Der immobilienbrief nr 317

Inhaltsverzeichnis

NR. 317 I 11. KW I 14.03.2014 I ISSN 1860-6369 I KOSTENLOS PER E-MAIL

Sehr geehrte Damen und Herren,

die Mipim überzeugt mit Kaiserwetter, guten Botschaften und guter Stimmung. Europas Metropolen

boomen. Spanien und Irland sind Geheimtipps. Die Kapitalsammelstellen erhöhen die Immobilienquoten.

Diesmal folgen den Sprüchen auch Taten. Die Asiaten kommen. Deutschland bleibt sicherer Hafen. B-

Städte und B-Lagen in A-Städten geraten wieder in den Investitions-Fokus. In den letzten Jahren ge-

wann der erfahrenere Beobachter den Eindruck, die oft beschworene Professionalisierung der Immobi-

lien-Branche beschränke sich auf den gutachterlich unterlegten Einkauf von jedermann bekannten Miet-

verträgen in Neubauqualitäten in als „Core“ anerkannten Stadtplanlagen zum höchsten Preis. Vielleicht

besinnt sich die Branche nach gut vermieteten Secondaries wieder auf die Wertschöpfungspotentiale

der Professionalität. Der Wendepunkt ist erst dann erreicht, wenn Endzwanziger-Matadore mit renom-

mierten Hintergrund wieder propagieren, man kaufe Leerstand als Chance ein.�

Die Finanzierungslandschaft wird wieder flexibler. Gut 20 überregionale Banken sind mit

Wachstumsperspektiven und oft akquisitionsgetriebenen Konditionen am Markt, bestätigt Jörg Schür-

mann, Leiter CF bei JLL. Kontakte zu internationalem Geld werden wieder beim Abendessen an Nach-

bartischen geknüpft. „2007“ ist in Sicht. Auch wenn die Hallen der Mipim gefühlt etwas leerer waren,

blieben dunkle Wolken aus. Der Generationenwandel bringt die Spezialisten für den aktuellen Aufwärts-

Zyklus mit ersten Erinnerungen an die „Normalität“ des Jahres 2007 jetzt in Managementpositionen. Die

Immobilie wird es die nächsten Jahre danken. Für den Kapitalsammelstellen-Sparer bin ich da eher

skeptisch. Wen interessiert es? Core soll schließlich die Entscheidungsträger und nicht die Anleger absi-

chern. Solange eine „vermietungssichere“ Core-Immobilie eine Zinsdifferenz von 2% oder mehr ver-

spricht, interessiert es keinen Entscheidungsträger, wie von einer effektiven Rendite nach Kosten von

bestenfalls 4% etwaige Anschlussvermietungsrisiken und Revitalisierungsnotwendigkeiten nach 20-30

Jahren gedeckt werden sollen.�

Der Zins wird zum heiligen Gral der Immobilienwirtschaft. Jedes noch so renditebescheidene

Investment lässt sich rechnen. Dumm, wer jetzt nicht investiert. Mangelnde Anlagemöglichkeiten und

negative Realzinsen vermeintlich sicherer Anlagen pushen die Immobilienquoten. Staatsanleihen sind

nach Griechenland auch nicht mehr sicher. Seit Zypern gilt das auch für Sparbücher. Da freut sich der

Beamte, wenn er wieder in Steinen anlegen kann. Bei Zinsen mit einer „Zwei“ kann man ja schließlich für

eine Eigentumswohnung auch dreimal soviel ausgeben wie früher. Fragen Sie Ihre Eltern. Da kalkulierte

man incl. Nebenkosten mit ungefähr 1% pro Monat. 7 bis 8% Zinsen waren normal. Meine ersten berufli-

chen Erfahrungen in der Immobilienfinanzierung sahen deutlich über 10% als Refi-Satz der Bank vor.

Sobald ein „6“ am Anfang stand, wurde auf Ewigkeiten festgelegt. So eine Chance kommt schließlich

nicht wieder. Heute drängt sich „Altersarmut!“ in die Wachträume.�

Ein wichtiges Stück Lebensfreude ist von uns gegangen. „Winnie“ ist tot. Winfried Aufterbeck

(*22. Oktober 1937 †2. März 2014), Gründer des Argetra Verlags, Deutschlands Spezialist für

Zwangsversteigerungen, und langjähriges Mitglied des immpresseclub e. V., des Verbandes der deut-

scher Immobilienjournalisten, ist nach kurzer, schwerer Krankheit verstorben. Mit Winnies Tod verlieren

wir ein Stück Optimismus, der ihn selber bis in die letzten Stunden getragen hat. Nachdem er, selber

schon über 70, mit Axel Mohr einen würdigen Nachfolger für den Verlag gefunden hatte, blieben ihm

noch einige Jahre im Kreis seiner Familie und seiner Enkel. Auch sein letztes Lebens-

ziel, noch die Geburt seines letzten Enkels zu erleben, hat er kurz vor seinem Tod er-

reicht. Als Vorsitzender des immpresseclub spreche ich im Namen der Kollegen seinen

Angehörigen unser Beileid aus. Ich selber werde ihn ganz einfach vermissen.

Werner Rohmert, Herausgeber

Editorial 1

MIPIM 2014 - Deutschland das Allheilmittel

2

Finanzierung - Opportunis-tische Investments erwartet

5

Einzelhandel - Deutschland am begehrtesten

5

Deutsche Annington wächst - Bewertungs-Ergebnis pusht Bilanz

6

GEWA Tower - Anleihe soll Wohnturm finanzieren

10

Project - Spezial AIF setzt auf „vier Metropolen“

14

Nachhaltigkeit - Investoren wollen einheitliches System

15

Hotelinvestments - Abseits der Top 7 gibt’s Rendite

16

Immobilienmarkt Polen - Gute Aussichten (Wellstein)

17

Impressum 27

OIFs - 2014 drohen Ab-schläge bei Verkäufen

19

JLL - Mietpreisbremse nicht zielführend (Krentz)

19

Luxusmarken treiben Ein-zelhandelsmieten

25

KGAL - Konjunktur pusht Wohnungsmarkt

22

DG Hyp - stabile Entwick-lung in regionalen Oberzen-tren

21

Immobilienbrief Ruhr 28

Immobilienbrierf Köln 26

Berliner Grundstücksmarkt - Geldumsatz gestiegen

23

Zertifizierung - Frankfurt führend im Bürosektor

23

Interview - Mark Warbanoff, GEWA Tower

13

Partner und Sponsoren der heuti-

gen Ausgabe: aurelis Real Estate,

Bouwfonds Investment Manage-

ment, Catella Real Estate AG KAG,

Deka Immobilien Investment, E&P

Real Estate GmbH & Co. KG,

fairvesta, Garbe Group, publity AG,

RWE Energiedienstleitung GmbH,

RA Klumpe, Schröder & Partner

und sontowski & partner gmbh.

Gestern wurden auf der 24.

Mipim in Cannes die Gewin-

ner der Mipim-Awards be-

kannt gegeben.

BEST FUTURA PROJECT:

MAX IV in Lund, Sweden

BEST INNOVATIVE GREEN

BUILDING: Gardens by the

Bay in Singapur

BEST OFFICE AND BUSI-

NESS DEVELOPMENT:

Die Tanzenden Türme in

Hamburg

BEST REFURBISHED

BUILDING: InterContinental

Marseille – Hotel Dieu in

Frankreich

BEST RESIDENTIAL

DEVELOPMENT: The Oliv

in Singapur

BEST SHOPPING CENTRE:

Emporia Shopping Centre in

Malmö, Sweden

BEST URBAN REGENERA-

TION PROJECT: Kö-Bogen

in Düsseldorf

SPECIAL JURY AWARD:

Gardens by the Bay in

Singapur

BEST BRAZILIAN PRO-

JECT: Bosque das Acacias

in São Gonçalo do Amarante

BEST RUSSIAN PROJECT:

VTB Arena park in Moskau

BEST TURKISH PROJECT:

Spine Tower in Istanbul

Die Immobilienmesse MIPIM an der südfranzösischen Croisette in Cannes feierte in

diesem Jahr ihr 25-jähriges Jubiläum. Belohnt wurde sie mit Kaiserwetter. Die Sonne

scheint aber nicht nur auf der Messe, sondern auch auf den deutschen Immobilien-

märkten. „Die Nachfrage nach deutschen Immobilien bleibt ungebrochen hoch“, so

der ZIA. Die Immobilienmärkte quittieren dies mit dem Fortschreiten des Zyklus.

Nach den vergangenen Jahren, in denen der Immobilienzyklus anscheinend nicht

fortschreiten wollte und die Investoren in einer vordergründig sicherheitsorientierten Core-

Fixierung verblieben, geht jetzt der Immobilienzyklus in eine normale Entwicklung über. Die

Messe rechnete mit 20.500 Besuchern. Das wären dann 1.000 mehr als im letzten Jahr.

1.863 Unternehmen haben sich als Aussteller angemeldet. Viele davon sind allerdings auf

Stadt- oder Regionalständen vertreten. 4.130 Investoren kommen aus 83 Ländern. Trotzdem

machte der Dienstag zumindest einen eher ruhigen Eindruck. Der Start der Mipim verlief in

bester Laune. Die Branche feiert ihre Sonnenwendfeier. Allerdings war auch Kaiserwetter

angekündigt. In der Praxis war der Himmel jedoch eh er bedeckt. Hoffen wir, dass dies kein

Zeichen für die Immobilienwirtschaft ist. Der Mipim-Mittwoch blieb der Hauptkampftag. Die

Verweildauer der Besucher dürfte wohl kürzer werden.

Das traditionelle Vorabend-Dinner des Zentralverbandes ZIA fand in bester Laune

statt. Bei einigen Teilnehmern nahm die gute Stimmung auf dem Who-is-Who-Dinner der

deutschen Immobilienwirtschaft wohl auch die persönliche Dynamik am Dienstagmorgen

heraus. Auf dem inzwischen ebenso traditionellen Eröffnungs-Lunch der Deutsche Hypo

zeigt sich Vorstand Andreas Pohl nach einem auch für die Bank guten Jahr 2013 optimis-

tisch. „2014 knüpft von der Stimmung her an das gute Jahr 2013 an. Das zeigt sich auch bei

dieser Mipim. Die Gespräche sind durchweg von Optimismus geprägt. Unseren Kunden ge-

ben wir in den Gesprächen ein klares Signal: Wir sind offen für Neugeschäft. Refurbish-

ments werden dieses Jahr sicherlich weiter an Bedeutung gewinnen.“ Zuletzt hatte die Deut-

sche Hypo als alleinige Darlehensgeberin ein Immobilienportfolio für die Hamburger alstria

office REIT AG mit 60 Mio. Euro finanziert.

Savills Deutschland-Chef Marcus Lemli sieht im Background Gespräch eine Ver-

breiterung des Investmentmarktes und der Investoren. Nach der Fixierung der Investoren auf

Core-Immobilien oder auf alternative opportunistische Strategien mit einem extrem breiten

Chance-/Risikoraster am anderen Ende der Investitions-Palette werden jetzt die normalen

zyklischen Entwicklungen, die schon seit drei Jahren erwartet worden waren, Realität. Auch

die Asiaten würden sich nicht mehr ausschließlich auf London beschränken. Frankreich und

Deutschland werden für sie zu interessanten Märkten. Bei sehr engen und teuren Core-

Märkten richtet sich inzwischen das Investitionsinteresse auf zweite Lagen in Core-

Mipim-Awards Gewinner 2014

NR. 317 I 11. KW I 14.03.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 2

25 Jahre Immobilienmesse MIPIM

Deutschland das Allheilmittel – der Zyklus schreitet fort

Bild: AE

Geschlossene Immobilienfonds von einem der erfahrensten deutschen Initiatoren.

Im Portfolio einige der besten Adressen Deutschlands,im Visier neue attraktive Objekte,in Arbeit Projektentwicklungen für große Investoren,im Geschäft seit mehr als 40 Jahren.

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Werte

Standorten oder auf Toplagen von Secondary-Städten.

Bezogen auf die Savills-Entwicklung des letzten Jahres

berichtet Lemli von einer Ver-

doppelung des Investitionsvo-

lumens bei leicht rückläufigem

Vermietungsergebnis. Insge-

samt konnte der Unterneh-

mensumsatz um 20% gestei-

gert werden. Auch laut Andre-

as Kneip (Foto links), Vor-

standssprecher der Catella

Real Estate AG Kapitalanla-

gegesellschaft und Klaus

Franken (Foto rechts), Ge-

schäftsführer der Catella Property Group entwickeln sich

die positiven Trends der deutschen Immobilienmärkte

weiter. Catella KAG konnte trotz der bremsenden Regulie-

rung mit immer höheren Ansprüchen im vergangenen

Jahr noch deutlich zulegen. Die Maklergesellschaft des

nordeuropäischen, unabhängigen Marktführers blickt so-

gar uneingeschränkt positiv auf ein gutes Jahr 2013 mit

hohen Steigerungsraten zurück.

Russland präsentierte sich wieder mit Mega-

Projekten und ist neben der Türkei und Brasilien eines der


Ehrengastländer. Spanien und Irland werden zu heißen

Tipps der institutionellen Investoren. Hier hatten Sie schon

einmal in Antizipation der

europäischen Entwicklung

gute Renditen erzielt. Sicher

ist, dass zumindest in den

nächsten Jahren die Immo-

bilien-Matadore für Deutsch-

land als sicheren Hafen der

internationalen Investoren-

Szene bei gleichzeitig guten

wirtschaftlichen Rahmenbe-

dingungen eine positive Ent-

wicklung sehen. Kaum ein Berater oder Investor macht der-

zeit gegenläufige Entwicklungen aus. Wohnungsinvestitionen

bleiben in Deutschland gefragt. Auch die Büroimmobilie hat

2013 ihre traditionelle Bedeutung zurückgewonnen. Es gibt

aber auch kaum ein Segment, das im Moment nicht boomt.

Einzelhandelsimmobilien sind gut im Geschäft. Logistik

bringt höhere Renditen. Sozialimmobilien und Pflegeheime

finden interessierte Investorengruppen. Die hohe Zinsdiffe-

renz zu sicheren Alternativanlagen macht deutsche Immobi-

lien weiter attraktiv. Die möglicherweise vermeintliche Si-

cherheit von Immobilieninvestitionen war dementsprechend

auch auf der Mipim nur ein Randthema. (WR) □

GRI

Victor Stoltenburg

Head of Acquisitions and Sales - GermanyDEKA IMMOBILIEN

Jan Bettink

Chairman of the Board of ManagementBERLIN HYP

Ingo Bofinger

Head of Real EstateGOTHAER ASSET

MANAGEMENT

Tobias Huzarski

PrincipalKKR

Michel Vauclair

Senior Vice PresidentOXFORD PROPERTIES

Michael Abel

PrincipalTPG CAPITAL

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Managing Director+44 20 7121 5081 | [email protected] www.globalrealestate.org/Deutsche2014Ronny Gotthardt,

Immobilienfinanzierungsindex verharrt auf hohem Niveau

Opportunistische Engagements erwartet

Der von JLL initiierte Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) verharrt mit 23 Punkten auf

dem dritthöchsten Stand seit Beginn der Umfrage 2011. Der Rückgang von 5 Punkten

ist lt. JLL dem Umstand der verlangsamten Verbesserung der Finanzierungssituation

sowie der Finanzierungserwartungen geschuldet.

Die Grundstimmung am Immobilienfinanzierungsmarkt ist gut. Robuste Konjunk-

turentwicklung, Niedrigzinsumfeld und ein Mangel an Alternativverzinsungen begünstigen

Immobilieninvestments. Einziger Grund der Eintrübung: Finanzierungsgeber müssen sich

mehr und mehr einer Wettbewerbssituation stellen und damit verbunden Schwierigkeiten,

Neugeschäft zu generieren, so JLL.

Kritischer beurteilt werden Finanzierungsengagements im Bereich Einzelhandel-,

Logistik- und Wohnimmobilien. Zulegen konnten Büroimmobilienfinanzierungen. Darin spie-

gelt sich auch die Präferenz der Immobilieninvestoren. “Seit etwa zwei Jahren sind Büroim-

mobilien die am stärksten nachgefragte Assetklasse auf dem Transaktionsmarkt”, so Helge

Scheunemann, Researchchef von JLL.

Bei den Finanzierungserwartungen für die nächsten sechs Monate können vor al-

lem Wohnimmobilien zulegen während Büro-, Einzelhandels- und Logistikimmobilien im

Vergleich zum Rekordhoch weniger günstig eingestuft werden.

Begünstigt durch niedrige Margen im Core-Bereich, werden Immobilienfinanzierun-

gen von risikoreicheren Objekten attraktiver. Das Neugeschäftsvolumen soll in diesem Jahr

bei 45 Mrd. Euro liegen und damit 3 Mrd. Euro über dem Volumen aus 2013 liegen. Getra-

gen wird dieses Volumen lt. Expertenbefragung auch durch eine Verschiebung hin zu risiko-

reicheren Objektfinanzierungen. (AE) □

Deutschland ist bei Einzelhändler am begehrtesten

Expansion und Markteintritte schreiten 2014 voran

Deutschland ist offenbar ein gutes Pflaster für weltweite Einzelhändler. Lt. einer Stu-

die von CBRE wollen 40% der globalen Einzelhändler 2014 im Bundesgebiet eine Fili-

ale eröffnen. Damit ist Deutschland zum zweiten mal in Folge der begehrteste Markt

für Einzelhändler.

Auf dem zweiten Platz folgt Frankreich vor Großbritannien. Deutschland sei für

Einzelhändler vor allem durch die dezentralisierte Struktur mit sechs nahezu gleichwertigen

Metropolen und mehr als 20 weiteren attraktiven

Großstädten ein begehrter Standort. Für europäische

Einzelhändler ist der Markt noch attraktiver. Rund

70% streben eine Expansion nach Deutschland an.

Für amerikanische Einzelhändler ist Deutschland

nach dem eigenen Markt der zweitwichtigste weltweite

Standort.

Allein im vergangenen Jahr hat CBRE

49 neue Konzepte auf dem deutschen Markt registriert. Auch die Expansionspläne bereits in

Deutschland aktiver Einzelhändler sin beachtlich. 35% der Befragten planen innerhalb der

nächsten 12 Monate ihr Filialnetz um 40 oder mehr Geschäfte zu erweitern. Händler mit

Mode im mittleren und höheren Preissegment sind dabei am aktivsten. Am stärksten wollen

dabei amerikanische Einzelhändler ihre Expansion in Deutschland vorantreiben. 47% pla-

nen eine Ausweitung. (AE) □

Real Estate Investment

Trusts in Europa

Dieses Buch stellt eine pan-

europäi-

sche Per-

spektive

auf Ur-

sprünge

der REITs

dar. Kurz

vor der

Beginn der globalen Finanz-

krise von 2008 wurden

REITs erfolgreich in mehrere

europäische Länder und in

reife Märkten wie den USA,

Australien und einigen asiati-

schen Ländern eingeführt.

Während die Geschichte von

REITs in Europa relativ kurz

war, sind REITs auf dem

besten Weg zu einem In-

dustriestandard als Immobi-

lien-Investition nicht nur in

Europa, sondern überall in

der entwickelten Welt zu

werden. Dieses Buch bietet

sowohl Akademikern und

Entscheidungsträgern eine

Einführung in die Volkswirt-

schaftslehre von REITs über

Steuertransparenz, einen

Überblick über die REITs-

reifen Märkte und eine enge-

re Reflexion der Entwicklung

der verschiedenen REIT-

Strukturen in Europa, ein-

schließlich der Geschichte,

Regulierung und Märkte von

jedem Land.

Springer Verlag;

Autoren: Ramón Sotelo und

Stanley McGreal

Hardcover; ISBN 978-3-642-

26855-4; 99,99 Euro

www.springer.com

Neuerscheinung


Düsseldorf: Die Commerz

Real Kapitalverwaltungsge-

sellschaft mbH hat von der

Bundesanstalt für Finanz-

dienstleistungsaufsicht

(BaFin) die Erlaubnis zum

Geschäftsbetrieb als Kapital-

verwaltungsgesellschaft er-

halten. Die Genehmigung für

die neue Gesellschaft um-

fasst die Verwaltung von ge-

schlossenen inländischen

Publikums-AIF sowie ge-

schlossenen und offenen

inländischen Spezial-AIF.

Geschäftsführer der neuen

Kapitalverwaltungsgesell-

schaft sind Marinela Bilic-

Nosic (Risikomanagement),

Heiko Szczodrowski (Real-

Estate-Produkte und Fonds-

management) und Jörg

Thomsen (Non-Real-Estate-

Produkte und Produktent-

wicklung).

Deutsche Annington wächst

Bilanz profitiert von Bewertungs-Ergebnis

Die Börse hat weiter Vertrauen in deutsche Wohnimmobilien. Konstanz des

Cash Flows unterscheidet die Wohnimmobilien AG von der volatileren und in der

Vergangenheit eher wenig rühmlichen Entwicklung mancher Gewerbeimmobilien AG.

Davon profitierte die Deutsche Annington Immobilien SE, Deutschlands größte private

Wohnimmobiliengesellschaft, die mehrheitlich dem britischen Finanzinvestor

Terra Firma gehört.

Mit rund 175.000 eigenen und 30.000 für Dritte verwalteten Wohnungen im Portfolio

ist sie die größte privatwirtschaftliche Wohnimmobilien-Gesellschaft in Deutschland und zählt

nach ihrer Börsennotierung europaweit zu den Top Ten. Im vergangenen Jahr hatte sie ihren

Bestand um 4.000 Wohnungen bereinigt. Durch Zukäufe von rd. 41.500 Wohnungen, die

allerdings erst im 4. Quartal 2014 vollzogen werden, wurde der eigene Bestand auf ca.

