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Nils Braun | Firma Präsentationstitel 07 | 11 | 2013 © Markus Gmünder | Econlab Mehrwertabgabe im revidierten RPG 1

Die Mehrwertabgabe im revidierten RPG: Funktionsweise und Auswirkungen

Dr. Markus Gmünder | Econlab GmbH

Herbsttagung Schweizerische Vereinigung kantonaler Grundstücksbewertungsexperten | SVKG

Basel, 7. November 2013


Aufbau | Fragestellungen

Inhalt

1.  FUNKTIONSWEISE Wie funktionieren die beiden zentralen Elemente Mehrwertabgabe und Rückzonungspflicht der RPG-Teilrevision?

2.  AUSWIRKUNGEN MEHRWERTABGABE Was sind die Auswirkungen bezüglich der Mehrwert-abgabe auf die Bodenpreise bzw. Wohnkosten?

Bodenpreise

Funktionsweise

3.  AUSWIRKUNGEN RÜCKZONUNGSPFLICHT Welche Auswirkungen auf die Baulandpreise sind aufgrund der Rückzonungspflicht zu erwarten?

Rückzonung


Mehrwertabgabe | Minimalvorgabe

Art. 5 Art. 1bis

Planungsvorteile werden mit einem Satz von mindestens 20 Prozent ausgeglichen. Der Ausgleich wird bei der Überbauung des Grundstücks oder dessen Veräusserung fällig. Das kantonale Recht gestaltet den Ausgleich so aus, dass mindestens Mehrwerte bei neu und dauerhaft einer Bauzone zugewiesenem Boden ausgeglichen werden.

Grafik: Econlab 2013.

Funktionsweise

Funktionsweise Mehrwertabgabe gemäss Änderungen RPG vom 15.06.2012

Einzonung

Landwirtschaft Bauzone Plan. Mehrwert Abschöpfung

mind. 20%



Erhöhung AZ

Aufzonung

Plan. Mehrwert Abschöpfung

? %

Bauzone

Umzonung

Plan. Mehrwert Abschöpfung

? %

Wohnzone Industriezone

Mehrwertabgabe | Optionen

Funktionsweise

Option einer Mehrwertabgabe bei Auf- und Umzonungen


Mehrwertabgabe | Eckpunkte

Abgabeobjekt: Boden, der neu und dauerhaft einer Bauzone zugewiesen wird

Bemessungsgrösse: Planungsbedingter Mehrwert =

Grundstückswert nach Einzonung abzüglich Grundstückswert vor Einzonung1

Fälligkeit: Bei Realisierung des Mehrwerts, d.h. bei Überbauung

oder Veräusserung des Grundstücks Anrechenbarkeit: Bei Fälligkeit einer Grundstückgewinnsteuer ist die

Mehrwertabgabe als Teil der Aufwendungen (Anlage-kosten) vom Gewinn abzuziehen.

1  Zusätzlich können landwirtschaftliche Ersatzbauten zur Selbstbewirtschaftung in Abzug gebracht werden.

Funktionsweise


Ø Mehrwert bei Neueinzonung in CHF pro m2

Quelle: B,S,S. / Gmünder et al. 2011. Grafik: Econlab 2013.

Funktionsweise

Schweiz: CHF 398.- pro m2

71.-

207.-

120.-

190.-

283.-

259.-

238.-

233.- 236.-

251.-

220.- 311.-

228.-

223.-

384.-

300.-

370.-

370.-

490.-

554.-

626.- 1'139.-

742.-

626.-

2'427.-

1'142.-

CHF 0-199

CHF 200-299

CHF 300-399

CHF 400-599

CHF 600-999

CHF ≥1'000


Mehrwert und Neueinzonungen pro Kanton p.a.


Funktionsweise

Schweiz: 535.3 ha Neueinzonungen p.a., 2'132.8 Mio. CHF Mehrwert p.a.

0

30

60

90

120

150

0

80

160

240

320

400

ZH BE LU UR SZ OW NW GL ZG FR SO BS BL SH AR AI SG GR AG TG TI VD VS NE GE JU

Ein

zonu

ngen

in h

a p.

a.

Meh

rwer

t in

Mio

CH

F p.

a.

