DSK FachtagungAktuell NRW 2017fachtagung-aktuell.viuweb.de/wp-content/uploads/... · Folie 1 │ 9....
Transcript of DSK FachtagungAktuell NRW 2017fachtagung-aktuell.viuweb.de/wp-content/uploads/... · Folie 1 │ 9....
Folie 1 │ 9. Mai 2017
DSK FachtagungAktuell NRW 2017
10. Mai 2017
„Die SEM im Praxistest“ - Anwendung und mögliche Weiterentwicklung der
städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme für die Innenentwicklung
Dipl. Ing. Rainer Kalscheuer
Gebietsleiter
DSK Deutsche Stadt- und Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH & Co.KG
Tel.: 0228 / 55.52.37.10
www.dsk-gmbh.de
Folie 2 │ 9. Mai 2017
Gliederung
Die SEM im Kontext der Flächenentwicklung | Beispiele
Die Funktionen der SEM im Praxistest
Ausblick: Innenentwicklungsmaßnahme
Anwendung und mögliche Weiterentwicklung der städtebaulichen
Entwicklungsmaßnahme für die Innenentwicklung
Folie 3 │ 9. Mai 2017
Baulandmodelle der DSK – Einordnung der Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme
Erschließungsträger
Investorenmodell
Dienstleistermodell Treuhändermodell
DSK bietet – in Abstimmung mit den Kommunen und den Grundstückseigentümern–
für jede Flächenentwicklung ein passendes Produkt an:
Durchführung Vorbereitender Untersuchungen
(Treuhänderischer) Entwicklungsträger
Folie 4 │ 9. Mai 2017
Entwicklung neuer Ortsteile .. (auf bislang unbebauten Flächen)
- „erste Welle“: 70er Jahre (u.a. Dietzenbach, Rödelheim, Koblenz-Karthause etc.)
- „zweite Welle“: 90er Jahre (u.a. Kerpen, Neuss, Bocholt, Troisdorf, …)
Konversion ehemaliger Militärflächen
(u.a. München, Zweibrücken, Landau, Bamberg, Trier, Kaufbeuren (2014),
Revitalisierung von Brachen, Altstandorten, sog. fehlgenutzten Flächen
(u.a. Berlin (5 SEM), Wetter, Radevormwald, Marl, Bahnstadt-Heidelberg (2007)
Die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme nach § 165 ff BauGB
im Kontext der Flächenentwicklung – Typisierung der Anwendungsfälle
„Sonderfälle“ (per Rechtslage)
(z.B. Berlin Regierungs- und Parlamentsviertel, Bonn-Bundesviertel,
Bonn-Hardtberg)
Folie 5 │ 9. Mai 2017
Die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme nach § 165 ff BauGB
Beispiel – Parlaments- und Regierungsviertel Berlin
Finanzvolumen
580 Mio. Euro
Fläche
260 ha
Anzahl Einzelvorhaben
474
Finanzierung
- 376 Mio. Euro durch Bund/Land Berlin
davon Bund 64 % - Land Berlin 36 %
- Ausgleichsbeträge und sonstige Einnahmen
§ 247 BauGB (Sonderregelungen für Berlin als
Hauptstadt der Bundesrepublik Deutschland)
(7) Die Entwicklung der Parlaments- und Regierungs-
bereiche in Berlin entspricht den Zielen und Zwecken
einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme nach §
165 Abs. 2.
Folie 6 │ 9. Mai 2017
Die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme nach § 165 ff BauGB
Beispiel - Parlaments- und Regierungsviertel Berlin
Spreebogen
Folie 7 │ 9. Mai 2017
Die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme nach § 165 ff BauGB
Beispiel - Entwicklungsmaßnahme Bonn-Hardtberg (1971 – 2013)
Bodenordnung: 1.300 Grundstücksankäufe,
Vermarktung: 1.600 Grundstücksverkäufe
4.200 Geschoßwohnungen und
1.200 EFH
Gesamtausgaben: rd. 256 Mio. €, dv.
