Der handelsimmobilien report nr 188

Liebe Leser,

die Stadt als Wohn- und Arbeitsort gewinnt seit Jahren wieder an Be-deutung. Dass die Wohnimmobilienpreise in den Großstädten seit ei-nigen Jahren explodieren, ist aber nicht zuletzt auch der Euro-Krise geschuldet, die Deutschland mit seiner stabilen Wirtschaft und den nicht überschuldeten Konsumenten zum sicheren Hafen macht. Das veranlasst auch viele internationale Einzelhändler, hier zu expandie-ren, sodass die Mieten für gute Verkaufsflächen in Top-Lagen der angesagten Städte immer wieder neue Höchstwerte erreichen, obwohl der wachsende Internet-Handel die Frage aufwirft, wie viel Verkaufs-flächen der stationäre Händler vor Ort in Zukunft noch braucht?

Doch da für viel Konsumenten und Touristen Einkaufen auch zum Freizeitvergnügen gehört, brauchen sich die Immobilien-Eigentümer in diesen Lagen keine Gedanken zu machen. Obwohl es auch Zeiten gegeben hat, in denen selbst an der Düsseldorfer Königsallee leere Verkaufsflächen zu beklagen waren. Dass an einigen Hot-Spots deut-scher Einkaufsmeilen inzwischen Renditen von 3% akzeptiert werden, sollte allerdings schon zu denken geben. Ob das Argument, dass Top-Handelsimmobilien auch bei solchen Werten gemessen an alternati-ven Anlagemöglichkeiten noch attraktiv sind, stichhaltig ist, wird sich im Zuge der weiteren Zinsentwicklung zeigen.

Die Entwicklung ist jedenfalls ein Hinweis darauf, dass angesichts der extrem niedrigen Zinsen die Not immer größer wird, noch eine ver-nünftige Anlage für das Geld zu finden. Und die Entwicklung ist auch ein Hinweis darauf, wie fragil die wirtschaftliche Lage an den Rän-dern der Immobilienmärkte zu werden droht.

Auf der anderen Seite hat das nachhaltige Interesse, das vor allem in-ternationale Investoren seit der Boom-Phase 2006/07 an hiesigen Han-delsimmobilien geweckt haben, vielen Städten die Chance eröffnet, ihre Cities durch neue Projekte aufzuwerten. Denn selbst in den Ein-kaufsmeilen der Großstädte waren viele Immobilien nicht mehr zeit-gemäß. Ein Beispiel ist etwa das Bikini Berlin. In den Cities von Mit-tel- und Kleinstädten gilt das zweifellos noch viel mehr.

Allerdings ist hier auch die Politik gefordert, einen Moderationspro-zess zu leiten, der verhindert, dass sich in den Straßen überall immer die gleichen Handelsmarken ansiedeln, was gerade die Politiker im-mer beklagen. Dabei ist es unabdingbar, auch Berater(innen) einzu-binden, die wissen, worauf es beim Einkaufen ankommt. Denn dass immer die gleichen - erfolgreichen - Handelsmarken die Flächen in

den Fußgängerzonen mieten, liegt daran, dass sie die höchsten Mieten zahlen können. Und für viele Eigen-tümer zählt nur das.

P.S. Heute finden Sie im Anhang das Programm für den 7. Handelsimmobilien Gipfel in Düsseldorf

Nr. 188 vom 23.01.2015

Kostenlos per E-Mail

ISSN 1860-6369

Editorial 1

Investmentmarkt: Das Interesse an B-Städten steigt weiter

2

Geschäftshäuser in Top-Lagen: Spit-zenrenditen setzen ihre Talfahrt fort

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Mittelständischer Fachhandel: Chance als unikate Einkaufsstätten

7

Expansion: Schuhhersteller van Bommel setzt auf eigene Geschäfte

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ECE wird 50: Die Kunst, die Zukunft eines Unternehmens zu sichern

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Nauener Karree: Investorengruppe will für frischen Wind sorgen

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Standortentwicklung: Polarisierung zwischen starken und schwache Lagen

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Impressum 18

Inhaltsverzeichnis

Dr. Ruth Vierbuchen, Chefredakteurin

Partner des Handelsimmobilien Report

Ihr direkter Weg zu uns!

Handelsimmobilien Report Nr.188

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Cities & Center & Developments

Investmentmarkt Deutschland

Interesse an Standorten jenseits der Metropolen steigt Ruth Vierbuchen, Chefredakteurin „Handelsimmobilien Report“

Hohe Investitionen in Fachmärkte und ein stärkeres Ausweichen in die kleineren Städ-te Deutschlands. Das sind zwei Trends, die den Investmentmarkt für Handelsimmobi-lien im Jahr 2014 prägten. Die von vielen Experten erwartete magische Schwelle von 10 Mrd. Euro wurde allerdings nicht ganz erreicht. Je nach Immobiliendienstleister reichen die Volumina von 8,38 Mrd. bis 9,3 Mrd. Euro. Die Erklärung für das Verfeh-len der Zielmarke ist immer gleich: Zu wenig Angebot bei einer Nachfrage, die zuletzt wieder durch mehr ausländische Investoren zusätzlich beflügelt wurde.

Dabei belegt eine Verkaufsfläche von 1,46 qm pro Kopf gemäß GfK Geomarketing, dass der Bestand an Einzelhandelsflächen in Deutschland im europäischen Vergleich sehr hoch ist und um einiges über dem Bestand in Großbritannien mit 1,11 qm pro Kopf und Frankreich mit 1,23 qm liegt. Erhellend wirkt hier jedoch der Blick auf die Struktur der Handelsimmobilien. In Frankreich und Großbritannien prägen große Shopping-Center den Markt. Mit 17,6 Mio. qm Center-Fläche ist Frankreich laut Cushman & Wakefield in diesem Segment europäischer Spitzenreiter und England mit 16,98 Mio. qm die Nummer 3.

Auf Grund ihrer Größe, der großen Risikostreuung durch der hohen Zahl an Mietern und der Tatsache, dass es im Einzelhandel Konzepte wie Discounter und preisaggressi-ve Fachmärkte gibt, die gerade in schwierigen Zeiten erfolgreich sind, ist das Shop-ping-Center für viele Investoren die Anlage der Wahl. In Deutschland ist aber die Aus-stattung mit Center-Flächen im europäischen Vergleich unterdurchschnittlich. Zudem wird der Einzelhandelsmarkt geprägt von der dezentralen Struktur mit 7 Metropolen und vielen attraktiven Mittel- und Kleinstädten. Hinzu kommen die zahlreichen etab-lierten Fachmarktzentren und Fachmärkte des Lebensmitteleinzelhandels am Stadtrand, die der Nahversorgung dienen - und durchaus zum Core-Segment zählen.

Das macht den hiesigen Markt für Handelsimmobilien kleinteilig und für viele interna-tionale Investoren intransparent und schwierig. Die „klassischen“ Core-Objekte nach den gängigen Definitionen - große Shopping-Center und Geschäftshäuser in den Top-Lagen der Großstädte - sind inzwischen sehr knapp geworden. Das bremst das Trans-

Sonae Sierra managt drei weitere Center Sonae Sierra baut in Deutschland den Bereich Dienstleistungen für Drittkunden aus. So hat der Shopping-Center-Spezialist mit der Union Investment einen Vertrag über die Vermietung, das Management und das Marketing für 3 Einkaufs-zentren in Hamburg abge-schlossen. Konkret ma-nagt Sonae Sierra künftig das Quarrée Wandsbek-Markt mit über 60 000 qm Mietfläche, das Mercado mit fast 34 000 qm und das Geschäftshaus Ot-tensen mit etwa 11 600 qm. Insgesamt haben die Center eine Mietfläche von 105 800 qm mit 171 Geschäften. Mit den neu-en Verträgen ist Sonae Sierra in Deutschland nun für Management und Ver-mietung von 8 Einkaufs-zentren mit 290 100 qm und über 650 Läden in Berlin, Hamburg, Münster, Weiterstadt und Solingen, zuständig. Für Union In-vestment managt das Un-ternehmen, das in 14 Län-dern aktiv ist, noch ein Center im norditalieni-schen La Spezia.

Köln: Die Bestseller-Gruppe hat für ihre Modemarke Only rd. 280 qm in der Kölner Neu-markt-Galerie gemietet. Das Geschäft soll Anfang des Jahres eröffnet wer-den. Eigentümerin des von Signature Capital entwickelten und gema-nagten Centers ist Deka Immobilien. BNP Paribas Real Estate vermittelte.

