaren Interessenkonflikten zwischen den einzel-nen Fonds, etwa hinsichtlich Objektan- oder –verkauf, entscheidet das Fondsmanagement. Investitionskriterien und Initialportfolio: Hinsicht-lich der Nutzungsarten ist Jamestown flexibel, aller-dings will man nur in fertig gestellte und vermietete Objekte investieren, Projektentwicklungen kommen nicht in Frage. Die Kaufpreise dürfen maximal drei Prozent über dem jeweiligen gutachterlichen Wert liegen und müssen kalkulatorisch eine Ausschüttung vor Steuern von wenigstens 5,25 Prozent vor Steu-ern ermöglichen. Die Fremdkapitalquote darf, über alle Fondsobjekte kumuliert, 60 Prozent der Kauf-preise nicht übersteigen. Nach einer Haltedauer von sieben bis zwölf Jahren sollen die Objekte, abhängig von der Marktsituation, mit einem Liquidationserlös von mindestens 110 Prozent des Eigenkapitaleinsat-zes veräußert werden. Ein erstes Objekt hat der Fonds bereits zusammen mit dem Vorgängerfonds

Jamestown 27 erworben: Das Gebäude „Milk Studi-os“ in NYC, ein zweiteiliges Objekt aus den Jahren 1936 und 1971, das 2004 verbunden und vollständig renoviert wurde, weist auf zehn Geschossen gut 30.000 Quadratmeter Mietflächen für Büro und Ein-

CFB


Das Gebäude „Milk Studios“ liegt nahe des Meatpacker Districts. Hier findet die New York Fashion Week statt. An der Immobilie sind sowohl der neue Fonds als auch der Vorgänger jeweils rund zur Hälfte beteiligt. Foto: Jamestown

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Stand 01. Juni 2012. Diese Anzeige enthält werbliche Aussagen und ist kein Angebot im Sinne der gesetzlichen Vorgaben. Eine etwaige Anlageentscheidung bezüglich der Vermögensanlage sollte der Anleger auf die Prüfung des gesamten Verkaufsprospekts stützen. Bei dieser Übersicht handelt es sich lediglich um eine unverbindliche Information ohne Anspruch auf Vollständigkeit. Grund-lage des öffentlichen Angebotes und einer Beteiligung an der Vermögensanlage ist einzig und ausschliesslich der veröffentlichte Verkaufsprospekt der Sweden WoodEnergy 1 GmbH & Co. KG vom 22.12.2011, der bei ausgewählten Vertriebspartnern in Deutschland sowie der Green Investors AG kostenlos erhältlich ist. Der Verkaufsprospekt kann auch im Internet unter www.green-investors.de heruntergeladen werden. Die ausführliche Darstellung der wirtschaftlichen, steuerlichen und rechtlichen Grundlagen sowie insbesondere der wesentlichen Risiken der Vermögensanlage ist in dem o.g. Verkaufsprospekt den Seiten 21 ff. zu entnehmen. Es besteht ein Risiko des Nichteintritts von Prognosen sowie ein Standortauswahl-Risiko, da die zu erwerbenden bzw. errichtenden Holzheizwerke noch nicht feststehen. Es handelt sich hierbei um eine unternehmerische Beteiligung mit der Möglichkeit des Totalverlusts der Kapitaleinlage (inkl. Agio). Soweit im Zusammenhang mit Informationen zum Beteiligungsangebot »Sweden WoodEnergy 1« Aussagen zu steuerlichen Aspekten getroffen werden, ist dabei stets zu berücksichtigen, dass die steuerliche Behandlung im konkreten Einzelfall von den persönlichen Verhältnissen des jeweiligen Anlegers abhängt und zudem künftigen Änderungen unterworfen sein kann.

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zelhandel auf. Auch die New York Fa-shion Week findet hier statt. Der Netto-kaufpreis von 295 Millionen Dollar liegt unter dem gutachterlichen Wert, der Jamestown 28 ist mit 53 Prozent, der Vorgängerfonds mit 47 Prozent an der Immobiliengesellschaft beteiligt. Einnahmen/Mietvertrag: Die Mietver-träge mit den wichtigsten der 14 Mieter, darunter Armani und das Medienunter-nehmen Milk Studio, haben Laufzeiten zwischen 2014 und 2023. Die Einnah-men liegen teils deutlich unter dem der-zeitigen Marktniveau. Stand heute sind 95 Prozent der Flächen vermietet, die freien Einzelhandelsflächen im Erdge-schoss sollen erweitert und laut Prog-nose für rund 2,5 Millionen Dollar ab Juni 2014 vermietet werden. Kalkulation: Beim Planvolumen be-trägt die Gesamtinvestition 568 Millio-

nen Dollar und enthält rund 55 Prozent Fremdkapital auf Ebene der Fondsge-sellschaft und der Objektgesellschaf-ten. „Milk Studios“ wird in Höhe von 168,5 Millionen Dollar, rund 57 Prozent des Kaufpreises, durch ein Festzins-darlehen der Deka-Bank zu 3,67 Pro-zent bis Februar 2020 finanziert, in dieser Zeit werden 3,55 Millionen Dollar getilgt. Für die Anschlussfinan-zierung geht Jamestown von sechs Prozent (tilgungsfrei) aus. Der Verkauf wird aufgrund des Mietsteigerungs-potenzials mit erheblicher Wertsteige-rung unterstellt. Kosten: Jamestown-typisch schlank sind die einmaligen Kosten mit innen fünf Prozent des Kommanditkapitals plus Agio, damit beträgt die Investiti-onsquote inklusive Liquiditätsreserve satte 97,75 Prozent der Gesamtinvesti-tion. Die laufenden Kosten für Fonds-

Classic Value 4 – nicht nur für Connaisseure.Es ist eine Kunst, die Reife eines Weins genau abzupassen. Ähnlich wie bei Immobilieninvestitionen.

