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Folie 1 9. Mai 2017 DSK FachtagungAktuell NRW 2017 10. Mai 2017 „Die SEM im Praxistest“ - Anwendung und mögliche Weiterentwicklung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme für die Innenentwicklung Dipl. Ing. Rainer Kalscheuer Gebietsleiter DSK Deutsche Stadt- und Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH & Co.KG Tel.: 0228 / 55.52.37.10 www.dsk-gmbh.de

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Folie 1 │ 9. Mai 2017

DSK FachtagungAktuell NRW 2017

10. Mai 2017

„Die SEM im Praxistest“ - Anwendung und mögliche Weiterentwicklung der

städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme für die Innenentwicklung

Dipl. Ing. Rainer Kalscheuer

Gebietsleiter

DSK Deutsche Stadt- und Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH & Co.KG

Tel.: 0228 / 55.52.37.10

www.dsk-gmbh.de

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Folie 2 │ 9. Mai 2017

Gliederung

Die SEM im Kontext der Flächenentwicklung | Beispiele

Die Funktionen der SEM im Praxistest

Ausblick: Innenentwicklungsmaßnahme

Anwendung und mögliche Weiterentwicklung der städtebaulichen

Entwicklungsmaßnahme für die Innenentwicklung

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Folie 3 │ 9. Mai 2017

Baulandmodelle der DSK – Einordnung der Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme

Erschließungsträger

Investorenmodell

Dienstleistermodell Treuhändermodell

DSK bietet – in Abstimmung mit den Kommunen und den Grundstückseigentümern–

für jede Flächenentwicklung ein passendes Produkt an:

Durchführung Vorbereitender Untersuchungen

(Treuhänderischer) Entwicklungsträger

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Folie 4 │ 9. Mai 2017

Entwicklung neuer Ortsteile .. (auf bislang unbebauten Flächen)

- „erste Welle“: 70er Jahre (u.a. Dietzenbach, Rödelheim, Koblenz-Karthause etc.)

- „zweite Welle“: 90er Jahre (u.a. Kerpen, Neuss, Bocholt, Troisdorf, …)

Konversion ehemaliger Militärflächen

(u.a. München, Zweibrücken, Landau, Bamberg, Trier, Kaufbeuren (2014),

Revitalisierung von Brachen, Altstandorten, sog. fehlgenutzten Flächen

(u.a. Berlin (5 SEM), Wetter, Radevormwald, Marl, Bahnstadt-Heidelberg (2007)

Die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme nach § 165 ff BauGB

im Kontext der Flächenentwicklung – Typisierung der Anwendungsfälle

„Sonderfälle“ (per Rechtslage)

(z.B. Berlin Regierungs- und Parlamentsviertel, Bonn-Bundesviertel,

Bonn-Hardtberg)

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Folie 5 │ 9. Mai 2017

Die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme nach § 165 ff BauGB

Beispiel – Parlaments- und Regierungsviertel Berlin

Finanzvolumen

580 Mio. Euro

Fläche

260 ha

Anzahl Einzelvorhaben

474

Finanzierung

- 376 Mio. Euro durch Bund/Land Berlin

davon Bund 64 % - Land Berlin 36 %

- Ausgleichsbeträge und sonstige Einnahmen

§ 247 BauGB (Sonderregelungen für Berlin als

Hauptstadt der Bundesrepublik Deutschland)

(7) Die Entwicklung der Parlaments- und Regierungs-

bereiche in Berlin entspricht den Zielen und Zwecken

einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme nach §

165 Abs. 2.

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Folie 6 │ 9. Mai 2017

Die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme nach § 165 ff BauGB

Beispiel - Parlaments- und Regierungsviertel Berlin

Spreebogen

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Folie 7 │ 9. Mai 2017

Die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme nach § 165 ff BauGB

Beispiel - Entwicklungsmaßnahme Bonn-Hardtberg (1971 – 2013)

Bodenordnung: 1.300 Grundstücksankäufe,

Vermarktung: 1.600 Grundstücksverkäufe

4.200 Geschoßwohnungen und

1.200 EFH

Gesamtausgaben: rd. 256 Mio. €, dv.

