Energiemanagement im

Geschosswohnungsbestand

für Wohnungsunternehmen,

Hausverwaltungen und

Hauseigentümer

StiftungStadtökologie

Nürnberg

Impressum

2

Herausgeber:EnergieRegion Nürnberg e.V./ Netzwerk Bau und EnergieJanuar 2007

Verfasser:DiplomphysikerThomas SpäthStiftung Stadtökologie Nürnberg

Den Nachfolgenden sei für die Mitwirkung herzlich gedankt:

Dr. Susanne Schimmack (Vorstand Stiftung Stadtökologie)Reinhard Bertels (Erlanger Stadtwerke - EStW)Dr. Markus Renn (Protherm)Martin Reuter (EnergieAgentur Mittelfranken)Gerhard Binner (Regierung Mittelfranken)Dr. Burkhard Schulze DarupGerhard Frieser (Haus und Grundbesitzerverein Nürnberg)Erich Maurer (etz Nürnberg)Constantin Schirmer (Bayerisches Energie-Forum)

Beteiligung der Stadt Erlangen

Mit freundlicher Unterstützung von:

UmweltBank

Haus&Grund®

Dr. Jürgen SeebergerAmt für Umweltschutz und EnergiefragenStadt Erlangen

Inhalt

3

VORWORT . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

1. ZUSAMMENFASSUNG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6

2. AM ANFANG STEHT DIE ANALYSE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8

2.1 Was sind Verbrauchs- und Bedarfswerte? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8

2.2 Energieverbrauchskennwerte ermitteln und bewerten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9

Der Energieverbrauchskennwert für die Heizung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9

Der Energieverbrauchswert für Warmwasser . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10

Vergleichs-Kennwerte sind vorhanden. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10

Energieverbrauchskennwerte bewerten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10

2.3 Energiebedarfskennwerte ermitteln und bewerten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12

2.4 Der Energieausweis – ein wichtiges Marketing-Instrument . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13

2.5 Professionelles Energiecontrolling ist anzustreben . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13

2.6 Energiegutachten - bei anstehenden Modernisierungsmaßnahmen erforderlich . . . . . . . . . . . . 15

3. HEIZ- UND WARMWASSERKOSTEN OPTIMIEREN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16

3.1 Erfassung des anteiligen Wärmeverbrauchs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16

3.2 Heizkosten verbrauchsabhängig verteilen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16

3.3 Heizkosten gemäß Heizkostenverordnung abrechnen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16

3.4 Energie- und Heiznebenkosten analysieren und bewerten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17

4. WELCHE FAKTOREN BESTIMMEN DEN HEIZENERGIEVERBRAUCH?. . . . . . . . . . . . . . . 20

4.1 Nutzerverhalten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20

4.2 Haustechnik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20

4.3 Gebäudezustand . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21

5. MIETER UND NUTZER UMFASSEND INFORMIEREN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22

5.1 Verhaltensregeln für Mieter und Nutzer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22

5.2 Heizenergieverbrauch einzelner Wohnungen bewerten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24

5.3 Luftfeuchtigkeit in Wohnräumen begrenzen – Schimmel vermeiden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24

Inhalt

4

6. MÖGLICHKEITEN ZUR ENERGIEEFFIZIENTEN WÄRMEVERSORGUNG. . . . . . . . . . . . . . 26

6.1 Rechtliche Vorgaben beachten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26

6.2 Wärmeerzeugungssysteme optimieren und modernisieren. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26

Hoher Standard bei zentralen Heizungsanlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26

Möglichkeiten bei dezentral beheizten Gebäuden. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27

Fern- und Nahwärme – eine der umweltschonendsten Lösungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28

6.3 Heizungsregelung und Heizungsbetrieb optimieren. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28

6.4 Wärmeverteilung: Leitungen und Heizkörper. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29

6.5 Zentrale Warmwasserbereitung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29

6.6 Hydraulischer Abgleich. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30

6.7 Wärmeversorgungsanlagen warten und optimieren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30

6.8 Betriebsführung und Wärme - Contracting sind Alternativen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31

6.9 Innovative Technik einsetzen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31

7. WOHNWERT UND ENERGIESTANDARD VERBESSERN. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32

7.1 EnergieEinsparVerordnung bei der Modernisierung einhalten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32

7.2 Der Wohnungsbestand muss zukunftsfähig bleiben . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32

Gebäudebestand analysieren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33

Wohnwert und Energiestandard verbessern . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34

Das 5 – 8 – Liter - Haus wird Standard . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34

Gebäudesanierung nach dem Faktor 10 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35

Energiekonzept auch bei Teilmaßnahmen unerlässlich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36

Finanzielle Möglichkeiten ausschöpfen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36

Eigentümergemeinschaften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36

Wohnungsunternehmen und Gebäudeeigentümer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37

Forschungsvorhaben „Energieregion Faktor 10“ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38

ANHANG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40

Heizkostenabrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40

Adressen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42

Weiterführende Hilfen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42

Vorwort

5

In der Region Mittelfranken gibt es nahezu 420.000Wohnungen – über 50 % des gesamten Woh-nungsbestandes in Mittelfranken – im Geschoss-wohnungssektor. Drei Viertel davon befinden sichin den kreisfreien Städten Nürnberg, Fürth, Erlan-gen, Ansbach und Schwabach.

Besonders in den letzten Jahren sind die Energie-preise enorm gestiegen. Die Zeiten günstigen Ölsund Erdgases sind endgültig vorbei. Private Haus-halte bzw. die gesamte Wohnungswirtschaft müs-sen sich mittel- und langfristig auf höhere Kosteneinstellen. Im Geschosswohnungsbestand führtedies zum erheblichen Anstieg der Betriebskosten.Diese haben sich längst zu einer „zweiten Miete“entwickelt. Allein die Heizkosten haben daran ei-nen Anteil von 30 bis 40 %. Weiter steigende Heiz-energiekosten sind zu erwarten.

Die Ansprüche an Wohnkomfort und die energeti-schen Standards haben sich in den letzten Jahrendeutlich erhöht. Auch die Wohnungen in unsererRegion müssen an diese aktuellen Ansprüche undneuen Marktanforderungen angepasst werden, umzukunftsfähig zu bleiben. Die Wohnungswirtschaftmuss eine fundierte Strategie entwickeln, um denWert der Wohnungen zu erhalten bzw. zu steigern.Diese Strategie muss die Kundeninteressen, aberauch ökologische und ökonomische Anforderungenberücksichtigen. Im Rahmen der notwendigen Maß-nahmen ergeben sich dabei auch weit reichendeMöglichkeiten zur energetischen Sanierung.

Zur Minimierung des Energieverbrauchs und derHeizkosten bieten sich im Geschosswohnungsbe-stand drei Handlungsebenen an: energiebewusstesNutzerverhalten, Optimierung der Wärmeversor-gung und energetische Maßnahmen bei anstehen-den Modernisierungsmaßnahmen. Für diese Be-reiche liegen zahlreiche Erfahrungen und neueTechniken vor.

Bei Eigentümern größerer Liegenschaften, Haus-verwaltungen und Wohnungsgesellschaften be-steht oft noch Informationsbedarf über Zusammen-hänge, Wirksamkeit und Prioritätensetzung zur ge-nannten Problematik. Die Stiftung Stadtökologiehat daher den Praxisleitfaden „Energiemanage-ment im Geschosswohnungs-Bestand“ für dieWohnungswirtschaft in der Metropolregion Nürn-berg erarbeitet, der hiermit in Kooperation mit derEnergieRegion Nürnberg e.V. / Netzwerk BAU undENERGIE herausgegeben wird.

Ich hoffe, dass mit diesem Leitfaden weitere Impul-se für die regionale Wohnungswirtschaft gegebenwerden.

Dr. Klemens Gsell3. Bürgermeister der Stadt Nürnberg/ Geschäftsbereich Umwelt und Kuratoriums-vorsitzender der Stiftung Stadtökologie Nürnberg

Zusammenfassung

6

1. Zusammenfassung

Die Nebenkosten gewinnen eine wachsende Be-deutung als Vermarktungsargument für Wohnun-gen, wobei in letzter Zeit insbesondere die steigen-den Energiekosten als „zweite Miete“ für den Mie-ter ein wesentliches Entscheidungskriterium wer-den. Zur Sicherung der Vermietbarkeit ist die Stei-gerung der Energieeffizienz ein entscheidenderFaktor.

Die Entwicklung der energetischen Analyse desWohnungsbestandes eines Wohnungsunterneh-mens oder einer Eigentümergemeinschaft mit lau-fendem Energiecontrolling ist für diese energeti-sche Optimierung unerlässlich. Sie bietet erhebli-che Vorteile für eine zukunftsorientierte Liegen-schaftsverwaltung. Die Dokumentation der Ener-gieverbrauchskennwerte für Raumwärme undWarmwasser eines Jahres ist die Grundvorausset-zung für die Einführung eines Energiemanage-ments. Für ein Energiemanagement sind aber auchdie zeitlichen Verläufe der Verbrauchsdaten rele-vant. Über die Erhebung von Energiekennwertenund die Erstellung von Energieausweisen hinaus istder Aufbau eines professionellen Energiecontrol-lings anzustreben. Dabei sollten die gesamtenWohngebäude, die jährlichen Verbrauchsdaten unddie Energiekosten zentral bei dem Wohnungsbau-unternehmen selbst in einer geeigneten Datenbankverwaltet und bewertet werden.

Prinzipiell wird der Heizenergieverbrauch einesMehrfamilien-Wohngebäudes durch das Nutzerver-halten, die Technik der Wärmeversorgung und denGebäudezustand bestimmt.

Der Nutzer hat mit seinem individuellen Heizungs-und Lüftungsverhalten einen entscheidenden Ein-fluss auf den tatsächlichen Verbrauch in Mehrfami-lienhäusern und auf mögliche Feuchteschäden inder Wohnung. Eine weitgehende Information desMieters bzw. des Nutzers ist erforderlich. Folgtman dem Prinzip, Verantwortung in den Nutzerbe-reich zutragen, so sollten dem Mieter / Nutzer zu-verlässige und aktuelle Informationen zum Energie-verbrauch übermittelt werden.

Sowohl durch die Erneuerung alter Heizungsanla-gen als auch durch die Optimierung von bestehen-den Wärmeerzeugungsanlagen lassen sich Ener-gieeinsparungen realisieren. Durch Verbesserun-gen an der Heizungsanlage, angefangen bei der Be-triebsführung bis zur kompletten Erneuerung derAnlage, können Brennstoffeinsparungen zwischen5 und 20 % erzielt werden.

Zunehmend müssen die Wohnungen auch in unse-rer Region an geänderte Ansprüche, sowohl hin-sichtlich des Wohnkomforts als auch bezüglichökologischer Anforderungen angepasst werden,um zukunftsfähig zu bleiben. Voraussetzung für einumfassendes Modernisierungskonzept des Gebäu-debestandes ist die Erstellung einer Portfolioana-lyse bzw. Erarbeitung von Maßnahmenkonzepten

Bild 1: Wohngebäude

Baujahr 1950

Bild 2: Wohngebäude Baujahr 1970

Zusammenfassung

7

für Einzelgebäude mit entsprechenden Finanzie-rungsmodellen. In den letzten Jahren hat sich inder regionalen Wohnungswirtschaft vorrangig beiWohngebäuden aus den 50er und 60er Jahreninnerhalb von Sanierungsmaßnahmen der Standarddes sog. „5 – 8-Liter-Hauses“ durchgesetzt. Nochumfassendere Sanierungen können zu „4- bzw. 3-Liter-Häusern“ führen. Um die Erfahrungen undErkenntnisse aus diesem Sanierungszweig in denBereich der Wirtschaftlichkeit zu bringen, wirdaugenblicklich das Forschungsvorhaben „Energie-region Faktor 10“ durchgeführt.

Bei ersten einzelnen anstehenden größeren In-standsetzungsmaßnahmen von Wohngebäudenaus den 70er und 80er Jahren ist auf jeden Fall einEnergiekonzept unerlässlich, so dass zukünftig allenoch nicht durchgeführten energieverbesserndenModernisierungen in einer sinnvollen, baulichenund zeitlichen Reihenfolge langfristig abgearbeitetwerden können.

Analyse

8

2. Am Anfang steht die Analyse

Die Entwicklung einer energetischen Analysemit laufendem Controlling ist für die weitereenergetische Optimierung des Wohnungsbestan-des eines Wohnungsunternehmens oder einer Ei-gentümergemeinschaft unerlässlich. Sie bietet er-hebliche Vorteile für eine zukunftsorientierte Lie-genschaftsverwaltung:

Orientierungshilfe bei Betriebskostenab-rechnungen (Plausibilitätskontrolle)Kontrolle der Verbrauchsdaten auf FehlerArgumentationshilfe bei Kundengesprä-chen im Zusammenhang mit der Abrech-nungZeitnahe Reaktion bei UnregelmäßigkeitenSchwachstellenanalyse bei deutlichenSollwertüberschreitungen und zeitlichenVerbrauchssprüngenAbleitung von HandlungserfordernissenBewertung für anstehende Modernisie-rungsmaßnahmenErfolgskontrolle von durchgeführten Maß-nahmenImagevorteil bei Neuvermietung

Zur Bewertung der energetischen Qualität derWohngebäude sind zu Beginn so genannte Energie-kennwerte zu ermitteln. Energiekennwerte sindspezifische flächenbezogene, klimabereinigte Jah-res-Energie-Kenngrößen für das gesamte Wohnge-bäude. Hierzu gibt es drei verschiedene Strategien:

Ermittlung von Energieverbrauchskenn-wertenErmittlung von Energiebedarfskenn-wertenErstellung eines umfassenden Energie-gutachtens auf der Grundlage des Ener-giebedarfs für konkrete Sanierungsmaß-nahmen.

2.1 Was sind Verbrauchs- und

Bedarfskennwerte?

Der Verbrauchskennwert bildet neben der tat-sächlichen Qualität des Gebäudes, der Anlagen-technik und deren Einstellung auch das individuelleNutzerverhalten ab. Hier wird der gemessenejährliche Energieverbrauch aus der Heiz-kostenabrechnung witterungsbereinigt auf dieWohnfläche, bzw. auf die Gebäudenutzfläche, be-zogen. Dieser so genannte Energieverbrauchskenn-wert wird auch im verbrauchsorientierten Energie-ausweis dargestellt. Energieverbrauchskennwertekönnen nur für Gebäude mit zentralen Hei-zungsanlagen ermittelt werden. Insbesondere beikleineren Wohngebäuden kann das Nutzerverhal-ten erhebliche Schwankungen des Heizenergiever-brauchs um bis zu 50 % verursachen.

