Der immobilienbrief nr 343

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NR. 343 I 12. KW I 16.03.3015 I ISSN 1860-6369 I KOSTENLOS PER E-MAIL

Sehr geehrte Damen und Herren,

irgendwie war die Stimmung auf der Mipim komisch. Einerseits betonten die mehr oder minder offizi-ellen Statements das komfortable Umfeld (siehe S. 30). Andererseits schienen sich viele Gesprächs-partner dennoch nicht so richtig wohl zu fühlen. Anders als auf der Mipim 2008, als mir Excel-Spezialisten internationaler OPM-Player vorrechneten, dass das Geschäft nur noch weitere 0,28% Zinserhöhung laufen werde, sehe ich diesmal kein logisches Wendepunkt-Szenario. Anhaltend histo-risch niedrige Zinsen, Draghis Billionen-Wahnsinn und über 1 Billion Euro auslaufende deutsche Staatspapiere bis Ende nächsten Jahres, die nicht mehr voll refinanziert werden müssen, bauen eine stabile Komfort-Zone. Zudem hat der Dollarkurs Deutschland drastisch verbilligt. Deutsche Investo-ren ohne Anlagealternative fangen jetzt an, Risiko zu nehmen.

Das Szenario ist aber wohl zu schön, um wahr zu sein. Es gibt kaum jemanden, der im Ge-spräch nicht auf den Höhepunkt des Zyklus verwies. Auf nur 1,5 bis 2 gute Jahre legten sich die meisten Gesprächspartner fest. Mittelständler sprechen von Übersteigerung und von guten Zahlen, aber beileibe nicht von einem Boom. Es gäbe kein Material. Kaum jemand parlierte vom traditionel-len „soft-landing“. Die Crash-Angst ersetzt die Inflations-Urangst der Nachkriegszeit. Das ist insofern verwirrend, da wir ja in der Immobilienwirtschaft einige Markttransformationen zu verarbeiten haben, die das Drehbuch neu schreiben. Die Angst vor wildgewordenen Finanzmärkten und den geopoliti-schen Unsicherheiten in unserer Nähe fordert Tribut.

Einigen Bankern dürften Nachrichten aus Österreich wohl die Mipim vergällt haben. Für die

Düsseldorfer Hypothekenbank mit Forderungen von 250 bis 400 Mio. Euro gegen die Heta Asset Resolution AG (Heta), die Bad Bank der Hypo Alpe Adria, könnte es eng werden. Fitch strafte mit einer Herabsetzung des Ratings. Hintergrund ist das Zahlungsmoratorium vom 1. März über Verbindlichkeiten der Heta. Das Bundesland Kärnten bürgt bei einem Jahreshaushalt von 2,3 Mrd. Euro für einen echten Wertberichtigungsbedarf für die Heta in einer Verlustbandbreite zwischen 5,1 und 8,7 Mrd. Euro. Wien als Großaktionär sieht „keine weiteren Kapital- und Liquiditätsmaßnah-

men nach dem FinStaG“. Das zieht Kreise. Auch die Deutsche Hypo, Hannover, hat ihr Heta-Engagement mit Forderungen von insgesamt 245 Mio. Euro in nicht genannter Höhe wertberichtigt und prüft die Durchsetzung ihrer Ansprüche gegen das Bundesland Kärnten. Viel Spaß. Während die Hannoveraner auch mit dem worst case fertig würden, wird es für die Düsseldorfer wohl eng

werden. Finanzinvestor Lone Star war die Düss Hyp gerade noch im August letzten Jahres losge-worden. Abes es gibt Gerüchte über die Gültigkeit des Kaufvertrages. Eines scheint aber sicher: Weder der alte noch der neue Gesellschafter werden den Laden retten.

Manchmal wird man müde. Die letzten Jahre propagierten den „Megatrend“ des Zuzugs in die Metropolen, den vor 20 Jahren niemand sah. Die Politik reagierte mit der Mietpreisbremse, als ob es die Sache mit dem Markt nie gegeben hätte. Jetzt stellt die Hamburger Statistik fest, dass mehr Menschen in die Landkreise ziehen als umgekehrt. Mieten und Lebensqualität seien die Gründe. Wetten, dass die Statistiken der anderen Metropolen bald zu gleichen Ergebnissen kommen.

Zum Schluss etwas Positives: Meine Pferdeleder-Treterchen haben Konkurrenz bekommen. Nach 25 Jahren Eintragen sind sie im Mipim-18-Stunden-Tag immer noch nicht richtig bequem, ob-wohl sie damals teurer waren als mein erstes Auto. Inzwischen gibt es den „Laufschuh für den Busi-ness-Marathon“ (www.weberschuh.de). Die sehen tatsächlich aus wie richtige Schuhe zum Anzug, wiegen ein Bruchteil, haben ein Wechselfußbett für maßgeschneiderte Einlegesohlen und sind von einem Manager gemacht und nicht von einem Designer, der weiß, was Manager für Füße haben sollten. In einem Zeitalter, in dem Pferdeleder eher die Compliance aufmerksam macht, ist das eine echte Alternative.

Werner Rohmert, Herausgeber

Editorial 1

MIPIM 2015 - gute Stim-mung an der Croisette

2

MIPIM Awards - Die Sieger 4

Catella Research - Die Asiaten kommen

6

BVI - Fondsbranche mit Rekordumsatz

9

London begehrtestes Investmentziel für Private

10

DekaBank - Status Quo Immobilienmarkt Deutsch-land (Wellstein)

14

Instis - bis 2017 heiß auf Wohnen und Handel

16

Finanzierung - Bedingun-gen verbessern sich

17

Büromarkt Wien - Invest-ments top; Vermietung flop

17

Impressum 36

Wohnungsverkauf - Bei Eigennutzern besteht noch viel Marktpotenzial

18

Cross-boarder - Wo steht Deutschland? T1 (Vornholz)

19

Mallorca - was kostet wie viel auf der Insel?

29

Interview - Büromarkt Schweiz; oft falsch einge-schätzt

23

Pamera Cornerstone - was ist das Geschäft der neuen Muttergesellschaft?

21

Immobilienbrief Berlin 31

Statements zur MIPIM 30

Griechische Ferienimmobi-lien - Preise ziehen an (AS)

28

Serie Hospitality - 8. Ge-bot: Du musst träumen können

27

Staatsanleihen - Rückzah-lung ist Tuning für den Im-mobilienmarkt

12

Impressum

Partner und Sponsoren der heu-tigen Ausgabe: aurelis Real Estate, Bouwfonds Investment

Management, Catella Real Estate AG, Deka Immobilien Investment, E&P Real Estate GmbH & Co. KG,

fairvesta, Garbe Group, Project Gruppe, publity AG, Ruhrwert Immobilien und Beteiligungs

GmbH, sontowski & partner GmbH sowie die vdp Research GmbH.

Regensburg: Der Bauträger

und Investor sontowski &

partner group hat das RE-

WE-Center im Stadtteilzent-

rum CANDIS an den Anker-

mieter REWE übergeben. In

einem großen Pre-Opening

am Vorabend der eigentli-

chen Eröffnung, wurde im

Beisein des Regensburger

Oberbürgermeisters Joachim

Wolbergs, des Mieters RE-

WE, der Ferdinand Schmack

jun. GmbH sowie allen Pro-

jektbeteiligten das innovative

Objekt übergeben. Das mo-

derne REWE-Center verfügt

über eine Verkaufsfläche von

rund 3.000 qm.

Auf einer Teilfläche des

„nördlichen Rübenhofs“ des

ehemaligen Areals der Zu-

ckerfabrik Regensburg ent-

stand ein neuer moderner

Vollsortimenter mit großzügi-

ger ebenerdiger Stellplatzan-

lage. Ergänzt wird der Stand-

ort durch weitere Mietflächen

im Erdgeschoss und Oberge-

schoss des Gebäudes, die

von der Stadt Regensburg

angemietet wurden und in

Kürze für die Stadtteilbiblio-

thek sowie die Volkshoch-

schule genutzt werden. Die

sontowski & partner group

investiert rund 13 Mio. Euro

in dieses Projekt.

In enger Abstimmung mit der

Stadt Regensburg wurde

zusammen mit dem renom-

mierten Architekturbüro RKW

aus Düsseldorf ein Gebäude

mit gestalterischer Einzigar-

tigkeit entworfen.

MIPIM 2015

Gute Stimmung an der Croisette

Die Branche sieht sich zum Start der 26. Mipim in Cannes in einem komfortablen Um-

feld. Das wurde bereits am Eröffnungsabend der deutschen Teilnehmer auf Einladung

des Immobilienverbandes ZIA deutlich. Die Stimmung war selten so gut.

Die erfahrenen Teilnehmer sehen zwar irgendwann ein Ende der Investmentparty, aber an-

ders als beim letzten Mal, als die Zinswende das rechnerische Ende des finanzinduzierten

Booms absehbar machte, gibt es diesmal noch kein Wendepunkt-Szenario. Die Zinsen blei-

ben nicht nur unten, sondern werden noch weiter gedrückt. Draghi schüttet 1,1 Billionen

Euro in den Markt. Gleichzeitig stehen über 1 Billion Euro Rekordausläufe von Staatsanlei-

hen bis 2016 an, die Wiederanlage suchen. Schäuble braucht sie nicht mehr in voller Höhe

und hat kein Interesse an auskömmlicher Verzinsung. Der internationale Anlagedruck nimmt

weiter zu. Neue Mega-Player wie die Chinesen kommen auf den deutschen Anlagemarkt.

Gleichzeitig steigen Beschäftigungszahlen in Deutschland und der Konsum boomt. Das sind

die positiven Mipim-Vorzeichen der Investment-Branche. Für viele Anleger werden aber die

Herausforderungen an die Professionalität größer; denn das ist das Umfeld, das Fehlalloka-

tion hervorruft. Anders als beim letzten Finanzboom, der überwiegend im Bestand stattfand,

hat diesmal die Branche auch Zeit zu bauen.

Mit herrlichem Sommergrippe-Wetter aus strahlendem Sonnenschein, kaltem Wind,

kühlen Abenden und trockener Messehallen-Luft lockt die 26. Internationale Immobilien-

messe 22 185 auf der Homepage namentlich benannte Teilnehmer aus 5 469 Unternehmen

nach Cannes. Datenschützer werden sich krümmen. Die Teilnahme dürfte eine deutliche

Steigerung gegenüber 2013 bedeuten. 2 438 Firmen werden in der Ausstellerstatistik ge-

führt, wobei natürlich die Masse der Aussteller an Gemeinschaftsständen registriert sein

dürfte. Knapp 2 100 Unternehmen zählen sich zu den Investoren. Damit dürfte die Messe

deutlich erfolgreicher sein, als die eher ruhigen Hallen des ersten Messetages signalisierten.

Zufriedenheit und Optimismus dominiert zum Jahresbeginn 2015 berichtete Andre-

as Pohl (Foto), VV der Deutsche Hypo beim traditionellen Mittagessen am Dienstag. Es

werde gebaut, es werde investiert, es werde finanziert. Sofern kein exogener Schock käme,

sieht Pohl noch 1,5 bis 2 gute Jahre für die gewerbli-

che Immobilienwirtschaft. Auch wenn wir im aktuellen

deutschen Umfeld keine Wende im Immobilienmarkt

absehen kann, sind wir trotzdem nicht sicher, ob wirk-

lich die Branche auf voller Breite profitiert. Zum einen

ist Deutschland nicht repräsentativ. Euro-Krise, Schul-

denkrise und Arbeitslosigkeitsproblem sind ungelöst.

Als Auslöser der nächsten Verwerfungen sind in Back-

groundgesprächen schon Versicherungen und Pensionskassen ausgemacht, denen den

Wiederanlagezwang auslaufender Papiere einen nicht auskömmlichen Zinsertrag bei gleich-

zeitig schlechter Kursperspektive beschert. Das Preisniveau aktueller Sachwertinvestitionen

im Core-Bereich deckt oft nicht die immobilienwirtschaftlichen Kosten einer Nachvermie-

tungs- und Sanierungsphase ab. Der Konzentrationsprozess und die zunehmende Bedeu-

tung institutioneller Investoren führt auch bei den Dienstleistern zu Konzentration. Mancher

mittelständische Dienstleister beklagt fehlenden Immobilienzugang im Core-Segment. Bera-

ter der alten Schule können das Preisgefüge nur noch bedingt nachvollziehen und werden

von sportlichen Rechenkünstlern der historisch hohen Risikoprämie mit maximalem 10-

Jahreshorizont überholt. Kopfschüttelnd wird in Backgroundgesprächen festgestellt, dass die

erfahrenen Marktteilnehmer, die tatsächlich aus der letzten Krise gelernt hätten, nicht mehr

s&p: Übergabe Rewe-Center

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zum Zuge kämen. Der Markt drehe sich mancherorts ohne jegliche Lerneffekte noch schnel-

ler als beim letzten Mal. Ein kalkulierbarer Planungshorizont eines über 10 Jahre sicheren

Cash Flow mit hoher Zinsdifferenz überdecke Immobilien Know how.

„Der Immobilienbrief“ hat in Backgroundgesprächen noch einige Statements einge-

holt. ZIA-Präsident Andreas Mattner: „Die Stimmung passt zum guten Wetter. Deutschland

ist sexy für ausländische Investoren. Die englische Zusammenfassung unseres Frühjahrs-

gutachtens der Immobilienweisen fand großes Interesse auf der MIPIM. Das zeigt, dass der

Trend zu deutschen Immobilien ungebrochen ist. Nicht nur im Fußball, sondern auch bei

Immobilien ist Deutschland derzeit spitze.“ Barbara Knoflach, CEO der SEB Asset Manage-

ment AG und Präsidentin der Mipim-Award Jury zeigt sich über die Beteiligung und die

Verschiedenartigkeit der Bewerber überrascht. Alle Kontinente seien vertreten. Es gäbe

viele innovative Projekte, aber auch Standard-Strategien. Aber mit der Mehrheit habe es

Spaß gemacht, sich in intensiven Diskussionen zu beschäftigen. Für Deutschland sind das

Düsseldorfer Dreischeibenhaus der MOMENI Group und das Eckwerk Berlin im Rennen.

Für die frühere Degi-Chefin und BVI Immobilienverantwortliche Bärbel Schomberg hat die

MIPIM hat gezeigt, dass der deutsche Immobilienmarkt nach wie vor sehr attraktiv für aus-

ländische Investoren ist. Unter den 93 Ländern, die sich hier auf der MIPIM präsentieren,

spiele Deutschland eine Hauptrolle. Marco Scheurer, Leiter institutionelle Kunden der Züri-

cher Notenstein Privatbank AG sieht die Immobilienmesse in Cannes als idealen Treffpunkt,

um Termine mit den verschiedensten Player der Immobilienbranche zu planen. Praktisch

alle wesentlichen Makler, Entwickler, Städteplaner, Journalisten und Asset Manager seien

vor Ort. Als Repräsentant von Investoren sei es möglich, viele konkrete Besprechungen

wahrzunehmen und gleichzeitig Trends in interessanten Immobilienprojekte aufzunehmen.

Kritischer sieht Klaus Franken, Deutschland-Chef der Catella Property Group, das Umfeld.

Hamburg: Marc Drießen

wird ab 01. Juni 2015 zum

weiteren Geschäftsführer bei

der HANSAINVEST Hansea-

tische Investment-GmbH

bestellt. Drießen wird das

Labelfonds-

geschäft in

Immobilien-

und Sach-

wertefonds

und die

damit zusammenhängende

Fondsverwaltung verantwor-

ten und weiter ausbauen.

Zuletzt war Marc Drießen als

Geschäftsführer bei der Ham-

burg Asset Management

HAM Kapitalverwaltungs-

gesellschaft mbH sowie als

Vorstand der Hesse Newman

Capital AG, Hamburg, tätig.