Plan. Mehrwert in Mio .CHF p.a. (linke Y-Achse) Einzonung in ha p.a. (rechte Y-Achse)


Rückzonung


Funktionsweise

Funktionsweise Rückzonung unter Verwendung der Mehrwertabgabe

Auszonung Bedarf > 15 Jahre

Reduktion BZ

Abschöpfung

Landwirtschaft


Kantonale Bauland-Auslastung | 2012 – 2027 | Musterrechnung

Quelle: ARE. Grafik: Econlab 2013.

Funktionsweise

unter 95%

95% bis 100%

101% bis 105%

über 105%

Auslastung in Prozent

Baulandauslastung gesamte Schweiz: 101 % Kantonale Auslastung in % = (Beschäftigte + Einwohner im Jahr 2027) / Kantonale Kapazität aller Bauzonen

87%

80%

96%

100%

100%

98%

94%

98% 110%

102%

102%

93%

106%

105%

96%

95%

104%

105% .-

101%

97%

105%

103%

107%

109%

105% 102%

101%


Überschüssige Bauzonenreserven in ha bis 20301

1  Unter Berücksichtigung des Neuverbrauchs und unter Ausnutzung der inneren Reserven Quelle: B,S,S. / Gmünder et al. 2011; Fahrländer Partner 2008. Grafik: Econlab 2013.

Funktionsweise

0

1'000

2'000

3'000

4'000

5'000

6'000


Mehrwertabgabe aus ökonomischer Perspektive

•  Mehrwert durch Einzonung als Windfall Profit (Einkommen ohne eigenes Zutun) für Eigentümer von zuvor nicht eingezontem Land

•  Privatisierung von Planungsmehrwerten »  Kleine Gruppe von Akteuren (v.a. Bauern) profitiert von Einzonungen

•  Sozialisierung von Planungsminderwerten »  Entschädigungspflicht durch den Staat bzw. Allgemeinheit

1  Hayek, F.A. (1960). The Constitution of Liberty.

Auswirkungen Mehrwertabgabe

Friedrich August von Hayek (1899-1992): ... most measures of town planning will enhance the value of some individual properties and reduce that of others. [...] If an effective offsetting is to be achieved, it [...] must be able to accept the responsibility of charging the individual owners for the increase in the value of their property [...]."1


Einfluss der Mehrwertabgabe auf Baulandpreise

•  Geringer Mengeneffekt »  Jährliche Neueinzonungen machen nur 1 bis 2% der gesamten Bauzonenreserven aus.

•  Nachfrage bleibt unverändert »  Zahlungsbereitschaft der Käufer von Bauland hängt vom Nutzwert (Grundrente) der

Parzelle ab. Art und Anzahl der Parzellen werden durch die Mehrwertabgabe nicht verändert.

»  Überwälzung der Mehrwertabgabe wird nicht möglich sein.

•  Angebot bleibt unverändert »  Es können grundsätzlich weiterhin gleich viel Parzellen neu eingezont werden.

Verkäufer von Bauland würden immer gerne einen höheren Preis erzielen, dieser Preis entsteht jedoch durch den Markt bzw. im Zusammenspiel mit der unveränderten Zahlungsbereitschaft der Käufer.

»  Ausnahme: Würde eine sehr hohe Mehrwertabgabe (ca. >90%) erhoben, könnte die Verkaufsbereitschaft zurückgehen (→ Hortungsproblem), da die Verkaufskosten nicht mehr gedeckt würden. Das Angebot würde verknappt und die Baulandpreise zunehmen.



Grenzen der Überwälzung | Beispiel Auswirkungen Mehrwertabgabe

•  Erhöhung des Bodenwerts der Parzelle A bei Aufzonung: + CHF 500.- / m2

•  Mehrwertabgabe (20%) für gesamte Parzelle: CHF 100'000.- •  Bodenmarktwert Parzelle A = Bodenmarktwert Parzelle B = CHF 1.5 Mio.

nach Aufzonung der Parzelle A

vor Aufzonung der Parzelle A

W 2 | Grundstückfläche: 1'000 m2 | Bodenpreis: CHF 1'000 / m2


A B



A B


Analogiebeispiel Goldgewinn Lotterie

•  Paul erhält ein Lotterielos geschenkt und gewinnt ein 1 kg Gold.