- 72 Mio. € Grunderwerb (28% der Ausgaben)

- 36 Mio. € Hauptentwässerung (14 % der Ausgaben)

- 110 Mio. € Erschließungs- und Ordnungsmaßnah-

men (43 %)

- 8,2 Mio. € Infrastrukturelle und öffentliche Einrich-

tungen (3,2%)

Einnahmen:

- rd. 120 Mio. € Veräußerungserlöse

- rd. 136 Mio. € Förderung Bund, Land, Stadt

Bonn-Hardtberg

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Folie 8 │ 9. Mai 2017

Entwicklungsmaßnahmen, Sankt Augustin Zentrum-West und Rheinbach Hochschulviertel

sowie Bonn (WTP), Wachtberg Wohn- und Gewerbepark Villip und Remagen-Süd (FH),

im Zusammenhang mit dem Bonn-Berlin-Ausgleich

Foto: wfg Rheinbach Foto: Stadt Sankt Augustin

Die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme nach § 165 ff BauGB

Beispiel – Region Bonn/Rhein-Sieg

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Folie 9 │ 9. Mai 2017

Copyright © Rhein-Zeitung 2014.

Die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme nach § 165 ff BauGB

Beispiel - Entwicklungsmaßnahme „ICE-Park Montabaur“

http://www.montabaur.de/montabaur/de/WIRTSCHAFT%20&%20WOHNEN/Wirtschaft/ICE-Park%20Montabaur/ICE-Bahnhof%20-

%20Regionalbahnhof/

http://www.montabaur.de/montabaur/de/WIRTSCHAFT%20&%20WOHNEN/Wirtschaft/

Aubachviertel/; Quelle Foto: Frey

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Folie 10 │ 9. Mai 2017

Quelle: Rheinzeitung,Foto: Nitz Fotografie

Bodenordnung:

- 70 Grundstücksankäufe, 3 Enteignungsverfahren,

eine vorzeitige Besitzeinweisung (bestätigt)

- 60 Grundstücksverkäufe für

- rd. 100 Wohneinheiten; rd. 2.100 Arbeitsplätze

Gesamtausgaben:

- rd. 36,0 Mio. €, davon

- 8,6 Mio. € Grunderwerb (24% der Ausgaben),

- 18,0 Mio. € Erschließungs- und Ordnungsmaß-

nahmen (50 %) und

- 3,2 Mio. € Finanzierungskosten (8,8%)

Einnahmen:

- rd. 15,5 Mio. € Veräußerungserlöse

- rd. 16,0 Mio. € Förderung Bund, Land, Stadt

Die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme nach § 165 ff BauGB

Beispiel - Entwicklungsmaßnahme ICE-Park Montabaur

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Folie 11 │ 9. Mai 2017

Die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme nach § 165 ff BauGB

Beispiel - Wetter (Ruhr), Entwicklungsgebiet „Innenstadt Alt-Wetter“

Lage der Entwicklungsmaßnahme

Laufzeit 1996 - 2013

o Lage im süd-östlichen Ruhrgebiet

o Rd. 27.700 Einwohner

Bahnhof Entwicklungsgebiet Stadtzentrum

o Betriebsverlagerung / Abriss

o Rd. 20 Mio. € Ausgaben

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Folie 12 │ 9. Mai 2017

Die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme nach § 165 ff BauGB

Beispiel -Wetter (Ruhr), Entwicklungsgebiet „Innenstadt Alt-Wetter“

U.a. realisierte Projekte:

Sanierung des alten Bahnhofsgebäudes

Nachnutzung Stadtbibliothek und Gastronomie

Ansiedlung eines Einkaufszentrum mit Verbindung

zur zentralen Einkaufsstraße „Kaiserstraße“ und

zum Bahnhofsvorplatz

Realisierung von 50 Wohneinheiten (preiswerter

Einfamilienhausbau in Reihenhausbauweise)