Marktbericht

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Fachmarkt- und Nahversorgungszentren prägten 2014 das Geschäft. Foto: GRR


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aktionsgeschäft, wie Sven Stricker, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH (BNPPRE), beobachtet: Das Angebot an großvolumigen Objekten in den Top-Lagen der großen deutschen Städte sei auf Grund der bereits sehr guten Umsätze in den vergangenen Jahren reduziert, wodurch der Investmentumsatz nach oben be-grenzt werde. „Das Transaktionsvolumen hätte angesichts der sehr hohen Investoren-nachfrage ansonsten deutlich höher ausfallen können“, ist auch Jörg Ritter, Mitglied im Management Board von JLL Deutschland überzeugt.

So spiegelt auch die Zusammensetzung des Transaktionsvolumens 2014 die typisch deutsche Einzelhandelsstruktur wieder: Laut CBRE wurden 2014 knapp 3,8 Mrd. Euro resp. 41% des Transaktionsvolumens in Fachmarktzentren, Fach- und Supermärkte investiert. Das waren 1,4 Mrd. Euro (+60%) mehr als 2013. JLL und BNPPRE lagen mit gut 4 Mrd. Euro für dieses Segment sogar noch höher. Im Einzelnen wurden laut JLL 1,8 Mrd. Euro in Fachmarktzentren, 1,35 Mrd. Euro in einzelne Fachmärkte und knapp 1 Mrd. Euro in Supermärkte investiert.

Augenfällig war 2014 auch der Trend zu Portfolio-Transaktionen, die laut CBRE gut 4 Mrd. Euro ausmachten - nach 2,7 Mrd. Euro 2013. Zu den größten Deals im Segment Fachmärkte gehörten der Verkauf des Supermarkt-Portfolios von Taurus Investment Holding an das Joint Venture Pramerica Real und Third Swedish National Pension Fund, der Rückkauf von 10 Real-SB-Warenhäusern durch Metro und die Beteiligung der dänischen Salling-Gruppe an rund 350 Netto-Märkten von Moeller-Maersk.

Hamburg: Die Allianz Real Estate hat die Fi-nanzierung der Alsterar-kaden in Hamburg über-nommen. Die Laufzeit der Finanzierung beträgt 10 Jahre. Darlehensnehmer ist eine Objektgesellschaft des Immobilieninvestors RFR Holding. Die 9 000 qm großen Alsterarkaden befinden sich an der Klei-nen Alster und der Bin-nenalster und sind voll vermietet. Die Fläche ver-teilt sich auf Einzelhandel im Erdgeschoss und Bü-ros in den oberen Etagen. Das Property und Asset Management übernimmt die RFR Management GmbH. CMS Hasche Sigle war bei der Trans-aktion beratend tätig.

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Die Beteiligung von Unibail Rodamco am CentrO und die Aufstockung ihrer Beteili-gung an der mfi AG, der Verkauf der Kö-Galerie durch Blackstone und ECE an die Allianz Real Estate und zum Jahresende der Verkauf des Palais Quartiers mit dem My Zeil an die Deutsche Asset & Wealth Management (90%) und die ECE (10%) prägten 2014 das Segment Shopping-Center. CBRE beziffert das Volumen hier mit 2,7 Mrd. Euro (-24%), BNPPRE mit etwa 2,3 Mrd. Euro und JLL mit 2 Mrd. Euro.

Nachdem große Deals wie der Kö-Bogen in Düsseldorf, die Hofstatt in München und das One Goethe Plaza in Frankfurt den Markt für innerstädtische Geschäftshäuser

2013 beflügelt hatten, sank das Volumen in diesem Segment mangels solcher Deals laut CBRE 2014 um 36% auf 1,6 Mrd. Euro. JLL errechnete hier ein Volumen von 1,75 Mrd. Euro. „Wer ein gutes Einzelhandelsobjekt sein Eigen nennt, der ist im derzeitigen Marktumfeld nur schwer zu einem Verkauf zu bewegen“, erklärt Andreas Wende, Head of Investment bei Savills Deutschland. In innerstädtische Warenhäuser wur-den laut JLL 775 Mio. Euro investiert.

Transaktionsvolumen in den Metropolen gesunken

„Aufgrund des Produktmangels in den Investmentzentren sowie der attraktiveren Ren-diteniveaus weichen die Investoren verstärkt auf andere Standorte aus“, stellt Jan Dirk Poppinga, Head of Retail Investment bei CBRE Deutschland, zusammenfassend fest. Das Transaktionsvolumen in den 5 großen Einkaufsmetropolen ging entsprechend um 26% zurück. Dass mit dieser Verlagerung 2014 auch die Bereitschaft, außerhalb des „Core-Bereichs“ zu investieren, wieder gestiegen ist, beobachten die Experten von BNPPRE: „Rund 45 % des Portfolio-Umsatzes sind dem Value-add-Segment zuzurech-nen. Addiert man noch das Marktsegment der Core-plus-Verkäufe hinzu, so wurden etwa 88% des Portfolio-Ergebnisses außerhalb des Core-Bereichs realisiert.“

Insgesamt summierte sich das Transaktionsvolumen mit Retail Assets im Vorjahr laut BNPPRE auf 9,3 Mrd. Euro. CBRE ermittelte ein Volumen von 9,2 Mrd. Euro, JLL von 8,6 Mrd. Euro und Savills von 8,38 Mrd. Euro. Das ist ein Anteil von etwa 25% am deutschen Markt für Gewerbeimmobilien von 37,5 Mrd. Euro. Allein im starken 4.

Hahn Gruppe legt Publikums-AIF auf Die Kapitalverwaltungs-gesellschaft DeWert Deutsche Wertinvest-ment GmbH, eine Toch-ter der Hahn Gruppe, hat nach den beiden Spezial-AIF im Vorjahr nun - wie angekündigt - 2015 ihren ersten Publikums-AIF am Start. Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungs-aufsicht erteilte am 14. Januar die Vertriebsge-nehmigung. Das Beteili-gungsangebot Hahn Plus-wertfonds 163 investiert insgesamt 34,7 Mio. Euro in das langfristig vermie-tete Nahversorgungszent-rum Welau Arcaden im Stadtzentrum von Wedel, in der Metropolregion Hamburg. Hauptmieter des Centers mit 9 900 qm Mietfläche und 310 Park-plätzen sind Edeka, C&A, Aldi, Deichmann und die Drogeriemarkt-Kette Bud-nikowsky. Weitere Anbie-ter runden das Nahver-sorgungsangebot ab.

12% der Mieteinnahmen entfallen auf Wohn-/Praxis- und Büroeinhei-ten. Das Eigenkapital des Pluswertfonds beträgt 22 Mio. Euro. Die ab 2015 geplante Ausschüttung beträgt 5,25% ansteigend auf 5,75%). Die Laufzeit der Beteiligung ist bis 2027 befristet.

Unternehmens News

Transaktionsvolumen Retail (CBRE)


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Quartal investierten die Anleger 2,9 Mrd. Euro (CBRE) in Retail Assets, JLL errechne-te ein Volumen von 2,1 Mrd. Euro.

Die Spitzenrenditen bleiben bei diesem Nachfrageüberhang unter Druck, wobei die Nettoanfangsrenditen „für erstklassige Shopping-Center in den Top-Märkten“ laut CBRE gegenüber dem Vorquartal mit 4,50% zum Jahresende noch stabil geblieben sind, in den prosperierenden Regionalzentren im 4. Quartal aber um 0,2 Prozentpunkte auf 5,1% zurückgegangen sind. Bei Fachmarktzentren sank die Nettoanfangsrendite im Jahresverlauf um 30 Basispunkte auf 5,7% und bei Fach- und Supermärkten um 50 Basispunkte auf 6,5%.

Renditen in prosperierenden Regionalzentren gesunken

An diesem großen Interesse an Handelsimmobilien wird sich nach Einschätzung der Experten auch 2015 nichts ändern. Nicht zuletzt auf Grund der guten Fundamentalda-ten, die der deutsche Einzelhandels-, Vermietungs- und Arbeitsmarkt in einem ansons-ten schwierigen europäischen Umfeld aufweisen. 2014 wuchs die deutsche Wirtschaft unerwartet um 1,5%. Laut Poppinga hat sich die Risikobereitschaft der Investoren mit Blick auf großvolumige Handelspakete - auch mit mehr opportunistischen Objekten - vergrößert. Das breite Interesse der unterschiedlichen nationalen und internationalen Investorentypen ist zudem eine gute Basis dafür, dass womöglich die 10 Mrd. Euro-Marke 2015 erreicht wird, wenn das Angebot groß genug ist.

