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Der Immobilienmarkt in Luxemburg im Jahr 2020: Bausteine zum Erfolg

Nach sechs unsicheren Jahren im Immobiliensektor schöpfen Investoren wieder Vertrauen in den Markt. Eine Reihe von Trends markieren bereits die künftige Entwicklung.

Luxemburgs Immobilienmarkt konnte in den vergangenen zehn Jahren von dem vorteilhaften Geschäftsklima und der steigenden Attraktivität des Landes profitieren und hat sich dementsprechend sehr erfolgreich entwickelt.

Doch wie wird der Immobilienmarkt im Jahr 2020 aussehen? Wir haben die voraussichtlichen Veränderungen untersucht und aus den Ergebnissen die wichtigsten Trends abgeleitet, die unserer Auffassung nach neue Chancen eröffnen werden.

Luxemburg-Stadt

Dudelange

Differdange

Esch-sur-Alzette

Pétange

107,2

32,6

19,4

23,6

17,3

Bevölkerung 2014

Gesamtbevölkerung (x 1000) 549,7Luxemburger 300,8Ausländer 248,9davon: Portugiesen 90,8 Franzosen 37,1 Belgier 18,1 Deutsche 12,7 Andere EU-Bürger 55,7 Nicht-EU-Bürger 34,5Ausländeranteil in % 45,3

Staatsgebiet:

Hauptstadt: Luxemburg

82 km

57 km

2.586 km2

Großherzotum Luxembourg

Deutschland

Belgien

Frankreich

Quelle: STATEC, Statistikportal.

Größte Gemeinden 2014 (in Tausend)

Eine besondere Sprachensituation

Drei Amtssprachen:Luxemburgisch, Französisch und Deutsch

Der Immobilienmarkt in Luxemburg im Jahr 2020: Bausteine zum Erfolg 3

Inhalt

Teil eins: Einführung 4

Teil zwei: Das Wachstum in Luxemburg kennt keine Grenzen! 6

Teil drei: Was erwartet uns 2020? 161. Büroimmobilien 17

2. Wohnimmobilien 20

Teil vier: Der Immobilienmarkt in Bewegung – Trends und Triebkräfte 221. Mobilität innerhalb der Landesgrenzen und darüber hinaus 23

2. Luxemburgs Wirtschaftsaussichten im internationalen Vergleich 26

3. Demographische Veränderungen führen zu steigender Nachfrage 29

4. Neue Technologien und Nachhaltigkeitskonzepte werden dem Immobilienmarkt von morgen ein neues Gesicht geben 33

5. Neue Finanzierungsquellen für Immobilien 35

6. Maßnahmen der Regierung 37

Teil fünf: Schlussfolgerung – Herausforderungen und Chancen 38

Ansprechpartner 39

4 PwC Luxembourg

Der Luxemburger Immobilienmarkt – er wächst und wächst und wächstLuxemburg war einer der wenigen europäischen Märkte, die in den vergangenen Jahrzehnten hervorragende Ergebnisse vorweisen konnten. Das Großherzogtum zeichnet sich durch geografische und demografische Besonderheiten aus, die europaweit einmalig sind. Das Zusammenspiel dieser Faktoren hatte wesentlichen Einfluss auf den Immobilienmarkt, wovon auch in der Zukunft auszugehen ist.Die Nachfrage nach Büroflächen und Wohnraum bestimmt den Immobilienmarkt des Landes. Im Verhältnis zur Größe des Landes ist der Wert dieser Märkte enorm. Unseren Berechnungen zufolge werden die Märkte für Büro- und Wohnimmobilien bis 2020 weiter wachsen und sind damit für Anleger überaus attraktiv.Für den Standort Luxemburg sprechen viele gute Gründe. Hierzu zählt nicht zuletzt die Tatsache, dass das Land als sicher und politisch sowie wirtschaftlich stabil gilt. Der Erfolg des Luxemburger Immobiliensektors wird auch in Zukunft maßgeblich von diesen unverkennbaren Faktoren abhängen. Der weitere Ausbau der Infrastruktur trägt zur längerfristigen Attraktivität des Landes bei und geht zugleich auf die sich wandelnden Bedürfnisse der ansässigen Bevölkerung (In- und Ausländer) ein. Die Regierung misst diesen Themen höchste Priorität bei und plant zahlreiche politische Maßnahmen zur Aufrechterhaltung der außerordentlich hohen Lebensqualität.Das Wachstum des Immobiliensektors beruht nicht zuletzt auf der wirtschaftlichen Stabilität des Großherzogtums. In den letzten zwei Jahren fand in Luxemburg ein wichtiger Kurswechsel statt: Es wurden zahlreiche ökonomische Maßnahmen umgesetzt, die belegen, dass die Luxemburger Behörden die grenzüberschreitende Zusammenarbeit in den Bereichen Besteuerung und Informationsaustausch weiter ausbauen möchten. Dies wird zweifellos neue Investoren, insbesondere vermögende Privatpersonen, anziehen. In Anbetracht dieser Entwicklungen gehen die Luxemburger Regierung und internationale Organisationen wie der Internationale Währungsfonds (IWF) in ihren Prognosen von einem kräftig wachsenden BIP aus. Andere Faktoren wie technologische Innovationen, Nachhaltigkeitsprogramme und neue Finanzierungsquellen werden die Luxemburger Immobilienbranche voraussichtlich zusätzlich fördern und gestalten.

Einführung – Globale Trends auch im Luxemburger Immobiliensektor

Teil eins

Aufbruchsstimmung am internationalen ImmobilienmarktDer internationale Immobiliensektor wird bei den rasanten wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Veränderungen der nächsten fünf Jahre eine Schlüsselrolle spielen. Für Immobilienunternehmen und Anleger können diese Veränderungen großes Potenzial eröffnen, wenn sie richtig antizipiert werden.

Das Interesse an Immobilien nimmt bereits zu. Immer mehr Anleger investieren einen bedeutenden Teil ihres Kapitals in diese Branche. So meldete Standard & Poors, dass Immobilien die traditionellen Finanzanlagen in ihrer Bedeutung zunehmend ablösen.

Aus unsere Broschüre „Real Estate 2020: Building the future“ geht hervor, dass das prognostizierte Gesamtvolumen institutioneller Immobilien bis 2020 auf 45 Billionen USD steigen wird, was einem Zuwachs von 55 Prozent im Vergleich zum Gesamtvolumen von 29 Billionen USD im Jahr 2012 entspricht. Wir haben die folgenden globalen Trends und Veränderungen festgestellt:

1. Die Städte werden rasant wachsen, jedoch mit unterschiedlichen Auswirkungen.2. Ein beispielloser demografischer Wandel wird eine veränderte Nachfrage nach Immobilien mit sich bringen. 3. Das Wachstum in den Schwellenländern wird den Wettbewerb um Anlageobjekte ankurbeln.4. Der Nachhaltigkeitsgedanke wird eine optische und funktionale Neugestaltung der Gebäude von morgen zur Folge haben. 5. Der technische Fortschritt wird den Immobilienmarkt mitgestalten.6. Die Bedeutung von Immobilien als Anlageobjekte nimmt immer mehr zu.

Haftungsausschluss:In dieser Broschüre werden eine Reihe von Prognosen verwendet und die Sichtweise von PwC auf die zukünftige Entwicklung der Immobilienbranche dargestellt. Die Prognosen sind daher wirklich nur als Prognosen zu verstehen. Diese Prognosen zur künftigen Situation der Immobilienbranche betreffen Aspekte, die in unterschiedlichem Grad mit Unsicherheit behaftet sind und die sich vollkommen anders als hier dargestellt entwickeln können. Die Informationen in dieser Broschüre ersetzen keine Rechts- oder sonstige kompetente Beratung. Sollten Sie eine Rechts- oder sonstige kompetente Beratung benötigen, müssen Sie sich an Ihre entsprechenden Berater wenden und Ihre speziellen Umstände und Anforderungen mit diesen diskutieren. Alle Quellen sind in den Fußnoten angegeben. Diese Broschüre wurde im April 2015 (auf Englisch) veröffentlicht.


Unsere sechs Prognosen für 2020 und danachDer Immobiliensektor des Großherzogtums wird sich in den nächsten Jahren drastisch verändern. Die von uns erwarteten wesentlichen Entwicklungen stellen sich wie folgt dar:

Der Markt für Büro- bzw. Wohnimmobilien wird bis 2020 um nahezu 60 bzw. 50 Prozent im Vergleich zu 2012 wachsen. Dieses Wachstum beruht hauptsächlich auf der steigenden Konjunktur und der damit einhergehenden Nachfrage nach Büroflächen und neuen Mitarbeitern.

Das derzeitige Angebot an freien Büroflächen reicht zur Deckung des Bedarfs nicht aus. In Anbetracht des prognostizierten Wachstums werden den Unternehmen die zur Expansion erforderlichen Räumlichkeiten nicht zur Verfügung stehen und Luxemburg wird mit einem Fehlbestand an Büroimmobilien zu kämpfen haben.

Die Mobilität und die Entwicklung der Infrastruktur sind für das Land von hoher Bedeutung. Die Zahl der Einwohner und Grenzgänger wird bis 2020 weiter ansteigen, was neue infrastrukturelle Herausforderungen mit sich bringen wird. Effiziente Mobilitätslösungen müssen in kurzer Zeit umgesetzt werden, um den Anforderungen gerecht werden zu können.

