Der SEB Büromieter-Almanach 2011 · 6 SEB Büromieter-Almanach 2011 Sehr geehrte Leserinnen und...

Der SEB Büromieter-Almanach 2011 Faktoren der Mietentscheidung und -zufriedenheit

Report, Mai 2011

SEB Asset Management AGRotfeder-Ring 7D-60327 Frankfurt am Main

EUPD ResearchAdenauerallee 134D-53113 Bonn

4 SEB Büromieter-Almanach 2011

SEB Büromieter-Almanach 2011 5

Inhaltsverzeichnis

Vorwort ........................................................................................................................................... 6

Management Summary ................................................................................................................. 10

Der SEB Büromieter-Almanach ...................................................................................................... 12

Teil A. – Faktoren der Mietentscheidung und -zufriedenheit ..................................................... 14

1. Faktorenanalyse ........................................................................................................... 18

2. Bürofläche ..................................................................................................................... 20

3. Bürogebäude ................................................................................................................ 24

4. Mietkosten .................................................................................................................... 27

5. Standort ........................................................................................................................ 30

6. Business ......................................................................................................................... 33

7. Mietfaktoren im Überblick .......................................................................................... 36

Teil B. – Index der Mieterzufriedenheit ........................................................................................ 38

Teil C. – Nachhaltigkeit von Büroimmobilien .............................................................................. 50

Teil D. – Die 20 Städte im Detail ................................................................................................... 58

Berlin ................................................................................................................................. 64

Bielefeld ............................................................................................................................ 65

Bochum ............................................................................................................................. 66

Bonn .................................................................................................................................. 67

Bremen .............................................................................................................................. 68

Dortmund ......................................................................................................................... 69

Dresden ............................................................................................................................. 70

Duisburg ............................................................................................................................ 71

Düsseldorf ......................................................................................................................... 72

Essen .................................................................................................................................. 73

Frankfurt am Main .......................................................................................................... 74

Hamburg .......................................................................................................................... 75

Hannover .......................................................................................................................... 76

Köln .................................................................................................................................. 77

Leipzig ............................................................................................................................... 78

Mannheim ........................................................................................................................ 79

München ........................................................................................................................... 80

Nürnberg .......................................................................................................................... 81

Stuttgart ............................................................................................................................ 82

Wuppertal ........................................................................................................................ 83

Teil E. – Methodik .......................................................................................................................... 84

Impressum ...................................................................................................................................... 92


Sehr geehrte Leserinnen und Leser,

nicht nur die deutsche Wirtschaft ist in vielen Bereichen Qualitätsführer, auch der heimische Immobilienmarkt besitzt herausragende Qua-litäten und sticht im internationalen Vergleich durch hohe Professionalität sowie Wertstabili-tät hervor. Deutschland überzeugt mit Stand-ortqualität. Für die SEB Asset Management ist der deutsche Immobilienmarkt ein wichti-ger Kernmarkt. Unser Deutschland-Portfolio umfasst aktuell rund 80 Objekte mit über 1.000.000 Quadratmeter Mietfläche.

Ist allein die Attraktivität deutscher Standorte und Immobilien also eine sichere Bank für In-vestoren? Nein, der ökonomische Wert von Im-mobilien bemisst sich nicht allein nach der Lage oder nach der Menge an verbautem Beton, Glas und Stein – sondern resultiert auch aus der Güte der Mietverträge. Wenn der Mietertrag die wesentliche Ertragsquelle darstellt liegt es nahe, sich darauf zu konzentrieren, gute Mie-ter lange zu halten. Grundvoraussetzung für die Kundenbindung ist die Kundenzufriedenheit und damit schlussend-lich die Kenntnis der Mieterwünsche. Denn nur zufriedene Mieter sind langfristige Mieter. Kön-nen Immobilien Asset Manager mit veränderten Rahmenbedingungen gut umgehen, tragen sie für ihre Mieter wie ihre Investoren nachhaltig zum Erfolg bei. Die Mietentscheidung wird von einer ganzen Reihe von Faktoren beeinflusst.

Welche Faktoren Einfluss auf die Mietentschei-dung nehmen, worin sich einzelne Branchen unterscheiden, welche Städte Büromietern be-sonders gute Geschäfts- und Standortbedingun-gen bieten und wie die Zufriedenheit mit be-nannten Faktoren von deutschen Büromietern bewertet wird, hat die SEB Asset Management nun 2011 zum zweiten Mal systematisch unter-sucht. Der SEB Büromieter-Almanach wurde zum ersten Mal im Jahr 2008 veröffentlicht. Die nun vorliegende zweite Untersuchung greift viele Fragen wieder auf und zeichnet damit die Entwicklungen der letzten Jahre nach.

Im Ergebnis zeigt sich, die Mieterzufriedenheit und damit die Chance zur Renditeoptimierung in Deutschland liegen insgesamt auf einem hohen Niveau. Knapp 85 Prozent sind mit der derzeitigen Mietsituation sehr zufrieden bzw. zufrieden. Im Vergleich zu 2008 ist die Zufrie-denheit damit sichtbar gestiegen. Deutliche Veränderungen gibt es allerdings im absoluten Städteranking: Die zufriedensten Büromieter Deutschlands sitzen in Leipzig. Damit löst die zweitgrößte Stadt in den neuen Bundesländern Dresden ab, das 2008 das Ranking angeführt hatte. Auf den weiteren Plätzen folgen dicht beieinander Hannover, Berlin und München, wobei die deutsche Hauptstadt als einzige er-neut mit einem guten dritten Platz ganz oben auf der Zufriedenheitsskala liegt.

Barbara A. KnoflachVorstandsvorsitzende

SEB Asset Management AG, Frankfurt


Neben den weiterhin wichtigen Aspekten wie Lage, Ausstattung und Flexibilität des Gebäu-des tritt die Nachhaltigkeit einer Immobilie bei Mietern immer stärker ins Bewusstsein. Auf die Frage, was aus ihrer Sicht maßgeblich die Nachhaltigkeit eines Bürogebäudes bestimmt, nennen mehr als zwei Drittel der befragten Büromieter die gute Erreichbarkeit mit umwelt-freundlichen Verkehrsmitteln. Vor dem Hinter-grund steigender Beschaffungskosten für Ener-gie wird als weitere elementare Anforderung für nachhaltige Bürogebäude der niedrige En-ergieverbrauch genannt. Energieeffizienz wird mehr und mehr ein wesentlicher Marktindika-tor für Büroimmobilien sein. Dass Nachhaltig-keit umfassender verstanden wird, zeigt sich an dem hohen Stellenwert sozialer Aspekte. Die deutschen Büromieter stellen die eigenen Mit-arbeiter stark in den Fokus. Die Arbeitsplatzbe-dingungen für jeden Mitarbeiter zu verbessern und damit die Zufriedenheit zu erhöhen ist ein zunehmend wichtiger Aspekt. Knapp die Hälfte sieht eine gute Arbeitsatmosphäre als wesentliches Merkmal der Nachhaltigkeit eines Bürogebäudes. Raumklima, Lichtverhältnis-se sowie die Wahl der geeigneten Büroform sind nur einige Beispiele für die „individuelle Immobilie“. Durch Raumluftfilterungssysteme und Klimaanlagen, Öko-Wandfarben und emis-sionsarme Bodenbeläge ist nicht nur mehr die buchstäblich „dicke Luft“ im Büro kein Thema mehr, sondern auch Leistungsfähigkeit und Mitarbeiter-Zufriedenheit können so deutlich verbessert werden.

Dieser Auszug aus der Studie zeigt, wie wichtig der kontinuierliche Dialog mit Mietern ist, um Optimierungsmöglichkeiten zu erarbeiten und in moderne Technik und effiziente Nutzungs-möglichkeiten des Gebäudes zu investieren. Stillstand bedeutet eben oftmals Rückschritt. Insgesamt – und dies bestätigt auch die Studie – muss die Kosten-Nutzen-Analyse für den Mieter ausgeglichen sein; über den Erfolg einer Büro-immobilie entscheidet somit der richtige Mix.

Die Kenntnis dieser Anforderungen und das genaue Zusammenspiel aller Faktoren ist Vor-aussetzung für ein erfolgreiches Immobilienma-nagement und Thema des Ihnen vorliegenden „Büromieter-Almanach 2011“ der SEB Asset Management.

Barbara A. Knoflach Axel Kraus

Axel KrausImmobilien Asset Management

Geschäftsführer der SEB Investment GmbH


Sehr geehrte Leserinnen und Leser,

in der Immobilienwirtschaft gilt die Aussage „Lage, Lage, Lage“ als Zauberwort oder besser gesagt als Zauberformel für den Erfolg sowohl aus der Sicht des Investors als auch aus der Nutzersicht. In den letzten Jahren stellt sich jedoch eine weitere Zauberformel neben diese traditionelle. Sie lautet „Kundenorientierung, Kundenorientierung, Kundenorientierung“. Damit soll zum Ausdruck gebracht werden, dass der Kunde (seien es die Mieter oder aber wiederum deren Kunden) eigentlich im Mittel-punkt stehen (sollte).

Das erklärt sicherlich die unglaubliche Zunah-me von Studien, die sich die Erkundung der Kundenwünsche zum Ziel machen. Man kann feststellen, dass Studien zu immobilienwirt-schaftlichen Themen in Verbindung mit einer Aufhellung des großen Bereiches „Kundenwün-sche“ en vogue sind. Vielfach haben sie aber deutlich erkennbar das Ziel der Beeinflussung des Marktgeschehens. Sie wollen Trends schaf-fen und Entwicklungen beeinflussen. Zahlreiche dieser Studien halten einer gründlichen Untersu-chung ihres methodischen Ansatzes nicht stand. Die Solidität der Datenerhebung wirft häufig schwerwiegende und mehr Fragen auf, als dass sie beruhigte Interpretationen der erhobenen Ergebnisse zulässt.

Es ist deshalb besonders positiv zu bewerten, dass die SEB Asset Management AG mit dem SEB Büromieter-Almanach eine sehr sorgfältig angelegte und durchgeführte Studie zum Kun-denprofil Büromieter in der Bundesrepublik Deutschland vorlegt. Dies erfolgt nun zum zwei-ten Mal. Die erste Studie wurde im Jahr 2008 vorgelegt und fand das ausgeprägt breite Inter-esse der Fachwelt.

Das Forschungsdesign der Studie wurde nach sorgfältiger Überlegung breit angelegt. Im Fo-kus der Untersuchung standen Büromieter der 20 größten Städte Deutschlands. Um Aussagen über die jeweiligen Standorte treffen zu kön-nen, flossen pro Stadt jeweils 150 telefonische Interviews mit Mietern von Büroflächen in die Analyse ein. Zu den Interviewpartnern zählten Geschäftsführer, Prokuristen, Facility Manager oder diejenigen Ansprechpartner, die Auskunft über Mietkonditionen, Vertragsgestaltung sowie die jeweils relevanten Standortfaktoren der an-gemieteten Bürofläche geben konnten. Durch eine übergreifende Quotenstichprobe wurde sichergestellt, dass die Ergebnisse für jede Stadt vergleichbar sind.

Die erste Studie im Jahre 2008 hatte bereits er-staunliche Ergebnisse erbracht. Die Fortführung in der neuen jetzt veröffentlichten Studie 2011 steht in der Aussagekraft im Vergleich zu der ersten Studie gleichfalls auf sehr hohem Niveau.Es lassen sich in Detailsegmenten – die aber für die Kundenzufriedenheit so wichtig sind – klare Handlungsanleitungen erkennen.

Eine hohe Kundenzufriedenheit der Mieter von Büroflächen sollte sich – im Idealzustand – mit wirtschaftlich vertretbaren Aufwendungen des Vermieters in Einklang bringen lassen. Das ge-lingt – bei allen Schwierigkeiten die nicht klein geredet werden sollen – am besten durch eine punktgenaue Detaillierung des „perfect match“.

Prof. Dr. Hansjörg Bach FRICSProfessor für Immobilienwirtschaft im Studien-

gang Immobilienwirtschaft und Prorektor der

Hochschule für Wirtschaft und Umwelt

Nürtingen – Geislingen HfWU


Für die Findung des „perfect match“ lassen sich einige klare Botschaften aus den Ergebnissen der Studie herleiten:

Der Begriff von Nachhaltigkeit wird in einem ▪umfassenden Sinne positiv gesehen.Energieeffizienz wird nicht nur auf eine ▪schlichte „Superdämmung“ reduziert.Die soziokulturelle Komponente ist ins Blick- ▪feld gerückt. Nutzerbezogene Aspekte wie Gesundheit, Kommunikation und Komfort stehen auf der Nachhaltigkeitsskala weit oben.Es besteht eine breite und tiefe Kluft zwi- ▪schen dem Stellenwert, den Ökologie und Energieeffizienz einnehmen und den bisher dafür bestehenden Erfolgsindikatoren. Im Klartext: Für die Umweltqualität im wei-testen Sinne sind Energiepass und Nachhal-tigkeitszertifikate zumindest bisher keine allseits akzeptierten Wegweiser. Hier deckt die Studie massive Defizite auf.Der Handlungsbedarf ist offenkundig. Es be- ▪darf akzeptierter Indikatoren für die ökologi-sche Qualität und die Energieeffizienz.Nicht neu, aber bestätigt wurde durch die ▪Studie die Zurückhaltung von Mietern für energieeffiziente Büroflächen mit günstigen Nebenkosten eine insgesamt höhere Gesamt-miete zu akzeptieren. Eine weitere wichtige Botschaft an die In- ▪vestoren/Vermieter von Büroflächen die die Studie erbracht hat lautet: lenkt die Krea-tivität der Architekten auf den Bereich des Eingangsbereiches. Das Entrée des Gebäudes steht auf der Prioritätenskala bei den Büro-mietern ganz weit oben.

Und last but not least: die Stabilisierung der ▪Mikrolage durch städtebauliche sensible Planung – gerade wenn es um die Unter-nehmensfreundlichkeit der Stadtverwaltung zeigt die Studie noch Optimierungsbedarf.

Prof. Dr. Hansjörg Bach FRICS


Management Summary

Hohe Zufriedenheit der Büromieter in DeutschlandDie Büromieter in Deutschland fühlen sich wohl in ihrem Mietverhältnis: 44,5 Prozent sind sehr zufrieden, 40 Prozent zufrieden mit der angemieteten Bürofläche. Gegenüber dem in 2008 zum ersten Mal durchgeführten SEB Büromieter-Almanach 2008 ist die Gesamtzufriedenheit der deutschen Büromieter deutlich gestiegen.

