Der KaufPark Dresden · 4.4.4.2 Einkaufszentrum Otto-Dix-Ring (O.D.C.) 55 4.4.5 Sonstige Komplexe...

Der KaufPark Dresden

Aktualisierte Schwellenwertanalyse zur Ableitung verträglicher Verkaufsflächenerweiterungen

im Auftrag der Christie B.V. Hamburg, Juni 2017

Wissen bewegt.

Hoff

Textfeld

Anlage zur Erläuterung



Projektnummer: 17DLP2155 Exemplarnummer: 01

Projektleitung: Boris Böhm Bearbeitet unter Mitarbeit von: Michael Schmidt, Christian Götz

im Auftrag der Christie B.V. Kabelweg 37 NL-1014 BA Amsterdam

erarbeitet durch Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH Friedrich-Ebert-Damm 311 · 22159 Hamburg

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nur mit vorheriger schriftlicher Zustimmung der Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unter-

nehmens- und Kommunalberatung mbH erlaubt.


I

Inhalt

Abbildungsverzeichnis IV

Tabellenverzeichnis VI

1 Einführung 1

1.1 Ausgangslage und Aufgabenstellung 1

1.2 Vorgehensweise 2

2 Beschreibung des Vorhabens 4

2.1 Vorhabenkonzeption 4

2.1.1 Umstrukturierung des KaufParks Dresden 4

2.1.2 Charakterisierung des spezifischen Betriebskonzepts von

Decathlon 6

2.2 Mikrostandort 10

3 Rahmendaten des Makrostandorts 12

3.1 Lage im Raum 12

3.2 Sozioökonomische Rahmendaten 13

4 Untersuchungsbefunde zur Angebotssituation 16

4.1 Vorbemerkungen 16

4.2 Vorhabenrelevante Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur an den

Untersuchungsstandorten 19

4.2.1 Bekleidung/Wäsche 19

4.2.2 Schuhe/Lederwaren 20

4.2.3 Sportbedarf 21

4.2.4 Spielwaren/Babybedarf 22

4.2.5 Bücher 23

4.2.6 Schreibwaren 24


II

4.2.7 Uhren/Schmuck 25

4.2.8 Hausrat/Wohnaccessoires/Geschenkartikel 26

4.3 Einzelhandelszentralitäten im Einzugsgebiet 28

4.4 Analyse der städtebaulichen Ausgangslage in den zentralen

Versorgungsbereichen 29

4.4.1 Vorbemerkungen 29

4.4.2 Innenstadt Dresden 29

4.4.3 Ortsteilzentren Dresden 38

4.4.3.1 Ortsteilzentrum Jacob-Winter-Platz 38

4.4.3.2 Ortsteilzentrum Altleuben 41

4.4.3.3 Ortsteilzentrum Wasaplatz 43

4.4.3.4 Ortsteilzentrum Fetscherplatz/Borsbergstraße 46

4.4.3.5 Ortsteilzentrum Schillerplatz/Körnerplatz 49

4.4.3.6 Sonstige Ortsteilzentren im Dresdner Stadtgebiet 52

4.4.4 Komplexe Einzelhandelsstandorte Seidnitz-Center und O.D.C. 53

4.4.4.1 Seidnitz-Center (SEC) 53

4.4.4.2 Einkaufszentrum Otto-Dix-Ring (O.D.C.) 55

4.4.5 Sonstige Komplexe Einzelhandelsstandorte in Dresden und

Streulagen 57

4.4.6 Innenstadt Pirna 58

4.4.7 Innenstadt Heidenau 65

4.5 Planvorhaben 69

4.5.1 Dresden 69

4.5.2 Pirna 69

5 Marktposition des Vorhabens 70

5.1 Wettbewerb im Raum 70

5.2 Einzugsgebiet 72

5.2.1 Methodische Vorbemerkungen 72

5.2.2 Ausdehnung des Einzugsgebiets 73

5.3 Nachfragepotenzial 77

5.4 Umsatzprognose und Flächenproduktivität 79

6 Wirkungsprognose 83

6.1 Vorbemerkungen 83


III

6.2 Prospektive Umsatzumverteilungswirkungen im Segment

Bekleidung/Wäsche 86


Schuhe/Lederwaren 89

6.4 Prospektive Umsatzumverteilungswirkungen im Segment Sport 92


Spielwaren/Babybedarf 95

6.6 Prospektive Umsatzumverteilungswirkungen im Segment Bücher 98


Schreibwaren 101


Hausrat/Wohnaccessoires/Geschenke 104


Uhren/Schmuck 107

6.10 Maximale Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur /Marktanteile des

Vorhabens 110

6.11 Umsatzherkunft 115

7 Bewertung des Vorhabens 117

7.1 Zu den Bewertungskriterien 117

7.2 Zur zentralörtlichen Zuordnung 119

7.3 Zur städtebaulichen Integration des Vorhabenstandorts 120

7.4 Zu den Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche und

die Nahversorgung 121

7.5 Zur Kompatibilität mit dem kommunalen Zentrenkonzept 139

8 Festsetzungsvorschläge 141

9 Fazit 146


IV

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: KaufPark Dresden 4

Abbildung 2: KaufPark Dresden – Mall 5

Abbildung 3: Zeltausstellung als Teil der ‚Sportgeräte‘ – Beispiel

Decathlon Hagen 7

Abbildung 4: Mikrostandort KaufPark Dresden 10

Abbildung 5: Lage im Raum 12

Abbildung 6: Untersuchungsrelevante zentrale Versorgungsbereiche und

komplexe Einzelhandelsstandorte 17

Abbildung 7: Abgrenzung der Dresdner Innenstadt 30

Abbildung 8: Innenstadt Dresden: Konsumlage Prager Straße 31

Abbildung 9: Innenstadt Dresden: Shoppingcenter Centrum-Galerie 32

Abbildung 10: Innenstadt Dresden: Prager Carrèe 33

Abbildung 11: Innenstadt Dresden: Hochwertige Strukturen rund um

den Neumarkt 34

Abbildung 12: Dresden Innenstadt: Teilbereich Innere Neustadt

(Neustädter Markt) 36

Abbildung 13: Abgrenzung des Ortsteilzentrums Jacob-Winter-Platz 38

Abbildung 14: PROHLISZENTRUM am Jacob-Winter-Platz 39

Abbildung 15: Abgrenzung des Ortsteilzentrums Altleuben 41

Abbildung 16: OTZ Altleuben, Pirnaer Landstraße 42

Abbildung 17: Abgrenzung des Ortsteilzentrums Wasaplatz 44

Abbildung 18: Ortsteilzentrum Wasaplatz/Lockwitzer Straße 45

Abbildung 19: Abgrenzung des Ortsteilzentrums

Fetscherplatz/Borsbergstraße 46

Abbildung 20: Borsbergstraße (OTZ Fetscherplatz/Borsbergstraße) 48


V

Abbildung 21: Abgrenzung des Ortsteilzentrums

Schillerplatz/Körnerplatz 49

Abbildung 22: OTZ Schillerplatz/Körnerplatz – Teilbereich Schillerplatz 50

Abbildung 23: Der Komplexe Einzelhandelsstandort SEC – Seidnitz-

Center 53

Abbildung 24: Seidnitz-Center (SEC), Haupteingang Enderstraße 54

Abbildung 25: Der komplexe Einzelhandelsstandort Otto-Dix-Ring –

O.D.C. 55

Abbildung 26: Einkaufszentrum Otto-Dix-Ring (O.D.C.), Reicker Straße 56

Abbildung 27: Abgrenzung der Innenstadt Pirna 58

Abbildung 28: Schuhgasse in der Altstadt von Pirna 60

Abbildung 29: Gartenstraße in der Innenstadt von Pirna 61

Abbildung 30: Kreuzungsbereich Breite Straße / Königsteiner Straße in

der Innenstadt von Pirna 62

Abbildung 31: Standort EKZ Scheunenhof-Center, Robert-Koch-

Straße/Bahnhofstraße 63

Abbildung 32: Abgrenzung der Innenstadt Heidenau 65

Abbildung 33: Ernst-Thälmann-Straße, Innenstadt Heidenau 66

Abbildung 34: Einkaufszentrum Stadtmitte, Innenstadt Heidenau 67

Abbildung 35: Vorhabenrelevante Wettbewerbsstruktur im Raum

(Einkaufszentren) 70

Abbildung 36: Vorhabenrelevante Wettbewerbsstruktur im Raum

(Sportanbieter ab 800 qm VF) 71

Abbildung 37: Prospektives Einzugsgebiet des KaufParks Dresden (inkl.

Decathlon) 75

Abbildung 38: Umsatzherkunft 115


VI

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Flächen- und Sortimentsstruktur KaufPark Dresden 6

Tabelle 2: Bevölkerungsentwicklung im Vergleich 13

Tabelle 3: Verteilung der zentrenrelevanten Sortimente im Dresdner

Stadtgebiet 18

Tabelle 4: Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur im Segment Bekleidung 19

Tabelle 5: Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur im Segment

Schuhe/Lederwaren 20

Tabelle 6: Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur im Segment Sportartikel 21



Tabelle 8: Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur im Segment Bücher 23


Schreibwaren 24


Uhren/Schmuck 25


Hausrat/Wohnaccessoires/Geschenke 26

Tabelle 12: Einzelhandelszentralitäten 28

Tabelle 13: Kundenpotenzial des Vorhabens 76

Tabelle 14: Nachfragepotenzial zum Zeitpunkt der Marktwirksamkeit 77

Tabelle 15: Aktuelle Flächen- und Umsatzstruktur des KaufParks Dresden 79

Tabelle 16: Prospektive Flächenproduktivität für die

Einzelhandelsnutzungen im umstrukturierten KaufPark 80

Tabelle 17: Prospektive Umsatzumverteilungswirkungen des Vorhabens

im Segment Bekleidung/Wäsche 87


im Segment Schuhe/Lederwaren 90


VII


im Segment Sport 93


im Segment Spielwaren/Babybedarf 96


im Segment Bücher 99


im Segment Schreibwaren 102


im Segment Hausrat/Wohnaccessoires/Geschenke 105


im Segment Uhren/Schmuck 108

Tabelle 25: Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur des KaufParks (nur

Erweiterung) 110

Tabelle 26: Maximale Markanteilszuwächse durch die

Umstrukturierung/Erweiterung 111

Tabelle 27: Maximale Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur des

KaufParks (nach Umstrukturierung) 112

Tabelle 28: Maximale Markanteile des KaufParks nach der

Umstrukturierung/Erweiterung 113


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1 Einführung

1.1 Ausgangslage und Aufgabenstellung

Der KaufPark Dresden an der Bundesstraße 172 ist einer der beiden prägenden

agglomerierten Einzelhandelsstandorte der sächsischen Landeshauptstadt Dres-

den, die sich außerhalb der Innenstadt befinden. 1996 ursprünglich als reines

Fachmarktzentrum konzipiert und bereits in den 2000er Jahren zu einem fach-

marktorientierten Shoppingcenter umgebaut, soll das Objekt abermals umstruk-

turiert und neu aufgestellt werden.

Dr. Lademann & Partner haben sich bereits 2014 im Rahmen einer Schwellen-

wertanalyse mit diesem Vorhaben beschäftigt und einen unter Verträglichkeits-

aspekten maximal ausnutzbaren Flächenrahmen zur Erweiterung zentrenrelevan-

ter Sortimente ermittelt.

Mittlerweile ist das Konzept für die Umstrukturierung auf Basis der Ergebnisse

der Schwellenwertanalyse aus 2014 konkretisiert worden. Die geplante Gesamt-

verkaufsfläche soll zwar nach wie vor bei knapp 39.000 qm liegen – dies ist der

maximal innerhalb der Baugrenzen zu realisierende Flächenrahmen – und damit

in Summe den aktuellen Flächenbestand nicht übersteigen. Im Detail sind jedoch

folgende Aspekte neu zu berücksichtigen:

Der im KaufPark integrierte Möbeldiscounter Sconto wird den Standort doch

nicht wie geplant aufgeben und hat seinen Mietvertrag unlängst sogar ver-

längert. Die Ursprungsplanung war noch davon ausgegangen, dass nicht nur

die Fläche des B1-Baumarkts künftig wegfallen wird, sondern auch die Fläche

von Sconto.

Für die Belegung der Sportflächen kristallisiert sich der Betreiber Decathlon

heraus. Die Ursprungsplanung war noch von einem konventionellen Sportan-

bieter ausgegangen. Bei Decathlon handelt es sich jedoch um ein besonderes

Sportfachmarkt-Konzept, welches sich v.a. hinsichtlich des Sortiments und

der Ausstrahlungskraft erheblich von konventionellen Sportanbietern unter-

scheidet. Es war somit zu prüfen, ob sich im Falle einer Belegung durch De-

cathlon noch zusätzliche Flächenspielräume im Sportsegment ergeben.

Das nahversorgungsrelevante Angebot im Center soll definitiv nicht weiter

ausgebaut werden.


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Im Bereich der zentrenrelevanten Sortimente zeigt sich, dass eine Erweite-

rung im Segment Elektro/Technik nicht mehr weiter verfolgt werden soll.

Die zusätzlich geplanten 2.000 qm Verkaufsfläche für sonstige zentrenrele-

vante Sortimente waren im Rahmen der Aktualisierung des Gutachtens detail-

lierter bzw. konkret auf einzelne Sortimente bezogen zu analysieren und zu

bewerten.

Gegenüber der Ursprungsplanung sollen die neuen Flächen weniger mit klein-

flächigen Shops, sondern zu einem höheren Anteil von Mittelflächen belegt

werden. Hier war zu prüfen, ob die im Gutachten von 2014 angesetzten Flä-

chenproduktivitäten noch realistisch sind.

Seit der Untersuchung im Jahr 2014 haben sich auch die Rahmendaten auf der

Angebots- und Nachfrageseite geändert. So ist im Rahmen der Aktualisierung der

Schwellenwertanalyse aus dem Jahr 2014 die Anpassung des Plankonzepts unter

Berücksichtigung der aktuellen Einwohnerentwicklung und -prognose sowie un-

ter Berücksichtigung der aktuellen Bestandssituation an den umliegenden Ein-

zelhandelsstandorten zu prüfen gewesen.

Zudem sollten die Ergebnisse der aktualisierten Schwellenwertanalyse in konkre-

te Festsetzungsvorschläge für die notwendig werdende Änderung des B-Plans

überführt werden.

Bewertungsmaßstäbe für die Schwellenwertanalyse waren § 1 Abs. 6 Nr. 4, Nr. 8a

und Nr. 11 BauGB (in Verbindung mit dem Zentrenkonzept der Stadt Dresden), §

2 Abs. 2 BauGB sowie § 1 Abs. 4 BauGB in Verbindung mit dem Landesentwick-

lungsplan für den Freistaat Sachsen vom 12. Juli 2013 und dem Regionalplan

Oberes Elbtal/Osterzgebirge.

1.2 Vorgehensweise

Das Untersuchungskonzept sieht eine grundlegende Überarbeitung und Aktuali-

sierung der Schwellenwertanalyse aus dem Jahr 2014 vor.

Im Einzelnen war damit eine Bearbeitung folgender Punkte verbunden:

Aktualisierende Beschreibung und Bewertung des Vorhabenkonzepts unter

besonderer Berücksichtigung des nunmehr am Standort verbleibenden Scon-

to-Möbelmarkts sowie der angestrebten Ansiedlung von Decathlon und der

Spezifika dieses Formats;


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Aktualisierung der relevanten sozioökonomischen Rahmenbedingungen (Be-

völkerungsentwicklung, Kaufkraftniveau etc.) und deren Bewertung im Hin-

blick auf das Vorhaben;

Aktualisierung bzw. Anpassung der einzelhandelsrelevanten Bestandssituati-

on an den Untersuchungsstandorten im prospektiven Einzugsgebiet des Vor-

habens nach Sortimentsgruppen; Aktualisierung der Flächenproduktivitäten

und Umsätze im vorhabenrelevanten Einzelhandel;

Aktualisierung der Vorhabenprognose bezüglich des prospektiven Einzugsge-

biets – hierbei wurden nicht nur die aktuellen Einwohnerzahlen eingespielt,

sondern auch die räumliche Veränderung des Einzugsgebiets in Folge einer

Decathlon-Ansiedlung thematisiert; entsprechend wurde auch das vorhaben-

spezifische Nachfragepotenzial (unter besonderer Berücksichtigung des For-

mats Decathlon) aktualisiert; Anpassung des Vorhabenumsatzes und der zu

erwartenden Marktanteile (ggf. unter Berücksichtigung veränderter Flächen-

produktivitäten);

Aktualisierung der Wirkungsprognose sowie Ergänzung um die bisher noch

nicht detailliert untersuchten Sortimente Bücher/Schreibwaren, Haus-

rat/Wohnaccessoires/Geschenkartikel, Spielwaren/Babybedarf und Uh-

ren/Schmuck bezüglich der zu erwartenden Umverteilungseffekte durch das

Vorhaben zu Lasten des bestehenden Einzelhandels unter Berücksichtigung

der aktualisierten Eingangswerte auf der Angebots- und Nachfrageseite sowie

des angepassten Vorhabenkonzepts;

aktualisierende Bewertung der prospektiven Auswirkungen des Vorhabens vor

dem Hintergrund städtebaulicher und raumordnerischer Kriterien sowie unter

Berücksichtigung des Dresdner Zentrenkonzepts und der regional- und lan-

desplanerischen Bestimmungen;

Ableitung von begründeten Festsetzungsvorschlägen für den B-Plan zu den

nahversorgungsrelevanten, den zentrenrelevanten und den nicht-

zentrenrelevanten Sortimenten.

Als Prognosejahr wurde auf das Jahr 2020 als möglicher Zeitpunkt der Marktwirk-

samkeit abgestellt.


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2 Beschreibung des Vorhabens

2.1 Vorhabenkonzeption

2.1.1 Umstrukturierung des KaufParks Dresden

Mit einer Gesamtverkaufsfläche von derzeit etwa 39.000 qm und ca. 72 Geschäf-

ten stellt der KaufPark Dresden einen der beiden prägenden agglomerierten Ein-

zelhandelsstandorte außerhalb der Innenstadt (neben dem ELBEPARK) der säch-

sischen Landeshauptstadt Dresden dar. Aufgrund seiner stadträumlichen Lage ist

der KaufPark dazu in der Lage, in erheblichem Maße Kunden aus dem Umland

sowie aus Tschechien anzuziehen. Über 2.000 kostenlose Stellplätze wirken da-

bei als zusätzlicher Anziehungspunkt.

Abbildung 1: KaufPark Dresden

Der KaufPark stellt ein zweigeschossiges Einkaufszentrum mit einer ausgewoge-

nen Angebotsvielfalt sowie einem breiten Branchenmix dar. Neben großen

Fachmarktkonzepten als Ankermieter (z.B. MediaMarkt, Adler, C&A, H&M, Kauf-


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land, Drogerie Müller, Sconto) verfügt das Center auch über einige kleinflächige-

re Anbieter sowie ergänzende Gastronomie- und Dienstleistungsangebote. Zwar

ist die Funktionalität des Centers grundsätzlich gegeben, das Objekt ist aller-

dings deutlich in die Jahre gekommen und weist vor dem Hintergrund des stetig

fortlaufenden Strukturwandels im Einzelhandel einige konzeptionelle Schwächen

auf (z.B. geringe Deckenhöhen im Erdgeschoss, wenig ansprechende Eingangsbe-

reiche, suboptimale Wegeführung).

Abbildung 2: KaufPark Dresden – Mall

Gegenstand der vorliegenden Untersuchung ist die geplante Umstrukturierung

des KaufParks Dresden unter Beibehaltung der aktuellen Gesamtverkaufsfläche.

Vielmehr geht es um die Umwidmung von Flächen, die derzeit mit nicht-

zentrenrelevanten Nutzungen belegt sind. In diesem Zuge soll der B1 Discount

Baumarkt aufgegeben werden und durch Mieter mit zentrenrelevanten Sortimen-

ten ersetzt werden. Der Sconto Möbeldiscounter wird jedoch – anders als ur-

sprünglich geplant – am Standort bleiben. Die Umstrukturierungspläne sehen

demnach keine Flächenerweiterung, sondern eine Sortimentsverschiebung von

nicht-zentrenrelevanten zu zentrenrelevanten Sortimenten vor. Die nahversor-

gungsrelevanten Sortimente sollen auf den heutigen Status quo festgeschrieben

und nicht erweitert werden.

Die vorliegende Schwellenwertanalyse dient dazu, den aus städtebaulicher und

raumordnerischer Perspektive maximal als verträglich einzustufenden Flächen-

ausbau der zentrenrelevanten Sortimente sortimentsspezifisch abzuleiten. Fol-

gende Übersicht zeigt die aktuelle Flächen- und Sortimentsstruktur des Kauf-


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Parks, die aktuell noch von einem hohen Flächenanteil des nicht-

zentrenrelevanten Einzelhandels geprägt ist.

Tabelle 1: Flächen- und Sortimentsstruktur KaufPark Dresden

2.1.2 Charakterisierung des spezifischen Betriebskonzepts von Decathlon

Im Sportsegment ist keine Flächenerweiterung im konventionellen Sporteinzel-

handel geplant, sondern die Neuansiedlung des Fachmarktkonzepts Decathlon.

Decathlon ist durch folgende Konzeptcharakteristika gekennzeichnet und hebt

sich dadurch vom konventionellen Sporteinzelhandel (z.B. InterSport) ab:

Sortimentsstruktur:

Ein sehr breites Angebot unter Abdeckung sämtlicher Breiten- und Rand-

sportarten (insgesamt werden über 70 Sportarten bedient)

Ein fast ausschließliches Angebot an Decathlon-Eigenmarken (z.B. Quechua),

ergänzt um einige wenige Markenhersteller (Anteil Markenartikel < 5% der

Gesamtfläche)

Kein Angebot an typischen Streetwear-/Sportfashion-Artikeln, die in her-

kömmlichen Sport-Fachmärkten und Sport-Fachgeschäften einen hohen Um-

satzanteil ausmachen

Branchenmix Verkaufsfläche

in qm

Periodischer Bedarf 7.530

Bekleidung/Wäsche 7.865

Schuhe, Lederwaren 2.220

Sportartikel 840

Elektroartikel 4.150


Hausrat/Wohnaccessoires/Geschenke 1.350

Uhren/Schmuck 290

Bücher/Schreibwaren 745

Sonstiges 270

Bau- und Gartenbedarf 7.280

Möbel 5.920

Gesamt (Einzelhandel) 38.970

Quelle: Dr. Lademann & Partner.

Flächen- und Sortimentsstruktur des KaufParks Dresden


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Ein signifikantes Angebot an großvolumigen Gütern (Großgeräte wie Boote,

Tischtennisplatten, Zelte etc.), die nur mit dem Pkw abtransportiert werden

können und daher dem nicht-zentrenrelevanten Bedarf zuzuordnen sind

Verkaufsraum:

Überwiegend Hochregale mit systematischer Sortierung der Artikel nach

Sportarten, Größen und Farben

Sehr breite Gänge und hohe Hallendecken für ein angenehmes Raum- bzw.

Aufenthaltsgefühl

Ein hoher Anteil an Serviceflächen (Werkstatt für Fahrräder etc. – auch für

nicht bei Decathlon gekaufte Waren)

Je nach Flächenlayout diverse Test- und Aufstellflächen (Laufparcours, Tisch-

tennisplatten, Zelte, Fitnessgroßgeräte etc.)

Oftmals Eventflächen in und vor dem Objekt

Abbildung 3: Zeltausstellung als Teil der ‚Sportgeräte‘ – Beispiel Decathlon Hagen

Aufgrund der auf Eigenmarken ausgerichteten Sortimentsstruktur steht Decath-

lon im stationären Einzelhandel vor allem auch mit den temporären Aktionssor-


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timenten1 der Lebensmitteldiscounter und Baumärkte sowie mit dem Format

Tchibo in Konkurrenz. Dabei ist darauf hinzuweisen, dass die Aktionssortimente

bei Lebensmitteldiscountern und Baumärkten nur einen ergänzenden Charakter

haben. Im Wettbewerb steht Decathlon darüber hinaus mit zahlreichen Internet-

und Versandhändlern (Generalisten wie Amazon, Multi-Channel-Händler wie Glo-

betrotter oder Spezialversender wie Angelsport.de).

Die auf Eigenmarken zugespitzte Sortimentsstruktur bei Decathlon im Gegensatz

zum konventionellen Sporteinzelhandel führt letztendlich auch zu einer Differen-

zierung der Zielgruppen und der Käuferschaft. Auf Markenartikel fokussierte Käu-

fer werden auch künftig eher auf den konventionellen Sporteinzelhandel orien-

tiert bleiben, während Verbraucher mit einer geringen Markenaffinität, die

Sportartikel eher als Aktionssortimente bei Tchibo oder den Lebensmitteldis-

countern gekauft haben, mit Decathlon eine attraktive Einkaufsalternative be-

kommen.

Viele der bei Decathlon angebotenen Warengruppen sind im stationären Handel

zudem gar nicht mehr oder nur noch sehr selten zu finden. Dies trifft vor allem

auf Randsportarten wie Bogenschießen, Cricket, Rugby oder Karate zu und gilt

zudem auch für Sportgroßgeräte im Allgemeinen. Dies unterstreicht noch einmal,

dass Decathlon sehr stark mit dem Onlinehandel in Konkurrenz steht.

Aus den aufgeführten Konzeptbesonderheiten ergibt sich zum einen ein deutlich

höherer Flächenbedarf als bei einem herkömmlichen Sport-Fachmarkt. Zum ande-

ren resultiert aus der extensiven Flächennutzung (v.a. Sport-Großgeräte mit ge-

ringerer Umschlaggeschwindigkeit) zumeist eine geringere Flächenproduktivität

(€/qm).

Nach Angaben der Firma Decathlon lässt sich die Verkaufsfläche der Sportfach-

märkte nach folgenden drei Hauptbranchengruppen gliedern:

Kleinteilige Sportartikel, Sportbekleidung, Sportschuhe

Fahrräder und Zubehör

Sportgroßgeräte, Campingmöbel

1 Bei temporär angebotenen Sortimenten können naturgemäß keine Verkaufsflächen erhoben und Umsätze taxiert werden. Bei der Ermittlung der Auswirkungen ist darauf zu verweisen, dass die temporären Angebote sowie die Onlineanbieter naturgemäß in dem Rechenschritt ‚Rückholung von Nachfrageabflüssen‘ enthalten sind.


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Die ‚Dresdner Sortimentsliste‘ trifft für das Segment Sport keine differenzierten

Aussagen. „Sport- und Campingartikel“ werden mit Ausnahme von „Campingmö-

beln“ und „Booten“ den zentrenrelevanten Sortimenten zugeordnet. „Waffen und

Munition“ sind ebenfalls den zentrenrelevanten Sortimenten zugeordnet. Für

Fahrräder oder Sportgroßgeräte2 (wie z.B. Tischtennisplatten oder Fitnessgeräte)

werden in der Dresdner Sortimentsliste keine differenzierten Angaben gemacht.

Nach Einschätzung von Dr. Lademann & Partner handelt es sich bei Fahrrädern

und Sportgroßgeräten jedoch um nicht-zentrenrelevante Sortimente. Dafür spre-

chen folgende Aspekte:

Keine Zentrenprägung

Hoher Flächenbedarf aufgrund großvolumiger Waren

Typische „Kofferraumsortimente“ (Waren, die nicht problemlos ohne Auto

abtransportiert werden können); sperrige Güter)

Tendenziell geringe Flächenproduktivität

Festzuhalten bleibt damit, dass ein großer Teil der bei Decathlon angebotenen

Sortimente flächenseitig dem nicht-zentrenrelevanten Bedarf zuzuordnen ist.

Der KaufPark Dresden soll umfassend umstrukturiert werden. Zwar soll dabei die

Gesamtverkaufsfläche beibehalten werden, infolge von Umwidmungen soll je-

doch der Anteil für zentrenrelevante Sortimente erhöht werden. Im Rahmen der

Umstrukturierung ist auch die Ansiedlung eines Decathlon-Sportfachmarkts ge-

plant. Dabei handelt es sich um ein Format, welches sich hinsichtlich seiner Sor-

timentsstruktur und seiner Betriebscharakteristik deutlich von konventionellen

Sportanbietern unterscheidet und einen hohen Anteil nicht-zentrenrelevanter

Sortimente aufweist.

2 Hierzu zählen z.B. Fitnessgeräte, Tischtennisplatten, Fußballtore, Basketballtore, Surfbretter.


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2.2 Mikrostandort

Der KaufPark Dresden befindet sich im südöstlichen Stadtgebiet der Landes-

hauptstadt im Stadtteil Prohlis und ist im Dresdner Zentrenkonzept als Komple-

xer Einzelhandelsstandort ausgewiesen.

Abbildung 4: Mikrostandort KaufPark Dresden


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Das Einkaufszentrum ist verkehrsgünstig direkt an der Bundesstraße 172 gele-

gen, welche hier als Dohnaer Straße geführt wird. In fußläufiger Entfernung wird

die Haltestelle Prohlis von drei Straßenbahnlinien bedient. Zudem steuern die

Buslinien 66 und 86 das Einkaufszentrum direkt an. Für den ruhenden Verkehr

hält der KaufPark Dresden ein Stellplatzangebot von mehr als 2.000 kostenlosen

Parkplätzen vor. Insgesamt kann somit eine optimale regionale und überregiona-

le verkehrliche Erreichbarkeit gewährleistet werden.

Der Standort entspricht einer typischen Gewerbegebietslage, die jedoch als Ein-

zelhandelsstandort seit Jahren über die Grenzen Dresdens hinaus etabliert ist.

Im Umfeld befinden sich mit einem Polstermöbelfachmarkt (Multipolster) und

einem Fahrrad-Fachmarkt (Fahrrad-XXL) noch weitere großflächige Fachmärkte.

Auf dem Areal zwischen Tschirnhausstraße und Geberbach, welches dem KaufPark

direkt gegenüberliegt, wird künftig noch ein Bauhaus-Baumarkt mit über

20.000 qm Verkaufsfläche eröffnen. Das übrige Standortumfeld ist geprägt durch

mehrere Autohäuser und ergänzende Kfz-Dienstleistungsbetriebe. Das weitere

Umfeld ist vor allem durch homogen strukturierte Wohngebiete in Ein- und Zwei-

familienhaus- sowie Reihenhausbauweise gekennzeichnet (Nickern, Lockwitz,

Niedersedlitz). Nördlich schließt sich die Großwohnsiedlung Prohlis an.

Der KaufPark Dresden ist verkehrsgünstig an der Bundesstraße 172 gelegen und

ist einer der beiden prägenden agglomerierten Einzelhandelsstandorte der säch-

sischen Landeshauptstadt außerhalb der Innenstadt. Im Dresdner Zentrenkon-

zept ist der Standort als Komplexer Einzelhandelsstandort ausgewiesen und da-

mit für großflächigen (auch zentrenrelevanten) Einzelhandel legitimiert.


Seite 12 | 150

3 Rahmendaten des Makrostandorts

3.1 Lage im Raum

Die kreisfreie Stadt Dresden befindet sich im Bundesland Sachsen und fungiert

als Landeshauptstadt. Sie ist umgeben von den Landkreisen Bautzen im Nordos-

ten, Meißen im Nordwesten und Sächsische Schweiz-Osterzgebirge im Süden.

Dresden selbst unterteilt sich wiederum in zehn Ortsämter und sechs Ortschaf-

ten.

Abbildung 5: Lage im Raum


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Die verkehrliche Anbindung Dresdens erfolgt über eine Vielzahl von überregiona-

len Verbindungen. So wird die Stadt im Nordwesten durch die A 4 sowie die A 13

erschlossen. Nach Süden verläuft die A 17 in Richtung der tschechischen Grenze.

Hinsichtlich der regionalen Anbindung sind die Bundesstraßen 6, 97, 170, 172,

172a und 173 von Bedeutung. Zudem verfügt die Stadt über ein gutes öffentli-

ches Verkehrsnetz mit mehreren S-Bahn- und Straßenbahnlinien sowie über 30

Buslinien. Für die überregionalen Verbindungen sorgen der Flughafen im Norden

der Stadt sowie der zentrale Hauptbahnhof und der Bahnhof Neustadt mit Ver-

bindungen u.a. nach Leipzig und Berlin.

Von Seiten der Regionalplanung ist Dresden als Oberzentrum ausgewiesen. Die

nächstgelegenen Orte mit oberzentraler Funktion sind Leipzig (110 km), Chem-

nitz (85 km) und Zwickau (110 km) sowie das gemeinsame Oberzentrum Baut-

zen-Hoyerswerda-Görlitz. Zudem liegt Dresden mit einer Entfernung von nur etwa

40 km vergleichsweise nah an der tschechischen Grenze.

3.2 Sozioökonomische Rahmendaten

Die Bevölkerungsentwicklung in Dresden verlief seit 2012 mit einem Zuwachs

von +1,2 % p.a. sehr positiv. Damit hebt sich die Bevölkerungsentwicklung deut-

lich von derjenigen der angrenzenden Landkreise ab, welche durch Bevölke-

rungsverluste gekennzeichnet sind. Die Entwicklung Dresdens hebt sich auch

deutlich vom Schnitt des Bundeslands Sachsen ab, der durch eine weitgehend

stabile Entwicklung geprägt gewesen ist.

Insgesamt lebten in Dresden Anfang 2015

rd. 536.300 Einwohner.

Tabelle 2: Bevölkerungsentwicklung im Vergleich

abs. in %

Dresden 517.765 536.308 18.543 3,6 1,2

Bautzen 313.618 306.570 - 7.048 -2,2 -0,8

Meißen 246.237 243.745 - 2.492 -1,0 -0,3

Sächsische Schweiz-

Osterzgebirge246.275 245.954 - 321 -0,1 0,0

Sachsen 4.054.182 4.055.274 1.092 0,0 0,0

Quelle: Statistische Berichte des Bundeslands Sachsen (Stand jeweils 01.01.). Basis Zensus 2011.

Veränderung

p.a. in %

Stadt/Landkreise/

Bundesland2012

Einwohnerentwicklung in der Stadt Dresden und im Umland

2015 +/- 12/15


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Für die Prognose der Bevölkerungsentwicklung in Dresden kann in Anlehnung an

die aktuelle Bevölkerungsprognose der Landeshauptstadt Dresden3 von 2015 da-

von ausgegangen werden, dass sich die Einwohnerzahlen auch in den nächsten

Jahren sehr positiv entwickeln werden. Im Jahr 2020 (prospektives Jahr der

Marktwirksamkeit des Vorhabens) ist in Dresden daher mit einer Bevölkerungs-

zahl zu rechnen von

etwa 570.000 Einwohnern.

Dresden verfügt über eine einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer4 von 95,3.

Die Kaufkraftkennziffer fällt damit im Vergleich zum Schnitt der umliegenden

Landkreise Bautzen (88,3), Meißen (91,0) und der Sächsischen Schweiz-

Osterzgebirge (89,4) deutlich positiver aus. Auch im Vergleich zum Bundesland

Sachsen (89,9) liegt Dresden deutlich darüber. Im regionalen Vergleich weist

Dresden damit eine überdurchschnittlich hohe Kaufkraft auf.

Dresden verfügt über eine besonders hohe Tourismusbedeutung. Knapp 4,5 Mio.

