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Im Gespräch

Andreas Arndt

Alexander Betz

Christ ian-Oscar Geyer

Eric Romba

Dr. Lars Tegtmeier

Dr. Oliver Zander

Geschlossene Fonds

Die SpezialiSten

für Sachwerte

Moderation:

Dr. Oliver Zander,

Rechtsanwalt und Partner,

GÖRG Partnerschaft von Rechtsanwälten

Dr. Lars Tegtmeier, Gründungsgesellschafter und Geschäftsführer,

TKL.Fonds GmbH

Eric Romba, Hauptgeschäftsführer,

Verband Geschlossene Fonds e.V. (VGF)

2 portfolio plattform: Beteiligungen Juli 2011

Moderation:

Dr. Oliver Zander,

Rechtsanwalt und Partner,

GÖRG Partnerschaft von Rechtsanwälten

Andreas Arndt, Gesamtvertriebsleiter und Generalbevollmächtigter,

HCI Capital AG

Christian-Oscar Geyer, Geschäftsführender Gesellschafter,

Dr. Peters GmbH & Co. Emissionshaus KG

Alexander Betz, Vorstandsmitglied,

MPC Capital AG

portfolio plattform: Beteiligungen Juli 2011 3

2010 hat der markt für geschlossene fonds wieder angezogen, das platzierungsvo

lumen war höher als im Vorjahr. im ersten Quartal 2011 lag das von der finanzauf

sicht Bafin gestattete Neukapital jedoch rund 50 prozent hinter dem Vorquartal und

Vergleichsquartal des Vorjahres. Die Branche versucht, anleger vor allem über das

thema Sachwerte zurückzugewinnen. Was sind die Vorteile von Sachwerten?

arndt: In dieser herausfordernden Zeit für Anleger und Vertriebspartner müssen wir aufzeigen, dass Sachwerte

verschiedene und nachhaltige Vorteile haben. Das ist zum einen, dass es sie emotional anspricht, da es um

einen anfassbaren Wert geht, der von kurzfristigen Schwankungen nur bedingt getroffen ist, und zum anderen,

dass Sachwerte eine attraktive Alternative und Ergänzung zu anderen Anlagen sind. Die Diskussion um Sach-

werte ist jedoch nicht neu. Wir weisen seit jeher darauf hin, dass es sinnvoll ist, in Immobilien, Schiffe, Flugzeuge

oder ähnliche Anlagen zu investieren.

Betz: Trotzdem hat die Diskussion einen aktuellen Aufhänger. Denn die Fluchtwährungen der Krise sind nicht

geschlossene Fonds, sondern Gold oder Eigentumswohnungen. Es ist dem geschlossenen Fonds nicht hinrei-

chend gelungen, von diesem Trend zu profitieren. Ich glaube, dass Anleger noch nicht richtig verstehen, dass

eine Beteiligung an einem geschlossenen Fonds, zum Beispiel einem Immobilienfonds, die gleichen und darüber

hinaus weitere Vorteile bietet, wie der direkte Kauf einer Eigentumswohnung. Wegen des Wortes „Fonds“ den-

ken Anleger möglicherweise an Papiere oder Ähnliches. Sie unterschätzen die Vorteile einer Fondsbeteiligung.

Daher ist es wichtig, diesen echten Sachwertcharakter eines Fonds entsprechend darzustellen.

romba: Die Anlegerscheu ist aber kein Phänomen, das nur geschlossene Fonds betrifft. Das liquide Vermögen

der Anleger ist extrem gestiegen. Anleger sind verunsichert, wo sie überhaupt investieren können. Diese Schwelle

der Unsicherheit müssen wir versuchen, gemeinsam zu überschreiten mit dem Thema Sachwert. Geschlossene


Fonds bieten Anlegern Zugang zu Wirtschaftsgütern, die sie alleine nicht schultern könnten, beispiels weise ein

Schiff, ein Flugzeug oder eine Immobilie in den Niederlanden. Dieses sind alles Substanzwerte. Egal, was im

Markt passiert, das Asset an sich ist noch da und hat einen Wert.

Zurzeit bin ich als anwalt stark mit mittelständischen unternehmensanleihen be

schäftigt. Dort erfolgt eine Emission nach der anderen. millionen Euro werden oft in

wenigen Stunden platziert. ist der geschlossene fonds einfach das falsche label?

oder woran liegt es, dass anleger sich nicht in geschlossene fonds flüchten?

Geyer: Ich glaube nicht, dass die Sachwertdiskussion oder das Label falsch ist. Es muss an anderen Dingen

liegen. Denn auch Zertifikate, die extrem von der Krise getroffen waren, verkaufen sich wieder. Vielleicht hat es

damit zu tun, dass der geschlossene Fonds sehr konkret ist, die Anleihe oder das Zertifikat hingegen abstrakt.

Sie sind weitaus fungibler, werden in einem „regulierten Markt“ gehandelt, können unkompliziert schnell ge- und

verkauft werden. Das macht eine Investition sehr viel einfacher. Einen geschlossenen Fonds kann der Anleger

nicht mal eben schnell kaufen.

romba: Fungibilität nützt aber nichts, wenn Anleger den Zeitpunkt zum Ausstieg verpassen. Sie schützt nicht

vor Verlusten. Ein Vermittler muss anlage- und anlegergerecht beraten. Dazu gehört, dass ein Teil eines gut

diver sifizierten Portfolios in Sachwerten angelegt ist, egal ob über geschlossene Fonds oder andere Vehikel. Hier

ist die Frage, ob der Anleger zögerlich ist oder schon der Berater. Ist das Bedürfnis auf Anlegerseite vielleicht

sogar da und wird vom Berater nicht erkannt oder ignoriert?

arndt: Bei Aktien werden Schwankungen allgemein von den Anlegern meist akzeptiert. Fehlende Ausschüttungen

oder gar ein Buchwertverlust des Assets bei geschlossenen Fonds werden hingegen oft dramatisiert. Viel-

leicht hat der Berater davor Respekt. Zwei weitere Hindernisse machen es dem geschlossenen Fonds schwer.

Sachwertanlagen sind grundsätzlich ein langfristiges Investment, und viele Anleger scheuen zurzeit langfristige

Bindungen, auch wenn diese in der Anlagetheorie durchaus sinnvoll sind. In der Praxis wird die ursprünglich

prognostizierte Fondslaufzeit jedoch häufig unterschritten. So sind bei den rund 190 verkauften Schiffen der

HCI im Schnitt nur acht Jahre Laufzeit erreicht worden. Zweitens sind geschlossene Fonds mit unternehmeri-

schen Risiken verbunden. Diese wurden besonders in den vergangenen zwei Jahren ersichtlich, als es bei dem

einen oder anderen Fonds unternehmerische Entscheidungen zu treffen galt. Dabei werden die Chancen dieser

Anlage form aktuell nicht ausreichend gewürdigt. Das müssen wir kommunikativ aufarbeiten, um den geschlos-

senen Fonds wieder richtig zu positionieren, nämlich als sinnvolle und notwendige Sachwertanlage. Zudem ist

es für die Volkswirtschaft unabdingbar, dass wir Eigenkapital in solche Projekte bringen.

Betz: Durch die Krise haben geschlossene Fonds ihren unternehmerischen Charakter gezeigt, auch im ne-

gativen Sinne. Hier wurde offensichtlich, dass Anleger wohl nicht alle hinreichend über die Risiken aufgeklärt

wurden. Eingegangene Anrufe in der Treuhand zeigen, dass den Anlegern die Logik und Struktur eines solchen

Fonds nicht immer klar ist. Wir müssen anscheinend noch besser informieren.

tegtmeier: Der Anlegerkreis hat einen sehr heterogenen ökonomischen Sachverstand. Zudem unterscheiden

sich die Anleger in ihren Wünschen an das Produkt, zum Beispiel hinsichtlich Ausschüttung oder Tilgung. Die

Herausforderung ist es, den Präferenzen eines sehr heterogenen Anlegerkreises gerecht zu werden. Dazu kom-

men Präferenzen des Vertriebs und Initiators, die sich von den Interessen der Anleger unterscheiden können.

Welche rolle spielen verfehlte prognosedaten?

Betz: Emissionshäuser stellen sich einer großen Herausforderung: In ihren Leistungsbilanzen machen sie einen

Soll-Ist-Abgleich über die vergangenen Jahre. Das machen Anbieter anderer Kapitalanlagen nicht. Diese Bilanz

„Anleger unterschätzen die Vorteile einer Fondsbeteiligung. Es ist daher

wichtig, den echten Sachwertcharakter eines Fonds darzustellen.“

Alexander Betz


legt offen, dass die Prognosen nicht immer erfüllt werden. Es ist aber auch kaum möglich, korrekt über lange

Zeiträume in die Zukunft zu planen, selbst mit relativ risikoarmen Sachwerten. Hier stolpern wir über unsere

selbst gewählte Transparenz. Wir müssen jetzt die Fonds durch die schwierige Zeit managen und am Ende

beweisen, dass die Prognosen einigermaßen eingehalten werden können, was ich nach wie vor für realistisch

halte. Eine Schiffsbeteiligung, die zwei oder drei Jahre nicht auszahlt, muss am Ende nicht vom angestrebten

Zielwert abweichen.

romba: Wir reden immer digital: null oder eins. Wenn ich sechs Prozent pro Jahr versprochen habe und nur drei

zahle, ist das aus der Perspektive des Investors nicht das Zugesagte. Man muss aber auch das Marktumfeld im

Auge behalten. Wenn andere Anlagen ein negatives Ergebnis erzielen, sind drei Prozent Plus nicht schlecht.

Die langfristigen prognosen kommen aus dem Bereich der geschlossenen fonds.

Gesetzlich vorgeschrieben sind sie nicht. Warum verzichten Sie nicht darauf?

Betz: Das halte ich für gefährlich. Denn die Prognosen zeigen, was man unter konservativen Annahmen mit die-

ser Anlage erzielen könnte. Nur so kann man überhaupt beurteilen, ob das Projekt zu einem guten Anlageerfolg

führen kann.

arndt: Langfristig muss man sich die Frage stellen, ob man die Prognosen im Prospekt anders darstellen kann.

Man könnte etwa bei einem Schiffsfonds nur eine Dreijahresvorschau machen, ähnlich wie im Börsenprospekt

bei einer Aktienemission, und den Rest offenlassen. Da man im Wettbewerb mit anderen Anbietern steht, hal-

te ich diesen Schritt jedoch für gewagt. Zudem haben Anleger und Berater in den vergangenen Jahren eine

gewisse Erwartungshaltung aufgebaut, die eine Prognose über die gesamte Fondslaufzeit umfasst.

Geyer: Vielleicht wäre es eine Lösung, im Prospekt die Prognosen in einem Korridor anzugeben: fünf bis sieben

statt sechs Prozent. Dadurch wird das Produkt jedoch ein Stück intransparenter, und es braucht mehr Vertrauen

in den Anbieter. Ein unseriöser Anbieter könnte durch die Spanne fünf Prozent als ausreichend ansehen und den

Rest in seine Tasche stecken.

Betz: Um die Wahrscheinlichkeit zu erhöhen, dass wir unsere Prognosen erreichen, hat MPC Capital bei

mehreren Immobilienfonds im Prospekt auf eine Hochdynamisierung der Ausschüttungen verzichtet und statt-

dessen mehr Liquidität eingeplant. So hat der Fonds sechs statt sieben Prozent Auszahlung. Im Vertrieb ist das

bisher kein Hindernis.

Geyer: Eine konservative Kalkulation als Vertriebsargument ist grundsätzlich gut. Es gibt aber auch

Vertriebspartner, denen die Ausschüttung nicht reicht und die den Fonds nicht anfassen, obwohl er nicht

schlechter ist als andere.

tegtmeier: Wie viel Prozent Auszahlung brauche ich, um einen Fonds vertreiben zu können? Diese Frage halte

ich für völlig falsch. Richtig wäre vielmehr, zu fragen, wie hoch die Rendite sein muss, damit sie im Vergleich zu

anderen Anlagen risikoadäquat ist. Und da schneiden viele geschlossene Fonds gar nicht schlecht ab.