220.000 WE erhöht. Zwei Meilensteine wurden 2013 erreicht. Der Börsengang erfolgte im

Juli 2013. Der Kurs ist seither von 17,53 Euro auf ca. 19,60 Euro gestiegen. Die Verbindlich-

keiten aus der GRAND-Verbriefung als Milliarden-Damoklesschwert konnten vorzeitig voll-

ständig zurückgeführt werden. Dafür wurde die Deutsche Annington lt. Rolf Buch (Foto), VV

Gute Aussichten für Anleger und KäuferAttraktives Bau- und Wohnprojekt im Stuttgarter SpeckgürtelErstrangig besichertes Immobilieninvestment mit BBB-Rating

Zeichnungsfrist: 17.3.2014 – 21.3.2018Mindestzeichnung: 1.000 EURLaufzeit: max. 4 JahreVolumen: bis zu 35 Mio. EUR

WKN / ISIN: A1YC7Y / DE000A1YC7Y7Anleiherating: BBB (Investment Grade)Entry Standard für Anleihen, Börse Frankfurt

www.gewa-tower.de/anleihe

Zinssatz

6,5 % p.a.

Disclaimer: Öffentliches Angebot aufgrund Wertpapierprospekt vom 4.3.2014, einsehbar unter www.gewa-tower.de/anleihe. Höhe und Ausdehnung der Umrandungsbebauung nicht final.

der Deutschen Annington, als derzeit einziges deut-

sche Immobilienunternehmen mit einem Investment

-Grade-Rating (BBB) belohnt. 2013 wurden binnen

drei Monaten fünf Anleihen in Europa und den USA

erfolgreich emittiert. Der Verschuldungsgrad sank

von 59% auf 50%. Die Fälligkeit der Finanzverbind-

lichkeiten verlängerte sich auf rund 8,4 Jahre. Die

Refinanzierungskosten sanken von 4,4 auf 3,3%.

Auch die operative Entwicklung verlief positiv. Alle

wesentlichen Kennzahlen wurden verbessert. Das

operative Ergebnis, der sogenannte FFO I, konnte

im Vergleich zum Vorjahr von 169,9 Mio. Euro um

31,5 Prozent auf 223,5 Mio. Euro gesteigert werden.

Der Nettovermögenswert (NAV) erhöhte sich von

3.448,9 Mio. Euro um 38,7% auf 4.782,2 Mio. Euro.

Der Vorsteuergewinn erhöhte sich durch ein Bewer-

tungsergebnis von 554 Mio. Euro auf 687 Mio. Euro.

Bereits 2012 wurden 205,6 Mio. Euro Bewertungs-

ergebnis erzielt. Es ist eine Dividendenausschüttung

von 70 Cent pro Aktie geplant.

Immobilienwirtschaftlich konnte der Leer-

stand zum Jahresende um 0,4 Prozentpunkte auf

3,5% gesenkt werden. Die durchschnittliche Miete

wurde um 1,9% auf 5,40 Euro erhöht. Parallel wur-

de der Ausbau einer eigenen, flächendeckenden

Handwerkerorganisation mit inzwischen mehr als

1.000 Mitarbeitern weiter vorangetrieben. 2013 wur-

den insgesamt 224 Mio. Euro in den Bestand inves-

tiert, davon 70,8 Mio. Euro speziell für Modernisie-

rungsmaßnahmen. Schwerpunkte bildeten die ener-

getische Sanierung sowie der seniorengerechte

Umbau. Auch 2014 blieben die Instandhaltungsauf-

wendungen mit 160 Mio. Euro auf dem Niveau des

Vorjahres, ergänzte Buch. Die Ausgaben für die

Modernisierung von Wohnungen und Gebäuden

würden mit 150 Mio. Euro etwa verdoppelt.

Vor 2 Wochen hatte die Deutsche Anning-

ton den Kauf von rund 11.500 Wohnungen der De-

WAG und die Integration eines kombinierten Portfo-

lios der Vitus-Gruppe, die mehrheitlich dem Finan-

zinvestor Round Hill gehört, mit rund 30.000

Wohneinheiten beschlossen. Hierzu hat die Deut-

sche Annington mit Gesellschaftern der Vitus Grup-

pe eine Grundsatzvereinbarung über die Integration

von rund 30.000 Wohneinheiten abgeschlossen. Die

Gegenleistung für das Vitus-Portfolio liegt, ein-

schließlich Übernahme von Verbindlichkeiten und

Rückzahlung von Fremdkapital, bei rund 1,4 Mrd.

Euro. Die Grundsatzvereinbarung steht noch unter

dem Vorbehalt von Vollzugsbedingungen, dem Vor-

behalt der Kartellbehörden und bestimmter Gesell-

Bf


Bouwfonds Investment Management ist der Geschäftsbereich für Real Asset Anlage-lösungen innerhalb der Rabo Real Estate Group, eine der führenden Immobilien gesellschaften Europas. Wir bieten innovative Investment-möglichkeiten für institutionelle und private Anleger in Immobilien, Infra struktur und natürliche Ressourcen. In diesen Kategorien konzentrieren wir uns auf fünf Sektoren: Gewerbe immobilien, Wohnimmobilien, Park hausimmobilien, Kommunikations infra-struktur und Farmland. Der Wert des verwalte-ten Gesamt portfolios beläuft sich auf 5,7 Mrd. €. Bouwfonds Investment Management unter-hält regionale Geschäftsstellen in den Nieder-landen, Deutschland, Frankreich, Polen und Rumänien mit über 150 Vollzeitbeschäftigten.

www.bouwfondsim.com

Fokussierung auf Real Assets


schafter von Vitus. Vollzug ist für das 4. Quartal 2014 ge-

plant. Ferner hat die Deutsche Annington einen Kaufvertrag

über den Erwerb eines von der DeWAG verwalteten Portfo-

lios mit rund 11.500 Einheiten abgeschlossen. Der Kaufpreis

für das Portfolio liegt einschließlich Übernahme von Verbind-

lichkeiten bei rund 970 Mio. Euro. Die zugekauften Wohnun-

gen sind durchschnittlich 62,5 qm groß. Der Bestand hat eine

Durchschnittsgröße von 64 qm.

Aus „Der Immobilienbrief“ Sicht ist langfristig frag-

lich, ob der Wohnungsboom mit Beständen, die oft an Prob-

lemstandorten wie auch dem Ruhrgebiet positioniert sind,

langfristig aufgeht. Gerade an den schwierigen Standorten

außerhalb der wenigen nachgefragten Metropolen mit ledig-

lich nur 20% des Geschosswohnungsbestandes liegt die

Durchschnittsmiete bei der Deutsche Annington, aber auch

bei den anderen Immobilien Aktiengesellschaften meist bei

deutlich unter 5 Euro. Mietsteigerungspotenziale durch Sa-

nierung sind begrenzt und rechnen regelmäßig die Sanie-

rung nicht. Bei Leerständen von oft deutlich über 5% und

Mietausfällen, die noch einmal die gleiche Höhe erreichen

können, notwendigen Instandhaltungsmaßnahmen, die lau-

fend zwischen 1 Euro und 1,50 Euro liegen, Nachinvestitio-

nen die die Deutsche Annington mit mehr als 1 Euro pro qm

angibt, nicht umlagefähigen Nebenkosten und je nach Fi-

nanzierung ca. 1 Euro Zinsen pro qm kann es leicht eng

werden, wenn sich an der Zinsfront etwas tut, die demogra-

phischen Trends außerhalb der Wachstumsmetropolen

weiter fortsetzen oder die Energiewende weitere Risiken für

Bestandshalter aufzeigt. Im Moment und wohl auch für die

kommenden Jahre ist das Umfeld jedoch positiv. Anders als

bei Gewerbeimmobilienaktiengesellschaften, die, wie die

IVG gerade aufgezeigt hat, relativ schnell und relativ hart

landen können, dauert die Entwicklung bei Wohnimmobi-

lienaktiengesellschaften aufgrund des stabilen Cash flow

auch im Worst Case relativ lang. Hinzu kommt, dass zumin-

dest für die kommenden Jahre weder mit einem Wechsel

der Zinspolitik noch mit Bewertungsrisiken zu rechnen ist.

Wahrscheinlich lassen sich auch in den nächsten Jahren

die Bilanzen noch durch Bewertungsgewinne tunen und

auch Mietsteigerungen erzielen, da Presse und Politik eine

Mietsteigerungsstimmung schüren und echte Knappheiten

in den prosperierenden Metropolen auch auf Nebenstand-

orte ausstrahlen können. Für die nächsten Jahre sollte ent-

sprechend das positive Umfeld für Wohnimmobilienaktien-

gesellschaften noch erhalten bleiben. (WR) □

Rohmert C. ��

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Weitblick über Stuttgart

Anleihe soll dritthöchsten Wohnturm Deutschlands finanzieren

André Eberhard, Chefredakteur „Der Immobilienbrief“

107 Meter – so hoch soll der dritthöchste Wohnturm Deutschlands werden. Im schwä-

bischen Fellbach, einer 46.000 Einwohnergemeinde bei Stuttgart sollen ab nächster

Woche die Planungen für die Bauarbeiten in die

finale Phase gehen, denn ab Montag können

sich Anleger über die eigens initiierte Anleihe

am Erfolg des Objekts beteiligen.

Am kommenden Montag startet die heiße

Phase des Gewa Tower im schwäbischen Fell-

bach. Dann beginnt die Zeichnungsfrist für die 35

Mio. Euro Anleihe mit der die Unternehmer Micha-

el Warbanoff und sein Sohn Mark Warbanoff die

Bau- und Finanzierungskosten für das 61,5 Mio.

Euro Projekt komplettieren wollen.

Das Projekt

„Wir sind vom Oberbürgermeister der Stadt 2007 angesprochen worden, ob wir

Ideen für ein brach liegendes Grundstück der Stadt entwickeln können“, so Mark Warbanoff.

Im Zentrum des 7.656 qm großen Grundstücks des ehemaligen Fromm Areals soll ein

Heuer

Frankfurt: Jones Lang La-

Salle, an der New Yorker

Börse als JLL Inc. notiert,

folgt der Logik der Marke und

ändert weltweit seinen Mar-

kenauftritt. Die Markenbe-

zeichnung lautet mit soforti-

ger Wirkung JLL.

Weltweit wird der Einfüh-

rungsprozess der neuen Mar-

ke über zwei Jahre verlaufen.

Die Bezeichnung der juristi-

schen Gesellschaft bleibt

weiterhin Jones Lang LaSal-

le. Ebenfalls von der Mar-

kenänderung unberührt bleibt

LaSalle Investment Ma-

nagement.

Neuer Markenauftritt


Der geplante Gewa Tower in Fellbach bei Stuttgart (Foto: Gewa Tower)

Handels-Dialog

Einzelhandelsstandorte Hamburg und Schleswig-HolsteinGutes Plus in Hamburg. Zu viel des Guten in Schleswig-Holstein?

14. Mai 2014 in Hamburg

Marktüberblick: Immobilien- und Handelshorizonte erweiternStadthöfe – ein Stück Hamburg erwachtFlächenexpansion in Schleswig-Holstein. Zu viel des Guten?Qualifizierte NahversorgungSpezial: Tourismus und Handel

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werden soll sowie die A 81 befinden sich in unmittelbarer

Nähe. „Fellbach ist fast Stuttgart“, kommentiert Warbanoff.

Fellbach liegt im Herzen einer der wirtschafts-

stärksten Metropolregionen mit Ansiedlungen von Bosch,

Stihl, Kärcher, Porsche, Mahle und Mercedes-Benz un-

weit des Standorts des Gewa Towers. Für den Standort

spricht der hohe Wanderungsbewegung aus Stuttgart ins

Umland. 2013 lag der Wanderungssaldo bei 13.400 Perso-

nen von Stuttgart ins Umland. Grund sind die hohen Mieten

und Kaufpreise in der schwäbischen Metropole, die 2014

erneut um 5% für neue Eigentumswohnungen steigen sol-

len. Verkaufspreise von bis zu 10.000 Euro pro qm sind

mittlerweile bereits aufgerufen worden.

Hotel und Markt

Im Hotelgewerbe verzeichnet Stuttgart mit einer

Bettenauslastung von 47,8% einen überdurchschnittlichen

Wert. Der Marktanteil der drei und vier Sternehotels liegt im

Stuttgarter Raum bei 70%. In Fellbach selbst gibt es derzeit

sieben Hotels im zwei bis vier Sternebereich.

Als Pächter des Hotels, dass bis zuletzt noch als

medizinisches Gesundheitszentrum geplant war, konnte die

nordic hotels AG gewonnen werden, die 2002 in Kiel ge-

Garbe


Wohnturm mit 107 Meter Höhe und 34 Etagen entstehen,

der über 65 Wohneinheiten verfügen wird, von denen bereits

28 verkauft sind. Insgesamt entstehen allein im Turm 10.336

qm Wohnfläche. 113 PKW-Stellplätze gehören ebenfalls

zum Wohnturm. Der Objektwert lt. Wertgutachten von Feri

liegt bei 66,5 Mio. Euro. In einer halbkreisförmigen Ringbe-

bauung entsteht um den Turm ein 3 Sterne Business Hotel,

dass am Ende über 4.500 qm Fläche und 110 Zimmer verfü-

gen wird und bereits an die nordic hotel AG verpachtet wer-

den konnte. Auf dem Grundstück entstehen des weiteren

sieben Wohnhäuser (gelb), die allesamt bereits an Bauträger

und Projektentwickler veräußert werden konnten jedoch

nicht zum eigentlich Projekt und der Anleihe gehören. So-

wohl Wohnturm als auch Hotel entstehen im Realeigentum.

Den Vertrieb der Wohnungen übernimmt Engel & Völkers.

Lage und Markt

Die Gemeinde Fellbach verfügt über ca. 46.000

Einwohner und liegt im Speckgürtel von Stuttgart. Bis zum

Hauptbahnhof sind es gut 11 Minuten mit der S-Bahn sowie

15 Minuten mit dem PKW bis ins Zentrum von Stuttgart. Fell-

bach verfügt über einen eigenen S-Bahn und U-Bahn-

Anschluss nach Stuttgart, die vom Objekt fußläufig zu errei-

chen sind. Die Bundesstraße B 14, die vierspurig ausgebaut

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gründet wurde und 22 Hotels in Deutschland mit

über 1.300 Zimmern betreibt. 2013 erwirtschaftete

das Unternehmen 24 Mio. Euro Umsatz. Der

Pachtvertrag läuft über 20 Jahre mit Verlänge-

rungsoptionen.

Die Anleihe

Die Anleihe, GEWA 5 to 1 GmbH & Co.

KG wird am kommenden Montag, 17. März an der

Börse Frankfurt im Entry Standard für Anleihen

begeben und hat ein Volumen von 35 Mio. Euro.

Bei einer Laufzeit von 4 Jahren wird ein Kupon von

6,5% p.a. gezahlt. Die Besicherung erfolgt über

eine erstrangige Grundschuld im 60% Beleihungs-

auslauf gemäß FERI Wertgutachten sowie einer

Zession der Rechte und Ansprüche aus den Immo-

bilienkaufverträgen und einer Abtretung der Mieter-

löse. Creditreform hat die Anleihe mit BBB gera-

tet. Als Treuhänder agiert Rödl Treuhand Ham-

burg GmbH.

Kalkulation

In den Errichtungskosten von 61,5 Mio.

Euro sind bereits Finanzierungskosten sowie der

Kupon der Anleihe inkludiert und sollen zu einem

Teil über den Erlös der Anleihe (35 Mio. Euro) so-

wie durch den Erlös der bisher verkauften Woh-

nungen gedeckt werden. Die bisher 28 verkauften

Wohnungen brachten 12,4 Mio. Euro ein. Weitere

10,3 Mio. Euro kommen durch weitere Verkäufe

von 10 Wohnungen, die bereits endverhandelt

sind. 2,5 Mio. Euro sind Eigenmittel. Die Rückzah-

lung der Anleihe in 4 Jahren erfolgt durch den Ver-

kauf der Restwohnungen, die 36,8 Mio. Euro brin-

gen sollen. Zusätzlich ist der Hotelverkauf mit 7,8

Mio. Euro kalkuliert.

Fazit

Auf den ersten Blick scheint ein 107 Meter

hoher Wohnturm in einer 46.000 Einwohner Stadt

ambitioniert. Beim zweiten Blick, wird das Konzept

durchaus schlüssig. Das Platzierungsfenster für

Anleiheemissionen scheint günstig. Langfristiger

Mietvertrag mit namhaftem Hotelbetreiber, der

bisherige Abverkauf der Wohnungen sowie die

Konstruktion im Realeigentum sprechen für das

Konzept. Aus „Der Immobilienbrief“-Sicht liegt der

Knackpunkt beim Verkauf der Top-Wohnungen,

die zu einem Quadratmeterpreis von bis zu 7.800

Euro pro qm angeboten werden. Hier muss es

gelingen, passende Käufergruppen zu erschließen.

Die bisherigen Wohnungen konnten aber bereits

über Gutachterpreis veräußert werden und deuten

auf eine rege Nachfrage. (AE) □


publity

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Hier fehlt ihnen leider der „Proof of concept“. Daher ist es

für diese Art von Projekten derzeit quasi unmöglich eine

Bankfinanzierung zu erhalten. Die kleinen Banken, die sol-

che Projekte unterstützen würden, sind regulatorisch leider

auch limitiert. Deshalb haben wir uns in unserem Fall für

eine Finanzierung über den Kapitalmarkt entschieden.

DIB: Welche Käufergruppen sind bereit in Fellbach für den

Quadratmeter bis zu 7.800 Euro zu bezahlen

Mark Warbanoff: Laut Wertgutachten, liegt der Quadrat-

meterpreis für den GEWA-Tower zwischen 3.300 – 7.700

Euro. Da wir bereits 28 Wohnungen verkauft haben, spüren

wir sehr klar einen Trend, zum barrierefreien und urbanen

Wohnen. Die Käufer unserer Wohnungen wollen kein Haus

mit Garten, sie wollen eine angemessene Wohnung mit

vielen Annehmlichkeiten wie einem guten Ausblick und

zentraler Lage.

Deswegen lassen sich die bisherigen Käufer unserer Woh-

nungen auch nicht so einfach in eine bestimmte Kategorie

einordnen – primär verkaufen wir aber an Eigennutzer.

DIB: Wie wollen Sie sicherstellen, dass die Finanzierungs-

bestätigung bis zum 31.3.2014 vorliegt?

Mark Warbanoff: Wichtige Säulen für die Finanzierung

sind zunächst der bereits erfolgte Verkauf von rund 40%

der Wohnungen sowie der Pachtvertrag für das Hotel. Den

Rest decken wir über die Anleihe ab und sind derzeit auf

Roadshow unterwegs, bei der wir auf sehr positives Feed-

back stoßen. Mit der erfolgreichen Platzierung der Anleihe

können wir der Stadt dann die Finanzierung nachweisen. □

aurelis


Im Gespräch mit…

Mark Warbanoff, Initiator des

Projekt GEWA Tower in Fellbach

„Der Immobilienbrief“: Der Gewa Tower ist ein seit Jahren

in der Planung befindliches Projekt. Nach welchen Krite-

rien haben Sie den jetzigen Zeitpunkt für eine Anleihe-

emission gewählt?

Mark Warbanoff: Im Jahr 2007 wurden wir vom Oberbürger-

meister der Stadt Fellbach angesprochen, ein Konzept für

das alte Fromm Areal zu entwickeln.

Die Entwicklung und Ideenfindung hat

dann einige Zeit in Anspruch genom-

men. Nachdem wir alle offenen Punk-

te wie z.B. einen Hotelpachtvertrag,

die Baugenehmigung, etc. aus dem

Weg geräumt hatten und einen signifi-

kanten Teil der Wohnungen verkauft haben haben wir uns

auf die Suche nach einer geeigneten Finanzierungsform für

den verbleibenden Kapitalbedarf gemacht. Nach einigen

Gesprächen, und Durchsicht von Finanzierungsalternativen,

haben wir uns dann f ür eine Finanzierung über den Kapital-

markt in Form einer Anleihe entschieden. Und diese Finan-

zierung muss jetzt auch umgesetzt werden.

DIB: Warum planen Sie das Projekt über eine Anleihe

zu finanzieren?

Mark Warbanoff: Aufgrund der neuen EK Vorschriften im

Rahmen der BASEL III Verordnung, nehmen Banken aktuell

von solchen einzigartigen Projektfinanzierungen Abstand.

Wir entwickeln Potenziale.

Zauberberg*

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Stuttgart: In der im Eigenbe-

stand der balandis real esta-

te ag verwalteten Römergale-

rie in Leonberg konnte rund

600 qm Fläche an die AOK-

Bezirksdirektion Stuttgart-

Böblingen und rund 200 qm

an einen HNO-Arzt vermietet

werden.

Das Dienstleistungs- und Ge-

sundheitszentrum umfasst

insgesamt 15.000 qm. Neben

einem Sanitätshaus umfasst

das Gesundheitswesen in der

Römergalerie noch die Berei-

che Kieferorthopädie, Allge-

meinmedizin, Dermatologie/

Phlebologie, Alternative Medi-

zin, Kieferchirurgie, Reha mit

Physio- und Ergotherapie so-

wie Orthopädie.

Deals Deals Deals

DIC

Spezial AIF

PROJECT setzt auf „Vier Metropolen“

Der Name ist Programm: „Vier Metropolen“ hat das Bamberger Emissionshaus PRO-

JECT Investment seinen ersten Spezial AIF, der kürzlich von der BaFin genehmigt

wurde, genannt und macht damit gleich klar, wo der Fonds investiert sein wird. In

Berlin, Frankfurt am Main, München und Hamburg will das Team um Jürgen Seeber-

ger und Wolfgang Dippold bis zu 150 Mio. Euro in Wohnprojektentwicklungen inves-

tieren. Erste vielversprechende Gespräche mit institutionellen Investoren wurden

bereits geführt.