Übernachtungen in 2014 verdeutlichen diese Einschätzung. Die Tourismuszahlen

sind nach den Angaben des Statistischen Landesamts des Freistaats Sachsen in

den letzten Jahren zudem stetig angestiegen. Hinzu kommen nach den Zahlen

des dwif e.V. rd. 46 Mio. Tagesreisen für die Region Dresden/Sächsisches El-

bland/Sächsische Schweiz. Davon kann auch der örtliche Einzelhandel (insbe-

sondere die Dresdner Innenstadt) in erheblichem Maße in Form von zusätzlichen

Nachfrageimpulsen profitieren.

Einer besonderen Betrachtung bedarf zudem der Einkaufstourismus der Tsche-

chen. Nach einer Studie der IHK Dresden von 2012 spielen tschechische Ein-

kaufskunden für den Dresdner Einzelhandel eine erhebliche Rolle. Dabei wurde

u.a. festgestellt, dass die Tschechen im Vergleich zu zurückliegenden Jahren

(2009) mehr Geld im Einzelhandel ausgeben. Besonders stark nachgefragt wer-

den laut der Studie die Sortimente Bekleidung, Lebensmittel, Drogerieartikel,

Schuhe/Lederwaren und Spielzeug. Während Lebensmittel und Drogeriewaren

sowie Spielzeug bevorzugt in der Peripherie des Dresdner Stadtgebiets gekauft

werden (wie z.B. im KaufPark), sind Bekleidung und Schuhe/Lederwaren vor al-

lem in der Innenstadt besonders stark nachgefragt. Aber auch bei diesen Sorti-

menten erreicht die Peripherie noch signifikante Werte.

3 Vgl. Statistische Mitteilungen Bevölkerungsprognose 2015.

4 Vgl. GfK Geomarketing: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern 2015. Durchschnitt Deutschland=100.


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Die sozioökonomischen Rahmenbedingungen im Untersuchungsraum induzieren

insbesondere aufgrund der positiven Einwohnerentwicklung und der – regional

betrachtet – überdurchschnittlichen Kaufkraft zusätzliche Impulse für die künfti-

ge Einzelhandelsentwicklung. Dies wurde bei der nachfolgenden Wirkungsprog-

nose des Vorhabens berücksichtigt. Überdies sind das zusätzliche Nachfragepo-

tenzial durch Touristen und der Einkaufstourismus der Tschechen zu berücksich-

tigen.


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4 Untersuchungsbefunde zur Angebotssituation

4.1 Vorbemerkungen

Dr. Lademann & Partner haben zur Bestimmung der vorhabenrelevanten Wettbe-

werbs- und Angebotssituation5 im Oktober 2014 eine sortimentsspezifische

6 Ein-

zelhandelserhebung in den zentralen Versorgungsbereichen und sonstigen ag-

glomerierten Einzelhandelsstandorten innerhalb des prospektiven Einzugsge-

biets7 des Vorhabens durchgeführt. Detailliert untersucht wurden dabei:

die Dresdner Innenstadt,

die im Kern- und Nahbereich des Einzugsgebiets gelegenen Dresdener Orts-

teilzentren,

die im Kern- und Nahbereich des Einzugsgebiets gelegenen Komplexen Ein-

zelhandelsstandorte,

die Innenstadt des Mittelzentrums Pirna,

die Einzelhandelsagglomeration an der Hugo-Küttner-Straße in Pirna,

die Innenstadt des Grundzentrums Heidenau.

Damit wurden sämtliche im näheren Umfeld des KaufParks gelegenen Einzelhan-

delsstandorte untersucht, für die von Angebotsüberschneidungen mit den zu

erweiternden zentrenrelevanten Sortimenten auszugehen ist.

Im Zuge der Aktualisierung des Gutachtens wurden die in 2014 erhobenen Ver-

kaufsflächenbestände nochmals plausibilisiert und um aktuelle Entwicklungen

ergänzt.

5 Vorhabenrelevant sind alle Sortimente, in denen eine Erweiterung geplant ist. Dabei handelt es sich um die zentrenrelevanten Sortimente Bekleidung, Schuhe/Lederwaren, Sportartikel, Spiel-waren/Babybedarf, Hausrat/Wohnaccessoires/Geschenkartikel, Uhren/Schmuck, Bü-cher/Schreibwaren.

6 D.h. die Verkaufsflächen der einzelnen Betriebe wurden sortimentsspezifisch zugeordnet und nicht nach dem Angebotsschwerpunkt vollständig dem Hauptsortiment zugeschlüsselt. Bsp.: Die Fläche des Karstadt-Warenhauses wurde nicht vollständig dem Hauptsortiment Bekleidung zugeordnet, sondern auf sämtliche im Warenhaus angebotenen Sortimente verteilt.

7 Zur Abgrenzung des Einzugsgebiets siehe Kap. 5.1.


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Nachfolgende Karte gibt einen Überblick über die detailliert untersuchten Stand-

orte:

Abbildung 6: Untersuchungsrelevante zentrale Versorgungsbereiche und komplexe Einzelhandelsstandorte

Im Sportsegment erfolgten darüber hinaus auch Erhebungen im übrigen Dresdner

Stadtgebiet, da davon auszugehen ist, dass der geplante Decathlon-

Sportfachmarkt über ein sehr großes Einzugsgebiet verfügt, welches noch über

das originäre Einzugsgebiet des KaufParks hinausgeht. Im Sportsegment wurden

auch große Fachmärkte (ab 400 qm Verkaufsfläche) in Solitärlagen erhoben (ins-

besondere Fahrradfachmärkte), da dieses Segment in signifikantem Maße auch

außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche und der Komplexen Einzelhandels-

standorte angeboten wird.

Die im Einzugsgebiet gelegenen Wohnnahen Zentren im Dresdner Stadtgebiet

sind nicht detailliert untersucht worden, da diese auf Nahversorgungsfunktionen

beschränkt sind. Die geplante Umstrukturierung des KaufParks sieht jedoch keine

Erweiterung nahversorgungsrelevanter Einzelhandelsnutzungen vor. Eine durch

das Vorhaben induzierte städtebaulich relevante Wettbewerbsverschärfung für

die Wohnortnahen Zentren ist insofern nicht erwartbar.


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Dr. Lademann & Partner wurden seitens der Stadt Dresden Bestandszahlen zum

Einzelhandel für die Segmente Bekleidung/Wäsche, Schuhe/Lederwaren und

Sportartikel in den unterschiedlichen Standortlagen zur Verfügung gestellt. Eine

Auswertung dieser Bestandszahlen in Bezug auf die jeweiligen Standorttypen

verdeutlicht die untergeordnete Bedeutung dieser Sortimentsgruppen in den

Wohnnahen Zentren.

Tabelle 3: Verteilung der zentrenrelevanten Sortimente im Dresdner Stadtgebiet

Ähnliches gilt für die Grundzentren im Umland. Die Angebotsfokussierung und

raumordnerisch zugewiesene Versorgungsfunktion beschränken sich in erster

Linie auf die Grundversorgung bzw. auf den nahversorgungsrelevanten Bedarf.

Lediglich das Grundzentrum Heidenau wurde aufgrund der unmittelbaren räumli-

chen Nähe zum KaufPark in die detaillierte Betrachtung miteinbezogen.

Bekleidung/

Wäsche

Schuhe/

LederwarenSportartikel

Innenstadt 64% 57% 78%

Ortsteilzentren 10% 12% 4%

Komplexe Einzelhandelsstandorte 17% 27% 8%

Dezentrale Lagen 5% 2% 10%

Wohnnahe Zentren 3% 2% 0%

Verteilung der zentrenrelevanten Sortimente im Dresdner Stadtgebiet

Quelle: Verkaufsflächenzahlen der Stadt Dresden


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4.2 Vorhabenrelevante Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur an den Untersuchungsstandorten

4.2.1 Bekleidung/Wäsche

An den untersuchten Einzelhandelsstandorten werden aktuell rd. 111.500 qm

Verkaufsfläche aus dem Segment Bekleidung/Wäsche vorgehalten. Auf dieser

Fläche wird ein Brutto-Umsatz von insgesamt rd. 356 Mio. € generiert. Dies ent-

spricht einer durchschnittlichen Flächenproduktivität von rd. 3.200 € je qm Ver-

kaufsfläche, die in beträchtlichem Maße von den umsatzstarken Anbietern in der

Dresdner Innenstadt getrieben wird.

Tabelle 4: Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur im Segment Bekleidung

Sowohl verkaufsflächen- als auch umsatzseitig betrachtet, dominiert eindeutig

die Innenstadt Dresdens. Das Angebot in den Ortsteilzentren sowie im Umland

fällt dagegen deutlich geringer aus.

Als sogkräftigste Anbieter im Bekleidungssegment sind dabei u.a. P&C, Karstadt,

Wöhrl, C&A, Sinn Leffers, TK Maxx und Primark zu nennen, die allesamt in der

Dresdner Innenstadt verortet sind. Im Umland ist vor allem das Kress Modezent-

rum in Gewerbegebietslage in Pirna anzuführen (Hugo-Küttner-Straße).

Zentrenrelevanter Bedarf Verkaufsfl. in

qm

Umsatz in

Mio. €

OTZ Jacob-Winter-Platz 1.520 2,9

OTZ Altleuben 30 0,1

Summe Zone 1 1.550 3,0

O.D.C. 550 1,3

Seidnitz-Center 1.390 2,4

OTZ Wasaplatz 1.000 2,5

OTZ Fetscherplatz/Borsbergstraße 950 2,6

OTZ Schillerplatz/Körnerplatz 1.690 4,8

ZVB Heidenau 850 2,3

Summe Zone 2 6.430 15,8

GE-Hugo-Küttner-Straße Pirna 2.080 4,2

ZVB Pirna 3.540 10,7

Summe Zone 3 5.620 14,9

Zone 4 - Innenstadt 97.900 322,3

Gesamt 111.500 355,9 Quelle: Eigene Erhebungen und Berechnungen.

Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur des Einzelhandels im

Untersuchungsraum 2016 - Bekleidung


Seite 20 | 150

4.2.2 Schuhe/Lederwaren

An den untersuchten Einzelhandelsstandorten werden aktuell rd. 16.500 qm Ver-

kaufsfläche aus dem Segment Schuhe/Lederwaren vorgehalten. Auf dieser Fläche

wird ein Brutto-Umsatz von insgesamt rd. 50,7 Mio. € generiert. Dies entspricht

einer durchschnittlichen Flächenproduktivität von rd. 3.100 € je qm Verkaufsflä-

che, die in beträchtlichem Maße von den umsatzstarken Anbietern in der Dresd-

ner Innenstadt getrieben wird.

Tabelle 5: Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur im Segment Schuhe/Lederwaren

Auch in diesem Segment wird das umfangreichste Angebot mit deutlichem Ab-

stand in der Innenstadt Dresdens vorgehalten, die auch umsatzseitig dominiert.

Das Angebot in den Ortsteilzentren sowie im Umland fällt dagegen deutlich ge-

ringer aus.

Als sogkräftigste Anbieter sind dabei u.a. Karstadt, Leiser, Roland Schuhe und

Schuhmarkt Klauser zu nennen, die allesamt in der Dresdener Innenstadt veror-

tet sind.


qm

Umsatz in

Mio. €

OTZ Jacob-Winter-Platz 100 0,2

OTZ Altleuben 0 0,0

Summe Zone 1 100 0,2

O.D.C. 40 0,1

Seidnitz-Center 670 1,5

OTZ Wasaplatz 160 0,4


OTZ Schillerplatz/Körnerplatz 370 1,0

ZVB Heidenau 80 0,2


GE-Hugo-Küttner-Straße Pirna 0 0,0

ZVB Pirna 930 2,3





Untersuchungsraum 2016 - Schuhe u. Lederwaren


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4.2.3 Sportbedarf


kaufsfläche aus dem Segment Sportartikel vorgehalten. Auf dieser Fläche wird

ein Brutto-Umsatz von insgesamt rd. 82,6 Mio. € generiert. Dies entspricht einer

durchschnittlichen Flächenproduktivität von rd. 2.700 € je qm Verkaufsfläche,

die vor allem von den umsatzstarken Anbietern in der Dresdner Innenstadt ge-

trieben wird.

Tabelle 6: Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur im Segment Sportartikel


qm

Umsatz in

Mio. €



Sonstige Lagen (außer KaufPark) 2.000 3,2


O.D.C. 0 0,0


OTZ Wasaplatz 0 0,0




Sonstige Lagen 960 1,7


GE-Hugo-Küttner-Straße Pirna 0 0,0

ZVB Pirna 1.460 3,2

Sonstige Lagen 295 0,6


Innenstadt Dresden 17.110 54,6

OTZ Kesselsdorfer Straße Dresden 930 1,8

OTZ Äußere Neustadt Dresden 1.560 3,2

OTZ Leipziger-/Oschatzer Straße

Dresden 190 0,4

OTZ Königsbrücker Landstraße 120 0,2

OTZ Plauen Dresden 370 0,7

EKZ Hohenbusch 330 0,7

EKZ ElbePark 1.340 4,0

Gorbitz Center 50 0,1

Sonstige Lagen 3.610 7,0

Summe zone 4 25.611 72,7



Untersuchungsraum 2016 - Sportartikel


Seite 22 | 150

Die Dresdner Innenstadt bildet eindeutig den Angebotsschwerpunkt im Untersu-

chungsraum – sowohl verkaufsflächenseitig als auch umsatzseitig betrachtet.

Insbesondere in den Ortsteilzentren wird dagegen überwiegend ein nur gering-

fügiges Angebot vorgehalten.

Als sogkräftigste Anbieter sind dabei u.a. Globetrotter, Karstadt Sports, Sport

Scheck und Sportarena in der Dresdner Innenstadt zu nennen. In Streulagen fin-

den sich mit den Fahrrad XXL-Märkten zudem einige große Fahrradfachmärkte im

Untersuchungsraum. Zudem sind vor allem die Fachgeschäfte der Verbundgrup-

pen Intersport und Sport 2000 relevant, die jedoch außerhalb der Innenstadt

sowie im Umland verortet sind.

4.2.4 Spielwaren/Babybedarf


kaufsfläche aus dem Segment Spielwaren/Babybedarf vorgehalten. Auf dieser

Fläche wird ein Brutto-Umsatz von insgesamt rd. 35,4 Mio. € generiert. Dies ent-

spricht einer durchschnittlichen Flächenproduktivität von rd. 2.700 € je qm Ver-

kaufsfläche, die in erster Linie von den umsatzstarken Anbietern in der Dresdner

Innenstadt getrieben wird.

Tabelle 7: Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur im Segment Spielwaren/Babybedarf


qm

Umsatz in

Mio. €



Summe Zone 1 30 0,1

O.D.C. 1.300 2,2







GE-Hugo-Küttner-Straße 0 0,0

ZVB Pirna 560 1,3





Untersuchungsraum 2016 - Spielwaren/Babybedarf


Seite 23 | 150


stand in der Innenstadt Dresdens vorgehalten, die auch umsatzseitig klar domi-

niert. Das Angebot in den Ortsteilzentren sowie im Umland fällt dagegen deut-

lich geringer aus.

Als sogkräftigster Anbieter ist dabei das Karstadt-Warenhaus in der Dresdner

Innenstadt anzuführen. Darüber hinaus sind die entsprechende Fachabteilung

bei Drogerie Müller sowie Spielemax in der Dresdner Innenstadt als anziehungs-

starke Anbieter innerhalb des Einzugsgebiets zu nennen. Im O.D.C. gibt es ferner

noch einen großen Baby-Fachmarkt.

4.2.5 Bücher


kaufsfläche aus dem Segment Bücher vorgehalten. Auf dieser Fläche wird ein

Brutto-Umsatz von insgesamt rd. 35,3 Mio. € generiert. Dies entspricht einer


die überwiegend von den umsatzstarken Anbietern in der Dresdner Innenstadt

getrieben wird.

Tabelle 8: Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur im Segment Bücher


qm

Umsatz in

Mio. €


OTZ Altleuben 0 0,0

Summe Zone 1 0 0,0

O.D.C. 70 0,3





ZVB Heidenau 0 0,0



ZVB Pirna 410 1,4





Untersuchungsraum 2016 - Bücher


Seite 24 | 150




lich geringer aus.

Als sogkräftigste Anbieter sind dabei Thalia und Hugendubel in der Dresdner

Innenstadt anzuführen. Auch die Thalia-Filialen in den Ortsteilzentren Fetscher-

platz/Borsbergstraße und Schillerplatz/Körnerplatz sowie in Pirna gehören zu

den anziehungsstärkeren Anbietern.

4.2.6 Schreibwaren


kaufsfläche aus dem Segment Schreibwaren vorgehalten. Auf dieser Fläche wird

ein Brutto-Umsatz von insgesamt rd. 9,5 Mio. € generiert. Dies entspricht einer


die überwiegend von den umsatzstarken Anbietern in der Dresdner Innenstadt

getrieben wird.

Tabelle 9: Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur im Segment Schreibwaren


qm

Umsatz in

Mio. €


OTZ Altleuben 0 0,0


O.D.C. 160 0,5





ZVB Heidenau 65 0,1



ZVB Pirna 320 1,1


Zone 4 - Innenstadt 946 4,4

Gesamt 2.337 9,5


Untersuchungsraum 2016 - Schreibwaren

Quelle: Eigene Erhebungen und Berechnungen.


Seite 25 | 150

Auch in diesem Segment wird das umfangreichste Angebot in der Innenstadt

Dresdens vorgehalten, die auch umsatzseitig klar dominiert. Das Angebot in den

Ortsteilzentren sowie im Umland fällt dagegen deutlich geringer aus.

Große Magnetbetriebe gibt es in diesem Segment nicht. Die Angebotsstruktur

wird vor allem von McPaper-Filialen und kleineren Fachgeschäften geprägt. Zu-

dem ist auf die entsprechende Fachabteilung des Karstadt-Warenhauses zu ver-

weisen.

4.2.7 Uhren/Schmuck


kaufsfläche aus dem Segment Uhren/Schmuck vorgehalten. Auf dieser Fläche

wird ein Brutto-Umsatz von insgesamt rd. 34,6 Mio. € generiert. Dies entspricht

einer durchschnittlichen Flächenproduktivität von rd. 10.500 € je qm Verkaufs-

fläche, die überwiegend von den umsatzstarken Anbietern in der Dresdner In-

nenstadt getrieben wird.

Tabelle 10: Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur im Segment Uhren/Schmuck




qm

Umsatz in

Mio. €

OTZ Jacob-Winter-Platz - -


Summe Zone 1 20 0,2

O.D.C. 0 0,0





ZVB Heidenau 60 0,5



ZVB Pirna 225 1,8





Untersuchungsraum 2016 - Uhren/Schmuck


Seite 26 | 150


lich geringer aus.

Als sogkräftigster Anbieter ist dabei die entsprechende Fachabteilung des Kar-

stadt-Warenhauses anzuführen. Darüber hinaus wird das Angebot durch eine

Vielzahl von kleineren Fachgeschäften geprägt (z.T. sehr hochwertige inhaberge-

führte Anbieter sowie Filialisten wie Christ oder Bijou Brigitte).

4.2.8 Hausrat/Wohnaccessoires/Geschenkartikel


kaufsfläche aus dem Segment Hausrat/Wohnaccessoires/Geschenke vorgehalten.

Auf dieser Fläche wird ein Brutto-Umsatz von insgesamt rd. 41,9 Mio. € gene-

riert. Dies entspricht einer durchschnittlichen Flächenproduktivität von rd. 2.250

€ je qm Verkaufsfläche, die überwiegend von den umsatzstarken Anbietern in der

Dresdner Innenstadt getrieben wird.

Tabelle 11: Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur im Segment Hausrat/Wohnaccessoires/Geschenke




qm

Umsatz in

Mio. €




O.D.C. 810 1,4








ZVB Pirna 1.138 2,0



Gesamt 18.620 41,9


Untersuchungsraum 2016 -

Hausrat/Wohnaccessoires/Geschenkartikel

Quelle: Eigene Erhebungen und Berechnungen.


Seite 27 | 150


lich geringer aus.

Als sogkräftigster Anbieter ist dabei die entsprechende Fachabteilung des Kar-

stadt-Warenhauses in der Dresdner Innenstadt anzuführen. Als anziehungsstarke

Anbieter sind darüber hinaus vor allem die Filialisten Butlers und Depot anzufüh-

ren, die ebenfalls in der Dresdner Innenstadt ansässig sind. Auch Drogerie Müller

in der Centrum-Galerie führt ein vergleichsweise großes Angebot in diesem Seg-

ment. Außerhalb der Innenstadt wird dieses Sortiment vor allem von Sonderpos-

tenmärkten, Non-Food-Discountern sowie als Randsortiment von Möbelhäusern

angeboten.

Die Innenstadt Dresdens verfügt mit deutlichem Abstand und über alle untersu-

chungsrelevanten Sortimente hinweg über das größte Angebot im Untersu-

chungsraum und ist damit als der stärkste Wettbewerbsstandort für den KaufPark

einzuordnen.


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4.3 Einzelhandelszentralitäten im Einzugsgebiet

Aus der Analyse der Einzelhandelszentralitäten innerhalb des Einzugsgebiets

lassen sich wichtige Hinweise auf die Nachfrageströme im Raum ableiten. Die

nachfolgende Tabelle zeigt die branchenspezifischen Einzelhandelszentralitäten9

in den jeweiligen Einzugsgebietszonen.

Tabelle 12: Einzelhandelszentralitäten

Es zeigt sich, dass bei allen vorhabenrelevanten Sortimenten in den Zonen 1 bis

3 nur vergleichsweise geringe Zentralitätswerte erreicht werden. Dies deutet auf

erhebliche Nachfrageabflüsse aus diesen Zonen hin. In der Zone 4 werden dage-

gen überwiegend sehr hohe Zentralitätswerte erreicht. Dies lässt auf erhebliche

Kaufkraftzuflüsse aus den umliegenden Zonen schließen, von denen in erster

Linie die Dresdner Innenstadt profitiert. Dies ist bei der Wirkungsprognose zu

berücksichtigen.

Die Zentralitätsanalyse deutet auf signifikante Nachfrageabflüsse aus den Zonen

1 bis 3 des Einzugsgebiets in Richtung der Dresdner Innenstadt.

9 Da innerhalb des Einzugsgebiets (mit Ausnahme des Segments Sportartikel) keine flächende-ckende Einzelhandelserhebung durchgeführt wurde, muss davon ausgegangen werden, dass die tatsächlichen Einzelhandelszentralitäten noch etwas höher ausfallen. So finden sich auch ver-einzelt vorhabenrelevante Angebote in Streulagen sowie in den Wohnnahen Zentren und in den nicht untersuchten Umlandkommunen. Als Annäherungswerte können die ermittelten Zentrali-täten aber herangezogen werden, um auf Kaufkraftabflüsse und -zuflüsse zu schließen. In der Zone 4 ist mit Ausnahme des Segments Sport nur die Dresdner Innenstadt erhoben worden. Insbesondere die Zentralitätswerte in der Zone 4 werden also tatsächlich deutlich höher ausfal-len.

Zentrenrelevanter Bedarf Bekleidung Schuhe/

Lederwaren Sportartikel

Bücher/

Schreibwaren

Uhren/

Schmuck

Hausrat/Wohn-

accessoires/

Geschenkart.

Spielwaren/

Babybedarf

Summe Zone 1* 53% 63% 49% 26% 56% 61% 12%

Summe Zone 2 19% 20% 11% 27% 27% 37% 20%

Summe Zone 3 27% 18% 26% 13% 26% 32% 8%

Summe Zone 4** 259% 150% 216% 42% 190% 147% 83%

Branchenspezifische Einzelhandelszentralitäten in den Einzugsgebietszonen

Quelle: Eigene Berechnungen. *Inkl. Bestandsumsätze des KaufParks. **Mit Ausnahme des Segments Sportartikel, sind in der Zone 4 nur die Bestände der Dresdner Innenstadt erhoben worden. Im

Sportsegment ist die Zone 4 vollständig erfasst.


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4.4 Analyse der städtebaulichen Ausgangslage in den zentralen Versorgungsbereichen

4.4.1 Vorbemerkungen

Im Rahmen der Schwellenwertanalyse von 2014 haben sich Dr. Lademann &

Partner bereits intensiv mit den städtebaulichen Ausgangslagen in den nächst-

gelegenen zentralen Versorgungsbereichen auseinandergesetzt, um auf deren

Leistungs- und Funktionsfähigkeit schließen zu können und ggf. vorhandene

Vorschädigungen zu identifizieren. Im Mai 2017 wurden die städtebaulichen und

versorgungsstrukturellen Analysen der zentralen Versorgungsbereiche verifiziert

und aktualisiert.

4.4.2 Innenstadt Dresden

Die Dresdner Innenstadt erstreckt sich über die südlich der Elbe gelegene Innere

Altstadt sowie über die nördlich der Elbe gelegene Innere Neustadt. Den Kernbe-

reich der Innenstadt bilden der dem Bahnhof vorgelagerte Wiener Platz, die Pra-

ger Straße, die Seestraße, der Altmarkt, die Wilsdruffer Straße sowie der Neu-

markt und dessen Umfeld.

Der Kernbereich der Innenstadt lässt sich in zwei Teilbereiche unterschiedlicher

baulich-räumlicher Gestalt und Qualität untergliedern. Während der Bereich rund

um den Neumarkt nördlich der Wilsdruffer Straße vor allem durch seine bauhisto-

risch und architektonisch besonders herausragenden Einzelgebäude und Bauen-

sembles sowie seine kleinteiligeren Strukturen gekennzeichnet ist, ist der südli-

che Bereich – insbesondere im Verlauf der Prager Straße/Seestraße – durch

großmaßstäblichere Strukturen geprägt.

Der Einzelhandel erstreckt sich schwerpunktmäßig entlang der Prager Straße bis

zur Wilsdruffer Straße und ist in diesem Bereich durch einen durchgängigen,

weitgehend geschlossenen Besatz gekennzeichnet. Dementsprechend ist die Pas-

santenfrequenz in diesem Teilbereich auch am höchsten. Die Geschäftsräume

sind zum einen in Form von zweigeschossigen Ladenzeilen sowie in Form von

mehrgeschossigen und z.T. ausschließlich durch den Handel genutzten Ge-

schäftshäusern (z.B. Waren- und Kaufhäuser) ausgebildet. Mit der Altmarkt-

Galerie und der Centrum-Galerie verfügt die Dresdner Innenstadt auch über zwei

groß dimensionierte Shoppingcenter. Darüber hinaus befindet sich am Neumarkt

mit dem Quartier F (QF) noch eine deutlich kleinere sowie dem Luxussegment


Seite 30 | 150

zuzuordnende Einkaufspassage (u.a. mit Flagshipstores von A. Lange & Söhne

und Glashütte Original).

Abbildung 7: Abgrenzung der Dresdner Innenstadt

In nördlicher Richtung der Innenstadt nimmt die Handelsdichte zu Gunsten der

kulturellen und gastronomischen Einrichtungen ab. Die Bereiche sind im Sinne


Seite 31 | 150

des Einzelhandels als Nebenlagen zu klassifizieren und stellen eher die Luxuslage

dar, während der südliche Bereich der Innenstadt als Konsumlage zu bewerten

ist. Aber auch die Altmarkt-Galerie verfügt über Mieter, die dem höherwertigen

Genre zuzuordnen sind. Aufgrund der touristischen Bedeutsamkeit der nördlichen

Innenstadt ist aber auch dieser Teilbereich belebt und verfügt insbesondere in

der Tourismussaison über eine überdurchschnittliche Frequenz.

Die Innenstadt verfügt über zahlreiche Magnetbetriebe unterschiedlichster Bran-

chen, die sich einerseits auf die beiden großen Shoppingcenter verteilen, ande-

rerseits in Form von großen Kaufhäusern in die Innenstadt entlang der Prager

Straße/Seestraße integriert sind (z.B. P&C, Karstadt, Wöhrl, Sportarena).

Abbildung 8: Innenstadt Dresden: Konsumlage Prager Straße

Die Einzelhandelsstruktur ist insbesondere im südlichen Teilbereich durch einen

sehr hohen Filialisierungsgrad gekennzeichnet und entspricht überwiegend dem

mittleren Angebots- und Preisniveau. Angebotsschwerpunkt der Innenstadt ist

funktionsgemäß eindeutig der zentrenrelevante Bedarf, der einen vollständigen

Branchenmix abbildet. Als Innenstadtleitsortiment fungiert darunter der modi-

sche Bedarf. Rund um den Neumarkt sowie in den Nebenlagen nimmt der Anteil


Seite 32 | 150

inhabergeführter Geschäfte deutlich zu. Im Bereich des Neumarkts sind zudem

die Angebotsqualität und das Preisniveau deutlich höher einzuschätzen.

Im Verlauf der Prager Straße finden sich noch einige aus DDR-Zeiten geprägte

Bebauungs- und Gebäudestrukturen, die jedoch allesamt saniert worden sind und

einer einheitlichen bzw. aufeinander abgestimmten stadträumlichen Gestaltung

unterliegen. Hier befindet sich mit der Centrum-Galerie auch eines der beiden

großen Shoppingcenter der Innenstadt. Die Centrum-Galerie wurde zwar erst

2009 eröffnet, musste aber aufgrund von Frequenzproblemen in den letzten Jah-

ren bei laufendem Betrieb umstrukturiert werden. In diesem Zuge wurde auch

die Fläche nochmals leicht erhöht.

Abbildung 9: Innenstadt Dresden: Shoppingcenter Centrum-Galerie

Mit der Umstrukturierung des Centers und der Eröffnung von Primark als neuem

Frequenzbringer hat sich das Center aber deutlich stabilisiert. Hat die Centrum-

Galerie seit ihrer Eröffnung stets unter einer Leerstandsproblematik gelitten, die

weniger aus wettbewerblichen als vielmehr aus funktionalen und strukturellen

Schwächen des Objekts resultierte, so sind heute nahezu alle Flächen vermietet.

Die Umstrukturierungen (ca. 30 Mio. € Projektvolumen) beinhalteten sowohl

bauliche Maßnahmen als auch eine Anpassung des Mietermixes. Dabei wurde ein


Seite 33 | 150

neues Konzept mit klarer Fokussierung auf junge Zielkundschaft verfolgt. Die

funktionalen Mängel wurden weitgehend beseitigt. Mit Primark verfügt die Cent-

rum-Galerie nun über einen der in Deutschland zurzeit am stärksten nachgefrag-

testen Textilanbieter als Ankermieter, der regelmäßig eine sehr hohe Frequenz-

wirkung entfaltet, von der das gesamte Center profitiert. Weitere attraktive An-

bieter wie Pull & Bear, Bershka, Pepe Jeans oder Superdry, die neu im Center

eröffnet haben und bislang noch nicht in Dresden vertreten waren, verdeutlichen

die positive Entwicklungstendenz des Centers.

Dass das Center auch in der Gunst der Mieter kontinuierlich gestiegen ist, belegt

der aktuelle Shoppingcenter-Performance-Report Deutschland, in dem die Cent-

rum-Galerie zuletzt deutlich besser abgeschnitten hat. Die Mieterstruktur weist

nun hauptsächlich nationale und internationale Filialisten mit einem guten bis

sehr guten Marktauftritt auf. Zudem sind die Bonität und Kundenattraktivität der

einzelnen Mieter als hoch einzuschätzen. Das Center weist heute keine struktu-

rellen Mängel auf, die eine erneut aufkommende Leerstandsproblematik erken-

nen lassen.

Abbildung 10: Innenstadt Dresden: Prager Carrèe


Seite 34 | 150

Am südlichen Ende der Prager Straße ist in 2016 das Wohn- und Geschäftsquar-

tier „Prager Carrée“ im Eingangsbereich der Fußgängerzone entwickelt worden.

Der sechs- bis siebengeschossige Häuserkomplex mit über 240 hochwertigen

Wohn- und acht bis zehn Ladeneinheiten schließt damit eine seit vielen Jahren

bestehende, groß dimensionierte Baulücke („Wiener Loch“), welche die Ein-

gangssituation vom Bahnhof her kommend stark belastet hat. Das Prager Carrée

füllt damit auch die letzte Lücke in der Wegeachse vom Bahnhof, über die Prager

Straße und den Altmarkt zum Neumarkt und ist damit auch aus städtebaulicher

Perspektive als eines der wichtigsten Entwicklungsprojekte der letzten Jahre in

der Landeshauptstadt Dresden einzuordnen.

Seit dem Mai 2014 präsentiert sich der Dresdner Hauptbahnhof als Einkaufs-

bahnhof. Auf rund 11.000 qm befinden sich hier über 40 Ladengeschäfte. Neben

klassischen Betrieben zur Deckung des Reisebedarfs der Bahnkunden bilden vor

allem namhafte Schuh- und Bekleidungsfilialisten (z.B. Goertz, Esprit, Tom Tai-

lor) neben gastronomischen Betrieben eine gut frequentierte Einzelhandelslage

in der Nord- und der Südhalle des Bahnhofs.

Abbildung 11: Innenstadt Dresden: Hochwertige Strukturen rund um den Neumarkt


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Der altstädtische Bereich rund um den nach historischem Vorbild wieder herge-

stellten Neumarkt überzeugt vor allem durch seine Vielzahl historisch besonders

wertvoller Einzelgebäude (u.a. Frauenkirche, Residenzschloss). Die zu Kriegszei-

ten zerstörte kleinteiligere Blockrandbebauung wurde nahezu originalgetreu

wiederaufgebaut und sorgt so für eine besonders hohe städtebauliche Qualität in

diesem Teilbereich der Innenstadt. Die Nähe zur Elbe bietet dabei ein zusätzli-

ches Potenzial. Der Neumarkt und Umgebung sind demnach auch für den Touris-

mus von großer Relevanz.

Der Stadtraum zwischen der Prager Straße und dem Neumarkt ist durch den weit-

läufigen Altmarkt sowie durch die diesen Platz umgebenden historischen Bebau-

ungsstrukturen geprägt. Westlich des Altmarkts befindet sich mit der Altmarkt-

Galerie ein sehr gut in die vorhandene Bebauungsstruktur integriertes, hoch at-

traktives Shoppingcenter, welches vor einigen Jahren erweitert wurde und über

eine Vielzahl sogkräftiger Anbieter verfügt (u.a. H&M, Hollister, Hugo Boss, Sa-

turn, Sport Scheck, Apple).

Die Aufenthaltsqualität in der Innenstadt ist insgesamt als sehr hoch zu bewer-

ten. Attraktiv gestaltete Platzsituationen mit ansprechender Raumbildung – so-

wohl historischer Bauart als auch neueren Gestaltungsmustern zu Grunde liegend

– finden sich im gesamten Kernbereich. Große Teile des Kernbereichs sind als

breit angelegte Fußgängerzonen ausgebildet und laden in Verbindung mit den

attraktiv gestalteten Plätzen sowie der vielfältigen Nutzungsstruktur zum Bum-

meln und Verweilen ein. Auch das Gastronomieangebot – insbesondere im Hin-

blick auf Außengastronomieflächen – trägt positiv zur Aufenthaltsqualität in der

Dresdner Innenstadt bei.

