Deutsche Sporthochschule Köln Institut für Sportökonomie und Sportmanagement Univ.-Prof. Dr....

Deutsche Sporthochschule KölnInstitut für Sportökonomie und SportmanagementUniv.-Prof. Dr. Christoph

Breuer

Alternative Finanzierung von Sportstätten

Chancen und Grenzen

Fachtagung sportinfra

Wiesbaden, 05.-07.10.2006


Breuer

Einleitung

Hoher Investitions-, Modernisierungs- und Unterhaltungsbedarf im Bereich Sportstätten,

Haushaltsprobleme der öffentlichen Haushalte,

Differenz zwischen notwendigen Investitionsvolumina und den Möglichkeiten der investitionswilligen Akteure,

Grundsätzliche Probleme rein privater Finanzierungen im Bereich des Sportstättenbaus wegen hoher Risiken oder mangelnder Refinanzierungsperspektive.


Breuer

Fragen

Inwiefern bestehen alternative Möglichkeiten zur klassischen Finanzierung von Sportstätten?

Mit welchen Chancen und Risiken sind diese für die

Kommunen/Sportvereine verbunden?


Breuer

Gliederung

1. Spezifika der Finanzierung von Sportimmobilien

2. Operationalisierung des Finanzierungsproblems von Sportstätten

3. Stärken-Schwächen-Analyse alternativer Finanzierungsformen


Breuer

Spezifika der Finanzierung von Sportimmobilien

Sportstätten als Spezialimmobilienhöheres Risiko der Refinanzierung Risikoaufschläge

Spezielle Governance und Haftungsstrukturengemeinnützige Orientierung, Haftungsbeschränkung auf Vereinsvermögen geringe Bonität Aufsichtsbehörden, HSKRechtsformen und Governance-Strukturen, die dem Kapitalmarkt fremd sindkeine Beteiligungsfinanzierung möglich, Mitspracherechte

Sport als meritorisches GutDeckungsgrad operativer Kosten von 20-40 % für private Investoren uninteressant


Breuer

Operationalisierung des Finanzierungsproblems

Einsatzgebiet

Kontraktwahrscheinlichkeit

Rechtsstellung des Kapitalgebers(1) das Recht auf Nutzung, (2) das Recht auf Aneignung von Erträgen (bzw. die Pflicht, Verluste zu ertragen), (3) das Recht auf Veränderung, (4) das Recht auf Verkauf, (5) Haftungsfragen

PreiselementeFremdkapitalkosten, u.a. Risikoaufschläge

FristenelementeZeitdauer der Überlassung, Zeitpunkt der Ein- und Auszahlungen, zeitliche Variabilität von Zins- und Tilgungszahlungen


Breuer

Operationalisierung des Finanzierungsproblems

AmortisationselementeHöhe der Tilgungszahlungen; Tilgungsfunktion (z.B. als Funktion einer unternehmerischen Variablen)

BesicherungselementeSicherheit: Wie erhält der Gläubiger im worst case sein Kapital zurück; bei Immobilien grundsätzlich positiv

OptionselementeFlexibilisierung und Individualisierung von Finanzkontrakten; Kaufoptionen, Gewährung von Kreditlinien, deren Ausschöpfung optional ist


Breuer

Finanzierungsformen für Sportstätten

Reine Finanzierungsformen Komplexere Finanzierungsformen Auslagerungen/Betreibermodelle

Eigenfinanzierung Sonstige Finanzierung

Kommunale Finanzierung

Finanzierung des Sportvereins

Bundesfinanzierung

Landesfinanzierung

Sonderförderung/indirekte/Sportstättenförderung

Finanzierung des Org. Sports

Kreditfinanzierung

Leasing

Contracting

Sponsoring und Naming-Rights

Mezzanines Kapital

Anleihen

Mietkauf und Nutzungsüberlassung

Investorenmodell

BürgschaftenPooling


Breuer

Das klassische System:

Eigenfinanzierung,

öffentliche Sportförderung,

Kreditfinanzierung,

Bürgschaften


Breuer

Eigenfinanzierung

Rechts-stellung

des Kapital-gebers

Preis-elemente

Fristen-element

e

Amor-tisati-

onsele-mente

Besiche-rungs-

aspekte

Options-elemente

Kommune bzw. Sport-vereine besitzen alle Rechte

In der Regel teuerste Variante

Keine Befristung

Über Haushalt der Kommune oder allg. Einnahmen des Sport-vereins

Nicht erforderlich

Alle Optionen eines Eigen-tümers stehen Kommune bzw. Vereinen offen


Breuer

Öffentliche Sportförderung

Rechts-stellung

des Kapital-gebers

Preis-elemente

Fristen-element

e

Amor-tisati-

onsele-mente

Besiche-rungs-

aspekte

Options-elemente

In der Regel Kapital-überlassung ohne Rück-zahlungs-verpflich-tung

Meist ohne Rückzahlung, oder sehr günstige Überlassung

Langfristig oder unbegrenzt

Häufig keine Rück-zahlung erforderlich

In der Regel nur Anteils-finanzierung, also Eigenanteil notwendig

Eigener Anteil ist in der Regel nachzuweisen, der aber teilweise auch durch ehrenamtliche Arbeit erbracht werden kann


Breuer

Kreditfinanzierung

Rechts-stellung

des Kapital-gebers

Preis-elemente

Fristen-element

e

Amor-tisations-elemente

Besiche-rungs-

aspekte

Options-elemente

Fremder Akteur, der sich eventuell Einspruchs-rechte gewähren lässt

Für Kommunen deutlich günstiger als für Vereine

Sollte mit der Nutzung der Sportstätte harmo-nisiert werden

Darf die Liquidität von Verein bzw. Kommune über den langen Zeitraum nicht einschränken

Sehr gute Bonität der Kommunen, sehr schlechte Bonität der Vereine, Bürg-schaften dort üblich

Langfristige Bindung schränkt Handlungs-fähigkeit und Flexibilität deutlich ein


Breuer

Bürgschaften

Rechts-stellung

des Kapital-gebers

Preis-elemente

Fristen-ele-

mente

Amor-tisations-elemente

Besiche-rungs-

aspekte

Options-elemente

Bund und Land bürgen bei kommunaler Beteiligung; Kommune/ Privatperson bürgt für Vereins-sportstätten

Wirkt preissenkend auf die Finanzierungs-kosten

Ist mit dem Finanz-kontrakt zu harmoni-sieren

entfällt Bürgschaft schützt Gläubiger vor Zahlungs-unfähigkeit des Schuldners

-


Breuer

Das alternative System:

Ansetzen an: (a) Limitationen durch rein öffentliche

und rein private Projekte

(b) Limitationen durch

spezifische Rechtsform und

spezifische Governance-Strukturen


Breuer

Besitz-, Betriebs-, Beteiligungs-gesellschaft

Verein Kommune

Investor Kreditinstitut

Sportstätte


Breuer

Finanzierungsformen für Sportstätten

Reine Finanzierungsformen Komplexere Finanzierungsformen Auslagerungen/Betreibermodelle

Eigenfinanzierung Sonstige Finanzierung

Kommunale Finanzierung

Finanzierung des Sportvereins

Bundesfinanzierung

Landesfinanzierung

Sonderförderung/indirekte/Sportstättenförderung

Finanzierung des Org. Sports

Kreditfinanzierung

Leasing

Contracting

Sponsoring und Naming-Rights

Mezzanines Kapital

Anleihen

Mietkauf und Nutzungsüberlassung

Investorenmodell

BürgschaftenPooling


Breuer

LeasingGrundidee:

Mietvertrag mit besonderen Ausstattungsmerkmalen

Einsatz: Neubau von Sportstätten

Kapitalgeber-Rendite durch Vermietung, Skaleneffekte, Spezialisierung, steuerliche Aspekte

Leasingnehmer (Kommune/Sportverein) leasen beim Leasinggeber die Sportstätte.

Leasinggeber plant, baut und stellt zur Verfügung.

Leasingnehmer zahlt dafür ein Entgelt in Form der Leasingrate.

Am Ende der Vertragslaufzeit besteht die Möglichkeit, dass die Kommune oder der Sportverein die Sportstätte optional erwerben. Möglich ist, dass der Leasingnehmer die Sportstätte an weitere Beteiligte vermietet. mittel- bis langfristige Vertragsgestaltung

Unkündbarkeit während der Vertragslaufzeit

besonderes Investitionsrisiko beim Leasinggeber

Verantwortung der Wartung und Instandhaltung beim Leasingnehmer

Vollständigkeit der Amortisation der Investitionskosten durch ersten Leasingnehmer


Breuer

Leasing

Rechts-stellung

des Kapital-gebers

Preis-elemente

Fristen-elemente

Amor-tisations

-element

e

Besiche-rungs-

aspekte

Options-elemente

Fremde Akteure durch Leasing-geber und eventuell weitere Finanzie-rungs-partner

Gerade durch Steuerspar-modelle kann der Preis reduziert werden, ansonsten in der Regel teuerer als Kredit