Flensburg: Die Aache-ner Grundvermögen hat das denkmalgeschützte Geschäftshaus Kauf-mannshof im Holm 70 in Flensburg gekauft. Die Immobilie wird derzeit kernsaniert. Sie war An-fang 2014 vom Projekt-entwickler RMA erworben worden. Er hat in Zusam-menarbeit mit der IKP-Immobiliengruppe ein neues Konzept und Flä-chenprofil erstellt. Die Eröffnung ist 2015 ge-plant. Als Mieter konnte IKP den Lingerie-Anbieter Hunkemöller und den Mobilfunkanbieter Vodafo-ne gewinnen. Vormieter war New Yorker.

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Geschäftshäuser in Top-Lagen

Die Spitzenrenditen setzen ihre Talfahrt fort

HIR DÜSSELDORF: Das klassische Geschäftshaus in der Top-Lage einer deutschen Metropole gilt bei vielen institutionellen Anlegern als klassische Core-Anlage. Denn diese innerstädtischen Top-Lagen werden ihre Bedeutung als Einzelhandelsstandorte immer behalten. In Städten wie Berlin, München, Hamburg, Köln, Düsseldorf oder Frankfurt kommen noch Touristen und/oder Geschäftsreisende als Kunden hinzu. Die hohe Nachfrage insbesondere internationaler Handelsmarken treibt zudem seit einigen Jahren die Preise kontinuierlich nach oben.

Innerstädtische Geschäftshäuser in den Großstädten waren denn auch nach Ausbruch der Finanzmarktkrise die Anlageklasse, die am stärksten nachgefragt wurde. Gleichzeitig war das Interesse der Eigen-tümer, ihre Immobilien zu verkaufen, rela-tiv gering. Das hat sich bis heute nicht grundlegend geändert, wie der Immobili-endienstleister Comfort beobachtet. Vor allem Privateigentümer seien angesichts mangelnder alternativer Anlagemöglich-keiten kaum bereit, zu verkaufen.

So flossen im vergangenen Jahr mit rund 1,7 Mrd. Euro nur 18% des gesamten Transaktionsvolumens mit Retail Assets in das Segment innerstädtische Geschäfts-häuser. Der weitaus größte Teil wurde in Fachmärkte, Supermärkte und Fachmarkt-

zentren investiert, zumal auch das Angebot an Shopping-Centern knapp war.

Die hohe Attraktivität der Geschäftshäuser lässt sich allerdings deutlich an der Ent-wicklung der Spitzenrenditen resp. der Kaufpreise ablesen. Lag die Renditeerwartung für Top-Geschäftshäuser in den Metropolen 2013 noch bei mindestens 4,2%, so sank sie 2014 in der Hohe Straße in Köln, dem Kurfürstendamm in Berlin oder der Goethe Straße in Frankfurt laut Comfort auch schon auf 3,0%. Die Kaufpreise durchbrachen in den Top-Lagen einiger Metropolen im vergangenen Jahr die Grenze des 30-Fachen einer Jahresnettomiete und stiegen bis auf das 35-fache einer Jahresnettomiete.

Auch in guten B-Städten wie Freiburg wurde in der Kaiser -Joseph-Straße demnach der Faktor 21 überschritten. In der Fünfjahresbetrachtung sei die Rendite in diesem Spezialsegment bundesweit von durchschnittlich 4,6% im Jahr 2009 kontinuierlich auf 4,1% im Jahr 2014 gesunken. Olaf Petersen, Geschäftsführer von Comfort Ham-burg, erwar tet auch für 2015 eine hohe Nachfrage bei gleichzeitig knappem Ange-bot und tendenziell steigenden Kaufpreisen. Solange das Zinsniveau so niedrig bleibt, erwartet er keine Trendwende. Auch Björn Gottschling, Comfort-Geschäftsführer Investment in Ber lin, sieht das niedr ige Zinsniveau in den entwickelten Volkswir t-schaften als treibenden Faktor dieser Entwicklung. Und die vergleichsweise stabile wirtschaftliche Lage in Deutschland lockt viele Anleger an.

GRR Retail Fund kauft weitere Objekte Die GRR Real Estate Ma-nagement GmbH (GRR) hat das Portfolio ihres GRR German Retail Fund No.1 erweitert. Zum einen um ein Nah-versorgungszentrum in Elmshorn. Verkäufer ist ein von TIAA Henderson Real Estate verwalteter Immobilienfonds. Der Kaufpreis beträgt ca. 5,1 Mio. Euro. Die Immobilie im Hainholzer Damm 3-9 wurde 2004 errichtet. Die Mietfläche beträgt rd. 3 700 qm und wird von Edeka, Aldi Nord, Ross-mann und einer Sparkas-se genutzt. Die Mietver-träge haben eine durch-schnittliche Restlaufzeit von knapp 8 Jahren. Das Nahversorgungszentrum in unmittelbarer Nähe der Bundesstraße 431 bietet 110 Parkplätze. DTZ Zadelhoff Tie Leung be-riet den Verkäufer. Des Weiteren hat der GRR German Retail Fund No.1 einen Rewe-Markt (Foto) in Euskirchen an der Kes-

senicher Straße 116 er-worben. Verkäufer ist ein ausländischer institutio-neller Investor. Alleiniger Mieter der 2007 erbauten Immobilie mit 1 910 qm Mietfläche und 83 Park-plätzen in verkehrsgünsti-ger Lage ist Rewe. Savills vermittelte. Der 2012 von GRR aufgelegte Fonds hat nun 29 Objekte.

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Städte wie Freiburg gewinnen. Foto: Comfort


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Bei der Beurteilung der Objekte registrieren die Experten, dass die Investoren heute eine differenzierte Standortprüfung vornehmen. Faktoren wie die Kaufkraft am Stand-ort, das Einzugsgebiet, Beschäftigten-Kennzahlen, Zu-/Abwanderung, wettbewerbsver-dächtige Center-Projekte etc., die früher kaum beachtet wurden, seien heute wichtige Parameter für oder gegen eine Standortentscheidung. So würden in Münster/Westfalen deutlich höhere Kaufpreise akzeptiert als im fast doppelt so großen Bremen.

Mittelständischer Einzelhandel

Ausgezeichnete Chancen als unikate Einkaufsstätten Ruth Vierbuchen, Chefredakteurin „Handelsimmobilien Report“

Der mittelständische Facheinzelhändler mit einem neuen, frischen Konzept ist das be-rühmte Salz in der Suppe, das dem Einzelhandel in den Einkaufsstraßen der großen Städte und in Shopping-Centern Pfiff verleiht. Denn die großen filialisierten Einzel-handelskonzerne setzen auf standardisierte Ladenkonzepte und Corporate Identity, um einen hohen Wiedererkennungswert und Mengenvorteile zu erzielen, die eine schnelle Expansion ermöglichen. In den typischen Einkaufslagen führt das zu einer Uniformität, die insbesondere von der Politik oft kritisiert wird.

Größe und Nachfragemacht sind im wettbewerbsintensiven Einzelhandel jedoch eine

Orangefield managt für F & C 23 Immobilien Die Orangefield Real Es-tate Services, Soest, hat für die F&C REIT Asset Management in Deutschland das Manage-ment von 23 Immobilien übernommen. Bei den Objekten handelt es sich vor allem um innerstädti-sche Geschäftshäuser. Für Orangefield ist dies das erste Mandat von F&C. Die Gesamtmietflä-che des Portfolios beträgt 118 700 qm und die Zahl der Parkplätze summiert sich auf 667. F&C REIT ist auf die Investition in Klein- und Mittelstädten spezialisiert.

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sedico.orangefield.com


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gute Basis, um die Herausforderungen durch den Strukturwandel zu bewältigen. Heute ist es vor allem die Affinität der jungen Generationen für das Internet, die den stationä-ren Händler dazu zwingt, auch mit einem Online-Shop im Internet präsent zu sein (Multichannel-Strategie), um von diesen Kunden überhaupt gefunden zu werden. Das

erfordert hohe Investitionen in das technische Equipment. Weitere Herausforderungen sind der demographische Wandel sowie die wachsende Konkurrenz durch den globalen Handel und die vertika-len Anbieter, d.h. die Hersteller wie etwa adidas, die auch eige-ne Filialketten aufbauen.

