Dialogforum 2008 Einsatz innovativer Energiekonzepte in der Wohnungswirtschaft Energieeffiziente...

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Dialogforum 2008 „Einsatz innovativer Energiekonzepte in der Wohnungswirtschaft“ Energieeffiziente Revitalisierung: Eine Mietskaserne in Berlin Treptow wird zum Niedrigenergiehaus Arbeitsgemeinschaft Gebäudeenergieeffizienz Bauherr & Konzept: Dr. Ralf Hemmen -Durchführung & Bauleitung: Dirk Schünemann Vortrag: Dirk Schünemann

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Dialogforum 2008 „Einsatz innovativer Energiekonzepte in der Wohnungswirtschaft“

Energieeffiziente Revitalisierung:

Eine Mietskaserne in Berlin Treptow wird zum Niedrigenergiehaus

Arbeitsgemeinschaft GebäudeenergieeffizienzBauherr & Konzept: Dr. Ralf Hemmen -Durchführung & Bauleitung: Dirk Schünemann

Vortrag: Dirk Schünemann

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AG Gebäudeenergieeffizienz• Dr. Ralf Hemmen• Dirk Schünemann

Inhalt:

1. Die Arbeitsgemeinschaft Gebäudeenergieeffizienz

2. Warum energetische Gebäudesanierung?

3. Ziele nachhaltiger Immobilien Revitalisierungen

4. Objektauswahl

5. Projektkonzeption

6. Ertragserwartungen

7. Realisierung

8. Praxisreport: Karl-Kunger-Straße 3

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AG Gebäudeenergieeffizienz• Dr. Ralf Hemmen• Dirk Schünemann

1 – AG Gebäudeenergieeffizienz

• Dr Ralf Hemmen, PhysikerKK3: Initiierung, Konzeption, Finanzierung, Projektsteuerung, Miteigentümer Inhaber der Firma SynErgion - Energie mit EffizienzEnergetische Analyse von Gebäuden, Energieberatung, Thermographie, Projektkonzeption

• Dirk Schünemann, HolzbärKK3: Bauleitung, AusführungsdetailsBauausführungen, Projektsteuerung, Thermographie

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2 – Voraussetzungen für energetische Gebäudesanierung?

• Investitionen sind prinzipiell auf die Miete umlegbar (Modernisierungsumlage)

• geringe Heizkosten erhöhen den Spielraum für künftige Mieterhöhungen und sichern die langfristige Vermietbarkeit

• In Kombination mit Instandsetzungsarbeiten und Wohnwertverbesserungen ist eine gute Wirtschaftlichkeit erreichbar

• energiesparende Maßnahmen können durch die KfW sehr günstig finanziert werden

• energetische Sanierung kann im bewohntem Zustand durchgeführt werden

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3 - Ziele nachhaltiger Immobilien-Revitalisierung

• Immobilienwert durch verlängerte wirtschaftliche Lebensdauer steigern

• Vermietbarkeit dauerhaft erhöhen• Risiken steigender Energiepreise mindern• langfristige Renditechancen verbessern• CO² Bilanz des eigenen Unternehmens verbessern• regionale Wertschöpfung erhöhen: Verminderung des

Kaufkraftabflusses für Energieimporte• Soziale Stabilität durch berechenbare Wohnkosten

fördern

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4 - Objektauswahl

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4 - Objektauswahl

Standardkriterien Energetische Kriterien

Standort & Mikrolage (Belichtung, Infrastruktur, Wohnumfeld)

energetischer Zustand (Heizung, Fenster, Fassade)

Mieterstruktur (Soziale Struktur, Zahlungsmoral, Umfeld)

Besonnung (Eignung für regenerative Energien)

Grundrisse (Schnitt der Wohnungen Balkone, ggf. Möglichkeiten zur Verbesserung (Zusammenlegung)

A/V-Verhältnis

Auflagen (Denkmalschutz; Sanie-rungsgebiet; Erhaltungsgebiet)

Zustand der Fassaden (Eignung für WDVS)

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5 - Projektkonzeption

• Gründliche Untersuchung des Bauzustandes

• Exakte Erfassung und Berechnung der Energiekosten

• Aufspüren der Energiesenken (Thermographie, Effizienzanalyse der Heizungstechnik)

• Information über Fördermöglichkeiten

• Kombination mit Instandhaltungsmaßnahmen, Wohnwertverbesserung oder/und Dachausbau prüfen

• Marktfähigkeit prüfen, Zustimmung der Mieter einholen

• Ziele festlegen (z.B. Sanierung auf Niveau EnEV Neubau-30%)

• Wirtschaftlichkeit prüfen und vergleichen

• Günstigste Konzeption wählen

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Vergleich Mietertrag/Energiekosten mit/ohne energetischer Sanierung

4,68 4,553,99

2,65

5,185,61

6,076,58

1,00 €

1,72 €

2,95 €

5,07 €

0,50 € 0,66 € 0,87 €1,14 €

6,88 €

7,75 €

8,78 €

9,99 €

6,88 €

7,75 €

8,78 €

9,99 €

0,00 €

2,00 €

4,00 €

6,00 €

8,00 €

10,00 €

12,00 €

2008 2016 2024 2032

Mie

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Status Quo erzielbare Miete 50+50 erzielbare Miete Status Quo E Betriebskosten 50+50 E Betriebskosten Gesamtkosten

