EinzelhandelskonzeptEinzelhandelskonzeptkonzept für die ... · i Einleitung und...

EinzelhandelsEinzelhandelsEinzelhandelsEinzelhandelskonzeptkonzeptkonzeptkonzept

für die Stadt für die Stadt für die Stadt für die Stadt Königs WusterhausenKönigs WusterhausenKönigs WusterhausenKönigs Wusterhausen

---- EndberichtEndberichtEndberichtEndbericht ----

Stand: 03. August 2011

AAAAuftragnehmeruftragnehmeruftragnehmeruftragnehmer

Stadt + HandelStadt + HandelStadt + HandelStadt + Handel

Dipl.-Ing.e Beckmann und Föhrer GbR Huckarder Str. 12 44147 Dortmund

Tel. 0 231. 8 62 68 90 Fax. 0 231. 8 62 68 91 [email protected] www.stadt-handel.de

complan Kommunalberatungcomplan Kommunalberatungcomplan Kommunalberatungcomplan Kommunalberatung GmbH GmbH GmbH GmbH

Voltaireweg 4 14469 Potsdam

Tel. 0331. 20 151 0

Fax. 0331. 20 151 11 [email protected] www.complangmbh.de

Verfasser:Verfasser:Verfasser:Verfasser:

Dipl.-Ing. Marc Föhrer Sozialwissenschaftler, M.A. Matthias von Popowski

Dipl.-Geogr. Daniela Becker

Dipl.-Geogr. Claudia Pötschick Dipl.-Ing. Sabrina Trela

DortmundDortmundDortmundDortmund/ Potsdam/ Potsdam/ Potsdam/ Potsdam,,,, 11116666. . . . September September September September 2020202011111111

Abbildungen Titelblatt: Stadt + Handel

i

Einleitung und ZusammenfassungEinleitung und ZusammenfassungEinleitung und ZusammenfassungEinleitung und Zusammenfassung

Die Stadt Königs Wusterhausen beabsichtigt, die Weiterentwicklung der gesamtstädti-

schen Zentrenstruktur auf eine tragfähige und städtebaulich-funktional ausgewogene

Gesamtkonzeption zu gründen. Hierdurch soll die „Leitfunktion Einzelhandel“ einer-

seits eine bestmögliche Vitalität und eine nachfragewirksame Attraktivität des

Innenstadtzentrums gewährleisten. In diesem Kontext ist künftig auch die mittelzentra-

le Versorgungsfunktion von Königs Wusterhausens in den Fokus zu rücken.

Insbesondere der Innenstadt kommt dabei eine bedeutende Rolle zu. Des Weiteren

soll durch die Gesamtkonzeption die alltägliche Lebensqualität in Königs Wusterhau-

sen durch eine funktionierende wohnortnahe Grundversorgung mit den Gütern des

täglichen Bedarfs gesichert und ausgebaut werden.

Um eine solche ausgewogene Einzelhandelsstruktur zu sichern und dauerhaft strate-

gisch zu stärken, stellt das vorliegende Einzelhandelskonzept umfangreiche

Empfehlungen und Umsetzungsinstrumente primär für die Stellungnahme der Ge-

meinde im Rahmen der Baugenehmigungsverfahren und die örtliche Bauleitplanung

zur Verfügung. Zudem enthält dieses Einzelhandelskonzept Empfehlungen, die für wei-

tere Adressaten von Interesse sein dürften: die Wirtschaftsförderung, die AG City, die

Einzelhändler und Handelsunternehmen, Kunden bzw. Kundenvertreter, Immobilienei-

gentümer und Ansiedlungsinteressierte.

Im Einzelnen wird im Einzelhandelskonzept der aktuelle Zustand der Königs

Wusterhausener Einzelhandelsstruktur für alle relevanten Standorte und für alle ange-

botenen Warengruppen beschrieben und bewertet. Ausgehend von dieser empirisch-

analytisch abgeleiteten Bewertung wird der zukünftige absatzwirtschaftliche Entwick-

lungsrahmen für alle Warengruppen aufgezeigt. In Verbindung mit empfohlenen

strategischen räumlichen Entwicklungsleitlinien sowie dem gesamtstädtischen Zentren-

und Standortkonzept werden darauf aufbauend Ansiedlungsleitsätze entwickelt, die

vorhabenspezifische Zulässigkeitsentscheidungen und bauleitplanerische Festset-

zungsmöglichkeiten vorbereiten. Hierzu wird zudem die „Königs Wusterhausener

Liste“ zentrenrelevanter Sortimente definiert.

Als wesentliche, die Einzelhandels- und Zentrenentwicklung nachhaltig beeinflussende,

Rahmenbedingungen finden folgende Aspekte Eingang in das Einzelhandelskonzept:

� Königs Wusterhausen wird im LEP B-B als alleiniges Mittelzentrum ausgewiesen,

� gleichzeitig ist die Entwicklungsmöglichkeit grundsätzlich mit Berücksichtigung

des in unmittelbaren Nähe liegenden A10-Center in Wildau zu bewerten,

� für die künftige Entwicklung dürften vor allem die Pendlerfunktion und die Im-

pulse durch die in den kommenden Jahren steigenden Einwohnerzahlen liefern.

ii

Zusammengefasst stellen sich Angebots- und Nachfrageseite in Königs Wusterhausen

wie folgt dar:

� In Königs Wusterhausen sind insgesamt 204 Einzelhandelsbetriebe mit einer

Verkaufsfläche von rd. 47.350 m² vorhanden, die Verkaufsflächenausstattung je

Einwohner liegt mit 1,39 m²/ EW unter dem Bundesdurchschnitt und dem

Schnitt Brandenburgs. Das A10-Center im benachbarten Wildau ist als Haupt-

grund für die geringe VKF-Ausstattung zu nennen.

� Von den 204 Einzelhandelsbetrieben sind rd. 36 % mit einem VKF-Anteil ge-

samtstädtisch von 15 % im Innenstadtzentrum angesiedelt, wodurch sich,

insbesondere im Kontext der mittelzentralen Versorgungsfunktion, eine steige-

rungsfähige Einzelhandelsausstattung im Innenstadtzentrum ergibt.

� Die ermittelte gesamtstädtische Einzelhandelszentralität von 65 % ist sehr ge-

ring und kann ebenfalls als steigerungsfähig bezeichnet werden.

� Im Bereich Nahrungs- und Genussmittel ergeben sich aus den Ausstattungsda-

ten Optimierungserfordernisse: Es besteht eine Bindung von lediglich 73 % der

vorhandenen Kaufkraft und eine steigerbare Zentralität von 82 %.

� Auch die flächendeckende Ausstattung mit Versorgungsmöglichkeiten im kurz-

fristigen Bedarfsbereich ist nicht in allen Ortsteilen gegeben.

� Über die Verkaufsflächenausstattung hinaus spielen qualitative Aspekte, wie das

Parkplatzangebot, die Qualität der Waren, der Umfang an Dienstleistungs- und

Gastronomieangeboten oder die Möglichkeit zum Bummeln und Verweilen, ei-

ne wesentliche Rolle bei der Bewertung eines Innenstadtzentrums. In diesem

Kontext ist der Königs Wusterhausener Innenstadt eine gute Ausgangslage zu

attestieren, die sich in einer überwiegenden Kundenzufriedenheit mit dem In-

nenstadtzentrum widerspiegelt.

Besondere Aufmerksamkeit verlangen aus fachgutachterlicher Sicht folgende Aspekte:

� Das Innenstadtzentrum verfügt zwar über rd. 36 % aller Einzelhandelsbetriebe

im Stadtgebiet, der Verkaufsflächenschwerpunkt liegt jedoch in den städtebau-

lich nicht integrierten Lagen.

� Im Innenstadtzentrum sind somit Optimierungsbedarfe hinsichtlich der Versor-

gungsfunktion und der Einkaufsqualität erkennbar, etwa bezüglich der

quantitativen Verkaufsflächenausstattung und der Anzahl der Betriebe, bei-

spielsweise in den Bereichen Nahrungs- und Genussmittel und Bekleidung mit

entsprechenden Magnetbetrieben.

� Die befragten Haushalte vermissen einige Sortimente, vor allem das Sortiment

Bekleidung.

iii

Handlungsbedarf ergibt sich insgesamt daraus, dass die vorhandenen Einzelhandels-

merkmale Königs Wusterhausens für die Zukunft gesichert und nachfragegerecht

weiterentwickelt werden müssen. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund einer ak-

tiven überörtlichen Konkurrenz gerade in der Metropole Berlin, in den

nächstgelegenen Ober- und Mittelzentren sowie insbesondere in dem A10-Center in

Wildau, die ihr Angebot ständig fortentwickeln.

Hergeleitet aus der Bestandsanalyse sowie der Analyse des zusätzlichen absatzwirt-

schaftlichen Entwicklungsrahmens, verbunden mit räumlich-funktional erarbeiteten

Entwicklungsszenarien, sollten in Königs Wusterhausen die folgenden Ziele für eine

Fortentwicklung der Einzelhandelsstruktur künftig zugrunde gelegt werden:

� der Schutz und die Weiterentwicklung der zentralen Versorgungsbereiche,

� die Sicherung und Ergänzung der wohnortbezogenen Nahversorgung,

� die ausgewogene Entwicklung des ergänzenden Sonderstandortes Hagebau-

markt.

Aufgrund der Tragweite der strategischen Konzeptbausteine für die künftige Stadt-

entwicklung wurden die Zwischenschritte und die erarbeiteten Empfehlungen nicht

allein zwischen den erstellenden Gutachterbüros und der Verwaltung abgestimmt,

sondern in Werkstattgesprächen mit den örtlichen Händlern und weiteren Akteuren

der Region erörtert. Auf diese Weise wurde sichergestellt, dass alle relevanten Aspek-

te in die Bearbeitung einfließen und die besonderen Belange auch der Königs

Wusterhausener Händlerschaft Berücksichtigung finden.

iv

Inhalt

Einleitung und Zusammenfassung _____________________________________________ i

Abkürzungsverzeichnis______________________________________________________ vi

1111 Aufgabenstellung und MethodikAufgabenstellung und MethodikAufgabenstellung und MethodikAufgabenstellung und Methodik ________________________________________________________________________________________________________________________________________________ 1111

1.1 Ausgangslage und Problemstellung________________________________1

1.2 Zielsetzung _____________________________________________________4

1.3 Methodik _______________________________________________________5

2222 MarktMarktMarktMarkt---- und Standortanalyse und Standortanalyse und Standortanalyse und Standortanalyse________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ 13131313

2.1 Räumliche und sozioökonomische Rahmenbedingungen_____________13

2.2 Angebotsanalyse _______________________________________________17

2.3 Nachfrageanalyse_______________________________________________21

2.3.1 Kaufkraft und Einkaufsorientierung________________________________22

2.3.2 Umsatzermittlung, Zentralität und Einzugsbereich __________________26

2.3.3 Vermisste Angebote in Königs Wusterhausen ______________________29

2.3.4 Veränderung der Einkaufshäufigkeit_______________________________32

2.3.5 Verkehrsmittelwahl______________________________________________33

2.3.6 Innenstadt Königs Wusterhausen: Bewertung durch die Kunden und

Einzelhändler___________________________________________________35

2.4 Analyse und Bewertung der Zentrenstruktur _______________________44

2.4.1 Übersicht über die bestehende Zentrenstruktur ____________________44

2.4.2 Standortmerkmale des Innenstadtzentrums ________________________47

2.4.3 Standortmerkmale des Nahversorgungszentrums Fontane-Center ____53

2.5 Analyse der Nahversorgungsstruktur in Königs Wusterhausen ________55

2.6 Analyse und Bewertung des Sonderstandortes Hagebaumarkt _______66

2.7 Zwischenfazit: Handlungsbedarf zur Fortentwicklung der

Einzelhandelssituation in Königs Wusterhausen ____________________71

3333 Leitlinien für die künftige EinzelhandelsentwicklungLeitlinien für die künftige EinzelhandelsentwicklungLeitlinien für die künftige EinzelhandelsentwicklungLeitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung ________________________________________________________________________ 73737373

3.1 Ausgangslage und Trends _______________________________________73

3.2 Absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen ________________________75

3.2.1 Vorbemerkungen zu dem ermittelten Entwicklungsrahmen __________76

3.2.2 Methodik und Berechnungsgrundlagen ___________________________76

3.2.3 Absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen für Königs Wusterhausen _84

3.3 Räumliche Entwicklungsszenarien und Herleitung übergeordneter

Entwicklungsziele für Königs Wusterhausen________________________87

v

3.3.1 Szenario 1: Städtebaulich-funktionale Zentrenstärkung ______________88

3.3.2 Szenario 2: Bestmögliche Nahversorgung__________________________90

3.3.3 Szenario 3: Freie Entfaltung der Kräfte des Marktes _________________92

3.4 Die übergeordneten Entwicklungsziele für Königs Wusterhausen _____93

4444 Instrumentelles UmsetzungsInstrumentelles UmsetzungsInstrumentelles UmsetzungsInstrumentelles Umsetzungs---- und Steuerungskonzept und Steuerungskonzept und Steuerungskonzept und Steuerungskonzept ________________________________________________________________ 95959595

4.1 Das Zentren- und Standortkonzept________________________________95

4.1.1 Zentrale Versorgungsbereiche: Planungsrechtliche Einordnung und

Abgrenzungskriterien ___________________________________________95

4.1.2 Empfehlungen für die zentralen Versorgungsbereiche in Königs

Wusterhausen __________________________________________________98

4.1.3 Zentraler Versorgungsbereich Innenstadtzentrum__________________100

4.1.4 Umsetzungsempfehlungen für den zentralen Versorgungsbereich

Innenstadt ____________________________________________________109

4.1.5 Zentraler Versorgungsbereich Nahversorgungszentrum Fontane-Center

110

4.2 Empfehlungen zur Nahversorgung _______________________________112

4.3 Empfehlungen für den ergänzenden Sonderstandort Hagebaumarkt _116

4.4 Die Sortimentsliste für Königs Wusterhausen______________________121

4.5 Ansiedlungsleitsätze ___________________________________________127

5555 Empfehlungen zur Umsetzung und Verstetigung des KonzeptesEmpfehlungen zur Umsetzung und Verstetigung des KonzeptesEmpfehlungen zur Umsetzung und Verstetigung des KonzeptesEmpfehlungen zur Umsetzung und Verstetigung des Konzeptes ________________________134134134134

5.1 Umsetzung in der Bauleitplanung________________________________134

5.2 Fortschreibung der Datenbasis __________________________________137

5.3 Verknüpfung mit dem Tourismus ________________________________138

6666 SchlusswortSchlusswortSchlusswortSchlusswort ____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________140140140140

Anhang ____________________________________________________________________ I

Orientierungswerte__________________________________________________________ I

Literatur und sonstige Quellen _______________________________________________ IV

Glossar ___________________________________________________________________ VI

vi

AbkürzungsverzeichnisAbkürzungsverzeichnisAbkürzungsverzeichnisAbkürzungsverzeichnis

Abs. ..................................... Absatz

ALK...................................... Automatisierte Liegenschaftskarte

a. n. g. ................................. anderweitig nicht genannt

BAB ..................................... Bundesautobahn

BauGB ................................. Baugesetzbuch

BauNVO .............................. Baunutzungsverordnung

bspw. .................................. beispielsweise

BVerwG ............................... Bundesverwaltungsgericht

bzw. .................................... beziehungsweise

ca. ....................................... circa

d. h. .................................... das heißt

EAG Bau.............................. Europarechtsanpassungsgesetz Bau

EH........................................ Einzelhandel

etc. ...................................... et cetera

EW....................................... Einwohner

gem. ................................... gemäß

ggf. ..................................... gegebenenfalls

GPK ..................................... Glas/ Porzellan/ Keramik

HBT ..................................... Haus-/ Bett-/ Tischwäsche

i. A. ..................................... im Auftrag

i. d. R. ................................. in der Regel

IfH........................................ Institut für Handelsforschung

i. e. S. .................................. im einfachen Sinn

INSEK .................................. Integriertes Stadtentwicklungskonzept

inkl. ..................................... inklusive

insb. .................................... insbesondere

IZ ......................................... Innenstadtzentrum

km ....................................... Kilometer

KMU .................................... Kleine und mittelständische Unternehmen

KW....................................... Kalenderwoche

LEP B-B................................ Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg

LEPro B-B ............................ Landesentwicklungsprogramm Berlin-Brandenburg

m ......................................... Meter

m² ........................................ Quadratmeter

vii

max...................................... maximal

mind. .................................. mindestens

Mio. .................................... Millionen

MIV ...................................... motorisierter Individualverkehr

Mrd. .................................... Milliarden

n .......................................... Nennung

niL........................................ städtebaulich nicht integrierte Lage

NuG..................................... Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel

NVZ ..................................... Nahversorgungszentrum

NZ ....................................... Nebenzentrum

o. g. ..................................... oben genannt

ÖPNV .................................. öffentlicher Personennahverkehr

OVG .................................... Oberverwaltungsgericht

OT ....................................... Ortsteil

PBS...................................... Warengruppe Papier/ Bürobedarf/ Schreibwaren

rd. ....................................... rund

RVS ...................................... Regionale Verkehrsgesellschaft Dahme-Spreewald mbH

SB (SB-Warenhaus) .............. Selbstbedienung (Selbstbedienungswarenhaus)

siL ....................................... sonstige städtebaulich integrierte Lage

sog. ..................................... so genannt

s. o. ..................................... siehe oben

SPNV ................................... Schienenpersonennahverkehr

u. a....................................... unter anderem

u. Ä. . ................................... und Ähnliche(s)

u. g. ..................................... unten genannt

usw. .................................... und so weiter

v. a. ..................................... vor allem

VBB...................................... Verkehrsverbund Berlin-Brandenburg

VGH..................................... Verwaltungsgerichtshof

vgl........................................ vergleiche

VKF...................................... Verkaufsfläche

WZ....................................... Warengruppenverzeichnis (Statistisches Bundesamt)

z. B. ..................................... zum Beispiel

ZVB...................................... zentraler Versorgungsbereich

z. T. ..................................... zum Teil

1

1111 Aufgabenstellung und MethodikAufgabenstellung und MethodikAufgabenstellung und MethodikAufgabenstellung und Methodik

1.11.11.11.1 Ausgangslage und PAusgangslage und PAusgangslage und PAusgangslage und Problemstellungroblemstellungroblemstellungroblemstellung

Der Einzelhandel unterliegt seit Jahren einer deutlichen Dynamik. Dieser bundesweit zu

verzeichnende Trend ist auch für den Einzelhandelsbestand der Stadt Königs Wusterhausen

zu erkennen. Ursachen dieser Dynamik bei Einzelhandelsansiedlungen, -verlagerungen und

Betriebsaufgaben sind einerseits lokale Strukturmerkmale der Angebots- wie auch der

Nachfrageseite, andererseits der bundesweit wirksame Strukturwandel im Einzelhandel mit

den unvermindert zu beobachtenden Konzentrationsprozessen auf Unternehmerseite, der

Entwicklung neuer Betriebstypen und vor allem den stetig veränderten Standortanforde-

rungen.

Den betriebswirtschaftlich bedingten Entwicklungen stehen landesplanerische und städte-

bauliche Zielvorstellungen auf Basis gesetzlicher Grundlagen verschiedener räumlicher

Ebenen und aufgrund politischer Beschlüsse gegenüber, die mit den Vorstellungen der Ein-

zelhandelsanbieter sowie der Investoren in Einklang zu bringen sind. Auch die Stadt Königs

Wusterhausen möchte sich in den Stand versetzen, die vorhandenen Einzelhandelsstandor-

te und insbesondere die Innenstadt künftig vor unerwünschten städtebaulich-funktionalen

Entwicklungen zu sichern, sie außerdem bedarfsgerecht fortzuentwickeln und Einzelhan-

delsvorhaben hierzu gezielt sortimentsspezifisch, einheitlich und rechtssicher steuern zu

können. Ein kommunales Einzelhandelskonzept bietet als Fachbeitrag zur städtischen Bau-

leit- und Stadtentwicklungsplanung hierzu gezielte Lösungsempfehlungen an.

Als wesentliche, die Einzelhandels- und Zentrenentwicklung nachhaltig beeinflussende,

Rahmenbedingungen finden folgende Aspekte Eingang in das Einzelhandelskonzept:

� Königs Wusterhausen wird im LEP B-B als alleiniges Mittelzentrum ausgewiesen,

� gleichzeitig ist die Enzwicklungsmöglichkeit grundsätzlich mit Berücksichtigung des

in unmittelbaren Nähe liegenden A10-Center in Wildau zu bewerten,

� für die künftige Entwicklung dürften vor allem die Pendlerfunktion und die Impulse

durch die in den kommenden Jahren steigenden Einwohnerzahlen liefern.

Mit diesem Bericht liegt der Stadt Königs Wusterhausen nunmehr ein solches Einzelhan-

delskonzept vor, das eine umfassende analytische Ebene – bezogen auf

absatzwirtschaftliche Daten der Angebots- und Nachfrageseite wie auch städtebauliche

und bauplanungsrechtliche Rahmenbedingungen – mit einer Herleitung der notwendigen

räumlich-funktionalen Steuerungsinstrumente für einzelhandelsrelevante Nutzungen ver-

knüpft. Es bezieht darüber hinaus auch die perspektivische Entwicklung sozioökonomischer

Parameter in Analyse und Konzeption ein.

Dieser Bericht fasst den intensiven Diskussionsprozess zwischen der Verwaltung, den örtli-

chen und regionalen Akteuren sowie den Gutachterbüros Stadt + Handel und complan

2

GmbH zusammen, der während der Erarbeitungsphase zwischen April 2008 und Juli 2009

gemeinsam geführt wurde.

Das kommunale Einzelhandelskonzept soll als politisch gestütztes Instrument1 eine grund-

legende und strategische Arbeitsbasis für den Stadtentwicklungsprozess der nächsten

Jahre bilden.

Städtebauliche Einordnung eines Städtebauliche Einordnung eines Städtebauliche Einordnung eines Städtebauliche Einordnung eines EinzelhandEinzelhandEinzelhandEinzelhandelskonzeptelskonzeptelskonzeptelskonzepteeeessss

Kein Stadtzentrum gleicht dem anderen. Jedes verfügt über eine eigene Geschichte, über

spezifische städtebauliche Erkennungsmerkmale, über besondere kulturelle Angebote und

auch über einen speziellen Mix an Einzelhandelsangeboten. Aus diesem Grunde reisen

Menschen so gerne in andere Städte; sie nehmen diese Unterschiede als Erlebnis wahr.

Auch für die ortsansässige Bevölkerung hat das Innenstadtzentrum eine ganz besondere

Funktion: Dieser Standort bietet Versorgungsmöglichkeiten, Bildungsangebote und Dienst-

leistungen in einer Dichte und in einem atmosphärischen Umfeld an, die in anderen

Stadtbereichen in der Regel nicht zu finden sind. Diese Koppelungsattraktivität der Innen-

stadt gibt ihr unter den Besuchsmotiven den Vorzug vor peripheren und weniger dicht

genutzten Bereichen. Viele private und öffentliche Investitionen haben über Jahre dazu bei-

getragen, diese Attraktivität des Zentrums – funktionell wie städtebaulich – zu erhalten und

zu steigern.

Es besteht insgesamt also ein großes öffentliches wie auch privates Interesse daran, die

Funktionsfähigkeit und die lebendige Nutzungsdichte der Innenstädte und untergeordne-

ten Zentren zu erhalten. Umgekehrt formuliert bedeutet dies, so genannte Trading-down-

Effekte, Leerstände und einen Attraktivitätsverlust der Zentren zu vermeiden. Zugleich sol-

len auch weitere bedeutende Einzelhandelsstandorte im Stadtgefüge, etwa

Sonderstandorte für großflächige nicht zentrenschädigende Sortimente und Nahversor-

gungsstandorte zur wohnortnahen Grundversorgung der Bevölkerung, einerseits anbieter-

und kundengerecht sowie andererseits unter Berücksichtigung der allgemeinen stadtent-

wicklungspolitischen Ziele weiterentwickelt werden, sofern sie eine Ergänzung zu den

zentralen Einzelhandelsstandorten darstellen.

Ein Einzelhandelskonzept beinhaltet die hierzu erforderlichen Abwägungsgrundlagen und

Steuerungsempfehlungen, die durch die Stellungnahme der Gemeinde im Rahmen der

Baugenehmigungsverfahren aufgegriffen werden.

1 Wesentliche Voraussetzung für die gewinnbringende Nutzung des kommunalen Einzelhandelskonzeptes ist die politische Bekräftigung des Konzeptes – verbunden mit einer konsequenten künftigen Anwendung. Auf diese Weise entfaltet das Konzept seine Potenziale als Instrument zur Sicherung und strategischen Weiter-entwicklung der zentralen Versorgungsbereiche in Königs Wusterhausen.

3

Rechtliche Einordnung eines Rechtliche Einordnung eines Rechtliche Einordnung eines Rechtliche Einordnung eines EinzelhandelskonzeptEinzelhandelskonzeptEinzelhandelskonzeptEinzelhandelskonzepteeeessss

Für die Aufgabe, die relevanten Einzelhandelsstandorte zu sichern und fortzuentwickeln,

tragen viele die Verantwortung: Immobilienbesitzer, Händler, Gastronomen, Kulturschaf-

fende, die Einwohner. Eine besondere Verantwortung liegt jedoch bei der Kommune:

Durch das Bau- und Planungsrecht ist sie mit Befugnissen ausgestattet, die Standortwahl

von Handelsbetrieben im Sinne gesamtstädtisch gewinnbringender Grundsätze zu steuern,

ohne jedoch Konkurrenzschutz oder Marktprotektionismus zu betreiben. Durch die Ge-

nehmigungspraxis und Bauleitplanung kann die öffentliche Hand aktiv Einfluss darauf

nehmen, den für die Bürger und Besucher interessanten Nutzungsmix in der Innenstadt so-

wie die jeweiligen Funktionen in den Neben- und Nahversorgungszentren und an den

Ergänzungsstandorten dauerhaft zu stabilisieren und auszubauen.

Jede Steuerung von Bauvorhaben mittels Genehmigungsverfahren bzw. der Bauleitplanung

bedarf einer aus dem Bauplanungsrecht abgeleiteten, sorgfältig erarbeiteten Begründung.

Da das Steuern im Einzelfall auch die Untersagung oder die Einschränkung eines Vorhabens

bedeuten kann, werden an die Begründung dieses hoheitlichen Handelns bestimmte

rechtsstaatliche Anforderungen gestellt. So ist zum Beispiel zur sortimentsspezifischen

Handhabung von Vorhaben ein bloßer Rückgriff auf landesweite Sortimentslisten nicht aus-

reichend. Vielmehr hat die planende Gemeinde sortimentsspezifisch darzulegen, welche

aktuellen und insbesondere örtlichen Gründe jeweils für oder gegen ein Einzelhandelsvor-

haben sprechen.2 Im Zentrum der kommunalen Steuerungsbemühungen müssen stets

städtebauliche – also bodenrechtliche – Aspekte stehen, zu denen insbesondere, gemäß

§ 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB, der Schutz der zentralen Versorgungsbereiche gehört.

Die Empfehlungen des Einzelhandelskonzeptes, die als Grundlage der Bauleitplanung die-

nen, müssen hinreichend bestimmt bzw. bestimmbar und daher abschließend sein.

Sortimentslisten, welche die Begriffe „insbesondere“, „zum Beispiel“ oder „beispielsweise“

enthalten, sind auch im Sinne der gängigen Rechtsprechung nicht hinreichend präzise und

können zur bauleitplanerischen Steuerung nicht verwendet werden. Rechtliche Grundlagen

für das vorliegende Einzelhandelskonzept sind schließlich die Anforderungen des BauGB,

der BauNVO, des Landesentwicklungsprogramms (LEPro 2007), des gemeinsamen Landes-

entwicklungsplans Berlin-Brandenburg (LEP B-B) vom 31. März 2009, des

Einzelhandelserlasses Brandenburg sowie der aktuellen Rechtsprechung.

Der Bundesgesetzgeber hat mit der Novelle des BauGB zu Beginn des Jahres 2007 den

Stellenwert kommunaler Einzelhandels- und Zentrenkonzepte im Rahmen der Bauleitpla-

nung weiter gestärkt. Nachdem sie bereits als Abwägungsbelang in

§ 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB verankert waren, stellen sie auch im neuen § 9 Abs. 2a BauGB

2 Zu dieser Anforderung liegt eine gefestigte landesgerichtliche Rechtsprechung vor, so z. B. OVG Münster, Urteil 7A D 92/99.NE vom 03.06.2002, gleichlautend auch VGH Baden-Württemberg, Urteil 8 S 1848/04 vom 02.05.2005.

4

(einfache Innenbereichs-Bebauungspläne zur Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versor-

gungsbereiche) eine wesentliche Abwägungsgrundlage dar.

Auch im LEP B-B enthalten die textlichen Festlegungen 4.7 bis 4.9 detaillierte Ziele und

Grundsätze etwa in Bezug auf zentrenrelevante Sortimente und den großflächigen Einzel-

handel, um die zentralörtlichen Funktionen zu schützen und die flächendeckende

Versorgung der Bevölkerung zu sichern.

Einzelhandelskonzepte dienen als Entscheidungsgrundlage im Rahmen raumordnerischer

Beurteilungen und interkommunaler Abstimmungsverfahren gemäß § 2 Abs. 2 BauGB.

Wirtschaftliche Einordnung eines Wirtschaftliche Einordnung eines Wirtschaftliche Einordnung eines Wirtschaftliche Einordnung eines EinzelhandelskonzeptEinzelhandelskonzeptEinzelhandelskonzeptEinzelhandelskonzepteeeessss

Die wirtschaftliche Bedeutung eines kommunalen Einzelhandelskonzeptes sollte nicht über-

schätzt werden; ein solches Konzept stellt überwiegend ein im Kern stadtplanerisches

Instrument dar. Dennoch können Einzelaspekte eine besondere Grundlage für die kommu-

nale Wirtschafts- und Standortförderung bilden. Hierzu enthält ein Einzelhandelskonzept

beispielsweise Aussagen und Bewertungen zu einzelhandelsbezogenen Ansiedlungspoten-

zialen oder zur Optimierung der Standortqualität und -vermarktung. Nicht zuletzt bieten

die erarbeiteten Inhalte und ihre konsequente Anwendung eine Erhöhung der Investitions-

sicherheit – sowohl für bereits langjährig ansässige Einzelhändler als auch für

ansiedlungsinteressierte Investoren.

Aufgrund der beschriebenen Bedeutung für die Standortentwicklung ist es ein Hauptanlie-

gen eines jeden qualitativen umsetzungsbezogenen Einzelhandelskonzeptes, auch die

relevanten Wirtschaftsakteure in den Erarbeitungsprozess frühzeitig einzubeziehen. Vertre-

ter des Einzelhandels sind daher, wie angedeutet, in den ergänzend zur Analyse und

Konzeption stattfindenden Diskussionsprozess zwischen Politik, Verwaltung und Fachgut-

achtern durch die begleitenden Werkstattgespräche frühzeitig eingebunden worden.

1.21.21.21.2 ZielsetzungZielsetzungZielsetzungZielsetzung

Das Ziel des kommunalen Einzelhandelskonzepts besteht darin, der Stadt Königs Wuster-

hausen eine aktuelle, fachlich fundierte und empirisch abgesicherte Entscheidungsbasis

sowie Empfehlungen zur planungsrechtlichen Beurteilung neuer Einzelhandelsvorhaben

� zum Schutz und zur aktiven Weiterentwicklung der bestehenden Zentren- und

Standortstrukturen unter Berücksichtigung der speziellen Rahmenbedingungen am

Standort Königs Wusterhausen,

� zum Umgang mit bestehenden Bebauungsplanfestsetzungen und für künftige Bau-

leitplan-, Aufstellungs- und Änderungsverfahren,

� und nicht zuletzt für die interkommunale Abstimmung und die kommunale Abwä-

gung

zur Verfügung zu stellen.

5

Hierzu ist es unter anderem notwendig, Leitlinien und Grundsätze der künftigen Einzelhan-

delsentwicklung zu erarbeiten, mit relevanten Vertretern zu erörtern und abzustimmen.

Ebenso ist eine Königs Wusterhausener Sortimentsliste zu erstellen. Alle Entscheidungs-

grundlagen und Empfehlungen sind unter Berücksichtigung des BauGB, der BauNVO, des

Entwurfs des LEP B-B, des LEPro B-B, des Einzelhandelserlasses Brandenburg sowie der ak-

tuellen Rechtsprechung zu entwickeln.

1.31.31.31.3 MethodikMethodikMethodikMethodik

Um diese Untersuchungsfragen zu beantworten, sind verschiedene aufeinander folgende

Erarbeitungsschritte erforderlich. In diese Erarbeitungsschritte sind analytische und bewer-

tende Leistungsbausteine eingebunden, die wiederum auf mehrere primärstatistische

empirische Erhebungen zurückgreifen.

Die Herleitung des Einzelhandelskonzeptes gliedert sich in die drei Abschnitte „Analyse-

phase“, „Erarbeitung von Leitlinien“ und „Konzeptphase“. Ein vierter Abschnitt

(„Prozessbegleitung“) findet kontinuierlich parallel statt. Die einzelnen Leistungsbausteine

werden in der folgenden Abbildung grafisch veranschaulicht; die Grafik gibt gleichzeitig die

Gliederung des vorliegenden Berichtes wieder.

6

Abbildung Abbildung Abbildung Abbildung 1111:::: Erarbeitungsschritte Erarbeitungsschritte Erarbeitungsschritte Erarbeitungsschritte EinzelhandelskonzeptEinzelhandelskonzeptEinzelhandelskonzeptEinzelhandelskonzept

Quelle: eigene Darstellung

Erarbeitung von Leitlinien

Konzeptphase

• Laufende Abstimmung mit der Verwaltung

• Diskussion im begleitenden Arbeitskreis

Prozess-

begleitung Angebotsanalyse

Zukünftiges Zentren- und Standortkonzept

Liste der zentrenund nahversorgungsrelevanten Sortimente (Sortimentsliste)

Ansiedlungsleitsätze für Vorhaben und Erweiterung

Entwicklungs- und Umsetzungskonzept Innenstadt

Räumliche Entwicklungsleitlinien für die Gesamtstadt

Absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen

Nachfrageanalyse

Städtebauliche Analyse

Bestandserhebung

Sekundärstatistische Grundlagen

Händlerbefragung

Haushaltsbefragung

Bestandsanalyse

Analysephase

Passantenbefragung

Passantenfrequenzmessung

7

Zur Erfassung und Bewertung der Angebots- und Nachfragesituation sowie der städtebau-

lichen Standortmerkmale wurden im Rahmen dieses Einzelhandelskonzeptes folgende

empirische Bausteine zugrunde gelegt und aufeinander abgestimmt:

� Bestandserhebung Einzelhandel,

� Bestandsanalyse Städtebau,

� Telefonische Haushaltsbefragung in Königs Wusterhausen,

� Passantenbefragung und Passantenfrequenzmessung,

� Einzelhändlerbefragung.

Neben der flächendeckenden Erhebung aller Königs Wusterhausener Einzelhandelsbetrie-

be standen auch die Königs Wusterhausener Haushalte im Fokus der Erhebung; die

relevanten Daten wurden anhand von Betriebsbegehungen und telefonischen Umfragen

sowie persönlichen Befragungen ermittelt. Die Bestandserhebung der Einzelhandelsbetrie-

be fand vom 21.04. bis 25.04.2008 (17. KW 2008) und vom 07.06. bis 08.06.2011 (23. KW

2011) statt, die telefonische Haushaltbefragung erfolgte in der 18. Kalenderwoche. Die Pas-

santenbefragung schloss sich in einem zweiten Empirieblock vom 23.06. bis 28.06.2008 (26.

KW 2008) an, danach folgten die Passantenfrequenzmessung (33. KW 2008) und die Händ-

lerbefragung (41. KW 2008). Die tatsächlichen Angebots- und Nachfrageverhältnisse der

Einzelhandelsbetriebe sind auf diese Weise detailliert abgebildet und ermöglichen eine ge-

naue, sortimentsspezifische Steuerung der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung in Königs

Wusterhausen. Weiterhin wird durch die Aufnahme der städtebaulichen Struktur und Zu-

ordnung der Betriebe zu städtebaulichen Lagen ein räumlicher Bezug hergestellt, der eine

Lenkung der räumlichen Entwicklung von Einzelhandelsstandorten in Königs Wusterhausen

zulässt.

8

Tabelle Tabelle Tabelle Tabelle 1111:::: Übersicht über die verwendeten empirischen ErhebungsbausteineÜbersicht über die verwendeten empirischen ErhebungsbausteineÜbersicht über die verwendeten empirischen ErhebungsbausteineÜbersicht über die verwendeten empirischen Erhebungsbausteine

BestandsBestandsBestandsBestands----

erherherherheeeebungbungbungbung

HaushaltsHaushaltsHaushaltsHaushalts----

befrbefrbefrbefraaaagunggunggunggung

PassantenPassantenPassantenPassanten----


PasPasPasPassantensantensantensanten----

frfrfrfreeeequenzenquenzenquenzenquenzen

HändlerHändlerHändlerHändler----

befrbefrbefrbefraaaagung gung gung gung

Daten

Daten

Daten

Daten-- --

grundlage

grundlage

grundlage

grundlage Erhebung durch

Stadt + Handel

und complan

GmbH

Erhebung durch

ein spezialisiertes

Meinungsfor-

schungsinstitut

Befragung durch

Schüler nach An-

leitung complan

GmbH

Erhebung durch

complan GmbH

Befragung durch

complan GmbH

Zeit

Zeit

Zeit

Zeit-- --

raum

raum

raum

raum 17. KW 2008/

23. KW 2011

18. KW 2008 26. KW 2008 33. KW 2008 41. KW 2008

Methode

Methode

Methode

Methode

flächendecken-

de

Vollerhebung

telefonische Be-

fragung (n = 186)

Standardisierter

Fragebogen

Vor-Ort-

Befragung

(n = 298)

Vor-Ort-

Zählungen

Vor-Ort-

Befragung

von 24 Einzel-

händlern

II II nn nnhalt

halt

halt

halt

Standortdaten

VKF und Sorti-

mente aller EH-

Betriebe

städtebauliche

Analyse/ zent-

renergänzende

Funktionen

Einkaufsort nach

Sortiment

Angebotslücken

Veränderung bei

der Wahl der

Einkaufsorte

Einschätzung In-

nenstadt

Angebotslücken

Stärken/ Schwä-

chen

Herkunftsorte

Einschätzung In-

nenstadt

Angebotslücken

Stärken/ Schwä-

chen

Herkunftsorte

Einschätzung In-

nenstadt

Angebotslücken

Stärken/ Schwä-

chen


Bestandserhebung der EinzelhandelsbetriebBestandserhebung der EinzelhandelsbetriebBestandserhebung der EinzelhandelsbetriebBestandserhebung der Einzelhandelsbetriebeeee

Die Bestandserhebung der Einzelhandelsbetriebe ist für die Stadt Königs Wusterhausen flä-

chendeckend durchgeführt worden; es liegt somit eine Vollerhebung des

Ladeneinzelhandels vor. Wegen der grundsätzlichen Bedeutung für die absatzwirtschaftli-

chen und städtebaulichen Untersuchungen sind neben dem Ladeneinzelhandel auch

Betriebe des Lebensmittelhandwerks (z. B. Metzger, Bäcker), Tankstellenshops sowie Kios-

ke erfasst worden. Darüber hinaus sind Ladenleerstände – soweit eine vorherige

Einzelhandels- oder ladenähnliche Dienstleistungsnutzung erkennbar war – als wichtiger In-

dikator der Einzelhandelsstruktur und städtebaulicher Implikationen in zentralen Bereichen

aufgenommen worden.

Die von den Büros Stadt + Handel und complan GmbH im Rahmen der durchgeführten Be-

standserhebung ermittelten Daten enthalten zwei zentrale Messgrößen. Zum einen werden

die Warensortimente differenziert aufgeschlüsselt und ermöglichen so – mit Blick auf die

Identifizierung zentrenrelevanter Sortimente – eine hinreichend konkrete Steuerung des

9

Einzelhandels. Zum anderen werden die Verkaufsflächen der bestehenden Anbieter detail-

liert erfasst, um die tatsächlichen Angebotsverhältnisse sowohl der Kern- als auch

Nebensortimente realitätsnah abbilden zu können.

Zur Ermittlung der Verkaufsflächen sind Betriebsbegehungen durchgeführt worden; die

Gesamtverkaufsfläche ist differenziert nach innen und außen liegender Verkaufsfläche er-

mittelt worden. Dabei ist je nach Situation entweder die persönliche Befragung des

Personals bzw. des Inhabers/ Geschäftsführers oder die eigenständige Vermessung der

Verkaufsfläche in Betracht gezogen worden. Die aktuelle Rechtsprechung zur Verkaufsflä-

chendefinition des Bundesverwaltungsgerichts3 vom November 2005 findet dabei

Anwendung. Persönlich erfragte Verkaufsflächen wurden grundsätzlich auch auf ihre Plausi-

bilität hin überprüft und ggf. modifiziert. Eine Schätzung von Verkaufsflächen ist nur im

Ausnahmefall vorgenommen worden und entsprechend kenntlich gemacht, wenn etwa

trotz mehrmaliger Zugangsversuche zu einem Ladengeschäft eine Messung oder Befragung

nicht möglich war (z. B. bei Ladenleerständen wegen Betriebsaufgaben).

Ergänzend zu den Sortimenten und der Verkaufsfläche wurden außerdem die städtebauli-

che Lage jedes Betriebes sowie die Öffnungszeiten erfasst. Diese Daten sind zur Bewertung

der Einzelhandelsstruktur im Rahmen des Empiriebausteins der Bestandserhebung unerläss-

lich.

Bestandsanalyse Städtebau Bestandsanalyse Städtebau Bestandsanalyse Städtebau Bestandsanalyse Städtebau

Für das Innenstadtzentrum und das Nahversorgungszentrum sowie die bedeutsamen sons-

tigen Standorte erfolgte eine an den untersuchungsrelevanten Fragestellungen orientierte

städtebauliche Analyse. Stärken und Schwächen sämtlicher relevanter Einkaufsstandorte

werden dabei herausgestellt. Ein wesentlicher Aspekt ist angesichts der hohen Bedeutung

für die bauleitplanerische Steuerung die räumliche Abgrenzung der zentralen Versorgungs-

bereiche in Königs Wusterhausen. Eine solche städtebaulich-funktional hergeleitete

Abgrenzung ist die Basis der Königs Wusterhausener Sortimentsliste und der zukünftigen

räumlichen Steuerung von Einzelhandelsansiedlungen.

Die Erfassung der Einzelhandelsbetriebe im Zusammenhang mit einer städtebaulich-

funktional begründeten Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche bildet das Kern-

stück zukünftiger sortimentsspezifischer räumlicher Steuerung von Einzelhandelsvorhaben

in der Bauleitplanung.

Telefonische HaushaltsbefragungTelefonische HaushaltsbefragungTelefonische HaushaltsbefragungTelefonische Haushaltsbefragung

Im Rahmen der Haushaltsbefragung wurden telefonische Interviews mit 186 Bürgern Königs

Wusterhausens geführt. Die Bevölkerungsverteilung innerhalb von Königs Wusterhausen ist

dabei für die Befragungsstreuung äquivalent berücksichtigt worden. Die Befragung wurde

3 Vgl. BVerwG, Urteil 4 C 10.04 vom 24.11.2005.

10

von einem darauf spezialisierten Marktforschungsunternehmen mittels eines standardisier-

ten Fragebogens durchgeführt.

Anhand der Haushaltsbefragung werden auf repräsentative Weise Daten des räumlichen

Versorgungsverhaltens der Wohnbevölkerung nach Sortimenten differenziert gewonnen. So

können Rückschlüsse hinsichtlich sortimentsspezifischer örtlicher und überörtlicher Kauf-

kraftströme und ggf. deren Veränderungen in den letzten Jahren gezogen werden. Durch

die Haushaltsbefragung werden insbesondere Aussagen zu aktivierbaren Kaufkraftrahmen

aus Königs Wusterhausen selbst getroffen und mit Blick auf die Nahversorgungsstruktur

Kaufkraftflüsse zwischen den Königs Wusterhausener Ortsteilen ermittelt.

PassantenbefragungPassantenbefragungPassantenbefragungPassantenbefragung

Um Erkenntnisse und Einschätzungen zur Innenstadt von Königs Wusterhausen sowie zum

Standort Fontane-Center aus Sicht der Besucher und Kunden zu gewinnen, wurden Passan-

tenbefragungen durchgeführt. Mit den Befragungen können insbesondere qualitative

Merkmale wie z. B. das Besuchsmotiv, das Einkaufverhalten und Stärken und Schwächen

hinsichtlich der Angebotsausstattung der Standorte erfasst und damit Rückschlüsse auf

städtebauliche Handlungsfelder und einzelhandelsbezogene Optimierungsanforderungen

gezogen werden. Zudem ermöglicht die Abfrage der Wohnorte der Passanten in der In-

nenstadt sowie am Standort Fontane-Center die Bestimmung der ungefähren

Einzugsbereiche dieser Standorte.

Durchgeführt wurden die Befragungen in der Innenstadt am Bahnhof und am Stadtbrunnen

sowie am Fontane-Center mit halbstandardisierten Fragebögen im Zeitraum vom 23. bis

25. Juni 2008 (Montag bis Mittwoch) jeweils von 9 bis 18 Uhr.

Die Auswahl der befragten Passanten erfolgte an allen Standorten nach dem Zufallsprinzip.

Gleichwohl sind aufgrund der unterschiedlichen Antwortbereitschaft der Passanten be-

stimmte Gruppen über- bzw. unterrepräsentiert. Zudem muss beachtet werden, dass die

Befragten in persönlichen Gesprächen eher als bei schriftlichen Befragungen dazu neigen,

positivere Antworten zu geben. Ferner werden bei den Befragungen tendenziell eher die-

jenigen erfasst, die der Innenstadt positiv gegenüberstehen. Die Ergebnisse sind vor

diesem Hintergrund zu bewerten. Die Antworten der befragten Personen wurden schriftlich

festgehalten. Im Ergebnis liegt eine Stichprobe von insgesamt 233 Fragebögen für die In-

nenstadt und 65 Fragebögen für das Fontane-Center vor. Damit ist eine quantitativ

fundierte Bewertung der Standorte möglich.

HändlHändlHändlHändlerbefragungerbefragungerbefragungerbefragung

Über die Befragung der in der Innenstadt von Königs Wusterhausen ansässigen Einzelhänd-

ler konnten weitere Erkenntnisse über die Attraktivität und Funktionsfähigkeit des

Innenstadtzentrums sowie der Gesamtstadt Königs Wusterhausen als Einkaufsort gewonnen

werden. Berücksichtigt wurden sowohl betriebsbezogene Daten als auch Einschätzungen

zur Qualität des Einzelhandelsangebotes und zur Angebotsqualität im Stadtzentrum. Die

11

Fragebögen wurden am 8. Oktober 2008 bei sämtlichen Einzelhandelsbetrieben in der In-

nenstadt hinterlegt. Im Ergebnis konnte durch die Rücksendung per Fax eine Stichprobe

von 24 ausgefüllten Fragebögen erreicht werden, die generelle Einschätzungen und Bewer-

tungen der innerstädtischen Einzelhändler ermöglicht.

Alle erfassten Daten wurden so aufbereitet, dass Rückschlüsse auf konkrete Betriebe nicht

möglich sind.

PassantenfrequenzmessungPassantenfrequenzmessungPassantenfrequenzmessungPassantenfrequenzmessung

Für die Analyse der Innenstadt wurden ergänzend an fünf Standorten bzw. an geeigneten

Straßenquerschnitten Passantenzählungen durchgeführt. Das Passantenaufkommen ist als

Indikator für das Kundenpotenzial des Einzelhandels ein maßgebliches Standortkriterium.

An folgenden Standorten bzw. Straßenquerschnitten wurde befragt:

Standort 1: Bahnhofsvorplatz

Standort 2: Kreuzungsbereich Storkower Straße/ Bahnhofstraße

Standort 3: Bahnhofstraße gegenüber dem Kaufhaus

Standort 4: Brücke über den Nottekanal zur Schlossstraße

Standort 5: Kreuzungsbereich Schlossstraße/ Eichenallee/ Cottbusser Straße/ Lucken-

walder Straße

Die Passantenfrequenzzählungen erfolgten am 13. August 2008 (Mittwoch) von 8:30 Uhr bis

18:30 Uhr und wurden in sechs Zählperioden mit jeweils 10 Minuten-Intervallen durchge-

führt.

Aufgrund des signifikanten Zusammenhangs zwischen dem Passantenaufkommen und der

Wahrscheinlichkeit eines Einkaufs, geben die Ergebnisse der Frequenzzählung einen Über-

blick über die Attraktivität der gesamten Innenstadt als Einkaufsstandort (je höher das

Passantenaufkommen, desto höher die Wahrscheinlichkeit eines Einkaufs). Durch die Mes-

sung an o. g. Standorten können Aussagen zur Richtung und Stärke des innerstädtischen

Kundenstroms gefasst werden. Die Frequenzerhebung am Bahnhof (Standort 1) dient zu-

dem der Bewertung des Bahnhofs als Frequenzbringer für die Innenstadt. Zur Beachtung

der Berufspendler wurden die Erhebungszeitintervalle auf die Taktfrequenzen der Regio-

nalexpresszüge abgestimmt.

Prozessbegleitung durch WerkstattgesprächeProzessbegleitung durch WerkstattgesprächeProzessbegleitung durch WerkstattgesprächeProzessbegleitung durch Werkstattgespräche

Neben den laufenden Abstimmungsgesprächen zwischen den erstellenden Gutachterbüros

und der Verwaltung wurden prozessbegleitende Werkstattgespräche während der Erstel-

lungsphase des Einzelhandelskonzeptes eingerichtet. Diese enge Einbindung relevanter

Akteure gewährleistet, dass alle notwendigen Informationen in das Einzelhandelskonzept

einfließen und sämtliche Zwischenschritte mit einem breit besetzten Gremium diskutiert

12

wurden. Insgesamt haben zwei Werkstattgespräche stattgefunden. Vertreter folgender In-

stitutionen wurden zur Teilnahme durch die Stadt Königs Wusterhausen eingeladen:

Für die Verwaltung und Politik:

� Frau Koffke (Stadt Königs Wusterhausen)

� Frau Baronick (Stadt Königs Wusterhausen)

Weitere Akteure aus Königs Wusterhausen:

� Frau Brusgatis (AG City)

� Frau Kirschbaum (AG City)

� Frau Senger (AG City)

� Frau Thomas (AG City)

� Herr Tomczak (Gewerbeverein)

An jeder Sitzung haben zudem die zuständigen Vertreter der Gutachterbüros teilgenom-

men.

13

2222 MarktMarktMarktMarkt---- und Standortanalyse und Standortanalyse und Standortanalyse und Standortanalyse

Die Markt- und Standortanalyse besteht einerseits aus der Untersuchung und Bewertung

der im Rahmen dieses Einzelhandelskonzeptes wichtigen Angebots- und Nachfragedaten,

andererseits aus der flankierenden Analyse städtebaulicher Merkmale der bedeutenden

Einzelhandelsstandorte in Königs Wusterhausen. Des Weiteren werden die qualitativen

Aussagen aus den empirischen Befragungen dargestellt. Einführend werden zunächst die

wesentlichen Standortrahmenbedingungen erörtert.

2.12.12.12.1 Räumliche und sozioökonomische RahmenbedingungenRäumliche und sozioökonomische RahmenbedingungenRäumliche und sozioökonomische RahmenbedingungenRäumliche und sozioökonomische Rahmenbedingungen

Relevante Standortfaktoren für die Analyse und Bewertung der Einzelhandels- und Stand-

ortstruktur werden nachfolgend vorgestellt. Weitere angebots- und nachfrageseitige

Rahmenbedingungen und Entwicklungstrends, wie etwa die Bevölkerungsprognose und die

Entwicklung der Kaufkraftgrößen, werden in Kapitel 3.2 näher erläutert.

Lage, Siedlungsstruktur und EinwohnerverteilungLage, Siedlungsstruktur und EinwohnerverteilungLage, Siedlungsstruktur und EinwohnerverteilungLage, Siedlungsstruktur und Einwohnerverteilung

Das Mittelzentrum Königs Wusterhausen ist die größte Stadt im Landeskreis Dahme-Spree.