Ansprüche der Mieter sind oft nicht bekanntBüromieter in Deutschland haben hohe Ansprüche an den Standort und die Beschaffenheit des Bürogebäudes sowie der Bürofläche. Diese Forderungen werden nicht immer zufriedenstellend er-füllt. Zum Teil liegt dies daran, dass die Vermieter die Ansprüche im Detail gar nicht kennen, zum Teil daran, dass auch widersprüchliche Forderungen gestellt werden. Der SEB Büromieter-Almanach unterscheidet die Mieterforderungen deshalb auch anhand ihrer Priorität und gibt damit profunde Handlungsanweisungen, welche Faktoren besonders auf die Mietzufriedenheit wirken.

Leipzig, Hannover, Berlin und München sind die Top-Standorte aus Mietersicht Die zufriedensten Büromieter Deutschlands sitzen in Leipzig. Damit löst die zweitgrößte Stadt in den neuen Bundesländern Dresden ab, das 2008 das Ranking angeführt hatte und nun auf Platz 7 liegt. Leipzig erhält Spitzennoten, was das Angebot passender Büroflächen, die Kosten sowie die Architektur der Gebäude betrifft. Auf den weiteren Plätzen folgen dicht beieinander Hannover, Berlin und München. Frankfurt am Main belegt als aus Mietersicht bester Businessstandort den 5. Platz. Während Berlin seinen Platz in der Spitzengruppe bestätigt, gehören die vier weiteren Top 5 Städte zu den Gewinnern der Studie. Hannover punktet ebenfalls bei den Mietkosten, Abzüge gibt es bei den Bürogebäuden und auch beim Standort allgemein. Berliner Büromieter loben die Architektur der Gebäude, große Pluspunkte sind außerdem die Attraktivität für Fachpersonal und die relativ günstigen Kosten. Negativ bewertet wird die mangelnde Unternehmerfreundlichkeit der Stadtverwaltung – einzig Köln erhält hier noch schlechtere Noten. München punktet mit den besten Standortfaktoren und einer exzellenten öffentlichen Verkehrsinfrastruktur. An Frankfurt am Main schätzen Büromieter die Nähe zu Kunden und Absatzmärkten sowie die Verfügbarkeit von Fachpersonal.

Nettomiete und Zustand der Bürofläche sind wichtigste GebäudefaktorenBei der Beurteilung eines Bürogebäudes legen die Büromieter besonderen Wert auf die Nettomiet-kosten sowie den allgemeinen Zustand der Bürofläche. Auf den weiteren Plätzen folgen die Flexibi-lität der technischen Infrastruktur und die Flächeneffizienz der Büroräume.

Anforderungen der Mieter an Energieeffizienz werden nicht erfülltDen größten Handlungsbedarf der Vermieter sehen die deutschen Büromieter in puncto Energieef-fizienz der angemieteten Büroflächen. 45,1 Prozent legen hierauf bei der Mietentscheidung beson-deren Wert, nur 30,1 Prozent sind mit der Energieeffizienz des eigenen Büros zufrieden. Dazu passt, dass hoher Handlungsbedarf auch bei den verbrauchsabhängigen Kosten sowie den mietbezogenen Nebenkosten verortet wird.

Ein ansprechendes Entrée ist wichtiger als die Gesamtarchitektur des BürogebäudesDas Entrée eines Gebäudes ist den Büromietern in Deutschland wichtiger als die Gesamtarchitektur und der Wiedererkennungswert eines Bürogebäudes innerhalb der Stadt. Beim Entrée zeigt sich


auch noch der größte Optimierungsbedarf. 73,8 Prozent der Büromieter legen besonderen Wert auf einen ansprechenden Eingangsbereich, nur 53,7 Prozent sind mit der Gestaltung ihres derzeitigen Entrée zufrieden.

Die Nachhaltigkeit eines Bürogebäudes bemisst sich in erster Linie an der guten Erreichbarkeit ohne PKWDie gute Erreichbarkeit mit umweltfreundlichen Verkehrsmitteln ist für 2/3 der Büromieter die wichtigste Anforderung an die Nachhaltigkeit eines Bürogebäudes, die Energieeffizienz belegt mit 57,1 Prozent der Nennungen den zweiten Platz. Als elementare Anforderung für nachhaltige Büro-immobilien sehen 48,7 Prozent zudem die Arbeitsatmosphäre für die Mitarbeiter an.

Zertifizierung spielt für die Mietentscheidung kaum eine RolleDas Thema Zertifizierung ist aus Sicht der deutschen Büromieter wenig relevant. Nur 6,2 Prozent der Befragten geben an, in einem zertifizierten Gebäude zu sitzen. Mehr als ein Viertel weiß nicht einmal, ob das eigene Bürogebäude zertifiziert ist oder nicht. Für die Mietentscheidung spielt die Zertifizierung entsprechend eine untergeordnete Rolle: Weniger als jeder fünfte Büromieter (17,2 Prozent) erachtet diese als (sehr) wichtig für die eigene Mietentscheidung.

Zertifikate für nachhaltige Gebäude sind deutschen Mietern kaum bekannt82,8 Prozent der Mieter, die angeben in einem zertifizierten Bürogebäude zu sitzen, können das Zertifikat namentlich nicht benennen. Soweit der Name des Zertifikats bekannt war, wurden LEED und DGNB-Siegel am häufigsten benannt.

Energieeffizienz ja, aber bitte ohne ZusatzkostenNur 7,9 Prozent der deutschen Büromieter sind bereit, für eine energieeffiziente Bürofläche eine absolut höhere Gesamtmiete zu bezahlen. 53,2 Prozent würden nur dann eine Mieterhöhung in Kauf nehmen, wenn diese durch die niedrigeren Energiekosten komplett ausgeglichen wird. Ein knappes Drittel ist unter keinen Umständen bereit, für Energieeffizienz höhere Quadratmeter-preise zu bezahlen – auch wenn diese durch niedrigere Energiekosten ausgeglichen würden.

83,1 Prozent der deutschen Büromieter rechnen mit steigenden EnergiekostenMehr als die Hälfte der Büromieter gibt für die letzten zwei Jahre gestiegene Energiekosten an, für die kommenden zehn Jahre rechnen 83,1 Prozent bei gleich bleibendem Verbrauch mit steigenden Energiekosten. Auf die Frage nach der Höhe der Steigerungen erwartet ein knappes Viertel einen Kostenanstieg von 30 Prozent und mehr.

Energieausweis ist den deutschen Büromietern unbekanntDer Energieausweis bzw. Energiepass ist unter deutschen Büromietern kaum bekannt: Nur 12,2 Pro-zent der deutschen Büromieter geben an, das eigene Bürogebäude besitze einen Energiepass. Von diesen kennt dann aber nur jeder Fünfte den Inhalt des Energiepasses. Der Energiepass und dessen Inhalt, so das Ergebnis, interessieren nur einen Bruchteil der Mieter. Der Energiepass bzw. -ausweis zeigt den Energiebedarf eines Gebäudes auf und bewertet diesen.


Der SEB Büromieter-Almanach 2011

Der deutsche Markt für Büroimmobilien ist verschiedenen Entwicklungen ausgesetzt. Obwohl die Nachfrage in vielen Branchen wieder anzieht, gibt es in manchen Städten viele leerstehende Mietflächen. Das Investment in Büroimmobilien in Deutschland verspricht aber nach wie vor hohe Erträge – wobei es mehr denn je auf die Auswahl der richtigen Objekte ankommt. Denn die Anfor-derungen der Mieter an Büroflächen sind hoch und die Standorte ganz unterschiedlichen Eigendy-namiken ausgesetzt. Die genaue Kenntnis der wesentlichen Indikatoren für Mieterzufriedenheit auf dem Büromarkt ist dementsprechend ein entscheidender Wettbewerbsvorteil für die Eigentümer. Aus diesem Grund haben SEB Asset Management AG und EuPD Research mit wissenschaftlicher Un-terstützung durch Prof. Dr. Hansjörg Bach FRICS von der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nür-tingen-Geißlingen HfWU in 2008 zum ersten Mal den SEB Büromieter-Almanach veröffentlicht. Drei Jahre später liegt nun der zweite Band vor. Die Konzeption und Durchführung des SEB Büromieter-Almanach 2011 erfolgte wie in 2008 durch EuPD Research mit wissenschaftlicher Begleitung durch Prof. Dr. Hansjörg Bach FRICS.

Der SEB Büromieter-Almanach 2011 verfolgt im Wesentlichen folgende Ziele: Relevante Faktoren der Mietentscheidung deutscher Büromieter zu identifizieren ▪Die Zufriedenheit mit diesen Faktoren zu ermitteln ▪Unterschiede in der Relevanz und Zufriedenheit Mietfaktoren gegenüber 2008 zu erfassen ▪Neu: Die Untersuchung der Nachhaltigkeit von Bürogebäuden in Deutschland ▪

Weiterhin stehen in 2011 wie bereits in 2008 folgende Fragestellungen im Mittelpunkt:Wie unterscheiden sich einzelne Städte im Hinblick auf die wahrgenommenen Standortfaktoren? ▪Welche Städte bieten Büromietern besonders gute Standortbedingungen? ▪Existieren branchenspezifisch unterschiedliche Indikatoren bei der Mietentscheidung? ▪Welche Städte sind für welche Branchen besonders interessant? Warum ist dies so? ▪

Um den Bürostandort Deutschland möglichst ganzheitlich zu erfassen, stehen im Fokus der vorlie-genden Untersuchung Büromieter der 20 nach Einwohnerzahlen größten Städte Deutschlands. Damit sind alle Städte über 300.000 Einwohner abgedeckt.

Berlin BielefeldBochumBonnBremen

DortmundDresdenDuisburgDüsseldorfEssen

Frankfurt am MainHamburgHannoverKölnLeipzig

MannheimMünchenNürnbergStuttgartWuppertal

Die Befragung von 150 Büromietern pro Stadt macht es in statistischer Hinsicht erst möglich, Ergebnisse der einzelnen Standorte miteinander ins Verhältnis zu setzen. Die Informationstiefe kann im Anschluss durch Einbeziehung verfügbarer Sekundärdaten zum Mietkostenniveau, der Höhe der Gewerbesteuer sowie der Kriminalitätsrate weiter vertieft werden.


In die Untersuchung einbezogen wurden Mieter von Büroflächen. Als Büroflächen werden im Fol-genden Einheiten verstanden, die überwiegend zum Verrichten von schriftlichen bzw. Verwaltungs-tätigkeiten genutzt werden. Zu den Interviewpartnern zählten Verantwortliche des jeweiligen Un-ternehmens, in der Regel Geschäftsführer, Prokuristen, Facility Manager bzw. diejenigen Ansprech- partner, die Auskunft über Mietkonditionen, Vertragsgestaltung sowie die jeweils relevanten Stand-ortfaktoren geben konnten.

Aufbau des SEB Büromieter-Almanach 2011

Teil A des SEB Büromieter-Almanach 2011 thematisiert die Faktoren der Mietentscheidung und -zufriedenheit. Der Standort und das Mietobjekt werden dabei anhand von 23 wissenschaftlich fundierten Kriterien bewertet. Die befragten Büromieter sollten angeben, welchen Einfluss diese Kriterien bei der eigene Mietentscheidung hatten und wie zufrieden sie mit ihrem Büro in den ver-schiedenen Kategorien sind.

Teil B der Studie verbindet die Einzelkriterien zu einem Index der Gesamtzufriedenheit. Dieser er-möglicht es, die 20 untersuchten Standorte in Bezug auf die Relevanz von Zufriedenheit und mit einzelnen Faktoren einander gegenüberzustellen, Profile der Städte zu erarbeiten und sie in einem Ranking aufzulisten.

Teil C stellt den Themenkomplex der Nachhaltigkeit in den Fokus. Der SEB Büromieter-Almanach 2011 betritt hier wissenschaftliches Neuland, indem er zum ersten Mal Nachhaltigkeit aus Sicht der deutschen Büromieter definiert. Was macht aus der Perspektive der Büromieter ein nachhaltiges Bürogebäude aus, wie wichtig ist Energieeffizienz, wie wird das eigene Büro dahingehend beurteilt und was halten die deutschen Büromieter vom Thema Zertifizierung?

Teil D befasst sich mit den einzelnen untersuchten Bürostandorten. Zunächst werden die Profile der Städte auf Basis aller erhobenen Einzelkriterien in einer grafischen Übersicht dargestellt, anschlies-send für jede Stadt die Kernergebnisse zusammengefasst. Ergänzt werden die Daten der Primärer-hebung um ausgewählte Sekundärdaten zur durchschnittlichen Höhe der Büromieten, der Gewer-besteuer sowie der Kriminalitätsrate.

Teil E beschreibt die Methodik des vorliegenden SEB Büromieter-Almanach 2011. Dargestellt wer-den die Grundlagen der Stichprobenziehung und Befragung. Zudem wird die gezogene Stichprobe in Bezug auf die verwendeten Kopfgruppen sowie sonstige soziodemografische Merkmalsausprä-gungen aufgeschlüsselt.

Teil A.

Faktoren der Mietentscheidung und -zufriedenheit

Im Fokus der Untersuchung stehen Büromieter der 20 nach Einwohnerzahlen größten Städte Deutschlands. Damit sind alle Städte über 300.000 Einwohner abgedeckt. Um ein ausreichend geringes Konfi denzintervall zu gewährleisten, das es erlaubt, repräsentative Aussagen über die jeweiligen Standorte anzustel-len, fl ossen jeweils 150 Interviews pro Stadt in die Analyse ein.

Als Ziehungsmethode wurde eine übergreifende Quotenstichprobe für alle zwanzig Städte festgelegt. Quotenvorgaben werden in der Regel anhand von demografi schen Merkmalen vorgenommen. Für den Büromieter-Almanach 2011 wurden hinsichtlich der Anzahl der Beschäftigten in den befragten Un-ternehmen Zahlen aus dem statistischen Jahrbuch 2008 als Quotenvorgabe ge-wählt. Darüber hinaus wurden die Interviews in den einzelnen Städten gleich-mäßig auf sechs Branchen verteilt.

An erster Stelle steht die Frage nach der allgemeinen Zufriedenheit mit dem Mietverhältnis sowie der Wechselbereitschaft. Im Anschluss werden Detail-aspekte des Mietverhältnisses und der Standortspezifi ka näher beleuchtet. Der Standort und das Mietobjekt werden dabei jeweils anhand von 23 Kriterien be-wertet. Da nicht alle Kriterien die gleiche Bedeutung bei der Mietentscheidung innehaben, wurde der individuelle Stellenwert der Kriterien von den Befragten zunächst auf einer Schulnotenskala bewertet. Erst im Anschluss wurde die Fra-ge nach der eigenen Zufriedenheit mit den benannten Faktoren in Bezug auf das bestehende Mietverhältnis gestellt.