Die Dresdner Innenstadt ist insgesamt durch einen vielschichtigen Nutzungsmix

und durch eine besonders hohe Multifunktionalität gekennzeichnet. Neben dem

Einzelhandel als Hauptfrequenzbringer finden sich zahlreiche Gastronomiebetrie-

be, öffentliche, kulturelle und freizeitorientierte Einrichtungen im Zentrum. Zu-

dem spielt die Innenstadt als Arbeitsplatzstandort im Dienstleistungs- und Büro-

sektor eine große Rolle. Insbesondere aufgrund des historischen Bauensembles

und der kulturellen Einrichtungen im Bereich rund um den Neumarkt ist die In-

nenstadt zudem in hohem Maße tourismusrelevant (als Kunden für den Einzel-

handel treten vor allem auch Touristen aus Russland in Erscheinung, wenngleich

der Kundenzustrom aus Russland aufgrund der politischen Situation zuletzt deut-

lich abgenommen hat). Für eine Belebung, vor allem auch in den Abendstunden,

sorgt die vielseitige Gastronomieszene, die sich verstärkt um die Kreuzkirche und

den Neumarkt konzentriert.


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Problematisch für den Einzelhandel sind jedoch die montäglichen Pegida-

Demonstrationen in der Innenstadt, die stets auch mit einem großen Polizeiauf-

gebot begleitet werden. In dessen Folge sind die Kundenfrequenzen in der In-

nenstadt am Montagnachmittag/-abend deutlich zurückgegangen. Dabei ist zu

beobachten, dass viele Kunden auf Standorte wie den ELBEPARK ausweichen.

Aufgrund der trennenden Wirkung der Elbe ist die Innere Neustadt sowohl räum-

lich als auch funktional nicht unmittelbar an die Kernbereiche der Altstadt an-

gebunden. Die wesentlichen Haupteinkaufslagen in der Inneren Neustadt erstre-

cken sich über den als Flaniermeile konzipierten Neustädter Markt, die Neustäd-

ter Markthalle sowie die sich westlich an den Neustädter Markt anschließenden

Straßenzüge. Die städtebauliche Qualität sowie das Stadtbild der gesamten, in

Teilbereichen auch vom Autoverkehr beruhigten Inneren Neustadt sind beson-

ders hochwertig ausgeprägt und sorgen für eine angenehme Aufenthaltsqualität

und eine gemütliche Einkaufsatmosphäre.

Abbildung 12: Dresden Innenstadt: Teilbereich Innere Neustadt (Neustädter Markt)

Während am Neustädter Markt einige bekannte Filialisten aus dem Mittelpreis-

segment angesiedelt sind (z.B. Schuhhof, Thalia), ist die Einzelhandelsstruktur

in den nördlich angrenzenden Bereichen ausschließlich inhabergeführt und kon-


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zentriert sich sehr stark auf hochpreisige und hochwertige Angebote mit teils

spezialisiertem Warensortiment (z.B. Bang & Olufsen). Aufgrund der touristi-

schen Relevanz der Inneren Neustadt finden sich hier auch zahlreiche auf hoch-

wertiges Kunsthandwerk o.ä. spezialisierte Anbieter sowie viele hochwertige

Gastronomiebetriebe. Die Markthalle erfüllt nahezu ausschließlich Nahversor-

gungsfunktionen. Vereinzelt sind am Neustädter Markt Leerstände zu verzeich-

nen.

Die Dresdner Innenstadt ist seit vielen Jahren durch eine kontinuierlich positive

Entwicklung gekennzeichnet und stellt neben der Leipziger Innenstadt den at-

traktivsten Einzelhandelsstandort Sachsens dar. Die Innenstadt weist eine große

Vielfalt an unterschiedlichen Betriebstypen, Marken und Branchen auf und ist

durch einen hohen Grad an Multifunktionalität gekennzeichnet. In Verbindung

mit der hohen städtebaulichen Qualität und der historischen Bausubstanz ergibt

sich zudem eine besonders hohe Aufenthaltsqualität, die sich auch bei Touristen

großer Beliebtheit erfreut. Insgesamt ist die Dresdner Innenstadt als voll funkti-

onsfähig zu bewerten. Alle untersuchungsrelevanten Sortimente werden in der

Dresdner Innenstadt umfänglich angeboten.


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4.4.3 Ortsteilzentren Dresden

4.4.3.1 Ortsteilzentrum Jacob-Winter-Platz

Das Ortsteilzentrum Jacob-Winter-Platz liegt mit rund einem Kilometer Entfer-

nung zum KaufPark Dresden von allen untersuchten Zentren dem geplanten Vor-

haben am nächsten.

Abbildung 13: Abgrenzung des Ortsteilzentrums Jacob-Winter-Platz

Das Ortsteilzentrum befindet sich in integrierter Lage inmitten der Großwohn-

siedlung Prohlis. Die industrielle Großsiedlung aus den 1970er Jahren verfügt

seit 2001 mit dem PROHLISZENTRUM am Jacob-Winter-Platz über ein modernes

Einkaufszentrum - hier ist auch das urbane Zentrum der Siedlung Neu-Prohlis zu

verorten. Ausgehend vom Jacob-Winter-Platz entwickelt sich die Geschäftslage

entlang der Achse Prohliser Allee in nördlicher Richtung bis zum Albert-Wolf-

Platz.

Die Erschließung des Zentrums erfolgt zum einen über die Prohliser Allee, welche

vor allem für die Siedlung Neu-Prohlis von wichtiger Sammelfunktion ist. Der

Autoverkehr nutzt hauptsächlich die Gamingstraße, die von der Bundesstraße


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172 (Dohnaer Straße) abzweigt und so die direkte Zufahrt zum Parkplatz bzw.

Parkdeck des PROHLISZENTRUMS ermöglicht. Die sehr gute verkehrliche Erreich-

barkeit schließt auch die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr

über die Straßenbahn (Linien 1,9 und 13) ein, welche das Ortsteilzentrum über

die Haltestelle Jacob-Winter-Platz direkt bedient. Aufgrund der integrierten Lage

ist zudem die fußläufige Erreichbarkeit aus dem umliegenden Wohngebiet ge-

währleistet.

Abbildung 14: PROHLISZENTRUM am Jacob-Winter-Platz

Das Einkaufszentrum PROHLISZENTRUM verfügt über rund 40 Geschäfte und

Dienstleistungsunternehmen und weist eine eigene Stellplatzanlage auf. Als An-

kermieter fungiert ein EDEKA-Markt im Basement, weitere große Mieter sind ein

Penny-Lebensmitteldiscounter und ein Rossmann-Drogeriefachmarkt. Neben der

Nahversorgungsfunktion hält das PROHLISZENTRUM u.a. mit den Bekleidungsdis-

countern Takko, Kik und NKD auch Angebote des aperiodischen Bedarfs vor, die

auf die Nachfrage (eher kaufkraftschwache Bewohner) innerhalb des Quartiers

Prohlis abgestimmt sind. Weitere kleinteilige Einzelhandelsflächen und gastro-

nomische Betriebe runden das Angebot ab. Der Angebotsschwerpunkt liegt auf

dem nahversorgungsrelevanten Bedarf sowie auf fachmarktorientierten Nutzun-

gen aus dem Modischen Bedarf.


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Daneben treten noch weitere frequenzerzeugende Nutzungen wie z.B. Post, Kre-

ditinstitut, medizinische Versorgungseinrichtungen, kosmetische Dienstleistun-

gen etc. sowie im „Torhaus“ öffentliche Einrichtungen (Ortsamt Prohlis, Stadt-

bibliothek) in den Vordergrund. Zudem übernimmt der Prohliser Wochenmarkt

auf dem Parkplatz Prohliser Allee dreimal in der Woche eine ergänzende Nahver-

sorgungsfunktion. Die ansprechende Gesamtgestaltung des Einkaufszentrums,

welche neben dem sehr gut abgestimmten Branchenmix auch die städtebauliche

Integration und die Außenraumgestaltung einbezieht, spricht für die attraktive,

auf die Bedürfnisse der Menschen vor Ort abgestimmte Einkaufslage.

Innerhalb des Einkaufszentrums steht eine Fläche leer. In den davor gelagerten

Baukörpern stehen noch zwei weitere Flächen leer, wovon eine Fläche jedoch

deutlich abgesetzt liegt und in einem mangelhaften Zustand ist.

Entlang der Achse Prohliser Allee ist ein ausgedünnter Einzelhandelsbesatz fest-

zustellen. Hier finden sich vor allem gastronomische Betriebe, ein Kreditinstitut

und eine Jugendeinrichtung. Mit der ehemaligen Fläche von Teppichfreund steht

südlich des PROHLISZENTRUMS auch eine größere Ladenfläche leer. Den nördli-

chen Abschluss der Geschäftslage bildet ein Netto-Lebensmitteldiscounter am

Albert-Wolf-Platz.

Das Gebiet der Großwohnsiedlung Prohlis ist seit 2000 in das Programm „Stadt-

teile mit besonderem Entwicklungsbedarf – die soziale Stadt“ als förmlich fest-

gelegtes Fördergebiet aufgenommen. Das Ortsteilzentrum Jacob-Winter-Platz mit

dem PROHLISZENTRUM ist ein wesentlicher Stützpfeiler für die Funktionsfähig-

keit des gesamten Quartiers. Aufgrund der integrierten Lage, des Branchenmixes

und einer Angebotsstruktur, die sehr gut auf die lokale Nachfrage abgestimmt

ist, kann die Funktionsfähigkeit des Zentrums insgesamt als stabil bewertet wer-

den, wenngleich sich außerhalb des PROHLISZENTRUMS auch eine größere Leer-

standsfläche in einem alten Baukörper befindet. Die Funktionsfähigkeit des

Zentrums lässt sich auch an der hohen Kundenfrequenz im Bereich des PROHLIS-

ZENTRUMs ablesen. Von den untersuchungsrelevanten Sortimenten werden vor

allem Bekleidung und Hausrat/Wohnaccessoires im OTZ in größerem Umfang an-

geboten.


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4.4.3.2 Ortsteilzentrum Altleuben

Das Ortsteilzentrum Altleuben liegt im Stadtteil Leuben, rund vier Kilometer

nordöstlich vom KaufPark Dresden entfernt.

Das OTZ wird über die Pirnaer Landstraße erschlossen, welche eine Hauptver-

kehrsstraße im Dresdner Straßennetz darstellt. Als elbnahe Parallelstraße zur

Bundesstraße 172 ist sie eine wichtige Ein- und Ausfallstraße und stellt eine

Verbindung zu den östlich gelegenen Nachbarkommunen Heidenau und Pirna

her. Aufgrund der hohen Frequentierung kommt es zu zeitlich begrenzten Stö-

rungen des Verkehrsstroms. Zudem besteht eine gemeinsame Nutzung der Ver-

kehrsfläche durch die Straßenbahn, welche das Zentrum mit den beiden Halte-

stellen „Altleuben“ und „Berthold-Haupt-Straße“ in das ÖPNV-Netz einbindet.

Insgesamt kann die verkehrliche Erreichbarkeit sowohl für den motorisierten

Individualverkehr als auch für den öffentlichen Nahverkehr als gut bewertet wer-

den.

Abbildung 15: Abgrenzung des Ortsteilzentrums Altleuben

Das Umfeld ist insbesondere im Süden durch heterogen strukturierte Wohngebie-

te gekennzeichnet, von denen das Zentrum fußläufig erreichbar ist. Große Teile


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des ehemaligen Dorfkerns Altleuben werden von einer Wohnstätte für Menschen

mit geistiger Behinderung genutzt.

Das Ortsteilzentrum dehnt sich – ausgehend vom historischen Dorfkern – auf

einer Gesamtlänge von ca. 550 m in östlicher Richtung entlang der Pirnaer Land-

straße bis zur Gabelung Berthold-Haupt-Straße aus.

Der Einzelhandelsbesatz konzentriert sich auf die Erdgeschosslagen entlang der

Pirnaer Landstraße, ist in Teilen jedoch lückenhaft. Strukturell zeichnet sich die

Geschäftslage vor allem durch kleinteilige Einzelhandelsflächen aus, welche na-

hezu ausschließlich inhabergeführt sind. Das Angebot deckt dabei eine eher

preisorientierte Nachfrage ab. Aufgrund der verkehrsinfrastrukturellen Überprä-

gung und daraus resultierenden Nutzungskonflikten ist die Aufenthaltsqualität

entlang der Pirnaer Landstraße insgesamt als gering zu bewerten.

Abbildung 16: OTZ Altleuben, Pirnaer Landstraße

Als Magnetbetriebe des Zentrums fungieren vor allem die zentral gelegenen Le-

bensmittelmärkte Rewe und Netto, um die sich die Einzelhandelsnutzungen ver-

dichten. Mit zunehmender Entfernung von diesem Kernbereich nimmt auch die

Passentenfrequenz deutlich ab. Der Angebotsschwerpunkt liegt insgesamt vor

allem auf nahversorgungsrelevanten Nutzungen. Angebote des aperiodischen


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Bedarfs sind nur sehr vereinzelt zu finden (z.B. Fachgeschäft für Uh-

ren/Schmuck) Ergänzt wird der Einzelhandel durch diverse Dienstleistungen aus

dem Finanz-, Kosmetik- und Gesundheitsgewerbe. Abgerundet wird das Angebot

durch gastronomische Betriebe und kulturelle Einrichtungen (Theater).

Entlang der Pirnaer Landstraße befinden sich noch einige Baulücken und Bau-

körper mit unsanierter Bausubstanz. Leerstehende Ladeneinheiten sind jedoch

nicht zu finden.

Insgesamt betrachtet ist die Einzelhandelsstruktur des OTZ Altleuben vor allem

durch den nahversorgungsrelevanten Einzelhandel gekennzeichnet. Die Versor-

gungsfunktion beschränkt sich daher auf die wohnortnahe Grundversorgung der

umliegenden Wohnquartiere. Im Hinblick auf den aperiodischen Bedarf verfügt

das OTZ über keine maßgebliche Bedeutung. Zwar zeigen sich einige Baulücken

und unsanierte Baukörper, die die Nutzungsfolge unterbrechen, leerstehende

Ladeneinheiten sind jedoch nicht zu erkennen. Die untersuchungsrelevanten

Sortimente werden in keinem signifikanten Umfang vorgehalten.

4.4.3.3 Ortsteilzentrum Wasaplatz

Das Ortsteilzentrum Wasaplatz im Stadtteil Strehlen liegt rund fünf Kilometer

nordwestlich vom KaufPark Dresden entfernt und ca. vier Kilometer südöstlich

der Dresdner Altstadt (Altmarkt) – südlich des Großen Gartens.

Die Erschließung des Ortsteilzentrums erfolgt verkehrsgünstig über die Lockwit-

zer Straße, eine Hauptsammelstraße, welche von der Bundesstraße 172 ab-

zweigt. Für den ruhenden Verkehr ist in den Nebenstraßen straßenbegleitendes

Parken möglich; zudem gibt es im OTZ ein Parkhaus. Über zwei Straßenbahnli-

nien (9, 13) sowie mehrere Buslinien ist das Zentrum direkt in das ÖPNV-Netz

eingebunden.

Das lineare Zentrum dehnt sich ausgehend vom Wasaplatz auf einer Gesamtlänge

von ca. 600 m entlang der Lockwitzer Straße bis kurz hinter den Abzweig Mock-

ritzer Straße aus und schließt dabei die umliegenden Nebenstraßen mit ein. Die

Hauptgeschäftslage erstreckt sich entlang der Lockwitzer Straße, weist aber

gleichwohl keinen durchgängigen Besatz an zentrentypischen Nutzungen auf. Im

Nordosten befindet sich etwas isoliert, in einem rekonstruierten Gehöft, eine

Einzelhandelslage, in der ehemals ein Netto-Discounter ansässig war. Die Fläche

steht aktuell leer. Da das Objekt nicht einsehbar ist und sich auch die Erschlie-


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ßung kompliziert gestaltet, ist die Fläche für eine Einzelhandelsnutzung nur als

bedingt marktfähig einzuordnen.

Abbildung 17: Abgrenzung des Ortsteilzentrums Wasaplatz

Der großstädtisch geprägte Straßenquerschnitt, die zum Teil erhaltene gründer-

zeitliche Bebauung und die ergänzenden, modernen Wohn- und Geschäftshäuser

repräsentieren, trotz der relativ geringen Größe des OTZ, den Charakter einer

urbanen Geschäftsstraße. Die Aufenthaltsqualität ist allerdings aufgrund der

begleitenden Straßenbahnlinie und des zum Teil starken Verkehrs eingeschränkt.

Auch die fehlenden Querungsmöglichkeiten für Passanten wirken sich negativ

aus.

Die Einzelhandelsstruktur zeichnet sich durch einen kleinteiligen Besatz von vor

allem inhabergeführten Geschäften aus. Anbieter des aperiodischen Bedarfs sind

nur vereinzelt vorhanden und dem unteren bis mittleren Angebotsniveau zuzu-

ordnen – es überwiegt der periodische Bedarf. Als Frequenzbringer fungieren ein

Frida-Frischemarkt und ein dm-Drogeriefachmarkt sowie der Sonderpostenmarkt

Pfennigpfeiffer. Einen besonders anziehungsstarken Magnetbetrieb weist das OTZ

nicht auf, weshalb auch die die Passantenfrequenz allenfalls durchschnittlich ist.

Insgesamt ist das Zentrum damit vor allem auf die Nahversorgung der umliegen-


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den Wohngebiete ausgerichtet. Daneben liegt ein Schwerpunkt des Ortsteilzent-

rums mit einem Ärztehaus, einem Gesundheits- und Therapiezentrum sowie er-

gänzenden gesundheitsorientierten Dienstleistungen in der medizinischen Ver-

sorgung.

Abbildung 18: Ortsteilzentrum Wasaplatz/Lockwitzer Straße

Das Ortsteilzentrum ist zwar insgesamt noch als stabil zu bewerten und erfüllt

eine wichtige Versorgungsfunktion für die umliegenden Wohngebiete (Stadtteil

Strehlen). Das Angebot im aperiodischen Bedarf fällt jedoch vergleichsweise

gering aus. Insbesondere die medizinischen Versorgungseinrichtungen überneh-

men neben dem Einzelhandel eine wichtige Magnetfunktion. Von den vorhaben-

relevanten Sortimenten werden vor allem Bekleidung, Hausrat/Wohnaccessoires,

Spielwaren/Babybedarf und Bücher/Schreibwaren im OTZ angeboten.


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4.4.3.4 Ortsteilzentrum Fetscherplatz/Borsbergstraße

Das mehrpolige Zentrum Fetscherplatz/Borsbergstraße liegt rund acht Kilometer

vom KaufPark Dresden entfernt und ca. drei Kilometer östlich der Dresdner Alt-

stadt (Altmarkt) zwischen den beiden Ortsteilen Johannstadt und Striesen -

nördlich des Großen Gartens.

Abbildung 19: Abgrenzung des Ortsteilzentrums Fetscherplatz/Borsbergstraße

Der Fetscherplatz bildet einen wichtigen Verkehrsknotenpunkt innerhalb des

Dresdner Straßensystems. Hier kreuzen sich die beiden Magistralen Borsberg-

straße und Fetscherstraße. Die Fetscherstraße ist dabei Bestandteil eines Ver-

kehrszugs, der die östliche Umfahrung der Innenstadt ermöglicht und über die

Waldschlösschenbrücke den dichtbesiedelten Südosten der Landeshauptstadt mit

dem Dresdner Norden verbindet. Zudem laufen hier drei Straßenbahn- und eine

Buslinie zusammen. Die Erreichbarkeit des Ortsteilzentrums kann damit sowohl

für den MIV als auch für den ÖPNV als sehr gut bewertet werden. Allerdings ist

dadurch auch die Verkehrsbelastung im OTZ recht hoch.

Das Zentrum erstreckt sich auf einer Gesamtlänge von rund 900 m entlang der

Striesener Straße, im Wesentlichen entlang der Borsbergstraße und schließt da-


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bei den umliegenden Straßenraum – insbesondere den Fetscherplatz – mit ein.

Innerhalb des Zentrums lassen sich dabei drei Teile städtebaulich und funktional

voneinander differenzieren.

Der westliche Teil ist geprägt durch die Wohnsiedlung Johannstadt-Süd. Hier

befindet sich im Bereich Holbeinstraße/Thomaestraße ein Nahversorgungsstand-

ort rund um einen Edeka-Markt und ein Ärztehaus, der durch kleinere Betriebe

zur Deckung des periodischen und aperiodischen Bedarfs ergänzt wird.

Einen weiteren Teilbereich innerhalb des Zentrums stellt der Fetscherplatz selbst

dar. Hier verläuft auch die Grenze zwischen den Stadtteilen Johannstadt und

Striesen. Die zum Teil erhaltene gründerzeitliche Bebauung bildet zusammen mit

arrondierenden Neubauten aus den 1990er Jahren eine geschlossene städtebau-

liche Komposition aus öffentlichem Raum sowie Wohn-, Arbeits- und geschäftli-

chen Nutzungsformen. Insbesondere im Bereich Nicolaistraße/Fetscherstraße

konzentrieren sich in den Wohn- und Geschäftshäusern Einzelhandelsnutzungen

in Erdgeschosslage. Neben einem Konsum-Lebensmittelmarkt und einem dm-

Drogeriefachmarkt zeichnet sich die Geschäftslage vor allem durch kleinteilige

Einzelhandelsflächen aus. Verschiedene medizinische Versorgungseinrichtungen,

Dienstleister und Gastronomiebetriebe sowie eine Bibliothek runden das Grund-

versorgungsangebot ab.

Der dritte Teilbereich hebt sich von den eher punktuellen Einzelhandelslagen im

Westen des Zentrums rund um den Fetscherplatz ab. Die Borsbergstraße zwischen

Krekelstraße und Spenstraße ist als Geschäftsstraße ausgebaut und zeichnet sich

durch einen linearen und lückenlosen Einzelhandelsbesatz an beiden Straßensei-

ten aus. Hier findet sich ein breiter Mix aus Anbietern des periodischen und ape-

riodischen Bedarfs. Die überwiegend inhabergeführten Geschäfte bieten dabei

ein breites Spektrum an Waren für den gehobenen und spezialisierten Bedarf und

repräsentieren eine mittlere bis höhere Angebotsqualität. Mit Thalia und Ross-

mann sind hier aber auch einige wenige Filialisten ansässig. Dienstleister und

Gastronomiebetriebe runden das Angebot ab. Den östlichen Abschluss der Ge-

schäftslage bildet ein Kaufland-SB-Warenhaus.

Insgesamt zeichnet sich die Borsbergstraße mit einem städtebaulich klar defi-

nierten Ein- bzw. Ausgangsbereich als eine geschlossene Geschäftslage aus, die

auch gemeinsam vermarktet wird. Aufgrund der breiten Fußgängerwege, des

funktional gestalteten Außenraums sowie der städtebaulich architektonischen

Akzente in den Eingangsbereichen überzeugt die Borsbergstraße auch durch eine

hohe Aufenthaltsqualität.


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In keinem der drei Teilbereiche sind erkennbare Leerstandsflächen vorhanden,

was für eine funktionsfähige Einzelhandelslage spricht.

Abbildung 20: Borsbergstraße (OTZ Fetscherplatz/Borsbergstraße)

Das Ortsteilzentrum Fetscherplatz/Borsbergstraße erfüllt seine ihm zugewiesene

Versorgungsfunktion für die Stadtteile Johannstadt/Striesen. Zwar lässt sich

aufgrund der Mehrpoligkeit kein einheitliches Bild zeichnen - insgesamt ist das

OTZ aber als stabil und funktionsfähig zu bewerten und weist mit dem Kaufland-

SB-Warenhaus auch einen überörtlich wirkenden Magnetbetrieb auf. Der Ange-

botsschwerpunkt liegt im periodischen Bedarf, insgesamt zeichnet sich das OTZ

aber durch einen breiten Branchenmix aus. Von den vorhabenrelevanten Sorti-

menten werden vor allem Bekleidung und Bücher/Schreibwaren in größerem Um-

fang im OTZ angeboten.


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4.4.3.5 Ortsteilzentrum Schillerplatz/Körnerplatz

Das zweipolige OTZ Schillerplatz/Körnerplatz liegt rund acht Kilometer vom

KaufPark entfernt und ist in einen Teilbereich südwestlich (Schillerplatz) und

nordöstlich der Elbe (Körnerplatz) untergliedert. Das Zentrum liegt in den Stadt-

teilen Blasewitz und Loschwitz und wird über die Loschwitzer Brücke miteinan-

der verbunden.

Abbildung 21: Abgrenzung des Ortsteilzentrums Schillerplatz/Körnerplatz

Der Schillerplatz wird neben der Loschwitzer Brücke vor allem über die

Loschwitzer Straße/Naumannstraße und die Tolkewitzer Straße (Schillerplatz)

erschlossen, die als Hauptverkehrsachsen im Stadtteil Blasewitz fungieren. Dem-

entsprechend hoch ist das Verkehrsaufkommen im OTZ, was sich in Teilbereichen

einschränkend auf die Aufenthaltsqualität auswirkt. Der Körnerplatz wird neben

der Loschwitzer Brücke über die Grundstraße und die Pillnitzer Landstraße er-

schlossen, die als Hauptverkehrswege im nordöstlich der Elbe gelegenen Stadt-

gebiet fungieren. Die verkehrliche Anbindung des OTZ ist damit als gut zu be-

werten. Stellplätze finden sich zumindest im Teilbereich Schillerplatz neben

straßenbegleitenden Parkplätzen auch in Form einer Tiefgarage der Schillergale-

rie. An den ÖPNV ist der Schillerplatz vor allem über eine Straßenbahnhaltestelle


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an einem ÖPNV-Knotenpunkt angebunden, die von zwei Linien bedient wird. Am

Körnerplatz befindet sich eine Bushaltestelle in zentraler Lage.

Der Teilbereich Schillerplatz zeichnet sich durch eine kompakte Einzelhandelsla-

ge aus und weist eine entsprechend hohe Einzelhandelsdichte sowie einen weit-

gehend lückenlosen Einzelhandelsbesatz auf. Als wesentlicher Anker fungiert das

Einkaufszentrum Schillergalerie, in dem u.a. ein Konsum-Verbrauchermarkt, eine

Rossmann-Drogerie sowie einige Anbieter des aperiodischen Bedarfs angesiedelt

sind (z.B. Douglas, Esprit). Darüber hinaus verfügt das Einkaufszentrum über ein

Cinemaxx-Kino, mehrere Ärzte sowie Gastronomie- und Dienstleistungsunter-

nehmen. Das Center weist dabei vor allem kleinflächige bis maximal mittelgroße

Ladeneinheiten auf. Im Untergeschoss befindet sich eine größere Leerstandsflä-

che.

Abbildung 22: OTZ Schillerplatz/Körnerplatz – Teilbereich Schillerplatz

Außerhalb der Schillergalerie ist der Einzelhandelsbesatz noch kleinteiliger aus-

geprägt. Neben inhabergeführten Läden, durchaus auch dem gehobenen Genre

entsprechend, finden sich weitere Filialisten wie dm, Thalia und More & More.

Die hohe Passantenfrequenz und das ansprechende städtebauliche Umfeld, ge-

kennzeichnet durch eine hohe städtebauliche Dichte und die Altbausubstanz,


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sorgen insgesamt für einen urbanen, lebhaften Charakter dieser Einkaufslage. Als

zusätzliche Frequenzbringer fungieren überdies vor allem ein Wochenmarkt, eine

Bibliothek und ein Seniorenzentrum am Schillerplatz sowie ein Ärztezentrum an

der Naumannstraße. Überdies sind hier sowie im Bereich des Elbufers (beidsei-

tig) auch einige Gastronomiebetriebe verortet.

Leerstände zeigen sich neben der Fläche im Untergeschoss der Schillergalerie vor

allem in Form der ehemaligen Strauss-Fläche (Leerstand bedingt durch Insolvenz

von Innovation Strauss) sowie in Form einiger weniger sehr klein dimensionier-

ter Flächen. Die Funktionsfähigkeit des OTZ wird dadurch aber nicht beeinträch-

tigt, was sich auch an der hohen Passantenfrequenz ablesen lässt. Die Lage

überzeugt vor allem durch ihren breiten Branchenmix, wobei in erster Linie aus

dem Periodischen Bedarf und dem Modischen Bedarf eine Zentrenprägung resul-

tiert.

Der Teilbereich Körnerplatz ist dagegen völlig anders strukturiert. Die Einkaufs-

lage ist weitaus weniger kompakt und ist vollständig von inhabergeführten Lä-

den geprägt. Auffällig ist dabei eine starke Orientierung auf spezielle Sortimente

wie Kunsthandwerk oder Antiquitäten sowie eine gehobene Angebotsorientie-

rung. Auch mehrere Galerien finden sich hier. Aufgrund der Angebotsspezifika

fällt die Kundenfrequenz aber auch deutlich geringer aus. So ist der Teilbereich

Körnerplatz sehr stark von Zielkundschaft abhängig, die sich u.a. auch aus Tou-

risten generiert, für die die Gastronomie entlang des Elbufers sowie die Seilbah-

nen im OTZ als Anziehungspunkte fungieren. Die Frequenz ist entsprechend

deutlich geringer als im Teilbereich Schillerplatz. Das Elbufer trägt zudem zu

einer erhöhten Aufenthaltsqualität bei. Als wichtige öffentliche Einrichtung ist

vor allem das Ortsamt Loschwitz zu nennen.

Die Orientierung der Nutzungsstrukturen auf mittelpreisige wie gehobene Sorti-

mente resultiert vor allem aus der kaufkräftigen Bewohnerschaft der umliegen-

den Villenstadtteile Blasewitz und Loschwitz. Insbesondere das spezifische An-

gebot am Körnerplatz steht dabei nicht im Wettbewerb mit dem KaufPark.

Das OTZ Schillerplatz/Körnerplatz ist differenziert zu bewerten. Während der

Schillerplatz als sehr kompakte und gut frequentierte Einzelhandelslage einzu-

ordnen ist, zeichnet sich der Körnerplatz eher durch seine hohe Angebotsspezia-

lisierung (insbesondere auf Touristen) aus. Insgesamt ist das Zentrum aber als

funktionsfähig und attraktiv einzuordnen. Von den vorhabenrelevanten Sorti-

menten werden vor allem Bekleidung, Hausrat/Wohnaccessoires und Bü-

cher/Schreibwaren in größerem Umfang im OTZ angeboten.


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4.4.3.6 Sonstige Ortsteilzentren im Dresdner Stadtgebiet

Die sonstigen Zentren im Dresdner Stadtgebiet werden lediglich von der geplan-

ten Ansiedlung des großen Sportfachmarkts betroffen sein.

Das OTZ Äußere Neustadt weist mit rd. 1.600 qm das umfangreichste Sportange-

bot auf. Hier finden sich jedoch ausschließlich spezialisierte Fachhändler (Fahr-

räder, Outdoor, Basketball) und keine vollsortimentierten Sporthändler. Auffal-

lend ist die große Zahl an Fahrrad-Fachgeschäften, die für das OTZ durchaus prä-

gend sind.

Auch das OTZ Kesselsdorfer Straße verfügt mit rd. 900 qm noch über ein ver-

gleichsweise großes Angebot im Sportsegment. Der Angebotsfokus liegt jedoch

ausschließlich auf Spezialisten für Outdoor und Fahrräder. Zentrenprägend ist

das Sportangebot nicht.

Im OTZ Plauen und im OTZ Leipziger/Oschatzer Straße bewegt sich das Verkaufs-

flächenangebot im Sportsegment zwischen 200 und 400 qm je Zentrum. Bis auf

wenige Ausnahmen verteilen sich die Flächen dabei auf Fahrrad-Fachgeschäfte.

Zentrenprägend und für die Funktionsfähigkeit maßgeblich ist das Angebot je-

doch nicht.

Im OTZ Königsbrücker Landstraße fällt das Angebot noch geringer aus und ent-

faltet ebenfalls keine zentrenprägende Wirkung. In den übrigen OTZ wird über-

haupt kein Sportangebot mehr vorgehalten.

Für die sonstigen Ortsteilzentren lässt sich somit insgesamt festhalten, dass hier

vor allem das Segment Fahrräder/Zubehör relevant ist. Ansonsten handelt es sich

bei den Sportanbietern vor allem um arrondierende Angebote, die auf bestimmte

Sportarten fokussiert/spezialisiert sind. Vollsortimentierte Sportanbieter, die

eine breite Zielgruppe ansprechen und frequenzerzeugend wirken würden, finden

sich in den Ortsteilzentren dagegen nicht.


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4.4.4 Komplexe Einzelhandelsstandorte Seidnitz-Center und O.D.C.

Innerhalb des hierarchisch gestuften Zentrengefüges bilden die dezentralen

Standorte eine eigenständige Kategorie und grenzen sich von den (historisch)

gewachsenen Ortsteilzentren als komplexe und geplante Einzelhandelsstandorte

ab. Innerhalb des Einzugsgebiets liegen mit dem Seidnitz-Center und dem Ein-

kaufszentrum Otto-Dix-Ring zwei Komplexe Einzelhandelsstandorte, welche im

Folgenden charakterisiert und bewertet werden.

4.4.4.1 Seidnitz-Center (SEC)

Das Seidnitz-Center liegt in rund fünf Kilometer Entfernung zum KaufPark Dres-

den im Stadtteil Seidnitz/Dobritz in der Enderstraße 59.

Die Erschließung des SEC erfolgt über die (hier) vierspurige Enderstraße, welche

eine Hauptverkehrsachse im Dresdner Straßensystem darstellt und den Stadtteil

in Nord-Süd-Richtung durchquert. Mit der Buslinie 65 besteht zudem eine direk-

te Einbindung des Einkaufszentrums in das ÖPNV-Netz. Für den ruhenden Verkehr

ist ein ausreichendes Stellplatzangebot im centereigenen Parkhaus vorgehalten.

Insgesamt kann die verkehrliche Erreichbarkeit als sehr gut bewertet werden.

Abbildung 23: Der Komplexe Einzelhandelsstandort SEC – Seidnitz-Center

http://de.wikipedia.org/wiki/Seidnitz/Dobritz


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Das Einkaufszentrum SEC verfügt über eine Handelsfläche von ca. 26.000 qm,

verteilt auf das EG und das UG. Nach dem Auszug des Marktkauf-SB-Warenhauses

standen weite Teile des Objekts lange Zeit leer. Die Immobilie befand sich dabei

in der Obhut eines Insolvenzverwalters, der eine umfassende Revitalisierung des

veralteten Center-Konzepts angestrengt hat. Ende 2015 konnten mit Rewe und

Aldi zwei wichtige Magnetbetriebe im Center angesiedelt werden, wodurch das

Center seine Versorgungsfunktion wieder zurückerlangt hat. Mittlerweile ist das

Center an einen neuen Eigentümer verkauft und es sind alle Flächen wieder mit

neuen Mietern belegt. Das Seidnitz-Center präsentiert sich somit wieder als ein

vollfunktionsfähiger Handelsstandort.

Neben Rewe und Aldi sind vor allem Medimax und dm als Magnetbetriebe des

Centers zu nennen. Insgesamt ist der Einzelhandelsbesatz des Centers auf das

untere bis mittlere Angebots- und Preisniveau aus dem Fachmarktsegment fokus-

siert, was weitere Anbieter wie AWG, Deichmann, Takko oder Mister*Lady ver-

deutlichen. Das Angebot umfasst dabei sowohl den periodischen als auch weite

Teil des aperiodischen Bedarfs. In den Obergeschossen befinden sich Büronut-

zungen und zahlreiche Ärzte.

Abbildung 24: Seidnitz-Center (SEC), Haupteingang Enderstraße


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4.4.4.2 Einkaufszentrum Otto-Dix-Ring (O.D.C.)