Personalie

Ruhwert

Er hört eine „Tsunami-Warnung an der Cote d´Azur“. Die nächste Kapitalwelle schlage auf der Croisette in Cannes auf. Verkauft werde, was nicht niet- und nagelfest sei. Verkäufer sollten dieses Jahr die Markt-Chance nutzen. Die enormen Kapitalströme suchten nach al-ternativen Anlagemöglichkeiten. Das bringe viel Bewegung in die Potentialstädte. Franken spürt viel Kreativität auf der Käuferseite. Statt starrer Ankaufsprofile ließe man sich jetzt tatsächlich auf die Arbeit mit der Immobilie ein. (WR) (Stimmen zur Messe ab S. 30)

MIPIM Awards 2015 – Die Gewinner Am 12. März wurden am finalen Tag der MIPIM in Cannes wieder die renommierten MIPIM Awards verliehen. In der Kategorie Revitalisierung gewann das Dreischeibenhaus in Düssel-dorf. Das ebenfalls nominierte Eckwerk in Berlin ging hingegen leer aus. Der Preis wird alljährlich in 12 Kategorien auf der Messe von einer renommierten internationalen Jury unter diesjährigem Vorsitz der SEB Asset Management Vorstandsvorsitzenden Barbara Knoflach verliehen. Hier die weiteren Preisträger: PEOPLE’S CHOICE AWARD SPECIAL JURY AWARD Oxygen Eco-Tower, Jakarta, Indonesia Queen Elizabeth Olympic Park, London HOTEL & TOURISM RESORT INDUSTRIAL & LOGISTICS DEVELOPMENT Center Parcs Woburn Forest Würth Svenska AB

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Grünwald: Die KGAL Grup-pe stellt ihre Führungsebe-ne neu auf. Dr. Klaus Wolf (CIO) und Stefan Ziegler (COO) wurden in die Ge-schäftsführung berufen. Zusammen mit Gert Walten-bauer (CEO) bilden sie ab dem 01.03.2015 die Ge-schäftsführung der KGAL GmbH & Co. KG. Zu Geschäftsführern der KGAL Investment Manage-ment GmbH & Co. KG wur-den zum 01.03.2015 Dr. Mar-tin Baranowski, Michael Ebner, Jochen Hörger und André Zücker bestellt.

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Die Asiaten kommen Catella Research geht von deutlich mehrasiatischem Investitionsvolumen in 2015 aus Catella Research hat erstmals die Rolle asiatischer Immobilieninvestoren in Europa untersucht. Noch nie habe es in den letzten 20 Jahren eine Investitionswelle nach Europa mit Ankündigung gegeben, die der kommenden Bedeutung asiatischer Inves-toren entspräche. London, das lt. Knight Frank Wealth Report bevorzugte „Auswanderungsregion“ hoch ver-mögender Asiaten ist, bleibt Zielort Nummer 1 für asiatisches Kapital, meint Thomas Beyer-le, Group Head of Research der Catella. Aktuell würden in Europa zwar noch Staats-fonds und Versicherungsunternehmen aus Singapur, Malaysia oder Südkorea asiatische

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Investments bestimmen, jedoch erwartet Catella den größten Investitionsimpuls bis 2019 von chinesischen Pensionskassen.

Auslöser für das verstärkte asiati-

sche Engagement seien die gesellschaft-lich-politischen Liberalisierungsaktivitäten in den jeweiligen Quellenländern. „Diversifikation“, „Stabilität“ und „Inflationssicherheit“ seien die wesentli-chen Investitionsmotive für den gang nach Europa. Geschätzt würden vor allem „Rechtssicherheit“, „politische Stabilität“, „Markttransparenz“ und „Marktstandards“. Daraus abgeleitet erwartet Beyerle, dass die Core-Investitionsstrategie auf absehbare Zeit weiter ge-hen werde. Aus „Der Immobilienbrief“-Sicht spielt natürlich auch eine Rolle, dass sich im Core-Bereich große Anlage-summen mit relativ wenig Aufwand im Vergleich zum Aufbau von Regional-Portfolien wegpacken lassen.

Der oft angekündigte Strategieschwenk nach Value-

add-Investitionen bleibt aktuell immer noch zögerlich. Das Interesse für dieses Marktsegment habe in den letzten Wo-

chen aber sichtbar zu-genommen. Wichtig sei zudem, dass gerade asiatische Investoren Storytelling lieben. Ge-schichten rund um das Gebäude sollten einen Unikatcharakter vermit-teln. Neben einem star-ken Marktauftritt von Pensionskassen aus China erwartet Beyerle bis 2019 ei-ne Erhöhung der durchschn. FK-quote

bei Investitionen von aktuell 15% auf 25%. Das potenzielle Investitionsvolumen könne zu 25 Mrd. Euro in Europa bis 2019 reichen. Zwar werde in den kommenden Quartalen der gesamte europäische Investorenmarkt weiter wachsen, jedoch werde die Rolle asiatischer Investoren dabei aber strukturprägend sein. Bei einem durchschnittlichen Anteil von rund 10% p.a. am europäischen Investitionsvolumen bis 2019 dürfe aus europäischer Sicht von einem asiati-schen Immobilienzeitalter gesprochen werden. (WR) �

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BVI - Fondsbranche mit Rekordumsatz Offene Immobilienfonds verlieren weiter Der BVI notierte im Januar einen Umsatz in der deutschen Fondsbranche von 27,5 Mrd. Euro und damit der beste jemals registrierte Monat. Über die Hälfte des Neuge-schäfts entfiel auf Spezialfonds (16,6 Mrd. Euro) gefolgt von Publikumsfonds (8,9 Mrd. Euro) und freie Mandate mit 2 Mrd. Euro. Insgesamt verwaltet die Branche ein Vermögen von 2,5 Bio. Euro.

Bei den Publikumsfonds war der Januar 2015 der absatzstärkste Monat seit An-

fang 2007, als ihnen 10 Mrd. Euro zuflossen. Die aktuelle Absatzliste führen erneut Misch-fonds mit Zuflüssen von 4,9 Mrd. Euro an. Dies übertrifft den bisherigen Rekordmonat Januar 2013 (3,8 Mrd. Euro). Das Vermögen der Mischfonds wuchs im Fünf-Jahresvergleich überproportional von 100 Mrd. Euro auf 185 Mrd. Euro. Ihr Marktanteil stieg von 15 auf 22% des Publikumsfondsvermögens. Aktienfonds sind mit rund 300 Mrd. Euro weiter-hin die volumengrößte Gruppe. Ihr Anteil wuchs in den letzten fünf Jahren von 30 auf 36%. Akti-enfonds sammelten im Januar netto 2,4 Mrd. Euro ein. Anleger kauften insbesondere ETFs auf den Euro Stoxx und den Dax.

In offene Immobilienfonds investierten Anleger 0,6 Mrd. Euro. Dabei zahlten die Fonds, die aufgelöst werden, 0,5 Mrd. Euro aus der Substanz. Entsprechend weist die Sta-tistik Zuflüsse von netto 0,1 Mrd. Euro aus. Ihr Bestandsvermögen liegt Ende Januar 2015 bei 80,6 Mrd. Euro. Vor drei Jahren lag es noch bei 84,5 Mrd. Euro. (AE) �

aurelis

Tokio: Die Deka Immobilien GmbH hat zwei Bürogebäu-de für insgesamt rund 103 Mio. Euro in einem selektiven Bieterverfahren als Paket veräußert. Käufer der Liegen-schaften ist ein japanischer REIT. Beide Objekte stam-men aus dem Portfolio des Offenen Immobilien-Publikumsfonds Deka-ImmobilienEuropa. Die Liegenschaft Concept Aoyama umfasst eine ver-mietbare Fläche von 4.420 qm sowie acht Parkplätze. Hauptmieter ist Sony Music Artists Inc. Das Bürogebäu-de Shinsen Place bietet 2.811 qm und elf Parkplätze. Es ist vollständig an Daiichi Shohin vermietet. Beide Objekte wurden 2002 als Neubauten erworben und liegen zentral im Teilmarkt Shibuya-ku, einem der fünf Hauptmärkte von Tokio.

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Weltweit kommen 25% der Gewerbetransaktionen von Privatinvestoren

London wichtigste HNWI Investiti-onsdestination Privatanleger haben letztes Jahr weltweit Ge-werbeimmobilien in einem Gesamtvolumen von ca. 153 Mrd. USD (+7%) erworben. Das ent-spricht rund einem Viertel aller globalen Trans-aktionen. Viele dieser Abschlüsse haben Ultra High Networth Individuals (UHNWIs), also Per-sonen mit einem Vermögen von mehr als 30 Mio. US-Dollar, über familieneigene Fonds, Un-ternehmen oder Family Offices getätigt. Insge-samt wechselten letztes Jahr gewerbliche Im-mobilien für geschätzt 619 Milliarden US-Dollar den Besitzer. Insgesamt wechselten letztes Jahr gewerbliche Immobilien für geschätzte 619 Mrd. USD den Besitzer.

Laut „Capital Markets Survey“ von Knight Frank in dem gerade erschienenen Wealth Report 2015 sind UHNWIs nun risikofreudiger geworden und richten ihren Fokus verstärkt auf Objekte außer-halb der Top-Lagen. Damit sind einerseits Investiti-onen in den wichtigsten Städten außerhalb des Zentrums gemeint, denn in den CBDs sind die Renditen gesunken. Andererseits locken zweitklas-sige Städte mit günstigeren Preisen und höheren Renditen. Darüber hinaus legen UHNWIs ihr Kapi-tal verstärkt im Ausland an. Periphere Märkte wie Irland und Spanien profitieren von diesem Trend. Ebenso steigt die Nachfrage nach alternativen Immobilien wie Pflege- oder Studentenwohnheime.

„Wenn ich die Weltwirtschaft in einem

einzigen Wort beschreiben müsste, würde ich ‚Unsicherheit’ wählen“, sagt Roberts. „Das ist ein Grund dafür, warum sich so viele Investoren Im-mobilien zuwenden.“

Schon jetzt ist das Risikoprofil gestiegen.

In dem globalen gewerblichen Transaktionsvolu-men der privaten und institutionellen Anleger von 2014, das 7,5 Prozent höher ist als im Vorjahr, hat der Anteil an Objekten mit Wertschöpfungspotenzi-al bereits zugelegt. Damit sind Liegenschaften gemeint, deren Performance durch Baumaßnah-men, Umwidmungen in andere Nutzungsarten oder neue Verträge zu höheren Mieten verbessert

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sicher das wichtigste Auswanderungsland vermögender Privatleute. Schätzungsweise 76 200 chinesische Millio-näre emigrierten von 2003 bis 2013 oder haben andere Staatsbürgerschaften erworben. Singapur ist mit rund 45 000 reichen Immigranten das zweitbeliebteste Einwande-rungsland. Für den Inselstaat haben sich in erster Linie HNWIs aus China, Indien und Indonesien entschieden. Die USA stehen mit circa 42 400 Zuwanderern auf Platz 3. Der Zustrom in die Vereinigten Staaten kam vor allem aus Großbritannien, Indien und Russland. Deutschland taucht auf den vorderen Plätzen der Statistik als Einwan-derungsland nicht auf – allerdings auch nicht als Auswan-derungsland der HNWIs, denen durchaus oft steuerliche Motive nachgesagt werden. (WR) �


werden kann. Knight Frank geht davon aus, dass die weltwei-ten Umsätze auf dem Markt für Gewerbeimmobilien 2015 bei

zunehmender Risiko-bereitschaft um weite-re 6% zunehmen wer-den. Großbritannien war in den letzten zehn Jah-ren das beliebteste Einwanderungsland für Reiche. Von 2003 bis 2013 haben 114 100 High Networth Individuals (HNWIs), also Personen mit

einem Vermögen von mehr als einer Mio. USD über ein In-vestorenvisum die britische Staatsangehörigkeit angenom-men. Mehr als 60% der Einwanderer stammen laut Knight Frank Wealth Report aus Europa. Weitere Herkunftsländer und -Regionen sind China, Russland, Indien, der Nahe Osten mit Saudi-Arabien, Syrien und Türkei sowie Afrika, angeführt von Südafrika, Nigeria und Ägypten. China ist lt. Knight Frank

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FRANKFURT 6. UND 7. MAI

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MANAGEMENT

Tobias HuzarskiPrincipal Real Estate KKR

Staatsanleihen-Rückzahlung ist Tuning für den Immobilienmarkt

Über 1 Billion Euro in 15/16 muss nachfinanziert werden

N.N. und Werner Rohmert,

Hrsg. „Der Immobilienbrief“, Immobilienspezialist „Der Platow Brief“

Ein erfahrener und statistik-begeisterter Kollege und Analyst hat einmal recherchiert, wie

sich die Anleihenfront auf die Sachwert- und Aktienmärkte auswirken könnte. Erfahrungsge-

mäß stimmen die Daten, die der Kollege, der in der Öffentlichkeit nicht genannt werden

möchte, recherchiert. Die Quellen zu den Charts sind bekannt. Das Desaster hat natürlich

auch eine gute Seite: Schäuble spart. Wie allerdings Versicherungen, Pensionskassen und

die private Altersvorsorge vornehmlich Selbstständiger damit klarkommen soll, steht in den

Sternen. 1,1 Billion sind zu viel, um sie unter das Kopfkissen zu legen. Dieses mit Regie-

rungsversprechen bedruckte Papier befeuert den Sachwertemarkt weiterhin. Gut gehen

kann das eigentlich nicht. Eine Alternative fällt uns auch nicht ein. Also bleibt es zunächst

bei der Party mit Aktien und Immobilien.

Im laufenden und nächsten Jahr werden nach Recherche unseres Kollegen alte

Rentenpapiere

im Wert vom

1.063 Milliarden

Euro fällig. Das

Geld steht dann

zur Neuanlage

zur Verfügung.

Und trifft auf

einen immer

engeren Markt

mit auf Rekord-

tiefstand gesun-

ken Zinsen.

Natürlich gibt

die Bundesre-

gierung für einen Teil davon neue Anleihen aus, aber dank der „schwarzen Null“ und zu-

künftigen Haushalts-Überschüssen auch Dank geringerer Zinslast muss Wolfgang Schäuble

weniger als früher nachfinanzieren. Zudem kauft die Europäische Zentralbank EZB jetzt für

eine ganze Weile

monatlich für 60

Milliarden Euro gute

Papiere am Renten-

markt von Euroland

auf. Sinkendes An-

gebot an Bonds trifft

auf steigende Nach-

frage.

Auf was für einen

Markt die Käufer

zinsmäßig treffen,

zeigt die nächste

Grafik (links) am


Düsseldorf: Die G-COM

Kommunikations-Systeme

GmbH hat ihre ca. 277 qm

großen Flächen seit Januar

2015 bezogen. Die SIGALUX

GmbH wird ebenfalls im

ersten Quartal ihre ca. 345

qm neuen Flächen beziehen.

Die Catella Property GmbH

war bei beiden Anmietungen

sowohl für die Mieter, als

auch auf der Eigentümerseite

für die Bö69 Vermögensge-

sellschaft mbH & Co. KG

beratend tätig. Hauptmieter

ist die Deutsche Telekom.

Catella Property GmbH konn-

te zum Jahreswechsel bereits

die Liegenschaft erfolgreich

an einen ausländischen In-

vestor veräußern.

Bielefeld: Die balandis real

estate ag verkauft ein Ge-

schäftshaus in unmittelbarer

Nähe zum Hauptbahnhof an

den durch F&C REIT Asset

Management beratenen

Immobilien-Spezialfonds

„Best Value Germany II“.

Es handelt sich um ein expo-

niertes Eckgebäude in 1a-

Lage, das über eine Mietflä-

che von 10.400 qm verfügt.

Ankermieter sind C&A und

Jeans Fritz.

Kopenhagen: Bouwfonds

Investment Management

hat einen Wohnkomplex mit

70 Einheiten für seinen

Bouwfonds European Resi-

dential Fund von Sveafas-

tigheter erworben. Die

Wohnanlage befindet sich im

jungen Stadtteil Ørestad Das

Transaktionsvolumen beläuft

sich insgesamt auf etwa 20

Mio. Euro.