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040-339 62-444Maßgeblich für das öffentliche Angebot einer Beteiligung ist ausschließlich der veröffentlichte Verkaufsprospekt in seiner jeweils gültigen Fassung. Angaben zur Wertentwicklung bezogen auf das Eigenkapital, Auszahlungs-angaben bezogen auf die Pflichteinlage, ohne Agio (Prognose). Auszahlungen beinhalten auch Kapitalrückzahlungen.

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verwaltung und –management addieren sich auf ein Prozent p.a. und steigen ab 2014 jährlich um drei Prozent. Bei jeder Objektveräußerung erhält der Komplementär drei Prozent des Brutto-verkaufspreises. Exit und Gewinnverteilung: Eine Gesamtprognose enthält der Prospekt wegen des Blind Pool-Charakters des Fonds nicht. Am Erfolg des Fonds partizipiert das Management jährlich zu einem Drittel an Barüberschussbeträgen oberhalb der 5,25 Pro-zent, die den Anlegern zustehen, und bei Veräuße-rung ebenfalls zu einem Drittel an Erlösen oberhalb der 110 Prozent für den Anleger. In den USA gilt ein jährlicher Freibetrag von 3.900 Dollar, in Deutsch-land greift der Progressionsvorbehalt. Anbieter: Jamestown weist, nahezu als weißer Ra-be in der Beteiligungsszene, eine nahezu makellose Leistungsbilanz auf. Rund 4,5 Milliarden Dollar US-Immobilien sind under Management, Objekte für über neun Milliarden Dollar wurden vor Ende 2011 veräußert. Die 26 aufgelösten Vermietungsfonds

brachten den Anlegern durchschnittliche Ergebnisse von über 19 Prozent jährlich aus Ausschüttung und Verkaufsgewinnen. Einzig der Co-Invest 4 aus der Private Equity-Serie wird höchstwahrscheinlich keine Vollrückzahlung schaffen. Mit ihm ist Jamestown mitten in die Subprime-Krise geraten, was jedoch von Anfang an transparent kommuniziert wurde. Meiner Meinung nach... Jamestown bleibt bei sei-nem Leisten: Schlank konzipierte US-Investments für Anleger mit genug Kleingeld und realistischen Rendi-tezielen. Kein Schnickschnack, sondern ein Blind Pool mit einigen Freiheitsgraden, das dafür nötige Anlegervertrauen haben sich die Kölner ehrlich ver-dient. Die erste Immobilie qualifiziert sich durch her-vorragende Lage und attraktiven Mietermix, einziger Kritikpunkt ist die knappe Tilgung.

Stephanie von Keudell

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Initiatoren von Schiffsfonds dürfen von ihren Anlegern keine Rückzahlungen gezahlter Aus-schüttungen verlangen. Das hat der Bundesge-richtshof BGH am 12. März entschieden und damit vier Urteile von Landes- und Oberlandes-gerichten kassiert. Geklagt hatten Zeichner der Dr. Peters-Schiffsfonds „DS 38 MS Cape Hatteras“ und „DS 39 MS Cape Horn“. Insgesamt hatte Dr. Peters 75 Millionen Euro aus 22 Fonds von den Anlegern zurück gefordert. Der Fondsbrief sprach über das BHG-Urteil mit An-selm Gehling, nach dem plötzlichen Tod des Unter-nehmensinhabers Jürgen Salamon Ende vergange-nen Jahres als CEO für das operative Management der gesamten Gruppe zuständig. Der Fondsbrief: Wie kommentieren Sie die Ent-scheidung des BGH?

Anselm Gehling: Wir werden zunächst prü-fen, ob das Urteil für alle unsere Schiffsge-sellschaften gilt, wovon ich aber ausgehe. Es erschwert unsere Be-mühungen erheblich, Schiffspleiten zu ver-hindern. Wir haben die Entscheidung rechtlich zu respektieren, ich bewerte sie aber als einen Pyrrhussieg, ei-nen teuer erkauften Erfolg. Denn ohne das nötige Kapital der Fonds-zeichner werden zahlreiche Schiffe in die Insolvenz fahren. Und dann ist das Kapital der Anleger endgül-tig verloren.


Auf ein Wort: Anselm Gehling, Dr. Peters

„Wir müssen Überzeugungsarbeit leisten“ Bundesgerichtshof untersagt Rückforderungen gezahlter Ausschüttungen

Lloyd Fonds

Nachfrage mau

Lloyd Fonds hat offenbar Probleme, ausreichend Zeichner für seinen Flug-zeugfonds „A380 Singapore Airlines“ zu finden. In einem aktuellen Prospektnachtrag reduziert das Emissionshaus das Eigenkapital von 87,7 Millionen Dollar auf nun-mehr 45 Millionen Dollar. Die Differenz wird über ein höheres Darlehen ausgegli-chen. Dadurch steigt die rechnerische Rendite für die Anleger auf 9,4 Prozent, gleichzeitig aber auch das Risiko durch die höhere Fremdfinanzierung.

