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18 © Ernst & Sohn Verlag für Architektur und technische Wissenschaften GmbH & Co. KG, Berlin · Stahlbau 82 (2013), Heft 1

DOI: 10.1002/stab.201201641

Integrale Planung mit Lebenszyklusperspektive für Büroneubauten ist eine Voraussetzung auf der Prozessebene, um Nachhaltigkeit im Gebäudesektor umzusetzen. Dabei werden Nutzungsänderungen, die im Zuge des Gebäudelebenszyklus auftreten können, bereits im Entwurf berücksichtigt. Auf diese Weise soll eine Grundlage für den Erhalt und die Weiterentwicklung von ökologischen, ökonomischen und sozialen Ressourcen geschaffen werden. In diesem Planungsprozess ist nicht nur die Bilanz für jede einzelne Dimension zu optimieren, sondern auch die Gesamtbilanz, in der die Wechselwirkungen der Dimen-sionen berücksichtigt werden. Der nachfolgende Beitrag veranschaulicht am Beispiel von Bürogebäuden, wie die soziale Dimension die ökonomische Dimension beeinflussen kann, und gibt damit einen Einblick in die Forschungsarbeit des Projekts „Nachhaltige Büro- und Verwaltungsgebäude in Stahl- und Stahlverbundbauweise“ (P 881). Über den sozio-technischen Systemansatz werden Bürogebäude als technisches Teilsystem identifiziert, das signifikante Auswirkungen auf das soziale Teilsystem – die Nutzer hat. Als Ergebnis der Analyse von Zukunftsstudien wird gezeigt, dass gegenwärtige und zukünftige Nutzer-anforderungen Flexibilität als relevante Eigenschaft von Bürogebäuden der Zukunft be-gründen. Schließlich wird eine Methode aufgezeigt, mit der Aussagen über die ökonomische Vorteilhaftigkeit von flexiblen Gebäudestrukturen mit Stahl getroffen werden können.

Impact of requirements of users on the economic valuation of steel as construction material for sustainable office buildings. The concept of integral design with life cycle perspective is one precondition to implement sustainability in the building sector. Apply-ing this method means to already include possible changes of use during the life cycle in design processes. This approach helps to safeguard, sustain and develop environmental, economic and social resources. In design processes of this kind, not only every single dimension has to be optimized but also the interdependency between all three dimensions as a whole. With reference to office buildings, the following article shows how the social dimension can influence the economic one and provides with it an insight into the research project “Sustainable office and administration buildings in steel and steel-composite construction” (P 881). Using the sociotechnical system approach, it becomes obvious that office buildings are technical subsystems which affect the social subsystem (user) – and vice versa – significantly. Studies about future work and buildings point out that flexibility is a key quality of office buildings to meet requirements of present and future users. Finally, this article presents a method which enables investors to document the profitability of flexible building structures made of steel constructions.

1 Einleitung

Geht man von dem gegenwärtigen globalen, dreidimensionalen Nachhal-tigkeitsleitbild aus, so sind im Allge-meinen soziale, ökonomische und öko-logische Kapitalstöcke zu schützen und nachhaltig zu entwickeln. Dabei sollen unterschiedliche Anspruchs-gruppen in die nachhaltige Entwick-lung einbezogen werden, um sowohl

innerhalb der gegenwärtigen als auch für zukünftige Generationen eine ge-rechte Verteilung von Ressourcen zu erreichen [1]. Zur Umsetzung von Nachhaltigkeitszielen im Bausektor wurde in Deutschland das DGNB-Zer-tifikat entwickelt. Zudem gibt es inter-nationale Gebäudezertifikate, die auch in diese Richtung stoßen und länger etabliert sind, aber nicht durchgängig alle drei Dimensionen berücksichtigen.

Meist dominiert die ökologische Di-mension, weshalb diese Zertifikate auch als Green-Labels bezeichnet wer-den. Aber auch bei ihnen ist eine Öff-nung zur ganzheitlichen Betrachtung beobachtbar [2]. Trotz dieser Entwick-lungen werden die Dimensionen überwiegend gemäß dem klassischen Drei-Säulen-Modell bei der Umset-zung separat betrachtet, sodass Inter-dependenzen zwischen ihnen oft un-beachtet bleiben. Die Integrale Ge-bäudeplanung ist ein Ansatz auf der Prozessebene, um nicht nur jede Di-mension einzeln zu optimieren, son-dern auch in Bezug auf die Wechsel-wirkungen ein optimiertes Gebäude zu entwerfen.

Dieser Beitrag setzt an diesem Punkt an und veranschaulicht am Bei-spiel von Bürogebäuden, wie die so ziale Dimension die ökonomische Dimen-sion beeinflussen kann. Den Aus gangs-punkt dieser Überlegungen bildet da bei der wirtschaftswissenschaftliche Immobilienbegriff, der eine Untersu-chung des Bürogebäudes aus einer produktionstheoretischen und einer investitionstheoretischen Perspektive erlaubt. Auf dem produktionstheoreti-schen Begriffsverständnis aufbauend wird ein Zugang für eine soziotechni-sche Systembetrachtung von Büroge-bäuden geschaffen, aus der sich we-sentliche Anforderungen von Büro-nutzern ableiten lassen. Aus diesen An forderungen werden konstruktive Implikationen für Bürogebäude erar-beitet. Da Flexibilität in diesem Zu-sammenhang eine der zentralen For-derungen ist, wird im Anschluss eine Methode aufgezeigt, die es erlaubt, flexible Bürogebäude in Stahl- und Stahlverbundbauweise gemäß dem investitionstheoretischen Begriffsver-ständnis von Bürogebäude auf ihre