Deals Deals

Prag: Union Investment erwirbt für den Offenen Im-mobilienfonds UniImmo: Deutschland eine Mehr-heitsbeteiligung an dem größten innerstädtischen Shopping-Center Tschechi-ens, dem „Palladium“ von einer Beteiligungsgesell-schaft, für die Hannover Lea-sing das Objekt erworben und das Asset Management übernommen hatte. Basis der Transaktion ist ein Immobi-lienwert von rund 570 Mio. Euro. Die Verkäufergesell-schaft wird weiterhin als Min-derheitsgesellschafter eine Beteiligung halten Die Immobilie mit 115.000 qm BGF befindet im Zentrum der Altstadt.

Beispiel Deutschland. Sie müssen zweimal hingucken, bevor Sie die Brisanz verstehen. Die drei dicken Linien zeigen die Renditen bei den verschiedenen Restlaufzeiten, die unten aufge-listet sind. Der oberste rechte Punkt der schwarzen Kurve bedeutet zum Beispiel, dass im Dezember 2013 für Staatsanleihen mit noch 15 bis 30 Jahren Laufzeit im Schnitt 2,63 Prozent Rendite geboten wurden. Der Punkt ganz unten links auf der roten dicken Kurve ist schon schwerer erklärlich: Am 2. März 2015 bekamen Anleger, die in drei- bis fünfjährige Staatsan-leihen investieren wollten, -0,18 Prozent Zinsen. Sie müssen dafür, dass sie Wolfgang Schäuble Geld leihen wollen, einen Strafzins bezahlen. Der Fachmann staunt, der Laie wun-dert sich. Wie geht das, fragen beide. Nun, wenn Sie von der laufenden Verzinsung, die Sie selbstverständlich ausgezahlt bekommen, die bis zum Ende der Laufzeit und der Rückzah-lung der Anleihen mit Ihrem Ankaufkurs feststehenden Kursverluste abziehen, dann sind Sie jährlich mit 0,18 Prozent im Verlust. Der Analyst hat dieses Minus noch mit dem kleinen durchsichtigen Kästchen zu unterstreichen versucht. Stellt man dann Aktien- oder Immobilien-renditen der Zinsentwicklung gegenüber, sieht man, dass aktuelle Rekordpreise immer noch Alternativrenditen abwerfen, die schon lange über Bond-Renditen legen. Von Aktien verste-hen wir zwar nichts, aber unser Analyse-Kollege fasst zusammen, dass die Aktienrenditen seit dem 19. Jahrhundert im Vergleich zu Anleihen nicht mehr annähernd so günstig bewertet waren. Bewerten sollten Sie das aber selber. Aus Immobiliensicht ändert das aber nichts da-ran, dass auch vergleichsweise hohe Renditen von Immobilien oft zu dramatischen Wertver-lusten geführt haben. Die Lebenszyklen von Core-Immobilien haben transformiert. Die Risi-koprämie enthält viele Kostenpositionen nicht. �


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Immobilienmarkt Deutschland

Status Quo Bericht der Deka Bank Andreas Wellstein,

Immobilien Research DekaBank

Deutschland zählt zu den strukturell gut aufgestellten Volkswirtschaften der europäischen Währungsunion. Das Bruttoinlandsprodukt (BIP) legte 2014 um 1,6% zu. Die deutsche Konjunktur stand im Schlussquartal 2014 auf beiden Beinen, dem der Inlandsnachfrage und dem der Auslandsnachfrage. In einem schwieri-gen globalen Umfeld konnte die deutsche Wirtschaft ihre Exporte dank des Rückenwinds der Euroabwer-tung immerhin um 1,3% gegenüber dem Vorquartal ausdehnen. Zugleich nahmen jedoch auch die Impor-te angesichts der starken Binnennachfrage und der importierten Vorleistungen für den Export spürbar zu. Erfreulich sind das leichte Anziehen der Investitions-tätigkeit und die Stärke des privaten Konsums, der sich inzwischen zu einem verlässlichen Pfeiler der wirtschaftlichen Aktivität entwickelt hat. Die Rahmen-bedingungen sind hervorragend: Der Arbeitsmarkt zeigt sich weiter von seiner besten Seite, die Löhne wachsen wieder stärker und die Inflation frisst von den Lohnsteigerungen kaum etwas auf. Im laufenden Jahr dürfte das BIP-Wachstum bei 2,2% liegen, im kommenden Jahr bei 2,0%. Büromarkt: Stabile Nachfrage, rückläufige Leer-stände und moderater Neubau

Im vierten Quartal 2014 war die Nachfrage in den A-Städten etwas lebhafter als in den Vorquartalen, so-dass der Flächenumsatz 2014 insgesamt leicht über dem Ergebnis des Vorjahres lag. Zwischen den A-Standorten gab es deutliche Unterschiede. Berlin und Hamburg registrierten einen höheren Umsatz als 2013, Düsseldorf, Frankfurt und Köln konnten nicht an die Werte des Vorjahres anknüpfen. Der Leer-stand hat in allen Städten weiter abgenommen. Das Neubauvolumen belief sich 2014 auf rund 1 Mio. qm und lag somit nur 11% über dem Niveau des Vorjah-res. Die Spitzenmieten haben sich 2014 in München und Stuttgart am stärksten erhöht, gefolgt von Berlin und Hamburg. Wir prognostizieren für die A-Städte 2015 und 2016 ein durchschnittliches Wachstum der Spitzenmieten von knapp 3% pro Jahr. In den B-Städten war der Flächenumsatz 2014 in einigen Fäl-len niedriger als 2013. Beim Leerstand sind die Un-terschiede zwischen den einzelnen Standorten relativ gering. Der Mittelwert über alle B-Städte lag Ende

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Bouwfonds Investment Management ist der Geschäftsbereich für Real Asset Anlage-lösungen innerhalb der Rabo Real Estate Group, eine der führenden Immobilien gesellschaften Europas. Wir bieten innovative Investment-möglichkeiten für institutionelle und private Anleger in Immobilien, Infra struktur und natürliche Ressourcen. In diesen Kategorien konzentrieren wir uns auf fünf Sektoren: Gewerbe immobilien, Wohnimmobilien, Park hausimmobilien, Kommunikations infra-struktur und Farmland. Der Wert des verwalte-ten Gesamt portfolios beläuft sich auf 5,7 Mrd. €. Bouwfonds Investment Management unter-hält regionale Geschäftsstellen in den Nieder-landen, Deutschland, Frankreich, Polen und Rumänien mit über 150 Vollzeitbeschäftigten.

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Offenbach: Die Neuvermie-tung der ursprünglich für ein Hotel vorgesehenen Flächen im City Tower Offenbach startet mit dem Angebot der Büroflächen. Somit werden

auch die oberen Ge-schosse des 140 m ho-hen Büro-hauses in der Berliner Straße 74-76 zur Büro-vermietung

angeboten. Das ursprüngli-che Konzept, in den oberen 17 Etagen das „Holiday Inn Offenbach City“ mit über 206 Zimmern entstehen zu las-sen, scheiterte auch nach dem Eigentümerwechsel an den Vorstellungen des Miet-interessenten. Im Juli 2014 hat eine Objekt-gesellschaft der publity AG das Bürohochhaus erworben. Mit der Neuausrichtung ste-hen jetzt knapp 50% der ins-gesamt 25.000 qm Mietfläche nach Flächenausbau zur Neuvermietung zur Verfü-gung. Mit der Eröffnung der Muster-büros wird die Vermietung gestartet. Zwei Unterge-schossebenen verfügen über 197 PKW-Stellplätze. Der markante Büroturm, der die Silhouette von Offenbach prägt, wurde bis 2003 vom Offenbacher Architekturbüro Nowotny Mähner Assoziierte entworfen. Zu den Mietern gehören u.a. die Beratungsfirma Capgemi-ni, der Reifenhersteller Fal-ken Tyre und das Ingeni-eurbüro Dorsch.

2014 bei 6,0%. Die Spitzenmieten in Citylagen stiegen 2014 um durchschnittlich 0,7% und damit weniger stark als in den beiden Vorjahren. Einzelhandel profitiert von der Stärke des privaten Konsums

Der Einzelhandelsumsatz in Deutschland hat 2014 um 1,4% zugelegt. Nach der Stagnation in den beiden Vorjahren konnte der Handel damit an die Ergebnisse von 2010 und 2011 anknüpfen. Besonders expansiv zeigte sich erneut der Online-Handel. Der Flächenumsatz bei Ladenlokalen in Innenstadtlagen steigerte sich im Vergleich zum Vorjahr um ein Fünftel. Im europäischen Vergleich registrierten die deutschen Top-Standorte 2014 überdurchschnitt-liche Mietanstiege in 1a-Lagen. Auf Sicht von fünf Jahren dürfte das Mietwachstum im Mittel bei gut 3% pro Jahr liegen. Einzelhandelsimmobilien sollten vom robusten Konsumklima profitieren. Der stationäre Einzelhandel unterliegt zwar einer Konsolidierung, ist aber kein Auslaufmodell. Fachmarktzentren bzw. Fachmärkte bieten unter Renditegesichtspunkten eine attraktive Alternative zu 1a-Lagen und Shopping-Centern. Auf das Fachmarktsegment entfallen etwa 30% des gesamten deutschen Verkaufsflächenbestandes. Als Mischform zwi-schen Shopping-Center und Fachmarktzentren haben sich seit wenigen Jahren Hybrid-Center etabliert. Sie kombinieren großflächige typische Fachmarktsortimente mit kleineren Flächen, auf denen klassische Innenstadt- oder Shopping-Center-Mieter beheimatet sind. Logistikmarkt: Online-Handel führt zu wachsender Produktvielfalt

Der Flächenumsatz für Lager- und Logistikflächen belief sich 2014 auf 5,6 Mio. qm. Damit wurde nach 2011 der zweithöchste Wert seit Aufzeichnung erzielt. 60% des Flächenumsat-zes entfielen auf Hallen mit 20.000 qm und mehr. Der Bedarf an Objekten dieser Größe und auch an Megahallen mit mehr als 50.000 qm wird weiter zunehmen. Das Wachstum des Online-Handels bringt neue Anforderungen an Größe, Gestalt und Lage der Logistikzentren mit sich. Dies zeigt sich in der Entwicklung von speziellen Immobilien wie den sehr großen E-Fulfillment-Centern, Sortierzentren von Paketdienstleistern (z.B. Mechanisierte Zustellbasen „MechZB“ von DHL), Cross-Dock-Anlagen oder auch Bearbeitungszentren für Rücksendungen. Die Mieten für Logistikimmobilien weisen eine erheblich geringere Volatili-tät auf als für Büro- und Einzelhandelsobjekte. Generell ist das Mietniveau im Süden Deutschlands (München, Stuttgart) höher, bedingt durch eine Knappheit an Grundstücken. In Berlin und Standorten außerhalb der Big 5 sind die Mieten dagegen niedriger. Wir erwarten für die kommenden fünf Jahre ein moderates Mietwachstum zwischen 1,0 und 1,5% pro Jahr in den Big 5-Standorten. Städtetouristen aus dem In- und Ausland beflügeln den Hotelmarkt

2014 hat die Zahl der Übernachtungen in Deutschland einen neuen Rekordwert von 424 Millionen erreicht. Gegenüber 2013 entspricht dies einem Anstieg um 3%. Bei Inländern be-trug der Zuwachs 3% und bei ausländischen Gästen 5%. Die Hotelauslastung stieg 2014 landesweit um 2,5% auf knapp 69%. Der durchschnittliche Zimmerpreis erhöhte sich um 1,3%. Dadurch fiel auch der Zuwachs des Ertrages (RevPAR) mit 3,8% mehr als doppelt so hoch aus wie im Vorjahr. Unter den sechs Top-Standorten verzeichnete Düsseldorf den höchsten Ertragsanstieg vor Hamburg und Berlin. Auffällig war 2014 die starke Ausweitung des Neubauvolumens vor allem in Hamburg und München. Beide Märkte verzeichneten 2013 nur einen geringen Bettenzuwachs. Die anhaltenden Rekorde bei den Übernachtungen unterstützen eine weitere Aufstockung des Angebots. In Berlin hat sich bei den Projekten der Abstand zum zweitplatzierten Hamburg im Vergleich zu den Vorjahren reduziert, ein Anzei-chen für die langsam einsetzende Marktsättigung.�

Neukonzeption


Instis sind heiß auf Wohnen und Handel

Für Feri verliert Büro an Bedeutung Rund 80% der institutionellen Investoren in Deutsch-land planen, den Immobilienanteil ihrer Investmentport-folios bis 2017 weiter auszubauen. Deutschland steht im Mittelpunkt der Aktivitäten der institutionellen Inves-toren, sieht Wolfgang Kubatzki, GF der FERI EuroRating Services AG. Die Nachfrage nach Immobilien außerhalb Deutschlands werde dagegen nur begrenzt zulegen. Die Investitionspläne seien vor allem im Wohnungssegment und im Einzelhan-delsbereich angesiedelt. Etwa ein Viertel der Investoren plane eine Erhöhung der Wohnquote. Ein Fünftel möchte stärker in Einzelhandelsimmobilien investieren. Büro verlie-re dagegen an Bedeutung. Nur rund 7% wollen bei Büros zulegen. Dies sind die Ergebnisse einer Befragung von mehr als 90 Immobilieninvestoren durch FERI EuroRating Services. Deren Immobilienanlagevolumen belaufe sich auf etwas 63 Mrd. Euro bei einer Gesamtanlage von ca. 760 Mrd. Euro. �

Investmentmarkt auf der Jagd nach Rekorden

Das Transaktionsvolumen für gewerbliche Immobilien sum-mierte sich 2014 auf rund 40 Mrd. Euro. Es erhöhte sich damit im Vergleich zum Vorjahr um 30%. Das niedrige Zins-niveau und die Suche nach akzeptablen Renditen haben den Boom am Investmentmarkt weiter beflügelt, flankiert von günstigen Finanzierungsbedingungen. Ausländische Anleger waren für knapp die Hälfte des Investmentvolumens verant-wortlich. Nach wie vor lagen Core-Immobilien in der Gunst der Anleger weit vorne, doch sind angesichts des knappen Angebots immer mehr Investoren zu Kompromissen und zu einem etwas höheren Risiko bereit. Die Spitzenrenditen ga-ben in allen Marktsegmenten nach, wir rechnen für 2015 und 2016 mit weiteren Renditerückgängen und frühestens 2018 mit leichten Anstiegen. Selbst bei weiter sinkenden Renditen bleibt der Abstand zu Alternativanlagen wie zehnjährigen Bundesanleihen komfortabel und die guten Ertragsaussich-ten sollten zusätzlich neue Investoren anziehen, z.B. aus Asien. 2015 könnte somit ein neues Rekordjahr für den deut-schen Investmentmarkt werden. Investmentmarkt und Miet-markt werden allerdings auch 2015/16 entkoppelt bleiben. Das Mietwachstum dürfte in allen Marktsegmenten moderat ausfallen. Auch von der niedrigen Inflation geht kein Auf-wärtsdruck auf die Mieten aus. �


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Die Befragung ergab außerdem, dass 9% aller Be-fragten bis 2017 eine Erhöhung ihres Core-Plus-Bestands planen. Der Anteil an Core-Plus-Objekten stieg schon zwi-schen 2012 und 2014 von 16% auf 26,3%. Der Anteil von Core-Investments ging unterdessen von 74,3% auf 61,8% zurück, wobei wir natürlich auf das Definitionsproblem hin-weisen muss. Institutionelle Investoren bevorzugen insbe-sondere Spezialfonds. Rund 45% aller Befragten gaben an, bis 2017 eine Erhöhung bei deutschen Immobilienspezial-fonds zu planen. Nur 17%, haben eine Erhöhung ihres Di-rektbestands vor. Der seit Erstauflage der Studie 2004 zu beobachtende Trend zu indirekten Immobilieninvestments werde sich fortsetzen, so Kubatzki. In den vergangenen vier Jahren ist die Immobilienquote institutioneller Investoren in Deutschland kontinuierlich um über ein Drittel von 6,1% auf 8,3% gestiegen. (WR) �

Finanzierungsbedingungenverbessern sich

Risikoreichere Investmentsrücken in Finanzierungsfokus JLL und das Zentrum für europäische Wirtschaftsfor-schung (ZEW) registrierten in ihrem deutschen Immobi-lienfinanzierungsindex (DIFI) ein Plus von 10,2 Punkten im ersten Quartal 2015 gegenüber dem Vorquartal. 39,1 Punkte notiert der Index aktuell. JLL und ZEW befragen quartalsweise 53 Experten zu deren Einschätzung des Finanzierungsmarktes. Der Zugewinn basiere sowohl auf der Verbesserung der Finanzierungssitu-ation (+8,6 Punkte auf 59,4 Punkte) als auch der Finanzie-rungserwartungen. Deren leichte Abwärtsneigung hat sich im ersten Quartal gedreht. Dabei gehen die Befragten davon aus, dass sich bei allen Nutzungsarten die Finanzierungssi-tuation weiter verbessern wird. Besonders hoch gegenüber dem Vorquartal sei der Zuwachs bei Wohnimmobilien. Der entsprechende Saldo stieg um 16,5 Punkte auf 62,7 Punkte und erreicht den Höchstwert aller Nutzungsarten, gefolgt von Büro (60,8 Punkte), Einzelhandel (60,0 Punkte) und Logistik (54,2 Punkte).