Die Energiebedarfskennwerte werden rech-nerisch ermittelt. Das Nutzerverhalten und dieBetriebsführung der Heizungsanlagen haben kei-nen Einfluss auf diesen Kennwert. Dabei wird derjährliche Endenergiebedarf/„Normverbrauch“ bzw.der Primärenergiebedarf auf der Grundlage vonBauunterlagen unter Annahme standardisierterRandbedingungen nach der EnergieEinspar-Verord-nung (EnEV) bestimmt und auf die gesamte Wohn-fläche bzw. Wohngebäudenutzfläche bezogen. Da-mit kann eine fundierte Aussage zur Gebäudequali-tät und Effizienz der Heizungsanlage des Wohnge-bäudes getroffen werden kann.

Energieverbrauchskennwerte und Energiebe-darfswerte gleichzeitig ermitteln!Eine vernünftige Beurteilung der Energieeffizienzkann nur mit den beiden Kenngrößen für Energie-bedarf und Energieverbrauch erfolgen.

Analyse

9

2.2 Energieverbrauchs-

kennwerte ermitteln

und bewerten

Der Energieverbrauchskennwert für

die Heizung

Der Energieverbrauchskennwert für die Hei-zung (EVKenn) wird nach folgender Rechenvor-schrift berechnet:

Energieträger Formel Ergebnis

Fernwärme / NahwärmeWärme - Contracting EV = ........................kWh

Erdgas .............m3/a x 10,35 kWh/m3

(nur wenn in der Heizkostenabrechnung EV =........................kWhAngabe in m3)

Heizöl ............. l/a x 10 kWh/Liter EV = ........................kWh

Tabelle 1: Umrechnungsformalismus fürunterschiedliche Energieträger

A) Ermittlung des gemessenen, jährlichen Ener-gieverbrauchs EV (für Raumwärme und Warm-wasser) aus der Heizkostenabrechnung (für eineHeizperiode):

B) Bestimmung des Energieverbrauchskenn-wert EVKenn für die Heizung

EVKenn= ((EV – EWW) * fKlima) / A

EV = gemessener jährlicher Energieverbrauch aus Heizkostenabrechnung in kWh

EWW = Energieverbrauch für Warmwassererzeugung aus der Heizkostenabrechnung in kWh

fKlima = Klimafaktor; durch diesen Faktor wird das unterschiedliche Klima berücksichtigt; zukünftig erhält man den Klima-faktor für Gebiete in Mittelfranken im Rahmen der neuen EnEV. Der Klimafaktor ist in Mittelfranken auch erhält-lich bei: Stiftung Stadtökologie bzw. der EnergieAgentur Mittelfranken.

A = Wohnfläche nach Zweiter Berechnungsverordnung bzw. seit 1.1.2004 nach Wohnflächenverordnung; zukünftig soll die Gebäudenutzfläche (Nutzfläche = Wohnfläche x 1,2) nach der EnEV verwendet werden.

Bemerkung: Bei zentralen Kombianlagen mit Warmwassererzeugung muss der Brennstoffverbrauchsanteil für WarmwasserEWW (siehe auch nächste Formel) vom gesamten Verbrauch abgezogen werden; ansonsten gleich 0.

Haus & Grund Nürnberg –

Grund- und Hausbesitzerverein Nürnberg und Umgebung e.V.(Interessenverband der privaten Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer)

Wir helfen Ihnen bei allen Fragen rund um Ihre Immobilie

Unseren Mitgliedern bieten wir u.a.: Kostenlose Rechts- und SteuerberatungKostenlose Bau- und ModernisierungsberatungKostenlos – Die HAUSBESITZER ZEITUNG – monatlich

Mehr Informationen unter: www.hausundgrund-nuernberg.de oder Tel.: 0911/ 203771 Fax: 0911/221786

Werden auch Sie

Mitglied

Analyse

10

Der Energieverbrauchskennwert für

Warmwasser

Der Energieverbrauchskennwert für Warm-wasser (EWWKenn) wird folgendermaßen ermit-telt:

EWWKenn= Eww / A

Energieverbrauchskennwerte

bewerten

Zur Bewertung und zum Vergleich der ermitteltenEnergieverbrauchskennwerte sind zwei bis dreiMöglichkeiten gegeben:

Bewertung und Vergleich der Verbrauchs-kennwerte der gesamten Wohngebäudeuntereinander (siehe Bild 3)Vergleich mit durchschnittlichen Ver-brauchswerten in der Region (s. Kap 2.2)oder mit Bedarfswerten für vergleichbaretypische Wohngebäude (s. Kap. 2.3)

Interner Vergleich und BewertungEin erster Schritt ist die Ermittlung der Verbrauchs-kennwerte, entweder für das aktuelle Jahr oder alsMittelwert der letzten drei Jahre, für jede Liegen-schaft des gesamten „Wohngebäudepools“. Hier-aus wird der Mittelwert der gesamten Liegenschaf-ten oder der Mittelwert für bestimmte Altersgrup-pen gebildet. Für die einzelnen Liegenschaftenkann die prozentuale Abweichung vom Mittelwertbestimmt werden. Bei deutlichen Abweichungen –mehr als 30 % vom Mittelwert – sind vertiefte Un-tersuchungen für die auffälligen Liegenschaften,wie z. B. Zuordnung der Verbrauchsanteile zu denEtagen oder zu den einzelnen Wohnungen (sieheBild 5), zu empfehlen. Daraus lassen sich ersteEmpfehlungen ableiten.

Der jährliche Energieverbrauchswert für Warmwasser EWW kann häufig direktaus der Heizkostenabrechnung entnommen werden. Falls dieser nicht direkt ange-geben ist, so ergibt sich der prozentuale Warmwasserverbrauchsanteil am gesam-ten jährlichen Energieverbrauch aus: Gesamtkosten für Warmwasser (WW) dividiert durch Heizungs - Gesamtkosten =WW - Verbrauchsanteil in Prozent.

Vergleichs-Kennwerte sind vorhanden

Für die Region Nürnberg existieren langjährigeDurchschnitts - Energieverbrauchskennwerte vonMehrfamilienhäusern, welche in Tabelle 2 angege-ben sind. Gebäude mit großen Wohnflächen, d. h.größer als 3.000 m2, können einen Energiever-brauchskennwert für die Heizung aufweisen, deretwa 5 - 10 % unter dem angegeben Durchschnittliegt.

NahwärmeHeizöl Erdgas Fernwärme/

Verbrauchskennwert für Heizungen ohne Warmwasserbereitung* (kWh/m2a) 150 160 110

Verbrauchskennwert für Heizungen ohne Warmwasserbereitung (klimabereinigt) (kWh/m2a) 165 175 120

Verbrauchskennwert für Heizungen incl.Warmwasserbereitung* (kWh/m2a) 175 180 150

Verbrauchskennwert für Warmwasser* (kWh/m2a) 25 – 45 25 - 45 20 - 35

spez. Warmwasserverbrauch (Liter/m2a) 240 270 280

Tabelle 2: Durchschnittliche

Energieverbrauchskennwerte(*= ohne Klimabereinigung),

bezogen auf die beheizteWohnfläche, der letzten Jahre

in der Region Nürnberg

Analyse

11

Vergleich mit durchschnittlichen Verbrauchs-kennwertenBeim Vergleich mit externen durchschnittli-chen Verbrauchskennwerten ist immer zu be-achten, ob die Werte klimabereinigt sind undderselbe Flächenbezug vorgenommen wurde.Abweichungen von 10 - 20 % von den regionalenDurchschnittswerten von 150 – 160 kWh/m2a fürHeizöl-/Erdgas-Zentralheizungen bzw. 110 kWh/m2a für Fernwärme sind normal; bei mehr als 25%sollte eine Ursachenanalyse erfolgen. Grundsätz-lich ist Handlungsbedarf gegeben, wenn derHeizenergieverbrauchskennwert über 200kWh/m2a bei Heizöl- / Erdgasheizungen bzw.über 170 kWh/m2a bei Fern- / Nahwärmeliegt.

Bei Überschreitung des Energieverbrauchs fürWarmwasser von 45 kWh/m2a (Heizöl-/Erd-gasheizungen) bzw. 35 kWh/m2a (Fern-/Nah-wärme) ist ebenfalls weiterer Handlungsbedarfgegeben.Zusätzliche Erkenntnis bringt auch ein Vergleich derEnergieverbrauchskennwerte für die Heizung mitden angegeben typischen Energiebedarfswerten inKap. 2.3, Tab. 2. In der Regel sollten bei größerenWohngebäuden der Energieverbrauchswertund der Energiebedarfswert einer bestimm-ten Gebäudealtersklasse übereinstimmen.

Bild 3: Energiekennwerte für eine Wohngebäudegruppe

83,8

88,6

89,7

89,3

87,8

89,3

0,0

10,0

20,0

30,0

40,0

50,0

60,0

70,0

80,0

90,0

100,0

1998/99 1999/00 2000/01 2001/02 2002/03 2003/04

kWh/

m2

Bild 4: zeitlicher Verlauf der Energiekennwerte eines Wohngebäudes

Bild 5: Energieverbrauch je Mieter im selben Wohngebäude

Analyse

12

2.3 Energiebedarfskennwerte

ermitteln und bewerten

Eine genauere Methode stellt die rechnerische Er-mittlung der Bedarfskennwerte, sog. Sollwerte, fürdas jeweilige Wohngebäude dar:

Über die Einfach- / Kubusmethode oderEndenergiebedarfs-Kennwerte aus demEnergiebedarfsausweis für das jeweiligeWohngebäude.

Diese Werte sind durch einen anerkannten Gutach-ter zu berechnen. Nachfolgend in der Tabelle 3 sindErfahrungswerte für Energiebedarfskennwerte fürGebäudetypen bestimmter Altersklassen darge-stellt.

Eine Erweiterung der reinen Verbrauchsstatistik istder Vergleich des tatsächlichen Energiever-brauchs mit dem rechnerischen Energiebe-darfswert.

Damit wird eine Aussage über das Nutzerverhaltenund den Heizungsbetrieb möglich. Im Normalfallsollten bei Mehrfamilienhäusern ab 12 Wohnein-heiten der Energieverbrauchswert und der Energie-bedarfskennwert übereinstimmen. Ist der Energie-verbrauchskennwert deutlich – um 25 % –über dem Energiebedarfskennwert des be-trachteten Gebäudes, so können die Ursachensowohl im Nutzerverhalten, als auch im Betriebder Heizungsanlage oder an Baumängeln lie-gen. In diesem Fall sollten vertiefte Gebäudeunter-suchungen erfolgen.

Der Energiebedarfswert bietet auch die Möglich-keit, Vorhersagen in Bezug auf den zu erwartendenVerbrauch bei energetischen Verbesserungsmaß-nahmen zu treffen. Der ermittelte Energiebedarf fürdie Heizung gibt weiterhin eine Auskunft zu denWärmedämmeigenschaften des Gebäudes und zurEffizienz der eingesetzten Anlagentechnik. Verein-facht lassen sich folgende Aussagen treffen:

Ist der Endenergiebedarf für die Heizungüber 200 kWh/m2a, so sind auf jeden Fallenergetische Maßnahmen im Rahmeneiner zukünftigen Gebäudesanierung bzw.eine Heizungsanlagenmodernisierungdurchzuführen.

Gebäudetyp Erdgas/Heizöl- Fernwärmeheizung(Altersklassen) Zentralheizung

1950 - 1959 200 – 250 kWh/m2a 160 – 200 kWh/m2a

1960 - 1969 190 – 230 kWh/m2a 160 – 180 kWh/m2a

1970 - 1979 150 – 200 kWh/m2a 120 – 150 kWh/m2a

1980 - 1989 120 – 175 kWh/m2a 90 – 125 kWh/m2a

1990 – 2002 85 – 100 kWh/m2a 70 – 80 kWh/m2a

Umfassend sanierte 70 – 110 kWh/m2a 70 – 90 kWh/m2aWohngebäude

Tabelle 3: Gebäudetypische Energie-bedarfswerte für Heizung

(ohne Warmwasser) bei Mehr-familienhäusern (ohne Sanie-

rungsmaßnahmen) in derRegion Nürnberg, bezogen

auf die Wohnfläche

Bei Vorliegen des Bedarfskennwerts nebendem Verbrauchskennwert ergeben sich genaue-re und zusätzliche Bewertungsmöglichkeiten fürdas Wohngebäude, wobei zu beachten ist, ob dieWerte auf dieselbe Fläche bezogen sind.

Bild 6: Darstellung dreier unter-

schiedlicher Energieklassen

Energiebedarfsklassen Heizenergie (ohne Warmwasser)

langfristige Maßnahmen101 – 200kWh/m2a

Handlungsbedarf> 200kWh/m2a

kein Handlungsbedarf0 – 100kWh/m2a

Analyse

13

Langfristig sind auch für Wohngebäude,deren Endenergiebedarfswert zwischen100 und 200 kWh/m2a liegt, weitereenergetische Maßnahmen zu empfehlen.

Wohngebäude, deren Energiebedarf unter100 kWh/m2a liegt, haben entweder aufGrund des geringen Gebäudealters oderauf Grund von umfangreichen Sanierungs-maßnahmen einen guten energetischenStandard.

2.4 Der Energieausweis –

ein wichtiges

Marketinginstrument

Die neue EnEV 2007 wird Energieausweise fürden Gebäudebestand einführen. Der Energieaus-weis wird verpflichtend, sobald ein Nutzerwechselstattfindet. Dieser Ausweis soll ein einfaches undleicht verständliches Marketinginstrument sein,das Empfehlungen für energetische Sanierungen

enthält. Der Energieausweis kann auf der Grundla-ge des berechneten Energiebedarfs (s. Kap. 2.3)oder des gemessenen Energieverbrauchs (s. Kap.2.2) erstellt werden.

Im bedarfsorientierten Energieausweis wer-den der Primär- und der Endenergiebedarfs-Kenn-wert (bezogen auf die Gebäudenutzfläche, die nachder gültigen EnEV 2004 aus dem Bauvolumen er-rechnet wird) ausgewiesen.

Beim Energieausweis auf der Grundlage desVerbrauchs sollen die letzten drei Abrechnungs-perioden (aus der Heizkostenabrechnung) und derKlimafaktor berücksichtigt werden. Als Flächenbe-zug soll ebenso eine fiktive Gebäudenutzfläche(1,20 x Wohnfläche nach der Wohnflächenverord-nung) verwendet werden.