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Folie 13 │ 9. Mai 2017

Gliederung

Die SEM im Kontext der Flächenentwicklung | Beispiele

Die Funktionen der SEM im Praxistest

Ausblick: Innenentwicklungsmaßnahme

Anwendung und mögliche Weiterentwicklung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme

für die Innenentwicklung

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Folie 14 │ 9. Mai 2017

Die Funktionen der SEM im „Praxistest“

1. „Ziele und Zwecke“

„ erstmalige Entwicklung oder städtebauliche Neuordnung von Ortsteilen und anderen Teilen des

Gemeindegebietes entsprechend ihrer besonderen Bedeutung für die städtebauliche

Entwicklung“

Anwendung nur, sofern ein erhöhter Bedarf (..) besteht und wenn keine „milderen“ Instrumente

zur Erreichung der Ziele und Zwecke der Maßnahme geeignet sind.

Quelle:www.ospreyfrank.de

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Folie 15 │ 9. Mai 2017

Die Funktionen der SEM im „Praxistest“

1. Ziele und Zwecke

Anforderungen:

besondere städtebauliche Bedeutung der Ortsteile/Teilräume („beträchtliches Eigengewicht“).

Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten, Errichtung von Gemeinbedarfs-

und Folgeeinrichtungen oder Wiedernutzung brachliegender Flächen.

Allgemeinwohlerfordernis (überwiegendes öffentliches Interesse).

Enteignungsrechtliche Vorprüfung (pauschal).

Praxiserfahrungen:

Bedarfsnachweis aufwendig, anfangs tlw. fehlerhaft, nach wie vor Rechtsrisiken.

Kaum eine Satzung ohne Normenkontrolle - > da haben alle viel gelernt…

Bevölkerungsprognosen bisweilen zu optimistisch -> Korrekturen / Anpassungen der SEM.

SEM bei den Kommmunen politisch eher nicht gewollt (auch nicht als Ultima-Ratio; Verun-

sicherung, Verkürzung des Rechtsinstrumentes auf die Möglichkeit zur Enteignung).

Beispiele belegen, dass die Ziele und Zwecke weit überwiegend erreicht worden sind!

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Folie 16 │ 12. Januar 2017

Die Funktionen der SEM im Praxistest

Beispiel: Vorbereitende Untersuchungen für einen möglichen Entwicklungsbereich Bonn Roleber

1. Bevölkerungs- und Wohnbedarfsentwicklung

• Prognosegrundlagen

• Wohnbaulandpotenziale

• Wohnraumbedarf

2. städtebauliche Grundkonzeption

• Restriktionen und Rahmenbedingungen

• Entwicklungs- und Erschließungsvarianten

3. Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer

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Folie 17 │ 12. Januar 2017

Vorbereitende Untersuchungen für einen möglichen Entwicklungsbereich Bonn-Roleber

Anforderungen

Erhöhter Bedarf: Nachfrage muss das Angebot aus strukturellen Gründen längerfristig

deutlich übersteigen

Prognose in 2 Richtungen: gegenwärtiger und zukünftiger Bedarf Möglichkeiten der

Bedarfsdeckung ohne Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme

Wohnraumbedarf / Wohnbaulandpotenziale / Bedarfsdeckung

Vorgehen

Festlegung Betrachtungszeitraum: 2014 – 2020

Auswertung Datengrundlagen: Regionales Handlungskonzept Wohnen 2020 / IT.NRW /

Bundesstadt Bonn - Statistikstelle / Zensus 2011

Ermittlung des Wohnraumbedarfs über drei Ansätze:

Wohnungsneubaubedarf gemäß Regionales Handlungskonzept

Wohnraumbedarf gemäß Bevölkerungsentwicklung

Wohnraumbedarf gemäß Entwicklung der Haushalte

Ermittlung der Baulandreserven/-potenziale

Bilanzierung von Bedarf und Reserven

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Folie 18 │ 12. Januar 2017

Bevölkerungsentwicklung 2005 bis 2020

Prognosegrundlagen

280.000

290.000

300.000

310.000

320.000

330.000

340.000

350.000

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

RHK-V1

RHK-3+

IT.NRW-V1

IT.NRW-V3+

IT.NRW-Pro

Stadt Bonn-V1

Stadt Bonn-3+

Stadt Bonn-Pro

Zensus2011-V1

Zensus2011-3+

Zensus2011-Pro

345.713

318.159

27.554

2014

Vorbereitende Untersuchungen für einen möglichen Entwicklungsbereich Bonn-Roleber