Ein Vergleich von geschlossenen fonds mit anderen Kapitalanlageprodukten ist

immer noch schwierig. Wie kann man die Vergleichbarkeit erhöhen?

tegtmeier: Eine Vergleichbarkeit ist erreichbar über einen adäquaten Stellvertreter in Form eines Indexes. Für

Schiffsfonds haben wir zwei solche Indizes entwickelt. Sie weisen allerdings die Netto-Performance aus, andere

Indizes spiegeln die Brutto-Performance wider. Für geschlossene Immobilienfonds könnte man ebenfalls Indizes

berechnen, dort ist man jedoch auf die Unterstützung der Emissionshäuser angewiesen.

Braucht die Branche einen index?

„Man muss der Krise Tribut zollen und daraus lernen. Bei unserem

neuen Schiffsfonds haben wir viel gemacht, um Anlegervertrauen zurück-

zugewinnen.“ Christian-Oscar Geyer


Betz: Eine Benchmark halte ich für besser als einen Soll-Ist-Vergleich. Denn wenn sich die Welt um uns herum

verändert, ist es nicht intelligent, an vor zehn Jahren gemachten Prognosen festzuhalten.

arndt: Die Frage ist, welche Vergleichbarkeit man herstellen will. Will man aktuelle Produkte verschiedener An-

lageklassen vergleichbar machen? Da gibt es für mich eine natürliche Begrenzung. Jede Asset-Klasse hat ihre

individuelle Prägung. Ein Vergleich ist nicht immer sinnvoll, schon gar nicht, wenn er nur auf die Rendite abzielt.

Will man jedoch die bisherige Performance einer Anlageklasse abbilden, können Indizes ein gutes Mittel sein.

romba: Die vergangene Entwicklung eines Indexes ist allerdings keine Gewähr für seine zukünftige Entwick-

lung. Ein Index kann letztlich nur eine gewisse Bestätigung oder Vertrauen schaffen. Er ist kein Allheilmittel.

tegtmeier: Ein Index bietet durchaus ein grundlegendes Verständnis für die Rendite-Risiko-Charakteristika einer

speziellen Anlageform. Zudem liefert er Erkenntnisse darüber, was die Anlageklasse auf Portfolioebene leisten

kann und wie sie mit anderen Anlageklassen korreliert.

Betz: Die derzeitige Negativdiskussion bezieht sich auf Wasserstandsmeldungen. Die Betrachtung vollständig

abgeschlossener Fonds kommt oft zu kurz. Erst nach dem Verkauf des Assets weiß man, was die Anlage ge-

bracht hat. Daher ist es sinnvoll, zu messen, was ein Emissionshaus bei aufgelösten Fonds geschafft hat. Dazu

gibt es Fakten, und eine Rendite ist errechenbar. Ich glaube, dort schneidet die Branche sehr gut ab.

Ein auslöser dieser Negativdiskussion waren Schiffsfonds. Wie sieht es an den

Schiffsmärkten aus? Haben Schiffsfonds noch eine Zukunft?

tegtmeier: Die Schifffahrt gehört zu den drei kapitalintensivsten Industrien der Welt. In der Vergangenheit lag

der Finanzierungsbedarf pro Jahr bei rund 80 Milliarden Dollar. In diesem Jahr liegt er aufgrund der vollen Or-

derbücher bei rund 150 Milliarden. Ich glaube, dass das KG-Modell ein wichtiges Finanzierungsvehikel in der

Schifffahrt bleibt. Wer in Schiffe investieren will, sollte es jetzt tun. Denn jetzt ist das Umfeld günstig. Es nützt

aber nichts, wenn die Anleger das nicht erkennen und die Emissionshäuser auf ihren Schiffsfonds sitzen bleiben.

Daher könnte es sein, dass Reedereien künftig verstärkt auf Kapitalmarktfinanzierung zurückgreifen müssen und

Vehikel wie die Schiffs-AG oder die luxemburgische Sicav an Bedeutung gewinnen.

Geyer: Gute Nachricht: Die Schifffahrt gibt es noch. Seit der schweren Krise geht es wieder steil nach oben. Vor

ein bis zwei Jahren war die Bucht vor Singapur noch schwarz vor lauter aufliegenden Schiffen. Die sind jetzt alle

wieder in Fahrt. Die Charterrate ist dabei erstmal zweitrangig. Wichtig ist, dass die Schiffe gebraucht werden.

Die Charterraten steigen aber auch schon wieder stark, zwar von einem miserablen Niveau, aber der Trend geht

nach oben. Schiffsbeteiligungen sind auf jeden Fall weiterhin sinnvoll.

arndt: Die Schiffsmärkte waren nie ganz tot. Es gab Schiffsbeteiligungen am Markt. Wir haben auch platziert.

Es war nur schwieriger und dauerte länger. Auch jetzt ist es noch nicht ganz einfach. Wir sind jedoch überzeugt,

dass Schiffsinvestments eine Renaissance erfahren werden. Sie hängen sehr stark an der Weltwirtschaft, und die

wird weiterhin in vielen Bereichen stark anziehen und Transport kapazität erfordern. Da in den vergangenen zwei

Jahren kaum Schiffe bei Werften bestellt wurden, wird sich die Angebotssituation in den kommenden Jahren

verändern. Die Charterraten für Containerschiffe haben sich zum Teil schon vervielfacht. Nahezu alle Schiffe im

Containerbereich haben wieder eine Beschäftigung, einschließlich der relativ vielen derzeitigen Ablieferungen.

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Betz: Man muss unterscheiden zwischen Schifffahrtsmärkten, die sich sehr positiv entwickeln, und den Platzie-

rungsmärkten, die im Schiffsbereich noch ein zartes Pflänzchen sind. Aber ich bin optimistisch. Die Grundlage

zur Ankurbelung der Platzierungsmärkte hat sich deutlich verbessert. Die Sanierungsmaßnahmen liefen viel

reibungsloser als erwartet.

Sind neue fondskonzepte erforderlich, um das Vertrauen der anleger zurück

zugewinnen?

Geyer: Man muss der Krise schon Tribut zollen und daraus lernen. Allein hier am Tisch haben wir drei verschie-

dene Konzepte. Die Pool-Beschäftigung bei der HCI; MPC macht eine Turbo-Ausschüttung, bedient also vor-

rangig die Anleger; und dann die Banken. Wir werden im Sommer einen Fonds mit einem großen Tanker, einem

VLCC, anbieten. Für das Schiff haben wir einen 16-jährigen Chartervertrag mit der chinesischen Staatsreederei.

Wir erhöhen bei dem Fonds stark die Liquidität. So haben wir, wenn es Probleme geben sollte, einen Puffer. Der

Fonds hat eine hohe Eigenbeteiligung des Reeders, um Vertrauen beim Anleger zu bilden. Zudem haben wir die

Kosten reduziert. Wir haben viel gemacht, um das Vertrauen zurückzugewinnen. Eine Lehre für mich aus der

Krise ist, sich nicht zu sehr in Abhängigkeit der finanzierenden Bank zu begeben, damit im Krisenfall die Anleger-

interessen nicht zu sehr in den Hintergrund rücken.

Herr Betz, haben Sie im umgang mit den Banken auch gelernt, oder warum setzen

Sie bei ihrem aktuellen fonds auf eine schnelle auszahlungsstruktur?

Betz: Die Loan-to-value-Klausel in Bankverträgen berechtigt die Banken, immer wieder zu prüfen, was das

Schiff im Vergleich zur Kreditsumme wert ist. Wenn in Krisen die Schiffe an Wert verlieren, wird die erlaubte

Loan-to-value-Quote eventuell gerissen. Die Banken können dann Ausschüttungen an die Anleger verhindern,

obwohl der Fonds wirtschaftlich gut läuft. Bei unserem Fonds „MS Rio Manaus“ verzichtet die Bank für acht

Jahre auf die Überprüfung der Quote. Wenn der Schiffsbetrieb planmäßig läuft, kann die Auszahlung auf jeden

Fall erfolgen. Ziel ist es, während des zehnjährigen Festchartervertrags dem Anleger vollständig sein Kapital

zurückzuzahlen.

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War es leicht, eine Bank zu finden, die das mitmacht?

Betz: Wenn Banken in Zukunft wieder an der Finanzierung von Schiffs-KG-Modellen verdienen wollen, müssen

sie mitspielen und auch selbst für Vertrauen bei Anlegern sorgen. Emissionshäuser und Banken müssen ge-

meinsam an Konzepten arbeiten.

arndt: Es gibt unterschiedliche Lösungsansätze für das Thema Finanzierung. Bei unserem aktuellen Container-

schiffsfonds „HCI JPO Leo“ haben wir eine sehr defensive Finanzierungsstruktur gewählt, nur 40 Prozent sind

Fremdkapital. Früher waren eher 60 bis 70 Prozent üblich. Ansonsten hat der Schiffsfonds „HCI JPO Leo“ eine

ganz klare und einfache Struktur, ohne irgendwelche Gimmicks. Vielmehr kommt es auf die Qualität der Projekt-

partner sowie auf ein nachhaltiges Beschäftigungskonzept und auf ein wettbewerbsfähiges und gut einge-

kauftes Schiff an.

Herr tegtmeier, wie beurteilen Sie als analyst die neuen Konzepte, von denen hier

gesprochen wird?

tegtmeier: Grundsätzlich hat sich am Schiffsfondskonzept nichts geändert. Ein Schiff wird gekauft, es wird

verchartert und wieder verkauft. Die Neuheiten bei den Konzepten zielen vielmehr darauf ab, Finanzierungs-

problemen zu begegnen und Vertrauen zu bilden. Die stärkste vertrauensbildende Maßnahme ist für mich eine

möglichst hohe Eigenbeteiligung des Reeders.

Bei immobilienfonds scheint das anlegervertrauen vorhanden. Vor allem fonds mit

deutschen Büroimmobilien wurden gut platziert. ist das der trend der Zukunft?

Betz: Ein klares Jein. Wir haben im letzten Jahr sehr gute Erfahrungen mit Fonds gemacht, die auf eine Büro-

immobilie in guter Lage mit einem soliden langfristigen Mieter setzen. Solche Core-Immobilienfonds waren

meines Erachtens der erste große Platzierungstrend nach der Krise. Allerdings setzen mittlerweile sehr viele

Anbieter auf diese Fonds, etwa 40 Angebote sind im Markt. Auch wenn es dort weiterhin Nachfrage gibt, ist

diese nicht groß genug, damit die gesamte Branche allein auf diesen Trend setzen kann. Es ist daher Aufgabe

der Branche, Alternativen zu finden.

Einige gibt es ja schon. Herr arndt, läuft das thema Wohnimmobilien?

arndt: Mit dem HCI Wohnkonzept Hamburg investieren wir in knappen Wohnraum in der Metropole Hamburg

und nutzen dort eine staatliche Förderung. Es gibt jedoch auch Besonderheiten, wie eine spät einsetzende

Ausschüttung, die dazu geführt haben, dass das Produkt nicht den Absatz gefunden hat, den es aufgrund der

intelligenten Fondskonstruktion verdient hätte. Wir werden die Platzierung aber bald erfolgreich abschließen

und die Anbindung eines Wohnprojektes in Hamburg vornehmen. Daneben haben wir uns auch im Core-Markt

umgeschaut. Da die Nachfrage dort hoch ist, hat es etwas gedauert, bis wir ein passendes Objekt gefunden

haben. Mit dem HCI Berlin Airport Center investieren die Anleger in eine moderne, zertifizierte Büroimmobilie in

nicht reproduzierbarer Lage direkt am Terminal des neuen Berliner Flughafens.

Betz: Auch MPC Capital wird eine Alternative bringen. Dabei handelt es sich um Studentenappartements mit

einem bundesweit durchgängigen Konzept.


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Wie der Seetransport hat sich der flugverkehr stark erholt. Das angebot an

flugzeugfonds ist jedoch überschaubar. Herr Geyer, finanzieren Sie weitere a380?

