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Ortsplanung miteinander 2007

Dr Kienastberger & DI Maxian - Novellen zum NÖ ROG 1

Amt der NÖ Landesregierung, Gruppe Raumordnung Umwelt und VerkehrAbteilung Raumordnung und Regionalpolitik

Dr. Kienastberger* - DI Maxian**Amt der NÖ Landesregierung

* Abt. Bau- und Raumordnungsrecht** Abt. Raumordnung und Regionalpolitik

29. November 2007

Die 16. und 17. Novelle desNÖ Raumordnungsgesetzes


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Mehr Rücksichtnahme auf Lärm




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Lärm und Flächenwidmung


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Lärm und Flächenwidmung„Wohnbauland, Sondergebiete mit besonderem Schutzbedürfnis sowie Widmungen für Erholungseinrichtungen dürfen nur außerhalb von Störungseinflüssen angeordnet werden.“ (§ 14 Abs.2 Z.9).Das zulässige Störungsausmaß an Lärm ist in der sog. „Lärmschutzverordnung“ genormt (= VO über die Bestimmung des äquivalenten Dauerschallpegels bei Baulandwidmungen, LGBl. 8000/4).

Grundsatz: Die Grundstücke, nicht die Zimmer im Gebäude müssen leise genug sein.




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verschärfte Widmungsvoraussetzungen durch 17. ROG-Novelle

zusätzliche Planungsrichtlinie (§ 14 Abs.2 Z. 19) für erstmalige Widmung von lärmsensiblen Widmungsarten des Baulandes (Wohnbauland, Sondergebiete für Krankenhäuser, Kur- und Erholungseinrichtungen u. dgl.)

Ziel: Die Notwendigkeit, weitere Lärmschutz-wände errichten zu müssen, soll gar nicht erst entstehen; lärmsensible Bauland-Widmungen sind nur mehr in streng geregelten Ausnahmefällen in Lärmzonen zulässig.


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§ 14 Abs. 2 Z. 19

Grundsatz: Selbst wenn sich der Lärm abschirmen lässt, ist die Widmung nur zulässig, wenn keine leiseren Flächen vorhanden sind.




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§ 14 Abs. 2 Z. 19, weitere Details

• Erstellung eines Lärmschutzprojektes unter Berücksichtigung der absehbaren Entwicklung

• Entscheidung über Lärmschutzmaßnahmen(Lärmschutzwände nur dann zulässig, wenn keine optisch besser geeigneten Maßnahmen möglich)

• Sicherstellung der Lärmschutzmaßnahmen• Erlassung eines Bebauungsplanes zur Abstimmung

der künftigen Bebauung mit gewählten Lärmschutzmaßnahmen


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Ohne Bebauungsplan können die Gebäude aus dem Lärmschatten wachsen




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Hochhäuser


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Hochhäuser in Niederösterreich

Hochhäuser = Gebäude der Bauklasse IX (§ 70 Abs.2 NÖ BO) = mehr als 25 m Bebauungshöhe

Bisher:keine Vorgabe über die zulässige Maximalhöhe (Bauklasse IX kennt kein Höhenlimit!)!daher: Raumverträglichkeit der Bauklasse IX praktisch nicht prüfbar




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Hochhäuser und Hochhauszonen gemäß 17. ROG-Novelle und

8. Novelle NÖ Bauordnung 1996

• sind nur im Bauland-Kerngebiet, Bauland-Betriebsgebiet und Bauland-Sondergebiet zulässig (Hochhäuser sind damit indirekt in anderen Widmungsarten verboten!)

• müssen die max. zulässige Gebäudehöhe angeben

• Festlegung im Flächenwidmungsplan nur zulässig, wenn die Raumverträglichkeit zumindest grundsätzlich nachgewiesen wurde (SUP-relevante Festlegung!), projektbezogene Detailprüfung der Raumverträglichkeit braucht erst im Bauverfahren vorgelegt werden.


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Beim Bauverfahren zu prüfen:• Liegt der Bauplatz in einer Hochhauszone?