Bei großen Veränderungen sind aus Sicht von Joachim Stumpf, (Bild) Geschäftsführer der BBE Handelsberatung und IPH Handel-simmobilien, Großbetr iebe denn auch besonders begünstigt. Sie ziehen ihren Wettbewerbsvorteil aus ihren Kosten- und Beschaf-

fungsvorteilen sowie ihrer hohen Werbepräsenz, mit der sie nicht zuletzt für ihr günsti-ges Preisimage werben und so den preisbewussten Kunden für sich gewinnen.

Für den mittelständischen Facheinzelhandel geht es in diesem Wettbewerb darum, jen-seits von Kostenvorteilen und Niedrig-Preisen ein eigenes Profil zu finden, das der Kunde als Zusatznutzen empfindet: „Für den Facheinzelhandel müssen deshalb Profi-lierungs- und Spezialisierungsstrategien fühlbare Leistungsvorteile beinhalten, um eine ausreichende Differenzierung zu erreichen“, so Stumpf.

Wie sehr der Strukturwandel die Gewichte in den vergangenen Jahrzehnten zugunsten der Filialisten und zuungunsten des Fachhandels verändert hat, zeigt der Zahlenspiegel des HDE (Handelsverband Deutschland). In jeder Innovationsperiode habe der nicht-filialisierte Einzelhandel Marktanteile verloren, erläutert Stumpf: In der Zeit zwischen 1960 und 1980, als die Selbstbedienung die klassischen Tante Emma-Läden verdrängte und die Sortimente und Läden immer größer wurden, ging der Marktanteil der Fach-

händler von 73,7% auf 45% zurück. Zwischen 1981 und 2000, als sich die Formate spezialisier-ten (z.B. Elektrofach-märkte, Baumärkte oder Drogerie-Märkte) und sich das Discountprinzip durchsetzte, verlor der nicht filialisierte Mittel-stand weiter auf 31,9%. Das Zeitalter der Techni-sierung und Internationa-

lisierung hat den Marktanteil bis 2013 auf 20% gedrückt. Und nach Schätzung der BBE wird er bis 2025 auf 12% sinken.

Neben dem nicht filialisierten Facheinzelhandel leiden auch die Warenhäuser unter der stetigen Umsatzverlagerung in den Internet-Handel. Zwischen 1981 und 2013 sank ihr Marktanteil von 13,5% auf 1,8%. Und wie die Entwicklung mit Blick auf Karstadt un-ter Ägide von Renée Benko weiter geht, muss sich noch zeigen.

HBB startet mit Bau des „W1“ in Wandsbek Die HBB GmbH in Ham-burg hat mit den Bauar-beiten für das Geschäfts-

haus „W1“ auf dem Ge-lände des ehemaligen C&A- Hauses in Hamburg-Wandsbek begonnen. Zunächst wird das Be-standsgebäude auf dem ca. 6 000 qm großen Grundstück abgerissen. Das neue Geschäftshaus soll eine Mietfläche von 10 500 qm bieten und im 3. Quartal 2016 eröffnet werden. Die HBB beziffert das Investitionsvolumen mit 45 Mio. Euro. Das neue Geschäftshaus ist der attraktive Auftakt für die Wandsbeker Einkaufs-meile. Auf 3 Etagen wird das „W1“ Flächen für Ein-zelhandel, Dienstleistun-gen und Gastronomie bieten. Auf den darüber liegenden 3 Dachpark-ebenen sind rd. 310 Stell-plätze geplant. Zu den Mietern gehören u.a. Re-we, der Drogeriemarkt dm, der erste Decathlon-Sportfachmarkt in Ham-burg sowie weitere Anbie-ter für ein breites Publik. Die inhabergeführte HBB-Firmengruppe in Hamburg ist seit rd. 45 Jahren in der Immobilienbranche als Investor und Projekt-entwickler tätig.

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Innovatives Fachhandelskonzept „Herz und Sohle“

Foto: Arndt


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Ungeachtet des Marktanteilsverlusts bleibt die Zahl der mittelständischen Filialisten und Kleinbetriebe, die die Innenstädte prägen und für Vielfalt im Angebot sorgen, laut Stumpf sehr hoch: „Für die mittelständischen Unter-nehmen, die aufgrund ihrer Leistungsfähigkeit am Markt weiter existieren, verbleiben aufgrund ihrer spürbaren Differenzierung von uniformen Großbetriebsformen aus-gezeichnete Chancen, um vom Verbraucher als unikate Einkaufsstätte in einem immer stärker uniformierten Markt wahrgenommen zu werden.

Was aber macht den guten mittelständischen Facheinzel-händler aus? Aus Best-Practice-Betrieben weiß der BBE-Geschäftsführer, dass sich diese Unternehmerinnen und Unternehmer durch Leidenschaft für ihr Geschäft und hohe Managementkompetenz auszeichnen. Sie können ihre Mitarbeiter motivieren und profilieren sich so mit Beratung und Service, beherrschen eine systematische Unternehmenssteuerung und orientieren sich - aufgrund der Nähe - an den Bedürfnissen ihrer Kunden. Laut Prof. Klaus Gutknecht von der Hochschule München, ver -stehen sie es besser als andere, die fachhandelsspezifi-schen Instrumente „Sortiment, Beratung und Service mit einer vergleichsweise professionelleren und intensiveren Kommunikation zu kombinieren und dabei ein schlech-teres Preisimage zu verhindern.“

Wichtig für den Mittelstand ist laut Stumpf in dem aktu-ell durch technologische Innovationen geprägten Wan-del, dass der Facheinzelhandel bei seinem Geschäftsmo-dell gleichfalls mit Innovationen reagiert. Nach einer Untersuchung der auf die Förderung des bayerischen Facheinzelhandels konzentrierten Rid Stiftung ist der mittelständische Einzelhandel durchaus offen für Verän-derungen und hat auch innovative Ideen. Dass die Bran-che beim Verbraucher dennoch nicht durch Innovations-kraft und Kreativität besticht, hat demnach 3 Gründe:

Zum einen werden Innovationen noch zu sehr aus Unter-nehmenssicht und zu wenig aus Kundensicht betrachtet, wie Prof Gutknecht, Prof. Dirk Funck von der HfWU Nürtingen-Geislingen und Bettina Schrader von der Hochschule München, feststellen. Zum andern mangelt es aus ihrer Sicht an grundsätzlichen Überlegungen zur Entwicklung neuer Geschäftsmodelle und Betriebstypen sowie an Innovationen in zentralen Bereichen wie etwa der Sortimentspolitik oder dem Instore-Marketing. Last not least ist für die Realisierung einer innovativen Idee ein professionelles Projektmanagement nötig, damit gute

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Ideen letztlich auch die Marktreife erreichen. Zwar ist auch die mangelhafte Ressour-cenausstattung des Mittelstands ein Grund für diese Probleme, doch empfehlen die Wissenschaftler der Branche, sich auf ihre Stärken zu besinnen, um innovativer zu werden und sich so Wettbewerbsvorteile zu erarbeiten. Eigenschaften, die die Innovati-onsfähigkeit fördern, sind die flachen Hierarchien mit kurzen Entscheidungswegen in den Betrieben, die Nähe zum Kunden und seinen Wünschen und die große Kenntnis über den regionalen Markt, die die Chance eröffnet, neue Leistungen zu entwickeln.

Und wenn die Größennachteile nicht mehr durch diese klassischen Vorteile des Mittel-ständlers ausgeglichen werden können, empfehlen Gutknecht, Schrader und Funcke, auf bestehende Kooperationen wie Verbundgruppen oder City-Marketing zurückzu-greifen, um Engpässe bei den Ressourcen zu überwinden. Oder der Facheinzelhändler könnte bei einzelnen Projekten Kooperationen anstoßen. Etwa mit Lieferanten oder mit Hochschulen im Rahmen von Forschungsprojekten.

Schuhhersteller van Bommel setzt auf eigene Geschäfte

Mit niederländischen Schuhen auf Expansionskurs Christine Scharrenbroch,

Korrespondentin „Handelsimmobilien Report“, Köln

Die Schuhfabrik van Bommel aus den Niederlanden blickt auf eine lange Tradition zurück. 1734 gegründet setzt das Familienunternehmen seit jeher auf klassische Her-renschuhe. Für neuen Schwung sorgt seit einiger Zeit die modische Zweitlinie „Floris van Bommel“. Potenzial für ihr Geschäft sehen die drei Brüder an der Unternehmens-spitze vor allem in Deutschland. Der im Herbst in Köln eröffneten ersten deutschen Filiale in Eigenregie sollen bald weitere folgen.