Königs Wusterhausen ist dem funktionalen Verflechtungsraum rund um Berlin zuzuordnen.

Die nächstgelegenen Mittelzentren sind das rd. 18 km süd-westliche gelegene Zossen, das

rd. 30 km westlich gelegene Ludwigsfelde sowie die Stadt Erkner, welche rd. 20 km nörd-

lich liegt. Nordwestlich liegt die Gemeinde Wildau mit dem A10-Center. Die Metropole

Berlin liegt rd. 35 km nordwestlich. Die nächsten Oberzentren sind das rd. 70 km östliche

Frankfurt/Oder und das nordwestlich gelegene Potsdam (hier vor allem mit dem starken

Magneten ‚Stern-Center’). Königs Wusterhausen nimmt folglich eine Lage in einem Sied-

lungsraum geprägt durch die Nähe zur Metropole Berlin ein und übernimmt die

Versorgungsfunktion für die Gemeinden Heidesee, Bestensee, Mittenwalde und das Amt

Schenkenländchen, die dem Mittelbereich Königs Wusterhausen zugeordnet sind. Das

Wettbewerbsumfeld ist angesichts der Nähe zu Berlin und zu weiteren Mittelzentren sowie

dem nahe gelegenen A10-Center in Wildau durch eine unmittelbare starke Konkurrenz ge-

kennzeichnet.

14

Abbildung Abbildung Abbildung Abbildung 2222:::: LageLageLageLage im Raum im Raum im Raum im Raum

Quelle: eigene Darstellung gem. LEP Brandenburg 2007

15

Die Stadt Königs Wusterhausen setzt sich aus 7 Ortsteilen und der Kernstadt Königs Wust-

erhausen zusammen (s. folgende Abbildung).

Abbildung Abbildung Abbildung Abbildung 3333:::: Gliederung der Stadt Gliederung der Stadt Gliederung der Stadt Gliederung der Stadt Königs WusterhausenKönigs WusterhausenKönigs WusterhausenKönigs Wusterhausen nach nach nach nach OrtsteileOrtsteileOrtsteileOrtsteilennnn


Insgesamt beträgt die Bevölkerungszahl Königs Wusterhausens rd. 33.882 Einwohner4, da-

von leben rd. 51 % der Einwohner in der Kernstadt Königs Wusterhausens. Die restliche

Bevölkerung verteilt sich auf die sieben Ortsteile, wobei Zeesen mit 14 % der Bevölkerung

der einwohnerstärkste Ortsteil ist.

4 Vgl. Stadt Königs Wusterhausen (Stand: 16.06.2011).

16

Tabelle Tabelle Tabelle Tabelle 2222:::: Die BevölkerungDie BevölkerungDie BevölkerungDie Bevölkerungssssverteilung in Königs Wusterhausenverteilung in Königs Wusterhausenverteilung in Königs Wusterhausenverteilung in Königs Wusterhausen

OrtsteilOrtsteilOrtsteilOrtsteil EinwohnerEinwohnerEinwohnerEinwohner Anteil in %Anteil in %Anteil in %Anteil in %

Kernstadt 17.204 51

OT Diepensee 300 1

OT Kablow 878 3

OT Niederlehme 2.974 9

OT Senzig 3.112 9

OT Wernsdorf 1.558 5

OT Zeesen 4.738 14

OT Zernsdorf 3.118 9

SummeSummeSummeSumme 33.33.33.33.882882882882 100100100100

Quelle: Stadt Königs Wusterhausen, Bevölkerungsstatistik Stand 16.06.2011, gerundete Werte, Abweichungen in den Summen ergeben sich durch Rundungen

VeVeVeVerkehrsinfrastruktur rkehrsinfrastruktur rkehrsinfrastruktur rkehrsinfrastruktur

Königs Wusterhausen ist über die A10 (Berliner Ring) als Ost-West-Verbindung und die A13

als Nord-Süd-Verbindung gut erreichbar und liegt in unmittelbarer Nähe zum Flughafen

Schönefeld. Königs Wusterhausen ist durch seinen Bahnhof an das Regionalbahnnetz der

Deutschen Bahn in Richtung Berlin, Cottbus, Senftenberg und Lübben angebunden. Der

Bahnhof Königs Wusterhausen nimmt eine herausragende Pendlerfunktion wahr. Eine wei-

tere Einrichtung des öffentlichen Personennahverkehrs stellt das Busliniennetz des

Verkehrsverbundes Berlin-Brandenburg (VBB) und der Regionalen Verkehrsgesellschaft

Dahme-Spreewald mbH (RVS) dar. Über die örtlichen Buslinien hinaus werden Verbindun-

gen in umliegenden Gemeinden und Mittelzentren angeboten.

Zwischenfazit: Zwischenfazit: Zwischenfazit: Zwischenfazit: Die wesentlichen RahmenbedingungenDie wesentlichen RahmenbedingungenDie wesentlichen RahmenbedingungenDie wesentlichen Rahmenbedingungen

� Konkurrenzsituation:Konkurrenzsituation:Konkurrenzsituation:Konkurrenzsituation: Königs Wusterhausen ist durch die Nähe zur Metropole Berlin

und durch ein starkes Konkurrenzfeld mit den nahe gelegenen Mittelzentren ge-

prägt. Als wesentliche Rahmenbedingung ergibt sich hieraus, dass Königs

Wusterhausen als Einzelhandelsstandort ein relativ kleines Umland bedient. Berlin,

Erkner, Zossen und Ludwigsfelde sind als Konkurrenzstandorte innerhalb von 20 bis

30 km zu erreichen. Das A10-Center in Wildau liegt lediglich knapp 8 km von Königs

Wusterhausen entfernt und ist als stärkster Konkurrenzstandort zu sehen. Dies ver-

deutlichen sowohl die einbezogenen Ergebnisse der telefonischen

Haushaltsbefragung als auch weitere Eintelhandelsstudien, u. a. die standortbezo-

gene Stellungnahme zum A10-Center (Stadt + Handel 2007).

� Mittelzentrum Königs Wusterhausen:Mittelzentrum Königs Wusterhausen:Mittelzentrum Königs Wusterhausen:Mittelzentrum Königs Wusterhausen: Im Landesentwicklungsplan Berlin-

Brandenburg sind dem Mittelbereich Königs Wusterhausen die amtsfreien Gemein-

17

den/ Ämter Heidesee, Bestensee, Mittenwalde und Amt Schenkenländchen zuge-

ordnet.

� VerkVerkVerkVerkehrsanbindung/ Pendlerfunktion:ehrsanbindung/ Pendlerfunktion:ehrsanbindung/ Pendlerfunktion:ehrsanbindung/ Pendlerfunktion: Die verkehrliche Anbindung Königs Wuster-

hausens für den motorisierten Individualverkehr (MIV), ebenso wie für den

Schienenpersonennahverkehr (SPNV), ist gut ausgebaut und ermöglicht eine gute

Erreichbarkeit der umliegenden Städte und Gemeinden sowie der Metropole Berlin.

Die Funktion als Pendlerbahnhof führt zu einer hohen Passantenfrequenz im Bahn-

hofsumfeld.

� Siedlungsstruktur/ Demografie:Siedlungsstruktur/ Demografie:Siedlungsstruktur/ Demografie:Siedlungsstruktur/ Demografie: Königs Wusterhausen ist durch ein weitläufiges

Stadtgebiet mit sieben Ortsteilen und der Kernstadt, in der mehr als 50 % der Ein-

wohner leben, gekennzeichnet. Für die demografische Entwicklung in den

kommenden Jahren bestehen positive Prognosen, die zusätzliche Impulse für die

kommunale Einzelhandels- und Zentrenentwicklung liefern dürften.

2.22.22.22.2 Angebotsanalyse Angebotsanalyse Angebotsanalyse Angebotsanalyse

Die insgesamt 204 Betriebe in Königs Wusterhausen verfügen über eine Gesamtverkaufs-

fläche von rd. 47.350 m², dies führt zu einer Gesamtverkaufsflächenausstattung von 1,39 m²

pro Einwohner. Der Durchschnitt Berlin-Brandenburg liegt bei rd. 1,4 m² pro Einwohner, in

den Mittelzentren Brandenburgs deutlich darüber (vgl. nachstehende Tabelle und Abbil-

dung).

Tabelle Tabelle Tabelle Tabelle 3333:::: Einzelhandelsbestand in Einzelhandelsbestand in Einzelhandelsbestand in Einzelhandelsbestand in Königs WusterhausenKönigs WusterhausenKönigs WusterhausenKönigs Wusterhausen

Königs WusteKönigs WusteKönigs WusteKönigs Wuster-r-r-r-

hausenhausenhausenhausen

FürstenwaldeFürstenwaldeFürstenwaldeFürstenwalde EisenhüttenstadtEisenhüttenstadtEisenhüttenstadtEisenhüttenstadt GubenGubenGubenGuben

Anzahl der BetriebeAnzahl der BetriebeAnzahl der BetriebeAnzahl der Betriebe 204204204204 277 219 176

GesamtverkaufsflächeGesamtverkaufsflächeGesamtverkaufsflächeGesamtverkaufsfläche rd. rd. rd. rd. 47474747....353535350 m²0 m²0 m²0 m² rd. 87.500 m² rd. 70.100 m² Rd. 53.500 m²

Gesamtverkaufsfläche je Gesamtverkaufsfläche je Gesamtverkaufsfläche je Gesamtverkaufsfläche je EinwohnerEinwohnerEinwohnerEinwohner

1,1,1,1,39393939 m²/ EW m²/ EW m²/ EW m²/ EW 2,7 m²/ EW 2,1 m²/ EW 2,7 m²/ EW

Verkaufsfläche WareVerkaufsfläche WareVerkaufsfläche WareVerkaufsfläche Waren-n-n-n-gruppe Nahrungsgruppe Nahrungsgruppe Nahrungsgruppe Nahrungs---- und und und und Genussmittel je EWGenussmittel je EWGenussmittel je EWGenussmittel je EW

0000,4,4,4,46666 m²/ EW m²/ EW m²/ EW m²/ EW 0,50 m²/ EW 0,42 m²/ EW 0,64 m²/ EW

Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel und complan GmbH 04/2008 & 06/2011 (Daten Königs Wusterhausen): übrige Kommunen: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel und complan GmbH 2008

18

AbbildAbbildAbbildAbbildung ung ung ung 4444:::: Verkaufsfläche/ Einwohner in den Mittelzentren BrandenburgsVerkaufsfläche/ Einwohner in den Mittelzentren BrandenburgsVerkaufsfläche/ Einwohner in den Mittelzentren BrandenburgsVerkaufsfläche/ Einwohner in den Mittelzentren Brandenburgs

0,00

1,00

2,00

3,00

4,00

5,00

6,00

7,00

Schönefeld - Wildau

Elsterwerde - Bad Liebenwerda

Seelow

Prenzlau

Perleberg - Wittenberge

Lübben (Spreewald)

Beeskow

Teltow

Jüterbog

Senftenberg - Großräschen

Luckenwalde

Fürstenwalde/Spree

Guben

Nauen

FinsterwaldeKyritz

Pritzwalk - Wittstock/ Dosse

Bad Belzig

Lübbenau/Spreewald

Herzberg (Elster)

Bad Freienwalde (Oder)

Rathenow

Schwedt/Oder

Strausberg

Eisenhüttenstadt

Oranienburg

Lauchhammer - Schwarzheide

Forst (Lausitz)

Bernau bei Berlin

Templin

Werder (Havel) - Beelitz

Neuruppin

Falkensee

Spremberg

Eberswalde

Ludwigsfelde

Königs Wusterhausen

Zehdenick - Gransee

Erkner

Neuenhagen bei Berlin

Zossen

Quelle: Einzelhandelserfassung des Landes Brandenburg durch Stadt + Handel 07/2010 – 01/2011

Die Gesamtverkaufsfläche Königs Wusterhausens teilt sich wie folgt auf die einzelnen Wa-

rengruppen auf:

Abbildung Abbildung Abbildung Abbildung 5555:::: Verkaufsflächenbestand nach SortimentsgruppenVerkaufsflächenbestand nach SortimentsgruppenVerkaufsflächenbestand nach SortimentsgruppenVerkaufsflächenbestand nach Sortimentsgruppen (in m²) (in m²) (in m²) (in m²)

15.480

2.460

690

1.470

3.230

440

7.090

6.570

1.920

560

1.420

560

290

720

1.560

970

1.020

170

730

0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000 14.000 16.000 18.000

Nahrungs- und Genussmittel

Drogerie/ Parfümerie/ Kosmetik, Apotheken

Blumen, zoologischer Bedarf

PBS, Zeitungen/ Zeitschriften, Bücher

Bekleidung

Schuhe/ Lederwaren

Pflanzen/Gartenbedarf

Baumarktsortiment i.e.S.

GPK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör

Spielwaren/ Basteln/ Hobby/ Musikinstrumente

Sportartikel/ Fahrräder/ Camping

Medizinische und orthopädische Artikel/ Optik

Teppiche/ Gardinen/ Dekostoffe/ Sicht- und Sonnenschutz

Bettwaren, Haus-/ Bett-/ Tischwäsche

Möbel

Elektro/ Leuchten/ Haushaltsgeräte

Neue Medien/ Unterhaltungselektronik

Uhren/ Schmuck

Sonstiges

Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel und complan GmbH 04/2008 & 06/2011, gerundete Werte, Abweichungen in den Summen ergeben sich durch Rundungen

Der Großteil der Verkaufsfläche in Königs Wusterhausen entfällt auf die Warengruppe Nah-

rungs- und Genussmittel, Pflanzen/ Gartenbedarf und Baumarktsortiment. In zahlreichen

Warengruppen, beispielsweise Bekleidung, Schuhe/ Lederwaren, Spielwaren und Uhren/

Schmuck, sind gesamtstädtisch lediglich äußerst geringe Verkaufsflächenausstattungen vor-

handen.

19

Der Einzelhandelsbestand in den einzelnen Ortsteilen nach Anzahl der Betriebe und Ver-

kaufsflächengrößen wird in der nachstehenden Tabelle dargestellt.

Das vielfältigste Einzelhandelsangebot ist mit 126 Betrieben in der Kernstadt zu finden,

Zeesen verfügt über 34 Ladeneinheiten, gefolgt von Niederlehme mit 19 Betrieben. Groß-

flächige Einzelhandelsbetriebe konzentrieren sich auf die Kernstadt und den Ortsteil

Zeesen. So verfügt Zeesen, trotz einer geringen Betriebsanzahl, über rd. 43 % der gesamt-

städtischen Verkaufsfläche, die Kernstadt besitzt einen Anteil von rd. 44 %.

Tabelle Tabelle Tabelle Tabelle 4444:::: EinzelhandelsbestandEinzelhandelsbestandEinzelhandelsbestandEinzelhandelsbestand nach Stadt nach Stadt nach Stadt nach Stadt---- und Ortsteilen und Ortsteilen und Ortsteilen und Ortsteilen

KernstadtKernstadtKernstadtKernstadt (inkl. Diepe(inkl. Diepe(inkl. Diepe(inkl. Diepennnnsee)see)see)see)

NiederleNiederleNiederleNiederleh-h-h-h-memememe

SenzigSenzigSenzigSenzig ZeesenZeesenZeesenZeesen ZernZernZernZerns-s-s-s-dorfdorfdorfdorf

KablowKablowKablowKablow WernWernWernWerns-s-s-s-dorfdorfdorfdorf

Anzahl der Anzahl der Anzahl der Anzahl der BetriebeBetriebeBetriebeBetriebe

126 19 10 34 12 1 2

AnteilAnteilAnteilAnteil (%) (%) (%) (%) 62 9 5 17 6 <1 <1

Verkaufsfläche Verkaufsfläche Verkaufsfläche Verkaufsfläche (in m²)(in m²)(in m²)(in m²)

21.000 2.900 1.500 20.300 1.500 < 100 < 100

AAAAnteilnteilnteilnteil (%) (%) (%) (%) 44 6 3 43 3 <1 <1

Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel und complan GmbH 04/2008 & 06/2011; Leerstände nicht enthalten; Werte der Verkaufsflächen gerundet; Abweichungen ergeben sich aus Rundungen

Bei der Betrachtung der Einzelhandelsstruktur nach städtebaulichen Lagebereichen ergibt

sich folgendes Bild. Das Innenstadtzentrum Königs Wusterhausen verfügt insgesamt über

rd. 36 % aller Einzelhandelsbetriebe, weist aber lediglich etwa 15 % der gesamten Ver-

kaufsfläche auf. Auf das Nahversorgungszentrum Fontane-Center entfällt mit rd. 8 % der

geringste Anteil aller Betriebe. Dementsprechend kann es auch nur rd. 11 % aller Verkaufs-

flächen auf sich vereinen. In städtebaulich integrierter Lage befinden sich rd. 35 % aller

Betriebe und 23 % der Verkaufsfläche. Die städtebaulich nicht integrierten Lagen stellen

mit nur rd. 22 % der Betriebe rd. 51 % der Verkaufsfläche.

20

Tabelle Tabelle Tabelle Tabelle 5555:::: EiEiEiEinnnnzelhandelsstruktur nach städtebaulichen Lagebereichenzelhandelsstruktur nach städtebaulichen Lagebereichenzelhandelsstruktur nach städtebaulichen Lagebereichenzelhandelsstruktur nach städtebaulichen Lagebereichen

InnenstadtzenInnenstadtzenInnenstadtzenInnenstadtzent-t-t-t-

rum rum rum rum Königs Königs Königs Königs

WusterWusterWusterWusterhausenhausenhausenhausen (IZ) (IZ) (IZ) (IZ)

NahversoNahversoNahversoNahversorrrrgungsgungsgungsgungs----

zentrum zentrum zentrum zentrum FontFontFontFonta-a-a-a-

nenenene----CenterCenterCenterCenter (NVZ) (NVZ) (NVZ) (NVZ)

StädtebaStädtebaStädtebaStädtebauuuulich lich lich lich

integrierte Lintegrierte Lintegrierte Lintegrierte La-a-a-a-

gen (siL)gen (siL)gen (siL)gen (siL)

Städtebaulich Städtebaulich Städtebaulich Städtebaulich

nicht integrienicht integrienicht integrienicht integrier-r-r-r-

te Lagen (niL)te Lagen (niL)te Lagen (niL)te Lagen (niL)

Anzahl der BetriAnzahl der BetriAnzahl der BetriAnzahl der Betrieeeebebebebe 73 16 71 44

Anteil Anteil Anteil Anteil (%)(%)(%)(%) 36 8 35 22

VerkaufVerkaufVerkaufVerkaufssssfläche (in m²)fläche (in m²)fläche (in m²)fläche (in m²) 7.000 5.200 10.800 24.300

AnteilAnteilAnteilAnteil (%) (%) (%) (%) 15 11 23 51

Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel und complan GmbH 04/2008 & 06/2011; Leerstände nicht enthalten; Werte der Verkaufsflächen gerundet; Abweichungen ergeben sich aus Rundungen

Abbildung 6 zeigt den Einzelhandelsbestand nach Warengruppen und Lagebereichen.

Rund ein Drittel aller Verkaufsflächen des Sortimentsbereichs Nahrungs- und Genussmittel

befindet sich in Königs Wusterhausen in den zentralen Versorgungsbereichen. Die weiteren

Teile der Verkaufsflächen dieses Sortimentsbereichs verteilen sich auf sonstige integrierte

und nicht integrierte Lagen. Als Sortimentsbereich in städtebaulich nicht integrierten Lagen

werden neben Nahrungs- und Genussmitteln schwerpunktmäßig Pflanzen/ Gartenbedarf

und Baumarktsortimente angeboten.

21

Abbildung Abbildung Abbildung Abbildung 6666:::: Einzelhandelsbestand nach Warengruppen und LagebereichenEinzelhandelsbestand nach Warengruppen und LagebereichenEinzelhandelsbestand nach Warengruppen und LagebereichenEinzelhandelsbestand nach Warengruppen und Lagebereichen

0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000 14.000 16.000





Bekleidung

Schuhe/ Lederwaren









Möbel



Uhren/ Schmuck

Sonstiges ZVB siL niL

0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000 14.000 16.000





Bekleidung

Schuhe/ Lederwaren









Möbel



Uhren/ Schmuck

Sonstiges ZVB siL niL

Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel und complan GmbH 04/2008 & 06/2011

Im Ergebnis bestätigt die Angebotsverteilung das starke Wettbewerbsumfeld mit Berlin

und vor allem dem A10-Center: Üblicherweise zentrenrelevante Sortimente, wie beispiels-

weise Bekleidung, sind in Königs Wusterhausen nur in einem sehr geringen

Verkaufsflächenumfang vorhanden.

Innerhalb des Stadtgebietes verfügen neben den zentralen Versorgungsbereichen auch die

sonstigen integrierten und nicht integrierten Lagen über einen großen Anteil an Einzelhan-

delsbetrieben bzw. an der gesamtstädtischen Verkaufsfläche.

2.32.32.32.3 NachfrageanalyseNachfrageanalyseNachfrageanalyseNachfrageanalyse

Sowohl zur Ermittlung des absatzwirtschaftlichen Entwicklungsrahmens als auch für die Be-

wertung der räumlichen Entwicklungsmöglichkeiten sind neben der Kenntnis der

angebotsseitigen Rahmenbedingungen auch die örtlichen Merkmale der Nachfrageseite

von Bedeutung. Zur Abbildung der Nachfragesituation wird in der vorliegenden Untersu-

chung u. a. auf sekundärstatistische Rahmendaten der BBE zurückgegriffen.

Anhand eigener primärstatistisch erhobener Werte aus der Haushaltsbefragung kann zu-

dem die lokale Einkaufsorientierung der Einwohner Königs Wusterhausens dargestellt

werden, so dass die Eigenbindung branchenspezifisch angegeben werden kann.

Die Nachfrageanalyse wird ergänzt um qualitative Bewertungen des Einzelhandelsstandor-

tes Königs Wusterhausen durch die Kunden und Einzelhändler bezüglich der vermissten

Sortimente in Königs Wusterhausen, der Veränderung der Einkaufshäufigkeit an verschie-

22

denen Einkaufsstandorten innerhalb und außerhalb Königs Wusterhausens und der Ver-

kehrsmittelwahl für den Einkauf von Lebensmitteln bzw. für den Innenstadtbesuch. Des

Weiteren wird die Innenstadt Königs Wusterhausens durch die Kunden und Händler in Hin-

blick auf verschiedene qualitative Aspekte (z. B. Warenangebot, Sauberkeit) bewertet.

2.3.12.3.12.3.12.3.1 Kaufkraft und EinkaufsorientierungKaufkraft und EinkaufsorientierungKaufkraft und EinkaufsorientierungKaufkraft und Einkaufsorientierung

Königs Wusterhausen verfügt gemäß der IBH Retail Consultants GmbH über eine einzel-

handelsrelevante Kaufkraft von rd. 5.200 € je Einwohner und Jahr. Der Schwerpunkt der

einzelhandelsrelevanten Kaufkraft liegt mit rd. 2.100 € in der Warengruppe Nahrungs- und

Genussmittel. Die Kaufkraftkennziffer gemäß IBH 2011 liegt mit 0,98 leicht unter dem Bun-

desdurchschnitt von 1,0.

23

TabelleTabelleTabelleTabelle 6666:::: Branchenspezifische Kaufkraft in Königs WusterhausenBranchenspezifische Kaufkraft in Königs WusterhausenBranchenspezifische Kaufkraft in Königs WusterhausenBranchenspezifische Kaufkraft in Königs Wusterhausen

Warengruppen Kaufkraft (Mio. €) Kaufkraft je EW (€)

(33.882 EW)

Nahrungs- und Genussmittel (NuG) 71,6 2.112

Drogerie/ Parfümerie/ Kosmetik, Apotheken 10,9 322

Blumen, zoologischer Bedarf 3,4 102

PBS, Zeitungen/ Zeitschriften, Bücher 6,8 200

kurzfristiger Bedarfsbereich 92,7 2.736

Bekleidung 14,9 440

Schuhe/ Lederwaren 4,0 119

Pflanzen/ Gartenbedarf 2,7 78

Baumarktsortiment i.e.S. 15,5 458

GPK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör 2,1 62

Spielwaren/ Basteln/ Hobby/ Musikinstrumente 3,7 110

Sportartikel/ Fahrräder/ Camping 3,0 89

mittelfristiger Bedarfsbereich 45,9 1.356

Medizinische und orthopädische Artikel/ Optik 2,6 76

Teppiche/ Gardinen/ Dekostoffe/ Sicht- und Sonnenschutz 2,0 60

Bettwaren, Haus-/ Bett-/ Tischwäsche 1,9 55

Möbel 9,3 275

Elektro/ Leuchten/ Haushaltsgeräte 4,8 143

Neue Medien 12,7 376

Uhren/ Schmuck 1,6 48

Sonstiges 1,4 41

langfristiger Bedarfsbereich 36,4 1.074

Gesamt 175,0 5.166

Quelle: IBH Retail Consultants GmbH 2011, Bevölkerungszahlen Stadt Königs Wusterhausen, ge-rundete Werte, Abweichungen in den Summen ergeben sich durch Rundungen

Im Rahmen der telefonischen Haushaltsbefragung wurde die Einkaufsorientierung der Kö-

nigs Wusterhausener Einwohner abgefragt. Die Ergebnisse geben einerseits Aufschluss

über die Bindung der Königs Wusterhausener Kaufkraft durch den lokalen Einzelhandel,

andererseits auch über Kaufkraftabflüsse in das Umland. Dies lässt – zunächst unabhängig

24

von konkreten Standortstrukturen – Aussagen zur Attraktivität des Einzelhandelsstandortes

Königs Wusterhausen zu. Die Ergebnisse sind in der folgenden Abbildung ablesbar.

Abbildung Abbildung Abbildung Abbildung 7777:::: Einkaufsorientierung Einkaufsorientierung Einkaufsorientierung Einkaufsorientierung Königs WusterhausenKönigs WusterhausenKönigs WusterhausenKönigs Wusterhausen (gesamtstädtisch) (gesamtstädtisch) (gesamtstädtisch) (gesamtstädtisch)

Quelle: Telefonische Haushaltsbefragung i. A. von Stadt + Handel 04/2008

Der Einkauf von kurzfristigen Bedarfsgütern ist zu rd. zwei Drittel bis drei Viertel in Richtung

der Königs Wusterhausener Standorte orientiert. Die Warengruppen Backwaren und sons-

tige Nahrungs- und Genussmittel weisen Bindungswerte mit rd. 75 % auf. Die übrigen

kurzfristigen Warengruppen zeigen eine lokale Orientierung der Kaufkraft von rd. 70 % auf.

Eine Ausnahme stellt die Warengruppe Papier/ Bürobedarf/ Schreibwaren, Zeitungen/ Zeit-

schriften, Bücher dar, die bedingt durch den Internethandel mit Büchern auf rd. 50 % fällt.

Im Vergleich zu Kommunen ähnlicher Größenordnung und Versorgungsfunktion sind die

Werte als unterdurchschnittlich zu werten5.

5 Vgl. lokale Einkaufsorientierungen NuG: Guben: 99 %; Fürstenwalde: 99 %; Eisenhüttenstadt: 98 %; Quel-len: Einzelhandelsbestandserhebungen Stadt + Handel und complan GmbH 2008

25

Abbildung Abbildung Abbildung Abbildung 8888:::: EEEEinkaufsorientierung inkaufsorientierung inkaufsorientierung inkaufsorientierung Königs WusterhausenKönigs WusterhausenKönigs WusterhausenKönigs Wusterhausen (gesamtstädtisch) (gesamtstädtisch) (gesamtstädtisch) (gesamtstädtisch)

Quelle: Telefonische Haushaltsbefragung i. A. von Stadt + Handel 04/2008

Die Ergebnisse der Haushaltsbefragung zeigen, dass ein großer Teil der Königs Wusterhau-

sener Kaufkraft in andere Gemeinden fließt, zum Beispiel nach Berlin und Wildau (A10-

Center). Der Umfang der Kaufkraftabflüsse variiert zwischen den untersuchten Warengrup-

pen und zeigt sich vor allem bei den mittel- und langfristigen Bedarfsgütern. Die niedrigste

lokale Einkaufsorientierung wird für das Sortiment Bekleidung mit rd. 19 % ermittelt. Hier

stellen die oben genannten Städte sowie der Katalog- bzw. Internethandel die größte Kon-

kurrenz dar. Höhere Eigenbindungen von rd. 42 % werden in der Warengruppe

Baumarktsortiment i. e. S. und von rd. 72 % in der Warengruppe medizinisch und orthopä-

dische Artikel/ Optik erzielt. Bei den Warengruppen des langfristigen Bedarfs wird

insgesamt eine geringe Orientierung auf die Königs Wusterhausener Standorte zwischen 6

und 40 % erreicht. So sind im Sortimentsbereich Möbel beispielsweise keine großflächigen

Anbieter vorhanden.

Der Verkauf via Internet oder Katalog fällt erfahrungsgemäß und so auch hier bei einzelnen

Sortimenten wie etwa Büchern, Bekleidung, sowie darüber hinaus bei den Warengruppen

Spielwaren, Bettwaren und Uhren/ Schmuck ins Gewicht. Der Wert ist im Vergleich mit wei-

teren von Stadt + Handel untersuchten Kommunen leicht überdurchschnittlich. Gründe sind

in der geringen lokalen Angebotsausstattung in Königs Wusterhausen bei gleichzeitig hö-

heren Transferkosten und den bundesweit steigenden Ausgabeanteilen in diesen

Sortimentsbereichen zu erkennen.

26

Neben dem überörtlichen Kaufkraftabfluss gibt die Abbildung auch Auskunft über die Re-

levanz einzelner innerstädtischer Einkaufsziele in Königs Wusterhausen. Vor allem im

kurzfristigen Bedarfsbereich fällt neben dem Innenstadtzentrum auch das Nahversorgungs-

zentrum Fontane-Center als Einkaufsort ins Gewicht.

2.3.22.3.22.3.22.3.2 Umsatzermittlung, Zentralität und EinzugsbereichUmsatzermittlung, Zentralität und EinzugsbereichUmsatzermittlung, Zentralität und EinzugsbereichUmsatzermittlung, Zentralität und Einzugsbereich

Die Ermittlung der aktuellen Umsätze6 im Königs Wusterhausener Einzelhandel basiert auf

allgemeinen und für Königs Wusterhausen spezifizierten angebots- wie nachfrageseitigen

Eingangsparametern:

� Als Ausgangsbasis der Umsatzschätzung werden die durchschnittlichen Flächenpro-

duktivitäten der Vertriebsformen sowie spezifische Kennwerte einzelner Anbieter

zugrunde gelegt: Ein Datenportfolio des Büros Stadt + Handel wird laufend entspre-

chend der Werte aus der aktuellen Handelsfachliteratur aktualisiert. Hochgerechnet

auf den Verkaufsflächenbestand ergibt sich unter Berücksichtigung nachfrageseitiger

Rahmenbedingungen (insb. des einzelhandelsrelevanten Kaufkraftniveaus in Königs

Wusterhausen und dem Einzugsbereich) eine Datenübersicht des Umsatzes im Kö-

nigs Wusterhausener Einzelhandel.

� Durch die Vor-Ort-Begehungen im Rahmen der Bestandserhebung konnte neben

der Erfassung der Verkaufsflächen je Sortimentsgruppe die konkrete Situation vor

Ort berücksichtigt werden. So fließt die Qualität der jeweiligen mikroräumlichen

Standortrahmenbedingungen in die Umsatzberechnung ebenso mit ein wie die mit

Blick auf das mögliche Umsatzpotenzial relevante Qualität der jeweiligen siedlungs-

strukturellen Lage eines Betriebes (Innenstadtzentrum [Haupt-, Nebenlage],

Gewerbegebiet, Streulage etc.).

Insgesamt lässt sich hieraus ein gesamtstädtischer Einzelhandelsumsatz von rd. 114 Mio. €

brutto je Jahr ermitteln. Gut zwei Drittel dieses Umsatzes werden durch die überwiegend

kurzfristigen Bedarfsgüter erzielt (vgl. nachfolgende Tabelle).

6 Umsätze nachfolgend angegeben als Brutto-Jahresumsatz.

27

Tabelle Tabelle Tabelle Tabelle 7777:::: AngebotsAngebotsAngebotsAngebots---- und Nachfragedaten in der Übersicht (Zen und Nachfragedaten in der Übersicht (Zen und Nachfragedaten in der Übersicht (Zen und Nachfragedaten in der Übersicht (Zenttttralität)ralität)ralität)ralität)

WarengruppenWarengruppenWarengruppenWarengruppen VKF VKF VKF VKF

(m²)(m²)(m²)(m²)

BruttoBruttoBruttoBrutto----

JahresJahresJahresJahres----

uuuummmmsatz satz satz satz

(Mio. €)(Mio. €)(Mio. €)(Mio. €)

Kaufkraft Kaufkraft Kaufkraft Kaufkraft

(Mio. €)(Mio. €)(Mio. €)(Mio. €)

ZentralZentralZentralZentraliiiitättättättät

(%)(%)(%)(%)

VKF (m²)/ VKF (m²)/ VKF (m²)/ VKF (m²)/

EinwohnerEinwohnerEinwohnerEinwohner

Nahrungs- und Genussmittel (NuG) 15.480 58,6 71,6 82 % 0,46

Drogerie/ Parfümerie/ Kosmetik, Apotheken 2.460 9,0 10,9 83 % 0,07

Blumen, zoologischer Bedarf 680 1,9 3,4 56 % 0,02

PBS, Zeitungen/ Zeitschriften, Bü-cher 1.470 4,6 6,8 68 % 0,04

kurzfristiger Bedarfsbkurzfristiger Bedarfsbkurzfristiger Bedarfsbkurzfristiger Bedarfsbeeeereichreichreichreich 20202020....101010100000 77774,4,4,4,1111 99992,2,2,2,7777 80 80 80 80 %%%% 0,50,50,50,59999

Bekleidung 3.230 6,3 14,9 42 % 0,09

Schuhe/ Lederwaren 440 0,9 4,0 23 % 0,01

Pflanzen/ Gartenbedarf 7.090 2,9 2,7 108 % 0,21

Baumarktsortiment i.e.S. 6.570 10,2 15,5 66 % 0,19

GPK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör 1.920 2,1 2,1 103 % 0,06

Spielwaren/ Basteln/ Hobby/ Musikinstrumente 560 1,1 3,7 31 % 0,02

Sportartikel/ Fahrräder/ Camping 1.420 2,0 3,0 66 % 0,04

mittelfristiger Bedarfsbmittelfristiger Bedarfsbmittelfristiger Bedarfsbmittelfristiger Bedarfsbeeeereichreichreichreich 21212121.2.2.2.233330000 25252525,,,,5555 44445555,,,,9999 56 56 56 56 %%%% 0,0,0,0,62626262

Medizinische und orthopädische Ar-tikel/ Optik 560 1,7 2,6 65 % 0,02

Teppiche/ Gardinen/ Dekostoffe/ Sicht- und Sonnenschutz 290 0,5 2,0 24 % 0,01

Bettwaren, Haus-/ Bett-/ Tischwä-sche 720 1,1 1,9 61 % 0,02

Möbel 1.560 1,8 9,3 19 % 0,05

Elektro/ Leuchten/ Haushaltsgeräte 970 1,9 4,8 40 % 0,03

Neue Medien/ Unterhaltungselekt-ronik 1.020 5,3 12,7 42 % 0,03

Uhren/ Schmuck 170 1,0 1,6 59 % 0,00

Sonstiges 730 1,4 1,4 103 % 0,02

langfristiger Bedarfsblangfristiger Bedarfsblangfristiger Bedarfsblangfristiger Bedarfsbeeeereichreichreichreich 6666....000020202020 11114444,,,,7777 33336666,,,,4444 40 40 40 40 %%%% 0,10,10,10,18888

GesamtGesamtGesamtGesamt 47474747....353535350000 114114114114,4,4,4,4 111175757575,,,,0000 66665 5 5 5 %%%% 1,1,1,1,39393939

Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel und complan GmbH 04/2008 & 06/2011, eigene Berechnungen auf Basis EHI 2005 bis 2007, IfH 2005, Lebensmittelzeitung 2007, IBH Retail Consultants GmbH 2011, gerundete Werte, Abweichungen in den Summen er-geben sich durch Rundungen

28

Gemessen an der vorhandenen Kaufkraft ergibt sich gesamtstädtisch eine Zentralität von

65 %.7 Insgesamt zeichnet sich Königs Wusterhausen durch sehr geringe Zentralitätszahlen

aus, welche auf das starke und unmittelbare regionale Wettbewerbsumfeld zurückzuführen

sind. Königs Wusterhausen erreicht in allen Bedarfsbereichen eine Zentralität von deutlich

unter 100 %. Besonders gering ist die Zentralität im langfristigen Bedarfsbereich mit 40 %,

aber auch der kurzfristige (80 %) und der mittelfristige (56 %) Bedarfsbereich weisen unter-

durchschnittliche Werte auf. Eine differenzierte Betrachtung der einzelnen Warengruppen

zeigt hier deutliche Unterschiede innerhalb der einzelnen Bedarfsbereiche. Beispielsweise

umfasst der langfristige Bedarfsbereich Zentralitäten zwischen 19 % (Möbel) und 65 %

(Medizinische und orthopädische Artikel/ Optik).

Die Zentralitätswerte sind eine wichtige Grundlage u. a. zur Ermittlung von absatzwirt-

schaftlichen Ansiedlungspotenzialen und werden im Kapitel 3.2.2 daher vertieft wieder

aufgegriffen.

Kundenherkunft und Einzugsbereich von Königs WusterhausenKundenherkunft und Einzugsbereich von Königs WusterhausenKundenherkunft und Einzugsbereich von Königs WusterhausenKundenherkunft und Einzugsbereich von Königs Wusterhausen

Über die Erfassung der Herkunftsorte der Besucher der Königs Wusterhausener Innenstadt

im Rahmen der Passantenbefragung kann der ungefähre Einzugsbereich der Innenstadt

sowie des Einzelhandelsstandortes Fontane-Center ermittelt werden. Die Angaben in %

geben dabei den Anteil am Besucheraufkommen an.

Zusammenfassend können folgende Ergebnisse festgehalten werden: Das Einzugsgebiet

der Königs Wusterhausener Innenstadt umfasst das Stadtgebiet Königs Wusterhausen so-

wie die westlich, östlich und südlich angrenzenden Gemeinden und entspricht damit den im

LEP Berlin-Brandenburg für das Mittelzentrum ausgewiesenen mittelzentralen Versor-

gungsbereich. Das Stadtgebiet Königs Wusterhausen sowie die Gemeinde Bestensee

generieren hierbei jeweils über 30 % der Innenstadtbesucher. Aus den Gemeinden Wildau

und Mittenwalde sowie der östlich angrenzenden Gemeinde Heidesee kommen jeweils ü-

ber 10 % der erfassten Besucher. Für die nördlich angrenzenden Gemeinden übernimmt

die Königs Wusterhausener Innenstadt keine messbare Versorgungsfunktion.

7 Bei einer Zentralität von über 100 % ist im Saldo der Kaufkraftabflüsse und -zuflüsse ein Nachfragezufluss anzunehmen, bei einem Wert unter 100 % ist im Saldo von Nachfrageabflüssen zugunsten des Umlandes auszugehen.

29

Abbildung Abbildung Abbildung Abbildung 9999:::: Einzugsbereich/ Kundenherkunft der Innenstadt Einzugsbereich/ Kundenherkunft der Innenstadt Einzugsbereich/ Kundenherkunft der Innenstadt Einzugsbereich/ Kundenherkunft der Innenstadt

Quelle: Passantenbefragung i. A. complan GmbH 06/2008; eigene Darstellung

Der Einzelhandelsstandort Fontane-Center generiert den größten Anteil seines Besucher-

aufkommens aus dem Stadtgebiet Königs Wusterhausen (74 %), wobei 64 % der Kunden

aus der Kernstadt und zu geringen Prozentanteilen aus den Ortsteilen Senzig, Kablow und

Niederlehme kommen. Die Ausstrahlkraft dieses Standortes ins weitere Umland ist damit

gering.

2.3.32.3.32.3.32.3.3 Vermisste Angebote in Königs WusterhausenVermisste Angebote in Königs WusterhausenVermisste Angebote in Königs WusterhausenVermisste Angebote in Königs Wusterhausen

Sowohl in der Haushaltsbefragung, in der Passantenbefragung als auch in der Händlerbe-

fragung wurden die Respondenten nach vermissten Angeboten in Königs Wusterhausen

gefragt. Diese Frage liefert erste Hinweise zur Zufriedenheit mit dem Einkaufsort Königs

Wusterhausen und zeigt Ansatzpunkte zur Verbesserung des Waren- und Dienstleistungs-

angebotes.

Die folgende Abbildung stellt die Ergebnisse der Befragungen bezüglich der vermissten

Einzelhandelsangebote dar.

30

Abbildung Abbildung Abbildung Abbildung 10101010:::: Vermisste Angebote in Vermisste Angebote in Vermisste Angebote in Vermisste Angebote in Königs WusterhausenKönigs WusterhausenKönigs WusterhausenKönigs Wusterhausen

Quelle: Haushaltsbefragung i. A. von Stadt + Handel 04/2008, n = 186, Frage: „Gibt es Artikel oder Angebote, die Sie beim Einkauf in Königs Wusterhausen vermissen?“; Passantenbe-fragung complan GmbH 06/2008; n = 298, Frage: „Gibt es Sortimente, die Ihrer Meinung nach in der Innenstadt fehlen?“; Einzelhändlerbefragung complan GmbH 10/2008, n = 24; Frage: „Gibt es Sortimente, die Ihrer Meinung nach in der Innenstadt von Königs Wuster-hausen fehlen?“, gerundete Werte, Abweichungen in den Summen ergeben sich durch Rundungen

Die Mehrheit der befragten Passanten (60 %) und der befragten Haushalte (62 %) vermisst

keine Artikel und Angebote in der Innenstadt. Der Anteil derer, die bestimmte Artikel und

Angebote vermissen liegt bei den Passaten bei 18 % und bei den Haushalten bei 31 %.

Bei der Gewichtung der Anzahl der Innenstadtbesucher die keine Angebotsdefizite sehen,

ist zu berücksichtigen, dass das Meinungsbild der Passanten aufgrund der lokalen Beson-

derheit mit der starken Konsumorientierung auf und die Nachfragebefriedigung durch das

nahe gelegene A10-Center in Wildau faktisch bestehende Angebotsdefizite in der Innen-

stadt nicht bzw. kaum wahrnimmt.

Die Einschätzung der in der Innenstadt ansässigen Händler zur innerstädtischen Angebots-

situation zeigt sich gegensätzlich zur Beurteilung der Passanten und Haushalte. So sehen

drei Viertel der befragten Händler durchaus Mängel im Einzelhandelsbesatz in der Innen-

stadt. Von ihnen sind im Gegenzug nur 8 % mit der vorhandenen Angebotsvielfalt in Königs

Wusterhausen zufrieden.

Welche Angebote im Detail von den befragten Händlern, Haushalten und Passanten ver-

misst werden, veranschaulichen die nachstehenden Tabellen.

Haushaltsbefragung

Passantenbefragung

Händlerbefragung

31%

18%

74%

62%

60%

8%

7%

23%

17%

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Ja Nein Weiß nicht/ keine Meinung/ keine Angabe

Haushaltsbefragung

Passantenbefragung

Händlerbefragung

31%

18%

74%

62%

60%

8%

7%

23%

17%

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Ja Nein Weiß nicht/ keine Meinung/ keine Angabe

31

Tabelle Tabelle Tabelle Tabelle 8888: : : : Vermisste Angebote in Vermisste Angebote in Vermisste Angebote in Vermisste Angebote in Königs WusterhausenKönigs WusterhausenKönigs WusterhausenKönigs Wusterhausen im Detail im Detail im Detail im Detail

Vermisste Vermisste Vermisste Vermisste

AngAngAngAngeeeebotebotebotebote

HaushaltsHaushaltsHaushaltsHaushalts----


AntwoAntwoAntwoAntwor-r-r-r-

ten ten ten ten

(in %)(in %)(in %)(in %)



PassantenPassantenPassantenPassanten----



ten ten ten ten

(in %)(in %)(in %)(in %)



HändlerHändlerHändlerHändler----



ten ten ten ten

(in %)(in %)(in %)(in %)

Bekleidung 50 Bekleidung 27 Spielwaren 26

Schuhe, Lederwaren

14 Drogerie, Parfüme-rie, Kosmetik, Apotheke

7 Sportartikel 11

Drogerie, Parfüme-rie, Kosmetik, Apotheke

12 Sonstige Nahrungs- und Genussmittel

5 Herrenbekleidung 11

Sonstige Nahrungs- und Genussmittel

10 Baumarktsortiment i. e. S.

5 Lederwaren 11

Spielwaren, Basteln, Musikinstrumente

10 Papier/ Bürobedarf/ Schreibwaren, Zei-tungen/ Zeitschriften, Bücher

5 Kinderbekleidung 11

Schuhe/ Lederwaren 5 Elektro- und Haus-haltsgeräte

11

Spielwaren, Basteln, Musikinstrumente

5 Drogeriewaren 11

Quelle: Haushaltsbefragung i. A. von Stadt + Handel 04/2008, n = 186 (= Anzahl derjenigen, die etwas vermissen), Frage: „Welche Artikel und Angebote vermissen Sie?“; Passantenbefra-gung complan GmbH 11/2008, n = 164 (= Anzahl derjenigen, die etwas vermissen), Frage: „Gibt es Sortimente, die Ihrer Meinung nach in der Innenstadt fehlen? Wenn ja, welche?“; Einzelhändlerbefragung complan GmbH 10/2008, n = 24 (Anzahl der Nennungen = 27), Frage: „Gibt es Sortimente, die Ihrer Meinung nach in der Innenstadt fehlen?“; häufigste Nennungen, Mehrfachnennungen möglich, Antworten beziehen sich auf diejenigen, die etwas vermissen

Bei den befragten Haushalten wird primär das Sortiment Bekleidung vermisst (50 %), nach-

geordnet werden Schuhe, Lederwaren (14 %), Drogerie, Parfümerie, Kosmetik, Apotheken

(12 %), sonstige Nahrungs- und Genussmittel (10 %) sowie Spielwaren, Basteln, Musikin-

strumente genannt.

Von den befragten Passanten wird das Sortiment „Bekleidung“ am häufigsten genannt

(27 %). Des Weiteren werden Angebote aus dem Sortiment Drogerie, Parfümerie, Kosme-

tik, Apotheke (7 %) vermisst. Gleichermaßen vermissen die befragten Passanten in Königs

Wusterhausen die Sortimente Sonstige Nahrungs- und Genussmittel (5 %), Baumarktsorti-

ment i. e. S. (5 %), Papier/ Bürobedarf/ Schreibwaren, Zeitungen/ Zeitschriften (5 %),

Schuhe/ Lederwaren (5 %) und Spielwaren, Basteln, Musikinstrumente (5 %).

Die befragten Einzelhändler sehen insbesondere im Sortiment Spielwaren (26 %) ein Defizit

in Königs Wusterhausen. Zusätzlich werden Angebote aus den Sortimenten Sportartikel,

Herrenbekleidung, Lederwaren, Kinderbekleidung, Elektro- und Haushaltsgeräte sowie

Drogeriewaren vermisst, sie umfassen jeweils 11 % der Nennungen.

32

Bei einer näheren Bewertung der vermissten Artikel oder Angebote ist zu berücksichtigen,

dass in den Nennungen weitere Kundenanforderungen enthalten sind, die aber durch diese

Abfrage nicht offen gelegt werden können (z. B. bestimmte Teilsortimente innerhalb der als

vermisst genannten Sortimente, ein bestimmter Zielgruppenbezug wie etwa Junge Mode/

Mode für Senioren sowie bestimmte Ansprüche an Warenqualität, Bedienung, Service und

Shoppingerlebnis). Aus den Nennungen zu vermissten Angeboten ergeben sich daher nicht

unmittelbar Hinweise auf einen absatzwirtschaftlichen Entwicklungsrahmen (der absatzwirt-

schaftliche Entwicklungsrahmen wird in Kapitel 3.2 näher untersucht). Die Aussagen zu

vermissten Angeboten stellen somit einen ersten Hinweis auf eine

Standort(un-)zufriedenheit sowie auf Handlungspotenziale dar, die im Weiteren näher ü-

berprüft werden müssen.

Das Dienstleistungsangebot in der Innenstadt bewerten zwei Drittel der Befragten als aus-

reichend. Ein Drittel der Einzelhändler sieht Handlungsbedarf insbesondere im Bereich

Gastronomie und einzelhandelsnaher Dienstleistungen wie Reinigungen und Schneidereien.

2.3.42.3.42.3.42.3.4 Veränderung der EinkaufshäufigkeiVeränderung der EinkaufshäufigkeiVeränderung der EinkaufshäufigkeiVeränderung der Einkaufshäufigkeitttt

Auch Angaben zur Veränderung der Einkaufshäufigkeit in den letzten drei Jahren geben

Hinweise auf die Kundenzufriedenheit mit bestimmten Standorten und die Bedeutung die-

ser Standorte im gesamtsstädtischen Standortgefüge.

Sowohl die Innenstadt als auch das Nahversorgungszentrum Fontane-Center sind durch

rückläufige Einkaufshäufigkeiten gekennzeichnet. Die nachstehende Abbildung gibt eben-

falls Aufschluss über die Bedeutung der umliegenden Einzelhandelsstandorte Berlin und

Wildau (A10–Center). In der subjektiven Wahrnehmung der Befragten wird das A10-Center

in Wildau im Saldo häufiger aufgesucht, Berlin ist gekennzeichnet durch eine im Saldo sel-

tenere Einkaufshäufigkeit.

Wenngleich in der Abfrage vor allem subjektive Empfindungen einen starken Eingang fin-

den, ist das Ergebnis als weiteres Indiz für Handlungsnotwenigkeiten zur langfristigen

Sicherung und Positionierung der Königs Wusterhausener Zentren zu interpretieren.

33

Abbildung Abbildung Abbildung Abbildung 11111111:::: Veränderung der Einkaufshäufigkeit in den letztVeränderung der Einkaufshäufigkeit in den letztVeränderung der Einkaufshäufigkeit in den letztVeränderung der Einkaufshäufigkeit in den letzten drei Jahren en drei Jahren en drei Jahren en drei Jahren

Quelle: Haushaltsbefragung i. A. Stadt + Handel 04/2008; Frage: „Kaufen Sie im Vergleich zu den letzten drei Jahren häufiger…. ein in…?“, n = 186, gerundete Werte, Abweichungen in den Summen ergeben sich durch Rundungen

2.3.52.3.52.3.52.3.5 VerkehrsmittelwahlVerkehrsmittelwahlVerkehrsmittelwahlVerkehrsmittelwahl

Für den Einkauf von Lebensmitteln und Drogeriewaren nutzen die befragten Haushalte in

erster Linie das Auto (61 %). Die Auswertung der Haushaltsbefragung zeigt, dass 19 % das

Fahrrad verwenden und 11 % zu Fuß gehen. 5 % der Befragten nutzen aber auch den Bus

und nur rd. 1 % die Bahn für den Versorgungseinkauf.

Die Ergebnisse der Haushaltsbefragung zeigen zwar eine Dominanz der Pkw-Nutzung. Der

Anteil von nicht motorisierten Haushalten sollte jedoch, insbesondere vor dem Hintergrund

der demographischen Entwicklung, die auf eine Zunahme weniger mobiler Bevölkerungs-

gruppen hindeutet, in der weiteren Nahversorgungsanalyse nicht vernachlässigt werden,

wenn es um die Bereitstellung von wohnortnahen Versorgungsmöglichkeiten geht.

15%

15%

40%

13%

9%

29%

19%

32%

27%

16%

49%

40%

20%

41%

40%

23%

4%

15%

32%

3%

3%

4%

3%

4% 3%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Innenstadt KönigsWusterhausen

Königs WusterhausenFontane-Center

A-10 Center Wildau

Waltersdorf Airport-Center(IKEA etc.)