Ausnahme: Silos und ähnliche technische Anlagen, in denen Aufenthaltsräume nicht oder nur im unbedeutenden Ausmaß enthalten sind, dürfen auch außerhalb von Hochhauszonen errichtet werden.

• ist gem. § 20 Abs.1 Z.6 NÖ BO eine ergänzende Raumverträglichkeitsprüfung erforderlich?(=Vorlage eines entsprechenden Gutachtens durch den Bauwerber, Überprüfung durch Baubehörde; nötig, wenn noch nicht alle Details der Raumverträglichkeit bei der Flächenwidmung geprüft wurden)




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Bauverfahren für Hochhäuser

• Baubescheid ist auch der BH zu übermitteln(§ 23 Abs. 7 NÖ BO 1996)

• BH muss Bescheid innerhalb von 4 Wochen beheben, wenn Gesetzwidrigkeit vorliegt (§ 23 Abs. 8 NÖ BO 1996).


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Anzahl der Wohnungen im BW




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Anzahl der Wohnungen im BW

Gemäß § 16 Abs.5 kann die Widmung Bauland-Wohngebiet zur Sicherung des strukturellen Charakters durch einen speziellen Zusatz im Flächenwidmungsplan (= BW-2WE oder BW-3WE) auf maximal 2 oder 3 Wohneinheiten eingeschränkt werden.


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Auswirkungen und Voraussetzung für BW-2WE oder BW-3WE

• Auswirkungen: in künftigen Bauverfahren ist – je nach Widmungszusatz – nur mehr die Errichtung 2 bzw. 3 Wohneinheiten (im Sinne der §§ 40 u. 108 NÖ Bautechnikverordnung 1997 LGBl. 8200/7) –je Grundstück zulässig.

• Voraussetzung: Änderung des Flächenwidmungs-planes (dabei Nachweis des strukturellen Charakters); mit dem Bebauungsplan allein lässt sich nur die Baumasse, nicht aber die Anzahl der Wohnungen regeln.




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Vertragsraumordnung

Vertrag

I.

Nachstehender Vertrag wird abgeschlossen zwischen:

1. Herrn Franz Muster, geb. 12.2.1955 und

2. der Gemeinde Kipferling, vertreten durch den

Bürgermeister.II.

Vertragsgegenstand

Gegenstand dieses Vertrages ist jener Teil des Grund-

stückes Nr. 329 KG Kipferling, für den die Widmung

Bauland -Wohngebiet gemäß Planentwurf Nr. xx -12/a


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Vertragsraumordnung

= privatrechtliche Verträge zwischen Gemeinde und Grundeigentümer als Voraussetzung für eine bestimmte Flächenwidmung.

Ist lt. VfGH nur zulässig, wenn es dazu eine ausdrückliche gesetzliche Ermächtigung gibt (in NÖ: § 16a Abs.2 des NÖ ROG 1976).




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Vertragsraumordnung gem. §16a (2) NÖ ROG 1976

• Ist nur in Verbindung mit Bauland-Widmungenzulässig.

• Ist nur bei neuen Widmungen zulässig.

• Mögliche Inhalte der Verträge sind im NÖ ROG 1976 vorgegeben.


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mögliche Inhalte der Vertrags-RO in NÖ:Die Gemeinde kann die Grundeigentümer verpflichten, im Falle eine Baulandwidmung

• Grundstücke innerhalb einer bestimmten Frist zu bebauen bzw. der Gemeinde zum ortsüblichen Preis anzubieten,

• bestimmte Nutzungen durchzuführen oder zu unterlassen,

• Maßnahmen zur Erreichung oder Verbesserung der Baulandqualität durchzuführen oder mitzufinanzieren (z.B. Errichtung von Lärmschutzmaßnahmen).




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ROG-Regelungenfür Handelseinrichtungen


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ROG-Regelungenfür Handelseinrichtungen

Bei der 17. ROG-Novelle wurden die Übergangsbestimmungen geändert der Begriff „funktionelle Einheit“ definiert.

Die grundsätzlichen Regelungen für Handelseinrichtungen blieben unverändert.




