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  • Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung – Referatsleitung | - Seite 1

    Dialog mit der Immobilienwirtschaft am 09.10.2013

    Dialog mit der Immobilienwirtschaft Thema:

    „Konzeptioneller Mietwohnungsbau – KMB“ ● Grundstückspreise

    ● Auswahlverfahren und - kriterien

  • Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung – Referatsleitung | - Seite 2

    KMB – Bindungen und Auswirkungen auf den Verkehrswert

    Grundstücke werden mit Bindungen zugunsten des Mietwohnungsbaus belegt

    Diese Bindungen wirken sich dämpfend auf den Verkehrswert des Grundstücks aus

    Fragen: Wie sehen diese Bindungen aus ? Wie wirken sich die Bindungen auf den Verkehrswert aus?

  • Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung – Referatsleitung | - Seite 3

    KMB - Bindungen

    Bindungen (= Rahmen, der durch den Stadtrat für jede Ausschreibung ausgefüllt wird) ● Mietwohnungen nach vorgegebenem StandardMietwohnungen nach vorgegebenem Standard

    * Öko-Katalog + KfW-Effizienzhaus 70 * i.d.R. keine Vorgaben zu Wohnungsgrößen und Ausstattung? * bei Modellprojekten (z.B. Ökolog. Mustersiedlung Prinz-Eugen-Kaserne) spezifische Anforderungen * ggf. Vorgaben bei Einzelprojekten mit bestimmten Zielrichtungen (z.B. „Smart-Wohnungen“)

    ● 60-jährige Bindung60-jährige Bindung als Mietwohnungenals Mietwohnungen * Regelfall, Abweichungen möglich

  • Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung – Referatsleitung | - Seite 4

    KMB – Bindungen

    Bindungen (Fortsetzung) ● AufteilungsverbotAufteilungsverbot

    * wesentliches Kriterium * Sicherungsmöglichkeit wird noch geprüft * kein Verbot der Weiterveräußerung

    ● Verbot der EigenbedarfskündigungVerbot der Eigenbedarfskündigung

    ● Begrenzung der ErstvermietungsmieteBegrenzung der Erstvermietungsmiete → Koppelung an den Mietspiegel (MS) * für neu errichtete WE kein MS, hilfsweise zählt der MS der jeweils jüngsten ermittelten Baualtersklasse (2-3 Jahre) * gemittelte MS-Mieten für Ermittlung des Verkehrs- wertes (evtl. Nachbesserungsklausel)

  • Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung – Referatsleitung | - Seite 5

    KMB - Bindungen

    Bindungen (Fortsetzung)

    ● Mietanpassung nach VerbraucherpreisindexMietanpassung nach Verbraucherpreisindex * max. in Höhe der Differenz zwischen den Indexwerten der beiden vorangegangenen Jahre, Jahresdurch- schnitt zulässig * ortsübliche Vergleichsmiete (MS) darf nicht über- schritten werden * kein 5-jähriges Anpassungsverbot * Index-Mietvertrag empfohlen, Staffelmietvertrag wird ausgeschlossen

  • Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung – Referatsleitung | - Seite 6

    KMB - Bindungen

    Bindungen (Fortsetzung) ● Begrenzung der WiedervermietungsmieteBegrenzung der Wiedervermietungsmiete

    → Koppelung an den Mietspiegel * ortsübliche Vergleichsmiete (i.d.R. MS-Miete) darf bei Mieterwechsel nicht überschritten werden

    ● Sicherung der BindungenSicherung der Bindungen * erfolgt im Kaufvertrag* erfolgt im Kaufvertrag * Anwendungsmöglichkeiten für dingliche bzw. * Anwendungsmöglichkeiten für dingliche bzw. schuldrechtliche Sicherungen werden noch geprüft schuldrechtliche Sicherungen werden noch geprüft * ebenso Sicherungsinstrumente (Auflassungsvor-* ebenso Sicherungsinstrumente (Auflassungsvor- merkungen, Vertragsstrafen) merkungen, Vertragsstrafen)

  • Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung – Referatsleitung | - Seite 7

    KMB – Auswirkungen auf den Verkehrswert

    Drei Pilotprojekte noch nicht gerechnet !

    Verkehrswerte ??

  • Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung – Referatsleitung | - Seite 8

    KMB – Grundstückspreis - Bindungen

    Verkehrswert ohne KMB: 1.600 €/m² GF

    Bewertung mit folgenden Bindungen bzw. Bewertungsparametern: ● kein erhöhter Standard ● 60-jährige Bindung als Mietwohnungen ● Aufteilungsverbot ● Verbot der Eigenbedarfskündigung ● Erstvermietungsmiete: 12,75 €/m² Wfl. ● Mietanpassung nach Verbraucherpreis-

    index ● Begrenzung der

    Wiedervermietungsmiete (Mietspiegel)

    KMB – Beispielsrechnung zum Verkehrswert KMB – Beispielsrechnung zum Verkehrswert

  • Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung – Referatsleitung | - Seite 9

    KMB – Grundstückspreis Bewertungsparameter

    Verkehrswert ohne KMB: 1.600 €/m² GF

    Bewertung mit folgenden Bindungen bzw. Bewertungsparametern: ● Bewirtschaftungskosten (soweit nicht

    umlagefähig) ● Baukosten (vergleichbare Projekte) ● Liegenschaftszins (Rendite) ● Gebäudeabschreibung ● Position für Wagnis ● Bauzeitzinsen für Grundstück ● Grunderwerbsnebenkosten

    KMB – Beispielsrechnung zum Verkehrswert (Fortsetzung) KMB – Beispielsrechnung zum Verkehrswert (Fortsetzung)

  • Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung – Referatsleitung | - Seite 10

    KMB – Grundstückspreis

    Verkehrswert ohne KMB: 1.600 €/m² GF

    Bewertung mit den genannten Bindungen bzw. Bewertungsparametern führt zu einem

    Verkehrswert mit KMBVerkehrswert mit KMB in einer Spanne zwischen in einer Spanne zwischen

    ca. 950 ca. 950 €/m² GF und 1.300 €/m² GF und 1.300 €/m² GF€/m² GF

    mit Schwerpunkt mit Schwerpunkt ca. 1.100 €/m² GFca. 1.100 €/m² GF

    KMB – Beispielsrechnung zum Verkehrswert (Fortsetzung) KMB – Beispielsrechnung zum Verkehrswert (Fortsetzung)

  • Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung – Referatsleitung | - Seite 11

    KMB - Grundstückspreise

    Bodenwertableitung als residuale Modellrechnung

    Rentierlicher Bodenwert unter Berücksichtigung folgender Bewertungsparameter ● zukünftige Mieterträge

    - Mietspiegelmieten (ca. 12,75 €/m²Wfl.) - in Abhängigkeit von * Lage * Wohnungsgrößen * Ausstattung * usw.

    ● Bewirtschaftungskosten (soweit nicht umlagefähig)

  • Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung – Referatsleitung | - Seite 12

    KMB - Grundstückspreise

    Bodenwertableitung als residuale Modellrechnung (Fortsetzung)

    ● Baukosten ● Liegenschaftszins (Rendite) ● Gebäudeabschreibung ● Position für Wagnis ● Finanzierung des Grundstücks während der Bauzeit ● Grunderwerbsnebenkosten

  • Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung – Referatsleitung | - Seite 13

    KMB - Grundstückspreise

    Systemimmanente Rahmenbedingungen

    ● Sensibles Rechenmodell, notwendigerweise mit pauschalierten Ansätzen – und Unschärfen

    ● Abhängigkeit der Mietspiegelerträge von mehreren, zu definierenden Faktoren

    ● Starke Abhängigkeiten der Berechnungsparameter zueinander (z.B. Erträge zu Baukosten)

    ● Erhebliche Ergebnisschwankungen bei unterschiedlichen Einzelansätzen

    ● Möglicherweise unterschiedliche Entwicklungen von Mietspiegelmieten und Baukosten in Zukunft

  • Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung – Referatsleitung | - Seite 14

    KMB - Grundstückspreise

    Systemimmanente Rahmenbedingungen (Fortsetzung)

    ● Zahlreiche Unbekannte des Einzelprojekts

    - z.B. Tiefgaragen-Umfang / -kostenansätze (werden in Modellrechnung in Ansätzen pauschal mit erfasst) - Technische Gebäudeausstattung - Besondere Auflagen zur Energieeinsparung - Zusätzliche Heizung mit nachwachsenden Heizstoffen

  • Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung – Referatsleitung | - Seite 15

    KMB - Grundstückspreise

    Bodenwerte aus Rentierlichkeitsberechnungen

    Nach derzeitigen Erkenntnissen aus: ● vergleichbaren Bauprojekten ● gemittelten Mietspiegelmieten ● allg. Erkenntnissen zu Bewirtschaftungskosten ● Liegenschaftszinssätzen (Auswertungen des

    Gutachterausschusses)

    ...

  • Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung – Referatsleitung | - Seite 16

    KMB - Grundstückspreise

    Bodenwerte aus Rentierlichkeitsberechnungen

    errechnen sich Bodenwerte in einer Spanne zwischen:

    ca. 950 €/m² und 1.300 €/m²GF mit Schwerpunkt ca. 1.100 €/m²GF

    (objektspezifische Parameter sind entscheidend → evtl. Nachbesserungsklausel notwendig)

  • Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung – Referatsleitung | - Seite 17

    KMB - Auswahlverfahren

    Ausschreibungsverfahren

    Städt. Gesellschaften Genossenschaften Bauträger

    1. Stufe

    ggf. 2. Stufe einstufig, ähnlich 2. Stufe Genoss.

    Inhouse-Vergabe Vergabe Vergabe

    bei gleicher Punktzahl: Los-E