2.5 Professionelles Energie-

controlling ist anzustreben

Die Dokumentation der Energieverbrauchs-kennwerte für Raumwärme und Warmwassereines Jahres bzw. des Mittelwertes über dreiJahre bildet die Grundvoraussetzung für die Ein-führung eines Energiemanagements. Eine einmali-ge Dokumentation der Verbrauchswerte führt nurzu eingeschränkten Erkenntnissen über die einzel-nen Wohngebäude. Für ein Energiemanagementsind auch die zeitlichen Verläufe der Ver-brauchsdaten (siehe Bild 4) relevant. Idealerwei-se sollte der witterungsbereinigte Heizenergiever-

Bild 7: Saniertes Mehrfamilienhausder wbg-Nürnberg (Quelle: Schulze Darup)

2

ENERGIEAUSWEIS für Wohngebäudegemäß den §§ 16 ff. Energieeinsparverordnung (EnEV)

Lüftungsanlage mit WärmerückgewinnungLüftungsanlage ohne Wärmerückgewinnung

SchachtlüftungFensterlüftungDie Lüftung erfolgt durch:

LüftungskonzeptLüftung

WarmwasserHeizungErneuerbare Energieträger werden genutzt für:

Einsetzbarkeit alternativer Energieversorgungs-systeme nach § 5 EnEV vor Baubeginn berück-sichtigt

Erneuerbare Energien

**

Vergleichswerte Endenergiebedarf

HilfsgeräteWarmwasserHeizungGesamt in kWh/(m2a)Jährlicher Endenergiebedarf in kWh/(m2a) für

Energieträger

Endenergiebedarf „Normverbrauch“

W/(m²K)EnEV-Anforderungswert HT’kWh/(m²a)EnEV-Anforderungswert

W/(m²K)Gebäude Ist-Wert HT’kWh/(m²a)Gebäude Ist-Wert

Energetische Qualität der Gebäudehülle Primärenergiebedarf

Nachweis der Einhaltung des § 3 oder § 9 Abs. 1 der EnEV (Vergleichswerte)

Energiebedarf

Berechneter Energiebedarf des Gebäudes

CO2-Emissionen * kg/(m²·a)

Das verwendete Berechnungsverfahren ist durch die Energieeinsparverordnung vorgegeben. Insbesondere wegen standardisierter Rand-bedingungen erlauben die angegebenen Werte keine Rückschlüsse auf den tatsächlichen Energieverbrauch. Die ausgewiesenen Bedarfs-werte sind spezifische Werte nach der EnEV pro Quadratmeter Gebäudenutzfläche (AN).

* freiwillige Angabe ** EFH – Einfamilienhäuser, MFH – Mehrfamilienhäuser

Erläuterungen zum Berechnungsverfahren

0 50 100 150 200 250 300 350 400 >400

Endenergiebedarf

Primärenergiebedarf „Gesamtenergieeffizienz“kWh/(m²·a)

kWh/(m²·a)

0 50 100 150 200 250 300 350 400 >400

Bild 8: Energieausweis für Wohngebäude

Analyse

14

brauch von Jahr zu Jahr nur geringfügig variieren.Werden hier deutliche Unterschiede festgestellt,so kann dies verschiedene Ursachen (Veränderun-gen an Gebäude oder Haustechnik, extremes Nut-zerverhalten, Leerstände..) haben.

Das schnelle Erkennen und Beheben dieser Unre-gelmäßigkeiten kann mittel- und langfristig dieKosten für den Bauunterhalt reduzieren. Es ist dieGrundlage für ein professionelles Energiecon-trolling. Damit der Folgeaufwand möglichst geringbleibt, sollten die gesamten Wohngebäude undVerbrauchsdaten zentral bei dem Wohnungsbauun-ternehmen selbst in einer geeigneten Datenbankverwaltet werden. Mindestens einmal jährlich undbei großen Wohngebäuden monatlich, sollten dieaktuellen Verbrauchswerte in die Datenbank einge-lesen werden (siehe Bild 3 und Bild 9).

Bild 9: Datenbank-auszug für

Wohngebäude

Zusammenfassend wird folgendes Vorgehen schrittweise in Zusammenarbeit mit einem Gutachter empfohlen:

1. Erhebung der jährlichen Energieverbrauchskennwerte für Heizung und Warmwasser

2. Aufbau einer Datenbank für die Verbrauchswerte und Bewertung von zeitlichen Änderungen

3. Aufbau eines Energiekatasters mit Datenblättern (siehe Bild 9) für jedes einzelne Wohngebäude mit Bewertung des jeweiligenenergetischen Zustandes des Gebäudes auf der Basis des Energiebedarfs-Kennwertes:

Darstellung der aktuellen Verbrauchskennwerte für Heizung / Raumwärme und WarmwasserErmittlung eines Energiebedarfs – Kennwertes / „Normverbrauchs“ auf Grund des vorliegenden Gebäudezustandes und derHeizungstechnikKurzbewertung der Verbrauchsdaten des GebäudesKurzbewertung der Gebäudehülle und Bausubstanz, Empfehlungen für SanierungsmaßnahmenKurzbewertung der Heizungsanlage

4. Bei den Gebäuden, deren Energieverbrauch erheblich vom Energiebedarf bzw. deutlich vom Mittelwert der gesamten Liegenschaften ab-weicht oder deren Heizungs-Energieverbrauch über 200 kWh/m2a liegt, sollte eine vertiefte „Ursachenforschung“ stattfinden (ggf. diffe-renzierte Erhebung des relativen Etagen-Energieverbrauchs bzw. Wohnungs-Energieverbrauchs durch das Heizkostenabrechnungs-Unternehmen; anschließend Durchführung kurzfristiger Maßnahmen wie z. B. Mieterinformation, Änderung des Heizungsbetriebs undSuche nach möglichen Baumängeln).

5. Darstellung der aktuellen Heizkosten und Heiznebenkosten für jedes Gebäude mit anschließender Bewertung.

BlockStraße

Darstellung Heizenergie / m²

83,8

88,6

89,7

89,3

87,8

89,3

0,0

10,0

20,0

30,0

40,0

50,0

60,0

70,0

80,0

90,0

100,0

1998/99 1999/00 2000/01 2001/02 2002/03 2003/04

kWh/

m2

Mittelw ert: 88,1 kWh/m²akt. Wert: 89,3 kWh/m²

Heizung: Fernw ärmeAbrechnung: Wärme

zentr. WW: nein

Analyse

15

2.6 Energiegutachten ist bei an-

stehenden Modernisierungs-

maßnahmen erforderlich

Seit mehreren Jahren wird vom Bundesamt fürWirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) die Ener-giesparberatung vor Ort gefördert. Dazu mussein ausführliches Gutachten von einem von derBAFA anerkannten Gutachter (siehe www.bafa.de)erstellt werden. Es basiert auf einer Datenaufnah-me vor Ort und beinhaltet sowohl eine energeti-sche Bewertung des Ausgangszustandes als auchmögliche Sanierungsvarianten mit einer Wirtschaft-lichkeitsbetrachtung. Das Gutachten ist weitgehen-der und umfassender als der Energieausweis, da essich an zukünftigen Sanierungsmaßnahmen orien-tiert. Das Gutachten ist dann zu empfehlen:

wenn umfassende Sanierungsmaßnahmenanstehen, um vor allem auch bauliche De-tailfragen zu behandeln.

Bild 10: Flyer zur geförderten Vor - Ort Beratung

WBG Nürnberg GruppeWir gestalten LebensRäume

Wohnen ist unser Produkt

Zum sorgenfreien Wohnen gehört auch der nachhaltigeschonende Umgang mit der Umwelt.

Unsere Vision, im Jahr 2012 einen durchschnittlichenEnergieverbrauch von 7 Litern im Bestand zu erreichen,verfolgen wir zielstrebig: über 4 000 Wohnungen (=̂ 20 %des Bestandes) haben diesen Standard schon.

www.wbg.nuernberg.de

3-Liter-Haus Jean-Paul-Platz

4-Liter-Haus Ingolstädter Straße

Niederigenergiehaus Bernadottestraße

Modernisierung St. Johannis

oder wenn ein größeres Wohngebäude inseiner Gesamtheit qualifiziert energetischbeurteilt werden soll (z. B. für den Ver-kauf).

Parallel zum Vor – Ort - Gutachten kann der Gutach-ter mit geringem Mehraufwand gleichzeitig denoffiziellen Energieausweis ausstellen.Die KfW-Förderbank verlangt bei gefördertenenergetischen Sanierungsmaßnahmen im Rahmenihres KfW - CO2 – Gebäudesanierungs - Förderpro-gramms eine gutachterliche Bestätigung, dassCO2-Einsparungen von mindestens 40 kg prom2 Gebäudenutzfläche und Jahr erreicht wer-den. Ebenso ist eine gutachterliche Bestätigung fürdie KfW - Förderung erforderlich, wenn bei einerSanierung nach EnEV – Neubau - Standardein Tilgungszuschuss beantragt wird. Diese Be-stätigungen können innerhalb der Vor – Ort - Bera-tung erfolgen.

Kosten optimieren

16

3. Heiz- und Warmwasser-

kosten optimieren

Neben der Analyse und Bewertung des Ener-gieverbrauchs ist zur Minimierung der Energie-und Heiznebenkosten ein laufendes Controlling unddie Optimierung dieser Kosten unerlässlich. DieGrundlage hierfür stellt die verbrauchsabhängigeHeizkostenabrechnung dar.

In der Heizkostenverordnung wird die ver-brauchsabhängige Abrechnung der Heiz- undWarmwasserkosten geregelt, die generell für alleMehrfamilienhäuser mit zentraler Wärmeversor-gung gilt.

3.1 Erfassung des anteiligen

Wärmeverbrauchs

Der Gebäudeeigentümer hat nach § 4 der Heiz-kostenverordnung den anteiligen Verbrauch desMieters an Wärme und Warmwasser zu erfassen.Hierfür stehen in der Regel folgende Geräte, dieder Gebäudeeigentümer kaufen oder mieten kann,zur Verfügung:

Heizkostenverteiler nach demVerdunstungsprinzip; diese dürfen nurnoch eingesetzt werden, wenn die Ausle-gungstemperatur des Heizmediums minde-stens 55°C (höchstens 110°C) beträgt. Beihorizontalen Einrohrheizungen dürfen Ver-dunstungsheizkostenverteiler nur verwen-det werden, wenn die Rohrführung nichtüber eine Nutzeinheit hinausgeht,elektronische Heizkostenverteiler,Warmwasserzähler messen physikalischdie verbrauchte Warmwassermenge.

3.2 Heizkosten verbrauchs-

abhängig verteilen

Die jährlich abzurechnenden Heizkosten werden ineinen verbrauchsabhängigen und einen ver-brauchsunabhängigen Teil aufgeteilt. Die Heiz-kostenverordnung bestimmt in § 7 Abs. 1, dassmindestens 50 % und höchstens 70 % der Ge-samtkosten nach Verbrauch abgerechnet werdensollen, der andere Teil (also 50 - 30 %) wird nachFläche (Wohnfläche oder beheizbare Wohn-fläche) abgerechnet.

Zur Ermittlung des verbrauchsabhängigenTeils der Heizkostenabrechnung werden dieEnderfassungsgeräte abgelesen. Dabei wirdder Verbrauch in einer einzelnen Wohnungdurch das Verhältnis der abgelesenen Wertezu der Summe der Werte aller Wohnungen er-mittelt.

3.3 Heizkosten gemäß

Heizkostenverordnung

abrechnen

Nach § 7 der Heizkostenverordnung dürfen nur dieKosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlageeinschließlich der Abgasanlage auf die einzelnenWohnungsmieter bzw. Wohnungseigentümer ver-teilt („umgelegt“) werden:

die Kosten der verbrauchten Brenn-stoffe bzw. der gelieferten Wärme (Fern- oder Nahwärme),und die gesamten Heiznebenkostenwie z. B. Kosten des Betriebsstromes,Bedienung, Überwachung und Pflege derAnlage, Kosten der Reinigung der Anlageeinschließlich der Abgasanlage und desBetriebsraumes, Kosten der Emissions-messung, Kosten der Anmietung derAusstattung zur Verbrauchserfassung, ein-schließlich der Kosten der Berechnung undAufteilung.

Bild 11: elektronischer

Heizkostenverteiler

Kosten optimieren

17

Auf keinen Fall dürfen Reparaturen der Hei-zungsanlage in die Heizkosten aufgenommenwerden (siehe Heizkostenabrechnung im An-hang).

In vielen Fällen läuft auch die Warmwasserbe-reitung über die zentrale Heizungsanlage. Diehierfür abzurechnenden Kosten umfassen die Auf-wendungen für die Wasserversorgung (Zählermie-te, Zählerablesung, Wartungskosten und ggf. Was-serverbrauch) und die Kosten für die Warmwasser-erwärmung (Brennstoffkosten). Da zunächst nur derGesamtverbrauch an Heizenergie bekannt ist, isteine Aufteilung in Heizkosten und Warmwasser-kosten vorzunehmen (§ 9 Heizkostenverordnung).Die anteiligen Warmwasserbereitungskostenwerden über den Anteil der benötigtenBrennstoffmenge / Wärmemenge für dieWarmwasserbereitung ermittelt:

Wenn die gesamte verbrauchte Warm-wassermenge über Zähler sowie die mitt-lere Warmwassertemperatur (meistens60°C) bekannt ist, wird die anteiligeBrennstoffmenge / Wärmemenge nacheiner Formel der Heizkosten Verordnung (§ 9 Abs.2) berechnet.Sind keine Warmwassermengenzähler vor-handen, werden pauschal 18 % der ge-samten Heizkosten für die Warmwasser-bereitung angesetzt.

Die Aufteilung der entstandenen Kosten für dieWarmwasserlieferung erfolgt nach dem gleichenPrinzip wie bei den Heizkosten (s. Abschn. 3).

3.4 Energie- und Heizneben-

kosten analysieren und

bewerten

Die jährlichen Heizenergiekosten mit oder ohneWarmwasser – bezogen auf die QuadratmeterWohnfläche – sind in den letzten Jahren stark an-gestiegen. Seit dem Jahr 2000 bis 2006 sind imBundesdurchschnitt die Wohnnebenkosten für Hei-zung und Warmwasser um 50 % gestiegen. Für das

Jahr 2004 lagen die Kosten für Heizung und Warm-wasser im Bundesdurchschnitt bei rund 9 € pro m2

- Wohnfläche (Quelle: GdW).

Ein Vergleich mit externen Werten ist daher nureingeschränkt sinnvoll. Betrachtet man die folgen-de Grafik über die Heizölpreisentwicklung seit1999, so wird deutlich, dass sich der Ölpreis unddamit die Energiekosten in den letzten Jahren deut-lich erhöht haben.

Bild 12: Ölpreis pro Liter ab 1999 (Quelle: techem)

Wohnungsgesellschaften oder Hausverwaltungensollten aber eine jährliche, interne Heizkostenbe-wertung parallel zur Energieverbrauchsermittlungdurchführen. Die Schritte hierfür sind:

Ermittlung der spezifischen Heizkostenfür jede Liegenschaft pro JahrErmittlung des Mittelwerts für jede Hei-zungsart - Gruppe (Fernwärme, Nahwär-me, Erdgas- und Heizölzentralheizung)Analyse der Heizkosten für jede Heizungs-art und Vergleich mit dem MittelwertBei deutlicher Abweichung vom Mittelwertsollte eine Ursachenanalyse erfolgen.