Berlin-Zentrum

Häufiger Gleich häufigSeltener Bisher nieKeine Angabe / Weiß nicht

34

Abbildung Abbildung Abbildung Abbildung 12121212:::: Verkehrsmittelwahl der befragten Haushalte für den Einkauf von Lebensmitteln Verkehrsmittelwahl der befragten Haushalte für den Einkauf von Lebensmitteln Verkehrsmittelwahl der befragten Haushalte für den Einkauf von Lebensmitteln Verkehrsmittelwahl der befragten Haushalte für den Einkauf von Lebensmitteln und Drogeriewarenund Drogeriewarenund Drogeriewarenund Drogeriewaren

Quelle: Telefonische Haushaltsbefragung i. A. von Stadt + Handel 04/2008; Frage: „Welches Ver-kehrsmittel nutzen Sie in der Regel für den Einkauf von Lebensmitteln und Drogeriewaren?“; n = 186

Verkehrsmittelwahl der Passanten im InnenstadtzentrumVerkehrsmittelwahl der Passanten im InnenstadtzentrumVerkehrsmittelwahl der Passanten im InnenstadtzentrumVerkehrsmittelwahl der Passanten im Innenstadtzentrum

Der größte Teil, rd. 40 % der Innenstadtbesucher, erreicht das Stadtzentrum mit dem öf-

fentlichen Personennahverkehr. Hierbei nutzt die Hälfte der befragten Passanten (hoher

Anteil an Berufs-/ Ausbildungspendlern) die sehr gute regionale Anbindung über den in der

bzw. am unmittelbaren Rand der Innenstadt gelegenen Bahnhof. Das Auto wird zur Fahrt in

die Innenstadt von nur einem Fünftel der Besucher benutzt, ein Wert der im Vergleich

brandenburgischer Städte als unterdurchschnittlich zu bewerten ist. Der Anteil der Befrag-

ten die zu Fuß (17 %), mit dem Fahrrad (13 %) bzw. mit dem Motorrad/ Moped (7 %) in die

Innenstadt kommen, ist durchschnittlich.

1%1%1%1%

61%61%61%61%

19%19%19%19%11%11%11%11%5%5%5%5%

1%1%1%1%1%1%1%1%

Zu Fuß FahrradMotorrad / Moped Auto / sonstiges KfzBus BahnKeine Angabe

35

Abbildung Abbildung Abbildung Abbildung 13131313:::: Verkehrsmittelwahl der befragten Verkehrsmittelwahl der befragten Verkehrsmittelwahl der befragten Verkehrsmittelwahl der befragten Passanten für den Besuch in der InnenstadtPassanten für den Besuch in der InnenstadtPassanten für den Besuch in der InnenstadtPassanten für den Besuch in der Innenstadt

Quelle: Passantenbefragung i. A. complan GmbH 06/2008; Frage: „Wie sind Sie heute in die In-nenstadt gekommen?; n = 233

2.3.62.3.62.3.62.3.6 Innenstadt Königs Wusterhausen: BeweInnenstadt Königs Wusterhausen: BeweInnenstadt Königs Wusterhausen: BeweInnenstadt Königs Wusterhausen: Bewertung durch die Kunden und Eirtung durch die Kunden und Eirtung durch die Kunden und Eirtung durch die Kunden und Ein-n-n-n-

zelhänzelhänzelhänzelhänddddlerlerlerler

Im Folgenden wird ein differenzierter Blick auf das Innenstadtzentrum von Königs Wuster-

hausen geworfen. Die Attraktivität des Innenstadtzentrums wird unter anderem durch

folgende Faktoren mitbestimmt:

� die Zufriedenheit mit der Vielfalt und Qualität des Warenangebotes,

� der „Bummelfaktor“,

� das Parkplatzangebot.

Diese Faktoren wurden sowohl im Rahmen der Haushalts-, der Passanten- als auch der

Händlerbefragung beleuchtet, um eine Einschätzung der Qualitäten des Innenstadtzent-

rums zu erhalten. Hierfür wurden die Befragten gebeten innenstadtprägende Aspekte zu

bewerten. Die Befragungen endeten stets mit einer Einschätzung zur Gesamtzufriedenheit.

Die Zufriedenheit der Kunden mit dem Warenangebot setzt sich aus der Bewertung der

Warenvielfalt und der Warenqualität zusammen. Bemerkenswert ist die unterschiedliche

Beurteilung der Angebotsvielfalt des innerstädtischen Einzelhandels. Die Warenvielfalt wird

von den befragten Einzelhändlern deutlich negativer wahrgenommen, als von den befrag-

ten Passanten und Haushalten. Nur 20 % der befragten Einzelhändler sind mit der

Warenvielfalt in Königs Wusterhausen zufrieden, die Mehrheit (74 %) der Einzelhändler be-

werten die Warenvielfalt negativ. Von den befragten Haushalten äußern sich 47 % positiv

zur Warenvielfalt, bei den befragten Passanten sind es sogar 61 %. Eine negative Bewer-

tung der Warenvielfalt im Innenstadtzentrum Königs Wusterhausens nehmen bei der

Passantenbefragung 11 % und bei der Haushaltsbefragung 27 % vor. Im Gegensatz zu den

schlechten Einschätzungen der ansässigen Einzelhändler weist die Bewertung auf eine gute

0%0%0%0%

17%17%17%17%1%1%1%1%

7%7%7%7%

13%13%13%13%

19%19%19%19%

21%21%21%21%

21%21%21%21%

Auto/sonstiges KfZ Bahn Bus

Fahrrad Motorrad/Moped Rollschuhe

zu Fuß keine Angabe

36

Kundenzufriedenheit hin, die im Saldo jedoch sicherlich steigerbar ist. Verbesserungen der

Vielfalt des Warenangebotes sollten daher angestrebt werden.

AbbildungAbbildungAbbildungAbbildung 14141414:::: Zufriedenheit mit der Vielfalt des Warenangebotes im InnenstadtzentrumZufriedenheit mit der Vielfalt des Warenangebotes im InnenstadtzentrumZufriedenheit mit der Vielfalt des Warenangebotes im InnenstadtzentrumZufriedenheit mit der Vielfalt des Warenangebotes im Innenstadtzentrum

Quelle: Telefonische Haushaltsbefragung i. A. von Stadt + Handel 04/2008; Passantebefragung, complan 06/2008; Händlerbefragung, complan 10/2008; Frage: Wie stark treffen folgende Aussagen auf das Stadtzentrum von Königs Wusterhausen zu? Das Warenangebot im Stadtzentrum von Königs Wusterhausen ist vielfältig.“; Werte gerundet, Abweichungen ergeben sich durch Rundungen

Das Warenangebot wird in Bezug auf die Warenqualität insbesondere von den befragten

Einzelhändlern deutlich besser beurteilt. 45 % der Einzelhändler, 57 % der Passanten und

65 % der Haushalte beurteilen die Qualität der angebotenen Waren im Stadtzentrum von

Königs Wusterhausen positiv. Unzufrieden sind unter den befragten Einzelhändlern 29 %

und unter den befragten Haushalten und Passanten jeweils rd. 12 %.

20%

24%

8%

27%

37%

12%

18%

23%

4%

20%

8%

58%

7%

16%

8%

4%3%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Ja, trifft voll zu Ja, trifft eher zu UnentschiedenNein, trifft eher nicht zu Nein, trifft gar nicht zu Keine Angabe

Haushaltsbefragung

Passantenbefragung

Händlerbefragung

20%

24%

8%

27%

37%

12%

18%

23%

4%

20%

8%

58%

7%

16%

8%

4%3%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Ja, trifft voll zu Ja, trifft eher zu UnentschiedenNein, trifft eher nicht zu Nein, trifft gar nicht zu Keine Angabe

Haushaltsbefragung

Passantenbefragung

Händlerbefragung

37

Abbildung Abbildung Abbildung Abbildung 15151515:::: Zufriedenheit mit der Qualität des Warenangebotes im InnenstadtzentrumZufriedenheit mit der Qualität des Warenangebotes im InnenstadtzentrumZufriedenheit mit der Qualität des Warenangebotes im InnenstadtzentrumZufriedenheit mit der Qualität des Warenangebotes im Innenstadtzentrum

Quelle: Telefonische Haushaltsbefragung i. A. von Stadt + Handel 04/2008; Passantebefragung, complan 06/2008; Händlerbefragung, complan 10/2008; Frage: Wie stark treffen folgende Aussagen auf das Stadtzentrum von Königs Wusterhausen zu? Die Qualität der angebote-nen Waren im Stadtzentrum von Königs Wusterhausen ist ausreichend.“; Werte gerundet, Abweichungen ergeben sich durch Rundungen

Ein Stadtbild wird häufig durch Leerstände und Sanierungsbedarf negativ beeinflusst. Rd.

50 % der befragten Einzelhändler und Passanten und rd. 40 % der Haushalte geben an,

dass dies auch für das Stadtbild von Königs Wusterhausen zutrifft.

Abbildung Abbildung Abbildung Abbildung 16161616:::: Stadtbild des Innenstadtzentrums von Königs WusterhausenStadtbild des Innenstadtzentrums von Königs WusterhausenStadtbild des Innenstadtzentrums von Königs WusterhausenStadtbild des Innenstadtzentrums von Königs Wusterhausen

Haushaltsbefragung

Passantenbefragung

Händlerbefragung

13%

17%

37%

26%

30%

12%

13%

27%

12%

28%

13%

29%

8%

8%

12%

7%5%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Ja, trifft voll zu Ja, trifft eher zu Unentschieden

Nein, trifft eher nicht zu Nein, trifft gar nicht zu Keine Angabe

Haushaltsbefragung

Passantenbefragung

Händlerbefragung

13%

17%

37%

26%

30%

12%

13%

27%

12%

28%

13%

29%

8%

8%

12%

7%5%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%



Quelle: Telefonische Haushaltsbefragung i. A. von Stadt + Handel 04/2008; Passantebefragung, complan 06/2008; Händlerbefragung, complan 10/2008; Frage: Wie stark treffen folgende Aussagen auf das Stadtzentrum von Königs Wusterhausen zu? Das Stadtbild von Königs Wusterhausen wird durch Leerstände und Sanierungsbedarf negativ beeinflusst.“; Werte gerundet, Abweichungen ergeben sich durch Rundungen

Die Attraktivität und Aufenthaltsqualität eines Innenstadtzentrums wird durch den Grad der

Sauberkeit erheblich beeinflusst. Im Saldo beurteilen alle Befragungsgruppen die Sauber-

Haushaltsbefragung

Passantenbefragung

Händlerbefragung

23%

12%

8%

42%

45%

37%

15%

24%

12%

10%

12%

17%

2%

12%

9%

4%

12%

1%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%



Haushaltsbefragung

Passantenbefragung

Händlerbefragung

23%

12%

8%

42%

45%

37%

15%

24%

12%

10%

12%

17%

2%

12%

9%

4%

12%

1%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%



38

keit in der Innenstadt von Königs Wusterhausen als überwiegend positiv. Nur rd. 17 % der

befragten Einzelhändler äußern sich kritisch über die Sauberkeit im Innenstadtzentrum, un-

ter den befragten Haushalten sind es lediglich rd. 10 %. Jedoch ergibt sich bei rd. 30 % der

befragten Einzelhändler und Passanten ein unentschiedenes Meinungsbild.

Abbildung Abbildung Abbildung Abbildung 17171717:::: Die Sauberkeit in der InnenstadtDie Sauberkeit in der InnenstadtDie Sauberkeit in der InnenstadtDie Sauberkeit in der Innenstadt

8%

14%

30%

42%

40%

39%

33%

28%

13%

13%

12%

8%

4%

4%

2% 9%

2%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Händlerbefragung

Passantenbefragung

Haushaltsbefragung



Quelle: Telefonische Haushaltsbefragung i. A. von Stadt + Handel 04/2008; Passantebefragung, complan 06/2008; Händlerbefragung, complan 10/2008; Frage: Wie stark treffen folgende Aussagen auf das Stadtzentrum von Königs Wusterhausen zu? Das Stadtzentrum von Kö-nigs Wusterhausen wirkt sauber und gepflegt.“; Werte gerundet, Abweichungen ergeben sich durch Rundungen

Ein umfangreiches Angebot an Verweilmöglichkeiten erhöht die Aufenthaltsqualität in In-

nenstadtzentren. Die Verweilmöglichkeiten in Königs Wusterhausen bewerten rd. die Hälfte

der Innenstadtbesucher als positiv, nur 16 % sehen in diesem Aspekt Defizite, ein Drittel

der Befragten antwortet auf diese Frage unentschieden. Ein hiermit übereinstimmendes

Meinungsbild zeigt sich bei den Einzelhändlern. Demgegenüber stehen rd. 30 % der Haus-

halte, welche die Aufenthaltsmöglichkeiten im Innenstadtzentrum als unzureichend

ansehen.

39

Abbildung Abbildung Abbildung Abbildung 18181818:::: Das Angebot an Aufenthaltsmöglichkeiten in der InnenstadtDas Angebot an Aufenthaltsmöglichkeiten in der InnenstadtDas Angebot an Aufenthaltsmöglichkeiten in der InnenstadtDas Angebot an Aufenthaltsmöglichkeiten in der Innenstadt

29%

18%

17%

21%

31%

29%

21%

30%

15%

8%

11%

23%

8%

5%

8%

13%

5%

9%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Händlerbefragung

Passantenbefragung

Haushaltsbefragung



Quelle: Telefonische Haushaltsbefragung i. A. von Stadt + Handel 04/2008; Passantebefragung, complan 06/2008; Händlerbefragung, complan 10/2008; Frage: Wie stark treffen folgende Aussagen auf das Stadtzentrum von Königs Wusterhausen zu? Es gibt im Stadtzentrum von Königs Wusterhausen ausreichend Aufenthaltsmöglichkeiten.“; Werte gerundet, Abwei-chungen ergeben sich durch Rundungen

Als ein weiterer Attraktivitätsfaktor für die Innenstadt wird mit dem „Bummelfaktor“ abge-

fragt, inwieweit das Stadtzentrum zum Bummeln und Verweilen einlädt. Nur ein

ansprechend gestaltetes Innenstadtzentrum lädt Kunden ein, dort über eine längere Zeit zu

verweilen. Hier zeigt sich ebenfalls eine unterschiedliche Wahrnehmung der drei Befra-

gungsgruppen. So beurteilen über 40 % der Händler die Attraktivität der Innenstadt zum

Bummeln und Verweilen als unzureichend. Von den befragten Passanten sieht dagegen rd.

die Hälfte diesen Aspekt als Qualität der Königs Wusterhausener Innenstadt. Noch deutlich

positiver äußern sich die befragten Haushalte. Hier sind es rd. 60 %, welche die Möglichkei-

ten zum Bummeln und Verweilen in Königs Wusterhausen schätzen.

40

AbAbAbAbbildung bildung bildung bildung 19191919:::: Die Möglichkeit zum Bummeln und Verweilen in der InnenstadtDie Möglichkeit zum Bummeln und Verweilen in der InnenstadtDie Möglichkeit zum Bummeln und Verweilen in der InnenstadtDie Möglichkeit zum Bummeln und Verweilen in der Innenstadt

13%

12%

23%

8%

34%

36%

29%

34%

12%

25%

12%

13%

17%

5%

5%

8%

4%

11%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Händlerbefragung

Passantenbefragung

Haushaltsbefragung



Quelle: Telefonische Haushaltsbefragung i. A. von Stadt + Handel 04/2008; Passantebefragung, complan 06/2008; Händlerbefragung, complan 10/2008; Frage: Wie stark treffen folgende Aussagen auf das Stadtzentrum von Königs Wusterhausen zu? Das Stadtzentrum von Kö-nigs Wusterhausen lädt zum Bummeln und Verweilen ein.“; Werte gerundet, Abweichungen ergeben sich durch Rundungen

Das Angebot im Dienstleistungsbereich wird von rd. 60 % der Einzelhändler als positiv be-

nannt. Unterstrichen wird diese positive Einschätzung durch rd. 60 % der Haushalte, die

ebenfalls mit dem Dienstleistungsangebot zufrieden sind. In dieser Befragungsgruppe sind

es lediglich rd. 12 %, die das Angebot an Dienstleistungen kritisch betrachten. Bezüglich

dieses innenstadtprägenden Merkmals sehen auch über 40 % der befragten Passanten kei-

ne Angebotsdefizite, 30 % sind unentschieden und rd. 20 % wünschen sich ein größeres

Angebot in diesem Bereich.

41

Abbildung Abbildung Abbildung Abbildung 20202020:::: Das Angebot an Dienstleistungen in der InnenstadtDas Angebot an Dienstleistungen in der InnenstadtDas Angebot an Dienstleistungen in der InnenstadtDas Angebot an Dienstleistungen in der Innenstadt

25%

14%

19%

33%

30%

39%

4%

30%

17%

29%

14%

7%

4%

5%

5%

4%

7%

13%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Händlerbefragung

Passantenbefragung

Haushaltsbefragung



Quelle: Telefonische Haushaltsbefragung i. A. von Stadt + Handel 04/2008; Passantebefragung, complan 06/2008; Händlerbefragung, complan 10/2008; Frage: Wie stark treffen folgende Aussagen auf das Stadtzentrum von Königs Wusterhausen zu? Das Dienstleistungsangebot im Stadtzentrum von Königs Wusterhausen reicht aus.“; Werte gerundet, Abweichungen ergeben sich durch Rundungen

Das Parkplatzangebot wird bei Befragungen stets deutlich schlechter bewertet als die sons-

tigen innerstädtischen Aspekte. Aus dem Befragungsergebnis kann damit nicht zwingend

auf ein Handlungserfordernis geschlossen werden. In Königs Wusterhausen bewertet die

Mehrheit der befragten Passanten das Parkplatzangebot als nicht ausreichend, nur ein Drit-

tel empfindet die Anzahl der Stellplätze in der Innenstadt als genügend. Ein vergleichbares

Meinungsbild spiegeln die Befragungen der Einzelhändler und Haushalte wider.

42

Abbildung Abbildung Abbildung Abbildung 21212121:::: Das Angebot an Parkplätzen in der InnenstadtDas Angebot an Parkplätzen in der InnenstadtDas Angebot an Parkplätzen in der InnenstadtDas Angebot an Parkplätzen in der Innenstadt

17%

6%

15%

21%

24%

17%

13%

18%

8%

33%

14%

26%

13%

26%

15%

13%

19%

4%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Händlerbefragung

Passantenbefragung

Haushaltsbefragung



Quelle: Telefonische Haushaltsbefragung i. A. von Stadt + Handel 04/2008; Passantebefragung, complan 06/2008; Händlerbefragung, complan 10/2008; Frage: Wie stark treffen folgende Aussagen auf das Stadtzentrum von Königs Wusterhausen zu? Das Parkplatzangebot im Stadtzentrum von Königs Wusterhausen ist ausreichend.“; Werte gerundet, Abweichungen ergeben sich durch Rundungen

Als letzten Aspekt wurden die Befragten nach der Gesamtzufriedenheit mit dem Königs

Wusterhausener Innenstadtzentrum gefragt. Der größte Teil der befragten Einzelhändler

beantwortet diese Frage unentschieden (37 %), jeweils rd. 30 % der Einzelhändler sind mit

der Gesamtsituation im Innenstadtzentrum zufrieden bzw. unzufrieden. Die Gesamtbeurtei-

lung des Innenstadtzentrums erfolgt bei den Passanten und Haushalten deutlich positiver:

43 % der Passanten und sogar 52 % der Haushalte werden zufrieden gestellt. Eine negative

Bewertung erfolgt von rd. 15 % der befragten Passanten und Haushalte.

Insgesamt zeigt sich also im Saldo eine weitestgehende Kundenzufriedenheit bei den abge-

fragten Aspekten zum Innenstadtzentrum, die aber in Teilaspekten noch erhöht werden

könnte.

43

Abbildung Abbildung Abbildung Abbildung 22222222:::: Gesamtzufriedenheit mit dem IGesamtzufriedenheit mit dem IGesamtzufriedenheit mit dem IGesamtzufriedenheit mit dem Innenstadtzentrum von Königs Wusterhausennnenstadtzentrum von Königs Wusterhausennnenstadtzentrum von Königs Wusterhausennnenstadtzentrum von Königs Wusterhausen

Quelle: Telefonische Haushaltsbefragung i. A. von Stadt + Handel 04/2008; Passantebefragung, complan 06/2008; Händlerbefragung, complan 10/2008; Frage: Wie stark treffen folgende Aussagen auf das Stadtzentrum von Königs Wusterhausen zu? Alles in allem gefällt mir das Stadtzentrum von Königs Wusterhausen sehr gut.“; Werte gerundet, Abweichungen erge-ben sich durch Rundungen

In der Zusammenschau der Einschätzung der für die Attraktivität der Königs Wusterhause-

ner Innenstadt relevanten Aspekte lässt sich primär Handlungsbedarf in folgenden

Bereichen ableiten:

� Vielfalt des Warenangebotes

� Stadtbild und Aufenthaltsqualität

Haushaltsbefragung

Passantenbefragung

Händlerbefragung

18%

13%

12%

34%

30%

17%

27%

36%

37%

9%

12%

25%

4%

4%

8%

6%

4%

3%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%



Haushaltsbefragung

Passantenbefragung

Händlerbefragung

18%

13%

12%

34%

30%

17%

27%

36%

37%

9%

12%

25%

4%

4%

8%

6%

4%

3%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%



44

2.42.42.42.4 Analyse Analyse Analyse Analyse und Bewertung der Zentrenund Bewertung der Zentrenund Bewertung der Zentrenund Bewertung der Zentrenstrukturstrukturstrukturstruktur

In der nachfolgenden städtebaulichen Analyse werden die relevanten Einzelhandelszentren

hinsichtlich städtebaulich-funktionaler Kriterien analysiert und in die Gesamtbewertung des

Einzelhandels in Königs Wusterhausen einbezogen. Wichtiger Bestandteil der städtebauli-

chen Analyse ist die Definition der sog. zentralen Versorgungsbereiche in Königs

Wusterhausen, also des Innenstadtzentrums sowie des Nahversorgungszentrums Fontane-

Center – und zwar zunächst bezogen auf den vorhandenen Bestand. An späterer Stelle werden – nach der Erörterung der übergeordneten Entwicklungsziele für den Einzelhandel

– zusätzlich zielorientierte Empfehlungen für die künftige Weiterentwicklung der Zentren wie auch der sonstigen Standorte vorgestellt (vgl. Kapitel 4.1).

2.4.12.4.12.4.12.4.1 Übersicht über die bestehenÜbersicht über die bestehenÜbersicht über die bestehenÜbersicht über die bestehende Zentrenstrukturde Zentrenstrukturde Zentrenstrukturde Zentrenstruktur

In der nachfolgenden städtebaulichen Analyse werden die relevanten Einzelhandelsstand-

orte hinsichtlich städtebaulich-funktionaler Kriterien analysiert und in die Gesamtbewertung

des Einzelhandels in der Stadt Königs Wusterhausen einbezogen. Wichtiger Bestandteil der

städtebaulichen Analyse ist die Definition und Klassifikation der zentralen Versorgungsbe-

reiche.

In der Stadt Königs Wusterhausen werden – zunächst aus dem Bestand – als zentrale Ver-

sorgungsbereiche definiert:

� das Innenstadtzentrum und

� das nachgeordnete Nahversorgungszentrum Fontane-Center.

Die zentralen Versorgungsbereiche werden durch ein – insbesondere in den verdichteten

Siedlungsgebieten der Kernstadt dichtes – Netz an Nahversorgungsstandorten ergänzt, die

aufgrund des Bestandes, ihrer Lage und/ oder der städtebaulichen Struktur nicht als zentra-

le Versorgungsbereiche klassifiziert werden, aber maßgeblich zur Sicherung der

wohnortnahen Versorgung der Bevölkerung beitragen und daher eine bedeutende Rolle in

der Zentren- und Standortstruktur der Stadt Königs Wusterhausen übernehmen. Des Wei-

teren gibt es im Stadtgebiet Königs Wusterhausen, im Ortsteil Zeesen einen ergänzenden

einzelhandelsrelevanten Sonderstandort, den Sonderstandort Hagebaumarkt.

Nach der Erörterung der übergeordneten Entwicklungsziele (s. Kap. 3.4) werden zusätzlich

zielorientierte Empfehlungen für die künftige Weiterentwicklung der zentralen Versor-

gungsbereiche Innenstadt und der anderen Standorte vorgestellt (vgl. Kap. 4). Die

aktuellen planungsrechtlichen Rahmenvorgaben und die erforderlichen Abgrenzungskrite-

rien werden ebenfalls im konzeptionellen Teil dargestellt.

45

Abbildung Abbildung Abbildung Abbildung 23232323:::: Die Zentrenstruktur in Die Zentrenstruktur in Die Zentrenstruktur in Die Zentrenstruktur in Königs WusterhausenKönigs WusterhausenKönigs WusterhausenKönigs Wusterhausen (bestandsorientierte Bewertung) (bestandsorientierte Bewertung) (bestandsorientierte Bewertung) (bestandsorientierte Bewertung)

Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel, complan GmbH 04/2008 & 06/2011; Kar-tengrundlage ALK Stadt Königs Wusterhausen; eigene Darstellung

Nachstehende Tabelle verdeutlicht das gesamtstädtische Gewicht der zentralen Versor-

gungsbereiche Innenstadtzentrum sowie Fontane-Center. Auffällig – auch im Vergleich zu

anderen Städten vergleichbarer Größe – ist, dass das Innenstadtzentrum Königs Wuster-

hausen sowohl bezüglich der Anzahl der Betriebe (36 %) als auch hinsichtlich des

gesamtstädtischen Verkaufsflächenanteils (15 %) nicht den quantitativen Einzelhandels-

schwerpunkt in der Stadt darstellt. Im (weiträumigen) Stadtgebiet befindet sich außerhalb

der zentralen Versorgungsbereiche in städtebaulich integrierten Lagen eine nahezu gleich

hohe Zahl an Einzelhandelsbetrieben wie in der Innenstadt. Hinsichtlich der Verkaufsflä-

chenausstattung stellen insbesondere Einzelhandelsstandorte in städtebaulich nicht

integrierten Lagen mit einem Verkaufsflächenanteil von 51 % ein deutliches Gegengewicht

zur Innenstadt dar. Der großflächige Hagebaumarkt im Ortsteil Zeesen umfasst dabei rd.

ein Drittel der Verkaufsfläche in den städtebaulich nicht integrierten Lagen.

Auf das Nahversorgungszentrum Fontane-Center entfällt mit 16 Einzelhandelsbetrieben ein

gesamtstädtischer Anteil von 11 %. Im Vergleich zum Innenstadtzentrum mit 73 Einzelhan-

delsbetrieben ist der Anteil an der gesamtstädtischen Verkaufsfläche aufgrund der höheren

46

durchschnittlichen Verkaufsflächengröße am Fontane-Center mit 11 % nur etwas geringer

als im Innenstadtzentrum.

Tabelle Tabelle Tabelle Tabelle 9999:::: Einzelhandelsbestand nach Lagebereichen inEinzelhandelsbestand nach Lagebereichen inEinzelhandelsbestand nach Lagebereichen inEinzelhandelsbestand nach Lagebereichen in Königs WusKönigs WusKönigs WusKönigs Wustttterhausenerhausenerhausenerhausen

Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel und complan GmbH 04/2008 & 06/2011; VKF gerundet auf 10 m², Abweichungen in den Summen ergeben sich durch Rundungen

Das Innenstadtzentrum Königs Wusterhausen übernimmt teilweise die Funktion des mittel-

zentralen Versorgungsstandortes für die Region mit einem Angebotsschwerpunkt im kurz-

und mittelfristigen Bedarfsbereich. Zur gänzlichen Erfüllung der Versorgungsfunktion ist ei-

ne Angebotserweiterung und Angebotsprofilierung insbesondere im mittel- und

langfristigen Angebotsbereich erforderlich.

Im Nahversorgungszentrum Fontane-Center liegt der Angebotsschwerpunkt deutlich auf

den Warengruppen des kurzfristigen Bedarfs, das Angebot umfasst aber auch Güter des

mittel- und zum geringen Anteil Waren des langfristigen Bedarfs. Der Sonderstandort Ha-

gebaumarkt bedient alle Bedarfskategorien, wobei das stärkste Gewicht auf dem

mittelfristigen Bedarfsbereich liegt.

Das Verhältnis der Fristigkeitsstufen des Einzelhandelsangebotes zueinander ist für die lan-

desplanerische Zentralität eines Mittelzentrums nur bedingt angemessen. Insgesamt

verfügt die Stadt Königs Wusterhausen im Vergleich ähnlich großer Städte über eine gerin-

ge Verkaufsflächenstärke insbesondere in den mittel- und langfristigen

Sortimentsbereichen. Das weit ausstrahlende A10-Center im benachbarten Wildau behin-

dert die Entwicklung in diesen Sortimenten.

In den nachstehenden Kapiteln erfolgt eine nähere Analyse und Bewertung der definierten

zentralen Versorgungsbereiche sowie weiterer für das Einzelhandelsgefüge der Stadt Kö-

nigs Wusterhausen bedeutender Einzelhandelsstandorte.

InneInneInneInnennnnstadtstadtstadtstadt----

zentrumzentrumzentrumzentrum

NVZ Fontane NVZ Fontane NVZ Fontane NVZ Fontane

CenterCenterCenterCenter sonstige sonstige sonstige sonstige

städtebastädtebastädtebastädtebauuuulich lich lich lich

integrierte integrierte integrierte integrierte

LLLLaaaagen (siL)gen (siL)gen (siL)gen (siL)

städtebastädtebastädtebastädtebauuuulich lich lich lich

nicht nicht nicht nicht

integrierte integrierte integrierte integrierte

LLLLaaaagen (niL)gen (niL)gen (niL)gen (niL)

AnzahlAnzahlAnzahlAnzahl

EH EH EH EH ---- Betriebe Betriebe Betriebe Betriebe 73 16 71 44

AnteilAnteilAnteilAnteil

gesamtstägesamtstägesamtstägesamtstäddddtischtischtischtisch 36 % 8 % 35 % 22 %

Verkaufsfläche [m²]Verkaufsfläche [m²]Verkaufsfläche [m²]Verkaufsfläche [m²] 7.020 5.160 10.830 24.320

AnteilAnteilAnteilAnteil

gesamtstägesamtstägesamtstägesamtstäddddtischtischtischtisch 15 % 11 % 23 % 51 %

47

2.4.22.4.22.4.22.4.2 Standortmerkmale des InnenstadStandortmerkmale des InnenstadStandortmerkmale des InnenstadStandortmerkmale des Innenstadttttzentrumszentrumszentrumszentrums

LageLageLageLage und verkehrliche Anbindung und verkehrliche Anbindung und verkehrliche Anbindung und verkehrliche Anbindung

Das Innenstadtzentrum von Königs Wusterhausen befindet sich im zentralen Stadtgebiet

und soll landesplanerisch eine mittelzentrale Versorgungsfunktion für das gesamte Stadt-

gebiet sowie insbesondere die südlich angrenzenden Gemeinden übernehmen. Diese

Versorgungsfunktion wird von dem Innenstadtzentrum bisher noch nicht voll übernommen.

Der zentrale Versorgungsbereich Innenstadtzentrum erstreckt sich vom Bahnhof entlang

der Bahnhofstraße bis zur Einmündung der Wiesenstraße in die Luckenwalder Straße. Die

südliche Begrenzung bilden die Kreuzungsbereiche Cottbusser Straße/ Waldstraße sowie

Eichenallee/ Karl-Marx-Straße. Nördlich verläuft der zentrale Versorgungsbereich über den

Nottekanal beidseitig entlang der Schlossstraße bis zur Kreuzung Schlossplatz/ Potsdamer

Straße/ Berliner Straße mit der an diese angrenzende Bebauung. Integriert ist auch der Be-

reich des Schlosses und der Kavaliershäuser.

Das Innenstadtzentrum ist überwiegend von inzwischen sanierter, historischer Bausubstanz

geprägt. Die bauliche Qualität des Innenstadtzentrums sowie die Entwicklung der letzten

Jahre insbesondere im öffentlichen Raum sind sichtbar.

Das Innenstadtzentrum ist für den motorisierten Individualverkehr über die durchführende

Bundesstraße 179 sowie mehrere Landesstraßen aus dem Umland gewährleistet. Parkmög-

lichkeiten stehen sowohl beidseitig der Einkaufsstraßen, am Bahnhof sowie in der

Gerichtsstraße und der Storkower Straße zur Verfügung. Durch die nördlich verlaufende

BAB 10 erhält die Stadt Anschluss an den Berliner Ring und die BAB 13 und über die west-

lich verlaufende BAB 12 in Richtung Frankfurt/ Oder.

Die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr ist über den in der bzw. am unmit-

telbaren Rand der Innenstadt gelegenen Bahnhof als sehr gut zu bezeichnen. Es besteht

Anbindung an das Berliner S-Bahn-Netz sowie den überregionalen Bahnverkehr.

Die Innenstadt ist damit direkt fußläufig erreichbar. Mehrere lokale und regionale Buslinien

ergänzen den ÖPNV. Der Bahnhof übernimmt – bestätigt im Ergebnis der Passantenfre-

quenzmessung – die Funktion eines wichtigen Frequenzbringers für die Innenstadt und ist

für die Stadt Königs Wusterhausen als Alleinstellungsmerkmal herauszustellen. Ein weiterer

Ausbau der Bahnhofsfunktion, der die Innenstadt insgesamt stärken kann, ist im Rahmen

der Umsetzung des Integrierten Stadtentwicklungskonzeptes geplant.

Vielfalt und Qualität des EinzelhandelsangebotesVielfalt und Qualität des EinzelhandelsangebotesVielfalt und Qualität des EinzelhandelsangebotesVielfalt und Qualität des Einzelhandelsangebotes

Die 73 in der Innenstadt adressierten Einzelhandelsbetriebe umfassen zusammen eine Ver-

kaufsfläche von rd. 7.000 m². Knapp die Hälfte der innerstädtischen Verkaufsfläche entfällt

auf den kurzfristigen Bedarfsbereich, wobei die größten Flächenanteile auf zwei Lebensmit-

teldiscounter entfallen. Waren des mittelfristigen Bedarfsbereiches werden auf einem

Drittel der innerstädtischen Verkaufsfläche angeboten. Der größte Anbieter ist hier das

48

Konsum-Kaufhaus. Die Sortimentsgruppen des langfristigen Bedarfs stellen mit rd. 20 %

der innerstädtischen Verkaufsfläche den geringsten Bestand dar.

Im Innenstadtzentrum von Königs Wusterhausen ist das Angebotssegment langfristiger Be-

darf sowie die Flächenausstattung insgesamt gering ausgeprägt.

Abbildung Abbildung Abbildung Abbildung 24242424:::: Fristigkeitsstruktur des InnenstadtzentrumsFristigkeitsstruktur des InnenstadtzentrumsFristigkeitsstruktur des InnenstadtzentrumsFristigkeitsstruktur des Innenstadtzentrums IZ

31%

15%34%

20% Nahrungs- undGenussmittel

sonstigerkurzfristigerBedarfsbereich

mittelfristigerBedarfsbereich

langfristigerBedarfsbereich


In nachfolgender Tabelle werden die größten im Innenstadtzentrum ansässigen Betriebe

aufgelistet:

Abbildung Abbildung Abbildung Abbildung 25252525:::: Die fünf größten Betriebe im InnenstadtzentrumDie fünf größten Betriebe im InnenstadtzentrumDie fünf größten Betriebe im InnenstadtzentrumDie fünf größten Betriebe im Innenstadtzentrum


Die Einzelhandelsstruktur im Innenstadtzentrum bildet keinen Standortschwerpunkt und ist

eher als verstreut zu bezeichnen. Größte Anbieter sind der Edeka-Lebensmittelmarkt in der

Bahnhofsstraße sowie die Lebensmitteldiscounter in der Luckenwalder Straße. Diese über-

nehmen auch die Magnetfunktion in der Innenstadt. Im mittel- bzw. langfristigen Bedarf

verfügt das Innenstadtzentrum über keine Ankerbetriebe. Das Einzelhandelsangebot im In-

nenstadtzentrum wird durch eine Vielzahl zusätzlicher Nutzungen ergänzt

BetriebsnameBetriebsnameBetriebsnameBetriebsname HauptsortimentHauptsortimentHauptsortimentHauptsortiment

AldiAldiAldiAldi Nahrungs- und Genussmittel

Konsum KaufhausKonsum KaufhausKonsum KaufhausKonsum Kaufhaus Bekleidung

Netto MarkenNetto MarkenNetto MarkenNetto Marken----DiscountDiscountDiscountDiscount Nahrungs- und Genussmittel

Edeka aktiv MarktEdeka aktiv MarktEdeka aktiv MarktEdeka aktiv Markt Nahrungs- und Genussmittel

Edeka Edeka Edeka Edeka –––– nah und gut nah und gut nah und gut nah und gut Nahrungs- und Genussmittel

49

(Dienstleistungen, Gastronomie, öffentliche Verwaltung, Kultur- und Freizeiteinrichtungen).

Gebietsweise besteht eine starke Konzentration zentrenergänzender Funktionen.

Zwar sind insgesamt viele gemeinhin als innenstadt- und zentrenrelevante bezeichnete Sor-

timente in der Innenstadt vertreten, jedoch sind die jeweils aufsummierten Verkaufsflächen

ausgesprochen gering. Der wichtigste Bereich Bekleidung kommt insgesamt auf rund

1.300 m² VKF, dann folgen mit Abstand die PBS, Zeitungen/ Zeitschriften, Bücher und GPK/

Hausrat/ Einrichtungszubehör mit Verkaufsflächen von rd. 500 m².

Abbildung Abbildung Abbildung Abbildung 26262626:::: Verkaufsflächenbestand im Innenstadtzentrum nach WarengruppenVerkaufsflächenbestand im Innenstadtzentrum nach WarengruppenVerkaufsflächenbestand im Innenstadtzentrum nach WarengruppenVerkaufsflächenbestand im Innenstadtzentrum nach Warengruppen

2180

500

60

460

1290

210

60

20

500

220

100

400

40

200

190

150

220

130

90

0 500 1000 1500 2000 2500





Bekleidung

Schuhe/ Lederwaren









Möbel



Uhren/ Schmuck

Sonstiges

Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel und complan GmbH 04/2008 & 06/2011, VKF gerundet auf 10 m², Abweichungen in den Summen ergeben sich durch Rundungen

Im Ergebnis verfügt das Innenstadtzentrum somit über großflächige Einzelhandelsbetriebe

aus dem Lebensmittelbereich, die als Magnet agieren können. Ergänzend sind die Ver-

kaufsflächenanteile einzelner Warengruppen und Sortimente insgesamt gering, so dass ein

eindeutiger Angebotsschwerpunkt verbunden mit einem entsprechenden Profil für die In-

nenstadt schwer beschrieben werden kann.

VerkaufsflächenstrukturVerkaufsflächenstrukturVerkaufsflächenstrukturVerkaufsflächenstruktur

Der Einzelhandelsbesatz im Innenstadtzentrum von Königs Wusterhausen ist mit einer

durchschnittlichen Ladengröße von 100 m² VKF überwiegend kleinteilig. Rund 75 % der

Einzelhandelsbetriebe im Innenstadtzentrum verfügen über Ladengrößen von unter 100 m²

VKF, wobei rd. 45% der innerstädtischen Betriebe Verkaufsflächen von nur bis zu 50 m² VKF

aufweisen. Mittelgroße Betriebe (200 m² bis 400 m² VKF) sind lediglich mit 3% und damit

sehr wenig vertreten. Es gibt kaum großflächige Ladenlokale (> 800 m² VKF) im Innenstadt-

zentrum.

50

Die kleinteilige Einzelhandelsstruktur ist grundsätzlich positiv zu bewerten, da sie auf glei-

cher Fläche zu einer größeren Sortimentsdichte und Angebotsvielfalt führt und aus

Kundensicht einen abwechslungsreichen Einkauf ermöglicht. Sie stellt aber die Innenstadt

von Königs Wusterhausen gleichzeitig vor Herausforderungen, d. h. z. B. Schwierigkeiten

bei der Nachvermietung im Fall von Betriebsaufgaben, aufgrund der Größe der Ladenloka-

le, der relativ geringen Ausstrahlungskraft und des Zuschnitts. Ferner ist es für die

Innenstadt schwer, insbesondere aufgrund der lokalen Besonderheit – der starken Konkur-

renz durch das A10-Center - mit überwiegend kleinteiligen Einheiten Magnetfunktionen zu

entwickeln.

ZentrenergänzendeZentrenergänzendeZentrenergänzendeZentrenergänzende Funktionen Funktionen Funktionen Funktionen

Die Innenstadt von Königs Wusterhausen verfügt über eine hohe Dichte an zentrenergän-

zenden Funktionen. Herauszustellen ist hierbei insbesondere die Funktionsvielfalt, d. h.

gastronomische Angebote, viele Dienstleistungen (u. a. Banken), öffentliche Einrichtungen

(Stadtverwaltung, Kreisverwaltung, Amtsgericht, Arbeits- und Finanzamt, Stadtbibliothek)

sowie Angebote im Kultur- und Freizeitbereich (Schloss und Kavaliershäuser, Kino, Mühlen-

insel). Damit ist das Innenstadtzentrum Standort wichtiger Frequenzbringer für den

Einzelhandel und alle übrigen Zentrennutzungen.

Insgesamt wurden 88 ergänzende Dienstleistungs- und Gastronomienutzungen ausschließ-

lich in den Erdgeschosslagen erfasst. Besondere Bedeutung kommt den

einzelhandelsnahen Dienstleistungen wie Friseuren, Banken, Reisebüros, Reinigungen,

Schneidereien und freizeit-/ gesundheitsorientierten Dienstleistungen zu. Hier bestehen

wichtige Kopplungsbeziehungen zwischen dem Einkauf und der Nutzung der

Dienstleistungs- und Gastronomieangebote.

LadLadLadLadenleerstand enleerstand enleerstand enleerstand

Zum Zeitpunkt der Bestandsaufnahme standen im Innenstadtzentrum 11 Ladenlokale leer,

das entspricht einer Leerstandsquote an verfügbaren Ladenlokalen (Einzelhandel) von rd.

13 %. Es besteht keine Leerstandskonzentration.

Innere Organisation dInnere Organisation dInnere Organisation dInnere Organisation des Ies Ies Ies Innnnnenstadtzentrumsnenstadtzentrumsnenstadtzentrumsnenstadtzentrums

Insgesamt weist der zentrale Versorgungsbereich Innenstadtzentrum einzig in der Bahnhof-

straße einen nahezu durchgehenden Einzelhandels- und Dienstleitungsbesatz auf. Im

sonstigen Bereich des Innenstadtzentrums ist der Besatz nicht durchgängig und eher ver-

streut. Die Immobilienstruktur im Innenstadtzentrum ist überwiegend kleinteilig. Den

zentrenergänzenden Funktionen kommt eine große Bedeutung zu. Insbesondere im östli-

chen und nördlichen Innenstadtzentrum besteht eine hohe Dichte. Die Königs

Wusterhausener Innenstadt ist durch eine hohe Funktionsvielfalt gekennzeichnet. Es beste-

hen Synergien zwischen dem kleinteiligen Einzelhandel, dem Angebot an Dienstleistungen

und Gastronomie, öffentlichen Einrichtungen sowie Angeboten im Kultur- und Freizeitbe-

reich.

51

Der nördliche Abschnitt des Innenstadtzentrums, entlang der Schlossstraße bis zum

Schlossplatz, ist stark geprägt durch zentrenergänzende Funktionen wie öffentliche Einrich-

tungen (Verwaltung), Dienstleistungen, Kultur-, Freizeit- und Gesundheitseinrichtungen. Der

Einzelhandelsbesatz konzentriert sich hauptsächlich im Kreuzungsbereich Berliner Straße/

Potsdamer Straße/ Schlossplatz/ Schlossstraße. Größter Betrieb ist der Edeka-

Lebensmittelmarkt.

Der westliche Abschnitt des Innenstadtzentrums ist deutlich geprägt durch zwei Lebensmit-

teldiscounter in verkehrlich günstiger Lage an der Ausfallstraße Luckenwalder Straße.

Aufgrund der unzureichenden städtebaulich-funktionalen Verknüpfung ist die Übernahme

der Magnetfunktion für die Innenstadt derzeit lediglich eingeschränkt vorhanden.

Abbildung Abbildung Abbildung Abbildung 27272727:::: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt aus dem BestandAbgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt aus dem BestandAbgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt aus dem BestandAbgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt aus dem Bestand

Quelle: Bestandserhebung Stadt + Handel und complan GmbH 04/2008 & 06/2011; Kartengrund-lage: ALK Stadt Königs Wusterhausen

Passantenfrequenzzählung im InnenstadtzentrumPassantenfrequenzzählung im InnenstadtzentrumPassantenfrequenzzählung im InnenstadtzentrumPassantenfrequenzzählung im Innenstadtzentrum

Die mit Abstand höchste Passantenfrequenz wurde am Bahnhof, am Beginn der Bahnhof-

straße (jew. über 3.000 Passanten je Richtung / Tag) ermittelt. Die Laufrichtung in westliche

52

Richtung ist dabei am stärksten ausgeprägt. Der Bahnhof kann damit als eindeutiger Fre-

quenzbringer für die Bahnhofstraße bewertet werden. Das von eintreffenden

Berufspendlern verursachte hohe Passantenaufkommen am späten Nachmittag hat dabei

eine große Gewichtung. Innerhalb der letzten Zählung von 17:30 Uhr bis 17:40 Uhr wurden

allein über 100 Personen gezählt, die direkt aus dem Bahnhofsgebäude kamen.

Auch in der Bahnhofstraße wurde am Nachmittag die höchste Zahl der Passanten gemes-

sen. Im Verlauf der Bahnhofstraße nach Westen zeigt sich eine deutliche Abnahme in der

Passantenfrequenz. Im Kreuzungsbereich Schlossstraße/ Cottbusser Straße ist sie am ge-

ringsten. Der Vergleich der Messergebnisse am östlichen Beginn der Bahnhofstraße und am

Kaufhaus, zentral in der Bahnhofstraße gelegen, zeigt einen Rückgang der Passantenzahl

um rund 15 % (in beiden Laufrichtungen).

Abbildung Abbildung Abbildung Abbildung 28282828:::: Ergebnisse der Passantenfrequenzzählung in der InnenstadtErgebnisse der Passantenfrequenzzählung in der InnenstadtErgebnisse der Passantenfrequenzzählung in der InnenstadtErgebnisse der Passantenfrequenzzählung in der Innenstadt

Quelle: Passantenfrequenzmessung complan GmbH 09/2008; Kartengrundlage: ALK Stadt Königs Wusterhausen

Zwischen der Schlossstraße und den Straßen Luckenwalder Straße, Cottbusser Straße sowie

K.-Liebknecht-Straße konnte die höchste Passantenfrequenz zwischen der Schlossstraße

und der Luckenwalder Straße gezählt werden. Als Auffälligkeit ist zu erwähnen, dass wäh-

rend der Zählungen zwischen der Schlossstraße, K.-Liebknecht-Straße und Cottbusser-

Straße jeweils nur 1 bis 4 Personen in den Zählintervallen registriert wurden. Verknüpfun-

gen zum möglichen Einzelhandelsstandort an der Wiesenstraße bestehen derzeit kaum.

FazitFazitFazitFazit

Für das Innenstadtzentrum sind folgende Stärken festzuhalten:

53

� hohe Dichte zentrenergänzender Funktionen (Funktionsvielfalt: Einzelhandel, Dienst-

leistung, Gastronomie, Tourismus, Kultur und Verwaltung),

� guter Gastronomiebesatz,

� touristisches Potenzial (Schloss und Kavaliershäuser, Schlosspark, Mühleninsel),

� Alleinstellungsmerkmal Bahnhof in Innenstadtlage (sehr gute ÖPNV-Anbindung, ho-

hes Passantenaufkommen).

Die Schwächen sind wie folgt zu charakterisieren:

� viele Wegeverbindungen mit verstreut liegendem Einzelhandelsangebot,

� z. T. Leerstände und Trading-down-Effekte,

� eine geringe Angebotsvielfalt und ein insgesamt geringer Verkaufsflächenanteil,

� Fehlen von Fachgeschäften und Filialisten in typischen innenstadtrelevanten Sorti-

mentsbereichen,

� Fehlen größerer Magnetbetriebe; Kleinteiligkeit des Einzelhandels (Ø-

Ladenlokalgröße 100 m² VKF),

� Aufenthaltsqualität durch Durchgangsverkehr in der Innenstadt stark gemindert,

auch im Bereich Bahnhofstraße verminderte Aufenthaltsqualität (durch Parksuchver-

kehr).

2.4.32.4.32.4.32.4.3 Standortmerkmale des Standortmerkmale des Standortmerkmale des Standortmerkmale des Nahversorgungszentrums FontaneNahversorgungszentrums FontaneNahversorgungszentrums FontaneNahversorgungszentrums Fontane----CenterCenterCenterCenter

Räumliche Ausprägung und verkehrliche AnbindungRäumliche Ausprägung und verkehrliche AnbindungRäumliche Ausprägung und verkehrliche AnbindungRäumliche Ausprägung und verkehrliche Anbindung

Das Nahversorgungszentrum Fontane-Center liegt rd. 1,5 km südwestlich des Innenstadt-

zentrums. Durch die Lage an der Ausfallstraße Luckenwalder Straße ist die verkehrliche

Erreichbarkeit für den motorisierten Individualverkehr insbesondere aus dem südlichen und

westlichen Stadtgebiet sehr gut. Die Anbindung des restlichen Stadtgebietes ist über die

ins Innenstadtzentrum führende Bundesstraße 179 sowie mehrere Landstraßen gewährleis-

tet. Die Standortlage des Fontane-Centers führt zu einem hohen Durchgangsverkehr.

Parkmöglichkeiten stehen zur Verfügung. Die Anbindung an den ÖPNV ist ebenfalls gege-

ben, über regelmäßig in Nord-Süd-Richtung verkehrende Buslinien entlang der

Luckenwalder Straße. Die fußläufige Erreichbarkeit ist für die Bewohner des direkt angren-

zenden Wohngebietes sehr gut.

Der zentrale Versorgungsbereich Fontane-Center erstreckt sich beidseitig der Luckenwal-

der Straße. Östlich der Luckenwalder Straße verläuft der zentrale Versorgungsbereich

entlang der Straße Fontane Platz und wird nördlich – einschließlich des Eckgrundstückes an

der Herder Straße/ Johannes-Robert-Becher-Straße – von der Herder Straße begrenzt. Süd-

lich bildet die Gerhart-Hauptmann-Straße die Grenze. Westlich der Luckenwalder Straße

erfolgt die Abgrenzung des Nahversorgungszentrums nördlich vom Grundstück des derzeit

54

ansässigen Lidl-Marktes bis zum südlich in der Bettina-von-Arnim-Straße ehemals ansässi-

gen Edeka-Markt (aktuell Leerstand)8.

Abbildung Abbildung Abbildung Abbildung 29292929:::: Abgrenzung des zAbgrenzung des zAbgrenzung des zAbgrenzung des zentralen Versorgungsbereentralen Versorgungsbereentralen Versorgungsbereentralen Versorgungsbereiches iches iches iches NNNNahversorgungszentrum Foahversorgungszentrum Foahversorgungszentrum Foahversorgungszentrum Fon-n-n-n-tanetanetanetane----CenterCenterCenterCenter aus dem Bestand aus dem Bestand aus dem Bestand aus dem Bestand

Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel und complan GmbH 04/2008 & 06/2011 (Ergänzungen Stadt Königs Wusterhausen 05/2009); Kartengrundlage: ALK Stadt Königs Wusterhausen

Angebotsmerkmale und MagnetbAngebotsmerkmale und MagnetbAngebotsmerkmale und MagnetbAngebotsmerkmale und Magnetbeeeetriebetriebetriebetriebe

Der Einzelhandelsbesatz im Nahversorgungszentrum Fontane-Center umfasst als größte

Betriebe zwei großflächige Lebensmittelanbieter Rewe und Lidl, einen KIK-Textilfachmarkt

und einen Edeka-Neukauf sowie einen Schlecker-Drogeriefachmarkt. Ergänzt wird dieses

Angebot durch kleinteiligen Einzelhandel, Dienstleistungen (u. a. Friseur, Reisebüro, Spar-

kasse, Fitnessstudio, Videothek) sowie Gastronomie.

Insgesamt sind im Nahversorgungszentrum Fontane-Center 16 Einzelhandelsbetriebe an-

sässig mit einer Gesamtverkaufsfläche von 5.160 m². Das entspricht einem

gesamtstädtischen Verkaufsflächenanteil von 11 %. Der Besatz an zentrenergänzenden

Funktionen ist relativ hoch.