Die Stadt Luxemburg und die angrenzenden Gemeinden werden einen steigenden Zuzug aus dem Ausland verzeichnen. Der Wohnungsmarkt in und um die Hauptstadt wird dementsprechend wachsen. Luxemburger mit niedrigeren Einkommen werden zunehmend von der Hauptstadt in andere Regionen oder sogar ins angrenzende Ausland ziehen.

Angesichts der Bedürfnisse und des Vermögens der Haushalte werden mehr Wohnungen als Häuser gebaut werden. In den letzten Jahrzehnten ist die durchschnittliche Haushaltsgröße beträchtlich zurückgegangen. Dieser Trend wird sich mit dem Zuzug aus dem Ausland weiter fortsetzen.

Es werden neue institutionelle und Privatanleger nach Luxemburg kommen. Pensionsfonds und andere institutionelle Anleger werden sich zunehmend für Anlagen am Luxemburger Markt interessieren. Die Zahl der sich hier niederlassenden vermögenden Privatpersonen wird weiter steigen.

1

2

3

6

4

5

Das Wachstum in Luxemburg kennt keine Grenzen!

So lässt sich die rasante Entwicklung des Landes in den vergangenen Jahrzehnten beschreiben. Das Wirtschafts- und Bevölkerungswachstum des Landes fiel im Vergleich zu anderen EU-Ländern überdurchschnittlich hoch aus.

Teil zwei

6 PwC Luxembourg

2


Ein ständig wachsender und wettbewerbsfähiger Standort

Einer der entscheiden Vorteile Luxemburgs liegt – neben soliden öffentlichen Finanzen und einem stabilen politischem Umfeld – in seiner Flexibilität. Das Land kann seine wirtschaftlichen Strategien innerhalb kurzer Zeit an neue Gegebenheiten anpassen. Bevor sich das Großherzogtum als Finanzplatz etablieren konnte, war es zunächst von der Landwirtschaft und später auch von der Stahlindustrie geprägt. Mit dem zunehmenden Bedeutungsverlust dieses Wirtschaftszweiges begann die Regierung, auf Finanzdienstleistungen als neuen Wachstumsmotor zu setzen. So nahm Luxemburg eine Vorreiterrolle innerhalb der EU ein, indem es bereits 1988 als erster Mitgliedstaat Bestimmungen zu OGAW in nationales Recht umsetzte. Dies leitete eine historische Kehrtwende ein, in deren Folge sich das Land zu einem der europa- und weltweit wichtigsten Zentren für Investmentfonds entwickelte. Dank optimaler Nutzung seiner Finanzexpertise konnte das Großherzogtum seine Vorreiterrolle weiter ausbauen. Heute ist das Land ein zentraler Standort für Banken und Versicherungen und der Finanzsektor sein wichtigstes wirtschaftliches Standbein. Ungeachtet dessen ist die Regierung bestrebt, die Wirtschaft weiter zu diversifizieren. Dazu investiert sie in neue Industriezweige wie die Logistikbranche und Informations- und Kommunikationstechnologien (IKT).

Infolge dieser Maßnahmen hat sich die Anzahl der Erwerbstätigen in den letzten zwanzig Jahren nahezu verdoppelt, während sie im EU-Durchschnitt nur um knapp 20 Prozent stieg. Das Gleiche gilt für das Bruttoinlandsprodukt, das sich in Luxemburg von 1991 bis 2014 mehr als verdreifacht hat, während es sich im Euroraum lediglich verdoppelte.

■ In den letzten zwanzig Jahren hat sich die Anzahl der Erwerbstätigen nahezu verdoppelt, während sie im EU-Durchschnitt nur um knapp 20 Prozent gestiegen ist.1

■ Das BIP hat sich in Luxemburg von 1991 bis 2014 mehr als verdreifacht, während es sich im Euroraum lediglich verdoppelte.2

1,2 Internationaler Währungsfonds, World Economic Outlook Database, Oktober 2014.

Abbildung 1: Beschäftigungswachstum (Basis 100 – 1994)

Quelle: Internationaler Währungsfonds, World Economic Outlook Database, Oktober 2014

■ BE ■ FR ■ DE ■ LU ■ EU

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

2008

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2014

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8 PwC Luxembourg

Das Großherzogtum hat ferner große multinationale Konzerne anziehen können und attraktive Bedingungen für die Ausweitung ihrer Aktivitäten im Land geschaffen. Das gute Abschneiden Luxemburgs in internationalen Studien zur Wettbewerbsfähigkeit zeugt von der Attraktivität des Standortes. So konnte Luxemburg seine Platzierung im „Global Competitiveness Report 2014-2015“ des Weltwirtschaftsforums im Vergleich zu 2013 um drei Plätze verbessern und steht nun an 19. Stelle. Auch das World Competitiveness Ranking spiegelt dieses Aufwärtstrend wider: Luxemburg verbesserte sich 2014 auf Platz 11, während es 2013 noch auf Rang 13 gelegen hatte. In den meisten globalen Studien hat Luxemburg sein Ranking verbessern können.

Darüber hinaus ist Luxemburg neben Brüssel und Straßburg eine der drei Hauptstädte der Europäischen Union und als solche ein wichtiger Verwaltungsstandort. Hier befindet sich der Sitz verschiedener großer EU-Institutionen wie der Europäischen Kommission, des Europäischen Parlaments, des Gerichtshofs, des Rechnungshofs und der Europäischen Investitionsbank. In diesen Institutionen arbeiten zahlreiche EU-Beamte und tragen so zusätzlich zur Entwicklung des Landes bei.

Abbildung 2: Wettbewerbsfähigkeit

Abbildung 3: Anteil von innovativen Unternehmen in der EU, 2010-2012 (Anteil der Unternehmen in %)

Institutionen

Infrastruktur

Makroökonomisches Umfeld

Gesundheits- und Schulwesen

Hochschulwesen und Ausbildung

GütermarkteffizienzFinanzmarktentwicklung

Technologischer Reifegrad

Entwicklungsstand der Wirtschaft

Innovation

Marktgröße

Arbeitsmarkteffizienz

LuxemburgEntwickelte VolkswirtschaftenQuelle: The Global Competitiveness Report 2014 – 2015, World Economic Forum

Quelle: Bilan Compétitivité 2014, Wirtschaftsministerium, Luxemburg

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10

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Der wirtschaftliche Erfolg ist nicht zuletzt dem beträchtlichen und weiterhin anhaltenden Zuzug von Menschen aus dem Ausland zu verdanken, die die Unternehmen dringend benötigen. Daher ist der Anteil ausländischer Einwohner mit mittlerweile über 45 Prozent an der Gesamtbevölkerung einer der höchsten in Europa. Die Anzahl der im Großherzogtum niedergelassenen Ausländer hat sich seit 1977 verdreifacht.5 Die meisten dieser ausländischen Einwohner kommen aus anderen EU-Ländern, auch wenn der Anteil von Zuzügen aus Drittstaaten langsam, aber kontinuierlich ansteigt. Diese Weltoffenheit hat sich bewährt. Viele der Neuankömmlinge sind gut ausgebildete Fachkräfte. Der Global Talent Competitiveness Index 2014 bescheinigt Luxemburg den dritten Platz bei der Attraktivität für ausländische Fachkräfte.

Eine multikulturelle und wachsende Gesellschaft

Abbildung 4: Bevölkerungswachstum (Basis 100 – ab 1950)

Abbildung 5: Bevölkerungszusammensetzung Luxemburg 1950-2014

Quelle: Population Division of the Department of Economic and Social Affairs of the United Nations Secretariat,World Population Prospects: The 2012 Revision

Quelle: STATEC, Statistikportal

■ BE ■ FR ■ DE ■ LU ■ EU

■ Staatsbürger ■ Ausländer

2005

1995

1990

1985

1980

1975

1970

1965

1955

1960

1950

1950

1982

1954

1986

1956

1990

1960

1994

1964

1998

1968

2002

1972

2006

1978

2010

2014

2010

2000

100

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150

125

50 %

25 %

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■ Der Anteil ausländischer Einwohner ist mit 45 Prozent an der Gesamtbevölkerung einer der höchsten in Europa.3

■ Zwischen 1950 und 2010 ist die Bevölkerung um mehr als 70 Prozent gewachsen.4

3,4,5 STATEC, Statistikportal.

10 PwC Luxembourg

Der höchste Grenzgängeranteil in Europa ...

Luxemburg profitiert von seiner zentralen Lage zwischen Deutschland, Belgien und Frankreich. Über 44 Prozent der Erwerbstätigen des Landes sind Grenzgänger, die einen enormen Beitrag zum Wirtschaftswachstum leisten.6 Die Anzahl der Grenzgänger hat sich in den letzten zwanzig Jahren verdreifacht.7 Derzeit pendeln Tag für Tag pendeln mehr als 160.000 Grenzgänger ins Großherzogtum.8 Die meisten der Grenzgänger sind Franzosen, gefolgt von Belgiern und Deutschen. Mit Ausnahme äußerst kleiner Länder wie Monaco und Liechtenstein ist der Grenzgängeranteil der höchste in Europa.9

6,7,8 STATEC, Statistikportal.9 Scientific Report on the Mobility of Cross-Border Workers within the EU-27/EEA/EFTA Countries, MKW/Empirica 2009.