Geyer: Wir bringen dieses Jahr noch einen weiteren A380-Fonds mit dem Leasingnehmer Air France. Aber

der Markt ist schwieriger geworden, auch bei der Finanzierung. Damals haben wir vier A380 nebeneinander

finanziert. Das geht heute nicht mehr. Zudem hat sich der Markt weiterentwickelt. Fluggesellschaften weltweit

wissen mittlerweile, dass das „German KG-System“ eine neue Alternative ist, um Flugzeuge zu finanzieren. Es

ist schwerer geworden, Maschinen zu vernünftigen Konditionen zu bekommen. Es könnte sein, dass dieses

eigent lich sehr gute Modell doch irgendwann Schrammen bekommt, weil einige die Fonds zu eng kalkulieren.

Wir wollen weiterhin Flugzeugfonds auflegen, bieten auch bei vielen Flugzeugen mit. Wir machen aber nicht

jedes Flugzeug um jeden Preis, nur um eines im Angebot zu haben.

Ein Kritikpunkt am a380 war, dass es nur schlechte Schätzwerte zu Verkaufspreisen

und umbaukosten gibt. ist man dort mittlerweile weiter?

Geyer: Der A380 ist jetzt seit vier Jahren in der Luft. Er hat sich als Flugzeug der Zukunft bewiesen und wird

die Boeing 747 ablösen. Der Hype ist aber schon zurückgegangen. Ein A380 ist auch nicht das einzige Flug-

zeug, das man gut über einen Fonds finanzieren kann. Ein großer Vorteil von Flugzeugfonds ist, dass das

Betriebskosten risiko beim Leasingnehmer liegt und nicht wie bei Schiffen beim Fonds.

Herr tegtmeier, wie bewerten Sie flugzeugfonds?

tegtmeier: Ein Flugzeug ist ein schönes Asset, weil es einfach ist. Wir schauen uns bei den Fonds zunächst

das Konzept bis zum Ablauf des Leasingvertrags an. Dazu gehört die Bonität des Leasingnehmers, die Höhe

der kumulierten Ausschüttungen und der Tilgung. Es gab einen Anbieter mit exzellentem Verhältnis zwischen

Anschaffungspreis und Leasingrate, so dass bis zum Ablauf des ersten Leasingvertrags der Anleger 100 Pro-

zent seiner Einlage zurück hat und das Darlehen zu 100 Prozent getilgt wird. Bei Prognosen zum Zeitraum nach

Ablauf des Leasingvertrags halten wir uns stark zurück.

Erneuerbare Energien sind zurzeit das thema schlechthin. im fondsbereich hat es

jedoch nachgelassen. Woran liegt das?

romba: Neue Energien ist noch ein Thema im Fondsmarkt. Geschlossene Fonds hatten eine große Vorreiter-

rolle in diesem Bereich. Durch das Kapital privater Anleger hat die Branche überhaupt erst ihren heutigen Status

erreicht. Im Fondsbereich werden wir künftig bestimmt auch Projekte mit Standort außerhalb Europas sehen.

arndt: HCI hat bisher zwei Solarfonds gemacht. Wir halten uns jetzt erst mal zurück. Wir wollen zunächst mehr

Klarheit bei den Einspeisevergütungen in Deutschland und anderen Ländern. Wir warten darauf, dass sich der

Markt ein wenig konsolidiert. Es waren sehr viele Fondsanbieter am Markt.

Betz: Bei MPC Capital haben wir ein sehr banales K.-o.-Kriterium. Das führt dazu, dass wir selten solche

Projekte umsetzen. Es betrifft die Fertigstellungsrisiken. Als größerer Anbieter in diesem Markt bekommen Sie

täglich ein regeneratives Projekt angeboten, meistens aus dem Solarbereich. In über 99 Prozent der Fälle wird

in Wahrheit aber eine Projektfinanzierung gesucht. Das passt nicht zum Fonds. Renditen, die ein ordentlich kon-

zipierter Solarfonds ausweist, sollten unbedingt davon ausgehen, dass der Solarpark bereits fertiggestellt und

angeschlossen ist und dass es keinerlei Risiken hinsichtlich der Einspeisevergütung mehr gibt.

Geyer: Eine noch nicht fertige Anlage gehört für mich eher in den Bereich Private Equity. Ein Emissionshaus

besorgt Eigenkapital für bereits gut durchstrukturierte Produkte. Das Risiko ist sonst für die Anleger zu hoch. Bei

den neuen Energien ist für mich die oft mangelnde Professionalität ein Problem – in zweierlei Hinsicht. Um ein

„Nachhaltigkeit bei Partnerwahl und Asset-Klasse ist wichtig. Wir brauchen

nicht ständig neue Trends, sondern funktionierende, bewährte Konzepte.“

Andreas Arndt


neues Asset professionell und seriös anbieten zu können, muss ein Emissionshaus umfangreiches Know-how

aufbauen. Das ist aufwendig und kostenintensiv. Es lohnt sich nur, wenn eine Produktserie geplant ist. Zweiter

Punkt: Sie müssen bei den regenerativen Energien meist mit sehr kleinen Partnern zusammenarbeiten.

tegtmeier: Das ist ein wesentlicher Punkt. Die Bonität ist bei diesen Gesellschaften meist überschaubar. Solar-

fonds haben eine Betreibergesellschaft, die Wartung und Verfügbarkeit garantiert. Wenn diese Gesellschaft

pleitegeht, ist es sicherlich kein Problem, einen Ersatz zu finden, nur mit Sicherheit nicht zu den Konditionen des

Vorgängers. Eine Pleite zerschießt daher schnell die Prognoserechnung.

Emissionshäuser finanzieren immer wieder neue assets. Welche Neuheiten sind

demnächst zu erwarten?

Geyer: Ich warne davor, immer wieder etwas Neues auszugraben. Es gibt solide Investments wie Schiffe, Flug-

zeuge, Immobilien. Die wird es noch in zehn Jahren geben. Bei den regenerativen Energien werden wir neue

Entwicklungen sehen. Es bleibt abzuwarten, was sich davon als Beteiligungsmodell umsetzen lässt.

Betz: Wir wüssten schon, was Absatz finden würde. Solche Produkte lassen sich aber nicht realisieren. Absatz

finden Kurzläufer, dort ist die Nachfrage hoch. Die typischen Assets eines geschlossenen Fonds sind aber lang-

fristige Anlagen. Die bei geschlossenen Fonds entstehenden Kosten rechnen sich bei Kurzläufern nur schwer.

romba: Die Branche sollte in den bekannten Asset-Klassen solide Produkte machen. Das ist auch im Inter-

esse des Vertriebs. Genauso wie ein Emissionshaus muss auch ein Vertrieb für ein neues Thema Know-how

aufbauen, um das Produkt beurteilen und seinem Kunden vermitteln zu können.

arndt: Es gibt jedoch Marktteilnehmer, die immer wieder Neues einfordern. Zum Beispiel werden Emissionshäuser

bei manchen Veranstaltungen gar nicht berücksichtigt, wenn sie nicht eine neue Geschichte mitbringen. Es ist

zu hoffen, dass einige Marktteilnehmer aus dieser schwierigeren Phase gelernt haben, dass Nachhaltigkeit ein

wesentliches Thema ist, sowohl bei der Partnerwahl als auch bei der Asset-Klasse. Wir brauchen nicht ständig

neue Trends, sondern funktionierende und bewährte Konzepte.


thema regulierung: Wie ist der aktuelle Stand? Bleibt noch etwas unreguliert?

romba: Das deutsche Gesetz, das vor allem den Vertrieb regelt, ist durch den Bundesrat. Im Juli wird wohl die

Anhörung sein. Zum 1. Januar 2012 tritt es aller Voraussicht nach planmäßig in Kraft. Die europäische AIFM-

Richtlinie ist im Juni in Kraft getreten. Seitdem ticken die zwei Jahre für die Umsetzung ins nationale Recht. Man

kann sich also darauf einstellen, dass Ende Juni 2013 die Richtlinie gilt. Aus unserer Sicht gibt es dann keinen

unregulierten Bereich mehr, weder auf der Vertriebsseite noch auf Seite der Emissionshäuser.

Nützt die regulierung der Branche? Verbessert sie den anlegerschutz?

romba: Ich glaube, dass Emissionshäuser unter der Richtlinie ihre Stärken als Asset Manager gut aus-

spielen können. Zurzeit sprechen wir vor allem über Publikums-KG-Fonds. Spannend wird jedoch, wie die

Finanzierungs strukturierer, also die Emissionshäuser, in Zukunft mit anderen Rechtsformen und Vehikeln umge-

hen. Als regulierter AIFM, kurz für Alternative Investment Fund Manager, können sie ihren Kunden letztlich auf

den Leib schneidern, was diese brauchen.

arndt: Es ist richtig, die Branche zu regulieren. Die größeren Emissionshäuser sehen sich dafür gut aufgestellt.

Ein Problem sehe ich eventuell bei der großen Informationsflut, die auf den Kunden zufließt. Das Maß an Infor-

mation muss angemessen sein.

Betz: Die Beratungsqualität im freien Vertrieb wird deutlich steigen. Der Anteil der freien Vermittler, die alle ge-

stellten Anforderungen erfüllen, einschließlich der Eintragung ins Register, wird sich stark reduzieren. Zudem wird

es Änderungen im Bankvertrieb geben. Geschlossene Fonds sind jetzt Finanzinstrumente und müssen einer

Risikoklasse zugeordnet werden. Wir haben schon die ersten Diskussionen mit Banken, die für geschlossene

Fonds die höchste Risikoklasse vorsehen, auch bei Fonds mit einer langfristig vermieteten Immobilie. Ich hoffe,

dass Banken geschlossene Fonds künftig nicht nur noch als Hochrisikoprodukt einschätzen.

romba: Wir tun so, als ob sich nur in unserem Bereich etwas ändern würde. Es wird sich aber auch bei ande-

ren Anlagetypen und bei der Risikoklassifizierung etwas ändern. Die Maßnahmen sind durchaus geeignet, den

Anlegerschutz zu erhöhen. Es liegt jedoch auch an der Aufsicht, die die Einhaltung der Regeln strikt überwachen

muss. Die Branche muss dieses und das nächste Jahr dazu nutzen, ganz klar zu sagen, was geschlossene

Fonds sind, was sie geleistet haben und was sie leisten können. Wir müssen kommunizieren, dass wir im Regu-

lierungsbereich auf einem Level Playing Field mit anderen Anlageformen sind und dass wir ein weißes Produkt

anbieten.

Dabei wünsche ich der Branche viel Erfolg. Danke für die rege Diskussion.


Im Bild zu sehen von links nach rechts:

Alexander Betz, Vorstandsmitglied, MPC Capital AG

Christian-Oscar Geyer, Geschäftsführender Gesellschafter, Dr. Peters GmbH & Co. Emissionshaus KG

Eric Romba, Hauptgeschäftsführer, Verband Geschlossene Fonds e. V. (VGF)

Andreas Arndt, Gesamtvertriebsleiter und Generalbevollmächtigter, HCI Capital AG

Dr. Lars Tegtmeier, Gründungsgesellschafter und Geschäftsführer, TKL.Fonds GmbH

Dr. Oliver Zander, Rechtsanwalt und Partner, GÖRG Partnerschaft von Rechtsanwälten


Dr. Oliver Zander, Rechtsanwalt und Partner, GÖRG Partnerschaft von Rechtsanwälten

Die Börse Stuttgart eröffnete im Mai 2010 das neue Segment „Bond M“. Auf diesem

Segment können Anleihen von mittelständischen Unternehmen gelistet und gehandelt

werden. Bisher sind dort Anleihen mittelständischer Unternehmen von mehr als einer

Milliarde Euro platziert worden. Über Bond M werden die Anleihen vor allem bei Klein-

anlegern platziert. Aber auch institutionelle Anleger bedienen sich über diese Plattform.

Mittlerweile gibt es ähnliche Segmente an den Börsen Düsseldorf und Frankfurt. Mün-

chen, Hamburg und Hannover wollen in Kürze folgen. Während die Platzierungszahlen

bei geschlossenen Fonds leicht rückläufig sind, boomt es bei den neuen Börsensegmenten. Die Emissionen von

bekannten Marken, wie Air Berlin, Underberg und Schneekoppe, waren innerhalb weniger Stunden platziert.