Sollte mit der Nutzung der Sportstätte harmonisiert werden, wenn nicht ein kurzfristiges Finanzierungs-problem im Vordergrund steht

Im Vergleich zum Kauf haben Kommune und Verein Liquiditäts-vorteile

Sportstätte als Immobilie

Vertrags-freiheit ermöglicht vielfältiges Variations-spektrum, deshalb sollten die beteiligten Akteure hohes Fachwissen besitzen


Breuer

Investorenmodell

Grundidee:



Kapitalgeber-Rendite durch Vermietung, Skaleneffekte, Spezialisierung, Wertsteigerung der Immobilie

PPP-Modell, bei dem ein privates Unternehmen (Investor) ein Gebäude auf eigene Rechnung plant und errichtet und an die öffentliche Hand vermietet.

Der Mietpreis orientiert sich in der Regel an den marktüblichen Gegebenheiten.

Es wird ein langfristiger Mietvertrag abgeschlossen.

Der Mieter kann eine Kaufoption erhalten. Der dann zu zahlende Kaufpreis richtet sich regelmäßig nach dem Verkehrswert, d. h. die zu erwartende Wertsteigerung der Immobilie kommt nur dem Investor zugute.

Auch für Vereinssportstätten denkbar.


Breuer

Investorenmodell

Rechts-stellung

des Kapital-gebers

Preis-elemente

Fristen-elemente

Amortisa-tions-

elemente

Besiche-rungs-

aspekte

Options-element

e

Ein oder mehrere fremde Akteure in Form der Investoren mit Rendite-interesse

Mindest-volumen und relativ hohe Preise

Nur langfristiges Engagement darstellbar

Sportstätten sollten Refinan-zierung über Einnahmen ermöglichen


-


Breuer

Mietkauf

Grundidee:

Spezialform des Investorenmodells, bei dem der Eigentumsübergang am Ende der Laufzeit von Anfang an vertraglich festgelegt ist.



Kapitalgeber-Rendite durch Vermietung, Skaleneffekte, Spezialisierung

Während der Laufzeit zahlt der Investor Mietraten, die sich aus Zins- und Tilgungsanteilen zusammensetzen. Am Ende der Laufzeit hat er das Objekt erworben.

Mietkauf entspricht wirtschaftlich einem Ratenkauf. Da es sich beim Mietkauf um einen aufschiebend bedingten Kauf handelt, ist der Mietkäufer von vorn herein wirtschaftlicher Eigentümer.


Breuer

Mietkauf

Rechts-stellung

des Kapital-gebers

Preis-elemente

Fristen-element

e

Amorti-sations-

ele-mente

Besiche-rungs-

aspekte

Options-elemente

Fremde Akteure

Höhere Preise werden durch Liquiditäts-vorteile erkauft

Abschrei-bungs-zeiten der Immobilie als Maxi-mum

Staffel-mieten, Stei-gerung der Nutzungs-entgelte

Keine Vermögens-bildung bei Verein oder Kommune vor Kauf

Mietkauf und Nutzungs-überlassung


Breuer

Fondsfinanzierung

Grundidee:

Einsatz: Neubau und Verkauf von Sportstätten

Kapitalgeber-Rendite durch Vermietung, Skaleneffekte, Spezialisierung, Wiederverkauf

Immobilienfonds errichtet oder kauft Sportstätte.

Er ist als Eigentümer der Sportstätte kann dabei den Betrieb selbst übernehmen oder aber an Dritte übergeben. Die Sportstätte kann dann über Leasing- oder Mietvertrag der Kommune oder dem Sportverein überlassen werden.

Probleme von Spezialimmobilien

So wird es schwierig sein, allein mit Sportstätten einen renditeattraktiven Fonds zu gestalten.


Breuer

Fondsfinanzierung

Rechts-stellung

des Kapital-gebers

Preis-elemente

Fristen-elemente

Amor-tisations

-element

e

Besiche-rungs-

aspekte

Options-elemente

Fremde Akteure in Form der Anleger mit Rendite-interesse

Hohe Fixkosten

Nur lang-fristiges Engagement darstellbar

Sport-stätten sollten Refinan-zierung über Einnahmen ermög-lichen


-


Breuer

Forderungsverkauf und -verbriefung

Grundidee:

Einsatz: Umbau von Sportstätten, Sanierung, Liquidationsengpässe

Das Recht auf die Einnahmen aus der Nutzung einer Sportstätte wird abgetreten, wofür ein bestimmter Betrag gezahlt wird.