Belgien

Lux

Frankreich

25,0 % 24,8 %

50,2 %

Deutschland

Abbildung 6: Anteil von Grenzgängern nach Wohnland



10, 11, 12 STATEC, Statistikportal.

Source: STATEC

... bremst den Verkehr aus

Die Regierung misst der Mobilität höchste Priorität bei. Aufgrund der steigenden Zahl von Grenzgängern ist Luxemburg heute eines der Länder mit den meisten Staus. Die INRIX-Studie, die die Belastung der Verkehrsnetze in verschiedenen Ländern vergleicht, spiegelt dies wider: Während das Großherzogtum 2010 noch auf Platz 14 lag, landete es 2014 auf Platz 9. Trotz intensiver Bemühungen, die Grenzgänger zur Verwendung öffentlicher Verkehrsmittel zu bewegen, pendeln die meisten nach wie vor mit dem Auto. Während das Straßennetz des Landes seit der Jahrtausendwende kaum ausgebaut wurde, hat sich die Anzahl der in Luxemburg zugelassenen Fahrzeuge seither um 35 Prozent erhöht. Die Einwohnerzahl ist im gleichen Zeitraum um 25 Prozent und die der Grenzgänger um 75 Prozent gestiegen.

Abbildung 7: 2013 Europäische Länder mit der höchsten Staubelastung (Stunden im Stau pro Jahr)

Quelle: INRIX

2013 2012 Veränderung

1 Belgien 58 58 0

2 Niederlande 44 51 -7

3 Deutschland 35 36 -1

4 Frankreich 35 37 -2

5 Luxemburg 31 28 3

6 Vereinigtes Königreich 29 28 1

7 Italien 24 21 3

Veränderung seit 2000:

■ Die Anzahl der in Luxemburg zugelassenen Fahrzeuge hat sich um 35 Prozent erhöht.10

■ Die Bevölkerung ist um 25 Prozent gewachsen.11

■ Die Grenzgängeranzahl ist um 75 Prozent gestiegen.12

12 PwC Luxembourg

Luxemburg – ein teures Pflaster

Das rasante Bevölkerungswachstum hat eine gestiegene Nachfrage nach Immobilien mit sich gebracht. Der neu fertiggestellte Wohnraum konnte in den letzten zehn Jahren nicht mit dem Bedarf der wachsenden Bevölkerung Schritt halten. Dies hatte zur Folge, dass die Preise für Wohnungen und Häuser seit 2004 um über 35 Prozent gestiegen sind.13 Allein im Jahr 2014 stiegen die durchschnittlichen Preise für Häuser um 7 Prozent und für Wohnungen um 2,9 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.14

Es wird immer teurer, nah am Arbeitsplatz zu wohnen. Über ein Drittel des Einkommens der Luxemburger Haushalte entfällt auf Wohnkosten, was dem höchsten Anteil in der EU entspricht.15

Quelle: Observatoire de l’habitat, Ministerium für Wohnungswesen, Luxemburg

Quelle: Eurostat

■ Häuser ■ Wohnungen

■ 1988 ■ 1994 ■ 1999 ■ 2005 ■ 2010

Belgien Deutschland Spanien Frankreich PortugalLuxemburg Niederlande

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

90

0%

120

15%

20%

5%

10%

30%

25%

150

135

105

35%

13 Observatoire de l’habitat, Ministerium für Wohnungsbau, Luxemburg.14 Economie et Statistiques, Working papers 79, STATEC, 2015.15 Eurostat.

Abbildung 9: Anteil der Ausgaben für Unterkunft, Wasser, Strom, Gas und andere Brennstoffe im Vergleich zum Durchschnittskonsum per Haushalt (PPS)

Abbildung 8: Entwicklung der Angebotspreise (Basis 100 – 2004)


Eigenheim-Selbstnutzer dominieren den Wohnimmobilienmarkt

Die meisten Einwohner Luxemburgs sind Eigentümer ihrer Hauptwohnung. Mit einer Wohneigentumsquote von fast 71 Prozent liegt Luxemburg im EU-Durchschnitt bzw. entspricht der Quote Belgiens (72 Prozent)18. Im Vergleich zu den anderen Nachbarländern fällt diese Eigentumsquote allerdings relativ hoch aus. In Frankreich beträgt sie 64 Prozent und in Deutschland nur 53 Prozent.19 Innerhalb des Landes sind diese Unterschiede sogar noch frappierender, da über 85 Prozent der Einheimischen Eigentümer ihrer Wohnung sind, während dies nur bei rund der Hälfte der in Luxemburg lebenden Ausländer der Fall ist.

Mieter25 %

Eigentümer71 %

Sonstige4 %

16,17,18,19 STATEC, Regards 26, Dezember 2014.

■ 85 Prozent der Einheimischen sind Eigentümer. 16

■ Bei den Nichtluxemburgern liegt der Anteil bei 50 Prozent. 17

Kaum Büroflächen für SpekulationszweckeDie schnell wachsende Wirtschaft prägt den Markt für Gewerbeimmobilien in Luxemburg in hohem Maße. Da der Bedarf an Büroflächen ständig wächst, ist der Anteil freier Büros in den Innenstädten sehr gering. Die meisten neuen Büroflächen werden bereits vor der Fertigstellung vermietet bzw. verkauft. Es gibt nur wenige Anleger, die Bürogebäude zu Spekulationszwecken bauen. Das Risiko, keine Mieter zu finden, ist jedoch angesichts des hohen Bedarfs sehr gering.

Abbildung 11: Schätzung des künftigen neuen Büroraums

Quelle: Office market report Luxembourg, Q4 2014, JLL

2015(geschätzt)

2016(geschätzt)

2017(geschätzt)

Künftiges Angebot, spekulativ (in 1000 m2) 22 37 12

Künftiges Angebot, nicht spekualtiv (in 1000 m2) 62 83 59

Summe (in 1000 m2) 84 120 71

Quelle: STATEC, Regards 26, Dezember 2014

Abbildung 10: Eigentumsverhältnisse in Luxemburg

14 PwC Luxembourg

Eine hohe Dichte an Einkaufszentren mit Besuchern aus der gesamten Großregion

Die Dichte an Einkaufszentren pro Einwohner in Luxemburg ist eine der höchsten in Europa. Dennoch bietet der Einzelhandel weiteres Wachstumspotenzial, da die Händler von einem großen und weiter wachsenden Kundenstamm aus der Großregion zunehmend profitieren, der sich unter anderem aus Arbeitnehmern an den Werktagen und Familien an den Wochenenden zusammensetzt.

Mit schätzungsweise 500.000 Quadratmetern ist die durchschnittliche Einkaufszentrumsfläche pro Kopf bereits größer als in fast allen anderen EU-Ländern. Bis 2017 sollen zur Gesamtfläche an Einkaufszentren weitere 80.000 Quadratmeter hinzukommen, was einem Anstieg von über 16 Prozent entspricht.

Quelle: Cushmand & Wakefield, Marketbeat, Retail and office market report, Luxembourg, Frühjahr 2013

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■ Die Dichte an Einkaufszentren pro Einwohner ist einer der höchsten in Europa.

■ Bis 2017 soll die Gesamtfläche an Einkaufszentren um 80.000 Quadratmeter und damit um mehr als 16 Prozent wachsen. 20

20 Brokers, PwC-Analyse.

Abbildung 12: Einkaufszentrendichte (vermietbare Gesamtfläche/1.000 Einwohner im Jahr 2012)

Was erwartet uns 2020?

Trotz der Auswirkungen der globalen Finanzkrise auf den Markt für Büro- und für Wohnimmobilien bieten diese derzeit wieder viele interessante Anlagemöglichkeiten.

Unser Ansatz Wir haben auf der Grundlage öffentlich verfügbarer Daten den Gesamtwert des Marktes (Büro- und Wohnimmobilien) für den Zeitraum 2004 bis 2012 ermittelt sowie Hochrechnungen für 2020 vorgenommen. Berücksichtigt haben wir dabei – neben den von der Luxemburger Verwaltung und anderen überstaatlichen Stellen veröffentlichen Wirtschaftsprognosen – Prognosen zur Bevölkerungsentwicklung, weitere wirtschaftliche und demographische Faktoren sowie Daten von Immobilienmaklern.

Teil drei

16 PwC Luxembourg


Büroimmobilien

2020

Für 2014 wurde der Gesamtwert des Marktes für Büroimmobilien in Luxemburg auf rund 23 Milliarden Euro geschätzt. Bis 2020 gehen wir unseren Prognosen entsprechend von einem durchschnittlichen Jahreswachstum von 5,9 Prozent und damit von einem Gesamtwert von rund 32 Milliarden Euro im Jahr 2020 aus.

In der Vergangenheit, d. h. zwischen 2004 und 2007, ist der Wert des Marktes für Büroimmobilien mit über 14 Prozent pro Jahr äußerst stark gestiegen. Zwischen 2007 und 2012 verlangsamte sich dann jedoch aufgrund der globalen Finanzkrise das jährliche Marktwachstum auf 1,5 Prozent.

Abbildung 13: Wert des Luxemburger Büroimmobilienmarkts

Quelle: Brokers, PwC-Analyse

in E

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Mrd

.