Aber auch kaum bekannte Unternehmen können nach wie vor innerhalb weniger Tage oder Wochen zweistellige

Millionenbeträge platzieren.

Zwischenfinanzierung von der Börse statt von der Bank

Gerade für Initiatoren könnte sich angesichts dieser Erfolgsstory ein genauerer Blick auf diesen Markt lohnen.

Denn zum einen haben Initiatoren notorisch das Problem der Zwischenfinanzierung – eine Immobilie muss erst

einmal gekauft werden, bevor das Geld über den Fonds hereingeholt werden kann. Solche Zwischenfinanzierun-

gen ließen sich über eine Anleihe, die der Initiator begibt, bankenunabhängig und für eine Reihe von Projekten

darstellen. Zum anderen könnten Initiatoren überlegen, ob sie die enorme Platzierungskraft der Börsen für sich

nutzen können. So ließe sich ein interessantes Projekt statt über einen Fonds auch über eine Anleihe finanzieren.

Die Anleihe würde dann nicht vom Initiator, sondern von einem dafür gegründeten „Special Purpose Vehicle“

begeben werden.

Anleihen und geschlossene Fonds weisen einige Parallelen, aber auch Unterschiede auf. Beide dürfen grund-

sätzlich nur mit einem von der Finanzaufsicht Bafin geprüften Prospekt vertrieben werden. Aufbau und Gestal-

tung von Prospekten für Anleihen und geschlossene Fonds sind recht ähnlich. Im Unterschied zu Fonds haben

die Anleger bei Anleihen keine Gesellschafterrechte. Eine Anleihe ist zu einem bestimmten Termin rückzahlbar.

Der Emittent kann Anleihen auch vorzeitig zurückkaufen. Die Anleihebedingungen sind flexibel ausgestaltbar,

auch Nachranganleihen sind daher möglich. Ein großer Vorteil besteht darin, dass bei Anleihen im Gegensatz zu

Bankdarlehen keine Sicherheiten zu stellen sind. Allerdings kann eine zugunsten der Anleger wirkende Sicherheit

– etwa in Form von Immobilien – unterlegt werden, was eine Anleihe für sicherheitsorientierte Anleger attraktiver

machen sollte. Eine Anleihe ist ein flexibles Instrument für eine schlanke Finanzierung.

Die verschiedenen Börsen stellen für die Aufnahme einer Anleihe unterschiedliche Bedingungen an den Emitten-

ten. Sie fordern teilweise ein Rating von mindestens BB. Mindestvolumina einer Anleihe bewegen sich zwischen

zehn und 25 Millionen Euro. Die Stückelung darf nicht kleiner als 1.000 Euro sein. Überdies muss der Emittent

einen Vertrag mit einem Börsencoach abschließen, der ihn auf die Emission vorbereitet und begleitet. Solche

Coachs können von den Börsen empfohlene Unternehmensberatungen oder Rechtsanwaltskanzleien sein.

platzierungsalternative: anleihen für initiatoren


Eine Emission auf einer der Börsenplattformen bietet für einen Initiator bislang unregulierter geschlossener

Fonds einen ersten Einstieg in den regulierten Kapitalmarkt. Denn wenn die Anleihe an einer der Börsen gelistet

ist, ergeben sich für den Emittenten von der jeweiligen Börse vorgeschriebene Folgepflichten. Dazu zählt die

Erstellung eines Finanzkalenders, eine Aktualisierung des Ratings, eine Verpflichtung zur unverzüglichen Ver-

öffentlichung wichtiger Informationen über den Emittenten und die Anleihe, ähnlich wie es als Ad-hoc-Mitteilung

auf dem regulierten Markt vorgeschrieben ist, sowie die Einhaltung bestimmter Fristen für die Veröffentlichung

des Jahresabschlusses.

unterlegte Sicherheiten senken Zinskosten

Die Höhe der Verzinsung der Anleihe bestimmt sich nach dem Ausfallrisiko. Im Bereich der Mittelstandsanleihen

liegen die Zinssätze zwischen fünf und neun Prozent pro Jahr. Bei Anleihen, die mit einer Sicherheit, wie einer

Immobilie, unterlegt sind, akzeptiert der Markt auch geringere Zinsen. Die Zinsen werden über eine Zahlstelle an

die Anleger ausgezahlt. Die Anleihe selbst wird im Depot des Anlegers verbucht.

Neben den Zinsen fallen für den Emittenten die Kosten der Börse, der Zahlstelle, des Coachs sowie die Kosten

für Prospekt und Marketing an. Die Börsen verlangen vom Emittenten in aller Regel auch die Teilnahme an

Roadshows, auf denen die Anleihe insbesondere institutionellen Anlegern zum Kauf angeboten wird. Grob ge-

rechnet muss der Emittent neben dem jährlichen Zins mit zusätzlichen Kosten von etwa einem Prozent des An-

leihevolumens pro Jahr der Laufzeit rechnen, wobei die üblichen Laufzeiten bei fünf bis sieben Jahren liegen. Be-

dient sich der Emittent neben der Börse weiterer vertrieblicher Unterstützung durch Vermittler, fallen dafür noch

einmal zwischen 0,5 und 1,5 Prozent Vertriebsprovision auf das eingeworbene Volumen an. Im Vergleich zu den

im Bereich geschlossener Fonds üblicherweise gezahlten Vertriebsprovisionen ist das überraschend wenig.

anleihefieber für schnelle platzierung nutzen

Ähnlich wie die Begebung eines geschlossenen Fonds erfordert die Begebung einer Anleihe eine sorgfältige

Planung. Die Vorlaufzeit bis zur Emission beträgt einschließlich der Bafin-Prüfung drei bis vier Monate. Die im

Prospekt zu veröffentlichenden Abschlüsse dürfen nicht älter als neun Monate sein, ansonsten ist ein Zwischen-

abschluss anzufertigen. Nachdem die Bafin den Prospekt gebilligt hat, bleibt dem Emittenten ein Jahr Zeit, die

Anleihe öffentlich zu vertreiben. Beim derzeitigen Anleihefieber sollte aber kein Emittent ein ganzes Jahr dafür

benötigen. Da die Anleihen an der jeweiligen Börse gehandelt werden können, bildet sich für jede Anleihe ein

Marktpreis, der auch die Bonität des Emittenten spiegelt. Die Fungibilität der Anleihe wird daher auch mit Trans-

parenz des Emittenten erkauft, was für einen Emittenten nicht immer vorteilhaft ist.

Ob sich die Begebung einer Anleihe für einen Initiator lohnt, hängt entscheidend davon ab, wie gut seine Produkt-

Pipeline gefüllt ist. Gibt es genügend Projekte, für die eine Zwischenfinanzierung benötigt wird, und können die

für eine Anleihe anfallenden Zinsen und Kosten an die aufzulegenden Fonds weitergegeben werden, könnte eine

Anleihe eine attraktive Option sein. Gleichermaßen lohnt es sich zu überlegen, Projekte so zu strukturieren, dass

sie statt über die üblichen Vertriebskanäle geschlossener Fonds über den derzeit attraktiven Vertriebskanal einer

Börse den Anlegern nahegebracht werden.


Christian-Oscar Geyer, Geschäftsführender Gesellschafter,


In der Finanz- und Wirtschaftskrise haben Anleger mit Wertpapieren und Aktien enorme

Verluste hinnehmen müssen. Dadurch ist das Vertrauen der Anleger nachhaltig gestört

worden. So ergab eine Umfrage im Jahr 2009, dass 64 Prozent der Spitzenverdie-

ner das Vertrauen in ihre Bankberater verloren haben. Ein weiterer Effekt ist, dass im

zweiten Halbjahr 2010 die Zahl der „Aktionäre“ auf den niedrigsten Stand seit über

zehn Jahren gesunken ist. Hinzu kommt, dass aktuell die Angst vor Inflation zunimmt.

Mit gutem Grund investieren deshalb die Anleger wieder verstärkt in Sachwerte. Ge-

meinsam mit anderen Anlegern in kapitalintensive Sachwerte zu investieren, die man als Einzelinvestor nicht

stemmen kann, ist seit Jahrzehnten die Grundidee des geschlossenen Fonds beziehungsweise einer unter-

nehmerischen Beteiligung. Damit bietet der geschlossene Fonds einer breiteren Öffentlichkeit die Möglichkeit,

zum Beispiel in Flugzeuge, Schiffe oder Immobilien zu investieren und an deren wirtschaftlichen Entwicklung

zu partizipieren. Solide und sicherheitsorientierte Fondskonzepte sind bei der Strukturierung eines Geldanla-

geportfolios ein probates Instrument, um dieses auf hohem Niveau zu stabilisieren. Hier liegt der Ansatz des

Hauses Dr. Peters, das sich auf sicherheitsorientierte Fondskonzepte bei Investitionen in moderne Flugzeuge

und Rohöltanker spezialisiert hat.

Sicherheitsorientierte fondskonzepte in der luft ...

Doch wie erkennt ein Anleger sicherheitsorientierte Fondskonzepte? Im ersten Schritt geht es um das Investitions-

objekt selbst. Bei Luftfahrtinvestments sollte der Fonds in moderne und treibstoffeffiziente Flugzeuge investieren.

Ein gutes Beispiel dafür ist der Airbus A380, von denen die Dr.-Peters-Gruppe bereits sieben finanziert und

flugzeuge und Schiffe – Vermögensvermehrung durch solide Sachwertanlagen

Die Auszahlungen steigen von 7,5 Prozent p. a. ab dem Jahr 2011 bis auf 16 Prozent p. a. ab dem Jahr 2024 und im Jahr 2029 auf 32 Prozent an. Die Prognose für die Gesamtauszahlungen liegt bei rund 262,8 Prozent inklusive des Verkaufserlöses. Nach zehn Jahren sind die Verbindlichkeiten gegenüber den Banken bereits zu 81,4 Prozent und nach 13 Jahren komplett getilgt. In der Fondskalkulation wurde die Anschlussleasingrate nach Ablauf von 13 Jahren mit 900.714 Euro entsprechend dem Mid-Case-Wertes des eingeholten Avac-Gutachtens moderat angesetzt.

Grafik 1: Geplante Einnahmen, tilgungen und auszahlungsverlauf am Beispiel des DSfonds Nr. 137 flugzeugfonds Xii

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Tilgungen in Euro Leasingeinnahmen in Euro Auszahlungen in %


in Fonds eingebracht hat. Es ist das derzeit größte und modernste Flugzeug der Welt und steht am Anfang

seines Produktlebenszyklus. Dies ist die Voraussetzung dafür, dass das Flugzeug auch noch in vielen Jahren

für den Luftfahrtmarkt attraktiv ist und nach dem Auslaufen des ersten Leasingvertrages entweder einen neuen

Leasing nehmer zu attraktiven Leasingraten finden oder zu einem guten Preis verkauft werden kann. Ein weiterer

Parameter sind langfristige Leasingverträge über zehn Jahre mit sich anschließenden Verlängerungsoptionen.

Dadurch verfügt die Fondsgesellschaft über einen langfristigen und planbaren Cashflow. Zusätzliche Sicherheit

bringt eine schnelle Tilgung des Fremdkapitals (siehe Grafik 1). So sollte das Fremdkapital zum großen Teil inner-

halb der Laufzeit des ersten Leasingvertrages getilgt werden.

Ein weiterer Sicherheitsfaktor ist der Aufbau einer hohen Liquiditätsreserve zum Zeitpunkt des auslaufenden

Leasingvertrages. Damit steht dem Fonds zu dem Zeitpunkt Kapital zur Verfügung, zu dem das Flugzeug ge-

gebenenfalls einem neuen Leasingnehmer angeboten werden muss. Mit der vorhandenen Liquidität hat die

Fondsgesellschaft zum einen eine gute Verhandlungsbasis, da kein wirtschaftlicher Druck vorhanden ist. Zum

anderen hat sie ausreichende Mittel für eventuell erforderliche Umrüstungen im Rahmen des Remarketings für

das Flugzeug.