Das beschriebene Vorgehen ermöglicht es, detaillierte Anforderungsprofi le zu entwickeln und aufzuzeigen, inwiefern die verschiedenen Anforderungen be-reits erfüllt werden. Dabei können – basierend auf der Relevanz einzelner Kri-terien – Priorisierungen vorgenommen und konkrete Optimierungspotenziale sowie Handlungsempfehlungen abgeleitet werden.


Grafik 1: Wie zufrieden sind Sie mit Ihrer gemieteten Bürofläche allgemein?

Quelle: EuPD Research 2011

an 100% Fehlende = keine Angabe n = 3.000

sehr zufrieden

eherzufrieden

Häufigkeitsverteilung Mittelwerte

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Büromieter 2011

Büromieter 2008

1 2 31 = sehr zufrieden 2 = zufrieden 3 = eher zufrieden4 = eher nicht zufrieden 5 = nicht zufrieden 6 = gar nicht zufrieden

1,79

2,05

44,5

28,6

40,0

47,1

10,3

17,6

1,2

1,4

0,9

0,6

3,0

4,6

Hohe Zufriedenheit der BüromieterGrafik 1 veranschaulicht die Zufriedenheit der Befragten mit ihrem Büro. Diese liegt insgesamt auf hohem Niveau: 44,5 Prozent sind sehr zufrieden, 40 Prozent zufrieden mit ihrer derzeitigen Miet-situation. Im Vergleich zu 2008 ist die Zufriedenheit damit sichtbar gestiegen. Im Jahresvergleich hat vor allem der Anteil der Mieter abgenommen, die „eher zufrieden“ sind. Die Zahl der wirklich unzufriedenen Einlieger ist in beiden Jahren auf sehr niedrigem Niveau geblieben.

Bevor die Ursachen auf den folgenden Seiten im Detail hinterfragt und konkrete Handlungsemp-fehlungen identifiziert werden, konzentriert sich die Studie zunächst auf die Frage, wie sich die Ergebnisse auf die Bindung der Mieter auswirken und deren Wechselbereitschaft beeinflussen.

Teil A.


Grafik 2: Wie wahrscheinlich ist ein Standortwechsel?


50%

Büromieter-Almanach 2008

Büromieter-Almanach 2011

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%

Ein Wechsel ist ausgeschlossen

Ein Wechsel ist möglich(Wahrscheinlichkeit bis 50%)

Ein Wechsel ist wahrscheinlich(über 50 %)

Ein Wechsel ist konkretgeplant (100%)

n = 3.000

an 100% Fehlende = keine Angabe

6,3

56,6

32,3

4,1

6,0

5,0

53,1

34,7

6,3

56,6

32,3

4,1

6,0

5,0

53,1

34,7

Hohe Bindung der Mieter53,1 Prozent der befragten Büromieter schließen einen Wechsel der Büroflächen derzeit kate-gorisch aus, ein gutes Drittel hält einen Wechsel für wenig wahrscheinlich, aber grundsätzlich möglich. Im Gegenzug geben fünf Prozent an, ein Wechsel sei wahrscheinlich, 6,3 Prozent haben einen Wechsel bereits konkret geplant. Gegenüber 2008 steigt die Wechselbereitschaft der Büromieter damit leicht an. In der Detailanalyse offenbart sich ein deutlicher Zusammenhang zwischen der Wechselbereit-schaft und der in Grafik 1 abgebildeten allgemeinen Zufriedenheit: 61 Prozent der unzufriedenen Mieter haben einen Standortwechsel schon konkret geplant oder halten diesen zumindest für wahrscheinlich.


Teil A.

1. Faktorenanalyse

Das folgende Kapitel gibt einen Einblick in die wichtigsten Determinanten der Zufriedenheit der Büromieter in Deutschland. Basis bildet eine wissenschaftlich evaluierte Liste mit 23 Kriterien.

Tabelle 1: Faktoren der Mietzufriedenheit – Methodik

Faktor Büro Faktor Gebäude Faktor Kosten Faktor Standort Faktor Business

Flexibiltät der technischen Infrastruktur

Wiedererkennenswert/Bekanntheit des Gebäudes innerhalb der Stadt

Nettomietkosten Image der StadtNähe zu Absatzmärkten/Kunden

Flexbilität der RäumeErscheinungsbild/Architektur des Gebäudes

mietbezogene NebenkostenUntenehmensfreundlichkeit der Stadtverwaltung

Nähe zu unternehmensnahen Dienstleistungen

Flächeneffizienz Entree des Gebäudes Mietkostenniveau der StadtAttraktivität für Fachpersonal

Verfügbarkeit von passenden Büroflächen innerhalb des administrativen Stadtgebietes

Energieeffizienz & ÖkologieVerbrauchsabhängige Kosten wie Wasser und Energie

SicherheitVerfügbarkeit von qualifiziertem Fachpersonal

allgemeiner Zustand der Bürofläche

UmweltqualitätErreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln

Soziale Kontaktpunkte

Tabelle 1 zeigt die unterschiedlichen Bewertungskriterien im Überblick. Die abgefragten Punkte wurden mittels einer Faktorenanalyse in fünf Hauptfaktoren kategorisiert. Innerhalb eines Faktors finden sich Variablen mit einer großen thematischen Ähnlichkeit oder inhaltlichen Korrelation. Die übergeordneten Faktoren grenzen sich also gegenseitig ab und können durch die ihnen zugewiese-nen Variablen inhaltlich interpretiert werden.

Während der Faktor Büro die Bürofläche im engeren Sinne analysiert, bezieht der Faktor Gebäude die gesamte Immobilie, also auch deren Architektur und Eingangsbereich mit ein. Neben den immer relevanten Kostenfaktoren existieren zudem zwei weitere Kategorien, die sich dezidiert mit der Standort- und Lebensqualitä der Städte sowie dem Businessumfeld für die untersuchten Branchen, beispielsweise mit der Nähe zu Absatzmärkten, Dienstleistern oder der Verfügbarkeit von Fachper-sonal, befassen.

Die inhaltliche Gruppierung ermöglicht es, Summenvariablen der zugewiesenen Einzelvariablen zu erstellen, um damit die relevanten Faktoren der Mietentscheidung sowie die Zufriedenheit auf einer thematisch übergeordneten Sinnebene abzufragen. Jedes übergeordnete Kriterium erschließt das Mietverhältnis aus einer jeweils ganz eigenen Perspektive.

KostenBürofläche

*

*

* 2011 zum ersten Mal abgefragt


Die in Tabelle 1 gelisteten fünf Faktoren sind identisch mit denen des SEB Büromieter-Almanach 2008, die 21 zugrunde liegenden Variablen wurden jedoch um zwei auf jetzt 23 ergänzt: Dem Fak-tor Büro wurden mittels Faktorenanalyse die Variable „soziale Kontaktpunkte“ zugeordnet, dem Kostenfaktor die „verbrauchsabhängigen Kosten“.

Auf den nächsten Seiten präsentiert sich ein detailliertes Bild der inhaltlichen Dimension jedes der fünf Faktoren. Dabei werden für jeden Faktor in jeweils einer separaten Grafik die Relevanz der untergeordneten Kriterien und die Zufriedenheit mit diesen in Bezug auf das eigene Mietverhältnis dargestellt. Im Anschluss folgt jeweils ein direkter Vergleich von Relevanz und Zufriedenheit in einer Vier-Felder-Matrix, in der das prioritäre Handlungspotenzial sichtbar wird.


Teil A.

2. Bürofläche

An erster Stelle steht die Frage nach den wichtigsten Anforderungen in Bezug auf die angemietete Bürofläche.

Grafik 3: Wichtigkeit von Bürofaktoren


n = 3.000an 100% Fehlende = keine Angabe

35,9

29,7

24,4

22,1

22,3

16,4

52,6

45,8

50,4

43,0

40,1

42,4

15,5

17,8

19,8

17,8

21,8

6,0

7,9 5,0 3,5

9,7

3,0

2,6

5,2

0,9

3,4

2,7

1,0

1,6

0,3

6,2

0,2

1,1

0,8

2,1

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Allgemeiner Zustand derBürofläche

Flexibiltät der technischenInfrastruktur

Flächeneffizienz

Energieeffizienz& Ökologie


Flexibilität der Räume

1,8

2,0

2,1

2,3

2,4

2,5

1 2 3 4


sehrwichtig

eher nichtwichtig

1 = sehr wichtig 2 = wichtig 3 = eher wichtig4 = eher nicht wichtig 5 = nicht wichtig 6 = gar nicht wichtig

Die Erwartungen an die Bürofläche sind hochWie Grafik 3 zeigt, stellen die Büromieter hohe Erwartungen an die Büroräume. Von besonderer Relevanz sind der allgemeine Zustand, die Flexibilität der technischen Infrastruktur sowie die Flä-cheneffizienz. Wichtig für knapp zwei Drittel der Mietentscheider ist aber auch die Energieeffizienz – vor allem die größeren Unternehmen mit mehr als 50 Mitarbeitern legen hierauf großen Wert.

Soziale Kontaktpunkte sind fast ebenso wichtig wie EnergieeffizienzDie Mitarbeiter stehen auch bei der Auswahl passender Büroflächen zunehmend im Zentrum – das Vorhandensein sozialer Kontaktpunkte ist den Büromietern in Deutschland noch wichtiger als die Flexibilität der Räume.

1,7*

1,8*

2,1*

2,4*

2,2*

2,3

* Vergleichswerte 2008


Grafik 4 zeigt im Anschluss, wie zufrieden die Büromieter mit der eigenen Bürofläche bezogen auf die sechs Einzelkriterien sind.

Grafik 4: Zufriedenheit mit Bürofaktoren

Deutsche Büromieter sind mit ihren Räumlichkeiten zufrieden In der Gesamtbewertung zeigt sich eine hohe Zufriedenheit mit den bestehenden Büroflächen in Deutschland. Am zufriedensten sind die Mieter mit der Flächeneffizienz und dem Gesamtzustand der Büroräume. Lediglich in puncto Energieeffizienz fallen die Bewertungen im Vergleich zu den anderen Aspekten des Faktors Büro deutlich ab: 30,1 Prozent (sehr) Zufriedenen stehen 29,9 Pro-zent gegenüber, die nicht zufrieden sind. Tendenziell sind es die Mieter größerer Büroflächen, die die Energiebilanz ihrer Räume positiver benoten.



0% 20% 40% 60% 80% 100% 1 2 3 4


sehrzufrieden

eher nichtzufrieden

15,4

20,8

18,9

15,6

12,6

5,7

46,0

42,8

38,3

42,3

40,6

24,4

27,0

22,6

21,6

26,8

26,7

31,7

7,4

9,6

19,1 7,6 3,2

7,1

9,7

6,5

2,7

3,0

2,9

1,1

4,0

1,0

2,2

0,7

0,5

1,3

Flächeneffizienz

Allgemeiner Zustand derBürofläche


Flexibiltät der technischenInfrastruktur


Energieeffizienz& Ökologie

2,3

2,4

2,4

2,5

3,1

1 = sehr zufrieden 2 = zufrieden 3 = eher zufrieden4 = eher nicht zufrieden 5 = nicht zufrieden 6 = gar nicht zufrieden

2,3

2,2*

2,2*

2,9*


2,5*

2,5*


Teil A.

OptimierungspotenzialeDie Gegenüberstellung von Wichtigkeit und Zufriedenheit bei den einzelnen Aspekten zeigt, inwie-weit die Erwartungen der Büromieter in Bezug auf die sechs Einzelkriterien erfüllt bzw. nicht erfüllt werden und wo Optimierungspotenzial besteht. Die Vier-Felder-Matrix ist hierfür ein geeignetes Instrument. Während auf der Y-Achse die Wichtigkeit der Kriterien im Zentrum steht, wird auf der X-Achse die Zufriedenheit abgebildet. Grundsätzlich lassen sich durch die als gestrichelte Linien an-getragenen durchschnittlichen Wichtigkeiten und Zufriedenheit über alle 23 Kriterien vier Felder identifizieren, die jeweils spezifische Handlungspotenziale visualisieren:

Feld 1: Prioritäres HandlungspotenzialHierunter fallen Kriterien, die sich durch eine überdurchschnittliche Relevanz auszeichnen, aber nur unterdurchschnittliche Zufriedenheitswerte erreichen. Entsprechend existiert hier das prioritäre Op-timierungspotenzial zur Erhöhung der Gesamtzufriedenheit.

Feld 2: Stärken ausbauenAbgebildet werden hier Kriterien mit überdurchschnittlicher Relevanz und überdurchschnittlicher Zufriedenheit. Die hohen Erwartungen der Mieter werden also grundlegend erfüllt. Kriterien in diesem Feld sind für die Mietentscheidung besonders wichtig, sollten deshalb langfristig im Auge behalten werden.

Feld 3: Erwartungen werden übertroffenFeld 3 visualisiert Kriterien, die eine unterdurchschnittliche Relevanz für die Mietentscheidung auf-weisen, von den Mietern aber überdurchschnittlich gute Bewertungen erhalten. Hier existiert kein Optimierungspotenzial.

Feld 4: Sekundäres OptimierungspotenzialKriterien in diesem Feld zeichnen sich durch eine unterdurchschnittliche Wichtigkeit und Zufrieden-heit aus. Der Einfluss dieser Kriterien auf die Mietentscheidung ist gering, weshalb eher sekundäres Optimierungspotenzial existiert.


Grafik 5: Wichtigkeit/Zufriedenheit der Bürofaktoren im Vergleich

Prioritärer Handlungsbedarf in puncto Energieeffizienz und ÖkologieTendenziell werden die Büroflächen in Deutschland den Erwartungen der Büromieter gut gerecht. In den Kriterien, die den Büromietern besonders wichtig sind, werden im Durchschnitt auch hohe Zufriedenheitswerte vergeben. Einzig im Bereich Energieeffizienz zeigt sich eine deutliche Diskre-panz zwischen Anspruch und Wirklichkeit. Hier liegt aus Sicht der Büromieter prioritäres Optimie-rungspotenzial. Im Gesamtbenchmark übertroffen, werden die Erwartungen der Büromieter dagegen in puncto soziale Kontaktpunkte.


