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Die Immobilie im Steuerrecht (Volksbank Mindener Land eG - Vortrag am 27. Oktober 2016)

Gliederung 1) Vorbemerkungen

2) Nutzungsphase der Immobilie

a) Eigene Wohnzwecke

b) Photovoltaikanlagen

c) „Ferienhaus“

d) Vermietung an nahe Angehörige

3) Übertragung von Immobilien (inkl. Anschaffung)

4) Ausgewählte umsatzsteuerliche Aspekte

Dr. Kuhlmann & Partner mbB

Wirtschaftsprüfer • Steuerberater

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1. Vorbemerkungen

KPSP - Dr. Kuhlmann & Partner mbB Telefon 0571 82830-0

Wirtschaftsprüfer • Steuerberater Telefax 0571 82830-30

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32457 Porta Westfalica www.kpsp.de

• Über zwanzig Mitarbeiter, vier Partner

• Dr. Jörg-Heinrich Kuhlmann, Wirtschaftsprüfer und Steuerberater

• Holger Philipp, Wirtschaftsprüfer und Steuerberater

• Sylvia Strogies, Steuerberaterin

• Markus Pultke, Wirtschaftsprüfer und Steuerberater

• Schwerpunkt des Vortrages:

• Immobilien im Privatbesitz

• Ziel des Vortrages:

• „Breite Fächerung, so dass ein Überblick möglich ist“



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2. a) Steuerliche Förderung der selbstgenutzten Immobilie im Inland oder der EU / EWR

1. Haushaltsnahe Dienstleistungen / Sozialversicherungspflichtige Beschäf-

tigungsverhältnisse, Pflege- und Betreuungsdienstleistungen

• 20 % vom Arbeitslohn u. a. max. 4.000,00 € pro Jahr (Arbeitslohn mit

Sozialabgaben, Fahrt- und Maschinenkosten) incl. Umsatzsteuer

• ungewöhnliche Beispiele: Klavier stimmen, Aufwendungen für

Dienstleistungen außerhalb des Grundstücks, z. B. Winterdienst auf dem

öffentlichen Gehsteig oder Haustierbetreuung

2. Handwerkerleistungen (nicht Aufwendungen für Neubaumaßnahmen)

• 20 % vom Arbeitslohn mit Fahrt- und Maschinenkosten incl.

Umsatzsteuer max. 1.200,00 € pro Jahr

• ungewöhnliche Beispiele: Anbau eines Wintergartens oder Dach-

geschossausbau, Kamineinbau, Terrassenüberdachung sowie Erd- und

Pflanzarbeiten im Garten, egal ob Neuanlage oder Umgestaltung oder

Dichtigkeitsprüfung



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3. Geringfügige Beschäftigungsverhältnisse (Haushaltscheckverfahren)

• Beschäftigungsverhältnisse 20 % max. 510,00 €

• gefördert wird der Arbeitslohn zuzüglich der pauschalen Sozialabgaben

zahlbar an die Bundesknappschaft - im privaten Haushalt derzeit 14,9 %

• Voraussetzungen:

• bargeldlose Zahlungen (Ausnahme Beschäftigungsverhältnisse)

• Beschäftigungsverhältnisse zwischen zusammenlebenden Ehegatten,

Eltern und Kindern sowie Lebenspartnern werden nicht anerkannt

• gesonderter Ausweis des Arbeitslohnes sowie der Fahrt- und

Maschinenkosten in der Rechnung

• Pauschale Festpreise sind nicht gefördert, wenn der Arbeitslohn nicht

gesondert ausgewiesen wird

• Höchstbeträge gelten pro Haushalt und nicht pro Bewohner des

Haushaltes

• parallele Inanspruchnahme der drei Förderungen möglich

• Mieter: Berücksichtigung von ausgewiesenen o. g. förderungswürdigen

Leistungen in Nebenkostenabrechnungen ist möglich



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• Wie erfolgt die Förderung ?