Groß schätzt Reynier van Bommel die Wachstumschancen für den Schuhhersteller van Bommel auf dem hiesigen Markt ein: „Wir können hier noch un-heimlich zulegen“, sagt der 41 Jah-re alte Betriebswirt, der das Fami-lienunternehmen gemeinsam mit seinen Brüdern Floris (40 Jahre) und Pepijn (34 Jahre) führt. Denk-bar seien Absatzzahlen wie auf dem Heimatmarkt. Dort kommt van Bommel an 1 100 Verkaufs-

stellen auf jährlich rund 300 000 Paar Schuhe, während es hierzulande erst 80 000 sind. Auf dem zweiten Platz der Absatzmärkte steht - noch - Belgien mit 100 000 Paar.

Bislang vertreiben in Deutschland rund 200 Handelspartner die Schuhe der Niederlän-der, darunter Ansons, Breuninger, Görtz, das KaDeWe, Wormland und Zumnorde. Vertreten ist der Schuhhersteller van Bommel in den meisten Shops mit seiner modi-schen Linie „Floris van Bommel“, die 1996 auf den Markt gebracht wurde und die dem Geschäft einen erheblichen Schub verliehen hat.

Neuerdings setzen die Brüder daneben aber auch auf eigene Geschäfte, wie sie auch

Kaiserslautern: TK Maxx wird auf rd. 2 000 qm An-kermieter im ‚K in Lau-tern‘. Neben den bereits

bekannt gegebenen An-kermietern Reserved, Pri-mark und Mango konnte nun der Mietvertrag für die letzte Großfläche im Center abgeschlossen werden. Alle Ankermieter sind bisher in Kaiserslau-tern noch nicht vertreten. Im Lebensmittelbereich konnte noch der Discoun-ter Aldi verpflichtet wer-den, der das Angebot der Markthalle und weiterer Konzepte im Basement ergänzt und abrundet. Laut John-Patric Demir-percin, Vermietungsma-nager der ECE für das K in Lautern, ist das Center damit fast vollständig ver-mietet: "Für 2, 3 kurzent-schlossene regionale Inte-ressenten haben wir aber immer noch Platz.“ Das "K in Lautern" eröffnet am 25. März. Seine Tore.

Regensburg: Die Bläser Zaunsysteme GmbH aus Kamen hat in der Hoferstraße in Regens-burg ca. 1 500 qm Hallen-fläche sowie rd. 500 qm Grundstücksfläche gemie-tet. Vermieter ist die L.A.C.K. GmbH & Co. KG aus Icking. Engel & Völkers Commercial Regensburg hat die Miet-verträge vermittelt.

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Foto: van Bommel

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bereits in Amsterdam, Antwerpen und Brügge betr ieben werden. Den Star tschuss in Deutschland setzten sie mit einer Filiale auf der Kölner Ehrenstraße (Foto), in der sich viele Mode- und Schuhanbieter angesiedelt haben. „Um eine Marke aufzubauen, braucht man eigene Läden“, ist Reynier van Bommel überzeugt. Ziel sei es, den Kun-den das gesamte Sortiment von rund 300 Modellen je Kollektion zu zeigen, während bei den Einzelhändlern naturgemäß nur ein Teil davon angeboten werde.

Die nächste eigene Filiale entsteht im Frühjahr in Düsseldorf. Auch in Berlin, Frank-furt, Hamburg, Stuttgart und München sind selbst gesteuer te Standor te geplant.

Als noch klein beschreibt van Bommel den Anteil des seit gut einem Jahr betrie-benen Online-Shops.

„Floris van Bommel“ richtet sich an mo-debewusste Männer zwischen 30 und 50 Jahren. Da gibt es einen Anzugschuh in braun-blauem Krokoleder, mehrfarbige Sneakers mit Filz und Schnürschuhe mit leuchtend blauen Sohlen. Kreativdirektor Floris van Bommel hinterlässt auch klei-ne Bilderrätsel und verrückte Inschriften auf Sohle und Futter. Auch beim Marke-

ting setzt er auf ausgefallene Aktionen wie die Produktion eigener Rock-Commercials oder eine Plakatkampagne, bei der er sich vor einigen Jahren fast nackt zeigte. Für Aidsstiftungen hat er mit Schauspieler Daniel Brühl und Fußballer Philipp Lahm Mo-delle entworfen. Die Zweitmarke brachte Frans van Bommel, Vater des heutigen Füh-rungs-Trios, zu einer Zeit heraus, als sein Sohn Floris noch Design und Marketing stu-dierte und nicht ins Familiengeschäft involviert war. Erst 1999 stieg Floris kurz nach Reynier in den Betrieb ein, der jüngste Bruder Pepijn folgte vor 5 Jahren. Nach einer längeren Übergangszeit zog sich der Vater 2002 aus dem operativen Geschäft zurück und wechselte in den Beirat.

An der Produktion am Stammsitz wird festgehalten

Mit „Floris van Bommel“, von der „Textilwirtschaft“ einmal als modisch progressivste Schuhmarke prämiert, ist das Geschäft deutlich gewachsen. Lag die Jahresproduktion 1997 noch bei 170 000 Paar Schuhen, sind es mittlerweile knapp 500 000. Der Umsatz kletterte auf rund 40 Mio. Euro.

Wert legen die van Bommels darauf, dass nach wie vor am Stammsitz in Moergestel, nahe der einstigen Textilhochburg Tilburg produziert wird. Ihre „Schoenfabriek“ (zu deutsch: Schuhfabrik) – vom Königshaus als Hoflieferant ausgezeichnet - haben sie grundlegend renoviert und 2012 neu eröffnet. Neuerdings erhalten Besucher auch Ein-blick in die Fertigung, in der rund 100 Mitarbeiter jährlich 130 000 Paar Schuhe her-stellen. Der größere Teil der Produktion aber findet in Portugal statt. Dort arbeitet van Bommel mit bis zu 10 Lieferanten zusammen, die die Schuhe nach den Entwürfen von Floris herstellen. Für eine gute Zusammenarbeit mit den Partnern sei die eigene Ferti-gung wichtig, da dort wertvolle Erfahrungen gesammelt würden, sagt van Bommel. Festgehalten wird daran aber auch aus Imagegründen. 1960 hätten in den Niederlanden noch 227 Schuhfabriken existiert: „Heute gibt es nur noch uns.“

HSH Nordbank Passage wird revitalisiert Maßmann & Co hat die Revitalisierung der HSH Nordbank Shopping Passage übernommen. Die Wiedereröffnung ist im Frühjahr 2016 geplant. Der Standort in der Ham-burger City zwischen Spi-talerstraße und Gerhardt-Hauptmann-Platz bietet 6 800 qm für moderne Verkaufsflächen. Geplant ist ein grundlegend über-arbeitetes Mieter- und Ladenkonzept. Unter dem Motto „fresh food & daily needs“ soll hier ein auf Gastronomie und Nahver-sorgung ausgerichtetes neues großstädtisches Konzept umgesetzt wer-den. Maßmann & Co übernimmt auch die Ver-mietung der Flächen. Konkret ist eine große „Food-Lounge“ mit einer Vielfalt an kleinteiligen gastronomischen Angebo-ten auf mittlerem bis ge-hobenem Niveau geplant.

Bad Oldesloe/Husum: LaSalle Investment Ma-nagement hat 2 Bau-markt-Flächen aus dem früheren Max Bahr-Filial-Netz in Norddeutschland an die Baumarktkette Obi GmbH & Co. Deutsch-land KG vermietet. Bei den Standorten handelt es sich um die Objekte Lily-Braun-Straße in Bad Oldesloe mit ca. 9 200 qm sowie im Buschkamp 1 in Husum mit rd. 10 500 qm. JLL Deutschland war bei der Vermietung ver-mittelnd und beratend

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Seine Wurzeln hat das Unternehmen in Breda, wo der Vorfahre Reynier van Bommel 1669 ein Firmengebäude erwarb. Offiziell gegründet wurde der Schuhbetrieb 1734 durch seine beiden Söhne. 1795 wurde die Produktion nach Moergestel verlagert.