Einfluss von Nutzeranforderungen auf die ökonomische Bewertung von Stahl als Konstruktionswerkstoff für nachhaltige Bürogebäude

Tino BaudachKatharina Kokot Volker LingnauKlaus J. Zink

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Daraus wird deutlich, dass Mitar-beiter und Organisation als Ganzes über die Arbeitsaufgabe mit dem Ge-bäude als technischem System in Wechselwirkung stehen. So stellen sich Kommunikations-, Konzentra-tions- und Regenerationsmöglichkei-ten für Mitarbeiter zunächst als Er-gebnis dieser Wechselwirkung ein. Der organisationsspezifische Bedarf an einem bestimmten Maß an Kom-munikations-, Konzentrations- und Regenerationsangeboten führt dann zu einer arbeitsorganisatorisch opti-malen Kombination von Raumkon-zepten, die von Zellenbüros bis zum Business Club reichen.

4 Ermittlung von heutigen und zukünftigen Nutzungsanforderungen an Bürogebäude

Um das richtige Maß an Kommunika-tion, Konzentration und Regeneration auf Individual- und Organisations-ebene zu erreichen, ist die Kenntnis von Anforderungen der Nutzer (Mit-arbeiter und Organisationen) für den Gebäudeentwurf relevant. Dieses Maß ändert sich jedoch im Laufe der Zeit – sei es durch Nutzerwechsel, Reorgani-sation von Ablaufprozessen oder durch gesellschaftliche Veränderungen. Aus dem Nachhaltigkeitsverständnis muss ein Bürogebäude daran anpassbar sein, um die Nutzungsdauer weitge-hend zu maximieren. Mit Planungs-konzepten wie der Lebenszykluspla-nung oder integralen Planung wurden Instrumente zur Umsetzung dieser komplexen Anforderungen entwickelt. Voraussetzung dafür ist der Zugang zu Informationen von gegenwärtigen und zukünftigen Anforderungen an das zu errichtende Bürogebäude. Allgemein ist die Ermittlung von zukünftigen An-forderungen mit Schwierigkeiten ver-bunden, weil Zukunft allgemein nur eingeschränkt prognostizierbar ist. Dagegen ist Zukunft als Konsequenz von gegenwärtigem Handeln auch ge-staltbar. Für Bürogebäude eignen sich Zukunftsstudien aus unterschied-lichen Themenfeldern. So sind auf Ba-sis der obigen Herleitung von Büroge-bäuden als Arbeitsstätten von Men-schen und Unternehmen bspw. Studien über Veränderungen von Menschen und Büroarbeit als Datenquelle geeig-net. Ebenso kann auf Studien zu zu-künftigen Bürogebäuden oder allge-meinen Entwicklungen im Bau und in

1. Unternehmen fragen nur für ihre Zwecke geeignete Büroflächen nach (produktionstheoretisches Verständnis)

2. Investoren bieten diese Fläche nur an, wenn sie damit ihre Rentabili-tätsziele erreichen können (investi-tionstheoretisches Verständnis)

3 Einbezug des Nutzers in die Systembetrachtung

Folgt man der produktionstheoreti-schen Sicht weiter, so können Dienst-leistungen und geistige Produkte nur dann entstehen, wenn Betriebsmittel, u. a. in Form von Büroflächen, mit menschlichen Arbeitsleistungen im Rahmen des Faktorkombinationspro-zesses verbunden werden [3]. Dem-nach sind Mitarbeiter und die Organi-sation als Nutzer von Büroflächen in die Systembetrachtung einzubezie-hen.

In Anlehnung an den soziotech-nischen Systemansatz können techni-sche Systeme nicht ohne Einbezug der Eigenschaften des dazugehören-den sozialen Systems und umgekehrt nicht ohne Berücksichtigung mögli-cher Auswirkungen der technischen Systeme auf das soziale System gestal-tet werden [6]. In diesem Systemver-ständnis muss die Leistung des Gesamt-systems als Funktion des Zusammen-wirkens des technischen Teilsystems und des sozialen Teilsystems verstan-den werden [6]. Überträgt man diese Erkenntnisse auf Bürogebäude und definiert sie als technisches System und die Gruppe der Mitarbeiter sowie das Unternehmen als soziales System, ist es möglich, Eigenschaften des ei-nen Teilsystems zu identifizieren, die auf das andere Teilsystem einwirken. So umfasst das technische System die Technologie, die zur Erledigung von Arbeitsaufgaben erforderlich ist. Licht- und Temperaturverhältnisse, Geräusch-pegel sowie Transport- und Verkehrs-wege sind in diesem Zusammenhang typische Merkmale des Gebäudes als technisches System. Das soziale Teil-system bildet einerseits die persönli-chen Beziehungen zwischen Mitarbei-tern der Organisation sowie Rollen und Strukturen zur Erledigung von Aufgaben (Organisationsebene) und andererseits die individuelle Empfin-dung von Mitarbeitern in Bezug auf Licht, Wärme, Lärm etc. (Individual-ebene) ab [6].

ökonomische Vorteilhaftigkeit zu prü-fen.