Der Angebotsschwerpunkt des Nahversorgungszentrums Fontane-Center liegt mit etwa

drei Viertel der Verkaufsfläche deutlich im kurzfristigen Bedarfsbereich. Waren aus dem mit-

8 Im Anschluss an die Bestandserhebung im April 2008 wurde im Fontane-Center ein Lebensmittelmarkt ge-schlossen. Dieses ist in die kartografische Darstellung des Standorts aufgenommen worden, wird jedoch in den weiteren Auswertungen nicht berücksichtigt.

55

telfristigen Sortimentsbereich werden auf rd. einem Viertel der Verkaufsfläche angeboten.

Der langfristige Bedarfsbereich wird lediglich auf 5 % der Gesamtverkaufsfläche bedient.

Für die Bewohner des angrenzenden Wohngebietes übernimmt das Fontane-Center eine

wichtige Nahversorgungsfunktion.

Abbildung Abbildung Abbildung Abbildung 30303030:::: Fristigkeitsstruktur nach Verkaufsfläche im Fristigkeitsstruktur nach Verkaufsfläche im Fristigkeitsstruktur nach Verkaufsfläche im Fristigkeitsstruktur nach Verkaufsfläche im Nahversorgungszentrum FontaneNahversorgungszentrum FontaneNahversorgungszentrum FontaneNahversorgungszentrum Fontane----CenterCenterCenterCenter

47%

21%

27%

5%Nahrungs- undGenussmittel

sonstigerkurzfristigerBedarfsbereichmittelfristigerBedarfsbereich


Quelle: Bestandserhebung Stadt + Handel und complan GmbH 04/2008 & 06/2011

FazitFazitFazitFazit

Für das Nahversorgungszentrum Fontane-Center sind folgende Stärken definierbar:

� Lagequalität und verkehrliche Erreichbarkeit inkl. Stellplatzangebot und dadurch

kurze Wege zu den Geschäften,

� Versorgungsfunktion für die angrenzenden Wohngebiete,

� leistungsstarke Betriebe am Standort,

� gut frequentierter Wochenmarkt.

Als Schwächen sind festzustellen:

� Leerstände,

� geringe Aufenthalts- und Verweilqualität.

2.52.52.52.5 Analyse der Nahversorgungsstruktur in Analyse der Nahversorgungsstruktur in Analyse der Nahversorgungsstruktur in Analyse der Nahversorgungsstruktur in Königs WusterhausenKönigs WusterhausenKönigs WusterhausenKönigs Wusterhausen

Aufgrund der hohen Bedeutung der Nahversorgungsangebote für das tägliche Versor-

gungsverhalten der Bürger wird die Nahversorgungsstruktur in Königs Wusterhausen

analysiert. Im Blickpunkt steht hierbei, ob und inwieweit die Nahversorgung insbesondere

flächendeckend in den Wohngebieten gewährleistet wird.

56

Die Nahversorgungsangebote unterliegen bundesweit einem rasanten Strukturwandel, der

verbunden ist mit Standortaufgaben bzw. -verlagerungen, Betriebserweiterungen und Ver-

änderungen der Betriebstypen. Als Folge des Strukturwandels wächst zwar in der Regel die

Verkaufsflächensumme insbesondere bei Nahrungs- und Genussmitteln, durch die Konzent-

rationsprozesse auf wenige Standorte reduziert sich allerdings gleichzeitig die

flächendeckende Angebotsdichte. Neue strukturell unterversorgte Wohngebiete sind nicht

selten eine stadtentwicklungspolitisch ungewünschte Auswirkung – und dies nicht nur in

ländlich strukturierten Räumen, sondern auch in Ballungsräumen und Großstädten.

In diesem Kapitel wird insbesondere die Frage geklärt, welche Siedlungsbereiche aktuell

bereits nicht ausreichend mit Nahversorgungsangeboten versorgt werden bzw. in welchen

Bereichen diese kurz- bis mittelfristig wegbrechen könnten. Im instrumentellen, umset-

zungsbezogenen Teil dieses Einzelhandelskonzeptes werden die konzeptionellen

Empfehlungen zur Sicherung und Fortentwicklung der Nahversorgungsstruktur für Königs

Wusterhausen zusammengefasst (vgl. Kapitel 4.2).

Gesamtstädtische AngebGesamtstädtische AngebGesamtstädtische AngebGesamtstädtische Angebotsdaten zur Nahversorgungotsdaten zur Nahversorgungotsdaten zur Nahversorgungotsdaten zur Nahversorgung

Königs Wusterhausen verfügt gesamtstädtisch über eine solide quantitative Ausstattung im

Bereich Nahversorgung. So liegt z. B. die durchschnittliche Verkaufsfläche je Einwohner mit

0,46 m² Verkaufsfläche zwar leicht über dem Bundesdurchschnitt von rd. 0,40 m² (vgl. fol-

gende Tabelle), im Vergleich mit anderen Mittelzentren allerdings in einem unteren

Bereich. Die lokale Einkaufsorientierung von rd. 73 % weist darauf hin, dass ein Teil der

Kaufkraft für die Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel in umliegende Kommunen ab-

fließt (vor allem nach Wildau in das A10-Center).

Die Zentralitätskennziffer von 82 % im Bereich Nahrungs- und Genussmittel verdeutlicht

zudem, dass Königs Wusterhausen über das Stadtgebiet hinaus keine Versorgungsfunktion

für das Umland einnimmt.

57

Tabelle Tabelle Tabelle Tabelle 10101010:::: Ausstattungskennziffern NahrungsAusstattungskennziffern NahrungsAusstattungskennziffern NahrungsAusstattungskennziffern Nahrungs---- und Genussmittel (NuG) und Genussmittel (NuG) und Genussmittel (NuG) und Genussmittel (NuG) Königs WusterhaKönigs WusterhaKönigs WusterhaKönigs Wusterhauuuusensensensen gesamtgesamtgesamtgesamt

EinwohnerEinwohnerEinwohnerEinwohner 33.882

Verkaufsflächenausstattung NuGVerkaufsflächenausstattung NuGVerkaufsflächenausstattung NuGVerkaufsflächenausstattung NuG rd. 15.480 m² VKF

VKFVKFVKFVKF----Ausstattung je EinwohnerAusstattung je EinwohnerAusstattung je EinwohnerAusstattung je Einwohner 0,46 m² VKF/ EW (im Bundesschnitt rd. 0,40 m²)

Jahresumsatz NuGJahresumsatz NuGJahresumsatz NuGJahresumsatz NuG rd. 58,6 Mio. €

Lokale Einkaufsorientierung NuGLokale Einkaufsorientierung NuGLokale Einkaufsorientierung NuGLokale Einkaufsorientierung NuG rd. 73 %

Zentralitätskennziffer NuGZentralitätskennziffer NuGZentralitätskennziffer NuGZentralitätskennziffer NuG 82 %

Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel und complan GmbH 04/2008 & 06/2011; Nahrungs- und Genussmittel inkl. Lebensmittelhandwerk und Getränke; VKF (NuG)/ EW im Bundesdurchschnitt: Hier existieren Spannweiten zwischen 0,39 - 0,41 m² je EW, es wird im weiteren Verlauf daher rd. 0,40 m² je EW angegeben; eigene Berechnungen auf Basis EHI Handel aktuell 2008/2009, Köln; Verträglichkeitsuntersuchung zur Ansiedlung eines Le-bensmittelverbrauchermarktes in der Stadt Penzberg, CIMA München, S. 13.; Lebensmitteleinzelhandels-Atlas Deutschland 2009, Institut für Immobilienwirtschaft, Ham-burg 2009, IBH Retail Consultants GmbH 2011; Umsatz auf 0,1 Mio. € gerundet

Der Betriebstypenmix setzt sich im Wesentlichen aus 12 Lebensmitteldiscountern und 4 Le-

bensmittelsupermärkten zusammen. Ergänzt werden diese Betriebsformen von

Nahversorgungsläden, Lebensmittelfachgeschäften sowie weiteren Betriebstypen wie z. B.

Tankstellenshops.

Ergänzend zur Darstellung der quantitativen Ausstattungsdaten wird ein genauerer Blick

auf die Ortsteile geworfen, um die räumliche Versorgungsqualität ortsteilbezogen zu be-

werten und um Versorgungslücken im Nahbereich zu identifizieren.

VersorgungskritVersorgungskritVersorgungskritVersorgungskriterien für die Nahversorgung erien für die Nahversorgung erien für die Nahversorgung erien für die Nahversorgung

In die Analyse der Nahversorgungsangebote werden alle Lebensmittelmärkte mit über

400 m² Verkaufsfläche eingestellt, da anzunehmen ist, dass ab dieser Angebotsgröße ein

ausreichendes Vollsortiment insbesondere der Sortimentsgruppe Nahrungs- und Genuss-

mittel handelsseitig bereitgestellt werden kann. Des Weiteren sind Lebensmittelbetriebe

mit unter 400 m² Verkaufsfläche, die eine nicht unwesentliche Bedeutung für die Versor-

gung der Bevölkerung haben, ebenfalls in die Darstellung mit aufgenommen worden. Die

nachfolgende Abbildung veranschaulicht das derzeitige Grundgerüst der Lebensmittel-

Nahversorgung für das Stadtgebiet von Königs Wusterhausen.

Um die Versorgungsqualität und die räumliche Erreichbarkeit der Angebote zu verdeutli-

chen, sind die Nahbereiche der relevanten Lebensmittelmärkte mit einem Radius von

500 m Luftlinie um die Angebotsstandorte herum gekennzeichnet. Sofern Siedlungsberei-

che in einem solchen Nahbereich liegen, kann dort von einer ausreichenden

58

Nahversorgung ausgegangen werden.9 In Gebieten außerhalb dieser Nahbereiche ist die

Nahversorgungssituation hinsichtlich der räumlichen Erreichbarkeit bereits als nicht mehr

optimal zu werten.

Abbildung Abbildung Abbildung Abbildung 31313131:::: Die Nahversorgungsstruktur im ÜbeDie Nahversorgungsstruktur im ÜbeDie Nahversorgungsstruktur im ÜbeDie Nahversorgungsstruktur im Überrrrblickblickblickblick

Quelle: eigene Darstellung, Kartengrundlage: Stadt Königs Wusterhausen

Es wird deutlich, dass Königs Wusterhausen im Bereich der Nahversorgung zwar hinsichtlich

der Verkaufsfläche über eine überdurchschnittliche Ausstattung verfügt, die räumliche Ver-

sorgung jedoch nur unzureichend flächendeckend gegeben ist. Im gesamten Stadtgebiet

sind Bereiche zu ermitteln, die nicht innerhalb eines 500 m – Radius erreicht werden können

(insbesondere in den Ortsteilen Zernsdorf, Wernsdorf und Kablow).

Der Betriebstypenmix ist discountorientiert (12 x Lebensmitteldiscounter), dennoch bieten

auch vier Lebensmittelsupermärkte eine breite und tiefe Angebotsvielfalt im Bereich des

Lebensmittelsegments. Verbrauchermärkte/ SB-Warenhäuser sind in Königs Wusterhausen

nicht ansässig, was sicherlich ein Grund für die deutlichen Kaufkraftabflüsse, insbesondere

in das A10-Center, ist.

Im Innenstadtzentrum sind drei Lebensmittelanbieter angesiedelt, im Nahversorgungszent-

rum Fontane Center präsentieren sich zwei Lebensmittelanbieter, die zum einen der

Versorgung der dort ansässigen Bevölkerung dienen und zum anderen als Magnet dazu

beitragen, die Frequenzen im jeweiligen Zentrum zu erhöhen.

9 Eine Luftlinienentfernung von 500 m wird allgemein als Kriterium der Versorgungsqualität angenommen, da diese Entfernung einer Wegelänge von bis zu rund 700 m bzw. einem Zeitaufwand von rund 10 Gehminu-ten entspricht.

59

Insbesondere die Optimierung des Betriebstypenmixes (hier vor allem Arrondierung durch

großmaßstäbliche Angebotsformen) sowie die Sicherung einer möglichst flächendeckenden

Versorgung in den Ortsteilen können zu einer qualitativen sowie quantitativen Verbesse-

rung im Nahversorgungsbereich beitragen.

Nahversorgungsstruktur in Nahversorgungsstruktur in Nahversorgungsstruktur in Nahversorgungsstruktur in der Kernstadt (inkl. Diepensee)der Kernstadt (inkl. Diepensee)der Kernstadt (inkl. Diepensee)der Kernstadt (inkl. Diepensee)

In der Kernstadt Königs Wusterhausens (inkl. des Ortsteils Diepensee) sind insgesamt zehn

Lebensmittelanbieter vorhanden, die eine über dem Königs Wusterhausener Durchschnitt

liegende quantitative Verkaufsflächenausstattung gewährleisten (vgl. nachstehende Tabel-

le). Drei Lebensmittelmärkte befinden sich im zentralen Versorgungsbereich

Innenstadtzentrum, des Weiteren sind zwei Lebensmittelmärkte im Nahversorgungszent-

rum Fontane-Center angesiedelt. Diese Betriebe wirken daher als bedeutende

Frequenzbringer stabilisierend und begünstigend für die Einzelhandelsbetriebe im Innen-

stadt- und Nahversorgungszentrum.

Die qualitative Ausstattung durch den vorhandenen Betriebstypenmix aus Supermärkten

und Lebensmitteldiscountern im Bereich der Kernstadt ist als angemessen zu bezeichnen.

Gleichwohl ist auf das Fehlen eines größeren und zukunftsfähigen Magneten im Bereich

des Verbrauchermarktsegmentes hinzuweisen, welcher gesamtstädtisch Kaufkraftabflüsse,

vor allem in Richtung A10-Center, zurück in die Königs Wusterhausener Innenstadt leiten

könnte.

Tabelle Tabelle Tabelle Tabelle 11111111:::: Ausstattungskennziffern NahrungsAusstattungskennziffern NahrungsAusstattungskennziffern NahrungsAusstattungskennziffern Nahrungs---- und Genussmittel (NuG) und Genussmittel (NuG) und Genussmittel (NuG) und Genussmittel (NuG) in der Kernstadt (inkl. in der Kernstadt (inkl. in der Kernstadt (inkl. in der Kernstadt (inkl. Diepensee)Diepensee)Diepensee)Diepensee)

Einwohner in der KernsEinwohner in der KernsEinwohner in der KernsEinwohner in der Kernstadttadttadttadt 17.504 EW


VKFVKFVKFVKF----Ausstattung je EinwohnerAusstattung je EinwohnerAusstattung je EinwohnerAusstattung je Einwohner 0,50 m² VKF/EW (in Königs Wusterhausen 0,46 m²)


Zentralitätskennziffer NuG Zentralitätskennziffer NuG Zentralitätskennziffer NuG Zentralitätskennziffer NuG 93 %

Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel und complan GmbH 04/2008 & 06/2011; Nahrungs- und Genussmittel inkl. Lebensmittelhandwerk und Getränke; eigene Berech-nungen auf Basis EHI 2005 bis 2008, IfH 2005, Lebensmittelzeitung 2007, IBH Retail Consultants GmbH 2011; Umsatz auf 0,1 Mio. € gerundet

60

Abbildung Abbildung Abbildung Abbildung 32323232:::: Nahversorgungsstruktur Nahversorgungsstruktur Nahversorgungsstruktur Nahversorgungsstruktur in der Kernstadt (inkl. Diepein der Kernstadt (inkl. Diepein der Kernstadt (inkl. Diepein der Kernstadt (inkl. Diepennnnsee)see)see)see)


Nahversorgungsstruktur in Nahversorgungsstruktur in Nahversorgungsstruktur in Nahversorgungsstruktur in ZeesenZeesenZeesenZeesen

Im Ortsteil Zeesen sind drei Lebensmitteldiscounter vorhanden, die eine überdurchschnitt-

liche quantitative Verkaufsflächenausstattung gewährleisten (vgl. nachstehende Tabelle). Es

ergibt sich somit eine Zentralität von rd. 117 %.

Tabelle Tabelle Tabelle Tabelle 12121212:::: Ausstattungskennziffern NahrungsAusstattungskennziffern NahrungsAusstattungskennziffern NahrungsAusstattungskennziffern Nahrungs---- und Genussmittel (NuG) und Genussmittel (NuG) und Genussmittel (NuG) und Genussmittel (NuG) ZeesenZeesenZeesenZeesen

Einwohner im OrtsteilEinwohner im OrtsteilEinwohner im OrtsteilEinwohner im Ortsteil 4.738




OrtsteilOrtsteilOrtsteilOrtsteil----Zentralitätskennziffer NuGZentralitätskennziffer NuGZentralitätskennziffer NuGZentralitätskennziffer NuG 117 %


Die nachstehende Abbildung verdeutlicht, dass weite Teile Zeesens nicht fußläufig versorgt

sind, darunter vorwiegend die südlichen Bereiche des Ortsteils.

61

Abbildung Abbildung Abbildung Abbildung 33333333:::: Nahversorgungsstruktur Nahversorgungsstruktur Nahversorgungsstruktur Nahversorgungsstruktur ZeesenZeesenZeesenZeesen


NahverNahverNahverNahversorgungsstruktur in sorgungsstruktur in sorgungsstruktur in sorgungsstruktur in NiederlehmeNiederlehmeNiederlehmeNiederlehme

Im Ortsteil Niederlehme sind zwei Lebensmittelanbieter (ein Lebensmitteldiscounter und

ein Supermarkt) vorhanden, die eine stark überdurchschnittliche quantitative Verkaufsflä-

chenausstattung gewährleisten (vgl. nachstehende Tabelle).

Tabelle Tabelle Tabelle Tabelle 13131313:::: Ausstattungskennziffern NahrungsAusstattungskennziffern NahrungsAusstattungskennziffern NahrungsAusstattungskennziffern Nahrungs---- und Genussmittel (NuG) und Genussmittel (NuG) und Genussmittel (NuG) und Genussmittel (NuG) NiederlehmeNiederlehmeNiederlehmeNiederlehme





OrtsteilOrtsteilOrtsteilOrtsteil----Zentralitätskennziffer NuGZentralitätskennziffer NuGZentralitätskennziffer NuGZentralitätskennziffer NuG 123 %


Die nachstehende Abbildung verdeutlicht, dass der Kern Niederlehmes im Bereich der

Nahversorgung über eine gute fußläufig erreichbare Versorgung verfügt. Lediglich in den

62

Randbereichen, v. a. im Norden, sind partiell Bereiche erkennbar, in denen für die ansässi-

gen Bewohner keine Nahversorgung möglich ist.

Abbildung Abbildung Abbildung Abbildung 34343434:::: Nahversorgungsstruktur Nahversorgungsstruktur Nahversorgungsstruktur Nahversorgungsstruktur NiederlehmeNiederlehmeNiederlehmeNiederlehme


Nahversorgungsstruktur in SenzigNahversorgungsstruktur in SenzigNahversorgungsstruktur in SenzigNahversorgungsstruktur in Senzig

In Senzig sichert ein Lebensmittelmarkt die Versorgung der ansässigen Bevölkerung. Die

Verkaufsflächenausstattung im Ortsteil ist unterdurchschnittlich.

63

Tabelle Tabelle Tabelle Tabelle 14141414:::: Ausstattungskennziffern NahrungsAusstattungskennziffern NahrungsAusstattungskennziffern NahrungsAusstattungskennziffern Nahrungs---- und Genussmittel (NuG) Senzig und Genussmittel (NuG) Senzig und Genussmittel (NuG) Senzig und Genussmittel (NuG) Senzig




Jahresumsatz NuGJahresumsatz NuGJahresumsatz NuGJahresumsatz NuG k. A.*

OrtsteilOrtsteilOrtsteilOrtsteil----Zentralitätskennziffer NuGZentralitätskennziffer NuGZentralitätskennziffer NuGZentralitätskennziffer NuG k. A.*

Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel und complan GmbH 04/2008 & 06/2011; * keine Angabe wegen möglicher Rückschlüsse auf einzelbetriebliche Daten; Nahrungs- und Genussmittel inkl. Lebensmittelhandwerk und Getränke; eigene Berechnungen auf Ba-sis EHI 2005 bis 2008, IfH 2005, Lebensmittelzeitung 2007, BBE 2008; Umsatz auf 0,1 Mio. € gerundet

Die nachstehende Abbildung verdeutlicht, dass der Ortsteil Senzig im Osten und Westen

über fußläufig unterversorgte Bereiche verfügt.

Abbildung Abbildung Abbildung Abbildung 35353535:::: Nahversorgungsstruktur SenzigNahversorgungsstruktur SenzigNahversorgungsstruktur SenzigNahversorgungsstruktur Senzig


Nahversorgungsstruktur in Nahversorgungsstruktur in Nahversorgungsstruktur in Nahversorgungsstruktur in ZernsdorfZernsdorfZernsdorfZernsdorf

Betrachtet man die quantitativen Ausstattungskennziffern des Ortsteils Zernsdorf wird

deutlich, dass sowohl die Verkaufsflächenausstattung als auch die ortsteilspezifische Zentra-

lität stark steigerbar sind. Die Nahversorgung wird lediglich durch einen Betrieb im Kern

des Ortsteils gesichert, der des Weiteren über eine geringe Verkaufsfläche unter 400 m²

64

geprägt ist. Derzeit befinden sich jedoch zwei Lebensmitteldiscounter im Bau, wodurch die

Nahversorgungssituation vor Ort deutlich gestärkt wird.

Tabelle Tabelle Tabelle Tabelle 15151515:::: Ausstattungskennziffern NahrungsAusstattungskennziffern NahrungsAusstattungskennziffern NahrungsAusstattungskennziffern Nahrungs---- und Genussmittel (NuG) Zernsdorf und Genussmittel (NuG) Zernsdorf und Genussmittel (NuG) Zernsdorf und Genussmittel (NuG) Zernsdorf


Verkaufsflächenausstattung NuGVerkaufsflächenausstattung NuGVerkaufsflächenausstattung NuGVerkaufsflächenausstattung NuG rd. 390 m² VKF





In der nachstehenden Abbildung wird deutlich, dass Zernsdorf zurzeit nur über ein unzurei-

chendes Angebot im Bereich der Nahversorgung verfügt. Zwar ist im Kern des Ortsteils ein

Lebensmittelanbieter vorhanden, dennoch sind weite Teile des Gebietes unterversorgt und

die Bewohner Zernsdorfs können ein ausreichendes Nahrungs- und Genussmittelangebot

nicht fußläufig erreichen.

65

Abbildung Abbildung Abbildung Abbildung 36363636:::: Nahversorgungsstruktur Nahversorgungsstruktur Nahversorgungsstruktur Nahversorgungsstruktur ZernsdorfZernsdorfZernsdorfZernsdorf


Nahversorgungsstruktur in Wernsdorf und KablowNahversorgungsstruktur in Wernsdorf und KablowNahversorgungsstruktur in Wernsdorf und KablowNahversorgungsstruktur in Wernsdorf und Kablow

In Wernsdorf und Kablow sind keine größeren Anbieter aus dem Bereich Nahrungs- und

Genussmittel ansässig. Die unterdurchschnittlichen Ausstattungskennziffern verdeutlichen

das mangelnde Angebot in den zwei Ortsteilen.

66

Tabelle Tabelle Tabelle Tabelle 16161616:::: Ausstattungskennziffern NahrungsAusstattungskennziffern NahrungsAusstattungskennziffern NahrungsAusstattungskennziffern Nahrungs---- und Genussmittel (NuG) Wernsdorf und und Genussmittel (NuG) Wernsdorf und und Genussmittel (NuG) Wernsdorf und und Genussmittel (NuG) Wernsdorf und KablowKablowKablowKablow


VerkaufsflächenaussVerkaufsflächenaussVerkaufsflächenaussVerkaufsflächenausstattung NuGtattung NuGtattung NuGtattung NuG rd. 100 m² VKF

VKFVKFVKFVKF----Ausstattung je EinwohnerAusstattung je EinwohnerAusstattung je EinwohnerAusstattung je Einwohner 0,03 m² VKF/EW (in Königs Wusterhausen 0,46m²)




Aufgrund der geringen Mantelbevölkerung in Wernsdorf und Kablow für ein marktgängiges

Lebensmittelangebot werden diese Ortsteile aktuell von der Kernstadt, Niederlehme und

Zernsdorf mitversorgt. Angesichts der Einwohnerzahl von rd. 2.500 EW ist eine autarke Ver-

sorgung zwar erstrebenswert, aufgrund aktueller Marktanforderungen der Betreiber aber

eher unrealistisch.

2.62.62.62.6 Analyse und Bewertung Analyse und Bewertung Analyse und Bewertung Analyse und Bewertung des Sonderstandortes Hagebaumarktdes Sonderstandortes Hagebaumarktdes Sonderstandortes Hagebaumarktdes Sonderstandortes Hagebaumarkt

Neben den zentralen Versorgungsbereichen und den Nahversorgungsstrukturen sind im

Rahmen dieses Einzelhandelskonzeptes weitere Einzelhandelsstandorte zu berücksichtigen,

sofern diese in der gesamtstädtischen Perspektive eine Bedeutung als Ergänzungsstandort

zu den Zentren und Nahversorgungsstrukturen aufweisen.

Diesen Standorten ist gemeinsam, dass sie zwar eine gewisse Einzelhandelsagglomeration

darstellen (ggf. auch ergänzt um weitere einzelhandelsnahe Dienstleistungen oder sonstige

Einrichtungen), dass sie aber gleichzeitig jeweils nicht die notwendigen Kriterien erfüllen,

um als zentraler Versorgungsbereich bewertet zu werden.

In Königs Wusterhausen befindet sich ein solcher Standort in nicht integrierter Lage und

wird im Folgenden als Sonderstandort behandelt.

Allgemein kann von Sonderstandorten dann gesprochen werden, wenn sie

� nicht über die Ausstattungs- und Strukturmerkmale von zentralen Versorgungsberei-

chen verfügen,

� überwiegend durch großflächige Einzelhandelsbetriebe geprägt sind,

� überwiegend nicht in Wohnsiedlungsbereiche unmittelbar eingebettet sind,

� ganz überwiegend für den autoorientierten Großeinkauf genutzt werden,

67

� nicht primär der Versorgung ihres Nahbereichs dienen, sondern wenn ihre Ange-

botsstruktur insbesondere auf größere Stadtbereiche oder gar die gesamtstädtische

oder überörtliche Versorgung ausgerichtet ist.

Ein Einzelhandelskonzept sollte klarstellen, welche Versorgungsfunktion diese Standorte ak-tuell übernehmen (dieses geschieht im folgenden Kapitel), und welche Aufgabenzuweisung und Aufgabenteilung im Rahmen eines ausgewogenen gesamtstädtischen Zentren- und

Standortkonzeptes künftig sinnvoll erscheinen (dieses ist Teil der konzeptionellen Baustei-ne, vgl. Kapitel 4.3).

In Königs Wusterhausen ist dies der Sonderstandort Hagebaumarkt.

Der Sonderstandort Hagebaumarkt liegt südlich des Innenstadtzentrums Königs Wuster-

hausens im Ortsteil Zeesen und verfügt über 13 Einzelhandelsbetriebe. Die Entfernung zum

Innenstadtzentrum beträgt etwa 2 km, zum Nahversorgungszentrum Fontane-Center etwa

2,5 km.

Räumliche Ausprägung und verkehrliche AnbindungRäumliche Ausprägung und verkehrliche AnbindungRäumliche Ausprägung und verkehrliche AnbindungRäumliche Ausprägung und verkehrliche Anbindung

Der Sonderstandort liegt im Gewerbepark und ist somit vorwiegend umgeben von gewerb-

licher Nutzung. Mit dem Auto ist der Standort optimal erreichbar. Die Straße Im

Gewerbepark erschließt den Standort über die Karl-Liebknecht-Straße und bindet ihn an

die weiteren Standorte im Stadtgebiet ebenso wie an die Nachbarkommunen an.

Die Anbindung an den ÖPNV wird hauptsächlich durch Buslinien gewährleistet. Die Halte-

stelle Gewerbepark liegt in unmittelbarer Nähe des Sonderstandortes und ist mit den

mehreren Buslinien zu erreichen.

Einzelhandelsausstattung und ergänzende FunktionenEinzelhandelsausstattung und ergänzende FunktionenEinzelhandelsausstattung und ergänzende FunktionenEinzelhandelsausstattung und ergänzende Funktionen

Die insgesamt 13 Einzelhandelsbetriebe machen eine Gesamtverkaufsfläche von rd.

12.300 m² aus. Den größten Betrieb stellt der Baufachmarkt „Hagebaumarkt“ dar, gefolgt

von einem Lebensmitteldiscounter und einem Bettenfachmarkt. Diese Frequenzbringer

werden durch weitere Betriebe angebotsseitig ergänzt.

Die Betriebe stellen rd. 26 % der gesamtstädtischen Verkaufsfläche dar. Bezogen auf die

Anzahl der Betriebe liegt die Bedeutung des Standortes gesamtstädtisch betrachtet bei

6 %. Zusätzlich runden auch gastronomische Angebote (z. B. Schnellrestaurants) das Ange-

bot ab.

68

TTTTabelle abelle abelle abelle 17171717:::: Einzelhandelsausstattung des Standortbereiches HagebaumarktEinzelhandelsausstattung des Standortbereiches HagebaumarktEinzelhandelsausstattung des Standortbereiches HagebaumarktEinzelhandelsausstattung des Standortbereiches Hagebaumarkt

Sonderstandort HagebaumarktSonderstandort HagebaumarktSonderstandort HagebaumarktSonderstandort Hagebaumarkt

AnzahlAnzahlAnzahlAnzahl

EinzelhandelsbEinzelhandelsbEinzelhandelsbEinzelhandelsbeeeetriebetriebetriebetriebe 13

Anteil gesamtstädtischAnteil gesamtstädtischAnteil gesamtstädtischAnteil gesamtstädtisch 6 %

VerkaufsflächeVerkaufsflächeVerkaufsflächeVerkaufsfläche rd. 12.280 m²

Anteil gesamtstädtischAnteil gesamtstädtischAnteil gesamtstädtischAnteil gesamtstädtisch 26 %

Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel und complan GmbH 04/2008 & 06/2011; Verkaufsflächen auf 10 gerundet

Das Einzelhandelsangebot am Standort ist mit rd. 26 % der gesamtstädtischen Verkaufsflä-

che ein wichtiger Angebotsschwerpunkt im gesamten Standortgefüge. Mit dieser

Größenordnung ist das Einzelhandelsangebot sogar etwas größer wie dasjenige des Innen-

stadtzentrums.

69

Abbildung Abbildung Abbildung Abbildung 37373737:::: Einzelhandelsbestand am Sonderstandort HagebaumarktEinzelhandelsbestand am Sonderstandort HagebaumarktEinzelhandelsbestand am Sonderstandort HagebaumarktEinzelhandelsbestand am Sonderstandort Hagebaumarkt

Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel und complan GmbH 04/2008 & 06/2011; Kartengrundlage: Stadt Königs Wusterhausen

Der größte Teil des Warenangebotes generiert sich aus Gütern des mittelfristigen Bedarfs.

Nur rd. 16 % der Verkaufsfläche wird durch Güter des langfristigen Bedarfs eingenommen.

Nahrungs- und Genussmittel sind zu 7 % am Standort vertreten, der weitere kurzfristige

Bedarf nimmt lediglich 4 % ein.

70

Abbildung Abbildung Abbildung Abbildung 38383838:::: FristigkeitsstruktFristigkeitsstruktFristigkeitsstruktFristigkeitsstruktur nach Verkaufsflächeur nach Verkaufsflächeur nach Verkaufsflächeur nach Verkaufsfläche am Sonderstandort Hagebaumarkt am Sonderstandort Hagebaumarkt am Sonderstandort Hagebaumarkt am Sonderstandort Hagebaumarkt

7%4%

74%

15% Nahrungs- undGenussmittel

sonstigerkurzfristigerBedarfsbereich

mittelfristigerBedarfsbereich



Eine Spezialisierung des Einzelhandelsangebotes auf bestimmte Branchen oder Branchen-

gruppen ist nicht erkennbar: zwar bieten drei Betriebe im Hauptsortiment

Baumarktsortimente an, des Weiteren sind aber auch Nahrungs- und Genussmittel, Droge-

riewaren sowie Gardinen und Dekostoffe am Standort vertreten.

Zwischenfazit: StädtebaulichZwischenfazit: StädtebaulichZwischenfazit: StädtebaulichZwischenfazit: Städtebaulich----funktionale Bewertung des funktionale Bewertung des funktionale Bewertung des funktionale Bewertung des SonderstaSonderstaSonderstaSonderstandortes ndortes ndortes ndortes HagebaHagebaHagebaHagebau-u-u-u-

marktmarktmarktmarkt

Allein aufgrund seiner Verkaufsflächengröße ist der Sonderstandort ein wichtiger Einzel-

handelsstandort im gesamten Stadtgebiet, wenngleich die Anzahl der

Einzelhandelsbetriebe begrenzt ist. Aus Kundensicht ergibt sich dennoch eine erhebliche

Standortattraktivität bereits durch die möglichen Koppelungseinkäufe, durch die gute Ver-

kehrserschließung für Pkw-Nutzer sowie auch durch die Ergänzung des

Einzelhandelsangebotes mit einzelhandelsnahen Dienstleistungen und Gastronomie.

In der Zielperspektive zur weiteren Entwicklung dieses Standortes (hierzu Näheres in Kapi-

tel 4.3) ist zu erörtern, welche räumlichen Entwicklungspotenziale dieser Standort (noch)

aufweist und wie die Sortimentsstruktur im Sinne eines ausgewogenen gesamtstädtischen

Einzelhandelskonzeptes gewinnbringender aufgestellt werden könnte.

71

2.72.72.72.7 ZwischenfazitZwischenfazitZwischenfazitZwischenfazit: Handlungsbedarf zur Fortentwicklung der Einzelha: Handlungsbedarf zur Fortentwicklung der Einzelha: Handlungsbedarf zur Fortentwicklung der Einzelha: Handlungsbedarf zur Fortentwicklung der Einzelhan-n-n-n-

delssituationdelssituationdelssituationdelssituation in in in in Königs WusterhausenKönigs WusterhausenKönigs WusterhausenKönigs Wusterhausen

Die derzeitige Einzelhandelssituation in Königs Wusterhausen kann je nach Sortimentsbe-

reich und je nach Standort unterschiedlich bewertet werden. Daher fällt auch der

erkennbare Handlungsbedarf entsprechend differenziert aus, wobei im Konzeptteil dieses

Berichtes die Abhängigkeiten, die zwischen den einzelnen Stellgrößen und Einflussfaktoren

bestehen, nicht aus dem Auge gelassen werden dürfen.

Zu den für den Einzelhandel in Königs Wusterhausen wesentlichen Rahmenbedingungen

zählt:

� Die Kaufkraft in Königs Wusterhausen liegt unter dem Bundesdurchschnitt.

� Königs Wusterhausen liegt in einem siedlungsstrukturell schwachen Raum mit einer

starken Wettbewerbssituation durch die Metropole Berlin, die Oberzentren Frank-

furt (Oder) und Potsdam (hier vor allem mit dem starken Magneten ‚Stern-Center’)

sowie das A10-Center in Wildau.

� Königs Wusterhausen ist geprägt durch ein zerstreutes Siedlungsgebiet, in dem rund

50 % der Einwohner in der Kernstadt wohnen, der Rest verteilt sich auf entferntere

Ortsteile.

Als positiv zu bewertende Standortfaktoren können folgende Aspekte aufgeführt werden:

� Königs Wusterhausen wird durch die gute Anbindung an die Metropole Berlin stark

von Pendlern frequentiert. Auch Touristen besuchen die Stadt aufgrund der Se-

henswürdigkeiten wie dem Schloss und den Kavaliershäusern, dem Heimatmuseum

und dem Funkerberg.

� Die demografische Entwicklung in Königs Wusterhausen ist auch für die kommenden

Jahre deutlich positiv.

� Im Innenstadtzentrum sind mehrere Lebensmittelanbieter angesiedelt, die für eine

starke Frequentierung des Zentrums und somit einer Stärkung der gesamtstädti-

schen Strukturen beitragen.

� Aus Kundensicht herrscht eine überwiegende Zufriedenheit mit der Qualität des Wa-

renangebotes und dem Erscheinungsbild im Innenstadtzentrum vor.

Besondere Aufmerksamkeit verlangen dagegen aus fachgutachterlicher Bewertung folgen-

de Aspekte:

� Von den 204 Einzelhandelsbetrieben sind rund 36 % im Innenstadtzentrum angesie-

delt, diese verfügen lediglich über 15 % der gesamtstädtischen Verlaufsfläche,

wodurch sich eine unzureichende Einzelhandelsausstattung im Innenstadtzentrum

ergibt.

72

� Die ermittelte Einzelhandelszentralität von 65 % ist angesichts der regionalen Wett-

bewerbssituation und des kleinen Einzugsbereichs als stark steigerbar zu bewerten.

� Gleiches trifft auf die lokale Einkaufsorientierung auf den Standort Königs Wuster-

hausen in vielen Warengruppen zu.

� Im Bereich Nahrungs- und Genussmittel bestehen eine Bindung von lediglich 73 %

der vorhandenen Kaufkraft und eine noch steigerbare Zentralität von rund 82 %.

� Es fehlen größere Angebotsformen, welche zu einer Reduktion der Kaufkraftabflüs-

se, insbesondere in das A10-Center beitragen könnten.

� Die innere räumlich-funktionale Struktur des Innenstadtzentrums ist nicht grundle-

gend kritisch zu bewerten, könnte allerdings hinsichtlich der Ausstattung mit starken

Magneten und ihrer mikroräumlichen Lage ausgebaut werden.

Handlungsbedarf ergibt sich insgesamt zudem daraus, dass einerseits die vorhandenen po-

sitiven Einzelhandelsmerkmale Königs Wusterhausens für die Zukunft gesichert werden und

nachfragegerecht weiterentwickelt werden müssen. Dies gilt insbesondere vor dem Hinter-

grund einer sehr aktiven überörtlichen Konkurrenz gerade in dem nahe gelegenen A10-

Center sowie der Metropole Berlin, die ihr Angebot ständig fortentwickeln.

Andererseits sollten praxisnahe und marktgerechte Optimierungslösungen für diejenigen

Aspekte entwickelt werden, die eher kritischer zu bewerten sind. Solche Lösungen werden

in den nachfolgenden Teilbausteinen dieses Konzeptes einerseits aus städtebaulicher Sicht

als auch funktional zu erarbeitet.

73

3333 Leitlinien für die künftige EinzelhandeLeitlinien für die künftige EinzelhandeLeitlinien für die künftige EinzelhandeLeitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklunglsentwicklunglsentwicklunglsentwicklung

Bevor aufbauend auf der Bestandsanalyse und -bewertung konkrete Instrumente entwickelt

und vorgestellt werden können, sind zunächst übergeordnete Leitlinien zur künftigen Ein-

zelhandelsentwicklung in Königs Wusterhausen zu erörtern. Hierzu werden aktuelle Trends

und die Rahmenbedingungen für Königs Wusterhausen zusammengefasst, ein absatzwirt-

schaftlicher Entwicklungsrahmen für Königs Wusterhausen identifiziert als auch räumliche

Entwicklungsmöglichkeiten in Form von Szenarien erörtert.

3.13.13.13.1 AusgangsAusgangsAusgangsAusgangslage und Trendslage und Trendslage und Trendslage und Trends

Im Einzelhandel sind sowohl auf der Anbieterseite (Betriebe/ Betreiber) als auch auf der

Nachfrageseite (Kunden) verschiedene grundsätzliche Trends mittel- und langfristig von

Bedeutung, die unabhängig von lokalen Ausprägungen für die Stadt Königs Wusterhausen

von Bedeutung sind:

� Großflächige Betriebsformen nehmen ebenso wie die Verkaufsflächen pro Betriebs-

einheit im Durchschnitt weiter zu.

� Die Verkaufsfläche nimmt trotz einer bereits hohen Flächenausstattung weiter –

wenn auch verlangsamt – zu und sorgt für die Fortsetzung und Intensivierung des

Verdrängungswettbewerbes.

� Die anhaltenden Verdrängungstendenzen führen tendenziell zur weiteren Abnahme

der Anzahl von Fachgeschäften, ihrer Verkaufsfläche und ihrer Anteile an der Ge-

samtverkaufsfläche.

� Die Flächenproduktivitäten pro m² Verkaufsfläche sind bedingt durch stagnierende

Kaufkraft, bestenfalls stagnierende Bevölkerungszahlen und die wachsende Ver-

kaufsflächenausstattung eher rückläufig.

� Die veränderten Standortanforderungen vieler Betreiber, insbesondere im Lebens-

mittelbereich, mit größeren Verkaufsflächen je Betriebseinheit, erschweren die

Bedingungen für Ansiedlungen in kleinteiligen und innerstädtischen Strukturen und

zielen stattdessen auf nicht integrierte Lagen10.

� Zu beobachten sind gleichzeitig Expansionsabsichten von Systemanbietern und Filia-

listen mit vergleichsweise geringen Flächenbedarfen sowohl im Einzelhandels- als

auch Gastronomie- und Dienstleistungsbereich11.

10 Die durchschnittliche Verkaufsfläche von Lebensmitteldiscountern bspw. liegt heute bei rund 800 m² bis 1.000 m², die von Supermärkten bei rund 1.200 m² bis 1.500 m². Die untere Verkaufsflächengrenze für Fachmärkte beträgt mind. 400 m². Bei Neuansiedlungen werden gegenwärtig höhere durchschnittliche Flä-chen angestrebt.

11 An innerstädtischen Standorten von kleineren Städten und Mittelzentren werden kleinere Flächen nachge-fragt, z. B. Bio-Supermärkte ab 200 m², Bekleidungsfachmärkte ab ca. 100 m² oder Matratzen-Fachmärkte ab ca. 200 m².

74

� Der hohe Anteil zentrenrelevanter Randsortimente bei Angeboten großflächiger

Anbieter erschwert die Profilierung sowie die klassische Spezialisierung und Struktu-

rierung vor allem der Innenstädte und Innenstadtlagen.

� Der Verdrängungswettbewerb und der Trend zu größeren Flächen vor allem im Le-

bensmittelbereich können die wohnortnahe und fußläufige Nahversorgung

gefährden.

Auf der Nachfrageseite sind folgende Tendenzen ablesbar:

� Trotz der vergleichsweise guten Bevölkerungsentwicklung in der Stadt Königs Wust-

erhausen werden die einzelhandelsrelevanten Konsumausgaben aufgrund der

Zunahme des Anteils älterer Personen sowie der tendenziellen Abnahme des Anteils

des Einzelhandels an den Haushalts-Gesamtausgaben pro Kopf tendenziell sinken

und in der Summe bestenfalls stagnieren.

� Durch die Alters- und Sozialstruktur steigt die Bedeutung von wohnortnaher und

fußläufiger Versorgung weiter.

� Die Einstellungen der Konsumenten sind schwer kalkulierbar und wechselhaft, zu

den Charakteristika zählen zum Beispiel die Discountorientierung (Hauptsache billig),

das Smart Shopping (hochwertige Markenartikel zu günstigen Preisen), Convenience

(Einkaufen ohne Stress) und die Erlebnisorientierung. Für die Unternehmen wird es

zunehmend schwieriger, Angebote Zielgruppen gerecht anzubieten, Kunden aktiv

anzusprechen und das Marketing entsprechend auszurichten.

� Die Anteile des E-Commerce, Internet-, Versand- und Kataloghandels sind in den

letzten Jahren stark gestiegen und werden tendenziell weiter zunehmen. Diese ma-

chen in bestimmten Sortimenten bereits 20 % und mehr am Umsatz aus und steigen

weiter.

AuAuAuAusgangslage und Perspektiven für die Stadt sgangslage und Perspektiven für die Stadt sgangslage und Perspektiven für die Stadt sgangslage und Perspektiven für die Stadt Königs WusterhausenKönigs WusterhausenKönigs WusterhausenKönigs Wusterhausen

Königs Wusterhausen gehört zusammen mit den Kommunen Wildau und Schönefeld zum

Regionalen Wachstumskern Schönefelder Kreuz. Der Ausbau des Flughafens Berlin-

Brandenburg International (BBI) In Schönefeld wirkt für die gesamte Region als Wachs-

tumsmotor. So ist für die Stadt Königs Wusterhausen eine positive

Bevölkerungsentwicklung bis etwa 2015/2020 prognostiziert. Im Vergleich mit anderen

Städten im Land Brandenburg ist dies als positive Rahmenbedingung deutlich hervorzuhe-

ben. Auch kann die Stadt steigende Besucher- und Touristenzahlen verzeichnen.

Über den in der bzw. am Rand der Innenstadt gelegenen Bahnhof können Besucher/ Tou-

risten das Stadtzentrum von Königs Wusterhausen direkt erreichen. Auch wird der Bahnhof

von Berufs-/ Ausbildungspendlern stark genutzt und ist daher für die Innenstadt ein wichti-

ger Frequenzbringer. Der geplante Ausbau des Bahnhofs (-areals) wird seine Funktion

zusätzlich stärken.

75

Die Stadt Königs Wusterhausen ist alleiniges Mittelzentrum mit einem eigenen mittelzentra-

len Versorgungsbereich und Versorgungsauftrag für das unmittelbare Umland. Diese

Versorgungsfunktion kann das Innenstadtzentrum derzeit nur teilweise erfüllen. Im Ver-

gleich anderer Städte verfügt die Stadt Königs Wusterhausen mit vier Lebensmittelmärkten

zwar über eine hohe Zahl an Anbietern im nahversorgungsrelevanten Sortimentsbereich

und damit über wichtige Frequenzbringer in der Innenstadt; die Angebotssegmente im mit-

tel- und langfristigen Bedarfsbereich sind hingegen für ein Mittelzentrum

unterrepräsentiert. Das A10-Center in der Nachbargemeinde Wildau zieht als starker Kon-

kurrenzstandort deutlich Kaufkraft aus Königs Wusterhausen ab. Eine Steigerung der

Bedeutung des Innenstadtzentrums (VKF-Anteil aktuell: 15 %) über eine Angebotserweite-

rung und Angebotsprofilierung kann einzig in Ergänzung zum Angebot des

Konkurrenzstandortes A10-Center erfolgen. Hierbei gilt es Nischen zu bestimmen und die-

se qualitativ zu besetzen.

Die vorhandene hohe Funktionsvielfalt im Innenstadtzentrum (Einzelhandel, Dienstleistung,

Gastronomie, Tourismus/ Kultur, Verwaltung) sowie der Bahnhof als Frequenzbringer bieten

gute Voraussetzungen für die (Weiter-) Entwicklung und können die mittel- und langfristige

Sicherung der Einzelhandelsstrukturen unterstützen. Auch die Gestaltung des öffentlichen

Raumes, insbesondere in der Bahnhofstraße sowie die attraktive Lage des Innenstadtzent-

rums am Nottekanal und die unmittelbare Nähe zum Schloss (-park) stellen wichtige

positive Standortmerkmale dar.

Als Risiko bzw. Schwierigkeit stellt sich insbesondere im zentralen Versorgungsbereich In-

nenstadtzentrum die verstreute Einzelhandelsstruktur dar. Es gilt diese über die

Leerstandsreduzierung und eine verbesserte Wegeführung sowie städtebaulich-funktionale

Verknüpfung kompakter zu gestalten. Die Kleinteiligkeit der Immobilienstruktur zeigt eine

weitere Schwierigkeit auf. Nachvermietungen im Fall von Betriebsaufgaben der eher klein-

teiligen Ladeneinheiten stellen aufgrund des Zuschnitts der Ladenlokale, der Größe und

der Erschließung eine große Herausforderung dar. Ferner besteht die Gefahr, dass durch

eine ungesteuerte Zulassung von Einzelhandel mit zentrenrelevanten Sortimenten außer-

halb des Zentralen Versorgungsbereiches Innenstadtzentrum, der zentrale

Versorgungsbereich in seiner Struktur und in seiner Entwicklung beeinträchtigt werden

kann. Auch die Verkaufsflächenerweiterung im A10-Center stellt für die innerstädtische Ein-

zelhandelsentwicklung ein weiteres Hindernis bzw. stellt eine besondere Herausforderung

dar.

3.23.23.23.2 Absatzwirtschaftlicher EntwicklungsrahmenAbsatzwirtschaftlicher EntwicklungsrahmenAbsatzwirtschaftlicher EntwicklungsrahmenAbsatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen

Die Ermittlung des Entwicklungsrahmens dient – als absatzwirtschaftliche Kenngröße – der

Einordnung und Bewertung zukünftiger Einzelhandelsentwicklungen. In dem Entwicklungs-

rahmen werden angebots- und nachfrageseitige Rahmenbedingungen zusammengeführt

und auf ihre zukünftige perspektivische Entwicklung hin untersucht. Mit Blick auf die der

Kommune zur Verfügung stehenden Steuerungsinstrumentarien wird der absatzwirtschaftli-

76

che Entwicklungsrahmen in Form von sortimentsspezifischen Verkaufsflächenangaben auf-

bereitet.

3.2.13.2.13.2.13.2.1 Vorbemerkungen zu dem ermittelten EntwicklungsraVorbemerkungen zu dem ermittelten EntwicklungsraVorbemerkungen zu dem ermittelten EntwicklungsraVorbemerkungen zu dem ermittelten Entwicklungsrahhhhmenmenmenmen

Der nachfolgend vorgestellte Entwicklungsrahmen ist im kommunalen Abwägungsprozess

unter Berücksichtigung folgender Gesichtspunkte zu interpretieren:

� Der absatzwirtschaftliche Entwicklungsrahmen stellt eine von insgesamt mehreren

Abwägungsgrundlagen zur künftigen städtebaulich begründeten Steuerung des Ein-

zelhandels dar.

� Er kann und soll auch aufgrund seines naturgegeben mit Unsicherheiten behafteten

Prognosecharakters grundsätzlich keine „Grenzen der Entwicklung“ (etwa als oberer

oder als unterer Grenzwert) darstellen.

� Auch Vorhaben, die den absatzwirtschaftlich tragfähigen Entwicklungsrahmen über-

schreiten, können im Einzelfall zur Verbesserung und Attraktivierung des

Einzelhandelsangebotes beitragen, wenn sie mit dem räumlichen Entwicklungsleit-

bild sowie den Zielen und Leitsätzen der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung in

Königs Wusterhausen korrespondieren (vgl. Kapitel 3.4).

� Vorhaben, die diesen Zielen und dem Standortkonzept jedoch nicht entsprechen

und die sich aufgrund ihrer Dimensionierung nicht in den Rahmen des ermittelten

absatzwirtschaftlichen Entwicklungsrahmen einfügen, können das Innenstadtzentrum

und die übrigen Standorte durch Umverteilungseffekte im Einzelfall gefährden.

� Dies impliziert, dass der hier beschriebene absatzwirtschaftliche Entwicklungsrahmen

im engen Kontext mit den räumlichen Entwicklungsvorstellungen zu sehen ist. Erst

im Kontext des räumlich gefassten Entwicklungsleitbildes kann der absatzwirtschaft-

liche Entwicklungsrahmen zur Verfolgung stadtentwicklungspolitischer Ziele

eingesetzt werden.

Für spezialisierte oder neuartige Anbieter sind Entwicklungen auch oberhalb der Verkaufs-

flächenangaben in den jeweiligen Warengruppen grundsätzlich denkbar, da sie in der

aktuellen Form der Potenzialanalyse noch keine Berücksichtigung finden können. Ebenso

können Betriebsverlagerungen innerhalb Königs Wusterhausens gesondert beurteilt wer-

den, weil sie sich gegenüber dem Neuansiedlungspotenzial neutral verhalten, solange mit

der Verlagerung keine Betriebserweiterung verbunden ist.