Wohnraumbedarf / Wohnbaulandpotenziale / Bedarfsdeckung

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Folie 19 │ 12. Januar 2017

Bilanzierung Wohnflächenbedarf mit Wohnbaupotenzialen

Vorbereitende Untersuchungen für einen möglichen Entwicklungsbereich Roleber

Ansatz: Wohnungsneubaubedarf gemäß Regionales Handlungskonzept Wohnen

Bedarf bis 2020: 8.260 WE (V1) bis 14.657 WE (V3+)

Potenzial bis 2020: 5.341 WE

Defizit bis 2020: 2.960 WE (entspricht 432 WE pro Jahr)

Ansatz: Wohnraumbedarf gemäß Haushaltsentwicklung

Bedarf bis 2020: 8.647 WE bis 8.935 WE

Potenzial bis 2020: 5.341 WE

Defizit bis 2020: 3.300 bis 3.590 WE (entspricht 490 WE p.a.)

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Folie 20 │ 9. Mai 2017

Die Funktionen der SEM im „Praxistest“

2. „Spekulationsvermeidungsfunktion“

Kommunaler Zwischenerwerb zum Anfangswert (vor Wertsteigerung) | Verkauf zum Endwert

Quelle: Linkpower.wordpress.com

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Folie 21 │ 9. Mai 2017

Die Funktionen der SEM im „Praxistest“

2. „Spekulationsvermeidungsfunktion“

Anforderungen:

Einleitungsbeschluss zur Durchführung vorbereitender Untersuchungen als „Signal“ an die

Grundstückseigentümer, Investoren, Projektentwickler, Bauträger etc. („Einfrieren“ Bodenwerte).

Gleichbehandlung der Eigentümer (gleiches Ankaufsprinzip – nicht immer gleicher Ankaufspreis).

Gutachterliche Wertermittlung – Ausschluss der Privatisierung von Wertsteigerungen.

Ermittlung der Mitwirkungsbereitschaft (Veräußerung zum Anfangswert oder Abwendung mit

Verpflichtung zur Umsetzung der Ziele und Zwecke + Ausgleichsbetrag).

Praxiserfahrungen:

Je kleinteiliger die Eigentümerstruktur, umso höher die spekulative Erwartung.

Spekulation in Innenbereichen größer als im Außenbereich.

Starker politischer Rückhalt entscheidend („Wir zahlen maximal den Anfangswert!“).

SEM bietet einheitliche Rechts- / Entschädigungsgrundlagen für das gesetzliche Ankaufsrecht.

Abwendungsvereinbarungen eher selten und nur bei größeren Grundstücken.

Genehmigungsvorbehalte nach § 144 BauGB sehr hilfreich.

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Folie 22 │ 9. Mai 2017

Die Funktionen der SEM im „Praxistest“

3. Beschleunigungs- / Mobilisierungsfunktion

„(…) zügige Durchführung der Maßnahme innerhalb eines absehbaren Zeitraums gewährleistet ist“

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Folie 23 │ 9. Mai 2017

Die Funktionen der SEM im „Praxistest“

3. Beschleunigungs- / Mobilisierungsfunktion

Anforderungen:

fehlende Mitwirkungsbereitschaft – Option zur Anwendung des gesetzlichen Ankaufsrechts.

Nachweis der zügigen Durchführung (Zeitplan, Kosten- u. Finanzierungsübersicht).

durchgängiger Zwischenerwerb | Veräußerungspflicht | Bauverpflichtung.

Einsatz von Entwicklungsträgern / -treuhändern.

Praxiserfahrungen:

Grunderwerb durch „neutralen Dritten“ überwiegend vorteilhaft.