Drei von mindestens sechs Objekten sind bereits eingekauft bei dem auf institutio-

nelle Investoren abgestimmten ersten Spezial AIF „Vier Metropolen“. Mit Einkäufen in Ber-

lin, München und Hamburg zeigt der Fonds bereits zum heutigen Zeitpunkt eine breite

Diversifikation. In der Bundeshauptstadt wurde in Lichterfelde West in der Curtisstraße

eine Projektentwicklung mit 60 Wohneinheiten und einem Objektvolumen von 22 Mio. Euro

eingekauft, in München Sendling ein Projekt mit 35 Wohneinheiten und 16 Mio. Euro Ob-

jektvolumen und in Hamburg Norderstedt wurden 36 Mio. Euro in ein Objekt mit 84

Wohneinheiten investiert.

Das Konzept des Spezialfonds weicht dabei nicht von dem der bisherigen Fonds

des Emissionshauses ab. Investiert wird ausschließlich mit Eigenkapital. Das schließt

Fremdfinanzierungsrisiken aus. Auch der Verkauf der Wohnungen erfolgt in bewährter

Weise. „Der Verkauf der entwickelten Wohnungen erfolgt bereits vor sowie während der

Bauphase und vornehmlich an Eigennutzer“, so Jürgen Uwira, Geschäftsführer der auf

Die sechs eleganten MainTor Palazzi bringen zeitlose Ästhe-tik und moderne Lebensart stilvoll in Einklang. Sie ver binden die einzig artige Lage am F luss mit dem Lebens gefühl eines neuen, dynamischen Quartiers.

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Nachhaltigkeit

Investoren wollen einheitliches System

Einer Umfrage von DLA Piper zur Folge, sind 71% der

Investoren bereit für nachhaltige Immobilien mehr Geld

auszugeben. 79% wünschen sich ein einziges internati-

onales Zertifizierungssystem. BREEAM wird dabei be-

vorzugt.

Auf der diesjährigen MIPIM in Cannes stellte DLA

Piper seine Ergebnisse einer Umfrage unter 100 Investoren

zum Thema Nachhaltigkeit vor. Demnach bedeutet Nach-

haltigkeit für die Befragten nicht nur das Thema Umwelt-

freundlichkeit sondern auch Wirtschaftlichkeit und Sozialver-

träglichkeit. Für Investmententscheidungen wird Nachhaltig-

keit offenbar immer wichtiger, denn 71% der Befragten wür-

den höhere Investitionskosten in Kauf nehmen, um nachhal-

tige Immobilien zu erwerben. Allerdings verwirren die vielen

verschiedenen Zertifikate mit ihren verschiedenen Anforde-

rungen offensichtlich, denn 79% wünschen sich ein einheit-

liches, internationales Zertifizierungssystem. Zwei Drittel

präferieren dabei BREEAM. (AE) □

institutionelle Investments spezialisierten PROJECT

Real Estate Trust GmbH. In zwei Closings sollen insgesamt

150 Mio. Euro bei institutionellen Investoren eingesammelt

werden, die auf Projektebene auf bis zu 250 Mio. Euro

Objektvolumen verteilt werden sollen. Die Zielrendite nach

Fondskosten beträgt mindestens 8% IRR pro Jahr. Auf Ob-

jektebene ist eine Rendite von mehr als 10%, lt. Investitions-

kriterien, zwingend.

Die Zielmärkte der Beteiligung weisen seit einiger

Zeit sowohl Miet- als auch Preissteigerungen auf. Alle

Märkte kennzeichnet ein Nachfrageüberhang, der auch

auf Investorenseite nicht unbeachtet blieb. Im letzten Jahr

kletterte das Transaktionsvolumen im deutschen Wohnim-

mobiliensektor auf über 10 Mrd. Euro. Sicherheit und stabiler

cash flow sind der Hauptmotivator für Investments in

deutsche Wohnimmobilien. Dem umkämpften Markt entgeht

Project durch eine Pipeline in Höhe von 2,8 Mrd. Euro. Allein

in Berlin stehen Projekte im Volumen von 890 Mio. Euro

zur Verfügung. In Hamburg liegt das Volumen bei 480 Mio.

Euro, in Frankfurt bei 620 Mio. Euro und in München bei

590 Mio. Euro. Bisher konnte das Emissionshaus 28 Projek-

te mit einer Objektrendite von durchschnittlich 12% p.a. ab-

schließen. (AE) □

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unabhängigen Wirtschaftsprüfern testiert wurden. Namenhafte Analysten bestätigen

dem Unternehmen hervorragende Asset-Management-Qualitäten, die Anlegern neben

einer größtmögichen Sicherheit zudem eine attraktive Rendite ermöglichen.

Düsseldorf: Aurelis, Ent-

wickler des neuen Düsseldor-

fer Stadtviertels, hat ein

Grundstück von knapp 2.000

qm Fläche an die PDI-

Gruppe verkauft. Direkt an

der Wehrhahn-Brücke wird

der Projektentwickler ein

achtgeschossiges Hotel und

einen sechsgeschossigen

Bürobau realisieren. Für das

Hotel ist eine BGF von 2.980

qm vorgesehen, für das Bü-

rohaus 3.010 qm. Unter dem

Gebäudekomplex wird eine

Tiefgarage die erforderlichen

Einstellplätze bereitstellen.

PDI wird das geplante 99-

Betten-Haus an die „B&B

HOTELS GmbH“ verpachten.

Hotelinvestments hoch im Kurs

Auch außerhalb der Top 7 gibt’s Rendite

TREUGAST und Colliers haben die Attraktivität von 34 deutschen Standorten untersucht

und erstellten auf dieser Basis den aktuellen Hotelinvestment-Attraktivitäts-Index (HAI). 2013

wurde nach Angaben von Colliers 1,7 Mrd. Euro am deutschen Hotelinvestmentmarkt ge-

handelt. Seit 2009 stieg das Hoteltransaktionsvolumen um mehr als 250%. Für 2014 rechnet

Colliers mit Transaktionen in Höhe von 1,5 Mrd. Euro. Die im Alternativen-Vergleich soliden

Renditen von Hotelimmobilien führen zu einem ungebrochenen Interesse in- und ausländi-

scher Investoren. Auch in 2013 lag das größte Transaktionsaufkommen in den Top 7 Stand-

orten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart.

Die Treugast/Colliers-Auswertung verdeutlicht, dass nicht nur die Top 7, sondern

eine große Anzahl weiterer Standorte für Hotelinvestments als attraktiv zu bewerten sind. Zu

den Hidden-Champions zählen Freiburg im Breisgau oder auch Mainz. Auf der Basis des

Ratings kommen die Analysten zu der Einschätzung, dass annähernd 80% der untersuchten

Standorte eine durchschnittliche bis weit überdurchschnittliche Attraktivität (Bewertung BB

bis AAA) für Hotelinvestments besitzen.

Zu den Haupttransaktionen zählte 2013 der Kauf des QMH Hotelportfolios für 300

Mio. Euro durch die Fattal Holding von Goldman Sachs. Das Le Royal Meridien Hamburg

wechselte für 64 Mio. Euro in den Bestand der Ärzteversorgung Niedersachen. Verkäufer

war die Generali. (WR) □

Deal


Realis Ein erfahrener Partner an Ihrer Seite, egal welche individuelle Route Sie wählen – das ist ein gutes Gefühl. Seit über 13 Jahren

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Ein gutes Gefühl auf Erfahrung zu bauen

München: Die Deka Immo-

bilien GmbH erwirbt für den

Bestand des Offenen Immo-

bilien-Publikumsfonds West-

Invest InterSelect das Büro-

und Geschäftshaus „Battello“

für rund 70 Mio. Euro im

Arnulfpark. Die 2008 fertig

gestellte Immobilie wurde

vom LaSalle German Inco-

me & Growth Fund, ein von

LaSalle Investment Ma-

nagement gemanagter

Fonds, verkauft.

Die zwei U-förmig angeleg-

ten und miteinander verbun-

denen Gebäudeteile verfü-

gen über eine vermietbare

Fläche von insgesamt rund

22.000 qm. Davon entfallen

rund 15.000 qm auf Büroflä-

chen sowie jeweils rund

2.200 qm auf Einzelhandels-

flächen, Gastronomie- und

Veranstaltungsflächen sowie

auf Lagerflächen. Hauptmie-

ter ist das Internetportal

CHECK 24.

Berlin: Die Rakuten

Deutschland GmbH mietet

die letzte freie Bürofläche im

von der Project Immobilien

errichteten Büro- u. Ge-

schäftshaus in der Schön-

hauser Allee 112.

Die durch Project auf fünf

Etagen plus Staffelgeschoss

errichteten 3.780 qm Büro-

und Gewerbefläche sind da-

mit vollständig vermietet. Bis

voraussichtlich Ende Mai

werden die Ausbauarbeiten

vollständig abgeschlossen

und alle Büroflächen bezo-

gen sein.

Deals Deals Deals


Immobilienmarkt Polen

Gute Wirtschaftsaussichten bei

zunehmender Überalterungsgefahr

Andreas Wellstein, Immobilien Research DekaBank

Der mittel- und langfristige Ausblick für die polnische Wirtschaft ist gut, da das Land ein

attraktiver Investitionsstandort ist. Die Mitgliedschaft in der EU verschafft Rechtssicherheit,

und der große Binnenmarkt macht das Land als Absatzmarkt attraktiv. Polen bildet zudem

eine wichtige Verbindung der EU nach Osteuropa. Arbeitgeber profitieren von einer gut

ausgebildeten Bevölkerung und relativ geringen Arbeitskosten. Das Bankensystem ist im

Zuge der Finanzkrise zudem weniger in Mitleidenschaft gezogen worden, als in vielen an-

deren europäischen Staaten, sodass die Fähigkeit zur Kreditvergabe intakt ist. Mittelfristige

Belastungsfaktoren gehen in Polen wie in vielen anderen europäischen Staaten von der

zunehmenden Überalterung der Bevölkerung aus. Das Wirtschaftswachstum sollte 2014

bei 2,7% und 2015 bei 3,4% liegen.

Büromarkt Warschau: Hohes Neubauvolumen drückt auf die Mieten

Die Nachfrage nach Büroflächen in Warschau erhöhte sich 2013 um 2% gegenüber dem

Vorjahr und erreichte 383.000 qm. Dieser Wert bezieht sich auf den Flächenumsatz ohne

Mietvertragsverlängerungen. Rechnet man diese hinzu, ergibt sich ein Volumen von

633.000 qm. Die Reduzierung von Kosten gehört weiterhin zu den Hauptmotiven für Umzü-

ge. Viele Unternehmen suchen neuere, flexiblere Flächen zu einer günstigeren Miete. Sie

werden überwiegend in Cityrandlagen und gut angebundenen dezentralen Lagen fündig.

Die Nachfrage speiste sich überwiegend aus dem Bedarf von IT-Unternehmen, Handel und

Industrie sowie Finanzdienstleistern. Vorvermietungen hatten einen Anteil von etwa einem

Drittel des gesamten Flächenumsatzes. Die hohe Neubautätigkeit hat zu einem Anstieg

des Leerstands geführt. Die Quote für den Gesamtmarkt erhöhte sich von 9,4% Ende 2012

auf 12,5% Ende 2013. 2013 kamen 300.000 qm neu auf den Markt, was den bisherigen

Rekord des Vorjahres erneut übertraf. Derzeit befinden sich 400.000 qm im Bau, davon

71% spekulativ. 30% der derzeit im Bau befindlichen Flächen entfallen auf die City. Die

Flächennettoabsorption und der Nettozugang an Büroflächen standen seit 2004 in einem

ausgewogenen Verhältnis, lediglich 2009 war der Flächenzugang deutlich höher, was zu

einem starken Anstieg des Leerstands führte. Seit 2012 ist der Nettozugang erneut höher

als die Nettoabsorption und dürfte es auch im laufenden Jahr bleiben, was Druck auf den

Leerstand und damit auf die Mieten ausübt. Die Spitzenmiete hat sich 2013 um 5% vermin-

dert und lag Ende des Jahres bei 23,8 Euro/qm/Monat. Mietanreize wie mietfreie Zeiten

haben aufgrund des erhöhten Wettbewerbs an Bedeutung gewonnen, sodass die Effektiv-

mieten um bis zu 30% unter den Nominalmieten liegen. In den dezentralen Lagen reichte

die Mietspanne von elf bis maximal 17 Euro/qm/Monat. Das DekaBank-Research erwartet

im laufenden Jahr noch weitere Mietrückgänge und rechnet 2015 mit einer Stagnation. Ab

2016 sollte die Miete wieder steigen, die Prognose ist durch die Bautätigkeit jedoch mit

einem Risiko nach unten verbunden.

Internationale Filialisten expandieren weiter, bevorzugt in Shopping-Centern

Die Expansion internationaler Filialisten in Polen hält unvermindert an. 2013 gingen mehr

als 30 Marken neu an den Start, z.B. Hollister, Bonita, Sports Direct oder Cos. Bereits

ansässige Unternehmen etablierten neue Konzepte, z.B. Sinsay (LPP Group) oder H&M

Home. Im Segment der kleinen bis mittleren Fachmarktzentren expandierten vor allem

Bekleidungsdiscounter wie NKD oder KiK. Einige Filialisten zogen sich jedoch auch vom

Markt zurück oder reduzierten die Zahl der Niederlassungen. Etablierte Shopping-Center,

vor allem in Warschau, sind für die Mehrheit der Newcomer der bevorzugte Standort für

den Markteintritt. Das Wachstum der Einzelhandelsumsätze in Polen dürfte in den kom-

menden Jahren über dem europäischen Durchschnitt liegen.

Die Größe des Marktes und die hohe Konsumbereitschaft

insbesondere der städtischen Bevölkerung sollte die Nach-

frage internationaler Filialisten auf einem weiterhin hohen

Niveau halten. Bei den Spitzenmieten in Shopping-Centern

rechnen wir 2014/15 insgesamt mit stagnierenden Mieten.

Aufgrund des anhaltend hohen Neubauvolumens wird sich

die Polarisierung jedoch weiter verstärken. Während Objekte

mit optimalem Standort und Mietermix aufgrund der hohen

Nachfrage leichte Mietzuwächse verbuchen dürften, sind in

schlecht konzipierten Centern in sekundären Lagen steigen-

de Leerstände und Mietrückgänge zu erwarten. In den meis-

ten Städten Polens sind 1a-Lagen eher unterentwickelt. Ihr

Filialisierungsgrad ist gering, stattdessen dominieren dort

Gastronomie, Dienstleister und lokale Einzelhändler.

Logistikmarkt: Online-Handel treibt Flächenumsatz

nach oben

Die Nachfrage nach Logistikflächen hat 2013 den höchsten

bisher erzielten Wert erreicht. Der Flächenumsatz belief sich

auf rund 1,9 Mio. qm bzw. 1,3 Mio. qm ohne Mietvertrags-

verlängerungen. Rund 45% des Flächenumsatzes entfielen

auf die Regionen Breslau und Posen, 18% auf die Region

Warschau. Allein im vierten Quartal 2013 gab es drei Ver-

mietungen an Amazon mit jeweils über 100.000 qm.

Dadurch hat sich der Einzelhandel, der traditionell zu den

größten Abnehmern für Logistikflächen zählt, bei der Nach-

frage auf den ersten Platz geschoben vor den Logistik-

dienstleistern und Industrieunternehmen. Das verfügbare

Angebot lag Ende 2013 bei 0,85 Mio. qm, was einer landes-

weiten Leerstandsquote von 11% entsprach. Nach zwei

Jahren mit steigendem Neubauvolumen hat sich die Fertig-

stellung 2013 im Vergleich zum Vorjahr um 40% reduziert

und erreichte 0,3 Mio. qm. Inzwischen hat die Bautätigkeit

wieder zugenommen, allerdings dominieren Projekte „auf

Bestellung“, spekulative Vorhaben gibt es kaum. Das nomi-

nale Mietniveau blieb 2013 weitgehend unverändert. Am

teuersten sind Logistikflächen in der Warschauer Zone 1

(bis 15 km vom Stadtzentrum) gefolgt von Krakau. Effektiv

gesehen gab es leichte Mietrückgänge in Zentralpolen auf-

grund des gestiegenen Leerstands und in Schlesien, mode-

rate Anstiege verzeichneten dagegen Posen, Breslau und

die Warschauer Zone 2 (15 bis 80 km vom Stadtzentrum).

Dominierender Investmentmarkt in Osteuropa

Das Transaktionsvolumen für gewerbliche Immobilien be-

trug 2013 rund 3,4 Mrd. EUR und erreichte damit den

höchsten Wert seit 2006. Gegenüber dem Vorjahr ergab


München: Die PATRIZIA

Immobilien AG hat zwei

Hotels in München übernom-

men. Die beiden 2011 gebau-

ten Marriott-Hotels

„Courtyard“ und „Residence

Inn“ im Stadtteil Haidhausen

wurden für einen Immobilien-

Spezialfonds erworben. Ver-

käufer sind die Reiß & Co.

Real Estate München

GmbH und die E&G Bridge

Equity Fonds GmbH & Co.

KG. Die beiden Häuser mit

einer gesamten BGF von rd.

16.000 qm und 352 Zimmern

werden von der Betreiberge-

sellschaft SV Group AG für

Marriott International, Inc.

im Rahmen eines Pachtver-

trags über 20 Jahre geführt.

In der Tiefgarage stehen

über 260 Stellplätze zur

Verfügung.

Frankfurt: Cushman & Wa-

kefield mietet für seine

Deutschlandzentrale rd.

3.100 qm Fläche am

Rathenauplatz 1. Vermieter

ist der offene Immobilien-

fonds Grundbesitz Europa

der Deutschen Asset &

Wealth Management.

München: CA Immo hat für

das Büro-, Ärzte und Ge-

schäftsgebäude AMBIGON

zwei Mietverträge über insge-

samt rund 1.500 qm Mietflä-

che abgeschlossen. Mieter

sind die Unternehmensbera-

tung Edelweiß & Berge (rd.

680 qm) sowie die Post Im-

mobilien GmbH (rd. 820

qm). Beim Abschluss mit

Edelweiß & Berge waren

IGENUS Immobilen und

Colliers International ver-

mittelnd tätig.

sich ein Zuwachs von 26%. Unter den zentral- und osteuropäischen Ländern nimmt

Polen als Investitionsstandort eine herausragende Rolle ein. 55% des gesamten

Transaktionsvolumens dieser Region (ohne Russland) entfielen auf das wirtschaftlich stärks-

te Land. 94% des investierten Kapitals stammten aus dem Ausland, vor allem aus Deutsch-

land und den USA. Die hohe Nachfrage führte in allen Marktsegmenten zu Renditerückgän-

gen. Auf Sicht von fünf Jahren bieten Einzelhandels- und Logistikimmobilien die besten Er-

tragsperspektiven vor Bürogebäuden in Toplagen. Die Finanzierungsbedingungen haben

sich im Jahresverlauf verbessert. Bedingt durch sinkende Margen hat sich der Spread zwi-

schen Finanzierungskosten und Anfangsrenditen erhöht. Die Beleihungsquoten liegen im

Bereich zwischen 60 und 70%. □

Eingefrorene Offene Immobilienfonds

2014 müssen teils enorme Abschläge hingenommen werden

Bis zum Jahr 2017 müssen die in Abwicklung befindlichen Offenen Immobilienfonds

ihr Immobilienvermögen von 17 Mrd. Euro abbauen. Konnten 2012 die Immobilien

noch über Buchwert veräußert werden, mussten 2013 Abschläge von 13% hingenom-

men werden. In Benelux und Südeuropa liegt der Abschlag sogar noch höher.

Offene Immobilienfonds verwalten weltweit ein Immobilienvermögen von 82 Mrd.

Euro. Dabei entfallen 17 Mrd. Euro auf die in Abwicklung befindlichen Fonds, die bis 2017

noch verkauft werden müssen. Davon müssen bis 2016 allerdings nur 4 Mrd. Euro liquidiert

werden. Seit 2012 wurden lt. DTZ bereits Immobilien im Wert von 5,6 Mrd. Euro veräußert.

Offene Immobilienfonds mit längeren Abwicklungsfristen zählen dabei zu den ersten und

aktivsten im Verkauf tätigen Fonds.

Die Bandbreite der Länder, in denen Objekte verkauft werden konnten, ist dabei

breiter geworden. So konnten 2013 auch Immobilien in den Benelux-Märkten, Ost-, Mittel-

und Südeuropa verkauft werden. In diesen Märkten summierten sich die Verkäufe auf 1,3

Mrd. Euro nach nur 0,1 Mrd. Euro in 2012.

Das Bestandsportfolio der eingefrorenen Fonds umfasst europaweit eine Fläche

von 4,7 Mio. qm. Der Schwerpunkt liegt in Deutschland mit 32%, gefolgt von Benelux (19%)

und Südeuropa (15%). 2014 stehen hier umfangreiche Verkäufe an. DTZ rechnet damit,

dass in diesen Märkten Preisabschläge von bis zu 30% unter Buchwert hingenommen wer-

den müssen. In Deutschland liegt der Abschlag bei 8%. (AE) □

JLL zur Mietpreisbremse

Nicht zielführend und ignoriert bestehende Initiativen

Die Mietpreisbremse nimmt immer mehr Gestalt an. Den Ländern soll für eine Dauer

von fünf Jahren in Gebieten mit nachgewiesen angespannten Wohnungsmärkten die

Möglichkeit eingeräumt werden, bei Wiedervermietungen von Wohnraum die Mieter-

höhungsmöglichkeiten auf maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete zu

beschränken. Über eine genaue Ausgestaltung des Gesetzes wird aktuell beraten. Die

geplante Regulierung soll dabei alle Marktteilnehmer gleichermaßen betreffen.