Unabhängig von den vorstehenden Sicherheitsparametern sollte der Zinssatz gesichert sein und detaillierte

Rückgabebedingungen für das Flugzeug vereinbart werden. Einer der wesentlichsten Sicherheitsfaktoren bei

den vorstehenden Konzeptansätzen ist die wirtschaftliche Substanz des Leasingnehmers, der im Übrigen auch

sämtliche Betriebskosten zu tragen hat. Denn dieser sollte die Leasingraten auch dann leisten können, wenn

es in der Luftfahrt einmal nicht so gut läuft. Bei den Investments in Großraumflugzeuge wie den A380 oder der

Boeing 777 arbeitet die Dr.-Peters-Gruppe ausschließlich mit namhaften und wirtschaftlich gut aufgestellten

Fluggesellschaften wie Air France, Emirates und Singapore Airlines zusammen. Diese Fluggesellschaften zahlten

Zum kalkulatorisch angenommenen Zeitpunkt der Flugzeugrückgabe im Jahr 2024 baut der Fonds inklusive Rückstellungen für Remarketingkosten eine Liquidität in Höhe von mehr als 20 Millionen Euro auf. Diese hohe Liquidität verschafft der Fondsgesellschaft ein hohes Maß an Handlungs- und Verhandlungsspielraum mit Anschlussleasingnehmern. Mit der hohen Liquiditätsreserve und der langen Leasinglaufzeit ohne Betriebskostenrisiko bietet der Fonds hohe Sicherheit gegen mögliche Schwankungen der Luftfahrtbranche und die Anschlussbeschäftigung. Durch die vertraglich gesicherten Einkünfte und den Liquiditätsaufbau erhöht sich deutlich die Prognosesicherheit für den Anleger.

Grafik 2: liquiditätsaufbau am Beispiel des DSfonds Nr. 137 flugzeugfonds Xii

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Liquiditätsreserve


in der zurückliegenden und wohl stärksten Krise in der Luftfahrt stets pünktlich und in voller Höhe die vereinbar-

ten Leasingraten, und alle bisher aufgelegten Flugzeugfonds entwickeln sich wie geplant oder besser.

... und zu Wasser

Mit dem nahezu identischen Konzept der Schiffsbeteiligungen mit Langfristcharter investiert die Dr.-Peters-

Gruppe seit 1998 erfolgreich in Rohöl- und Produktentanker. Bisher wurden 42 Tankschiffe finanziert, darunter

22 Supertanker der VLCC-Klasse (Very Large Crude Carrier). Sieben der bisher aufgelegten Tankerfonds haben

bereits ihre Schiffe wieder verkauft. Die Anleger dieser Fonds erzielten nach dem internen Zinsfuß Ergebnisse

zwischen zehn und 18 Prozent pro Jahr und nach Steuern. Am 25. März 2011 hat die Dr.-Peters-Gruppe ein

weiteres dieser mächtigen Schiffe übernommen. Der VLCC-Supertanker ist 16 Jahre an eine Tochtergesellschaft

der staatlichen China Shipping Group verchartert. Das Schiff ist an den Charterer übergeben und fährt bereits

die vereinbarten Charterraten ein. Der Fonds befindet sich aktuell in der Konzeption und wird in den nächsten

Monaten zur Zeichnung angeboten. Neben der hohen Bonität des Charterers zeichnet sich dieser Fonds be-

sonders durch die deutliche Reduzierung der Fondskosten, einer vergleichsweise schnellen Tilgung und dem

Aufbau einer hohen Liquiditätsreserve aus. Zudem engagiert sich der Initiator selbst mit einer hohen Eigen-

beteiligung. Diese Eigenbeteiligung erhält zudem deutlich niedrigere jährliche Auszahlungen als die Anleger. Eine

weitere Besonderheit sind die durchgängig sehr konservativen Kalkulationsparameter – sowohl während der

Laufzeit des Fonds als auch für den unterstellten Verkaufserlös.

Mit seinen sicherheitsorientierten Produkten spricht die Dr.-Peters-Gruppe vor allem Anleger an, die ihr

Geldanlage portfolio auf hohem Niveau stabilisieren wollen und bei der Investition freie Liquidität zur Verfügung

haben, die sie langfristig einsetzen können. Denn die Investition in einen geschlossenen Fonds ist in der Regel

langfristig ausgerichtet und rentiert sich dann am besten für die Anleger, wenn sie bis zur Veräußerung des

Investitionsobjekts Gesellschafter der Fondsgesellschaft bleiben. Ungünstig wäre es, wenn der Investor inner-

halb der Fondslaufzeit dringend Liquidität benötigen würde und seine Gesellschafteranteile auf dem Zweitmarkt

veräußern müsste. Denn in diesem Fall kann er eventuell unter einem ungünstigen Kursniveau leiden, auf jeden

Fall jedoch nicht beim Exit von den Veräußerungserlösen profitieren.

Airbus A380 Rohöltanker DS Vision


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Wir bedanken uns herzlich für die Anerkennungen unserer Leistungen bei:

Andreas Arndt, Gesamtvertriebsleiter und Generalbevollmächtigter, HCI Capital AG

Die Containermärkte erholen sich deutlich. Auch Schiffsfonds treffen wieder auf Nach-

frage, denn der Einstieg in eine Schiffsbeteiligung war lange nicht mehr so günstig wie

heute. Anleger sollten jedoch genau hinsehen: Denn wenn die vergangenen zwei Jahre

eines gelehrt haben, dann, dass eine solide Konzeption, professionelles Management

sowie Erfahrung des Anbieters und seiner Partner die entscheidenden Voraussetzun-

gen für den Erfolg eines Schiffsinvestments sind.

Der Trend weist klar nach oben: Seit Jahresbeginn ist der Howe Robinson Container Index (HRCI), der die

Charterraten von insgesamt 14 Schiffsklassen berücksichtigt, um insgesamt 31 Prozent auf 908 Punkte (Stand

31. Mai 2011) gestiegen. Gegenüber dem Tiefststand vom November 2009 bedeutet das ein Plus von 275 Pro-

zent. Grund für die Erholung ist die Rückkehr der Weltwirtschaft auf ihren Wachstumspfad. Aktuell erwartet der

Internationale Währungsfonds (IWF) für dieses und das kommende Jahr ein globales Konjunkturplus von jeweils

rund 4,5 Prozent. Ähnlich verhält es sich beim Welthandel: Für 2011 und 2012 gehen die Experten des IWF von

Zuwächsen um etwa sieben Prozent aus.

Die richtige Zeit ...

Von dieser starken Wirtschaftsleistung profitiert auch der weltweite Containerumschlag. Nach einem Rückgang

von zehn Prozent im Jahr 2009 stieg das Transportaufkommen bei Containern im vergangenen Jahr um 12,6

Prozent. Hohe Zuwachsraten gab es dabei vor allem im asiatischen Raum. Allein Exportweltmeister China hatte

2010 seine Ausfuhren um etwa 30 Prozent gesteigert. Mit einem Umschlag von mehr als 29 Millionen Containern

im vergangenen Jahr hat Shanghai inzwischen Singapur als weltgrößten Containerhafen überholt. Insgesamt

dürfte der Containerumschlag in Asien um rund 13 Prozent gestiegen sein, in Nordamerika dagegen „nur“ um

neun Prozent und in Westeuropa um sieben Prozent. Im Zuge dessen hat sich auch die Nachfrage nach Trans-

portkapazitäten positiv entwickelt.

... und das richtige Schiff!

Anleger können jetzt von den Chancen profitieren, die sich in diesem positiven Marktumfeld bieten. Dabei gilt es

jedoch, Angebote genau zu prüfen. Zunächst sollte man den Kaufpreis beachten. Denn der Kaufpreis für Schiffe

sollte vergleichsweise günstig sein, unabhängig vom Segment und von der Größenklasse. Hier gilt die alte Weis-

heit: Im Einkauf liegt der Gewinn. Denn je günstiger das Schiff anfänglich ist, desto höher ist im Erfolgsfall die

Rendite auf das eingesetzte Kapital. Anleger sollten deshalb vergleichen, wie viel für ein Schiff einer bestimmten

Bauart und Typklasse im Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre tatsächlich bezahlt wurde.

Welchen Unterschied dies in der Praxis ausmacht, kann man am aktuellen HCI-Containerschiffsfonds „HCI JPO

Leo“ belegen: Der Kaufpreis des Anfang 2011 erworbenen 3.100-TEU-Schiffes liegt unter dem Zehnjahres-

durchschnitt für diese Schiffsgröße. Wie günstig dieser Kaufpreis war, zeigt sich zudem an der Tatsache, dass

der Marktpreis seit Vertragsunterzeichnung im Dezember 2010 um rund fünf Millionen Dollar gestiegen ist. An-

leger sollten sich auch aufzeigen lassen, wie die Zukunftsaussichten der jeweiligen Schiffsklasse im Hinblick auf

Frachtangebot und Transportnachfrage sind: Mehr als drei Viertel aller aktuellen Neubaubestellungen, die in den

nächsten drei Jahren an den Markt kommen, werden über 5.000 TEU Ladekapazität haben. Größe ist jedoch

Comeback der Containerschiffe


nicht nur von Vorteil. Viele Häfen haben Tiefgangs- oder Längenbeschränkungen. Hinzu kommt: Je mehr Con-

tainerriesen auf den Weltmeeren unterwegs sind, desto mehr kleine und mittelgroße Schiffe werden benötigt, um

Waren regional zu verteilen. Bei diesen Schiffsgrößen könnte es bald zu Engpässen kommen. Aktuell befinden

sich im Vergleich zu wenige Bestellungen für Schiffe unter 5.000 TEU in den Orderbüchern der Werften.

Beschäftigungskonzept und solide Kalkulation als Erfolgsbedingung

Erfahrene Schiffsemittenten, wie die HCI Capital AG, beobachten gemeinsam mit ihren Partnern die Schiffs-

märkte kontinuierlich und haben zudem den Marktzugang, um lohnende Investitionsobjekte zu identifizieren

und trotz der momentanen Finanzierungsproblematik im Zuge der Bankenkrise anzubinden. Der HCI steht hier

beispielsweise seit vielen Jahren eine der größten deutschen Reedereien als Gesellschafter und erfahrener Ge-

schäftpartner zur Seite: die Peter Döhle Schiffahrts KG. Das Schifffahrtsunternehmen unterhält ein weltweites

Netzwerk zu Banken, Reedereien und Werften und deckt als Firmengruppe fast die gesamte Wertschöpfungs-

kette im Schiffsbereich ab – vom An- und Verkauf von Schiffen über das Crewing bis hin zur Befrachtung. HCI

und Döhle haben gemeinsam bereits viele Schiffsprojekte initiiert.

Das Comeback der Containerschifffahrt

Doch nicht nur in der Planungs-, sondern gerade auch in der Betriebsphase stellen letztlich die Erfahrung des

Schiffsmanagers, also des Reeders, und das Netzwerk eines Anbieters von Schiffsfonds die Weichen für den

Erfolg eines Investments. Wesentlichen Einfluss auf die Performance eines Schiffsfonds haben beispielsweise

die Einnahmen aus der Vercharterung des Schiffes. Hier hat sich neben der klassischen Festcharter ein zweites

Konzept etabliert: die Zusammenfassung von Schiffen in sogenannten Pools. Bei diesem Beschäftigungskonzept

teilen sich mehrere Schiffe die Einnahmen, und die Aufträge werden über einen Poolmanager eingeholt. So wer-

den – und das ist besonders wichtig, wie die vergangenen Jahre gezeigt haben – Einnahmen verstetigt und

planbar gemacht. Als Poolmanager für eigene und auch fremde Schiffe ist seit vielen Jahren das Haus Döhle

tätig, das auch die HCI JPO Leo zusammen mit 15 weiteren Schiffen managen wird.

Über 90 prozent des weiter steigenden Welthandels wird über See abgewickelt

Weltweiter Containerumschlag (in mio. tEu)

Quelle: Daten basierend auf Clarkson Research Services Ltd. „Container Intelligence Monthly 01/2011“, London, sowie verschiedene frühere Jahrgänge; * 2011/2012 (Prognose); Dipl.-Wirtsch.-Ing. Michael Niefünd, Elsfleth.