• keine Minderung der steuerlichen Bemessungsgrundlage - sogenanntes

zu versteuerndes Einkommen

• direkte Anrechnung auf die zu zahlende Einkommensteuer

• ABER: Eine Auszahlung über die zu zahlende Einkommensteuer hinaus

kommt nicht zum Tragen

• ERGO: Ist keine Einkommensteuer zu zahlen, kommt es nicht zu einer

Erstattung



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2. b) Steuerliche Auswirkungen von Photovoltaikanlagen auf dem Dach der selbstge-

nutzten bzw. vermieteten Immobilie

• bei einer netzgekoppelten Photovoltaikanlage wird der erzeugte Strom in das

Stromnetz eingespeist und an den jeweiligen Netzbetreiber veräußert. Mit

dem Verkauf von Strom beginnt eine unternehmerische Tätigkeit, die dem

zuständigen Finanzamt innerhalb eines Monats nach Inbetriebnahme

schriftlich mitzuteilen ist

• Einkommensteuer

• Einkünfte aus Gewerbebetrieb

• Einkünfte werden für ein Kalenderjahr als Unterschiedsbetrag zwischen

Einnahmen und Ausgaben ermittelt

• maßgeblich sind Zu- und Abfluss von Einnahmen und Ausgaben

• für selbstverbrauchten Strom wird eine fiktive Einnahme berücksichtigt

• Anschaffungskosten

• steuerlich als Ausgabe gleichmäßig verteilt (Abschreibung) über einen

Zeitraum von 20 Jahren (Nutzungsdauer)

• zusätzlich Möglichkeit einer Sonderabschreibung von 20 % in den ersten

5 Jahren



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• bereits vor der eigentlichen Investition kann bereits ein sogenannter

Investitionsabzugsbetrag von bis zu 40 % der geplanten Anschaf-

fungskosten als Betriebsausgabe berücksichtigt werden. Im Jahr der

eigentlichen Investition mindert der in Anspruch genommene Abzugs-

betrag dann die Grundlage für die o. g. Abschreibung

• Umsatzsteuer

• Kleinunternehmer: Umsätze im Gründungsjahr (bzw. Vorjahr bei be-

stehenden Unternehmen) dürfen € 17.500,00 und im Folgejahr

€ 50.000,00 nicht übersteigen

• keine Vorsteuer / keine Umsatzsteuer

• Option zur Regelbesteuerung – schriftliche Erklärung ggü. Finanzamt

• an die Verzichtserklärung ist der Anlagenbetreiber 5 Jahre ge-

bunden

• Folge: Aus den Gutschriften des Netzbetreibers ist die Umsatz-

steuer an das Finanzamt abzuführen

• ausgewiesene Vorsteuer (gezahlte Umsatzsteuer) aus Eingangs-

rechnungen vom Finanzamt zurückzufordern



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• produziert die Anlage Strom auch für den privaten Verbrauch, dann

MUSS der Eigenheimbesitzer dem Finanzamt bis zum 31. Mai des

auf den Bau folgenden Jahres erklären, dass er die Photovol-

taikanlage seiner unternehmerischen Tätigkeit zuordnet

• Auftraggeber und Rechnungsempfänger für die Anschaffung der

Anlage sowie Vertragspartner mit dem Netzbetreiber müssen

identisch sein.

• selbstverbrauchter Strom: Unentgeltliche Wertabgabe (fiktive Ein-

nahme für selbstverbrauchten Strom) bemisst sich seit dem

01.01.2015 nach dem Einkaufspreis zuzüglich der Nebenkosten des

Energieunternehmens, von dem der Anlagenbetreiber seinen

externen Strom bezieht bzw. der Preis, der vom örtlichen Netzbe-

treiber angeboten wird

• kann der Anlagenbetreiber die insgesamt erzeugte Strommenge

nicht nachweisen, kann die erzeugte Strommenge mit 1.000

kWh/kWp (KWp = Kilowattpeak = jährlich erzeugte Kilowattstunden

pro Kilowatt installierte Leistung im Idealfall – Information kommt

vom Hersteller der Anlage) geschätzt werden



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2. c) Vermietung von Immobilien - kurzfristige Vermietung an Feriengäste