- 72 Mio. € Grunderwerb (28% der Ausgaben)
- 36 Mio. € Hauptentwässerung (14 % der Ausgaben)
- 110 Mio. € Erschließungs- und Ordnungsmaßnah-
men (43 %)
- 8,2 Mio. € Infrastrukturelle und öffentliche Einrich-
tungen (3,2%)
Einnahmen:
- rd. 120 Mio. € Veräußerungserlöse
- rd. 136 Mio. € Förderung Bund, Land, Stadt
Bonn-Hardtberg
Folie 8 │ 9. Mai 2017
Entwicklungsmaßnahmen, Sankt Augustin Zentrum-West und Rheinbach Hochschulviertel
sowie Bonn (WTP), Wachtberg Wohn- und Gewerbepark Villip und Remagen-Süd (FH),
im Zusammenhang mit dem Bonn-Berlin-Ausgleich
Foto: wfg Rheinbach Foto: Stadt Sankt Augustin
Die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme nach § 165 ff BauGB
Beispiel – Region Bonn/Rhein-Sieg
Folie 9 │ 9. Mai 2017
Copyright © Rhein-Zeitung 2014.
Die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme nach § 165 ff BauGB
Beispiel - Entwicklungsmaßnahme „ICE-Park Montabaur“
http://www.montabaur.de/montabaur/de/WIRTSCHAFT%20&%20WOHNEN/Wirtschaft/ICE-Park%20Montabaur/ICE-Bahnhof%20-
%20Regionalbahnhof/
http://www.montabaur.de/montabaur/de/WIRTSCHAFT%20&%20WOHNEN/Wirtschaft/
Aubachviertel/; Quelle Foto: Frey
Folie 10 │ 9. Mai 2017
Quelle: Rheinzeitung,Foto: Nitz Fotografie
Bodenordnung:
- 70 Grundstücksankäufe, 3 Enteignungsverfahren,
eine vorzeitige Besitzeinweisung (bestätigt)
- 60 Grundstücksverkäufe für
- rd. 100 Wohneinheiten; rd. 2.100 Arbeitsplätze
Gesamtausgaben:
- rd. 36,0 Mio. €, davon
- 8,6 Mio. € Grunderwerb (24% der Ausgaben),
- 18,0 Mio. € Erschließungs- und Ordnungsmaß-
nahmen (50 %) und
- 3,2 Mio. € Finanzierungskosten (8,8%)
Einnahmen:
- rd. 15,5 Mio. € Veräußerungserlöse
- rd. 16,0 Mio. € Förderung Bund, Land, Stadt
Die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme nach § 165 ff BauGB
Beispiel - Entwicklungsmaßnahme ICE-Park Montabaur
Folie 11 │ 9. Mai 2017
Die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme nach § 165 ff BauGB
Beispiel - Wetter (Ruhr), Entwicklungsgebiet „Innenstadt Alt-Wetter“
Lage der Entwicklungsmaßnahme
Laufzeit 1996 - 2013
o Lage im süd-östlichen Ruhrgebiet
o Rd. 27.700 Einwohner
Bahnhof Entwicklungsgebiet Stadtzentrum
o Betriebsverlagerung / Abriss
o Rd. 20 Mio. € Ausgaben
Folie 12 │ 9. Mai 2017
Die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme nach § 165 ff BauGB
Beispiel -Wetter (Ruhr), Entwicklungsgebiet „Innenstadt Alt-Wetter“
U.a. realisierte Projekte:
Sanierung des alten Bahnhofsgebäudes
Nachnutzung Stadtbibliothek und Gastronomie
Ansiedlung eines Einkaufszentrum mit Verbindung
zur zentralen Einkaufsstraße „Kaiserstraße“ und
zum Bahnhofsvorplatz
Realisierung von 50 Wohneinheiten (preiswerter
Einfamilienhausbau in Reihenhausbauweise)
Folie 13 │ 9. Mai 2017
Gliederung
Die SEM im Kontext der Flächenentwicklung | Beispiele
Die Funktionen der SEM im Praxistest
Ausblick: Innenentwicklungsmaßnahme
Anwendung und mögliche Weiterentwicklung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme
für die Innenentwicklung
Folie 14 │ 9. Mai 2017
Die Funktionen der SEM im „Praxistest“
1. „Ziele und Zwecke“
„ erstmalige Entwicklung oder städtebauliche Neuordnung von Ortsteilen und anderen Teilen des
Gemeindegebietes entsprechend ihrer besonderen Bedeutung für die städtebauliche
Entwicklung“
Anwendung nur, sofern ein erhöhter Bedarf (..) besteht und wenn keine „milderen“ Instrumente
zur Erreichung der Ziele und Zwecke der Maßnahme geeignet sind.