2 Der wirtschaftswissenschaftliche Immobilienbegriff

In den Wirtschaftswissenschaften wer-den Bürogebäude entweder als inves-titions- oder als produktionstheoreti-sches Objekt aufgefasst. Bei der inves-titionstheoretischen Auffassung legt ein Investor Kapital in ein Büroge-bäude an, indem er es erwirbt oder baut. Der Investor wird damit Eigen-tümer eines Bürogebäudes, das für ihn zunächst nur eine Nutzungsmög-lichkeit, aber noch keinen Nutzen stif-tet. Nutzen stiftet es im investitions-theoretischen Sinn erst dann, wenn der Investor als Vermieter auftritt und Miete für die Nutzungsüberlassung erhält [3]. In der produktionstheoreti-schen Auffassung von Bürogebäuden stehen vor allem räumliche Vorausset-zungen als Produktionsfaktor im Vor-dergrund. Wie Produktionsflächen im industriellen Sektor nehmen Büroflä-chen erheblichen Einfluss auf die Her-stellung von Dienstleistungen und geistigen Produkten, wie etwa Wissen oder Innovationen. Analog zu ihrem industriellen Pendant müssen Büro-flächen ebenfalls für die ihnen zuge-dachten Produktionsprozesse geeignet sein, damit diese effektiv und effizient ablaufen. Bürogebäude bilden in die-sem Sinn die räumliche Dimension des Leistungserstellungsprozesses [4]. Die Bewertung, ob Büroflächen für den Leistungserstellungsprozess ge-eignet sind, unterliegt einer betriebs-wirtschaftlichen Rationalität, auf de-ren Basis Unternehmen über die An-mietung von konkreten Büroflächen entscheiden. Auch aus produktions-theoretischer Sicht stiften Büroflächen als Produktionsflächen zunächst nur eine Nutzungsmöglichkeit [5]. Erst wenn das hergestellte Gut auf dem Markt in Geldeinheiten umgewandelt werden konnte, ist ein ökonomischer Nutzen der Büroflächen realisiert worden.

Sowohl bei der investitionstheo-retischen als auch bei der produk-tionstheoretischen Begriffsverwen-dung ergibt sich der wirtschaftliche Charakter von Bürogebäuden aus der Nutzung, nicht aus der physischen Produktion bzw. dem Vorhandensein [4]. Das Fazit dieser Begriffsanalyse zeigt zwei Erkenntnisse:

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des demografischen Wandels, Rech-nung tragen muss. Gleichzeitig ge-winnt an Bedeutung, dass private An-forderungen aus Partnerschaft und Familie in den beruflichen Alltag inte-grierbar sein müssen, da Männer und Frauen gleichermaßen berufstätig sind [8]. Mobilität und Flexibilität sind wiederum Anforderungen, die von Mitarbeitern zu erfüllen sind. Das Ar-beitssystem der Bürowelt ändert sich demnach für Mitarbeiter wie Organi-sationen und mit ihm die Anforderun-gen an die Raumstrukturen.

4.2 Büros und Bürogebäude – Physische Strukturen der Büroarbeit

Richtet man den Blick auf zukünftig erwartete physische Strukturen der Arbeit in Büros und Bürogebäuden, spielen im Querschnitt der Literatur, neben Kommunikation und Konzen-tration und Regeneration nach inten-siven Arbeitsphasen, auch Flächeneffi-zienz, niedrige Bewirtschaftungskos-ten sowie Imagebildung eine Rolle. Aus dem Abschnitt zuvor wurde deut-lich, dass zukünftige Büroarbeit durch-aus im Wechsel zwischen stationärer (Arbeiten im Unternehmen) und mo-biler Form (Arbeiten von unterwegs, von zu Hause, beim Kunden) geleistet werden kann. Fokussiert man auf die stationäre Organisationsform von Bü-roarbeit, stehen für zukünftige Büro-raum- und Gebäudeplanungen zahl-reiche Raumkonzepte zur Verfügung – von klassischen Konzepten wie dem Zellen-, Gruppen- oder Großraumbüro bis zu den modernen Konzepten wie dem Kombibüro oder dem Business Club. Seit einigen Jahren werden diese typischen Territorialkonzepte mit Sharing-Konzepten verbunden, bei de-nen Mitarbeiter in Kombination mit Teilzeitarbeit oder Home Office einen Schreibtisch gemeinsam nutzen. Die Weiterentwicklung des Sharing-An-satzes führte schließlich zu einer Aus-dehnung des Konzeptes über die ge-samte Büroinfrastruktur – zum so ge-nannten non-territorialen Büro, bei dem keinem Mitarbeiter ein fester Schreibtisch oder Büroraum zugewie-sen ist [11]. Die Auswahl des persönli-chen Arbeitsplatzes findet täglich neu nach Verfügbarkeit statt. Ohne an die-ser Stelle die einzelnen Konzepte ge-geneinander abzuwiegen, wird aus em-pirischen Studien deutlich, dass die Nutzerakzeptanz für jeweilige Raum-

duktive Verarbeitung von Informatio-nen und Wissen zu wettbewerbsfähi-gen Leistungen.

Diese spezifische Entwicklung wird von Veränderungsprozessen in Wirtschaft, Gesellschaft und Technik beeinflusst. Die gegenwärtige industri-elle Gesellschaft befindet sich im Übergang zur Wissensgesellschaft mit einer Zunahme von wissensökonomi-schen Berufen und Aufgabenfeldern [8]. Begleitet wird diese Veränderung von einer Dienstleistungsorientierung der Wirtschaft [9]. Anwendung und Verarbeitung von Informationen wie Wissen dominieren die Arbeitswelt industrialisierter Länder. Technischer Fortschritt im Bereich der Informa-tions- und Kommunikationstechnolo-gie verstärkt den Mobilisierungs- und Flexibilisierungsprozess von Büroar-beit. Mitarbeiter müssen fallweise nicht zwingend am Standort des Unterneh-mens anwesend sein, um auf Informa-tionen zugreifen und diese weiterver-arbeiten zu können. Dennoch wird aus Studien deutlich, dass keine tech-nologische Entwicklung die direkte zwischenmenschliche Kommunika-tion ersetzen wird. Man geht in die-sem Zusammenhang davon aus, dass das Büro seine Bedeutung als zentra-ler Ort der persönlichen Begegnung, des informellen Informationsaustau-sches sowie des kreativen und innova-tiven Zusammenarbeitens behalten wird ([7], [10]).