Der Trend sich verbessernder Refinanzierungsbe-

dingungen für die gewerbliche Immobilienfinanzierung setzt sich im DIFI Q1 2015 weiter fort. Während in Folge extremer Niedrigzinsen die Refinanzierung über Einlagen nach Ein-schätzung der Befragten weiterhin die Ausnahme geblieben ist, hat ihre Lagebeurteilung bei den Immobilienaktien ge-genüber dem vierten Quartal 2014 für einen ordentlichen Satz nach oben gesorgt: Der entsprechende Saldo aus posi-tiven und negativen Nennungen hat sich von 20,4 Punkten

auf 59,5 Punkte mehr als verdoppelt. Damit wird die aktu-elle Lage bei diesem Anlagevehikel zurzeit am besten be-wertet.

Die Befragten gehen auch davon aus, dass sich das Finanzierungsgeschehen hin zu risikoreicheren Objek-ten verlagern wird. Für das laufende Jahr soll der Anteil der Core-Finanzierungen bei 36% liegen (2014: 60%). Am größten soll dabei das Segment Value Add und Opportu-nistisch wachsen. Dabei sollen in allen Segmenten die LTVs zunehmen. (AE) �

Wiener BüromarktInvestment hui, Vermietung pfui Der größte Büromarkt Österreichs konnte im letzten Jahr mit 2,8 Mrd. Euro Investmentvolumen das beste Ergebnis seit 2007 verbuchen. Der Vermietungsmarkt notiert mit 215.000 qm hingegen weiter hinter den Er-wartungen.

Besonders die öffentliche Hand enttäuschte im letzten Jahr den Wiener Büromarkt. Laut Otto Immobilien aus Wien hatte vor allem dieser vieler ihrer Flächengesuche nicht umgesetzt. Besonders verhalten sei die Nachfrage auch im hochpreisigen Segment in Bestlagen gewesen, so Otto Immobilien. Beliebt seien hingegen moderne Erstbezugs-flächen mit guter Verkehrsbindung in mittelpreisige Flach-bauten ebenso wie kleinere Flächen bis 500 qm. Die öf-fentliche Hand ist mit rd. ein Fünftel aller Anmietungen der wichtigste Mieter.

Der Investmentmarkt 2014 verzeichne hingegen

mit 2,8 Mrd. Euro einer Steigerung von 65% gegenüber 2013 und damit das beste Ergebnis seit 2007. Für mehr als die Hälfte der Transaktionen waren internationale In-vestoren verantwortlich. Klar dominierend war in Wien das Bürosegment mit einem Anteil von zwei Drittel, gefolgt von Retail- und Hotelbereich und den Logistikimmobilien, die nach Jahren der Stagnation nun wieder im Kommen seien. Auch in Österreich gilt die Niedrigzinspolitik als Nachfrage-treiber nationaler und internationaler Investoren.

Weiter zu gering sei das Angebot an neuen Büro-

flächen - vor allem auch angesichts des Rekordtiefs im Vorjahr, heißt es im Büromarktbericht weiter. Von 130.000 qm neuer Flächen komme nur ein geringer Teil auf den markt. Die Nominalmiete liegt stabil bei 13 Euro pro qm für Erstbezugsflächen in Neubauten. Auch die Spitzenmieten bewegen sich mit 25 Euro pro qm auf dem Niveau des Vorjahres. Die Leerstandsquote liegt stabil bei 6,5%. Die Spitzenrenditen für moderne Büroobjekte sank auf 4,75% und soll weiter fallen. (AE) �

Düsseldorf: INDUSTRIA Wohnen hat für das Portfo-lio „Wohnen Deutschland II“ die Projektentwicklung Living Circle im Rahmen eines For-ward Deal erworben. Auf dem Gelände des ehemali-gen „Thyssen-Trade-Centers“ (TCC) an der Gra-fenberger Allee entsteht zur-zeit ein neues Stadtviertel mit etwa 340 Mietwohnungen, einer Kindertagesstätte sowie Geschäften zur Nahversor-gung. Die Fertigstellung er-folgt im kommenden Jahr. Das Investitionsvolumen be-trägt ca. 100 Mio. Euro. Living Circle wird von einem Joint Venture aus Bauwert Investment Group und Ca-tella Group entwickelt.

Deal „Wir haben noch viel nachzuholen“

Beim Wohnungsverkauf an Eigennutzergibt es noch viel Potenzial Gerade in den Ballungszentren ist die Nachfrage nach Wohnimmobilien ungebro-chen hoch. Dabei sind sowohl Eigennutzer als auch Kapitalanleger gleichermaßen aktiv. Doch gerade der Verkauf von Neubauwohnungen an Eigennutzer stellt Projekt-entwickler vor ganz andere Herausforderungen als der Verkauf an Kapitalanleger. Wohnimmobilienprojektentwickler haben es dieser Tage leicht. Solange der Standort stimmt, können sie derzeit auf Käuferseite aus dem Vollen schöpfen. Eigennutzer und Ka-

pitalanleger sind auf der Flucht in das Sachwert Immobilie. Niedrigzinsen und fehlender Alternativverzinsungen sei Dank. „Unsere Marketingabteilung generiert jeden Monat rund 3.000 potentielle Käufer, die auf der Suche nach einer passenden Immobilie sind“, erklärt Juliane Mann (Foto), Vorstand Vertrieb bei Project Immobilien. Diese werden über Immobilienportale, Zeitungsanzeigen oder über die eigene Homepage auf das Un-ternehmen aufmerksam. Der Bamberger Projektentwickler ver-kauft über 90% seiner Projektentwicklungen ausschließlich an Eigennutzer. „Besonders in exklusiveren Lagen wie bei unserem

Hamburger Objekt Brabandstraße mit direktem Wasserzugang kaufen ausschließlich Ei-gennutzer“, so Mann. Damit ergeben sich schon bei der Entwicklung neuer Projekte andere Anforderungen als bei Kapitalanlegern. �


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Der Eigennutzer denke viel langfristiger und baue eine emotionale Verbindung zur Lage, zum Projekt und zu seiner zukünftigen Wohnung auf. Hochwertiges Verkaufsma-terial, das Emotionen weckt, ist hierfür ebenso Vorausset-zung wie eine hochwertige Ausstattung und attraktive Grundrisse. Gerade in Details ist der Eigennutzer weitaus anspruchsvoller als Kapitalanleger – dies bezieht sich so-wohl auf die Bauausführung, die Gestaltung und die Ausstat-tung. „Ebenso arbeiten wir mit Objektfilmen, virtuell begeh-baren Grundrissen und einem Online-Badplaner. Da wir ei-nen Großteil unserer Wohnungen bereits vor Baubeginn verkaufen, sind auch Modelle und Animationen in unseren Infocentern hilfreich. Auch wenn der Interessent zum Kauf-zeitpunkt noch nicht das fertige Objekt sieht, kann er sich so ein gutes Bild des Projekts und seiner Wohnung mache“, erläutert Mann. Der Eigennutzer kauft oft dort, wo er bereits seit langem lebt. Dort kennt er sich aus und fühlt sich beson-ders wohl. „Der Kapitalanleger ist ein zyklischer Investor, für den ein günstiger Kaufpreis und eine kurzfristige Wertsteige-rung im Vordergrund stehen. Eigennutzer hingegen kaufen auch in stagnierenden oder fallenden Märkten“, meint Mann. Das bestätigt auch Stefan Werner, Leiter Vertrieb für den Sparkassen Vertrieb im Wohnungsbau der sontowski & part-ner group aus Erlangen. Der Kapitalanleger sei weitaus weniger anspruchsvoll und verzichte z.B. auf Sonderausstat-tungen. Bei sontowski & partner kann der Kapitalanleger zwischen zwei Ausstattungsvarianten Basic und Premium wählen. „95% aller Kapitalanleger wählen dabei die Basic-Ausstattung“, so Werner.

Auch bei der Auswahl der Projekte ist der Eigennut-zer bereits als Regulativ eingeplant. Die Project Gruppe in-vestiert entsprechend an den Standorten Berlin, München, Hamburg, Nürnberg und Frankfurt. Dort ist die Kaufkraft ent-sprechend hoch. Zudem legen Eigennutzer viel Wert auf Nachhaltigkeit. Dazu zählt z.B. der Bau im KfW 70-Standard. Aber auch die Grundrisse und Freiflächen sind beim Eigen-nutzer anders zu planen. „Der Käufer und Bewohner muss bis ins hohe Alter komfortabel wohnen können“, so Mann. Daher werden alle Wohnungen barrierefrei errichtet, die Bal-kone haben gewisse Mindesttiefen und in jedes Schlafzim-mer passt ein 3m-Schrank. Bei der Ausstattung kann der Eigennutzer mitentscheiden. Dazu hat Project eigens Showrooms geschaffen.

Auch beim Verkaufsprozess muss der Eigennutzer kein Nachteil gegenüber dem oft schnell entschlossenen Kapitalanleger. „Durch standardisierte Prozesse, entspre-chenden Support und klare Strukturen reduzieren wir den Aufwand für den Käufer und auch unseren Verkäufer auf ein Mindestmaß. So stellen wir hohe Vertriebsgeschwindigkei-ten, Zufriedenheit beim Käufer und einen sicheren Exit für unsere Fondsangebote sicher“, so Mann.

Im letzten Jahr konnte die Project Gruppe so Woh-nungen für 115 Mio. Euro verkaufen. In diesem Jahr sollen es 180 Mio. Euro werden. Entsprechen viele Projekte sind derzeit in der Pipeline. Das ist für Project auch durchaus realisierbar, da das Potential der Eigennutzer deutlich höher sei als das der Kapitalanleger. Es werde immer Menschen geben, die Eigentum erwerben und selbst bewohnen möch-ten, so Mann. Ein großer Bevölkerungsanteil lebe immer noch zur Miete und die Niedrigzinsphase erleichtere den Schritt ins Eigenheim. „Wir haben hier also noch Einiges nachzuholen“, resümiert Mann. (AE) �

GrenzüberschreitendeImmobilieninvestments

Wo steht Deutschland? Teil 1 Prof. Dr. Günter Vornholz, EBZ Business School

Die grenzüberschreitenden Immobilieninvestments (Cross-Border) stellen einen speziellen Typus der Im-mobilieninvestitionen dar. Günter Vornholz, Professor für Immobilienökonomie an der EBZ Business School in Bochum, analysiert im ersten Teil seines Beitrags die Bedeutung eines ausländischen Immobilienmarktes aus Sicht der Investoren anhand verschiedener Indikatoren.

Ein erster Indikator für die Bedeutung eines Standorts für Anleger (einheimische und ausländische) kann die absolute Investmenthöhe und deren Entwicklung an einem Standort bzw. in einem Land sein. Global waren nach RCA die ak-tivsten Märkte in den Jahren seit der Finanz- und Wirt-schaftskrise New York, London und Tokio, die jeweils seit dem Jahr 2008 auf den ersten Plätzen landeten. Diese drei Märkte und vor allem New York haben einen wesentlich höheren Umsatz als die nachfolgenden Märkte. Unter den Top-10-Märkten finden sich im Jahr 2014 neben vier ameri-kanischen Märkten (Los Angeles, San Francisco, Washing-ton und Dallas), ein europäischer Markt mit Paris und zwei aus Asien mit Hongkong und Sidney. Die deutschen Invest-mentmärkte weisen eine wesentlich geringere Bedeutung im internationalen Vergleich auf und sind erst ab Platz 20 zu finden, das Rhein-Ruhrgebiet wird gefolgt von der Region Frankfurt sowie der Region Berlin. In Europa war z.B. der Umsatz in London sechsmal höher als in Frankfurt oder Berlin. Nach Staaten ergibt sich laut Cushman & Wakefield die Reihenfolge derart, dass 2013 die USA vor Großbritan-nien und Japan landen und erst als viertgrößter Zielmarkt Deutschland mit die höchsten Investments aufweist.

Zweitens kann das Niveau und die Entwicklung

der Cross-Border Aktivitäten im internationalen Vergleich


Miami: Die Commerz Real hat für ihren Offenen Immobi-lienfonds hausInvest gemein-sam mit der RFR Holding einen Vertrag zum Erwerb der Immobilie „Atlas Plaza“ in Miami/Florida unterzeichnet. Der teilweise zweigeschossi-ge Einzelhandelskomplex besteht aus zwei Bestands-gebäuden und einem Neu-bau, der bis Mai 2015 fertig gestellt wird. Nach Beendi-gung der Bauarbeiten wird die vermietbare Fläche insge-samt ca. 1.600 qm betragen. Das Gesamtinvestitionsvolu-men für den Erwerb und den Ausbau von „Atlas Plaza“ beläuft sich auf rd. 60 Mio. Euro. Gegenwärtig sind die Flächen in den beiden bereits existierenden Objekten (insgesamt ca. 1.100 qm) zu 96% vermietet.

Hamburg: Union Invest-ment hat das Wohn- und Geschäftshaus „ABC-Forum“ an einen institutionellen In-vestor verkauft. Das aus zwei Gebäudeteilen bestehende ABC-Forum mit einem ge-meinsamen Hofbereich ver-fügt über insgesamt 12.633 qm Mietfläche und gehört zum Portfolio des Offenen Immobilienfonds UniImmo: Deutschland. Die Transakti-on wurde von Engel & Völ-kers sowie Clifford Chance begleitet.

München: Der französische REIT Foncière des Murs er-wirbt ein deutschlandweites Portfolio von 22 B&B Hotels für 128 Mio. Euro von The Carlyle Group. JLL hat den Verkäufer beraten.

analysiert werden. Dabei wird zunächst auf die weltweite, dann auf die europäische und schließlich deutsche Entwicklung eingegangen.

Global haben im Verlauf des letzten Investmentzyklus die grenzüberschreitenden

Investments im vergangenen Jahrzehnt bis zur Finanz- und Wirtschaftskrise stetig zugenom-men. Der Anteil der Cross-Border Investments an den weltweiten Investments stieg bis auf ungefähr 30 Prozent an, danach fiel er bis zum Jahr 2010 bis auf gut 15 Prozent. Seit dem wächst dieser Anteil wieder leicht an.

Abb. 1: Cross-Border Investments in einigen europäischen Ländern (gleitende Durchschnitte); Quelle: CBRE

In Europa zeigt sich ebenfalls die typische Form eines Investmentzyklus (siehe

Abb. 1), bei dem es zu einem Aufschwung mit dem Peak im I. Halbjahr 2008 mit einem An-teil von über 50 Prozent kam. Nach dem Tiefpunkt im I. Quartal 2009 setzte ein stetiger Auf-schwung wieder ein, der auch aktuell noch anhält. Innerhalb eines Investmentzyklus werden die Anleger immer risikobereiter und vermehrt im Ausland aktiv.

Bei dem Vergleich der Cross-Border Investments von Großbritannien, Frankreich

und Deutschland wird deutlich, dass zum Höhepunkt des Immobilienbooms im vergangenen Jahrzehnt in Deutschland absolut die höchsten Investments zu verzeichnen waren. Nach dem Einbruch durch die Finanz- und Wirtschaftskrise ist seit Ende des vergangenen Jahrzehnts in allen drei betrachteten Ländern das Engagement ausländischer Anleger tendenziell angestiegen. Diese Kapitalzuflüsse aus anderen globalen Regionen haben so auch das gesamte Volumen auf den nationalen bzw. regionalen Investmentmärkten deut-lich anwachsen lassen.