Ø 2,33

+

+

Ø 2,48

Allgem. Zustand der Bürofläche

Flexibilität der technischen Infrastruktur

Flächeneffizienz

Energieeffizienz & Ökologie


1,60

1,80

2,00

2,20

2,40

2,60

2,80

3,00

3,201,601,802,002,202,402,602,803,003,20

Kundenerwartungen werden nicht erfüllt

Kundenerwartungen werden übertroffen


Vergleichswerte 2008 Vergleichswerte 2011

Wic

hti

gke

it

Zufriedenheit

Feld 1 Feld 2

Feld 4 Feld 3


Teil A.

3. Bürogebäude

Nicht allein die Büroräume, auch das Bürogebäude selbst beeinflusst die Entscheidung für oder gegen die Unterzeichnung eines Mietvertrages. Grafik 6 zeigt, worauf die Mieter in puncto Bürogebäude besonders achten.

Grafik 6: Wichtigkeit von Gebäudefaktoren

Der Eingangsbereich ist wichtiger als die Architektur der BürogebäudeDen größten Einfluss auf die Mietentscheidung hat in den Augen der Büromieter das Entrée des Gebäudes. 73,8 Prozent weisen diesem eine (sehr) hohe Bedeutung zu. Zum Vergleich: die Archi-tektur des Gebäudes ist 63,7 Prozent besonders wichtig. Vor allem die befragten Banken und Ver-sicherungen weisen einem ansprechenden Eingangsbereich eine große Relevanz zu – tendenziell gewinnt dessen Aussehen zudem mit der Größe eines Unternehmens an Gewicht.



0% 20% 40% 60% 80% 100% 1 2 3 4


sehrwichtig

eher nichtwichtig


2,1

2,4

3,1

2,1

2,4

3,1

25,9

20,6

13,1

47,9

43,1

26,9

23,6

25,5

17,3

6,5

13,8

4,1

9,5

3,6

1,8

1,7

2,0

9,3

Entrée des Gebäudes

Erscheinungsbild/Architektur des Gebäudes

Wiedererkennenswert/Bekanntheit des Gebäudes

innerhalb der Stadt


2,1*

2,3*

2,9*


Grafik 7 veranschaulicht die Zufriedenheit der Mieter mit dem eigenen Bürogebäude. Dabei zeigt sich ein gemischtes Bild, die Bewertungen für die Bürogebäude liegen nur im mittleren Bereich – keines der drei Einzelkriterien erhält eine gute Gesamtnote.

Grafik 7: Zufriedenheit mit Gebäudefaktoren

Mieter bewerten Bürogebäude nur mittelmäßigMehr als die Hälfte der Büromieter in Deutschland ist wirklich zufrieden mit dem Äußeren des ei-genen Bürogebäudes (53,7 Prozent) und dessen Eingangsbereich (51 Prozent). Dem stehen jeweils 17,7 Prozent bzw. 20,4 Prozent unzufriedene Büromieter gegenüber. Im Detail fällt auf, dass große Unternehmen das eigene Entrée positiver bewerten. Die geringste Zufriedenheit unter den Gebäu-defaktoren erreicht der Wiedererkennungswert – nur 42,6 Prozent der Mieter geben der eigenen Büroimmobilie hier gute Bewertungen.



0% 20% 40% 60% 80% 100% 1 2 3 4


sehrzufrieden

eher nichtzufrieden


2,5

2,6

2,8

2,5

2,6

2,8

16,9

14,3

13,9

36,8

36,7

28,7

27,0

26,7

28,6 12,9

13,3

12,6

6,4

5,0

4,2

3,0

2,1

0,9



Wiedererkennenswert/Bekanntheit des Gebäudes

innerhalb der Stadt

2,6*


2,5

2,6*

2,7*


Teil A.


+Ø 2,48



1,60

1,80

2,00

2,20

2,40

2,60

2,80

3,00

3,201,601,802,002,202,402,602,803,003,20

Ø 2,33



Wiedererkennungswert/Bekanntheit des Gebäudes innerhalb der Stadt

OptimierungspotenzialeDurch Abgleich der vorhandenen Erwartungen mit den jeweils vergebenen Bewertungen lassen sich in Grafik 8 die prioritären Optimierungspotenziale visualisieren.

Grafik 8: Vergleich Wichtigkeit/Zufriedenheit mit Gebäudefaktoren

Büromieter sehen prioritären Handlungsbedarf beim Entrée des eigenen Gebäudes Die Mieter benoten ihre Büroimmobilien in den zwanzig größten deutschen Städten nur befriedigend. Da die Gebäudefaktoren aber nur einen mittleren Einfluss auf die Mietentscheidung haben, werden nur beim Faktor Eingangsbereich bestehende Mietererwartungen signifikant unterlaufen. Hier besteht entsprechend der prioritäre Optimierungsbedarf, wenn es gilt, die Gesamtzufriedenheit der Mieter zu erhöhen.

Vergleichswerte 2008 Vergleichswerte 2011 Identische Werte 08/11

Wic

hti

gke

it

Zufriedenheit


4. Mietkosten

Die tatsächliche monatliche Mietbelastung setzt sich aus den unterschiedlichen Posten Nettomiete, mietbezogene Nebenkosten und verbrauchsabhängig Kosten für Wasser und Energie zusammen. Besondere Merkmale, wie Größe und Exklusivität der Büroräume oder wichtige Standortfaktoren spiegeln sich in diesen Kostenarten jeweils spezifisch wieder. Grafik 9 gibt einen Einblick in die Rele-vanz einzelner Kostenarten bei der Mietentscheidung.

Grafik 9: Wichtigkeit der Mietkosten

Nettomiete ist ausschlaggebend für die Mietentscheidung Die Nettomiete ist das erste, worauf die deutschen Büromieter achten. 80,9 Prozent weisen ihr eine (sehr) hohe Bedeutung bei der Mietentscheidung zu. Vor allem Unternehmen mit vielen Mitarbei-tern und entsprechend großer Fläcche machen die Nettomiete zum ausschlaggebenden Entschei-dungskriterium.



0% 20% 40% 60% 80% 100%

1 2 3 4


sehrwichtig

eher nichtwichtig


1,8

2,1

2,1

2,3

39,1

24,6

23,0

22,6

41,8

45,6

44,7

41,4

17,2

17,2

19,8

9,1

3,5

3,0

3,6

1,4

2,8

1,0

1,6

0,4

0,7

0,9

1,7

2,5

Nettomietkosten

VerbrauchsabhängigeKosten wie Wasser

und Energie

MietbezogeneNebenkosten

Mietkostenniveauder Stadt


1,7*

1,9*

2,4*2,3


Teil A.

Weniger ist mehr, das ist bei den Kosten erwartungsgemäß das Motto jedes Mietentscheiders. Qualität hat aber auch ihren Preis. Und der ist dann gut, wenn die dafür erhaltene Gegenleistung stimmt. Dieses Bewusstsein spiegelt sich sichtbar in der Bewertung der Mietkosten durch die Büro-mieter wieder.

Grafik 10: Zufriedenheit mit den Mietkosten

Büromieter loben Nettomieten und bemängeln die Nebenkosten 53,9 Prozent der Büromieter in Deutschland sind (sehr) zufrieden mit ihrer derzeitigen Nettomiete – nicht einmal jeder Zehnte ist unzufrieden. Weniger positiv werden demgegenüber die Nebenkosten bewertet. Sie erzielen nur unterdurchschnittliche Zufriedenheitswerte, bei den verbrauchsabhäng-igen Kosten liegt die Quote der Unzufriedenen mit 15,6 Prozent am höchsten.



0% 20% 40% 60% 80% 100% 1 2 3 4


sehrzufrieden

eher nichtzufrieden


2,4

2,6

2,7

2,7

2,4

2,6

2,7

2,7

14,1

10,6

7,9

6,9

39,8

33,6

33,6

33,7

26,9

32,0

32,4

34,1 10,2

8,8

9,3

6,4

3,7

3,2

3,9

2,0

1,7

1,3

1,2

1,0Nettomietkosten

VerbrauchsabhängigeKosten wie Wasser

und Energie

MietbezogeneNebenkosten

Mietkostenniveauder Stadt


2,4*

2,6*

2,6*


OptimierungspotenzialeDer Abgleich in der Vier-Felder-Matrix zeigt im Bereich der Kosten vergleichsweise hohe Unzufrie-denheiten, die aus nicht erfüllten Erwartungen resultieren und entsprechenden Handlungsbedarf implizieren.

Grafik 11: Vergleich Wichtigkeit/Zufriedenheit Mietkosten

Drei von vier Kostenfaktoren sind optimierungswürdigDas Niveau der Nettomieten in Deutschland wird mehrheitlich positiv bewertet, hier werden die Erwartungen der Büromieter gut erfüllt. Den drängendsten Handlungsbedarf verorten die Analysen dagegen bei den Nebenkosten, wobei zwischen mietbezogenen und verbrauchsabhängigen Kosten-teilen kaum eine Differenzierung vorgenommen wird.


+

+

Ø 2,48

Mietbezogene Nebenkosten

Mietkostenniveau der Stadt

1,60

1,80

2,00

2,20

2,40

2,60

2,80

3,00

3,201,601,802,002,202,402,602,803,003,20

Ø 2,33



Nettomietkosten

Verbrauchsabhängige Kosten wie Wasser und Energie (2011)


Wic

hti

gke

it

Zufriedenheit


Teil A.

5. Standort

Nachdem die Bürofläche, das Gebäude und die Kosten einschließlich ihrer jeweilgen Faktoren be-reits detailliert betrachtet wurden, liegt nachfolgend die Aufmerksamkeit auf den standortbezoge-nen Faktoren.

Grafik 12: Wichtigkeit von Standortfaktoren

Sicherheit ist der wichtigste StandortfaktorDie Sicherheit besitzt unter den Standortfaktoren den deutlich größten Stellenwert für die Miet-entscheidung. Vier von fünf Büromietern legen (sehr) hohen Wert auf die Sicherheit – die Umwelt-qualität und das Image einer Stadt belegen gemeinsam den zweiten Platz. Gegenüber der ersten Erhebung im Rahmen des Büromieter-Almanach 2008 verzeichnen insbesondere die weichen Stand-ortfaktoren, wie das Image und die Attraktivität einer Stadt für Fachpersonal, einen signifikanten Bedeutungsgewinn.



0% 20% 40% 60% 80% 100% 1 2 3 4


sehrwichtig

eher nichtwichtig


1,9

2,3

2,3

2,4

2,4

1,9

2,3

2,3

2,4

2,4

21,5

24,5

18,1

19,2

42,0

40,9

43,4

35,5

23,6

20,1

20,8

19,8 5,4

5,3

6,2

3,9

3,4

2,9

3,3

3,4

3,5

36,8 43,8 13,7 4,11,2

0,6

2,1

3,4

3,9

Sicherheit

Umweltqualität

Image der Stadt

Attraktivität fürFachpersonal

Untenehmens-freundlichkeit

der Stadtverwaltung

2,0*


1,9

2,3

2,4

2,3

2,4

2,4*

2,5*

2,6*

2,6*


Grafik 13 zeigt, wie zufrieden die Büromieter mit den jeweiligen Standortfaktoren sind. Eine Detail- auflistung der Zufriedenheit mit den Standortfaktoren für alle der 20 einbezogenen Städte findet sich in Kapitel D.

Grafik 13: Zufriedenheit mit Standortfaktoren

Unternehmen geben der Stadtverwaltung schlechte NotenSicherheit und Image der eigenen Stadt erzielen hohe Zufriedenheitswerte bei den Büromietern in Deutschland – jeweils mehr als 60 Prozent sind damit (sehr) zufrieden. Etwas verhaltener fällt da-gegen die Zufriedenheit hinsichtlich der Attraktivität für Fachkräfte und der Umweltqualität aus. Das Schlusslicht bildet die Unternehmerfreundlichkeit der Stadtverwaltung – nur 29,5 Prozent sind damit wirklich zufrieden. Vor allem die kleinen Unternehmen vergeben hier unterdurchschnittliche Bewertungen.



0% 20% 40% 60% 80% 100% 1 2 3 4


sehrzufrieden

eher nichtzufrieden


2,2

2,3

2,5

2,5

2,9

20,1

20,6

11,8

11,8

4,8

47,7

41,3

39,2

38,8

24,7

22,2

24,3

29,4

34,1

32,3

8,1

13,4

7,1

7,5

6,2

2,9

1,9

2,6

2,0

3,7

1,0

0,6

0,8

0,8

2,4

Sicherheit

Image der Stadt

Umweltqualität


der Stadtverwaltung

Attraktivität fürFachpersonal


2,2

2,5

2,3*

2,3*

2,4*

2,6*

2,9*


OptimierungspotenzialeBei der Gegenüberstellung von Relevanz und Zufriedenheit ergibt sich in Bezug auf die Standort-faktoren ein differenziertes Bild.

Grafik 14: Vergleich Wichtigkeit/Zufriedenheit mit Standortfaktoren

Optimierungspotenziale bei der UmweltqualitätDie Diskrepanzen zwischen den gestellten Ansprüchen an den Standort und der tatsächlichen Be-wertung sind im Vergleich zu den anderen Faktoren moderat. Einzig in puncto Umweltqualität zeigt sich aufgrund der im Vergleich zu allen 22 Faktoren hohen Relevanz und niedrigen Zufrie-denheit prioritäres Handlungspotenzial. Die Erwartungen der Mieter bezüglich der Attraktivität der Standorte für Fachpersonal werden hingegen überdurchschnittlich gut erfüllt. Zwar ergibt sich für die Unternehmensfreundlichkeit der Stadtverwaltung nur sekundäres Optimierungspotenzial, doch sollte jede Stadt schon aus wirtschaftlichem Eigeninteresse darauf achten, die Verwaltung als Dienstleistung für die Unternehmen zu betrachten und an deren Bedürfnissen auszurichten.


+

+

Ø 2,48

Umweltqualität

Attraktivität für FachpersonalUnternehmensfreundlichkeit der Stadtverwaltung

1,60

1,80

2,00

2,20

2,40

2,60

2,80

3,00

3,201,601,802,002,202,402,602,803,003,20

Ø 2,33



Sicherheit

Image der Stadt

Teil A.


Wic

hti

gke

it

Zufriedenheit


6. Business

Neben den direkt das Mietobjekt sowie den Standort betreffenden Faktoren existieren weitere Kriterien, die Einfluss auf den geschäftlichen Erfolg und somit auch auf eine Mietentscheidung neh-men. Unter dem Faktor Business werden diese Kriterien gebündelt.