Zukunftsprognosen sagen zudem voraus, dass Büroarbeit auch gesell-schaftlichen Veränderungen, wie Fach-kräftemangel oder im Durchschnitt ältere Arbeitnehmer als Konsequenz

der Bauwirtschaft Bezug genommen werden.

4.1 Wandel der Büroarbeit

Die grundsätzlichen Veränderungen, die allgemein für Büroarbeit erwartet werden und sich teilweise schon ab-zeichnen, werden durch das Bild 1 veranschaulicht. Die Grafik zeigt zu-nächst, dass traditionelle Büroarbeit durch Zentralität, starre Zeitstruktu-ren und stationäre Tätigkeit gekenn-zeichnet ist. Dies hat ihre Ursache in dem Ursprung von Büroarbeit, die sich einst im industriellen Sektor als eigen-ständige Tätigkeitsform herausgebil-det hat. Hierarchisch geprägte Abtei-lungs- und Arbeitsstrukturen, Zeit- und Präsenzorientierung sowie die klare Trennung zwischen Arbeit und Privat-heit kennzeichnen industrielle Arbeits-weisen, die auf die Verwaltungsberei-che der Betriebe übertragen worden sind.

Bild 1 zeigt weiter, dass sich Eigen-schaften von zukünftiger Büroarbeit verändern werden. Sie wird grund-sätzlich unabhängiger von Ort, Struk-tur und Zeitpunkt der Arbeitsleistung werden. Flache hierarchische Struktu-ren, auf Projektarbeit ausgerichtete interdisziplinäre Teams, die teilweise nur temporär Bestand haben, eine hö-here Selbst- und Ergebnisverantwor-tung von Mitarbeitern anstelle von Kontrolle und Leistungsbewertung nach Anwesenheit sowie eine fließende Grenze zwischen Arbeit und Privat-heit prägen die veränderte Arbeitsweise in Büros. Die Büroarbeit ist nicht mehr nur Verwaltungstätigkeit, sondern pro-

Bild 1. Koordinatenverschiebung bei der Büroarbeit der Zukunft [7]Fig. 1. Coordinate displacement for future office work [7]

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6 Implikation der Flexibilität auf die ökonomische Bewertung

Mit der Überlegung, dass ein Büroge-bäude einen maximalen Flexibilitäts-grad aufweist, wenn alle gegenwärtigen sowie zukünftig geforderten Raum-konzepte für Büroarbeit innerhalb des Gebäudes realisierbar sind, ohne dass die Primärstruktur des Gebäudes verändert werden muss, werden die prospektive und interne Flexibilität an-gesprochen. Die interne Flexibilität ist die „interne konstruktive Flexibilität, die Anpassungen innerhalb bestehen-der Strukturen einfach und schnell ermöglicht“ [20]. Dagegen beschreibt die prospektive Flexibilität „die Maß-nahmen, die während des Planungs-prozesses in das Projekt fließen, um eine zukünftige Flexibilität […] zu ge-währleisten“ [20]. Zur Typologie der Flexibilität im Gebäudebau siehe auch Bild 3.

Die prospektive Flexibilität findet Eingang in den lebenszyklusorientier-ten Entwurfsprozess, um zukünftige Nutzungsänderungen einplanen zu können. Sie ist Voraussetzung dafür, dass interne Flexibilität überhaupt erst ökonomisch vertretbar ist. Die prospektive Flexibilität ist mit zusätz-lichen Kosten während der Bauwerks-herstellung verbunden. Diese Mehr-kosten fallen sowohl auf der Ebene der Primär- als auch der Sekundärstruktur an, z. B. aufgrund einer überdimensi-onierten Statik und Gebäudetechnik oder spezieller Anschlussdetails [20]. Die interne Flexibilität be einflusst all-gemein die Umbaukosten im Rahmen von Nutzungsänderungen während des Gebäudelebenszyklus. Wurde eine pro-

– Umsetzung einer Anpassungsfähig-keit von Haustechnik und Medien-versorgung an Nutzungsänderungen oder technische Entwicklungen mit minimalem Aufwand ([8], [10], [19])

In der Konsequenz werden gut durch-dachte, funktionale und flexible Aus-baustandards [10] als Voraussetzung für eine langfristige Nutzung gefordert, die letztendlich das Ergebnis eines Pla-nungsprozesses mit hoher Qualität sind, der verschiedene Nutzerszenarien aus dem Lebenszyklus eines Büro ge-bäudes integriert. Nur so sind frühzei-tig die wichtigsten Weichenstellungen für das spätere Bauwerk in Bezug auf die Flexibilität möglich, und kostspie-lige Fehlplanungen im Vorfeld können vermieden werden. Denn nachträgli-che Eingriffe in die Primärstruktur des Gebäudes sind meistens sehr kosten-intensiv und oft nur noch in Verbin-dung mit einschränkenden Kompro-missen möglich (s. Bild 2, [20]).

