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Einzelhandel in LahrWerkstattbericht

Sabine Fink, Leiterin des Stadtplanungsamtes Februar 2016

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Einzelhandel in Lahr Februar 2016

Lahr stellt sich vor

Lage

Zwischen Großstädten Straßburg und FreiburgÜbergang zwischen Schwarzwald und Rheinebene

Größe

Große Kreisstadt im Ortenaukreisrund 45.000 Einwohner, stark wachsend in der Kernstadt (30.000) und in 7 Stadtteilen

Mittelzentrum für 110.000 Menschen soll gehobenen und spezialisierten Bedarf abdecken

Kernstadt sehr stark ost-west-orientiert

Straßen B3 und B36/415 –Verbindung und Barrieren

Gewerbe- und Industriebereiche westlichder Bahn (rot eingefärbt), sehr autobahnnah

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Besonderheit von Lahr –Konversion

1994 Abzug der kanadischen Streitkräfte –Ende der 100-jährigen Garnisonszeit

Starker Einschnitt

Verlust von Arbeitsplätzen (1.000)Verlust von Wirtschaftskraft (250 Mio. Euro p.a., Stand 1993)

Chancen

Flächenpotenziale –580 ha Flugplatz,1.000 bundeseigene Wohnungen, Kaserne (12 ha)

Zuzug von Neubürgern, überwiegend Russlanddeutsche, mittlerweile ca. 10.000 Menschen (ca. 40% der Bevölkerung mit Migrationshintergrund)

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1994

Flugplatzareal – Perspektive gen Süden

Kasernenareal – neues Wohngebiet 2015

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Lahrer Einzelhandel – Strukturdaten allgemein

Erhebung 2015 Gesamtzahl der Betriebe: 299 (Tendenz )Gesamtverkaufsfläche: ca. 105.000 m² (Tendenz ) Marktgebiet: ca. 110.000 Einwohner (+ Elsass)Gesamtumsatz ca. 340 Mio. Euro

Innenstadt 40 % der Betriebe + Nebenlagen (ARENA, REWE): 61 %24 % der Verkaufsfläche 47 %

Fachmarktzentrum Nutzfläche: ca. 34.000 m², davon zentrenrelevant max. 6.000 m²23 % der Verkaufsfläche

GMA 1997 GLOBUS auf dem Flugplatzareal (21.000 m²)Antwort: ARENA

Pro Innenstadt - Sanierungsgebiet,Platzgestaltungen etc.

GMA 2008 Modernisierungsbedarf grüne Wiese = Fachmarktzentrum Antwort: Bebauungsplanänderung

Spagat: Spielraum und Beschränkung der zentrenrelevanten Sortimente

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Regionalplanung 2010 Regelung zum großflächigen Einzelhandel

GMA 2015 grobe Aktualisierung für Klausur des Gemeinderates

2016 Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes durch Dr. Acocella

Veränderungen:1997 374 Betriebe 105.000 m² Verkaufsfläche2008 349 Betriebe 105.000 m² Verkaufsfläche2015 299 Betriebe 105.000 m² Verkaufsfläche

Fazit:Weniger Betriebe Verkaufsfläche gleichbleibendVerschiebungen in den Sektoren VK in Innenstadt und FMZ gleich

Lahrer Einzelhandel – Strukturdaten allgemein4

Auszug Regionalplan

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Veränderung 1995 bis 2016

Neubauten3 Vollsortimenter7 Discounter

BestandsgebäudeUmnutzung Discounter zu Onkel AliNeueinrichtung von 1x Onkel Ali

2x Tante Olga

1995

2016

Discounter

Vollsortimenter

Onkel Ali / Tante Olga

Nahversorgung mitLebensmitteln

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Tante Emma / Bio

© Stadtplanungsamt

© Stadtplanungsamt

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Lebensmittel in Lahr – Veränderungen seit 1995

Steuerung über Bebauungsplan entlang der B 415 ab 1 985 –Ausschluss von Einzelhandel entlang der Ost-West-Achse

1. Discounter an der B 415 § 34 BauGB Minimal2. Discounter an der B 3 B-Plan, MI – als Lärmschutz Lidl3. Vollsortimenter an der B 415 B-Plan 2-geschossig ARENA4. Discounter an der B 415 B-Plan + Innenstadt (3 Jahre) Lidl

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ARENA – Renaturierung der Schutter Discounter in der Oststadt

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2006 Aufhebung des Bebauungsplanes B 415 – Nichtigke it des B-Plans