Sicherung von Ankauf + Weitergabe + Bauverpflichtung.

Durchgriffsoption über Enteignungsrecht wichtig (Problem: Engpass Tauschflächen).

Nur wenige Enteignungsverfahren vollzogen -> Entschädigungsfeststellungsverfahren.

Vom Einleitungsbeschluss VU bis zum Vermarktungsbeginn vergehen etwa 3-5 Jahre.

Erhebliche Mengeneffekte generierbar (Anzahl der neu geschaffenen WE).

Projektmanagement der Träger entlastet die Verwaltungen und verkürzt die Entwicklungszeiten.

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Folie 24 │ 9. Mai 2017

4. Finanzierungsfunktion

Finanzierung der Ausgaben aus der Wertsteigerung zwischen Anfangswert und Endwert

Die Funktionen der SEM im „Praxistest“

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Folie 25 │ 9. Mai 2017

Anforderungen:

„Einfrieren“ der Bodenqualität (Zeitpunkt Einleitung einer Vorbereitenden Untersuchung)

Grunderwerb, technische Erschließung, notwendige Gemeinbedarfseinrichtungen, Ausgleichs-

und Ersatzmaßnahmen, Träger- u. Kreditkosten sind maßnahmenbedingte Kosten.

Refinanzierung aus Veräußerungserlösen, Ausgleichsbeträgen, Zuwendungen Dritter und

ggf. Städtebauförderungsmittel bei Unrentierlichkeit (Altmaßnahmen).

Verbot der Gewinnerzielung (Verteilung etwaiger Überschüsse an die Alteigentümer).

Die Funktionen der SEM im „Praxistest“

4. Finanzierungsfunktion

Praxiserfahrungen:

Wertdifferenz zw. Anfangs- und Endwert reicht oftmals zur Finanzierung nicht aus.

Kaum eine SEM ohne Einsatz von Städtebauförderungsmittel (z.B. Grevenbroich-Kapellen).

Ausgaben nur schwer kalkulierbar (Entschädigungen, Altlasten, Bodendenkmalpflege etc.).

Wertgutachten nicht immer nachvollziehbar; große Unterschiede.

Laufzeit und Kreditkosten sind wichtige Stellgrößen (momentan weniger).

„Überschussverteilung“ bislang noch nicht vorgekommen.

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Folie 26 │ 9. Mai 2017

Die Funktionen der SEM im „Praxistest“

5. Die „Sozialpolitische Funktion“

Bereitstellung preisgünstigen Baulandes

Öffentliches Interesse an der Maßnahmendurchführung

Foto: DSK

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Folie 27 │ 9. Mai 2017

Die Funktionen der SEM im „Praxistest“

5. Die „Soziale Komponente“

Anforderungen:

Keine Gewinnerzielung zugunsten der Kommune | des Entwicklungsträgers.

Zwischenerwerb zum Anfangswert (Bodenqualität zum Zeitpunkt Voruntersuchung).

Veräußerung zum gutachterlich ermittelten Neuordnungswert | Ausgleichsbetrag.

Berücksichtigung weiter Kreise der Bevölkerung bei der Reprivatisierung.

Praxiserfahrungen:

Preisdämpfung durch

Mengeneffekte (Bauverpflichtung)

Veräußerung zum Neuordnungswert

Veräußerung für den geförderten Wohnungsbau

Vergabeverfahren i.d.R. unter Berücksichtigung sozialer Kriterien der Erwerber.

Finanzierung von Gemeinbedarfseinrichtungen über Wertabschöpfung.

Absicherung der Preisvorteile im Falle der Drittverwertung wichtig.

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Folie 28 │ 9. Mai 2017

Die Funktionen der SEM im „Praxistest“ - Fazit Die größten Vorteile der SEM sind

Durchsetzungsstärke und Beschleunigungseffekte.

Steuerungsmöglichkeiten, u.a. über Genehmigungsvorbehalte nach § 144 BauGB.

Mengeneffekt

Soziale Komponente

Eher nachteilig sind

Hoher Aufwand für den Bedarfsnachweis, Methoden und Verfahren rechtsanfällig.