Differenziert nach Objekt und Region (Stadt) ergibt sich auf den europäischen

Märkten für den Zeitraum II. Halbjahr 2013 bis I. Hälfte 2014 das folgende Bild. In den Top-Markt Büromarkt London flossen nach Angaben von RCA gut 10 Mrd. Euro und in den Büro-markt Paris ca. 6 Mrd. Euro. Auf dem Londoner Büromarkt waren die Investments somit mehr als fünfmal höher als in deutsche Wohnungen oder auf dem Münchener oder Düssel-dorfer Büromarkt. Die anderen deutschen Teilmärkte folgten auf hinteren Plätzen und zeig-ten trotz des fortgeschrittenen Investmentzyklus die relativ geringe Bedeutung der deutschen Teilmärkte im europäischen Vergleich.

In Deutschland zeigt die Entwicklung der grenzüberschreitenden Investments in

Deutschland anhand der Daten der bulwiengesa AG wiederum einen typischen Investment-verlauf. Von knapp 5 Prozent der Auslandsinvestitionen zu Beginn dieses Jahrtausends

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stieg der Anteil auf ca. 70 Prozent im Jahr 2007 und er-reichte damit seinen Höchststand. Aufgrund der Finanz- und Wirtschaftskrise kam es zu einem drastischen Ein-bruch. In Deutschland haben sich die grenzüberschreiten-den Immobilieninvestitionen inzwischen wieder von der Krise erholt und machen ungefähr die Hälfte aller getätigten Immobilieninvestitionen (I. Halbjahr 2014) aus.

Abb. 2: Engagement ausländischer Investoren in Deutschland, Quelle: bulwiengesa AG, RIWIS-Datenbank

Während die ausländischen Investments sowohl

absolut als auch relativ stark schwanken, gibt es bei den inländischen Immobilieninvestments nur relativ geringe Schwankungen. In den letzten 20 Jahren waren es jährlich rund 20 Mrd. Euro, die deutsche Anleger in Deutschland investierten. Wesentliche Ausnahmen bildeten die Zeiten vor und nach der Finanz- und Wirtschaftskrise.

Ein dritter Indikator stellt die Länderauswahl am

Beispiel deutscher Investoren dar. So standen noch im ver-gangenen Jahrtausend neben ausgewählten Standorten in Westeuropa wie Großbritannien und Frankreich nur die US-Märkte im Fokus. Nach der Jahrtausendwende kamen zu-nächst die osteuropäischen Länder hinzu. Im Zuge des Immobilienbooms wurden dann auch weiter entfernte Län-der wie die Türkei oder Südostasien zu Investitionszielen. Durch die Finanz- und Wirtschaftskrise kam es aber zu einem tiefen Einschnitt und zur Re-Orientierung auf die deutschen Märkte (vor allem Core-Märkte). In den letzten Jahren sind deutsche Investoren wieder vermehrt im Aus-land aktiv. So verdeutlicht auch dieser Indikator den Invest-mentzyklus.

Dieser Artikel basiert auf ausgewählten Kapiteln aus dem neuen Lehrbuch „Internationale Immobilienökonomie“ des Autors. �

Wer steckt hinter CornerstoneReal Estate Advisers (CREA)?

Und was ist das Geschäft der neuen Muttergesellschaft der deutschenPAMERA Cornerstone?

Im Sommer des vergangenen Jahres wurde PAMERA Asset Management Teil der bisher vor allem in USA, Eng-land und Nordeuropa aktiven Cornerstone Real Estate Advisers Gruppe. Die Transaktion überraschte damals, da Cornerstone, obwohl weltweit zwar die Nr. 15 unter den Real Estate Investment Managern in Bezug auf die Assets under Management, hierzulande aber nur weni-gen Experten bekannt war. Dabei ist das Unternehmen ein Tochterunternehmen der bedeutenden amerikani-schen Versicherungsgesellschaft Massachusetts Mutual Financial Group (MassMu), die ein Vermögen von 630 Mrd. USD verwaltet und genossenschaftlich organisiert ist. Das Unternehmen ist damit nicht an der Börse gelis-tet und gehört überwiegend ihren Versicherungsneh-mern. Das ermöglicht langfristig angelegte Entscheidun-gen, die nicht von der Kurzfristigkeit der Kapitalmärkte beeinflusst werden. Für das PAMERA Managementteam war das ein wichtiger Faktor bei Ihrer Entscheidung für Cornerstone.

Die Asset Management Töchter von MassMu im Wertpapier-bereich sind durchaus auch in Europa geläufige Namen wie OppenheimerFunds, Barings und Babson Capital. Alle diese Töchter agieren sehr eigenständig mit individuellen Marktauftritten unter dem Dach von MassMu und haben ne-ben der Muttergesellschaft viele andere globale Investoren und Kunden.

Ein wichtiger Teil des Cornerstone Geschäftsmo-

dells ist es, neben der Anlage des Kapitals von MassMu, die Expertise auch anderen institutionellen Investoren über Fonds, Clubdeals oder „separate accounts“ zur Verfügung zu stellen. Investoren in Cornerstone-Anlagevehikeln oder in Individualmandaten sind neben MassMu vor allem Pensions-kassen, Versicherungen, Stiftungen, Staatsfonds, bisher vor allem nordamerikanischer Herkunft. Die Gewinnung von wei-teren europäischen und asiatischen Investoren ist das Ziel der weiteren Expansionsstrategie.

So hat Cornerstone mittlerweile weltweit insgesamt

350 Mitarbeiter, davon 89 in Europa, und Büros in den USA (8), in Europa (10), davon 5 PAMERA Cornerstone Standorte in Deutschland, das Europa Headquarter in London und wei-tere Büros in Helsinki, Stockholm, Rotterdam und Amster-


Regensburg: Die Aurelis Real Estate GmbH & Co. KG erwirbt ein Bürogebäu-de in der Lilienthalstraße von einem institutionellen Inves-tor. Hauptmieter ist mit einer angemieteten Fläche von ca. 1.500 qm das „Funkhaus Regensburg“ (u. a. Radio Charivari, Hitradio gong fm, Radio Galaxy). Die Immobilie verfügt insgesamt über eine Mietfläche von rund 15.400 qm, die Grundstücksgröße beträgt ca. 10.300 qm. Die Vermietungsquote liegt der-zeit bei knapp 60%. Eine Tiefgarage bietet Stellplätze für alle Büromieter.

Deal dam. In Asien werden derzeit in Hong Kong und Tokio Niederlassungen betrieben. Weitere europäische Standorte in Paris, Mailand und Madrid sollen in diesem Jahr folgen, um den europäischen Marktauftritt zu vervollständigen. Die Philosophie von Cornerstone ist es da-bei, nur in Märkten zu investieren, in denen man mit eigenen Büros und damit entspre-chend lokalem Know-how vertreten ist. In den Büros in Holland und Asien erfolgen vor al-lem das Real Estate Securities Geschäft sowie die Betreuung von europäischen und asiati-schen Kunden.

Cornerstone verfolgt im Wesentli-

chen Core- und Value-add Anlagestrategien. Es wird in den Asset Klassen Büro, Einzel-handel, Hotel (ausschließlich Management-verträge), Wohnen und Logistik/Light Indust-rial investiert.

In Europa verfügt Cornerstone über

3,1 Mrd. Euro Assets under Management. Rund 1,1 Mrd. Euro davon werden von PAMERA Cornerstone in Deutschland be-treut. Durch die Integration von PAMERA Cornerstone als deutsche Plattform konnte Cornerstone nicht nur seine europäischen Assets under Management um rund ein Drittel erhöhen, sondern ist gleichzeitig ein ernsthafter Player im von den führenden Investmentmanagern heiß umkämpften deutschen Markt geworden. �


Realis

Christoph Wittkop (links) und Gunther Deutsch leiten das deutsche Cornerstone-Team (Foto: Cornerstone)

Themenfonds Deutschland: Etablierte Standorte für Core/Core+ InvestorenIm weltweiten Vergleich bietet der deutsche Immobilienmarkt hohe Standortqualitäten. Mit dem Real I.S. Themen-fonds Deutschland der Real I.S. Investment GmbH diversifi zieren institutionelle Anleger ihre Core/Core+ Immobilien-anlage. Der offene Immobilien-Spezial-AIF nach KAGB investiert in A- und B-Standorte über verschiedene Bundes-länder, Nutzungs arten, Mieter und Vertragslaufzeiten. Im 10-Jahres-Durchschnitt wird eine Ausschüttungsrendite von 4,5 % p. a. angestrebt.

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Oft falsch eingeschätzt

Der Schweizer Büromarkt im europäischen Vergleich Die Schweiz wird gerade in Zeiten der Eurokrise als „gallisches Dorf“ Europas wahrgenommen. Das Land der Toblerone, Alphörner und markanten Berge wird dabei auf der Investorenlandkarte oftmals links liegen gelassen. Dabei hat gerade der Büromarkt mit Genf und Zürich zwei interessante Destinationen zu bieten. Wir sprachen mit Jan Eckert, CEO JLL Schweiz über die Entwicklung des Marktes. „Der Immobilienbrief“: Wie würden Sie den Schweizer Büromarkt im Vergleich zu Märkten wie Deutschland, Frankreich oder UK charak-terisieren? Jan Eckert: Der Schweizer Büromarkt wird international oft als eher klein und wenig

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Das deutsche Cornerstone-Team um Christoph Wittkop und Gunther Deutsch mit rund 40 Mitarbeitern ist an den fünf wichtigsten Standorten Deutschlands in Ber-lin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München präsent. Zudem verfügt es über ein langjährig entwickeltes bundes-weites Netzwerk und einen ausgezeichneten Track Record im Asset Management und bei Transaktionen.

PAMERA Cornerstone wird zukünftig von den Vor-

teilen, nämlich Bestandteil einer etablieren Fondsplattform zu sein, profitieren. So verfügt die Deutschlandorganisation nun neben Co-Investmentkapital für neue Fonds- oder Club-dealvehikel auch Zugang zu bestehenden und neuen inter-nationalen Investoren und Investmentprodukten. Mit der zusätzlich gewonnen finanziellen Schlagkraft des Versiche-rungsmutterkonzerns soll zum einen der weitere Aufbaus des eigenen Fondsgeschäftes mit deutschen institutionellen Investoren weiter vorangetrieben werden. Zum anderen soll das bestehende Asset Management Geschäft für Drittkun-den weiter erhalten und ausgebaut werden.

Weitere Synergien liegen darin, dass deutsche

Investoren mit Cornerstone in den USA auch einen erfahre-nen Partner für ihre Investitionen in Nordamerika haben. Dazu werden bereits Gespräche geführt. (AE) �

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agil eingeschätzt. Zu Unrecht, meiner Meinung nach. Auch wenn es mit Zürich und Genf nur zwei bedeutende Immobilienmärkte gibt: sowohl in punkto ihrer Dimension als auch in punk-to ihrer jüngsten Entwicklung können sich beide Märkte sehr gut mit den meisten Märkten europäischer Großstädte messen. In Zürich wurden z.B. seit 2008 ganze Stadteile mit ins-gesamt über eine Million Quadratmeter Büroflächen neu entwickelt. Diese Entwicklung ging einher mit einem enormen Beschäftigtenwachstum. Die Dynamik in der Schweiz in den ver-gangenen Jahren ist vielleicht am besten vergleichbar mit der aktuellen Entwicklung in boo-menden deutschen Städten wie Berlin, München oder Hamburg. „Der Immobilienbrief“: Warum gehen Sie in ihrem aktuellen Marktbericht von einer deutlichen Verlangsamung der Beschäftigten im Dienstleistungssektor in den nächsten Jahren aus? Jan Eckert: Dass sich das enorme Wachstum der letzten Jahre unbegrenzt fortsetzt, ist unrealistisch. In Zürich stieg z.B. die Beschäftigung im Dienstleistungssektor um über 17% über die letzten 10 Jahre an. Das Wachstum wurde wesentlich gestützt durch die An-siedlung internationaler Unternehmungen und einer sehr hohen Immigration nach Einfüh-rung der Personenfreizügigkeit mit der Europäischen Union im Jahr 2007.

Die Anzahl neuer Ansiedlungen hat bereits seit einiger Zeit spürbar abgenommen, und die jüngste Aufwertung des Schweizer Frankens könnte diesen Trend noch verstärken. Allerdings sind vereinzelt auch weiter prominente Gegenbeispiele auszumachen. Zum Bei-spiel hat Google gerade angekündigt, ihren europäischen Hauptsitz in Zürich deutlich zu erweitern, verbunden mit einer Anmietung von etwa 50.000 Quadratmeter Neubauflächen in der Europaallee gleich beim Hauptbahnhof. �

Wien: Union Investment hat mit dem Gebäudekomplex "ibis & ibis budget Wien Mes-se" das erste Investment außerhalb Deutschlands für ihren Hotelspezialfonds UIIHotel Nr. 1 unter Vertrag gebracht. Das 14.777 qm umfassende Ensemble mit 71% Hotelanteil, 21% Büro und 140 Stellplätzen ist eine Projektentwicklung der S+B Gamma Immobilienent-wicklung GmbH. Der Ho-telanteil ist vollständig und mit einer Restlaufzeit von 10,25 bzw. 11,25 Jahren an Accor vermietet. Der Bü-robereich ist zu rund 46% vermietet. Union Investment wurde von TPA Horwath und Schönherr RA vertreten.

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Die Einwanderung blieb auch im letzten Jahr auf historisch hohem Niveau. Allerdings hat sich das politische Klima spätestens nach der Annahme der Masseneinwande-rungsinitiative deutlich in Richtung einer Begrenzung ge-wendet. Dazu werden– so ist es zumindest zu hoffen –auch die Volkswirtschaften in den südeuropäischen Ländern langsam wieder Boden unter die Füße kriegen, was den Immigrationsdruck dämpfen sollte.

Alles in allem gehen wir daher von einem abküh-lenden, doch nach wie vor positiven Beschäftigtenwachstum in der Schweiz in den nächsten Jahren aus. „Der Immobilienbrief“: Sie gehen für die zukünftige Ent-wicklung des Büromarktes von drei Szenarien aus. Können Sie uns diese kurz erläutern? Wie sind die Szenarien ge-wichtet?

Jan Eckert: Unser Hauptszenario spiegelt die beschrie-bene Moderation in der Einwanderungsdynamik wider. Im positiven Seitenszenario gehen wir davon aus, dass sich die enorme Dynamik der letzten Jahre auch in den nächsten Jahren fortsetzt, sowohl auf der Nachfrage- als auch auf der Angebotsseite des Büromarkts. Das negative Szenario bil-det eine Stagnation in der Beschäftigtenentwicklung ab,

auch die Neubautätigkeit würde als Reaktion deutlich zu-rückgefahren. Vielleicht könnte man im Lichte der jüngsten geldpolitischen Entscheidungen dieses Szenario so interpre-tieren, dass der Schweizer Franken für lange Zeit deutlich überbewertet bleiben und damit der Schweizer Wirtschaft nachhaltig schaden würde.

Das Hauptszenario erachten wir selbstredend als das bei weitem am wahrscheinlichsten. Wenn man eine Pro-zentzahl dahinter setzen möchte, auch wenn wir das nicht gerne machen, dann geben wir diesem Szenario eine Wahr-scheinlichkeit von 70%. Die restlichen 30% werden verteilt auf die Seitenszenarien, wobei das negative leicht wahr-scheinlicher einzuschätzen ist als das positive.

„Der Immobilienbrief“: Dabei gehen Sie bei allen Szena-rien davon aus, dass die Leerstände weiter leicht ansteigen werden. Warum?