„In der derzeitigen Diskussion über steigende Mieten und eine unzureichende Ver-

sorgung mit günstigem Wohnraum wird ignoriert, dass viele der betroffenen Städte mit ihren

kommunalen bzw. landeseigenen Wohnungsunternehmen bereits über einen großen Hebel

zur Mietpreisbegrenzung verfügen. Beispielsweise gehören den sechs landeseigenen Woh-

nungsgesellschaften Berlins mit rund 274.000 Wohnungen über 14% des Berliner Woh-

Deals Deals Deals


München: Invesco Real

Estate (IRE) erwirbt für einen

britischen Unternehmenspen-

sionsfonds ein Portfolio be-

stehend aus vier InterCi-

tyHotels für ca. 80 Mio. Euro.

Es handelt sich um die erste

Akquisition für das neue IRE-

Mandat, dessen Fokus auf

Anlagen mit langen Mietver-

tragslaufzeiten und regelmä-

ßigen Erträgen liegt.

Die InterCityHotels befinden

sich in Darmstadt, Mainz,

Rostock und am Frankfurter

Flughafen darstellt. Die Ho-

tels sind über 30-jährige Hyb-

ridverträge an Steigenberger

Hotels AG vermietet

IRE wurde von CBRE Hotels

beraten.

nungsbestandes", so Roman Heidrich, MRICS, bei JLL Team Leader Residential Valuati-

on Advisory Berlin. Heidrich weiter: „Ähnlich sieht es in Hamburg mit den rund 130.000

Wohnungen der SAGA GWG (14%) und in München mit rund 64.000 Wohnungen der GE-

WOFAG Holding GmbH sowie der GWG Städtische Wohnungsgesellschaft München

mbH (zusammen 8,4% aller Wohnungen) aus. Unter Berücksichtigung der jeweiligen Wohn-

eigentumsquoten in den drei vorgenannten Städten liegt der Anteil der kommunalen bzw.

landeseigenen Wohnungen am gesamten Mietwohnungsbestand noch deutlich höher.“

Wegen des gesetzlichen Auftrags an Städte und Kommunen zur Gewährleistung

einer angemessenen Wohnungsversorgung für breite Bevölkerungsschichten waren die

kommunalen Wohnungsgesellschaften gegründet worden. Insofern sind sie als wichtiges

Instrument der aktiven kommunalen Wohnungs- und Mietpreispolitik anzusehen.

Die durch-

schnittlichen Bestands-

mieten der Wohnungs-

baugesellschaften in

den drei untersuchten

Städten zeigen, dass

diese – teilweise deut-

lich – unter den aktuel-

len Mietspiegelmieten

liegen.

Mit dem „Bündnis für soziale Wohnungspolitik und bezahlbare Mieten“ haben die

kommunalen Wohnungsgesellschaften in Berlin bereits erste Schritte zur Mietpreisbegren-

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zung eingeleitet. „Den kommunalen Wohnungsunterneh-

men wird damit eine wichtige Rolle zur Sicherung der be-

zahlbaren Mieten für breite Bevölkerungsschichten zuge-

wiesen“, so Heidrich. Und weiter: „Das Versäumnis der

Politik, in den letzten Jahren auf den Neubaubedarf in den

prosperierenden Großstädten nicht rechtzeitig reagiert zu

haben, soll jetzt in Form einer Mietpreisbremse auch zu

Lasten der privaten Wohnungseigentümer behoben wer-

den. Dies kann nicht zielführend sein, da es überwiegend

die privaten Investoren sind, die den dringend benötigten

Neubau von Wohnungen schaffen müssen. Der öffentli-

chen Hand fehlen für umfangreiche Wohnungsbautätigkei-

ten derzeit schlichtweg die Ressourcen."

Bei der aktuellen Bevölkerungs- und Haushalts-

entwicklung in Berlin müssen jedes Jahr mehr als 15.000

Wohnungen neu erstellt werden. Auch wenn sich die An-

zahl der genehmigten Neubauwohnungen in Berlin 2013

mit 10.101 Wohnungen erneut deutlich erhöht hat, ist da-

von auszugehen, dass die Zahl tatsächlich fertig gestellter

Wohnungen deutlich darunter liegen wird. Zeitlich verzö-

gert wird es jedoch zu einem deutlichen Anstieg der Fertig-

stellungszahlen kommen, was beweist, dass der Woh-

nungsmarkt auch ohne weitere staatliche Eingriffe auf die

gestiegene Nachfrage reagiert und funktioniert – allerdings

mit einer gewissen zeitlichen Verzögerung.

„Schlussendlich bedeutet dies, dass Berlin – und

dies gilt gleichermaßen auch für alle stark nachgefragten

Großstädte und Metropolregionen – einen deutlichen,

kurzfristig wirksam werdenden Schub beim Wohnungsneu-

bau benötigt. Nur mit der Ausweitung des Angebots kann

einer weiteren Mietpreissteigerung begegnet werden. Hier

sollten seitens der Politik Anreize angesetzt werden, an-

statt den investitionswilligen Akteuren, die es seit vielen

Jahren derzeit aufgrund des günstigen Marktumfelds wie-

der gibt, die Projektkalkulationen kaputt zu regulieren. Eine

regulatorisch bedingte Verringerung der Neubauzahlen in

den nächsten Jahren bei gleichzeitig steigender Nachfrage

wird den Druck auf die Mietpreise nur weiter verstärken“,

betont Heidrich. (KK) □

Aus Jones Lang LaSalle wird JLL

Zeitung lesen wird einfacher. Auch Sprachprogramme

kommen einfacher klar. Zukünftig ersparen wir Ihnen das

„Jones Lang LaSalle (JLL)“. Jones Lang LaSalle, an der

New Yorker Börse als JLL Inc. notiert, folgt der Logik der

Marke und ändert weltweit seinen Markenauftritt. Weltweit

soll der Einführungsprozess der neuen Marke über zwei

Jahre verlaufen. Die Bezeichnung der juristischen Gesell-

schaft bleibt weiterhin Jones Lang LaSalle. Ebenfalls von

der Markenänderung unberührt bleibt LaSalle Investment

Management. □

DG HYP zu regionalen Oberzentren

Stabile Entwicklung

Mit zunehmendem Ausverkauf der großen Büromärkte

rücken B-Standorte immer mehr in das Blickfeld von

Investoren. Dies berichten seit einigen Monaten überein-

stimmend Makler und Analysten. Eine aktuelle Markt-

studie der DG HYP beschreibt, dass sich die gewerbli-

chen Immobilienmärkte in den regionalen Oberzentren

in den Segmenten Einzelhandel und Büro anhaltend

stabil entwickeln.

Untersucht wurde die Entwicklung in den zwölf

Oberzentren Augsburg, Bremen, Darmstadt, Dresden, Es-

sen, Hannover, Karlsruhe, Leipzig, Mainz, Mannheim, Müns-

ter, Nürnberg. Georg Reutter, VV der DG HYP sieht den für

eine Anlageentscheidung wesentlichen Marktwert der Immo-

bilie nicht allein abhängig von den Objekteigenschaften und

der Lage, sondern vor allem auch auf die Stellung im Wett-

bewerb an. Hier böten regionale Märkte mit hoher Zentralität

nachhaltig Potenzial.

Während sich die Büromieten in den Metropolen in

den vergangenen Jahren als volatil erwiesen hätten, zeigten

sich die Oberzentren stabil. Seit 2007 nehme die Spitzen-

miete an den regionalen Standorten kontinuierlich um rund

2,5% pro Jahr zu. Gegenüber 2003 sei dies ein Anstieg um

14%, berichtet die Studie. An den Top-Standorten habe es

im selben Zeitraum eine Mietsteigerung von leicht unter 10%

gegeben. Im Durchschnitt weisen die Oberzentren mit einem

Leerstand von 6,3% im vergangenen Jahr einen niedrigeren

Wert auf als die Top-Standorte mit 8,4%. Während die

Nachfrageseite im laufenden Jahr stabil bleiben dürfte,

könnte die Ausweitung des Flächenangebots den weiteren

Mietanstieg dämpfen.

Im Segment Einzelhandel entwickeln sich die Spit-

zenmieten an den regionalen Standorten spürbar moderater

als in den sieben Wirtschaftszentren. Grund dafür ist das

Flächenangebot, das in den Oberzentren in den vergange-

nen zwei Jahrzehnten stärker gewachsen ist als der Umsatz.

Hinzu kommt die Attraktivität der Top-Lagen in den Metropo-

len für den Einzelhandel. Diese Flächen sind nur begrenzt

vorhanden und konzentrieren sich auf wenige Straßenzüge

sowie Shopping-Center. Dadurch ist die Spitzenmiete in den

Metropolen in den vergangenen Jahren stärker gestiegen

als in den Oberzentren. Infolge der soliden konjunkturellen

Lage und der wirtschaftlichen Bedeutung Deutschlands ist

mit einer anhaltenden Flächennachfrage an den Top-

Standorten zu rechnen. Gleichzeitig stehen die Oberzentren

insbesondere im Rahmen einer Expansionsstrategie im Fo-

kus der Einzelhändler. Angesichts der großen Spreizung der

Spitzenmiete dürfte die unterschiedliche Dynamik zwischen

Top-Standorten und regionalen Immobilienzentren in Zu-

kunft abnehmen. (WR) □

Gelsenkirchen: Bilfinger

Real Estate verkauft i. A.

eines institutionellen Inves-

tors das Büro- und Einzel-

handelsobjekt Bahnhofstraße

36–38/Von-der-Recke-Straße

21 an den Fondsinitiator F&C

REIT Asset Management.

Mit dem zum 1. März erfolg-

ten Verkaufsabschluss wech-

selt die Immobilie in den von

HANSAINVEST Hanseati-

sche Investment verwalte-

ten Fonds Best Value Ger-

many I. Das Geschäftshaus

umfasst rund 3.900 qm

Mietfläche, die u. a. von der

Santander Consumer Bank

genutzt wird.

Deal


Konjunktur pusht Wohnungsmarkt

KGAL erwartet positive Entwicklung

Mit wenigen Eckdaten beschreibt KGAL, die vor kurzen von ihrem Dank Gesellschaf-

tern an in Deutschland weniger bekannte Asset Manager weitgehend verkauft wor-

den war, die positiven Perspektiven des deutschen Wohnungsmarkts.

Die Konjunktur habe im Jahresverlauf 2013 ihre Durststrecke zunehmend überwin-

den können und befinde sich mittlerweile wieder auf solidem Aufwärtskurs. Nach 0,4% in

2013 wird allgemein für 2014 ein Wirtschaftswachstum von 1,7% erwartet. Die Marktenge

sorge insbesondere in den bevorzugten Metropolstädten für einen anhaltend starken Preis-

auftrieb. Weniger signifikant habe sich 2013 der bundesweite Kaufpreisanstieg erwiesen.

Die inserierten Kaufpreise für neue Eigentumswohnungen seien um etwa 4,9% gestiegen.

Noch immer lägen die Neubau-Aktivitäten unter dem Bedarf, den Experten bis 2020 auf

jährlich etwa 260.000 neue Wohnungen taxieren würden. 2013 habe es mit 233.000 Fertig-

stellungen bzw. +16% einen starken Schub gegeben. Die Tendenz der Wohnungsfertigstel-

lungen bliebe steigend. Nach vorläufigen Schätzungen dürfte 2013 die Zahl der Baugeneh-

migungen auf ca. 250.000 gestiegen sein.Damit seien 2014 ca. 255.000 Fertigstellungen

möglich. Das Tempo der Mietsteigerungen habe sich verlangsamt. Bundesweit legten die

Angebotsmieten neuer Wohnungen um etwa 3,1% zu. In den Top-7-Städten stiegen die

Mietpreise erheblich stärker wie z. B. in Berlin mit +8,5% und in München mit +8,3%. Nach

dem Boomjahr 2005 wurde 2013 mit Wohnportfolio-Transaktionen für insgesamt rund 15,8

Mrd. Euro ein neuer zyklischer Rekord erzielt.(WR) □

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lungsgebiete in den letzten Jahren befanden, haben sich

Schwerpunkte zertifizierter Objekte herauskristallisiert. Bei

den zertifizierten Objekten handele es sich meist um Neu-

bauten, da die Zertifizierung von Altbestand oft aufwändiger

sei. Dies bestätigt die von Plato vor einigen Jahren heraus-

gearbeitete These, das unabhängig von der faktischen Sinn-

haftigkeit einer Zertifizierung in Zukunft eine entsprechende

Klassifizierung zur Nebenbedingung für ein Investment ge-

worden sein wird. (WR) □

Berliner Immobilienmarkt 2013

Geldumsatz erneut gestiegen – Dritt-

höchster Wert seit der Wiedervereinigung

Karin Krentz

Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für

Grundstückswerte in Berlin hat ad hoc vorläufige Zahlen

über die Entwicklung am Berliner Grundstücksmarkt für

das Jahr 2013 vorgelegt. Danach sind im Vergleich zum

Vorjahreszeitraum überwiegend konstante bis steigende

Umsatzentwicklungen auf dem Berliner Immobilienmarkt

zu verzeichnen.

Insgesamt zeichnet sich für das Jahr 2013 gleich-

wohl erneut ein Spitzenjahr ab. Der im nachstehenden Jah-

resvergleich dargestellte Gesamtumsatz 2013 ist noch nicht

endgültig. Die endgültigen Umsatzzahlen werden erst Mitte

April ermittelt.

Der Vorjahresvergleich zeigt:

Am Berliner Immobilienmarkt wurden im Jahr 2013 wie im

Vorjahr knapp 32.000 Kauffälle registriert. Dies ist erneut

ein absoluter Spitzenwert im langjährigen Vergleich.

Die umgesetzte Geldmenge ist um 11% auf knapp 13,6

Mrd. Euro angestiegen. Auch dies ist ein Spitzenwert im

langjährigen Vergleich und der dritthöchste Wert seit der

Wiedervereinigung.

Die Flucht in die Sachwerte, in das sogenannte

„Betongold“, hält weiter an. Die Kauffallzahlen für Ein- und

Zweifamilienhäuser stiegen um 5%. Der Geldumsatz ver-

zeichnete auch auf diesem Teilmarkt mit einem Plus von

ca. 17% einen deutlichen Anstieg auf 1.152,8 Mio. Euro

(2012: 984,6 Mio. Euro). Gleichzeitig ist der Flächenum-

satz um ca. –6% leicht zurückgegangen.

Reine Mietwohnhäuser sind wieder verstärkt im Fokus der

Investoren. Die Anzahl der verkauften Objekte legte um

11% auf knapp 13,86 Mrd. Euro zu mit einem Anstieg des

Geldumsatzes von rd. 39%.

Frankfurt führend in Büro-Zertifizierung

CBDs hängen übrige Regionen ab

Eine aktuelle Recherche von JLL weist in Berlin, Düs-

seldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München

und Stuttgart zum Jahreswechsel einen zertifizierten

Büroflächenbestand von insgesamt 4,23 Mio. qm aus.

Das sind lediglich knapp 5% des akkumulierten Ge-

samtbestands. Im direkten Städtevergleich gibt es al-

lerdings eine erhebliche Variationsbreite.

Lediglich Frankfurt ist als wettbewerbsintensive

Banken- und Immobilienhochburg mit 12,3% prozentual als

einzige Stadt im Ranking mit einem zweistelligen Wert

notiert. Mit absolut 1,48 Mio. qm ist die Mainmetropole

deutlich führend. Abgeschlagen am Ende der Skala steht

Stuttgart mit 1,8%. Alle übrigen untersuchten Städte kom-

men auf einen Zertifizierungs-Anteil von 3 bis 4%.

Etwas anderes ist die Situation zu werten, wenn

man den hoch wettbewerbsintensiven, professionellen

Büroflächenbestand im CBD betrachtet. Hier ist fast die

Hälfte des Büroflächenbestands zertifiziert oder vorzertifi-

ziert. Im Vergleich zur Vorstudie vor sechs Monaten ist in

allen sieben Märkten gibt der Anteil der zertifizierten

Flächen deutlich angestiegen. Auch bei diesem Vergleich

liegt Frankfurt mit einem Plus von 1,5 Prozentpunkten

vorn. In fünf Städten stieg der Anteil um 0,6 Prozentpunkte.

Berlin legte lediglich von 2,9 auf 3,0% zu. Aus JLL-Sicht ist

nach wie vor der Grund für den vergleichsweise hohen

Anteil an Zertifizierungen in Frankfurt der internationale

Fokus. Speziell für internationale Investoren und Nutzer sei

die Nachhaltigkeit und damit die Zertifizierung ein wichtiges

Thema bei Investitions- und Anmietungsentscheidungen.

Von den insgesamt 2,93 Mio. qm in 2013 vermie-

teten oder von Eigennutzer erworbenen Flächen in den

sieben Immobilienhochburgen entfielen 13,5% auf Immobi-

lien bzw. Projektentwicklungen mit Zertifikat. Aber auch

wenn die Projekt-Vorvermietungen herausgerechnet wer-

den bleibt ein zertifizierter Vermietungsanteil im Bestand

Darmstadt: Schroder Pro-

perty erwirbt eine weitere

deutsche Büroimmobilie für

den Immobilien Europa

Direkt, ein Investitionsvehikel

der Zürich Anlagestiftung.

Für 16,2 Mio. Euro befinden

sich ab sofort die Europa

Arkaden I im Portfolio des

Pan-europäischen Fonds.

Die Europa Arkaden I bieten

auf sechs Etagen eine Ge-

samtfläche von 7.319 qm.

Aktuell beherbergt die Büro-

immobilie zehn verschiedene

Mieter.

Deal


Mietwohnhäuser mit gewerblichen Anteilen zeigten mit einem leichten Zuwachs von 2%

leicht steigende, Büro- und Geschäftshäuser mit einem Rückgang von 6% rückläufige

Tendenzen bei den Kauffallzahlen. Der Rückgang des Flächenumsatzes beider Teilmärk-

te ist insbesondere darauf zurückzuführen, dass im Jahr 2012 eine Vielzahl von Verkäu-

fen von großflächigen Objekten für einen überdurchschnittlichen Umsatzanstieg sorgte.

Der Flächenumsatz 2013 liegt nahezu auf dem Niveau des Jahres 2011.

Die Anzahl der verkauften Eigentumswohnungen ist mit 3% leicht zurückgegangen, aber

noch immer auf einem hohen Niveau. Damit ist der deutliche Anstieg der Kauffallzahlen

der letzten Jahre leicht rückläufig. Der Geldumsatz hat sich um 7% auf über 3,6 Mrd.

Euro (2012: 3,4 Mrd. Euro) erhöht, während die umgesetzte Fläche mit einem Plus von

1% nahezu stagniert. Bei der Ermittlung der – allerdings nicht nach Größe, Ausstattung,

Wohnlage und Zustand differenzierten – Durchschnittskaufpreise aller verkauften Objekte

zeigt sich, dass das Kaufpreisniveau der Eigentumswohnungen bei allen Baujahrsgrup-

pen gestiegen ist. Deutlich über dem Durchschnitt liegende Kaufpreise mit Werten zwi-

schen 5.000 bis 10.000 Euro/qm Wohnfläche findet man überwiegend in den Ortsteilen

Mitte, Tiergarten, Grunewald, Schmargendorf, Wilmersdorf und Charlottenburg. Spitzen-

preise mit bis zu 10.500 Euro/qm Wohnfläche für Top-Immobilien neuerer Baujahre wer-

den im Ortsteil Mitte und am Potsdamer Platz gezahlt.

Der durchschnittliche Kaufpreis aller Wohnungsverkäufe (ohne Eigenheime) liegt mit rd.

165.000 Euro je Wohnung um rd. 10% über dem Vorjahreswert von 150.000 Euro.

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Fazit

Der Berliner Immobilienmarkt zeigt nach vorläufigen Um-

satzzahlen eine weiterhin anhaltende steigende Tendenz.

Da Ende Dezember 2013 eine Vielzahl von Verträgen ab-

geschlossen wurden, die in den vorläufigen Umsatzzahlen

noch nicht berücksichtigt werden konnten, wird die endgül-

tige Anzahl nach Kaufverträgen höher ausfallen. Ursache

dafür dürfte die Anhebung der Grunderwerbssteuer zum 1.

Januar 2014 sein, die viele Marktteilnehmer dazu veran-

lasst hat, noch kurz vor Jahresende Kaufverträge beurkun-

den zu lassen.

Beim Geldumsatz fällt die Steigerungsrate dage-

gen schon jetzt sehr deutlich aus. Mit einer Steigerung von

11% auf insgesamt 13,86 Mrd. Euro insgesamt erreicht der

Geldumsatz den dritthöchsten Wert seit der Wiedervereini-

gung! Der erneute Bevölkerungszuwachs Berlins im Jahr

2013 sorgte für eine erhöhte Nachfrage am Wohnungs-

markt bei gleichzeitig zu geringem Angebot. Dadurch deut-

licher Aufwärtstrend bei Preisen für innerstädtische

Wohnimmobilien.

Das 5-seitige Informationsblatt mit weitergehen-

den Angaben ist kostenlos abrufbar über die Internetseite

des Gutachterausschusses (www.gutachterausschuss-

berlin.de). □

Frankfurt

Wohnungsbaugenehmigungen steigen

In der Mainmetropole wurden 2013 über 5.000 Woh-

nungen neu genehmigt. Das sei die höchste Anzahl

seit 50 Jahren, verlautet es aus der Frankfurter Bau-

aufsicht. Gegenüber dem Vorjahr ist das ein Anstieg

um 55% und liegt um 75% über dem mehrjährigen

Durchschnittswert.