• Einkünfte aus der kurzfristigen Vermietung und Verpachtung von Immobilien

sind nach § 15 EStG als Einkünfte aus Gewerbebetrieb steuerpflichtig


• das Objekt muss vollständig eingerichtet sein (Möbel, Geschirr, Wäsche)

• Lage im reinen Feriengebiet im Verband mit einer Vielzahl gleichartiger

Objekte

• Werbung /Verwaltung für das Gebiet von einer einheitlichen Organisation

• Objekt muss jederzeit für die Vermietung bereit gehalten werden – es

muss eine Art Rezeption sowie Personal laufend vorhanden sein, dass

sich um An- und Abmeldung der Gäste kümmert, die Objekte reinigt,

damit die sofortige Vermietung möglich wäre

• Folge:

• Gewerbesteuerpflicht (Freibetrag: 24.500,00 €)

• Objekt / Möblierung / etc. ist Betriebsvermögen – Gewinn aus der

Veräußerung ist grundsätzlich einkommensteuerpflichtig



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2. c) Vermietung von Immobilien - Kurzfristige Vermietung an Feriengäste

• treffen die vorherigen Punkte nicht zu, dann liegen aus der Vermietung

steuerpflichtige Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor.

• Problem 1: Einkunftserzielungsabsicht (EEA) bei dauerhaften Verlusten aus

der Vermietung

• bei ausschließlicher Vermietung an Gäste, oder der Bereithaltung dafür,

wird grundsätzlich ohne weitere Prüfung von einer EEA ausgegangen.

• bei zeitweiser Vermietung, ansonsten Vorhaltung für Selbstnutzung (auch

unentgeltliche Überlassung), ist die EEA stets zu prüfen –

Feststellungslast trägt der Steuerpflichtige – Totalüberschussprognose –

Prognosezeitraum 30 Jahre: Einnahmen abzüglich Ausgaben müssen

positiv sein

• Problem 2: Aufwendungen während Leerstandszeiten

• bei Ermittlung der Einkünfte dürfen nur Aufwendungen abgezogen

werden, welche auf Zeiten der Vermietung entfallen.

• sind Aufwendungen ausschließlich der Vermietung zuzuordnen, z. B.

Reinigungskosten oder Werbung in Prospekten, werden sie vollständig

berücksichtigt



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• werden sie der Vermietung und der Selbstnutzung zugeordnet (z. B.

Schuldzinsen, Reparaturen, Versicherungen, Zweitwohnungssteuer,

Abschreibungen), erfolgt eine zeitanteilige Aufteilung (Verhältnis der

Vermietungstage zu den Selbstnutzungstagen)

• Leerstandszeiten:

• zu den Zeiten der Selbstnutzung gehört auch die unentgeltliche

Überlassung an Dritte (Freunde, Verwandte, Bekannte, Nachbarn

usw.)

• durch die Vermietung veranlasste kurzfristige Aufenthalte des

Eigentümers (z. B. für Besprechung mit Handwerkern) zählen grund-

sätzlich zur Vermietung – Feststellungslast hat der Eigentümer

• wenn die Vermietung durch einen Dritten (Agentur / Organisation)

erfolgt und der Steuerpflichtige die Selbstnutzung vertraglich zeitlich

beschränkt hat, gehört auch nur diese Zeit zur Selbstnutzung und

weitere Leerstandszeiten werden der Vermietung zugerechnet

• ist die Selbstnutzung (Vermietung durch einen Dritten) jederzeit

möglich, dann werden die Leerstandszeiten im Verhältnis der

tatsächlichen Selbstnutzung zur tatsächlichen Vermietung aufgeteilt



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• Fazit: Die sicherste Methode eine Aufteilung der Werbungskosten zu

verhindern, ist die Einschaltung eines (nicht nahe stehenden)

Vermittlers, dem die Vermietung dauerhaft übertragen wird – eine

Selbstnutzung muss vertraglich ausgeschlossen sein. Der Eigen-

tümer muss wie ein fremder Mieter behandelt werden



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2. d) Vermietung an nahe Angehörige

• Steuerliche Anerkennung von Verträgen mit nahen Angehörigen?