Ob Festcharter oder Poolkonzept, wichtig ist zudem, dass das Emissionshaus bei einem Schiffsprojekt mit

Partnern zusammenarbeitet, die eine langjährige erfolgreiche Leistungsbilanz nachweisen können. Der richtige

Projektpartner kann so auch wesentlichen Einfluss nehmen auf die Höhe der laufenden Kosten während des

Betriebes des Schiffes, also etwa die Kosten für Personal, Versicherungen oder Dockung des Schiffes. Die HCI

JPO Leo wird von der erfahrenen Reederei Jan und Peter Oltmann aus Stade mit exzellenter Leistungsbilanz

gemanagt. Das Traditionshaus in Familienbesitz kann inzwischen auf 175 Jahre Geschichte blicken und hat

bereits bei rund zwölf Schiffsfonds erfolgreich mit der HCI zusammengearbeitet. Bei diesen Projekten ist es dem

Reeder durch vorausschauende Entscheidungen und professionelles Schiffsmanagement über Jahre gelungen,

Schiffsbetriebskosten niedrig zu halten und so nachweisbar unterhalb des ursprünglich prognostizierten Auf-

wands zu bleiben.

Erfahrung und Netzwerk entscheiden bis zum Schluss

Der Erfolg eines geschlossenen Schiffsfonds zeigt sich aber letztlich immer bei Abschluss des Investments,

das heißt beim Verkauf des Schiffes zum Ende der Laufzeit. Der in diesem Zusammenhang häufig bemühte

Ausspruch „Abgerechnet wird am Schluss“ ist so einfach wie wahr, denn ein Großteil des eingesetzten Kapitals

muss beim Verkauf des Schiffes wieder eingenommen werden können. Entscheidend hierbei ist das Timing: Die

Nachfrage nach einem bestimmten Schiffstyp sollte zum Verkaufszeitpunkt gerade besonders hoch und das

Angebot verfügbarer Schiffe eher niedrig sein. Um diesen richtigen Zeitpunkt zu ermitteln, braucht ein Initiator

Erfahrung, um die Entwicklung bestimmter Marktsegmente beurteilen zu können, sowie ein stabiles und funkti-

onierendes Netzwerk, welches den Verkaufsprozess unterstützt und befördert. So erbrachten bislang mehr als

95 Prozent der inzwischen über 190 veräußerten HCI-Schiffe für den Anleger ein positives Ergebnis.

Die Zeit ist wieder reif für Containerschiffsfonds, denn der Einstieg erfolgt zu einem günstigen Zeitpunkt und die

Marktaussichten sind sehr gut. Allerdings kommt es angesichts der Erfahrungen der vergangenen Jahre heute

mehr denn je auf eine sorgfältige Konzeption und ein professionelles Management der Schiffe an. So ist die Wahl

des richtigen Schiffsfonds immer auch die Entscheidung für den richtigen Emittenten.


portfolio plattform: Rohstoffe Juni 2011 23

HCI CAPITAL AG – WIR SIND SCHIFF!

Die HCI Capital AG hat bereits über 530 Schiffe finanziert, weit mehr als jeder andere Anbieter. Seit unserem Start vor über 25 Jahren haben unsere Anleger und Partner weit mehr als 12 Mrd. EUR in unsere Schiffe in-vestiert. Mit Erfolg: Die Nettovermögensmehrung aller 179 bisher wieder veräußerten Schiffe liegt bei durch-schnittlich 8,0 Prozent p. a.!

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Schiffe Immobilien Energie

Alexander Betz, Vorstandsmitglied, MPC Capital AG

Eigentlich hätten wir Grund zum Jubeln: Die Konjunkturerholung der europäischen

Wirtschaft hält an. Der Internationale Währungsfonds (IWF) erwartet für 2011 ein Wirt-

schaftswachstum in Deutschland von 2,5 Prozent. Deutschlands Exportmaschine

brummt wie kaum zuvor. Doch über dieser positiven Entwicklung schwebt ein Da-

mokles-Schwert: die Krise der europäischen Währungsunion. Griechenland, Irland,

Spanien und Portugal brauchen finanzielle Unterstützung in Milliardenhöhe, um ihre

defizitären Haushalte vor dem Zusammenbruch zu bewahren. Zwar sieht der IWF den

wirtschaftlichen Aufschwung Europas trotz der Schuldenkrise nicht in Gefahr, betrachtet aber die Probleme Grie-

chenlands und anderer finanziell angeschlagener Euro-Staaten als Konjunkturrisiko. Andere Ökonomen sehen

sogar noch bedeutend mehr Risiken.

Seit der Finanzkrise wird Rettungspaket um Rettungspaket geschnürt. Erst für Banken, jetzt für Staaten. Es

wachsen nicht nur die Schuldenberge der „Nehmerländer“, sondern auch die der „Geberländer“ werden immer

größer. Vor einem Jahr wurde der Rettungsschirm für Griechenland mit einem Kreditprogramm von über 110

Milliarden Euro aufgespannt. Nach dem Maastrichter Vertrag sind direkte Finanzhilfen zwischen Staaten verbo-

ten, nicht aber die Vergabe von Krediten. 2011 soll der Rettungsschirm um weitere 60 Milliarden Euro erweitert

werden. Die mit dem ersten Kreditprogramm verbundenen Auflagen wurden jedoch nur zum Teil erfüllt. Manche

Ökonomen befürchten, dass schlechtem Geld gutes hinterhergeworfen wird und die Kredite nur getarnte Finanz-

hilfen sind. Statt einer sanften Umschuldung mit Kreditverlängerungen und niedrigeren Zinsen propagieren sie

einen „Haircut“, einen harten Schuldenschnitt, oder die geordnete Insolvenz für die überschuldeten Staaten.

Egal welche Maßnahmen letztlich ergriffen werden, die Schuldenkrise der Währungsunion belastet den Euro

und die Euro-Länder. Manche kritischen Stimmen stellen gar den Euro infrage. Welche Folgen das für jeden Ein-

zelnen hätte, bleibt offen. Bei einer Abwertung des Euro dürfte es in jedem Falle wenig vorteilhaft sein, größere

Beträge in Euro-Geldwerten angelegt zu haben. Ebenso naheliegend ist, dass die massive Liquidität, die durch

die Kredite in die europäischen Märkte gepumpt wurde, zu steigenden Inflationsraten führen wird. Das wäre

auch politisch opportun, da die Inflation die Schulden berge quasi von allein abschmelzen lässt. Vielen renom-

mierten Ökonomen gilt inzwischen eine Teuerungsrate zwischen zwei und vier Prozent als probates Mittel, um

die Schuldenberge der Staaten abzutragen.

Gerade in der aktuellen Situation, in der die wiederaufkeimende Konjunktur noch eine zarte Pflanze ist, ist

das Instrumentarium der Europäischen Zentralbank zur Abwehr inflationärer Tendenzen gehemmt. So tut sich

die Europäische Zentralbank schwer mit einer deutlichen Zinserhöhung. Nach einer vorsichtigen Erhöhung im

April 2011 entschieden sich die Währungshüter Anfang Mai, die Leitzinsen trotz einer Inflationsrate von mehr

als zwei Prozent nicht anzuheben, sondern vorerst bei 1,25 Prozent zu belassen. Und es wurden auch keine

Andeutungen gemacht, die eine Anhebung in nächster Zeit erwarten ließen.

Sachwert ist nicht gleich Sachwert

Was können private Anleger tun, um ihr Vermögen vor einer Währungsabwertung und zunehmender Inflation zu

schützen? Wenn Geld weniger wert wird, scheinen Sachwerte opportun zu sein. Doch Sachwert ist nicht gleich

Sachwert statt Geldwert –immobilienbeteiligungen trotzen der Schuldenkrise


Sachwert. Gold ist zwar eine Sache und hat einen Handels-, aber keinen echten Nutzwert. Die Wertentwicklung

von Gold basiert auf rein spekulativer Nachfrage und einem begrenzten Angebot. Bei Inflationsgefahr wird Gold

stark nachgefragt, fraglich ist aber, wie lange diese Nachfrage bei dauerhafter Inflation anhält.

Anders ist es mit Sachwerten, die ihren Wert vor allem aus ihrem Nutzen ziehen. Das sind beispielsweise Immo-

bilien. Das kann das eigene Haus sein, dessen Baufinanzierung durch die Inflation für den Eigentümer günstiger

wird. Aber auch Kapitalanlagen in Immobilien können einen Inflationsschutz bieten. Wer kein Immobilienexperte

mit viel Freizeit ist und Auswahl und Management der Immobilien lieber Profis überlässt, ist mit einem Immobilien-

fonds gut bedient. Einen langfristigen Schutz vor Inflationseinflüssen bieten dabei insbesondere geschlossene

Fonds, die in langfristig vermietete Gewerbeimmobilien investieren.

Allerdings muss man hier klar unterscheiden: Inflationsschutz bedeutet nicht, dass die Rendite des Investments

garantiert über der Inflationsrate liegt, sondern dass die Inflation keinen wesentlichen Einfluss auf die Rendite

hat. Man muss also trennen zwischen dem wirtschaftlichen Risiko und dem Inflationsrisiko einer Kapitalanlage.

So können beispielsweise die Zinsen von Festgeldern langfristig über der Inflationsrate liegen, dennoch bietet

solch eine Geldanlage keinen Inflationsschutz, da die Inflationsrate den realen Zinsgewinn reduziert.

inflationsschutz in immobilienfonds

Wie also funktioniert der Inflationsschutz in einem geschlossenen Immobilienfonds? Die Voraussetzung für einen

nachhaltigen Inflationsschutz ist hier ein indexierter Mietvertrag. Indexiert bedeutet, dass die Miete regelmäßig an

die Entwicklung des Verbraucherpreisindex, die als Maß für Inflation gilt, angepasst wird. So wird sichergestellt,

dass sich die Inflationseffekte auf Einnahmen und Ausgaben gegenseitig ausgleichen. Nun sind aber die Miet-

einnahmen während der Laufzeit des Fonds nur eine der Komponenten, die das Gesamtergebnis eines Fonds

beeinflussen. Die andere Seite sind Verkaufserlöse. Verkaufspreise werden in der Regel nach einem Ertrags-

wertverfahren ermittelt. Dabei werden die Erträge, die mit dem Objekt zu erzielen sind, über einen bestimmten

Zeitraum abgezinst und ein entsprechender Barwert ermittelt. Eine übliche Kennzahl ist der Kaufpreisfaktor, der

den Kaufpreis als Vielfaches der Jahres-Nettomieteinnahmen darstellt. Sein Kehrwert ist die Kapitalisierungsrate,

Cap Rate. Ein Kaufpreisfaktor von 15 würde angeben, dass der Kaufpreis dem 15-fachen der Jahres-Nettomiete

entspricht. Die Cap Rate läge bei 6,7 Prozent und entspräche der Verzinsung der Investition im ersten Jahr.

Sofern das Objekt instand gehalten wird und keine standortspezifischen Entwicklungen, wie Ab- oder Zunahme

des Gewerbesteuer-Hebesatzes oder die Entstehung konkurrierender Gewerbegebiete, zu einer wesentlichen

Veränderung von Angebot und Nachfrage führen, dürften Kaufpreisfaktor und Cap Rate relativ konstant bleiben.

Kommt es in dem Zeitraum zwischen Kauf und Verkauf des Fondsobjektes zu Inflation, steigen durch die Inde-

xierung die Mieten und damit die Jahres-Nettomieteinnahmen als Basis für die Verkaufspreisberechnung. Hier ist

also der unmittelbare Effekt der Inflation neutralisiert. Mittelbar bleiben schwächere Einflüsse, wie ein möglicher-

weise aufgrund der geldpolitischen Maßnahmen der Zentralbanken höheres Zinsniveau, das die Nachfrage nach

Investitionen dämpft.

immobilien: jetzt investieren?