In den Wohnungsbau flossen 556 Mio. Euro. Die

Mittel flossen in den Bau von Mehrfamilienhäuser, aber

auch in die vermehrte Umwandlung von Büro- und Gewer-

beimmobilien in Wohngebäude. Daraus konnten 370

Wohneinheiten genehmigt werden. Das ist mehr als dop-

pelt so viel wie 2012. Angesichts der knappen Neubauflä-

chen wertet das Amt dies als herausragend. Erfolgreich

war die Bauaufsicht im Kampf gegen illegale Umnutzung

von Wohnungen. Dazu zählt auch die vermehrt um sich

greifende Vernietung als Ferien- oder Touristenunterkünf-

te. Insgesamt über 500 Wohnungen konnten so wieder für

den Wohnungsmarkt zurückgewonnen werden.

Neubauflächen für Wohnungen sind in Frankfurt

rar. Zwei große Projekte gibt es. Das eine ist der Riedberg,

das andere das Europaviertel. Auf dem Riedberg entstan-

den bis Ende 2013 insgesamt 3.916 Wohneinheiten und 600

Plätze in Studentenwohnheimen. In diesem Jahr sollen noch

einmal 470 Wohnungen fertig gestellt und bezogen werden.

Das Angebot reicht von Sozialwohnungen bis hin zu Villen.

Das Projekt Riedberg wird als „Städtebauliche Entwicklung“

von der Stadt Frankfurt durchgeführt.

Das Europaviertel entsteht auf dem ehemaligen

Gelände des Güterbahnhofs. Es ist bzw. wird ein völlig neu-

er Stadtteil mit Büros, Freizeiteinrichtungen, Gastronomie

und eben auch Wohnungen für unterschiedliche Ansprüche

und Bedürfnisse. Die Stadt unterstützt den Bau von bezahl-

baren Wohnungen. Insgesamt hat sie in den Haushalt 2014

etwa 45 Mio. Euro eingestellt. 1,1 Mio. Euro fließen in knapp

370 Sozialwohnungen, die im Europaviertel gebaut werden.

Mit dieser Förderung will das Planungsdezernat verhindern,

dass im Europaviertel nur hochpreisige Wohnungen entste-

hen. (CW) □

Luxusmarken treiben weltweit Einzelhan-

delsmieten auf die Spitze

Hongkong an der Spitze

Hong Kong ist weltweit die teuerste Stadt für internationale

Einzelhändler. In der Spitze sind jährlich rund 33 850 Euro

pro qm und Jahr zu bezahlen. Auf Rekordniveau sind laut

einer Studie von CBRE auch die Spitzenmieten in New York

mit 25 774 Euro (+11%), in Paris mit 11 340 Euro (+29%)

und London mit 10 594 Euro (+18%). Im internationalen

Vergleich sind trotz deutlicher Steigerung in den letzten Jah-

ren die Höchstmieten in den deutschen Top-Standorten Ber-

lin mit 3 840 Euro p.a., Hamburg mit 3 600 Euro und Mün-

chen mit 4 200 Euro verhältnismäßig niedrig. Damit bleiben

deutsche Spitzenlagen lt. CBRE weiterhin günstige Expansi-

onsziele für globale Retailer. Berlin weise eine beachtliche

Entwicklungspipeline auf.

Die Nachfrage auf dem französischen Einzelhan-

delsmarkt konzentriert sich auf erstklassige Flächen insbe-

sondere in und um Paris. Seit dem ersten Quartal 2012 sind

die Angebotsmieten in Top-Lagen um bis zu 80% gestiegen.

CBRE prognostiziert, dass die anhaltende Nachfrage von

internationalen Einzelhändlern in Haupteinkaufsstraßen die

Top-Mieten in Paris auch 2014 weiter in die Höhe treiben

werde. Auch in London hat die hohe Nachfrage des Lu-

xussegments nach erstklassigen Einzelhandelsflächen hat

bei begrenzter Verfügbarkeit die Mieten auf ein Rekordni-

veau gehoben. Die hat zu einer erhöhten Nachfrage nach

zweitklassigen Flächen im Zentrum Londons geführt. Den-

noch ist der britische Markt extrem polarisiert. Einkaufszen-

tren und Einkaufsstraßen minderer Lagequalität leiden zu-

nehmend unter Leerständen und sinkenden Mieten. (WR) □

NR. 251 I 32. KW I 13.08.2011 I ISSN 1860-6369 I SEITE 1 NR. 317, 11. KW, 14.03.2014, Seite 26

Die gute Vermietungsleistung von rund 280.000 qm in 2013 setzt sich nach Ansicht der

Immobilienexperten von Greif & Contzen-Research weiter fort. Bereits im Januar 2014 habe der Flächenumsatz bei 25.000 qm gelegen. Für das Gesamtjahr rechnen die Ex-perten mit einem Büroflächenumsatz auf Vorjahresniveau. Traditionell werde der Groß-teil des Flächenumsatzes in Köln durch Mietab-schlüsse von kleinen und mittleren Unternehmen getragen. Auch 2013 machte die Größenklasse von 251 bis 500 qm rund 18%, die Größenklasse von 501 bis 1.000 qm rund 16% des Gesamtumsatzes aus. Insgesamt lag der Anteil der vermieteten Flä-chen mit bis zu 1.000 qm bei rund 45%.

Insgesamt wurden der Umsatz von 2012 um rund 4% und der Zehnjahresdurchschnitt sogar um rund 12% übertroffen. Erstmals seit 2007 stieg zu-dem die Spitzenmiete und liegt nun bei 21,25 Euro/qm. Auch die Durchschnittsmiete liegt mit 11,88 Euro/ qm auf einem Niveau, das zuletzt 2007 er-reicht wurde. Die gewichtete Durchschnittsmiete beträgt 12,72 Euro/qm. Zum Vergleich: In Frankfurt liegt die Spitzenmiete beispielsweise bei 37,00 Euro, in München können bis zu 32,00 Euro/qm fällig werden und in Düsseldorf 27,50 Euro. Lediglich 7,4% der Kölner Büroflä-chen stehen derzeit leer. Dabei werden, so die Researcher von Greif & Contzen, inner-städtische Neubauflächen knapp. Nach der Vollendung des Rheinauhafens fehle es in Köln an einem vergleichbaren kurzfristig verfügbaren Anschlussprojekt.

Der Preisanstieg für Wohnungen und Häuser in Düsseldorf und Köln setzte sich auch zum Jahresende 2013 fort. Auf dem Hausmarkt führt Köln in der Region West die Rangliste mit einem Spitzenpreis von 8,8 Euro/qm an. Auf dem Wohnungsmarkt liegt Düsseldorf mit einem Preis von 6.9 Euro/qm in der Spitze auf Rang eins, gefolgt von

Köln mit 6,7 Euro/qm. Dies geht aus der aktuellen Auswertung des Dr. Klein-Trendindikators Immobilienpreise DTI für die Region West hervor.

Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ziehen demnach die tatsächlichen Kaufpreise für Eigentumswohnungen deutlich an: In Köln stieg der Kaufpreis von Woh-nungen im Vergleich zum Vorjahr um knapp 10%, in Düsseldorf um 8,3%. Die Woh-nungspreise in Köln und Umland stiegen im Vergleich zum Vorquartal um 1,5%, in Düs-seldorf um 1,1%.

In Düsseldorf stiegen die Häuserpreise um 3,4%, in Köln 3,0%. In Düsseldorf fallen für Ein- und Zweifamilienhäuser in der Spitze Quadratmeterpreise von 7.000 Euro an, in Köln von 8.900Euro. Preissteigerungspotenzial sehen die Experten in citynahen B-Lagen auf der rechten Rheinseite.

Auf dem Gelände des ehemaligen Hochhauses der Deutschen Welle sollen nach dem Abbruch des Gebäudes u.a. 500 Wohnungen entstehen. Der Stadtentwicklungsaus-schuss hatte jüngst beschlossen, ein Bebauungsplanverfahren für das Gelände aufzustellen, um ein Sondergebiet mit der Zweckbindung Rundfunkanstalt für das benachbarte Deutschlandradio, u.a. ein Wohngebiet, ein Mischgebiet und ein Gewerbe-

gebiet festzusetzen. Investoren ist die Wohnkompanie aus Düsseldorf und Bauwens Development aus Köln. 2003 war die Deutsche Welle nach Bonn in den Schürmann-Bau gezogen.

Kölner Büromarkt: Mieten steigen - Flächen werden knapp

Kurz berichtet

Köln: Casino eröffnet 2017

Das von der rot-grünen Landesregierung

beschlossene fünfte Casino in NRW zieht

auf die Cäcilienstraße. Dort, wo heute noch

ein Parkhaus mit einer relativ schmucklo-

sen Fassade sowie eine innerstädtische

Tankstelle liegen, soll ab 2017 das Casino

eröffnen, meldet der Kölner Stadt-

Anzeiger. Ob dieser Zeitplan eingehalten

werden kann, hängt auch von der Schnel-

ligkeit des nun anstehenden Planungsver-

fahrens ab. Die Westdeutsche Spielban-

ken GmbH jedenfalls will so früh wie mög-

lich eröffnen, wie die Kölner Lokalzeitung

den SPD-Landtagsabgeordneten und Chef

der Kölner Ratsfraktion, Martin Börschel,

zitierte. Das Parkhaus steht auf einem

städtischen Grundstück. Nun wolle man

eine Übergangsregelung verhandeln, denn

der Betreiber Contipark hat noch einen

Mietvertrag bis 2016.

Dom-Hotel bekommt ein Glasdach

Das Dom-Hotel ist eine der renommiertes-

ten Adressen der Stadt. Nun haben die

Verantwortlichen den Siegerentwurf eines

Wettbewerbs zur Neugestaltung veröffent-

licht. Gewonnen hat das Planungsbüro

Ingenhoven Architects mit ihrem Vor-

schlag eines Glasdachs. Die Entwürfe wer-

den ab 5.3. an der Kolonnaden-Fassade

am Dom-Hotel gezeigt.

Bebauungsplan für den Güterbahnhof

Ehrenfeld

Mit 7,3 ha - das entspricht etwa zehn Fuß-

ballplätzen - ist der ehemalige Güterbahn-

hof Ehrenfeld eine der größten innerstädti-

schen Industriebrachen. Unklar ist, was

darauf einmal entstehen soll. Deshalb leite-

te die Stadt jetzt ein aufwändiges Bürger-

beteiligungsverfahren ein. So muss noch

über die prozentuale Aufteilung zwischen

Wohnen, Freiflächen und Gewerbe ent-

schieden werden, ebenso über die Art des

Gewerbes und die Verkehrserschließung.

Stadtplanungsdezernent Franz-Josef

Höing verspricht auf der Grundlage des

vom Rat verabschiedeten Wohnbauförder-

programms sowohl staatlich geförderte wie

frei finanzierte Wohnungen. Der Stadtent-

wicklungsausschuss hat in seiner Februar-

sitzung die Aufstellung des Bebauungplans

beschlossen.

Köln: Wohnen wird teurer

Raderberggürtel: Hochhaus wird abgerissen

Unternehmen, die in "Der Immobilienbrief" erwähnt werden:

Allianz Real Estate (27), alstria office Reit (2), AOK (14), Ärzteversorgung Niedersachsen

(16), Argetra Verlag (1), Aurelis Real Estate (13,16), B&B (16), balandis real estate ag

(14), Bilfinger Real Estate (22), Bosch (11), Bouwfonds (7), CA Immo (19), Car-

pus+Partner AG (14), Catella Property (4), Catella Real Estate (4), CBRE (5,20,25), Check

24 (17), Colliers (16), Colliers International (19), Commerz Real (6), Cushman & Wakefield

(19), Deka (17,20,27), Deutsche Annington (6,7,8), Deutsche Asset & Wealth Manage-

ment (19), Deutsche Hypo (2), DeWAG (7,8), DG HYP (21), DIC Asset (14), DLA Piper

(15), DTZ (19), E&G Brigde Equity Fonds (19), Ebertz & Partner (3), EBZ (9), Edelweiß &

Berge (19), Engel & Völkers (11), F&C Reit Asset Management (22), fairvesta (15), Fattal

Holding (16), Feri (11),FLE GmbH (27), Garbe (11), Generali (16), Gewa Tower

(10,11,12,13), GEWOFAG Holding (20), Goldman Sachs (16), Goldman Sachs (2), GRI

(4), GWG Städtische Wohnungsgesellschaft München mbH (20), Hansainvest (22), Han-

sen Schotenroehr Müller Voets Partnerschaftsgesellschaft (27), hcb hospitality compe-

tence berlin (29), Heuer (10), Igenus Immobilien (19), Invesco Real Estate (20), JLL

(5,10,19,20,21,23), Kärcher (11), KGAL (22), LaSalle Investment Management (10,17),

LaSalle Investment Management (21), Mahle (11), Marriott International (19),Mercedes-

Benz (11), Natixis (27), nordic Hotel AG (11), Patrizia Immobilien (19), PDI (16), Porsche

(11), Post Immobilien GmbH (19), Project Immobilien (14,1517,22), publity AG (12),

Rakuten Deutschland GmbH (17), Real I.S. (16), Reiß & Co. Real Estate (19), Rödl Treu-

hand Hamburg (12), Rohmert Medien Consult (7), Round Hill (7), RWE (24), SAGA GWG

(20), Santander (22), Savills (2), Schroder Property (24), sontowski & partner (18), Spring-

er Verlag (5), Steigenberger Hotels AG (20), Stihl (11), Süddeutsche Wohnen (29), SV

Group AG (19), Terra Firma (6), Treugast (16), Vitus-Gruppe (7,8), ZIA (2), Zürich Anla-

gestiftung (24).

Aufterbeck, Winfried (1); Bilic-Nosic, Marinela (6); Buch, Rolf (6); Dippold, Wolfgang (14);

Franken, Klaus (4); Heidrich, Roman (20); Kneip, Andreas (4); Lemli, Marcus (2,4);

McGreal, Stanley (5); Pohl, Andreas (2); Reutter, Georg (21); Seeberger, Jürgen (14);

Sotelo, Ramón (5), Szczodrowski, Heiko (6); Thomsen, Jörg (6); Uwira, Jürgen (14);

Warbanoff, Mark (10,13); Warbanoff, Michael (10).

Personen, die in "Der Immobilienbrief" erwähnt werden:

Rheda-Wiedenbrück, T: 05242-901250, F: 05242-901251 [email protected], www.rohmert-medien.de,

Chefredaktion: André Eberhard (V.i.S.d.P.)

Immobilienredaktion: Dr. Thomas Beyerle, Dr. Gu-drun Escher, Marion Götza, Uli Richter, Werner Rohmert

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Redaktl. Beirat: Klaus Ansmann (Deutsche Post Immobilien), Dr. Kurt E. Becker (BSK), Chris-topher Garbe (Garbe Unterneh-mensgruppe/Garbe Logistic AG), Dr. Karl Hamberger (Ernst & Young), Klaus Hohmann, Prof. Dr. Jens Kleine, Frank Motte, Prof. Dr. Wolfgang Pelzl (Uni Leipzig), Fritz Salditt (Stb.), An-dreas Schulten (Bulwien AG)

Wissenschaftliche Partner:

Prof. Dr. Hanspeter Gondring FRICS (Studiendekan, Duale Hochschule Baden-Württemberg Stuttgart)

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Impressum


Nr. 58, 11. KW, 14.03.2014, Seite 1

Inhaltsverzeichnis

Sehr geehrte Damen und Herren!

Der deutsche Immobilienmarkt lasse mit Frühlingslaune eine Phase hinter sich, wie die Deutsche Hypo verlauten lässt, die kein wirklicher Winter war, und profitiere dabei vor allem von der Mietpreisentwick-lung. Diese Einschätzung des Marktes für das nächste halbe Jahr werde zu Recht von den guten Kon-junkturerwartungen getragen. Der kontinuierliche Anstieg des Deutsche-Hypo-Index seit Ende 2012 wird auch durch einen leichten Rückgang um 0,6% im Februar nicht wirklich gebremst. Hintergrund für diesen Rückgang sei, bei aller konjunkturellen Frühlingseuphorie, die eher zurückhaltende Beurteilung des er-warteten Transaktionsvolumens durch die befragten Experten. Betrachtet man die mit knapp 50 Mrd. Euro sehr hohen Transaktionen institutioneller Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt im Jahr 2013, ist diese Zurückhaltung nachvollziehbar. Die Hoffnungen für eine anhaltende Marktstärke ruhen weiter auf dem Segment Wohnen. Vor allem ausländische Investoren würden auch in 2014 weiter auf der Suche nach sicheren Core-Investments sein. Der Indexwert für den Teilmarkt Wohnen habe nun wieder die Schwelle von 160 Punkten überschritten. [Frage: Was genau sind im Sektor Wohnen „sichere Core-Investments“? doch vermutlich weniger die bezahlbaren, kleinen, barrierearmen Wohnungen, an denen es vielerorts fehlt. N.B. Ungleichgewichte auf dem deutschen Wohnungsmarkt lassen sich jeden-

falls mit den regulatorischen Maßnahmen der sog. Mietpreisbremse nicht abmildern, das hat das Kieler Institut für Weltwirtschaft (IfW) in einer Studie erneut bestätigt, im Gegenteil, damit würde das Problem nur verschärft. Im Gegensatz zu den verhaltenen Erwartungen der Deutschen Hypo rechnet Colliers vor, dass Immobilieninvestments in Europa erst 60% des Levels von 2007 erreicht hätten und folgert daraus, dass noch viel Luft nach oben vorhanden sei, nachdem die asiatischen Märkte in jüngster Zeit

an Glanz verloren. JLL konstatiert entsprechend erhöhte Aktivitäten von Projektentwicklern in den deut-schen Top-7-Städten, um den Hunger von Investoren nach Core-Objekten zu befriedigen – die passende Meldung zum Auftakt der MIPIM in Cannes. Mehr noch als im Oktober auf der Expo Real in München dominieren an der Côte d’Azur die glänzenden Großvorhaben mit glänzenden Gewinnaussichten. Aller-dings darf man sich fragen, was das mit den eigentlich drängenden Problemen der Welt angesichts wachsender Konflikten zu tun hat. Zumindest aus den Begleitveranstaltungen zur Messe ist das Thema Green Building nicht mehr weg zu denken und gipfelte in der Forderung nach einem Perspektivwechsel in der städtischen Infrastruktur mit Investitionen in gigantischem Ausmaß, um die Probleme des Klima-wandels, des Bevölkerungswachstums und der wirtschaftlichen Ungewissheiten zu meistern - um nicht zunehmend in politische Ungewissheiten hineinzuschliddern.

Der 25. „Marché International des Professionnels de l'immobilier“ MIPIM 2014 dürfte sich von dem ersten essentiell unterscheiden, nicht nur deshalb, weil das Stammland Frankreich inzwischen eines unter vie-len ist, oder weil die Immobilienprofis, als deren Treffpunkt die Messe mal aus der Taufe gehoben wurde, vermutlich unter den Messebesuchern längst in der Minderzahl sind. Entscheidend ist die seit etlichen Jahren zu beobachtende Verschiebung der Schwerpunkte von den Märkten zu den Städten und Regio-nen, d.h. von den Händlern mit der Ware „Immobilie“ zu den Orten, an denen Immobilien entstehen oder entstehen sollen. Vorausgesetzt Geldgeber aus der Privatwirtschaft können sich dafür erwärmen. Ohne diese Geldgeber ist Stadtentwicklung nirgends mehr möglich, weshalb z.B. auch die Ukraine mit Kiev gerade in der aktuellen Situation kurzentschlossen die MIPIM wählte, um das Entwicklungsprojekt eines „Business Port Kiev“ unter neuen Vorzeichen auf den Weg zu bringen. Für die o.g. Mammutaufgaben, denen Städte und Regionen gegenüber stehen, sind bewährte und neue Partnerschaften nötiger denn je. Frage nur, zu welcher Seite sich die Waage neigt, zu solchen Projekten, die hohe Profite verspre-chen, egal wieviel Wald dafür abgeholzt oder wieviel von den knappen Wasserressourcen abgezweigt wird – Beispiele dafür die rund um den Globus austauschbaren Luxusresidenzen dieser Welt – oder zu Projekten, die den Menschen dienen. Zu Zeiten des Projektentwicklungsbooms wurde sprichwörtlich mit der Lupe nach den Nutzern gefahndet, denn ohne Nutzer, die die Zeche zahlen, auch kein Profit. Oft genug blieben sie aus und Projektentwicklung geriet zu einem Un-Wort. Wenn heute Projektentwicklung in den Ballungsräumen wieder fröhliche Urstände feiert, wo stehen wir dann morgen?

Nr.: 58 11. KW / 14.03.2014 Kostenlos per E-Mail

ISSN 1860-6369

Editorial 1

Interview mit Prof. Hans-Peter Noll, CEO RAG Montan Immobilien

2

Dt. Annington auf Wachstumskurs

6

Erfassung des gewerbli-chen Flächenpotentials

8

Masterplan 10

Gegen Verkehrsinfarkt in Stadtgebieten

12

FIABCI Prix d´Excellence Germany

12

Impressum

Dr. Gudrun Escher, Chefredakteurin

Ihr direkter Weg zu uns!

Nr. 58, 11. KW, 14.03.2014, Seite 2

Biomassepark statt Industrie?

Bergbaufolgenutzungen sind eine Langzeitaufgabe und nicht jede Fläche ist für Industrie

und Logistik geeignet. Wir sprachen mit Prof. Hans-Peter Noll, CEO der RAG Montan

Immobilien.