Grafik 15: Wichtigkeit von Businessfaktoren

Besonders wichtig ist den Büromietern die Erreichbarkeit durch Bus und BahnBusinessfaktoren besitzen für die Mieter im Durchschnitt eine niedrigere Relevanz als andere Faktoren. Eine Ausnahme bilden die Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln und die Ver-fügbarkeit von Fachpersonal. Beiden Faktoren messen die Befragten eine große Bedeutung zu. Im Vergleich zur ersten Erhebung im Rahmen des Büromieter-Almanach 2008 haben aus Sicht der Mieter vor allem die Verfügbarkeit von passenden Büroflächen und Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln an Bedeutung gewonnen.



0% 20% 40% 60% 80% 100% 1 2 3 4


sehrwichtig

eher nichtwichtig


2,0

2,3

2,8

3,0

3,5

2,0

2,3

2,8

3,0

3,5

48,6

36,6

15,0

20,8

10,8

26,5

31,0

32,2

22,9

19,6

13,0

19,3

20,5

23,2 15,0

13,5

4,1

8,3

10,3

4,4

12,9

9,0

5,8

4,2

3,3

14,7

3,7

6,6

8,2

11,9

Erreichbarkeit mitöffentlichen

Verkehrsmitteln

Verfügbarkeit vonqualifiziertem Fachpersonal

Verfügbarkeit vonpassenden Büroflächen

innerhalb des administra-tiven Stadtgebietes

Nähe zu Absatzmärkten/Kunden

Nähe zu unternehmens-nahen Dienstleistungen

(z.B. Marketing, IT,Ingenieursleistungen etc.)


2,3*2,0

2,3

2,8

3,5

2,4*

3,2*

3,0*

3,5*


Teil A.

Die Zufriedenheit der Büromieter mit den Businessfaktoren des eigenen Standorts wird in Grafik 16 dargestellt.

Grafik 16: Zufriedenheit mit Businessfaktoren



0% 20% 40% 60% 80% 100% 1 2 3 4


sehrzufrieden

eher nichtzufrieden


1,7

2,3

2,4

2,5

2,5

53,5

18,5

20,8

13,2

13,5

30,1

37,0

34,8

34,7

30,4

10,7

23,2

22,8

23,6

27,1

7,2

7,2

7,3

4,3

2,5

2,1

2,6

2,2

1,1

2,9

1,7

1,8

1,4

0,5

1,5

Erreichbarkeit mitöffentlichen

Verkehrsmitteln

Verfügbarkeit vonqualifiziertem Fachpersonal

Verfügbarkeit vonpassenden Büroflächen

innerhalb des administra-tiven Stadtgebietes

Nähe zuAbsatzmärkten/Kunden

Nähe zu unternehmens-nahen Dienstleistungen

(z.B. Marketing, IT,Ingenieursleistungen etc.)

Büromieter loben die gute Anbindung an das öffentliche VerkehrssystemInsgesamt bewerten die Büromieter die Businessfaktoren positiv. Eine besonders hohe Zufriedenheit gibt es in Bezug auf die Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln. Auch die übrigen Business-faktoren erhalten, mit Ausnahme der Nähe zu unternehmensnahen Dienstleistungen und der Ver-fügbarkeit von passenden Büroflächen innerhalb der Stadt, gute Noten. Die Zahl der wirklich Unzu-friedenen bewegt sich in allen Fällen im einstelligen Prozentbereich.


1,7*

2,3*

2,5*

2,3*

2,5*


OptimierungspotenzialeWas die Businessfaktoren betrifft, zeigt die Vier-Felder-Matrix keinen prioritären Handlungs-bedarf auf. Die Erwartungen der Mieter werden in vielerlei Hinsicht sogar übertroffen.

Grafik 17: Vergleich Wichtigkeit/Zufriedenheit mit Businessfaktoren

Hohe Zufriedenheit mit den BusinessfaktorenBei den Businessfaktoren zeigt sich im Gesamtbenchmark aller 23 Faktoren fast durchweg eine überdurchschnittlich gute Erfüllung der Ansprüche. Die beiden Faktoren mit der höchsten Relevanz, die Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln und die Verfügbarkeit von Fachpersonal werden gut bewertet. Die anderen Businessfaktoren spielen für die Mieter eine eher untergeordnete Rolle.


+

+

Ø 2,48

Verfügbarkeit von qualifiziertem Fachpersonal

Nähe zu Absatzmärkten/Kunden

1,60

1,80

2,00

2,20

2,40

2,60

2,80

3,00

3,20

1,601,802,002,202,402,602,803,003,20

Ø 2,33


Kundenwartungen werden übertroffen

Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln

Nähe zu unternehmensnahenDienstleistungen

Verfügbarkeit von passenden Büroflächeninnerhalb des Stadtgebietes

3,40

Wic

hti

gke

it

Zufriedenheit

Vergleichswerte 2008 Vergleichswerte 2011 Identische Werte 08/11


Teil A.

7. Mietfaktoren im Überblick

Nachdem auf den vorangegangenen Seiten die fünf Faktoren jeweils im Detail abgebildet und auf Optimierungspotenziale hin analysiert wurden, gibt Grafik 18 gibt nun einen Gesamtüberblick über die Faktoren der Mietentscheidung und -zufriedenheit.

Grafik 18: Faktoren der Mietentscheidung und -zufriedenheit im Vergleich


Ø 2,33

Ø 2,481,60

1,80

2,00

2,20

2,40

2,60

2,80

3,00

3,201,601,802,002,202,402,602,803,003,20



KostenfaktorBürofaktor

Standortfaktor

Businessfaktor

Gebäudefaktor

Die hier abgebildeten Durchschnittswerte lassen zunächst erkennen, dass die Faktoren in ganz un-terschiedlichem Maße auf die Mietentscheidung einwirken. In der Gesamtbetrachtung zeigt sich noch einmal deren unterschiedliche Relevanz aus Mietersicht:

1. Kostenfaktor 2. Bürofaktor 3. Standortfaktor 4. Gebäudefaktor 5. Businessfaktor

Wic

hti

gke

it

Zufriedenheit



Der Businessfaktor erhält die positivsten Noten, hier lässt sich im Gesamtbenchmark die beste Erfüllung der Mietererwartungen nachweisen. In den verbleibenden vier Kategorien zeigen sich mehr oder weniger große negative Diskrepanzen, die auch den deutlich höheren Erwartungen geschuldet sind. Gerade bei den Mietkosten und der Bürofläche, den beiden wichtigsten Faktoren, existiert der größte Handlungsbedarf aus Sicht der deutschen Büromieter.

Tabelle 2: Kriterien der Mietentscheidung und -zufriedenheit im Vergleich

ü ä

Wichtigkeit 2011

Zufriedenheit 2011

2,17

2,52

2,52

2,65

2,04

2,60

2,26

2,48

2,70

2,28

Faktor Büro Faktor Standort Faktor BusinessFaktor Gebäude Faktor Kosten

Wichtigkeit 2008

Zufriedenheit 2008

2,44

2,61

1,99

2,52

2,42

2,48

2,84

2,21

2,04

2,40

Tabelle 2 zeigt die Relevanz und Zufriedenheit der fünf übergeordneten Faktoren nochmals im Gesamtvergleich zu den Werten 2008. Wie ersichtlich wird, werden die Büro-, Gebäude- und Ko-stenfaktoren in 2011 weniger wichtig genommen, wohingegen die Standort- und die Businessfak-toren an Relevanz für die Mietentscheidung gewinnen. Die Zufriedenheit ist insgesamt rückläufig – einzige Ausnahme bilden die Standortfaktoren, deren Gesamtbewertung gegenüber 2008 konstant bleibt.

KostenBürofläche

Teil B.

Index der Mieterzufriedenheit

In Teil A wurden die Kriterien der Mietentscheidung und deren Erfüllung im Detail auf insgesamt 23 Kriterien heruntergebrochen. Dabei ist deutlich geworden, dass jedes Kriterium eine spezifi sche Relevanz für die Mietent-scheidung aufweist. An dieser Relevanz bemisst sich schließlich auch die Gewichtung der Einzelkriterien innerhalb der übergeordneten fünf Entschei-dungsfaktoren. Der SEB Büromieter-Almanach defi niert die Zufriedenheit der Mieter dementsprechend als Grad der Erfüllung spezifi scher Erwartungen in Bezug auf das bestehende Mietverhältnis.

Der vorliegende Abschnitt stellt die bisherigen Ergebnisse in einen übergreifen-den Rahmen. Zielsetzung ist es, die 20 größten deutschen Städte hinsichtlich der Zufriedenheit der lokalen Büromieter in eine einheitliche Gesamtrangfolge zu stellen. Hierfür wird ein Index der Mieterzufriedenheit gebildet, in den die fünf übergeordneten Faktoren Bürofl äche, Bürogebäude, Mietkosten, Business sowie als sechster Faktor die bereits in Grafi k 1 abgebildete allgemeine Zufrie-denheit mit der Bürofl äche eingehen.


Teil B.

Grafik 19: Bewertungssystematik

Die Durchschnittsnoten aller sechs Faktoren bestimmen den Gesamtindex der Zufriedenheit der Büromieter. Alle sechs Faktoren gehen hier mit einer jeweils identischen Gewichtung ein. Die Ergebnisse des Index der Mietzufriedenheit werden in Tabelle 3 veranschaulicht. Tabelle 4 wirft einen detaillierten Blick auf die Bewertung aller 23 Kriterien für jeden der 20 untersuchten Standorte.


Faktoren

allgemeineM ietzu-f r iedenheit

D allgemeine Zufriedenheit

V 1 * G 1V 2 * G 2V 3 * G 3V 4 * G 4V 5 * G 5

Gesamtindex: Mittelwert aller 6 Durchschnittsnoten auf Ebene der 20 größten deutschen Städte

Schritt 1Gewichtung (Gx ) der (Vx ) nach ihrer Wichtigkeit für die Mietentscheidung

D Büro D Gebäude D Kosten D Standort D Business

Schritt 2

Schritt 3

Bildung einesGesamtindex der Mietzufriedenheit

Büro Standort BusinessGebäude Kosten

V 7 * G 7V 8 * G 8V 9 * G 9V10 * G10V 11 * G11

V 7 * G 7V 8 * G 8V 9 * G 9V10 * G10V 11 * G11

V 12 * G 12V 13 * G 13V 14 * G 14

V 16 * G 16V 17 * G 17V 18 * G 18

V19 * G19V20 * G20V21 * G21V22 * G22V23 * G23

V19 * G19V20 * G20V21 * G21V22 * G22V23 * G23

V 6 * G 6

V15 * G15

Bildung einer Durch-schnittsnote (Dx) derMietzufriedenheit für jeden der Faktoren

Gesamtzufriedenheit

KostenBürofläche Allgemeine Zufriedenheitmit der Bürofläche


Tabelle 3: Index der Mietzufriedenheit

Wie aus dem Index der Mietzufriedenheit ersichtlich wird, haben die 20 untersuchten Städte aus Mietersicht ganz spezifische Vor- und Nachteile, die sich zu jeweils eigenen Profilen formen lassen.

LeipzigDie zufriedensten Büromieter Deutschlands sitzen in Leipzig, der nach Berlin bevölkerungsreich-sten Stadt in den neuen Bundesländern. Die Leipziger geben ihrer Stadt Spitzennoten was die vorhandenen Bürogebäude, die Büroflächen, die Kosten und die Businessfaktoren (z.B. Nähe zu Kunden und Dienstleistungen sowie die Erreichbarkeit) betrifft – einzig bei den Standort-faktoren liegt Leipzig nur im oberen Mittelfeld. Positiv bewerten die Büromieter vor allem die Nettomietkosten und das Mietkostenniveau der Stadt. Leipziger Büromieter schätzen zudem den guten Zustand der Büroflächen, deren Flächeneffizienz sowie die Flexibilität der Räumlichkeiten und technischen Infrastruktur, auch für die Energieeffizienz vergeben sie Top-Noten. Lob erhal-ten weiterhin die anspruchsvolle Architektur der vorhandenen Bürogebäude und die aus Mieter-sicht besonders wichtigen Eingangsbereiche der Büroimmobilien. Für Leipzig sprechen außerdem das gute Angebot passender Bürogebäude und Büroflächen sowie die Umweltqualität, etwa die Grünanlagen und Wasserflächen. Nur im Mittelfeld liegen dagegen die Beurteilungen für die Unternehmerfreundlichkeit der Stadtverwaltung und die Attraktivität für Fachpersonal. Leipzig erhielt bereits 2008 Spitzennoten in puncto Büro- und Gebäudefaktoren. Die Zufriedenheit der Mieter ist seitdem in fast allen Bereichen nochmals angestiegen. Am deutlichsten sichtbar wird dies in der allgemeinen Zufriedenheit, den Business- und Kostenfaktoren.

Platzierung

2,19 1,65 2,28 2,30 2,47 2,33 2,11

2,27 1,55 2,40 2,58 2,45 2,45 2,162,27 1,69 2,40 2,50 2,46 2,38 2,172,27 1,61 2,41 2,56 2,67 2,20 2,192,30 1,79 2,37 2,61 2,63 2,32 2,092,33 1,79 2,50 2,50 2,69 2,34 2,162,33 1,94 2,38 2,52 2,47 2,30 2,372,34 1,77 2,52 2,67 2,65 2,23 2,182,34 1,70 2,54 2,66 2,51 2,42 2,242,37 1,76 2,51 2,61 2,53 2,50 2,332,39 1,85 2,65 2,63 2,57 2,43 2,202,39 1,74 2,63 2,65 2,59 2,45 2,312,40 1,81 2,55 2,77 2,54 2,57 2,182,42 1,77 2,56 2,67 2,67 2,58 2,272,43 1,89 2,52 2,70 2,61 2,61 2,242,44 1,90 2,64 2,76 2,77 2,32 2,272,45 1,77 2,55 2,72 2,57 2,82 2,242,45 1,91 2,57 2,66 2,69 2,63 2,252,46 1,85 2,60 2,81 2,74 2,54 2,24

123456789

1011121314151617181920 2,54 2,05 2,59 2,78 2,54 2,95 2,37

LeipzigHannoverBerlinMünchenFrankfurt am MainStuttgartDresdenHamburgBremenDortmundNürnbergBonnMannheimBielefeldEssenDüsseldorfWuppertalBochumKölnDuisburg

Büro Standort BusinessGebäude Kostenallgem.Gesamt

5638

1141

147

122

169

13171019201518

2011 2008KostenBüroflächeGesamtzufriedenheit Allgemeine Zufriedenheit

mit der Bürofläche


Teil B.