Jan Eckert: Richtigstellung: beim positiven Szenario gehen wir von einer Stabilisierung der Leerstände auf dem heutigen, für die Schweiz historisch hohen Niveau aus. Bei den anderen beiden Szenarien erwarten wir ansteigende Leerstände. Hauptursache hierfür ist die anhaltende Ange-botsausweitung. Es wird weiterhin sehr viel gebaut. Laut

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aktueller Pipeline könnten z.B. in Zürich bis zu 400.000 Quadratmeter neuer Büroflächen bis 2020 auf den Markt kommen. Allerdings sind die aktuellen Leerstände in Genf und Zürich mit um die 5% im internationalen Vergleich nach wie vor tief, und wir sehen in keinem unserer Szenarien einen Anstieg in den zweistelligen Bereich voraus, wie es in manchen europäischen Großstädten üblich ist.

Nichtsdestotrotz müssen die Schweizer Immobili-enbesitzer langsam aber sicher umdenken und sich auf die neue Wirklichkeit einstellen. Es wird zu einem verstärkten Verdrängungsprozess innerhalb des Büromarkts kommen. Die Lage und Qualität einer Büroimmobilie wird für die Ver-mietbarkeit noch entscheidender werden. Moderne Bürolie-genschaften in Fußgänger-Distanz zu einer S-Bahnstation dürften weiterhin relativ einfach Mieter finden. Ältere Büro-gebäude mit schlechter Anbindung zum öffentlichen Ver-kehr könnten auf der anderen Seite mittelfristig sogar ganz obsolet werden. In solchen Fällen müssen z.B. Umnutzun-gen in andere Nutzungsformen in Betracht gezogen wer-den. „Der Immobilienbrief“: Welche Rolle spielt bei der Be-trachtung des Büromarktes die Währungsentwicklung?

Jan Eckert: Es gibt zwei gegenläufige Effekte. Auf der einen Seite wird der Nutzermarkt für Vermieter noch an-spruchsvoller werden. Die Kosten des Bürostandorts Schweiz (Miete, Löhne, etc.) steigen für ausländische Fir-men in einheimischer Währung. Und die Überlegungen Schweizer Firmen, welche dem internationalen Wettbewerb ausgesetzt sind, Teile der Produktion und Verwaltung in günstigere Auslandstandorte zu verlegen, werden sicherlich zunehmen.

Allerdings sollte man kurzfristig nicht in Panik verfal-len. Einerseits muss man sehen, wo sich der Schweizer Franken gegenüber dem Euro, aber auch gegenüber dem Dollar mittelfristig einpendeln wird. Z.B. hat der Schweizer Franken gegenüber dem Dollar nach dem Schock vom Janu-ar bereits wieder deutlich abgewertet und befindet sich aktu-ell etwa auf dem Niveau vom letzten November. Zudem bie-tet die Schweiz noch viele weitere Standortvorteile wie z.B. niedrige Steuern, gut ausgebildete Arbeitskräfte sowie hohe öffentliche Sicherheit, welche den stärkeren Franken bei Standortentscheiden zumindest teilweise kompensieren kön-nen.

Auf der Investitionsseite des Immobilienmarkts hat die Aufhebung des Mindestwechselkurses Immobilien als


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Anlageobjekte nochmals attraktiver gemacht. 10-jährige Schweizer Bundesobligationen bie-ten mittlerweile noch eine Nullprozent-Rendite. Im Januar war die Bundesobligationsrendite kurzzeitig sogar negativ. Dies drängt vor allem institutionelle einheimische Investoren wie Pensionskassen und Versicherer noch mehr in Immobilienanlagen. Erste Anzeichen hierfür haben wir bereits beobachten können: Die Kapitalerhöhungen indirekter Immobilienanlagen im Januar waren trotz den hohen Bewertungen mehrfach überzeichnet. Wir denken, dass aufgrund des Anlagedrucks die durchschnittlichen Immobilienrenditen in der Schweiz in den nächsten Monaten wieder unter Druck kommen werden. „Der Immobilienbrief“: Welche Rolle könnte der Schweizer Büromarkt im internationa-len Wettbewerb künftig einnehmen? Jan Eckert: Der Schweizer Büromarkt muss sich - wie die Schweizer Wirtschaft im Allge-meinen - durch Qualität und Verfügbarkeit abgrenzen. Die Schweiz kann in einem reinen Preiswettbewerb aufgrund der höheren Kostenstruktur, angefangen bei den Landpreisen, nicht bestehen. Die Schweiz wird daher nie ein großer Backoffice-Standort internationaler Unternehmen werden. Die Nachfrage wird auch zukünftig vor allem aus wertschöpfungsstar-ken Industrien und Tätigkeitsfeldern kommen. Das erwähnte Beispiel des Google-Europahauptsitzes ist ein hervorragendes Beispiel hierfür. Dies erfordert neben gutausgebil-deten Arbeitsnehmern auch qualitativ hochstehende Büroflächen und Infrastrukturen. Für beides ist Zürich optimal aufgestellt mit dem gut ausgebauten Nahverkehrsnetz, dem in we-nigen Minuten erreichbaren internationalen Flughafen und der hohen Verfügbarkeit mo-dernster Büroflächen. �

Das Gespräch führte André Eberhard

Was wirklich zählt:Die unumstößlichen Gebote für erfolgreiches Hospitality Ma-nagement.

Winfried D. E. Völcker, www.voelcker-hospitality.de 8. Gebot: Du musst träumen können.

Unser größtes Problem in Deutschland ist nicht der Euro im Sinkflug, nicht Griechenland vor der Insolvenz, nicht der pro-phezeite Klimawandel, der Islamistische Staat oder Putins dreiste Landnahme, sondern erstarrtes, oft armseliges, unkrea-tives Denken in allen Schichten. Dabei wissen wir, nur Visionä-re haben das Talent Menschen zu begeistern, auf dass sie ihrem Anspruch folgen. These No.72: Aus der Kraft der Begeisterung wächst die Umsetzungskraft für große Herausforderungen –frei von Beschränkungen, Zwängen und Standards. Wie können wir für unsere Kunden ehrliche, konkurrenz-überlegene Produkte und Angebote schaffen? Wie verschmelzen wir die genetischen Erfolgsfaktoren Standort/Lage, Betreiber und Konzept? Wie machen wir aus Kunden Gäste, aus Gästen Stammgäste und aus denen Raving Fans? �


Erlangen: Der Bauträger und Investor sontowski & partner group hat mit dem Bau des Gossenquartiers auf dem letzten großen innerstädtischen Grundstück gegenüber des zentral gele-genen Einkaufszentrums „Erlangen Arcaden“ begon-nen. Bis März 2017 entste-hen auf dem knapp 9.500 qm großen Grundstück ins-gesamt 11.400 qm Wohn- und Büroflächen. s&p inves-tiert über 43 Mio. Euro in das Projekt. In drei geschlossenen Ge-bäuderingen mit drei eigen-ständigen Häusern und einer Tiefgarage mit rd. 140 Stell-plätzen entsteht das Projekt in drei unterschiedlichen Nut-zungen „Gossenquartier � 4work � 4living � 4students“. Als Generalunternehmer für das Projekt konnte die Josef Riepl GmbH gewon-nen werden.

„Das Gossenquartier ist eines der letzten Filetgrundstücke unserer Heimatstadt Erlan-gen. Wir freuen uns, dass die Baugenehmigung im zügigen Einvernehmen, gemeinsam mit der Stadt Erlangen erar-beitet und zur Genehmigung gebracht werden konnte. Mit den Bauarbeiten für das Pro-jekt Gossenquartier konnte planmäßig begonnen wer-den“, so Klaus-Jürgen Son-towski, geschäftsführender Gesellschafter.

s&p: Realisierung Gossenquartier

Illustration sontowski & partner

Winfried D.R. Völcker hat rund ein Dutzend internationale Hotels und zusammen mehr als fünfzig Restaurants & Bars eröffnet, geführt, restrukturier-te oder saniert. Völcker pach-tet und betreibt Hotels, konzi-piert und entwickelt - von der Idee bis zur Eröffnung.

These No.73: Der Applaus unserer Gäste ist unser Ge-winn. Die Lösung der potenziellen Probleme bei der Entwicklung und dem Betrieb eines Hotels liegt bereits im „Genetischen Mix“, der natürlichen Verschmelzung der Kernfaktoren, denn erfolgreiche Hospitality entsteht, wenn die Partner von Kapital, Grund & Boden, die Planer und Hotelleute nicht nur Deals machten, sondern jedes Objekt gemeinsam erträum-ten – gleich welcher Lage, Kategorie, Konzept und egal unter welcher Flagge. These No.74: Träume von einem vollen Haus. Dann realisiere deine Träume. Ohne wenn & aber! Das Lage Gen, als ein Beispiel des „Genetischen Mix´“, Dieses Gen ist eins von vielen Erbanlagen mit Erbinformati-onen, die auf der Doppelhelix – dem Ursprung des geneti-schen Codes – liegen. „Lage. Lage. Lage“, schreibt alle Welt Conrad Hilton zu. Okay, hat er gesagt. Hiltons Maxime war jedoch: „You ´ve got to dream“. Hilton träumte von sei-nem Hotel Imperium. Als er 91-jährig starb, gehörten ihm 92 Hotels. Hilton wählte seine Standorte mit Bedacht, sofern kluge Stadtväter sie ihm nicht schon offerierten. Wo Hilton hinging wurden Standorte schnell zu besten Lagen. Hilton hatte eine Vision. Hilton Hotels war ein Produkt das Reisende sich wünschten. Unverwechselbar – in der Tat… Hilton, wie Pritzker (Hyatt) und Bill Mariott wussten was die Menschen wollten. Vor allem, was sie selber wollten. Das im Fokus, erfüllten sie die Bedürfnisse, Gelüste, Geschmä-cker und die vielen Sehnsüchte ihrer Clientelle. Das ist, was wirklich zählt. Und heute? Viel Phrasendreschen. Mut? Fehlanzeige. „Cover-my-Ass-Mentalität“ hat Konjunktur: „Noch zehn Jah-re bis zur Rente. Bloß keine Risiken eingehen…“ Einer bellt: „Long Stay im Trend“, so wird Long Stay be-schrieben und beschworen. Kommt Boutique ganz groß daher, fliegen alle auf Boutique Hotels. Seit Herr Müller mit Motel One und extrem finanzstarken Partnern die Budge-thotellerie salonfähig gemacht hat, stürzt sich alles auf die angeblich Heil bringende Budgethotellerie. Weglassen ist in. Service eliminieren, super. Ein rollendes Tischlein wird flexibler Schreibtisch. Dem Garderobehaken wird ein bun-tes Brett davor geschraubt und Mann wie Frau staunen: Design, toll, von ich weiß nicht mehr. In meiner Wahrnehmung ist vieles eher mittelprächtig. Manch Neuerung unserer Tage hat viel Luft nach oben.

Design könnte für mich noch sichtbarer werden. Vielleicht sollte man beim Träumen nichts rauchen… These No.75: „Weniger ist mehr“ bitte nicht falsch ver-stehen. Feedback ist das Frühstück der Champions: Über ihr Feed-back würde ich mich freuen. Besuchen Sie uns auf unserer neuen Homepage. www.voelcker-hospitality.de �

Griechische Ferienimmobilen Preise ziehen an

Anja Steinbuch Georg Petras, Immobilienmakler auf der griechischen Ferieninsel Rhodos, hat im Januar und Februar dieses Jah-res doppelt so viel Umsatz gemacht wie im Vergleichszeit-raum des Vorjahres. Der Chef des Engel & Völkers-Maklerbüros im Zentrum von Rhodos Stadt und seine acht Angestellten haben derzeit viele Anfragen von Kaufinteres-senten aus Deutschland, Österreich und der Schweiz. "Sie kommen mit ganz konkreten Wünschen und zögern nicht lange mit dem Kauf", erzählt der Deutsch-Grieche Petras. Das ist neu. "Bisher herrschte hier noch Schnäppchenmenta-lität", erzählt Petras. Damit meint er, dass noch vor zwei Jah-ren Käufer auf enorme Preisnachlässe für Spitzenimmobilien spekulierten, und dann enttäuscht waren, wenn die Realität anders aussah.

Um 20% gesunkene Häuser- und Grundstückspreise nach der Bankrotterklärung für den griechischen Staat im Jahr 2009 waren nicht ungewöhnlich. Dabei handelte es sich jedoch hauptsächlich um Häuser im Landesinneren. Ferien-häuser auf Inseln, die dann auch noch den ersehnten Meer-blick haben, waren immer etwas teurer. "Heute haben sich die Preise normalisiert", sagt Petras. Zwischen 1.500 und 3.000 Euro pro qm kostet derzeit auf den griechischen Feri-eninseln ein Domizil. Je nach Bausubstanz, Lage und Aus-stattung. Ein Beispiel: Eine 265 qm-Villa mit Panoramablick aufs Meer, großem Pool und einem zwei Hektar-Grundstück plus Klimaanlage und Einbauküche ist für 650.000 Euro zu haben. Noch ein Beispiel: Der renovierte Hof im Zentrum von Lindos, mit weiß gekalkten Mauern und 70 qm Wohnfläche ist inklusive Blick auf die Akropolis für 395.000 Euro zu haben.

Im Schnitt waren die Preise für griechische Feri-enimmobilien, laut Engel & Völkers, 2012 bis Mitte 2014 auf das Niveau von 2003 gesunken. Derzeit stabilisieren sich die Preise und könnten im Jahr 2017 wie die Höchstpreise aus dem Jahr 2007 erreichen. Des bedeute eine Steigerung von 20 Prozent auf die heutigen Summen. �


Ob die aktuelle unsichere finanzpolitische Lage potenzielle Käufer verschrecken würde? "Eindeutig nein", sagt Petras. Landsleute und Touristen sind inzwischen das politische Hin-und-Her gewöhnt. Und haben jetzt genug davon, weshalb sie Pressemeldungen und Wahlkampfre-den mit Skepsis verfolgen.

Er muss es wissen: Die Eröffnung seines Makler-

büros fiel mitten in die Euro-Krise Anfang 2010. Seine Freunde erklärten ihn damals für verrückt. Doch schon bald kamen sonnenhungrige Käufer, die nach einem histori-schen Häuschen mit blauen Fensterläden in Lindos, oder einem großzügigen Feriendomizil mit Meerblick im Süden der Insel fragten - und kauften.

Heute hat Georg Petras deutlich mehr zu tun mit

dem Katasteramt und der Immobiliensteuer und überhaupt mit der griechischen Bürokratie, als mit unentschlossenen Käufern. Der Staat hat die Immobiliensteuer auf ein Mini-mum von drei Prozent gesenkt und auf den Inseln Rhodos und Kos existiert seit Jahrzehnten ein Katasteramt nach deutschem Vorbild. Lauter Vorteile, die Petras für seine Kunden gern auflistet.

So oder so, viele schöne Ferienhäuser und Woh-

nungen sind in den vergangen Jahren verkauft worden. Oft waren es wohlhabende Griechen oder Engländer, die auf-grund finanzieller Engpässe, das Urlaubsdomizil aufgeben mussten. "Die schönsten Häuser sind bald weg", beteuert Petras. Und wenn nun die neue griechischen Regierung auf einen Ausstieg Griechenlands aus der Euro-Zone hinsteu-ert? "Das macht nichts" sagt Petras entspannt. "Unsere Strände werden immer weiß, das Meer blau bleiben und die Sonne wird weiter scheinen." Er fügt hinzu: "Und vielleicht bleibt alles so wie es ist - in Griechenland?"

Immobilien auf Mallorca

Begehrte Lage, Sand und Meer kosten extra – Nur wie viel? Und von welchem Makler?

Mallorca, die größte Insel der Balearen und zugleich deren Zentrum, wird gern das 17. Bundesland genannt, so viele Deutsche sollen dort wohnen oder zumindest ihren Urlaub verbringen. Viele Normalverdiener machen es der Prominenz aus Politik, Wirtschaft, Kultur und Showbusiness nach und legen sich eine Ferienimmobi-lie zu. Die Palette ist groß, es gibt (scheinbar) alles – imposante Finca, luxuriös ausgestattete Villa, moder-

nes Penthouse. Was kostet aber nun wie viel? Und bei wem?