3.2.23.2.23.2.23.2.2 Methodik und BerechnungMethodik und BerechnungMethodik und BerechnungMethodik und Berechnungssssgrundlagengrundlagengrundlagengrundlagen

Grundsätzlich ist anzumerken, dass für eine zuverlässige Prognose des Verkaufsflächenbe-

darfes die gegenwärtigen und die vergangenen Entwicklungen sowie die angebots- und

nachfrageseitigen Zielgrößen einbezogen werden. Aufbauend auf der gegenwärtigen Situ-

ation von Angebot und Nachfrage werden der Berechnung die nachfolgenden Parameter

zugrunde gelegt (vgl. auch Abbildung 39):

77

Nachfrageseite:

� Bevölkerungsentwicklung in Königs Wusterhausen

� Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft pro Kopf (Entwicklung der Ver-

brauchsausgaben sowie Entwicklung des Anteils einzelhandelsrelevanter Ausgaben

an den Verbrauchsausgaben)

� Entwicklung bzw. Verschiebung sortimentsspezifischer Ausgabenanteile

Angebotsseite:

� Entwicklung der Flächenproduktivitäten

Abbildung Abbildung Abbildung Abbildung 39393939:::: MMMMethodik der Potenzialermitethodik der Potenzialermitethodik der Potenzialermitethodik der Potenzialermitttttlunglunglunglung

Entwicklung absatzwirtschaftlEntwicklung absatzwirtschaftlEntwicklung absatzwirtschaftlEntwicklung absatzwirtschaftliiiicher cher cher cher

RahmeRahmeRahmeRahmennnnbedingungenbedingungenbedingungenbedingungen

NachfrageseiteNachfrageseiteNachfrageseiteNachfrageseite

� Einwohnerentwicklung in Kö-nigs Wusterhausen

� Einzelhandelsrelevante Kauf-kraft pro Kopf

� Sortimentsspezifische Ausga-benanteile

AngebotsseiteAngebotsseiteAngebotsseiteAngebotsseite

� Entwicklung der Flächenproduktivität

Absatzwirtschaftlicher EntwicklungsrahmenAbsatzwirtschaftlicher EntwicklungsrahmenAbsatzwirtschaftlicher EntwicklungsrahmenAbsatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen

Prognosehorizont 2016/ 2021 Spannweitenbetrachtung (best/ worst case)

Sortimentsgenaue Betrachtung

VersorgungsauftragVersorgungsauftragVersorgungsauftragVersorgungsauftrag

„Zielzentralität“„Zielzentralität“„Zielzentralität“„Zielzentralität“


Neben der Entwicklung angebots- und nachfrageseitiger Rahmenbedingungen ist der Ver-

sorgungsauftrag einer Kommune bei der Quantifizierung des absatzwirtschaftlichen

Entwicklungsrahmens ebenfalls von Bedeutung. Der anzustrebende Versorgungsgrad einer

Kommune korrespondiert mit ihrer seitens der Regional- und Landesplanung angestrebten

zentralörtlichen Aufgabenzuweisung. Dies ist in Rechtsprechung und Literatur grundsätzlich

anerkannt. So sollen Ober- und Mittelzentren beispielsweise zentrale Einzelhandelsfunktio-

nen mit breit gefächerten Einzelhandelsangeboten auch für ihr zugeordnetes Einzugsgebiet

78

wahrnehmen. Grundzentren kommt die bevölkerungs- und wohnstandortnahe Grundver-

sorgung der örtlichen Bevölkerung zu. Dieser planerisch und rechtlich zugebilligte

Versorgungsauftrag ist im Rahmen der Potenzialdarstellung aufzugreifen, wobei sich die

fundierte und realistische Ableitung zu erreichender Zielzentralitäten als wesentliche Kern-

aufgabe dieses methodischen Schrittes darstellt.

Durch die Darstellung von sowohl zeitlichen (Prognosejahre 2016 und 2021) und inhaltli-

chen angebots- und nachfrageseitigen Spannweiten (obere und untere Variante) wird ein

Korridor eröffnet, der es der Stadt Königs Wusterhausen ermöglicht, auf eine Daten- und

Berechnungsbasis zurückgreifen zu können, die ein breites Spektrum an möglichen Ent-

wicklungen aufzeigt. Somit können Politik und Verwaltung sowohl fachlich abgesichert als

auch mit der notwendigen Flexibilität – unter Berücksichtigung sich im Zeitverlauf verän-

dernder, teilweise auch konkretisierender angebots- und nachfrageseitiger

Rahmenbedingungen – auf zukünftige Einzelhandelsentwicklungen reagieren.

Im Folgenden werden die Eingangsgrößen für die Ermittlung des absatzwirtschaftlichen

Entwicklungsrahmens einzeln erörtert und detailliert beschrieben.

ZuZuZuZukünfkünfkünfkünftige Bevölkerungsentwicklungtige Bevölkerungsentwicklungtige Bevölkerungsentwicklungtige Bevölkerungsentwicklung

Zur Untersuchung der künftigen Kaufkraft in Königs Wusterhausen werden zwei Bevölke-

rungsvorausberechnungen zugrunde gelegt. Diese Bevölkerungsprognosen zeigen zwei

unterschiedliche Entwicklungsvarianten, die für die Zwecke der absatzwirtschaftlichen Po-

tenzialermittlung übernommen werden: Im Ergebnis berücksichtigt die optimistische

Variante auf Basis der Berechnungen der Bertelsmann Stiftung eine Zunahme der Bevölke-

rungszahl bis 2021 um rund 1,9 %. In der pessimistischen Variante, basierend auf den

Berechnungen des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg steigt die Bevölkerungszahl bis

2016 leicht an und sinkt bis 2021 um rd. 0,6 %.

Aus der künftigen Bevölkerungsentwicklung sind daher – vor allem mit Bezug auf die opti-

mistische Variante – positive Impulse für die Entwicklung der zur Verfügung stehenden

Kaufkraft zu erwarten.

79

Abbildung Abbildung Abbildung Abbildung 40404040:::: Zukünftige Bevölkerungsentwicklung in Zukünftige Bevölkerungsentwicklung in Zukünftige Bevölkerungsentwicklung in Zukünftige Bevölkerungsentwicklung in Königs WusterhausenKönigs WusterhausenKönigs WusterhausenKönigs Wusterhausen

-1%

0%

1%

2%

3%

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

Index

worst case best case

Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg 2011, Bertelsmann Stiftung 2011

Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft pro Kopf der BevölkerungEntwicklung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft pro Kopf der BevölkerungEntwicklung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft pro Kopf der BevölkerungEntwicklung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft pro Kopf der Bevölkerung

Die Konsumausgaben der privaten Haushalte in Deutschland sind in den letzten 15 Jahren

um insgesamt knapp 34 % (rd. 350 Mrd. Euro) auf rd. 1.400 Mrd. Euro gestiegen. Die ein-

zelhandelsrelevante Kaufkraft dagegen stagniert im gleichen Zeitraum bei etwa 360 bis 390

Mrd. Euro je Jahr. So lag der Einzelhandelsanteil an den Gesamtkonsumausgaben 1992

noch bei 37 %, während er 2008 nach stetigem Rückgang in den vergangenen Jahren nur

noch rd. 28 % ausmacht.

80

Abbildung Abbildung Abbildung Abbildung 41414141:::: Entwicklung von Konsumausgaben, Einzelhandelsanteil und einzelhandelsrelEntwicklung von Konsumausgaben, Einzelhandelsanteil und einzelhandelsrelEntwicklung von Konsumausgaben, Einzelhandelsanteil und einzelhandelsrelEntwicklung von Konsumausgaben, Einzelhandelsanteil und einzelhandelsrele-e-e-e-vanter Kaufkraftvanter Kaufkraftvanter Kaufkraftvanter Kaufkraft

0

200

400

600

800

1.000

1.200

1.400

1.600

1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

JahrJahrJahrJahr

Mrd. Euro

Mrd. Euro

Mrd. Euro

Mrd. Euro

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

Index

Index

Index

Index

Konsumausgaben der privaten Haushalte (in Mrd. Euro)

einzelhandelsrelevante Kaufkraft (Mrd. Euro)

Einzelhandelsanteil an den Konsumausgaben (in %)

Quellen: Hahn-Immobilien: Real Estate Report 2006; WABE-Institut: Einzelhandel Branchendaten 2007

In der Summe stagnieren somit die realen einzelhandelsrelevanten Ausgaben12 seit Jahren.

Für die Ermittlung des absatzwirtschaftlichen Entwicklungsrahmens werden eine stagnie-

rende und eine moderat steigende Entwicklung eingestellt (vgl. folgende Abbildung). Mit

der steigenden Variante wird der anhaltenden überproportionalen Zunahme des Einzelhan-

delsniveaus in Ostdeutschland kann Rechnung getragen.

12 Grundsätzlich ist zwischen der nominalen und der realen Steigerung der einzelhandelsrelevanten Kauf-

kraft zu differenzieren. Da die nominale Entwicklung die inflationären Entwicklungen unberücksichtigt

lässt, lassen sich aus der nominalen Entwicklung keine Rückschlüsse auf den zusätzlichen absatzwirt-

schaftlichen Entwicklungsrahmen ziehen. Daher wird auf inflationsbereinigte Werte zurückgegriffen,

die die reale Entwicklung beschreiben.

81

Abbildung Abbildung Abbildung Abbildung 42424242:::: Einzelhandelsrelevante Konsumausgaben pro KoEinzelhandelsrelevante Konsumausgaben pro KoEinzelhandelsrelevante Konsumausgaben pro KoEinzelhandelsrelevante Konsumausgaben pro Kopf (in %)pf (in %)pf (in %)pf (in %)

Quellen: Hahn-Immobilien: Real Estate Report 2006; WABE-Institut: Einzelhandel Branchendaten 2007;

Entwicklung der FlächenproduktivitätenEntwicklung der FlächenproduktivitätenEntwicklung der FlächenproduktivitätenEntwicklung der Flächenproduktivitäten

In der Zeit von 1993 bis 2010 erfolgte bundesweit ein stetiges Wachstum der Verkaufsflä-

chen durch Erweiterung und Neuerrichtung von Einzelhandelsbetrieben. Gleichzeitig

stagnierte die Umsatzentwicklung nahezu, sodass folglich die Flächenproduktivität stetig

abnahm.

82

Abbildung Abbildung Abbildung Abbildung 43434343:::: Entwicklungsindex der Flächenproduktivitäten von 1993 bEntwicklungsindex der Flächenproduktivitäten von 1993 bEntwicklungsindex der Flächenproduktivitäten von 1993 bEntwicklungsindex der Flächenproduktivitäten von 1993 bis 20is 20is 20is 2010101010

0,4

0,6

0,8

1

1,2

1,4

1,6

1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

JahrJahrJahrJahr

Index

Index

Index

Index

Verkaufsflächenindex Index Flächenproduktivität Index Einzelhandelsumsatz

Quelle: Hahn Gruppe: Real Estate Report - Germany 2006 bis 2010/ 2011; WABE-Institut: Einzel-handel Branchendaten 2007

Die lineare Fortsetzung dieses Trends ist unwahrscheinlich. Die Flächenproduktivität ist in

der Vergangenheit durch einen ausgesprochen intensiven Wettbewerb mit dem Ziel partiel-

ler Marktverdrängung der Konkurrenzanbieter gesunken. In den letzten Jahren hat sich

diese Tendenz jedoch durch die dynamische und betriebstypologisch unterschiedliche Ent-

wicklung deutlich ausdifferenziert und zum Teil abgeschwächt. Das Erreichen von

Grenzrentabilitäten wird durch die hohe und zunehmende Zahl der Betriebsaufgaben un-

terstrichen. Dies geht mit Marktsättigungstendenzen einher, die in einem weiteren

Fortschreiten von Konzentrationsprozessen münden werden. Konsequenterweise kann zu-

künftig mit einem abgeschwächten Trend bei der Abnahme der Raumleistungen oder sogar

– zumindest teilweise – mit stagnierenden Flächenproduktivitäten gerechnet werden. Für

die Entwicklung der Flächenproduktivitäten in Königs Wusterhausen werden auf der erläu-

terten Ausgangsbasis mit einer Perspektive bis 2016 bzw. 2021 zwei Varianten entwickelt,

die die genannten Trends widerspiegeln (vgl. folgende Abbildung).

83

Abbildung Abbildung Abbildung Abbildung 44444444:::: Künftige EntwickluKünftige EntwickluKünftige EntwickluKünftige Entwicklung der Flächenproduktivitäten Perspektive 201ng der Flächenproduktivitäten Perspektive 201ng der Flächenproduktivitäten Perspektive 201ng der Flächenproduktivitäten Perspektive 2013333/ 201/ 201/ 201/ 2018888

Quelle: eigene Annahmen

Beide Varianten gehen von einem – in unterschiedlich deutlicher Ausprägung – anhalten-

den Rückgang der Flächenproduktivitäten aus. Aus dem Rückgang von rd. vier Prozent bis

2018 (untere Linie) resultieren dauerhaft (bei der Annahme gleich bleibender Einzelhan-

delsumsätze) anbieterseitig größere neue Verkaufsflächenbedarfe als bei der oberen Linie,

die bis 2018 nur noch von einem Flächenproduktivitätsrückgang von bis zu zwei Prozent

ausgeht.

Versorgungsauftrag: ZielVersorgungsauftrag: ZielVersorgungsauftrag: ZielVersorgungsauftrag: Ziel----ZentralitätenZentralitätenZentralitätenZentralitäten

Die heutige Einzelhandelszentralität von Königs Wusterhausen beträgt 65 % (vgl. Kapitel

2.3.2). Hieraus erwachsen für einige der Warengruppen Entwicklungspotenziale bis zur je-

weiligen Zielzentralität (vgl. folgende Abbildung; Zielzentralität als gestrichelte

Orientierungslinie).

Für alle Sortimente des kurzfristigen Bedarfs ist dauerhaft eine Zielzentralität von 100 %

entwicklungspolitisch und gemessen am landesplanerischen Versorgungsauftrag plausibel,

da diese Sortimente grundsätzlich von allen Kommunen (und so auch denen im Einzugsbe-

reich) gemessen an der jeweils vor Ort verfügbaren Kaufkraft vollständig zur Verfügung

gestellt werden sollen.

Für die Sortimente des mittel- und langfristigen Bedarfs soll in Königs Wusterhausen künf-

tig eine Zielzentralität von 60 - 80 % angelegt werden. Diese erscheint im Rahmen der

vorhandenen Wettbewerbssituation (vor allem durch die Metropole Berlin, das Airport-

Center in Waltersdorf und das A10-Center in Wildau) realisierbar. Für nahezu alle Waren-

gruppen sind starke Entwicklungsimpulse gegeben und kristallisieren sich daher

Entwicklungsbedarfe heraus, die – neben den bereits vorgestellten Parametern – zusätzlich

in die Ermittlung des künftigen Entwicklungsrahmens einfließen. Für Sortimentsgruppen,

-6%

-5%

-4%

-3%

-2%

-1%

0%

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Jahr

Ind

ex

Variante mit höherem VKF-Bedarfbei gleichbleibenden Umsätzen

Variante mit mäßigem VKF-Bedarfbei gleichbleibenden Umsätzen

-6%

-5%

-4%

-3%

-2%

-1%

0%

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Jahr

Ind

ex

Variante mit höherem VKF-Bedarfbei gleichbleibenden Umsätzen

Variante mit mäßigem VKF-Bedarfbei gleichbleibenden Umsätzen

84

die die genannte Ziel-Zentralität bereits überschreiten, ist gleichwohl keine Reduktion die-

ser Zentralitätswerte vorzusehen.

Abbildung Abbildung Abbildung Abbildung 45454545:::: Zentralitäten nach Zentralitäten nach Zentralitäten nach Zentralitäten nach Sortimentsgruppen und die ZielzSortimentsgruppen und die ZielzSortimentsgruppen und die ZielzSortimentsgruppen und die Zielzentralentralentralentraliiiitättättättät

Quelle: eigene Berechnungen auf Basis der Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel, complan GmbH 04/2008 & 06/2011 sowie EHI 2005 bis 2007, IfH 2005, Lebensmittelzei-tung 2007, IBH Retail Consultants GmbH 2011

Ein zusätzliches Ansiedlungspotenzial ist hinsichtlich der Zentralitätsdifferenz insbesondere

in den Warengruppen Schuhe/ Lederwaren, Bekleidung, Spielwaren/ Basteln/ Hobby/ Mu-

sikinstrumente, Teppiche/ Gardinen/ Dekostoffe/ Sicht- und Sonnenschutz und Möbel zu

sehen.

3.2.33.2.33.2.33.2.3 Absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen für Absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen für Absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen für Absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen für Königs WusterhaKönigs WusterhaKönigs WusterhaKönigs Wusterhauuuusensensensen

Die nachstehende Tabelle zeigt den zusätzlichen absatzwirtschaftlich tragfähigen Entwick-

lungsrahmen differenziert nach Warengruppen. Die Prognose ergibt sich aus den

Annahmen der vorstehend dargestellten angebots- und nachfrageseitigen Rahmenbedin-

gungen und den versorgungsstrukturellen Aspekten (Zielzentralitäten).

85

Nachfrageseitig wird die Entwicklung des einzelhandelsrelevanten Kaufkraftvolumens in

Königs Wusterhausen bestimmt durch die Zunahme (best case) bzw. der Zunahmen und

dann der Stagnation (worst case) der Bevölkerungszahl und der Entwicklung der zur Verfü-

gung stehenden einzelhandelsrelevanten Kaufkraft pro Kopf Die Prognose der

Eingangswerte bezogen auf die Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft verdeut-

licht moderate Steigerung dieser Eingangsgrößen in den nächsten Jahren.

Angebotsseitig eröffnen sich in begrenztem Maße zusätzliche absatzwirtschaftlich tragfähi-

ge Verkaufsflächenrahmen durch weiter rückläufige Flächenproduktivitäten sowie starke

Impulse durch Entwicklungsbedarfe in Warengruppen, die bisher nicht angemessen in Kö-

nigs Wusterhausen vorhanden sind (Zielzentralitäten).

86

Tabelle Tabelle Tabelle Tabelle 18181818:::: AbsatzwirtschaftAbsatzwirtschaftAbsatzwirtschaftAbsatzwirtschaftlich tragfähiger Entwicklungsrahmen für lich tragfähiger Entwicklungsrahmen für lich tragfähiger Entwicklungsrahmen für lich tragfähiger Entwicklungsrahmen für Königs WusterhausenKönigs WusterhausenKönigs WusterhausenKönigs Wusterhausen (in m² VKF)(in m² VKF)(in m² VKF)(in m² VKF)

20.30020.30020.30020.30019.90019.90019.90019.90010.30010.30010.30010.30010.10010.10010.10010.100GesamtGesamtGesamtGesamt

8.9008.9008.9008.9008.7008.7008.7008.7005.2005.2005.2005.2005.2005.2005.2005.200langfristiger Bedarfsbereichlangfristiger Bedarfsbereichlangfristiger Bedarfsbereichlangfristiger Bedarfsbereich

0000Sonstiges

10010000Uhren/Schmuck

900800400400Medien

1.2001.200600600Elektro/Leuchten/Haushaltsgeräte

5.9005.8003.9003.900Möbel

20020000Bettwaren, Haus-/ Bett-/ Tischwäsche

500500300300Teppiche/Gardinen/Dekostoffe/Sichtschutz

10010000Medizinische und orthopädische Artikel/Optik

6.3006.3006.3006.3006.2006.2006.2006.2002.5002.5002.5002.5002.4002.4002.4002.400mittelfristiger Bedarfsbereichmittelfristiger Bedarfsbereichmittelfristiger Bedarfsbereichmittelfristiger Bedarfsbereich

20020000Sportartikel/Fahrräder/Camping

700700400400Spielwaren/Basteln/Hobby/Musikinstrumente

0000GPK/Hausrat/Einrichtungszubehör

1.5001.50000Baumarktsortiment i.e.S.

0000Pflanzen/Gartenbedarf

1.2001.200800800Schuhe/Lederwaren

2.7002.6001.3001.200Bekleidung

5.1005.1005.1005.1005.0005.0005.0005.0002.6002.6002.6002.6002.5002.5002.5002.500kurzfristiger Bedarfsbereichkurzfristiger Bedarfsbereichkurzfristiger Bedarfsbereichkurzfristiger Bedarfsbereich

800700500500PBS, Zeitungen/Zeitschriften, Bücher

700700600500Blumen, zoologischer Bedarf

600600200200Drogerie/Parfümerie/Kosmetik, Apotheken

3.0003.0001.3001.300Nahrungs- und Genussmittel (NuG)

ΔΔΔΔvvvvΔΔΔΔvvvvWarengruppeWarengruppeWarengruppeWarengruppe

20212021202120212016201620162016

20.30020.30020.30020.30019.90019.90019.90019.90010.30010.30010.30010.30010.10010.10010.10010.100GesamtGesamtGesamtGesamt

8.9008.9008.9008.9008.7008.7008.7008.7005.2005.2005.2005.2005.2005.2005.2005.200langfristiger Bedarfsbereichlangfristiger Bedarfsbereichlangfristiger Bedarfsbereichlangfristiger Bedarfsbereich

0000Sonstiges

10010000Uhren/Schmuck

900800400400Medien

1.2001.200600600Elektro/Leuchten/Haushaltsgeräte

5.9005.8003.9003.900Möbel

20020000Bettwaren, Haus-/ Bett-/ Tischwäsche

500500300300Teppiche/Gardinen/Dekostoffe/Sichtschutz

10010000Medizinische und orthopädische Artikel/Optik

6.3006.3006.3006.3006.2006.2006.2006.2002.5002.5002.5002.5002.4002.4002.4002.400mittelfristiger Bedarfsbereichmittelfristiger Bedarfsbereichmittelfristiger Bedarfsbereichmittelfristiger Bedarfsbereich

20020000Sportartikel/Fahrräder/Camping

700700400400Spielwaren/Basteln/Hobby/Musikinstrumente

0000GPK/Hausrat/Einrichtungszubehör

1.5001.50000Baumarktsortiment i.e.S.

0000Pflanzen/Gartenbedarf

1.2001.200800800Schuhe/Lederwaren

2.7002.6001.3001.200Bekleidung

5.1005.1005.1005.1005.0005.0005.0005.0002.6002.6002.6002.6002.5002.5002.5002.500kurzfristiger Bedarfsbereichkurzfristiger Bedarfsbereichkurzfristiger Bedarfsbereichkurzfristiger Bedarfsbereich

800700500500PBS, Zeitungen/Zeitschriften, Bücher

700700600500Blumen, zoologischer Bedarf

600600200200Drogerie/Parfümerie/Kosmetik, Apotheken

3.0003.0001.3001.300Nahrungs- und Genussmittel (NuG)

ΔΔΔΔvvvvΔΔΔΔvvvvWarengruppeWarengruppeWarengruppeWarengruppe

20212021202120212016201620162016

Quelle: eigene Berechnungen auf Basis der Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel, complan GmbH 04/2008 & 06/2011; v = untere Variante, � = obere Variante; Werte in m² VKF, Abweichungen in den Summen ergeben sich durch Rundungen

In der Zusammenschau ergibt die Ermittlung des absatzwirtschaftlichen Entwicklungsrah-

mens folgendes Potenzial für die Perspektive bis 2016: Es besteht rechnerisch ein

Entwicklungsrahmen in einer Größenordnung von rd. 10.100 bis 10.300 m². Diese Größen-

ordnung entspricht etwa 21 bis 22 % der aktuell vorhandenen Gesamtverkaufsfläche in

Königs Wusterhausen. Der Schwerpunkt der Potenziale liegt im Bereich langfristiger Be-

darfsgüter, dicht gefolgt von Sortimenten des kurz- und mittelfristigen Bedarfsbereiches.

Bis 2021 besteht rechnerisch ein Entwicklungsrahmen in einer Größenordnung von

rd. 19.900 bis rd. 20.300 m². Der Schwerpunkt der Potenziale liegt wiederum im Bereich

langfristiger Bedarfsgüter, dicht gefolgt von Sortimenten des kurz- und mittelfristigen Be-

darfsbereiches.

87

Für Königs Wusterhausen bedeuten diese Prognoseergebnisse,

� dass die zugewiesene Versorgungsfunktion Königs Wusterhausens in vielen Berei-

chen, insbesondere in nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimentsgruppen

durch neue Angebote und Verkaufsflächen erweitert und verbessert werden kann,

was zu einer Steigerung der gesamtstädtischen Angebotsqualität und –ausstrahlung

in Königs Wusterhausen führen würde,

� dass in den Warengruppen ohne nennenswerten Entwicklungsrahmen neue Angebo-

te und Verkaufsflächen überwiegend nur durch Umsatzumverteilungen im Bestand

zu realisieren sind (dies trifft bei neuartigen oder speziellen Anbietern nur bedingt

zu),

� dass bei einer deutlichen Überschreitung des ermittelten Entwicklungsrahmens ein

ruinöser Wettbewerb mit ggf. städtebaulich negativen Folgen und eingeschränkten

Entwicklungsmöglichkeiten für die Königs Wusterhausener Zentren- und Standort-

struktur resultiert,

� dass die räumliche und funktionale Steuerung der zukünftigen Betriebsansiedlungen

und –erweiterungen in vielen Warengruppen künftig von besonderer Bedeutung

sein wird.

Generell muss dieser Entwicklungsrahmen stets mit üblicherweise am Markt vertretenen

Betriebstypen und -formen gespiegelt werden; nicht jedes rechnerische Ansiedlungspoten-

zial entspricht einem für die jeweilige Warengruppe üblichen Fachgeschäft oder Fachmarkt.

Umgekehrt können manche Warengruppen gleichwohl in der Addition der Sortimente zu

einem für Anbieter attraktiven Gesamtbetrieb mit entsprechenden Haupt- und Nebensor-

timenten führen.

Wie vorausgehend bereits beschrieben, können und sollen die Prognosewerte grundsätz-

lich keine „Grenzen der Entwicklung“ etwa als oberer oder als unterer Grenzwert

darstellen, sondern vielmehr als Orientierungswert verstanden werden. Auch Vorhaben, die

den absatzwirtschaftlich tragfähigen Entwicklungsrahmen überschreiten, können zur Ver-

besserung des gesamtstädtischen Einzelhandelsangebotes beitragen, wenn sie mit dem

räumlichen Entwicklungsleitbild sowie den Zielen und Leitsätzen der zukünftigen Einzelhan-

delsentwicklung in Königs Wusterhausen korrespondieren und wenn sie an

stadtentwicklungspolitisch gewünschten Standorten angesiedelt werden.

3.33.33.33.3 Räumliche Entwicklungsszenarien und Herleitung übergeordneter Räumliche Entwicklungsszenarien und Herleitung übergeordneter Räumliche Entwicklungsszenarien und Herleitung übergeordneter Räumliche Entwicklungsszenarien und Herleitung übergeordneter

EEEEntwicklungsziele für Königs Wusterhausenntwicklungsziele für Königs Wusterhausenntwicklungsziele für Königs Wusterhausenntwicklungsziele für Königs Wusterhausen

Die Erarbeitung von Szenarien für die künftige Entwicklung des Einzelhandels stellt einen

zentralen Baustein des Einzelhandelskonzeptes bei der Erarbeitung der Zielebene für die

Herleitung von übergeordneten Entwicklungszielen dar. Die Szenarien basieren auf unter-

schiedlichen politischen und planerischen Annahmen und werden hinsichtlich ihrer

jeweiligen unterschiedlichen ökonomischen und städtebaulichen Folgewirkungen beschrie-

88

ben. Durch die Szenarien werden Zusammenhänge der Königs Wusterhausener Zentren-

entwicklung sowie der Standort- und Nahversorgungsstruktur aufgezeigt, die zwischen der

Ansiedlung, dem Aus- oder Rückbau von Einzelhandelsstandorten einerseits und der Ent-

wicklung des gesamten Versorgungsnetzes anderseits bestehen. Auf diese Weise wird eine

wichtige Grundlage für die Leitbilddiskussion geschaffen, die sich mit den verbindlichen

Zielvorstellungen für den gesamtstädtischen Einzelhandel auseinandersetzt.

Im Einzelnen werden das Innenstadtzentrum Königs Wusterhausen, das Nahversorgungs-

zentrum Fontane-Center sowie städtebaulich integrierte und städtebaulich nicht integrierte

Einzelhandelsstandorte grafisch vereinfacht berücksichtigt. Es werden drei Entwicklungs-

szenarien dargelegt, die modellhaft und idealtypisch zu verstehen sind und die zur

Verdeutlichung der Handlungsfolgen bewusst überzeichnet sind.

Zu Beginn der Darstellung jedes Szenarios werden die zentralen Annahmen des zugrunde

liegenden modellhaften Planungskonzeptes dargelegt und mit den zu erwartenden Auswir-

kungen auf die räumliche Entwicklung der Einzelhandelsstandorte in Königs Wusterhausen

verknüpft. Sowohl die Veränderungen der Angebots- als auch der Nachfragestrukturen

nehmen dabei Einfluss auf die räumliche Entwicklung und stehen daher im Fokus der Be-

trachtungen. Abschließend erfolgt eine Kurzbewertung des jeweiligen Szenarios.

Im Rahmen der begleitenden Werkstattgespräche wurden die Szenarien und ihre Folgewir-

kungen diskutiert. Die Empfehlung für ein künftig zu verfolgendes Szenario bildet die

Grundlage für die Entwicklung der Umsetzungs- und Sicherungsinstrumente. In den Werk-

stattgesprächen hat sich herausgestellt, dass die idealtypische Entwicklungsoption für

Königs Wusterhausen aus einer Kombination von Szenario 1 „Städtebaulich-funktionale

Zentrenstärkung“ und Szenario 2 „Bestmögliche Nahversorgung“ sowie aus geregelten

Ausnahmen für ergänzende Sonderstandorte des großflächigen Einzelhandels besteht.

Am Ende dieses Teilbausteines steht ein Entwicklungsszenario, welches mit Blick auf die

Einzelhandels-, Zentrums- und Nahversorgungsentwicklung unter Berücksichtigung der Si-

cherung und Weiterentwicklung der Innenstadt und des untergeordneten Zentrums

Fontane-Center, das zukünftige Entwicklungsleitbild für die Stadt Königs Wusterhausen

sein soll. Daher wird dieses Entwicklungsleitbild schließlich als Grundlage für die weitere

konzeptionelle Ebene des Einzelhandelskonzeptes, am Ende dieses Leistungsbausteins gra-

fisch und textlich erläutert.

3.3.13.3.13.3.13.3.1 Szenario 1: Szenario 1: Szenario 1: Szenario 1: StädtebaulichStädtebaulichStädtebaulichStädtebaulich----funktionale Zentrenstärkungfunktionale Zentrenstärkungfunktionale Zentrenstärkungfunktionale Zentrenstärkung

AnnaAnnaAnnaAnnahmen zur räumlichen Entwicklung der Einzelhandelsstandortehmen zur räumlichen Entwicklung der Einzelhandelsstandortehmen zur räumlichen Entwicklung der Einzelhandelsstandortehmen zur räumlichen Entwicklung der Einzelhandelsstandorte

Im Mittelpunkt dieses Szenarios steht die Einzelhandelsentwicklung in den zentralen Ver-

sorgungsbereichen im Innenstadtzentrum (IZ) Königs Wusterhausen und im

Nahversorgungszentrum (NVZ) Fontane-Center. Ziel dieses modellhaften Planungskonzep-

tes ist der Schutz und die Weiterentwicklung der zentralen Versorgungsbereiche, die als

Schutzgut im Städtebaurecht verankert sind. Dementsprechend wird die Stärkung der Ein-

89

zelhandelsentwicklung in den zentralen Lagen deutlich forciert, während die Entwicklung

der übrigen Einzelstandorte im Stadtgebiet politisch nicht weiter verfolgt wird. Die Umsät-

ze in den Zentren wachsen, allerdings zu Lasten aller übrigen Einzelhandelsstandorte (vgl.

folgende Abbildung).

AbbiAbbiAbbiAbbildungldungldungldung 46464646:::: Szenario 1 Szenario 1 Szenario 1 Szenario 1 –––– „Städtebaulich „Städtebaulich „Städtebaulich „Städtebaulich----funktionale Zentrenstäfunktionale Zentrenstäfunktionale Zentrenstäfunktionale Zentrenstärrrrkung“kung“kung“kung“

Quelle: eigene Darstellung, Kartengrundlage Stadt Königs Wusterhausen

Vorhaben, die außerhalb der Zentren in sonstigen städtebaulich integrierten oder nicht in-

tegrierten Lagen geplant sind, werden weitestgehend zurückgestellt. Darüber hinaus sind

Standorte in nicht integrierten Lagen, beispielsweise der Sonderstandort Hagebaumarkt,

bei konsequenter Umsetzung dieses Planungskonzeptes nicht bzw. nur innerhalb der nicht

zentrenrelevanten Sortimente weiterzuentwickeln. Versorgungsstandorte in integrierten

Lagen sind bei konsequenter Umsetzung des Planungskonzeptes ebenfalls nicht weiterzu-

entwickeln. Mittel- bis langfristig betrachtet ist mit dem Szenario der Zentrenstärkung auch

eine Schwächung der wohnortnahen Grundversorgung verbunden.

Kurzbewertung dieses SzenKurzbewertung dieses SzenKurzbewertung dieses SzenKurzbewertung dieses Szenaaaariosriosriosrios

Dieses Szenario, das ausschließlich auf dem Schutz und der Weiterentwicklung der zentra-

len Versorgungsbereiche basiert, bietet den Vorteil einer deutlichen Stärkung des

90

Innenstadtzentrums und des Nahversorgungszentrums Fontane-Center. Da das Szenario

zugleich eine konsequente und klar geregelte Strategie darstellt, gewährleistet es für die

Planungsverwaltung, die bestehenden Einzelhandelsbetriebe sowie für Neuansiedlungen

eine hohe Planungs-, Investitions- und Rechtssicherheit.

Andererseits ist kaum realistisch anzunehmen, dass die Einzelhandelsstandorte außerhalb

der Zentren mittel- bis langfristig zurückgebaut werden könnten und sollten. Hier stehen

Entschädigungsregelungen und die nicht zu erwartende politische Umsetzbarkeit ebenso

entgegen wie die Tatsache, dass auf flächendeckende, wohnortnahe Einzelhandelsangebo-

te des kurzfristigen Bedarfes nicht verzichtet werden könnte. Zudem besteht die Gefahr der

Abwanderung besonders flächenbeanspruchender Betriebe mit überörtlichem Einzugsbe-

reich, deren Flächenansprüche innerhalb der zentralen Versorgungsbereiche nicht

entsprochen werden kann.

3.3.23.3.23.3.23.3.2 Szenario 2: BestmöglicheSzenario 2: BestmöglicheSzenario 2: BestmöglicheSzenario 2: Bestmögliche Nahversorgung Nahversorgung Nahversorgung Nahversorgung

Annahmen zur räumlichen EntwickAnnahmen zur räumlichen EntwickAnnahmen zur räumlichen EntwickAnnahmen zur räumlichen Entwicklung der Einzelhandelsstandortelung der Einzelhandelsstandortelung der Einzelhandelsstandortelung der Einzelhandelsstandorte

Im Mittelpunkt dieses Szenarios steht die Umsetzung einer bestmöglichen Nahversorgung,

wohnortnah im gesamten Stadtgebiet. Das Ziel besteht darin, ein feinmaschiges Versor-

gungsnetz zu entwickeln, indem die fußläufig erreichbaren Einzelhandelsstandorte mit

Angeboten aus dem kurzfristigen Bedarfsbereich gestärkt werden. Die Standorte in städte-

baulich integrierter Lage gewinnen also an Bedeutung und wachsen, während

autokundenorientierte Standorte in nicht integrierter Lage nicht weiterentwickelt werden.

Bei konsequenter Umsetzung des Konzeptes und Konzentration auf das feinmaschige Ver-

sorgungsnetz ist eine Umverteilung der örtlichen Kaufkraft zu erwarten:

Einzelhandelsstandorte in nicht integrierten Lagen werden verkleinert oder nicht weiter ent-

wickelt. Allerdings wäre – modellhaft – aufgrund der intrakommunalen

Kaufkraftumverteilung auch die Schwächung der zentralen Versorgungsbereiche zu erwar-

ten.

91

Abbildung Abbildung Abbildung Abbildung 47474747:::: Szenario 2 Szenario 2 Szenario 2 Szenario 2 –––– „Stärkung der „Stärkung der „Stärkung der „Stärkung der Nahversor Nahversor Nahversor Nahversorgung“gung“gung“gung“


Kurzbewertung dieses SzenariosKurzbewertung dieses SzenariosKurzbewertung dieses SzenariosKurzbewertung dieses Szenarios

Vor dem Hintergrund eines höheren Stellenwertes einer wohnortnahen Grundversorgung

stellt dieses Szenario grundsätzlich zunächst eine wünschenswerte Entwicklung dar. Insbe-

sondere den nicht mobilen Bevölkerungsgruppen kommt dieses Szenario zugute, da eine

Deckung der täglichen Bedürfnisse dauerhaft in Wohnortnähe gewährleistet wird.

Im Hinblick auf die Umsatzumverteilungen könnte allerdings – rein theoretisch – eine

Schwächung der bestehenden nicht integrierten Lage und auch des Innenstadtzentrums

sowie des Nahversorgungszentrums Fontane-Center durch Betriebsschließungen resultie-

ren. Die Schwächung des Innenstadtzentrums ist mit Blick auf den baurechtlich verankerten

und stadtentwicklungspolitisch zu empfehlenden Schutzstatus des zentralen Versorgungs-

bereichs nicht vereinbar. In Reinform stellt sich dieses Szenario zudem für die Anbieterseite

als unrealistisch dar, da die möglichen Standorte die aktuellen Anforderungen der Betriebe

nicht erfüllen können: Aktuelle Betriebsformen sind nicht mehr auf eine kleinteilige voll-

ständige Bedarfsdeckung in Wohngebieten ausgerichtet.

92

3.3.33.3.33.3.33.3.3 Szenario 3Szenario 3Szenario 3Szenario 3: : : : Freie Entfaltung der Kräfte des MarktesFreie Entfaltung der Kräfte des MarktesFreie Entfaltung der Kräfte des MarktesFreie Entfaltung der Kräfte des Marktes

Annahmen zur räumlichen EntwicklAnnahmen zur räumlichen EntwicklAnnahmen zur räumlichen EntwicklAnnahmen zur räumlichen Entwicklung der Einzelhandelsstandorteung der Einzelhandelsstandorteung der Einzelhandelsstandorteung der Einzelhandelsstandorte

Dieses Szenario basiert auf der hypothetischen Annahme, dass die Kommune ihr gesetzlich

verankertes Recht, städtebauliche Planungen innerhalb ihres Gemeindegebietes eigenver-

antwortlich und im Rahmen der Gesetze durchzuführen, nicht wahrnimmt. Anstelle der

Kommune steuern Investoren und Unternehmer die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben

und deren Entwicklungen im Raum.

Es ist davon auszugehen, dass Einzelhandelsbetriebe an verkehrsgünstig gelegenen Stand-

orten und an Standorten mit niedrigen Grundstückskosten in Königs Wusterhausen, so

beispielsweise in städtebaulich nicht integrierten Lagen, weiter entwickelt werden und

wachsen (vgl. folgende Abbildung). Dieses könnte zum Beispiel am Sonderstandort Hage-

baumarkt geschehen. Auch mit neuen Ansiedlungen von Einzelhandelsbetrieben in

vergleichbaren städtebaulichen Lagen wäre in einem solchen Szenario zu rechnen.

AbbildungAbbildungAbbildungAbbildung 48484848:::: Szenario 3Szenario 3Szenario 3Szenario 3 –––– „Freie Entfaltung der Kräfte des Marktes“ „Freie Entfaltung der Kräfte des Marktes“ „Freie Entfaltung der Kräfte des Marktes“ „Freie Entfaltung der Kräfte des Marktes“


93

Kurzbewertung dieses SzenariosKurzbewertung dieses SzenariosKurzbewertung dieses SzenariosKurzbewertung dieses Szenarios

Für Königs Wusterhausen bedeutet die konsequente Umsetzung dieses Konzeptes eine

deutliche Schwächung der zentralen Versorgungsbereiche und der übrigen Nahversor-

gungsstandorte. Ohne eine kommunale Steuerung der geplanten Einzelhandelsstandorte

ist eine Weiterentwicklung des Innenstadtzentrums durch Neuansiedlungen nicht mehr

wahrscheinlich. Die vorhersehbare Realisierung von Vorhaben in verkehrsgünstig gelegenen

und städtebaulich nicht integrierten Lagen würde zu einem deutlichen Bedeutungs- und

Attraktivitätsverlust des Innenstadtzentrums und des untergeordneten Nahversorgungs-

zentrums Fontane-Center führen. Es besteht die Gefahr der Eröffnung neuer Standorte

ohne Prüfung der städtebaulichen Auswirkungen auf die bestehende Versorgungsstruktur,

insbesondere auch auf die wohnortnahe Grundversorgung.

Die Stärkung der Standorte außerhalb des Innenstadtzentrums wirkt sich zu Lasten von Be-

trieben in städtebaulich integrierten Lagen aus. Folgen sind eine Reduktion der

Versorgungsangebote an zentralen Standorten wie der Innenstadt sowie ggf. Betriebs-

schließungen und die damit einhergehenden Probleme der Folgenutzung oder des

Leerstandes. Aus der Inanspruchnahme der günstigen Grundstücke in Gewerbegebieten

resultiert eine Grundstückspreissteigerung in Gewerbegebieten sowie die Verringerung des

Flächenangebotes für das Gewerbe und somit eine Schwächung der örtlichen Wirtschaft.

Da diesem Szenario nicht allein die regionalen Genehmigungsbehörden entgegenstehen,

sondern auch die Vertreter des Innenstadt-Einzelhandels, ist dieses Szenario keineswegs als

realitätsnah und umsetzbar zu bewerten. Seine Funktion liegt vielmehr darin, durch das

konträre Bild zu Szenario 1 die Vor- und Nachteile der Szenarien hervorzuheben.

3.43.43.43.4 DieDieDieDie üüüübergeordnetebergeordnetebergeordnetebergeordnetennnn Entwicklungsziele Entwicklungsziele Entwicklungsziele Entwicklungsziele für für für für Königs WusterhaKönigs WusterhaKönigs WusterhaKönigs Wusterhauuuusensensensen

Keines dieser Szenarien soll in Königs Wusterhausen in der jeweiligen Reinform umgesetzt

werden; die Sichtweise der jeweils diskutierten Vor- und Nachteile wurde auch in den Pro-

zess begleitenden Werkstattgesprächen geteilt.

Als optimal ausgewogene und den Entwicklungszielen der Stadt Königs Wusterhausen

bestmöglich entsprechende Zielperspektive soll daher eine Kombination der Vorteile des

Szenario 1 in Verbindung mit Szenario 2 sowie erweitert durch geregelte Ausnahmen für

ergänzende Sonderstandorte des großflächigen Einzelhandels, verbunden mit einer klaren

Prioritätensetzung, angestrebt werden. In Königs Wusterhausen sollen zukünftig folgende

übergeordnete Ziele der Einzelhandelsentwicklung verfolgt werden:

1. Stärkung der Zentren: Erhaltung, Stärkung und Weiterentwicklung der zentralen Versorgungsbereiche (also des Innenstadtzentrums und des Nahversorgungszent-

rums Fontane-Center),

2. Nahversorgung: die flächendeckende Nahversorgung in den Wohngebieten best-möglich sichern und stärken, ohne hierbei die Entwicklung der Zentren zu

beeinträchtigen,

94

3. Sonderstandort: ergänzend und im Rahmen eindeutiger Regelungen Standorte für den großflächigen, nicht zentrenrelevanten Einzelhandel zulassen, ohne hierbei die

Entwicklung der Zentren oder der Nahversorgung zu beeinträchtigen.

Zwischen diesen je nach Sortimentsbereich (zentrenrelevante, nahversorgungsrelevante

und nicht zentrenrelevante Sortimente) jeweils unterschiedlichen Zielen ist nachfolgend ein

präzise abgestimmtes Umsetzungsinstrumentarium zu entwickeln, so dass die Verfolgung

des einen Zieles nicht die Umsetzung eines anderen Zieles gefährdet.

Einerseits ist für diese Form der ausgewogenen Zielumsetzung eine genaue Definition der

zentren- bzw. nahversorgungsrelevanten Sortimente erforderlich (vgl. Kapitel 4.4). Des Wei-

teren müssen auch das Zentren- und Standortkonzept sowie die Empfehlungen zur

Nahversorgung auf diese parallele Zielstellung näher eingehen und sie räumlich konkretisie-

ren. Nicht zuletzt ist auch die Erarbeitung von auf diese Sortimentsgruppen bezogenen

Ansiedlungsleitsätzen erforderlich, die in Kapitel 4.5 erfolgt. Die nachstehende Grafik ver-

anschaulicht zusammenfassend die übergeordnete Zielsetzung für Königs Wusterhausen.

Abbildung Abbildung Abbildung Abbildung 49494949:::: Übergeordnete Entwicklungsleitlinien für die Einzelhandelsentwicklung in Übergeordnete Entwicklungsleitlinien für die Einzelhandelsentwicklung in Übergeordnete Entwicklungsleitlinien für die Einzelhandelsentwicklung in Übergeordnete Entwicklungsleitlinien für die Einzelhandelsentwicklung in KKKKö-ö-ö-ö-nigs Wusterhausennigs Wusterhausennigs Wusterhausennigs Wusterhausen


2. Ziel:2. Ziel:2. Ziel:2. Ziel:

FlFlFlFläääächendeckende chendeckende chendeckende chendeckende NahversorgungNahversorgungNahversorgungNahversorgung

� sinnvolle Standorte sichern, stärkenund ergänzen

� gleichzeitig negative Auswirkungen auf die Zentren vermeiden


ErgErgErgErgäääänzende nzende nzende nzende Standorte Standorte Standorte Standorte bereitstellenbereitstellenbereitstellenbereitstellen

� Bereitstellung von Flächen für den großflächigen nicht zentrenrelevanten Einzelhandel

� gleichzeitig negative Auswirkungen auf die Zentren und Nahversorgung vermeiden

1. Ziel: 1. Ziel: 1. Ziel: 1. Ziel:

StStStStäääärkung rkung rkung rkung der Zentrender Zentrender Zentrender Zentren

� Stärkung des Innenstadtzentrums und des Nahversorgungs-zentrums

� gleichzeitig negative Aus-wirkungen auf die flächendeckende Nahversorgung vermeiden


FlFlFlFläääächendeckende chendeckende chendeckende chendeckende NahversorgungNahversorgungNahversorgungNahversorgung

� sinnvolle Standorte sichern, stärkenund ergänzen

� gleichzeitig negative Auswirkungen auf die Zentren vermeiden


ErgErgErgErgäääänzende nzende nzende nzende Standorte Standorte Standorte Standorte bereitstellenbereitstellenbereitstellenbereitstellen

� Bereitstellung von Flächen für den großflächigen nicht zentrenrelevanten Einzelhandel

� gleichzeitig negative Auswirkungen auf die Zentren und Nahversorgung vermeiden

1. Ziel: 1. Ziel: 1. Ziel: 1. Ziel:

StStStStäääärkung rkung rkung rkung der Zentrender Zentrender Zentrender Zentren

� Stärkung des Innenstadtzentrums und des Nahversorgungs-zentrums

� gleichzeitig negative Aus-wirkungen auf die flächendeckende Nahversorgung vermeiden

95

4444 Instrumentelles UmsetzungsInstrumentelles UmsetzungsInstrumentelles UmsetzungsInstrumentelles Umsetzungs---- und Steuerungskonzept und Steuerungskonzept und Steuerungskonzept und Steuerungskonzept

Während im vorangegangenen Kapitel die übergeordneten Leitlinien erörtert werden, kön-

nen im Folgenden konkrete konzeptionelle Umsetzungsinstrumente darauf aufbauend

vorgestellt werden. Dieses sind neben dem Zentren- und Standortkonzept (Kapitel 4.1 bis

4.3) der Liste zentrenrelevanter Sortimente (Sortimentsliste bzw. „Königs Wusterhausener

Liste“, Kapitel 4.4) auch die bei Standortanfragen anzuwendenden Ansiedlungsleitsätze

(Kapitel 4.5).

4.14.14.14.1 Das ZentrenDas ZentrenDas ZentrenDas Zentren---- und Standort und Standort und Standort und Standortkonzept konzept konzept konzept

Das Zentrenkonzept definiert für die zukünftige Entwicklung des Königs Wusterhausener

Einzelhandels die empfohlene Standort-Gesamtstruktur unter Berücksichtigung des ab-

satzwirtschaftlichen Entwicklungsrahmens (vgl. 3.2) und der übergeordneten

Entwicklungsziele (vgl. Kapitel 3.4). Es baut zugleich auf der städtebaulichen Bestandsbe-

wertung der relevanten Einzelhandelsstandorte auf (vgl. Kapitel 2.4 bis 2.6).

4.1.14.1.14.1.14.1.1 Zentrale Versorgungsbereiche: Planungsrechtliche Einordnung und AZentrale Versorgungsbereiche: Planungsrechtliche Einordnung und AZentrale Versorgungsbereiche: Planungsrechtliche Einordnung und AZentrale Versorgungsbereiche: Planungsrechtliche Einordnung und Ab-b-b-b-

grenzungskriteriengrenzungskriteriengrenzungskriteriengrenzungskriterien

Der Begriff der zentralen Versorgungsbereiche ist schon länger Bestandteil der planungs-

rechtlichen Normen (§ 11 Abs. 3 BauNVO) und beschreibt diejenigen Bereiche, die aus

städtebaulichen Gründen vor mehr als unwesentlichen Auswirkungen bzw. vor Funktions-

störungen geschützt werden sollen. Durch das Europarechtsanpassungsgesetz Bau

(EAG Bau) wurde der Begriff im Jahr 2004 in den bundesrechtlichen Leitsätzen zur Bauleit-

planung (§ 2 Abs. 2 BauGB) sowie den planungsrechtlichen Vorgaben für den unbeplanten

Innenbereich neu verankert (§ 34 Abs. 3 BauGB). Durch die letzte Novellierung des BauGB

zum 01.01.2007 wurde die „Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche“

schließlich auch zum besonders zu berücksichtigenden Belang der Bauleitplanung erhoben

(§ 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB), und das Sicherungs- und Entwicklungsziel für zentrale Versor-

gungsbereiche berechtigt nunmehr zur Aufstellung vereinfachter Bebauungspläne nach

§ 9 Abs. 2a BauGB.

Das LEPro 2007 sieht als beachtenspflichtigen Grundsatz der Raumordnung eine Zuord-

nung großflächiger Einzelhandelsbetriebe an zentrale Orte vor (§ 5 Abs. 4 LEPro 2007).

Gemäß § 16 Abs. 6 LEPro 2003, welcher auch nach Inkrafttreten des LEPro 2007 in Kraft

bleibt, sind großflächige Einzelhandelsbetriebe nur dort zugelassen, wo sie nach Art, Lage

und Umfang die Entwicklung und Funktion benachbarter zentraler Orte sowie die verbrau-

chernahe Versorgung nicht einschränken. Demnach verlangt § 16 Abs. 6 LEPro 2003 eine

Abstimmung zwischen dem landesplanerisch definierten Status des zentralen Ortes und der

Funktion des großflächigen Einzelhandelsvorhabens.

96

KurzübersicKurzübersicKurzübersicKurzübersicht über die Festlegungskriterienht über die Festlegungskriterienht über die Festlegungskriterienht über die Festlegungskriterien

Der Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg vom 31. März 2009 (LEP B-B) regelt die

Ansiedlung des großflächigen Einzelhandels zum Schutz der Versorgungsstruktur in den

zentralen Orten. 4.8 (2) LEP B-B verlangt von den Kommunen eine räumliche und funktiona-

le Festlegung von städtischen Kernbereichen als zentrale Versorgungsbereiche und legt

Kriterien zur Abgrenzung fest. Städtische Kernbereiche zeichnen sich durch ihre gewachse-

ne zentrale Lage im Siedlungsbereich zentraler Orte aus und konzentrieren wesentliche

zentrenbildende Funktionen in enger räumlicher Nähe. Dabei geht die Funktion eines städ-

tischen Kernbereichs über die Funktion der Nahversorgung hinaus und ist geprägt von

einer guten Verkehrsanbindung sowie dem Angebot weiterer privater und öffentlicher

Dienstleistungen13.

In der planerischen Praxis der Zentrendefinition ergibt sich in der Regel ein hierarchisch

abgestuftes kommunales System aus einem Innenstadtzentrum, aus Nebenzentren und

Grund- bzw. Nahversorgungszentren (vgl. folgende Abbildung). Zusammen mit den übri-

gen Einzelhandelsstandorten im Stadtgebiet bilden die zentralen Versorgungsbereiche das

gesamtstädtische Standortsystem.