Quelle:www.ospreyfrank.de
Folie 15 │ 9. Mai 2017
Die Funktionen der SEM im „Praxistest“
1. Ziele und Zwecke
Anforderungen:
besondere städtebauliche Bedeutung der Ortsteile/Teilräume („beträchtliches Eigengewicht“).
Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten, Errichtung von Gemeinbedarfs-
und Folgeeinrichtungen oder Wiedernutzung brachliegender Flächen.
Allgemeinwohlerfordernis (überwiegendes öffentliches Interesse).
Enteignungsrechtliche Vorprüfung (pauschal).
Praxiserfahrungen:
Bedarfsnachweis aufwendig, anfangs tlw. fehlerhaft, nach wie vor Rechtsrisiken.
Kaum eine Satzung ohne Normenkontrolle - > da haben alle viel gelernt…
Bevölkerungsprognosen bisweilen zu optimistisch -> Korrekturen / Anpassungen der SEM.
SEM bei den Kommmunen politisch eher nicht gewollt (auch nicht als Ultima-Ratio; Verun-
sicherung, Verkürzung des Rechtsinstrumentes auf die Möglichkeit zur Enteignung).
Beispiele belegen, dass die Ziele und Zwecke weit überwiegend erreicht worden sind!
Folie 16 │ 12. Januar 2017
Die Funktionen der SEM im Praxistest
Beispiel: Vorbereitende Untersuchungen für einen möglichen Entwicklungsbereich Bonn Roleber
1. Bevölkerungs- und Wohnbedarfsentwicklung
• Prognosegrundlagen
• Wohnbaulandpotenziale
• Wohnraumbedarf
2. städtebauliche Grundkonzeption
• Restriktionen und Rahmenbedingungen
• Entwicklungs- und Erschließungsvarianten
3. Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer
Folie 17 │ 12. Januar 2017
Vorbereitende Untersuchungen für einen möglichen Entwicklungsbereich Bonn-Roleber
Anforderungen
Erhöhter Bedarf: Nachfrage muss das Angebot aus strukturellen Gründen längerfristig
deutlich übersteigen
Prognose in 2 Richtungen: gegenwärtiger und zukünftiger Bedarf Möglichkeiten der
Bedarfsdeckung ohne Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme
Wohnraumbedarf / Wohnbaulandpotenziale / Bedarfsdeckung
Vorgehen
Festlegung Betrachtungszeitraum: 2014 – 2020
Auswertung Datengrundlagen: Regionales Handlungskonzept Wohnen 2020 / IT.NRW /
Bundesstadt Bonn - Statistikstelle / Zensus 2011
Ermittlung des Wohnraumbedarfs über drei Ansätze:
Wohnungsneubaubedarf gemäß Regionales Handlungskonzept
Wohnraumbedarf gemäß Bevölkerungsentwicklung
Wohnraumbedarf gemäß Entwicklung der Haushalte
Ermittlung der Baulandreserven/-potenziale
Bilanzierung von Bedarf und Reserven
Folie 18 │ 12. Januar 2017
Bevölkerungsentwicklung 2005 bis 2020
Prognosegrundlagen
280.000
290.000
300.000
310.000
320.000
330.000
340.000
350.000
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
RHK-V1
RHK-3+
IT.NRW-V1
IT.NRW-V3+
IT.NRW-Pro
Stadt Bonn-V1
Stadt Bonn-3+
Stadt Bonn-Pro
Zensus2011-V1
Zensus2011-3+
Zensus2011-Pro
345.713
318.159
27.554
2014