■ Der Büroimmobilienmarkt wird von EUR 23 Mrd. im Jahr 2014 auf EUR 32 Mrd. 2020 wachsen, was einem Plus von 40 Prozent entspricht.

■ Für das Jahr 2020 zeichnet sich ein Unterangebot von Büroimmobilien in Luxemburg ab.

1

2004 2007 2012 20200

17.5

35

12,5

14,5 %1,5 %

5,9 %

18,520

32

Jährliche Wachstumsrate

18 PwC Luxembourg

Entwickelte Volkswirtschaften

Schwellenländer Luxemburg

2004 – 2007 5,9 % 14,6 % 14,5 %

2007 – 2012 2,0 % 8,1 % 1,5 %

2012 – 2020 3,7 % 8,9 % 5,9 %

Luxemburgs Immobilienmarkt im VergleichNach einem kurzen Einbruch im Jahr 2012 ist der Luxemburger Immobilienmarkt erneut gewachsen, was mit der sich erholenden Wirtschaft des Landes einherging. Luxemburg wird zwar zu den entwickelten Volkswirtschaften gezählt, sein erwartetes Wirtschaftswachstum ist jedoch eher mit dem vieler Schwellenländer vergleichbar.

Abbildung 14: Jährliche Wachstumraten des Immobiliensektors

Quelle: PwC-Analyse

Luxemburg vereint die Merkmale einerentwickelten Volkswirtschaft mit der Dynamikeines Schwellenlandes.


Knappe Büroflächen bei steigender NachfrageIn Luxemburg werden derzeit so viele Büroflächen vermietet wie seit 2012 nicht mehr, was nicht zuletzt der Konjunkturerholung des Landes geschuldet ist. Da gegenwärtig vergleichsweise wenig neue Büroflächen geplant werden, gehen wir von einem künftigen Engpass auf der Angebotsseite aus. Das gegenwärtige Volumen vermietbarer Büroflächen wird die Nachfrage nicht decken können. Derzeit liegt die Leerstandsquote bereits bei etwa 4 Prozent und eine weitere Verringerung auf 3 Prozent oder darunter ist durchaus im Bereich des Möglichen.21 Zur steigenden Nachfrage gesellt sich ein Mangel an neuen Bauvorhaben. Ein Anstieg der Büromieten ist somit absehbar. Die Eigentümer werden angesichts der hohen Nachfrage und mangelnder Ausweichmöglichkeiten für die Mieter die Mieten aggressiver erhöhen.

Im Rahmen unserer Analyse sind jedoch einige Faktoren zu berücksichtigen, die den vorhergesagten Engpass bei Büroflächen abmildern könnten:• Veränderungen bei der Nutzung

der Flächen selbst (offene Arbeitsbereiche werden immer mehr zur Norm, wodurch die Quadratmeterzahl pro Mitarbeiter abnimmt) und

• die Zunahme der Telearbeit, deren Ausbau sich mit den weiteren Entwicklungen im Bereich der IT bereits abzeichnet.

Abbildung 15: Entwicklung der Büroflächen (in m2) und des BIP (Basis 100 – 1995)

Quelle: Finanzministerium, IMF, Brokers, PwC-Analyse

■ BIP ■ Büroflächen

21 Office market report Luxembourg, Q4 2014 , JLL

Ebenfalls nicht berücksichtigt haben wir den Umgang mit der zunehmenden Veralterung und Abnutzung der derzeit vorhandenen Büroflächen. Es ist jedoch davon auszugehen, dass die gegenwärtigen Mieter alter und nicht umweltgerechter Gebäude diese verlassen werden. Diese Gebäude müssen dann für eine Neuvermietung renoviert oder gar abgerissen werden.

Das prognostizierte Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage wird einerseits zu Mieterhöhungen führen sowie andererseits zur Errichtung von Bürogebäuden in den Vororten. Diese weisen derzeit nicht nur geringere Mieten auf, sondern sind auch leichter zu erreichen. Für institutionelle Anleger wird dies wiederum einen Anlageanreiz bedeuten, der sich aus der Aussicht auf einen regelmäßigen Zahlungsstrom aus Mieten sowie der Wertsteigerung der Objekte ergibt.

1995

1997

1996

1999

1998

2001

2003

2005

2007

2009

2008

2006

2004

2002

2000

2011

2010

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20 PwC Luxembourg

Wohnimmobilien

■ Der Wohnimmobilien-markt wird von EUR 122 Mrd. im Jahr 2014 um30 Prozent auf EUR 158 Mrd. im Jahr 2020 wachsen.

■ Die MwSt.-Anhebung von 3 auf 17 Prozent, der mangelnde Nachschub an neuem Wohnraum und die hohe Nachfrage sorgen für weiterhin hohe Preise.

Der Markt für Wohnimmobilien zeichnet sich durch ein kontinuierliches Wachstum seit 2004 aus. Selbst die Weltwirtschaftskrise 2008 hat den Markt in Luxemburg nur bedingt beeinträchtigt. Folgende Aspekte spielten dabei eine Rolle:• Die Bevölkerung von Luxemburg ist seit 2004 stetig gewachsen.• Die Nachfrage blieb hoch, insbesondere nach Wohnungen, deren Quadratmeterpreise

über denen von Einfamilienhäusern liegen.• Der neu geschaffene Wohnraum deckt die gestiegene Nachfrage allgemein nicht ab.• Die Luxemburger Bauvorschriften gehören zu den strengsten in Europa; die damit

einhergehenden Kosten für den Bau sind ebenfalls gestiegen.• Die Inflationsrate blieb relativ hoch; zwischen 2004 und 2013 betrug sie

durchschnittlich 2,6 Prozent.

Der Markt für Wohnimmobilien ist in Luxemburg besonders stark. Sein Gesamtwert belief sich 2014 auf über 122 Milliarden Euro. Im Jahr 2020 wird der Markt bei einem Jahreswachstum von durchschnittlich fünf Prozent voraussichtlich 158 Milliarden Euro erreichen.

2

Abbildung 16: Wert des Luxemburger Wohnimmobilienmarktes

Quelle: STATEC, IMF, Observatoire de l’habitat, PwC-Analyse

2004 2007 2012 20200

100

200

76,5

5,3 %3,7 %

5,0 %

89,5107

158

JährlicheWachstumsrate

in E

UR

Mrd

.


Steigende Preise Die Preise sind stark gestiegen, da der neu geschaffene Wohnraum den Nachfrageanstieg nicht umfassend abdecken kann. Dies wird noch einige Jahre dauern. Mit dem Mehrwertsteueranstieg um 14 Prozentpunkte von 3 auf 17 Prozent wird sich dieser Trend noch verstärken. (Am 1. Januar 2015 stieg die Mehrwertsteuer für den Bau und die Instandsetzung von nicht selbst genutzten Immobilien auf 17 Prozent). Anleger in Wohnimmobilien werden daher versuchen, die Mieten zu erhöhen, um die höheren Investitionskosten auszugleichen. Es ist jedoch nicht sehr wahrscheinlich, dass die Preise der zum Verkauf stehenden Immobilien nach der Erhöhung der Mehrwertsteuer ebenfalls direkt ansteigen werden.Gemietet wird vor allem in Luxemburg-Stadt und den angrenzenden Gemeinden. Der Schwerpunkt liegt dabei auf der Vermietung von Wohnungen. Wohnimmobilien sind meist Eigentum von Privatanlegern, da in Luxemburg die Anlage in Immobilien Tradition hat.

22 PwC Luxembourg

Der Immobilienmarkt in Bewegung – Trends und Triebkräfte

Wir haben die zentralen Trends und Triebkräfte ermittelt, die in den kommenden Jahren den Immobilienmarkt nachhaltig verändern werden. Für eine mittelfristige Planung kann die folgende Darstellung durchaus sehr hilfreich sein.

Teil vier

22 PwC Luxembourg


Mobilität innerhalb der Landesgrenzen und darüber hinaus

Zu teuer: Immer mehr Menschen zieht es in die Vorstädte

■ Mehr Platz

■ Günstigere Preise

■ Anstieg der Telearbeit

Unbezahlbare Mieten und mangelndes Angebot zwingen die Menschen zum Verlassen der HauptstadtIn den vergangenen zwanzig Jahren ist die Bevölkerung Luxemburgs um 40 Prozent gestiegen, während sich gleichzeitig die Anzahl der ausländischen Einwohner verdoppelte. Dieses erhebliche Bevölkerungswachstum führte zu Migrationsbewegungen innerhalb des Landes. So verzeichnete die Stadt Luxemburg zwischen 2005 und 2011 eine negative Nettoabwanderung. Mehr als 7.500 Personen, d. h. fast neun Prozent der Einwohner von 2005, haben die Stadt verlassen.22 In die Höhe schnellende Preise und der Mangel an angemessenem Wohnraum haben dazu geführt, dass eine zunehmende Zahl von Menschen die Stadt zugunsten der Vororte verlässt. Darüber hinaus bewegt sich in Luxemburg-Stadt der Markt langsam weg von Wohneigentum hin zu einem Mietmarkt. Wohnimmobilien werden daher zunehmend außerhalb der Stadt gesucht.Dank IT-Lösungen wird es zunehmend leichter, von zu Hause aus zu arbeiten. Dies stützt ebenfalls den Migrationstrend innerhalb der Landesgrenzen. Trotz dieser Einflussfaktoren ist die Bevölkerung von Luxemburg-Stadt zwischen 2005 und 2014 um 30 Prozent gestiegen. Dieses Wachstum ist jedoch hauptsächlich auf den Zuzug aus dem Ausland zurückzuführen.23

1

22, 23 STATEC, Statistikportal.