Explosion bei Heizkosten und Öl

Ölpreis pro LiterPrognose Ölpreis

HeizkostenPrognose Heizkosten

Hei

zölp

reis

Eur

o pr

o Li

ter

Hei

zkos

ten

in E

uro

pro

Jahr

/Woh

nung

(69

m2 )

Kosten optimieren

18

Bild 13: Heizkostenbewertung eines Gebäudes (Quelle: techem / GfPI)

Objektspiegel - Heizkosten (Gas-Zentralheizung)

0,2

1,1

2,0

2,9

Verb

rau

ch

sa

bh

än

gig

e K

os

ten

(E

UR

/ m

² M

on

at)

Min Max Mittelwert

Die jährlichen Heiznebenkosten, bezogen auf dieWohnfläche, liegen auf Grund der Angaben vonHeizkostenunternehmen und regionaler Erfahrun-gen bei 0,8 – 1,70 €/m2a. Höhere spezifische Heiz-nebenkosten treten vor allem dann auf, wenn dieHeizkostenverteiler und Wärmemengenzähler ge-mietet sind. Überschreiten die spezifischen Heizne-benkosten 2 €/m2a, so sollte eine vertiefte Analy-se erfolgen.

Kosten optimieren

19

Machen Sie keine Kompromisse. Entscheiden Sie sich für eine Bank, die sinnvoll und rentabelmit Ihrem Geld umgeht. Die UmweltBank gibt Ihnen die Garantie, dass Ihr Geld aus-schließlich in ökologische oder soziale Projekte fließt – in Erneuerbare Energien wiez.B. Solar, in Ökohäuser oder ökologische Landwirtschaft. Ob Geldanlage oder Kredit,die UmweltBank ist Ihr Partner und Spezialist, wenn es um Geld und Umwelt geht.

Rufen Sie uns an, wir beraten Sie gerne.

Die Bank mit UmweltGarantie

Telefon 0911 / 53 08 - 123

www.umweltbank.de

UmweltBank AG | Laufertorgraben 6 | 90489 Nürnberg

Heizenergieverbrauch

20

4. Welche Faktoren bestimmen

den Heizenergieverbrauch?

Prinzipiell wird der Heizenergieverbrauch einesMehrfamilien Wohngebäudes durch die folgendenParameter bestimmt:

NutzerverhaltenAnlagentechnik (Haustechnik)Gebäudezustand

Um möglichst gute Verbrauchswerte zu erzielen,müssen die verschiedenen Einflussfaktoren ein-ander ergänzen und nicht durch fehlende Koordi-nierung einander entgegenwirken.

4.1 Der Einfluss des Nutzer-

verhaltens

Das Nutzerverhalten hat erfahrungsgemäß erhebli-che Auswirkungen auf den Heizenergieverbrauch.Typisch ist eine Streuung des Verbrauchs gleichar-tiger Wohnungen von mindestens ± 50 %. Diewichtigsten Einflussfaktoren dabei sind:

Einstellung und Regelung der Raumtem-peratur der einzelnen Räume mittelsThermostatventil.das Lüftungsverhalten wird hauptsäch-lich durch die Art und Weise der Lüftung,d. h. Luftaustausch durch Stoß- oder Kipp-lüftung und die Fensteröffnungsdauer be-stimmt.

Die Bewohner lassen sich nach Ihrem Verhaltengrob in drei Gruppen einteilen (siehe Tabelle 4).

Es herrschen relativ große unterschiedliche Verhal-tensweisen. Für ungedämmte Bestandsgebäude er-gibt sich daraus für die beiden extremen Nutzer-gruppen eine Differenz von bis zu 100 % (siehe Bild 5). Erfahrungsgemäß können maximal 5 – 10 % anHeizenergieeinsparungen durch ein optimales Ver-halten der Bewohner ohne investivem Aufwand ineinem Mehrfamilienhaus erreicht werden.

4.2 Haustechnik

Zur Haustechnik bei Wohngebäuden zählt vor allemdas Heizungs- und Warmwassererzeugungssystem,das jeweils aus einer zentralen oder dezentralenEinheit bestehen kann. Erst in den neueren Gebäu-den werden zusätzlich zur Heizungstechnik nochLüftungsanlagen mit z.B. Wärmerückgewinnungeingebaut. Der Heizenergieverbrauch hängt hierbei im We-sentlichen von der Betriebsweise, dem Zustand

Bild 14: Thermostatventil

Tabelle 4: Vergleich des Nutzerverhaltens*1/h bedeutet wie häufig das gesamte Luftvolumen pro Stunde ausgetauscht wird

Nutzung Sparer Durchschnitt Mehrverbraucher

Raumsolltemperatur 19°C 21°C 22°C

räumliche Teilbeheizung ja ja nein

Luftwechsel durch Fenster und Fugen 0,3 1/h* 0,6 1/h* 1,0 1/h*

Heizenergieverbrauch

21

und vom Baujahr der Heizungsanlage ab. DurchVerbesserungen an der Heizungsanlage, angefan-gen bei der Betriebsführung bis zur kompletten Er-neuerung der Anlage können Brennstoffeinsparun-gen zwischen 5 und 20 % erzielt werden; bei einerUmstellung auf Fern- oder Nahwärme kann derEnergieverbrauch noch weiter reduziert werden.

4.3 Gebäudezustand

Die Ausführung der Gebäudehülle bestimmt dennotwendigen Jahresheizwärmebedarf und dieenergetische Qualität des Wohngebäudes. Diesehängt vom Wärmedämmvermögen der Außen-wand, des Daches bzw. der obersten Geschoss-decke, der Kellerdecke, der Fenster sowie von denLüftungswärmeverlusten ab. Das Wärmedämm-vermögen einer Wand wird durch den so genann-ten U-Wert beschrieben; je kleiner der U-Wert (früher k-Wert) des jeweiligen Bauteiles ist, destogeringer sind die Transmissionswärmeverlusteüber die Gebäudehülle. Durch umfassende mittel-und langfristige Wärmeschutzmaßnahmen kannder U-Wert des gesamten Gebäudes und damit derWärmebedarf deutlich gesenkt werden.

Bild 15: Gasbrenn-wertheizung

Bild 16: Gebäude aus den70er Jahren mitsanierter Fassade

Wärme statt Verantwortung

thermorent Wärmeversorgung GmbH Richtweg 87, 90530 Wendelstein, Tel.: (0 91 29) 4 06 66 - 0, mail @ thermorent.com, www.thermorent.com

Argument 1 der thermorent Wärmeversorgung

Als Eigentümer oder Verwalter einerLiegenschaft sind Sie mit vielen Gesetzenund Vorschriften konfrontiert. ÜbertragenSie diese Verantwortung auf die Profisvon thermorent. Sichern Sie Ihren Mieterndie Wärme, und ersparen Sie sich selbsteine Menge Regelungsaufwand.

thermorent versorgt seit 1984 über 200Liegenschaften mit einer Anschlussleis-tung von 30–5000 kW mit Wärme und Warmwasser. Erfahren Sie mehr über die weiteren Argumente der thermorentWärmeversorgung und besuchen Sie uns im Internet, oder rufen Sie uns an.

Information

22

5. Mieter und Nutzer umfassend

informieren

Der Nutzer hat mit seinem individuellen Heiz- undLüftungsverhalten einen entscheidenden Einflussauf den tatsächlichen Verbrauch in Mehrfamilien-häusern. Der Effekt ist umso größer, je besser derwärmetechnische Standard der Gebäude ist. Be-trachtet man die Verbrauchswerte einzelner Woh-nungen in einem Wohngebäude, so sind erheblicheUnterschiede innerhalb des Gebäudes festzustel-len. Verbrauchsrelationen einzelner Wohnun-gen bis zu 6:1 können innerhalb eines Wohn-gebäudes auftreten (siehe Bild 5). Diese Abwei-chungen sind nicht allein auf den unterschiedlichenHeizwärmebedarf besonderer Wohnungen mitRandlagen zurückzuführen, sondern auch auf eindeutlich unterschiedliches Nutzerverhalten.

MieterinformationEine weitgehende Information des Mieters bzw.des Nutzers ist erforderlich. Folgt man dem Prinzip,Verantwortung in den Nutzerbereich zu tragen, sosollte dem Mieter/Nutzer auch eine zuverlässigeund aktuelle Information zum Energieverbrauchübermittelt werden. Diese Information soll zudemverständlich sein und anhand eines Maßstabes (s. a. Energieausweis) einen Vergleich ermöglichen.Dabei geht es nicht um die Einschränkung des Wär-mekomforts, sondern um die Vermeidung unbe-wussten Fehlverhaltens.

Dies betrifft alle Wohngebäude mit deutlich überdem Sollwert (Heizenergiebedarfs-Kennwert) lie-genden Kennwerten, wobei anlagentechnische undbauliche Ursachen auszuschließen sind. In solchenFällen können spezielle Mieteraktionen mitMieterbriefen, vertieften Informationen und ggf.Verteilung von Thermo- und Hygrometern sinnvollsein.

Erfahrungen in Modellversuchen zeigen, dass inMehrfamilienhäusern durch eine umfassende Mie-terinformation Einsparungen von 5 – 10 % erreichtwerden können.

5.1 Verhaltensregeln für Mieter

und Nutzer

Um sowohl den Heizenergieverbrauch als auch dasRaumklima günstig zu beeinflussen, sind die we-sentlichen Möglichkeiten des Mieters / Nutzers an-gegeben, der auch in diesem Sinne informiert wer-den sollte.

Bild 17: Informationsflyer für Mieter

Information

23

Bei Dunkelheit Rollläden herunterlassen

Vorhandenen Wärmeschutz verwenden – abends Rollläden, Fensterläden und Vorhänge schließen. Ge-schlossene Rollläden können vor allem bei älteren Fenstern die dortigen Wärmeverluste verringern.Dies gilt aber nur dann, wenn in der kalten Periode der Rollladen direkt bei Einbruch der Dunkelheit her-untergefahren wird.

Mit Thermostatventilen die Temperatur richtig einstellen

Raumtemperatur überprüfen – ein Grad weniger spart ca. 6 - 7 % Energie; zu empfehlen sind fürWohnzimmer und Küche 20°C, Bad 21°C und Schlafzimmer 16°C. Zu empfehlen ist die Verwendungeines Thermometers.Thermostatventil nutzen – In der Stellung 2-3 sorgt das Ventil selbstständig für die richtige Raum-temperatur.Für konstante Temperaturen sorgen – den Heizkörper außer beim Lüften nie ganz abschalten; stän-diges Auskühlen und Wiederaufheizen ist teuer. In der Übergangszeit kann tagsüber bei längerer Ab-wesenheit in den meist genutzten Räumen das Thermostatventil auf die Zahl 1 heruntergestellt wer-den, besonders an Tagen mit milder Witterung.In Räumen mit hoher Sonneneinstrahlung kann in der Übergangszeit während der Mittags- undNachmittagszeit die Heizung abgestellt werden. In Schlafräumen kann in der Übergangszeit tagsüberebenfalls auf die Heizung verzichtet werden, da die Temperaturen nicht unter 15°C – 17°C sinken.

Heizkörper optimal arbeiten lassen

Heizkörper regelmäßig entlüften – Luft in den Heizkörpern erschwert den Wärmetransport.Heizkörper nicht verdecken – die Heizkörper und das Thermostatventil nicht durch Möbel oderVorhänge verdecken.

Lüften

Durchlüften – mehrmals am Tag stoßweise in genutzten Räumen lüften; an Tagen mit relativ mildem,aber feuchtem Wetter sollte 2-3 mal häufiger gelüftet werden als an kalten, trockenen Tagen. In derÜbergangszeit ist es notwendig, das Fenster etwa 15 Minuten ganz zu öffnen, um einen vollkommenenLuftaustausch im Raum zu erzielen. Nur raumweise lüften, wenn die Zimmer auch benutzt werden.Heizung beim Lüften abdrehen – die Heizkörper sollten beim Lüften abgeschaltet werden, da sichsonst das Thermostatventil automatisch öffnet und zum Fenster hinaus geheizt wird.Fenster in der Winterperiode nicht kippen – Dauerlüften in Kippstellung während der Heizperiodekühlt die Wandflächen aus und kann Schimmelbildung begünstigen.An wärmeren Tagen können Fenster in der Mittagszeit durchaus in Kippstellung gehalten werden. DieFenster sollten aber auf keinen Fall morgens bis abends, z. B. tagsüber während einer Abwesenheit, ge-kippt gelassen werden. Die Wände können immer noch auskühlen. Dauerlüftung durch gekippte Fensterist nur von Mai bis September sinnvoll.

Feuchtigkeit vermeiden

Zu empfehlen ist die Verwendung eines Luftfeuchtigkeitsmessgerätes (Hygrometer); die Luftfeuchtig-keit sollte 50 % nicht überschreiten (s. Abschn. 5.3).Wasserdampf weglüften – beim Kochen und Duschen entsteht viel Dampf; dieser sollte möglichstschnell ins Freie gelüftet werden.Türen zwischen unterschiedlich beheizten Räumen schließen – sonst kann sich im kälterenRaum Feuchtigkeit niederschlagen und Schimmel wachsen.Abstand halten – Möbelstücke sollten nie direkt an eine Außenwand gestellt werden, damit die Luftan der Wand entlang streichen kann.

Information

24

5.2 Den Heizenergieverbrauch

einzelner Wohnungen be-

werten

Damit der spezifische Verbrauch einer Wohnung ineinem Mehrfamilienhaus mit dem Durchschnitt desgesamten Wohngebäudes verglichen werden kann,bietet sich das nachfolgende Verfahren an.

Das Berechnungsverfahren beruht auf einemVergleich (für die Berechnung siehe Bild 18und 19):

Dieses Bewertungsschema liegt z.B. als Info beider Stiftung Stadtökologie vor.

Diese Bewertung kann für die gesamten Wohnun-gen eines Gebäudes, wo Unregelmäßigkeiten auf-treten und eine Ursachenanalyse erforderlich ist,im Bedarfsfall auch von Heizkostenerfassungs-firmen durchgeführt werden.

5.3 Luftfeuchtigkeit in

Wohnräumen begrenzen –

Schimmel vermeiden

Immer häufiger wird Schimmelwachstum in denWohnbereichen zum Problem. Sehr oft tritt diesesPhänomen bei einer unsanierten Wand nach ei-ner Fenstererneuerungsmaßnahme auf.

Bild 19: Berechnungsformel zur

Bewertung des Verbrauches in der eigenen Wohnung in

einem Mehrfamilienhaus

Bild 18: Auszug aus einer Standard-

heizkostenabrechnung

Ist der Wert kleiner als 1, liegt IhrHeizenergieverbrauch unter demDurchschnitt aller Wohnungen.

Ist der Wert größer als 1, liegt IhrHeizenergieverbrauch über demDurchschnitt aller Wohnungen. In diesem Fall stehen wir gerne fürweitere Informationen zur Verfügung.

Information

25

Wenn die Räume ausreichend beheizt werdenund die relative Luftfeuchtigkeit unter 50 - 60 %bleibt, so ist Schimmelbildung fast nicht möglich;vorausgesetzt es liegen keine baulichen Mängel,wie z.B. Wärmebrücken, defekte Wasserleitungen,aufsteigende Feuchtigkeit, vor. Das bedeutet, dassder entstehende Wasserdampf rechtzeitig wegge-lüftet werden muss.