• Verträge zwischen Angehörigen sind steuerlich nur anzuerkennen, wenn

gewisse Voraussetzungen vorliegen. Hintergrund ist der Umstand, dass

derartige Verträge oftmals privat motiviert sind

• folgende Voraussetzungen müssen kumulativ gegeben sein, damit die

steuerliche Anerkennung eines Vertrages (z. B. Mietvertrages) erfolgt:

• die zivilrechtlichen Wirksamkeitsvoraussetzungen müssen beachtet

werden (z. B. Verträge mit minderjährigen Kindern)

• Bei Verstoß: Indiz gegen die Ernsthaftigkeit

• der Inhalt der Verträge muss dem entsprechen, was unter Fremden

üblich ist (sog. Fremdvergleich)

• die Verträge müssen - entsprechend ihrem Inhalt - vollzogen

werden (tatsächliche Durchführung z. B. Zahlung)

• Werbungskostenkürzung bei verbilligter Überlassung an nahe Ange-

hörige (wenn weniger als „66 % der ortsüblichen Miete“)

• Anerkennung der Werbungskosten in Höhe des %-Satzes, der dem

Verhältnis der gezahlten Miete zur Marktmiete entspricht



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2. d) Vermietung an nahe Angehörige

• Beispiel:

Bei der Feststellung, ob die 66 %-Grenze unterschritten wird, sind auch die Umlagen mit einzubeziehen. Zu vergleichen sind:

Vereinbarte Kaltmiete zzgl. gezahlter Umlagen mit

66 % der ortsüblichen Miete einschließlich 66 % der umlagefähigen Kosten

Beispiel: Bezahlt Üblich %-Satz Kaltmiete 2.900,00 € 4.656,00 € 62 % ________________________________________________________________________________ Kaltmiete 2.900,00 € 4.656,00 € Umlagen 1.800,00 € 1.800,00 € Summe 4.700,00 € 6.456,00 € 73 %

Fazit: Durch Zahlung der Umlage durch den Mieter ergibt sich im Vergleich der Miete ein deutlich höherer

Satz als die festgelegten 66 %. Selbst bei einer Kaltmiete unter 66 % (anteilige Kürzung der Ausgaben)

ergibt sich bei voller Nebenkostenzahlung eine maßgebliche Warmmiete von deutlich über 66 % (voller

Abzug der Ausgaben)



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3. Übertragung von Immobilien

• Vorgelagert: Anschaffung einer Immobilie = entgeltlicher Erwerb eines

unbebauten oder bebauten Grundstückes

• Anschaffungskosten

• i. d. R. Kaufpreis

• Kaufnebenkosten

• Notargebühren

• Gerichtskosten

• Maklergebühren

• Grunderwerbsteuer (landesweite Unterschiede)

• NRW: 6,5 %, Niedersachsen: 5,0 %, Bayern: 3,5 %,

• Berlin: 6,0 % …

• Aufteilung der Anschaffungskosten, z. B. auf

• Grund und Boden

• Gebäude

• Hofbefestigung / Parkplatz

• Carport

• Grünanlage



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• steuerlich lassen sich grundsätzlich drei Übertragungswege aufzeigen, die

mit unterschiedlichen Folgen verbunden sind:

1. teilentgeltliche Übertragung

2. entgeltliche Übertragung („fremdüblicher Verkauf“)

3. unentgeltliche Übertragung („Schenkung“ oder „Erbschaft“)

1. Teilentgeltliche Übertragung

• die Übertragung wird in einen entgeltlichen und unentgeltlichen Teil

„aufgeteilt“

• entgeltlicher Teil: Die steuerliche Behandlung erfolgt wie bei der

entgeltlichen Übertragung geschildert

• Achtung bei Darlehensübernahme oder Ausgleichszahlung

• unentgeltlicher Teil: Die steuerliche Behandlung erfolgt wie bei der

unentgeltlichen Übertragung geschildert



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2. Steuerliche Folgen der entgeltlichen Übertragung („Veräußerung wie unter

fremden Dritten“)