HannoverDie niedersächsische Landeshauptstadt schafft es im Vergleich der 20 größten deutschen Städte auf Platz zwei, was die Zufriedenheit der Büromieter betrifft. Gegenüber 2008 macht Hannover damit vier Plätze gut, was in erster Linie an der deutlich gestiegenen allgemeinen Zufriedenheit und den leicht besseren Bewertungen für Standort- und Businessfaktoren liegt. Hannover über-zeugt aus Sicht der Büromieter durch eine exzellente Infrastruktur und Anbindung sowie gute Büroflächen zu einem fast unschlagbaren Preis-Leistungsverhältnis. Den Bestnoten in puncto Büroflächen, Kosten und Businessfaktoren stehen mittlere Bewertungen bei den Gebäude- und Standortfaktoren gegenüber. Gegenüber 2008 ist die Zufriedenheit mit dem Wiedererkennungs-wert der Gebäude und den Eingangsbereichen rückläufig. Sehr zufrieden sind die Hannoveraner mit dem öffentlichen Nahverkehr, der deutschlandweit nur in Stuttgart und München ähnlich gut bewertet wird. Abzüge gibt es für Architektur, Wiedererkennungswert und Eingangsbereich des eigenen Bürogebäudes.

BerlinDie deutsche Hauptstadt zählt mit einem guten dritten Platz wie bereits 2008 erneut zu den Top-Bürostandorten der Republik. Mit Blick auf die Branchen liegt Berlin bei Versicherungen und Banken auf Platz 2, bei Marktforschung/Werbung und PR sogar auf dem ersten Platz.Bestnoten vergeben die Berliner Büromieter in fast allen Bereichen, sowohl was die Kosten, die Büroflächen und Gebäude als auch die Businessfaktoren betrifft. Im Bereich der allgemeinen Bürofaktoren ist dies insbesondere einer guten Bewertung für den allgemeinen Zustand der Flä-chen zu verdanken. Berliner Büromieter schätzen das große Angebot passender Bürogebäude und deren ansprechende Architektur. Dies wirkt sich auch positiv auf die Beurteilung der Gebäu-deentrees aus, die im Bundesschnitt die zweitbeste Note erhalten. Die Lebenshaltungskosten, die Nettomieten sowie das allgemeine Mietkostenniveau werden als gut eingestuft – überdurch-schnittlich zufrieden sind die befragten Büromieter mit den verbrauchsabhängigen Nebenko-sten. Bei den Standortfaktoren punktet die größte deutsche Stadt mit einer hohen Attraktivität für Fachpersonal – Berlin liegt hier knapp hinter Hamburg aber noch vor München auf dem zweiten Platz. Beim Image der Stadt liegt die deutsche Metropole auf Platz 5 - hinter Hamburg, München, Dresden und Düsseldorf. Am wenigsten zufrieden sind die Berliner Büromieter ausge-rechnet mit der eigenen Stadtverwaltung, der eine unterdurchschnittliche Unternehmensfreund-lichkeit bescheinigt wird.

MünchenDie bayerische Landeshauptstadt belegt im Index der Mietzufriedenheit den vierten Platz und gehört mit dem Sprung vom achten Platz in 2008 zur Gewinnergruppe. Die Büromieter geben München die beste Gesamtnote für den Standort und Top-Noten bei der Verkehrsinfrastruktur sowie der Verfügbarkeit von und der Attraktivität für Fachpersonal. Überdurchschnittlich zufrie-den sind die Münchener Mieter auch, was die Architektur der Bürogebäude und deren Entrees sowie den Zustand der Büroflächen und die Flexibilität der technischen Infrastruktur betrifft. Die Heimatstadt des Oktoberfests punktet aus Sicht der Büromieter besonders durch ihr erstklassiges Image und eine hohe öffentlichen Sicherheit. Als Nachteil empfinden die Befragten die mangeln-de Verfügbarkeit von passenden Büroflächen innerhalb der Stadt sowie das hohe Mietkostenni-veau. Bei den Kosten ist die Zufriedenheit in 2011 sichtbar geringer als noch in 2008.


Frankfurt am Main Die hessische Bankenmetropole belegt im Index der Mietzufriedenheit den fünften von 20 Plät-zen. Gegenüber 2008 konnte Frankfurt aus Mietersicht sechs Plätze gut machen und gehört da-mit 2011 zu den Top-Städten. Frankfurt ist aus Sicht der Büromieter der beste Business-Standort der Republik, was insbesondere mit der Nähe zu Kunden und Absatzmärkten sowie der Ver-fügbarkeit von Fachpersonal und guter Verkehrsanbindung begründet wird. Top-Noten erntet Frankfurt auch, was die Büroflächen betrifft – diese werden hinsichtlich ihrer Flächeneffizienz sowie der Flexibilität von Räumen und technischer Infrastruktur als hervorragend bewertet. Im Gegensatz dazu verteilen die Frankfurter Mieter unterdurchschnittliche Noten was Architektur und Verfügbarkeit von Büroimmobilien betrifft. Im Vergleich der 20 größten Städte tut sich die Frankfurter Stadtverwaltung positiv hervor und belegt mit einer zwei minus den dritten Platz. Negativ bewerten die Befragten das hohe Mietniveau und die im Bundesvergleich unterdurch-schnittliche Zufriedenheit mit der Sicherheit. Besonders wohl fühlen sich in Frankfurt Beratungs-unternehmen und Anwaltskanzleien – für sie ist Frankfurt nach Stuttgart der zweitbeste Stand-ort. Gegenüber 2008 legt die Bankenmetropole am Main insbesondere bei den Business-, Büro- und Standortfaktoren zu. Vor allem Banken und Versicherungen geben bessere Noten als 2008.

StuttgartDie baden-württembergische Landeshauptstadt liegt bundesweit auf dem sechsten Platz, was die Zufriedenheit ihrer Büromieter betrifft. Aus Sicht der Beratungsunternehmen und Anwaltskanz-leien ist Stuttgart unter allen untersuchten Städten sogar der Top-Standort. Gegenüber 2008 verliert die Stadt aber insgesamt zwei Plätze, was in erster Linie auf die rückläufige Mieterzu-friedenheit mit Büroflächen und Kosten zurückzuführen ist. Top-Noten erhält die schwäbische Metropole für die Business-Faktoren und die Bürogebäude, denen ein hoher Wiedererkennungs-wert innerhalb der Stadt bescheinigt wird. Stuttgart bekommt zudem die deutschlandweit be-sten Noten, was die Infrastruktur des öffentlichen Nahverkehrs und die Verfügbarkeit unterneh-mensnaher Dienstleistungen betrifft. In puncto Sicherheit liegt Stuttgart knapp hinter München auf dem zweiten Platz. Die positiven Bewertungen spiegeln sich leider in entsprechend hohen Mietkosten – die Mieter vergeben hier unterdurchschnittliche Noten.

DresdenDresden fällt aus Mietersicht auf den siebten Platz zurück; 2008 führte die Stadt das Ranking noch an. Zu den Top 3-Standorten zählt Dresden aber aus Sicht der Versicherungen und Banken sowie der Unternehmen aus den Segmenten Management/Verwaltung/Verbände. Während die Elbme-tropole Spitzennoten bezüglich der Büroflächen, der Kosten und der Standortfaktoren erhält, zählt sie bei den Businessfaktoren und der allgemeinen Zufriedenheit zu den Schlusslichtern. Für beide Faktoren erhielt Dresden 2011 niedrigere Zufriedenheitswerte als 2008. Zu den Pluspunk-ten ihrer Stadt rechnen die Büromieter ganz eindeutig das gute Preis-Leistungsverhältnis. Dres-den liegt weit vorne, was etwa die Zufriedenheit mit den verbrauchsabhängigen Nebenkosten betrifft. Besonders zufrieden sind die Dresdner auch mit der anzutreffenden Bausubstanz – ins-besondere die Flächeneffizienz und Flexibilität der Büroflächen sowie die Architektur der Büroge-bäude werden sehr positiv bewertet. Überdurchschnittlich zufrieden sind die Dresdner zudem mit der Energieeffizienz und Ökologie ihrer Büroflächen. Überhaupt geben die Dresdner ihrer Stadt Top-Noten in puncto Umweltqualität. Überdurchschnittlich gut schneidet die Elbstadt zudem


Teil B.

bezüglich Image und Sicherheit ab. Lediglich bei der allgemeinen Zufriedenheit und den Busi-nessfaktoren liegt Dresden am unteren Ende des Rankings – die Mieter bemängeln die fehlende Nähe zu Absatzmärkten und die mangelnde Verfügbarkeit von qualifiziertem Fachpersonal.

HamburgDeutschlands zweitgrößte Stadt punktet mit ihren aus Mietersicht sehr guten Standortfaktoren und dem besten Image. Die Hansestadt besitzt die höchste Attraktivität für Fachpersonal, und die nach Frankfurt und vor München beste Verfügbarkeit von Fachpersonal. Hamburg gehört mit Frankfurt zu den absoluten Gewinnern der Studie: Hamburger Büromieter geben 2011 deutlich bessere Noten in puncto Business- und Standortfaktoren sowie für die allgemeine Zufriedenheit. Besonders wohl fühlen sich in Hamburg Architektur- und Ingenieurbüros sowie Unternehmen aus dem IT- und Softwarebereich. Der hohe Kreativfaktor erfordert einen regen Austausch zwi-schen den Mitarbeitern – Hamburger Büromieter hätten deshalb gerne mehr soziale Kontakt-punkte in den Gebäuden. Das als hoch empfundene Kostenniveau und eine vergleichsweise geringe Zufriedenheit mit der Energieeffizienz der Bürogebäude kosten Hamburg einen Platz in der Spitzengruppe.

BremenDie Stadt im Norden schafft es im deutschlandweiten Standortvergleich der Mietzufriedenheit auf Platz neun und verliert gegenüber 2008 zwei Plätze. Ursächlich hierfür sind insbesondere die im Vergleich niedrigeren Zufriedenheitswerte mit den Büroflächen und Bürogebäuden. Deutlich überdurchschnittlich zufrieden sind einzig Unternehmen aus den Bereichen Marktforschung, Werbung und PR: Im Städteranking liegt Bremen bei dieser Mietergruppe auf dem dritten Platz. Aus Sicht der Büromieter besitzt Bremen das zweitbeste Mietkostenniveau aller untersuchten Städte. Allerdings werden im Gegenzug die Flächeneffizienz und technische Infrastruktur leicht unterdurchschnittlich bewertet. Während die Unternehmerfreundlichkeit der Stadtverwaltung nur im unteren Durchschnitt liegt, wird die Umweltqualität positiv gesehen.

DortmundDie größte Stadt in Westfalen belegt den zehnten Platz im Ranking der Mieterzufriedenheit. Sie findet sich allerdings im oberen Mittelfeld in puncto Büroflächen und -gebäude sowie den Mietkosten wieder. Im Gesamtranking positiv wird von den Mietern zudem die Unternehmer-freundlichkeit der Stadtverwaltung beurteilt. Bei den restlichen Standortfaktoren belegt Dort-mund dagegen einen Platz im unteren Mittelfeld, bei den Businessfaktoren reicht es nur für die Schlussgruppe. Die Büromieter vergeben unterdurchschnittliche Werte, was die Nähe zu Absatz-märkten und unternehmensnahen Dienstleistungen sowie die Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln betrifft. Besonders wohl fühlen sich in Dortmund Unternehmen aus den Berei-chen Personaldienstleistung, Software und IT, die die Stadt unter den Top 3 der Bürostandorte in Deutschland verorten. Gegenüber 2008 macht Dortmund zwei Plätze gut, die Büromieter verge-ben bessere Noten in der allgemeinen Zufriedenheit sowie bei den Standortfaktoren.

NürnbergDie größte Stadt Nordbayerns belegt im Index der Mietzufriedenheit den 11. Platz. Die frän-kische Metropole zählt zum oberen Mittelfeld, was den Bestand an Büroimmobilien und die Mietkosten angeht. Auch die Standort- und Businessfaktoren werden überdurchschnittlich gut bewertet. Nürnberger Mieter loben den guten allgemeinen Zustand der Büroflächen, wollen


aber gerne mehr soziale Kontaktpunkte in den Gebäuden und sehen Optimierungsbedarf, was die Flexibilität der Räume und die Energieeffizienz betrifft. Auch bei den anderen Bürofaktoren vergeben die Nürnberger tendenziell leicht unterdurchschnittliche Noten. Die Verfügbarkeit von Fachpersonal wird ebenfalls als weniger gut beurteilt. Gegenüber 2008, als die fränkische Metro-pole noch den zweiten Platz im Gesamtranking belegte, gab es deutliche Abstriche bei der allge-mimenen Zufriedenheit sowie verhaltenere Noten bezüglich der Bürofaktoren.

BonnIm Vergleich zu 2008 macht Bonn vier Plätze gut und erreicht den 12. Rang. Nicht nur bezüglich der allgemeinen Zufriedenheit, auch bei den Gebäude- und Kostenfaktoren sind Bonner Büro-mieter 2011 positiver gestimmt als 2008. Im Gegenzug reicht es in puncto Büroflächen und Busi-nessfaktoren nur für das Schlussfeld, bei den Kosten- und Standortfaktoren belegt Bonn einen Platz im unteren Mittelfeld. Das Angebot passender Büroflächen in der Stadt wird allenfalls mä-ßig benotet, ebenso wie die Flexibilität der Büros und deren technische Infrastruktur. Was die die gefühlte Sicherheit betrifft, schafft es Bonn nur auf den vorletzten Platz.

MannheimMannheim schafft es im deutschlandweiten Standortvergleich der Mietzufriedenheit auf Platz 13 von 20 und verliert damit gegenüber 2008 vier Plätze. Gut bewerten die Mannheimer Mieter die lokalen Mietkosten und Businessfaktoren – in puncto Nettomieten und der Nähe zu Kunden bzw. Absatzmärkten zählt Mannheim sogar zu den Top-Standorten in Deutschland. Im Mittel-feld liegen die Bewertungen der Büroflächen und des Standorts: den Mietern fehlt es zum einen an der notwendigen Flexibilität der Büroflächen, zum anderen vergeben sie nur mäßige No-ten für die Umweltqualität. Bezüglich der Bürogebäude liegt Mannheim aus Mietersicht in der Schlussgruppe, die Büromieter geben hier niedrigere Zufriedenheitswerte an als noch 2008. Dies liegt in erster Linie an dem oft nicht vorhandenen Wiedererkennungswert sowie der unterdurch-schnittlichen Zufriedenheit mit den Entrees der Gebäude.

