Die Haftung des Architekten für eine „haltbare Planung“

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Die Haftung des Die Haftung des Architekten Architekten für eine „haltbare für eine „haltbare Planung“ Planung“ Muss er klüger sein als das Bauordnungsamt?

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Die Haftung des Architekten für eine „haltbare Planung“. Muss er klüger sein als das Bauordnungsamt ?. Ein Vortrag von RA Dr. Thomas Troidl. Kanzlei Schlachter & Kollegen Fachanwalt f ü r Verwaltungsrecht Lehrbeauftragter an der Bayerischen Verwaltungsschule. Rechtsanwälte Architekten. - PowerPoint PPT Presentation

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  • Die Haftung des Architektenfr eine haltbare PlanungMuss er klger seinals das Bauordnungsamt?

  • Ein Vortrag von RA Dr. Thomas TroidlKanzlei Schlachter & Kollegen

    Fachanwalt fr Verwaltungsrecht

    Lehrbeauftragter an der Bayerischen Verwaltungsschule

  • Adressaten des VortragsRechtsanwlte

    ArchitektenBeratung und Vertretung von Bauherrn und Architekten

    Haftung

  • FragestellungMuss der Architekt klger sein ... als das Bauordnungs-amt?

  • AbstandsflchenBGH, III. Senat (19.03.92)Lagerhalle + AnschttungBaugenehmigung (rechtswidrig) erteilt,aber auf Nachbarwiderspruch aufgehoben.Schaden: 85.000,- DM (Beseitigung der bereits vorgenommenen Aufschttungen)Zwar (fahrlssiger) Amtspflichtversto der Baugenehmigungsbehrde,aber Verweisung an den (vorrangig haftenden) Architekten, auch wenn dieser kein Rechtsberater des Bauherrn, der nicht die Beantwortung schwieriger Rechtsfragen schuldet.

  • Ein Dachgeschoss zuvielBGH, VII. Senat (25.02.99)Umbau eines Fabrikgebudes (Erhhung von II auf III)Baugenehmigung + Ausnahmegestattung erteilt,aber auf Nachbarwiderspruch (und gerichtliches Eilverfahren) aufgehoben.Schaden: 280.000,- DM (Rckbau des DG)Architekt = im Bauwesen und Baurecht erfahrener Berater und Treuhnder des Bauherrn

  • Auflagen als Teil-VersagungBGH, VII. Senat (19.02.98)Baugenehmigung erteilt und nicht mehr aufgehoben.Aber: zustzliche Auflagen (Verpflichtung zur Erstellung eines Sportplatzes)Insbesondere: modifizierende Auflagen (Rotkorrekturen), z.B. weggefallene franzsische Balkone, Wohnraumhhe 2,40 m (statt 2,50 m, wie eingegeben)

  • Kein Baurecht im InnenbereichBGH, VII. Senat (25.03.99)Gewerbe- und Dienstleistungs-Center im unbeplanten Innenbereich ( 34 BauGB)Baugenehmigung schlielich versagt.Architekt muss auch Einfgens- und Rcksichtnahmegebot mitsamt den Modalitten eines eventuellen Nachbarschutzes umfassend wrdigen.

  • Vereinfachtes Genehmigungsverf.BGH, VII. Senat (27.09.01)Baugenehmigung im vereinfachten Verfahren erteilt (ohne Angaben zum Brandschutz)2 Monate nach Baubeginn: StilllegungDemontage von 6 Husern, Neuerrichtung der Abschlusswnde laut Brandschutz-anforderungenZwar eingeschrnktes Prfprogramm, aber kein eingeschrnktes Pflichten-programm: Rechtmigkeit der Planung insgesamt geschuldet!

  • ZwischenergebnisJa! Der Architekt schuldet eine haltbare Planung, d.h. Baurecht...... muss also klger sein als das Bauordnungsamt!Haftungsver-lagerung durch Privatisierung

    Reform des Rechtsberatungs-gesetzes Chance oder Risiko?