Unter den genannten Anforderun-gen ist Flexibilität der Primärstruktur eine zentrale Forderung. Bei der Pla-nung von flexiblen Bauten steht das Tragwerk im Mittelpunkt. In der heuti-gen Zeit und dem Fortschritt in der Ma-terialforschung (z. B. hochfester Be-ton, hochfester Stahl, korrosionsbe-ständiger Baustahl) können immer schlankere Tragelemente immer mehr Lasten aufnehmen [20]. Stahl- und Stahlverbundkonstruktionen haben Eigenschaften, mit denen genannte Flexibilitätsbedarfe erfüllbar sind. So kann ihr Einsatz aufgrund großer rea-lisierbarer Spannweiten zu einer ho-hen Flexibilität der Bürogebäude bei-tragen [21].

und Organisationskonzepte sowohl individuell als auch kollektiv unter-schiedlich ist ([12] bis [18]). Gleichzeitig ergibt sich nach dem soziotechnischen Systemansatz, welcher ein Optimum zwischen sozialem und technischem Teilsystem anstrebt, dass es keine uni-verselle Raumlösung gibt. Es ist des-halb anzunehmen, dass Raumkon-zepte für Büros der Zukunft aus einer für die jeweilige Organisation geeigne-ten Kombination der genannten Terri-torial- und Non-Territorialkonzepten zusammengesetzt sein werden.

5 Konstruktive Implikationen – Chancen für den Stahl?

Welche Kombinationen von Raumkon-zepten im Zuge des Gebäudelebens-zyklus tatsächlich realisierbar sind, wird von der vorhandenen Primär-struktur des Bürogebäudes determi-niert. Bürogebäude gelten in diesem Kontext als zukunftsfähig und nach-haltig, wenn Änderungen des Raum-konzepts, bspw. bei Nutzerwechsel oder einer Reorganisation von Arbeits-abläufen des aktuellen Nutzers, ohne bauliche Veränderungen an der Primär-struktur möglich sind [10]. Diese hohe Reversibilität von Raumkonzepten de-finiert klare Anforderungen an die Ge-bäudestruktur:– Umsetzung hoher horizontaler Fle-

xibilität durch Stützenkonzepte mit großen Spannweiten

– Umsetzung vertikaler Flexibilität durch öffnungsbare Decken

– Einsatz demontierbarer Ausbauele-mente

– Übernahme der Raum- und Funk-tionsgliederung von mobiler Büro-einrichtung

– günstige Wahl der Lage von Erschlie-ßungskernen für eine spätere Um-nutzung

– Auslegung von Brand- und Sicher-heitskonzepten auf unterschiedliche Nutzungsszenarien

– Begrenzung von Gebäudetiefen auf 12 bis 15 m

– separate Erschließung von Funk-tionsbereichen, damit Störungen durch andere Mitarbeiter und Besu-cher vermieden werden

– statisches Vorhalten von Optionen für Balkone (für eine spätere Umnut-zung)

– Wahl der Raumgliederungen unab-hängig von der Fassadengestaltung und umgekehrt

Bild 2. Qualitativer Zusammenhang zwischen Umbaukosten und Veränderungs-potenzial im Gebäudelebenszyklus [20]Fig. 2. Qualitative relationship between modification costs and changing capability during building life cycle [20]

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bäudes während dessen gesamter Nutzungsdauer unmittelbar am Markt anzubieten, dann spricht man i. d. R. von einer Kapitalanlage ([4], [24]). Un-ter einer Kapitalanlage wird wiede-rum eine mittel- bis langfristige Bin-dung von monetären Mitteln zum Zweck der Renditeerzielung und Wer-terhaltung verstanden [4]. Um eine ökonomische Bewertung eines Büro-gebäudes mit Hilfe von Methoden der Investitionsrechnung durchzuführen, sind einige grundlegende Anforderun-gen durch die Investitionsrechnung zu erfüllen [25].

7.1 Anforderung an eine Investitions-rechnung für flexible Bürogebäude in Stahl- und Stahlverbundbauweise

7.1.1 Aussagen über die absolute und relative Vorteilhaftigkeit einer Investition

Ob sich Investitionen in flexible Büro-gebäudestrukturen in Stahl- und Stahl-verbundbauweise für einen Investor tatsächlich rechnen, muss im Einzel-fall durch eine Investitionsrechnung entschieden werden [25]. Die Aus-wahl einer geeigneten Methode der Investitionsrechnung ist vom jeweili-gen Entscheidungsproblem abhängig. Eine Investitionsentscheidung über ein Bürogebäude ist in diesem Zusam-menhang ein Problem der Vorteilhaf-tigkeitsbestimmung. Diese beschränkt sich auf die Ermittlung eines einzigen

anwenden. Die leistungswirtschaftliche Sicht führt zu einem kombinationsori-entierten Investitionsbegriff, bei dem Wechselwirkungen zwischen einem Investitionsobjekt und anderen Pro-duktionsfaktoren im Vordergrund ste-hen [22]. Die Finanzwirtschaft und hier insbesondere die Investitionsrechnung zielen dagegen auf die durch eine In-vestition ausgelöste Veränderung des Zahlungsmittelbestands ab [23], sodass es sich hierbei um einen zahlungsori-entierten Investitionsbegriff handelt [22]. Diese Betrachtungsweise liegt auch dem investitionstheoretischen Verständnis von Bürogebäuden zu-grunde. Verfolgt ein Investor die Ziel-setzung, Raumeinheiten eines Büroge-

spektive Flexibilität berücksichtigt, fallen bei Umbauten aufgrund von Nutzungsänderungen nur Kosten auf der Ebene der Sekundär-, nicht jedoch der Primärstruktur an.