24 PwC Luxembourg

Hauptstadt vornehmlich attraktiv für AusländerDie meisten Zuzügler leben in der Nähe ihres Arbeitsplatzes, welcher häufig in der Hauptstadt liegt. Die Nachfrage nach Mietobjekten hat in diesem Zusammenhang stark zugenommen und die Mietpreise haben dementsprechend angezogen.

Verstädterung weltweit – auch in LuxemburgWeltweit lässt sich eine Wanderungsbewegung weg vom Land in die Stadt beobachten. Diese Wanderungsbewegung wird sich bis 2020 fortsetzen. Die Städte werden weiter anschwellen oder neu aus dem Boden schießen. Auch Luxemburg bildet da keine Ausnahme. Im vergangenen Jahrzehnt verstärkte sich die Urbanisierung des Landes. Zwischen 2001 und 2014 entfielen 51 Prozent des Bevölkerungswachstums auf die zehn größten Gemeinden, während es im Zeitraum 1970 bis 2001 nur 19 Prozent waren.24 In den vergangenen vier Jahren spitzte sich dieser Trend weiter zu: Zwischen 2011 und 2014 entfielen 55 Prozent des Gesamtwachstums auf diese Gemeinden.25 In Luxemburgs Hauptstadt leben 19 Prozent der Bevölkerung. In den zehn größten Gemeinden des Landes leben hingegen rund 45 Prozent aller Einwohner.26

Diese Entwicklungsrichtung wird sich in den kommenden Jahren verstärken, da in Zukunft mehr Appartements als Einfamilienhäuser fertiggestellt werden, wobei sich diese Appartements vor allem in den größeren Gemeinden befinden werden. Ferner möchte die Regierung auf eine sinnvolle Flächennutzung setzen. So sollen einige Gebiete von einer Bebauung ausgenommen bleiben, während die Urbanisierung anderer vorangetrieben werden soll.

Abbildung 17: Zuzügler in Luxemburg:

wohnen zur Miete,

in der Nähe desArbeitsplatzes

und in derHauptstadt

24, 25, 26 STATEC, Statistikportal.


Der Bedarf an Grenzgängern wird weiter steigenUm ihren steigenden Personalbedarf decken zu können, müssen Unternehmen in Luxemburg zunehmend über die Landesgrenzen hinaus Mitarbeiter suchen. Aufgrund der hohen Wohnungspreise bevorzugen die neuen Mitarbeiter häufig einen Wohnsitz hinter der Grenze, was wiederum die Anzahl der Grenzgänger erhöht.Wir gehen davon aus, dass die Anzahl der Grenzgänger in den nächsten sechs Jahren von etwa 160.000 im Jahr 2014 auf über 200.000 im Jahr 2020 und damit um 25 Prozent steigen wird.

Abbildung 18: Grenzgängerentwicklung

Quelle: STATEC, Statistikportal■ Belgier ■ Deutsche ■ Franzosen

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

0

100,000

50,000

150,000

200,000

AusblickDer Ausbau der Infrastruktur sowie innovative Mobilitätslösungen sind entscheidend für eine erfolgreiche Stadtentwicklung und eine hohe Lebensqualität in Luxemburg. Wahrscheinlich werden die Preise für Wohngebiete, die in der Nähe von Arbeitsstätten liegen, sowie für Wohngebiete, die über eine gute Anbindung an das Verkehrsnetz und den öffentlichen Nahverkehr verfügen, schneller steigen als die Preise von Wohnraum in Gebieten mit schlechterer Anbindung. Es ist daher zu erwarten, dass der Mietmarkt in Luxemburg-Stadt stark wächst, da die Hauptstadt weiterhin die erste Wahl für Zuzügler ist.

26 PwC Luxembourg

Luxemburgs Wirtschaftsaussichten im internationalen Vergleich

2

■ Zwischen 2014 und 2019 wird das BIP um 23 Prozent steigen. 27

■ Luxemburg hat die weltweite Finanzkrise mit einem Wachstum von durchschnittlich 2,5 Prozent im Fünf-Jahres-Zeitraum im Vergleich zu 0,6 Prozent im Euroraum und 1,6 Prozent in anderen AAA-Ländern vergleichsweise gut überstanden. 28

Positive Aussichten bis 2020 Die Welt steht derzeit vor großen wirtschaftlichen, politischen und sozialen Herausforderungen. Luxemburg kann die sich abzeichnenden Probleme durchaus bewältigen, da es auf seine finanzielle Stabilität und sein Triple-A-Rating aufbauen kann. Das Land hat die weltweite Finanzkrise mit einem Wachstum von durchschnittlich 2,5 Prozent in einem Fünf-Jahres-Zeitraum im Vergleich zu 0,6 Prozent im Euroraum relativ gut überstanden.Die Wachstumsprognose für Luxemburg entspricht den Prognosen für andere entwickelte Volkswirtschaften. Zugleich liegt es vor anderen wichtigen EU-Ländern. Die wirtschaftliche Zukunft des Landes sieht somit positiv aus.

Quelle: InternationalerWährungsfonds, World Economic Outlook Database, Oktober 2014

■ Welt ■ Luxemburg ■ Entwickelte Volkswirtschaften ■ Europäische Union ■ Belgien ■ Frankreich ■ Deutschland

1991

1993

1995

1997

2001

2003

2005

2007

2009

2011

2013

2015

2017

2019

100

300

200

600

500

400

27 Internationaler Währungsfonds, World Economic Outlook Database, Oktober 2014.28 Reuters, Fitch affirms Luxembourg at ‘AAA’ ; Outlook stable, 16. Januar 2015.

Abbildung 19: BIP nach Ländern/Ländergruppen einschließlich Prognosen bis 2019


Der Finanzsektor bleibt weiterhin stärkster Wachstumsmotor Fast 50 Prozent des Gesamteinkommens des Landes gehen auf Finanzdienst-leistungen zurück.29 Diese umfassen u. a. Dienstleistungen von Banken und Versicherungen sowie das Fondsgeschäft. Das Einkommen aus der Schwerindustrie hat sich im Gegensatz dazu seit dem Jahr 2000 halbiert.30 Der Anteil des Groß- und Einzelhandels sowie der Verwaltungs- und Unterstützungsdienstleistungen ist hingegen von 7 Prozent im Jahr 2000 auf 16 Prozent im Jahr 2013 gestiegen.31 Trotz einer regen Geschäftstätigkeit ist der Anteil der Bau- und Immobilienleistungen auf 7 Prozent im Jahr 2013 zurückgegangen.32

Auch wenn einige Sektoren weitreichende Umwälzungen erfahren haben, bleibt der Finanzsektor weiterhin die wichtigste Triebkraft der Luxemburger Wirtschaft. Das bedeutet aber auch, dass die Wirtschaft des Landes in stärkerem Maße dem Risiko weltweiter Finanzschocks ausgesetzt ist. Nicht zuletzt kann dies auch neue Chancen mit sich bringen. So hat sich Luxemburg in den vergangenen drei Jahrzehnten aufgrund seiner hohen Kompetenz als internationales und weltweit anerkanntes Finanzzentrum etablieren können. Dieses Finanzzentrum kann sich zudem auf ein umfassendes und ausgereiftes wirtschaftliches Umfeld stützen. Luxemburg ist offen für die Bedürfnisse und Anforderungen internationaler Investoren und zeigt sich entschlossen, seinen Rechtsrahmen kontinuierlich zu modernisieren. Diese Faktoren vereint machen das Land für die internationale Geschäftswelt attraktiv. Die in Luxemburg vorhandene Kompetenz und die Flexibilität der Behörden sollten dazu beitragen, dass das Land seine Stellung als führendes Finanzzentrum sichert.In diesem kleinen, soliden, anpassungsfähigen und sehr unternehmerisch orientierten Land tun sich aber auch in anderen Wirtschaftsbereichen neue Chancen und Möglichkeiten auf.

Abbildung 20: Einkommen per Wirtschaftsektor 2000 - 2013


■ Finanzierung & Versicherung ■ Groß- & Einzelhandel ■ Information & Kommunikation ■ Industrie ■ Verwaltungs- und Serviceleistungen ■ Freiberufliche, wissenschaftliche und technische Dienstleistungen ■ Baugewerbe/Immobilien ■ Sonstiges

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

0%

50%

100%

29, 30, 31, 32 STATEC, Statistical portal

28 PwC Luxembourg

Weitreichende Änderungen im Aufsichtsrecht werden auch Auswirkungen auf die Wirtschaft haben Mit dem 1. Januar 2015 hat Luxemburg im Rahmen der EU-Zinsrichtlinie einen Wechsel zum automatischen Informationsaustausch mit den Steuerbehörden vollzogen. Für das Privatkundengeschäft der Banken bedeutet dies vor allem einen Verlust weniger vermögender Kunden. Das typische Kundenprofil hat sich in der Zwischenzeit verändert. So gewinnt das Land für äußerst vermögende Privatpersonen („HNWI“) zunehmend an Attraktivität.Eine weitere Herausforderung birgt der Aktionsplan der Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) zur Bekämpfung der Gewinnverkürzung und Gewinnverlagerung (BEPS) in sich. Das BEPS-Projekt markiert auf internationaler Ebene im Bereich der Steuern den größten Umbruch der Moderne. Die von der OECD angekündigten Reformen werden weitreichende Auswirkungen auf die internationale Geschäftswelt haben: Diese können sich in höheren Anforderungen im Bereich der Compliance äußern oder auch die Strukturierung der Unternehmen betreffen. Luxemburg hat sich für Transparenz ausgesprochen und wird entsprechend agieren. Voraussetzung ist jedoch, dass für alle großen Finanzzentren die gleichen Bedingungen gelten. Für internationale Akteure kann das Land auf diese Weise an Attraktivität gewinnen. Luxemburg ergreift darüber hinaus die Chancen, die die neuen Substanzanforderungen im Rahmen des BEPS-Projekts mit sich bringen, und wird verstärkt qualifizierte Mitarbeiter ins Land holen.