Geringe Verhandlungsspielräume beim Grunderwerb.

Grenzen der Finanzierungsfunktion sind schnell erreicht.

Bei komplexen Gesamtmaßnahmen, fehlenden Standortalternativen und fehlender

Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer ist die SEM das richtige Instrument

Die SEM wird aber wohl keine Breitenwirkung erzielen können

In Verbindung mit dem geförderten Wohnungsbau ist die „preisdämpfende Wirkung“ am größten

auch über kooperative Baulandentwicklung erreichbar

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Folie 29 │ 9. Mai 2017

Gliederung

Die SEM im Kontext der Flächenentwicklung | Beispiele

Die Funktionen der SEM im Praxistest

Ausblick: Innenentwicklungsmaßnahme

Anwendung und mögliche Weiterentwicklung der städtebaulichen

Entwicklungsmaßnahme für die Innenentwicklung

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Folie 30 │ 9. Mai 2017

Empfehlungen AK Liegenschaften :

Weiterentwicklung der SEM bzw. neuer Gebietstyp

„Innenentwicklungsmaßnahmengebiet“ (IEG)

Ausblick: Innenentwicklungsmaßnahme

Ansatz: Gebietsbezogene, flächenhafte und systematische Mobilisierung von dispers verteilten

Brachflächen,

Baulücken,

untergenutzte Areale,

Arrondierungsflächen etc.

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Folie 31 │ 9. Mai 2017

Zentrum

Erweiterte Innenstadt

Außenbezirke

Potenzialflächen mit

Mobilisierungshemmnissen

Ausblick: Innenentwicklungsmaßnahme

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Folie 32 │ 9. Mai 2017

Zentrum

Erweiterte Innenstadt

Außenbezirke

Potenzialflächen mit

Mobilisierungshemmnissen

Abgrenzung

Innenentwicklungs-

gebiete

Ausblick: Innenentwicklungsmaßnahme

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Folie 33 │ 9. Mai 2017

Empfehlungen AK Liegenschaften :

Weiterentwicklung der SEM bzw. neuer Gebietstyp

„Innenentwicklungsmaßnahmengebiet“ (IEG)

Ausblick: Innenentwicklungsmaßnahme

Ansatz: Gebietsbezogene, flächenhafte und systematische Mobilisierung von dispers verteilten

Brachflächen,

Baulücken,

untergenutzte Areale,

Arrondierungsflächen etc.

Überlegung: Schrittweises Vorgehen

Festlegung Satzung

Schaffung Baurecht

Fristsetzung zur Bebauung durch die Eigentümer

Kommunaler Zwischenerwerb, wenn Eigentümer nicht selbst bauen

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Folie 34 │ 9. Mai 2017

Ansatz richtig: die „kleineren Flächen“ stehen im Focus

Es bedarf (ergänzend) einer Erweiterung der Tatbestände zur Begründung eines

Allgemeinwohlinteresses (z.B. Bereitstellung von Flächen für den geförderten Wohnungsbau,

Nachverdichtung im Innenbereich, Klimafolgeanpassung, Nachhaltigkeitsziele etc.)

„Spekulationsvermeidung“ nur bedingt erreichbar (Mengeneffekte bleiben aus)

Die „Finanzierungsfunktion“ kommt schnell an ihre Grenzen (Differenz Anfangs- / Endwert)

Skepsis der politischen Entscheidungsträger wird vermutlich bleiben (k.o.- Argumente)

Daher: nicht´s abwarten – das bestehende Städtebaurecht ausschöpfen

Ausblick: Innenentwicklungsmaßnahme - Einschätzung

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Folie 35 │ 9. Mai 2017

Ausblick: Innenentwicklungsmaßnahme

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Folie 36 │ 9. Mai 2017

DSK FachtagungAktuell NRW 2017

10. Mai 2017

„Die SEM im Praxistest“ - Anwendung und mögliche Weiterentwicklung der

städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme für die Innenentwicklung

Dipl. Ing. Rainer Kalscheuer

Gebietsleiter

DSK Deutsche Stadt- und Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH & Co.KG