Frage: Mit dem Kohlebergbau begann die Industrialisierung der flachen Hügel und

sumpfigen Bruchwälder zwischen Ruhr und Lippe vor rund zweihundert Jahren. Wird

sie auch mit dem Ende des Ruhrkohlebergbaus 2018 enden und war die Industrie nur

eine „Zwischennutzungsphase“ zwischen Bruchland und Brachfläche?

Wir werden uns im Ruhrgebiet nicht von der Industrie verabschieden. NRW bleibt Industrie-

land, betont ja auch Ministerpräsidentin Kraft. Der RVR

stellt erstmals einen Regionalplan für das gesamte Ruhrge-

biet auf. Darin wird unter anderem auch das Thema Indust-

rie weiterhin Kernbestandteil des Ruhrgebietes bleiben. Es

wird aber künftig eher nicht um Großprojekte gehen wie

zum Beispiel die Ansiedlung von OPEL in Bochum in den

1960er Jahren, sondern das Ruhrgebiet wird verstärkt The-

men wie Logistik oder wissensbasierte und industrieorien-

tierte Dienstleistungen anbieten. Möglicherweise wird es auch eine eher qualitätsorientierte

Industrie auf Basis innovativer Produkte geben, aber eben keine industrielle Massenprodukti-

on, die riesige Flächenareale beansprucht. Allerdings muss es Ziel sein, dass diese Entwick-

lungen zumindest beschäftigungswirksam sind.

Generell muss sich die Region deshalb mehr Gedanken machen, wie künftige Industrie-

flächen beschaffen sein müssen. Dabei geht es eben nicht in erster Linie um Größe, sondern

um andere infrastrukturelle Variablen, wie die Nähe zu „Thinktanks“, Forschungseinrichtungen

und Hochschule, um die Qualität der Arbeitskräfte, die Internationalität etc. Meines Erachtens

wird der Fokus eher auf innovativen und qualitätsvollen Nischenprodukten mit der Nähe zu

Forschung und Entwicklung aber auch der Nähe zum Markt und zu den Verbrauchern, eine

Nähe, die im Ballungsraum Ruhrgebiet gegeben ist.

Um wie viele Flächen der RAG in wie vielen Stadtgebieten handelt es sich eigentlich

insgesamt?

Wenn wir grundsätzlich über industrielle Brachflächen reden, sind das natürlich deutlich mehr

als die Flächen aus dem Eigentum der RAG und der RAG Montan Immobilien. Die RAG und

RAG Montan Immobilien haben derzeit ja rund 11.000 ha Liegenschaften in der Verwaltung.

Davon werden allerdings ca. 4.600 ha land- und forstwirtschaftlich genutzt sowie rd. 2.100 ha

sind Haldenfläche. Nur ein Teil der Flächen befindet sich innerhalb von Siedlungsgebieten und

bietet ein ökonomisch tragfähiges Entwicklungspotenzial. Derzeit sind rund 60 Projekte mit

rund 1.500 ha Fläche in der Entwicklung.

Gerhard Zeiler wird neuer

Verwaltungsratsvorsitzenden

der Gagfah. Zeiler ist Präsi-

dent von Turner Broadcas-

ting System International,

einem Teil des Time Warner-

Konzerns, in London. Er löst

Jonathan Ashley ab, der den

Anteilseigner Fortress vertrat.

Fortress hatte 2013 seine Be-

teiligung von mehr als 60%

auf etwa 41% reduziert.

Am Ostring 124 wird ein Mehr-

familienhaus von VIVAWEST

aus den 1960er Jahren

derzeit zum Plusenergiehaus

umgebaut. Mieter gibt es auch

bereits. Nach Fertigstellung

im Mai wird die Innovation

City Management GmbH

eine Wohnung für Informa-

tions- und Bürgerveran-

staltungen nutzen.

Vor 40 Jahren, am 11. März

1974, beschloss ein kleiner

Kreis um Wilhelm Ernst

Barkhoff, die Idee von einem

sozial-ökologischen Banken-

wesen in die Tat umzusetzen.

Aus dem Keim der Idee ist die

kleine Pflanze GLS Bank ge-

worden als die erste sozial-

ökologische Bank der Welt.

2009 rief sie die Global Alli-

ance for Banking on Values

GABV ins Leben.

Personalien

Bottrop

Bochum

Gelsenkirchen-Hassel, Olympiablick; Quelle RAG Montan Immobilien

Nr. 58, 11. KW, 14.03.2014, Seite 3

Alles in allem hat der Bergbau seit 1977 (Gründung der MGG) über 9.000 ha Flächen

vermarktet und entwickelt. Dabei gehen wir von einem beträchtlichen Beitrag zum Strukturwan-

del im Ruhrgebiet aus, den wir allerdings nicht exakt an Wirtschaftskraft und Arbeitsplätzen

beziffern können. Beispielsweise sind allein auf dem Standort Ewald in Herten 1400 Arbeits-

plätze entstanden. Ohne die Entwicklungen auf den Bergbauflächen wäre der Strukturwandel

im Revier sicherlich deutlich schwieriger gewesen.

Das IAT hat auf der Basis der verfügbaren Flächendaten von RuhrAgis eine Auswertung

der Um- und Neunutzungen ehemaliger Bergbauflächen vorgenommen. Gibt es Unter-

schiede in der Bewertung von Seiten der RAG Montan Immobilien?

Wir sind dankbar, dass es nun die erste wissenschaftliche Untersuchung von früheren und

heutigen Bergbauflächen gibt, die eigentümerübergreifend die heutige Nutzung dieser Areale

erfasst. Insofern haben wir hier durch diese detaillierte Studie erstmals belastbare Ergebnisse

zum Wandel auf ehemaligen Bergbauflächen. Die Studie bestätigt uns in unserer Arbeit, mit

der wir in den vergangenen drei Jahrzehnten eine beachtliche Anzahl gewerblicher Nutzungen

auf ehemaligen Flächen des Bergbaus realisiert haben. Solche Nachnutzungen sind erst seit

den 1960-er Jahren möglich, da die sogenannte Bodensperre der Montanindustrie bis zu dem

Zeitpunkt eine Folgenutzung verhinderte. So reden wir über knapp 50 Jahre, in denen eine

Wiedernutzbarmachung von Bergbaustandorten erst möglich ist. In dieser Zeit hat sich die

Vorgehensweise zur Entwicklung maßgeblich verändert, von ersten sehr rudimentär überplan-

ten Flächen mit eher zufälliger Folgenutzung bis zum heutigen Planungskonzept, dass sich

nach Marktgesichtspunkten richtet und in enger Abstimmungen mit den Kommunen realisiert

wird. Wir reden dabei über eine komplett veränderte Reaktivierungskultur.

AENGEVELT vermittelte im

Exklusivauftrag für die nieder-

ländische VAN DER LOOY

Gruppe den Verkauf von zwei

fünfgeschossigen Wohnbau-

projekten in der „Gartenstadt

Reitzenstein“ mit 80 Mietwoh-

nungen und knapp 6.900 qm

Wohnfläche sowie 80 Tiefga-

ragenstellplätzen an die Aber-

deen Asset Management

Deutschland AG, Frankfurt/

M. Das Investitionsvolumen

für die voraussichtlich im

Frühjahr 2015 fertig gestellten

Gebäude beläuft sich auf rund

20 Mio. Euro.

Düsseldorf

Immobilien-Dialog

Investitionsklima EssenWohnen heiter, Handel bewölkt. Und Büro?

19. März 2014 in EssenImmobilien-Atlas für NRW: Wo steht Essen?Rein in die Lokomotive, raus aus dem Bremserhäuschen – Wo ist noch Platz zum Bauen?Wohnstandort im Essener Süden – NachfrageboomKeine Angst vor Essen! Von der Standortanalyse zur InvestitionsentscheidungHandel Essen – ist weniger mehr?

Hans-Jürgen Best Stadtdirektor,Geschäftsbereichs- vorstand Planen, Stadt Essen

Dr. Dietmar Düdden Geschäftsführer,EWG – Essener Wirtschaftsförde-rungsgesellschaft mbH

Dirk Miklikowski Vorstand, ALLBAU AG

Stefan Zimmermann Geschäftsführer,ACREST Property Group GmbH

Es referieren und diskutieren u. a.

www.heuer-dialog.de/n10577

Nr. 58, 11. KW, 14.03.2014, Seite 4

Neben diesem positiven Beitrag zum Strukturwandel wurden durch den Ansatz des ge-

zielten Brachflächenrecyclings natürlich auch die Lagen auf der „Grünen Wiese“ insofern ge-

schützt, als solche Freiflächen auch frei von Ansiedlungen gehalten werden können. Selbstver-

ständlich sind auch nicht alle Bergbauflächen für eine gewerbliche Folgenutzung geeignet, das

gilt sowohl für Haldenflächen als auch für Flächen mit Altlastenproblematik, und – wir wissen

wovon wir sprechen - nicht alle Flächen sind so verkehrsgünstig gelegen, wie es der Markt

verlangt oder die Kommunen glücklich machen würde. Ein ehemaliger Schachtstandort qualifi-

ziert eine Fläche nicht direkt zum erstklassigen Gewerbestandort.

Wir sind uns mit dem IAT einig, dass in Zukunft die Mobilisierung von Brachen des

Bergbaus erleichtert werden sollte. Dabei geht es uns um eine Gesamtbetrachtung bei der

Planung von Folgenutzungen auf Brachen, denn manchmal entscheiden noch einzelne Fach-

ressorts, beispielsweise bei den Themen Abstandflächen, Umweltauflagen oder baukulturellen

Fragen. Wir sind aber auch gefordert, innovative Produkte auf den Flächen zu kreieren wie

z.B. CultNature.

Wie hoch sind die Kosten zu beziffern, die ungenutzte Brachflächen verursachen?

Jede Fläche verursacht beim Eigentümer Kosten, die üblichen sind Grundbesitzabgaben, Auf-

wand für Verkehrssicherungsmaßnahmen, Winterdienst, Grundstücksverwaltung etc. Wir ha-

ben vor einigen Jahren mal die laufenden Kosten für den gesamten Liegenschaftsbestand des

RAG Konzerns analysiert. Wir sind da auf einen nicht unbedeutenden Betrag jährlich gekom-

men. Diesen Kosten steht bei der Brachfläche kein einziger Ertrag gegenüber. Insofern hat uns

der Konzern ja auch beauftragt, für die immobilienwirtschaftliche Wertoptimierung des Bestan-

des Sorge zu tragen.

Welche konkreten Ziele verfolgt CultNature?

Das Projekt CultNature entstand aus einer stadtsoziologischen Perspektive, bei der Brachen

als städtebaulicher Missstand identifiziert wurden und überlegt wurde, wie man solche Stadtge-

biete attraktiver gestalten kann, ökologisch und ökonomisch, und um für die Menschen drum

herum eine höhere Lebensqualität zu erzeugen. Unsere jetzige Idee ist es, Parks zu entwi-

ckeln, aber nicht im Sinne von IBA-Emscherpark als Landmarke und qualitativ hochwertige

Aufenthaltsräume, wobei die ökonomischen Seite damals eher weniger im Vordergrund stand.

Die Konsequenz ist, dass aufgrund der leeren Kassen der öffentlichen Hand derartige Flächen

eher verwahrlosen und verkümmern. Hier setzen die Projektpartner von CultNature, IAT, NRW

Urban und RAG Montan Immobilien an, mit der Idee eines „produktiven Parks“. Wir wollen

Parklandschaften realisieren, die dauerhaft Erträge abwerfen, aus denen die Pflege sicherge-

stellt werden kann. Dies kann zum Beispiel über Biomasse gelingen, die anschließend energe-

tisch verwertet wird. Damit könnte CultNature auch einen Beitrag zur regionalen Energiewende

leisten. Aber darum geht es bei CultNature nicht alleine, hier steht der gesamtstädtische Ge-

winn im Vordergrund.

Auf Teilflächen der früheren Zeche Hugo und der still gelegten Kokerei Hassel, beides

auf Gelsenkirchener Stadtgebiet, wurden erste Versuche für Biomasseparks gestartet.

Was geschieht da?

Auf dem Gelände des ehemaligen Bergwerkes Hugo in Gelsenkirchen-Buer stehen die Zei-

chen auf Grün für den 22 Hektar großen Biomassepark. Die Herrichtung der Fläche läuft, im

Anschluss erfolgt die Bestockung mit Pappeln und Weiden. Die Fertigstellung soll 2014, spä-

testens 2015 erfolgen. Hier soll in Kooperation mit der RAG Aktiengesellschaft, dem Land so-

wie dem Landesbetrieb Wald und Holz NRW als Referenzprojekt eine sog. Kurzumtriebsplan-

tage mit rasch wachsenden Gehölzen entwickelt werden. Der Biomassepark Hugo wird unter-

schiedliche Ziele verfolgen. Einerseits dient er der Umsetzung der

„Biomassestrategie.2020.NRW“, gleichzeitig ist er jedoch ein neuer Typ von Grünfläche im

öffentlichen Raum, der auch für Projekte der Umweltbildung und für Freizeit- und Erholungs-

Der Geschäftsreise-Anbieter

Carlson Wagonlit Travel

verlässt seine bisherigen Flä-

chen an der Hansaallee 247

und mietet etwa 1.400 qm

Bürofläche im „mc²“, Han-

saallee 299, Eigentümer sind

die Generali Versicherun-

gen, vertreten durch Generali

Real Estate S.p.A., ANTEON

Immobilien war gemeinsam

mit BNPPRE beratend und

vermittelnd tätig.

Der Bau- und Liegen-

schaftsbetrieb NRW veräu-

ßert für das Land NRW die

leer stehenden Gebäude des

so genannten Vodafone-

Komplexes am Rheinufer mit

Ausnahme des Vodafone-

Hochhaus, welches vom Wirt-

schaftsministerium genutzt

wird. Mit der Vermarktung

wurde CBRE beauftragt.

Garbe Immobilien Projekt-

entwicklung baut ein ehe-

maliges Bürogebäude Grafen-

bergerallee / Ecke Degerstra-

ße, zu 44 Eigentumswohnun-

gen mit insgesamt rund 4.100

qm Wohnfläche um. Böcker

Wohnimmobilien ist mit dem

Vertrieb betraut.

Logistikimmobilieninvestor

und Projektentwickler Verdion

erweitert sein deutsches

Team und bezieht neue Büro-

flächen im Business Park Air-

port City. Gleichzeitig mit dem

Umzug innerhalb Düsseldorfs

wird die Niederlassung in

Wien geschlossen.

Düsseldorf

Nr. 58, 11. KW, 14.03.2014, Seite 5

nutzung offen steht. Wichtige Elemente werden daher ein erlebbarer Laborpfad sowie Flächen

für „Natur auf Zeit“ sein.

Auch im Gelsenkirchener Stadtteil Hassel ist ein Biomassepark geplant. Auf mehr als 30

Hektar des Areals der ehemaligen Kokerei wird eine ökologisch anspruchsvolle Freifläche mit

hoher Aufenthaltsqualität entstehen – der Stadtteilpark Hassel. Die in den Park integrierte

Kurzumtriebsplantage wird für die Biomasseproduktion genutzt. Mit der Fertigstellung des

Parks ist im Herbst 2017 zu rechnen. Mit der Schaffung der dafür erforderlichen planungsrecht-

lichen Voraussetzungen wird in 2014 begonnen.

Dies sind aber keine CultNature Projekte, sondern Kurzumtriebsplantagen zur überwie-

genden Biomasseproduktion.

Um zum Ausgangsgedanken zurück zu kehren: Ist ‚Suffizienz statt Effizienz‘, diese Ziel-

vorstellung einer nachhaltigen Wirtschaft, auch ein Leitgedanke für CultNature, d.h. die

Abkehr von einer Bewirtschaftung, wie wir sie seit zweihundert Jahren gewohnt sind

und die auf maximaler Ausbeutung der Ressourcen aufbaut?

CultNature folgt ökonomischen Prinzipen. Wir realisieren zwei Dinge:

- Ohne Ertrag ist die städtebaulich Qualität einer begrünten ehemaligen Brachfläche nicht dau-

erhaft sicherzustellen.

- außerdem können wir durch CultNature die Qualität solcher Brachflächen aufwerten, die dann

immer noch zu einem späteren Zeitpunkt entwickelt werden können. Diese Zwischennutzung

macht die Fläche für potentielle Investoren interessanter. Insofern wird deutlich, dass CultNatu-

re Teil einer immobilienwirtschaftlichen Langfriststrategie sein kann. Sozusagen eine Entwick-

lung mit Warteschleife.

Das Gespräch führte Dr. Gudrun Escher

James Garman, Heather

Mulahasani und Dr. Martin

Hintze legen ihre Mandate im

Aufsichtsrat der LEG Immobi-

lien AG zum 2.4.2014 nieder.

Sie vertreten dort den Anteils-

eigner Goldman Sachs

Gruppe vor dem Hintergrund

des Verkaufs eines 26,65%

igen Aktienanteils im vergan-

genen Jahr. Dadurch redu-

zierte sich der Anteilsbesitz

der Saturea B.V. auf 0,41%.

BNPPRE vermittelten 575 qm

Bürofläche an die SPG Ger-

many Holdings GmbH im

Lohweg 189-191 für die Divisi-

on der ITW Gruppe Industri-

al Packaging. Vermieterin ist

die Deka Immobilien GmbH,

die durch die Catella Proper-

ty GmbH beraten wurde.

Düsseldorf

Wir entwickeln Potenziale.

Zauberberg*

Jede Industriebrache und ungenutzte Fläche ist für uns ein Zauberberg. Mit Kreativität und Erfahrung entwickeln wir das Potenzial dieser Areale und machen aus Brachen Lebensräume.

aurelis Real Estate GmbH & Co. KGRegion WestMercatorstraße 23 (Hbf. Südseite)47051 DuisburgTel. +49 203 709028-0Fax +49 203 [email protected]

Nr. 58, 11. KW, 14.03.2014, Seite 6

Deutsche Annington nach erfolgreicher Konsolidierung auf

Wachstumskurs

Positive Bilanzzahlen, ein umfangreiches Investitionsprogramm und namhafte Zukäufe kenn-

zeichnen die DAIG im Jahr 1 nach dem Börsengang.

Mit sichtlicher Befriedigung konnte Rolf Buch genau ein Jahr, nachdem er den Vorstandsvor-

sitz der Deutschen Annington Immobilien SE DAIG übernommen hatte, anlässlich der Bi-

lanzpressekonferenz positive Zahlen und die Neuigkeit verkünden: Der erfolgreiche Börsen-

gang im Juli 2013 habe dem Unternehmen nicht nur die Mittel für ein Investitionsprogramm von

insgesamt 800 Mio. Euro beschert, sondern auch die Möglichkeit, den Kauf von zwei großen

Wohnungsportfolien zu realisieren. Unterstützend dafür habe, wie Buch mehrfach betonte, das

Rating BBB der Rating-Agentur Standard & Poors gewirkt, das auch hinsichtlich der Ankäufe

im Wert von 2,4 Mrd. Euro aufrechterhalten bleibe. Die DAIG sei das einzige deutsche Unter-

nehmen der Wohnungswirtschaft, das ein Finanzmarkt-Rating aufweisen könne. Nach der vor-

zeitigen Rückführung der GRAND-Verbriefung seien binnen drei Monaten fünf Anleihen in Eu-

ropa und USA erfolgreich emittiert worden. Insgesamt sanken der Verschuldungsgrad von 59

auf 50% und die Refinanzierungskosten von 4,4 auf 3,3%.

Die hohen Steigerungsraten des FFO I aus dem operativen Geschäft um 31,5% auf

223,5 Mio. Euro sowie der Nettovermögenswerte NAV um 38,7% auf 4,78 Mrd. Euro im

vergangenen Geschäftsjahr seien so nicht jedes Jahr erreichbar. Im vergangenen Jahr seien

Verkäufe im Umfang von rund 7.000 Wohneinheiten erfolgt, sodass der eigene Bestand

auf 175.000 Einheiten sank. Der Vorsteuergewinn verdreifachte sich auf 687 Mio. Euro,

wozu ein positives Bewertungsergebnis von 554 Mio. Euro (2012: 205,6 Mio. Euro) beitrug. Pro

Aktie wurde eine Dividendenausschüttung von 70 Cent beschlossen. Die Durchschnittsmiete

konnte von 5,28 im Jahr 2012 auf 5,40 erhöht werden, während gleichzeitig die Leerstands-

quote auf 3,5% sank. Nur auf den Bestand, der gehalten werden soll, bezogen betrage sie

sogar unter 3%, dem notwendigen Minimum, um überhaupt Umzüge und Modernisierungen

durchführen zu können.

Oberste Prioriät in der Unternehmensstrategie wird der Kundenzufriedenheit beigemes-

sen. Regelmäßige, unabhängig erhobene Befragungen bestätigten eine 80%ige Zufriedenheit,

das könne aber noch besser werden, führte COO Klaus Freiberg aus. Sehr positiv wirke sich

aus, dass die DAIG zusätzlich zu der jeder Zeit erreichbaren Kundenzentrale vor zwei Jahren

begonnen habe, eine Objektbetreuung vor Ort aufzubauen. Die unternehmenseigene Hand-

werkerorganisation DTGS verfüge inzwischen über 1.200 Handwerker bundesweit und werde

weiter wachsen. Nur so sei auch das ambitionierte Modernisierungs- und Investitionsprogramm

zu bewältigen, denn verfügbare Handwerkerleistung setze hier Grenzen.

