Energieausweis

Ursache und Wirkung

Vortrag am 23.09.08 für den Haus- & Grundbesitzerverein Regensburg

Vorstellung:der Energieausweis – das unbekannte WesenRechtliche Auswirkungenauf Bau, Verkaufund Vermietung„Bare Münze“: Förderungund Steuern

RA Dr. Thomas Troidl (Baurecht) RA Dr. Matthias Ruckdäschel (Kaufrecht)RAin Hermelinde Fröhler-Schlachter (Mietrecht)Dipl.-Ing. Robert Sander (Architekt)

I. Teil: Der Energieausweis

Wer macht ihn?

Energieberater Bauingenieure Handwerker mit Zusatzqualifikation (z.B. Schornsteinfegermeister) Architekten

I. Teil: Der Energieausweis

Wer braucht ihn?

Hauseigentümer= Bauherren= Vermieter= Verkäufer

I. Teil: Der Energieausweis

Wer braucht ihn nicht?

Zelte Kirchen Wohngebäude mit Nutzungsdauer < 4 Monate jährlich („Ferienhausklausel“) „kleine“ Gebäude (kleiner 50 qm) Baudenkmäler (Ensemble!?)

I. Teil: Der Energieausweis

Art. 1 Abs. 1 DSchG: Begriffsbestimmungen

(1) Denkmäler sind von Menschen geschaffene Sachen oder Teile davon aus vergangener Zeit, deren Erhaltung wegen ihrer geschichtlichen, künstlerischen, städtebaulichen, wissenschaftlichen oder volkskundlichen Bedeutung im Interesse der Allgemeinheit liegt.

I. Teil: Der Energieausweis

Art. 1 Abs. 2 DSchG: Begriffsbestimmungen

(2) 1Baudenkmäler sind bauliche Anlagen oder Teile davon aus vergangener Zeit ... einschließlich dafür bestimmter historischer Ausstattungsstücke und mit der in Absatz 1 bezeichneten Bedeutung. ...

I. Teil: Der Energieausweis

Art. 1 Abs. 3 DSchG: Begriffsbestimmungen

(3) Zu den Baudenkmälern kann auch eine Mehrheit von baulichen Anlagen (Ensemble) gehören, und zwar auch dann, wenn nicht jede einzelne dazugehörige bauliche Anlage die Voraussetzungen des Absatzes 1 erfüllt, das Orts-, Platz- oder Straßenbild aber insgesamt erhaltenswürdig ist.

I. Teil: Der Energieausweis

§ 2 Nr. 3 a EnEV: Begriffsbestimmungen

Im Sinne dieser Verordnung sind Baudenkmäler nach Landesrecht geschützte Gebäude oder Gebäudemehrheiten.

I. Teil: Der Energieausweis

Ab wann?

Errichtung: 01.10.07 (Bauantrag) Altbauten (vor 1965): 01.07.08 „Junge“ Wohngebäude: 01.01.09 Nichtwohngebäude: 01.07.09

I. Teil: Der Energieausweis

Was sagt er aus und was kostet er?

Verbrauchsausweis Bedarfsausweis

Ab 9,90 Euro ca. 500,- Euro

„Abfallprodukt der

Heizkostenabrechnung“

Neue Gebäude

Förderung!

Bis 30.09.08

Wahlrecht

Ab 01.10.08

kein Wahlrecht mehr,

wenn < 5 Wohnungen

und Bauantrag vor 01.10.77

II. Teil: Rechtliche Auswirkungen

§ 16 Abs. 1 Satz 1 EnEV: Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen

Wird ein Gebäude errichtet, hat der Bauherr sicherzustellen, dass ihm, wenn er zugleich Eigentümer des Gebäudes ist, oder dem Eigentümer des Gebäudes ein Energieausweis nach dem Muster der Anlage 6 oder 7 unter Zugrundelegung der energetischen Eigenschaften des fertig gestellten Gebäudes ausgestellt wird.

II. Teil: Rechtliche Auswirkungen

Abnahmeverweigerung?

§ 640 Abs. 1 Satz 1 BGB:Der Besteller ist verpflichtet, das vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen.

§ 5a Satz 3 EnEG:Energieausweise dienenlediglich der Information.

II. Teil: Rechtliche Auswirkungen

§ 16 Abs. 2 Satz 1 EnEV: Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen

Soll ein mit einem Gebäude bebautes Grundstück, ein grundstücksgleiches Recht an einem bebauten Grundstück oder Wohnungs- oder Teileigentum verkauft werden, hat der Verkäufer dem potenziellen Käufer einen Energieausweis mit dem Inhalt nach dem Muster der Anlage 6 oder 7 zugänglich zu machen, spätestens unverzüglich, nachdem der potenzielle Käufer dies verlangt hat.