Tel.: 0228 / 55.52.37.10

www.dsk-gmbh.de

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Folie 37 │ 9. Mai 2017

Ausblick

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Folie 38 │ 9. Mai 2017

Anwendung und mögliche Weiterentwicklung der städtebaulichen

Entwicklungsmaßnahme für die Innenentwicklung

Forum Baulandmanagement

06. September 2016

Beitrag DSK: „Die SEM im Praxistest“

Dipl. Ing. Rainer Kalscheuer

Gebietsleiter NRW

DSK Deutsche Stadt- und Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH & Co.KG

Tel.: 0228 / 55.52.37.10

www.dsk-gmbh.de

Danke für Ihr Interesse

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Folie 39 │ 9. Mai 2017

…(2) Mit städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen nach Absatz 1 sollen Ortsteile und andere Teile des

Gemeindegebiets entsprechend ihrer besonderen Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und

Ordnung der Gemeinde oder entsprechend der angestrebten Entwicklung des Landesgebiets oder der

Region erstmalig entwickelt oder im Rahmen einer städtebaulichen Neuordnung einer neuen Entwicklung

zugeführt werden.

…(3) Die Gemeinde kann einen Bereich, in dem eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme durchgeführt

werden soll, durch Beschluss förmlich als städtebaulichen Entwicklungsbereich festlegen, wenn

1. die Maßnahme den Zielen und Zwecken nach Absatz 2 entspricht,

2. das Wohl der Allgemeinheit die Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme erfordert,

insbesondere zur Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten, zur Errichtung von

Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen oder zur Wiedernutzung brachliegender Flächen,

3. die mit der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme angestrebten Ziele und Zwecke durch

städtebauliche Verträge nicht erreicht werden können oder Eigentümer der von der Maßnahme

betroffenen Grundstücke unter entsprechender Berücksichtigung des § 166 Abs. 3 nicht bereit sind, ihre

Grundstücke an die Gemeinde oder den von ihr beauftragten Entwicklungsträger zu dem Wert zu

veräußern, der sich in Anwendung des § 169 Abs. 1 Nr. 6 und Abs. 4 ergibt,

4. die zügige Durchführung der Maßnahme innerhalb eines absehbaren Zeitraums gewährleistet ist.

Die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme nach § 165 ff BauGB

im Kontext der Flächenentwicklung – Was steht im BauGB?

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Folie 40 │ 9. Mai 2017

Die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme nach § 165 ff BauGB

im Kontext der Flächenentwicklung – Was steht im BauGB?

(1) Im städtebaulichen Entwicklungsbereich sind entsprechend anzuwenden

1. §§ 137, 138 und 139 (Beteiligung und Mitwirkung der Betroffenen; Auskunftspflicht;

Beteiligung und Mitwirkung öffentlicher Aufgabenträger),

2. § 142 Abs. 2 (Ersatz- und Ergänzungsgebiete),

3. §§ 144 und 145 (Genehmigungspflichtige Vorhaben und Rechtsvorgänge; Genehmigung),

4. §§ 146 bis 148 (Durchführung; Ordnungsmaßnahmen; Baumaßnahmen),

5. §§ 150 und 151 (Ersatz für Änderungen von Einrichtungen, die der öffentlichen Versorgung

dienen; Abgaben- und Auslagenbefreiung),

6. § 153 Abs. 1 bis 3 (Bemessung von Ausgleichs- und Entschädigungsleistungen;

Kaufpreise),

7. §§ 154 bis 156, ohne § 154 Abs. 2a (Ausgleichsbetrag des Eigentümers; Anrechnung auf

den Ausgleichsbetrag, Absehen; Überleitungsvorschriften zur förmlichen Festlegung),

8. §§ 162 bis 164 (Abschluss der Maßnahme),

9. §§ 164a und 164b (Einsatz von Städtebauförderungsmitteln; Verwaltungsvereinbarung),

10.§ 191 (Vorschriften über den Verkehr mit land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken).