Vorbereitende Untersuchungen für einen möglichen Entwicklungsbereich Bonn-Roleber
Wohnraumbedarf / Wohnbaulandpotenziale / Bedarfsdeckung
Folie 19 │ 12. Januar 2017
Bilanzierung Wohnflächenbedarf mit Wohnbaupotenzialen
Vorbereitende Untersuchungen für einen möglichen Entwicklungsbereich Roleber
Ansatz: Wohnungsneubaubedarf gemäß Regionales Handlungskonzept Wohnen
Bedarf bis 2020: 8.260 WE (V1) bis 14.657 WE (V3+)
Potenzial bis 2020: 5.341 WE
Defizit bis 2020: 2.960 WE (entspricht 432 WE pro Jahr)
Ansatz: Wohnraumbedarf gemäß Haushaltsentwicklung
Bedarf bis 2020: 8.647 WE bis 8.935 WE
Potenzial bis 2020: 5.341 WE
Defizit bis 2020: 3.300 bis 3.590 WE (entspricht 490 WE p.a.)
Folie 20 │ 9. Mai 2017
Die Funktionen der SEM im „Praxistest“
2. „Spekulationsvermeidungsfunktion“
Kommunaler Zwischenerwerb zum Anfangswert (vor Wertsteigerung) | Verkauf zum Endwert
Quelle: Linkpower.wordpress.com
Folie 21 │ 9. Mai 2017
Die Funktionen der SEM im „Praxistest“
2. „Spekulationsvermeidungsfunktion“
Anforderungen:
Einleitungsbeschluss zur Durchführung vorbereitender Untersuchungen als „Signal“ an die
Grundstückseigentümer, Investoren, Projektentwickler, Bauträger etc. („Einfrieren“ Bodenwerte).
Gleichbehandlung der Eigentümer (gleiches Ankaufsprinzip – nicht immer gleicher Ankaufspreis).
Gutachterliche Wertermittlung – Ausschluss der Privatisierung von Wertsteigerungen.
Ermittlung der Mitwirkungsbereitschaft (Veräußerung zum Anfangswert oder Abwendung mit
Verpflichtung zur Umsetzung der Ziele und Zwecke + Ausgleichsbetrag).
Praxiserfahrungen:
Je kleinteiliger die Eigentümerstruktur, umso höher die spekulative Erwartung.
Spekulation in Innenbereichen größer als im Außenbereich.
Starker politischer Rückhalt entscheidend („Wir zahlen maximal den Anfangswert!“).
SEM bietet einheitliche Rechts- / Entschädigungsgrundlagen für das gesetzliche Ankaufsrecht.
Abwendungsvereinbarungen eher selten und nur bei größeren Grundstücken.
Genehmigungsvorbehalte nach § 144 BauGB sehr hilfreich.
Folie 22 │ 9. Mai 2017
Die Funktionen der SEM im „Praxistest“
3. Beschleunigungs- / Mobilisierungsfunktion
„(…) zügige Durchführung der Maßnahme innerhalb eines absehbaren Zeitraums gewährleistet ist“
Folie 23 │ 9. Mai 2017
Die Funktionen der SEM im „Praxistest“
3. Beschleunigungs- / Mobilisierungsfunktion
Anforderungen:
fehlende Mitwirkungsbereitschaft – Option zur Anwendung des gesetzlichen Ankaufsrechts.
Nachweis der zügigen Durchführung (Zeitplan, Kosten- u. Finanzierungsübersicht).
durchgängiger Zwischenerwerb | Veräußerungspflicht | Bauverpflichtung.
Einsatz von Entwicklungsträgern / -treuhändern.
Praxiserfahrungen:
Grunderwerb durch „neutralen Dritten“ überwiegend vorteilhaft.
Sicherung von Ankauf + Weitergabe + Bauverpflichtung.