•  Das Gold hat einen Marktwert von CHF 50'000.-. •  Den Lotteriegewinn muss er mit 30% versteuern (CHF

15'000.-). •  Das Kilo Gold wird er deswegen nicht für CHF 65'500.-

verkaufen können! •  Die Einzonung von Landwirtschaftsland entspricht einem

Lottogewinn (Wert des Landes mal 80 im Durchschnitt). •  Der Grundeigentümer kann nun das Bauland zum

Marktwert veräussern – nicht aber die Mehrwertabgabe weiterverrechnen.

•  Die Mehrwertabgabe schmälert den Gewinn, verändert aber nicht den Bodenpreis!

Goldlos

Bauland



Auswirkungen Reduktion überdimensionierter Bauzonen I

•  Rückzonungen sind nur an Standorten erforderlich, wo der Bedarf über 15 Jahre hinausgeht.

•  Überdimensionierte Bauzonen leisten der Zersiedelung Vorschub und führen zu hohen, von der Allgemeinheit zu tragenden Folgekosten. »  z.B. direkte Erschliessungskosten (Wasser, Abwasser, Strom, Strasse) pro Kopf und

Jahr: - Freistehendes EFH (AZ 0.34): CHF 2'098.- - Wohnblock (AZ 1.0): CHF 1'286.-

→ EFH gegenüber Block: 60% höhere Kosten1

»  Infrastrukturfolgekosten für übergeordnete Erschliessung an peripheren Standorten - Bedarf an Erweiterungsinvestitionen bis 20302 z.B. bei Nationalstrassen und Schiene in der Höhe von 79 bis 88 Mrd. CHF

•  Aufgabe der Kantone und Gemeinden ist es, den effektiven Bedarf für 15 Jahre bzw. die überschüssigen Bauzonenreserven festzulegen.

1  Quelle: Gmünder 2010. 2  Quelle: Schalcher et al. 2011.

Auswirkungen Rückzonungspflicht


Auswirkungen Reduktion überdimensionierter Bauzonen II

Überdimensionierte Bauzonen v.a. im ländlichen Raum »  Bauzonenreduktion erfolgen nur dort, wo Bauland im Überfluss

vorhanden und eine geringe Nachfrage sowie entsprechend tiefe Bodenpreise vorherrschen.

»  Es entsteht keine echte Verknappung von Bauland, da an diesen Standorten weiterhin ein Angebot für die nächsten 15 Jahre besteht.

Einzonungen in zentrumsnahen Lagen weiter möglich »  An gesuchten, zentrumsnahen Standorten mit entsprechend

hohen Bodenpreisen bestehen meist keine Reserven, die über Bedarf von 15 Jahren hinaus gehen.

»  Sind die Reserven aufgebraucht, kann weiter Bauland eingezont werden.

Ländlicher Raum

Zentren



Auswirkungen Reduktion überdimensionierter Bauzonen III

•  Die RPG-Teilrevision sieht nebst den Rückzonungen auch Massnahmen zur Mobilisierung von Bauland vor, so dass Bauzonen ihrer Bestimmung zugeführt werden können. Dies wird v.a. an gesuchten Lagen der Fall sein.

•  Insgesamt kommt es aufgrund der Rückzonungen zu einer Reallokation der Bauzonen (Auszonung, wo nicht gebraucht und Einzonung, wo nötig) und somit besseren (effizienten) Nutzung der Ressource Boden.

Fazit: Auch bei einer Verkleinerung überdimensionierter Bauzonen besteht immer die Möglichkeit, bei Bedarf für hinreichend Bauland zu sorgen, so dass aufgrund der Rückzonung keine Verteuerung des Baulands und damit der Wohnkosten zu erwarten ist.



Finanzierung der Rückzonungen


•  Klärung und Definition der effektiv entschädigungspflichtigen Rückzonungen durch die Kantone

•  CH-Mehrwertabgabeertrag bei einem Abgabesatz von 20%: 426.6 Mio. CHF p.a.

0

10

20

30

40

50

60

70

80

ZH BE LU UR SZ OW NW GL ZG FR SO BS BL SH AR AI SG GR AG TG TI VD VS NE GE JU

Mio

. CH

F p.

a.