Das Einkaufszentrum O.D.C. in der Reicker Straße bzw. am Otto-Dix-Ring liegt im

Stadtteil Strehlen, rund vier Kilometer nordwestlich vom KaufPark Dresden ent-

fernt.

Aufgrund der Lage an einer Hauptverkehrsstraße und der direkten Einbindung in

das ÖPNV-Netz über die Straßenbahnlinien 9 und 13 zeichnet sich das O.D.C.

durch eine sehr gute verkehrliche Erreichbarkeit aus. Für den ruhenden Verkehr

ist durch eine Tiefgarage, ein Parkhaus sowie eine seitlich angelagerte Stell-

platzfläche ein ausreichendes Parkplatzangebot gegeben.

Abbildung 25: Der komplexe Einzelhandelsstandort Otto-Dix-Ring – O.D.C.

Das O.D.C. weist eine prekäre Vermietungssituation auf. Von den rund 25.000 qm

Gesamtverkaufsfläche stehen weite Teile leer; u.a. haben Saturn, Reno und

Rossmann ihre Mietverträge auslaufen lassen und nicht verlängert. Als Ankermie-

ter fungiert derzeit noch ein Kaufland-SB-Warenhaus. Ein Fachmarkt für Baby-

und Kinderartikel, ein Möbelhaus, Jeans Fritz und eine Tedi-Filiale sind als wei-

tere Mieter zu nennen. Insgesamt ist die Angebotsstruktur damit durch eine

preisorientierte Marktsegmentierung gekennzeichnet. Ergänzt wird das Einzel-


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handelsangebot durch einige wenige gastronomische Einrichtungen, Freizeitan-

gebote (Bowlingbahn) sowie die Stadtbibliothek Strehlen. Dem Einkaufszentrum

direkt gegenüberliegend, befindet sich eine Seniorenwohnanlage.

Abbildung 26: Einkaufszentrum Otto-Dix-Ring (O.D.C.), Reicker Straße

Das O.D.C. hat seit kurzem jedoch einen neuen Eigentümer, der eine umfassende

Revitalisierung des Centers plant. Baustart soll Anfang 2018 sein. Die geplanten

Umbaumaßnahmen sehen eine Verkleinerung der Verkaufsfläche vor und eine

Konzentration der Handelsflächen auf das Erdgeschoss. Im Obergeschoss soll ein

Fitness-Studio einziehen. Zudem soll das Möbelhaus aus dem Anbau in das OH

ziehen – der Anbau wird dann abgerissen. Auch das Stellplatzangebot soll redi-

mensioniert werden. Stattdessen gibt es Pläne, den Anteil von Seniorenwohnun-

gen und Pflegeeinrichtungen weiter auszubauen. Das Objekt soll damit künftig

nur noch als Stadtteilversorger positioniert werden.

Das Umfeld ist geprägt durch die Wohnsiedlung Am Koitschgraben, eine indust-

riell gefertigte Wohnanlage aus den 1980er Jahren. Insgesamt befindet sich das

Areal in einem städtebaulichen Wandel - im Zuge des Bund-Länder-Programms

Stadtumbau Ost wurden weite Teile der Siedlung zurückgebaut. Auf dem gegen-

überliegenden Areal, nördlich der Reicker Straße, ist mit dem »Wissenschafts-


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standort Dresden-Ost« auf einer Fläche von rund 100 Hektar ein Forschungs- und

Innovationsstandort geplant. Diese Entwicklung wird auch (begrenzte) Nachfra-

gepotenziale für das O.D.C. induzieren.

Angesichts der Rückbauaktivitäten im Umfeld muss das O.D.C. nach heutigen

Gesichtspunkten als überdimensioniert bewertet werden. Die geplante Redimen-

sionierung des Objekts im Zuge der Umbaumaßnahmen erscheint daher sachge-

recht und sinnvoll.

Während das SEC durch die erfolgte Revitalisierung wieder als voll funktionsfähi-

ger Einzelhandelsstandort einzuordnen ist, muss die Situation im O.D.C. noch als

fragil bezeichnet werden. Allerdings hat das Objekt nunmehr einen neuen Eigen-

tümer, der für 2018 eine umfassende Revitalisierung des Objekts vorsieht, in

dessen Zuge die Handelsflächen u.a. auf ein marktgerechtes Maß zurückgebaut

werden sollen. Es kann somit davon ausgegangen werden, dass auch das O.D.C.

künftig wieder als ein marktfähiger Einzelhandelsstandort positioniert werden

kann.

4.4.5 Sonstige Komplexe Einzelhandelsstandorte in Dresden und Streulagen

Die sonstigen KES im Dresdner Stadtgebiet werden lediglich von der geplanten

Ansiedlung des großen Sportfachmarkts betroffen sein.

Das umfangreichste Angebot findet sich dabei im ELBEPARK, wo u.a. auch ein

Intersport-Händler als Sport-Vollsortimenter ansässig ist. Auch im EKZ Hohen-

busch ist das Sportsegment mit einem Sport2000-Händler vertreten, fällt aber im

Vergleich zum ELBEPARK bereits deutlich geringer aus. Im Gorbitz Center findet

sich kein signifikanter Einzelhandelsbestand im Sportsegment. Insgesamt ist

festzustellen, dass die Angebotsstrukturen an den KES funktionsgerecht weniger

durch spezialisierte Fachgeschäfte geprägt sind als durch großmaßstäbliche

Fachmarktstrukturen und vollsortimentierte Anbieter.

In Streulagen finden sich darüber hinaus vor allem die großen XXL-Fahrrad-

Fachmärkte in der Overbeckstraße in Dresden-Mickten sowie derjenige im

Standortumfeld des KaufParks Dresden. Weitere Fahrradanbieter finden sich mit

Little John Bikes und Fahrradladen in den Stadtteilen Nausslitz und Plauen. In

der Großenhainer Straße in Dresden-Pieschen gibt es zudem noch einen Inter-

sport-Händler.


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4.4.6 Innenstadt Pirna

Die Große Kreisstadt Pirna liegt ca. 20 Kilometer südöstlich der Landeshaupt-

stadt Dresden (bezogen auf das Stadtzentrum) und rund zwölf Kilometer - etwa

20 Autominuten - vom KaufPark Dresden entfernt. Die Innenstadt konzentriert

sich dabei zu großen Teilen auf das Altstadt Karree zwischen Elbe und Schloss-

berg rund um den historischen Markt.

Abbildung 27: Abgrenzung der Innenstadt Pirna10

Über die Bundesstraße 172 (Dresden – Bad Schandau), die Bundesstraße 172a

bzw. die Anschlussstelle der Bundesautobahn 17 ist die Stadt Pirna sehr gut in

das überregionale Verkehrsnetz eingebunden. Die Bundesstraße 172, welche un-

mittelbar durch den Ortskern verläuft, stellt dabei eine wichtige regionale Stra-

ßenverbindung dar. Insgesamt kann die Erreichbarkeit der Innenstadt für den

motorisierten Individualverkehr als gut bewertet werden. Für den ruhenden Ver-

kehr ist dabei, neben der Möglichkeit des straßenbegleitenden Parkens (Breite

Straße, Gartenstraße), über mehrere Parkhäuser sowie öffentliche Parkplätze ein

10 Gemäß Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Pirna aus 2010.


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ausreichendes Stellplatzangebot gegeben, welches z.T. jedoch dezentral ange-

ordnet ist.

In ca. neun Minuten ist der Bahnhof Pirna fußläufig von der Innenstadt

(Dohnaischer Platz) zu erreichen. Hier ist eine Anbindung an den regionalen

Bahnverkehr und den S-Bahnverkehr nach Dresden gegeben; am zentralen Bus-

bahnhof laufen alle regionalen Buslinien zusammen. Über die Haltestelle Breite

Straße ist die Innenstadt zudem direkt in den Stadtlinien-Verkehr eingebunden.

Die fußläufige Erreichbarkeit des Stadtzentrums ist in der Kernstadt ebenfalls

gegeben. Insgesamt kann die verkehrliche Erreichbarkeit der Innenstadt Pirnas

sowohl über den MIV als auch über den ÖPNV bzw. SPNV somit als sehr gut be-

wertet werden.

Der zentrale Versorgungsbereich der Stadt Pirna erstreckt sich, ausgehend von

der Altstadt, entlang der Entwicklungsachsen Dohnaische Straße – Breite Straße

sowie Markt – Schuhgasse – Jacobäerstraße – Gartenstraße, und ist damit sehr

weitläufig ausgeprägt. Der Bereich Dohnaische Straße, zwischen Dohnaischem

Platz und Am Zwinger, sowie die angegliederten Nebenstraßen sind dabei als

Fußgängerzone ausgestaltet. Die Haupteinkaufslage lässt sich dabei grob in drei

Teilbereiche untergliedern, die jedoch nur unzureichend miteinander verknüpft

sind:

Dies ist zum einen die überwiegend als Fußgängerzone ausgebildete Altstadt mit

den Haupteinkaufslagen Dohnaische Straße, Schuhgasse, Schmiedegasse, Bar-

biergasse und Jacobäerstraße. Abseits dieser Einkaufslagen finden sich nur noch

wenige Einzelhandelsgeschäfte, es dominieren neben Wohnnutzungen vor allem

rund um den Markt auch zahlreiche Gastronomienutzungen. Nebenlagen wie die

Schössergasse oder Teilbereiche der Schmiedegasse und der Dohnaischen Straße

weisen eine relativ hohe Anzahl an Leerständen auf. Dabei handelt es sich aber

ausschließlich um Kleinstflächen, die z.T. als nur noch eingeschränkt marktgän-

gig einzustufen sind. Gleichwohl die Leerstandszahlen zuletzt zurückgegangen

sind, trüben sie in einigen Bereichen das Erscheinungsbild.


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Abbildung 28: Schuhgasse in der Altstadt von Pirna

Als zweiter Teilbereich ist die Gartenstraße in Richtung Bahnhof mit ihrem at-

traktiven Straßenraum zu nennen. Hier sind nahezu ausnahmslos inhabergeführ-

te Läden ansässig. Nur sehr vereinzelt finden sich auch Leerstände.


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Abbildung 29: Gartenstraße in der Innenstadt von Pirna

Den dritten Teilbereich bildet die Breite Straße sowie der Kreuzungsbereich mit

der Königsteiner Straße (B 172). Hier sind z.T. auch etwas größere Betriebe an-

sässig (Netto, Intersport). Die Aufenthaltsqualität entlang der B 172 ist auf-

grund des starken Verkehrsaufkommens jedoch deutlich eingeschränkt, nimmt

aber entlang der Breiten Straße in Richtung Altstadt wieder zu. In der Breiten

Straße sind vereinzelt auch ein paar Leerstände zu konstatieren.


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Abbildung 30: Kreuzungsbereich Breite Straße / Königsteiner Straße in der Innenstadt von Pirna

Aufgrund des historischen Stadtgrundrisses ist die Ansiedlung von großflächigen

Einzelhandelsbetrieben nur sehr eingeschränkt möglich. Daher ist der Einzelhan-

delsbesatz fast ausnahmslos durch sehr kleinteilige Strukturen gekennzeichnet.

Insgesamt zeichnet sich die Angebotsstruktur der Innenstadt überwiegend durch

inhabergeführte Einzelhandelsbetriebe aus. Mit Thalia, NKD, Bijou Brigitte, Boni-

ta, Ernsting’s, Mayer’s oder NKD finden sich aber auch einige Filialisten in der

Innenstadt.

Der Handelsschwerpunkt liegt im Modischen Bedarf. Zum Teil prägen aber auch

regional-spezialisierte bzw. tourismusorientierte Angebote den besonderen Cha-

rakter der Innenstadt. Insgesamt weist die Innenstadt somit einen breiten Bran-

chenmix auf. Aufgrund der kleinteiligen Strukturen gibt es allerdings nur wenige

sogstarke Anbieter – als Magnetbetriebe können allenfalls Intersport und ein

Netto-Discounter an der B 172 angeführt werden, die sich jedoch bereits in einer

Randlage der Innenstadt befinden und damit nur bedingt auf die Funktionsfä-

higkeit des Altstadtkerns einzahlen.

Die historische Bausubstanz erzeugt in Verbindung mit der attraktiven Gestal-

tung des Außenraums und der Nähe zur Elbe insbesondere im Altstadtbereich


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eine hohe Aufenthaltsqualität. Nur in Nebenlagen finden sich noch vereinzelt

unsanierte Häuser. Auch für Touristen spielt die Altstadt eine große Rolle. In

diesem Zusammenhang ist das thematische Hinweis- und Leitsystem über Infota-

feln und Wegweiser zu erwähnen, welches u.a. Kunden gezielt in die Hauptein-

kaufsbereiche leitet. Herauszustellen ist dabei, dass aufgrund der Elbe bzw. der

Gottleube die komplette Innenstadt Pirnas in einem Hochwassergefährdungsge-

biet liegt und auch beim jüngsten Elbehochwasser stark betroffen war.

Im Schnittpunkt der drei Teilbereiche der Innenstadt ist südwestlich des Dohnai-

schen Platzes für das Quartier Scheunenhof die Entwicklung eines Einkaufszent-

rums um einen Edeka-Verbrauchermarkt als Ankermieter geplant. Die geplante

Gesamtverkaufsfläche soll dabei ca. 8.000 qm betragen. Das EKZ Scheunenhof-

Center wird damit künftig als ein zentral in der Innenstadt gelegener Magnet

fungieren, von dessen frequenzerzeugender Wirkung alle drei Teilbereiche profi-

tieren können. Neben der Stärkung der Innenstadt wird damit insbesondere auch

eine nahversorgungsrelevante Angebotslücke geschlossen. Der Baubeginn erfolg-

te im Frühjahr 2017.

Abbildung 31: Standort EKZ Scheunenhof-Center, Robert-Koch-Straße/Bahnhofstraße


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Außerhalb der Innenstadt gibt es im Stadtgebiet noch weitere fachmarktorien-

tierte Einzelhandelslagen. Vorhabenrelevant ist dabei vor allem das Gewerbege-

biet Hugo-Küttner-Straße, in dem mit dem Kress Modezentrum, einem Expert-

Elektrofachmarkt und Möbel Graf drei großflächige Fachmärkte angesiedelt sind,

die für die Versorgungssituation in Pirna eine gewichtige Rolle spielen. Gleich-

wohl erfüllt dieser Bereich nicht die Anforderungen an einen zentralen Versor-

gungsbereich.

Die Innenstadt von Pirna verfügt über eine hohe städtebauliche Qualität und

eine hohe Aufenthaltsqualität. Es mangelt jedoch an sogkräftigen Magnetbetrie-

ben, deren Ansiedlung angesichts der kleinteiligen Baustrukturen innerhalb der

Altstadt nur sehr schwer zu realisieren ist. Insbesondere in Nebenlagen der weit-

läufigen Altstadt finden sich daher auch vermehrt kleinteilige Leerstände, die

auf eine schwierige Einzelhandelssituation hindeuten. Die Innenstadt ist in drei

Teilbereiche untergliedert, die nur unzureichend miteinander verknüpft sind, und

dehnt sich damit vergleichsweise weit aus. Das geplante Scheunenhof-Center im

Schnittpunkt der einzelnen Teilbereiche wird einen wichtigen Magneten darstel-

len und zu einer erheblichen Stärkung der Innenstadt beitragen. Künftig kann

somit von einer voll funktionsfähigen Innenstadt ausgegangen werden.


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4.4.7 Innenstadt Heidenau

Die Stadt Heidenau ist rund fünf Kilometer vom KaufPark Dresden entfernt und

liegt zwischen der unmittelbar nordwestlich angrenzenden Landeshauptstadt

Dresden und der (süd-)östlich gelegenen Kreisstadt Pirna. Heidenau verfügt über

keinen klassisch gewachsenen Ortskern. Die Innenstadt bezieht sich im Wesent-

lichen auf das Stadtzentrum um den neu geschaffenen Marktplatz im Ortsteil

Mügeln.

Abbildung 32: Abgrenzung der Innenstadt Heidenau

Die Innenstadt Heidenaus ist mit der Bundesstraße 172, dem zentralen Bus-

bahnhof sowie dem Regional- und S-Bahnhof am „Platz des Friedens“ sehr gut in

das überörtliche Verkehrsnetz eingebunden. Gleichwohl geht von der Bahnstre-

cke eine Barrierewirkung aus, welche die Innenstadt von den südlich gelegenen

Ortsteilen abgrenzt. Der Bereich um den „Platz des Friedens“ bildet daher einen

bedeutenden verkehrsrelevanten Knotenpunkt, da hier, neben der Mühlenstraße,

zudem die einzige relevante Querungsmöglichkeit der Bahnlinie zur Innenstadt

besteht.


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Der zentrale Versorgungsbereich der Stadt Heidenau erstreckt sich vom “Platz

des Friedens“ in östlicher Richtung entlang der Bahnhofstraße bis zur Kreuzung

Ringstraße sowie südlich entlang der parallel zur Bahnlinie verlaufenden Ernst-

Thälmann-Straße bis zur Ecke Röntgenstraße. Den nördlichen Abschluss bildet

die Wohnsiedlung Mügeln.

Abbildung 33: Ernst-Thälmann-Straße, Innenstadt Heidenau

Die Bahnhofstraße verfügt weder über einen wahrnehmbaren Ein- bzw. Aus-

gangsbereich, noch ist ein geschlossener Einzelhandelsbesatz vorhanden, da sich

hier die Wohnnutzungen größtenteils bis in die Erdgeschossflächen ausdehnen.

Aufgrund der städtebaulichen Situation in der Ernst-Thälmann-Straße - ausge-

prägte horizontale Funktionstrennung, attraktive Gestaltung des Außenraums,

Verkehrsberuhigung – sind hier die Voraussetzungen für eine wahrnehmbare

Hauptgeschäftslage wesentlich besser.

Insgesamt zeichnet sich die Geschäftslage in der Ernst-Thälmann-Straße durch

einen überwiegend kleinteiligen und inhabergeführten Einzelhandelsbesatz aus,

mit Angebotsschwerpunkten in den Bereichen Bekleidung und Sport. Dabei han-

delt es sich vor allem um preisorientierte Anbieter. Arrondiert wird das Angebot

durch Dienstleister und Gastronomiebetriebe. Einzelhandelsansiedlungen über


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400 qm konzentrieren sich auf das Einkaufszentrum Stadtmitte, welches Be-

standteil des zentralen Versorgungsbereichs ist und sich in zurückgesetzter Lage

in der Bahnhofstraße befindet. Neben einem Rewe-Verbrauchermarkt und einem

Rossmann-Drogeriefachmarkt sind hier mit Kik und Tedi auch zwei discountori-

entierte Fachmärkte verortet. Das Einkaufszentrum Stadtmitte fungiert dabei als

wesentlicher Frequenzbringer der Innenstadt.

Abbildung 34: Einkaufszentrum Stadtmitte, Innenstadt Heidenau

Etwas isoliert, liegen in der Bahnhofstraße ein Elektronikfachgeschäft (Euronics)

und im Übergangsbereich vom Markplatz zur Wohnsiedlung Mügeln das Ge-

schäftshaus Brunneneck, in dem sich neben der Stadtbibliothek und dem Ge-

schäftssitz der Wohnungsbaugesellschaft "Elbtal" eG noch einige Dienstleister

befinden. Bereits außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs liegt in der Ernst-

Thälmann-Straße ein Norma-Lebensmitteldiscounter.

Im Bereich der Ernst-Thälmann-Straße finden sich zwei Leerstandsflächen, eine

weitere Leerstandsfläche ist in einer Nebenlage verortet. Insgesamt kann somit

noch von einer weitgehend stabilen Einzelhandelssituation ausgegangen werden,

wenngleich die Passantenfrequenz abseits des Einkaufszentrums Stadtmitte rela-

tiv schwach ist.


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In dezentraler Lage befindet sich in Heidenau in der Hauptstraße mit dem SB-

Warenhaus real ein anziehungsstarker Einzelhandelsstandort (Agglomeration mit

Roller, Hammer und Fressnapf), der aufgrund der verkehrsgünstigen Lage, der

Verkaufsfläche und des Angebots (Konzessionäre im Vorkassenbereich) in Kon-

kurrenz zur Innenstadt steht.

Mit dem Einkaufszentrum Stadtmitte gibt es zwar einen stabilen Nahversor-

gungsstandort mit einem tragfähigen Konzept in der Innenstadt. Die Geschäfts-

lage in der ansprechend gestalteten Ernst-Thälmann-Straße ist aufgrund fehlen-

der Magnetbetriebe und der geringen Passantenfrequenz jedoch als fragil einzu-

ordnen. Dabei ist aber zu berücksichtigen, dass Heidenau unmittelbar zwischen

dem Oberzentrum Dresden und dem Mittelzentrum Pirna liegt und aufgrund der

nur grundzentralen Versorgungsfunktion auch nur über eine eingeschränkte Ent-

wicklungsperspektive für die Innenstadt verfügt. Gemessen an der Versorgungs-

funktion eines Grundzentrums ist die Innenstadt noch als funktionsfähig zu be-

werten.


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4.5 Planvorhaben

Innerhalb des Einzugsgebiets befinden sich folgende Einzelhandelsvorhaben in

Planung/Realisierung.

4.5.1 Dresden

In der Tschirnhausstraße in Dresden-Prohlis ist die Ansiedlung eines Bauhaus

Bau- und Gartenfachmarkts mit 22.400 qm Verkaufsfläche geplant. Das Bauleit-

planverfahren läuft derzeit. Das Grundstück liegt direkt gegenüber dem KaufPark.

Im Kern handelt es hierbei um die Realisierung eines nicht-zentrenrelevanten

Einzelhandelsbetriebs. Allerdings kann davon ausgegangen werden, dass ca. 10

% der Fläche auf zentrenrelevante Randsortimente entfallen werden (z.B. Sport-

artikel, Hausrat/Wohnaccessoires, Elektro/Technik, Heimtextilien).

Da das Baurecht mittlerweile geschaffen ist, kann von einer zügigen Umsetzung

des Planvorhabens ausgegangen werden. Die Marktwirksamkeit von Bauhaus wird

jedenfalls deutlich vor der Marktwirksamkeit des umstrukturierten KaufParks lie-

gen, weshalb hier keine kumulierenden Wirkungen zu beachten sind. Im Kernsor-

timent Bau- und Gartenbedarf füllt Bauhaus die Angebotslücke, die durch die

Schließung des B1 Baumarkts im KaufPark aktuell besteht.

4.5.2 Pirna

Auf das Planvorhaben, im Randbereich der Pirnaer Innenstadt ein Einkaufszent-

rum zu realisieren, wurde bereits in Kap. 4.4.6 eingegangen. Das Einkaufszent-

rum wird seinen Schwerpunkt im nahversorgungsrelevanten Segment haben und

steht damit nicht im unmittelbaren Wettbewerb zur Umstrukturierung des Kauf-

Parks, bei der nahversorgungsrelevante Sortimente ausgeklammert sind. Die Um-

setzung des Vorhabens in Pirna ist damit nicht gefährdet.

Das Vorhaben wird vor allem aufgrund seiner Lage im Innenstadtbereich dazu

beitragen, die Funktionsfähigkeit der Pirnaer Innenstadt zu stabilisieren. Inso-

fern wirkt dieses Planvorhaben eher kompensatorisch als wirkungsverschärfend

für die Auswirkungen der geplanten KaufPark-Umstrukturierung.

Die vorhabenrelevanten Planvorhaben werden durch die Umstrukturierung des

KaufParks weder gefährdet noch ergibt sich daraus eine zu berücksichtigende

additive Verstärkung der Wirkungen.


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5 Marktposition des Vorhabens

5.1 Wettbewerb im Raum

Der KaufPark Dresden steht vor allem mit typähnlichen Einkaufszentren sowie

mit den Innenstädten von Orten höherer Hierarcheebenen im Wettbewerb. Dies

sind neben der Dresdner Innenstadt vor allem der ELBEPARK und der Weißeritz

Park in Freital. Die übrigen im Dresdner Stadtgebiet verorteten Einkaufszentren

erfüllen vor allem Nahversorgungfunktionen und sind auf den Stadtteilkontext

beschränkt (z.B. das O.D.C. oder das Seidnitz-Center). Mit dem KaufPark stehen

diese Center damit zumindest nicht im direkten Wettbewerb und beeinflussen

daher auch die räumliche Ausdehnung des Einzugsgebiets des KaufParks nicht.

Eine das Einzugsgebiet limitierende Wirkung kommt neben der Dresdner Innen-

stadt vor allem dem ELBEPARK zu.

Abbildung 35: Vorhabenrelevante Wettbewerbsstruktur im Raum (Einkaufszentren)

Für den Decathlon-Sportfachmarkt ist eine separate Wettbewerbsbetrachtung

vorzunehmen. Im gesamten Raum Dresden gibt es derzeit keinen systemrelevan-

ten Wettbewerber für Decathlon, der sich hinsichtlich des Betriebskonzepts über-


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schneiden würde. Gleichwohl steht Decathlon mit größeren konventionellen

Sportartikelanbietern sowie mit Fahrradfachmärkten im Wettbewerb. Die nach-

folgende Karte gibt daher einen Überblick über den Sporteinzelhandel ab 800 qm

Verkaufsfläche in der Region Dresden.

Abbildung 36: Vorhabenrelevante Wettbewerbsstruktur im Raum (Sportanbieter ab 800 qm VF)

Als größte Anbieter sind dabei Globetrotter, Sport Scheck, Karstadt Sports und

Sportarena in der Dresdener Innenstadt sowie Intersport im ELBEPARK und in der

Mälzerei zu nennen. Zudem sind zwei große Fahrrad XXL-Fachmärkte im Stadtge-

biet verortet. Insgesamt ist zu konstatieren, dass sich die Anbieter sehr stark auf

das Oberzentrum Dresden konzentrieren. In den Umlandkommunen gibt es nur in

Freiberg, Bautzen und Coswig entsprechende großflächige Anbieter. Einen typ-

gleichen Wettbewerber gibt es jedoch im gesamten Untersuchungsraum nicht,

was sich begünstigend auf die Ausdehnung des Einzugsgebiets von Decathlon

auswirkt und darauf schließen lässt, dass das Einzugsgebiet von Decathlon noch

über das originäre Einzugsgebiet des KaufParks hinausreicht.


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5.2 Einzugsgebiet

5.2.1 Methodische Vorbemerkungen

Zur Ermittlung des Einzugsgebiets11 wurden die Einzugsbereiche vergleichbarer

Bestandsobjekte ausgewertet und im Analogieschlussverfahren auf das Vorhaben

in Dresden übertragen. Dabei wurden neben der Erreichbarkeit des Standorts

auch das Agglomerationsumfeld und die Wettbewerbssituation im Raum berück-

sichtigt. Die Wettbewerbsstruktur im Raum kann sowohl limitierend als auch

begünstigend auf die Ausdehnung des Einzugsgebiets wirken.

Bei der Betrachtung des Einzugsgebiets eines Einzelhandelsbetriebs sind zwei

Dimensionen zu beachten:

die räumliche Ausdehnung des Einzugsgebiets und

die Höhe der Nachfrageabschöpfung in diesem Gebiet.

Während das Einzugsgebiet den Raum repräsentiert, aus dem ein Handelsstand-

ort regelmäßig seine Kunden gewinnt, bezeichnet der Marktanteil den Umfang

an Nachfrage, den ein Handelsstandort aus diesem Gebiet binden kann.

Aufgrund der Distanzempfindlichkeit der Verbrauchernachfrage sinkt der Markt-

anteil mit zunehmender Entfernung zwischen Wohn- und Vorhabenstandort,

weshalb das Einzugsgebiet für die weiteren Betrachtungen in unterschiedliche

Zonen untergliedert wurde. Der Zonierung des Einzugsgebiets liegen Fahrzeitra-

dien von 5 bis 10 Minuten in der Zone 1, 10 bis 15 Minuten in der Zone 2 und

15 bis 40 Minuten in der Zone 3 zu Grunde. Die Zone 4 umfasst das restliche

Stadtgebiet von Dresden. Diese Routing-Distanzen wurden jedoch unter Berück-

11 Definition Einzugsgebiet gemäß gif (Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e.V.): Mit dem Einzugsgebiet eines stationären Handelsbetriebs ist jenes geografische Gebiet gemeint, aus dem die Kunden stammen. Bei der deterministischen Abgrenzung von Einzugsge-bieten von Einzelhandelsbetrieben wird ein Quellort dem Einzugsgebiet eines bestimmten Han-delsbetriebs zugeordnet, wenn kein Handelsbetrieb in einer anderen Standortlage für diesen Ort eine größere Bedeutung hat. Die Einzugsgebiete konkurrierender Einzelhandelsbetriebe können sich überlappen, d.h. Nachfrager aus bestimmten Orten kaufen mit bestimmten Wahr-scheinlichkeiten in den für sie erreichbaren Angebotsorten. Die Grenzen eines Einzugsgebiets geben dann an, mit welcher Wahrscheinlichkeit die Nachfrager aus einem bestimmten Quellort ihre Einkäufe in einem bestimmten Angebotsort tätigen. Quellorte mit gleich hohen Anteilen der Kaufkraftabschöpfung werden in Einzugsgebietszonen eingeteilt. Umsätze aus Orten, in de-nen jeweils nur eine Kaufkraftabschöpfung unterhalb eines bestimmten Schwellenwerts erreicht wird [hier 1 %], werden unter dem Begriff Streuumsätze zusammengefasst.


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sichtigung der Wettbewerbssituation in Teilen angepasst, woraus sich das tat-

sächliche Einzugsgebiet ergibt.

Einkaufszentren erreichen je nach Standortlage, Größe und Positionierung Ein-

zugsgebiete mit zum Teil mehreren hunderttausend Einwohnern. Auch für den

KaufPark Dresden ist von einem weiträumig ausstrahlenden Einkaufszentrum aus-

zugehen. So stellt der KaufPark neben der Innenstadt und dem ELBEPARK einen

der wichtigsten Einzelhandelsstandorte der Landeshauptstadt dar. Während der

ELBEPARK aufgrund seiner Lage im Stadtgebiet vor allem über das nordwestliche

Stadtgebiet sowie in das nordwestliche Umland hinein ausstrahlt, erstreckt sich

das Einzugsgebiet des KaufParks vor allem auf das südöstliche Stadtgebiet sowie

in das südöstliche Umland.

Insgesamt gehen Dr. Lademann & Partner davon aus, dass sich das Einzugsge-

biet des KaufParks infolge der geplanten Umstrukturierung nicht wesentlich ver-

ändern wird. Zu berücksichtigen ist allerdings, dass mit Decathlon ein Sport-

fachmarktkonzept im KaufPark angesiedelt werden soll, welches es in der gesam-

ten Region bislang noch nicht gibt.12

Decathlon-Sportfachmärkte strahlen aufgrund ihrer Betriebsformenspezifika be-

sonders weiträumig aus. Hinzu kommt, dass es im Raum Dresden keine typglei-

chen Anbieter gibt, die mit Decathlon im unmittelbaren, systemrelevanten Wett-

bewerb stehen. Die Einzugsgebiete von Decathlon-Märkten gehen daher regel-

mäßig deutlich über die Einzugsgebiete konventioneller Sportanbieter hinaus.

Zumindest für das Segment Sport muss daher – anders als für die übrigen Seg-

mente – von einer räumlichen Vergrößerung des Einzugsgebiets im Zuge der ge-

planten Umstrukturierung des KaufParks ausgegangen werden.

5.2.2 Ausdehnung des Einzugsgebiets

Dr. Lademann & Partner gehen davon aus, dass die räumliche Ausdehnung des

Einzugsgebiets von Decathlon die ursprünglich für den KaufPark angenommene

Einzugsgebietsausprägung noch übertreffen wird. Dies gilt insbesondere im Hin-

blick auf das nördliche und westliche Stadtgebiet von Dresden sowie für das

westliche Umland von Dresden. Bislang sind die Gutachter davon ausgegangen,

dass vor allem der ELBEPARK sowie der Weißeritz-Park eine weitere räumliche

Ausdehnung des Einzugsgebiets des KaufParks limitieren. Für den Decathlon-

12 Die nächstgelegenen Decathlon-Sportfachmärkte befinden sich in Chemnitz, Dessau und Berlin.


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Fachmarkt gilt diese Limitierung aufgrund der besonderen Spezifika hinsichtlich

des Betriebskonzepts jedoch nicht.

Die höchsten Marktanteile des KaufParks sind aufgrund der räumlichen Nähe und

der verkehrlichen Erreichbarkeit des KaufParks im südöstlichen Stadtgebiet

(Prohlis, Leuben, Teile von Blasewitz) sowie in der Nachbarkommune Bannewitz

zu erwarten (Zone 1). Diese Zone 1 entspricht dabei einer modifizierten 5 bis 10

Fahrminuten-Zone. In Richtung Stadtmitte wird die Ausdehnung der Zone 1 je-

doch begrenzt aufgrund des zunehmenden Wettbewerbseinflusses der Innen-

stadt. Dasselbe gilt für die Ausdehnung nach Osten aufgrund des Wettbe-

werbseinflusses von Heidenau und Pirna. Die weitere Ausdehnung der Zone 1 ins

Umland südlich der A 17 wurde ebenfalls begrenzt, da die Bewohner über die

A 17 auch die deutlich sogkräftigere Dresdner Innenstadt relativ bequem errei-

chen können.

Im angrenzenden südöstlichen Umland sowie im restlichen südlichen und östli-

chen (südlich der Elbe gelegenen) Stadtgebiet nimmt der Marktanteil des Kauf-

Parks ab. Diese Zone 2 entspricht dabei einer modifizierten 10 bis 15 Fahrminu-

ten-Zone; die Dresdner Innenstadt wurde hier jedoch ausgeklammert, da diese

selbst einen starken Wettbewerbsstandort darstellt.

Die Zone 3 ist aufgrund der geringen Wettbewerbsintensität im ländlichen Raum

sehr weiträumig ausgeprägt und reicht auch in Abhängigkeit von den Verkehrsin-

frastrukturen bis an die tschechische Grenze. Die Zone 3 entspricht dabei einer

modifizierten 15 bis 40 Fahrminuten-Zone. In der Zone 3 ist von einem geringe-

ren Marktanteil des KaufParks auszugehen, da hier auch der ELBEPARK und die

Dresdner Innenstadt als Wettbewerbsstandorte eine große Rolle spielen. Zwar ist

der KaufPark günstiger für das südöstliche Umland gelegen, die dort lebenden

Verbraucher müssen aber ohnehin relativ große Fahrdistanzen für den Einkauf in

Dresden in Kauf nehmen, sodass viele dann auch gleich die Innenstadt oder den

deutlich größeren ELBEPARK ansteuern.

Die Zone 4 umfasst das übrige Dresdner Stadtgebiet (inklusive der Dresdner In-

nenstadt). Zwar werden hier sowohl die Innenstadt als auch der ELBEPARK deut-

lich höhere Marktanteile generieren als der KaufPark. Dr. Lademann & Partner

gehen jedoch davon aus, dass der KaufPark zumindest im Segment Sport auf-

grund des geplanten Decathlon-Sportfachmarkts noch einen signifikanten Markt-

anteil in dieser Zone des Einzugsgebiets erreichen kann. In allen anderen Sorti-

menten wird der KaufPark aufgrund der Wettbewerbsstärke der Innenstadt und

des ELBEPARKS jedoch nur noch einen vergleichsweise geringen Marktanteil in

der Zone 4 generieren können. So sind z.B. die Einwohner der Innenstadt auf-


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grund der räumlichen Nähe und der deutlich größeren Auswahl naturgemäß stär-

ker auf die Innenstadt konzentriert als auf den KaufPark.13

Abbildung 37: Prospektives Einzugsgebiet des KaufParks Dresden (inkl. Decathlon)

13 Ein geringer Marktanteil in der Zone 4 bedeutet jedoch nicht, dass die Innenstadt nur gering-fügig von Umsatzrückgängen betroffen sein wird. So ist zu berücksichtigen, dass die Umstruk-turierung des KaufParks dazu führen wird, dass sich die Verbraucher aus allen Zonen künftig vermehrt auf den KaufPark (zu Lasten der Innenstadt) umorientieren werden.