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Siedlungsmodell für Bestimmungen des NÖ ROG über Handelseinrichtungen

GESCHLOSSENES BEBAUTES ORTSGEBIET

ZENTRUM

FREILAND, STREUSIEDLUNGEN, BAULANDSPLITTER


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Ziel: Zentren aufwerten




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Ziel: innerhalb des geschlossenen, bebauten Ortsgebietes die Grundversorgung sichern


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Ziel: Handelsstopp auf der „grünen Wiese“




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Ziel: Aufwertung der Zentren (§ 17 Abs. 1)

• Gemeinden können unter bestimmten Voraus-setzungen (§ 14 Abs.2 Z. 16) Zentrumszonen im Flächenwidmungsplan festlegen.

• in Zentrumszonen darf BK mit dem Zusatz „Handelseinrichtungen“ gewidmet werden.

• in BK-Handelseinrichtungen: unlimitierte Verkaufsflächen und Bruttogeschossflächen


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ZIEL: Sicherung der Grundversorgung im geschlossenen, bebauten Ortsgebiet

• 1000 m² Bruttogeschossfläche dürfen nicht überschritten werden (§ 17 Abs.2).

• Summationsbestimmung (§ 17 Abs.4) für mehrere, benachbarte Objekte, wenn sie eine bauliche, funktionelle oder organisatorische Einheit bilden (gilt auch dann, wenn sie auf mehreren Bauplätzen errichtet werden; Straße dazwischen trennt nicht).




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Was bedeutet bauliche Einheit?

bauliche Einheit = die einzelnen Geschäfte befinden sich in einem einzigen Gebäude oder mehrere Handelsgebäude bilden einen zusammenhängenden Gebäudekomplex


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Was bedeutet organisatorische Einheit?

organisatorische Einheit = ausgeprägte Gemeinsamkeiten in Administration und Benutzbarkeit;

Merkmale dafür sind gemeinsame Vermarktung, gemeinsamer Kundenparkplatz, gemeinsamer Eingangsbereich, gemeinsame Anlagen derHaustechnik u.dgl.




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Was bedeutet funktionelle Einheit?

funktionelle Einheit (gem. § 17 Abs.4) = Gebäude der Umgebung werden ausschließlich oder dominierend für Handelseinrichtungen genutzt und verfügen mehrheitlich über private (eigene oder gemeinsame) Abstelleinrichtungen für die Kraftfahrzeuge der Kunden


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multifunktionale Gebäudenutzung




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keine eigenen Parkplätze, daher keine funktionelle Einheit trotz vieler Geschäfte!


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funktionelle Einheit (nur Handelsnutzung), bauliche Einheit (mehrere Geschäfte in einem Gebäude)




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privater Parkplatz, reines Handelsgebäude, daher funktionelle Einheit bei mehreren Geschäften


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ZIEL: Handelsstopp auf der „grünen Wiese“

• nur mehr 80 m² Verkaufsfläche außerhalb des geschlossenen Ortsgebietes zulässig (§ 17 Abs. 3)

• aus dem ROG wurden die Widmungen Einkaufszentrum und Fachmarktzentrum gestrichen!

(Für bestehende Einkaufs- und Fachmarktzentren gibt es Übergangsbestimmungen im § 30 Abs. 8)




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AusnahmenUnabhängig von der Lage gibt es gem. § 17 keine Größenbeschränkungen für

• Direktverkauf am Standort eines Produktionbetriebes (einschließlich Zubehör; Abs.6)

• nicht zentrumsrelevante Waren gemäß NÖ Warengruppen-Verordnung LGBl. 8000/95 (Abs.5)

• Großhandel ohne Detailverkauf (Abs.6)


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Übergangsbestimmungen (§ 30 Abs.8)

wurden neu formuliert und gelten

für bestehende Handelseinrichtungen, die den heutigen Bestimmungen des § 17 nicht mehr entsprechen, aber vor dem 12.3.2005errichtet wurden (bzw. noch gültige Baubewilligung aus dieser Zeit haben):




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Übergangsbestimmungen (Fortsetzung)

1. Erhaltung, Zu- und Umbau, sowie Wiedererrichtung ist zulässig, wenn dabei das Ausmaß der bestehenden Verkaufsfläche nicht größer wird.