Dass die Deutsche Annington als das größte deutsche privatwirtschaftliche Wohnungs-

unternehmen die Energiewende und die damit verbundenen Ziele der Bundesregierung ernst

nimmt, bewies sie mit dem Auftrag an die Deutsche Energieagentur dena, die Wohnungsbe-

stände auf die Potenziale zur energetischen Sanierung hin zu sichten und Langzeitstrategien

für ein Investitionsprogramm zu erarbeiten. Die Ergebnisse wurden vor kurzem vorgestellt und

sind auch auf andere Wohnungsunternehmen und Bestände übertragbar. Zwar kam die dena

zu dem Ergebnis, dass selbst bei optimistischsten Annahmen die politische Vorgabe einer

Reduktion des Primärenergieverbrauchs um 80% bis 2050 bezogen auf den Wohnungsbe-

stand nicht erreichbar sei, aber es wurden verschiedene Optionen aufgezeigt, wie eine Moder-

nisierung im Ausgleich zwischen ökologischen Ansprüchen und ökonomischen Möglichkeiten

der Mieter austariert werden könne. Nicht immer und überall seien maximale Maßnahmen

sinnvoll, oft könne auch nur die Anpassung der Heizanlage Vorteile bringen. Ausdrücklich ver-

weist die dena auf verschiedene Variablen so z.B. den Förderhorizont, aber auch den techno-

logischen Fortschritt, der u.U. künftig andere, möglicherweise auch preiswertere Lösungen

anbieten könnte. Ein solches Thema ist sicherlich die Kraft-Wärme-Koppelung, die eine Aus-

beute aus der Primärenergie von über 90 % ermöglicht und besonders in dicht bebauten Ge-

Eine Investorengruppe unter

Führung von Blackbear Real

Estate hat das Büro- und Ge-

schäftshaus Immermannstra-

ße 51-53 von einem internatio-

nalen Investor erworben.

Savills war vermittelnd tätig.

Der Vermietungsstand beträgt

knapp 70%. Das Objekt Im-

mermannstraße 51-53 Baujahr

1958 wurde 1994 saniert mit

7.220 qm in zwei Gebäuden,

davon 4.670 qm Büro-, 1.100

qm auf Einzelhandels- und

1.100 qm Wohnnutzung.

PDI Property Development

Investors baut für rd. 16 Mio.

Euro ein B&B-Hotel und ein

Bürogebäude im "Le Quartier

Central". Eine Baugenehmi-

gung liegt bereits vor. Der

Grundstücksankauf über rd.

2.000 qm Fläche von Aurelis

Real Estate wurde von der

Kanzlei Rotthege Wasser-

mann begleitet.

Armin Quester Immobilien

schließt sich dem Maklerver-

bund dem "Deutschen Anla-

ge-Immobilien-Verbund"

Dave an. Das 1953 gegründe-

te Unternehmen ist auf die

Vermittlung von Wohn- und

Gewerbeimmobilien in Duis-

burg, Mülheim, Oberhausen

und dem westlichen Ruhrge-

biet spezialisiert und wird in

zweiter Generation von Axel

Quester geführt.

Düsseldorf

Duisburg

Nr. 58, 11. KW, 14.03.2014, Seite 7

bieten wie dem

Ruhrgebiet sinnvoll

einzusetzen ist. Un-

ter Führung der

Energieagentur

NRW hat die Lan-

desregierung dafür

das Programm

„KWK-für- NRW“

gestartet und fördert

u.a. 100 KWK –

Anlage in Bottrop

(vgl. Bericht Innova-

tionCity Ruhr Mo-

dellstadt Bottrop).

Die Deutsche

Annington hat seit

2010 die Investitio-

nen in den Bestand

kontinuierlich gestei-

gert von damals

rund 14 Euro/qm auf

knapp 20 Euro/qm

2013 entsprechend

160 Mio. Euro. Aller-

dings sind hier Auf-

wendungen für die

Modernisierung und

für laufende Instand-

haltung addiert. Neben dem Thema Energie sei die Anpassung an eine älter werdende Mieter-

schaft das zweite große Investitionsthema. Jede barrierearm umgebaute Wohnung bedeute, so

die Erfahrung, rund acht Jahre länger die Möglichkeit, in den eigenen vier Wänden zu verblei-

ben – und acht Jahre länger treue und sichere Mieter. In den kommenden Jahren werde pro

Jahr 100 Mio. Euro in die energetische Sanierung des Bestandes investiert und 50 Mio. Euro in

Barrierearmut, in Summe 800 Mio. Euro. Wesentlicher Faktor dabei sei wiederum der eigene

Handwerkerstamm, der auch dafür Sorge trage, dass erfolgte Sanierungen wie z.B. Fassaden-

dämmungen kontinuierlich überprüft würden, um Folgeschäden zu minimieren.

„Wir werden die Präsenz unserer Objektbetreuer in den Siedlungen ausbauen und da-

mit persönlichen und schnellen Service sicherstellen. Die Übertragung unseres Modernisie-

rungs- und Instandhaltungsprogramms auf die Bestände runden den ganzheitlichen Quar-

tiersansatz ab. Für uns hört Wohnen nicht an der Grundstücksgrenze auf. Wir möchten Men-

schen ein Zuhause geben, in dem Sie sich wohlfühlen. Hierzu gehört auch das Umfeld einer

Siedlung, das wir in enger Zusammenarbeit mit den lokalen Akteuren aktiv mitgestalten“, er-

gänzt Klaus Freiberg.

Die große Nachricht des Tages war der Kaufvertragsabschluss über insgesamt rund

41.000 Wohnungen für ca. 2,4 Mrd. Euro aus zwei Portfolien. Dabei handelt es um 30.000

Wohnungen der Vitus-Gruppe mit größeren Beständen in den Wachstumsregionen Bremen

und Kiel, wo die DAIG bisher überhaupt nicht vertreten war, und 11.500 Wohnungen der De-

WAG mit Sitz in Stuttgart. Dementsprechend liegt auch deren Fokus in Süddeutschland und im

Rhein-Main-Gebiet, ebenfalls bisher weitgehend weiße Flecken auf der Landkarte der DAIG.

Zudem verfügt etwa die Hälfte der Bestände der DeWAG über Neubaustandard und das Port-

folio konnte ohne Personal übernommen werden. Die DeWAG gehörte seit 2006 zum US-

Aktiv Kapital Deutschland

GmbH hat über Brockhoff

Immobilien ca. 845 qm Büro-

fläche im CityPalais angemie-

tet und wird im Sommer aus

einem nahe gelegenen Ge-

bäude hierhin umziehen. Ei-

gentümer ist eine Immobilien-

gesellschaft der HANNOVER

LEASING GmbH & Co. KG.

Das Architekturbüro aIB ist

vom Innenhafen in das Objekt

Fürstenstraße 18 umgezogen.

Die dreigeschossige Gewer-

beimmobilie aus den 1970er

Jahre wurde für die eigenen

Zwecke umgebaut, eine Etage

steht derzeit zur Vermietung.

Coresis Management hat

den denkmalgeschützten ehe-

maligen Speicher "Faktorei

21" im Innenhafen erworben.

Verkäufer ist ein durch

Mayfield Asset und Property

Management vertretener Im-

mobilieninvestor. Das Gebäu-

de verfügt über rd. 4.300 qm

Büro- u. Gastronomieflächen.

Im Quartier 1 südlich des

Hauptbahnhofs hat Aurelis

Real Estate GmbH & Co. KG

mit den Erschließungsarbeiten

für Büros und Dienstleistungs-

unternehmen begonnen. Nach

dem Ratsbeschluss zum Be-

bauungsplan im September

2013 hatten die Stadt Duis-

burg und Aurelis im Dezember

2013 einen städtebaulichen

Vertrag für das Projekt unter-

zeichnet.

Duisburg

Portfolioverteilung; Freigabe: DAIG

Nr. 58, 11. KW, 14.03.2014, Seite 8

Wohnungsinvestor Archstone, der wiederum eine Lehman-Beteiligung war, Vitus gehört mehr-

heitlich Round Hill Capital. Der Leerstand wird mit ca. 4% angegeben. Das Finanzierungsmo-

dell sieht, so führte es Rolf Buch aus, 400 Mio. aus übernommenen Altschulden vor, weitere

200 Mio. in Form eigener Aktien und 250-350 Mio. aus Aktien, die neu ausgegeben werden

sollen. 1,1 Mrd. seien über Eigen- sowie anderes Fremdkapital zu finanzieren. Geographisch

betrachtet wird der bisher breit gestreute der Besitz der DAIG mit alleinigem Schwerpunkt im

Ruhrgebiet jetzt um mehrere Cluster ergänzt, was sich positiv auf die Mieter- und Objektbe-

treuung auswirke. Da der Besitzübergang erst im Oktober erfolgen soll, wird der positive Effekt

auf den FFO pro Anteil sich in diesem Jahr noch kaum auswirken. Er sei erstaunt gewesen,

resümierte Buch, wie viele Portfolien angeboten wurden, im Falle von Vitus und DeWAG habe

das Verhältnis von Preis und erzielbarem operativem Ergebnis gepasst. Mit 17.541 Wohnun-

gen bleibt Dortmund die Stadt mit dem größten Wohnungsbestand der DAIG gefolgt von Berlin

mit 12.875 und Hauptsitz des Unternehmens bleibt Bochum.

Zur Finanzierung des Milliarden-Deals konnten am 5.3. bereits in einem ersten Schritt

16 Mio. neue Aktien für 304 Mio. Euro bei institutionellen Investoren platziert werden. Der

Stückpreis von 19,00 Euro lag 4,6 % unter dem Schlusskurs vom Vortag. Die Anteilsscheine

sind rückwirkend fürs vergangene Geschäftsjahr, für das eine Dividende von 70 Cent gezahlt

wird, gewinnberechtigt. Zugleich hat der Mehrheitsgesellschafter Terra Firma 11 Mio. seiner

Annington-Papiere an institutionelle Investoren verkauft. Dadurch sinkt seine Beteiligung auf

67,3%. Der Streubesitz liegt jetzt bei 25,7%.

Gewerbliches Flächenmanagement Ruhr mit aktualisierten Daten

Die 2012 vorgelegte Erfassung des gewerblichen Flächenpotentials im Ruhrgebiet wurde in

einer zweiten Phase aktualisiert und weiter differenziert. Die Ergebnisse können manches Vor-

urteil zurechtrücken.

Die Grundlage für die heute möglichen weiter gehenden Evaluierungen über die Gewerbeflä-

chenpotenziale an Ruhr und Emscher legte das 2011 gestartete und mit Landesmitteln geför-

derte Projekt „Gewerbliches Flächenmanagement Ruhr“. Dafür haben alle Kommunen und

Kreise im Gebiet des RVR unter Federführung der Wirtschaftsförderung metropoleruhr

GmbH wmr und auf Basis des Geodaten-Informationssystems ruhrAGIS zusammen gearbei-

tet. Daraus ging 2012 der erste Bericht (GFM I) hervor und seither verfügt das Ruhrgebiet über

ein anerkanntes interkommunales Instrument zur Analyse und zielgerichteten Aktivierung ge-

werblich-industrieller Flächenentwicklung. In einer zweiten Phase (GFM II) wurde das Projekt

in 2013 weitergeführt, wobei sich der Fokus auf den Abbau von Nutzungsrestriktionen, aber

auch auf Betriebserweiterungsflächen richtete, die ggf. für andere Unternehmen aktiviert wer-

den könnten. So werde zudem ein wichtiger Beitrag zum Flächensparziel der Landesregierung

geleistet. Rasmus Beck, Geschäftsführer der wmr, geht noch einen Schritt weiter: „Nach der

Flächenerhebung und dem Monitoring gehen wir jetzt in die aktive Beratung und Moderation

der Flächenentwicklung und –vermarktung“, d.h. von der Analyse zur konkreten Dienstleistung

am Markt. Dazu zähle auch die strategische Entwicklung von interkommunalen Flächenkon-

zepten. Für die Fortsetzung in eine dritte Phase bis Ende 2014 hat das Ministerium für Wirt-

schaft, Energie, Industrie, Mittelstand und Handwerk weitere 200.000 Euro zur Verfügung ge-

stellt. Dabei werde jetzt das Themenspektrum nochmal erweitert und die Informationen zu den

Flächen mit den Beschäftigtendaten nach Branchen des Unternehmensregisters von IT.NRW

abgeglichen. So könnten Aussagen zur Beschäftigungsentwicklung durch Unternehmensan-

siedlung getroffen werden.

Die Gesamtgröße der planerisch gesicherten Flächenpotenziale lag im Jahr 2012 für

alle Gewerbe-, Industrie- und Sondergebiete bei 2.721 ha. Davon waren allerdings 1.168 ha –

das entspricht 43% der gesamten Potenziale – mit Restriktionen belastet.

Solche Nutzungsrestriktionen liegen vor, wenn

HOCHTIEF Projektentwick-

lung plant im Düsseldorfer

Stadtteil Unterbach auf einem

ca. 5,2 ha großen Gelände ein

neues Wohngebiet mit bis zu

317 Wohnungen. Als Sieger

des städtebaulichen Gut-

achterverfahrens mit integrier-

ter Öffentlichkeitsbeteiligung

ging der Entwurf des Teams

foundation 5+ Landschafts-

architekten aus Kassel und

Netzwerkarchitekten aus

Darmstadt hervor.

ThyssenKrupp plant auf sei-

nem Gelände rund um den

leerstehenden Einkaufsmarkt

Real an der Altendorfer Stra-

ße ein neues Stadtquartier mit

350 bis 500 Wohnungen so-

wie einem Handels- und

Dienstleistungszentrum. Für

die Wohnbebauung werden

derzeit Investoren gesucht.

Die Planungen für das Ein-

kaufs- und Dienstleistungs-

zentrum sind noch offen.

HOCHTIEF konnte 2013 den

Gewinn u.a. dank Verkäufen

um 10% auf 171,2 Mio. Euro

steigern. Das Vorsteuerergeb-

nis (EBT) legte um fast 50%

auf 799,8 Mio. Euro zu. Berei-

nigt um Einmaleffekte verbes-

serte sich der operative Kon-

zerngewinn auf 208 Mio. Euro

(Vorjahr: 93 Mio. Euro). Es

sei eine Erhöhung der Divi-

dende um 50% auf 1,50

Euro je Aktie geplant. 2014

solle der weitere Umbau des

Europageschäfts Kostenein-

sparungen von bis zu 60 Mio.

Euro erreichen.

Essen

Nr. 58, 11. KW, 14.03.2014, Seite 9

die Flächeneigentümer überhöhte Preisvorstellungen haben oder gar nicht verkaufsbe-

reit sind,

Flächenanbindung, innere Erschließung oder Entwässerung einen erhöhten Aufwand

bedeuten,

eine Fläche aufgrund von Altlasten umfassend saniert werden muss,

bereits erschlossene, mit öffentlichen Mitteln geförderte Flächen aufgrund der Förder-

bedingungen nur schwer zu vermarkten sind.

Das heißt im Klartext, dass die meist allein zitierten Altlasten nur eine von mehreren Hinde-

rungsgründen sind, um Flächen aktivieren zu können. Die Erschließung gehört ebenso dazu

wie Förderbedingungen, die mehr hindern als fördern. Selbst sog. „Flächen auf der grünen

Wiese“ sind dann mit Restriktionen belegt, wenn sie zwar als Gewerbeflächen ausgewiesen,

aber nicht gut angebunden sind und beim kleinsten Regen unter Wasser stehen, was gerade

im Ruhrgebiet auf Grund seiner geologischen Beschaffenheit und der Bergsenkungen nicht

selten der Fall ist. Zum Thema Erschließung gälte es zudem anzumerken, dass eine vorhan-

dene Straße nicht reicht, wenn sie für Lastverkehr zu eng oder der nahe gelegene Autobahn-

zubringer ständig überlastet ist. Hier könnte sich in Zukunft eine Querverbindung zu der neu

verfügbaren „stadtverträglichen Lkw-Navigation“ im Ruhrgebiet als sinnvoll und ggf. an-

siedlungsfördernd erweisen.

Lt. dem neuen Bericht 2013 haben sich die Flächen ohne Restriktionen um 85 ha (von

1.553 ha auf 1.468 ha) reduziert. Berücksichtigt wurden dabei rund 80 ha an Flächen, bei

denen zwischenzeitlich die Restriktionen vollständig abgebaut wurden, sodass diese nun ver-

marktungsfähig sind. Hier habe in erster Linie die Landesförderung zur Neunutzung von In-

dustriebrachen gegriffen (38 ha). Eine wichtige Rolle spielten aber auch die Aktivitäten der

Kommunen, um die Verkaufsbereitschaft von Flächeneigentümern zu erhöhen. So sei es ge-

lungen, gut 42 ha zu mobilisieren. Andererseits wurden Flächen gegenüber 2012 neu erfasst,

darunter 122 ha, weil die Bedingungen sich änderten z.B. durch neue Berechnungen des er-

forderlichen Aufwands zur Flächenaufbereitung oder durch Änderung der kommunalen Pla-

nungsziele. Neu hinzugekommen sind außerdem 166 ha an neuen Industriebrachen wie etwa

Opel in Bochum oder von Flächen, die bisher als restriktionsfrei galten z.B. bei Mannesmann

in Mülheim an der Ruhr. Davon seien 142 ha mit „schwerwiegenden Restriktionen“ belegt.

Quelle: wmr

Brockhoff & Partner Immo-

bilien hat die gesamten 810

qm Fläche Huyssenallee 70-

72 vermietet an einen Vermitt-

ler der AXA Versicherungs

AG, die Unternehmensbera-

tung Cebeci sowie die Steuer-

beraterin Sönmez und den

Patentanwalt Lelgemann.

Das Objekt befindet sich in

Privateigentum.

Die Pamera Asset Manage-

ment GmbH ist vom Insol-

venzverwalter Dr. Stephan

Schlegel und Hatfield Philips

mit Wiedervermietung und

Verkauf eines Büroimmobilien-

Portfolios betraut worden. Es

besteht aus sieben Objekten

im Gesamtwert von rund 40

Mio. Euro mit zwischen rund

3.800 qm und 11.600 qm ver-

mietbarer Fläche u.a. in Bonn,

Essen, und Mainz.

Der deutsche Facility- und

Energy-Manager SPIE GmbH

konnte im Geschäftsjahr 2013

mit einem Auftragseingang im

Umfang von knapp 760 Mio.

einen Spitzenwert in der Fir-

mengeschichte erzielen.

Der Umsatz stieg auf über

700 Mio. Euro. Die SPIE

GmbH ist in Deutschland,

dem deutschsprachigen Aus-

land sowie in Ost-Europa mit

über 5 000 Mitarbeiter für der-

zeit etwa 2.000 Objekte und

eine Gesamtfläche von 26

Mio. qm tätig.

Essen

Nr. 58, 11. KW, 14.03.2014, Seite 10

Insgesamt ergibt sich folgendes Bild: Bei den Gewerbegebieten hat sich die Gesamtgrö-

ße der restriktionsbelasteten Flächen leicht um 19 ha auf insgesamt 712 ha erhöht. Auch die

Gesamtgröße bei den Sondergebieten ist um 14 ha leicht angestiegen. Signifikant reduziert hat

sich hingegen der

Wert für Industriegebiete. Hier liegen die restriktionsbelasteten Flächenpotenziale mit

nunmehr 382 ha um rund 40 ha niedriger als im Vorjahr. Die kurzfristig d.h. innerhalb von zwei

Jahren mobilisierbaren Potenziale hätten um 108 ha signifikant abgenommen. Auch die mittel-

fristigen Potenziale seien deutlich verringert. Dem stehe eine Zunahme bei den langfristigen

Potenzialen um 111 ha und bei den Potenzialen „ohne zeitliche Angaben“ um 31 ha gegen-

über. In Summe ist das Verhältnis von Potentialflächen mit und ohne Restriktionen seit 2012

mit jetzt 44 zu 56% etwa gleich geblieben, d.h. fast die Hälfte aller verfügbaren Flächen ist in

einer oder der anderen Weise vorbelastet.

Die Analyse von Betriebserweiterungsflächen hat im Ergebnis keine Perspektive dafür

erbracht, den angespannten Markt für kurzfristig verfügbare Gewerbeflächen im Ruhrgebiet zu

entspannen. Aus dieser Ressource seien die Potenziale verschwinden gering. Dennoch könne

die Analyse als Modell auch für andere Regionen und Kommunen gelten, denn alle veröffent-

lichten Zahlen seien nicht ruhrgebietsspezifisch, sondern branchenspezifisch erhoben worden.

„Die Mobilisierung ausreichender Gewerbe- und Industrieflächen bleibt eine zentrale

Herausforderung für die Metropole Ruhr in den nächsten Jahren“, so das Resümee. „Engpässe

auf dem gewerblich-industriellen Flächenmarkt in der Metropole Ruhr sind nur dann zu verhin-

dern, wenn der Abbau von Nutzungsrestriktionen forciert wird. Dafür ist in jedem Fall zusätzli-

cher finanzieller und administrativer Aufwand bei den regionalen Akteuren und auf Landesebe-

ne erforderlich.“ Fest steht aber auch, dass das industrielle Kerngebiet des Industrielandes

NRW nur mit einem effizienten Gewerbeflächenmanagement wirtschaftlich überleben kann.

2013 wurden im Untersuchungsraum rund 240 ha gewerblich-industrielle Bauflächen vermark-

tet. Damit lag der Wert deutlich über dem Fünfjahresdurchschnitt von 212 ha.

Als Download auf der Internetseite der wmr unter:

http://business.metropoleruhr.de/fileadmin/user_upload/wmr.de/tmp/Projekte/GFM/

GFM_Marktbericht_2013.pdf

Fahrplan der InnovationCity Ruhr in Bottrop

Der Masterplan für das größte und vielleicht weitreichendste Projekt des Initiativkreises

Ruhr steht.