Der Schutz vor Inflation ist die eine Sache. Aber ist jetzt auch ein guter Zeitpunkt, um Beteiligungen an Immobilien

zu zeichnen? Ja, denn ein Blick auf die Immobilienuhr von Jones Lang Lasalle zeigt, dass sich die Investitions-


märkte nach der Finanzkrise wieder in einer guten Ausgangslage befinden. Doch das Zeitfenster beginnt sich

in einigen Regionen bereits zu schließen. Gerade die von Anlegern derzeit begehrten Beteiligungsobjekte in

Deutschland mit langfristig gebundenen Top-Mietern werden von Investoren gesucht, so dass die Preise für die

hochwertigen Objekte bereits anziehen beziehungsweise die Spitzenrenditen leicht nachgeben.

Gute Investitionsmöglichkeiten finden sich auch außerhalb der Top-Lagen der Großstädte. Gerade die regiona-

len Immobilienmärkte in wirtschaftlich starken Regionen, wie die Metropolregion Nürnberg, bieten weiterhin gute

Investitionsmöglichkeiten. Auch bei unseren europäischen Nachbarn bieten sich derzeit attraktive Möglichkeiten.

Die Staatsverschuldung der Niederlande ist im europäischen Vergleich eher gering, das Geschäftsklima verbes-

sert sich zusehends, und die positive Wirtschaftsentwicklung zeichnet sich auch auf den Immobilienmärkten ab.

Hier sind durch den Fokus auf hochwertige Flächen an guten Standorten bereits sinkende Spitzenrenditen zu

erkennen.

Mittelfristig spricht noch ein Gedanke dafür, jetzt in Immobilien zu investieren: Wenn sich die freiwerdende

Liquidität aus den Kreditprogrammen durch den Wirtschaftsprozess kanalisiert, dürfte der Investitionsdruck bei

den Profiteuren der unterstützten Volkswirtschaften zunehmen. Das könnte in den nächsten fünf Jahren zu einer

steigenden Nachfrage bei bestimmten Investitionsgütern, wie Immobilien oder Rohstoffen, führen.

fazit

Vor dem Hintergrund der europäischen Schuldenkrise ist derjenige gut bedient, der jetzt auf Sachwerte statt auf

Geldwerte setzt. Insbesondere geschlossene Immobilienfonds enthalten nicht nur einen adäquaten Schutz vor

Inflation, sondern bieten zurzeit auch attraktive Investitionschancen und eine solide Perspektive.


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Grundlage des öffentlichen Angebotes und der Beteiligung an der Fondsgesellschaft ist einzig der Verkaufspro-spekt, dessen Veröffentlichung durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistung gestattet wurde. Dieser ist bei dem Anbieter der Beteiligung, der MPC Capital Investments GmbH, erhältlich. Es handelt sich um eine unter-nehmerische Beteiligung, die Risiken unterliegt. Diese werden in dem Verkaufsprospekt ausführlich dargestellt.

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28 Mai 2010 portfolio plattform: etf

Gabriele Volz, Geschäftsführerin Marketing, Vertrieb und Kundenservice, Wealth Cap

Deutschland steht bei Investoren hoch im Kurs. Die deutsche Wirtschaft brummt und

stieg im Jahr 2010 um 3,6 Prozent. Auch am Arbeitsmarkt steht Deutschland gut

da und verzeichnet sinkende Arbeitslosenquoten. Während sich viele europäische

Staaten mit einer lahmenden wirtschaftlichen Entwicklung und hohen Staatsschulden

konfrontiert sehen, besticht Deutschland durch Stabilität und Nachhaltigkeit. Diese

Komponenten wirken sich auch auf die Immobilienmärkte hierzulande aus. Denn wirt-

schaftlicher Aufschwung beeinflusst die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien positiv.

Wachstum sowie politische und soziale Stabilität machen Deutschland dabei aus der Sicht der Investoren zum

sicheren Hafen für Immobilieninvestments.

Hort der Stabilität

In der Vergangenheit hat der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt mit seiner geringen Volatilität die Investoren oft

gelangweilt. Jetzt zeichnet ihn genau dies gegenüber anderen Ländern aus. Nach den krisenbedingten Verwer-

fungen an den internationalen Kapitalmärkten gilt Deutschland nun als Hort der Stabilität und attraktiver Markt

für Immobilieninvestitionen. Die Stabilität rührt vor allem von der polyzentrischen Struktur her. Zwar macht das

Fehlen einer Mega-City – wie beispielsweise London, Moskau oder Paris – den Markt unübersichtlicher, gleich-

zeitig verhindert die Diversifizierung über mehrere Top-Standorte jähe Einbrüche bei Mieten und Preisen.

Während in Metropolen wie London oder Moskau jährliche Mietpreisschwankungen von 20 Prozent keine Sel-

tenheit sind, zeigen die deutschen Top-Standorte lediglich geringe Schwankungen jenseits und diesseits der

Nulllinie. Dies schmälert zwar kurzfristige Renditechancen, macht den Markt aber besonders stabil. Denn in den

großen Metropolen reicht oft ein kleiner konjunktureller Funke aus, um heftige Ausschläge der Miet- und Kaufs-

preise zu provozieren. So brachen die Spitzenmieten im Londoner West End Anfang 2009 um rund 30 Prozent

ein, um 2010 wieder um rund 18 Prozent zu steigen. Die Schwankungsbreite im Jahr 2010 ist mit einem Minus

von drei Prozent in Frankfurt und einem Plus von 4,5 Prozent in Düsseldorf auf deutschem Boden wesentlich

geringer.

Europäischer Spitzenreiter

So verzeichnete der deutsche Immobilienmarkt 2010 einen deutlichen Anstieg der Investitionen. Im Vergleich

zum Vorjahr stieg der bundesweit registrierte Investmentumsatz auf 19,6 Milliarden Euro – ein Anstieg von

rund 85 Prozent. Besonders gefragt waren dabei Büroimmobilien. Im vierten Quartal des Jahres 2010 hat sich

das Transaktionsvolumen in diesem Segment im Vergleich zum Vorjahreszeitraum mit einem Anstieg auf 3,1

Milliarden Euro mehr als verdoppelt. An den deutschen Top-Standorten Düsseldorf, Hamburg, München, Berlin,

Frankfurt und Köln stieg das Gesamttransaktionsvolumen ebenfalls deutlich um 90 Prozent an. Und auch für

2011 geht die Immobilienbranche von einer abermals gesteigerten Investitionsaktivität aus – Experten rechnen

mit einem Investitionsvolumen von deutlich mehr als 20 Milliarden Euro.

Mittlerweile nimmt Deutschland unter den europäischen Immobilieninvestitionsmärkten, was das Investitions-

klima angeht, den Spitzenplatz ein und lässt Märkte wie Großbritannien und Frankreich hinter sich. Während vor

allem angelsächsische Investoren in der Vergangenheit auf einen massiven Preisverfall analog ihrer Heimatmärkte

Bauen auf gesundem fundament


spekulierten, blieb dieser hierzulande weitgehend aus. Grundsätzlich prognostizieren die Experten eine positive

Entwicklung für die Zukunft und gehen von nochmals verbesserten Ertragsaussichten für den deutschen Büro-

markt in der kommenden Dekade aus.

alles „Core“ oder was?

Besonders im Fokus standen 2010 Investitionen in geschlossene Büroimmobilienfonds – ein Trend, der sich

auch 2011 fortsetzen wird. Grundsätzlich herrscht bei allen Investoren – institutionellen und privaten – am Markt

eine große Nachfrage nach erstklassigen Objekten in guten Lagen vor. Das sogenannte Core-Segment, das

heißt Immobilien in sehr guten Lagen und ebenso guten Qualitäten mit einem hohen Vermietungsstand und

bonitätsstarken Nutzern samt langfristigen Mietverträgen, war im Jahr 2010 heiß begehrt. Etwa zwei Drittel des

gesamten Transaktionsvolumens am Markt flossen in das sichere Core-Segment.

Insbesondere an den deutschen Top-Standorten Hamburg, München, Berlin, Düsseldorf, Köln, Stuttgart und

Frankfurt ergeben sich interessante Investitionschancen. Denn diese Standorte zeichnen sich durch eine hohe

wirtschaftliche Dynamik aus – mit entsprechender Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen. So stieg der

Flächenumsatz in den sieben größten deutschen Büromärkten um rund 20 Prozent. Zudem profitieren die deut-

schen Top-Standorte besonders vom wirtschaftlichen Aufschwung und der positiven Lage am Arbeitsmarkt.

Besonders stark war die Beschäftigungszunahme im Dienstleistungssektor. Dort entstanden Ende 2010 rund

390.000 neue Jobs. Der Löwenanteil, nämlich 226.000 dieser neuen Stellen, wurde in den büroaffinen Branchen

Unternehmensdienstleistung, Finanzierung und Vermietung geschaffen. Ein Faktum, das die Nachfrage nach

bestehenden Büroimmobilien nochmals ankurbelt, auch weil das spekulative Neu-Fertigstellungsvolumen an

den sieben großen Märkten nur noch 1,2 Prozent des Büroflächenbestandes entspricht. Doch das Angebot

an entsprechenden Objekten in Top-Lagen der deutschen Immobilienhochburgen ist begrenzt und wird sich in

diesem und im kommenden Jahr deutlich verknappen.

regionale oberzentren – musterbeispiele der Stabilität

Neben den führenden Standorten können jedoch auch regionale Oberzentren interessante Perspektiven und

gute Investitionschancen bieten. Diese mittelgroßen Städte mit starker regionaler Bedeutung bestechen durch

eine hohe Stabilität, was Mietpreise und Leerstände betrifft. So sind die Büromieten auch während der jüngsten

Wirtschafts- und Finanzkrise zwischen 2008 und 2010 im Durchschnitt nicht gesunken. An einigen Stand-

orten konnte sogar ein steigendes Mietpreisniveau verzeichnet werden. Auch die Flächenleerstände in den

Oberzentren haben sich in diesem Zeitraum verringert.

Städten wie Hannover und Darmstadt wird allgemein ein großes Zukunftspotenzial attestiert, weshalb diese als

Top-Standorte der Zukunft kategorisiert werden. Marktexperten sehen die Oberzentren den größten Märkten

gar einen Schritt voraus. Denn an diesen Standorten entstehen kaum neue Büroflächen durch spekulative Bau-

fertigstellungen, was sich positiv auf die Leerstände auswirkt. Der Büroflächenmarkt in Hannover beispielsweise

gilt als Musterbeispiel der Stabilität. Dort bewegt sich die Leerstandsquote seit 2004 in etwa auf dem gleichen

Niveau (rund sieben Prozent), und auch die Mietpreisentwicklung verlief seit 2001 nahezu stabil. Die solide

Entwicklung peripherer Immobilienmärkte während der jüngsten Wirtschaftskrise macht die Chancen und Quali-

täten der deutschen Oberzentren deutlich. Sie erweisen sich als deutlich konjunkturunabhängiger, zeichnen sich

freilich aber auch durch ein begrenztes Preissteigerungspotenzial aus. Zudem gilt es, an den jeweiligen Standor-


ten das wirtschaftliche Zukunftspotenzial und die demografischen Entwicklungen zu beobachten. Grundsätzlich

könnte diesen Standorten künftig aus Investorensicht eine größere Bedeutung zukommen, da sich die Spitzen-

anfangsrenditen an den Top-Standorten wegen der knappen Angebotssituation weiter verringern dürften. Büro-

immobilien in regionalen Oberzentren hingegen weisen interessante Anfangsrenditen aus und können zusätz-

liches Wertsteigerungspotenzial durch Mietwachstum bieten.

immobilien fürs portfolio

Der deutsche Immobilienmarkt bietet interessante Investitionschancen und genießt auch bei privaten Investoren

einen guten Ruf. Dies drückt sich beispielsweise in den Platzierungszahlen geschlossener Immobilienfonds mit

Investitionen in Deutschland aus. Mehr als 1,6 Milliarden Euro wurden 2010 in diesem Segment investiert – ein

Anstieg von 46 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Dieser Trend setzte sich auch im ersten Quartal 2011 fort. Mit

einem Anteil von 56 Prozent am Gesamtplatzierungsergebnis waren geschlossene deutsche Immobilienfonds

die von den Anlegern klar favorisierte Anlageklasse. In Zeiten von Euro-Krise und Inflationssorgen bieten ge-

schlossene Immobilienfonds eine gute Alternative zu anderen Anlageklassen. Denn Immobilien sind Sachwerte,

die in Phasen der Unsicherheit Greifbarkeit und Stabilität bieten können.