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In dem prospektiven Einzugsgebiet leben derzeit etwa 706.000 Personen14. Auf-

grund der prognostizierten Bevölkerungsveränderungen kann insgesamt von ei-

nem ansteigenden Einwohnerpotenzial in 2020 ausgegangen werden von insge-

samt

rd. 734.000 Einwohnern.

Die Einwohnerrückgänge im Umland werden dabei von den Einwohnerzuwächsen

in Dresden überkompensiert.

Darüber hinaus ist mit einer Potenzialreserve15 von insgesamt etwa 10 % der

Grundnachfrage (Einwohneräquivalent von rd. 82.000 Personen) zu rechnen.

Insgesamt umfasst das Kundenpotenzial des Vorhabens in 2020 somit

rd. 815.000 Personen.

Tabelle 13: Kundenpotenzial des Vorhabens

14 Die Ermittlung der Einwohnerzahlen erfolgte straßenabschnittsgenau mittels unseres hauseige-nen Geografischen Informationssystems und basiert auf Zahlen der amtlichen Statistik.

15 Diese setzt sich aus Streukunden zusammen, die nur sporadisch am Vorhabenstandort einkau-fen werden (z.B. Touristen, Pendler, Durchreisende, Zufallskunden sowie Verbraucher, die au-ßerhalb des Einzugsgebiets leben). Hierbei spielen vor allem die tschechischen Kunden eine wichtige Rolle. Für den Decathlon-Sportfachmarkt ist von einer noch höheren Potenzialreserve in Höhe von etwa 15 % auszugehen. PLZ-Befragungen von Decathlon-Kunden zeigen regelmä-ßig, dass 30 bis 60 % der Umsätze mit Kunden generiert werden, die mehr als 20 Fahrminuten entfernt leben und 10 bis 30 % der Umsätze sogar mit Kunden, die mehr als 30 Fahrminuten entfernt leben.

Bereich Zonen 2015 2020

Kernbereich Zone 1 99.411 102.870

Nahbereich Zone 2 187.170 194.800

Fernbereich Umland Zone 3 136.110 134.390

Fernbereich Dresden Zone 4 283.436 301.563

Einzugsgebiet Zonen 1-4 706.127 733.623

Potenzialreserve 10% 78.500 81.500

Gesamt 784.590 815.140

Quelle: Eigene Berechnungen der Dr. Lademann & Partner GmbH.

Einzugsgebiet des KaufParks Dresden


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5.3 Nachfragepotenzial

Auf der Grundlage der Einwohnerzahlen und der Kaufkraft16 im Einzugsgebiet

sowie des zu Grunde gelegten Pro-Kopf-Ausgabesatzes17 beträgt das Nachfrage-

potenzial des KaufParks Dresden inklusive Potenzialreserve aktuell rd. 3,939

Mrd. €.18

Bis zur prospektiven Marktwirksamkeit des Vorhabens im Jahr 2020 ist ange-

sichts der prognostizierten Bevölkerungszuwächse (bezogen auf das gesamte

Einzugsgebiet) von einer Erhöhung des Nachfragepotenzials (inkl. Potenzialre-

serve19) auszugehen auf

rd. 4,100 Mrd. € (+ 162 Mio. €).

Tabelle 14: Nachfragepotenzial zum Zeitpunkt der Marktwirksamkeit

Dies stellt gleichwohl nur das theoretische Nachfragepotenzial für den KaufPark

dar. Wie bereits ausgeführt, nimmt der Marktanteil des KaufParks mit zunehmen-

der Entfernung ab. Dies gilt in besonderem Maße für den periodischen Bedarf. In

der Zone 4 wird zudem nur im Sportsegment überhaupt ein signifikanter Markt-

anteil erreicht werden können (siehe dazu auch Kap. 6.9).

16 Vgl. Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern der GfK Geomarketing.

17 Vgl. Pro-Kopf-Ausgabesätze der GfK Geomarketing.

18 Zur Ermittlung des Nachfragepotenzials werden die Pro-Kopf-Ausgabesätze mit den jeweiligen Kaufkraftkennziffern gewichtet und mit den Einwohnerzahlen im Einzugsgebiet multipliziert.

19 Für den Sportbedarf wurde aufgrund des Formats Decathlon für das Prognosejahr eine Potenzi-alreserve von 15 % unterstellt.

Nachfragepotenzial des Vorhabens 2020 in Mio. €

Daten Zone 1 Zone 2 Zone 3 Zone 4 Potenzial-

reserve* Gesamt

Periodischer Bedarf 273,0 504,0 326,3 786,1 221,7 2.111,2

Bekleidung/Wäsche 46,0 84,9 55,0 132,4 37,4 355,6

Schuhe/Lederwaren 10,9 20,1 13,0 31,4 8,8 84,3

Sportbedarf 12,7 23,5 15,2 36,7 16,4 104,6

Elektroartikel 57,5 106,1 68,7 165,5 46,7 444,4

Bücher 11,6 21,4 13,9 33,4 9,4 89,8

Schreibwaren 4,3 8,0 5,2 12,5 3,5 33,4

Spielwaren/Babybedarf 13,1 24,1 15,6 37,6 10,6 101,1

Hausrat/Wohnaccessoires/Geschenke 8,2 15,1 9,8 23,5 6,6 63,1

Uhren/Schmuck 5,8 10,8 7,0 16,8 4,7 45,0

Bau- und Gartenbedarf 55,4 102,3 66,2 159,6 45,0 428,5

Möbel 30,9 57,1 36,9 89,0 25,1 239,0

Gesamt 529,4 977,5 632,8 1.524,4 436,1 4.100,1

Quelle: Eigene Berechnungen. *Potenzialreserve: 10 % des Nachfragepotenzials im Einzugsgebiet bzw. 15 % bei Sportbedarf.


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Das Einwohnerpotenzial des KaufParks wird aufgrund von Bevölkerungszuwäch-

sen bis zum Jahre 2020 auf etwa 734.000 Personen (zzgl. Potenzialreserve) an-

wachsen. Dabei ist berücksichtigt, dass sich das Einzugsgebiet (zumindest im

Segment Sport) durch die Ansiedlung des Decathlon-Sportfachmarkts erheblich

vergrößern wird. Das relevante Nachfragepotenzial im Einzugsgebiet wird 2020

auf etwa 4,1 Mrd. € ansteigen.


Seite 79 | 150

5.4 Umsatzprognose und Flächenproduktivität

Die Umsatzprognose für das Vorhaben basiert auf der Einschätzung erzielbarer

Nachfrageabschöpfungen der geplanten Nutzung im Einzugsgebiet auf Grundlage

von umfangreichen Erfahrungswerten und empirischen Untersuchungen. Neben

der Entfernung zum Vorhabenstandort wurde dabei auch die Wettbewerbssituati-

on im Raum berücksichtigt.

Für die vorhabenrelevanten Sortimente im Bestand20 belaufen sich die Umsätze

auf folgende Größenordnungen:

Tabelle 15: Aktuelle Flächen- und Umsatzstruktur des KaufParks Dresden

Der KaufPark Dresden generiert derzeit auf einer Verkaufsfläche von 38.970 qm

einen Brutto-Umsatz pro Jahr von rd. 137,3 Mio. €.

Die durchschnittliche Flächenproduktivität liegt damit bei rd. 3.500 €/qm Ver-

kaufsfläche, fällt gegliedert nach Sortimenten jedoch sehr unterschiedlich aus.

So wird vor allem im Segment Elektroartikel bedingt durch Media Markt eine be-

sonders hohe Flächenproduktivität erreicht, während die Flächenproduktivitäten

20 Dr. Lademann & Partner wurden Echtumsätze des KaufParks zur Verfügung gestellt.


in qm

Flächenproduk-

tivität*

Umsatz in

Mio. €

Periodischer Bedarf 7.530 5.200 39,2

Bekleidung/Wäsche 7.865 2.600 20,4

Schuhe, Lederwaren 2.220 2.900 6,4

Sportartikel 840 2.900 2,4

Elektroartikel 4.150 9.200 38,2

Spielwaren/Babybedarf 510 2.900 1,5

Hausrat/Wohnaccessoires/Geschenke 1.350 2.600 3,5

Uhren/Schmuck 290 9.600 2,8

Bücher 485 4.800 2,3

Schreibwaren 260 4.200 1,1

Bau- und Gartenbedarf 7.280 1.200 8,7

Möbel 5.920 1.500 8,9

Sonstiges 270 6.600 1,8

Gesamt 38.970 3.500 137,3

Aktuelle Flächen- und Umsatzstruktur des KaufParks Dresden

Quelle: Berechnungen von Dr. Lademann & Partner. *in €/qm VKF


Seite 80 | 150

bei den nicht-zentrenrelevanten Sortimenten Bau- und Gartenbedarf und Möbel

deutlich geringer ausfallen.

Dr. Lademann & Partner gehen davon aus, dass sich im Falle des geplanten

Refurbishments des KaufParks eine Umsatzzunahme aus zwei Quellen ergibt:

eine aus der reinen Flächenerweiterung resultierende Umsatzzunahme sowie

eine Umsatzzunahme für die Bestandsflächen, die sich aus der mit dem

Refurbishment des KaufParks verbundenen allgemeinen Attraktivitätssteige-

rung generiert.

Für den umstrukturierten KaufPark werden folgende maximal erzielbare Flächen-

produktivitäten angenommen, die unter Berücksichtigung der Standortlage, der

sozioökonomischen Rahmenbedingungen und der Wettbewerbssituation für den

KaufPark realistisch erscheinen. Diese Flächenproduktivitäten wurden als Basis-

werte für die nachfolgende Schwellenwertanalyse herangezogen.

Tabelle 16: Prospektive Flächenproduktivität für die Einzelhandelsnutzungen im umstrukturierten KaufPark

Mit Ausnahme des Segments Sportartikel unterstellen Dr. Lademann & Partner in

allen Branchen einen Anstieg der Flächenproduktivität gegenüber dem heutigen

Status quo – sowohl was die Bestandsflächen als auch was die Erweiterungsflä-

chen anbelangt. Die angenommenen Flächenproduktivitäten fallen für ein fach-

marktorientiertes Einkaufszentrum unter Berücksichtigung der sozioökonomi-

Branchenmix Flächenproduk-tivität*

Periodischer Bedarf 5.700

Bekleidung/Wäsche 2.900

Schuhe, Lederwaren 3.200

Sportbedarf 2.400

Elektroartikel 10.100

Spielwaren/Babybedarf 3.200

Hausrat/Wohnaccessoires/Geschenke 2.900

Uhren/Schmuck 10.500

Bücher 5.000

Schreibwaren 4.400

Bau- und Gartenbedarf **

Möbel 1.700

Flächenproduktivitäten des KaufParks nach Umstrukturierung

Quelle: Dr. Lademann & Partner.

*in €/qm VKF ** Der B1-Baumarkt wird aufgegeben.


Seite 81 | 150

schen Rahmenbedingungen vergleichsweise hoch aus und gewährleisten eine

Worst-case-Betrachtung.

I.d.R. nimmt die durchschnittliche Flächenleistung mit zunehmender Verkaufs-

fläche zwar ab. Dr. Lademann & Partner gehen für die Umstrukturierung des

KaufParks jedoch von einer deutlichen Attraktivitätssteigerung des Centers und

der Gewinnung attraktiver neuer Mietpartner aus. Auch wenn die Mieterstruktur

des KaufParks nach der Umstrukturierung überwiegend durch fachmarktorientier-

te Anbieter sowie konsumige Filialisten geprägt bleiben wird, muss somit von

einem Anstieg der Flächenproduktivitäten ausgegangen werden.

Dies gilt jedoch nicht für das Sportsegment. Hier ist konkret die Ansiedlung des

Großflächenkonzepts Decathlon vorgesehen. Decathlon erzielt deutlich geringere

Flächenproduktivitäten als der konventionelle Sporthandel. Dies hat folgende

Ursachen:

Decathlon bespielt im Fachmarktsegment ausschließlich Großflächen von

mindestens 2.000 qm Verkaufsfläche. I.d.R. gilt, je größer die Verkaufsfläche,

desto geringer die Flächenproduktivität, da der Grenznutzen bei zunehmen-

der Verkaufsfläche stetig abnimmt. Auch unabhängig vom Betreiber Decath-

lon weisen große Sportfachmärkte damit geringere Flächenproduktivitäten

auf als kleinere Fachhändler (z.B. Intersport, Sport 2000) oder Sportkaufhäu-

ser (z.B. Sport Scheck, Globetrotter, Karstadt Sport, Sportarena).

Das Betriebsformat Decathlon sieht einen besonders hohen Anteil an Test-

und Ausstellungsflächen (z.B. für Zelte, Fahrräder, Sportgroßgeräte etc.) vor.

Je größer die zur Verfügung stehende Verkaufsfläche, desto höher ist der An-

teil an Test- und Ausstellungsflächen. Zudem sind besonders breite Gänge

charakteristisch für Decathlon-Sportfachmärkte. Aufgrund des unterproporti-

onalen Anteils der Regalflächen werden in der Folge auch nur unterdurch-

schnittliche Flächenproduktivitäten erzielt.

Decathlon verkauft überwiegend günstige Eigenmarken. Hochpreisige Mar-

kenartikel (z.B. Nike, Adidas, Puma etc.), die als Treiber der Flächenprodukti-

vität gelten, werden im Vergleich zum konventionellen Sporteinzelhandel in

nur geringem Umfang angeboten.

Das Sortimentskonzept von Decathlon ist breiter als bei jedem konventionel-

len Sporteinzelhändler. Über 70 Sportarten werden bedient, darunter auch

Randsportarten wie Bogenschießen, Kampfsport oder Billard. Bei den Rands-

portarten ist die Umschlagsgeschwindigkeit aufgrund der geringeren Nach-


Seite 82 | 150

frage jedoch gering, weshalb in diesem Bereich auch nur geringe Flächenpro-

duktivitäten erzielt werden.

Decathlon bietet viele großvolumige Sportartikel an (z.B. Tischtennisplatten,

Zelte, Fahrräder, Boote). Solche flächenextensiven Artikel limitieren die Flä-

chenproduktivität.

Aktuell generiert der KaufPark Dresden ein Umsatzvolumen von rd. 137,3 Mio. €

bei einer Flächenproduktivität in Höhe von rd. 3.500 € je qm Verkaufsfläche. Dr.

Lademann & Partner gehen davon aus, dass sich die Flächenproduktivitäten des

KaufParks infolge der geplanten Umstrukturierung erhöhen werden. Dies gilt

sowohl für die Bestandsflächen als auch für die Erweiterungsflächen. Lediglich

im Sportsegment ist von einer niedrigeren Flächenproduktivität als heute auszu-

gehen, da hier die Ansiedelung eines (Decathlon-)Sportfachmarkts vorgesehen

ist.


Seite 83 | 150

6 Wirkungsprognose

6.1 Vorbemerkungen

Die vorliegende Untersuchung stellt eine Schwellenwert-Analyse dar. Dabei wur-

den in einem rekursiven Verfahren die maximalen Verkaufsflächengrößen ermit-

telt, die als noch verträglich einzuschätzen sind. Die nachfolgend darstellte Wir-

kungsprognose simuliert daher die für die ermittelten Verkaufsflächen-

Obergrenzen zu erwartenden Umsatzumverteilungswirkungen. Dabei wird unter-

sucht, wie sich der prognostizierte Umsatz des Vorhabens unter Berücksichti-

gung der räumlichen Verteilung auf den Einzelhandel im Einzugsgebiet auswirken

wird. Hierbei wird angenommen, dass das Vorhaben bis zum Jahr 2020 voll ver-

sorgungswirksam wird.

Die Umverteilungswirkungen werden auf Basis der bestehenden Einzelhandel-

sumsätze (stationärer Einzelhandel im jeweiligen Bezugsraum) ermittelt. Dabei

muss zunächst die Verteilung der Wirkung des Vorhabenumsatzes mit Kunden aus

der jeweiligen Einzugsgebietszone auf die einzelnen untersuchten Versorgungs-

lagen (zentrale Versorgungsbereiche, Streulagen) prognostiziert werden. Einen

wichtigen Anhaltspunkt dafür liefern die bisherige Verteilung der Umsätze, die

Typgleichheit bzw. Typähnlichkeit des Angebots sowie die Entfernung zum Vor-

habenstandort. Daneben ist zu berücksichtigen, dass ein stärker agglomerierter

Standort tendenziell weniger von einem Vorhaben betroffen ist.

Die Auswirkungen des Vorhabens sind nicht direkt am Marktanteilszuwachs ab-

lesbar; vielmehr müssen für eine fundierte Wirkungsabschätzung die Veränderun-

gen der Nachfrageplattform bis zum Zeitpunkt der Marktwirksamkeit des Vorha-

bens (prospektiv 2020) sowie die Nachfrageströme berücksichtigt werden:

Sowohl das Vorhaben (in Höhe des zu erwartenden Marktanteilszuwachses)

als auch die bereits vorhandenen Betriebe (in Höhe der aktuellen Bindung

des Nachfragepotenzials) werden insgesamt von einem Marktwachstum infol-

ge der Bevölkerungszunahme profitieren. Dieser Effekt ist zwar nicht vorha-

beninduziert, erhöht allerdings die Kompensationsmöglichkeiten des Einzel-

handels und ist somit wirkungsmildernd zu berücksichtigen. Allerdings ist

nicht für das gesamte Einzugsgebiet ein Bevölkerungswachstum erwartbar.

So sind die Umlandkommunen vor allem durch rückläufige Bevölkerungszah-


Seite 84 | 150

len und damit von einer Marktschrumpfung betroffen. Dies wurde an den be-

troffenen Standorten entsprechend wirkungsverschärfend berücksichtigt.21

Wirkungsmildernd schlägt zu Buche, dass das Vorhaben in der Lage sein wird,

bisherige Nachfrageabflüsse aus dem Einzugsgebiet (bzw. aus den Einzugs-

gebietszonen 1 bis 3) zu reduzieren. Das heißt, der mit Kunden aus dem Ein-

zugsgebiet getätigte Vorhabenumsatz muss nicht vollständig zuvor den

Händlern vor Ort zu Gute gekommen sein. Vielmehr lenkt das Vorhaben auch

bisherige Nachfrageabflüsse auf sich um.

Die in der Innenstadt von Dresden (Zone 4) vorhandenen Betriebe profitieren

umgekehrt aber erheblich von Zuflüssen aus den anderen Zonen des Einzugs-

gebiets. Von diesen Zuflüssen kann das Vorhaben einen Teil auf sich umlen-

ken, was sich wirkungsverschärfend auf die Betriebe innerhalb der Innen-

stadt auswirkt. Dieser Effekt ist für die Zone 4 bzw. die Innenstadt entspre-

chend wirkungsverschärfend berücksichtigt worden.

Erst für den so bereinigten22 Umverteilungsumsatz ist anzunehmen, dass er zu

Lasten anderer bestehender Einzelhandelsbetriebe umverteilt wird.

An dieser Stelle sei nochmals darauf hingewiesen, dass die Wirkungsprognose

nicht nur die Umsatzzuwächse, die aus den reinen Verkaufsflächenerweiterungen

resultieren, sondern auch die Umsatzzuwächse, resultierend aus der Attraktivi-

tätssteigerung der Bestandsflächen, berücksichtigt.

21 Partizipation der vorhandenen Betriebe an Marktschrumpfung/Marktwachstum: Eine Markt-schrumpfung tritt dann ein, wenn die Einwohnerprognose bis zum Zeitpunkt der Marktwirksam-keit des Vorhabens rückläufig ist und sich dadurch das Nachfragepotenzial im Raum verringert. Völlig losgelöst von dem Vorhaben hat der bestehende Einzelhandel somit Umsatzrückgänge zu befürchten, die allein aus der Veränderung des Nachfragepotenzials resultieren. Diese ohnehin eintretenden Umsatzrückgänge berücksichtigt Dr. Lademann & Partner wirkungsverschärfend, indem sie den durch das Vorhaben induzierten Umsatzrückgängen noch aufaddiert werden. Bei einem Marktwachstum verhält es sich genau umgekehrt. Die bestehenden Betriebe profitieren von einem ansteigenden Nachfragepotenzial in Form von steigenden Umsätzen. Durch das Vor-haben induzierte Umsatzrückgänge werden dadurch abgemildert.

22 Die Umlenkung von Nachfragezuflüssen kommt den Zentren selbst nicht zu Gute. Es wird hier im Rechenmodell nur berücksichtigt, dass ein großer Teil des Vorhabenumsatzes in den Zonen 1 bis 3 gar nicht umverteilungsrelevant ist, da diese Umsätze schon heute nicht an den Standor-ten in den Zonen 1 bis 3 gebunden werden, sondern den Betrieben in der Zone 4 (Innenstadt) zu Gute kommen. In der Zone 4 sind diese Kompensationseffekte aus den Zonen 1 bis 3 dann aufaddiert wirkungsverschärfend zu berücksichtigen (Wirkungsverschärfung durch Umlenkung von Nachfragezuflüssen). Die Innenstadt ist somit doppelt von dem Vorhaben betroffen. Zum einen reduziert das Vorhaben die Nachfragezuflüsse aus den Zonen 1 bis 3 in Richtung der In-nenstadt. Zum anderen (wenn auch nur in geringem Maße) gehen Umsätze verloren, indem die in der Innenstadt lebenden Menschen künftig öfter im KaufPark einkaufen werden.


Seite 85 | 150

In der Zone 4 wird der Kaufpark lediglich im Sportsegment einen signifikanten

Marktanteil erreichen, da der geplante Decathlon-Sportfachmarkt über das ge-

samte Dresdner Stadtgebiet ausstrahlen wird. In die Wirkungsprognose wurden

daher neben der Innenstadt sämtliche in der Zone 4 gelegenen Ortsteilzentren

und KES eingestellt, um die Auswirkungen auf diese Standortbereiche detailliert

ermitteln zu können.

In den übrigen Sortimenten erreicht der Kaufpark in der Zone 4 nur noch gering-

fügige Marktanteile. Insbesondere aufgrund des ELBEPARKS werden die Anbieter

im Kaufpark in den übrigen Sortimenten das Dresdner Stadtgebiet nicht voll-

ständig ansprechen. In der Zone 4 ist im Wesentlichen aufgrund der Umlenkung

von Kaufkraftströmen die Dresdner Innenstadt betroffen. Die Gutachter haben

daher die umverteilungsrelevanten Vorhabenumsätze in den übrigen Sortimenten

in der Zone 4 vollständig gegen die Innenstadt gerechnet. Für die übrigen Zen-

tren in der Zone 4 kann davon ausgegangen werden, dass die Wirkungen in je-

dem Falle geringer ausfallen werden als in der Innenstadt. Daher wurde auf eine

detaillierte Wirkungsprognose für die übrigen Zentren in der Zone 4 verzichtet.23

23 Würden die in der Zone 4 umverteilungsrelevanten Vorhabenumsätze nicht nur gegen die In-nenstadt gerechnet werden, sondern auch gegen die übrigen Zentren in der Zone 4, hätte dies eine Marginalisierung der Auswirkungen zur Folge. Die Vorhabenumsätze würden dann auf eine Vielzahl von Standorten verteilt, so dass sich für einzelne Standorte (z.B. für die Innenstadt) deutlich geringe Auswirkungen ergeben würden. Um dem Worst-Case-Anspruch gegenüber der Innenstadt gerecht zu werden, haben Dr. Lademann & Partner daher darauf verzichtet, in den übrigen Sortimenten die Wirkungen gegen sämtliche in der Zone 4 gelegenen Zentren zu rech-nen.


Seite 86 | 150

6.2 Prospektive Umsatzumverteilungswirkungen im Segment Be-kleidung/Wäsche

Für das Segment Bekleidung/Wäsche beziffert sich der als noch verträglich ein-

zustufende maximale Verkaufsflächenzuwachs unter der Maßgabe einer Um-

satzumverteilung von max. 9 % auf 4.500 qm. Dies entspricht einem Zusatzum-

satz von rd. 15,4 Mio. €. An den untersuchten Standorten im Untersuchungs-

raum werden dadurch folgende Umsatzumverteilungsquoten ausgelöst:

Das Vorhaben wird mit Kunden aus seinem Einzugsgebiet einen relevanten

Mehrumsatz von rd. 13,9 Mio. € erzielen (ohne Streuumsätze).

Wirkungsmildernd in den Zonen 1, 2 (Ausnahme Heidenau) und 4 ist zu berück-

sichtigen gewesen, dass sowohl das Vorhaben selbst als auch die bereits vorhan-

denen Betriebe von einem Marktwachstum aufgrund von Bevölkerungsgewinnen

profitieren werden. In der Zone 3 sowie in Heidenau (Zone 2) ist aufgrund der

dort eintretenden Marktschrumpfung entsprechend ein wirkungsverschärfender

Effekt eingestellt worden. Zudem sind in dem Berechnungsmodell die Verschie-

bungen der Nachfrageströme im Raum zwischen den einzelnen Einzugsgebietszo-

nen berücksichtigt. Zusammenfassend lässt sich diesbezüglich festhalten, dass

die Kompensationseffekte durch die Rückholung von Nachfrageabflüssen in den

Zonen 1 bis 3 vollständig gegen die Zone 4 (Innenstadt) gerechnet worden sind.

Nach Berücksichtigung dieser Effekte beträgt der umverteilungsrelevante Vorha-

benumsatz rd. 12,1 Mio. €. Stellt man diesen dem relevanten Einzelhandelsum-

satz im Einzugsgebiet gegenüber, ergibt sich prospektiv eine Umsatzumvertei-

lung von

insgesamt rd. 3,4 %.

Im Folgenden sind die Umverteilungswirkungen für die einzelnen Standortlagen

innerhalb des Einzugsgebiets dargestellt. Die Kompensationseffekte wurden je-

weils separat ermittelt.


Seite 87 | 150

Tabelle 17: Prospektive Umsatzumverteilungswirkungen des Vorhabens im Segment Bekleidung/Wäsche

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Seite 88 | 150

Die Umsatzumverteilungswirkungen wirken sich unterschiedlich stark auf die

untersuchten Versorgungsbereiche im Einzugsgebiet aus. Grundsätzlich werden

die Wirkungen aufgrund der räumlichen Nähe innerhalb des Nahbereichs (Zo-

ne 1) am höchsten ausfallen und bei rd. 9 % liegen (OTZ Jacob-Winter-Platz).

In der Zone 2 bewegen sich die Quoten im Schnitt zwischen 6 und 8 %. Auf-

grund der Marktschrumpfung erreichen die Werte für die Innenstadt von Heiden-

au jedoch auch rd. 9 %.

In der Zone 3 bewegen sich die Quoten zwischen 6 und 7 %.

Für die Dresdner Innenstadt liegt die Umsatzumverteilungsquote bei deutlich

geringeren rd. 3 %, wenngleich hier aufgrund der zu erwartenden Angebotsüber-

schneidungen in absoluten Zahlen gemessen die höchsten Umsatzrückgänge

(rd. 9,7 Mio. €) zu erwarten sind. In den Zonen 1 bis 3 liegen die Umsatzrück-

gänge insgesamt bei lediglich rd. 2,4 Mio. €.


Seite 89 | 150

6.3 Prospektive Umsatzumverteilungswirkungen im Segment Schuhe/Lederwaren

Für das Segment Schuhe/Lederwaren beziffert sich der als noch verträglich ein-

zustufende maximale Verkaufsflächenzuwachs unter der Maßgabe einer Um-

satzumverteilung von max. 9 % auf 1.000 qm. Dies entspricht einem Zusatzum-

satz von rd. 3,9 Mio. €. An den untersuchten Standorten im Untersuchungsraum

werden dadurch folgende Umsatzumverteilungsquoten ausgelöst:


Mehrumsatz von rd. 3,2 Mio. € erzielen (ohne Streuumsätze). Wirkungsmildernd

in den Zonen 1, 2 (Ausnahme Heidenau) und 4 ist zu berücksichtigen gewesen,

dass sowohl das Vorhaben selbst als auch die bereits vorhandenen Betriebe von

einem Marktwachstum aufgrund von Bevölkerungsgewinnen profitieren werden.

In der Zone 3 sowie in Heidenau (Zone 2) ist aufgrund der dort eintretenden

Marktschrumpfung entsprechend ein wirkungsverschärfender Effekt eingestellt

worden. Zudem sind in dem Berechnungsmodell die Verschiebungen der Nachfra-

geströme im Raum zwischen den einzelnen Einzugsgebietszonen berücksichtigt.

Zusammenfassend lässt sich diesbezüglich festhalten, dass die Kompensationsef-

fekte durch die Rückholung von Nachfrageabflüssen in den Zonen 1 bis 3 voll-

ständig gegen die Zone 4 (Innenstadt) gerechnet worden sind.


benumsatz rd. 2,8 Mio. €. Stellt man diesen dem relevanten Einzelhandelsumsatz

im Einzugsgebiet gegenüber, ergibt sich prospektiv eine Umsatzumverteilung

von






Seite 90 | 150

Tabelle 18: Prospektive Umsatzumverteilungswirkungen des Vorhabens im Segment Schuhe/Lederwaren

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Seite 91 | 150



die Wirkungen aufgrund der räumlichen Nähe innerhalb des Nahbereichs (Zone

1) am höchsten ausfallen und bei knapp 9 % liegen (OTZ Jacob-Winter-Platz).



au jedoch auch knapp 9 %.

In der Zone 3 bewegen sich die Quoten um rd. 6 %.

Für die Dresdner Innenstadt liegt die Umsatzumverteilungsquote bei rd. 5 %,

wenngleich hier aufgrund der zu erwartenden Angebotsüberschneidungen in ab-

soluten Zahlen gemessen die höchsten Umsatzrückgänge (rd. 2,3 Mio. €) zu er-

warten sind. In den Zonen 1 bis 3 liegen die Umsatzrückgänge insgesamt bei

lediglich rd. 0,4 Mio. €.


Seite 92 | 150

6.4 Prospektive Umsatzumverteilungswirkungen im Segment Sport

Für das Segment Sport beziffert sich der als noch verträglich einzustufende ma-

ximale Verkaufsflächenzuwachs unter der Maßgabe einer Umsatzumverteilung

von max. 9 % auf 3.050 qm. Dies entspricht einem Zusatzumsatz von rd. 7,0

Mio. €. An den untersuchten Standorten im Untersuchungsraum werden dadurch

folgende Umsatzumverteilungsquoten ausgelöst24:


Mehrumsatz von rd. 5,9 Mio. € erzielen (ohne Streuumsätze). Wirkungsmildernd

in den Zonen 1, 2 (Ausnahme Heidenau) und 4 ist zu berücksichtigen gewesen,

dass sowohl das Vorhaben selbst als auch die bereits vorhandenen Betriebe von

einem Marktwachstum aufgrund von Bevölkerungsgewinnen profitieren werden.

In der Zone 3 sowie in Heidenau (Zone 2) ist aufgrund der dort eintretenden

Marktschrumpfung entsprechend ein wirkungsverschärfender Effekt eingestellt

worden. Zudem sind in dem Berechnungsmodell die Verschiebungen der Nachfra-

geströme im Raum zwischen den einzelnen Einzugsgebietszonen berücksichtigt.

Zusammenfassend lässt sich diesbezüglich festhalten, dass die Kompensationsef-

fekte durch die Rückholung von Nachfrageabflüssen in den Zonen 1 bis 3 voll-

ständig gegen die Zone 4 (Innenstadt) gerechnet worden sind.




von





24 Der geplante Sportfachmarkt spricht ein Einzugsgebiet an, welches noch über das originäre Einzugsgebiet des KaufParks hinausgeht und das gesamte Dresdner Stadtgebiet umfasst.


Seite 93 | 150

Tabelle 19: Prospektive Umsatzumverteilungswirkungen des Vorhabens im Segment Sport

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Seite 94 | 150



die Wirkungen aufgrund der räumlichen Nähe innerhalb des Nahbereichs (Zone

1) am höchsten ausfallen und bei knapp 9 % liegen.








warten sind. An allen anderen Standorten innerhalb des Einzugsgebiets liegen

die Umsatzrückgänge insgesamt bei lediglich rd. 1,5 Mio. €.


Seite 95 | 150

6.5 Prospektive Umsatzumverteilungswirkungen im Segment Spielwaren/Babybedarf

Für das Segment Spielwaren/Babybedarf beziffert sich der als noch verträglich

einzustufende maximale Verkaufsflächenzuwachs unter der Maßgabe einer Um-

satzumverteilung von max. 9 % auf 800 qm. Dies entspricht einem Zusatzumsatz

von rd. 2,7 Mio. €. An den untersuchten Standorten im Untersuchungsraum wer-

den dadurch folgende Umsatzumverteilungsquoten ausgelöst:
















von






Seite 96 | 150

Tabelle 20: Prospektive Umsatzumverteilungswirkungen des Vorhabens im Segment Spielwaren/Babybedarf

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ne 1) am höchsten ausfallen und bei rd. 9 % liegen (OTZ Altleuben).




In der Zone 3 bewegen sich die Quoten um 6 %.







Seite 98 | 150

6.6 Prospektive Umsatzumverteilungswirkungen im Segment Bü-cher

Für das Segment Bücher beziffert sich der als noch verträglich einzustufende

maximale Verkaufsflächenzuwachs unter der Maßgabe einer Umsatzumverteilung

von max. 9 % auf 500 qm. Dies entspricht einem Zusatzumsatz von rd. 2,6 Mio.

€. An den untersuchten Standorten im Untersuchungsraum werden dadurch fol-

gende Umsatzumverteilungsquoten ausgelöst:
















von






Seite 99 | 150

Tabelle 21: Prospektive Umsatzumverteilungswirkungen des Vorhabens im Segment Bücher

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untersuchten Versorgungsbereiche im Einzugsgebiet aus. Da es im Nahbereich

keinen Bestand gibt, treten hier auch keine Wirkungen auf. Die Umsätze, die mit

Kunden aus der Zone 1 generiert werden, gehen folglich vollständig zu Lasten

von Betrieben in den übrigen Zonen des Einzugsgebiets (Nachfragestrombereini-

gung). Die höchsten Auswirkungen sind für das O.D.C. sowie im OTZ Wasaplatz

zu erwarten und liegen hier bei etwa 7 %. In der Zone 3 bewegen sich die Quo-

ten um rd. 6 %.







Seite 101 | 150

6.7 Prospektive Umsatzumverteilungswirkungen im Segment Schreibwaren

Für das Segment Schreibwaren beziffert sich der als noch verträglich einzustu-

fende maximale Verkaufsflächenzuwachs unter der Maßgabe einer Umsatzumver-

teilung von max. 9 % auf 200 qm. Dies entspricht einem Zusatzumsatz von rd.