Vor vier Jahren im Frühjahr 2010 trat der Initiativkreis Ruhr mit dem Projekt an die Öffentlich-

keit, einen Wettbewerb dafür auszuschreiben, welche Stadt im Ruhrgebiet das beste Konzept

zum Erreichen ambitionierter Innovationsziele für den energetischen Stadtumbau entwickeln

würde. Den Wettbewerb konnte die Stadt Bottrop für sich entscheiden und wurde zur

„InnovationCity Ruhr Modellstadt“ auserkoren. Innerhalb von zehn Jahren bis 2020 soll das

Gesamtprojekt abgeschlossen sein. Die damals genannten rund 2,8 Mrd. Euro Finanzbedarfe

– davon rund 82 % aus Privatwirtschaft und Privathaushalten – wurde zur Halbjahresbilanz

2011 auf 2,3 Mrd. Euro reduziert, darin enthalten der Anteil der Stadt mit beachtlichen 42,11

Mio. Euro. Von der Privatwirtschaft, allen voran den Energieunternehmen, werde der Löwenan-

teil auf dem Feld der Energieerzeugung (580,2 Mio. Euro) erwartet, so hieß es damals,

während der größte Aufwand für Energieeffizienz (knapp 1,5 Mrd. Euro) kalkuliert wurde, hier

in einem Konzert aller Beteiligter, der Unternehmen, dem Handwerk und nicht zuletzt den

Hauseigentümern und Bürgern. Dies alles sollen Fördermittel von EU, Bund und Land NRW

möglich machen.

Deka Immobilien verkauft

das Bürogebäude Ulmenstra-

ße 30 mit rd. 12.600 qm Nutz-

fläche an Hochtief Projekt-

entwicklung. Die Immobilie

wurde bis Mitte 2013 von SEB

als Zentrale genutzt, vor deren

Umzug in das Frankfurter

"Skylight". Das "Skylight" in

der Stephanstraße ist eben-

falls Teil eines Deka-Fonds

(WestInvest InterSelect).

Im September 2015 zieht die

mfi AG von Essen nach Düs-

seldorf in die Airport-City. Hier

wird das Unternehmen einen

Neubau der Dr. Greve Bau

und Boden AG mit ca. 5.000

qm Fläche anmieten. Die

alstria office REIT-AG, Ei-

gentümerin der bisher von

mfi genutzten Flächen im

Bamler Park habe bereits

einen Nachmieter für die

Fläche gefunden.

Die Kanzlei Grollmann, He-

ckes & Gentile hat rund 300

qm Bürofläche im Brucker Holt

Viertel angemietet. Vermit-

telnd war Brockhoff & Part-

ner Immobilien tätig. Eigentü-

mer ist eine Privatperson.

Essen

Nr. 58, 11. KW, 14.03.2014, Seite 11

Mit Unterstützung des Initiativkreise wurde inzwischen eine Projektgesellschaft etabliert,

die Innovation City Management GmbH, unter der Leitung von Burkhard Drescher, vormals

Oberbürgermeister von Oberhausen. Sie legte jetzt nach über einjähriger Vorbereitungszeit

den Masterplan „Klimagerechter Stadtumbau“ vor. Er umfasst rund 1.300 Seiten und besteht

aus drei Bänden: Band A „Potenzialatlas“ und Band B „Projektatlas“. Der dritte Band C

„Umsetzungskonzept“ mit den Unterkapiteln u.a. methodisches Vorgehen, Strukturen, Umset-

zungsfahrplan und Finanzierung liegt noch nicht vor oder ist noch nicht zur Einsicht freigege-

ben. Der Masterplan hat zweierlei Funktionen. Er soll einerseits als „Drehbuch für den klimage-

rechten Stadtumbau in der Modellstadt Bottrop“ dienen, andererseits die Grundlage liefern für

die am 8. April anstehende Entscheidung des Rates der Stadt Bottrop über die Durchführung

des Gesamtprojektes. Parallel zum Masterplan ist ein „Innovationshandbuch“ entstanden, das

als eine Art Blaupause für andere Städte nutzbar zu machen wäre, denn die Innovation City

Management GmbH bietet gemeinsam mit den Partnern Albert Speer & Partner GmbH, Ger-

tec GmbH Ingenieurgesellschaft, agiplan, RAG Montan Immobilien und Bayer Material-

Science, die den Masterplan erarbeiteten, das Management von derartigen Modernisierungs-

projekten unter der Marke „InnovationCity“ auch außerhalb von Bottrop an.

Auf den fünf Arbeitsfeldern Wohnen, Arbeiten, Energie, Mobilität und Leben in der Stadt

bindet der Masterplan die bisher 125 initiierten Projekte in einen Gesamtrahmen mit insgesamt

344 Projekten ein. Sie sind in einer Prioritätenliste gestaffelt und betreffen neben dem energeti-

schen Umbau von Wohnquartieren und Gewerbegebieten auch die dezentrale Erzeugung,

Speicherung und Verteilung erneuerbarer Energien, Maßnahmen für eine umweltfreundliche

Mobilität und zur Anpassung des Stadtraums an den Klimawandel. Ein wichtiger Baustein ist

dabei das Programm des Landes NRW zur Förderung der Kraftwärmekoppelung KWK, Nähe-

res unter www.kwk-für-nrw,de. Dazu werden in Bottrop 100 KWK-Anlagen in Gebäuden mit

unterschiedlichem Wärmestandard installiert und in einem vorher-nachher-Abgleich hinsichtlich

Energieeinsatz und Verbrauch, CO2-Einsparpotential, Nutzungsgrad und Emissionen analy-

siert. Das Projekt begleiten das Gas- und Wärme-Institut Essen e.V. und die Hochschule

Ruhr West.

Das Projektgebiet umfasst sieben Planungsräume entsprechend den zentralen Stadt-

vierteln von Bottrop mit insgesamt 2.463 ha Fläche und 67.640 Einwohnern. Diese waren von

der Bewerbungsphase an sehr eng eingebunden in vielen Gesprächsrunden und Internetaktio-

nen, so dass schließlich über 300 Projektvorschläge gesammelt werden konnten. So war es

möglich, die Maßnahmenpakete und Projektideen individuell anzupassen bzw. den Vorstellun-

gen und Wünschen von Bewohnern und Gewerbetreibenden möglichst nahe zu kommen.

Zu den besonderen Bausteinen dieses Konzepts zählen nach Aussage des Managements

„u.a. Projektmanagement aus einer Hand, Bildung von Netzwerken aus Industrie und

Handwerk, Energiekonzepte, Energieberatung sowie ganzheitliches Quartiers- und Immobilien-

management“.

Der Masterplan „Klimagerechter Stadtumbau“ wurde am 18. Februar 2014 in den Rat

der Stadt Bottrop eingebracht und zeitgleich veröffentlicht. Er soll im März und April 2014 in

den Ausschüssen und Bezirksvertretungen beraten und am 8. April 2014 dem Rat der Stadt

zum Beschluss vorgelegt werden.

Für den Initiativkreis Ruhr, der den Stein ins Rollen brachte, dürfte InnovationCity das

größte Projekt in seiner 25jährigen Geschichte sein. Ins Leben gerufen in einer kritischen Pha-

se des Strukturwandels im Revier, als dem Ruhrgebiet nur noch wenige Überlebenschancen

zugetraut wurden, entwickelte der damalige Vorstandsvorsitzende der Deutschen Bank, Alf-

red Herrhausen, die Idee „Revier für Zukunft“ und holte im Februar 1989 Ruhrbischof Franz

Hengsbach, den Gewerkschafter Adolf Schmidt und Rudolf von Bennigsen-Foerder, Vor-

standsvorsitzender der VEBA AG, mit ins Boot. Heute vertreten die 66 Mitgliedsunternehmen

des Initiativkreises einen Gesamtumsatz von ca. 630 Mrd. Euro. Neben wirtschafts- und indust-

riepolitischen Initiativen wie dem Effizienzcluster Logistik gehen auch das Klavierfestival Ruhr

und die Ruhrtriennale auf den Initiativkreis zurück, Kulturereignisse, die das Ruhrgebiet als

Fondsinitiator F&C Reit Asset

Management hat das Büro-

und Geschäftshaus Bahnhof-

straße 36–38/Von-der-Recke-

Straße 21 erworben. Der Kauf

erfolgte für den von Hansain-

vest verwalteten Fonds Best

Value Germany I. Verkäufer

ist die Royal Bank of Scot-

land. Assetmanager Bilfinger

Real Estate koordinierte den

Verkauf. Mieter der rd. 3.900

qm Fläche sind u.a. Santan-

der Consumer Bank, Deich-

mann und E-Plus.

Mfi AG konnte für die im Bau

befindlichen "Mönchenglad-

bach Arcaden" Saturn als

Ankermieter gewinnen für rd.

2.700 qm im Obergeschoss.

Auf dem Areal des ehemaligen

Schauspielhauses entstehen

bis zum Frühjahr 2015 rd.

26.000 qm Verkaufsfläche

für knapp 110 Geschäfte, In-

vestmentsumme knapp 185

Mio. Euro.

Die Immobilientochter TREI

Real Estate der Unterneh-

mensgruppe Tengelmann

plant den Bau einer Studenten

-Apartmentanlage in Köln-

Ehrenfeld und hat dafür ein

Grundstück am Melatengürtel

113-115 erworben. Der Neu-

bau wird rd. 160 Einheiten mit

jeweils 20 qm Wohnfläche

umfassen. Die TREI über-

nimmt auch die Vermietung

und den Betrieb der Apart-

mentanlage.

Mönchengladbach

Gelsenkirchen

Mülheim a.d. Ruhr

Nr. 58, 11. KW, 14.03.2014, Seite 12

feste Größe im internationalen Kontext etabliert haben. Nach Bodo Hombach und Erich

Staake, CEO von duisport, übernehmen Klaus Engel, Vorstandsvorsitzender der Evonik

Industries AG, und der Aufsichtsratsvorsitzende der Signal-Iduna-Versicherungen Reinhold

Schulte das Moderatorenamt.

Gegen den Verkehrsinfarkt in Stadtgebieten

Wo innerstädtische Straßen zum Nadelöhr für Lkw-Verkehre werden, kann eine spezifische

Navigation Abhilfe schaffen.

In einem Pilotprojekt hat der Regionalverband Ruhr RVR gemeinsam mit der Tochtergesell-

schaft HERE von Nokia eine Navigationssoftware entwickelt, die künftig Lkws auf

„Vorrangrouten“ durch die Ruhrgebietsstädte lotsen soll. Das ist nicht immer die kürzeste und

ggf. auch nicht die „schnellste“ Strecke, wie sie in herkömmlichen Navis bevorzugt werden,

aber eine, die z.B. zu niedrige Brücken oder zu enge Kreisverkehre berücksichtigt,

Feinstaubzonen und Straßenabschnitte mit Schwerlastbeschränkungen. Die dafür nötigen In-

formationen sind nicht so einfach zu haben und erst recht nicht so einfach abzustimmen zwi-

schen den verschiedenen Interessen und den verschiedenen Kommunen und Gebietskörper-

schaften, die für Straßen zuständig sind. Für die bisher beteiligten 36 Kommunen, darunter alle

11 kreisfreien Städte im Ruhrgebiet, bedeutete die Anforderung zunächst einmal, selbst zu

recherchieren, den Schilderwald zu durchforsten, mit den Industrie- und Handelskammern,

Speditionen und Bürgern zu diskutieren und die Ergebnisse im interkommunalen Abstim-

mungsprozess mit der Wirtschaftsförderung Metropole Ruhr wmr zu überprüfen. Die Koordi-

nationsstelle beim RVR stellte aus dem eigenen umfangreichen Bestand das erforderliche digi-

tale Datenmaterial kostenfrei zur Verfügung – übrigens ausdrücklich nicht für Nokia exklusiv.

Das Interesse der Logistikwirtschaft ist naheliegend, denn jeder „verfahrene“ Kilometer

kostet, nicht nur Energie, sondern vor allem Zeit. Dasselbe Interesse haben aber auch die

Kommunen, denen an Verkehrsvermeidung und Minderung von Lärm- und Abgasbelästigun-

gen gelegen ist. Insbesondere ortsunkundige Fahrer verirren sich immer wieder im Gestrüpp

der Ruhrgebietsstädte, wo Straßen schon mal unvermittelt im Nirgendwo oder in der verkehrs-

beruhigten Siedlung enden können. Dann gerät das Rangieren zur Geduldsprobe und führt

zum punktuellen Kollaps des örtlichen Verkehrs, weil so lange gar nichts mehr geht. Schilder-

regelungen allein helfen da nicht weiter, weil sie oft unverständlich wenn nicht sogar wider-

sprüchlich sind. Eine Navigationssoftware, die zeitnah angepasst wird und z.B. auch kurzfristi-

ge Umleitungen berücksichtigt, die durch Straßensperrungen wegen Bergbauschäden erforder-

lich werden, können eine wertvolle Hilfe sein – und sich auf längere Sicht zum echten Standort-

vorteil für den Ballungsraum Ruhrgebiet erweisen. Die Gewerbeansiedlung, die ohne größere

Probleme auffindbar ist und ihre Kunden beliefern kann, könnte die Nase vorn haben.

Derzeit wird noch in einigen Kommunen an der Dateneingabe gearbeitet. Auch prüfen

weitere Kommunen die Mitwirkung bei dem Projekt.

FIABCI Prix d´Excellence Germany

Die Bewerbungsphase für die besten Projektentwicklungen in Deutschland ist angelaufen.

Die Fédération Internationale des Administrateurs de Biens Conseils et Agents Immobi-

liers (FIABCI), wurde 1949 in Paris gegründet und ist ein globaler Immobilienberufsverband, in

dem über 1,5 Mio. Immobilienexperten aus mehr als 60 Ländern weltweit sowie über 100 natio-

nale Immobilienverbände Mitglied sind. Innerhalb des „Economic and Social Coun-

cil“ (ECOSOC) repräsentiert FIABCI die Immobilienberufe bei der UNO in beratender Funktion

(Special Consultative Status). FIABCI Deutschland lobt erstmals 2014 einen nationalen Preis

für die besten Projektentwicklungen der letzten drei Jahre aus. Als nationaler Preis ist er einge-

bettet in den renommierten FIABCI Prix d´Excellence Award International und stellt damit Im-

Unibail-Rodamco über-

nimmt die Anteile der Stadi-

um Group am CentrO. Der

Kaufpreis liegt lt. Unibail bei

535 Mio. Euro ohne Transak-

tionskosten. Der Kauf ent-

spreche einer Nettoanfangs-

rendite von 4,4% und einem

durchschnittlichen Preis von

7.800 Euro/qm. Das Shop-

pingcenter mit 232.000 qm

Gesamtfläche gehört nun zu

gleichen Teilen Unibail und

dem Canada Pension In-

vestment Board, der vor

knapp drei Jahren 650 Mio.

Euro für seinen 50%-Anteil

bezahlt hatte.

LogProject Development

will rd. 75 Mio. Euro in ein

Logistikzentrum mit 126.000

qm Nutzfläche im Industrie-

park Solvay investieren. Man

stehe mit drei Mietinteressen-

ten in abschließenden Ver-

handlungen.

EFI – Electronics for Ima-

ging hat ihren Mietvertrag mit

Union Investment im Objekt

„Quattrium“ um fünf Jahre

verlängert. Das auf digitale

Drucktechnologien speziali-

sierte Unternehmen nutzt in

dem Gebäude in der Kaiser-

werther Straße 115 rund

2.549 qm Büro- und 262 qm

Lagerflächen. Des

„Quattrium“ gehört zum Port-

folio des Offenen Immobilien-

fonds UniImmo: Deutschland.

Oberhausen

Rheinberg

Ratingen

Nr. 58, 11. KW, 14.03.2014, Seite 13

mobilienprojekte aus Deutschland in den internationalen Vergleich. Der Preis soll jährlich ver-

geben werden.

Dazu Dipl.-Ing. Jana M. Mrowetz, Vorsitzende von FIABCI Deutschland und als Architektin für

Rohrer Immobilien, Berlin, tätig: „Der deutschlandweite Preis wird an Projektentwicklungen

verliehen, die sich durch ein gelungenes Gesamtkonzept auszeichnen. Alle eingereichten Pro-

jekte werden von einer unabhängigen Jury nach einem Punktesystem für sieben Kriterien be-

wertet.“

1) Konzept: Kernidee, grundsätzliche Beschreibung des Projektes

2) Architektur: Design, Grundrisse/architektonische Funktionalität, Innovation

3) Bauablauf: Vertrags-, Kosten-, Qualitäts- und Zeitmanagement

4) Finanzen: Finanzierung, Wirtschaftlichkeit des fertigen Objekts

5) Marketing: Marktpositionierung, Branding, Vermarktung

6) Nachhaltigkeit: Energie-, Material- und Flächeneffizienz, Konzept

7) Urbane Integration: städtebauliches Konzept, Quartierswirkung

Für den Wettbewerb können Gewerbe- und Wohnimmobilien eingereicht werden, die in

Deutschland zwischen dem 1. Januar 2011 und 31. Dezember 2013 fertig gestellt wurden. Die

Preisvergabe findet am 12. September 2014 statt. Initiatoren des Preises sind FIABCI Deutsch-

land und der BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.V.

www.fiabciprixgermany.com

Die B&L-Gruppe hat die

Revitalisierung des 2011

erworbenen Geschäftshau-

ses Alte Freiheit 21/Hofaue

95 abgeschlossen. Haupt-

mieter auf 1.200 qm ist die

Drogerie Rossmann. JLL

war vermittelnd tätig. Den

Umbau entwarfen Mondino

Architekten aus Hamburg.

Die Projektsteuerung lag bei

der Hamburger IPB Gruppe.

Chefredaktion: Dr. Gudrun Escher (V.i.S.d.P.)

Kontakt: gudrunescher @hotmail.com

Herausgeber: Werner Rohmert

Verlag: Research Medien AG, Rietberger Str. 18 33378 Rheda-Wiedenbrück, T.: 05242 - 901-250, F.: 05242 - 901-251 E.: [email protected] www.rohmert-medien.de

Vorstand: Werner Rohmert Aufsichtsrat: Senator E. h. Volker Hardegen (Vorsitz).

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Namens-Beiträge geben die Meinung des Autors und nicht unbedingt der Redaktion wieder.

Wuppertal

Impressum Firmen, die in der Immobilienbrief Ruhr erwähnt werden: Aberdeen Asset Management (3),

Aengevelt (3,6), agiplan (11), aIB (7), Aktiv Kapital Deutschland GmbH (7), Albert Speer & Part-

ner GmbH (11), alstria Office Reit (10), Anteon (4), Archstone (8), Armin Quester Immobilien (6),

Aurelis Real Estate (5,6,7), Axa Versicherungs AG (9), B&B Hotels (6), B&L Gruppe (13), Bayer

Material-Science (11), BFW (13), Bilfinger Real Estate (11), Blackbear Real Estate (6), BNPPRE

(4,5), Böcker Wohnimmobilien (4), Brockhoff Immobilien (7,9,10) Carlson Wagonlit Travel (4),

Catella Property (5), CBRE (4), Cebeci (9), Coresis Management (7), Deichmann (11), Deka Im-

mobilien (5,10), dena (6), Deutsche Annington SE (6,7), Deutsche Bank (11), DeWAG (7), Dr.

Greve Bau und Boden AG (10), duisport (12), EFI (12), E-Plus (11), Evonik Industries (12), F&C

Reit Asset Management (11), FIABCI (12,13), Fortress (2), foundation 5+ Landschaftsarchitekten

(8), Gagfah (2), Garbe Immobilien Projektentwicklung (4), Gas- und Wärmeinstitut Essen e.V.

(11), Generali Versicherungen (4), Gertec GmbH (11), GLS Bank (2), Goldman Sachs (5), Groll-

mann, eckes & Gentile (10), Hannover Leasing (7), Hansainvest (11), Hatfield Philips (9), HERE

(12), Hochschule Ruhr West (11), Hochtief (8,10), IAT (3,4), Initiativkreis Ruhr (10), Innovation

City Management GmbH (2,11), IPB Gruppe (13), ITW Gruppe Industrial Packaging (5), JLL (13),

LEG Immobilien (5), LogProject Development (12), Mayfield (7), mfi AG (10,11), Mondino Archi-

tekten (13), Netzwerkarchitekten (8), Nokia (12), Opel (2), Pamera Asset Management (9), PDI

(6), RAG Montan Immobilien (2,3,11), Real (8), Rohrer Immobilien (13), Rossmann (13), Rotthe-

ge Wassermann (6), Round Hill Capital (8), Royal Bank of Scotland (11), RuhrAgis (3,8), RVR

(12), Santander (11), Saturea B.V. (5), Saturn (11), Savills (6), SEB (10), Signal-Iduna Versiche-

rung (12), SPG Germany Holdings GmbH (5), Spie GmbH (9), Stadium Group (12), Standard &

Poors (6), ThyssenKrupp (8), Trei Real Estate (11), Turner Broadcasting System International (2),

Unibail Rodamco (12), Union Investment (12), VAN DER LOOY Gruppe (3), VEBA AG (11),

Verdion (4), Vitus-Gruppe (7,8), Vivawest (2), Vodafone (4), wmr (8,9,10,12).

Personen, die in „Der Immobilienbrief Ruhr“ erwähnt werden: Ashley, Jonathan (2); Bark-

hoff, Wilhelm Ernst (2); Beck, Rasmus (8); Bennigsen-Foerder, Rudolf (11), Drescher, Burkhard

(11); Engel, Klaus (12); Freiberg, Klaus (6,7); Garman, James (5); Hengsbach, Franz (11); Herr-

hausen, Alfred (11); Hintze Dr., Martin (5); Hombach, Bodo (12); Mrowetz, Jana M. (13); Mulaha-

sani, Heather (5); Noll Prof. Hans-Peter (2,3,4,5); Quester, Axel (6); Schlegel Dr., Stephan (9);

Schmidt, Adolf (11); Schulte, Reinhold (12); Staake, Erich (12); Zeiler, Gerhard (2).

Der immobilienbrief nr 317

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