II. Teil: Rechtliche Auswirkungen

arglistige Täuschung (Rückabwicklung und Schadensersatz)

Beschaffenheitsangabe (Rechtsprechung bei KfZ–Betriebsanleitung)

Beschaffenheitsvereinbarung (Praxis-Tipp: Haftungsausschluss)

II. Teil: Rechtliche Auswirkungen

Praxistipp:

Verkäufer, die einen Energieausweis zugänglich machen, sollten klarstellen, dass damit keine bestimmte Beschaffenheit vereinbart wird!

Käufer sollten umgekehrt darauf bestehen, dass sich Beschaffenheitsvereinbarungen, soweit solche gewollt sind, auch im Vertrag wiederfinden!

II. Teil: Rechtliche Auswirkungen

§ 16 Abs. 2 Satz 2 EnEV: Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen

Satz 1 gilt entsprechend für den Eigentümer, Vermieter, Verpächter und Leasinggeber bei der Vermietung, der Verpachtung oder beim Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbständigen Nutzungseinheit.

II. Teil: Rechtliche Auswirkungen

Kein Anspruch auf Erstellung (Energieausweis ist „zugänglich zu machen“)

BestätigungHiermit bestätigt............................................. (Mieter), dass............................................. (Vermieter)heute, ........................., einen Energieausweisüber das Objekt .............................................zu Informationszwecken zugänglich gemacht hat. Eine Zusicherung oder sonstige Verpflich-tung ist damit ausdrücklich nicht verbunden.

II. Teil: Rechtliche Auswirkungen

Grds. kein Schadensersatz, außer- bei bewusst falschen Angaben- oder im Falle einer Beschaffenheitsvereinbarung oder Zusicherung, Warnung vor DMB-Muster!

II. Teil: Rechtliche Auswirkungen

Grds. kein Recht auf Minderung

fehlerhafter Energieausweis Mangel des Mietobjekts

II. Teil: Rechtliche Auswirkungen

BGH, Urt. v. 06.10.04 (Az. VIII ZR 355/03):

Für die Beurteilung der Frage, ob eine Mietwohnung Mängel aufweist, ist in erster Linie die von den Mietvertragsparteien vereinbarte Beschaffenheit der Wohnung, nicht die Einhaltung bestimmter technischer Normen maßgebend. Fehlt es an einer Beschaffenheits-vereinbarung, so ist die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen.

II. Teil: Rechtliche Auswirkungen

Achtung:

Entschließt sich der Eigentümer im Lauf der Zeit zur Sanierung, so muss er den Anforderungen der im Zeitpunkt der Sanierung geltenden DIN-Normen genügen. Andernfalls entsteht ein Sachmangel, der den Mieter zur Mietminderung berechtigt.

Denn bei grundlegenden Sanierungsmaßnahmen sind die zu diesem Zeitpunkt geltenden technischen Standards maßgebend.

II. Teil: Rechtliche Auswirkungen

Grds. keine Modernisierungsverpflichtung

Auswirkungen auf Betriebskosten - Keine Umlage - Wirtschaftlichkeitsgrundsatz

Mieterhöhung (?) oder Vereinbarung

II. Teil: Rechtliche Auswirkungen

§ 27 Abs. 2 Nr. 1 EnEV:

Ordnungswidrig im Sinne des § 8 Abs. 1 Nr. 2 des Energieeinsparungsgesetzes handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig entgegen § 16 Abs. 2 Satz 1, auch in Verbindung mit Satz 2, einen Energieausweis nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig zugänglich macht.

II. Teil: Rechtliche Auswirkungen

§ 8 Abs. 2 EnEG:

Die Ordnungswidrigkeit kann ... mit einer Geldbuße bis zu fünfzehntausend Euro geahndet werden.

Vermeidbarer Verbotsirrtum:„Unwissenheit schützt vor Strafe nicht“

Problem: Bearbeitungsstau („Bugwelle“) -2 Mio. in zwei Jahren

III. Teil: „Bare Münze“ - Förderung

Über 700 Programme (v.a. KfW) auf gemeindlicher, Landes- und Bundesebene (z.T. nicht kumulierbar)

Nicht Verbrauchsausweis, sondern Bedarfsausweis!

Erst Antrag stellen, dann bauen!!!

III. Teil: „Bare Münze“ - Steuern

Steuerliche Geltendmachung:

Werbungskosten Betriebsausgaben

Schluss

Prinzip der „Nachhaltigkeit“nicht nur in der Ökologie,sondern auch in der Ökonomie!„Zweite Miete“: Mietermarkt,nicht VermietermarktNicht nur „Lage, Lage, Lage“,sondern auch Energie!

Auf Wiedersehen!

Vielen Dank

für

Ihre Aufmerksamkeit