Abbildung Abbildung Abbildung Abbildung 50505050:::: Das hierarchisch abgestufte System der öDas hierarchisch abgestufte System der öDas hierarchisch abgestufte System der öDas hierarchisch abgestufte System der örtlichen zentralen Versorgungsberertlichen zentralen Versorgungsberertlichen zentralen Versorgungsberertlichen zentralen Versorgungsberei-i-i-i-che (modellhaft)che (modellhaft)che (modellhaft)che (modellhaft)


13 Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg 4.8 (2) (vom 31. März 2009).

97

Der Bundesgesetzgeber erläutert zu den zentralen Versorgungsbereichen, dass sich ihre

Festlegung

� aus planerischen Festsetzungen in Bauleitplänen und Festlegungen in Raumord-

nungsplänen,

� aus sonstigen städtebaulichen oder raumordnerischen Konzepten (also insbesondere

Einzelhandels- und Zentrenkonzepten),

� oder aus nachvollziehbar eindeutigen tatsächlichen Verhältnissen ergeben kann.14

In der städtebaulich-funktionalen Analyse dieses Konzeptes werden insgesamt folgende

Aspekte berücksichtigt:

� Warenspektrum, Branchenvielfalt, räumliche Dichte, Funktion und Anordnung des

Einzelhandelsbesatzes,

� Dichte ergänzender öffentlicher wie privater Zentren- und Versorgungsfunktionen

wie etwa Dienstleistungen und Verwaltung, Gastronomie, Bildung und Kultur,

� städtebauliche Dichte sowie stadthistorische Aspekte,

� Lage innerhalb des Siedlungsgebietes, die verkehrliche Einbindung in das öffentliche

Personennahverkehrsnetz, die verkehrliche Erreichbarkeit für sonstige Verkehrsträ-

ger, bedeutende Verkehrsanlagen für das Zentrum, wie etwa Busbahnhöfe und

Stellplatzanlagen,

� sowie die Gestaltung und Aufenthaltsqualität des öffentlichen Raumes.

Stärken und Schwächen der Einkaufsstandorte werden im Rahmen dieses Einzelhandels-

und Zentrenkonzeptes ergänzend abgebildet bzw. bewertet. Zur Darstellung der Gesamt-

attraktivität der untersuchten zentralen Versorgungsbereiche werden Leerstände von

Ladenlokalen ebenfalls erfasst – sie verdichten qualitativ wie auch quantitativ die städtebau-

lich-funktionale Bewertungsgrundlage.15

Die Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche kann zudem potenzielle und städtebaulich-

funktional vertretbare Erweiterungsbereiche berücksichtigen.16 Eine sinnvolle und notwen-

14 Deutscher Bundestag 2004: S. 54 (Begründung zum Europarechtsanpassungsgesetz Bau 2004); gestärkt durch aktuelle Urteil, u. a. OVG Münster, Urteil 10 A 1512/07 vom 06.11.2008.

15 Das Bundesverwaltungsgericht hat jüngst die Auffassung des OVG Münster bestätigt, wonach die Verträg-lichkeitsbewertung von Vorhaben in Bezug auf zentrale Versorgungsbereiche im Einzelfall auch die konkrete städtebauliche Situation des betroffenen Versorgungsbereichs einbeziehen sollte, etwa wenn ein zentraler Versorgungsbereich durch Leerstände besonders empfindlich gegenüber zusätzlichen Kaufkraftabflüssen sei oder „wenn der außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs anzusiedelnde Einzelhandelsbetrieb ge-rade auf solche Sortimente abziele, die im zentralen Versorgungsbereich von einem ‚Magnetbetrieb’ angeboten würden, dessen unbeeinträchtigter Fortbestand maßgebliche Bedeutung für die weitere Funkti-onsfähigkeit eben dieses zentralen Versorgungsbereichs habe.“ BVerwG, Urteil 4 C 7.07 vom 11.10.2007.

16 Die zukünftigen Entwicklungsoptionen und -empfehlungen für die zentralen Versorgungsbereiche werden im Zentren- und Standortkonzept (vgl. Kapitel 4.1.3 bis 4.1.5) erörtert.

98

dige Begrenzung in ihrer Ausdehnung erfahren zentrale Versorgungsbereiche allerdings

stets dadurch, dass Flächen, die nicht mehr im unmittelbaren städtebaulich-funktionalen

Zusammenhang mit den zentralen Bereichen stehen und deren Entwicklungsoptionen nicht

mehr zur Stärkung des zentralen Versorgungsbereichs als Ganzem beitragen würden, nicht in die zentralen Versorgungsbereiche einbezogen werden sollten.

Die größeren zentralen Versorgungsbereiche (hier: das Innenstadtzentrum) sollten in innere

Lagekategorien unterteilt werden, um die Zielgenauigkeit der Empfehlungen des Einzel-

handels- und Zentrenkonzeptes zu erhöhen (vgl. folgende Abbildung).

Abbildung Abbildung Abbildung Abbildung 51515151:::: Modellhaftes Schema einer inneren Differenzierung von räumlichModellhaftes Schema einer inneren Differenzierung von räumlichModellhaftes Schema einer inneren Differenzierung von räumlichModellhaftes Schema einer inneren Differenzierung von räumlich----funktional funktional funktional funktional geprägten Lagen innerhalbgeprägten Lagen innerhalbgeprägten Lagen innerhalbgeprägten Lagen innerhalb eines zentralen Versorgungsbereichs eines zentralen Versorgungsbereichs eines zentralen Versorgungsbereichs eines zentralen Versorgungsbereichs


Wie in der Einleitung bereits angedeutet kommt dem Schutz der zentralen Versorgungsbe-

reiche städtebaurechtlich, landesplanerisch und auch aus Gründen der

Stadtentwicklungsziele eine hohe Bedeutung zu. Die räumlich abgegrenzten zentralen Ver-

sorgungsbereiche der Stadt Königs Wusterhausen bilden daher die notwendige Grundlage

zur Konkretisierung der bauleitplanerischen Umsetzungsempfehlungen in diesem Konzept.

4.1.24.1.24.1.24.1.2 EmpfEmpfEmpfEmpfehlungen für die zentralen Versorgungsbereiche in Königs Wusteehlungen für die zentralen Versorgungsbereiche in Königs Wusteehlungen für die zentralen Versorgungsbereiche in Königs Wusteehlungen für die zentralen Versorgungsbereiche in Königs Wuster-r-r-r-

hausenhausenhausenhausen

Für den Aspekt der Zentrenstärkung beinhaltet der erste Schritt die Zentrenfestlegung bei

gleichzeitiger Zuordnung in die Zentrenhierarchie. In Königs Wusterhausen werden insge-

99

samt zwei Einzelhandelsagglomerationen als zentrale Versorgungsbereiche für die Zukunft

empfohlen. Hierarchisch kommt dem Innenstadtzentrum die größte Bedeutung zu, gefolgt

von dem Nahversorgungszentrum Fontane-Center.

Der Hierarchisierung der Zentren wird das Grundprinzip einer funktionalen Aufgabenzuwei-

sung bzw. einer ausgewogenen Aufgabenteilung zugrunde gelegt, so dass es dauerhaft

nicht zu einer wechselseitigen Beeinträchtigung der Entwicklungsoptionen der einzelnen

Zentren kommt. Aus den vorangegangenen Arbeitsschritten werden zudem einzelne Hand-

lungsempfehlungen für die jeweiligen Zentren abgeleitet, die das Ziel „Stärkung der

Zentren“ näher konkretisieren.

Abbildung Abbildung Abbildung Abbildung 52525252:::: Zentrale Versorgungsbereiche und sonstige relevante Standorte Zentrale Versorgungsbereiche und sonstige relevante Standorte Zentrale Versorgungsbereiche und sonstige relevante Standorte Zentrale Versorgungsbereiche und sonstige relevante Standorte in in in in Königs Königs Königs Königs Wusterhausen Wusterhausen Wusterhausen Wusterhausen (Zielkonzept)(Zielkonzept)(Zielkonzept)(Zielkonzept)

Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 04/2008 & 06/2011, Kartengrundlage:

Stadt Königs Wusterhausen

Neben den zwei genannten zentralen Versorgungsbereichen werden keine weiteren Einzel-

handelsstandorte als zentrale Versorgungsbereiche definiert. Obschon mehrere Standorte

gewisse Funktionsbündelungen und eine aus Einzelhandelssicht zu bewertende Agglomera-

tion erkennen lassen, weisen sie nicht die genannten Merkmale für zentrale

Versorgungsbereiche auf (dies betrifft z. B. den in der Karte markierten Sonderstandort

100

Hagebaumarkt). Insbesondere ist bei solchen Agglomerationen der Grad der Nutzungsmi-

schung, die städtebauliche Dichte und die damit verbundene Vitalität auch in den

Bereichen Gastronomie, Dienstleistungen und ggf. Kultur/ Bildung nicht ausreichend aus-

geprägt.

Von dieser Bewertung unberührt bleibt die Tatsache, dass solche Standorte andere Funkti-

onen als diejenigen von zentralen Versorgungsbereichen übernehmen können und sollten,

etwa Versorgungsfunktionen für den unmittelbaren Nahbereich oder die Funktion als Son-

derstandort für bestimmte großflächige Einzelhandelsvorhaben.

4.1.34.1.34.1.34.1.3 Zentraler Versorgungsbereich InnenstadtzentrumZentraler Versorgungsbereich InnenstadtzentrumZentraler Versorgungsbereich InnenstadtzentrumZentraler Versorgungsbereich Innenstadtzentrum

Räumliche Festlegung des zentralen VersorgungsbereichsRäumliche Festlegung des zentralen VersorgungsbereichsRäumliche Festlegung des zentralen VersorgungsbereichsRäumliche Festlegung des zentralen Versorgungsbereichs

Für die Bauleitplanung ist eine genaue räumliche Festlegung des Innenstadtzentrums als

zentraler Versorgungsbereich erforderlich.17 Das folgend dargestellte Zielkonzept umfasst

die in der Bestandsanalyse bereits als Innenstadtzentrum beschriebenen Bereiche der

Haupt- und Nebenlage sowie weitere Potenzialflächen zur Fortentwicklung des Innenstadt-

zentrums (vgl. Abbildung 53).

17 Die dargestellte Abgrenzung ist als gebietsscharfe, nicht als parzellenscharfe Abgrenzung zu verstehen. Ei-ne parzellenscharfe Konkretisierung kann nachfolgend im Bauleitplanverfahren vorgenommen werden. Die in der Abbildung verdeutlichte Begrenzung bezieht sich auf städtebauliche Barrieren sowie auf die in der Realität ablesbare Gebäude- und Nutzungsstruktur.

101

Abbildung Abbildung Abbildung Abbildung 53535353: Potenzialflächen zur Fortentwicklung des Innenstadtzentrums: Potenzialflächen zur Fortentwicklung des Innenstadtzentrums: Potenzialflächen zur Fortentwicklung des Innenstadtzentrums: Potenzialflächen zur Fortentwicklung des Innenstadtzentrums

PotenzialflächenPotenzialflächen

FlFlFlFlääääche Dche Dche Dche D

FlFlFlFlääääche Cche Cche Cche C

FlFlFlFlääääche Eche Eche Eche E

FlFlFlFläääächen F & Jchen F & Jchen F & Jchen F & J

FlFlFlFlääääche Iche Iche Iche I

FlFlFlFlääääche Ache Ache Ache A FlFlFlFlääääche Hche Hche Hche H FlFlFlFlääääche Gche Gche Gche G

Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 04/2008 & 06/2011, Kartengrundlage: Stadt Königs Wusterhausen

Eine Begrenzung erfährt der zentrale Versorgungsbereich einerseits entweder durch städ-

tebauliche Barrieren, durch Bereiche ohne eine hohe Nutzungsvielfalt oder durch Bereiche,

die einen eindeutigen funktionalen und fußläufig angemessen erreichbaren Zusammenhang

zum Kern des Innenstadtzentrums, der Hauptlage, vermissen lassen.

Es ergeben sich im Einzelnen, anhand der vorgestellten Kriterien (vgl. Kapitel 4.1.1) be-

gründete, Abgrenzungen des zentralen Versorgungsbereiches:

� Die Hauptlage mit der größten städtebaulichen Dichte und Nutzungsvielfalt er-

streckt sich entlang der Bahnhofstraße mit den Abzweigungen Maxim-Gorki-Straße,

Friedrich-Engels-Straße und Karl-Marx-Straße sowie entlang der Luckenwalder Stra-

ße bis Höhe Wiesenstraße. Des Weiteren entlang der Eichenallee bis Höhe Karl-

Marx-Straße.

� Die Nebenlage umfasst die Bereiche Schlossstraße und Schlossplatz sowie die an-

grenzenden Bereiche entlang der Berliner Straße – in diesem Bereich herrscht eine

102

geringere Dichte an Einzelhandelsnutzungen vor, jedoch befinden sich zahlreiche

zentrenergänzende Funktionen, z. B. das Rathaus, in diesem Bereich.

� Des Weiteren befindet sich ein Ergänzungsbereich für Gastronomie und Tourismus

im Nordosten des zentralen Versorgungsbereichs, welcher zwischen der Nebenlage

und der östlichen Erweiterungsfläche für Einzelhandelsentwicklung liegt und sich bis

zur Gerichtsstraße erstreckt. Dieser ist durch verschiedene touristische Sehenswür-

digkeiten geprägt und soll auch zukünftig vorwiegend für die Bereiche

Dienstleistung, Gastronomie, Tourismus und Kultur genutzt werden, um den zentra-

len Versorgungsbereich funktional zu ergänzen. Die integrierten Potenzialflächen D

und E (vgl. Abbildung 53) sollen dementsprechend der gastronomischen oder tou-

ristischen Fortentwicklung dienen.

� Neben der Hauptlage und der Nebenlage sind in dieser Zielperspektive weitere Po-

tenzialflächen für die Einzelhandelsentwicklung aufgenommen. Diese umfassen

sowohl den im Nordosten an die Hauptlage angrenzenden Bereich zwischen Am

Aalfang, Gerichtsstraße und Storkower Straße (Flächen J und F) als auch kleinteilige-

re Flächen im direkten zentralen Versorgungsbereich (Flächen C, G, H, I). Sie sollen

vorwiegend zur Optimierung und Ergänzung der bisherigen Einzelhandelsstruktur

dienen.

� Als mögliche zukünftige Entwicklungsoption ist im westlichen zentralen Versor-

gungsbereich eine zusätzliche Erweiterungsfläche (Fläche A) für die

Einzelhandelsentwicklung integriert. Eine potenzielle Einzelhandelsnutzung sollte

funktional mit den gewachsenen Geschäftslagen abgestimmt sein und städtebaulich

angebunden werden. Zudem wäre eine solche Einzelhandelsnutzung mit anderen

(derzeit diskutierten) Entwicklungsmöglichkeiten im Nicht-Einzelhandelsbereich ab-

zuwägen

� Grundsätzlich bietet die Fläche an der Wiesenstraße die Möglichkeit der quantitati-

ven Weiterentwicklung der Bestandsstruktur. Aufgrund der vorhandenen

Kleinteiligkeit im Innenstadtzentrum wird empfohlen, diese Fläche zukünftig zur Si-

cherung der Wettbewerbsfähigkeit zu nutzen. Eine großflächige

Einzelhandelsentwicklung mit Magnetwirkung wird hier als Möglichkeit angesehen,

um im Zusammenspiel mit dem Bahnhof und den umliegenden Flächen eine Kno-

chenstruktur zu schaffen, die Frequenzen generiert und so auch die bestehenden

Einzelhandelsbetriebe durch neue Kundenläufe stärkt. Durch diese Polbildung könn-

te das gesamte Innenstadtzentrum Königs Wusterhausens gestärkt und

funktionsgerecht weiter entwickelt werden.

103

Abbildung Abbildung Abbildung Abbildung 54545454:::: Räumliche Festlegung des Innenstadtzentrums als zentraler VersorgungsbRäumliche Festlegung des Innenstadtzentrums als zentraler VersorgungsbRäumliche Festlegung des Innenstadtzentrums als zentraler VersorgungsbRäumliche Festlegung des Innenstadtzentrums als zentraler Versorgungsbeeeereichreichreichreich


Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 04/2008 & 06/2011; Kartengrundlage: Stadt Königs Wusterhausen

104

Übergeordnete Entwicklungsziele und EmpfehlungenÜbergeordnete Entwicklungsziele und EmpfehlungenÜbergeordnete Entwicklungsziele und EmpfehlungenÜbergeordnete Entwicklungsziele und Empfehlungen

Das Innenstadtzentrum ist der zentrale Versorgungsbereich mit einer Versorgungsfunktion

für das gesamte Stadtgebiet von Königs Wusterhausen. Als städtebauliches Zentrum einer

regionalplanerisch als Mittelzentrum ausgewiesenen Kommune soll es (wie teilweise bereits

bisher) auch künftig Angebotsschwerpunkte für kurzfristig sowie mittelfristig nachgefragte

Bedarfsgüter verschiedener Qualität bereithalten, ergänzt auch um langfristig nachgefragte

Bedarfsgüter.

Als Leitfunktion sichert der Einzelhandel den übrigen Zentrenfunktionen ein hohes Besu-

cheraufkommen; er trägt somit erheblich zu einer vitalen kulturellen, handwerks- und

dienstleistungsbezogenen sowie gastronomischen Nutzungsvielfalt bei, unterstützt auch

durch das Wohnen, durch die angemessene Verkehrsstruktur sowie nicht zuletzt Bildungs-

einrichtungen und Freizeitangebote. Als vitaler und vielfältiger Mittelpunkt der Stadt soll

das Innenstadtzentrum somit nicht nur Motor für die Versorgungsfunktion sein, sondern

auch die gesamtökonomische, soziale und kulturelle Entwicklung der Stadt fördern.

Zur Gewährleistung dieser Leitfunktion sollte die beschriebene und bewertete Einzelhan-

delsbestandsstruktur (vgl. Kap. 2.4.2) erhalten und fortentwickelt werden. Im Einzelnen

sollten insbesondere folgende Erhaltungs- und Entwicklungsziele für das Innenstadtzentrum

in allen städtebaulichen und stadtentwicklungspolitischen Planungen der Stadt Königs

Wusterhausen, die einen Bezug zum Innenstadtzentrum aufweisen, berücksichtigt werden.

Tabelle Tabelle Tabelle Tabelle 19191919:::: ErhaltungsErhaltungsErhaltungsErhaltungs---- und Entwicklungsziele für das Innenstadtzentrum und Entwicklungsziele für das Innenstadtzentrum und Entwicklungsziele für das Innenstadtzentrum und Entwicklungsziele für das Innenstadtzentrum

Erhaltung und Fortentwicklung der städtebaulich- funktionalen Ausstattungsmerkmale durch…

� Sicherung und Stärkung der vorhandenen Magnetbetriebe

� Ergänzung der Strukturen und der inneren Kundenläufe durch Ansiedlung eines oder meh-

rerer neuer Magnetbetriebe/ fehlender Angebotsformen (Ziel: Qualität vor Quantität)

� Sicherung und Stärkung der bestehenden Vielfalt der kleineren Fachgeschäfte und Spezial-

angebote

� Sicherung und Stärkung der für die Gesamtfunktionalität des Innenstadtzentrums bedeu-

tenden Nahversorgungsfunktion


Empfehlungen zur AngebotsEmpfehlungen zur AngebotsEmpfehlungen zur AngebotsEmpfehlungen zur Angebots---- und Branchenentwicklung in d und Branchenentwicklung in d und Branchenentwicklung in d und Branchenentwicklung in der Innenstadter Innenstadter Innenstadter Innenstadt

Die Entwicklungsperspektive im Einzelhandel liegt vorrangig in der Stärkung der Funktion

der Innenstadt als mittelzentraler Versorgungsstandort für die Region mit kurz-, mittel- und

langfristig verfügbaren Gütern. Diese Versorgungsfunktion kann das Innenstadtzentrum

derzeit nur teilweise erfüllen. Ein Verkaufsflächenausbau in den zentrenrelevanten Sorti-

menten sollte daher mit oberster Priorität auf den zentralen Versorgungsbereich

Innenstadtzentrum konzentriert werden. Hierbei sollte die Priorität auf der Aktivierung

105

zentraler Lagen im Bereich der gewachsenen Geschäftslagen (u. a. Karl-Marx-Straße) lie-

gen. Nur so kann in Verbindung mit der Qualifizierung des Angebotes eine stärkere

Position der Innenstadt mittelfristig erreicht werden.

Für die zukünftige Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Königs Wusterhausen wurden

rechnerisch absatzwirtschaftliche Entwicklungsspielräume in vielen Sortimentsgruppen er-

mittelt (s. Kap. 3.2.3). Deutlichen Entwicklungsspielraum gibt es in den nahversorgungs-

und zentrenrelevanten Sortimentsbereichen.

Das Segment an kurzfristigen Bedarfsgütern ist in der Innenstadt – auch im Vergleich mit

anderen Städten – angemessen vertreten. Rund 3.200 m² Verkaufsfläche in rd. 27 Einzel-

handelsgeschäften mit entsprechendem Hauptsortiment machen dies deutlich. Gleichwohl

sind die ansässigen Nahversorgungsbetriebe nicht als gesamtstädtisch oder überörtlich

strahlende Magnetbetriebe zu werten, welche der Innenstadtentwicklung deutliche Impulse

für die angestrebte Funktionsaufwertung liefern könnten.

Sortimente aus der Warengruppe Drogerie/ Parfümerie/ Kosmetik werden im Innenstadt-

zentrum auf einer eher geringen Verkaufsfläche angeboten, weshalb die Ansiedlung eines

Drogeriefachmarktes empfohlen wird.

Der mittelfristige Bedarfsbereich ist mit rd. 2.400 m² Verkaufsfläche in rd. 26 Fachgeschäf-

ten für ein Mittelzentrum unterrepräsentiert. Im Innenstadtzentrum ist derzeit in diesem

Angebotssegment kein leistungsstarker Einzelhandelsbetrieb mit Ausstrahlfunktion ansäs-

sig, es gibt wenig Magneten und Filialisten. Die im mittelfristigen Bedarfsbereich relativ

geringe durchschnittliche Ladengröße weist auf einen hohen Anteil inhabergeführter Fach-

geschäfte hin - und ist zugleich ein Grund für fehlende Großbetriebe, die als Magnet

fungieren könnten. Das Konsum-Kaufhaus sticht mit seiner knapp unter der Großflächigkeit

liegenden Verkaufsfläche aus dem ansonsten überwiegend kleinteiligen Besatz hervor, ver-

fügt allerdings über kein zeitgemäßes Warenangebot und keine moderne Ladenstruktur.

Als bekannter Filialist tritt im Bereich Bekleidung Ernsting`s Family auf, übernimmt aber

schon aufgrund seiner Größe und seiner Zielgruppen (vor allem Kindermode) nicht die

Funktion eines Magnetbetriebes im Innenstadtzentrum. Das Angebot im Bereich Beklei-

dung wird ergänzt durch 12 vorwiegend kleinteilige Betriebe. Zur Attraktivitätssteigerung

in der Innenstadt wäre eine Angebotsergänzung und Angebotsqualifizierung durch überre-

gional agierende Filialisten mit einem qualitativ höherwertigen Sortiment sinnvoll.

Der langfristige Bedarfsbereich ist sowohl von der Zahl der Betriebe (ca. 20) als auch von

der Summe der Verkaufsfläche (rd. 1.400 m²) her gering vertreten. Die größte Gesamtver-

kaufsfläche sowie die höchste Anzahl an Geschäften gibt es im Sortimentsbereich

medizinische und orthopädische Artikel/ Optik. Mit dem Hauptsortiment Bettwaren/ Haus-/

Bett-/ Tischwäsche ist nur ein Betrieb vorhanden. Auch das Angebot im Bereich Uhren/

Schmuck ist mit zwei Geschäften eher gering. Für die Steigerung der Ausstrahlungskraft

der Innenstadt ist eine Sortimentsergänzung in den derzeit schwach besetzten Warengrup-

pen über die Ansiedlung von attraktiven Betrieben/ Anbietern, die eine gewisse

106

Magnetwirkung und Ausstrahlfunktion ausüben können, erforderlich, um den Standort ins-

gesamt zu stärken.

Aufgrund der Struktur des Innenstadtzentrums mit den unterschiedlichen Lagen und Cha-

rakteristika sind die Empfehlungen zur Angebots- und Branchenentwicklung räumlich zu

differenzieren (vgl. nachstehende Abbildungen). Grundsätzlich sollte der Bereich Bahnhof-

straße als Hauptteil der Entwicklungsachse Einzelhandel vom Bahnhof bis zur Luckenwalder

Straße vor allem in seinem Bestand gestärkt und profiliert werden. Grundsätzlich gilt, eine

durchgehende Attraktivität als Einzelhandelsstandort bzw. als Standort publikumsintensiver

Einrichtungen vom Bahnhof bis zur Luckenwalder Straße zu erreichen. Der bereich Wie-

senstr. Kann einen funktionalen Beitrag zu dieser Zielperspektive liefern. Der Bereich

Schlossstraße – als Nebenlage definiert – übernimmt eine ergänzende Funktion zur Bahn-

hofstraße. Hier sollen bestehende Dienstleistungen und Gastronomie gesichert und der

Bestand ergänzt werden sowie eine Einzelhandelsentwicklung angestrebt werden, die in

Ergänzung und funktionaler Abstimmung zur Hauptlage Bahnhofstraße steht. Teil der In-

nenstadtstärkung ist die Optimierung der Wegeführung in die und in der Innenstadt mit

Anbindung an das weitere Stadtgebiet.

Abbildung Abbildung Abbildung Abbildung 55555555:::: EntwicklungsempfehlunEntwicklungsempfehlunEntwicklungsempfehlunEntwicklungsempfehlungen zentraler Versorgungsbereich Innenstadtzentrumgen zentraler Versorgungsbereich Innenstadtzentrumgen zentraler Versorgungsbereich Innenstadtzentrumgen zentraler Versorgungsbereich Innenstadtzentrum

Pol:Dienstleistung, kleinteiliger EH

Pol:Gastronomie,Tourismus

Pol:Einzelhandel, Bahnhof

Pol:Mögliche

Entwicklungsoptionfür ergänzende

Einzelhandelsnutzungen in Abwägung mit

AnderenFachplanungen

Entwicklu

ngsachse

Einzelhan

del

Einzelhandels-hauptlage


Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 04/2008; Kartengrundlage: Stadt Königs Wusterhausen

107

Da das nah gelegene A10-Center mit einer Gesamtverkaufsfläche von rd. 75.000 m² und

einem vielfältigen Branchenmix ein starkes Gegengewicht zur Innenstadt darstellt, sollten in

der Innenstadt Angebotslücken und -nischen in Ergänzung zum A10-Center konkretisiert

und durch die Ansiedlung absatzwirtschaftlich sinnvoller und das bestehende innerstädti-

sche Angebot ergänzende Sortimente, z. B. Schuhe/ Lederwaren, Spielwaren, Elektroartikel

ausgefüllt werden. Hierbei gilt es die bestehende Angebotsstruktur vor allem durch höher-

wertigen Besatz zu ergänzen.

Im Bereich Dienstleistungen/ Gastronomie wird für das Innenstadtzentrum insgesamt eine

Angebotsprofilierung durch Ergänzung um moderne und zeitgemäße Betriebsformen und

Anbieter zum Beispiel aus den Bereichen Restaurant (mit Außengastronomie) und Cafés

empfohlen. Ferner wird empfohlen bestehende Unternehmen bei der Modernisierung und

Qualifizierung z. B. durch die Beratung zu Förderprogrammen und Coaching-Maßnahmen

zu unterstützen. Die in der Stadt Königs Wusterhausen vorhandenen Möglichkeiten, kleine

und mittlere Unternehmen (KMU) in der Innenstadt durch Zuschüsse bei betrieblichen In-

vestitionen oder Erweiterungen im Rahmen der integrierten Stadtentwicklung finanziell zu

unterstützen, sollten von den Unternehmen intensiv genutzt werden. Damit kann es gelin-

gen, Wettbewerbsvorteile gegenüber anderen Standorten zu erzielen bzw. vorhandene

Wettbewerbsnachteile auszugleichen. Die bestehende Funktionsvielfalt durch die inner-

städtische Bündelung gesamtstädtisch bedeutsamer Dienstleistungen und Funktionen im

Innenstadtzentrum gilt es gleichfalls zu erhalten und zu stärken.

Für die gesteuerte Ansiedlungspolitik wird die Einrichtung eines Flächenkatasters empfoh-

len. Über die Erhebung und stete Fortschreibung vermarktungsfähiger Flächen, die

aktuellen Ansiedlungsvoraussetzungen entsprechen, kann ein aktives Flächenmanagement

und damit eine offensive Standortpolitik betrieben werden. Standortpolitik bedeutet hier-

bei sowohl die gezielte Ansprache „gewünschter“ Anbieter/ Unternehmen aus den

Bereichen Einzelhandel, Dienstleistung und Gastronomie als auch die Ansprache derzeit

außerhalb des Stadtzentrums ansässiger Unternehmen.

Eine Schwäche der Innenstadt liegt insgesamt in der geringen Ausstrahlwirkung nach außen

und dem teilweise geringen und in den Sortimenten nicht tiefen Besatz vieler Einzelbetrie-

be. Mit Unterstützung aus Mitteln der Europäischen Union im Rahmen der Umsetzung des

Integrierten Stadtentwicklungskonzeptes war der Aufbau des zunächst auf drei Jahre ange-

legten City- und Geschäftsstraßenmanagements, an dem sich die Gemeinschaft der

Innenstadteinzelhändler und die Stadt Königs Wusterhausen aktiv beteiligen, ein sehr be-

deutender Schritt.

Zu den wesentlichen Aufgaben des Citymanagements zählen die Vorbereitung und Durch-

führung von Coaching-Maßnahmen zur Sicherung und zur Qualifizierung bestehender

Betriebe und Einrichtungen sowie die Entwicklung von Unterstützungsangeboten gemein-

sam mit weiteren Partnern, zum Beispiel der IHK, dem Handelsverband, der Sparkasse, z. B.

zur Warenpräsentation, Zwischenfinanzierung, Schaufenstergestaltung, Marketing, Inhaber-

nachfolge etc.

108

Aufgabe des Citymanagements ist ebenfalls die Einrichtung und Fortschreibung des Flä-

chenkatasters sowie der Aufbau eines gezielten Marketings und der Öffentlichkeitsarbeit. In

diesem Kontext gilt es, auch die nicht einzelhandelsbezogenen Angebote und Dienstleis-

tungen in der Innenstadt herauszustellen, und die Verzahnung mit touristischen Aktivitäten

herzustellen.

Potenzialflächen zurPotenzialflächen zurPotenzialflächen zurPotenzialflächen zur räumlich räumlich räumlich räumlich----funktionalen Fortentwicklung des Innenstadtzenfunktionalen Fortentwicklung des Innenstadtzenfunktionalen Fortentwicklung des Innenstadtzenfunktionalen Fortentwicklung des Innenstadtzenttttrumsrumsrumsrums

Hinsichtlich der Entwicklung von Flächenpotenzialen wird folgende Priorisierung empfoh-

len:

1. Aktivierung von Flächen/ Immobilien innerhalb der gewachsenen Strukturen

2. Aktivierung von Flächen, die im direkten räumlichen Zusammenhang mit den ge-wachsenen Geschäftslagen stehen.

Im Hinblick auf eine reine Fokussierung auf die Bestandstrukturen ist darauf hinzuwiesen,

dass Neuansiedlungen im Zentrum eher mittel- bis langfristig und mit größeren Herausfor-

derungen zu realisieren sind, da realistische Flächenentwicklungspotenziale eher bedingt

vorhanden sind. Mit einer Steigerung der Frequenzen im Innenstadtzentrum von Königs

Wusterhausen ist daher kurzfristig allenfalls in geringem Maße zu rechnen. Dies wäre mit

der Gefahr verbunden, dass das Angebot im Innenstadtzentrum kaum gestärkt und sich die

bestehenden Kaufkraftabflüsse eher verstetigen würden.

Insofern erscheint eine Beschäftigung mit der behutsamem und abgestimmten Entwicklung

direkt an die gewachsenen Geschäftslagen angrenzenden Potenzialflächen durchaus rat-

sam. In der Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt ist eine Fläche

nördlich des Bahnhofs ausgewiesen, die aufgrund ihrer Lage sowie ihrer städtebaulichen Si-

tuation Potenziale zur weiteren Einzelhandelsentwicklung aufweist. Aufgrund der

Kleinteiligkeit und der geforderten Wettbewerbsfähigkeit des Innenstadtzentrums dient

diese Fläche, ebenso wie die übrigen dargestellten Potenzialflächen, der quantitativen Wei-

terentwicklung der Bestandsstruktur (vgl. Abbildung 54) im westlichen zentralen

Versorgungsbereich Innenstadt, an der Wiesenstraße, rückwärtig des derzeitigen Netto-

Marktes.

Ziel für die Entwicklungsflächen ist es insbesondere über die funktionale und städtebauliche

Profilierung solcher Standortbereiche den Innenstadtbereich insgesamt zu stärken. Dies soll

durch die Ansiedlung von Magnet- und Ankerbetrieben und über die Optimierung der We-

geführung erreicht werden. Damit können die Bahnhofstraße belebt, mögliche

Kopplungsangebote gestärkt und abfließende Kaufkraft zurückgeholt werden. Priorität der

Aktivierung zentraler Lagen soll dabei im Bereich der gewachsenen Geschäftslagen (u. a.

Karl-Marx-Straße) liegen.

Neben den o. g. Potenzialflächen werden für die langfristige Entwicklungsperspektive des

Innenstadtzentrums strategische Ergänzungsbereiche markiert, die teilweise in den zentra-

len Versorgungsbereich einbezogen werden. Im Gebiet des Schlossparkes bis zum

109

Kirchplatz werden ergänzende Angebote insbesondere in den Bereichen Freizeit, Kultur,

Dienstleistung und Gastronomie empfohlen, Einzelhandel sollte in diesem Areal nicht ent-

wickelt werden. Auch das Areal des ehemaligen Gaswerkes nördlich des Nottekanals,

westlich der Schlossstraße ist als langfristige Ergänzungsfläche denkbar.

4.1.44.1.44.1.44.1.4 Umsetzungsempfehlungen für den zentralen VersorUmsetzungsempfehlungen für den zentralen VersorUmsetzungsempfehlungen für den zentralen VersorUmsetzungsempfehlungen für den zentralen Versorgungsbereich Innegungsbereich Innegungsbereich Innegungsbereich Innen-n-n-n-

stadtstadtstadtstadt

Für das Innenstadtzentrum von Königs Wusterhausen bestehen folgende Erhaltungs- und

Entwicklungsziele:

� Sicherung und Stärkung der vorhandenen Magnetbetriebe

� Ergänzung der Pol bildenden Struktur und der inneren Kundenläufe durch Ansied-

lung eines oder mehrerer neuer Magnetbetriebe/ fehlender Angebotsformen (Ziel:

Qualität vor Quantität)

� Sicherung und Stärkung der bestehenden Vielfalt der kleineren Fachgeschäfte und

Spezialangebote

� Sicherung und Stärkung der für die Gesamtfunktionalität des Innenstadtzentrums

bedeutenden Nahversorgungsfunktion

Die Aufenthaltsqualität ist ein wichtiger Faktor für die Attraktivität von Zentren. Sie spielt

somit eine große Rolle für das Erreichen der oben definierten Erhaltungs- und Entwick-

lungsziele. Unterschiedlichste Maßnahmen, wie beispielsweise die Verbesserung der

Sauberkeit im öffentlichen Raum, die attraktive Gestaltung der Fassaden, die Errichtung

von ausreichend Verweilmöglichkeiten oder einheitliche Bepflanzung und Möblierung des

öffentlichen Raumes können zur Attraktivitätssteigerung des Innenstadtzentrums beitragen.

Diese Maßnahmen zielen darauf ab, dass allein anhand der einheitlichen gestalterischen

Elemente der Zentrumscharakter für die Besucher ablesbar ist. Mit diesen Maßnahmen

können weitere kleinteilige Optimierungsmaßnahmen seitens der Einzelhändler und Immo-

bilieneigentümer einhergehen, die ebenfalls zu einer besseren Aufenthaltsqualität führen.

Hierzu zählen beispielsweise die Verbesserung der Ladeneingangssituation, z. B. in den

Punkten Barrierefreiheit, Beleuchtung und Sauberkeit oder eine wechselnde Schaufenster-

gestaltung.

Es bietet sich an, vorstehende beispielhaft genannte Maßnahmen im Rahmen einer Gestal-

tungssatzung für das Ortszentrum zu untersuchen und für alle Gewerbetreibenden

einheitlich und verbindlich zu regeln.

Hierzu wird empfohlen ein übergreifendes Innenstadtentwicklungskonzept zu erstellen. Da

eine reine Betrachtung der Verkaufs- und Potenzialflächen für die Aktivierung zentraler La-

gen im Bereich der gewachsenen Geschäftsbereiche nicht ausreicht, wird ein

110

übergreifendes Innenstadtentwicklungskonzept für die Umsetzung des rahmengebenden

Einzelhandelskonzeptes als zielführend erachtet.

4.1.54.1.54.1.54.1.5 ZentraleZentraleZentraleZentraler Versorgungsbereich Nr Versorgungsbereich Nr Versorgungsbereich Nr Versorgungsbereich Nahversorgungszentrum Fontaneahversorgungszentrum Fontaneahversorgungszentrum Fontaneahversorgungszentrum Fontane----CeCeCeCennnnterterterter

Räumliche Festlegung Räumliche Festlegung Räumliche Festlegung Räumliche Festlegung des zentralen Versorgungsbereichsdes zentralen Versorgungsbereichsdes zentralen Versorgungsbereichsdes zentralen Versorgungsbereichs

Die folgende Abbildung verdeutlicht die städtebaulich begründete Festlegungsempfehlung

für das Nahversorgungszentrum Fontane-Center. Sie umfasst die ansässigen Einzelhandels-

betriebe sowie weitere wichtige zentrenergänzende Funktionen entlang der Luckenwalder

Straße, dem Fontane-Platz und der Bettina-von-Arnim-Straße. Die Abgrenzung in der Ziel-

perspektive umfasst keine weiteren Bereiche neben der Bestandsabgrenzung (siehe Kapitel

2.4.3). Dies begründet sich darin, dass das Nahversorgungszentrum vorwiegend in seiner

bisherigen Struktur gestärkt werden und durch Nachnutzung von Leerständen in seiner

Nahversorgungsfunktion fortentwickelt werden soll.

111

Abbildung Abbildung Abbildung Abbildung 56565656:::: Räumliche Festlegung des Räumliche Festlegung des Räumliche Festlegung des Räumliche Festlegung des Nahversorgungszentrums FontaneNahversorgungszentrums FontaneNahversorgungszentrums FontaneNahversorgungszentrums Fontane----CenterCenterCenterCenter als zentr als zentr als zentr als zentra-a-a-a-ler Versorgungsbereich (Zielkoler Versorgungsbereich (Zielkoler Versorgungsbereich (Zielkoler Versorgungsbereich (Zielkonnnnzept)zept)zept)zept)

Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel, complan GmbH 04/2008 & 06/2011; Kartengrundlage: Stadt Königs Wusterhausen

Entwicklungsziele und Entwicklungsziele und Entwicklungsziele und Entwicklungsziele und ––––empfehlungenempfehlungenempfehlungenempfehlungen

Für das Nahversorgungszentrum Fontane-Center werden ergänzend zur Beschreibung und

Bewertung (vgl. Kapitel 2.4.3) an dieser Stelle nunmehr die Schutz- und Entwicklungsziele

definiert.

Im Wesentlichen sollte das Nahversorgungszentrum in seiner heutigen Nahversorgungs-

funktion gestärkt werden, beispielsweise durch die Erweiterung der bestehenden

Lebensmittelbetriebe auf branchenübliche Verkaufsflächen, sofern dadurch nicht ein nen-

nenswerter Kaufkraftabfluss aus sonstigen Wohngebieten in Königs Wusterhausen zu

erwarten wäre. Gleichzeitig soll es nicht in Konkurrenz zum Innenstadtzentrum treten. Die

bestehenden Leerstände sollen zum Schutz des zentralen Versorgungsbereiches Innen-

stadtzentrum nicht mit zentrenrelevantem Einzelhandel sondern mit Angeboten aus dem

nahversorgungsrelevanten Bedarfsbereich nachgenutzt werden. Folgende konkrete Ziele

werden für die Entwicklung des Nahversorgungszentrums Fontane-Center empfohlen:

112

Tabelle Tabelle Tabelle Tabelle 20202020:::: ErhaltungsErhaltungsErhaltungsErhaltungs---- und Entwicklungsziele für das Nahversorgungszentrum und Entwicklungsziele für das Nahversorgungszentrum und Entwicklungsziele für das Nahversorgungszentrum und Entwicklungsziele für das Nahversorgungszentrum FontaneFontaneFontaneFontane----CeCeCeCennnnterterterter

Erhaltung und Fortentwicklung der städtebaulich- funktionalen Ausstattungsmerkmale durch…

� Sicherung und Erhalt der bestehenden Nahversorgungsfunktion

� Sicherung und Stärkung des als Frequenzbringer unerlässlichen Lebensmittelmarktes (durch

Erweiterung der Verkaufsfläche an heute marktgängige Betriebsgrößen: bis 1.000 m² Ver-

kaufsfläche bei Lebensmitteldiscountern und bis 1.500 m² bei Lebensmittelsupermärkten)

� Nachnutzung bestehender Leerstände mit Anbietern aus dem Bereich der nahversorgungs-

relevanten Sortimente

� Funktionale Abstimmung der Einzelhandelsstruktur mit der des Innenstadtzentrums


Die Sicherung und Stärkung der vorhandenen Angebotsstruktur sollte durch folgende Emp-

fehlungen gewährleistet und umgesetzt werden:

� Weiterentwicklung der am Standort ansässigen Betriebe an marktgängige Verkaufs-

flächen, um auch in Zukunft eine wirtschaftliche Tragfähigkeit dieser zu ermöglichen.

� Vermeidung von Funktionsverlusten zulasten der vorhandenen Lebensmittelmärkte,

die durch neue Ansiedlungen außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs resultie-

ren könnten.

� Ausbau des Einzelhandelsangebotes im kurzfristigen Bedarfsbereich nur gezielt

punktuell branchenspezifisch sowie in Größenordnungen, die keine mehr als uner-

heblichen (negativen) Auswirkungen auf das Innenstadtzentrum nach sich ziehen.

Dies sollte durch den Ausschluss zentrenrelevanter Sortimente am Standort gesche-

hen.

4.24.24.24.2 Empfehlungen zur NahversorgungEmpfehlungen zur NahversorgungEmpfehlungen zur NahversorgungEmpfehlungen zur Nahversorgung

Die derzeit bestehende Nahversorgungsstruktur wird in Kapitel 2.4.3 beschrieben und ana-

lysiert. Vor diesem Hintergrund werden im folgenden Kapitel Empfehlungen zur

Stabilisierung und Verbesserung der Nahversorgung in Königs Wusterhausen ausgespro-

chen. Diese Empfehlungen stehen im engen Zusammenhang mit

� dem absatzwirtschaftlichen Entwicklungsrahmen (Kapitel 3.2),

� den übergeordneten Zielen zur künftigen Einzelhandelsentwicklung (Kapitel 3.4),

� dem empfohlenen Zentren- und Standortkonzept (Kapitel 4.1 bis 4.3),

� sowie den Ansiedlungsleitsätzen (Kapitel 4.5).

Die Ausgangslage ist zwar, wie beschrieben, gekennzeichnet durch eine quantitativ gute

gesamtstädtische Ausstattung mit Lebensmittel-Verkaufsflächen, aber auch durch eine aus-

113

baufähige räumliche Versorgung der Bevölkerung mit Lebensmittelanbietern. Diese Aus-

stattung gilt es zu optimieren.

HanHanHanHandlungsprioritätendlungsprioritätendlungsprioritätendlungsprioritäten

Aufgrund der außerordentlich hohen Bedeutung periodisch nachgefragter Sortimente als

Frequenzbringer und Magnetbetriebe einerseits sowie für eine qualitativ umfassende

wohnortnahe Versorgung andererseits sollten die künftigen Ansiedlungsbemühungen der

Stadt Königs Wusterhausen aus einer nach Handlungsprioritäten abgestuften Strategie be-

stehen:

1. Fokus der Nahversorgung auf die Zentren

� Innenstadtzentrum

� Nahversorgungszentrum Fontane-Center

2. Entwicklung der Nahversorgung in siedlungsstrukturell integrierten Lagen zur Wei-terentwicklung und Verbesserung der wohnungsnahen Versorgung

� 1. Priorität: Sicherung der Standorte in integrierten Lagen

� 2. Priorität: Neuansiedlungen/ Verlagerungen zur Versorgung des Gebietes

in unterversorgten Bereichen (vgl. Prüfschema in Ansiedlungsleitsatz III Seite

131)

3. Ansonsten konsequenter Ausschluss von nahversorgungsrelevantem Einzelhandel

Für diese Empfehlungen gelten zugleich die Ansiedlungsleitsätze (vgl. Kapitel 4.5); diese

beinhalten ein ausgewogenes Regularium zum Schutz und zur Entwicklung sowohl des

Zentrums (entsprechend der Funktionszuweisung) als auch der wohnortnahen Versorgung

in der Fläche.

Nachstehend folgen Empfehlungen zu den einzelnen Ortsteilen Königs Wusterhausens.

Empfehlungen zuEmpfehlungen zuEmpfehlungen zuEmpfehlungen zurrrr NahversorgungNahversorgungNahversorgungNahversorgung in der Kernstadt (inkl. Diepensee) in der Kernstadt (inkl. Diepensee) in der Kernstadt (inkl. Diepensee) in der Kernstadt (inkl. Diepensee)

Aufgrund der frequenzerzeugenden Wirkung der Nahversorgungsanbieter zur Stärkung des

Innenstadtzentrums sowie des Fontane-Centers, gilt es die Betriebe zu sichern und gezielt

zu ergänzen, um die Leitfunktion für die Zentren beizubehalten und auszubauen. Dabei sol-

len besonders im Innenstadtzentrum die Standortrahmenbedingungen für die Betreiber

verbessert werden, so dass diese ihre Betriebe an marktgängige Verkaufsflächen anpassen

können18. Des Weiteren soll das Nahversorgungsangebot im Nahversorgungszentrum Fon-

tane-Center ergänzt werden, indem die vorhandenen Leerstände durch Anbieter aus dem

18 Die Option zur Ansiedlung eines größeren Lebensmittelmarktes im Innenstadtzentrum sollte aus fachgu-tachterlicher Sicht weiter verfolgt werden mit dem Ziel, zusätzliche Frequenzen zu erzeugen und fördern.

114

nahversorgungsrelevanten Bedarfsbereich nachgenutzt werden. Eine verträgliche Größen-

ordnung ist jeweils nachzuweisen.

Zur Sicherung des Lebensmittelangebotes in den Zentren soll weiterhin nahversorgungsre-

levanter Einzelhandel an Ausfallstraßen und in nicht integrierter Lage ausgeschlossen

werden.

Tabelle Tabelle Tabelle Tabelle 21212121:::: EmEmEmEmpfehlungen pfehlungen pfehlungen pfehlungen für die für die für die für die NahversorgungNahversorgungNahversorgungNahversorgung in der Kernstadt (inkl. Diepensee) in der Kernstadt (inkl. Diepensee) in der Kernstadt (inkl. Diepensee) in der Kernstadt (inkl. Diepensee)

Königs Wusterhausen – Nahversorgung in der Kernstadt (inkl. Diepensee)

� Konzentration des Nahversorgungsangebotes auf die zentralen Versorgungsbereiche

� Verbesserung der Standortrahmenbedingungen (insb. der Verkaufsflächengrößen) in den

zentralen Versorgungsbereichen

� Ergänzung des Nahversorgungsangebotes im Nahversorgungszentrum (siehe auch Kapitel

4.1.5)

� Ausschluss von nahversorgungsrelevantem Einzelhandel an Ausfallstraßen und in nicht in-

tegrierter Lage


Empfehlungen zuEmpfehlungen zuEmpfehlungen zuEmpfehlungen zurrrr Nahversorgung Nahversorgung Nahversorgung Nahversorgung in Zeesen in Zeesen in Zeesen in Zeesen

In Zeesen sollen die Standortrahmenbedingungen der bestehenden Betriebe verbessert

werden, da vor allem die Verkaufsflächen nicht mehr heutzutage marktgängigen Größen-

ordnungen entsprechen. So ist eine Verkaufsflächenerweiterung der drei bestehenden

Lebensmitteldiscounter auf 800 m² zu empfehlen. Zum Schutz der zentralen Versorgungs-

bereiche soll auch im Ortsteil Zeesen nahversorgungsrelevanter Einzelhandel an

Ausfallstraßen und in nicht integrierter Lage ausgeschlossen werden.

Tabelle Tabelle Tabelle Tabelle 22222222:::: Empfehlungen zuEmpfehlungen zuEmpfehlungen zuEmpfehlungen zurrrr Nahversorgung Nahversorgung Nahversorgung Nahversorgung in Zeesen in Zeesen in Zeesen in Zeesen

Königs Wusterhausen - Nahversorgung in Zeesen

� Verbesserung der Standortrahmenbedingungen bestehender Betriebe (Verkaufsflächener-

weiterung auf max. 800 m² VKF)


tegrierter Lage


Empfehlungen zuEmpfehlungen zuEmpfehlungen zuEmpfehlungen zurrrr Nahversorgung Nahversorgung Nahversorgung Nahversorgung in Niederlehme in Niederlehme in Niederlehme in Niederlehme

Ähnlich wie im Ortsteil Zeesen sollen auch in Niederlehme die bestehenden Betriebe auf

marktgängige Verkaufsflächengrößen erweitert werden. Zum Schutz der Zentren sollte von

Seiten der Stadt auch im Ortsteil Niederlehme nahversorgungsrelevanter Einzelhandel an

Ausfallstraßen und in nicht integrierter Lage ausgeschlossen werden.

115

Tabelle Tabelle Tabelle Tabelle 23232323:::: Empfehlungen zuEmpfehlungen zuEmpfehlungen zuEmpfehlungen zurrrr Nahversorgung Nahversorgung Nahversorgung Nahversorgung in Niederlehme in Niederlehme in Niederlehme in Niederlehme

Königs Wusterhausen - Nahversorgung in Niederlehme

� Verbesserung der Standortrahmenbedingungen bestehender Betriebe


tegrierter Lage


Empfehlungen zuEmpfehlungen zuEmpfehlungen zuEmpfehlungen zurrrr Nahversorgung Nahversorgung Nahversorgung Nahversorgung in Senzig in Senzig in Senzig in Senzig

In Senzig gilt es den bestehenden Supermarkt zu sichern, so dass hier eine Erweiterung auf

1.200 m² Verkaufsfläche zur Verbesserung der Standortrahmenbedingungen zu empfehlen

ist. Des Weiteren ist nahversorgungsrelevanter Einzelhandel an Ausfallstraßen oder in nicht

integrierter Lage auszuschließen.

Tabelle Tabelle Tabelle Tabelle 24242424:::: Empfehlungen zuEmpfehlungen zuEmpfehlungen zuEmpfehlungen zurrrr Nahversorgung Nahversorgung Nahversorgung Nahversorgung in Senzig in Senzig in Senzig in Senzig

Königs Wusterhausen - Nahversorgung in Senzig


weiterung bei Lebensmitteldiscountern auf 800 m² VKF und bei Lebensmittelsupermärkten

auf max. 1.200 m² VKF)


tegrierter Lage


Empfehlungen zuEmpfehlungen zuEmpfehlungen zuEmpfehlungen zurrrr Nahversorgun Nahversorgun Nahversorgun Nahversorgungggg in Zernsdorf in Zernsdorf in Zernsdorf in Zernsdorf

Die Nahversorgung in Zernsdorf wird durch einen kleinen Lebensmittelmarkt gesichert. Hier

gilt es, um auch zukünftig ein Angebot für die Zernsdorfer Bevölkerung bereit zu stellen,

eine Erweiterung des Betriebes auf eine Verkaufsflächengröße von 1.200 m² zu fokussieren.

Des Weiteren ist auch hier der Ausschluss nahversorgungsrelevanten Einzelhandels an Aus-

fallstraßen und in nicht integrierter Lage zu empfehlen.