• Veräußerungsgewinnbesteuerung nach § 23 EStG


Anschaffung und Veräußerung innerhalb von 10 Jahren und

nicht ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr

der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren

nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt

• Gewinnermittlung: Veräußerungspreis

./. Anschaffungskosten/Herstellungskosten (AK / HK)

+ ggf. Abschreibungen (AfA)

./. Kosten im Zusammenhang mit der Veräußerung

= Gewinn/Verlust

• Folge:

• Gewinn: steuerpflichtig (tarifliche Steuer)

• Verlust: beschränkt nutzbar (aber Vortrag)

• keine Veräußerungsgewinnbesteuerung nach § 23 EStG, wenn die

genannten Voraussetzungen nicht erfüllt sind



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• Beispiel:

Ehemann A ist Alleineigentümer eines zum 01.01.2007 erworbenen

Zweifamilienhauses, welches aus zwei gleich großen Wohnungen

besteht. Eine Wohnung ist vermietet, eine Wohnung wird von den

Eheleuten selbst genutzt. Die damaligen Anschaffungskosten betrugen

380.000 €, davon entfallen 80.000 € auf den Grund und Boden. A hat

die vermietete Wohnung linear mit 2 % abgeschrieben. Zum

01.01.2016 verkauft A das Zweifamilienhaus für 450.000 € an B

Steuerliche Folgen in 2016:

Eigene

Wohnung

Vermietete

Wohnung

Objekt (gesamt)

Veräußerungspreis 225.000 225.000

450.000

./. AK/HK ./. 190.000 ./. 190.000 380.000

+ AfA --------- + 27.000 + 27.000

Gewinn/Verlust 35.000 62.000 97.000

Gewinn/Verlust (stpfl.)

--------- 62.000 62.000



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• Exkurs: Gewerblicher Grundstückshandel

• Grundsatz: Werden innerhalb von fünf Jahren von Privatpersonen mehr

als drei Objekte angeschafft und veräußert, liegt ein gewerblicher

Grundstückshandel vor

• Objekte sind Grundstücke jeglicher Art. Auf die Größe, den Wert

oder die Nutzungsart des einzelnen Objekts kommt es nicht an.

• Grundstücke, die eigenen Wohnzwecken dienen, sind grund-

sätzlich nicht einzubeziehen

• durch Erbfolge übergegangene Grundstücke sind grundsätzlich

nicht einzubeziehen

• durch vorweggenommene Erbfolge bzw. Schenkung über-

gegangene Grundstücke sind zu erfassen

• Fünf-Jahreszeitraum ist nicht als „starr“ zu betrachten

• Steuerlichen Folgen (u. a.):

• Einkünfte aus Gewerbebetrieb (§ 15 EStG)

• Gewerbesteuerpflicht tritt ein

• keine planmäßigen Abschreibungen („Umlaufvermögen“)



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3. Steuerliche Folgen der unentgeltlichen Übertragung („Schenkung“ oder „Erwerb

von Todes wegen“)

• die Schenkung (unter Lebenden) sowie der Erwerb von Todes wegen

(Erbschaft) werden steuerlich im Erbschaftsteuergesetz erfasst

• keine ertragsteuerlichen Folgen beim Schenker / Erblasser bzw. Be-

schenkten / Erben bei einer unentgeltlichen Übertragung

• aber schenkungsteuerliche bzw. erbschaftsteuerliche Folgen sind zu

beachten

• zentrale Frage: Welchen „Wert“ hat die Immobilie?

• Bewertung richtet sich nach dem Bewertungsgesetz, das den

gemeinen Wert als maßgeblichen Wert vorsieht

• Gemeiner Wert = „Verkehrswert“ = „Marktwert“

• grundsätzlich unterschiedliche Bewertungsverfahren zur

Ermittlung - Anwendung in Abhängigkeit der Eingruppierung

bzw. Einstufung der Immobilie

• Sachverständigengutachten als Alternative (?!)