Durchgriffsoption über Enteignungsrecht wichtig (Problem: Engpass Tauschflächen).
Nur wenige Enteignungsverfahren vollzogen -> Entschädigungsfeststellungsverfahren.
Vom Einleitungsbeschluss VU bis zum Vermarktungsbeginn vergehen etwa 3-5 Jahre.
Erhebliche Mengeneffekte generierbar (Anzahl der neu geschaffenen WE).
Projektmanagement der Träger entlastet die Verwaltungen und verkürzt die Entwicklungszeiten.
Folie 24 │ 9. Mai 2017
4. Finanzierungsfunktion
Finanzierung der Ausgaben aus der Wertsteigerung zwischen Anfangswert und Endwert
Die Funktionen der SEM im „Praxistest“
Folie 25 │ 9. Mai 2017
Anforderungen:
„Einfrieren“ der Bodenqualität (Zeitpunkt Einleitung einer Vorbereitenden Untersuchung)
Grunderwerb, technische Erschließung, notwendige Gemeinbedarfseinrichtungen, Ausgleichs-
und Ersatzmaßnahmen, Träger- u. Kreditkosten sind maßnahmenbedingte Kosten.
Refinanzierung aus Veräußerungserlösen, Ausgleichsbeträgen, Zuwendungen Dritter und
ggf. Städtebauförderungsmittel bei Unrentierlichkeit (Altmaßnahmen).
Verbot der Gewinnerzielung (Verteilung etwaiger Überschüsse an die Alteigentümer).
Die Funktionen der SEM im „Praxistest“
4. Finanzierungsfunktion
Praxiserfahrungen:
Wertdifferenz zw. Anfangs- und Endwert reicht oftmals zur Finanzierung nicht aus.
Kaum eine SEM ohne Einsatz von Städtebauförderungsmittel (z.B. Grevenbroich-Kapellen).
Ausgaben nur schwer kalkulierbar (Entschädigungen, Altlasten, Bodendenkmalpflege etc.).
Wertgutachten nicht immer nachvollziehbar; große Unterschiede.
Laufzeit und Kreditkosten sind wichtige Stellgrößen (momentan weniger).
„Überschussverteilung“ bislang noch nicht vorgekommen.
Folie 26 │ 9. Mai 2017
Die Funktionen der SEM im „Praxistest“
5. Die „Sozialpolitische Funktion“
Bereitstellung preisgünstigen Baulandes
Öffentliches Interesse an der Maßnahmendurchführung
Foto: DSK
Folie 27 │ 9. Mai 2017
Die Funktionen der SEM im „Praxistest“
5. Die „Soziale Komponente“
Anforderungen:
Keine Gewinnerzielung zugunsten der Kommune | des Entwicklungsträgers.
Zwischenerwerb zum Anfangswert (Bodenqualität zum Zeitpunkt Voruntersuchung).
Veräußerung zum gutachterlich ermittelten Neuordnungswert | Ausgleichsbetrag.
Berücksichtigung weiter Kreise der Bevölkerung bei der Reprivatisierung.
Praxiserfahrungen:
Preisdämpfung durch
Mengeneffekte (Bauverpflichtung)
Veräußerung zum Neuordnungswert
Veräußerung für den geförderten Wohnungsbau
Vergabeverfahren i.d.R. unter Berücksichtigung sozialer Kriterien der Erwerber.
Finanzierung von Gemeinbedarfseinrichtungen über Wertabschöpfung.
Absicherung der Preisvorteile im Falle der Drittverwertung wichtig.
Folie 28 │ 9. Mai 2017
Die Funktionen der SEM im „Praxistest“ - Fazit Die größten Vorteile der SEM sind
Durchsetzungsstärke und Beschleunigungseffekte.
Steuerungsmöglichkeiten, u.a. über Genehmigungsvorbehalte nach § 144 BauGB.
Mengeneffekt
Soziale Komponente
Eher nachteilig sind
Hoher Aufwand für den Bedarfsnachweis, Methoden und Verfahren rechtsanfällig.