ECE feiert 50-jähriges Bestehen

Die Kunst, die Zukunft eines Unternehmens zu sichern Ruth Vierbuchen, Chefredakteurin „Handelsimmobilien Report“

Es ist die gelungene, generationsübergreifende Zusammenarbeit von Familienmitglie-dern und Fremdmanagern, die den Erfolg der Hamburger Familie Otto und ihrer Un-ternehmen ECE sowie Otto Group begründet. Gerade die vergangenen Jahre haben gezeigt, wie traditionsreiche (Familien)Unternehmen ins Straucheln geraten können. Der Strukturwandel macht vor großen Namen nicht Halt, wie die Liquidation des Ver-senders Quelle vor wenigen Jahren gezeigt hat. Ein Familienunternehmen mit Erfolg zu führen, erfordert neben „Herz“ auch unternehmerischen Sachverstand, wozu auch eine gute Nachfolgeregelung gehört.

Alexander Otto, der am 22. Januar das 50. Jubiläum der „Einkaufs-Center-Entwicklungsgesellschaft“ - kurz: ECE - mit seinen Mitarbeitern feiern kann, hatte die Führung der Geschäftsleitung im Jahr 2000 von dem Fremdmanager Dr. Heinrich

Offenburg: Die DIC As-set AG hat Ende 2014 für den DIC High Street Balance in Nord-deutschland und Offen-burg 2 Gewerbeimmobi-lien im Gesamtvolumen von rd. 31 Mio. Euro er-worben: Das Geschäfts-haus in einer norddeut-schen Innenstadt bietet 3 700 qm Mietfläche und ist langfristig an ein Textil-unternehmen vermietet. Der Eigentumsübergang erfolgt nach der Moderni-sierung im Laufe des 1. Halbjahres 2015. Das Geschäftshaus in der Of-fenburger Fußgängerzone bietet rd. 5 000 qm, die an mehrere Mieter vermietet sind. Comfort München

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Kraft übernommen. Zuvor hatte er nach dem Studium an der Harvard Universi-tät zunächst Er fahrung in anderen Unternehmen gesammelt: als Finanzanalyst und Direktor der Finanzplanung in New York. Bei der ECE fing er 1994 an und über-nahm zunächst als Projektleiter die Entwicklung des Schlosspark-Centers in Schwerin, eines der Einkaufszentren, die der Hamburger Shopping-Center-Spezialist nach der Wende in den neuen Bundesländern entwickelte.

Nach dem Wechsel in die Geschäftsführung übernahm er den Bereich Vermietung und im Oktober 1998 wurde Alexander Otto Stellvertreter von Heinrich Kraft, den er am 1. Juli 2000 als Vorsitzenden der Geschäftsführung ablöste. Einen ähnlichen Weg hatte sein älterer Bruder Michael Otto, der heute dem Aufsichtsrat der Otto Group vorsteht,

unter Ägide des externen Managers Günter Nawrath eingeschlagen, bevor er die Führung des Otto-Versands übernahm.

Alexander Otto, jüngster Sohn von Otto-Versand- und ECE-Gründer Werner Otto, übernahm zu Be-ginn des Jahrtausends ein Unter-nehmen, das zu den großen Spie-lern der Immobilien-Szene gehörte und als Shopping-Center-Entwickler die Nummer eins in Deutschland war. Kern seiner Stra-

tegie war es, die Internationalisierung, die unter Ägide seines Vorgängers 1996/97 in Polen, Ungarn und Tschechien begonnen hatte, voranzutreiben. Ein logischer Schritt, da auch der Handel verstärkt in Osteuropa expandierte und gerade Shopping-Center beim Schritt in fremde Märkte bevorzugte Standorte sind. Zumal das Netz aus Einzelhandelsflächen nach Jahren der Zentralplanwirtschaft unterentwickelt und unmo-dern war.

Der erste Schritt ins europäische Ausland

Bereits am 17. August 2001 konnte Alexander Otto in Breslau mit der Galeria Domini-kanska das erste von der ECE entwickelte Shopping-Center im Ausland eröffnen. Ein Jahr später folgte die Galeria Lodzka im polnischen Lodz. Heute ist die Zahl der von der ECE entwickelten und/oder betreuten Einkaufszentren im Ausland auf 59 ge-stiegen. Insgesamt ist der Hamburger Spezialist in 16 Ländern aktiv und managt 196 „Einkaufsgalerien“, wie sie im Unternehmen genannt werden.

Zudem gehören der Familie Otto weitere Immobilien-Unternehmen mit Schwerpunkt Gewerbe und Wohnen in USA und Kanada. Die Familie selbst ist außerdem am US-Shopping-Center-Spezialist DDR Corp. (Developers Diversified Reality) und an Sonae Sierra Brasil SA beteiligt. Die ECE gehör t heute zweifellos zu den Größen in Europa, in einem Shopping-Center-Markt, der von einigen sehr großen Spielern ge-prägt wird. Dabei ist die Frage, wer der größte ist, nicht eindeutig zu beantworten, da die Unternehmen unterschiedlich strukturiert und damit nicht ganz vergleichbar sind.

Zweifellos kann der französisch-niederländische REIT Unibail Rodamco mit 83 Shop-ping-Centern im Bestand und einem Portfolio-Wert von 33,6 Mrd. Euro für sich rekla-

CIO Pridgeon verlässt Allianz Real Estate Charles Pridgeon, Chief Investment Officer (CIO) der Allianz Real Estate ist

in gegensei-tigem Ein-vernehmen aus der Alli-anz ausge-schieden, um sich neu-en berufli-

chen Herausforderungen außerhalb der Gesell-schaft zu stellen. Olivier Piani, CEO der Allianz Real Estate bedankt sich im Namen der gesamten Geschäftsführung der Allianz Real Estate bei Charles Pridgeon, der in den vergangenen 4 Jah-ren in seiner Funktion als Chief Investment Officer die globale Plattform für Investitionsentscheidun-gen der Allianz Real Esta-te verantwortet hat. Er war maßgeblich am Aus-bau des globalen Immobi-lienportfolios der Allianz beteiligt und hatte eine tragende Rolle bei der Erstellung der Investiti-onsstrategie der Allianz Real Estate.

Bonn: Die Blömer am Markt GmbH & Co. KG hat das Geschäftshaus in der Remigiusstraße 12 in der Innenstadt von Bonn gekauft. Die Gesamtnutz-fläche beträgt ca. 406 qm. Mieter des Objektes ist das Modeunternehmen Bonita, das hier einen Laden mit 95 qm Ver-kaufsfläche betreibt. Ver-käufer der Immobilie ist eine Unternehmerfamilie aus Bonn. Die IKP Immo-biliengruppe vermittelte.

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Grund zum Feiern: Hamburgs Oberbürgermeister Olaf Scholz (l) mit Alexander Otto. Foto: ECE

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mieren, das größte börsennotierte Immobilien-Unternehmen Europas zu sein. Die schwerpunktmäßig als Dienstleister aktive ECE kann wiederum für sich die Spitzenpo-sition beanspruchen, wenn es um die absolute Zahl von 196 von ihr gemanagten Shop-ping-Center (Assets under Management: 27 Mrd. Euro) geht. Mit dem französischen Center-Spezialist Klépierre, der die niederländische Corio übernehmen will, etabliert sich demnächst ein weiteres Schwergewicht auf dem Markt.

Dagegen nehmen sich die Anfänge der ECE vor 50 Jahren ziemlich bescheiden aus. Werner Otto, der 1949 bereits den Otto Ver-sand gegründet hatte, baute im Januar 1965 mit einem Dutzend Mitarbeiter die „Einkaufs-Center-Entwicklungsgesellschaft“ auf. Zu der Idee hatten ihn Shopping-Center in den USA und Kanada inspiriert. Mit dem Franken-Center in Nürnberg-Langwasser im Oktober 1969 eröffnete er zwar nicht das erste deutsche Center - das Main-Taunus-Center und der Ruhr Park sind seit 1964 am Markt -, doch war es die ECE, die das Geschäft in Deutschland am nachhaltigsten betrieb und am Ende zur Nummer eins avancierte.

In schneller Folge brachten Werner Otto und sein Team zwischen 1970 und 1973 das Alstertal Einkaufszentrum in Hamburg, das Hessen-Center in Frankfurt, das Rhein-Center in Köln, das Roland-Center in Bremen, das Leo-Center in Leonberg und das Allee-Center in Essen an den Markt. Der bevorzugte Standort war die Stadtteillage. Dass die ECE ihre Expansion im Herbst 1973 zunächst stoppte, um das Geschäft zu konsolidieren und die bestehenden Center zu sichern und zu optimieren, erwies sich mit Blick auf die Ölkrise 1974/75 als kluge Entscheidung. So wurde verhin-dert, dass das Unternehmen mit unbebauten Grund-stücken und halbfertigen Objekten in die Krise und damit in Schwierigkeiten geriet.