Gefühlt mehr als zwei Hände voll Makler gibt es auf

der 3.600 qm großen Insel, wie das bekannte Haus Engel & Völkers, Dahler & Company, First Mallorca, Casanova Immobilien, Myhome-Mallorca, Property Mallorca und und … „Auf dem Multi-Makler-Markt Mallorca kann es dazu kommen, dass dasselbe Objekt bei mehreren Maklern – ggf. sogar mit unterschiedlichen Informationen – geführt wird“, ist in der Studie zu lesen, die das Maklerhaus Porta Mallorquina beim Center for Real Estate Studies der Steinbeis Hochschu-le Berlin in Auftrag gegeben hat. 3.857 Objekten unterschied-licher Ausstattung und Lage wurden mit ihren Angebotsprei-sen ausgewertet.

Mehr als die Hälfte des Angebots konzentriert sich

auf die drei Top-Regionen „Südwest“, „Nord“ und „Palma Umland“ mit 28%, 13% und 12%. Hier sticht besonders der Südwesten hervor, in dem als vergleichsweise kleine Region, mehr als ein Viertel aller Objekte angeboten werden. Im Ver-gleich dazu findet sich die flächenmäßig große Region „Südosten“ auf dem letzten Listenplatz wieder. Mit 6% entfällt nur knapp mehr als ein Zwanzigstel auf diese Region. Erwar-tungsgemäß findet sich auf der Insel ein vergleichsweise hoher Standard. 10% aller Objekte liegen im Luxussegment und auch der gehobene Objektbereich macht mit 36% mehr als ein Drittel aus. Nur ein Zwanzigstel der Objekte zählt zum einfachen Ausstattungsniveau.

Durchschnittliche Quadratmeterpreise sind im Süd-westen mit rund 5.040 Euro mehr als zwei Drittel teurer als im Süden, wo sich durchschnittliche Quadratmeterpreise von 2.950 Euro ergeben. Neben dem Südwesten zählen aber auch Palma und Palma Umland sowie der Nordwesten zu den Top-Regionen. Hier ergeben sich Durchschnittspreise in der Spanne von 4.110 bis 4.340 Euro. Die zusätzlich ange-gebene Preisspanne „von“ (einfache Ausstattung) „bis“ (Luxus-Ausstattung) zeigt aber, dass auch in den Top-Regionen die Möglichkeiten für ein „Schnäppchen“ bestehen und ebenso, dass in den eher günstigeren Regionen für be-


Quelle: Porta Mallorquina

sondere Objekte durchaus hohe Werte erzielt werden kön-nen. Gibt man sich im Südwesten auch mit einfachem Aus-stattungsstandard zufrieden, so reicht ein durchschnittlicher Kaufpreis von 3.180 Euro/qm. Im Nordwesten müssten hierfür knapp 320 Euro mehr je Quadratmeter ausgegeben werden.

Die Spitzenobjekte einer Region sind in der Regel

mehr als doppelt so teuer wie der einfache Ausstattungs-standard. Dies zeigt sich besonders in den vier Top-Regionen. Hier reichen Einstiegspreise von 2.510 Euro in Palma Umland bis zu 7.170 Euro/qm im Südwesten. Für Investoren könnten diese starken Preisaufschläge für hö-herwertige Investitionen interessant sein, zumal sie sich auch in anderen Regionen wiederfinden. Im vergleichswei-se günstigen Norden reichen die durchschnittlichen Preise vom einfachen bis zum Luxusinvestment von 2.660 bis zu 5.800 Euro ein Preisaufschlag von rund 120%.

Meerblick kostet extra

Es zeigt sich, dass Meerblick nicht selten Preisaufschläge von über 20% (für den Verkäufer) rechtfertigt. Beispielswei-se werden in Palma für Objekte ohne Meerblick durch-schnittlich 4.030 Euro/qm gezahlt, während Investoren für Meerblick durchschnittlich 5.170 Euro ausgeben. Noch grö-ßer ist der prozentuale Aufschlag in der Top-Region Nord-westen, aber auch in der eher günstigen Region Nord. In beiden Regionen liegen die Preisaufschläge je Quadratme-ter bei über 1.200 Euro. Im Vergleich der Durchschnittsprei-se von Objekten ohne und mit Meerblick werden Spitzen-aufschläge im Nordwesten von bis zu 53% erreicht, wäh-rend in Palma Umland oder im Nordosten nur 16% bzw. 18% erlöst werden.

In der Spitzengruppe der teuersten Objekte ste-

chen die drei Gemeinden Portals Nous, Port Andratx und Son Vida hinsichtlich der Quadratmeterpreise (besonders bei Immobilien in der 1.Reihe) deutlich hervor, so dass die-se als besonders begehrt gelten. Bleiben die Preise und die Nachfrage an diesen Orten stabil und hoch, so könnten Investoren mit hoher Liquidität auch zu aktuellen Spitzen-preisen in diesen Top-Lagen wertbeständige Investments finden. (KK) �

Statements zur MIPIM 2015 Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe bei Savills Die Stimmung in der Branche wird immer positiver, wir haben derzeit definitiv einen Verkäufermarkt, und es scheint kein Ende in Sicht - solange die Welt keine externen Schocks erlebt - dies ist auch auf der MIPIM deutlich zu spüren. Speziell deutsche Immobilien aller Risi-koklassen stehen bei den Inves-toren ganz oben auf der Shoppingliste. Nur fehlt das Produkt, im Residential- und Retail-Segment ist dies besonders aus-geprägt. Im Büroimmobilien-Bereich hingegen baut sich eine Welle an neuen Verkaufsprodukten auf. Klaus Franken, CEO Catella Property GmbH „Tsunami-Warnung an der Cote d´Azur“ – die nächste Kapi-talwelle schlägt auf der Croisette in Cannes auf. Verkauft wird, was nicht niet- und nagelfest ist. „Last Order“ – Verkäufer sollten dieses Jahr die Chance nut-zen; angesichts sehr unterschiedlicher Käufergruppen ist für nahezu jedes Produkt jemand dabei. „Core war gestern – Value Add is back“ – Die enormen Kapi-talströme suchen nach alternativen Anlagemöglichkeiten und tatsächlich wurden attraktive Möglichkeiten entdecket; 2015 werden wir viel Bewegung in den Potentialstädten (oft fälsch-lich als „B-Städte“ abgekanzelt) und bei „mixed use“ sehen. Kaum jemand ist in alten An-kaufsmustern stecken geblie-ben. Wir spüren viel Kreativität auf der Käuferseite; statt starrer Ankaufsprofile lässt man sich tatsächlich auf die Arbeit mit der Immobilie ein – und das ist grundsätzlich eine gute Nachricht. Natürlich sehen wir die eine oder andere verrückte Aktion, aber das kennen wir ja aus früheren Zeiten Marco Scheurer, Head institutionelle Kunden Notenstein Privatbank AG Die Immobilienmesse in Cannes ist ein idealer Treffpunkt um Termine mit den verschiedensten Player der Immobilienbran-che zu planen. Man gewinnt Zeit und Geld, weil praktisch alle wesentlichen Makler, Entwickler, Städteplaner, Journalisten, Asset Manager, etc. vor Ort sind und somit viele interessante Gespräche und Begegnungen möglich sind. Als Repräsen-tant von Investoren ist es mir daher möglich, viele konkrete


Besprechungen wahrzunehmen und gleichzeitig Trends in interessanten Immobilienprojekte aufzunehmen. Dr. Andreas Mattner, ZIA Die Stimmung passt zum guten Wetter. Deutschland ist sexy für ausländische Investo-ren. Die englische Zusammenfassung unseres Frühjahrsgutachtens der Immobilienweisen fand großes Interesse auf der MIPIM. Das zeigt, dass der Trend zu deutschen Immobilien ungebrochen ist. Nicht nur im Fußball, sondern auch bei Immobilien ist Deutschland derzeit spitze. Bärbel Schomberg, Schomberg & Co. Die MIPIM hat gezeigt, dass der deutsche Immobilienmarkt nach wie vor sehr attraktiv für ausländische Investoren ist. Vor Hintergrund einer wachsenden Wirt-schaft werden wir an den deutschen Im-mobilienmärkten wahrscheinlich auch in naher Zukunft beachtliche Zuflüsse von Investitionskapital verbuchen können, solange die Anfangsrenditen für die In-vestoren noch akzeptabel sind. Unter den 93 Ländern, die sich hier auf der MIPIM präsentieren, spielt Deutschland eine Hauptrolle. Ingo Hartlief, COO, CORPUS SIREO Holding GmbH & Co. KG und Vorsitzender der Geschäftsführung der CORPUS SIREO Asset Management Commercial GmbH Wir rechnen damit, dass es 2015 mehr Portfoliotransaktio-nen geben wird. Internationale Kapital-sammelstellen lösen die eher mittel-fristig engagierten risikogeneigten Investoren ab. Viele Gespräche auf der MIPIM drehten sich konkret um Produkte, die CORPUS SIREO bei-spielsweise in deutschen B-Städten anbieten kann. Zugleich haben sich für uns in Cannes einige Chancen für geplante Einkäufe aufgetan, die wir in diesem Jahr auch im europäischen Ausland tätigen möch-ten. Unterm Strich hat sich die MIPIM für uns auch in die-sem Jahr wieder gelohnt. Wulff Aengevelt Auf der weltgrößten Immobilienmesse „MIPIM“ treffen sich in diesem Jahr in Cannes rd. 21.000 Experten aus aller Welt. Während dabei Moskau so gut wie gar nicht mehr präsent ist, machen deutsche Regionen mit unterschiedli-chen Akzenten auf sich aufmerksam. So präsentierte der

neue Düsseldorfer Oberbürgermeister Thomas Geisel Immo-bilien-Highlights vor hochaufmerksamer Zuhörerschaft pro-fessionell gewandt auf Englisch. Hierbei unterstrich er ein-drucksvoll, dass die Planungs- und Bau-verwaltung Immobilienentwickler und -investoren aus aller Welt (internationale Investmentquote: 40%) betont unbürokra-tisch mit in Zukunft verschlankten Arbeits-prozessen begrüßt. Dabei gelten im brei-ten politischen und ökonomischen Kon-sens die Stadtentwicklungsprinzipien: „Innen- vor Außenentwicklung“, „Qualitäts-anspruch vor Menge“, „ausgewogener Mix bei Ausschöpfung der Wohnbaupotentiale aus öffentlich geförderten, mietpreis-gedeckelten und freifinanzierten Wohnungen gemäß Hand-lungskonzept Wohnen“.

Ähnlich argumentierten die weiteren Wachstumsregionen München, Frankfurt, Hamburg und Berlin. Auch sie unterstri-chen die komplexen Wirkungszusammenhänge zwischen seit Jahren anhaltender und weiter erwarteter Nettozuwanderung (Bevölkerungswachstum), Entwicklung der Berufspend-lerströme, Verkehrs- und Stadtentwicklungskonzepten und Wohnraumversorgung.

Die vor Jahren von zahlreichen „single market hauptstadt-

gewohnten“ internationalen Playern noch als intransparent beklagte Polyzentralität der deutschen Immobilienmärkte erweist sich aus globaler Sicht längst als Vorteil hinsichtlich Renditeperformance und Objektverfügbarkeit bzw. Objek-tauswahl: Deutschland ist als wirtschaftliche Nummer Eins der EU in allen relevanten Immobilienportfolios „gesetzt“. Dabei können Entwickler, Investoren, Wealthmanager nach professionellem Belieben ihren individuellen Mix aus Region, Nutzungsart, Rendite und Wertdynamik gestalten.

Hierbei erfreuten sich vor allem bei Investoren mit höheren

Renditeanforderungen attraktive B-Städte in Ostdeutschland, u.a. Dresden, Leipzig, Magdeburg, Halle und Chemnitz, eines regen Nachfrageinteresses, bieten sie doch bei adäquaten Risikoprofilen eine z.T. deutlich bessere Renditeperformance bei gleichzeitig breiterer Objektauswahl als die Metropolen.

Dass mit Berlin und Hamburg zeitgleich die zwei größten

deutschen Regionen sich um Olympia 2024 bewerben, beflü-gelt zusätzlich das deutschlandbezogen betont transaktions-freudige Geschäftsklima.

Ohne Zweifel: Angesichts anhaltender Niedrigzinsphase

und hohen Margen- und Anlagedrucks spielt Deutschland immobilienwirtschaftlich in den relevanten Asset-Klassen Wohnen, Büro, Retail, Logistik vielstimmig seit Jahren und auch weiterhin hocherfolgreich Champions League. �


Nr. 343, 12. KW, 16.03.2015,

Berliner Ku‘dammlockt internationale Luxuslabels

Im Zuge der abgeschwächten Wachstumsaussichten in Asien hat sich der globale Markt für Luxusartikel zuletzt ein wenig verlangsamt. Den-noch entwickeln sich traditi-onsreiche Luxusmarken mit so genannter „Heritage“ wei-terhin positiv. Dieser Trend lässt sich laut JLL nahtlos auf die europäischen und deutschen Luxusmeilen übertragen. Als Standorte für den stationären Handel rücken Europa und Deutsch-land wieder stärker in den Fokus der internationalen Luxusmarken.

Der Kurfürstendamm hat in dieser Hinsicht innerhalb der letzten fünf bis zehn Jahre stark an Bedeutung gewon-nen und sich permanent wei-terentwickelt. Der frühere Abstand zu den führenden westdeutschen Luxusmeilen in Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München wur-de ausgeglichen. Nach Mün-chen bewegt sich Berlin als Standort für Luxusanbieter heute auf einem Niveau mit Düsseldorf und Hamburg. Von den 20 Luxusmarken mit der höchsten Dichte an La-denlokalen in Europa sind 15 in Berlin vertreten.

Luxuslabels fokussieren sich klar auf den Ku`damm

Innerhalb Berlins hat sich der Kurfürstendamm wieder klar als traditionelle Heimat für �Luxusanbieter herauskristalli-siert. Andreas Kogge, Team � � � ��

Der Wohnungsmarkt Berlin im 2. Halbjahr 2014

Berlin macht zurzeit mit guten Zahlen von sich reden – die wirtschaftlichen Auftriebskräfte sind intakt. Dies unterstreicht die starke Binnendynamik. Die Dienstleistungen liegen bei der Beschäftigung im dritten Quartal deutlich über dem Vorjahresniveau. Zudem sind Tourismus, Handel und Gastgewerbe weiter expandiert. 28,7 Mio. Übernachtungen hat die Metropole im Jahr 2014 gezählt, ein neuer Rekordwert. Auch das Bauhauptgewerbe bewegt sich über dem Vorjahresstand. Die Industrie zeigt sich in einem international fragilen Umfeld insge-samt stabil. Die Arbeitslosenzahl sinkt weiter, schon längst hat Berlin die „Rote Laterne“ an Mecklenburg-Vorpommern und Bremen abgegeben, die Zahl der sozialversicherungspflichti-gen Beschäftigten steigt, und die Einwohnerzahl beträgt nun 3,56 Millionen. Allein im Jahr 2014 kamen über 46.000 Menschen nach Berlin.

Dieser Segen ist zugleich ein Fluch – es gibt kaum Wohnungen, weder für Berliner noch für Zuzügler. Die sprichwörtliche Umzugsfreude der Berliner tendiert gegen null, der Wohnungsleerstand beträgt ein Prozent und weniger. Wie sich der Markt im 2.Halbjahr 2014 darstellt, un-tersucht JLL.In der Innen-stadt ist es bereits seit langem eng und nun drängt die Nachfrage in die Randbezir-ke. Da sind jetzt Wohnun-gen in Span-dau, Reinickendorf, aber auch in Lichtenberg gefragt. Die Stadtteile innerhalb des S-Bahnrings bleiben weiterhin hoch in der Gunst der Zuziehenden, wenn sie sich diese leisten können.

Schwerpunkt der Bautätigkeit im Osten

Seit 2010 stieg der Wohnungsbestand in Berlin um 0,8% oder um 15.500 Wohnungen. Ein Vergleich zum Anstieg der Bevölkerung im gleichen Zeitraum um nahezu 150.000 Einwoh-ner verdeutlicht den Nachfrageüberhang im Wohnungsmarkt. Die Bautätigkeit verteilte sich dabei nicht gleichmäßig über das Stadtgebiet, sondern weist Schwerpunkt in den Bezirken mit großen Baulandreserven im Osten der Stadt auf. Dazu zählten zwischen 2010 und 2013 insbesondere Pankow, Lichtenberg und Treptow-Köpenick.