116

Tabelle Tabelle Tabelle Tabelle 25252525:::: Empfehlungen zuEmpfehlungen zuEmpfehlungen zuEmpfehlungen zurrrr Nahversorgung Nahversorgung Nahversorgung Nahversorgung in Zernsdorf in Zernsdorf in Zernsdorf in Zernsdorf

Königs Wusterhausen - Nahversorgung in Zernsdorf


weiterung bei Lebensmitteldiscountern auf 800 m² VKF und bei Lebensmittelsupermärkten

auf max. 1.200 m² VKF)


tegrierter Lage


Empfehlungen zuEmpfehlungen zuEmpfehlungen zuEmpfehlungen zur Nahversorgung in Wernsdorf und Kablowr Nahversorgung in Wernsdorf und Kablowr Nahversorgung in Wernsdorf und Kablowr Nahversorgung in Wernsdorf und Kablow

In den zwei Ortsteilen ist bislang kein Angebot im nahversorgungsrelevanten Bereich vor-

handen. Die Kernstadt und angrenzende Ortsteile nehmen hier eine

Mitversorgungsfunktion ein, so dass hier – auch aufgrund der nur geringen Mantelbevölke-

rung – kein stationäres Angebot in den Ortsteilen realistisch erscheint. Als Alternative zum

Angebot in den anderen Ortsteilen können mobile Versorgungsangebote oder kleinflächi-

ge Nahversorgungsläden zur Optimierung der Bestandssituation in Betracht gezogen

werden.

Um die zentralen Versorgungsbereiche zu schützen, soll auch in den Ortsteilen Wernsdorf

und Kablow nahversorgungsrelevanter Einzelhandel an Ausfallstraßen und in nicht integrier-

ter Lage ausgeschlossen werden.

4.34.34.34.3 Empfehlungen für denEmpfehlungen für denEmpfehlungen für denEmpfehlungen für den ergänzenden Sonderstandortergänzenden Sonderstandortergänzenden Sonderstandortergänzenden Sonderstandort Hagebaumarkt Hagebaumarkt Hagebaumarkt Hagebaumarkt

Neben den zentralen Versorgungsbereichen besteht in Königs Wusterhausen eine weitere

Einzelhandelsagglomeration mit einem deutlichen Standortgewicht (vgl. zur Bestandsanaly-

se und -bewertung dieses Standortes Kapitel 2.6). Im folgenden Kapitel wird erörtert,

welche Entwicklungsempfehlungen für den Sonderstandort grundsätzlich sowie im einzel-

nen erkennbar und zugunsten einer gewinnbringenden gesamtstädtischen Standortbalance

zu formulieren sind.

Übergeordnete Zielstellungen Übergeordnete Zielstellungen Übergeordnete Zielstellungen Übergeordnete Zielstellungen zu demzu demzu demzu dem ergänzenden Sonderstandortergänzenden Sonderstandortergänzenden Sonderstandortergänzenden Sonderstandort

Im Sinne dieser gesamtstädtischen Standortbalance und der übergeordneten Zielstellung

zur Einzelhandelsentwicklung in Königs Wusterhausen (vgl. Kapitel 3.4) sind mehrere Ziel-

stellungen mit der Weiterentwicklung des Sonderstandortes verbunden.

Sonderstandorte sind in der Zielstellung grundsätzlich als Ansiedlungsbereiche für den

großflächigen Einzelhandel mit nicht zentrenrelevanten Hauptsortimenten zu verstehen. Sie dienen der Ergänzung des Innenstadteinzelhandels, indem sie Einzelhandelsbetriebe auf-

nehmen,

� die einen überdurchschnittlichen Flächenverbrauch aufweisen und die in der Innen-

stadt daher räumlich schlecht anzusiedeln wären und

117

� die Sortimente führen, die die Zentren in ihrer Entwicklung nicht beeinträchtigen.

Trotz dieser Ergänzungsfunktion zu den Zentren sollte dennoch zunächst der Stärkung des

Innenstadtzentrums selbst die höchste Priorität städtischer Entwicklungsmaßnahmen und

Planungen beigemessen werden – auch etwa durch die Ansiedlung nicht zentrenrelevanter

Sortimente in den zentralen Versorgungsbereichen oder in unmittelbarer räumlicher Nähe

zu ihnen.

Die Entwicklungsmöglichkeiten von Sonderstandorten sind zudem vor dem Hintergrund ih-

rer Auswirkungen auf die flächendeckende Nahversorgungsstruktur in den

Wohnsiedlungsbereichen zu bemessen. Gemäß der übergeordneten Zielstellung sollen die

Sonderstandorte zu keinen negativen Auswirkungen auf die flächendeckende und wohn-

ortnahe Nahversorgungsstruktur führen.

Primär sollen an Sonderstandorten also die großflächigen Einzelhandelsbetriebe mit nicht

zentrenrelevantem Hauptsortiment angesiedelt werden. Die gezielte Ausweisung solcher

Sonderstandorte und die nähere planerische Befassung mit ihnen trägt begünstigend dazu

bei, dass

� Angebotsflächen für geeignete Vorhaben sehr kurzfristig zur Verfügung gestellt

werden können, weil die realen Flächen dazu frühzeitig vorbereitet werden und die

örtliche Bauleitplanung diesbezügliche Angebote bereits im Vorfeld gestalten kann,

� ihre Leistungsfähigkeit optimiert werden kann, z. B. in erschließungstechnischen

Fragestellungen,

� sie durch Aufgabenteilung, Spezialisierung, Größe sowie die Bündelungswirkung

auch in der überörtlichen Nachfrage als Einkaufsstandort für bestimmte Sortimente

deutlich wahrgenommen werden,

� benachbarte Nutzungsarten durch eine räumliche klare Fassung der jeweiligen Son-

derstandorte vor einem schleichend unter Druck geratenden Bodenpreisgefüge, der

von der Einzelhandelsfunktion ausgehen könnte, geschützt werden können, was ins-

besondere den auf günstige Grundstücke und Entwicklungsspielräume

angewiesenen sonstigen Gewerbe- oder Handwerksbetrieben zugute kommen wird.

Eine gesamtstädtische Konzentration auf einige wenige, dafür leistungsfähige Sonder-

standorte ist sinnvoll, weil eine solche Standortbündelung aus Kundensicht attraktivere und

damit auch für das überörtliche Nachfragepotenzial im mittelzentralen Einzugsgebiet inte-

ressantere Standorte schafft.

Der Entwicklungsrahmen des Sonderstandortes ergibt sich aus einer Vielzahl von relevanten

Faktoren, die bei der Erarbeitung von Empfehlungen zu berücksichtigen sind, unter ande-

rem:

� heutige Angebotsmerkmale des Sonderstandortes, auch gegenüber etwa den zent-

ralen Versorgungsbereichen,

118

� Überlegungen zu einer künftigen ausgewogenen Aufgabenverteilung zwischen dem

Sonderstandort sowie den zentralen Versorgungsbereichen,

� aktuelle Bedeutung des Sonderstandortes für die Nahversorgung sowie Auswirkun-

gen auf die flächendeckende Versorgung in den Wohnsiedlungsbereichen,

� die ermittelten gesamtstädtischen absatzwirtschaftlichen Entwicklungsrahmen (Grö-

ße, Branchenschwerpunkte etc.),

� Profilierungschancen des Sonderstandortes,

� sowie nicht zuletzt die städtebaurechtlichen und landesrechtlichen Rechtsgrundla-

gen zur Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben.

Für Königs Wusterhausen wird aufgrund der vorgenannten Aspekte ein Sonderstandort

empfohlen, der dauerhaft spezifische Versorgungsfunktionen – wie nachstehend näher be-

schrieben – übernehmen soll:

� Sonderstandort Hagebaumarkt im Ortsteil Zeesen

Der empfohlene Sonderstandort sollte im Rahmen der Ansiedlungsleitsätze (vgl. dazu Kapi-

tel 4.5) und des ermittelten absatzwirtschaftlichen Entwicklungsrahmens zur Erweiterung

oder Neuansiedlung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit nicht zentrenrelevanten

Sortimenten genutzt werden.

Die Ansiedlungsleitsätze sehen zum kleinflächigen Einzelhandel mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten (z. B. kleines Möbel-Spezialgeschäft, Anbieter von Baumarkt-Teilsortimenten

wie Parkett etc.) keine Regelungen explizit vor. Daraus ergibt sich, dass diese aus fachgu-

tachterlicher Sicht prinzipiell im gesamten Stadtgebiete zugelassen werden könnten.

Dessen ungeachtet ist dennoch zu empfehlen, dass auch solche Betriebe gezielt zur Ange-

botsbereicherung im Innenstadtzentrum (oder dessen unmittelbar angrenzenden

Randlagen) angesiedelt werden können (vgl. folgende Tabelle).

119

Tabelle Tabelle Tabelle Tabelle 26262626:::: Standortprioritäten für den nicht zentrenStandortprioritäten für den nicht zentrenStandortprioritäten für den nicht zentrenStandortprioritäten für den nicht zentren---- und nahversorgungsre und nahversorgungsre und nahversorgungsre und nahversorgungsrelevanten Einzelevanten Einzelevanten Einzelevanten Einzel-l-l-l-handel (gesamtstädtisch)handel (gesamtstädtisch)handel (gesamtstädtisch)handel (gesamtstädtisch)

Standortprioritäten für Einzelhandelsbetriebe mit nicht zentrenrelevantem und nicht nahversorgungsrelevantem Hauptsortiment

großflächige Betriebe kleinflächige Betriebe

� primär im Innenstadtzentrum oder un-

mittelbar an dieses Zentrum angrenzend

� sofern dort keine geeigneten Ansied-

lungsflächen mobilisierbar sind: am

Sonderstandort Hagebaumarkt

� primär am Sonderstandort Hagebau-

markt

� ergänzend dazu im Innenstadtzentrum,

unmittelbar räumlich ans Innenstadtzent-

rum angrenzend

� sofern dort keine geeigneten Ansied-

lungsflächen mobilisierbar sind im

sonstigen Stadtgebiet*

Quelle: eigene Darstellung; *sofern dort bauplanungsrechtlich im Einzelfall zulässig

EmpfehlungenEmpfehlungenEmpfehlungenEmpfehlungen zum Sonderstandort zum Sonderstandort zum Sonderstandort zum Sonderstandort HagebaumarktHagebaumarktHagebaumarktHagebaumarkt

Der Sonderstandort Hagebaumarkt ist gemessen an der Verkaufsfläche vor dem Innen-

stadtzentrum die größte Einzelhandelsagglomeration in Königs Wusterhausen. Hinsichtlich

seiner Verkehrsanbindung für den Pkw-Verkehr ist er durch die örtliche Verkehrsfunktion

der anbindenden Straßen gut ausgestattet. Diese Standorteigenschaften sollten als positive

Entwicklungsvoraussetzungen für die Weiterentwicklung genutzt werden, um den Sonder-

standort zu einem Standort mit gesamtstädtischer oder gar überörtlicher Bedeutung im

Hinblick auf nicht zentrenrelevante Sortimente zu entwickeln.

Auch wenn bereits Einzelhandelsangebote aus den nicht zentrenrelevanten Sortimentsbe-

reichen vorhanden sind, so stehen anteilig andere Sortimentsbereiche dennoch in

deutlicher Konkurrenz zum Innenstadtzentrum. Damit die Funktionsfähigkeit und die Ent-

wicklungsfähigkeit des zentralen Versorgungsbereichs gewährleistet werden kann, sollte

der Verkaufsflächenanteil für zentrenund nahversorgungsrelevante Sortimente daher be-

grenzt und mittel- bis langfristig reduziert werden.

Neue Einzelhandelsansiedlungen mit zentrenrelevantem Hauptsortiment sollen künftig nur

noch im Innenstadtzentrum stattfinden. Neue Einzelhandelsvorhaben mit nahversorgungs-

relevantem Hauptsortiment sollten künftig ebenfalls primär nur in zentralen

Versorgungsbereichen oder nachgeordnet in den Siedlungsbereichen zur Versorgung der

Bevölkerung angesiedelt werden (vgl. Ansiedlungsleitsätze in Kapitel 4.5). Somit verbleiben

für den Sonderstandort folgende wesentliche und zugleich nicht unbedeutende Standort-

funktionen: Er soll dauerhaft Standort sein

� für den großflächigen Einzelhandel mit nicht zentrenrelevantem und nicht nahver-

sorgungsrelevantem Hauptsortiment,

120

� auch für den kleinflächigen Einzelhandel mit nicht zentrenrelevantem und nicht nah-

versorgungsrelevantem Hauptsortiment.

In nachstehender Tabelle werden die Entwicklungsempfehlungen zum Sonderstandort Ha-

gebaumarkt zusammengefasst.

Tabelle Tabelle Tabelle Tabelle 27272727:::: Empfehlungen zum Sonderstandort Empfehlungen zum Sonderstandort Empfehlungen zum Sonderstandort Empfehlungen zum Sonderstandort HagebaumarktHagebaumarktHagebaumarktHagebaumarkt

Königs Wusterhausen - Sonderstandort Hagebaumarkt

� Positivraum für großflächige Einzelhandelsvorhaben mit primär nicht zentrenrelevantem

Hauptsortiment

� Ergänzende Funktion: Standort für kleinflächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht zentren-

und nicht nahversorgungsrelevantem Hauptsortiment

� Entwicklungspriorisierung:

1. Nachnutzung leer stehender Immobilien

2. Umstrukturierung im Bestand (ggf. Verlagerung von Betrieben mit zentrenrelevanten

oder nahversorgungsrelevanten Sortimenten in das Zentrum und Nachnutzung durch

nicht zentrenrelevante Sortimente)

� Keine weitere Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben mit zentrenund nahversorgungsre-

levanten Sortimenten

� Keine Erhöhung der sonstigen Standortattraktivität zu Lasten des Innenstadtzentrums

durch den bauplanungsrechtlichen Ausschluss weiterer einzelhandelsnaher Dienstleistun-

gen und gastronomischer Angebote

� Restriktiver Umgang mit Randsortimenten durch den bauplanungsrechtlichen Ausschluss

von zentrenrelevanten Sortimenten am Sonderstandort Hagebaumarkt unter Anwendung

der Ansiedlungsleitsätze sowie unter Berücksichtigung der planungsrechtlichen Entschädi-

gungsregelungen

� Bündelung und Steuerung der Einzelhandelsbetriebe durch Angebotsplanung am Ziel-

standort und entsprechendem Ausschluss jenseits dieser Zielstandorte


121

4.44.44.44.4 Die Sortimentsliste für Die Sortimentsliste für Die Sortimentsliste für Die Sortimentsliste für Königs WusterhausenKönigs WusterhausenKönigs WusterhausenKönigs Wusterhausen

Zur Feinsteuerung von Einzelhandelsvorhaben ist die Definition der in Königs Wusterhausen

als zentrenrelevant zu bewertenden Sortimente (Sortimentsliste) erforderlich. Erst mit Vor-

liegen einer solchen „Königs Wusterhausener Liste“ kann die Bauleitplanung oder kann im

Baugenehmigungsverfahren im Zusammenspiel mit den Ansiedlungsleitsätzen des Einzel-

handelskonzeptes über zulässige, begrenzt zulässige oder nicht zulässige Vorhaben

entschieden werden.

Bei der Herleitung der Sortimentsliste ist die Einzelhandelsbestandsstruktur von Bedeu-

tung, insbesondere hinsichtlich der Verkaufsflächenanteile der Sortimente und der

Sortimentsschwerpunkte nach städtebaulichen Lagen. Zudem ist es erforderlich, die künfti-

gen Entwicklungsoptionen im Zusammenhang mit der Zielperspektive zu beachten, um die

Sortimente bezüglich ihrer Zentrenrelevanz festzulegen. Daher können auch solche Sorti-

mente als zentrenrelevant begründet werden, die noch nicht oder nur in geringem Maße in

den zentralen Versorgungsbereichen vorhanden sind, die aber aufgrund ihrer strategischen

Bedeutung künftig dort verstärkt angesiedelt werden sollen.19 Bei der Bewertung der künf-

tigen Zielperspektive ist allerdings zu beachten, dass die anzustrebende Entwicklung

realistisch zu erreichen sein muss. Bei der Herleitung der Sortimentsliste ist außerdem zu

beachten, dass Sortimente nicht nur für sich alleine genommen bewertet werden sollten,

sondern dass sich ihre Zentrenrelevanz oder Nahversorgungsrelevanz teilweise zusätzlich

aus der Koppelung mit anderen Sortimenten begründet.

Als rechtliche Vorgaben sind der Einzelhandelserlass Brandenburg und der Landesentwick-

lungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B) heranzuziehen. Sowohl der Einzelhandelserlass

Brandenburg als auch der Landesentwicklungsplan unterscheiden zwischen „zentrenrele-

vanten“ und „nicht zentrenrelevanten“ Sortimentsgruppen, wobei die zentrenrelevanten

Sortimente in „zentrenrelevante Sortimente für die Nahversorgung“ und in „übrige zent-

renrelevante Sortimente“ differenziert werden. Zentrenrelevanten Sortimenten für die

Nahversorgung kommt eine besondere Aufgabe im Rahmen der kommunalen Daseinsvor-

sorge im Hinblick auf die Gewährleistung einer möglichst wohnungsnahen

Grundversorgung mit Waren des täglichen Bedarfes zu. Zur Gewährleistung dieses Versor-

gungszieles werden im folgenden Kapitel konkrete Entwicklungsleitsätze für

Einzelhandelsansiedlungen oder -erweiterungen mit nahversorgungsrelevanten Sortimen-

ten formuliert.

19 Vgl. hierzu den Beschluss 4 BN 33.04 des BVerwG vom 10.11.2004 sowie z. B. die Rechtsprechung des VGH Baden-Württemberg, Urteil 3 S 1259/05 vom 30.01.2006.

122

Tabelle Tabelle Tabelle Tabelle 28282828:::: Beurteilungskriterien für die Zentrenrelevanz von SortimentenBeurteilungskriterien für die Zentrenrelevanz von SortimentenBeurteilungskriterien für die Zentrenrelevanz von SortimentenBeurteilungskriterien für die Zentrenrelevanz von Sortimenten

Quelle: eigene Darstellung nach Einzelhandelserlass Brandenburg

Im Ergebnis der Sortimentsanalyse ergibt sich die folgende Liste zentren- bzw. zentrenund

nahversorgungsrelevanter Sortimente in Königs Wusterhausen als sog. „Königs Wusterhau-

sener Liste“.

Nicht Nicht Nicht Nicht zentrenrelevantzentrenrelevantzentrenrelevantzentrenrelevant sind in der Regel Sortimente, die...

� zentrale Lagen nicht prägen,

� aufgrund ihrer Größe und Beschaffenheit auch in nicht integrierten Lagen angeboten

werden (z. B. Baustoffe) bzw. aufgrund ihrer Größe und Beschaffenheit nicht für zentrale

Lagen geeignet sind (z. B. Möbel).

ZentrenrelevantZentrenrelevantZentrenrelevantZentrenrelevant sind in der Regel Sortimente, die...

� prägend für die Innenstadt und die nachgeordneten Zentren sind (Einzelhandelsstruk-

tur),

� Besucher anziehen oder die selbst auf Frequenzbringer angewiesen sind und Konkurrenz

benötigen, um ein entsprechendes Absatzpotenzial zu erreichen (Besucherfrequenz),

� überwiegend einen geringen Flächenanspruch haben (Integrationsfähigkeit),

� für einen attraktiven Branchenmix und damit die Attraktivität eines Zentrums notwendig

sind (Kopplungsaffinität),

� vom Kunden gleich mitgenommen werden können („Handtaschensortiment“/ Transport-

fähigkeit).

123

Tabelle Tabelle Tabelle Tabelle 29292929:::: Sortimentsliste für die Stadt Sortimentsliste für die Stadt Sortimentsliste für die Stadt Sortimentsliste für die Stadt Königs WusterhausenKönigs WusterhausenKönigs WusterhausenKönigs Wusterhausen („ („ („ („Königs WusterhauseKönigs WusterhauseKönigs WusterhauseKönigs Wusterhausennnner er er er Liste“)Liste“)Liste“)Liste“)

Kurzbezeichnung Kurzbezeichnung Kurzbezeichnung Kurzbezeichnung

SortSortSortSortiiiimentmentmentment

Nr. nach Nr. nach Nr. nach Nr. nach

WZ 2008WZ 2008WZ 2008WZ 200820

Bezeichnung nach WZ 2008Bezeichnung nach WZ 2008Bezeichnung nach WZ 2008Bezeichnung nach WZ 2008

Zentrenrelevante SortZentrenrelevante SortZentrenrelevante SortZentrenrelevante Sortiiiimentementementemente

Augenoptik 47.78.1 Augenoptiker

Bekleidung

(ohne Sportbekleidung)

47.71 Einzelhandel mit Bekleidung

Bettwaren aus 47.51 Einzelhandel mit Textilien (daraus NUR: Einzelhandel mit Mat-ratzen, Steppdecken u. a. Bettdecken, Kopfkissen u. a. Bettwaren)

Bücher 47.61

47.79.2

Einzelhandel mit Büchern

Antiquariate

Computer

(PC-Hardware und -

Software)

47.41 Einzelhandel mit Datenverarbeitungsgeräten, peripheren Ge-räten und Software

Elektrokleingeräte aus 47.54 Einzelhandel mit elektrischen Haushaltsgeräten (NUR: Einzel-handel mit Elektrokleingeräten einschließlich Näh- und Strickmaschinen)

Fahrräder und Zubehör 47.64.1 Einzelhandel mit Fahrrädern, Fahrradteilen und –zubehör

Foto- und optische Erzeug-

nisse und Zubehör

47.78.2 Einzelhandel mit Foto- und optischen Erzeugnissen (ohne Au-genoptiker)

Glas/ Porzellan/ Keramik 47.59.2 Einzelhandel mit keramischen Erzeugnissen und Glaswaren

Haus-/ Bett-/ Tischwäsche aus 47.51 Einzelhandel mit Textilien (darunter NUR: Einzelhandel mit Haus- und Tischwäsche, z. B. Hand-, Bade- und Geschirrtü-cher, Tischdecken, Stoffservietten, Bettwäsche)

Hausrat aus 47.59.9 Einzelhandel mit Haushaltsgegenständen a. n. g. (NUR: Einzel-handel mit Hausrat aus Holz, Metall und Kunststoff, z. B. Besteck und Tafelgeräte, Koch- und Bratgeschirr, nicht elektri-sche Haushaltsgeräte, sowie Einzelhandel mit Haushaltsartikeln und Einrichtungsgegenständen a. n. g.)

Heimtextilien/ Gardinen aus 47.53

aus 47.51

Einzelhandel mit Vorhängen, Teppichen, Fußbelägen und Ta-peten (NUR: Einzelhandel mit Vorhängen und Gardinen)

Einzelhandel mit Textilien (daraus NUR: Einzelhandel mit De-korations- und Möbelstoffen, dekorativen Decken und Kissen, Stuhl- und Sesselauflagen u. Ä.)

20 WZ 2008 = Klassifikation der Wirtschaftszweige des Statistisches Bundesamtes, Ausgabe 2008.

124




WZ 2008WZ 2008WZ 2008WZ 200821



Kinderwagen aus 47.59.922 Einzelhandel mit Haushaltsgegenständen a. n. g. (NUR: Einzel-handel mit Holz-, Kork-, Korb- und Flechtwaren)

Kurzwaren/ Schneidereibe-

darf/ Handarbeiten sowie

Meterware für Bekleidung

und Wäsche

aus 47.51 Einzelhandel mit Textilien (NUR: Einzelhandel mit Kurzwaren, z. B. Nähnadeln, handelsfertig aufgemachte Näh-, Stopf- und Handarbeitsgarn, Knöpfe, Reißverschlüsse sowie Einzelhandel mit Ausgangsmaterial für Handarbeiten zur Herstellung von Teppichen und Stickereien)

Leuchten/ Lampen aus 47.59.9 Einzelhandel mit Haushaltsgegenständen a. n. g. (daraus NUR: Einzelhandel mit Lampen und Leuchten)

Medizinische und orthopädi-

sche Geräte

47.74 Einzelhandel mit medizinischen und orthopädischen Artikeln

Musikinstrumente und Musi-

kalien

47.59.3 Einzelhandel mit Musikinstrumenten und Musikalien

Papier/ Büroartikel/ Schreib-

waren sowie Künstler- und

Bastelbedarf

47.62.2

Einzelhandel mit Schreib- und Papierwaren, Schul- und Büroar-tikeln

Schuhe, Lederwaren 47.72 Einzelhandel mit Schuhen und Lederwaren

Spielwaren 47.65 Einzelhandel mit Spielwaren

Sport- und Campingartikel

(ohne Campingmöbel und

Angelbedarf)

aus 47.64.2 Einzelhandel mit Sport- und Campingartikeln (ohne Camping-möbel, Anglerbedarf und Boote)

Telekommunikationsartikel 47.42 Einzelhandel mit Telekommunikationsgeräten

Uhren/ Schmuck 47.77 Einzelhandel mit Uhren und Schmuck

Unterhaltungselektronik 47.43

47.63

Einzelhandel mit Geräten der Unterhaltungselektronik

Einzelhandel mit bespielten Ton- und Bildträgern


22 Sortiment nach WZ 2003 = Klassifikation der Wirtschaftszweige des Statistischen Bundesamtes, Ausgabe 2003.

125




WZ 2008WZ 2008WZ 2008WZ 200823



Waffen/ Jagdbedarf/ Angeln aus 47.78.9

aus 47.64.2

Sonstiger Einzelhandel a. n. g. (daraus NUR: Einzelhandel mit Waffen und Munition)

Einzelhandel mit Sport- und Campingartikeln (NUR: Anglerbe-darf)

Wohneinrichtungsbedarf

(ohne Möbel), Bilder/ Pos-

ter/ Bilderrahmen/

Kunstgegenstände

47.78.3

aus 47.59.9

Einzelhandel mit Kunstgegenständen, Bildern, kunstgewerbli-chen Erzeugnissen, Briefmarken, Münzen und Geschenkartikeln

Einzelhandel mit Haushaltsgegenständen a. n. g. (daraus NUR: Einzelhandel mit Holz-, Kork-, Korb- und Flechtwaren

Zoologischer Bedarf und le-

bende Tiere

47.76.2 Einzelhandel mit zoologischem Bedarf und lebenden Tieren

ZentrenZentrenZentrenZentren---- und nahversorgungsrelevante So und nahversorgungsrelevante So und nahversorgungsrelevante So und nahversorgungsrelevante Sorrrrtimentetimentetimentetimente

Blumen Aus 47.76.1 Einzelhandel mit Blumen, Pflanzen, Sämereien und Düngemit-teln (NUR: Blumen)

Drogerie, Kosmetik/ Parfü-

merie

47.75 Einzelhandel mit kosmetischen Erzeugnissen und Körperpfle-gemitteln

Nahrungs- und Genussmittel 47.2 Einzelhandel mit Nahrungs- und Genussmitteln, Getränken und Tabakwaren (in Verkaufsräumen)

Pharmazeutische Artikel

(Apotheke)

47.73 Apotheken

Zeitungen/ Zeitschriften 47.62.1 Einzelhandel mit Zeitschriften und Zeitungen

Nicht zentrenrelevante SoNicht zentrenrelevante SoNicht zentrenrelevante SoNicht zentrenrelevante Sorrrrtimentetimentetimentetimente

Baumarkt-Sortiment im en-

geren Sinne

47.52

aus 47.53

aus 47.59.9

aus 47.78.9

Einzelhandel mit Metallwaren, Anstrichmitteln, Bau- und Heim-werkerbedarf (daraus NICHT: Einzelhandel mit Rasenmähern)

Einzelhandel mit Vorhängen, Teppichen, Fußbodenbelägen und Tapeten (NUR: Einzelhandel mit Tapeten und Fußboden-belägen)

Einzelhandel mit Haushaltsgegenständen (daraus NUR: Einzel-handel mit Sicherheitssystemen wie Verriegelungseinrichtungen und Tresore)

Sonstiger Einzelhandel a. n. g. (NUR: Einzelhandel mit Heizöl, Flaschengas, Kohle und Holz)


126




WZ 2008WZ 2008WZ 2008WZ 200824


Nicht zentrenrelevante SoNicht zentrenrelevante SoNicht zentrenrelevante SoNicht zentrenrelevante Sorrrrtimentimentimentimentetetete

Elektrogroßgeräte aus 47.54 Einzelhandel mit elektrischen Haushaltsgeräten(daraus NUR: Einzelhandel mit Elektrogroßgeräten wie Wasch-, Bügel- und Geschirrspülmaschinen, Kühl- und Gefrierschränken und –truhen)

Gartenartikel (ohne Garten-

möbel)

aus 47.59.925

aus 47.52.126

Einzelhandel mit Haushaltsgegenständen a. n. g. (daraus NUR: Koch- und Bratgeschirr für den Garten)

Einzelhandel mit Metall- und Kunststoffwaren a. n. g. (daraus nur: Rasenmäher, Eisenwaren und Spielgeräte für den Garten)

Kfz-Zubehör 45.32

45.40

Einzelhandel mit Kraftwagenteilen und –zubehör

Handel mit Krafträdern, Kraftradteilen und –zubehör (daraus NUR: Einzelhandel mit Teilen und Zubehör für Krafträder)

Möbel 47.59.1

47.79.1

Einzelhandel mit Wohnmöbeln

Einzelhandel mit Antiquitäten und antiken Teppichen

Pflanzen/ Samen 47.76.1 Einzelhandel mit Blumen, Pflanzen, Sämereien und Düngemit-teln (daraus NICHT: Einzelhandel mit Blumen)

Teppiche (ohne Teppichbö-

den)

47.53 Einzelhandel mit Vorhängen, Teppichen, Fußbodenbelägen und Tapeten (daraus NUR: Einzelhandel mit Teppichen, Brü-cken und Läufern)

Quelle: eigene Darstellung auf Basis der Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel und complan GmbH 04/2008

Für die kommunale Feinsteuerung empfiehlt es sich, die Sortimente in die textlichen Fest-

setzungen (bzw. Begründung) der entsprechenden Bauleitpläne zu übernehmen sowie in

der Begründung zusätzlich dieses Einzelhandelskonzept als Grundlage der Sortimentsliste

zu benennen.27 Hierbei sollten gleichzeitig die Sortimente mit den angegebenen Nummern

des Warengruppenverzeichnisses sowie dessen Sortimentsbezeichnungen gekennzeichnet

werden, um eine hinreichende Bestimmtheit und Bestimmbarkeit des Bauleitplanes zu ge-

währleisten.




27 Vgl. Kuschnerus 2007: Rn. 531.

127

4.54.54.54.5 AnsiedlungsleitsätzeAnsiedlungsleitsätzeAnsiedlungsleitsätzeAnsiedlungsleitsätze

Im Rahmen der Ansiedlungsleitsätze sollen die übergeordneten Entwicklungsziele zur künf-

tigen Einzelhandelsentwicklung (vgl. Kapitel 3.4) konkretisiert und so eine städtebaulich

bestmögliche Einzelhandelsentwicklung in der Zukunft sichergestellt werden. Die Ansied-

lungsleitsätze enthalten Regelungen zu einem ausgewogenen Verhältnis der folgenden

Ziele untereinander:

1. Stärkung der Zentren: Erhaltung und Stärkung der zentralen Versorgungsbereiche (also des Innenstadtzentrums und des Nahversorgungszentrums Fontane-Center),

2. Nahversorgung: die flächendeckende Nahversorgung in den Wohngebieten best-möglich sichern und stärken, ohne hierbei die Entwicklung der Zentren zu

beeinträchtigen,

3. Sonderstandort: ergänzend und im Rahmen eindeutiger Regelungen Standorte für den großflächigen, nicht zentrenrelevanten Einzelhandel zulassen, ohne hierbei die

Entwicklung der Zentren oder der Nahversorgung zu beeinträchtigen.

Die Ansiedlungsleitsätze stellen ein Regelwerk dar, das transparente, nachvollziehbare Zu-

lässigkeitsentscheidungen und bauleitplanerische Abwägungen vorbereitet. Sie

gewährleisten zudem die notwendige Flexibilität hinsichtlich künftig ggf. erforderlicher Ein-

zelfallentscheidungen. Sie dienen dazu, die Standortstruktur des Königs Wusterhausener

Einzelhandels insbesondere zugunsten einer gesamtstädtisch gewinnbringenden Entwick-

lung zu sichern und weiter auszugestalten.

Durch die klare Regel-Ausnahme-Struktur mit für alle Beteiligten transparenten Standort-

bewertungen tragen diese Ansiedlungsleitsätze im Zusammenspiel mit der Königs

Wusterhausener Sortimentsliste zu einer im hohen Maße rechtssicheren Ausgestaltung von

Zulässigkeitsentscheidungen und Bauleitplänen bei und garantieren somit Planungs- und

Investitionssicherheit sowohl für bestehende Einzelhandelsbetriebe als auch für ansied-

lungsinteressierte Betreiber noch nicht in Königs Wusterhausen ansässiger

Einzelhandelsbetriebe.28

Die in den Ansiedlungsleitsätzen gefassten Steuerungsempfehlungen differenzieren Einzel-

handelsbetriebe nach

� zentrenrelevanten, zentrenund nahversorgungsrelevanten sowie nicht zentrenrele-

vanten Sortimenten (Sortimentsstruktur),

� städtebaulichen Lagen bzw. Standorttypen,

28 Wesentliche Voraussetzung für die gewinnbringende Nutzung der in diesem Einzelhandelskonzept enthal-tenen Leitsätze und Steuerungsempfehlungen ist die politisch gestützte Bekräftigung dieser Inhalte, verbunden mit einer konsequenten künftigen Anwendung. Auf diese Weise entfalten die Leitsätze und Steuerungsempfehlungen ihre Potenziale für die Rechtssicherheit kommunaler Instrumente, für die Investi-tionssicherheit sowie für die Sicherung und strategische Weiterentwicklung der Einzelhandelsstandorte in Königs Wusterhausen, insbesondere des Innenstadtzentrums.

128

� Verkaufsflächenumfang,

� Haupt- und Randsortimenten.

Folgende Ansiedlungsleitsätze werden für Königs Wusterhausen empfohlen:

LeitsatzLeitsatzLeitsatzLeitsatz I: Zentrenrelevanter Einzelhandel als Hauptsortiment zukünftig I: Zentrenrelevanter Einzelhandel als Hauptsortiment zukünftig I: Zentrenrelevanter Einzelhandel als Hauptsortiment zukünftig I: Zentrenrelevanter Einzelhandel als Hauptsortiment zukünftig primärprimärprimärprimär im I im I im I im In-n-n-n-

nenstadtzentrum.nenstadtzentrum.nenstadtzentrum.nenstadtzentrum.

� In der Einzelhandelshauptlage des Innenstadtzentrums unbegrenzt (Positivraum).

� In der Einzelhandelsnebenlage grundsätzlich bis zur Großflächigkeit, darüber hinaus

nur, wenn es der Entwicklung des Innenstadtzentrums insgesamt dienlich ist. Hierbei

liegt der Fokus der Entwicklung auf kleinteiligem Einzelhandel sowie der Ansiedlung

von Dienstleistungs-, Tourismus- und Gastronomiebetrieben.

� Auf den ausgewiesenen Erweiterungsflächen ist eine funktional abstimmte Einzel-

handelsentwicklung gemäß der konzeptionellen Empfehlungen (vgl. Kapitel 4.1.3)

anzustreben.

Einzelhandelsbetriebe mit einem zentrenrelevanten Hauptsortiment sollen zukünftig primär

im zentralen Versorgungsbereich Innenstadtzentrum zulässig sein. Damit kann das Innen-

stadtzentrum in seiner heutigen Attraktivität gesichert und weiter ausgebaut werden.

Gleichzeitig wird eine Streuung solcher wichtiger Einzelhandelsangebote, ein Ungleichge-

wicht der sonstigen Standorte gegenüber der Innenstadt sowie die potenzielle Gefährdung

des Zentrums verhindert.

Der absatzwirtschaftliche Entwicklungsrahmen dient im Innenstadtzentrum als Leitlinie, de-

ren Überschreiten im Innenstadtzentrum im Einzelfall zur Attraktivierung des

Einzelhandelsangebotes beitragen kann. Der Entwicklungsrahmen stellt für das Innenstadt-

zentrum daher keine Entwicklungsgrenze dar, da es sich bei der Innenstadt um einen

stadtentwicklungspolitisch höchst bedeutsamen Einzelhandelsstandort handelt.

Innerhalb des Innenstadtzentrums sollen neue Einzelhandelsbetriebe oder Betriebserweite-

rungen primär in der gekennzeichneten Hauptlage angesiedelt werden, in der

Einzelhandelsnebenlage ist dies mit einer Verkaufsfläche unterhalb der Schwelle zur Groß-

flächigkeit ebenfalls zulässig. In der Nebenlage innerhalb des Innenstadtzentrums sollen

großflächige Einzelhandelsbetriebe alternativ nur dann angesiedelt werden, wenn hier-

durch eine strategische städtebauliche Weiterentwicklung des zentralen

Versorgungsbereichs und seiner inneren Struktur erreicht wird. Hier liegt der Fokus vorran-

gig auf den Betrieben aus den Bereichen Dienstleistung, Tourismus und Gastronomie,

daneben sollen auch kleinflächige Einzelhandelsbetriebe angesiedelt werden. Auf den aus-

gewiesenen Erweiterungsflächen im Innenstadtzentrum ist eine funktional abgestimmte

Einzelhandelsentwicklung gemäß den konzeptionellen Empfehlungen möglich.

129

Leitsatz II: Zentrenrelevanter Einzelhandel als Randsortiment begrenzt zulässLeitsatz II: Zentrenrelevanter Einzelhandel als Randsortiment begrenzt zulässLeitsatz II: Zentrenrelevanter Einzelhandel als Randsortiment begrenzt zulässLeitsatz II: Zentrenrelevanter Einzelhandel als Randsortiment begrenzt zulässig.ig.ig.ig.

� Im Innenstadtzentrum keine Beschränkung des zentrenrelevanten Randsortimentes29.

� Bis zu max. 10 % der Verkaufsfläche eines Vorhabens außerhalb der Innenstadt, ins-

gesamt max. 800 m² Verkaufsfläche.

Zur Steigerung ihrer Attraktivität aus Kundensicht ergänzen Einzelhandelsbetriebe mit nicht

zentrenrelevantem Hauptsortiment dieses häufig durch sog. Randsortimente, die oftmals

auch zentrenrelevante Sortimente umfassen.

Diese zentrenrelevanten Randsortimente beinhalten jedoch je nach Verkaufsflächenumfang

das Potenzial einer Gefährdung des Innenstadtzentrums sowie das potenzielle Hemmnis

seiner Fortentwicklung. Um das Innenstadtzentrum vor diesen unerwünschten Beeinträchti-

gungen zu schützen, um künftige Ansiedlungspotenziale für die zentralen

Versorgungsbereiche nicht zu verringern und um gleichzeitig jedoch auch städtebaulich

nicht integrierten Einzelhandelsbetrieben eine marktübliche Mindestattraktivität im Wett-

bewerbsumfeld zu ermöglichen, sollen zentrenrelevante Sortimente als Randsortiment auch

jenseits der zentralen Versorgungsbereiche in begrenztem Umfang zugelassen werden.

Diese Begrenzung soll bei 10 % der Gesamtverkaufsfläche bzw. max. 800 m² Verkaufsfläche

für die zentrenrelevanten Randsortimente liegen.

Da dieser Schwellenwert die unterschiedliche Sensitivität der zentrenrelevanten Sortimente

nicht ausreichend berücksichtigen kann, die sich aus ihrer jeweils unterschiedlichen sorti-

mentsspezifischen Angebotsstruktur im zentralen Versorgungsbereich ergibt, sollen

Verkaufsflächenbegrenzungen für Randsortimente je Sortimentsgruppe nach einer Prüfung im Einzelfall30 ggf. auch unterhalb der genannten Grenzen vorgenommen werden. Orientie-

rungswerte zur Bewertung der Randsortimentsgrößen sind im Anhang dieses Konzeptes

dargestellt und erläutert.

Zudem soll stets eine deutliche Zuordnung des Randsortiments zum Hauptsortiment gege-ben sein (z. B. Wohneinrichtungsgegenstände als Randsortiment zu Möbeln, Zooartikel als

Randsortiment im Gartenmarkt, nicht jedoch z. B. Unterhaltungselektronik). Hierdurch wer-

den Vorhaben aus Kundensicht klar definiert und es wird eine Angebotsdiversität jenseits

des zentralen Versorgungsbereichs vermieden.

29 Sofern nicht landesplanerische und städtebauliche Gründe (etwa der Schutz von zentralen Versorgungsbe-reichen in Nachbarkommunen bzw. das Beeinträchtigungsverbot) eine (Teil-)Begrenzung erforderlich werden lassen.

30 Ein Einzelfallnachweis der Unschädlichkeit gerade der zentrenrelevanten Randsortimente ist bei großflächi-gen Einzelhandelsvorhaben außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche im Rahmen der erforderlichen vorhabenbezogenen Verträglichkeitsbewertung nach § 11 Abs. 3 BauNVO bzw. § 34 Abs. 3 BauGB zu leis-ten.

130

Zentrenrelevante Sortimente als Randsortiment in Vorhaben im Innenstadtzentrum sollen regelmäßig und ohne Verkaufsflächenbegrenzung zugelassen werden, sofern Grundsatz I

gewahrt bleibt.

Nicht zentrenrelevante Sortimente als Randsortiment sollen ebenfalls regelmäßig und ohne Verkaufsflächenbegrenzung zugelassen werden, sofern die übrigen Empfehlungen dieses

Einzelhandelskonzeptes eingehalten werden (u. a. strategischer Einsatz auch nicht zentren-

relevanter Sortimente zur Stärkung der Innenstadt, Standortbündelung, Vermeidung einer

Angebotsdiversität außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs).

Leitsatz III: Nahversorgungsrelevanter EinzelLeitsatz III: Nahversorgungsrelevanter EinzelLeitsatz III: Nahversorgungsrelevanter EinzelLeitsatz III: Nahversorgungsrelevanter Einzelhandel als Hauptsortiment primär in den handel als Hauptsortiment primär in den handel als Hauptsortiment primär in den handel als Hauptsortiment primär in den

zentralen Versorgungsbereichen sowie nachgeordnet zur Gewährleistung der Nahvezentralen Versorgungsbereichen sowie nachgeordnet zur Gewährleistung der Nahvezentralen Versorgungsbereichen sowie nachgeordnet zur Gewährleistung der Nahvezentralen Versorgungsbereichen sowie nachgeordnet zur Gewährleistung der Nahver-r-r-r-

sorgung auch an sonstigen isorgung auch an sonstigen isorgung auch an sonstigen isorgung auch an sonstigen innnntegrierten Standorten.tegrierten Standorten.tegrierten Standorten.tegrierten Standorten.

� Aufgrund der hohen Bedeutung nahversorgungsrelevanter Sortimente als Fre-

quenzbringer Ansiedlung des nahversorgungsrelevanten Einzelhandels in den

zentralen Versorgungsbereichen:

� Im Innenstadtzentrum unbegrenzt, sofern negative Auswirkungen auf andere

zentrale Versorgungsbereiche und auf die wohnortnahe Grundversorgung

vermieden werden (Beeinträchtigungsverbot).

� Im Nahversorgungszentrum Fontane-Center primär zur Nahversorgung der

Bevölkerung unter Berücksichtigung der konzeptionellen Empfehlungen.

� An sonstigen integrierten Standorten zur Versorgung des Gebietes, sofern negative

Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche und die wohnortnahe Grund-

versorgung vermieden werden:

� Korrespondierend zu den konzeptionellen Aussagen zur Entwicklung der

Nahversorgung: vorrangig in den unterversorgten Bereichen,

� in sonstigen integrierten Lagen entsprechend des Prüfschemas zur Nahver-

sorgung,

� Verkaufsflächenanhaltswerte: bis 800 m² bei Lebensmitteldiscountern und

1.200 m² bei Supermärkten (ggf. darüber bei zusätzlicher Anwendung der

Kriterien der AG Strukturwandel31, Detailprüfung notwendig).

Aufgrund der hohen Bedeutung, die die nahversorgungsrelevanten Sortimente als Kun-

denmagnet und für die Besucherfrequenz im zentralen Versorgungsbereich haben, sollen

Einzelhandelsvorhaben mit einem nahversorgungsrelevanten Hauptsortiment primär nur in

den zentralen Versorgungsbereich selbst angesiedelt werden.

31 Bericht der „Arbeitsgruppe Strukturwandel im Lebensmitteleinzelhandel und § 11 Abs. 3 BauNVO“ beim Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen (BMVBW) 2002.

131

In den übrigen Wohnsiedlungsgebieten außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs

(sonstige integrierte Standorte) kann ein Nahversorgungsangebot zugunsten der (engeren)

Gebietsversorgung zugelassen werden. Hierdurch soll die flächendeckende Nahversorgung

gestärkt werden, ohne dabei die zentralen Versorgungsbereiche zu schädigen oder in ihren

Entwicklungsmöglichkeiten zu beeinträchtigen. Die Größenordnung eines anzusiedelnden

Lebensmittelmarktes kann im Einzelfall darüber entscheiden, ob negative Auswirkungen auf

die zentralen Versorgungsbereiche auftreten oder ob das Vorhaben unschädlich ist und der

näheren Versorgung dient. Das folgende Prüfschema zeigt vereinfacht die Berechnung

tragfähiger, auf die Nahbereichsversorgung abgestellter Größenordnungen:

Abbildung Abbildung Abbildung Abbildung 57575757:::: Prüfschema für Lebensmittelmärkte an sonstigen integrierten StandPrüfschema für Lebensmittelmärkte an sonstigen integrierten StandPrüfschema für Lebensmittelmärkte an sonstigen integrierten StandPrüfschema für Lebensmittelmärkte an sonstigen integrierten Standoooorrrrtentententen

Anzahl der Einwohner innerhalb eines 500 m-Radius um den geplanten Vorhabenstandort

multipliziert mit der Kaufkraft für Nahversorgung*:

2.230 € je Einwohner/Jahr

davon 35 % (Kaufkraftabschöpfung)

= tragfähiger Umsatz für das Vorhaben

dividiert durch die örtliche branchen- und

betriebstypische Verkaufsflächenproduktivität (Supermarkt: 3.000-4.000 €/m² VKF;

Lebensmitteldiscounter: 3.500-5.000 €/m² VKF)

= tragfähige Gesamtverkaufsfläche für das Vorhaben in m²

Quelle: eigene Darstellung, Prüfschema nach Bezirksregierung Köln (2008); * Nahrungs- und Ge-nussmittel, Getränke, Backwaren, Fleischwaren sowie Drogeriewaren; Werte angepasst an die örtlichen Verhältnisse

Durch das Prüfschema ergeben sich Spannweiten für die Gesamtverkaufsflächen geplanter

Vorhaben, die unter Berücksichtigung der Ziele dieses Einzelhandelskonzeptes sowie der

Vermutungsregeln nach BauNVO noch als tragfähig gelten können. Hierbei kann ein Vor-

haben im Einzelfall je nach Einwohnerdichte im Einzugsradius den

Vermutungsschwellenwert von 800 m² Gesamtverkaufsfläche überschreiten, ohne zugleich

dem Regelungstatbestand nach § 11 Abs. 3 BauNVO zu unterliegen, da durch das Prüf-

schema die überwiegende Gebietsversorgungsfunktion des geprüften Vorhabens

nachgewiesen wird. An den städtebaulich nicht integrierten Standorten (den primär ge-werblich geprägten Standorten, vgl. Glossar) sollte die Ansiedlung von

132

nahversorgungsrelevantem Einzelhandel im Hauptsortiment ausgeschlossen werden.32 Hier-

von ausgenommen sind allenfalls etwa Kioske, die zur Versorgung des Gebietes dienen,

oder Tankstellenshops.

Leitsatz Leitsatz Leitsatz Leitsatz IV: IV: IV: IV: Großflächiger nicht Großflächiger nicht Großflächiger nicht Großflächiger nicht zentrenrelevanter Einzelhandel primär am Sondezentrenrelevanter Einzelhandel primär am Sondezentrenrelevanter Einzelhandel primär am Sondezentrenrelevanter Einzelhandel primär am Sonder-r-r-r-

standort standort standort standort HagebaumarktHagebaumarktHagebaumarktHagebaumarkt, ergänzend dazu im Innenstadtzentrum., ergänzend dazu im Innenstadtzentrum., ergänzend dazu im Innenstadtzentrum., ergänzend dazu im Innenstadtzentrum.

Großflächige Einzelhandelsvorhaben mit nicht zentrenrelevantem Hauptsortiment sollen primär am Sonderstandort Hagebaumarkt und ergänzend dazu zur Angebotsbereicherung

im Innenstadtzentrum (oder unmittelbar daran angrenzend) angesiedelt werden. Grund-

sätzlich ist eine räumliche Bündelung dieser Vorhaben anzustreben, um einer Dispersion

des Einzelhandelsstandortgefüges auch im Interesse der Standortsicherung für produzie-

rende und Handwerksbetriebe entgegenzuwirken.

Nicht großflächige Einzelhandelsvorhaben mit nicht zentrenrelevantem Hauptsortiment sol-len prinzipiell an allen Standorten im Stadtgebiet zugelassen werden, wobei zugunsten der

oben genannten Faktoren ebenfalls die Ansiedlung im zentralen Versorgungsbereich In-

nenstadtzentrum (oder unmittelbar angrenzend an diesen) sowie eine Standortbündelung

an dem Sonderstandort nahe zu legen ist.

Leitsatz V: Ausnahmsweise zulässig: VerkLeitsatz V: Ausnahmsweise zulässig: VerkLeitsatz V: Ausnahmsweise zulässig: VerkLeitsatz V: Ausnahmsweise zulässig: Verkaufsstellen von Handwerksbetrieben sowie aufsstellen von Handwerksbetrieben sowie aufsstellen von Handwerksbetrieben sowie aufsstellen von Handwerksbetrieben sowie

produziereproduziereproduziereproduzierenden oder weiterverarbeitenden Gewerbebnden oder weiterverarbeitenden Gewerbebnden oder weiterverarbeitenden Gewerbebnden oder weiterverarbeitenden Gewerbebetrieben.etrieben.etrieben.etrieben.

Ausnahmsweise sollen Verkaufsstellen von Handwerks-, produzierenden und weiterverar-

beitenden Gewerbebetrieben zugelassen werden („Handwerkerprivileg“), wenn

� eine räumliche Zuordnung zum Hauptbetrieb,

� die Errichtung im betrieblichen Zusammenhang,

� eine deutliche flächen- und umsatzmäßige Unterordnung sowie eine sortimentsbe-

zogene Zuordnung zum Hauptbetrieb gegeben ist und

� wenn eine Verkaufsflächenobergrenze von max. 800 m² nicht überschritten wird

bzw. sich die Verkaufsflächen für zentrenrelevante Sortimente an der Innenstadt-

struktur orientieren (vgl. Leitsatz II).

Die Zulässigkeit von Verkaufsstellen an landwirtschaftlichen Betrieben bemisst sich im Übri-

gen nach §§ 35 bzw. 201 BauGB.

ZwischenfazitZwischenfazitZwischenfazitZwischenfazit

In der Zusammenschau ergibt sich mit den Ansiedlungsleitsätzen ein Bewertungsinstrument

für spezifizierte Einzelhandelsvorhaben sowie ein Anwendungsrahmen für die Bauleitpla-

32 Ggf. ist zur Umsetzung dieser Empfehlung auch eine Anpassung bzw. Überarbeitung bestehender Gewer-begebietsbebauungspläne notwendig.

133

nung, und zwar bezogen auch auf die im Zentren- und Standortkonzept gekennzeichneten

Standortziele. In der konsequenten Anwendung ergeben sich für geplante Einzelhandels-

vorhaben je nach Sortiments- und Größenstruktur empfohlene oder abzulehnende

Standorte sowie innerhalb möglicher Standorte eine teils mit Prioritäten versehene Empfeh-

lung.

Durch diese standardisierten Leitsätze werden vorhabenbezogene und bauleitplanerische

Zulässigkeitsfragen künftig effizient zu beantworten sein, womit nicht zuletzt auch eine Ver-

fahrensbeschleunigung erreicht werden kann.