0,9 Mio. €. An den untersuchten Standorten im Untersuchungsraum werden

dadurch folgende Umsatzumverteilungsquoten ausgelöst:
















von






Seite 102 | 150

Tabelle 22: Prospektive Umsatzumverteilungswirkungen des Vorhabens im Segment Schreibwaren

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Seite 103 | 150




ne 1) am höchsten ausfallen und bei rd. 8 % liegen (OTZ Jacob-Winter-Platz).

In der Zone 2 bewegen sich die Quoten um rd. 7 %. Aufgrund der Marktschrump-

fung erreichen die Werte für die Innenstadt von Heidenau jedoch auch einen

Wert zwischen 8 und 9 %.






gänge für alle Standorte zusammengenommen bei lediglich rd. 0,4 Mio. €.


Seite 104 | 150

6.8 Prospektive Umsatzumverteilungswirkungen im Segment Hausrat/Wohnaccessoires/Geschenke

Für das Segment Hausrat/Wohnaccessoires/Geschenke beziffert sich der als noch

verträglich einzustufende maximale Verkaufsflächenzuwachs unter der Maßgabe

einer Umsatzumverteilung von max. 9 % auf 800 qm. Dies entspricht einem Zu-

satzumsatz von rd. 2,7 Mio. €. An den untersuchten Standorten im Untersu-

chungsraum werden dadurch folgende Umsatzumverteilungsquoten ausgelöst:
















von






Seite 105 | 150

Tabelle 23: Prospektive Umsatzumverteilungswirkungen des Vorhabens im Segment Haus-

rat/Wohnaccessoires/Geschenke

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ne 1) am höchsten ausfallen und bei knapp 9 % liegen (OTZ Jacob-Winter-Platz).




In der Zone 3 bewegen sich die Quoten zwischen 6 und 7 %.







Seite 107 | 150

6.9 Prospektive Umsatzumverteilungswirkungen im Segment Uh-ren/Schmuck

Für das Segment Uhren/Schmuck beziffert sich der als noch verträglich einzustu-

fende maximale Verkaufsflächenzuwachs unter der Maßgabe einer Umsatzumver-

teilung von max. 9 % auf 200 qm. Dies entspricht einem Zusatzumsatz von

rd. 2,4 Mio. €. An den untersuchten Standorten im Untersuchungsraum werden

dadurch folgende Umsatzumverteilungsquoten ausgelöst:
















von






Seite 108 | 150

Tabelle 24: Prospektive Umsatzumverteilungswirkungen des Vorhabens im Segment Uhren/Schmuck

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Seite 109 | 150




ne 1) am höchsten ausfallen und bei knapp 9 % liegen (OTZ Altleuben).











Seite 110 | 150

6.10 Maximale Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur /Marktanteile des Vorhabens

Insgesamt ließen sich damit für die Umstrukturierung des KaufParks bis zu

11.050 qm zusätzliche Verkaufsfläche in zentrenrelevanten Sortimenten verträg-

lich in die bestehenden Strukturen integrieren. Hierbei ist jedoch zu berücksich-

tigen, dass die Gesamtverkaufsfläche des KaufParks gegenüber der heute geneh-

migten Fläche von 38.000 qm nicht erweitert werden soll. Durch die Aufgabe des

B1-Baumarkts stehen lediglich rd. 7.300 qm Verkaufsfläche für die Umwidmung

zur Verfügung (Sconto wird am Standort bleiben). Die ermittelten Verkaufsflä-

chenobergrenzen können somit nicht in allen Sortimenten gleichzeitig ausge-

nutzt werden. Dementsprechend können auch die ermittelten Zusatzumsätze25

nicht in allen Sortimenten generiert werden.

Tabelle 25: Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur des KaufParks (nur Erweiterung)

25 Für die Bestandsflächen wird ein Zusatzumsatz in Höhe von rd. 5 % unterstellt.


in qm

Umsatz in

Mio. €

Periodischer Bedarf* - 2,0

Bekleidung/Wäsche 4.500 15,4

Schuhe, Lederwaren 1.000 3,9

Sportartikel 3.050 7,0

Elektroartikel* - 1,9

Spielwaren/Babybedarf 800 2,7

Hausrat/Wohnaccessoires/Geschenke 800 2,7

Uhren/Schmuck 200 2,4

Bücher 500 2,6

Schreibwaren 200 0,9

Bau- und Gartenbedarf - -

Möbel* - 0,4

Sonstiges* - 0,1

Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur des KaufParks (nur Erweiterung)

Quelle: Berechnungen von Dr. Lademann & Partner. Umsatzzunahme aufgrund von allgemeiner

Attraktivitätssteigerung.


Seite 111 | 150

Dies wäre mit folgenden Marktanteilszuwächsen (sektoraler worst case26) inner-

halb des Einzugsgebiets für die zu erweiternden Sortimente verbunden:

Tabelle 26: Maximale Markanteilszuwächse durch die Umstrukturierung/Erweiterung

Wie die Tabelle zeigt, fallen die Marktanteilszuwächse erwartungsgemäß in der

Zone 1 am höchsten aus und bewegen sich hier je nach Branche zwischen 6 und

26 Der sektorale worst case geht davon aus, dass die ermittelte Verkaufsflächenobergrenze in jedem Sortiment vollständig ausgenutzt wird. Aufgrund der Deckelung der Gesamtverkaufsflä-che wird dies jedoch nicht möglich sein, weshalb nicht in jedem Sortiment die Umsatz- und Marktanteilszuwächse vollständig erreicht werden.

Zone 1 Zone 2 Zone 3 Zone 4 Gesamt*

Bekleidung/Wäsche

Marktpotenzial (Mio. €) 44,4 81,6 55,7 124,4 306,1

Umsatz Vorhaben (Mio. €) 4,6 5,9 2,6 0,8 13,9

Marktanteilszuwachs 10% 7% 5% 1% 5%

Schuhe, Lederwaren




Sportartikel




Spielwaren/Babybedarf




Hausrat/Wohnaccessoires/Geschenke

Uhren/Schmuck 7,9 14,5 9,9 22,1 54,3



Uhren/Schmuck




Bücher




Schreibwaren




Quelle: Eigene Berechnungen. *Ohne Streuumsätze.

Marktanteilszuwächse des KaufParks im Einzugsgebiet (sektoraler worst case)


Seite 112 | 150

13 %-Punkten. Sortimentsseitig betrachtet fallen die Marktanteilzuwächse im

Bereich Uhren/Schmuck und Sportartikel am höchsten aus.

Insgesamt würde sich die maximal mögliche Verkaufsflächen- und Umsatzstruk-

tur für den umstrukturierten KaufPark, gegliedert nach Sortimenten, folgender-

maßen darstellen:

Tabelle 27: Maximale Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur des KaufParks (nach Umstrukturierung)

An dieser Stelle sei nochmals betont, dass die genehmigte Gesamtverkaufsfläche

von 38.000 qm Verkaufsfläche nicht erweitert werden soll. Nicht in jedem Sorti-

ment können somit die angegebenen Verkaufsflächenobergrenzen vollständig

ausgereizt werden bzw. die ermittelten maximalen Umsatzzuwächse erzielt wer-

den.

Im worst case würde der KaufPark künftig einen Umsatz von bis zu 154 Mio. €

erzielen (unter der Annahme, dass vor allem die Sortimente mit hohen Flächen-

produktivitäten vollständig ausgenutzt werden). Dies entspräche einer Flächen-

produktivität von rd. 4.000 € je qm Verkaufsfläche. Gegenüber dem Status quo

würde dies eine Umsatzzunahme von maximal etwa 16,5 Mio. € bedeuten. Da

davon auszugehen ist, dass nicht nur die Sortimente mit den höchsten Flächen-

produktivitäten vollständig ausgenutzt werden, werden der Gesamtumsatz sowie

die Umsatzzunahme tatsächlich aber geringer ausfallen.


in qm

Flächenproduk-

tivität*

Umsatz in

Mio. €

Periodischer Bedarf 7.530 5.500 41,1

Bekleidung/Wäsche 12.365 2.900 35,9

Schuhe, Lederwaren 3.220 3.200 10,3

Sportartikel 3.890 2.400 9,4

Elektroartikel 4.150 9.700 40,1

Spielwaren/Babybedarf 1.310 3.200 4,2

Hausrat/Wohnaccessoires/Geschenke 2.150 2.900 6,2

Uhren/Schmuck 490 10.500 5,1

Bücher 985 5.000 4,9

Schreibwaren 460 4.400 2,0

Bau- und Gartenbedarf - - -

Möbel 5.920 1.600 9,3

Sonstiges 270 6.900 1,9

Maximale Flächen- und Umsatzstruktur des KaufParks Dresden im sektoralen worst case (nach

Umstrukturierung)

Quelle: Berechnungen von Dr. Lademann & Partner. *in €/qm VKF


Seite 113 | 150

Nach der Umstrukturierung würde der KaufPark Dresden innerhalb seines Ein-

zugsgebiets (im sektoralen worst case), gegliedert nach Sortimenten maximal

folgende Marktanteile erreichen:

Tabelle 28: Maximale Markanteile des KaufParks nach der Umstrukturierung/Erweiterung

Zone 1 Zone 2 Zone 3 Zone 4 Gesamt*

Periodischer Bedarf

Marktpotenzial (Mio. €) 263,8 484,3 330,5 738,9 1.817,4


Marktanteile 9% 2% 1% 0% 2%

Bekleidung/Wäsche



Marktanteile 24% 17% 11% 1% 11%

Schuhe, Lederwaren



Marktanteile 28% 19% 13% 2% 12%

Sportartikel




Elektroartikel




Spielwaren/Babybedarf




Hausrat/Wohnaccessoires/Geschenke



Marktanteile 24% 16% 11% 1% 10%

Uhren/Schmuck



Marktanteile 27% 19% 12% 2% 12%

Bücher




Schreibwaren




Möbel




Quelle: Eigene Berechnungen. *Ohne Streuumsätze.

Marktanteile des Kaufparks im Einzugsgebiet (nach Umstrukturierung); sektoraler worst case


Seite 114 | 150

Erwartungsgemäß fallen die Marktanteile innerhalb der Zone 1 am höchsten aus

und bewegen sich je nach Branche zwischen 9 und 28 %. In der Zone 4 wird nur

im Sportbedarf noch ein signifikanter Marktanteil erzielt27. Die höchsten Markt-

anteile werden dabei in den Branchen Uhren/Schmuck, Schuhe/Lederwaren, Be-

kleidung und Hausrat/Wohnaccessoires erzielt. Auf das gesamte Einzugsgebiet

bezogen liegen die Marktanteile des umstrukturierten KaufParks maximal zwi-

schen 2 und 12 %.

Für den KaufPark Dresden ergibt sich eine maximal mögliche Verkaufsflächener-

weiterung von 11.050 qm, die sich auf unterschiedliche zentrenrelevante Sorti-

mente verteilt. Da die aktuell genehmigte Gesamtverkaufsfläche von 38.000 qm

nicht überschritten werden soll und nur der B1 Baumarkt aufgegeben wird

(Sconto bleibt am Standort), beschränkt sich das effektive Flächenvolumen, wel-

ches in zentrenrelevante Sortimente umgewidmet werden kann, auf rd. 7.300

qm. Nach der Umstrukturierung würde der KaufPark im absoluten worst case ein

Umsatzvolumen von bis zu rd. 154 Mio. € erzielen. Dies entspräche einem Um-

satzzuwachs von bis zu rd. 16,5 Mio. €, der sich aus der Umwidmung von nicht-

zentrenrelevanten Einzelhandelsflächen in zentrenrelevante Einzelhandelsflächen

sowie aus einer allgemeinen Attraktivitätssteigerung für die Bestandsflächen

infolge des Refurbishments ergibt. Tatsächlich wir der Umsatzzuwachs aber ge-

ringer ausfallen, da davon auszugehen ist, dass auch solche Sortimente erweitert

werden, die eher geringere Flächenproduktivitäten aufweisen.

27 An dieser Stelle sei darauf hingewiesen, dass der Marktanteil nicht gleichzusetzen ist mit der Umsatzumverteilungsquote. Der Marktanteil beschreibt, wie hoch die Nachfrageabschöpfung in der jeweiligen Zone ist. Mit zunehmender Entfernung sinkt der Marktanteil regelmäßig ab. So werden die Bewohner im Nahbereich rund um den KaufPark mit einer höheren Wahrscheinlich-keit im KaufPark einkaufen als bspw. die Bewohner der Innenstadt. Dies hängt neben der räum-lichen Entfernung aber auch damit zusammen, dass bspw. die Bewohner der Innenstadt ein sehr attraktives Angebot in Wohnnähe vorfinden. Der Marktanteil nimmt also stets in Abhän-gigkeit von der Entfernung und von der Wettbewerbsintensität ab. Je weiter entfernt eine Zone ist und je intensiver sich der Wettbewerb in der Zone darstellt, desto geringer fällt der Markt-anteil aus (trotz der weiteren Entfernung,fällt der Marktanteil in der Zone 3 höher aus als in der Zone 4, da in der Zone 4 die Wettbewerbsintensität bedingt durch die Innenstadt höher ist).

Dies bedeutet aber nicht, dass die Innenstadt von dem Vorhaben geringer betroffen ist. So fal-len die ermittelten absoluten Umsatzrückgänge in der Innenstadt mit deutlichem Abstand am höchsten aus. Dies hängt mit den Kaufkraftströmen zusammen. Die Innenstadt profitiert der-zeit naturgemäß von Kaufkraftzuflüssen aus den Stadtrandgebieten und dem Umland. Wird der KaufPark infolge seiner Umstrukturierung attraktiver, werden diese Kaufkraftzuflüsse in die In-nenstadt zurückgehen, da die im Nahbereich um den KaufPark lebenden Verbraucher künftig vermehrt im KaufPark einkaufen werden und weniger in der Innenstadt.


Seite 115 | 150

6.11 Umsatzherkunft

Die Umsatzherkunft (bezogen auf die mit der Umstrukturierung verbundenen

Zusatzumsätze) stellt sich folgendermaßen dar:

Abbildung 38: Umsatzherkunft

Über alle vorhabenrelevanten Sortimente hinweg betrachtet lässt sich festhalten,

dass etwa 73 % des Vorhabenumsatzes innerhalb des abgegrenzten Einzugsge-

biets umverteilungsrelevant sind. Rd. 17 % des Vorhabenumsatzes werden durch

das Marktwachstum, induziert durch Bevölkerungszugewinne, kompensiert. Etwa

11 % des Vorhabenumsatzes werden nicht innerhalb des Einzugsgebiets umver-

teilt, sondern entfallen auf Streukunden (insbesondere tschechische Einkaufs-

touristen sowie Kunden, die außerhalb des originären Einzugsgebiets des Kauf-

Parks leben).

Differenziert nach Decathlon und den übrigen Nutzungen im KaufPark zeigt sich,

dass vom Vorhabenumsatz Decathlons ein geringerer Anteil aus der Verdrängung

gegen Bestandsbetriebe resultiert. Dies hängt zum einen damit zusammen, dass

Decathlon einen höheren Streukundenanteil aufweist und zum anderen, dass

Decathlon – im Gegensatz zum KaufPark – Kunden aus dem gesamten Dresdner

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9,7 0,25 10,2

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7,98 7,98

Hilfslinien anzeigen über Menu:

Ansicht | Anzeigen | Haken bei

Führungslinien setzten_________________________________________________________________

Folie in Ursprungsform bringen über Menu:

Start | Folien | Zurücksetzen

Die Zusatzumsätze generieren sich überwiegend aus der

Verdrängung gegenüber Bestandsbetrieben. Ein signifikanter

Umsatzanteil generiert sich aber auch aus dem Marktwachstum.


Quelle

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Decathlon KaufPark (Rest) Gesamt

Streukunden außerhalbdes EZG

Marktwachstum

Verdrängung imEinzugsgebiet


Seite 116 | 150

Stadtgebiet zieht und die wirkungsmildernden Effekte durch das bevölkerungsin-

duzierte Marktwachstum stärker durchschlagen.28

Die mit der geplanten Umstrukturierung zu erwartenden Zusatzumsätze des

KaufParks generieren sich überwiegend aus der Verdrängung gegenüber Be-

standsbetrieben. Ein signifikanter Umsatzanteil generiert sich aber auch aus dem

einwohnerinduzierten Marktwachstum.

28 Für die Zone 4 ist von einem Bevölkerungsanstieg in Höhe von rd. 18.100 Personen auszuge-hen. Daraus resultiert eine Erhöhung des Nachfragepotenzials für das Sportsegment von rd. 2,2 Mio. €. Der Decathlon-Sportfachmarkt wird in der Zone 4 einen Marktanteil von rd. 5 % errei-chen. Daraus resultiert ein wirkungsmildernder Effekt in Höhe von rd. 0,1 Mio. € in der Zone 4 (5 % von 2,2 Mio. €). Die vorhandenen Betriebe in der Zone 4 erreichen eine Nachfragebindung von rd. 95 %. Dementsprechend werden die vorhandenen Betriebe auch rd. 95 % des Markt-wachstums für sich verbuchen können (rd. 2,0 Mio. €). Der wirkungsmildernde Effekt durch das Marktwachstum in der Zone 4 beträgt für das Sportsegment insgesamt somit rd. 2,1 Mio. €. Hinzukommen die wirkungsmildernden Effekte aus den Zonen 1 bis 3, die sich im Sportsegment auf rd. 0,1 Mio. € belaufen (hier fällt das Marktwachstum aufgrund der prognostizierten Bevöl-kerungsrückgänge im Umland von Dresden deutlich geringer aus). Insgesamt ergibt sich damit ein wirkungsmildernder Effekt im Sportsegment von rd. 2,2 Mio. €. Bezogen auf den Vorha-benumsatz von rd. 7,0 Mio. € macht dies einen Anteil von rd. 32 % (gerundet).

Für die übrigen Vorhabensortimente gehen die Gutachter nicht davon aus, dass deren Ausstrah-lungswirkungen über die komplette Zone 4 reichen. Dementsprechend wurde das Marktwachs-tum der Zone 4 hier auch nicht vollständig berücksichtigt. Dies führt dazu, dass der wirkungs-mildernde Effekt des Marktwachstums für die übrigen Sortimente deutlich geringer ausfällt und stattdessen ein höherer Teil des Vorhabenumsatzes aus der Verdrängung resultiert.


Seite 117 | 150

7 Bewertung des Vorhabens

7.1 Zu den Bewertungskriterien

Das Vorhaben in Dresden soll im Rahmen eines Bauleitplanverfahrens über eine

Änderung des bestehenden Bebauungsplans realisiert werden. Die Bewertung des

Vorhabens erfolgt demnach nach § 1 Abs. 6 Nr. 4 und Abs. 6 Nr. 8a BauGB sowie

nach § 1 Abs. 4 BauGB in Verbindung mit den landes- und regionalplanerischen

Bestimmungen in Sachsen29. Demnach sind folgende, additiv verknüpfte Kriterien

für die Zulässigkeit des hier zu bewertenden großflächigen Einzelhandelsvorha-

bens von Bedeutung:

Die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von Einkaufszentren

und großflächigen Einzelhandelsbetrieben sowie sonstigen großflächigen

Handelsbetrieben, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbraucher und

auf die Auswirkungen den vorstehend bezeichnenden großflächigen Einzel-

handelseinrichtungen vergleichbar sind, ist nur in Ober- und Mittelzentren

zulässig. Die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von Facto-

ry-Outlet-Centern ist nur in Oberzentren zulässig. (Konzentrationsgebot)

Die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von großflächigen

Einzelhandelseinrichtungen ist zur Sicherung der verbrauchernahen Versor-

gung mit Gütern des kurzfristigen Bedarfs auch in Grundzentren zulässig.

Bei überwiegend innenstadtrelevanten Sortimenten oder bei einer Verkaufs-

fläche für innenstadtrelevante Sortimente von mehr als 800 m² ist die An-

siedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von großflächigen Einzel-

handelseinrichtungen nur in städtebaulich integrierter Lage zulässig. In den

zentralen Orten, in denen zentrale Versorgungsbereiche ausgewiesen sind,

sind diese Vorhaben nur in den zentralen Versorgungsbereichen zulässig. (In-

tegrationsgebot)


Einzelhandelseinrichtungen soll nicht dazu führen, dass der Einzugsbereich

den Verflechtungsbereich des zentralen Orts wesentlich überschreitet. (Kon-

gruenzgebot)

29 Landesentwicklungsplan Sachsen 2013.

Regionalplan Oberes Elbtal/Osterzgebirge 2009.


Seite 118 | 150


Einzelhandelseinrichtungen darf weder durch Lage, Größe des Vorhabens oder

Folgewirkungen das städtebauliche Gefüge, die Funktionsfähigkeit des zent-

ralörtlichen Versorgungszentrums oder die verbrauchernahe Versorgung des

zentralen Orts sowie der benachbarten zentralen Orte substanziell beeinträch-

tigen. (Beeinträchtigungsverbot)

Bei der Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelseinrichtungen soll eine

ausreichende Anbindung an den ÖPNV gewährleistet werden.

Die vorgenannten Ziele und Grundsätze gelten entsprechend für die Ansied-

lung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von nicht großflächigen Ein-

zelhandelseinrichtungen in enger Nachbarschaft zu einer oder mehreren be-

reits bestehenden Einzelhandelseinrichtungen, wenn sie in ihrer Gesamtheit

wie großflächige Einzelhandelseinrichtungen wirken.

Nach § 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB sind bei der Aufstellung von Bauleitplänen u.a. die

Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche zu berücksichtigen

sowie nach § 1 Abs. 6 Nr. 8a BauGB die Belange der Wirtschaft, auch ihrer mit-

telständischen Struktur im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Be-

völkerung.

Weitere Belange der Raumordnung und Landesplanung (Natur und Umwelt, Wirt-

schaft, Arbeitsmarkt, Wohnen, Landschaft etc.) sind nicht Gegenstand dieser

v.a. marktanalytischen Untersuchung.

Darüber hinaus war das Vorhaben auf seine Kompatibilität mit dem kommunalen

Zentrenkonzept für die Stadt Dresden zu prüfen.


Seite 119 | 150

7.2 Zur zentralörtlichen Zuordnung

Das „Kongruenz- bzw. Zentralitätsgebot“, wonach ein Vorhaben nach Umfang

und Zweckbestimmung der jeweiligen Stufe des zentralen Orts entsprechen muss,

zielt auf die Einfügung in den Verflechtungsraum ab.

Dresden ist gemäß dem Landesentwicklungsplan Sachsen 2013 als Oberzentrum

ausgewiesen. Von ihrer raumordnerischen Funktion her ist die Stadt demnach als

Standort für großflächige Einzelhandelsbetriebe und Einkaufszentren geeignet.

Funktional entspricht das Vorhaben den Versorgungsaufgaben eines Oberzent-

rums.

Das prospektive Einzugsgebiet des Vorhabens erstreckt sich (im Hinblick auf De-

cathlon) über das gesamte Dresdner Stadtgebiet und umfasst darüber hinaus das

südöstliche Dresdner Umland bis zur tschechischen Grenze. Ein Oberbereich bzw.

Verflechtungsbereich für das Oberzentrum Dresden ist im Landesentwicklungs-

plan nicht dargestellt, da sich die Oberbereiche auf Grund der großräumigen

Überschneidungen der funktionsbezogenen Einzugsbereiche nicht eindeutig ab-

grenzen lassen. Außerdem gehen diese Funktionsbereiche zum Teil weit über die

Landesgrenzen des Freistaats Sachsen hinaus. Festzuhalten bleibt aber, dass das

prospektive Einzugsgebiet des KaufParks jedenfalls nicht über das bereits heute

erreichte Marktgebiet des Dresdner Einzelhandels hinausgeht.

Das Vorhaben wird sowohl dem Kongruenz- als auch dem Konzentrationsgebot

gerecht.


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7.3 Zur städtebaulichen Integration des Vorhabenstandorts

Gemäß den landesplanerischen Vorgaben in Sachsen sind Vorhaben mit überwie-

gend innenstadtrelevanten Sortimenten nur in städtebaulich integrierter Lage

zulässig. Dresden verfügt zudem über ein Zentrenkonzept, in dem die zentralen

Versorgungsbereiche ausgewiesen sind. Vorhaben mit überwiegend innenstadtre-

levanten Sortimenten sind damit nur innerhalb der zentralen Versorgungsberei-

che zulässig.

Im Zentrenkonzept der Stadt Dresden ist der Vorhabenstandort als Nebenzentrum

der Kategorie Komplexer Einzelhandelsstandort (ab 10.000 m² Nutzfläche) defi-

niert. Der KaufPark befindet sich damit innerhalb eines auch für zentrenrelevan-

te Sortimente legitimierten Zentrums und ist nach den Anforderungskriterien des

Landesentwicklungsplans als integriert zu bezeichnen. Auch sei betont, dass in

einem fußläufigen Einzugsgebiet (800 m) rund um den KaufPark fast 4.000 Men-

schen leben.

Eine Anbindung an den ÖPNV besteht über verschiedene Bus- und Straßenbahn-

linien.

Bezüglich des geplanten Decathlon-Sportfachmarkts sei ferner darauf hingewie-

sen, dass die Sortimentsstruktur auch typische nicht-zentrenrelevante Sortimen-

te umfasst. So erfüllen Fahrräder/Zubehör und Sportgroßgeräte/Campingmöbel

eher die Charakteristika von nicht-zentrenrelevanten Sortimenten. Auch die fak-

tische Angebotssituation spricht dafür. So werden Fahrräder/Zubehör überwie-

gend außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche angeboten. Sportgroßgerä-

te/Campingmöbel werden vor allem von Globetrotter in der Innenstadt vorgehal-

ten. Ansonsten werden diese Warengruppen aber ebenfalls vorwiegend außerhalb

der zentralen Versorgungsbereiche (und dies auch nur in sehr begrenztem Um-

fang) angeboten.

Das Vorhaben entspricht dem städtebaulichen Integrationsgebot.


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7.4 Zu den Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche und die Nahversorgung

Ausgewogene Versorgungsstrukturen und damit die Funktionsfähigkeit von zent-

ralen Orten setzen voraus, dass die zentralen Versorgungsbereiche nicht mehr als

unwesentlich beeinträchtigt werden (Beeinträchtigungsverbot). Die verbraucher-

nahe Versorgung beinhaltet die wohnortnahe Bereitstellung von Gütern des täg-

lichen (nahversorgungsrelevanten) Bedarfs. Eine möglichst flächendeckende

Nahversorgung dient primär dem Ziel, einen aufgrund der Bedarfs- und Einkaufs-

häufigkeit unverhältnismäßigen Zeit- und Wegeaufwand mit allen negativen Se-

kundärwirkungen zu vermeiden.

Im Kern geht es um die Einschätzung, ob die ermittelten Umsatzumverteilungs-

effekte für eine größere Anzahl von Betrieben so gravierend sind, dass als Folge

von Betriebsaufgaben eine Funktionsschwächung oder gar Verödung der Zentren

droht, bzw. die Nahversorgung gefährdet ist. Die Beantwortung der Frage, wann

zentrale Versorgungsbereiche sowie die Nahversorgung in ihrer Funktionsfähig-

keit beeinträchtigt sind, bedarf somit einer Prüfung der konkreten Umstände im

Einzelfall. Allerdings ist in der Rechtsprechung verschiedener Oberverwaltungs-

gerichte (vgl. u.a. OVG Münster, AZ 7A 2902/93, OVG Bautzen, Beschluss 1 BS

108/02, 06.06.2002) die Meinung vertreten worden, dass als Anhaltswert ab

einer Umsatzumverteilung von 10 % mehr als unwesentliche Auswirkungen auf

den bestehenden Einzelhandel nicht auszuschließen sind (sog. Abwägungs-

schwellenwert).

Die vorliegende Untersuchung stellt eine so genannte Schwellenwertanalyse dar.

Dafür haben Dr. Lademann & Partner zunächst die von dem Vorhaben im Wesent-

lichen betroffenen zentralen Versorgungsbereiche (Innenstädte von Dresden,

Pirna und Heidenau sowie die Dresdner Ortsteilzentren in den Zonen 1 und 2 des

Einzugsgebiets) einer gründlichen Analyse der städtebaulichen und versorgungs-

strukturellen Ausgangslage unterzogen.

Für die Zentren in Dresden und dabei insbesondere für die Dresdner Innenstadt

konnte dabei mehrheitlich eine stabile Ausgangslage und Funktionsfähigkeit

attestiert werden.

Lediglich das OTZ Altleuben kann den zugewiesenen Versorgungsauftrag als Orts-

teilzentrum derzeit nur sehr eingeschränkt erfüllen, da sich das Angebot fast

ausschließlich auf nahversorgungsrelevante Einzelhandelsnutzungen fokussiert.

Aufgrund des Schwerpunkts im nahversorgungsrelevanten Einzelhandel bestehen

jedoch auch nur geringfügige Angebotsüberschneidungen zwischen dem Kauf-


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Park und dem OTZ Altleuben, da ein Ausbau des nahversorgungsrelevanten An-

gebots im KaufPark nicht vorgesehen ist. Das OTZ Altleuben wird demnach nur

geringfügig von dem Vorhaben betroffen sein.

Aufgrund der Analysen zur städtebaulichen und versorgungsstrukturellen Aus-

gangslage in den Zentren sind Dr. Lademann & Partner zu der Einschätzung ge-

langt, dass bezogen auf das Dresdner Stadtgebiet keine Indizien dafür vorliegen,

dass bereits eine Umsatzumverteilung von weniger als 10 % zu einem Umschla-

gen der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen in städtebaulich relevante Folge-

wirkungen führen könnte. Um dem Anspruch an eine Worst-case-Untersuchung

gerecht zu werden, haben Dr. Lademann & Partner den Schwellenwert für maxi-

male Umsatzumverteilungen bezogen auf die einzelnen Zentren aber dennoch

auf maximal rd. 9 % festgelegt, in Bezug auf die Dresdner Innenstadt sogar auf

maximal rd. 5 %.

Die Innenstadt von Heidenau ist einem starken inter- und intrakommunalen

Wettbewerb ausgesetzt und befindet sich damit in einer angespannten Lage. Es

muss hier jedoch berücksichtigt werden, dass Heidenau lediglich einen grund-

zentralen Versorgungsauftrag hat. Dieser Versorgungsfunktion wird die Innen-

stadt weitgehend gerecht. Damit stehen vor allem die Auswirkungen des Vorha-

bens auf den Grundversorgungsauftrag Heidenaus im Fokus der Bewertung.

Die Innenstadt des Mittelzentrums Pirna ist nur bedingt als funktionsfähig ein-

zustufen. So mangelt es der Innenstadt aufgrund der kleinteiligen Baustrukturen

im Altstadtbereich an sogkräftigen Einzelhandelsmagneten. Lücken im Einzel-

handelsbesatz und eine erhöhte Leerstandsquote in den Nebenlagen sind Aus-

druck der schwierigen Ausgangslage. Insbesondere die fragile Situation in der

Innenstadt des Mittelzentrums Pirna macht es aus Sicht von Dr. Lademann &

Partner erforderlich, im Umland einen strengeren Maßstab für die maximale Um-

satzumverteilung anzulegen. Für die Schwellenwertanalyse wurde daher für die

Innenstadt von Pirna eine maximale Umsatzumverteilungsquote von 7 bis 8 %

angesetzt.

In einem rekursiven Verfahren haben Dr. Lademann & Partner dann unter der

Maßgabe der aufgeführten maximal tolerierbaren Umsatzumverteilungsquoten

die verträglichen Verkaufsflächenobergrenzen für die Erweiterung des KaufParks

ermittelt. Nach Einschätzung der Gutachter kann ein Umschlagen der absatzwirt-

schaftlichen Auswirkungen in Wirkungen städtebaulicher Art im Sinne einer

Funktionsstörung der zentralen Versorgungsbereiche sowie einer raumordneri-

schen Schieflage zu Lasten der umliegenden zentralen Orte bei Einhaltung dieser

Obergrenzen ausgeschlossen werden.


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Im Folgenden werden die im Falle der Umsetzung des Vorhabens zu erwartenden

Auswirkungen im Hinblick auf ihre möglichen städtebaulichen Auswirkungen

standortbezogen bewertet.

Innenstadt Dresden

Die stärksten Umsatzrückgänge sind, in absoluten Zahlen gemessen, aufgrund

der Angebotsüberschneidungen für die Dresdner Innenstadt zu erwarten. Die

Innenstadt ist dabei vor allem über die Umlenkung von Nachfrageströmen im

Raum betroffen. So wird ein Teil der auf die Innenstadt orientierten Verbraucher

sich künftig auf den KaufPark als attraktive Einkaufsalternative umorientieren.

Die Umsatzumverteilungsquote wird aber in keinem der untersuchungsrelevanten

Sortimente mehr als 5 % betragen und damit deutlich unter dem kritischen

10 %-Schwellenwert liegen. Mehr als unwesentliche Auswirkungen bzw. eine

vorhabeninduzierte Funktionsstörung der Innenstadt ist damit nicht erwartbar,

zumal sich die Innenstadt überaus attraktiv und anziehungsstark darstellt und in

den letzten Jahren sehr positiv entwickelt hat. Hinzu kommt das ansprechende

Einkaufsambiente in einem hochwertigen städtebaulichen Umfeld, die hohe Mul-

tifunktionalität, die Vielzahl an Magnetbetrieben sowie die Angebotsvielfalt an

Branchen, Genres und Betriebsformaten, wodurch sich die Innenstadt deutlich

vom KaufPark abhebt.

Die Ausweitung der zentrenrelevanten Sortimente im KaufPark entspricht letzt-

endlich auch nur weniger als 5 % der relevanten Gesamtverkaufsfläche der In-

nenstadt. Bezogen auf den gesamten erweiterten/umstrukturierten KaufPark

würde das Verkaufsflächenverhältnis bei den zentrenrelevanten Sortimenten zur

Dresdner Innenstadt bei etwa 20 % liegen und damit immer noch moderat aus-

fallen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der KaufPark im Dresdner Zentrenkon-

zept als ein Komplexer Einzelhandelsstandort (KES) eingestuft ist. KaufPark und

ELBEPARK stellen überörtlich wirkende Einkaufszentren mit hoher Zentralitätwir-

kung für die Stadt insgesamt dar. Angesichts der dem KaufPark zugewiesenen

zentralitätsbildenden Rolle für die Stadt insgesamt kann ein Verkaufsflächenan-

teil von 20 % bezogen auf die zentrenrelevante Innenstadtverkaufsfläche noch

als angemessen bewertet werden.

Das einzige, lange Zeit problembehaftete Objekt in der Dresdner Innenstadt, die

Centrum-Galerie, ist seit der Umstrukturierung und der Gewinnung neuer Miet-

partner (u.a. Primark) deutlich stabilisiert worden und kann heute als weitge-

hend funktionsfähiges Einkaufszentrum eingeordnet werden. Primark gilt

deutschlandweit als einer der frequenz- und umsatzstärksten Textilfilialisten, der

sich insbesondere bei jüngeren, preisbewussten Zielgruppen großer Beliebtheit


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erfreut. Zusammen mit den weiteren Neumietern im Objekt und der erfolgten

baulichen Umstrukturierung kann sich die Centrum-Galerie nunmehr deutlich

besser am Markt positionieren.