Die Forderungen werden eventuell mit anderen Forderungen gesammelt und verbrieft.

Dabei werden bestehende oder zukünftige Forderungen an eine speziell gegründete Gesellschaft (sog. special purpose vehicle) veräußert, welche sich wiederum durch die Ausgabe von Wertpapieren refinanziert.

Kapitalgeber-Rendite durch Forderungszahlungen und Forderungsweiterverkauf Als Besicherung dient die Sportstätte.

z.B. Asset Backed Securities


Breuer

Rechts-stellung

des Kapital-gebers

Preis-elemente

Fristen-elemente

Amor-tisations

-element

e

Besiche-rungs-

aspekte

Options-elemente

Verschie-dene fremde Akteure

Hohe Fixkosten, Potenzial der Senkung der Gesamt-finanzie-rungskosten

Langfristige Planungs-sicherheit

Liquiditäts-gewinn

Risiko-transfer auf ‘special purpose vehicle’

Kreditlinie bleibt erhalten

Forderungsverkauf und -verbriefung


Breuer

Mezzanine FinanzierungGrundidee:Einsatz: Neubau und Sanierung von SportstättenKapitalgeber-Rendite durch Basisverzinsung, Anteil am Reingewinn und teilweise auch am Liquidationserlös Zwischenform der Unternehmensfinanzierung, die zwischen Eigenkapital und Fremdkapital angesiedelt ist. Stärkt die Bonität des Unternehmens, ist aber nicht mit ausgeprägten Stimm- und Gesellschafterrechten der Kapitalgeber verbunden. Typische Beispiele für Mezzanine sind stille Beteiligungen, Nachrangdarlehen und Genussscheine.Es ist üblich, dass ebenfalls eine Beteiligung an eventuell realisierten Verlusten erfolgt. Damit liegen die Vorteile für den Emittenten in dem Aufbau eines Verlustpuffers, ohne dass die Genussscheininhaber wie andere Eigenkapitalgeber mitgliedschaftlichen Einfluss erlangen, der ihnen die Mitsprache an Unternehmensentscheidungen ermöglichen würde. Der Kapitalnehmer überträgt einen Teil des unternehmerischen Risikos auf den Kapitalgeber und erkauft sich dieses durch die erfolgsabhängige Bezahlung an diesen. Fristigkeitsadäquanz: dauerhaft zur Verfügung gestellte Kapital


Breuer

Rechts-stellung

des Kapital-gebers

Preis-elemente

Fristen-ele-

mente

Amorti-sations-

ele-mente

Besiche-rungs-

aspekte

Options-elemente

‚Mezzanine Rechte’ der Kapitalgeber, Mitsprache der Kapitalgeber sollte ausge-schlossen werden

Niedriger fixer Anteil und zusätzlicher variables Entgelt, insgesamt geringer als Eigenkapital-finanzierung

Sollte mit der Nutzung der Sportstätte harmo-nisiert werden

Vorteil liegt in variabler, erfolgs-abhängiger Gestal-tung

Beteiligung am Risiko der Investition

Hohe Flexibilität bzgl. Aus-schüttungs-, Zins- und Tilgungs-modalitäten wegen der erfolgs-abhängigen Komponente

Mezzanine Finanzierung


Breuer

Anleihen

Grundidee:

Einsatz: Neubau und Sanierung von Sportstätten

Kapitalgeber-Rendite durch Basisverzinsung, Kursgewinne

Anleihefinanzierungen stellen eine Form der langfristigen Finanzierung über die Ausgabe von Effekten von öffentlich-rechtlichen oder privatrechtlichen Schuldnern in kleinen Stückelungen über den anonymen Kapitalmarkt dar.

Teilschuldverschreibung, Fremdkapital

Die Gestaltung der Anleihebedingungen sind relativ flexibel. Die Rückzahlungsmodalitäten können sehr verschieden sein (Gesamttilgung, Ratentilgung, flexible Tilgung, etc.) und somit also den Bedürfnissen des Einzelfalls angepasst werden.

Als entscheidende Faktoren der Bewertung von Anleihen gelten die Bonität und das Zinsänderungsrisiko. Die gute Bonität der Kommunen führt dazu, dass diese Form der Finanzierung von Sportstätten für Kommunen eine sehr gute Eignung aufweist.