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• Schenkung- bzw. erbschaftsteuerliche Privilegierung von Immobilien im

Privatbesitz („Auswahl“):

• zu Wohnzwecken vermietete Wohnungen

• bebaute Grundstücke oder Grundstücksteile, die zu Wohn-

zwecken vermietet werden (z. B. Ein- und Zweifamilienhäuser,

Mietwohngrundstücke oder Wohnungseigentum)

• unentgeltliche Überlassung einer Wohnung ist nicht begünstigt

• Ansatz erfolgt „nur“ mit 90 % des gemeinen Wertes

• etwaige Schulden, die in wirtschaftlichem Zusammenhang

stehen, sind auch nur zu 90 % zu berücksichtigen

• Beispiel:

A verschenkt ein vermietetes Mehrfamilienhaus (Wohn-

zwecke) an seinen Sohn (Verkehrswert beträgt 1.000.000 €)

Zu Wohnzwecken vermietetes Mehrfamilienhaus

Gemeiner Wert der Immobilie 1.000.000

./. Verschonungsabschlag ./. 100.000

„Ansatz“ 900.000



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• „Familienheim“

• = Mittelpunkt des familiären Lebens („Zuhause“)

• die Befreiung eines Erwerbs ist somit nicht möglich, wenn die

Wohnung nur als Ferien- oder Wochenendwohnung genutzt wird

• Befreiungsvorschrift wirkt absolut, d. h. beispielweise

• Wert der Immobilie ist für die Steuerfreiheit ohne Belang

• kein „Freibetragsverbrauch“

• Ehegatte/Lebenspartner als Begünstigter:

• von Todes wegen

• Erblasser muss bis zum Tode das Familienheim als

Mittelpunkt seiner häuslichen Interessen bewohnt haben

(Ausnahme: „Zwingende Gründe verhindern das“)

• Erwerber muss „unverzüglich einziehen“

• Behaltensfrist: Selbstnutzung über 10 Jahre (Ausnahme:

„Zwingende Gründe verhindern das“)

• Verstoß führt zu einer rückwirkenden Versagung der

Begünstigung und umfasst den gesamten Erwerb



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• zu Lebzeiten

• keine Behaltensfrist, d. h. die Voraussetzung der Eigen-

nutzung muss ausschließlich im Zeitpunkt der Steuerent-

stehung vorliegen

• Kinder und Kinder verstorbener Kinder (Enkel) als Begünstigte:

• von Todes wegen

• Erblasser muss bis zum Tode das Familienheim als Mittelpunkt

seiner häuslichen Interessen bewohnt haben (Ausnahme:

„Zwingende Gründe verhindern das“)

• Erwerber muss „unverzüglich einziehen“

• Behaltensfrist: Selbstnutzung über 10 Jahre (Ausnahme: „Zwingen-

de Gründe verhindern das“)

• Größenbegrenzung der Wohnfläche auf max. 200 qm der

darüber hinausgehende Teil ist grundsätzlich steuerpflichtig

• zu Lebzeiten

• keine Begünstigung bei lebzeitiger Schenkung



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4. Ausgewählte umsatzsteuerliche Aspekte

Abgrenzung des nachfolgenden Themas: Erwerb, Nutzung und Verkauf eines

vollständig vermieteten und gemischt genutzten Grundstückes („Wohn*- und

Geschäftshaus“) * fremde Wohnzwecke

• Erwerb einer solchen Immobilie

• Grundsätzlich nicht steuerbarer Umsatz (Geschäftsveräußerung im

Ganzen) - „Vermietungsunternehmen“ wird beibehalten (Annahme)

• Erwerber tritt umsatzsteuerlich an die Stelle des Veräußerers

• Beachtung der Korrekturvorschrift nach § 15 a UStG

(Vorsteuer)