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FB: Werden Anleger die Rückzahlun-gen nun ihrerseits von Dr. Peters zu-rückfordern? Gehling: Ich gehe davon aus, dass einige Anleger das anstreben. Aller-dings haben wir das Geld ja nicht auf einem Festgeldkonto geparkt, sondern in den Betrieb der Schiffe investiert, in Sondertilgungen und Sanierungskon-zepte. Die jeweiligen Fonds können in der Regel nicht ausschütten und sind daher auch nicht in der Lage, das Kapi-tal zurückzuzahlen. FB: Hat Sie die Entscheidung überrascht? Gehling: Der BGH legt bestimmte Klauseln in unseren Gesellschaftsver-trägen anders aus als die Landes- und Oberlandesgerichte das getan haben. Das hat uns kalt erwischt, damit hatte

niemand von uns und unseren Anwäl-ten gerechnet. Wir müssen nun versu-chen, die Anleger davon zu überzeu-gen, sich freiwillig an den Sanierungs-konzepten zu beteiligen. Unser einzi-ges Ziel war es, die Fonds durch die Krise zu schippern. Daher sehe ich uns und unsere Reputation durch das Urteil auch nicht belastet. FB: Welche Konsequenzen erwarten Sie durch die Entscheidung? Gehling: Wir werden den einen oder anderen Schiffsfonds verlieren. Aber das Urteil hat keine Auswirkungen auf unsere Pläne. Aktuell denken wir zwar nicht über neue Schiffsbeteiligungen nach, aber wenn die Zeit dafür reif ist, arbeiten wir an neuen Konzepten. Ich bin jedoch auch weiterhin ein Freund des KG-Modells, denn es beteiligt den Anleger unmittelbar an der Gesell-

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Bürger-Windpark

Als Bürgerbeteiligungs-Modell hat Green City Energy den geschlossenen Fonds „Windpark Bayeri-scher Odenwald“ konzipiert. Anwohner beteiligen sich zu Sonderkonditionen ab 2.000 Euro. Andere Zeichner brin-gen mindestens 10.000 Euro plus fünf Prozent Agio mit und sollen über die Laufzeit von 20 Jahren Rückflüsse von 236 Prozent erzielen. Die laufenden Ausschüttun-gen liegen im Schnitt bei 6,5 Prozent. Der Startschuss für die Stromproduktion ist für Oktober geplant.


schaft. Wir müssen unseren Kunden jedoch noch intensiver klar machen als früher, dass sie in unternehmeri-sche Beteiligungen mit Chancen und Risiken investieren. FB: Sie sind Ende 2011 nach 15-jähriger Tätigkeit als Wirtschaftsan-walt zu Dr. Peters gekommen. Mit wel-cher Aufgabe? Gehling: Unternehmensinhaber Jür-gen Salamon wollte sich spätestens 2014 in einen Beirat zurückziehen und das operative Geschäft auf mehrere Schultern übertragen. Meine Aufgaben dabei waren unter anderem, das ope-rative Geschäft zu koordinieren und das Thema Regulierung anzugehen. FB: Mit dem Tod Jürgen Salamons wurden strukturelle Veränderungen dringender.

Gehling: Das stimmt. Wir mussten strukturelle und personelle Verände-rungen früher angehen, Das inhaber-geführte Unternehmensmodell ist kei-nes für die Zukunft, vor allem hinsicht-lich der Anforderungen aus der Regu-lierung. Wobei Dr. Peters bereits zu Zeiten Jürgen Salamons mit vielen qualifizierten Sachbearbeitern und Ge-schäftsführern breit aufgestellt war. FB: Wie bereiten Sie sich auf die Um-setzung der AIFM-Vorschriften vor? Gehling: Schon seit dem Frühjahr 2012 arbeiten wir daran, unsere Pro-dukte so zu konzipieren, dass wir mit jeder Regulierung zurechtkommen. Wir haben beispielsweise unsere Prozess-abläufe optimiert und sind derzeit da-bei, Vorbereitungen für die Gründung einer KVG zu treffen. Aktuell suchen wir dazu noch Risikomanager und

Controller, denn im Sommer wollen wir den Zulassungsantrag bei der BaFin stellen. FB: Ist die Gründung der Tochter DS Portfolio eine Reaktion auf die kommende Regulierung? Gehling: Nein. Wir wollen attraktive Modelle mit Schwerpunkt Sicherheit anbieten, die nicht in erster Linie von hohen Ausschüttungen geprägt sind. Eckpunkte sind eine höhere Tilgung, Liquiditätsreserven und Rückstellun-gen. Wir werden damit Anleger verlieren, die vor allem Wert legen auf hohe laufende Auszahlungen. Aber ich denke, dass die Zeiten vorbei sind, in denen die Vertriebe Fonds in erster Linie über hohe Ausschüttun-gen verkauft haben. FB: Auf welche Assets setzen Sie in Zukunft? Gehling: Hauptsächlich auf Flieger und Immo-bilien. Allerdings ist das Immobilien-Angebot sehr reduziert. Beim Faktor 18 Jahresmieten

——————————————– Zeiten sind vorbei, in denen Vertriebe Fonds alleine über Ausschüttungen verkauften —————————————— –lohnt sich das Investment kaum noch. Wir ha-ben im vergangenen Jahr 50 Objekte geprüft und drei in die engere Auswahl genommen. FB: Wo sehen Sie die Branche in einem Jahr? Gehling: Die Zahl der Teilnehmer wird sich erheblich ausdünnen. Chancen bekommt nur noch der Initiator, der transparent ist, dazu kommunikativ stark und konservativ konzipier-te Produkte anbietet. Ich habe das Glück, dass ich nicht seit 20 Jahren mit der Branche verhaftet bin, daher kann ich von außen auf den Markt schauen. Wir werden ausschließlich Fonds konzipieren, die nicht nur ich, sondern jeder vernünftige Investor zeichnen würde.

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Wichtiger Hinweis: Diese Anzeige stellt kein öffentliches Angebot dar und ist daher nicht für eine abschließende Anlageentscheidung geeignet. Eine Anlageentscheidung kann aus-schließlich auf der Grundlage des jeweiligen Verkaufsprospektes getroffen werden. Diese enthalten ausführliche Informationen zu den wirtschaftlichen, steuerlichen und rechtlichen Einzelheiten sowie zu den Risiken der Vermögensanlagen. Der Verkaufsprospekt ist auch im Internet unter www.aquila-capital.de veröffentlicht. * Hinweis: Angaben entsprechend Prognoserechnung, unter Berücksichtigung der Kosten einer Investitionsgarantie der Bun-desrepublik Deutschland. Rückflüsse und Erträge sind nicht garantiert.