Wenn es den Anlegern auch um die Rendite geht, spielt doch der Sicherheitsgedanke nach wie vor eine gewich-

tige Rolle bei der Anlageentscheidung. Werterhalt und Einnahmensicherheit sind vielen Privatanlegern wichtig.

Mit geschlossenen Immobilienfonds lassen sich viele dieser Anlegerbedürfnisse abdecken. Sie ermöglichen

Privatanlegern eine indirekte Immobilieninvestition, die ihnen auf direktem Wege, wie beispielsweise über einen

Büro turm oder ein Mietshaus, in der Regel wegen hoher Einstiegskosten verwehrt bleibt. Zudem ist der private

Immobilienerwerb mit einem erhöhten Verwaltungsaufwand verbunden. Bei geschlossenen Fonds übernehmen

das erfahrene Immobilienprofis, die sich um Vermietung und Instandhaltung des Objektes kümmern. Schließlich

weisen geschlossene Fonds auch ordentliche Renditen aus. Das Analysehaus Scope taxiert die Vorsteuer-

rendite der geschlossenen deutschen Immobilienfonds im Jahr 2010 auf durchschnittlich 6,45 Prozent. Offene

Immobilienfonds hingegen zeigen sich deutlich schwächer. Für das Jahr 2010 erreichte der IPD-Index Ofix-All,

der alle offenen Immobilienfonds abbildet, eine Rendite von 0,14 Prozent.

Grundsätzlich sollten Immobilieninvestitionen als greifbare Sachwerte Bestandteil eines jeden gut diversifizierten

Anlegerportfolios sein. Insbesondere langfristig vermietete gewerbliche Immobilien entwickelten sich historisch

betrachtet weit weniger volatil als etwa Aktien- oder Rentenmärkte und können darüber hinaus entsprechend

der vertraglichen Indexierung der jeweiligen Mietverträge vor inflationären Entwicklungen schützen. Dies mindert

die Risiken in der Vermögensallokation. Der deutsche Immobilienmarkt bietet dabei besonders interessante

Chancen. Angesichts der hohen Investitionssummen, die für entsprechende Objekte aufzubringen sind, er-

scheint ein geschlossener Immobilienfonds hierfür das Anlageinstrument der ersten Wahl. Solide konzipiert und

konservativ kalkuliert, generiert diese Anlageform langfristig planbare Rückflüsse aus den Mieterträgen.


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Eric Romba, Hauptgeschäftsführer, Verband Geschlossene Fonds e.V. (VGF)

Der Markt der Anbieter geschlossener Fonds steht vor vielfältigen Herausforderungen:

Die anstehende Regulierung ist zu bewältigen, das Produkt muss sich im Wettbewerb

um Anleger behaupten. Neue Wege und Ideen sind gefragt.

Die Regulierung mit der Novellierung des Finanzanlagenvermittler- und Vermögens-

anlagenrechts (FinAnlVerm- u. VermAnlG) und der AIFM-Richtlinie auf europäischer

Ebene geht in die Zielgerade. Der Zeitplan ist für alle Beteiligten ambitioniert. Das deut-

sche Gesetz startet voraussichtlich zum 1. Januar 2012. Die AIFM-Richtlinie wurde Ende Mai vom Rat der Euro-

päischen Union final gebilligt und ist Ende Juni in Kraft getreten. Jetzt bleiben zwei Jahre für die Umsetzung ins

nationale Recht. Damit kann allerdings erst begonnen werden, wenn die Ausarbeitungen der Level-2-Maßnah-

men abgeschlossen sind. Mitte 2013 werden dann alle Bereiche des Marktes der geschlossenen Fonds – vom

Anbieter über das Produkt bis zum Vertrieb – reguliert sein.

Die anstehende Regulierung und die Umsetzung der neuen rechtlichen Rahmenbedingungen sind aufwendig

und binden Ressourcen in den Unternehmen. Mitunter erfordern die Regelungen aus der AIFM-Richtlinie, neu

und anders über die eigene Unternehmensaufstellung nachzudenken. Neues wird kommen, Altbewährtes wird

sich zum Teil verändern. Die Häuser werden neue Konzepte entwerfen, um regulierungsfest zu werden.

mehr Wissen über geschlossene fonds vermitteln

Dieser Veränderungsprozess geht nicht von heute auf morgen. Er bietet Anlass, über sich selbst und den Markt

nachzudenken. Für den geschlossenen Fonds gilt es jetzt, seine Position im Wettbewerb mit anderen Kapital-

anlagen zu bewerten und sich gegebenenfalls neu auszurichten – auf Augenhöhe mit anderen regulierten Anla-

gen, mit „weißer Weste“. Die Branche muss die nächsten Monate nutzen, um zu kommunizieren, was geschlos-

sene Fonds sind, was sie geleistet haben und was sie leisten können. Das Produkt ist ein gutes Produkt. Noch

zu wenige kennen die Bedeutung des geschlossenen Fonds, volkswirtschaftlich abgebildet in Arbeitsplätzen, in

der weltwirtschaftlichen Bedeutung der Schifffahrt, als Impulsgeber und Vorreiter von Entwicklungen im Markt

der erneuerbaren Energien oder in etlichen Büro-, Einzelhandels- und Wohnimmobilien. Es gilt, Wissen über

geschlossene Fonds zu vermitteln, die Bekanntheit zu erhöhen, die Neugierde auf das Produkt zu steigern.

Was wir erreichen möchten, ist klar: Eine objektive Debatte und eine klare Wahrnehmung dessen, wofür ein

geschlossener Fonds steht. Besonders in Zeiten von Inflationsängsten, Währungsschwankungen und volatilen

Aktienkursen ist die Anlage in eine Sachwertinvestition – in den geschlossenen Fonds – ein starkes Argument.

Sie bietet den Anlegern Zugang zu Wirtschaftsgütern, die sie alleine nicht finanzieren könnten: in Substanzwerte

wie eine Solaranlage, ein Flugzeug oder eine Immobilie. Unabhängig davon, was im Markt passiert, der Sach-

wert ist noch vorhanden und hat einen Wert. Genau dies müssen wir Anlegern und nicht zuletzt auch Politikern

darstellen.

Diese Herausforderungen kommen auf die Branche zu. Wir nehmen sie gerne an.

Der geschlossene fonds – Chancen der regulierung nutzen, jetzt!


Dr. Lars Tegtmeier, Gründungsgesellschafter und Geschäftsführer, TKL.Fonds GmbH

Trotz der verhaltenen Platzierungszahlen geschlossener Fonds im ersten Quartal 2011

hat sich die Stimmung im Markt deutlich verbessert. So ist es vielen Emissionshäusern

gelungen, den veränderten Bedürfnissen der Investoren Rechnung zu tragen. Dies spie-

gelt sich insbesondere in sicherheitsorientierten Fondskonzepten wider, die bei unter-

durchschnittlichen Risiken marktübliche Renditen erwarten lassen. Allerdings kommt

neben der erwarteten Rendite und dem damit verbundenen Risiko einer Investition

auch ihrer Liquidität eine zentrale Bedeutung zu. Dabei ist ein liquider Vermögenswert

dadurch charakterisiert, dass jederzeit die Möglichkeit besteht, ihn ohne nennenswerte Zu- oder Abschläge

vom Marktpreis zu kaufen oder verkaufen. Wie wertvoll die Eigenschaft der umgehenden Liquidierbarkeit einer

Investition ist, hat sich einmal mehr durch die Finanzmarktkrise gezeigt, durch die sich die Lebensumstände

vieler Investoren innerhalb kurzer Zeit stark verändert haben.

Zweitmärkte haben noch viel potenzial

Da geschlossene Fonds im Gegensatz zu Aktien oder Anleihen eine vergleichsweise geringe Fungibilität und

damit Liquidität aufweisen, mag dies für viele Investoren ein Hinderungsgrund sein, ihr Kapital langfristig zu

investieren. Allerdings haben sich in den vergangenen Jahren Zweitmärkte für geschlossene Fonds immer

mehr etabliert. So stieg der Zweitmarktumsatz an der Fondsbörse Deutschland Beteiligungsmakler AG, einem

Partner unternehmen der Börsen Hamburg-Hannover, von 17 Millionen Euro im Jahr 2003 auf 162,5 Millionen

Euro im Jahr 2010. Trotz der beträchtlichen Umsatzsteigerungen besteht noch ein großes Potenzial für die

kommenden Jahre. Der Grund hierfür liegt in der vergleichsweise geringen Handelsquote geschlossener Fonds.

Diese berechnet sich aus dem Quotienten zwischen Zweitmarktumsatz und dem kumulierten platzierten Eigen-

kapital. So lag die Handelsquote beispielsweise im Jahr 2007 bei 0,67 Prozent. Im Vergleich dazu lag die Han-

delsquote des Dax bei rund 170 Prozent.

aifm verpflichtet zu regelmäßiger Bewertung

Eine wesentliche Voraussetzung für einen liquiden Zweitmarkt bildet die Informationseffizienz. Diese bedingt,

dass sämtliche für die Ermittlung des richtigen Preises des Handelsobjektes relevanten Informationen allen

Marktteilnehmern sofort bekanntwerden. Da sich die Zweitmärkte für geschlossene Fonds immer noch in der

Entwicklungsphase befinden, erschweren die bestehenden Ineffizienzen die richtige Preisfindung für die Anteile.

Hier kann die vom Europäischen Parlament verabschiedete Richtlinie über die Regulierung von Managern alter-

nativer Investmentfonds (AIFM) einen wertvollen Beitrag leisten. So verpflichtet die Richtlinie den alternativen

Investmentfondsmanager, die von einem alternativen Investmentfonds gehaltenen Vermögenswerte mindestens

einmal jährlich zu bewerten und damit eine ordnungsgemäße und unabhängige Bewertung sicherzustellen.

Da geschlossene Fonds in hochpreisige Wirtschaftsgüter, wie Immobilen, Schiffe, Flugzeuge oder regenerative

Energien, investieren, wird ihr Wert primär von ihren Investitionsobjekten bestimmt. Wenn entsprechende Sach-

verständige diese Wirtschaftsgüter bewerten, wird dies die objektive Beurteilung der Fondsanteile deutlich er-

leichtern. Spiegeln die Preise für die gehandelten Fondsanteile an den Zweitmärkten ein marktgerechtes Niveau

wider, kann dies die Liquidität an den Zweitmärkten erhöhen. Schließlich verbessern funktionsfähige und liquide

Zweitmärkte die Fungibilität geschlossener Fonds deutlich und erhöhen ihre Attraktivität als Anlageform.

Zweitmarkt und aifm


Herausgeber:

portfolio Verlagsgesellschaft mbH

Kleine Hochstraße 9 –11

60313 Frankfurt am Main

Diese Sonderpublikation ist eine Verlagsbeilage der portfolio Verlagsgesellschaft mbH

mit freundlicher Unterstützung von


HCI Capital AG

MPC Capital AG

Wealth Management Capital Holding GmbH

ansprechpartner:

Christian Lengstorff

Tel.: +49 (0)69 8570 8116

[email protected]

Julia Dingerling

Tel.: +49 (0)69 8570 8119

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Druck:

Druckhaus Main-Echo GmbH & Co. KG

Weichertstraße 20, 63741 Aschaffenburg

fotos:

Sebastian Reimold

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Grafiken liegen Informationen zugrunde, die die Redaktion für verlässlich hält. Eine Garantie für die Richtigkeit

können Redaktion und Verlag allerdings nicht übernehmen.

autoren:

Andreas Arndt

Alexander Betz

Christian-Oscar Geyer

Eric Romba

Dr. Lars Tegtmeier

Gabriele Volz

Dr. Oliver Zander

ISSN 1613-6772

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