Um die ökonomischen Vorteile flexibler Bürogebäude in Stahl- und Stahlverbundbauweise aufzuzeigen, müssen alle Auswirkungen der Ge-bäudeflexibilisierung auf die Determi-nanten der Wirtschaftlichkeit, wie z. B. wirtschaftliche Nutzungsdauer oder Mieterlöse, erfasst und in eine umfassende Lebenszyklusbetrachtung integriert werden. Flexible Büroge-bäude unterscheiden sich qualitativ von unflexiblen Lösungen, weshalb eine reine Kostenbetrachtung nicht den Wert der Gebäudeflexibilisierung abbildet. Nur anpassungsfähige Büro-gebäude sind für Nutzer und Investo-ren von langfristigem Wert. Wird die Werterhaltung über einen längeren Zeitraum als Indikator für Flexibilität gewählt, dann ist die Rentabilität ein angemessener Maßstab für die Beur-teilung flexibler Gebäudestrukturen. Hierzu eignen sich insbesondere Me-thoden der Investitionsrechnung, die es erlauben, die Gesamtheit eines In-vestitionsvorhabens auf die wirtschaft-lichen Auswirkungen zu reduzieren und hierdurch Aussagen über Vorteil-haftigkeit einer Investition zu treffen.

7 Investitionsrechnung für flexible Bürogebäude

Die in der Betriebswirtschaft anzutref-fende Unterscheidung zwischen einem leistungswirtschaftlichen und einem finanzwirtschaftlichen Bereich lässt sich auch auf den Begriff Investition

Bild 3. Typologie der Flexibilität nach [20]Fig. 3. Typology of flexibility according to [20]

Bild 4. Bei der relativen Vorteilshaftigkeit wird als schematisches Beispiel Vari-ante a) flexible Gebäudestruktur (ohne Mittelstützenreihe) mit Variante b) unfle-xiblere Gebäudestruktur (mit Mittelstützenreihe) verglichen. Dagegen wird die ab-solute Vorteilshaftigkeit für eine flexible Lösung ohne Bezug auf eine Alternativ-lösung ermittelt. Fig. 4. Determining relative profitability, schematic model a) flexible building structure (without column) compared with model b) less flexible building structure (with column). In constrast, absolute profitability of a flexible structure is deter-mined without regarding an alternative.

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Betrieb des Gebäudes. Um die spezi-fischen Potenziale flexibler Baukon-struktionen in Stahl- und Stahlver-bundbauweise zeigen zu können, sind zusätzlich die Auszahlungen für poten-zielle Umbaumaßnahmen zu ermit-teln, die im direkten Zusammenhang mit der internen Flexibilität stehen. Im Fall eines flexiblen Bürogebäudes handelt es sich hierbei um die Ausga-ben, die im Rahmen der Verwirkli-chung unterschiedlicher Raumkon-zepte für Büroarbeit anfallen. Am Ende der geplanten Nutzungsdauer des Bü-rogebäudes sind die Ausgaben für den Abbruch und die Entsorgung des Ge-bäudes ebenfalls von Bedeutung. Hier können insbesondere die Vorteile der Stahl- und Stahlverbundbauweise mo-netär erfasst werden; sei es durch das heute bereits übliche Recycling des Baustoffes Stahl und geringere Massen beim Abtransport oder durch zukünf-tig angestrebte Wiederverwendungen von Bauteilen mit standardisierten Abmessungen.

7.1.3 Berücksichtigung der zeitlichen Dimension der Zahlungen

Eine Investition in ein Bürogebäude führt zu einer langfristigen Kapitalbin-dung, sodass die aus der Vermietung resultierenden Einnahmen bzw. die durch Instandsetzung oder Umbau-maßnahmen verursachten Ausgaben erst in künftigen Perioden folgen. Auf-grund des Zeitwerts des Geldes hat ein Investor i. d. R. Interesse daran, spätere Ausgaben gegenüber früheren Ausgaben und frühere Einnahmen ge-genüber späteren Einnahmen zu be-vorzugen. Die Verfahren der Investi-tionsrechnung lassen sich danach un-terscheiden, in welcher Form das zeitliche Auftreten von Einzahlungen und Auszahlungen berücksichtigt wird

Bei Büroneubauten entspricht die Anfangsauszahlung den Herstellungs-ausgaben. Da sich in diesem Fall ein Bürogebäude noch im Planungspro-zess befindet, liegt nur ein geringer Konkretisierungsgrad der spezifischen Ausgestaltung des Bürogebäudes vor. Hierdurch ergibt sich ein erhöhter Prognosebedarf bei der Bestimmung der Anfangsauszahlung [24]. Zudem kann die Anfangsauszahlung auch noch Zinsen für eine Vor- und Zwi-schenfinanzierung umfassen [25]. Mit der Anfangsauszahlung verfolgt ein Investor in der Regel das Ziel, in spä-teren Perioden höhere Einzahlungen oder geringere Auszahlungen zu er-wirtschaften [23]. Die sich für den In-vestor ergebenden laufenden Einzah-lungen entsprechen den Miet- bzw. Renditezahlungen. Die Erzielung von Mieten bzw. Renditen setzt voraus, dass das Bürogebäude erfolgreich am Markt positioniert werden kann und eine vertraglich geregelte Nutzung des Gebäudes durch Dritte erfolgt [24]. Auch bei der Festsetzung der Miet-höhe ergibt sich ein erheblicher Prog-nosebedarf. Eine Schätzung zukünfti-ger Mieteinnahmen bei Bürogebäu-den kann anhand einer Extrapolation der bisherigen Mietentwicklung unter der Berücksichtigung der spezifischen Eigenschaften des Bürogebäudes statt-finden [25]. Die potenziellen Auswir-kungen der Gebäudeflexibilisierung auf die Miethöhe können dabei an-hand einer Fallunterscheidung abge-bildet werden, bei der in einem Fall Flexibilität durch höhere Mieteinnah-men vom Markt belohnt wird und im anderen Fall neutral auf den Miet-preis einwirkt. Zu den laufenden Aus-zahlungen, die sich während des Le-benszyklus eines Bürogebäudes erge-ben können, zählen üblicherweise die Ausgaben für Instandsetzung und den