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Die Tätigkeit einer Fondsgesellschaft, die mit gebrauchten Risikolebensversicherungspolicen auf dem US-amerikanischen Sekundärmarkt han-delt, ist als vermögensverwaltend und nicht als gewerblich einzustufen. Mit diesem Urteil wendet sich jetzt Anfang 2013 der Bundesfinanzhof (BFH) gegen die Auffassung der Finanzverwaltung, wonach es sich stets um gewerb-liche Einkünfte handeln soll (Az. IV R 32/10). Nach Ansicht des BFH überschreitet der Fonds gerade nicht den Rahmen der privaten Vermögensverwal-tung, so dass Einkünfte aus Kapitalvermögen und keine aus Gewerbebetrieb vorliegen. Denn selbst ein häufiger Umschlag von Wirtschafts-gütern wie Policen verlässt noch nicht den Bereich der privaten Vermögensverwaltung. So hatte der BFH bereits mehrfach entschieden, dass selbst bei in größerem Umfang getätigten Wertpapiergeschäf-

ten die Grenze zur gewerblichen Betätigung nur in besonderen Fällen überschritten wird. Bereits in der Vorinstanz hatte das Finanzgericht München ähnlich entschieden (Az. 1 K 2663/07) und wie nicht anders zu erwarten, hatte die Finanzver-waltung gegen das Urteil Revision eingelegt. Nach-folgend die Erläuterung, worum es eigentlich geht, und wie der BFH sein Urteil begründet. Hintergrund Der generelle Vorteil geschlossener Auslandsfonds liegt darin, dass die Erträge laut dem einschlägigen Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) auch dort erfasst werden. Die hieraus resultierenden Einkünfte bleiben in der Grenzen der Freibeträge steuerfrei und werden im Inland entweder überhaupt nicht oder lediglich über den Progressionsvorbehalt berücksich-tigt. Doch diese simple Regelung über ein DBA

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Von Robert Kracht, Steuer-Fachjournalist

Policenfonds sind vermögensverwaltend Bundesfinanzhof bewertet Konzepte anders als Finanzverwaltung - keine Gewerblichkeit

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Wende erreicht

Der Zweitmarktindex für gebrauchte Schiffsfonds hat offenbar die Wende ge-schafft. Seit fünf Wochen befindet er sich nun im Auf-wind. Im Februar wurden an der Handelsbörse Deutsche Zweitmarkt AG 115 Schiffsfonds im Gesamtvolu-men von nominal 3,5 Millio-nen Euro verkauft. Der Durchschnittskurs lag mit rund 30,2 Prozent drei Pro-zentpunkte über dem Vormo-nat. Kursgewinner waren zwei Schiffe von Norddeut-sche Vermögen mit mehr als 80 Prozent.

Fv


klappt nicht immer, zumal Deutschland und der Rest der Welt steuerliche Sachverhalte unterschiedlich einord-nen. Mal beanspruchen beide Staaten die Abgaben, in anderen Fällen würde der Fiskus diesseits und jenseits der Grenze leer ausgehen, und nicht selten fällt die Beurteilung über die Art des Fonds oder seine Tätigkeit verschieden aus. Anleger können aber bei ihrer Renditekalkulation nicht gene-rell davon ausgehen, dass die Erträge nahezu ohne Abgabenbelastung blei-ben, und in Deutschland noch nicht einmal eine Steuererklärung einge-reicht werden muss. Nach den nationalen Gesetzen ist der inländische Fondsanleger grundsätz-lich zur Versteuerung seines Weltein-kommens in Deutschland verpflichtet. Weiterhin unterliegt er als beschränkt Steuerpflichtiger der Besteuerung des

Landes, aus dem der Ertrag stammt. Ohne ein DBA müsste er die Erträge aus seinem geschlossenen Fonds da-her diesseits und jenseits der Grenze dem Fiskus melden und voll versteu-ern. Das würde Investments unrentabel machen und ist so auch nicht gewollt. Die Regelungen eines DBA gehen den nationalen Steuergesetzen vor. Mit den wichtigsten Staaten hat Deutschland ein DBA abgeschlossen, etwa mit allen europäischen Staaten, den USA, Ja-pan und Australien. Inhalt eines DBA ist beispielsweise die Festlegung, ob der Ertrag im Entstehungs- oder im Wohnsitzstaat zu besteuern ist. Bei der Anwendung der DBA auf aus-ländische Fondsgesellschaften und ihre beteiligten Anleger wird zunächst nach dem deutschen Einkommensteu-ergesetz entschieden, ob der Fonds gewerbliche Einkünfte oder solche aus

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der Vermögensverwaltung (Kapitaleinnahmen, Mie-ten, Spekulationserträge, Leasingeinnahmen, Ven-ture Capital sowie Private Equity Fonds) erzielt. Da-mit die Einkünfte eines gewerblichen Auslandsfonds tatsächlich daheim steuerfrei bleiben, ist eine Be-triebsstätte im jeweiligen Land notwendig. Darauf achtet der Fiskus besonders. Lediglich eine bloße, feste Geschäftseinrichtung etwa als Büro oder Post-adresse reicht da nicht aus. Dies ist generell ein Problem bei Policenfonds. Die müssen ihre Lebens-versicherungsverträge aktiv an- und verkaufen, um etwa in London oder New York eine anerkannte Be-triebsstätte betreiben zu können. Das aktuelle Urteil Der Tenor des BFH lautet wie folgt: Erwirbt eine An-lagegesellschaft auf dem US-amerikanischen Zweit-markt gebrauchte Lebensversicherungen, um die Versicherungssummen bei Fälligkeit einzuziehen, unterhält sie damit keinen Gewerbebetrieb. Die obersten deutschen Finanzrichter stellten klar, dass dies auch bei hohem Anlagevolumen und der Ein-