Trotz steigender Bautätigkeit wachsender Nachfrageüberhang

Seit 2010 haben sich die Baugenehmigungszahlen von rund 4.000 auf voraussichtlich mehr als 16.000 2014 vervierfacht. Die Baufertigstellungszahlen hinken allerdings mit nur 4.600 neuen Wohnungen 2013 deutlich hinterher. Erst 2014 wird es voraussichtlich zu einem spür-baren Anstieg der Neubauzahlen auf schätzungsweise 8.000 kommen, der jedoch weiterhin deutlich unterhalb der aktuellen Nachfrage liegt. Nach Schätzungen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung besteht aktuell ein Neubaubedarf von jährlich mehr als 16.000 Wohneinheiten. Dieser Einschätzung liegt allerdings noch eine, im Vergleich zum

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Nr. 343, 12. KW, 16.03.2015,

tatsächlichen Trend, geringere Bevölkerungsentwicklung zugrunde, so dass die heutige Nachfrage nach neuem Wohnraum wesentlich höher sein dürfte.

Nach einer Schätzung von JLL werden in den nächsten Jahren mindestens rund 20.000 neue Wohnungen pro Jahr benötigt, um den Wohnungsmarkt wieder in ein Gleichge-wicht zu bringen. Die Investitionsbank geht in einer Prognose erst für 2017 von der Fertig-stellung von mehr als 20.000 Wohnungen aus. Bis dahin dürfte sich der Nachfrageüberhang noch einmal spürbar ver-größert ha-ben. Beson-ders im un-teren Preis-segment wird es der Markt in den nächsten Jahren nicht schaffen, – trotz und auch wegen der Mietpreisbremse – ausreichend Wohnraum zur Verfügung zu stellen.

Überdurchschnittlicher Mietanstieg in Neukölln und Mitte

Im zweiten Halbjahr 2014 erreichen die Neuvertragsmieten rund 8,95 Euro/qm, was im Ver-gleich zum Vorjahreszeitraum einem Anstieg von 9,1% entspricht. Überdurchschnittliche Zuwächse erzielen nach wie vor insbesondere innerstädtische Lagen von Neukölln über Kreuzberg bis Lichtenberg. Die Bezirke Neukölln und Mitte erfahren im Vergleich zum Vor-jahreszeitraum den höchsten Anstieg. Aber auch in Pankow und Lichtenberg werden, nicht nur in den innerstädtischen Lagen, hohe Zuwächse verzeichnet. Das geringste Preiswachs-tum erfährt Marzahn-Hellersdorf, was zugleich der preiswerteste Bezirk ist, und das überwie-gend bürgerliche Charlottenburg-Wilmersdorf, das vor zwei Jahren noch die preisliche Spit-zenposition in Berlin inne hatte. Die Spitzenmieten bewegen sich in den innerstädtischen Lagen zwischen 13,00 und 16,00 Euro/qm.

Spitzendynamik für Eigentumswohnungen in Mitte

Im Mittel werden Eigentumswohnungen im zweiten Halbjahr 2014 für rund 2.900 Euro/qm angeboten und damit 12,8% teurer als vor einem Jahr. Während die Preisentwicklung in Ber-lin insgesamt nur geringfügig von der Preisentwicklung im Neubausegment beeinflusst wird, wird dieses Halbjahr zum ersten Mal in Berlin deutlich, dass die Entwicklung der Neubauprei-se in einzelnen Bezirken aufgrund des gestiegenen Fertigstellungsvolumens erhebliche Aus-wirkungen haben kann. In den gefragten Innenstadtbezirken Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg verteuern sich sowohl Bestand als auch Neubau überdurchschnittlich. Mitte ver-zeichnet im Bestand sogar die höchsten Steigerungsrate aller Bezirke.

Für eine Neubauwohnung werden im zweiten Halbjahr 2014 im Mittel rund 3.810 Euro/qm aufgerufen, damit erhöhen sich die Preise im Vergleich zum vorangegangenen Halbjahr weiter deutlich (+3,0%). In Mitte und Steglitz-Zehlendorf übersteigt das Preisniveau bereits die 4.000 Euro-Marke. Für unter 4.000 Euro/qm finden sich im innerstädtischen Be-reich kaum noch Neubauwohnungen.

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Leader Retail Leasing Berlin bei JLL: „Das Intermezzo in Richtung Friedrichstraße als Zweitstandort für Luxuslabels ist nahezu beendet. Seit drei bis vier Jahren ist der Luxus-bereich des Ku’damms wieder eindeutig die erste Wahl für entsprechende Anbieter. Die-se Fokussierung gewinnt der-zeit an Vehemenz. Agent Pro-vocateur, Bottega Veneta, Dolce & Gabbana, Mulberry und Prada sowie in Kürze Moncler sind nur die promi-nentesten Neuzugänge, wel-che die genannte Tendenz belegen. Zudem plant Louis Vuitton die Vergrößerung sei-nes Standortes und weitere Marken, die bislang nur in London oder Paris zu finden sind, treten plötzlich als Inte-ressenten in Erschei-nung.“ (Auch durch den nun schon Jahre währenden Bau der U-Bahnlinie 5 hat die Friedrichstraße als Einkaufs-straße gelitten, KK.)

Touristische Attraktivität fördert Berliner Standing als Luxusstandort

Luxusanbieter suchen laut JLL Kaufkraft, flanierende Touristen, gewachsene Han-delsstrukturen sowie die ge-lungene Mischung aus Traditi-on und adäquater Architektur. All dies bietet der Kurfürsten-damm in nahezu perfekter Weise. Kogge weiter: „Insbesondere die touristische Attraktivität wirkt sich definitiv positiv auf die Expansionsent-scheidungen internationaler Luxuslabels aus und ist eine der Stärken Berlins. Im Jahr 2014 zählte die Hauptstadt laut dem Amt für Statistik � � � ��

Nr. 343, 12. KW, 16.03.2015,

Öffentliche Hand aktivster Käufer auf dem Wohntransaktionsmarkt

Berlin bleibt weiterhin der mit Abstand beliebteste deutsche Investitionsstandort für Wohnimmobilien, konstatiert JLL. Im Jahr 2014 wurden in der Bundeshauptstadt fast 2 Mrd. Euro in Wohnobjekte und Portfolios investiert. Insbesondere die Aktivitäten der öffentlichen Wohnungsunternehmen sind be-achtlich. So kaufte die HOWOGE in Marzahn 2.600 Wohnun-gen von der TAG und war damit an der größten Transaktion nach Wohneinheiten beteiligt. Insgesamt erwarben die öffent-lichen Berliner Wohnungsunternehmen Wohnungen für fast 620 Mio. Euro, was sie zur stärksten Investorengruppe mach-te. Mehr als 400 Mio. Euro gehen auf das Konto der börsen-notierten Wohnungsunternehmen gefolgt von den professio-nellen Asset- und Fondsmanagern mit etwa 380 Mio. Euro. Letztere haben auch die Gunst der Stunde genutzt, um ihre Portfolios zu bereinigen und verkauften im Gegenzug Woh-nungen für fast 850 Mio. Euro. Etwas weniger aktiv waren die Entwickler. Sie veräußerten Projektentwicklungen im Wert von etwa 370 Mio. Euro, was nur etwas mehr als die Hälfte des Vorjahres bedeutet. Der Wohntransaktionsmarkt der Hauptstadt ist für Investoren auch deshalb hoch interessant, weil dieser eine hohe Handelbarkeit, ein steigendes Ertrags-potenzial und ein immer noch vergleichsweise niedriges Preisniveau bietet. (KK)

Gutachterausschuss Berlin: Fehlende Grundstücke bremsen Immobilien-Boom aus – Bodenpreise steigen in allen Lagen

Die Nachfrage steigt, doch das Angebot schrumpft: Fehlende Flächen bremsen das Geschäft mit Immobilien in Berlin. Das vorläufige Umsatzergebnis des Jahres 2014 liegt spürbar unter dem des Vorjahres. Dabei liegt die Anzahl der Kaufver-träge mit 28.176 rd. 12% und die Geldmenge mit 12,6 Mrd. Euro rd. 9% unter den vergleichbaren Vorjahreszahlen, so der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Berlin (GA). Sowohl nach Anzahl und Geldmenge sind deutliche Umsatz-rückgänge zu beobachten. Diese können u.a. auf die zum 01.01.2014 wirksam gewordene Grunderwerbssteuer zurück-geführt werden, meint der GA. Wie in vergleichbaren Fällen üblich, haben im 4. Quartal 2013 vorgezogene Immobilien-verkäufe stattgefunden. Im Jahr 2013 wurden 13,86 Mrd. Euro umgesetzt – der dritthöchste Wert seit der Wiederverei-nigung, 32.000 Kauffälle wurden registriert.

Vorläufige Zahlen der Teilmärkte

Die geringsten Umsatzrückgänge sind beim Teilmarkt der

Eigentumswohnungen zu beobachten. Während die Zahl der verkauften Eigentumswohnungen um rd. 10% auf 17.456 gesunken ist, blieb der erzielte Geldumsatz bei einem Rück-gang von nur rd. 3% mit 3,5 Mrd. Euro nur unwesentlich hin-ter dem Vorjahresergebnis zurück. Aus den Gesamtzahlen lassen sich derzeit Preissteigerungen von rd. 10% ableiten.

Deutliche Umsatzrückgänge sind dagegen bei Wohn- und Geschäftshäusern zu beobachten. Während die Anzahl um rd. 32% auf 1.188 gesunken ist, liegt die Geldmenge mit 4,0 Mrd. Euro rd. 14% und die Grundstücksfläche mit 266,5 ha rd. 9% unter den Vorjahreszahlen. Aus den Gesamtzahlen lassen sich derzeit Preissteigerungen von rd. 10% ableiten.

Ebenfalls deutliche Umsatzrückgänge sind bei Ein- und Zweifamilienhäusern zu verzeichnen. Anzahl und Geldmen-ge liegen mit rd. 23% bei 2.619 bzw. 18% bei 0,9 Mrd. Euro unter den Vorjahreszahlen. Die Grundstücksfläche ist um rd. 14% auf 185,7 ha gesunken. Aus den Gesamtzahlen lassen sich derzeit Preissteigerungen von rd. 10% ableiten.

Bei unbebauten Grundstücken ist der Umsatz nach Anzahl um rd. 25% auf 1.565 und nach Fläche um rd. 36% auf 309,2 ha gesunken. Im Vergleich dazu ist die Geldmenge nur um rd. 11% auf 0,9 Mrd. Euro zurückgegangen. Damit verbunden sind z.T. deutliche Steigerungen im Bodenricht-wertniveau zu beobachten.

„Der starke Preisanstieg bei Grundstücken für den Ge-schosswohnungsbau macht deutlich, dass wir uns noch in-tensiver darum bemühen müssen, im gesamten Stadtgebiet Bauland zu aktivieren. Dabei kommt den Bezirken die be-deutsame Aufgabe zu, zügig Baurecht zu schaffen. Das Land Berlin muss zudem große Wohnungsbaupotenziale auf landeseigenen Flächen wie den Buckower Feldern, der Eli-sabeth-Aue oder in Tegel nutzen, um zur Entlastung des Bodenmarkts beizutragen“, mahnt der Staatssekretär für Bauen und Wohnen Engelbert Lütke Daldrup.

Anhebung der Bodenrichtwerte bis in die Randlagen

Nach der Analyse des vorliegenden Kaufpreismaterials sind bei verstärkter Nachfrage und fehlendem Angebot an unbe-bauten Grundstücken z.T. sehr deutliche Preissteigerungen über alle Teilmärkte zu verzeichnen, so der GA. Die in den Vorjahren nur vereinzelt in innerstädtischen Lagen zu be-obachtenden sehr hohen Kaufpreise bei unbebauten Grund-stücken für den Wohnungsbau sind 2014 im gesamten Stadtgebiet zu beobachten. Sie sind unter anderem Aus-druck für das verfügbare und auf den Berliner Immobilien-markt drängende Kapital und das damit verbundene Anleger-interesse, so der GA.

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Deal

Mit Blick auf die derzeitige Niedrigstzinspolitik der EZB und auf den allgemeinen Bevölke-rungszuwachs in Berlin wurden insb. bei unbebauten Grundstücken für den Geschosswoh-nungsbau deutliche Anhebungen der Bodenrichtwerte erforderlich.

Offene Bauweise (Grundstücke für Ein- und Zweifamilienhäuser)

�� Anhebung der Bodenrichtwerte um rd. 5 bis 10%

�� z.T. weitere Niveauangleichungen zwischen den östlichen und westlichen Stadtge-bieten

�� deutlichere Anhebungen um rd. 25% in den Spitzenlagen im Südwesten (Grunewald, Dahlem, Zehlendorf) sowie in Hermsdorf

Geschlossene Bauweise W (Grundstücke für Geschosswohnungsbau)

Anhebungen der Bodenrichtwerte um rd. 30 % über das gesamte Stadtgebiet

Geschlossene Bauweise M1 (Kerngebietstypische Nutzungen) �� Anhebungen der Bodenrichtwerte um 15% bei innerstädtischen Einkaufslagen auf-

grund des Einflusses der wachsenden Touristenzahlen (Kurfürstendamm, Tauent-zienstraße, Alexanderplatz)

�� Bereiche südlich Unter den Linden im besonderem internationalen Interesse, deutliche Bodenrichtwertanhebung von 4.000 Euro/qm auf 6.500 Euro/qm aufgrund vorliegender Kaufpreise

�� Anhebung des Bodenrichtwertes am Pariser Platz auf 40.000 Euro/qm, somit Spit-zenwert in Berlin

�� in weiteren Lagen kaum preisliche Veränderungen

Gewerbe

�� erkennbare Ausweicheffekte bei Büronutzungen innerhalb des S-Bahnringes von den zentralen Lagen zu den Randlagen mit z.T. deutlicher Anhebung einzelner Bodenrichtwerte um bis zu 50%

�� bei normalen Gewerbelagen z.T. steigende Bodenrichtwerte aufgrund gestiegener Finanzierungsbereitschaft der Banken

Prognose für 2014

Unter Einbeziehung der Kauffallzahlen des ersten Halbjahres 2014 wird erwartet, dass die Kauffallzahlen des Jahres 2014 die Vorjahresergebnisse nicht mehr erreichen werden. Tendenziell kann derzeit davon ausgegangen werden, dass die noch 2013 verzeichneten Preissteigerungsraten in vielen Teilmärkten nicht mehr erzielt werden. Ausnahme hiervon dürften insbesondere innerstädtische, unbebaute Grundstücke bilden. (KK)

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Berlin-Brandenburg fast 12 Mio. Gäste und rund 28,7 Mio. Übernachtungen – dies be-deutet Rang 1 und fast 7% des Gesamtaufkommens in Deutschland. Zum Vergleich: 1992 hatte der Anteil Berlins noch bei mageren 2,5% gele-gen. Aus dem Ausland kamen im Jahr 2014 rund 4,5 Mio. Gäste mit rund 12,5 Mio. Übernachtungen.“ (KK)

Die Deutsche Asset & Wealth Management hat für den offenen Immobilienfonds grundbesitz europa den Deutsche Bank Standort an der Otto-Suhr-Allee für rund 150 Mio. Euro von Art-Invest Real Estate gekauft. In Charlottenburg entsteht neben dem von der Deutschen Bank bereits genutzten Ge-bäude bis Ende 2016 ein Neu-bau, der Platz für zusätzlich rund 2.500 Arbeitsplätze bie-ten wird. Das in den sechziger Jahren errichtete und 2003 modernisierte Bürohaus und der Neubau werden rund 38.900 qm Büroflächen bieten. Langfristiger Mieter in beiden Gebäuden in zentraler Lage der Innenstadt ist die Deut-sche Bank. Die Gebäude sol-len nach Fertigstellung für ihre Nachhaltigkeit ein LEED Gold Zertifikat erhalten.

Kurfürstendamm/Ecke Schlüter-straße; Quelle: Bauwert

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Hrsg.: Werner Rohmert

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Der immobilienbrief nr 343

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