• Neue Marktteilnehmer (z. B. chinesische Banken)• Entwicklung neuer Cluster(z. B. IKT, Datencenter, Logistik)• Entwicklung neuer Industriezweige durch proaktive Regierung• Standortinitative (Nation Branding)

• Wachsende Regulierung der Finanzdienstleistungen• Aktionsplan zur Bekämpfung der Gewinnverkürzung und

Gewinnverlagerung (BEPS)/Staatliche Hilfen • Ende des Bankgeheimnisses

• Änderung der MwSt.-Vorschriften• Bedrohung durch Off-shore-Finanzzentren und künftigen

asiatischen Pass für Investmentfonds

Szenario-Analyse: positive Trends, aber auch Risiken

Abbildung 21: Wichtige mögliche Einflussfaktoren für die Luxemburger Wirtschaft in den den kommenden Jahren

AusblickDer Immobilienmarkt hängt weitgehend vom andauernden Erfolg der Wirtschaft ab. Eine leistungsfähige Wirtschaft sorgt für eine steigende Nachfrage nach Büroflächen und lockt auch neue Arbeitskräfte ins Land. Steigt die Anzahl der Einwohner und der Grenzgänger, wird dies ebenfalls zu einem Ausbau der Einzelhandelsfläche führen.

Seit dem 1. Januar 2015 gelten höhere Mehrwertsteuersätze in Luxemburg, welche für die Finanzdienstleistungsbranche zusätzliche Kosten verursachen und die Geschäftstätigkeit zumindest zeitweise beeinträchtigen können. Aber auch Änderungen auf europäischer Ebene bei der Mehrwertsteuerregelung für den elektronischen Handel können dazu führen, dass weniger neue Internet-Unternehmen nach Luxemburg kommen.

Die Auswirkungen dieser Veränderungen auf die Wirtschaft sind noch immer ungewiss. Möglicherweise gleichen sich positive und negative Auswirkungen aus. Auch können sich demnächst neue Faktoren ergeben. Während einige Faktoren bereits eindeutig identifiziert wurden, ist es bei anderen noch zu früh, um ein Urteil darüber zu fällen.


Demographische Veränderungen führen zu steigender Nachfrage

3

■ Die Bevölkerung Luxemburgs ist in 25 Jahren um mehr als 40 Prozent gewachsen.33

■ Zwischen 2045 und 2050 wird Luxemburg eine Einwohnerzahl von 700.000 erreichen.34

Bevölkerungswachstum und Zuzug aus dem Ausland lassen nicht nachDie Luxemburger Bevölkerung entwickelte sich bis 1990 wie die der Nachbarstaaten.35 In den vergangenen 25 Jahren ist die Einwohnerzahl jedoch um mehr als 40 Prozent gestiegen, was selbst das Wachstum der Weltbevölkerung im gleichen Zeitraum (38 Prozent) leicht übertrifft.36

Dieser Trend wird sich in den nächsten Jahrzehnten fortsetzen, da der Bedarf an Arbeitskräften die derzeitige Bevölkerung des Großherzogtums übersteigen wird. Daher wird das natürliche Bevölkerungswachstum durch den Zuzug ausländischer Arbeitnehmer ergänzt. Angesichts steuerrechtlicher Veränderungen in den Nachbarstaaten und in Anbetracht der zeitraubenden Staus auf den Straßen des Landes ist außerdem damit zu rechnen, dass mehr und mehr Grenzgänger nach Luxemburg umziehen werden. Vor diesem Hintergrund geht die UNO davon aus, dass die Einwohnerzahl Luxemburgs zwischen 2045 und 2050 die Marke von 700.000 erreichen wird. Das Land wird daher eine Anpassung seiner Flächennutzungspolitik vornehmen müssen, um die Lage neuen Wohnraums und die Entwicklung der Infrastruktur sinnvoll zu planen.

Abbildung 22: Bevölkerungswachstum (Basis 100 – 1950)

Quelle: Population Division of the Department of Economic and Social Affairs of the United Nations Secretariat, World Population Prospects: The 2012 Revision

■ Welt ■ Luxemburg ■ Europa ■ Belgien ■ Frankreich ■ Deutschland

1950

1955

1960

1965

1970

1975

1980

1985

1990

1995

2000

2005

2010

2015

2020

2025

2030

2035

2040

2045

2050

100

250

400

33, 34, 35, 36 Population Division of the Department of Economic and Social Affairs of the United Nations Secretariat, World Population Prospects: The 2012 Revision.

30 PwC Luxembourg

Wohlhabende Zuzügler verdrängen die Luxemburger aus der HauptstadtDie Mehrheit der wohlhabenden Ausländer wohnt in und um die luxemburgische Hauptstadt. Sie sind zudem in der Lage, die hohen Mieten in der Stadt zu zahlen. Die Luxemburger wohnen hingegen verstärkt im Norden des Landes. Sie sind zudem häufig Eigentümer ihrer Hauptwohnung, die meist außerhalb der Hauptstadt liegt.Diese unterschiedliche Verteilung wurde durch die hohen Immobilienpreise verursacht und hat in der Folge dazu geführt, dass Luxemburger ins angrenzende günstigere Ausland gezogen sind. So stieg die Anzahl luxemburgischer Staatsbürger, die im Ausland leben und zum Arbeiten ins Großherzogtum pendeln, von 3.000 im Jahr 2008 um 50 Prozent auf 4.500 im Jahr 2013.Darüber hinaus lassen sich zunehmend wohlhabende Europäer im Ruhestand wegen der hohen Lebensqualität in Luxemburg-Stadt nieder und treiben so weiter die Preise in die Höhe.Diese verschiedenen Faktoren könnten als Bedrohung für den gesellschaftlichen Zusammenhalt angesehen werden. In der Tat könnten sich zwischen Luxemburg-Stadt und dem Rest des Landes erhebliche soziale Unterschiede entwickeln. Die luxemburgische Mittelschicht ist heute eher bereit, Immobilien und Grundstücke an reichere Personen zu verkaufen und aus dem Herzen des Landes wegzuziehen. Die Regierung ist sich dieses neuen gesellschaftlichen Problems bewusst und hat verschiedene Maßnahmen insbesondere im Bereich des sozialen Wohnungsbaus auf den Weg gebracht, um das soziale Gefälle im Land gering zu halten.

Abbildung 23: Quervergleich zu Einwohnern und Einkommen (im Vergleich zu den Landesdurchschnitten)

Geringeres Einkommen als im Landesdurchschnitt; mehr Luxemburger als imLandesdurchschnitt

Höheres Einkommen als imLandesdurchschnitt; mehrLuxemburger als imLandesdurchschnitt

Geringeres Einkommenals im Landesdurchschnitt;weniger Luxemburger als imLandesdurchschnitt

Höheres Einkommen als imLandesdurchschnitt; weniger Luxemburger als imLandesdurchschnitt

37 STATEC, Statistikportal.

Quelle: La cohésion territoriale au Luxembourg: quels enjeux? CEPS/ Instead, Ministerium für nachhaltige Entwicklung und Infrastruktur, 2013


Veränderungen in der Haushaltszusammensetzung haben Auswirkungen auf die WohnsituationIn den letzten vierzig Jahren hat sich die Haushaltszusammensetzung weltweit drastisch verändert. Dies zeigt sich auch in Luxemburg, wo die durchschnittliche Personenanzahl pro Haushalt in diesem Zeitraum von 3,1 auf 2,438 Personen gesunken ist. Dies wirkt sich erheblich auf den Wohnimmobilienbestand aus, vor allem im Hinblick auf die jeweilige Wohnfläche. Dieser Trend geht weiter, da die Anzahl nach Luxemburg kommender ausländischer Einwohner, die tendenziell in kleineren Haushalten wohnen, weiterhin ansteigt. Bei diesen Zuzüglern handelt es sich oft um Alleinstehende oder um kinderlose Paare, die nach ihrer Ankunft in Luxemburg eine Wohnung mieten. Im Jahr 2011 waren 45 Prozent der belgischen, französischen und deutschen Einwohner alleinstehend, während es 2001 nur 38 Prozent waren.39

Abbildung 24: Haushaltszusammensetzung in Luxemburg

Quelle: STATEC, Statistikportal■ 1 person ■ 2 Personen ■ 3 Personen ■ 4 Personen ■ 5 oder mehr Personen

1970

1981

1991

2001

2011

0%

50%

100%

Das Großherzogtum weist außerdem eine der größten durchschnittlichen Grundflächen pro Wohneinheit in der EU auf: 144 Quadratmeter stehen dem europäischen Durchschnitt von 105 Quadratmetern gegenüber. Das Land hat allerdings auch eine der höchsten Unterbelegungsquoten (60 Prozent). Hierbei handelt es sich um Wohnungen, die mit weniger Personen belegt sind, als es die Grundfläche bzw. die Anzahl der Zimmer zulassen würde. Bei den über 65-jährigen beträgt der Anteil derjenigen, die in unterbelegten Wohnungen leben, über 80 Prozent.40 Die Luxemburger Behörden betrachten dieses Phänomen mit Sorge, da der derzeitige Wohnimmobilienbestand nicht optimal genutzt wird und die starke Nachfrage nicht decken kann, was wiederum die Preise auf dem Wohnungsmarkt in die Höhe treibt.41

38, 39 STATEC, Statistikportal.40, 41 STATEC, Regards 27, Dezember 2014.

