Dialog mit der Immobilienwirtschaft - muenchen.de047b2291-2457-4670-b797... · Dialog mit der...

19
Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung – Referatsleitung | - Seite 1 Dialog mit der Immobilienwirtschaft am 09.10.2013 Dialog mit der Immobilienwirtschaft Thema: „Konzeptioneller Mietwohnungsbau – KMB“ Grundstückspreise Auswahlverfahren und - kriterien

Transcript of Dialog mit der Immobilienwirtschaft - muenchen.de047b2291-2457-4670-b797... · Dialog mit der...

Page 1: Dialog mit der Immobilienwirtschaft - muenchen.de047b2291-2457-4670-b797... · Dialog mit der Immobilienwirtschaft am 09.10.2013 Dialog mit der Immobilienwirtschaft Thema: „Konzeptioneller

Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung – Referatsleitung | - Seite 1

Dialog mit der Immobilienwirtschaft am 09.10.2013

Dialog mit der Immobilienwirtschaft

Thema:

„Konzeptioneller Mietwohnungsbau – KMB“

● Grundstückspreise

● Auswahlverfahren und - kriterien

Page 2: Dialog mit der Immobilienwirtschaft - muenchen.de047b2291-2457-4670-b797... · Dialog mit der Immobilienwirtschaft am 09.10.2013 Dialog mit der Immobilienwirtschaft Thema: „Konzeptioneller

Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung – Referatsleitung | - Seite 2

KMB – Bindungen und Auswirkungen auf den Verkehrswert

Grundstücke werden mit Bindungen zugunsten des Mietwohnungsbaus belegt

Diese Bindungen wirken sich dämpfend auf den Verkehrswert des Grundstücks aus

Fragen:

Wie sehen diese Bindungen aus ?

Wie wirken sich die Bindungen auf den Verkehrswert aus?

Page 3: Dialog mit der Immobilienwirtschaft - muenchen.de047b2291-2457-4670-b797... · Dialog mit der Immobilienwirtschaft am 09.10.2013 Dialog mit der Immobilienwirtschaft Thema: „Konzeptioneller

Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung – Referatsleitung | - Seite 3

KMB - Bindungen

Bindungen (= Rahmen, der durch den Stadtrat für jede

Ausschreibung ausgefüllt wird) ● Mietwohnungen nach vorgegebenem StandardMietwohnungen nach vorgegebenem Standard

* Öko-Katalog + KfW-Effizienzhaus 70 * i.d.R. keine Vorgaben zu Wohnungsgrößen und Ausstattung? * bei Modellprojekten (z.B. Ökolog. Mustersiedlung Prinz-Eugen-Kaserne) spezifische Anforderungen* ggf. Vorgaben bei Einzelprojekten mit bestimmten Zielrichtungen (z.B. „Smart-Wohnungen“)

● 60-jährige Bindung60-jährige Bindung als Mietwohnungenals Mietwohnungen* Regelfall, Abweichungen möglich

Page 4: Dialog mit der Immobilienwirtschaft - muenchen.de047b2291-2457-4670-b797... · Dialog mit der Immobilienwirtschaft am 09.10.2013 Dialog mit der Immobilienwirtschaft Thema: „Konzeptioneller

Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung – Referatsleitung | - Seite 4

KMB – Bindungen

Bindungen (Fortsetzung)

● AufteilungsverbotAufteilungsverbot* wesentliches Kriterium* Sicherungsmöglichkeit wird noch geprüft* kein Verbot der Weiterveräußerung

● Verbot der EigenbedarfskündigungVerbot der Eigenbedarfskündigung

● Begrenzung der ErstvermietungsmieteBegrenzung der Erstvermietungsmiete → Koppelung an den Mietspiegel (MS)* für neu errichtete WE kein MS, hilfsweise zählt der MS der jeweils jüngsten ermittelten Baualtersklasse (2-3 Jahre)* gemittelte MS-Mieten für Ermittlung des Verkehrs- wertes (evtl. Nachbesserungsklausel)

Page 5: Dialog mit der Immobilienwirtschaft - muenchen.de047b2291-2457-4670-b797... · Dialog mit der Immobilienwirtschaft am 09.10.2013 Dialog mit der Immobilienwirtschaft Thema: „Konzeptioneller

Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung – Referatsleitung | - Seite 5

KMB - Bindungen

Bindungen (Fortsetzung)

● Mietanpassung nach VerbraucherpreisindexMietanpassung nach Verbraucherpreisindex* max. in Höhe der Differenz zwischen den Indexwerten der beiden vorangegangenen Jahre, Jahresdurch- schnitt zulässig* ortsübliche Vergleichsmiete (MS) darf nicht über- schritten werden* kein 5-jähriges Anpassungsverbot * Index-Mietvertrag empfohlen, Staffelmietvertrag wird ausgeschlossen

Page 6: Dialog mit der Immobilienwirtschaft - muenchen.de047b2291-2457-4670-b797... · Dialog mit der Immobilienwirtschaft am 09.10.2013 Dialog mit der Immobilienwirtschaft Thema: „Konzeptioneller

Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung – Referatsleitung | - Seite 6

KMB - Bindungen

Bindungen (Fortsetzung)

● Begrenzung der WiedervermietungsmieteBegrenzung der Wiedervermietungsmiete→ Koppelung an den Mietspiegel* ortsübliche Vergleichsmiete (i.d.R. MS-Miete) darf bei Mieterwechsel nicht überschritten werden

● Sicherung der BindungenSicherung der Bindungen* erfolgt im Kaufvertrag* erfolgt im Kaufvertrag* Anwendungsmöglichkeiten für dingliche bzw. * Anwendungsmöglichkeiten für dingliche bzw. schuldrechtliche Sicherungen werden noch geprüft schuldrechtliche Sicherungen werden noch geprüft* ebenso Sicherungsinstrumente (Auflassungsvor-* ebenso Sicherungsinstrumente (Auflassungsvor- merkungen, Vertragsstrafen) merkungen, Vertragsstrafen)

Page 7: Dialog mit der Immobilienwirtschaft - muenchen.de047b2291-2457-4670-b797... · Dialog mit der Immobilienwirtschaft am 09.10.2013 Dialog mit der Immobilienwirtschaft Thema: „Konzeptioneller

Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung – Referatsleitung | - Seite 7

KMB – Auswirkungen auf den Verkehrswert

Drei Pilotprojekte noch nicht gerechnet !

Verkehrswerte ??

Page 8: Dialog mit der Immobilienwirtschaft - muenchen.de047b2291-2457-4670-b797... · Dialog mit der Immobilienwirtschaft am 09.10.2013 Dialog mit der Immobilienwirtschaft Thema: „Konzeptioneller

Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung – Referatsleitung | - Seite 8

KMB – Grundstückspreis - Bindungen

Verkehrswert ohne KMB: 1.600 €/m² GF

Bewertung mit folgenden Bindungen bzw.Bewertungsparametern:

● kein erhöhter Standard

● 60-jährige Bindung als Mietwohnungen

● Aufteilungsverbot

● Verbot der Eigenbedarfskündigung

● Erstvermietungsmiete: 12,75 €/m² Wfl.

● Mietanpassung nach Verbraucherpreis-index

● Begrenzung der Wiedervermietungsmiete (Mietspiegel)

KMB – Beispielsrechnung zum Verkehrswert KMB – Beispielsrechnung zum Verkehrswert

Page 9: Dialog mit der Immobilienwirtschaft - muenchen.de047b2291-2457-4670-b797... · Dialog mit der Immobilienwirtschaft am 09.10.2013 Dialog mit der Immobilienwirtschaft Thema: „Konzeptioneller

Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung – Referatsleitung | - Seite 9

KMB – Grundstückspreis Bewertungsparameter

Verkehrswert ohne KMB: 1.600 €/m² GF

Bewertung mit folgenden Bindungen bzw.Bewertungsparametern:

● Bewirtschaftungskosten (soweit nicht umlagefähig)

● Baukosten (vergleichbare Projekte)

● Liegenschaftszins (Rendite)

● Gebäudeabschreibung

● Position für Wagnis

● Bauzeitzinsen für Grundstück

● Grunderwerbsnebenkosten

KMB – Beispielsrechnung zum Verkehrswert (Fortsetzung) KMB – Beispielsrechnung zum Verkehrswert (Fortsetzung)