134

5555 Empfehlungen zur Umsetzung und Verstetigung des KonzeptEmpfehlungen zur Umsetzung und Verstetigung des KonzeptEmpfehlungen zur Umsetzung und Verstetigung des KonzeptEmpfehlungen zur Umsetzung und Verstetigung des Konzepteeeessss

5.15.15.15.1 Umsetzung in der BauleitplanungUmsetzung in der BauleitplanungUmsetzung in der BauleitplanungUmsetzung in der Bauleitplanung

Im Zusammenhang mit den Ansiedlungsleitsätzen für Einzelhandelsvorhaben in Königs

Wusterhausen werden in diesem Kapitel Empfehlungen für bauplanungsrechtliche Steue-

rungsstrategien zur räumlichen Steuerung des Einzelhandels ausgesprochen, die sowohl für

neu zu erarbeitende Bebauungspläne als auch im Einzelfall für die Anpassung bestehender

älterer Bebauungspläne herangezogen werden können.

Empfohlene bauplanungsrEmpfohlene bauplanungsrEmpfohlene bauplanungsrEmpfohlene bauplanungsrechtliche Steuerungsstrategienechtliche Steuerungsstrategienechtliche Steuerungsstrategienechtliche Steuerungsstrategien

Ein wesentlicher Umsetzungsaspekt zur gesamtstädtischen Steuerung des Einzelhandels

besteht darin, „erwünschte“ Standorte planungsrechtlich für die entsprechenden Ansied-

lungsvorhaben vorzubereiten sowie andererseits „unerwünschte“ Standorte33 bzw.

Sortimente frühzeitig bauplanungsrechtlich auszuschließen.

Hieraus begründen sich u. a. folgende strategische kommunale Aufgaben:

� Planungsrechtliche und sonstige Vorbereitung der Ansiedlung weiterer gewünschter

Einzelhandelsvorhaben im Innenstadtzentrum gemäß den im Einzelhandelskonzept

empfohlenen Sortimentsgruppen, -größenordnungen und den im Konzept ange-

sprochenen mikro- und makroräumlichen Standort- und Lagebewertungen.

� Mittel- bis langfristiger Standortumbau auf Grundlage der Ansiedlungsleitsätze an

denjenigen Standorten, die gemäß dem Zentren- und Standortkonzept für die ent-

sprechenden Sortimente (insbesondere zentrenrelevante und nahversorgungs-

relevante) dauerhaft nicht mehr in Frage kommen sollen, vorbereitet durch eine ent-

sprechende Überarbeitung planungsrechtlicher Festsetzungen für diese Gebiete

unter Berücksichtigung der planungsrechtlichen Entschädigungsregelungen.

� Kurzfristiger Standortumbau an Standorten, die hierfür sofort in Frage kommen.

� Konsequenter und frühzeitig erarbeiteter planungsrechtlicher Ausschluss von Einzel-

handel in Gewerbegebieten in Verbindung mit den Ansiedlungsleitsätzen, ggf.

können handwerks- und produktionsbedingter Verkauf ausnahmsweise zugelassen

werden (vgl. Leitsatz V).

� Abwehr bzw. Hinwirken auf die Modifikation von einzelhandelsbezogenen Planvor-

haben in Nachbarkommunen, die erkennbar den eigenen zentralen

Versorgungsbereich Innenstadtzentrum zu schädigen drohen und die gewünschte

zusätzliche Ansiedlungspotenziale im zentralen Versorgungsbereich im Rahmen der

eigenen mittelzentralen Ansiedlungsspielräume gefährden, und zwar auf Basis der

33 „Erwünscht“ bzw. „unerwünscht“ im Sinne des Zentren-, Standort- und Nahversorgungskonzeptes im Zu-sammenhang mit den Ansiedlungsleitsätzen.

135

Abwehrrechte des BauGB und der Königs Wusterhausener Liste zentrenrelevanter

Sortimente.

BaurechtsanalyseBaurechtsanalyseBaurechtsanalyseBaurechtsanalyse

Eine weitere Empfehlung liegt in der Handlungsnotwendigkeit der Baurechtsanalyse bzw. in

der Anpassung bestehender Bebauungspläne. Hierbei liegt die Priorität in der planungs-

rechtlichen Absicherung der Festsetzungen für bestehende großmaßstäbliche Standorte.

Eine Anpassung, Konkretisierung oder Ausdifferenzierung der dortigen Sortimentsangaben

sollte unter folgenden Prüfungen stattfinden:

� Überprüfen von VKF-Kontigentierungen

� Überprüfen von VKF-Obergrenzen in GE/ MI

� Überprüfen der festgesetzten Anlagetypen

Allgemeine Hinweise zu Festsetzungen in BebauungsplänenAllgemeine Hinweise zu Festsetzungen in BebauungsplänenAllgemeine Hinweise zu Festsetzungen in BebauungsplänenAllgemeine Hinweise zu Festsetzungen in Bebauungsplänen

Die vorgenannten strategischen Empfehlungen beinhalten eine Vielzahl möglicher pla-

nungsrechtlicher Anwendungsfragestellungen, die je nach Vorhaben und Standort weiter

differieren. Insofern können und dürfen keine dauerhaft gültigen generellen Musterfestset-

zungen entworfen werden. Zur Ausgestaltung rechtssicherer Bauleitpläne ist generell zu

empfehlen, dass sich die Begründung zum jeweiligen Bebauungsplan deutlich auf dieses

Einzelhandelskonzept in Verbindung mit dem bestätigenden Beschluss des zuständigen po-

litischen Gremiums bezieht. Dies sollte jedoch nicht als pauschales Zitat erfolgen, sondern

als konkrete und standortbezogene Auseinandersetzung mit:

� dem jeweils individuellen Planerfordernis,

� der aktuellen Einzelhandelsbestandsbewertung zum zentralen Versorgungsbereich

Innenstadtzentrum (einschließlich der strukturprägenden Angebotsmerkmale wie

etwa die das Warenangebot prägenden Sortimente und Betriebsgrößen, Stärken

und Schwächen einschließlich Leerstand usw.),

� der Begründung, warum der Erhalt und die Weiterentwicklung des zentralen Versor-

gungsbereichs Innenstadtzentrum, der Nahversorgungsstruktur bzw. der

ergänzenden Sonderstandorte sinnvoll erscheint und in welcher Weise dies gesche-

hen soll34 (hierzu hält dieses Einzelhandelskonzept vielfältige Einzelaspekte

standortbezogen vor),

� der Lage des Planvorhabens innerhalb des beabsichtigten zukünftigen Zentren-,

Standort- und Nahversorgungskonzeptes dieses Einzelhandelskonzeptes,

34 So z. B. die Begründung zum Entwurf eines Gesetzes zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die In-nenentwicklung der Städte (BauGB-Novelle 2007) bezogen auf die neuen B-Pläne der Innenentwicklung nach § 9 Abs. 2a BauGB (vgl. BT-Drs. 16/2496: S. 11).

136

� den Zielen, die mit der Planung verfolgt werden und deren Bezug zu den o. g. Ent-

wicklungsleitlinien,

� den konkreten städtebaulichen Gründen, aus denen ein bestimmtes Einzelhandels-

vorhaben am jeweiligen Standort hinsichtlich Verkaufsflächengröße und

Sortimentsstruktur begrenzt werden soll bzw. aus denen Einzelhandelsvorhaben am

jeweiligen Standort vollständig ausgeschlossen werden sollen.

Die Ansiedlungsleitsätze, die in diesem Einzelhandelskonzept enthalten sind, sollten als

Abwägungsgrundsätze in die Erarbeitung des jeweiligen Bebauungsplans übernommen

werden.

Die Königs Wusterhausener Liste zentrenund nahversorgungsrelevanter Sortimente sollte,

damit sie deutlich erkennbarer Bestandteil der Planung wird, in den Festsetzungen (bzw.

der Begründung) des jeweiligen Bauleitplans aufgenommen werden.35

Sofern Bebauungspläne Standorte im zentralen Versorgungsbereich überplanen, so sollte in

der Begründung zum Bebauungsplan der zentrale Versorgungsbereich namentlich und er-

gänzend ggf. zeichnerisch bezeichnet werden; die Planzeichnung selbst eignet sich

aufgrund des begrenzten Planzeichenkatalogs nicht zur Kennzeichnung dieser besonderen

Standortkategorie.

Weitere Begründungen für die Steuerung des Einzelhandels ergeben sich – neben den Zie-

len und Leitsätzen dieses Einzelhandelskonzeptes36 – bereits aus §§ 1 Abs. 6 Nr. 4 und 2

Abs. 2 BauGB i. V. m. § 11 Abs. 3 BauNVO sowie den landes- und regionalplanerischen

Vorgaben.

Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass die aktuelle Rechtsprechung des Bundesverwal-

tungsgerichts die Festsetzung gebietsbezogener Verkaufsflächenbeschränkungen für

unwirksam erklärt hat37. Dies gilt es insbesondere bei der bauplanungsrechtlichen Vorberei-

tung der Ansiedlung von Einzelhandelsvorhaben zu berücksichtigen.

35 Hierbei sollten die Sortimente mit den in der Sortimentsliste angegebenen Nummern des Warengruppen-verzeichnisses (WZ 2003/ WZ 2008) sowie dessen Sortimentsbezeichnungen gekennzeichnet werden, um eine hinreichende Bestimmtheit und Bestimmbarkeit des Bauleitplanes zu gewährleisten.

36 Das Einzelhandelskonzept selbst stellt ein städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne von § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB dar.

37 Vgl. hierzu das Urteil 4 CN 3.07 des BVerwG vom 03.04.2008.

137

TextbebauungsplanTextbebauungsplanTextbebauungsplanTextbebauungsplan

Das Gesetz zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der Städte

vom 21.12.2006 stärkt die kommunale Steuerungsmöglichkeit der räumlichen Einzelhan-

delsentwicklung. Insbesondere die Festsetzungsmöglichkeiten der Städte und Gemeinden

für den Bebauungsplan nach § 9 BauGB wurden durch die Einführung eines Abs. 2a mit

dem Ziel ergänzt, die wohnortnahe Grundversorgung der Bevölkerung zu sichern. Für die

Stadt Königs Wusterhausen kann die Nutzung dieses ‚abwehrenden’ Instrumentes mit dem

Ziel des Schutzes des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadtzentrum von Nutzen sein. In

diesem Kontext können für die im Zusammenhang bebauten Ortsteile (§ 34 BauGB) zur Er-

haltung oder Entwicklung des zentralen Versorgungsbereichs von Königs Wusterhausen in

einem Bebauungsplan festgesetzt werden, dass nur bestimmte Arten der nach § 34 Abs. 1

und 2 BauGB zulässigen baulichen Nutzungen zulässig oder nicht zulässig sind oder nur

ausnahmsweise zulässig sein sollen. Diese Festsetzungen können auch für Teile des räumli-

chen Geltungsbereichs des Bebauungsplans unterschiedlich getroffen werden. Wesentliche

Grundvoraussetzung für die planungsrechtliche Absicherung der Bebauungspläne ist der

inhaltliche Bezug auf das Einzelhandelskonzept, welches Aussagen über zu erhaltenden

oder zu entwickelnden Bereiche des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt enthält.

5.25.25.25.2 FortFortFortFortschreibung der Datenbasisschreibung der Datenbasisschreibung der Datenbasisschreibung der Datenbasis

Die hohe Dynamik im Einzelhandelssektor sollte in der im Einzelhandelskonzept für Königs

Wusterhausen zugrunde gelegten Datenbasis Berücksichtigung finden. Der Einzelhandel in

Königs Wusterhausen ist, wie der gesamte deutsche Einzelhandel auch, durch anhaltende

Veränderungen von Neuansiedlungen, Betriebserweiterungen und -aufgaben gekennzeich-

net, die Handlungsbedarf besonders bei der Nahversorgung ergeben können. Die zu

grunde gelegte Datenbasis, dabei vor allem die Bestandserhebung, bedarf einer regelmä-

ßigen Aktualisierung, um mit frühzeitiger Kenntnis Reaktionen auf Veränderungen zu

ermöglichen.

EinzelhandelsEinzelhandelsEinzelhandelsEinzelhandels----MonitoringMonitoringMonitoringMonitoring

Durch die hohe Dynamik im Einzelhandelssektor empfiehlt es sich, ein sog. Einzelhandels-

Monitoring zu installieren, welches die Erfassung von ‚versorgungsstrukturprägenden’ Be-

trieben gewährleistet, so dass zur Beurteilung künftiger Ansiedlungs- und

Erweiterungsvorhaben eine möglichst aktuelle und hinreichend valide Datenbasis zur Ver-

fügung steht. Dabei handelt es sich üblicherweise um Anbieter in den folgenden

Warengruppen:

� Nahrungs- und Genussmittel,

� Drogerie/ Parfümerie/ Kosmetik, Apotheken,

� Bekleidung, Schuhe/ Lederwaren,

� Sportartikel, Spielwaren/ Hobby,

138

� Elektro/ Leuchten, Haushaltsgeräte,

� PBS, Zeitungen/ Zeitschriften, Bücher,

� Neue Medien/ Unterhaltungselektronik,

� GPK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör.

Grundsätzlich sind demnach alle Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von rd.

400 m² zu berücksichtigen und in ein gesondertes georeferenziertes Einzelhandelskataster

einzupflegen. Als Quelle dafür können die übergebenen Daten aus der Bestandserhebung

des Einzelhandelskonzeptes verwendet werden.

Das jeweilige Monitoring sollte auf kommunaler Ebene oder z. B. im Rahmen des City-

Managements durchgeführt werden. Dem „Pfleger“ der Daten sollten Informationen über

Neuansiedlungen und Erweiterungen von der entsprechenden örtlichen Genehmigungsbe-

hörde weitergegeben werden. Wenn möglich sollte zudem jährlich eine Überprüfung der

Daten durch das Aufsuchen der strukturprägenden Betriebe erfolgen.

Fortschreibung des Fortschreibung des Fortschreibung des Fortschreibung des EinzelhandelskonzeptEinzelhandelskonzeptEinzelhandelskonzeptEinzelhandelskonzepteeees für s für s für s für Königs WusterhausenKönigs WusterhausenKönigs WusterhausenKönigs Wusterhausen

Trotz dieser Fortführung durch das Einzelhandels-Monitoring ist aufgrund der hohen Dy-

namik im Einzelhandel ein Bedarf zur Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für

Königs Wusterhausen – inkl. einer flächendeckenden Vollerhebung des Einzelhandels –

empfehlenswert. Insbesondere die konzeptionellen Bausteine zu den Leitlinien für die zu-

künftige Einzelhandelsentwicklung bedürfen einer (Erfolgs-)Kontrolle und ggf. einer

Fortschreibung. Die Ziele des Konzeptes sollten unabhängig von kurzfristigen Veränderun-

gen Fortbestand besitzen. Besondere Notwendigkeit an einer Fortschreibung besteht

dann, wenn sich z. B. die örtliche Einzelhandelszentralität stark verschieben sollte. Dieser

Bedarf sollte erfahrungsgemäß alle 5 Jahre von der Stadt Königs Wusterhausen mit ande-

ren relevanten Akteuren bewertet werden. Bei erheblichen Veränderungen der

gesetzlichen Grundlagen zur Steuerung der Einzelhandelsentwicklung sollte ebenfalls eine

Fortschreibung des Konzeptes erfolgen.

5.35.35.35.3 Verknüpfung mit dem TourismusVerknüpfung mit dem TourismusVerknüpfung mit dem TourismusVerknüpfung mit dem Tourismus

Vorhandene touristische Potenziale von Kommunen können ebenfalls als Chance für den

Einzelhandel gesehen werden. Shopping nimmt als Freizeitaktivität im Urlaub und auch auf

Tagesreisen einen hohen Stellenwert ein. Auch die örtliche Gastronomie profitiert durch ei-

ne längere Verweildauer der Touristen in den Innenstädten.

Königs Wusterhausen verfügt über eine Vielzahl von touristischen Angeboten, besonders

hervorzuheben ist hierbei das Schloss mit den Kavaliershäusern, die Mühleninsel, der Fun-

kerberg und das Heimatmuseum. Eine Verzahnung von Tourismus und Einzelhandel ist

somit auch für die Stadt Königs Wusterhausen zu empfehlen, z. B. durch aktive Vermark-

tungsmaßnahmen wie einen Einkaufsführer, der auch in den Hotels und Pensionen

ausgelegt wird. Auch die Verbesserung des Services (z. B. Schließfächer, Lieferung ins Ho-

139

tel) und die Anpassung sowie Vereinheitlichung der Ladenöffnungszeiten können als Hand-

lungsfelder genannt werden.

Durch empirische Untersuchungen (beispielsweise durch Vor-Ort-Befragungen, Befragun-

gen im Gastgewerbe) können zudem die konkreten Bedarfe der Touristen evaluiert

werden. Ausgehend von diesen Ergebnissen ist die Anpassung und Ergänzung der Pro-

duktpalette im Einzelhandel (z. B. Angelbedarf, hochwertige Bekleidung,

Fahrradzubehör,…) anzustreben.

140

6666 SchlusswortSchlusswortSchlusswortSchlusswort

Die Stadt Königs Wusterhausen verfügt hinsichtlich ihrer aktuellen Einzelhandelsstruktur

über eine ausbaufähige Ausgangsbasis für eine Stärkung der vorhandenen Standorte, ins-

besondere des Innenstadtzentrums sowie auch zur Stärkung des Nahversorgungszentrums

Fontane-Center mit klar definierter Versorgungsaufgabe. Während der Erarbeitung dieses

Einzelhandelskonzeptes wurden – begleitet und konstruktiv unterstützt durch die Verwal-

tung und durch die parallel durchgeführten Werkstattgespräche – Entwicklungsszenarien

und künftige Leitlinien erörtert, die es erlauben, stringente Instrumente zur bauleitplaneri-

schen und genehmigungsrechtlichen Steuerung der Standorte und der künftigen Vorhaben

abzuleiten.

In diesem Bericht werden die notwendigen Instrumente vorgestellt, Empfehlungen zu Um-

setzungsprioritäten ausgesprochen und ggf. erkennbare Handlungsalternativen

angesprochen. Durch den Beschluss dieses Einzelhandelskonzeptes durch das zuständige

kommunalpolitische Gremium werden die Empfehlungen für die Verwaltung bindend (gem.

§ 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB); zugleich entfalten die enthaltenen Instrumente hierdurch ihre

größtmögliche Wirkung für die Rechtssicherheit der Bauleitplanung und der Genehmi-

gungspraxis. Ebenso trägt der Beschluss dazu bei, dass die Effizienz der Verwaltungsarbeit

in Sachen Standortbeurteilungen gewährleistet werden kann.

Obschon dieses Einzelhandelskonzept zunächst ein primär stadtplanerisches Instrumentari-

um darstellt, kann es auch in anderen Zusammenhängen (Teil-)Beiträge zur Fortentwicklung

der Handelsstandorte leisten, so zum Beispiel im Rahmen der Wirtschaftsförderung und des

City-Managements. So sollten im Sinne einer aktiven Umsetzung des Konzeptes mit Wei-

terentwicklung der Standortstruktur folgende (Teil-) Beiträge zur Umsetzung gelangen:

� Die Realisierung von Entwicklungsvorhaben im Innenstadtzentrum (siehe emp-

fohlene Flächen/ Sortimente),

� Detailkonzepte für ausgewählte Fragestellungen zu Branchenmix, Marktauftritt,

städtebaulicher Gestaltung,

� die Anpassung der B-Pläne entsprechend der Zielaussagen des Konzeptes,

� prozessbegleitende Maßnahmen zur Einbindung der Händlerschaft und der Im-

mobilieneigentümer in die Maßnahmen zur Standortstärkung.

I

AnhangAnhangAnhangAnhang

OrOrOrOrientierungswerteientierungswerteientierungswerteientierungswerte

Ansiedlungsleitsatz II beinhaltet eine Ausnahmeregelung für zentrenrelevante Sortimente

außerhalb des Innenstadtzentrums, die als Randsortiment je nach geplantem Vorhaben und

Betriebstyp marktüblich sinnvoll sein können. Zwar können alle zentrenrelevanten Sortimen-

te als Randsortiment zusammen betrachtet 10 % der Verkaufsfläche bzw. max. 800 m²

einnehmen, im Einzelfall je Sortimentsbereich sollte dieser Wert allerdings darunter liegen.

Diese sortimentsgruppenspezifische Begrenzung begründet sich aus der unterschiedlichen

Sensitivität der Sortimentsbereiche im Innenstadtzentrum (Beispiel: 800 m² Randsortiment

Bekleidung stünden im Bezug zum Bestand im Innenstadtzentrum von rund 1.000 m² VKF in

einem deutlichen Missverhältnis und würden eine Schädigung des Innenstadteinzelhandels

sowie ein Hemmnis für dessen Fortentwicklung erwarten lassen). Insofern sollten die Be-

stände strukturprägender Einzelhandelsbetriebe des Innenstadtzentrums als

Orientierungsgröße für die sortimentsbezogene Begrenzung herangezogen werden (vgl.

folgende Tabelle). Ziel hierbei ist es, dass die zentrenrelevanten Randsortimente kein ei-

genständiges Gewicht gegenüber dem Innenstadtzentrum und keinen eigenständigen

Fachgeschäft- bzw. Fachmarktcharakter gewinnen können, um die genannten Entwick-

lungsziele des Innenstadtzentrums dauerhaft gewährleisten zu können.

Zur Beurteilung, in welcher Größenordnung zentrenrelevante Sortimente außerhalb des In-

nenstadtzentrums noch als unproblematisch im Sinne der o. g. Zielsetzung und des

landesplanerischen bzw. städtebaurechtlichen Beeinträchtigungsverbotes gelten, werden

nachfolgend Orientierungswerte aus den tatsächlichen örtlichen Gegebenheiten im Königs

Wusterhausener Innenstadtzentrum begründet abgeleitet.

Die folgenden Orientierungswerte verdeutlichen welche Verkaufsflächengrößen je Sorti-

mentsgruppe im Innenstadtzentrum strukturprägend sind und wie viele dieser Betriebe es

je Sortimentsgruppe im Innenstadtzentrum gibt. Die Orientierungswerte sollten folgen-

dermaßen angewendet werden:

� Als Orientierungswert dient sowohl der Durchschnittswert je Sortimentsgruppe als

auch der Ladenlokalgrößenklassenschwerpunkt.

� Beispiel 1: ein Baumarktvorhaben in städtebaulich nicht integrierter Lage sollte

90 m² Randsortimentsverkaufsfläche für Glas/ Porzellan/ Keramik/ Hausrat/ Einrich-

tungszubehör nicht überschreiten.

� Beispiel 2: im Sortimentsbereich NuG sind in der Innenstadt 12 der 18 Betriebe klei-

ner 60 m² VKF, aufgrund der vorhandenen Lebensmitteldiscounter und

Lebensmittelsupermärkte ist die durchschnittliche VKF aber 250 m² � Randsorti-

ments-VKF sollte in diesem Fall rd. 60 m² nicht überschreiten.

II

� Es ist darauf zu achten, dass bei der Bezugnahme auf nachstehende Tabelle eine

turnusmäßige Überprüfung der Daten notwendig ist, um stets die aktuelle Situation

in der Königs Wusterhausener Innenstadt zugrunde zu legen.

In großflächigen Einzelhandelsvorhaben mit zentrenrelevanten Randsortimenten, die über

die u. g. Orientierungswerte hinaus gehen, bleibt es nach geltendem Recht dem Vorha-

benträger vorbehalten, einen Einzelfallnachweis zur städtebaulichen und

landesplanerischen Unbedenklichkeit der geplanten Dimensionierung von zentrenrelevan-

ten Randsortimenten zu führen (etwa durch ein Fachgutachten).

III

Tabelle Tabelle Tabelle Tabelle 30303030:::: Analyse strukturprägenderAnalyse strukturprägenderAnalyse strukturprägenderAnalyse strukturprägender Betriebe des Innenstadtzentrums Betriebe des Innenstadtzentrums Betriebe des Innenstadtzentrums Betriebe des Innenstadtzentrums

Hauptbranche BetriebHauptbranche BetriebHauptbranche BetriebHauptbranche Betrieb

AA AAnn nnzahl

zahl

zahl

zahl

BB BBee eetriebe

triebe

triebe

triebe

Ladenlokalgröße Ladenlokalgröße Ladenlokalgröße Ladenlokalgröße (in m² VKF)(in m² VKF)(in m² VKF)(in m² VKF)

VKF

VKF

VKF

VKF

Durc

Durc

Durc

Durchh hhschnitt

schnitt

schnitt

schnitt

5 kleinste Betriebe 5 größte Betriebe

Nahrungs- und Genussmittel 17 10 20 20 20 20 160 230 470 590 740 150


4 40 50 50 60 50

Blumen, zoologischer Bedarf 2 30 50 40

PBS, Zeitungen/ Zeitschriften, Bü-cher

4 40 50 100 100 70

Bekleidung, 14 30 50 50 60 70 90 110 180 200 620 130

Schuhe/ Lederwaren 2 60 100 80

Pflanzen/ Gartenbedarf 0 0 0

Baumarktsortiment i.e.S. 0 0 0

GPK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör 6 30 30 60 90 100 150 80

Spielwaren/ Hobby/ Basteln/ Musik-instrumente

3 30 30 80 50

Sportartikel/ Fahrräder/ Camping 1 100 100

Medizinische u. orthopädische Arti-kel/ Optik

8 20 20 40 40 40 50 80 120 50

Teppiche/ Gardinen/ Dekostoffe/ Sichtschutz

0 0 0

Bettwaren, Haus-/ Bett-/ Tischwä-sche

1 110 110

Möbel 2 80 180 130

Elektro/ Leuchten/ Haushaltsgeräte 2 20 60 40

Medien 4 10 30 60 130 60

Uhren/ Schmuck 2 40 80 60

Sonstiges 1 80 80

Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel und complan GmbH 04/2008 & 06/2011; Verkaufsflächen gerundet auf 10 m²

IV

Literatur uLiteratur uLiteratur uLiteratur und sonstige Quellennd sonstige Quellennd sonstige Quellennd sonstige Quellen

Literatur und HandelsfachdatenLiteratur und HandelsfachdatenLiteratur und HandelsfachdatenLiteratur und Handelsfachdaten

Amt für Statistik und Wahlen Berlin-Brandenburg (2004/06): Bevölkerungsprognose Königs

Wusterhausen

BBE (2007): Einzelhandelsrelevante Kaufkraft 2007. Köln

Bezirksregierung Köln (2008): Merkblatt Regelungen für Einzelhandelsbetriebe i. S. v. § 11

(3) BauNVO --- Ausnahmen oberhalb der Regelvermutungsgrenze. Köln

BMVBW (2002): Bericht der Arbeitsgruppe Strukturwandel im Lebensmitteleinzelhandel

und § 11 (3) BauNVO. Ohne Ort

Deutscher Bundestag (2004): Entwurf eines Gesetzes zur Anpassung des Baugesetzbuchs

an EU-Richtlinien (Europarechtsanpassungsgesetz Bau – EAG Bau). Bundestagsdrucksache

15/2250. Berlin

EHI Retail Institute (2005): Handel aktuell. Struktur, Kennzahlen und Profile des deutschen

und internationalen Handels. Ausgabe 2005/2006. Köln







Hahn-Immobilien (2006): Real Estate Report 06. Ohne Ort

IfH Institut für Handelsforschung an der Universität zu Köln (2005): Branchendokumentation

zum Betriebsvergleich Einzelhandel. Köln

Kuschnerus, Ulrich (2007): Der standortgerechte Einzelhandel. Bonn

Lebensmittelzeitung (2007): Ausgabe Nr. 13

Ministerium für Infrastruktur und Raumordnung Brandenburg: Bauleitplanerische Beurtei-

lung von großflächigen Einzelhandelsvorhaben - Einzelhandelserlass -, Runderlass Nr.

23/1/2007. Potsdam (zitiert aus EH-Erlass Brandenburg)

Ministerium für Infrastruktur und Raumordnung Brandenburg: Landesentwicklungsplan Ber-

lin-Brandenburg (LEP B-B) vom 31. März 2009. Potsdam (zitiert als LEP B-B)

Ministerium für Landwirtschaft, Umweltschutz und Raumordnung Brandenburg und Senats-

veraltung für Stadtentwicklung Berlin: Gemeinsames Landesentwicklungsprogramm der

Länder Berlin und Brandenburg 2007. Potsdam (zitiert als LEPro 2007)

V

Statistisches Bundesamt (2003): Klassifikation der Wirtschaftszweige. Ausgabe 2003. Wies-

baden

Stadt + Handel (2005): Newsletter #01 und #02. Dortmund

Stadt + Handel (2006): Newsletter #03 und #04. Dortmund

Stadt + Handel (2007): Analyse der Entwicklung des A10-Centers Wildau durch Sortiments-

änderungen (für das Ministerium für Infrastruktur und Raumordnung Brandenburg)

Stadt + Handel (2009) Newsletter #05. Dortmund

Stadt Königs Wusterhausen (2007): Bevölkerungsstatistik 31.12.2007

WABE-Institut (2007): Einzelhandel Branchendaten 2007. Ohne Ort

Sonstige QuellenSonstige QuellenSonstige QuellenSonstige Quellen

Website Statistisches Bundesamt (Destatis), abgerufen 28.09.2007: www.destatis.de

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GlossarGlossarGlossarGlossar

Betriebsform (Betriebstyp)Betriebsform (Betriebstyp)Betriebsform (Betriebstyp)Betriebsform (Betriebstyp)

Eine Gruppe von Handelsbetrieben mit gleichen oder ähnlichen Merk-malsausprägungen. Es gibt starke Ähnlichkeiten der Betriebe innerhalb einer Betriebsform, während sich Betriebsformen in einem oder mehre-ren Merkmalen deutlich voneinander unterscheiden. Um Betriebstypen zu definieren, wird auf Merkmale zurückgegriffen, die das Erscheinungs-bild des Handelsbetriebes gegenüber den Abnehmern gestalten. Sowohl im Groß- als auch im Einzelhandel werden Betriebsformen unterschieden. Es besteht eine Dynamik in den Betriebsformen, d. h. es entstehen neue Betriebstypen und alte scheiden aus. Seit neuster Zeit wird auch von For-maten und Vertriebsschienen gesprochen. Betriebstypen sind z. B. Fachmarkt, Supermarkt oder SB-Warenhaus.

BindungsquoteBindungsquoteBindungsquoteBindungsquote

Verhältnis zwischen Umsatz- und Kaufkraftpotenzial in einem Gebiet. An ihr ist ersichtlich, ob Kaufkraft in ein Gebiet zu- (> 100%) oder abfließt (< 100%). Anhand der Bindungsquote kann die Zentralität eines Ortes ermittelt werden, je nachdem, ob ein Kaufkraftzufluss, oder -abfluss vor-liegt ( Kaufkraft).

Business Improvement District (BID)Business Improvement District (BID)Business Improvement District (BID)Business Improvement District (BID)

Ein Business Improvement District (BID) ist ein räumlich begrenzter, meist innerstädtischer Bereich, in dem sich Grundeigentümer und Gewerbe-treibende mit dem Ziel zusammenschließen, das unmittelbare betrieb-liche und städtische Umfeld zu verbessern. Von einem derartigen Public-Private-Partnership-Modell, also der Zusammenarbeit von öffentlich-rechtlichen und privaten Akteuren, können sowohl Städte und Gemein-den, als auch Verbraucher und Wirtschaft profitieren.

In Deutschland gibt es bislang noch keine bundesrechtliche Grundlage zur Gründung eines BID. Einige Länder haben jedoch den Ansatz aufge-griffen und als Lösungsansatz für Standorte diskutiert, die von Trading-Down-Prozessen betroffen sind. In Hamburg wurde das erste Landesge-setz zu der Einrichtung eines BID verabschiedet, in NRW wird die Gründung von so genannten Immobilien- und Standortgemeinschaften (ISG) gefördert.

EinzelhandelEinzelhandelEinzelhandelEinzelhandel

Im funktionellen Sinne liegt Einzelhandel vor, wenn Marktteilnehmer Gü-ter, die sie i. d. R. nicht selbst be- oder verarbeiten, von anderen Marktteilnehmern beschaffen und an private Haushalte absetzen.

Als Einzelhandel im institutionellen Sinne (auch Einzelhandelsbetrieb, Ein-zelhandelsunternehmung, Einzelhandlung) werden jene Institutionen bezeichnet, deren wirtschaftliche Tätigkeit ausschließlich oder überwie-gend dem Einzelhandel im funktionellen Sinne zuzuordnen ist. Ein Betrieb wird dem Einzelhandel zugerechnet, wenn die Wertschöpfung der Einzelhandelstätigkeit größer ist als aus sonstigen Tätigkeiten.

VII

Einzelhandelsrelevante NachfrageEinzelhandelsrelevante NachfrageEinzelhandelsrelevante NachfrageEinzelhandelsrelevante Nachfrage

Der Teil der Verbrauchsausgaben privater Haushalte, die im Einzelhandel ausgegeben wird. Nicht berücksichtigt wird die Nachfrage nach Dienst-leistungen.

Fabrikladen (Factory Outlet)Fabrikladen (Factory Outlet)Fabrikladen (Factory Outlet)Fabrikladen (Factory Outlet)

Herstellereigenes Einzelhandelsgeschäft, i. d. R. mit minimierter Ausstat-tung und Selbstbedienung, in dem ein Hersteller im Direktvertrieb vor allem seine Warenüberhänge und seine Zweite-Wahl-Ware verkauft. Standort für einen Fabrikladen sind entweder ein größerer Raum beim Hersteller selbst oder ein verkehrsgünstig gelegener Verkaufsraum in der Nähe.

FachdiscounterFachdiscounterFachdiscounterFachdiscounter

Ein meist klein- bis mittelflächiger Einzelhandelsbetrieb, der überwiegend Waren des täglichen Bedarfs in Selbstbedienung und ohne Service anbie-tet. Das Sortiment ist dabei flach und schmal und wird oft zu den niedrigen Preisen angeboten.

FachgeschäftFachgeschäftFachgeschäftFachgeschäft

Spezialisierter und branchengebundener Einzelhandelsbetrieb, der sich durch eine große Sortimentstiefe und unterschiedliches Preis- und Quali-tätsniveau auszeichnet. Die Verkaufsfläche liegt meistens deutlich unter 800 m². Entscheidend für die Abgrenzung zu Fachmärkten ist vor allem der Service (z. B. Kundendienst und Beratung/ Bedienung).

FachmarktFachmarktFachmarktFachmarkt

Fachgeschäft der Non-Food-Sparte, das in bestimmten Branchenschwer-punkten (Elektronik, Sport, Drogerie etc.) über ein breites und tiefes Sortimentsangebot verfügt, dabei aber nur eine knappe Personalbeset-zung und als Verkaufsverfahren Selbstbedienung oder Vorwahl mit fachlicher und sortimentsspezifischer Beratung einsetzt; übersichtliche Warenanordnung in meist ebenerdigem Betrieb mit niedrigem bis mittle-rem Preisniveau. Die Standorte sind meist autokundenorientiert, davon einige Sortimente innenstadtnah (Drogerien), andere isoliert in gewach-senen oder geplanten Zentren. Verkaufsfläche > 800 m². Je nach Typ des Fachmarktes sind verschiedene Größenordnungen üblich (z. B. Drogerie-fachmärkte mit ca. 800 m², Elektrofachmarkt 2.000 - 4.000 m² (z. B. Saturn), Baumarkt 2.000 - 15.000 m², Möbelmarkt bis zu 50.000 m²).

Serviceorientierte Fachmärkte bieten neben ihrem Warensortiment auch eine Vielfalt sortimentsbezogener und selbstständig vermarktbarer Dienstleistungen an. Bei diskontorientierten Fachmärkten wird zugunsten des Preises auf jedwede Beratung oder Dienstleistung verzichtet. Der Spezialfachmarkt führt Ausschnittssortimente aus dem Programm eines Fachmarktes.

FactoryFactoryFactoryFactory----OuletOuletOuletOulet----Center (FOC)Center (FOC)Center (FOC)Center (FOC)

Mittel- bis großflächige Ansammlung von Einzelhandelsbetrieben, in de-nen im Direktvertrieb Waren von mehreren Herstellungsunternehmen in separaten Ladeneinheiten dem Konsumenten zum Verkauf angeboten werden. Neben den Markenshops finden sich in FOCs oft gastronomi-sche Angebote im Gebäudekomplex. Von Fabrikverkäufen (Fabrikläden) unterscheiden sich FOCs durch die räumliche Trennung von Produktion

VIII

und Verkauf. FOCs liegen meist außerhalb urbaner Zentren auf der „grü-nen Wiese“ in verkehrsgünstiger Lage und in Fabriknähe.

GrenzrentabilitätGrenzrentabilitätGrenzrentabilitätGrenzrentabilität

Grenze der Einnahmen-Kosten-Relation, unterhalb derer ein Einzelhan-delsbetrieb – unter Berücksichtigung lokaler Nachfrage- und Wettbewerbsbedingungen sowie zeitgemäßer, handelstypischer Be-triebsgestaltung – nicht dauerhaft wirtschaftlich zu betreiben ist.

ImmobilienImmobilienImmobilienImmobilien---- und Standortgemeinschaft (ISG) und Standortgemeinschaft (ISG) und Standortgemeinschaft (ISG) und Standortgemeinschaft (ISG)

Modell zur Aufwertung von Handelsstandorten, das auf Grundlage der Idee der BID die Bildung von Gemeinschaften aus Grund- und Immobi-lienbesitzern und öffentlichen Planungsträgern fördert. Die Mitglied-schaft in einer ISG ist freiwillig und unterscheidet sich so maßgeblich vom amerikanischen Modell des BID.

InnenstadtInnenstadtInnenstadtInnenstadt

Das Gebiet einer Stadt, in dem sich die gesamtstädtisch und überörtlich bedeutsamen Institutionen konzentrieren. Der Begriff der Innenstadt ist i. d. R. nicht mit demjenigen des Innenstadtzentrums (IZ) gleichzusetzen, da die Abgrenzung neben der baulichen Dichte und der Dichte der Einzel-handels- und Dienstleistungsfunktionen auch die historische Entwicklung und Bedeutung von Zentrenbereichen berücksichtigt, weniger als der Begriff des IZ jedoch auf dem Einzelhandel beruht.

Innenstadtzentrum (IZ)Innenstadtzentrum (IZ)Innenstadtzentrum (IZ)Innenstadtzentrum (IZ)

Einzelhandelsrelevante Lagebezeichnung für städtebaulich-funktionell abgegrenzte Innenstadtbereiche. Bei der Abgrenzung des IZ gegenüber weiteren Innenstadtbereichen wird die Konzentration gesamtstädtisch und überörtlich bedeutender Funktionen ebenso berücksichtigt wie die Dichte des bestehenden Handelsbesatzes oder städtebauliche Eigen-schaften. Da das IZ zu den zentralen Versorgungsbereichen zählt, ist es ein Schutzgut im Sinne des Städtebaurechts. Das IZ ist je nach örtlicher Ausprägung nicht notwendiger Weise deckungsgleich mit dem histori-schen oder statistischen Zentrum.

KatalogschauraumKatalogschauraumKatalogschauraumKatalogschauraum

Kleinflächige Ausstellungsläden, in denen nicht verkauft wird, sondern jeder Artikel meist nur einmal vorhanden ist und bestellt werden kann. Er verbindet Versandhauswerbung mit der Verkaufsstätte.

KaufhausKaufhausKaufhausKaufhaus

Zentral gelegener großflächiger Einzelhandelsbetrieb mit einem breiten und tiefen Non-Food-Sortiment, der meistens im Wege der Bedienung Waren aus zwei oder mehr Branchen anbietet, davon wenigstens eine in tiefer Gliederung. Am weitesten verbreitet sind Kaufhäuser mit Beklei-dung und Textilien oder verwandten Bedarfsrichtungen. Starke Konzentration auf bestimmte Warengruppen. Ein Lebensmittelangebot ist meistens nicht vorhanden. Verkaufsfläche > 1.000 m²

KaufkraftKaufkraftKaufkraftKaufkraft

Die Geldmenge, die privaten Haushalten innerhalb eines bestimmten Zeitraums zur Verfügung steht. Errechnet wird sie aus den Nettoeinnah-men zuzüglich der Entnahme aus Ersparnissen und aufgenommener

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Kredite, abzüglich der Bildung von Ersparnissen und der Tilgung von Schulden.

KaufkraftbindungKaufkraftbindungKaufkraftbindungKaufkraftbindung

Der Teil der Kaufkraft einer Region, der in der Region selbst ausgegeben wird. Ein Kaufkraftabfluss liegt vor, wenn ein Teil der regionalen Kaufkraft außerhalb dieser ausgegeben wird. Ein Kaufkraftzufluss liegt vor, wenn Kaufkraftanteile aus Fremdregionen einem Marktgebiet zufließen.

KaufkraftkennzifferKaufkraftkennzifferKaufkraftkennzifferKaufkraftkennziffer

Gibt Auskunft über die regionale Verteilung der Kaufkraft. Sie gibt an, wie viel Promille der gesamten Kaufkraft in Deutschland auf die betrach-tete geographische Einheit entfällt. Errechnet wird sie durch Multiplikation des Bevölkerungsanteils des Gebiets an der Gesamtbevöl-kerung mit einem Kaufkraftfaktor, der nur aus Nettoeinkommen der im Gebiet ansässigen Bevölkerung besteht. Sie gibt die Höhe des durch-schnittlichen Nettoeinkommens im Vergleich zum Bundesdurchschnitt an.

LebensmitteldiscounterLebensmitteldiscounterLebensmitteldiscounterLebensmitteldiscounter

Lebensmitteldiscounter zeichnen sich durch ein durch ein spezialisiertes Sortiment mit einer niedrigen Artikelzahl aus. Weitere Merkmale sind Selbstbedienung, einfache Ladenausstattung und aggressive Marketing-Strategien. Die Ladengröße liegt zwischen 250 - 800 m², in Einzelfällen auch darüber. Der Umsatzanteil durch Non-Food-Artikel liegt zwischen 10 - 13%.

Nahversorgungszentrum (NVZ)Nahversorgungszentrum (NVZ)Nahversorgungszentrum (NVZ)Nahversorgungszentrum (NVZ)

Ein Nahversorgungszentrum besteht aus überwiegend nahversorgungs-relevanten Einzelhandelsbetrieben und aus ergänzenden Dienstleistungsbetrieben wie etwa einer Bank, Reinigung oder Postan-nahmestelle. Das Nahversorgungszentrum übernimmt die wohnortnahe Grundversorgung der Bevölkerung und ist i. d. R. innerhalb einer sonsti-gen integrierten Lage angesiedelt. Auch städtebauliche Kriterien wie bauliche Dichte oder Gestaltung sind für die Definition eines NVZ rele-vant.

SBSBSBSB----WarenhausWarenhausWarenhausWarenhaus

Einzelhandelsbetrieb (großflächig) mit mindestens 3.000 m² Verkaufsflä-che in meist peripherer Lage, der Waren überwiegend in Selbstbedienung und ohne kostenintensiven Kundendienst anbietet. Ho-he Werbeaktivität in Dauerniedrigpreis- und Sonderangebotspolitik. Das Sortiment ist umfassend und bietet ein Sortiment des kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfs von bis zu 100.000 Artikeln. Der Umsatzschwer-punkt (> 50%) liegt bei Nahrungsmitteln. Der Non-Food-Anteil kommt auf 60 - 75% bei der Fläche (35 - 50% des Umsatzes).

SortimentSortimentSortimentSortiment

Die Auswahl bzw. Struktur aller angebotenen Artikel eines Handelsunter-nehmens.

Unterschieden wird in Kern-, Grund-, und Randsortiment.

Das Kernsortiment beinhaltet das eigentliche Sortiment z. B. Sanitärpro-dukte (Badewannen, Duschen, Toiletten) beim Sanitärhändler. Die Waren des Kernsortiments sollen die Rendite des jeweiligen Händlers sichern.

X

Mit dem Kernsortiment wird der Hauptumsatz der jeweiligen Filiale ge-macht.

Das Grundsortiment ist das Sortiment, mit dem der größte Umsatz ge-macht wird. Kern- und Grundsortiment können identisch sein, weichen bei einigen Unternehmen aber voneinander ab. Dies wäre der Fall, wenn der Sanitärhändler Leuchten ins Sortiment aufnimmt, die mehr Umsatz bringen als die Sanitärprodukte.

Beim Randsortiment ist der Anteil am Umsatz gering. Solche Artikel wer-den geführt, um den Kunden einen zusätzlichen Service zu bieten (Abgrenzung gegenüber dem Wettbewerber) oder um einen zusätzlichen Gewinn zu erwirtschaften.

Die Sortimentsbreite hängt proportional davon ab, wie viele Varianten eines Artikels ein Händler anbietet. Die Sortimentstiefe hängt proportio-nal davon ab, wie viele verschiedene Warengruppen ein Händler führt.

Städtebaulich integrierte Lage (siL)Städtebaulich integrierte Lage (siL)Städtebaulich integrierte Lage (siL)Städtebaulich integrierte Lage (siL)

Als städtebaulich integrierte Lage (auch: sonstige integrierte Lage) wer-den diejenigen Siedlungsbereiche bezeichnet, die in Wohnbereiche eingebettet sind. Die bauliche Dichte sowie die Dichte der Einzelhan-delsnutzungen und sonstigen Funktionen reicht in dieser Lage nicht aus, diese Lage als zentraler Versorgungsbereich, d. h. Hauptgeschäftszent-rum bzw. Stadtteil- oder Ortsteilzentrum einzuordnen. In der Regel sind Einzelhandelsnutzungen in der sonstigen integrierten Lage als Einzelbe-trieb oder als Ansammlung einiger weniger Betriebe vorzufinden.

Städtebaulich nicht integrierte Lage (niL)Städtebaulich nicht integrierte Lage (niL)Städtebaulich nicht integrierte Lage (niL)Städtebaulich nicht integrierte Lage (niL)

Städtebaulich nicht integrierte Lagen unterscheiden sich von den sonsti-gen integrierten Lagen durch die fehlende Einbettung in die sie umgebende Wohnbebauung. Nicht integrierte Lagen umfassen demnach alle Siedlungsbereiche außerhalb der Zentren und sonstigen integrierten Lagen. In der Regel trifft die Bezeichnung auf Einzelhandelsstandorte in Industrie- oder Gewerbegebieten sowie im Außenbereich zu.

Stadtteilzentrum (STZ)/ Ortsteilzentrum (OTZ)Stadtteilzentrum (STZ)/ Ortsteilzentrum (OTZ)Stadtteilzentrum (STZ)/ Ortsteilzentrum (OTZ)Stadtteilzentrum (STZ)/ Ortsteilzentrum (OTZ)

Zum Stadtteil- bzw. Ortsteilzentrum zählen diejenigen sonstigen zentra-len Bereiche einer Kommune, die wie das Innenstadtzentrum über einen hohen Besatz an Einzelhandelsbetrieben, über weitere Zentrenfunktionen sowie über städtebauliche Zentrenmerkmale verfügen. Hinsichtlich der Nutzungsdichte, der städtebaulichen Ausprägung und der Lage im Stadt-gebiet bzw. der Verkehrsanbindungen ist das STZ/ OTZ gegenüber dem Innenstadtzentrum allerdings als nachgeordnet zu bewerten. Da ein STZ/ OTZ zu den zentralen Versorgungsbereichen zählt, ist es ein Schutzgut im Sinne des Städtebaurechts. Ein Stadtteil- oder Ortsteilzentrum ist nicht notwendiger Weise deckungsgleich mit einem historischen oder statistischen kommunalen Nebenzentrum.

SupermarktSupermarktSupermarktSupermarkt

Verkauf des Lebensmittelvollsortiments inkl. Frischfleisch sowie Verkauf von Waren des täglichen und kurzfristigen Bedarfs. Meist Selbstbedie-nung. Die Verkaufsflächen liegen zwischen 400 - 1.500 m², wobei hinsichtlich der Verkaufsflächenobergrenze in der Handelsfachliteratur di-vergierende Auffassungen erkennbar sind.

XI

Trading Down ProzessTrading Down ProzessTrading Down ProzessTrading Down Prozess

Ursprünglich die Bezeichnung einer sequentiellen Strategiealternative in der Positionierung von Einzelhandelsbetrieben.

Mit dieser Strategie versuchen z. B. Warenhäuser etablierten Verbrau-chermärkten und SB-Warenhäusern auf der „grünen Wiese“ Paroli zu bieten. Dies geschieht meistens durch den radikalen Abbau von Ver-kaufspersonal und die Ausweitung der Selbstbedienung und Vorwahl anstelle von Beratung und Bedienung.

Verbreiteter ist der Gebrauch des Begriffes „Trading Down“ im Zusam-menhang mit der Beschreibung der Entwicklungsdynamik von Einkaufslagen oder ganzen Innenstädten. Hier bezeichnet „Trading Down“ den Trend zum Ersatz höherwertiger und -preisiger Anbieter durch niedrigpreisige Anbieter bzw. innerhalb bestehender Betriebe den Ersatz von höherpreisigen Sortimentsbestandteilen durch niedrigpreisige Artikel. Damit verbunden ist die Verflachung (oder Banalisierung) des Angebotes, des Ladenbaus, des Qualifikationsniveaus der Beschäftigten und der Außenwerbung.

UmsatzUmsatzUmsatzUmsatz

Ist die Produktion des Einzelhandels, also die Summe dessen, was über einen bestimmten Zeitraum in einem Einzelhandelsgeschäft verkauft wird. Er kann nach mengenmäßigem Umsatz (Anzahl) oder wertmäßigem Umsatz (Geldeinheiten) bemessen werden. Neben der Messung in Zeit-räumen kann der Umsatz auch für Filialen, Abteilungen, Warengruppen und Artikel gemessen werden.

Urban Entertainment Center (UEC)Urban Entertainment Center (UEC)Urban Entertainment Center (UEC)Urban Entertainment Center (UEC)

Kombination von großflächigem Einzelhandel, Gastronomie und thema-tisch integrierte Freizeit und Unterhaltungsangebote (z. B. Multiplex Kino oder Musical Theater).

VerbrauchermarktVerbrauchermarktVerbrauchermarktVerbrauchermarkt

Einzelhandelsbetrieb mit Lebensmittelvollsortiment sowie Ge- und Ver-brauchsgütern des kurz- und mittelfristigen Bedarfs. Tiefes und breites Sortiment an meist autoorientiertem Standort entweder in Alleinlage oder innerhalb Einzelhandelszentren. Dauerniedrigpreis- und Sonderan-gebotspolitik. Großflächig (ca. 1.500 - 5.000 m²), überwiegend Selbstbedienung. Anteil Non-Food-Artikel: Fläche 30 - 60%; Umsatz 20 - 40%.

WarenhaWarenhaWarenhaWarenhausususus

Zentral gelegener, großflächiger Einzelhandelsbetrieb mit breitem und tiefem Sortiment aus mehreren Branchen mit hohem Servicegrad und mittlerem bis gehobenem Preisniveau. Der Schwerpunkt liegt meist auf Bekleidung oder Textilien. Daneben werden Lebensmittel und Dienstleis-tungen (Gastronomie, Frisör, Versicherung etc.) angeboten. Der Verkauf erfolgt in Bedienung, Vorwahl und Selbstbedienung. Die Verkaufsfläche liegt bei mindestens 3.000 m², der Umsatz der Non-Food-Artikel macht i. d. R. mehr als 50% aus.

XII

Zentraler VersorgungsbereichZentraler VersorgungsbereichZentraler VersorgungsbereichZentraler Versorgungsbereich

Zu den zentralen Versorgungsbereichen zählen sämtliche städtebaulich-funktionalen Zentren (Innenstadtzentrum, Neben-, Stadtteil- oder Ortsteilzentren, Nahversorgungszentren) einer Kommune. Der Begriff ist gleichbedeutend mit dem Schutzgut „zentraler Versorgungsbereich“ z. B. nach § 34 (3) BauGB und § 11 (3) BauNVO und ist damit gesetzlich begründeter Gegenstand der Bauleitplanung.

ZentralitätskennzifferZentralitätskennzifferZentralitätskennzifferZentralitätskennziffer

Die Zentralität (bzw. Zentralitätskennziffer) einer Kommune verdeutlicht das relative Verhältnis zwischen den erzielten Umsätzen und der poten-ziell verfügbaren Kaufkraft vor Ort. Sie wird als Quotient dieser beiden Werte ermittelt. Ein Wert unter 100% beinhaltet, dass in der Summe aller Kaufkraftzuflüsse und -abflüsse Einzelhandelskaufkraft in andere Orte ab-fließt; ein Wert über 100% beschreibt umgekehrt den per Saldo erkennbaren Gewinn aus anderen Orten.

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