Geringe Verhandlungsspielräume beim Grunderwerb.
Grenzen der Finanzierungsfunktion sind schnell erreicht.
Bei komplexen Gesamtmaßnahmen, fehlenden Standortalternativen und fehlender
Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer ist die SEM das richtige Instrument
Die SEM wird aber wohl keine Breitenwirkung erzielen können
In Verbindung mit dem geförderten Wohnungsbau ist die „preisdämpfende Wirkung“ am größten
auch über kooperative Baulandentwicklung erreichbar
Folie 29 │ 9. Mai 2017
Gliederung
Die SEM im Kontext der Flächenentwicklung | Beispiele
Die Funktionen der SEM im Praxistest
Ausblick: Innenentwicklungsmaßnahme
Anwendung und mögliche Weiterentwicklung der städtebaulichen
Entwicklungsmaßnahme für die Innenentwicklung
Folie 30 │ 9. Mai 2017
Empfehlungen AK Liegenschaften :
Weiterentwicklung der SEM bzw. neuer Gebietstyp
„Innenentwicklungsmaßnahmengebiet“ (IEG)
Ausblick: Innenentwicklungsmaßnahme
Ansatz: Gebietsbezogene, flächenhafte und systematische Mobilisierung von dispers verteilten
Brachflächen,
Baulücken,
untergenutzte Areale,
Arrondierungsflächen etc.
Folie 31 │ 9. Mai 2017
Zentrum
Erweiterte Innenstadt
Außenbezirke
Potenzialflächen mit
Mobilisierungshemmnissen
Ausblick: Innenentwicklungsmaßnahme
Folie 32 │ 9. Mai 2017
Zentrum
Erweiterte Innenstadt
Außenbezirke
Potenzialflächen mit
Mobilisierungshemmnissen
Abgrenzung
Innenentwicklungs-
gebiete
Ausblick: Innenentwicklungsmaßnahme
Folie 33 │ 9. Mai 2017
Empfehlungen AK Liegenschaften :
Weiterentwicklung der SEM bzw. neuer Gebietstyp
„Innenentwicklungsmaßnahmengebiet“ (IEG)
Ausblick: Innenentwicklungsmaßnahme
Ansatz: Gebietsbezogene, flächenhafte und systematische Mobilisierung von dispers verteilten
Brachflächen,
Baulücken,
untergenutzte Areale,
Arrondierungsflächen etc.
Überlegung: Schrittweises Vorgehen
Festlegung Satzung
Schaffung Baurecht
Fristsetzung zur Bebauung durch die Eigentümer
Kommunaler Zwischenerwerb, wenn Eigentümer nicht selbst bauen
Folie 34 │ 9. Mai 2017
Ansatz richtig: die „kleineren Flächen“ stehen im Focus
Es bedarf (ergänzend) einer Erweiterung der Tatbestände zur Begründung eines
Allgemeinwohlinteresses (z.B. Bereitstellung von Flächen für den geförderten Wohnungsbau,
Nachverdichtung im Innenbereich, Klimafolgeanpassung, Nachhaltigkeitsziele etc.)