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Folie 41 │ 9. Mai 2017

Kurzprofil

DSK GmbH & Co. KG

Leistungsbilanz

rd. 760 Projekte in

15 Bundesländern

durch die DSK verwaltetes

Treuhandvermögen:

über 4,2 Mrd. Euro

In NRW

rd. 50 Projekte

in 40 Kommunen

Hauptsitz in Wiesbaden

19 Niederlassungen in Berlin,

Bielefeld, Bonn, Bremen,

Cottbus, Dresden, Düssel-

dorf, Erfurt, Frankfurt a.M.,

Halle, Hamburg, Hannover,

Heidelberg, Leipzig, Mainz,

Nürnberg, Saarbrücken,

Weimar, Wismar

14 Projektbüros

In NRW:

Bonn, Düsseldorf, Bielefeld

Standorte Zahlen und Fakten

gegründet 1957

Eigenkapital: 3,85 Mio. Euro

Sparten:

Flächenentwicklung,

Stadtumbau & -erneuerung,

Klimagerechte Stadtentwick-

lung, Bürgerbeteiligung &

Kommunikation

rd. 220 Mitarbeiterinnen und

Mitarbeiter

Stand: Jahresabschluss 2015

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Folie 42 │ 9. Mai 2017

1

Strategische Beratung

1

Stadtumbau & Stadterneuerung

1

Klimagerechte Stadtentwicklung

1

Demografie- strategien

1

Bürgerbeteiligung & Kommunikation

1

Baulandentwicklung

1

Konversion

1

Projektentwicklung/ Hochbau

1

Modulares Bauen

1

Bezahlbarer Wohnraum

Leistungsportfolio DSK

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Folie 43 │ 9. Mai 2017

Die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme nach § 165 ff BauGB

Beispiel - Weeze, Baugebiet „Magdeburger Straße“

Britische Wohnstandorte im

Gemeindegebiet

o Lage im nördlichen Niederrhein

o Rd. 14.000 Einwohner

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Folie 44 │ 9. Mai 2017

Schwierige Rahmenbedingungen:

Schließung Luftwaffenstützpunkt Laarbruch 1999,

etwa 36 % der EW und 27 % der Haushalte waren Briten,

4 britische Wohnstandorte im Stadtgebiet,

Veräußerung von Wohngebäuden durch die damalige OFD an

Bestandserwerber -> Weiterveräußerung an Endwerber

(Eigennutzer und Anleger),

von der OFD angemietete Bestände gingen nach Ablauf der

Vertragsbindung an die Eigentümer (Bestandshalter) zurück,

zahlreiche Wohnungen waren überschuldet,

nicht marktkonforme Wohnformate, Leerstände,

bauliche Mängel.

Die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme nach § 165 ff BauGB

Beispiel Weeze, Baugebiet „Magdeburger Straße“

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Folie 45 │ 9. Mai 2017

15 Enteignungsverfahren

Erwerb von 126 Tauschwohnungen

Freihändiger Erwerb von 240 WE

Einleitung und Durchführung Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme

Sozialplan für Härtefälle

Dauer: fast 15 Jahre

Die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme nach § 165 ff BauGB

Beispiel Weeze, Baugebiet „Magdeburger Straße“

Abriss Hochhäuser

Erneuerung Gebietserschließung

Vermarktung an breite Schichten der Bevölkerung

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Folie 46 │ 9. Mai 2017

Betriebsverlagerung und Umsiedlung von Bewohnern

Erwerb aller Flächen in der SEM

Einleitung und Durchführung Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme

Endkontaminierung der Böden bzw. Abdeckung von verbleibenden Altlasten

Dauer: fast 18 Jahre

Die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme nach § 165 ff BauGB

Beispiel - Wetter (Ruhr), „Innenstadt Alt-Wetter“

Neuordnung und Neuerschließung der Flächen, Bahnhofserwerb und Sanierung

Investorenauswahlverfahren preiswerter Wohnungsbau und Umsetzung

Investorenauswahlverfahren Einkaufszentrum und Umsetzung Ansiedlung

Abriss der aufstehenden Ruinen