schaltung eines Vermittlers beim Erwerb der Versi-cherung gilt. Hinsichtlich der Abgrenzung des Gewerbebetriebs von der privaten Vermögensverwaltung wurden für den Erwerb gebrauchter Policen - vor allem auf dem US-Sekundärmarkt durch Anlagegesellschaften - bis-her unterschiedliche Auffassungen vertreten. Nach Auffassung der Finanzverwaltung ist ein solcher Er-werb ertragsteuerlich als gewerbliche Tätigkeit zu qualifizieren. So hatten sich mit Rundverfügungen die Oberfinanzdirektionen (OFD) Frankfurt (Az. S 2240 A - 32 - St II 2.02) und Hannover (S 2240-346-StH 241, S 2240-176-StO 221) geäußert. Im zugrunde liegenden Fall hatte eine deutsche Per-sonengesellschaft in der Form eines geschlossenen Policenfonds auf Vermittlung einer US-ameri-kanischen Firma gebrauchte Lebensversicherungen auf dem US-amerikanischen Zweitmarkt erworben. Der Policenfonds bezahlte für die erworbenen Le-bensversicherungen während der Restvertragslauf-zeit die Versicherungsprämien und zog bei Fälligkeit


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Union Investment

Büros in Amsterdam

Vom niederländischen Pro-jektentwickler ASR Real Estate Development N.V. hat Union Investment die Büroimmobilie „Marina Of-fices“ in Amsterdam gekauft. Zum Preis kein Wort. Der Neubau mit einer Gesamt-mietfläche von knapp 4.800 Quadratmetern ergänzt das Portfolio des Spezialfonds „DEFO-Immobilienfonds 1“. Mit dem Kauf erhöht sich der Europa-Anteil des eigentlich auf deutsche Objekte fokus-sierten Fonds auf 20 Prozent. Das Multi-Tenant-Objekt ist zu rund 70 Prozent vermietet.


die Versicherungssummen ein. Ein Weiterverkauf der aus Eigenmitteln erworbenen Lebensversicherungen erfolgte nicht. Das Finanzamt sah die Tätigkeit als gewerblich an. Das hatte ertragsteuerlich zur Folge, dass die eingezogenen Versicherungssummen unabhängig von einer Spekulationsfrist zu Betriebseinnahmen führten. Wie das Finanzgericht in der Vorin-stanz, folgte auch der BFH der Auffas-sung des Finanzamts nicht und führte hierzu weiter aus, dass die Tätigkeit nicht über eine private Vermögensver-waltung hinausgegangen ist. Die Fi-nanzverwaltung kann sich zur Begrün-dung ihrer Auffassung weder allein auf das Anlagevolumen oder den Umfang der getätigten Geschäfte noch auf die Einschaltung eines Vermittlers stützen. Vielmehr ist in einem solchen Fall ent-scheidend, dass sich der geschlossene Policenfonds weder wie ein gewerbli-

cher Händler (Tätigkeit kennzeichnet die planmäßige Umschichtung von Ver-mögenswerten), noch wie ein gewerbli-cher Dienstleister verhält. Meiner Meinung nach… Mit diesem Grundsatzurteil zu Lebensversiche-rungsfonds hat der BFH nunmehr ein Geschäftsmodell gutgeheißen, dessen Gewinne aus steuerfreien privaten Ver-äußerungen bestehen, wenn die Tätig-keit entsprechend der Auffassung der Richter dem Bereich der Vermögens-verwaltung zugeordnet wird. So positiv das Urteil auch klingen mag: Mit Ein-führung der Abgeltungssteuer und der kompletten Neuregelung hat dieses Geschäftsmodell an Attraktivität verlo-ren. Zwar gibt es mit 25 Prozent selbst bei Millionengewinnen einen attraktiven Tarif. Doch leider gilt der nach Wegfall der Spekulationsfrist unabhängig von der Haltedauer.

Der Flugzeugfonds SkyClass 58 investiert

in bis zu zwölf marktgängige Maschinen

vom Typ Airbus A319, die an die Flug-

gesellschaft easyJet vermietet sind. Über

die kurze Laufzeit von rund fünfeinhalb

Jahren werden halbjährliche Ausschüttun-

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Dieses Fondsporträt stellt eine Werbung dar. Wir erbringen mit der Darstellung des Fondsporträts weder eine Anla-geberatung noch ein Angebot für den Kauf des genannten Produkts. Es ersetzt nicht die individuelle und persönliche Beratung des Anlegers. Alleinverbindliche Grundlage für den Erwerb dieser Vermögensanlage ist der jeweils aktuelle Verkaufsprospekt sowie das Vermögensanlagen-Informationsblatt. Die Unterlagen erhalten Sie in deutscher Sprache kostenlos bei Ihrem Berater oder können bei der KGAL GmbH & Co. KG, Tölzer Str. 15, 82031 Grünwald, in schriftlicher Form angefordert sowie unter www.kgal.de in elektronischer Form abgerufen werden.