Für Breitensportstätten könnten gebündelt Anleihen ausgegeben werden.


Breuer

AnleihenRechts-stellung

des Kapital-gebers

Preis-elemente

Fristen-element

e

Amorti-sations-

ele-mente

Besiche-rungs-

aspekte

Options-elemente

Fremde Akteure

Hohe Fixkosten, nur bei großen Sportstätten darstellbar

Sollte mit der Nutzungs-zeit der Sportstätte harmoni-siert werden

Flexible Varianten möglich (Gesamt-tilgung, fixe Raten-zahlung, flexible Tilgungs-raten)


Bündelung kleinerer Sportstätten-projekte


Breuer

Poolfinanzierung

Grundidee:

Einsatz: Neubau und Erwerb von Sportstätten

Kapitalgeber-Rendite durch Skaleneffekte, höhere Auslastung

Zusammenschluss von Kommunen und/oder Vereinen, um eine kritische Größe zu erreichen.

Grund: Mindestvolumina von zu finanzierenden Summen stellen einen limitierenden Faktor dar.

Bezüglich der fixen Investitions- und Betriebskosten von Sportstätten ist es weiterhin wegen der wahrscheinlichen besseren Auslastung möglich Degressionseffekte zu realisieren. Die Partner können die nicht nutzungsabhängigen Kosten untereinander aufteilen. Nicht jeder ist mit den gesamten Fixkosten belastet.

Gerade wenn neben der Finanzierung auch die spätere Nutzung der Sportstätte in die Überlegungen mit einbezogen wird, zeigen sich die Stärken dieser Form der Finanzierung von Sportstätten für Kommunen oder für Sportvereine.

Poolprinzip ist mit anderen Finanzierungsformen koppelbar.


Breuer

Poolfinanzierung

Rechts-stellung

des Kapital-gebers

Preis-elemente

Fristen-element

e

Amorti-sations-

ele-mente

Besiche-rungs-

aspekte

Options-elemente

Verschiedene Interessen-gruppen mit eigenen Zielen sind beteiligt, Suche nach Interessen-konvergenz erstrebens-wert

Reduzierung der Fixkosten durch Beteiligung mehrerer Akteure

Einzelfall-abhängig

Einzelfall-abhängig

Bonität der verschie-denen Akteure entscheidend

Pool-finanzierung


Breuer

Contracting

Grundidee:

Einsatz: Sanierung von Sportstätten, Investitionen in Technologie

Kapitalgeber-Rendite durch Differenz zwischen gegenwärtigen Energiekosten des Betreibers und den für ihn entstehenden Kosten nach der Investition

Contractor übernimmt Finanzierung, Planung und Bau der Anlagen, teilweise auch Energielieferung.


Breuer

Contracting

Rechts-stellung

des Kapital-gebers

Preis-elemente

Fristen-elemente

Amor-tisa-

tions-ele-

mente

Besiche-rungs-

aspekte

Options-elemente

Fremder Akteur: Contractor erbringt Contracting-leistungen und deren Finanzierung

Mittelfristige Einspa-rungen sind der Regelfall

Nur mittel-fristiges Engagement lohnenswert

Gleich-mäßige Amorti-sation über Contrac-tingraten üblich

Unproblema-tisch, wegen Immobilien-besicherung

Bindungen, Folgeaufträge können verhindert werden, Förder-möglichkeit über Umwelt-bundesamt


Breuer

Fazit

Das derzeitig genutzte Spektrum der Finanzierung von Sportanlagen besitzt noch erhebliche Potenziale der Ausweitung.

Die Schaffung geeigneter Governance-Strukturen ist dabei essentiell.

Einige Formen werden jedoch wg. der hohen Fixkosten nicht vollständig nutzbar werden.

Der Charakter eines meritorischen Guts und von Spezialimmobilien erschweren die Refinanzierung.

Häufig nur Durchführung der Bereitstellung und eventuelle Zwischenfinanzierung, aber nicht Gesamtfinanzierung alternativ zu bewerkstelligen.

Zentral: Geschäftsidee, Betriebs- und Vermarktungskonzept

Managementherausforderungen im kapitalmarktfremden Systemen Kommune und Verein


Breuer

Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!

Deutsche Sporthochschule Köln Institut für Sportökonomie und Sportmanagement Univ.-Prof. Dr....

Documents

Transcript of Deutsche Sporthochschule Köln Institut für Sportökonomie und Sportmanagement Univ.-Prof. Dr....