In Bezug auf das Sportsegment ist festzuhalten, dass die Dresdner Innenstadt

eine große Angebotsvielfalt aufweist und über mehrere sogstarke Magneten ver-

fügt. Die Gutachter gehen nicht davon aus, dass es infolge der Ansiedlung von

Decathlon im KaufPark zu vorhabeninduzierten Betriebsschließungen in der

Dresdner Innenstadt kommen wird. Die relevanten Anbieter sind gut aufgestellt

und profitieren von den Agglomerationseffekten der Innenstadtlage und der ho-

hen Attraktivität, die die Dresdner Innenstadt als Einkaufort aufweist und anzie-

hungsstark macht. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass die Magnetbetriebe

Karstadt Sport, Sport Scheck, Globetrotter und Sportarena30 im Gegensatz zu De-

cathlon keine Fachmarktkonzepte darstellen, sondern eher als Sportkaufhäuser

fungieren, die über ein hochwertigeres und höherpreisiges Warensortiment ver-

fügen, das zudem sehr stark von bekannten Marken und einer hohen Beratungs-

und Servicequalität getragen wird und damit nur indirekt mit den überwiegenden

Eigenmarken von Decathlon im Wettbewerb steht.

Auch in allen übrigen vorhabenrelevanten Sortimenten stellt die Innenstadt den

mit Abstand stärksten Einzelhandelsstandort dar. Dies gilt insbesondere für die

Innenstadtleitsortimente Bekleidung und Schuhe, in denen das innerstädtische

Angebot durch eine Vielzahl von sogkräftigen Betrieben und durch einen attrak-

tiven Angebotsmix gekennzeichnet ist. Aber auch in den übrigen zentrenrelevan-

ten Sortimenten ist die Innenstadt stark aufgestellt und weist keinerlei Vorschä-

digungen auf.

Nach Einschätzung der Gutachter wäre angesichts der prosperierenden Entwick-

lung der Dresdner Innenstadt auch eine Umsatzumverteilung von deutlich mehr

als 5 % noch als verträglich einzustufen. Um die herausgehobene Position der

Innenstadt als stärkstem Einkaufsmagneten der Region gegenüber dem KaufPark

sowie insbesondere gegenüber dem ELBEPARK auch langfristig nicht zu gefähr-

den, halten es Dr. Lademann & Partner aber dennoch für sinnvoll, sich an einem

Schwellenwert von maximal 5 % Umsatzrückgang zu orientieren. Dies gilt auch

30Sportarena ist eine Tochter von Galeria Kaufhof. Mit der Übernahme von Kaufhof durch die kanadische Hudson’s Bay Company (HBS) sind auch die Sportarena-Filialen in den Besitz von HBS gekommen. HBS plant in den nächsten Monaten, sämtliche Sportarena-Filialen zu schlie-ßen und mit dem Offprice-Konzept Saks off 5th zu belegen (vor allem Bekleidung, Schuhe, Ac-cessoires). Es kann somit davon ausgegangen werden, dass in der Dresdner Innenstadt künftig Umsatzpotenziale im Sportsegment „frei“ werden.


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unter der Berücksichtigung, dass der ELBEPARK als Wettbewerbsstandort für die

Innenstadt in 2010 erheblich ausgebaut wurde, dessen Wirkungen aber zum

Zeitpunkt der Marktwirksamkeit des KaufPark-Vorhabens vollständig am Markt

absorbiert sein werden.

Ortsteilzentren Dresden (Zone 1)

Die Dresdner Ortsteilzentren sind differenziert zu betrachten. Die höchsten Um-

verteilungsquoten ergeben sich – bedingt durch die räumliche Nähe – für die

Ortsteilzentren Altleuben und Jacob-Winter-Platz und liegen bei maximal 9 %.

Bei der städtebaulichen Bewertung der Auswirkungen ist jedoch zu berücksichti-

gen, dass sich die prognostizierten Umsatzrückgänge für alle prüfungsrelevanten

Sortimente zusammengenommen für das OTZ Altleuben auf lediglich rd. 0,1 Mi-

o. € belaufen, für das OTZ Jacob-Winter-Platz auf rd. 0,5 Mio. €.31

OTZ Altleuben

Das OTZ Altleuben ist von dem Vorhaben nur äußerst geringfügig betroffen, da

das OTZ sehr stark auf nahversorgungsrelevante Sortimente fokussiert ist, für die

am KaufPark aber keine Erweiterung vorgesehen ist. Insofern bestehen hier nur

sehr geringe Angebotsüberschneidungen zwischen dem OTZ und dem Vorhaben.

In den Sortimenten Schuhe, Bücher und Schreibwaren gibt es überhaupt kein

Angebot – insofern besteht hier auch keine Betroffenheit. In den übrigen Vor-

habensortimenten beläuft sich das Angebot auf etwa 300 qm Verkaufsfläche und

wird dabei überwiegend in Form von Randsortimenten sowie z.T. von kleinen

Fachhändlern angeboten. Die absoluten Umsatzrückgänge werden bei lediglich

rd. 0,1 Mio. € liegen und für das OTZ insgesamt nicht mehr spürbar sein.

Hinzu kommt, dass keines der vorhabenrelevanten Sortimente im OTZ Altleuben

über eine Zentrenprägung verfügt. Selbst wenn es hier zu einzelnen Marktaustrit-

ten kommen sollte, so würden diese die Funktionsfähigkeit des OTZ nicht in Fra-

ge stellen. Aufgrund der eingeschränkten Angebotsüberschneidung zwischen den

fachmarktorientierten Nutzungen im KaufPark und den inhabergeführten Struktu-

ren im OTZ Altleuben gehen die Gutachter gleichwohl aber nicht von vorhaben-

induzierten Betriebsaufgaben aus.

Der 9%-Schwellenwert ist hier insofern weniger als Indikator für negative städ-

tebauliche Auswirkungen zu interpretieren, sondern dient vielmehr dazu, dem

31Tatsächlich werden die absoluten Umsatzrückgänge noch geringer ausfallen, da aufgrund der Deckelung der Gesamtverkaufsfläche nicht in alle Sortimenten die ermittelte Verkaufsflächen-obergrenze ausgereizt werden kann.


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OTZ noch Entwicklungsspielräume einzuräumen, damit das Zentrum auch im Hin-

blick auf den aperiodischen Bedarf seine ihm zugewiesene Versorgungsfunktion

als Ortsteilzentrum erreichen kann.

Insgesamt wird die Umstrukturierung des KaufParks somit zu keinen negativen

städtebaulichen Auswirkungen auf das OTZ Altleuben führen.

OTZ Jacob-Winter-Platz

Auch das OTZ Jacob-Winter-Platz ist nicht in allen Vorhabensortimenten betrof-

fen. In den Sortimenten Sport, Uhren/Schmuck, Bücher und Spielwaren gibt es

keinen Bestand im OTZ. Insofern treten hier auch keine Wirkungen auf.

Zentrenprägend für das OTZ ist neben dem nicht betroffenen periodischen Bedarf

vor allem der Modische Bedarf (Bekleidung, Schuhe/Lederwaren). Die Anbieter

des Modischen Bedarfs konzentrieren sich, der örtlichen Nachfragesituation ent-

sprechend, jedoch fast ausschließlich auf das untere Angebots- und Preisniveau

(v.a. Takko, NKD, Zeemann, KiK). Da mit der Umstrukturierung des KaufParks

davon ausgegangen werden kann, dass die Umwidmung der Sortimente vor allem

auch einer qualitativen Aufwertung in Richtung eines höheren Anteils an Klein-

und Mittelflächen sowie eines höheren Anteils von Einzelhändlern aus dem mitt-

leren Angebots- und Preisniveau dient, werden sich die Angebotsüberschneidun-

gen mit dem OTZ Jacob-Winter-Platz insofern in Grenzen halten. Betriebsaufga-

ben von Anbietern aus dem Modischen Bedarf, die für die Anziehungskraft und

Versorgungsfunktion des OTZ von maßgeblicher Bedeutung sind, halten Dr. La-

demann & Partner daher bis zu einem Umsatzrückgang in Höhe von etwa 9 %

(absoluter Umsatzrückgang bis zu 0,3 Mio. €) für unwahrscheinlich.

Zudem wird ein vergleichsweise umfangreiches Angebot im Segment Haus-

rat/Wohnaccessoires vorgehalten. Dabei handelt es sich jedoch ebenfalls aus-

schließlich um Anbieter aus dem untersten Angebots- und Preisgenre (Non-Food-

Discounter McGeiz und sowie ein Asia Shop). Auch diese Anbieter werden per-

spektivisch zumindest in keinem unmittelbaren Wettbewerb zum KaufPark ste-

hen. Schon heute verfügt der KaufPark über keinen Non-Food-Discounter. Da die

angestrebte Umstrukturierung einer Aufwertung der Mieterstruktur dienen soll,

kann davon ausgegangen werden, dass auch künftig keine Non-Food-Discounter

im KaufPark ansässig sein werden. Vorhabeninduzierte Betriebsaufgaben in die-

sem Segment können demnach bis zu einer Umsatzumverteilungsschwelle von

etwa 9 % ausgeschlossen werden.

Ein nennenswertes Angebot gibt es ansonsten noch im Segment Schreibwaren,

welches in der Postfiliale vorgehalten wird. Dabei handelt es sich jedoch nur um


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ein zusätzliches Warenangebot der Post – im Fokus stehen vor allem die Dienst-

leistungen der Post/Postbank. Umsatzrückgänge im Schreibwarenbereich werden

daher die Post nicht in ihrem Bestand gefährden. Umgekehrt halten es die Gut-

achter auch für unwahrscheinlich, dass die Post den Verkauf von Schreibwaren

angesichts eines maximalen Umsatzrückgangs von bis zu 8 % einstellen wird.

Dies gilt umso mehr, als dass im KaufPark mit McPaper bereits ein Schreibwaren-

anbieter ansässig ist und die Verkaufsflächenausweitung in diesem Segment

(ohnehin nur maximal 200 qm) voraussichtlich nicht zur Ansiedlung eines weite-

ren Schreibwarenanbieters führen wird, sondern allenfalls zur Erweiterung beste-

hender Anbieter.

Im Segment Hausrat/Wohnaccessoires liegen die absoluten Umsatzrückgänge bei

etwa 0,1 Mio. €, bei Schreibwaren sogar unterhalb von 0,1 Mio. €, und werden

damit für das OTZ insgesamt kaum spürbar sein.

Insgesamt wird die Umstrukturierung des KaufParks somit zu keinen negativen

städtebaulichen Auswirkungen auf das OTZ Jacob-Winter-Platz führen. Eine Ge-

fährdung des PROHLISZENTRUMS, als den wichtigsten Magneten für das OTZ,

schließen die Gutachter aus. Dies gilt vor allem vor dem Hintergrund, dass das

Einkaufszentrum als funktionsfähig einzuordnen ist und eine ordentliche Passan-

tenfrequenz aufweist. Das Einkaufszentrum bedient – anders als der KaufPark –

vor allem die Grundversorgung für die umliegende Großwohnsiedlung und ist

dabei eindeutig auf das niedrigere Kaufkraftniveau der örtlichen Bevölkerung

fokussiert. Außerhalb des Einkaufszentrums finden sich vor allem mit der Fläche

des kürzlich aufgegebenen Teppich-Fachmarkts zwar auch größere Leerstandsflä-

chen. Dies beeinträchtigt die Funktionsfähigkeit des OTZ jedoch nicht, zumal der

Teppich-Fachmarkt mit seinem nicht-zentrenrelevanten Sortiment auch nicht

maßgeblich auf die Attraktivität des Zentrums eingezahlt hat. Es zeigt gleich-

wohl, dass die Situation im OTZ sensibel ist, weshalb die Einhaltung des 9 %-

Schwellenwerts in jedem Falle beachtet werden sollte, um dem OTZ noch Ent-

wicklungsspielräume einzuräumen.

Ortsteilzentren Dresden (Zone 2)

Die Ortsteilzentren Wasaplatz, Fetscherplatz/Borsbergstraße und Schiller-

platz/Körnerplatz sind bereits deutlich weiter vom KaufPark entfernt. Zudem sind

sie der Dresdner Innenstadt räumlich näher gelegen und stehen damit vor allem

auch mit dieser im Wettbewerb. Die Umsatzumverteilungswirkungen bewegen

sich zwischen 5 und 8 %. Aber auch in diesen Zentren fallen die absoluten Um-

satzrückgänge überschaubar aus und belaufen sich auf rd. 0,5 Mio. € im OTZ


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Wasaplatz, rd. 0,5 Mio. € im OTZ Fetscherplatz/Borsbergstraße und rd. 0,8 Mio. €

im OTZ Schillerplatz/Körnerplatz.32

OTZ Schillerplatz/Körnerplatz

Das OTZ Schillerplatz/Körnerplatz ist mit knapp 20 Fahrminuten bereits relativ

weit vom KaufPark entfernt. Demensprechend schwächen sich die Auswirkungen

auf das OTZ auch ab.

Das OTZ weist einen breiten Branchenmix auf und verfügt demnach in allen vor-

habenrelevanten Sortimenten (mit Ausnahme im Sportsegment) über signifikan-

te Verkaufsflächenbestände. Zentrenprägend ist hier neben dem Periodischen

Bedarf (der nicht prüfungsrelevant ist) vor allem der Modische Bedarf (Beklei-

dung, Schuhe/Lederwaren).

Im Modischen Bedarf gibt es neben inhabergeführten Anbietern, die z.T. auch

den gehobenen Bedarf in den Villenstadtteilen Blasewitz und Loschwitz bedie-

nen und sich damit vom KaufPark abheben, auch einige Filialisten (Esprit, More

& More, Tamaris). Somit ist zumindest in Teilen auch von Angebotsüberschnei-

dungen mit dem KaufPark auszugehen. Auch in den übrigen Vorhabensortimen-

ten zeigt sich ein Mix aus inhabergeführten Läden und Filialisten (z.B. Thalia).

Das OTZ ist hinsichtlich des Teilbereichs Schillerplatz als ein attraktives und

funktionsfähiges Zentrum einzuordnen, welches durch seinen breiten Angebots-

mix und durch seine urbane Einkaufsstmosphäre überzeugt. Vorschädigungen

sind nicht zu erkennen, wenngleich es sowohl in der Schillergalerie, als einem

der wesentlichen Magneten des OTZ, als auch außerhalb des Einkaufszentrums

einige Leerstandsflächen gibt. Diese resultieren jedoch nicht aus funktionalen

oder strukturellen Problemen des OTZs an sich, sondern haben vor allem indivi-

duelle Ursachen. So handelt es sich zum Teil um sehr kleine Leerstandsflächen in

Nebenlagen, die nur noch bedingt marktfähig für den Einzelhandel sind. In der

Hüblerstraße steht die Fläche von Innovation Strauss leer – bedingt durch die

Firmeninsolvenz dieses Filialisten. Angesichts des modernen und großzügig di-

mensionierten Ladenlokals in einem Neubau kann hier aber von einer zügigen

Nachvermietung der Fläche ausgegangen werden. Zudem steht eine größere Flä-

che im UG der Schillergalerie leer (ehemals Diska). Die Schillergalerie wird in den

nächsten Monaten modernisiert und umgestaltet, so dass davon ausgegangen



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werden kann, dass der Leerstand im Untergeschoss ebenfalls nur temporärer Na-

tur sein wird.

Der Teilbereich Körnerplatz weist dagegen eine völlig andere Einzelhandelsstruk-

tur auf und ist auf Spezialsortimente (z.B. Kunsthandwerk, Antiquitäten) und

höherwertige sowie tourismusrelevante Bedarfe orientiert. Angebotsüberschnei-

dungen zum KaufPark bestehen nicht, weshalb dieser Teilbereich von dem Vor-

haben auch nicht betroffen ist.

Die für die Verkaufsflächenobergrenzen ermittelten Umsatzumverteilungswirkun-

gen für das OTZ liegen noch deutlich unterhalb des 9 %-Schwellenwerts und be-

wegen sich bei bis zu 8 % im Segment Bekleidung, bis zu 7 % im Segment

Schreibwaren, bis zu 6 % in den Segmenten Schuhe/Lederwaren, Spielwaren,

Uhren/Schmuck und Bücher und bis zu 5 % im Segment Haus-

rat/Wohnaccessoires.33 Signifikante Umsatzrückgänge in absoluten Zahlen sind

dabei nur für das Segment Bekleidung zu erwarten (rd. 0,4 Mio. €). Bei allen

anderen Sortimenten liegen die Umsatzrückgänge unterhalb von 0,1 Mio. €.

Angesichts der stabilen Ausgangslage im OTZ gehen Dr. Lademann & Partner

davon aus, dass die ermittelten maximalen Umsatzrückgänge in keinem der

Prüfsortimente zur Aufgabe von für die Funktionsfähigkeit des OTZ maßgeblichen

Betrieben führen werden. Negative städtebauliche Folgewirkungen im Sinne ei-

ner Funktionsschwächung des Zentrums können somit ausgeschlossen werden.

Dies gilt insbesondere auch vor dem Hintergrund des kaufkraftstarken Wohnum-

felds, woraus sich überdurchschnittliche Umsätze für den Bestandseinzelhandel

ableiten lassen, die wiederum auf eine höhere Widerstandsfähigkeit gegenüber

Umsatzrückgängen schließen lassen.

OTZ Fetscherplatz/Borsbergsztraße

Auch das OTZ Fetscherplatz/Borsbergstraße ist mit knapp 20 Fahrminuten bereits

relativ weit vom KaufPark entfernt. Die Wirkungen schwächen sich demnach ent-

sprechend ab.

Das OTZ ist in drei Teilbereiche untergliedert, die sowohl für sich genommen als

auch insgesamt betrachtet, als stabile Einkaufslagen und attraktive Zentren(-

teilbereiche) einzuordnen sind. In keinem der drei Teilbereiche sind Leerstands-

flächen zu konstatieren, was für eine funktionsfähige und stabile Einkaufslage



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spricht. Ein Schwellenwert von max. 9 % Umsatzumverteilung erscheint insofern

in jedem Falle als angemessen.

Auch dieses OTZ weist einen breiten Branchenmix auf und verfügt in allen vor-

habenrelevanten Sortimenten über signifikante Verkaufsflächenbestände. Zen-

trenprägend ist zwar vor allem der Periodische Bedarf – die Attraktivität des OTZ

resultiert aber auch aus dem breiten Angebotsmix im Aperiodischen Bedarf. Da-

bei überwiegen vor allem im aperiodischen Bedarf inhabergeführte Einzelhändler

– mit Thalia, McGeiz und Ernsting’s sind nur wenige Filialisten im OTZ vertreten.

Die Angebotsüberschneidungen mit dem vor allem auf Filialisten des mittleren

Genres fokussierten KaufParks halten sich demnach in Grenzen und beschränken

sich in erster Linie auf Anbieter wie Thalia und Ernsting‘s. Dabei ist allerdings zu

berücksichtigen, dass es im KaufPark bereits heute schon eine Thalia-Filiale gibt

und somit (wenn überhaupt) nur eine Erweiterung dieser Filiale und keine Neu-

ansiedlung im KaufPark für dieses Segment zu erwarten ist.

Die ermittelten Umsatzumverteilungswirkungen bewegen sich bei etwa 5 % im

Segment Bekleidung, 7 % im Segment Schreibwaren und etwa 6 % in allen übri-

gen Vorhabensortimenten.34 Der 9 %-Schwellenwert wird damit sogar deutlich

unterschritten. In absoluten Zahlen erreicht der Umsatzrückgang in den Segmen-

ten Bekleidung und Bücher mit rd. 0,1 Mio. € aufgrund der hier noch am stärks-

ten ausgeprägten Angebotsüberschneidungen die höchsten Werte. In allen ande-

ren Sortimenten werden die Umsatzrückgänge unterhalb von 0,1 Mio. € liegen

und kaum spürbar sein. Eine vorhabeninduzierten Aufgabe ansonsten marktfähi-

ger Betriebe kann für alle vorhabenrelevanten Sortimente ausgeschlossen wer-

den. Negative städtebauliche Folgewirkungen im Sinne einer Funktionsstörung

des OTZ sind nicht zu erwarten.

OTZ Wasaplatz

Der Angebotsschwerpunkt des OTZ Wasaplatz liegt in erster Linie im Periodischen

Bedarf. Gleichwohl werden bis auf das Sportsegment sämtliche vorhabenrelevan-

ten Sortimente im OTZ auf nennenswerten Verkaufsflächendimensionierungen

angeboten, ohne dass dabei ein einzelnes Sortiment eine besondere Zentrenprä-

gung entfaltet. Auch gibt es keine Magnetbetriebe im aperiodischen Bedarf, die

für die Funktionsfähigkeit des OTZ eine maßgebliche Rolle spielen. Die Einzel-

handelsstruktur wird von inhabergeführten Läden dominiert, im aperiodischen



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Bedarf gibt es mit KiK und Pfennigpfeiffer nur zwei Filialisten aus dem unteren

Angebots- und Preisgenre. Die Angebotsüberschneidungen mit dem KaufPark

fallen demnach vergleichsweise gering aus. Das OTZ Wasaplatz ist vor allem auf

die Grundversorgung der umliegenden Bewohner fokussiert.

Das OTZ hat durch die Betriebsaufgabe von Netto zuletzt einen Frequenzbringer

verloren. Allerdings darf dessen frequenzerzeugende Wirkung auch nicht überbe-

wertet werden, da sich der Netto-Markt in einer Randlage des Zentrums, inner-

halb eines Gebäudes, welches nur bedingt räumlich-funktional an den Kernbe-

reich des Zentrums angeschlossen ist, befand. Die Situation im OTZ ist auch an-

gesichts der Tatsache, dass im Kernbereich keine leer stehenden Ladeneinheiten

zu konstatieren sind, insgesamt noch als stabil einzuordnen, wenngleich es –

gemessen an der Versorgungsfunktion eines Ortsteilzentrums – an anziehungs-

starken Betrieben aus dem aperiodischen Bedarf mangelt. Um dem OTZ noch

Entwicklungsspielräume einzuräumen, sollte der 9 %-Schwellenwert daher in

keinem Falle überschritten werden.

Die Umverteilungswirkungen erreichen im Segment Hausrat/Wohnaccessoires

etwa 6 %, in den Segmenten Schuhe/Lederwaren, Schreibwaren und Bücher etwa

7 % und bei Uhren/Schmuck, Bekleidung und Spielwaren etwa 8 % und bewegen

sich damit z.T. deutlich unterhalb des 9 %-Schwellenwerts. In absoluten Zahlen

gemessen sind die stärksten Umsatzrückgänge mit rd. 0,2 Mio. € für Bekleidung

zu erwarten. In allen übrigen Sortimenten liegen die Umsatzrückgänge bei unter

0,1 Mio. € und werden bezogen auf das Zentrum insgesamt kaum spürbar sein.35

Selbst wenn es zu einzelnen vorhabeninduzierten Betriebsaufgaben kommen soll-

te (wovon die Gutachter nicht ausgehen), würden diese die Funktionsfähigkeit

des OTZ noch nicht nachhaltig belasten, da keiner der betroffenen Betriebe für

die Funktionsfähigkeit des OTZ von maßgeblicher Bedeutung ist. Insbesondere

für die beiden größten Betriebe aus dem aperiodischen Bedarf kann eine vorha-

beninduzierte Betriebsaufgabe in jedem Falle ausgeschlossen werden. Sowohl

KiK als auch Pfennigpfeiffer stehen aufgrund ihrer Fokussierung auf das Niedrig-

preissegment nur bedingt im Wettbewerb mit dem KaufPark, der mit der Um-

strukturierung auch eine Aufwertung der Mieterstruktur anstrebt. Schon heute

finden sich weder ein Bekleidungsdiscounter noch ein Non-Food-Discounter im

KaufPark.



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Insgesamt kommen die Gutachter damit zu dem Ergebnis, dass das Vorhaben zu

keinen negativen städtebaulichen Auswirkungen im Sinne einer Funktionsstö-

rung des OTZ Wasaplatz führen wird.

Ortsteilzentren Dresden (restliches Stadtgebiet)

Im Sportsegment wurden auch die innerhalb der Zone 4 gelegenen Ortsteilzen-

tren untersucht. Hier bewegen sich die Umsatzumverteilungsquoten zwischen

3 und 4 % und lassen keine negativen städtebaulichen Folgewirkungen im Sinne

einer vorhabeninduzierten Funktionsstörung des Zentrums erwarten. Dies gilt

auch für das OTZ Äußere Neustadt, in dem sich auffallend viele Fahrradhändler

befinden, die jedoch als service- und beratungsorientierte Fachgeschäfte nur

indirekt mit dem fachmarktorientierten Angebot bei Decathlon im Wettbewerb

stehen.

Für die übrigen Sortimente wurden die Wirkungen in der Zone 4 vollständig ge-

gen die Innenstadt gerechnet, da die Ausstrahlungswirkung des KaufParks hier

nicht über das gesamte Stadtgebiet reicht. Damit wird die Untersuchung auch

einer Worst-Case-Betrachtung gegenüber der Innenstadt gerecht. Für die Dresd-

ner Innenstadt ergeben sich Umsatzumverteilungsquoten von maximal 5 %. Die

übrigen Zentren in der Zone 4 sind allenfalls von Streuumsätzen betroffen, die

sich z.B. aus Kopplungseffekten zwischen Decathlon und den sonstigen Anbie-

tern im Kaufpark ergeben können. Die Wirkungen werden somit deutlich unter-

halb der Wirkungen gegen die Innenstadt liegen und die Spürbarkeitsschwelle

nicht überschreiten. Negative Auswirkungen auf die sonstigen Zentren in der

Zone 4 (neben der Innenstadt) können somit ausgeschlossen werden.

Wohnnahe Zentren

Die Wohnnahen Zentren sind von dem Vorhaben nur geringfügig betroffen. Die

Wohnnahen Zentren werden funktionsgerecht durch den Periodischen Bedarf

geprägt, aperiodische Angebote haben allenfalls einen arrondierenden Charakter.

Eine Ausweitung des Periodischen Bedarfs ist für den KaufPark jedoch nicht vor-

gesehen. Negative Auswirkungen auf die Funktionsfähigkeit der Wohnnahen Zen-

tren können insofern ausgeschlossen werden.

Komplexe Einzelhandelsstandorte Dresden

Für die beiden Komplexen Einzelhandelsstandorte Seidnitz-Center und O.D.C.

liegen die Umsatzumverteilungswirkungen zwischen 5 und 8 %. Die absoluten


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Umsatzrückgänge liegen aber auch hier mit rd. 0,3 bzw. rd. 0,4 Mio. € im über-

schaubaren Bereich.36 Bei diesen Standorten handelt es sich um Einkaufszentren

und nicht um zentrale Versorgungsbereiche im engeren Sinne. Die Schutzwürdig-

keit dieser beiden Standorte ist insofern nur eingeschränkt gegeben – wettbe-

werbliche Wirkungen sind weitgehend ohne städtebauliche Relevanz.

Das Seidnitz-Center stellt sich nach erfolgreicher Revitalisierung wieder als ein

voll funktionsfähiges und anziehungsstarkes Einkaufszentrum dar, welches sei-

nen Schwerpunkt im Fachmarktsegment des unteren bis mittleren Genres hat und

damit Angebotsüberschneidungen mit dem KaufPark aufweist. Das Center ist voll

vermietet; es kann zudem davon ausgegangen werden, dass sämtliche Mietver-

träge noch lange Laufzeiten haben, da die Revitalisierung und die Gewinnung

neuer Mietpartner erst kürzlich abgeschlossen wurden. Die Ausgangslage ist in-

sofern als sehr stabil einzuordnen – Umsatzrückgänge von bis zu 9 % werden das

Center nicht nachhaltig schädigen, zumal die Ankernutzung im Periodischen

Bedarf (u.a. Rewe, Aldi, dm) liegt und durch das Vorhaben nicht betroffen ist.

Anbieter aus dem unteren Genre wie Pfennigpfeiffer, Woolworth, Takko oder AWG

stehen zudem nur bedingt im Wettbewerb mit dem höher positionierten Kauf-

Park.

Die Situation im O.D.C. ist aufgrund des Eigentümerwechsels und der geplanten

Revitalisierung des Objekts derzeit nur schwer zu bewerten. Das Objekt wur-

de/wird entmietet und steht größtenteils leer. Von dem Vorhaben betroffen sind

noch die verbliebenden Anbieter Tedi, Jeans Fritz und Babyone. Die Planungen

sehen für das O.D.C. eine Redimensionierung, verbunden mit einer deutlichen

Reduzierung der Einzelhandelsflächen vor. Das Objekt soll künftig als Nahversor-

ger für die umliegenden Wohngebiete positioniert werden und wird sich damit

vom KaufPark sowohl von seinem Sortiment als auch von der Kundenansprache

und dem Einzugsgebiet her deutlich abgrenzen. Künftig kann von einer Stabili-

sierung bzw. Aufwertung des Einkaufszentrums auf verkleinerter Fläche ausge-

gangen werden, wodurch sich die Konkurrenzbeziehung zum KaufPark ab-

schwächt. Die Einhaltung eines Schwellenwerts von 9 %-Umsatzumverteilung

wird dem Objekt genügend Entwicklungsspielräume einräumen, zumal der Perio-

dische Bedarf als künftiger Eckpfeiler des Objekts, von der Umstrukturierung des

KaufParks gar nicht betroffen ist.



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Die Nahversorgungsfunktion dieser beiden Standorte wird durch das Vorhaben

nicht beeinträchtigt.

Innenstadt Pirna

Die Innenstadt von Pirna ist mit ca. 20 Fahrminuten zwar relativ weit vom

KaufPark entfernt. Aufgrund der engen Verflechtungen Pirnas in Richtung Dres-

den über die Achse Dresdner Straße / Hauptstraße / Dohnaer Straße muss

gleichwohl von einer hohen Einkaufsorientierung der Pirnaer Bevölkerung auf

den KaufPark ausgegangen werden.

Die Situation in der Pirnaer Innenstadt ist insgesamt als angespannt zu beurtei-

len. Zwar macht die Hauptgeschäftslage einen stabilen Eindruck, in den Neben-

lagen der Altstadt häufen sich jedoch die Leerstände. Zudem mangelt es an fre-

quenzstarken Magnetbetrieben und die Zersplitterung in drei Teilbereiche wirkt

sich nachteilig auf die Sogkraft der Innenstadt aus. Daher halten Dr. Lademann

& Partner einen Umsatzrückgang von maximal 7 bis 8 % für verträglich.

Da die Pirnaer Innenstadt einen breiten Branchenmix aufweist, ist sie in allen

vorhabenrelevanten Sortimenten betroffen. Die ermittelten Umsatzumvertei-

lungsquoten bewegen sich überwiegend bei etwa 6 %. Lediglich in den Segmen-

ten Uhren/Schmuck (rd. 7 %) und Sport (rd. 8 %) fallen die Quoten höher aus.

Die absoluten Umsatzrückgänge werden in den meisten Branchen durchaus spür-

bar sein und liegen in der Spitze bei rd. 0,6 Mio. € im Segment Bekleidung.37

Zu beachten ist hier allerdings, dass die Umsatzrückgänge in großen Teilen auch

aus der Wirkungsverschärfung infolge von Bevölkerungsrückgängen resultieren

und nicht vollständig der Umverteilung in Richtung des KaufParks geschuldet

sind. Bezogen auf den Status Quo würden die Quoten etwa 1 bis 2 %-Punkte

geringer ausfallen. Die Wirkungsanalyse stellt insofern eine Worst-Case-

Betrachtung unter Berücksichtigung der Bevölkerungsprognosen des statischen

Landesamts dar. Die tatsächliche Einwohnerentwicklung Pirnas lässt jedoch seit

2010 ein kontinuierliches Bevölkerungswachstum erkennen. Tatsächlich werden

die Wirkungen des Vorhabens damit voraussichtlich geringer ausfallen und deut-

lich unterhalb des kritischen Schwellenwerts liegen.



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Angebotsüberschneidungen zwischen dem KaufPark und der Pirnaer Innenstadt

bestehen vor allem mit den Filialisten des mittleren Angebots- und Preisgenres

(Ernsting’s, Mayer’s, Bonita, Thalia, Bijou Brigitt, Intersport, WMF). Angesichts

einer maximalen Umsatzumverteilungsquote von 6 bis 8 % (die bedingt durch

die tatsächliche Einwohnerentwicklung eher geringer ausfallen) gehen die Gut-

achter jedoch nicht davon aus, dass es hier zu vorhabeninduzierten Betriebsauf-

gaben kommen wird. Die Anbieter bedienen die lokale Nachfrage und profitieren

zudem von tourismusindizierten Zusatzumsätzen. Die Situation für die Filialisten

ist insofern als stabil zu bewerten.

Dabei ist auch zu beachten, dass die Aufgabe einzelner Anbieter noch keine

Funktionsstörung der Innenstadt zur Folge hat, da keinem dieser Anbieter eine

für die Innenstadt maßgebliche Magnetfunktion zugesprochen werden kann.

Eine Funktionsstörung würde erst dann eintreten, wenn die Innenstadt ihre Ver-

sorgungsfunktion in einzelnen Sortimenten vollständig verlieren sollte, was an-

gesichts der Höhe der prognostizierten Umverteilungswirkungen jedoch ausge-

schlossen werden kann. Die Umsatzrückgänge werden zwar spürbar sein, die An-

gebotsbreite und Funktionsfähigkeit der Innenstadt aber insgesamt nicht ge-

fährden.

Darüber hinaus gibt es noch zahlreiche inhabergeführte Läden. Diese bedienen

zum Teil den gehobeneren Bedarf oder sind stärker auf Touristen orientiert. An-

gebotsüberschneidungen mit dem fachmarktorientierten KaufPark halten sich

somit in Grenzen. Aber auch hier gilt, dass Betriebsaufgaben einzelner Anbieter

nicht zwangsläufig in einen Funktionsverlust der Innenstadt und damit in nega-

tive städtebauliche Folgewirkungen münden würden.

Im Sportsegment wird bezogen auf die Pirnaer Innenstadt zwar eine relativ hohe

Umverteilungsquote von bis zu rd. 8 % prognostiziert (Worst-Case). Die Umsatz-

rückgänge erreichen insgesamt aber nur eine absolute Größenordnung von weni-

ger als 0,3 Mio. € und verteilen sich zudem auf mehrere Betriebe. Eine Magnet-

funktion im Sportsegment ist vor allem dem Intersporthändler beizumessen. Die-

ser macht jedoch einen stabilen und leistungsfähigen Eindruck und wird nach

Einschätzung der Gutachter durch die geplante Decathlon-Ansiedlung im Kauf-

Park in seinem Bestand nicht gefährdet, zumal er innerhalb Pirnas als einziger

vollsortimentierter Sporteinzelhändler über eine starke Marktstellung verfügt und

verkehrstechnisch über die B 192 sehr gut angebunden ist. An dieser Stelle sei

aber auch darauf hingewiesen, dass Intersport am Rande der Innenstadt liegt

und daher nur einen eingeschränkten Beitrag zur Attraktivität des Altstadtkerns

leisten kann und auch nicht als signifikanter Frequenzbringer für die Altstadt

fungiert.


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Die Pirnaer Innenstadt wird in den nächsten Jahren eine Stärkung infolge der

Realisierung des Scheunenhof-Centers erfahren. Mit der Entwicklung dieses Ob-

jekts wird nicht nur ein frequenzstarker Magnet in der Innenstadt realisiert – das

Vorhaben dient auch der besseren Verknüpfung der einzelnen Teilbereich der

Innenstadt und wird die Innenstadt damit als Ganzes stärken. Davon profitiert

auch der ansässige Handel. Mögliche Umsatzrückgänge infolge der Umstrukturie-

rung des KaufParks können somit durch die Gewinnung neuer Kunden infolge der

Realisierung des Scheunenhof-Centers zumindest in Teilen wieder kompensiert

werden.