Mit damals 65 Jahren zog sich Werner Otto 1974 aus der ECE-Geschäftsführung zurück und überließ es dem externen Manager Heinrich Kraft (Foto: ECE), als Chef der Geschäftsführung die Konsoli-dierung und Neupositionierung - auch mit Blick auf die Bereiche Büro und Logistik - voranzutreiben. Welche große Bedeutung Kraft für die Entwicklung der ECE zum profilierten Center-und Immobilienspezialisten hat, lässt sich daran ablesen, dass er deren Geschicke 26 Jahre lang leitete.

In der Ölkrise nutze Kraft die sich bietenden Chancen in Frankfurt, wo Bürohäuser leer standen oder in der Bauphase stecken geblieben waren. So gewann er den Auftrag der DG Bank, das City-Haus am Platz der Republik auszubauen und zu vermieten. Zudem entwickelte, realisierte und vermietete die ECE für die DG Bank Anfang der 1980er-Jahre das „Bürohaus an der Alten Oper“. In dieser Zeit realisierte das Unternehmen als Generalplaner und Projektmanager auch die Firmen-Zentrale des Otto Versands.

Hamburg: Eine Hambur-ger Investorengruppe hat die gemischt genutzte Immobilie Stellinger Hof in Hamburg-Stellingen im Rahmen eines strukturier-ten Bieterverfahrens er-worben. Der Stellinger Hof befindet sich ver-kehrsorientiert an der Kie-ler Straße in der Nähe der Anschlussstelle Hamburg-Stellingen. Das Grund-stück ist rd. 31 500 qm groß und mit mehreren ein- bis dreistöckigen Ge-bäuden bebaut. Die Hauptnutzer kommen aus dem Freizeitbereich und dem Einzelhandel. Ver-käufer ist ein Investor aus Luxemburg. Der Einzel-handelsbereich soll mittel-fristig an die heutigen An-forderungen angepasst und verstärkt werden. Völkel Company aus Hamburg war mit dem Transaktionsmanagement beauftragt und hat für die Verkäuferin das Bieterver-fahren gesteuert.

Bonn: Die IVG Immobi-lien AG hat mit der Bank of America Merrill Lynch als Partner eine vollstän-dige Refinanzierung für The Squaire am Frankfur-ter Flughafen abgeschlos-sen. Das Gesamtvolumen des Kredits beträgt rd. 470 Mio. Euro und hat eine Laufzeit von 5 Jah-ren. Bank of America Mer-rill Lynch agiert als alleini-ger Vertragspartner. Der parallel eingeleitete Ver-kaufsprozess wurde da-gegen beendet, da die vorgelegten Angebote den Wert, den IVG dem Objekt zumisst, nicht wi-dergespiegelt haben.

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ECE-Gründer Foto: ECE

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Im Bereich Center-Entwicklung besann sich das Unternehmen in den 1980er-Jahren auf innerstädtische Standorte wie das 1984 eröffnete Löhr-Center in Koblenz, das Al-lee-Center in Remscheid oder das Saarpark-Center in Neunkirchen - um nur einige zu nennen - zeigen. Einen Beitrag zur innerstädtischen Stadtentwicklung leistete auch die Umwandlung ehemaliger Warenhäuser in Shopping-Center wie die City-Points in Braunschweig und Bochum. Dass die architektonische Integration der heutigen Shop-ping-Center in ihr städtisches Umfeld immer wichtiger wird, zeigen Beispiele wie die Potsdamer Platz Arkaden in Berlin, der Wiederaufbau des Braunschweiger Stadt-schlosses mit Shopping-Innen-Leben und das offen gestaltete Milaneo in Stuttgart, das ein ganzes Einkaufsquartier mit Leben füllt.

Nauener Karree

Investorengruppe will für frischen Wind sorgen HIR BERLIN: Innenstadtlage, sehr gute Verkehrsanbindung, lange etablierter Ein-zelhandelsstandort, eine gute Mieterschaft – und trotzdem insolvent. So konnte die La-ge des Nauener Karrees vor den Toren von Berlin kurz zusammengefasst werden. Das kleine Shopping-Center der brandenburgischen Kreisstadt Nauen umfasst 5 300 qm Einzelhandelsfläche und hat Mieter wie KiK Netto, Rossmann und Ernsting´s Family. Hinzu kommen 2 200 qm Büro- und 460 qm Wohnfläche.

Allerdings steht auch ein Gebäude des aus 6 Objekten bestehenden Ensembles fast vollständig leer. Hinzu kommen eine aus den 1990er-Jahren stammende Architektur

und eine Flächenaufteilung, die nicht mehr ganz zeitgemäß ist und Mieter sowie Besucher gleichermaßen unzufrieden machen. Daher ste-hen die neuen privaten Investoren, die das Kar-ree im August 2014 im Rahmen der Zwangsver-steigerung erworben hatten, vor einigen Heraus-forderungen. Eine gute Grundvoraussetzung für die Modernisierung der Handelsimmobilie sind ihre gute Makro- und Mikrolage, die Bauquali-tät sowie Mieter, die grundsätzlich zu dem Standort stehen.

Das Asset-Management hat Pamera Cornersto-ne (Pamera) übernommen, die sich insbeson-

dere auf Handelsimmobilien mit Repositionierungspotenzial spezialisiert hat. Pamera war unter anderem mit der Repositionierung des Shopping-Centers „Neustadt Cent-rum“ in Halle an der Saale und der Revitalisierung des Düsseldorfer „Dieterich Kar-rees“ betraut. In Nauen hat Pamera zunächst für einige Mietflächen zeitnah vom Son-derkündigungsrecht, das sich durch die Zwangsversteigerung ergab, Gebrauch ge-macht. Dabei hält sich das Unternehmen aber zugute, dass es gelungen sei, die Verant-wortlichen der Stadt und die Mieter nicht zu verprellen. So versicherte Pamera, dass man die Mieter nicht vertreiben möchte – aber den nötigen Umbau auch nicht durch bestehende Altmietverträge gefährden wolle. Als Zeichen der Ernsthaftigkeit wurden die gekündigten Mietverträge daher nachträglich befristet verlängert. Zusätzlich wur-den Angebote für Ausweichflächen während der Bauarbeiten und alternative Mietflä-chen nach deren Abschluss unterbreitet.

Mondial plant 2015 hohe Investitionen Die auf offene Immobilien-Spezial-AIF für institutio-nelle Investoren speziali-sierte, konzernunabhängi-ge Mondial Kapitalverwal-tungsgesellschaft mbH aus München will 2015 Immobilien-Investitionen im Volumen von 300 Mio. Euro realisieren und damit das Wachstum des Vor-jahres fortsetzen. Mondial hat das Eigenkapital be-reits eingesammelt. Rund 200 Mio. Euro sollen in neue Einzelhandelsobjek-te und rd. 100 Mio. Euro in neue Studentenwohn-heime fließen. 2014 wur-den 21 Immobilien im Ge-samtvolumen von rd. 200 Mio. Euro erworben.

Internos erwirbt Einzelhandelsportfolio Internos Global Inves-tors hat 10 Einzelhan-delsobjekte in Deutsch-land erworben. Der Kauf-preis beträgt 38,3 Mio. Euro. Das Portfolio wurde im Auftrag des französi-schen SCPI Novapierre Allemagne Fund ge-kauft, der von Paref Gesti-on gemanagt wird. In-ternos ist der Transakti-ons- und Asset-Manager. Die erworbenen Objekte befinden sich in Baden-Württemberg, Bayern und NRW. Bei dem Novapier-re Allemagne handelt es sich um einen von In-ternos und Paref Gestion gestalteten Fonds, der französisches Kapital in deutsche Einzelhandels-objekte investiert.

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Rathaus der Funkstadt Nauen

Foto: Nauen

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Geplant ist der Abriss eines kompletten Gebäudes, um die notwendige Fläche für die Vergrößerung eines anderen Gebäudes zu erhalten. Ohne diese Maßnahme bliebe die geplante Ansiedlung eines Vollsortimenters aus dem Lebensmitteleinzelhandel nur ein

hehrer Traum. Nur so ist es möglich, die Anforderungen, die der Einzelhandel heute an moderne Flächen hat, zu erfüllen. Erste Verhandlungen laufen bereits.