Page 10: Dialog mit der Immobilienwirtschaft - muenchen.de047b2291-2457-4670-b797... · Dialog mit der Immobilienwirtschaft am 09.10.2013 Dialog mit der Immobilienwirtschaft Thema: „Konzeptioneller

Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung – Referatsleitung | - Seite 10

KMB – Grundstückspreis

Verkehrswert ohne KMB: 1.600 €/m² GF

Bewertung mit den genannten Bindungen bzw. Bewertungsparametern führt zu einem

Verkehrswert mit KMBVerkehrswert mit KMB

in einer Spanne zwischen in einer Spanne zwischen

ca. 950 ca. 950 €/m² GF und 1.300 €/m² GF und 1.300 €/m² GF€/m² GF

mit Schwerpunkt mit Schwerpunkt

ca. 1.100 €/m² GFca. 1.100 €/m² GF

KMB – Beispielsrechnung zum Verkehrswert (Fortsetzung) KMB – Beispielsrechnung zum Verkehrswert (Fortsetzung)

Page 11: Dialog mit der Immobilienwirtschaft - muenchen.de047b2291-2457-4670-b797... · Dialog mit der Immobilienwirtschaft am 09.10.2013 Dialog mit der Immobilienwirtschaft Thema: „Konzeptioneller

Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung – Referatsleitung | - Seite 11

KMB - Grundstückspreise

Bodenwertableitung als residuale Modellrechnung

Rentierlicher Bodenwert unter Berücksichtigung folgender Bewertungsparameter

● zukünftige Mieterträge- Mietspiegelmieten (ca. 12,75 €/m²Wfl.)- in Abhängigkeit von * Lage * Wohnungsgrößen * Ausstattung * usw.

● Bewirtschaftungskosten (soweit nicht umlagefähig)

Page 12: Dialog mit der Immobilienwirtschaft - muenchen.de047b2291-2457-4670-b797... · Dialog mit der Immobilienwirtschaft am 09.10.2013 Dialog mit der Immobilienwirtschaft Thema: „Konzeptioneller

Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung – Referatsleitung | - Seite 12

KMB - Grundstückspreise

Bodenwertableitung als residuale Modellrechnung (Fortsetzung)

● Baukosten

● Liegenschaftszins (Rendite)

● Gebäudeabschreibung

● Position für Wagnis

● Finanzierung des Grundstücks während der Bauzeit

● Grunderwerbsnebenkosten

Page 13: Dialog mit der Immobilienwirtschaft - muenchen.de047b2291-2457-4670-b797... · Dialog mit der Immobilienwirtschaft am 09.10.2013 Dialog mit der Immobilienwirtschaft Thema: „Konzeptioneller

Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung – Referatsleitung | - Seite 13

KMB - Grundstückspreise

Systemimmanente Rahmenbedingungen

● Sensibles Rechenmodell, notwendigerweise mit pauschalierten Ansätzen – und Unschärfen

● Abhängigkeit der Mietspiegelerträge von mehreren, zu definierenden Faktoren

● Starke Abhängigkeiten der Berechnungsparameter zueinander (z.B. Erträge zu Baukosten)

● Erhebliche Ergebnisschwankungen bei unterschiedlichen Einzelansätzen

● Möglicherweise unterschiedliche Entwicklungen von Mietspiegelmieten und Baukosten in Zukunft

Page 14: Dialog mit der Immobilienwirtschaft - muenchen.de047b2291-2457-4670-b797... · Dialog mit der Immobilienwirtschaft am 09.10.2013 Dialog mit der Immobilienwirtschaft Thema: „Konzeptioneller

Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung – Referatsleitung | - Seite 14

KMB - Grundstückspreise

Systemimmanente Rahmenbedingungen(Fortsetzung)

● Zahlreiche Unbekannte des Einzelprojekts

- z.B. Tiefgaragen-Umfang / -kostenansätze (werden in Modellrechnung in Ansätzen pauschal mit erfasst)- Technische Gebäudeausstattung- Besondere Auflagen zur Energieeinsparung- Zusätzliche Heizung mit nachwachsenden Heizstoffen