(Ausnahme: bis 31.12.2008 darf je Gebäude noch um Vergrößerung von 10%, max. jedoch um 500 m² angesucht werden).


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2. Wer (wie z.B. ein Autohändler) bisher keine zentrumsrelevanten Waren verkauft hat, darf diese nur auf max. 80 m² Verkaufsfläche anbieten.




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3. Bei den Verkaufsflächen darf das Verhältnis zwischen zentrumsrelevanten und nicht zentrumsrelevanten Waren nicht geändert werden.


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4. Die ehemaligen Fachmarktzentren dürfen bei den zentrumsrelevanten Waren nur auf maximal 80m² Lebensmittel anbieten.




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Welche Rechtsfolgen ergeben sich bei Flächenwidmungsplänen mit den überholten Flächenwidmungen „Einkaufszentrum“ und

„Fachmarktzentrum“?• Alte Widmungen „Bauland - Gebiete für

Einkaufszentren“ und „Bauland - Gebiete für Fachmarktzentren“ gelten nicht mehr; gem. § 30 Abs. 6 gilt Bauverbot und ist innerhalb eines Jahres eine neue passende Widmung festzulegen!

• Nicht ausgenutzte Bruttogeschossflächen sind verfallen, wenn nicht bis 31.12.2005 ein Bauansuchen gestellt wurde.


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Welche Rechtsfolgen ergeben sich bei Flächenwidmungsplänen mit

EZ-Bestand, FM-Bestand?

• Diese Kenntlichmachungen sind gegenstandslos geworden.

• Anstelle ev. Regelungen über zulässige Vergrößerung gilt generell für Bauansuchen bis 31.12.2008: Die Verkaufsfläche pro Gebäude darf um 10%, max. jedoch um 500 m² vergrößert werden.

• Fazit: Nach 31.12.2008 kann keine Vergrößerung der Verkaufsflächen mehr eingereicht werden!




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Entschädigung nach Widmungsänderung


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Entschädigung nach Flächenwidmungsänderungen

Widmungsänderungen führen bei Wertminderungen nicht automatisch zum Anspruch auf Schadenersatz,sondern nur unter den in § 24 genannten Voraussetzungen:

• Abs.1 regelt, ob überhaupt ein Anspruch vorliegt

• Abs.2 regelt die Höhe der Entschädigung




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Entschädigungsverfahren

...ist vom Grundeigentümer innerhalb von 5 Jahren ab Rechtskraft der Umwidmung unterVorlage der Belege bei der Gemeinde zu beantragen.

Das bedeutet: bei Umwidmungen, die vor dem 8.9.2002rechtskräftig wurden, sind automatisch alle Entschädigungsansprüche verjährt.


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Erhaltenswerte Gebäude im Grünland (Geb)




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Erhaltenswerte Gebäude im GrünlandWidmungsvoraussetzungen (§19 Abs.2 Z.4)• existentes Hauptgebäude, Gebäudeeigenschaft gem.

NÖ BO muss (noch) gegeben sein• aufrechte baubehördliche Bewilligung• Einfügung in das Orts- und Landschaftsbild• keine naturräumliche Gefährdung des Bestandes bzw.

der Benutzbarkeit• für Verwendungszweck ausreichende

Verkehrserschließung

Bei der Widmung kann die Gemeinde Einschränkungen für Nutzung, Kubatur, und/oder bebaute Fläche festlegen


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Erhaltenswerte Gebäude im Grünland

17. Novelle bringt neue baurechtliche Bestimmungen für Nebengebäude (§ 19 Abs. 5):

Wenn keine verwendbaren Nebengebäude bestehen,dürfen neue Nebengebäude im Nahverband errichtet werden; zulässige Größe: untergeordnet zum Geb,

Summe der Nebengebäude max.50 m²

Einschränkungen für Geb können auch auf Nebengebäude bezogen werden.