Sachwerte müssen nicht immer Immobilien sein

Was fällt künftig alles unter die AIFM-Umsetzung? Diese Frage stellt der Zentrale Immobilien Aus-schuss (ZIA) und warnt vor erheblichen Konse-quenzen, sollte der Geltungsbereich über ge-schlossene Fonds hinaus ausgedehnt werden. Offen sei die Frage, ob Immobilien-AGs, REITs und Genossenschaften ebenfalls betroffen sein sollen. „Alleine die Tatsache, dass Genossenschaften Immo-bilien verwalten und mehr als einen Gesellschafter haben können, würde nach dem derzeitigen Gesetz-entwurf für eine Qualifikation als Fonds im Sinne der AIFM-Richtlinie genügen“, schreibt der ZIA in einer Stellungnahme. Negative Auswirkungen auf die Ver-sorgung mit Wohnungen sei nicht ausgeschlossen. „Eine Überdehnung des Fondsbegriffs hätte Konse-quenzen für den gesamten Immobilienmarkt ein-schließlich der Wohnungsbranche und die finanzie-renden Banken“, warnt Andreas Mattner, Präsident des ZIA, Er fürchtet, dass auch Geschäftsmodelle, die

sich am Markt etabliert haben, unter die Vorschriften fallen würden. Nach heutiger Lesart wären das sogar Bauunternehmen, die Immobilien selbst erwerben, um sie zu entwickeln und anschließend verkaufen. Weiteren Verbesserungsbedarf beim Gesetzentwurf gibt es laut ZIA aber auch vor dem Hintergrund re-striktiver Darlehensvergaben. „Ist Fremdkapital nur beschränkt zugänglich, sollten Eigenkapitalsammel-stellen gefördert werden. Statt dessen könnten sie in Folge der ausufernden und zum Teil nicht sachge-rechten Regulierung austrocknen. Das hätte Konse-quenzen für die Volkswirtschaft“, so Mattner. Als besonders problematisch bezeichnet er die eingeschränkte Ausgabe und Rücknahme von Antei-len offener Immobilienfonds. Es sei nicht nachzuvoll-ziehen, was das mit Anlegerschutz zu tun habe. Auch die vom Bundesrat geforderte Beschränkung der Kre-ditaufnahme auf 30 Prozent des Wertes eines ge-schlossenen Publikumsfonds würde dem Schutz der Anleger nicht dienen.


Fondsbegriff nicht überdehnen ZIA fürchtet negative Auswirkungen der AIFM-Umsetzung auf weitere Geschäftsmodelle

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Dass es auf das richtige Gespür bei der Standortwahl ankommt, beweist die investorenbestimmte ZBI Professional-Linie: Der dritte von insgesamt sieben Fonds mit Wohnimmobilien z.B. in Berlin brachte nach seiner Auflösung bis zu 8,5 % p.a. Der neue Fonds ZBI Professional 8 mit starken Standorten im Portfolio bietet Ihnen in bewährter Weise eine hohe Sicherheit bei gleicher Rendite.

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DCM AG

Vor dem Aus

Auflösungserscheinungen bei der DCM AG. Zwar legt das Unternehmen Wert darauf, dass es trotz des Verkaufs der Tochtergesellschaften DCM Service GmbH und DCM Verwaltungs GmbH an die S&K keine Verbindungen zur S&K-Gruppe gebe. Dennoch wird das Emissionshaus zu-nächst keine weiteren Fonds auflegen. Den Mitarbeitern in Vertrieb und Marketing wurde zum 1. Juli gekündigt, der Triebwerkfonds vorzeitig vom Markt genommen, weil der Fonds nicht mehr zu platzie-ren gewesen sei.

Von jetzt auf gleich hat außer-dem der Vorstandsvorsitzende Pawel Miller das Unterneh-men verlassen. Seit Ende Feb-ruar ist er nicht mehr im Amt. Eine Woche zuvor hatte Miller als Vorstandsvorsitzen-der in einer Pressemitteilung unter der Überschrift „DCM AG unterstützt weiter ihre Anleger“ noch erklärt: „Wir können nicht dulden, dass dem guten Ruf und der be-währten Marke DCM durch Straftaten, aber auch durch Falschdarstellungen dauerhaf-ter Schaden zugefügt wird. Denn seit über 25 Jahren fühlt sich die DCM AG dem Wohl ihrer Anleger verpflichtet und trägt dieser Maxime durch wertorientiertes Handeln so-wie hohe Sorgfalt bei der Konzeption ihrer Fonds Rechnung.“

Schöne Worte, die mit dem tatsächlichen Handeln nicht viel zu tun haben. Darunter leiden nicht nur die Anleger, sondern auch die Mitarbeiter, die ihre Jobs verloren haben.


Anbieter von Core-Immobilien brauchen auch in diesem Jahr nicht zu befürchten, keine Käufer zu finden. Die Nachfrage ist ungebro-chen hoch – und das nicht erst seit gestern. „In den vergangenen fünf Jahren bezog sich mehr als die Hälfte des Transakti-onsvolumens auf dem deutschen Ge-werbeimmobilienmarkt auf das Core-Segment“, berichtet das international aufgestellte Immobilienunternehmen Jones Lang LaSalle (JLL). Alleine 2012 flossen fast 13 Milliarden Euro in solche Objekte, ein Anteil von 51 Pro-zent des Gesamtmarktes. Investoren definieren eine Core-Immobilie vor al-lem über einen bonitätsstarken Mieter, einen lang laufenden Vertrag, Vollver-mietung, eine gute Ausstattung und eine Fremdkapitalquote von maximal 50 Prozent. Die Rendite soll vier bis sechs Prozent betragen. Das Angebot an Core-Immobilien blei-be begrenzt, auch weil das Neubauvo-lumen 2013 nur leicht über dem Niveau des vergangenen Jahres liegt. Die An-fangsrenditen bleiben unter Druck. Wer bessere Erträge erzielen möchte, weicht daher auf Core-plus-Immobilien aus. Hierbei nehmen die Investoren ein höheres Risiko in Kauf, so Jones Lang LaSalle. Am häufigsten machen sie dabei Abstriche bei der Lage. Das war 2012 bei mehr als drei Vierteln aller Core-plus-Transaktionen der Fall. „Es muss nicht immer der Central Busi-ness District sein“, so Timo Tschamm-ler, Mitglied im Management Board von Jones Lang LaSalle Deutschland. „Ein Lagerisiko werde akzeptiert, so lange die Immobilie von guter Qualität ist und lange Restlaufzeiten mit Mietern guter Bonität ausweist.“ Als Beispiele für typi-sche Core-plus-Objekte zählt JLL die Ten Towers im Münchner Osten auf, die WealthCap kürzlich für einen ge-schlossenen Immobilienfonds gekauft hat, und das Frankfurter Bürohaus Bo-

ckenheimer Warte, das ein Fondsma-nager aus Großbritannien erwerben hat. Die Rendite solcher Objekte bewegen sich im Mittel rund 80 Basispunkte über der Spitzenrendite. Nehmen die Inves-toren weitere Risiken wie eine schwä-chere Gebäudequalität in Kauf, erhöhe sich der Wert noch einmal um 150 Ba-sispunkte.