BielefeldBielefeld belegt in puncto Mietzufriedenheit im Bundesvergleich Platz 14 (2008: Platz 13). Positiv hervorgehoben wird von den Mietern die Verfügbarkeit von passenden Büroflächen sowie der Wiedererkennungswert der Gebäude. Auch die Umweltqualität zählt eindeutig zu den Pluspunk-ten, die für Bielefeld sprechen. Bei den Standortfaktoren schlägt sich das als mäßig bewertete Image der Stadt aber im Gegenzug negativ auf die Verfügbarkeit von Fachpersonal nieder. Die unterdurchschnittliche Zufriedenheit mit den verbrauchsabhängigen Nebenkosten, der Energie-effizienz der Gebäude sowie dem allgemeinen Zustand und der Flächeneffizienz der Büroräume verhindert eine höhere Platzierung der Stadt im Gesamtranking der Standorte.

EssenEssen findet sich im Gesamtranking der 20 größten deutschen Bürostandorte auf dem 15. Platz wieder. Gute Noten geben die Mieter ihrer Stadt für die Nähe zu unternehmensnahen Dienstlei-stungen und die vorhandenen Büroflächen, im unteren Mittelfeld findet sich Essen aus Sicht der Mieter in puncto Mietkosten, Gebäude- und Businessfaktoren. Bei den Standortfaktoren reicht es sogar nur für die Schlussgruppe, wofür in erster Linie nicht die mäßige Bewertung des Images der Stadt sondern die niedrige Attraktivität für Fachpersonal und die vergleichsweise geringe Unternehmerfreundlichkeit der Stadtverwaltung verantwortlich gemacht wird. Besonders wohl


Teil B.

fühlen sich in Essen Unternehmen aus den Bereichen Marktforschung, Werbung und PR. Gegen-über 2008 kann Essen um zwei Plätze zulegen, was vor allem an der höheren allgemeinen Zufrie-denheit der Büromieter liegt.

DüsseldorfDie nordrhein-westfälische Landeshauptstadt steht im Index der Mietzufriedenheit auf dem 16. Platz (2008: 10. Platz). Düsseldorf ist Spitze was die Standortfaktoren betrifft und erhält deutsch-landweit beste Noten für die Unternehmensfreundlichkeit der Verwaltung. Auch das Image wird positiv bewertet, wenngleich sich Düsseldorfer Mieter im Schnitt weniger sicher fühlen als die Mieter der anderen Standorte. Negativ sind die aus Sicht der Büromieter hohen Kosten – und auch die Büroflächen werden den Ansprüchen nicht immer gerecht, wie die im Schnitt niedrige-ren Zufriedenheitsraten zeigen. Häufiger als in vielen anderen Städten bemängeln die Düssel-dorfer architektonische Charakteristika des eigenen Bürogebäudes, so zum Beispiel den geringen Wiedererkennungswert. Auf Nachfrage sind es dennoch die Architektur- und Ingenieurbüros, die sich in Düsseldorf besonders wohl fühlen. Dass Düsseldorf in der Mietzufriedenheit gegenüber 2008 sechs Plätze verliert, ist in erster Linie auf die niedrigere Zufriedenheit mit den Büro- und Businessfaktoren zurückzuführen.

WuppertalWuppertal belegt im deutschlandweiten Standortvergleich der Mietzufriedenheit Platz 17. Die Stadt ist Top bei den Kosten, vor allem bei den Nettomieten, erhält allerdings unterdurchschnitt-liche Bewertungen, was die verbrauchsabhängigen Kosten und die Energieeffizienz betrifft. Im Gesamtbenchmark ist die Zufriedenheit mit den Kosten hoch, während bei den Gebäude- und Standortfaktoren Wünsche der Mieter offen bleiben. Die Wuppertaler bemängeln die Architek-tur der Bürogebäude und das Image der Stadt, was beides nicht zur Attraktivität für Fachkräfte beiträgt. Positiv erwähnen die Wuppertaler Mieter die Nähe zu unternehmensnahen Dienstlei-stungen. Gegenüber 2008 kann sich die Stadt mit der Schwebebahn dennoch um zwei Plätze verbessern (2008: Platz 19) – die Büromieter geben 2011 bessere Noten in der allgemeinen Zufriedenheit.

BochumDie Stadt im Herzen des Ruhrgebiets bietet aus Sicht der Büromieter trotz des 18. Platzes im Gesamtranking noch immer gute Miet- und Standortbedingungen. Gegenüber 2008 konnte Bo-chum immerhin zwei Plätze gut machen und die rote Laterne an Duisburg abgeben. Die Gesamt-zufriedenheit der Bochumer Büromieter liegt mit 2,45 noch im guten Bereich. Bei den Büro- und Gebäudefaktoren verorten die befragten Mieter Bochum im unteren Mittelfeld. Dem Business hat Bochum einiges zu bieten – so erhält die Stadt Top-Noten für die Nähe zu Kunden und Ab-satzmärkten. Bochumer Mieter sind aber auch sehr preisbewusst, weshalb die im Bundesdurch-schnitt günstigen Mieten trotzdem nur unterdurchschnittliche Zufriedenheit verursachen. Vor allem die verbrauchsabhängigen Kosten werden negativ beurteilt. Am unteren Ende rangiert der Bürostandort Bochum aus Sicht der Mieter zudem bei der Verfügbarkeit von passenden Büroflä-chen innerhalb der Stadt.


KölnDie größte Stadt in Nordrhein-Westfalen landet im Ranking der deutschen Bürostandorte auf Platz 19 und rutscht damit gegenüber 2008 (Platz 15) um vier Plätze ab. Die befragten Büro-mieter haben ein ambivalentes Verhältnis zu der Stadt mit dem weltbekannten Dom. Während sie Köln bei der Frage nach der allgemeinen Zufriedenheit zunächst mehr als gut bewerten, die Stadt sogar einen besseren Wert als 2008 erhält, sind die Mieter bei den Einzelnoten für die 23 Standortfaktoren doch etwas kritischer als die Mieter anderer Städte und auch etwas kritischer als 2008. Dies gilt nicht nur für Nettomieten und mietbezogene Nebenkosten, sondern auch für den Standort – in puncto Unternehmerfreundlichkeit der Stadtverwaltung und Umwelt belegt Köln den letzten Platz. Die vorhandenen Büroflächen erhalten kaum bessere Bewertungen. Un-terdurchschnittliche Noten gibt es etwa für den allgemeinen Zustand und die Flächeneffizienz. Und auch bei den Bürogebäuden sehen Kölner Mieter Optimierungspotenzial – sowohl, was die Architektur und den Wiedererkennungswert als auch, was den Eingangsbereich betrifft.

DuisburgDie Stadt mit dem weltgrößten Binnenhafen bildet mit dem 20. Platz das Schlusslicht im Ranking der Bürostandorte in Deutschland. Die allgemeine Zufriedenheit ist aber dennoch hoch, Duisburg bietet nach Meinung der Befragten viele gute Miet- und Standortfaktoren. Bei den Kosten liegt die Zufriedenheit der Mieter sogar im oberen Mittelfeld. Gute Noten erhält die Stadt im Ruhrge-biet zudem bei der Nähe zu Kunden und Absatzmärkten. Dafür sind die Mieter weniger zufrie-den mit den eigenen Büros sowie der Architektur und den Entrees der Gebäude. Negativ schla-gen im Standortvergleich auch die Umweltqualität sowie die niedrigen Zufriedenheitswerte für die Sicherheit zu Buche. Auch was die Erreichbarkeit der Büros mit dem öffentlichen Nahverkehr betrifft, vergeben die Mieter zwar gute Noten, die aber dennoch leicht unter dem Durchschnitt der anderen Standorte liegen. Duisburg verliert im Vergleich zu 2008 zwei Plätze, die Mieter ge-ben 2011 in allen Faktoren leicht niedrigere Zufriedenheiten. Einzig in Bezug auf die allgemeine Zufriedenheit liegt Duisburg leicht über dem Niveau von 2008.


Teil B.

Tabelle 4: Kriterien der Mietzufriedenheit im Gesamtüberblick


Flexbilität der Räume

FlächeneffizienzEnergieeffizienz

& Ökologie



Wiedererken-nungswert des

Gebäudes

Architektur des Gebäudes

Entree des Gebäudes

Leipzig 2,21 2,39 2,11 2,68 2,07 2,26 2,34 2,11 2,39Hannover 2,39 2,52 2,25 3,00 2,14 2,20 2,75 2,45 2,57Berlin 2,33 2,50 2,21 3,06 2,14 2,30 2,81 2,34 2,43München 2,27 2,47 2,33 2,87 2,12 2,42 2,91 2,36 2,47Frankfurt am Main 2,11 2,31 2,19 3,00 2,26 2,35 2,95 2,49 2,51Stuttgart 2,48 2,59 2,30 2,95 2,30 2,18 2,59 2,46 2,54Dresden 2,39 2,39 2,17 2,86 2,30 2,23 2,69 2,36 2,51Hamburg 2,38 2,49 2,34 3,23 2,36 2,46 2,81 2,56 2,63Bremen 2,54 2,60 2,46 3,08 2,33 2,43 2,74 2,54 2,67Dortmund 2,46 2,42 2,36 3,03 2,29 2,39 2,76 2,54 2,61Nürnberg 2,53 2,60 2,35 3,17 2,38 2,46 2,65 2,50 2,71Bonn 2,55 2,62 2,36 3,21 2,40 2,45 2,80 2,54 2,72Mannheim 2,41 2,61 2,37 3,19 2,37 2,36 2,99 2,59 2,77Bielefeld 2,45 2,61 2,38 3,23 2,44 2,36 2,52 2,64 2,72Essen 2,45 2,56 2,29 3,08 2,43 2,45 2,76 2,64 2,73Düsseldorf 2,57 2,64 2,35 3,22 2,57 2,56 3,10 2,64 2,69Wuppertal 2,32 2,58 2,29 3,25 2,39 2,39 2,73 2,66 2,74Bochum 2,35 2,55 2,30 3,15 2,39 2,44 2,68 2,59 2,73Köln 2,36 2,55 2,39 3,21 2,54 2,48 2,95 2,71 2,81Duisburg 2,39 2,61 2,40 3,28 2,41 2,42 2,77 2,78 2,78

Nettomietkostenmietbezogene Nebenkosten

Mietkosten-niveau der Stadt

verbrauchs-abhängige Kosten wie Wasser und

Energie

Image der Stadt


der Stadt-verwaltung

Attraktivität für Fachpersonal

Sicherheit Umweltqualität


Nähe zu Absatz-märkten/Kunden

Nähe zu unternehmens-nahen Dienst-

leistungen

Verfügbarkeit von passenden

Büroflächen

Verfügbarkeit von qualifi-

ziertem Fachpersonal


Leipzig 2,18 2,57 2,12 2,25 1,64Hannover 2,37 2,48 2,45 2,31 1,44Berlin 2,47 2,42 2,30 2,26 1,53München 2,38 2,65 2,50 2,22 1,48Frankfurt am Main 2,13 2,41 2,54 2,11 1,58Stuttgart 2,23 2,33 2,46 2,39 1,41Dresden 2,54 2,58 2,56 2,50 1,67Hamburg 2,27 2,63 2,39 2,21 1,77Bremen 2,33 2,49 2,57 2,42 1,68Dortmund 2,44 2,71 2,43 2,31 1,82Nürnberg 2,37 2,48 2,37 2,47 1,59Bonn 2,21 2,69 2,59 2,36 1,73Mannheim 2,04 2,43 2,51 2,37 1,70Bielefeld 2,27 2,50 2,28 2,33 1,71Essen 2,26 2,37 2,39 2,46 1,82Düsseldorf 2,38 2,53 2,49 2,34 1,68Wuppertal 2,29 2,38 2,41 2,61 1,71Bochum 2,17 2,48 2,63 2,44 1,72Köln 2,23 2,56 2,56 2,27 1,81Duisburg 2,30 2,67 2,58 2,39 1,88




& Ökologie




Gebäudes







Energie

Image der Stadt








leistungen


Büroflächen





Kosten

Bürofläche





& Ökologie




Gebäudes







Energie

Image der Stadt








leistungen


Büroflächen





Teil C.

Nachhaltigkeit von Büroimmobilien

Nachhaltigkeit bzw. nachhaltige Entwicklung ist im Kontext des weltweiten Kli-mawandels, der Ressourcenverknappung und gesellschaftlicher Veränderungen ein häufi g gebrauchtes Schlagwort. Es wird vor allem von Seiten der Wirtschaft zunehmend genutzt, um Bemühungen hinsichtlich des unternehmensbezoge-nen Umwelt- und Ressourcenschutzes, aber auch um gesellschaftliches Engage-ment öffentlichkeitswirksam und imagefördernd zu beschreiben.

Immobilien haben einen ganz wesentlichen Anteil am weltweiten Ressourcen-verbrauch. Das Potenzial für Maßnahmen der Energie- und Emissionsreduzie-rung ist entsprechend groß. Nachhaltige Büroimmobilien liegen deshalb im Trend der Baufi rmen und Investoren, der Markt für Zertifi zierungen wächst. Eine große wissenschaftliche Forschungslücke besteht allerdings bei den Hauptakteuren, den Büromietern selbst. Der SEB Büromieter-Almanach 2011 betritt hier wissenschaftliches Neuland, indem er zum ersten Mal Nachhaltig-keit aus Sicht von 3.000 Büromietern in den 20 größten deutschen Städten defi niert.


Teil C.

Grafik 20: An welchen Eigenschaften bemessen Sie die Nachhaltigkeit eines Bürogebäudes?

Die Nachhaltigkeit eines Bürogebäudes bemisst sich in erster Linie an dessen guter ErreichbarkeitAuf die Frage, was aus ihrer Sicht maßgeblich die Nachhaltigkeit eines Bürogebäudes bestimmt, nennen mehr als zwei Drittel der befragten Büromieter die gute Erreichbarkeit mit umweltfreund-lichen Verkehrsmitteln. Der niedrige Energieverbrauch ist den deutschen Büromieter demgegen-über weniger wichtig, wird aber immerhin von 57,1 Prozent als wesentliches Merkmal eines nach-haltigen Gebäudes benannt. Die Arbeitsatmosphäre ist ein wichtiges Kriterium der NachhaltigkeitDie deutschen Büromieter stellen die eigenen Mitarbeiter stark in den Fokus, knapp die Hälfte sieht eine gute Arbeitsatmosphäre als wesentliches Merkmal der Nachhaltigkeit eines Bürogebäudes. Die Flächeneffizienz wird demgegenüber von nur einem guten Viertel genannt, die Versorgung mit Erneuerbaren Energien von weniger als jedem Fünften.