Um den überschüssigen Wasserdampf ausder Wohnung zu entfernen, sind je nach Jah-reszeit unterschiedliche Luftwechselratenerforderlich. Die Luftwechselrate gibt an, wiehäufig pro Stunde (1/h) die gesamte Raumluft er-neuert worden ist. Bei normaler Nutzung reichtein Luftwechsel von 0,2 bis 0,8 pro Stundeaus.

Die Wohnungslüftung mit gekippten Fenstern istnur während des Sommers sinnvoll. Während derHeizperiode führt sie zu überhöhten Luftwechselra-ten und kühlt die Raumoberflächen unnötig aus.Dadurch wird die Behaglichkeit beeinträchtigt unddie Kondensation von Wasserdampf gefördert. Beider so genannten Stoßlüftung wird das ganze Fens-ter geöffnet. Im Winter wird, bei abgestelltemHeizkörper, in 4 - 6 Minuten die komplette Luft aus-getauscht. Die Oberflächen im Raum verlieren nurwenig Wärme. In Tabelle 5 sind durchschnittlicheLüftungszeiten für einen kompletten Luftwechsel inAbhängigkeit von den unterschiedlichen Monatenangegeben.

Besonders zutreffende Monate Lüftungszeit in Abhängigkeit von der Außenlufttemperatur

Dezember, Januar, Februar 4 – 6 Minuten

März, November 8 – 10 Minuten

April, Oktober 12 – 15 Minuten

Mai, September 16 – 20 Minuten

Juni, Juli, August 25 – 30 Minuten

Bild 20: Wasser das „weggelüftet“ werden muss

Bild 21: Schimmelflecken an der Küchenwand (Quelle: Protherm)

Tabelle 5: Ungefähre Dauer der Lüftungfür einen kompletten Luft-wechsel (1/h) bei ganzgeöffnetem Fenster

Wärmeversorgung

26

6. Möglichkeiten zur energie-

effizienten Wärmeversorgung

Sowohl durch die Erneuerung alter Heizungsan-lagen als auch durch die Optimierung von neue-ren Wärmeerzeugungsanlagen lassen sichEnergieeinsparungen realisieren. Hierzu ist einegenaue Analyse der Anlagen- und Regelungstech-nik durch eine Fachfirma erforderlich. Grundsätzlichgehören die Kosten zur Erneuerung der Wärmever-sorgung zu den Erhaltungsaufwendungen.

6.1 Rechtliche Vorgaben

beachten

Für den Hauseigentümer sind rechtliche Vorschrif-ten bei Heizungsanlagen bindend. Nach der Bun-desimmissionsschutzverordnung (BImSchV)sind für Öl- und Gasheizkessel die folgenden maxi-malen Abgasverluste (siehe Tabelle 6) zulässig.

chen Vorgaben und im Schornsteinfegerproto-koll werden die wichtigsten Daten ausgewiesen.

Weiterhin müssen alle zugänglichen Wärme-verteilungs- und Warmwasserleitungen undArmaturen in unbeheizten Räumen gedämmt sein.Bei einer Mindestdämmdicke von 20 mm entsprichtdie erforderliche Dämmstärke etwa dem Rohr-innendurchmesser. Grundsätzlich muss jede Heizungsanlage mit einertemperatur- und zeitgesteuerten Regelungs-anlage ausgestattet sein.

6.2 Wärmeerzeugungssysteme

optimieren und

modernisieren

Bei der Modernisierung von zentral beheiztenMehrfamilienhäusern kann die Erneuerung desvorhandenen Wärmeerzeugers oft ein wichtigerSchritt zur Energieeinsparung sein.

Hoher Standard bei zentralen

Heizungsanlagen

Noch vorhandene Standard- oder Konstanttem-peraturkessel sollten sobald wie möglich ersetztwerden, weil durch die konstante Kesseltempera-tur zwischen 70°C und 90°C über die gesamte Be-triebszeit unnötig hohe Energieverluste entstehen.Dagegen wird bei der heute üblichen Niedertem-peraturtechnik die Kesselwassertemperatur inAbhängigkeit von der Außenlufttemperatur gere-gelt. Die Gas-Brennwertkessel stellen das heu-tige Optimum der Heizkesseltechnik dar. Sie sindeine Weiterentwicklung der Niedertemperaturkes-sel und erzielen gegenüber diesen deutlich gerin-gere Schadstoffemissionen und bis zu 11 % besse-re Brennstoffausnutzung (siehe Bild 22).Bei Öl-Brennwertkesseln können maximal nur 6 % Zugewinn erzielt werden und diese lohnen nurbei niedrigen Systemtemperaturen in gedämmtenWohngebäuden.

Nennwärmeleistung 4 – 24 kW 25 – 50 kW > 50 kW

Max. Abgasverlust 11 % 10 % 9 %

Tabelle 6: Maximale Abgasverluste

nach BImSchV seit 1.1.1998

Auch wenn die Abgasverluste nur 1 – 2 % unterdem Grenzwert liegen, sollte über einen Kesselaus-tausch nachgedacht werden. Der tatsächliche ge-messene Abgasverlustwert in Prozent kann ausdem Schornsteinfegerprotokoll entnommen wer-den; bei einem Abgasverlust von 10 % werden beieinem Jahresverbrauch von 15.000 Liter Öl 1.500Liter in den Kamin geblasen.

EnergieEinsparVerordnungHeizungsanlagen mit einer Nennleistung zwi-schen 4 und 400 kW, die vor dem 1. Oktober1978 eingebaut wurden, müssen nach derEnergieEinsparVerordnung (EnEV) bis zum31.12.2006 außer Betrieb genommen werden. DieFrist verlängert sich bis Ende 2008, wenn die maxi-malen Abgasverluste der BImSchV eingehaltenwerden oder der Brenner nach dem 1. November1996 ausgetauscht wurde. Der örtliche Schorn-steinfeger überwacht die Einhaltung der gesetzli-

Wärmeversorgung

27

Wie groß die wirklichen Brennstoffeinsparungenbei Heizungsanlagenerneuerung in Abhängigkeitvon der Nennwärmeleistung des Heizkessels sind,wird im Bild 22 deutlich gezeigt. Bei einem Bren-neraustausch können dagegen nur wenige Prozenteingespart werden; damit ist diese Maßnahmemeistens unwirtschaftlich.

HeizungsauslegungIn der Vergangenheit waren die Wärmeerzeuger1,3 bis 5-fach überdimensioniert. Aus diesemGrund sollten die Leistungswerte bei Neuanlagendeutlich reduziert werden, vor allem wenn in derZwischenzeit Wärmedämmmaßnahmen an der Ge-bäudehülle durchgeführt worden sind. In diesenFällen ist eine Neuberechnung der Norm-Heizlastnach DIN EN 12831, die seit dem Oktober 2004die DIN 4701 ersetzt, empfehlenswert. Häufig wur-den die Anlagen auch nach dem vereinfachten Ver-fahren in der VDI 3815, die seit dem Jahr 2002 un-gültig ist, dimensioniert.

HeizungspumpenNicht einstellbare und überdimensionierte Hei-zungspumpen verbrauchen unnötig viel Strom.Energiesparender sind in Stufen schaltbare Um-wälzpumpen, die auf der kleinstmöglichen Leis-tungsstufe betrieben werden. Noch besser undwirtschaftlicher sind die Pumpen, die über eineelektronische Steuerung ihre Leistung automatischdem Bedarf anpassen. Durch diese Maßnahmekönnen bis zu 80 % des Pumpenstromes eingespartwerden.

Möglichkeiten bei dezentral beheizten

Gebäuden

Für die Sanierung von Wohngebäuden mit Ein-zelöfen oder Etagenheizungen aus Alters- undKomfortgründen gibt es mehrere Optionen.

Zentrales Heizsystem Einbau von Gas-EtagenheizungenZentralheizung mit Wohnungs-stationen

Bild 22: Energieeinsparungbei Ersatz eines „alten Heizkessels“(nach Feist)

Bild 23: Gasbrennwert-kesselanlage (Quelle: EstW)

Bild 24: Gasetagenheizung für Raumwärme und Warmwasser (Quelle: Buderus)

Häufig werden in Mehrfamilienhäusern dezentra-le Gasetagenheizungen eingebaut, um sich, z.B.die gesetzlich vorgeschriebene Heizkostenabrech-nung zu sparen. Die Nachteile dieser Heizsystemesind, z.B. die höheren Investitionskosten und dieregelmäßige Wartung für mehr als eine Anlage.Nach Möglichkeit sollten Geräte mit Brennwert-technik zum Einsatz kommen. Der verlässliche undeffiziente Betrieb der Heizungsanlage kann nurüber eine jährlich wiederkehrende Wartung ge-währleistet werden.Die Lösung der „Zentralheizung mit Wohnungs-stationen“ ist ein Kompromiss zwischen dezentra-ler und zentraler Wärme- und Warmwasserversor-gung.

Wärmeversorgung

28

Fern- und Nahwärme – eine der um-

weltschonendsten Lösungen

Häufig bietet sich die Möglichkeit die zentrale Hei-zungsanlage einzusparen und stattdessen die be-nötigte Wärme direkt über ein Fern - oder Nah-wärmenetz zu beziehen. Fern - oder Nahwärme inKraft – Wärme – Kopplung (KWK) ist eine der um-weltschonendsten Lösungen. Dazu ist ein entspre-chender Anschluss mit der notwendigen Leistung,z. B. im Keller des Gebäudes einzurichten. Die An-schlussleistung richtet sich nach dem Wärme- undWarmwasserbedarf. Zur Minimierung des Leis-tungspreises sollte mit den Energieversorgungsun-ternehmen nur die wirklich benötigte Anschluss-leistung vereinbart werden. Damit eine verursa-chergerechte Abrechnung stattfinden kann, solltebei Nahwärmeversorgung jedes Gebäude separatmit einem Wärmemengenzähler ausgestattet wer-den.

6.3 Heizungsregelung und

Heizungsbetrieb optimieren

HeizungsregelungGemäß EnEV muss jede zentrale Heizungsanlagemit einer Regelung des Wärmeerzeugers sowieeiner raumweisen Temperaturregelung ausge-rüstet sein.

In der Praxis hat die außentemperaturabhängigeVorlauftemperaturregelung als Kesselregelungeine weite Verbreitung gefunden. Dabei wird dieVorlauftemperatur in Abhängigkeit von der Außen-lufttemperatur gesteuert. Der Zusammenhang zwi-schen diesen beiden Größen kann für jedes Gebäu-de individuell über die Heizkurve eingestellt wer-den.

Somit wird gewährleistet, dass das Heizungswas-ser immer nur so weit vom Kessel erwärmt wird,wie es zur Beheizung des Wohngebäudes erforder-lich ist. Diese Maßnahme senkt die Bereitschafts-,Abstrahl- und Abgasverluste des Kessels sowie dieVerteilverluste im Heizungsnetz. Die optimaleHeizkurve mit den nötigen Betriebszeiten wer-den in der Regel durch eine Heizungsfirma, bzw.von dem mit der Betriebsführung beauftragten Un-ternehmen oder durch den Contractor ermittelt. Die Heizgrenztemperatur ist die Temperatur, abder ein Gebäude nicht mehr von der Heizungsanla-ge versorgt werden muss. In der Regel schaltet sichdie Heizung bei einer Außentemperatur von weni-ger als 18°C ein. Bei gut gedämmten Gebäudenliegt die Grenztemperatur unter 18°C. Die optimaleHeizgrenztemperatur hängt stark vom Komfortan-spruch der Nutzer ab und ist daher in Absprachemit diesen einzustellen.

HeizungsbetriebDie Heizzeit während der Heizperiode liegt ge-mäß der gesetzlichen Regelung zwischen 5:00 und23:00 Uhr. In diesem Zeitraum müssen die mietver-traglich vereinbarten Raumtemperaturen erreichtwerden. Wurden keine Vereinbarungen getroffen,so gelten für Wohnräume und Küchen 20 – 22°Cund für Bäder 23°C. In nicht zum ständigen Aufent-

Bild 25: Fernwärmeübergabestation

(Quelle: Estw)

Bild 26: Moderne Heizungsregelung

(Quelle: EStW)

Wärmeversorgung

29

halt bestimmten Räumen wie z. B. Flure und Schlaf-zimmer werden Temperaturen von 18°C als ausrei-chend erachtet. Zwischen 23:00 und 5:00 Uhr kanndie Heizungsanlage mit Nachtabsenkung (reduzier-ter Betrieb) betrieben werden. Die Raumtempera-tur von 18°C darf nicht unterschritten werden.Gemäß gesetzlichen Urteilen ist in der Regel einHeizungsbetrieb ab 1. Mai bis 1. September(„Sommerheizungsperiode“) nicht erforderlich.Falls an drei aufeinander folgenden Tagen die Heiz-grenztemperatur von z.B. 18°C unterschritten wird,ist die Inbetriebnahme aber auch in der Sommerzeiterforderlich. Moderne Regelungen (etwa ab 1995)gewährleisten, dass eine Sommerheizung nicht er-folgt, außer bei untypischen kalten Sommertagen.Regelungen für Niedertemperaturheizungen, diezwischen 1980 und 1995 eingebaut wurden, solltenim Sommer manuell abgeschaltet werden, weildiese Regelungen nicht flexibel genug auf die kal-ten Sommer-Morgen-Stunden reagieren. Erfahrun-gen zeigen, dass bei älteren Heizungsregelungendurch einen laufenden Sommerheizungsbetriebüber 10 % des jährlichen Heizungsverbrauchs an-fallen können.

6.4 Wärmeverteilung:

Leitungen und Heizkörper

In der Regel können die vorhandenen luftfreienHeizkörper auch bei einem neuen Wärmeerzeugerweiterverwendet werden, wenn sie noch in gutemZustand sind. Vorhandene Heizkörper und Rohr-netze sind häufig überdimensioniert. Deshalb ist inVerbindung mit modernen Wärmeerzeugern fastimmer ein energiesparender Niedertempera-turbetrieb möglich.

ThermostatventileDie Temperaturregelung der einzelnen Räume wirdin der Praxis durch Thermostatventile an den Heiz-körpern erreicht, die aber nur optimal funktionie-ren, wenn sie frei zugänglich und unverdeckt sind.Elektronische Thermostatventile bieten darüberhinaus die Möglichkeit, unterschiedliche Absenk-zeiten für jeden Heizkörper zu programmieren und

voreinstellbare Thermostatventile erleichtern denhydraulischen Abgleich.

Teilweise existieren noch so genannte Einrohrhei-zungssysteme, die wegen einiger gravierenderNachteile, wie z.B. schwierige Regelbarkeit imZuge von Sanierungsmaßnahmen auf ein Zweirohr-system umgerüstet werden sollten.