Ausverkauf in Südeuropa Wohnungspreise verfallen - BRD stabil Droht Deutschland eine Blase auf den Wohnungsmärkten? Dazu gibt es verschiedene Meinungen. Die Bundesbank fürchtet solch ein Sze-nario, andere Experten wiegeln ab. Was sagen die Zahlen? Kein Grund zur Panik. Im Schnitt sind die Preise für Wohnun-gen hierzulande im vorigen Jahr um 2,2 Prozent gestiegen. Damit belegt Deutschland Platz 27 im weltweiten Preisindex des Immobilienunterneh-mens Knight Frank. Zu denken geben kann die Entwicklung in Österreich. Die Alpenrepublik liegt mit einem Plus von 10,1 Prozent auf Position sechs. Am heißesten ist der Markt in Hongkong: Hier kosteten Apar-tements Ende 2012 knapp 24 Prozent mehr als zu Beginn des Jahres. Teuer geworden sind Wohnungen außerdem in Dubai. Der Wüstenstaat liegt mit 19 Prozent auf Platz zwei. Die USA belegen mit 7,3 Prozent Rang zwölf. In Südeuropa dagegen ist Aus-verkauf: Griechenland –13,2 Prozent, Spanien –10,0 Prozent, Kroatien –8,7 Prozent. Gefallen sind die Preise auch in den Niederlanden: -6,3 Prozent.

Anleger akzeptieren Core-plus Abstriche bei der Lage werden eher in Kauf genommen als beim Mietvertrag

Wechsel Dich

Der Aufsichtsrat der Real I.S. AG hat Georg Jewgra-fow (58) mit Wirkung zum 1. Mai 2013 als neues Vor-standsmitglied berufen.

Jewgrafow ist seit 2004 Bereichslei-ter Immobi-lien der BayernLB mit den Schwer-

punkten nationales und inter-nationales Kreditgeschäft sowie immobilienbezogene Dienstleistungen. Seit 2009 ist Jewgrafow darüber hinaus Mitglied im Aufsichtsrat der Real I.S.

Geschäftsführer Matthias Böhm wird zum 30. April auf eigenen Wunsch das Emissions-haus Doric Select GmbH & Co. KG verlassen, ein Anbieter von Beteiligungen an Flugzeugen und New-Energy-Projekten. Seit Gründung der Doric vor acht Jahren war Böhm in den Abteilungen Strukturierun-gen, Vertrieb und Kommuni-kation tätig.

Fondshaus Hamburg Im-mobilien (FHHI) ist dem Zentralen Immobilien Aus-schuss (ZIA) beigetreten. Im vergangenen Jahr haben das Emissionshaus Fondshaus Hamburg und die Essener Hochtief Solutions AG ein Joint Venture zur Strukturie-rung immobilienbasierter Investments gegründet.


Unsicherheit, schlechte Absatzzahlen, neue Regulierungsvorschriften - für den geschlossenen Fonds wird das Jahr 2013 geschichtsträchtig. Für viele Vermittler und Initiatoren ist die Markt-entwicklung noch mit Fragezeichen versehen. Der 10. Fondsrating-Tag im Hamburger Empire Riverside Hotel in Hamburg versuchte Antworten zu finden.

Neben den Vorstellungen von verschie-denen Assetklassen, die derzeit noch einen Markt haben, stand auch die Er-laubniserteilung und Sachkundeprüfung gem. § 34f GewO ganz oben auf der Tagesordnung.

Frank Rottenbacher, Vorstand des AfW - Bundesverband Finanzdienstleis-tung e.V., referierte über erste Erfah-rungen mit der neuen Vorschrift und bemühte sich, für Aufklärung bei den

anwesenden Vertrieben zu sorgen. Sei-ne wichtigste Botschaft: Rechtzeitig vor dem 30. Juni 2013 den Antrag auf Zu-lassung nach § 34f GewO stellen. Be-sonders wer Inhaber der Zulassung nach § 34c GewO ist, muss bis Ende des Jahres den Antrag auf § 34f stellen. Für die Zulassung müssen die Bewer-ber im wesentlichen vier Punkte nach-weisen. Neben der Zuverlässigkeit, ordentlichen Vermögensverhältnissen und einer Vermögensschadenhaft-pflichtversicherung (VSH) muss der Be-werber die Sachkunde nachweisen. Alle Kriterien müssen erfüllt sein. Wer be-reits den 34c innehat, braucht die Punk-te Zuverlässigkeit und Vermögensver-

hältnisse nicht mehr nachzuweisen. Die Anträge werden je nach Bundes-land von IHK und/oder Gewerbeämtern ausgestellt.

Wer seinen Antrag erst kurz vor dem 1. Juli einreicht, für den stellt Rottenba-

cher in Aussicht, dass die Behörden sich bis dahin auf ein Mora-t o r i u m g e e i n i g t h a b e n . Wer also den An-trag kurz vor knapp

einreicht, darf auch nach dem 1. Juli weiter vermitteln. Allerdings wäre die-ser Fall ein Novum, mit dem sich mögli-cherweise Gerichte auseinanderzuset-zen haben, da Klagegefahr von Mitbe-werbern droht, die die Zulassung frist-gemäß beantragt haben.