67,4

57,1

48,7

25,5

18,7

18,0

14,9

5,2

2,4

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%

Gute Erreichbarkeit mit umwelt-freundlichen Verkehrsmitteln

Niedriger Energieverbrauch/niedrige Energiekosten

Arbeitsatmosphäre für Mitarbeiter

Hohe Flächeneffizienz

Versorgung durchErneuerbare Energien

(Verwendung umweltfreundlicher)Baumaterialien/Bausubstanz

Hochwertiges/zeitloses Design

Zertifizierung des Gebäudes für seinen ökologisch

nachhaltigen Charakter /

Sonstiges

n = 3.000

Mehrfachantworten möglich


Grafik 21: Zertifizierung von Bürogebäuden

Zertifizierung spielt für die Mietentscheidung kaum eine RolleDas Thema Zertifizierung ist aus Sicht der deutschen Büromieter wenig relevant. Nur 6,2 Prozent der Büromieter geben an, in einem zertifizierten Gebäude zu sitzen. Mehr als ein Viertel weiß nicht einmal, ob das eigene Bürogebäude zertifiziert ist. Für die Mietentscheidung spielt die Zertifizie-rung entsprechend eine untergeordnete Rolle: Nur 17,2 Prozent erachten diese als sehr wichtig oder wichtig für die eigene Mietentscheidung. Tendenziell steigt die Bedeutung einer Zertifizierung mit der Größe der befragten Unternehmen.

Zertifikate für nachhaltige Gebäude sind deutschen Mietern kaum bekannt82,8 Prozent der Mieter, die angeben in einem zertifizierten Bürogebäude zu sitzen, können das Zertifikat namentlich nicht benennen. Soweit der Name des Zertifikats bekannt war, wurden LEED (4,3 Prozent) und DGNB-Siegel (2,7 Prozent) am häufigsten genannt. Hierin spiegelt sich sowohl die geringe Bedeutung wider, die den Zertifikaten aus Mietersicht insgesamt zugewiesen wird, als auch die bislang mangelnde Markenbildung und fehlende Differenzierung der einzelnen Zertifikate in-nerhalb des Marktes.


ja nein keine Angabe

n = 3.000

Das Zertifikat war für die Mietentscheidung…

sehr wichtig |1| |2| |3| |4| |5| gar nicht wichtig |6|

n = 186

Falls ja, um welches Zertifikat handelt es sich?

Die große Mehrheit (82,8%) konnte keine Angabe dazu machen, um welches Zertifikat es sich handelt. Am häufigsten genannt wurden LEED (4,3%) und DGNB-Siegel (2,7%).

Befindet sich Ihr Büroraum in einem zertifizierten Gebäude?

66,8%

6,2%

27,0%

8,1 9,1 15,6 9,1 8,1 28,5

0% 20% 40% 60% 80% 100%


Teil C.

Grafik 22: Bereitschaft, für Reduzierung der Nebenkosten steigende Nettomiete zu zahlen

Geringe Bereitschaft, für energetische Sanierungen hohe Miete zu zahlenZu den Nebenkosten zählen mietbezogene Nebenkosten ebenso wie verbrauchsabhängige Kosten, etwa für Energie und Wasser. Gerade bei letzterem zeigen sich in der Befragung hohe Optimie-rungspotenziale. Nur 40,6 Prozent der Büromieter sind damit zufrieden, wie in Grafik zehn deut-lich wurde. Die vorliegende Grafik 22 zeigt, inwieweit die deutschen Büromieter überhaupt bereit wären, für eine Reduzierung der Nebenkosten – etwa durch Gebäudedämmung oder sonstige Sanierungsmaßnahmen – eine höhere Miete in Kauf zu nehmen. Wie ersichtlich wird, lehnen 29,8 Prozent eine Erhöhung der Nettomieten als Folge von Sanierungsmaßnahmen für mehr Energieeffi-zienz kategorisch ab. 53,2 Prozent sind nur dann bereit, als Folge von Sanierungsmaßnahmen mehr Nettomiete zu zahlen, wenn diese Mehrkosten durch niedrigere Nebenkosten vollständig ausge-glichen werden, die Gesamtmiete also nicht steigt. Nur 7,9 Prozent der Büromieter sind bereit, für mehr Energieeffizienz höhere monatliche Gesamtkosten in Kauf zu nehmen. In der Detailbetrachtung sind es 8,4 Prozent der befragten Unternehmen mit weniger als 10 Mitarbeitern aber nur 3,2 Prozent der Büromieter mit 50 und mehr Beschäftigten, die für geringere Nebenkosten eine Erhöhung der Nettomiete in Kauf nehmen würden. In der Branchenbetrachtung zeigen sich die Architektur- und Ingenieurbüros am ökologischsten – immerhin 10,8 Prozent würden für ökologische Sanierungsmaßnahmen eine Steigerung der Nettomiete akzeptieren.


n = 236

ja, aber nur wenn Mieterhöhung durch die niedri-geren Nebenkosten vollständig kompensiert wird

ja, auch wenn dadurch die Gesamtmiete steigt

nein

keine Angaben = 3.000 an 100% Fehlende = keine Angabe

Sind Sie bereit, für eine Reduzierung der Nebenkosten eine höhere Miete zu zahlen?

Wie viel Prozent sind Sie bereit, effektiv mehr zu bezahlen?

0% 10% 20% 30% 40%

28,0

38,1

21,2

1,7

bis zu 5%

6 bis 10%

11 bis 20%

mehr als20%

9,1%

53,2%

29,8%7,9%

Insgesamt 83% sind nicht bereit, mehr zu bezahlen

7,9% sind bereit effektiv mehr zu

bezahlen


Grafik 23: Entwicklung der Energiekosten in den letzten zwei Jahren

Energiekosten: Rund die Hälfte der Büromieter in Deutschland zahlt mehr als 2009Von einer Steigerung der Energiekosten bei gleich bleibendem Verbrauch in den letzten zwei Jah-ren berichten 51,2 Prozent der befragten Büromieter. Zumeist liegen die Steigerungsraten bei unter zehn Prozent. Jeder Vierte berichtet, die Aufwendungen für Heizung und Strom seien im Zeitraum um mehr als zehn Prozent gestiegen.

Energiekosten: Jeder zwanzigste Büromieter in Deutschland zahlt weniger als 20095,2 Prozent der Büromieter gehen von einer verbrauchsbereinigten Senkung der Energiekosten bin-nen der letzten zwei Jahre aus. Davon zahlt jeder Zweite um bis zu zehn Prozent weniger pro Mo-nat als in 2009. In der Detailbetrachtung sind es mit 9,6 Prozent überproportional viele der großen Unternehmen mit mehr als 50 Mitarbeitern, die von gesunkenen Energiekosten berichten.


Energiekosten gestiegenEnergiekosten gesunkenEnergiekosten gleich geblieben

n = 3.000

Energiekosten gestiegen (n = 1.535)um…

Energiekosten gesunken (n = 156)um…


bis zu 10% 11 bis 25% 26 bis 50% mehr als 50%

Wie haben sich Ihre Energiekosten (Heizung, Strom) bei gleich bleibendem Verbrauch in den letzten zwei Jahren entwickelt?

keine Angabe

25,3%

51,2%

5,2%

10,0%

25,3%

51,2%

5,2%

10,0%

43,1

21,0

5,10,5

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

51,3

18,6

8,3

1,30%

10%

20%

30%

40%

50%

60%


Teil C.

Grafik 24: Entwicklung der Energiekosten in den nächsten zehn Jahren

83,1 Prozent der Büromieter in Deutschland rechnen mit steigenden Energiepreisen bis 2021Während gut die Hälfte der Büromieter für die letzten zwei Jahre von gestiegenen Energiekosten berichtet, rechnen für die nächsten zehn Jahre 83,1 Prozent mit steigenden Energiekosten. Davon gehen 57,9 Prozent von Mehrkosten bis 30 Prozent aus, jeder Vierte rechnet sogar mit Kostensteige-rungen von mehr als 30 Prozent.

Im Detail sind es die großen Unternehmen mit mehr als 50 Angestellten, die positiver als die kleine-ren in die Zukunft blicken: 73,7 Prozent prognostizieren steigende, 7,1 Prozent fallende Energieko-sten für die nächsten zehn Jahre.


Energiekosten werden steigenEnergiekosten werden sinken

n = 3.000

bis zu 15% 16 bis 30% 31 bis 50% mehr als 50%

Energiekosten werden steigen (n = 2.492)um…

Energiekosten werden fallen (n = 61)um…


Wie werden sich Ihre Energiekosten (Heizung, Strom) bei gleich bleibendem Verbrauch in den nächsten zehn Jahren entwickeln?

Energiekosten werden gleich bleibenkeine Angabe

7,4%

2,0%

83,1%

7,4%

30,227,7

19,5

5,0

0%

10%

20%

30%

40%

50%

6,6

23,0

37,7

0%

10%

20%

30%

40%

50%


Grafik 25: Existenz und Inhalt des Energieausweises

Energiepass ist den deutschen Büromietern weitgehend unbekanntDer Energiepass, auch Energieausweis genannt, ist unter deutschen Büromietern kaum bekannt. Nur 12,2 Prozent der deutschen Büromieter geben an, das eigene Bürogebäude besitze einen Ener-giepass, 50,7 Prozent verneinen die Existenz eines Energiepasses und 37,1 Prozent wissen nicht, ob das eigene Gebäude einen Energieausweis besitzt. In der Branchenbetrachtung sind es acht Prozent der Unternehmen aus den Bereichen Marktforschung/Werbung/PR und 17,4 Prozent der Bereiche Management/Verwaltung/Verbände, die angeben, das eigene Bürogebäude besitze einen Energie-ausweis. Unterschiede zeigen sich zudem in der Größenbetrachtung: immerhin 19,9 Prozent der Büromieter mit mehr als 50 Mitarbeitern wissen von der Existenz eines Energieausweises.

Kaum ein Büromieter kennt den Inhalt des eigenen Energiepasses Von den 12,2 Prozent der Büromieter in Deutschland, die angeben, das eigene Gebäude besitze ei-nen Energiepass, kennt nur jeder Fünfte dessen Inhalt. Vor dem Hintergrund, dass nur 40,7 Prozent der Büromieter in Deutschland mit den monatlichen Energiekosten zufrieden sind , ist dies ein er-staunlich niedriger Wert. In der Detailanalyse sind die Architektur- und Ingenieursbüros am besten informiert, was den Inhalt des Energieausweises betrifft: 37,2 Prozent derjenigen, die von der Exi-stenz eines derartigen Dokumentes wissen, kennen auch dessen Inhalt.


n = 365


Kennen Sie das Ergebnis Ihres Energiepasses/-ausweises?Hat Ihr Gebäude ein Energiepass/Energieausweis?

n = 3.000


50,7%

12,2%

37,1%

50,7%

12,2%

37,1%

69,9%

20,0%

10,1%

69,9%

20,0%

10,1%

Teil D.

Die 20 Städte im Detail

Die vorangegangenen Kapitel haben einen profunden Einblick in die Kriteri-en der Mietentscheidung und -zufriedenheit der Büromieter in Deutschland gegeben. Der SEB Büromieter-Almanach hat hierbei relevante Einfl ussgrößen identifi ziert und quantifi ziert. Um übergreifende Anforderungsstrukturen zu erkennen, wurden die 23 erfassten Kriterien fünf inhaltlich gegeneinander abgegrenzten Faktoren zugeordnet. Mit dem Ziel, die 20 größten deutschen Städte bezüglich der Mietzufriedenheit bewerten und in einen gemeinsamen Zusammenhang stellen zu können, wurde schließlich ein übergeordneter Index der Mietzufriedenheit gebildet. Analog der dem SEB Büromieter-Almanach zugrunde liegenden Defi nition von Mietzufriedenheit wurden hierbei die je-weiligen Anforderungsstrukturen als Gewichtung mit einbezogen.

Das folgende Kapitel geht detailliert auf die Standortspezifi ka der 20 größten deutschen Städte ein. Die Profi le werden in insgesamt fünf Grafi ken darge-stellt. Dabei untersucht jede Grafi k spezifi sch einen der fünf übergreifenden Faktoren: Bürofl äche, Bürogebäude, Mietkosten, Standort, Business. Im An-schluss werden die Charakteristika jeder Stadt in je einer zusammenfassenden Überblicksgrafi k verbildlicht.


1. Zufriedenheit mit Bürofaktoren

2. Zufriedenheit mit Gebäudefaktoren

Teil D.


n = 3.000

Mittelwerte

1,4 1,6 1,8 2,0 2,2 2,4 2,6 2,8 3,0 3,2 3,4 3,6

Leipzig

Hannover

Berlin

München

Frankfurt am Main

Stuttgart

Dresden

Hamburg

Bremen

Dortmund

Nürnberg

Bonn

Mannheim

Bielefeld

Essen

Düsseldorf

Wuppertal

Bochum

Köln

Duisburg




Flächeneffizienz


Soziale Kontaktpunkte n = 3.000

Mittelwerte

1,4 1,6 1,8 2,0 2,2 2,4 2,6 2,8 3,0 3,2 3,4 3,61,4 1,6 1,8 2,0 2,2 2,4 2,6 2,8 3,0 3,2 3,4 3,6

Leipzig

Hannover

Berlin

München

Frankfurt am Main

Stuttgart

Dresden

Hamburg

Bremen

Dortmund

Nürnberg

Bonn

Mannheim

Bielefeld

Essen

Düsseldorf

Wuppertal

Bochum

Köln

Duisburg




Flächeneffizienz


Soziale Kontaktpunkteallgemeiner Zustand der Bürofläche



Flächeneffizienz




n = 3.000

Mittelwerte

1,4 1,6 1,8 2,0 2,2 2,4 2,6 2,8 3,0 3,2 3,4 3,6

Leipzig

Hannover

Berlin

München

Frankfurt am Main

Stuttgart

Dresden

Hamburg

Bremen

Dortmund

Nürnberg

Bonn

Mannheim

Bielefeld

Essen

Düsseldorf

Wuppertal

Bochum

Köln

Duisburg



Wiedererkennungswert des Gebäudes

n = 3.000

Mittelwerte

1,4 1,6 1,8 2,0 2,2 2,4 2,6 2,8 3,0 3,2 3,4 3,61,4 1,6 1,8 2,0 2,2 2,4 2,6 2,8 3,0 3,2 3,4 3,6

Leipzig

Hannover

Berlin

München

Frankfurt am Main

Stuttgart

Dresden

Hamburg

Bremen

Dortmund

Nürnberg

Bonn

Mannheim

Bielefeld

Essen

Düsseldorf

Wuppertal

Bochum

Köln

Duisburg



Wiedererkennungswert des Gebäudes

Der SEB Büromieter-Almanach 2011 · 6 SEB Büromieter-Almanach 2011 Sehr geehrte Leserinnen und...

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