• Chancen, aber auch Risiken

• „Vorgeschichte des Vorsteuerabzugs“ sollte man

kennen

• zu beachten: I. d. R. Haftung nach § 75 AO

• entsprechende Regelungen sollten im Notarvertrag getroffen werden



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4. Ausgewählte umsatzsteuerliche Aspekte - OPTIONAL

• Vermietung und Verpachtung einer solchen Immobilie (Nutzung)

• stellt eine sonstige Leistung im Sinne des Umsatzsteuergesetzes dar

Abgrenzung: steuerfreie und steuerpflichtige Vermietung

• nach bisheriger Auffassung sind Betriebs- und Nebenkosten i. d. R.

unselbstständige Nebenleistungen zur Grundstücksvermietung

• etwaige Option zur Steuerpflicht

• Mieter = Unternehmer, der die Leistung für sein Unternehmen

bezieht

• Mieter tätigt Umsätze, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen

(Ausnahmeregelung jedoch für „Altgebäude“)

Beispiel: steuerfrei Beispiel: nicht steuerfrei

• die Vermietung und die

Verpachtung von Grundstücken

• Vermietung von Wohn- und Schlafräumen, die

ein Unternehmer zur kurzfristigen Beherbergung

von Fremden bereithält

• die Vermietung von Plätzen für das Abstellen

von Fahrzeugen

• die kurzfristige Vermietung auf Campingplätzen



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• Vorsteuerabzug in der Nutzungsphase bei einer solchen Immobilie

• der Vermieter ist zum Vorsteuerabzug berechtigt, wenn ein direkter

Zusammenhang zwischen einem bestimmten Eingangsumsatz und

einem oder mehreren Ausgangsumsätzen, die das Recht auf den

Vorsteuerabzug eröffnen, besteht

• Ausschluss des Vorsteuerabzugs in voller Höhe, wenn die Ein-

gangsleistungen ausschließlich Umsätze betreffen, die nicht zum

Vorsteuerabzug berechtigen

• sofern Vorsteuerbeträge sowohl mit Umsätzen, die zum Vorsteuer-

abzug berechtigen, als auch mit Umsätzen, die den Vorsteuerabzug

ausschließen, in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen, muss

eine Vorsteueraufteilung erfolgen

• „grundsätzlich Flächenschlüssel“



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• Verkauf einer solchen Immobilie

• sofern keine (Teil-) Geschäftsveräußerung im Ganzen vorliegt, ist die

Übertragung grundsätzlich steuerfrei

• i. d. R. Vorsteuerabzug für Eingangsumsätze mit der Transaktion

ausgeschlossen

• ggf. Vorsteuerkorrektur nach § 15 a UStG

• Option zur Steuerpflicht

• Erwerber muss Unternehmer sein, der die Immobilie für sein

Unternehmen erwirbt

• keine Voraussetzung, dass der Erwerber das Grundstück für

umsatzsteuerpflichtige Umsätze verwendet

• muss grundsätzlich im notariell zu beurkundenden Vertrag

ausgeübt werden

• Geschäftsveräußerung im Ganzen

• Vorsteuerabzug für Eingangsumsätze mit der Transaktion in

Abhängigkeit von der gesamten wirtschaftlichen Tätigkeit

• Risiko der Vorsteuerkorrektur nach § 15 a UStG geht auf Erwerber

über



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VIELEN DANK FÜR IHRE

AUFMERKSAMKEIT!



29

Die Angaben in diesem Vortrag wurden sorgfältig erstellt und entsprechen dem

Wissensstand kurz vor Vortragsbeginn. Da Hinweise und Fakten jedoch dem

Wandel der Rechtsprechung und der Gesetzgebung unterliegen, kann für die

Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben in diesem Werk keine Haftung

übernommen werden. Zudem bitten wir zu beachten, dass die Themen nur

auszugsweise und nicht in allen erdenklichen Fallvarianten behandelt wurden

und nur mit etwaigen mündlichen Erläuterungen ein vollständiges Bild liefern.

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