5. Discounter an der B 415 Nichtiger B-Plan, Tiefgarage Aldi, Oststadt6. Discounter Kreisstraße Langenwinkel Wunschstandort Verwaltung Netto7. Vollsortimenter an der B 415 B-Plan von 2. in 1. Reihe Rewe8. Discounter an der B 415 B-Plan, Ausnahme Reg. Grünzäsur Penny Reichenbach9. Vollsortimenter im FMZ B-Plan Rewe10. Neubau Aldi im FMZ B-Plan Aldi Tramplerstraße11. Discounter Innenstadtrand B-Plan Penny-Friedhofstraße

Ergebnis:

9 B-Plan-Aufstellungen und –Änderungen

7 Städtebauliche Verträge

3 Veränderungssperren

Veränderungssperren

Lebensmittel in Lahr – Veränderungen seit 19907

Discounter im Stadtteil Reichenbach Neubau eines Discounters am Innenstadtrand

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ARENA

Konversion einer ehem. Bahnfläche teilintegrierter Standort

Besonderheit: Konkurrenzverfahren Architekten, von Lebensmittelkonzernen beauftragtFolge: Entscheidung über Städtebau, dann über Konzern, Gewinner: Werkgruppe Lahr, Edeka

B-Planaufstellung und Änderung des FNP, Städtebaulicher und Erschließungsvertrag, B-Planänderung für Elektrofachmarkt

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ARENA

Finanzierung der Freilegung der Schutter, Herstellung der Grünanlage und der Linksabbiegespur in der B 415

Vollsortimenter mit 3.300 qm VK (ohne Getränkemarkt)plus weiterer 4.400 m² VK Nonfood, davon 3.000 m² zentrenrelevant.

Forderung der Stadt: 2-geschossig, direkt an der B 415, teilweise Leerstand im 1. OG zu Beginn

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Speckgürtel ARENA

Angrenzender Bereich sollte bereits mehrfach für Einzelhandel genutzt werden, vorzugsweise Lebensmittel oder Drogerieartikel

Lebensmitteldiscounter als Altersversorgung gewünscht, daher Veränderungssperre

Ergebnis: bisher gelungen, weiteren Einzelhandel neben der ARENA zu verhindern

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© Stadtplanungsamt

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REWE

Vollsortimenter zur Versorgung der kleinteilig strukturierten Innenstadt, 1.200 m² VK + 250 m² VK Getränkemarkt

Neuer Baubürgermeister – neues Glück Stadt akzeptiert Lage in erster Reihe

- besonderer Gestaltungsanspruch (Fassade)

- Sanierungsgebiet, schwierige Eigentumsverhältnisse

- Bebauungsplan

- Städtebaulicher Vertrag

- Öffentliche Grünanlage parallel zur Schutter

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© Stadtplanungsamt

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REWE

Wohnbebauung in 2. Reihe, direkt an öffentlichem Grünzug der Schutter

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Aldi Oststadt – mit Tiefgarage13

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Fachmarktzentrum

Problem: leerstehende Kaufhalle mit altem Baurecht, 5.500 m² VK ohne jegliche Einschränkung

Modernisierungsbedarf im gesamten Zentrum deutlich erkennbar

2 B-Plan-Änderungen und Städtebauliche Verträge, drei Eigentümer, Verkauf gestaltete sich schwierig

Planungsrecht seit 2011, Eröffnung im März 2016

Ergebnisse: - Reduzierung der zentrenrelevanten VK von ca. 11.000 m² auf 6.000 m² (2.Ä.)

- Kostentragung der Gutachten, Bau des Kreisverkehrs und der zusätzlichen

Abfahrtsspur von der B 415

- Umzug und Vergrößerung eines Drogeriemarktes aus

dem Speckgürtel ins FMZ

- Umzug und Vergrößerung eines Discounters aus der

Nachbarschaft ins FMZ

- Ausschluss von EH mit zentrenrelevanten Sortimenten

am Altstandort des Discounters + Grundbucheintrag

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© Stadtplanungsamt

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„Speckgürtel“ des Fachmarktzentrum

Hausaufgabe der Stadt von Regionalverband, Regierungspräsidium, IHK und Handelsverband, hier

den B-Plan auf die aktuelle BauNVO umzustellen, um zentrenrelevante Sortimente auszuschließen

Stand: Veränderungssperre , die ausschließlich Nutzungsänderungen mit zentrenrelevanten

Sortimenten umfasst

Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes als Grundlage für B-Plan-Änderung

erforderlich

4 Brachen mit entsprechendem politischem Druck

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Brache im sog. „Speckgürtel“ Eröffnung Baumarkt März 2016