Außerdem soll durch den Abriss eines kleineren Gebäudes eine Sichtachse auf alle Gebäude des Ensembles geschaffen werden. Ferner entsteht Raum für einen Neubau mit Gastrono-mie und Platz für mehr oberirdische Parkplätze. Eine Tiefgara-ge mit 165 Stellplätzen besteht ohnehin. Die Drogeriekette

Rossmann, die seit Jahren im Nauener Karree vertreten ist, aber bislang nur über einen Eingang vom Außenbereich des knapp 15 000 qm großen Areals zu erreichen ist, soll einen kundenfreundlichen Eingang in Richtung Innenfläche erhalten.

Bei den Mietern scheinen die Revitalisierungspläne gut anzukommen. So hat Netto kürzlich seinen Mietvertrag um 15 Jahre verlängert. Laut Nick Puschkasch, Berliner Niederlassungsleiter von Pamera, laufen mit Kik, Rossmann und Mäc Geiz eben-falls Gespräche. Mit dem Beginn der Bauarbeiten zur Ansiedlung des Vollsortimenters rechnet Puschkasch nicht vor Anfang 2016. So lange wird es dauern, um die baurecht-liche Planung abzuschließen und mit der Revitalisierung zu beginnen.

Standortentwicklung

Polarisierung zwischen starken und schwachen Lagen HIR DÜSSELDORF. Seit einigen Jahren besinnen sich die Bundesbürger wieder auf die Innenstädte. Ablesen lässt sich das an der Mietentwicklung und am großen In-teresse des Einzelhandels an den Highstreet-Lagen. Die großen Ballungsräume werden deshalb als Standorte für den Einzelhandel an Bedeutung gewinnen. Die Mietpreisent-wicklung der vergangenen Jahre in den Metropolen belegen dieses Interesse. Dem ste-hen auf der anderen Seite vor allem mittelgroße Städte gegenüber, die als Einkaufs-standorte an Bedeutung verlieren. Das geht oft Hand in Hand mit dem Verschwinden zahlreicher mittelständischer Fachhändler.

„Diese Regionen lassen sich nicht eindimensional an Ortsgröße, Zentralität etc. festma-chen“, stellt Joachim Stumpf, Geschäftsführer BBE Handelsberatung, fest. Sie ha-ben vielmehr ein Problem-Profil, das maßgeblich durch zahlreiche verschiedene Trends charakterisiert wird: Dazu gehören der starke Bevölkerungsrückgang sowie das Fehlen einer Solitärlage und eines großen Einzugsgebiets, durch die sich der Ort aus dem Umfeld heraus hebt. Auch die Innenstadt ist vom Besatz her relativ schwach und ohne Magnet-Betrieb. Das Standard-Angebot aus Lebensmittel- und Drogeriemarkt befindet sich womöglich noch außerhalb der Innenstadt.

Ein weiteres Charakteristikum der Problemstadt ist der hohe Anteil „kleinteiliger, inha-bergeführter Betriebe“, die laut Stumpf nicht in der Lage sind, eine Multichannel-Strategie aufzubauen, um sich so auf die heutigen Anforderungen der technikaffinen Kunden einzustellen. Die modernen Fachmärkte mit zentrenrelevanten Sortimenten und die Nahversorger befinden sich in solchen Städten oft am Stadtrand oder sind auf

Düsseldorf: Die Mephis-to Retail GmbH hat 200 qm Einzelhandelsfläche in der Schadowstraße 24 in Düsseldorf gemietet. An-fang 2015 will der Schuh-hersteller in der Rhein-Metropole seinen ersten eigenen Store eröffnen. Mephisto wird den Shop als Flagship-Store einrich-ten und während der Schuhmesse GDS auch als Showroom nutzen, um Kunden die neuesten Schuhkollektionen zu prä-sentieren. Eigentümerin des Wohn- und Ge-schäftshauses ist ein Pri-vatinvestor.

Heppenheim: Eine Tochter der Investment-gesellschaft MAS Real Estate Inc. hat ein Fach-marktzentrum mit leer stehenden Büroflächen in der Tiergartenstraße in Heppenheim erworben. Das Objekt mit ca. 17 000 qm Handelsfläche ist

langfristig an Bauhaus und Media Markt vermie-tet. Zudem gehören noch knapp 7 500 qm leer ste-hende Büro- und Lagerflä-chen, die zur Neuvermie-tung oder Neuentwicklung anstehen, zu dem Objekt. Cushman & Wakefield vermittelte den Deal. Ver-käufer ist eine Londoner Investmentgesellschaft.

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N. Puschkasch


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mehrere Standorte verteilt, so dass sich keine zusammenhängende Innenstadt-Struktur bilden kann. Und auch touristische Attraktionen, die einer Innenstadt wichtige Impulse geben können, fehlen.

„In den Städten mit Problem-Profilen droht der vorhandene Einzelhandel zwischen einem immer stärker werdenden Online-Angebot und einem immer stärker werdenden Offline-Angebot in den Ballungsräumen nicht mehr wahrgenommen zu werden“, fürchtet BBE-Geschäftsführer Stumpf. Indikatoren für diesen Niedergang sind ein wachsender Leerstand und ein Trading-down, wenn der mittelständische Magnet schließt und Posten- sowie Discounter das Feld übernehmen.

In solchen Städten ist es laut Stumpf wichtig, dass die verbliebenen starken Handelsun-ternehmen miteinander kommunizieren und sich idealerweise in der Nach-barschaft befinden. Denn der Kunde schätzt an ei-nem attraktiven Einzel-handelsstandort die Aus-wahl und die Abwechs-lung. Das ist das Grund-prinzip der Shopping-Center, die im Grund nur die alte lebendige Innen-stadt nachbauen.

Solche Problemstädte gibt es überall in Deutschland. Etwa auch im Flächenstaat Bayern, wo es auf der ande-ren Seite viele Mittelstädte wie Weilheim oder kleine Oberzentren wie Rosenheim gibt, die laut Stumpf eine Solitärlage mit einem großen Einzugsgebiet haben und weit genug von den attraktiven Ballungsräumen entfernt sind, so dass sie sich als Einzelhandels-standorte profilieren können.

Eine Solitärlage und ein großes Einzugsgebiet

Die Stadt Weilheim beispielsweise übernimmt mit ihrem örtlichen Einzelhandel, der aus einer Mischung aus inhabergeführten Fachgeschäften, kleinen Kaufhäusern mit Familientradition und modernen Fachmärkten nach eigenen Angaben auch für das Um-land eine Versorgungsfunktion. Im Einzugsgebiet leben 90 000 Einwohner. Weilheim selbst hat gut 16 000 Bewohner. Mit ihrer frisch sanierten Altstadt rund um den inner-städtischen Marienplatz und zahlreichen Cafés und Restaurants konzediert sich Weil-heim eine hohe Aufenthaltsqualität in der Innenstadt.

Im eher städtisch geprägten Bundesland Nordrhein-Westfalen hat BBE-Geschäftsführer Stumpf vor allem Kleinstädte im Bergischen Land und im Sauerland sowie mittelgroße Städte im Rhein-Ruhrgebiet ausgemacht, die als Handelsstandorte den Anschluss verlieren könnten. Die Konsequenz dieser Entwicklung in Deutschland ist eine weitere Polarisierung von guten Standorten auf der einen und schlechten auf der anderen Seite, wie der Experte befürchtet. Im Interesse der Wohnbevölkerung ist es aber wichtig, diesen Abwärtstrend aufzuhalten.

E & V Commercial stärkt Hamburger Team Nach einem erfolgreichen Jahr 2014 baut das In-vestment-Team von En-gel & Völkers Commer-cial Hamburg seine Marktaktivitäten aus. Seit 1. Januar 2015 verstärkt Till Tillipaul den Invest-mentbereich. Der 47-jährige Fachwirt der Grundstücks- und Woh-nungswirtschaft war in den zurückliegenden Jah-ren Geschäftsführer bei ARGO Marine Capital sowie bei HCI Hanseati-sche Capitalberatungs-gesellschaft.

Chefredaktion: Dr. Ruth Vierbuchen (V.i.S.d.P.); Kontakt: [email protected] Herausgeber: Werner Rohmert

Korrespondentin Köln: Chris ne Scharrenbroch Anzeigen: Marion Götza, 05242-901-250

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Viel Einkaufsatmosphäre in Weilheim. Foto: Weilheim

Der handelsimmobilien report nr 188

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