„Spekulationsvermeidung“ nur bedingt erreichbar (Mengeneffekte bleiben aus)
Die „Finanzierungsfunktion“ kommt schnell an ihre Grenzen (Differenz Anfangs- / Endwert)
Skepsis der politischen Entscheidungsträger wird vermutlich bleiben (k.o.- Argumente)
Daher: nicht´s abwarten – das bestehende Städtebaurecht ausschöpfen
Ausblick: Innenentwicklungsmaßnahme - Einschätzung
Folie 35 │ 9. Mai 2017
Ausblick: Innenentwicklungsmaßnahme
Folie 36 │ 9. Mai 2017
DSK FachtagungAktuell NRW 2017
10. Mai 2017
„Die SEM im Praxistest“ - Anwendung und mögliche Weiterentwicklung der
städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme für die Innenentwicklung
Dipl. Ing. Rainer Kalscheuer
Gebietsleiter
DSK Deutsche Stadt- und Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH & Co.KG
Tel.: 0228 / 55.52.37.10
www.dsk-gmbh.de
Folie 37 │ 9. Mai 2017
Ausblick
Folie 38 │ 9. Mai 2017
Anwendung und mögliche Weiterentwicklung der städtebaulichen
Entwicklungsmaßnahme für die Innenentwicklung
Forum Baulandmanagement
06. September 2016
Beitrag DSK: „Die SEM im Praxistest“
Dipl. Ing. Rainer Kalscheuer
Gebietsleiter NRW
DSK Deutsche Stadt- und Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH & Co.KG
Tel.: 0228 / 55.52.37.10
www.dsk-gmbh.de
Danke für Ihr Interesse
Folie 39 │ 9. Mai 2017
…(2) Mit städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen nach Absatz 1 sollen Ortsteile und andere Teile des
Gemeindegebiets entsprechend ihrer besonderen Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und
Ordnung der Gemeinde oder entsprechend der angestrebten Entwicklung des Landesgebiets oder der
Region erstmalig entwickelt oder im Rahmen einer städtebaulichen Neuordnung einer neuen Entwicklung
zugeführt werden.
…(3) Die Gemeinde kann einen Bereich, in dem eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme durchgeführt
werden soll, durch Beschluss förmlich als städtebaulichen Entwicklungsbereich festlegen, wenn
1. die Maßnahme den Zielen und Zwecken nach Absatz 2 entspricht,
2. das Wohl der Allgemeinheit die Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme erfordert,
insbesondere zur Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten, zur Errichtung von
Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen oder zur Wiedernutzung brachliegender Flächen,
3. die mit der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme angestrebten Ziele und Zwecke durch
städtebauliche Verträge nicht erreicht werden können oder Eigentümer der von der Maßnahme
betroffenen Grundstücke unter entsprechender Berücksichtigung des § 166 Abs. 3 nicht bereit sind, ihre
Grundstücke an die Gemeinde oder den von ihr beauftragten Entwicklungsträger zu dem Wert zu
veräußern, der sich in Anwendung des § 169 Abs. 1 Nr. 6 und Abs. 4 ergibt,
4. die zügige Durchführung der Maßnahme innerhalb eines absehbaren Zeitraums gewährleistet ist.
Die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme nach § 165 ff BauGB
im Kontext der Flächenentwicklung – Was steht im BauGB?
Folie 40 │ 9. Mai 2017
Die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme nach § 165 ff BauGB
im Kontext der Flächenentwicklung – Was steht im BauGB?
(1) Im städtebaulichen Entwicklungsbereich sind entsprechend anzuwenden
1. §§ 137, 138 und 139 (Beteiligung und Mitwirkung der Betroffenen; Auskunftspflicht;
Beteiligung und Mitwirkung öffentlicher Aufgabenträger),
2. § 142 Abs. 2 (Ersatz- und Ergänzungsgebiete),
3. §§ 144 und 145 (Genehmigungspflichtige Vorhaben und Rechtsvorgänge; Genehmigung),
4. §§ 146 bis 148 (Durchführung; Ordnungsmaßnahmen; Baumaßnahmen),
5. §§ 150 und 151 (Ersatz für Änderungen von Einrichtungen, die der öffentlichen Versorgung
dienen; Abgaben- und Auslagenbefreiung),
6. § 153 Abs. 1 bis 3 (Bemessung von Ausgleichs- und Entschädigungsleistungen;
Kaufpreise),
7. §§ 154 bis 156, ohne § 154 Abs. 2a (Ausgleichsbetrag des Eigentümers; Anrechnung auf
den Ausgleichsbetrag, Absehen; Überleitungsvorschriften zur förmlichen Festlegung),
8. §§ 162 bis 164 (Abschluss der Maßnahme),
9. §§ 164a und 164b (Einsatz von Städtebauförderungsmitteln; Verwaltungsvereinbarung),
10.§ 191 (Vorschriften über den Verkehr mit land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken).