Unter den Mitgliedern des AfW besteht zweifellos großes Interesse, die Zulas-sung nach 34f zu erhalten. Bei einer Umfrage gaben 74 Prozent der 367 Befragten an, die Erlaubnis zu beantra-gen. Nur 16 Prozent wollen die Zulas-sung nicht beantragen, da für Sie der Gang unters Haftungsdach die bessere Alternative ist. Zwei Drittel der Befrag-ten wollen die Zulassung zur Vermitt-lung von geschlossenen Fonds. An-tragssteller müssen mit einer Frist von bis zu vier Wochen rechnen, ehe IHK und Gewerbeämter die Genehmigung erteilen. Die Kosten liegen im Schnitt bei 240 Euro.

Hauptknackpunkt bei der Zulassung sind dabei diesmal nicht die Ämter, sondern die Bestätigung der VSH, die sehr lange dauert. So war unter den Teilnehmern der Veranstaltung ledig-lich eine Handvoll Vermittler, die bereits eine Genehmigung hat.

André Eberhard

„Keine Angst vorm 34f“ 10. Fondsrating-Tag in Hamburg: Aufklärung für Vertriebe

Tagungsort - Das Empire Riverside Hotel in Hamburg

Veranstaltungsgastgeber und Ratingwissen Geschäftsführer Jürgen Braatz

Impressum

Redaktionsbüro Markus Gotzi Balkhausener Str. 5-7 50374 Erftstadt T: 02235/9555034 F: 02235/4655541

[email protected] www.gotzi.de www.rohmert-medien.de Chefredakteur: Markus Gotzi

(V.i.S.d.P.)

Hrsg.: Werner Rohmert

Verlag: Research Medien AG, Rietberger Str. 18 33378 Rheda-Wiedenbrück, T.: 05242 - 901-250, F.: 05242 - 901-251.

Vorstand: Werner Rohmert eMail: [email protected]

Aufsichtsrat: Senator E. h. Volker Hardegen (Vorsitz).

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Hesse Newman Capital AG HIH Vertriebs GmbH IVG Private Funds GmbH

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Der Finanzanlagenvermittler hat im Zuge der Anlageberatung alle Infor-mationen über Kenntnisse und Er-fahrungen des Anlegers in Bezug auf Finanzanlagen, seine Anlagezie-le und finanziellen Verhältnisse ein-zuholen. Dieser nunmehr in Paragraph 16 Fin-VermV verankerte Grundsatz wurde vom BGH schon vor 20 Jahren im be-rühmten „Bond-Urteil“ aufgestellt, als das Gericht vom Berater die Pflicht zur anlage- und anlegergerechten Bera-tung forderte. Ein Anleger, der nicht anlage- oder an-legergerecht beraten wurde, hat jedoch nicht unbegrenzt Zeit, Schadenersatz zu fordern. Drei Jahre nach Kenntnis oder grob fahrlässiger Unkenntnis von den anspruchsbegründenden Umstän-den drohen Ansprüche zu verjähren Wird allerdings (lediglich) im Zeich-nungsschein darauf hingewiesen, dass die Kapitalanlage nicht mündelsicher ist, begründet dieser Umstand für sich genommen noch keine grob fahrlässige Unkenntnis des Anlegers von Bera-tungsfehlern oder Falschangaben (vgl. OLG Hamm, Beschl. v. 03.01.2013, I-34 W 173/12). Nach mittlerweile gefestigter, höchst-richterlicher Rechtsprechung ist in Ka-pitalanlagefällen grobe Fahrlässigkeit nicht bereits dann anzunehmen, wenn sich die für die Kenntnis anspruchsbe-gründender Umstände notwendigen Informationen aus einem Emissions-prospekt ergeben, den der Anleger nicht gelesen hat (vgl. BGH, Urt. v. 08.07.2010, III ZR 249/09). Vertraut ein Anleger auf den Rat und die Angaben „seines“ Beraters oder Vermittlers, und sieht er deshalb davon ab, den ihm übergebenen Anlagepros-pekt durchzusehen und auszuwerten,

so liegt darin im Allgemeinen kein sub-jektiv schlechthin unentschuldbarer Verstoß gegen Obliegenheitspflichten. Ein bloßer pauschaler Hinweis auf die fehlende Mündelsicherheit ist für sich genommen inhaltlich wenig aussage-kräftig und insgesamt nicht geeignet, einem durchschnittlichen Anleger die Anlagerisiken verständlich vor Augen zu führen (OLG Hamm a.a.O.). Erst recht gilt dies gegenüber einem uner-fahrenen Anleger, bei dem es häufig vorkommt, dass er ohne konzentriertes Lesen der Risikofaktoren den Zeich-nungsschein, der ihm vorgelegt wird, unterschreibt. Ein Verhandlungsungleichgewicht ist vom Berater auszugleichen. Ein sol-ches besteht, wenn eine 19-jährige und in Anlagefragen gänzlich unerfahrene Anlegerin einem professionellen Anla-geberater gegenübersteht. Zu diesem Ergebnis wäre man sicher-lich auch ohne § 16 FinVermV gelangt. Dennoch sei jedem Finanzanlagenver-mittler dessen Beachtung dringend ans Herz gelegt. Nähere Informationen zu den Rechts-themen finden Sie im Rechtsnewsletter der Rechtsanwaltskanzlei Klumpe, Schroeder + Par tner GbR , www.rechtsanwaelte-klumpe.de

Von Ulrich Nastold, Rechtsanwalt

Recht einfach Pauschale Hinweise genügen nicht zur Risikoaufklärung

Der Fondsbrief Nr. 183

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