Wertes, anhand dessen eine Investiti-onsentscheidung herbeigeführt wird. Innerhalb der Vorteilhaftigkeitsbestim-mung kann eine Investition auf ihre absolute sowie relative Vorteilhaftig-keit überprüft werden [24] [26]. Die Entscheidung, ob es sich überhaupt lohnt, in eine flexible Gebäudestruktur zu investieren, ist eine Frage nach der absoluten Vorteilhaftigkeit. Die Abwä-gung zwischen einer flexiblen und un-flexiblen Gebäudestruktur als Investi-tion ist dagegen eine Betrachtung der relativen Vorteilhaftigkeit (s. Bild 4). Eine Investitionsrechnung für flexible Bürogebäude in Stahl- und Stahlver-bundbauweise muss daher sowohl Aussagen über die absolute als auch über die relative Vorteilhaftigkeit ge-statten [25].

7.1.2 Reduktion des Investitionsvorha-bens auf die monetäre Dimension

Im Rahmen jeder Investitionsrech-nung muss die Gesamtheit des Inves-titionsvorhabens auf seine finanziellen Auswirkungen, d. h. Einzahlungen und Auszahlungen bzw. Einnahmen und Ausgaben [22], heruntergebrochen werden [25]. Um die finanziellen Aus-wirkungen einer Investition in ein Bü-rogebäude umfassend abbilden zu können, müssen daher neben gebäu-detypischen auch gebäudeindividuelle Annahmen formuliert werden, die in spezifischen wirtschaftlichen Konse-quenzen resultieren [24]. Im Zusam-menhang mit flexiblen Bürogebäuden sind zusätzlich Annahmen über die Auswirkungen der Gebäudeflexibili-sierung auf wesentliche Determinan-ten der Wirtschaftlichkeit zu treffen. Hierzu gehören insbesondere die Länge der wirtschaftlichen Nutzungs-dauer, die Höhe der Mieteinnahmen sowie die Umbauhäufigkeit. Die Dar-stellung der mit einem Bürogebäude verbundenen Zahlungen erfolgt dann anhand eines Zahlungsstroms [24], der im Allgemeinen direkte und indi-rekte Zahlungen umfasst (s. Bild 5). Bei der Bestimmung der absoluten und relativen Vorteilhaftigkeit von fle-xiblen Bürogebäuden können die in-direkten Zahlungen unberücksichtigt bleiben. Zu den direkten Zahlungen werden die Investitionsausgabe, die laufenden Ausgaben und Einnahmen in den Perioden sowie die Veräuße-rungserlöse am Ende der Nutzungs-dauer gezählt.

Bild 5. Zahlungen im Zusammenhang mit einer Investition [25]Fig. 5. Cash flows in connection with an investment [25]

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Wert einer Gebäudeflexibilisierung nicht ermitteln lässt, wurde die Lebens-zykluskostenrechnung um die Mieter-löse erweitert, sodass die Rentabilität eines Bürogebäudes als Maßstab für die Beurteilung flexibler Gebäude-strukturen herangezogen werden konnte. Um schließlich Aussagen über die Vorteilhaftigkeit von flexi-blen Gebäudestrukturen in Stahl- und Stahlverbundbauweise treffen zu kön-nen, wurde die Kapitalwertmethode vorgestellt.

In Bezug auf das DGNB-Zertifi-kat konnten Weiterentwicklungspo-tenziale identifiziert werden. Nachhal-tigkeitszertifikate sind Produkte, die Teilaspekte der Nachhaltigkeit be-trachten und dabei oft allgemein blei-ben (müssen). Es sollten jedoch bei der Bewertung mehr Freiheitsgrade vorhanden sein, um gebäudeindividu-elle Eigenschaften für die Nachhaltig-keitsbewertung sachgerecht erfassen zu können. Für die soziale Qualität ist bspw. die Bewertung soziokultureller Gebäudeeigenschaften nicht ausrei-chend, um die Wechselwirkungen zwischen sozialem System (Nutzer) und technischem System (Gebäude) vollständig zu berücksichtigen. Diese soziotechnischen Systemwirkungen beeinflussen nicht nur, wie hier aus-zugsweise dargestellt, die soziale und ökonomische Qualität, sondern auch die ökologische. Im Hinblick auf die ökonomische Qualität zeigt sich, dass eine Bewertung, die lediglich an Le-benszykluskosten orientiert ist, keine endgültigen Aussagen zur ökonomi-schen Nachhaltigkeit liefern kann. Fi-nanzwirtschaftliche Methoden zur Be-urteilung der langfristigen Rentabilität von Bürogebäuden scheinen an dieser Stelle zweckmäßiger zu sein. Aller-dings bleibt auch hier anzumerken, dass dadurch lediglich ökonomische Wirkungen für den Investor abgebildet werden und der Wert nachhaltiger Bü-rogebäude aus Sicht aller Anspruchs-gruppen unberücksichtigt bleibt.