32 PwC Luxembourg

Die Bevölkerung altert schneller als in den Nachbarländern Auch wenn das Medianalter der Luxemburger Bevölkerung mit 39 Jahren zurzeit eins der niedrigsten in Europa ist, wird das ältere Bevölkerungssegment künftig schneller wachsen als bisher. Ab dem Jahr 2050 wird das Medianalter im Großherzogtum sogar das der Nachbarländer Frankreich und Belgien übersteigen.42 Mit dieser alternden Gesellschaft steigt auch der Bedarf an Alters- und Pflegeheimen. Diese Entwicklung zeichnet sich bereits ab: Im Zeitraum von 2001 bis 2011 hat sich die Anzahl der in solchen Heimen lebenden Personen auf 5.000 verdoppelt.43 Die ambulanten Pflegedienste sind in den letzten Jahren massiv ausgebaut worden. Angesichts der steigenden Lebenserwartung sind es allerdings die Pflegeheime, die langfristig eine größere Rolle spielen werden. Diese Entwicklung wird durch die Tatsache begünstigt, dass sich die älteren Einwohner Luxemburgs diese Pflegedienste in der Regel leisten können.

Abbildung 25: Prognose zum Median-Alter

Abbildung 26: Entwicklung der Luxemburger Bevölkerung nach Altersgruppen

Quelle: Population Division of the Department of Economic and Social Affairs of the United Nations Secretariat World Population Prospects: The 2012 Revision

Quelle: Population Division of the Department of Economic and Social Affairs of the United Nations Secretariat World Population Prospects: The 2012 Revision

■ Luxemburg ■ Europa ■ Belgien ■ Frankreich ■ Deutschland

■ 0-20 ■ 20-45 ■ 45-70 ■ 70+

2010

1950

2015

1960

2020

1970

2025

1980

2030

1990

2035

2010

2040

2020

2045

2030

2050

2040

2055

2050

2060

2060

2065

2070

2070

2080

2075

2090

2080

2085

2090

2095

2100

2100

38

0

40

100

42

200

44

300

46

400

48

500

50

600

52

700

800

AusblickDer Markt für Wohnimmobilien hat sich in den letzten Jahrzehnten gewandelt und wird sich weiterhin entwickeln. Bei der Planung werden die Bedürfnisse der Zuzügler berücksichtigt:• Es werden mehr Wohnungen als

Häuser gebaut werden.• Die Wohnfläche verringert

sich leicht, zugleich werden neue Wohnanlagen jedoch funktioneller.

Unter den Wohlhabenden wird es einen Wettbewerb um große Häuser in der Hauptstadt und den Vororten geben.Auch die Qualität der Wohnungen spielt eine Rolle: Einige Käufer erwerben alte Häuser, die sie dann von Grund auf renovieren oder gar abreißen, um ein neues Haus bauen zu können.

Alt

erin

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42 Population Division of the Department of Economic and Social Affairs of the United Nations SecretariatWorld Population Prospects: The 2012 Revision.43 STATEC, Statistikportal.


Quelle: Eurostat

Neue Technologien und Nachhaltig-keitskonzepte geben dem Immobilien-markt von morgen ein neues Gesicht

4

■ Mit 94 Prozent aller Haushalte, die über einen privaten Internetanschluss verfügen, liegt Luxemburg an der EU-Spitze.44

■ 13 Prozent der Büroflächen verfügen bereits über eine Umweltzertifizierung.45

Einfluss des Online-Handels auf den ImmobilienmarktModerne Technologien sind auch für die Immobilienbranche nicht ohne Folgen. Dies betrifft insbesondere den Einzelhandel. Luxemburg gehört zudem zu den Ländern mit einem sehr hohen Anteil an Internetanschlüssen. Während im europäischen Durchschnitt 75 Prozent aller Haushalte über einen Internetanschluss verfügen, sind es in Luxemburg 94 Prozent.46

Im Zeitraum von 2008 bis 2012 ist die Zahl der über das Internet abgewickelten Kaufvorgänge in Luxemburg um 58 Prozent gestiegen. Damit war der Anteil der online erworbenen Bücher und Zeitschriften der höchste in der EU.47

Die Beliebtheit des Online-Handels im Großherzogtum lässt sich teilweise durch den hohen Anteil von Zuwanderern erklären, die über das Internet Produkte bestellen, die nur im Ausland leicht erhältlich sind.Auch andere Online-Dienstleistungen wurden in den letzten Jahren in Luxemburg entwickelt. So bieten viele Geschäfte nun zeitsparende Lösungen wie „Pick & Go“ und Lieferdienste an. Dies hat zur Folge, dass sich die Einkaufszentren in Richtung Unterhaltung der Kunden umorientieren müssen. Durch diese Angebote wird Luxemburg auch in Zukunft Touristen und Einheimische als Kunden anziehen können.Vor diesem Hintergrund spielen Logistikdienstleister eine zunehmend wichtigere Rolle. Die Regierung ist daher bestrebt, die Logistikbranche weiterzuentwickeln. Die zentrale Lage des Landes in Europa, die starke luxemburgische Exportwirtschaft und die gut ausgebaute Eisenbahninfrastruktur sind wesentliche Wettbewerbsvorteile, die dazu beitragen können Logistikunternehmen ins Land zu holen.

Anteil von Internetnutzern, die in den letzten Monaten online eingekauft haben (in %)

SummeKleidung- und

SportartikelReisen &

UrlaubsunterkünfteBücher/Zeitschriften/

E-Learning-MaterialLebensmittel

2012 2008 2012 2008 2012 2008 2012 2008 2012

EU-28 59 21 32 21 32 19 23 6 9

Belgien 55 7 20 11 28 6 15 1 5

Deutschland 77 33 49 29 39 35 41 7 11

Spanien 43 6 14 20 28 7 11 3 6

Frankreich 69 27 38 25 39 19 23 6 8

Luxemburg 73 18 32 33 52 35 47 3 10

Schweden 79 20 43 31 60 21 38 3 7

Vereinigtes Königreich 82 30 51 35 51 27 36 14 21

44 STATEC, Regards 1, Februar 2014.45 PwC-Datenbank.46 ITU World Communication / ICT Indicator Database, 2014.47 Eurostat.

Abbildung 27: Online-Shopping von Internetnutzern

34 PwC Luxembourg

Grüne Gebäude und umweltfreundliches Wohnen werden immer beliebter Luxemburg ist Vorreiter im Bereich der Nachhaltigkeit von Immobilien. Bereits jetzt sind über 13 Prozent der Büroflächen des Landes nach mindestens einem Umweltstandard zertifiziert. Dieser Anteil wird weiter steigen, da die meisten neuen und geplanten Bürogebäude unter dem Leitgedanken der Ökoeffizienz gebaut werden und viele Eigentümer bestehender Büroflächen eine Umweltzertifizierung anstreben.Die Büroflächen Luxemburgs sind neuer als der europäische Durchschnitt. Beim Bau wurden zudem häufiger die neuesten Nachhaltigkeitsstandards berücksichtigt. Das Gleiche gilt für Wohngebäude: Der Markt für Passivhäuser ist in den letzten Jahren beständig gewachsen, und die Regierung plant Richtlinien zur Schaffung weiterer Anreize für derartige Gebäude.Darüber hinaus wird 2020 die neue EU-Verordnung über die Gesamt- energieeffizienz von Gebäuden in Kraft treten und den Trend hin zu grünen Gebäuden zusätzlich beschleunigen.

Abbildung 28: Fläche zertifizierter Gebäude in Luxemburg (m2)

Quelle: PwC-Datenbank

■ Zertifizierte Büroflächen ■ % zertifiziert

2003 2004 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

1,500,000

1,800,000

1,200,000

300,000

600,000

900,000

0

AusblickDer Immobilienmarkt und -bestand hat sich in Folge des technologischen Fortschritts und durch den Leitgedanken der Nachhaltigkeit in den letzten Jahren erheblich gewandelt. Dieser Trend wird sich weiter verstärken. Die Einzelhändler werden sich an neue Verbrauchergewohnheiten anpassen müssen: Ein kundengerechtes Misch-Angebot aus Ladenverkauf und Online-Handel wird ein wesentlicher erfolgsentscheidender Faktor sein. Mit dem erwarteten Anstieg des Online-Absatzes werden auch die Logistikzentren weiter ausgebaut werden. In diesem Bereich kann Luxemburg mit einem klaren Wettbewerbsvorteil aufwarten: die zentrale Lage in Verbindung mit den Förderungsmaßnahmen der Regierung. Die Zukunft ist grün. Die Mieter von heute und morgen machen sich zunehmend über Umweltaspekte Gedanken. Dies bedeutet, dass sich grüne Gebäude leichter und zu höheren Preisen vermieten lassen, während für ältere Wohnungen ein Mietnachlass, ein sogenannter „brown discount“, gewährt werden muss.