Insgesamt gesehen gehen die Gutachter daher nicht davon aus, dass die durch

die geplante Umstrukturierung des KaufParks induzierten Umsatzrückgänge in

der Pirnaer Innenstadt in negative städtebauliche Folgewirkungen im Sinne einer

Funktionsstörung der Innenstadt umschlagen werden.

Tendenziell stärker im Wettbewerb mit dem KaufPark steht vor allem der Stand-

ortbereich Gewerbegebiet Hugo-Küttner-Straße, in dem mit dem Kress Modezent-

rum der größte Einzelhandelsbetrieb im Pirnaer Stadtgebiet (bezogen auf die

prüfungsrelevanten Sortimente) angesiedelt ist. Die Wirkungen bewegen sich

hier um etwa 7 % bezogen auf die dort angebotenen Sortimente (vor allem Be-

kleidung). Von einer vorhabeninduzierten Geschäftsaufgabe des Kress Modezent-

rums kann angesichts der marktdominierenden Stellung innerhalb Pirnas jedoch

nicht ausgegangen werden. Zudem sei darauf hingewiesen, dass dieser Standort-

bereich nicht die Kriterien eines zentralen Versorgungsbereichs erfüllt und damit

nur über eine begrenzte Schutzwürdigkeit verfügt.

Innenstadt Heidenau

In der Innenstadt von Heidenau bewegen sich die Umsatzumverteilungsquoten

in allen Sortimenten bei etwa 9 %38 und resultieren dabei vor allem aus der Wir-

kungsverschärfung infolge von Bevölkerungsrückgängen. Bezogen auf den Status

Quo würden die Umsatzrückgänge zwischen 7 und 8 % liegen und damit geringer

ausfallen. Die Wirkungsanalyse stellt insofern eine Worst-Case-Betrachtung unter

Berücksichtigung der Bevölkerungsprognosen des statischen Landesamts dar. Die

tatsächliche Einwohnerentwicklung Heidenaus lässt jedoch seit 2011 ein konti-

nuierliches Bevölkerungswachstum erkennen. Tatsächlich werden die Wirkungen

38Tatsächlich werden die Umsatzrückgänge noch geringer ausfallen, da aufgrund der Deckelung der Gesamtverkaufsfläche nicht in alle Sortimenten die ermittelte Verkaufsflächenobergrenze ausgereizt werden kann.


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des Vorhabens damit voraussichtlich geringer ausfallen und deutlich unterhalb

von 9 % liegen.

In absoluten Zahlen gemessen, beläuft sich der prognostizierte Umsatzrückgang

für den Worst-Case auf max. rd. 0,6 Mio. €. Im Segment Bekleidung beläuft sich

der Rückgang auf rd. 0,2 Mio. €. In allen übrigen Sortimenten beträgt der Rück-

gang weniger als 0,1 Mio. € und wird demnach für die Innenstadt insgesamt

kaum spürbar sein.

Als Magnet und Frequenzbringer der Innenstadt fungiert vor allem ein Objekt in

der Bahnhofstraße (Einkaufszentrum Stadtmitte), welches mit Rewe, Rossmann,

Tedi und KiK belegt ist. Angebotsüberschneidungen zwischen dem Vorhaben und

diesem Objekt bestehen jedoch nur bedingt. Im KaufPark ist keine Erweiterung

im Periodischen Bedarf vorgesehen – Rewe und Rossmann sind somit überhaupt

nicht betroffen. Tedi und KiK sind auf das untere Angebotsgenre fokussiert. Be-

reits heute finden sich keine Textildiscounter und Non-Food-Discounter im Kauf-

Park, die mit den genannten Anbietern im direkten Wettbewerb stünden. Ange-

sicht der geplanten Aufwertung der Mieterstruktur ist auch künftig nicht damit

zu rechnen, dass sich solche Anbieter im KaufPark ansiedeln werden. Eine Ge-

fährdung dieses für die Sogkraft der Innenstadt wesentlichen Objekts kann somit

ausgeschlossen werden.

Ansonsten wird die Innenstadt von kleinen, inhabergeführten Geschäften ent-

lang der Ernst-Thälmann-Straße geprägt (sowie von Euronics, der jedoch nicht

vorhabenrelevant ist). Für diese können im Worst-Case (siehe oben) zwar ver-

einzelte Marktaustritte nicht gänzlich ausgeschlossen werden, ein Funktionsver-

lust der Innenstadt würde daraus aber nicht resultieren, da diese für sich ge-

nommen keine zentrenprägende Funktion übernehmen und für die Funktionsfä-

higkeit der Innenstadt auch nicht maßgeblich sind. Wie bereits oben ausgeführt,

werden die Umverteilungswirkungen angesichts der tatsächlichen Einwohnerent-

wicklung aber ohnehin deutlich geringer ausfallen, so dass die Gutachter nicht

von vorhabeninduzierten Betriebsaufgaben ausgehen.

Insgesamt gesehen, werden von dem Vorhaben somit keine städtebaulich rele-

vanten Auswirkungen im Sinne einer Funktionsstörung der Innenstadt Heidenaus

ausgehen. Die Innenstadt wird auch künftig grundzentrale Versorgungsfunktio-

nen für den zugewiesenen Verflechtungsbereich Heidenaus übernehmen.

Bei der Bewertung, ob die absatzwirtschaftlichen Auswirkungen in städtebau-

lich/raumordnerisch relevante Folgewirkungen umschlagen können, ist zudem zu

berücksichtigen, dass Heidenau von der Regionalplanung als Grundzentrum ein-

gestuft ist. Gemäß den Vorgaben aus dem LEP 2013 sollen Grundzentren in erster


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Linie Versorgungseinrichtungen des täglichen Bedarfs vorhalten. Diese werden

durch das KaufPark-Vorhaben nicht beeinträchtigt. Die Ansiedlung großflächiger,

zentrenrelevanter Betriebe ist gemäß dem LEP in Grundzentren obendrein nicht

zulässig. Insofern lässt sich hier auch kein Entwicklungsbedarf für die Innen-

stadt hinsichtlich großflächiger Einzelhandelsbetriebe des aperiodischen Bedarfs

ableiten. Raumordnerisch relevante Auswirkungen im Sinne einer Beeinträchti-

gung der zentralörtlichen Funktion Heidenaus sind daher nicht zu erwarten.

Ein Umschlagen der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen des Vorhabens in städ-

tebauliche oder raumordnerische Wirkungen im Sinne einer Beeinträchtigung der

Nahversorgung sowie der zentralen Versorgungsbereiche ist bei Einhaltung der

ermittelten Verkaufsflächenobergrenzen unwahrscheinlich. Auch eine vorhaben-

induzierte Beeinträchtigung der Versorgungsfunktion umliegender zentraler Orte

kann ausgeschlossen werden.


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7.5 Zur Kompatibilität mit dem kommunalen Zentrenkonzept

Der KaufPark ist im Zentrenkonzept von 200639 als Komplexer Einzelhandels-

standort (KES) definiert und damit als ein Nebenzentrum einzuordnen.

Die Komplexen Einzelhandelsstandorte stellen nach den Aussagen im Zentren-

konzept „komplex geplante und gebaute Einzelhandelsstandorte dar, die sich

nicht an historisch gewachsenen Strukturen orientiert haben (dezentrale Stand-

orte). Die größeren Standorte (wie der ELBEPARK und der zu bewertende Kauf-

Park) basieren auf Bauleitplanverfahren, die im Konsens mit der gesamtstädti-

schen Entwicklung aufgestellt und somit als gesamtstädtisch verträglich einge-

stuft sind. Der ELBEPARK, das Hochlandcenter und der KaufPark sind überörtli-

che Einkaufszentren mit hoher Zentralität für die Stadt insgesamt.“

Das Zentrenkonzept von 2006 geht davon aus, dass die flächenseitige Entwick-

lung aufgrund der bauplanungsrechtlichen Einordnung der Komplexen Einzelhan-

delsstandorte als abgeschlossen galt. Flächenerweiterungen oder Sortimentsver-

schiebungen würden die Gefahr beinhalten, Disproportionalitäten zwischen den

dezentralen Standorten und den gewachsenen Zentren zu verstärken. Eine Un-

terbindung des Flächenwachstums in den Komplexen Einzelhandelsstandorten

wird daher empfohlen.

Diesbezüglich sei darauf hingewiesen, dass die tatsächliche Entwicklung der

Komplexen Einzelhandelsstandorte in den letzten Jahren von erheblichen Erwei-

terungen und Anpassungen gekennzeichnet ist (z.B. ELBEPARK in 2009/2010,

Hohenbuschcenter aktuell). Notwendig werden diese Anpassungen zum einen

aufgrund des erreichten Baualters der Objekte, aber vor allem auch aufgrund des

laufenden Strukturwandels im Einzelhandel (u.a. neue Betriebstypen, veränderte

Konsumpräferenzen, steigender Online-Handel). Zudem ist zu berücksichtigen,

dass die Empfehlungen im Zentrenkonzept im Jahr 2006 abgegeben worden sind

und zu diesem Zeitpunkt die Entwicklungsperspektiven der Innenstadt deutlich

negativer eingeschätzt worden sind als die in den Folgejahren tatsächlich einge-

tretene Entwicklung. Auch war die überaus positive Bevölkerungsentwicklung

und -prognose für die nächsten Jahre zum Zeitpunkt 2006 noch nicht erkennbar,

sodass sich die sozioökonomischen Rahmenbedingungen für die Einzelhandels-

entwicklung in Dresden deutlich verbessert haben.

39 Landeshauptstadt Dresden, Geschäftsbereich Stadtentwicklung: Integriertes Stadtentwick-lungskonzept Dresden – Aktualisierung des Zentrenkonzepts 2006.


Seite 140 | 150

Nach den im Zentrenkonzept formulierten Grundsätzen zur Entwicklung der Zen-

trenstruktur (Ansiedlungsempfehlungen für die Zentrenkategorien) bestehen

denn auch grundsätzlich keine Einschränkungen zur Zulässigkeit von Branchen

und Sortimenten in den Zentren, sofern sie nicht in Bauleitplanverfahren explizit

geregelt wurden bzw. aufgrund anderer Rechtsvorschriften/Bindungen ausge-

schlossen sind. Bezüglich der Komplexen Einzelhandelsstandorte heißt es konk-

ret jedoch: „Weiterentwicklungen bestehender Standorte sind nur im Rahmen der

Festsetzungen des Bebauungsplanes bezüglich Größenordnungen und Branchen

möglich […]“. Im Rahmen des angestrebten Bauleitplanverfahrens wird letzt-

endlich geprüft, inwieweit Sortimentsverschiebungen möglich sind, ohne schäd-

liche Auswirkungen auf die integrierten zentralen Versorgungsbereiche zu indu-

zieren.

An dieser Stelle sei darauf hingewiesen, dass das Zentrenkonzept aus 2006 ange-

sichts des erheblichen Wandels in der Einzelhandelslandschaft nur noch sehr

bedingt als städtebauliches Entwicklungskonzept im Rahmen der Abwägung her-

angezogen werden kann.

Nach dem Dresdner Zentrenkonzept ist der Vorhabenstandort grundsätzlich für

zentrenrelevanten Einzelhandel geeignet. Es wird allerdings eine Beschränkung

der Flächen und Sortimente bei den Komplexen Einzelhandelsstandorten (und

damit auch für den KaufPark) auf den Status quo empfohlen. Von daher ist im

Rahmen des Bauleitplanverfahrens zu prüfen, inwieweit Sortimentsverschiebun-

gen, die über die bestehenden Festsetzungen im B-Plan hinausgehen, zu schäd-

lichen Auswirkungen auf die integrierten Zentren führen würden. Diesbezüglich

sei jedoch darauf hingewiesen, dass die Empfehlungen im Zentrenkonzept im

Jahre 2006 abgegeben worden sind und die überaus positiven Entwicklungs-

trends der Dresdner Innenstadt sowie der sozioökonomischen Rahmenbedingun-

gen zu dem Zeitpunkt noch nicht absehbar waren.


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8 Festsetzungsvorschläge

Basierend auf den Ergebnissen der Schwellenwertanalyse schlagen Dr. Lademann

& Partner folgende verkaufsflächenbezogene Festsetzungen für den zu ändernden

B-Plan vor:

Sondergebiet Einkaufszentrum

Das Sondergebiet Einkaufszentrum im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO dient der

Unterbringung eines Einkaufszentrums mit maximal 38.000 qm Gesamtver-

kaufsfläche40.

Das Sortiment Periodischer Bedarf (Nahrungs- und Genussmittel, Gesund-

heit/Pflege) wird auf maximal 7.530 qm Verkaufsfläche begrenzt.

Das Sortiment Bekleidung/Wäsche wird auf maximal 12.365 qm Verkaufsflä-

che begrenzt.

Das Sortiment Schuhe/Lederwaren wird auf maximal 3.220 qm Verkaufsfläche

begrenzt.

Das Sortiment Elektroartikel wird auf maximal 4.150 qm Verkaufsfläche be-

grenzt.

Das Sortiment Sportartikel wird auf 3.890 qm Verkaufsfläche begrenzt.

Sonstige zentrenrelevante Sortimente (gemäß Dresdner Sortimentsliste) wer-

den auf maximal 5.395 qm Verkaufsfläche begrenzt. Folgende sortimentssei-

tige Verkaufsflächenobergrenzen dürfen dabei nicht überschritten werden:

- Max. 1.310 qm Spielwaren/Babybedarf

- Max. 2.150 qm Hausrat/Wohnaccessoires/Geschenke

- Max. 985 qm Bücher

- Max. 460 qm Schreibwaren

- Max. 490 qm Uhren/Schmuck

Nicht-zentrenrelevante Sortimente (gemäß Dresdner Sortimentsliste) sind

grundsätzlich zulässig.

40 Heute genehmigte maximale Verkaufsfläche des KaufParks.


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Dr. Lademann & Partner sind im Ergebnis zwar zu einer verträglichen Größenord-

nung von 42.740 qm Verkaufsfläche gekommen. Eine Begrenzung auf 38.000 qm

würde jedoch sicherstellen, dass die Gesamtfläche des Einkaufszentrums gegen-

über der heute genehmigten Fläche nicht erweitert wird.

Die Sortimentsobergrenzen für die einzelnen Sortimente setzen sich aus den

heutigen Bestandsflächen zuzüglich der im Rahmen der Schwellenwertanalyse

ermittelten maximalen Erweiterungsspielräume, die als verträglich einzustufen

sind, zusammen. Damit wird sichergestellt, dass die Umstrukturierung des Kauf-

Parks in keinem Sortiment zu negativen städtebaulich/raumordnerisch relevan-

ten Auswirkungen auf die bestehenden Strukturen führt.

Insbesondere im periodischen Bedarf halten es Dr. Lademann & Partner für

zwingend notwendig, die Verkaufsfläche auf den aktuellen Bestand festzuschrei-

ben und keine Erweiterungsspielräume einzuräumen. Die umliegenden Ortsteil-

zentren und Wohnnahen Zentren werden maßgeblich durch den nahversorgungs-

relevanten Einzelhandel geprägt und sind in ihrer Funktionsfähigkeit von diesen

Sortimenten abhängig. Um die Versorgungsfunktion der Ortsteilzentren und

Wohnnahen Zentren im Umfeld abzusichern, sollte der KaufPark daher auch lang-

fristig im Hinblick auf den nahversorgungsrelevanten Einzelhandel nicht erwei-

tert werden.

Für den nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel sehen Dr. Lademann & Partner

keine Notwendigkeit, eine Verkaufsflächenobergrenze festzusetzen. Das Dresdner

Zentrenkonzept sieht für den nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel prinzipiell

keine standortbezogenen Einschränkungen vor. Insbesondere die Komplexen

Einzelhandelsstandorte eignen sich aufgrund ihrer stadträumlichen Lage und

ihrer Flächenverfügbarkeiten für den nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel. Ge-

genüber Streulagen haben sie zudem den Vorteil, dass sie als agglomerierte Ein-

zelhandelsstandorte zentralitätsbildend wirken und Ansiedlungen innerhalb der

festgelegten KES einer Zersplitterung des Einzelhandelsgefüges entgegenwirken.

Für die Versorgungsqualität und -funktion der zentralen Versorgungsbereiche

spielen die nicht-zentrenrelevanten Sortimente zudem nur eine stark unterge-

ordnete Rolle, weshalb eine Verkaufsflächenbegrenzung am Standort KaufPark

nicht notwendig erscheint. Die Ansiedlung raumbedeutsamer Betriebe kann oh-

nehin ausgeschlossen werden, da das Objekt langfristig als Einkaufszentrum am

Markt gehalten und nicht durch einen einzelnen Fachmarkt ersetzt werden soll.


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Exkurs Sporteinzelhandel

Im Segment Sport bezieht sich die Verträglichkeitsprüfung explizit auf einen

großen (Decathlon-)Sportfachmarkt, der sich gegenüber dem konventionellen,

kleinteiligen Sporteinzelhandel vor allem durch seine geringere Flächenprodukti-

vität und durch sein weiträumiges Einzugsgebiet abhebt (siehe hierzu auch Kap.

2.1.2).

Im Sporteinzelhandel gibt es unterschiedliche Betriebsformate, die sich hin-

sichtlich der Verkaufsflächengrößen, der Sortimente, des Angebots- und Preisni-

veaus sowie der bevorzugten Standortlagen unterscheiden.

Die höchsten Flächenproduktivitäten werden dabei i.d.R. von kleinteiligen Fach-

händlern erzielt, die entweder ein Vollsortiment anbieten (z.B. Intersport, Sport

2000) oder auf spezielle Sportarten fokussiert sind (z.B. Golfsport). Diese Anbie-

ter finden sich vorzugsweise in den zentralen Lagen (Innenstädte, Fußgängerzo-

nen, klassische Shoppingcenter), da sie aufgrund ihrer intensiven Flächenaus-

nutzung und der damit verbundenen höheren Flächenproduktivitäten auch in der

Lage sind, höhere Mieten zu bezahlen.

Auch die großen Sportkaufhäuser wie Sport Scheck, Karstadt Sport, Sportarena

oder Globetrotter erzielen trotz ihrer großen Verkaufsflächendimensionierungen

i.d.R. vergleichsweise hohe Flächenproduktivitäten. Dies liegt zum einen darin

begründet, dass sie überwiegend hochwertige und höherpreisige Waren anbie-

ten. Zum anderen hängt dies aber vor allem auch damit zusammen, dass sich

diese Anbieter ausschließlich in frequenzstarken Lagen (Innenstädte, klassische

Shoppingcenter) befinden und somit ein erhöhtes Umsatzpotenzial aufweisen.

Die großen Sportfachmärkte in dezentralen Lagen mit Flächen von mehr als 800

qm Verkaufsfläche erzielen dagegen niedrigere Flächenproduktivitäten. Ursäch-

lich hierfür sind verschiedene Aspekte. So ist die Kundenfrequenz in Fachmarkt-

lagen geringer als in den zentralen Lagen, was die Umsatzpotenziale schmälert.

Zudem sind die großen Fachmärkte tendenziell durch ein niedrigeres Angebots-

und Preisniveau gekennzeichnet, was sie vor allem von den Sportkaufhäusern

abgrenzt. Ferner sind die Fachmärkte durch eine in Teilen weitaus extensivere

Flächenauslastung geprägt, was sich ebenfalls mindernd auf die Flächenproduk-

tivität auswirkt. Tendenziell nimmt die Flächenproduktivität umso stärker ab, je

größer die Verkaufsfläche ist.


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Sportfachmärkte erreichen nach Zahlen des EHI Retail Institute im Schnitt etwa

2.200 € je qm Verkaufsfläche.41 Dr. Lademann & Partner haben für das Segment

Sport eine durchschnittliche Flächenproduktivität in Höhe von 2.400 € je qm

Verkaufsfläche angenommen. Diese Annahme stellt auch unter Berücksichtigung

der sozioökonomischen Rahmenbedingungen und der Standortlage eine Worst-

Case-Betrachtung dar, und zwar unabhängig davon, ob sich auf der Fläche De-

cathlon oder ein anderer Sportfachmarkt in ähnlicher Größenordnung ansiedeln

wird.

Gleichwohl kann davon ausgegangen werden, dass die Fläche tatsächlich von

Decathlon belegt werden wird. Als Sportanbieter mit mehr als 2.500 qm Ver-

kaufsfläche kommen nur sehr wenige Formate in Betracht. Neben Decathlon wä-

ren dies einerseits die auf bestimmte Segmente fokussierten Fachmärkte wie z.B.

die Fahrradfachmärkte (Fahrrad XXL ist bereits direkt neben dem KaufPark ange-

siedelt). Diese erzielen jedoch weitaus geringere Flächenproduktivitäten und

wären damit über das vorliegende Gutachten abgedeckt. Denkbar wären auch die

Großformate der Intersport-Gruppe. Aber auch für diese gilt, dass deren Flächen-

produktivität mit zunehmender Größe abfällt und deren Ansiedlung im KaufPark

damit ebenfalls über die gutachterliche Betrachtung abgebildet wäre.

Die umsatzstärkeren Sportkaufhäuser finden sich i.d.R. nicht in Fachmarktlagen.

Sie erreichen auch nur deshalb höhere Flächenproduktivitäten, da sie vorzugs-

weise in frequenzstarken Lagen angesiedelt sind. Sollte sich tatsächlich ein

Sportkaufhaus im KaufPark ansiedeln (was die Gutachter für nicht realistisch

halten), so würde dieses nicht die innenstadttypischen Umsätze erzielen, son-

dern eine Flächenproduktivität erzielen, die mit der im Gutachten angesetzten

Flächenproduktivität vergleichbar ist. Nicht der Betreiber bestimmt die Flächen-

produktivität maßgeblich, sondern der Standort und die Verkaufsflächendimensi-

onierung. Auch die Ansiedlung eines großen Sportkaufhauses wäre somit über

das Gutachten abgedeckt.

Theoretisch wäre es zwar auch denkbar, dass die Verkaufsfläche nicht von einem

großen Anbieter belegt wird, sondern von einer Vielzahl von kleineren Anbietern

mit tendenziell höheren Flächenproduktivitäten. Dies halten die Gutachter aber

für unrealistisch. Eine Ansammlung von kleinen Anbietern aus dem Segment

Sport auf einer Gesamtfläche von bis zu knapp 4.000 qm gibt es nach Einschät-

zung der Gutachter in keinem deutschen Einkaufs- oder Fachmarkzentrum. Zum

41 Sportfachmärkte ab 600 qm Verkaufsfläche.


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einen würde sich damit für die Anbieter eine extreme Wettbewerbssituation er-

geben, da es trotz denkbarer Sortimentsspezialisierungen immer noch zu erhebli-

chen Angebotsüberschneidungen kommen würde. Kaum vorstellbar, dass sich die

Anbieter einer solchen Konkurrenzsituation ausliefern würden, zumal es auch

nicht ganz unüblich ist, dass in Einkaufszentren Konkurrenzschutzklauseln in

Mietverträgen vereinbart werden. Zum anderen wäre dies auch nicht im Interesse

des Centerbetreibers, der anstelle einer Angebotsduplizierung auf einen mög-

lichst breiten Branchen- und Betriebstypenmix abzielt, um die Anziehungskraft

des Objekts zu erhöhen.


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9 Fazit

Für den im südöstlichen Dresdner Stadtgebiet verorteten KaufPark Dresden ist

eine Umstrukturierung vorgesehen, bei der nicht-zentrenrelevante Sortimente

(Bau- und Gartenbedarf) in zentrenrelevante Sortimente umgewidmet werden

sollen. Das Vorhaben soll dazu dienen, das Objekt an die aktuellen Marktbedin-

gungen anzupassen und in Ansätzen erkennbaren Trading-down-Effekten entge-

genzuwirken. Im Rahmen einer Schwellenwertanalyse haben Dr. Lademann &

Partner Verkaufsflächenobergrenzen für den Ausbau zentrenrelevanter Sortimente

im KaufPark Dresden abgeleitet.

Bereits 2014 haben sich Dr. Lademann & Partner mit dem Vorhaben gutachter-

lich beschäftigt. Eine Aktualisierung des Gutachtens war aus folgenden Gründen

notwendig:

Anders als ursprünglich geplant, wird der Möbeldiscounter Sconto den Stand-

ort nicht verlassen und weiterhin Mieter im KaufPark bleiben.

Im Sportsegment soll keine Erweiterung im konventionellen Sporteinzelhan-

del stattfinden. Vielmehr soll das Format Decathlon im KaufPark angesiedelt

werden, für das es eine Verkaufsflächenobergrenze zu identifizieren galt. Da-

bei waren die Konzeptspezifika von Decathlon zu berücksichtigen, die vor al-

lem in der Sortimentszusammensetzung (fast nur Eigenmarken/wenig Mar-

kenartikel, viele Randsportarten) und der Ausstrahlungskraft (sehr große Ein-

zugsgebiete) liegen. Daraus bedingt sich wiederum, dass sich die Kunden-

struktur bei Decathlon von derjenigen im konventionellen Sporteinzelhandel

unterscheidet.

Im Segment Elektro/Technik wird gegenüber der Ursprungsplanung keine

Erweiterung mehr geplant.

Gegenüber der Ursprungsplanung sollen die neuen Flächen weniger mit klein-

flächigen Shops, sondern zu einem höheren Anteil mit Mittelflächen belegt

werden. Da sich dies im B-Plan nicht steuern lässt, haben Dr. Lademann &

Partner jedoch keine Reduzierung der Flächenproduktivitäten vorgenommen,

die für Mittelflächen gegenüber Kleinflächen erwartbar wäre. Gleichwohl folgt

daraus, dass die angesetzten Flächenproduktivitäten tendenziell zu hoch sind

und in jedem Falle einem Worst-case-Ansatz genügen.

Zudem galt es die zunächst noch nicht weiter ausdifferenzierten zusätzlich

geplanten 2.000 qm für sonstige zentrenrelevante Sortimente detaillierter zu


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betrachten. Dr. Lademann & Partner haben daher für Bücher, Schreibwaren,

Hausrat/Wohnaccessoires/Geschenke, Uhren/Schmuck und Spielwa-

ren/Babybedarf Wirkungsanalysen durchgeführt und die maximal verträgli-

chen Verkaufsflächenzuwächse in diesen Sortimenten ermittelt.

Hinsichtlich der sozioökonomischen Rahmenbedingungen bleibt festzuhalten,

dass sich aus den wachsenden Einwohnerzahlen in Dresden positive Impulse für

die Einzelhandelsentwicklung ableiten lassen. So war bei der Auswirkungsanalyse

wirkungsmildernd zu berücksichtigen, dass ein Teil der Vorhabenumsätze durch

das Marktwachstum kompensiert wird und der Vorhabenumsatz damit nicht voll-

ständig gegen die Bestandsbetriebe wirken wird.

Die Ansiedlung von Decathlon wird dazu führen, dass der KaufPark sein Einzugs-

gebiet auch ins nördliche Dresdner Stadtgebiet weiter ausdehnen kann – zumin-

dest im Hinblick auf den Sporteinzelhandel. Auch der Anteil von Streukunden,

die ursächlich Decathlon aufsuchen werden, aber ihren Einkauf bei Decathlon

mit anderweitigen Einkäufen im KaufPark koppeln werden, wird zunehmen. Ins-

gesamt ist für den KaufPark für den Prognosehorizont 2020 von einem Einwoh-

nerpotenzial in Höhe von rd. 734.000 Personen (zzgl. Potenzialreserve, die sich

auch aus Einkaufstouristen aus Tschechien zusammensetzt) auszugehen.

Bei der Analyse der Angebotssituation konnte festgestellt werden, dass die Dres-

dner Innenstadt eindeutig als Hauptwettbewerbsstandort für den KaufPark fun-

giert. Innerhalb des Einzugsgebiets besteht eine starke Einkaufsorientierung auf

die Innenstadt. Die Umstrukturierung des KaufParks wird zu einer teilweisen

Umlenkung der Nachfrageströme führen, von der die Innenstadt durch entspre-

chende Umsatzrückgänge betroffen sein wird.

Der von Dr. Lademann & Partner noch als verträglich eingestufte Erweiterungs-

rahmen für den KaufPark beläuft sich insgesamt auf 11.050 qm Verkaufsfläche.

Folgende Verkaufsflächenobergrenzen gilt es dabei einzuhalten, um die Verträg-

lichkeit zu gewährleisten:

Bekleidung/Wäsche = 4.500 qm (Gesamtverkaufsfläche nach Erweiterung =

maximal 12.365 qm)

Schuhe/Lederwaren = 1.000 qm (Gesamtverkaufsfläche nach Erweiterung =

maximal 3.220 qm)

Sportartikel = 3.050 qm (Gesamtverkaufsfläche nach Erweiterung = maximal

3.890 qm)

Bücher = 500 qm (Gesamtverkaufsfläche nach Erweiterung = 985 qm)


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Schreibwaren = 200 qm (Gesamtverkaufsfläche nach Erweiterung = 460 qm)

Spielwaren/Babybedarf = 800 qm (Gesamtverkaufsfläche nach Erweiterung =

maximal 1.310 qm)

Uhren/Schmuck = 200 qm (Gesamtverkaufsfläche nach Erweiterung = maximal

490 qm)

Hausrat/Wohnaccessoires/Geschenke = 800 qm (Gesamtverkaufsfläche nach

Erweiterung = maximal 2.150 qm)

Im periodischen Bedarf sowie im Segment Elektro/Technik ist keine Erweiterung

vorgesehen. Die Flächengrößen belaufen sich auf 4.150 qm für Elektroartikel und

7.530 qm für den periodischen Bedarf. Im B-Plan sollten diese Flächengrößen als

Obergrenzen definiert werden. Vor allem eine Begrenzung des periodischen Be-

darfs stellt dabei sicher, dass die auf nahversorgungsrelevante Sortimente fokus-

sierte Versorgungsfunktion der Ortsteilzentren und Wohnnahen Zentren im Um-

feld des KaufParks nicht beeinträchtigt wird.

Für den nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel sehen Dr. Lademann & Partner

dagegen keine Notwendigkeit, eine Verkaufsflächenobergrenze festzusetzen, da

der nicht-zentrenrelevante Einzelhandel für die Funktionsfähigkeit der zentralen

Versorgungsbereiche keine wesentliche Rolle spielt und die KES prinzipiell für

nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel in Frage kommen.

Die Gesamtverkaufsfläche sollte dabei auf 38.000 qm gedeckelt werden, was der

heute genehmigten Verkaufsfläche entsprechen würde. Da nur der B1 Baumarkt

aufgegeben wurde, beschränkt sich das effektive Flächenvolumen, welches in

zentrenrelevante Sortimente umgewidmet werden kann, auf rd. 7.300 qm.

Die ermittelten Verkaufsflächenobergrenzen wurden rekursiv im Rahmen einer

Wirkungsprognose über die zu erwartenden Umsatzumverteilungsquoten an den

betroffenen Standorten abgeleitet. Unter Einhaltung der Verkaufsflächenober-

grenzen ist sichergestellt, dass es zu keinem Umschlagen der absatzwirtschaftli-

chen Auswirkungen in städtebaulich/raumordnerisch relevante Folgewirkungen

im Sinne einer Funktionsstörung der Nahversorgung und der zentralen Versor-

gungsbereiche sowie einer raumordnerischen Schieflage der Versorgungsstruktu-

ren kommt. Die ermittelten Umsatzumverteilungsquoten betragen in der Dresd-

ner Innenstadt maximal 5 % und in den Ortsteilzentren sowie in den Umlandzen-

tren maximal 9 %. In absoluten Zahlen gemessen, wird die Dresdner Innenstadt

die höchsten Umsatzrückgänge zu verzeichnen haben, da es hier zu den größten

Angebotsüberschneidungen kommen wird.


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Der städtebaulichen Bewertung liegt vor allem die positive Entwicklung der

Dresdner Innenstadt zu Grunde sowie deren Einstufung als attraktivster und an-

ziehungsstärkster Einzelhandelspol der Region. Bezüglich der Ortsteilzentren ist

anzuführen, dass diese überwiegend nur geringfügige Angebotsüberschneidun-

gen mit dem umstrukturierten KaufPark aufweisen werden, da mit der Umstruk-

turierung von einem Trading-Up des KaufParks auszugehen ist. Die Ortsteilzen-

tren verfügen dagegen in den meisten Fällen vor allem über Angebote des unte-

ren bis mittleren Genres sowie über ein breites nahversorgungsrelevantes Ange-

bot (periodischer Bedarf). Da die nahversorgungsrelevanten Angebote im Kauf-

Park nicht ausgebaut werden sollen, wird die Nahversorgungsfunktion der Orts-

teilzentren zudem nicht gefährdet. Gleiches gilt für die Wohnnahen Zentren, die

sehr stark auf nahversorgungsrelevante Angebote ausgerichtet sind.

Das Vorhaben steht mit den landes- und regionalplanerischen Bestimmungen im

Einklang. Sowohl das Konzentrations- und das Kongruenzgebot als auch das In-

tegrationsgebot können erfüllt werden. Dem Beeinträchtigungsverbot wird das

Vorhaben ebenfalls gerecht. Hinsichtlich der raumordnerischen Bewertung ist vor

allem zu berücksichtigen, dass Dresden als Oberzentrum fungiert und damit Ver-

sorgungsfunktionen für sein Umland wahrnehmen soll. Als zentraler Ort der

höchsten Stufe steht es der Stadt damit auch zu, die Revitalisierung eines Ein-

kaufszentrums mit überörtlicher Versorgungsfunktion zu unterstützen.

Gemäß dem Zentrenkonzept der Landeshauptstadt Dresden ist der KaufPark als

Nebenzentrum vom Typus ‚Komplexer Einzelhandelsstandort‘ ausgewiesen und

damit für großflächigen (auch zentrenrelevanten) Einzelhandel legitimiert. Auch

wenn das Zentrenkonzept von 2006 den Komplexen Einzelhandelsstandorten im

Stadtgebiet zwar keinen Ausbau zentrenrelevanter Angebote mehr zugesteht,

wäre angesichts der jüngsten Entwicklungen im ELBEPARK und an anderen Kom-

plexen Einzelhandelsstandorten auch im Falle des KaufParks zumindest ergebnis-

offen darüber zu diskutieren. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass

die Empfehlungen bereits 2006 abgegeben worden sind und die überaus positi-

ven Entwicklungstrends der Dresdner Innenstadt zu diesem Zeitpunkt noch nicht

in Gänze absehbar waren. Angesichts des erheblichen Wandels in der Einzelhan-

delslandschaft muss das Konzept von 2006 ohnehin als überholt eingestuft wer-

den und kann als städtebauliches Planungskonzept im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr.

11 BauGB nur noch sehr bedingt herangezogen werden. Das vorliegende Gutach-

ten gibt einen Hinweis darauf, in welcher Größenordnung ein Ausbau der zen-

trenrelevanten Sortimente im KaufPark möglich wäre, ohne dabei schädliche

Auswirkungen auf die bestehenden Strukturen zu induzieren.


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Hamburg, 20. Juni 2017

Uwe Seidel Boris Böhm

Dr. Lademann & Partner GmbH

Der KaufPark Dresden · 4.4.4.2 Einkaufszentrum Otto-Dix-Ring (O.D.C.) 55 4.4.5 Sonstige Komplexe...

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