Das Projekt P881 wird im Rah-men des IGF-Vorhabens 373 ZBG der Forschungsvereinigung Stahlanwen-dung e.V. – FOSTA, Düsseldorf über die AiF im Rahmen des Programms zur Förderung der industriellen Ge-meinschaftsforschung und -entwick-lung (IGF) vom Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie auf-grund eines Beschlusses des Deut-schen Bundestages gefördert.

abgezinsten Einzahlungen und Aus-zahlungen wird als Kapitalwert be-zeichnet. Eine Investition in flexible Bürogebäudestrukturen in Stahl- und Stahlverbundbauweise ist dann vor-teilhaft, wenn ihr Kapitalwert größer Null ist. Werden flexible und unflexi-ble Bürogebäudestrukturen in Stahl- und Stahlverbundbauweise miteinan-der verglichen, dann ist die Investi-tion in flexible Bürogebäudestrukturen relativ vorteilhaft, wenn ihr Kapital-wert größer ist als der Kapitalwert der unflexiblen Alternativinvestition. Die Anwendung der Kapitalwertmethode setzt voraus, dass alle mit der Investi-tion verbundenen Zahlungen sowie deren Zeitpunkte und Beträge hinrei-chend genau bestimmt werden kön-nen [22]. Hierdurch erfüllt die Kapital-wertmethode sowohl die Forderung nach der Reduktion eines Investiti-onsvorhabens auf seine monetäre Di-mension als auch die Forderung nach einer übersichtlichen sowie nachvoll-ziehbaren Darstellung der eingehen-den Daten und Annahmen.

8 Zusammenfassung und Ausblick

Ausgangspunkt des Beitrags war der Ansatz einer lebenszyklusorientierten integralen Planung, die Voraussetzung und Umsetzungsinstrument für Nach-haltigkeit bei Gebäuden ist. Über den soziotechnischen Systemansatz wurde veranschaulicht, dass Gebäude mit der Determinierung von potentiellen Raumkonzepten unmittelbar auf Kon-zentrations-, Kommunikations- und Regenerationsmöglichkeiten von Mit-arbeitern und Organisation einwirken und damit die soziale Qualität beein-flussen. Die Analyse, wie sich Büroar-beit in der Zukunft verändern wird, führte zum Ergebnis, dass die Flexibi-lität von Gebäuden für unterschied-liche Raumkonzepte eine wichtige Voraussetzung ist, um einerseits Nut-zungsdauer und -wert des Büro ge bäu-des zu maximieren und andererseits soziotechnisch optimierte Arbeitsum-gebungen dauerhaft zu ermöglichen. Bürogebäude aus Stahl- und Stahlver-bundbauweise haben Eigenschaften, die solche Voraussetzungen schaffen können. Mit dem Ziel, Auswirkungen der Flexibilität auf die Lebenszyklus-kosten zu ermitteln, wurde zwischen prospektiver und interner Flexibilität differenziert. Da sich bei einer aus-schließlichen Kostenbetrachtung der

[22]. Eine Berücksichtigung des Fak-tors Zeit erfolgt innerhalb der dynami-schen Verfahren der Investitionsrech-nung, die auf der Annahme basieren, „dass Einzahlungen bzw. Auszahlun-gen, die den gleichen Betrag aufwei-sen, aber zu unterschiedlichen Zeit-punkten anfallen, einen voneinander abweichenden Wert haben“ [27].

7.1.4 Übersichtliche und nachvoll-ziehbare Dokumentation der eingehenden Daten

Die übersichtliche und nachvollzieh-bare Darstellung der eingehenden Da-ten, der Rechenwege und der getroffe-nen Annahmen ist die letzte Anforde-rung an eine Investitionsrechnung [25]. Die wirtschaftlichen Konsequen-zen einer Investition in ein flexibles Bürogebäude in Stahl- und Stahlver-bundbauweise werden vom Investiti-onszeitpunkt aus gesehen erst in den zukünftigen Perioden bemerkbar, so-dass sie immer von einer gewissen Un-sicherheit begleitet werden. Schwierig-keiten ergeben sich dabei weniger bei der Investitionsrechnung selbst, son-dern vielmehr bei der Beschaffung der für die Investitionsrechnung notwen-digen Daten. Diese sind oftmals das Ergebnis von Annahmen und Progno-sen, die für ein einzelnes Investitions-vorhaben gesondert anzustellen sind. Die Beschaffung der in die Investitions-rechnung eingehenden unsicheren Da-ten erfolgt daher oft durch qualitative oder quantitative Prognoseverfahren. Während qualitative Verfahren auf subjektiven Einschätzungen von Per-sonen basieren, bedienen sich quanti-tative Verfahren vorhandener Vergan-genheitswerte und mathematischer Operationen [23].

7.2 Kapitalwertmethode als zweck-mäßiges Instrument für die Beur-teilung flexibler Bürogebäude in Stahl- und Stahlverbundbauweise

Die oben genannten Anforderungen können durch die Kapitalwertmethode als dynamische Investitionsrechnung erfüllt werden. Bei der Kapitalwertme-thode wird die Differenz zwischen der Summe der Barwerte aller Einzahlun-gen und Summe der Barwerte aller Auszahlungen bestimmt. Der Barwert ist der heutige Wert künftiger Zahlun-gen und wird durch Abzinsung be-stimmt. Die Differenz zwischen den

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T. Baudach/K. Kokot/V. Lingnau/K. J. Zink · Einfluss von Nutzeranforderungen auf die ökonomische Bewertung von Stahl

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Autoren dieses Beitrages: Prof. Dr. Volker Lingnau, lingnau@controlling-lehrstuhl.de, Dipl.-Kffr. techn. Katharina Kokot, kokot@controlling-lehrstuhl.de, Technische Universität Kaiserslautern, Lehrstuhl für Unter-nehmensrechnung und Controlling, Erwin-Schrödinger-Straße, 67663 Kaiserslautern

Prof. Dr. Klaus J. Zink, klaus.j.zink@ita-kl.de,Dipl.-Ing. Tino Baudach, tino.baudach@ita-kl.de,Technische Universität Kaiserslautern, Institut für Technologie und Arbeit e.V., Trippstadter Straße 110, 67663 Kaiserslautern

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