6.5 Zentrale

Warmwasserbereitung

In einem modernen Niedertemperatur- oder Brenn-wertkessel kann die Wärme auch im Sommer miteinem hohen Wirkungsgrad erzeugt werden. Des-halb sind Systeme zur zentralen Warmwasser-bereitung in den meisten Fällen energetisch undökonomisch günstiger als dezentrale elektrischeGeräte. Darüber hinaus kann in ein zentralesWarmwasseraufbereitungssystem eine thermischeSolaranlage ohne Problem integriert werden. In derRegel wird mit dem Heizkessel ein Speicher er-wärmt, der ständig Warmwasser bereithält. Um die

Bild 27: Heizkörper (Konvektor)

Bild 28: Warmwasserspeicher fürzentrale Warmwasser-erzeugung (Quelle: EStW)

Wärmeversorgung

30

Wärmeverluste möglichst niedrig zu halten, solltedie Warmwassertemperatur auf das nötige Maßbegrenzt werden; man beachte dazu die Legionel-len-Verordnung (DVGW Arbeitsblatt W 551).

Anforderungen an die ZirkulationÜblicherweise wird das Warmwasser im Speicherlaufend auf einer Temperatur von 60°C gehalten.An keiner Stelle im Warmwassersystem dürfen55°C unterschritten werden. Der Zirkulationsbe-trieb darf nicht länger als acht Stunden unterbro-chen werden.

Damit an den unterschiedlichen Warmwasserzapf-stellen in einem Mehrfamilienhaus möglichstschnell warmes Wasser zur Verfügung steht, sindZirkulationsleitungen installiert. Um dabei die Ver-luste möglichst gering zu halten, sollten die folgen-den Maßnahmen beachtet werden:

Zirkulationspumpe mit kleiner Leistung undüber eine Zeitschaltuhr regelbartemperaturgesteuerter Anlegefühler an derZirkulationsleitungkurze und gut gedämmte Zirkulationslei-tungen

Die Warmwasser-Zirkulation sollte in der Re-gel nur in der Zeit von 5.00 bis 23.00 Uhr in Be-trieb sein. Eine Erweiterung der Zirkulationsdauersollte nur auf ausdrücklichen Wunsch der Nutzererfolgen.

Bei der Warmwasserbereitung steht das Strebennach einer energieeffizienten, bedarfsorientiertenBetriebsweise den Erfordernissen der Wasserhy-giene und der Legionellenbekämpfung gegenüber.Um die Verluste zu verringern und den hydrauli-

schen Abgleich zu erleichtern, sollten thermostati-sche Zirkulations - Regulierventile an den Abzwei-gen der Zirkulationsleitungen zum Einsatz kommen.Unter ökologischen Gesichtspunkten könnten zu-künftig Warmwassersysteme mit dezentralerErwärmung über Wohnungsstationen einegrößere Rolle spielen.

6.6 Hydraulischer Abgleich ist

anzustreben

Eine entscheidende Voraussetzung, dass insbeson-dere neue Heizungsanlagen die möglichen hohenWirkungsgrade auch erreichen, ist ein hydrauli-scher Abgleich der Anlage durch eine Fachfirma. Ersoll gewährleisten, dass jeder Heizkörper mit dertatsächlich benötigten Wärmemenge versorgtwird. Ohne hydraulischem Abgleich kann der Be-trieb der Anlage gravierend beeinträchtigt werden:Die Heizkörper mit dem geringsten Abstand zumKessel bzw. zur Pumpe werden überversorgt; dieam weitesten entfernten Heizkörper dagegen unter-versorgt, da hier z.B. wenig Heizwasser ankommt.

6.7 Wärmeversorgungsanlagen

warten und optimieren

Damit die Energieverluste der Heizungsanlage undderen Komponenten minimal werden, müssen allenotwendigen Anlagenteile optimal aufeinander ab-gestimmt werden. Dies setzt in bestehenden Anla-gen voraus, zunächst alle Komponenten zu erfassenund dann mit diesen den bestmöglichen Anlagenzu-stand herzustellen oder sie – falls erforderlich zu er-setzen. Dieser gewünschte Idealzustand kann nurüber eine jährliche Wartung in Verbindung mit einerkontinuierlichen Betriebsüberwachung durch ent-sprechendes Fachpersonal sichergestellt werden.Dazu sind die folgenden Vorraussetzungen nötig:

hydraulischer Abgleichoptimierte Einstellung der Regelung undPumpenjährliche Wartungkontinuierliche Betriebsüberwachung

Bild 29: moderne Heizungspumpe

(Quelle: EStW)

Wärmeversorgung

31

6.8 Betriebsführung und

Wärme – Contracting sind

Alternativen

BetriebsführungUnter „Betriebsführung einer Heizungsanlage“ ver-steht man die Tätigkeiten, die erforderlich sind, da-mit die Anlage stets funktionstüchtig ist. Dazu zäh-len alle Arbeiten im Aufgabenbereich Inspektion,Wartung und Instandsetzung. Die Verantwortungfür die Anlage liegt beim Dienstleister, der hierfürdie Kosten als festen Betrag für die Betriebsfüh-rung erhält. Die Investition in die Anlagentechnikist weiterhin vom Hauseigentümer zu tätigen.

Wärme - Contracting / Wärme - ServiceBeim Wärme - Contracting übernimmt der Contrac-tor wie z.B. Stadtwerke oder Heizungsfirmen alleAufgaben, ein Gebäude oder einen Gebäudekom-plex mit Wärme zu versorgen. Die wahrscheinlichbekannteste Art des Wärme - Contracting ist dieVersorgung mit Fernwärme. Der Contractor über-nimmt die Installation der Anlage, die Finanzierung,die Instandhaltung und Wartung und ggf. die Ab-rechnung der Heiz- und Warmwasserkosten. MitHilfe dieses Finanzierungsmodells lassen sich sinn-volle Sanierungs- und Energiesparmaßnahmen oftschneller realisieren. Der Wohnungsmieter oder der einzelne Wohnungs-eigentümer bezahlt die Investitionen über einenGrundpreis. Diese Kosten sind in einem laufen-den Mietverhältnis ohne ausdrückliche Zu-stimmung des Mieters nicht als Betriebskos-ten umlegbar. Neben dem Grundpreis für die Be-reitstellung der Wärme und einem Messpreis fürdie Ablesung und Abrechnung, zahlt der Woh-nungsnutzer noch einen verbrauchsabhängigenPreis. Im Sinne der Nutzer sollte ein gesamter Wär-mepreis realisiert werden, der nicht über dem re-gionalen Fernwärmepreis liegt. Die juristische Bewertung der Wärmelieferungscheint in jüngster Zeit dahin zu tendieren, demVermieter mehr Spielraum zu geben. So hat derBGH entschieden, dass der Vermieter Contrac-ting-Verträge abschließen und die Wärmelie-ferungskosten auf die Mieter umlegen kann,

wenn die Wohnungen vorher mit Einzelofen-heizungen ausgestattet waren. Grundsätzlich sindfolgende Punkte zu beachten:

Da für den Vermieter eine langfristig kalku-lierbare Kostensituation im Bereich der Ne-benkosten unabdingbar ist, sind hohe An-forderungen an die Preisstabilität von Con-tractingverträgen und dort insbesondere andie Preisanpassungsklausel gestellt. Preis-gleitklauseln müssen auf eindeutig defi-nierten und nachvollziehbaren Indizes fürdie einzelnen Kostenbestandteile basieren.Eine Mehrbelastung des Mieters muss ver-mieden werden. Es sollte sicher gestelltsein, dass der Mieter für eine über Contrac-ting versorgte Wohnung dauerhaft für Kalt-miete und Wärmekosten nicht mehr zahlenmuss, als er in einer in Eigenregie des Ver-mieters beheizten Wohnung zahlen müsste.

6.9 Innovative Techniken

einsetzen

Die Modernisierung der Wärmeversorgung bietetdie Möglichkeit, innovative Energietechnologien wiez.B. die Solarthermie oder die Kraft-Wärme-Kopp-lung mit einzubeziehen. Auch wenn diese Lösungenoft noch nicht wirtschaftlich sind und kaum ihrenEinsatz in der Wohnungswirtschaft finden, solltendiese Varianten zukünftig mehr Beachtung finden.

Solarthermische Anlagen eignen sich sowohlzur Trinkwassererwärmung als auch zur Heizungs-unterstützung. Im Geschosswohnungsbau sind einegut auf den Warmwasserverbrauch abgestimmteAuslegung der Kollektorfläche und für die Speiche-rung sogenannte „Pufferspeicher“ erforderlich.Die Kraft-Wärme-Kopplung mittels Block-Heiz-kraftwerk kann im Augenblick nur dann wirtschaft-lich betrieben werden, wenn der Strom nicht in dasöffentliche Netz eingespeist, sondern vor allem direktan die Nutzer verkauft wird. Hierfür ist allerdings einzusätzlicher organisatorischer Aufwand erforderlich. Inzwischen haben sich auch die umweltfreund-lichen Holzpelletheizungen bewährt.

Bild 30: Solarthermieanlage mit 50 m2 Fläche auf einemMehrfamilienhaus, GEWOBAU Erlangen

Modernisierung

32

7. Wohnwert und Energie-

standard verbessern

7.1 EnergieEinsparVerordnung

(EnEV) bei der Modernisie-

rung einhalten

Für die Gebäudehülle der Bestandsgebäude sindgemäß EnEV folgende Vorschriften, Nachrüst-pflichten und bedingte Anforderungen vomHauseigentümer zu beachten und einzuhalten.

Auf Grund der Nachrüstpflicht ist bei Mehrfamili-enhäusern die nicht begehbare, aber zugänglicheoberste Geschossdecke bis zum 31.12.2006 zudämmen, wobei mindestens ein Wärmedurch-gangskoeffizient (U-Wert) von 0,3 W/m2K zu errei-chen ist.

Bei baulichen Änderungen greifen die „beding-ten Anforderungen“, wenn der erstmalige Ein-bau, der Ersatz oder die Erneuerung einzelnerBauteile von jeweils 20 % der jeweiligen Bauteil-fläche übersteigt. Dabei dürfen die nachfolgendenWärmedurchgangskoeffizienten (Umax) nichtüberschritten werden.

Die baulichen Anforderungen sind auch dann er-füllt, wenn für das gesamte modernisierte oder sa-nierte Gebäude der für Neubauten zulässige Jah-res-Primärenergiebedarf um nicht mehr als 40%überschritten wird. Die Fachbetriebe habendem Hauseigentümer nach Abschluss der je-weiligen Arbeiten zu bestätigen, dass die vonihnen eingebauten oder geänderten Außen-bauteile den EnEV-Anforderungen entspre-chen. In der Regel sind für die Durchführung undEinhaltung der EnEV die Bauaufsichts- bzw. Bau-ordnungsbehörden der kreisfreien Städte oder derLandkreise zuständig.

7.2 Der Wohnungsbestand

muss zukunftsfähig bleiben

Um zukunftsfähig zu bleiben, müssen die Wohnun-gen auch in unserer Region an geänderte Ansprü-che, sowohl hinsichtlich des Wohnkomforts, alsauch in Bezug auf die ökologischen Anforderungenausgerichtet werden. In den letzten 10 - 15 Jahrenmodernisierten die Wohnungsbaugesellschaftenund Eigentümer größerer Liegenschaften dement-sprechend ihren Wohnungsbestand. Voraussetzungfür ein umfassendes Modernisierungskonzept des

Bauteil Umax in (W/m2K) Dämmstärken mit WLG 040

Außenwand (Maßnahmen von außen) < 0,35 ab 10 cmAußenwand (Maßnahmen von innen) < 0,45 6 cm

Steildach, Dachschrägen, oberste Geschossdecke < 0,30 14 – 16 cm

Flachdach < 0,25 14 – 16 cm

Decken, Wände gegen unbeheizteRäume oder Erdreichbei Maßnahmen von der „kalten Seite“ < 0,40 5 – 8 cmbei Maßnahmen von der „warmen Seite“ < 0,50 6 cm

Fenster, Fenstertüren < 1,70 —Verglasungen < 1,50Außentüren < 2,90

Tabelle 7: Vorgaben der EnEV bei

baulichen Änderungen vonbestehenden Gebäuden

Modernisierung

33

Gebäudebestandes ist die Erstellung einer Port-folioanalyse bzw. Erarbeitung von Maßnahmen-konzepten für Einzelgebäude mit entsprechen-den Finanzierungsmodellen.

Gebäudebestand analysieren

Energetische Modernisierungs- und Sanierungs-maßnahmen sind im Geschosswohnungsbau nichtisoliert zu betrachten, sondern immer im Zusam-menhang von anstehenden Instandsetzungen undMaßnahmen zur Erhöhung des Gebrauchs- undWohnwerts. Hierfür bietet sich eine Portfolioanaly-se für den gesamten Wohngebäudebestand an. Da-bei handelt es sich um eine Grobanalyse des Ist-Bestandes, die den zukünftigen Weg hinsichtlichder Bestandsentwicklung unter Zugrundelegungder Kundeninteressen sowie der ökologischen undökonomischen Anforderungen beschreibt. Die we-sentliche Komponente der Strategie ist die Flexibi-lität hinsichtlich des Bedarfs, der den heutigen undzukünftigen Erfordernissen entspricht.

Im Rahmen dieser Bestandsanalyse ist eine ener-getische Bewertung mit den Kategorien „guterenergetischer Energiestandard“, „erheblicher ener-getischer Sanierungsbedarf“ und „langfristigerenergetischer Sanierungsbedarf“ unerlässlich.

Marktkonforme Wohnungen, derenBausubstanz und technische Ausstattungden heutigen Anforderungen entsprechen;sind vor allem Wohnungen und Gebäude,die noch nicht das Alter von 30 Jahren er-reicht haben – nach 1975 erbaut. DieseWohngebäude haben einen guten teil-weise aber auch verbesserungswürdigenEnergiestandard. In der Regel sind hier nurlangfristig energetische Modernisie-rungsmaßnahmen möglich. Im Rahmenvon zukünftigen Instandsetzungen solltenenergetische Maßnahmen wie z. B. Wär-meschutz an der Fassade, erfolgen.

Marktkonforme Wohnungen, derenAusstattung angepasst werden sollte,

d. h. die Qualität des Ausstattungsstan-dards entspricht nur noch zum Teil denheutigen Anforderungen. Dies sind vor al-lem Wohngebäude, wo schon Teilsanierun-gen wie z. B. Fensterneuerung, erfolgten.Die energetische Bewertung entsprichtgrundsätzlich den Erfahrungen bei markt-konformen Wohnungen.

Sanierungsbedürftiger Wohnungsbe-stand – vor allem aus den Baujahren von1949 bis Anfang der 70er Jahre, der erheb-liche bauliche Schwächen (Fenster, Fassa-de, Wärmedämmung, Dach) als auch Män-gel in der technischen Ausstattung (Hei-zung, Warmwasserversorgung, Elektro-und Sanitär) und im Bereich der Grundriss-gestaltung aufweist. Der bauliche Zustanderfordert umgehendes Handeln. Hier ist imRahmen einer Generalsanierung auch eineumfassende energetische Aufrüstung biszum Ersatz von Einzelheizungen erforder-lich.