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Kippenheimweiler Sulz

LangenwinkelMietersheim

Kuhbach

Reichenbach

HugsweierSulz 3.500 EWReichenbach 3.000 EWMietersheim 2.000 EWLangenwinkel 2.000 EWKippenheimweiler 2.000 EWKuhbach 1.500 EWHugsweier 1.500 EW

Nahversorger erfordert mind.3.000 – 4.000 Einwohner

Discounter

Bäcker, teilweise mitLebensmittelangebot

Versorgung in den Stadtteilen

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Vollsortimenter

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DORV in HugsweierVom Bauerndorf zum Wohndorf mit knapp 1500 Einwohnern

Wünsche: Kinder und Jugendliche Betreuungs- und BildungsangeboteÄlterwerden in gewohnter Umgebung bleiben könnenJung und Alt lebendige Gemeinschaft

Dienstleistung und ortsnahe Rundum-Versorgung DORV5 Säulen: Lebensmittel

Dienstleistungsoziale Dienstleistungen / medizinische VersorgungKommunikationKulturangebot

Ziel: Das DORV-Zentrum wird mit seinen gebündelten Angeboten zu einem Ort der Begegnung

Vorbereitungsphase: Bestandaufnahme mit positivem Ergebnis abgeschlossen,BürgerforumSteuerungsgruppe „DORV-Team“ aus Bewohnern des Ortes unter fachlicher externer AnleitungBetreuung durch das Stadtplanungsamt

Planungsphase: HaushaltsbefragungEntwurf, Machbarkeit, Wirtschaftlichkeit

Umsetzungsphase: Betreiberstruktur, Fördermöglichkeit?/FinanzierungBau, Einrichtung, Eröffnung

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© SPES

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Erweiterung Netto mit 900 m² VF Gewerbegebiet Langenwinkel

Neubau Lidl mit 1300 m² VF An der B 3

Neubau Netto mit 1.100 m² VF mit Wohnen darüber Areal Nestler Wellpappe (Brache)

Neubau Penny mit 800 m² VF nach Abbruch Friedhofstraße

Neubau Penny mit 1.000 m² VF Mietersheim

Erweiterung Aldi auf 950 m² VF Gerichtsverfahren Geroldsecker Vorstadt

Neubau Netto mit 800 m² VF, Veränderungssperre Geroldsecker Vorstadt

kombiniert mit Neubau Rossmann Veränderungssperre Geroldsecker Vorstadt

Wünsche zur Überschreitung der Grenze der Großfläch igkeit18

© Stadtplanungsamt

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Wo stehen wir heute?19

• Thema Einzelhandel Daueraufgabe für Stadtplanung (konzeptionell und rechtlich)

• Lahr mitten in besonderem Entwicklungsprozess, v.a. wegen FMZ, Speckgürtel und zahlreichen Brachen

• Schwierigkeiten, gemeinsam entwickelte Ziele gegen massiv formulierte Einzelinteressendurchzusetzen → Beispiel Thomas Philipps → Populismus (“Regelungswut, Bedenkenträger, …“) und Einschüchterungen (RA-Schreiben)

• Ohne festen Rahmen “von oben“ (Regionalplanung, RP) wären Steuerung und Einschränkungen kommunalpolitisch kaum durchsetzbar

• Bei Nahversorgung ähnliche Situation (Welle der Erweiterungswünsche für deutlich über 800 m² VK) → Folge wäre Schließung der gut integrierten kleineren Läden ohne Erweiterungsmöglichkeiten →Nahversorgungskonzept mit konkreten Aussagen neu in Bearbeitung (politische Beteiligung schon im Aufstellungsprozess)

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Fazit / Empfehlung20

1. Stellen Sie sich konzeptionell gut auf! (GR/BM frühzeitig einbinden, “Chefsache“), Konzeptionen mit Flexibilität, integriertem Plan B (Erhöhung der Akzeptanz), individuelle Sortimentslisten wichtig

2. Stetige Einbindung des örtlichen Handels ; Verdeutlichung, dass verlässliches Agieren Planungs-und Investitionssicherheit bedeutet

3. An guten Standorten sind gestalterische und funktionale Ansprüche durchsetzbar (Fassade, Werbung, Begrünung, Geschossigkeit, Finanzierung, …)

4. Bei abzulehnenden (nicht-integrierten) Standorten möglichst Benennung von Alternativen , um offensiv Verhinderungsplanungsvorwürfen zu begegnen.

……. die Arbeit geht uns nicht aus ……..

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…und übrigens gibt es 2018 in Lahr die Landesgarten schau…

[email protected]

21Danke für Ihre Aufmerksamkeit

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