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6 - Ertragserwartungen

• Angemessene Erhöhung des Netto-Mietertrags

• Verminderung der Leerstandsrisikos

• Verlängerung der wirtschaftlichen Nutzungsdauer

• Wertsteigerung des Objektes (Beleihungswert, Verkaufswert)

• Verringerung der Instandhaltungskosten

• Langfristig gute Chancen auf Ertragssteigerungen mit überdurchschnittlicher Rendite

• Stärkung der Unternehmensreputation

• Verbesserung der Mieterzufriedenheit

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7 - Realisierung

• Gründliche Planung und Berechnung der Maßnahmen

• Exakte Ausschreibung der Materialien und der Ausführungsqualität

• Ständige Qualitätskontrolle während des Bauprozesses

• Vergabe nur an Qualifizierte Baubetriebe mit guter Handwerklicher Präzision und ausreichender Erfahrung

• Details für alle Anschlüsse (Wärmebrücken!)

• Qualitätskontrolle durch Blower Door Test und Thermographie

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8.1 - Praxisreport: Karl-Kunger-Straße 3

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8.2 - Praxisreport: Karl-Kunger-Straße 3

Objekt: Berliner Mietshaus der Gründerzeit, Baujahr 1907, kein Denkmalschutz, typisch für etwa 580.000 WE in Berlin

Geometrie: Vorderhaus mit Seitenflügel, entkernter, nach Süden offener Hof, A/V = 0,29 im Bestand

Lage: Treptow, nahe Landwehrkanal und Görlitzer Park

Investitionsziel: vollvermietetes Renditeobjekt mit geringem Mietausfallrisiko, langfristig im Bestand der Eigentümer

Mieter: Modernisierungsumlagen gemäß § 559 BGB, während der Sanierung zu 60 % vermietet, Dachgeschoss-ausbau, 170 m² zusätzliche Wohnfläche

Sanierungsziel: Niedrigenergiegebäude im Bestand mit hoher KfW-Förderung und geringem Einsatz an Eigenkapital.

Realisierung: Frühjahr 2007 - Frühjahr 2008

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8.3 - Praxisreport: Karl-Kunger-Straße 3Gebäudedaten 1907-2007 2008-2058

Grundstück 659 m² 659 m²

vermietbare Wohnfläche 1107 m² 1312 m²

Anzahl Wohungen 17 18

Spezifischer Transmissionswärmeverlust (HT) 1,58 [W/m²K] 0,42 [W/m²K]

Nach EnEV zulässiger Transmissionswärmeverlust (HT) 0,68 [W/m²K]

Jahresheizwärmebedarf (Qh) 45,0 [kWh/m²a]

Nutzwärmebedarf zur Trinkwassererwärmung 12,5 [kWh/m²a]

Anlagenaufwandszahl 0,90

Jahresprimärenergiebedarf (Qp) bezogen auf die

Gebäudenutzfläche 250,6 [kWh/m²a] 50,8 [kWh/m²a]

Nach EnEV zulässiger Jahresprimärenergiebedarf (Qp) 83,1 [kWh/m²a]

Energieversorgung

Heizung Kohle oder Gasetagenheizung

zentrale Versorgung durch Fernwärme

Anschlusswert ca. 55 kW

Warmwasserspeicher 1000 l

Wärmepumpe Wärmerückgewinnung aus Abluft im Winter

Wärmerückgewinnungsgrad für Warmwasseraufbereitung 50%

Solarthermische Kollektorfläche 18 m²

Nutzung Sommerliche Warmwasseraufbereitung

Solarer Deckungsgrad an Warmwasseraufbereitung 44%

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8.4 - Praxisreport: Karl-Kunger-Straße 31. Wärmebedarf durch Isolierung senken

2. Kontrollierte Entlüftung und Wärmerückgewinnung

3. Regenerative Energien nutzen

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8.5 - Praxisreport: Karl-Kunger-Straße 3

Bautechnische Besonderheiten:

• Außendämmung: graphitierte Polystyrol-Hartschaumplatten (Neopor), Dämmstärke konnte auf nur 12 cm begrenzt werden.

• Die Fenster wurden Fassadenbündig eingesetzt, die Öffnungen so erweitert, dass der Lichtdurchlass trotz erhöhter Wanddicke (fast) gleich dem Ursprungszustand ist

• Wärmerückgewinnung aus verbrauchter Wohnungsluft mittels kontrollierter Entlüftung und Wärmepumpe. Belüftung erfolgt mittels luftdruckgesteuerter Einlasselemente an den Fenstern

• Der Dachstuhl wurde komplett neu aufgebaut. Die Dämmung erfolgte als 16 cm PIR Aufdachsparrendämmung incl. Gründachaufbau

• Thermische Solaranlage zur Warmwasseraufbereitung

• Fernwärme zur Deckung des Restwärmebedarfs

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Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!

Kontakt: Dr. Ralf Hemmen [email protected]

Kontakt: Dirk Schüneman [email protected]

www.holzbaer.eu