Nicht oder bedingt sanierungswürdi-ger Wohnungsbestand - vor allem ausden Baujahren von 1949 bis Ende der 60er

Bild 31: Unsaniertes Gebäude von 1960

Modernisierung

34

Jahre, wo eine Einzelfallprüfung erforder-lich ist. Auf jeden Fall sollte bei einer Sa-nierungsentscheidung auch der energeti-sche Aspekt mit einbezogen werden.

Wohnungsbestand, wo nur ein Abrissbzw. ein Neubau in Frage kommt. Ein zeit-gemäßer und den heutigen technischenAnforderungen gerecht werdender Gebäu-de- und Wohnungsstandard ist nach be-triebswirtschaftlichen Grundsätzen nichtherstellbar. Beim möglichen Neubau sollteein hoher energetischer Standard ange-strebt werden.

Wohnwert und Energiestandard ver-

bessern

Die Portfolio-Analyse setzt eindeutige Prioritätenfür die Gebäude mit anstehender Generalsa-nierung und für die Gebäude, bei denen imRahmen anstehender Instandsetzungs- oderTeilmodernisierungsmaßnahmen gleichzeitigenergetische Sanierungen erfolgen.

Das 5 - 8 - Liter - Haus wird Standard

Die Planung und Betreuung von Generalsanierun-gen erfolgen immer von Fachplanern im Bereichdes Energiekonzeptes, der Gebäudesanierung undder Haustechnik, so dass im Rahmen der wirt-schaftlichen Möglichkeiten ein umfassendes effi-zientes Energiekonzept realisiert werden kann. Inden letzten Jahren hat sich in der regionalen Woh-nungswirtschaft vorrangig bei Wohngebäuden ausden 50er und 60er Jahren innerhalb von Sanie-rungsmaßnahmen der Standard des sog. „5 – 8Liter-Hauses“ durchgesetzt. Dies sind Wohnge-bäude mit einem rechnerischen Heizwärmebedarfvon 55 bis 75 kWh/m2a. Je nach Heizungsart,Einzelmaßnahmen und Gebäudeform haben dieseGebäude dann einen rechnerischen Endenergie-bedarf (bezogen auf die Wohnfläche, incl. Warm-wasser) von 85 bis 110 kWh/m2a.

Die bisherigen Erfahrungen in der Region zeigen,dass die gemessenen Verbrauchswerte auch indieser Größenordnung liegen. Diese Maßnahmenwerden sehr oft über das KfW - CO2 -Gebäude-sanierungsprogramm, bei guten Gebäuden sogarmit Tilgungszuschuss, oder über das BayerischeModernisierungsprogramm gefördert.

Bild 32:Gebäude der GEWOBAU-Erlangen zum 5,5 - Literhaus saniert

Modernisierung

35

Gebäudesanierung nach dem Faktor 10

Noch umfassendere Sanierungen können zu „3-Liter - Häusern“, d. h. Wohngebäude mit ei-nem Heizwärmebedarf von 25 bis 35 kWh/m2a,führen. Dies sind Wohngebäude, bei denen zusätz-lich zu einer verstärkten Dämmung der Gebäude-hülle, Fenster mit Dreifach-Verglasung und einemechanische Lüftungsanlage mit Wärmerückge-winnung eingesetzt werden (siehe Tabelle 8). Umdie Erfahrungen und Erkenntnisse aus diesemSanierungszweig in den Bereich der Wirtschaft-lichkeit zu bringen, wurde in Nürnberg das For-

schungsvorhaben „Energetische Gebäudesanie-rung mit dem Faktor 10“ (kostenloser Download derBroschüre unter www.dbu.de/publikationen/dbsearch.php) und „EnergieRegion Faktor 10“(www.argefaktor10.de/) durchgeführt.

Bei diesem Projekt geht es zusätzlich um die Ver-besserung der energetischen Situation im Altbauum den Faktor 10, d.h. Energiereduktion um 90 %auf ein Zehntel des Ausgangswertes. Die Mehr-kosten für solch eine Sanierung betragen gegen-über dem üblichen Standard bei optimaler Planung100 – 140 €/m2 Wohnfläche.

Tabelle 8: Energetische Maßnahmen und deren Kosten

derzeit üblicher Standard Zielvariante

Bauteil Vollkosten incl. MWSt. energiebe- Mehrkosten (€/m2) dingte Mehr- gegenüber

kosten (%) Standard (€/m2)

Je m2- Konstruk- je Je m2 Konstruk-tionsfläche Wohnfläche tionsfläche

Außenwand Dämmung (WLG 035) 60 - 110 60 - 90 60 - 70 16 – 24 cm 8 - 1610 - 12 cm

Balkon Dämmung (WLG 035) 110 - 150 10 60 - 70 10 – 16 cm5 – 10 cm

Kellerdecke Dämmung (WLG 035) 20 - 30 10 - 18 100 10 – 20 cm 6 - 125 - 6 cm

Oberste Geschossdecke Dämmung 10 - 18 cm 20 - 50 10 - 35 100 25 – 30 cm 7 – 15(WLG 040 bzw. WLG 035)

bzw. Dachdämmung Dämmung 14 – 16 cm 70 - 150 30 - 40 25 – 30 cm 8 - 16und neue Dachdeckung (WLG 040 bzw. WLG 035)

gesamte Gebäudehülle — 100 - 150 50 - 70(ohne Fenster)

Fenster Uw = 1,30 W/m2K 300 - 400 60 - 70 0 Uw = 0,80 100 - 150

Lüftung Fensterlüftung — — — WRG 50– 60 €/m2

Wohnfläche

Zentralheizung 1,3 – 1,50 — 30 - 150 0 - 100 0,90 – 1,20 Neutral oder (Anlagenaufwandszahl) Einsparung

Heizungserneuerung wegen geringer bzw. Wegfall der KesselleistungEinzelheizungen

Regenerative Ausnahme — — 100 hoher AnteilEnergien

Gesamt 100 - 140 €/m2

Wohnfläche

Modernisierung

36

Energiekonzept auch bei Teilmaßnah-

men unerlässlich

Innerhalb der Portfolioanalyse ist nur ein groberRahmen vorgegeben, dass bei Gebäuden, wo nurTeilmaßnahmen erforderlich sind, energetischeAspekte einzubeziehen sind: In der Regel handeltes sich um Gebäude aus den 70er und 80er Jah-ren. Bei isolierten Einzelmaßnahmen, wie z. B. einalleiniger Fensterwechsel ohne Fassadenwärme-schutz sind zukünftig Schimmelprobleme nicht aus-zuschließen. Bei ersten anstehenden größeren In-standsetzungsmaßnahmen, wie z.B. Fensterer-neuerung, Fassadenanstrich oder Dacherneuerung,sollte auf jeden Fall ein Fachplaner eingeschaltetwerden, um aus der baulichen und energetischenAnalyse ein abgestimmtes Konzept für zukünftigeMaßnahmen zu entwickeln. Somit kann langfristigdie Werterhaltung bzw. Wertsteigerung der Immo-bilie gesichert werden.

Alle energieverbessernden Modernisierungen kön-nen im Rahmen der notwendigen Maßnahmen ineiner sinnvollen, baulichen und zeitlichen Reihen-folge langfristig (siehe Tabelle 7 und 8) abgearbei-tet werden. Untersuchungen bei kleineren und mittleren Wohn-gebäuden mit 2 bis 4 Geschossen zeigen, dass imBereich der Wohnungen im Erd- und Obergeschossbis zu 60 % der gesamten Wohngebäude-Heizener-gie verbraucht werden. Besonders wirtschaftlichund warmmietenneutral sind in diesen Bereich da-her zwei Maßnahmen, die bei diesen Wohngebäu-den auch kurzfristig realisiert werden können:

Dämmung der Kellerdeckenunterseite(wenn möglich)Dämmung der obersten Geschossdecke,falls der Dachbereich nicht bewohnt istund auch zukünftig nicht bewohnt werdensoll.

Finanzielle Möglichkeiten ausschöpfen

Um die Rentabilität einer Gebäudesanierung beur-teilen zu können, sind neben den Baukosten kom-plexe Sachverhalte wie Betriebs- und Wartungsko-sten, Fördermöglichkeiten, Finanzierung, steuerli-che Aspekte und die Mietpreis-Entwicklung zu be-rücksichtigen. Da die Förderung durch zinsgünstigeDarlehen vom Energieeinsparungsergebnis abhängt,ist die wirtschaftliche Betrachtung immer eng mitder bauphysikalischen Analyse zu verknüpfen.

Eigentümergemeinschaften

Bei Eigentümergemeinschaften haben jeweils dieEigentümer anteilig die Modernisierungs- bzw. Sa-nierungskosten bei Dach / oberste GeschossdeckeFassade und Kellerdecke zu tragen. Ein gewisserTeil, wie die Heizungserneuerung, kann aus derUmlage gedeckt werden. Die Kosten für den Fen-steraustausch tragen jeweils die Eigentümer insge-samt für die Wohnung. Instandsetzungsmaßnah-men, wie z. B. Dacherneuerung mit verbessertemWärmeschutz oder Heizungserneuerung, die ausbaulicher Hinsicht zwingend erforderlich sind,muss die Eigentümergemeinschaft auf jeden Fall

Bild 33: Gebäude der WBG-Nürnberg

zum 3 - Literhaus saniert(Quelle: Architekt

Dr. Schulze Darup)

Bild 34: Gebäude von 1976 mit

neuer Vorhangfassade undverbessertem Wärmeschutz

Modernisierung

37

hinnehmen. Für die energetische Modernisierung,wie z. B. Wärmeschutzmaßnahmen an der Fassade,ist das einstimmige Votum der Gemeinschaft erfor-derlich. Die Eigentümer sollten vor ersten Entschei-dungen bei anstehenden Modernisierungsmaßnah-men gutachterlich umfassend im Rahmen einerEnergiekosteneinspar-Betrachtung und zu den ge-setzlichen Maßnahmen informiert werden. KfW-Fördermaßnahmen für das gesamte Wohngebäudewerden jeweils für den einzelnen Wohnungseigen-tümer abgewickelt.

Wohnungsunternehmen und Gebäu-

deeigentümer

Für den Mietwohnungssektor ist eine differen-zierte Rentabilitätsbetrachtung neben derEnergiekosteneinsparungs-Betrachtung unerläss-lich und muss alle nachfolgenden genannten Finn-anzierungsmöglichkeiten einbeziehen.

Eingesetztes EigenkapitalKapitalkosten für Fremdkapital: Häufigwerden energiesparende Maßnahmen imMietwohnungsbau fremdfinanziert. Imenergetischen Modernisierungsbereichsind dabei das Bayerischen Moderni-sierungsprogramm und die KfW-För-derprogramme die wesentlichen Förder-programme mit günstigen Zinsen. DasKfW-CO2-Gebäudesanierungsprogrammweist ab Ende 2006 neben der Förderungdes EnEV-Neubau-Standards bei der Sa-nierung auch Sonderförderungen durch ei-nen erhöhten Teilschuldenerlass (Zuschuss)für den Standard EnEV minus 30 % undEnEV minus 50 % auf. Der letzte Standardentspricht dem Standard mit dem „Faktor 10“. Zusätzliche Mieteinnahmen: Moderni-sierungsbedingte zusätzliche Mieteinnah-men ergeben sich aus der Differenz zwi-schen den Mieteinnahmen des nicht mo-dernisierten und des energetisch moderni-sierten Gebäudes. Entscheidend sind dieHöhe und die zeitliche Entwicklung der zu-sätzlichen Mieteinnahmen.

Mieterhöhungsmöglichkeiten bestehen, wennder Vermieter bauliche Änderungen durchführt, dieden Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig er-höhen oder die allgemeinen Wohnverhältnisse aufDauer verbessern oder nachhaltige Einsparungenvon Energie oder Wasser bewirken, oder wenn erbauliche Änderungen aufgrund von Umständen, dieer nicht zu vertreten hat, durchführt (§§ 559 BGB ff).

Voraussetzung für die Erhöhung sind insbeson-dere Maßnahmen zur Verbesserung der Wärme-dämmung von Fenstern, Außentüren, Außenwän-den, Dächern, Kellerdecken und obersten Ge-schossdecken, die zur wesentlichen Verminderungdes Energieverlustes und des Energieverbrauchsder zentralen Heizungs- und Warmwasseranlagenführen. Eine Erhöhungsmöglichkeit besteht nichtnur bei der Einsparung von Heizenergie, sondernvon jeder Art von Energie, also auch Maßnahmenzur Einsparung von Strom (z. B. drehzahlgeregelteUmwälzpumpen, Ventilatoren und Aufzugsmotorensowie Energiesparlampen, so die amtliche Begrün-dung zum Mietrechtsreformgesetz). Im Erhöhungs-verlangen muss der Vermieter nicht ein bestimmtesMaß der voraussichtlich einzusparenden Heizener-gie, sondern lediglich Tatsachen darlegen, aus de-nen sich als Folge der durchgeführten Baumaßnah-men eine dauerhafte Energieeinsparung ergibt.Nach z.B. Einbau von Isolierfenstern sollten aberentweder der neue und alte Wärmedurchgangsko-effizient (U-Wert) der renovierten Bauteile genanntwerden, oder die Maßnahme präzise gegenständ-lich beschrieben werden (BGH v. 25.01.2006, VIII ZR47/05).

Die Mieterhöhung beträgt für das Jahr 11 %der für die Wohnung aufgewendeten Kosten (§ 559Abs. 1 BGB). Diese Mieterhöhung um 11 % für bau-liche Änderungen ist auch dann zulässig, wenn dieMiete dadurch höher liegt als die ortsübliche Ver-gleichsmiete. Eine Kappungsgrenze besteht nicht.Die Grenze ist die sog. Mietpreisüberhöhung (§ 5WiStG).Gemäß § 554 Abs. 3 BGB hat der Vermieter demMieter 3 Monate vor dem Beginn der Maßnahmederen Art sowie voraussichtlichen Umfang und Be-

Modernisierung

38

ginn und voraussichtliche Dauer und die zu erwar-tende Erhöhung der Miete in Textform mitzuteilen.

Instandhaltungen werden über die Kaltmiete ge-deckt und sind nicht mieterhöhend. Die fälligen In-standsetzungskosten, wie z. B. Baustelleneinrich-tung, Dachflächendeckung, Ersatz defekter Fenster,gehören nicht zu den umlagefähigen Modernisie-rungskosten und müssen von den Gesamtkostenabgezogen werden.

Die mit der Modernisierung verbundenenSteuerzahlungen ergeben sich aus denzusätzlichen Mieteinnahmen und Abset-zungsmöglichkeiten. Zu Steuerminderun-gen bei steuerpflichtigen Wohnungsunter-nehmen kommt es nur, wenn hinreichendhohe Verlustausgleichsmöglichkeiten be-stehen.