Page 15: Dialog mit der Immobilienwirtschaft - muenchen.de047b2291-2457-4670-b797... · Dialog mit der Immobilienwirtschaft am 09.10.2013 Dialog mit der Immobilienwirtschaft Thema: „Konzeptioneller

Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung – Referatsleitung | - Seite 15

KMB - Grundstückspreise

Bodenwerte aus Rentierlichkeitsberechnungen

Nach derzeitigen Erkenntnissen aus:

● vergleichbaren Bauprojekten

● gemittelten Mietspiegelmieten

● allg. Erkenntnissen zu Bewirtschaftungskosten

● Liegenschaftszinssätzen (Auswertungen des Gutachterausschusses)

...

Page 16: Dialog mit der Immobilienwirtschaft - muenchen.de047b2291-2457-4670-b797... · Dialog mit der Immobilienwirtschaft am 09.10.2013 Dialog mit der Immobilienwirtschaft Thema: „Konzeptioneller

Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung – Referatsleitung | - Seite 16

KMB - Grundstückspreise

Bodenwerte aus Rentierlichkeitsberechnungen

errechnen sich Bodenwerte in einer Spanne zwischen:

ca. 950 €/m² und 1.300 €/m²GF

mit Schwerpunkt ca. 1.100 €/m²GF

(objektspezifische Parameter sind entscheidend → evtl. Nachbesserungsklausel notwendig)

Page 17: Dialog mit der Immobilienwirtschaft - muenchen.de047b2291-2457-4670-b797... · Dialog mit der Immobilienwirtschaft am 09.10.2013 Dialog mit der Immobilienwirtschaft Thema: „Konzeptioneller

Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung – Referatsleitung | - Seite 17

KMB - Auswahlverfahren

Ausschreibungsverfahren

Städt. Gesellschaften Genossenschaften Bauträger

1. Stufe

ggf. 2. Stufe einstufig, ähnlich 2. Stufe Genoss.

Inhouse-Vergabe Vergabe Vergabe

bei gleicher Punktzahl: Los-Entscheid

Page 18: Dialog mit der Immobilienwirtschaft - muenchen.de047b2291-2457-4670-b797... · Dialog mit der Immobilienwirtschaft am 09.10.2013 Dialog mit der Immobilienwirtschaft Thema: „Konzeptioneller

Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung – Referatsleitung | - Seite 18

KMB - Auswahlkriterien

Beispiele Auswahlkriterien

1. Wohnungspolitische Kriterien max. ... Punkte Sparsamer Wohnflächenverbrauch (Wohnungsgröße im Verhältnis zur Personenzahl) bei freifinanzierten (und geförderten Wohnungen – soweit gemischt)

2. Energetische & Ökologische Kriterien max. … Punkte a) KfW-Effizienzhaus 55 oder 40 b) über den Standard (a) hinausgehende energetische Qualitäten (nicht-negative Primärenergiebilanz) c) Anteil Baustoffe aus nachwachsenden Rohstoffen d) Regen- und/oder Grauwassernutzung e) Artenschutz (bauliche Maßnahmen für Gebäudebrüter)

Page 19: Dialog mit der Immobilienwirtschaft - muenchen.de047b2291-2457-4670-b797... · Dialog mit der Immobilienwirtschaft am 09.10.2013 Dialog mit der Immobilienwirtschaft Thema: „Konzeptioneller

Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung – Referatsleitung | - Seite 19

KMB - Auswahlkriterien

Beispiel Auswahlkriterien

3. Angebote zur Quartiersvernetzung max. ... Punkte Räumlichkeiten und/oder Angebote, die für die Nachbarschaft nutzbar sind und damit der sozialen und/oder kulturellen Quartiersentwicklung dienen (mind. 10 Jahre Bindung) - nur soweit Kriterium im Einzelfall sinnvoll ist -

4. Bekannt & Bewährt max. ... Punkte sinnvolles neues Kriterium ??

Bei gleicher Punktzahl: Entscheidung im Los-Verfahren

Bildnachweis:

- Büro Baumeister - Architektur Medien Kommunikation (Seite 1, Bild1)

- edward beierle fotodesign München (Seite 19, Bild 1 und Bild 2)- Referat für Stadtplanung und Bauordnung