Folie 41 │ 9. Mai 2017
Kurzprofil
DSK GmbH & Co. KG
Leistungsbilanz
rd. 760 Projekte in
15 Bundesländern
durch die DSK verwaltetes
Treuhandvermögen:
über 4,2 Mrd. Euro
In NRW
rd. 50 Projekte
in 40 Kommunen
Hauptsitz in Wiesbaden
19 Niederlassungen in Berlin,
Bielefeld, Bonn, Bremen,
Cottbus, Dresden, Düssel-
dorf, Erfurt, Frankfurt a.M.,
Halle, Hamburg, Hannover,
Heidelberg, Leipzig, Mainz,
Nürnberg, Saarbrücken,
Weimar, Wismar
14 Projektbüros
In NRW:
Bonn, Düsseldorf, Bielefeld
Standorte Zahlen und Fakten
gegründet 1957
Eigenkapital: 3,85 Mio. Euro
Sparten:
Flächenentwicklung,
Stadtumbau & -erneuerung,
Klimagerechte Stadtentwick-
lung, Bürgerbeteiligung &
Kommunikation
rd. 220 Mitarbeiterinnen und
Mitarbeiter
Stand: Jahresabschluss 2015
Folie 42 │ 9. Mai 2017
1
Strategische Beratung
1
Stadtumbau & Stadterneuerung
1
Klimagerechte Stadtentwicklung
1
Demografie- strategien
1
Bürgerbeteiligung & Kommunikation
1
Baulandentwicklung
1
Konversion
1
Projektentwicklung/ Hochbau
1
Modulares Bauen
1
Bezahlbarer Wohnraum
Leistungsportfolio DSK
Folie 43 │ 9. Mai 2017
Die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme nach § 165 ff BauGB
Beispiel - Weeze, Baugebiet „Magdeburger Straße“
Britische Wohnstandorte im
Gemeindegebiet
o Lage im nördlichen Niederrhein
o Rd. 14.000 Einwohner
Folie 44 │ 9. Mai 2017
Schwierige Rahmenbedingungen:
Schließung Luftwaffenstützpunkt Laarbruch 1999,
etwa 36 % der EW und 27 % der Haushalte waren Briten,
4 britische Wohnstandorte im Stadtgebiet,
Veräußerung von Wohngebäuden durch die damalige OFD an
Bestandserwerber -> Weiterveräußerung an Endwerber
(Eigennutzer und Anleger),
von der OFD angemietete Bestände gingen nach Ablauf der
Vertragsbindung an die Eigentümer (Bestandshalter) zurück,
zahlreiche Wohnungen waren überschuldet,
nicht marktkonforme Wohnformate, Leerstände,
bauliche Mängel.
Die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme nach § 165 ff BauGB
Beispiel Weeze, Baugebiet „Magdeburger Straße“
Folie 45 │ 9. Mai 2017
15 Enteignungsverfahren
Erwerb von 126 Tauschwohnungen
Freihändiger Erwerb von 240 WE
Einleitung und Durchführung Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme
Sozialplan für Härtefälle
Dauer: fast 15 Jahre
Die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme nach § 165 ff BauGB
Beispiel Weeze, Baugebiet „Magdeburger Straße“
Abriss Hochhäuser
Erneuerung Gebietserschließung
Vermarktung an breite Schichten der Bevölkerung
Folie 46 │ 9. Mai 2017
Betriebsverlagerung und Umsiedlung von Bewohnern
Erwerb aller Flächen in der SEM
Einleitung und Durchführung Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme
Endkontaminierung der Böden bzw. Abdeckung von verbleibenden Altlasten
Dauer: fast 18 Jahre
Die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme nach § 165 ff BauGB
Beispiel - Wetter (Ruhr), „Innenstadt Alt-Wetter“
Neuordnung und Neuerschließung der Flächen, Bahnhofserwerb und Sanierung
Investorenauswahlverfahren preiswerter Wohnungsbau und Umsetzung
Investorenauswahlverfahren Einkaufszentrum und Umsetzung Ansiedlung
Abriss der aufstehenden Ruinen