Forschungsvorhaben „Energieregion

Faktor 10“

Um die komplexen Sachverhalte für die Wohnungs-unternehmen, Hausverwaltungen und Eigentümer-gemeinschaften transparenter zu gestalten, wirdgegenwärtig ein Modellvorhaben mit dem Zieldurchgeführt, hochenergieeffizientes Sanierenmarktfähig zu machen. Beteiligt sind das etz Nürn-berg, das Architekturbüro Schulze Darup, ebökTübingen und die ARGE Faktor 10 als Zusammen-schluss von Industriepartnern. Im Rahmen desProjektes „Energieregion Faktor 10“ wird voneiner regionalen Softwarefirma ein „Tool“ zur ziel-gerichteten Unterstützung von Entscheidungsträ-gern entwickelt. Das Ziel ist: die finanziellenAspekte, wie z.B. Förderprogramme, Abschreibun-gen und Mieterhöhung, mit den bauphysikalischenAspekten in einer angemessenen Art und Weise zuverknüpfen. Erst durch die Einbeziehung aller wich-tigen Einfussfaktoren werden damit belastbareAussagen zur Gesamtwirtschaftlichkeit geplanterMaßnahmen getroffen. Das „Tool“ wird für die ge-samte regionale Wohnungswirtschaft verfügbarsein (Quelle: Ingsoft www.argefaktor10.de, An-sprechperson ist die Geschäftsstelle des Energie-Technologischen Zentrums Nürnberg)

Bild 34: Logo des Forschungsvorhaben “Faktor 10“

E n e r g i e R e g i o n

FAKTOR10

Modernisierung

39

[ Luft ]

[ Wasser ]

[ Erde ]

[ Buderus ]

DER TESTSIEGER*

MIT DEM GEWISSEN EXTRABuderus führt Sie in die Zukunft – mit innovativer Heiztechnik, die jede

Menge Energie spart. Bei der Stiftung Warentest glänzte unser sparsamer

und kostengünstiger Gas-Kompakt-Brennwertheizkessel Logamax plus

GB132 T mit der Gesamtnote 1,6. In puncto Energieausnutzung erreichte

er sogar ein SEHR GUT. Gründe genug, dass die strengen Tester ihn

zu einem der Testsieger* kürten. Logamax plus GB132 T: die passende

Antwort auf steigende Energiepreise.

* Die Bestnote wurde zweimal vergeben.

Niederlassung Nürnberg, Kilianstraße 112, 90425 Nürrnberg,

Tel. (0911) 36 02-0, www.buderus.de

Wärme ist unser Element

Gas-Kompakt-heizkesselLogamax plusGB132 T

5

6

7

8

8

9

9

10

10

11

1112

12

13

1314

14

15

1516

16

17

21

23

24

25

201918

22

Anhang

40

Abbildung 1: Auszug aus Heizkostenabrechnung (Quelle: Ista)

Anhang

41

Aufstellung der GesamtkostenIn diesem Bereich sind in der linken Spalte die vom Verwalter

oder Vermieter angegebenen Brennstoffkosten aufgelistet.

Zusammen mit den in der rechten Spalte ausgewiesenen Heiz-

nebenkosten ergeben sich die Gesamtkosten der Liegenschaft.

Gesamtkosten der Liegenschaft

HeizkostenDie Heizkosten ergeben sich als Differenz aus den Kosten der

Heizanlage und den Warmwasserkosten.

WarmwasserkostenDie Warmwasserkostenermittlung erfolgt über die Formel

gemäß § 9 Abs. 2 Heizkostenverordnung.

8

7

6

5

Heizkosten/WarmwasserkostenDie Kosten werden in Grund- und Verbrauchskostenanteile

getrennt.

GrundkostenDies sind Kosten, die durch die Betriebsbereitschaft

und ständige Wärmebereitstellung der Anlage sowie durch

Leitungsverluste entstehen.

Verbrauchskosten Das ist der Anteil, der gemäß Ihrem erfassten Wärme-/Warm-

wasserverbrauch verteilt wird.

Grundkosten je EinheitDer Betrag je Einheit wird errechnet, indem die Grundkosten

durch die Gesamteinheiten (in der Regel Quadratmeter) der

Liegenschaft geteilt werden.

Verbrauchskosten je EinheitDer Betrag je Einheit wird errechnet, indem die Verbrauchs-

kosten durch die Gesamteinheiten geteilt werden.

Ihre Einheiten (Grundkosten)Wohnraumfläche der jeweiligen Wohnung in Quadratmetern.

Ihre Einheiten (Verbrauchskosten)Hier finden die Ablesewerte der Erfassungsgeräte Eingang in

die Abrechnung.

15

14

13

12

11

10

9

Ihre Kosten (Heiz- und Warmwasserkosten)Der Betrag wird ermittelt, indem der Preis je Einheit und

mit den Einheiten des jeweiligen Mieters/Eigentümers und

multipliziert wird.

Ihre Heiz- und Warmwasserkosten Summe der Heiz- und Warmwasserkosten.

17

15

14

1312

16

Hausnebenkosten Auflistung aller Hausnebenkostenpositionen.

Hausnebenkosten je EinheitDer Betrag je Einheit wird errechnet, indem die angefallenen

Kosten je Hausnebenkostenposition durch die Gesamteinheiten

des festgelegten Verteilschlüssels geteilt werden.

Ihre Einheiten (Hausnebenkosten)Der Anteil des Mieters/Eigentümers an den Gesamteinheiten

des Verteilschlüssels.

Ihre Kosten (Hausnebenkosten)Der Betrag wird ermittelt, indem der Preis je Einheit mit den

Einheiten des jeweiligen Mieters/Eigentümers multipliziert

wird.

Sonderkosten einzelner NutzerHier sind – sofern angefallen – die Sonderkosten einzelner

Nutzer aufsummiert.

Ihre Kosten (Sonderkosten)Nutzerspezifisch werden die Anteile an den Sonderkosten

aufgeführt.

Ihre Hausnebenkosten Summe der einzelnen Hausnebenkostenpositionen und der

Sonderkosten einzelner Nutzer.

Gesamtkosten Durch Addition der einzelnen Kostenanteile und

werden die Gesamtkosten jedes Mieters/Eigentümers errech-

net. Die geleisteten Vorauszahlungen werden davon abge-

zogen und der verbleibende Betrag wird als Guthaben oder

Nachzahlung ausgewiesen.

2417

25

24

23

22

20

19

21

20

19

18

Abbildung 2: Erläuterungen zu der Heizkostenabrechnung (Quelle: Ista)

Adressen

42

Adressen

Bayerisches Energie-Forum, 0911 / 20671-0, mailto: energie@bayern-innovativ.de

EnergieRegion Nürnberg e.V., Tel. 0911 / 2529-624, Landgrabenstraße 94, 90443 Nürnberg, www.energieregion.de, mailto: info@energieregion.de

Projekt Energieregion „Faktor 10“Kontakt: Erich Maurer, Energie-Technologisches Zentrum,Nürnberg, mailto: info@etz-nuernberg.de

Stiftung Stadtökologie, Thomas Späth, Landgrabenstraße 94, 90443 Nürnberg, Tel: 0911 / 288232, mailto: stadtoekologie.nbg@t-online.de

EnergieAgentur Mittelfranken (EAM), Landgrabenstr. 94,90443 Nürnberg, Tel: 0911 / 801170, www.eamfr.de

Haus & Grund Nürnberg, Färberplatz 12, 90402 Nürnberg,Tel. 0911 / 203771, www.hausundgrund-nuernberg.de, mailto: verein@hausundgrund-nuernberg.de

Regierung Mittelfranken, Gerhard Binner, Tel. 0981 / 531254,mailto: gerhard.binner@reg-mfr.bayern.de

Stadt Nürnberg / Umweltamt, Dr. Klaus Köppel, Lina-Ammon-Str. 28, 90471 Nürnberg, Tel. 0911 / 231-3381mailto: klaus.koeppel@stadt.nuernberg.de

Stadt Nürnberg / Amt für Wohnen und Stadterneuerung,Marienstraße 6, 90402 Nürnberg, Tel.: 0911 / 231-2604,www.wohnen.nuernberg.de

Stadt Fürth / Quartiersmanagement „Soziale Stadt“ /Sanierung von denkmalgeschützten GebäudenTel. 0911 / 7416977, Mathildenstraße 34, 90762 Fürth mailto:quartiersbuerosozialestadt@nefkom.net

Stadt Erlangen / Amt für Umweltschutz und Energiefragen,Dr. Jürgen Seeberger, Tel. 09131 / 862935mailto: hans-juergen.seeberger@stadt.erlangen.de,

Stadt Schwabach, Dr. Harald Baedecker, Tel. 09122 / 860-445, Albrecht-Achilles-Str. 6-8, 91126 Schwabach, mailto: harald.baedeker@schwabach.de

Stadt Ansbach / Umweltamt, Martin Stümpfig, Nürnberger Straße 32, 91522 Ansbach, Tel. 0981 / 51-1397

VdW Bayern Verband bayerischer Wohnungsunter-nehmen e.V., Stollbergstraße 7, 80539 München, Telefon 0 89 / 29 00 20-0, www.vdwbayern.de

Deutsche Energie-Agentur GmbH (dena),Chausseestraße 128a, 10115 Berlin, www.deutsche-energie-agentur.de

solid, Heinrich-Stranka-Straße 3-5, 90765 Fürth, Tel. 0911 / 810270, www.solid.de

Oberste Baubehörde im Bayerischen Staatsministeriumdes Innern,www.wohnen.bayern.de, www.gebaeude-und-energie.bayern.de

Weiterführende HILFEN

Stiftung Stadtökologie – Netzwerk Bau und Energie:Handbuch „Vom Altbau zum Passivhaus“

Deutsche Bundesstiftung Umwelt – Dr. Burkhard Schulze Darup,Handbuch „Energetische Gebäudesanierung mit dem Faktor 10“

Oberste Baubehörde im Bayerischen Staatsministeriumdes Innern: Broschüre „Umweltverträgliches Bauen und ge-sundes Wohnen - Bestand“ (Arbeitsblatt Nr. 7) und „Moderni-sierung von Miet- und Genossenschaftswohnungen – (Arbeits-blätter zum Wohnungsbau 1), www.wohnen.bayern.de

Umweltbundesamt und GdW - Bundesverband deutscherWohnungsunternehmen e. V. Berlin: Energiemanagement inWohnungsunternehmen (2003); Hammonia Verlag GmbH,Hamburg, www.hammonia.de

Techem AG, Energie-Kennwerte, Ausgabe 2006, Hauptstraße 89, 65760 Eschborn, stefan.lutz@techem.de, stefan.lutz@techem.de, www.techem.de

Hammonia-Verlag Die Heizkostenabrechnung verstehen;Tangstedter Landstr. 83, 22415 Hamburg, www.hammonia.de

Arbeitsgemeinschaft für sparsame Energie- und Wasser-verwendung (ASEW): CD-ROM Heiz- und Nebenkostenab-rechnung; Eupener Str. 148, 50933 Köln, info@asew.de, www.asew.de

ASUE – Arbeitsgemeinschaft für sparsamen und umwelt-freundlichen Energieverbrauch e.V.:Sanierung und Modernisierung von Heizungsanlagen – Eine Entscheidungshilfe für die Wohnungswirtschaft (2004); Postfach 2547, 67665 Kaiserslautern, info@asue.de, www.asue.de, Tel. 06 31/360 9070

Energieagentur NRW: Hydraulischer Abgleich von Heizungs-anlagen; Morianstr. 32, 42103 Wuppertal, Tel. 0202/24552-0www.ea-nrw.de,

Energieagentur NRW: Contracting für Wohngebäude;Morianstr. 32, 42103 Wuppertal, Tel. 0202/24552-0, www.ea-nrw.de,

Technische Optimierung von Heizungsanlagen;www.optimus-online.de

PROTHERM / Stadt Erlangen-Amt für Umweltschutz undEnergiefragen: Verhaltensbezogene Energieeinsparung (2003)

Deutsche Energieagentur GmbH: Gesundes Wohnen durchrichtiges Lüften und Heizen; Chausseestr. 128a, 10115 Berlin,www.deutsche-energie-agentur.de, Tel.: 030-726 1656-0

Hammonia-Verlag: Schimmelpilzbekämpfung in Wohnungen;Tangstedter Landstr. 83, 22415 Hamburg, www.hammonia.de

Umweltbundesamt: Broschüre „Schimmel im Haus“;www.umweltbundesamt.de

BINE-Informationsdienst: Info Frischluft und Energiesparen,Info Große Solaranlagen in der Gebäudesanierung; Mechenstr. 57, 53129 Bonn, www.bine.info, Tel.: 0225-92379-0

NEU! ista Funksystem symphonic ® 3

symphonic ® 3: Funkkomfortüber die gesamte Prozesskette.Parametrierung, Datenauslesungund Wartung ab jetzt imVorbeigehen – ganz einfachdurch bidirektionale Funktechnik.Innovativ: Nutzung bidirektio-naler Funktechnologie.Ablesung, Umprogrammierungoder Wartung ohne Betretender Wohnung.

Konsequent: Funkkomfort überdie gesamte Prozesskette.

Informativ: Basis für zukünftigeDatenauswertungen zurenergetischen Bewertung desGebäudes.

Individuell: Genaue Abstim-mung auf jede Liegenschaftund auf besondere Anforde-rungen.

Zukunftsicher: Heute per Walkby – morgen über Repeaterzentral auslesbar – übermorgenüber Gateway mit GPRS-Modem fern auslesbar.

ista Deutschland GmbHIhr VertriebsbeauftragterJoachim Franz91459 Markt ErlbachTel. 09106 925996Fax 09106 925911 Mobil 0172 5351867

Erreichen Sie die höchte Stufe desAbrechnungskomforts!

www.ista.de

43

Wir setzen bei Bau und Sanierung unserer Wohnobjekte seit mehr als10 Jahren auf energiesparende Maßnahmen.

Alle zentral beheizten GEWOBAU-Wohngebäude werden jährlich bilanziert.

Unser Energiemanagement-System zeigt Schwachstellen frühzeitig auf, ermöglicht eine zuverlässige Erfolgskontrolle und die Bewertung von geplanten Sanierungsmaßnahmen.

Mietern der GEWOBAU bieten wir eine kostenfreie Energieberatung.

Mit dem dena-Energiepass informieren wir über den Energiebedarf der GEWOBAU-Gebäude.

Auch in Zukunft werden wir alles daran setzen, den Energieverbrauch unserer Wohnanlagen niedrig zu halten.

GEWOBAU Erlangen | Nägelsbachstr. 55 a | 91052 ErlangenTelefon 09131 124-0 | Fax 09131 124-100 | www.GEWOBAU-Erlangen.de

*GEWOBAU Erlangen – kompetent in Sachen energetische Sanierung:

ENERGIEBÜNDEL*

StiftungStadtökologie

Nürnberg

Landgrabenstraße 94 · 90443 Nürnberg · Telefon: 0911/28 82 32 · Fax: 0911/28 73 759 · e-Mail: stadtoekologie.nbg@t-online.de · www.energieregion.de