  • Empfehlungen fr ArchitektenPrventiver Haftungsausschluss - AGB: (-), 309 Nr. 7 BGB, 307 BGB (Kardinalpflichten) - Individualvereinbarung: 242 BGBVerpflichtung des Bauherrn zum Widerspruch gegen AblehnungsbescheidVerpflichtung des Bauherrn zur Hinnahme von bzw. zum Widerspruch gegen belastende(n) Auflagen

  • Haftungsbeschrnkung durch AGB 309 Nr. 7 b BGB Auch soweit eine Abweichung von den gesetzlichen Vorschriften zulssig ist, ist in Allgemeinen Geschftsbedingungen unwirksam ...ein Ausschluss oder eine Begrenzung der Haftung fr sonstige Schden, die auf einer grob fahrlssigen Pflichtverletzung des Verwenders ... beruhen. 307 BGB Bestimmungen in Allgemeinen Geschftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. ... Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung ... wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschrnkt, dass die Ereichung des Vertragszwecks gefhrdet ist.

  • Empfehlungen fr ArchitektenBauvoranfrageBindung von Nachbarn und BehrdeAusschnitt aus dem feststellenden Teil der Baugenehmigung (Art. 75 BayBO)Hinweis bei bauplanungs- oder bauordnungsrechtlichen Bedenken (sicherster Weg): Entwurfs- und Genehmigungsplanung erst nach abgesicherter Vorplanung!Fixierung im Architektenvertrag

  • Empfehlungen fr ArchitektenAufklrung und DokumentationTrotz positiven Vorbescheids (s.o.) keine endgltige PlanungssicherheitBauvoranfrage: zustzliche Zeit und GebhrenZustzliche Architektenvergtung (Bauvoranfrage = besondere Leistung in Vorplanung)Aufklrung ber verbleibende Genehmigungsrisiken (auch soweit Befreiungen, Abweichungen oder sonstige Ermessensentscheidungen erforderlich)Dokumentation (Schriftlichkeit)Beweislast: Architekt! Nicht ausreichend: Unterschrift unter Bauantrag (kein Gewhrleistungsverzicht!)

  • Empfehlungen fr ArchitektenGestufte BeauftragungZunchst nur Entwurfsplanung ( 15 II Nr. 3 HOAI). Werkerfolg: hinreichende Aussicht auf GenehmigungSodann Auftrag fr Genehmigungsplanung ( 15 II Nr. 4 HOAI)Auch bei Misserfolg der Genehmigungsplanung verbleibt dem Architekten die Vergtung fr die Leistungsphasen 1 3 (Entwurfsplanung)

  • Empfehlungen fr ArchitektenSonderfachmann RechtsanwaltBeauftragung durch Bauherrn (nach Hinweis des Architekten)Sonst: Haftung des Architekten fr RA als Erfllungsgehilfe ( 278 BGB)So frh wie mglich (mglichst vor Einleitung des Genehmigungsverfahrens)

  • Empfehlungen fr BauherrnFormulierung des Architektenvertrags= ausschlaggebend fr Pflichtenprogramm des Architekten und seine HaftungMglichst genaue Definition des gewnschten Werkerfolgs (Art und Ma der baulichen Nutzung, Lage auf dem Grundstck)Controlling von Abweichungen der tatschlichen Bauausfhrung (Ist) von der vereinbarten Planung (Soll)

  • Empfehlungen fr BauherrnStreitvermeidungNachbar-Zustimmung (Vereinbarung)Bestandskraft (Unanfechtbarkeit): Zustellung der Baugenehmigung an mglichst viele Nachbarn (Widerspruchsfrist : 1 Monat ab Bekanntgabe)ffentliche Bekanntgabe (Art. 71 II 4, IV BayBO)Investitionssicherheit

  • Empfehlungen fr BauherrnWiderspruch + VerpflichtungsklageAntrag auf Beiladung des Architekten, 65 I VwGO (Beteiligung am Verfahren)Bindungswirkung des Urteils inter partes ( 121 Nr. 1 VwGO)Bindungswirkung des Zivilgerichts an Urteil des Verwaltungsgerichts: Rechtswidrigkeit (Aufhebung) der Baugenehmigung = Mangelhaftigkeit der Architektenplanung

  • Empfehlungen fr BauherrnSonderfachmann RechtsanwaltBeauftragung nach Hinweis des ArchitektenSonst: Mitverschulden ( 254 BGB)Risikominimierung und feststellung (z.B. fehlender Hinweis auf Bauvoranfrage)Haftung des Rechtsanwalts (Berufs-haftpflichtversicherung, 51 BRAO)

  • ErgebnisArchitekten Bauherrn Rechtsanwltemssen VIEL strker als bislang kooperieren, um den Rckzug der Behrden aufzufangen

  • ...wie zum Beispiel im Arbeitskreis Bauvertragsrecht Nordbayern!

    Vielen Dank fr Ihre Aufmerksamkeit!