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Kellergassen


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KellergassenNeu seit 17.Novelle: „Grünland-Kellergassen“ (gem. § 19 Abs.2 Z. 20) = Widmungsmöglichkeit für bestehende Kellergassen mit Presshäusern; soll Revitalisierung erleichtern.




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Grünland-Kellergassen

Diese Widmung ermöglicht:• Nutzung und Adaptierung der Keller und Presshäuser auch

für ähnliche, nichtlandwirtschaftliche Zwecke• Wiedererrichtung von Presshäusern, deren Sanierung

technisch und wirtschaftlich einen unverhältnismäßigen Aufwand erfordert

• Neuerrichtung von Presshäusern zur Füllung kleinräumiger Lücken innerhalb der Kellergasse

nicht zulässig: Wohnnutzung!!!


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Offenland




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Offenlandflächen (§ 19 Abs. 8)

= Nachfolgeregelung für ehemalige „landwirtschaftliche Vorrangflächen“; aber nicht mehr nur auf Landwirtschaft ausgerichtet

= Festlegung der Gemeinde im Flächenwidmungsplan

Wirkung = Freihaltung wichtiger offener Flächen vor Bewaldung. Offenlandflächen verhindern in Abstim-mung mit § 4 des NÖ Kulturflächenschutzgesetz 2007LGBl.6145 die Kulturumwandlung (Aufforstung, Duldung des natürlichen Anfluges, Christbaumkulturen etc.)


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Offenlandflächen (§ 19 Abs. 8)Widmungsvoraussetzungen

• Gemeinde muss zur Festlegung ermächtigt sein (gem.sektoralem RO-Programm Offenlandflächen)

• zulässig nur für bestimmte Grünlandwidmungsarten(= Land- und Forstw., Parkanlagen, Ödland/Ökoflächen, Freihalteflächen)

• für unbewaldete Landschaftsteile, die typische Elemente der erhaltenswerten Kulturlandschaft bilden;

• Freihaltung im Interesse von Agrarstruktur, Fremdenverkehr, Siedlungsentwicklung, Orts- und Landschaftsbild




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Offenlandflächen (§ 19 Abs. 8)Absicherung beabsichtigter Festlegungen

Gemeinderat kann• einen Beschluss über beabsichtigte Festlegung fassen

(dabei ist Geltungsbereich anzugeben),• diesen 6 Wochen öffentlich kundmachen,• BH darüber verständigen.

Wirkung: auf 3 Jahre befristetes Kulturumwandlungsverbotgem. § 4 Z.2 des NÖ Kulturflächenschutzgesetzes


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Offenlandflächen (§ 19 Abs. 8)

Übergangsregelungen gem. § 30 Abs.12 für bestehende „landw. Vorrangflächen“

• bereits gewidmete landwirtschaftliche Vorrangflächen gelten bis zum 31.12.2012 als Offenlandflächen

• Betroffene Gemeinden haben bis dahin zu prüfen, ob Widmungsvoraussetzungen gem. § 19 Abs.8 gegeben sind und den Flächenwidmungsplan entsprechend anzupassen.




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Stärkere Berücksichtigung landwirtschaftlicher Interessen


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Stärkere und aktuellere Berücksichtigung landwirtschaftlicher

Interessendurch Ergänzungen zu Zielen und Planungsrichtlinien:

• Leitziel gem. § 1 Abs.2 Z. 3 lit. g: Sicherung guter landw. Böden nun auch zur Erzeugung von Biomasse

• Planungsrichtlinie § 14 Abs. 2 Z. 2: Standorte land- und forstwirtschaftlicher Betriebsstätten stärker zu berücksichtigen

• Planungsrichtlinie § 14 Abs.2 Z. 9: auch die störendenAuswirkungen von Landwirtschaftsbetrieben mit Tierhaltungsind bei Festlegung sensibler Nutzungen zu berücksichtigen.




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Stärkere und aktuellere Berücksichtigung landwirtschaftlicher

Interessen

Verordnungsermächtigung (§ 16 Abs.4)zur Festlegung einer Geruchszahl für das Bauland-Agrargebiet

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