48 PwC Database


Neue Finanzierungsquellen für Immobilien

5

■ Das Interesse der institutionellen Anleger am luxemburgischen Immobilienmarkt wächst.

■ 22 Prozent der Luxemburger Haushalte weisen ein Nettovermögen von über EUR 1 Mio. aus.49

Mehr institutionelle AnlegerInstitutionelle Anleger interessieren sich zunehmend für den luxemburgischen Immobilienmarkt. Diese Entwicklung lässt sich erst seit einigen wenigen Jahren beobachten. So werden die meisten spekulativen Anlagen in Immobilien mittlerweile von ausländischen institutionellen Anlegern getätigt. Früher waren diese Anleger weniger geneigt, in den Luxemburger Markt zu investieren. Aufgrund seiner relativ geringen Größe, der mangelnden Transparenz und des geringen Interesses anderer Anleger wirkte der Markt nicht sehr attraktiv.Die Stabilität des Landes, die positiven Konjunkturaussichten, seine bewährte Krisenresistenz sowie die attraktiven Renditen von Bürogebäuden sind die Faktoren, die institutionelle Anleger jetzt in das Großherzogtum ziehen.

Die Bonität der Mieter und die geringen Leerstandsquoten sind weitere Bewertungs- und Entscheidungskriterien, die für eine institutionelle Anlage in Luxemburg sprechen. Auch wenn einige Anzeichen noch immer von einer gewissen Zurückhaltung institutioneller Anleger sprechen, können die Bestrebungen aller Interessengruppen, wie Bauträger, der Staat und die Gemeinden, den Zugang zum Markt sowie dessen Bekanntheit weiter verbessern und so neue Investoren für das Land gewinnen.

Abbildung 29: Investmentvolumen nach Mittelherkunft

Quelle: JLL Research

■ Luxemburg ■ Belgien ■ Deutschland ■ Sonstige ■ Niederlande ■ Frankreich ■ Italien ■ USA

2010

2011

2012

2013

2014

0 %

50 %

100 %

49 Julius Baer, Wealth report: Europe 2014.

36 PwC Luxembourg

Mehr Privatanleger aus dem AuslandPrivatbanken und Family Offices kaufen in Luxemburg zunehmend Immobilien für ihre Kunden. Auch wenn solche Geschäfte in der Regel vertraulich sind und kaum entsprechende Angaben öffentlich verfügbar sind, bestätigen Marktkenner, dass Family Offices zunehmend in diesem Markt aktiv werden.Der Zuzug vermögender Privatpersonen wird Auswirkungen auf den Wohnimmobilienmarkt haben, da diese Kundengruppe bereit ist, hohe Preise für Wohneigentum zu zahlen. Auch der Wohlstand der derzeitigen Luxemburger Bevölkerung ist ein nicht zu vernachlässigender Faktor: Das Nettovermögen von 22 Prozent aller Luxemburger Haushalte beträgt über eine Million Euro. Damit liegt das Großherzogtum im europäischen Vergleich auf dem ersten Platz – mit deutlichem Vorsprung vor der zweitplatzierten Schweiz (13 Prozent).50

AusblickDie Immobilienbranche wird sich auf die Erwartungen großer ausländischer institutioneller Anleger einstellen und den luxemburgischen Markt für diese Zielgruppe attraktiv machen. Die positive Wahrnehmung einiger Anleger wird einen Schneeballeffekt auslösen, der das Großherzogtum als beliebtes Ziel für zahlreiche Investoren etablieren wird. Da die Nachfrage das Angebot übersteigen wird, können neue Bauprojekte lukrative Anlagenmöglichkeiten eröffnen.50 Julius Baer, Wealth report: Europe 2014.


AusblickDie Regierung kann die Immobilienlandschaft durch politische Maßnahmen schnell und langfristig beeinflussen. Dies ist vor allem jetzt möglich und notwendig, da die Weichen für die Zukunft heute gestellt werden. Die Immobilienunternehmen müssen die Maßnahmen und Entscheidungen der Regierung im Auge behalten, um ihre Anlageentscheidungen zu optimieren und künftiges Anlagepotenzial zu identifizieren.

Maßnahmen der Regierung

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Die Regierung – ein Schlüsselakteur des ImmobiliensektorsDie Luxemburger Regierung spielt auf dem Immobilienmarkt eine wichtige Rolle und wird dies auch weiterhin tun. Die Politiker kennen die Herausforderungen, die die sozioökonomische Entwicklung mit sich bringt: Bevölkerungswachstum, Multikulturalität, ein steigendes Verkehrsaufkommen, hohe Preise für Wohnimmobilien, Nachhaltigkeit, Erhalt der Naturlandschaften sowie die Vereinbarkeit dieser Handlungsfelder mit dem Wirtschaftswachstum als vorrangigem Ziel.Um diesen Herausforderungen zu begegnen, wurden im Juli 2013 vier langfristige Pläne vorgelegt, die die Ressorts Transport, Wohnwesen, Gewerbegebiete und Landschaften betreffen.Diese Pläne wurden allerdings Ende 2014 auf Eis gelegt, da unter anderem Unstimmigkeit mit anderen Gesetzen und Verordnungen zu bestehen schien. Auch wenn bezüglich der Pläne noch viel Klärungsbedarf besteht und insbesondere die Gemeinden vor neue Herausforderungen gestellt werden, sind sie ein Schritt in die richtige Richtung: Sie setzen in jenen Bereichen an, in denen die Behörden schwerpunktmäßig handeln müssen, um Luxemburgs Attraktivität als Wohnort mit hoher Lebensqualität aufrecht zu erhalten.Ein weiteres dringendes Handlungsfeld ist der soziale Wohnungsbau. Die Regierung beobachtet dieses Gebiet sehr genau und wird geeignete Maßnahmen hierzu vorschlagen. Dies belegt die Debatte über die Raumplanung, die der Minister für nachhaltige Entwicklung und Infrastrukturen angestoßen hat.Auch die Mobilität in der Großregion muss gestaltet und gesteuert werden. In Anbetracht der immensen Anzahl Grenzgänger müssen die Lösungen gemeinsam mit den Behörden in Belgien, Frankreich und Deutschland ausgearbeitet werden.

Schlussfolgerung – Herausforderungen und Chancen

Teil fünf

Luxemburg hat sich in den vergangenen Jahrzehnten sehr positiv entwickelt. So wuchs die Wirtschaft und auch die Bevölkerung viel stärker als in den anderen Ländern Europas und den meisten entwickelten Volkswirtschaften. Damit einher gingen tiefgehende Veränderungen des Landes sowie neue Herausforderungen.

Die wirtschaftlichen Aussichten sind weiterhin gut, wobei auch die ausgeprägten Wettbewerbsvorteile des Landes eine Rolle spielen. Der Immobilienmarkt wird somit von der guten Wirtschaftslage des Landes profitieren.

Die Marktakteure müssen jedoch Anstrengungen unternehmen, um die aktuelle Dynamik nutzen zu können. Dabei müssen sie grundlegende Trends berücksichtigen, die den Immobilienmarkt in den nächsten Jahren prägen werden. Dazu gehören die gesellschaftlichen und demographischen Entwicklungen, die Bedürfnisse der Zuzügler, die Auswirkungen neuer Technologien und der kontinuierliche Anstieg der Immobilienpreise. Derzeit ist der Immobilienmarkt für neue institutionelle und private Anleger durchaus attraktiv, wobei jedoch einige noch immer vor einer Anlage zurückschrecken. Die Akteure vor Ort müssen daher den Erwartungen dieser neuen Anleger entgegenkommen, um Luxemburg attraktiver zu machen.

Auch der Regierung kommt eine wichtige Rolle zu, wenn es um die künftige Anziehungskraft des Landes für

Unternehmen und Privatpersonen geht. Die Behörden auf lokaler und nationaler Ebene sind sich der zentralen Herausforderungen bewusst; hierzu zählen etwa der erforderliche Ausbau der Infrastruktur und der Bedarf an entsprechenden Strukturen für die Zugezogenen, der soziale Zusammenhalt des Landes und der Lücke zwischen Angebot und Nachfrage im Wohnsektor. Viele langfristig angelegte Maßnahmen wurden bereits eingeleitet. Damit das Land aber erfolgreich ist, müssen diese weiter

verbessert und genau beobachtet werden.

Die Aussichten für den Immobilienmarkt in Luxemburg sind ausgezeichnet, sofern einige Anstrengungen unternommen und Änderungen eingeleitet werden. Die kommenden Jahre werden entscheidend sein, wobei die Hauptakteure gemeinsam mit der Regierung geeignete Maßnahmen ergreifen müssen, um das Wachstum des Immobilienmarktes zu begleiten und zu steuern.

38 PwC Luxembourg


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