Abbau der Bauzonenüberschüsse bis 2030 in %

Anmerkung: unterstellter Mehrwertabgabesatz beträgt 25% Quelle: B,S,S. / Gmünder et al. 2011. Grafik: Econlab 2013.

Schweiz: 36% Abbau der Überschüsse

0-9%

10-29%

30-49%

50-69%

70-89%

90-100%



Idee Finanzierungsmodell für Rückzonungen1

1  Müller-Jentsch, D. & Gmünder, M. 2013.

1.  Intrakantonale Rückzonung mittels Mehrwertabgabe »  Kantone wie BE, BS, SZ oder ZG könnten Überschüsse bis 2030 zu

100% abbauen »  Kantone wie VS, GL, TI, BL könnten <10% ihrer Überschüsse abbauen

2.  Kantonale Finanzierung bei Überschüssen nach Stufe (1) »  Finanzierung Rückzonungen in Kantonen, die trotz Mehrtwertabgabe

von 20% Überschüsse aufweisen, mit Eigenmitteln bis zu 2/3 der Rückzonungskosten

3.  Bundesbeiträge mit Auflagen »  Finanzierung von max. 1/3 der Rückzonungskosten »  Auflagen: kantonaler Mehrwertabgabesatz >40%, auch Auf- und

Umzonungen »  Bundesbeiträge z.B. als Darlehensfonds für Überbrückungsfinanzierung

(Time-lag)

Mw.abgabe

Kantone

Bund



Schlussfolgerungen I

1.  Die Mehrwertabgabe und die Rückzonungspflicht sind die zentralen Elemente der RPG-Teilrevision.

2.  Eine Mehrwertabgabe ist aus ökonomischer Perspektive sinnvoll und gerechtfertigt.

3.  Die heutigen Bauzonenüberschüsse führen zu hohen Folgekosten (Erschliessungs- und Infrastrukturkosten) und zu einer ineffizienten Nutzung der knappen Ressource Boden.

4.  Aufgrund der Mehrwertabgabe ist von keiner Verteuerung des Baulands und der Wohnkosten auszugehen.

Fazit


Schlussfolgerungen II

5.  Auch ist aufgrund der Rückzonungspflicht keine Erhöhung der Baulandpreise und der Wohnkosten zu erwarten.

6.  Modellrechnungen zeigen, dass die heutigen Bauzonenüberschüsse bei einem Mehrwertabgabesatz von 20% bis 2030 schweizweit nur teilweise abgebaut werden können.

7.  Kantone sollten daher weitere Finanzierungsmöglichkeiten auf Grundlage der Mehrwertabgabe prüfen – insb. Aufzonungen oder Abgabesätze >20%.

8.  Ebenfalls ist die Entwicklung eines Finanzierungsmodells zu prüfen wie auch die Abschaffung verzerrender Anreize (Besteuerung von Bauland nach Verkehrswert statt landwirtschaftlichem Nutzwert).

Fazit


Verwendete Quellen

•  B,S,S. / GMÜNDER, M., BRAUN, N., AESCHBACHER, N. (2011). Konzepte zur Bauzonenverkleinerung – Abklärung der monetären Folgen und der Wirksamkeit von vier verschiedenen Konzepten. Studie im Auftrag des ARE.

•  FAHRLÄNDER PARTNER (2008). Bauzonen Schweiz – Wieviel Bauzonen braucht die Schweiz? Schlussbericht zuhanden des Bundesamts für Raumentwicklung, Zürich.

•  GMÜNDER, M. (2010). Raumplanung zwischen Regulierung und Markt. Eine ökonomische Analyse anreizorientierter Instrumente in der Raumplanung. Zürich/Chur: Rüegger.

•  MÜLLER-JENTSCH, D.; GMÜNDER, M. (2013). Das revidierte Raumplanungsgesetz aus ökonomischer Sicht. In: Die Volkswirtschaft, 1/2-2013.

•  SCHALCHER, H.R., BOESCH, H.J., BERTSCHY, K., SOMMER, H., MATTER, D., GERUM, J., JAKOB, M. (2011). Was kostet das Bauwerk Schweiz in Zukunft und wer bezahlt dafür? Fokusstudie NFP 54, Zürich, vdf.

Literaturhinweise

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